Kiri

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Riigikogu

Majanduskomisjon

18.02.2026 nr 2-2/618-1

Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste

seaduste muutmise seaduse (683 SE)

täiendatud muudatusettepanekute esitamine

Austatud Marek Reinaas

Riigikogu majanduskomisjonis on menetluses seaduseelnõu planeerimisseaduse ja sellega

seonduvate teiste seaduste muutmiseks (Riigikogu menetluses eelnõu 683 SE, edaspidi eelnõu),

mille eesmärgiks on muuta planeerimismenetlused selgemaks, kiiremaks ja paindlikumaks,

suurendada õigusselgust ning parandada elukeskkonna kvaliteeti. Samuti soovitakse tagada, et

planeeringutes arvestatakse kaasaegsete ruumiloome põhimõtete ja kliimamuutustega.

Eelnõuga:

1) täpsustatakse seaduses kasutatavaid termineid ja sõnastusi;

2) ajakohastatakse planeerimispõhimõtteid;

3) lihtsustatakse ja lühendatakse menetlustähtaegasid;

4) loobutakse maakonnaplaneeringu vastuvõtmise etapist;

5) kaotatakse kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu liik;

6) sätestatakse detailplaneeringute kehtivuse aeg ja selle pikendamise võimalused.

Vabariigi Valitsuse liikmete nõupidamisel (valitsuskabineti nõupidamisel) 12.06.2025 otsustati

planeerimismenetluse täiendav tõhustamine ning tehti Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumile ülesandeks muudatused ette valmistada.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium tegi 12.11.2025 kirjaga nr 2-2/3844-1 ettepaneku

lisada eelnõule Vabariigi Valitsuse poolt põhimõttelise nõusoleku saanud muudatusettepanekud,

mille eesmärgiks on lihtsustada planeerimismenetlusi ja lühendada menetlustähtaegu. Ettepanekud

olid seotud koostööpartneritelt saadud tagasisidega.

Riigikogu menetluses olevate muudatusettepanekute arutamiseks toimus 13.01.2026

majanduskomisjoni istung, millel osalesid eelnõule arvamust avaldanud huvigrupid.

Eelnõule antud tagasiside põhjal oleme teinud esitatud muudatusettepanekutes mõningaid

2 (2)

täiendusi ja täpsustusi (ennekõike Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ning Infotehnoloogiaettevõtete

Liidu ettepanekutest lähtuvalt). Sellest tulenevalt tegime muudatusettepanekute osas järgmised

täiendused:

1) PlanS § 41 täiendused seoses Justiits- ja Digiministeeriumi tagasisidega;

2) lisatud eelnõu § 1 punktist 9 (algne) tekstiosa „§ 32 lõigetes 4 ja 5,“ välja jätmine, kuna

need on käesolevaks ajaks tunnistatud kehtetud;

3) lisatatud PlanS § 75 lõike 1 muutmine seoses Eesti Infotehnoloogia ja

Telekommunikatsiooni Liidu ettepanekuga, lisatud normi tekst „asjaõigusseaduse

tähenduses“;

4) täiendatud PlanS § 125 lõike 5 muudetud teksti vastavalt Kinnisvarafirmade Liidu

ettepanekule (senise teksti lõppu lisatud tekst);

5) lisatud PlanS § 126 lõike 1 punkti 4 muutmine seoses Eesti Infotehnoloogia ja

Telekommunikatsiooni Liidu ettepanekuga, lisatud normi tekst „asjaõigusseaduse

tähenduses“;

6) täiendatud ja parandatud § 1391-1395 sõnastust vastavalt saabunud tagasisidele

(Planeerijate Ühing, KOV-id jt);

7) muudetud eelnõu § 2 struktuuri ja lisatud EhSRS § 3014 tulenevalt Tuuleenergia

Assotsiatsiooni tagasisidest;

8) eelnõust välja jäetud § 3, kuna KOKS muudatustega tunnistati KOKS § 22 lõike 1 punktid

31-33 kehtetuks, jõustumine 01.07.2026 (Riigikogult saabunud märkus);

9) lisatud eelnõule § 6 seaduse sätete jõustumise kohta (haldusjärelevalve ja KOV

eriplaneeringu kaotamine jõustuvad 01.01.2027).

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister

Lisad:

1) Lisa 1 – planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse (683

SE) eelnõule esitatavad muudatusettepanekud;

2) Lisa 2 – eelnõu väljatöötaja seisukohad Riigikogule laekunud arvamustele (täiendatud).

Ahto Pahk

+372 5307 2548, [email protected]

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

LISA 1 – planeerimisseaduse ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse

(683 SE) eelnõule esitatavad

muudatusettepanekud

1. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 3 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„3) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 22 järgmises sõnastuses:

„(22) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib määrata planeerimismenetluses toimingu

tegemiseks mõistliku tähtaja juhul, kui käesolevas seaduses või muus õigusaktis ei ole toimingu

tegemiseks tähtaega sätestatud.“;“

Selgitus: planeeringute menetlused võivad jääda venima ka planeerimisalase tegevuse

korraldajast sõltumatutel asjaoludel, peaasjalikult juhul kui kaasatud isikud või isikud, kelle

seisukoht või arvamus on ühel või teisel juhul vajalik (nt võrguvaldaja), ei vasta mõistliku aja

jooksul. Niisamuti on tagasiside põhjal täheldatud, et ka planeeringust huvitatud isikud ei tee

vajalikke toiminguid (nt vajalikke muudatusi planeeringu lahenduses vms) alati mõistliku aja

jooksul. Sätte alusel saab planeerimisalase tegevuse korraldaja menetlust paremini suunata ja

seda sobivas ajaraamis hoida.

Haldusmenetluse seaduse1 § 38 lõike 1 kohaselt on haldusorganil õigus nõuda haldusmenetluse

käigus menetlusosalistelt ning muudelt isikutelt nende käsutuses olevate tõendite ja andmete

esitamist, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks olulised asjaolud. Seega on

planeerimisalase tegevuse korraldajal õigus planeerimismenetluses vajalikke andmeid nõuda nii

huvitatud isikult, kaasatud ja puudutatud isikult kui ka muult menetlusosaliselt. Mõistlik on

sätestada selle õiguse kohaldamise mõistetavuse huvides tähtaja määramise pädevus.

Haldusmenetluse seadus ei sätesta otsesõnu, et haldusorgan võib haldusmenetluses tähtaega

määrata juhul, kui see tähtaeg ei tulene ühestki muust kehtivast õigusaktist. Aluse annab selleks

haldusmenetluse seaduse § 33 lõige 5, mille kohaselt võib haldusorgan enda määratud

menetlustähtaegu oma algatusel pikendada. See konstruktsioon on osutunud aga keeruliseks,

mistõttu on mõistlik sätestada selle õiguse kohaldamise mõistetavuse huvides tähtaja määramise

pädevus selgelt seaduses.

Toimingu tegemise tähtaeg peab olema mõistlik ning see varieerub olenevalt toimingu sisust.

Planeerimisalase tegevuse korraldaja otsustab mõistliku tähtaja konkreetse menetlustoimingu sisu

järgi.

Eelnõukohase sättega ei saa planeerimisalase tegevuse korraldaja määrata tähtaega isikule või

asutusele, kelle toimingu tegemise tähtaeg on määratud seadusega (nt kooskõlastaja, kellele kehtib

konkreetne planeerimisseaduses (PlanS) sätestatud tähtaeg). Eesmärgiks on vältida olukorda, kus

planeerimisalase tegevuse korraldaja sätestab muu tähtaja kui seaduses vahetult ette nähtud.

PlanS-i muutmise eelnõu punktiga 41 (varasem punkt 32) täiendatakse PlanS-i § 129 lõiget 1

punktiga 5 järgmises sõnastuses: „5) huvitatud isik ei ole pärast vähemalt kahte kirjalikku

meeldetuletust esitanud määratud tähtaja jooksul planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikke

andmeid;“. Säte annab planeerimisalase tegevuse korraldajale õiguse määrata huvitatud isikule

1 HMS

2 (18)

vajalike andmete esitamise tähtaja, millest kinnipidamata jätmise korral ja pärast vähemalt kahte

meeldetuletust võib planeerimisalase tegevuse korraldaja menetluse lõpetada. See puudutab aga

üksnes huvitatud isikut ehk osutatud muudatus ei laiene teistele menetluses osalevatele isikutele.

Eelnõukohase sättega täpsustatakse planeerimisalase tegevuse korraldajale tähtaja määramise

õigust andvat normi.

2. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 5 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„5) paragrahvi 41 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Planeeringute andmekogu (edaspidi käesolevas paragrahvis andmekogu) on planeeringute,

nende juurde kuuluvate lisade ning planeerimismenetluse, selle käigus tehtud toimingute ja otsuste

säilitamiseks ja avalikustamiseks peetav riigi infosüsteemi kuuluv andmekogu.“,“

Selgitus: muudatus on seotud infosüsteemi ettevalmistamisega menetluskeskkonnana, kuhu

kantakse nii planeerimismenetluse andmed (kaasamise ning otsuste ja toimingute andmed) kui

kehtestatud planeeringud. Planeerimisalase tegevuse korraldajal on PlanS § 11 lõike 2 teise lause

kohaselt kohustus planeerimismenetluse kogutud teave säilitada ja tagada selle kättesaadavus.

3. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 6 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„6) paragrahvi 41 täiendatakse lõigetega 21 ja 22 järgmises sõnastuses:

„(21) Isikuandmed, mida andmekogus töödeldakse, on järgmised: planeeringu koostamisest

huvitatud isiku, planeeringu koostaja, planeeringu kooskõlastaja, planeerimismenetluses arvamuse

andja, planeerimismenetluse käigus läbiviidud uuringu koostaja, planeerimismenetluse käigus

sõlmitud halduslepingu ja käesoleva seaduse paragrahvi 4 lõike 21 kohase lepingu poole ning

planeerimismenetlusse kaasatud ja planeerimismenetlusest teavitatud isiku üldandmed.

(22) Isikuandmeid säilitatakse andmekogus planeeringu kehtivuse lõpuni, misjärel antakse

planeering üle avalikku arhiivi.“;“

4. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 7 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„7) paragrahvi 41 täiendatakse lõigetega 7 ja 8 järgmises sõnastuses:

(7) Andmekogu põhimääruses sätestatakse registri pidamise kord, sealhulgas:

1) andmeandjad ja nendelt saadavad andmed;

2) täpne andmekoosseis;

3) vastutava töötleja ja volitatud töötleja ülesanded;

4) andmetele juurdepääsu ja andmete väljastamise kord;

5) andmete säilitamise täpsemad tähtajad;

6) muud korralduslikud küsimused.“;“

(8) Andmekogu kaudu võib planeerimisalase tegevuse korraldaja kaasata isikuid, kelle õigusi või

huve võib planeerimismenetlus puudutada ja isikuid, kes on avaldanud soovi

planeerimismenetluses osaleda. Selleks võib ta saata andmekogu kaudu neile teateid

planeerimismenetluse või menetlustoimingu kohta.“;“

3 (18)

Punktide 6 ja 7 selgitus: Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammis (edaspidi VVTP) on ühe

eesmärgina peale planeeringute ja lubade menetlusaegade lühendamise märgitud ka ruumilise

planeerimise digipöörde lõpuleviimine. Arenduses on uus planeeringute infosüsteem, millega

antakse planeerimisalase tegevuse korraldajatele, eeskätt kohalikele omavalitsustele, võimalus

menetleda planeeringuid digitaalselt (edaspidi PLANIS). Praegust planeeringute andmekogu

PLANK edaspidi ei arendata, kuna funktsionaalsus luuakse PLANIS-es.

Eelnõuga nähakse ette PLANIS-e menetluskeskkonnana kasutusele võtmiseks sätted, mille alusel

toimub PLANIS-es isikuandmete kogumine ning säilitamine. Andmete kogumiseks aluse loomine

on vajalik selleks, et planeerimisalase tegevuse korraldajal tekiks õigus PLANIS-t

menetluskeskkonnana kasutada ehk kanda sinna planeeringu koostamise käigus saabunud

dokumendid (arvamused, seisukohad, kooskõlastused, halduslepingud ja menetlusdokumendid).

Kogutavateks andmeteks on üldjuhul isiku nimi, isikukood ja kontaktandmed. Muude andmete

kogumine ei ole planeerimismenetluse seisukohalt vajalik.

Eelnõuga nähakse ette, et andmeid säilitatakse kuni planeeringu kehtivuse lõpuni. Juurdunud

kohtupraktika kohaselt võib planeeringut ellu viia korduvalt ehk seetõttu on põhjendatud ka

sellega seotud andmete säilitamine planeeringu kehtivuse lõpuni. Andmekogu põhimääruses

nähakse ette, et andmekogus säilitatakse ka kehtetuid planeeringuid ning nende puhul kustutatakse

planeerimismenetluse käigus kogutud isikuandmed. Kohustus andmeid säilitada on sätestatud

PlanS § 11 lõike 2 teises lauses, mille kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tagama

planeerimismenetluses kogutud teabe säilitamise ja kättesaadavuse.

Eelnõuga luuakse seaduse tasandil võimalus saata loodava PLANIS-e kaudu planeeringu- ja selle

mõjualasse jäävatele isikutele massiteateid planeeringu algatamise või muude planeeringuga

seotud menetlustoimingute kohta (nt avaliku arutelu toimumine), et tagada isikute parem kaasatus.

Massiteavituseks kasutab andmekogu juba kogutud andmeid või teeb kontaktandmete päringu

rahvastikuregistrisse. Andmekogu ülesehitusega tagatakse, et massiteavituse tegija ei saa tutvuda

andmetega, mis kogutakse massiteavituseks.

5. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 8 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„8) seaduse 1. peatükki täiendatakse §-ga 71 järgmises sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve tegija Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas seaduses sätestatud tähtaegadest

kinnipidamise üle.“;“

Selgitus: muudatus järgib VVTP-s nimetatud eesmärki tugevdada Maa- ja Ruumiameti (edaspidi

MaRu) rolli.

Sättega antakse MaRu-le õigus kontrollida nii kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) kui ka muu

planeerimisalase tegevuse korraldaja või asutuse tegevuse tähtaegsust.

Osutatud PlanS-i muudatus on kooskõlas kehtiva õigusega ning ka teostatav (haldusjärelevalve

pädevus antakse seadusega kooskõlas VVS-ga, muu hulgas saab MaRu teha ettekirjutusi, mille

täitmise võimalikkus on tagatud VVS-i2 §-dega 751 ja 752, kusjuures VVS § 751 lõike 4 järgi võib

ettekirjutuse täitmata jätmise eest kohaldada KOV-ile sunniraha ülemmääraga 9600 eurot).

2 Vabariigi Valitsuse seadus

4 (18)

MaRu on valitud seetõttu, et PlanS-is on MaRu-l oluline roll, sealhulgas järelevalve roll (nt PlanS

§-d 90 ja 121). „Maa- ja Ruumiameti põhimääruse“3 § 13 lõikes 1 sätestatakse, et MaRu

strateegilise ruumiplaneerimise teenistuse põhiülesanne on muu hulgas kohaliku omavalitsuse

üksuse suutlikkuse arendamine kvaliteetse elukeskkonna kujundamisel ning ta täidab muid

seadusest tulenevaid ülesandeid. Sama põhimääruse § 7 punkti 1 kohaselt teeb MaRu riiklikku ja

haldusjärelevalvet. Seega on muudatuse rakendamise õiguslikud eeldused loodud ka MaRu

põhimäärusega.

Sätte eesmärk on tugevdada MaRu õigust planeerimismenetluse suunamisel nii sisuliselt kui ka

menetluslikult. Rahulolematus tähtaegadest mittekinnipidamise suhtes on olnud üks peamine

koostööpartneritelt saadud tagasiside. Muudatusega antakse MaRu-le õigus sekkuda menetlusse

ning selgitada välja menetluse venimise põhjused, vajaduse korral kohaliku omavalitsuse üksust

suunata ja abistada. Kui kõik meetmed on ammendatud, saab MaRu teha ka ettekirjutuse.

Haldusjärelevalve puhul hindab MaRu kas omal algatusel või vastava taotluse saamisel, kas

kõrvalekalded tähtaegadest kinnipidamisest on konkreetset menetlust silmas pidades põhjendatud

või mitte. Ennekõike on MaRu ülesanne astuda samme juhul, kui menetlus selgelt venib.

Praegu on üldine haldusjärelevalve pädevus KOV tegevuse üle Justiits- ja Digiministeeriumil

vastavalt VVS-i §-le 753. See pädevus seisneb õiguses kontrollida KOV-i haldusaktide

õiguspärasust ning teha nende seadustega kooskõlla viimiseks ettepanekuid ja kui KOV ei ole

ettepanekut tähtaja jooksul täitnud, võib Justiits- ja Digiministeerium pöörduda protestiga

halduskohtusse. MaRu haldusjärelevalve roll on võrreldes eelnimetatuga kitsam, kuna see seisneb

planeerimismenetluse haldusjärelevalves tähtaegadest kinnipidamise osas ning puudutab ka teisi

planeerimisalase tegevuse korraldajaid ja asutusi, kellele on PlanS toiminguks tähtaja ette näinud.

Haldusjärelevalve sellisel kujul on Eesti õiguses olemas ehk tegemist ei ole uue regulatsiooniga.

Sarnane haldusjärelevalve pädevus on avaliku teabes seaduse § 45 lõikega 1 antud Andmekaitse

Inspektsioonile, kellel on õigus teha nii riiklikku kui haldusjärelevalvet teabevaldajate üle, milleks

on nii KOV-id kui riigiasutused.

6. Jätta eelnõu § 1 punktist 9 (nüüdne punkt 14) välja tekstiosa „§ 32 lõigetes 4 ja 5,“.

Selgitus: PlanS-i 18. juulil 2025 jõustunud muudatustega tunnistati PlanS-i § 32 kehtetuks,

mistõttu ei ole võimalik eelnõuga PlanS-i § 32 lõikeid 4 ja 5 muuta.

7. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 15 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„15) paragrahvi 44 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Riigi eriplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus saadud

kirjalikele arvamustele esitada koondvastuse enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid

hiljemalt 60 päeva pärast kirjalike arvamuste saamist.“;“

Selgitus: planeerimismenetlus on avalik ning sellesse kaasatakse nii planeeringualasse jäävate

kinnistute omanikud kui ka muud planeeringust huvitatud isikud. Kehtivas PlanS-is ei ole sätet,

mille kohaselt saaks planeerimisalase tegevuse korraldaja vastata suuresti samalaadsetele

pöördumistele ühe vastusega, vaid ta peab lähtuma märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise

3 Maa- ja Ruumiameti põhimäärus–Riigi Teataja

5 (18)

ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse4 (MSVS) nõuetest, st ta on kohustatud vastama 15

päeva jooksul ning vajaduse korral saab seda tähtaega pikendada kuni kahe kuuni. Väga

mahukate planeeringute puhul (eriti riigi ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringud ja kohalike

omavalitsuste üldplaneeringud) võib kaasatud isikute hulk tekitada väga suurt halduskoormust,

mis omakorda venitab planeeringu menetlust. Sätte jõustumise korral saab planeerimisalase

tegevuse korraldaja koguda saabunud pöördumised ja arvamused kokku ning vastata neile

koondatult. Sätet saab kohaldada aga ainult siis, kui pöördumisi ja arvamusi on saabunud rohkem

kui üks. Kui on saadud vaid üks pöördumine, siis ei või seda sätet kohaldada ehk oodata

vastamisega 60 päeva. Nii nagu MSVS-is on sätestatud, peab pöördumistele ja arvamustele

vastama viivitamata ja see kehtib ka nendel puhkudel, kus pöördumisi ja arvamusi on enam kui

üks, kuid kus vastamine ei nõua ilmselgelt nii kaua aega ja kus tuleb vastata viivitamata.

Sättega nähakse ette, et ühelegi pöördumisele või arvamusele ei või vastata hiljem kui 60 päeva

pärast. See tagab, et kui planeerimismenetlus jääb ühel või teisel põhjusel venima, ei pea

arvamuse avaldaja jääma planeeringu avalikku väljapanekut ootama, mis võib toimuda palju

hiljem. Planeerimisalase tegevuse korraldaja kogub saabunud arvamused kokku ning vastab neile

nii, et ühegi arvamuse puhul ei ületata 60-päevast tähtaega.

Terminit „koondvastus“ ei ole PlanS-is määratletud, kuid tegemist on üldkeele sõnaga. Seda sõna

kasutatakse nt Riigikantselei koostatud kaasamise heas tavas5 (punkt 6).

Säte vähendab planeerimisalase tegevuse korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse

suunata vabanev ressurss planeeringu sisulisse menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll

vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni, kuid planeerimismenetluse kontekstis ei ole see

erakorraline muudatus ega mõjuta arvamuse avaldajate õigusi olulisel määral.

Tähtis on ka rõhutada, et sätte rakendamine on vabatahtlik (võib-konstruktsioon), st

planeerimisalase tegevuse korraldaja võib ka edaspidi lähtuda MSVS-ist ja vastata 15 päeva

jooksul või vastata kiiremini ka koondatult, koondvastust esitades, st kiiremini kui sel juhul

maksimaalselt lubatud 60 päeva jooksul.

8. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 16 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„16) paragrahvi 57 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Maakonnaplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus saadud

kirjalikele arvamustele esitada koondvastuse enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid

hiljemalt 60 päeva pärast kirjalike arvamuste saamist.“;“

Selgitus: selgitus punktis 7.

9. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 23 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„23) paragrahvi 75 lõike 1 punkti 3 täiendatakse enne sõna „tehnovõrkude“ sõnadega

„asjaõigusseaduse tähenduses“;“

Selgitus: Eesti Infotehnoloogia ja Telekommunikatsiooni Liit esitas 29.09.2025 ettepaneku

4 MSVS § 6 5 Kaasamise hea tava

6 (18)

määrata PlanS-is tehnovõrkude ja -rajatistega arvestamise kohustuse. PlanS on aga

planeerimismenetlust reguleeriv õigusakt, mis määrab kindlaks ruumiotsuse tegemiseks vajalikud

nõuded, kuid ei sätesta, mida peab kindlasti planeeringus kajastama. PlanS § 75 lõike 1 punktides

1–31 toodud nimekiri on näitlik ja mitteammendav. Seega saab planeerimismenetluses arvestada

mitmete eriseadustest tulenevate nõuetega. Selle tõttu ei ole võimalik määrata sidevõrkude

planeerimise kohustust seaduse tasandil, kuid võimalik on viidata, et PlanS § 75 lõike 1 punktis 3

nimetatud tehnovõrkude ja -rajatiste osas peetakse silmas neid just asjaõigusseaduse tähenduses.

