Arvamus Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

Rahandusministeerium

[email protected]

Teie: 28.02.2025 nr 1.1-10.1/1070-1

Meie: 27.03.2025

ARVAMUS

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta

Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (edaspidi EKHÜ)

kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse

nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara

hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).

EKHÜ ei pea võimalikuks eelnõud väljapakutud kujul kooskõlastada.

Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele

rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja muudatused peaksid vähendama

kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Olulise

muudatusena võimaldab eelnõu elamukinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli

(automatiseeritud süsteemi) kasutamise, mis EKHÜ seisukohalt on tervitatav muudatus, kuid

vastav muudatus tuleks sisse viia kooskõlas EL-i õigusaktidega ning arvestada, et praegune

andmebaaside kvaliteet ja ka tehingute nappus ei võimalda sellega üldjuhul varade turuväärtust

laenutagatise eesmärgil vajaliku täpsusega hinnata. EKHÜ arvates toimuks krediidiandjatele

rohkema paindlikkuse andmine tarbijate arvelt, kuid tarbijate kulutuste vähenemine ei ole

tõenäoline, vaid need võivad hoopis suureneda. Samas kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele

ja lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude kokkuhoid on minimaalne ega kaalu

võimalikke riske üles. Eelnõu on vastuolus Euroopa Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega

nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga

2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv) ning Eesti siseriikliku regulatsiooniga (sh

siseriiklike standarditega).

1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19

1.1. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 1 kohustab liikmesriike tagama, et nende

territooriumil töötatakse välja usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid

hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et krediidiandjad tagavad

kõnealuste standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid

tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

2

liikmesriigi ametiasutused vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise eest,

tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme. Hüpoteekkrediidi direktiivi

artikkel 19 lõige 2 kohustab liikmesriike tagama, et kinnisasja sise- ja välishindajad on erialaselt

pädevad ning piisavalt sõltumatud krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja

erapooletu hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning mille krediidiandja

peab säilitama;

1.2. Eestis reguleerivad vara hindamist standardiseeria EVS 875 standardid, mille nõuded on

välja töötatud võttes eeskujuks Euroopa hindamisstandardeid (European Valuation Standards)

ja rahvusvahelisi hindamisstandardeid (International Valuation Standards). Hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 lõige 1 kohaselt peaks Eesti riik nõudma, et krediidiandjad tagavad EVS

875 standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks,

et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Määruse nr 25

§ 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni

kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk välishindajal.

Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab Eesti riik nõudma, et kinnisvara

hindamisel peetaks EVS 875 standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb

sisehindaja või välishindaja, kuid eelnõu vastuvõtmine tähendaks selle nõudmisest loobumist.

Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (standardite

nõudeid järgimata), kuid välishindajad peaksid jätkuvalt standardite nõuetest kinni pidama;

1.3. Suundumus tagatiskinnisvara väärtuse hindamise lihtsustamisele on üllatav olukorras, kus

EVS 875 standardites toodud nõuete põhjalikkust ja mahtu on kasvatanud eelkõige pankade ja

Eesti Pangaliidu surve, mis oli tingitud EL-i regulatsiooni ja Euroopa Keskpanga nõuete

karmistumisest. Alles hiljuti, 31.12.2024, hakkas Eestis kehtima EVS 875-13:2024

hindamisstandard, mis viitab suuremale andmete kogumise vajadusele (mitte lihtsustamisele)

ja põhjalikumale esitamisele eksperthinnangutes tulenevalt ESG nõuetest. Standard on

suunatud ehk kohustuslik just laenutagatiseks tehtavatele hindamistele, sh elukondlikule

kinnisvarale ehk eluasemelaenude tagatistele. Eelnõu eesmärk on võrreldes uue standardiga

vastupidine;

1.4. Eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse teostamisest. Määruse nr 25 (kehtivas

sõnastuses) kohaselt on ülevaatusest loobumine pigem erandlik. Määruse nr 25 § 3 lg 2 p-st 2

(kehtivas sõnastuses) tulenevalt peab hindamine muuhulgas põhinema vajaliku põhjalikkusega

tehtud ülevaatusel. Määruse nr 25 § 3 lg 3 (kehtivas sõnastuses) kohaselt võib krediidiandja või

-vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul ülevaatuse jätta tegemata. Eelnõu

kohaselt saab ülevaatusest loobumine olema pigem reegel, kuna statistikapõhise mudeli

kasutamisel võib ülevaatuse jätta tegemata. Ka on eelnõu seletuskirja p-s 2.2 selgitatud, et

näiteks võiks ülevaatuse tegemine olla mittevajalik, kui refinantseeritakse olemasolevat

eluasemelaenu või laenu taotleja esitab krediidiandjale, -vahendajale või välisele hindajale

fotod tagatiseks olevast kinnisvarast. Kuigi tundub, et refinantseerimisel võiks kinnisvara

hindamine olla lihtsam (kuna kinnisvara on hetkel juba tagatiseks), siis tegelikkuses ei vasta

kinnisvara sageli nendele nõuetele, mille alusel kunagi laenu anti (ehitusdokumentatsioon,

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

3

juurdepääsud, ümberehitused jms). Praktikas tekib väga palju küsimusi refinantseerimisel

kinnisvara uuesti hindamisel. Eelnõus ei pöörata tähelepanu selle, et kinnisvara võib olla

tagatiseks seatud juba ammu. Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS 875

standardite nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on erandlik;

1.5. Määruse nr 25 vastuvõtmisel 2016. aastal oli oluliseks muutuseks võrreldes varasema

praktikaga nõue, et kõik hindamistoimingud (ka ülevaatuse) viib läbi kutseline hindaja.

Varasemalt (st enne määruse nr 25 jõustumist) sellist nõuet ei olnud, mistõttu viis ülevaatuse

läbi sageli hindaja assistent, kellel endal puudus kutsetunnistus. Kuna selline olukord ei

rahuldanud pankasid, siis viidigi 2016. aastal sisse nõue, et kõik hindamistoimingud viib läbi

kutseline hindaja ja sellest ajast arvates on ka ülevaatuseid teostanud kutseliselt hindajad. Selles

valguses on ülevaatuse teostamisest kergekäelise loobumise võimaldamine tagasiminek.

