Kiri

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Riigikogu

Majanduskomisjon

12.11.2025 nr 2-2/3844-1

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste

seaduste muutmise seaduse (683 SE)

muudatusettepanekute esitamine

Austatud Marek Reinaas

Riigikogu majanduskomisjonis on menetluses seaduseelnõu planeerimisseaduse ja sellega

seonduvate teiste seaduste muutmiseks (Riigikogu menetluses eelnõu 683 SE, edaspidi eelnõu),

mille eesmärgiks on muuta planeerimismenetlused selgemaks, kiiremaks ja paindlikumaks,

suurendada õigusselgust ning parandada elukeskkonna kvaliteeti. Samuti soovitakse tagada, et

planeeringutes arvestatakse kaasaegsete ruumiloome põhimõtete ja kliimamuutustega.

Eelnõuga:

1) täpsustatakse seaduses kasutatavaid termineid ja sõnastusi;

2) ajakohastatakse planeerimispõhimõtteid;

3) lihtsustatakse ja lühendatakse menetlustähtaegasid;

4) loobutakse maakonnaplaneeringu vastuvõtmise etapist;

5) kaotatakse kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu liik;

6) sätestatakse detailplaneeringute kehtivuse aeg ja selle pikendamise võimalused.

Vabariigi Valitsuse liikmete nõupidamisel (valitsuskabineti nõupidamisel) 12.06.2025 otsustati

planeerimismenetluse täiendav tõhustamine ning tehti Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumile ülesandeks muudatused ette valmistada.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium teeb ettepaneku lisada eelnõule 683SE Vabariigi

Valitsuse poolt põhimõttelise nõusoleku saanud muudatusettepanekud, mille eesmärgiks on

lihtsustada planeerimismenetlusi ja lühendada menetlustähtaegu. Ettepanekud on seotud

koostööpartneritelt saadud tagasisidega.

Lisaks planeerimisseaduse muudatustele on ettepanekutele lisatud ka maakatastriseaduse ja

maakorralduse seaduse muudatused, mis on tingitud vajadusest täpsustada õigusselguse huvides

maakorraldustoimingute tegemiseks vajalike kokkulepete vorminõudeid, mis muu hulgas on

vajalikud planeeringute elluviimisel.

2 (2)

Valminud muudatusettepanekud edastasime koostööpartneritele ja huvigruppidele ning nendelt

saadud tagasiside ja eelnõu väljatöötaja seisukohad on toodud lisas 2. Juba Riigikogu menetluses

olevale eelnõule Riigikogule saabunud tagasisidele antud seisukohad on toodud lisas 3.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister

Lisad:

1) planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse (683 SE)

eelnõule esitatavad muudatusettepanekud;

2) esitatavatele muudatusettepanekutele laekunud tagasiside kooskõlastustabel;

3) eelnõu väljatöötaja seisukohad Riigikogule laekunud arvamustele.

Ahto Pahk

+372 5307 2548, [email protected]

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Muudatusettepanekud planeerimisseaduse ja

sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise

seaduse eelnõu kohta

1.1. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 3 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„3) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 22 järgmises sõnastuses:

„(22) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib määrata planeerimismenetluses toimingu

tegemiseks mõistliku tähtaja juhul, kui käesolevas seaduses või muus õigusaktis ei ole toimingu

tegemiseks tähtaega sätestatud.“;“

Selgitus: planeeringute menetlused võivad jääda venima ka planeerimisalase tegevuse

korraldajast sõltumatutel asjaoludel, peaasjalikult juhul kui kaasatud isikud või isikud, kelle

seisukoht või arvamus on ühel või teisel juhul vajalik (nt võrguvaldaja), ei vasta mõistliku aja

jooksul. Niisamuti on tagasiside põhjal täheldatud, et ka planeeringust huvitatud isikud ei tee

vajalikke toiminguid (nt vajalikke muudatusi planeeringu lahenduses vms) alati mõistliku aja

jooksul. Sätte alusel saab planeerimisalase tegevuse korraldaja menetlust paremini suunata ja

seda sobivas ajaraamis hoida.

Haldusmenetluse seaduse1 § 38 lõike 1 kohaselt on haldusorganil õigus nõuda haldusmenetluse

käigus menetlusosalistelt ning muudelt isikutelt nende käsutuses olevate tõendite ja andmete

esitamist, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks olulised asjaolud. Seega on

planeerimisalase tegevuse korraldajal õigus planeerimismenetluses vajalikke andmeid nõuda nii

huvitatud isikult, kaasatud ja puudutatud isikult kui ka muult menetlusosaliselt. Mõistlik on

sätestada selle õiguse kohaldamise mõistetavuse huvides tähtaja määramise pädevus.

Haldusmenetluse seadus ei sätesta otsesõnu, et haldusorgan võib haldusmenetluses tähtaega

määrata juhul, kui see tähtaeg ei tulene ühestki muust kehtivast õigusaktist. Aluse annab selleks

haldusmenetluse seaduse § 33 lõige 5, mille kohaselt võib haldusorgan enda määratud

menetlustähtaegu oma algatusel pikendada. See konstruktsioon on osutunud aga keeruliseks,

mistõttu on mõistlik sätestada selle õiguse kohaldamise mõistetavuse huvides tähtaja määramise

pädevus selgelt seaduses.

Toimingu tegemise tähtaeg peab olema mõistlik ning see varieerub olenevalt toimingu sisust.

Planeerimisalase tegevuse korraldaja otsustab mõistliku tähtaja konkreetse menetlustoimingu sisu

järgi.

Eelnõukohase sättega ei saa planeerimisalase tegevuse korraldaja määrata tähtaega isikule või

asutusele, kelle toimingu tegemise tähtaeg on määratud seadusega (nt kooskõlastaja, kellele kehtib

konkreetne planeerimisseaduses (PlanS) sätestatud tähtaeg). Eesmärgiks on vältida olukorda, kus

planeerimisalase tegevuse korraldaja sätestab muu tähtaja kui seaduses vahetult ette nähtud.

PlanS-i muutmise eelnõu punktiga 41 (varasem punkt 32) täiendatakse PlanS-i § 129 lõiget 1

punktiga 5 järgmises sõnastuses: „5) huvitatud isik ei ole pärast vähemalt kahte kirjalikku

meeldetuletust esitanud määratud tähtaja jooksul planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikke

andmeid:“. Säte annab planeerimisalase tegevuse korraldajale õiguse määrata huvitatud isikule

1 HMS

2 (15)

vajalike andmete esitamise tähtaja, millest kinnipidamata jätmise korral ja pärast vähemalt kahte

meeldetuletust võib planeerimisalase tegevuse korraldaja menetluse lõpetada. See puudutab aga

üksnes huvitatud isikut ehk osutatud muudatus ei laiene teistele menetluses osalevatele isikutele.

Eelnõukohase sättega täpsustatakse planeerimisalase tegevuse korraldajale tähtaja määramise

õigust andvat normi.

1.2. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 4 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„4) paragrahvi 41 täiendatakse lõikega 7 järgmises sõnastuses:

„(7) Andmekogu kaudu võib planeerimisalase tegevuse korraldaja kaasata isikuid, kelle õigusi või

huve võib planeerimismenetlus puudutada ja isikuid, kes on avaldanud soovi

planeerimismenetluses osaleda. Selleks võib ta saata andmekogu kaudu neile teateid

planeerimismenetluse või menetlustoimingu kohta.“;“

Selgitus: Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammis (edaspidi VVTP) on ühe eesmärgina peale

planeeringute ja lubade menetlusaegade lühendamise märgitud ka ruumilise planeerimise

digipöörde lõpuleviimine. Ettevalmistamisel on uus planeeringute infosüsteem, millega antakse

planeerimisalase tegevuse korraldajatele, eeskätt kohalikele omavalitsustele, võimalus menetleda

planeeringuid digitaalselt (edaspidi PLANIS). Praegust planeeringute andmekogu PLANK

edaspidi enam ei kasutata, kuna see ei ole enam ajakohane ja selle arendamine ei ole otstarbekas.

Käesoleva sättega luuakse seaduse tasandil võimalus saata loodava PLANIS-e kaudu

planeeringu- ja selle mõjualasse jäävatele isikutele massiteateid planeeringu algatamise või

muude planeeringuga seotud menetlustoimingute kohta (nt avaliku arutelu toimumine), et tagada

isikute parem kaasatus. Massiteavituseks kasutab andmekogu juba kogutud andmeid või teeb

kontaktandmete päringu rahvastikuregistrisse. Andmekogu ülesehitusega tagatakse, et

massiteavituse tegija ei saa tutvuda andmetega, mis kogutakse massiteavituseks.

1.3. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 6 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„6) seaduse 1. peatükki täiendatakse §-ga 71 järgmises sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve tegija Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas seaduses sätestatud tähtaegadest

kinnipidamise üle.“;“

Selgitus: muudatus järgib VVTP-s nimetatud eesmärki tugevdada Maa- ja Ruumiameti (edaspidi

MaRu) rolli.

Sättega antakse MaRu-le õigus kontrollida nii kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) kui ka muu

planeerimisalase tegevuse korraldaja või asutuse tegevuse tähtaegsust.

Osutatud PlanS-i muudatus on kooskõlas kehtiva õigusega ning ka teostatav (haldusjärelevalve

pädevus antakse seadusega kooskõlas VVS-ga, muu hulgas saab MaRu teha ettekirjutusi, mille

täitmise võimalikkus on tagatud VVS-i2 §-dega 751–752, kusjuures VVS § 751 lõike 4 järgi võib

ettekirjutuse täitmata jätmise eest kohaldada KOV-ile sunniraha ülemmääraga 9600 eurot).

2 Vabariigi Valitsuse seadus

3 (15)

MaRu on valitud seetõttu, et PlanS-is on MaRu-l oluline roll, sealhulgas järelevalve roll (nt PlanS

§-d 90 ja 121). „Maa- ja Ruumiameti põhimääruse“3 § 13 lõikes 1 sätestatakse, et MaRu

strateegilise ruumiplaneerimise teenistuse põhiülesanne on muu hulgas kohaliku omavalitsuse

üksuse suutlikkuse arendamine kvaliteetse elukeskkonna kujundamisel ning ta täidab muid

seadusest tulenevaid ülesandeid. Sama põhimääruse § 7 punkti 1 kohaselt teeb MaRu riiklikku ja

haldusjärelevalvet. Seega on muudatuse rakendamise õiguslikud eeldused loodud ka MaRu

põhimäärusega.

Sätte eesmärk on tugevdada MaRu õigust planeerimismenetluse suunamisel nii sisuliselt kui ka

menetluslikult. Rahulolematus tähtaegadest mittekinnipidamise suhtes on olnud üks peamine

koostööpartneritelt saadud tagasiside. Muudatusega antakse MaRu-le õigus sekkuda menetlusse

ning selgitada välja menetluse venimise põhjused, vajaduse korral kohaliku omavalitsuse üksust

suunata ja abistada. Kui kõik meetmed on ammendatud, saab MaRu teha ka ettekirjutuse.

Haldusjärelevalve puhul hindab MaRu kas omal algatusel või vastava taotluse saamisel, kas

kõrvalekalded tähtaegadest kinnipidamisest on konkreetset menetlust silmas pidades põhjendatud

või mitte. Ennekõike on MaRu ülesanne astuda samme juhul, kui menetlus selgelt venib.

Praegu on üldine haldusjärelevalve pädevus KOV tegevuse üle Justiits- ja Digiministeeriumil

vastavalt VVS-i §-le 753. See pädevus seisneb õiguses kontrollida KOV-i haldusaktide

õiguspärasust ning teha nende seadustega kooskõlla viimiseks ettepanekuid ja kui KOV ei ole

ettepanekut tähtaja jooksul täitnud, võib Justiits- ja Digiministeerium pöörduda protestiga

halduskohtusse. MaRu haldusjärelevalve roll on võrreldes eelnimetatuga kitsam, kuna see seisneb

planeerimismenetluse haldusjärelevalves tähtaegadest kinnipidamise osas ning puudutab ka teisi

planeerimisalase tegevuse korraldajaid ja asutusi, kellele on PlanS toiminguks tähtaja ette näinud.

Haldusjärelevalve sellisel kujul on Eesti õiguses olemas ehk tegemist ei ole uue regulatsiooniga.

Sarnane haldusjärelevalve pädevus on avaliku teabes seaduse § 45 lõikega 1 antud Andmekaitse

Inspektsioonile, kellel on õigus teha nii riiklikku kui haldusjärelevalvet teabevaldajate üle, milleks

on nii KOV-id kui riigiasutused.

1.4. Jätta eelnõu § 1 punktist 9 (nüüdne punkt 12) välja tekstiosa „§ 32 lõigetes 4 ja 5,“.

Selgitus: PlanS-i 18. juulil 2025 jõustunud muudatustega tunnistati PlanS-i § 32 kehtetuks,

mistõttu ei ole võimalik eelnõuga PlanS-i § 32 lõikeid 4 ja 5 muuta.

1.5. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 13 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„13) paragrahvi 44 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Riigi eriplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus saadud

kirjalikele arvamustele esitada koondvastuse enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid

hiljemalt 60 päeva pärast kirjalike arvamuste saamist.“;“

Selgitus: planeerimismenetlus on avalik ning sellesse kaasatakse nii planeeringualasse jäävate

kinnistute omanikud kui ka muud planeeringust huvitatud isikud. Kehtivas PlanS-is ei ole sätet,

mille kohaselt saaks planeerimisalase tegevuse korraldaja vastata suuresti samalaadsetele

pöördumistele ühe vastusega, vaid ta peab lähtuma märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise

3 Maa- ja Ruumiameti põhimäärus–Riigi Teataja

4 (15)

ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse4 (MSVS) nõuetest, st ta on kohustatud vastama 15

päeva jooksul ning vajaduse korral saab seda tähtaega pikendada kuni kahe kuuni. Väga

mahukate planeeringute puhul (eriti riigi ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringud ja kohalike

omavalitsuste üldplaneeringud) võib kaasatud isikute hulk tekitada väga suurt halduskoormust,

mis omakorda venitab planeeringu menetlust. Sätte jõustumise korral saab planeerimisalase

tegevuse korraldaja koguda saabunud pöördumised ja arvamused kokku ning vastata neile

koondatult. Sätet saab kohaldada aga ainult siis, kui pöördumisi ja arvamusi on saabunud rohkem

kui üks. Kui on saadud vaid üks pöördumine, siis ei või seda sätet kohaldada ehk oodata

vastamisega 60 päeva. Nii nagu MSVS-is on sätestatud, peab pöördumistele ja arvamustele

vastama viivitamata ja see kehtib ka nendel puhkudel, kus pöördumisi ja arvamusi on enam kui

üks, kuid kus vastamine ei nõua ilmselgelt nii kaua aega ja kus tuleb vastata viivitamata.

Sättega nähakse ette, et ühelegi pöördumisele või arvamusele ei või vastata hiljem kui 60 päeva

pärast. See tagab, et kui planeerimismenetlus jääb ühel või teisel põhjusel venima, ei pea

arvamuse avaldaja jääma planeeringu avalikku väljapanekut ootama, mis võib toimuda palju

hiljem. Planeerimisalase tegevuse korraldaja kogub saabunud arvamused kokku ning vastab neile

nii, et ühegi arvamuse puhul ei ületata 60-päevast tähtaega.

Terminit „koondvastus“ ei ole PlanS-is määratletud, kuid tegemist on üldkeele sõnaga. Seda sõna

kasutatakse nt Riigikantselei koostatud kaasamise heas tavas5 (punkt 6).

Säte vähendab planeerimisalase tegevuse korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse

suunata vabanev ressurss planeeringu sisulisse menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll

vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni, kuid planeerimismenetluse kontekstis ei ole see

erakorraline muudatus ega mõjuta arvamuse avaldajate õigusi olulisel määral.

Tähtis on ka rõhutada, et sätte rakendamine on vabatahtlik (võib-konstruktsioon), st

planeerimisalase tegevuse korraldaja võib ka edaspidi lähtuda MSVS-ist ja vastata 15 päeva

jooksul või vastata kiiremini ka koondatult, koondvastust esitades, st kiiremini kui sel juhul

maksimaalselt lubatud 60 päeva jooksul.

1.6. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 14 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„14) paragrahvi 57 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Maakonnaplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus saadud

kirjalikele arvamustele esitada koondvastuse enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid

hiljemalt 60 päeva pärast kirjalike arvamuste saamist.“;“

Selgitus: selgitus punktis 1.5.

1.7. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 22 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„22) paragrahvi 75 lõike 1 punktis 27 asendatakse sõna „maareformiseaduse“ sõnadega

„maareformi seaduse“;“

Selgitus: tegemist on redaktsioonilise muudatusega. Seni on PlanS-is selle õigusakti nimetus olnud

4 MSVS § 6 5 Kaasamise hea tava

5 (15)

ebakorrektne. Seaduse õige nimetus on „maareformi seadus“6.

1.8. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 24 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„24) paragrahvi 76 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Üldplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus saadud kirjalikele

arvamustele esitada koondvastuse enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid hiljemalt 60

päeva pärast kirjalike arvamuste saamist.“;“

Selgitus: selgitus punktis 1.5.

1.9. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 36 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„36) paragrahvi 125 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel

olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või

hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on määratud

vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole

vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.“;“

Selgitus: muudatus lähtub VVTP-s nimetatud eesmärgist loobuda detailplaneeringu nõudest

olukorras, kus see ei loo lisaväärtust. Sätte jõustumise korral laieneb detailplaneeringu

projekteerimistingimustega asendamise võimalus (edaspidi PT) oluliselt.

PlanS-i § 125 lõige 5 sätestab erandi üldisest DP koostamise kohustusest (vastavalt PlanS § 125

lõikele 1 linnades ja alevites ning üldplaneeringuga määratud juhtudel ehitusloakohustusliku

hoone püstitamiseks või laiendamiseks üle 33%) ning selle kohaldamise eelduseks on

põhimõtteliselt kaks asjaolu:

1) ehitis, mida soovitakse ehitada, sobitub piirkonda;

2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused.

Praktikas on erandi kohaldamise peamine takistus olnud kohalike omavalitsuste üldplaneeringute

suur üldistatus, st ei ole täidetud eeldus, et on olemas PT-de andmise aluseks olevad täpsed

tingimused. Need tingimused tulenevad ehitusseadustiku7 § 26 lõikest 4 ja on piisavalt

spetsiifilised, kuid nende väljendamine üldplaneeringutes on keerukas, kuna mida täpsem on

tingimus, seda enam tekitab tingimuse kehtestamine huvide konflikti ning üldplaneeringute jäikust.

Muudatusega likvideeritakse see puudus ning PT-de andmisel peab edaspidi jätkuvalt arvestama

üldplaneeringute puhul kehtivaid üldisi kasutus- ja ehitustingimusi (nt maa sihtotstarve,

juhtotstarbed, kasutusotstarbed, ehitiste maksimaalsed kõrgused, kruntide suurused jms).

Muudatuse tulemusena saab PT-sid väljastada selliselt, et ehitustingimused selguvad PT-de

menetluse käigus.

Niisamuti on olnud küllaltki kitsas see eeldus, et erandit saab kohaldada kinnisasja puhul, mis

6 MaaRS 7 EhS

6 (15)

jääb olemasoleva hoonestuse vahele. Praktikas on seda tõlgendatud selliselt, et erandi eelduseks

on tühi kinnisasi, mida ümbritsevad hoonestatud kinnistud.

Eelnõuga laiendatakse seda eeldust peale olemasoleva hoonestuse vahele jääva kinnisasja ka

olemasoleva hoonestuse vahetusse lähedusse jäävale kinnisasjale.

Vahetusse lähedusse jääva kinnisasjana tuleb mõista kinnisasja, millel viibides on näha vähemalt

kõrvalkinnisasja hoone üht külge. Hoone nägemise all peetakse silmas seda, et kõrvalkinnistul

asuv hoone on mõistlikus kauguses, see on kergesti märgatav ja selle ehituslikke detaile on

võimalik pingutuseta tuvastada. Vahetusse lähedusse ei saa seega jääda näiteks naaberkinnistul

olev hoone, mis on nii kaugel, et vaatlejal pole võimalik täpsemaid ehitusdetaile tuvastada. See,

kuidas konkreetsel juhul vahetusse lähedusse jäävat hoonet mõista, on kohaliku omavalitsuse

üksuse otsustada.

Muudatusega võimaldatakse erinevalt kehtivas PlanS-i § 125 lõikes 5 sätestatud erandist, mis

võimaldab PT-dega püstitada üksnes ühte hoonet, tulevikus püstitada lisaks põhihoonele (nt

elamu) ka selle hoone toimimiseks vajalikud ehitised (nt abihooned). Muudatuse tulemusel saab

ühele kinnistule luua tervikliku ja funktsionaalselt koostoimiva lahenduse. Sättega nähakse ette, et

erandit saab kohaldada ka siis, kui kinnisasjal juba on hoone.

Lisaks sellele on võrreldes varasema sättega välja jäetud nõue, et PT-ga ette nähtud hoone sobitub

suuruselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna

hoonestuslaadi (kehtiva PlanS-i § 125 lõike 5 punkt 1). See nõue jäetakse välja eeldusel, et hoone

võib PT-ga ette näha üldplaneeringuga määratud ulatuses ja suuruses, olenemata otseselt sellest,

milline on hoone lähiümbrus. Tuleb silmas pidada, et säte ei võimalda minna PT-ga mööda

üldplaneeringus sätestatud hoonestuslaadi kitsendustest (nagu näiteks miljööväärtuslikud alad).

Sätte jõustumise korral saab lahendada hoonestamisega seotud küsimusi lihtsamalt ning hoitakse

kokku ressurssi. DP koostamise kulu jääb sätte kohaldamisel ära. PT menetlusega kaasnevad küll

koostamiskulud, mis aga ei ole võrreldavad DP-ga kaasnevate kuludega. Lisaks peab rõhutama,

et PT menetlus on palju kiirem (DP menetluse nominaalne menetlusaeg on 3 aastat ning PT oma

60 päeva).

1.10. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 42 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„42) paragrahvi 133 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse

avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse kohta 30 päeva jooksul arvamuse

saamisest. Seisukoha võib esitada koondvastusena.“;“

Selgitus: muudatusega nähakse ette, et kohaliku omavalitsuse üksus avaldab kooskõlastamiseks ja

arvamuste esitamiseks saadetud detailplaneeringu kohta edastatud arvamuste suhtes oma

seisukoha 30 päeva jooksul arvamuse saamisest. Osutatud säte ei puuduta kooskõlastajaid.

Tähtaja seadmine on vajalik selleks, et vältida ajutist suurt halduskoormust, kui

detailplaneeringule annab arvamuse väga suur hulk isikuid. Senini pidid kohaliku omavalitsuse

üksused lähtuma MSVS-ist ehk 15-päevasest vastamistähtajast, mis on paljude arvamuste saamise

korral nendele vastamiseks ilmselgelt liialt lühike. Niisamuti võimaldab säte esitada koondvastuse

ehk esitada samalaadsetele arvamustele ühe vastuse. Säte vähendab planeerimisalase tegevuse

korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse suunata vabanev ressurss planeeringu sisulisse

7 (15)

menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni, kuid

planeerimismenetluse kontekstis ei ole see erakorraline muudatus ega mõjuta arvamuse

avaldajate õigusi olulisel määral.

1.11. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 45 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„45) paragrahvi 139 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta

möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.“;“

Selgitus: muudatus on kooskõlas VVTP eesmärgiga lühendada planeeringute menetlusaega.

Kehtiva sõnastuse kohaselt arvestatakse DP kehtestamise aega DP algatamise otsuse tegemisest,

mitte aga DP algatamise taotluse esitamisest. Eelnõukohase muudatuse kohaselt hakatakse

tähtaja kulgemist arvutama alates taotluse esitamisest.

Haldusmenetluse seaduse § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse algatamiseks

haldusorganile taotlus. See tähendab, et pärast taotluse saamist asutakse taotlust lahendama:

tuvastatakse menetluse jaoks olulisi asjaolusid, peetakse läbirääkimisi halduslepingu sõlmimise

asjaolude üle ning tehakse muid toiminguid, mis päädivad DP algatamise otsusega. Ehkki PlanS-

i § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse lahendab kohaliku omavalitsuse üksus 30 päeva jooksul

(st võtab vastu DP algatamise või mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest arvates, eelneb

algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille jooksul taotlust küll menetletakse ja

tehakse ka toiminguid, kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole. Oluline on aga rõhutada, et

ka taotluse esitamisele järgnev ja algatamise või mittealgatamise otsusele eelnev menetlus on

samuti haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus). Muudatus tagab õigusselguse DP

algatamise otsusele eelneva menetluse suhtes.

Selle muudatusega lüheneb detailplaneeringute menetlusaeg, kuna eelnõu kohaselt arvestatakse

tähtaja hulka ka DP algatamise otsusele eelnev menetlusaeg.

1.12. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 47 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„47) seadust täiendatakse paragrahvidega §-dega 1391–1395 järgmises sõnastuses:

㤠1391. Detailplaneeringu muutmine

(1) Detailplaneeringut võib muuta, koostades planeeringuala või selle osa hõlmava

detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12, 130–131 ja 1391–1395 ettenähtud

nõuetest ja planeerimise põhimõtetest, kui:

1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta;

2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on toimunud oluline

muudatus planeeringualal või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut

täielikult ellu viia, või

3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid, üldplaneering või kehtestatud

planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

(2) Detailplaneeringut võib muuta järgmiste asjaolude osas:

1) planeeringuala krundijaotuse muutmine nii, et planeeringuala krundile esialgu antud ehitusõigus

8 (15)

võib muutuda, kuid mitte suureneda;

2) muuta hoonestusala, kuid mitte rohkem kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;

3) krundi kasutamise sihtotstarvete ja osakaalu muutmine;

4) maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajalike ehitiste arvu muutmine üldplaneeringus

ettenähtud ulatuses;

5) ehitiste ehitisealune pinna muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses, kuid mitte rohkem,

kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;

6) kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

7) ehitise ehituslike tingimuste muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

8) liikluskorralduse põhimõtete määramine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

9) haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

10) kuja määramine või muutmine õigusaktis ja üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

11) maaparandussüsteemide asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine või muutmine

õigusaktis ja üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

12) servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks

määramise vajaduse märkimine või muutmine;

13) arhitektuurivõistluse nõudega alade või juhtude määramine või muutmine;

14) eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva olemasoleva või kavandatava puhkeala avalikult

kasutatavaks alaks määramise vajaduse märkimine või muutmine;

15) põhjendatud juhul nendele ehitistele tingimuste seadmine või muutmine, mille ehitamiseks ei

ole detailplaneeringu koostamine nõutav.

(3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine,

võtab detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja arvesse keskkonnamõju

strateegilise hindamise tulemusi.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse

üksus.

§ 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva

jooksul selle algatamise taotluse saamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata käesoleva seaduse § 128 lõikes 2

sätestatud alustel, kui planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise hindamise

tulemustega või tegemist on muu olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus peab taotluse

või muude asjaolude põhjal vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. Sellisel juhul

kohaldatakse käesoleva seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku omavalitsuse üksus otsustab

detailplaneeringu algatamise või mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt.

§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise lõpetamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise võib lõpetada käesoleva seaduse

§ 129 lõikes 1 sätestatud alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest teavitatakse, lähtudes

käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8 detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud

nõuetest.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui

planeerimismenetluse käigus ilmnevad käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud asjaolud.

9 (15)

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja võib käesolevas

paragrahvis nimetatud koostamise lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku taotluse

alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest arvates. Algatamisel võetakse arvesse

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.

§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse kooskõlastamiseks käesoleva seaduse

§ 127 lõikes 1 nimetatud asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid ja asutusi

võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta arvamust.

(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu saamisest

arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja

pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või

eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.

(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või üldplaneeringuga, loetakse

detailplaneering kooskõlastatuks.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva

paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse

kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha võib esitada koondvastusena.

§ 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt

ühe aasta möödumisel planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise teade avaldatakse 30 päeva jooksul

kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes või

linnaosadega linnade puhul linnaosalehes. Kui teate avaldamine ei ole valla- või linnalehe

ilmumissageduse tõttu 30 päeva jooksul võimalik, avaldatakse teade valla- või linnalehes esimesel

võimalusel. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel valla- või linnaleht puudub, avaldatakse teade 30

päeva jooksul planeeringu kehtestamisest arvates planeeringuala maakonnalehes. Planeeringu

kehtestamise teade avaldatakse 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamisest arvates ka selle

koostamise korraldaja veebilehel.

(3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab planeeringu koostamise korraldaja

maakatastri pidajale 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.

(4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja muudetava planeeringu kohta

käesoleva seaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva jooksul

planeeringu kehtestamisest arvates.“.“

Selgitus: muudatus järgib VVTP-s nimetatud kahte eesmärki lühendada planeeringute

menetlusaega ning vähendada aeganõudvaid planeerimisprotsesse. Muudatuse eesmärk on

vältida vajadust algatada uus täiemahuline DP menetlus olukorras, kus soovitakse muuta

kehtestatud DP üksikuid tingimusi, mis ei mõjuta oluliselt planeeringu üldist lahendust. Selliselt

saab lahendada need olukorrad, kus kohaliku omavalitsuse üksus on DP juba kehtestanud, kuid

see on teatud aspektides vananenud või kus DP kehtestati üldplaneeringu kohasena, kuid õiguslik

olukord (ennekõike uus üldplaneering) annab võimaluse kasutada DP-ga hõlmatud ala laiemalt

või mitmekesisemalt.

10 (15)

Praegusel ajal tuleb kõikide eelnevalt kirjeldatud tegevuste tarbeks algatada uus DP menetlus

ning kehtestada DP täiesti uuena. See on ilmselgelt koormav, eriti nendel puhkudel, kus eesmärk

on muuta üht või mitut DP tingimust (nt sihtotstarve, hoonete kõrgus, korruselisus vms), mis ei

pruugi tuua kaasa DP sisulist või sellega seatud eesmärgi muutmist. Teatud määral saab DP

lahendust täpsustada juba praegu PT-dega väljastamisega EhS § 27 alusel, kuid täpsustamise

võimalused on piiratud ning DP-d muutva DP instrumendi loomise eesmärk ongi lubada rohkem

paindlikkust, kui on võimaldatud EhS §-ga 27, kuid mitte nii palju, et muudetava DP-ga ettenähtud

esialgne lahendus muutuks oluliselt.

DP on lähiaastate ehitustegevuse alus ning selle muutmisesse ei tohi suhtuda kergekäeliselt. DP

menetlusse kaasatakse paljusid isikuid ja saavutatakse nii-öelda avalik ühiskondlik kokkulepe

lahenduse sobivuse küsimuses. See on ka põhjus, miks eelnõukohase muudatuse eesmärk on küll

lihtsustada DP muutmise protsessi kui sellist, kuid sellega tagatakse mõjutatud isikute kaasamine

(eeskätt piirinaabrid) ning kohaliku omavalitsuse üksusele jäetakse õigus DP muutmise protsessi

mitte kohaldada ja algatada DP menetlus, kui peetakse vajalikuks uue terviklahenduse loomist.

Lisaks kaitstakse avalikku huvi, kehtestades, et muutev DP ei või ületada üldplaneeringuga ette

nähtud piire ega kaasa tuua kinnisasja või selle osa avalikes huvides omandamist, sealhulgas

sundvõõrandamist, või selle suhtes sundvalduse seadmise vajadust, ning tegevusi, millega kaasneb

oluline keskkonnamõju8 ja seda isegi niisugustel juhtudel, kus tegevus võiks olla üldplaneeringuga

kooskõlas. Kohtupraktikas on rõhutatud, et isikute õiguspärane ootus ümbritseva ruumi säilimise

suhtes on ennekõike seotud vähemalt üldplaneeringuga, st mida tähtsam on muudatus, seda

suurem peab olema avalikkuse kaasamine. Eelnõukohase muudatusega piiritletakse DP muutmise

ulatus üldplaneeringuga ennekõike avaliku huvi kaitseks, kuna üldplaneeringu muutmise või

olulise keskkonnamõju tekkimise korral võidakse kahjustada väga laia huvitatud isikute ringi.

Kehtiva õiguse kohaselt võib DP-d ellu viia korduvalt ja ka selles kontekstis ei ole DP muutmise

menetlus välistatud ning DP muutmise tulemusena tekib hõlmatud alale uus ruumiline lahendus.

Eelnõukohase seadusega ei ole plaanis piirata DP muutmise menetluste arvu DP kohta, see jääb

kohaliku omavalitsuse üksuse otsustada, algatades DP menetluse uue terviklahenduse loomiseks.

DP muutmise menetlust saab kohaldada ainult muudetava DP ulatuses, vastasel korral oleks

tegemist juba uue DP-ga ehk DP muutmise käigus ei saa muuta kõrvalkinnistuid planeeringuala

laiendamisega.

Eelnõu § 1391

Eelnõukohase paragrahvi lõikega 1 piiratakse DP muutmisele kohaldatavaid norme. Sätte

eesmärk on ette näha, et DP muutmisele ei kohaldata kõiki üldisi DP koostamise tingimusi, vaid

lähtutakse lõikes nimetatud paragrahvidest. Viidatakse ka sellele, et DP muutmisele kohaldatakse

endiselt planeerimispõhimõtteid,9 et tagada üldiste eesmärkide saavutamine ka DP muutmise

menetluse raames. Niisamuti tuleb arvestada, et mõned DP muudatused võivad endaga kaasa tuua

ka avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee või rajatise, haljastuse, välisvalgustuse ning

tehnorajatise ehitamise. Viite puudumisel tuleks detailplaneeringu koostamise korraldajal tagada

nende kulude kandmine, mis võib aga kaasa tuua olukorra, kus säte ei täida enam oma eesmärki,

kuna kohaliku omavalitsuse üksus oleks valmis DP muutmise menetlust läbima, kuid ei saa või

soovi kanda avaliku taristu ehitamisega seotud kulusid. Samas ei oleks aga põhjendatud keeld DP-

d muutva DP menetluses halduslepingut sõlmida, kui kohaliku omavalitsuse üksus ja huvitatud

isik on selleks valmis. Lõikes 1 on lisaks viidatud sellele, et DP-d muutvale DP-le kohaldatakse

üldisi planeeringu koostamisele kehtivaid nõudeid, et välistada võimalikku ebaselgust. KOV-idelt

8 KeHJS § 6 9 PlanS 2. peatükk, §-d 8-12

11 (15)

saadud tagasiside põhjal on DP muutmise menetluse ulatust piiritletud tingimustega, mille

esinemisel on DP muutmise menetlus lubatav. Need tingimused järgivad EhS § 27 lõikes 1 tooduid,

kuid lisandunud on punktis 3 alusena üldplaneering.

Eelnõukohase paragrahvi lõike 2 punktides 1 – 15 on toodud asjaolud, mille puhul on DP

muutmise menetlust võimalik kasutada. Loetelu on ammendav ehk kui DP muutmisel on

eesmärgiks mõni muu nimetamata tegevus, tuleb lähtuda PlanS § 140 lõikest 7 ning koostada uus

kogu DP ala hõlmav DP. Asjaolude valikul on lähtutud sellest, et DP muutmise menetluses ei tekiks

olukorda, kus muutmise kaudu luuakse planeeringualale täiesti erinev ruumiline lahendus.

Eelnõukohase paragrahvi lõike 2 punktides nimetatud aluste puhul tuleb arvestada, et kõiki

aluseid ei ole võimalik kohaldada samaaegselt (nt lõike 2 punktid 1 ja 5). Sellisel puhul on eeldus,

et tuleb kohaldada PlanS § 140 lõiget 7 ja koostada uus terviklik ruumilahendus.

Teatud asjaolude puhul on arvestatud sellega, et KOV võib siiski lubada kehtivat DP-d muuta

üldplaneeringuga ettenähtud piirides (punktides 4 – 11).

Paragrahvi lõikega 3 nähakse ette, et kui muudetava DP menetluses koostati keskkonnamõju

strateegiline hindamine, siis tuleb selle tulemusi võtta arvesse ka DP muutmise menetluses. Säte

tagab, et DP muutmine, kui see ei ole olulise keskkonnamõjuga tegevus, ei kahjustaks

keskkonnamõju hindamisel soovitatut, st eeldatakse, et DP-d muutev DP on lõpptulemusena

kooskõlas alal kehtiva keskkonnamõju hindamise tulemustega.

Paragrahvi lõige 4 sätestab, et DP-d muutva DP koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse

üksus ehk vaikimisi valla- või linnavolikogu, kes võib selle õiguse otsusega edasi volitada valla-

või linnavalitsusele10.

Eelnõu § 1392

Eelnõuga nähakse ette, et DP algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva jooksul taotluse

saamisest arvates. Selline tähtaeg on valitud seetõttu, et kehtiva DP kohta on vaja andmeid koguda

ja otsustada muu hulgas ka seda, kas kohaliku omavalitsuse üksus peab vajalikuks hoopiski

terviklahenduse loomist, st tuleb hinnata olemasolevat olukorda (nt ruumianalüüs vms). Kui

kohaliku omavalitsuse üksus leiab, et tuleb luua terviklahendus, jätab ta DP muutmise menetluse

algatamata ning algatab PlanS § 140 lõike 7 alusel DP koostamise menetluse (üldine DP

menetlus).

Kohaliku omavalitsuse üksusele antakse DP muutmise taotluse lahendamisel õigus jätta DP

muutmine algatamata sarnastel alustel kui DP koostamise algatamata jätmise alused, mis on

sätestatud PlanS-i § 128 lõikes 2:

1) algatamine on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga;

2) on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui

planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks

kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või

avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks

ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast;

3) selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus;

4) planeeringu elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku õiguste riive;

5) PlanS-i § 125 lõikes 5 sätestatud juhul või

6) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,

10 KOKS § 22 lõige 2

12 (15)

koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu

koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

Lisaks nendele alustele antakse kohaliku omavalitsuse üksusele õigus jätta DP-d muutev DP

algatamata, kui pakutav planeeringulahendus on vastuolus alal kehtiva keskkonnamõju

strateegilise hindamise tulemustega või tegemist on muu olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju

hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 mõistes.

Kantult DP muutmise instrumendi loomise eesmärgist – vältida vajadust algatada uus

täismahuline DP menetlus olukorras, kus soovitakse muuta üksikuid tingimusi, mis ei mõjuta

oluliselt planeeringu üldist lahendust – antakse kohaliku omavalitsuse üksusele õigus jätta DP

muutmine algatamata ka siis, kui ta peab taotluse või muude asjaolude põhjal vajalikuks luua

planeeringualale uus terviklahendus.

Kui esinevad eelnimetatud alused, kohaldatakse kõnesoleva sätte alusel PlanS § 140 lõiget 7, st

DP muutmine otsustatakse üldises korras ja tehakse DP algatamise või algatamata jätmise otsus

PlanS-i § 128 kohaselt. Siinkohal tuleb märkida, et PlanS-i § 140 lõige 7 ei reguleeri iseenesest

DP kui haldusakti muutmist, kuna DP muutmisena mõistetakse tegelikult toimingut, milleks on uue

DP (haldusakti) kehtestamine, mille tulemusena lõppeb varasema DP kehtivus.

Eelnõu § 1393

Eelnõuga on kavas sätestada kohaliku omavalitsuse üksuse õigus lõpetada DP-d muutva DP

menetlus juhul, kui esinevad PlanS-i § 129 lõikes 1 sätestatud alused:

1) koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus,

sealhulgas kui isik keeldub detailplaneeringukohaste ehitiste ehitamise üleandmiseks

halduslepingu sõlmimisest;

2) kinnisasja omanik esitab taotluse detailplaneeringu koostamise lõpetamiseks;

3) planeeringu koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus või

4) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,

koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu

koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

Nende asjaolude esinemise korral peab kohaliku omavalitsuse üksus kaaluma, kas menetlus

lõpetada või mitte, kuna tegemist ei ole kohustuslike tingimustega. Kui aluse esinemisel leitakse,

et menetluse lõpetamine on asjakohane, teavitatakse sellest üldises korrast PlanS § 128 lõigetes 6

ja 8 nimetatud nõuetest lähtudes.

Lisaks sellele sätestatakse lõikes 2 täiendavad DP muutmise menetluse lõpetamise alused ehk

eelnõukohase § 1392 lõikes 2 nimetatud alused. Menetluse lõpetamise alustena käsitatakse neid

siis, kui menetlus on algatatud, kuid need alused selguvad menetluse kestel.

Paragrahvi lõikes 3 sätestatakse kohaliku omavalitsuse üksuse õigus minna huvitatud isiku

taotluse alusel sujuvalt üle DP koostamise menetlusele, säilitades kõik senini kogutud andmed ja

võttes arvesse kõiki juba tehtud toiminguid. Tegemist on huvitatud isikule tagatise andmisega, et

sisuliselt samalaadses menetluses ei pea kõiki toiminguid enam kordama ega andmeid uuesti

koguma ja esitama. Küll aga tuleb rõhutada seda, et toiminguid või andmeid, mida pole tehtud ja

mis on ette nähtud DP koostamise menetluses, peab sellegipoolest tegema või koguma. Sätte

eesmärk on tagada, et huvitatud isik ei pea tegema toiminguid või esitama andmeid topelt.

Kohaliku omavalitsuse üksus otsustab DP koostamisele ülemineku 30 päeva jooksul taotluse

saamisest arvates.

13 (15)

Seadusega ei sätestata, millise aja jooksul peab kohaliku omavalitsuse üksus võtma vastu otsuse

lõpetada DP muutmise menetlus, mis tähendab, et kui ilmneb, et menetluse lõpetamiseks on alust,

võetakse menetluse lõpetamise otsus vastu mõistliku aja jooksul, järgides kõiki haldusmenetluse

seaduses sätestatud nõudeid.

Eelnõu § 1394

Eelnõuga nähakse ette, et DP-d muutev DP edastatakse kooskõlastamiseks ja arvamuse

avaldamiseks ning järgitakse samasuguseid menetluslikke reegleid nagu DP koostamise

menetluses. Lisatakse säte, et kohaliku omavalitsuse üksus esitab oma seisukoha saadud

arvamustele 30 päeva jooksul arvamuse saamisest ning seisukoha võib esitada koondvastusena

(järgib käesolevate muudatusettepanekute punkte 1.4, 1.5, 1.7 ja 1.9).

DP menetlusse tuleb seega arvamuse andjana kaasata isikud, kelle huve või õigusi võib DP

muutmine mõjutada. Isiku kaasamine sõltub konkreetse planeeringu sisust ja planeeringuala

omapärast ning kaasamise üle otsustab kohaliku omavalitsuse üksus. Kaasamine on seejuures eriti

oluline, kuna DP muutmise menetluses ei ole ette nähtud DP-d muutva DP avalikku väljapanekut

ega avalikku arutelu. Seega lasub asjakohaste huvitatud isikute tuvastamise kohustus kohaliku

omavalitsuse üksusel ja see isikute ring tuleb tuvastada eriti hoolsalt.

Avalikust väljapanekust ja arutelust on võimalik loobuda, kuna DP-d muutev DP peab jääma

üldplaneeringu raamidesse ning sellega muudetakse juba kehtivat DP-d, st et loodav lahendus ei

mõjuta eeldatavasti isikute õigusi olulisel määral. Menetlusse tuleb kaasata isikud, kelle huve see

puudutab, ning ka need isikud, kes on avaldanud soovi menetluses osaleda. Seega ei vähendata

muudatustega kaasatavate isikute hulka ja kõikidel, mitte üksnes piirinaabritel, on tegelikkuses

võimalik DP-d muutva DP kohta arvamust avaldada.

Eelnõu § 1395

Paragrahvi lõikes 1 sätestatakse DP muutmise menetluse tähtaeg, milleks on üks aasta. DP

koostamise menetluse tähtaeg on kolm aastat (vt käesolevate ettepanekute punkti 1.11, millega

tehakse ettepanek muuta tähtaja algust ja kehtestada, et tähtaeg hakkab kulgema taotluse

esitamisest alates, kehtivas seaduses on DP kehtestamise tähtaeg kolm aastat pärast algatamise

otsuse tegemist). Seega võib eeldada, et DP muutmise menetlus peaks toimuma palju kiiremini.

Praegu ei ole selle kohta statistikat, kuna seni ei olnud PlanS-is DP muutmise instrumenti. Säte

järgib muus osas DP koostamise menetlusega sarnast korda.

1.13. Täiendada eelnõu uue §-ga 4 (muutes vastavalt järgnevate paragrahvide numeratsiooni)

järgmises sõnastuses:

㤠4. Maakatastriseaduse muutmine

Maakatastriseaduse § 8 lõiget 31 täiendatakse pärast esimest lauset lausega järgmises sõnastuses:

„(31) Katastripidajal on õigus moodustada maakorraldustoimingu dokumentide alusel

katastriüksus ja otsustada piiride kindlakstegemise dokumentide alusel katastriüksuse piiri

asukoht. Katastripidajal on õigus otsustada maakorraldustoimingu ja kinnisasjaõiguse käsutamise

eristamise üle. Katastrikanne on aluseks kinnistusraamatu kande tegemisel.“;“

Selgitus: muudatusega täpsustatakse maakatastriseaduse11 (MaaKatS) § 8 lõiget 31, täiendades

11 Maakatastriseadus

14 (15)

seda õigusselguse huvides lausega, mille kohaselt on katastripidajal õigus otsustada

maakorraldustoimingu tegemise ja kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Muudatus tuleneb

vajadusest selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist)

ja maakorraldust, mida kohtud on hiljem korduvalt kinnitanud ja mis on otseselt tingitud

maakorraldusseaduse muudatusest, millega täpsustatakse maakorralduse vorminõuet.

Katastripidaja suudab hinnata toimingu sisu ja eesmärki. Maakorraldusseaduse12 (MaaKS) § 2

lõikest 1 tulenevalt on maakorralduse eesmärk võimaluste loomine kinnisasja või selle osa

otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Seega ei ole maakorraldustoimingute eesmärk

omandi üleandmine, vaid maatükkide korrastamine. Kui katastripidaja tuvastab

maakorralduslikus kokkuleppes ka omandi üleandmise tehingu, on tal õigus nõuda täiendava

notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist asjaõigusseaduse13 (AÕS) § 641 kohaselt.

