Kiri

KÄSKKIRI

Riigitee ehitamiseks vajaliku kinnisasja

omandamine

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Lähtudes põhimaantee nr 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa trassi asukoha täpsustamise

km 92,0-183,0 teemaplaneeringust koostas Roadplan OÜ eelprojekti nr 20085-2 „Riigitee 2

(E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu

eelprojekt“ (edaspidi projekt), mille Transpordiamet 23.12.2022 kinnitas. Projekti eesmärgiks on

riigitee Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa 4-realiseks ehitamine km 170,5-178,7 asuval Kardla-

Tartu lõigul, mille tulemusel suureneb liikluse sujuvus ja vähenevad Tartu kesklinna läbivatest

liiklusvoogudest tulenevad mõjud. Krundijaotuskavaga on määratud tee ehitamiseks vajalikud

äralõiked era-, riigile ja kohalikule omavalitsusele kuuluvatest kinnisasjadest.

Projekti elluviimiseks on vajalik riigile omandada Tartu maakonnas Tartu linnas Vorbuse külas

asuv Mari kinnisasi tervikuna (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa numbriga

2614004, katastritunnusega 83101:003:0166, pindalaga 2,96 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa

100%). Transpordiamet alustas kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS)

alusel omandamise menetlust 01.02.2023. a kirjaga nr 8-3/23-002/2490-1 ja tegi 06.09.2023. a,

kirjaga nr 8-3/23-002/19163-1 kinnisasja omanikule Wesico Infra OÜ hinnapakkumuse (Lisa 5)

Mari kinnisasja omandamiseks tervikuna.

Wesico Infra OÜ kinnitas 18.09.2023.a. e-kirjaga (Lisa 4) hinnapakkumusega nõustumist.

Järgnevalt teavitas Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindaja Transpordiametit, et

hindamisaruandes nr 0152-23T on esitatud inimliku eksituse tõttu olemasoleva maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnisasja parima kasutuse tõlgendamine ärimaa sihtotstarbega krundina

ebakorrektne. Tartu Linnavalitsuse esitatud täpsustavas kirjas antud seisukoha järgi on Mari

kinnisasja parima kasutuse sihtotstarve, sarnaselt olemasolevale olukorrale kehtiva

üldplaneeringu alusel, maatulundusmaa. Tulenevalt eeltoodust kohustus hindamisakti koostaja

muutma ka varasemalt Mari kinnisasja omanikule saadetud hindamisaktis kasutatud

võrdlusandmeid ning seega ka hüvitamisväärtuse lõpptulemust. Korrigeeritud

Eksperthinnanguhinnangu nr 0152-23T.korrigeeritud alusel esitas Transpordiamet Wesico Infra

OÜ´le 10.11.2023. a kirjaga nr 8-3/23-002/19163-3 (Lisa 6) täpsustatud hinnapakkumise.

Mari kinnisasja omanik esitas omapoolse tagasiside 11.12.2023. a (Lisa 7), milles soovis

täpsustada korrigeeritud hindamisaruande hindamismetoodika aluseks olevaid põhimõtteid.

2

Tuginedes hindamisaruande koostajaga peetud kirjavahetusele vastas Transpordiamet

22.01.2024. a kirjaga nr 8- 3/23- 002/19163-6 (Lisa 2) Wesico Project OÜ pöördumisele

selgitades Mari kinnisasja tervikuna omandamise võimalusi ning esitas veelkord korrigeeritud

hinnapakkumuse.

Wesico Infra OÜ andis 21.02.2024. a (Lisa 3) kirjaga teada oma nõusolekust võõrandada Mari

kinnisasi tervikuna Eesti Vabariigile.

2. OTSUS

Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 3 lõike 1 punktist 1, § 4 lõike 1 punktist 7, § 27

lõikest 1 ja 6 ning riigivaraseaduse § 7 lõikest 1:

2.1. Omandada Eesti Vabariigile riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-

178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu ehitamiseks ja teenindamiseks Wesico Project OÜ

(registrikood 10882277) omandis olev Tartu maakonnas Tartu linnas Vorbuse külas asuv

Mari kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa numbriga 2614004),

katastritunnusega 83101:003:0166, pindalaga 2,96 ha, sihtotstarbega Maatulundusmaa

100%.