Ülevaatuste teostamata jätmisel või selle asendamisel taotleja (kes on huvitatud isik!) poolt

esitatavate fotodega suureneb pettuste oht, kuna taotlejal on eeldatavalt huvi näidata soetatava

vara väärtust võimalikult kõrgemana selleks, et saada suuremas summa laenu;

1.6. Eelnõu lihtsustab hindamisaruandele esitatavaid nõudeid. See on osaliselt tingitud

statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamisest kinnisvara

hindamiseks. EKHÜ ei ole vastu statistikakapõhise mudeli rakendamise võimaldamisele, kuid

seda tuleks rakendada kooskõlas EL määruse nr 575 nõuetega (vt täpsemalt alljärgnev p 2).

2. Vastuolu EL määruse nr 575 artiklitega 208 ja 229 ning KAVS § 53 lõikega 2

2.1. EL määruse nr 575 artikli 208 lg 3 sätestab nõuded kinnisvara väärtuse jälgimisele ja lubab

krediidiasutustel ja investeerimisühingutel kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist

vajava kinnisvara kindlakstegemisel kasutada statistilisi meetodeid. Seega on statistiliste

meetodite kasutamine lubatav üksnes kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist vajava

kinnisvara kindlakstegemisel. Statistilise meetodi kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse

esmahindamiseks;

2.2. Määruse nr 25 kehtiv sõnastus ei näe ette võimalust statistilise meetodi kasutamiseks.

Eelnõu näeb ette statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamise

kinnisvara hindamiseks, kuid seda ka tagatise väärtuse esmahindamiseks. Eelnõust ei tulene

piirangut, et statistikapõhise mudeli kasutamine oleks võimalik ainult kinnisvara väärtuse

jälgimiseks ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemiseks. Statistikapõhise mudeli

kasutamise võimaldamine tagatise väärtuse esmahindamiseks on vastuolus EL määruse nr 575

artikli 208 lõikega 3;

2.3. EKHÜ on seisukohal, et tagatise väärtuse esmahindamisel (sh refinantseerimisel) on

vajalik koostada põhjalik eksperthinnang, et laenutagatis oleks kontrollitud ja analüüsitud.

Statistikapõhise mudeli kasutamise lubamine on iseenesest tervitatav, kuid seda tagatise

väärtuse jälgimise ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemise eesmärgil. Tagatiste

hindamisse tuleb suhtuda tõsiselt – standardiseeritud lähenemisel (eksperthinnangul) ja

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

4

lihtsustatud meetodil (automatiseeritud süsteemi kasutamisel) tuleb hoida selge vahe sees, kuna

see on oluline faktor riskijuhtimiseks pangale seatavate tagatiste osas. Paraku eelnõu hägustab

neid piire. Näiteks nõuab määruse nr 25 kehtiv sõnastus kinnisvara hindamist kooskõlas hea

tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika, kuid eelnõuga loobutakse

turupraktika aluseks võtmise nõudest (võrdle määruse nr 25 § 3 lg 1 ja eelnõu kohase § 31 lg 1

sõnastusi);

2.4. EL määruse nr 575 artikli 229 lg 1 kohaselt hindab kinnisvaratagatise puhul sõltumatu

hindaja tagatist turuväärtuses või sellest madalamas väärtuses. Krediidiasutus või

investeerimisühing nõuab sõltumatult hindajalt, et ta dokumenteeriks turuväärtuse läbipaistval

ja selgel viisil. KAVS § 53 lg 2 kohaselt peab elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu

tagatiseks oleva kinnisvara hindaja olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning

piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et anda objektiivne ja

erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja

või kolmas isik. Eelnõu seletuskirja kohaselt on plaanis muuta KAVS § 53 lg 2 sõnastust:

„Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamine peab

olema piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara väärtuse

hinnang oleks objektiivne ja erapooletu. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja

töötaja või kolmas isik. Kui kinnisvara hindab töötaja või kolmas isik, peab ta olema piisavate

teadmiste, kogemuste ja oskustega.“ Seega sätestab ka siseriiklik õigus (KAVS § 53 lg 2

kehtivas sõnastuses ja ka planeeritud muudatuse sõnastuses) nõude, et hindaja peab olema

sõltumatu/erapooletu.

2.5. Määruse nr 25 § 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -

vahendaja organisatsiooni kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk

välishindajal. Määruse nr 25 ei sätesta nõuet, et tegemist peab olema sõltumatu hindajaga.

Hindaja sõltumatuse nõude sätestamata jätmine on vastuolus EL määruse nr 575 artikli 229

lõikega 1 ja KAVS § 53 lõikega 2, kuid eelnõuga ei kõrvaldata nimetatud vastuolu. Kui

välishindaja puhul võib eeldada tema sõltumatust, siis sisehindaja näol on tegemist

krediidiandja või -vahendaja töötajaga, kelle puhul ei saa seetõttu sõltumatust tööandjast ega

erapooletust eeldada. Eesti standardi EVS 875-4:2024 Vara hindamine Osa 4 p 4.3.2 näeb ette

tingimused, mille täitmise korral saab sisehindajat pidada sõltumatuks, ja p 4.3.5 näeb ette

juhud, mil sisehindajat saab kasutada sõltumatu hindajana. Samas eelnõu ei sätesta hindaja

sõltumatuse nõuet üldse (rääkimata sõltumatuse tingimuste sätestamisest). Kui eelnõu autorid

on piisavaks pidanud KAVS § 53 lg 2 sõnastuse muutmist (sõltumatuse nõude asemel

sätestatakse erapooletuse nõue), siis tuleb märkida, et kuna KAVS § 53 lg 2 ei ava sõltumatuse

ega erapooletuse tingimusi, siis tuleks need täpsustada eelnõus. Krediidiandjad ei konkureeri

mitte ainult laenu hinna jms laenuteenindamise kuludega seotud küsimustes, vaid ka

laenusumma ning LTV (loan to value) osas. Seetõttu võivad krediidiandjad

konkurentsiolukorra võitmiseks olla huvitatud hinnatavale kinnisvarale kõrgema hinna

määramisest. Kuigi tarbijakrediidile rakendatakse omakapitali nõudeid, siis on need paindlikud

võimaldades kõrgema vara hinnangu korral ka suurema laenusumma väljastamist, mis

lõppkokkuvõttes hakkab kasvu suunas mõjutama ka kinnisvarade hindu. Samas eksisteerib ka

