Otsus

Epipactis palustris (soo-neiuvaip)

Epipactis atrorubens (tumepunane neiuvaip)

Gymnadenia conopsea (harilik käoraamat)

Dactylorhiza incarnata (kahkjaspunane

sõrmkäpp)

KRUNT 1 0,38 ha

LT

MM

KRUNT 2 0,28 ha

KRUNT 6 2,35 ha

EP

KRUNT 5 2,59 ha

EP

KRUNT 3 1,0 ha

EP

KRUNT 4 1,00 ha

EP

Olemasolev elektrivõrgu liitumiskilp

Päästetehnika manööverdusala

10 m X 10 m

Kõrgessaare aleviku Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering

Tellija: Allkiri:

Märkus:

Arhitekt:

Projekt:

Koppe OÜ Koppe, Kodasoo küla, Kuusalu vald,

Harjumaa 74632 Reg. nr. 12092591

GSM: +372 5130891 E-MAIL: [email protected]

Allkiri:

Töö nr: Kuupäev:

Joonis: Mõõtkava:

Väljatrüki formaat: Tööfail: Põhijoonis

JN100

1:1000

Liina Pavelson-Beard

Veiko Koppe

Hiiumaa vald, Hiiu maakond

DP104_25

A1

14.10.2025

JN100_TööstuseTee30_Põhijoonis.dwgVäljatrüki fail: Väljatrüki formaat: ISO full bleed A1 (841.00 x 594.00 MM)

LEPPEMÄRGID Katastriüksuse piir Katastriüksuse lähiaadress Katastriüksuse tunnus Maapinna kõrgusjoon Maapinna kõrguspunkt

Tee, rada Kõlviku piir

Madalpinge õhuliin Elektrisüsteemi rajatis

Maapinna reljeef Looduslik objekt

PLANEERINGULAHENDUS

Planeeringuala* Krundi piir Krundi number Hoonestusala

KRUNT 1

PLANEERITUD MAAKASUTUS

Pereelamu maaEP

PLANEERINGULAHENDUSE VÕIMALIK ASUKOHT** Kattega juurdepääsutee, parkimiskoht

Elamu

Kõrghaljastusega ala Abihoone

Märkused: * Visuaalse selguse huvides on planeeringuala joonisele märgitud tegelikkusest suuremana ** Planeeringulahenduse võimaliku asukohaga märgitud objektide asukohad on soovituslikud -

objekti tegelik asukoht selgub projekteerimise käigus

Krundi ehitusõigused

Krundi kasutamise sihtotstarve

Krundi pindala

(ha)

Hoonete ja olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud

arv

Hoonete suurim lubatud

ehitisealune pind (m²)

Hoonete suurim lubatud maksimaalne

kõrgus maapinnast (m)

Hoonete maapealse osa

suurim lubatud

korruselisus

EP100% 1,00 ha 3 tk 300 m² 8 m 2

Planeeritav maaüksus

P la

ne er

itu d

kr un

di n

r

3

4

6

EP100% 1,00 ha 300 m²

5 EP100% 2,71 ha

EP100% 2,46 ha

KITSENDUSED

Omapuhasti kuja Puurkaevu hooldusala Puurkaevu kuja imbsüsteemini Kallasraja ulatus Ranna veekaitsevööndi ulatus Ranna ehituskeeluvööndi ulatus

Tööstuse tee 30, Rannamäe, Kadaka

Rannamäe, Kadaka

Rannamäe, Kadaka

Rannamäe, Kadaka

3 tk

3 tk

3 tk

400 m²

400 m²

8 m 2

8 m 2

8 m 2

Veekogu piir

Avaliku kasutusega tee

Epipactis atrorubens (tumepunane neiuvaip) III kategooria kaitsealuste taimede kasvukoht

Elektrivõrgu liitumiskilp Elektri maakaabelliin

Juurdepääsuservituudi ala

LT100%

0,28 ha - - - -2Tööstuse tee 30 MM100%

0,38 ha - - - -1Tööstuse tee 30

LT

MM

Transpordimaa

Maatulundusmaa

Töö nr DP104-25

KÕRGESSAARE ALEVIKU TÖÖSTUSE TEE 30, KADAKA JA RANNAMÄE MAAÜKSUSTE DETAILPLANEERING

Planeeringuala: Tööstuse tee 30, Kadaka, Rannamäe, Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond

Planeeringu koostamise korraldaja: Hiiumaa Vallavalitsus

Planeeringust huvitatud isik: Liina Pavelson-Beard

Planeeringu koostamise aeg: Mai 2025

Väljatrükk: 14.10.2025

Koppe OÜ Kodasoo küla Reg. nr. 12092591 Kuusalu vald [email protected] Tel. 51 47540

Planeeringuala illustratsioon (Kõrgessaare alevik, 2022) Allikas: Maa- ja Ruumiameti fotoladu (fotoladu.maaamet.ee)

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

1. SELETUSKIRI

Sisukord

1. Detailplaneeringu üldandmed ning vajadus..........................................................4 1.1. Detailplaneeringu koostamise üldandmed......................................................4 1.2. Detailplaneeringu koostamise vajaduse asjaolud ning menetlus.................5

2. Planeeringuala ja selle mõjuala................................................................................7 2.1. Planeeringuala.....................................................................................................8

2.1.1 Asukoht............................................................................................................8 2.1.2 Maakasutus..................................................................................................10 2.1.3 Hooned, rajatised, tehnovarustus..............................................................10 2.1.4 Keskkond, haljastus, looduskaitse..............................................................10 2.1.5 Kitsendused..................................................................................................11

2.2. Planeeringuala mõjuala....................................................................................12 3. Ruumilise arengu eesmärgid....................................................................................13

3.1. Maakonnaplaneering....................................................................................... 13 3.2. Üldplaneering.....................................................................................................14 3.3. Detailplaneeringud............................................................................................16 3.4. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused...............16

4. Planeerimislahenduse kirjeldus, kaalutlused ja põhjendused..............................17 4.1. Planeeringuala kruntideks jaotamine..............................................................17 4.2. Krundi hoonestusala määramine.....................................................................18 4.3. Krundi ehitusõiguse määramine.......................................................................18

4.3.1 Krundi kasutamise sihtotstarbed................................................................18 4.3.2 Hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv maa- alal..........................................................................................................................19 4.3.3 Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind..............................................19 4.3.4 Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus....................................................20

4.4. Detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsude võimaliku asukoha määramine...................................................21

4.4.1 Elektrivarustus................................................................................................21 4.4.2 Veevarustus..................................................................................................21 4.4.3 Kanalisatsioonivarustus................................................................................22 4.4.4 Avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine....22

4.5. Ehitise ehituslike tingimuste määramine..........................................................23 4.5.1 Võimalikust tuleohust lähtuvate tingimuste määramine........................23 4.5.2 Energiakasutus.............................................................................................24 4.5.3 Loodusvarade kasutus................................................................................24 4.5.4 Radooniohuga arvestamine ja selle vähendamine...............................24

4.6. Ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine.....................25 4.6.1 Materjalivalik.................................................................................................25 4.6.2 Hooned.........................................................................................................25 4.6.3 Piirded, väikevormid....................................................................................26

4.7. Liikluskorralduse põhimõtete määramine.......................................................26 4.8. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine...................................26

Koppe OÜ 14.10.2025 2 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

4.9. Tegevused ranna või kalda veekaitse-, ehitus- ja piiranguvööndis............28 4.10. Kuja, tehnovõrgu ja -rajatise kaitsevööndi või muu kitsenduse määramine .....................................................................................................................................29 4.11. Kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine............................30 4.12. Müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimusi ning muid keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmine.................................................31 4.13. Servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine..........................................31 4.14. Tingimuste seadmine ehitistele, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav...................................................................................................32

2. JOONISED

Joonis 1.1. Tugiplaan .............................................................................................................. 33 Joonis 1.2. Põhijoonis .............................................................................................................. 34

3. PLANEERINGU JUURDE KUULUVAD LISAD

1. Menetlusdokumendid (kronoloogilises järjekorras) Lisa 1.1. Maa- ja Ruumiameti1 13.05.2024 arvamus nr 6-3/24/5931-2 ................................ 35 Lisa 1.2. Keskkonnaameti 14.05.2024 arvamus nr 6-2/24/9285-2 ....................................... 38 Lisa 1.3. Riigimetsa Majandamise Keskuse 15.05.2024 arvamus nr 3-1.1/2024/2981 ....... 39 Lisa 1.4. Transpordiameti 28.05.2024 seisukohad nr 7.2-2/24/7491-2 ................................. 41 Lisa 1.5. Hiiumaa Vallavalitsuse 05.06.2024 korraldus nr 350 „Detailplaneeringu koostamise algatamine (Kõrgessaare aleviku Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksused)” ........................................................................................................................ 42 Lisa 1.6. Detailplaneeringu lähteseisukohad ....................................................................... 43 Lisa 1.7. Planeeringuala piirinaabri 11.12.2024 ettepanekud ............................................ 49 Lisa 1.8. Hiiumaa Vallavalitsuse 18.12.2024 seisukohad nr 9-6.1/2649-1 ........................... 51 Lisa 1.9. Elektrilevi OÜ 09.06.2025 tehnilised tingimused nr498424 ..................................... 54

2. Uuringute dokumendid Lisa 2.1. AP Geodeesia OÜ topo-geodeetiline uuring, töö nr AP24_182 ......................... 56

3. Elluviimise tegevuskava Lisa 3.1. Elluviimise tegevuskava tegevused ning osapoolte kohustused ........................ 57 Lisa 3.2. Planeeringu elluviimisega kaasnevate asjakohaste majanduslike, kultuuriliste, sotsiaalsete ja looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamise kirjeldus ning seiremeetmed ......................................................................................................................... 59

4. Ruumilised illustratsioonid Lisa 4.1. Ruumilised illustratsioonid ......................................................................................... 60

1 Maa- ja Ruumiamet ehk MaRu on 1. jaanuaril 2025 alustanud riigiasutus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi haldusalas. Varasemalt Maa-amet

Koppe OÜ 14.10.2025 3 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

1. Detailplaneeringu üldandmed ning vajadus

1.1. Detailplaneeringu koostamise üldandmed Planeeringuala2: Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kõrgessaare

alevik, Tööstuse tee 30 (katastritunnus 39201:004:1520), Kadaka (katastritunnus 39201:004:6150) ja Rannamäe (katastritunnus 39201:004:6140) maaüksused

Detailplaneeringu koostamise alus: Hiiumaa Vallavalitsuse 05. juuni 2024 korraldus nr 350 „Detailplaneeringu koostamise algatamine (Kõrgessaare aleviku Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksused)”3

Detailplaneeringu koostamise eesmärgid: maaüksuste piiride muutmine nelja ehitusõigusega krundi jaotamiseks, ehitusõiguse määramine üksikelamute ja abihoonete püstitamiseks (üks üksikelamu ja kaks kõrvalhoonet ühel krundil), teede ning liikluskorralduse põhimõtete planeerimine, tehnovõrkude ja- rajatiste paigutuse määramine, servituutide ja kitsenduste vajaduse määramine, arhitektuursete tingimuste määramine hoonetele

Planeeringu koostamise korraldaja: Hiiumaa Vallavalitsus

Planeeringust huvitatud isik: Liina Pavelson-Beard

Planeeringu koostaja: Koppe OÜ, arhitekt Veiko Koppe (Volitatud arhitekt, tase 7, tunnistuse nr 173580)

Planeeringu koostamise aeg: Mai 2025

Alusmaterjalid: Tööstuse tee 30, Rannamäe, Kadaka, Kõrgessaare alevik, maa-ala plaan tehnovõrkudega (04.12.2024, AP Geodeesia OÜ töö nr AP24_182-1).

