Üldplaneeringu ja KSH aruande kooskõlastamine märkustega

TÖÖ NR 2024-170

Juhataja: Erki Kõnd

Projektijuht/planeerija: Teele Nigola

Objekti asukoht: Harju maakond, Viimsi vald

X= 6598250, Y= 547587

VIIMSI VALLA HALDUSTERRITOORIUMI

ÜLDPLANEERING

SELETUSKIRJA EELNÕU

Juuni 2025

Tellija: Viimsi Vallavalitsus

Kobras OÜ

Registrikood 10171636

[email protected]

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 2 / 103

ÜLDINFO

TÖÖ NIMETUS: Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering

OBJEKTI ASUKOHT: Harju maakond, Viimsi vald

TÖÖ EESMÄRK: Üldplaneeringu koostamine Viimsi vallale

TÖÖ LIIK: Üldplaneering

TÖÖ TELLIJA: Viimsi Vallavalitsus

Kontaktisik: Endrik Mänd – peaarhitekt

Tel (+372) 602 8978

[email protected]

KOHALIK OMAVALITSUS:

(korraldaja)

Viimsi Vallavalitsus

Nelgi tee 1, Viimsi alevik

Harju maakond

TÖÖ TÄITJA: Kobras OÜ

Registrikood 10171636

Riia 35, 50410 Tartu

Tel (+372) 5665 1909

http://www.kobras.ee

Projektijuht / planeeringu

koostaja:

Teele Nigola – maastikuarhitekt-planeerija

Tel (+372) 518 7602

[email protected]

Kobras OÜ töögrupp: Noeela Kulm – keskkonnaekspert

Erki Kõnd – projektijuht, projekteerija

Priit Paalo – maastikuarhitekt-planeerija

Anneken Pipar – geograaf-planeerija

Siiri Rist – kartograaf

Margit Lillema – keskkonnaekspert

Raivo Laidma – planeerija

Minea Kaplinski-Sauk – maastikuarhitekt

Susanna Apri – kommunikatsiooni spetsialist – planeerija assistent

Kontrollijad: Ene Kõnd – tehniline kontrollija

Marite Kirpu – keeleline kontrollija

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 3 / 103

KOBRAS OÜ LITSENTSID / TEGEVUSLOAD:

1. Keskkonnamõju hindamise tegevuslitsentsid:

KMH0046 Urmas Uri; KMH0159 Noeela Kulm.

2. Keskkonnamõju strateegilise hindamise juhteksperdid:

Urmas Uri; Teele Nigola.

3. MTR-i majandustegevusteated:

• Ehitusuuringud EG10171636-0001;

• Ehitusprojekti ekspertiis EK10171636-0002;

• Omanikujärelevalve EO10171636-0001;

• Projekteerimine EP10171636-0001;

• Muinsuskaitse E 377/2008.

4. Muinsuskaitseameti pädevustunnistus PT 606/2012:

Mälestise liigid: ehitismälestis, ajaloomälestis, maailmapärandi objektil asuv ehitis.

Tööde liik: konserveerimise ja restaureerimise projektide koostamine, konserveerimis- ja

restaureerimistööde tegevuskavade koostamine maastikuarhitektuuri valdkonnas, muinsuskaitseline

järelevalve, planeeringu muinsuskaitse eritingimuste koostamine, uuringud ja uuringu tegevuskavade

koostamine.

5. Kutsetunnistused:

• Volitatud maastikuarhitekt, tase 7, kutsetunnistus nr 142815 – Teele Nigola;

• Volitatud maastikuarhitekt, tase 7, kutsetunnistus nr 222980 – Priit Paalo;

• Ruumilise keskkonna planeerija, tase 7, kutsetunnistus nr 176300 – Teele Nigola.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 4 / 103

SISUKORD

1. SISSEJUHATUS ........................................................................................................................................................ 13

1.1. VIIMSI VALLA HALDUSTERRITOORIUMI ÜLDPLANEERINGU EESMÄRK ............................................................................... 13

1.2. ALUSDOKUMENDID ÜLDPLANEERINGU KOOSTAMISEKS ............................................................................................................. 14

2. RUUMILISE ARENGU STRATEEGIA ...................................................................................................................... 16

3. RUUMILISE ARENGU PÕHIMÕTTED .................................................................................................................. 20

3.1. ÜLDTINGIMUSED ............................................................................................................................................................................. 20

3.2. DETAILPLANEERING ........................................................................................................................................................................ 21

3.3. PROJEKTEERIMISTINGIMUSED ........................................................................................................................................................ 22

3.4. AVALIK HUVI .................................................................................................................................................................................... 23

3.5. ARHITEKTUURIVÕISTLUSE KORRALDAMISE KOHUSTUSEGA JUHUD ............................................................................................ 24

3.6. TIHEASUSTUSALA ............................................................................................................................................................................ 25

3.7. HAJAASUSTUSALA........................................................................................................................................................................... 25

4. MAAKASUTUSE JUHTOTSTARBED ..................................................................................................................... 25

4.1. ÜLDISED MAAKASUTUS- JA EHITUSTINGIMUSED ......................................................................................................................... 26

4.2. VÄIKEELAMUALA (EV) .................................................................................................................................................................... 30

4.3. KORTERELAMUALA (EK) ................................................................................................................................................................. 35

4.4. ETTEVÕTLUSALA (AT) ..................................................................................................................................................................... 37

4.5. ETTEVÕTLUS- JA ROHEALA (AR) ................................................................................................................................................... 42

4.6. ÜHISKONDLIKE EHITISTE ALA (Ü) .................................................................................................................................................. 44

4.7. ARENGUALA (A) ............................................................................................................................................................................. 46

4.8. SEGAKASUTUSEGA ALA (S) ............................................................................................................................................................ 48

4.9. ROHEALA (R) ................................................................................................................................................................................... 49

4.10. METSAALA (M) ............................................................................................................................................................................ 51

4.11. VÄÄRTUSLIK AVAMAASTIKU ALA (V) .......................................................................................................................................... 52

4.12. SUPELRANNAALA (SP) ................................................................................................................................................................. 53

4.13. SADAMAALA (SD) ........................................................................................................................................................................ 54

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 5 / 103

4.14. KALMISTUALA (KL) ...................................................................................................................................................................... 55

5. LOODUSKESKKOND JA KULTUURMAASTIK .................................................................................................... 56

5.1. ROHEVÕRGUSTIK ............................................................................................................................................................................ 56

5.2. KAITSTAVAD LOODUSOBJEKTID ..................................................................................................................................................... 61

5.3. KOHALIKE KAITSEALADE MOODUSTAMINE - INFORMATIIVNE .................................................................................................... 63

5.4. RMK KOGUKONNAALAD............................................................................................................................................................... 64

5.5. PÕHJA- JA PINNAVEE KAITSE ......................................................................................................................................................... 64

5.6. ÜLEUJUTUS ...................................................................................................................................................................................... 65

5.7. EHITUSKEELUVÖÖNDI VÄHENDAMINE .......................................................................................................................................... 67

5.8. RANNA KINDLUSTUSRAJATISED ..................................................................................................................................................... 68

5.9. EHITAMINE RADOONIOHTLIKUS PIIRKONNAS .............................................................................................................................. 68

5.10. VÄÄRTUSLIK MAASTIK JA MILJÖÖVÄÄRTUSLIK ALA ................................................................................................................... 69

5.11. KAUNI VAATEGA KOHAD JA TEELÕIGUD ..................................................................................................................................... 75

5.12. KULTUURIMÄLESTISED ................................................................................................................................................................. 77

5.13. KOHALIKU TÄHTSUSEGA KULTUURIPÄRAND .............................................................................................................................. 78

5.14. ARHEOLOOGIAPÄRANDIRIKKAD ALAD ....................................................................................................................................... 78

5.15. VÄÄRTUSLIK PÕLLUMAJANDUSMAA ........................................................................................................................................... 78

5.16. MAARDLAD ................................................................................................................................................................................... 79

5.17. TERVISERAJAD ............................................................................................................................................................................... 79

6. LIIKLUSVÕRGUSTIK .............................................................................................................................................. 80

6.1. RIIGITEED ......................................................................................................................................................................................... 81

6.2. KOHALIKUD TEED ............................................................................................................................................................................ 81

6.3. ERATEED........................................................................................................................................................................................... 82

6.4. TEE KAITSEVÖÖND .......................................................................................................................................................................... 82

6.5. TEEDE AVALIK KASUTAMINE ........................................................................................................................................................... 83

6.6. JUURDEPÄÄSUD .............................................................................................................................................................................. 83

6.7. KERGLIIKLUSTEED. ........................................................................................................................................................................... 84

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 6 / 103

6.8. SADAMAD JA MUUD VEELIIKLUSRAJATISED .................................................................................................................................. 85

6.9. RÖÖBASTEED ................................................................................................................................................................................... 86

6.10. PARKIMINE .................................................................................................................................................................................... 87

6.11. ÜHISTRANSPORT .......................................................................................................................................................................... 87

6.12. TUNNELIALA .................................................................................................................................................................................. 87

7. TEHNOVÕRGUD JA -RAJATISED ........................................................................................................................ 88

7.1. ELEKTRIVÕRK ................................................................................................................................................................................... 88

7.2. TAASTUVENERGIA ........................................................................................................................................................................... 88

7.3. VEEVARUSTUS JA REOVEE ÄRAJUHTIMINE .................................................................................................................................... 91

7.4. SADEMEVESI .................................................................................................................................................................................... 92

7.5. TULETÕRJE VEEVÕTUKOHAD .......................................................................................................................................................... 93

7.6. MAAPARANDUSSÜSTEEMID ........................................................................................................................................................... 94

7.7. SOOJAVARUSTUS ............................................................................................................................................................................ 95

8. JÄÄTMEKÄITLUS ................................................................................................................................................... 96

9. OLULISE RUUMILISE MÕJUGA EHITIS (ORME) ................................................................................................ 97

10. MÜRA NORMTASEMED ....................................................................................................................................... 97

11. ASUSTUSÜKSUSE LAHKMEJOONE MUUDATUSE ETTEPANEKUD ................................................................ 99

12. ÜLDPLANEERINGU ELLUVIIMINE ...................................................................................................................... 101

13. ETTEPANEKUD HARJUMAA MAAKONNAPLANEERINGU TÄPSUSTAMISEKS JA MUUTMISEKS .......... 103

13.1. ROHEVÕRGUSTIKU TÄPSUSTAMINE ......................................................................................................................................... 103

KAARDID:

1. Maakasutus – Viimsi poolsaar

2. Maakasutus – Prangli, Aksi ja Keri saared ja Naissaar

3. Loodus ja kultuur - Viimsi poolsaar

4. Loodus ja kultuur - Prangli, Aksi ja Keri saared ja Naissaar

5. Taristu - Viimsi poolsaar

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 7 / 103

6. Taristu - Prangli, Aksi ja Keri saared ja Naissaar

7. Asustusüksuse piiride muutmise ettepanekud

LISAD:

1. Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne (OÜ

Hendrikson & Ko, 2025)

1.2 KSH lisana Viimsi valla üldplaneeringu KSH perspektiivse teedevõrgu mürakaart (OÜ Hendrikson &

Ko, 2024)

2. Viimsi valla radoonisisalduse mõõtmine pinnasest (OÜ Tulelaev, 2024)

3. Viimsi valla üldplaneeringu koostamine, alusuuring – liiklus ja liikuvus (OÜ Stratum, 2024)

4. Viimsi valla üldplaneeringu koostamine, jätku-uuring – struktuurplaani realiseerimise liiklusmõjud (OÜ

Stratum, 2025)

5. Viimsi valla üldplaneeringu sotsiaal-majanduslik alusuuring (TÜ RAKE, 2024)

6. Viimsi valla väärtusliku ajaloolise miljööga alad ja nende kaitse- ning kasutustingimused (Minea

Kaplinski-Sauk, 2024)

7. Viimsi valla maakasutuse analüüs (Kobras OÜ, 2024)

8. Naissaare ja Prangli väikesadamate, muulide ja lautrite eksperthinnang (OÜ Lainemudel, 2024)

9. Metsakasti-Äigrumäe maastikukaitseala, Mäealuse maastikukaitsealuse laienduse, Randvere

maastikukaitseala, Rohuneeme maastikukaitseala laienduse ja Muuga maastikukaitseala loomise

ettepanek (Viimsi Vallavalitsus, Lauri Klein 2024)

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 8 / 103

MÕISTED

Abihoone Elamu juurde kuuluv majapidamise abiruume sisaldav hoone (näiteks puukuur,

saun, garaaž, jäätmehoone, kasvuhoone, võrgukuur, paadikuur vms), varem

kasutatud mõiste ka kõrvalhoone.

Arendamine/Arendustegevus Hoonete, rajatiste ja haljastuse kavandamine ja rajamine maa-alal.

Arendusala Hoonete, rajatiste ja haljastuse kavandamise ja rajamise maa-ala.

Avaliku huviga sõidutee Valla- või eraomandis olev tee, mille kasutamiseks on avalik huvi ja eesmärk

tagada liiklemise võimalus kõigile.

Avatud menetlus

projekteerimistingimuste

andmisel

Avatud menetluse rakendamise eesmärk projekteerimistingimuste andmisel on

eelkõige elanikkonna kaasamine.

Ehitusseadustiku § 31 lg 1 kohaselt on kohaliku omavalitsuse pädevuses

otsustada, kas projekteerimistingimuste andmise menetlus korraldatakse

avatud menetlusena. Sama paragrahvi kohaselt tuleb projekteerimistingimuste

andmine ehitusseadustiku § 27 lg 1 alusel korraldada avatud menetlusena.

Avatud menetlus viiakse läbi haldusmenetluse seaduse 3. peatüki ja

ehitusseadustiku 3. peatüki alusel. Avatud menetluses antavate

projekteerimistingimuste eelnõu avalikustatakse kohaliku omavalitsuse

kodulehel ja menetlusest teavitatakse nii kohaliku omavalitsuse veebilehel kui

ka kohalikus ajalehes. Avaliku väljapaneku ajal on huvitatud isikul ja isikul, kelle

õigusi võib projekteerimistingimuste andmine puudutada, õigus esitada eelnõu

või taotluse kohta kirjalikke ettepanekuid ja põhjendatud vastuväiteid.

Davosi süsteem Terviklikku lähenemist toetav rahvusvaheliselt tunnustatud Davosi

ehituskultuuri (sks k Baukultur) kvaliteedisüsteem. Süsteem kirjeldab kaheksat

kvaliteedikriteeriumi: juhtimine, funktsionaalsus, keskkond, majandus,

mitmekesisus, kontekst, kohataju ja ilu. Nende kaheksa kriteeriumi samaaegne

terviklik koos rakendamine aitab selgemalt määratleda ja saavutada ehitatud

keskkonna kvaliteeti. Süsteemi rakendamisel võetakse aluseks Euroopa

ruumiloome ekspertrühma lõppraporti tööleht ja kvaliteetse ruumi

aluspõhimõtted.1

Ehitisealune pind Ehitisealune pind on hoonealune pind või rajatisealune pind, täpsem

defineerimine juhindub kehtivatest õigusaktidest.

Ehitise kõrgus Ehitise kõrguse defineerimisel juhindutakse kehtivatest õigusaktidest.

Detailplaneeringutes ja projekteerimistingimustes määratakse ehitise kõrgus

võimaluse korral ka absoluutse kõrgusena merepinnast.

1 Towards a Shared Culture of Architecture - Investing in a High-Quality Living Environment for Everyone, Euroopa

ruumiloome eksperdirühma lõppraport, 2021

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 9 / 103

Eritingimustega ala Ala, millele kehtivad lisaks maakasutuse juhtotstarbe tingimustele

lisatingimused või erinevad tingimused.

Hoonealune pind Hoonealune pind on hoone maapealse osa aluse pinna ja maa-aluse osa aluse

pinna projektsioon horisontaaltasapinnal, täpsem defineerimine juhindub

kehtivatest õigusaktidest.

Juurdepääs kallasrajale Juurdepääs kallasrajale on eelkõige jalgsi kasutamiseks pääsuna kallasrajale.

Kaalutlusotsus Otsus, mida tuleb kaaluda ja sisuliselt põhjendada, miks tehakse või ei tehta

üldpõhimõttega võrreldes erandeid.

Kaksikelamu (varem kasutatud ka mõistet paarismaja vms) moodustavad kaks ühele krundile

või kahe kõrvutiasetseva krundi piirile küljeti kokkuehitatud

üksikelamut.

Katastriüksuse sihtotstarve Õigusaktidega lubatud ja nendes sätestatud korras määratud katastriüksuse

kasutamise otstarve või otstarbed.

Keskkonnahäiring Inimtegevusega kaasnev vahetu või kaudne ebasoodne mõju keskkonnale,

sealhulgas keskkonna kaudu toimiv mõju inimese tervisele, heaolule või varale

või kultuuripärandile. Keskkonnahäiring on ka selline ebasoodne mõju

keskkonnale, mis ei ületa arvulist normi või mis on arvulise normiga

reguleerimata.

Keskkonnaoht Keskkonnaoht on olulise keskkonnahäiringu tekkimise piisav tõenäosus

(vastavalt keskkonnaseadustiku üldosa seadusele). Keskkonnaohu

realiseerumist on kohustuslik vältida. Vältimispõhimõtte peamisi instrumente

on keskkonnaload ning asjakohased leevendusmeetmed, mis vähendavad

keskkonnahäiringu tekkimise tõenäosust või olulisust. Keskkonnaohu talumise

kohustus tekib vaid siis, kui on tagatud kolme järgneva tingimuse olemasolu:

ülekaalukas huvi, alternatiivide puudumine, mõjude vähendamiseks

rakendatakse meetmeid võimalikult suures ulatuses.

Korter Ehituslikult piiritletud ühele perele elamiseks kasutatav elamu või

selle osa.

Korterelamu Kolme või enama korteriga elamu, mille korterid paiknevad üksteise kohal või

kõrval. Näiteks ridaelamu, korruselamu, galeriimaja vms.

Krundi kasutamise

sihtotstarve

Krundi kasutamise sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast

detailplaneeringu kehtestamist kasutada. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel

määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise

otstarbe. Krundile võib määrata mitu kasutamise sihtotstarvet.

Kõrghaljastus Haljasala, mille moodustavad puud ja põõsad, mille täiskasvanud isendi kõrgus

liigile ja sordile vastavalt on vähemalt 5 m. Kõrghaljastuse hulka ei loeta katuse-

ja konteinerhaljastust. Kõrghaljastuse arvestuslik pindala on olemasolevate ja

kavandatavate puude ja põõsaste võrade projektsioon täiskasvanuna

horisontaalpinnal. Noorte ja kavandatavate taimede puhul lähtutakse liigile

omasest keskmisest võra laiusest.

Külasüda Prangli saarel asuv tihedama asustusega piirkond, mis on ajalooliselt välja

kujunenud ning kus tuleb järgida külasüdamele kohaseid ehitustingimusi.

Lauter Lauter on looduslikult sobiv randumiskoht, mis ei ole ehitis. Võib olla kasutamise

hõlbustamiseks väheses ulatuses kohandatud. Viimsile eriomased lautritüübid –

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 10 / 103

kaldaastangu iseloomust tulenevalt on runduk (tõstetud paadi hoiuala) ja

paadiredel ehk tela (järsu kalda astanguga lautri ala).

Maakasutuse juhtotstarve Maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav maa-ala kasutamise

valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse

põhisuunad.

Olemasolev ehitis Üldplaneeringu kontekstis viitab ehitisele (nii hoone kui ka rajatis), mis on

ehitatud õiguslikul alusel.

Olulise liiklussagedusega tee Riigitee, mille aasta keskmine ööpäevane liiklussagedus on enam kui 6000

sõidukit.

Paadisild Valdavalt veekogule ujuvpontoonidel või veekogu põhja toetuvatel vaiadel,

kärgkastidel või kiviprismal rajatud platvorm, mille eesmärgiks on esmajoones

väiksemate veesõidukite kinnitamine, kuid kaasnevalt ka suplemine, kalastamine

ja muu sarnane veekogu kasutus. Paadisild on tavapäraselt rajatud kaldajoonest

veekogu poole, kuid seda ühendab maismaaga ka vähesel määral

ehituskeeluvööndisse ulatuv käigutee.

Paadivalgma Paadi veeskamiseks ette valmistatud koht, kus võib asuda slipp (avaliku tee

osana), kus on võimalik paati kinnitada nt paadisilla külge. Paadivalgma

rajamiseks ei tehta olulisi pinnasetöid, sh olulisel määral veekogu süvendamist.

Piirdeaed Piirdeaed on füüsiline tõke, mis eraldab ja kaitseb kinnisvara, eraldab krunte või

määratleb territooriumi. See võib olla valmistatud erinevatest materjalidest

nagu puit, metall, betoon või võrk ning võib olla erineva kõrguse ja

kujundusega, sõltuvalt konkreetse piirkonna regulatsioonidest ning

esteetilistest ja funktsionaalsetest vajadustest. Hekk saab asendada või

täiendada piirdeaeda.

Rannapromenaad Rannapromenaad on tavapäraselt jalutustee või jalakäijate puiestee koos

istumiskohtade ja külgnevate kujundatud skvääridega. Üldplaneeringus

kasutatakse mõistet promenaad veekoguäärse avaliku kasutusega sillutatud või

kattega jalutustee kohta.

Ridaelamu Ridaelamu moodustavad kolm või enam üksikelamut, mis on kinnisel

hoonestusviisil üksteise külge ehitatud ja kus igal sektsioonil on oma katus ning

kus kõikidel korteritel on tagatud sissepääs eluruumidesse õuest maapinnalt,

esimese korrusega ühelt tasandilt. Ridaelamu korterid on omavahel ühendatud,

näiteks tulemüüri, autogaraaži, autovarjualuse või katusega. Ridaelamu korterid

ei tohi paikneda üksteise peal.

Rohevõrgustiku elemendid Kindla ökoloogilise funktsiooniga ruumiüksused, millest rohevõrgustik koosneb:

tugialad, koridorid, mikrokoridorid, sinivõrgustiku koridorid, perspektiivsed

koridorid ja ülepääsud.

Täisehitusprotsent Üldplaneeringu kontekstis on täisehitusprotsendi arvutamise aluseks kõigi

krundile või katastriüksusele kavandatavate hoonete ehitisealuse pinna suhe

krundi või katastriüksuse pindalasse protsentides.

Vaba ehitustegevus Ehitustegevus, mille puhul ehitusseadustikust tulenevalt ei ole vajalik esitada

ehitusteatist või taotleda ehitusluba. Maaomanikul tuleb järgida ehitisele ja

ehitamisele kehtivaid õigusakte ja regulatsioone ning ehitamisel lähtuda üld- ja

detailplaneeringutest.

Vana talukoht Vana talukoha asukoht on määratud ajalooliste kaartide põhjal (nt Maa- ja

Ruumiameti ajalooliste kaartide rakendus), tegemist on tervikliku talukompleksi

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 11 / 103

asukoha markeerimisega, arvestuses ei ole eraldi paiknevad abihooned jms.

Üldplaneeringus on eraldi infokiht, mis kajastab kaardianalüüsi tulemusi2.

Varjend Nõuetele vastav ruum, millel on vähemalt eraldi ventilatsioon ning alternatiivne

elektrivarustus. Kui kehtestatakse riiklikud nõuded, tuleb neist lähtuda.

Varjumiskoht Hoone keldris või esimesel korrusel paiknev akendeta kiviseintega ruum, mis on

mõeldud eelkõige hoones elavate või töötavate inimeste varjumiseks.

Visuaalne reostus Kavandatu või ehitatu sobimatusest (nt paigutus, mõõtmed, värvus, materjal

vms) tingitud visuaalselt tajutav kultuuriline, ruumiline, esteetiline vms häiriv

mõju nii ehitise kui ka ümbritseva hoonestuse, avaliku ruumi või

looduskeskkonna suhtes.

Väiketootmine Tootmistegevus, millega ei kaasne keskkonna häiringuid või esineb

marginaalselt, sh olulist liikluskoormuse tõusu (nt õmblustöökoda, väike

kondiitri- ja pagaritöökoda, käsitöökoda, väikeelektroonika tootmine jmt).

Õuemaa Õuemaa on nii eraõu, mis kuulub funktsionaalselt eluhoonete, ärihoonete ja

ühiskondlike hoonete juurde, kui ka tootmisõu, mis kuulub funktsionaalselt

tootmishoonete juurde või on kasutusel laoplatsina, tegemist on aktiivses

kasutuses oleva maa-alaga.

Üksikelamu (varem kasutatud ka mõisteid eramu, väikeelamu, pereelamu,

individuaalelamu või ühepereelamu vms) on ühel krundil paiknev ühele perele

projekteeritud ja ehitatud elamu, mis on korteriteks jaotamata. Siia kuuluvad ka

taluelamud (sh rehielamud) ja endised suvemajad, mis on kohandatud

aastaringseks elamiseks. Üksikelamul ei ole kaksikelamu tunnuseid.

Üldjuhul Mõistet „üldjuhul“ kasutatakse üldplaneeringus olukordade kirjeldamiseks, kus

seatud maakasutustingimuste juures võib esineda põhjendatud või kaalukal

juhul erisusi, mida pole võimalik ammendavalt loetleda. Mõiste „üldjuhul“

kuulub valdavalt sellisena rakendamisele, aga samas võimaldab kohalikul

omavalitsusel erisusena ja põhjendatud kaalutluse korral esitada teistsuguseid

nõudeid või lubada teatud tegevusi ning kohustab alati kaalutlema ja

põhjendama, miks ei rakendata üldjuhuna määratud tingimusi. Vt ka

kaalutlusotsuse mõiste.

2 Viimsi asustuse kujunemine, kaardianalüüs, Minea Kaplinski-Sauk, 2024

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 12 / 103

LÜHENDID

KMH Keskkonnamõju hindamine

KSH Keskkonnamõju strateegiline hindamine

KeHJS Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus

EhS Ehitusseadustik

PlanS Planeerimisseadus

KOV Kohalik omavalitsus

RMK Riigimetsa Majandamise Keskus

ETAK Eesti topograafia andmekogu

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 13 / 103

1. SISSEJUHATUS

1.1. VIIMSI VALLA HALDUSTERRITOORIUMI ÜLDPLANEERINGU EESMÄRK

Viimsi vald, asudes Tallinna läheduses ning olles üks kiiremini kasvavaid omavalitsusi Eestis, seisab silmitsi

mitmete oluliste väljakutsetega seoses viimastel aastakümnetel toimunud kiire elanikkonna kasvu ja sellest

tulenevate vajadustega tasakaalustada valla edasist arengut. Viimsi valla üldplaneeringu põhieesmärk on

määratleda valla territooriumi ruumilise arengu põhimõtted ja suundumused, mis toetavad tasakaalustatud,

looduskeskkonnaga arvestavat ja kestlikku arengut. Üldplaneering on strateegiline dokument, mille kaudu

kujundatakse valla tulevikuvisioon ning seatakse raamistik erinevate arengualade, sealhulgas elamuehituse,

ettevõtluse, liikuvuse, rohevõrgustiku ja avaliku ruumi kujundamiseks. Üheks eesmärgiks on piirata elanikkonna

kasvutempot arvestusega, et aastaks 2045 võiks valla elanike arv olla ligikaudu 30 000 inimest.

Elanike hulgas 2019. ja 2022. aastal läbi viidud rahulolu-uuring on välja selgitanud kogukonna visiooni

koduvallast, mis võiks olla veelgi rohelisem, enam teenuseid pakkuv ja oluliselt aeglasemalt kasvav – viimast nii

elanike arvu kui ka elamuehitust silmas pidades. Kogukonna peamised ootused valla arengule on järgmised:

 roheluse ja metsade säilitamine ning vajadusel selleks uute/täiendavate maastikukaitsealade

moodustamine;

 rannaalade parem kättesaadavus ja randade kasutamise võimaluste laiendamine ning randadele ja

kallasrajale juurdepääsude tagamine ning supluskohtade ja rannapromenaadi rajamine;

 kergliiklusteede ehitamine ning erinevate tervise- ja rekreatsiooniradade võrgustiku rajamine;

 parkide ja haljasalade ning mänguväljakute rajamine;

 sportimisvõimaluste laiendamine ning küladesse staadionite ja spordiväljakute rajamine;

 hooletusse jäetud kruntide ja hoonete arendamiseks eelduste loomine;

 teenuskeskkonna, näiteks erinevate poodide, toitlustusasutuste, ilu- ja vabaajateenuseid pakkuvate

ettevõtete arendamiseks eelduste loomine;

 ettevõtluse arengu, sealhulgas uute töökohtade loomise soodustamine;

 kooli- ja lasteaiakohtade pakkumine, huvihariduse võimaldamine;

 vallasisese ja piiriülese ühistranspordi parem korraldamine ning tasuta „pargi-ja-reisi“ auto- ja

jalgrattaparklate ehitamine;

 Viimsi keskuse arendamine ja peatänava(te) rajamine;

 noorte ajaveetmise võimaluste parendamine;

 detailplaneeringute kehtestamise üle tugevama kontrolli kehtestamine (st järgima üldplaneeringut ning

vältima üldplaneeringut muutvaid detailplaneeringuid; tooma selgemalt välja avalikku huvi; arvestama

kogukonna vajadustega enam);

 valla elanike arvu soovitava piirmäära kokku leppimine;

 kohaliku kultuuri ja identiteedi arendamine, kogukonnatunde tekitamine ning valla maine ja juhtimise

parandamine.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 14 / 103

1.2. ALUSDOKUMENDID ÜLDPLANEERINGU KOOSTAMISEKS

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamine algatati Viimsi Vallavolikogu 15.02.2022

otsusega nr 9.

Samaaegselt üldplaneeringuga toimub keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) protsess. Üldplaneering

on võtnud arvesse KSH tulemusi ning sisaldab KSH raames välja töötatud meetmeid. Üldplaneeringu

keskkonnamõju strateegiliseks hindajaks on OÜ Hendrikson & Ko.

Üldplaneeringu koostamisel lähtutakse Euroopa Liidu ja riigi tasandi strateegilistest arengudokumentidest,

nagu Euroopa Liidu kliimamuutustega kohanemise strateegia, riigi pikaajaline arengustrateegia „Eesti

2035“, koostamisel olev keskkonnavaldkonna arengukava 2030 (KEVAD), Eesti mereala planeering ja

Harju maakonnaplaneering 2030+; Harju maakonna arengustrateegia 2035+, ning tehakse koostööd

koostamisel olevate maakonnaplaneeringu teemaplaneeringute (nt algatatud ) koostajatega.Harju

maakonnaplaneeringu maavarade teemaplaneering) koostajatega.

Üldplaneeringu koostamisel arvestatakse naaberomavalitsuste (Tallinna linn, Maardu linn ja Jõelähtme vald)

strateegilisi arengudokumente nagu arengustrateegiad (nt arengustrateegia Tallinn 2035) ja kehtestatud

üldplaneeringud (Pirita linnaosa üldplaneering, Maardu linna üldplaneering, Jõelähtme valla

üldplaneering) ning tehakse koostööd koostamisel oleva üldplaneeringu (Jõelähtme valla üldplaneering)

koostajaga.

Üldplaneeringu koostamisel on üle vaadatud järgmised kehtivad Viimsi valla üldplaneeringud ja

üldplaneeringu teemaplaneeringud:

 Naissaare üldplaneering [1997];

 Viimsi valla mandriosa üldplaneering [2000];

 Prangli saare üldplaneering [2000];

 Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneering „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine.

Elamuehituse põhimõtted.“ [2005];

 Lubja küla klindiastangu piirkonna üldplaneering [2008];

 Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneering „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik.“

[2009];

 Äigrumäe küla, Laiaküla küla ja osaliselt Metsakasti küla üldplaneering [2011];

 Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneering „Lapsesõbralik Viimsi.“ [2011].

Üldplaneeringu koostamisel on arvestatud Viimsi valla valdkondlikke arengukavasid, seades põhifookuse

sellele, et üldplaneeringu lahendus oleks koosõlas Viimsi valla arengustrateegiaga aastani 2045, võttes arvesse

strateegia visiooni sellest, kuidas Viimsi on ainulaadse asukohaga vald, kus mets ja meri põimuvad kaasaegse

elu- ja ettevõtluskeskkonnaga ning see on elamiseks parim paik. Sihiks on võetud, et kahe strateegilise

arengudokumendi tulemina loodaks terviklik ja ambitsioonikas tööriistakast valla arengu suunamiseks ja

elukeskkonna parendamiseks järgneva paari kümnendi vältel.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 15 / 103

Arvesse on võetud järgmisi üldplaneeringu koostamise raames valminud dokumente:

 Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne (OÜ

Hendrikson & Ko, 2025)

 Metsakasti-Äigrumäe maastikukaitseala, Mäealuse maastikukaitsealuse laienduse, Randvere

maastikukaitseala, Rohuneeme maastikukaitseala laienduse ja Muuga maastikukaitseala loomise

ettepanek (Viimsi Vallavalitsus, Lauri Klein 2024)

 Viimsi valla radoonisisalduse mõõtmine pinnasest (OÜ Tulelaev, 2024)

 Viimsi valla üldplaneeringu koostamine, alusuuring – liiklus ja liikuvus ( OÜ Stratum, 2024)

 Viimsi valla üldplaneeringu koostamine, jätku-uuring – struktuurplaani realiseerimise liiklusmõjud (OÜ

Stratum, 2025)

 Viimsi valla üldplaneeringu sotsiaal-majanduslik alusuuring (TÜ RAKE, 2024)

 Viimsi asustuse kujunemine, kaardianalüüs (Minea Kaplinski-Sauk, 2024)

 Viimsi valla maakasutuse analüüs (Kobras OÜ, 2024)

 Naissaare ja Prangli väikesadamate, muulide ja lautrite eksperthinnang (OÜ Lainemudel, 2024)

 Viimsi valla üldplaneeringu KSH perspektiivse teedevõrgu mürakaart (OÜ Hendrikson & Ko, 2024)

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 16 / 103

2. RUUMILISE ARENGU STRATEEGIA

Viimsi valla ruumilise arengu strateegia põhieesmärk on kujundada tasakaalustatud ja jätkusuutlik elukeskkond,

mis vastab nii kohalike elanike kui ka ettevõtete vajadustele. Strateegia keskendub neljale võtmevaldkonnale:

töökohtade paiknemine, teenuste võrgustikud, asustussüsteemi osad ja hierarhia ning asustussüsteemi seosed.

Strateegia on välja töötatud Tartu Ülikooli RAKE meeskonna poolt Viimsi valla üldplaneeringu

sotsiaal-majandusliku alusuuringu koostamise raames (2024). Lisaks sellele on strateegia ja lahendused

kujundatud erinevate küsitluste ja uuringute põhjal, et tagada ruumilise arengu vastavus Viimsi elanike ja

siinsete ettevõtjate soovidele. Kogukonna ootused on väljendatud läbi ülevallaliste küsitluste,

üldplaneeringuga seotud kaasamiste ja uuringute, mis on olnud aluseks strateegia väljatöötamisel. See

lähenemine tagab, et strateegia peegeldab tõeliselt kohaliku kogukonna vajadusi ja ootusi, luues seeläbi

elukeskkonna, mis on kooskõlas Viimsi valla elanike ja ettevõtete pikaajaliste eesmärkidega. Sotsiaal-

majanduslikus alusuuringus on Viimsi poolsaare ala käsitletud kolmeks piirkonnaks jaotatuna (vt Skeem 1).