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

5

vastupidine oht, et sisehindajad (kui nad ei ole sõltumatud) hindavad tagatiseks olevat

kinnisvara liiga konservatiivselt. Eelkõige tekib liigse optimismi või konservatiivsuse oht

tavapärasest parema või halvema kvaliteediga kinnisvarade puhul ja eriti statistikapõhise

mudeli kasutamisel. Ka liiga konservatiivse hindamise tulemusena satuks tarbija

ebasoodsamasse olukorda, kuna sellega kaasneks vajadus suurema sissemakse

(omafinantseeringu) või lisatagatise järele.

3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2

3.1. MHS § 4 lg 1 kohaselt on maa hindaja (edaspidi hindaja) isik, kellel on kutseseaduse alusel

antud ja kehtiv vara hindaja 7. taseme kutse. Eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik,

kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Seega sätestab

siseriiklik õigus nõude, et eluotstarbeliste varade hindaja võib olla isik, kellel on vähemalt

kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Määruse nr 25 § 2 lg 1 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara

hinnata sisehindajal, kelle teadmistele, oskustele, kogemustele ja koolitamisele kehtestab

nõuded krediidiandja või -vahendaja. Seega määruse nr 25 kohaselt võib sisehindajaks olla ka

isik, kellel ei ole kinnisvara hindaja 6. taseme kutset. Määrus nr 25 on selles osas vastuolus

seadusega, kuid eelnõu ei kõrvalda seda vastuolu. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on seoses eelnõu

§ 1 punktiga 4 selgitatud, et eelnõu annab hinnangute koostamise suuremale isikute ringile, kes

ei pea omama kinnisvara hindaja kutsetunnistust.

3.2. MHS § 4 lg 2 kohaselt on hindajal õigus nõuda omanikult või valdajalt ning kõigilt riigi-

ja kohaliku omavalitsuse asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Kuna MHS § 4 lg 1

kohaselt on MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7. või 6. taseme kutset omav isik, siis

ei ole riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused kohustatud andma sisehindajatele, kes ei oma

kehtivat 7. või 6. taseme kutset. Tegemist on vastuoluga – määrus nr 25 võimaldab hindamisi

läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid hindamiseks vajalike andmete saamist

seadus neile ei võimalda.

4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik eksitamine

4.1. Eelnõu seletuskirja kohaselt peaks eelnõu vähendama kulusid tarbijatele, kes taotlevad

eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Esmalt tuleb märkida, et kulu kinnisvara hindamisele

on suhteliselt väike võrreldes muude refinantseerimise kuludega ja praktikas pruugi tarbija

jaoks kokkuhoidu üldse tekkida. Välishindajale (kinnisvarabüroole, mille kaudu välishindaja

tegutseb) makstav tasu nn magalapiirkonna tüüpkorteri hindamise eest on 250 eurot

(arvestamata käibemaksu) või sellele lähedane summa. Pankade sisehindajad ei hinda tagatisi

tasuta. Ka pangad küsivad tarbijalt hindamise eest tasu, mis on 100 – 150 eurot (arvestamata

käibemaksu) või lähedane summa. Sellises olukorras on tarbija näiline kokkuhoid 100 – 150

eurot (arvestamata käibemaksu), kuid kokkuhoidu ei pruugi üldse tekkida olukorras, kus tarbija

küsib finantseerimiseks või refinantseerimiseks pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest.

Eeldatavalt küsib tarbija pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest, kuid kui selgub, et sellega

kaasneb täiendav kulu teisele krediidiandjale hindamise eest tasu maksmise näol, siis võib

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

6

tarbija loobuda konkureeriva pakkumise küsimisest ja tulemus on konkurentsi soodustamise

asemel vastupidine. Kutselise välishindaja koostatud eksperthinnang on sobiv kõikidele

krediidiandjatele ja tarbija saab sama eksperthinnangu esitada mitmele krediidiandjale

finantseerimise või refinantseerimise pakkumise saamiseks. Krediidiandja sisehindaja

koostatud hindamisaruanne (mida tervikuna tarbijale sageli ei väljastatagi) ei ole sobiv

esitamiseks teistele krediidiandjatele, mistõttu tuleb tarbijal maksta teistele krediidiandjatele

kinnisvara hindamise eest uuesti. Isegi kui krediidiandja ei küsi tarbijalt otseselt tasu hindamise

eest, siis kaasnevad krediidiandjale seoses hindamisega kulud, mille peab tarbija

lõppkokkuvõttes kinni maksma lepingu sõlmimise tasu või intressimarginali kaudu.