2 Planeeringuala: maa-ala, mille kohta koostatakse terviklik ruumilahendus, millega määratakse seaduses sätestatud juhtudel maakasutus- ja ehitustingimused

3 Hiiumaa Vallavalitsuse 05.06.2024 korraldus nr 350: https://atp.amphora.ee/hiiumaavv/index.aspx? itm=320622

Koppe OÜ 14.10.2025 4 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

1.2. Detailplaneeringu koostamise vajaduse asjaolud ning menetlus Planeerimisseaduse1 (PlanS) § 124 kohaselt koostatakse detailplaneering kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumi osa kohta ning selle eesmärgiks on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Detailplaneeringu olemasolul või selle koostamise kohustuse korral on detailplaneering ehitusprojekti koostamise ja lähiaastate ehitustegevuse alus ning detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi.

Planeering on koostatud sellises üldistusastmes, mis toob välja olulisemad avalikes ja erahuvides vajalikud kokkuleppelised lahendused, kuid samas jätab võimaluse määrata detailsemad ruumiotsused planeeringu elluviimiseks läbi hilisemate ehitusprojektide.

Kõrgessaare aleviku Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneeringu koostamise vajaduse asjaolud ning detailplaneeringu menetluse käik:

• planeeringualale jäävad maaüksused paiknevad Kõrgessaare aleviku edelaosa hajaasustusega piirkonnas, kuhu on kehtiva üldplaneeringu ning üldplaneeringu teemaplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega ala. Planeerimisseaduse § 125 kohaselt kohaldub detailplaneeringu koostamise kohustus kui soovitakse määratud maa-alale püstitada ehitusloakohustuslikku hoonet;

• detailplaneeringust huvitatud isik on saanud Maa-ameti 23.02.2024 kirja nr 7- 1/24/2080-2 alusel põhimottelise nõusoleku juurdepääsu servituudi seadmiseks;

• detailplaneeringust huvitatud isik esitas 24.04.2024 Hiiumaa Vallavalitsusele taotluse detailplaneeringu koostamise algatamiseks Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksustel;

• tulenevalt asjaolust, et planeeringualale juurdepääsuks tuleb ületada planeeringualaga külgnevat Maa-Ameti valitsemisalasse kuuluvat Pöörde kinnistut, on Maa-Amet 13.05.2025 kirjaga nr 6-3/24/5931-2 andnud arvamuse ja põhimõttelise nõusoleku juurdepääsutee servituudi seadmiseks; samuti on Maa- Amet palunud kaaluda kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimist;

• tulenevalt asjaolust, et planeeringuala ulatub osaliselt ranna ehituskeelu- ja piiranguvööndisse, planeeringualal on inventeeritud mitu III kaitsekategooria kaitsealust taimeliiki ja inventeeritud rannaniidu kooslus ning piirneb Paope looduskaitseala Paope sihtkaitsevööndiga, on Keskkonnaamet oma 14.05.2024 kirjaga nr 6-2/24/9285-2 esitanud arvamuse. Ameti hinnangul puudub planeeringul eeldatavalt oluline negatiivne mõju looduskaitsealale ja seal registreeritud kaitsealustele liikidele, planeeringus tuleks ette näha poolloodusliku koosluse hooldamisvajadus ja lisada hooldussoovitused ja -tingimused ning käsitleda ja arvestada kavandatava tegevuse mõju ranna kaitse eesmärkidele;

Koppe OÜ 14.10.2025 5 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

• tulenevalt asjaolust, et planeeringualae juurdepääsuks tuleb ületada planeeringualaga külgnevat Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) valitsemisalasse kuuluvat Putkaste metskond 169 kinnistut, on RMK oma 15.05.2024 kirjaga nr 3-1.1/2024/2981 andnud seisukohad, milles nõustub detailplaneeringu koostamise algatamisega;

• tulenevalt asjaolust, et planeeringualale juurdepääsuks kasutatakse riigiteed nr 12117 Jõeranna-Kõrgessaare tee, mille mahasõit ja osa külgnevatel kinnistutel paiknevast ligipääsuteest jäävad riigitee kaitsevööndisse, on Transpordiamet 28.05.2024 kirjaga nr 7.2-2/24/7491-2 andnud seisukohad ja toonud välja kohalduvad normid planeeringu koostamiseks;

• Hiiumaa Vallavalitsus väljastas 05.06.2024 korralduse nr 350 detailplaneeringu koostamise algatamiseks Kõrgessaare aleviku Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksustel. Planeeringu koostamise eesmärgiks on planeeritavate maaüksuste piiride muutmine nii, et tekib neli ehitusõigusega krunti üksikelamute ja abihoonete püstitamiseks (üks üksikelamu ja kaks kõrvalhoonet ühel krundil), teede ning liikluskorralduse põhimõtete planeerimine, tehnovõrkude ja- rajatiste paigutuse määramine, servituutide ja kitsenduste vajaduse määramine, arhitektuursete tingimuste määramine hoonetele.

Lähtuvalt planeeringuala asukohast, olemasolevast situatsioonist, kehtivatest kitsendustest ja muudest asjaoludest, arvestatakse detailplaneeringu koostamisel valdkondlike seaduste ning nendest tulenevate määruste ja kõrgema liigi planeeringutega:

• Hiiu maakonnaplaneering 2030+4

• Kõrgessaare valla üldplaneering5 ja üldplaneeringu teemaplaneering „Maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine”6

• Tuleohutuse seadus7

• Ehitusseadustik8

• Jäätmeseadus9

• Veeseadus10

• Looduskaitseseadus11

4 Hiiu maakonnaplaneering 2030+: https://maakonnaplaneering.ee/maakonna-planeeringud/hiiumaa/hiiu-maakonnaplaneering-2030/

5 Kõrgessaare valla üldplaneering: https://vald.hiiumaa.ee/documents/17721527/24570720/K6rgessaare+YP+seletuskiri.pdf/248c6372- 64c8-42da-9ac2-bdaca94a01d0

6 Kõrgessaare valla üldplaneeringu teemaplaneering: https://vald.hiiumaa.ee/documents/17721527/24570720/Korgessaare_TP_2010_11_11.png/28daa9d7- 81a1-45fc-abed-d00c9ebd1057?t=1565687876533

7 Tuleohutuse seadus: https://www.riigiteataja.ee/akt/129062024007 8 Ehitusseadustik: https://www.riigiteataja.ee/akt/115042025002 9 Jäätmeseadus: https://www.riigiteataja.ee/akt/131122024007 10 Veeseadus: https://www.riigiteataja.ee/akt/115042025007 11 Looduskaitseseadus: https://www.riigiteataja.ee/akt/104122024013

Koppe OÜ 14.10.2025 6 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

2. Planeeringuala ja selle mõjuala Planeeringualana käsitleb detailplaneering Kõrgessaare aleviku Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksusi, mille kogupindala on ca 7,6 ha.

Lisaks planeeritavatele maaüksustele käsitleb detailplaneering ka planeeringualaga külgnevaid Pöörde, Vahetee ja Putkaste metskond 169 maaüksusi, millel paiknevate teede kaudu kaudu toimub juurdepääs planeeringualale.

Tabel 1: Planeeritava Tööstuse tee 30 maaüksuse andmed Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik infoportaal http://xgis.maaamet.ee

Tunnus 39201:004:1520

Lähiaadress Tööstuse tee 30

Asustusüksus Kõrgessaare alevik

Omavalitsus Hiiumaa vald

Maakond Hiiu maakond

Moodustamise aeg 26.02.1998

Sihtotstarve Elamumaa 100%

Pindala 8971,0 m²

Sh looduslik rohumaa 786,0 m²

Sh metsamaa 5934,0 m²

Sh muu maa 2251,0 m²

Kinnistu nr 149633

Omandivorm Eraomand

Katastripidaja märked Pindala on ebatäpne

Tabel 2: Planeeritava Kadaka maaüksuse andmed Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik infoportaal http://xgis.maaamet.ee

Tunnus 39201:004:6150

Lähiaadress Kadaka

Asustusüksus Kõrgessaare alevik

Omavalitsus Hiiumaa vald

Maakond Hiiu maakond

Moodustamise aeg 20.04.2001

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Pindala 43462,0 m²

Sh metsamaa 27326,0 m²

Sh muu maa 16136,0 m²

Koppe OÜ 14.10.2025 7 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Kinnistu nr 525833

Omandivorm Eraomand

Katastripidaja märked Pindala on ebatäpne

Tabel 3: Planeeritava Rannamäe maaüksuse andmed Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik infoportaal http://xgis.maaamet.ee

Tunnus 39201:004:6140

Lähiaadress Rannamäe

Asustusüksus Kõrgessaare alevik

Omavalitsus Hiiumaa vald

Maakond Hiiu maakond

Moodustamise aeg 20.04.2001

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Pindala 23761,0 m²

Sh metsamaa 12019,0 m²

Sh muu maa 11742,0 m²

Kinnistu nr 525733

Omandivorm Eraomand

Katastripidaja märked Pindala on ebatäpne

Planeeringuala mõjualana käsitleb detailplaneering Kõrgessaare aleviku edelaosas Jõeranna-Kõrgessaare maantee ning Paope lahe vahele jäävat maa-ala. Planeeringuala mõjuala on määratud arvestusega, et sellel on planeeringualaga samased looduslikud tingimused, hoonestuspõhimõtted ning alale kavandatud tegevused võivad vastastiku mõjutada.

2.1. Planeeringuala

2.1.1 Asukoht Planeeringualaks määratud Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksused paiknevad Kõrgessaare aleviku edelaosas, Jõeranna-Kõrgessaare maantee ja Paope lahe vahelisel maa-alal.