Asjaõigusseaduse § 158 lõige 1 määratleb tehnovõrgu ja -rajatisena kütte-, veevarustus- või

kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või

elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi. Elektroonilise

side võrk on seega tehnovõrk või -rajatis, mille planeerimine on käesoleval ajal kehtiva PlanS

kohaselt üldplaneeringus võimalik ja seda ka tehakse. Eesmärgiks on see viide aga tugevamini

PlanS-is välja tuua selleks, et planeeringu koostamise käigus arvestatakse kõikide tehnovõrkude

ja -rajatiste planeerimise aspektidega.

10. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 25 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„25) paragrahvi 75 lõike 1 punktis 27 asendatakse sõna „maareformiseaduse“ sõnadega

„maareformi seaduse“;“

Selgitus: tegemist on redaktsioonilise muudatusega. Seni on PlanS-is selle õigusakti nimetus olnud

ebakorrektne. Seaduse õige nimetus on „maareformi seadus“6.

11. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 27 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„27) paragrahvi 76 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Üldplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus esitatud kirjalikele

arvamustele vastata koondvastusega enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid mitte hiljem

kui 60 päeva jooksul kirjalike arvamuste saamisest.“;“

Selgitus: selgitus punktis 7.

12. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 39 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„39) paragrahvi 125 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel

olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või

hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on määratud

vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole

vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Projekteerimistingimusi võib anda

ka juhul, kui üldplaneeringus puuduvad täpsed ehitustingimused, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja

otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ja

üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.“;“

6 MaaRS

7 (18)

Selgitus: muudatus lähtub VVTP-s nimetatud eesmärgist loobuda detailplaneeringu nõudest

olukorras, kus see ei loo lisaväärtust. Sätte jõustumise korral laieneb detailplaneeringu

projekteerimistingimustega asendamise võimalus (edaspidi PT) oluliselt.

PlanS-i § 125 lõige 5 sätestab erandi üldisest DP koostamise kohustusest (vastavalt PlanS § 125

lõikele 1 linnades ja alevites ning üldplaneeringuga määratud juhtudel ehitusloakohustusliku

hoone püstitamiseks või laiendamiseks üle 33%) ning selle kohaldamise eelduseks on

põhimõtteliselt kaks asjaolu:

1) ehitis, mida soovitakse ehitada, sobitub piirkonda;

2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused.

Praktikas on erandi kohaldamise peamine takistus olnud kohalike omavalitsuste üldplaneeringute

suur üldistatus, st ei ole täidetud eeldus, et on olemas PT-de andmise aluseks olevad täpsed

tingimused. Need tingimused tulenevad ehitusseadustiku7 § 26 lõikest 4 ja on piisavalt

spetsiifilised, kuid nende väljendamine üldplaneeringutes on keerukas, kuna mida täpsem on

tingimus, seda enam tekitab tingimuse kehtestamine huvide konflikti ning üldplaneeringute jäikust.

Muudatusega likvideeritakse see puudus ning PT-de andmisel peab edaspidi jätkuvalt arvestama

üldplaneeringute puhul kehtivaid üldisi kasutus- ja ehitustingimusi (nt maa sihtotstarve,

juhtotstarbed, kasutusotstarbed, ehitiste maksimaalsed kõrgused, kruntide suurused jms).

Muudatuse tulemusena saab PT-sid väljastada selliselt, et ehitustingimused selguvad PT-de

menetluse käigus.

Niisamuti on olnud küllaltki kitsas see eeldus, et erandit saab kohaldada kinnisasja puhul, mis

jääb olemasoleva hoonestuse vahele. Praktikas on seda tõlgendatud selliselt, et erandi eelduseks

on tühi kinnisasi, mida ümbritsevad hoonestatud kinnistud.

Eelnõuga laiendatakse seda eeldust peale olemasoleva hoonestuse vahele jääva kinnisasja ka

olemasoleva hoonestuse vahetusse lähedusse jäävale kinnisasjale.

Vahetusse lähedusse jääva kinnisasjana tuleb mõista kinnisasja, millel viibides on näha vähemalt

kõrvalkinnisasja hoone üht külge. Hoone nägemise all peetakse silmas seda, et kõrvalkinnistul

asuv hoone on mõistlikus kauguses, see on kergesti märgatav ja selle ehituslikke detaile on

võimalik pingutuseta tuvastada. Vahetusse lähedusse ei saa seega jääda näiteks naaberkinnistul

olev hoone, mis on nii kaugel, et vaatlejal pole võimalik täpsemaid ehitusdetaile tuvastada. See,

kuidas konkreetsel juhul vahetusse lähedusse jäävat hoonet mõista, on kohaliku omavalitsuse

üksuse otsustada.

Muudatusega võimaldatakse erinevalt kehtivas PlanS-i § 125 lõikes 5 sätestatud erandist, mis

võimaldab PT-dega püstitada üksnes ühte hoonet, tulevikus püstitada lisaks põhihoonele (nt

elamu) ka selle hoone toimimiseks vajalikud ehitised (nt abihooned). Muudatuse tulemusel saab

ühele kinnistule luua tervikliku ja funktsionaalselt koostoimiva lahenduse. Sättega nähakse ette, et

erandit saab kohaldada ka siis, kui kinnisasjal juba on hoone.

Lisaks sellele on võrreldes varasema sättega välja jäetud nõue, et PT-ga ette nähtud hoone sobitub

suuruselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna

hoonestuslaadi (kehtiva PlanS-i § 125 lõike 5 punkt 1). See nõue jäetakse välja eeldusel, et hoone

võib PT-ga ette näha üldplaneeringuga määratud ulatuses ja suuruses, olenemata otseselt sellest,

milline on hoone lähiümbrus. Tuleb silmas pidada, et säte ei võimalda minna PT-ga mööda

7 EhS

8 (18)

üldplaneeringus sätestatud hoonestuslaadi kitsendustest (nagu näiteks miljööväärtuslikud alad).

Sätte jõustumise korral saab lahendada hoonestamisega seotud küsimusi lihtsamalt ning hoitakse

kokku ressurssi. DP koostamise kulu jääb sätte kohaldamisel ära. PT menetlusega kaasnevad küll

koostamiskulud, mis aga ei ole võrreldavad DP-ga kaasnevate kuludega. Lisaks peab rõhutama,

et PT menetlus on palju kiirem (DP menetluse nominaalne menetlusaeg on 3 aastat ning PT oma

60 päeva).

13. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 40 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„40) paragrahvi 126 lõike 1 punkti 4 täiendatakse pärast sõna „sealhulgas“ sõnadega

„asjaõigusseaduse tähenduses“;“

Selgitus: vt punkt 9.

14. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 46 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„46) paragrahvi 133 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse

avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse kohta 30 päeva jooksul arvamuse

saamisest. Seisukoha võib esitada koondvastusena.“;“

Selgitus: muudatusega nähakse ette, et kohaliku omavalitsuse üksus avaldab kooskõlastamiseks ja

arvamuste esitamiseks saadetud detailplaneeringu kohta edastatud arvamuste suhtes oma

seisukoha 30 päeva jooksul arvamuse saamisest. Osutatud säte ei puuduta kooskõlastajaid.

Tähtaja seadmine on vajalik selleks, et vältida ajutist suurt halduskoormust, kui

detailplaneeringule annab arvamuse väga suur hulk isikuid. Senini pidid kohaliku omavalitsuse

üksused lähtuma MSVS-ist ehk 15-päevasest vastamistähtajast, mis on paljude arvamuste saamise

korral nendele vastamiseks ilmselgelt liialt lühike. Niisamuti võimaldab säte esitada koondvastuse

ehk esitada samalaadsetele arvamustele ühe vastuse. Säte vähendab planeerimisalase tegevuse

korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse suunata vabanev ressurss planeeringu sisulisse

menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni, kuid

planeerimismenetluse kontekstis ei ole see erakorraline muudatus ega mõjuta arvamuse

avaldajate õigusi olulisel määral.

15. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 49 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„49) paragrahvi 139 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta

möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.“;“

Selgitus: muudatus on kooskõlas VVTP eesmärgiga lühendada planeeringute menetlusaega.

Kehtiva sõnastuse kohaselt arvestatakse DP kehtestamise aega DP algatamise otsuse tegemisest,

mitte aga DP algatamise taotluse esitamisest. Eelnõukohase muudatuse kohaselt hakatakse

tähtaja kulgemist arvutama alates taotluse esitamisest.

9 (18)

Haldusmenetluse seaduse § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse algatamiseks

haldusorganile taotlus. See tähendab, et pärast taotluse saamist asutakse taotlust lahendama:

tuvastatakse menetluse jaoks olulisi asjaolusid, peetakse läbirääkimisi halduslepingu sõlmimise

asjaolude üle ning tehakse muid toiminguid, mis päädivad DP algatamise otsusega. Ehkki PlanS-

i § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse lahendab kohaliku omavalitsuse üksus 30 päeva jooksul

(st võtab vastu DP algatamise või mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest arvates, eelneb

algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille jooksul taotlust küll menetletakse ja

tehakse ka toiminguid, kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole. Oluline on aga rõhutada, et

ka taotluse esitamisele järgnev ja algatamise või mittealgatamise otsusele eelnev menetlus on

samuti haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus). Muudatus tagab õigusselguse DP

algatamise otsusele eelneva menetluse suhtes.

Selle muudatusega lüheneb detailplaneeringute menetlusaeg, kuna eelnõu kohaselt arvestatakse

tähtaja hulka ka DP algatamise otsusele eelnev menetlusaeg.

16. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 51 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)

järgmiselt:

„51) seadust täiendatakse paragrahvidega §-dega 1391–1395 järgmises sõnastuses:

„§ 1391. Detailplaneeringu muutmine (1) Detailplaneeringut võib muuta avatud menetluses, koostades planeeringuala või selle osa hõlmava detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12, 130–131 ja 1391–1395 ettenähtud nõuetest ja planeerimise põhimõtetest, kui: 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle kolme aasta; 2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on toimunud oluline muudatus planeeringualal või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid, üldplaneering või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist. (2) Detailplaneeringut võib muuta kooskõlas üldplaneeringuga nii, et detailplaneeringu tervikliku ruumilahenduse muutmine ei oleks oluline. (3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine, võtab detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja arvesse keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi. (4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus. § 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine (1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva jooksul selle algatamise taotluse saamisest arvates. (2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata: 1) käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 sätestatud alustel; 2) kui planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemustega; 3) kui tegemist on olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või 4) juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. (3) Kui kohaliku omavalitsuse üksus kohaldab käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 4 toodud alust,

10 (18)

siis kohaldatakse käesoleva seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu algatamise või mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt. § 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise lõpetamine (1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise võib lõpetada käesoleva seaduse § 129 lõikes 1 sätestatud alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest teavitatakse, lähtudes käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8 detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud nõuetest. (2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui planeerimismenetluse käigus ilmnevad käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud asjaolud. (3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja võib käesolevas paragrahvis nimetatud koostamise lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku taotluse alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest arvates. Algatamisel võetakse arvesse detailplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid. § 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks (1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse kooskõlastamiseks käesoleva seaduse § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid ja asutusi võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta arvamust. (2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu saamisest arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti. (3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või üldplaneeringuga, loetakse detailplaneering kooskõlastatuks. (4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha võib esitada koondvastusena. § 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine (1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt ühe aasta möödumisel planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates. (2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise teade avaldatakse 30 päeva jooksul kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes. (3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab planeeringu koostamise korraldaja maakatastri pidajale 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates. (4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja muudetava planeeringu kohta

käesoleva seaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva jooksul

planeeringu kehtestamisest arvates.“.“

Selgitus: muudatus järgib VVTP-s nimetatud kahte eesmärki lühendada planeeringute

menetlusaega ning vähendada aeganõudvaid planeerimisprotsesse. Muudatuse eesmärk on

vältida vajadust algatada uus täiemahuline DP menetlus olukorras, kus soovitakse muuta

kehtestatud DP üksikuid tingimusi, mis ei mõjuta oluliselt planeeringu üldist lahendust. Selliselt

saab lahendada need olukorrad, kus kohaliku omavalitsuse üksus on DP juba kehtestanud, kuid

see on teatud aspektides vananenud või kus DP kehtestati üldplaneeringu kohasena, kuid õiguslik

olukord (ennekõike uus üldplaneering) annab võimaluse kasutada DP-ga hõlmatud ala laiemalt

või mitmekesisemalt.

11 (18)

Praegusel ajal tuleb kõikide eelnevalt kirjeldatud tegevuste tarbeks algatada uus DP menetlus

ning kehtestada DP täiesti uuena. See on ilmselgelt koormav, eriti nendel puhkudel, kus eesmärk

on muuta üht või mitut DP tingimust (nt sihtotstarve, hoonete kõrgus, korruselisus vms), mis ei

pruugi tuua kaasa DP sisulist või sellega seatud eesmärgi muutmist. Teatud määral saab DP

lahendust täpsustada juba praegu PT-dega väljastamisega EhS § 27 alusel, kuid täpsustamise

võimalused on piiratud ning DP-d muutva DP instrumendi loomise eesmärk ongi lubada rohkem

paindlikkust, kui on võimaldatud EhS §-ga 27, kuid mitte nii palju, et muudetava DP-ga ettenähtud

esialgne lahendus muutuks oluliselt.

DP on lähiaastate ehitustegevuse alus ning selle muutmisesse ei tohi suhtuda kergekäeliselt. DP

menetlusse kaasatakse paljusid isikuid ja saavutatakse nii-öelda avalik ühiskondlik kokkulepe

lahenduse sobivuse küsimuses. See on ka põhjus, miks eelnõukohase muudatuse eesmärk on küll

lihtsustada DP muutmise protsessi kui sellist, kuid sellega tagatakse mõjutatud isikute kaasamine

(eeskätt piirinaabrid) ning kohaliku omavalitsuse üksusele jäetakse õigus DP muutmise protsessi

mitte kohaldada ja algatada DP menetlus, kui peetakse vajalikuks uue terviklahenduse loomist.

Lisaks kaitstakse avalikku huvi, kehtestades, et muutev DP ei või ületada üldplaneeringuga ette

nähtud piire ega tegevusi, millega kaasneb oluline keskkonnamõju8 ja seda isegi niisugustel

juhtudel, kus tegevus võiks olla üldplaneeringuga kooskõlas. Kohtupraktikas on rõhutatud, et

isikute õiguspärane ootus ümbritseva ruumi säilimise suhtes on ennekõike seotud vähemalt

üldplaneeringuga, st mida tähtsam on muudatus, seda suurem peab olema avalikkuse kaasamine.

Eelnõukohase muudatusega piiritletakse DP muutmise ulatus üldplaneeringuga ennekõike avaliku

huvi kaitseks, kuna üldplaneeringu muutmise või olulise keskkonnamõju tekkimise korral võidakse

kahjustada väga laia huvitatud isikute ringi.

Kehtiva õiguse kohaselt võib DP-d ellu viia korduvalt ja ka selles kontekstis ei ole DP muutmise

menetlus välistatud ning DP muutmise tulemusena tekib hõlmatud alale uus ruumiline lahendus.

Eelnõukohase seadusega ei ole plaanis piirata DP muutmise menetluste arvu DP kohta, see jääb

kohaliku omavalitsuse üksuse otsustada, algatades DP menetluse uue terviklahenduse loomiseks.

DP muutmise menetlust saab kohaldada ainult muudetava DP ulatuses, vastasel korral oleks

tegemist juba uue DP-ga ehk DP muutmise käigus ei saa muuta kõrvalkinnistuid planeeringuala

laiendamisega.

Eelnõu § 1391

Eelnõukohase paragrahvi lõikega 1 piiratakse DP muutmisele kohaldatavaid norme. Sätte

eesmärk on ette näha, et DP muutmisele ei kohaldata kõiki üldisi DP koostamise tingimusi, vaid

lähtutakse lõikes nimetatud paragrahvidest. Viidatakse ka sellele, et DP muutmisele kohaldatakse

endiselt planeerimispõhimõtteid,9 et tagada üldiste eesmärkide saavutamine ka DP muutmise

menetluse raames. Niisamuti tuleb arvestada, et mõned DP muudatused võivad endaga kaasa tuua

ka avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee või rajatise, haljastuse, välisvalgustuse ning

tehnorajatise ehitamise. Viite puudumisel tuleks detailplaneeringu koostamise korraldajal tagada

nende kulude kandmine, mis võib aga kaasa tuua olukorra, kus säte ei täida enam oma eesmärki,

kuna kohaliku omavalitsuse üksus oleks valmis DP muutmise menetlust läbima, kuid ei saa või

soovi kanda avaliku taristu ehitamisega seotud kulusid. Samas ei oleks aga põhjendatud keeld DP-

d muutva DP menetluses halduslepingut sõlmida, kui kohaliku omavalitsuse üksus ja huvitatud

isik on selleks valmis. Lõikes 1 on lisaks viidatud sellele, et DP-d muutvale DP-le kohaldatakse

üldisi planeeringu koostamisele kehtivaid nõudeid, et välistada võimalikku ebaselgust. KOV-idelt

saadud tagasiside põhjal on DP muutmise menetluse ulatust piiritletud tingimustega, mille

8 KeHJS § 6 9 PlanS 2. peatükk, §-d 8-12

12 (18)

esinemisel on DP muutmise menetlus lubatav. Need tingimused järgivad EhS § 27 lõikes 1 tooduid,

kuid lisandunud on punktis 3 alusena üldplaneering.

PlanS §-s 9 toodud planeerimise avalikkuse põhimõttest tulenevalt lisatakse nõue, et DP muutmise

menetlusele kohaldatakse avatud menetluse sätteid vastavalt HMS 3. peatükile.

Eelnõukohase paragrahvi lõikes 2 nähakse ette, et DP-d muutev DP peab olema kooskõlas

üldplaneeringuga ehk planeeringulahendusega ei või teha ettepanekut kehtestatud üldplaneeringu

põhilahenduse muutmiseks. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et üldplaneering on selline

planeerimisdokument, mis seab kindlaks üldised ruumilised eesmärgid ja kitsendused, mistõttu

tekitab see isikutele õiguspärase ootuse selle ruumi säilimiseks. Kui KOV-il on soov näha

planeeringuga ette üldplaneeringu muutmine, siis tuleb algatada üldplaneeringut muutev DP

(PlanS § 142).

Lisaks eelnevale nähakse DP-d muutva DP puhul ette, et uus planeeringulahendus ei muudaks

senist planeeringulahendust oluliselt. Oluliseks saab planeeringulahenduse muutmist pidada

juhul, kui krundi kasutamise otstarve muudetakse selliseks, mis sisuliselt ei sobitu krundi senise

kasutusotstarbega (nt elamumaa asemele tootmismaa määramine, kuid lubatav oleks elamumaa

asemele ärimaa määramine). Oluliseks muutuseks saab pidada ka ehitusmahuga seotud muutusi,

mille tagajärjel on hoone tajutavalt märgatavalt suurem või erineb arhitektuurne lahendus

oluliselt esialgsest lahendusest, aga samuti siis, kui uue lahendusega on ette näha olulist

liikluskoormuse kasvu piirkonnas. Olulise muutuse sisustamine on kaalutlusotsus, mille teeb KOV,

võttes arvesse konkreetse menetluse asjaolusid.

Paragrahvi lõikega 3 nähakse ette, et kui muudetava DP menetluses koostati keskkonnamõju

strateegiline hindamine, siis tuleb selle tulemusi võtta arvesse ka DP muutmise menetluses. Säte

tagab, et DP muutmine, kui see ei ole olulise keskkonnamõjuga tegevus, ei kahjustaks

keskkonnamõju hindamisel soovitatut, st eeldatakse, et DP-d muutev DP on lõpptulemusena

kooskõlas alal kehtiva keskkonnamõju hindamise tulemustega.

Paragrahvi lõige 4 sätestab, et DP-d muutva DP koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse

üksus ehk vaikimisi valla- või linnavolikogu, kes võib selle õiguse otsusega edasi volitada valla-

või linnavalitsusele10.

Eelnõu § 1392

Eelnõuga nähakse ette, et DP algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva jooksul taotluse

saamisest arvates. Selline tähtaeg on valitud seetõttu, et kehtiva DP kohta on vaja andmeid koguda

ja otsustada muu hulgas ka seda, kas kohaliku omavalitsuse üksus peab vajalikuks hoopiski

terviklahenduse loomist, st tuleb hinnata olemasolevat olukorda (nt ruumianalüüs vms). Kui

kohaliku omavalitsuse üksus leiab, et tuleb luua terviklahendus, jätab ta DP muutmise menetluse

algatamata ning algatab PlanS § 140 lõike 7 alusel DP koostamise menetluse (üldine DP

menetlus).

Kohaliku omavalitsuse üksusele antakse DP muutmise taotluse lahendamisel õigus jätta DP

muutmine algatamata sarnastel alustel kui DP koostamise algatamata jätmise alused, mis on

sätestatud PlanS-i § 128 lõikes 2:

1) algatamine on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga;

2) on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui

planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks

10 KOKS § 22 lõige 2

13 (18)

kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või

avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks

ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast;

3) selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus;

4) planeeringu elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku õiguste riive;

5) PlanS-i § 125 lõikes 5 sätestatud juhul või

6) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,

koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu

koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

Lisaks nendele alustele antakse kohaliku omavalitsuse üksusele õigus jätta DP-d muutev DP

algatamata, kui pakutav planeeringulahendus on vastuolus alal kehtiva keskkonnamõju

strateegilise hindamise tulemustega või tegemist on muu olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju

hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 mõistes.

Kantult DP muutmise instrumendi loomise eesmärgist – vältida vajadust algatada uus

täismahuline DP menetlus olukorras, kus soovitakse muuta üksikuid tingimusi, mis ei mõjuta

oluliselt planeeringu üldist lahendust – antakse kohaliku omavalitsuse üksusele õigus jätta DP

muutmine algatamata ka siis, kui ta peab taotluse või muude asjaolude põhjal vajalikuks luua

planeeringualale uus terviklahendus.

Kui esinevad eelnimetatud alused, kohaldatakse kõnesoleva sätte alusel PlanS § 140 lõiget 7, st

DP muutmine otsustatakse üldises korras ja tehakse DP algatamise või algatamata jätmise otsus

PlanS-i § 128 kohaselt. Siinkohal tuleb märkida, et PlanS-i § 140 lõige 7 ei reguleeri iseenesest

DP kui haldusakti muutmist, kuna DP muutmisena mõistetakse tegelikult toimingut, milleks on uue

DP (haldusakti) kehtestamine, mille tulemusena lõppeb varasema DP kehtivus.

Eelnõu § 1393

Eelnõuga on kavas sätestada kohaliku omavalitsuse üksuse õigus lõpetada DP-d muutva DP

menetlus juhul, kui esinevad PlanS-i § 129 lõikes 1 sätestatud alused:

1) koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus,

sealhulgas kui isik keeldub detailplaneeringukohaste ehitiste ehitamise üleandmiseks

halduslepingu sõlmimisest;

2) kinnisasja omanik esitab taotluse detailplaneeringu koostamise lõpetamiseks;

3) planeeringu koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus või

4) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,

koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu

koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

Nende asjaolude esinemise korral peab kohaliku omavalitsuse üksus kaaluma, kas menetlus

lõpetada või mitte, kuna tegemist ei ole kohustuslike tingimustega. Kui aluse esinemisel leitakse,

et menetluse lõpetamine on asjakohane, teavitatakse sellest üldises korrast PlanS § 128 lõigetes 6

ja 8 nimetatud nõuetest lähtudes.

