Hindamisaruande edastamine (Õuna tn 18)

Dokumendiregister	Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Viit	13-6/115-4
Registreeritud	16.06.2025
Sünkroonitud	18.06.2025
Liik	Väljaminev kiri
Funktsioon	13 Maa ja ruumiloome
Sari	13-6 Maakasutuspoliitika korraldamise kirjavahetus
Toimik	13-6
Juurdepääsupiirang	Avalik
Juurdepääsupiirang
Adressaat	Pärnu Linnavalitsus, Maa- ja Ruumiamet
Saabumis/saatmisviis	Pärnu Linnavalitsus, Maa- ja Ruumiamet
Vastutaja	Antti Pääsukene (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kantsleri valdkond, Maa- ja ruumipoliitika valdkond, Maa- ja ruumipoliitika osakond)
Originaal	Ava uues aknas

Dokument on kokkuvõtte tegemiseks liiga mahukas (52042 tm).

Failid

13-6115-4 16.06.2025 Väljaminev kiri.asice

2504_10413_02_AT_Õuna_tn18_Audru_alevik_Pärnu_linn_Pärnu_maakond.asice.asice

2504_10413_02_AT_Õuna_tn18_Audru_alevik_Pärnu_linn_Pärnu_maakond.pdf

Hindamisaruande edastamine (Õuna tn 18).pdf

2504_10413_02_AT_Õuna_tn18_Audru_alevik_Pärnu_linn_Pärnu_maakond.pdf

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond 2504-10413-02/AT

Väärtuse kuupäev: 12.04.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

12.05.2025 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10413-02/AT

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Pärnu keskuslinna lähialade maaturg 16 3.3. Turustatavuse analüüs 20

4. Turuväärtuse hindamine 21

4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 22

Lisa 1. Fotod 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 29

Lisa 3. Kitsenduste kaart 30

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 32

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850)

Aadress Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 16001:001:0438

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 39 623 m2

Sihotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Üldplaneering

Audru Vallavolikogu 13.05.2010 määrusega nr 19 kehtestatud Audru valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Õuna tn 18 kinnisasi tiheasustusalal ja perspektiivsel reovee kogumisalal. Kinnisasja juhtotstarbeks on reserveeritud elamumaa. Koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt paikneb kinnisasi ühiskondliku ehitise maa-alal (ÜE).

Detailplaneering

Audru Vallavolikogu 12.10.2017 otsusega nr 54 kehtestatud Audru hooldekeskuse detailplaneeringuga on antud õigus moodustada kinnisasjale kolm sotsiaalhoolekandeasutuse krunti ning kinnisasjale on kavandatud rajada kuni 140 kohaga hooldekeskus vanuritele ja erivajadustega inimestele.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1.

Ülevaatuse kuupäev 12.04.2025

Väärtuse kuupäev 12.04.2025

Hindamisaruande kuupäev 12.05.2025

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 03.04.2025, tellimus nr 8

Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist.

Hinnang likviidsusele Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on müügiperioodi pikkuseks kuni 1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

Maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna hoolekandeasutus, samas turg näeks seal KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Vaba turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa.

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 9948850) turuväärtus eeldusel, et maad on võimalik tulevikus kasutada elamumaana, on väärtuse kuupäeval 66 000 (kuuskümmend kuus tuhat) €.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 9948850). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamisel eeldatakse, et kinnisasja maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta ja sellest tulenevalt

lähtutakse elamumaa kasutusest. Selline eeldus tuleneb hindamise eesmärgist. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 20.04.2025;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 20.04.2025 ning tehingute andmebaasist 14.04.2025;

• Pärnu linna kodulehelt 02.05.2025;

• kinnisvaraportaalist kv 02.05.2025.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 12.04.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Pärnu maakond

Omavalitsus Pärnu linn

Asustusüksus Audru alevik

Lähiaadress Õuna tn 18

Makroasukoht

Kirjeldus Audru aleviku idapoolses osas

Kaugus keskusest Kaugus Pärnu linna keskusest ca 9 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Audru aleviku idaosas, elamupiirkond, valdavalt arendusjärgus, Audru aleviku

keskus ca 1,5 km

Juurdepääs Mööda kõvakattega Põllu ja Õuna tänavat

Kommunikatsioonid Puuduvad, kuid läheduses olemas

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 9948850

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Isiklik kasutusõigus Pärnu linn kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus jalg- ja

jalgrattatee rajamiseks vastavalt 18.09.2024.a lepingu punktile 3. Viide kandega

seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris: 16474 Õiguse ruumiala on nähtav

maakatastri infosüsteemis 16474. 18.09.2024 kinnistamisavalduse alusel sisse

kantud 30.09.2024.