2.2. Kinnisasja omandamisega seoses tasuda omanikule alljärgnevad tasud:

2.2.1. Tasu kinnisasja eest vastavalt Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud

hindamisaruandele nr 0152-23T.korrigeeritud summas 150 370 eurot (5,08 eurot/m2);

2.2.2. Täiendav hüvitis, kaasnev kahju (raadamisele kuuluv metsamaterjal) – 4 385 eurot;

2.2.3. Motivatsioonitasu, KAHOS § 15 lg 3 kohaselt 20% käskkirja punktides 2.2.1. ja 2.2.2.

nimetatud tasudest, summas 30 951 eurot;

2.2.4. Täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest KAHOS § 17 lg 1 kohaselt

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni

eest vastavas summas 171 eurot.

2.3. Määrata punktis 2.1. nimetatud kinnisasja omandamiseks vajaliku notariaalselt tõestatud

asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise tähtajaks 2 kuud arvates käesoleva otsuse

kättesaamisest.

2.4. Transpordiameti maade osakonnal korraldada punktis 2.1. nimetatud kinnisasja

omandamiseks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimine ning omandatud

kinnisasja registreerimine riigi kinnisvararegistris.

2.5. Kinnisasja omandamisega seotud kulud kannab Transpordiamet.

3. VAIDLUSTAMINE

Käskkirja on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul arvates käskkirja teatavaks tegemisest

halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt) Kristen Michal Kliimaminister

Saata: Wesico Project OÜ, Transpordiamet

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Eksperthinnangut nr 0152-23T (allkirjastatud algselt 06.09.2023) on käesolevaga korrigeeritud vastavalt

Tartu linnavalitsuselt kirjalikult saadud informatsioonile.

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 2614004, hoonestamata maatulundusmaa

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Hüvitusväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Otsene varaline kahju (puitmaterjal)

01.11.2023 150 597 € 5.08 €

4385 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 6

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 6

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ......................................................................................................... 10

2.5 Äralõige ...................................................................................................................... 11

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 12

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 12

3.2 Tartumaa hoonestamata maade turuülevaade ........................................................... 13

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 17

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 18

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 19

4. Hindamine ......................................................................................................................... 22

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 22

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 22

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 22

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 26

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 28

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 29

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 31

Lisa 4 Metsamaa hindamisakt .................................................................................................. 32

Lisa 5 Väljavõte Tartu linnavalitsuse poolt saadetud e-kirjast ................................................... 34

Lisa 6 Maalise asustuse maa-ala hoonestustingimused ja lisatingimused väärtusliku

põllumajandusmaa maa-alal ..................................................................................................... 35

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 36

3

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 2614004, hoonestamata maatulundusmaa

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Omanik WESICO PROJECT OÜ (registrikood 10882277)

Katastritunnus 83101:003:0166

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 2,96 ha

Detailplaneering/ ehitusõigus Hindajale teadaolevalt puudub algatatud või kehtestatud detailplaneering.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 01.11.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Keskmine (kuni 9 kuud).

Hindamistulemuse täpsus Tulenevalt hinnatavaga sarnaste võrdlusvarade vähesusest keskmisest madalama täpsusklassiga, ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Eksperthinnangu oluliseks lisaks on Metsaekspertiisid OÜ koostatud metsamaa hindamisakt (vt lisa nr 4).

HINDAMISTULEMUS

Hüvitusväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Otseselt kaasnev varaline kahju (puitmaterjal)

150 597 € 5.08 € 4385 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Jah Puitmaterjaliga on hindamisel arvestatud

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets. Metsamaa osa vaatas 11.08.2023 üle metsakorraldaja Olavi Murumets.

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Kinnistu äärest visuaalne ülevaatus

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 28.08.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 28.08.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 28.08.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 28.08.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

28.08.2023

Endise Tähtvere valla üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tähtvere Vallavolikogu 21.juuli 2006 määrusega nr 14.

28.08.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 21.08.2023

Tartu linnavalitsuse ruumiloome osakonna suulised selgitused telefoni teel ning kirjalikud vastused e-posti teel, kontaktisik keskkonnaplaneerija Tiiu Tuuga

22.09.2023 ja 11.10.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Jah, metsa hindamise allhange

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

6

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Registriosa nr 2614004

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik WESICO PROJECT OÜ (registrikood 10882277)

Katastritunnus 83101:003:0166

Katastriüksuse pindala 2,96 ha

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,6 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Tartu linnalähedased maantee äärsed piirkonnad.