See lähtub asjaolust, et katastripidaja on pädev kontrollima ja hindama maakorralduse

läbiviimisel, kas tegu on maakorralduse nõuetele vastava toiminguga või katastriandmete

parandamisega katastrimõõdistamise tulemusena või ametiülesande korras. Selleks veendub

katastripidaja iga kord, kas tegu on soovitud eesmärgi saavutamiseks sobiliku vahendiga. Õigus

otsustada selle üle, kas tegu on lihtsa maakorraldustoiminguga, mis võimaldab

maakorraldustoiminguid teha üldjuhul vähema aja- ja ressursikuluga, mis on ühtlasi üks

planeeringute elluviimise viis, on katastripidajal. Kui katastripidaja tuvastab, et maaomanike

tegelik tahe on anda kinnisasja üks osa üle teise kinnistu koosseisu, siis on tegu kinnisasja

käsutamisega AÕS-i § 641 mõistes, mille korral on nõutav õigustatud isiku ja teise poole

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping). Seetõttu ei piisa viimasel juhul ainult

maakorraldustoimingust, et soovitud muudatust teha ja maaomanikel tuleb lisaks sõlmida

asjaõiguslik kokkulepe.

1.14. Täiendada eelnõu uue §-ga 5 (muutes vastavalt järgnevate paragrahvide numeratsiooni)

järgmises sõnastuses:

㤠5. Maakorraldusseaduse muutmine

Maakorraldusseaduse § 2 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Käesoleva seaduse alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse

käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses ega ole nõutav notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping). Puudutatud isiku nõusolek antakse kinnistusraamatuseaduse § 341 lõikes 51

sätestatud korras digitaalallkirjastatult.“;“

Selgitus: eesmärk on muuta maakorralduse protsess paindlikumaks ja kiiremaks, et toetada

ruumilise planeerimise elluviimist. Muudatused aitavad vähendada halduskoormust ning

võimaldavad tõhusamat koostööd kinnisasjaomanike vahel. Ilma sujuva maakorralduseta võib

planeeringute elluviimine viibida või need võivad jääda ellu viimata. Maakorralduse üks peamisi

eesmärke on muuta maakasutus efektiivsemaks ja otstarbekamaks. Muudatusega korrigeeritakse

kehtivat sõnastust ning tagatakse parem õigusselgus selles, mis puudutab MaaKS-i § 2 lõike 5

eesmärki seaduse tasandil selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh

kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust. Sätte ebaselgusele juhtis tähelepanu ka Riigikohtu

tsiviilkolleegium oma 30. aprilli 2025. aasta kohtumääruses kohtuasjas nr 2-24-1089714.

Riigikohtu seisukoht on, et seaduses tuleb selgelt sätestada, et maakorraldustoimingu käigus ei

12 Maakorraldusseadus 13 Asjaõigusseadus 14 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend asjas 2-24-10897

15 (15)

toimu kinnisasjaõiguste käsutamist AÕS-i tähenduses ja seetõttu ei kohaldu

maakorraldustoimingutele AÕS-i §-s 641 sätestatu ning tegemist on erinormiga AÕS-is sätestatud

kinnisasja käsutamise normi suhtes ning see tähendab, et maakorralduse puhul ei kohaldu need

normid, mis reguleerivad kinnisasjaõiguse käsutamist ja tehingu notariaalset vorminõuet.

Kõnealuse otsuse valguses on ka Tartu kinnistusregistri osakond muutnud senist kehtivale õigusele

tuginenud praktikat, mistõttu ei aktsepteerita enam lihtsate maakorraldustoimingute puhul

katastripidaja kinnistamisavaldust. Maaomaniku ja arendaja (ettevõtja) jaoks on maakorraldus

muutunud seetõttu kulukamaks ja aeganõudvamaks, eriti kui tegemist on mitme kinnisasja

omanikuga. Lisanduvad notariaalse tõestamisega seotud aja- ja majanduskulu, sh riigilõiv,

kuivõrd maakorraldust käsitatakse kui tavalist kinnisasjaga tehtavat tehingut. See pikendab

menetlusele kuluvat aega, mis ei ole kooskõlas sooviga vähendada bürokraatiat ja nii töö- kui ka

halduskoormust. Näiteks kahe kinnistu vahelise piiri muutmise menetlust käsitatakse eelmainitud

kohtuotsuse valguses kui asjaõiguslikku tehingut ning see on aeganõudvam ja kulukam võrreldes

olukorraga, kus maakorraldustoimingu viib lõpuni katastripidaja kinnistamisavalduse

esitamisega Tartu kinnistusregistri osakonnale. Kaasatud maaomanikud ei ole tihti valmis

toiminguid lõpule viima, kui neil tuleb toimingud notari juures vormistada. Seetõttu jäävad

toimingud pooleli ja maaomanikele tehtavad korduvad päringud võivad jääda vastuseta. Tekkinud

olukord pärsib planeerimis- ja ehitustegevuse elluviimist, mille üheks vältimatuks osaks on

maakorraldustoimingud. Muudatuse eesmärk on vähendada maakorraldustoimingule kuluvat

aega ja ressurssi. Vastupidise suuna jätkumine oleks koormav nii maaomanikule kui ka ettevõtjale

ja tuua taas kaasa olukorrani, kus katastriüksuste andmed ja kinnistusraamatu andmed ei ole

omavahel kooskõlas.

Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja kokkuleppel või haldusorgani algatusel

läbiviidav haldustoiming, kuid mitte kinnisomandi üleandmine ega kinnisasja koormamine

asjaõigusega, samuti mitte kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmine, koormamine või sisu

muutmine ehk tehing, milleks on AÕS-i § 641 kohaselt vaja notariaalselt tõestatud kokkulepet

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemist kinnistusraamatusse. Kinnisasjade osade

vahetamiseks ja nende vahelise piiri muutmiseks tehtav maakorraldustoiming peab olema

eristatav kinnisasja omandi üleandmise tehingust, sest maakorraldustoimingu käigus ei

moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja, st ei tekitata tsiviilseadustiku üldosa

seaduse15 (TsÜS) § 50 lõike 1 kohast eraldi maatükki. Tegemist ei ole registriosade jagamise ega

liitmisega, vaid kinnisasjavaheliste piiride muutmisega, seega tuleb AÕS-i § 54 lõike 1 kohast

kinnisasja jagamist eristada kinnisasjast osa eraldamisest.

Maakorraldustoiming viiakse läbi vähemalt kahe kinnisasjaga nende omanike kokkuleppe alusel.

Maakorraldus peab muutma olemasoleva maakasutuse otstarbekamaks. Omanike kokkulepe võib

seisneda piiri muutmises selliselt, et mingi osa ühest kinnisasjast liidetakse teise kinnisasjaga, kuid

selle käigus ei anta vastu teist maad. Sageli on naaberkinnisasjade omanikud ühiselt huvitatud

oma valduse ulatuse täpsustamisest või lepivad kokku võrdse suurusega kinnisasjade osade

vahetamises ning kokkulepe tehakse ilma hüvitisnõudeta. Juhul kui piiri muutmisega muutub ka

kinnisasja väärtus, tuleb see olukord lahendada omanike omavahelise hüvitamiskokkuleppega.

Juhul kui tegu on MaaKS-i kohase maakorraldustoimingu lõpuleviimisega, siis võetakse

maakorraldustoimingu käigus puudutatud isikute nõusolekud digitaalallkirjastatult, mis on

kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 51 kohaselt võrdustatud puudutatud isiku notariaalselt

kinnitatud nõusolekuga või notariaadiseaduse § 53 lõike 1 punkti 52 kohase MaRu kinnitatud

nõusolekuga. Digitaalallkirjastatud nõusolek on TsÜS-i § 80 kohane elektrooniline vorm.

15 Tsiviilseadustiku üldosa seadus

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

1

Kooskõlastustabel

Nr Ettepaneku/märkuse sisu Seisukoht Selgitus

Vindr Baltic OÜ (26.09.2025)

1. Detailplaneeringu otsus saab otsuseks otsuse

vastuvõtmisel. Enne seda on tegemist otsuse eelnõuga.

Veel enne seda on otsuse eelnõu koostamise aluseks

detailplaneeringu algatamise taotlus. Praeguses sõnastuses

jääb mulje, et otsuses tuleks märkida ära sellega tutvumine

peale otsuse vastuvõtmist, ilma täpsustamata, kellele

selline kohustus langeks.

Selgitame Detailplaneeringu algatamise otsus on toiming, millele

kohaldatakse haldusmenetluse seaduse (HMS) sätteid. Nii

nagu haldusakti puhul (HMS § 51), peab toimingu

teatavaks tegemise puhul (vt HMS 1. peatüki 7. jagu, §-d

25–32) järgima seaduses sätestatud nõudeid ning nii

haldusakti kui toimingu teatavakstegemise kohustus on

haldusorganil, kes haldusakti vastu võttis või toimingu tegi.

Detailplaneeringu algatamise otsus on suunatud

avalikkusele ning sellega teavitatakse üldsust, kus ja millal

on otsuse sisuga võimalik tutvuda. Võimaluse andmine

tutvumiseks ei ole samas kellelegi kohustuslik.

2. Mis on mehhanism tagamaks, et nii valla või linna volikogu

ja valla- võia linnavalitsus on mõlemad sama meelt

planeeringu algatamise (§ 139 lõige 1) või lõpetamise

(PlanSi § 140 lõiget 6) osas?

Selgitame Kohaliku omavalitsuse üksus tegutseb põhiseadusega

tagatud autonoomia piires (PS § 154) ning nende tegevus

peab samas vastama seadusele. Vastavalt kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) §-le 4 on

omavalitsusorganid volikogu ja valitsus.

Planeerimisseaduse (PlanS) § 139 lõige 1 ja eelnõukohane

PlanS § 140 lõige 6 ühtlustatakse selliselt, et

detailplaneeringu algatamise ja kehtetuks tunnistamise

otsuse pädevus on üldiselt kohaliku omavalitsuse üksusel.

KOKS § 22 lõige 2 märgib, et õigusaktiga kohaliku

omavalitsuse, kohaliku omavalitsuse üksuse või kohaliku

omavalitsuse organi pädevusse antud küsimused otsustab

omavalitsusüksuse nimel volikogu, kes võib nende

küsimuste lahendamise volitada valla- või linnavalitsusele

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

2

või volikogu poolt määratud osavalla või linnaosa

esinduskogule, ametiasutusele, asutuse struktuuriüksusele

või ametnikule. PlanS § 140 lõike 6 praegune sõnastus

eeldab aga üksnes volikogu otsust. Seega ei ole PlanS

praegu kehtiva sõnastuse kohaselt välistatud, et nii

detailplaneeringu algatamise kui kehtetuks tunnistamise

võtab vastu volikogu, kes aga saab detailplaneeringu (DP)

algatamise otsuse kehtiva seaduse kohaselt edasi volitada,

mida aga ei saa praegu teha DP kehtetuks tunnistamise

otsuse osas. Eelnõuga nähakse, ette, et volikogu võib ka DP

kehtetuks tunnistamise otsuse tegemise delegeerida

(volitada) valitsusele.

3. Samuti üks üldine kommentaar, mille jaoks võib osapoolte

kokkuleppel välja töötada täiendava ME. Arvestades seda,

et detailplaneering asendaks seaduseelnõu jõustumise järel

kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu, tuleks tulevaste

detaiplaneeringute mittealgatamise ja lõpetamise alused

olema arusaadavamalt lahti kirjutatud.

Selgitame DP mittealgatamise ja menetluse lõpetamise alused

annavad kohalikule omavalitsusele üldised suunised, mida

sisustatakse iga DP taotluse ja menetluse puhul vastavalt

asjaoludele. Nii DP mittealgatamine kui DP menetluse

lõpetamine on kaalutlusotsus.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (29.09.2025)

1. Eesti Kinnisvarafirmade Liit (edaspidi Liit) on Majandus-

ja Kommunikatsiooniministeeriumi edastatud PlanS

täiendamise eelnõu tööversiooni nr 16/09/25 (edaspidi

Eelnõu) kätte saanud. Esmalt täname, et võimaldasite

osalemist 19.08.2025 töötoas “Detailplaneeringute

menetlemise tõhustamise võimalused”. On hea meel

tõdeda, et riik on astumas esimesi samme

planeerimismenetluste tõhustamise suunas, seda kinnitab

ka edastatud PanS tööversioon 16/09/25, milles toodud

täpsustuste mõju on olulises osas küll pigem formaalne, ent

on ka mõned parandused, mille mõju planeerimismenetluse

Selgitame PlanS tasandil ei reguleerita toimingu sisu, mille

tegemiseks tähtaeg määratakse. Tegemist on kohaliku

omavalitsuse kaalutlusotsusega, mis arvestab konkreetse

menetluse asjaolusid.

Märgime, et PlanS § 1 lõike 3 kohaselt kohaldatakse PlanS-

s ettenähtud menetlustele HMS sätteid, arvestades PlanS-s

toodud erisustega.

HMS § 5 lõige 2 märgib, et haldusmenetlus viiakse läbi

eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

3

efektiivistumisele on kindlasti ka sisuline. Enne täpsemaid

selgitusi rõhutame, et Liit tervitab Eelnõu esimesel lehel

toodud selgitust, et planeerimissüsteemi tõhustamise teiste

võimaluste analüüs jätkub. Liit eeldab ja loodab, et see

jätkuv töö sisaldab ka kõigi Liidu poolt 10.04.2025

edastatud PlanS muudatuste (Lisa 1), selleks, et

planeerimismenetlus efektiivsemaks muutuks, analüüsi ja

eelnõuks vormimist.

Ettepanekute punkt 1.1., paragrahvi 4 täiendamine

lõikega 22;

1.1. Tegemist on eelkõige vormilise parandusega, mis

Liidu hinnangul ühest küljest aitab luua õigusselgust,

teisest küljest aga võib luua uue võimu kuritarvitamise

olukorra:

- Õigusselgust seeläbi, et etappides ja tegevustes,

milles seni pole seadusega tähtaega määratud, võivad

KOV-id määrata tähtajad tekitades õigusselguse huvitatud

isikutele, mis aja jooksul mingi menetlusetapp või

menetlusetapi tegevus peaks läbi viidud saama, sh ka

huvitatud isiku enda poolt. Oluline on selle õigusselguse

tagamise puhul ka edastada KOV-ile selge signaal, et kui

siis isik, kellele tähtaeg on määratud, sellest kinni ei pea,

siis on KOV-il õigus ja kohustus menetlusega jätkata mitte

jätkuvalt ootele jääda (mis on hetkeolukord);

- Võimu kuritarvitamise risk seeläbi, et KOV-i

saavad täiendava võimaliku manipulatsiooniinstrumendi

huvitatud isikute suhtes. Ka juba praegu rakendavad osad

KOV-id taktikat, et kui huvitatud isik KOV-i poolt

määratud tähtaja jooksul KOV-i nõutud muudatusi

planeeringu lahendusse sisse ei vii, siis ähvardab KOV, et

lõpetab planeeringu menetluse, kuna eeldab huvitatud isiku

ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi

isikutele. Seega on vastav nõue kehtivas õiguses juba

olemas ning selle täiendav lisamine PlanS-i ei ole ei vajalik

ega ka asjakohane.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

4

sellisest käitumisest, et huvitatud isikul puudub huvi

planeeringu menetlusega jätkamiseks. Sellistel juhtudel

pole sageli aga küsimus mitte selles, et huvitatud isik ei

soovi planeeringu menetlusega jätkamist, vaid selles, et

KOV-i poolt nõutud planeeringu lahenduse muutmise nõue

on õigusvastane ja/või põhjendamata, mistõttu objektiivselt

ei soovi ja saa huvitatud isik sellega nõustuda.

2. Ettepanekute punkt 1.2., paragrahvi 41 täiendamine

lõigetega 7-9;

1.2. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võtame teadmiseks.

3. Ettepanekute punkt 1.3., paragrahvi 71 lisamine;

1.3. Tegemist on olulise PlanS täpsustamisega, mis võib

anda olulise mõju planeerimismenetluste

efektiivistumisele. Liit tervitab, et riigi tasandil on tekkinud

mõistmine, et KOV-ide üle on vajalik ja põhjendatud

hakata teostama järelevalvet planeerimismenetluste

oluliste puudustega – eelkõige ebanormaalsed ajalised

viivitused – seoses. Iseküsimus on, milline on järelevalve

ja ettekirjutuse praktiline väärtus, kui KOV-id ka täna

seadusest kinni ei pea, sh ekstreemsematel juhtudel ka

kohtulikest kompromissidest ja -lahenditest.

Lahendamata on jätkuvalt küsimus, millele on Liit ka

varasemalt tähelepanu juhtinud (vt Lisa 1) ehk kuidas tekib

huvitatud isikul reaalne võimalus ka huvitatud isikule

tekkinud kahju hüvitamisele seoses planeeringumenetluse

õigusvastase viibimisega Kovi tegevuse tõttu.

Mittearvestatud Selgitus:

Haldusjärelevalve teostajal on õigus lisaks ettekirjutusele

Vabariigi Valitsuse seaduse § 751 alusel määrata ka sama

paragrahvi lõike 4 alusel sunniraha ülemmääraga 9600

eurot. Seega nähakse eelnõuga meie hinnangul ette

piisavalt vahendeid, millele tuginedes saab

haldusjärelevalve tegija sundida kohalikku omavalitsust

planeeringut korrektselt menetlema. Märgime samas, et

ennekõike eeldame, et probleemkohad menetlustes

lahendatakse koostöös ning nõustamine annab vajaliku

tulemuse. Küll aga rõhutame, et ekstreemsetel juhtudel on

võimalik teha nii ettekirjutust kui määrata sunniraha.

Planeerimismenetlus on haldusmenetlus (PlanS § 1 lõige

3), mis tähendab, et selle käigus tekkinud kahju on võimalik

kehtiva õiguse kohaselt välja nõuda riigivastutuse seaduse

(RVastS) alusel. Seega ei saa nõustuda väitega, et antud

küsimus on lahendamata.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

5

RVastS § 2 lõike 1 punkt 5 märgib, et RVastS alusel võib

isik kohaliku omavalitsuse üksuselt nõuda tekitatud kahju

hüvitamist. Kahju hüvitamise eeldused on kirjeldatud

RVastS §-s 7. Riigivastutusega seotud vaidlusi lahendab

halduskohus. RVastS regulatsiooni täiendamine ei ole

käesoleva eelnõu eesmärk.

4. Ettepanekute punkt 1.4., paragrahvi 44 lõike 6 lisamine;

1.4. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega

Selgitame Võtame teadmiseks.

5. Ettepanekute punkt 1.5., paragrahvi 57 lõike 6 lisamine;

1.5. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega

Selgitame Võtame teadmiseks.

6. Ettepanekute punkt 1.6., paragrahvi 75 lõike 1 punkti 27

muutmine;

1.6. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega

Selgitame Võtame teadmiseks.

7. Ettepanekute punkt 1.7., paragrahvi 76 lõike 6 lisamine;

1.7. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega

Selgitame Võtame teadmiseks.

8. Ettepanekute punkt 1.8., paragrahvi 125 lõike 5 muutmine;

1.8. Tegemist on mõistliku täpsustusega, Liit nõustub,

et senine lähenemine – olemasoleva hoonestuse vahele jääv

– oli liialt piirav ning oluline on anda lihtsam ja efektiivsem

menetlusvõimalus ka puhuks, kus kinnisasi külgneb või

asub olemasoleva hoonestuse vahetus läheduses.

Arusaamatu on täiendus „hoonestatud või hoonestamata

Mittearvestatud Selgitus:

Kehtiva PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 sõnastus eeldab

projekteerimistingimuste (PT) andmise puhul kahte

tingimust: üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised

kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas PT-de andmise

aluseks olevad tingimused.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

6

kinnisasi“, lakooniline termin „kinnisasi“ hõlmab nii

hoonestatud kui hoonestamata kinnisasju. Vajadusel võib

selgituse – kui eeltoodu osas on olnud sätte ja/või termini

vääriti mõistmisi KOV-ide poolt - lisada Eelnõu

seletuskirja.

Liit teeb siiski ettepaneku sätestada siiski PlanS § 125 lg 5

kahe punktina:

(1) [Eelnõus sisalduv ettepanek:] üldplaneeringus on

määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused

ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka

üldplaneeringus määratud muude tingimustega; või

(2) [Liidu täiendav ettepanek:] üldplaneeringus ei ole

määratud piisava täpsusega ehitustingimusi, kuid ehitis

sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud

keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi

ja üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.

Tegemist on vajaliku täiendusega olukordadeks, kus

üldplaneeringus on küll määratud kasutustingimused, aga

ei ole piisava täpsusega määratud ehitustingimused, sh

arhitektuuritingimused. See puudujääk on omane kõigile

vanematele üldplaneeringutele (näiteks Tallinna linna

üldplaneeringule , Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringule), aga ka uuematele üldplaneeringutele.

See omakorda tähendab, et väga paljudel juhtudel ei olegi

KOV-il võimalik PlanS § 125 lg 5 kui lihtsamat ja

efektiivsemat menetlust kaalutlusõiguse alusel rakendada,

sest üldplaneeringus on jäänud ehitustingimused, sh

arhitektuuritingimused piisava täpsusega määramata.

Siinkohal rõhutab Liit, et on üldteada, et PlanS § 125 lg 5

on kaalutlusõiguse alusel rakendatav õigusnorm, mis

tähendab, et selle erandi rakendamiseks toimub igakordselt

põhjalik kaalumine, sh erinevate osapoolte huvide

PT-de andmise aluseks olevad tingimused lähtuvad

ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõike 4 punktides 1-2

nimetatud tingimustest. Kohtupraktikas (nt Tallinna

Ringkonnakohtu 25.02.2019 kohtuotsus haldusasjas nr 3-

17-2721) on asutud seisukohale, et PlanS § 125 lõike 5

punkti 2 tuleb tõlgendada selliselt, et PT-sid võib välja anda

juhul, kui üldplaneering sisaldab andmeid, mis vastavad

EhS § 26 lõikes 4 toodud loetelule ehk tegemist on nõudega

sätestada andmed üldplaneeringutes küllaltki täpselt. See

on tekitanud olukorra, kus üldisemad üldplaneeringud on

osutunud takistavaks asjaoluks PT-de kasutamisel, ehkki

valmidus selleks on kohaliku omavavalitsuse üksusel

(KOV) olemas.

Eelnõuga osundatud eeldust leevendatakse ning vajalikuks

saab pidada üksnes selliseid ehituslikke tingimusi, mis on

üldised vastavalt nii käesoleval ajal kehtivale sõnastusele

kui ka eelnõu sõnastusele („üldised kasutus- ja

ehitustingimused“). Sätte selgituses on täpsustatud, et

üldiste kasutus- ja ehitustingimustena tuleb mõista maa

sihtotstarvet, juhtotstarbeid, kasutusotstarbeid, ehitiste

maksimaalset kõrgust, kruntide suurust. Siia loetellu

sobivad veel ka kruntide täisehituse lubatud määr, kujad

või minimaalne ehituskaugus piirist, katusekalded ja muu

hulgas ka miljööväärtuslikkus.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

7

kaalumine. Küll aga lihtsustaks see Liidu poolt pakutav

täiendus olulisel määral selliste üksikute hoonestatud

kinnisasjade vahele või vahetusse lähedusse jäävate

kinnisasjade hoonestamisega seotud menetlusi, kus

kehtivad üldplaneeringud ei ole ehitustingimuste osas aga

piisava täpsusega.

Täiendavalt, sellistes olukordades, kus KOV rakendab

PlanS § 125 lg 5 p-st 2 tulenevat erandit võib ju PlanS §-de

9 ja 10 toodud põhimõtete tagamiseks sätestada PlanS §

125 lg-s 6, et: [Kohaliku omavalitsuse üksus määrab

käesoleva paragrahvi lõikes 5 sätestatud juhul

ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 nimetatud tingimused] ja

viib PlanS § 125 lg 5 p 2 korral läbi avatud menetluse EhS

§ 31 lg 1 toodud avatud menetlusena.

9. Ettepanekute punkt 1.9., paragrahvi 133 lõike 4 lisamine;

1.9. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega

Selgitame Võtame teadmiseks.

10. Ettepanekute punkt 1.10., paragrahvi 138 kehtetuks

tunnistamine;

1.9. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega

Selgitame Võtame teadmiseks.

11. Ettepanekute punkt 1.11., paragrahvi 139 lõike 2

muutmine;

1.11. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, sest

senine regulatsioon, kus seadusest tulenevat tähtaega hakati

arvestama planeeringu algatamisest, tekitas kunstlikult

olukorra, kus KOV-id sageli hilisema ajakokkuhoiu

eesmärgil viisid planeeringu algatamise eelse menetlusse

sedavõrd detailidesse, kus põhimõtteliselt algatamise

Mittearvestatud Selgitus:

29.09.2025 toimunud kohtumisel antud täpsustava

selgituse põhjal märgime, et osundatud ettepanek on

põhimõtteliselt asjakohane, kuid eeldab täpsemat analüüsi,

mis on plaanis läbi viia järgmise planeerimismenetluse

tõhustamise etapis.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

8

eelselt viidi KOV-is läbi juba ka planeeringu vastuvõtmise

ja kehtestamise eelduste kontroll ning pandi paika nõudeid

ehitusprojekti täpsusega. On üldteada, et veel paar aastat

tagasi võttis planeeringu algatamise eelne menetlus näiteks

Tallinna Linnaplaneerimise Ametis aega ligikaudu 2.a.

Samas on oht, et realiseerub ehitus- ja kasutuslubade

menetlusele omane olukord, kus KOV sisestab EhR-i

ehitusloa taotluse ehitusloa andmiseks ja kasutusloa

taotluse kasutusloa andmiseks alles siis, kui KOV-il on

vastav menetlus juba enne vastava ehitus- või kasutusloa

taotluse sisestamist läbi viidud. Nii tekitatakse formaalselt

olukord, kus ehitus- ja kasutusload väljastatakse taotluse

sisestamisest alates 30 päeva jooksul ehk formaalselt näib

justkui oleks vastava loe menetlus läbi viidud seaduses

sätestatud 30 päeva jooksul, kuid taotlust ennast on

tegelikult enne taotluse sisestamist menetletud juba paar

aastat. On tõsine risk sellise seadusest väljaspoole jääva

„eelmenetluse“ või „eelkonsultatsiooni“ tekkeks, sest

19.08.2025 kohtumisel andis TLPA esindaja mõista, et sel

juhul tuleb Tallinna Linnaplaneerimise Ametil rakendada

siiski taotluse registreerimise eelset menetlust ehk

„eelkonsultatsioone“.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku kaaluda PlanS §

128 lg 4 I lause täpsustamist tuues sisse põhimõtte, et

planeering loetakse algatatuks, kui KOV ei ole 30 päeva

jooksul alates algatamise taotluse saamisest määranud

planeeringu koostamiseks täiendavaid tingimusi või

keeldunud planeeringu algatamisest (II lause ehk pikem

tähtaeg keerulisemate planeeringute korral jääks samuti

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

9

kehtima). Ka selline regulatsioon lihtsustaks

planeerimismenetlust, sest:

- Annaks KOV-ile lihtsamatel puhkudel, kus

algatamise taotlus on sedavõrd selge, et puudub vajadus

täiendavate tingimuste seadmiseks, õiguse lugeda

planeeringu algatatuks taotluse esitamisega;

- Kohustab KOV-i ülejäänud juhtudel määrama 30

päeva jooksul alates taotluse esitamisest tingimused,

milliste määramise järgselt loetakse planeering algatatuks;

- Kohustab KOV-i 30 päeva jooksul alates taotluse

esitamisest keelduma planeeringu algatamisest, kui

esinevad planeeringu algatamata jätmise alused.

Liit näeb, et selline regulatsioon efektiivistaks

planeeringute menetlust olulist, sh aitaks kaasa eelnevalt

viidatud riskide ennetamisele. Üldteada põhimõte, et

planeeringu algatamine ei anna huvitatud isikule

õiguspärast ootust selle kehtestamise suhtes, sest

planeeringu menetlus, sh sobiva lahenduse leidmine

toimub ju siiski planeerigu menetluse käigus ehk peale

planeeringu algatamist või algatatuks lugemist.

12. Ettepanekute punkt 1.12., paragrahvide 1391-1395

lisamine;

1.12. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, mille

eesmärgipärane rakendamine võib tuua kaasa olulise

planeerimismenetluse efektiivistumise. Liit tervitab

kavandatavat muudatust, kuna moraalselt vananenud

planeeringuid, mida ei ole võimalik

projekteerimistingimustega EhS § 27 piiratud võimaluste

tõttu täpsustada, on massiliselt.

Selgitame Säte eelnõust välja jäetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

10

Regulatsioonide endiga palub Liit üle vaadata Eelnõus

toodud sätete sõnastuse ettepanekud PlanS § 1391 lg 2, lg 3

ja lg 5 osas. Kui lg-te 2 ja 3 puhul on tegemist eelkõige

vormiliste paranduste vajadusega, siis lg 5 puhul on

tegemist sisulise paranduse vajadusega. § 126 lg 1 p-des 1

kuni 4 (ka 5) toodud ülesandes on planeeringu koostamisel

kohustuslikud (PlanS § 126 lg 2), seega ei saa esineda

olukorda, kus neid näitajaid ei ole määratud (alates PES-i

sätetest on need 4 komponenti olnud püsivalt planeeringu

koostamise eesmärkideks). Detailplaneeringu muutmise

vajadus võrsub eelkõige olukorras, kus need p-des 1 kuni 4

loetletud näitajad on määratud, aga neid on vaja muuta

(näiteks määratud hoonete arvu või maakasutuse

sihtotstarvet või muud planeeringu olemuslikku näitajat ).

Eeltoodust lähtuvalt näib, et § 1391 lg 5 I lause II pool vajab

täpsustamist: [kui neid ei ole muudetava

detailplaneeringuga lahendatud] ja neid ei soovita

detailplaneeringu muutmisel muuta.

13. Palun Liidu ettepanekuid tõsiselt kaaluda ja mõista, et Liit

on tõsises mures Eesti Vabariigis bürokraatia vohamise

tulemusena tekkinud ettevõtluskeskkonna

konkurentsivõime olulise halvenemise pärast. Liit rõhutab,

et eeldab ja loodab, et PlanS täpsustamine jätkub ja hakkab

peagi vormuma eelnõuks ka ülejäänud ettepanekute

ulatuses, mille Liit on edastanud 10.04.2025 lisatud

manusena.

Eelkõige ootab Liit, millal tekib avalik diskusioon kõige

suuremat mõju omava muudatusettepaneku üle (Lisa 1),

millega kaob ära PlanS § 125 lg 1 toodud väga laiapõhjaline

alus detailplaneeringute koostamiseks linnades kui

Mittearvestatud Selgitus:

Ettepanekut on võimalik kaaluda ja see eeldab täpsemat

analüüsi ja laiemapõhjalist kaasamist, mis on plaanis läbi

viia järgmistes planeerimismenetluse tõhustamise

etappides.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

11

asustusüksustes, alevites ja alevikes. Detailplaneeringu

koostamise kohustus määratakse üldplaneeringuga või on

see KOV-i kaalutlusotsus (kui üldplaneeringus ei ole

kohustust määratud, aga taotletav ehitusõigus seda

spetsiifilisuse tõttu nõuab või on taotletav ehitusõigus

üldplaneeringuga vastuolus) ja seda mõlema aluse korral

lähtudes konkreetse linna kui asustusüksuse, alevi või

aleviku osa, kuhu ehitusõigust kavandada soovitakse,

asukohaspetsiifikast või ehitusõiguse enda spetsiifilisusest.

Ka praegu määrab PlanS § 75 lg 1 p 26 detailplaneeringu

koostamise kohustusega ala, aga seda lähtuvalt PlanS § 125

lg 1 laiast määratlusest – mis on vastuolus hierarhilisuse

põhimõttega - planeerimismenetluse hierarhilisust

arvestades, peaks esmalt üldplaneeringuga määratama

detailplaneeringu koostamise kohustus kas

asukohaspetsiifilisest või ehitusõiguse spetsiifilisusest

(näiteks kõrghoonete piirkond) lähtuvalt ja

detailplaneeringu koostamise kohustus tuleneb siis

üldplaneeringuga määratust. Kõigil ülejäänud juhtudel

sõltumata asjaolust, et planeeritav ala asub linnas kui

asustusüksuses, alevis või alevikus toimub ehitusõiguse

andmine projekteerimistingimustega, mis peavad olema

kooskõlas PlanS § 75 lg 1 p 18 määratud

projekteerimistingimuste andmise alustega.

Narva Linnavalitsus (30.09.2025 kiri nr 4.2-17/9681-1)

1. P1.2 Täiendada eelnõu punktiga 5, mis reguleerib

andmekogusse esitatavate andmete esitamist.

Lõike 7 p7 ja p8 kohaselt peab andmekogusse kandma ka

kaasatud ja teavitatud isikute või nende esitajate andmed.

Ettepanek tekitab küsimuse, kas antud juhul on vajalik

Selgitame Muudatus käesolevast eelnõust välja jäetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

12

saada isikute nõusolek selleks ja mis siis saab kui isikud ei

anna nõusolekut? Selline isikuandmete esitamine

andmekogusse võib negatiivselt mõjutada kaasamise

protsessi kuna paljud inimese ei soovi, et nende

isikuandmeid kogutakse. Senise praktika põhjal antakse

üldjuhul ees- ja perekonnanimi ja e-posti aadress, millele

saab saata teavitused ja vajaliku informatsiooni. Küsides

avalikustamisel isikute isikuandmeid- isikukoodi, nende

elukoha ja teisi kontaktandmeid, võib vähendada

avalikustamisel osalejate ja isikute arvu, kes soovivad

planeerimisprotsessis arvamust avaldada ja kaasa rääkida.

Samas jääb ka arusaamatuks, milleks on vajalik koguda

isikuandmeid kaasatud ja teavitatud isikute kohta, kuna

senine praktika on piisav kaasamise tulemuslikuks

läbiviimiseks.

Ettepanek- Eemaldada lõikest 8 p1 sõna sünniaeg või

isikukood ja jätta sõnastuses 1) isiku nimi. Eemaldada

lõikest 8 p2 sõna „elukoha ja“ ja jätta sõnastuses 2) isiku

kontaktandmed.

2. P1.3 Täiendada eelnõu punktiga 6, mis teeb ettepaneku

Maa- ja Ruumiametile anda õigus teha haldusjärelevalvet.

Antud punkti osas jääb arusaamatuks, millistel alustel

kontrolli teostatakse (kaebused?) ja kuidas see täidab

eelnõu eesmärke vähendada halduskoormust ja lühendab

menetlusaegu kui omavalitsuste niigi vähesed

planeerimisametnikud (Narva linnas üks planeeringute

spetsialist) hakkavad koostama ja esitama teavet

planeerimismenetluste läbiviimise kohta. Kindlasti saab

see olema suur halduskoormus ka MaRu-le. Kui selle

muudatuse eesmärk on Maa- ja Ruumiameti rolli

Mittearvestatud Selgitus:

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Haldusjärelevalve puhul hindab Maa- ja Ruumiamet

(MaRu) kas omal algatusel või vastava taotluse saamisel,

kas kõrvalekalded tähtaegsusest on konkreetset menetlust

silmas pidades põhjendatud või mitte. Ennekõike on MaRu

roll astuda samme juhul, kui võib täheldada selget

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

13

tugevdamine, siis seda võiks tugevdada järelevalve

teostamise asemel kohalike omavalitsuste

nõustamisteenusega, millele hetkel teenuste arendamisel

fookust ei ole seatud ehkki see oli üks olulisemaitest

eesmärkidest strateegilise ruumiplaneerimise teenistuse

loomisel. Sellel oleks kindlasti parem tulemus

planeerimismenetluste läbiviimise tõhustamisel kui

kontrollimisel, nõudmistel ja ettekirjutuste tegemisel. Võib

eeldada, et selliseid kaebuseid esitatakse üle Eesti

hulgaliselt ja nende menetlemine on Maa- ja Ruumiameti

meeskonda oluliselt koormavam kui süsteemne

nõustamisteenuse ülesehitamine. Selline lähenemine

kohalike omavalitsuste niigi nõrgale positsioonile

spetsialistide palkamisele planeeringute menetluste

läbiviimiseks peletab kindlasti eemale eksperte, kes muidu

kaaluksid planeeringute spetsialisti ametikohta kohalikes

omavalitsustes. Samuti jääb selgusetuks, kellele tehakse

ettekirjutus või isegi sunniraha kui menetlus on viibinud

huvitatud isiku, planeerija või koostöö tegijate või mitmete

erinevate tegurite tõttu.

Lisaks märkus, et seletuskirjas on viidatud sätte eesmärgile

tugevdada MaRu õigust planeerimismenetluse suunamisel

nii sisuliselt kui menetluslikult. Viitame, et kohalikul

tasandil planeeringute sisu suunamisel on õigus ainult

kohalikult omavalitsusel. Küll võivad MaRu eksperdid

nõustada KOV-e, mida arvestades ja kuidas kaaludes teha

paremaid otsuseid, et jõuda parema ja optimaalseima

protsessiga parima tulemuseni kuid ka sellised sisu osas

tehtud nõuanded ei saa olla siduva iseloomuga.

menetluse venimist. Tähtaegadest kinnipidamisega seotud

rahulolematus on olnud üks peamisi huvigruppidelt ja

koostööpartneritelt saadud tagasisidest. Muudatusega

antakse MaRu-le õigus sekkuda menetlusse ning selgitada

välja menetluse venimise põhjused, vajadusel kohaliku

omavalitsuse üksust suunata ja abistada. Kui kõik eelnevad

meetmed on ammendunud, saab MaRu teha ka

ettekirjutuse.

MaRu on kompetentsikeskus, kes nõustab KOV ametnikke

planeerimismenetluse läbiviimisel, kuid üksnes

nõustamisfunktsioon ei ole ilmselgelt piisav, kuna ca 20%

planeerimismenetlustest ei jõua kehtestamiseni PlanS-s

sätestatud aja jooksul. Teatud osa nendest on kindlasti

sellised, mille osas KOV-l kontroll puudub (vaidlused,

likvideerimismenetlused, pärimisasjad jne), kuid kindlasti

on juhtumeid, kus planeerimismenetluse venimine on

põhjustatud otsesest venitamisest. Sätte jõustumisel jääb

MaRu jätkuvalt KOV-e juhendama ning abistama, kuid

saab vajadusel ka sekkuda, et tagada planeerimismenetluse

mõistlik menetlusaeg.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

14

Ettepanek- muuta Haldusjärelevalve teostaja roll

Planeerimise nõustaja rolliks ja muuta ülesanded vastavalt

eesmärgile:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust

planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõustada ja juhendada kohalikku omavalitsust

planeerimismenetluse läbiviimisel;

3) esitada osapooltele täitmiseks siduvaid seiskohti

planeeringute menetluslike küsimuste lahendamiseks.

3.

1.11 Täiendada eelnõu punktiga 46 kus detailplaneeringu

kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse

hiljemalt kolme aasta möödumisel algatamise taotluse

esitamisest arvates.

On arusaadav arendajate huvi antud punkti täpsustamiseks

seaduses, kuid sellega kaasnevad ka ohud. Eelkõige ja

valdavalt on huvitatud isiku ootus detailplaneeringu

kehtestamisele, kuid sellise punkt koosmõjus § 71.

järelevalve teostamisega võib anda tulemuse, kus kohalik

omavalitsus hakkab kolme aasta möödumisel protsessi

lihtsalt lõpetama ja tegema kehtestamata jätmise otsuseid,

et täita seadust. Kohalik omavalitsus on kindlasti huvitatud

omavalitsuse arenemisest kuid planeeringu menetlemisel ei

tarvitse alati olla huvi piisav, et riskida käesolevas

seaduseelnõus tehtud ettepaneku kohaselt seaduse

mittetäitmise ja haldusjärelevalvega (lisa halduskoormus

KOV-ile kontrolli läbiviimisel) ning kohustuslike

ettekirjutuste või sunnirahade saamisega. Seetõttu ei

tarvitse muudatusettepanek täita oma eesmärki

detailplaneeringu menetlusaja lühenemiseks vaid võib

osutuda paljudele planeerimismenetlustele lõpetajaks ja

viia planeerimismenetluse aega pikemaks.

Mittearvestatud Selgitus:

HMS § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse

algatamiseks haldusorganile taotlus. See tähendab, et peale

taotluse saamist asutakse praktikas taotlust lahendama ehk

tuvastatakse menetluse olulisi asjaolusid, peetakse

läbirääkimisi halduslepingu sõlmimise asjaolude üle ning

tehakse muid toiminguid, mis päädivad DP algatamise

otsusega. Ehkki PlanS § 128 lõikes 4 on sätestatud, et

taotluse lahendab KOV 30 päeva jooksul (ehk võtab vastu

DP algatamise või mittealgatamise otsuse) taotluse

saamisest, eelneb algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“

periood, mille jooksul on taotlus küll menetluses ja tehakse

ka toiminguid, kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole.

Oluline on aga rõhutada, et ka taotluse esitamisele järgnev

ja algatamise või mittealgatamise otsusele eelnev menetlus

on samuti haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus).

Muudatus tagab õigusselguse DP algatamise otsusele

eelneva menetluse osas.

Muudatusel on kindlasti distsiplineeriv mõju. KOV peab

arvestama, et edaspidi tuleb menetluses teha otsuseid

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

15

Ettepanek- täiendada seletuskirja infoga, millised on

piisavad põhjendused ja protsess kehtestamise otsuse

tähtaja pikendamiseks (eraldi KOV otsus?). On hulgaliselt

olukordi, kus kehtestamise otsust ei ole võimalik teha 3

aasta möödumisel, samuti ei ole põhjendatud teha

kehtestamata jätmise otsust, mis oleks liigselt piirav ja

koormav huvitatud isikule kuna arendamise vajaduse

jätkamisel tuleks alustada detailplaneeringu protsessi

uuesti.

kiiremini ja vajadusel menetlus lõpetada, kui arendaja ja

KOV nägemused DP lahendusest lahknevad olulisel

määral.

Meie hinnangul on hirm, et MaRu alustab iga tähtaja

ületamise tõttu haldusjärelevalvet, põhjendamata.

Ennekõike on haldusjärelevalve eesmärk likvideerida

ummikseisud ja muudel puhkudel on pearõhk ikkagi KOV

nõustamisel ja abistamisel.

PlanS-iga ei nähta ette PlanS § 139 lõikes 2 märgitud

tähtaja pikendamist, mistõttu ei saa KOV oma haldusaktiga

seda ka pikendada. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt

ei ole PlanS § 139 lõikes 2 nimetatud tähtaeg menetlust

lõpetava iseloomuga ehk selle tähtaja ületamine ei tähenda,

et menetlus lõppeb.

4. 1.12 Täiendada eelnõu punktiga 48 mis teeb ettepaneku

detailplaneeringu muutmiseks detailplaneeringuga.

Eelnõus detailplaneeringu muutmine detailplaneeringuga

esitatud kujul on kahetsusväärne soov kujundada

seadusandlikult planeerimise terviklikkust, kvaliteetse

ruumi aluspõhimõtteid ja kaasamist eirav konstruktsioon,

mille eesmärk on luua kiirtee huvitatud isiku soovide

realiseerumiseks võttes kehtiva detailplaneeringu (sh

näiteks 15-20 aastat vana detailplaneeringu) ja muutes seal

ära kõige olulisema osa ruumilise keskkonna kujundamisel

nagu kruntideks jaotamine, krundi hoonestusala

määramine, ehitusõiguse määramine ja toimimiseks

vajalike rajatiste sh tehnovõrkude ja -rajatiste ning

avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha

määramine (PlanS §126 lg1 p1-4) ja jättes välja kõik selle

Mittearvestatud Selgitus:

DP muutmise regulatsioon aitab lahendada olukorda, kus

juba pikemalt seisma jäänud DP-d ei leia kasutust, kuna

nendes toodud lahendused on jäänud ajale jalgu,

kehtestatud on uus üldplaneering või on oluliselt muutunud

maaomaniku või huvitatud isiku huvid. Niisamuti tuleb

silmas pidada, et vanade DP-de puhul (üle 10 aasta

vanused) ei ole arvestatud, näiteks, kaasaaegsete

lahendustega, mida sellel ajal kas ei olnud või ei peetud

nende kasutamist võimalikuks, kuna tehnoloogia oli veel

kallis (nt erinevad küttesüsteemid jne). Vanade, moraalselt

vananenud ja realiseerimata DP-de arv on suur, kuna nende

elluviimine on käesoleval ajal keerukas kui mitte võimatu

ning DP menetluse läbimine kulukas ja aeganõudev.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

16

juurde kuuluva olulise, ilma milleta ei ole võimalik tagada

ei kvaliteetset ruumi ega ka terviklahendust, veel vähem

arvestada kaasaegsete ruumiloome põhimõtete ja

kliimamuutustega.