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil (vt lisa 3) on hinnatava

vara kohta kitsendustena märgitud:

• sideehitise kaitsevöönd;

• elektripaigaldise kaitsevöönd;

• piiratud asjaõigusega ala (vt kinnistusraamatu III jagu lisas 1);

• planeeringu ala.1

Kuna sideehitise ja elektripaigaldise kaitsevöönd paiknevad maaüksuse servas ja

tegemist on tiheasustusega aladel tavapäraste kitsendustega, siis neil mõju

väärtusele puudub. Isiklik kasutusõigus on seatud Pärnu linna kasuks ja kuna

kinnisasi kavatsetakse võõrandada samuti Pärnu linnale, siis sellega hindamisel ei

arvestata. Planeeringu ala näol on tegemist tiheasustusala määratlemisega, millel

otsene mõju väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Õuna tn 18, Audru alevik, Pärnu linn, Pärnu maakond

Katastritunnus 16001:001:0438

Pindala 39 623 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

1 Vt täpsemad andmed lisa 3.

Kõlvikuline

koosseis

Kirjeldus Ebakorrapärase kujuga, hulknurkne, nö väljalõikega edelaosas, suurust arvestades

kompaktne, valdavas osas kraavkuivendusega, reljeef tasane

Hoonestus Puudub

Üldplaneering

Allikas: Pärnu linna kodulehekülg, väljavõte üldplaneeringu põhijooniselt

Koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt paikneb kinnisasi ühiskondliku ehitise maa-alal (ÜE).

Detailplaneering

Audru Vallavolikogu 12.10.2017 otsusega nr 54 kehtestatud Audru hooldekeskuse

detailplaneeringuga on antud õigus moodustada kinnisasjale kolm

sotsiaalhoolekandeasutuse krunti ning kinnisasjale on kavandatud rajada kuni 140

kohaga hooldekeskus vanuritele ja erivajadustega inimestele.

Allikas: Pärnu linna kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt

Detailplaneering

Allikas: Pärnu linna kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2024. aasta IV kvartalis 1,2% 2023. aasta IV kvartaliga võrreldes, millega seoses lõppes 10 kvartalit kestnud majanduslangus. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 25.03.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,6% ja 2027. aastal 2,7%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta märtsis võrreldes 2025. aasta veebruariga

0,5% ning tõusis võrreldes eelmise aasta märtsiga 4,4%. Võrreldes 2024. aasta

märtsiga olid kaubad 2,1% ja teenused 8,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2025. aastal 6,0%, 2026. aastal 3,8% ja 2027. aastal 2,5%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta IV kvartalis oli

töötuse määr 7,4%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,0%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,7%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta I kvartalis tõusis tehingute arv mõnevõrra võrreldes 2024. aasta I kvartaliga ning oli sarnasel tasemel võrreldes 2023. aasta I kvartaliga, kuid oli oluliselt madalam võrreldes 2019. – 2022. aastaga.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on samuti 2024. a II kvartalist alates tõusma hakanud võrreldes 2024. a I kvartaliga. Kui eluasemelaenude käive on viimastel kvartalitel sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. Eluaseme laenude intressimäär oli 2024. a IV kvartalis 4,6% ja ettevõtete laenude intressimäär 5,61%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Pärnu keskuslinna lähialade maaturg

Üldinfo

Audru piirkonna maaturg on ehitusliku potentsiaaliga maa osas märkimisväärselt aktiivne. Tegemist on Pärnu keskuslinna vahetus naabruses paikneva alaga, kus nii turu nõudlusest tulenevalt kui ka planeeringutest lähtuvalt on eelkõige elamuehituslik perspektiiv. Detailsemalt on analüüsitud Audru aleviku, Papsaare ja Lemmetsa küla tehinguid. Pärnu keskuslinnast kaugemale jäävates piirkondades on hinnad madalamad, välja arvatud mereäärsed alad, kus just mere lähedus on peamiseks väärtust mõjutavaks teguriks. Analüüsitavas piirkonnas on aktiivne eelkõige elamumaa turg, kuid olulisel määral toimub tehinguid ka maatulundusmaaga. Viimasel juhul on hinnad oluliselt mõjutatud (elamu)ehituslikust perspektiivist.