Skeem 1 Viimsi poolsaare asustusüksused ja piirkonnad3

3 Aluskaart: Maa- ja Ruumiamet, Allikas: Viimsi valla üldplaneeringu sotsiaal-majanduslik alusuuring (TÜ RAKE, 2024)

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 17 / 103

Töökohtade paiknemine

 Strateegia suunab töökohtade arendamise eelkõige valla keskusala piirkonda (Miiduranna-Haabneeme)

arendusalade multifunktsionaalsesse äri- ja tehnolinnakusse, mis muutub valla majandusliku keskuse

südameks. Peamiselt on tegemist endiste või praeguste tööstusalade ja kasutusest langenud

tootmiskvartalitega. Keskusala avamine ja avalikkusele laiendamine kasutusest langenud aladele või

endiste tööstusalade ümberkujundamisega loob võimaluse kuni 600 000 m² mitteeluhoonete suletud

netopinna loomist, mis omakorda aitab luua eeldused ca 5500 uue töökoha (märkus: tegemist on

indikatiivse arvuga) tekkeks. Haabneeme piirkond koondab 70–80% valla töökohtadest, sealhulgas

kontoritöökohad, mis vähendavad vajadust vallast välja pendeldamiseks ja aitavad seeläbi koostoimes

hea ühistranspordivõrguga vähendada ummikute mõju Tallinna linna suunal.

Arvestades juba kehtivat ehitusõigust (ning maa ja hoonete alakasutatust), on Viimsi valla keskusala

multifunktsionaalse äri- ja teenuskeskuse kõrval teiste oluliste ettevõtlusaladena eesmärgipärane arendada:

 Reinu tee ettevõtlusala (Pringi küla põhjapiiril ja Püünsi küla lõunapiiril) madaltiheda (1–2 korrust, 50%

täisehitus) kaubanduse, teeninduse, väikeladude ja keskkonnahoidliku tootmise alana, millesse

lõimitakse ka ühiskondliku kasutusega hooneid (sh lasteaia laiendus, külakeskus jms);

 Tammeõue väikeettevõtete ala Viimsi alevikus passaažitüüpi arendusena;

 Ampri tee ettevõtluspiirkonda Lubja külas;

 Aiandi tee ettevõtluspiirkonda Viimsi alevikus;

 erinevaid väiksemaid piirkondlikke ettevõtlusalasid (nt Tammneeme ettevõtlusala Tammneeme külas;

Äigrumäe ettevõtlusala Muuga tee ääres; Laiaküla ettevõtlusala Vana-Narva mnt ääres).

Teenuste võrgustikud

Kaubanduse ja teenuste areng: Viimsi vallas toimub kaubanduse ja teenuste arendamine peamiselt valla

keskusala (Miiduranna-Haabneeme tootmis- ja tööstusalad) arendusala raames, keskendudes jalgsi ja

ühistranspordiga liikujatele. Tööhõive kasv, eriti kontoritöökohtade arvelt, suurendab oluliselt teenuste ja

kaupade nõudlust, mis toob kaasa nende mitmekesisuse ja kvaliteedi tõusu. Rohelise äripargi loomine on

keskuspiirkonna arendamise oluline komponent. Haabneeme Randvere tee kaubanduskeskustes suuri muutusi

ei kavandata, tagades teenuste kättesaadavuse autokasutajatele. Piirkondlikes keskustes, nagu Randvere ja

Püünsi, arendatakse väiksemaid kaubandus- ja teeninduskeskusi, et rahuldada kohalike elanike vajadusi kodu

lähedal. Külades suunatakse esmatarbekaupade kaupluste loomist kogukonnakeskuste osana, kasutades

paindlikke tegevusvorme nagu hooajaline kauplemine ja kauplemisautomaadid, erinevad väiksemad

teenuskeskused (huubid).

Vaba aeg: Vaba aja taristu arendamisel keskendutakse valla tasandi kättesaadavusele, kusjuures oluline on

Haabneeme piirkonna kultuuriasutuste tugevdamine ning vajadusel uute rajamine. Miiduranna-Haabneeme

arendusalal luuakse erasektori eestvedamisel tingimused uute kultuuriasutuste, nagu kinode ja galeriide

tekkeks. Sportimisvõimalusi laiendatakse eelistatult valla keskuses või looduslikult sobivates asukohtades.

Piirkonnakeskuste kultuurilise ja sportliku vaba aja võimalusi laiendatakse, kasutades koolikomplekside ruume.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 18 / 103

Küladesse planeeritakse multifunktsionaalsed kogukonnakeskused, mis tagavad kohalike elanike kultuuri- ja

vaba aja võimaluste kättesaadavuse. Haabneeme rand arendatakse välja valla esindusrannana ja mujal vallas

tagatakse kodulähedased supluskohad ning igasse rannakülla väikesadamad või aluse vettelaskmiskohad.

Huviharidus ja noorsootöö: Laste ja noorte huvihariduse ja huvitegevuse tagamisel on keskne roll vallakeskuses

asuvatel huvikoolidel ja noortekeskusel. Piirkondades tegutsevad nende filiaalid, mis kasutavad koolihoonete

ruume, võimaldades noortele osaleda huvitegevustes lähedal asuvates ruumides. Külades arendatakse noortele

suunatud tegevusi kogukonnakeskustes, tuginedes olulisel määral vabatahtlikule tööle.

Keskharidus: Seatakse eesmärk, et Viimsi vallas elavate ja keskharidust omandavate noorte osakaal suureneb,

mis koos uute arendusalade välja arendamisega tagab selle, et üldplaneeringu elluviimise perioodil

keskharidusteenuse nõudlus ei vähene (mis võimaldab seeläbi tagada mitmekesist haridusteenust), pigem

suureneb mõõdukalt. Nõudluse rahuldamiseks arendatakse riigigümnaasium koostöös riigiga välja

piirkondlikuks hariduskeskuseks, kus kombineeritakse gümnaasiumi-, kutse- ja rakenduslikku kõrgharidust.

Piirkondliku hariduskeskusena pakutakse (mh spetsialiseerumise alusel) haridusteenust kogu lähiregioonile.

Põhikoolid: Põhikoolide arendamisel on eesmärgiks tõsta Viimsi valla põhikoolides õppivate laste osakaalu.

Vallasiseselt ei suurendata kodulähedast koolivõrku, põhikoolide senised ruumimustrid säilitatakse. Tulevikus

võib tekkida vajadus klassikomplektide arvu suurendamiseks Haabneeme piirkonnas. Perspektiivis on vajalik

uue kooli loomiseks hariduslike erivajadustega õpilastele, arvestades valla hariduspoliitika suundumusi.

Randvere ja Püünsi piirkonnas on põhikoolis käimiseks üldjuhul vajalik ühistranspordi või perede isikliku

mootorsõiduki kasutamine.

Lasteaiad: Alushariduses lasteaedade kasutuse piirkondlikud mustrid säilivad, kuid eesmärgiks on, et 70% valla

lastest käiks munitsipaallasteaedades. Uusi lasteaedu rajatakse vastavalt vajadusele, näiteks Miiduranda või ka

Haabneeme Kivila pargi äärsele alale, kui täiendav nõudlus ulatub vähemalt kuue rühmani . Leppneeme

piirkonna lasteaedade teenusvajadus võib perioodi jooksul langeda alla kahe rühma taseme.

Sotsiaal- ja tervishoiuteenused: Viimsi vallas prognoositakse eakate elanike arvu olulist kasvu, mis suurendab

sotsiaal- ja tervishoiuteenuste vajadust. Päevakeskuste loomine piirkonnakeskustes on oluline arengusuund,

samuti kogukonnakeskuste ruumiprogrammi kohandamine eakate vajadustele. Arendatakse välja eakate

toetatud elamise teenusmajade võrgustik, vähemalt üks teenusmaja igas uuringus esitatud piirkonnas.

Prioriteetne on ka Haabneeme Rannapere hooldekodu laiendamine. Luuakse võimalused mh nn Maarja küla

tekkeks (Äigrumäe, Prangli). Tervishoiuteenuste võrgustikku tugevdavad esmatasandi tervisekeskused

vallakeskuses ja nende filiaalid piirkonnakeskustes. Vastavalt kohalike elanike ootustele võivad võrgustikku

täiendada erameditsiiniteenused ja vajadusel erakorralise meditsiini üksus.

Asustussüsteemi osad ja hierarhia

Viimsi valla asustussüsteemis tugevdatakse valla keskuse funktsiooni täitvat asustust, mis hõlmab Haabneeme

aleviku lõunaosa ja Viimsi aleviku lääneosa, osaliselt Miiduranna küla (Milstrandi ala ja Miiduranna sadam) ja

väheses ulatuses ka Lubja küla lõunapoolset riba (Artium, Vimka). Keskuse laienemisel Haabneeme aleviku

lõunaosa ja Miiduranna sadamaala alakasutatud aladele kavandatakse madaltihe, valdavalt kuni 4-korruseline

(tsooniti ka madalam) multifunktsionaalne hoonestus, kus hoonestustihedus (keskmiselt 25%) võimaldab

rohekoridoride säilitamist ja hoonete vahelise kõrghaljastuse rajamist, avalike alade loomist. Kasutusest

langenud tööstusaladele ja seni osaliselt kasutuses olevatele tootmismaadele avatud vallakeskus, mis jääb

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 19 / 103

klindi ja mere vahele ning piirneb riigigümnaasiumiga põhjasuunas, Viimsi aleviku keskusega (vallamaja,

kortermajad) idas ja Miiduranna sadamaalaga edelas, hõlmab umbes 2,5 km² ala, mille kaugeimad punktid

asetsevad teineteisest maksimaalselt 2 km kaugusel. Olemuslikult kujundatakse alal välja aedlinlikku tüüpi

sidusa 15-minuti asula, kus oluline osa eluks vajalikust on hästi kättesaadav jalgsi või kergliikuritega liikudes.

Keskusala ca 13 000 elanikku ja ca 9000 töökohta (sh arvestades olemasolevat elanikkonda, kehtivaid

ehitusõigusi ja üldplaneeringuga kavandatavat) loovad eelduse teenuste ja kaubanduse kvaliteedi ja

mitmekesisuse tõusuks vallas ning senisest oluliselt parema nõudluse valla ja Tallinna vaheliste kiirete ja

mugavate ühistranspordiliinide tarvis. Seeläbi tekivad lisaks elanikele pakutavatele teenustele ka Viimsi

ettevõtetele soodsad tingimused ja vajalik keskkond.

Piirkondlikke keskusi – Püünsit ja Randveret – arendatakse eelkõige funktsionaalselt, mitte ruumikasutuse

mahtude kasvu arvelt. Piirkonnakeskuste ruumiliseks keskmeks on põhikool ja selle hoonesse lõimitud

teenused (nt noorsootöö, huviharidus, rahvakultuur, sporditegevus). Püünsi piirkonnas on lahendamist vajavaks

väljakutseks Reinu tee alguse alakasutatud tootmisala kujundamine äri- ja avalikke funktsioone (sh lasteaia

ja/või kooli laiendus, kogukonnakeskus jms) ühendavaks piirkonnakeskuseks. Sellega kaasneks töökohtade

arvu kasv piirkonnas (kuni 600 töökoha mahus, sõltuvalt ala kasutavate ettevõtete täpsematest tegevusaladest),

kuid mitte elanike arvu kasv. Randvere kui piirkonnakeskuse rolli tugevdamiseks on vaja suurendada

olemasolevate ja potentsiaalsete avalikus kasutuses hoonete ja rajatiste (kool, lasteaed, kogukonnakeskus,

kauplus, rannaala) omavahelist sidusust nii (jalgsi) liikuja perspektiivist kui ka tunnetuslikult. Vajalik on tõsta

nende sihtkohtade vahelise avaliku ruumi kvaliteeti.

Igas valla mandriosa külas (või suuremas asumis) on kogukonnakeskus – multifunktsionaalne kogukonnamaja

koos välialadega või vaid välialad (simmaniplats, mänguväljak, spordilinnak, rannaala jms, sõltuvalt küla

keskkonnast ja välja kujunenud kooskäimiskohast).

Saarte arengus keskendutakse olemasolevate väärtuste säilitamisele. Pranglil kui ajalooliselt järjepideva

suurema püsielanikkonnaga saare puhul on eesmärgiks olemasolevate avalike teenuste (kool, rahvamaja,

raamatukogu) hoidmine ja tegevustingimuste parandamine. Teenuste sulgemine toob endaga kõige

tõenäolisemalt kaasa negatiivse arenguspiraali käivitumise (intensiivistumise), kus teenuste nõudlus väheneb

veelgi. Arvestades seniseid rahvastikutrende ja tulevikuprognoose, on tugevalt soovitatav püsielanikkonna arvu

kasvatamine ja selleks olemasolevate talukohtade taas kasutusele võtmine.

Naissaare arendamisel soovitame keskenduda puhkemajanduslikele väärtustele – arendada vaba aja,

puhkemajanduse ja olmeteenuseid, kuid mitte avaliku sektori põhiteenuseid (haridus, sotsiaalne kaitse).

Selliseid teenuseid vajava püsielaniku tekkimine saarele on mittesoovitatav arengutee, kuna killustab veelgi

saarte vajadusteks suunatavat ressurssi.

Asustussüsteemi seosed

Viimsi valla rahvastiku- ja majandusareng üldplaneeringu elluviimise perioodil suurendab, seda hoolimata

töökohtade ja teenuste kasutuse koduläheduse määra kasvule, valla ja Tallinna vahelist liikumisvajadust. Oluline

osa selles on Viimsi valla keskuse piirkonna multifunktsionaalse äri- ja teenuslinnaku töökohtadel, mis perioodi

keskpaigaks (2036) tasakaalustab 50– 70% osas valda sisse ja vallast välja suunatud töörände voogude mahud

ning perioodi lõpuks kujundab olukorra, kus valda sisse suunatud igapäevane tööränne (kuni 8000) on samas

suurusjärgus välja suunatud töörändega. Valla ja linnapiirkonna keskuse vaheliste liikuvusteenuste – eelkõige

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 20 / 103

ühistransporditeenuste – arendamise mõttes on nii mahtude kasv (ja kontsentreerumine valla lõunaosa

keskusalale) kui ka voogude tasakaalustumine positiivne. See loob senisest oluliselt parema kontsentreeritud

nõudluse uute liinide, olgu need kiirbussi- või trammiliinid, või kergraudtee ühendus Ülemiste kaudu Balti

jaama (st Tallinna vanalinna ja Kalamaja linnaosaga), avamiseks.

Valla keskusala tugevnemine suurendab ka vallasiseste liikumismarsruutide tähtsust piirkondade ja külade ning

vallakeskuse vahel – seda nii keskusala teenuste kasutamiseks kui ka ümberistumiseks Tallinnasse

suunduvatele ühistranspordiliinidele. Arvestades, et külade ühistransporditeenuse nõudlus olulisel määral ei

tõuse – kui, siis elanikkonna vananemise arvelt – siis säilib autokasutuse vajadus keskusalast väljaspool elavatel

inimestel, mille vähendamise üheks meetmeks on pargi ja sõida alade rajamine olulistes

ühistranspordipeatustes (lisaks lõpp-peatustele ka nt Metsakasti ja Äigrumäe kergraudtee peatuste) juurde.

Kogukonnakeskuste väljaarendamine suurendab küladesisest liikumist ning tõstatab senisest olulisemana jalgsi

ja kergliiklusvahendiga liikumine mugavuse ja ohutuse külades.

3. RUUMILISE ARENGU PÕHIMÕTTED

3.1. ÜLDTINGIMUSED

Üldplaneering määrab maakasutuse juhtotstarbe ning maakasutus- ja ehitustingimused ehitustegevuseks.

Üldplaneeringuga määratakse maakasutuse juhtotstarve üldisel tasandil valla ruumilise arengu põhimõtetest

lähtuvalt, st arvestades, milline on maakasutuse potentsiaal. Maakasutuse juhtotstarbega maa-ala piirid

maakasutusplaanil on üldplaneeringu üldistusastmest tulenevalt ligikaudsed. Detailplaneeringuga,

projekteerimistingimustega või maakorraldustoiminguga on võimalik üldplaneeringuga määratud

maakasutust täpsustada ja seda ei loeta üldplaneeringu muutmiseks.

Üldplaneering ei muuda automaatselt katastriüksuste sihtotstarvet ja funktsiooni. Maaomanik saab

katastriüksuse maa-ala kasutada senisel sihtotstarbel ja funktsioonil seni, kuni ta seda soovib.

 Üldplaneeringu maakasutuse kõrvalotstarve toetab juhtotstarvet ning selle rakendamine ei ole piiratud

planeeringuala või katastriüksuse ulatusega. Üldplaneeringuga on kooskõlas maakasutus, mille korral

ruumiline tervik (nt teedega piiratud kvartal), mille üle otsustab kohalik omavalitsus , on valdavalt

kasutusel juhtotstarbe kohaselt.

 Üldplaneeringuga kehtestatud arengusuundi on kohustuslik arvestada uue arendustegevuse

planeerimisel.

 Üldplaneeringus sätestatud üldistele maakasutus- ja ehitustingimustele peavad vastama ka ehitised,

mille kohta ei ole nõutav ehitusteatis või ehitusluba.

 Projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb arvestada ala terviklahendusega, sh hoonestuse, teede,

parkimise, tehnovõrkude, haljastuse jm vajalike olemasolevate või üldplaneeringus kavandatud

tingimustega.

 Planeeringulahendus peab arvestama selle asukohast tulenevate kitsenduste, lähiala planeeringute ja

projektidega ning moodustama ruumilise terviklahenduse nii kavandataval alal kui ka piirkonnas

laiemalt.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 21 / 103

3.2. DETAILPLANEERING

Detailplaneering on ruumilist terviklahendust loov ja ehitusõigust määrav dokument eelkõige sellistel valla

territooriumi aladel ja juhtudel, kus on rõhutatult otstarbekas avalikkuse kaasamine otsustusprotsessidesse

selle ruumi kujundamisel. Vajadus selliseks kaasamiseks võib tuleneda näiteks kavandatava tegevusega

kaasneva eeldatava mõju suurest territoriaalsest ulatusest või ajalisest kestusest, aga ka võimalike puudutatud

isikute arvust, kelle huvisid ja/või õigusi kavandatav tegevus eeldatavalt võib riivata.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on peamiselt üldplaneeringus kavandatu elluviimine ning

planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Üldplaneeringuga on määratud detailplaneeringu

koostamise kohustusega alad ja juhud (vt ptk 3.2.2).

3.2.1. Põhimõtted detailplaneeringu koostamisel

 Terviklahenduse loomise eesmärgil on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda detailplaneeringu

koostamist piisavalt suurel alal, mis tähendab, et see võib olla ulatuslikum, kui on detailplaneeringu

algatamise ettepaneku tegija soov.

 Omavalitsusel on õigus üldplaneeringus määratud juhtudel nõuda planeeritava maa-ala

detailplaneeringu eskiislahenduse esitamist. Detailplaneeringu eskiislahendusena tuleb mõista

planeeringu lahendust mahus, mis peab andma selgituse kavandatava ehitusõiguse ja asendiplaanilise

lahenduse kohta. Eskiisis tuleb esitada kavandatav krundijaotus planeeringualal ja juurdepääsu

põhimõtted. Eskiisis tuleb näidata servituutide ja/või isikliku kasutusõiguse seadmise vajadust,

võimaldamaks omavalitsusel hinnata planeeringu koostamisse kaasatavaid isikuid. Eskiislahenduse

eesmärk on tagada juba võimalikult varases planeeringu koostamise staadiumis piisav koostöö kõigi

huvitatud osapoolte vahel ja eeldatavalt lihtsustada detailplaneeringu lahenduse lõplikku

väljatöötamist.

 Detailplaneeringus kruntide moodustamisel tuleb kaaluda vajadust juurdepääsu tagamiseks

naabermaaüksustele, millel puudub juurdepääs avalikult teelt.

3.2.2. Detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja juhud

Detailplaneeringu koostamise kohustusega alad on kõik tiheasustusalad Viimsi poolsaarel ja Naissaar.

Kohalik omavalitsus võib olulise avaliku huvi olemasolul algatada detailplaneeringu ka alal või juhul, mida

üldplaneeringus ei ole ette nähtud.4

Juhud, millal detailplaneeringu koostamine on kohustuslik Viimsi poolsaarel hajaasustusalal:

 ettevõtlusalal arendustegevuse kavandamisel;

 ERI1 tingimusega alal ehitusloakohustusliku hoone kavandamisel.

4 Õiguslik alus: Planeerimisseadus § 125

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 22 / 103

Juhud, millal detailplaneeringu koostamine on kohustuslik saartel:

 enam kui 30 m (kogukõrgus, sh rootorilabad) kõrguste tuulegeneraatorite kavandamisel;

 äri- ja/või tootmishoone ning ühiskondliku hoone või hoonekompleksi kavandamisel, kui sellest

tulenevad negatiivsed mõjud (müra, saasteained, heitgaasid, liiklustiheduse kasv jms) võivad ulatuda

väljapoole planeeritava kinnistu piiri;

 äri- ja/või tootmishoone ning ühiskondliku hoone kavandamisel üle 150 m² suuruse ehitisealuse

pinnaga;

 miljööväärtuslikul alal katastriüksuste jagamisel hoonete ehitamise eesmärgil;

 enam kui 20 voodikohaga majutuskompleksi kavandamisel;

 kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse korral kahe või kolme uue majapidamise kavandamine Prangli

väärtusliku maastiku hajaasustatud alal, vt ptk 5.10.3.

3.3. PROJEKTEERIMISTINGIMUSED

Projekteerimistingimused on seaduse alusel ehitusõiguse saamiseks määratavad tingimused5

ehitusloakohustusliku hoone koostamiseks, kui puudub seadusest tulenev või üldplaneeringuga määratud

detailplaneeringu koostamise kohustus.

3.3.1. Projekteerimistingimuste andmine avatud menetlusena

Avatud menetlusena antakse projekteerimistingimused seaduses6 ja järgnevalt loetletud üldplaneeringuga

määratud juhtudel:

 väikesadama kavandamisel, kui puudub vajadus detailplaneeringu koostamiseks;

 uue ehitusloakohustusliku äri- ja/või tootmishoone ning ühiskondliku hoone kavandamisel, kui puudub

vajadus detailplaneeringu koostamiseks;

 kõrgemate kui 25 m kõrguste rajatiste (nt tehnorajatised) kavandamisel;

 päikesepaneelide maapinnale paigaldamise kavandamisel elektritootmisrajatisena;

 kuni 30 m kõrguse (kogukõrgus, sh rootorilabad) tuulegeneraatori püstitamisel;

 kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse korral kahe või kolme uue majapidamise kavandamine Prangli

väärtusliku maastiku hajaasustatud alal;

 väärtusliku maastiku alal ja miljööväärtuslikul alal uue ehitusloakohustusliku elamu või elamu abihoone

kavandamisel, täpsem käsitlus (vt ptk 5.10).

5 Ehitusseadustik § 26

6 Ehitusseaduslik § 31

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 23 / 103

3.4. AVALIK HUVI

Avalik huvi on defineerimata õigusmõiste. Selle määratlemine planeerimisprotsessis ja üldplaneeringu

elluviimisel on suurel määral kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus.

Avalik huvi on ühiskonna kui terviku huvi, mis põhjendab otsustustes eelistusi, millega tagatakse üldised hüved

või välditakse nendele tekkida võivat kahju. Avaliku huvi seisukohast on olulised sellised hüved, mida ei

kasutata eratarbimiseks, vaid mis on kõigile kättesaadavad, nagu loodus, turvalisus, meri ja rand, avalik ruum,

kultuur, tööhõive, haridus jms.

Otsustusprotsessis avalikule huvile toetumisel tuleb otsuses alati kaalutleda ja selgitada, milles avalik huvi

seisneb. Tuleb kaalutleda, kuidas avalike ja üldiste huvide realiseerimine eraõigusliku isiku maal võimalikult

vähimal viisil koormaks maa omanikku. Kui eraomandis olevat kinnisasja soovitakse avalikele huvidele viidates

koormata, peab haldusakt sisaldama nii faktilist kui ka õiguslikku motivatsiooni.

Avaliku huvi tuvastamiseks tuleb analüüsida rajatisest tuleneva mõju suurust, ulatust, intensiivsust ja kestust.

Mõju pakub laiemale avalikkusele huvi eelkõige siis, kui mõju ulatub kinnistu piirist kaugemale ehk rajatis

mõjutab laiemat ümbrust. Olulist avalikku huvi ei saa eeldada, kui mõjutatud on ainult asukoha kinnisasi või

naaberkinnisasjad. Mõjud võivad olla nii otsesed kui ka kaudsed.

Avaliku huviga ehitisteks võib pidada muuhulgas selliseid, mis pälvivad avalikkuse tähelepanu oma

erakordsusega, nt ei ole selliseid ehitisi varem ehitatud või just vastupidi, neid on varem ehitatud ja on teada,

et need on seetõttu avalikkuse huviorbiidis.

Juurdepääs avaliku huvi objektile ei tähenda tingimata tee kui rajatise olemasolu. See võib tähendada ka

jalgrada ning juurdepääsu kasutamise aeg võib olla piiratud.

Terviserajad on küll avaliku huvi objektiks, kuid kaardile kantud trajektoorid on informatiivsed ning ei too kaasa

maaomandi kitsendusi.

Konkreetsed tingimused avaliku huviga objektidele juurdepääsuks ja selle maa kasutamiseks avaliku huvi

tagamiseks tuleb kokku leppida maaomaniku ja omavalitsuse vahel sõlmitava lepinguga.

Üldplaneeringuga peetakse avalikuks huviks:

 juurdepääsu7 tagamist kõigile avalikult kasutatavate veekogude nimekirja kantud veekogudele, sh

merele, looduskaitse üksikobjektidele ja kultuurimälestistele vähemalt jalgsi;

 juurdepääsu tagamist kõigile riigile ja omavalitsusele kuuluvatele ning neile teenuseid pakkuvatele

hoonetele ja rajatistele, kus/millega osutatakse avalikke teenuseid (näiteks haridusasutused,

kultuuriasutused, aga ka puurkaevud, puhastusseadmed, meremärgid, paadivalgmad, sadamad jms);

 mererannal hoonete ehitamisest hoidumine, mis ei ole mere ja rannaga funktsionaalselt seotud hooned

(tegemist ei ole otseselt ei kallasraja ega ehituskeeluvööndi määratlemisega);

7 Digitaalsed ruumiandmed: yp_juurdep

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 24 / 103

 avaliku huviga teid (nii mootorsõidukite transpordiks kui ka kergliiklusteed), sh uued teed arenguala

juhtfunktsiooniga aladel, optimaalse transpordivõrgustiku väljaehitamise tagamiseks;8

 juurdepääse avalikele haljasaladele ja puhkealadele, terviserajad ja rekreatsioonivõrgustik;

 sidusa ja toimiva haljasalade võrgustiku loomist (haljasribad, haljakud, pargid, puhvrid, puistud jms);

 kohalikku kaitseala, mis on loodud ökoloogilise tasakaalu säilitamiseks nii looduse kui ka inimeste

elukeskkonna toimimist silmas pidades;

 RMK kogukonnaalasid, varasemalt kõrgendatud avaliku huviga alasid metsades ehk KAH-alasid;

 varjumisvõimaluse loomist.

Üldplaneeringuga avalikes huvides omandamise, sh sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise vajadus

Kui avalik huvi on nii ulatuslik, et seetõttu on tavapärane kinnisasja kasutamine oluliselt raskendatud või

võimatu, siis võib kohalik omavalitsus teha ettepaneku kinnisasja või selle osa avalikes huvides omandamiseks.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 kohaselt on kinnisasja avalikes huvides omandamine

kinnisasja omandamine üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Sundvalduse seadmine seisneb

kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele.

3.5. ARHITEKTUURIVÕISTLUSE KORRALDAMISE KOHUSTUSEGA JUHUD

Eesmärgiga tagada ehitustegevuse kavandamisel ruumiliselt ja arhitektuurselt parim võimalik lahendus,

määratakse üldplaneeringuga võistluse kaalumise kohustuse juhud. Arhitektuurivõistluse korraldamine

otsustatakse iga kord projekteerimistingimuste või detailplaneeringu menetluse käigus ning on vastaval juhul

kohustuslik. Kui detailplaneering on kehtestatud enne üldplaneeringut, siis kaalutakse võistluse korraldamise

vajadust enne ehitusloa menetlust. Võistluse korraldamisel ja tulemuste selgitamisel lähtutakse valla poolt

kehtestatud eraldiseisvast korrast.

Põhimõtted, millest tuleb võistluse korraldamise vajaduse kaalumisel lähtuda:

 kavandatava arendustegevuse asukoht (nt esinduslik asukoht aleviku või küla keskuses);

 kavandatava arendustegevuse maht (nt eristub suuruse osas märgatavalt teistest lähipiirkonna

hoonetest);

 kavandatava arendustegevuse funktsioon (suuremad ühiskondlikud või avaliku kasutusega hooned);

 avalike haljasalade rekonstrueerimine ja uute rajamine.

8 Digitaalsed ruumiandmed: yp_transp_tee, yp_transp_tee_rajatis

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 25 / 103

3.6. TIHEASUSTUSALA

Tiheasustusalad paiknevad üksnes Viimsi mandriosas. Selliselt käsitletakse alevikke ning kompaktse

asustusmustriga piirkondi külades.

Tiheasustusalad on üldplaneeringus määratud nii looduskaitseseaduse tähenduses kui ka maareformiseaduse

tähenduses.

Tiheasustusala piir on määratud üldplaneeringus, see võib muutuda aleviku piiride muutumise korral, kuid

mitte külade asustusüksuse piiride muutmise järel. Tiheasustusalasid iseloomustab tihe asustusmuster ning

seetõttu eristuvad tiheasustuses seatud ehitustingimused hajaasustusala tingimustest. Viimsi valla mandriosal

on asustuse jätkuv areng ja ehitustegevus suunatud eelkõige tiheasustusalale eesmärgiga säilitada

hajaasustuses loodusliku iseloomuga maakasutust.

3.7. HAJAASUSTUSALA

Hajaasustusala paikneb valla mandriosal väljaspool tiheasustusalasid ja kõigil saartel.

Ala iseloomustab hajus asustusmuster ning metsa- ja põllumajandusmaastiku suur osakaal. Eraldi on

hajaasustuses määratletud Prangli saare külasüdamed, mis paiknevad küll hajaasustuses, kuid millele kehtivad

erinevad ehitustingimused, sest tegemist on muu saare piirkonnaga võrreldes selgelt eristuva sumbküla tüüpi

asustusmustriga. Saartele ei ole üldplaneeringuga määratud tiheasustusala eesmärgiga toetada ehitustegevuse

kavandamise lihtsust.

4. MAAKASUTUSE JUHTOTSTARBED

Maakasutuse juhtotstarbe9 all tuleb mõista üldplaneeringus määratavat maa-ala kasutamise valdavat otstarvet,

mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuuna. Juhtotstarbe ala piiritlemist kaardil

tuleb käsitleda üldistatult. Piiriala üldistust tõlgendatakse projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või teiste

menetluste käigus.

Maakasutuse juhtotstarbega maa-ala piirid maakasutusplaanil on üldplaneeringu üldistusastmest tulenevalt

ligikaudsed, üldjuhul ei ole maakasutuse juhtotstarbeid eristatud väiksematel kui veerand hektari suurustel

aladel, erandid on tehtud põhjendatud juhtudel, kui tegemist on hajaasustuses paiknevate olemasolevate

elamuõuedega.

Maakasutuse juhtotstarve on siduv maa-ala/krundi kasutamise sihtotstarbe ja katastriüksuse sihtotstarbe

määramisel, kuid ei määra aega, mille jooksul tuleb maa planeeritud otstarbel kasutusele võtta.

Maa-alale on enamikel juhtudel lisaks juhtotstarbele määratud üks või mitu kõrvalotstarvet, mis funktsioonilt

toetavad juhtotstarvet. Kõrvalotstarve on lubatud järgmistel eeldustel:

9 Digitaalsed ruumiandmed: yp_maakas

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 26 / 103

 sellega ei kaasne arvestatavaid mõjusid juhtotstarbe kohasele keskkonnale (müra, tolm, vibratsioon,

lõhn, autoliikluse märgatav kasv jms), kusjuures kohalik omavalitsus võib tegevuste kavandamisel

asjakohasel juhul nõuda vastava hinnangu (nt müramodelleerimine, liiklusuuring) läbi viimist;

 kõrvalotstarbe hoonestus arvestab juhtotstarbele kohase hoonestuslaadiga;

 on võimalik lahendada kõrvalotstarbega kaasnev parkimisvajadus ja juhtotstarbele vastav haljastus.

Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslikku muutmist käsitletakse üldplaneeringu

põhilahenduse muutmisena. Ulatuslik on enam kui 51% suurune muudatus üldplaneeringus kujutatud

juhtotstarbega alast (kaardil kujutatud vastava viirutusega ala) ning see ei ole sõltuv detailplaneeringu ala

suurusest. Erandina ei käsitleta ulatuslikuna mistahes ulatusega muutust, kui kõrvalotstarve on roheala,

metsaala või väärtusliku avamaastiku ala. Kui kõrvalotstarbe rakendamise eeldused ei ole täidetud, siis on

tegemist üldplaneeringu põhilahenduse muutmisega. Lubatud on ainult need kõrvalotstarbed, mis on

juhtfunktsiooni juures määratud.

Juhtotstarbe piiritluse täpsuse määrab kohalik omavalitsus, st juhtotstarbe n-ö piiriala, kus võib olla asjakohane

rakendada piirist „üle ulatuvaid“ põhimõtteid. Selliste kaalutlusotsuste tegemisel eelistatakse loodusliku

iseloomuga maakasutust (rohealad, metsaalad, väärtusliku avamaastiku alad) ning avalikuks puhkamiseks

kavandatud ehitustegevusi hoonestatud alale. Detailplaneeringuala ulatuses, mis hõlmab erinevaid

maakasutuse juhtotstarbega alasid (sh rohealad, metsaalad, väärtusliku avamaastiku alad), võib ka looduslike

ja hoonestatud alade paigutust omavahel sobilikus ulatuses ja samades proportsioonides vahetada, kuid seda

vaid juhul, kui see täidab kvaliteetse ruumiloome eesmärke (Davosi süsteem), ning siinkohal on erandiks

piirkonnad, kus looduslikel aladel on häiringute suhtes tundlike alade (nt kalmistu) puhverdamisel täita oluline

roll.

Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarve ei taga katastriüksusele ehitusõigust, kui seda ei luba

muu õigusakt (detailplaneering, projekteerimistingimused, ehitusseadustik, looduskaitseseadus vms).

Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbed ning maakasutus- ja ehitustingimused on aluseks

detailplaneeringute koostamisel, projekteerimistingimuste andmisel ja ehitusteatise kohustusega hoonete

ehitamisel ning maakorralduslikel toimingutel. Üldplaneeringuga määratud tingimused kehtivad ka vaba

ehitustegevuse (ehitusteatise esitamise kohustuseta ja ehitusloakohustuseta ehitiste ehitamise) korral.

4.1. ÜLDISED MAAKASUTUS- JA EHITUSTINGIMUSED

Üldised tingimused kehtivad kõigi maakasutuse juhtotstarvete kohta, välja arvatud juhul, kui erisused või

täpsemad tingimused on välja toodud konkreetse maakasutuse juhtotstarbe peatükis.

Katastriüksuse jagamine

 Katastriüksuse jagamisel on omavalitsusel õigus küsida jagamise eesmärki ja põhjendusi, et selgitada

välja katastriüksuse sobivus soovitud sihtotstarbeks;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 27 / 103

 kui katastriüksuse piirides on määratud kaks või rohkem maakasutuse juhtotstarvet, saab vajadusel

detailplaneeringuga juhtotstarbe ulatust (piiriala tõlgendus ja maakasutuse ümberpaiknemise võimalus

katastriüksuse piirides) täpsustada.