Antud eelnõu eesmärk on eelpool kirjeldatud- muuta

planeerimismenetlused selgemaks, kiiremaks ja

paindlikumaks, suurendada õigusselgust ning parandada

elukeskkonna kvaliteeti. Esitatud muudatusettepanek ei

täida neist eesmärkidest mitte ühtegi. Vastupidi-

planeerimismenetlus on arusaamatu (kaasamise ja koostöö

etapist kehtestamisele), esitatud ajaline eesmärk 1 aasta on

tõenäoliselt täitmatu, kiiruse ja paindlikkuse asemele

tulevad tõenäoliselt vaidlused KOV ja huvitatud isiku vahel

millisest ruumimuutusest alates tuleb lahendada ka

arhitektuurseid, ehituslikke, haljastuse jm tingimusi,

õigusselgust ei ole ning elukeskkonna ja kvaliteetset ruumi

tagavaid ülesandeid (§126 lg1 punktid alates 5-st) sellises

planeeringus ei lahendata arvestades ruumilises

keskkonnas kavandatavaid muudatusi. Kõige suurem

probleem antud muudatusettepaneku juures on

avalikustamise ja arutelust loobumise ettepanek, millega

eemaldutakse planeerimise ühest peamisest

aluspõhimõttest ja planeerimise olemusest. Avalikustamise

ja avaliku arutelu asemel on vastavalt §1394 pandud

koostöö ja kaasamise kohustus kohalikule omavalitsusele

sisuliselt otsepostituste tegemise kaudu. Teatud juhtudel

võib olla vajadus kaardistada ja saata otseteated sadadele

omanikele, mis võib suurendada väga suures mahus

kohaliku omavalitsuse halduskoormust. Samas ei saa

selline kaasamine ja otsepostitus kunagi asendada

avalikustamise ja avalike arutelude kaasamise põhimõtet

Rõhutama peab, et KOV-i kaitseb eelnõukohane PlanS

§ 1392 lõige 2, mille kohaselt on KOV-il õigus DP

muutmise DP-d mitte algatada, kui taotlusega soovitakse

muudatust, mis oma ulatuselt või sisult eeldaks uut

terviklahendust.

Niisamuti on ette nähtud, et kaasamise osas erisusi ei tehta

(PlanS § 9). Meeles on vaja pidada, et menetluses

muudetakse olemasolevat DP-d ehk juba olemasolevat

terviklahendust. See tähendab, et avalikkusel on olnud

võimalus selles kaasa rääkida, muu hulgas avalikustamise

etapis. DP muutmisel peab järgima üldplaneeringus

sätestatut ehk üldisemat ühiskondlikku kokkulepet. Ka

üldplaneeringus sisalduv kokkulepe võib olla DP muutmise

aluseks, kuna selle käigus on avalikkus andnud oma

seisukoha selles, millisena soovitakse elukeskkonda

tulevikus näha. Märgime, et eelnõukohase PlanS § 1391

lõikes 1 on öeldud, et DP muutmise sätete kohaldamisel

lähtutakse PlanS §-des 3–12 ettenähtud nõuetest ja

planeerimise põhimõtetest ehk ka DP muutmise menetluses

on vajalik silmas pidada kõiki planeerimisele sätestatud

põhimõtteid, muu hulgas viidatud kliimaeesmärkide

saavutamine.

Ühtlasi tuleb juhtida tähelepanu eelnõukohase PlanS § 1395

lõikele 2, milles nähakse ette, et DP-d muutva DP

kehtestamise teade tuleb avaldada 30 päeva jooksul

kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku

omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes või linnaosadega

linnade puhul linnaosalehes. Kui teavitamine ei ole valla-

või linnalehe ilmumissageduse tõttu 30 päeva jooksul

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

17

kuna KOV ei tarvitse siiski teada kõiki puudutatud isikuid

ja selline lähenemine võtab ära kaasa rääkimise võimaluse

kõikidelt linnaelanikelt.

Rääkimata paragrahvide segasest sõnastusest, on raske

omavalitsusel selle muudatuse alusel läbi viia

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu protsessi ja

tagada ükskõik millist planeerimise põhimõtetest täitmine

(PlanS 2.peatükk). Narva linnavalitsus ei sooviks algatada

ühtegi sellist planeeringut, kuna antud seaduse punkti

kohaselt on võimalik piiranguteta ruumilise keskkonna

muutmiseks esitada algatamise taotlus (näiteks väikeelamu

kruntidele algatada detailplaneering kaubakeskuse

ehitamiseks kus käsitletakse vaid PlanS §126 lg 1-4 ja

jäetakse kehtima seni kehtiva planeeringus määratletud

muud tingimused) ja menetleda sellise peatüki alusel

algatatud detailplaneeringut kuna ei saa võtta vastutust

ruumilise absurdi eest (planeeritakse ärihooned kuid

kehtima jäävad väikeelamute arhitektuursed ja ehituslikud

jms tingimused), mis selliste detailplaneeringute tulemusel

võib sündida ja ei saa tagada selliste planeeringute puhul

planeerimise põhimõtete täitmist. Samas jääb ka

arusaamatuks, milline on KOV õigus sellise planeeringu

algatamisest keelduda, kui näiteks üldplaneeringuga on

väikeelamumaal ärisihtotstarbe osakaal lubatud ja seda

oleks ka võimalik planeerida juhul kui koostatakse

planeering kus on kõik PlanS §126 ülesanded täidetud.

Lisaks põhjendused:

- Muudatusettepanek dubleerib juba osaliselt

toimivat PlanS §125 lg5 alusel EhS §27 väljastatavate

projekteerimistingimuste regulatsiooni ja ei anna

võimalik, avaldatakse teade valla- või linnalehes esimesel

võimalusel. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel valla- või

linnaleht puudub, avaldatakse teade 30 päeva jooksul

planeeringu kehtestamisest arvates planeeringuala

maakonnalehes. Teade planeeringu kehtestamisest

avaldatakse 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamisest

arvates koostamise korraldaja veebilehel. Nimetatud sättes

säilitatakse kohustus avaldada teave KOV lehes või selle

puudumisel maakonnalehes. Riigikogu menetluses oleva

PlanS ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõus nähakse

ette KOV ajalehes avaldamise kaotamist, mis tähendab, et

DP muutmisel on menetlusreeglid rangemad just seetõttu,

et ei nähta ette avalikustamise etappi (PlanS § 136).

Eelnõuga nähakse ette ka veel teine kaitsemehhanism,

mille kohaselt peab arvestama juba läbiviidud

keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) aruande

tulemustega ning kui planeeritav tegevus on olulise

keskkonnamõjuga, ei ole DP muutmise regulatsioon

kohaldatav ning lähtutakse PlanS § 140 lõikest 7 ehk

algatatakse uus DP koos KSH menetlusega. Niisamuti ei

saa planeerida seega tegevust, mis ei arvesta juba KSH

aruandes tooduga nii mahult, tegevuselt kui muudelt

eesmärkidelt.

Ei ole võimalik nõustuda väitega, et väidetav muudatuste

tagajärjel tekkiv kaasamine ja otsepostitus ei saa kunagi

asendada avalikustamise ja avalike arutelude kaasamise

põhimõtet, kuna KOV ei tarvitse siiski teada kõiki

puudutatud isikuid ja selline lähenemine võtab ära kaasa

rääkimise võimaluse kõikidelt linnaelanikelt. Sarnane

kaasamine peab toimuma juba kehtiva seaduse kohaselt

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

18

lisandväärtust juba toimivale ja kiirema avatud (kõiki

kaasava) menetlusega projekteerimistingimuste

väljastamisele.

- Detailplaneeringut saab ka kehtiva PlanS alusel

muuta, koostades vajalikule alale uue detailplaneeringu (sh

kehtiva detailplaneeringu alale osaliselt), mille menetlus

lähtub elukeskkonna parendamise, avalikkuse kaasamise ja

teavitamise, huvide tasakaalustamise ja lõimimise, teabe

piisavuse ning otstarbeka, mõistliku ja säästliku

maakasutuse põhimõtetest ning tagab kaasaegse,

kaalutletud ja osapooli arvestava tulemuse.

- PlanS §3 lg1 defineerib planeeringu- (1) Planeering

on konkreetse maa-ala (edaspidi planeeringuala) kohta

koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse

seaduses sätestatud juhtudel maakasutus- ja

ehitustingimused. Kui kehtiva PlanS lõike 1 punktides 1–5

nimetatud ülesannete lahendamine on detailplaneeringu

koostamisel kohustuslik, siis muudatusettepanekuga jääb

kohustusliku ülesandena välja p5- ehitise ehituslike

tingimuste määramine kuigi võib muutuda suures mahus

ehitusõigus, mis eeldab ka uute ehituslike tingimuste

määramist.

Esitatud muudatusettepanek võimaldab koostada

detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut, mis

käsitleks planeeringu ülesannetest vaid §126 lg 1 p 1-4, mis

ei taga tervikliku ruumilahenduse loomist ega vajalike

ehitustingimuste määratlemist. Eelnõu kohaselt saab

kehtima jääda planeeringu muud tingimused, mis juba eos

on vastuolus planeerimise põhimõtetega kuna ettepanekus

ei määratleta ära, millises mahus võivad olla kavandatud

(PlanS § 9), ehk juba praegu peab KOV DP menetluse

käigus tuvastama puudutatud isikute ringi, neid teavitama

DP menetlusest ja vajadusel neile menetluse osas andma

selgitusi ja kuulama ära nende arvamused.

Ei ole võimalik nõustuda seetõttu ka sellega, et

eelnõukohaste sätete vastuvõtmisel suureneb KOV

halduskoormus hüppeliselt. Kui kõrvutada DP menetlust

väljapakutud muutmise menetlusega, on ajavõit siiski

oluline, mida kajastab ka DP muutmise menetlusele seatav

aastane menetlustähtaeg. Kuivõrd isikute kaasamises

erisusi ei ole loodud, välja arvatud avalikustamise, avaliku

arutelu ja vastuvõtmise etapp, ei saa kuidagi asuda

seisukohale, et tegelikkuses KOV halduskoormus

suureneb.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

19

ruumimuutused, mis võimaldaks veel tervikliku

ruumilahenduse saavutamiseks kehtiva detailplaneeringu

ülejäänud tingimuste rakendamist (analoog PT

väljastamisele EhS §27 alusel). Sisuliselt ei ole võimalik

tagada detailplaneeringu elluviimisel kvaliteetse

elukeskkonna kujunemist, kui muutub olulisel määral kas

kruntideks jaotamine, krundi hoonestusala määramine,

ehitusõiguse määramine ja toimimiseks vajalike rajatiste sh

tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele

juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine ja

ülejäänud detailplaneeringu tingimused jäävad kehtima,

eriti arvestades kui planeering on koostatud varem kui 2015

aastal. Juhul kui on soov muuta vähesel määral antud

detailplaneeringu osi, on need juba hetkel kehtiva PlanS

125 lg5 ja EhS §27 alusel võimalikud ja selleks ei ole

vajalik luua PlanS uut regulatsiooni, mis ei hakka täitma

planeerimise seaduskohaseid eesmärke ega saavuta eelnõus

väljatoodud mõju.

- Kui muudatusettepaneku eesmärk on võimaldada

huvitatud isikul teha suuremahulisemaid muutuseid

detailplaneeringus kui PlanS §125 lg5 alusel EhS §27

võimaldab, siis võib eeldada, et on pidevad vaidlused KOV

ja huvitatud isiku vahel, millised muudatused on lubatud

planeerida detailplaneeringu muutmise detailplaneeringuga

ja milliste muudatuste jaoks on vajalik koostada uus

detailplaneering, milline peab arvestama kõiki PlanS

põhimõtteid ja ülesandeid, et tagada kaasaegne, kvaliteetne

ja tasakaalustatud elukeskkond. Seaduse eelnõu § 1392 lg2

on küll kirjas, et KOV võib otsustada mitte algatamise, kuid

sisuliselt loob see ainult aluse pidevateks erimeelsusteks ja

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

20

KOV-ile suureneb sellest nii halduskoormus kui ka vajadus

juriidilise teenuse järele.

- Eelnõu § 1391 on vastukäivate tingimustega, ühelt

poolt tõdetakse, et kui kehtiva detailplaneeringu

koostamisel oli nõutav keskkonnamõju strateegiline

hindamine, võtab koostamise korraldaja detailplaneeringut

muutva detailplaneeringu koostamisel arvesse

keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi. Samas

jääb arusaamatuks loogika- keskkonnamõju strateegiline

hindamine lähtub planeeringulahendusest ja teeb

ettepanekuid vajadusel viia sisse planeeringusse muudatusi

KSH koostamise protsessi jooksul. Detailplaneeringut

muutva detailplaneeringuga võimaldatakse piiramatult

muuta ehitusõigust, kuid seaduse eelnõu aga eeldab, et

eelmisele lahendusele koostatud KSH peaks sobituma

uuele lahendusele.

- Detailiplaneeringu muutmisel detailplaneeringuga

loobutakse üheks olulisemast planeerimise põhimõttest-

avalikkuse kaasamise ja teavitamise põhimõttest ja

soovitakse panna KOV-ile kohustust teha sisuliselt

otsepostitust avalikkuse kaasamiseks. Kuna seaduse eelnõu

võimaldab sisuliselt piiramatuid muudatusi antud sättega,

siis ei saa KOV prognoosida kõiki võimalikke mõjutatud

isikuid, eriti veel juhul kui soovitakse detailplaneeringuga

muuta detailplaneeringut, mis asub tihedalt hoonestatud

alal kus võib olla juba ühes korterelamus sadu inimesi.

Kokkuvõttes võib ohustada selline kaasamine ka huvide

tasakaalustamise ja lõimimise põhimõtte täitmist kuna

vähendab avalikkuse kaasarääkimise võimalusi. Selline

ootus KOV-ile on prognoosimatu halduskoormuse tõusuga,

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

21

milleks puudub KOV-il võimekus kuna puudub piisav

spetsialistide ressurss.

- Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

kehtestamine peab toimuma 1 aasta jooksul, kuid sõltuvalt

muudatuste suurusest ei saa eeldada planeeringu

kehtestamisele jõudmist ühe aasta jooksul, eriti juhul kui

tuleb lahendada detailplaneeringuga PlanS §126 kõik

ülesanded.

Ettepanek-

1. jätta eelnõust välja kogu § 1391. Detailplaneeringu

muutmine

2. teha vajalikud täiendused PlanS §125 lg5 alusel

EhS §27-le, näiteks suurendada vajadusel muudatuste

ulatust 15%ni ja lisada detailplaneeringu täpsustamise

võimalusi

Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liit (01.10.2025 kiri nr 42)

1. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liit (edaspidi EMPL)

tervitab planeeringute kiirendamiseks ja lihtsustamiseks

välja töötatud muudatusettepanekuid planeerimisseaduse

muutmiseks. Oleme seisukohal, et planeeringute,

menetluste sh lubade väljastamise kiirendamine on Eesti

riigi majandusarengu ja konkurentsivõime tõstmise

seisukohast üks olulisemaid väljakutseid.

Selgitame Võetud teadmiseks.

2. 1. Punkt 1.2- PLANIS

Ettepaneku selgitustes on kirjas, et planeeringute

infosüsteemiga (PLANIS) antakse planeerimisalase

tegevuse korraldajatele võimalus planeeringuid menetleda

PLANIS-es. EMPL on seisukohal, et planeeringud võiksid

Selgitame Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium viib läbi

planeeringute digipööret, et võimaldada andmekogu

kasutamist kui digitaalset menetluskeskkonda (sarnaselt

ehitisregistriga). Nõustume, et digitaalne

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

22

olla kohustuslikus korras PLANIS-es menetletavad

sarnaselt sellele, nagu ehituslubade menetlused tuleb läbi

viia ehitisregistris. PLANIS-e kohustuslikuks muutmine

aitaks tagada menetluse läbipaistvuse, andmete

terviklikkuse ja haldusprotsesside efektiivsuse, sh

tähtaegadest kinnipidamise.

menetluskeskkond parandab andmete kättesaadavust ja

muudab menetlused efektiivsemaks.

3. 2. Punkt 1.3 – Maa- ja Ruumiameti haldusjärelevalve roll

EMPL toetab ettepanekut anda Maa- ja Ruumiametile

täiendav haldusjärelevalve roll kohaliku omavalitsuse

tegevuse kontrollimisel planeerimismenetluses.

Asjakohane oleks kaaluda Maa- ja Ruumiameti volituste

laiendamist ka planeeringute kooskõlastajate seatud

tingimuste õiguspärasuse ja asjakohasuse kontrollimiseks.

Selgitame Planeeritav haldusjärelevalve funktsioon ei sisalda endas

otstarbekuse kontrollimise pädevust. See tähendab, et

MaRu ei saaks kontrollida, kas kooskõlastaja antud

arvamus on asjakohane või mitte. Selgitame, et sätte

sõnastust on muudetud, mille kohaselt antakse MaRu-le

järelevalvepädevus tähtaegadest kinnipidamise üle nii

KOV-ide kui asutuste puhul.

4. 3. Punkt 1.4 – Koondvastuse saatmise võimalus

EMPL toetab ettepanekut võimaldada planeerimisalase

tegevuse korraldajal vastata kirjalikele arvamustele

koondvastusega. See aitab vähendada halduskoormust ja

kiirendada menetlust, tegemata allahindlust kaasatuse

kvaliteedile.

Selgitame Võtame teadmiseks.

5. 4. Punkt 1.8 – Projekteerimistingimuste alusel ehitamise

võimalus

EMPL toetab muudatust, mis laiendab võimalusi ehitada

projekteerimistingimuste alusel ka olemasoleva hoonestuse

vahetusse lähedusse jäävale kinnisasjale. See muudatus

aitab vähendada detailplaneeringu koostamise vajadust

olukordades, kus see ei loo lisaväärtust, ning võimaldab

paindlikumat ja kuluefektiivsemat läbi viia ehitustegevust.

Selgitame Võtame teadmiseks.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

23

6. 5. Punkt 1.11 – Detailplaneeringu kehtestamise tähtaeg

Toetame muudatust, mille kohaselt detailplaneering tuleb

kehtestada hiljemalt kolme aasta jooksul alates taotluse

esitamisest. Praktikas võib esineda olukordi, kus

planeeringuga seotud uuringud (nt keskkonnamõju

hindamine) võtavad kauem aega. Mõistlik oleks kaaluda,

kas sellistel juhtudel võiks olla võimalik taotluse alusel

tähtaega pikendada või määrata erandkorras uus tähtaeg, et

vältida kehtestamata jäämist objektiivsetel põhjustel.

Selgitame Menetlustähtaegade diferentseerimist tulenevalt

konkreetse menetluse nõuetest on võimalik kaaluda

järgmiste planeerimismenetluse muudatuste

ettevalmistamisel.

7. 6. Punkt 1.12 – Detailplaneeringu muutmise regulatsioon

Toetame muudatust, mis loob selge ja eraldiseisva

regulatsiooni kehtiva detailplaneeringu muutmiseks. See

aitab vältida vajadust algatada uus menetlus olukorras, kus

soovitakse muuta vaid üksikuid tingimusi (nt hoone kõrgus

või sihtotstarve), mis ei mõjuta oluliselt planeeringu üldist

lahendust.

Selgitame Võtame teadmiseks.

8. 7. Punkt 1.12 kohaselt võib taotluse detailplaneeringu

muutmiseks esitada igaüks. Leiame, et kui kehtiva

detailplaneeringu muutmise algatamise õigus antakse

seadusega igaühele, võib sellega kaasneda mitmeid

negatiivseid tagajärgi:

a. Esiteks suureneks oluliselt kohalike omavalitsuste

halduskoormus, sest menetleda tuleks ka neid taotlusi,

millel puudub tegelik seos planeeringualaga. See tähendaks

ressursside raiskamist põhjendamatutele või pahatahtlikele

algatustele ning aeglustaks sisuliste muudatuste

läbiviimist.

b. Teiseks avaks selline regulatsioon võimaluse

pahatahtlikeks või spekulatiivseteks algatusteks, näiteks

konkurentide või huvigruppide poolt, kelle eesmärk ei ole

Arvestatud Sätte osa eelnõust välja jäetud ning kohaldatakse üldiseid

haldusmenetluse printsiipe.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

24

planeeringu kvaliteetne muutmine, vaid arendustegevuse

takistamine või menetluse venitamistaktika.

c. Kolmas oluline tagajärg on õiguskindluse vähenemine.

Omanikel ja arendajatel kaoks kindlus, et kehtiv planeering

on usaldusväärne alus investeeringute ja arendusplaanide

tegemiseks. See omakorda pärsiks investeerimisjulgust ja

arendustegevust.

d. Lõpetuseks tooks igaühele antud algatamisõigus kaasa

õigusvaidluste põhjendamatu kasvu, sest erinevad

huvigrupid kasutaksid võimalust planeeringutega

manipuleerimiseks, mis muudaks kogu

planeerimissüsteemi ebastabiilseks ja raskesti juhitavaks.

e. Kokkuvõttes leiame, et planeeringu algatamise õigust

omavate isikute ring võiks olla piiratud üksnes kehtestatud

detailplaneeringuga seotud isikutega.

9. 8. EMPL peab oluliseks lisaks planeeringute menetluste

kiirendamisele ja tõhustamisele ka kehtestatud

planeeringute alusel uute investeeringute kiire ellu viimine.

Uute investeeringute tegemise muudab keeruliseks

olukord, kus nii planeeringute menetlemine kui ka vajalike

keskkonnamõjude hindamine võtavad kordades rohkem

aega kui teistes liikmesriikides, kusjuures sellele järgnevad

võimalikud kohtumenetlused võivad omakorda kesta

aastaid. Selline olukord tekitab investorites suure

ebakindluse. Samas mõistame, et kaebeõigus peab säilima.

Sellest tulenevalt teeme ettepaneku, et valitsusasutused

mõtleksid, kas ja kuidas oleks võimalik, et tekkinud

vaidlused lahendatakse ära (vajadusel kiirendatud

kohtumenetluse raames) juba planeeringute menetlemise

käigus, et vältida olukorda kus planeeringu kinnitamise

Selgitame Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium tegeleb

investeeringutega seotud regulatsiooni kavandamisega

ning peale valmivat analüüsi on võimalik asuda koostama

vajalikke muudatusi.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

25

järgselt algab aastaid kestev kohtuvaidlus ning puudub

investeerimiskindlus planeeringu rakendamiseks.

Saaremaa Vallavalitsus (30.09.2025 nr 5-2/5072-2)

1. Olete teavitanud Saaremaa Vallavalitsust (edaspidi

vallavalitsus) planeerimisseaduse (edaspidi PlanS)

muudatustest. Riigikogus on menetluses seaduseelnõu

PlanS ja sellega seonduvate teiste seaduste muutmiseks

(683 SE), mille eesmärgiks on muuta planeerimismenetlus

tõhusamaks ning panustada elukeskkonna kvaliteedi

parandamisse. Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium kaalub eelnõule

täienduste lisamist, mille kohta küsite vallavalitsuselt

arvamust (registreeritud vallavalitsuse dokumendiregistris

17.09.2025 nr 5-2/5072-1).

Oleme Teie edastatud muudatusettepanekud (dokument

„Ettepanekud planeerimisseaduse ja teiste seaduste

muutmise seaduse eelnõu täiendamiseks“, tööversioon

16/09/25) läbi vaadanud ja esitame järgmised ettepanekud:

1. Punkt 1.2 täiendada eelnõu punktiga 5:

1.1. Täiendus § 41 lõige 7: arusaamatuks jääb, kes on selle

§ mõistes kaasatud isik ja kes teavitatud isik.

1.2. Täiendus § 41 lõige 8: kas võiks täpsustada füüsiline

isik ja juriidiline isik?

1.

Selgitame Säte eelnõust välja jäetud.

2. 2. Punkt 1.7 täiendada eelnõu punktiga 24. Selle punktiga

soovitakse täiendada PlanS § 76 lõikega 6 andes võimaluse

planeeringu koostamise käigus esitatud kirjalikele

arvamustele vastata koondvastusega enne planeeringu

avalikku väljapanekut, kuid mitte hiljem kui 60 päeva

jooksul kirjalike arvamuste saamisest. Tegelikkuses on

Mittearvestatud Selgitus:

Ettepanekut kaalutakse PlanS järgmiste tõhustamisega

seotud muudatuste ettevalmistamisel.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

26

suur probleem ka üldplaneeringu eelnõu ja üldplaneeringu

lahenduse avaliku väljapaneku käigus laekunud

arvamustele vastamisega. Kehtiv PlanS määrab, et

üldplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise

aruande eelnõu avaliku väljapaneku ajal ning

üldplaneeringu avaliku väljapaneku ajal kirjalikult

arvamusi esitanud isikutele teatab üldplaneeringu

koostamise korraldaja oma põhjendatud seisukoha

arvamuste kohta ning avaliku arutelu toimumise aja ja

koha 30 päeva jooksul pärast avaliku väljapaneku

lõppemist. Saaremaa vallale laekus üldplaneeringu eelnõu

avaliku väljapaneku jooksul üle 200 arvamuse, sh mõni

arvamus koosnes omakorda kuni paarikümnest eraldi

seisukohast, samuti oli ühesuguse sisuga pöördumisi

tuuleenergeetika arendusalade teemal. Nendele vastamine

ei ole võimalik 30 päeva jooksul, samuti ei võimalda PlanS

muudatus sellisel juhul koostada koondvastust.

Teeme ettepaneku kaaluda sama punkti lisamist PlanS § 82

lõike 8 ja § 87 lõike 9 täiendamiseks. Samuti

detailplaneeringu avaliku väljapaneku puhul PlanS § 135

lõike 11 täiendamiseks.

3. 3. Punkt 1.11 täiendada eelnõu punktiga 46:

„Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata

jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta möödumisel

detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.“

Esiteks toome välja, et kui probleem on selles, et

detailplaneeringu algatamise otsuseni jõudmine võtab kaua

aega, siis selle kohta on PlanS-is tegelikult säte olemas,

kuna PlanS § 128 lõike 4 kohaselt detailplaneering

algatatakse või jäetakse algatamata 30 päeva jooksul selle

Mittearvestatud Selgitus:

PlanS eelnõud (eelnevas numeratsioonis punkt 32)

täiendatakse PlanS § 129 lõiget 1 punktiga 5 järgmises

sõnastuses: 5) huvitatud isik ei ole pärast vähemalt kahte

kirjalikku meeldetuletust esitanud määratud tähtaja

jooksul planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikke

andmeid.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

27

algatamise taotluse saamisest arvates. Teiseks toome välja,

et Saaremaa valla praktikas ei seisa detailplaneeringu

algatamise otsuse ega ka kehtestamise otsuse tegemine

mitte kohaliku omavalitsuse, vaid huvitatud isikute või

teiste ametiasutuste taga. On olukordi, kus ei jõuta isegi

algatamise otsuseni 3 aasta jooksul, kuna huvitatud isik ise

ei jõua selgusele, mida ta täpselt soovib. Kas sellise

muudatuse korral tuleks teha algatamata jätmise otsus,

kuna 3 aasta jooksul ei ole võimalik teha ka kehtestamata

jätmise otsust, kui detailplaneeringut ei ole algatatud?

Kolmandaks pöörame tähelepanu sellele, et sellest seaduse

punktist jääb selgusetuks, kas kohalikul omavalitsusel jääb

kaalutlusõigus menetluse pikendamiseks, kui menetlus

siiski toimub, või on kohalikul omavalitsusel kohustus teha

kehtestamata jätmise otsus, kui 3 aastat on möödunud.

Säte annab planeerimisalase tegevuse korraldajale õiguse

määrata huvitatud isikule tähtaja vajalike andmete

esitamiseks, mille täitmata jätmisel ja peale vähemalt kahte

meeldetuletust, võib planeerimisalase tegevuse korraldaja

menetluse lõpetada. Mõlemad eelnõukohased sätted

annavad kombineeritult KOV-dele hoova, millega

planeerimismenetlusi paremini juhtida ning ühtlasi

võimaldab huvitatud isikuid distsiplineerida.

4. 4. Punkt 1.12. täiendada eelnõu punktiga 48

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kohta.

Saaremaa vald tervitab võimalust kehtivat

detailplaneeringut vajadusel ja võimalusel

väiksema bürokraatiaga muuta. Kuid sellest

muudatusettepanekust jääb arusaamatuks kogu selle

kontseptsiooni kasutegur, kuna menetluses jäetakse ära

vaid vastuvõtmine ja avalikustamine, mis

üldplaneeringukohaste detailplaneeringute puhul võtab

menetlusest u 1 kuu. Saaremaa valla hinnangul on sellise

mõiste sissetoomine segadust ja bürokraatiat tekitav ning

pigem tuleks detailplaneeringutele paindlikkust ja väikeste

muutuste tegemise võimalus anda läbi ehitusseadustiku §

27 detailplaneeringut täpsustatavate

projekteerimistingimuste andmise. Selle § alusel antakse

Mittearvestatud Selgitus:

DP muutmise menetluse regulatsioon on kantud DP

menetluste lihtsustamise eesmärgist. PT-d on küll üks

instrument, millega saab DP-sid teatud viisil muuta

(täpsustada), on tegemist pelgalt täpsustamisega piiratud

ulatuses. DP muutmise kontseptsioon lähtub asjaolust, et

teatud puhkudel on huvitatud isikul soov kehtivat DP-d

muuta olemuslikult ehk teha DP lahenduses selliseid

muutusi, mis jäävad PT-de mõjuulatusest välja. Senini sai

selliseid muudatusi teha, isegi vähetähtsaid (nt

korruselisuse muutmine, kui see on DP-s nii märgitud),

üksnes uue DP kehtestamise abil. Marginaalsete

muudatuste tegemise eesmärgil terve DP menetluse

läbimine ei ole mõistlik ning huvigrupid on nii-öelda

vahepealset võimalust pikkisilmi oodanud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

28

projekteerimistingimused läbi avatud menetluse, samuti

tuleb

eelnõu vajadusel kooskõlastada ametiasutustega. Seega

võiks kaaluda detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

asemel muuta ehitusseadustiku § 27 selliselt, et oleks

võimalik kaaluda ka ehitusõiguse muudatusi väikeses

ulatuses, mis ei too kaasa detailplaneeringu sisulist või

sellega seatud eesmärgi muutmist.

4.1. Lisaks toome välja märkused muudatuse punktide

täpsustamiseks, kui sellise mõiste sissetoomist peetakse

vajalikuks.

4.1.1. Ettepanekutest ei ole võimalik üheselt aru saada, kas

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

kehtestamisega muutub kehtiv detailplaneering kehtetuks,

kuna PlanS § 140 lõiget 8 ei muudeta?

4.1.2. Ettepanekutest ei ole võimalik üheselt aru saada, kas

detailplaneeringut muutev detailplaneering tuleb

vormistada vastavalt detailplaneeringu vormistamise

nõuetele? Kui jah, siis peab detailplaneering vastama

vormistamise nõuetele ja sisaldama samu asju, mis algne

planeering, ehk kogu ehitusõigus tuleb uues

detailplaneeringut muutvas detailplaneeringus uuesti

määrata. Sh kirjeldada tuleb ehitusõigus, määrata krundid

jne. Ettepanekus on küll toodud, et detailplaneeringu

muutmisel lahendatakse vähemalt PlanS § 126 lõike 1

punktides 1–4 nimetatud ülesanded, kui neid ei ole

muudetava detailplaneeringuga lahendatud, kuid kui algne

detailplaneering muutub kehtetuks, siis tuleks ju kogu

planeering nö üle kirjutada. Arusaamatuks jääb ka, kuidas

Punkt 4.1.1. – eelnõu kohaselt on tegemist DP muutmisega

ja mitte uue DP kehtestamisega. PlanS § 140 lõige 7 on

mõneti eksitav, kuna tegemist ei ole niivõrd muutmisega

kui lihtsalt uue DP kehtestamisega ka sellisel juhul, kui uue

DP koostamisel võidakse suuremas osas järgida eelmise

DP lahendust. Õiguslikult on aga tegemist täiesti uue

ruumilise lahendusega ja haldusaktiga. Eelnõukohase

lahenduse puhul muudetakse siiski olemasolevat DP-d

(vrdl seaduse muutmise menetlusega) ehk PlanS § 140

lõiget 8 ei kohaldata ulatuses, milles muudetavat DP-d ei

muudeta. Seega kehtivad peale DP muutmise menetluse

kohaldamist muudetav DP ja muutev DP samaaegselt,

moodustades ühtse terviku. Muudetav DP kaotab kehtivuse

muutva DP osas.

Punkt 4.1.2. – eelnõukohases PlanS § 1391 lõikes 1 on

viidatud, et DP muutmisele kohaldatakse PlanS § 3-12 ehk

kõiki planeerimise põhimõtteid. Planeeringu koostamist

puudutab siinkohal PlanS § 3. Seega on eelnõus

väljendatud, et DP muutev DP on planeering, millele

kohaldatakse planeeringu koostamisele esitatavaid

nõudeid.

Muudetav DP ei muutu kehtetuks osas, milles seda ei

muudeta, kuid tehniliselt esitatakse andmekogule

kaardikihid, mis arvestavad algse ja muudetud osaga, ehk

andmekogusse esitatakse terviklik uus kaardikiht uue

kehtiva lahendusega, kuna see on ka eelnõu eesmärgiga

kooskõlas. Sarnane olukord on ka õigusaktide muutmisel –

kui õigusakti sätet muudetakse, kehtib õigusakt edasi nii

algses osas kui muudetud osas, moodustades ühtse terviku.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

29

planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja

muudetava planeeringu kohta PlanS § 41 lõikes 6 nimetatud

andmed planeeringute andmekogusse?

4.1.3. Ettepanekus § 1391 lõikes 5 kohta on toodud:

„Käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktis 4 nimetatud

ehitiste asukoha määramisel on kohustuslik lahendada ka

käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktides 17 ja 20

nimetatud ülesanded.“ See tundub olevat vastuolus

ettepanekuga § 1391 lõike 2 kohta, kuna detailplaneeringut

muutvat detailplaneeringut ei saa kohaldada justkui

olukorras, mis võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa

avalikes huvides omandamise, sealhulgas

sundvõõrandamise, või selle suhtes sundvalduse seadmise

vajaduse ning tegevusi, millega kaasneb oluline

keskkonnamõju. Juhime tähelepanu, et ka § 1391 lõike 2

lauseehitus ei ole korrektne:

„Detailplaneeringut muutev detailplaneering ei või

sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste

muutmise ettepanekut või kui see võib kaasa tuua

kinnisasja või selle osa avalikes huvides omandamise,

sealhulgas sundvõõrandamise,

või selle suhtes sundvalduse seadmise vajaduse ning

tegevusi, millega kaasneb oluline keskkonnamõju.“

Samuti on vastuolu lõigete 2 ja 3 vahel, kuna justkui ei või

algatada detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut

tegevuste puhul, millega kaasneb oluline keskkonnamõju,

kuid lõike 3 kohaselt kui kehtiva detailplaneeringu

koostamisel oli nõutav keskkonnamõju strateegiline

hindamine, võtab koostamise korraldaja detailplaneeringut

muutva detailplaneeringu koostamisel arvesse

Punkt 4.1.3. – tegemist on ebatäpsusega, mis on parandatud

ning tööversioonist eemaldatud.

Eelnõuga nähakse ette välistused (eeskätt PlanS § 1391

lõige 2), mille esinemisel ei või DP muutmise instrumenti

kasutada ning kohaldada tuleb PlanS § 140 lõiget 7 ehk

algatada uus DP ja kehtestada see selliselt, et oleks täidetud

PlanS § 140 lõikes 8 toodud eeldus.

Vastab tõele, et kui kehtiva DP koostamisel koostati KSH

aruanne, peab seda DP muutmisel arvesse võtma. Küll aga

nähakse samas ette, et kui DP muutmise enda eesmärgiks

on olulise keskkonnamõjuga tegevus, ei ole DP muutmise

menetlus kohaldatav. Tegemist on keskkonna kaitsmise

eesmärki täitva sättega ehk kui DP muutmise sisuks on

tegevus, mis ei ühti juba koostatud KSH aruandega või on

iseseisvalt võttes olulise keskkonnamõjuga, siis tuleb

algatada DP ja menetleda seda üldkorras.

Punkt 4.1.4. – kui alal puudub kehtiv DP, siis PlanS loogika

kohaselt on KOV-l õigus DP algatada ja piirkonna

terviklahendus selgub planeerimismenetluse käigus. Kui

alal kehtib juba DP, siis sellega seotud asjaolude

tuvastamine ning kaalutlusotsuse tegemine, nt uue

terviklahenduse loomise vajaduse kohta, eeldab pikemat

ettevalmistamist.

Punkt 4.1.5. – kui DP muutmise menetluses tuvastatakse,

et menetluse jätkamine ei ole võimalik, saab menetluse

lõpetada, viidates ilmnenud asjaolule. Kui aga asjaolu

ilmnemise järel avaldab huvitatud isik soovi jätkata DP

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

30

keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi.

Keskkonnamõju strateegiline hindamine algatatakse, kui

detailplaneeringuga kavandatakse olulise

keskkonnamõjuga tegevusi. Kas mõeldud on, et

muudatusega kavandatava tegevusega ei või kaasneda

olulist keskkonnamõju?

4.1.4. Ettepanek § 1392 kohta: „Detailplaneeringut muutev

detailplaneering algatatakse või jäetakse algatamata 60

päeva jooksul selle algatamise taotluse saamisest arvates.“

Seletuskirja kohaselt on tähtaeg valitud sellisena seetõttu,

et kehtiva detailplaneeringu kohta on vaja andmeid koguda

ja otsustada muu hulgas ka seda, kas kohaliku omavalitsuse

üksus peab vajalikuks hoopiski terviklahenduse loomist

ehk vajalik on hinnata olemasolevat olukorda (nt

ruumianalüüs vms). Saaremaa vallale jääb arusaamatuks,

kuidas kehtiva detailplaneeringu ja olemasoleva olukorra

hindamiseks on vajalik 60 päeva, kuid täiesti uude asukohta

detailplaneeringu algatamise kaalumine, sh kehtiva

üldplaneeringu tingimuste ja olemasoleva olukorra

hindamiseks on aega 30 päeva?

4.1.5. Ettepanek § 1393 lõige 3: „Detailplaneeringut

muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja võib

käesolevas paragrahvis toodud koostamise lõpetamise

aluste ilmnemisel huvitatud isiku taotluse alusel algatada

detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest.

Algatamisel võetakse arvesse detailplaneeringut muutva

detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.“

Seletuskirjas on toodud, et § lõikes 3 on antud kohaliku

omavalitsuse üksusele õigus minna huvitatud isiku taotluse

alusel sujuvalt üle detailplaneeringu koostamise

menetluses, siis algatab KOV DP, milles samaaegselt DP

muutmise menetlus lõpetatakse. Eelnõuga ei nähta ette

täiendavaid toiminguid või haldusakte, mida KOV peab

sellisel juhul vastu võtma, ehk küsimus on võimalik

lahendada samaaegselt nii lõpetamise kui algatamise

otsuses. Iseenesest ei ole keelatud koostada DP lõpetamise

haldusakt ning seejärel võtta vastu kohe DP algatamise

otsus, kuid see ei ole menetlusökonoomiast tulenevalt

mõistlik.

DP muutmise menetluse andmete ja toimingute puhul saab

arvesse võtta DP menetluses üksnes selliseid andmeid ja

toiminguid, mis on kooskõlas DP menetluse sisuga.

Eelnõukohane paragrahv ei tee erisusi DP menetluses, mis

tähendab, et need toimingud, mida PlanS näeb ette DP

menetluses (nt PlanS § 133 lõige 1), peab KOV jätkuvalt

läbima, kuid ei pea läbima selliseid, mis on põhimõtteliselt

DP menetluses kohaldatavad ja pigem vastavad üldistele

põhimõtetele (nt tuvastatakse puudutatud isikute ring nii

eelnõukohase PlanS § 1394 lõike 1 kui ka DP menetluses

samadel alustel, mis tähendab, et eelduslikult ei ole

puudutatud isikute ringi tuvastamine täiendavalt vajalik).

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

31

menetlusse, säilitades kõik senini kogutud andmed ja võttes

arvesse kõiki juba tehtud toiminguid. Kohaliku

omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu koostamisse

üleminemise 30 päeva jooksul taotluse saamisest. Samas on

lõike sõnastuses toodud, et ühe planeeringu koostamine

tuleb lõpetada ja huvitatud isiku taotluse alusel algatada

detailplaneering. See justkui tähendab ühe menetluse

lõpetamist ja teise algatamist, mitte ühelt menetluselt

sujuvalt teisele üleminekut. Samuti jääb meile

arusaamatuks, kuidas saab teise detailplaneeringu

menetluses arvestada algse detailplaneeringu menetluse

käigus tehtud toiminguid, sh nt planeeringu

kooskõlastamist

Saue Vallavalitsus (30.09.2025 nr 14-13/6818-1)

1. Eelnõu punkt 36 – plaanitakse muuta PlanS § 125 lõiget 5,

mille jõustumine laiendaks oluliselt detailplaneeringu (DP)

asendamise võimalusi projekteerimistingimustega (PT).

On igati tänuväärne, et kavandatakse muudatusi, mis

annavad võimaluse asendada pikk ja koormav DP menetlus

lühema PT menetlusega. Sealhulgas tekib võimalus lubada

PT alusel kinnistule rohkem kui ühe hoone püstitamine.

Nõustume, et kavandatav sõnastus annab võimaluse § 125

lõiget 5 kasutada rohkemates olukordades ja seeläbi

vähendada oluliselt halduskoormust. Küll aga on ka

tiheasumis piirkondi, kus hoonestus on hõredam ning

kinnistu vahetusse lähedusse ei pruugi hoonestust jääda,

mis tähendab, et ka planeeritava seadusemuudatuse

jõustumisega on siiski

vaja koostada ühe krundi DP-sid olukorras, kus need ei loo

lisaväärtust.

Mittearvestatud Selgitus:

Märgime, et ei ole välistatud, et tiheasustusega alal võib

ette tulla olukordi, kus eelnõukohase PlanS § 125 lõike 5

kohaldamine ei ole võimalik. Näeme aga samas, et PT-d ei

ole õige instrument ruumi planeerimiseks olukorras, kus

võrreldavat ümbritsevat ruumi ei eksisteeri. Meie

hinnangul on uue tervikliku ruumilahenduse loomine sel

juhul väärtus olukorras, kus ümbritsev keskkond on

üldjuhul looduslik.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

32

Saue Vallavalitsus teeb ettepaneku, et PlanS § 125 lõike 5

rakendamise võimalus ei sõltuks lähedalasuva hoonestuse

olemasolust.

2. Eelnõu punkt 48 – seadust plaanitakse täiendada

paragrahvidega 1391 kuni 1395, millega tuuakse sisse

detailplaneeringu muutmise võimalus detailplaneeringuga.

§ 1392 lõike 1 alusel võib taotluse DP muutmiseks esitada

igaüks. Saue Vallavalitsuse hinnangul tähendaks see

sisuliselt, et kehtivaid planeeringuid on võimalik aegade

lõpuni vaidlustada. Igaüks saab esitada detailplaneeringut

muutva detailplaneeringu algatamise taotluse, mispeale

vallavalitsus peab kaaluma, kas selle algatamine on

põhjendatud või mitte. Näeme, et selline muudatus võib

kaasa tuua suure halduskoormuse, kui valimatult igaühel on

õigus esitada taotlus DP muutmiseks.

Saue Vallavalitsus teeb ettepaneku, et kavandatud PlanS

§ 1392 lõiget 1 muudetakse selliselt, et taotluse

detailplaneeringu muutmiseks võib esitada vaid

planeeringualal kinnistut omav isik või põhjendatud juhul

kohalik omavalitsus.

Arvestatud Sätte osa eelnõust välja jäetud ning kohaldatakse üldiseid

haldusmenetluse printsiipe.

Harku Vallavalitsus (30.09.2025)

1. 1. Lk 7 punkt 1.11. Täiendada eelnõu punktiga 46 (muuta

teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„46) paragrahvi 139 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse

järgmiselt:

„(2) Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata

jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta möödumisel

detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest

arvates.“;“

Mittearvestatud Selgitus:

Haldusmenetluse seaduse § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse

haldusmenetluse algatamiseks haldusorganile taotlus. See

tähendab, et peale taotluse saamist asutakse praktikas

taotlust lahendama ehk tuvastatakse menetluse jaoks olulisi

asjaolusid, peetakse läbirääkimisi halduslepingu sõlmimise

asjaolude üle ning tehakse muid toiminguid, mis päädivad

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

33

Ettepandud muudatus ei ole teostatav. Kohaliku

omavalitsuse üksust (KOV) ei saa kohustada tegema

kehtestamise või kehtestamata jätmise otsust hiljemalt

kolme aasta möödumisel detailplaneeringu (DP)

algatamise taotluse esitamisest arvates. DP algatamise

taotluse esitamine ei tähenda, et KOV DP algatab.

Algatamata jätmine on reguleeritud PlanS § 128 lõikes 2.

Kuna kõiki taotletud DP-d ei algatata, ei saa ka DP

algatamise taotluse esitamise fakti seostada DP

kehtestamise või kehtestamata jätmisega. Senises

regulatsioonis on DP kehtestamine või kehtestamata

jätmine ajaliselt õigesti seostatud DP algatamisega.

Kavandatav muudatus ei arvesta ka planeerimismenetluse

iseärasustega, kus Riigikohtu praktikast tulenevalt tuleb

juba enne DP algatamist leppida taotlejaga kokku

planeeringu koostamise ja rahastamisega seotud

asjaoludes. PlanS § 128 lõige 2 kohustab KOV-e enne DP

algatamist selgitama välja hulgaliselt asjaolusid, mis

mõjutavad DP algatamist, sh pidama vajadusel taotlejaga

läbirääkimisi. Ettepanekutes esinev viide praegusele 30

päevasele menetlusajale on ebatäpne ja eksitav. PlanS §

128 lg 4 võimaldab mõjuval põhjusel tähtaega pikendada

90 päevani.

Harku Vallavalitsuse planeerimis- ja ehitusosakonna

kogemustest lähtuvalt võtab mõne detailplaneeringu

algatamine erinevatel põhjustel aega pea terve aasta või

enamgi. Sageli on DP algatamise viibimise põhjuseks

asjaolu, et DP agatamise taotlus ise on esitatud puudulikult

või algatamise osas ei suudeta jõuda kõiki osapooli

DP algatamise otsusega. Ehkki PlanS § 128 lõikes 4 on

sätestatud, et taotluse lahendab kohaliku omavalitsuse

üksus 30 päeva jooksul (ehk võtab vastu DP algatamise või

mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest, eelneb

algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille

jooksul on taotlus küll menetluses ja tehakse ka toiminguid,

kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole. Oluline on aga

rõhutada, et ka taotluse esitamisele järgnev ja algatamise

või mittealgatamise otsusele eelnev menetlus on samuti

haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus). Muudatus

tagab õigusselguse DP algatamise otsusele eelneva

menetluse osas.

