Orissaare alevikus Kuuse tn 1 detailplaneeringu kooskõlastamiseks esitamine

Tuletõrjevee mahuti 36m³

PROJEKT BÜROO

Reg.kood 11217547

Rohu 5, Kuressaare

Tel +372 4545491

DP Projektbüroo OÜ

EEP000710, 26.04.2006

Joonise nimetus

Mõõt

DP3 3 Töö nr Joonis Jooniseid

02-25-DP

Töö nimetus ja aadress

Saaremaa vald, Orissaare alevik,

Huvitatud isik

1:500 Staadium

eskiis

Kuuse tn 1 detailplaneering

OÜ Trajali

Põhijoonis tehnovõrkudega Koostajad: Alar Oll

Kuupäev: 02.10.2025

Janika Jürgenson

Kuuse tn 1

Detailplaneeringu koostamise korraldaja Saaremaa Vallavalitsus

MAX HOONEALUNE PIND

KRUNDI PIND HOONE MAX KÕRGUS MAAPINNAST

HOONETE ARV KRUNDIL

KRUNDI EHITUSÕIGUS

HOONE MAX KORRUSELISUS

SIHTOTSTARVE 1

NIMETUS

2455 m

2

2

ER 100%

600

1

7,0 2

1817 m

2

2

ÄB 100%

400

2

8,0 2

2455 m

2

2

ER 100%

6007,0 2

5

,

0

0

1

0

,

0

0

5

,

0

0

4

, 0

0

6

,

0

0

4

, 0

0

Märkused: 1) Geodeetiline alusplaan on koostatud DP Projektbüroo OÜ poolt 02.02.2025.a, töö nr 06-25-G. 2) Koordinaadid L-Est `97 süsteemis ja kõrgused EH2000 süsteemis. 3) Detailplaneeringu seletuskiri kuulub lahutamatu lisana joonise juurde. 4) Planeeritavate tehnovõrkude asukohad täpsustuvad eriosade projektide koostamise käigus. Detailplaneeringus on esitatud põhimõtteline lahendus.

PLANEERINGUALA ANDMED Katastriüksuse

nimetus Katastritunnus Huvitatud isik Allkiri Kuupäev

Kuuse tn 1 71401:001:1479 Trajali OÜ

nr 8149

1

0

,

0

0

KRUNTIDE EHITUSÕIGUS

po s n

r.

kr un

di a

ad re

ss v

õi aa

dr es

si e

tte pa

ne k

kr un

di p

la ne

er itu

d su

ur us

( m ²)

ho on

et e

su ur

im eh

iti se

al un

e pi

nd (m

²)

lu ba

tu d

ho on

et e

ko rr

us el

is us

ho on

et e

su ur

im k

õr gu

s m

aa pi

nn as

t ( m

)

ho on

et e

su ur

im lu

ba tu

d ar

v

kr un

di k

as ut

am is

e si

ht ot

st ar

ve ja

o sa

ka al

ka ta

st riü

ks us

e si

ht ot

st ar

ve ja

o sa

ka al

tu le

pü si

vu s

ki ts

en du

se d

1 Kuuse tn 1 2455 600 2 7 2 ER 100% E 100% TP3 1. Riigitee kaitsevöönd 10 m äärmise sõiduraja servast 2. Vee- ja kanalisatsioonitorustiku kaitsevöönd 2 m trassi teljest 3. Madalpingekaabli kaitsevöönd 1 m kaabli teljes

2 Kuuse tn 1a 1817 400 2 8 2 ÄB 100% Ä 100% TP3

1 . Madalpingekaabli kaitsevöönd 1 m kaabli teljest 2. Vee- ja kanalisatsioonitorustiku kaitsevöönd 2 m trassi teljest 3. Reoveepumpla kuja 10 m 4. Servituudi seadmise vajadus- vee- ja kanalisatsioonitorustik

4

,

0

0

3

,

5

0

7

,

0

0

1

2

0

, 0

0

1

2

0

,

0

0

6

,

2

0

1

4

,

0

0

4

4

,

0

0

1

3

,

6

0

Tingmärgid

Väljavõte Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse X-GIS põhikaardist (juuni 2025)

Kuuse tn 1 planeeringuala

PROJEKT BÜROO

Koostajad: Alar Oll

Reg.kood 11217547

Rohu 5, Kuressaare

Tel. +372 4545491

DP Projektbüroo OÜ

Kuupäev: 16.06.2025

Asendiskeem

Mõõtkava

1:10000

EEP000710, 26.04.2006

Janika Jürgenson

Planeeringu koostamise korraldaja Saaremaa Vallavalitsus

Töö nimetus ja aadress

Joonise nimetus

Töö nr

02-25-DP

Staadium

eskiis

Joonis

DP1

Jooniseid

3

Kuuse tn 1 detailplaneering

Orissaare alevik, Saaremaa vald,

Saare maakond

Huvitatud isik OÜ Trajali

ÜVK liitumispunkt

Tuletõrjevee mahuti 36m³

PROJEKT BÜROO

Reg.kood 11217547

Rohu 5, Kuressaare

Tel +372 4545491

DP Projektbüroo OÜ

EEP000710, 26.04.2006

Joonise nimetus

Mõõt

DP2 3 Töö nr Joonis Jooniseid

02-25-DP

Töö nimetus ja aadress

Saaremaa vald, Orissaare alevik,

Huvitatud isik

1:500 Staadium

eskiis

Kuuse tn 1 detailplaneering

OÜ Trajali

Tugijoonis Koostajad: Alar Oll

Kuupäev: 12.08.2025

Janika Jürgenson

Märkused: 1) Geodeetiline alusplaan on koostatud DP Projektbüroo OÜ poolt 02.02.2025.a, töö nr 06-25-G. 2) Koordinaadid L-Est `97 süsteemis ja kõrgused EH2000 süsteemis. 3) Detailplaneeringu seletuskiri kuulub lahutamatu lisana joonise juurde. 4) Planeeritavate tehnovõrkude asukohad täpsustuvad eriosade projektide koostamise käigus. 5) Planeeringuala asub kogu ulatuses ranna piiranguvööndis. Detailplaneeringus on esitatud põhimõtteline lahendus.

Kuuse tn 1

Detailplaneeringu koostamise korraldaja Saaremaa Vallavalitsus

1

0

,

0

0

PLANEERINGUALA ANDMED Katastriüksuse

nimetus Katastritunnus Huvitatud isik Allkiri Kuupäev

Kuuse tn 1 71401:001:1479 Trajali OÜ

Tallinna 10, Kuressaare, Saaremaa vald, 93819 Saare maakond / registrikood 77000306 /

452 5000 / [email protected] / www.saaremaavald.ee

Päästeamet

Transpordiamet

12.11.2025 nr 5-2/6289-1

Orissaare alevikus Kuuse tn 1 detailplaneeringu kooskõlastamiseks esitamine

Vastavalt planeerimisseaduse § 133 lõikele 1 ja Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määrusele nr 133

„Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“

esitame Orissaare alevikus Kuuse tn 1 detailplaneeringu (vt Lisa), kooskõlastamiseks

Päästeametile ja Transpordiametile (seoses avalikult kasutatava tee kaitsevööndiga).

Detailplaneeringuala suurusega ca 0,4 ha hõlmab Orissaare alevikus Kuuse tn 1 (katastritunnus

71401:001:1479) katastriüksust. Detailplaneeringu eesmärk on katastriüksuse jagamine ärimaa ja

elamumaa krundiks, ehitusõiguse määramine ridaelamu ehitamiseks ja üldplaneeringukohase

maakasutuse juhtotstarbe muutmine osaliselt väikeelamumaaks.

Detailplaneeringu senise menetluse materjalid on kättesaadavad

https://gis.saaremaavald.ee/failid/DP/DP-25-009/.

Lugupidamisega

(digitaalselt allkirjastatud)

Kätlin Kallas

planeeringuteenistuse juhataja

Lisad:

1. JN100_Kuuse_tn_1_dp_põhijoonis

2. ML101_Kuuse_tn_1_dp_asendiskeem

3. ML106_Kuuse_tn_1_dp_tugijoonis

4. RI100_Kuuse_tn_1_dp_illustratsioon

5. SK100_Kuuse_tn_1_dp_seletuskiri

Liina Järveots, 514 1686

[email protected]

02-25-DP

PROJEKT BÜROO

Koostajad: Alar Oll

Reg.kood 11217547

Rohu 5, Kuressaare

Tel. +372 4545491

DP Projektbüroo OÜ

Kuupäev: 12.08.2025 Illustratsioon

Töö nr.