Lõppkokkuvõttes tarbijal rahalist kulude kokkuhoidu ei teki, kuid samas suureneb ajakulu

seoses korduvate hindamistega;

4.2. Tarbija kulude kokkuhoidmist peaks krediidiandjad alustama laenulepingu ennetähtaegse

lõpetamise ja uue lepingu sõlmimise tasude langetamisest. Näiteks 100 000 euro suuruse laenu

puhul ulatub ennetähtaegse tagastamise tasu 1 500 euroni ja refinantseerimise puhul tuleb

maksta ka uuele krediidiandjale lepingu sõlmimise tasu, mis ulatub 1 000 euroni. Need tasud

on kordades suuremad kui eksperthinnangu koostamise eest välishindajale makstav tasu. Kuna

arvestada tuleb ka notari tasu ja riigilõivuga uue krediidiandja kasuks hüpoteegi seadmisega

seoses, siis moodustab tagatise hindamine vähem kui 10% refinantseerimisega kaasnevatest

kuludest;

4.3. Eeltoodud põhjustel ei täida eelnõu ilmselgelt oma eesmärki vähendada tarbija kulusid;

4.4. Eelnõu võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis ei vasta

standarditele), samas välishindajatel puudub selline võimalus, kuna välishindajad peavad kinni

pidama standarditest. Kutselised hindajad ei tohi standardite nõuetest kõrvale kalduda. Tarbija

arvab eeldatavalt, et tegemist on samaväärse eksperthinnanguga (hindamisaruandega)

sõltumata sellest, kas hindamise viis läbi sisehindaja või välishindaja. Ilma kinnisvara üle

vaatamata ja varaga kaasneva dokumentatsiooniga põhjalikult tutvumata jäävad suure

tõenäosusega tuvastamata erinevused tegelikkuse ja andmebaaside andmete vahel, võimalikud

ebaseaduslikud ümberehitused ja tehnosüsteemide muudatused, mis vähendavad kinnisvara

väärtust. Sisehindaja poolt läbiviidava hindamise tulemusel võivad need suure tõenäosusega

jääda tähelepanuta. Samas võivad nende seadustamisega kaasneda ostjale märkimisväärseid

ootamatud kulutused, millega ta ei osanud vara omandamisel arvestada. Seega on suur risk, et

toimub tarbija eksitamine;

4.5. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara soetamise kohta eksperthinnangu alusel. Kui

hindamine viidi läbi krediidiandja sisehindaja poolt lihtsustatud korras (ülevaatust tegemata,

standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija teeb ostuotsustuse hinnangu alusel, mis näitab

kinnisvara turuväärtust kõrgemana, kui on tegelik turuväärtus. Kuna tarbijale ei saa sisehindaja

koostatud hindamisaruannet (reeglina seda tarbijale ei anta), siis ei näe tarbija, mis hindadega

on ostetud-müüdud analoogseid varasid, millised on olnud turu arengud ja millised on

prognoosid. Kõige sellega pannakse tarbijale täiendav risk soetada kinnisvara selle

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

7

turuväärtusest kõrgema hinnaga. See võib realiseeruda ka krediidiandja riskina juhul, kui tarbija

satub makseraskustesse ja tagatis tuleb sundkorras müüa. Kui tagatis oli üle hinnatud, siis ei

pruugi sundmüügi tulemusena laekuvast summat jätkuda krediidiandja nõude rahuldamiseks ja

laenusaaja jäi pärast tagatise realiseerimist jätkuvalt võlgu. Niisuguseid juhtumeid esines

hulgaliselt 2008. aastal alanud finantskriisi ajal ja tõenäoliselt ei soovi keegi nende kordumist.

5. Konkurentsi kahjustamine

5.1. Eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud

hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele), samas välishindajad peavad jätkuvalt kinni

pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode kaudu tegutsevad kutselised hindajad

ebasoodsasse konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-st 12 tuleneva diskrimineerimise

keeluga.

6. Vastuolu EVS 875 standarditega

6.1. Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (EVS 875

standardite nõudeid järgimata). Standardid ei ole õigusaktid, kuid nendest tulenev on käsitletav

tavana. Kohustus standardite väljatöötamiseks tuleneb hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19

lõikest 1. Samast sättest tuleneb Eesti riigi kohustus nõuda standarditest kinnipidamist (vt

eeltoodud p 1). Kui Eesti riigil on soov elamukinnisvara hindamist lihtsustada, siis sellest ei

piisa eelnõu vastuvõtmisest, vaid tuleks hoopis standardeid vastavalt muuta. Standardite

muutmine tagaks ühtlasi selle, et sisehindajad ja välishindajad on võrdses olukorras. Vaatamata

tihedale koosööle standardite kavandite koostajatega ei ole Eesti Pangaliit (kelle liikmed

eelkõige võiksid olla huvitatud automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisest) tänaseni

tulnud välja mitte ühegi ettepanekuga viia standarditesse sisse automatiseeritud süsteemi

kasutamise võimalus.

7. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus

7.1. Rahandusministeeriumi kaaskirjast nähtuvalt on eelnõu saadetud kooskõlastamiseks

Justiits- ja Digiministeeriumile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,

Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale ning Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile.

Lisaadressaatideks on mittetulundusühingud Eesti Pangaliit, Finance Estonia, Eesti

Kaubandus-Tööstuskoda ning EKHÜ.

7.2. Kooskõlastajate ringist puuduvad Konkurentsiamet, Maa- ja Ruumiamet, Notarite Koda

ning Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Konkurentsiametilt peaks küsima arvamust seoses sellega,

et eelnõu võib kahjustada konkurentsi (vt eeltoodud p 5). Maa- ja Ruumiametilt peaks küsima

arvamust seoses võimaliku vastuoluga MHS-iga (vt eeltoodud p 3), samuti automatiseeritud

süsteemi kasutamise võimaldamisega, kuna Maa- ja Ruumiameti on antud valdkonna kõige

olulisema andmebaasi – maakatastri – vastutav töötleja. Notarite Kojalt peaks küsima arvamust

seoses sellega, et notarid tõestavad hüpoteekide seadmise lepinguid ja notaritel on seejuures

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

8

selgitamiskohustus, seega puudutab eelnõu otseselt notarite tegevusvaldkonda. Eesti

Kinnisvarafirmade Liidult peaks küsima arvamust seoses sellega, et eelnõu puudutab otseselt

tema liikmete tegevusvaldkonda. Rahandusministeerium peaks saatma eelnõu täiendavalt ka

nimetatud isikutele kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks.