Kõrgessaare alevik on Loode-Hiiumaa suurim asustusüksus, mis oli kuni 2013. aastani Kõrgessaare valla halduslik keskus. Alevikus asus 18. sajandil Kõrgessaare rüütlimõis ja Kõrgessaare sadam, mille kaudu peeti laevaühendust Stockholmiga.

1911. aastal hakkas aktsiaselts La Viscosa mõisalt ostetud maa-alale ehitama suurt kunstsiidivabrikut, mis aga 1914. aastal alanud Esimese maailmasõja tõttu ei hakanudki tööle. Vabriku kompleksi rajati 1950-ndatel aastatel Viskoosa kalatehas, kus toodeti

Koppe OÜ 14.10.2025 8 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

kalakonserve kuni 2006. aastani. Alates 2023. aastast tegutseb kompleksis Viscosa Kultuuritehas.

2021. aasta andmetel elab Kõrgessaare alevikus 345 elanikku.

Koppe OÜ 14.10.2025 9 / 32

Joonis 1: Planeeringuala paiknemise skeem Kõrgessaare aleviku territooriumil, M 1:20000 Allikas: Maa-ja Ruumiameti kaardirakendus http://xgis.maaamet.ee

Joonis 2: Planeeringuala paiknemise skeem Kõrgessaare aleviku territooriumil, M 1:8000. Allikas: Maa-ja Ruumiameti kaardirakendus http://xgis.maaamet.ee

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Tabel 4: Planeeringualaga piirnevate katastriüksuste andmed Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik infoportaal http://xgis.maaamet.ee

Katastriüksuse lähiaadress

Katastriüksuse tunnus

Pindala Sihtotstarve

Tööstuse tee 34 39201:004:3130 38216.0 m² Maatulundusmaa 100%

Pöörde 20501:001:0915 1313.0 m² Sihtotstarbeta maa 100%

Putkaste metskond 169 39201:004:1029 293273.0 m² Maatulundusmaa 100%

2.1.2 Maakasutus Planeeritavad maaüksused on elamumaa- ja maatulundusmaa sihtotstarvetega. Kõlvikuliselt on maa-alal loodusliku rohumaa, metsamaa ja muu maa kõlvikud.

2.1.3 Hooned, rajatised, tehnovarustus Riikliku ehitisregistri andmetel planeeringualal hooneid ja rajatisi ei paikne.

Tööstuse tee 30 maaüksuse põhjaosas paikneb ca 60 m² hoone vundamendi vare. Kadaka maaüksuse lõunapiiri äärde on püstitatud ca 20m² suurune palkmaja, mis ei ole ehitusliku seisukorra tõttu kasutatav; hooneni ulatub elektri õhuliin, mille lõppu on paigaldatud elektri liitumiskilp.

Jõeranna-Kõrgessaare maantee ääres kulgevad elektri õhuliinid ja mikrotorus valguskaabel. Lähimad ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitrassid jäävad planeeringualast ca 300 m kaugusele (tööstuse tee 28 maaüksus).

2.1.4 Keskkond, haljastus, looduskaitse Planeeringuala on valdavas ulatuses kaetud metsa või võsaga.

Koppe OÜ 14.10.2025 10 / 32

Joonis 3: Kõlvikute skeem Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik infoportaal http://minu.kataster.ee

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Looduskaitselised asjaolud:

• planeeringuala jääb osaliselt Läänemere ranna piirangu- ja ehituskeeluvööndisse;

• planeeringuala ranna ehituskeeluvööndis on inventeeritud III kaitsekategooria kaitsealuste taimeliikide kasvuala – hall käpp (Orchis militaris), tumepunane neiuvaip (Epipactis atrorubens), harilik käoraamat (Gymnadenia conopsea), kahkjaspunane sõrmkäpp (Dactylorhiza incarnata) ja soo-neiuvaip (Epipactis palustris);

• planeeringuala ranna ehituskeeluvööndis on inventeeritud rannaniidu (1630*) kooslus, mis on lisatud Euroopa loodusdirektiivi esmatähtsate elupaikade loendisse;

• planeeringuala piirneb Paope looduskaitseala Paope sihtkaitsevööndiga, mille kaitse-eesmärk on rannikukoosluste, rannikumere ja linnustiku ning kaitsealuste taimeliikide kasvukohtade kaitse, sihtkaitsevööndis on registreeritud II kaitsekategooria kaitsealuse linnuliigi väikeluige (Cygnus columbianus bewickii) leiukoht.

Planeeringuala paikneb valdava kaitsmata põhjaveega piirkonnas - planeeringuala kesk- ja põhjaosa on kaitsmata ning ranna ehituskeeluvööndisse jääv ning sellega piirnev lähiala on nõrgalt kaitstud põhjaveega ala.

2.1.5 Kitsendused

Tabel 5: Planeeringualal kehtivad kitsendused ja piirangud Allikas: Maa-ja Ruumiameti kitsenduste päringu portaal: http://kitsendused.maaamet.ee

Kitsenduste põhjustav objekt

Kitsenduse nimi Kitsenduse ID Kitsenduse andmete päritolu

III kategooria kaitsealused liigid

• Orchis militaris (hall käpp)

• Gymnadenia conopsea (harilik käoraamat)

• Epipactis atrorubens (tumepunane neiuvaip)

• Dactylorhiza incarnata (kahkjaspunane sõrmkäpp)

• Epipactis palustris (soo-neiuvaip)

• KLO9304652 • KLO9304853 • KLO9304669 • KLO9304291 • KLO9303877 • KLO9304359

• EELIS (Eesti looduse infosüsteem)

• Keskkonna- agentuur

Elektripaigaldise kaitsevöönd

• Mastitõmmits või tugi

• õhuliin EX.4x50

• 223832569 • 165306417 • 223832570

• Elektrilevi OÜ

Koppe OÜ 14.10.2025 11 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

• tõmmits • maakaabelliin

• 165375630

Ranna piiranguvöönd

• Ranna piiranguvöönd • 20250204213

• Eesti põhikaart

Veekogu kallasrada

• Veekogu kallasrada • 20250204211

• Eesti põhikaart

Ranna veekaitsevöönd

• Ranna veekaitsevöönd • 20250204212

• Eesti põhikaart

Ranna ehituskeelu- vöönd

• Ranna ehituskeeluvöönd • 20250204214

• Eesti põhikaart

Kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd

• Paope LKA, Paope skv

• KLO1100981

• EELIS (Eesti looduse infosüsteem)

• Keskkonna- agentuur

2.2. Planeeringuala mõjuala Planeeringuala mõjualana, millel planeeringualaga funktsionaalsed seosed, samased looduslikud ja ehituslikud olud ning kuhu kavandatud tegevused võivad vastastiku mõjutada, käsitleb detailplaneering planeeringualact ca 500 m raadiuses Kõrgessaare aleviku edelaosa hajaasustusega maa-ala, mis jääb Jõeranna-Kõrgessaare maantee ning Paope lahe vahele.

Mõlemal pool maanteed paikneb kokku kümmekond hoonestatud maaüksust, mille pindalad valdavalt suured ning kus lisaks hoontele on maaüksuse koosseisus ka põllu- või metsamaad. Hoonestatud maaüksuste suurustes ei ole võimalik kindlatel põhimõtetel tuginevat ühist joon leida – kui piirkonna väiksemate kruntide pindala jääb 1..2 ha vahele, siis suurematel on pindalaks 10..15 ha ning enamgi. Piirkonna kõige suurema pindalaga maaüksus on ca 29,3 ha suurune riigimets, Putkaste metskond 169 maaüksus.

Mõjuala hoonestuse vanus on väga erinev - piirkonna vanemad hooned on 1940ndatest, järgmise ehituslainega on dateeringud 1970-80-ndatest ning uusimad hooned on püstitatud viimastel aastate jooksul.

Igal krundil on üks 1- kuni 2-korruseline põhihoone ning erineval arvul abihooneid. Hoonegruppide omavaheline kaugus jääb keskmiselt 70..100 meetrit ning hoonegruppide vahel on enamasti privaatsust võimaldavad metsatukad. Õuealad on suured ning lisaks hoonetele ja haljasaladele on ka peenra- ja aiamaad.

Kruntidel on lokaalsete tehnosüsteemidega (puurkaev, kanalisatsiooni kogumismahuti või -septik).

Koppe OÜ 14.10.2025 12 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Piirkonna lähim tuletõrje veevõtukoht paikneb linnulennul planeeringualast ca 900 m kaugusel, viskoosa endise tehasekompleksi koosseisus (Tööstuse tee 17).

3. Ruumilise arengu eesmärgid Ruumilise arengu tagamiseks tuleb detailplaneeringu koostamisel arvestada iga liigilt kõrgema planeeringuga kehtestatud sätteid.

• Üldistusastmelt on üleriigiline planeering „Eesti 2030+12“ kõige üldisem, mis seab eesmärgiks tagada olemasolevas asustussüsteemis inimestele võimalikult hea elukvaliteet, erinevate piirkondade arengupotentsiaali maksimaalne ärakasutamine ja asustusvõrgu tõrgeteta toimimine. Vabariigi Valitsus algatas 2023. a 5. jaanuaril uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ ja selle keskkonnamõju strateegilise hindamise koostamise;

• Maakonnaplaneering koostatakse eelkõige maakonna ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemiseks, kohalike omavalitsuste üleste huvide väljendamiseks ning riiklike ja kohalike vajaduste ja huvide tasakaalustamiseks. Maakonnaplaneering on aluseks üldplaneeringute koostamisel.

• Üldplaneeringu eesmärk on konkreetse valla või linna ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste määratlemine. Üldplaneeringus määratakse üldised ruumilise arengu visiooni aluseks olevad väärtused, võetakse arvesse rahvastiku arengusuundumusi ja prognoositakse elamualade mahtu, hinnatakse olulisemate ressursside mõju arendustegevusele, kavandatakse maakasutuse muudatusi, järgitakse taristu arengu võimalusi jne;

Detailplaneeringu kontekstis on ruumilise arengu eesmärgiks viia ellu üldplaneeringuga määratud tegevusi ja võimalusi ning leida planeeringualale sobilik maakasutus ning hoonestusmaht ja -laad, mis maksimaalselt arvestaks planeeringuala ning selle mõjuala omaste asjaoludega.

3.1. Maakonnaplaneering Hiiu maakonnaplaneeringu13 järgi paikneb planeeringuala rohelise võrgustiku koridori alal ja osaliselt Kõrgessaare II klassi väärtuslikul maastikul. Rohevõrgustiku aladel tohib arendada majandustegevust, mis ei ohusta rohelise võrgustiku toimimist ning tagada tuleb looduslike alade osatähtsus 80% ulatuses.