Joonis

Lisa 1

EEP000710, 26.04.2006

DETAILPLANEERING

Huvitatud isik: Trajali OÜ

Väljavõte Maa- ja Ruumiameti fotolaost, august 2025

Janika Jürgenson

Kuuse tn 1

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik,

Kuuse tn 1 detailplaneering

Osaühing DP Projektbüroo

Reg.kood 11217547

EEP000710 (26.04.2006)

Planeeringu koostamise korraldaja: Saaremaa Vallavalitsus

Tallinna tn 10 Kuressaare

Saaremaa vald 93819

Huvitatud isik: Trajali OÜ

Liiva küla, Muhu vald, Saare maakond 94701

Planeerija: DP Projektbüroo OÜ

Rohu tn 5, Kuressaare linn, Saare maakond 93819

SAARE MAAKOND, SAAREMAA VALD, ORISSAARE ALEVIK,

KUUSE TN 1 KATASTRIÜKSUS

Kat.tunnus 71401:001:1479

Kuuse tn 1 detailplaneering TÖÖ NR 02-25-DP

Algatatud 22.05.2025.a Saaremaa Vallavolikogu otsusega nr 1-3/28

Koostajad: Alar Oll

Janika Jürgenson

diplom MB 007012,

arhitektuurimagistri kraad

Versiooni kuupäev: 02.10.2025

KURESSAARE 2025

Osaühing DP Projektbüroo e-post: [email protected]

Rohu 5 Kuressaare 93819 tel:+3724545491

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 2

SISUKORD

I Menetlusdokumendid

1. Detailplaneeringu algatamise taotlus (19.02.2025)

2. Saaremaa Vallavolikogu 22.05.2025. a otsus nr 1-3/28 Orissaare alevikus Kuuse tn 1

detailplaneeringu algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata

jätmine koos lisadega

II Seletuskiri

1. Detailplaneeringu koostamise alused, lähtedokumendid ja teostatud uuringud ............................ 3 1.1. Detailplaneeringu koostamise alused ............................................................................................ 3 1.2. Detailplaneeringu lähtedokumendid ............................................................................................. 3 1.3. Detailplaneeringu koostamise eesmärk ......................................................................................... 4 2. Planeeritava maa-ala asukoht ja olemasoleva ruumi kirjeldus ...................................................... 4 2.1. Maa-ala asukoht ........................................................................................................................... 4 2.2. Olemasoleva ruumi kirjeldus ........................................................................................................ 4 2.3. Olemasoleva katastriüksuse struktuuri, omandi ja kehtivate kitsenduste kirjeldus ...................... 5

2.4. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüs ning ruumilise arengu eesmärgid .................................5

2.5 Planeeringu vastavus Saare maakonnaplaneeringule 2030+ ......................................................10

2.6. Detailplaneeringu vastavus üldplaneeringule ja üldplaneeringu muutmise ettepanek ................ 10 2.7. Maa-alal kehtivad detailplaneeringud ......................................................................................... 13 3. Planeeringuga kavandatu ............................................................................................................. 13 3.1. Planeeritaval alal kruntide moodustamine .................................................................................. 13 3.2. Projekteerimispõhimõtted ja ehitusõigus .................................................................................... 14 3.3. Liikluskorraldus, krundile pääs ja parkimine .............................................................................. 15 3.4. Tuleohutusnõuded ....................................................................................................................... 16

3.5. Piirded, haljastus ja heakord........................................................................................................16

3.6. Vertikaalplaneerimine.................................................................................................................17

3.7. Keskkonnakaitselised tingimused ............................................................................................... 17 4. Tehnovõrkude lahendus ............................................................................................................... 19 4.1. Elektrivarustus ............................................................................................................................. 19 4.2. Sidevarustus ................................................................................................................................ 19 4.3. Veevarustus, reoveekanalisatsioon ja sademeveekanalisatsioon ................................................ 19 4.4. Soojavarustus .............................................................................................................................. 20 5. Servituudid ja isiklikud kasutusõigused ...................................................................................... 20 6. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused. ............................................................... 21 7. Planeeringu elluviimine ............................................................................................................... 21

8. Kruntide ehitusõigus ...................................................................................................................22

III Joonised

DP1 Asendiskeem M 1:10000

DP2 Tugijoonis M 1:500

DP3 Põhijoonis tehnovõrkudega M 1:500

IV Lisad

Lisa 1. Ruumiline illustratsioon

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 3

1. Detailplaneeringu koostamise alused, lähtedokumendid ja teostatud

uuringud

1.1. Detailplaneeringu koostamise alused

- Planeerimisseadus (RT I, 26.02.2015, 3);

- Detailplaneeringu algatamise taotlus (19.02.2025);

- Saaremaa Vallavolikogu 22.05.2025. a otsus nr 1-3/28 Orissaare alevikus Kuuse tn 1

detailplaneeringu algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata

jätmine koos lisadega

1.2. Detailplaneeringu lähtedokumendid

- Geodeetiline alusplaan: DP Projektbüroo OÜ töö nr 06-25-G;

- Ehitusseadustik (RT I, 05.03.2015, 1);

- Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus (RT I 2005, 15, 87);

- Looduskaitseseadus (RT I 2004, 38, 258);

- Veeseadus (RT I, 22.02.2019, 1);

- Maakatastriseadus (RT I 1994, 74, 1324);

- Maakorraldusseadus (RT I 1995, 14, 169);

- Asjaõigusseadus (RT I 1993, 39, 590);

- Seadme ohutuse seadus (RT I, 23.03.2015,4);

- Orissaare Vallavolikogu 21.12.2009 otsusega nr 13 kehtestatud Orissaare aleviku ja

Orissaare valla sisemaa üldplaneering;

- Saare maakonnaplaneering 2030+;

- Saaremaa Vallavolikogu 26.08.2022 määrus nr 26 “Saaremaa valla jäätmehooldus-

eeskiri”;

- Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Asustust ja maakasutust suunavad

keskkonnatingimused“;

- Siseministri 01.03.2021 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“;

- Saaremaa Vallavalitsuse 09.05.2018 määrus nr 14 „Detailplaneeringu algatamise

taotluse vorm ning detailplaneeringu koostamise nõuded“;

- Riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja

ülesehitusele esitatavad nõuded“;

- Muud kehtivad õigusaktid, projekteerimisnormid ja eesti Standardid (EVS 809-1:2002

„Kuritegevuse ennetamine“ jne.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 4

1.3. Detailplaneeringu koostamise eesmärk

Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on katastriüksuse jagamine ärimaa ja elamumaa krundiks,

ehitusõiguse määramine ridaelamu ehitamiseks ja üldplaneeringukohase maakasutuse juhtotstarbe

muutmine osaliselt väikeelamumaaks.

2. Planeeritava maa-ala asukoht ja olemasoleva ruumi kirjeldus

2.1. Maa-ala asukoht

Joonis 1. Planeeringuala asendiskeem (Alus: Maa- ja Ruumiameti X-Gis kaardiserver)

Planeeringuala asub Orissaare aleviku idapoolses osas Kuivastu maantee vahetus läheduses.

Kuuse tn 1 katastriüksus (katastritunnus 71401:001:1479) sihtotstarbega ärimaa 100% piirneb

põhjast 75 Tumala-Orissaare-Väikese väina tee L9 (katastritunnus 55001:008:0347) transpordimaa,

idast Kuivastu mnt 48 (katastritunnus 55001:008:0015) maatulundusmaa, lõunast Kuuse tn 3

(katastritunnus 71401:001:3612) elamumaa, edelast Kuuse tänav L2 (katastritunnus

71401:001:3603) transpordimaa ja läänest Kuuse tänav (katastritunnus 71401:001:1484)

transpordimaa katastriüksustega.

2.2. Olemasoleva ruumi kirjeldus

Kõlvikuliselt koosseisult koosneb Kuuse tn 1 katastriüksus 1422 m 2 õuemaast ja 2849 m

2 muust

maast. Katastriüksusele on rajatud kontorihoone (EHR kood 121316710), vee- ja

kanalisatsioonitorustikud koos reoveepumplaga (EHR kood 221338412), madalpingekaablid,

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 5

juurdepääsutee ja parkimisala. Ehitustegevusest puutumatul alal asub haljasala puuderea, üksikute

puude ja põõsastikuga. Juurdepääs planeeringualale on tagatud avalikult kasutatavalt Tumala -

Orissaare - Väikese väina tee tugimaanteelt (tee nr 75) ja munitsipaalomandis Kuuse tänav

(katastritunnus 71401:001:1484) transpordimaalt.

2.3. Olemasoleva katastriüksuse struktuuri, omandi ja kehtivate kitsenduste kirjeldus

Aadress Omandivorm Pindala Sihtotstarve Katastritunnus Kinnistu nr

Kuuse tn 1 Eraomand 4271 m² Ärimaa 100% 71401:001:1479 3096634

Tabel 1. Andmed planeeritava katastriüksuse kohta

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduse alusel on planeeringualal avalikult kasutatava tee

kaitsevöönd, elektripaigaldise kaitsevöönd, ranna ehituskeeluvöönd ja ranna piiranguvöönd.