Maatulundusmaa turg

Maatulundusmaa hinnad

Ehituslikku potentsiaali omava nn toormaa tehingute hulgas domineerivad tavaliselt maatulundusmaa tehingud. Hinnad küündivad Pärnu keskuslinna vahetus läheduses (Papsaare külas) tasemeni 10- 15 €/m2, kuid enamjaolt on siiski kordades madalamad. Kui tegemist on turu kontekstis küsitava atraktiivsusega, siis lähenevad hinnad tüüpilisele maatulundusmaa hinnatasemele, mis jääb enamjaolt alla 1 €/m2, kuid hinnatava vara piirkonnas on valdavalt 1 – 2 €/m2.

Elamumaa turg

Väärtust mõjutavad teguird

Elamumaa hinnad sõltuvad eelkõige asukohast (sh. piirkonna mainest, olemasoleva hoonestuse olemasolust), tehnovõrkude olemasolust ja kehtivatest planeeringutest (ehitusõigusest). Ostjad tähtsustavad nii lokaalset taristut (piirkonna siseste teede ja tänavate ning tehnovõrkude olemasolu ja seisukord) kui ka taristu olemasolu laiemas mõttes (koolide, lasteaedade ja kaupluste lähedus). Tähelepanu pööratakse privaatsusele ja kõrghaljastuse olemasolule, seda just eelkõige väljaspool tiheasustusega alasid. Väikeelamukruntidest on enam nõutud 1200 – 2 500 m2 suurused krundid. Suuremad krundid on seni endale ostjad leidnud eelkõige looduslikult atraktiivsetes asukohtades (veekogu või metsa ääres, liigendatud maastikuga piirkondades) – mujal pole tehingute tervikhinna tasemetes suurt hinnavahet, kas tegemist on näiteks 5 000 või 10 000 m2 suuruse krundiga.

Piirkonnad

Viimaste aastate uusarendused on koondunud valdavalt Pärnu keskuslinna Audru ja Paikuse osavaldadesse, Tori valla Tammiste ja Eametsa külade ning Häädemeeste valla territooriumile Pärnu linnapiiri lähedal. Eelistatuimaks piirkonnaks on Tori valla Tammiste küla Pärnu jõe äärne piirkond ning Audru osavalla veekogude äärsed elamupiirkonnad Papsaare ja Valgeranna külades ning Häädemeeste valla Reiu küla. Eelistatud piirkonnad on ka Paikuse alevi ja Silla küla piirkonnad Reiu jõe läheduses.

Elamumaa hinnad

Keskmiselt kallimad hinnad on Pärnu keskuslinna piiril asuvas Tammiste külas, kus tehinguhinnad jäävad vahemikku 35 000 – 70 000 EUR (35 - 70 € /m2 taandatuna maaüksuse hinnaühikule). Pärnu keskuslinna piiriala lähedal asuvas Häädemeeste valla Reiu külas on väljaehitatud kommunikatsioonidega elamumaa tehinguhinnad jäänud vahemikku 60 000 – 85 000 € (30 – 40 €/m2 taandatuna maaüksuse hinnaühikule). Papsaare küla elamumaa tehinguhinnad on jäänud vahemikku 35 000 – 70 000 € (20 – 35 €/m2 taandatuna maaüksuse hinnaühikule). Just Audru jõe läheduses asuvate kruntide tehinguhinnad on ulatunud 70 000 €-ni. Pärnu keskuslinnast kaugemale jäävas Audru alevikus on tervikhinnad silmas pidades hinnatippe sarnased, st küündivad 70 000 €-ni ja kõrgemalegi, kuid krundid on pigem pisut suuremad ja seeläbi ühikuhinnad madalamd olles valdavalt vahemikus 15 – 25 €/m2.