Taristu ehitamine

 Teede- ning tehnorajatiste ja -hoonete (parkla, tehnotaristu teenindushooned jms) ehitamine ei ole

vastuolus ühegi üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbega, samuti on lubatud nende

tarbeks eraldi kruntide moodustamine ja nendele katastriüksuse sihtotstarbe määramine kooskõlas

ehitise kasutamise otstarbega, seda ka juhul, kui need ei teeninda üksnes arendusala, vaid ka kogu

asustusüksust või piirkonda;

 terviserajad, kergliiklusteed ja nende taristu (nt pingid, viidad, varjualused, piknikukohad, metsaonnid,

vaatetornid, atraktsioonid, valgustid, ratta- ja kergliikuri parklad) ehitamine ei ole vastuolus ühegi

üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbega, samuti on lubatud nende tarbeks eraldi

kruntide moodustamine ja nendele katastriüksuse sihtotstarbe määramine kooskõlas ehitise kasutamise

otstarbega, seda ka juhul, kui need ei teeninda üksnes arendusala, vaid ka kogu asustusüksust või

piirkonda;

 teede- ja tehnotaristu (elektriliinid, veejuhtmed, kaablid jne) rajamisel tuleb neid kavandada selliselt, et

maastiku väärtust võimalikult vähe kahjustataks;

 kasutusest välja langenud tehnotaristu (nt alajaamad, puurkaevud jms) alad tuleb üldjuhul sõltumata

juhtotstarbest edaspidi kasutusele võtta rohealadena;

 arendustegevusel tuleb arendajal tagada teede- ja tehnotaristuga varustatus (sh parklad ja

juurdepääsuteed), mis on otseselt või funktsionaalselt konkreetse arendusega seotud, vastasel juhul on

omavalitsusel õigus keelduda hoonele ehitusloa või kasutusloa väljastamisest.

Arhitektuuritingimused

 Soojuspumpasid, ventilatsiooniseadmeid ja teisi sarnaseid tehnoseadmeid ei ole üldjuhul lubatud

paigaldada teeäärsele, need tuleb paigutada eelistatult sisehoovi ning erandjuhul (nt ristumiskohtade

juures paiknevad hooned vms) kasutada esifassaadile või naaberhoone suunas paigutades esteetiliselt

sobivat varjestust, sh hoone mahus lahendamine, ning müra või muid häiringuid vähendavat lahendust

(sirm, kate, muu varjestus);

 keldrikorruse ehitamine on lubatud eeldusel, et seda võimaldavad hüdrogeoloogilised tingimused ning

tegemist ei ole üleujutusriskiga alaga;

 vaba ehitustegevus peab järgima üldplaneeringuga seatud tingimusi;

 vaba ehitustegevuse reeglid juhul, kui detailplaneering on kehtestatud enne ehitusseadustiku kehtima

hakkamist (1.07.2015), kus vaba ehitustegevust ei käsitleta: üldjuhul on vabaehitustegevusena hooneid

lubatud ehitada kehtiva detailplaneeringuga määratud hoonestusalal või kui hoonestusala pole

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 28 / 103

planeeringus määratud, siis ehituskeelualast väljaspoole. Erandina lubatakse ühel krundil väljaspoole

hoonestusala ehitada kuni kaks eraldiseisvat hoonet (näiteks jäätmehoone, kelder, puukuur, paadikuur,

tööriistakuur, välikäimla, aiamaja, asjakohasel juhul kasvuhoone jne).

 rida- ja korterelamukruntidel, kus hoone asub ühel krundil, on lubatud vaba ehitustegevusena ehitada

kuni kaks eraldiseisvat sellist ühiskasutatavaks otstarbeks ette nähtud hoonet (nt jalgratta- ja

tööriistakuur, prügimaja, paviljon), mis võivad paikneda väljaspool detailplaneeringuga määratud

hoonestusala või kui hoonestusala pole planeeringus määratud, siis ehituskeelualast väljaspoole;

 vaba ehitustegevuse kohaseid mahulisi rajatisi (nt jäätmehoone, sõiduki varjualune, varikatus,

kasvuhoone jms) tiheasustusalal juhul, kui krundi täisehitusprotsent on suurem kui 50%, ei ole lubatud

rajada;

 üle 60 m² ehitisealuse pinnaga mahulised rajatised (nt jäätmehoone, sõiduki varjualune, varikatus,

kasvuhoone jms) tiheasustusalal krundi kohta loetakse täisehitusprotsendi arvestusse,

 varjendi ja varjumiskoha ehitamine on lubatud projekteerimistingimuste alusel maa-aluse mahuna

vajadusel lisaks detailplaneeringus ette nähtud ehitusõigusele (kohaldub detailplaneeringute puhul, mis

on kehtestatud enne üldplaneeringu kehtima hakkamist);

 uute elamute küttesüsteem tuleb lahendada selliselt, et osaline soojavarustus oleks tagatud ka

elektrikatkestuste ajal, et võimaldada elanike toimetulekut hädaolukorras;

 ranna- ja kaldaalal tuleb hoonestuse paigutamisel silmas pidada veetaseme võimalikku muutumist,

samuti üleujutuste (sh erakorraliste) ohtu ja võimalikku ulatust madalal kaldal. Vajalik on arvestada

võimalike kahjudega, mis võivad ehitisele sellisel alal kaasneda, vt ptk 5.6;

 projekteerimistingimuste andmisel ja detailplaneeringu koostamisel tuleb võimalusel määrata ehitise

absoluutkõrgus.

Haljastus, heakord ja keskkonnatingimused

 Maastikukujunduses ja haljastuses tuleb säilitada võimalikult palju olemasolevat, tervet ja elujõulist

kõrghaljastust;

 katastriüksuste haljastusnõude täitmisel loetakse haljastatud alaks ka kiviktaimlad, viljapuuaiad,

peenramaad, säästvad sademevee lahendused, katusehaljastus jms, terviklike pargialade või

taskuparkide puhul arvestatakse haljastuse sisse ka mänguväljakud ja jalgtee ning muud välipuhkust

võimaldavad rajatised;

 vertikaalplaneerimine kõrgusega rohkem kui 0,5 m ja lähemal kui 5 m naaberkatastriüksusest on

lubatud vaid naabri kirjaliku kooskõlastuse alusel, eelduseks on, et veerežiimi naabermaaüksusel ei

muudeta;

 võõrliikide levitamine on looduskaitseseaduse (LKS) § 57 kohaselt keelatud. Kui detailplaneeringu või

ehitusprojekti koostamise ajal on alal teada võõrliigi kasvukoht , tuleb detailplaneeringu või

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 29 / 103

ehitusprojekti koostamisel tuua välja kohustuslikud suunised, millest tuleb ehitustegevusel lähtuda, et

võõrliiki tööde käigus teistele aladele ei levitataks. Suuniste andmisel tuleb lähtuda Keskkonnaameti

juhtnööridest, mis on leitavad Keskkonnaameti koduleheküljelt või otse Keskkonnaametist küsides.

Silmas tuleb pidada ka erinevates õigusaktides (nt Viimsi valla heakorra eeskiri) toodud kitsendusi;

 suure liikluskoormusega teede läheduses uute müratundlike alade/hoonete kavandamisel tuleb

vajadusel koostada mürahinnang ning hinnata leevendavate meetmete rakendamise vajadust: nt

hoonete kaugus teest, müratõkkeseinad ja/või rangemaid nõudeid hoonete välispiirde heliisolatsioonile

(juhul, kui teepoolsel õuemaal aktsepteeritakse kõrgemat mürataset ning head tingimused tagatakse

eelkõige siseruumides);

 uute müra suhtes tundlikuma funktsiooniga hoonete (eluhooned, koolid, lasteaiad, puhkehooned)

rajamisel tuleb järgida asjakohast heliisolatsiooninõudeid käsitlevat standardit (2024. a seisuga on

vastavaks standardiks „EVS 842:2003 Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“) ning tagada

head tingimused hoonete siseruumides;

 mürahäiringut põhjustavate ehitiste kavandamisel tuleb arvestada, et parima müra leevendava efekti

annab müra tekitavate seadmete mõju suunamine müratundlikest aladest eemale, kasutades

muuhulgas madala müratasemega tehnoloogilisi lahendusi, müraallika ehituslike meetmetega

varjestamist või müratõkke rajamist, mis asub vahetult müraallika või müratundliku objekti läheduses.

Müra leevendava meetme rajamisel või kasutusele võtmisel tuleb leevendava mõju tõhusust hinnata, nt

modelleerimise või müra mõõtmise kaudu;

 arendustegevuse käigus tuleb arendajal tagada keskkonnanõuetele vastavus ning võimalike

negatiivsete keskkonnamõjude leevendamise meetmed, mis on otseselt või funktsionaalselt konkreetse

arendusega seotud.

Piirdeaiad

 Piirdeaed peab sobituma piirkonnas väljakujunenud laadiga, mis tähendab piirkonnas enim kasutusel

olevat lahendust;

 piirdeaiad ei tohi kujuneda ohuks loomadele ja lindudele, nt keelatud on kasutada teravaid

piirdekonstruktsiooni osasid;

 üldjuhul ei ole lubatud klaasist piirdeaiad, erandid on lubatud põhjendatud juhul kaalutlusotsusena (nt

merele vaade ning lindudele hästi eristatav);

 piirdeaedade maksimaalne kõrgus on 1,5 meetrit, elamuala koosseisus olevatel haljasaladel või

rohevõrgustiku osadel kuni 1,0 meetrit. Erandjuhul on kohaliku omavalitsuse loal lubatud ka kõrgemate

kui 1,5 meetriste piirdeaedade rajamine (nt müratõkkeks, ohutuse tagamiseks tehnorajatise ümber,

koduloomade ja -lindude liikumise piiramiseks, maapinna reljeefist tulenev vajadus erisuseks, naabrite

vahelised kokkulepped vms);

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 30 / 103

 üldjuhul on piirdeaiad osaliselt läbipaistvad eesmärgiga luua avatud, sõbralikku ja turvalist

elukeskkonda – läbipaistvus suurendab turvalisust, sest võimaldab tänavaruumis paremat nähtavust,

naabrivalve head toimivust jms;

 lubatud ei ole plekk- või puittara ehitamine piirdeaiana, erandjuhul on kohaliku omavalitsuse loal

lubatud läbipaistmatud piirded, kui see osutub vajalikuks tolmu- ja müratõkke eesmärgil, vajadusel ka

päikesepaneelide paigaldamisel;

 piirdeaed ja hekk ei tohi halvendada nähtavust ristmikul ning kohalikul omavalitsusel on õigus seada

nähtavuskolmnurgale või nähtavusalale terves selle ulatuses piiranguid piirde või heki rajamiseks või

seada nende kõrgusele tingimusi;

 piirde paigaldamisel teepoolsele küljele tuleb arvestada lumetõrjel tekkivate vallidega, mis võivad

piirdeaeda kahjustada, kui see on teele liialt lähedal;

 kõik vundeeritud ja massiivkonstruktsiooniga ning üle 1,5 m kõrgused piirded tuleb rajada

ehitusprojekti alusel;

 üldjuhul tuleb piirdeaia väravad rajada sellise lahendusena, mis väldivad nende avanemise võimaluse

avaliku tee suunas, erandid on lubatud juhul, kui avaliku tee paiknemise tõttu takistust teel liikumiseks

ei kujune;

 kallasraja ulatuses ei ole lubatud piirdeid rajada. Mere ääres on lubatud piirdeaia kaugus tavalisest

veepiirist 25 m tagamaks seeläbi loomade liikumist randlal.

4.2. VÄIKEELAMUALA (EV)

Väikeelamuala on üksik- ja kaksikelamute (ühe ja kahe korteriga elamute) ja ridaelamute ning nende juurde

kuuluvate abihoonete ehitamiseks ette nähtud maa.

Väikeelamualal kehtivad järgmised maakasutus- ja ehitustingimused. Erisused tiheasustusalal ja hajaasustusalal

on tingimuste erinevuse korral eraldi välja toodud. Väärtusliku maastiku ja miljööväärtuslike alade tingimused

elamuehituseks (Prangli saar ja Leppneemes asuv ajalooline Lännemäe külaosa) on leitavad ptk 5.10.

Naissaarel väikeelamualal ehitusõiguse andmisel tuleb arvestada looduskaitseliste piirangutega ja vajadusel

viia läbi täiendavad uuringud, mistõttu ei pruugi igal pool väikeelamuala juhtotstarbega alal olla võimalik

ehitustegevust kavandada.

Viimsi valla mandriosal ja Naissaarel kehtib tingimus, et elamuid võib ehitada vaid elamuala juhtotstarbega

maa-alal.

4.2.1. Väikeelamuala kõrvalotstarbed

 Ettevõtlusala, ühiskondlike ehitiste ala, roheala, metsaala, väärtuslik avamaastiku ala. Kõrvalotstarve on

lubatud tingimusel, et see toetab põhiotstarvet ning ei too kaasa arvestatavat müra, lõhna, tolmu,

vibratsiooni ja liikluskoormuse suurenemist; kohalikul omavalitsusel on põhjendatud juhul õigus ehituse

kavandamise käigus detailplaneeringu lähtetingimuste seadmisel ja/või projekteerimistingimuste

andmisel nõuda hinnangu andmist võimalike häiringute tekkeks;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 31 / 103

 alal võivad asuda ka teised elamuid teenindavad abihooned ja rajatised, nagu kuur, garaaž, saun,

pumpla, alajaam, mänguväljak, veesilm, tee jms;

 väikeelamualal elamukruntide moodustamisel on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda planeeritaval alal

maa reserveerimist avaliku ruumi jaoks kooskõlas otstarvetega roheala (R) ja ühiskondlike ehitiste ala

(Ü), kuid mitte enam kui 25% planeeritavate elamukruntide pindalast, kusjuures selle hulka ei arvestata

teenindavale liiklusele vajalikku ala.

4.2.2. Väikeelamuala katastriüksuse suurus

Üldpõhimõtted

 Elamuehituse jaoks katastriüksuste jagamist üldplaneering võimaldab, kuid kehtestab suunise, et

jagamist eelistatult välditakse.

Tiheasustusalal

 Jagamise vajaduse korral on katastriüksuse suurused määratud tiheasustusalal piirkondade kaupa

(Tabel 1) selliselt, et see vastab välja kujunenud ehituskeskkonnale. Katastriüksuse suurus sõltub

konkreetse piirkonna krundistruktuurist, kusjuures kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda suuremaid

krundisuurusi tulenevalt eesmärgist saavutada kvaliteetne elukeskkond arvestades elamute ja

haljasalade vaheldumise ning terviklike haljasalade kujundamise põhimõtetega;

 erandjuhtudel võivad katastriüksused olla väiksemad (kuni 15% Tabel 1 Tiheasustusalal elamuehituse

katastriüksuste moodustamine alates järgmistest suurustest:toodud suurustestTabel 1 (Tabel 1) juhul,

kui planeerimisprotsessis leitakse ruumiliselt hea lahendus (nt põhjendatud erisustega ruumikorraldus,

mis tingib sama planeeringuala ulatuses ühes piirkonnas keskmisest suuremaid ja teises piirkonnas

sarnases mahus väiksemaid krunte moodustama, kuid arvestuslik keskmine krundisuurus

planeeringuala ulatuses vastab üldplaneeringuga määratule; samuti võib rohevõrgustiku toimimise

huvides olla asjakohane eraldada algselt üldplaneeringu tingimusele vastavate elamuehituseks

planeeritud katastriüksuste koosseisust maad osaliselt roheala kasutuseks vms);

 ettenähtust väiksem katastriüksus on lubatud moodustada juhul, kui maaüksust jagatakse avalike

funktsioonide täitmise eesmärgil (nt avalik tee, haljasala, tehnolahendus vms) ilma planeeringut

koostamata;

 katastriüksuste liitmine suuremateks üksusteks on lubatud, et vähendada elamute tihedust ja tagada

suurem privaatsus, ka sel juhul on piirkonnas määratud katastriüksuse suurusest väiksema

moodustamine lubatud.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 32 / 103

Tabel 1 Tiheasustusalal elamuehituse katastriüksuste moodustamine alates järgmistest suurustest:

Katastriüksuse suurus

alates 1500 m²

1200 m²

1000 m²

Küla/aleviku nimetus Tammneeme

Rohuneeme

Pärnamäe

Leppneeme

Kelvingi

Laiaküla

Lubja

Haabneeme

Viimsi

Metsakasti

Miiduranna

Pringi

Püünsi

Randvere

Äigrumäe

Muuga

Hajaasustusalal Viimsi poolsaarel ja Kräsuli saarel

Hajaasustusalal väikeelamualal hoonete ehitamisel peab olema täidetud vähemalt üks järgmistest

põhimõtetest:

 elamuehituse eesmärgil jagamise vajaduse korral on katastriüksuse suurus vähemalt 1,5 ha (15 000 m²);

 elamuehituse eesmärgil olemasoleva katastriüksuse (üldplaneeringu kehtestamisele eelneval perioodil)

hoonestamiseks peab hoonestatava katastriüksuse suurus olema piisavalt suur, kuid mitte vähem kui

1500 m², et kehtivaid seadusjärgseid kitsendusi ja üldplaneeringuga seatud maakasutustingimusi

arvestades jääks ehitamiseks piisav kitsendustest vaba hoonestusala ning krundil paiknevatest

hoonetest ja rajatistest tulenevad võimalikud kitsendused (nt puurkaevust või salvkaevust tulenev

sanitaarkaitseala/hooldusala ja reoveepuhastist tulenevad kujad) ei koorma naabermaaüksusi või on

saadud naabermaaüksuse omaniku kirjalik nõusolek seatava servituudi osas. Selleks, et oleks võimalik

otsustada katastriüksuse suuruse piisavust, on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda hoone

kavandamisel katastriüksuse hoonestamise eskiisi esitamist, eskiisil tuleb näidata vähemalt kavandatava

õuemaa ja hoonestuse paigutus, vajalikud tehnovõrgud, juurdepääsuteed ning muud vajalikud

lähteandmed. Plaan tuleb esitada koos projekteerimistingimuste või detailplaneeringu algatamise

taotlusega;

Naissaarel

Elamuehituse eesmärgil jagamise vajaduse korral on katastriüksuse suurus määratud vähemalt 1 ha, kuid

olemasoleva ja hävinud eluhoone kompleksi asukohas elamu ehitamisel tuleb lähtuda põhimõttest, et

moodustatakse üks krunt ühe olemasoleva või hävinud eluhoone kompleksi kohta.

Naissaarel on elamute ehitamine lubatud ühel järgmistest juhtudest:

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 33 / 103

 olemasoleva või hävinud eluhoone kompleksi asukohas;

 vähemalt 1 ha suurusel katastriüksusel;

 väiksemal kui 1 ha suurusel katastriüksusel kohaliku omavalitsuse põhjendatud kaalutlusotsusel.

4.2.3. Väikeelamuala hoonete arv

 Ühele katastriüksusele on lubatud ehitada üks üksikelamu või üks muu elukondlik hoone ning kuni kaks

ehitusteatise- või ehitusloakohustuslikku abihoonet tiheasustuses ja kuni viis hajaasustuses, lisaks

vabaehitustegevus (nt asjakohasel juhul kasvuhoone, koerakuut, laste mängumaja, prügimaja vms);

 üksikelamut ei tohi jagada mitmeks korteriomandiks, erandid on võimalikud olemasoleva või

üldplaneeringu kehtestamisele eelneval ajal detailplaneeringuga planeeritud kaksikelamu ja ridaelamu

korral;

 olemasoleva elamu õuemaal on abihoonete ehitamine väikeelamualal lubatud, sõltumata

katastriüksuse sihtotstarbest ja suurusest, millel see paikneb.

4.2.4. Väikeelamuala hoonete paiknemine

Tiheasustusalal

 Tiheasustuses ei tohi abihooned paikneda põhihoonest tee pool, erandid on kohaliku omavalitsuse

kaalutlusotsusel lubatud nt prügimajale, garaažile, jalgrattakuurile vms funktsionaalselt põhjendatud

juhul;

 tiheasustuses peab mistahes hoone kaugus katastriüksuse piirist olema võrdne vähemalt poole hoone

kõrgusega. Kui hoone asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks eraldi võetud

naabri kirjalik nõusolek (välja arvatud elektroonilises keskkonnas läbi viidud menetluse käigus

naaberkinnistu kaasamise korral, nt riiklik ehitisregister EHR) ning vajadusel kasutusele võetud

tuleohutust tagavad meetmed.

Hajaasustusalal

 Hajaasustusalal peab põhihoone kaugus katastriüksuse piirist olema vähemalt võrdne hoone

kõrgusega;

 kui hoone asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab selleks olema eraldi võetud naabri

kirjalik nõusolek (välja arvatud elektroonilises keskkonnas läbi viidud menetluse käigus naaberkinnistu

kaasamise korral, nt riiklik ehitisregister EHR) ning vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad

meetmed.

4.2.5. Väikeelamuala täisehitusprotsent

 Tiheasustusalal on täisehitusprotsent 20;

 hajaasustusalal on täisehitusprotsent 10, kuid kõigi hoonete ehitisealune pind kokku ei ole lubatud

rohkem kui 1000 m²;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 34 / 103

 Naissaarel on täisehitusprotsent 10, kuid ühe hoone ehitisealune pind on lubatud kuni 250 m² ning

kõigi hoonete ehitisealune pind kokku ei ole lubatud rohkem kui 600 m².

4.2.6. Väikeelamuala hoonete kõrgus

 Põhihoone suurim lubatud kõrgus on 8,5 meetrit;

 tiheasustusalal on abihoone lubatud kõrgus kuni 5 meetrit;

 hajaasustusalal on lubatud abihoone kõrgus kuni 8,5 meetrit.

4.2.7. Väikeelamuala arhitektuuritingimused

 Olemasolevat elamut võib remontida, restaureerida ja renoveerida ning esialgsest mahust 33%

suuremas mahus rekonstrueerida;

 olemasoleva kaksikelamu (kahe korteriga elamu), ridaelamu ja korterelamu taastamine olemasolevate

korterite arvuga samas mahus on lubatud;

 üldplaneeringu kehtestamisele eelneval ajal kehtestatud detailplaneeringuga määratud ehitusõigus

kaksikelamu, ridaelamu ja korterelamu ehitamiseks on lubatud realiseerida ja vajadusel

projekteerimistingimustega täpsustada ning seda ei loeta vastuolevaks üldplaneeringuga;

 oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel;

 päikesepaneelide hoonele paigaldamine on lubatud tingimusel, et need sobituvad hoone

arhitektuuriga ja ei tekita visuaalset reostust;

 tee äärde kavandatavate elamukruntide planeerimisel ja projekteerimisel tuleb arvestada mahasõitude

ohutusnõuetega, teeäärse tehnotaristu paiknemise jms.

4.2.8. Väikeelamuala haljastus ja heakord

 Hoonestatud katastriüksusest peab vähemalt 30% olema haljastatud, sh 10% katastriüksuse pinnast

peab moodustama mitmerindeline kõrghaljastus eesmärgiga edendada elurikkust aedades, vähendada

kuumasaarte teket ja sellega liikuda kliimamuutustega kohanemise suunas;

 kõrghaljastusega enam kui pooles ulatuses kaetud aladel asuvatele katastriüksusetele hoonete

kavandamisel tuleb tagada vähemalt 30% krundi ulatuses krundi pindalast kõrghaljastuse säilimine,

kõrghaljastuse asendamine või istutamine; täpne säilitatavate puude arv tuleb määrata

detailplaneeringu või ehitusprojekti koostamise käigus läbiviidava haljastuse inventariseerimise alusel.

Eelistada tuleb sellist planeeringu lahendust, mis võimaldab olemasoleva kõrghaljastuse võimalikult

kompaktselt säilimist;

 üle kümne krundiga elamuala planeerimisel tuleb tagada avaliku haljasala rajamine, mille suurus on

vähemalt 10% planeeritavate elamukruntide kogupindalast.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 35 / 103

4.3. KORTERELAMUALA (EK)

Korterelamu maa-ala on kahe või enama korteriga ühise sissepääsuga ja trepikojaga elamu ja ridaelamu ning

nende juurde kuuluvate abihoonete ehitamiseks ette nähtud maa.

Uute korterelamute ehitamine on kavandatud üksnes Viimsi valla alevike aladel ning Maardu linnaga külgneval

alal Laiakülas. Korterelamute kavandamine on lubatud varasemalt kehtestatud detailplaneeringute korral,

kusjuures parema ruumilahenduse välja töötamise eesmärgil on võimalik uue detailplaneeringu koostamine

samas või vähendatud mahus.

Korterelamuala võimaldab korterelamute kavandamist, kuid ei kohusta selleks, mistõttu võib ehitada kogu

ulatuses ka väikeelamuid.

Korterelamualal kehtivad maakasutus- ja ehitustingimused on toodud alljärgnevalt.

Viimsi valla mandriosal kehtib tingimus, et elamuid võib ehitada vaid elamuala juhtotstarbega maa-alal.

4.3.1. Korterelamuala kõrvalotstarbed

 Ettevõtlusala, väikeelamuala, ühiskondlike ehitiste ala, roheala. Kõrvalotstarve on lubatud tingimusel, et

see toetab põhiotstarvet ja ei too kaasa arvestatavat müra, lõhna, tolmu, vibratsiooni ning

liikluskoormuse suurenemist;

 alal võivad asuda ka elamuid teenindavad teised abihooned ja rajatised, nagu kuur, garaaž, saun,

pumpla, alajaam jms;

 elamukruntide moodustamisel on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda planeeritaval alal maa

reserveerimist avaliku ruumi jaoks kooskõlas otstarvetega roheala (R), ühiskondlike ehitiste maa (Ü),

kuid mitte enam kui 25% planeeritavate elamukruntide pindalast.

4.3.2. Korterelamuala katastriüksuse suurus

 Elamuehituse jaoks katastriüksuste jagamist üldplaneering võimaldab, kuid pigem annab suunise

võimaluse korral jagamist vältida;

 jagamise vajaduse korral on katastriüksuse suurused määratud tiheasustusalal piirkondade kaupa

(Tabel 1) selliselt, et see vastab välja kujunenud ehituskeskkonnale, katastriüksuse suurus sõltub

konkreetse piirkonna krundistruktuurist.

4.3.3. Korterelamuala hoonete arv

 Ühele katastriüksusele on lubatud ehitada üks väike- või korterelamu ning kuni kaks abihoonet, lisaks

vaba ehitustegevus (nt asjakohasel juhul kasvuhoone, laste mängumaja, prügimaja, jalgrattakuur vms).

4.3.4. Korterelamuala hoonete paiknemine

 Abihooned peavad paiknema põhihoonega samal ehitusjoonel või tee poolt vaadates põhihoonest

tagapool, erandid on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusel lubatud nt prügimajale, jalgrattakuurile

vms funktsionaalselt põhjendatud juhul;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 36 / 103

 hoone kaugus katastriüksuse piirist peab olema võrdne vähemalt poole hoone kõrgusega. Kui hoone

asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik nõusolek ning

vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed.

4.3.5. Korterelamuala täisehitusprotsent

 Täisehitusprotsent on 25%.

4.3.6. Korterelamuala hoonete kõrgus

 Põhihoone suurim lubatud kõrgus on 16 meetrit Haabneeme alevikus ja 12,5 m Viimsi alevikus;

 abihoone lubatud kõrgus on üldjuhul 5 m, kõrgemate hoonete rajamine peab olema põhjendatud ja

saab toimuda vaid kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusena erandjuhul kuni 25% ulatuses eeltoodud

kõrgusest.

4.3.7. Korterelamuala arhitektuuritingimused

 Uute ridaelamute planeerimine ei ole üldjuhul lubatud, erandid on võimalikud kohaliku omavalitsuse

kaalutlusotsusena, kui piirkonna välja kujunenud struktuur seda toetab;

 oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel;

 päikesepaneelide hoonele paigaldamine on lubatud tingimusel, et need sobituvad hoone

arhitektuuriga ja ei tekita visuaalset reostust;

 kortermajadel ei ole piirdeaiad üldjuhul lubatud, erandit saab rakendada vaid detailplaneeringus

piirdeaia ette nägemisel põhjendatud juhul (nt suure liiklusega tee ja laste mänguväljaku lähedus vms).

4.3.8. Korterelamuala haljastus ja heakord

 Hoonestatud katastriüksusest peab vähemalt 30% olema haljastatud, sh 10% katastriüksuse pinnast

peab moodustama mitmerindeline kõrghaljastus eesmärgiga edendada elurikkust aedades, vähendada

kuumasaarte teket ja sellega liikuda kliimamuutustega kohanemise suunas;

 kõrghaljastusega enam kui pooles ulatuses kaetud aladel asuvatele katastriüksusetele hoonete

kavandamisel tuleb tagada vähemalt 30% krundi ulatuses krundi pindalast kõrghaljastuse säilimine,

kõrghaljastuse asendamine või istutamine; täpne säilitatavate puude arv tuleb määrata

detailplaneeringu või projekteerimise käigus läbiviidava haljastuse inventariseerimise alusel. Soovitatav

on säilitada võimalusel kogu kõrghaljastus.

4.3.9. Korterelamuala parkimine

 Korterelamul tuleb omal krundil kavandada vähemalt 1,5 parkimiskohta korteri kohta, lisaks sellele tuleb

ette näha viie korteri peale vähemalt üks täiendav külastajate parkimiskoht.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 37 / 103

4.4. ETTEVÕTLUSALA (AT)

Ettevõtlusala on kaubandus-, büroo-, majutus-, toitlustus või muu teenindusotstarbeliste ehitiste jaoks

kasutatav maa-ala ning tootmisega seotud tegevuse maa-ala, sh tööstus-, laohoone, põllumajanduse-, metsa-,

jahi- ja kalamajandushoonete alune maa-ala. Ettevõtlusala on ka vallaülese tähtsusega tehnorajatiste ala, mis

on seotud kütte-, vee-, gaasi- ja elektrivarustusega, sh gaasitankla, päikese- ja tuuleelektrijaamade jms

taastuvenergia jaamade, ringmajanduse- ja muu jäätmemajanduse ala.

Üldplaneering suunab majandusliku arengu ja kaubanduse arendamist eelkõige Miiduranna-Haabneeme

arendusalale, kus prioriteediks on jalgsi ja ühistranspordiga liikumise soodustamine. Tööhõive suurenemine,

eriti kontoritöökohtade arvelt, kasvatab märkimisväärselt valla keskusala teenuste ja kaupade nõudlust, mis

omakorda suurendab teenuste ja kaupluste mitmekesisust ning kvaliteeti. Üldplaneering suunab ettevõtlust

rohelise äripargi loomisele.

Haabneemes Randvere tee äärsete kaubanduskeskuste osas olulisi muudatusi ei kavandata, üldplaneeringuga

antakse võimalus nende püsimiseks ning võimalikuks arenguks, samuti tagatakse teenuste kättesaadavus

autokasutajatele.

Piirkonnakeskustes nähakse ette väiksemaid kaubandus- ja teeninduskeskusi, järgides maalisele keskasulale

omast iseloomu. Randveres on selline keskus juba olemas ja sarnane keskus on võimalik kavandada ka

Püünsisse, soovitavalt Reinu tee alguse äripiirkonna osana.

Külades tuleb soodustada esmatarbekaupade kaupluste teket, soovitatavalt kogukonnakeskuste osana.

Arvestades nende kaupluste madalat ärilist tasuvust, suunab üldplaneering paindlike tegevusvormide, nagu

hooajaline kauplemine ja kauplemisautomaatide kasutamine, rakendamist.

Naissaare ettevõtlusala arendamisel on suunis keskenduda puhkemajanduslikele väärtustele - arendada vaba

aja, puhkemajanduse ja olmeteenuseid, kuid mitte avaliku sektori põhiteenuseid (haridus, sotsiaalne kaitse).

Selliseid teenuseid vajava püsielaniku tekkimine saarele on mittesoovitatav arengutee, kuna killustab veelgi

saarte vajadusteks suunatavat ressurssi.

Eritingimustega alal nr 4 Kirsi ja Pärnamäe tee nurgal on ettevõtlusala maakasutusega alal lubatud vaid

veetootmisega seotud ehitiste kavandamine.

Muuga sadama piirkonna ettevõtlusala strateegilise staatuse tõttu on sellele määratud tingimused eraldi

käsitletud ptk 4.4.10.

Ettevõtlusalal kehtivad maakasutus- ja ehitustingimused on toodud alljärgnevalt.

4.4.1. Ettevõtlusala kõrvalotstarbed

 Ühiskondlike ehitiste ala, roheala;

 ettevõtlusalale ehitatud hoonetesse ei ole lubatud seada korteriomandit. Samuti ei ole ettevõtlusalale

lubatud rajada elamufunktsiooniga hoonet (sh ühiselamu tüüpi hooned või enam kui aastapikkust

majutusteenust pakkuvad majutusasutused);

 juhul, kui ettevõtlusalal asub olemasolev õiguslikul alusel ehitatud elamu, siis on õigus selle

rekonstrueerimiseks;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 38 / 103

 kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda planeeritaval alal maa reserveerimist avaliku ruumi jaoks

roheala kõrvalotstarbena, kuid mitte enam kui 15% planeeritavate ettevõtluse otstarbega

katastriüksuste pindalast. Selline nõue võib olla vajalik rohevõrgustiku toimimise tagamiseks,

kuumasaarte vältimiseks, puhveralade loomiseks tundlike (nt elamud) alade suhtes vms eesmärkidel.

4.4.2. Ettevõtlusala katastriüksuse suurus

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.4.3. Ettevõtlusala hoonete arv

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.4.4. Ettevõtlusala hoonete paiknemine

 Abihooned peavad paiknema põhihoonega samal ehitusjoonel või tee poolt vaadates põhihoonest

tagapool, erandid on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusel lubatud nt prügimajale, jalgrattakuurile

vms funktsionaalselt põhjendatud juhul;

 hoone kaugus katastriüksuse piirist elamuga külgneval alal peab olema võrdne vähemalt hoone

kõrgusega. Kui hoone asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik

nõusolek ning vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed.

4.4.5. Ettevõtlusala täisehitusprotsent

 Täisehitusprotsent on 50%.

4.4.6. Ettevõtlusala hoonete kõrgus

 Hoone lubatud kõrgus on üldjuhul kuni 12,5 m;

 erandina on Viimsi ja Haabneeme alevikus ja Miiduranna külas Muuli teest põhja poole jääval alal

lubatud kõrgus kuni 16 m;

 erandina Miiduranna külas Muuli teest lõuna poole jääval alal 16 m, kuid rakendatakse tsoneerimise

põhimõtet, mille järgi olemasolevate elamutega külgnevatel aladel on lubatud kõrgus kuni 10 m (2

korrust) ning arenguala keskele jääval alal kuni 16 m (4 korrust), millega tagatakse ajaloolise rannaküla

ning sadama ja arenguala sujuv sidumine;

 Prangli saarel on lubatud kuni 8,5 m;

 eelpool määratust kõrgemate hoonete rajamine peab olema põhjendatud arhitektuursest ja

ruumistruktuuri aspektist (maamärk vms) ja saab toimuda vaid kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusena

erandjuhul kuni 15% ulatuses eeltoodud hoone kõrgusest;

 vajalik on kõrguslik liigendamine (nt detailplaneeringuga määratakse, et lubatud kõrgust võib

hoonekompleksi või hoone puhul rakendada pooles ulatuses vms), muuhulgas tuleb arvestada

naaberhoonete kõrgusega (st uue hoone kõrgus ei või olla naaberhoonest kõrgem kui 4 m);

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 39 / 103

 kaalutlusotsusega määratakse detailplaneeringus siin peatükis määratud kõrgusest madalam kõrgus,

kui see on asjakohane toetamaks piirkonnas väljakujunenud ehituslaadi.