Vastavalt Orissaare aleviku ja Orissaare valla sisemaa üldplaneeringule ja looduskaitseseadusele

arvestatakse ranna ehituskeeluvööndi ulatuseks 50 m rannajoonest, mitte Maa- ja Ruumiameti

kaardimaterjalil esitatud üleujutusala piirist. Planeeringuala ei asu ranna ehituskeeluvööndis ja

piiranguvööndis. Planeeringualal ei asu vääriselupaiku, Natura 2000 võrgustiku alasid ega muid

kaitsealuseid loodusobjekte, samuti puuduvad muinsuskaitsealused objektid ning

kultuurimälestised.

2.4. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüs ning ruumilise arengu eesmärgid

Ruumilise arengu mõistes jääb planeeringuala ja selle mõjuala olemasolevate ja piirkonda

ehitatavate üksikelamutega tiheasustatud maa-alaks.

Planeeringualal kehtib Kuivastu mnt 44 detailplaneering, kehtestatud 28.11.2019 Saaremaa

Vallavolikogu otsusega nr 1-3/110. Kehtivat detailplaneeringut on hakatud ellu viima: toimunud on

kruntideks jagamine vastavalt planeeringule, sihtotstarvete muutmine (neli elamumaad, üks

transpordimaa ja üks ärimaa), rajatud on kruntide vaheline juurdepääsutee (munitsipaalomandis),

ühel krundil on valminud elamu, kahele krundile on väljastatud ehitusload ja elamud on käesoleva

planeeringu koostamise ajal ehitusjärgus.

Kuuse tn 1 ärimaa sihtotstarbega katastriüksusele on rajatud kontorihoone Planeeringuala

kontaktvööndisse jäävad osaliselt hoonestatud elamumaa ja maatulundusmaa sihtotstarbega

katastriüksused. Kavandatud tegevus toetab maa-ala osalist kasutuselevõttu ärimaa asemel

elamumaana. Ärimaa maakasutusega katastriüksused on valdavalt koondunud Orissaare aleviku

keskosasse, kus on loodud tingimused majandustegevuseks ja parkimiseks. Mitmete uute äripindade

loomine aleviku äärealale ei ole pikemas perspektiivis otstarbekas, kuna nende järele nõudlus

Orissaare alevikus puudub.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 6

Vaade Kuuse tn 1 kontorihoonele.

Planeeringualast lääne poole (Kuuse põik 2 ja Kuuse põik 3) on rajatud ühekorruselised madala

kaldega kelpkatustega elamud. Hoonete paigutus on paralleelne Kuivastu maanteega ja

harjajoonega kirde-edala suunaliselt. Hoonete fassaadidel on kasutatud krohvi ja katusekatteks on

plekk. Värvitoonidest domineerib hele- ja tumehall. Hoonete ehitisealused pinnad ühel krundil on

ca 250 m 2 .

Vaade Kuuse põik 2 ja Kuuse põik 3 hoonestusele.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 7

Planeeringualast ida poole jääb Kuivastu mnt 48 elamu koos abihoonetega ehitiselaluse

kogupinnaga ca 500 m 2 . Hooned on arhitektuurselt viilkatustega ühekorruselised ehitised.

Välisviimistlusena on kasutatud telliskivi ja puitu. Hooned on rajatud Kuivastu mnt lähedale

harjajoonega kirde-edela ja loode-kagu suunaliselt. Planeeritava ridaelamu ja Kuivastu mnt 48

hoonestuse vahele jääb kõrghaljastus.

Planeeringualast loode suunas Kuivastu maantee põhjapoolses osas asub Kuivastu mnt 43 ja

Kuivastu mnt 43a hoonestus. Tegemist on puhkemajadega, mis arhitektuurselt sarnanevad

kavandatava ridaelamuga.

Vaade Kuivastu mnt 43 ja Kuivastu mnt 43a hoonestusele.

Planeeringualast lõuna ja edela pool asuvale maa-alale on kehtestatud Pargi tn 5a detailplaneering

elamute ehitusõiguse määramiseks. Kruntide ehitusõigus:

Hoonete arv – kuni 3 hoonet (üks elamu ja kuni kaks abihoonet)

Elamu maht peab olema suurem kui mistahes abihoone maht

Hoonete minimaalne tuleohutusklass – TP-3

Suurim lubatud ehitisealune pind – 250 m2

Korruselisus – elamu kuni 2 korrust, abihoone kuni 1 korrus

Hoonete maksimaalne kõrgus maapinnast – elamul 8 m, abihoonetel 6 m

Keldrikorrus – lubatud kasutades vajalikke ehitustehnilisi võtteid

Katusekalle – 35-45 kraadi

Käesolevaks ajaks on selles piirkonnas hoonestus rajamata.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 8

Väljavõte Pargi tn 5a detailplaneeringust. Illustratsioon 2. Vaade lõunast ehk Pargi tänava poolt.

Planeerimislahendusega soovitakse ridaelamu ehitamiseks suurendada üldplaneeringus toodud

hoonete suurimat ehitisealust pinda 250 m 2 -lt 600 m

2 -ni (sh kaetud terrassid, varjualused jne)

vallavalitsuse motiveeritud kaalutlusotsuse alusel. Lisaks planeeritakse krundile pos 1 prügimaja

ehitisealuse pinnaga kuni 20 m 2 . Piirkonna asustusmuster, olemasoleva hoonestuse paigutus ja

arhitektuur loovad eeldused kavandatava ridaelamu sobivusest planeeringualale. Ridaelamu

kavandatakse piirkonnale sarnase arhitektuuri ja viimistlusmaterjalide valikuga. Kavandatav kuni

kahekorruseline ridaelamu sobitub hoonestuse üldisesse mõõtkavasse, võimaldades säilitada

piirkonna ühtset ilmet. Planeeritav ridaelamu on küll oma pinnalt lähipiirkonna olemasolevatest

hoonetest suurem, kuid kõrguse poolest ei ületaks kõrval asuvat kontorihoonet.

Funktsionaalset ruumilahendust arvestades jääb planeeritavast ridaelamust Kuuse tänava poole

juurdepääsutee, parkimisala sõiduautodele ja jäätmemahutite/prügimaja teenindusplats. Ridaelamu

põhjapoolsel küljel asuvad hoonesse sissepääsud ja kergliiklustee. Planeeritava ridaelamu lõuna- ja

idapoolne osa jäävad haljasalaks, kuhu on võimalik kavandada laste mänguala ja vaba aja

veetmisega seotud erinevad vormid.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 9

Illustratsioon planeeritavast ridaelamust.

Lähedal asuvate elamute kõrgused on ca 5 m ja kontorihoone kõrgus 7 m. Ehitisealuse pinna

poolest sobitub planeeritav ridaelamu piirkonda, kuna olemasolevaid üksikelamuid toetavad

ehitisealuse pinna osas veel abihooned ning planeeringuala ärimaa katastriüksusel asub ca 360 m 2

ehitisealuse pinnaga kontorihoone. Arvestades olemasolevat ja planeeritavat hoonestustihedust, jääb

planeerimislahenduse tulemusel lähim hoone planeeringualal (kontorihoone) ridaelamust ca 22 m

kaugusele ja lähim naaberkrundi hoone (Kuuse põik 2 elamu) ca 45 m kaugusele. Planeeritava

ridaelamu lähedusse jääva Kuivastu maantee liiklusmüra leevendab olemasolev kõrghaljastus.

Lisaks võib leevendava meetmena katastriüksuse piiri lähedusse rajada täiendava haljastusvööndi

(kõrgekasvuline hekk, okaspuude grupid jne). Hoonestusalad moodustavad planeeringualast 54%.

Planeerimislahenduse koostamisel on arvestatud järgmiste avalikust ruumist tulenevate

seisukohtadega:

• Planeeringuga kavandatakse tegevust, millega ei kaasne negatiivset mõju (müra, häiringud,

õhusaaste) väljapoole planeeringuala piire (välja arvatud ehitusperioodil).

• Detailplaneeringul puudub piiriülene mõju ja lähtuvalt kavandatava tegevuse iseloomust

(ridaelamu ehitamine) ka oluline strateegiline mõju maakondliku või omavalitsuse territooriumi

mastaape silmas pidades.

• Detailplaneeringu elluviimisega kaasnevad positiivsed majanduslikud, kultuurilised ja sotsiaalsed

mõjud. Kavandatav hoonestus aitab suurendada piirkonna elanikkonda, soodustades

mitmekesisemat ja dünaamilisemat kogukonda. See loob täiendavaid võimalusi noortele peredele,

spetsialistidele ja eakamatele inimestele, kellel on huvi piirkonna kvaliteetse elukeskkonna vastu.

