Kiri

Saku vallas Juuliku külas Juuliku tee 3 kinnisasja detailplaneering Algatamisettepanek

Detailplaneeringu koostamise eesmärkide kirjeldus

Planeeringu koostamise eesmärk

Detailplaneeringu koostamise algatamise põhjuseks on soov kinnisasi kruntideks jaotada ning kruntidele määrata ehitusõigus äri- ja tootmishoonete ehitamiseks.

Planeeringu koostamise eesmärk on kinnisasi kruntideks jaotada ja kruntidele määrata hoonestusalad ning ehitusõigus kuni 14 m kõrguste hoonete püstitamiseks võimalusega tehnoloogilisest vajadusest lähtuvalt lubada teatud hooneosi kõrgusega kuni 18 m. Kavas on koostada lahendus, mis võimaldab krunte liita, sealjuures liites kruntide ehitusõigused. Kruntide täisehituse protsendiks kavandatakse kuni 50 %.

Planeeringuala asukoht ja olemasolev olukord

Planeeringualaks on Juuliku tee 3 kinnisasi (katastritunnus 71801:005:0661) Saku vallas Juuliku külas. Kinnisasja maakasutuse sihtotstarve on tootmismaa 50% ja ärimaa 50% ja suurus 85 411 m². Vastavalt Maa- ja Ruumiameti andmetele on ala kõlvikuline koosseis järgnev: haritav maa 35 974 m², looduslik rohumaa 3068 m², metsamaa 940 m², õuemaa 32 502 m² ja muu maa 12 927 m².

Kinnisasi on hoonestatud. ETAK andmete kohaselt on kinnisasjal asuvate hoonete ja rajatiste ehitisealune pind 12 315 m². Alal asuvad lille- ja taimekasvatusega tegeleva ettevõtte AS Nurmiko kasvuhoone ja muud tootmisehitised. Hooned on ühekorruselised ja nende kõrgus ulatub ehitisregistri andmetel kuni ca 8 meetrini. Kinnisasjal asub alajaam ja puurkaev (PRK0011445), olemas on elektri-, side-, kanalisatsiooni ja veeühendus.

Kinnisasi piirneb lõunast kinnistuga 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee, põhjast ja läänest kinnistuga Juuliku tee ja idast kinnistutega Juuliku tee ja Julienhofi (maatulundusmaa 100%, pindala 23 732 m²) ning Juuliku tee 1 (elamumaa 100%, pindala 994 m²). Julienhofi kinnistul asub kinnismälestis Juuliku villa, 20. saj., mille kaitsevöönd ei ulatu Juuliku tee 3 kinnisasjale.

Juurdepääs Juuliku tee 3 kinnisasjale toimub avalikult munitsipaalomandis olevalt 7180580 Juuliku teelt. Juuliku teele pääseb riigiteelt (kõrvalmaanteelt) 11425 Kanama- Saku tee.

Ala läbib Elektrilevi OÜ elektri maakaabelliin, alale ulatuvad naaberkinnisasjadel asuvate puurkaevude sanitaarkaitsealad ja lõunaosas 11425 Kanama-Saku tee kaitsevöönd 30 m, alal asub geodeetiline märk ja Juuliku peakraav (valgalaga kuni 10 km², VEE1095300).

Vastavalt Saku valla geoinfosüsteemile on planeeringuala kirdenurgast teisele poole Juuliku teed on algatatud Oskari maaüksuse ja lähiala detailplaneering, mille eesmärk on Oskari maaüksuse ja lähiala kruntideks jaotamine, hoonestusala piiritlemine ning ehitusõiguse määramine äri- ja tootmishoonete ehitamiseks.

