EKHÜ arvamus - Rahandusministri määruse ,,Rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine

F. R. Kreutzwaldi 5 51006 Tartu

+372 731 3156 [email protected]

reg. kood 74001086 www.emu.ee

metsanduse ja inseneeria instituut Institute of Forestry and Engineering

Estonian University of Life Sciences

Gerli Jesaar

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

Vastus EKHÜ 20.03.2025 päringule

Edastame Teile seisukoha küsimusele, kas Eesti avalikud andmebaasid võimaldavad

kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist

hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass

Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning

teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust.

Teoreetiliselt võimaldaksid Eesti avalikud andmebaasid erakorralise hindamise läbiviimist

kasutades statistilisi meetodeid, kuid seda vaid aktiivse turuga piirkonnas. Hindamistulemuse

täpsus sõltub eelkõige andmete kvaliteedist ja kättesaadavusest ning seetõttu ei pruugita

paljudel juhtudel saavutada hindamistulemuse täpsust vastatavalt rahvusvaheliselt

tunnustatud standarditele. Alljärgnevalt on loetletud põhjused, mis pärsivad erakorralise

hindamise läbiviimist rakendades statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures vara

ülevaatust.

1. Eesti kontekstis on statistiliste meetodite kasutamisel probleemiks eelkõige turu väiksus.

Eeskätt väljaspool suuremaid linnu on tehingute arv madal ja maapiirkondades ei ole üldjuhul

kinnisvaraturg väljakujunenud. Tehingud on juhuslikku laadi ning võivad olemuselt olla väga

erinevad, seega statistiliste mudelite aluseks olev andmestik on tõenäoliselt ebapiisav

usaldusväärsete tulemuste saamiseks.

2. Tehingute heterogeensus – samas piirkonnas võivad kinnisvaratehingud olla väga erineva

iseloomuga. Näiteks võivad korterid erineda mitte ainult suuruse, vaid ka seisukorra,

planeeringu, hoone tüübi, tehniliste lahenduste ja asukoha mikrotasandi poolest. Need

erisused mõjutavad turuväärtust olulisel määral, kuid statistiline hindamismudel ei pruugi neid

piisava täpsusega arvesse võtta, eriti kui pole teostatud vara ülevaatust.

3. Andmete erinevus – avalikes andmebaasides esinevad andmed, nagu näiteks korteri

pindala, ei ole alati võrreldavad. Registrites kajastatakse üldjuhul eluruumide pindala, kuid

osadel juhtudel on pindala arvestuses ka panipaikade ja rõdude pinnad. Selline varieeruvus

toob kaasa olukorra, kus statistiline analüüs baseerub mittevõrreldavatel andmetel ning viib

ebatäpse tulemuseni.

Teie 20.03.2025 nr

Meie 28.03.2025 nr 5.1-14/1901-1

4. Hindamistulemuse täpsuse ja usaldusväärsuse vähenemine, tulenevalt vara ülevaatuse

mitteteostamisest:

• Kohapealse ülevaatuseta jääb oluline info vara kohta kättesaamatuks, näiteks

siseviimistluse seisukord, teostatud ümberehitused ja planeeringumuudatused (sh

ebaseaduslikud muudatused) ja muud tegurid, mis võivad märkimisväärselt mõjutada

vara turuväärtust.

• Statistilised mudelid ei suuda arvestada asukoha mikrotasandi kõiki tegureid, nagu

näiteks vaated, parkimisvõimalused, lähedal asuvad müraallikad, sotsiaaltaristu jm.

Taolised tegurid mõjutavad vara väärtust oluliselt, kuid avalikes andmebaasides ei ole

piisaval määral vajalikku infot esitatud.

Kokkuvõtvalt ei pruugi statistiliste meetodite kasutamine vara erakorraliseks hindamiseks

Eestis ilma vara vahetu ülevaatuseta olla usaldusväärne. Eesti kinnisvaraturu väiksus,

tehingute vähesus ning andmete kvaliteet takistavad rahvusvahelistele standarditele vastava

hindamistulemuse saavutamist. Kuna kinnisvaraobjektid erinevad üksteisest asukoha ja

omaduste poolest, mis ei kajastu andmebaasides piisava täpsusega, siis võivad statistilised

mudelid anda eksitavaid tulemusi, eriti väiksemates asulates, kus iga tehing võib turuväärtust

märkimisväärselt mõjutada. Seetõttu ei pruugi pelgalt statistiliste andmete põhjal kinnisvara

hindamine ilma ülevaatust teostamata olla mitte ainult madala täpsusega, vaid võib viia ka

oluliste eksimusteni.