Elamu- ja maatulundusmaa hinnastatistika Audru alevikus ja Papsaare külas

Alevik/ küla Maaka- sutus2

Arv Pindala,

m2 Hind, € Pinnaühiku hind, €/m2

Min Maks Min Maks Med Keskm

2018 Audru alevik E 29 2 714 3 000 24 000 1,1 6,6 5,2 4,7

MTM 8 56 740 800 60 000 0,0 0,5 0,4 0,4

Papsaare küla E 44 2 200 1 318 75 000 0,2 28,8 10,0 9,2

MTM 3 *** *** *** *** *** *** ***

2019 Audru alevik E 15 1 663 8 000 60 000 6,8 20,7 14,1 13,1

MTM 5 34 116 7 521 40 028 0,4 1,0 0,6 0,6

Papsaare küla E 29 3 002 7 500 107 000 1,4 27,0 13,4 12,9

MTM 4 *** *** *** *** *** *** ***

2020 Audru alevik E 16 1 749 10 000 28 000 5,1 21,2 15,1 13,4

MTM 5 31 492 5 000 29 800 0,1 5,5 0,5 2,4

Papsaare küla E 28 2 774 1 000 89 000 0,7 19,9 12,1 11,6

MTM 7 22 293 25 000 120 000 0,6 6,6 2,7 3,5

2021 Audru alevik E 100 2 438 4 000 72 000 1,4 38,4 12,0 12,8

MTM 9 68 349 4 000 234 000 0,1 5,2 0,5 1,3

Papsaare küla E 64 2 026 1 007 110 000 0,3 43,6 13,8 15,0

MTM 9 48 476 3 000 130 000 0,3 9,0 1,1 2,5

2022 Audru alevik E 19 2 165 5 000 125 000 3,6 30,4 9,6 12,9

MTM 5 28 641 21 000 32 000 0,5 6,5 1,0 1,9

Papsaare küla E 84 1 388 10 000 85 000 3,6 41,0 21,6 21,2

MTM 10 23 732 8 500 149 120 0,3 10,4 1,8 3,4

2023 Audru alevik E 8 1 870 6 000 62 000 2,7 29,9 15,3 16,7

MTM 3 *** *** *** *** *** *** ***

Papsaare küla E 30 1 503 2 500 68 000 1,7 47,4 16,4 19,2

MTM 6 25 346 14 000 204 000 0,3 13,8 4,1 5,8

2024 Audru alevik E 16 1 936 12 200 100 000 6,9 28,6 18,5 18,5

MTM 5 6 407 4 000 8 500 0,7 1,0 0,7 0,8

Papsaare küla E 38 1 640 15 500 231 800 7,0 78,9 32,9 28,8

MTM 0 *** *** *** *** *** *** ***

2025 Audru alevik E 8 2 547 14 640 70 000 7,0 31,1 11,8 14,3

MTM 1 *** *** *** *** *** *** ***

Papsaare küla E 12 1 425 12 000 58 000 6,5 39,5 32,0 30,2

MTM 3 *** *** *** *** *** *** ***

2 E- Elamumaa, MTM- maatulundusmaa

Valik Pärnu linna Audru aleviku ja selle lähedase piirkonna maatulundusmaa müügitehinguid3

Nr Küla Tehingu aeg Hind, €4 Pindala, m2 Sihtotstarve5 Hind, €/m2

1 Kabriste küla 02.05.2024 35 000 15 396 MTM 2,27

2 Lindi küla 17.09.2024 43 000 20 518 MTM 2,10

3 Malda küla 11.12.2024 140 000 53 528 MTM 2,62

4 Lemmetsa küla 04.09.2024 20 000 7 048 E 2,84

5 Lemmetsa küla 15.01.2025 37 000 36 501 MTM 1,01

6 Liu küla 12.03.2025 17 872 15 894 MTM 1,12

7 Tuuraste küla 10.04.2025 62 700 41 240 MTM 1,52

8 Papsaare küla 30.01.2025 115 000 51 678 MTM 2,23

9 Audru alevik 04.04.2025 27 000 11 105 MTM 2,43

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas

Müügipakkumised

Hinnatava vara piirkonnas on hulganisti elamumaa (elamukrundid) pakkumisi. Nn toormaa pakkumisi on vähem, kuid seda võib siiski pidada aktiivseks. Need on mõnevõrra kallimad tehinguhindadest, valdavalt 2 – 4 €/m2.