Vastavus strateegilistele planeerimisdokumentidele

Alal kehtib Saku Vallavolikogu 19.12.2013 otsusega nr 93 kehtestatud „Saku valla Jälgimäe ja Juuliku küla Juuliku tee 3, Põllunurga ja Mõnsima II kinnistute detailplaneering″, mille eesmärk oli sihtotstarbe osaline muutmine, äri ja tootmismaa krundi moodustamine ning ehitusõiguse määramine. Planeeringuga moodustati üks 50% ärimaa ja 50% tootmismaa sihtotstarbeline krunt, mille ehitusõigus määrati järgmine:

o lubatud suurim hoonete ehitusalune pind: 46 000 m² o lubatud suurim hoone suletud brutopind: 52 000 m² o lubatud suurim hoonete arv: 12 o lubatud suurim hoone korruselisus: 3 o lubatud suurim hoone kõrgus: 12 m

Hoonestuse katusekalle oli ette nähtud vahemikus 0-30° ja harjasuund või hoone põhimaht risti või paralleelne oleva hoonestusega. Erinõue: kasvuhoone seinamaterjal peab olema valgust hajutavast materjalist ja välisvalgustus paigaldatud nii, et oleks välditud maanteel liiklejate pimestamine.

Kehtiv detailplaneering ei ole täies mahus realiseeritud.

Planeeringualal on planeeritava tegevusega seotud asjakohaseks strateegilisteks planeerimisdokumendiks Saku Vallavolikogu 20.04.2023 otsusega nr 24 kehtestatud „Saku valla üldplaneering″.

Üldplaneeringu kohaselt asub ala tiheasustusega alal, mis on ühtlasi detailplaneeringu koostamise kohustusega ala, mille maakasutuse juhtotstarve on äri- ja tootmisettevõtte maa-ala. Juuliku tee 1 ja osaliselt Julienhofi kinnistu piirile on ette nähtud kaitsehaljastus (vt joonis – põhimõtteline eskiis planeeringu algatamiseks, kus on toodud väljavõte üldplaneeringust).

Üldplaneering on juhtotstarbe määranud järgnevalt: äri- ja tootmisettevõtte maa-ala on kaubandus-, teenindus-, toitlustus-, majutus-, büroo-ja pangahoone, tootmis- ja tööstushoone ning laohoone, sh hulgikaubandushoone ja neid teenindavate rajatiste juhtotstarbega maa-ala. Kaubandus- ja teeninduspinnad on elanike teenindamiseks ja valdavalt avaliku juurdepääsuga. Maa-alale võib kavandada ärihooneid, tootmishooneid, logistikahooneid jms või nimetatud funktsioonid kombineerituna. Lubatud on keskkonnasõbralik tootmine, hoiduda suure jäätmetootluse, müra, õhusaaste jm negatiivse keskkonnamõjuga seotud ettevõtlusest.

Üldplaneeringus on äri- ja tootmisettevõtte maa-alal hoonete suurim lubatud ehitisealune pind lubatud kuni 40% krundi pindalast, igakordse kaalumise alusel kuni 50% ja hoonete kõrgus põhimahul kuni 14 m, igakordse kaalumise alusel kuni 18 m. Erandid on lubatud tehnoloogilistest vajadustest tulenevalt. Haljastatava/looduslikuna säiliva ala osakaaluks on ette nähtud minimaalselt 10% krundi pindalast ja Saku Vallavalitsusel on õigus detailplaneeringu lähteülesandes ja projekteerimistingimustega määrata täiendavad tingimused, sh suurendada haljastava ala protsenti.