(allkirjastatud digitaalselt)

Marek Metslaid

direktor

Evelin Jürgenson

[email protected]

From: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Sent: Wednesday, March 26, 2025 4:55 PM To: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Cc: [email protected] Subject: RE: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring

Lugupeetud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatus

Kuigi Teie pöördumises on väga täpselt defineerimata, mida olete pidanud silmas avalike andmebaaside all, siis hindamise kontekstis mõistame küsimust selliselt, et antud juhul võivad selleks olla riiklikud registrid, riigi hallatavad keskkonnad ja (kaardi)rakendused.

Tuleb tähele panna, et osade riiklike registrite andmestik võib olla vaid statistilise ja informatiivse iseloomuga (nt ehitusseadustiku § 61) ning andmestik ei pruugi käsitleda tegelikku olukorda.

Sarnaseks näiteks on ka aerofotod, mis kajastavad mineviku seisu, kohati on need üks-kaks aastat varasemast ajast. Seega ilma ülevaatust teostamata ei pruugi olla tuvastatav vara tegelik olemus ja parendused, sealhulgas ehitatud/lammutatud ehitised peale viimast aerofotot, lisaks juurdepääsutee(de) olukord ja muud asjaolud.

Vara hindamist käsitleva standardi EVS 875-10:2019 p 7.1.2 kohaselt on ülevaatuse üheks eesmärgiks kontrollida kogutud andmete vastavust tegelikkusele. Seega ülevaatuse mitteteostamine võib omada mõju hindamistulemusele. Tihti selguvad kohapealsel ülevaatusel asjaolud, mida registrites ei nähtu. Näiteks on vara koormatud üürilepinguga või esinevad varal olulised puudused, mille mittearvestamine võib viia valede otsusteni ja võimaliku majandusliku kahjuni.

Maa-ja Ruumiamet kogub maakatastriseaduses märgitud tehingute andmeid seaduses märgitud eesmärgil.

Eelnevat arvestades tuleb Maa- ja Ruumiameti tehinguandmete kasutamisse suhtuda reservatsiooniga. Hindajal ning tehinguandmete töötlejal lasub vastutus kasutatava info usaldusväärsuse kontrollimises.

Väga homogeensete varade lõikes võib hinnadiferents tuleneda näiteks sisustusest (kohtkindel sisustus, mööbel jms), planeeringutest, parendustest (ehitised), erilahendustest ja eristuvatest omadustest, kuid sellist infot tehingute andmebaas enamasti ei sisalda.

Hindamise täpsuse osas märgime, et on varasid, mis oma homogeense iseloomu, selgepiirilise parima kasutuse ja füüsiliste omaduste tõttu võimaldavad aktiivses ja stabiilses turuolukorras piisava hulga tehingute olemasolul võrdlemisi täpselt hinnata vara väärtust ka üldistatud tehinguinfo põhjal, näiteks maatulundusmaa, mille parim kasutus on maatulundusmaa ja millel puudub kasvav mets, ehitusmaa aktiivse ning stabiilse turu ja homogeensete varadega piirkondades jms. Ka tüüpelamutes asuvaid kortereid saab võrdlemisi usaldusväärselt hinnata juhtudel, kus turg on aktiivne ja stabiilne, tehinguid on piisavalt ning teada on hinnatava ja müüdud

korterite ning elamute seisukord ja omadused ning kõik need on arvesse võetud nii sisendite kui ka väljundi osas. Kui hinnataval või müüdud varadel esinevad tüüpolukordadest eristuvad õigused ja/või kohustused või võimalused, mis mõjutavad turuväärtust (nt ehitusvõimalus Tallinna lähedal paiknevatel maatulundusmaadel), võib üldistatud lähenemisel tekkida disproportsioon turuväärtusest ja tulemust ei saa nimetada turuväärtuseks.

Lugupidamisega

Marje Kolmar-Grüner juhataja I kinnisvara hindamise ja analüüsi osakond +372 5564 4559

Maa- ja Ruumiamet [email protected] www.maaruum.ee

Mustamäe tee 51, Tallinn

From: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Sent: Wednesday, March 19, 2025 11:41 AM To: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Subject: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring

Lp Marje Kolmar-Grüner

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hindamise ja analüüsi osakonna poolset seisukohta, kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust?

Lugupidamisega

Gerli Jesaar

Büroojuht

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn

+ 372 528 6801 e-post: [email protected]

veebileht: www.ekhy.ee

___________________________________________________________________________

Käesolev e-post ja/või selle lisad võivad sisaldada konfidentsiaalset informatsiooni ning on mõeldud kasutamiseks ainult nimetatud adressaadile. Juhul kui Te ei ole selle e-posti adressaat, siis palume arvestada, et käesoleva e-posti sisuga tutvumine, kasutamine, avaldamine ja/või levitamine on keelatud. Sellisel juhul palume Teil viivitamatult võtta ühendust e-posti saatjaga ning kustutada saadud e-post, sellele lisatud failid ning koopiad.