4.4.7. Ettevõtlusala keskkonnanõuded

 Elamualadega külgnevatele aladele on eelistatud elamuala toetav ettevõtlusvorm;

 keelatud on rajada keskkonnaohtlikku tööstust, ohtikke aineid või suure riskiga tooret või

valmistoodangut hoidvaid ladusid. Keelatud on keemia ja naftaproduktide töötlemine, ladustamine

vms, v.a kodukeemia puhul, kui vastava produkti ohutus piirkonna elukeskkonnale on eelnevalt

tõestatud ning jaemüügi ja põhjendatud juhul hulgimüügi korral valla kaalutlusotsusel.

 saartel on soodustatud huvialaturismi (näiteks kultuuriturism, mereturism, loodusturism, sh

linnuvaatlus, jätkusuutlik kalaturism, jahiturism Naissaarel jms) arendamine ning kaugtöö võimaluste

loomine võimaldamaks tegeleda kaasaegse ettevõtlusega (sh tehnoloogiad, innovatsioon,

sinimajandus10).

 tootmistegevuse ja jäätmekäitlusega seotud aladel tuleb ette näha meetmed pinnase ja põhjavee

saastuse vältimiseks (nt sademevee kogumine ja taaskasutamine/puhastamine, reostusohtlike

tegevuste puhul kõvakattega väljakute rajamine, drenaažisüsteemid avariiolukorras maha valguda võiva

reostuse kogumiseks jmt);

 arvestada tuleb piirkonnas joogiveeks kasutatavate põhjaveekihtide reostuskaitstusega ja rakendada

meetmeid, millega tuleb tagada eelkõige joogiveehaardeks olevate põhjaveekogumite maksimaalne

reostuskaitstus. Ettevõtete riskianalüüside koostamisel tuleb arvestada põhjavee reostuse riskiga, erilist

tähelepanu pöörata Prangli saarel, kus joogivesi varutakse osaliselt lokaalsete kaevude baasil ning

esineb kaitsmata põhjaveega ala, vt ptk 5.5;

 tootmistegevuse kavandamisel tuleb kasutada veekeskkonda säästvaid kaasaegseid tehnoloogiaid ja

seadmeid;

 välisõhu kvaliteeti negatiivselt mõjutava (sh lõhnahäiringut põhjustava) tootmistegevuse planeerimine

ei ole lubatud elamutega külgnevatel aladel;

 nii olemasolevatel kui ka uutel välisõhu kvaliteeti mõjutavate tootmistegevuste puhul tuleb soosida

parima võimaliku tehnoloogia ja leevendavate meetmete kasutuselevõttu heitekoguste vähendamiseks;

 kui uue tootmistegevusega seotud ala arendamisega kaasnevad eeldatavalt negatiivsed

keskkonnamõjud (sh mõju inimese tervisele ja heaolule), tuleb igakordselt hinnata kaasnevaid

võimalikke mõjusid eelhindamise või KSH käigus, pöörates eritähelepanu kumulatiivsetele mõjudele.

 jäätmekäitlusega seotud tegevused peavad vastama säästva arengu ja ringmajanduse põhimõtetele;

10 Sinimajandus juhindub Euroopa rohelisest kokkuleppest ning eesmärk on saavutada kliimaneutraalsus, taastada elurikkus ning

rakendada nullsaaste ja ringmajanduse põhimõtteid. (Allikas: Euroopa Komisjon 17. mai 2021).

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 40 / 103

 jäätmekäitlusega seotud tegevustest tulenevad piirangud ei tohi ulatuda naaberkinnistutele ilma

maaomanike nõusolekuta;

 tööstusmüra (sh sadamad, tuulikud, jäätmekäitlus) puhul tuleb lähtuda eelkõige sellest, et uute

tööstusettevõtete rajamisel või tööstustegevuse laiendamisel ei põhjustataks ülenormatiivset mürataset

naaberaladel, vajadusel (olenevalt tööstuse iseloomust) tuleb eelnevalt hinnata kavandatava

tegevusega kaasnevat võimalikku mõju ning rakendada leevendusmeetmeid (nt müra leviku

tõkestamine, kellaajalised tööaja piirangud, töökorralduslikud meetmed);

 üldjuhul tuleb vältida uute müratundlike alade rajamist märkimisväärse müratasemega tööstusalade

lähedusse või rakendada asjakohaseid mürakaitsemeetmeid. Eriti tähelepanelik tuleb olla

ööpäevaringselt töötavate ettevõtete puhul (öised inimeste puhkeaega silmas pidavad müra

normtasemed on oluliselt rangemad kui päevased normid);

 uue tööstusala kavandamisel defineerib kohalik omavalitsus vajadusel eriti tundlikud piirkonnad, kus

tööstustegevusega kaasnev müra peab uute arendustegevuste korral vastama müra sihtväärtuse

nõuetele (nt kui tööstusala naabruses asuvad ulatuslikud elamupiirkonnad, kus soovitakse häid

keskkonnatingimusi säilitada ning vältida müraolukorra halvenemist), mis tagab paremad akustilised

tingimused kui müra piirväärtusest lähtumise korral (piirväärtusest lähtumine on üldjuhul asjakohane

olemasoleva müraolukorra hindamisel ning ka tiheasustusalal uute tööstusobjektide kavandamisel);

4.4.8. Ettevõtlusala arhitektuuritingimused

 Oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel;

 hooned, mida kavandatakse väärtuslikul maastikul, peavad oma mahult ja välisilmelt olema kooskõlas

ümbritseva keskkonnaga, kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda pädeva eksperdi poolt (nt arhitekt

või maastikuarhitekt) 3D visualiseeringut sisaldava analüüsi koostamist, mis selgitab, kuidas kavandatud

lahendus mõjutab hoonete kompleksile ja selle ümbrusele avanevaid vaateid avalikust ruumist

(võimaluse korral tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud meetmed;

 miljööväärtusliku ja ajaloolise külasüdame alal tuleb katused kavandada kahepoolse kalde ja räästaga;

 päikesepaneelide hoonele paigaldamine on lubatud tingimusel, et need sobituvad hoone

arhitektuuriga ja ei tekita visuaalset reostust;

 üldjuhul ei ole lubatud piirded teepoolsel alal, piirded on lubatud ladudele, platsidele ja aladele, kus on

see vajalik ohutusest tulenevalt.

4.4.9. Ettevõtlusala haljastus ja heakord

 katastriüksuse pindalast peab vähemalt 15% moodustama kõrghaljastatud terviklikult kujundatud

maastik (nt park, skväär, puiestee, puuderida, kogukonnaaed, mänguväljak ja muu puhkeotstarbeline

rajatis vms). Kui katastriüksusele kavandatakse või rekonstrueeritakse ulatuslikku kõvakattega

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 41 / 103

laoplatsi/teenindusõue, peab halveneva ruumilise mikrokliima kompenseerimiseks ja mõjude

vähendamiseks rajama põõsaste või kõrghaljastusega eraldushaljastuse (nt võimaluse korral suuremate

laoplatside liigendamine ja vähem kasutatavate alade katmine vett läbilaskvate

pinnakattematerjalidega). Olemasolevate tootmise alade puhul kehtib nõue vaid uuele lisanduvale

mahule.

4.4.10. Muuga ettevõtlusala tingimused

 Kõrvalotstarve: sadamaala;

 katastriüksuse suurus: tingimusi ei seata;

 hoonete arv: tingimusi ei seata;

 hoonete paiknemine: tingimusi ei seata;

 täisehitusprotsent on 70 %;

 hoonete hoone suurim lubatud kõrgus on 24 m;

 keskkonnanõuded:

 tootmistegevuse ja jäätmekäitlusega seotud aladel tuleb ette näha meetmed pinnase ja

põhjavee saastuse vältimiseks (nt sademevee kogumine ja taaskasutamine/puhastamine,

reostusohtlike tegevuste puhul kõvakattega väljakute rajamine, drenaažisüsteemid

avariiolukorras maha valguda võiva reostuse kogumiseks jmt);

 arvestada tuleb piirkonnas joogiveeks kasutatavate põhjaveekihtide reostuskaitstusega ja

rakendada meetmeid, millega tuleb tagada eelkõige joogiveehaardeks olevate

põhjaveekogumite maksimaalne reostuskaitstus. Ettevõtete riskianalüüside koostamisel tuleb

arvestada põhjavee reostuse riskiga;

 tootmistegevuse kavandamisel tuleb kasutada veekeskkonda säästvaid kaasaegseid

tehnoloogiaid ja seadmeid;

 välisõhu kvaliteeti negatiivselt mõjutava (sh lõhnahäiringut põhjustava) tootmistegevuse

planeerimine ei ole lubatud elamutega külgnevatel aladel;

 nii olemasolevatel kui ka uutel välisõhu kvaliteeti mõjutavate tootmistegevuste puhul tuleb

soosida parima võimaliku tehnoloogia ja leevendavate meetmete kasutuselevõttu

heitekoguste vähendamiseks;

 kui uue tootmistegevusega seotud ala arendamisega kaasnevad eeldatavalt negatiivsed

keskkonnamõjud (sh mõju inimese tervisele ja heaolule), tuleb igakordselt hinnata kaasnevaid

võimalikke mõjusid eelhindamise või KSH käigus, pöörates eritähelepanu kumulatiivsetele

mõjudele.

 jäätmekäitlusega seotud tegevused peavad vastama säästva arengu ja ringmajanduse

põhimõtetele;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 42 / 103

 jäätmekäitlusega seotud tegevustest tulenevad piirangud ei tohi ulatuda naaberkinnistutele

ilma maaomanike nõusolekuta;

 tööstusmüra (sh sadamad, tuulikud, jäätmekäitlus) puhul tuleb lähtuda eelkõige sellest, et

uute tööstusettevõtete rajamisel või tööstustegevuse laiendamisel ei põhjustataks

ülenormatiivset mürataset naaberaladel, vajadusel (olenevalt tööstuse iseloomust) tuleb

eelnevalt hinnata kavandatava tegevusega kaasnevat võimalikku mõju ning rakendada

leevendusmeetmeid (nt müra leviku tõkestamine, kellaajalised tööaja piirangud,

töökorralduslikud meetmed);

 üldjuhul tuleb vältida uute müratundlike alade rajamist märkimisväärse müratasemega

tööstusalade lähedusse (nt Muuga sadama läheduses) või rakendada asjakohaseid

mürakaitsemeetmeid. Eriti tähelepanelik tuleb olla ööpäevaringselt töötavate ettevõtete

puhul (öised inimeste puhkeaega silmas pidavad müra normtasemed on oluliselt rangemad

kui päevased normid);

 arhitektuuritingimused: oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades

Davosi süsteemi ruumikvaliteedi hindamisel;

 haljastus ja heakord:

 Muuga sadama ja sellega seotud tööstusalade ümber tuleb tööstusest lähtuvate häiringute

puhverdamiseks säilitada kõrghaljastatud ala vähemalt 100 m laiuselt ümber tootmisala,

aladel, kus see on looduslikult võimalik, tuleb säilitada 250 m haljaspuhver, et minimeerida

tootmisala mõju elamupiirkonnale;

 Muuga sadama mõjude kaugele ulatumise tõttu (Randvere laht ja selle rannikupiirkond) on

oluline toetada kõrghaljastuse rajamist mõjualal, mis aitab leevendada sadamaga seotud

valgusreostust ja luua psühholoogilist barjääri teiste häiringute suhtes;

 raudteest läänepoolsel alal peab vähemalt 15% moodustama kõrghaljastatud terviklikult

kujundatud maastik (nt park, skväär, puiestee, puuderida, kogukonnaaed, mänguväljak ja muu

puhkeotstarbeline rajatis vms). Kui katastriüksusele kavandatakse või rekonstrueeritakse

ulatuslikku kõvakattega laoplatsi/teenindusõue, peab halveneva ruumilise mikrokliima

kompenseerimiseks ja mõjude vähendamiseks rajama põõsaste või kõrghaljastusega

eraldushaljastuse (nt võimaluse korral suuremate laoplatside liigendamine ja vähem

kasutatavate alade katmine vett läbilaskvate pinnakattematerjalidega). Muuga olemasoleval

välja ehitatud ettevõtlusalal kõrghaljastuse nõue puudub.

4.5. ETTEVÕTLUS- JA ROHEALA (AR)

Äri- ja ühiskondlikule tegevusele suunatud maa-ala, kus vähemalt pooles ulatuses rajatakse/säilitatakse

pargiala. Ala on ette nähtud kaubandus-, büroo-, majutus-, toitlustus või muu teenindusotstarbeliste ehitiste

ja erinevate ühiskondlike ehitiste tarvis, mis on lõimitud rohealadega.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 43 / 103

See maakasutuse juhtotstarve suunab roheala ja ettevõtlusala kombineerima selliselt, et pargid ja haljasalad

on väärtustatud, eesmärgiga ühendada majandusareng looduskeskkonna suhtes sõbraliku keskkonnaga ning

suunata ettevõtlust rohelise identiteedi toetamisele.

Naissaarel tuleb ala arendamisel läbi viia Natura hindamine vana loodusmetsa kooslusele alustades

eelhindamisest ning liikudes vajadusel edasi asjakohase hindamise faasi. Natura hindamine selgitab välja,

millises mahus ja millise lahendusega (sh vajadusel leevendavate meetmete rakendamisel) on võimalik ala

arendamine välistades ebasoodsa mõju tekkimist Naissaare loodusala kaitse-eesmärkidele.

Eritingimustega alal nr 5 Haabneeme rannas on ettevõtlusala maakasutusega alal lubatud vaid väikesed randa

teenindavad hooned (kohvik, saun, kiosk, WC).

4.5.1. Ettevõtlus- ja roheala kõrvalotstarbed

 Hoonetesse ei ole lubatud seada korteriomandit. Samuti ei ole lubatud rajada elamufunktsiooniga

hoonet (sh ühiselamu tüüpi hooned või enam kui aastapikkust majutusteenust pakkuvad

majutusasutused).

4.5.2. Ettevõtlus- ja roheala katastriüksuse suurus

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.5.3. Ettevõtlus- ja roheala hoonete arv

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.5.4. Ettevõtlus- ja roheala hoonete paiknemine

 Hooned paiknevad eraldatud kogumitena ümbritsetuna pargialaga.

4.5.5. Ettevõtlus- ja roheala täisehitusprotsent

 Täisehitusprotsent on 30%.

4.5.6. Ettevõtlus- ja roheala hoonete kõrgus

 Hoone suurim lubatud kõrgus on üldjuhul 12,5 m ja Prangli saarel 8,5 m, kõrgemate hoonete rajamine

peab olema põhjendatud arhitektuursest ja ruumistruktuuri aspektist (maamärk vms) ja saab toimuda

vaid kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusena erandjuhul kuni 15% ulatuses eeltoodud kõrgusest.

4.5.7. Ettevõtlus- ja roheala arhitektuuritingimused

 Oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel;

 üldjuhul piirdeid ei rajata, erandjuhul on kohaliku omavalitsuse loal lubatud üksikute alade piiramine

turvalisuse eesmärgil.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 44 / 103

4.5.8. Ettevõtlus- ja roheala haljastus ja heakord

 Hoonestatud katastriüksusest peab vähemalt 50% pindalast moodustama säilitatava ja/või kujundatud

kõrghaljastusega avalikkusele suunatud pargiala eesmärgiga toetada rohevõrgustiku toimimist, vältida

kuumasaarte teket ja pakkuda kasutajatele kvaliteetset ja tervendavat roheruumi aleviku keskuses;

 säilitatavate puude valik tuleb määrata detailplaneeringu või projekteerimise käigus läbiviidava

haljastuse inventariseerimise alusel.

4.5.9. Ettevõtlus- ja roheala keskkonnatingimused

 Purjeka tee ääres ei ole rohevõrgustikuga külgneval alal lubatud piirdeaedade ehitamine.

4.6. ÜHISKONDLIKE EHITISTE ALA (Ü)

Valitsus-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande või muu sotsiaalteenuse-, kultuuri- ja spordihoonete maa-

ala, riigikaitselise ehitise maa-ala.

Ühiskondlike ehitiste ala annab võimaluse avalike teenuste tagamiseks ja eesmärkide realiseerimiseks.

Üldplaneering suunab valla kultuurilise ja sportliku vaba aja taristu arendamist Haabneeme piirkonda, kus tuleb

tugevdada olemasolevaid kultuuriasutusi, sportimisvõimalusi laiendada eelistatult valla keskuses ning

looduslikult sobivates asukohtades. Kooli- ja lasteaia komplekside ruume tuleb tundide välisel ajal rohkem

kasutusse võtta teistes funktsioonides, esmajoones kultuurilise ja sportliku vaba aja ringide tegevuseks.

Küladesse tuleb rajada multifunktsionaalsed kogukonnakeskused (sh kauplus, kõrts, tegevus- ja

seminariruumid).

Noorsootöö ja huvihariduse arendamisel tuleb keskenduda vallakeskuse huvikoolidele ja noortekeskusele,

laiendades nende tegevust piirkondlikult koolihoonetes ja kogukonnakeskustes. Huviringide valiku laiendamist

vajavad eriti Randvere, Püünsi külad ja Prangli saar. Keskhariduse kättesaadavust tuleb suurendada, arendades

välja piirkondlik hariduskeskus, kus kombineeritakse gümnaasiumi-, kutse- ja rakenduslikku kõrgharidust.

Üldplaneering suunab kavandama piirkondlikku hariduskeskust, mis teenindaks kogu pealinnaregiooni.

Põhikoolide arendamisel lähtutakse kodulähedase koolikoha põhimõttest. Tuleb tagada, et enamus valla lastest

õpiksid kohalikes koolides, selleks on vaja säilitada olemasolevad ruumimustrid ja vajadusel laiendada

klassikomplekte Haabneemes. Seoses hariduslike erivajadusega õpilaste arvu kasvuga ja kaasava haridusega

võib tekkida tulevikus vajadus hariduslike erivajadusega õpilaste jaoks eraldi kooli järele.

Sotsiaal- ja tervishoiuteenuste sihtrühma arvukus kasvab üldplaneeringu perioodil väga olulisel määral. Oluline

on luua päevakeskuste teenuse arendamine piirkonnakeskustes (nt Püünsis vajadus uue päevakeskuse

loomiseks) ja rajada eakate toetatud elamise teenusmajade võrgustik igas piirkonnas, mida on võimalik

muuhulgas kavandada ka elamualadel. Üldplaneering annab suunise Haabneeme Rannapere hooldekodu

laiendamiseks. Reserveeritud on ühiskondlike ehitiste alad hajaasustusaladel, et leida võimalus erivajadustega

noorte jaoks nn Maarja küla kompleksi kavandamiseks. Sotsiaalteenustena käsitletakse ka munitsipaal- ja

sotsiaalkortereid, mis on vajalikud pedagoogidele vt munitsipaaltöötajate elamispinna tagamiseks.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 45 / 103

Tervishoiuteenuste võrgustiku peamiseks lüliks on tugevad esmatasandi tervisekeskused vallakeskuses, mida

täiendavad tervisekeskuse filiaalid (õenduskabinetid, perearsti vastuvõturuumid) piirkonnakeskustes.

Võrgustikku võivad täiendada laiema kliendibaasiga erameditsiiniteenused ning kohalike elanike ootustest

lähtudes ka erakorralise meditsiini üksus.

Ühiskondlike ehitiste ala võimaldab rajada ka riigikaitselisi ehitisi (näiteks radarid jms).

Ühiskondlike ehitiste alal kehtivad maakasutus- ja ehitustingimused on toodud alljärgnevalt.

4.6.1. Ühiskondlike ehitiste ala kõrvalotstarbed

 Ettevõtlusala, roheala, kalmistuala. Kõrvalotstarve on lubatud tingimusel, et see toetab põhiotstarvet ja

ei too kaasa arvestatavat müra, lõhna, tolmu, vibratsiooni ning liikluskoormuse suurenemist.

4.6.2. Ühiskondlike ehitiste ala katastriüksuse suurus

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.6.3. Ühiskondlike ehitiste ala hoonete arv

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse detailplaneeringuga.

4.6.4. Ühiskondlike ehitiste ala hoonete paiknemine

 Tiheasustusalal peavad abihooned paiknema põhihoonega samal ehitusjoonel või tee poolt vaadates

põhihoonest tagapool, erandid on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusel lubatud nt prügimajale,

jalgrattakuurile vms funktsionaalselt põhjendatud juhul;

 tiheasustuses peab hoone kaugus katastriüksuse piirist olema võrdne vähemalt poole hoone

kõrgusega. Kui hoone asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik

nõusolek ning vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed;

 hajaasustusalal peab põhihoone kaugus katastriüksuse piirist olema vähemalt võrdne hoone kõrgusega.

Kui hoone asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik nõusolek

ning vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed.

4.6.5. Ühiskondlike ehitiste ala täisehitusprotsent

 Täisehitusprotsent on 50%.

4.6.6. Ühiskondlike ehitiste ala hoonete kõrgus

 Hoone suurim lubatud kõrgus on üldjuhul 12,5 m ning Viimsi ja Haabneeme alevikes ja Miiduranna

külas 16 m, Prangli saarel 8,5 m, kõrgemate hoonete rajamine peab olema põhjendatud arhitektuursest

ja ruumistruktuuri aspektist (maamärk vms) ja saab toimuda vaid kohaliku omavalitsuse

kaalutlusotsusena erandjuhul kuni 15% ulatuses eeltoodud kõrgusest.

4.6.7. Ühiskondlike ehitiste ala arhitektuuritingimused

 Oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 46 / 103

 hooned, mida kavandatakse väärtuslikul maastikul, peavad oma mahult ja välisilmelt olema kooskõlas

ümbritseva keskkonnaga, kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda pädeva eksperdi poolt (nt arhitekt

või maastikuarhitekt) 3D visualiseeringut sisaldava analüüsi koostamist, mis selgitab, kuidas kavandatud

lahendus mõjutab õuele avanevaid vaateid avalikust ruumist (võimaluse korral tutvustatakse analüüsi

avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud meetmed;

 miljööväärtusliku ja ajaloolise külasüdame alal tuleb katused kavandada kahepoolse kalde ja räästaga;

 päikesepaneelide hoonele paigaldamine on lubatud tingimusel, et need sobituvad hoone

arhitektuuriga ja ei tekita visuaalset reostust;

 ühiskondlikele hoonetele üldjuhul piirdeid vältida, erandiks on haridusasutused.

4.6.8. Ühiskondlike ehitiste ala haljastus ja heakord

 Hoonestatud katastriüksusest peab vähemalt 10% katastriüksuse pinnast moodustama mitmerindeline

kõrghaljastus eesmärgiga puhverdada võimalikke häiringuid, liigendada kõvakattega alasid ning

vähendada kuumasaarte teket.

4.7. ARENGUALA (A)

Aleviku keskuse piirkond, kuhu koonduvad erinevad avalikkusele suunatud maakasutused, sh kaubandus-,

büroo-, majutus-, toitlustus või muu teenindusotstarbelised ehitised ja ühiskondlikud hooned lõimituna

elukondliku kasutusega.

Arengualal keskendutakse mh vallakeskuse (st Haabneeme piirkonna) olemasolevate kultuuriasutuste

tugevdamisele (nt uus raamatukogu hoone). Miiduranna-Haabneeme keskusalal luuakse võimalus

kultuuriasutuste - kinode, galeriide, jms – tekkeks, soodustatud on erinevate vabaaja tegevuste arendamine,

sportimisvõimaluste mitmekesistamine, Miiduranna sadamas merega seotud tegevuste arendamine.

Eelduslikult on Miiduranna-Haabneeme piirkonna arenedes vajadus ka uue lasteaia kavandamiseks ning samuti

lasteaia ja kooli loomise võimalus. Arengualal on lubatud ehitada ettevõtluse, ühiskondliku või segakasutusega

hooneid, mille puhul eelnimetatud kasutused on ühendatud elukondliku kasutusega selliselt, et

detailplaneeringus määratav elukondliku kasutuse (korterid) osakaal arenguala ulatuses ei ületa 40%

kavandatavate hoonete mahust.

Selline maakasutus on kooskõlas multifunktsionaalse hoonestuse põhimõttega, mis tagab ruumi tõhusa

kasutuse erinevatel ajaperioodidel. Keskusealal on avalikkusele suunatud kasutused eelistatud, kuid tagamaks

arendushuvi ning teenustele kasutajaskonda on vajalik segakasutuse võimaldamine.

Arengualal on lubatud jätkata olemasoleva tootmistegevusega ning püstitada sellega seotud ehitisi eeldusel,

et sellega ei kaasne olemasolevaga võrreldes täiendavaid häiringuid.

4.7.1. Arenguala kõrvalotstarbed

 Kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda planeeritaval alal maa reserveerimist avaliku ruumi jaoks

roheala maakasutuse juhtfunktsioonina, kuid mitte enam kui 15% planeeritavate arenguala

juhtotstarbega katastriüksuste pindalast. Selline nõue võib olla vajalik rohevõrgustiku toimimise

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 47 / 103

tagamiseks, kuumasaarte vältimiseks, puhveralade loomiseks tundlike (nt elamud) alade suhtes vms

eesmärkidel.

4.7.2. Arenguala katastriüksuse suurus

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.7.3. Arenguala hoonete arv

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.7.4. Arenguala hoonete paiknemine

 Abihooned peavad paiknema põhihoonega samal ehitusjoonel või tee poolt vaadates põhihoonest

tagapool, erandid on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusel lubatud nt prügimajale, jalgrattakuurile

vms funktsionaalselt põhjendatud juhul;

 hoone kaugus katastriüksuse piirist peab olema võrdne vähemalt poole hoone kõrgusega. Kui hoone

asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik nõusolek ning

vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed.

4.7.5. Arenguala täisehitusprotsent

 Täisehitusprotsent on 50%.

4.7.6. Arenguala hoonete kõrgus

 Hoone suurim lubatud kõrgus on Viimsi ja Haabneeme alevikes ning Miiduranna külas Muuli teest põhja

poole jääval alal üldjuhul 16 m, kõrgemate hoonete rajamine peab olema põhjendatud arhitektuursest

ja ruumistruktuuri aspektist (maamärk vms) ja saab toimuda vaid kohaliku omavalitsuse

kaalutlusotsusena erandjuhul kuni 15% ulatuses eeltoodud kõrgusest;

 hoone suurim lubatud kõrgus Miiduranna külas Muuli teest lõuna poole jääval alal on 16 m, kuid

rakendatakse tsoneerimise põhimõtet, mille järgi olemasolevate elamutega külgnevatel aladel on

lubatud kõrgus kuni 10 m (2 korrust) ning arenguala keskele jääval alal kuni 16 m (4 korrust), millega

tagatakse ajaloolise rannaküla ning sadama ja arenguala sujuv sidumine.

4.7.7. Arenguala arhitektuuritingimused

 Oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel;

 Haabneeme alevikus ja Miidurannas on kohustus korraldada arhitektuurikonkurss;

 päikesepaneelide hoonele paigaldamine on lubatud tingimusel, et need sobituvad hoone

arhitektuuriga ja ei tekita visuaalset reostust;

 üldjuhul piirdeid ei rajata, erandjuhul on kohaliku omavalitsuse loal lubatud üksikute alade piiramine

turvalisuse eesmärgil.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 48 / 103

4.7.8. Arenguala haljastus ja heakord

 Katastriüksuse pindalast peab vähemalt 20% moodustama kompaktne haljastatud ala (sh väljakud,

skväärid ja pargid), millest enam kui pooles ulatuses peab moodustama mitmerindeline kõrghaljastus

eesmärgiga puhverdada ettevõtlusest tingitud häiringuid, liigendada kõvakattega alasid, pakkuda

kvaliteetset väliruumilahendust, parandada mikrokliimat ning vähendada kuumasaarte teket.

4.8. SEGAKASUTUSEGA ALA (S)

Saartel hajaasustuses paiknevad piirkonnad, kuhu koonduvad erinevad avalikkusele suunatud maakasutused

lõimituna elukondliku kasutustega.

Segakasutusega ala võimaldab muuhulgas olemasolevate avalike teenuste (nt kool, rahvamaja, raamatukogu,

päästetegevus) hoidmist ja tegevustingimuste parandamist ning ärilistel eesmärkidel hoonete kohandamist,

uute kavandamist ja vajadusel piirkonnas elukondliku hoonestuse ehitamist. Tegemist on paindlikku kasutust

võimaldava juhtotstarbega, kus on välistatud rohkete häiringutega seotud tootmine.

4.8.1. Segakasutusega ala kõrvalotstarbed

 Metsaala, väärtuslik avatud maastiku ala;

 kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda planeeritaval alal maa reserveerimist avaliku ruumi jaoks

roheala maakasutuse juhtfunktsioonina, kuid mitte enam kui 15% planeeritavate katastriüksuste

pindalast. Selline nõue võib olla vajalik rohevõrgustiku toimimise tagamiseks, puhveralade loomiseks

tundlike (nt elamud) alade suhtes vms eesmärkidel.

4.8.2. Segakasutusega ala katastriüksuse suurus

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.8.3. Segakasutusega ala hoonete arv

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.8.4. Segakasutusega ala hoonete paiknemine

 Abihooned peavad paiknema põhihoonega samal ehitusjoonel või tee poolt vaadates põhihoonest

tagapool, erandid on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusel lubatud nt prügimajale, jalgrattakuurile

vms funktsionaalselt põhjendatud juhul;

 hoone kaugus katastriüksuse piirist peab olema võrdne vähemalt poole hoone kõrgusega. Kui hoone

asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik nõusolek ning

vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed.

4.8.5. Segakasutusega ala täisehitusprotsent

 Täisehitusprotsent on 30%.

4.8.6. Segakasutusega ala hoonete kõrgus

 Hoone suurim lubatud kõrgus on 8,5 m.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 49 / 103

4.8.7. Segakasutusega ala arhitektuuritingimused

 Oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel;

 hooned peavad oma mahult ja välisilmelt olema kooskõlas ümbritseva keskkonnaga, kohalikul

omavalitsusel on õigus nõuda pädeva eksperdi poolt (nt arhitekt või maastikuarhitekt) 3D

visualiseeringut sisaldava analüüsi koostamist, mis selgitab, kuidas kavandatud lahendus mõjutab õuele

avanevaid vaateid avalikust ruumist (võimaluse korral tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames)

ning määrab vajalikud meetmed;

 miljööväärtusliku ja ajaloolise külasüdame alal tuleb katused kavandada kahepoolse kalde ja räästaga;

 päikesepaneelide hoonele paigaldamine on lubatud tingimusel, et need sobituvad hoone

arhitektuuriga ja ei tekita visuaalset reostust.

4.8.8. Segakasutusega ala haljastus ja heakord

 Hoonestatud katastriüksusest peab vähemalt 10% katastriüksuse pinnast moodustama mitmerindeline

kõrghaljastus eesmärgiga puhverdada avalikest funktsioonidest tingitud häiringuid, liigendada

kõvakattega alasid ning vähendada kuumasaarte teket.

4.9. ROHEALA (R)

Roheala on valdavalt loodusliku või inimtekkelise päritoluga taimkattega ala alevikus ning küla tiheasustusalal

hea elukeskkonna tagamiseks ning kliimamuutustega kohanemiseks, mis on suunatud tervislike eluviiside

toetamisele, haljastatud ja hoonestatud alade tasakaalu säilitamiseks, loodusliku mitmekesisuse ja

rohevõrgustiku toetamiseks, erineva kasutusega alade vahel puhveralade loomiseks (nt poollooduslik- ja

looduslik taimkatte kogum, park, parkmets, allee, mänguväljak, haljaspuhver, eraaia haljastatud osa, jms), kus

võib püstitada ehitisi puhke- ja virgestustegevuseks ja selle teenindamiseks; metsaseaduse mõistes on tegemist

haljasala maakasutusega.

Roheala eesmärk on tiheasustusala koosluste toimimise toetamine (elustiku pelgupaigad, elutingimuste

stabiilsus, infovahetus, levik, suktsessioon jne), kliimamuutustega kaasnevate negatiivsete mõjude ning

ehitatud keskkonna mikrokliima ja negatiivsete ilmingute (kuumasaared, tuulekoridorid, üleujutused jne)

leevendamine, ettevõtlusalade ja liikluse saastekoormuse puhverdamine (eelkõige tolm, müra, heitgaasid,

orgaanilised jäätmed), elanikele alternatiivsete liikumisvõimaluste pakkumine, sh ratsutamine ning muul viisil

roheluses liikumise ja taastavate tegevuste (töövõime taastamine, lõdvestumine, puhkus ja meelelahutus, mis

enamasti toimub looduses) võimaldamine, ehitatud ruumi liigendamine ja tasakaalustamine.

Roheala komponendid võivad olla nii suured (nt metsapark) kui ka väikesed (nt taskupark) ning sageli on need

omavahel ühenduses (nt allee, hekk, haljasribad), et suurendada elurikkust ning tagada inimestele

liikumisvõimaluste olemasolu.

Üldplaneeringus käsitletakse roheala juhtfunktsiooni nii avalikel kui ka mitteavalikel aladel ning seetõttu on

tingimused sellest lähtuvalt erinevad.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 50 / 103

Avaliku kasutusega rohealade planeerimisega tagatakse kodulähedaste mänguväljakute ja kogukonnaaedade

rajamise võimalus ja lähiliikumispaigad, sh igast külast juurdepääs terviseradadele. Vaba aja taristu

kujundamisel on fookus vallaelanikele hea kättesaadavuse tagamisel.

Vajalik on täiendavalt arvestada rohevõrgustiku tingimustega ptk 5.1, kus rohealad kattuvad võrgustiku

elementidega.

Rohealal kehtivad maakasutus- ja ehitustingimused on toodud alljärgnevalt.

4.9.1. Roheala kõrvalotstarbed

 Väärtusliku avamaastiku ala, supelrannaala, ühiskondlike ehitiste ala.

4.9.2. Roheala hoonete paiknemine

 Hoone kaugus katastriüksuse piirist peab olema võrdne vähemalt poolega hoone kõrgusest. Kui hoone

asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik nõusolek ning

vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed.

4.9.3. Roheala täisehitusprotsent

Tingimused avalikus kasutuses aladele:

 täisehitusprotsent on 5% rohealasse jääva krundi või katastriüksuse osa krundi või katastriüksuse

pindalast, kuid mitte enam kui 100 m².

Tingimused mitteavalikus kasutuses aladele:

 lubatud on eraaia kasutamisega seotud ehitiste (nt võrgu- ja paaditarvikute kuur, põllumajanduslik

abihoone) ehitamine, täisehitusprotsent on 5%, mida arvestatakse rohealasse jääva krundi osa

pindalast.

4.9.4. Roheala haljastus ja heakord

Tingimused avalikus kasutuses aladele:

 võimalikult suures ulatuses säilitada looduslikku pinnast ning keskkonda, kusjuures eelistada

olemasoleva väärtusliku kompaktse haljastuse säilitamist uue haljastuse rajamisele või vastavalt

maastikuarhitektuursele kujunduslahendusele;

 avalikuks kasutuseks ette nähtud väliatraktsioonid tuleb funktsionaalselt ning juurdepääsudega siduda

kogukonnakeskustega;

 säilitada olemasolev terve ja elujõuline (liigile omase kasvukuju ja tunnustega) kõrghaljastus;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 51 / 103

 säilitada tuleb võimalikult palju olemasolevaid põlispuid11. Kahjustunud, ohtliku ja surnud (enamus

võrast või peajuurtest on tugevasti kahjustatud, eemaldatud või kuivanud) põlispuu(de) likvideerimisel

teostada võimalusel asendusistutus;

 avalike alade puhul tuleb lahendada kergliiklejate juurdepääs maa-aladele ning avalikkusele suunatud

puhkealade heakord ja ohutus, sh jäätmekäitlus;

 massiürituseks planeeritud aladel tuleb sündmuste organiseerimisel arvestada paiga

taluvuskoormusega. Taluvuskoormuse korral analüüsida nii inimeste häiringu taset kui ka looduse

taastumisvõimet;

 tuleb tagada võimalus asjakohase hooldustehnikaga ligipääsuks;

 katendite kavandamisel tuleb eelistada vett läbilaskvaid pinnakattematerjale;

 üldjuhul rohealal piirdeaedasid ei rajata, erandjuhul on kohaliku omavalitsuse loal lubatud turvalisuse

eesmärgil (nt laste mänguväljak, koerte jalutusväljak, loomakasvatusega seotud piirded vms).