7

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad), hoonestamata (ja üksikud hoonestatud) äri- ja tootmismaad, üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Hindamise hetkel on mahasõit Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt üle eraomandis oleva Rähni kinnisasja. Hindajale teadaolevalt juurdepääsuks servituute seatud ei ole. Kuivõrd planeeritav äralõige hõlmab kogu kinnisasja, ei ole juurdepääsu teeprojekti realiseerimise järgselt käsitletud.

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kool ja lasteaed 5 km raadiuses, kauplused 6 km raadiuses

Vahetus läheduses

8

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt valdavalt tasane.

Katastriüksuse pindala ja kõlvikuline koosseis

2,96 ha, sh 2,25 ha haritav maa, 0,58 ha metsamaa ja 0,13 ha muu maa.

Parkimine Võimalik parkida teede ääres (piirkonnas tasuta parkimine), kinnistul parkimiskohad väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Kinnisasja idaosas 0,58 ha suurune metsamaa alal, millel paikneb kasvav mets, millega on hindamisel arvestatud.

9

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Mullastik

Allikas: Fragment Maa-ameti mullastiku kaardirakendusest Haritava maa osas valdavalt LPg (gleistunud kahkjad leetunud mullad), KI (leetjad mullad) ja Go1 (küllastunud turvastunud mullad). Kaalutud keskmine reaalboniteet 44.

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Endise Tähtvere valla üldplaneeringu kohaselt paiknes vara Ä/E – planeeritud äri- ja elamumaal.

Väljavõte endise Tähtvere valla üldplaneeringu (kehtestatud Tähtvere Vallavolikogu 21.juuli 2006 määrusega nr 14) põhijoonisest. Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: valdavalt MA – maalise asustuse maa-ala; metsamaa osas MK – kaitseotstarbeline mets ja H – roheala, samuti LT – tee ja tänava maa-ala.

10

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Väljavõte Tartu üldplaneering 2040+ (kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373) maakasutusjoonisest. Hindaja on Tartu linnavalitsusele teinud kirjaliku järelepärimise küsimusega missugune olnuks Mari kinnistu kõige tõenäolisem juhtotstarve kehtiva üldplaneeringu kohaselt juhul, kui sinna ei oleks tee ja tänava maa-ala planeeritud. Alljärgnevalt on toodud Tartu linnavalitsuse ruumiloome osakonna keskkonnaplaneerija Tiiu Tuuga kirjalik vastus. „Mari kinnistule ei ole seni koostatud väikeettevõtluse hoone ehitust võimaldavat detailplaneeringut ega väljastatud (äri)hoone ehitusluba. Samuti puudub Mari kinnistule juurdepääs riigimaanteelt, mis on (äri)hoone püstitamisel üheks olulisimaks eeltingimuseks. Teemaa omanik Transpordiamet ei ole viimasel kümnendil lubanud riigi põhimaanteelt kinnistutele uusi mahasõite ehitada, pigem soovitakse sulgeda olemasolevaid. Mari kinnistule ulatuv riigimaanteega rööpne kogujatee rajataksegi eesmärgiga tagada juurdepääs maanteega külgnevatele kinnistutele, kuna riigimaantee ümberehituse käigus suletakse suur osa olemasolevatest juurdepääsudest/mahasõitudest. Oluline on lisada, et linna üldplaneering käsitleb Mari kinnistu põllumaa kõlvikut osana Vorbuse küla väärtuslikust põllumajandusmaast, mis üldjuhul tuleb hoida põllumajanduslikus kasutuses. Hoonete ehitamine Mari kinnistule on siiski lubatud, aga tingimuslikult – ehitamine ja maakasutuse muutmine peab olema põllumajandusmaad säästev ja kaalutletud. Samas on väärtuslikele põllumajandusmaadele lubatud ehitada avalikes või kogukonna huvides, sh rajada avalikke teid ja tänavaid. Kokkuvõtvalt oleks ilma juurdepääsu võimaluseta, hoone ehitusloata ning kõrgete mullaviljakuse näitajatega Mari katastriüksuse 83101:003:0166 juhtotstarve üldplaneeringus kõige tõenäolisemalt maalise asustuse maa-ala, sihtotstarve maatulundusmaa.“

Detailplaneering Hindajale teadaolevalt algatatud ja/või kehtestatud detailplaneering puudub.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub, sh puudub läheduses tsentraalne trass, vajalik lahendada

lokaalselt.