Tori valla edela- ja lõunapoolse piirkonna ehitusliku potentsiaaliga maatulundusmaa müügipakkumised

Küla, aadress Pindala, m2 Hind, € Hind, €/m2 Kirjeldus

Papsaare küla, Elu 49 475 205 000 4,1 DP puudub, elamumaa potentsiaal

Audru alevik, Salumaa 28 298 84 894 3,0 DP puudub, ehituslik potentsiaal

Audru alevik, Naaritsa tee 13

61 443 160 000 2,6 Hetkel elamumaa, ÜP 2035+ kohaselt tootmismaa, sobilik päikesepargiks

Papsaare küla, Elu tee 4 64 900 235 000 3,6 DP puudub, sobilik elamuarenduseks

Lemmetsa küla, Jaani 16 561 45 000 2,7 Potentsiaalne elamumaa

Lemmetsa küla, Karupoja 54 200 89 000 1,6 Sobilik elamuehituseks või päikesepargiks

Audru alevik, Õuna tn 12 12 666 120 000 9,5 Arenduspotentsiaaliga, tee on rajatud

Allikas: kv.ee

3 Valimi koostamisel on analüüsitud tehinguid jaanuarist 2024 kuni aprillini 2025. Valiku aluseks oli paiknemine sarnases piirkonnas. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Kohandamiseks valitud tehingute puhul analüüsiti täiendavalt pindala ja mikroasukohta, eelkõige paiknemist mere suhtes. Kabriste (1), Lindi (2) ja Liu (6) küla tehingud jäid kõrvale peamiselt mere läheduse tõttu, Malda küla (3) tehingu puhul oli tegemist kahe kõrvuti paikneva maaüksusega ja ebahariliku kujuga, Lemmetsa küla (4) tehingu puhul oli tegemist jõeäärse asukoha ja oluliselt väiksema pindalaga, Tuuraste küla (7) tehingu puhul võis olla tegemist olulise metsamajandusliku väärtusega. Nimetatud tehiguid täpsemalt ei analüüsitud ja seetõttu võis neil esineda ka muid asjaolusid, mistõttu need ei oleks kohandmiseks sobilikud olnud. Kõige sarnasemaks ja seetõttu kohandamisel sobilikeks osutusid Lemmetsa (5) ja Papsaare (8) küla ning Audru aleviku (9) tehingud. Nende puhul kontrolliti ka üksikasjalikult ka tehingu tausta. 4 Hinnad ei sisalda käibemaksu 5 MTM- maatulundusmaa, E- elamumaa

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Hinnatava vara lõppkasutajaks on eelduslikku elamuehituslikku potentsiaali silmas pidades arendajad.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast keset olemasolevat asustust, mille puhul on täiendavalt iseloomilikuks aktiivne arendus, on tegemist turu kontekstis atraktiivsega varaga. Samas tuleb arvestada asjaoluga, et erinevas arendusjärgus krunte ja ka nn toormaad on pakkumisel päris palju.

Konkureeriv pakkumine

Hinnatava varaga võrreldavas piirkonnas on ehitusliku potentsiaaliga nn toormaa pakkumine suhteliselt aktiivne. Sarnaseid pakkumisi on enam kui 5, st täpse arvu määratlemine sõltub sellest, mida sarnaseks pidada.

Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on maaturu kontekstis likviidse varaga, eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hinnatava vara alternatiivne kasutus kõrvale jättes eeldusliku kasutuse elamumaana on seotud ühiskondlike ehitistega, milleks seda tegelikkuses ka kavandatakse.