F. R. Kreutzwaldi 5 51006 Tartu

+372 731 3156 [email protected]

reg. kood 74001086 www.emu.ee

metsanduse ja inseneeria instituut Institute of Forestry and Engineering

Estonian University of Life Sciences

Gerli Jesaar

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

Vastus EKHÜ 20.03.2025 päringule

Edastame Teile seisukoha küsimusele, kas Eesti avalikud andmebaasid võimaldavad

kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist

hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass

Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning

teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust.

Teoreetiliselt võimaldaksid Eesti avalikud andmebaasid erakorralise hindamise läbiviimist

kasutades statistilisi meetodeid, kuid seda vaid aktiivse turuga piirkonnas. Hindamistulemuse

täpsus sõltub eelkõige andmete kvaliteedist ja kättesaadavusest ning seetõttu ei pruugita

paljudel juhtudel saavutada hindamistulemuse täpsust vastatavalt rahvusvaheliselt

tunnustatud standarditele. Alljärgnevalt on loetletud põhjused, mis pärsivad erakorralise

hindamise läbiviimist rakendades statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures vara

ülevaatust.

1. Eesti kontekstis on statistiliste meetodite kasutamisel probleemiks eelkõige turu väiksus.

Eeskätt väljaspool suuremaid linnu on tehingute arv madal ja maapiirkondades ei ole üldjuhul

kinnisvaraturg väljakujunenud. Tehingud on juhuslikku laadi ning võivad olemuselt olla väga

erinevad, seega statistiliste mudelite aluseks olev andmestik on tõenäoliselt ebapiisav

usaldusväärsete tulemuste saamiseks.

2. Tehingute heterogeensus – samas piirkonnas võivad kinnisvaratehingud olla väga erineva

iseloomuga. Näiteks võivad korterid erineda mitte ainult suuruse, vaid ka seisukorra,

planeeringu, hoone tüübi, tehniliste lahenduste ja asukoha mikrotasandi poolest. Need

erisused mõjutavad turuväärtust olulisel määral, kuid statistiline hindamismudel ei pruugi neid

piisava täpsusega arvesse võtta, eriti kui pole teostatud vara ülevaatust.

3. Andmete erinevus – avalikes andmebaasides esinevad andmed, nagu näiteks korteri

pindala, ei ole alati võrreldavad. Registrites kajastatakse üldjuhul eluruumide pindala, kuid

osadel juhtudel on pindala arvestuses ka panipaikade ja rõdude pinnad. Selline varieeruvus

toob kaasa olukorra, kus statistiline analüüs baseerub mittevõrreldavatel andmetel ning viib

ebatäpse tulemuseni.

Teie 20.03.2025 nr

Meie 28.03.2025 nr 5.1-14/1901-1

4. Hindamistulemuse täpsuse ja usaldusväärsuse vähenemine, tulenevalt vara ülevaatuse

mitteteostamisest:

• Kohapealse ülevaatuseta jääb oluline info vara kohta kättesaamatuks, näiteks

siseviimistluse seisukord, teostatud ümberehitused ja planeeringumuudatused (sh

ebaseaduslikud muudatused) ja muud tegurid, mis võivad märkimisväärselt mõjutada

vara turuväärtust.

• Statistilised mudelid ei suuda arvestada asukoha mikrotasandi kõiki tegureid, nagu

näiteks vaated, parkimisvõimalused, lähedal asuvad müraallikad, sotsiaaltaristu jm.

Taolised tegurid mõjutavad vara väärtust oluliselt, kuid avalikes andmebaasides ei ole

piisaval määral vajalikku infot esitatud.

Kokkuvõtvalt ei pruugi statistiliste meetodite kasutamine vara erakorraliseks hindamiseks

Eestis ilma vara vahetu ülevaatuseta olla usaldusväärne. Eesti kinnisvaraturu väiksus,

tehingute vähesus ning andmete kvaliteet takistavad rahvusvahelistele standarditele vastava

hindamistulemuse saavutamist. Kuna kinnisvaraobjektid erinevad üksteisest asukoha ja

omaduste poolest, mis ei kajastu andmebaasides piisava täpsusega, siis võivad statistilised

mudelid anda eksitavaid tulemusi, eriti väiksemates asulates, kus iga tehing võib turuväärtust

märkimisväärselt mõjutada. Seetõttu ei pruugi pelgalt statistiliste andmete põhjal kinnisvara

hindamine ilma ülevaatust teostamata olla mitte ainult madala täpsusega, vaid võib viia ka

oluliste eksimusteni.