Orissaare alevikus asuvad olulised teenindusasutused, spordihoone, kool ja lasteaed, mis toetavad

piirkonna elujõulisust. Ridaelamu rajamine parandab eluasemevalikut ja võimaldab rohkematel

inimestel kasutada neid mugavalt ligipääsetavaid teenuseid. Saaremaa vald soovib arengukava

2025-2035 elluviimisega parandada saarlaste elukvaliteeti ning muuta Saaremaa investoritele ja

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 10

külalistele senisest veelgi atraktiivsemaks. Kavandatav tegevus toetab arengukavas esitatud

seisukohti ja valla ruumilist arengut.

Arvestades lähipiirkonna väljakujunenud struktuuri ning olemasolevat ja planeeritavat

ruumilahendust, jääb planeeringuala peale detailplaneeringu realiseerumist tihedama asustusega

elamupiirkonnaks.

2.5 Planeeringu vastavus Saare maakonnaplaneeringule 2030+

iigihalduse ministri 27.04.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/94 kehtestatud „Saare maakonnaplaneeringu

2030+“ kohaselt on Saare maavanema 28.04.2008 korraldusega nr 474 kehtestatud „Asustust ja

maakasutust suunavad keskkonnatingimused jäetud kehtima Saare maakonnaplaneeringu 2030+

lisadena. Saare maakonnaplaneeringu 2030+ ruumiliste väärtuste kaardi alusel asub planeeringuala

väärtusliku maastiku alal. Teemaplaneeringu elluviimine toimub peamiselt läbi üldplaneeringute ja

üldplaneeringu alusel koostatud detailplaneeringute. Väärtusliku maastikuna on määratletud alad,

millel on ümbritsevast suurem kultuurilis-ajalooline, esteetiline, looduslik, identiteedi- või

puhkeväärtus. Üldised tingimused väärtuslike maastike säilitamiseks on järgmised:

- Saarte traditsioonilise maastikupildi säilitamiseks on määrava tähtsusega pärandkoosluste

(loopealsed, puisniidud, rannaniidud, aruniidud) jätkuv majandamine ja vajadusel

taastamine. Põllu-, heina- ja karjamaad on vajalik hoida kasutuses.

- Hoida traditsioonilist maastikustruktuuri (üldine maakonna asustusmuster, külade struktuur,

teedevõrgustik ja maastiku väikeelemendid).

- Teede ja liinirajatiste asukohavalikul eelistada olemasolevaid trasse/koridore – teid,

pinnasteid, elektriliine; õhuliinidele eelistada maakaableid.

Maastikulised väikevormid nagu kiviaiad, tarad, üksikud puud ja väiksemad puudegrupid, alleed,

kivihunnikud, endised talukohad, kui maastikku kujundavad elemendid, tuleb säilitada.

Planeerimislahenduse koostamisel on arvestatud väärtuslike maastike säilitamisega ja

detailplaneering vastab esitatud tingimustele. Tegemist on peamiselt niidetud ja hooldatud

haljasalaga, kus kõrghaljastust esineb vähesel määral. Pärandkooslused, teede- ja liinirajatised maa-

alal puuduvad. Planeeritud ridaelamu sobitub piirkonda ja eeltoodust tulenevalt on planeering

üldjoontes Saare maakonnaplaneering 2030+ vastav.

2.6 Detailplaneeringu vastavus üldplaneeringule ja üldplaneeringu muutmise ettepanek

Planeeringualal kehtib Orissaare aleviku ja Orissaare valla sisemaa üldplaneering, kehtestatud

Orissaare Vallavolikogu 21.12.2009 otsusega nr 13. Vastavalt üldplaneeringu maakasutuse kaardile

asub planeeringuala ärimaal, rohekoridoris ja väärtuslikul maastikul. Orissaare vallas ei ole alasid

kus rohevõrgustiku sidusus võiks otseselt ohus olla. Üldplaneeringu koostamisel on arvestatud

teemaplaneeringus „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused” toodud tingimusi

rahvusvahelise ja rahvusliku tähtsusega tuumaladel ning mikrovõrgustiku aladel. Väärtuslikuks

maastikuks nimetatakse üldplaneeringus maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga määratletud

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 11

ala, millel on ümbritsevast suurem kultuurilis-ajalooline, esteetiline, looduslik, identiteedi- või

puhkeväärtus. Üldplaneeringuga on kogu Orissaare alevik, sh planeeringuala, määratud

väärtuslikuks maastikuks, kuid üldplaneeringuga ei täpsustata väärtuslike maastike piire ega seata

neil täiendavaid maakasutustingimusi.

Vastavalt Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse andmetele asub planeeringuala osaliselt ranna

ehituskeelu- ja veekaitsevööndis ning kogu ulatuses ranna piiranguvööndis. LKS § 38 lg 1 p-st 1

tulenevalt on ehituskeeluvööndi laius linnas ja alevis ning aleviku ja küla selgelt piiritletaval

kompaktse asustusega alal 50 meetrit. Korduva üleujutusega veekogude ranna või kalda

piiranguvöönd, veekaitsevöönd ja ehituskeeluvöönd koosnevad üleujutatavast alast ja LKS §-des

37–39 sätestatud vööndi laiusest. Korduva üleujutusega ala piir mererannal määratakse

üldplaneeringuga. Kui korduva üleujutusega ala piiri ei ole üldplaneeringuga määratud, loetakse

korduvalt üleujutatud ala piiriks üks meeter kaldajoone kõrgusväärtusest. Orissaare aleviku ja

Orissaare valla sisemaa üldplaneeringu seletuskirjas on välja toodud, et korduvalt üleujutatavat ala

alevikus ei määrata, seega saab ehituskeeluvööndi piiri määramisel aluseks võtta Eesti topograafia

andmekogu põhikaardile kantud veekogu veepiiri (50 meetrit veepiirist).

Planeerimislahenduse tulemusel moodustatakse elamumaa ja ärimaa sihtotstarbega katastriüksused.

Ehitusõigus elamumaal ja ärimaal määratakse vastavalt üldplaneeringu seletuskirjas p.3.1.1. ja

p.3.1.2. esitatud seisukohtadele.

Maakasutus- ja ehitustingimused ärimaal:

1. Katastriüksuse ehitusõigus, parkimine, tehnovõrgud ja rajatised, haljastuse ja heakorra

põhimõtted määratakse konkreetse maa-ala detailplaneeringuga.

2. Äriotstarve rakendamisel ei tohi kahjustada ega piirata naaberkinnistute omanike ja valdajate

huve ega õigusi. Kavandatav tegevus ei tohi pälvida kohalike elanike pahameelt ega mõjutada

negatiivselt nende eluviisi.

Maakasutus- ja ehitustingimused elamumaal vastavalt üldplaneeringule:

- maakasutuse juhtotstarve on elamumaa, millele on lubatud anda kuni 25 protsendi ulatuses ärimaa

kõrvalotstarve, et soodustada turismi ja teenustesektori (majutus, toitlustus) arengut. Sealjuures ei

tohi ärimaa arendamisega kaasneda olulist negatiivset mõju naaberaladele (nt liiklusvoogude

suurenemine, müra ja muu häirimine);

- krundi normaalsuurus maa-ala kruntideks jaotamisel on 1500 m 2 , minimaalne 1000 m²;

- olemasolevatel elamualadel ehitamisel (sh rekonstrueerimine ja renoveerimine) tuleb järgida

alevikus väljakujunenud traditsioonilisi ehitusmahtusid, ehitusmaterjale, arhitektuurseid lahendusi

(katusekalded, korrused, aknad, välisviimistlusmaterjalid jne) ning hoonestuse tihedust ja

struktuuri;

- uute varem hoonestamata elamumaade kasutusele võtmisel/detailplaneeringute koostamisel tuleb

tagada juurdepääs, tehnovõrkude, tuletõrjevee saamise ja haljastuse rajamise võimalus veel

hoonestamata, kuid elamumaana reserveeritud, naabermaa-aladele. Võimalusel lahendada kogu

maa-ala ühe detailplaneeringuga;

- aleviku haljastuse säilitamiseks toimub üksikpuude v.a. viljapuude raie elamukruntidel vaid

vallavalitsuse loal. Soovitav on säilitada puud, mille tüve läbimõõt on suurem kui 30 cm. Uue

kõrghaljastuse kavandamisel arvestada täiskasvanud puu suurusega, et vältida vaadete

kinnikasvamist, ebasoovitavate varjualade teket, puujuurtest ja -okstest tingitud probleeme.

Krundi ehitusõigus elamumaal vastavalt üldplaneeringule:

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 12

- krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed: pere-, rida- või korruselamumaa. Kuni 25%

ulatuses kaubandus, toitlustus teenindus või majutushoone maa;

- hoonete suurim lubatud arv krundil: 5 hoonet;

- hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 250 m².