Lugupidamisega

/digitaalallkiri/

Aivar Tomson

juhatuse esimees

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

Rahandusministeerium

[email protected]

Teie: 28.02.2025 nr 1.1-10.1/1070-1

Meie: 27.03.2025

ARVAMUS

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta

Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (edaspidi EKHÜ)

kooskõlastamiseks või arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse

nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara

hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).

EKHÜ ei pea võimalikuks eelnõud väljapakutud kujul kooskõlastada.

Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele

rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja muudatused peaksid vähendama

kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Olulise

muudatusena võimaldab eelnõu elamukinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli

(automatiseeritud süsteemi) kasutamise, mis EKHÜ seisukohalt on tervitatav muudatus, kuid

vastav muudatus tuleks sisse viia kooskõlas EL-i õigusaktidega ning arvestada, et praegune

andmebaaside kvaliteet ja ka tehingute nappus ei võimalda sellega üldjuhul varade turuväärtust

laenutagatise eesmärgil vajaliku täpsusega hinnata. EKHÜ arvates toimuks krediidiandjatele

rohkema paindlikkuse andmine tarbijate arvelt, kuid tarbijate kulutuste vähenemine ei ole

tõenäoline, vaid need võivad hoopis suureneda. Samas kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele

ja lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude kokkuhoid on minimaalne ega kaalu

võimalikke riske üles. Eelnõu on vastuolus Euroopa Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega

nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga

2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv) ning Eesti siseriikliku regulatsiooniga (sh

siseriiklike standarditega).

1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19

1.1. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 1 kohustab liikmesriike tagama, et nende

territooriumil töötatakse välja usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid

hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et krediidiandjad tagavad

kõnealuste standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid

tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

2

liikmesriigi ametiasutused vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise eest,

tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme. Hüpoteekkrediidi direktiivi

artikkel 19 lõige 2 kohustab liikmesriike tagama, et kinnisasja sise- ja välishindajad on erialaselt

pädevad ning piisavalt sõltumatud krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja

erapooletu hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning mille krediidiandja

peab säilitama;

1.2. Eestis reguleerivad vara hindamist standardiseeria EVS 875 standardid, mille nõuded on

välja töötatud võttes eeskujuks Euroopa hindamisstandardeid (European Valuation Standards)

ja rahvusvahelisi hindamisstandardeid (International Valuation Standards). Hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 lõige 1 kohaselt peaks Eesti riik nõudma, et krediidiandjad tagavad EVS

875 standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks,

et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Määruse nr 25

§ 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni

kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk välishindajal.

Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab Eesti riik nõudma, et kinnisvara

hindamisel peetaks EVS 875 standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb

sisehindaja või välishindaja, kuid eelnõu vastuvõtmine tähendaks selle nõudmisest loobumist.

Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (standardite

nõudeid järgimata), kuid välishindajad peaksid jätkuvalt standardite nõuetest kinni pidama;

1.3. Suundumus tagatiskinnisvara väärtuse hindamise lihtsustamisele on üllatav olukorras, kus

EVS 875 standardites toodud nõuete põhjalikkust ja mahtu on kasvatanud eelkõige pankade ja

Eesti Pangaliidu surve, mis oli tingitud EL-i regulatsiooni ja Euroopa Keskpanga nõuete

karmistumisest. Alles hiljuti, 31.12.2024, hakkas Eestis kehtima EVS 875-13:2024

hindamisstandard, mis viitab suuremale andmete kogumise vajadusele (mitte lihtsustamisele)

ja põhjalikumale esitamisele eksperthinnangutes tulenevalt ESG nõuetest. Standard on

suunatud ehk kohustuslik just laenutagatiseks tehtavatele hindamistele, sh elukondlikule

kinnisvarale ehk eluasemelaenude tagatistele. Eelnõu eesmärk on võrreldes uue standardiga

vastupidine;

1.4. Eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse teostamisest. Määruse nr 25 (kehtivas

sõnastuses) kohaselt on ülevaatusest loobumine pigem erandlik. Määruse nr 25 § 3 lg 2 p-st 2

(kehtivas sõnastuses) tulenevalt peab hindamine muuhulgas põhinema vajaliku põhjalikkusega

tehtud ülevaatusel. Määruse nr 25 § 3 lg 3 (kehtivas sõnastuses) kohaselt võib krediidiandja või

-vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul ülevaatuse jätta tegemata. Eelnõu

kohaselt saab ülevaatusest loobumine olema pigem reegel, kuna statistikapõhise mudeli

kasutamisel võib ülevaatuse jätta tegemata. Ka on eelnõu seletuskirja p-s 2.2 selgitatud, et

näiteks võiks ülevaatuse tegemine olla mittevajalik, kui refinantseeritakse olemasolevat

eluasemelaenu või laenu taotleja esitab krediidiandjale, -vahendajale või välisele hindajale

fotod tagatiseks olevast kinnisvarast. Kuigi tundub, et refinantseerimisel võiks kinnisvara

hindamine olla lihtsam (kuna kinnisvara on hetkel juba tagatiseks), siis tegelikkuses ei vasta

kinnisvara sageli nendele nõuetele, mille alusel kunagi laenu anti (ehitusdokumentatsioon,

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

3

juurdepääsud, ümberehitused jms). Praktikas tekib väga palju küsimusi refinantseerimisel

kinnisvara uuesti hindamisel. Eelnõus ei pöörata tähelepanu selle, et kinnisvara võib olla

tagatiseks seatud juba ammu. Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS 875

standardite nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on erandlik;

1.5. Määruse nr 25 vastuvõtmisel 2016. aastal oli oluliseks muutuseks võrreldes varasema

praktikaga nõue, et kõik hindamistoimingud (ka ülevaatuse) viib läbi kutseline hindaja.

Varasemalt (st enne määruse nr 25 jõustumist) sellist nõuet ei olnud, mistõttu viis ülevaatuse

läbi sageli hindaja assistent, kellel endal puudus kutsetunnistus. Kuna selline olukord ei

rahuldanud pankasid, siis viidigi 2016. aastal sisse nõue, et kõik hindamistoimingud viib läbi

kutseline hindaja ja sellest ajast arvates on ka ülevaatuseid teostanud kutseliselt hindajad. Selles

valguses on ülevaatuse teostamisest kergekäelise loobumise võimaldamine tagasiminek.