Maakasutusplaanil määratud asukohtades tuleb rajada kaitsehaljastus laiusega üldjuhul 30 m võimalike häiringute leevendamiseks. Kaitsehaljastus võib olla kitsam või sellest loobuda, kui kasutatud on teisi piisavaid meetmeid häiringute leviku tõkestamiseks. Kaitsehaljastus võib olla ühtlasi krundi haljastatav/looduslikuna säiliv osa. Müra vähendamise meetmed määratakse detailplaneeringu, projekteerimistingimuste ja/või ehitusprojektiga. Müraallikad (nt mürarikkad seadmed, laadimisalad vms) tuleb paigutada võimalusel tundlikest aladest eemale. Müra vähendamise meetmed määratakse vastavalt olukorrale ja tegevuse iseloomule detailplaneeringu, projekteerimistingimuste ja/või ehitusprojektiga. Uute võimalike lõhnaallikate rajamine lõhnatundlike objektide/alade lähedale (elamu, kool, lasteaed vms) ei ole lubatud enne, kui on tagatud lõhnaaine väljutamisel lõhna esinemise häiringutasemete vastavus õigusaktidega kehtestatud tasemetele või käitise tegevus vastab tööstusheite seaduse §-s 8 toodud parima võimaliku tehnika kriteeriumitele. Kusjuures taoliste objektide planeerimise võimalikkuse üle otsustamisel tuleb lähtuda ettevaatuspõhimõttest. Parkimine tuleb lahendada omal krundil.

Planeeringuga taotletav on kooskõlas üldplaneeringus määratud juhtotstarbe ja muude tingimustega.

N

S

6 954m2

3 390m2 3 676m2

4 349m2

4 448m2

4 681m2

2 383m2

3 354m2

2 555m2

2 837m2

10 130m2

7

12

7

7

4

4

7

7

4

4

7

12

12

4

9

4

7

7

7

7

7

4

7

10 778m2

17 080m2

8 796m2

OÜ HENDRIKSON & KO

Raekoja plats 9

Tartu 51004

+372 7409 800

[email protected] www.dge.ee

veekoguga ja geodeesiaga seotud kitsendused seisuga 28.02.25) ja Saku valla katastrikaarti seisuga 26.02.25

Aluskaardina on kasutatud Maa- ja Ruumiameti wms teenust (kitsenduste infosüsteemi transpordiga, veevarustusega,

85 411 m²

Ärimaa 50%

Tootmismaa 50%

71801:005:0661

Juuliku tee 3

23 732 m²

Maatulundusmaa 100%

71801:005:0542

994 m²

Elamumaa 100%

71801:005:0342

Juuliku tee 1

4 751 m²

Transpordimaa 100%

71801:005:0557

Juuliku tee

10 916 m²

Transpordimaa 100%

71801:001:1636

Juuliku tee

120 959 m²

Transpordimaa 100%

71901:001:0350

11340 Tallinn-Saku-Laagri tee

7 452 m²

Elamumaa 100%

71801:003:0361

Midri

105 913 m²

Maatulundusmaa 100%

71801:003:0362

Juuliku tee 10 // Soomre

3 080 m²

Elamumaa 100%

71801:003:0833

Juuliku tee 12 // Sassi

7 287 m²

Elamumaa 100%

71801:003:0832

Juuliku tee 14

10 916 m²

Transpordimaa 100%

71801:001:1636

Juuliku tee

selle lähiala osas

maakasutusplaanist Saku aleviku ja

Väljavõte Saku valla üldplaneeringu

maa-ala

äri- ja tootmisettevõtte

maa-ala

haljasala ja parkmetsa

kaitsehaljastus

riigitee kaitsevöönd 30 m

piir

tiheasustusega ala

LEPPEMÄRGID:

Planeeritud krundi hoonestusala*

Planeeritud krundipiir*

Planeeritud krundi number

Planeeringuala piir

Kinnismälestis reg numbriga

Katastriüksuse piir

transpordi juurdepääs krundile

Planeeritud põhimõtteline

ko ha lik te e n r 7

18 05

80

rigitee (kõrvalm aantee) nr 11425 Kanam

a-Saku tee

Juuliku peakra

av

reg. nr 2952

PRK0023224 puurkaev

PRK0011445 puurkaev

1 2

3

4

6

7

5

8 9

10 11

12

1

M 1:2000

Põhimõtteline eskiislahendus planeeringu algatamiseks

Saku vallas Juuliku tee 3 kinnisasja detailplaneering

planeeringuala piir

*Planeeritud krunte on lubatud liita. Kruntide liitmisel hoonestusalad liidetakse.