Lisaks sellele sätestatakse lõikes 2 täiendavad DP muutmise menetluse lõpetamise alused ehk

eelnõukohase § 1392 lõikes 2 nimetatud alused. Menetluse lõpetamise alustena käsitatakse neid

siis, kui menetlus on algatatud, kuid need alused selguvad menetluse kestel.

Paragrahvi lõikes 3 sätestatakse kohaliku omavalitsuse üksuse õigus minna huvitatud isiku

taotluse alusel sujuvalt üle DP koostamise menetlusele, säilitades kõik senini kogutud andmed ja

võttes arvesse kõiki juba tehtud toiminguid. Tegemist on huvitatud isikule tagatise andmisega, et

14 (18)

sisuliselt samalaadses menetluses ei pea kõiki toiminguid enam kordama ega andmeid uuesti

koguma ja esitama. Küll aga tuleb rõhutada seda, et toiminguid või andmeid, mida pole tehtud ja

mis on ette nähtud DP koostamise menetluses, peab sellegipoolest tegema või koguma. Sätte

eesmärk on tagada, et huvitatud isik ei pea tegema toiminguid või esitama andmeid topelt.

Kohaliku omavalitsuse üksus otsustab DP koostamisele ülemineku 30 päeva jooksul taotluse

saamisest arvates.

Seadusega ei sätestata, millise aja jooksul peab kohaliku omavalitsuse üksus võtma vastu otsuse

lõpetada DP muutmise menetlus, mis tähendab, et kui ilmneb, et menetluse lõpetamiseks on alust,

võetakse menetluse lõpetamise otsus vastu mõistliku aja jooksul, järgides kõiki haldusmenetluse

seaduses sätestatud nõudeid.

Eelnõu § 1394

Eelnõuga nähakse ette, et DP-d muutev DP edastatakse kooskõlastamiseks ja arvamuse

avaldamiseks ning järgitakse samasuguseid menetluslikke reegleid nagu DP koostamise

menetluses. Lisatakse säte, et KOV esitab oma seisukoha saadud arvamustele 30 päeva jooksul

arvamuse saamisest ning seisukoha võib esitada koondvastusena.

DP menetlusse tuleb seega arvamuse andjana kaasata isikud, kelle huve või õigusi võib DP

muutmine mõjutada. Isiku kaasamine sõltub konkreetse planeeringu sisust ja planeeringuala

omapärast ning kaasamise üle otsustab KOV. Kaasamine on seejuures eriti oluline, kuna DP

muutmise menetluses ei ole ette nähtud DP-d muutva DP avalikku väljapanekut ega avalikku

arutelu. Seega lasub asjakohaste huvitatud isikute tuvastamise kohustus KOV-il ja see isikute ring

tuleb tuvastada eriti hoolsalt. Eelnõukohase § 1391 lõikes 1 märgitakse, et kaasamise peamine viis

on avatud menetluses ehk eeldus on, et see on piisav kaasamise põhimõtte rakendamiseks.

Avalikust väljapanekust ja arutelust on võimalik loobuda, kuna DP-d muutev DP peab jääma

üldplaneeringu raamidesse ning sellega muudetakse juba kehtivat DP-d, st et loodav lahendus ei

mõjuta eeldatavasti isikute õigusi olulisel määral. Menetlusse tuleb kaasata isikud, kelle huve see

puudutab, ning ka need isikud, kes on avaldanud soovi menetluses osaleda. Seega ei vähendata

muudatustega kaasatavate isikute hulka ja kõikidel, mitte üksnes piirinaabritel, on tegelikkuses

võimalik DP-d muutva DP kohta arvamust avaldada.

Eelnõu § 1395

Paragrahvi lõikes 1 sätestatakse DP muutmise menetluse tähtaeg, milleks on üks aasta. DP

koostamise menetluse tähtaeg on kolm aastat (vt käesolevate ettepanekute punkti 1.15, millega

tehakse ettepanek muuta tähtaja algust ja kehtestada, et tähtaeg hakkab kulgema taotluse

esitamisest alates, kehtivas seaduses on DP kehtestamise tähtaeg kolm aastat pärast algatamise

otsuse tegemist). Seega võib eeldada, et DP muutmise menetlus peaks toimuma palju kiiremini.

Praegu ei ole selle kohta statistikat, kuna seni ei olnud PlanS-is DP muutmise instrumenti. Säte

järgib muus osas DP koostamise menetlusega sarnast korda.

17. Sõnastada eelnõu § 2 järgmiselt:

㤠2. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmine

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) seadust täiendatakse §-dega 3012 ja 3013 järgmises sõnastuses:

15 (18)

㤠3012. Enne planeeringute andmekogu asutamist kehtestatud planeeringute andmete

andmekogusse kandmine

Planeeringu koostamise korraldaja esitab enne 2022. aasta 1. novembrit kehtestatud planeeringute

kohta planeerimisseaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse hiljemalt

2030. aasta 31. detsembriks.

§ 3013. Planeerimisseaduse § 139 lõike 7 rakendamine

Planeerimisseaduse § 139 lõiget 7 kohaldatakse detailplaneeringutele, mis kehtestatakse alates

2027. aasta 1. jaanuarist.“;

2) seadust täiendatakse §-ga 3014 järgmises sõnastuses

„§ 3014. Enne käesoleva paragrahvi jõustumist algatatud kohaliku omavalitsuse

eriplaneeringute menetlemine

Enne käesoleva paragrahvi jõustumist algatatud kohaliku omavalitsuse eriplaneeringud

menetletakse lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduse nõuetest.“.“

Selgitus: eelnõu § 2 muutmine on vajalik täiendava sätte lisamise tõttu, mis tuleneb Tuuleenergia

Assotsiatsiooni 22.10.2025 ettepanekust, mille kohaselt võib tekkida ebaselgus selles, milliseid

nõudeid ja millises ulatuses kohaldatakse KOV eriplaneeringu menetlemisele. Eelnõuga nähakse

ette KOV eriplaneeringu instrumendi kaotamine, mistõttu need menetlused, mis on juba algatatud,

peab käesoleva muudatuse põhjal menetlema lõpuni, lähtudes seni kehtinud PlanS nõuetest.

18. Jätta eelnõust välja olemasolev § 3 ning asendada see uue §-ga 3 (vt punkti 19).

Selgitus: Riigikogu põhiseaduskomisjoni menetluses on „Kohaliku omavalitsuse korralduse

seaduse ja sellega seonduvate seaduste muutmise seaduse eelnõu“11 (688 SE), mille § 1 punktiga

64 tunnistatakse kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktid 31–33 tervikuna

kehtetuks. Kuivõrd eelnõu § 3 näeb ette kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1

punkti 33 muutmist ning Riigikogu menetluses olev eelnõu 688 SE muudetava sätte kehtetuks

tunnistamist, on eelnõu § 3 välja jätmine põhjendatud.

19. Sõnastada eelnõu § 3 järgmiselt:

㤠3. Maakatastriseaduse muutmine

Maakatastriseaduse § 8 lõiget 31 täiendatakse pärast esimest lauset lausega järgmises sõnastuses:

„(31) Katastripidajal on õigus moodustada maakorraldustoimingu dokumentide alusel

katastriüksus ja otsustada piiride kindlakstegemise dokumentide alusel katastriüksuse piiri

asukoht. Katastripidajal on õigus otsustada maakorraldustoimingu ja kinnisasjaõiguse käsutamise

eristamise üle. Katastrikanne on aluseks kinnistusraamatu kande tegemisel.“;“

Selgitus: muudatusega täpsustatakse maakatastriseaduse12 (MaaKatS) § 8 lõiget 31, täiendades

seda õigusselguse huvides lausega, mille kohaselt on katastripidajal õigus otsustada

maakorraldustoimingu tegemise ja kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Muudatus tuleneb

11 688SE 12 Maakatastriseadus

16 (18)

vajadusest selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist)

ja maakorraldust, mida kohtud on hiljem korduvalt kinnitanud ja mis on otseselt tingitud

maakorraldusseaduse muudatusest, millega täpsustatakse maakorralduse vorminõuet.

Katastripidaja suudab hinnata toimingu sisu ja eesmärki. Maakorraldusseaduse13 (MaaKS) § 2

lõikest 1 tulenevalt on maakorralduse eesmärk võimaluste loomine kinnisasja või selle osa

otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Seega ei ole maakorraldustoimingute eesmärk

omandi üleandmine, vaid maatükkide korrastamine. Kui katastripidaja tuvastab

maakorralduslikus kokkuleppes ka omandi üleandmise tehingu, on tal õigus nõuda täiendava

notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist asjaõigusseaduse14 (AÕS) § 641 kohaselt.

See lähtub asjaolust, et katastripidaja on pädev kontrollima ja hindama maakorralduse

läbiviimisel, kas tegu on maakorralduse nõuetele vastava toiminguga või katastriandmete

parandamisega katastrimõõdistamise tulemusena või ametiülesande korras. Selleks veendub

katastripidaja iga kord, kas tegu on soovitud eesmärgi saavutamiseks sobiliku vahendiga. Õigus

otsustada selle üle, kas tegu on lihtsa maakorraldustoiminguga, mis võimaldab

maakorraldustoiminguid teha üldjuhul vähema aja- ja ressursikuluga, mis on ühtlasi üks

planeeringute elluviimise viis, on katastripidajal. Kui katastripidaja tuvastab, et maaomanike

tegelik tahe on anda kinnisasja üks osa üle teise kinnistu koosseisu, siis on tegu kinnisasja

käsutamisega AÕS-i § 641 mõistes, mille korral on nõutav õigustatud isiku ja teise poole

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping). Seetõttu ei piisa viimasel juhul ainult

maakorraldustoimingust, et soovitud muudatust teha ja maaomanikel tuleb lisaks sõlmida

asjaõiguslik kokkulepe.

20. Täiendada eelnõu uue §-ga 4 (muutes vastavalt järgnevate paragrahvide numeratsiooni)

järgmises sõnastuses:

㤠4. Maakorraldusseaduse muutmine

Maakorraldusseaduse § 2 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Käesoleva seaduse alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse

käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses ega ole nõutav notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping). Puudutatud isiku nõusolek antakse kinnistusraamatuseaduse § 341 lõikes 51

sätestatud korras digitaalallkirjastatult.“;“

Selgitus: eesmärk on muuta maakorralduse protsess paindlikumaks ja kiiremaks, et toetada

ruumilise planeerimise elluviimist. Muudatused aitavad vähendada halduskoormust ning

võimaldavad tõhusamat koostööd kinnisasjaomanike vahel. Ilma sujuva maakorralduseta võib

planeeringute elluviimine viibida või need võivad jääda ellu viimata. Maakorralduse üks peamisi

eesmärke on muuta maakasutus efektiivsemaks ja otstarbekamaks. Muudatusega korrigeeritakse

kehtivat sõnastust ning tagatakse parem õigusselgus selles, mis puudutab MaaKS-i § 2 lõike 5

eesmärki seaduse tasandil selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh

kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust. Sätte ebaselgusele juhtis tähelepanu ka Riigikohtu

tsiviilkolleegium oma 30. aprilli 2025. aasta kohtumääruses kohtuasjas nr 2-24-1089715.

Riigikohtu seisukoht on, et seaduses tuleb selgelt sätestada, et maakorraldustoimingu käigus ei

toimu kinnisasjaõiguste käsutamist AÕS-i tähenduses ja seetõttu ei kohaldu

maakorraldustoimingutele AÕS-i §-s 641 sätestatu ning tegemist on erinormiga AÕS-is sätestatud

13 Maakorraldusseadus 14 Asjaõigusseadus 15 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend asjas 2-24-10897

17 (18)

kinnisasja käsutamise normi suhtes ning see tähendab, et maakorralduse puhul ei kohaldu need

normid, mis reguleerivad kinnisasjaõiguse käsutamist ja tehingu notariaalset vorminõuet.

Kõnealuse otsuse valguses on ka Tartu kinnistusregistri osakond muutnud senist kehtivale õigusele

tuginenud praktikat, mistõttu ei aktsepteerita enam lihtsate maakorraldustoimingute puhul

katastripidaja kinnistamisavaldust. Maaomaniku ja arendaja (ettevõtja) jaoks on maakorraldus

muutunud seetõttu kulukamaks ja aeganõudvamaks, eriti kui tegemist on mitme kinnisasja

omanikuga. Lisanduvad notariaalse tõestamisega seotud aja- ja majanduskulu, sh riigilõiv,

kuivõrd maakorraldust käsitatakse kui tavalist kinnisasjaga tehtavat tehingut. See pikendab

menetlusele kuluvat aega, mis ei ole kooskõlas sooviga vähendada bürokraatiat ja nii töö- kui ka

halduskoormust. Näiteks kahe kinnistu vahelise piiri muutmise menetlust käsitatakse eelmainitud

kohtuotsuse valguses kui asjaõiguslikku tehingut ning see on aeganõudvam ja kulukam võrreldes

olukorraga, kus maakorraldustoimingu viib lõpuni katastripidaja kinnistamisavalduse

esitamisega Tartu kinnistusregistri osakonnale. Kaasatud maaomanikud ei ole tihti valmis

toiminguid lõpule viima, kui neil tuleb toimingud notari juures vormistada. Seetõttu jäävad

toimingud pooleli ja maaomanikele tehtavad korduvad päringud võivad jääda vastuseta. Tekkinud

olukord pärsib planeerimis- ja ehitustegevuse elluviimist, mille üheks vältimatuks osaks on

maakorraldustoimingud. Muudatuse eesmärk on vähendada maakorraldustoimingule kuluvat

aega ja ressurssi. Vastupidise suuna jätkumine oleks koormav nii maaomanikule kui ka ettevõtjale

ja tuua taas kaasa olukorrani, kus katastriüksuste andmed ja kinnistusraamatu andmed ei ole

omavahel kooskõlas.

Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja kokkuleppel või haldusorgani algatusel

läbiviidav haldustoiming, kuid mitte kinnisomandi üleandmine ega kinnisasja koormamine

asjaõigusega, samuti mitte kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmine, koormamine või sisu

muutmine ehk tehing, milleks on AÕS-i § 641 kohaselt vaja notariaalselt tõestatud kokkulepet

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemist kinnistusraamatusse. Kinnisasjade osade

vahetamiseks ja nende vahelise piiri muutmiseks tehtav maakorraldustoiming peab olema

eristatav kinnisasja omandi üleandmise tehingust, sest maakorraldustoimingu käigus ei

moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja, st ei tekitata tsiviilseadustiku üldosa

seaduse16 (TsÜS) § 50 lõike 1 kohast eraldi maatükki. Tegemist ei ole registriosade jagamise ega

liitmisega, vaid kinnisasjavaheliste piiride muutmisega, seega tuleb AÕS-i § 54 lõike 1 kohast

kinnisasja jagamist eristada kinnisasjast osa eraldamisest.

Maakorraldustoiming viiakse läbi vähemalt kahe kinnisasjaga nende omanike kokkuleppe alusel.

Maakorraldus peab muutma olemasoleva maakasutuse otstarbekamaks. Omanike kokkulepe võib

seisneda piiri muutmises selliselt, et mingi osa ühest kinnisasjast liidetakse teise kinnisasjaga, kuid

selle käigus ei anta vastu teist maad. Sageli on naaberkinnisasjade omanikud ühiselt huvitatud

oma valduse ulatuse täpsustamisest või lepivad kokku võrdse suurusega kinnisasjade osade

vahetamises ning kokkulepe tehakse ilma hüvitisnõudeta. Juhul kui piiri muutmisega muutub ka

kinnisasja väärtus, tuleb see olukord lahendada omanike omavahelise hüvitamiskokkuleppega.

Juhul kui tegu on MaaKS-i kohase maakorraldustoimingu lõpuleviimisega, siis võetakse

maakorraldustoimingu käigus puudutatud isikute nõusolekud digitaalallkirjastatult, mis on

kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 51 kohaselt võrdustatud puudutatud isiku notariaalselt

kinnitatud nõusolekuga või notariaadiseaduse § 53 lõike 1 punkti 52 kohase MaRu kinnitatud

nõusolekuga. Digitaalallkirjastatud nõusolek on TsÜS-i § 80 kohane elektrooniline vorm.

21. Täiendada eelnõu uue §-ga 6 järgmises sõnastuses:

16 Tsiviilseadustiku üldosa seadus

18 (18)

„§ 6. Seaduse jõustumine

Käesoleva seaduse § 1 punktid 8 ja 33 ning § 2 punkt 2 jõustuvad 2027. aasta 1. jaanuaril.“

Selgitus: eelnõu § 1 punkt 7 näeb ette haldusjärelevalve pädevuse MaRu-le ning § 1 punktiga 33

tunnistatakse PlanS 7. peatükk (§-d 95–123) kehtetuks. Kehtetuks tunnistatav peatükk reguleerib

KOV eriplaneeringu koostamisega seotud küsimusi.

Jõustumise aja edasilükkamine on tingitud vajadusest muudatuste ettevalmistamiseks nii MaRu-s

kui ka KOV eriplaneeringu menetluste otsustamisel. Jõustumise aja edasilükkamine annab

võimaluse ette valmistuda.

1

LISA 2 – eelnõu väljatöötaja seisukohad Riigikogule laekunud arvamustele (täiendatud)

täiendav tabel, 27.01.2026

Laekunud arvamus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi (MKM)

seisukoht

Eesti Planeerijate Ühing (01.12.2025)

Muudatusettepaneku punkt 1.3. - seadus täiendatakse §-ga 71, kus sätestatakse

haldusjärelevalve tegija roll ja õigused. Ministeerium viitab seletuskirjas Vabariigi Valitsuse

seaduse §-le 751, mille kohaselt on:

(1) Haldusjärelevalve on ühe haldusorgani kontroll teise haldusorgani üle.

(2) Haldusjärelevalvet riigi haldusorgani üle teostatakse juhul, kui see ei ole järelevalve

teostaja alluvuses.

(3) Haldusjärelevalve riigi haldusorgani üle hõlmab järelevalvatava tegevuse õiguspärasuse

ning seaduses sätestatud juhul otstarbekuse kontrollimist. Haldusjärelevalve teostajal on

järelevalvatava kontrollimisel õigus teha puuduse kõrvaldamiseks ettekirjutusi.

(4) Haldusjärelevalve teise haldusekandja üle hõlmab haldusülesannete täitmise

õiguspärasuse ja seaduses sätestatud juhul otstarbekuse kontrollimist. Haldusjärelevalve

teostajal on teise haldusekandja kontrollimisel õigus teha ettekirjutusi, mille täitmata jätmise

korral on asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras rakendatava sunniraha

ülemmäär 9600 eurot.

Praktikas pikeneb planeeringuprotsess sageli nii kooskõlastatavate ametkondade rohkuse kui

nende poolt tähtaegadest mitte kinnipidamise tõttu. Mõned näited praktikast:

- Omavalitsus saatis planeeringu arvamuse avaldamiseks/kooskõlastamiseks Regionaal- ja

Põllumajandusministeeriumile 25.11.2024 (tagasisidet oodati 05.01.2025). 03.01.2025 saadi

Maa- ja Ruumiametilt tähtaja pikendamise taotluse kuni 05.02.2025. 05.02.2025 saadi uus

kiri tähtaja pikendamise kohta kuni 28.02.2025 põhjendusega, et uue ametiasutuse tööle

saamisega on tekkinud mõningaid probleeme, mis on mõjutanud ka kirjade väljasaatmist.

Sama planeering saadeti Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile 17.01.2025, et

saada arvamus reformimata ja riigimaade kohta. Veebruari lõpuks ei oldud ministeeriumit

mingit tagasisidet.

- Planeeringuga ehituskeeluvööndi vähendamise taotlused seisavad mitmeid kuid

Keskkonnaametis

o näide 1- menetlusse esitati taotlus 21.09.17 ja otsus saadi 03.07.2018 aastal (ca10 kuud)

o näide 2- menetlusse esitati taotlus 26.08.2024, otsus saadi 19.02.2025 aastal (ca6 kuud).

- Päästeametile saadeti detailplaneering kooskõlastamiseks 25.09.2024 ja kuna vastust ei

tulnud, siis võttis omavalitsus detailplaneeringu vastu 12.11.2024. Päästeamet saatis

kooskõlastamisest keeldumise kirja 26.11.2024. Omavalitsus muutis puudutava osa ära

Ettepanek: võtta teadmiseks

Oleme teinud ettepaneku sõnastada kõnealune säte järgmiselt:

„§ 71. Haldusjärelevalve tegija

Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas

seaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamise üle.“

Sättega antakse Maa- ja Ruumiametile (MaRu) pädevus teha

haldusjärelevalvet nii kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) kui

riigiasutuse üle planeerimisseaduses (PlanS) sätestatud

tähtaegadest kinnipidamise osas.

Tähtaegadest kinnipidamise problemaatika on kõige enam

tagasisidet põhjustanud probleem ning selle leevendamiseks on

haldusjärelevalve sobiv meede. Haldusjärelevalve pädevuse

andmine ei tähenda sugugi, et MaRu ei saaks edaspidi täita

KOV-ide nõustaja rolli planeerimismenetlustes nagu senini.

Võrdluseks võib tuua, et MaRu-l on juba praegu sisuline

haldusjärelevalve pädevus heakskiidumenetluse näol ning juba

praegu nõustab MaRu KOV spetsialiste planeerimismenetluse

kitsaskohtades.

2

(planeeringu põhilahendus jäi samaks) ja see saadeti Päästeametile uuesti 17.12.24.

Planeering kehtestati kuna Päästeametilt vastust ei tulnud 25. veebruaril 2025.

Kooskõlastamisest keelduv kiri tuli uuesti Päästeametilt 03. märtsil 2025.

Eelnõu seletuskirjas viidatakse asjaolule, et sunniraha rakendatakse eelkõige kohaliku

omavalitsuse osas, kuid jääb selgusetuks, millised on meetmed planeeringute

kooskõlastavate institutsioonide osas kui PlanS sätestatud tähtaegadest kinni ei peeta või kui

vastamise tähtaega süstemaatiliselt pikendatakse või teiste osapoolte osas. Antud põhimõte

ja regulatsioon ei lähtu võrdsest kohtlemisest ja on ebaproportsionaalne kohaliku

omavalitsuse suhtes, kelle suhtes rakendatakse karmimaid meetmeid sh sunniraha

tähtaegadest mitte kinnipidamisel.