Muudatuse eesmärk on siduda seega DP algatamine DP

kehtestamise tähtajaga ning DP algatamise otsus on

toiming, mille teeb KOV juhul, kui ta peab DP algatamist

võimalikuks, lähtudes nii avalikest huvidest kui huvitatud

isiku soovidest. Tähtaja sidumine taotluse esitamisega ei

väära kuidagi PlanS § 128 lõikes 4 toodud tähtaegade

kohaldamist.

Ühtlasi juhime tähelepanu, et eelnõukohase PlanS § 4

lõikega 22 antakse planeerimisalase tegevuse korraldajale,

muu hulgas KOV-le, õigus seada planeerimismenetluses

tähtaegu toimingu tegemiseks. See tähendab, et peale

taotluse saamist võib KOV määrata isikule konkreetsete

andmete esitamiseks või toimingu tegemiseks tähtaja,

vähendades seega ka riske, et menetlused jäävad asjatult

toppama.

PlanS eelnõu punktiga 40 (eelnevas numeratsioonis punkt

32) täiendatakse PlanS § 129 lõiget 1 punktiga 5 järgmises

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

34

rahuldava kokkuleppeni ja iga KOV ettepanekule

vastamine võtab arendajal ka umbes 6-12 kuud. Seega ei

ole meie hinnangul sellise muudatuse tegemine õigustatud.

Järelduse "võib öelda, et selle muudatusega

detailplaneeringute menetlusaega lüheneb, kuna eelnõu

kohaselt arvestatakse tähtaja hulka ka menetluse aeg, mis

eelneb praegu DP algatamise otsusele" näol on tegemist

eluvõõra soovmõtlemisega.

sõnastuses: 5) huvitatud isik ei ole pärast vähemalt kahte

kirjalikku meeldetuletust esitanud määratud tähtaja

jooksul planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikke

andmeid. Säte annab planeerimisalase tegevuse

korraldajale õiguse määrata huvitatud isikule tähtaja

vajalike andmete esitamiseks, mille täitmata jätmisel ja

peale vähemalt kahte meeldetuletust, võib planeerimisalase

tegevuse korraldaja menetluse lõpetada.

2. 2. Lk 8 1392. Taotlus detailplaneeringu muutmiseks lõige 2

ja § 1391. Detailplaneeringu muutmine lõige 2 võiks

paremini kokku koondada. Samas § 128 lõikes 2 juba

räägitakse vastuolust üldplaneeringuga, miks siin veel

korrata, kui nagunii viidatakse § 128 lõikele 2.

Mittearvestatud Selgitus:

Tegemist on küll kordusega, kuid meie hinnangul vajaliku

rõhutusega. Sätete väljatöötamisel oli eesmärgiks vältida

lahendusi, mis sisaldaksid üldplaneeringu põhilahenduse

muutmist. Eelnõukohane PlanS § 1391 lõige 2 on pigem

deklaratiivne ning PlanS § 1392 lõige 2 annab KOV-le

menetlusliku aluse, samasisuline alus sisaldub ka

eelnõukohases PlanS § 1393 lõikes 2 ehk kui menetluse

käigus selgub, et tegemist on siiski üldplaneeringu

põhilahendust muutva ettepanekuga.

3. 3. § 1393 lõige 3. 30 päeva on ilmselgelt liiga lühike aeg.

Harku volikogu koguneb 1 kord kuus, kes teeb otsuse

detailplaneeringu algatamiseks. Enne seda peab algatamise

ettepanek saama kinnituse vallavalitsusel ja volikogu

komisjonilt. Lisaks, volikogu ei kogune näiteks suvel

juulikuus. St alates detailplaneeringu algatamise taotluse

esitamisest algatamise otsuseni võib kuluda kuni 60 päeva

(volikogu puhkuse ajal kuni 90 päeva). Lisaks see eeldab,

et haldusleping on juba sõlmitud.

Mittearvestatud Selgitus:

Viidatud eelnõukohane PlanS § 1393 lõige 3 puudutab

üksnes selliseid olukordi, kus DP muutmise regulatsiooni

ei saa kohaldada enam seetõttu, et menetluse käigus

ilmnevad asjaolud, mis eeldavad menetluse lõpetamist,

eeskätt üldplaneeringu põhilahenduste muutmise asjaolud.

30 päeva peaks olema piisav muutmise menetlusest DP

menetlusse üleminemiseks juba ainuüksi seetõttu, et

eelnevalt on KOV kogunud menetluses andmeid ja see on

seotud huvitatud isiku vastava taotlusega.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

35

Samas on vastuolu selles lauses - kui ilmneb vastuolu

üldplaneeringuga, siis võib huvitatud isik esitada taotluse

detailplaneeringu algatamiseks. Kui ilmneb vastuolu

üldplaneeringuga, siis tegu on üldplaneeringut muutva

detailplaneeringuga (§ 142), mille menetlusajad on

pikemad ja samuti tuleb seda esmalt KOVil kaaluda, sest

üldplaneeringu muutmine detailplaneeringuga on erand.

Seega tuleb meie hinnangul seda lõiget oluliselt täiendada.

Eesti Arhitektide Liit (30.09.2025 kiri nr A26/074)

1. Siinkohal kasutame võimalust veelkord korrata kahte

varem tehtud olulist ettepanekut, mida eelnõu koostamisel

ei ole arvestatud:

1. jätta paragrahvi 4 lõikest 5 välja: „…asjakohase eriala

kõrgharidusega ja piisava töökogemusega või…” ning

sõnastada paragrahvi 6 punkt 10 järgmiselt: „10) planeerija

on arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala vastutava

spetsialisti taseme kutsetunnistusega isik või isik, kellele on

antud ruumilise keskkonna planeerija kutse;“

EAL on jätkuvalt seisukohal, et seades

planeerimistegevuse peamiseks eesmärgiks

kõrgetasemelise ruumilise keskkonna kujundamise Eestis,

peavad planeeringute koostamises osalema kõrge

ruumipädevusega spetsialistid, kelle teadmisi, oskusi ja

kogemusi on hinnatud kutseeksamil ning kellele on

väljastatud planeerimisvaldkonnas vastutava spetsialist

taseme kutse. Leiame, et ruumiline planeerimine,

olenemata planeeringuliigist, eeldab laiemaid teoreetilisi

teadmisi, analüüsivõimet ja praktilist kogemust kui näiteks

ühe hoone ehitusprojekti koostamine. Samas nõutakse

ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekti arhitektuuriosa

Mittearvestatud Selgitus:

Tegemist on ettepanekuga, mis vajab täiendavat analüüsi

ning mida saab kaaluda järgmistes PlanS muutmise

etappides. Käesoleva eelnõu peamine eesmärk on

tõhustada ja kiirendada planeerimismenetlust.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

36

koostajalt vähemalt 7. taseme vastutava arhitekti

kutsetunnistuse olemasolu.

2. 2. tunnistada kehtetuks paragrahvid 86 ja 134

EAL toetab eelnõu punktis 13 tehtud ettepanekut tunnistada

kehtetuks paragrahv 66 ning loobuda

maakonnaplaneeringu vastuvõtmise etapist. Samas oleme

seisukohal, et planeerimisalase õigusruumi ühtlase,

järjepideva ja arusaadava käsitluse huvides tuleb lähtuda

samadest põhimõtetest sõltumata planeeringu liigist. Kuna

eelnõu ja selle täiendamise üheks peamiseks eesmärgiks on

muuta planeerimismenetlus tõhusamaks, lihtsustades ja

kiirendades menetlusprotsesse eelkõige just

detailplaneeringute koostamisel, siis peame otstarbekaks ja

põhjendatuks loobuda ka üldplaneeringu ja

detailplaneeringu vastuvõtmise etapist. Leiame, et

aruteludel esitatud väide, et sellisel juhul ei oleks kohalike

omavalitsuste volikogude liikmed piisavalt kaasatud

planeeringu koostamisse, ei ole asjakohane, sest ei ole

eluliselt usutav, et koostades planeeringuid asjatundlikult ja

heast tavast lähtuvalt, jätab planeeringu koostamise

korraldaja iseenda kaasamata. Samuti on oluline märkida,

et suuremates omavalitsustes on volikogu

detailplaneeringute vastuvõtmise sageli delegeerinud linna-

või vallavalitsusele ning ise selles protsessis ei osale.

Mittearvestatud Selgitus:

Tegemist on ettepanekuga, mis vajab täiendavat analüüsi

ning mida saab kaaluda järgmistes PlanS muutmise

etappides. Käesoleva eelnõu peamine eesmärk on

tõhustada ja kiirendada planeerimismenetlust.

3. EAL toetab menetluses oleva eelnõu täiendamist

ministeeriumi e-kirjas sõnastatud eesmärkidel. Bürokraatia

vähendamine ning nõustamisele tugineva planeeringuliike

terviklikult siduva seire- ja järelevalvemeetme

rakendamine planeerimismenetluses loob eeldused

kõrgetasemelise ruumilise keskkonna kujundamiseks ning

Selgitame Võtame teadmiseks.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

37

toimiva ja usaldusel põhineva ettevõtluskeskkonna

kujunemiseks. Soovime esile tõsta järgnevad kaalutavad

täiendusettepanekud:

3. ettepanek 1.1 – EAL toetab esitatud ettepanekut

seletuskirjas toodud põhjendustel;

4. 4. ettepanek 1.2 – EAL juhib tähelepanu, et kuna

planeerimismenetluse üldpõhimõte eeldab suuremat

avatust ja läbipaistvust ning avalikkuse laiapõhjalist

kaasamist, siis eeldatakse, et planeeringu andmekogudesse

kogutavad ja neis kajastatavad andmed on võimalikult

laialdaselt kõigile kättesaadavad. Käesolevas ettepanekus

kirjeldatud andmed sisaldavad isikuandmeid, mida

seadusest tulenevalt ei ole lubatud avaldada. Samas peaks

olema avalik näiteks info selle kohta, kui palju ning

milliseid arvamusi ja ettepanekuid on

planeerimismenetluses, sealhulgas planeeringulahenduse

avaliku väljapaneku käigus, esitatud. Seega tuleb

täiendavalt analüüsida, kas käesolev muudatus tingib

vajaduse lisada seadusesse ka sätted, kirjeldamaks, millised

andmekogus olevad andmed on avalikkusele

kättesaadavad.

Selgitame Säte eelnõust välja jäetud.

5. 5. ettepanek 1.3 – EAL toetab esitatud ettepanekut. Peame

vajalikuks ja põhjendatuks seaduses selgelt välja tuua

MaRu õigused kohaliku omavalitsus planeeringute

menetluses. Leiame, et täiendada tuleb ettepaneku

seletuskirja, mis esitatud versioonis keskendub liigselt

menetluse venimisele. Samavõrra oluline on seletuskirjas

viidata näiteks MaRu õigusele hinnata

planeeringulahenduse vastavust kõrgema tasandi

Mittearvestatud Selgitus:

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Haldusjärelevalve puhul hindab MaRu kas omal algatusel

või vastava taotluse saamisel, kas kõrvalekalded

tähtaegsusest on konkreetset menetlust silmas pidades

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

38

planeeringutele ning riigi ja kohaliku omavalitsuse enda

strateegiatele ja arengukavadele.

põhjendatud või mitte. Ennekõike on MaRu roll astuda

samme juhul, kui võib täheldada selget menetluse venimist.

Meie hinnangul sisustab MaRu rolli Vabariigi Valitsuse

seaduse § 751 lõige 3 ning selle eraldi selgitamine

seletuskirja tasandil ei ole vajalik.

6. 6. ettepanek 1.8 – EAL toetab esitatud ettepanekut

seletuskirjas toodud põhjendustel. Nõustume, et kehtiva

seaduse sõnastus on liigselt piirav ja tavapraktikas raskesti

rakendatav.

Selgitame Võtame teadmiseks.

7. 7. ettepanek 1.11 – EAL toetab esitatud ettepanekut

seletuskirjas toodud põhjendustel. Praktikas on osutunud

algatamisele eelnev varjatud „menetlusväline menetlus“

mitmes kohalikus omavalitsuses väga suureks

probleemiks, mis võib kesta enam kui aasta.

Selgitame Võtame teadmiseks.

8. 8. ettepanek 1.12 – EAL toetab põhimõtteliselt esitatud

ettepanekut. Leiame, et detailplaneeringu muutmist

puudutavate sätete sõnastamisel tuleb tähelepanu pöörata

järgnevatele teemadele:

▪ Peame õigemaks laiendada projekteerimistingimustega

planeerimise võimalusi. Vähem segadust ja dubleerimist

erinevate mõistete (ja tegevusliikide vahel) vahel oleks, kui

detailplaneeringu muutmist saaks praktiseerida

projekteerimistingimustega (mille õigusi laiendatakse

võrreldes tänasega, vt punktid 9 ja 12).

▪ termin „detailplaneeringut muutev detailplaneering“ on

kohmakas ja segadust tekitav. Tegelikkuses jääb

olemasolev detailplaneering kehtima ning muutmine võib

sisaldada vaid

Arvestatud

osaliselt

Selgitus:

DP-d on võimalik muuta juba käesoleval ajal PT-dega EhS

§ 27 alusel. EhS kohaselt on tegemist olemasoleva

tingimuse täpsustamisega, kuid oma sisult on tegemist DP

muutmisega. EhS-s toodud PT-de kasutamine DP-de

muutmisel on laiendamisel ning sellega tegeleb

Kliimaministeerium.

Eelnõu väljatöötamisel kaaluti mitmeid erinevaid

võimalusi, millest enamiku puhul oleks tulnud luua PlanS-

i uus planeerimisinstrument. Arvestades PlanS ülesehitust

oli aga kõige mõistlikum jääda juba olemasoleva

instrumendi – DP – juurde ning luua eraldi regulatsioon.

Õiguslikult on tegemist DP-ga, millele kohaldatakse

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

39

konkreetsete andmete, näiteks ehitusõiguse osade näitajate

muutmist, mis ei tingi olemuslikult planeeringuala

määramist. Seega ei ole intuitiivselt tajutav, kuidas

rakendub seaduse põhimõte, et sama taseme planeeringu

kehtestamisel muutub kehtetuks varem kehtestatud

planeering. Samuti jääb arusaamatuks, kas muudatuse

kehtestamise järgselt rakendub 10-aastane kehtivustähtaeg

ainult muudatusetele või ka muudetud planeeringule. EAL

teeb ettepaneku loobuda terminist „detailplaneeringut

muutev detailplaneering“ ning käsitleda teemat kui

kehtestatud detailplaneeringu muutmise menetlust, mille

käigus ei koostata ega kehtestata uut planeeringut, vaid

„taaskehtestatakse“ kehtestatud detailplaneering

muudatustega. Lisada säte, et „taaskehtestatud“

detailplaneeringule hakkab uuesti kehtima 10-aastane

kehtivusaeg.

▪ eelnõu kohaselt võib teha ettepaneku detailplaneeringu

muutmiseks igaüks, mis annab võimaluse taotleda näiteks

ehitusõiguse vähendamist teisele omanikule kuuluval

krundil. Kuigi eelnõus sisaldub säte, et detailplaneeringu

muutmise algatamisest keeldumise aluseks võib olla

asjaolu, et planeeringu elluviimisega kaasneks

ebaproportsionaalne kolmandate isikute õiguste riive, teeb

EAL ettepaneku alusena selgelt sätestada, et menetluse

võib jätta algatamata, kui kinnistuomanik sellega ei nõustu.

Analoogne säte sisaldub menetluse lõpetamist käsitlevas

regulatsioonis.

kindlaid menetlusreegleid kindla eesmärgi täitmiseks – DP

muutmiseks. Seega ei ole teistsuguse termini kasutamine

siinkohal võimalik, kuna see oleks ebatäpne.

Eelnõus jäetakse välja viide sellele, et DP muutmiseks saab

avalduse esitada igaüks ning kohaldatakse üldiseid

haldusmenetluse printsiipe.

9. 9. tunnistada kehtetuks ehitusseadustiku paragrahv 27

eelnõus sisalduv ettepanek detailplaneeringu muutmise

reguleerimiseks täidab sama ülesannet nagu senini EhS

paragrahv 27-s sätestatud projekteerimistingimuste

Mittearvestatud Selgitus:

Käesoleva eelnõuga ei nähta ette EhS muutmist. EhS § 27

sätteid saab kasutada ka edaspidi sellisteks tegevusteks, mis

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

40

andmine detailplaneeringu olemasolul, mis on praktikas

pälvinud palju kriitikat, regulatsioon on raskesti mõistetav

ja liigselt piirav. Samas ei vasta paragrahvi lõike 4 punktis

8 käsitletud ehitusliku kompleksi ehitamine

projekteerimistingimustega tavapäraselt hõlmatavate

ehitiste olemusele, millele olekski õigem kohaldada

eelnõus kirjeldatud detailplaneeringu muutmise

põhimõtteid. Kuna praktikas kulub mitmes omavalitsuses

projekteerimistingimuste väljastamiseks sageli aasta või

enamgi, siis ei kaasneks muudatusega ka olulist mõju

menetluse kestusele.

on DP-d täpsustavad ning ei nõua seega olulise menetluse

läbimist. Kliimaministeeriumis on ettevalmistamiseks EhS

muutmise eelnõu, millega muudetakse muu hulgas ka EhS

§ 27 kohaldamisala.

Eelnõukohaste muudatustega kehtestatakse õigusaktis viis,

kuid muuta kehtivat DP-d olemuslikult, mida PT-d

käesoleval ajal ei võimalda.

10. 10. lisada seadusesse, analoogselt eelnõus paragrahvide

1391 kuni 1395 osas tehtud ettepanekule, täiendavad

paragrahvid (näiteks 921 kuni 92x), mis käsitlevad

üldplaneeringu muutmise menetlust ning jätta paragrahvist

93 välja üldplaneeringu muutmist puudutavad sätted

Erinevate planeeringuliikide käsitlus peaks olema

võimalikult sarnane ja järjepidev, et lihtsustada seadusest

arusaamist ja selle rakendamist. Seetõttu oleks otstarbekas

ja põhjendatud lisada seadusesse detailplaneeringu

muutmise menetlusele täiendavalt ka üldplaneeringu

muutmise menetlus, mis asendaks senist üldplaneeringut

muutva detailplaneeringu koostamist. See võimaldaks

senisest arusaadavamalt rakendada üldplaneeringu

muutmiseks seaduses üldplaneeringu koostamiseks ette

nähtud regulatsiooni. Seejuures muutuks oluliselt

lihtsamaks ja kiiremaks üldplaneeringu muutmine

paragrahvi 93 lõike 2 tähenduses, sest seal viidatud

osaüldplaneeringu või üldplaneeringu teemaplaneeringu

koostamisele kehtib sama regulatsioon, mis uue

üldplaneeringu kehtestamisele.

Mittearvestatud Selgitus:

Käesoleva eelnõu ulatusest jääb üldplaneeringu menetluse

muutmine välja, kuna tegemist on väga laiahaardelise

muudatusega, mis vajab oluliselt põhjalikumat analüüsi.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

41

11. 11. jätta seadusest välja paragrahv 142

Ettepanek tuleneb otseselt eelmises punktis tehtud

ettepanekust. Praktikas on ilmnenud, et üldplaneeringuid

muutvaid detailplaneeringuid on sageli algatatud ja

kehtestatud võrdlemisi kergekäeliselt ning nende

planeeringulahendused ei ole kooskõlas üldplaneeringu

algsete eesmärkide ja ruumiloome põhimõtetega. Kuna

menetlus viiakse läbi detailplaneeringu nimetuse all, ei

pälvi see sageli vajalikku avalikkuse tähelepanu, millega on

pärsitud huvigruppide võimalused olla menetlusse

kaasatud. Samuti kohustab kehtiv regulatsioon rakendama

üldplaneeringut muutvale detailplaneeringule

üldplaneeringu menetlusnorme, mis hägustab arusaama

planeeringuliikide hierarhiast ja lahendatavatest

ülesannetest.

Mittearvestatud Selgitus:

Käesoleva eelnõu ulatusest jääb üldplaneeringu menetluse

muutmine välja, kuna tegemist on väga laiahaardelise

muudatusega, mis vajab oluliselt põhjalikumat analüüsi.

12. 12. võtta ehitusseadustikust välja projekteerimistingimuste

andmist käsitlevad paragrahvid ning lisada vastav peatükk

planeerimisseadusesse Olemuslikult on

projekteerimistingimused „väike detailplaneering“, mis on

detailplaneeringu kõrval teiseks ehitusprojekti koostamise

aluseks. Projekteerimistingimused täidavad väiksemas

mahus detailplaneeringuga sarnast eesmärki, kirjeldades

sisuliselt krundi ehitusõigust, ehitus- ja kasutustingimusi

ning seoseid vahetu naabruskonnaga.

Projekteerimistingimuste menetlus viiakse sageli läbi

avatud menetlusena, milleks praktikas kasutatakse sageli

detailplaneeringu avalikustamisele sarnaseid reegleid.

Täna kehtiva seadusandluse kohaselt sätestab

planeerimisseaduse paragrahv 125, et teatud juhtudel

asendavad projekteerimistingimused detailplaneeringut

Mittearvestatud Selgitus:

Käesoleva eelnõu peamine eesmärk on

planeerimismenetluse tõhustamine. PT-de regulatsiooni

PlanS-i toomine eeldab oluliselt põhjalikumat analüüsi,

kuna tegemist on tugevalt EhS-ga seotud menetluse liigiga.

Lisame veel ka, et kui detailplaneering on mingi kindla ala

lähiaastate ehitustegevuse aluseks, siis PT-d on oma

olemuselt ühe hoone kavandamiseks ettenähtud

tingimused. PT-de taotlemine on ennekõike konkreetse

kinnisasja omaniku tahe.

Kohtupraktika kohaselt on PT-d ehitusloa eelhaldusaktiks,

mis ammenduvad ehitusloa andmisel. PT-sid korduvalt

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

42

ning ehitusseadustiku paragrahv 27 võimaldab

detailplaneeringu täpsustamist projekteerimistingimustega.

Sellisena on projekteerimistingimustel mitmeid

menetluslikke ja olemuslikke sarnasusi

detailplaneeringuga ning projekteerimistingimuste

andmine on pigem osa planeeringu koostamise kui

ehitusprojekti koostamise protsessist.

realiseerida ei ole võimalik. PT-d kehtivad üldjuhul 5

aastat. Seega ei ole PT-de andmine kogu planeeringuala

kohta otstarbekas ning ühtlasi võib põhjustada mitmeid

sisulisi väljakutseid.

13. 13. Täiendada paragrahvi 14. „Üleriigilise planeeringu

ülesanded” p 1 Üleriigilise planeeringu ülesanded on

lisapunktiga: 2) kättesaadava eluaseme üldiste põhimõtete

ja suundumuste määratlemine

Kliimaministeeriumis toimunud valdkonna huvigruppe

koondavates töötubades (mis toimusid 23., 25. ja 30.

septembril ning mis kaasnevad uuringuga „Eesti

taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste

analüüs” ja eluasemepoliitika suuniste koostamisega

(detsembriks 2025) on ühiselt arutletud, et peamised

suundumused eluasemepoliitika rakendamiseks peavad

sisalduma üleriigilises planeeringus.

Kokkuvõtvalt toetab EAL jätkuvalt planeerimis- ja

ehitusvaldkonda käsitleva seadusandluse muutmist viisil,

mis seab prioriteediks elukeskkonna parendamise

kõrgetasemelise ruumiloome abil, väärtustab planeerijat

kui kõrge ruumipädevusega, haritud ja kogenud spetsialisti,

kohustab planeeringu koostamise korraldajat menetlema

planeeringuid tõhusalt ja eesmärgipäraselt ning suunab

kõiki osapooli ühiselt pingutama professionaalsemate

planeeringute nimel, mille elluviimisel paraneks meie

elukeskkonna kvaliteet.

Mittearvestatud Selgitus:

PlanS § 14 lõike 1 punkt 1 märgib, et üleriigilise

planeeringu ülesandeks on muu hulgas asustuse arengu

üldiste põhimõtete ja suundumuste määratlemine.

Eluaseme kättesaadavus on üks asustuse põhimõtetest, mis

tähendab, et ettepanekus toodud teema on juba kehtiva sätte

alusel kaetud. Lisaks märgib PlanS § 14 lõike 1 punkt 7, et

lahendada võidakse ka muid, PlanS § 14 lõike 1 punktides

1–6 nimetatud ülesannetega seonduvaid ülesandeid.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

43

Eesti Tööandjate Keskliit

1. Suures plaanis on olulisemad probleemid

täiendusettepanekutega kaetud, kuid soovime, et kõik ca 50

majanduskasvu ja efektiivsuse nõukoja ettepanekut

leiaksid rakendust. Palume ka ülejäänud ettepanekutega

edasi töötada.

Selgitame Kinnitame, et Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium analüüsib nõukoja

ettepanekuid edasi.

2. Ettepaneku punkt 1.1 koosmõjus punktiga 1.3 adresseerib

ühte olulisemat probleemi, mida ettevõtjad on välja toonud

– menetlusasutused ei pea seaduses toodud tähtaegadest

kinni. Punkti praegune sõnastus on kindlasti suur samm

edasi, kuigi jätab siiski ruumi diskretsiooniks ja sellest

tulenevale kõhklusele, kuivõrd mõjukaks see muudatus

kujuneb. Oluline, on, et teiste menetlusosaliste

tähtajaületus ei peataks menetlust, vaid oleks tõlgendatav

nõusolekuna.

Selgitame Võtame teadmiseks.

3. Punkti 1.2 selgitustes on kirjas, et planeeringute

infosüsteemiga (PLANIS) antakse planeerimisalase

tegevuse korraldajatele võimalus planeeringuid menetleda

PLANIS-es. Leiame, et planeeringud võiksid olla

kohustuslikus korras PLANIS-es menetletavad sarnaselt

sellele, nagu ehituslubade menetlused tuleb läbi viia

ehitisregistris. PLANIS-e kohustuslikuks muutmine aitaks

tagada parema menetluse läbipaistvuse, andmete

terviklikkuse ja haldusprotsesside efektiivsuse, sh

tähtaegadest kinnipidamise. Samuti annaks kohustuslik

menetlemine kindluse, et infosüsteemi arendamine ei jää

formaalseks, vaid sellel on reaalne praktiline väärtus ja

otstarbekus kõigi osapoolte jaoks.

Selgitame Oleme päri, et andmekogu eesmärk on peale vastavate

arenduste väljatöötamist kogu menetluse koondamine

andmekogusse, et parandada digitaalse menetlusega nii

kaasatust kui kiirendada menetlust üldisemalt. Kuniks

andmekogu ei sisalda selleks hädavajalikke arendusi, ei ole

võimalik andmekogu kohustuslikuks kasutamiseks

määrata.

4. Punkt 1.3 – Maa- ja Ruumiameti haldusjärelevalve roll -

Toetame ettepanekut anda Maa- ja Ruumiametile täiendav

Mittearvestatud Selgitus:

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

44

haldusjärelevalve roll kohaliku omavalitsuse tegevuse

kontrollimisel planeerimismenetluses. Täiendavalt teeme

ettepaneku kaaluda Maa- ja Ruumiameti volituste

laiendamist ka planeeringute kooskõlastajate seatud

tingimuste õiguspärasuse ja asjakohasuse kontrollimiseks.

Näiteks on praktikas esinenud juhtumeid, kus

Transpordiamet seab arendaja poolse riigi teede

väljaehitamise tingimuseks tuulepargi ehituloa andmisel,

mis ei ole kooskõlas planeeringu elluviimise loogikaga.

Lahendamata on jätkuvalt küsimus, kuidas tekib huvitatud

isikul reaalne võimalus ka tekkinud kahju hüvitamisele

seoses planeeringumenetluse õigusvastase viibimisega

kohaliku omavalitsuse tegevuse tõttu.

Planeeritav haldusjärelevalve funktsioon ei sisalda endas

otstarbekuse kontrollimise pädevust. See tähendab, et

MaRu ei saaks kontrollida, kas kooskõlastaja antud

arvamus on asjakohane või mitte. Eelnõus teksti selles osas

ka täpsustatud. Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud,

mille kohaselt antakse MaRu-le järelevalvepädevus

tähtaegadest kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste

puhul.

Planeerimismenetlus on haldusmenetlus (PlanS § 1 lõige

3), mis tähendab, et selle käigus tekkinud kahju on võimalik

kehtiva õiguse kohaselt välja nõuda riigivastutuse seaduse

(RVastS) alusel. Seega ei saa nõustuda väitega, et antud

küsimus on lahendamata.

RVastS § 2 lõike 1 punkt 5 märgib, et RVastS alusel võib

isik kohaliku omavalitsuse üksuselt nõuda tekitatud kahju

hüvitamist. Kahju hüvitamise eeldused on kirjeldatud

RVastS §-s 7. Riigivastutusega seotud vaidlusi lahendab

halduskohus. RVastS regulatsiooni täiendamine ei ole

käesoleva eelnõu eesmärk.

5. Punkt 1.4 – Koondvastuse saatmise võimalus - Toetame

ettepanekut võimaldada planeerimisalase tegevuse

korraldajal vastata kirjalikele arvamustele koondvastusega.

See aitab vähendada halduskoormust ja kiirendada

menetlust, säilitades samas kaasamise kvaliteedi.

Selgitame Võtame teadmiseks.

6. Punkt 1.8 – Projekteerimistingimuste alusel ehitamise

võimalus - Toetame muudatust, mis laiendab võimalusi

ehitada projekteerimistingimuste alusel ka olemasoleva

hoonestuse vahetusse lähedusse jäävale kinnisasjale. See

Selgitame Võtame teadmiseks.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

45

muudatus aitab vähendada detailplaneeringu koostamise

vajadust olukordades, kus see ei loo lisaväärtust, ning

võimaldab paindlikumat ja kuluefektiivsemat

ehitustegevust.

7. Punkt 1.11 – Detailplaneeringu kehtestamise tähtaeg -

Toetame muudatust, mille kohaselt detailplaneering tuleb

kehtestada hiljemalt kolme aasta jooksul alates taotluse

esitamisest. Praktikas võib esineda olukordi, kus

planeeringuga seotud uuringud (nt keskkonnamõju

hindamine) võtavad kauem aega. Palume kaaluda, kas

sellistel juhtudel võiks olla võimalik taotluse alusel

tähtaega pikendada, määrata erandkorras uus tähtaeg või

leida viise uuringute kiirendamiseks, et vältida

kehtestamata jäämist objektiivsetel põhjustel.

Selgitame DP menetlustähtaja diferentseerimine nõuab täiendavat

analüüsi, kuid ettepanekuna on seda esitatud ning

analüüsime, milline võiks asjakohane menetlustähtaeg olla.

8. Punkt 1.12 – Detailplaneeringu muutmise regulatsioon -

Toetame muudatust, mis loob selge ja eraldiseisva

regulatsiooni kehtiva detailplaneeringu muutmiseks. See

aitab vältida vajadust algatada uus menetlus olukorras, kus

soovitakse muuta vaid üksikuid tingimusi (nt hoone kõrgus

või sihtotstarve), mis ei mõjuta oluliselt planeeringu üldist

lahendust.

Selgitame Võtame teadmiseks.

9. Punkt 1.12 kohaselt võib taotluse detailplaneeringu

muutmiseks esitada igaüks. Leiame, et kui kehtiva

detailplaneeringu muutmise algatamise õigus antakse

seadusega igaühele, võib sellega kaasneda mitmeid

negatiivseid tagajärgi:

a. Esiteks suureneks oluliselt kohalike omavalitsuste

halduskoormus, sest menetleda tuleks ka neid taotlusi,

millel puudub tegelik seos planeeringualaga. See tähendaks

Arvestatud Sätte osa eelnõust välja jäetud ning kohaldatakse üldiseid

haldusmenetluse printsiipe.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

46

ressursside raiskamist põhjendamatutele või pahatahtlikele

algatustele ning aeglustaks sisuliste muudatuste

läbiviimist.

b. Teiseks avaks selline regulatsioon võimaluse

pahatahtlikeks või spekulatiivseteks algatusteks, näiteks

konkurentide või huvigruppide poolt, kelle eesmärk ei ole

planeeringu kvaliteetne muutmine, vaid arendustegevuse

takistamine või menetluse venitamistaktika.

c. Kolmas oluline tagajärg on õiguskindluse vähenemine.

Omanikel ja arendajatel kaoks kindlus, et kehtiv planeering

on usaldusväärne alus investeeringute ja arendusplaanide

tegemiseks. See omakorda pärsiks investeerimisjulgust ja

arendustegevust.

d. Lõpetuseks tooks igaühele antud algatamisõigus kaasa

õigusvaidluste plahvatusliku kasvu, sest erinevad

huvigrupid kasutaksid võimalust planeeringutega

manipuleerimiseks, mis muudaks kogu

planeerimissüsteemi ebastabiilseks ja raskesti juhitavaks.

e. Kokkuvõttes leiame, et isikute ring võiks olla piiratud

üksnes kehtestatud detailplaneeringuga seotud isikutega, sh

piiritledes selliste isikute ringi, või kehtestades teistsuguse

regulatsiooni, mis aitaks vältida pahatahtlikute ja

põhjendamatute taotluste menetlemise.

10. Punktis 1.12 esitatud § 1391 lg 2 on kirjas:

„Detailplaneeringut muutev detailplaneering ei või

sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste

muutmise ettepanekut või kui see võib kaasa tuua

kinnisasja või selle osa avalikes huvides omandamise,

sealhulgas sundvõõrandamise, või selle suhtes sundvalduse

seadmise vajaduse ning tegevusi, millega kaasneb oluline

keskkonnamõju.“ Samas ütleb sama paragrahvi lõike 5

Selgitame Tegemist oli tööversiooni veaga, eelnõust viide välja

võetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

47

teine lause järgmist: „Käesoleva seaduse § 126 lõike 1

punktis 4 nimetatud ehitiste asukoha määramisel on

kohustuslik lahendada ka käesoleva seaduse § 126 lõike 1

punktides 17 ja 20 nimetatud ülesanded.“

Planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 20 sätestab, et

detailplaneeringuga tuleb lahendada avalikes huvides

omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või

sundvalduse seadmise vajaduse märkimine. Juhime

tähelepanu, et meie hinnangul esineb eeltoodud sätetes

vastuolu.

11. Lisaks planeeringute menetluste kiirendamisele ja

tõhustamisele on oluline ka kehtestatud planeeringute

alusel uute investeeringute kiire ellu viimine. Uute

investeeringute tegemise muudab keeruliseks olukord, kus

nii planeeringute menetlemine kui ka vajalike

keskkonnamõjude hindamine võtavad aega aastaid ning

sellele järgnevad võimalikud kohtumenetlused võivad

omakorda kesta aastaid. Selline olukord tekitab investorites

suure ebakindluse. Samas mõistame, et kaebeõigus peab

säilima. Sellest tulenevalt teeme ettepaneku, et

valitsusasutused mõtleksid, kas ja kuidas oleks võimalik, et

tekkinud vaidlused lahendatakse ära (vajadusel kiirendatud

kohtumenetluse raames) juba planeeringute menetlemise

käigus, et vältida olukorda kus planeeringu kinnitamise

järgselt algab aastaid kestev kohtuvaidlus ning puudub

investeerimiskindlus planeeringu rakendamiseks.

Selgitame Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium valmistab

ette analüüsi oluliste investeeringute mõiste ja sellega

seotud regulatsiooni integreerimiseks õiguskorda, muu

hulgas analüüsitakse ka kaebeõigusega seotud aspekte.

Tartu Linnavalitsus (02.10.2025 kiri nr 21.3-1.2/12923)

2. 1. Säte

Seadust täiendatakse paragrahviga 71 järgmises sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve teostaja

Mittearvestatud Selgitus:

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

48

Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet,

täites selleks järgmisi ülesandeid:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust

planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet

planeerimismenetluse läbiviimise kohta;

3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke

ettekirjutusi planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses.“

Probleem ja ettepanek

Punkti 1 sõnastus on liiga laialivalguv, kuna ei ole

arusaadav, mida tegevuse kontrollimine endas hõlmab.

Palume täiendada punkti 1 sõnastust järgmiselt:

"1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevuse

vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele

planeerimismenetluse läbiviimisel".

Punktis 3 jääb arusaamatuks kontrolliese - mida tähendab

„menetluse läbiviimise küsimuses“?

Haldusmenetlus allub kohtulikule kontrollile.

Planeeringumenetlus ei erine tavapärasest

haldusmenetlusest taotletava eesmärgi osas – iga

haldusorgan peab lähtuma HMS § 5 põhimõttest tagada

efektiivne ja kiire haldusmenetlus, sh pidada kinni

tähtaegadest. Ettekirjutuse koostamist haldusmenetluse

nõuete täitmiseks (sh nt tähtaegade järgimist) ei saa pidada

eesmärgipäraseks tegevuseks. Planeerimismenetluses

puudub selline oht kahju tekkimiseks, mis tavapäraselt

õigustab ettekirjutuse koostamist ja sunniraha rakendamist.

Mööname, et teatud juhtudel võib olla vajadus järelevalve

teostamiseks, et vähendada kohtute koormust ja kontrollida

KOVi tegevuse õiguspärasust analoogselt varasema

järelevalve menetlusega, kuid valitud vahend ei ole kohane.

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Huvigruppidelt ja koostööpartneritelt tulnud tagasiside

põhjal on peamiseks planeerimismenetluse probleemiks

menetluste venimine, mis tähendab, et MaRu-l peab seega

olema seaduslik alus sellisesse probleemi vajadusel

sekkuda.

Oleme nõus, et planeerimismenetlus on haldusmenetlus

(PlanS § 1 lõige 3) ning selle käigus peab KOV arvestama

kõikide haldusmenetluse põhimõtetega. Haldusmenetlus

allub kohtulikule kontrollile (haldusakti puudumisel on

võimalik esitada kohustamiskaebust juhul, kui KOV ei ole

põhjendamatult võtnud vastu planeerimismenetluses ette

nähtud haldusakti või teinud vajalikku toimingut), kuid

eesmärgiks on kohtute koormuse vähendamine ning

haldusjärelevalve funktsiooni kehtima hakkamisel võib

pigem eeldada, et võimalike kohtumenetluste arv, eriti

kohustamise osas, langeb. MaRu roll haldusjärelevalve

läbiviimisel jääb siiski peamiselt nõustavaks ning

abistavaks, kuna menetluse kitsaskohtadest ülesaamiseks ei

pea alati algatama haldusjärelevalvet.

Rõhutame, et sisuliselt teeb MaRu haldusjärelevalvet juba

praegu heakskiidu kujul, kus kontrollitakse nii

planeerimismenetluse kui haldusakti õiguspärasust.

Heakskiidumenetlus on aga piiritletud üksnes

üldplaneeringut muutvate DP-dega (PlanS § 90) ja KOV

eriplaneeringutega (PlanS § 122). PlanS § 138 sisulist

rakendamist enam ei leia. Seega ei saa nõustuda väitega, et

haldusjärelevalve sekkub liialt planeerimisdiskretsiooni.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

49

Muudatusega kaasnevad põhjendamatud kulud riigile ja

bürokraatia KOVile, kes peab siis hakkama tõendama ja

põhjendama, et ta ei ole oma kohustusi rikkunud. Tegemist

on põhjendamatu ja olulise planeerimisdiskretsiooni

riivega. Ettepanek on jätta p 3 eelnõust välja.

3. 2. Säte

Seadust täiendatakse § 1395 järgmises sõnastuses:

"(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab

kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt ühe aasta

möödumisel planeeringu algatamise taotlusest arvates."

"(5) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud

ja muudetava planeeringu kohta käesoleva seaduse § 41

lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14

päeva jooksul planeeringu kehtestamisest arvates.“

Probleem ja ettepanek

Lõige 1 - Kui detailplaneeringu koostamise tähtaeg on 3

aastat alates taotluse esitamisest, siis arusaamatuks jääb,

kuidas planeeringu muutmise menetluses avaliku

väljapaneku ja arutelu ärajätmine kiirendab DP menetlust

kahe aasta võrra. Ühe aastane tähtaeg ei ole mõeldav, kui

planeeringu muutmisel tuleb koostada samas mahus

planeeringu materjale (seletuskirja ja jooniseid täismahus).

Lõige 5 tähendab, et kehtiva planeeringu muutmisel

sisuliselt tuleb koostada uus planeering samas mahus, kuna

PLANKu tuleb esitada samas mahus andmeid nagu

planeeringu koostamisel. Menetlusaja kokkuhoidu

võimaldaks see, kui planeeringu muutmist saab vormistada

tavapäraselt haldusaktiga, mis sisaldab vaid muudatust

(haldusakti tekstis tuuakse välja planeeringu muudatus, nt

et senine kõrguspiirang asendatakse uue kõrguspiiranguga)

ning kehtima jäävat osa nö üle ei kehtestata, vaid see jääb

Mittearvestatud Selgitus:

DP muutmise menetlus teeb erandi PlanS § 140 lõikest 7

ehk tegemist on üksnes konkreetse osaga planeeringust,

mida muuta soovitakse. See tähendab, et algne DP jääb

kehtima ehk ei eeldata, et muutmise tulemusena peab

planeeringualale kehtestama täies mahus uue DP. Kui DP

muutmisega muudetakse kehtivas DP-s teatud tingimusi,

siis kehtestatakse muudatus ning andmekogusse esitatakse

teave muudatuse kohta selliselt, et andmekogust nähtuks

lõplikult kehtiv DP. Tegemist on olukorraga, mis kehtib ka

PT-de puhul, millega saab täpsustada kehtivat DP-d ehk

PT-de kasutamisel ei eeldata, et kogu DP menetlus tuleb

uuesti läbida.

Erandi tegemine ei ole põhjendatud seetõttu, et

andmekogust peab nähtuma alal tervikuna kehtiv

planeeringulahendus.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

50

kehtima algses versioonis. Menetlus oleks kiire ja

ökonoomne, kui selleks ei ole vajalik koostada uusi

jooniseid ega seletuskirja, vaid leitakse tehniline lahendus,

kuidas muudatus andmekogus kuvatakse (nt nii, et

planeeringu peale tekib viide haldusaktile, mida saab

lihtsasti avada). Mida mahukamad materjalid, seda rohkem

võtab aega nende menetlemine. Just

planeeringumaterjalide mahukuse tõttu ei soovita ka täna

planeeringu muutmiseks koostada uut planeeringut, vaid

eelistatakse läbi projekteerimistingimuste või planeeringu

osalise kehtetuks tunnistamise saada soovitud ehitusõigust.

Eelnõuga planeeritav muudatus ei muuda sisuliselt täna

kehtivat olukorda ega kiirenda oluliselt menetlust.

Palume teha erand, et kui tegemist on planeeringu

muutmisega (sh osalise kehtetuks tunnistamisega), siis ei

ole vajalik koostada ega esitada kõiki § 41 lõikes 6

nimetatud andmeid PLANKu, vaid vajalik on edastada

muutmise otsus. Ainult sellisel juhul oleks planeeringu

muutmise menetluse sissetoomisel mõte ja see täidaks oma

eesmärki.

4. 3. Sätted

Paragrahvi 44 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib planeeringu

koostamise käigus esitatud kirjalikele arvamustele vastata

koondvastusega enne planeeringu avalikku väljapanekut,

kuid mitte hiljem kui 60 päeva jooksul kirjalike arvamuste

saamisest.“

Paragrahvi 133 täiendatakse lõikega 4 järgmises

sõnastuses:

Mittearvestatud Selgitus:

Osundatud lahendust kaaluti, kuid meie hinnangul oleks

see põhjustanud asjatut isikute õiguste riivet. Kehtiva

õiguse puhul vastatakse isikute pöördumistele 15 päeva

jooksul ning kui planeeringule ei ole arvamust avaldanud

mitmed isikud, ei ole ka kuidagi põhjendatud, et isik peaks

ootama väga pikalt KOV seisukohta. Säte on mõeldud

ennekõike selleks, et KOV saaks toime tulla olukorraga,

kus planeeringule on esitatud väga palju arvamusi ja

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

51

„(4) Detailplaneeringu koostamise korraldaja annab

käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse avaldanud

isikutele seisukoha arvamuse kohta 30 päeva jooksul

arvamuse saamisest. Seisukoha võib anda

koondvastusena.“

Probleem ja ettepanek

Koondvastuse andmise võimalus on hea, kuid kuna

arvamuste esitamise periood on 30 päeva, võivad isikud

esitada arvamusi 30päevase vahega (esimese päeva ja

viimase päeva vahe on 30 päeva). Sisuliselt teeb see

võimatuks koondvastuse andmise. Palume asendada sõnad

„arvamuse saamisest“ sõnadega „arvamuse andmise tähtaja

saabumisest“. Sellisel juhul on võimalik koguda kõik

arvamused kokku ja anda seisukoht koondvastusena

rikkumata vastamise tähtaega.

pöördumisi, mille tähtaegne menetlemine (käesoleval ajal

15 päeva), on ilmselgelt liialt koormav.

5. 4. Säte

Seaduse paragrahv 138 tunnistatakse kehtetuks.

Seletuskirja kohaselt: Heakskiitu antakse jätkuvalt nendele

detailplaneeringutele, millega muudetakse üldplaneeringut,

kuid PlanS § 142 lõike 5 kohaselt kohaldatakse sellistele

detailplaneeringutele PlanS § 90 nõudeid ehk sellist

detailplaneeringut menetletakse üldplaneeringule

kehtestatud menetlusnõuete kohaselt ja heakskiit antakse

kui üldplaneeringule.

Probleem ja ettepanek

Üldplaneeringu menetlusreegleid kohaldatakse ka juhul,

kui detailplaneeringule koostatakse KSH, aga planeering

on üldplaneeringuga kooskõlas. Palume sätestada, et

detailplaneeringut, millele koostatakse KSH, kuid mis on

Arvestatud Seletuskirja on täpsustatud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

52

ÜPga kooskõlas ei kohaldata heakskiitmise menetlust. Või

vastasel juhul täiendada seletuskirja, kuna see hetkel ei

kajasta sellist olukorda ja räägib vaid üldplaneeringut

muutvast detailplaneeringust.