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Õuna tn 18 kinnisasja puhul on tegemist osaliselt metsamaaga ja osaliselt rohumaaga, juurdepääs kinnisasjale on avalikult kasutatavalt teelt, so Õuna ja Põllu tänavalt. Katastriandmete kohaselt on tegemist 100% ühiskondlike ehitiste maaga. Maaüksuse suurus on 39 623 m2. Audru Vallavolikogu 13.05.2010 määrusega nr 19 kehtestatud Audru valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Õuna tn 18 kinnisasi tiheasustusalal ja perspektiivsel reovee kogumisalal. Kinnisasja juhtotstarbeks on reserveeritud elamumaa. Koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt paikneb kinnisasi ühiskondliku ehitise maa-alal (ÜE). Audru Vallavolikogu 12.10.2017 otsusega nr 54 kehtestatud Audru hooldekeskuse detailplaneeringuga on antud õigus moodustada kinnisasjale kolm sotsiaalhoolekandeasutuse krunti ning kinnisasjale on kavandatud rajada kuni 140 kohaga hooldekeskus vanuritele ja erivajadustega inimestele. Vastavalt maakatastriseaduse § 181 lõike 12 punktile 1 on ühiskondlike ehitiste maana küsitletav maa, mis on kasumi saamise eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sealhulgas riigi või kohaliku omavalitsuse ametiasutuste, büroo- ja administratiivhoonete maa, välisriikide diplomaatiliste ja konsulaaresinduste hoonete maa, äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste maa, muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitiste maa ning loomaaia ja botaanikaaia maa. Silmas pidades nii olemasolevat maakasutuse sihtotstarvet katastris kui ka kehtiva detailplaneeringu järgset kasutust, on tegemist ühiskondliku ehitise maaga. Praegune maakasutuse sihtotstarve ja kehtestatud DP-s sätestatud kasutus tulenenevad KOV-i nägemusest rajada sinna hoolekandeasutus, samas turg näeks KOV-i nägemust eirates seal muud potentsiaali ehk võimalust muuta sihtotstarvet nii, et tekiks suurem potentsiaal. Vaba turu tingimustes on selle maa parimaks kasutuseks elamumaa. Kuna eesmärgiks on hindamine selleks, et leida väärtus juhuks, kui maa võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega, võib väita, et seda tehtaks turu potentsiaali arvestades. Seega lähtuvalt hindamise eesmärgist on parimaks kasutuseks elamumaa. Seesugune kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade

eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada elamuehituslik potentsiaal ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maad on võimalik kasutada elamumaana.

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal (seisuga aprill 2025) toimunud suuremaid hoonestamata maa tehinguid hinnatava vara piirkonnas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikut on täpsemalt käsitletud punktis 3.2.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Lemmetsa küla

15.01.2025 37 000 1,01 36 501 Ei

Papsaare küla

30.01.2025 115 000 2,23 51 678 Ei

Audru alevik

04.04.2025 27 000 2,43 11 105 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2), kuna võrdlemisel kasutatud tehingud on pindalalt suhteliselt erineva suurusega.

Tehingute ajaldamine Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus jaanuar – aprill 2025. Tegemist on maaturu kontekstis värskete andmetega, tehingute toimumise ajast arvates ei ole turul vapustusi toimunud ja sellest tulenevalt ajaldamist ei ole rakendatud.

Võrdluselementide valik ja kohandused

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

o Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

Võrdluselementide valik ja kohandused

o Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguselike lepingute olemasolu.

o Maatüki suurus, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel.

o Kõlvikuline koosseis ja seisukord

o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms.

o Sihtotstarve ja planeering

o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne.

o Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

o Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva.

o Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Pärnu linn Pärnu linn Pärnu linn Pärnu linn

Audru alevik Lemmetsa küla Papsaare küla Audru alevik

Õuna tn 18

Tehinguhind, €

37 000 115 000 27 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

37 000 115 000 27 000

Tehinguhind, €/m2 1,01 2,23 2,43

Tehingu aeg 15.01.2025 30.01.2025 04.04.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

37 000 115 000 27 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

1,01 2,23 2,43

Makroasukoht Kaugus Pärnu linna keskusest ca 9 km

Kaugus Pärnu linna keskusest ca 9 km

Kaugus Pärnu linna keskusest ca 6 km

Kaugus Pärnu linna keskusest ca 10 km

Kommentaar Sarnane Parem Sarnane

Kohandus 0% -20% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Audru aleviku idaosas, kaugus aleviku keskusest ca 1,5 km, mereni linnulennult 2,1 km, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteedelt

Lemmetsa külas, Audru alevikust põhjas, kaugus Audru aleviku keskusest 1,5 km, märkimisväärse liiklusega tee ääres, mereni linnulennult 3,1 km, juurdepääs kõvakattega riigiteedelt