Me ei saa nõustuda ka ministeeriumi seisukohaga, et haldusjärelevalve funktsiooni

lisandumisega võib suureneda KOV-ides töökoormus ainult ajutiselt. Kuna tegemist on

igakordselt uue planeeringumenetlusega, mis tähendab, et igakordselt on põhjused ja

asjaolud erinevad, miks menetlusprotsess venib, siis ei teki nn väljakujunenud praktikat

haldusjärelevalve teostamisel. Selle asemel, et selgitusi koguda ja asutuste vahel

kirjavahetust pidada, on mõistlikum tegelda planeeringute menetlemisega ja reaalselt

tekkinud probleemide lahendamisega, eriti arvestades, et omavalitsustes

planeeringuspetsilaste napib.

Juhime tähelepanu ka asjaolule, et MaRu loomisel rõhutatid omavalitsuste nõustamise ja

abistamise funktsiooni kui rakendamisel esimese aasta jooksul on abistavast

organisatsioonist saamas pigem karistav institutsioon. Samuti sellele, et MaRu-l puudub

õigus sekkuda kohaliku omavalitsuse tasandi planeeringuotsustesse ja sisusse ning

seletuskirjas viidatud kohaliku omavalitsuse planeerimismenetluse suunamisse.

EPÜ seisukoht - loobuda eelnõu §1 uue punkti 6 täiendusest ja välja töötada Maa- ja

Ruumiameti roll kohalike omavalitsuste nõustamiseks.

Muudatusettepaneku punkt 1.11. ettepaneku kohaselt hakataks detailplaneeringu

kehtestamise või kehtestamata jätmise kolme aasta tähtaega arvestama algatamise taotluse

esitamisest, on sisuliselt probleemne. Muudatus ei arvesta planeerimisseaduse üldist loogikat

(detailplaneering algab otsusega (PlanS § 128 lg 5), sarnane loogika on ka kõikide teiste

planeeringuliikidega) ega tegelikku menetluspraktikat. Kui kolmeaastast tähtaega hakatakse

arvestama taotluse esitamisest, võib tekkida olukord, kus juba enne algatamist kulub

menetluse aeg selliselt, et sisuliselt ei jõuta veel planeeringu koostamiseni ja menetlemiseni

(näiteks esitatakse algatamisel puudulikud dokumendid või ollakse eriarvamustel §130

lepingu sõlmimise osas, mis tuleks sõlmida enne algatamist). See omakorda jätab vähem

Ettepanek: mitte arvestada

Selgitus:

HMS § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse

algatamiseks haldusorganile taotlus. See tähendab, et peale

taotluse saamist asutakse praktikas taotlust lahendama ehk

tuvastatakse menetluse olulisi asjaolusid, peetakse

läbirääkimisi halduslepingu sõlmimise asjaolude üle ning

3

aega detailplaneeringu sisulisele koostamisele, mille oluliseks osaks on ka teavitamine ja

koostöö erinevate osapooltega, ning põhjustab asjatut kiirustamist ja vähendab

detailplaneeringute ja loodava ruumi kvaliteeti.

Kuigi paljud huvitatud isikud teevad enne detailplaneeringu algatamise taotluse esitamist

piisavalt eeltööd ja uuringuid, võib igasuguse algatamise taotluse järgselt tekkida olukord,

kus kohalik omavalitsus vajab edasiseks menetlemiseks ja kaalutlemiseks lisainfot (nt annab

KSH eelhinnangu alusandmete kogumise kohustuse huvitatud isikule, vajab uuringuid, mille

koostamine võib võtta aega teatud objektidel isegi aasta jms) või kulub aeg huvitatud isikuga

või taristu haldajatega kokkulepete saavutamiseks ja selgitamiseks. On võimalus, et

kolmeaastane ajaaken koos algatamisele eelneva ajaga kulub suuresti detailplaneeringu

sisulisele koostamisele eelnevatele töödele, mis aga ei taga ajaraamis kiiremini edasi

liikumist ja püsimist. Ka planeerimisseaduse eelnõuga, millele see täiendusettepanek

esitatakse, nähakse muuhulgas ette, et olulise ruumilise mõjuga ehitisi hakatakse edaspidi

koostama detailplaneeringu alusel, mille taotluse juurde peab kuuluma ruumianalüüs, mis

tõendab ehitise sobivust kavandatavasse olukorda. Arvestades, et selle analüüsi sisu on

reguleerimata, võib juba selle analüüsi täpsustamine võtta aega kuid, kui omavalitsus suhtub

sellesse sisuliselt ja esitab huvitatud isikule küsimusi (mis on igati põhjendatud praktika).

Kolm aastat algatamise taotluse esitamisest arvestatuna võib olla ka ebapiisav, kui

detailplaneeringu raames on vajalik koostada KSH eelhinnang ja/või KSH tervikuna.

Esitatud ettepanek seab ajalise surve kõigile planeerimismenetluse osapooltele, mis tänases

pädevate planeerijate puuduses (eelkõige kohalikes omavalitsustes) ei ole realistlik.

Planeerimismenetluse kunstlik lühendamine ohustab tasakaalustatud ja kvaliteetse ruumi

põhimõtetele vastava planeeringulahenduse kujunemist, sest ajaline surve sunnib tegema

poolikuid otsuseid või loobutakse olulistest uuringutest. Tähtaja nimel kiirustamine on

ühiskonnale kokkuvõttes kallim, kui tasakaalukas ja mõistlik lähenemine lähtuvalt püstitatud

ülesandest mida on vajalik lahendada.

Täiendavalt tekib küsimus, millised on selle kohustuse täitmata jätmise õiguslikud tagajärjed.

Kas see annab nt Maa- ja Ruumiametile võimaluse rakendada ettekirjutust ja sunniraha või

annab see näiteks huvitatud isikule õiguse nõuda seaduses ette nähtud tähtaegset planeeringu

kehtestamist halduskohtus? Mõlemad tagajärjed ei vii meid siiski soovitud tulemuseni ehk

kehtestatud planeeringulahenduseni, mis on kõigi osapooltega läbi räägitud, kokku lepitud

ning tagab tasakaalustatud ja kvaliteetse elukeskkonna.

Juhime ka tähelepanu asjaolule, et kehtivas seaduses on algatamise kohustus juba piisavalt

rangelt reguleeritud, kus PlanS §128 lg4 on kohustus algatada detailplaneering 30 päeva

jooksul algatamise taotluse saamisest arvates, kusjuures mõjuval põhjusel, eelkõige

tehakse muid toiminguid, mis päädivad DP algatamise või

algatamisest keeldumise otsusega.

Ehkki PlanS § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse lahendab

KOV 30 päeva jooksul (ehk võtab vastu DP algatamise või

mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest, eelneb algatamisele

siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille jooksul on taotlus

küll menetluses ja tehakse ka toiminguid, kuid DP algatamise

otsust veel tehtud ei ole. Oluline on aga rõhutada, et ka taotluse

esitamisele järgnev ja algatamise või mittealgatamise otsusele

eelnev menetlus on samuti haldusmenetlus (ja seega

planeerimismenetlus). Muudatus tagab õigusselguse DP

algatamise otsusele eelneva menetluse osas.

Muudatusel on kindlasti distsiplineeriv mõju. KOV peab

arvestama, et edaspidi tuleb menetluses teha otsuseid kiiremini

ja vajadusel menetlus lõpetada, kui arendaja ja KOV

nägemused DP lahendusest lahknevad olulisel määral.

Muudatusega välistatakse nii-öelda „igavesed menetlused“ ja

suunatakse nii KOV-i kui huvitatud isikut tegema toiminguid

kiiremini ja tõhusamalt.

Planeeringute peamine venimine ei ole põhjustatud PlanS-is

toodud menetlusreeglitest vaid taanduvad KOV-i ja huvitatud

isiku erinevate huvide põrkumisest tekkinud vaidluste

lahendamise ajakulule. Samas, kõik näited, mis on arvamuses

toodud (huvitatud isikuga ja taristu valdajaga kokkuleppe

sõlmimine jt) näited peavadki olema detailplaneeringu (DP)

menetluse üks osa.

DP algatamise või mittealgatamise otsuse peab KOV tegema

lähtudes avalikest huvidest ning oma arenguvajadustest. Mida

pikemalt vältab „eelmenetlus“, seda pikemaks kujuneb

huvitatud isikutele tegelikult tajutav planeerimismenetlus.

Nende osade eraldamine ei ole õigusselguse huvides samuti

korrektne, kuna nagu eespool viidatud, on tegemist samuti

planeerimismenetlusega. Juba praegu kehtivas PlanS-is on

KOV-ile tegelikkuses antud aega DP algatamise või

mittealgatamise otsuse tegemiseks 30 päeva, mida saab

4

planeeringuala suurusest, uuringute läbiviimise vajadusest, halduslepingu või planeeringu

koostamise tellimise kulude kandmiseks sõlmitava lepingu eelduseks olevate asjaolude

selgitamisest või kaasatavate ja koostöötegijate suurest hulgast tingitud põhjusel, võib

nimetatud tähtaega pikendada 90 päevani. Seetõttu väidame, et esitatud

muudatusettepanekuga täiendava nõude sisseviimine on liigselt piirav ning ei arvesta reaalset

menetluspraktikat.

Muudatusettepaneku kohaselt ei ole võimalik ka mõjuvatel põhjustel arvestada lisaajaga, mis

suuremate ruumimuutuste korral (näiteks oluline keskkonnamõju) on hädavajalik. EPÜ

seisukoht- loobuda esitatud ettepanekust ning jätta kehtima planeerimisseaduse tänane

loogika ja sõnastus, mille kohaselt planeering algab detailplaneeringu algatamise otsusest.

vajadusel pikendada 90 päevani. PlanS seletuskirjas (lk 142)

märgitakse, et DP algatamise otsuse mittetegemine 30 päeva

jooksul ja pikendamine 90 päevani võib tuleneda eeskätt

võimaliku uuringu vajadusest, planeeringuala suurusest,

koostöötegijate suurest hulgast või muust taolisest olulisest

tingimusest. Seega hõlmab juba kehtiv seadus tegelikult

küllaltki nappi aega DP algatamise või mittealgatamise

otsustamiseks. Kehtiva PlanS kohaselt eeldatakse seega, et

planeerimismenetlus võtab aega taotluse esitamisest

kehtestamiseni maksimaalselt 3 aastat ja 90 päeva.

Selgitame siinkohal ka, et haldusmenetluse seaduse (HMS) §

41 märgib, et kui haldusakti või toimingut ei ole võimalik anda

või sooritada ettenähtud tähtaja jooksul, peab haldusorgan

viivituseta tegema teatavaks haldusakti andmise või toimingu

sooritamise tõenäolise aja ning näitama ettenähtud tähtajast

mittekinnipidamise põhjuse. Järelikult näeb HMS ette

täiendava aluse KOV-ile menetlustähtaja kindlakstegemiseks

juhul, kui DP algatamise taotluse lahendamine objektiivse

takistuse tõttu ei ole võimalik ettenähtud aja jooksul.

Oleme aga nõus sellega, et teatud puhkudel ei ole võimalik (nt

üldplaneeringut (ÜP) muutev DP) mahtuda ette nähtud tähtaja

piiresse, mistõttu võib DP menetluses tähtaegade

diferentseerimine olla mõistlik lahendus.

Muudatusettepaneku punkt 1.12. - seadust täiendatakse paragrahvidega §-dega § 1391-§

1395, tuues sisse täiesti uue mõistena ja planeeringu liigina detailplaneeringut muutva

detailplaneeringu.

Ühing ei nõustu praegusel kujul esitatud regulatsiooniga, millega soovitakse võimaldada

koostada detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut lähtudes üldplaneeringu

regulatsioonidest. Esitatud ettepanek on vastuolus planeerimissüsteemi põhimõtetega

tervikuna (PlanS 2.peatükk).

Planeerimisseadus sätestab täna mitmeid võimalusi detailplaneeringute “muutmiseks”, kuigi

seda mõistet seadus üheselt ei kasuta:

Ettepanek: arvestada osaliselt

Teeme ettepaneku sõnastada pakutud sätted järgmiselt:

㤠1391. Detailplaneeringu muutmine

(1) Detailplaneeringut võib muuta avatud menetluses,

koostades planeeringuala või selle osa hõlmava

detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12,

130–131 ja 1391–1395 ettenähtud nõuetest ja planeerimise

põhimõtetest, kui:

1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle kolme

aasta;

5

• Uue detailplaneeringu koostamine kas samale või väiksemale/suuremale maa-alale. Kui

osapooled teevad koostööd ja täidavad oma planeerimismenetluse rolle adekvaatselt, võib ka

uue detailplaneeringu kehtestamiseni jõuda aastaga.

• Detailplaneeringu täpsustamine projekteerimistingimustega (EhS § 27). See võimaldab

kehtivat planeeringut täpsustada seaduses ettenähtud alustel ning oluliselt kiiremini kui 1

aasta jooksul. EhS muutmiseks ja peatüki täiendamiseks, et laiendada

projekteerimistingimustega detailplaneeringute täpsustamise võimalusi on juba ka esitatud.

• Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine (PlanS § 140). Kui näiteks planeeringu

terviklahendus sellest ei muutu ja on ka edaspidi elluviidav, võib osalise kehtetuks

tunnistamise ning projekteerimistingimuste andmisega avalikus menetluses saavutada

samuti soovitud eesmärgi.

Seega on täna seaduses piisavalt võimalusi detailplaneeringu muutmiseks, mis ei tähenda 10

aastat kestvat planeerimismenetlust. Planeering on ühiskondlik kokkulepe, mis on saavutatud

kõiki osapooli arvestavalt ja kaaludes ning on alusetu eeldada, et selle kokkuleppe muutmine

peab käima väga kiiresti. Muudatuste ja täpsustuste sisseviimiseks, mis seda kokkulepet

olemuslikult ei muuda, on täna seaduses piisavad võimalused olemas. Küsimus on tihti nende

rakendamise praktikas ning soovis neid rakendada.

Kavandatav regulatsioon on vastuolus kehtiva PlanS § 9 lg 2, mille kohaselt on igaühel õigus

osaleda planeerimismenetluses ja selle ajal avaldada arvamust planeeringu kohta kuna

kavandatava regulatsiooniga kitsendatakse isikute osaluse võimalust. Samuti PlanS § 9 lg 1,

mis sätestab, et planeerimismenetlus on avalik ning planeerimisalase tegevuse korraldaja

peab avalikkust planeerimismenetlusest arusaadavalt teavitama, menetlusse piisavalt

kaasama ning korraldama planeeringu koostamise käigus planeeringu tutvustamiseks

avalikke väljapanekuid ja avalikke arutelusid.

Kui on selgunud kui paljude detailplaneeringute puhul on vajadus kavandatavat regulatsiooni

rakendada ja mis ulatuses, siis on võimalik antud teema sisulise väljatöötamisega edasi

minna. Hetkel puudub paragrahvist isegi planeeringu eesmärk ehk mis tingib sellise

planeeringuliigi vajaduse ja mida sellega planeerimissüsteemis soovitakse saavutada. § 1391

lg 1 punktides 2 ja 3 viidatakse olulistele asjaoludele, mis tingib detailplaneeringu muutmise

vajaduse. Juhul kui tegemist on juba oluliste muutmist vajavate aspektidega, tuleb kaaluda

eelkõige uue detailplaneeringu koostamise vajadust. Septembris toimunud töötubades

põhjendati uue regulatsiooni sissetoomist pigem nn parandustena juhul kui

detailplaneeringuga on mingid aspektid näiteks üle reguleeritud või kui mõnda

ehitustingimust on vaja kehtestada kogu planeeringuala ulatuses, mida ei ole võimalik teha

läbi projekteerimistingimuste.

2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi

asjaolusid või on toimunud oluline muudatus planeeringualal

või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik

detailplaneeringut täielikult ellu viia, või

3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud

õigusaktid, üldplaneering või kehtestatud planeeringud, mis

mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

(2) Detailplaneeringut võib muuta kooskõlas üldplaneeringuga

nii, et detailplaneeringu tervikliku ruumilahenduse muutmine

ei oleks oluline.

(3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav

keskkonnamõju strateegiline hindamine, võtab

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja arvesse keskkonnamõju strateegilise hindamise

tulemusi.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus.

§ 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

algatamine

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või

jäetakse algatamata 60 päeva jooksul selle algatamise taotluse

saamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata

käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 sätestatud alustel, kui

planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise

hindamise tulemustega või kui tegemist on muu olulise

keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või juhul, kui kohaliku

omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal

vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. Sellisel

juhul kohaldatakse käesoleva seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku

omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu algatamise või

mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt.

6

§ 1391 lg 2 on sätestatud asjaolud, mis juhtudel detailplaneeringut võiks muuta. Esitatud

punktides on viidatud ka vastavusele üldplaneeringuga, mis on ebavajalik ja kohatu, sest kui

detailplaneeringu muudatus ei vasta üldplaneeringule on üldse tegemist üldplaneeringut

muutvad detailplaneeringuga, mille kohta on olemas eraldi regulatsioon (PlanS § 142).

Lõikes esitatud loend annab praktikas võimaluse muuta detailplaneeringu põhilahendust ja

terviklahendust ning on põhjendamatult ulatuslik. Detailplaneeringut muutva

detailplaneeringu rakendamine peaks olema selgelt põhjendatud pigem erandlik kui saama

reegliks.

Eelnevast johtuvalt on vaja lisada ka § 1392, mis juhtudel on võimalik planeeringu

algatamisest keelduda.

Peamised probleemid detailplaneeringu muutmise regulatsiooni rakendamisel esitatud kujul

oleks planeeringu osapooltel õigusselguse puudumine; võimaldab teha ulatuslikke

muudatusi, millega ei peeta kinni ühiskondlikust kokkuleppest; rakendamisel ei ole

planeeringu muutmisega võimalik tagada kvaliteetset ruumi terviklahendust, eriti olukorras

kus võimaldatakse muuta ehitusõigust tasakaalustamata kõiki ruumi aspekte mida on vajalik

terviklahenduse toimimiseks.

Oht on ka luua antud regulatsiooniga eeldus, et üldplaneeringutega tuleb hakata määrama

näiteks liikluskorralduse põhimõtteid või ehitiste teenindamiseks vajalike ehitiste arvu

detailplaneeringu täpsusastmes, mis on muudab üldplaneeringutele vajalikku üldistustaset

liigselt detailidele orienteerituks ja eemaldub üldplaneeringu koostamise olemusest ja

eesmärgist.

EPÜ seisukoht:

- Ettepanek 1. Loobuda § 1391-§ 1395 regulatsioonist ning jätta kehtima planeerimisseaduse

tänane loogika, mille kohaselt planeeringut on võimalik sisuliselt

muuta juba seadusandluses sätestatud viisidel. Samas laiendada detailplaneeringut

täpsustavate projekteerimistingimuste võimalusi ning vajadusel lahendada seal ka

maakorralduslikke küsimusi või teha maakorralduslikke toiminguid maakorraldusseaduse

alusel.

Juba käesoleva seaduse eelnõu paragrahvi 125 lõikega 5 on antud võimalus kohaliku

omavalitsuse üksusel lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel

olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või

hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on

§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

koostamise lõpetamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

võib lõpetada käesoleva seaduse § 129 lõikes 1 sätestatud

alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest

teavitatakse, lähtudes käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8

detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud

nõuetest.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine

lõpetatakse, kui planeerimismenetluse käigus ilmnevad

käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud asjaolud.

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja võib käesolevas paragrahvis nimetatud koostamise

lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku taotluse

alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest

arvates. Algatamisel võetakse arvesse detailplaneeringut

muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.

§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja

arvamuse andmiseks

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse

kooskõlastamiseks käesoleva seaduse § 127 lõikes 1 nimetatud

asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid ja

asutusi võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta

arvamust.

(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva

jooksul detailplaneeringu saamisest arvates kooskõlastamisest

keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja

pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt

vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei

soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta

teisiti.

7

määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või

laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

Käesoleval ajal on laialdane praktika koostada planeeringuid olukordades, kus oleks

põhjendatud ehitusõiguse anda projekteerimistingimustega, millele viiakse läbi avatud

menetlus (näiteks maaparandussüsteemide asukoha nendest tekkivate kitsenduste

määramine, elamute rajamiseks väljakujunenud elamupiirkondades, tootmishoonete

rajamiseks väljakujunenud tootmispiirkondades, hoonete funktsiooni muutmiseks kui ei

muutu hoone maht jms). Planeerimismenetluse lihtsustamiseks ja menetlustähtaegade

menetluseks tuleks eelkõige üle vaadata planeerimisseaduses üldplaneeringu ja

detailplaneeringu üleseanded tervikuna, vähendada tuleks planeerimiskohustust kohtades

kus planeerimismenetlusega ei looda lisandväärtust.

- Ettepanek 2. Juhul kui ministeerium näeb siiski vajadust sellise regulatsiooni

sissetoomiseks (vajadust selgelt põhjendades ja välja tuues ka statistika mis aspektides ja kui

paljusid planeeringuid oleks nende hinnangul vaja muuta) võib kaaluda uue planeeringuliigi

lisamist planeerimissüsteemi. Sellisel juhul tuleb esmalt määrata planeeringu eesmärk,

seejärel ulatus (kuna me oleme viidanud, et juba praegu on õigusruumis detailplaneeringu

täpsustamine projekteerimistingimustega). Samuti täpsustada, mis juhtudel on võimalik

omavalitsusel planeeringu algatamisest keelduda. Kuna planeering on ruumi kasutamise

kokkulepe ühiskonnas, siis tuleb tagada ka avalikkuse kaasamise mehhanism planeeringu

koostamisel ja tagada, et terviklahenduste muutmine ei oleks antud regulatsiooniga võimalik.

EPÜ teeb ettepaneku sõnastuse muutmiseks järgnevalt:

§ 1391. Detailplaneeringu muutmine

(1) Detailplaneeringut võib muuta, koostades planeeringuala või selle osa hõlmava

detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12, 124, 130–131 ja 1391–1395

ettenähtud nõuetest ja planeerimise põhimõtetest, kui:

1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta;

2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on toimunud

oluline muudatus planeeringualal või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik

detailplaneeringut täielikult ellu viia, või

3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid, üldplaneering või

kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist;

4) säilib detailplaneeringu terviklahenduse elluviidavus;

5) arvestab keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi;

6) vastab üldplaneeringule.

(2) Detailplaneeringut võib muuta asjakohasel juhul järgmiste asjaolude osas:

(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või

üldplaneeringuga, loetakse detailplaneering kooskõlastatuks.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse

avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse

kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha

võib esitada koondvastusena.

§ 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

kehtestamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab

kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt ühe aasta möödumisel

planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise

teade avaldatakse 30 päeva jooksul kehtestamisest arvates

planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või

linnalehes ja veebilehel.

(3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab

planeeringu koostamise korraldaja maakatastri pidajale 14

päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.