- juhul, kui taotletakse tavapärasest oluliselt erinevat hoonete kõrgust, ehitusalust pinda või

arhitektuurilahendust, lahendatakse küsimus läbi detailplaneeringu;

- hoonete arvu ja ehitusalust pinda võib suurendada vallavalitsuse motiveeritud kaalutlusotsuse

alusel;

- tee maa-alad ja liikluskorraldus: parkimine oma krundil;

- haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted: piirete kõrgus kuni 1,6 m;

- tehnovõrgud ja rajatised: ühisveevarustus, ühiskanalisatsioon, lokaalküte, maa-alused tehno-

võrgud;

- keskkonnatingimused: tagada nõuetekohane sanitaarkaitse.

Tulenevalt üldplaneeringu visioonist on ruumilise arengu üheks põhimõtteks Orissaare alevikus

väike- ja korterelamumaade laiendamine ning nende varustatuse tagamine ühisveevärgi- ja

kanalisatsiooniga. Seega toetab üldplaneering ridaelamute arendamist. Kuna Saaremaa valla üks

eesmärke on maapiirkondade elavdamine, siis ridaelamu planeerimine toetab seda eesmärki.

Planeeringualal kehtib Kuivastu mnt 44 detailplaneering elamumaade, transpordimaa ja ärimaa

sihtotstarbega katastriüksuste moodustamiseks. Käesoleva detailplaneeringuga määratakse ärimaa

maakasutuse juhtotstarbe osaline muutmine elamumaaks, mis ei põhjusta olulist ruumilist mõju,

kuna planeeringuala naabruses ja kontaktvööndis on mitmed katastriüksused hoonestatud elamutega

ning üldplaneering näeb ka kõrvalalal ette elamumaa juhtfunktsiooni. Lähipiirkonnas asub Pargi tn

5a planeeringuala elamute ehitusõigust omavate kruntidega. Ärimaa maakasutusega kinnistud on

koondunud Orissaare aleviku keskossa, kus on loodud tingimused majandustegevuseks.

Üldplaneeringus esitatud hoonete suurimat ehitisealust pinda 250 m 2 -lt 600 m

2 -ni (sh kaetud

terrassid, varjualused) suurendatakse vallavalitsuse motiveeritud kaalutlusotsuse alusel.

Detailplaneeringuga esitatakse Saaremaa Vallavolikogule ettepanek muuta Orissaare aleviku ja

Orissaare valla sisemaa üldplaneeringut Kuuse tn 1 katastriüksusel alljärgnevalt.

Maakasutuse juhtotstarve.

Vastavalt üldplaneeringu maakasutuse kaardile on planeeringuala määratud ärimaaks.

Detailplaneeringuga määratakse Kuuse tn 1 krundi maakasutuse juhtotstarve väikeelamumaaks.

Ehitustingimuste muudatused kantakse Orissaare aleviku ja Orissaare valla sisemaa üldplaneeringu

seletuskirja ja maakasutuse kaardile. Aluseks on käesoleva detailplaneeringu joonised ja seletuskiri.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 13

planeeringuala asukoht

planeeritav elamumaa

Joonis 2. Väljavõte Orissaare aleviku ja Orissaare valla sisemaa üldplaneeringu kaardist.

2.7 Maa-alal kehtivad detailplaneeringud

Maa-alal kehtib Kuivastu mnt 44 detailplaneering, kehtestatud 28.11.2019 Saaremaa Vallavolikogu

otsusega nr 1-3/110. Kehtivat detailplaneeringut on hakatud ellu viima: toimunud on kruntideks

jagamine vastavalt planeeringule, sihtotstarvete muutmine (neli elamumaad, üks transpordimaa, üks

ärimaa), rajatud on kruntide vaheline juurdepääsutee (munitsipaalomandis), ühel krundil on

valminud elamu, kahele krundile on väljastatud ehitusload ja elamud on ehitusjärgus. Kuuse tn 1

ärimaa sihtotstarbega katastriüksusele on rajatud kontorihoone.

3. Planeeringuga kavandatu

3.1. Planeeritaval alal kruntide moodustamine

Detailplaneeringuga käsitletav maa-ala hõlmab Kuuse tn 1 (71401:001:1479) katastriüksust.

Maakorraldustoimingute tulemusel jagatakse nimetatud katastriüksus selliselt, et moodustub 2 uut

katastriüksust sihtotstarvetega elamumaa ja ärimaa. Uute katastriüksuste piiride kulgemine ning

nende täpne pindala täpsustatakse pärast maakorraldustoimingute teostamist.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 14

Planeeringu-

järgse krundi

nimetus

Pindala

(m 2 )

Katastriüksuse sihtotstarve Krundi kasutamise sihtotstarve

Kuuse tn 1 2455 Elamumaa, E 100% Ridaelamu maa, ER 100%

Kuuse tn 1a 1817 Ärimaa, Ä 100% Kontori- ja büroohoone maa,

ÄB 100%

Tabel 2. Planeeringujärgsed krundid

3.2. Projekteerimispõhimõtted ja ehitusõigus

Ehitisregistri registreeringu alusel asub Kuuse tn 1 katastriüksusel kontorihoone (EHR kood

121316710). Katastriüksusele on rajatud vee- ja kanalisatsioonitorustikud koos reoveepumplaga

(EHR kood 221338412), madalpingekaablid, juurdepääsutee ja parkimisala. Kontorihoone krundile

käesoleva planeeringuga uusi ehitisi ei planeerita. Hoonete projekteerimisel tuleb arvestada

väljakujunenud ruumistruktuuri, haljastuse, piirete, teede jm ruumielementidega. Projekteeritavad

hooned peavad harmoniseeruma lähipiirkonna olemasoleva ja varem planeeritud hoonestusega,

moodustama ühtse terviku ning sobituma omavahel katusekallete, välisviimistlusmaterjalide ja ja

muu oluliste parameetrite osas.

Elamumaa sihtotstarbega krundile planeeritakse vastavalt maa-alal kehtivatele piirangutele ja

huvitatud isiku soovile hoonestusala ridaelamu ehitamiseks. Ridaelamule kohustuslikku ehitusjoont

ei määrata, kuna see eeldaks riigimaantee ja hoonestuse vahele jääva kõrghaljastuse likvideerimist.

Planeeritavast ridaelamust Kuuse tänava poole on planeeritud juurdepääsutee, parkimisala

sõiduautodele ja jäätmemahutite/prügimaja teenindusplats. Ridaelamu põhjapoolsele küljele

kavandatakse hoonesse sissepääsud ja kergliiklustee. Planeeritava ridaelamu lõuna- ja idapoolne osa

jäävad haljasalaks, kuhu on võimalik kavandada laste mänguala ja vaba aja veetmisega seotud

erinevad vormid. Ehitusõiguse määramisel on arvestatud kaetud terrsside ja varjualustega, mis

kuuluvad samuti ehitisealuse pinna alla. Ehitiste ja rajatiste projekteerimisel peab arvestama

olemasoleva kõrghaljastuse säilitamisega ning kõrghaljastatud puhverala kavandamisega.

Kruntide ehitusõigus.

Kuuse tn 1

Krundi pind: 2455 m 2

Hoonete lubatud arv krundil: kuni 2 (ridaelamu ja üks kuni 20 m 2 ehitisealuse pinnaga hoone)

Hoonete lubatud suurim ehitisealune pind: ridaelamu kuni 600 m 2 , abihoone kuni 20 m

2

Hoonete lubatud suurim kõrgus maapinnast: ridaelamu kuni 7,0 m, abihoone kuni 5,0 m

Hoonete lubatud korruselisus: kuni 2

Katusekalle: 15-45 kraadi

Harjajoon: paralleelne või risti Kuivastu maanteega

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 15

Kuuse tn 1a

Krundi pind: 1817 m 2

Hoonete lubatud arv krundil: kuni 2 (sh 0 - 60 m 2 ehitisealuse pinnaga hooned)

Hoonete lubatud suurim ehitisealune pind: 400 m 2

Hoonete lubatud suurim kõrgus maapinnast on 8,0 m.