Papsaare külas, Pärnu keskuslinna piir ca 3,5 km, kus ühtlasi paikneb ka esmavajalik taristu, mereni linnulennult 2,2 km, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Audru aleviku keskosas, kaugus aleviku keskusest ca 0,6 km, mereni linnulennult 2,8 km, juurdepääs kõvakattega riigi- ja munitsipaalteedelt

Kommentaar Halvem Halvem Parem

Kohandus 20% 10% -10%

Maatüki suurus, m2 39 623 36 501 51 678 11 105

Kommentaar Sarnane Suurem Väiksem

Kohandus 0% 10% -10%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Enim haritav maa, väiksemas osas looduslik rohumaa, muu maa ja metsamaa, poollooduslikus seisundis võsastunud ala

Poollooduslikus seisundis, valdavalt võsastunud looduslik rohumaa

Valdavalt metsamaa, hõredaks raiutud mets

Metsamaa, valdavalt lageraie

Kommentaar Sarnane Parem Sarnane

Kohandus 0% -10% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Ühiskondlike ehitiste maa 100%, eeldatakse tuginedes kehtivale Audru valla üldplaneeringule elamumaa potentsiaali (perspektiivse reovee kogumiseala), koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt ühiskondliku ehitise maa-ala (ÜE), DP olemas, kuid elamuaa potentsiaali realiseerimine eeldab uue DP koostamist ja kehtestamist

MTM100%, kehtiva Audru valla üldplaneeringu kohaselt elamumaa (EV) perspektiivse reovee kogumisealal, koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt äri ja teeninduse maa- ala (ÄT), DP puudub

MTM100%, kehtiva Audru valla üldplaneeringu kohaselt elamumaa (EV) perpektiivse reovee kogumisealal, koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt pereelamu maa-ala (EP), kehtiv DP 2005, kuid selle elluviimise võimalus 20 aastat hiljem on küsitav

MTM100%, kehtiva Audru valla üldplaneeringu kohaselt elamumaa (EV) perpektiivse reovee kogumisealal, koostamisel oleva Pärnu linna üldplaneeringu (2035+) kohaselt pereelamu maa-ala (EP) ja vähesel määral puhke- ja haljasala maa-ala, väljastatud projekteerimistingi- mused 02.01.2024

Kommentaar Sarnane Parem Parem

Kohandus 0% -5% -20%

Tehnovõrgud Tehnovõrgud piirkonnas olemas

Tehnovõrgud piirkonnas olemas

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef

Hulknurkne, ebakorrapärane, kuid suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef

Kolmnurkse põhiplaaniga, pisut väljavenitatud, hõlmab olulise suurusega teravnurkset ala, tasane reljeef

Trapetsilaadse põhiplaaniga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, pisut väljavenitatud, hõlmab väikest teravnurkset ala, tasane reljeef

Kommentaar Halvem Parem Halvem

Kohandus 20% -5% 10%

Kitsendused Olulised kitsendused puuduvad

Märkimisväärne osa avalikult kasutatava tee kaitsevööndis

Olulised kitsendused puuduvad

Kommentaar Halvem Sarnane Sarnane

Kohandus 10% 0% 0%

Summaarne kohandus

50% -20% -30%

Summaarne kohandus, €/m2

0,51 -0,45 -0,73

Kohandatud tehinguhind, €/m2

1,52 1,78 1,70

Kohanduste absoluutväärtuste summa

50% 60% 50%

Kaalud 0,35 0,30 0,35

Turuväärtus, €/m2 1,66 0,53 0,53 0,60

Turuväärtus, € 65 851

Ümardatud turuväärtus, €

66 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja enam kohandatud tehingutele väiksem kaal. Õuna tn 18 kinnisasja turuväärtus on ümardatult 66 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on müügiperioodi pikkuseks kuni 1 aasta. Kui hinnangus püstitatud eeldust ignoreerida, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Sellisel juhul on kinnisasja hariliku väärtusena käsitletav selle maksustamishind 44 774 €.