6. 5. Säte

Kehtiv Plans § 2 lg 4 sätestab, et kehtestatud planeeringu

alusel läbiviidavale kinnisasja avalikes huvides

omandamisele, sealhulgas sundvõõrandamisele,

kohaldatakse kinnisasja avalikes huvides omandamise

seadust. PlanS § 131 lg 3 kohaselt peab KOV tagama, et

planeeringualalt oleks juurdepääs avalikult kasutatavale

teele ning et muid avalikes huvides olevaid tehnorajatisi

oleks võimalik nende otstarbe kohaselt kasutada.

Sealhulgas peab olema tagatud ühendus ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooniga, kui planeeringuala jääb ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni arendamise piirkonda.

Probleem ja ettepanek

Oleks vaja analüüsida, kuidas PlanS § 131 kohase

halduslepingu sõlmimine oleks kiirem, et ka planeeringu

kehtestamiseni jõutaks kiiremini. Hetkel on üheks

takistuseks, miks detailplaneeringu koostamine venib mh

see, et maa omanikuga ei jõuta kokkuleppele avalike

rajatiste aluse maa tasuta võõrandamises. Juhul, kui

tegemist on arendaja enda arenduse jaoks vajaliku tee ja

sellega seotud rajatisega, mille ta ehitab välja endale

kuuluvale kinnisasjale ja mille ta peab andma seejärel

KOVile üle, siis ei ole loogiline toimetada maa

võõrandamisel KAHOSe järgi ja hakata maa eest

omanikule hüvitist maksma. KAHOS ja PlanS ei toeta

Mittearvestatud Selgitus:

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(KAHOS) § 2 lõige 1 märgib, et kinnisasja avalikes huvides

omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine, on kinnisasja

omandamine üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise

eest. Kinnisasi omandatakse kokkuleppel omanikuga või

sundvõõrandatakse, kui omanikuga kokkulepet ei

saavutata. Samas sätestab KAHOS § 1 lõige 3, et kinnisasja

võivad nii riik kui KOV omandada ka tasuta.

PlanS-i eelnõuga ei muudeta KAHOS põhimõtteid ning

meie hinnangul oleks tegemist omandipõhiõiguse olulise

riivega, kui õigusakt näeks tasuta üleandmist kohustuslikult

ette.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

53

tänast KOVide praktikat saada maa tasuta KOVi omandisse

ja seetõttu läbirääkimised venivad.

Ettepanek täiendada § 131 lg 5 p 4 vastavalt:

(5) Planeeringu koostamise korraldaja ja huvitatud isik

lepivad lisaks halduskoostöö seaduse §-s 10 sätestatud

tingimustele kokku käesoleva paragrahvi lõikes 1 loetletud

ehitiste:

4) rajatiste ja vajadusel selle aluse maa planeeringu

koostamise korraldajale tasuta üleandmise kohustuse, selle

täitmise tähtaja ning täitmise tagamiseks piisavad tagatised.

7. 6. Säte

Seadust täiendatakse paragrahvidega 1391

"(2) Detailplaneeringut muutev detailplaneering ei või

sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste

muutmise ettepanekut või kui see võib kaasa tuua

kinnisasja või selle osa avalikes huvides omandamise,

sealhulgas sundvõõrandamise, või selle suhtes sundvalduse

seadmise vajaduse ning tegevusi, millega kaasneb oluline

keskkonnamõju.

(5) Detailplaneeringu muutmisel lahendatakse vähemalt

käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktides 1–4 nimetatud

ülesanded, kui neid ei ole muudetava detailplaneeringuga

lahendatud. Käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktis 4

nimetatud ehitiste asukoha määramisel on kohustuslik

lahendada ka käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktides 17

ja 20 nimetatud ülesanded.".

Probleem ja ettepanek

Sätte järgi ei ole lubatud DP muudatuse regulatsiooni

kohaldada olukorras, kus see võib kaasa tuua kinnisasja või

Selgitame Tegemist oli tööversiooni veaga ning sättest on viide PlanS

§ 126 lõike 1 punktile 20 eelnõust välja jäetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

54

selle osa avalikes huvides omandamise, sealhulgas

sundvõõrandamise, või selle suhtes sundvalduse seadmise

vajaduse. Samal ajal nähakse ette kohustus lahendada DP

muutmisel 126 lõike 1 p 4 ja p 17 ja p 20 ülesanded:

20) käesoleva lõike punktides 119 loetletud ülesannete

täitmiseks avalikes huvides omandamise, sealhulgas

sundvõõrandamise, või sundvalduse seadmise vajaduse

märkimine. Palume selgitada, kas regulatsioonis on

vastuolu või on regulatsioonil eesmärk lubada muutmise

menetluses rakendada sundvõõrandamise/sundvalduse

seadmist vaid juhul, kui tegemist on ehitise toimimiseks

vajalike rajatistega?

8. 7. Säte

Seadust täiendatakse § 1392

"(1) Taotluse detailplaneeringu muutmiseks võib esitada

igaüks."

Seletuskirja kohaselt: DP muutmise taotluse regulatsioon ei

erine muu haldusmenetluse algatamise taotluse

regulatsioonist, välja arvatud selles, et DP muutmiseks võib

taotluse esitada igaüks. Selle regulatsiooni eesmärk on anda

õigus DP muutmise taotluse esitamise õigus ka nendele

isikutele, kellel küll võib olla puutumus DP-ga hõlmatud

alaga (nt naaberkinnistu omanik), kuid kes ei ole DP-ga

hõlmatud ala kinnistute omanikud. Või, tegemist on

suurema DPalaga ning isiku jaoks on oluline mingi

tingimuse muutmine, kuid võib tekkida segadus selles,

kellel alaga hõlmatud kinnistute omanikest on siis ikkagi

õigus teha taotlus DP muutmiseks.

Probleem ja ettepanek

Arvestatud Sätte osa eelnõust välja jäetud ning kohaldatakse üldiseid

haldusmenetluse printsiipe.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

55

Jääb arusaamatuks, mis eesmärgil on vaja rõhutada, et seda

võib teha igaüks. Ei ole kuidagi põhjendatud sellise sätte

lisamine. DP muutmise taotluse esitamisele peaks kehtima

tavapärane detailplaneeringu algatamise regulatsioon. Ka

algatamise taotlust ei pea kehtiva regulatsiooni järgi

tingimata esitama maa omanik, kuid maaomanik peab

olema teadlik ja kaasatud. Muudatus toob kaasa asjatut

halduskoormuse suurenemist, kuna soodustab pahatahtlike

naabrite vm kolmandate isikute poolt algatada

planeeringute muutmisi juhul, kui nad ei ole kehtestatud

planeeringulahendusega rahul.

Tartu Linnavalitsus (08.10.2025 kiri nr 21.3-1.2/12923)

1. Planeerimisseaduse 125 lg 5 on sõnastatud järgnevalt:

„(5) Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada

detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada

projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse

vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud

või hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad

ehitised, kui üldplaneeringus on määratud vastava ala

üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise

püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka

üldplaneeringus määratud muude tingimustega.“

Probleem ja ettepanek:

Jätta lõikesse alles tingimus, mis on täna kehtivas

planeerimisseaduse 125 lg 5: „1) ehitis sobitub mahuliselt

ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda,

arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi;“.

Oluliselt teistsuguse funktsiooniga või mahuga hoone

püstitamise soovi korral tuleks hoolikalt kaaluda, kas

eesmärki on võimalik saavutada pelgalt

Mittearvestatud Sätte väljatöötamisel kaaluti muu hulgas jätta muutmata

eeldus, et PT-de andmisel peab järgima juba

väljakujunenud hoonestuslaadi. See piirang on jäetud aga

kõrvale peaasjalikult seetõttu, et takistab piirkonna arengut

juhul, kui KOV-il on soov piirkond ümber kujundada.

Märgime, et väljakujunenud kohtupraktika kohaselt ei ole

KOV seotud PT-de taotlusega ning PT-de andmisel võib

taotluses toodust kõrvale kalduda. Seega saab ka edaspidi

KOV PT-de andmise taotluse lahendamisel tugineda

põhjendustele, et PT tuleb anda kooskõlas ruumiliste

suundumustega. Märgime, et PT-de puhul jääb jätkuvalt

kohustuseks lähtuda üldplaneeringust ehk kui

üldplaneering näeb ette madalhoonestuse (nt üksikelamu

ala, väikeelamuala vms), ei saa ka PT-de andmisel jätta

osundatud piirangut arvestamata. Niisamuti ei ole PT-de

andmisel võimalik minna vastuollu maa sihtotstarbega või

üldplaneeringus määratud juhtotstarbega. Lisaks peab PT-

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

56

projekteerimistingimuste menetlusega. Eriti olukorras, kus

seadusega on ettenähtud 60-päevane menetlustähtaeg.

Keerukamate objektide ja menetluste puhul võib

projekteerimistingimuste menetlusaeg venida tohutult

pikaks ja detailplaneeringust loobumine ei teeniks algselt

silmas peetud eesmärki. Lisaks pannakse ruumiliselt sobiva

lahenduse leidmine täielikult KOV-i ametnike õlule, samas

kui planeerimismenetluse puhul peab lahenduse välja

töötama pädev planeerija. Algselt oli selle sätte mõte, et

projekteerimistingimustega saaks ehitusõigust anda

olukorras, kus näiteks juba valdavalt hoonestatud

elamupiirkonda soovitakse lisada täiendav sarnane elamu

või kui tööstuspiirkonda lisatakse sarnane laohoone. Selle

punkti kaotamisega ei tohiks tekitada olukorda, kus

arendajate ootus on, et detailplaneeringut koostamata

(lootes kiiremale menetlusele) on võimalik püstitada

olemasoleva väljakujunenud hoonestuse kõrvale täiesti

teistsuguse funktsiooniga või mahuga hoone. Näiteks

püstitada elamupiirkonna kõrvale kaubanduskeskus ainult

projekteerimistingimuste alusel.

de andmisel lähtuma ka EhS-s sätestatud nõuetest (EhS §

26 lõife 3, § 27 lõige 2).

Kui aga üldplaneering ei ole olulisi piiranguid ette näinud,

saab KOV edaspidi PT-de andmisel suurema vabaduse

otsustada.

Viru Keemia Grupp (30.09.2025 kiri nr VKG.01-09/80-4)

1. Saadame käesoleva kirjaga teile Viru Keemia Grupp AS

täiendavad kommentaarid planeerimisseaduse ja sellega

seonduvate teiste seaduste muutmise eelnõu 683SE

tööversioonile kuupäevaga 16/09/2025. Lisaks palume

arvestada meie 31.03.2025 saadetud kirjas nr VKG.01-

09/80-1 toodud ettepanekutega.

Punkt 1.3 – Maa- ja Ruumiameti haldusjärelevalve roll

Toetame ettepanekut anda Maa- ja Ruumiametile täiendav

haldusjärelevalve roll kohaliku omavalitsuse tegevuse

kontrollimisel planeerimismenetluses. Täiendavalt teeme

Selgitame Planeeritav haldusjärelevalve funktsioon ei sisalda endas

otstarbekuse kontrollimise pädevust. See tähendab, et

MaRu ei saaks kontrollida, kas kooskõlastaja antud

arvamus on asjakohane või mitte. Selgitame, et sätte

sõnastust on muudetud, mille kohaselt antakse MaRu-le

järelevalvepädevus tähtaegadest kinnipidamise üle nii

KOV-ide kui asutuste puhul.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

57

ettepaneku kaaluda Maa- ja Ruumiameti volituste

laiendamist ka planeeringute kooskõlastajatele seatud

tingimuste õiguspärasuse ja asjakohasuse kontrollimiseks.

Näiteks on praktikas esinenud juhtumeid, kus

Transpordiamet seab arendajale tingimuseks riigi teede

väljaehitamise kohustuse tuulepargile ehitusloa andmisel,

mis ei ole kooskõlas planeeringu elluviimise loogikaga.

2. Punkt 1.4 – Koondvastuse saatmise võimalus

Toetame ettepanekut võimaldada planeerimisalase

tegevuse korraldajal vastata kirjalikele arvamustele

koondvastusega. See aitab vähendada halduskoormust ja

kiirendada menetlust, säilitades samas kaasatuse kvaliteedi.

1.

Selgitame Võetud teadmiseks.

3. Punkt 1.8 – Projekteerimistingimuste alusel ehitamise

võimalus

Toetame muudatust, mis laiendab võimalusi ehitada

projekteerimistingimuste alusel ka olemasoleva hoonestuse

vahetusse lähedusse jäävale kinnisasjale. See muudatus

aitab vähendada detailplaneeringu koostamise vajadust

olukordades, kus see ei loo lisaväärtust ning võimaldab

paindlikumat ja kuluefektiivsemat ehitustegevust.

Selgitame Võetud teadmiseks.

4. Punkt 1.11 – Detailplaneeringu kehtestamise tähtaeg

Toetame muudatust, mille kohaselt detailplaneering tuleb

kehtestada hiljemalt kolme aasta jooksul alates taotluse

esitamisest. Praktikas võib esineda olukordi, kus

planeeringuga seotud uuringud (nt keskkonnamõju

hindamine) võtavad kauem aega. Palume kaaluda, kas

sellistel juhtudel võiks olla võimalik taotluse alusel

tähtaega pikendada või määrata erandkorras uus tähtaeg, et

vältida kehtestamata jätmist objektiivsetel põhjustel.

Selgitame Menetlustähtaegade diferentseerimist tulenevalt

konkreetse menetluse nõuetest on võimalik kaaluda

järgmiste planeerimismenetluse muudatuste

ettevalmistamisel.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

58

5. Punkt 1.12 – Detailplaneeringu muutmise regulatsioon

Toetame muudatust, mis loob selge ja eraldiseisva

regulatsiooni kehtiva detailplaneeringu muutmiseks. See

aitab vältida vajadust algatada uus menetlus olukorras, kus

soovitakse muuta vaid üksikuid tingimusi (nt hoone kõrgus

või sihtotstarve), mis ei mõjuta oluliselt planeeringu üldist

lahendust.

Lõpetuseks toome välja, et lisaks planeeringute menetluste

kiirendamisele ja tõhustamisele on oluline ka kehtestatud

planeeringute alusel uute investeeringute kiire ellu viimine.

Uute investeeringute tegemise muudab keeruliseks olukord

kus nii planeeringute menetlemine kui ka vajalike

keskkonnamõjude hindamine võtavad aega aastaid ning

sellele järgnevad võimalikud kohtumenetlused võivad

omakorda kesta aastaid. Selline olukord tekitab investorites

suure ebakindluse. Samas mõistame, et kaebeõigus peab

säilima. Sellest tulenevalt teeme ettepaneku, et

valitsusasutused mõtleksid kas ja kuidas oleks võimalik, et

tekkinud vaidlused lahendatakse ära (vajadusel kiirendatud

kohtumenetluse raames) juba planeeringute menetlemise

käigus, et vältida olukorda kus planeeringu kinnitamise

järgselt algab aastaid kestev kohtuvaidlus ning puudub

investeerimiskindlus planeeringu rakendamiseks.

Selgitame Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium tegeleb

investeeringutega seotud regulatsiooni kavandamisega

ning peale valmivat analüüsi on võimalik asuda koostama

vajalikke muudatusi.

Eesti Planeerijate Ühing (30.09.2025)

1. Punkt 1.1

Toetame ettepanekut, et planeerimisalase tegevuse

korraldaja võib määrata planeerimismenetluses toimingu

tegemiseks mõistliku tähtaja. Samas peame vajalikuks

välja tuua, et planeerimismenetluse tõhusus on seotud

Mittearvestatud Selgitus:

Asjaolu, et KOV võib määrata menetluse osalisele

toimingu tegemiseks või andmete esitamiseks tähtaja, ei

tähenda, et ka seda tähtaega ei oleks võimalik pikendada,

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

59

erinevate osapoolte ajalise ja sisulise panusega. Teeme

ettepaneku kaaluda tähtaja määramise võimaluse

laiendamist ka kooskõlastavatele riigiasutustele juhul, kui

kooskõlastamise tähtaega on korduvalt pikendatud.

kui selleks on vajadus. Kui kooskõlastav asutus vajab

tähtaja pikendamist, siis on järelikult tegemist olukorraga,

kus töökoormuse või muude asjaolude tõttu ei ole asutus

valmis kooskõlastust andma. Tähtaja pikendamise

regulatsiooni kehtetuks tunnistamine eeldab laiemat

arutelu.

2. Punkt 1.2

Andmekogusse koondub paratamatult

planeerimismenetluse isikutega seotud andmeid.

Ettepaneku alusel tuleb andmekogusse kanda isikute, kes

võivad olla ka füüsilised isikud, andmed (arvamuse andja,

kaasatud või teavitatud isik või tema esindaja). Ettepaneku

kohaselt võib andmekogusse kanda muuhulgas füüsilise

isiku kohta andmeid nagu isikukood, elukoht,

kontaktandmed jm. Meie hinnangul suurendab ettepanek

halduskoormust, kuna iga arvamuse küsimise või

teavitamise kirjas tuleb kirja saajat teavitada ja hiljem

selgitada, mis andmeid tema kohta kogutakse ja kuidas neid

kasutatakse. Lisaks võib andmete kogumine vähendada

eelkõige füüsiliste isikute arvamuse avaldamise soovi,

kuna ei soovita, et nende andmeid kogutakse ning seeläbi

võib jääda oluline arvamus planeeringulahenduse kohta

esitamata. See on otsene negatiivne mõju PlanS § 10

reguleeritud huvide tasakaalustamise ja lõimimise

põhimõtte täitmisele. Planeerimismenetluses ei tohi

seadusandlusega luua täiendavaid takistusi arvamuste

esitamiseks ja saamiseks.

Teeme punkti 1.2. osas järgmised ettepanekud:

● kaaluda täiendavalt, kas kõikide viidatud andmete

kogumine, eelkõige füüsiliste isikute aspektist, on

planeerimismenetluses hädavajalik;

Selgitame Isikuandmeid puudutav osa eelnõust välja jäetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

60

● lisada andmekogusse kantavate isikute nimekirja ka

keskkonnamõju strateegilise hindamise juhtekspert.

Toetame ettepanekut, et andmekogu kaudu on võimalus

saata isikutele teavitusi planeerimismenetlusest või

menetlustoimingust.

3. Punkt 1.3

Seadust soovitakse täiendada §-iga 71, mille kohaselt on

Maa- ja Ruumiamet haldusjärelevalve teostaja ettepanekus

nimetatud ülesannetes. Ettepaneku eesmärgiks võis olla

soov, et kohalik omavalitsus menetleks detailplaneeringuid

kiiremini ning leida kitsaskohad, kus menetlus on

aeglustunud. Maa- ja Ruumiamet on enda kuvandit üles

ehitades korduvalt rõhutanud, et tegu on usaldusväärse

partneriga kohalikele omavalitsustele, olles avatud

koostööle ning toetades ja nõustades kohalikke

omavalitsusi. Esitatud ettepanek välistab usaldusväärse

partneri ja avatud koostöö suhted, kuna haldusmenetluse

järelevalve teostajana on Maa- ja Ruumiamet

jõupositsioonil. Amet tugevdab oma rolli oluliselt

edukamalt läbi koostöö, mitte läbi haldusjärelevalve

teostajana.

Riigil võib olla soov Maa- ja Ruumiameti rolli tugevdada,

kuid on kaheldav, et haldusjärelevalve õiguse andmine seda

teeb. Kui Maa- ja Ruumiamet võtab endale järelevalve

kohustuse KOV-i olemusliku ülesande teostamise üle

(ruumiline planeerimine on kohaliku omavalitsuse

korralduse seaduse järgi selgelt kohaliku elu ülesanne), siis

sellega ei sunnita KOV-e rohkem vastutama ja protsesse

kiirendama, vaid vastupidi – omavalitsusel võib tekkida

tunne, et riik hakkab senisest enam planeerimisalast

Mittearvestatud Selgitus:

Haldusjärelevalve funktsiooni loomine PlanS-i on olnud

huvigruppide ettepanek juba pikemat aega. Nõustume

selles, et haldusjärelevalve funktsiooni lisandumisega võib

ajutiselt töökoormus suureneda nii KOV-ides kui MaRu-s,

kuid näeme, et halduspraktika väljakujunemise käigus see

stabiliseerub. Märgime, et teatud vormis on

haldusjärelevalve funktsioon MaRu-l juba praegu, kuna

heakskiidu menetluses on sisult samuti haldusjärelevalve.

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

61

tegevust suunama, mis vähendab kokkuvõttes kohalikul

tasandil otsustusõigust.

Ruumiline planeerimine on olemuslikult kohaliku elu

küsimus. Haldusjärelevalve regulatsiooni loomisel on

oluline täpsustada, mida riik hakkab järelevalve raames

KOV-le ette kirjutama. Selgituses on öeldud, et ennekõike

on Maa- ja Ruumiameti roll astuda samme juhul, kui võib

täheldada selget menetluse venimist või tuvastatakse

selline sisuline rikkumine, mis võib kaasa tuua ebaõige

planeeringu lahenduse. Õige planeeringulahendus ehk

kohalikest huvidest lähtuva planeeringulahenduse üle

otsustamine on omavalitsuse ülesanne ning siin ei tohiks

olla riigil õigus öelda, mis on õige või vale, kuna riik ei

tunne piisavalt kohalikke olusid. Jääb selgusetuks, miks on

praegused Maa- ja Ruumiameti õigused ebapiisavad KOV-

ide suunamiseks ning millist lisandväärtust annab

haldusjärelevalve praktikas juurde. Kui riik soovib piirata

omavalitsuste enesekorraldusõigust, sh tema õigust

otsustada, kuidas ja mis viisil omavalitsus enda

olemuslikku ülesannet täidab, peab see olema väga selgelt

läbi mõeldud, kaalutletud ja põhjendatud. Järelevalve

sätestamine ei ole ainult õigus, vaid sellega kaasneb ka

kohustus riigil seda rolli täita ja vastutada. Näeme antud

muudatuse sisseviimisel ohtu, et kaebuste hulk võib

pärssida Maa- ja Ruumiameti teiste funktsioonide täitmist

ning samuti suurendab märkimisväärselt kohalike

omavalitsuste halduskoormust, milleks on

detailplaneeringu menetlusega seotud ajalise info

koondamine ja põhjendamine. Muudatus ei täpsusta ka,

kellel on õigus vastavat taotlust esitada, mistõttu võib

igaüks vastava taotluse esitada, kuigi sellel ei pruugi olla

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

62

piisavalt põhjendatust. Iga haldusjärelevalve taotluse

menetlemine kulutab kõigi osapoolte ressursse ning

sedavõrd võib detailplaneeringu menetlemine hoopiski

pikeneda. Meie hinnangul suureneb olulisel määral nii riigi

kui omavalitsuse halduskoormus. Seda aeg on otstarbekas

KOV-il kasutada planeeringu sisulistele küsimustele.

Teeme punkti 1.3. osas järgmised ettepanekud:

• Jätta kehtima §7 seaduses esitatud kujul ja mitte täiendada

punkti 1.3 ettepanekuga.

• Meie hinnangul tuleb leida koostöös kohalike

omavalitsustega võimalused (nt koostöö ja

kooskõlastamise menetlus), kuidas Maa- ja Ruumiamet

saaks toetada ja nõustada kohalikke omavalitsusi ja

planeerimismenetluses osalejaid nii, et menetlus kulgeks

sujuvalt ja soovitud tähtaegade piires.

4. Punktid 1.4-1.10

Toetame punktides 1.4-1.10 esitatud ettepanekuid.

Punkti 1.8 ettepaneku osas palume seaduse seletuskirja

lisada “vahetusse lähedusse” jääva mõiste selgitus, millele

kohalikud omavalitsused saaksid projekteerimistingimuste

väljastamisel toetuda.

Selgitame Sätte selgitusse on märgitud järgmine: Vahetusse lähedusse

jääva kinnisasjana tuleb mõista kinnisasja, millel viibides

on vähemalt ühest küljest kõrvalkinnisasja hoonestust

võimalik tajuda. Tajumisena saab kõne alla tulla see, et

kõrvalkinnistul asuv hoone on mõistlikul kaugusel, see on

kergelt hoomatav ja selle ehituslike detaile on võimalik

pingutuseta tuvastada. Vahetusse lähedusse ei saa seega

jääda, näiteks, naaberkinnistul olev hoone, mis on nii

kaugel, et vaatlejal pole võimalik tuvastada täpsemaid

ehitusdetaile. See, kuidas konkreetsel juhul vahetusse

lähedusse jäävat hoonestust sisustada, on kohaliku

omavalitsuse üksuse pädevuses kaalutlusotsuse alusel.

Meie hinnangul on tegemist selgitusega, mis on

rakendamiseks piisavalt selge ja arusaadav. Kui

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

63

rakendamise osas tekib raskusi, siis saab KOV-idele anda

vastavaid selgitusi.

5. Punkt 1.11

Ettepanek näeb ette, et paragrahvi 139 lõige 2 muudetakse

ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata

jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta möödumisel

detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.“

Ettepanek, mille kohaselt hakataks detailplaneeringu

kehtestamise või kehtestamata jätmise kolme aasta tähtaega

arvestama algatamise taotluse esitamisest, on sisuliselt

probleemne. Muudatus ei arvesta planeerimisseaduse

loogikat (menetlus algab otsusega (PlanS § 128 lg 5),

sarnane loogika on ka teistel planeeringuliikidega) ega

tegelikku menetluspraktikat. Kui kolmeaastast tähtaega

hakatakse arvestama taotluse esitamisest, võib tekkida

olukord, kus juba enne algatamist kulub menetluse aeg

selliselt, et sisuliselt ei jõuta veel planeeringu koostamiseni

ja menetlemiseni (näiteks esitatakse algatamisel

puudulikud dokumendid või ollakse eriarvamustel §130

lepingu sõlmimise osas, mis tuleks sõlmida enne

algatamist). See omakorda jätab vähem aega

detailplaneeringu sisulisele koostamisele, mille oluliseks

osaks on ka teavitamine ja koostöö erinevate osapooltega,

ning põhjustab asjatut kiirustamist ja vähendab

detailplaneeringute ja loodava ruumi kvaliteeti.

Kuigi paljud arendajad teevad enne detailplaneeringu

algatamise taotluse esitamist piisavalt eeltööd ja uuringuid,

võib igasuguse algatamise taotluse järgselt tekkida olukord,

Mittearvestatud Selgitus:

HMS § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse

algatamiseks haldusorganile taotlus. See tähendab, et peale

taotluse saamist asutakse praktikas taotlust lahendama ehk

tuvastatakse menetluse asjaolusid, peetakse läbirääkimisi

halduslepingu sõlmimise asjaolude üle ning tehakse muid

toiminguid, mis päädivad DP algatamise otsusega. Ehkki

PlanS § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse lahendab

KOV 30 päeva jooksul (ehk võtab vastu DP algatamise või

mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest, eelneb

algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille

jooksul on taotlus küll menetluses ja tehakse ka toiminguid,

kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole. Oluline on aga

rõhutada, et ka taotluse esitamisele järgnev ja algatamise

või mittealgatamise otsusele eelnev menetlus on samuti

haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus). Muudatus

tagab õigusselguse DP algatamise otsusele eelneva

menetluse osas.

Rõhutame, et HMS loogikast tulenevalt algab

haldusmenetlus taotluse esitamisega. PlanS § 139 lõige 2

praeguses sõnastuses sätestab üksnes tähtaja, mille jooksul

peab jõudma kehtestamise otsuseni 3 aasta jooksul DP

algatamisest.

Kuivõrd ennekõike on huvigruppide soov olnud siduda DP

algatamisele eelnev aeg ja DP algatamisest kehtestamiseni

kuluv aeg, siis sätte sõnastusega parandatakse õigusselgust.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

64

kus kohalik omavalitsus vajab edasiseks menetlemiseks

lisainfot (nt annab KSH eelhinnangu tellimise kohustuse

huvitatud isikule, nõuab uuringuid, mille koostamine võib

võtta aega teatud objektidel isegi aasta) või kulub aeg

huvitatud isikuga või taristu haldajatega kokkulepete

saavutamiseks ja selgitamiseks. On võimalus, et

kolmeaastane ajaaken koos algatamisele eelneva ajaga

kulub suuresti detailplaneeringu sisulisele koostamisele

eelnevatele töödele, mis aga ei taga ajaraamis kiiremini

edasi liikumist ja püsimist. Ka planeerimisseaduse

eelnõuga, millele see täiendusettepanek esitatakse, nähakse

muuhulgas ette, et olulise ruumilise mõjuga ehitisi

hakatakse edaspidi koostama detailplaneeringu alusel,

mille taotluse juurde peab kuuluma ruumianalüüs, mis

tõendab ehitise sobivust kavandatavasse olukorda.

Arvestades, et selle analüüsi sisu on reguleerimata, võib

juba selle analüüsi täpsustamine võtta aega kuid, kui

omavalitsus suhtub sellesse sisuliselt ja esitab arendajale

küsimusi (mis on igati põhjendatud praktika). Kolm aastat

algatamise taotluse esitamisest arvestatuna võib olla ka

ebapiisav, kui detailplaneeringu raames on vajalik koostada

KSH eelhinnang ja/või KSH.

Esitatud ettepanek seab ajalise surve kõigile

planeerimismenetluse osapooltele, mis tänases pädevate

planeerijate puuduses (eelkõige kohalikes omavalitsustes)

ei ole realistlik. Planeerimismenetluse kunstlik

lühendamine ohustab tasakaalustatud ja kvaliteetse ruumi

põhimõtetele vastava planeeringulahenduse kujunemist,

sest ajaline surve sunnib tegema poolikuid otsuseid või

loobutakse olulistest uuringutest. Tähtaja nimel

kiirustamine on ühiskonnale kokkuvõttes kallim, kui

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

65

tasakaalukas ja mõistlik lähenemine lähtuvalt püstitatud

ülesandest mida on vajalik lahendada.

Täiendavalt tekib küsimus, millised on selle kohustuse

täitmata jätmise õiguslikud tagajärjed. Kas see annab nt

Maa- ja Ruumiametile võimaluse rakendada ettekirjutust ja

sunniraha või annab see näiteks huvitatud isikule õiguse

nõuda seaduses ette nähtud tähtaegset planeeringu

kehtestamist halduskohtus? Mõlemad tagajärjed ei vii meid

siiski soovitud tulemuseni ehk kehtestatud

planeeringulahenduseni, mis on kõigi osapooltega läbi

räägitud, kokku lepitud ning tagab tasakaalustatud ja

kvaliteetse elukeskkonna.

Teeme punkti 1.11. osas järgmise ettepaneku:

• Loobuda esitatud ettepanekust ning jätta kehtima

planeerimisseaduse tänane loogika, mille kohaselt

planeering algab detailplaneeringu algatamise otsusest.

6. Punkt 1.12

Ühing ei nõustu regulatsiooniga, millega soovitakse

võimaldada koostada detailplaneeringut muutvat

detailplaneeringut. Esitatud ettepanek on vastuolus

planeerimissüsteemiga tervikuna.

Seetõttu on vaja eelnevalt koostada analüüs, kui suur on

tegelik vajadus kavandatud regulatsiooni järele ja mida

sellega tahetakse saavutada. Regulatsioon vajab laiemat

diskussiooni

kas sellise planeerimisloogikat mitte arvestava instrumendi

toomine seadusesse on põhjendatud. Enne esitatud

ettepanekuga edasi liikumist soovitame esmalt analüüsida,

Mittearvestatud Selgitus:

DP muutmise regulatsiooni lisamine PlanS-i ei ole

vastuolus planeerimissüsteemiga. Tegemist on DP

instrumendiga, mida kasutatakse kehtiva DP muutmiseks

selliselt, et ei pea läbima kogu DP menetluse uuesti (PlanS

§ 140 lõiked 7 ja 8).

Asjaolu, et sellisele menetlusele kohaldatakse teistsuguseid

menetlusnõudeid, ei tähenda, et tegemist oleks

planeerimissüsteemiga vastuolus oleva regulatsiooniga.

Oleme nõus, et DP muutmine on võimalik piiratud ulatuses

EhS § 27 alusel ka praegu, kuid arvestades PT-de olemust,

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

66

kui palju on selliseid kehtivaid detailplaneeringuid ja

olukordi, mille muutmist muudatusettepanek esitatud kujul

eeldatavalt lihtsustaks, arvestades et tulemuseks on

kaasaegne elukeskkond ning kvaliteetne ruum.

Planeerimisseadus sätestab täna mitmeid võimalusi

detailplaneeringute “muutmiseks”, kuigi seda mõistet

seadus üheselt ei kasuta:

- Uue detailplaneeringu koostamine kas samale või

väiksemale/suuremale maa-alale. Kui osapooled teevad

koostööd ja täidavad oma planeerimismenetluse rolle

adekvaatselt, võib ka uue väiksemamahulise

detailplaneeringu kehtestamiseni jõuda aastaga.

- Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine (PlanS

§ 140). Kui näiteks planeeringu terviklahendus sellest ei

muutu, võib osalise kehtetuks tunnistamise ning

projekteerimistingimuste andmisega avalikus menetluses

saavutada samuti soovitud eesmärgi.

- Detailplaneeringu täiendamine

projekteerimistingimustega (EhS § 27). See võimaldab

kehtivat planeeringut täiendada seaduses ettenähtud alustel

ning oluliselt kiiremini kui 1 aasta jooksul.

Seega on täna seaduses piisavalt võimalusi

detailplaneeringu muutmiseks, mis ei tähenda 10 aastat

kestvat planeerimismenetlust. Planeering on ühiskondlik

kokkulepe ning on alusetu eeldada, et selle kokkuleppe

muutmine peab käima väga kiiresti. Muudatuste ja

täpsustuste sisseviimiseks, mis seda kokkulepet

olemuslikult ei muuda, on täna seaduses võimalused

olemas. Küsimus on nende rakendamise praktikas ning

soovis neid rakendada. Ka on kavandatav regulatsioon

vastuolus kehtiva PlanS § 9 lg 2, mille kohaselt on igaühel

ei ole põhjendatud sellele instrumendile olulisema rolli

andmist. PT-d jäävad ka edaspidi nii-öelda täpsustava rolli

kandjaks.

Et vältida olulist avalike huvide kahjustamist, sisaldab

eelnõu mitmeid tingimusi, mille esinemisel ei ole DP

muutmise regulatsiooni võimalik kohaldada

(üldplaneeringu muutmise ettepanek, oluline

keskkonnamõju jne). See tähendab, et kehtiv avalik

kokkulepe ruumilahenduse osas saab lähtuda

maksimaalselt sellest kõrgemalseisvast avaliku ruumiga

seotud kokkuleppest ehk üldplaneeringust. Rõhutame, et

isikute kaasamise osas erisusi ette ei nähta.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

67

õigus osaleda planeerimismenetluses ja selle ajal avaldada

arvamust planeeringu kohta kuna kavandatava

regulatsiooniga kitsendatakse isikute osaluse võimalust.

Teeme punkti 1.11. osas järgmised ettepanekud:

• Loobuda esitatud ettepanekust ning jätta kehtima

planeerimisseaduse tänane loogika, mille kohaselt

planeeringut on võimalik muuta juba seadusandluses

sätestatud viisidel.

• Teeme ettepaneku laiendada detailplaneeringut

täpsustavate projekteerimistingimuste võimalusi ning

vajadusel lahendada seal ka maakorralduslikke küsimusi.

7. Punkt 1.13

Toetame punktis 1.13 esitatud ettepanekuid.

Planeeringute menetlemise kiirendamine on oluline

eesmärk, kuid seda ei saa saavutada kunstlikult tähtaegu

ettepoole nihutades või planeerimise põhimõtteid rikkuvate

lahenduste rakendamises. Efektiivsem lahendus oleks

keskenduda menetluse tegelikele kitsaskohtadele – tagada,

et algatamise taotlus lahendatakse seaduses sätestatud 30

päeva jooksul või loobuda algatamise menetlusest täielikult

(analoog projekteerimistingimuste taotlusega), lühendada

ja ühtlustada kooskõlastamiste tähtaegu, loobuda

heakskiitmisest asendades selle kooskõlastamisega jms.

Samuti tuleks toetada kohalike omavalitsuste võimekuse

tõstmist, sh planeeringu koostamise vajaduse üle

otsustamisel ning tagada pädevate spetsialistide olemasolu

ja otsuste langetamine mõistlikus ajaraamis. Nii on

võimalik saavutada eesmärk – planeeringute menetlemise

kiirendamine – ilma et kannataks planeeringute ja loodava

Selgitame Osundatud ettepanekud on kavas Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumil edaspidi täiendavalt üle

vaadata ning valmistada ette muudatused.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

68

elukeskkonna kvaliteet või õigusselgus. Oleme jätkuvalt

valmis ministeeriumiga koostööd tegema, et tagada

planeerimissüsteem ja - menetlus, mis tegelikult ka toetab

hea elukeskkonna kujundamist ning ei põhjusta

osapooletele täiendavat koormust.

Eesti Ehitusettevõtjate Liit (30.09.2025)

1. Eesti Ehitusettevõtjate Liit (edaspidi Liit) on Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi edastatud PlanS

täiendamise eelnõu tööversiooni nr 16/09/25 (edaspidi

Eelnõu) kätte saanud. Esmalt täname, et võimaldasite

osalemist 19.08.2025 töötoas “Detailplaneeringute

menetlemise tõhustamise võimalused”. On hea meel

tõdeda, et riik on astumas esimesi samme

planeerimismenetluste tõhustamise suunas, seda kinnitab

ka edastatud PanS tööversioon 16/09/25, milles toodud

täpsustuste mõju on olulises osas küll pigem formaalne, ent

on ka mõned parandused, mille mõju planeerimismenetluse

efektiivistumisele on kindlasti ka sisuline. Enne täpsemaid

seisukohti Eelnõule rõhutame, et Liit tervitab Eelnõu

esimesel lehel toodud selgitust, et planeerimissüsteemi

tõhustamise teiste võimaluste analüüs jätkub. Liit eeldab ja

loodab, et see jätkuv töö sisaldab ka kõigi Liidu poolt

27.03.2025 edastatud PlanS muudatusettepanekute

läbitöötamist ja eelnõuks vormimist, selleks, et

planeerimismenetlus efektiivsemaks muutuks.

Eelkõige ootab Liit kiiret reageerimist kahe olulise teemaga

seoses:

Selgitame Võetud teadmiseks.

2. (i) Detailplaneeringu koostamise laiapõhjalisest

kohustusest loobumine

Mittearvestatud Selgitus:

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

69

Ootame avaliku diskusiooni meie hinnangul kõige

suuremat mõju omava muudatusettepaneku üle (täpsemalt

Lisa 1), mille tulemusena kaotataks ära PlanS § 125 lg 1

toodud väga laiapõhjaline nõue detailplaneeringute

koostamiseks linnades, alevites ja alevikes. See

ajakohasuse kaotanud nõue peaks asenduma selgesõnalise

regulatsiooniga, et detailplaneeringu koostamine on

kohustuslik üldplaneeringus määratud detailplaneeringu

koostamise kohustusega aladel. Selline selgesõnaline

regulatsioon annab igale KOV-ile üldplaneeringu

koostamisel võimaluse asukoha põhiselt kaaluda ja

määrata, millistel juhtudel (nt keerukam, piirkonna

hoonestuslaadist eristuv ehitusõigus) ja asukohtades (nt

keskusalad, maamärgilised kohad) on detailplaneeringu

koostamine põhjendatult vajalik ja millistel mitte ning jätta

kõrvale ajakohasuse kaotanud lähenemine, kus

detailplaneeringute koostamine on linnades kui

asustusüksustes, alevites ja alevikes igal juhul kohustuslik

(va PlanS § 125 lg 5 toodud erand). Selline lähenemine

tagab KOV-idele jätkuvalt ruumilise planeerimise

autonoomia ja oleks kooskõlas planeerimise hierarhilise

ülesehitusega, kus madalamal seisev planeering

(detailplaneering) lähtub kõrgemal seisvast

(üldplaneering). Praegu on see pigem vastupidi PlanS § 125

lg 1 (detailplaneeringu regulatsioon) dikteerib suuresti

PlanS § 75 lg 1 p-le 26 (üldplaneeringu regulatsioonile)

sisu ja see on kaasa toonud ebamõistlikult laiapõhjalise

detailplaneeringu koostamise kohustuse määramise, sh

olukordades, kus detailplaneeringu koostamine võrreldes

lihtsama ja kiirema projekteerimistingimuste menetlusega

täiendavat lisaväärtust ei anna.

Ettepanekut on võimalik kaaluda ja see eeldab täpsemat

analüüsi ja laiemapõhjalist kaasamist, mis on plaanis läbi

viia järgmistes planeerimismenetluse tõhustamise

etappides.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

70

Kõigil ülejäänud juhtudel, kus üldplaneering ei määra

detailplaneeringu koostamise kohustust sõltumata

asjaolust, kas konkreetne ala asub linnas kui

asustusüksuses, alevis või alevikus toimub ehitusõiguse

andmine projekteerimistingimustega, mis peavad olema

kooskõlas PlanS § 75 lg 1 p 18 määratud

projekteerimistingimuste andmise alustega.

3. (ii) Detailplaneeringu menetluses ebamõistliku,

ehitusprojekti asendiplaanile omase täpsusastme nõudmine

Ootame kiiret sekkumist detailplaneeringu ülesannete

mõistlikkuse küsimuses (täpsemalt Lisa 1).

Detailplaneeringute menetluste viibimise oluliseks

põhjuseks on muu hulgas ka asjaolu, et KOV-id annavad

PlanS § 126 lg 1 sätestatud detailplaneeringu ülesannetele

oluliselt laiema sisu, kui on seaduse mõte. On tavapärane,

et esitatakse nõudmisi, mida olemuslikult tuleb lahendada

järgmises etapis - ehitusprojekti koostamise käigus. Selliste

nõudmiste esitamine detailplaneeringu koostamise käigus

on ebaproportsionaalne ja menetlust ebavajalikult

koormav, sh huvitatud isikutele ebavajalikke kulusid

tekitav (on väga tavapärane, et sellised KOV-ide äärmiselt

detailsed nõudmised päädivad sellega, et huvitatud isik on

sunnitud koostama detailplaneeringu menetluse

jätkumiseks hoonestuse arhitektuurse lahenduse eskiisi).

Bürokraatia vähendamiseks ja menetluste lihtsustamiseks

tuleks kiirelt ja kriitiliselt üle vaadata detailplaneeringu

koostamise ülesanded (PlanS § 126 lg 1) ning eristada

üheselt mõistetavalt ja selgelt, milliste ülesannete

lahendamine on kohustuslik (PlanS § 126 lg 2, mille sisu

jääb hetkel kahjuks haldusmenetlustes tähelepanuta) ja

milliste ülesannete lahendamine on nõutav põhimõtete

Mittearvestatud Selgitus:

Ettepanekut on võimalik kaaluda ja see eeldab täpsemat

analüüsi ja laiemapõhjalist kaasamist, mis on plaanis läbi

viia järgmistes planeerimismenetluse tõhustamise

etappides.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

71

tasandil. Liit teeb ettepaneku PlanS § 126 lg 1 sõnastada

ümber sama paragrahvi lg 2 valguses ehk siis PlanS § 126

lg 1 p-des 1-5, 17 ja 20 sätestatud ülesanded kui

kohustuslikud ülesanded ning PlanS § 126 lg 2 asendada

ülesannete loeteluga (PlanS § 126 lg 1 muud ülesanded,

mida polnud eelnevalt loetletud), mis tuleks lahendada

detailplaneeringu menetluses vajaduse korral vaid

põhimõtetena. KOV-id peavad mõistma, et

detailplaneeringu joonis ei pea ega saa olla samaväärne

ehitusprojekti asendiplaaniga (mis on sagedasti tänane

olukord).

4. 1.1. Tegemist on eelkõige vormilise parandusega, mis

Liidu hinnangul ühest küljest aitab luua õigusselgust,

teisest küljest aga võib luua uue võimu kuritarvitamise

olukorra:

- Õigusselgust seeläbi, et etappides ja tegevustes,

milles seni pole seadusega tähtaega määratud, võivad

KOV-id määrata tähtajad tekitades õigusselguse huvitatud

isikutele, mis aja jooksul mingi menetlusetapp või

menetlusetapi tegevus peaks läbi viidud saama, sh ka

huvitatud isiku enda poolt. Oluline on selle õigusselguse

tagamise puhul ka edastada KOV-ile selge signaal, et kui

isik, kellele tähtaeg on määratud, sellest kinni ei pea, siis

on KOV-il õigus ja kohustus menetlusega jätkata, mitte

jätkuvalt ootele jääda (mis on hetkeolukord);

- Võimu kuritarvitamise risk seeläbi, et KOV-id

saavad täiendava võimaliku manipulatsiooniinstrumendi

huvitatud isikute suhtes. Ka juba praegu rakendavad osad

KOV-id taktikat, et kui huvitatud isik KOV-i poolt

määratud tähtaja jooksul KOV-i nõutud muudatusi

planeeringu lahendusse sisse ei vii, siis ähvardab KOV, et

Mittearvestatud PlanS tasandil ei reguleerita toimingu sisu, mille

tegemiseks tähtaega määratakse. Tegemist on kohaliku

omavalitsuse kaalutlusotsusega, mis arvestab konkreetse

menetluse asjaolusid.

Märgime, et PlanS § 1 lõike 3 kohaselt kohaldatakse PlanS-

s ettenähtud menetlustele HMS sätteid, arvestades PlanS-s

toodud erisustega.

HMS § 5 lõige 2 märgib, et haldusmenetlus viiakse läbi

eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt

ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi

isikutele. DP menetluses tuleb tasakaalustada avalikku ja

erahuvi ning on loomulik, et need huvid aeg-ajalt ei ühti.