Ülevaatuste teostamata jätmisel või selle asendamisel taotleja (kes on huvitatud isik!) poolt

esitatavate fotodega suureneb pettuste oht, kuna taotlejal on eeldatavalt huvi näidata soetatava

vara väärtust võimalikult kõrgemana selleks, et saada suuremas summa laenu;

1.6. Eelnõu lihtsustab hindamisaruandele esitatavaid nõudeid. See on osaliselt tingitud

statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamisest kinnisvara

hindamiseks. EKHÜ ei ole vastu statistikakapõhise mudeli rakendamise võimaldamisele, kuid

seda tuleks rakendada kooskõlas EL määruse nr 575 nõuetega (vt täpsemalt alljärgnev p 2).

2. Vastuolu EL määruse nr 575 artiklitega 208 ja 229 ning KAVS § 53 lõikega 2

2.1. EL määruse nr 575 artikli 208 lg 3 sätestab nõuded kinnisvara väärtuse jälgimisele ja lubab

krediidiasutustel ja investeerimisühingutel kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist

vajava kinnisvara kindlakstegemisel kasutada statistilisi meetodeid. Seega on statistiliste

meetodite kasutamine lubatav üksnes kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist vajava

kinnisvara kindlakstegemisel. Statistilise meetodi kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse

esmahindamiseks;

2.2. Määruse nr 25 kehtiv sõnastus ei näe ette võimalust statistilise meetodi kasutamiseks.

Eelnõu näeb ette statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamise

kinnisvara hindamiseks, kuid seda ka tagatise väärtuse esmahindamiseks. Eelnõust ei tulene

piirangut, et statistikapõhise mudeli kasutamine oleks võimalik ainult kinnisvara väärtuse

jälgimiseks ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemiseks. Statistikapõhise mudeli

kasutamise võimaldamine tagatise väärtuse esmahindamiseks on vastuolus EL määruse nr 575

artikli 208 lõikega 3;

2.3. EKHÜ on seisukohal, et tagatise väärtuse esmahindamisel (sh refinantseerimisel) on

vajalik koostada põhjalik eksperthinnang, et laenutagatis oleks kontrollitud ja analüüsitud.

Statistikapõhise mudeli kasutamise lubamine on iseenesest tervitatav, kuid seda tagatise

väärtuse jälgimise ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemise eesmärgil. Tagatiste

hindamisse tuleb suhtuda tõsiselt – standardiseeritud lähenemisel (eksperthinnangul) ja

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

4

lihtsustatud meetodil (automatiseeritud süsteemi kasutamisel) tuleb hoida selge vahe sees, kuna

see on oluline faktor riskijuhtimiseks pangale seatavate tagatiste osas. Paraku eelnõu hägustab

neid piire. Näiteks nõuab määruse nr 25 kehtiv sõnastus kinnisvara hindamist kooskõlas hea

tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika, kuid eelnõuga loobutakse

turupraktika aluseks võtmise nõudest (võrdle määruse nr 25 § 3 lg 1 ja eelnõu kohase § 31 lg 1

sõnastusi);

2.4. EL määruse nr 575 artikli 229 lg 1 kohaselt hindab kinnisvaratagatise puhul sõltumatu

hindaja tagatist turuväärtuses või sellest madalamas väärtuses. Krediidiasutus või

investeerimisühing nõuab sõltumatult hindajalt, et ta dokumenteeriks turuväärtuse läbipaistval

ja selgel viisil. KAVS § 53 lg 2 kohaselt peab elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu

tagatiseks oleva kinnisvara hindaja olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning

piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et anda objektiivne ja

erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja

või kolmas isik. Eelnõu seletuskirja kohaselt on plaanis muuta KAVS § 53 lg 2 sõnastust:

„Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamine peab

olema piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara väärtuse

hinnang oleks objektiivne ja erapooletu. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja

töötaja või kolmas isik. Kui kinnisvara hindab töötaja või kolmas isik, peab ta olema piisavate

teadmiste, kogemuste ja oskustega.“ Seega sätestab ka siseriiklik õigus (KAVS § 53 lg 2

kehtivas sõnastuses ja ka planeeritud muudatuse sõnastuses) nõude, et hindaja peab olema

sõltumatu/erapooletu.

2.5. Määruse nr 25 § 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -

vahendaja organisatsiooni kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal isikul ehk

välishindajal. Määruse nr 25 ei sätesta nõuet, et tegemist peab olema sõltumatu hindajaga.

Hindaja sõltumatuse nõude sätestamata jätmine on vastuolus EL määruse nr 575 artikli 229

lõikega 1 ja KAVS § 53 lõikega 2, kuid eelnõuga ei kõrvaldata nimetatud vastuolu. Kui

välishindaja puhul võib eeldada tema sõltumatust, siis sisehindaja näol on tegemist

krediidiandja või -vahendaja töötajaga, kelle puhul ei saa seetõttu sõltumatust tööandjast ega

erapooletust eeldada. Eesti standardi EVS 875-4:2024 Vara hindamine Osa 4 p 4.3.2 näeb ette

tingimused, mille täitmise korral saab sisehindajat pidada sõltumatuks, ja p 4.3.5 näeb ette

juhud, mil sisehindajat saab kasutada sõltumatu hindajana. Samas eelnõu ei sätesta hindaja

sõltumatuse nõuet üldse (rääkimata sõltumatuse tingimuste sätestamisest). Kui eelnõu autorid

on piisavaks pidanud KAVS § 53 lg 2 sõnastuse muutmist (sõltumatuse nõude asemel

sätestatakse erapooletuse nõue), siis tuleb märkida, et kuna KAVS § 53 lg 2 ei ava sõltumatuse

ega erapooletuse tingimusi, siis tuleks need täpsustada eelnõus. Krediidiandjad ei konkureeri

mitte ainult laenu hinna jms laenuteenindamise kuludega seotud küsimustes, vaid ka

laenusumma ning LTV (loan to value) osas. Seetõttu võivad krediidiandjad

konkurentsiolukorra võitmiseks olla huvitatud hinnatavale kinnisvarale kõrgema hinna

määramisest. Kuigi tarbijakrediidile rakendatakse omakapitali nõudeid, siis on need paindlikud

võimaldades kõrgema vara hinnangu korral ka suurema laenusumma väljastamist, mis

lõppkokkuvõttes hakkab kasvu suunas mõjutama ka kinnisvarade hindu. Samas eksisteerib ka