Kanalisatsioon Puudub, sh puudub läheduses tsentraalne trass, vajalik lahendada

lokaalselt.

11

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Elektrivarustus Liitumisleping puudub. Lähim alajaam 100 meetri raadiuses.

2.5 Äralõige

Pindala 2,96 ha Märkus: Äralõige hõlmab kogu kinnisasja. Arvestades teemaaks vajalikku maa-ala pindala, kuju ja paiknemist, ei ole hindaja hinnangul võimalik teemaast vaba ala (mõistlikult) kasutada ning vajalik on terve kinnisasja võõrandamine.

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

Kuju

Äralõige on ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga. Arvestades äralõike iseloomu, asukoha ja parameetritega oleks äralõige hindaja hinnangul vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne. Seega, on hindamisel äralõiget käsitletud kui võimalikku müügiobjekti. Märkus: KAHOS § 12 lg 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti.

Paiknemine Äralõige hõlmab kogu kinnisasja.

Haljastus, piirded Piirded puuduvad. Kinnisasja idaosas paikneb väike metsamassiiv, millel kasvav mets – puitmaterjaliga on hindamisel arvestatud.

Hoonestus Hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Kuna äralõige hõlmab kogu kinnisasja, ei ole äralõike mõju kinnisasjale analüüsitud.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus kinnisasja väärtus ja otseselt kaasnev varaline kahju puitmaterjali näol.

12

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

13

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata maade turuülevaade2

Hoonestamata maade turu võib laias laastus jagada kolmeks: elamukrundid, äri- ja tootmisotstarbelised

krundid ning hoonestamata maatulundusmaad. Tartu maakonnas tervikuna on aktiivseim hoonestamata

maatulundusmaade sektor – hoonestamata maatulundusmaadega toimub maakonnas ligi 50%

hoonestamata maade tehingutest. Siinkohal on aga oluline välja tuua, et hoonestamata

maatulundusmaade seas on lisaks põllu- ja metsamajanduslikule maale ka palju arenduspotentsiaaliga

maid.

Viimase kümnendi vältel oli tänu madalatele laenumarginaalidele ja üldisele elatustaseme tõusule

hoonestamata maade turg väga aktiivne ning Tartu lähiümbrusesse arendati mitmeid uusi elamurajoone.

Samuti on olnud suur nõudlus nii Tartu linnas kui ka väljaspool linna hinnatud piirkondades paiknevate

ehitusõigusega maatükkide järele. Viimase paari aasta jooksul on tarbijakindlus aga oluliselt vähenenud

ning sellega koos on oluliselt vähenenud ka tehingute arv hoonestamata maadega.

Samuti on suur nõudlus püsinud ka maatulundusmaade vastu, eelkõige metsamaade ning haritud

põllumaade osas. Haritava maa puhul on nõudlus eriti kõrge intensiivse põllumajandustootmisega

piirkondades, kus vabade maade osakaal on madal, sest suur osa haritavatest maadest on koondunud

suuremate tootjate kätte või kaetud pikaajaliste rendilepingutega. Taolistel puhkudel on suuremad

ettevõtjad nõus haritavaid maid omandama oma tegevuspiirkonnast üha kaugemal.

Möödunud aastate kestel oli suur nõudlus ka Tartu linnalähedaste arenduspotentsiaaliga

maatulundusmaade vastu, kuid ka nende osas on tehinguaktiivsus viimase paari aasta jooksul oluliselt

langenud. Arenduspotensiaaliga maatulundusmaade puhul on oluline piirkonna areng ja maine (sh

2 Allikas: Maa-amet

14

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

sotsiaaltaristu lähedus, ühistranspordivõrk jm), kommunikatsioonide olemasolu/lähedus, võimalik

ehitusõigus. Eelistatumad on varad, millede puhul on detailplaneering kehtestatud või kehtestamisjärgus,

väheatraktiivsed on aga varad, mille puhul detailplaneering puudub ning ka valla üldplaneering ei anna

konkreetset juhtotstarvet (st puudub kindlus kas ja mida on alale võimalik planeerida). Taoliste varade puhul

ei ole võimalik välja tuua keskmiseid tehinguhindasid, kuna seesugused varad on kõik väga ainulaadsed,

erineva asukoha, omadustega, pindalaga jne.