Meie hinnangul kaitseb kehtiv PlanS huvitatud isiku huve

menetluse jätkamiseks piisavalt (menetluse lõpetamise

alused). Menetluse lõpetamise alused on PlanS-s nimetatud

ning ükski nendest ei võimalda menetlust lõpetada pelgalt

seetõttu, et KOV ja huvitatud isik ei leia DP lahenduse osas

kiiret kompromissi.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

72

lõpetab planeeringu menetluse, kuna eeldab huvitatud isiku

sellisest käitumisest, et huvitatud isikul puudub huvi

planeeringu menetlusega jätkamiseks. Sellistel juhtudel

pole sageli aga küsimus mitte selles, et huvitatud isik ei

soovi planeeringu menetlusega jätkamist, vaid selles, et

KOV-i poolt nõutud planeeringu lahenduse muutmise nõue

on õigusvastane ja/või põhjendamata, mistõttu huvitatud

isik objektiivselt ei soovi ja saa sellega nõustuda.

5. 1.2. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võtame teadmiseks.

6. 1.3. Tegemist on olulise PlanS täpsustamisega, mis võib

anda olulise mõju planeerimismenetluste

efektiivistumisele. Liit tervitab, et riigi tasandil on tekkinud

mõistmine, et KOV-ide üle on vajalik ja põhjendatud

hakata teostama järelevalvet planeerimismenetluste

oluliste puudustega seoses – eelkõige peame silmas

ebanormaalseid ajalisi viivitusi. Iseküsimus on, milline on

järelevalve ja ettekirjutuse praktiline väärtus, kui KOV-id

ka täna seadusest kinni ei pea, sh ekstreemsematel juhtudel

ka kohtulikest kompromissidest ja -lahenditest.

Lahendamata on jätkuvalt küsimus, millele on Liit ka

varasemalt tähelepanu juhtinud (vt Lisa 1) ehk kuidas tekib

reaalne võimalus ka huvitatud isikule tekkinud kahju

hüvitamisele seoses planeeringumenetluse õigusvastase

viibimisega KOV-i tegevuse tõttu.

Selgitame Planeerimismenetlus on haldusmenetlus (PlanS § 1 lõige

3), mis tähendab, et selle käigus tekkinud kahju on võimalik

kehtiva õiguse kohaselt välja nõuda RVastS alusel. Seega

ei saa nõustuda väitega, et antud küsimus on lahendamata.

RVastS § 2 lõike 1 punkt 5 märgib, et RVastS alusel võib

isik kohaliku omavalitsuse üksuselt nõuda tekitatud kahju

hüvitamist. Kahju hüvitamise eeldused on kirjeldatud

RVastS §-s 7. Riigivastutusega seotud vaidlusi lahendab

halduskohus. RVastS regulatsiooni täiendamine ei ole

käesoleva eelnõu eesmärk.

7. 1.4. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võtame teadmiseks.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

73

8. 1.5. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võtame teadmiseks.

9. 1.6. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võtame teadmiseks.

10. 1.7. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võtame teadmiseks.

11. 1.8. Tegemist on mõistliku täpsustusega, Liit nõustub,

et senine lähenemine – olemasoleva hoonestuse vahele jääv

– oli liialt piirav ning oluline on anda lihtsam ja efektiivsem

menetlusvõimalus ka puhuks, kus kinnisasi külgneb või

asub olemasoleva hoonestuse vahetus läheduses.

Arusaamatu on täiendus „hoonestatud või hoonestamata

kinnisasi“, lakooniline termin „kinnisasi“ hõlmab nii

hoonestatud kui hoonestamata kinnisasju. Vajadusel võib

selgituse – kui eeltoodu osas on olnud sätte ja/või termini

vääriti mõistmisi KOV-ide poolt - lisada Eelnõu

seletuskirja.

Liit teeb siiski ettepaneku sätestada siiski PlanS § 125 lg 5

kahe punktina:

(1) [Eelnõus sisalduv ettepanek:] üldplaneeringus on

määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused

ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka

üldplaneeringus määratud muude tingimustega; või

(2) [Liidu täiendav ettepanek:] üldplaneeringus ei ole

määratud piisava täpsusega ehitustingimusi, kuid ehitis

sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud

keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi

ja üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.

Mittearvestatud Selgitus:

Hoonestatud või hoonestamata mõiste kasutamine on

oluline seetõttu, et vältida olukordi, kus kinnistule on juba

PT-d antud ja seega ei ole võimalik PT-sid rohkem anda.

Tegemist on EhS-st tuleneva eripäraga, mida osundatud

sättega leevendatakse.

Kehtiva PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 sõnastus eeldab PT-

de andmise puhul kahte tingimust: üldplaneeringus on

määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused,

sealhulgas PT-de andmise aluseks olevad tingimused.

PT-de andmise aluseks olevad tingimused lähtuvad EhS

§ 26 lõike 4 punktides 1-2 nimetatud tingimustest.

Kohtupraktikas (nt Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019

kohtuotsus haldusasjas nr 3-17-2721) on asutud

seisukohale, et PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 tuleb

tõlgendada selliselt, et PT-sid võib välja anda juhul, kui

üldplaneering sisaldab andmeid mis vastavad EhS § 26

lõikes 4 toodud loetelule ehk tegemist on nõudega sätestada

andmed üldplaneeringutes küllaltki täpselt. See on

tekitanud olukorra, kus üldisemad üldplaneeringud on

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

74

Tegemist on vajaliku täiendusega olukordadeks, kus

üldplaneeringus on küll määratud kasutustingimused, aga

ei ole üldse või piisava täpsusega määratud

ehitustingimused, sh arhitektuuritingimused. See

puudujääk on omane kõigile vanematele

üldplaneeringutele (näiteks Tallinna linna üldplaneeringule

, Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule), aga ka

uuematele üldplaneeringutele. See omakorda tähendab, et

väga paljudel juhtudel ei olegi KOV-il võimalik PlanS §

125 lg 5 kui lihtsamat ja efektiivsemat menetlust

kaalutlusõiguse alusel rakendada, sest üldplaneeringus on

jäänud ehitustingimused, sh arhitektuuritingimused piisava

täpsusega või üldse määramata.

Siinkohal rõhutab Liit, et on üldteada, et PlanS § 125 lg 5

on kaalutlusõiguse alusel rakendatav õigusnorm, mis

tähendab, et selle erandi rakendamiseks toimub igakordselt

põhjalik kaalumine, sh erinevate osapoolte huvide

kaalumine. Küll aga lihtsustaks see Liidu poolt pakutav

täiendus olulisel määral selliste üksikute hoonestatud

kinnisasjade vahele või vahetusse lähedusse jäävate

kinnisasjade hoonestamisega seotud menetlusi, kus

kehtivad üldplaneeringud ei ole ehitustingimuste osas aga

piisava täpsusega.

Täiendavalt, sellistes olukordades, kus KOV rakendab

PlanS § 125 lg 5 p-st 2 tulenevat erandit võib ju PlanS §-de

9 ja 10 toodud põhimõtete tagamiseks sätestada PlanS §

125 lg-s 6, et: [Kohaliku omavalitsuse üksus määrab

käesoleva paragrahvi lõikes 5 sätestatud juhul

ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 nimetatud tingimused] ja

osutunud takistavaks asjaoluks PT-de kasutamisel, ehkki

valmidus selleks on KOV-il olemas.

Eelnõuga osundatud eeldust leevendatakse ning vajalikuks

saab pidada üksnes selliseid ehituslikke tingimusi, mis on

üldised vastavalt nii käesoleval ajal kehtivale sõnastusele

kui ka eelnõu sõnastusele („ üldised kasutus- ja

ehitustingimused“). Sätte selgituses on täpsustatud, et

üldiste kasutus- ja ehitustingimustena tuleb mõista maa

sihtotstarvet, juhtotstarbeid, kasutusotstarbeid, ehitiste

maksimaalset kõrgust, kruntide suurust. Siia loetellu

sobivad veel ka kruntide täisehituse lubatud määr, kujad

või minimaalne ehituskaugus piirist, katusekalded ja muu

hulgas ka miljööväärtuslikkus.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

75

viib PlanS § 125 lg 5 p 2 korral läbi avatud menetluse EhS

§ 31 lg 1 toodud avatud menetlusena.

Liit palub mõista, et selleks, et KOV-i rakendaks seaduses

sätestatud täpselt sellises (laiemas) ulatuses nagu

seadusandja on seda mõelnud, peab see ulatus tulema

selgelt ja üheselt mõistetavalt välja ka sätte grammatilisest

sõnastusest.

12. 1.9. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võetud teadmiseks.

13. 1.10. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;

Selgitame Võetud teadmiseks.

14. 1.11. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, sest

senine regulatsioon, kus seadusest tulenevat tähtaega hakati

arvestama planeeringu algatamisest, tekitas kunstlikult

olukorra, kus KOV-id sageli hilisema aja kokkuhoiu

eesmärgil viisid planeeringu algatamise eelse menetlusse

sedavõrd detailidesse, kus põhimõtteliselt algatamise

eelselt viidi KOV-is läbi juba ka planeeringu vastuvõtmise

ja kehtestamise eelduste kontroll ning pandi paika nõudeid

ehitusprojekti täpsusega. On üldteada, et veel paar aastat

tagasi võttis planeeringu algatamise eelne menetlus näiteks

Tallinna Linnaplaneerimise Ametis aega ligikaudu 2 aastat.

Samas on oht, et realiseerub ehitus- ja kasutuslubade

menetlusele omane olukord, kus KOV sisestab EhR-i

ehitusloa taotluse ehitusloa andmiseks ja kasutusloa

taotluse kasutusloa andmiseks alles siis, kui KOV-il on

vastav menetlus juba enne vastava ehitus- või kasutusloa

lõpplikku taotluse sisestamist läbi viidud. Nii tekitatakse

Mittearvestatud Selgitus:

Osundatud ettepanek on põhimõtteliselt asjakohane, kuid

eeldab täpsemat analüüsi, mis on plaanis läbi viia järgmise

planeerimismenetluse tõhustamise etapis.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

76

formaalselt olukord, kus ehitus- ja kasutusload

väljastatakse taotluse sisestamisest alates 30 päeva jooksul

ehk formaalselt näib justkui oleks vastava loe menetlus läbi

viidud seaduses sätestatud 30 päeva jooksul, kuid taotlust

ennast on tegelikult enne lõpliku taotluse sisestamist

menetletud juba paar aastat. On tõsine risk sellise seadusest

väljaspoole jääva „eelmenetluse“ või „eelkonsultatsiooni“

tekkeks, sest 19.08.2025 kohtumisel andis TLPA esindaja

mõista, et sel juhul tuleb Tallinna Linnaplaneerimise

Ametil rakendada siiski taotluse registreerimise eelset

menetlust ehk „eelkonsultatsioone“.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku kaaluda PlanS §

128 lg 4 I lause täpsustamist tuues sisse põhimõtte, et

planeering loetakse algatatuks, kui KOV ei ole 30 päeva

jooksul alates algatamise taotluse saamisest määranud

planeeringu koostamiseks täiendavaid tingimusi või

keeldunud planeeringu algatamisest (II lause ehk pikem

tähtaeg keerulisemate planeeringute korral jääks samuti

kehtima). Ka selline regulatsioon lihtsustaks

planeerimismenetlust, sest:

- Annaks KOV-ile lihtsamatel puhkudel, kus

algatamise taotlus on sedavõrd selge, et puudub vajadus

täiendavate tingimuste seadmiseks, õiguse lugeda

planeeringu algatatuks taotluse esitamisega;

- Kohustab KOV-i ülejäänud juhtudel määrama 30

päeva jooksul alates taotluse esitamisest tingimused,

milliste määramise järgselt loetakse planeering algatatuks;

- Kohustab KOV-i 30 päeva jooksul alates taotluse

esitamisest keelduma planeeringu algatamisest, kui

esinevad planeeringu algatamata jätmise alused.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

77

Liit näeb, et selline regulatsioon efektiivistaks

planeeringute menetlust oluliselt, sh aitaks kaasa eelnevalt

viidatud riskide ennetamisele. Üldteada põhimõte, et

planeeringu algatamine ei anna huvitatud isikule

õiguspärast ootust selle kehtestamise suhtes, sest

planeeringu menetlus, sh sobiva lahenduse leidmine

toimub ju siiski planeerigu menetluse käigus ehk peale

planeeringu algatamist või algatatuks lugemist.

15. 1.12. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, mille

eesmärgipärane rakendamine võib tuua kaasa olulise

planeerimismenetluse efektiivistumise. Liit tervitab

kavandatavat muudatust, kuna moraalselt vananenud

planeeringuid, mida ei ole võimalik

projekteerimistingimustega EhS § 27 piiratud võimaluste

tõttu täpsustada, on massiliselt.

Regulatsioonide endiga palub Liit üle vaadata Eelnõus

toodud sätete sõnastuse ettepanekud PlanS § 1391 lg 2, lg 3

ja lg 5 osas. Kui lg-te 2 ja 3 puhul on tegemist eelkõige

vormiliste paranduste vajadusega, siis lg 5 puhul on

tegemist sisulise paranduse vajadusega. § 126 lg 1 p-des 1

kuni 4 (ka 5) toodud ülesandes on planeeringu koostamisel

kohustuslikud (PlanS § 126 lg 2), seega ei saa esineda

olukorda, kus neid näitajaid ei ole määratud (alates PES-i

sätetest on need 4 komponenti olnud püsivalt planeeringu

koostamise eesmärkideks). Detailplaneeringu muutmise

vajadus võrsub eelkõige olukorras, kus need p-des 1 kuni 4

loetletud näitajad on määratud, aga neid on vaja muuta

(näiteks määratud hoonete arvu või maakasutuse

sihtotstarvet või muud planeeringu olemuslikku näitajat ).

Eeltoodust lähtuvalt näib, et § 1391 lg 5 I lause II pool vajab

Selgitame Säte eelnõust välja jäetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

78

täpsustamist: [kui neid ei ole muudetava

detailplaneeringuga lahendatud] ja neid ei soovita

detailplaneeringu muutmisel muuta.

Liit kordab, et selleks, et KOV-i rakendaks seaduses

sätestatud täpselt sellises (laiemas) ulatuses nagu

seadusandja on seda mõelnud, peab see ulatus tulema

selgelt ja üheselt mõistetavalt välja ka sätte grammatilisest

sõnastusest.

16. 1.13. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise

seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega.

Palume Liidu ettepanekuid tõsiselt kaaluda ja mõista, et

Liit on tõsises mures Eesti Vabariigis bürokraatia vohamise

tulemusena tekkinud ettevõtluskeskkonna

konkurentsivõime olulise halvenemise pärast. Liit rõhutab,

et eeldab, et PlanS täpsustamine jätkub ja hakkab peagi

vormuma eelnõuks ka ülejäänud ettepanekute ulatuses,

mille Liit on varasemalt edastanud (lisatud manusena).

Eeltoodust lähtuvalt ja arvestades, et hetkel toimub PlanS

remont etappide kaupa, palub Liit edastada PlanS remondi

terviktegevusplaan, sh ajakava, milliseks ajaks seadusandja

loodab PlanS efektiivistamisega lõpuni jõuda. Palume

mõista, see temaatika puudutab Eesti ehitus- ja

kinnisvarasektori ettevõtete majandustegevust igapäevaselt

ja otseselt.

Selgitame Võetud teadmiseks.

Jõelähtme Vallavalitsus (01.10.2025 kiri nr 6-4/4448)

1. 1. Planeerimismenetluses toimingute tegemiseks mõistliku

tähtaja määramise õiguse andmine planeerimisalase

tegevuse korraldajale

Mittearvestatud Selgitus:

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

79

PlanS § 4 lõikes 2 on esitatud loetelu ülesannetest, mille

teostamise ainupädevus on planeerimisalase tegevuse

korraldajal. Eelnõus on ettepaneku põhjendusena toodud,

et planeerimisalase tegevuse korraldajast sõltumatutel

põhjustel võivad jääda menetlused venima, näitena on

toodud võrguvaldaja mõistliku aja jooksul vastamata

jätmine. Juhime tähelepanu, et sellises olukorras tuleb

planeerimisalase tegevuse korraldajal endal võtta vastu

otsus konkreetse lahenduse osas, mitte aga oodata või seada

täiendavaid tähtaegasid võrguvaldajatele seisukohtade

andmiseks. Seadusandluses on võrguvaldajatele juba ette

nähtud tähtajad, mille jooksul tuleb neile

kooskõlastamiseks esitatud materjalidele vastata.

Vastamata jätmise korral tuleb vastav otsus teha

planeerimisalase tegevuse korraldajal kui otsustajal ja

planeerimismenetluse läbiviijal endal.

Põhjendustena on ka toodud, et huvitatud isikud ei tee

vajalikke toiminguid mõistliku aja jooksul. Huvitatud isiku

ja planeerimisalase tegevuse korraldaja vahel sõlmitakse

haldusleping, milles tuleb kindlaks määrata raamistik

menetluse läbiviimiseks, sealhulgas ka vajadusel

asjakohased tähtajad. Puudub eesmärk seadusandlikul

tasandil viia sisse planeerimistegevuse korraldajale tähtaja

andmise õigus, kuna planeerimistegevuse korraldajal tuleb

nagunii planeeringumenetlust läbi viia ning juhtida, mis

hõlmab ka kohustust tagada, et planeeringumenetlus

viiakse lõpuni mõistliku aja jooksul.

PlanS eelnõu punktiga 40 (eelnevas numeratsioonis punkt

32) täiendatakse PlanS § 129 lõiget 1 punktiga 5 järgmises

sõnastuses: 5) huvitatud isik ei ole pärast vähemalt kahte

kirjalikku meeldetuletust esitanud määratud tähtaja

jooksul planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikke

andmeid.

Säte annab planeerimisalase tegevuse korraldajale õiguse

määrata huvitatud isikule tähtaja vajalike andmete

esitamiseks, mille täitmata jätmisel ja peale vähemalt kahte

meeldetuletust, võib planeerimisalase tegevuse korraldaja

menetluse lõpetada. Mõlemad eelnõukohased sätted

annavad kombineeritult KOV-dele hoova, millega

planeerimismenetlusi paremini juhtida ning ühtlasi

võimaldab huvitatud isikuid distsiplineerida.

Sätte vajadusele on viidanud nii huvigrupid kui

koostööpartnerid.

2. 2. Andmekogusse andmete kandmine

Arvestatud Isikuandmete osa on eelnõust välja jäetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

80

Eelnõuga tehakse ettepanek, mis võimaldaks kanda

planeerimismenetlusse kaasatud ja planeerimismenetlusest

teavitatud isiku ja tema esindaja andmed ühtsesse

andmekogusse. Eelnõust järeldub, et andmekogusse

hakataks kandma ka füüsiliste isikute andmeid.

Planeeringumenetlusse kaasatud füüsiliste isikute

isikuandmete kandmine kesksesse registrisse ei pruugi olla

õiguspärane meede, kuivõrd tekib oht võimalikuks

andmelekkeks, eriti kuna eelnõu näeb ette, et registrisse

kantakse ka muuhulgas isikukood, isiku elukoht jms

tundlikud andmed. Igasuguste andmekogude loomisega

kaasnevad riskid ühelt poolt andmeleketeks ning teiselt

poolt võimaldaks selline register isiku kohta tehtava

päringuga koheselt saada informatsiooni, kas ja milliste

planeeringumenetluste osas on isik seisukohti ja arvamust

avaldanud. On äärmiselt küsitav, kas selline

kontrollimehhanism on kooskõlas kodaniku põhiõigustega.

Eelnõus kirjeldatud andmebaasi loomise eesmärk ei ole

piisav andmebaasi loomisega kaasnevaid riske arvestades.

3. 3. Haldusjärelevalve teostaja

Eelnõu näeb ette Maa- ja Ruumiametile (MARU)

haldusjärelevalve teostamise õiguse. Eelnõus esitatud

ettepanek on vastuolus põhiseaduse §-s 154 sätestatud

kohaliku omavalitsuse autonoomia ehk

enesekorraldusõigusega. Haldusjärelevalve mõiste ja selle

läbiviimise kord on reguleeritud ammendavalt Vabariigi

Valitsuse seaduses. Igasuguseks täiendavaks järelevalveks

puudub põhjendatud vajadus. Samuti võib tekkida MARU-

l huvide konflikt selliste planeeringute menetluses, kus

riiklikud ning kohaliku omavalitsuse huvid vastanduksid.

Mittearvestatud Selgitame:

MaRu haldusjärelevalve pädevus ei ole vastuolus KOV-ide

põhiseaduse §-s 154 nimetatud enesekorraldusõigusega.

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Haldusjärelevalvet kohaldatakse käesoleval ajal ka teiste

õigusaktide alusel (nt avaliku teabe seaduse § 45 lõige 1

Andmekaitse Inspektsiooni osas ja paljudel teistel

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

81

Eelnõus MARU-le täiendava haldusjärelevalve teostamise

õiguse andmine on selgelt ebaproportsionaalne ning

põhjendamatu.

juhtudel). Eelnõukohane haldusjärelevalve ei või sekkuda

KOV pädevusse ruumiotsuste tegemisel, kuid MaRu-l

tekib pädevus hinnata, kas KOV on ruumiotsuse tegemisel

lähtunud õigusaktides sätestatud nõuetest ehk teinud viinud

menetluse läbi tähtaegselt.

4. 4. PlanS § 125 lg 5 muutmine

Eelnõuga nähakse ette võimalus asendada

detailplaneeringu koostamise kohustus

projekteerimistingimustega ka juhul, kui kavandatakse

rohkem kui ühte hoonet (ehk ka võimalikud abihooned).

Samuti võimaldatakse projekteerimistingimustega

asendamine juhul, kui soovitakse ehitada olemasoleva

hoonestuse vahetusse lähedusse. Oleme seisukohal, et

PlanS § 125 lõike 5 kohaldamise võimaldamine olulisel

määral laiendades on võimalik saavutada

planeerimismenetluste kiirendamist (kuivõrd väheneks

seeläbi detailplaneeringute maht nt olukordades, kus

soovitakse hoonestada hoonestamata kinnistut või

püstitada ehitusloa kohustuslikku hoonet).

Peamiseks põhjuseks, miks kohalikud omavalitsused

eelistavad detailplaneeringu menetluse läbiviimist

projekteerimistingimuste andmisele on asjaolu, et DP

menetlus võimaldab küsida ka sotsiaalse infrastruktuuri

tasu. Seadusandlikul tasandil tuleks aga ette näha, et

samasugune võimalus oleks kohalikul omavalitsusel ka

projekteerimistingimuste menetluses, kuivõrd kaasneb ka

ühe või kahe kinnistu ehitusõigusega kohaliku

omavalitsuse sotsiaalsele infrastruktuurile täiendav

koormus. Seega kui eesmärgiks on detailplaneeringu

Selgitame Käesoleval ajal on väljatöötamisel seadusemuudatused,

millega nähakse ette, et KOV-id saavad nõuda arendustasu

ka PT-de puhul. Eelnõu valmistab ette Regionaal- ja

Põllumajandusministeerium.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

82

menetluste kiirendamine ja efektiivistamine, siis oleks

otstarbekas hoopis laiendada olukordi, kus

detailplaneeringu koostamine on võimalik asendada

projekteerimistingimuste menetlusega, tagades samal ajal

KOV-ile õiguse ja võimaluse saada ehitusõigusega

kaasnevas ulatuses proportsionaalselt sotsiaalse

infrastruktuuri tasu.

5. 5. Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise

otsuse tähtaja algusaeg

Eelnõuga nähakse ette, et DP kehtestamise või

kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta

möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse

esitamisest arvates. Selleks, et detailplaneeringute

menetlust päriselt kiirendada, tuleks kaaluda

detailplaneeringu algatamise otsuse kaotamist.

Detailplaneeringu algatamise otsuse tegemine

menetlustoiminguna ei ole ilmtingimata vajalik ega

põhjendatud. Otstarbekas oleks kaaluda rakendada

ehitusvaldkonna lubade menetlemisega samast loogikat,

kus taotluse esitamisega algab vastava loa menetlus (nt

ehitusloa menetlus algab ehitusloa taotluse esitamisega

ehitisregistris). Detailplaneeringu menetlus algab

detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisega. Kui

omavalitsus ei ole nõus planeeringumenetluse

läbiviimisega, siis peab tegema nt 30 (või 60) päeva jooksul

planeeringumenetluse algatamisest keeldumise otsuse. Kui

KOV on aga nõus planeeringumenetluse läbiviimisega, siis

teeb KOV vajadusel KSH läbiviimise otsuse. Kui otsust ei

tehta, siis eeldatakse, et tegemist on olukorraga, kus KSH-

Selgitame Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium analüüsib

planeerimismenetluse protsessi ning muu hulgas ka

algatamise kui menetlustoimingu vajadust.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

83

d ei ole vaja teha. Seega oleks planeeringumenetlus nn

automaatne ehk ei vajaks algatamise otsust. Algatamise

otsuse tegemine toimub praktikas tihti peale oluliselt hiljem

kui detailplaneeringu algatamise taotluse esitamine

(tihtipeale aastaid hiljem esmasest taotluse laekumisest).

Seda põhjusel, et KOV-id nõuavad tihtipeale enne

algatamise otsuse tegemist erinevate uuringute ja

analüüside läbiviimist ning põhjendatult, kuna

kohtupraktikast tulenevalt võib huvitatud isikule tekkida

algatamise otsuse korral juba õigus nõuda

planeeringumenetluse käigus tehtavate kulude hüvitamist

KOV-ilt ka olukorras, kus planeering jääb kehtestamata.

Kuna KOV-id ei soovi enda vastu suunatud kahju

hüvitamiste nõuetega riskida, ongi praktikas tekkinud

olukord, kus detailplaneeringu algatamise taotlusele

järgnevalt toimub juba planeerimismenetluses sisuliste

tegevuste tegemine (uuringute ja analüüside teostamine),

kuid seda enne algatamise otsust. Seega oleks menetluste

kiirendamiseks ja tõhustamiseks otstarbekas

detailplaneeringu algatamise otsus kui menetlustoiming

üldse ära kaotada.

Planeeringu algatamise taotlusega koos tuleb huvitatud

isikul sellisel juhul esitada ka nõusolek planeeringu

koostamisega seotud kulude kandmiseks ja tasuda seaduses

kindlaks määratud riigilõiv, mis oleks piisavalt suur ja

proportsionaalne, et kataks kõik planeeringumenetlusega

seoses KOV-ile tekkivad kulud ning ei soodustaks

ilmselgelt põhjendamatute detailplaneeringu algatamiste

taotluste esitamist. Juhul kui vastavat nõusolekut ei esitata

ning huvitatud isik ei ole nõus planeeringumenetlusega

seotud kulusid kandma, siis on KOV-il igal ajahetkel

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

84

menetluse käigus õigus lõpetada planeeringumenetlus.

Riigilõiv laekuks KOVi eelarvesse ja võimaldaks rahastada

planeeringumenetluses tekkivaid KOV kulusid. Riigilõivu

suurus peaks katma muuhulgas KSH eelhindamise kulu

(näiteks ca 5 tundi ametniku töötunni kulu ja planeeringu

menetluskulud). Selline lahendus rakendab nn saastaja

maksab põhimõtet planeeringumenetluses ehk

planeeringust huvitatud isik on see, kes kannab kõik kulud,

mitte ei finantseerita planeeringumenetluse kulusid

omavalitsuse eelarvesse laekuvast maksurahast.

6. 6. Detailplaneeringu muutmine

Eelnõuga on kavandatud näha ette võimalus

detailplaneeringut muuta, koostades planeeringuala või

selle osa hõlmava detailplaneeringu. Muudatuse

eesmärgiks on lahendada olukorrad, kus KOV üksus on DP

juba kehtestanud, kuid see on moraalselt vananenud või

kehtiva planeeringuga ei ole võimalik viia ellu eesmärke,

mis on muutunud pärast DP kehtestamist.

Detailplaneeringu muutmise regulatsiooni loomise korral

on oluline, et see oleks üheselt eristatav EhS § 27 alusel

toimuvast projekteerimistingimustega detailplaneeringu

täpsustamise menetlusest. Praegusel juhul jääb mõnevõrra

selgusetuks, milliste olukordade lahendusena on

detailplaneeringu muutmise regulatsioon kavandatud.

Detailplaneeringu muutmine uue planeerimismenetluse

läbiviimisena on ka praegusel juhul seadusandluses ette

nähtud (PlanS § 140 lg 7). Detailplaneeringu muutmise

regulatsioon ei tundu pealtnäha oluliselt kiirendavat

menetluse kulgu võrreldes uue menetluse läbiviimisega.

Selgitame Kliimaministeerium on ette valmistanud EhS ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (EIS

nr 25-0100), millega laiendatakse DP täpsustamise

võimalusi. Küll aga tuleb siinkohal silmas pidada, et

tegemist on jätkuvalt DP täpsustamisega, mitte aga

olemusliku muutmisega.

DP muutmise regulatsioon lubab DP-d muuta ka

olemuslikult ehk reguleerida neid küsimusi, mida ei ole

DP-s algselt reguleeritud. Sellist võimalust PT-d praegu

ette ei näe ehk tegemist saab PT-de puhul olla üksnes

olemasoleva tingimuse täpsustamisega. DP muutmise

menetluses oleks aga, teie näite puhul, võimalik ka krundi

piiride muutmine.

Seega on PT-de ja DP muutmise regulatsiooni peamine

erisus selles, et DP muutmise regulatsiooni alusel on

võimalik DP olemuslik muutmine.

PlanS § 140 lõige 7 on kohaldatav juhul, kui PlanS § 1392

lõike 2 alusel otsustab KOV, et taotlus DP muutmiseks

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

85

Küll aga juhul kui eesmärgiks on menetluste tõhustamine,

võiks olla mõistlik kaaluda EhS §-s 27 sätestatud juhtude

laiendamist ehk laiendada olukordi, kus nn aegunud

detailplaneeringut on võimalik täpsustada avatud

menetlusena läbiviidavate projekteerimistingimuste

andmise menetlusega. Olgu siinkohal rõhutatud, et ka

projekteerimistingimuste andmise menetlus EhS § 27

alusel võtab praktikas aega ca 9 kuud ehk on võrreldav

ajaliselt detailplaneeringu muutmise menetlusega (eelnõus

ette nähtud 12 kuud).

Detailplaneeringu täpsustamisel

projekteerimistingimustega peaks kehtima üldpõhimõte, et

kui kavandatav muudatus/täpsustus ei ole vastuolus

üldplaneeringuga ning sellega kaasnevad mõjud ei ületa

detailplaneeringuga algselt kavandatud tegevusega

kaasnevaid mõjusid, siis on võimalik täpsustada

detailplaneeringut projekteerimistingimustega.

Projekteerimistingimused peaksid olema tegevuse aluseks

ka siis, kui soovitakse detailplaneeringus fikseeritud krunte

muuta olukorras, kus ehitusõiguse osas on juba antud

ehitusluba. Hetkel näiteks ei ole kruntide piire võimalik

muuta ilma uut detailplaneeringut koostamata.

Detailplaneeringu täpsustamine võiks olla võimalik

kõikidel juhtudel, kui ei muudeta detailplaneeringu

põhilahendust. Projekteerimistingimuste rakendamisel on

kulud väiksemad (nt ei ole vaja nii palju erinevaid jooniseid

koostada) ning menetlus on ka ajaliselt kiirem.

Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu regulatsioon

võiks olla kasutusel juhul, kui on vajalik muuta nt

detailplaneeringu põhilahendust või kui on vajalik muuta

sisaldab selliseid ettepanekuid, mis eeldavad uue

terviklahenduse loomist.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

86

üldplaneeringu lahendust (välja arvatud üldplaneeringu

põhilahendust, kui tuleks koostada üldplaneeringut muutev

detailplaneering). Lisaks ei nähtu eelnõust, et lahendatud

oleks küsimust, kui kaua kehtib detailplaneeringut muutev

detailplaneering ehk kas detailplaneeringu muutmisega

algab detailplaneeringul n.ö uus kehtivusaeg või kehtib

muutev detailplaneering sama kaua kui muudetav

detailplaneering algselt kehtis.

7. Kokkuvõtvalt toome välja alljärgnevalt meie hinnangul

peamised võimalused planeeringumenetluste läbiviimise

kiirendamiseks ning tõhustamiseks:

• Planeeringumenetluse algatamise otsuse kui

menetlustoimingu ärajätmine ehk planeeringumenetlus

algaks taotluse esitamise ajahetkest koos tingimusega, et

samaaegselt tuleb tasuda riigilõiv ning anda kinnitus, et

kantakse kõik planeeringu elluviimisega seotud kulud.

• Planeerija kui kohaliku omavalitsuse ülesannete

täitja (KOV-i lepingupartner) peab tagama enda poolt

planeeringumenetluses tähtaegade järgimise.

Planeeringuga seotud autoriõiguste osas peaks olema

regulatsioon seaduses, et ei tekiks olukorda, kus planeerijat

ei saa nn välja vahetada kuna ei ole võimalik ilma tema

nõusolekuta planeeringu koostamist jätkata.

• Detailplaneeringu kasutamine peaks olema vajalik

ainult sellisel juhul, kui ainult planeerimismenetluse kaudu

lahenduse leidmine on võimalik. Kui vastavad eeldused on

täidetud, siis peaks detailplaneeringu asendamine olema

võimalik projekteerimistingimustega, nähes samal ajal ette

regulatsiooni, et KOV-il on ka projekteerimistingimuste

Selgitame Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium võtab teie

ettepanekud teadmiseks ning kaalume neid järgmiste

tõhustamisega seotud muudatuste ettevalmistamisel.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

87

menetluse läbiviimisel õigus nõuda sotsiaalse

infrastruktuuri tasu.

• Detailplaneeringus ei peaks käsitlema õiguslikke

asjaolusid, mis ei ole vajalikud planeeringulahenduse

kehtestamiseks. Näiteks ei peaks planeeringumenetluse

kaudu kajastama ehituskeeluvöönditega seonduvat, vaid

ehituskeeluvööndi vähendamise otsus peaks olema eraldi

menetluses tehtav haldusakt. Arvestades seda, kui palju on

Eestis ehituskeeluvööndeid tekitavaid objekte, on

ehituskeeluvööndi vähendamise vajadusest tulenevalt

detailplaneeringu menetluse läbiviimine eesmärgipäratu

(tihtipeale asuvad ehituskeeluvööndit põhjustavad objektid

just hajaasustuses, kus detailplaneeringu koostamise

kohustus tekib üksnes sellel põhjusel, et vajalik on

vähendada ehituskeeluvööndit). Detailplaneeringu

menetlusi vähendaks oluliselt see, kui ehituskeeluvööndi

vähendamine toimuks eraldi menetluses (mis oleks

detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise või

selle asendamise korral projekteerimistingimuste andmise

menetluse osaks) ning vähendamine või vähendamata

jätmine peaks toimuma poolt eraldi haldusaktiga kohaliku

omavalitsuse poolt.

• Detailplaneeringut asendavate

projekteerimistingimuste kasutamise ning

detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste

võimalus peaks oluliselt suurenema. Eesmärk peaks olema,

et detailplaneeringut täpsustavate ja detailplaneeringut

asendavate projekteerimistingimuste rakendamine toimuks

samalaadsetes olukordades. Detailplaneeringu muutmine

peaks olema vajalik üksnes olukordades, kus soovitakse

muuta üldplaneeringut (v.a üldplaneeringu põhilahendust)

või detailplaneeringu põhilahendust.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

88

• Detailplaneeringut asendavatel ja

detailplaneeringut täpsustavatel projekteerimistingimustel

peab olema sama kehtivuse tähtaeg detailplaneeringute

kehtivuse tähtajaga ning detailplaneeringutel ei peaks

olema kehtivuse lõputähtaega (sh tuleks muuta seaduses

kasutatud sisustamata õigusmõistet „lähiaeg“, mis

kohtupraktika järgi tähendab viite aastat).

Viimsi Vallavalitsus (07.10.2025)

1. Seadust soovitakse täiendada paragrahviga 71

Haldusjärelevalve teostaja, millega antakse MaRu-le

haldusjärelevalve õigused KOV tegevuse üle.

1. Miks nähakse haldusjärelevalve ette ainult KOV

planeerimismenetluse üle? Kui meil on riigis probleeme

sellega, et planeerimismenetlusi ei viida läbi korrektselt,

siis see kõik algab planeerimise süsteemist: detailsemad

planeeringud peavad järgima üldisemaid planeeringuid.

Seega peab järelevalve olema tagatud ka riigi poolt

koostatavate planeeringute üle. Kuidas muidu saab olla

kindel, et KOV poolt kohustuslikus korras järgitavad

planeeringud on koostatud ja sisustatud õiguspäraselt. Nii

nagu KOV võib eksida sisus ja menetluses, nii võib olla

eksitav ka näiteks maakonnaplaneering või ka riigi

eriplaneering.

2. Haldusjärelevalve on ühe haldusorgani kontroll

teise haldusorgani üle. selline kontroll eeldab, et

haldusorganid on alluvussuhtes. Aga vastavalt PS § 154 ja

KOKS toetudes otsustavad ja korraldavad kõiki kohaliku

elu küsimusi kohalikud omavalitsused, kes tegutsevad

seaduste alusel iseseisvalt. Selline täpsemalt reguleerimata

haldusjärelevalve ei lase KOV-del iseseisvalt tegutseda.

Mittearvestatud Selgitus:

Eelnõukohane haldusjärelevalve vastab VVS § 751 lõikes 4

toodud eeldustele. Seega ei ole argumentatsioon

alluvussuhte olemasolu osas asjakohane.

MaRu haldusjärelevalve pädevus ei ole vastuolus KOV-ide

põhiseaduse §-s 154 nimetatud enesekorraldusõigusega.

Haldusjärelevalvet kohaldatakse käesoleval ajal ka teiste

õigusaktide alusel (nt avaliku teabe seaduse § 45 lõige 1

Andmekaitse Inspektsiooni osas ja paljude teiste puhul).

Eelnõukohane haldusjärelevalve ei või sekkuda KOV

pädevusse ruumiotsuste tegemisel, kuid MaRu-l tekib

pädevus hinnata, kas KOV on ruumiotsuse tegemisel

lähtunud õigusaktides sätestatud nõuetest tähtaegadest

kinnipidamise osas. Selgitame, et sätte sõnastust on

muudetud, mille kohaselt antakse MaRu-le

järelevalvepädevus tähtaegadest kinnipidamise üle nii

KOV-ide kui asutuste puhul.

Haldusjärelevalve sisu ja ulatus on kindlaks määratud muu

hulgas haldusmenetluse seadusega, mille kohaselt on

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

89

Seega oleks sellise paragrahvi sätestamine vastuolus

põhiseadusega ja demokraatliku riigi aluspõhimõtetega.

2.1 Kuna eelnõus on kavas sätestada, et riik MaRu

kaudu hakkab kontrollima kohaliku omavalitsuse tegevust

planeerimismenetluse läbiviimisel, siis jääb arusaamatuks,

kuidas seda tehakse. Pole selge, kuidas hakkab riiklik amet

kontrollima volikogude ja vallavalitsuste tegevust.

Kontrollija peab omama vastutust oma tegevuse eest.

Samas pole aga eelnõus ette nähtud ühtki tegevust, mis

tagaks selle, et MaRu oma järelevalvetegevuse eest

vastutust kannaks. Selgusetuks jääb, mis siis saab, kui

KOV pole nõus kontrollimise tulemusega. KOV tegutseb

iseseivalt omal territooriumil, kuidas saab riigil olla parem

ja õigem ettekujutus KOV olukorrast kui KOV-il endal on.

2.2 Eelnõu näeb ette, et MaRu-l on õigus nõuda

kohaliku omavalitsuselt teavet planeerimismenetluse

läbiviimise kohta. Tegelikult on selline õigus MaRu-l

olemas juba praegu, sest ilma MaRu heakskiiduta ei ole

võimalik teatud liiki planeeringuid üldse kehtestada. Seega

säte dubleerib teises situatsioonis juba olemasolevat

regulatsiooni ja on seega mõttetu.

2.3 MaRu-le on antud õigus teha kohaliku

omavalitsusele kohustuslikke ettekirjutusi

planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses. Jääb

selgusetuks, millise sisuga ettekirjutusi saab teha. Praegu

saab näiteks planeeringu algatamiseks või kehtestamiseks

kohustada KOV-i kohus. Kohtunikud on erapooletud ja

hoolsalt valitud riigi esindajad, kelle ülesandeks ongi

erapooletult selliseid kohustusi nõuda. Kuidas tagatakse, et

MaRu toimib selliste ettekirjutuste tegemisel sama

erapooletult? MaRu ametnikele ei ole ette nähtud

erinõudeid ei haridusele ega millelegi muule, seega hakkab

haldusjärelevalve läbiviijal kohustus tagada

järelevalvatava menetluslikud õigused. Haldusjärelevalve

sisustatakse vastavalt konkreetse probleemi sisule, mis

paneb paika kogutavate tõendite hulga ja tuvastavate

asjaolude kogumi.

Eelnõuga nähakse ette, et MaRu-l tekib pädevus

ettekirjutuse tegemiseks ning selle eesmärk on sätestatud

eelnõukohase PlanS § 71 punktis 1 ning juba viidatud VVS

§ 751 lõikes 4.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium viib

koostöös MaRu-ga läbi teenusdisaini analüüsi, mille

raames kaalutakse muu hulgas ka heakskiidumenetluse

ümberdisainimist, mis tähendab, et kaob ära teie viidatud

dubleeriv regulatsioon. Ühtlasi on vajalik märkida, et

heakskiidumenetlus ei võimalda sekkuda käimasolevasse

planeerimismenetlusse ehk tuvastada menetluse venimise

põhjuseid ja neid koostöös KOV-iga lahendada.

Ei saa nõustuda, et eelnõukohane haldusjärelevalve

regulatsioon oleks vastuolus ühegi teise, PlanS sättega.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

90

ettekirjutusi tegema keegi, kel on suvaline haridus ja

suvaline seisukoht – miski ei taga, et selline ettekirjutus

oleks vajalik, proportsionaalne ja erapooletu.

Kui VVTP-s on ette nähtud MaRu tugevdamine, siis jääb

arusaamatuks, miks võeti just käesoleva aasta alguses

MaRu heakskiidu andmise juhtumeid (PlanS § 138)

vähemaks. Riigil puudub antud juhul järjepidevus selles

osas, milline peks olema MaRu struktuur ja ülesanded. See

on muutunud kiiremini ja tihedamini kui üks KOV on

suutnud ühe detailplaneeringu läbi viia.

Kokkuvõttes ei ole haldusjärelevalve säte kooskõlas

ülejäänud PlanS sätetega, sest pole õiguspärane ja

proportsionaalne, ja ei ole tasakaalus teiste KOV

ülesannetega. Ühelgi teisel juhul haldusjärelevalvet ei

kohaldata muul juhul vaid ainult siis, kui KOV täidab

riiklikku ülesannet (nn riiklik kohustus).

3. Vale on arvata, et selline muudatus aitab kaasa

„planeerimismenetluse suunamisel“. Planeerimine on

hierarhiline – seega saab planeerimist suunata vaid läbi

paremini koostatud riiklike (maakonnaplaneeringud)

planeeringute. Seevastu soovitakse eelnõuga rakendada

sundi ja ettekirjutusi, kui tegelikkuses suunata. Seega ei

vasta eelnõu eesmärgile ja vajab selle punkti osas ümber

mõtestamist – milline on maakonnaplaneeringute roll ning

kuidas toimub tegelik kaasamine maakonnaplaneeringute

koostamisel. Hetkel on hiljuti (kohustuslikus korras)

koostatud üldplaneeringud tunduvalt tänapäevasemad kui

maakonnaplaneeringud. Ja kindlasti on enne kui pole

maakonnaplaneeringute tähendus selgeks arutatud mõistlik

koostada ka uusi maakonnaplaneeringuid. Seega on

probleemikoht hoopis teises kohas kui selles, et soovitakse

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

91

ettekirjutustega KOV planeerimist kuidagi suunata.

Ettekirjutustega ei saa suunata planeerimist.

4. Eelnõu haldusjärelevalve põhjenduste ossa on

kirjutatud, et sundi rakendatakse juhul, kui sisuline

rikkumine võib kaasa tuua ebaõige planeeringu lahenduse.

Puudub selgus, kuidas MaRu suudab tuvastada juhtumeid,

et mingi KOV planeerimisalane tegevus võib kaasa tuua

ebaõige planeeringu lahenduse. Milline on MaRu meelest

ebaõige lahendus? Kuidas saab riik KOV eest otsustada,

mis on mõistlik lahendus. Planeerimine on kaalutluse

tulemusena asukohapõhine ruumiotsus. Kuidas saab MaRu

hinnata, milline otsustus lahenduse koha pealt on ebaõige?

Haldusjärelevalve säte tuleb tervikuna eelnõust välja jätta.

2. Punktid 1.4, 1.5 ja 1.7

Eelnõuga soovitakse teha muudatusi ja täiendusi riigi

eriplaneeringu sätetes (nt soovitakse muuta § 44 ja 57) ja

üldplaneeringu sätetes (nt soovitakse muuta § 76), kuid

kahjuks on eelnõu koostaja kasutanud sätete

konstruktsioonis vale terminit - planeerimisalase tegevuse

korraldaja. Nimelt on PlanS koostatud (2015 aasta 1. juulil

kehtiv redaktsioon) nii, et üldsätetes on kasutatud nimetust

„Planeerimisalase tegevuse korraldaja“ üldmõistena

(definitsioon § 4) kõigi planeeringute koostajate ja ka

muude tegevuste läbiviijana. Iga planeeringu liigi juures on

konkreetne haldusorgan, et seda liiki planeeringut just läbi

viib ning seda nimetatakse seaduses „planeeringu

koostamise korraldaja“. Iga planeeringu liigi menetlust ja

sisu reguleerivates paragrahvides, kus konkreetse liigi

planeerimisalase tegevuse korraldajat nimetatakse, on seda

nimetatud kui konkreetse planeeringu koostamise

korraldaja. Planeerimisalase tegevuse korraldaja nõudeid ja

Arvestatud Eelnõud vastavalt muudetud.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

92

ülesandeid reguleerivad üldsätted peatükkides 1 ja 2 ning

detailplaneeringu puhul need paragrahvid, mis ei ole seotud

konkreetse planeeringu koostamise ülesandega (nt lepingu

sõlmimine). Juhul, kui § 44, 57 ja 76 muudatustega

eiratakse üldiseid PlanS termineid, teeb see seaduse

ebaühtlaseks ja selle mõistmise keerukamaks.