Hoonete lubatud korruselisus: kuni 2

Katusekalle: 15-45 kraadi

Harjajoon: paralleelne või risti Kuivastu maanteega

3.3. Liikluskorraldus, krundile pääs ja parkimine

Transpordiamet on väljastanud seisukohad detailplaneeringu koostamiseks 19.03.2025 nr 7.2-

2/25/4242-2. Planeeritav ala külgneb põhja poolt riigiteega nr 75 Tumala-Orissaare-Väikese väina

tee km 5,34-5,429. Riigitee keskmine ööpäevane liiklussagedus on 1288 autot. Lääne poolt külgneb

planeeringuala munitsipaalomandis Kuuse tänavaga (katastritunnus 71401:001:1484). Täiendavaid

riigitee ristumiskohti ei planeerita. Joonisel DP3 on esitatud nähtavuskolmnurgad, mille määramise

aluseks on nähtavuskaugused lõikuvatel teedel. Nähtavusalas ei tohi paikneda nähtavust piiravaid

takistusi. Maanteeliiklusest põhjustatud mürataseme piirnormide tagamiseks tuleb hoonete

projekteerimisel võtta tarvitusele meetmed vastavalt keskkonnaministri 03.10.2016 määrusele nr 32

ning vajadusel kavandada leevendavad meetmed häiringute, sealhulgas keskkonnaministri

16.12.2016. a. määruse nr 71 lisas 1 toodud müra normtasemete tagamiseks. Hoonete

ehitusprojektides leida erinevaid lahendusi müra leviku vähendamiseks (näiteks mitte projekteerida

magamistube majade maanteepoolsesse külge, ehitusmaterjalidena kasutada helikindlaid materjale

jms). Detailplaneeringuga määratakse müra leevendamiseks riigitee ja hoonestusala vahele

kõrghaljastatud puhverala. Tee omanik (Transpordiamet) on teavitanud riigitee liiklusest

põhjustatud häiringutest ning tee omanik ei võta endale kohustusi rakendada leevendusmeetmeid

riigitee liiklusest põhjustatud häiringute leevendamiseks planeeringuga käsitletaval alal. Kõik

arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis,

tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku saamiseks. Riigitee kaitsevööndis on keelatud tegevused

vastavalt EhS § 70 lg-le 2 ja §-le 72 lg 1. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib

kõrvale kalduda Transpordiameti nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3. Planeeritava Kuuse tn 1

kruntidele juurdepääsuks rajatakse Kuuse tänavalt mahasõit, tolmuvaba kattega tee ja parkimisala.

Planeeritava Kuuse tn 1a krundil on juurdepääs ja parkimisala varem rajatud. Juurdepääsutee

planeeritavate hoonestusaladeni peab vastama Päästeameti ja Saaremaa Vallavalitsuse

õigusaktidele. Teekatte laius peab olema minimaalselt 3,5 m, kruntidel peab olema võimalus

päästetehnika ja hoonestust teenindava transpordi manööverdamiseks. Parkimine kruntidel on

kavandatud vastavalt joonisel DP3 esitatud lahendusele. Parkimiskohtade arvutamisel on kasutatud

EVS 843:2016 „Linnatänavad“. Pos 1 ehitise liigiks on võetud äärelinn. Hoonetesse planeeritakse

viis ridaelamu poksi (koefitsent 1,4). Standardikohane parkimiskohtade arv: 5x1,4= 7 kohta.

Planeeringuala liikluskorraldus, parkimiskohtade täpne arv ja paigutus esitatakse ehitusprojekti

koosseisus.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 16

3.4. Tuleohutusnõuded

Hoone projekteerimisel lähtuda siseministri 01.03.2021 määrusest nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded“ ja EVS 812-7:2018 Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded. Tule levik ühelt ehitiselt teisele ei tohi ohustada inimeste turvalisust ega

põhjustada olulist majanduslikku või ühiskondlikku kahju. Planeeritava alaga piirnevatel

katastriüksustel on tagatud minimaalne hoonetevaheline kaugus, mis on 8 m. Hoonetevaheline kuja

peab takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures juhul, kui hoonetevahelise kuja laius on alla

8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Planeeritavate hoonete

minimaalne tulepüsivusklass on TP3, mida täpsustatakse ehitusprojektiga.

Planeeringuala väline tuletõrje kustutusvesi tagada vastavalt Siseministri 18.02.2021 määrusele nr

10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse

nõuded, tingimused ning kord". Tulekustutamiseks vajalik veevooluhulk on 10 l/s 3 tunni jooksul.

Lähim tuletõrje veevõtukoht (nr 8149) asub Kuuse põik 2 (kat.tunnus 71401:001:1480)

katastriüksusel.

3.5. Piirded, haljastus ja heakord

Lähipiirkonna elamualadel on piiretena kasutatud valdavalt igihaljaid hekke. Planeeringuala piirete

rajamisel kasutada haljaspiirdeid lehtõõsashekkidena või muud piirkonnale omast lahendust.

Läbipaistmatuid plankaedu ja kiviaedu pole lubatud rajada. Piirete täpne lahendus esitatakse

hoonete ehitusprojektide koosseisus.

Planeeritav ala jääb suures osas rohekoridori alale. Seetõttu on oluline hoonete vahele ning

katastriüksuste piiridele haljastuse rajamine, sh kõrghaljastuse, mida ei ole soovitav hoonele

lähemale kui 5 m istutada. Pos 1 planeeritavate kõvakattega alade ja hoonestuse alla jäävate pindade

osakaal moodustab krundi haljastusega osast ca 40%. Pos 2 kõvakattega alasid juurde ei planeerita.

Planeeringualal esineb osaliselt kõrghaljastust- võsa, põõsaid, üksikuid okas- ja lehtpuid. Kuivastu

maantee ääres asub mändide ja kaskedega kõrghaljstatud vöönd, mis kuulub puhveralana

säilitamisele ja vajadusel müra leevendamiseks täiendamisele. Puhverala laiusest, kõrgusest ja

taimeliikidest sõltub haljastuse müra eraldav, õhku puhastav mõju ja visuaalsete häiringute

leevendamise mõju. Uushaljastuse kavandamisel valida piirkonnale omased taime- ja puuliigid

(arukask, harilik pärn, sirel jne). Joonisel DP3 esitatud haljastuse paiknemine on tinglik ja

täpsustatakse hoone ehitusprojektiga.

Planeeritavatel kruntidel tekkivate jäätmete käitlemine peab toimuma vastavalt Saaremaa vallas

kehtivatele jäätmehoolduse nõuetele (sh regulaarne segaolmejäätmete üleandmine korraldatud

jäätmeveo raames). Jäätmemahutid ja nende asukoht peab vastama Saaremaa valla

jäätmehoolduseeskirja § 5 nõuetele. Kruntidele on planeeritud jäätmemahutid jäätmete liigiti

kogumiseks. Juurdepääsutee jäätmemahutitele peab olema piisava laiuse, vaba kõrguse ja

kandevõimega ning tasane tee umbes 26 tonnisele jäätmeveokile võimaldades jäätmeveoki

ligipääsu mahutile. Ehitustegevuse käigus tekkivad suuremõõtmelised jm ehitusjäätmed tuleb üle

anda litsentseeritud käitlejale – võimalusel suunata taaskasutusse. Planeeringuga kavandatav

tegevus ei suurenda märkimisväärselt jäätmete teket piirkonnas. Jäätmete käitlemist kohapeal ei

kavandata, millest tulenevalt ei tekitata olulist negatiivset mõju keskkonnale. Täpne jäätmekäitluse

lahendus ja jäätmete kogumise asukoht kas platsina või jäätmemajana esitatakse ehitusprojektiga.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 17

3.6. Vertikaalplaneerimine

Planeeringuala maapinna kalde projekteerimisel jälgida ühtlast lääne-ida suunalist reljeefi muutust.

Teede ja platside kallete määramisel arvestada sademevete immutamise võimalusega haljasaladel.

Hoonestusalade pindade minimaalne tõstmine on lubatud maapinnale kallete andmisega.

Planeeritava ridaelamu sidumiskõrgus on ca 3,5 m, sokli kõrgus maapinnast ca 0,3 - 0,5 m.

Vertikaalplaneerimise täpne lahendus esitatakse ehitusprojektiga.

3.7. Keskkonnakaitselised tingimused

Kaitsealuseid loodusobjekte planeeringualal ei esine, samuti puuduvad muinsuskaitsealased

objektid ning kultuurimälestised. Planeeringualal ei esine üldist ega lokaalset keskkonnareostust.

Planeeringualale ei ole plaanis rajada keskkonnaohtlikke või keskkonda reostavaid objekte, millest

tulenev keskkonnamõju võiks kanduda üle senise maakasutuse piiride.

Detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 nimetatud olulise

keskkonnamõjuga tegevuste loetellu ega kavandata KeHJS § 6 lõike 2 nimetatud valdkonda

kuuluvat tegevust. Saaremaa vald on koostanud keskkonnamõju strateegilise hindamise

eelhinnangu, mis on seisukohal, et planeeritava tegevusega ei kavandata keskkonnaohtlikke

tegevusi ega vastavate objektide rajamis. Seepärast olulisi negatiivseid mõjusid antud

detailplaneeringu kehtestamisega ette näha pole. KSH eelhinnang: üldplaneeringu maakasutuse

kaardi järgi asub planeeringuala valdavalt rohekoridoris. Planeeritud tegevustega ei ole kavas

rohevõrgustiku senist toimivust ja sidusust aladel ohtu seada. Planeeringuala ja vahetus läheduses

olevad kinnistud on hoonestatud ja juba inimõjutustega alad. Täiendava ridaelamu rajamine ei

muuda oluliselt rohevõrgustiku edaspidist toimimist. Loomade liikumist nimetatud aladel

tõenäoliselt ei toimu ning ilmselt kasutavad loomad liikumiskoridorina hoopis planeeringualast üle

tee jäävat mereäärset ala. Planeeritaval tegevusel ei ole seega eeldatavasti olulist mõju

rohevõrgustiku koridori edasisele toimivusele piirkonnas.

Planeeringuala paikneb keskmiselt kaitstud põhjaveega alal. Reostatud pinnase kohta andmed

puuduvad ning tõenäoliselt see maaüksustel puudub. Mõju põhja- ja pinnaveele võib avalduda ka

ehitustöödel tekkiva õnnetuse käigus kemikaalide/kütuste lekkimisel põhjavette. Oluline

keskkonnamõju põhja- ja pinnaveele võib samuti avalduda maapinnale ladestatud või maetud

keskkonnaohtlike jäätmete tõttu, mida planeeringu elluviimise käigus eeldatavasti oodata ei ole.

Eesti looduse infosüsteemi andmetel ei leidu planeeringualal maardlaid ega kaevandamisväärseid

maavarasid. Planeeringuga kavandavate tegevustega ei kaasne maa-ainese ega maavarade otsest

arvestatavat kaevandamist. Tegevusi, mis otseselt mõjutaksid maavarade kasutamist, käesoleva

detailplaneeringu raames ei kavandata. Erinevate ehitustööde käigus kooritavat pinnast võib ära

kasutada katastriüksuse piires. Väljaspool katastriüksust maa-ainese kasutamiseks on vajalik

Keskkonnaameti luba.

Märkimisväärset õhusaastatuse suurenemist planeeringu elluviimisega ei kaasne. Mõningane mõju

välisõhule kaasneb ehitustööde käigus eralduva heitgaaside emissiooni näol. Peamine mõju

välisõhule kaasneb hoonete, rajatiste ja vajalike tehnovõrkude ehitamise etapis, kuid see on ajutise

iseloomuga. Kumulatiivset mõju ei esine ning õhusaaste osas piirkonna taluvust suure tõenäosusega

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 18

ei ületata. Heitmed satuvad välisõhku peamiselt ehitustegevusega kaasnevast tolmust ja

sisepõlemismootorite tööst.

Tagada tuleb müra normtaseme järgimine lähedal asuvatel elamukinnistutel, vajadusel võtta

kasutusele müratõkestatavad meetmed. Ehitusaegse mürahäiringu vähendamiseks tuleb vältida

öiseid ehitustöid (v.a. hoonesisesed ehitustööd, mis ei põhjusta müraemissiooni välis-

territooriumile). Ehitustegevuse ajal tuleb hoida müra normtaseme piirides, seega tuleb rakendada

müra vähendamise meetmeid nagu näiteks välja lülitada masinad, mida hetkel ei kasutata, kõik

masinad ja seadmed hoida heas korras ning vajadusel varustada summutiga. Ehitustööde ajal tuleb

arvestada Sotsiaalministri määrusega nr. 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning

ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid”.

KSH eelhinnang: planeeringuala vahetus läheduses asub Väikese väina hoiuala ja Natura 2000

võrgustiku Väinamere linnuala ning Väikese väina loodusala. Väikene väin on oluline hoiuala ja

linnuala eesmärgiks seatud linnuliikide pesitsus-, peatus- ja toitumisalana. LKS § 32 lg 2 kohaselt

on hoiualal keelatud nende elupaikade ja kasvukohtade hävitamine ja kahjustamine, mille kaitseks

hoiuala moodustati ning kaitstavate liikide oluline häirimine, samuti tegevus, mis seab ohtu

elupaikade, kasvukohtade ja kaitstavate liikide soodsa seisundi.

Sellest tulenevalt tuleb mürarikkaid töid teostada väljaspool lindude pesitsusperioodi, mis kestab

15. märtsist kuni 31. juulini. Eelnimetatud tingimustega arvestades ei ole kaitstavad linnuliigid

eeldatavasti planeeritud tegevustest mõjutatud. Mõju on pigem ajutine ning seda ehitustööde

toimumise ajal.

Jäätmete sorteeritud kogumine peab toimuma vastavalt jäätmeseaduses ja Saaremaa valla

jäätmehoolduseeskirjas toodud nõuetele. Ehitustegevusel tekkivad jäätmed hoonete ja rajatiste

ehitamisel (ehitusmaterjalid, nende pakendid, teisaldatav pinnas jms). Ehitustegevuse käigus

tekkivad suuremõõtmelised jm ehitusjäätmed tuleb üle anda litsentseeritud käitlejale – võimalusel

suunata taaskasutusse. Planeeringuga kavandatav tegevus ei suurenda märkimisväärselt jäätmete

teket. Info ehitusjäätmete käitlemise osas on leitav Saaremaa valla kodulehelt:

https://saaremaavald.ee/ehitus-ja-lammutusjaatmed. Ehitusjäätmete üleandmist tõendavad

dokumendid tuleb säilitada vähemalt kaks aastat või kuni kasutusloa/kasutusteatise

kooskõlastamiseni ehitisregistri kaudu. Ehitusprojektile tuleb lisada jäätmekava. Jäätmemahutite

regulaarseks teenindamiseks peab olema aastaringselt tagatud piisava laiuse, vaba kõrguse ja

kandevõimega ning tasane juurdepääs ca 26 tonnisele jäätmeveokile koos jäätmeveoki

ümberpööramisvõimalusega.

KSH eelhinnang: planeeritava tegevusega ei kavandata keskkonnaohtlikke tegevusi ega vastavate

objektide rajamist, seepärast olulisi negatiivseid mõjusid antud detailplaneeringu kehtestamisega

ette näha pole. Kavandatav tegevus ei ületa eeldatavalt tegevuskoha keskkonnataluvust.

Kavandataval tegevusel puudub oluline kumulatiivne mõju, see ei sea ohtu inimese tervist ja

heaolu, kultuuripärandit ega vara. Detailplaneeringul puudub piiriülene mõju ja lähtuvalt

kavandatava tegevuse iseloomust ning läbi viidud uuringutest ka oluline strateegiline mõju

maakondliku või omavalitsuse territooriumi mastaape silmas pidades.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 19

4. Tehnovõrkude lahendus

4.1. Elektrivarustus

Kuuse tn 1 kontorihoone elektrivarustuseks on sõlmitud võrguleping ja rajatud maakaabel.

Planeeritava krundi pos1 elektrivarustuseks on Elektrilevi OÜ väljastanud tehnilised tingimused nr

498521. Elektriühendus planeeritakse alajaama Uku:(Orissaare) madalpingefiidri F7 maakaablist

AXPK.4x70. Jaotuskilp+liitumiskilp planeeritakse krundi pos1 ja Kuuse tänava sissesõidutee

lähistele. Vastavalt Orissaare aleviku ja Orissaare valla sisemaa üldplaneeringule ei asu

planeeringuala ranna ehituskeeluvööndis ning liitumiskilbi rajamine planeeritud asukohta on

lubatud. Elektritoide liitumiskilbist objektini näha ette maakaabliga. Planeeritud võrguühendus on

3x25A. Liitumiskilpidele peab olema tagatud vaba juurdepääs. Elektritoide liitumiskilbist

objektideni näha ette maakaabliga. Elektrilevi OÜ tehnorajatiste maakasutusõigus tagatakse

servituudialana. Alternatiivse variandina elektrivarustuseks on võimalik kasutada taastuvenergiat,

võttes kasutusele näiteks keskkonnasõbralikud päikeseenergia lahendused. Päikesepaneelide

paigaldus on lubatud hoonete katustele. Elektrivarustuse täpne lahendus esitatakse eraldi

ehitusprojektiga.

4.2. Sidevarustus

Sidevarustuse telefoni ja internetiühendus planeeritaval alal lahendatakse kas Wifi või mobiilse

interneti kaudu.

4.3. Veevarustus, reoveekanalisatsioon ja sademeveekanalisatsioon

Veevarustus

Kuuse tn 1 katastriüksusele on sõlmitud Kuressaare Veevärk AS-ga liitumisleping Orissaare aleviku

ühisveevärgiga liitumiseks ja rajatud on veetrass kontorihoonesse. Liitumispunktiks on Ranna pst

23 katastriüksuse kõrval Ranna puiesteel asuv maakraan DN25. Rajatud veetrass kuulub arendajale.