Tingimused mitte avalikus kasutuses aladele:

 haljastuslahenduse puhul eelistatakse kasvukohale omaseid taimeliike ning olemasoleva väärtusliku

kompaktse haljastuse säilitamist uue haljastuse rajamisele;

 rannaaladel asuvatel rohealadel välditakse maastiku muutmist välja arvatud rannakindlustuse rajamise

vajaduse korral;

 katendite kavandamisel tuleb eelistada vett läbilaskvaid pinnakattematerjale;

 kuumasaarte vältimiseks on oluline liigendada avatud alasid kõrghaljastusega;

 ettevõtlusalade naabruses on rohealadel sageli häiringuid puhverdav roll, mistõttu on oluline

kavandada mitmekesise rindelisusega haljastust, vajadusel võib rohealal paikneda ka haljastusega

kombineeritud mürasein.

4.10. METSAALA (M)

Metsaala on väljaspool väärtuslikke avamaastikke hajaasustusse jääv eeskätt metsakasvatamiseks mõeldud

ning valdavalt metsamaa kõlvikuna maakatastrisse kantud maa-ala, mille otstarve kuulub säilitamisele,

metsamajandamist toetavate ehitiste maa (tuletõrje veevõtt, metsakasvatuse piirded, juurdepääsud vms

taristu), rekreatiivset tegevust ja põllumajandustegevust otseselt toetavate ehitiste maa (sh loomade

varjualused).

Tegemist ei ole üldjuhul hoonestamiseks ette nähtud maakasutuse juhtotstarbega. Erisused on Prangli saarel,

Rohuneeme külas eritingimustega alal ning põllumajandustegevust otseselt toetavate ehitiste puhul.

11 Põlispuu on erakordselt suurte mõõtmetega või liigile omasest keskmisest kõrgema vanusega või bioloogilise ja/või kultuuriloolise

tähtsusega nii kodumaisest kui ka võõrliigist puu.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 52 / 103

Metsaalade maakasutuses on üheks suundumuseks rekreatsioonivõimaluste mitmekesistamine lähtudes

looduslikest eeldustest (nt Rohuneeme, Tädu piirkonnad).

Vajalik on täiendavalt arvestada rohevõrgustiku tingimustega ptk 5.1, kus metsaalad kattuvad võrgustiku

elementidega. Kaitsealadel jm kaitstavatel loodusobjektidel on ehitamine ja maakasutuse muutmine

reguleeritud valdkondlike õigusaktidega.

Ehitustegevus Prangli saarel väärtuslikul maastikul on käsitletud eraldi ptk 5.10, kusjuures nimetatud peatükis

kirjeldatud eritingimused kehtivad ka metsaala maakasutuse juhtotstarbega maal.

4.10.1. Metsaala kõrvalotstarbed

 Väärtuslik avamaastiku ala (eelkõige kohtades, kus metsaala hõlmab ajaloolisi avamaastiku alasid);

 Rohuneeme külas Kalmistu tee pikenduse, Kompostiväljaku tee ning Metsasihi tee pikenduse (Reinu

teest põhjasuunas) vahele jääval alal (endine raketibaasi territoorium ja selle ringtee äärne ala koos

niitudega) ja selle lähiümbruses on lubatud rekreatiivsel eesmärgil hoonestuse kavandamine (vt kaardil

eritingimustega ala nr 1).

4.10.2. Metsaala täisehitusprotsent

 Kohalik omavalitsus võib põhjendatud juhul lubada hoonete ehitamist ning sel juhul on

täisehitusprotsent 5%, kuid kõigi hoonete ehitisealune pind ei või olla lubatud rohkem kui 300 m².

4.10.3. Metsaala piirded

 Üldjuhul metsaalal piirdeaedasid ei rajata, erandjuhul on kohaliku omavalitsuse loal lubatud

metsakasvatuse, põllumajandustegevuse või rekreatsioonitegevuse ohutuse eesmärgil.

4.11. VÄÄRTUSLIK AVAMAASTIKU ALA (V)

Väärtusliku avamaastikuna määratakse üldplaneeringuga haritav maa, püsirohumaa, väärtuslik

põllumajandusmaa ning põllumajandustegevust otseselt toetavad ehitised (sh loomade varjualused). Avatud

maastik on Viimsi kontekstis selle vähesuse tõttu eriliselt väärtuslik tagamaks maastiku mosaiiksust ning

rohevõrgustiku toimivust.

Tegemist ei ole üldjuhul hoonestamiseks ette nähtud maakasutuse juhtotstarbega. Erisused on Prangli saarel

ning põllumajandustegevust otseselt toetavate ehitiste puhul, et soodustada karjatamist.

Vajalik on täiendavalt arvestada rohevõrgustiku tingimustega ptk 5.1, kus avamaastikud kattuvad võrgustiku

elementidega ning väärtusliku põllumajandusmaa tingimustega ptk 5.15. Kaitsealadel jm kaitstavatel

loodusobjektidel on ehitamine ja maakasutuse muutmine reguleeritud valdkondlike õigusaktidega.

Ehitustegevus Prangli saarel väärtuslikul maastikul on käsitletud eraldi ptk 5.10, kusjuures nimetatud peatükis

kirjeldatud eritingimused kehtivad ka väärtusliku avamaastiku maakasutuse juhtotstarbega alal.

4.11.1. Väärtuslik avamaastiku ala kõrvalotstarbed

 Metsaala, roheala.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 53 / 103

4.11.2. Väärtuslik avamaastiku ala täisehitusprotsent

 Kohalik omavalitsus võib põhjendatud juhul lubada hoonete ehitamist ning sel juhul on

täisehitusprotsent 5%, kuid kõigi hoonete ehitisealune ei või olla lubatud rohkem kui 300 m².

4.11.3. Väärtuslik avamaastiku ala piirded

 Üldjuhul väärtusliku avamaastiku alal piirdeaedasid ei rajata, erandjuhul on kohaliku omavalitsuse loal

lubatud põllumajandustegevuse, rekreatsioonitegevuse jms ohutuse eesmärgil põhjendatud juhul.

4.12. SUPELRANNAALA (SP)

Maa-ala, kus asub avalik supelrand/supluskoht ning Haabneemes avalik rannapromenaad.

Supelrannaalade planeerimisega tagatakse vallas kodulähedased supluskohad, mis on eelkõige jalgsi

ligipääsetavad ning mille arendamine toimub koostöös kohalike kogukondadega ning

projekteerimistingimuste andmisel tehakse seda läbi avatud menetluse.

Pranglil supelrannaala arendamisel tuleb teha koostööd ala valitsejaga (Keskkonnaamet), et inimesi

looduskaitseliselt tundlikest aladest eemale suunata.

4.12.1. Supelrannaala kõrvalotstarbed

 Roheala, metsaala, väärtuslik avamaastiku ala.

4.12.2. Supelrannaala täisehitusprotsent

 Supelrannaala käsitletakse üldplaneeringus looduskaitseseaduse tähenduses ja sellel alal on lubatud

püstitada supelranna teenindamiseks vajalikke rajatisi (nt pingid, prügikastid, riietuskabiinid, palliplatsid,

tualetid, vetelpääste info- ja varustusrajatised, valgustid, grillimiskohad jms).

 Üldjuhul on täisehitusprotsent 5%, kuid kõigi supelranna teenindamiseks vajalike hoonete (nt WC,

vetelpääste jms teenindushoone) ehitisealune ei ole lubatud rohkem kui 40 m²;

 Haabneemes on erandina täisehitusprotsent 5%, kuid kõigi supelranna teenindamiseks vajalike hoonete

(nt WC, vetelpääste, kohvik jms teenindusfunktsioon) ehitisealune ei ole lubatud rohkem kui 100 m².

4.12.3. Supelrannaala arhitektuuritingimused

Üldtingimused

 piirdeaedu ei rajata;

 ligipääsetavus tagatakse vastavalt vajadusele.

Haabneemes

 Haabneeme rand arendatakse välja valla esindusrannana, kuhu üldplaneeringuga antakse võimalus

rajada rannapromenaad koos seda teenindavate hoonete ja rajatistega.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 54 / 103

4.13. SADAMAALA (SD)

Sadamaala on sadamateenuse osutamiseks ning laevaliikluse ohutuse tagamiseks kavandatud maa-ala ja

akvatoorium, sadamateenustena käsitletakse mh majutust, remonditeenuseid, paadi hoiustamist, puhkealasid,

väliujulat, tuletõrje veevõtukohta jms.

Väikesadamate arendamisel on otstarbekas ühildada erinevad kasutusotstarbed (kalandus, turism, rekreatsioon

jne). Tulenevalt turismipotentsiaalist on väikesadamate arendustegevuse üheks oluliseks eesmärgiks lisaks

kohaliku kogukonna teenindamisele pakkuda külalissadama teenusstandardit. Sadama maa-alade

planeerimise kaudu loob üldplaneering aluse parandamaks Viimsi elanike ja külastajate meretranspordi

võimalusi. Muuga sadama strateegilise staatuse tõttu on sellele alale määratud tingimused käsitletud eraldi

loetelus ptk 4.13.9.

Igas rannakülas on planeeritud väikesadam ja/või paadivalgma eelkõige avalikuks, sh kogukonna kasutuseks.

Vastavalt sadamaseadusele peab sadam peab olema kantud sadamaregistrisse.

Täiendavalt on sadamate maakasutus- ja ehitustingimused määratud ptk 6.8 Sadamad ja muud

veeliiklusrajatised.

Sadamaalal kehtivad maakasutus- ja ehitustingimused on toodud alljärgnevalt.

4.13.1. Sadamaala kõrvalotstarbed

 Ühiskondlike ehitiste ala, ettevõtlusala, roheala, metsaala, väärtusliku avamaastiku ala, supelrannaala;

4.13.2. Sadamaala katastriüksuse suurus

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.13.3. Sadamaala hoonete arv

 Üldplaneeringuga tingimusi ei seata. Määratakse vajadusel detailplaneeringuga.

4.13.4. Sadamaala hoonete paiknemine

 Hoone kaugus katastriüksuse piirist peab olema võrdne vähemalt poole hoone kõrgusega. Kui hoone

asub katastriüksuse piirile lähemal kui 4 meetrit, peab olema selleks naabri kirjalik nõusolek ning

vajadusel kasutusele võetud tuleohutust tagavad meetmed.

4.13.5. Sadamaala ehitisealune täisehitusprotsent

 Täisehitusprotsent on 30%.

4.13.6. Sadamaala hoonete kõrgus

 Üldjuhul on hoone suurim lubatud sadamates on 12,5 m;

 erandina on hoone suurim lubatud kõrgus Miiduranna, Rohuneeme, Leppneeme sadamatest 16 m;

4.13.7. Sadamaala keskkonnanõuded

 Sadamale tuleb tagada hea ligipääs nii veekogu kui ka maismaa poolt;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 55 / 103

 projekteerimisel/planeerimisel on vajalik hinnata liikluskoormuse kasvu ja selle mõju elanikkonnale

seoses sadama tegevusega ning võimaluse korral tõsta teede kvaliteeti viies need tolmuvaba katte alla;

 arendustegevuse kavandamisel tuleb arvestada, et veeseaduse kohaselt on igasugune setendi

eemaldamine süvendamine, millega tuleb arvestada keskkonnalubade ja KMH vajaduse üle

otsustamisel.

4.13.8. Sadamaala arhitektuuritingimused

 Oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades Davosi süsteemi

ruumikvaliteedi hindamisel.

4.13.9. Muuga sadamaala tingimused

 Kõrvalotstarve: ettevõtlusala;

 katastriüksuse suurus: tingimusi ei seata;

 hoonete arv: tingimusi ei seata;

 hoonete paiknemine: tingimusi ei seata;

 täisehitusprotsent on 70 %;

 hoonete hoone suurim lubatud kõrgus on 24 m;

 arhitektuuritingimused: oluline on taotleda arhitektuurselt tervikliku ruumi kujundamist kasutades

Davosi süsteemi ruumikvaliteedi hindamisel;

 keskkonnanõuded:

 sadamale tuleb tagada hea ligipääs nii veekogu kui ka maismaa poolt;

 projekteerimisel/planeerimisel on vajalik hinnata liikluskoormuse kasvu ja selle mõju

elanikkonnale seoses sadama tegevusega ning võimaluse korral tõsta teede kvaliteeti viies

need tolmuvaba katte alla;

 arendustegevuse kavandamisel tuleb arvestada, et veeseaduse kohaselt on igasugune setendi

eemaldamine süvendamine, millega tuleb arvestada keskkonnalubade ja KMH vajaduse üle

otsustamisel.

4.14. KALMISTUALA (KL)

Kalmistuala on kalmistu ja matmisega seotud hoone (kabel, tavandihoone, krematoorium) ja seda teenindavate

rajatiste (sh teed, parklad) maa-ala.

Kalmistute rajamine, haldamine ja kasutamine on reguleeritud kalmistuseadusega ja looduskaitseseadusega.

Kalmistualal kehtivad maakasutus- ja ehitustingimused on toodud alljärgnevalt.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 56 / 103

4.14.1. Kalmistuala keskkonnanõuded

 Vastavalt kalmistuseadusele on kalmistutel vöönd12, kuhu on keelatud rajada ehitisi ja planeerida

maakasutust, mis võib põhjustada kalmistul müra, välja arvatud kalmistut teenindav rajatis ja avalik tee.

Vööndi laius on 50 meetrit kalmistu välispiirist;

 kalmistute ümber 25 m ulatuses tuleb võimaluse korral säilitada kõrghaljastust (eemaldada on

soovitatav vaid vanad ja haiged puud), selleks et vältida tuulekoridoride teket ning tormikahjustusi

kalmistul.

5. LOODUSKESKKOND JA KULTUURMAASTIK

5.1. ROHEVÕRGUSTIK

Rohevõrgustiku13 eesmärk on väärtuslike ökosüsteemide kaitse, säilitamine ning taastamine, säästlikkuse

printsiibi järgimine looduskasutusel, elurikkuse kaitse ja säilitamine, kliimamuutuste leevendamine ja nendega

kohanemine, stabiilse keskkonnaseisundi tagamine ning rohemajanduse (sh puhkemajanduse) edendamine.

Üldplaneeringuga määratud rohevõrgustik koosneb tugialadest, koridoridest, mikrokoridoridest ja

sinivõrgustiku koridoridest. Samuti on määratud perspektiivsed rohevõrgustiku koridorid ning konfliktalad

kohtades, kus suuremad teed kattuvad rohevõrgustikuga.

Rohevõrgustik moodustab funktsioneeriva terviku, mille toimimine toetub tugialadele, mis moodustuvad

kõrgema väärtusega looduslikest ja poollooduslikest aladest ning mille sidususe tagavad koridorid (sh

mikrokoridorid ja sinivõrgustiku koridorid).

Tugialad on enamasti loodus- või keskkonnakaitseliselt väärtustatud alad (kaitsealad, vääriselupaigad jne)

ja/või kõrge elurikkusega ja/või kaitsealuste liikide ja/või rohevõrgustiku seisukohalt olulisi

ökosüsteemiteenuseid pakkuvad alad.

Koridorid on alad, mis ühendavad tugialasid ning mille eesmärk on tagada rohevõrgustiku sidusus, aidata kaasa

tugialade elurikkuse säilimisele ning vähendada elupaikade hävimise ja killustumise mõju elustikule.

Mikrokoridorid on eelkõige selgrootutele, kahepaiksetele, roomajatele, väikeimetajatele ja lindudele suunatud

kitsamad alad, kus tuleb tähelepanu pöörata kõrghaljastuse ja bioloogilise mitmekesisuse tagamisele.

Sinivõrgustiku koridoride koosseisu on arvatud veekogud ja nende kaldaalad, sh ojad ja kraavid, mis

mitmekesistavad rohevõrgustikku ning toimivad teatud juhtudel ka sidusust loova elemendina eri alade vahel.

Perspektiivne koridor on ala, kus praegusel hetkel ei asu toimivat rohevõrgustiku koridori, kuid edasisel

planeerimisel/ projekteerimisel tuleb arvestada selle rajamise vajadusega.

Konfliktala on rohevõrgustikuga kattuv teelõik, mille mõlemale poole on moodustatud 100 m laiune puhverala.

Seejuures hõlmavad puhveralad vaid rohevõrgustikuga kattuvaid alasid, kust on välja võetud olemasoleva

12 yp_tingimus_kalmistuKV

13 Digitaalsed ruumiandmed: yp_rohev

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 57 / 103

hoonestusega alad. Konfliktalale jääval teelõigul tuleb suuremat tähelepanu pöörata loomadele võimalikult

ohutu teeületuse võimaldamisele, maanteedel suurulukitega toimuvate liiklusõnnetuste riski vähendamisele

ning liiklusohutuse suurendamisele.

Rohevõrgustiku määramisel võeti aluseks OÜ Sfäär Planeeringud 2021. aasta uuringus „Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu teemaplaneeringuga „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ kavandatud rohevõrgustiku

toimivuse uuring“ (töö nr 20_1) tehtud ettepanekud, mida täiendati ja aktualiseeriti Kobras OÜ ja OÜ

Hendrikson & Ko keskkonnaekspertide ning kohaliku omavalitsuse poolt. Uuringus toodud andmed on aluseks

võetud üldplaneeringuga määratavate rohevõrgustiku elementide kirjeldamisel14. Uuringuga hõlmamata

elementide puhul määrati hüved, liigid ja ohud lähimate rohevõrgustiku elementide ja visuaalse hinnangu

alusel. Andmete selgitus: looduse hüved – suuremad hüvede klassid (rahvusvahelise CICES klassifikatsiooni

järgi), mida rohevõrgustiku element praegu veel pakub. Liik – alusuuringutest jt olemasolevatest andetest

tulenev info rohevõrgustiku elementi praegu veel kasutavate ulukite ja nahkhiirte liikide kohta. Ohud -

peamised ohud, mis ohustavad rohevõrgustiku elemendi toimimist ja alandavad selle poolt pakutavate looduse

hüvede kvaliteeti.

Viimsi Valla koosseisu kuuluvate väikesaarte puhul võeti arvesse alade asustatust ning ühenduse olemasolu

mõne teise rohevõrgustiku elemendiga. Asustamata väikesaari, millel otsene ühendus teiste rohevõrgustiku

elementidega puudub, rohevõrgustiku koosseisu ei arvatud, sest aladel kehtivad niigi Eesti Vabariigi

seadusandlusest tulenevad piirangud, mis tagavad nende looduslikuna säilimise.

Rohevõrgustikku kuuluvatel looduskaitselistel aladel (kaitsealad, I ja II kategooria kaitsealuste liikide elupaigad

jne) on majandustegevus reguleeritud tulenevalt looduskaitseseaduses ja/või kaitse-eeskirjades sätestatud

tingimustest.

Inimestel on oma tegevusega võimalik aidata kaasa rohevõrgustiku sidususele ning parandada liikide

elutingimusi. Rohevõrgustikus on soovitatav olemasolevaid väikeveekogusid (tiigid, kraavid) säilitada ning

vajadusel puhastada ja juurde luua, et võimaldada elupaiku elustikule, kes vähemalt ühel perioodil oma elust

vajavad veekeskkonna olemasolu, näiteks kahepaiksed ja osad selgrootud. Tiheasustusalade planeerimisel

peab kavandatav jalgradade struktuur olema piisava tihedusega, ühendades planeeritavad väikeelamud

ümbritsevate rohealadega. Jalgradade ääres paiknevad põõsad ja puud pakuvad erinevate alade vahel

liikuvatele loomadele varju ja ka elupaika. Samuti toimivad vett läbilaskva kattega haljastusega piirnevad

jalgrajad elamualade vahel liikumiskoridoridena väikeulukitele ja teistele väikestele elusolenditele.

Piirdeaedade rajamisel eelistada loomasõbralikke lahendusi, näiteks maapinnast kõrgemale tõstetud aiad, kust

väiksemad ja keskmise suurusega loomad läbi pääsevad, suurulukite liikumisteedel kuni 0,5 m kõrgused

hekid/tarad jms. Vältida teravate osadega piirdeaedu või pikkade ogadega hekitaimi, mis loomi vigastada

võiksid.

Viimsis on rohevõrgustiku sidusus katkemas, mistõttu on oluline olemasolevate ühenduskoridoride säilitamine

ning võimalusel uute rajamine, tagamaks tervikuna rohevõrgu kestlik toimimine. Üldplaneeringuga määratud

14 yp_rohev atribuudiandmed

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 58 / 103

tingimuste täitmisega luuakse ruumilised eeldused hea elukeskkonna tagamiseks ja samas ka elurikkuse,

populatsioonide ühendatuse ning ökosüsteemide säilimiseks.

Rohevõrgustiku maakasutus- ja ehitustingimused kohalduvad juhul, kui kaitseala kaitse-eeskiri ei sätesta teisiti.

Rohevõrgustiku üldised maakasutus- ja ehitustingimused:

 vältida tuleb olukorda, kus ehitustegevuse ajal laieneb ehitustegevuse mõju ka naaberkinnistule, kus

paikneb rohevõrgustiku element, nt tuulega ehitusprügi kandumine naaberalale, materjalide

ladustamine, ajutised teed, ehitusmasinate liikumine jne. Kaitsta piirnevaid rohevõrgustiku alasid

ehitusaegsete mõjude eest, näiteks rajada ehitusalale ajutine kaitseaed, kust edasi pole ehituse ajal

ehitusmaterjalide ladustamine, ehitusmasinate liikumine ning ajutiste teede ja platside rajamine

lubatud. Ehitustegevus, sh ajutised kaitsepiirded ei tohi rohevõrgustiku elemendi toimimist katkestada;

 pädev asutus peab rohevõrgustiku puhul arvestama varasemate ja kavandatavate raiete kumulatiivset

mõju rohevõrgustiku toimivusele. Juhul, kui kavandatavad raied seavad ohtu rohevõrgustiku toimivuse,

on pädeval asutusel õigus seada raietele piiranguid või keelduda raie lubamisest;

 raiepiiranguid ei rakendata väärtusliku avamaastiku alal ja metsasihtides;

 kallasradade tõkestamine ei ole lubatud;

 keelatud on uute maaparandussüsteemide rajamine.

Soovituslikud maakasutustingimused rohevõrgustikus:

 metsaelustiku mitmekesisuse tagamiseks on raiete käigus vaja säilitada surnud puid ning säilikpuid;

 metsade majandamisel tuleb senisest enam säilitada laialehiseid lehtpuid, samuti suuri ja vanu puid;

 metsade sidususe ja elurikkuse aspektist on vaja vältida suurte lagedate alade koondumist;

 metsaalade omavahelise parema sidususe tagamiseks ning väikestele loomadele paremate varje- ning

liikumisvõimaluste tagamiseks on vaja avatud kooslusi läbivatel kraavidel jätta kummalegi poole 3

meetri laiune niitmata ala, kus kasvaks muuhulgas ka põõsaid;

 vältida vääriselupaikades uute teede ja radade kavandamist;

 vältida raieid lindude pesitsusrahu ajal (ajavahemikus 15.04-15.07);

 avatud koosluste säilimiseks tuleb neid niita või karjatada.

Rohevõrgustiku üldised tingimused tiheasustusalal:

 tiheasustusalale jäävas rohevõrgustikus (v.a metsaseaduse kohasel metsamaal) tuleb üldjuhul säilitada

olemasolev kõrghaljastus. Lubatud on raied juhul, kui tegemist on surnud, haigete või ohtlike

isenditega, puu/põõsas kahjustab olemasolevaid hooneid või takistab ehitustööde teostamist (vastavalt

rohevõrgustiku elemendi kohta seatud maakasutus- ja ehitustingimustele), samuti pargi hoolduskavas

ettenähtud raied ning poollooduslike koosluste taastamine. Erandina on eelpool nimetamata eesmärgil

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 59 / 103

raied lubatud kohaliku omavalitsuse kaalutluse tulemusel ning tingimusel, et raie läbiviimisel ei

kahjustata rohevõrgustiku elemendi toimimist ja sidusust;

Maakasutus- ja ehitustingimused rohevõrgustiku tugialal

 uute ehitiste ehitamine ei ole lubatud, v.a Prangli saarel (vastavalt ptk 5.10.3 tingimustele),

olemasolevate hoonetega õuemaal ning põhjendatud juhtudel tehnovõrkude, taristuobjektide ning

eriotstarbeliste ehitiste, näiteks avalikuks kasutuseks rekreatiivsel eesmärgil kavandatud ehitiste,

puhkealade lõkke- ja/või piknikuplatside, maatulundustegevuseks vajalike ehitiste (nt loomade

varjualused, põllumajandushooned), terviseradade vms rajamise korral eeldusel, et tagatakse

rohevõrgustiku tugiala sidusus ja kompaktsus;

 rohevõrgustiku funktsioneerimiseks ei tohi looduslike alade osatähtsus tugialas langeda alla 90%

(arvestatakse üldplaneeringu kehtestamise seisuga rohevõrgustiku elemendi kohta, kui kavandatakse

projekteerimise või planeerimise tegevust). Mittelooduslikeks aladeks loetakse Eesti topograafilise

andmekogu (ETAK) kõlvikute kihte õu ja tee, hoone, muu rajatis ja muu kõlvik;

 kohalikul omavalitsusel on õigus huvitatud isikult nõuda rohevõrgustiku tugialal piirdeaedade rajamisel

mõjuanalüüsi koostamist pädeva eksperdi poolt. Analüüsi koostamisel tuleb lähtuda rohevõrgustiku

elemendi poolt pakutavatest hüvedest, elemendi sihtgrupist (liigid) ja ohustavatest teguritest15.

Analüüsi tulemusel peab selguma, kas tarastamine ohustab rohevõrgustiku sidusust ja toimivust ning

vajadusel nägema ette meetmed (sh piirde rajamise keeld), mille abil rohevõrgustiku toimivus

säilitatakse;

 vajaduse korral määratakse detailplaneeringus või projekteerimistingimustes piirdeaedadest hoidumise

servituudi vajadus;

 raadamine on üldjuhul keelatud, erandina on raadamine lubatud punktis 1 toodud juhul, olemasoleva

tehnotaristu hooldustööde raames ning väärtuslikul avamaastikul;

 lageraie langi pindala võib maksimaalselt olla 2 ha ja turberaie langi pindala 4 ha;

 uuendusraie langi vahetus läheduses võib uuendusraiega alustada, kui puittaimestik langil on

uuenenud, seejuures on turberaie langil turberaie lõpuni viidud ning puittaimestik uuenenud.

Uuenenud metsaks loetakse vähemalt 3 m kõrgust puistut ning okaspuu enamusega noorendiku puhul

1,5 m kõrgust puistut. Vahetuks läheduseks loetakse 100 m vahemaad uuendusraie langi välispiirist.

Maakasutus- ja ehitustingimused rohevõrgustiku koridoris:

 rohevõrgustiku koridoride alal ei ole ehitamine üldjuhul lubatud, v.a Prangli saarel (vastavalt ptk 5.10.3

tingimustele), olemasolevate hoonete õuemaal. Põhjendatud juhul on lubatud tehnovõrkude,

15 yp_rohev atribuudiandmed

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 60 / 103

taristuobjektide ning eriotstarbeliste ehitiste rajamine, nt avalikuks kasutuseks rekreatiivsel eesmärgil

kavandatud ehitised tingimusel, et ehitis ei takista rohevõrgustiku koridori toimimist;

 piirdeaedade rajamine on üldjuhul keelatud, põhjendatud juhul on võimalik erisuste tegemine, nt

rekreatiivsel eesmärgil mänguplatside vms eriotstarbelistele aladele (sh ajutiste) piirdeaedade rajamisel,

metsa- ning viljapuude ja -põõsaste kasvatusel, koduloomade turvalisuse huvides, karjamaade

rajamisel. Loomadele ohtlike võrkaedade paigaldamine on keelatud. Juhul, kui tekib põhjendatud

kahtlus, et piirde rajamine võib ohustada rohevõrgustiku sidusust ja/või toimivust, võib kohalik

omavalitsus huvitatud isikult nõuda mõjuanalüüsi koostamist pädeva eksperdi poolt. Analüüsi

koostamisel tuleb lähtuda rohevõrgustiku elemendi poolt pakutavatest hüvedest, elemendi sihtgrupist

(liigid) ja ohustavatest teguritest16. Analüüsi tulemusel peab selguma, kas tegevus ohustab

rohevõrgustiku sidusust ja toimivust ning vajadusel nägema ette meetmed, mille abil rohevõrgustiku

toimivus säilitatakse;

 raadamine on üldjuhul keelatud, erandina on raadamine lubatud punktis 1 toodud juhul ja olemasoleva

tehnotaristu hooldustööde raames;

 uuendusraie mandriosa rohevõrgustiku koridorides on keelatud, välja arvatud Keskkonnaameti

metsakaitseekspertiisi alusel, kus on kaalutud raie mõju rohevõrgustiku toimimisele, terviklikkusele,

sidususele ja säilimisele. Rohevõrgustiku toimimine ei tohi raie tagajärjel ohtu sattuda;

 raiete järgselt ei tohi puistu täius langeda alla 50%.

Maakasutus- ja ehitustingimused mikrokoridoris ja sinivõrgustiku koridoris:

 olemasolev kõrghaljastus tuleb planeeritavate hoonete vahelisel alal maksimaalselt säilitada.

Ehitustööde läbiviimisel jälgida, et pinnastööd ei kahjustaks säilitatavate puude juurestikku;

 kultuurmuru rajamisele tuleb eelistada olemasoleva alustaimestiku või niidukoosluste

säilitamist/ehitustööde järgset taastamist või piirkonnale võimalikult omaste pinnakattetaimede liikide

kasutamist (looduslike niidutaimede seemnesegud jne). Elurikkuse seisukohalt on oluline ka

olemasoleva põõsa- ja puhmarinde säilimine;

 piirdeaedade planeerimisel eelistada väikeloomasõbralikke piirdeid (maapinnast kõrgemale tõstetud

piirdeaiad, kust väikese ja keskmise suurusega loomad läbi pääsevad), vältida teravate osadega

piirdeaedu ja pikkade ogadega hekitaimi.

Maakasutus- ja ehitustingimused perspektiivses rohevõrgustiku koridoris:

 perspektiivse rohevõrgustiku koridori alal detailplaneeringu koostamisel tuleb olemasolevad hooned

määrata likvideerimisele;

16 yp_rohev atribuudiandmed

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 61 / 103

 perspektiivse rohekoridori alal ei ole uute ehitiste rajamine lubatud, v.a taristu- ja tehnovõrkude

rajamine tingimusel, et rajatavad teed, tarad jms ei katkesta perspektiivset rohevõrgustiku koridori ja

alal säilib perspektiiv rohevõrgustiku koridorina sidusalt toimida;

 pärast ehitiste likvideerimist istutada koridori haljastust, mis toetab rohekoridori toimimist – see

tähendab muuhulgas loomadele varjumiseks põõsarinde ja kõrghaljastuse istutamist, ning järgida

rohevõrgustiku koridorile kohalduvaid tingimusi.

Tingimused konfliktalal:

 konfliktalale jääval teelõigul ja selle naaberkinnistutel planeerimise, projekteerimise ja ehitustegevuse

korral tuleb analüüsida metsloomadele läbipääsu rajamise vajadust ning vajadusel rajada loomadele

võimalused tee ületamiseks (ökoduktid, mikroduktid, liikluskorralduslikud lahendused,

maastikukujundus vms);

 konfliktalal on uuendusraied keelatud, v.a teekaitsevööndis liiklusohutuse tagamise eesmärgil

teostatavad raied;

 konfliktalal on piirdeaedade rajamine üldjuhul keelatud, v.a tiheasustusalal liiklusohutuse huvides

rajatavad piirded. Juhul, kui tekib põhjendatud kahtlus, et piirde rajamine võib ohustada rohevõrgustiku

sidusust ja/või toimivust, võib kohalik omavalitsus huvitatud isikult nõuda mõjuanalüüsi koostamist

pädeva eksperdi poolt. Analüüsi tulemusel peab selguma, kas tegevus ohustab rohevõrgustiku sidusust

ja toimivust ning vajadusel nägema ette meetmed, mille abil rohevõrgustiku toimivus säilitatakse;

 konfliktalal tuleb sõidutee ja kergliiklustee valgustuse rajamisel puhul kasutada metsloomasõbralikke

lahendusi;

 teadaolevatel loomade liikumisteedel ning loomadega seotud liiklusõnnetuste toimumise asukohtades

on kohalikul omavalitsusel õigus võtta kasutusele meetmed liiklusohutuse suurendamiseks (sh

piirkiiruse vähendamine, hoiatavad märgid loomade liikumise kohta, loomakoridoride tähistamine,

ulukireflektorid vms).

5.2. KAITSTAVAD LOODUSOBJEKTID

Kaitstavad loodusobjektid on vastavalt looduskaitseseadusele: kaitsealad, hoiualad, kaitsealused liigid ja

kivistised, püsielupaigad, kaitstavad looduse üksikobjektid ning kohaliku omavalitsuse tasandil kaitstavad

loodusobjektid. Aktuaalsed andmed kaitstavate loodusobjektide kohta tuleb igal konkreetsel juhul võtta Eesti

Looduse Infosüsteemist, kuna andmed võivad ajas ja ruumis muutuda.

Ehitustegevust kaitstaval loodusobjektil reguleerib looduskaitseseadus või kaitse-eeskiri. Ehitada saab ainult

neid ehitisi ja teha saab ainult neid maakorraldustoiminguid, mida kaitse-eeskiri või looduskaitseseadus

võimaldab. Kaitstavatel loodusobjektidel on vaja küsida ehitustegevuseks, sh vaba ehitustegevuse korral,

kaitstava loodusobjekti valitseja (üldjuhul kohalik omavalitsus või Keskkonnaamet) nõusolekut.

Natura 2000 alade puhul tuleb arvestada, et üldplaneeringuga kavandatava tegevuse elluviimine ei tohi Natura

2000 alade kaitse-eesmärke kahjustada. Ebasoodsa mõju ilmnemise tõenäosust on võimalik ära hoida ning

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 62 / 103

vähendada läbi keskkonnaaspektide arvestamise detailplaneeringutes ja ehitusprojektides ning vajadusel ette

nähtud leevendusmeetmete rakendamisega. Õigusaktidest tulenevalt tuleb ruumilise arengu ja kaasnevate

tegevuste rakendajal igakordselt kaaluda tegevuse võimalikku ebasoodsat mõju Natura 2000 võrgustiku

aladele ja vajadusel algatada keskkonnamõju hindamise menetlus ning viia läbi Natura hindamine vajalikus

täpsusastmes.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 63 / 103

5.3. KOHALIKE KAITSEALADE MOODUSTAMINE - INFORMATIIVNE

Üldplaneeringus kajastatakse informatiivselt kaardil kohalike kaitsealade moodustamise kava, kuid ettepanekut

kaitsealade moodustamiseks ei tehta.

Skeem 2 Kohaliku kaitseala moodustamise kava.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 64 / 103

5.4. RMK KOGUKONNAALAD

Kogukonnaalad17 on Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) haldusalas olevad riigimetsaalad, mille

majandamisega kaasneb kõrgendatud avalik huvi.

Maakasutustingimused kogukonnaaladel:

 kohalikku omavalitsust ja raiealaga vahetult piirnevate hoonestatud kinnisasjade omanikke tuleb

teavitada metsaraie plaanidest enne metsateatise esitamist;

 kavad kasvavate metsade majandamiseks ja uuendamiseks koostatakse koostöös kohaliku

omavalitsusega;

 eriolukordade, tormi- ja muude oluliste metsakahjustuste tõttu tekkivatest töödest teavitab RMK

omavalitsust eraldi ning need võivad tuua kavandatud töödesse muudatusi, eelnevate kokkulepete

korral teavitatakse ka avalikkust muudatustest;

 radade, teede ja puhkerajatiste hooldamiseks on lubatud üksikute ohtlike ja haigete puude

eemaldamine metsamajanduslike tööde kava väliselt;

 taristu rajamiseks ja selle hooldamiseks on lubatud läbi viia raadamine kooskõlastatult kohaliku

omavalitsusega.