12

13

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Saku Vallavalitsus

[email protected]

Juubelitammede tee 15

Saku alevik, Saku vald, 75501,

Harju maakond

Teie 18.06.2025 nr 7-1/19-2

Meie 18.07.2025 nr 7.2-2/25/10317-2

Seisukohtade väljastamine Juuliku tee 3

maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu

koostamiseks

Olete taotlenud seisukohti Harju maakonna Saku valla Juuliku küla Juuliku tee 3 detailplaneeringu

(katastritunnus 71801:005:0661, edaspidi planeering) koostamiseks. Planeeringut ei ole algatatud.

Planeeringu eesmärgiks on maaüksuse jagamine kruntideks ning kruntidele ehitusõiguse

määramine äri- ja tootmishoonete ehitamiseks.

Planeeritav ala külgneb riigiteega nr 11425 Kanama-Saku tee (edaspidi riigitee) km 3,214-3,636.

Riigitee keskmine ööpäevane liiklussagedus on 1070 autot ja kiiruspiirang 70 km/h. Planeeritava

ala suurus on ligikaudu 10,9 ha.

Võttes aluseks ehitusseadustiku (edaspidi EhS) ja planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) ning

kliimaministri 17.11.2023 määruse nr 71 „Tee projekteerimise normid“ (edaspidi normid) esitame

seisukohad planeeringu koostamiseks järgnevalt.

1. Juurdepääsuna tuleb kasutada olemasolevat ristumiskohta riigitee km 3,15 Juuliku tee nr

7180580. Täiendavaid riigitee ristumiskohti mitte planeerida.

2. Määrata planeeringuala liikluskorralduse põhimõtted vastavalt PlanS § 126 lg 1 p 7. Soovitame

lisada riigitee ristmik planeeringualasse. Vastasel juhul on vajalik käsitleda ristmiku

väljaehitamise kohustust planeeringu elluviimise kavas ja kehtestamise otsuses. Jalakäijate

ohutuse tagamiseks siduda jalgteed tõmbepunktidega ning ühendada bussipeatustega.

Arvestada, et planeering on ehitusprojekti koostamise alus. Ruumivajaduse hindamiseks,

ohutu liikluslahenduse planeerimiseks ja asjatundlikkuse põhimõttele vastava

projektlahenduse võimaldamiseks (vastavalt EhS § 10) vajadusel kaasata planeeringu

koostamisse teedeinsener kui eriteadmistega isik (PlanS § 4 lg 6).

3. Joonistele kanda ja seletuskirjas tuua välja EhS § 71 kohane tee kaitsevöönd.

4. Tee kaitsevööndis on keelatud tegevused vastavalt EhS § 70 lg 2 ja § 72 lg 1, sh on keelatud

ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib

kõrvale kalduda Transpordiameti nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3. Nõustume eelnõu kohase

hoonestusala paigutusega väljapoole teekaitsevööndit.

5. Käsitleda vastavust kõrgematele planeeringutele ning ruumiline lahendus siduda kontaktalas

paiknevate planeeringute ja teeprojektide lahendustega.

6. Kergliiklusteede kavandamisel on sobilik lähtuda järgmistest põhimõtetest.

6.1. Näha ette kergliiklusteede sidumine tõmbepunktidega ning jätkuvuse tagamine, sh

2 (3)

väljapoole planeeringuala.

6.2. Jalakäijate ohutuse tagamiseks tuleb kergliiklusteed eraldada sõiduteest ohutusribaga,

mille minimaalse laiuse valikul lähtuda normide lisa 1 tabelist 41.

7. Parkimine lahendada oma kinnistul ning riigiteel parkimist ja tagurdamist mitte ette näha.

8. Joonistel näidata planeeringualal paiknevad olemasolevad ja kavandatavad tehnovõrgud ning

muu taristu. Riigitee alune maa on riigitee rajatise teenindamiseks. Vaba ruumi olemasolul

võime asukohapõhiselt anda nõusoleku kasutada seda maad tehnovõrkude paigutamiseks.