(4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja

muudetava planeeringu kohta käesoleva seaduse § 41 lõikes 6

nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva

jooksul planeeringu kehtestamisest arvates.“.“

8

1) planeeringuala krundijaotus;

2) hoonestusala, kuid mitte rohkem kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;

3) krundi kasutamise sihtotstarve ja osakaal;

4) maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajalike ehitiste arv;

5) ehitiste ehitisealune pind, kuid mitte rohkem, kui 33 protsendi ulatuses esialgsest

lahendusest;

6) kõrgus, kuid mitte rohkem kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest ja vajaduse

korral sügavus;

7) arhitektuurilised, ehituslikud või kujunduslikud tingimused;

8) liikluskorraldus;

9) haljastus ja heakorrastus;

10) maaparandussüsteemide asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine

11) servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks

määramise vajaduse märkimine või muutmine;

12) arhitektuurivõistluse nõudega alade määramine

13) eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva olemasoleva või kavandatava puhkeala avalikult

kasutatavaks alaks määramise vajaduse märkimine või muutmine;

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku

omavalitsuse üksus.

§ 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või jäetakse algatamata 60

päeva jooksul selle algatamise taotluse saamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata käesoleva seaduse § 128 lõikes

2 sätestatud alustel, kui

1) planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemustega või

tegemist on muu olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või

2) juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal

vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. Sellisel juhul kohaldatakse käesoleva

seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu algatamise

või mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt

3) juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal

vajalikuks jätta kehtiv detailplaneering muutmata kujul kehtima.

§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise lõpetamine

9

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise võib lõpetada käesoleva

seaduse § 129 lõikes 1 sätestatud alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest

teavitatakse, lähtudes käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8 detailplaneeringu algatamisest

teavitamisele ettenähtud nõuetest.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui

planeerimismenetluse käigus ilmnevad käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud

asjaolud.

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui

planeerimismenetluse käigus ilmnevad terviklahenduse muutmise asjaolud, vastuolu KSH-

ga või kohalik omavalitsus näeb vastuolu muude kohaliku omavalitsuse

arengueesmärkidega.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja võib käesolevas

paragrahvis nimetatud koostamise lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku

taotluse alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest arvates. Algatamisel

võetakse arvesse detailplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja

toiminguid

§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse kooskõlastamiseks käesoleva

seaduse § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid

ja asutusi võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta arvamust.

(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu

saamisest arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud

tähtaja pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks

või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei

sätesta teisiti.

(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või üldplaneeringuga, loetakse

detailplaneering kooskõlastatuks.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva

paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha

arvamuse kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha võib esitada

koondvastusena.

10

§ 1395 Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu avalik väljapanek, avaliku väljapaneku

tulemuste avalik arutelu ja tulemustega arvestamine

Detailplaneeringu muutmiseks viiakse läbi avalik väljapanek vastavalt § 135 ja avalik

arutelu vastavalt §136 juhul, kui avaliku väljapaneku kestel esitati kirjalikke arvamusi.

Avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehakse detailplaneeringus vajalikud

muudatused. Kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud muudatused

muudavad detailplaneeringu terviklahendust, menetlus lõpetatakse.

§ 1396. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus

hiljemalt ühe aasta möödumisel planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise teade avaldatakse 30 päeva

jooksul kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või

linnalehes või linnaosadega linnade puhul linnaosalehes. Kui teate avaldamine ei ole valla-

või linnalehe ilmumissageduse tõttu 30 päeva jooksul võimalik, avaldatakse teade valla- või

linnalehes esimesel võimalusel. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel valla- või linnaleht

puudub, avaldatakse teade 30 päeva jooksul planeeringu kehtestamisest arvates lehes, mille

on kohaliku omavalitsuse üksus määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise

kohaks. Planeeringu kehtestamise teade avaldatakse 14 päeva jooksul planeeringu

kehtestamisest arvates ka selle koostamise korraldaja veebilehel.

(3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab planeeringu koostamise korraldaja

maakatastri pidajale 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.

(4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja muudetava planeeringu kohta

käesoleva seaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva

jooksul planeeringu kehtestamisest arvates.“.

Eesti Tööandjate Keskliit, Eesti Ehitusettevõtete liit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit (21.11.2025)

PlanS § 71 : Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas seaduses sätestatud

tähtaegadest kinnipidamise ja planeerimismenetluse õiguspärasuse üle

Varasemalt oli PlanS § 138 lg 4 alusel MaRu ülesandeks ka detailplaneeringu õiguspärasuse

kontroll (vastavus õigusaktidele). Puudub mistahes objektiivne põhjus MaRu õiguste ja

ülesannete kitsendamiseks haldusjärelevalve läbiviijana. Vastupidi, Liitude hinnangul aitab

see kaasa planeerimismenetluse tõhustamisele ja võimu kuritarvitamise vähendamisele.

Ettepanek: võtta teadmiseks

2025. aasta keskel töötas MKM välja täiendavad ettepanekud

planeerimise tõhustamiseks ning muu hulgas ka

haldusjärelevalve osas. Pakkusime välja sõnastuseks järgmist:

„§ 71. Haldusjärelevalve teostaja

11

Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet, täites

selleks järgmisi ülesandeid:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust

planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet

planeerimismenetluse läbiviimise kohta;

3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke

ettekirjutusi planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses.“;“

Selle sõnastuse puhul saaks MaRu teha järelevalvet KOV-ide

tegevuse õiguspärasuse üle. Välja töötatud

täiendusettepanekud saadeti huvirühmadele 16.09.2025

arvamuste avaldamiseks.

Täiendusettepanekutele esitatud tagasisides märkis mitu

huvirühma, et haldusjärelevalve peaks hõlmama ka

riigiasutusi, kes teevad PlanS-i alusel toiminguid ning mitte

piirduma üksnes KOV-idega.

Vastavalt VVS § 751 lõikele 1 on haldusjärelevalve ühe

haldusorgani kontroll teise haldusorgani üle ning seega on

õiguslikult võimalik, et MaRu teeb järelevalvet lisaks KOV-

idele ka riigiasutuse üle. Samas, analüüsides pakutud

haldusjärelevalve sättele laekunud tagasisidet, leidsime, et

väga ulatusliku haldusjärelevalve läbiviimine eeldab olulisel

määral täiendavat haldusressurssi, mis tekitab omakorda

mitmeid probleeme (haldusjärelevalve menetluse ebatõhusus,

täiendava avaliku rahastuse vajalikkus, jne).

Lahenduseks on tagasiside põhjal haldusjärelevalve subjektide

laiendamine (nii KOV-id kui riigiasutused) kombineerituna

haldusjärelevalve ulatuse piiritlemisega vaid PlanS-is

sätestatud tähtaegadest kinnipidamise osas. Huvirühmade

tagasiside põhjal on planeerimismenetluse suurimaks

murekohaks olnud menetluste venimine ning tähtaegadest

mitte kinnipidamine. Seega, haldusjärelevalve fookuse

seadmine just tähtaegadest pinnipidamisele vastab paljude

osapoolte ootustele. Lisaks, PlanS-iga kehtestatud tähtajad on

12

piisavalt selged, et võimaldada tõhusat ja läbipaistvat

järelevalvet.

Seega toetame haldusjärelevalve funktsiooni lisamist PlanS-i,

järgmises sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve tegija

Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas

seaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamise üle.“

PlanS § 125 lg 1 ja 11 kaotavad kehtivuse, jääb PlanS § 125 lg 2: Detailplaneeringu

koostamine on nõutav üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega

aladel või juhtudel: 1) hoone püstitamiseks; 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33

protsendi selle esialgu kavandatud mahust; 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks

staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise

püstitamiseks; 4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga

ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga

Nõue, et tiheasustusalad on detailplaneeringu kohustusega, on aegunud, kuna üldplaneeringu

ülesandeks on tänapäeval ka juba ehitus- ja kasutustingimuste määramine (PlanS § 75 lg 18).

Planeerimismenetluse hierarhiaga kooskõlaline on lähenemine, kus üldplaneeringus

määratakse objektiivsetel kaalutlustel detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja

juhud (PlanS § 75 lg 26) ja detailplaneeringu koostamisel lähtutakse neist, mitte põhimõttest,

et kõik tiheasustusalad on detailplaneeringu koostamise kohustusega. Seaduse ülesanne

peaks olema vähendada detailplaneeringu koostamise ebamõistlikult ja põhjendamatult laia

kohustust ja seeläbi tõhustada detailplaneeringute koostamise menetlust olukordades, kus

detailplaneeringu koostamise kohustus on objektiivselt vajalik ja põhjendatud. Liitude

ettepanek on kooskõlas haldusmenetluse seaduse § 5 lg-ga 2.

Ettepanek: võtta teadmiseks

Eesti Kinnisvarafirmade Liit esitas samasisulise ettepaneku ka

29.09.2025, mille osas märkisime, et tegemist on niivõrd

ulatusliku muudatusega, mis eeldab laiapõhjalist arutelu ning

pikemaid diskussioone.

Märgime, et MKM on võtnud ettepaneku teadmiseks ning

tegeleme sellega järgmiste tõhustamisega seotud ettepanekute

väljatöötamisel.

PlanS § 125 lg 5: Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise

kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada

projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse

jäävale hoonestatud või hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui 1)

üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise

püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude

tingimustega; või 2. üldplaneeringus ei ole määratud piisava täpsusega üldiseid

ehitustingimusi, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud

keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ja üldplaneeringus määratud

kasutus- ja muid tingimusi.

Ettepanek: võtta teadmiseks

Kehtiva PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 sõnastus eeldab

projekteerimistingimuste (PT) andmise puhul kahte tingimust:

üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja

ehitustingimused, sealhulgas PT-de andmise aluseks olevad

tingimused.

PT-de andmise aluseks olevad tingimused lähtuvad

ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõike 4 punktides 1-2 nimetatud

13

Vähendada detailplaneeringu koostamise ebamõistlikult ja põhjendamatult laia kohustust ja

seeläbi tõhustada detailplaneeringute koostamise menetlust olukordades, kus

detailplaneeringu koostamise kohustus on objektiivselt vajalik ja põhjendatud. Parandus on

vajalik, kuna jätkuvalt on ligi 50% kohalike omavalitsuste üksustel kehtimas aegunud

üldplaneeringud, kus üldised kasutustingimused on määratud, kuid üldised ehitustingimused

on kas määramata või määratud väga puudulikult. Liitude täiendusettepanek aitaks sellise

olukordade lahendamist.

Liitude ettepanek on kooskõlas haldusmenetluse seaduse § 5 lg-ga 2.

tingimustest. Kohtupraktikas (nt Tallinna Ringkonnakohtu

25.02.2019 kohtuotsus haldusasjas nr 3-17-2721) on asutud

seisukohale, et PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 tuleb tõlgendada

selliselt, et PT-sid võib välja anda juhul, kui üldplaneering

sisaldab andmeid, mis vastavad EhS § 26 lõikes 4 toodud

loetelule ehk tegemist on nõudega sätestada andmed

üldplaneeringutes küllaltki täpselt. See on tekitanud olukorra,

kus üldisemad üldplaneeringud on osutunud takistavaks

asjaoluks PT-de kasutamisel, ehkki valmidus selleks on

kohaliku omavavalitsuse üksusel (KOV) olemas.

Eelnõuga osundatud eeldust leevendatakse ning vajalikuks

saab pidada üksnes selliseid ehituslikke tingimusi, mis on

üldised vastavalt nii käesoleval ajal kehtivale sõnastusele kui

ka eelnõu sõnastusele („üldised kasutus- ja ehitustingimused“).

Sätte selgituses on täpsustatud, et üldiste kasutus- ja

ehitustingimustena tuleb mõista maa sihtotstarvet,

juhtotstarbeid, kasutusotstarbeid, ehitiste maksimaalset

kõrgust, kruntide suurust. Siia loetellu sobivad veel ka kruntide

täisehituse lubatud määr, kujad või minimaalne ehituskaugus

piirist, katusekalded ja muu hulgas ka miljööväärtuslikkus.

PlanS § 126 lg 1: Detailplaneeringuga lahendatakse järgmised ülesanded: 1) planeeringuala

krundijaotus; 2) krundi hoonestusala; 3) krundi ehitusõigus; 4) detailplaneeringu

kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -

rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimalik asukoht, servituudi vajadus, avaliku

kasutuse ja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või sundvalduse

seadmise vajadus; 5) ehitise ehituslikud tingimused.

PlanS § 126 lg 2: Detailplaneeringuga lahendatakse vajadusel järgmised põhimõtted: 1)

ehitise arhitektuurilised ja kujunduslikud tingimused; 2) liikluskorralduse põhimõtete

määramine; 3) haljastus ja heakorrastus; 4) kuja; 5) kallasrajale avalik juurdepääs; 6)

kallasraja puudumise korral vähim vajalik teeninduspiirkond; 7) kuritegevuse riski

vähendavad tingimused; 8) müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimused ning

muid keskkonnatingimusi tagavad nõuded; 9) maaparandussüsteemide asukoht ja nendest

tekkivad kitsendused; 10) loodusobjekti kohaliku kaitse alla võtmine ja kaitsevööndid; 11)

miljööväärtuslike alade, väärtuslike üksikobjektide ja väärtuslike põllumajandusmaade

määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimused, kui need ei ole üldplaneeringuga

määratud; 12) ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamise vajadus; 13)

Ettepanek: võtta teadmiseks

Kehtiva PlanS § 126 lõike 2 kohaselt on DP-ga kohustuslik

lahendada PlanS § 126 lõike 1 punktides 1-5 nimetatud

ülesanded:

1) planeeringuala kruntideks jaotamine;

2) krundi hoonestusala määramine;

3) krundi ehitusõiguse määramine;

4) detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste

toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -

rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku

asukoha määramine;

5) ehitise ehituslike tingimuste määramine.

Esitatud ettepaneku kohaselt on kohustuslikud ülesanded

võrreldes kehtiva PlanS-iga kokkulangevad. Lisaks eelnevatele

näeb kehtiv PlanS § 126 lõige 2 ette kohustuslikult lahendatava

14

arhitektuurivõistluse nõudega alad või juhtud; 14) eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva

olemasoleva või kavandatava puhkeala avaliku kasutamise vajadus; 15) põhjendatud juhul

nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu

koostamine nõutav; 16) muud käesolevas lõikes nimetatud ülesannetega seonduvad

ülesanded.

PlanS § 126 lg 3: Detailplaneeringuga lahendatavate ülesannete otsustamisel lähtutakse

kohaliku omavalitsuse üksuse ruumilistest vajadustest ja planeeringu eesmärgist.

PlanS § 126 lg 3 prim : Kohaliku omavalitsuse üksusel ei või detailplaneeringu ülesannete

lahendamisel nõuda käesoleva seaduse § 3 lg 2 nimetatud planeerimise tulemusena valminud

seletuskirjalt ja joonistelt ehitusprojekti täpsusastet ehitusseadustiku § 13 mõistes.

Luua läbi aluspõhimõtte – detailplaneeringu koostamine on vajalik PlanS § 125 lg 1 p-des 1

kuni 4 toodud ehitistel – selge ülevaade, millised ülesanded on detailplaneeringu koostamisel

kohustuslikud ja milliste lahendamist saab nõuda vaid vajadusel ja põhimõtetena. Eesmärk

on vähendada detailplaneeringute koostamisel hetkel absurdseks muutunud täpsusastet, kus

kohaliku omavalitsuse üksus nõuab detailplaneeringuga juurdepääsuteede äärekivide

tüüpide, hoonete rõdude tüüpide jne määramist ehk nende ülesannete lahendamist, mida

lahendatakse ehitusprojekti koostamise käigus. Liitude ettepanek on kooskõlas

haldusmenetluse seaduse § 5 lg-ga 2.

ülesande PlanS § 126 lõike 1 punktide 17 ja 20 näol juhul, kui

tegemist on detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste

toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -

rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku

asukoha määramisega servituutide ja avalikes huvides

omandamise osas.

Kõik ülejäänud PlanS § 126 lõike 1 punktides 6-21 nimetatud

ülesanded lahendatakse üksnes siis, kui KOV peab seda

vajalikuks. Enamgi veel, PlanS § 126 lõike 1 punkt 22 märgib,

et võib lahendada ka muid, nimetamata ülesandeid.

Ruumiotsuse tegemine on KOV enesekorraldusõiguse osaks

(PS § 154) ning selle piiramine PlanS-iga peab olema

proportsionaalne ja vajalik. Sellest tulenevalt tuleb seaduse

tasandil planeerimisautonoomiasse sekkumine olema piisavalt

selgelt põhjendatud ja vajalik ning proportsionaalne.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium kavatseb

2026. aasta I poolaasta jooksul analüüsida võimalikke

lahendusi ning esitada sellekohane eelnõu.

PlanS § 139 lg 2: Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse

hiljemalt kolme aasta möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.

PlanS § 139 lg 2 prim: Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuse

tegemisel olulisel viibimisel kohaliku omavalitsuse üksuse tegevuse tõttu võib

detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik esitada kohaliku omavalitsuse üksusele otsese

varalise kahju hüvitamise nõude riigivastutuse seaduse § 7 alusel.

Liitude huvi on luua selge eeldus detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule

detailplaneeringu menetluses kohaliku omavalitsuse üksuse viivitusest tekkiva otsese

varalise kahju hüvitamiseks. Liitude ettepanek on kooskõlas haldusmenetluse seaduse § 5

lgga 2

Selgitame

MKM on jätkuvalt seisukohal, et ettepanekus toodud küsimuse

lahendamiseks on kehtiv kord juba ette nähtud, mistõttu PlanS-

i täiendamine ei ole otstarbekas. Tegemist ei ole ka

õigusselguse parandamisega.

Planeerimismenetlus on haldusmenetlus (PlanS § 1 lõige 3),

mis tähendab, et selle käigus tekkinud kahju on võimalik

kehtiva õiguse kohaselt välja nõuda riigivastutuse seaduse

(RVastS) alusel.

RVastS § 2 lõike 1 punkt 5 märgib, et RVastS alusel võib isik

kohaliku omavalitsuse üksuselt nõuda tekitatud kahju

hüvitamist. Kahju hüvitamise eeldused on kirjeldatud RVastS

§-s 7. Riigivastutusega seotud vaidlusi lahendab halduskohus.

15

PlanS § 1391 lg 1: Detailplaneeringut võib muuta, koostades planeeringuala või selle osa

hõlmava detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12, 130–131 ja 1391–1395

ettenähtud nõuetest ja planeerimise põhimõtetest, kui:

1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta;

2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on toimunud

oluline muudatus planeeringualal või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik

detailplaneeringut täielikult ellu viia, või

3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid, üldplaneering või

kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist;

4) detailplaneeringu muutmine ei ole vastuolus üldplaneeringuga.

PlanS § 1391 lg 2: Detailplaneeringut võib täpsustada PlanS § 126 lg 1 [vt eelnev Liidu

ettepanek PlanS § 126 lg 1 osas], alternatiivselt PlanS § 126 lg 1 p-d 1 kuni 5 osas [kui Liidu

eelnevat ettepanekut ei arvestada] kas ehitusseadustiku § 27 alusel vastavalt seal sätestatud

ulatuses või muuta järgmiselt:

1) planeeringuala krundijaotuse muutmine nii, et planeeringuala krundile esialgu antud

ehitusõigus võib muutuda, kuid mitte suureneda;

2) muuta hoonestusala, kuid mitte rohkem kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;

3) krundi kasutamise sihtotstarvete ja osakaalu muutmine;

4) maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajalike ehitiste arvu muutmine üldplaneeringus

ettenähtud ulatuses;

5) ehitiste ehitisealune pinna muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses, kuid mitte

rohkem, kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;

6) kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

7) ehitise ehituslike tingimuste muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses;

PlanS § 1391 lg 3: Detailplaneeringut muutmine PlanS § 126 lg 2 [vt eelnev Liidu ettepanek

PlanS § 126 lg 2 osas], alternatiivselt PlanS § 126 lg 1 p-de 6 kuni 22 osas [kui Liidu eelnevat

ettepanekut ei arvestada] toimub vastavalt ehitusseadustiku §-le 27.

Ettepanek: võtta teadmiseks

MKM teeb ettepaneku sätte sõnastamiseks oma vastuses

järgmiselt:

㤠1391. Detailplaneeringu muutmine

(1) Detailplaneeringut võib muuta avatud menetluses,

koostades planeeringuala või selle osa hõlmava

detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12,

130–131 ja 1391–1395 ettenähtud nõuetest ja planeerimise

põhimõtetest, kui:

1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle kolme

aasta;

2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi

asjaolusid või on toimunud oluline muudatus planeeringualal

või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik

detailplaneeringut täielikult ellu viia, või

3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud

õigusaktid, üldplaneering või kehtestatud planeeringud, mis

mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

(2) Detailplaneeringut võib muuta kooskõlas üldplaneeringuga

nii, et detailplaneeringu tervikliku ruumilahenduse muutmine

ei oleks oluline.

(3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav

keskkonnamõju strateegiline hindamine, võtab

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja arvesse keskkonnamõju strateegilise hindamise

tulemusi.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus.

§ 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

algatamine

16

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või

jäetakse algatamata 60 päeva jooksul selle algatamise taotluse

saamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata

käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 sätestatud alustel, kui

planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise

hindamise tulemustega või kui tegemist on muu olulise

keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või juhul, kui kohaliku

omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal

vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. Sellisel

juhul kohaldatakse käesoleva seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku

omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu algatamise või

mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt.

§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

koostamise lõpetamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

võib lõpetada käesoleva seaduse § 129 lõikes 1 sätestatud

alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest

teavitatakse, lähtudes käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8

detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud

nõuetest.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine

lõpetatakse, kui planeerimismenetluse käigus ilmnevad

käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud asjaolud.

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja võib käesolevas paragrahvis nimetatud koostamise

lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku taotluse

alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest

arvates. Algatamisel võetakse arvesse detailplaneeringut

muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.

§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja

arvamuse andmiseks

17

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse

kooskõlastamiseks käesoleva seaduse § 127 lõikes 1 nimetatud

asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid ja

asutusi võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta

arvamust.

(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva

jooksul detailplaneeringu saamisest arvates kooskõlastamisest

keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja

pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt

vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei

soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta

teisiti.

(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või

üldplaneeringuga, loetakse detailplaneering kooskõlastatuks.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise

korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse

avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse

kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha

võib esitada koondvastusena.

§ 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu

kehtestamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab

kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt ühe aasta möödumisel

planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise

teade avaldatakse 30 päeva jooksul kehtestamisest arvates

planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või

linnalehes ja veebilehel.

(3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab

planeeringu koostamise korraldaja maakatastri pidajale 14

päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.