3. Punkt 1.11

Eelnõuga nähakse ette, et detailplaneeringu koostamise

tähtaeg hakkab kulgema mitte algatamisest vaid taotluse

esitamisest.

1. Ei saa olla vastuväiteid, et detailplaneeringute

koostamine peab muutuma kiiremaks ja lihtsamaks, kuid

lihtsalt tähtaja kulgemise algust muutes ei saavutata sisulist

muutust. Nimelt puuduvad taotlusele kriteeriumid. Hetkel

võib igaüks ükskõik millise maa-ala kohta esitada taotluse

täpselt siis, kui ta seda soovib ja tahab. Juba praegu võib

täheldada trendi, et on tekkinud nn trollid, kes järjepanu

esitavad taotlusi, mida tegelikult ei olegi võimalik

detailplaneeringuteks vormida. Hetkel kui

detailplaneeringu menetlus algab algatamisega, jäävad

sellised menetlused nn „ukse taha“, sest neid ei algatata ja

reeglina ka ei vaidlustada algatamata jätmist. Kui aga

sellised taotlused loetakse kõik juba

planeerimismenetlusteks, siis on neid vaja lahendada kui

planeeringuid ning see tõstab oluliselt halduskoormust.

Õigusselguse algatamise eelses menetluses toob väga selge

ja konkreetne algatamise taotluse vorm, mis välistab nn

trollimise taotluste esitamisel, ning KOV algatamisel

kasutatava kaalutlusõiguse selgem sõnastamine. Hetkel

näiteks kui esitatakse taotlus, siis algab vaidlus selle üle,

kas taotluses soovitav lahendus muudab üldplaneeringut

Mittearvestatud Selgitus:

HMS § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse

algatamiseks haldusorganile taotlus. See tähendab, et peale

taotluse saamist asutakse praktikas taotlust lahendama ehk

tuvastatakse menetluse olulisi asjaolusid, peetakse

läbirääkimisi võimaliku halduslepingu sõlmimise

asjaolude üle ning tehakse muid toiminguid, mis päädivad

DP algatamise või mittealgatamise otsusega.

Ehkki PlanS § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse

lahendab KOV 30 päeva jooksul (ehk võtab vastu DP

algatamise või mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest,

eelneb algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood,

mille jooksul on taotlus küll menetluses ja tehakse ka

toiminguid, kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole.

Oluline on aga rõhutada, et ka taotluse esitamisele järgnev

ja algatamise või mittealgatamise otsusele eelnev menetlus

on samuti haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus).

Muudatus tagab õigusselguse DP algatamise otsusele

eelneva menetluse osas.

Muudatusel on kindlasti distsiplineeriv mõju. KOV peab

arvestama, et edaspidi tuleb menetluses teha otsuseid

kiiremini ja vajadusel menetlus lõpetada, kui arendaja ja

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

93

või ei muuda (sellest sõltuvad ka näiteks algatamise

menetlusreeglid). Kui lähtuda vaid taotluse esitaja soovist,

siis kaob KOV õigus ise enda üldplaneeringu sisu üle

otsustada. Seega surve lugeda taotluse esitamise järgset

menetlust juba planeerimismenetluse osaks, vähendab

KOV-de võimalust enne algatamist sellised erinevaid

arusaamu välja selgitada.

2. Kui lugeda planeerimismenetluse alguseks taotluse

esitamist, saab finantseerimise lepingut sõlmida

planeerimismenetluse kestel. Taotlust esitades ei adu väga

suur hulk huvitatud isikuid, et KOV soovib enne

detailplaneeringu algatamist sõlmida finantseerimise

lepingu. Praktikas esinevad väga pikad arutelud lepingu

sõlmimise üle. Juhul, kui see aeg loetakse kõik

planeerimismenetluse osaks, jääb tegelikkuses planeeringu

koostamisele vähem aega ja see tõenäoliselt vähendab

planeeringute kvaliteeti. Sarnane olukord on juhul, kui

detailplaneeringu algatamise ajaks tuleb läbi viia

keskkonnamõjude hindamise eelhinnang – praktikas on

väga palju arutamist (mitte ainult huvitatud isikuga) selle

üle, millist lahendust hindama peaks. Seega on KOV-il

valida, kas keelduda ja oodata uut veidi muudetud avaldust

või arutada lahendus läbi, millele eelhinnang koostatakse ja

jõuda kokkuleppele, milline planeering algatada. Selle

algatamise üle arutamise aja arvamine menetlusaja hulka

suurendab võimalust, et ülejäänud ajas püsimiseks

hakatakse planeeringu koostamisel kiirustama.

3. Detailplaneeringute kulgemise alguseks taotluse

esitamise määramine toob kaasa statistilise vea:

planeeringumenetluses saab teha planeeringu algatamata

jätmise otsuseid. Seega saab planeerimise tulemusel jõuda

järeldusele, et planeeringut ei algatata. Sellise ebakõla sisse

KOV nägemused DP lahendusest lahknevad olulisel

määral.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium analüüsib

võimalust diferentseerida DP algatamisele kohalduvaid

norme nii, et teatud DP-dele (eriti need, mis juba eos

eeldavad pikemat menetlust, nt üldplaneeringut muutvad

DP-d) kohaldatakse erinevaid menetlusaegu.

Meie hinnangul ei teki statistikas viga, kuna nii taotluste

arv kui algatatud DP-de arv on erineva sisuga: üks arv

näitab, kui palju on KOV-ile taotlusi DP algatamiseks üldse

laekunud ja teine arv seda, kui palju on algatatud DP-sid.

Lisaks eelnevale ei märgi PlanS § 129 lõige 2, et

planeerimismenetlus algab DP algatamisega vaid üksnes

seda, et DP tuleb kehtestada kolme aasta jooksul selle

algatamisest.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

94

toomine tekitab küsimuse, miks üldse on vaja rääkida eraldi

planeeringumenetlusest kui tegelikkuses on kõik

haldusmenetlus.

4. Punkt 1.12

Detailplaneeringu muutmise regulatsioon on

läbimõtlemata ja otseses vastuolus planeerimise avalikkuse

kaasamise põhimõttega.

1. Näiteks ei ole eelnõus muutmise aluseks olevate

paragrahvide hulgas märgitud detailplaneeringu kohta

käivaid üldparagrahve § 124, 125, 126 ja 127, mis

tähendab, et detailplaneeringu muutmisel ei pea järgima

detailplaneeringu üldiseid tingimusi ja põhimõtteid.

Näiteks ei pea järgima detailplaneeringu koostamise

eesmärki: luua planeeringualale ruumiline terviklahendus.

Samuti ei pea järgima muutmisel põhimõtet, et

detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus. Selline

olukord loob aluse, kus arendaja on (päris)

detailplaneeringut koostades nõus igasuguste avaliku

ruumi ja kogukonna jaoks mõeldud lahendustega, mis

aitavad kaasa ruumilisele terviklahendusele (nt elamute

vahelised haljasalad) ning siis pärast sellise kogukonnaga

läbi arutatud planeeringulahenduse kehtestamist taotleb

selliste lahenduste muutmist, mida ta ei taha kogukonna

jaoks ellu viia.

2. Igaühe õigus esitada igasugustele planeeringutele

igasuguseid muudatusi loob haldusele tohutu segaduse ja

koormuse. Kuigi selgitustes on märgitud, et sellise igaühe

võimalusega on eelkõige mõeldud maaomanikke, siis miks

peaks naabermaaomanikul olema võimalus muuta naabri

detailplaneeringut? Või tegelikkuses võib igaüks esitada

taotluse ükskõik millise planeeringu ükskõik milliseks

Arvestatud

osaliselt

Selgitus:

Eelnõukohase PlanS § 1391 lõikes 1 on viidatud, et lähtuma

peab PlanS §-des 1-12 ettenähtud nõuetest ja planeerimise

põhimõtetest. See tähendab, et kõik põhimõtted, mida

planeerimisel kohaldatakse, on järgmiseks kohustuslikud

ka DP muutmisel. Osaliselt võib väita, et tegemist on isegi

ülerõhutamisega, kuna PlanS 2. peatükk sisaldab üksnes

planeerimise põhimõtteid ehk nendele on viidatud nii

tekstiliselt kui sätetega.

Kohalduva PlanS § 9 nõuded täidetakse ajalehes

avaldamise nõudega, mis jääb kehtima erinevalt teistest

planeeringuliikidest.

Märgime, et üldise tagasiside põhjal on eemaldatud

eelnõukohase PlanS § 1392 lõikest 1 esimene lause, mis

lubas taotlust esitada igaühel.

Oleme nõus, et esmapilgul võib jääda mulje, et DP

muutmise regulatsioon võib olla sarnane EhS §-s 27 toodud

PT-de regulatsiooniga, kuid sisuliselt on tegemist siiski

erinevate menetlustega. DP muutmise regulatsioon lubab

DP-d muuta ka olemuslikult ehk reguleerida neid küsimusi,

mida ei ole DP-s algselt reguleeritud. Sellist võimalust PT-

d praegu ette ei näe ehk tegemist saab PT-de puhul olla

üksnes olemasoleva tingimuse täpsustamisega. DP

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

95

muutmiseks ning KOV-il puudub võimalus jätta need

taotlused menetlemata. Erinevalt

projekteerimistingimustest ei ole vaja taotlejal selgitada

isegi mitte seost planeeringu või maatükiga. Sisuliselt

luuakse regulatsiooniga võimalus halvata KOV töö. Juba

praegu maadlevad KOV-id probleemiga, et taotlusi

detailplaneeringuteks esitatakse suvaliselt, selline

avalikkust kaasamata muudatuste tegemine toob kaasa

töökoormuse järsu tõusu.

3. Lisaks dubleerib detailplaneeringut muutva

detailplaneeringu regulatsioon EhS § 27 toodud

projekteerimistingimuste regulatsiooni selle vahega, et

menetlusest on võimatu aru saada, mida ja kes ning millal

teeb.

4. Kuigi eelnõuga rõhutatakse, et sellise regulatsiooni

loomine on vajalik planeeringute jaoks, mis on moraalselt

vananenud või kui kehtiva planeeringuga ei ole võimalik

viia ellu eesmärke, mis on muutunud peale

detailplaneeringu kehtestamist, siis regulatsioon ei aita

kuidagi kaasa selle eesmärgi saavutamisele. Ühtegi viidet

moraalsele või mingile muule detailplaneeringu

vananemisele regulatsioonis ei viidata. Seega on

regulatsioon kehtiv kõikide planeeringute, mitte ainult

vanade planeeringute puhul. Kohe pärast planeeringu

kehtestamist võib igaüks, kel see aga pähe tuleb, esitada

taotluse detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

tegemiseks.

5. Ilmsest kiirustamisest regulatsiooni loomisel näitab

ka see, et § 1392 lõikes 2 on näiteks kirjas, et ülesandeid

antakse valla- või linnavalitsusele, kuigi detailplaneeringut

muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja on

kohaliku omavalitsuse üksus. Kuna KOV on eelkõige

muutmise menetluses oleks aga, teie näite puhul, võimalik

ka krundi piiride muutmine.

Seega on PT-de ja DP muutmise regulatsiooni peamine

erisus selles, et DP muutmise regulatsiooni alusel on

võimalik DP olemuslik muutmine.

Laiem ja mitmekesisem maakasutus võib kõne alla tulla

juhul, kui uus üldplaneering võimaldab nt suuremat

täisehitusprotsenti, suuremat koormust, lisatud on

juhtotstarbeid vms.

Planeerimismenetlusse kaasatakse isikud, keda planeering

võib puudutada. Mõjutatud isiku mõistet küll PlanS otseselt

ei kasuta, kuid see on kasutusel nt keskkonnaseadustiku

üldosa seaduses (§ 25 lõige 2), küberturvalisuse seaduses

(§ 8 lõiked 5 ja 6), atmosfääriõhu kaitse seaduses (§ 54

lõige 1). Mõistet ei ole kasutatud mitte eelnõu tekstis, vaid

selgituses ning see ei raskenda kuidagi sättest arusaamist.

Oleme päri, et terviklahenduse sisustamine võib olla

keeruline, kuid seaduse tasandil selle osas kriteeriumide

seadmine ei ole võimalik. KOV saab taotlust hinnata ning

otsustada, kas tegemist DP muutmise regulatsiooni

kohaldamine on konkreetsel juhul võimalik või mitte, või

eeldatakse, et muudatuse ulatust arvestades on vajalik uue

terviklahenduse loomine. Ka käesoleval ajal ei sisusta

PlanS otseselt, mida saab pidada terviklahenduseks, kuna

see on erinevate planeeringu osade omavahelise sümbioosi

tulemus. Samas, kui krundile ehitusõigust ja juurdepääsu ei

määrata ja muid tingimusi ei seata, aga krunt on DP-s

toodud, siis on samuti tegemist terviklahendusega. Selle

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

96

volikogu, kes võib soovi korral volitada valla- või

linnavalitsust menetlusi ja toiminguid tegema, siis selles

paragrahvis on volikogult sellise toimingu tegemise õigus

ära võetud. Sellise ühe ülesande menetluse sees andmine

valla- või linnavalitsusele on põhjendamatu.

6. Täiesti arusaamatuks jääb selgituse osa, kus

märgitakse, et Muudatus aitab lahendada ka neid olukordi,

kus DP kehtestati üldplaneeringu kohasena ning see on ellu

viidud, kuid õiguslik olukord (ennekõike uus

üldplaneering) annab võimaluse kasutada DP-ga hõlmatud

ala laiemalt või mitmekesisemalt. Milliseid olukordi on

mõeldud? Vastavalt PlanS § 6 punktile 11 on elluviimine

pidev tegevus, mida saab teha jätkuvalt. Planeeringulistest

nõuetest kinnipidamise tagamine on üks elluviimise osa

ning kui seda enam teha ei soovita, siis ei soovita ka seda

planeeringut ju enam ellu viia. Arusaamatu on ka viide, et

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine

annab võimaluse kasutada detailplaneeringuga hõlmatud

ala laiemalt või mitmekesisemalt. Puudub selgitus, millised

on laiemad või mitmekesisemad kasutusviisid. Kui

detailplaneering nägi ette kahekorruselise elamu

püstitamise, kas laiem on siis näiteks kolmekorruseline? Ja

mitmekesisem on ärihoone püstitamine?

7. Huvitav on eelnõu viide sellele, et mõjutatud isikud

on eeskätt piirinaabrid. Seni on planeerimis- ja ehitusõigust

oluliseks eristavaks jooneks peetud seda, kas tegemist on

laia avalikkuse kaasamisega (nn planeerimisdiskretsioon,

vt Merusk „Administratsiooni diskretsioon ja selle kohtulik

kontroll“ 1997) või kitsalt puudutad isikutega ehk

piirinaabritega. Eelnõu eklektilisusele viitab ka

sõnakasutus „mõjutatud isikud“, sest PlanS-is kasutatakse

mõisteid puudutatud isikud ja huvitatud isikud. Nii on ka

valguses võib öelda, et kui DP muutmise käigus

lahendatakse suurem osa PlanS § 126 lõikes 1 toodud

ülesandeid, võib olla tegemist DP terviklahenduse

ulatusliku muutmisega, mida KOV võib pidada vajalikuks

lahendada uue DP-ga (kohaldada PlanS § 140 lõiget 7).

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

97

selgitatud PlanS algse eelnõu juurde kuuluvas seletuskirjas

isikuid, keda tuleb kaasata. Nüüd lisandub nendele

mõistetele veel ka mõjutatud isikud.

8. Kuigi eelnõu selgituste kohaselt on KOV-le jäetud

õigus detailplaneeringu muutmise protsessi mitte

kohaldada, kui peetakse vajalikuks uue terviklahenduse

loomist, siis regulatsioonist ei selgu, millele toetudes

terviklahendust hinnatakse. Praktikas hakkab selline väga

lai kaalutlusruum tooma kaasa pigem vaidlusi selle üle, kas

järgitakse terviklahendust või mitte. Ja muutmise protsessi

kiiresti läbiviimise eesmärgiks seadmine ei too KOV-le

kaasa häid lahendusi.

9. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

koostamise regulatsioonis on märgitud, et selline

planeering kindlalt kehtestatakse. See on huvitav, sest isegi

tavalise detailplaneeringu puhul on KOV-il õigus

otsustada, kas ta planeeringu kehtestab või mitte, aga

muutmise regulatsiooni puhul tal sellist kaalutlusõigus ei

ole.

10. Detailplaneeringu algatamise üle otsustamine on

KOV kaalutlusõigus, kuid eelnõu juurde antud selgitused

näevad ette, et juhul, kui KOV ei algata muutmise

menetlust, algatab ta detailplaneeringu. Sellise illusiooni

loomine on põhjendamatu, sest 1) seda ei näe ette koostatud

regulatsioon 2) KOV võib lisaks muutmise algatamata

jätmisele alati otsustada, et ta ei soovi ka uut

detailplaneeringut teha. Arusaamine sellest, mida ja miks

võiks muuta võib huvitatud isikul ja KOV-il olla väga

erinev. Näiteks toovad enamus huvitatud isikuid muutmise

põhjenduseks asjaolu, et nüüd on tema planeeritud ala

kinnisasja omanik.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

98

Eelnõu §-des 1391 kuni 1395 ette nähtud regulatsioon on

läbimõtlemata, sobimatu üldisesse planeerimise

hierarhiasse ja struktuuri ning loob tohutu halduskoormuse.

Kose Vallavalitsus (02.10.2025)

1. Projekteerimistingimused, mis asendavad

detailplaneeringut (miinused):

1. Ametnik peab tegema ära planeerija töö. Kui seda

peab kaitsma hakkama (mingite vastuväidete pärast) on töö

kordades suurem. Keerulise olukorra puhul peab

planeerimise töö jätma planeerija teha (ehk valima

planeeringu menetluse). Kutsega arhitektid, kes ei ole

planeeringuid koostanud, on üldjuhul väga viletsad

planeerijad ja neid peab välja õpetama (st töö tagastama

parandamiseks mitmeid kordi).

2. Maaomanikule ei saa panna kohustust tee ja taristu

ehitamiseks.

3. Üks asi on inimeste ehitussoovid ja teine valla

arendamine ning mingite piirkondlike probleemide

lahendamine. Piirkonnas võib olla lahendamisel

probleeme, mille pärast on vaja projekteerimistingimuste

andmisega viivitada. Inimesed nõuavad, et

projekteerimistingimused peab andma 2 kuu jooksul, mõni

pöördub õiguse saamiseks õiguskantsleri poole

(õiguskantsler ei kaalutle, vaid tugineb olemasolevatele

õigusaktidele ja üldplaneeringule). Detailplaneeringuga

saab anda menetlusele pikema käigu ja panna probleemi

osaline lahendamine planeeringust huvitatud isiku

õlgadele. Variant on projekteerimistingimusi mitte anda,

kuid seda peab põhjendama (võtab palju aega), pärast peab

eeldatavasti veel vaideotsusega tegelema (võtab veel aega).

Selgitame Regionaal- ja Põllumajandusministeerium töötab välja

seaduse eelnõu, millega nähakse ette arendustasu, mida

saab muu hulgas kohaldada ka PT-de puhul. See annab

KOV-le vabamad käed otsustamisel ning rahalise sisendi.

Ehituskeelu kehtestamist PT-dega saab kaaluda EhS-s.

PlanS kehtestab ehituskeeluga seotud küsimusi

planeeringute kontekstis. Märgime, et ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni seaduse §-s 17 on toodud alused, millal on

isik kohustatud ühisveevärgiga liituma ning millistel

tingimustel ta selleks ei ole kohustatud. Meie hinnangul

saab osundatud sätte põhjal keelduda lokaalsete lahenduste

lubamisest olukorras, kus ühisveevärk on rajamisel.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

99

Eelneva punktiga 3 seoses olen kaalunud PlanS võimalusi

ajutise ehituskeelu rakendamiseks. Näiteks on vaja

kavandada suurele alale ÜVK trasse.

1. Seda võiks teha projekteerimistingimustega, kuid

siis pole alust keelata elanikel rajada lokaalseid kaeve ja

reovee kohtkäitluslahendusi.

2. Võiks teha detailplaneeringu, kuid siis peaks

haarama planeeringualasse kõik katastriüksused, kus

tahaks keelata lokaalsete vee- ja kanalisatsioonisüsteemide

rajamist. Kuid PlanS § 126 lg 2 ütleb, et siis tuleb lahendada

ka kõigi planeeringuala kruntide ehitusõigused, mis teeb

detailplaneeringu koostamise oluliselt kallimaks ja

aeganõudvamaks. Kui tahaks keelata lokaalsete vee- ja

kanalisatsioonisüsteemide rajamist (seoses elamu

kavandamisega ja mitte anda projekteerimistingimusi

veel), siis tuleb see ÜVK planeering teha igal juhul hästi

kiiresti ära.

3. Võiks teha teemaplaneeringu, kuid siis peab

vastavalt PlanS § 74 lõikele 4 andma eelhinnangu ja

kaaluma keskkonnamõju strateegilist hindamist (KSH),

lähtudes keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõigetes 4 ja 5

sätestatud kriteeriumidest ning § 33 lõike 6 kohaste

asjaomaste asutuste seisukohtadest. KSH eelhinnangu nõue

tundub ÜVK kavandamise puhul ebaproportsionaalselt

suur kohustus.

4. Veel võib muuta ÜVK arengukava, kuid see ei

võimalda kehtestada ajutist ehituskeeldu.

2. Detailplaneeringu algatamise menetluse teeb pikaks, kui

peab andma eelhinnangu ja kaaluma KSH-d. See on

vajalik, kui planeeringualal on mõni looduskaitseobjekt või

Selgitame DP menetlustele diferentseeritud menetlustähtaegade

kehtestamine on kaalumisel ning vajab täiendavat

analüüsimist.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

100

on tegemist üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga

(need on tavapärased juhud). KSH eelhinnangu peab

seaduse järgi koostama kohalik omavalitsus ja see on suur

uurimis- ja mõtlemistöö. Lisaks peab eelnõu esitama

seisukoha saamiseks asjaomastele asutustele vastamisajaga

30 päeva.

Detailplaneeringu või projekteerimistingimuste vahel

kaalumisel on tekkinud küsimus, kuidas mõtestada PlanS §

4 lõike 2 punkti 1: planeerimisalase tegevuse korraldaja

peab tagama maa-alale vastavate planeeringute olemasolu.

Siit järeldub, et pigem tuleks projekteerimistingimuste

koostamisele eelistada detailplaneeringu koostamist.

Projekteerimistingimused kehtivad 5 aastat,

detailplaneering kehtib praeguse PlanS järgi igavesti (kui ei

tunnistata kehtetuks).

PlanS § 4 lõike 2 punkti 1 mõte on tagada, et ehitustegevuse

suunamiseks peaks olema vähemalt mõni planeering. PlanS

§ 125 lõige 5 on sellest kohustusest erand, kuid lähtub

üldplaneeringust. Seega võib öelda, et sätte mõte tagada, et

KOV territoorium oleks kaetud vähemalt

üldplaneeringuga, mis suunab KOV ruumilist arengut.

3. Kui tekib detailplaneeringu muutmise detailplaneeringu

koostamise võimalus, siis kas jääb alles ka ehitusseadustiku

§ 27 kohane detailplaneeringut täpsustavate

projekteerimistingimuste andmise võimalus?

Selgitame Kliimaministeerium on ette valmistanud EhS ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (EIS

nr 24-0100), millega laiendatakse DP täpsustamise

võimalusi. Küll aga tuleb siinkohal silmas pidada, et

tegemist on peaasjalikult täpsustamisega, mitte aga sisulise

muutmisega.

DP muutmise regulatsioon lubab DP-d muuta ka

olemuslikult ehk reguleerida neid küsimusi, mida ei ole

DP-s algselt reguleeritud. Sellist võimalust PT-d praegu

ette ei näe ehk tegemist saab PT-de puhul olla üksnes

olemasoleva tingimuse täpsustamisega. DP muutmise

menetluses oleks aga, teie näite puhul, võimalik ka krundi

piiride muutmine.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

101

Seega on PT-de ja DP muutmise regulatsiooni peamine

erisus selles, et DP muutmise regulatsiooni alusel on

võimalik DP olemuslik muutmine.

PlanS § 140 lõige 7 on kohaldatav juhul, kui PlanS § 139

lõike 2 alusel otsustab KOV, et taotlus DP muutmiseks

sisaldab selliseid ettepanekuid, mis eeldavad uue

terviklahenduse loomist, muu hulgas ka ettepanekut

üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks.

4. Detailplaneeringu muutmise detailplaneering on hea

võrreldes detailplaneeringu osaliselt kehtetuks

tunnistamise ja projekteerimistingimuste andmise

menetlusega, mida kodanikud näevad ainsa neile sobiva

variandina, kui on vaja seadustada detailplaneeringust

mööda ehitamist. Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamine on ka menetlus, mis hõlmab üleriigilises või

maakonna lehes teavitamist, kuid antud menetluses ei saa

lehekulude tasumist panna huvitatud isiku kohustuseks, st

tugineda ei saa PlanS § 130-le ja haldusmenetluse

seadusele § 47 lõikele 5. Teiseks ei õnnestunud mul

PLANK-i sisestada detailplaneeringu osaliselt kehtetuks

tunnistamisega muutunud planeeringuala piiri. See

probleem jäi ametniku õlgadele, kuid ka siin peaks

maaomanik leidma planeerija, kes valmistab ette PLANK-

faili arvestades PlanS § 130 põhimõtteid.

Hea, et PlanS muutmisega jääb ära üleriigilises või

maakonna lehes teavitamise kohustus, mis on suur kulu

vallale või planeeringust huvitatud isikule.

Selgitame Võtame teadmiseks.

5. PlanS muutmise eelnõus on selgitus: Muudatuse

tulemusena saab PT-sid väljastada selliselt, et ehituslikud

Selgitame PT-d antakse üldiselt teatud vahemikuna, nt hoone kõrgus

mitte rohkem kui 8 m, mis tähendab, et ehitusprojekt võib

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

102

tingimused selguvad PT-de menetluse käigus (ja neid

võidakse veel omakorda täpsustada või muuta ehitusloa

andmise menetluses). Tahaks selgust, mis tingimusi võib

ehitusloa menetluse käigus muuta ja kas ka kehtiva

detailplaneeringu puhul võiks mingeid planeeringu

tingimusi muuta ehitusloa menetluses. On tohutult

koormav anda iga huvitatud isiku taotletava muudatuse

puhul projekteerimistingimusi avatud menetlusega

detailplaneeringu täpsustamiseks vastavalt

ehitusseadustiku §-ile 27 ja 31. Kui inimene oma tahtmist

ei saa, jääme pikalt vaidlema, mõnikord isegi advokaatide

vahendusel. Näiteks on detailplaneeringus katusetüüp viil-

või kelpkatus, kuid isik soovib lamekatust või pultkatust.

Piirkonda analüüsides võiks arvestada maaomaniku

sooviga. Kas mõnel juhul võiks piisata planeerija

nõusolekust, sest tema määratud lahendus võis mitte olla

taotluslik (võrreldes mõne arhitekti kindla

kontseptsiooniga) ja ei peaks andma

projekteerimistingimusi avatud menetlusega? Või kui

näiteks on vaja teha teistsugune piirdeaed võrreldes

planeeringuga, siis millisele ehitusseadustiku § 27 lõike 4

alapunktile tugineda, et anda projekteerimistingimused?

Või võiks planeeringust erineva piirdeaia lubamise

otsustada ehitusteatise menetluses? Või kui planeeringus

on tuletõrje veemahuti, kuid seaduse muutumise tõttu pole

see enam kohustuslik, kas siis peaks tuletõrje veemahutist

loobumiseks (mis on maaomanikule suur kokkuhoid)

muutmiseks andma projekteerimistingimused või piisaks

päästeametniku nõusolekust ehitusloa menetluses? Ja

muidugi käib sellise küsimuse juurde ametniku poolt suur

kaalumine ja põhjendamine.

mõnevõrra PT-dest erineda. Niisamuti on võimalik ka

ehitamise käigus kalduda mõnevõrra kõrvale

ehitusprojektist, kui tegemist ei ole sellise kõrvalekaldega,

mis on oluline (nt avad nihkuvad veidi vms).

PT-de eesmärk on siiski kindlaks määrata tulevase ehitise

põhilised andmed (EhS § 26 lõige 4). PT-de menetluses

kavandab Kliimaministeerium muudatusi, millega

leevendatakse avatud menetluse nõuet. Eelnõu on

kättesaadav eelnõude infosüsteemis „Ehitusseadustiku ja

sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus“

(EIS nr 25-0100).

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

103

6. PlanS muutmise eelnõus on selgitus: Sätte eesmärk on

tugevdada MaRu õigust planeerimismenetluse suunamisel

nii sisuliselt kui menetluslikult. Küsin, kas MaRu õigus

suunata planeerimismenetlust sisuliselt on kooskõlas

kohaliku omavalitsuse korralduse seadusega (KOKS)?

Siiamaani ükski planeerimismenetlusele järelevalve tegija

ei ole tahtnud sisuliselt planeeringulahendust suunata. Ka

kohus ei ole vist samuti soovinud seda teha. Kohaliku elu

küsimusi peab kaaluma ja otsustama ikka kohalik

omavalitsus. Detailplaneeringule järelevalve tegijad on

vaadanud, kas on õigesti menetletud, kas detailplaneering

on kooskõlas seaduste ja üldplaneeringuga, ja jätnud

sisulise otsustamise alati kohalikule omavalitsusele. Kohus

vaatab muuhulgas, kas huvisid on õigesti kaalutud. Seega

ei saa aru, kuidas MaRu hakkab planeerimismenetlust

sisuliselt suunama. Praeguseks on PlanS-is võetud MaRu

kohustusi vähemaks, et mitte tegeleda

planeeringuvaidlustega. Kui MaRu hakkab suunama

planeerimismenetlust, siis võib kodanike ja arendajate

poolt MaRu-le tekkida surve kaebamisel ja õiguste

tagaajamisel. Veel, kui MaRu hakkab

planeerimismenetlust sisuliselt suunama, siis tekib

planeeringu menetlejal kohustus ka MaRu ettepanekuid

läbi töötada ja otsustada, kas need on kohaliku elu

tervikpilti silmas pidades ikka õiged.

Selgitame Selgitus:

Eelnõukohane haldusjärelevalve vastab VVS § 751 lõikes 4

toodud eeldustele. MaRu haldusjärelevalve pädevus ei ole

vastuolus KOV-ide põhiseaduse §-s 154 nimetatud

enesekorraldusõigusega.

Haldusjärelevalvet kohaldatakse käesoleval ajal ka teiste

õigusaktide alusel (nt avaliku teabe seaduse § 45 lõige 1

Andmekaitse Inspektsiooni osas ja paljud muud).

Eelnõukohane haldusjärelevalve ei või sekkuda KOV

pädevusse ruumiotsuste tegemisel, kuid MaRu-l tekib

pädevus hinnata, kas KOV on ruumiotsuse tegemisel

lähtunud õigusaktides sätestatud nõuetest ehk järginud

seaduses sätestatud tähtaegasid.

Haldusjärelevalve sisu ja ulatus on kindlaks määratud muu

hulgas haldusmenetluse seadusega, mille kohaselt on

haldusjärelevalve läbiviijal kohustus tagada

järelevalvatava menetluslikud õigused. Haldusjärelevalve

sisustatakse vastavalt konkreetse probleemi sisule, mis

paneb paika kogutavate tõendite hulga ja tuvastavate

asjaolude kogumi.

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium viib

koostöös MaRu-ga läbi teenusdisaini uuringut, mille

raames kaalutakse muu hulgas ka heakskiidumenetluse

ümberdisainimist, mis tähendab, et kaob ära dubleeriv

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

104

regulatsioon. Ühtlasi on vajalik märkida, et

heakskiidumenetlus ei võimalda sekkuda käimasolevasse

planeerimismenetlusse ehk tuvastada menetluse venimise

põhjuseid ja neid koostöös KOV-iga lahendada.

Haljala Vallavalitsus (07.10.2025)

1. „3) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 22 järgmises

sõnastuses: „(22) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib

määrata planeerimismenetluses toimingu tegemiseks

mõistliku tähtaja juhul, kui toimingu tegemiseks ei ole

tähtaega sätestatud käesolevas seaduses või muus

õigusaktis.“;“

Eelnõu koostaja selgitus: Selle sätte eesmärk on välistada

olukorrad, kus planeerimisalase tegevuse korraldaja võiks

sätestada nt kooskõlastajatele muud tähtaega võrreldes

sellega, mis tuleneb otse seadusest.

Kommentaar: Mis saab siis, kui kooskõlastajad soovivad

pikendada ise vastamise tähtaega?

Selgitame Kehtiv PlanS annab kooskõlastajale õiguse pikendada

kooskõlastamise tähtaega. Eelnõukohane säte ei reguleeri

kooskõlastamise tähtaja pikendamist.

2. „§ 71. Haldusjärelevalve teostaja

Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet,

täites selleks järgmisi ülesandeid:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust

planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet

planeerimismenetluse läbiviimise kohta;

3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke

ettekirjutusi planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses.“

Kommentaar: Kas järelevalvet plaanitakse teha ka

planeeringulahenduse sisu osas? KOV tegevuse üle

kontrolli teostamine tähendab nii Maa- ja Ruumiameti kui

Selgitame Eelnõukohane haldusjärelevalve vastab VVS § 751 lõikes 4

toodud eeldustele. MaRu haldusjärelevalve pädevus ei ole

vastuolus KOV-ide põhiseaduse §-s 154 nimetatud

enesekorraldusõigusega.

Haldusjärelevalvet kohaldatakse käesoleval ajal ka teiste

õigusaktide alusel (nt avaliku teabe seaduse § 45 lõige 1

Andmekaitse Inspektsiooni osas ja paljud muud).

Eelnõukohane haldusjärelevalve ei või sekkuda KOV

pädevusse ruumiotsuste tegemisel, kuid MaRu-l tekib

pädevus hinnata, kas KOV on ruumiotsuse tegemisel

lähtunud õigusaktides sätestatud nõuetest ehk järginud

seaduses sätestatud tähtaegasid.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

105

ka KOV ametnikele täiendavaid tööülesandeid (näiteks

KOV-il protokollide ja memode koostamise vajaduse igast

kohtumisest planeeringut koostava ettevõtte ja arendaja

vahel, mida aja kokkuhoiu mõttes igal pool ei tehta, v.a

kohustuslikud avalike arutelude protokollid). Võib eeldada,

et kui arendaja ei ole KOV-i poolt esitatud planeeringu

märkustega rahul, siis pöördutakse Maa- ja Ruumiameti

poole, et oma soovidele tuge saada. Ka praegu on Haljala

vallas menetluses detailplaneeringuid, kus koostame

planeeringulahendust koos arendaja advokaatidega, mis

tähendab ühe teemaga (nt hoonestusala ulatus, hoonete

ehitisealuse pinna suurus, puurkaevu hooldusalasse

ehitamise võimalikkus) süvitsi minemist ja väga head

kirjalikku põhjendamise oskust. Kokkuvõttes selline

tegevus ei kiirenda detailplaneeringute koostamist.

Planeeringumenetluse läbiviimise edukus sõltub lisaks

detailplaneeringuid koostavate ettevõtete pädevusest ja

hoolsusest. See, et detailplaneeringu jooniste ja seletuskirja

vahel on vastuolu, töö on täis kirjavigu, elementaarsed

planeeringuterminid on valed, pikendab detailplaneeringu

koostamise aega märgatavalt. Näiteks on Haljala vallas

tegutsemas üks detailplaneeringu koostaja, kes kasutab

vaidluste korral vallaga suhtlemiseks advokaati. Samuti

tekitab ajakulu see, kui planeeringu koostajad soovivad

hakata vaidlema riigiasutustega kooskõlastuste teemal.

Detailplaneeringu koostamise menetlustega kiirustamine

võib viia selleni, et valda saadetud planeeringutesse ei ole

enam võimalik süveneda ja “menetletakse need lihtsalt

läbi”. Väikestes KOV-ides on spetsialistid oma valdkonna

töödega üle koormatud, mistõttu ei pruugi

Haldusjärelevalve sisu ja ulatus on kindlaks määratud muu

hulgas haldusmenetluse seadusega, mille kohaselt on

haldusjärelevalve läbiviijal kohustus tagada

järelevalvatava menetluslikud õigused. Haldusjärelevalve

sisustatakse vastavalt konkreetse probleemi sisule, mis

paneb paika kogutavate tõendite hulga ja tuvastavate

asjaolude kogumi.

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium viib

koostöös MaRu-ga läbi teenusdisaini uuringut, mille

raames kaalutakse muu hulgas ka heakskiidumenetluse

ümberdisainimist, mis tähendab, et kaob ära dubleeriv

regulatsioon. Ühtlasi on vajalik märkida, et

heakskiidumenetlus ei võimalda sekkuda käimasolevasse

planeerimismenetlusse ehk tuvastada menetluse venimise

põhjuseid ja neid koostöös KOV-iga lahendada.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

106

planeeringudokumente ka mitmed spetsialistid jõuda läbi

vaadata.

Lisaks tähtaegade kontrollimisele oleks vajalik pöörata

tähelepanu ka koostatava planeeringu kvaliteedile ja

sellele, kas selline planeeringulahendus teeb avalikku

ruumi paremaks või mitte.

Tähelepanu tasuks pöörata ka ehitisregistri kaudu

toimuvale projekteerimistingimuste menetlusele, mida riigi

poolt selliselt ei kontrollita ja kus ei pruugita avalikule

ruumile tähelepanu pöörata. Kui ühiskonna soov on

asendada detailplaneeringute koostamise menetlused

projekteerimistingimuste menetlustega, siis peaks

ehitusseadustiku projekteerimistingimuste peatükki

täiendama lisanduvate nõuetega (nt kontaktvööndi analüüs,

illustreerivad joonised, vastavus üldplaneeringule jne).

Maa- ja Ruumiameti spetsialistid võiksid abistada KOV-e

planeeringulahenduse sisu osas. Tähtaegadest kinni

pidamist võiks eelduslikult jälgida PLANIS-e kaudu.

3. § 1391. Detailplaneeringu muutmine

(3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav

keskkonnamõju strateegiline hindamine, võtab koostamise

korraldaja detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

koostamisel arvesse keskkonnamõju strateegilise

hindamise tulemusi.

Kommentaar: Kas peaks määrama, kui kaua KSH/KMH

kehtib (kuna keskkonnatingimused võivad ajas muutuda,

Selgitame KSH ja keskkonnamõju hindamise aruandele ei ole

keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi

seaduses kehtivusaega määratud. Kui tähtaja määramist

peetakse vajalikuks, siis valmistab selle muudatuse ette

Kliimaministeerium.

Ei ole välistatud, et aruande järgselt olukord looduses

muutub. See on põhjuseks, miks eelnõukohases PlanS §-s

1391 on sätestatud kohustus võtta arvesse juba koostatud

aruannet ning kui taotlusega nähakse ette tegevust, mis

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

107

lisanduda võib uusi kaitsealasid ja/või kaitsealuseid liike

jne)?

väljub aruandes märgitud ja lubatud tegevusest või mahust,

tuleb algatada DP.

4. § 1392. Taotlus detailplaneeringu muutmiseks

(1) Taotluse detailplaneeringu muutmiseks võib esitada

igaüks. Detailplaneeringut muutev detailplaneering

algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva jooksul selle

algatamise taotluse saamisest arvates.

Kommentaar: Ei nõustu sellega, et igaüks võib esitada

taotluse kehtiva detailplaneeringu muutmiseks. Selline

võimalus võib suurendada naabrite vahelisi konflikte.

Näiteks kui detailplaneeringuga on määratud väga ulatuslik

hoonestusala (4 m krundi piirist), kas siis saaks naabri

taotluse alusel hakata seda nihutama krundi piirist

kaugemale?

Mis saab siis, kui kehtiv detailplaneering on osaliselt ellu

viidud?

Seaduses võiksid olla kirjas konkreetsed juhtumid, millal

oleks võimalik kasutada detailplaneeringut muutva

detailplaneeringu liiki. Kuidas see erineb

projekteerimistingimustega kehtiva detailplaneeringu

täpsustamisest? Võiks kaaluda detailplaneeringut

täpsustavate projekteerimistingimuste väljastamise

võimaluse suurendamist (nt hoone ehitisealuse pinna

suurendamine 10% ulatuses).

Selgitame Lõike 1 esimene lause on eelnõust välja jäetud.

Kliimaministeerium on ette valmistanud EhS muutmise

seaduse eelnõu, millega laiendatakse DP täpsustamise

võimalusi. Küll aga tuleb siinkohal silmas pidada, et

tegemist on peaasjalikult täpsustamisega, mitte aga sisulise

muutmisega.

DP muutmise regulatsioon lubab DP-d muuta ka

olemuslikult ehk reguleerida neid küsimusi, mida ei ole

DP-s algselt reguleeritud. Sellist võimalust PT-d praegu

ette ei näe ehk tegemist saab PT-de puhul olla üksnes

olemasoleva tingimuse täpsustamisega. DP muutmise

menetluses oleks aga, teie näite puhul, võimalik ka krundi

piiride muutmine.

Seega on PT-de ja DP muutmise regulatsiooni peamine

erisus selles, et DP muutmise regulatsiooni alusel on

võimalik DP olemuslik muutmine.

DP muutmise regulatsioon on kasutatav nii elluviimata kui

elluviidavate või elluviidud DP-de puhul.

5. PlanS § 95. Kohaliku omavalitsuse eriplaneering ja selle

koostamise korraldaja

Selgitame Peale eelnõu seadusena vastuvõtmist ja jõustumist

lahendatakse senised eriplaneeringuga ette nähtud

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

108

(1) Kohaliku omavalitsuse eriplaneering koostatakse

olulise ruumilise mõjuga ehitise püstitamiseks, kui olulise

ruumilise mõjuga ehitise asukoht ei ole üldplaneeringus

määratud.

Kommentaar: Kui peatükk 7. “Kohaliku omavalitsuse

eriplaneering” PlanS-is terves ulatuses kehtetuks

tunnistatakse, siis on edaspidi sellisel juhul tegemist

üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga kohaliku

omavalitsuse eriplaneeringu asemel. Detailplaneeringu

koostamise menetlusele on kehtestatud menetlustähtajaks

kolm aastat. Kas see kehtib ka üldplaneeringut muutva

detailplaneeringu suhtes? Kolme aastaga pole võimalik

seda menetleda, kuna tegemist on nn kahe-etapilise

planeeringuga (üldplaneeringu ja detailplaneeringu osad).

küsimused detailplaneeringuga ning vajadusel

üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga.

6. § 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

kehtestamine

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

kehtestamise teade avaldatakse 30 päeva jooksul

kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku

omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes või linnaosadega

linnade puhul linnaosalehes. Kui teavitamine ei ole valla-

või linnalehe ilmumissageduse tõttu 30 päeva jooksul

võimalik, avaldatakse teade valla- või linnalehes esimesel

võimalusel. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel valla- või

linnaleht puudub, avaldatakse teade 30 päeva jooksul

planeeringu kehtestamisest arvates planeeringuala

maakonnalehes. Teade planeeringu kehtestamisest

avaldatakse 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamisest

arvates koostamise korraldaja veebilehel.

Selgitame DP-d muutvate DP-dega seotud teadete avaldamine

lehtedes on asjakohane seetõttu, et selles menetluses ei

oleks muul viisil avalikkuse laiem kaasatus tagatud, kuna

menetluses ei nähta ette avalikustamist ega avalikke

arutelusid. Ajalahes avaldamine võimaldab laiemal

üldsusel saada teavet DP muutmisest.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

109

Kommentaar: Kui detailplaneeringute puhul kaob teadete

avaldamise nõue maakonnalehes ära, siis võiks ka sellise

planeeringuliigi puhul avaldada teated ainult linna- ja

vallalehtedes.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet (02.10.2025 nr 6-6/1028-2)

1. „3) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 22 järgmises

sõnastuses:

„(22) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib määrata

planeerimismenetluses toimingu tegemiseks mõistliku

tähtaja juhul, kui toimingu tegemiseks ei ole tähtaega

sätestatud käesolevas seaduses või muus õigusaktis.“;“

Seda on selgitatud, et planeeringute menetlused võivad

jääda venima ka planeerimisalase tegevuse korraldajast

sõltumatutel asjaoludel, peaasjalikult juhul, kui kaasatud

isikud või isikud, kelle seisukoht või arvamus on ühel või

teisel juhul vajalik (nt võrguvaldaja), ei vasta mõistliku aja

jooksul. Niisamuti on tagasiside põhjal täheldatud, et

planeeringust huvitatud isikud ei tee vajalikke toiminguid

(nt vajalikke muudatusi planeeringu lahenduses vms)

mõistiku aja jooksul. Sätte alusel saab planeerimisalase

tegevuse korraldaja liikuda planeeringu menetlusega edasi.

Juhime tähelepanu, et siis tuleks seaduses täiendada ka

detailplaneeringu koostamise lõpetamise aluseid olukorras,

kui planeerimisalase tegevuse korraldaja määratud

toimingu tegemise tähtaega ei täideta. Muidu ei ole sellise

tingimuse sätestamine asjakohane ja on sisutühi, kuna

juriidilist tagajärge kohustuse mittetäitmisel ei järgne ja

planeerimisalase tegevuse korraldajal ei ole võimalik

vaatamata määratud tähtajale lisameetmeid kohaldada.

Selgitame PlanS eelnõuga (eelnevas numeratsioonis punkt 32)

täiendatakse PlanS § 129 lõiget 1 punktiga 5 järgmises

sõnastuses: 5) huvitatud isik ei ole pärast vähemalt kahte

kirjalikku meeldetuletust esitanud määratud tähtaja

jooksul planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikke

andmeid.