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja loodeosast (foto paremas osas on nähtav Õuna tänav)

Vaade kinnisasja põhjaosast

Vaade kinnisasja kaguosast (foto vasakus osas on nähtav Põllu tänav)

Vaade kinnisasja lõunaosast

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaali kitsenduste rakendus

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Hindamisaruande edastamine (Õuna tn 18).pdf

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Karmo Näkk

Pärnu Linnavalitsus

[email protected]

Suur-Sepa 16

80098, Pärnu

Teie 05.05.2025 nr 6-1/10732-3

Meie 16.06.2025 nr 13-6/115-4

Hindamisaruande edastamine (Õuna tn 18)

Austatud Karmo Näkk

Esitasite 20.11.2024 Maa-ametile (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) taotluse nr 6-1/10732

Pärnu linnas Audru alevikus asuva Õuna tn 18 kinnisasja (katastritunnus 16001:001:0438, pindala

39 623 m2, sihtotstarve maatulundusmaa) munitsipaalomandisse võõrandamiseks riigivaraseaduse

(edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel hooldekeskuse rajamiseks.

Nõustusime 04.02.2025 kirjas nr 13-6/115-2 Õuna tn 18 kinnisasja otsustuskorras tasuta

võõrandamisega Pärnu linnale ning palusime menetluse jätkamiseks viia kinnisasja sihtotstarve

vastavusse taotletud eesmärgiga (ühiskondlike ehitiste maa). Pärnu Linnavalitsus määras

17.02.2025 korraldusega nr 122 kinnisasja sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 12.05.2025 koostatud hindamisaruande nr 2504-10413-

02/AT kohaselt on Õuna tn 18 kinnisasja väärtus 66 000 eurot.

Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt

tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud

isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on

võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus.

Palusite 05.05.2025 teavet, et juhul kui linnavalitsus sooviks seada omandatavale kinnisasjale

hoonestusõiguse hooldekodu ehitamiseks, kas on võimalik juba kinnisasja omandamise

tingimustes sätestada, et linnal ei tule tasuda RVS § 33 lõikes 31 märgitud hüvitist. Selgitasite, et

kui linn soovib jõuda kiiremini taotletud eesmärgini, tuleb leida partner hoonestaja näol, kes ehitab

hooldekodu ning osutab hooldekoduteenust linna sätestatud tingimustel.

RVS § 33 lõike 10 punkt 1 kohaselt võib riigivara võõrandamise otsustaja kinnisasja tasuta

võõrandamisel otsustada, et käesoleva paragrahvi lõikes 31 nimetatud hüvitist ei tule tasuda, kui

koos varaga antakse üle avaliku ülesande täitmise kohustus ning hüvitise tasumine oleks vastuolus

riigilt omandatud kinnisasja omandamise aluseks olnud kokkulepetega. Nõustume võõrandamise

otsusesse lisama, et Pärnu Linnavalitsusel ei tule hoonestusõiguse seadmisel tasuda RVS § 33

2 (2)

lõikes 31 sätestatud hüvitist kui Õuna tn 18 kinnisasjale rajatakse hooldekodu ning seal pakutakse

hooldekoduteenust avaliku ülesande täitmise eesmärgil.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja.

Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ja saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus Õuna tn 18 kinnisasja hariliku väärtusena 66 000 eurot ning tasuda

võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu

852,78 eurot (koos käibemaksuga). Ühtlasi palume kinnitada, et hoonestusõiguse seadmisel

antakse koos varaga üle avaliku ülesande täitmise kohustus hooldekodu rajamiseks ja

hooldekoduteenuse pakkumiseks linnapoolt sätestatud tingimustel.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister

Lisa: Õuna tn 18 hindamisaruanne

Lisaadressaat: Maa- ja Ruumiamet

Antti Pääsukene

+372 5305 2318 [email protected]

Eva Männiste

+372 5385 3615 [email protected]

Seosed

Nimi	K.p.	Δ	Viit	Tüüp	Org	Osapooled
Riigivara otsustuskorras võõrandamisest (Õuna tn 18)	04.02.2025	1	13-6/115-2	Väljaminev kiri	mkm	Pärnu Linnavalitsus, Maa- ja Ruumiamet

Hindamisaruande edastamine (Õuna tn 18)

Failid

Digiallkirjad

Digiallkirjad

Seosed