Rohelise võrgustiku aladel kehtivad üldised kasutustingimused ning seadustest ja kaitse- eeskirjadest tulenevad piirangud ja kitsendused. Niitude säilimiseks jätkata nende traditsioonilist majandamist – niitmist, karjatamist, puu- ja põõsasrinde harvendamist, vastunäidustatud on niitude ülesharimine, väetamine ja mürkkemikaalidega pritsimine, samuti metsaistutamine ja niiskusrežiimi muutmine.

12 Üleriigiline planeering 2030+: https://www.agri.ee/uleriigiline-planeering#eesti-2030 13 Hiiu maakonnaplaneering 2030+(kehtestatud riigihalduse ministri 20.03.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/65):

https://planeeringud.ee/plank-web/#/planning/detail/10100013

Koppe OÜ 14.10.2025 13 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Väärtuslike maastike registris toodud hinnangute kohaselt leidub Kõrgessaare poolsaarel hulgaliselt kultuuriajalooliselt ja ajalooliselt väärtuslikke objekte ning peamised hinnatavad väärtused paiknevad rannikualadel ning poolsaare kesk- ja põhjaosas (endise Kõrgessaare mõisa, kunstsiidivabriku ja sadamaga seotud objektid – viinaköök, Ninametsa mets, mõisapark). Registri hooldussoovitusena on välja toodud, et ranna- ja looniidud ning põllumaad vajaksid jätkuvat majandamist.

3.2. Üldplaneering Planeeringualal ja selle mõjualal kehtib Kõrgessaare valla üldplaneeringu teemaplaneering - Maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine14 ning Kõrgessaare valla üldplaneering15 osas, mis ei lähe vastuollu teemaplaneeringuga.

Vastavalt üldplaneeringule paikneb planeeringuala detailplaneeringu koostamise kohustusega alas, mille juhtotstarve on osaliselt määramata ja osaliselt määratud elamuehitise reservmaaks.

Üldplaneeringu nõuded, mida on võimalik lähtuvalt planeeringuala asukohast, suurusest ja maakasutusest võimalik või mõistlik tegevuste planeerimisel aluseks võtta:

14 Kõrgessaare valla üldplaneeringu teemaplaneering – Maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine. Kehtestatud Kõrgessaare Vallavolikogu 12.11.2010 määrusega nr 19: https://vald.hiiumaa.ee/documents/17721527/24570720/2010_11_11_Korgessaare_TP_Seletuskiri.pdf/ 0f3a1a0e-8775-4f6a-aa48-4fc58123bf0e

15 Kõrgessaare valla üldpaneering. Kehtestatud Kõrgessaare Vallavolikogu 17.01.2003 määrusega nr 5: https://vald.hiiumaa.ee/documents/17721527/24570720/K6rgessaare+YP+seletuskiri.pdf/248c6372- 64c8-42da-9ac2-bdaca94a01d0

Koppe OÜ 14.10.2025 14 / 32

Joonis 4: Väljavõte Hiiu maakonnaplaneering 2030+ põhikaardilt

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

• elamumaal, elamuehituse reservmaal ja kompaktse hoonestuse alal on minimaalse ühepereelamu ehitamiseks lubatud krundi suurus minimaalselt 1 ha;

• lähtuvalt eesmärgist tagada rannal hajusam asustus, peab rannani ulatuva krundi miinimumlaius olema 70 m;

• maapealse ehitise kaugus krundipiirist krundi tee poolsest servast minimaalselt 10 m jt krundi külgedest minimaalselt 20 m;

• muudes piirkondades kui kompaktse hoonestusega aladel ja tiheasustusalal peab elamute või elamugruppide vahekaugus olema 50 m;

• ühepereelamu ning nende juurde kuuluvate abihoonete maksimumkõrguseks on 8,0 m olemasolevast maapinnast;

• rohkem kui kolme krundi teenindamiseks olevale/kavandatud juurdepääsuteele tuleb määrata avalik kasutus;

• nõrgalt kaitstud põhjaveega aladel tuleb ehitamisel ja majandustegevuse arendamisel kasutada täiendavaid abinõusid põhjavee reostuse vältimiseks.

Koppe OÜ 14.10.2025 15 / 32

Joonis 5: Väljavõte Kõrgessaare valla üldplaneeringu teemaplaneeringu põhijooniselt

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

3.3. Detailplaneeringud Planeeringualal ja selle mõjualas ei ole koostatud ega kehtivaid detailplaneeringuid.

3.4. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused Planeeringuala ja selle mõjuala on arengudokumendid käsitlenud looduskauni ja mitmete loodusväärtustega rannaäärse piirkonnana, kus on teatud tingimustest kinni pidades võimalik ehitada pereelamuid ning luua kaasaegne elukeskkond.

Piirkonna maakasutust ja arenguvõimalusi planeerides tuleb silmas pidada:

• piirkonda on rajatud juurdepääsuteed ja elektrivõrk. Säästliku ja kestliku arengu üheks oluliseks eelduseks on uusi tegevusi planeerides võimalikult suures mahus ära kasutada olemasolevat ja vähem rajada uut;

• planeeringuala sobib elamuehituspiirkonnaks, sest mõistliku pikkusega jalutuskäigu kaugusel või sõidukiga liigeldes on suur osa vajalikke teenuseid kaasaegse ja kvaliteetse elukorralduse tagamiseks – lasteaed, raamatukogu, juuksur, kaubandus, kohvik-restoran jne.

• planeeringuala suurus ja paiknemine võimaldavad kaasaegse arhitektuuri kaasabil luua elukeskkonna, mis arvestab ja toob esile piirkonna loodusväärtusi;

• looduskaunis rannaäärne piirkond toob kaasa kõrgendatud huvi piirkonda püstitada nii hooajalise kui aastaringse kasutusega hooneid ning rajatisi. Arendustegevusi planeerides tuleb leida tasakaal ehitussoovide ning aastakümnete jooksul välja kujunenud rannaäärse maakasutuse, rannikul puhkevõimaluste ning kogukonna huvides toimivate liikumissuundade ja -teede säilitamise vahel;

• detailplaneeringuga kavandatud tegevusi ellu viies on võimalik arvesse võtta nii üldplaneeringus kui maakonnaplaneeringus toodud väärtuslikele maastikele kui rohelise võrgustiku alale esitatud soovitusi ja tingimusi, mis seotud uute hoonete püstitamise ja ehitiste rajamisega.

Võttes arvesse detailplaneeringu koostamise algatamise aluseks olevaid materjale, on planeeringu koostamisel eeldatud, et kõik planeeritud tegevused on põhjendatud, võimalikud ning lähtuvad üldistest valla ja maakonna arengusuundadest.

Koppe OÜ 14.10.2025 16 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

4. Planeerimislahenduse kirjeldus, kaalutlused ja põhjendused Ruumilise planeerimise peamine ülesanne on leida tasakaal ja leppida kokku konkreetse maa-ala arengu põhimõtetes, et seeläbi tagada demokraatia, pikaajaline vaade ning kestlik areng. Ruumilise keskkonna planeerimisel tuleb arvestada looduslikke, majanduslikke, sotsiaalseid, kultuurilisi ning teiste valdkondade vajadusi ja suundumusi.

Detailplaneeringu planeerimislahendus näeb ette planeeringualale jääva maa-ala jaotamise kuueks eraldiseisvaks krundiks: neli elamumaa sihtotstarbega krunti, millele määratakse ehitusõigus elamu ja abihoonete püstitamiseks, üks maatulundusmaa ning üks transpordimaa maaüksus.

Planeeringualale ei planeerita olulise avaliku huviga rajatisi, millest tulenev mõju ulatuks mitmele kinnisasjale, mille ehitamise osas oleks suur avalik huvi või millest võib tõusetuda kõrgendatud oht või mis oleks suure külastajate hulga ja pika külastusajaga ehitis.

Detailplaneeringu koostamisel on lähtutud üldisest põhimõttest, et kui tegevuste elluviimisel järgitakse üldplaneeringus, detailplaneeringus ja muudes arengudokumentides toodud põhimõtteid ja nõudeid ehitus-, arendus- ning käitlustegevusele, siis eeldatavalt ei kujuta need olulisi ega pöördumatult negatiivseid mõjusid.

4.1. Planeeringuala kruntideks jaotamine Planeeringualasse jäävad maaüksused jaotatakse kuueks krundiks:

• Krunt 1 – pindala 0,38 ha;

• Krunt 2 – pindala 0,28 ha;

• Krunt 3 – pindala 1,0 ha;

• Krunt 4 – pindala 1,0 ha;

• Krunt 5 – pindala 2,59 ha;

• Krunt 6 – pindala 2,35 ha.

Krundijaotus ja kruntide arv arvestab kehtivast üldplaneeringust tulenevate nõuetega, mille kohaselt peab iga rannani ulatuva krundi laius olema minimaalselt 70 meetrit ning iga elamuehituseks mõeldud krunt peab antud piirkonnas olema vähemalt 1 ha suurune.

Planeeritud krundid on piisava suurusega, et oleks tagatud nõutud tuleohutuskujad naaberkinnistutel paiknevate hoonetega ning võimalus privaatsust võimaldava õueala rajamiseks.

Koppe OÜ 14.10.2025 17 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

4.2. Krundi hoonestusala määramine Planeeringuala Kruntidele nr 3-6 määratakse üks hoonestusala, mis on suurema pindalaga kui krundile planeeritud hoonete ja rajatiste summaarne ehitisealune pind - see võimaldab planeeringu elluviimisel ning uute hoonete ja rajatiste püstitamisel valida täpsemalt nende asukohti, suurusi ja paigutust arvestades geoloogiliste tingimuste, maastiku, loodusväärtuste ning ehitistega (nt tehnovõrgud, juurdepääsutee, kraavid jne).

Hoonestusala asukoha ja suuruse määramisel on lähtutud järgmistest põhimõtetest:

• hoonestusala paikneb igas suunas krundi piirist minimaalselt 20 meetri kaugusel;

• Tööstuse tee 34 naaberkinnistul paiknevate olemasolevate hoonete ning nendest tuleneva tuleohutuskuja tõttu on Krunt 3 põhjaosas krundi piiri ja hoonestusala vahemaa suurem;

• hoonestusalad paiknevad väljaspool üldplaneeringuga määratud ranna ehituskeeluvööndit ja piiranguvööndit;

• hooneid projekteerides ja püstitades on võimalik rakendada üldplaneeringu nõuet, et elamugruppide vahekaugus oleks vähemalt 50 m.

Igale krundile planeeritud hoone peab paiknema täies ulatuses hoonestusala sees. Hoonestusalast väljapoole võib ulatuda kuni 1 meetri ulatuses hoone räästas, varikatus või hoone külge ehitatud terrassi katmata osa eeldusel, et see ei paikne naaberkinnistu hoonestusest tulenevas tuleohutuskujas. Hooneid teenindavad tehnovõrgud- ja rajatised, juurdepääsuteed jms rajatised võivad paikneda väljaspool hoonestusala.