Planeeritava ridaelamu veevarustuseks on Kuressaare Veevärk AS väljastanud tehnilised

tingimused nr 3190. Veeühendus rajatakse torustikuga de50 Kuuse tänaval asuvalt veetrassilt.

Tagatav rõhk liitumispunktis on 2,0 bar. Ridaelamu ühisveevärgiga liitumiseks arendaja torustikuga

on vaja arendaja nõusolekut. Liitumiste rajamisel tuleb arvestada standardis EVS 921:2022 toodud

nõuetega. Täpne torustiku paiknemine ja läbimõõdud lahendatakse projekteerimise etapis.

Kanalisatsioon

Kuuse tn 1 katastriüksusele on sõlmitud Kuressaare Veevärk AS-ga liitumisleping Orissaare aleviku

ühiskanalisatsiooniga liitumiseks ja rajatud on kanalisatsioonitrass kontorihoonesse.

Liitumispunktiks on Ranna pst 23 katastriüksuse kõrval Ranna puiesteel asuv kanalisatsioonikaev.

Rajatud kanalisatsioonitrass kuulub arendajale. Kontorihoonest on rajatud isevoolne kanalisatsioon

de110 reoveepumplasse ja sealt edasi survetrass de50 Kuuse tänaval asuvasse voolurahustuskaevu.

Planeeritava ridaelamu reovete kanaliseerimiseks on Kuressaare Veevärk AS väljastanud tehnilised

tingimused nr 3190. Ridaelamu reoveed kanaliseeritakse isevoolselt olemasolevasse

reoveepumlasse ja suunatakse sealt edasi survetorustiku kaudu ühiskanalisatsiooni.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 20

Väliskanalisatsioonivõrk peab vastama standardis EVS 848:2021 ja EVS 846:2021 toodud nõuetele.

Täpne torustiku paiknemine ja läbimõõdud lahendatakse projekteerimise etapis.

Sademevesi

20 minutit kestva ja 1 kord aastas sadava vihma koguse arvutamiseks on võetud aluseks EVS

848:2021 “Väliskanalisatsioonivõrk”. Arvutusliku sademevee vooluhulk planeeringualal on 76 l/s

ha kohta. Katuste ja kõvakatendite orienteeruvateks pinnaks on arvestatud ca 600 m² ja vooluhulk 5

l/s ha kohta. Katuste, teede ja platside sademeveed suunatakse maapinna kalletega kruntide

haljasaladele ja immutatakse pinnasesse. Sademeveed ei tohi valguda hoone suunas ning keelatud

on sademevete juhtimine naaberkatastriüksustele ja teedele. Hoonestusalade pindade minimaalne

tõstmine on lubatud maapinnale kallete andmiseks. Sademevete täpne lahendus esitatakse

ehitusprojektiga.

4.4. Soojavarustus

Planeeringuga nähakse ette lokaalne küte, mille täpne liik selgub hoonete projekteerimise

koosseisus. Variandid on maa-, elektri-, vedel- või tahkeküte. Alternatiivküttena võib

kombineeritult kasutada õhk-vesi soojuspumpa ja hoone katusele paigaldatud päikesepaneele.

Maaküttesüsteemide valikul kasutada ainult vertikaalseid soojuspuuraukusid, kuna küttekontuuride

rajamiseks on maa-ala piiratud. Seega on küttena lubatud kasutada üksnes looduslikke ja taastuvaid

energiaallikaid ning keelatud on kasutada loodust reostavaid küttematerjale (nt kivisüsi).

Ehitusõiguse taotlemisel tuleb hoonete küttesüsteemi valikul juhinduda küttesüsteemi energia-

tõhususest. Hoonete projekteerimisel lähtuda „Hoone energiatõhususe miinimumnõudetest“.

5. Servituudid ja isiklikud kasutusõigused

Servituutide alad on esitatud joonisel DP3 Põhijoonis tehnovõrkudega. Servituutide täpne ulatus ja

tingimused lepitakse kokku notariaalsete servituudilepingute sõlmimisel.

Teeniv kinnisasi/

krunt, millele

esitatakse ettepanek

seada servituut

Valitsev

kinnisasi/krunt või

asutus, mille kasuks

on esitatud ettepanek

seada servituut

Servituuti

tüüp

Sisu ja ruumiline ulatus

Kuuse tn 1a Kuuse tn 1 Isiklik

kasutusõigus

Vee ja kanalisatsiooni torustiku

teenindamiseks 2 m torustikust

mõlemale poole

75 Tumala-Orissaare-

Väikese väina tee L9

Elektrilevi OÜ Isiklik

kasutusõigus

Liitumiskilbi ja maakaabelliini

teenindamiseks 1 m rajatisest

Tabel 3. Servituutide määramise vajadus

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 21

6. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused.

Alus: EVS 809-1:2002 Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1:

Linnaplaneerimine.

Korrashoid on üks tähtsamaid tegureid. Korrastatud keskonnas on meeldiv viibida ja selles tekib

turvatunne. Seega tuleb ehitustegevuse lõppedes alad koheselt korrastada ja lõplikult viimistleda, nii

on ala kahjustamise tõenäosus palju väiksem. Prügi ladustamisel kasutada süttimatust materjalist

suletavaid prügianumaid, süttiv prügi kiirelt eemaldada.

Oluline on juurdepääs, selle nähtavus ja vaateväli. Korrektselt väljaehitatud ja selgelt eristatud

juurdepääs koos piisava valgustusega vähendavad kuritegevuse riske.

Turvalisust tõstab ka turvateenuseid pakkuva ettevõttega valvelepingu sõlmimine.

Arvetama peab varguste ja vandalismiga. Pimedad nurgatagused ja hoov tekitavad järelvalveta

tunde ning hõlbustavad kuritegevust. Jälgida tuleb ka hoonete tagumisi sissepääse, mis ei ole

tänavalt nähtavad, paigaldades neile liikumisanduriga varustatud valgustid.

Hoonete sisenemisruumid varustada turvalukkudega, aknad-uksed ehitada tugevate raamide ja

klaasidega.

7. Planeeringu elluviimine

Detailplaneeringus kavandatud tööde järjekord:

1. Maakorraldustööde teostamine Kuuse tn 1 katastriüksuse jagamiseks vastavalt

detailplaneeringus esitatud kruntidele, mille käigus tõsta uued moodustavad katastriüksused

kinnistusraamatus eraldi registriosadesse.

2. Hoonete ja rajatiste ehitusprojektide koostamine, ehitusloa taotlemine/ehitusteatise esitamine

vastavalt kehtivale ehitusseadustikule, juurdepääsutee ja krundi parkimisala rajamine, hoonete

ehitus, tehnovõrkude rajamine, kõrghaljastuse rajamine. Tehnovõrkude servituutide (isiklikud

kasutusõigused, reaalservituudid) seadmine.

3. Hoonetele ja rajatistele kasutuslubade taotlemine / kasutusteatise esitamine vastavalt kehtivale

ehitusseadustikule. Hooneid teenindavad inseneretehnilised kommunikatsioonid peavad olema

valmis ja võetud kasutusele hiljemalt koos hoonetele kasutuslubade taotlemise/kasutusteatiste

esitamisega.

Osaühing DP Projektbüroo 02-25-DP

Saare maakond, Saaremaa vald, Orissaare alevik, Kuuse tn 1 detailplaneering 22

8. Kruntide ehitusõigus

Kuuse tn 1

Krundi pind: 2455 m2

Hoonete lubatud arv krundil: kuni 2 (ridaelamu ja üks kuni 20 m2 ehitisealuse pinnaga hoone)

Hoonete lubatud suurim ehitisealune pind: ridaelamu kuni 600 m2, abihoone kuni 20 m2

Hoonete lubatud suurim kõrgus maapinnast: ridaelamu kuni 7,0 m, abihoone kuni 5,0 m

Hoonete lubatud korruselisus: kuni 2

Katusekalle: 15-45 kraadi

Harjajoon: paralleelne või risti Kuivastu maanteega

Katastriüksuse sihtotstarve: elamumaa, E100%

Krundi kasutamise sihtotstarve: ridaelamu maa, ER100%

Kuuse tn 1a

Krundi pind: 1817 m 2

Hoonete lubatud arv krundil: kuni 2 (sh 0 - 60 m 2 ehitisealuse pinnaga hooned)

Hoonete lubatud suurim ehitisealune pind: 400 m 2

Hoonete lubatud suurim kõrgus maapinnast on 8,0 m.

Hoonete lubatud korruselisus: kuni 2

Katusekalle: 15-45 kraadi

Harjajoon: paralleelne või risti Kuivastu maanteega

Katastriüksuse sihtotstarve: ärimaa, Ä100%

Krundi kasutamise sihtotstarve: kontori- ja büroohoone maa, ÄB100%