18

(4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja

muudetava planeeringu kohta käesoleva seaduse § 41 lõikes 6

nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva

jooksul planeeringu kehtestamisest arvates.“.“

Tartu Maakohus, kinnistusosakond (26.11.2025 nr 5-2/25-1775-1)

Ettepaneku selgitustes on märgitud, et MaaKS § 2 lõike 5 eesmärk on muuta maakorralduse

protsess paindlikumaks ja kiiremaks, et toetada ruumilise planeerimise elluviimist.

MaaKatS § 8 lõike 31 muudatus tuleneb vajadusest selgelt eristada kinnisasjaõiguste

tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust, mis on otseselt

tingitud maakorraldusseaduse muudatusest, millega täpsustatakse maakorralduse

vorminõuet.

Ettepaneku selgituse kohaselt korrigeeritakse MaaKS § 2 lõike 5 kehtivat sõnastust ning

tagatakse parem õigusselgus selles, mis puudutab MaaKS-i § 2 lõike 5 eesmärki seaduse

tasandil selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi

üleandmist) ja maakorraldust. Selgituse kohaselt tuleb muudatusvajadus Riigikohtu

30.04.2025 kohtumäärusest tsiviilasjas nr 2-24-10897, milles Riigikohus on asunud

seisukohale, et seaduses tuleb selgelt sätestada, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu

kinnisasjaõiguste käsutamist asjaõigusseaduse (AÕS) tähenduses ja seetõttu ei kohaldu

maakorraldustoimingutele AÕS-i §-s 641 sätestatu ning tegemist on erinormiga AÕS-is

sätestatud kinnisasja käsutamise normi suhtes. See tähendab, et maakorralduse puhul ei

kohaldu need normid, mis reguleerivad kinnisasjaõiguse käsutamist ja tehingu notariaalset

vorminõuet.

Kinnistusosakond on seisukohal, et tegu on ebaõige järeldusega. Riigikohus on

kohtumääruse punktis 9 selgitanud muuhulgas järgmist: Kolleegiumi hinnangul tuleneb

MaaKS § 2 lg-st 5, et maakorraldustoimingu käigus ei käsutata kinnisasjaõigust ehk

haldusõiguslik maakorraldustoiming ei asendada käsutustehingut, kui see on

maakorraldustoimingu lõpuleviimiseks vajalik. Punktis 10 on Riigikohus väljendanud

seisukohta: Kolleegium selgitab lisaks, et juhul, kui seadusandja soovib kaotada

maakorraldustoimingutega kaasneva käsutustehingu AÕS §-st 641 tuleneva notariaalse

tõestamise vorminõude, tuleks vorminõude erisus seaduses erinormina selgelt sätestada.

Riigikohus on jõudnud järeldusele, et maakorraldustoiming ei asenda käsutustehingut ehk

asjaõigusleping tuleb sõlmida, kui see on vajalik maakorraldustoimingu lõpuleviimiseks.

Küll aga on Riigikohus juhtinud tähelepanu asjaolule, et kehtiv seadusandlus ei näe ette

Ettepanek: mitte arvestada

Kehtiv maakorraldusseadus on eriseadus, mis sätestab, et

maakorraldusele ei kohaldu normid, mis reguleerivad

kinnisasjaõiguse käsutamist.

598 SE seletuskirja kohaselt, mis on aluseks 2018. aastal

kehtima hakanud muudatusele, sätestab sõnaselgelt MaaKS § 2

lõike 5 sisu. Eesmärgiks oli seaduse tasandil selgelt eristada

kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi

üleandmist) ja maakorraldust. Seaduses on sätestatud selgelt, et

maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguste

käsutamist AÕS tähenduses ja seetõttu ei kohaldu

maakorraldustoimingutele AÕS §-s 641 sätestatu.

Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja

kokkuleppel või haldusorgani algatusel läbi viidav

haldustoiming, kuid tegemist ei ole kinnisomandi

üleandmisega ega kinnisasja koormamisega asjaõigusega,

samuti mitte kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmise,

koormamise või sisu muutmisega ehk tehingutega, milleks

AÕS § 641 kohaselt on vajalik notariaalselt tõestatud

kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse.

Käesoleval juhul ei looda maakorraldusega uut ega kaotata ära

olemasolevat kinnisomandit. AÕS § 641 näeb ette asjaõigusliku

tehingu vormi, kuid see säte ei ole absoluutne, vaid sätestab

võimaluse erisusteks teistes seadustes vormis “kui seadus ei

sätesta teisiti”. Seda võimalust erisuseks ei ole piiritletud vaid

AÕS-iga, sest sellisel juhul oleks sõnastus “kui käesolevas

seaduses ei sätestata teisiti”. Samamoodi sätestab erisuse

19

maakorraldustoiminguga kaasnevale käsutustehingule AÕS §-s 641 sätestatud vorminõude

leevendust, mistõttu on vaja sõlmida see notariaalselt tõestatud vormis. Seaduste muutmine

ettepanekus toodud viisil kinnistusosakonna arvates seda probleemi ei lahenda või ei tee seda

vähemalt üheselt arusaadaval viisil.

Kehtiva õiguse kohaselt saab kinnisomand tekkida tehingu või seaduse alusel.

Asjaõigusseaduse kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ehk selleks, et ühe isiku omandis

olev kinnistu või selle osa hakkaks kuuluma teise isiku omandisse, vaja sõlmida notariaalselt

tõestatud vormis asjaõigusleping ja teha kanne kinnistusraamatusse, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti (AÕS § 641). Tegu on imperatiivse normiga, mida ei saa kokkuleppel muuta

või kõrvale kalduda. Asjaõiguslepingu sõlmimise vajadus ei sõltu isikute tahtest või

ametiasutuse otsusest. Erandjuhtudel läheb omand üle seaduse alusel, nt kinnistusraamatu

väliselt (pärimisseadus § 130, äriseadustik § 403 ja § 446) või olukordades, kus omandi

üleminek ei sõltu omaniku tahtest (nt täitemenetluse seadustiku § 156, kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse § 35).

Ettepaneku kohaselt oleks katastripidajal õigus otsustada maakorraldustoimingu ja

kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Seletuse kohaselt on katastripidaja pädev

kontrollima ja hindama maakorralduse läbiviimisel, kas tegu on maakorralduse nõuetele

vastava toiminguga või katastriandmete parandamisega katastrimõõdistamise tulemusena

või ametiülesande korras. Kui katastripidaja tuvastab, et maaomanike tegelik tahe on anda

kinnisasja üks osa üle teise kinnistu koosseisu, siis on tegu kinnisasja käsutamisega AÕS §

641 mõistes. Seega hakkaks muudatuse kohaselt sõltuma asjaõiguslepingu sõlmimise

vajalikkus eelkõige omanike tahtest ning otsustusõigus, kas asjaõiguslepingut peab või ei pea

omandi üleandmiseks sõlmima, oleks katastripidajal. Kinnistusosakond leiab, et see ei ole

kooskõlas kehtiva õiguse põhimõtetega.

Omanike kokkuleppel läbiviidava maakorraldustoiminguga kaasneb kinnistusraamatu

mõttes alati omandiõiguse üleandmine. On arusaadav, et mõnikord on liidetav osa

maakorralduslikus mõttes ebamõistliku suuruse või kujuga, mistõttu ei ole iseseisva

katastriüksuse moodustamine võimalik. Samas võib iseseisva katastriüksuse mitte

moodustamine olla tingitud ka omaniku soovist liita maa-ala maakorralduslikult enda

kinnistu koosseisu ilma iseseisvat katastriüksust moodustamata. Asjaõiguslikult omandi

üleandmise vaatest ei ole siinkohal vahet, kuidas ühe kinnistu osa teise kinnistu koosseisu ja

teise omaniku omandisse liigub – kas ühest kinnistust osa eraldamisel ja teise kinnistuga

liitmisel või iseseisva katastriüksuse liitmisel teise kinnistuga. Lisandunud osa omandiõiguse

saamiseks tuleb omandiõigus asjaõiguslepinguga üle anda. Olukord, kus omanikud soovivad

küll maa-ala nö ühest kinnistust teise liigutada, kuid omandit üle anda ei taha, ei ole

õiguslikult mõeldav. Kui maa-ala liigub ühe kinnistu koosseisust teise, siis tuleb koos maa-

kõnealune MaaKS kui eriseadus AÕS suhtes. Nimelt on lisaks

kõnealusele MaaKS § 2 lõike 5 erisusele seaduses selle

loomisel sätestatud erisus ümberkruntimiseks, mille puhul

AÕS § 641 samuti ei kohaldu.

Ümberkruntimine on keerukas maakorralduse instrument,

mille tagajärjel kujundatakse ümber tervete kinnisasjade

omandisuhted. Seetõttu ei ole proportsionaalne kohaldada

rangemat vorminõuet lihtsate maakorraldustoimingute puhul,

kus omandi ulatus muutub vaid vähesel määral.

Ümberkruntimise käigus võivad ümberkruntimiskavva lisatud

maaüksused muuta paiknemist ja asukohta olulisel määral,

ühest katastriüksusest võib osa liikuda mitmete uute

katastriüksuste koosseisu ning maatükkide ümberkruntimise

käigus ei ole tehniliselt võimalik määratleda, millisest

maatükist ja kui palju ühe või teise ümberkruntimiskava järgse

kinnisasja koosseisu liigub. Seetõttu moodustatakse uued

maaüksused majanduslikult kõige otstarbekamalt, lähtudes

vajadusest ning maakorralduse läbiviija korraldab kinnisasjade

hindamise enne ja pärast maakorraldust. Uued maaüksused

moodustatakse ja kooskõlastatakse ümberkruntimiskava

alusel. Seega on kinnisasja osade tuvastamine, mis ühe või teise

maaüksuse koosseisu liigub üleliigne tegevus.

Ümberkruntimine on paljudes teistes Euroopa riikides

aktuaalne ja kasutatav instrument. Euroopa Liit suunab ka raha

Ida-Euroopa riikide abistamisse ja maakasutusstruktuuri

korrastamisse, et tagada toidujulgeolek ja majanduslik areng.

Maakorraldust ei tehta ka mujal läbi kinnisasja käsutamise

tehingute vaid kanded omanike kohta tehakse

kinnistusraamatusse ümberkruntimiskava kinnitamise otsuse

alusel.

Maareformiseaduse (MaaRS) kui eriseaduse kohaldamisel ei

ole notariaalne vorm nõutav maa erastamisel, mille kohaselt on

lihtkirjalik kokkulepe (leping) lubatud juhul, kui kumbki

lepingupool seda ei nõua, samuti siis, kui ei seata hüpoteeki

(MaaRS § 23 lõige 5). Seega sarnaselt eeltoodule, kus

20

ala valdusega üle anda ka omandiõigus sellele maa-alale. Samuti ei saa asjaõiguslepingu

sõlmimise vajaduse hindamise olla aluseks eraldatava/liidetava osa suurus või vastusoorituse

olemasolu või selle puudumine. Asjaõigusleping on vajalik

omandi üleminekuks nii omandamisel tasuta kui tasu eest, samuti kinnisasjade või nende

osade vahetamisel, kui see toimub omanike kokkuleppel.

Katastripidajal ega ühelgi teisel isikul ei ole seadusest tulenevat õigust hinnata omandiõiguse

üleandmise vajalikkust juhul, kui omanike kokkuleppel ja soovil läheb seni ühe omaniku

omandis olev maa-ala teise omaniku omandisse. Alternatiivina võiks kaaluda võimalust

sätestada seaduses üheselt arusaadavana AÕS § 641 asjaõiguslepingu vorminõude leevendus

juhul, kui asjaõiguslepingu sõlmimine on seotud kinnisasja omanike kokkuleppel/taotlusel

läbi viidava maakorraldustoimingu lõpuleviimisega ja muudatused kantakse

kinnistusraamatusse katastripidaja avalduse alusel. Siiski märgime siinkohal, et

vormileevenduse muudatus vajab täiendavat analüüsi. Praktikas ei ole kinnistute omanikud

võimelised üle võtma notari rolli asjaõiguslepingu koostamisel, mistõttu tuleb seadusandjal

kindlaks määrata, kes koostab asjaõiguslepingu, mille kinnistute omanikud allkirjastavad.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 13 lg 4 annab katastripidajale õiguse esitada

kinnistamisavaldus, millele tuleb lisada omaniku ja puudutatud isikute nõusolekud ning KRS

§ 35 lg 1 p 1 kohaselt vormikohane käsutustehing.

Leiame, et MaaKatS § 8 lõike 31 ja MaaKS § 2 lõike 5 muutmine ettepanekus toodud viisil

ei vasta üldistele asjaõiguse põhimõtetele, on läbimõtlemata ning tooks endaga kaasa

õigusliku ebaselguse, mis võib kahjustada maakorraldustoimingus osalejate (kinnistute

omanike) õigusi ja tuua kaasa tarbetuid õigusvaidlusi. Seda arvesse võttes palume

ettepanekus toodud MaaKatS § 8 lõike 31 ja MaaKS § 2 lõike 5 muudatusi eelnõusse mitte

lisada.

eriseadustes on nähtud erinev kord AÕS § 641 sätestatust, on

ka antud juhul MaaKS § 2 lg 5 erinormiks.

Erinevalt MaaRS-ist, kus sisuliselt antakse jätkuvalt riigi

omandis oleva maa omand ja valdus tervikuna üle ilma

asjaõigusliku tehinguta, ei toimu maakorralduse käigus omandi

üleandmist isikute vahel.

Katastripidaja suudab hinnata maakorraldustoimingu sisu ja

eesmärki. Tegemist on alates 2018. aastast selgelt välja toodud

põhimõttega, mida eelnõuga ei muudeta, vaid täpsustatakse

üksnes notariaalse vorminõude mittevajalikkuse osas. Kehtiva

õiguse kohaselt eristatakse maakorraldust asjaõiguslikust

omandi üleandmisest ning mille käigus ei ole vajalik sõlmida

kinnisasja asjaõiguslikku käsutamise lepingut. Kinnisasja

käsutamiseks sõlmitav omandi üleandmise asjaõigusleping on

AÕS § 641 kohaselt õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt

tõestatud kokkulepe, kui seadus ei sätesta teisiti. Ka

kinnisasjade osade vahetamise ning kinnisasja piiri

muutmisega seotud maakorraldustoimingute käigus omanike

kinnitatav maakorralduskava sisaldab omanike eraõiguslikku

kokkulepet, kuid selline kokkulepe ei pea olema notariaalselt

tõestatud.

Maakorraldustoimingute tegemiseks ei ole vaja, erinevalt

kinnisasjaõiguse tehingulisest käsutamisest, kehtestada

notariaalse tõestamise vorminõuet. Kuna

maakorraldustoimingud viiakse läbi maakorralduskava

(MaaKS § 10 lõige 3) alusel, sõlmitakse kinnisasjade osade

vahetamise ja kinnisasja piiri muutmise kokkulepped omanike

poolt maakorralduskava kinnitamisel.

Viimati nimetatud kokkulepe ei hõlma omandi üleandmise

kokkulepet, kuna omandi üleandmist ei toimu, vaid see määrab

kinnisasja uued piirid ja ulatuse vastavalt maakorralduskavale.

Katastripidaja on pädev kontrollima maakorraldustoimingute

läbiviimisel kõiki olulisi asjaolusid, sh isikute teovõimet ja

esindusõigust, vara kuulumist ühisvara, lahusvara või

pärandvara koosseisu jpm. Näiteks tuvastades, kas

21

maakorraldustoimingus osalev kinnisasi on (endiste)

abikaasade ühisvara, ning kui on, võetakse kõikide omanike

nõusolekud, kaasa arvatud ka juhul, kui nad ei ole omanikuna

kinnistusraamatusse kantud. Omaniku avaldus ja nõusolek on

katastrikande eeldusena vajalik ja katastripidaja kontrollib seda

igal üksikjuhtumil. Kuna elektrooniline kataster on X-tee

kaudu seotud kinnistusraamatuga ning rahvastiku-, abieluvara-

ja pärimisregister on elektrooniliselt kättesaadavad, on

katastripidajal olemas juurdepääs vajalikele andmetele, et

omandisuhteid kontrollida.

Seetõttu on võimalik kehtestada leebemat vorminõuet

maakorraldustoimingute puhul.

Katastripidaja lähtub maakorraldustoimingu ja

kinnisasjaõiguse käsutamise eristamisel seaduses sätestatud

maakorralduse nõuetest ja hindab kinnisasja olemust ja

väärtust. Kuna maakorralduse käigus muudetakse kinnisasja

piire kinnisasja endise väärtuse alusel, ei tehta maakorralduse

käigus käsutamistehingut omandi üleminekuks. Kinnisasi

muudab küll piire ja mõnel juhul asukohta, kuid

maakorraldustoimingu tegemisega jääb kinnisasja väärtus ja

olemus üldjuhul samaks. Looduslikest tingimustest tulenev

väärtuse erinevuse vähene hüvitis on omanike omavaheline

kokkulepe ja ei vaja notariaalset vorminõuet. Tegemist on

maakorraldusnõuetest lähtuvalt maatüki piiride määramisega

riiklikus registris, kus katastriüksuse moodustamine ja

kontrollimine on katastripidaja pädevuses ning millele on

vajalik kohaliku omavalitsuse kui enda haldusterritooriumil

ruumilise planeerimise elluviija nõusolek.

Katastripidaja teeb maakorralduse seaduslikkuse üle

haldusjärelevalvet (MaaKS § 3 lõige 2) ning suudab hinnata

toimingu tegelikku sisu ja eesmärki. Pädevus

maakorraldustoimingu aluseks olevate asjaolude

kontrollimiseks anti katastripidajale 2018. aastal, mida kinnitab

muudatusele järgnenud kohtupraktika. Katastripidaja suunab

maakorralduse osalised notariaalsesse tehingusse näiteks

juhtudel, kui piiride muutmine toob kaasa kaasomandi

22

lõpetamise, on sõlmitud eelkokkulepe (võlaõiguslik leping)

kinnisasja või kinnisasja osa võõrandamiseks, piirimuudatuse

alal on hoone, piirimuudatuse tõttu muutub kinnisasja olemus

vms.

MaaKatS § 8 lõike 31 tähenduses veendub katastripidaja seega

maakorraldustoimingu võimalikkuses. Kui

maakorraldustoiming ei ole sobiv vahend omanike tahte

elluviimiseks, siis tuleb toimingu lõpuleviimiseks sõlmida

notariaalselt tõestatud kinnisasja võõrandamise leping ja

omandi üleandmise kokkulepe. Eraldi käsitletakse riigi

maakorraldust, mille puhul on maakorralduse läbiviijaks Maa-

ja Ruumiamet ning mille käigus otsustatakse maakorralduse

läbiviimine sellekohase haldusaktiga.

Maakorralduse algatamise aluseks on omanike tahe, mida

hinnatakse kogu maakorraldustoimingu vältel. Maakorralduse

läbiviijal on kohustus tuvastada kinnisasjade suhtes kehtivad

kitsendused ning informeerida omanikke nendega seotud

asjaoludest. Lisaks peab ta maakorraldusnõuete hindamise

käigus selgitama omanikele piiranguid, mis võivad mõjutada

maakorralduse läbiviimist. Maakorralduse läbiviija peab

edastama maaomanikele kogu asjakohase teabe toimingu

kohta. Hoiatamiskohustuse leebem regulatsioon on

põhjendatud sellega, et maakorraldustoimingutega kaasneb

võrreldes kinnisasja tehingulise käsutamisega vähem riske.

Lisaks viib maakorraldust läbi pädev isik, kelle eriteadmised ja

oskused, mh maakorraldusest, tagavad õiguslikult korrektse

ning osalejate tahtele vastava maakorralduskava koostamise.

Maa- ja Ruumiametile on antud õigus notariaadiseaduse § 53

lõike 52 alusel maakorralduse käigus kinnisasja omaniku ja

piiratud asjaõiguse omaja tahteavaldusele antud allkirja

õigsuse kinnitamisel teha tõestamistoiming notari asemel.

Maakorraldustoimingute käigus muutuvad piirid ja

katastriandmed, kuid toimingus osalevate registriosade

omanikud jäävad samaks. Kui õiguslikult aktsepteeritaks

olukorda kus omandi üleminek oleks vältimatu, muutuks

23

maakorraldus menetluslikult ja majanduslikult ebamõistlikuks

ning piiraks oluliselt maakorralduse põhilise eesmärgi

saavutamist, milleks on maakasutuse korrastamine.

Maakorralduse nõuded ei tulene eraõiguslike ega avalik-

õiguslike isikute tahtest, vaid on seotud maa kui piiratud

ressursi võimalikult otstarbekast, säästlikust ja ühiskonna

vaatest hea majandamise vajadusest.

Vorminõude laiendamine maakorraldustoimingutele oleks

vastuolus MaaKS eriregulatsiooniga ja põhjustaks

ülereguleeritust. Samuti piiraks see omanikel oma vara

otstarbekalt kasutada. Selgitame, et kinnisasjade osade

vahetamiseks ja nende vahelise piiri muutmiseks tehtav

maakorraldustoiming peab olema eristatav kinnisasja omandi

üleandmise tehingust, sest maakorraldustoimingu käigus ei

moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja, st ei

tekitata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lõike 1

kohast eraldi maatükki. Tegemist ei ole registriosade jagamise

ega liitmisega, vaid kinnisasjavaheliste piiride muutmisega,

seega tuleb AÕS-i § 54 lõike 1 kohast kinnisasja jagamist

eristada kinnisasjast osa eraldamisest.

Kui seadusandja sooviks muuta maakorraldustoimingute senist

sisu ning anda sellele kinnisasja käsutamise tähenduse, siis

kaotab maakorraldus oma senise käsitluse ning alati tuleks

maatükist eraldada kasvõi 1 m2 suurune osa, millega saaks

sõlmida notariaalse käsutamise tehingu. Samas muutuks

maakasutus killustatuks, katastrikaardile tekiksid ribad, siilud

ja iseseisvat kasutamist mittevõimaldavad maaüksused. Selline

tegevus ei ole mõistlik ega otstarbekas.

AÕS § 641 loomise aluseks oleva eelnõu seletuskirja kohaselt

on eesmärk tagada, et kinnistusraamatu kande tegemise

kohustuslikkusega saavutatakse olukord, kus asjaõiguste kohta

käivate kehtivate õigustehingutega ei saa kinnistusraamat mitte

kunagi muutuda ebaõigeks, vaid peegeldab alati vastavat

õiguslikku olukorda. Selgitatakse, et niikaua kui pole tehtud

kannet kinnistusraamatusse, ei ole toimunud kehtivat

asjaõiguse ülekandmist või seadmist, seega on välistatud, et

24

niisugune õiguslik protsess saaks seaduslikult toimuda

õigustehingulisel teel, ilma et see oleks ära märgitud

kinnistusraamatus. Näiteks ei saa keegi õigustehingulisel teel

kinnisasja omanikuks, ilma et ta oleks sisse kantud

kinnistusraamatusse. Sellega välistatakse suurim

kinnistusraamatu ebaõigsuse allikas. Ühtlasi tagatakse

täielikult iga õigustehingulise muudatuse avalikkus

asjaõiguslikus õigusolukorras, kuna iga seda liiki kehtiv

juhtum märgitakse kinnistusraamatusse ja on seal nähtav.