5.5. PÕHJA- JA PINNAVEE KAITSE

Viimsi vald kuulub Lääne-Eesti vesikonda. Vastavalt Maa-ameti 1:400 000 geoloogilisele baaskaardile on Viimsi

vallas põhjavesi enamasti kaitstud, kuid poolsaare keskosas esineb nii keskmiselt ja nõrgalt kaitstud kui ka

kaitsmata põhjaveega alasid. Samuti Prangli saarel on määratletud kaitsmata põhjaveega ala (Skeem 3).

Arendustegevusel tuleb järgida veeseaduses ning selle alusel kehtestatud alamkihtides kehtestatud

veekaitsenõudeid veekvaliteedi hoidmiseks ja parandamiseks ning Lääne-Eesti vesikonna veemajanduskavas

seatud/seatavaid eesmärke ning meetmeid. Tagada tuleb põhja- ja pinnavee kaitse ohtlike ainetega reostamise

eest.

Üldised põhimõtted nõrgalt kaitstud ja kaitsmata põhjaveega aladel:

 põhja- ja pinnavee kasutamisel ja kaitse korraldamisel, sh detailplaneeringute ning ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni arendamise kavade koostamisel, uuesti läbi vaatamisel ja muutmisel tuleb arvestada

veemajanduskavades toodud pinna- ja põhjavee ning kaitset vajavate alade kaitse

keskkonnaeesmärkide saavutamiseks koostatud meetmeprogrammidega;

 kohustus on likvideerida ja mitte rajada uusi reostusohtlikke objekte;

 tuleb rakendada täiendavaid abinõusid pinna- ja põhjavee reostuse vältimiseks. Selleks tuleb

detailplaneeringutes ning ehitusprojektides ette näha vastavad meetmed;

17 Digitaalsed ruumiandmed: yp_tingimus_KAHalad

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 65 / 103

 elamuehituse arendamisel tuleb eelistada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni väljaehitamist iseseisvatele

lokaalsetele lahendustele;

 ka muu arendustegevuse, eelkõige tootmistegevuse kavandamisel tuleb võimalusel eelistada reovee

juhtimist ühiskanalisatsiooni, kusjuures sademevee kogumine ja juhtimine peab toimuma reoveest

lahkvoolselt;

 arendustegevusel tuleb tähtsustada pinna- ja põhjavee kaitse vajadust, seda reoveepuhastuslahenduste

nõuetele vastavusse viimisega, saastunud sademevee kogumisega ja puhastamisega;

 uute tootmise maa-alade planeerimisel on vajalik arvestada läheduses asuvate pinna- ja

põhjaveekogumitega ning vajadusega tagada nende igakülgne kaitse tootmisega kaasnevate

mõjutuste eest;

 rakendada tuleb kõiki võimalikke ja majanduslikult mõistlikke meetmeid, millega tagatakse pinna- ja

põhjaveekogumite maksimaalne reostuskaitstus.

Skeem 3 Viimsi põhjavee kaitstuse kaart. Heleroosa on nõrgalt kaitstud, tumeroosa on kaitsmata põhjaveega

ala, kollane on keskmiselt kaitstud ning roheline on kaitstud ala.

5.6. ÜLEUJUTUS

Üleujutusega ala määramine ja ehituskeeluvööndi määratlemise eesmärk on looduskaitseseadusest tulenevalt

ühene – kaitsta randa ja kallast. LKS § 34 kohaselt on ranna ja kalda kaitse eesmärk rannal või kaldal asuvate

looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava

asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine. Seega peab ka üleujutusega ala piiri

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 66 / 103

määramisel üldplaneeringuga alati silmas pidama looduskaitseseaduses sätestatud ranna ja kalda kaitse

eesmärki. Ehituskeeluvöönd rannal on mõeldud nii ranna ja kalda looduskoosluste säilimise tagamiseks kui ka

üleujutusohuga ala määramise kaudu rannikul elavate inimeste vara ja tervise kaitseks.

Korduv üleujutusala on ala, mille puhul eelkõige mullastikust (ranniku sooldunud mullad) ja taimestikust (nt

roostikud, madalamad rannaniidud) on võimalik järeldada, et tegemist on pidevalt teatud kindlate perioodide

järel üleujutatava alaga. See tähendab, et üleujutus peaks toimuma sageli (tavaliselt kevaditi ja/või sügiseti).

Korduva üleujutusega alana ei käsitleta ala, mis võib olla üle ujutatud erakordsete tormide või muude

ebatavaliste juhtude puhul.

Looduskaitseseaduse § 35 lõige 31 kohaselt määratakse korduva üleujutusega ala piir mererannal

üldplaneeringuga.

Kui korduva üleujutusega ala piiri ei ole määratud, loetakse korduva üleujutusega ala piiriks üks meeter

kaldajoone kõrgusväärtusest. Korduva üleujutusega veekogude ranna või kalda piiranguvöönd,

veekaitsevöönd ja ehituskeeluvöönd koosnevad üleujutatavast alast ja sellele liidetavast looduskaitse- ja

veeseadusest tulenevatest vööndite laiusest.

Viimsi poolsaarel ning Viimsi valla saartel on põhjendatud arvestada korduva üleujutusala piiriks 1 m kalda

kõrgusväärtusest. See tähendab, et isegi nendes rannalõikudes, kus maapind tõuseb kiiremini, on

ehituskeeluvööndi lähtejooneks ikkagi korduva üleujutusega ala piir.

Üldplaneeringu rakendamisel tuleb arvestada, et korduva üleujutusala piiriks ja ehituskeeluvööndi arvestamise

lähtejooneks ei kasutata jooksvalt muutuvat 1 m joont, vaid üldplaneeringus kehtestatud korduva üleujutusala

joont.

Korduval üleujutusalal on uute elamute ehitamine keelatud. Lubatav on vaid nt sadamarajatiste ja teiste merele

pääsuks vajalike rajatiste, paadikuuride ning puhkerajatiste jms ehitamine. Need on ehitised, mis oma

iseloomust tulenevalt paiknevadki veekogu lähedal ja mille korral üleujutus ei tekita otsest ohtu inimeste

tervisele ega põhjusta keskkonnareostust. Ehitised on lihtsama konstruktsiooniga ja veetõus neid niivõrd ei

ohusta.

Üleujutuse riskiga alal, milleks Viimsi poolsaarel ja haldusterritooriumil asuvatel saartel võib lugeda 2,5 m

kõrgusjoone, on ehitamine lubatud (ehituskeeluvööndiga kattuvalt tuleb arvestada ehituskeeluvööndisse

ehitamise regulatsiooni), kuid seal peab ehitiste projekteerimisel arvestama üleujutuse ohuga ja rakendama

meetmeid võimaliku üleujutuse talumiseks (nt konstruktsioonid rajada veekindlatena või hingavatena).

Tingimused asustuse suunamiseks:

 korduva üleujutusega alal (maapinna kõrgus kuni 1 m) peavad ehitustegevusele eelnema vajalikud

uuringud edasistes planeerimis- ja projekteerimisetappides. Lisaks tuleb välja töötada meetmed, et

tagada nii ehitise püsivus kui ka looduslike protsesside jätkumine;

 korduva üleujutusega alal ei ole lubatud maapinna täitmine soovitud hoonealuse kõrguse

saavutamiseks;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 67 / 103

 üleujutusohuga alal ehitamisel (maapinna kõrgus kuni 2 m) tuleb järgida ka keskkonnakaitselisi

meetmeid, nt reovee, põhjavee kaitstuse vms aspektides. Tagada tuleb reovee ja ohtlike ainete käitlus

selliselt, et võimalike üleujutuste korral ei tekiks lekkeid või avariisid, mistõttu satuks reovesi või ohtlikud

ained keskkonda;

 arvestada tuleb, et lisaks üleujutusveele võib ehitistele purustusi tekitada ka jää randa liikumine.

5.7. EHITUSKEELUVÖÖNDI VÄHENDAMINE

Ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamine on erandlik võimalus, kui kavandatud tegevuse elluviimine

väljaspool ehituskeeluvööndit ei ole võimalik või otstarbekas ning tagatud on seadusega sätestatud ranna ja

kalda kaitse eesmärkide täitmine. Ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamine toimub

looduskaitseseaduses sätestatud alustel ja korras. Asukohtades, kus looduskaitseseadus võimaldab erandi

rakendamist, ei ole ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanekut tehtud (näiteks tiheasustusalal hoonete

vahele ehitamine jms.)

Kehtivates detailplaneeringutes tehtud ehituskeeluvööndi vähendamised ei ole hetkel alusinfona kantud

kaadrile, kuid sellele vaatamata kehtivad need jätkuvalt ka peale üldplaneeringu kehtestamist. Alusinfona on

kaardile kantud vaid mere ääres ranna ehituskeeluvöönd, kalda ehituskeeluvööndit ei ole kaardil alusinfona

kajastatud, see kehtib sõltumatult üldplaneeringust.

Üldplaneeringuga tehakse ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek kokku 43 alal 18 :

 Viimsi poolsaarel on ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanekud 12 kohas tehtud juhtudel, kui on

tegemist kehtivates detailplaneeringutes planeeritud hoonete ehitusõigusega asukohtades, kus

looduskaitseseaduse muutumisega vms asjaoluga on nimetatud detailplaneeringute elluviimine

võimatu ning varasemas planeerimisprotsessi ei ole seal ehituskeeluvööndit vähendatud. Vähendamise

ettepanekud on tehtud valiku alusel ning üldplaneeringu koostamise raames on üksikjuhtumina läbi

kaalutud detailplaneeringu ehitusõiguse elluviimise põhjendatus – valitud asukohtades on leitud, et

ehitise kavandamine ei kahjusta ranna ja kalda kaitse eesmärke, samuti on tegemist kohtadega, mis on

juba inimtegevusest varasemalt oluliselt mõjutatud või seal on inimene looduse ees eelistatud, sest

asustusmuster on välja kujunenud tiheasustusalana ja see on ka seesugusena üldplaneeringus

määratletud. Tegemist on asukohtadega, kus planeeringu kehtima jäämine on mõistlikum lahendus

võrreldes kehtetuks tunnistamisega – seal puudub rohevõrgustik ning väärtuslikud looduskooslused;

 Viimsi poolsaarel on ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanekute puhul Rohuneeme külas kahel juhul

tegemist olulise avaliku huviga, andmaks võimaluse vaatetornide rajamiseks;

 Naissaarel on tehtud ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek 21 alal piirkondades, kus on paiknenud

vanad tänaseks valdavalt hävinenud külad. Peamiselt on tegemist Naissaare üldplaneeringus määratud

18 Digitaalsed ruumiandmed: yp_ekv. Joonise esitluskuju

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 68 / 103

tiheasustusaladega, kus ehituskeeluvööndi laius on 50 m. Käesolevas üldplaneeringus käsitletakse

vanade hävinud külade asukohti hajaasustusalana, kuid võimaldamaks seal ehitustegevust ja vanade

talukohtade taastamist, tehakse ettepanek ehituskeeluvööndi vähendamiseks, sellist käsitlust toetab ka

Naissaare looduspargi kaitse-eeskiri;

 Kräsuli saarel on tehtud ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek kokku viiel alal, vanade talukohtade

taastamiseks võimaluse loomiseks;

 Pranglil on tehtud ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek kahel alal piirkondades, kus on

ajaloolised väljakujunenud külasüdamed ning kus on asjakohane ja vajalik saare asustuse arengu

toetamine;

 Pranglil on lisaks eelnevale tehtud ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek helikopteriplatsi

rajamiseks Kelnase külas.

5.8. RANNA KINDLUSTUSRAJATISED

Poolsaare rannikule on planeeritud ranna kindlustusrajatiste vajadusega alad. Tegemist on

looduskaitseseaduse tähenduses tegevusega, mida on lubatud ehituskeeluvööndis planeeringu alusel

kavandada19.

Kohustuslikud tingimused kindlustusrajatiste ehitamisel:

 kavandamisel tuleb tagada, et lahendused ei põhjustaks negatiivset mõju kindlustatud piirkonnast

väljajäävate aladel, sh muudaks rannaprotsesse selliselt, et kindlustatud piirkonnast väljajäävatel aladel

suureneks üleujutusoht;

 kavandamisel tuleb jälgida, et üleujutuse taandumisel ei jääks taanduv vesi kõrgenduste (nt teetammid)

taha kinni, tekitades sellega täiendavat erosiooniohtu.

5.9. EHITAMINE RADOONIOHTLIKUS PIIRKONNAS

Radoon on keskkonnas esinev loodusliku päritoluga radioaktiivne gaas. Radoon on värvitu, lõhnatu ja maitsetu,

õhust ligikaudu seitse korda raskem gaas. Pinnaseõhu radoonisisaldusel puudub iseseisev tähendus

kiirgusohutuse seisukohast. Oluline on hoonete siseõhu radoonisisaldus, mille aasta keskväärtus hoone

tavapärasel kasutamisel on õigusaktidega reguleeritud.

Kokku eristatakse nelja radooniohutaset: 1) madal (0–10 kBq/m³), 2) normaalne (10–50 kBq/m³), 3) kõrge (50–

250 kBq/m³) ja 4) ülikõrge (>250 kBq/m³) (Petersell jt, 2017).

19 Looduskaitse seadus § 38.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 69 / 103

Üldplaneeringu koostamise raames toimusid mõõtmised Viimsi valla territooriumil 87 mõõtmispunktis

ajaperioodil 06.12.2023 ja 30.05.- 04.07.2024. Mõõtmised toimusid Viimsi valla territooriumil mandriosal ja

kahel saarel: Prangli ja Naissaar (Viimsi valla radoonisisalduse mõõtmine pinnasest, OÜ Tulelaev, 2024).

Varasemate uuringute kohaselt20 kuulub Viimsi valla mandriosa normaalse, kõrge ja eriti kõrge radooniriskiga

piirkondade hulka. Normaalse radoonisisaldusega pinnas levib valdaval osal valla territooriumist, peamiselt

Viimsi kõrgendikust (Lubja mäest) põhja, itta ja ka läände jäävatel aladel. Ligi kümnendiku valla territooriumist

moodustavad alad, kus pinnaseõhu radoonisisaldus on kõrge või väga kõrge. Selleks on Viimsi kõrgendik ja

sellega lõunast piirnev ala, samuti Põhja-Eesti klindivöönd. Naissaare ja Prangli saare radoonisisalduse kohta

varasem info puudub.

2024. aastal OÜ Tulelaev poolt läbi viidud uuringu mõõtmistulemuste ja pinnase radooniohtlikkuse jaotuse

järgi liigitub Viimsi valla territoorium normaalse ja kõrge radoonisisaldusega pinnasega alaks. Peamiselt on

esindatud kõrge radoonisisaldusega alad.

Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28.02.2019 määrus nr 19 § 2 sätestab, et hoone ruumiõhu

radoonisisalduse viitetase on 300 Bq/m³, kui valdkonda reguleerivates õigusaktides ei ole sätestatud teisiti.

Rangem radoonisisalduse viitetase (väiksem kui 200 Bq/m³) kehtib koolieelsete lasteasutuste ja koolide

ruumides (vastavalt Vabariigi Valitsuse 30.05.2013 määrusele nr 84 „Tervisekaitsenõuded koolidele”).

Ehitusprojekti koostamisel / ehitusõiguse määramisel aladel, kus võib esineda kõrge radoonisisaldusega

pinnaseid21 või on teadaolevalt kõrge radooniriskiga alad, peab koostatav ehitusprojekt käsitlema radooniohu

vältimise meetmeid.

5.10. VÄÄRTUSLIK MAASTIK JA MILJÖÖVÄÄRTUSLIK ALA

Väärtusliku maastikuna on üldplaneeringus käsitletud Prangli, Aksi ja Keri saart. Miljööväärtusliku alana on

käsitletud kahte külasüdant Prangli saarel ning ühte külasüdant mandril Leppneeme külas (Lännemäe).

Naissaare saare käsitlemine väärtusliku maastikuna oleks samuti asjakohane, kuid arvestades asjaolu, et

Naissaar asub tervikuna Naissaare looduspargis ning on sellest lähtuvalt hästi kaitstud objekt, ei ole seda

tehtud.

Prangli saare väärtuslik maastik jaguneb hajaasustatud piirkonnaks ning kolmeks külasüdameks. Kaks kõige

paremini säilinud külasüdant on täiendavalt määratletud miljööväärtuslike aladena. Ühele külasüdamele on

antud väärtusliku maastiku ajaloolise külasüdame staatus.

Keri ja Aksi saared on asustusüksuse järgi mõlemad Prangli külade koosseisus ning sellest lähtuvalt hõlmatakse

nad ka väärtusliku maastiku kontekstis Prangli saare hajaasustatud piirkonda.

20 Viimsi valla mandriosa territooriumi pinnase radooniohtlikkuse hinnangu aruanne, Eesti Geoloogiakeskus,

2004

21 Digitaalne alusinfo puudub. Kasutada saab geoloogiateenistuse veebilehel interaktiivset kaarti. Interpoleeritud kaarti

saab kasutada kuni mõõtkavani M1:300 000

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 70 / 103

Tingimuste rakendamisel saab kasutada ajalooliste kaartide põhjal läbi viidud uuringut „Viimsi asustuse

kujunemine“ (Minea Kaplinski-Sauk), mille raames on koostatud infokiht vanade ja hävinud talude kohta.

5.10.1. Prangli väärtuslikul maastikul ajalooline külasüda

Prangli saarel on määratletud Kelnase külas piirkond, mida käsitletakse ajaloolise külasüdamena, sest

hoonestuse struktuur ei ole säilinud teiste piirkondadega võrreldes nii algupärasena, toimunud on rohkem

muutusi. Seetõttu on ehitustingimused mõnevõrra vabamad kui miljööväärtuslikel aladel.

Kohustuslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 täisehitusprotsent on 10%;

 hoonete paigutus peab koonduma ümber õue, hoonetel võib olla üks põhikorrus ja järsk (viilunurk: 40-

45°) kahepoolse kalde ja räästaga viilkatus;

 hoone lubatud maksimaalne kõrgus on kuni 8,5 m;

 põhihoone ehitisealune pind kuni 200 m²;

 põhihoonena ümarpalkmaja ilma voodrita ei ole lubatud ehitada;

 avaliku kasutusega teede ääres tuleb kasutada saarele omaseid piirdetüüpe.

Soovituslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 abihooned põhihoonest madalamad;

 saare ajaloolisele taluarhitektuurile omane materjalikäsitlus (sokkel: looduskivi, betoon, krohv; välissein:

värvitud laudvooder, tahutud palk, looduskivi, krohv; katus: roog, kivi, plekk (valtsplekk, klassikprofiil,

trapetsprofiil), laast, kimm, sindel, laud; laineplaat (tumedad pruunid ja mustad toonid).

Lisatingimused vana talukoha taastamisel ja uue hoone kavandamisel olemasolevas õues:

 kui järgitakse nii kohustuslikke kui ka soovituslikke ehitustingimusi, on võimalik ehitustegevuseks

taotleda projekteerimistingimusi;

 kui järgitakse vaid kohustuslikke tingimusi, tuleb läbi viia avatud menetlus projekteerimistingimuste

andmisel ning pädeva eksperdi poolt (nt arhitekt või maastikuarhitekt) koostada 3D visualiseeringut

sisaldav analüüs, mis selgitab, kuidas kavandatud lahendus mõjutab õuele avanevaid vaateid avalikust

ruumist (võimaluse korral tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud

meetmed.

Lisatingimused uue majapidamise kavandamisel:

 tuleb läbi viia avatud menetlus projekteerimistingimuste andmisel ning pädeva eksperdi poolt (nt

arhitekt või maastikuarhitekt) koostada 3D visualiseeringut sisaldav analüüs, mis selgitab kuidas

kavandatud lahendus mõjutab õuele avanevaid vaateid avalikust ruumist (võimaluse korral

tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud meetmed;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 71 / 103

 elamuehituse eesmärgil hoonestatava katastriüksuse suurus peab olema piisavalt suur, kuid mitte

vähem kui 3000 m², et kehtivaid seadusjärgseid kitsendusi ja üldplaneeringuga seatud

maakasutustingimusi arvestades jääb ehitamiseks piisav kitsendustest vaba hoonestusala ning krundil

paiknevatest hoonetest ja rajatistest tulenevad võimalikud kitsendused (nt puurkaevust või salvkaevust

tulenev sanitaarkaitseala/hooldusala ja reoveepuhastist tulenevad kujad) ei koorma naabermaaüksusi

või on saadud naabermaaüksuse omaniku kirjalik nõusolek seatava servituudi osas;

 kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda kavandatava majapidamise kompleksi eskiis esitamist, millel

tuleb näidata vähemalt kavandatava õuemaa ja hoonestuse paigutus, vajalikud tehnovõrgud,

juurdepääsuteed ning muud vajalikud lähteandmed. Plaan tuleb esitada koos projekteerimistingimuste,

detailplaneeringu algatamise taotluse või ehitusteatisega.

5.10.2. Prangli saare miljööväärtuslik külasüda

Piirkond, kus küla ajalooline struktuur on hästi säilinud ning kus selle väärtustamiseks on kujundatud

arhitektuurilised tingimused. Määratud on hoone kohustuslik maht, vorm, paigutus ja ka kohustuslikud

tingimused materjalidele, lisaks on esitatud soovituslikud tingimused. Eraldi on välja toodud tingimused Prangli

saarel ja mandril asuvas Lännemäe külas.

Kohustuslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 täisehitusprotsent on 10%;

 hoonete paigutus peab koonduma ümber õue, hoonetel võib olla üks põhikorrus ja järsk (viilunurk: 40-

45°) kahepoolse kalde ja räästaga viilkatus;

 hoone lubatud maksimaalne kõrgus on kuni 8,5 m;

 põhihoone ehitisealune pind kuni 200 m²;

 põhihoonena ümarpalkmaja ilma voodrita ei ole lubatud ehitada;

 saare ajaloolisele taluarhitektuurile omane materjalikäsitlus (sokkel: looduskivi, betoon, krohv; välissein:

värvitud laudvooder, tahutud palk, looduskivi, krohv; katus: roog, kivi, plekk (valtsplekk, klassikprofiil,

trapetsprofiil), laast, kimm, sindel, laud; laineplaat (tumedad pruunid ja mustad toonid). Kohaliku

omavalitsuse kaalutlusotsusega ja arhitektuurselt sobiva lahenduse korral on lubatud uute

tehnoloogiate kasutamine - näiteks päikeseenergiat salvestavad katuseplaadid, katusekivid vms;

 avaliku kasutusega teede ääres tuleb kasutada saarele omaseid piirdetüüpe.

Soovituslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 õue paiknemine avaliku tee kõrval;

 abihooned põhihoonest madalamad;

 värvitud laudvoodril on kasutusel saarele omased toonid;

 traditsioonilise raamijaotusega aknad, klassikalise stiiliga välisuksed.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 72 / 103

Lisatingimused vana talukoha taastamisel ja uue hoone kavandamisel olemasolevas õues:

 kui järgitakse nii kohustuslikke kui ka soovituslikke ehitustingimusi, on võimalik ehitustegevuseks

taotleda projekteerimistingimusi;

 kui järgitakse vaid kohustuslikke tingimusi, tuleb läbi viia avatud menetlus projekteerimistingimuste

andmisel ning pädeva eksperdi poolt (nt arhitekt või maastikuarhitekt) koostada 3D visualiseeringut

sisaldav analüüs, mis selgitab kuidas kavandatud lahendus mõjutab õuele avanevaid vaateid avalikust

ruumist (võimaluse korral tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud

meetmed.

Lisatingimused uue majapidamise kavandamisel:

 tuleb läbi viia avatud menetlus projekteerimistingimuste andmisel ning pädeva eksperdi poolt (nt

arhitekt või maastikuarhitekt) koostada 3D visualiseeringut sisaldav analüüs, mis selgitab, kuidas

kavandatud lahendus mõjutab õuele avanevaid vaateid avalikust ruumist (võimaluse korral

tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud meetmed;

 elamuehituse eesmärgil hoonestatava katastriüksuse suurus peab olema piisavalt suur, kuid mitte

vähem kui 3000 m², et kehtivaid seadusjärgseid kitsendusi ja üldplaneeringuga seatud

maakasutustingimusi arvestades jääb ehitamiseks piisav kitsendustest vaba hoonestusala ning krundil

paiknevatest hoonetest ja rajatistest tulenevad võimalikud kitsendused (nt puurkaevust või salvkaevust

tulenev sanitaarkaitseala/hooldusala ja reoveepuhastist tulenevad kujad) ei koorma naabermaaüksusi

või on saadud naabermaaüksuse omaniku kirjalik nõusolek seatava servituudi osas;

 kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda kavandatava majapidamise kompleksi eskiis esitamist, millel

tuleb näidata vähemalt kavandatava õuemaa ja hoonestuse paigutus, vajalikud tehnovõrgud,

juurdepääsuteed ning muud vajalikud lähteandmed. Plaan tuleb esitada koos projekteerimistingimuste,

detailplaneeringu algatamise taotluse või ehitusteatisega.

5.10.3. Prangli väärtusliku maastiku hajaasustatud ala

Kohustuslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 täisehitusprotsent on 10%, kuid kõigi hoonete ehitisealune pind kokku ei tohi ületada 1000 m²;

 hoonete paigutus peab koonduma ümber õue, hoonetel võib olla üks põhikorrus ja järsk (viilunurk: 40-

45°) kahepoolse kalde ja räästaga viilkatus;

 hoone lubatud maksimaalne kõrgus on kuni 8,5 m;

 põhihoone ehitisealune pind on kuni 250 m².

Soovituslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 abihooned põhihoonest madalamad;

 kasutusel on saarele omased piirdetüübid;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 73 / 103

 saare ajaloolisele taluarhitektuurile omane materjalikäsitlus (sokkel: looduskivi, betoon, krohv; välissein:

värvitud laudvooder, tahutud palk, looduskivi, krohv; katus: roog, kivi, plekk (valtsplekk, klassikprofiil,

trapetsprofiil), laast, kimm, sindel, laud; laineplaat (tumedad pruunid ja mustad toonid).

Lisatingimused uue hoone kavandamisel olemasolevas õues:

 kui kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsuse tulemusel on tegemist maastikuliselt tundliku alaga (hea

nähtavus avalikelt teedelt vms) tuleb läbi viia avatud menetlus projekteerimistingimuste andmisel ning

pädeva eksperdi poolt (nt arhitekt või maastikuarhitekt) koostada 3D visualiseeringut sisaldav analüüs,

mis selgitab, kuidas kavandatud lahendus mõjutab õuele avanevaid vaateid avalikust ruumist

(võimaluse korral tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud meetmed.

Lisatingimused uue majapidamise (elamu) kavandamisel:

 uue elamu kavandamine on võimalik järgmiste eeltingimuste täitmisel:

 kavandatud hooned ei tohi killustada väärtusliku avamaastiku ala (võib jääda selle serva);

 kavandatud hooned peavad jääma ajaloolise külasüdame ja miljööväärtuslike alade piiridest

vähemalt 200 m kaugusele eesmärgiga säilitada vanade külasüdamete algne struktuur;

 kavandatud elamu põhihoone peab jääma teiste talukohtade põhihoonetest vähemalt 100 m

kaugusele või asuma vähemalt 1,5 ha suurusel katastriüksusel (üks kahest tingimusest peab

olema täidetud eesmärgiga järgida hajaasustusele iseloomulikku külastruktuuri);

 kuni kahe uue majapidamise kavandamine on lubatud üldplaneeringu kehtestamise ajal olemasoleva

hajaasutuses paikneva õuemaa kõrvale selliselt, et tekib kompaktne, maastikus ühe tervikuna tajutav

hoonegrupp. Hooned tuleb paigutada tihedalt kokku nii, et terviku struktuur meenutab traditsioonilist

talusüdant, kokku on lubatud põhihoonete (elamute) maksimaalne arv 3 ning koos abihoonetega

hoonete koguarv maksimaalselt 9. Vajalik on kas avatud menetlusega projekteerimistingimuste

menetlus või detailplaneeringu koostamine (kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus sõltuvalt asukoha

maastikulisest tundlikkusest ja võimalikust avalikust huvist);

 kui tegemist on majapidamise loomisega uues asukohas, siis on lubatud rakendada eelnevas punktis

kirjeldatud kolmest elamust koosneva grupi moodustamise põhimõtet, kuid kogu hoonete grupp peab

olema lahendatud samasuguses arhitektuurses võtmes ja mõjuma tervikliku arhitektuurse kompleksina

(ehitusprojektis tuleb esitada kogu tervik vähemalt eskiislahendusena koos) ning täidetud peab olema

100 m kauguse nõue naabruses asuvate elamute põhihoonetest. Vajalik on kas avatud menetlusega

projekteerimistingimuste menetlus või detailplaneeringu koostamine (kohaliku omavalitsuse

kaalutlusotsus sõltuvalt asukoha maastikulisest tundlikkusest ja võimalikust avalikust huvist);

 elamuehituse eesmärgil hoonestatava katastriüksuse suurus peab olema piisavalt suur, kuid mitte

vähem kui 3000 m² (v.a kui kehtib 1,5 ha eeltingimus), et kehtivaid seadusjärgseid kitsendusi ja

üldplaneeringuga seatud maakasutustingimusi arvestades jääb ehitamiseks piisav kitsendustest vaba

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 74 / 103

hoonestusala ning krundil paiknevatest hoonetest ja rajatistest tulenevad võimalikud kitsendused (nt

puurkaevust või salvkaevust tulenev sanitaarkaitseala/hooldusala ja reoveepuhastist tulenevad kujad)

ei koorma naabermaaüksusi või on saadud naabermaaüksuse omaniku kirjalik nõusolek seatava

servituudi osas;

 kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda kavandatava majapidamise kompleksi eskiisi esitamist, millel

tuleb näidata vähemalt kavandatava õuemaa ja hoonestuse paigutus, vajalikud tehnovõrgud,

juurdepääsuteed ning muud vajalikud lähteandmed. Plaan tuleb esitada koos projekteerimistingimuste,

detailplaneeringu algatamise taotluse või ehitusteatisega.

5.10.4. Lännemäe miljööväärtuslik külasüda

Kohustuslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 täisehitusprotsent on 10%;

 hoonetel võib olla üks põhikorrus ja järsk (viilunurk: 40-45°) kahepoolse kalde ja räästaga viilkatus;

 hoone lubatud maksimaalne kõrgus on kuni 8,5 m;

 põhihoone ehitisealune pind kuni 200 m².

Soovituslikud maakasutus- ja ehitustingimused elamute ja nende abihoonete ehitamisel:

 abihooned põhihoonest madalamad;

 taluarhitektuurile omane materjalikäsitlus (sokkel: looduskivi, betoon, krohv; välissein: värvitud

laudvooder, tahutud palk, looduskivi, krohv; katus: roog, kivi, plekk (valtsplekk, klassikprofiil,

trapetsprofiil), laast, kimm, sindel, laud, laineplaat (tumedad pruunid ja mustad toonid).

Lisatingimused uue hoone kavandamisel olemasolevas õues:

 kui järgitakse nii kohustuslikke kui ka soovituslikke ehitustingimusi, on võimalik ehitustegevuseks

taotleda projekteerimistingimusi;

 kui järgitakse vaid kohustuslikke tingimusi, tuleb läbi viia avatud menetlus projekteerimistingimuste

andmisel ning pädeva eksperdi poolt (nt arhitekt või maastikuarhitekt) koostada 3D visualiseeringut

sisaldav analüüs, mis selgitab, kuidas kavandatud lahendus mõjutab õuele avanevaid vaateid avalikust

ruumist (võimaluse korral tutvustatakse analüüsi avatud menetluse raames) ning määrab vajalikud

meetmed.

Lisatingimused uue majapidamise kavandamisel:

 Lubatud Lännemäe tee servas, mujal täiendavaid ehitusalasid miljööväärtuslikule alale ette nähtud ei

ole.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 75 / 103

5.11. KAUNI VAATEGA KOHAD JA TEELÕIGUD

Üldplaneeringuga määratakse maastikupildi rikkuse väärtustamise eesmärgil kauni maastikuvaatega teelõigud

ja kohad22.

Eesmärgiga säilitada mälestistest, pärandkultuuriobjektidest ja ajaloolistest hoonetest tulenevat

mitmekihilisust nii maastikus kui hoonestuses tuleb võimaldada mälestistele neile omase loomuliku keskkonna

säilimine ja avanevad vaated. Lisatingimused ja vaatesuundade kirjeldused on toodud tabelis (Tabel 2).

Üldised tingimused ilusa vaatega kohtades ja teelõikudel:

 ehitusõiguse andmisel on kohalikul omavalitsusel õigus määrata ehitiste paiknemist, mõõtmeid ja

haljastust puudutavaid tingimusi;

 keelatud on ehitiste rajamine vaatekoridori, mis oma mõõtmete või välimuse tõttu varjavad kaugvaateid

või vähendavad vaadete esteetilist kvaliteeti (nt tuulegeneraator, mobiilsidemast jm maastikul ning

linnaruumis visuaalselt domineeriv objekt);

 vaatekohtade metsastamine ja hekkidega piiramine ei ole lubatud;

 loodus- ja kultuurmaastiku vaadeldavuse säilitamiseks tuleb hooned sobitada maastikku senist

asustusstruktuuri, looduslikke pinnavorme ja kõrghaljastust arvestavalt;

 üldplaneeringus näidatud asukohtades ja nende lähiümbruses tuleb planeerimise, projekteerimise ja

ehitustegevuse korral analüüsida vaatekoha väärtust ja võimalusi selle säilitamiseks, vaadete asukohad

tuleb kajastada dokumentides koos vaateanalüüsi ja sellest lähtuvate vajalike meetmetega, et vaadet

säilitada või parendada;

 kauni vaatega teelõikude rekonstrueerimisel tuleb väärtustada nende ajaloolist olemust ja hoiduda

nende väljakujunenud kuju, looklevuse ja tervikstruktuuri lõhkumisest ning õgvendamisest.

Tabel 2 Vaatekohad koos suundade kirjelduse ja lisatingimustega

Vaate nimetus objekti järgi Vaatekoridori suund Lisatingimus

Randvere kirik Rannalt / merelt kirikutornile

(Kaevuaia ranna suunalt);

Schüdlöffeli teelt ja Kirikaia teelt

vaade kirikule.

Merelt vaatele pole sektorit

määratud, vältida kiriku torni

varjamist uusehitistega.

Randvere avamaastik Vaade Randvere avamaastikule

Randvere teelt.

Säilitada avatud vaade Randvere

avamaastikule Randvere teelt.

22 Digitaalsed alusandmed: Vaatekoridorid

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 76 / 103

Viimsi mõis Aiandi teelt vaade mõisale (Aiandi

tee 13 ja 15 hoone vahelt, Mõisa

teelt), Pargi teelt vaade mõisale.

Aiandi tee äärsete mõisamoonakate

majade vahele on lubatud madala

abihoone püstitamist. Mõisa

peahoone vaated peavad olema

mõlemalt poolt avatud ja seniseid

vaateid ei tohi kitsendada.

Viimsi ülemine tuletorn Paenurme teelt vaade tuletornile,

Tuletorni puiesteelt vaade tuletornile,

Haabneeme alevikust (Tammede

pargist, Randvere teelt) vaade

tuletornile.

Viimsi klint Vaated Randvere teelt klindile

hoonete vahelt lõigus Karulaugu tee

kuni Artium (Randvere tee 6 ja 8,

Randvere tee 8 ja Karulaugu tee 13,

Karulaugu tee 13 ja Karulaugu tee 14,

Karulaugu tee 14 ja Randvere tee 18

vahelistel lõikudel). Vaade Hundi

teelt ja Hundi tee 31 parkla

piirkonnast klindile.