4.3. Krundi ehitusõiguse16 määramine Planeeringuga määratakse igale krundile ehitusõigus ühe üksikelamu ja kuni kahe elamut teenindava abihoone püstitamiseks.

4.3.1 Krundi kasutamise sihtotstarbed17

Tabel 6: Krundi kasutamise sihtotstarbed

Krundi nr

Krundi kasutamise sihtotstarve

Tähis Sihtotsarbe osakaal

Sihtostarbe selgitus

1 Transpordimaa LT 100% Tee ja tänava maa

16 Planeerimisseaduse § 126 lõike 4 kohaselt määratakse krundi ehitusõigusega: krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed; hoonete või olulise avaliku huviga rajatise suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal; hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind; hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste lubatud maksimaalne kõrgus; hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud sügavus.

17 Krundi kasutamise sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe.

Koppe OÜ 14.10.2025 18 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

2 Maatulundusmaa MM 100% Põllu- või metsamaa potentsiaaliga maa

3 Pereelamu maa EP 100% Pereelamu maa on ühele perele sobivas suuruses elamu ja seda teenindavate abihoonete püstitamiseks

4 Pereelamu maa EP 100%

5 Pereelamu maa EP 100%

6 Pereelamu maa EP 100%

Planeeritud kruntide kasutamise sihtotstarbed on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga määratud juhtfunktsiooniga ega ole vastuolus planeeringuala mõjuala maakasutusega.

4.3.2 Hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste18 suurim lubatud arv maa-alal

Tabel 7: Hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv maa-alal

Krundi nr

Hoonete suurim lubatud arv maa-alal

Olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv maa-alal

1 - -

2 - -

3 3 -

4 3 -

5 3 -

6 3 -

Kruntidele määratud hoonete suurim lubatud arv maa-alal lähtub kruntide ja hoonestusalade asukohast, suurusest, kujust, kehtivatest kitsendustest ning üldplaneeringus toodud elamuehituse põhimõtetest.

Olulise avaliku huviga rajatisi planeeringualale ei planeerita.

4.3.3 Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind

Tabel 8: Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind

Krundi nr

Hoonete suurim lubatud ehitisealune

pind

Olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud

ehitisealune pind

Krundi täisehituse osakaal hoonete suurima lubatud

ehitisealuse pinnaga hoonete ehitamisel

1 - - -

2 - - -

3 300 m² - 3,0 %

18 Olulise avaliku huviga rajatis on näiteks staadion, golfiväljak, laululava, motoringrada või muu olulise avaliku huviga rajatis.

Koppe OÜ 14.10.2025 19 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

4 300 m² - 3,0 %

5 400 m² - 1,5 %

6 400 m² - 1,6 %

Planeeritud hoonete suurim lubatud ehitisealune pind lähtub krundi suurusest, kehtivatest kitsendustest, hoonestusala suurusest ja kujust ning planeeringuala lähialal levinud hoonestuspõhimõtetest.

Planeeritud hoonete ehitusmaht ei ole maksimaalse täisehituse korral keskkonnale koormav - lisaks hoonestusele on piisavalt ruumi ka juurdepääsu- ja liikumisteedele, tehnovõrkudele ja -rajatistele ning madal- ja kõrghaljastusele.

4.3.4 Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus

Tabel 9: Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus

Krundi nr

Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus

Hoonete lubatud maksimaalne korruselisus

Hoonete lubatud maksimaalne

absoluutkõrgus

1 - - -

2 - - -

3 8 m (sh abihooned 6 m)

2 + 11,5 m

4 8 m (sh abihooned 6 m)

2 + 11,5 m

5 8 m (sh abihooned 6 m)

2 + 10,5 m

6 8 m (sh abihooned 6 m)

2 + 10,0 m

Detailplaneeringuga määratud hoonete lubatud maksimaalne kõrgus ja korruselisus tulenevad kehtivast üldplaneeringust ning TP3 hoonestusele kehtivatest tuleohutuse nõuetest. Hoonestuse kõrgusele määratud maksimaalsed määrad kehtivad ka juhul kui projekteeritakse kõrgema kui TP3 tuleohuklassiga hooneid.

Kui planeeritud hoonete alust ja selle lähiümbruse maapinda kaevatakse või tõstetakse niiskusrežiimi tagamiseks ning sajuvete hoonetest eemale juhtimiseks, tohib maksimaalse absoluutkõrguse erinevus võrreldes planeeringu koostamise aluseks oleval geodeetilisel alusplaanil näidatud maapinna absoluutkõrgusega olla kuni ±0,5 meetrit.

Koppe OÜ 14.10.2025 20 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

4.4. Detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsude võimaliku asukoha määramine Planeeritud hoonestuse toimimiseks vajalike tehnovõrkudena planeeritakse eelkõige elektrivõrguga ühendamist ning lokaalsete vee- ja kanalisatsioonisüsteemide rajamist.

Avalikule teele juurdepääsu võimaliku asukohana planeeritakse uue juurdepääsutee lõigu rajamist üle Pöörde maaüksuse ning esitatakse ettepanek Vahetee ja Putkaste metskond 169 maaüksustel paikneva olemasoleva tee avalikuks kasutamiseks määramiseks.

4.4.1 Elektrivarustus Elektrivarustuseks vajaliku võrgu välja ehitamiseks on Elektrilevi OÜ väljastanud tehnilised tingimused nr 498424.

Elektrivarustus lahendatakse AJ Lauri:(Hiiu) F1 õhuliini baasil: - Krunt nr 3 toiteks paigaldada mastikilp õhuliini mastile 4-5;

- Krunt nr 4 toiteks paigaldada mastikilp mastile 4-6;

- Krunt nr 5 toide näha ette soklil liitumiskilbiga, mis saab toite maakaabliga õhuliini mastilt 4-7;

- Krunt nr 6 elektrivarustuse tagamiseks kasutada olemasolevat liitumispunkt, mis on rajatud krundi kagupiiril.

Elektrivõrgu liitumiskilpe projekteerides ja rajades tuleb arvestada, et kilp paikneks asukohas, kus see on alati vabalt teenindatav. Liitumiskilbist kuni planeeritud hoonestuseni rajatakse krundisisesed maakaablid.

4.4.2 Veevarustus Planeeritud kruntide veevarustuse tagamiseks rajatakse planeeringualale kaks uut puurkaevu:

• Kruntide 3 ja 4 ühisele piirile rajatakse Krunte 3 ja 4 teenindav puurkaev;

• Kruntide 5 ja 6 ühisele piirile rajatakse Krunte 5 ja 6 teenindav puurkaev.

Mõlema planeeritud puurkaevu veevõtt jääb alla 10 m³ ööpäevas ning nende ümber määratakse 10 m raadiusega hooldusalad, kus on põhjavee saastumise vältimiseks keelatud erinevad tegevused (nt väetiste ja taimekaitsevahendite kasutamine, ohtlike ainete juhtimine põhjavette või pinnasesse, reoveesette kasutamine, sõnniku laotamine, saasteainete pinnasesse juhtimine jne).

Puurkaevu täpse asukoha valikul peab arvesse võtma, et need paikneks planeeritud kanalisatsioonirajatistest minimaalselt 60 m kaugusel ning maapinna reljeefi järgides ülesvoolu.

Koppe OÜ 14.10.2025 21 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Puurkaevude ja planeeritud hoonete vahele rajatakse krundisisesed maa-alused veetrassid, millelt tehakse sobivas kohas väljavõtted ning lisatakse sulgemist võimaldavad maakraanid.

4.4.3 Kanalisatsioonivarustus Planeeringuala kesk- ja põhjaosa on kaitsmata ning ranna ehituskeeluvööndisse jääv ning sellega piirnev lähiala on nõrgalt kaitstud põhjaveega ala. Planeeritud hoonestuse kanalisatsioonivarustuse tagamiseks rajatakse Kruntidele 3, 4 ja 6 lokaalsed omapuhastid koos imbalaga. Krunt 5 heitveed kanaliseeritakse Krunt 6 puhastisse.

Puhastite ja hoonete vahele rajatakse maa-alused kanalisatsioonitorustikud. Puhasti ega imbala kohale ei ole lubatud istutada taimestikku, mis võib süsteemi rikkuda.

Puhasti tuleb rajada asukohta, kuhu on võimalik hooldus- ja puhastustöödeks läheneda vastava (raske)tehnikaga.

Puhastis töödeldud vett on lubatud hajutatult immutada pinnasesse imbväljaku kaudu või juhtida kraavi järgmistel tingimustel:

• immutada või kraavi juhtida on lubatud kuni 10 m³ ööpäevas;

• peale reovee bioloogilist puhastust peab heitvesi vastama keskkonnaministri määruse19 nõuetele;

• tegevuste planeerimisel ja elluviimisel tuleb järgida Hiiumaa Vallavolikogu määruse20 nõuetele;

• imbväljak või puhastatud vee kraavi juhtimise asukoht paikneb puurkaevust allavoolu;

• imbväljaku või puhastist tulnud vee kraavi juhtimise asukoha minimaalne kaugus hoonest, teest ja krundi piirist vähemalt 10 m ja vähemalt 50 m puurkaevu hooldusala välispiirist (st minimaalne vahemaa puurkaevu ja imbala vahel 60 m).

4.4.4 Avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine Lähim olemasolev avaliku kasutusega tee on planeeringualast ca 100 m kaugusel idas paiknev riigitee 12117 Jõeranna-Kõrgessaare tee. Riigitee 1,15 kilomeetril on olemasolev ristumiskoht, kust algab üle Putkaste metskond 169 ja Vahetee maaüksuste kulgev kohalik tee, mida kasutatakse piirkonna maaüksuste ligipääsuks.

Planeeringualale ligipääsuks ning nõuetekohase tee rajamiseks tuleb Vahetee maaüksusel paiknevale teele rajada uus mahasõit, sealt edasi ca 35 m pikkune teelõik üle Pöörde maaüksuse. Lähtuvalt asjaolust, et olemasolevad teed on heas seisus ning

19 Keskkonnaministri 08.11.2019 määrus nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused”:https://www.riigiteataja.ee/akt/126112024004

20 Hiiumaa Vallavolikogu 24.01.2019 määrus nr 49 „Reovee kohtkäitluse ja äraveo eeskiri Hiiumaa vallas”: https://www.riigiteataja.ee/akt/402022019025

Koppe OÜ 14.10.2025 22 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

olemasolev ja planeeritud liikluskoormus üksikute kruntide teenindamisel on väike, puudub vajadus täiendava juurdepääsutee rajamiseks muust asukohast.