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

5

vastupidine oht, et sisehindajad (kui nad ei ole sõltumatud) hindavad tagatiseks olevat

kinnisvara liiga konservatiivselt. Eelkõige tekib liigse optimismi või konservatiivsuse oht

tavapärasest parema või halvema kvaliteediga kinnisvarade puhul ja eriti statistikapõhise

mudeli kasutamisel. Ka liiga konservatiivse hindamise tulemusena satuks tarbija

ebasoodsamasse olukorda, kuna sellega kaasneks vajadus suurema sissemakse

(omafinantseeringu) või lisatagatise järele.

3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2

3.1. MHS § 4 lg 1 kohaselt on maa hindaja (edaspidi hindaja) isik, kellel on kutseseaduse alusel

antud ja kehtiv vara hindaja 7. taseme kutse. Eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik,

kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Seega sätestab

siseriiklik õigus nõude, et eluotstarbeliste varade hindaja võib olla isik, kellel on vähemalt

kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Määruse nr 25 § 2 lg 1 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara

hinnata sisehindajal, kelle teadmistele, oskustele, kogemustele ja koolitamisele kehtestab

nõuded krediidiandja või -vahendaja. Seega määruse nr 25 kohaselt võib sisehindajaks olla ka

isik, kellel ei ole kinnisvara hindaja 6. taseme kutset. Määrus nr 25 on selles osas vastuolus

seadusega, kuid eelnõu ei kõrvalda seda vastuolu. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on seoses eelnõu

§ 1 punktiga 4 selgitatud, et eelnõu annab hinnangute koostamise suuremale isikute ringile, kes

ei pea omama kinnisvara hindaja kutsetunnistust.

3.2. MHS § 4 lg 2 kohaselt on hindajal õigus nõuda omanikult või valdajalt ning kõigilt riigi-

ja kohaliku omavalitsuse asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Kuna MHS § 4 lg 1

kohaselt on MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7. või 6. taseme kutset omav isik, siis

ei ole riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused kohustatud andma sisehindajatele, kes ei oma

kehtivat 7. või 6. taseme kutset. Tegemist on vastuoluga – määrus nr 25 võimaldab hindamisi

läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid hindamiseks vajalike andmete saamist

seadus neile ei võimalda.

4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik eksitamine

4.1. Eelnõu seletuskirja kohaselt peaks eelnõu vähendama kulusid tarbijatele, kes taotlevad

eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Esmalt tuleb märkida, et kulu kinnisvara hindamisele

on suhteliselt väike võrreldes muude refinantseerimise kuludega ja praktikas pruugi tarbija

jaoks kokkuhoidu üldse tekkida. Välishindajale (kinnisvarabüroole, mille kaudu välishindaja

tegutseb) makstav tasu nn magalapiirkonna tüüpkorteri hindamise eest on 250 eurot

(arvestamata käibemaksu) või sellele lähedane summa. Pankade sisehindajad ei hinda tagatisi

tasuta. Ka pangad küsivad tarbijalt hindamise eest tasu, mis on 100 – 150 eurot (arvestamata

käibemaksu) või lähedane summa. Sellises olukorras on tarbija näiline kokkuhoid 100 – 150

eurot (arvestamata käibemaksu), kuid kokkuhoidu ei pruugi üldse tekkida olukorras, kus tarbija

küsib finantseerimiseks või refinantseerimiseks pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest.

Eeldatavalt küsib tarbija pakkumist enam kui ühe krediidiandja käest, kuid kui selgub, et sellega

kaasneb täiendav kulu teisele krediidiandjale hindamise eest tasu maksmise näol, siis võib

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

6

tarbija loobuda konkureeriva pakkumise küsimisest ja tulemus on konkurentsi soodustamise

asemel vastupidine. Kutselise välishindaja koostatud eksperthinnang on sobiv kõikidele

krediidiandjatele ja tarbija saab sama eksperthinnangu esitada mitmele krediidiandjale

finantseerimise või refinantseerimise pakkumise saamiseks. Krediidiandja sisehindaja

koostatud hindamisaruanne (mida tervikuna tarbijale sageli ei väljastatagi) ei ole sobiv

esitamiseks teistele krediidiandjatele, mistõttu tuleb tarbijal maksta teistele krediidiandjatele

kinnisvara hindamise eest uuesti. Isegi kui krediidiandja ei küsi tarbijalt otseselt tasu hindamise

eest, siis kaasnevad krediidiandjale seoses hindamisega kulud, mille peab tarbija

lõppkokkuvõttes kinni maksma lepingu sõlmimise tasu või intressimarginali kaudu.