KRS § 13 lg 2 kohaselt ei ole kinnistusraamatu 1. jao andmed

kanneteks kinnistusraamatuseaduse tähenduses, mistõttu

olukorras, kus kinnistu omanik ei muutu, ehk omandi

üleminekut ei toimu, vastab MaaKS eriregulatsioon ka algsele

AÕS § 641 sisule. Maakorralduse käigus muutuvad

kinnistusraamatu 1. jakku kantud andmed, sh pindala. Seega ei

toimu kinnistusraamatuseaduse tähenduses kinnistu

registriosade ühendamist, jagamist või osa liitmist teise

kinnistuga, muudatused toimuvad olemasolevates

registriosades kusjuures kinnistu omanik jääb samaks.

Registriosas muudetakse vaid olemasoleva kinnisasja piire ehk

muutuvad 1. jao kanded.

2018. aastal jõustunud MaaKS muudatustega on seadusandja

soovinud oluliselt lihtsustada maakorraldustoimingute järgset

kannete tegemist kinnistusraamatusse, sätestades sõnaselgelt

KRS § 34 lg 11 ja KRS § 13 lg 31 ja 4 ning MaaKS § 11 lõikes

4, et muudatused kantakse kinnistusraamatusse maakatastri

pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel.

Seitsme aasta jooksul on maakatastripidaja esitanud

kinnistusosakonnale ca 400 avaldust aastas maakorralduse

järgsete muudatuste sissekandmiseks. Asutuste omavaheline

infovahetus on vähendanud maaomanike halduskoormust

esitada samasisulisi taotlusi katastripidajale ja uuesti notari

kaudu Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Aegajalt on uuesti

üles kerkinud maakorralduse käsutusliku tehingu ja notariaalse

vorminõude küsimus. Seega ei ole probleemi maaomanikel,

kelle menetlused on jõudnud lõpuni ilma üleliigse

25

bürokraatiata, vaid vaidlus on jätkuvalt ametkondlik.

Maakorraldus on seadusandja poolt antud maakatastripidaja

pädevusse ning maakorraldus on maaomanikele vajalik

instrument ning senine sissetöötanud praktika on olnud sobilik

meede maakorralduse lõpule viimiseks.

Enne 2018. aastat toimus maakorraldustoimingute läbiviimine

keerulisel viisil. Selle aluseks oli ebaõnnestunud tõlgendus,

mille kohaselt kohaldub maakorraldustoimingutele

kinnisomandi üleandmise instrument. Esmalt vajas see

kinnisasja piiri muutmist maakatastris ja seejärel notariaalselt

tõestatud kinnisasja osa võõrandamise ja omandi üleandmise

lepingu sõlmimist, põhjustades ühtlasi suure hulga

kinnistusraamatu kannete vastuoluliseks muutumist, kuna

omanikel puudus tihtipeale huvi pärast katastrikande muutmist

notariaalselt tõestatud omandi üleandmise lepingu

sõlmimiseks. Tegemist on omakorda eelpool toodud ja AÕS

§ 641 sätestatud eesmärgile vastupidise olukorraga, kus olukord

looduses ei ühti andmetega kinnistusraamatus.

Notarite Koda (26.11.2025 nr 6-1/63)

Notarite Koda ei toeta MKM-i poolt kavandatavaid muudatusi. Meie hinnangul seaksid

MKM-i esitatud ettepanekutes sisalduvad muudatused ohtu kinnisomandi üleandmise ja

koormamise õiguskindluse. Samuti on need vastuolus kehtiva asjaõigusseaduse, Riigikohtu

praktika ja põhiõigusliku omandi kaitse põhimõtetega (sh Eesti Vabariigi põhiseaduse §-ga

32). Lisaks ohustavad ettepanekutes sisalduvad muudatused Eesti tugeva kinnistusraamatu

süsteemi ja selle usaldusväärsust.

Toome alljägnevalt ära meie seisukohti selgitavad põhjendused. Oleme valmis oma

seisukohti vajadusel täiendavalt selgitama ning palume Notarite Koda kaasata eelnõu

täiendamiseks esitatud ettepanekutega seotud arutellu.

MaaKS § 2 lg 1 sätestab, et maakorraldus käesoleva seaduse tähenduses on tegevus, mille

eesmärk on maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine kinnisasja või selle

osa otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Nimetatud säte ei tähenda, et kui

omanik või katastripidaja leiavad, et kinniasasja või selle osa tasuta või tasu eest üle andmine

on otstarbekas, on tegemist maakorraldustoiminguga.

Ettepanek: mitte arvestada

Nõustume seisukohaga, mille kohaselt on vajalik kokku

leppida töökorraldust reguleeriv kord eelteatise kohaldamiseks.

MaaKS § 11 lõikest 1 tuleneb üldpõhimõte, mille kohaselt

loetakse maakorraldustoimingud lõpetatuks, kui kinnisasi on

registreeritud riigi maakatastris ning maakorraldusest

tulenenud muudatused on kantud kinnistusraamatusse.

Ei saa nõustuda väitega, et kui alustatud katastritoimingud

jäävad pooleli, siis ei kaasne sellega õiguslikke tagajärgi ja et

see ei kujuta endas probleemi, mis vajab sekkumist.. Juhul, kui

maakorraldustoimingud jäävad pooleli pärast seda, kui

maamõõtja on maastikul piiri tähistanud ja maaomanikele (sh

piirnevate katastriüksuste omanikele) kätte näidanud, tekib

maaomanikel väärteadmine enda omandi ulatusest ja piiri

asukohast. See omakorda tõstab piirivaidluste esinemise

tõenäosust tulevikus näiteks juhul, kui uute, kuid registrisse

26

Kui maakorraldustoimingu käigus muudetakse kahe kinnisasja, millel on erinevad omanikud,

vahelist piiri, toimub paratamatult omandi üleandmine – osa ühe isiku kinnisasjast läheb teise

isiku omandisse, sõltumata sellest, kuidas seda halduslikult nimetatakse või kas tegemist on

lihtsa ja selge või keeruka juhtumiga. Tegemist on AÕS § 641 mõistes omandi üleandmisega,

mille toimumiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Omandi üleandmise

toimumine või mitte toimumine ei saa sõltuda katastripidaja hinnangust, omanike soovidest,

otstarbekusest või majanduslikest eesmärkidest. Tegemist on faktilise asjaoluga – asi, mis

kuulus ühele isikule, hakkab kuuluma teisele.

Seda on kinnitanud ka Riigikohus lahendi 2-24-10897 punktis 11, asudes seisukohale, et

„kinnisasjade osade vahetamine ja kinnisasja piiri muutmine hõlmab nii kinnisasjade

jagamist kui ka liitmist. On ilmselge, et selleks, et ühe kinnisasja osa muutuks teise kinnisasja

osaks, tuleb see esmalt esimesest kinnisasjast eraldada ja siis teisele liita. See, et

maakorralduslikult on seda võimalik teha selliselt, et vahepeal eraldi kinnisasja ei

moodustata, ei muuda kinnisasjade osade vahetamise olemust. AÕS § 54 lg 1 järgi on

kinnisasjade ühendamiseks ja jagamiseks vaja kinnisasja omaniku tahteavaldust. Kui

kinnisasjad, mille piire muudetakse, kuuluvad samale isikule, ei näe seadus ette selle

tahteavalduse vorminõuet. Kui jagamise käigus eraldatakse kinnisasjast maatükk, mis

võõrandatakse kolmandale isikule või liidetakse kolmandale isikule kuuluva kinnisasjaga, on

tegemist ühtlasi kinnisasja üleandmisega AÕS § 641 tähenduses, milleks on vajalik

notariaalselt tõestatud asjaõigusleping poolte vahel (RKTKm 3-2-1-46-10, p 10; RKTKo 3-

2-1-67-12, p 27).“

Ei ole mõeldav, et katastripidaja hakkab oma sisetunde järgi otsustama, millal talle tundub,

et omandi üleandmine on otstarbekam defineerida maakorraldustoiminguks ja millal

kinnisasjaõiguse käsutamiseks. Samuti – sellest lähtuvalt kas nõuda või mitte nõuda

notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimist. Jättes kõrvale asjaolu, et omandi

üleandmine on fakt, mida ükski arvamus ei muuda, tekitab küsimusi, kas ja millises ulatuses

on maakorraldustoimingut läbiviivad ametnikud pädevad hindama, kas kinnisasi kuulub

osalejate ühis- või lahusvara hulka, kas abikaasade varalistele suhetele kohaldub Eesti õigus

ning kas ja kuidas kontrollitakse kinnisasja kuulumist endiste abikaasade ühisvara või

pärandvara hulka, et määrata kindlaks, kellel on õigus sellega tehinguid teha. Notariaalne

tõestamine ei ole pelgalt formaalsus, millega kaasnevad kulud. See hõlmab endas terve rea

protsesse, mida notar teeb ja kontrollib – nende väärtust ei pruugita sageli tajuda, kuid nende

puudumine võib kaasa tuua tõsiseid tagajärgi. Notariaalne tõestamine tagab, et

maakorraldustoiming on mitte ainult lõpule viidud, vaid tehtud selliselt, et on arvestatud

kandmata piiritähiste järgi püstitatakse piirile ehitisi. Samuti

kehtib maaomanikel piirimärkide alalhoiukohustus, mistõttu

tuleb maastikul olukorra ennistamiseks tellida vastavat

tegevuslitsentsi omav isik.

Teiste märkuste kohta kordame varasemat ja mainime, et

Notarite Koja samasisulisi esitatud arvamusi ja seisukohti on

arutletud KAHOS-e eelnõu menetluse käigus (598 SE).

Eelnõu on kantud vajadusest täpsemalt välja tuua 2018. aastast

kehtima hakanud regulatsiooni sisu ja toetada senini hästi

toiminud praktikat, mida on asjassepuutuvad pooled

aktsepteerinud. Alates 2018. aastast on iga-aastaselt

katastripidaja esitanud ligi 400 kinnistamisavaldust, mis kuni

30. aprillini 2025 on kohtunikuabide poolt kinnistusraamatusse

kantud. Eesmärk on võimaldada seni toiminud praktika

jätkumist. Tänane ametkondlik praktika on tekitanud olukorra,

kus seadusandja poolt vastu võetud õigusakte ei ole võimalik

soovitud viisil kohaldada.

Rõhutame, et antud muudatustega ei looda uusi kohustusi

ega muudeta õigusi, vaid täpsustatakse sõnaselgelt varem

kehtima hakanud regulatsiooni mõtet, lähtudes muuhulgas

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (598 SE)

seletuskirjast. Maakorralduse eesmärk on kinnisasja piiride

korrastamine selle kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja

majandamiseks. Kui seadusandja sooviks muuta

maakorraldustoimingute senist sisu ning anda sellele kinnisasja

käsutamise tähenduse, siis vähendaks see 30 aastat kehtinud

maakorraldusseaduse senist mõtet ja sunniks üle vaatama ka

kehtiva kinnistusraamatuseaduse normid.

Antud juhul on tegemist seitse aastat kehtinud

õiguspraktikaga ning arutelud maakorralduse ja

käsutamise eristamise üle toimusid eelmainitud eelnõu

menetluse käigus.1 Toimiva praktika tõttu ei ole põhjendatud

neid arutelusid korrata. Eksitav on väide, et muudatus seaks

1 Kinnisasja omandamise ja kitsendamise seadus - 589 SE

27

kõigi asjasse puutuvate isikute – sh ka nende, kelle nime kinnistusraamatust ei nähtu ning

kinnistuid koormavate piiratud asjaõiguste omajate – huve. Samuti on tagatud toiminguga

seotud õiguste ja kohustuste kehtivus ning nende täitmise kindlus. Lisaks kontrollib notar, et

oleks täidetud rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadusest tulenevad nõuded.

Väide, et notariaalne tõestamine tekitab erisusi katastri ja kinnistusraamatu andmetes, ei

vasta tõele. Praegu toimuv andmevahetus notari, katastripidaja ja kinnistusosakonna vahel

toimub järjekorras, mis tagab andmete vastavuse. Katastripidaja teeb kanded alles pärast

notariaalselt tõestatud kokkuleppe esitamist ning notar esitab asjaõiguslepingu

kinnistusraamatule alles pärast katastriandmete korrigeerimist. Tagatud on, et andmed on

kooskõlas ning tehing jõuab lõpule vaid poolte ühisel tahtel. Juhul kui omanikud notariaalselt

tõestatud kokkulepet ei sõlmi, ei ole tegemist notariaalse tõestamise nõudest tingitud

takistusega, vaid omanike teadliku otsusega mitte üle anda ega omandada kinnisasja osa, mis

on kooskõlas AÕS § 54 lõikes 1 sätestatud põhimõttega, mille järgi saab kinnisasja jagada

või ühendada ainult omaniku soovil. Kui alustatud katastritoimingud jäävad pooleli, ei

kaasne sellega õiguslikke tagajärgi ning see ei ole probleem, mis vajab sekkumist.

Mis puudutab Notarite Koja poolt 16.10.2025 esitatud kirjas (nr 6-1/50) toodud arvamuste

kohta MKM-i poolt antud selgitusi, mis sisalduvad eelnõu täiendamise ettepanekutele lisatud

kooskõlastustabelis (lk 115-118), siis meie hinnangul on need pealiskaudsed ja nendega ei

ole võimalik nõustuda. Näiteks on MKM valesti mõistnud Riigikohtu poolt 30.04.2025

tsiviilasjas nr 2-24-10897 tehtud määruses toodud seisukohta. Riigikohus ei soovita mitte

sätestada seaduses seda, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu käsutust, vaid seda, et

juhul, kui maakorraldustoimingu käigus toimuvale käsutusele tahetakse kohaldada

vormivabadust, siis tuleks see selgelt seaduses sätestada.

Samuti on eksitav ja tegelikku põhjust mitteselgitav MKM-i selgitustes toodud väide, et

arvestatav hulk notareid ei ole nõus tõestama tehingut katastripidaja poolt allkirjastamata

otsuse ehk nn eelteatise alusel. Tegelikult on notarite poolt tehingute tõestamisest keeldumise

põhjuseks asjaolu, et sellist nn eelteatist ei ole õigusaktides reguleeritud ja juhul, kui selle

alusel tehing tõestada, ei ole kindel, kas teatis hiljem üldse või millisel sisuga väljastatakse.

Seetõttu on meil ettepanek lisada seadusesse eelteatist puudutav regulatsioon ning ette näha

protseduur, kes ja millises järjekorras toiminguid teeb.

Subjektiivseks võib pidada ka MKM-i selgitustes sisalduvat väidet, et „katastripidaja suunab

maakorralduse osalised notarisse näiteks juhtudel, kui piiride muutmine toob kaasa

kaasomandi lõpetamise, on sõlmitud eelkokkulepe (võlaõiguslik leping) kinnisasja või

kinnisasja osa võõrandamiseks, piirimuudatuse alal on hoone, piirimuudatuse ala pindala on

suur vms.“ Eeltoodud selgitusest jääb ebaselgeks, mida peetakse kinnisasja käsutamiseks ja

kahtluse alla kinnistusraamatu usaldusväärsuse, kui

tegelikkuses on alates 2018. aastast muudatus hoopis kaasa

aidanud kinnistusraamatu usaldusvääruse tõstmisele. Lisaks

toimuvad muudatused informatiivse tähendusega

kinnistusraamatu esimeses jaos. Hetkel ei ole esitatud ühtegi

põhistatud väidet, millele tuginedes saaks asuda seisukohale, et

omanike õigusi on kehtiv praktika rikkunud või mis viisil see

on kinnistusraamatu usaldusväärsust kahandanud.

Lisaks nõustudes ettepaneku tegijatega, tuleks asuda oluliselt

muutma kehtivat õiguskorda, sh muutma

kinnistusraamatuseadust jt seadusi, mis toob kaasa bürokraatia

kasvu andmata tõhusamat kaitset omanike õigustele. Täna on

tekkinud olukord, kus KRS § 13 lg 4 ehk katastripidaja

kinnistamisavalduse esitamist võimaldavat sätet ei ole

võimalik kohaldada. Veelgi enam, varasem muudatus tõi

päevavalgele probleemid kolmanda jao kannetega, mida on

olnud võimalik asuda lahendama seeläbi, et katastripidajal on

õigus kanda üle teiste asjaõiguste omajate õigusi

maakorraldustoimingute tegemisel.

Maakorralduse käigus ei tehta käsutamistehingut omandi

üleminekuks kuivõrd kinnisasja omanikud ei muutu,

muutub vaid omandi ulatus, millele on nõusoleku andnud

maakorralduses osalevate kinnisasjade omanikud ning

mida viiakse ellu maakorraldusreeglitele tuginedes

kohaliku omavalitsuse nõusolekul või lähtudes riigi

avalikust huvist (riigi maakorraldus). Seega säilitavad

maakorralduses osalevad kinnisasjad oma senise olemuse ja

kasutusotstarbe, kusjuures kinnisasjade piirid korrastatakse ja

maaüksused muutuvad otstarbekamalt kasutatavaks ning ei saa

tekkida olukorda, kus ühe omaniku omand maakorralduse

käigus täiesti ära kaob või tervikuna teisele omanikule üle

läheb. Maakorraldust viiakse läbi riigi põhiregistri ehk

maakatastri kaudu, seega kontrollib maakorraldustoimingute

seaduslikkust maakataster. Juhul, kui juhtumipõhiselt leitakse,

et maakorraldus ei ole sobilik vahend omandisuhete

reguleerimiseks, viiakse need kokkulepped lõpuni

asjaõigusseaduses sätestatud kinnisasja käsutustehingus.

28

kas selle üle, kas tegemist on käsutamisega või mitte, otsustab ametnik. Õigusteoorias

loetakse kinnisasja käsutamiseks õigusmuudatust omandiõiguses ja kinnisasja piiride

muutmise näol on tegemist kindlasti käsutamisega. See, kas tegemist on käsutamisega või

maakorraldustoiminguga, et saa sõltuda MKM-i selgituses toodud kriteeriumitest, nt sellest,

kas piirimuudatuse alal asub hoone või mitte.

Kokkuvõttes leiame, et maakatastriseadusesse ja maakorralduse seadusesse kavandatavad

muudatused moonutavad kinnisasjaõiguse olemust, luues olukorra, kus omandi üleandmine

võiks toimuda ilma seaduses nõutud tahteavaldusteta, õõnestavad kinnistusraamatu avaliku

usalduse põhimõtet ning vähendavad isikute õiguskaitset ja õiguskindlust.

Arvesse võttes eeltoodut palume maakatastriseaduse ja maakorralduse seaduse täiendusi

eelnõusse mitte lisada. Vajadusel oleme valmis oma seisukohti täiendavalt selgitama ja

eelnõuga seotud aruteludes osalema.

Seega täna kehtiva maakorraldusseaduse kohaselt ei toimu

maakorralduse läbiviimisel kinnisasja käsutamist.

Maakorralduses osalevate kinnisasjade omanikud lepivad

maakorralduskaval kokku piiride muutmise ning selle

kokkuleppe alusel tehakse kanded maakatastrisse ning

katastripidaja esitab kinnistamisavalduse. Seega

maakorralduse läbiviimist ja selle vastavust maakorralduse

nõuetele järgib ja seda kontrollib erialaseid teadmisi omav riigi

esindaja ehk katastripidaja ja ruumilist planeerimist korraldav

asukohajärgne kohaliku omavalituse üksus. Kuna

maakorraldustoimingu viib läbi erialateadmisi omav

riigiasutus ehk Maa- ja Ruumiameti kui maaktastri pidaja, siis

täiendav tehingu tõestamine notari poolt on liigne bürokraatia,

põhjustades maakorralduse osalistele üleliigseid kulutusi ja

täiendavat ajakulu. Keerukas regulatsioon ja bürokraatia

vähendavad omanike valmisolekut viia maa piirid looduses

vastavusse registriandmetega ning see omakorda võib

suurendada omandi ulatusega seotud vaidluste tõenäosust

tulevikus. Seevastu on maaomanikud viimase seitsme aasta

jooksul asunud aktiivsemalt oma kinnisasjade piire korrastama,

mis on omakorda indikatsiooniks, et regulatsioon on täitnud

oma eesmärki. Seda illustreerivad mh järgmised andmed.

Kuni 2018. aastani kehtis maakorraldustoimingute läbiviimise

osas õiguslik ebaselgus, sest maakorralduse osapooltele oli

arusaamatu, miks tuleb pöörduda notari poole sõlmima

käsutustehingut kui pooled on juba kinnistute piiride

muutmises kokku leppinud ning uutes piirides maaüksused olid

looduses tähistatud ja maakataster oli maaomanike

kokkuleppele tuginedes registreerinud uute piiridega

katastriüksused. Selleks ajaks oli tekkinud 1078 olukorda, kus

katastri ja kinnistusraamatu andmed erinesid. Pärast

eelmainitud muudatust on ebaselgetest olukordadest

lahendatud 844. Pärast 2018 ei ole sarnaseid olukordi juurde

tekitatud. Ca 234 asja on lahendamata (peamiselt seetõttu, et

isikutel puudub huvi asju korda saada, sest maad kasutatakse

juba uutes piirides). Loodusesse jäävad piirimärgid alles ja

olukorda ei ennistata.

29

Alates 30. aprillist 2025 on 71 notarisse suunatud menetlust

jäänud nö hõljuma. Varasem praktika on näidanud, et

notariaalne käsutustehingu nõue on maaomanikele liigselt

koormav. Maakorralduse kokkulepe tehakse plaanil

maamõõtja või maakorraldaja poolt ning plaanil kajastatav

piiride muudatus on maaomanikele ka arusaadav ning puudub

vajadus selle kokkuleppe kirjeldamiseks lepingulises vormis.

Kui mõni maaomanik ei nõustu läbiviidava piirimuudatusega,

siis ta ei allkirjasta maakorralduskava ega maakatastrile

esitatavat kandeavaldust. Sellisel juhul ei tähista ka maamõõtja

looduses uusi piire ja toiming lõpetatakse kandeid katastrisse

teostamata. Samuti ei uuendata sellisel juhul katastripidaja

esitatavaid kinnistusraamatu 1. jao andmeid.

Näide olukorrast, kus külgnevate katastriüksuste piiride

muutmisel on aastal 2016 kantud maakatastrisse uued

Tallinnas Nõmme linnaosas asuvad katastriüksused ja senised

on lõpetatud. 1149 m2 suurusest katastriüksusest sai 883 m2

suurune katastriüksus ning 599 m2 suurusest katastriüksusest

865 m2 suurune, kuid kinnistusraamatus on endiselt vanad

kehtetud katastriüksused. Aastal 2017 on omanik notariaalselt

tõestatud tehinguga seadnud hüpoteegi kinnistule, mille

suuruseks kinnistusraamatus on 1149 m2, aga maakatastris vaid

883 m2. Aastatel 2021 ja 2023 on notariaalselt tõestatud

tehingutega omand kaks korda üle antud. Selle ja mitme teise

analoogse näite põhjal on raske kinnitada, et varasem praktika

on sobivaim viis maakorraldustoimingute lõpuleviimiseks.