Maa- ja Ruumiamet on 13.05.2024 kirjas nr 6-3/24/5931-2 avaldanud arvamust, et on põhimõtteliselt nõus Pöörde kinnisasjale juurdepääsuservituudi seadmisega Tööstuse tee 30 kinnisasja kasuks, kuid palub kaaluda kavandatava tee avalikult kasutatavaks märkimist. Transpordiamet on oma 28.05.2024 kirjas nr 7.2-2/24/7491-2 esitanud samuti soovituse, et ligipääsude tagamiseks tuleks kaaluda planeeringualani kulgeva tee avalikuks kasutamiseks määramist. Lähtuvalt eeltoodust ning asjaolust, et piirkonna teid kasutatakse juurdepääsuks mitmele piirkonna kinnistule, esitab detailplaneering ettepaneku, et nii Pöörde, Vahetee kui Putkaste metskond 169 maaüksustel paiknevad kui sinna planeeritud teelõigud määrata avaliku kasutusega teedeks.

Kõik planeeringualaga seotud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis, tuleb esitada Transpordiametile kooskõlastamiseks.

4.5. Ehitise ehituslike tingimuste määramine Ehitiste projekteerimisel ja püstitamisel tuleb lähtuda Tuleohutuse seadusest21, majandus- ja taristuministri määrusest “Nõuded ehitusprojektile”22 ning siseministri määrusest „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded”23.

Hoonete ehitusel tuleb takistada metsloomade ja hulkuvate loomade pääsemine alale ja hoonetesse.

4.5.1 Võimalikust tuleohust lähtuvate tingimuste määramine Võimalikust tuleohust lähtuvad ehituslikud nõuded:

Krundi nr Hoonete liik Hoone liigitus tuleohutuse järgi

Hoone tule- ohutusklass

Suurim lubatud kõrgus

Suurim lubatud korruse-lisus24

1 - - - - -

2 - - - - -

3 Eluhooned I kasutusviis TP3 (tuldkartev) Kuni 8 m Kuni 2

4 Eluhooned I kasutusviis TP3 (tuldkartev) Kuni 8 m Kuni 2

5 Eluhooned I kasutusviis TP3 (tuldkartev) Kuni 8 m Kuni 2

6 Eluhooned I kasutusviis TP3 (tuldkartev) Kuni 8 m Kuni 2

Lähtuvalt asjaolust, et planeeritud hoonestus Kruntidel 3-6 on I kasutusviisiga ning planeeringuala kruntide hoonestusalade asukoht, kuju ning suurus võimaldavad tagada erinevatel kinnistutel olevate ja planeeritud hoonete enam kui 40 meetrise

21 Tuleohutuse seadus: https://www.riigiteataja.ee/akt/129062024007 22 Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus nr 97: https://www.riigiteataja.ee/akt/127122024025 23 Siseministrimäärus 30.03.2017 nr 17: https://www.riigiteataja.ee/akt/123022021013 24 Ehitisele esitatavate tuleohutusnõuete kehtestamise määruse lisa 2:

https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1230/2202/1013/Lisa_2.pdf

Koppe OÜ 14.10.2025 23 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

vahemaa, käsitletakse planeeringualale planeeritud ehitiste veevõtukohana lähimat nõuetele vastavat veevõtukohta Kõrgessaare alevikus (endine mõisa viinaköögi tiik, kaugus planeeringualast ca 1,2 km). Kõrgessaare piirkonna vabatahtlik päästekomando paikneb planeeringualast ca 1 km kaugusel ja riiklik päästekomando Kärdlas (kaugus ca 19 km).

Planeeringuala lõunapiiri äärde, Krundile 1 rajatava juurdepääsutee otsa rajatakse minimaalselt 10 m X 10 m suurusega päästetehnikale vajalik manööverala.

Iga planeeritud hoone eluruum tuleb varustada autonoomse tulekahjusignalisatsioonianduriga. Kui hoonesse projekteeritakse tahkekütusel töötav küttesüsteem, tuleb lisaks paigaldada ka vähemalt üks autonoomne vingugaasiandur.

Tuleohutuse tagamiseks võib lisaks ette näha ka muid täiendavaid tehnilisi lahendusi ehitistes tulekahju avastamiseks, kustutamiseks ja hoones viibijate teavitamiseks - näiteks automaatne tulekahjusignalisatsioon, automaatne tulekustutussüsteem jne.

4.5.2 Energiakasutus Hoone ja selle osade projekteerimisel ning ehitamisel tuleb lähtuda konkreetsele hoonetüübile kehtivatest energiatõhususe miinimumnõuetest25 ning pöörata tähelepanu energiatarbimise säästlikkusele.

Planeeringuala hoonete soojavarustus korraldatakse iga hoone puhul lokaalsete lahendustega, soovituslikult kasutada hübriidseid küttesüsteeme taastuvenergiaallikate ja muude integreeritud soojusenergia tehnoloogiate baasil. Kõige energiamahukamad tegevused on üldiselt seotud hoonete ja ruumide kütmise ning jahutamisega.

4.5.3 Loodusvarade kasutus Planeeringualal ei paikne kohapealseid loodusvarasid, mida saaks planeeritud ehitustegevuse tarvis kasutada, kõik vajalik tuleb planeeringualale transportida mujalt. Kõiki loodusvarasid tuleb kasutada säästlikult, võimalusel taaskasutada varasemalt kasutuses olnud ning füüsilised omadused säilitanud materjale.

Lähimad kohalikud loodusvarad, mida saab ehitamisel kasutada, on ehituskruus (kaevandatakse ca 25 km kaugusel Suurepsi karjääris) ning liiv (kaevandatakse ca 12 km kaugusel Puski karjääris). Kohalikku puitmaterjali saab Lauka saeveskist (kaugus ca 6 km).

Ehitustööde käigus kooritavat pinnast ja kaevist võib ära kasutada planeeringuala piires.

4.5.4 Radooniohuga arvestamine ja selle vähendamine Lääne-Eestis ja saartel jääb radooni tase üldiselt normi piiresse. 2004. aastal Eesti Geoloogiakeskuse poolt välja antud kaardi26 järgi on Kõrgessaare alevik ja selle

25 Ettevõtlus- ja tehnoloogiaministri 11.12.2018 määrus nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded”: https://www.riigiteataja.ee/akt/105072023309

26 Eesti radooniriski levilate kaart, 2004: https://envir.ee/media/1445/download

Koppe OÜ 14.10.2025 24 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

lähipiirkond määratud normaalse radooniriskiga alaks, kus võib lokaalselt esineda kõrge ja madala radoonisisaldusega pinnaseid. 2020. aastal uuendatud kaardi27 andmetel on Hiiumaa valla radooniriski klass keskmine või madal.

Uue hoone projekteerimisel ja ehitamisel tuleb radooniohuga arvestada. Kui siseruumides ületab radoonitase 300 Bq/m³, tuleb võtta tarvitusele kaitsemeetmed vastavalt radooniohutu elamu juhendmaterjalidele28 ning standardile29.

4.6. Ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine30

Arhitektuursete tingimuste määramine lähtub soovist luua planeeringualale elukeskkond, mis on ühtaegu nii kaasaegne, hubane kui piirkonna looduslikke väärtusi ning ehitus- ja arhitektuurivõtteid arvestav.

4.6.1 Materjalivalik Arhitektuursete ja insenertehniliste lahenduste projekteerimisel eelistada võimalusel väikesema keskkonnamõjuga, naturaalseid ja kohalikul toorainel baseeruvaid või kohapeal saadaolevaid materjale. Ehitus- ja viimistlusmaterjalidena eelistada puitu, kivi, krohvi, tellist, betooni ja klaasi, katusekattematerjalidena eelistada kivi, sindlit, roogu või laastu.

Hoonete katusel päikesepaneelide kasutamise soovi korral eelistada sellist tehnoloogiat, mille puhul on paneelid katusekattematerjali integreeritud või mille kinnituskonstruktsioon on välimuselt ning konstruktiivselt tagasihoidlikum.

4.6.2 Hooned Peamised arhitektuursed tingimused planeeringuala hoonetele:

• hoonete põhiplaani ja arhitektuurse lahenduse väljatöötamisel on lubatud modernsed lahendused;

• hoonestusele kohustuslikku ehitusjoont ei määrata. Planeeritud hoonete asukohad tuleb sobitada hoonestusalale nii, et need arvestaks jalgsi ja sõidukiga juurdepääsuks vajaliku ruumiga (nt tehniline teenindamine, päästetööd vms vajadused) ning vaadetega teelt ja rannikult. Hoonestuse asukoht peab arvestama piirkonnas valitsevate looduslike tingimustega (nt niiskusrežiim, ilmakaared, valitsevad tuuled jne);

• hoone tehnilised seadmed (õhksoojuspumbad, ventilatsiooniavad, liitumiskapid jms) paigutada selliselt, et need ei rikuks hoonestuse välisilmet.

27 Eesti pinnase radooniriski kaart (2020. aasta seisuga): https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/? id=f4363bc3bae34fe19e04458dc875375e

28 Radooniohutu elamu juhendmaterjal: https://envir.ee/media/3996/download 29 EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitsemeetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes”:

https://www.evs.ee/et/evs-840-2023 30 Ehitise arhitektuurilised tingimused on eelkõige tingimused ehitise ruumilisele terviklahendusele,

kujunduslikud tingimused võivad näiteks ehitise terviklahenduse raames käsitleda ehitise detaile.

Koppe OÜ 14.10.2025 25 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

4.6.3 Piirded, väikevormid Piirete rajamise soovil arvestada, et piiret ei pea rajama vaid füüsilise ruumi piiramiseks, vaid selle üheks eesmärgiks on ka hoonete esile toomine ning aiakujunduse ja väikevormide rõhutamine.

Piirdeid võib rajada krundi piirile, kuid piirata võib ka vaid osaliselt väiksemat ala (näiteks hoonestuse ümber).

Piirde rajamisel mere äärde tuleb arvestada kallasraja ulatust ja vaba läbipääsu tagamise nõudeid.

Piirdeaedade kõrgus kuni 1,5 m. Ei ole lubatud läbipaistmatud piirded. Soovituslikult valida piirdeaia tüübiks maapiirkonda ja Lääne-Eesti saarestikule omane korendusaed.

Väikevormide vajadus, asukoht ning tehnilised parameetrid lahendatakse planeeringut ellu viies.

4.7. Liikluskorralduse põhimõtete määramine Planeeringuala ligipääsuks kasutatakse osaliselt olemasolevat kahesuunalist teed, mis kulgeb üle Vahetee ning Putkaste metskond 169 maaüksuste, uus teelõik tuleb rajada planeeringualaga piirnevale Pöörde maaüksusele.