Vaadeldavus tuleb tagada Randvere

tee äärselt kergliiklusteelt, samuti ei

tohi hoonete mahtu suurendada kui

need ahendavad vaadet klindile.

Lubja maastik Vaatekoridorid Lubja teelt maastikule

Lubja tee 23 ja 25 vahelisel lõigul,

Lubja tee 25 ja 31 vahelisel lõigul,

samuti vaade Paenurme tee lõpust

klindiastangult avamaastikule

(Paenurme tee 36 ja Tuletorni pst

vahelisel lõigul, Viimsi ülemise

tuletorni ümbruse kõrgendikult).

Mäealuse MKA maastik

Lubja tee ääres

Lubja teelt Mäealuse MKA suunas

lõigul Mäealuse tee kuni Pärtlepõllu

tee 2.

Pärnamäe veehoidla Tiigi tee avatud lõigult vaade

Pärnamäe veehoidlale.

Lubatud püstitada vaba-aja

elemente, tiigi ääres tuleb säilitada

puistut, vaade jääb avatuks.

Rannarahva Muuseumi

hoone

Vaatekoridor Nurme tee algusest

Rannarahva Muuseumi hoonele.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 77 / 103

Kimsi tee vaade Vaade Kimsi teelt Haabneeme lahele.

Viimsi Vabaõhumuuseumi

Kingu talu

Vaade Rohuneeme teelt ajaloolisele

Kingu talule.

Pääslahoone rajada arvestades

vaatekoridori säilimist.

Rummu rand Vaade Rummu ajaloolisele rannale,

randlale, Rummu lautrile.

Rohuneeme rand, laht Vaade Suur-Ringteelt Rohuneeme

rannale, lahele.

Jaani laht Vaade Leppneeme teelt Võraia tee

äärsele rannaroostikule, Jaani lahele.

Tammneeme ranna-ala Vaade Tammneeme teelt

Tammneeme külaplatsile, ajaloolisele

Tammneeme sadamaalale.

Laiaküla maastik Vaade Laiaküla klindiastangult

klindialusele avamaastikule.

Vaate säilimine ja avamine.

Äigrumäe maastik Vaade Äigrumäe avamaastikule ja

niitudele Allikmäe teelt, Allikmäe-

Ojamäe tee piirkonnast, Äigru tee

lõpust, Kauri tee lõpust.

5.12. KULTUURIMÄLESTISED

Kultuurimälestised on riikliku kaitse all olevad kinnis- või vallasasjad või nende osad või asjade kogumid või

terviklikud ehitised, millel on ajalooline, arheoloogiline, etnograafiline, linnaehituslik, arhitektuuriline,

kunstiline, teaduslik, usundilooline või muu kultuuriväärtus, mis on aluseks nende tunnistamisel mälestisena.

Kinnismälestiste kaitset ja kasutamistingimusi reguleerib muinsuskaitseseadus. Viimsi vallas paiknevad riiklikud

kultuurimälestised on alusinfona kaardile kantud.

Kinnismälestise kaitseks on kehtestatud kaitsevöönd, mille mõte on tagada mälestiste säilimine ajalooliselt

väljakujunenud maastikustruktuuris ja mälestist väärivas keskkonnas, vältida mälestist ja ümbritsevat

keskkonda kahjustavaid tegevusi. Kui kinnismälestisele või selle kaitsevööndisse soovitakse ehitada või rajada

teid, liine, trasse vm, tuleb kavandatav tegevus muinsuskaitseametiga kooskõlastada.

Eelistada tuleb kultuurimälestiste (ehitismälestiste) kasutusel hoidmist ja vajaliku funktsiooniga sobitamist uute

hoonete kavandamisele.

Üldplaneeringuga ei tehta ettepanekuid kultuuripärandi objektide riikliku kaitse alla võtmiseks.

Üldplaneeringuga ei võeta kultuuripärandi objekte kohaliku kaitse alla.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 78 / 103

5.13. KOHALIKU TÄHTSUSEGA KULTUURIPÄRAND

Kohaliku tähtsusega kultuuripärandi all tuleb üldplaneeringus mõista selliseid objekte, mis ei ole riikliku kaitse

all ega võetud kaitse alla kohaliku omavalitsuse tasandil, kuid on selged eelmiste põlvkondade elamisviisist

jäänud nähtavad ainelise ja vaimse pärandi märgid, mis on kujundanud meie maakasutusmustrit.

Kohaliku tähtsusega kultuuripärandiobjektid23 võivad olla näiteks arhitektuuriobjektid, maaehituspärandi

objektid, looduslikud pühapaigad jms.

Kohaliku tähtsusega kultuuripärarandi objektide juures projekteerimistingimuste väljastamisel ja

detailplaneeringute koostamisel tuleb vastavalt objekti olemusele kaalutleda vajadust nende objektide

säilimise tagamiseks või hävimise aeglustamiseks, eksponeerimiseks, vaadete avamiseks ja säilitamiseks.

5.14. ARHEOLOOGIAPÄRANDIRIKKAD ALAD

Üldplaneeringuga määratakse arheoloogiapärandirikkad alad24. Alade määramise eesmärgiks on vähendada

arheoloogiapärandi hävimise riski. Alade määratlemise aluseks on Muinsuskaitseameti poolt koostatud

analüüs. Arvestada tuleb, et seni avastamata ja prognoosimata muistised võib välja tulla ka väljaspool mälestisi

ja arheoloogiatundlikke alasid. Arheoloogiapärandi avastamisel, sõltumata selle asukohast, ettenähtud

tegevused sätestab muinsuskaitseseadus.

Arheoloogiapärandirikkal alal tuleb:

 KMH kohustusega tegevuste kavandamisel (ka juhul, kui KMH nõudest loobutakse) alati eelnevalt

Muinsuskaitseametiga kooskõlastada arheoloogilise uuringu läbiviimise vajadus;

 kohalikul omavalitsusel küsida planeeringu või ehitise kavandamisel Muinsuskaitseameti arvamust

arheoloogilise uuringu läbiviimise vajaduse kohta, kui algatatakse detailplaneeringut või ehitiste alla

kaevatava ala pind on suurem kui 500 m².

5.15. VÄÄRTUSLIK PÕLLUMAJANDUSMAA

Väärtuslikuks põllumajandusmaaks määratakse üldplaneeringuga haritav maa ja looduslik rohumaa, mille

tähtsus põllumajandusmaana on Viimsi valla kontekstis oluline.

Viimsis on põllumajanduslikus kasutuses olevate maade osakaal väike. Muldade boniteet on maakonna

keskmise boniteediga võrreldes madal, mistõttu üksnes mulla boniteedi alusel ei ole asjakohane

põllumajandusmaade väärtuse hindamine. Maakonna põllumajandusmaa kaalutud keskmine boniteet on

määratud üldistatult ja ei lähtu põllumajandusmaa kohalikust valla konteksti arvesse võtvast väärtusest.

Eelnevast tulenevalt on väärtuslike põllumajandusmaade piiritlemisel aluseks võetud PRIA toetusega kaetud

alad ja Eesti põhikaardile märgitud haritavad maad. Välja on jäetud tiheasustusalad, detailplaneeringualad ning

ortofoto põhjal tuvastatavad metsastunud alad. Saartel ei ole väärtuslikke põllumajandusmaid määratletud.

23 Digitaalsed ruumiandmed: yp_KOVkultparand, yp_KOVkultparand_pko, yp_KOVkultparand_j

24 Digitaalsed ruumiandmed: yp_tingimus_arheo

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 79 / 103

Väärtusliku põllumajandusmaa määratlemise ja selle kasutustingimuste seadmise üldine eesmärk on säilitada

nende sihipärane põllumajanduslik kasutamine. Põllumajandusmaa kui piiratud ja taastumatu ressurss on

väärtus, mida tuleb kasutada eelkõige toidu tootmise eesmärgil.

Järgida tuleb lisaks ka rohevõrgustiku tingimusi seal, kus väärtuslik põllumajandusmaa kattub rohevõrgustiku

elementidega.

Väärtuslike põllumajandusmaade maakasutus- ja ehitustingimused:

 väärtuslik põllumajandusmaa tuleb säilitada põllumajanduslikuks kasutuseks ning harimiskõlbulikuna;

 väärtusliku põllumajandusmaa kasutuselevõtt mittepõllumajanduslikul otstarbel on lubatud vaid

avalikes või kogukonna huvides (nt teede jms taristu rajamiseks), kui vastavaid tegevusi ei saa ellu viia

muul viisil;

 väärtuslikele põllumajandusmaadele ei planeerita üldjuhul ehitustegevust, erandiks on otseselt

põllumajandustegevusega seotud funktsionaalsed ehitised (ehitustingimused vastavalt väärtusliku

avatud maastiku maa-ala tingimustele);

 väärtuslikke põllumajandusmaid ei metsastata, kuid mullastiku kaitseks, kliimakahjustuste

leevendamiseks või põllumajandusmaa massiivi ruumikuju mitmekesistamiseks võib rajada või lasta

looduslikult tekkida maastikuelementidel, nagu puuderida või -hekk, kiviaed või väike puudesalu.

5.16. MAARDLAD

Viimsi valla haldusterritooriumi maismaal osal ei asu maavarade registris ühtegi maardlat. Valla

haldusterritooriumi territoriaalmeres asuvad kaks maavarade registris arvel olevat maardlat: Kuradimuna

liivamaardla (registrikaart nr 805) ja Naissaare liivamaardla (registrikaart nr 780), kus on arvel aktiivne tarbevaru.

Üldplaneeringu kohaselt territoriaalmeres asuvate maardlate maavara säilitatakse kaevandamisväärsena ja

maavarale juurdepääs säilib olemasoleva olukorrana. Uusi täiendavaid alasid, kus võiks tulevikus

kaevandamisega tegeleda, planeeringuga ei kavandata.

5.17. TERVISERAJAD

Terviseradade all tuleb üldplaneeringus mõista jalgsi matkamiseks ja sportimiseks ettenähtud, looduses

tähistatud radasid. Üldplaneeringu kaardile on terviseraja asukoht kantud põhimõttelise liikumissuunana ja

informatiivselt ning see ei too kaasa piiranguid maaomanikule.

Terviseradade arendamise põhimõtted ja tingimused:

 radade rajamine on võimalik ainult maaomaniku nõusolekul ja temaga sõlmitava lepingu alusel.

Lepingus peavad vähemalt olema määratud raja asukoht ning tingimused raja kasutamise ja

hooldamise kohta;

 kõikidel juhtudel tuleb terviseraja rajamise kavatsusest teavitada kohalikku omavalitsust ja esitada selle

raja asukohaplaan. Kavandatavad tingimused tuleb kooskõlastada kohaliku omavalitsusega, kui

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 80 / 103

kavandatav rada asub üldplaneeringuga määratud rohevõrgustiku alal ja väärtuslikul maastikul. Kui

kavandatav terviserada asub looduskaitsealal, tuleb kavandatav rada ja selle kasutamise tingimused

kooskõlastada ka kaitseala valitsejaga;

 radade tähistamine looduses on kohustuslik. Raja algus- ja/või lõpp-punktis peab olema avalikult

kättesaadav info raja hooldamise eest vastutava isiku kohta.

6. LIIKLUSVÕRGUSTIK

Liiklusvõrgustikuna tuleb üldplaneeringus mõista erinevatest teedest, sh kergliiklusteedest ja juurdepääsudest

koosnevat terviklikku ja erinevat liikumisviisi võimaldavat sidusat süsteemi, mis ühendab elukeskkonna,

ettevõtluskeskkonna ja puhkekeskkonna. Tee võib olla ka ilma katendita rada.

Liikluskorralduse üldised põhimõtted:

 detailplaneerimisel kavandada iga 4-5 kinnistu järel ligikaudu 6 meetri laiune teemaa kergliiklusteede

rajamiseks. Naaberplaneeringud tuleb omavahel kooskõlastada, et kergliiklustee teemaa kinnistud

satuksid kohakuti;

 elamualal ei ole lubatud kavandada sirgeid teid, eriti autoliiklusele. Soovituslikult on pikim visuaalne

sirge lõik 60 meetrit pikk. Visuaalset nähtavust saab läbi lõigata mitmete võtetega: plaaniraadiused,

suunamuutetakistused, haljastuse ja tänavamööbli elemendid, parkimise korraldamisega vaheldumisi

teepooltel jms;

 tagada avalikult kasutatavad teed avalikult kasutatavatele aladele (puhkekohad, külaplatsid,

supluskohad, vaatamisväärsused jne) juurdepääsu tagamiseks arvestades ka puuetega inimeste

vajadusi;

 tehnovõrkude rajamine avalike teede sõidutee alla on lubatud ainult kohaliku omavalitsuse kirjalikul

nõusolekul ja riigiteede puhul on vajalik Transpordiameti nõusolek;

 riigitee alune maa on riigitee rajatise teenindamiseks ning vaba ruumi olemasolul annab

Transpordiamet nõusoleku seda maad kasutada. Samuti tehakse erandeid asula keskkonnas.

Tehnovõrgu paigaldust tuleb hinnata igakordselt suuremas täpsusastmes geodeetilisel alusplaanil;

 ehitusloakohustuslike hoonete kavandamine tee kaitsevööndisse on põhjendatud liiklusseaduse

mõistes asula liikluskeskkonnas ja olemasoleva hoonestusjoone olemasolul või hoonestusjoone

pikendamisel. Nendel juhtudel on oluline, et arendaja arvestaks liiklusest tuleneva müra ja teiste

häiringute (õhusaaste, vibratsioon) kahjuliku mõjuga ning vajadusel tagaks leevendavate meetmetega

nõuetele vastavad keskkonnatingimused.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 81 / 103

6.1. RIIGITEED

Riigitee on riigile kuuluv tee, mille osas omaniku ülesandeid täidab Transpordiamet.25

Olemasolevaid riigiteid käsitletakse üldplaneeringu kaardil alusandmetena26

Ehituse- ja liikluskorralduse põhimõtted riigiteedega külgnevatel aladel:

 riigiteega külgneva ehitustegevuse kavandamisel detailplaneeringu koostamise kohustuseta alal tuleb

reeglina kasutada juurdepääsuks kohalikke teid ja olemasolevaid ristumisi riigiteega;

 Transpordiamet ei võta arendustegevuse vajadustest tingitud uute teelõikude rajamise ja riigiteede

ümberehitamise kohustust kui riigiteede võrgustiku arengu seisukohalt selleks vajadus puudub;

 üldjuhul ei ole võimalik juhtida arendusalade sademevett riigitee kraavidesse. See on võimalik vaid

põhjendatud juhtudel koostöös Transpordiametiga;

 riigiteede puhul tuleb vältida tehnovõrkude paigaldamist riigitee alusele maale. Riigitee alune maa on

riigitee rajatise teenindamiseks ning vaba ruumi olemasolul annab Transpordiamet nõusoleku seda

maad kasutada. Samuti teeb Transpordiamet erandeid asula keskkonnas. Tehnovõrgu paigaldust tuleb

hinnata igakordselt suuremas täpsusastmes geodeetilise alusplaani olemasolul ja menetleda seda kas

läbi projekteerimistingimuste või detailplaneeringu;

 olulise liiklussagedusega teede (OLT) äärde on kavandatud jalgratta- ja jalgrattateed mõlemale poole

teed, mujal riigiteede ääres ühele poole teed, kusjuures üldplaneeringuga ei lahendata kavandatavate

uute kergliiklusteede täpset paiknemist ja asukohta, st üldplaneering ei määratle, et millisel pool

sõiduteed kergliiklustee peab paiknema.

6.2. KOHALIKUD TEED

Kohalik tee on tee27, mille osas omaniku ülesandeid täidab kohaliku omavalitsuse üksus. Kohalik tee võib olla

avalikuks kasutamiseks määratud eratee, kohaliku omavalitsuse üksusele kuuluv tee või kohaliku omavalitsuse

volikogu otsuse kohaselt kohaliku omavalitsuse hallatav kohaliku liikluse korraldamiseks vajalik muu tee.28

Üldplaneeringuga nähakse ette uusi kohalikke teid, sh lähtudes koostatud detailplaneeringutest ja

transpordimaa otstarbel munitsipaliseeritud maadest.29

Kohalikele teedele määratakse üldplaneeringuga tee kaitsevöönd (6.4).

25 Ehitusseadustik § 92

26 Digitaalsed alusandmed: E_501_riigitee_harjumk

27 Digitaalsed ruumiandmed: yp_transp_tee

28 Ehitusseadustik § 92

29 Digitaalsed ruumiandmed: YP_transport_tee

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 82 / 103

Kohalike teede ehituse- ja liikluskorralduse üldised põhimõtted:

 kohalike teede, sh parklate rajamine ja teehooldustööde korraldamine toimub kohaliku omavalitsuse

arengukava (teehoiukava) alusel;

 kohalike teede äärde tuleb asjakohasel juhul ja kohtades kavandada valgustus, ühistranspordipeatused,

rajada taskuid rattaparklatele või istumiskohti jalakäiatele ning arvestada selleks otstarbeks tehniliselt

vajaliku maa-alaga;

 teemaa planeerimisel tuleb arvestada jalgratturite ja jalakäijate ruumivajaduse võimaldamisega ning

asjaoluga, et tehnovõrgud peavad mahtuma transpordi maa-alale, üldjuhul mitte sõidutee alla.

Tehnovõrkude rajamine avalike teede sõidutee alla on lubatud ainult kohaliku omavalitsuse nõusolekul;

 asjakohasel juhul tuleb rakendada liikluse rahustamise meetmeid;

 üldplaneeringuga on kohalike teede äärde kavandatud jalgratta- ja jalgrattateed, kuigi neid ei ole eraldi

sõiduteede ääres markeeritud kaardi parema loetavuse huvides; üldplaneeringuga ei lahendata

kavandatavate uute kergliiklusteede täpset paiknemist ja asukohta, st üldplaneering ei määratle, et

millisel pool sõiduteed kergliiklustee peab paiknema.

6.3. ERATEED

Erateed on maaomanike eraomandis olevad teed, kus avalikkusele suunatud funktsioon puudub.

Eratee kasutamine toimub maaomaniku poolt määratud viisil.

Eratee võib seadusesette nähtud juhtudel määrata avalikuks kasutamiseks.30 (vt ka ptk 3.4 ja 6.5)

Kui eratee kohta on määratletud üldplaneeringuga avalik huvi (vt ptk 6.5), on planeeritud ka võimalus teede

äärde kergliiklusteede kavandamiseks, kuigi neid ei ole eraldi sõiduteede ääres markeeritud kaardi parema

loetavuse huvides. Üldplaneeringuga ei lahendata kavandatavate uute kergliiklusteede täpset paiknemist ja

asukohta, st üldplaneering ei määratle, et millisel pool sõiduteed kergliiklustee peab paiknema.

6.4. TEE KAITSEVÖÖND

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd on teed ümbritsev ala, mis tagab tee kaitse, teehoiu korraldamise,

liiklusohutuse ning vähendab teelt lähtuvaid keskkonnakahjulikke ja inimesele ohtlikke mõjusid.

Arendustegevuse kavandamisel tuleb arvestada teekaitsevööndi ulatusega. Riigiteede kaitsevööndi ulatus ning

tingimused lähtuvad vastavatest õigusaktidest ning neid ei määrata üldplaneeringuga.

Üldplaneeringuga määratakse:

 kohalike vallateede kaitsevöönd tiheasustusalal 10 m sõidurea välimisest servast, hajaasustusalal

20 m sõidurea välimisest servast;

30 Õiguslik alus: Ehitusseadustik § 94

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 83 / 103

 avalikuks kasutamiseks määratud erateede tee kaitsevöönd määratakse maaomaniku ja kohaliku

omavalitsuse vahel sõlmitavas lepingus kuni 10 m sõidurea välimisest servast.

Tingimused tee kaitsevööndis:

 tee kaitsevööndis keelatud tegevused ja tee kaitsevööndi kinnisasja omaniku kohustused ühtivad

seadusjärgsete kinnisomandi kitsendustega;

 teekaitsevööndis ehitiste kavandamisel on liiklusest tingitud keskkonnahäiringute leevendamise

meetmete rakendamine arendaja kohustus.

6.5. TEEDE AVALIK KASUTAMINE

Avalikult kasutatav tee on riigitee, kohalik tee ja avalikuks kasutamiseks määratud eratee. Eraldi on

üldplaneeringus määratletud avaliku huviga sõiduteed, mille hulka kuuluvad kohalikud teed ja erateed.31

Avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks õigusaktides sätestatud piiranguid järgides. Avalikkusele

ligipääsetav võib olla ka eratee, mis on tee omaniku poolt määratud avalikkusele suunatud funktsiooniga jamis

ei ole riigitee või kohalik tee32 Avalikuks kasutamiseks on ka kaitseala sihtkaitse- ja piiranguvööndis või hoiualal

olevad või kaitstava looduse üksikobjekti juurde viivad teed ja rajad, mis on päikesetõusust päikeseloojanguni

avalikuks kasutamiseks ning nende olemasolu korral peab kinnisasja valdaja tagama nimetatud ajal inimeste

juurdepääsu kaitstavale loodusobjektile.33

Erateede avalikuks kasutamiseks määramine toimub seaduses sätestatud korras34 lähtudes avalikust huvist (vt

ptk 3.4) ja arvestades kohaliku omavalitsuse poolt määratud kriteeriume. Üldiseks eesmärgiks on avalikult

kasutatava teedevõrgu laiendamine teemaa-alade omandamise, avalikuks kasutatamiseks määramise

lepingute sõlmimise, sundvalduse seadmise ja sundvõõrandamise teel.

Üldplaneering määratleb avaliku huviga sõiduteed, mille hulka kuuluvad nii kohaliku omavalitsuse kui

eraomandisse kuuluvad mootorsõidukiga liiklemiseks ette nähtud teed35 ning mille suhtes on vajadus tagada

nende kasutamise võimalus avalikkusele ning see võib tuua kaasa avalikuks kasutatamiseks määramise

lepingute sõlmimise, sundvalduse seadmise ja sundvõõrandamise.

6.6. JUURDEPÄÄSUD

Üldplaneering näeb ette juurdepääsude vajaduse kallarajale36 ja muudele avaliku huviga objektidele 37, kuhu

vahetu juurdepääs riigiteede ja kohalike teede kaudu puudub.

31 Digitaalsed ruumiandmed: yp_transp_AHtee

32 Ehitusseadustik § 92

33 Looduskaitseseadus § 15

34 Ehitusseadustik § 94

35 Digitaalsed ruumiandmed: yp_transp_AHtee

36 Kallasrada - Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse §38

37 Digitaalsed ruumiandmed: Yp_juurdep. Juurdepääsud on kajastatud üldplaneeringu taristu ja tehnovõrkude joonisel

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 84 / 103

Juurdepääs ei tähenda tingimata tee kui rajatise olemasolu. See võib tähendada ka jalgrada ning juurdepääsu

kasutamise aeg võib olla piiratud.

Kui katastriüksuse piir ulatub veekogu veepiirini, ei tohi piirdeaed (sh haljastus) takistada inimeste ja loomade

liikumist kallasrajal. Kallasrada peab olema läbitav, mh kui kallasrada on üle ujutatud, on kallasrajaks kahe

meetri laiune kaldariba veeseisu piirjoonest alates. Vajadusel korraldatakse piirdest üle liikumisest kõrgvee

perioodil teisaldatav astmestik, lisaväravad vms. Kaldaomanik peab igaühel lubama kallasrada kasutada

(tulenevalt keskkonnaseadustiku üldosa seadusest).

Kallasraja laius on mererannas kümme meetrit ning teistel veekogudel neli meetrit. Kallasraja laiust arvestatakse

üldjuhul lamekaldal põhikaardile kantud veekogu piirist ja kõrgkaldal kaldanõlva ülemisest servast, arvates

viimasel juhul kallasrajaks ka vee piirjoone ja kaldanõlva ülemise serva vahelise maariba, erandiks on kallasraja

ümberjuhtimised vastavalt planeeringutele, sadamate erisus jms.

Üldise põhimõtte kohaselt tuleb kallasrajale juurdepääsu võimalus tagada maksimaalselt 500 m

vahekaugusega juurdepääsude vahel. Üldplaneeringu kaardil on tähistatud võimalikud juurdepääsud.

Tingimused juurdepääsude tagamisel:

 juurdepääsude tagamisel tuleb lähtuda ptk 3.4 Avalik huvi sätestatud põhimõtetest;

 juurdepääsuks looduskaitse üksikobjektidele, kultuurimälestistele, kohaliku tähtsusega

kultuuripärandile, kus avalik juurdepääs puudub, tuleb lähtuda igaüheõigusest, kui üldplaneeringuga ei

ole ette nähtud teisiti või üldplaneeringus sätestatud põhimõtete alusel maaomanikuga sõlmitud

lepinguga ei ole ette nähtud teisiti;

 konkreetsed tingimused avaliku huviga objektidele juurdepääsuks ja selle maa kasutamiseks avaliku

huvi tagamiseks tuleb kokku leppida maaomaniku ja omavalitsuse vahel sõlmitava lepinguga või

määratakse sundvalduse või sundvõõrandamise seadmisel;

 juurdepääsud kallasrajale tuleb tähistada viitadega.

6.7. KERGLIIKLUSTEED.

Kergliiklusteed on jalgrattaga, tasakaaluliikuri, robotliikuri ja jalakäija liiklemiseks ettenähtud eraldi tee või

teeosa, mis on asjakohaste liiklusmärkidega tähistatud. Sõiduteega teede ristmikul on kergliiklustee tee osa.

Kergliiklusteede planeerimine üldplaneeringus väljendab nendes asukohtades tee kasutamise suhtes avalikku

huvi.

Üldplaneering kavandab olemasolevaid ja planeeritavaid jalgratta- ja jalgteid38 ühise sidusa, teineteist

täiendava ja mootorsõidukitele ette nähtud teedega koos toimiva võrgustikuna, kusjuures sõiduteede (riigitee,

kohalik tee, eratee) äärde on kavandatud kergliiklusteed, kuid neid ei ole kaardil parema loetavuse huvides

tähistatud. Tähistatud on kergliiklusteed asukohtades, kus paralleelselt ei ole olemas või planeeritud

38 Digitaalsed ruumiandmed: yp_transp_KLT

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 85 / 103

autoliikluseks ette nähtud sõiduteed. Üldplaneering ei piira kuidagi täiendavate teede kavandamist, mis

lähtuvad nende arendamiseks seatud üldistest põhimõtetest ja tingimustest.

Kergliiklusteede arendamise põhimõtted ja tingimused:

 arendamise üldiseks põhimõtteks on võrgustiku turvalisus, pidevus ja sidusus kogu liiklusvõrgustikuga

tervikuna;

 üldplaneeringuga ei lahendata kavandatavate uute kergliiklusteede täpset paiknemist ja asukohta, st

üldplaneering ei määratle, millisel pool sõiduteed kergliiklustee peab paiknema. Asukohad, katend, laius

jms tuleb asjakohasel juhul täpsustada detailplaneeringus ja/või ehitusprojektis.

6.8. SADAMAD JA MUUD VEELIIKLUSRAJATISED

Üldplaneering käsitleb sadamaid sadamaregistri andmete alusel39 ning täiendavalt vastavalt vajadusele uute

sadamate planeerimiseks.

Üldplaneering määrab sadamate, olemasolevate ning võimalike uute paadivalgmate asukohad uuringu

„Naissaare ja Prangli väikesadamate, muulide ja lautrite eksperthinnang“ ja kohaliku omavalitsuse poolt antud

sisendi alusel. 40

Paadivalgmana tuleb üldplaneeringus mõista paadi veeskamiseks ette valmistatud kohta, kus võib asuda slipp

(avaliku tee osana) ning kus on võimalik paati kinnitada nt paadisilla külge. Paadivalgma rajamiseks ei tehta

olulisi pinnasetöid, sh olulisel määral veekogu süvendamist. Paadivalgma jaoks ei ole vajalik EKV-d vähendada,

kuna vastavalt LKS § 38 lg 6 on lubatud lautri ja paadisilla rajamine ning lg 5 p-le 10 ei laiene ehituskeeld

kehtestatud detail- või üldplaneeringuga kavandatud avalikule teele ning slippi käsitletakse selles kontekstis

avaliku teena.

Lautrina tuleb üldplaneeringus mõista üldjuhul looduslikest kividest üksikute veesõidukite

sildumiseks/randumiseks kohandatud kohta. Olemasolevaid ega kavandatavaid lautrikohti üldjuhul ei ole

üldplaneeringu kaardil välja toodud. Valik lautreid on üldplaneeringus käsitletud kui pärandkultuuriobjektid

ning on sel juhul kaardile märgitud.

Võimaluse korral on nii paadivalgma kui ka lautri juures teenindav ehitis (nt paadikuur, võrgukuur), mille jaoks

on vajalik läbi viia ehituskeeluvööndi vähendamine.

Ehitustegevus navigatsioonimärgi vahetus läheduses (50 m raadiuses märgist) ja selle mõjupiirkonnas (märgi

nähtavuse suunal merelt vaadatuna, sealhulgas ka märgi taga, kui see häirib navigatsioonimärgi või selle tule

eristamist) kooskõlastatakse Transpordiametiga.41

39 Digitaalsed ruumiandmed: YP_transp_vee_sadam. Sadama mõiste sadamaseaduse tähenduses

40 Lainemudel OÜ. 2024 a töö nr 2024.

41 Ehitustegevuse kord veeteel või navigatsioonimärgi vahetus läheduses või mõjupiirkonnas §4

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 86 / 103

6.9. RÖÖBASTEED

Üldplaneering käsitleb olemasolevaid rööbasteid ETAK andmete alusel.42

Trammitee on üldplaneeringus ette nähtud kolme võimaliku alternatiivina (Skeem 4), mistõttu edaspidisel

planeerimisel tuleb läbi viia alternatiivide võrdlus ja valida sobivam koridor43, mille tervikule koostatakse

detailplaneering. Alternatiivide kavandamisel on lähtutud liiklusmõjude alusuuringust.44

Võimalik rongiühendus Tallinna linnaga saab kulgeda mööda olemasolevat raudteed.

Eeldatavalt saab olema tegemist nn „bussrongiga“, mis koosneb tavaliselt ühest vagunist.

Tramm/rong – võimalik on rajada innovatiivne hübriidlahendus, mille puhul sama vagun kasutab mõlemat

trajektoori ning funktsioon muutub sõltuvalt rööbaste tüübist, millel see kulgeb.

Oluline on rongiühenduse juures see, et annab võimaluse ühendada Viimsi ka Tallinna kesklinnast lääne poole

jääva alaga, näiteks Kitseküla peatus asub kesklinnas ja Kristiine keskusesse on Kitseküla peatusest 1 km.

Täiendavalt on võimalik taastada raudteeühendus Naissaarel, kusjuures saarel on raudtee esmaseks eesmärgiks

olla turismiatraktsioon.

42 Digitaalsed alusandmed: E_502_roobastee_harjumk

43 Digitaalsed ruumiandmed: yp_transp_roobastee

44 Inseneribüroo Stratum 2025

Skeem 4 Perspektiivne trammitee

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 87 / 103

6.10. PARKIMINE

Üldplaneeringuga käsitletakse olemasolevaid parklaid45 ja võimalikke uusi asukohti täiendavate parklate

rajamiseks liikluse ja liikuvuse alusuuringu46 alusel.

Parkimiskorralduse üldised põhimõtted ja tingimused:

 liiklejate ohutuse ning riigiteede ja kohalike teede nõuetekohase hoolduse tagamiseks tuleb parkimist

avalikel teedel vähendada;

 parkimine tuleb lahendada kavandatava hoonega (elukondlike hoonete puhul nii elanike kui külaliste

parkimiskohad) samal katastriüksusel või lähiümbruses asuval katastriüksusel, kui selleks on omanikuga

vastav kokkulepe;

 lubatud on maa-aluste parklate ehitamine eeldusel, et seda võimaldavad hüdrogeoloogilised olud;

 avalike puhkealade kavandamisel tuleb võimaluse olemasolul parkimine kavandada puhkealaga samal

teepoolel;

 uute parklate rajamisel tuleb neid ruumiliselt liigendada haljastusega (põõsad, puud, hekid) ja kasutada

looduslähedasi lahendusi, et vältida autoparklate domineerimist ümbritseva maastiku üle, vältida

kuumasaarte teket ja toetada kvaliteetse ruumi kujunemist ja arvestada inimeste liikumismugavusega;

 uute parklate kavandamisel on kohalikul omavalitsusel õigus kohapõhiselt määrata kohustusliku

haljastuse osakaal parkimisala liigendamiseks, parkimisala visuaalse ruumimõju vähendamiseks,

sademeveelahenduste tagamiseks jms.

6.11. ÜHISTRANSPORT

Ühistranspordi all tuleb mõista tasulist sõitjatevedu, mida teostatakse eelkõige liiniveo, juhuveo või taksoveo

korras, ning tasulist sõiduki ja selle haagise vedu laeva- väikelaeva- parvlaevaliinidel.47

Ühistransporti korraldab kohalik omavalitsus vastava arengukava alusel, lähtudes eelkõige olemasolevast ja

planeeritavast avalikult kasutatavast teedevõrgust. Üldplaneering loob eeldused rööbastranspordi rolli

suurendamiseks sõitjateveos ja seega võimaluse leevendada teedevõrgu lokaalset liikluskoormust.

6.12. TUNNELIALA

Helsingi-Tallinna tunnelile reserveeritud ala.

Ala on ette nähtud tunneli ehitamiseks. Kaardile on kantud kui eritingimusega ala nr 2.

45 Digitaalsed ruumiandmed: YP_transp_tee_rajatis.

46 Inseneribüroo Stratum. 2024

47 Alus: ühistranspordiseadus

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 88 / 103

7. TEHNOVÕRGUD JA -RAJATISED

Üldplaneeringuga määratakse tehnovõrkude ja -rajatiste üldine asukoht ja nendest tekkivad kitsendused.

Tehnovõrkude- ja rajatiste kaitsevööndi ulatus ning tegutsemise kord lähtub vastavatest õigusaktidest ning

neid ei määrata üldplaneeringuga.

7.1. ELEKTRIVÕRK

Üldplaneering kajastab olemasolevat elektrivõrku ETAK andmete ja tehnovõrgu omaniku andmete alusel.48

Üldplaneering näeb ette planeeritava uue 110kV (Iru-Viimsi) maakaabelliini.49

Kõik ristumised Eleringi taristuga ja kaitsevööndis planeeritavad tegevused tuleb kooskõlastada Eleringiga.

Ehitisi, hooneid ja rajatisi ei või ehitada õhuliini sihialasse. Sihiala laius 110 kV liini teljest on 16 m.

7.2. TAASTUVENERGIA

Taastuvenergia all tuleb üldplaneeringus mõista energiaressurssi, mida saab kasutada lakkamatult ja/või mis

taastub ökosüsteemi aineringete käigus ilma, et selle kogus inimtegevuse mõjul väheneks. Taastumine eeldab,

et neid ressursse ei kasutataks rohkemal määral, kui neid juurde tekib.