Planeeringu koosseisus kavandatavad riigiteega ristuvad tehnovõrgud tuleb rajada kinnisel

meetodil. Lähtuda Transpordiameti juhendis „Nõuded tehnovõrkude ja -rajatiste teemaale

kavandamisel“ toodud põhimõtetest.

9. Seletuskirjas käsitleda ning joonistel näidata planeeringuala sademevee ärajuhtimise lahendus.

Vastavalt EhS § 72 lg 1 punktile 5 ja § 70 lg 2 punktile 1 on riigitee kaitsevööndis keelatud

teha veerežiimi muutust põhjustavat maaparandustööd ning ohustada ehitist ja selle

korrakohast kasutamist. Vältimaks tee muldkeha uhtumist ja üleniiskumist on sademevee

juhtimine riigitee alusele maaüksusele keelatud.

10. Planeeringu elluviimise kavas määrata ehitusjärjekorrad. Arendusega seotud teed tuleb rajada

ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või liiklusele ohtlik rajatis)

kõrvaldada (alus EhS § 72 lg 2) enne planeeringualale mistahes hoone ehitusloa väljastamist.

11. Transpordiamet ei võta PlanS § 131 lg 1 kohaselt endale kohustusi planeeringuga seotud

rajatiste väljaehitamiseks.

12. Detailplaneeringu aluseks olev geodeetiline alusplaan peab olema mõõdistatud piisavas

ulatuses, mis võimaldab hinnata planeeringulahenduse sobivust sh kavandatud sademevete

ärajuhtimise süsteemi jms. Võttes aluseks „Täiendavad nõuded topo-geodeetilisele

uurimistööle teede projekteerimisel“, soovitame mõõdistusala laiuseks 50 meetrit tee teljest

või lähimate hoonete fassaadideni, kuid mitte vähem kui 20 meetrit tee teljest.

13. Kanda joonistele riigitee kaitsevööndisse planeeritud objektide (hoonestusala, parkla,

tehnorajatis jms) kaugused riigitee katte servast.

14. Kasutada riikliku teeregistri põhiseid teede numbreid ja nimetusi.

15. Lähtuvalt asjaolust, et planeeringuala piirneb riigiteega, tuleb planeeringu koostamisel

arvestada olemasolevast ja perspektiivsest liiklusest põhjustatud häiringutega (müra,

vibratsioon, õhusaaste). Riigitee liiklusest põhjustatud häiringute ulatust tuleb hinnata

vastavalt keskkonnaministri 03.10.2016 määrusele nr 32 „Välisõhus leviva müra piiramise

eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded“. Kavandada planeeringu

kehtestaja kaalutlusotsusena meetmed häiringute leevendamiseks, sh keskkonnaministri

16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise,

määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud müra normtasemete tagamiseks.

Seletuskirjas kirjeldada ning vajadusel näidata joonistel kavandatud leevendusmeetmed.

Seletuskirja lisada selgitus, et Transpordiamet ei võta endale kohustusi planeeringuga

kavandatud leevendusmeetmete rakendamiseks.

16. Planeeringu seletavas osas märkida, et kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille

koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis, tuleb esitada Transpordiametile

nõusoleku saamiseks.

Seisukohad planeeringu koostamiseks kehtivad kaks aastat alates kirja väljastamise kuupäevast,

tähtaja möödumisel tuleb taotleda uued seisukohad. Oleme valmis tegema koostööd planeeringu

koostajaga, täpsustamaks ning täiendamaks käesoleva kirjaga esitatud seisukohti.

3 (3)

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Jana Prost

peaspetsialist

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisa:

- Lisa 1. Juuliku tee 3 DP eskiisi seletuskiri

- Lisa 2. Juuliku tee 3 DP eskiisi joonis

Jana Prost

5792 4753, [email protected]