Lõppkokkuvõttes tarbijal rahalist kulude kokkuhoidu ei teki, kuid samas suureneb ajakulu

seoses korduvate hindamistega;

4.2. Tarbija kulude kokkuhoidmist peaks krediidiandjad alustama laenulepingu ennetähtaegse

lõpetamise ja uue lepingu sõlmimise tasude langetamisest. Näiteks 100 000 euro suuruse laenu

puhul ulatub ennetähtaegse tagastamise tasu 1 500 euroni ja refinantseerimise puhul tuleb

maksta ka uuele krediidiandjale lepingu sõlmimise tasu, mis ulatub 1 000 euroni. Need tasud

on kordades suuremad kui eksperthinnangu koostamise eest välishindajale makstav tasu. Kuna

arvestada tuleb ka notari tasu ja riigilõivuga uue krediidiandja kasuks hüpoteegi seadmisega

seoses, siis moodustab tagatise hindamine vähem kui 10% refinantseerimisega kaasnevatest

kuludest;

4.3. Eeltoodud põhjustel ei täida eelnõu ilmselgelt oma eesmärki vähendada tarbija kulusid;

4.4. Eelnõu võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis ei vasta

standarditele), samas välishindajatel puudub selline võimalus, kuna välishindajad peavad kinni

pidama standarditest. Kutselised hindajad ei tohi standardite nõuetest kõrvale kalduda. Tarbija

arvab eeldatavalt, et tegemist on samaväärse eksperthinnanguga (hindamisaruandega)

sõltumata sellest, kas hindamise viis läbi sisehindaja või välishindaja. Ilma kinnisvara üle

vaatamata ja varaga kaasneva dokumentatsiooniga põhjalikult tutvumata jäävad suure

tõenäosusega tuvastamata erinevused tegelikkuse ja andmebaaside andmete vahel, võimalikud

ebaseaduslikud ümberehitused ja tehnosüsteemide muudatused, mis vähendavad kinnisvara

väärtust. Sisehindaja poolt läbiviidava hindamise tulemusel võivad need suure tõenäosusega

jääda tähelepanuta. Samas võivad nende seadustamisega kaasneda ostjale märkimisväärseid

ootamatud kulutused, millega ta ei osanud vara omandamisel arvestada. Seega on suur risk, et

toimub tarbija eksitamine;

4.5. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara soetamise kohta eksperthinnangu alusel. Kui

hindamine viidi läbi krediidiandja sisehindaja poolt lihtsustatud korras (ülevaatust tegemata,

standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija teeb ostuotsustuse hinnangu alusel, mis näitab

kinnisvara turuväärtust kõrgemana, kui on tegelik turuväärtus. Kuna tarbijale ei saa sisehindaja

koostatud hindamisaruannet (reeglina seda tarbijale ei anta), siis ei näe tarbija, mis hindadega

on ostetud-müüdud analoogseid varasid, millised on olnud turu arengud ja millised on

prognoosid. Kõige sellega pannakse tarbijale täiendav risk soetada kinnisvara selle

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

7

turuväärtusest kõrgema hinnaga. See võib realiseeruda ka krediidiandja riskina juhul, kui tarbija

satub makseraskustesse ja tagatis tuleb sundkorras müüa. Kui tagatis oli üle hinnatud, siis ei

pruugi sundmüügi tulemusena laekuvast summat jätkuda krediidiandja nõude rahuldamiseks ja

laenusaaja jäi pärast tagatise realiseerimist jätkuvalt võlgu. Niisuguseid juhtumeid esines

hulgaliselt 2008. aastal alanud finantskriisi ajal ja tõenäoliselt ei soovi keegi nende kordumist.

5. Konkurentsi kahjustamine

5.1. Eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud

hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele), samas välishindajad peavad jätkuvalt kinni

pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode kaudu tegutsevad kutselised hindajad

ebasoodsasse konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-st 12 tuleneva diskrimineerimise

keeluga.

6. Vastuolu EVS 875 standarditega

6.1. Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt (EVS 875

standardite nõudeid järgimata). Standardid ei ole õigusaktid, kuid nendest tulenev on käsitletav

tavana. Kohustus standardite väljatöötamiseks tuleneb hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19

lõikest 1. Samast sättest tuleneb Eesti riigi kohustus nõuda standarditest kinnipidamist (vt

eeltoodud p 1). Kui Eesti riigil on soov elamukinnisvara hindamist lihtsustada, siis sellest ei

piisa eelnõu vastuvõtmisest, vaid tuleks hoopis standardeid vastavalt muuta. Standardite

muutmine tagaks ühtlasi selle, et sisehindajad ja välishindajad on võrdses olukorras. Vaatamata

tihedale koosööle standardite kavandite koostajatega ei ole Eesti Pangaliit (kelle liikmed

eelkõige võiksid olla huvitatud automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisest) tänaseni

tulnud välja mitte ühegi ettepanekuga viia standarditesse sisse automatiseeritud süsteemi

kasutamise võimalus.

7. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus

7.1. Rahandusministeeriumi kaaskirjast nähtuvalt on eelnõu saadetud kooskõlastamiseks

Justiits- ja Digiministeeriumile, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,

Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale ning Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametile.

Lisaadressaatideks on mittetulundusühingud Eesti Pangaliit, Finance Estonia, Eesti

Kaubandus-Tööstuskoda ning EKHÜ.

7.2. Kooskõlastajate ringist puuduvad Konkurentsiamet, Maa- ja Ruumiamet, Notarite Koda

ning Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Konkurentsiametilt peaks küsima arvamust seoses sellega,

et eelnõu võib kahjustada konkurentsi (vt eeltoodud p 5). Maa- ja Ruumiametilt peaks küsima

arvamust seoses võimaliku vastuoluga MHS-iga (vt eeltoodud p 3), samuti automatiseeritud

süsteemi kasutamise võimaldamisega, kuna Maa- ja Ruumiameti on antud valdkonna kõige

olulisema andmebaasi – maakatastri – vastutav töötleja. Notarite Kojalt peaks küsima arvamust

seoses sellega, et notarid tõestavad hüpoteekide seadmise lepinguid ja notaritel on seejuures

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

8

selgitamiskohustus, seega puudutab eelnõu otseselt notarite tegevusvaldkonda. Eesti

Kinnisvarafirmade Liidult peaks küsima arvamust seoses sellega, et eelnõu puudutab otseselt

tema liikmete tegevusvaldkonda. Rahandusministeerium peaks saatma eelnõu täiendavalt ka

nimetatud isikutele kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks.

Lugupidamisega

/digitaalallkiri/

Aivar Tomson

juhatuse esimees