Planeeringuala kruntide ligipääsuks rajatakse ca 320 m pikkune juurdepääsutee Krundile 1, millele rajatakse mahasõidud ja juurdepääsulõigud igale krundile.

Kõik olemasolevad ja planeeritavad teelõigud on kahesuunalised ja peavad nõuete täitmiseks kogu ulatuses olema minimaalselt 3,5 m laiuse kattega osaga ja piisava kandevõimega, et aastaringselt kanda lisaks sõiduautodele ka pääste- ja rasketehnikat (nt ehitustransport, lumetraktor, jäätmeveok jne). Teedelt mahasõitude pöörderaadiused peavad tagama ka rasketehnika ligipääsu ning ristumisalal tuleb mõlemas suunas tagada nähtavusala, kus ei tohi paikneda nähtavust piiravaid takistusi - vajadusel tuleb nähtavusalale jääv piirdeaed, puu, võsa vms eemaldada.

Elamukrundi omanike ja külastajate sõidukite parkimine tuleb korraldada täies ulatuses planeeringuala piires - minimaalselt tuleb igale krundile rajada kaks parkimiskohta31.

4.8. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine Planeeringu põhilahendus arvestab, et planeeringut ellu viies ning ehitustööde lõppedes koondub peamine tegevus planeeringuala kruntide hoonestusaladele ja nende ümbrusesse. Samas tuleb arvestada ka sellega, et haljastus- ja heakorra põhimõtteid rakendataks ka kruntide nendes osades, kuhu hooneid ei püstitata ning aktiivne tegevus ei ulatu.

Looduskaitseseaduse § 55 lg 8 kohaselt on III kaitsekategooria taimede hävitamine ja loodusest korjamine keelatud ulatuses, mis ohustab liigi säilimist selles elupaigas. Kavandatavad hoonestusalad kattuvad küll osaliselt III kaitsekategooria taimeliikide

31 Ühe parkimiskoha minimaalsed mõõdud – 2,5 m X 5 m

Koppe OÜ 14.10.2025 26 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

elupaikadega, kuid planeeritud ehitustegevust on võimalik teostada asukohas, kus taimi ei kasva või hävinevad üksikud taimed sellises ulatuses, mis ei ohusta taimeliikide säilimist selles elupaigas, kuna nende liikide levikuala on piirkonnas oluliselt laiem.

Ranna ehituskeeluvööndisse jääva poolloodusliku kooslusega rannaniidu kahjustamine, sh sellele ehitamine või muul moel kahjustamine, ei ole lubatud. Poollooduslikud kooslused on pikaajalise inimtegevuse mõjul kujunenud loodusliku elustiku kooslustega alad, mida on kestvalt niidetud või karjatatud ning millega tuleb ka perspektiivselt jätkata, et tagada neile aladele omase taimestiku ja liigikoosseisu säilimine ning takistada metsastumine ja pilliroo kasv.

Hoonete ümbrus tuleb peale ehitusperioodi lõppu heakorrastada ja haljastada, rajada muruplatsid ja sillutatud alad, istutada kasvukohale ja -tingimustele sobivaid puid ning põõsaid. Hoonete lähiümbruse haljastamisel ja muru külvamisel arvestada, et piirkonna loodusväärtuste kohaselt sobib pigem harvemini niidetav ja kasvult kõrgem muru. Haljasalade külvamisel ei tohi kasutada piirkonna looduskooslustele mitteomaseid seemneid ning taime- ega putukamürke, mis võiksid mõjutada piirkonnale iseloomulikku elustikku, veekeskkonda ja põhjavett.

Planeeringualale jääva metsamaa hooldamisel ja majandamisel tuleb järgida Kõrgessaare valla üldplaneeringu teemaplaneeringu nõuet, mille kohaselt tuleb kõrghaljastusega kaetud kruntidele eluhoonete projekteerimisel säilitada 70% kõrghaljastust, ning Looduskaitseseaduse § 37 toodud nõuet, mille kohaselt on ranna piiranguvööndisse jäävates metsades lageraie keelatud. Vajadusel on lubatud teostada planeeringualale jääva puistu koosseisu ning kasvutingimusi parandav hooldusraie, et tagada säilivate puude toite- ja valgustingimused. Puude raiel tuleb arvestada, et säiliks säilitatavate puude juurestik ja võra ning samas oleks tagatud hoonestuse insulatsioonitingimused. Kui hoonestusalale või selle ümbrusesse istutatakse tuule, müra, tolmu jm mõjutuste eest kaitseks uusi puid, ei tohi need paikneda hoonetele lähemal kui 3 m.

Piirkondlik sademeveesüsteem puudub ning selle rajamine ei ole hajaasustuses ka majanduslikult mõistlik. Hoonestuse paiknemiskõrgus tuleb valida selliselt, et oleks võimalik vihmaveed pinnase kalletega juhtida hoonest eemale. Hoonete katustelt ning kõvakattega aladelt kogutud sadeveed tuleb lokaalselt immutada. Uute kraavide rajamist ei planeerita, et seeläbi mitte mõjutada piirneva rannaniidu niiskusrežiimi.

Krundisiseste parkimiskohtade ja liikumisteede rajamisel eelistada kattena kruusa, killustikku, suurema vuugiga kiviplaate, murukivi vms lahendusi, mis võimaldavad pinnaveel imbuda.

Jäätmekäitluse üldised põhimõtted:

• olmejäätmete vedu toimub valla territooriumil organiseeritult vastavalt kehtivale jäätmehoolduseeskirjale32. Iga krundi omanikul on kohustus ühineda Hiiumaa

32 Hiiumaa Vallavolikogu 21.03.2024 määrus nr 61 „Hiiumaa valla jäätmehoolduseeskiri”: https://www.riigiteataja.ee/akt/428032024006

Koppe OÜ 14.10.2025 27 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

vallas korraldatud jäätmeveoga ning jäätmevedajaga tuleb sõlmida jäätmeveo leping, mille abil tagatakse koordineeritud jäätmevedu;

• erinevad jäätmeliigid (nt olmejäätmed, pakendijäätmed, ehitusjäätmed) tuleb krundil kohapeal sorteerida, koguda kinnisesse jäätmemahutisse, anda üle jäätmevedajale või toimetada Hiiumaa jäätmejaama (Ristivälja küla, Käina).

4.9. Tegevused ranna või kalda veekaitse-, ehitus- ja piiranguvööndis Veekogude ranna ja kalda kaitseks on õigusaktidega kehtestatud inimtegevust suunavate vöönditena piirangu-, ehituskeelu- ja veekaitsevööndid. Nende vööndite eesmärk on tagada rannal või kaldal asuvate looduskoosluste säilimine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning rannal ja kaldal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine.

Korduva üleujutusega ala piiriks mererannal on Kõrgessaare valla üldplaneeringu teemaplaneeringuga määratud veekogu veepiir.

Vööndite ulatused33 planeeringualal:

• ranna veekaitsevöönd34 – 20 meetrit;

• ranna piiranguvöönd – 200 meetrit;

• ranna ehituskeeluvöönd – 200 meetrit.

Ranna piiranguvööndis35 asuvate metsade kaitse eesmärk on vee ja pinnase kaitsmine ja puhketingimuste säilitamine. Arvestades maa-ala senist ja planeeritud maakasutust on kõige enam kohaldatav piiranguvööndis tegutsemise piirang mootorsõidukiga sõitmise keeld väljaspool selleks määratud teid ning maastikusõidukiga sõitmise keeld (välja arvatud kaitstava loodusobjekti valitsemisega seotud töödeks, kutselise või harrastuskalapüügi õigusega isikul kalapüügiks vajaliku veesõiduki veekogusse viimiseks, pilliroo varumiseks ja adru kogumiseks).

Ranna või kalda ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Ehituskeeld ei laiene Looduskaitseseaduse § 38 lõikes 4 toodud erandite korral.

Tegevuste planeerimisel arvestatakse ranna kaitse eesmärke:

• Rannal asuvate looduskoosluste säilitamine

Planeeringuala tegevus ei ulatu rannani ega seal paiknevate kaitstavate looduskooslusteni. Eeldatavalt ei ohusta peamiselt kruntide hoonestusaladele planeeritud ehitustegevus rannal asuvate looduskoosluste säilimist.

• Inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine

33 Vööndite arvestuse aluseks on veekogu veepiir 34 Veeseadus: https://www.riigiteataja.ee/akt/111062024018 35 Ranna piiranguvööndis keelatud tegevused on loetletud Looduskaitseseaduse § 37

Koppe OÜ 14.10.2025 28 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Aktiivne tegevus on kavandatud planeeringualale määratud hoonestusaladele ja nende lähipiirkonda, mis jääb väljapoole ranna ehituskeelu- ja piiranguvööndit. Elamute ning nende abihoonete kasutusest tulenev inimkoormus, sh tallamiskoormus ei kahjusta eeldatavalt planeeringuala ega selle mõjuala looduskeskkonda. Planeeritud tehnorajatised ei ulatu rannani ega ranna veekaitsevööndisse. Planeeringuga ei kavandata tegevusi, mis otseselt ohustaksid piirkonna põhjavett. Ajutiselt võib hoonete ja rajatiste ehitusperioodil tõusta müra seoses ehitusmasinate kasutamisega. Planeeringulahenduse elluviimine, millega lisandub piirkonda neli hoonestatud krunti, ei suurenda oluliselt piirkonna asustust ega inimtegevusest lähtuvat kahjulikku mõju.

• Ranna eripära arvestava asustuse suunamine

Planeeringuala paikneb hajaasustuses ning planeeringualal ega selle mõjualas ei ole välja kujunenud kindlat ehitusjoont ega hoonestustihedust, mida saaks tegevuste planeerimisel aluseks võtta.

Planeeringualale ja selle mõjualasse on varasemalt rajatud juurdepääsuteed ning tehnovõrgud, mida saab planeeringut ellu viies kasutada.

Kui võtta arvesse, et üldplaneering on planeeringualale perspektiivse ehitustegevuse ette näinud ning planeeritud tegevusi ellu viies järgitakse üldiseid nõudeid nii kruntide suurusele, hoonestuse paigutusele, kõrghaljastuse säilimisele jms asjaoludele, on lähtutud teadmisest, et planeeritud asustus arvestab ranna eripäradega.

• Rannal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine

Planeeringuala mõjualasse jääval rannaribal kehtib Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse § 38 kohane 10 m laiune kallasrada, mida on igaühel õigus kasutada. Sama seaduse kohaselt peab kohaliku omavalitsuse üksus planeeringutega tagama avaliku juurdepääsu kallasrajale. Üldlevinud praktika kohaselt tagatakse avalik juurdepääs kallasrajale mõistlike vahemaade tagant nende maaüksuste kaudu, mis piirnevad lautrikohtadega. Lähtuvalt asjaolust, et kehtiva üldplaneeringuga on tagatud ligipääs ca 600 m planeeringualast põhja pool paikneva Nõmmerga lautrikohani, siis ei määrata detailplaneeringuga kallasrajale avalikku juurdepääsu läbi planeeringuala.