7.2.1. Tuuleenergia

Üldised põhimõtted ning tingimused tuuleenergia tootmiseks:

 valla mandriosas ei ole tuulegeneraatorite paigaldamine lubatud, välja arvatud kuni 5 m kõrguse

tuulegeneraatori paigaldamine hoone katusele või kuni 10 m kõrguse tuulegeneraatori püstitamine

maapinnale;

 Kräsulil, Pranglil ja Naissaarel on saare varustuskindluse tagamiseks lubatud detailplaneeringu alusel

rajada üks enam kui 30 m kõrgune tuulegeneraator;

 saartel on lubatud lisaks väiketuulikute rajamine kõrgusega kuni 30 m;

 kohalikul omavalitsusel on õigus nõuda tuulegeneraatorite kavandamisel visualiseeringu (nt

fotomontaaži tehnikas või 3d mudelina) koostamist ning müra ja varjutuse modellerimist;

 tuulikute kavandamisel tuleb elamute juures tagada öise müra sihtväärtus;

 vajadusel määratakse varjutuse häiringu leevendamiseks sobivad meetmed (nt tuuliku perioodiline

seiskamine);

 mistahes kõrgusega elektrituuliku püstitamine tuleb kooskõlastada Kaitseministeeriumiga. Sobiva

asukoha, kõrguse ja täpsemate riigikaitseliste tingimuste välja selgitamiseks on soovitatav alustada

48 Digitaalsed alusandmed: E_601_elektriliin_j (Allikas: ETAK), ER_liin_j, ER_alajaam_a (Allikas: Elering AS)

49 Digitaalsed ruumiandmed: YP_tehno_j

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 89 / 103

koostööd Kaitseministeeriumiga võimalikult varases elektrituuliku planeerimise või projekteerimise

etapis. Mistahes kõrgusega elektrituulik võib vähendada riigikaitseliste ehitiste töövõimet;

 rajatise asukoht tuleb kooskõlastada riigitee omanikuga juhul, kui rajatise kõrgus on suurem kui kaugus

äärmise sõiduraja välimisest servast. Tuulegeneraatorite kavandamisel tuleb arvestada, et

tuulegeneraator ei tohi avalikult kasutatavatele teedele (sõltumata nende funktsioonist, liigist, klassist

ja lubatud sõidukiirusest) paikneda lähemal kui L = (H+0,5D) (sealjuures H = tuuliku masti kõrgus ja D

= rootori ehk tiiviku diameeter);

 raudtee lähedusse kõrgete rajatiste (nt tuulik, sidemast) kavandamisel tuleb need raudtee kaitsevööndi

(raudtee kaitsevöönd ulatub 30m kaugusele rööpme teljest) servast paigutada vähemalt rajatise

tipukõrguse kaugusele.

7.2.2. Päikeseenergia

Üldised põhimõtted ning tingimused päikeseenergia tootmiseks:

 tiheasustusaladel ei ole maapinnale maaraamidele paigaldatavad päikeseelektrijaamad (PEJ) lubatud,

v.a ettevõtlusala juhtfunktsiooniga alal;

 ettevõtlusala juhtotstarbega alal võib PEJ suurust ja kaugust kinnisasja piirist piirata kohaliku

omavalitsuse kaalutlusotsusega. Piirnemisel kohaliku teega tuleb lähtuda teekaitsevööndi ulatusest, kui

projekteerimistingimuste või detailplaneeringuga pole määratud muud nõuet;

 hajaasustusalal väikeelamualal võib maaraamidel päikeseelektrijaama kõrgus olla maksimaalselt

5 m maapinnast ja see peab asuma vähemalt 10 m kaugusel naaberkatastriüksuse piirist. Elamu ja

kohaliku tee vahele on PEJ lubatud juhul, kui PEJ on teelt avaneva vaate suhtes varjatud hekiga või

piirdega. Elamuga hoonestamata elamualal ei ole PEJ rajamine lubatud;

 hajaasustusalal võib PEJ rajada kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsusega, kuid PEJ ei tohi hõlmata enam

kui 10% katastriüksuse pindalast ning ei tohi olla enam kui 1 ha suuruse pindalaga;

 väärtuslikul maastikul poolsaarel ja miljööväärtuslikul alal ei ole maaraamidel päikeseelektrijaama

rajamine lubatud;

 miljööväärtuslikel aladel tuleb viilkatustele päikesepaneelid paigutada paralleelselt katuse kaldega ning

otse vastu katust, kusjuures lubatud on uute tehnoloogiate kasutamine (päikeseenergiat salvestavad

katusekivid, värvid, aknakatted jms), kui on arvesse võetud hoone arhitektuuriga sobivust;

 uute hoonete ehitamisel ja rekonstrueerimisel on soositud päikeseenergiat salvestav katusekatte

materjal;

 PEJ-d ehitiste katustel ja fassaadilahendustes peavad sobima projekteerimistingimuste andmise aluseks

olevate üldiste tingimustega ja piirkonna arhitektuurse ruumilahendusega. Sobivuse hindajaks on

kohalik omavalitsus. Korterelamute puhul tuleb ehitusprojekt koostada tervet hoonet arvestades;

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 90 / 103

 päikeseelektrijaam peab vastama õigusaktidega kehtestatud elektromagnetilise ühilduvuse nõuetele ja

asjakohastele standarditele. Nõuetele mittevastav päikeseelektrijaam võib vähendada riigikaitseliste

ehitiste töövõimet;

 kui piirdeaedadele paigaldatakse päikesepaneele, tuleb need sobitada üldise katastriüksust läbiva

kujunduslaadiga, ei tohi häirida tee liiklust (nt peegeldus vms), peab olema tagatud teel liiklejate ohutus,

vältida tuleb visuaalset reostust ning tuleb jälgida piirdeaedadele esitatud üldisi nõudeid ptk 4.1.,

riigitee kaitsevööndisse jäävatel piirdeaedadel ei ole päikesepaneelide paigaldamine lubatud.

7.2.3. Maasoojus

Maasoojuse taristu rajamine on võimalik järgmistel tingimustel:

 Viimsi vallas on kasutamiseks lubatud kinnised horisontaalsed ja vertikaalsed maasoojussüsteemid;

 maasoojuspuuraugud ei tohi põhjustada põhjavee seisundi halvenemist ega avaldada negatiivset mõju

läheduses asuvatele puurkaevudele või -aukudele, salvkaevudele, maakasutusele ning

ökosüsteemidele. Kohaliku omavalitsuse nõudmisel tuleb vertikaalse maasoojussüsteemi rajamise

taotluse korral esitada hüdrogeoloogiline uuring, kus on käsitletud puuraukude mõjud põhjaveele ja

piirkonna kaevudele;

 maasoojuspuuraukude lahendus peab olema teiste tehnosüsteemide lahendustega võrreldud ja nad

peavad omavahel sobima selliselt, et nende väljaehitamine ja toimimine ei segaks üksteist ja võimaldaks

teha nende hooldust ja remonti, asjakohasel juhul tuleb ette näha maasoojuspuuraukudele hooldusala;

 maasoojuspuuraukude planeerimisel tuleb tagada olemasoleva kõrghaljastuse, kaitsealuste puude,

põõsaste ja taimede säilimine, kusjuures maasoojuspuuraugu kaugus väärtusliku või kaitsealuse puu,

põõsa, taime võrast peab olema vähemalt 2 meetrit;

 maasoojuspuuraugu kaugus naaberkinnistul asuvast puuraugust, puurkaevust või salvkaevust peab

olema vähemalt 10 meetrit;

 soojuspuuraugu kaugus katastriüksuse piirist peab olema vähemalt 5 m;

 hoone alla rajatavad energiapuurkaevud/energiavaiad tuleb lahendada hoone ehitusprojekti mahus

ühe tervikuna;

 maasoojuskontuuri kaugus kinnistu piirist peab olema vähemalt 2 meetrit, lähemale kui 2 meetrit

naaberkinnistu piirist maasoojuskontuuri rajamine on lubatud naaberkinnistu omaniku nõusolekuga;

 detailplaneeringus või ehitusprojektis peab olema näidatud maasoojussüsteemi kontuuride paiknemise

ala ja põhimõtted;

 veekogusse on lubatud maasoojussüsteemi rajamine, kui veekogu on kogu ulatuses rajatava

maasoojussüsteemi omaniku valduses või on saadud veekoguga seotud naaberkatastriüksuste kirjalik

nõusolek süsteemi rajamiseks.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 91 / 103

7.3. VEEVARUSTUS JA REOVEE ÄRAJUHTIMINE

Reoveekogumisala on piirkond, kus elanikkond ja/või majanduslik tegevus on piisav asula reovee kogumiseks

ja reoveepuhastisse juhtimiseks või keskkonda heitmiseks.

Reoveekogumisala moodustamisel50 lähtutakse põhjaveekihi kaitstusest ja reoveekogumisala koormusest,

arvestades sotsiaal-majanduslikku kriteeriumit, pinnaveekogumite seisundit ning veekaitse eesmärke. Viimsi

valla haldusterritooriumil asub üks reoveekogumisala51: RKA0370010 (Tallinn ja ümbrus, üle 2000 ie).

Üldplaneeringuga kantakse alusinfona peale kehtivad reoveekogumisalad. Planeeringu koostamise ajal on alad

muutmisel ning seetõttu kajastatakse neid alasid kaardil peale muudatuste kehtima hakkamist.

Üldplaneeringuga määratakse perspektiivsed ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga kaetavad alad (ÜVK-alad). 52

Ühisveevärgi ja -kanalisatsioonina tuleb üldplaneeringus mõista ehitisi ja seadmete süsteemi ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni seaduse tähenduses.

Üldplaneeringuga eristatakse tingimusi ÜVK-alal ja väljaspool seda ala. ÜVK-alal toimub ala arendamine

kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava alusel. Kogu valla

territooriumil on veevarustuse ja kanalisatsiooni rajamise tingimuste seadmise eesmärgiks kvaliteedinõuetele

vastava joogivee kättesaadavuse ja keskkonnakaitse tagamine, eelkõige reostuskoormuse vähendamine

põhjaveele.

Tingimused ÜVK alal:

 ÜVK alal moodustataval uuel krundil, mille ehitusõigus eeldab vee- ja reoveekanalisatsiooni lahendust,

on kohustus liituda ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga;

 kui olemasoleva ühisveevärgiga ja/või – kanalisatsiooniga liitumine on ebamõistlikult kallis ja/või selle

arendamise eeldatav ajakava kohaliku omavalitsuse ühisveevärgi ja – kanalisatsiooni arengukavas ei ole

määratud, siis määrab kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamise lähteseisukohti andes

piirkonna/kvartali, mille raames tuleb ühisveevärk ja kanalisatsioon lahendada moodustatavatel

kruntidel ühiselt ning luua võimalus tulevikus ühisveevärgiga liitumiseks;

 kui ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrguga liitumise eeldused on loodud, peab vee-ettevõtja lubama

liituda ja tarbimiskoha omanik on seaduses määratud juhtudel kohustatud liituma ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooniga. Edasise kasutuseta puurkaevud ning kogumismahutid tuleb vastavalt nõuetele

likvideerida;

 uue ja oluliselt rekonstrueeritava hoone ehitamisel tuleb osaliselt rakendada säästvaid veelahendusi

(sademevee kogumine, hallvee ringsüsteem vms).

50 Reoveekogumisala määratakse kliimaministri käskkirjaga.

51 Digitaalsed alusandmed: KR_reoveeala

52 Õiguslik alus ÜVVKS § 14 lg 1 p 12

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 92 / 103

Tingimused väljaspool ÜVK ala:

 veevarustuse tagamiseks tuleb projekteerimistingimuste andmisel või detailplaneeringu koostamise

koosseisus igakordselt hinnata, kas veevarustust on võimalik tagada mõne naaberkinnisasja maal asuva

olemasoleva puurkaevu baasil. Kui see ei ole võimalik, võib kohalik omavalitsus anda nõusoleku uue

puurkaevu rajamiseks. Puurkaevu rajamise korral tuleb hinnata, kas rajatava puurkaevu baasil on

võimalik varustada mõnda teist lähedalasuvat majavaldust. Sellega tuleb soodustada ühiskasutatavate

veehaarete rajamist.

7.4. SADEMEVESI

Sademevesi on sademetena langenud ning ehitiste, sh kraavide kaudu kogutav ja ärajuhitav vesi.53

Sademevee hulkade muutus pikaajaliselt on kliimamuutuste indikaator, mis võib väljenduda nii sadude

perioodilises intensiivistumises, kui ka põuaperioodide kestuse pikenemises. Sademevesi on

ökosüsteemiteenus, mida saab ära kasutada looduskeskkonna ja elanike heaolu suurendamiseks.

Vallas on rajatud kraave ligikaudu 270 km ja sademeveetorustikku ligikaudu 175 km ulatuses.54 Saartel

sademeveetorustik puudub, kuid on olemas kuivenduskraavid, mis ei kuulu maaparandusregistrisse, mille

olemasolu, säilitamine ja puhastamine on olulised selleks, et vältida saarte hoonestatud piirkondades

liigniiskuse teket.

Sademeveelahenduste tingimused ja üldised põhimõtted:

 üldiseks põhimõtteks on sademevee maksimaalne võimalik immutamine selle tekkekohal eesmärgiga

sademevee löökkoormuse vähendamine eesvooludele ja sademeveekanalisatsioonile. Asjakohasel juhul

tuleb kasutusele võtta meetmed sademevee puhastamiseks (rasva- ja õlipüüdurid);

 detailplaneeringu koostamisel ja ehitusprojektides tuleb lahendada sademevee kogumine ja

ärajuhtimine lähtudes sademevee valgalast55 ja looduslikest eesvooludest. Enne ala väljaarendamist on

kohalikul omavalitsusel õigus nõuda vastavat ehitusprojekti ning detailplaneeringus eraldi skeemi, mis

selgitab lahenduse toimimist ning vastavalt sellele määrata kaasatavate isikud, kellega ehitusprojekt

kooskõlastatakse;

 sademevee juhtimine naabermaaüksusele ei ole üldjuhul lubatud, erandid on lubatud põhjendatud

juhul ja vastavate kokkulepete alusel maaomanikuga;

 ehitusprojektides ja detailplaneeringutes tuleb asjakohasel juhul käsitleda lahendusi sademevee

kogumiseks põuaperioodidel kastmisveena kasutamiseks ja sellega koormuse vähendamiseks

ühisveevärgile;

53 Veeseadus § 129

54 Allikas: KOV. Viimsi valla sademevee arengukava

55 Digitaalsed alusandmed: VAAL_valgala, VAAL_suubla_p. Allikas: KOV

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 93 / 103

 riigitee püsivuse tagamiseks ei tohi sademevett üldjuhul juhtida riigitee muldesse ja veeviimaritesse.

See on võimalik vaid Transpordiameti nõusolekul ja tingimustel. Sademevee suunamiseks

munitsipaalomandis oleva tee kraavi tuleb see igakordselt kohaliku omavalitsusega kooskõlastada.

Tehnilised tingimused selleks väljastab kohalik omavalitsus.

7.5. TULETÕRJE VEEVÕTUKOHAD

Tuletõrje veevõtukoht on veeallika juures olev aasta ringi kasutatav rajatis, mille kaudu võetakse vett pääste-

ja demineerimistöödeks ning veekahuri täitmiseks. Ehitisel, millele on kehtestatud tuleohutusnõuded, peab

olema nõuetele vastav veevõtukoht.56

Valla territooriumil on tuletõrje veevarustus valdavalt tagatud olemasoleva avaliku hüdrantide võrgustikuga57

(v.a saared) ja juurdepääsuga mereveele. Olemasolevatel eraomandis olevatel kruntidel asuvatest tuletõrje

veemahutitest üldplaneeringus objektiivne ülevaade puudub.

Sadamaaladele on kavandatud tuletõrje veevõtukohtade rajamine.

Lähtudes ÜVK arengukavast on tuletõrje veevarustuse tagamiseks planeeritud täiendatavete hüdrantide

rajamine.58

56 Alus: Tuleohutuse seadus

57 Digitaalsed alusandmed: AK_hydrant_point. Allikas: KOV.

58 Digitaalsed ruumiandmed: YP_tingimus_tvk.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 94 / 103

7.6. MAAPARANDUSSÜSTEEMID

Maaparandussüsteem on maatulundusmaa viljelusväärtuse suurendamiseks ja keskkonnakaitseks vajalike

ehitiste kogum.59

Olemasolevaid maaparandussüsteemiga alasid käsitletakse üldplaneeringus lähtudes avaandmetest.60

Üldplaneeringuga täiendavaid kitsendusi olemasolevatele maaparandussüsteemidele ei määrata.

Maaparandussüsteemi projekteerimise, ehitamise ja maaparandushoiu nõuded sätestab maaparandusseadus.

Üldplaneeringuga uute maaparandussüsteemide asukohti ei määrata.

59 Maaparandusseadus § 3

60 Digitaalsed alusandmed: msr_eesvool_20240801, msr_vork_20240801

Skeem 5 Maaparandussüsteemide eesvoolud ja reguleeriva võrguga alad

Viimsi vallas.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 95 / 103

7.7. SOOJAVARUSTUS

Kaugküttepiirkond on üldplaneeringu alusel kindlaksmääratud maa-ala, millel asuvate tarbijapaigaldiste

varustamiseks soojusega kasutatakse kaugkütet, et tagada kindel, usaldusväärne, efektiivne, põhjendatud

hinnaga ning keskkonnanõuetele ja tarbijate vajadustele vastav soojusvarustus.61

Valdavas osas omavalitsuse territooriumil tagatakse soojavarustus lokaalselt/individuaalkütte baasil.

Kaugküttepiirkond asub Viimsi-Haabneeme piirkonnas .62 Kaugküttepiirkonnas ei ole üldjuhul maaküte lubatud

primaarkütte allikana, välja arvatud juhul, kui hoonel puudub kohustus liituda kaugküttevõrguga.

Soojamajanduse arendamise aluseks on kohaliku omavalitsuse volikogu poolt kehtestatav soojamajanduse

arengukava. Vastavalt otstarbekusele ja kooskõlas soojamajanduse arengukavaga võib kaugküttepiirkonna

ulatust muuta kohaliku omavalitsuse volikogu otsusega ning sellist muudatust ei käsitleta üldplaneeringu

muutmisena.

61 Õiguslik alus: kaugkütteseadus

62 Digitaalsed ruumiandmed: yp_tingimus_kkyte.

Skeem 6 Kaugküttepiirkond Viimsi vallas

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 96 / 103

8. JÄÄTMEKÄITLUS

Jäätmekäitlus on jäätmete kogumine, vedamine, taaskasutamine, sealhulgas sortimine, ja kõrvaldamine,

sealhulgas vahendamine või edasimüümine.

Jäätmekäitluskoht on jäätmeseaduse1 mõistes tehniliselt varustatud ehitis jäätmete kogumiseks,

taaskasutamiseks või kõrvaldamiseks ja ka maa-ala, kus jäätmete taaskasutamine võimaldab parendada

mullaviljakust, maa-ala keskkonnaseisundit või selle kasutusvõimalusi, või maa-ala, kus tehakse jäätmete

taaskasutamise või kõrvaldamise toiminguid, milleks ehitise olemasolu ei ole vajalik.

Prügila on jäätmekäitluskoht, kus jäätmed ladestatakse maa peale või maa alla.

Ebaseaduslikult tekkinud jäätmete ladestamise kohad majapidamiste juures, metsa all, vanades karjäärides jm

tuleb likvideerida.

Jäätmemajanduse arendamise põhimõtted:

 jäätmekäitluse maa-alade kavandamisel ei tohi jäätmekäitlusega seotud piirangud ulatuda

naaberkinnistutele ilma maaomanike nõusolekuta;

 jäätmekäitluse korraldamine toimub vastavalt jäätmekavale ja jäätmehoolduseeskirjale;

 jäätmekäitlus peab vastama keskkonnanõuetele ning säästva arengu, ringmajanduse ning

jäätmehierarhia põhimõtetele;

 korraldada tuleb jäätmete liigiti kogumine ning luua selleks võimalused;

 ringmajanduskeskuse lahendus töötatakse välja koostöös kohalike elanikega;

 vastavalt veeseadusele ja selle alusel kehtestatud õigusaktidele tuleb heitvee puhastamiseks sätestatud

nõuete kohaselt ette näha meetmed jäätmekäitluse maa-alal tekkiva saastunud sademevee kogumiseks

ja puhastamiseks kohapeal või juhtimiseks lähimasse sobivasse reoveepuhastisse, kui Keskkonnaamet

ei sätesta teisiti;

 ehitamisel endistele tööstusobjektidele, sh põllumajanduslike tööstusobjektide alale, tuleb täpsustada

jääkreostuse esinemine ning vajadusel enne ehitustegevust näha ette tegevused, mis tagavad

ehitusaluse pinnase vastavuse kehtivatele piirnormidele;

 jääkreostuse likvideerimisel ei tohi halvendada naaberkinnistute olemasolevat olukorda;

 suurõnnetuse ohuga või ohtliku ettevõttega seotud planeeringu või ehitusprojekti koostamisel tuleb

lähtuda kemikaaliseadusest tulenevatest erinõuetest maakasutuse planeerimisel ja ehitise

projekteerimisel.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 97 / 103

9. OLULISE RUUMILISE MÕJUGA EHITIS (ORME)

Oluline ruumiline mõju on mõju, mille tõttu muutuvad eelkõige transpordivood, saasteainete hulk, külastajate

arv, visuaalne mõju, lõhn, müra, tooraine- või tööjõuvajadus ehitise kavandatavas asukohas senisega võrreldes

oluliselt ning mille mõju ulatub suurele territooriumile.63

Üldplaneeringuga ei nähta ette ühtegi olulise ruumilise mõjuga ehitise kavandamist. Olulise ruumilise mõjuga

ehitise ehitamiseks tuleb koostada eriplaneering planeerimisseaduses sätestatud alustel ja korras. Asjakohaste

uuringute vajadus määratakse eriplaneeringu koostamiseks väljastatavates lähteseisukohtades.

10. MÜRA NORMTASEMED

Atmosfääriõhu kaitse seaduse järgi on välisõhus leviv müra inimtegevusest põhjustatud ning välisõhus leviv

soovimatu või kahjulik heli, mille tekitavad paiksed või liikuvad allikad. Välisõhus leviva müra hulka ei kuulu:

olmemüra, meelelahutusürituste müra; töökeskkonna müra; riigikaitselise tegevusega tekitatud müra.

Eestis on keskkonnamüra normtasemed kehtestatud keskkonnaministri 16.12.2016 vastu võetud määrusega nr

71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“.

Müra normtasemete kategooriad vastavalt üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarvetele on näidatud

järgnevas tabelis (Tabel 3).

Tabel 3 Müra kategooriate liigitus.

Müra kategooria Üldplaneeringu alusel

I kategooria – virgestusrajatiste maa-alad ehk

vaiksed alad

supelrannaala, kalmistuala

II kategooria – haridusasutuste,

tervishoiu- ja sotsiaalhoolekandeasutuste

ning elamumaa-alad, maatulundusmaa

õuemaad, rohealad

ühiskondlike ehitiste ala64, väikeelamuala, korterelamuala,

roheala

III kategooria – keskuse maa-alad arenguala, segakasutusega ala, ettevõtlus- ja roheala (ET)

IV kategooria – ühiskondlike hoonete maa-

alad

ühiskondlike hoonete maa-ala65

63 Olulise ruumilise mõjuga ehitiste nimekiri on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 01.10.2015 määrusega nr 102 “Olulise

ruumilise mõjuga ehitiste nimekiri”

64 haridusasutuste, tervishoiu- ja sotsiaalkandeasutuste puhul

65 v.a II kategooria all toodud

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 98 / 103

Maatulundusmaal õuemaadel (ka uue elamu kavandamisel) kehtib II kategooria müra normtase.

Uute müratundlike alade (I-IV kategooria, vt Tabel 3) planeerimisel seni hoonestamata aladele väljaspool

tiheasustusala tuleb rakendada keskkonnaministri 16.12.2016 vastu võetud määrusega nr 71 sätestatud müra

sihtväärtust. Sihtväärtuse rakendamise nõue kehtib ka pärast 2002. aastat realiseeritud planeeringutele, mis on

juba pidanud arvestama oma tegevuse planeerimisel tollal kehtinud taotlustasemetega. Sihtväärtuse peab

tagama detailplaneeringute puhul huvitatud isik ja projekteerimistingimuste puhul maaomanik.

Ettevõtlusalal kehtib mürakategooria vaid ühiskondlike ehitiste kavandamisel.

Sellise planeeringu või ehitusprojekti koostamisel, mille elluviimisega võib kaasneda müra normtaseme

ületamine, tuleb hinnata tekitatava müra suurust ja leviku ulatust (mürataseme modelleerimine spetsiaalse

tarkvara abil), arvestades koosmõju olemasoleva mürafooniga ning kavandada vajadusel mürataseme

vähendamise meetmed. See kehtib nii uute müra tekitavate objektide planeerimisel või projekteerimisel kui ka

hiljem võimaliku müraprobleemi ilmnemisel.

 Müratundlikele aladele või nende lähedusse tehnoseadmete paigaldamisel (nt õhksoojuspumbad jms)

peab seadme paigaldaja (omanik) tagama müraolukorra vastavuse normatiividele. Tehnoseadmete ning

äri- ja kaubandustegevuse tekitatava müra piirväärtusena rakendatakse tööstusmüra sihtväärtust.

 Planeeringu koostamisel ja projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb arvestada müraallikatega.

Müraallikaks ei loeta metsaraie või muu metsamajandamisega seotud töid ja tegevusi.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 99 / 103

11. ASUSTUSÜKSUSE LAHKMEJOONE MUUDATUSE ETTEPANEKUD

Muudatuse ettepanekud puudutavad Viimsi mandriosal asuvaid asustusüksusi ning on kujutatud järgnevatel

skeemidel.

Skeem 7 Asustusüksuse piiri muutmise ettepanekud Kelvingi, Lubja, Püünsi, Rohuneeme ja Pringi külas

Skeem 8 Asustusüksuse piiri muutmise ettepanek Püünsi ja Rohuneeme külas

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 100 / 103

Skeem 10 Asustusüksuse piiri muutmise ettepanekud Lubja, Pärnamäe, Randvere, Muuga, Metsakasti külas

Skeem 9 Asustusüksuse piiri muutmise ettepanekud Lubja, Miiduranna, Pärnamäe külas ning Haabneeme ja

Viimsi alevikus

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 101 / 103

12. ÜLDPLANEERINGU ELLUVIIMINE

Üldplaneeringu elluviimise all tuleb mõista igasugust arendustegevust, mis lähtub üldplaneeringuga määratud

ruumilise arengu põhimõtetest ja on kooskõlas üldplaneeringuga määratud maakasutus- ja

ehitustingimustega.

Üldplaneeringu elluviimise ajalist järjekorda määravaks dokumendiks on kohaliku omavalitsuse arengukava.

Samuti sõltub see arendajate huvist ajas ja majanduskeskkonnast.

Planeeringu rakendamine avalikes huvides toimub üldjuhul kohaliku omavalitsuse eelarve vahenditest, millele

püütakse leida kaasfinantseerimise võimalusi. Ettevõtluse ja elamu maa-alade arendamine toimub reeglina

arendaja soovil ja rahastamisel.

Üldplaneeringuga mittekooskõlas olevate, üldplaneeringut muutvate tegevuste menetlusnormid ning nende

realiseerimise võimaluse selgitatakse välja planeerimisseaduses sätestatud menetlusnormide alusel.

Üldplaneeringu elluviimisel läbi detailplaneeringu koostamise arvestatavad põhimõtted

 Detailplaneeringu koostamise tellib ja finantseerib planeeringu koostamisest huvitatud isik. Erandid

sätestatakse seadusega. Planeeringu koostamise algatamine või mittealgatamine otsustatakse vastavalt

pädevusele vallavalitsuse või vallavolikogu poolt pärast planeeringu koostamise ja finantseerimise

reguleerimiseks koostatava lepingu sõlmimist.

 Kui detailplaneeringuga kavandatakse avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad

rajatised, haljastus, välisvalgustus ning tehnorajatised, siis sellist planeeringut ei kehtestata omavalitsuse

poolt enne, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isiku vahel on

sõlmitud planeeringukohaste rajatiste väljaehitamise leping.

 Detailplaneeringu koostamisele asudes tuleb arvestada planeeringu koostamise korraldaja poolt

väljastatavate lähteseisukohtadega, st tingimustega selle konkreetse planeeringu koostamiseks.

Kesksed väljakutsed ja tegevusvajadused üldplaneeringu ruumilise arengu stsenaariumi elluviimisel

Koostatud ruumilise arengu strateegia ettepanek on kogukonna ootuste, eeldatavate mõjude ja teostatavuse

vahelist tasakaalupunkti otsiv kompromissettepanek, kuid ka sellisena pakub see suuri väljakutseid valla

ruumilisele arendamisele.

 Valla põhjaveevarude ammendumine ning vajadus (seda ka olemasoleva asustuse tarvis ja kehtiva

ehitusõiguse realiseerimiseks) leida kasvava joogi- ja tarbevee vajaduse rahuldamiseks alternatiiv

põhjaveele. Lisanduva nõudluse kontsentreeritus ja paiknemine Tallinna halduspiiri lähedal soosivad

koostöö laiendamist Tallinna linna ja AS Tallinna Veega.

 Multifunktsionaalsete ärilinnakute arendamise konkurents Tallinna linnastus on suur. Seetõttu on vajalik

tugeva äri- ja ruumiplaani olemasolu uue keskusala välja arendamisel, mis on kinnistuomanike ja

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 102 / 103

arendajate poolt aktsepteeritud. Samuti suurendab edu tõenäosust see, kui kohalik omavalitsus võtab

ise initsiatiivi arendustegevuse algatamiseks ja juhtimiseks.

 Ärilinnaku konkurentsivõime oluliseks teguriks on head transpordiühendused Tallinnaga.

Arendustegevuse konkurentsivõimet toetaks ühenduste ennetav välja ehitamine, enne kui töökohtade

ja elanike mastaap ja sellega seotud nõudlus on välja kujunenud. See tähendab aga riske liinide avamisel

ja eriti avamiseks vajalike taristuinvesteeringute tegemisel. Ühistranspordiliinide nõudluse kasvu

tagamiseks ei ole piisav üksnes potentsiaalsete tarbijate arvu kasv, vaid ka nende liikumisharjumuste

muutus (suunavad meetmed ja väärtuskasvatus selleks).

 Vallakeskuse tähtsuse säilitamise ja kasvuga kaasneb vallasiseste paindlike liikuvuslahenduste loomise

vajadus (kergliikusteed, kergliikurid). Väljakutseks on, kuidas ühildada vallasisene hajutatud

liikumisnõudlus kontsentreeritud liiklusvoogudega vallast välja ja valda sisse. Lähiperspektiivis

tähendab see ühistranspordi liinivõrgu ja reisiplaanide kohandamist kooskõlas muutuva vajadusega,

pargi ja sõida lahenduste pakkumist ÜT peatuste läheduses. Keskpikas perspektiivis on oluline

taristuinvesteeringutega luua kergliiklusele eelis autoliikluse ees – rajada lühemad, turvalised ja ilusad

otseühendused piirkondade ja vallakeskuse vahel. Valla keskusalal (st Haabneeme, Viimsi, Miiduranna,

osalt ka Lubja küla) ehitatakse välja rohelised liikumiskoridorid. Liikuvustaristu arendamisel tasub silmas

pidada ka kaugema perspektiivi võimalusi, mis avanevad isejuhtivate autode ja kergliikurite (sh

ilmastikukindlate) kasutusele võtmisega, mis loob suurima muutuse just vallasiseses

liikumisvõimalustes. Viimsi vald oma asustuse suhtelise kompaktsuse, elanike tiheduse ja tänavaruumi

piisavuse kombinatsioonis omab parimaid eeldusi selliste tehnoloogiate varaseks kasutusele võtmiseks.

 Strateegia ettepanekus sisalduv elanike arvu (mõõdukas) kasv ja keskusala arendamise küllalt suur

mastaap tekitavad vägagi tõenäoliselt osa elanikkonna seas hirme ja vastuseisu kavandatud arengutele.

Seda saab leevendada arenguplaanide sisulise kvaliteedi tagamisega ning järjepideva

kommunikatsiooniga, milles rõhutatakse keskusala arendamise vajalikkust rahvastikuarengute

stabiliseerijana ning kasusid vallaelanikele (teenuste ja töökohtade koduläheduse kasv). Seda kõike

peab toetama kaasaegne, avatud ja õiglane planeerimiskultuur, mis järgib planeerimisseaduses

sätestatud planeerimise põhimõtteid Eestis. Vahetute naabruskonfliktide ennetamiseks tuleb keskusala

ruumilahendustes tähtsustada hoonestuse üleminekualasid ja rohelisi puhvertsoone.

 Rahvastiku vananemine eriti väljaspool keskusala suurendab (seda ka üldise individualistiliku elulaadi

domineerimisel) kogukondliku elu olulisust, vastava taristu loomist külades kogukonnamajade jms

kujul.

 Tallinn-Helsingi tunneli rajamine jääb eeldatavalt üldplaneeringu kehtivusperioodist välja, kuid asustuse

ruumilise arengu seisukohast see pigem tugevdaks ja täiendaks uue keskusala välja kujunemise järgselt

valla kui pealinnapiirkonna ühe osa atraktiivsust töökohtade ja teenuste asukohana.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneering. Eelnõu

Töö nr 2024-170 ad

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald

Koostaja: Kobras OÜ Vastutav spetsialist: Teele Nigola 103 / 103

13. ETTEPANEKUD HARJUMAA MAAKONNAPLANEERINGU

TÄPSUSTAMISEKS JA MUUTMISEKS

13.1. ROHEVÕRGUSTIKU TÄPSUSTAMINE

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Viimsi Vallavalitsus

[email protected]

Nelgi tee 1

74001, Harju maakond, Viimsi vald,

Viimsi alevik

Teie 20.06.2025 nr 10-6/2208

Meie 08.08.2025 nr 7.2-1/25/20773-12

Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu (ÜP) ning keskkonnamõju ja

muude asjakohaste mõjude strateegilise

hindamise (KSH) aruande kooskõlastamine

märkustega

Olete esitanud Transpordiametile kooskõlastamiseks Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu (ÜP) ning keskkonnamõju ja muude asjakohaste mõjude strateegilise hindamise

(KSH) aruande, mis on algatatud 15.02.2022 Viimsi Vallavolikogu otsusega nr 9.

Tunnustame Teid sisuka, selge ja ilusas eesti keeles koostatud üldplaneeringu eest! Võtame

tõenäoliselt mõned terminid Teie üldplaneeringust muutmata sõnastuses kasutusele. Võttes aluseks

planeerimisseaduse ning Transpordiameti põhimääruse, kooskõlastame üldplaneeringu ja KSH

aruande märkustega. seletuskirja ja kaartide täiendamiseks järgmiselt.

1. Palume seletuskirjas käsitleda OLT teelõigul võimalikke juurdepääsude tagamist, mis

kinnistute maakorralduslikul jagamisel tuleb tagada vastavalt asjaõigusseaduse § 156

alusel seni kinnistut teenindanud juurdepääsu kaudu ühiselt ning uutel moodustatavatel

katastriüksustel puudub õigus igaühel eraldi juurdepääsu saamiseks riigiteelt, kuna nendel

teedel on riigiteega ristumiskohtade arv normidega piiratud.

2. Täpsustada seletuskirja ja eemaldada punktis 6 Liiklusvõrgustik (lk 79) alapunktis toodud

viide riigiteele :“Tehnovõrkude rajamine avalike teede sõidutee alla on lubatud/…/

riigiteede puhul on vajalik Transpordiameti nõusolek“, mida põhjendasime kirja

30.04.2025 nr 7.2-1/25/20773-9 punktis 1.2.

3. Täpsustada seletuskirja punkti 7.2.1. alapunkti (lk 89) sõnastuse täpsustus „rajatise

asukoht tuleb kooskõlastada riigitee omanikuga juhul, kui rajatise kõrgus on suurem kui

kaugus äärmise sõiduraja välimisest servast“, et on mõeldud rajatisi väljaspool riigitee

kaitsevööndit.

Peale planeeringu kehtestamist palume esitada meile riigitee kaitsevööndite andmed digitaalsel

(.dwg vms) kujul. Oleme kitsendusega ehitise omanikuna kohustatud ehitusseadustiku § 70 lõike 7

alusel edastama need andmed lisainfoga varustatult Maa-ametile kitsenduste kaardi uuendamiseks.

2 (2)

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Marek Lind

juhataja

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisa: Seletuskiri

Krista Einama

58627026, [email protected]