Säte annab planeerimisalase tegevuse korraldajale õiguse

määrata huvitatud isikule tähtaja vajalike andmete

esitamiseks, mille täitmata jätmisel ja peale vähemalt kahte

meeldetuletust, võib planeerimisalase tegevuse korraldaja

menetluse lõpetada. Mõlemad eelnõukohased sätted

annavad kombineeritult KOV-dele hoova, millega

planeerimismenetlusi paremini juhtida ning ühtlasi

võimaldab huvitatud isikuid distsiplineerida.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

110

2. 2. eelnõud täiendatakse punktiga 6 järgmiselt:

„6) seadust täiendatakse paragrahviga 71 järgmises

sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve teostaja

Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet,

täites selleks järgmisi ülesandeid:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust

planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet

planeerimismenetluse läbiviimise kohta;

3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke

ettekirjutusi planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses.“

Paragrahv 71 tuleks terviklikult välja jätta. Eesti Vabariigi

põhiseaduse (edaspidi PS) § 154 esimese lause kohaselt

otsustavad ja korraldavad kõiki kohaliku elu küsimusi

kohalikud omavalitsused, kes tegutsevad seaduste alusel

iseseisvalt – seega deklareerib ja tunnustab PS kohalike

omavalitsuste autonoomiat ehk iseotsustamise õigust.

Õiguskantsleri seaduse § 1 lg 1 kohaselt teostab

õiguskantsler järelevalvet kohaliku omavalitsuse

õigustloovate aktide üle ja Vabariigi Valitsuse seaduse § 59

lg 1 kohaselt teostab Justiits- ja Digiministeerium

järelevalvet kohaliku omavalitsuse üksuste haldusaktide

üle. Lisaks on olulisima instantsina vaidlusküsimistes

olemas halduskohus, kelle ülesanne on eelkõige isikute

õiguste kaitse õigusvastase tegevuse eest täidesaatva võimu

teostamisel.

Mittearvestatud Eelnõukohane haldusjärelevalve vastab VVS § 751 lõikes 4

toodud eeldustele. MaRu haldusjärelevalve pädevus ei ole

vastuolus KOV-ide põhiseaduse §-s 154 nimetatud

enesekorraldusõigusega.

Haldusjärelevalvet kohaldatakse käesoleval ajal ka teiste

õigusaktide alusel (nt avaliku teabe seaduse § 45 lõige 1

Andmekaitse Inspektsiooni osas ja paljud muud).

Eelnõukohane haldusjärelevalve ei või sekkuda KOV

pädevusse ruumiotsuste tegemisel, kuid MaRu-l tekib

pädevus hinnata, kas KOV on ruumiotsuse tegemisel

lähtunud õigusaktides sätestatud nõuetest ehk järginud

seaduses sätestatud tähtaegasid.

Haldusjärelevalve sisu ja ulatus on kindlaks määratud muu

hulgas haldusmenetluse seadusega, mille kohaselt on

haldusjärelevalve läbiviijal kohustus tagada

järelevalvatava menetluslikud õigused. Haldusjärelevalve

sisustatakse vastavalt konkreetse probleemi sisule, mis

paneb paika kogutavate tõendite hulga ja tuvastavate

asjaolude kogumi.

Selgitame, et sätte sõnastust on muudetud, mille kohaselt

antakse MaRu-le järelevalvepädevus tähtaegadest

kinnipidamise üle nii KOV-ide kui asutuste puhul.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium viib

koostöös MaRu-ga läbi teenusdisaini uuringut, mille

raames kaalutakse muu hulgas ka heakskiidumenetluse

ümberdisainimist, mis tähendab, et kaob ära dubleeriv

regulatsioon. Ühtlasi on vajalik märkida, et

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

111

Planeerimisseaduse täiendamine §-ga 71 tähendaks

kohaliku omavalitsuse autonoomia ulatuslikku piiramist –

praegusest planeerimisvaldkonna koostööpartnerist Maa-

ja Ruumiametist saaks pelgalt järjekordne kohaliku

omavalitsuse järelevalveorgan. Maa- ja Ruumiameti

muutmine järelevalveorganiks tähendaks bürokraatia

hüppelist kasvu, sh tähendaks Maa- ja Ruumiameti

muutmine kohaliku omavalitsuse järelevalveorganiks

vajadust uusi ametnikke tööle võtta nii Maa- ja

Ruumiametisse kui kohalikesse omavalitsustesse, kes

hakkaksidki peaasjalikult tegelema planeerimismenetluse

järelevalvega ja kohalike omavalitsuste poolt

planeerimismenetluse järelevalves Maa- ja Ruumiametile

vastuste ja aruannete koostamisega. Samas sellise

järelevalve efektiivsus on enam kui küsitav, kui samal ajal

on inimestel võimalus väga väikeste kulutustega pöörduda

samades küsimustes halduskohtu poole.

Alternatiivina võiks vajadusel kaaluda järelevalve tegemist

MaRu poolt üksnes KOV menetlustähtaegadest

kinnipidamise üle.

heakskiidumenetlus ei võimalda sekkuda käimasolevasse

planeerimismenetlusse ehk tuvastada menetluse venimise

põhjuseid ja neid koostöös KOV-iga lahendada.

3. 3. eelnõud täiendatakse punktiga 48 järgmiselt:

„48) seadust täiendatakse paragrahvidega 1391 kuni 1395

järgmises sõnastuses:

㤠1391. Detailplaneeringu muutmine

(5) Detailplaneeringu muutmisel lahendatakse vähemalt

käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktides 1–4 nimetatud

ülesanded, kui neid ei ole muudetava detailplaneeringuga

lahendatud. Käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktis 4

nimetatud ehitiste asukoha määramisel on kohustuslik

Selgitame Selgitame, et eelnõust on viide PlanS §-le 126 välja jäetud.

Selgitame, et osundatud paragrahvi lõikesse 5 jäi

tööversioonis ekslik viide, see on eemaldatud.

Selgitame, et DP muutmise menetlust saab kohaldada

ainult DP enda ulatuses, vastasel korral oleks tegemist juba

uue DP-ga. Täiendame seletuskirja.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

112

lahendada ka käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktides 17

ja 20 nimetatud ülesanded.

Elltoodud säte (lg 5) on arusaamatu ja ebaselge, kuna § 126

lg 2 järgi on lg 1 punktide 1–4 lahendamine kohustuslik ehk

need punktides 1–4 ettenähtud ülesanded on alati kehtivas

DP-s lahendatud.

Lg 5 teine lause on vastuolus ka sama paragrahvi lõikega 2

(„Detailplaneeringut muutev detailplaneering ei või

sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste

muutmise ettepanekut või kui see võib kaasa tuua

kinnisasja või selle osa avalikes huvides omandamise,

sealhulgas sundvõõrandamise, või selle suhtes sundvalduse

seadmise vajaduse ning tegevusi, millega kaasneb oluline

keskkonnamõju.“), kuna lg 5 ütleb, et § 126 lg 1 punktide

17 ja 20 ülesanded tuleb lahendada, aga sama paragrahvi lg

2 ütleb, et sel juhul detailplaneeringut muutvat

detailplaneeringut ei tehta ehk detailplaneeringut ei saa

muuta.

Lisaks palume selguse huvides seletuskirja täiendada

selgitusega, et detailplaneeringu muutmise lihtsustatud

menetlus kehtib ainult kehtiva detailplaneeringu ala osas, st

kui soovitakse alasse hõlmata ka maa-ala, mida kehtiv

detailplaneering ei hõlma, siis detailplaneeringu muutmise

menetluse sätted ei rakendu.

Peale selle, kuivõrd planeerimisseadusega soovitakse

suurendada projekteerimistingimuste osakaalu ja tähtsust,

tuleks ühtlasi pikendada mõistlikult

projekteerimistingimuste kui n-ö minidetailplaneeringu

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

113

menetlemise tähtaegu – praegune EhS § 31 lg-s 2

ettenähtud 60-päevane menetlustähtaeg on arvestades

avaliku väljapanku, avaliku arutelu ja kooskõlastamiste

kohustust ilmselgelt liiga lühike.

Samuti soovime pöörata tähelepanu planeeringute

avalikustamist puudutavatele teemadele (nt PlanS § 137 DP

avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste

arvestamine), mis on jätkuvalt adresseerimata, aga

pikendavad põhjendamatult menetlustähtaegu.

Asjaomased PlanS paragrahvid tuleks üle vaadata viisil,

mis võimaldavad maksimaalselt suurendada kaasamise

sisulist kvaliteeti ja digihüpet. Kriitiliselt tuleks üle vaadata

erinevad nõuded, mis puudutavad planeeringuinfo ja

avalike arutelude kohalikes lehtedes avaldamist. KOVile

võiks anda suurema autonoomia kõige laiema levikuga

kanalite (nii füüsilised kui digitaalsed) valimisel. Hetkel on

Tallinna linn olukorras, kus linnaosalehtede ilmumise

piiratuse tõttu on linn sunnitud avaldama teateid Harju elus

ning linnaosalehtedest sõltumine toob kaasa mitme kuiseid

viivitusi menetlusprotsessides. Kindlasti ei ole see

kooskõlas PlanS algse mõttega kaasamise korraldamisest.

MaRu osas teeks lisaks üldise menetluse kiirendamise

vaimus ettepaneku lühendada järelevalve vastuste tähtaega

60lt päevalt 30le (§ 138. Detailplaneeringu heakskiitmine).

Samuti teeme ettepaneku muuta planeerimisseaduse § 140

lg 6 ja kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1

p 33 selliselt, et detailplaneeringu tunnistab kehtetuks

volikogu asemel kohalik omavalitsus. Sellisel juhul oleks

võimalik delegeerida linnavalitsuse korraldusega

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

114

kehtestatud detailplaneeringute kehtetuks tunnistamine

linnavalitsusele.

4. Maakatastriseaduse § 8 lõige 31 muudatuse seletuskiri on

keeruliselt sõnastatud ning oluline on, et see oleks

selgemini sõnastatud, muudetud või selgitatud seletuskirja

järgmised osad (lisatud kursiivis ja boldis).

Maakorraldusseaduse (edaspidi MaaKS) § 2 lõikest 1

tulenevalt on maakorralduse eesmärgiks võimaluste

loomine kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja

majandamiseks.

Seaduse lõike sõnastus pole täielik, korrektne seaduse

sõnastus oleks „Maakorraldusseaduse § 2 lõikest 1

tulenevalt maakorralduse eesmärk on

maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine

kinnisasja või selle osa otstarbekamaks kasutamiseks ja

majandamiseks.“

See lähtub asjaolust, et katastripidajal on pädevus

kontrollida maakorralduse läbiviimisel igal üksikjuhul

sisuliselt, kas tegu on maakorralduse nõuetele vastava

toiminguga või katastriandmete parandamisega

katastrimõõdistamise tulemusena, sh ülemõõdistamisega

või andmete parandamisega ametiülesannete korras.

Katastripidaja veendub, kas tegu on sobiliku vahendiga

maaomaniku eesmärgi saavutamiseks ning hindab, kas

maaomanike tahe tagab otstarbeka maakasutuse (üksnes

juhtumitel kui on tegu katastriandmete parandamisega

Arvestatud

osaliselt

Seletuskirja parandatud.

Selgitame, et seletuskirjas tehtud viide hindamise osas

puudutab MaRu pädevust hinnata tehingu sisu mitte

niivõrd maakorraldusest tulenevat järgnevat maa

kasutamise otstarbekust. Kohalik omavalitsus otsustab

maakorralduse lubatavuse üle ja seejärel katastripidaja

hindab toimingu sisu ja eesmärki ehk hindab, kas tegu on

sobiliku vahendiga maaomaniku eesmärgi täitmiseks.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

115

katastrimõõdistamise tulemusena, sh ülemõõdistamisega

või andmete parandamisega ametiülesannete korras).

Otstarbeka maakasutuse hindamine ja otsustamine on

maakorralduse korral KOVi pädevuses (MaaKS § 3 lg 1),

seega on vajalik selgelt eristada, et see ei puuduta otsustust

maakorralduses. Selgelt on vajalik osutada, et juhul kui

tegemist on katastriandmete parandamise, üle

mõõdistamise või andmete parandamisega on hindamise

õigus MaRu-l.

Tähtis on, et seletuskirja selgitustes ei tekiks õigust MaRule

hinnata otstarbeka maakasutuse tagamist ka kinnistu

jagamise, liitmise ja piiride muutmise

maakorraldustoimingul. MaaKS kohaselt on Maa- ja

Ruumiametil õigus hinnata maakorralduse seaduslikkust

(MaaKS § 3 lg 2).

Notarite Koda (16.10.2025 kiri nr 6-1/50)

1. Notarite Kojale teadaolevalt on Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumil (edaspidi MKM) kavas

esitada ettepanek planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt

teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu täiendamiseks

maakatastriseaduse § 8 lõike 31 ja maakorralduse seaduse

§ 2 lõike 5 muudatustega, millega soovitakse sätestada, et:

- katastripidajal oleks õigus otsustada

maakorraldustoimingu ja kinnisasjaõiguse käsutamise

eristamise üle;

- maakorraldusseaduse alusel läbiviidava

maakorraldustoimungu käigus ei toimuks kinnisasjaõiguse

käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses ega oleks nõutav

notariaalselt tõestatud kokkuleppe (asjaõigusleping).

Mittearvestatud Selgitus:

Eelnõu on kantud vajadusest täpsemalt välja tuua

2018. aastast kehtima hakanud regulatsiooni sisu ja toetada

senini toiminud praktikat, mida on asjassepuutuvad pooled

aktsepteerinud. Rõhutame, et antud muudatustega ei looda

uusi kohustusi ega muudeta õigusi, vaid täpsustatakse

sõnaselgelt varasemalt kehtima hakanud regulatsiooni

mõtet, lähtudes muuhulgas kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (598 SE) seletuskirjast.

Maakorralduse eesmärk on üldises mõttes kinnisasja piiride

korrastamine selle kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

116

1 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend asjas 2-24-10897

Notarite Koda ei toeta kavandatavaid muudatusi.

Muudatused seaksid ohtu kinnisomandi üleandmise ja

koormamise õiguskindluse ning oleksid vastuolus kehtiva

asjaõigusseaduse, Riigikohtu praktika ja põhiõigusliku

omandi kaitse põhimõtetega.

MaaKS § 2 lg 1 sätestab, et maakorraldus käesoleva

seaduse tähenduses on tegevus, mille eesmärk on

maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine

kinnisasja või selle osa otstarbekamaks kasutamiseks ja

majandamiseks. Nimetatud säte ei tähenda, et kui omanik

või katastripidaja leiavad, et kinniasasja või selle osa tasuta

või tasu eest üle andmine on otstarbekas, on tegemist

maakorraldustoiminguga.

Kui maakorraldustoimingu käigus muudetakse kahe

kinnisasja, millel on erinevad omanikud, vahelist piiri,

toimub paratamatult omandi üleandmine – osa ühe isiku

kinnisasjast läheb teise isiku omandisse, sõltumata sellest,

kuidas seda halduslikult nimetatakse või kas tegemist on

lihtsa ja selge või keeruka juhtumiga. Tegemist on AÕS

§ 641 mõistes omandi üleandmisega, mille toimumiseks on

nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud

kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse. Omandi üleandmise toimumine või

mitte toimumine ei saa sõltuda katastripidaja hinnangust,

omanike soovidest, otstarbekusest või majanduslikest

eesmärkidest. Tegemist on faktilise asjaoluga – asi, mis

kuulus ühele isikule, hakkab kuuluma teisele.

ja majandamiseks. Maakorralduse käigus ei tehta

käsutamistehingut omandi üleminekuks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium juhtis tähelepanu sätete

ebaselgusele ja täpsustamise vajadusele 30.04.2025

kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-24-108971. Riigikohus

selgitas, et juhul, kui seadusandja soovib kaotada

maakorraldustoimingutega kaasneva asjaõigusseaduse

AÕS) §-st 641 tuleneva käsutustehingu notariaalse

tõestamise vorminõude, tuleks vorminõude erisus seaduses

erinormina selgelt sätestada. Seetõttu ei ole kavandatavad

täpsustused vastuolus AÕS-ga ega Riigikohtu praktikaga.

Varasem (enne 2018. aastat) kohtupraktika (RKTKm 3-2-

1-46-10, p 10; RKTKo 3-2-1-67-12, p 27) ei ole enam

antud küsimuses maakorralduse vaatest asjakohane.

Lisaks rõhutame, et katastripidaja on pädev ja kontrollib

maakorraldustoimingute läbiviimisel kõiki olulisi

asjaolusid, sh isikute teovõimet ja esindusõigust, vara

kuulumist ühisvara, lahusvara või pärandvara koosseisu

jpm. Näiteks tuvastades, kas maakorraldustoimingus

osalev kinnisasi on (endiste) abikaasade ühisvara, ning kui

on, võetakse kõikide omanike nõusolekud, kaasa arvatud

ka juhul, kui nad ei ole omanikuna kinnistusraamatusse

kantud. Omaniku avaldus ja nõusolek on katastrikande

eeldusena vajalik ja katastripidaja kontrollib seda igal

üksikjuhtumil.

Selgitame, et katastripidaja lähtub maakorraldustoimingu

ja kinnisasjaõiguse käsutamise eristamisel seaduses

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

117

Seda on kinnitanud ka Riigikohus lahendi 2-24-10897

punktis 11, asudes seisukohale, et „kinnisasjade osade

vahetamine ja kinnisasja piiri muutmine hõlmab nii

kinnisasjade jagamist kui ka liitmist. On ilmselge, et

selleks, et ühe kinnisasja osa muutuks teise kinnisasja

osaks, tuleb see esmalt esimesest kinnisasjast eraldada ja

siis teisele liita. See, et maakorralduslikult on seda

võimalik teha selliselt, et vahepeal eraldi kinnisasja ei

moodustata, ei muuda kinnisasjade osade vahetamise

olemust. AÕS § 54 lg 1 järgi on kinnisasjade ühendamiseks

ja jagamiseks vaja kinnisasja omaniku tahteavaldust. Kui

kinnisasjad, mille piire muudetakse, kuuluvad samale

isikule, ei näe seadus ette selle tahteavalduse vorminõuet.

Kui jagamise käigus eraldatakse kinnisasjast maatükk, mis

võõrandatakse kolmandale isikule või liidetakse

kolmandale isikule kuuluva kinnisasjaga, on tegemist

ühtlasi kinnisasja üleandmisega AÕS § 641 tähenduses,

milleks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping

poolte vahel (RKTKm 3-2-1-46-10, p 10; RKTKo 3-2-1-67-

12, p 27).“

Ei ole mõeldav, et katastripidaja hakkab oma sisetunde

järgi otsustama, millal talle tundub, et omandi üleandmine

on otstarbekam defineerida maakorraldustoiminguks ja

millal kinnisasjaõiguse käsutamiseks. Samuti – sellest

lähtuvalt kas nõuda või mitte nõuda notariaalselt tõestatud

asjaõiguslepingu sõlmimist. Jättes kõrvale asjaolu, et

omandi üleandmine on fakt, mida ükski arvamus ei muuda,

tekitab küsimusi, kas ja millises ulatuses on

maakorraldustoimingut läbiviivad ametnikud pädevad

hindama, kas kinnisasi kuulub osalejate ühis- või lahusvara

sätestatud maakorralduse nõuetest ja hindab kinnisasja

olemust ja väärtust. Katastripidaja teostab maakorralduse

seaduslikkuse üle haldusjärelevalvet ning suudab hinnata

toimingu sisu ja eesmärki. Nimetatud pädevus

maakorraldustoimingu aluseks olevate asjaolude

kontrollimiseks on antud katastripidajale 2018. aastal, mida

kinnitab muudatusele järgnenud kohtupraktika.

Katastripidaja suunab maakorralduse osalised notarisse

näiteks juhtudel, kui piiride muutmine toob kaasa

kaasomandi lõpetamise, on sõlmitud eelkokkulepe

(võlaõiguslik leping) kinnisasja või kinnisasja osa

võõrandamiseks, piirimuudatuse alal on hoone,

piirimuudatuse ala pindala on suur vms. Katastripidaja

otsus maaomanike soovitud maakorralduse asemel suunata

tehingulise käsutamise kokkuleppe sõlmimiseks on leidnud

arutlust muuhulgas Tallinna Ringkonnakohtus (2-20-154 p

7), kus notar ei nõustunud katastripidaja käsitlusega, et

vaidlusalusel juhul oli tegu asjaõigusliku käsutusega ja

omandiõiguse üleminek tuleks kinnistusraamatusse kanda

ning notari hinnangul tuleb lähtuda eesmärgist, et maad ei

ole piiritletud maatükiks ja iseseisvaks käsutusobjektiks,

vaid maakorraldustoimingu esemeks. Antud juhul olid

kinnisasjade omanikud eelnevalt sõlminud notariaalses

vormis võlaõigusliku tehingu omandiosa müügitehingu

tegemiseks. Riigikohus on sama asja lahendamisel

nõustunud katastripidajaga, et tegemist oli omandiosa

üleandmisega. Viimane näitab, et katastripidaja otsustus,

kas käsitleda juhtumit maakorraldusena, aitab tagada

omanike õiguste kaitse ja välistada varjatud tehinguid.

Seega on kohtud, sh Riigikohus tunnustanud katastripidaja

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

118

hulka, kas abikaasade varalistele suhetele kohaldub Eesti

õigus ning kas ja kuidas kontrollitakse kinnisasja kuulumist

endiste abikaasade ühisvara või pärandvara hulka, et

määrata kindlaks, kellel on õigus sellega tehinguid teha.

Notariaalne tõestamine ei ole pelgalt formaalsus, millega

kaasnevad kulud. See hõlmab endas terve rea protsesse,

mida notar teeb ja kontrollib – nende väärtust ei pruugita

sageli tajuda, kuid nende puudumine võib kaasa tuua

tõsiseid tagajärgi. Notariaalne tõestamine tagab, et

maakorraldustoiming on mitte ainult lõpule viidud, vaid

tehtud selliselt, et on arvestatud kõigi asjasse puutuvate

isikute – sh ka nende, kelle nime kinnistusraamatust ei

nähtu ning kinnistuid koormavate piiratud asjaõiguste

omajate – huve. Samuti on tagatud toiminguga seotud

õiguste ja kohustuste kehtivus ning nende täitmise kindlus.

Lisaks kontrollib notar, et oleks täidetud rahapesu ja

terrorismi rahastamise tõkestamise seadusest tulenevad

nõuded.

Väide, et notariaalne tõestamine tekitab erisusi katastri ja

kinnistusraamatu andmetes, ei vasta tõele. Praegu toimuv

andmevahetus notari, katastripidaja ja kinnistusosakonna

vahel toimub järjekorras, mis tagab andmete vastavuse.

Katastripidaja teeb kanded alles pärast notariaalselt

tõestatud kokkuleppe esitamist ning notar esitab

asjaõiguslepingu kinnistusraamatule alles pärast

katastriandmete korrigeerimist. Tagatud on, et andmed on

kooskõlas ning tehing jõuab lõpule vaid poolte ühisel

tahtel. Juhul kui omanikud notariaalselt tõestatud

kokkulepet ei sõlmi, ei ole tegemist notariaalse tõestamise

nõudest tingitud takistusega, vaid omanike teadliku

otsusega mitte üle anda ega omandada kinnisasja osa, mis

pädevust eristada maakorraldust ja asjaõiguslikku

kinnisasjaomandi käsutamist.

Toetame praktikat, mille kohaselt katastripidaja teeb

kanded alles pärast notariaalselt tõestatud kokkuleppe

esitamist ning notar esitab asjaõiguslepingu

kinnistusraamatule alles pärast katastriandmete

korrigeerimist, kui tegu on kinnisasjaõiguse käsutamisega.

Arvestatav hulk notareid aga ei ole nõus tõestama tehingut

katastripidaja poolt allkirjastamata otsuse ehk niinimetatud

eelteatise alusel. Korduvalt on tekkinud olukordi, kus

tehing ei ole kokkulepitud ajal toimunud ja katastripidajal

puudub igasugune võimalus mõjutada, et tehing saaks

tõestatud ja katastriandmed liiguks kinnistusraamatusse.

Lisaks selgitame, et katastripidaja on kohustatud

katastrikande eeldusena koguma kõigi puudutatud isikute,

sh piiratud asjaõiguste omajate nõusolekud ja tuvastama

piiratud asjaõiguste asukohad, mis tagab

maakorraldustoiminguga puudutatud isiku õiguste kaitse.

Seetõttu ei ole asjakohane väide, et kavandatavad

täpsustused, mis tuginevad aastate pikkusele praktikale ja

kehtivale õiguskorrale, moonutaks kinnisasjaõigust.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

119

on kooskõlas AÕS § 54 lõikes 1 sätestatud põhimõttega,

mille järgi saab kinnisasja jagada või ühendada ainult

omaniku soovil. Kui alustatud katastritoimingud jäävad

pooleli, ei kaasne sellega õiguslikke tagajärgi ning see ei

ole probleem, mis vajab sekkumist.

Leiame, et maakatastriseadusesse ja maakorralduse

seadusesse kavandatavad muudatused moonutavad

kinnisasjaõiguse olemust, luues olukorra, kus omandi

üleandmine võiks toimuda ilma seaduses nõutud

tahteavaldusteta, õõnestavad kinnistusraamatu avaliku

usalduse põhimõtet ning vähendavad isikute õiguskaitset ja

õiguskindlust.

Arvesse võttes eeltoodut palume maakatastriseaduse ja

maakorralduse seaduse täiendusi eelnõusse mitte lisada.

Vajadusel oleme valmis oma seisukohti selgitama ja

eelnõuga seotud aruteludes osalema.

Tallinna Sadam (20.10.2025)

1. Planeerimisseaduse § 126 täiendatakse lõikega 7 ja

sõnastatakse see järgmiselt:

(7) Kui detailplaneering kehtestamisest on möödas üle viie

aasta võib katastriüksuse moodustada detailplaneeringus

määratud krundi piire arvestamata.

Selgitus: muudatusega antakse kiirelt muutuvas

majanduslikus ja poliitilises maailmas võimalus

paindlikumalt juhtida võimelike tööstusinvesteeringute

tegemist. Sageli saab näiteks krundi võõrandamisel või

hoonestusõiguse seadmisel takistuseks krundi suurus-kas

liiga väike või liiga suur.

Mittearvestatud Selgitus:

PlanS § 6 punkti 8 kohaselt on krunt DP-ga määratud maa-

ala, millele on antud ehitusõigus ning krundi ja

katastriüksuse piirid ei pea olema kattuvad. Kui aga DP-ga

moodustatakse MaaKatS § 2 alusel ka katastriüksused, siis

ei ole võimalik kehtivast DP-st erinevaid katastriüksuseid

moodustada. See tingimus kehtib juhul, kui katastriüksuse

piiride muutmisel ei muudeta ehitusõiguse ulatust (EhS

§ 27 lõike 4 punkt 8).

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

120

Detailplaneeringust erineva katastriüksuse moodustamisel

jagatakse/liidetakse detailplaneeringuga lubatud suurim

ehitusalune pindala ja suurim lubatud hoonete arv krundil

proportsionaalselt moodustavate katastriüksuste pindalaga.

Katastriüksuse suuruse muutmine saab edaspidi toimuda

muu hulgas DP muutmise menetluse raames, kui

katastriüksus on moodustatud DP alusel. Katastriüksuse

suurus on üldjuhul määratud kindlaks üldplaneeringus, mis

tähendab, et seda suurust ei ole võimalik PT-dega muuta

selliselt, et suurus ei vasta üldplaneeringus määratus

suurusele.

2. Sadamaseaduse § 3 lõiget 1 täiendatakse punktidega 8, 9 ja

10 alljärgnevas sõnastuses:

„8) kauba ladustamine ja töötlemine;;“

„9) laevade varustamine ja teenindamine;

„10) muu käesoleva paragrahvi lg 1 punktides 1–9

nimetatuga seonduv tegevus“

Selgitus:

Kuni 10.07.2009 kehtinud Sadamaseaduse § 41 oli

sadamateenusena määratletud

1) kauba ümberlaadimine ning ladustamine ja töötlemine;

2) laevade varustamine ja teenindamine;

3) reisijate laevale mineku ja laevalt tuleku korraldamine;

4) kalalaevadelt kala vastuvõtmine;

5) laevade ning harrastuslike meresõitjate ja kalurite

paatide, kaatrite ja jahtide sildumise võimaldamine;

6) muu käesoleva paragrahvi punktides 1–5 nimetatuga

seonduv tegevus.

Seega sadamaseaduse tähenduses olid uue SadS

jõustumiseni ka laevade varustamine ja teenindamine, ning

lastijäätmete vastuvõtt ja punkerdamine (sisaldus laevade

varustamine ja teenindamine) ning kauba ümberlaadimine,

ladustamine ja töötlemine. Selline sõnastus oli ka alates

Selgitame Käesoleva eelnõuga ei muudeta sadamaseadust ning

muudatus ei haaku eelnõu eesmärgiga. Ettepaneku võib

esitada Kliimaministeeriumile, kes otsustab

sadamaseaduse muutmise vajaduse.

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

121

10.07.2009 kehtivas Sadamaseaduse eelnõus (SE393, RK

IX koosseis) nii algatamisel, kui ka esimesel lugemisel,

kuid „kadus“ enne teist lugemist. RK stenogrammides ja

eelnõu seletuskirjades puuduvad igasugused viited , et

pärast I lugemist oleks eelnõud selles osas muudetud

(tegemist oleks olnud sisulise ja paljude isikute

subjektiivseid õigusi puudutava muutusega). Tõenäoliselt

eeldati, et need , SadS § 3 lg 1 välja jäänud tegevused on

hõlmatud teiste samas normis nimetatud tegevustega, kuid

sellega seoses on tekkinud pigem kahetsusväärseid

vääraarusaami seaduse tõlgendamisest. Selline arvamus

tugineb muuhulgas asjaolule, et kuni 10.07.2009 käsitleti

sadamateenusena laevade varustamist ja teenindamist., mis

sisaldas nii lastijäätmete vastuvõtmist, punkerdamist,

kaldaelektriga varustamis jm sarnast. Laevajäätmete

käitlemine ja veesõduki punkerdamine sätestati seaduses

sõnaselgelt uuesti alles 12 ja 13 aastata hiljem (01.06.2021

ja 13.01.2002). Samas osutati sadama alal

sadamateenusena nii laevajäätmete vastuvõtmist, kui ka

pukerdamist muuhulgas vastavate ehituskeelualale ( (LKS

§38 lg1 p3) paigaldatud seadmete abil.

Praktikas tekitab probleeme ka olukord, mil sadama

sihtotstarbeliseks ehitisteks on sadamas asuvad kaubalaod,

laoplatsid, kauba ümbertöötlemise hooned, kui

ümbertöötlemine on kauba olemusest ja logistaks

tulenevalt vajalik teha võimalikult sadamakaide läheduses

ning ladustamise, töötlemise, lastimise ja lossimise

seadmeid ja ehitis ei ole võimalik sageli teineteisest

eristada ja/või lahutada. Näiteks kaup, mis töödeldakse

sadamas ümber ja suures osas lähetatakse ümbertöödeldud

kaup uuesti meritsi kauba lõpptarbijale, näiteks LNG

(veeldatud maagaas CH4; meritsi vedu toimub veeldatud

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

122

olekus ca -160 kraadi C juures) taasgaasisistamine (kauba

töötlemine), laevaga saabuva söe sorteerimine (kauba

töötlemine) võimalikult kai lähedases tsoonis (mh 50 m

ehituskeeluvööndis) ja uuesti laevale laadimine toimus

iseäranis puistekaupade töötlemisel jne. Seega on seaduse

eesmärgipärasel tõlgendamisel sellised tootmiskompleksid

sulaselgelt sadamateenuse osutamiseks vajalikud ehitised ,

seega ka sadamaehitised, mis aga tehnoloogiast tulenevalt

asuvad kaijoonele (näit laoplatsid, tootmis- või hooned)

lähemal kui 50 meetrit, mis on LKS §38 lg1 p3 kohaselt

ehituskeeluvöönd. LKS §38 lg5 p1 kohaselt ei laiene

ehituskeeld kehtestatud detailplaneeringuga või

kehtestatud üldplaneeringuga kavandatud sadamaehitisele.

Alates 10.05.2004 kehtiva LKS § 38 lg 5 p 2 kohaselt ei

laiene ehituskeeld kehtestatud detailplaneeringuga või

kehtestatud üldplaneeringuga kavandatud sadamaehitisele.

Kehtinud SadS § 3 kohaselt oli sadamaala sadamateenuste

osutamiseks ning muuks laevaliiklusega seotud tegevuseks

kasutatav maa ja akvatoorium koos sinna juurde kuuluvate

sadamarajatistega. Sadamateenus oli kuni 10.07.2009

kehtinud SadS § 41 punkti 1 kohaselt ka kauba

ümberlaadimine ning ladustamine ja töötlemine ning

laevade varustamine ja teenindamine ja lastijäätmete

vastuvõtmine. Seega LKS, mille alusel ehitiskeeld ei kehti

planeeringu alusel püstitavatele sadamaehitistele,

jõustumisel 10.07.2009 olid SadS tähenduses

sadamaehitised ka kõik kauba lao ja kauba

töötlemishooned sadamas, millele 50 meetrine

ehituskeeluvöönd ei kehtinud.

On tekkinud olukord, mil kauba lastimise, lossimise,

ladustamise ja töötlemise ühise protsessi teostamine parima

võimaliku tehnika abil võib osutuda võimatuks, kuna on

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise seaduse (muudatusettepanekute) eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 2

123

tekkinud vaidlused sadamaehitise mõiste sisustamisel

seoses alates 10.07.2009 kehtima hakanud uue SadS ga ja

seega vaidlusega ehituskeeluvööndisse ehitamise osas.

Seetõttu oleks vajalik sõnaselgelt SadS sätestada

sadamateenusena ka kaupade ladustamine ja töötlemine.

1

Seisukohad arvamustele ja ettepanekutele

planeerimisseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse

eelnõule 683 SE

29.10.2025

Laekunud arvamus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

(MKM) seisukoht

A.S. (04.10.2025)

I Ettepanek puudutab PlanS §-i 2 sõnastust.

Kuni 30.06.2015 kehtinud PlanS § 3 lg 2 punkti 1 kohaselt puudus detailplaneeringu

kohustus kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga ehitise püstitamiseks ja selle hoone

ehitusprojekti koostamiseks. Alates 01.07.2015 kehtiv planeerimisseadus ei reguleeri

enam kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga ehitise püstitamiseks ja selle hoone

ehitusprojekti koostamiseks vajaliku detailplaneeringu olemas või selle puudumise

kohustust. Ettepanek on õigusselguse huvides taastada kuni 30.06.2015 kehtinud

põhimõte.

Seaduse muudatuse eesmärgiks on halduskoormuse vähendamine, mis kaasneks

muudatuse tegemata jätmisel kuna kehtiva looduskaitseseaduse regulatsioon eeldab

kuni 20 m2 ehitisealuse pindalaga ehitise püstitamiseks planeeringu koostamist ja

selle menetluse käigus hinnangu andmist hoone kavandamisele ja püstitamisele.

Lisaks eeltoodule väldib muudatus ebaõiget halduspraktika viljelemist ja tarbetuid

vaidlusi kuna õigusselgus tagab avalike vahendite eesmärgipärase kasutuse.

Ettepanek on täiendada PlanS §-i 2 lõikega 5 sõnastades selle alljärgnevalt:

„5. Käesolevat seadust ei kohaldata kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga ja kuni 5 meetri

kõrguse väikehoone (suvila, aiamaja, saun, võrgu- ja/või paadikuur) püstitamisel

väljaspool olemasolevat ehitusjoont ja selle hoone püstitamiseks koostatava

ehitusprojekti alusena.“.

Ettepanek: mitte arvestada

Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõike 1 punkti 1

kohaselt on detailplaneeringu (DP) koostamine nõutav

linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning

nendega piirnevas avalikus veekogus

ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks.

Ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 kohaselt ei nähta kuni 20 m2

suuruse elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone

puhul ette ei ehitusteatise- ega ehitusloakohustust,

mitteelamute puhul nähakse püstitamisel ja lammutamisel

ette ehitusteatis.

Sellest tulenevalt ei ole arvamuses toodud kuni 20 m2

suuruste hoonete püstitamiseks DP olemasolu kehtiva

PlanS kohaselt nõutav.

PlanS § 124 lõike 2 kohaselt on DP eesmärk eelkõige

üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise

terviklahenduse loomine ehk kui DP-ga on reguleeritud

kuni 20 m2 hoonete püstitamisega seotud tingimused, siis

tuleb lähtuda DP-st.

II Ettepanek puudutab PlanS §-i 6 sõnastust.

Ettepanek puudutab määratlemata õigusmõiste „ehitusjoon“ sõnastuse sätestamist ja

PlanS §-i 6 täiendamist punktiga 4¹ sõnastades selle alljärgnevalt:

Ettepanek: mitte arvestada

Arvamuses toodud ettepanekud II ja III puudutavad

mõlemad ehitusjoone määramist, mistõttu anname neile

selgituse koos.

2

„4¹) ehitusjoon määratakse üldplaneeringus arvestades ajaloolist ja olemasolevat

ehitusjoont, mille moodustavad kõik seaduslikus korras püstitatud ehitised EhS § 3

lõike 1 tähenduses, millest maismaa suunas ehitamisele ei kohaldu ehituskeeld.“.

III Ettepanek puudutab PlanS § 75 lg 1 punkti 12 sõnastust.

Kehtiva PlanS § 75 lg 1 punkti 12 kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks ranna ja

kalda ehituskeelu vööndi suurendamine ja vähendamine.

Sätte sõnastus tuleneb LKS § 40 lõikest 2 tuleneva kohaliku omavalitsuse üksuse

õigusega üldplaneeringuga suurendada LKS § 38 lõigetes 1 ja 2 sätestatud ranna ja

kalda ehituskeeluvööndi laiust kui LKS § 40 lõikest 3 tuleneva õigusega vähendada

nimetatud ranna ja kalda ehituskeeluvööndi laiust Keskkonnaameti nõusolekul.

Alates 01.04.2007 kehtib LKS § 38 lg 4 punkt 1¹ sõnastuses, et ehituskeeld ei laiene

tiheasustusala ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoonest maismaa

suunas olemasolevate ehitiste vahele uue ehitise püstitamisele.

Seaduse muudatuse eesmärgiks oli vabaneda detailplaneeringu kohustusest

tiheasustusalal olemasoleva elamule abihoone või muu ehitise püstitamisel. Kuigi

927 SE muudatus puudutas ehitusjoone määramist jäi samas planeerimisseadusse

vastav säte lisamata, mis kohustaks üldplaneeringuga kindlaks määrama ehitusjoone,

millest lähtudes saab võimalikuks uute ehitiste kavandamine ranna ja kalda

ehituskeeluvööndisse ja ehituskeeluvööndi vähendamise või suurendamise

kaalutletud otsustamine.

Praktikas peaks varem väljakujunenud ehitusjoon olema nii hajaasustuses kui

tiheasustusest ühtedel ja samadel alustel kujunenud kõigi nii enne asjaõigusseaduse

jõustumist kui ka peale asjaõigusseaduse jõutumist püstitatud ehitiste osas.

Täna on probleemiks, et Keskkonnaamet ja Kliimaministeerium käsitlevad

ehitusjoont kujundavate ehitistena ainult hooneid kuid see on ilmselgelt vastuolus

EhS § 3 lõikes 1 sätestatud ehitise definitsiooniga. Seega ei arvesta Keskkonnaamet

ega Kliimaministeerium erisusi ehitise defineerimisel kui ka asjaolu, kas ehitusjoont

põhjustavad ehitised on püstitatud enne asjaõigusseaduse jõustumist s.o. enne

01.12.1993. Keskkonnaamet keeldub põhjendamatult uute ehitiste projekteerimiseks

vajalike projekteerimistingimuste ja ehitamist võimaldavate ehituslubade

kooskõlastamisest kui üldplaneeringute kooskõlastamisest, millega kavandatakse

ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamist.

Ettepanek puudutab ehitusjoont, mis on määratlemata

õigusmõiste ehk mida sisustatakse igal korral vastavalt

asjaoludele. Ehitusjoone mõiste viimine PlanS-i tekitab

olukorra, kus kohaliku omavalitsuse üksusel (KOV) tekib

uue ehitusjoone määramise vajadusel olukord, kus DP

peab koostama üldplaneeringut muutvana, kuna

ehitusjoone määramine on seotud sellisel juhul

üldplaneeringus määratud tingimustega. Niisamuti tekis

raskusi projekteerimistingimuste (PT) andmisel, kui

üldplaneeringus ehitusjoon puudub. Märgime, et oleme

teinud ettepaneku laiendada PT-de andmise võimalusi nii,

et hoone võib püstitada selliselt, et hoonestatav kinnistu

piirneks vähemalt ühest küljest teise hoonestatud

kinnistuga. Ehitusjoone puudumine võib seega viia

olukorrani, kus ehitustegevus peatub uute

üldplaneeringute kehtestamiseni.

3

Eeltoodust lähtuvalt tuleb õigusselguse huvides muuta ja täiendada PlanS § 75 lg 1

punkti 12 sätestades sätte viisil:

„12) ehitusjoone määramine ja ranna või kalda ehituskeeluvööndi vähendamine või

suurendamine“.

IV Ettepanek puudutab PlanS § 128 lg 2 punkti 1 sõnastust.

Leian, et tegemist on õigusruumi risustava normiga, mis on tarbetu ning vastuolus

PlanS §-iga 142. Tegemist on ka ilmselge loogikaveaga, mistõttu tuleb see parandada

viisil, mis oleks kõigile menetlusosalistele arusaadav ja väldiks tarbetuid

kohtuvaidlusi.

Ettepanek on muuta sätte sõnastust viisil, millega sõnastada PlanS § 128 lg 2 punkt

1 alljärgnevalt:

„ 1) algatatava planeeringu elluviimisega kaasneks oluline mõju elurikkuse

toimivusele, kliimamuutustele, keskkonnaseisundile, rohevõrgustiku toimivusele sh.

metsaalale, vee, pinnase, õhu saastatusele, jäätmetekkele ja mürataseme

suurenemisele;“.

Ettepanek: mitte arvestada

PlanS § 128 lõike 2 punkt 1 märgib, et DP-d ei algatata

eelkõige juhul, kui algatamine on ilmselgelt vastuolus

üldplaneeringuga. Väljapakutud sõnastus on, vähemalt

osaliselt seotud seadustest tulenevate põhimõtetega (nt

elurikkus, keskkonnaseisund jne). Niisamuti tuleb meeles

pidada, et oluline keskkonnamõju võib DP-ga küll

kaasneda, kuid keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seadusega (KeHJS) nähakse

selliste mõjude hindamiseks ja leevendamiseks viisid ja

alused.

Väljapakutud sõnastuse alusel tekiks takistus planeerida

ükskõik millist olulise keskkonnamõjuga tegevust (vt

KeHJS § 6), mis ilmselgelt mõjuks negatiivselt

majanduse toimimisele. Planeeringuga püütakse leida

tasakaal nii looduskeskkonna säästmise kui majanduse

toimimise vahel.

V Ettepanek puudutab PlanS § 142 lg 1 2.lause sõnastust.

Kehtiv PlanS § 6 punkt 4 sätestab, et planeerimisel tuleb arvestada piirkonnas

väljakujunenud hoonestuslaadi. Praktikas tähendab see, et kontrollitakse hoonestuse

visiooni nn linnulennult, tuvastades kas planeeritav hoonestus sobitud piirkonda

hoonestuse kõrguses, mahus, krundijaotuses, hoonete paiknemises üksteise suhtes.

PlanS § 6 punkt 9 sätestab termini „maakasutuse juhtfunktsioon“, mis sätte kohaselt

on üldplaneeringuga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu

määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad. Riigikohtu praktika

Ettepanek: mitte arvestada

PlanS § 142 lõike 1 punktid 1 – 3 määratlevad olukorrad,

mida saab pidada üldplaneeringu põhilahenduse

muutmiseks. Viidatud punkt 3 annab KOV-ile võimaluse

sisustada ka muid nimetamata muudatusi kui olulise või

ulatusliku üldplaneeringu põhilahenduse muutmisena.

Ettepanekus toodu tekitab aga meie hinnangul segadust

ning samuti mõjutab see isikute õiguspärast ootust.

4

kohaselt (RKHK lahendi nr 3-20-1329/48, p. 30) ei määrata üldplaneeringu

juhtotstarvetega maakasutust siiski täpselt ja lõplikult.

Üldplaneeringujärgne maakasutuse juhtotstarve võimaldab ka mõningaid

kõrvalekaldeid üldplaneeringuga sätestatud maakasutusest, mida kinnitab Riigikohtu

praktika (RKHK lahendi nr 3-19-2398/54, p 14), mille kohaselt võimaldab

rekreatiivne maakasutus suvilate ja nende teenindamiseks vajalike ehitiste

püstitamist.

PlanS § 75 lg 1 punkti 18 kohaselt on üldplaneeringu ülesandeks planeeringuala

üldiste maakasutus- ja ehitustingimuste sealhulgas maakasutuse juhtotstarbe,

maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõuete määramine.

Sätte sõnastusest tuleneb üheselt, et üldplaneeringu ülesandeks on üldiste tingimuste

mitte aga konkreetsete maakasutus- ja ehitustingimuste sätestamine.

Praktikas aga leiab olukordi, kus üldplaneeringuga sätestatakse konkreetsed

maakasutus- ja ehitustingimused, mille muutmist tuleks kehtiva PlanS 142 lg 1

punktide 1 kuni 3 sõnastuse tõttu käsitleda üldplaneeringu põhilahenduse

muutmisena ilma, et oleks selge kas muudatusel on oluline mõju üldplaneeringu

põhilahenduse elluviimisele ja kas planeeritava muudatusega säilitatakse valdav

üldplaneeringujärgne maakasutuse juhtfunktsioon.

Planeeringu menetlus ei saa olla jäik tulenevalt PlanS § 1 lõikes 1 sätestatud