4.10. Kuja36, tehnovõrgu ja -rajatise kaitsevööndi või muu kitsenduse määramine Planeerimisseaduse kohaselt võib detailplaneeringu alusel kinnisomandile seada kitsendusi.

Planeeringu koostamisel on arvestatud, et säilivad kõik enne detailplaneeringu koostamist määratud kitsendused: rannajoonest arvestatav kallasrada,

36 Kuja ulatus näitab vähimat lubatud ehitiste vahemaa

Koppe OÜ 14.10.2025 29 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

veekaitsevöönd, ehituskeeluvöönd ning piiranguvöönd. Lähtuvalt planeeritud ehitustegevusest arvestatakse uute kitsenduste vajaduse määramisega:

• alajaamast kuni iga krundi liitumiskilbini kulgeva elektri maakaabelliini kaitsevöönd – 1 meetrit äärmisest kaablist;

• maa-aluse veetorustiku kaitsevöönd – 2 meetrit torustiku telgjoonest mõlemale poole;

• maa-aluse vabavoolse kanalisatsioonitorustiku kaitsevöönd - 2 meetrit torustiku telgjoonest mõlemale poole;

• puurkaevu hooldusala – 10 m;

• maa-aluse omapuhasti kuja – 5 m;

• kanalisatsiooni imbala kuja hoonest – 10 meetrit;

• kanalisatsiooni imbala kuja, mille ulatuses ei tohi paikneda puurkaev ega selle hooldusala – 50 m.

4.11. Kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine Kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine kuulub detailplaneeringu ülesannete hulka, sest ruumilise keskkonna sihipärase kujundamise kaudu on võimalik ennetada kuritegevust ja vähendada kuriteohirmu37.

Planeeringuala paikneb hajaasustatud piirkonnas, mis ühest küljest suurendab privaatsust ja loob sellega kaasneva turvatunde. Teisalt võimaldab eraldatus ka varjatud tegevusi, mis võivad turvatunnet kõigutada eriti juhtudel, mil kõik planeeritud tegevused ei ole veel ellu viidud ning planeeritud hoonestus ei ole alalises kasutuses.

Arvestades planeeringuala asukohta, paiknemist, lähipiirkonda ja muid tingimusi, peetakse oluliseks järgnevate põhimõtete järgimist:

• selgelt on eristatud nii krundi ligipääs kui hoone sissepääs, välditakse tagumisi ja/või peidetud juurdepääsusid;

• hoone sissepääsu lähiümbrus on varustatud hämaraanduri- või liikumisele reageeriva välisvalgustusega;

• hoonete vahel on hea vaadeldavus;

• hoone on varustatud vähemalt autonoomse tulekahjuanduriga seadmega, tahkekütusega küttekeha kasutamisel ka vingugaasianduriga;

• krunt on aastaringselt korrastatud ja haljastatud;

• hoone uksed on alati suletud, välisustel on turvalukud;

• hoone tuleb projekteerida ning püstitada kvaliteetsetest ehitusmaterjalidest.

37 Kuritegevuse riskide vähendamist käsitleb Eesti standard EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine - Linnaplaneerimine ja arhitektuur Osa 1: Linnaplaneerimine”: https://www.evs.ee/et/evs-809-1-2002

Koppe OÜ 14.10.2025 30 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

Üldise turvalisuse üheks komponendiks on kindlasti ka hea läbisaamine ja tihe läbikäimine lähipiirkonna teiste elanikega, et toimiks parimas mõttes n-ö naabrivalve süsteem.

4.12. Müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimusi ning muid keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmine Detailplaneeringuga ei planeerita keskkonnaohtlikke objekte ega tegevusi, mis tooks kaasa püsiva vibratsiooni, soojus- ja/või kiirgussaaste. Peamine mõju pinnasele ja taimestikule kaasneb ehitiste rajamise perioodil. Kaasnevad mõjud on valdavalt lokaalse iseloomuga ning ajutised.

Üldised määrangud müra-, vibratsioon-, saasteriski- ja insolatsioonitingimuste tagamiseks:

• peamine müra ja vibratsioon tekivad ehitustööde perioodil ehitusmaterjalide transportimisel ja ehitusmehhanismide kasutamisel. Ehitustegevus tuleb planeerida selliselt, et mürarikkaid töid ei teostataks kella 21 ja 09 vahel ega nädalavahetustel;

• hoonete kasutusperioodil eeldatavalt müratase praegusest oluliselt ei erine. Mürahäiringute vähendamiseks tuleb hoonetest väljapoole jäävad tehnoseadmed (nt ventilatsiooniseadmed, generaator või küttesüsteemide osad) paigutada selliselt, et oleks tagatud nende tekitatava müranivoo jäämine lubatud piiridesse või kasutada täiendavaid meetmeid müra summutamiseks;

• planeeringuala mõjuala teed on väikese liikluskoormusega ega põhjusta olulist müra-, vibratsiooni- ega saasteriski;

• planeeritud hoonestusalad on piisavalt suured, et paigutada planeeritud hooned selliselt, et need ei tekitaks teineteisele varje. Eluruumide täpsed insolatsioonitingimused määratakse ehitusprojektis;

• ehitustehnika ja -seadmete kasutamisel tekkida võiva keskkonnareostuse (nt õli või kütuse imbumine pinnasesse) ennetamiseks tuleb kasutada kaasaegseid ja õigeaegselt hooldatud seadmeid.

4.13. Servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine

• Võttes arvesse kehtivas üldplaneeringus toodud põhimõtet, mille kohaselt määratakse avalik kasutus teedele, mida kasutab juurdepääsuks enam kui kolm krunti, märgib detailplaneering vajadust Vahetee ja Putkaste metskond 169 maaüksustel paikneva olemasoleva tee avalikult kasutatavaks määramiseks;

• võttes arvesse kehtivas üldplaneeringus toodud põhimõtet, mille kohaselt määratakse avalik kasutus teedele, mida kasutab juurdepääsuks enam kui kolm krunti, ning võttes arvesse Maa- ja Ruumiameti 13.05.2024 kirjas nr 6-3/24/5931-2

Koppe OÜ 14.10.2025 31 / 32

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe maaüksuste detailplaneering Kõrgessaare alevik, Hiiumaa vald, Hiiu maakond Töö nr DP104-25

avaldatud arvamust, märgib detailplaneering vajadust Pöörde maaüksusele planeeritud juurdepääsutee avalikult kasutatavaks määramiseks.

• Planeeringu elluviimisel nähakse ette Krundile 1 planeeritud tee rajamine, kasutamine ja hooldamine lahendada kas servituutidega või teed kasutavate kinnistute omanike kaasomandina. Vastavalt koostamisel oleva Hiiumaa valla üldplaneeringu seletuskirjale on uute arenduste realiseerimiseks vajalike avalikult kasutatavate teede väljaehitamine arendaja kohustus ning valminud tee hoolduskohustus antakse üle kohalikule omavalitsusele.

4.14. Tingimuste seadmine ehitistele, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav Planeeringualale on lubatud täiendavalt püstitada hoonestuse kasutamiseks ja teenindamiseks vajalikke rajatisi, mida ei käsitleta detailplaneeringu koostamise kohustusega hoonete või ehitistena – näiteks sõidukite parkimisplats, hoonete või rajatiste vahelised liikumisteed või -rajad, lipumast, erinevad väikevormid vms. Taoliste ehitiste vajaduse, asukoha või muude detailide määramiseks on detailplaneeringu üldistusaste liiga suur ning need projekteeritakse hoonete ehitusprojektide koosseisus või eraldiseisva projektiga.

Kõik projekteeritavad rajatised peavad vormilt, mahult ja kujunduslikult sobituma ülejäänud ehitiste ning hoonetega ja paiknema väljaspool ranna ehituskeeluvööndit ning naaberkinnistute hoonete tuleohutuskuja.

Lähtuvalt ehitise gabariitidest või kasutusotstarbest võib taoliste ehitiste rajamise puhul kas ehitusloakohustus puududa või on vajalik esitada kohalikule omavalitsusele ehitusteatis.

Koppe OÜ 14.10.2025 32 / 32

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Hiiumaa Vallavalitsus

[email protected]

Keskväljak 5a

92413, Hiiu maakond, Hiiumaa vald,

Kärdla linn

Teie 16.10.2025 nr 9-6.1/2343

Meie 09.11.2025 nr 7.2-2/25/7491-5

Tööstuse tee 30, Kadaka ja Rannamäe

maaüksuste detailplaneeringu

kooskõlastamine

Olete esitanud meile kooskõlastamiseks Kõrgessaare aleviku Tööstuse tee 30, Kadaka ja

Rannamäe detailplaneeringu (katastritunnused vastavalt 39201:004:1520, 39201:004:6150 ja

39201:004:6140, edaspidi planeering). Planeeringu eesmärgiks on maaüksuste piiride muutmine

nelja ehitusõigusega krundi moodustamiseks, ehitusõiguse määramine üksikelamute ja abihoonete

püstitamiseks, teede ning liikluskorralduse põhimõtete määramine, tehnovõrkude ja -rajatiste

asukohtade määramine, servituutide ning kitsenduste vajaduse määramine ja hoonetele

arhitektuursete tingimuste määramine.

Planeeringu koostamisel on arvestatud meie lähteseisukohtadega.

Võttes aluseks ehitusseadustiku (EhS) ja planeerimisseaduse kooskõlastame planeeringu.

Planeeringu elluviimisel palume arvestada järgnevaga.

1. Kõik riigitee kaitsevööndis kavandatud ehitusloa kohustusega tööde projektid tuleb

esitada meile nõusoleku saamiseks. Riigitee ristumiskoha rekonstrueerimisel tuleb

taotleda EhS § 99 lg 3 alusel meie käest [email protected] nõuded

ristumiskoha projekti koostamiseks.

2. Kui kohalik omavalitsus annab planeeringualal projekteerimistingimusi EhS § 27 alusel

või kavandatakse muudatusi riigitee kaitsevööndis, siis palume meid kaasata menetlusse.

Kooskõlastus kehtib kaks aastat kirja välja andmise kuupäevast. Kui planeering ei ole selleks ajaks

kehtestatud, siis palume esitada planeering meile lähteseisukohtade uuendamiseks.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Tuuli Tsahkna

peaspetsialist

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

2 (2)

Lisad:

1. SK100_Tööstusetee30_2025.10.14_Seletuskiri

2. JN100_TööstuseTee30_2025.10.14_Põhijoonis-A1

Tuuli Tsahkna

58073001, [email protected]