(allkirjastatud digitaalselt)

Marek Metslaid

direktor

Evelin Jürgenson

[email protected]

From: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Sent: Wednesday, March 26, 2025 4:55 PM To: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Cc: [email protected] Subject: RE: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring

Lugupeetud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatus

Kuigi Teie pöördumises on väga täpselt defineerimata, mida olete pidanud silmas avalike andmebaaside all, siis hindamise kontekstis mõistame küsimust selliselt, et antud juhul võivad selleks olla riiklikud registrid, riigi hallatavad keskkonnad ja (kaardi)rakendused.

Tuleb tähele panna, et osade riiklike registrite andmestik võib olla vaid statistilise ja informatiivse iseloomuga (nt ehitusseadustiku § 61) ning andmestik ei pruugi käsitleda tegelikku olukorda.

Sarnaseks näiteks on ka aerofotod, mis kajastavad mineviku seisu, kohati on need üks-kaks aastat varasemast ajast. Seega ilma ülevaatust teostamata ei pruugi olla tuvastatav vara tegelik olemus ja parendused, sealhulgas ehitatud/lammutatud ehitised peale viimast aerofotot, lisaks juurdepääsutee(de) olukord ja muud asjaolud.

Vara hindamist käsitleva standardi EVS 875-10:2019 p 7.1.2 kohaselt on ülevaatuse üheks eesmärgiks kontrollida kogutud andmete vastavust tegelikkusele. Seega ülevaatuse mitteteostamine võib omada mõju hindamistulemusele. Tihti selguvad kohapealsel ülevaatusel asjaolud, mida registrites ei nähtu. Näiteks on vara koormatud üürilepinguga või esinevad varal olulised puudused, mille mittearvestamine võib viia valede otsusteni ja võimaliku majandusliku kahjuni.

Maa-ja Ruumiamet kogub maakatastriseaduses märgitud tehingute andmeid seaduses märgitud eesmärgil.

Eelnevat arvestades tuleb Maa- ja Ruumiameti tehinguandmete kasutamisse suhtuda reservatsiooniga. Hindajal ning tehinguandmete töötlejal lasub vastutus kasutatava info usaldusväärsuse kontrollimises.

Väga homogeensete varade lõikes võib hinnadiferents tuleneda näiteks sisustusest (kohtkindel sisustus, mööbel jms), planeeringutest, parendustest (ehitised), erilahendustest ja eristuvatest omadustest, kuid sellist infot tehingute andmebaas enamasti ei sisalda.

Hindamise täpsuse osas märgime, et on varasid, mis oma homogeense iseloomu, selgepiirilise parima kasutuse ja füüsiliste omaduste tõttu võimaldavad aktiivses ja stabiilses turuolukorras piisava hulga tehingute olemasolul võrdlemisi täpselt hinnata vara väärtust ka üldistatud tehinguinfo põhjal, näiteks maatulundusmaa, mille parim kasutus on maatulundusmaa ja millel puudub kasvav mets, ehitusmaa aktiivse ning stabiilse turu ja homogeensete varadega piirkondades jms. Ka tüüpelamutes asuvaid kortereid saab võrdlemisi usaldusväärselt hinnata juhtudel, kus turg on aktiivne ja stabiilne, tehinguid on piisavalt ning teada on hinnatava ja müüdud

korterite ning elamute seisukord ja omadused ning kõik need on arvesse võetud nii sisendite kui ka väljundi osas. Kui hinnataval või müüdud varadel esinevad tüüpolukordadest eristuvad õigused ja/või kohustused või võimalused, mis mõjutavad turuväärtust (nt ehitusvõimalus Tallinna lähedal paiknevatel maatulundusmaadel), võib üldistatud lähenemisel tekkida disproportsioon turuväärtusest ja tulemust ei saa nimetada turuväärtuseks.

Lugupidamisega

Marje Kolmar-Grüner juhataja I kinnisvara hindamise ja analüüsi osakond +372 5564 4559

Maa- ja Ruumiamet [email protected] www.maaruum.ee

Mustamäe tee 51, Tallinn

From: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing <[email protected]> Sent: Wednesday, March 19, 2025 11:41 AM To: Marje Kolmar-Grüner <[email protected]> Subject: Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu päring

Lp Marje Kolmar-Grüner

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palub Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hindamise ja analüüsi osakonna poolset seisukohta, kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara) erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara ülevaatust?

Lugupidamisega

Gerli Jesaar

Büroojuht

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn

+ 372 528 6801 e-post: [email protected]

veebileht: www.ekhy.ee

___________________________________________________________________________

Käesolev e-post ja/või selle lisad võivad sisaldada konfidentsiaalset informatsiooni ning on mõeldud kasutamiseks ainult nimetatud adressaadile. Juhul kui Te ei ole selle e-posti adressaat, siis palume arvestada, et käesoleva e-posti sisuga tutvumine, kasutamine, avaldamine ja/või levitamine on keelatud. Sellisel juhul palume Teil viivitamatult võtta ühendust e-posti saatjaga ning kustutada saadud e-post, sellele lisatud failid ning koopiad.