Maakorralduse efektiivsus on oluline ka riigi vaatest kriitiliste

ja suurte avaliku huviga taristuobjektide rajamiseks. Rail

Balticu projektis on 7% kõigist eramaade omandamistest

lahendatud piiride muutmise teel. Maatükkide kujud ja

kasutatavus on parema lahenduse saanud – otstarbekus

(maakasutus) on paranenud, kuid olemus on jäänud samaks.

Projekti elluviimine on olnud tõhusam.

Tallinna Linnavalitsus (Tallinna Linnakantselei kaudu) (24.11.2025 nr 6-6/1028-3)

Eelnõu kohaselt antakse Maa- ja Ruumiametile haldusjärelevalve teostamise pädevus,

täpsemalt hakkab Maa- ja Ruumiamet tegema haldusjärelevalvet ja kontrollima KOVi Ettepanek: võtta teadmiseks

30

tegevuse õiguspärasust detailplaneeringute menetlemisel ja vajaduse korral tegema

ettekirjutusi menetluse läbiviimise küsimustes.

Eelnõu kohaselt täiendatakse seadust paragrahviga 71 järgmises sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve teostaja

Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet, täites selleks järgmisi ülesandeid:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet planeerimismenetluse läbiviimise kohta;

3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke ettekirjutusi planeerimismenetluse

läbiviimise küsimuses.“

Tallinna linn esitas oma ettepanekud asjaomase muudatuse välja jätmiseks või alternatiivina

kaaluda vajadusel järelevalve pädevuse andmist MaRule üksnes KOV menetlustähtaegadest

kinnipidamise üle. Kahjuks ei ole Tallinna linna ettepanekutega arvestatud.

Põhjendasime ettepanekut asjaoluga, et Eesti Vabariigi põhiseaduse § 154 esimese lause

kohaselt otsustavad ja korraldavad kõiki kohaliku elu küsimusi kohalikud omavalitsused, kes

tegutsevad seaduste alusel iseseisvalt. Õiguskantsleri seaduse § 1 lg 1 kohaselt teostab

õiguskantsler järelevalvet kohaliku omavalitsuse õigustloovate aktide üle ja Vabariigi

Valitsuse seaduse § 59 lg 1 kohaselt teostab Justiits- ja Digiministeerium järelevalvet

kohaliku omavalitsuse üksuste haldusaktide üle. Lisaks on olulisima instantsina

vaidlusküsimustes olemas halduskohus, kelle ülesanne on eelkõige isikute õiguste kaitse

õigusvastase tegevuse eest täidesaatva võimu teostamisel.

Planeerimisseaduse täiendamine §-ga 7¹ tähendaks kohaliku omavalitsuse autonoomia

ulatuslikku piiramist – praegusest planeerimisvaldkonna koostööpartnerist Maa- ja

Ruumiametist saaks pelgalt järjekordne kohaliku omavalitsuse järelevalveorgan. Maa- ja

Ruumiameti muutmine järelevalveorganiks tähendaks bürokraatia hüppelist kasvu, sh

tähendaks Maa- ja Ruumiameti muutmine kohaliku omavalitsuse järelevalveorganiks

vajadust uusi ametnikke tööle võtta nii Maa- ja Ruumiametisse kui kohalikesse

omavalitsustesse, kes hakkaksidki peaasjalikult tegelema planeerimismenetluse

järelevalvega ja kohalike omavalitsuste poolt planeerimismenetluse järelevalves Maa- ja

Ruumiametile vastuste ja aruannete koostamisega. Samas sellise järelevalve efektiivsus on

enam kui küsitav, kui samal ajal on inimestel võimalus väga väikeste kulutustega pöörduda

samades küsimustes halduskohtu poole.

Märgime lisaks juurde, et samas jääb ka ebaselgeks, millistel alustel asjaomast kontrolli

teostatakse, kas kellegi kaebuste alusel ning kuidas täidab selline tegevus eesmärke

vähendada halduskoormust ja lühendada menetlusaegu. Muudatus on hetkel sõnastatud ka

2025. aasta keskel töötas MKM välja täiendavad ettepanekud

planeerimise tõhustamiseks ning muu hulgas ka

haldusjärelevalve osas. Pakkusime välja sõnastuseks järgmist:

„§ 71. Haldusjärelevalve teostaja

Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet, täites

selleks järgmisi ülesandeid:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust

planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet

planeerimismenetluse läbiviimise kohta;

3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke

ettekirjutusi planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses.“;“

Selle sõnastuse puhul saaks MaRu teha järelevalvet KOV-ide

tegevuse õiguspärasuse üle. Välja töötatud

täiendusettepanekud saadeti huvirühmadele 16.09.2025

arvamuste avaldamiseks.

Täiendusettepanekutele esitatud tagasisides, muu hulgas

Tallinna Linnavalitsus, märkis mitu huvirühma, et

haldusjärelevalve peaks hõlmama ka riigiasutusi, kes teevad

PlanS-i alusel toiminguid ning mitte piirduma üksnes KOV-

idega.

Vastavalt VVS § 751 lõikele 1 on haldusjärelevalve ühe

haldusorgani kontroll teise haldusorgani üle ning seega on

õiguslikult võimalik, et MaRu teeb järelevalvet lisaks KOV-

idele ka riigiasutuse üle. Samas, analüüsides pakutud

haldusjärelevalve sättele laekunud tagasisidet, leidsime, et

väga ulatusliku haldusjärelevalve läbiviimine eeldab olulisel

määral täiendavat haldusressurssi, mis tekitab omakorda

mitmeid probleeme (haldusjärelevalve menetluse ebatõhusus,

täiendava avaliku rahastuse vajalikkus, jne).

Lahenduseks on tagasiside põhjal haldusjärelevalve subjektide

laiendamine (nii KOV-id kui riigiasutused) kombineerituna

haldusjärelevalve ulatuse piiritlemisega vaid PlanS-is

31

liiga avaralt ja laialt, ei ole arusaadav, mida konkreetselt tegevuse kontrollimine endas

hõlmab. Sätte sisu on suuresti avamata. KOVil lasub edaspidi sellega seoses tõendamis- ja

põhjendamiskohustus oma kohustuste üle, mis aeglustab omakorda veelgi menetlust. Riik

hakkab senisest veelgi rohkem planeerimisalast tegevust suunama, mis vähendab KOV

tasandil otsustusõigust. Ruumiline planeerimine on olemuslikult KOV elu küsimus.

Kokkuvõttes ei ole haldusjärelevalve säte kooskõlas planeerimisseaduse ülejäänud sätetega,

kuna pole õiguspärane ja proportsionaalne ning tasakaalus KOVi teiste ülesannetega. Lisaks

on juba täna haldusjärelevalve läbiviimine reguleeritud ammendavalt Vabariigi Valitsuse

seaduses. Seega jääb ebaselgeks, miks on praegused Maa- ja Ruumiameti õigused

ebapiisavad KOVi suunamiseks ning millist lisaväärtus kavandatav muudatus praktikas

tulevikus juurde loob. Täna peab juba iga haldusorgan lähtuma haldusmenetluse §-s 5

sätestatud põhimõttest tagada efektiivne ja kiire menetlus, sh tähtaegadest kinni pidama.

Palume veelkord kaaluda antud muudatuse vajalikkust ja alternatiivina anda järelevalve

pädevus MaRule üksnes KOV menetlustähtaegadest kinnipidamise üle.

sätestatud tähtaegadest kinnipidamise osas. Huvirühmade

tagasiside põhjal on planeerimismenetluse suurimaks

murekohaks olnud menetluste venimine ning tähtaegadest

mitte kinnipidamine. Seega, haldusjärelevalve fookuse

seadmine just tähtaegadest pinnipidamisele vastab paljude

osapoolte ootustele. Lisaks, PlanS-iga kehtestatud tähtajad on

piisavalt selged, et võimaldada tõhusat ja läbipaistvat

järelevalvet.

Seega toetame haldusjärelevalve funktsiooni lisamist PlanS-i,

järgmises sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve tegija

Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas

seaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamise üle.“

Meediaettevõtete Liit (21.01.2026, täiendav)

Kordame veel kord Eesti Meediaettevõtete Liidu ettepanekut loobuda Planeerimisseaduse ja

ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse eelnõus paragrahvidest 20, 21,

22 ja 30 sõnastatud muudatusest, millega kohalikelt omavalitsustelt võetakse kohustus

avaldada planeerimisteated kohalikus ja üleriigilises ajakirjanduses.

EML ei saa nõustuda, et sõltumatu ajakirjandus lülitatakse välja planeerimistoimingute

avalikustamisest. Hetkel näeme, kuidas riiklik ja kohalik ametkond üritab teadlikult peita

kohalikule kogukonnale olulist informatsiooni ja tasalülitada osalusdemokraatiat.

Oleme selgitanud oma seisukohta varasemalt korduvalt Majandus- ja

kommunikatsiooniministeeriumile, kuid eelnõu ettevalmistamisel ei arvestatud mitte ühtegi

meie ettepanekut. Ametnike senised vastuargumendid on meie hinnangul valdkonda

mittetundvad või olukorda teadlikult moonutavad.

MKM väidab: Planeerimisteated on tehniline teave, mis ei kanna endas poliitilist sõnumit ja

ei sõltu teate avaldaja või väljaande poliitilistest vaadetest, mistõttu on nende avaldamine

ainult KOV-ile endale kuuluvates väljaannetes põhjendatud.

EML vastuväide: KOV-ile endale kuuluvate väljaannete sisu ja valikud on tugevalt

kallutatud hetkel võimul oleva koalitsiooni ja ametnike poole. Ka kavandatavad planeeringud

ja planeerimisteated võivad kanda võimupoliitikute eelistusi, mistõttu oligi täna kehtivas

Ettepanek: mitte arvestada

Eelnõuga ei kaasne ohtusid ajakirjandusvabadusele, teabe

sõltumatusele, läbipaistvusele ega levikule.

Märgime, et kohaliku tasandi planeerimisinfo avaldamine on

nii riigi kui KOV otsene huvi ja kohustus. Seaduse järgi

kaasatakse planeeringust puudutatud isikuid ka edaspidi

protsessi otsesuhtluse teel. Laiemale kogukonnale mõeldud

avalik planeerimisinfo, mis on muudatuse sisuks, jääb ilmuma

valla- või linnalehes. KOV leht vahendab kohaliku elu

korraldust puudutavat ning on planeeringuteadete puhul KOV

elanikele info jagamiseks asjakohane kanal. Sama on

sedastanud õiguskantsler, tuues välja, et valla- või linnaleht on

KOV infokanal ja avaliku ülesande täitmise vahend.

Selgitame veelkord, et kõnealune teavitus ei kanna endas

poliitilist sõnumit. Muudatus puudutab vaid tehnilisi

planeeringuteateid, mille sisu tuleb seadusest ega sõltu teate

avaldaja või väljaande vaadetest. Teadete funktsioon on

32

seadusandluses kohustuslik nende avaldamine erapooletus kohalikus ja üleriigilises

ajakirjanduses.

MKM väidab: KOV ajaleht vahendab kohaliku elu korraldust puudutavat teavet ning on

planeeringuteadete puhul omavalitsuse elanikele info jagamiseks asjakohane kanal.

EML vastuväide: Kõigil KOV-idel ei ole oma ajalehte või on nende levi majanduslikel

põhjustel väga piiratud. KOV-ide endi veebilehed on võrreldes meediaväljaannete

digiväljaannetega väga väikese külastatavusega, eriti nende alamleheküljed, kus need

planeerimisteated peaksid tulevikus paiknema. Oleme teinud ettepaneku, et kohalik

ajakirjandus hakkab neid teateid lisaks paberväljaannetele avaldama ka oma

digiväljaannetes.

teavitada kohalikku elanikkonda planeerimise etappidest ja

kaasa rääkimise võimalustest. KOV lehtede väljaandmist ega levi ei saa lugeda piiratuks.

Oma väljaanne on täna enamikel KOV-idel ja 90% juhtudest

paberkandjal tasuta. 70% KOV-idest toimub lehe kanne igasse

postkasti, ülejäänud kombineerivad kojukannet ja avalikke

kohti. Paberväljaandele lisandub veebiversioon ja info

levitamine digikanalites.

Juhime veelkord tähelepanu, et kui KOV-il väljaanne puudub

(või ei võimalda tagada PlanS tähtaegade järgimist), jääb

teadete avaldamine maakonnalehes ka edaspidi

kohustuslikuks.

Lisaks säilib KOV-il võimalus maakonnalehes teadetega

jätkata, kui ta seda ise vajalikuks peab.

K. L. (17.01.2026)

Üks suuremaid muudatusi, mida selle eelnõuga planeeritakse on mõte „Näiteks lõpeb

edaspidi detailplaneeringu kehtivus automaatselt, kui selle alusel ei ole kümne aasta jooksul

alustatud arendustegevust.“ See on eepiline rumalus.

Majanduslikust küljest: detailplaneering ja sellega saadud ehitusõigused on väärtus, mille

eest on maaomanikud väga palju raha ja aega kulutanud ja maksnud. Detailplaneeringute

kehtetuks muutumine on nende ja ehitamisega saavutavate väärtuste purustamine ehk

kahjuloome väärtusloome asemel. On selge, et on olemas DP-sid, mis ka pärast 10a väga ok.

Tuleb arvestada, et 10a on liiga lühike aeg majandustsüklite pikkust arvestades. Tuleb

arvestada, et DP-de uus menetlemine või nende pikendamise menetlemine suurendab

oluliselt halduskoormust.

Juriidilisest küljest: ehitusõigus on omandipõhiõiguse oluline osa (PS § 32: "Igaühel on õigus

enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada."

(https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para32);). Detailplaneeringuga saavutatud

ehitusõiguse automaatne tühistamine rikub omandipõhiõigust oluliselt ja valimatult. On üsna

selge, et selline omandipõhiõiguse valimatu piiramine rikub põhiseadust (PS § 11: "Õigusi

ja vabadusi tohib piirata ainult kooskõlas põhiseadusega. Need piirangud peavad olema

demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste

olemust." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para11);). On väga selge, et kõigi

Ettepanek: mitte arvestada

PlanS § 124 lõike 2 teine lause märgib, et DP on lähiaastate

ehitustegevuse alus. PlanS-is ei ole sätestatud, mida saab

pidada lähiaastateks, kuid kohtupraktikas väljakujunenud

käsituse põhjal loetakse lähiaastateks DP kehtestamisele

järgnenud viite aastat (viimati: Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 19.12.2025 kohtuotsus haldusasjas nr 3-23-

1204, punkt 24). Peale selle aja möödumist võib asuda

seisukohale, et DP ei kajasta enam kaasaegset olukorda.

Nõustume, et teatud puhkudel ei ole välistatud, et DP

lahendusest tulenevalt on võimalik, et DP oleks sisuliselt

elluviidav ka oluliselt hiljem, kuid mida enam aega möödub,

seda ebatõenäolisem see on.

Niisamuti tuleb arvestada, et DP on haldusakt, mille

kehtivusele kohaldatakse HMS § 61 lõiget 2. Osundatud sätte

põhjal kehtib haldusakt, muu hulgas, kehtivusaja lõppemiseni

ehk seadusega on haldusaktile võimalik kehtivusaega ette näha.

Kohtupraktika on senini sedastanud, et DP on kehtiv tähtajatult

ning ka seda, et DP lahendust on võimalik ellu viia korduvalt.

33

detailplaneeringute, mis saavad 10a vanaks, kehtetuks tunnistamine ei ole ei vajalik. On

selge, et on olemas DP-sid, mis ka pärast 10a väga ok.

Juriidiliselt kirjaoskamatu on konstruktsioon, kus esmalt muutub DP kehtetuks ja siis hakkab

KOV selle kehtetu (!) DP kehtivust pikendama (eelnõu soovitud PlanS § 139-7:

„Detailplaneering kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima kümne aasta

möödumisel detailplaneeringu kehtestamisest arvates. Kohaliku omavalitsuse üksus võib

detailplaneeringu kehtivust põhjendatud juhul pikendada ühe korra kuni viie aasta võrra.“).

Täiesti arusaamatu on uperpall, kus kehtetu DP taasjõustatakse ilma haldusmenetluseta

(eelnõu soovitud PlanS § 139-8: „Detailplaneeringu kehtivusaega pikendatakse toiminguna,

ilma avalikku menetlust läbi viimata.“).

Seletuskirjas põhjendatakse vajadust 10a detailplaneeringud kehtetuks saada

demagoogiliselt: lk 12: „Senini on detailplaneeringud kehtinud kuni kehtetuks tunnistamiseni

[…]. See on aga toonud kaasa olukorra, kus kehtivad näiteks 30 aastat vanad

detailplaneeringud, mis ei ole aga ammu enam aja- ega asjakohased.“ Lugege seda täpselt:

10a vanuse DP kehtetuks tunnistamise vajadust põhjendatakse 30a vande DP näitega. See on

demagoogia. See on jampsi ajamine. See on selge põhjendamisviga. 10a vanade DP-de

kehtetuks tunnistamist ei saa õigustada 30a vanade DP-de probleemidega.

Juba täna kehtib regulatsioon, mille alusel saavad KOV-id „vanu“ DP-sid kehtetuks

tunnistada. Õigusriigile kohaselt toimub see haldusmenetluses, KOV-i kaalumisotsusega,

puudutatud isikute kaasamise ja kohtulikule kontrollile alluva haldusaktiga. PlanS § 140 lg

1: "Detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui: [...] 1) detailplaneeringu

kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu

viima; [...]." (https://www.riigiteataja.ee/akt/121062016018?leiaKehtiv#para140). St KOV-

ide ei ole tegelikku õiguslikku vajadust DP-sid automaatselt kehtetuks saada.

Kuidas on võimalik, et selline ettepanek eelnõusse sai? See ettepanek, kui see jõustuks,

täidaks planeerijate töölaudasid ja rahakotte. See oleks õigusnorm ainult selleks, et

planeerijatele raha teenida. Sellest nähtub ka, kelle huvides selline norm on.

DP koostamise eesmärk on PlanS § 124 lõike 2 kohaselt

üldplaneeringu elluviimine ja ruumilise terviklahenduse

loomine. Ruumiline terviklahendus puudutab ennekõike krundi

planeerimist nii, et sellele on loodud keskkond, mis tagab

krundi eesmärgipärase kasutamise. Ehkki PlanS § 124 lõike 4

kohaselt on DP ehitusprojekti koostamise aluseks, ei tähenda

see, et see oleks DP ainus ülesanne või eesmärk. Ruumiotsus

puudutab kõiki krundi elemente – haljastus, juurdepääsud,

kujad, servituudid, piirangud, ehitised.

Ruumiotsus tehakse konkreetse krundi kohta, arvestades nii

selle asukohta kui sellest tulenevaid kitsendusi. Ruumiotsuse

ehk planeeringu elluviimisega alustamisel eelnõukohast 10-

aastast planeeringu kehtivusele sätestatud tähtaega ei arvestata

ehk DP elluviimisega alustamisel muutub DP tähtajatuks.

Eelnõu kohaselt on DP elluviimise lävend küllaltki madal.

Eelnõuga nähakse ette täiendada PlanS §-i 124 lõikega 21,

millega täpsustatakse just DP elluviimise mõistet: „(21)

Detailplaneeringu elluviimise alguseks loetakse kehtiva

detailplaneeringu alusel maakorraldusseaduse § 2 lõike 2

punktides 1–5 nimetatud maakorraldustoimingute lõpetamist.

Juhul kui kehtiva detailplaneeringu alusel ei ole vaja nimetatud

maakorraldustoiminguid teha, loetakse detailplaneeringu

elluviimise alguseks kehtiva detailplaneeringu alusel ehitusloa

andmist ehitusseadustiku tähenduses.“.

Sättest nähtub, et DP elluviimiseks loetakse

maakorraldustoimingute tegemist:

1) kinnisasja või selle osa ümberkruntimine;

2) kinnisasjade osade vahetamine;

3) kinnisasja piiri muutmine;

4) kinnisasja jagamine;

5) kinnisasjade liitmine.

Kui DP alal on juba ühe krundi osas maakorraldustoiming läbi

viidud, on eelnõukohase PlanS § 124 lõike 21 mõistes DP

elluviimisega alustatud ning DP kui haldusakti kehtivus

muutub tähtajatuks. Seega oleme seisukohal, et arvamuses

34

toodu ei vasta eelnõuga tegelikult kavandatava muudatuse

sisule.

Eelnõukohast instrumenti DP kehtivusaja pikendamiseks saab

siiski kasutada üksnes juhul, kui DP on veel kehtiv. Oleme

arvamuses tooduga päri selles, et kui kehtivusaega saaks

pikendada kehtetutel DP-del, oleks tegemist olulise

kõrvalekaldumisega väljakujunenud õigusest. Seda ei ole

plaanis eelnõuga ette näha ehk eeldus on siiski jätkuvalt selles,

et DP kehtivusaega saab toiminguga pikendada üksnes sellisel

juhul, kui pikendatakse veel kehtiva DP kehtivusaega.

Seaduseelnõu seletuskirjas on viidatud olukorrale, mis on

kehtivusaja sätestamata jätmise tagajärjel tekkinud. Maa- ja

Ruumiamet digiteerib käesoleval ajal juba kehtestatud

detailplaneeringuid, mis tähendab, et kõiki planeeringuid ei ole

veel andmekogusse kantud, kuid juba digiteeritud ja käesoleval

ajal kehtivate detailplaneeringute kohta on andmed järgmised:

1) planeerimis- ja ehitusseaduse kehtivuse ajal koostatud

detailplaneeringud (1995-2003) – 2184 planeeringut;

2) planeerimisseaduse (2003-2015) kehtivuse ajal koostatud

detailplaneeringud (2003-2007) – 3255 planeeringut;

3) planeerimisseaduse (2003-2015) kehtivuse ajal koostatud

detailplaneeringud (2007-2015) – 5404 planeeringut;

4) planeerimisseaduse (2015) kehtivuse ajal koostatud

detailplaneeringud (2015-2020) – 1964;

5) planeerimisseaduse (2015) kehtivuse ajal koostatud

detailplaneeringud (2020-käesoleva ajani) – 1886.

Andmed sisaldavad kõiki, nii kehtivaid ja elluviidud kui

kehtivaid ja elluviimata detailplaneeringuid. Seega on DP-sid

väga suur hulk, mille hulgas on kindlasti ka neid, mida ei ole

ellu viima asutud. Eelnõuga nähakse ette, et DP-d muutuvad

kehtetuks 10 aasta möödumisel juhul, kui neid ei ole ellu viima

asutud. Nimetatud lõiget kohaldatakse detailplaneeringutele,

mis kehtestatakse alates 2027. aasta 1. jaanuarist.