Tartumaa hoonestamata elamumaad

Ajaperioodil 2017-2021 toimus Tartumaa kinnistutega, mille sihtotstarve oli elamumaa aasta-aastalt

tehingute arvu tõus (2017.a 509 tk, 2018.a 454 tk, 2019.a 507 tk, 2020.a 498 tk, 2021.a 716 tk). 2022.

aastal on tehingute arv märgatavalt langenud (372 tk). Tehingute arvu languse põhjusena võib välja tuua

eelkõige väga kiire hinnatõusu viimase paari aasta jooksul, kuid ka üleüldise majandusliku olukorra ja

euribori tõusu, mis on inimeste kindlustunnet tugevalt vähendanud.

Kui alates 2009. aastast on keskmine ruutmeetrihind püsinud suhteliselt stabiilne (12-14 €), siis 2018-2021

oli keskmine hind tõusnud 22-29 €-ni/m2. Keskmine ruutmeetrihind on viimastel aastatel olnud tugevas

tõusus ning saavutanud rekordi käesoleva aasta I kvartalis (37 €/m2).

Tartu linnas tehti kõige rohkem tehinguid 2020. aastal (112 tk). Kui ajaperioodil 2010-2013 püsis keskmine

hind 30-40 € vahel, siis 2014. aastal langes hind 22€-ni. Alates 2016. aastast on Tartu linnas hoonestamata

elamumaa keskmine hind olnud tõusujoones (2016.a 43€, 2017.a 50 €, 2018.a 51€, 2019.a 84 €). 2020.

aastal langes hoonestatud elamumaa keskmine ruutmeetrihind 49 €-ni. 2021. aastal tõusis hoonestatud

elamumaa keskmine ruutmeetrihind Tartu linnas 66 €-ni ja langes 2022. aastal 55 €-ni.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tartu linna lähivaldadest on hoonestamata elamumaa sihtsotstarbega kinnistute tehingute arv olnud kuni

2022. aastani tõusvas joones. Tehingute arvu tõusu põhjuseks on viimastel aastatel suurenenud

arendustegevus. Kõige rohkem ehitatakse üksik-, paaris- ja ridaelamuid. Hoonestamata kinnistute

müügitehinguid on Tartu linnas võrreldes naaberomavalitsustega vähe ning seda põhjusel, et Tartu linnas

on vaba maad vähe.

Siiski on viimastel aastatel märgata tehingute arvu tõusu. Põhjus peitub turu aktiviseerumises nii

üksikelamute kui kortermajade ehituses. Üldiselt soetatakse korterelamu ehitusõigusega kinnistuid

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

0

50

100

150

200

250

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

H in

d , €

/m ²

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Tartu linna ja Tartu maakonna hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2017-2023 kvartalite lõikes

Tartu maakonna tehingud (v.a Tartu linn) Tartu linna tehingute arv

Tartu maakonna keskmine hind Tartu maakonna mediaanhind

Tartu linna keskmine hind Tartu linna mediaanhind

15

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

hoonestamise ja korterite realiseerimise eesmärgil. Tulenevalt pikemast tasuvusajast üürimajadeks taolisi

varasid reeglina ei soetata. Kuigi turul on nõudlus üüripindadele olemas, ei ole võimalik saada üüritulu, mis

kataks mõistliku aja jooksul maa soetus- ja ehituskulu.

Tartumaa hoonestamata elamumaa kinnistute ostu-müügi tehingute maht aktiivsemates turupiirkondades

poolaastate kaupa perioodil 2013-2022:

Aeg Tartumaa Tartu linn Luunja vald

Kambja vald Tartu vald Kastre vald

2013

I 128 18 9 59 26 5

II 152 24 19 54 24 17

2014

I 217 75 17 66 19 11

II 128 19 15 46 25 12

2015

I 207 28 12 65 33 44

II 205 38 20 44 46 30

2016

I 216 48 20 57 26 44

II 175 26 32 50 24 23

2017

I 308 69 89 78 20 16

II 211 35 21 70 36 19

2018

I 229 50 26 75 36 18

II 225 44 51 60 25 19

2019

I 208 45 35 77 32 31

II 244 55 29 74 14 26

2020

I 233 46 20 65 33 20

II 268 66 36 62 32 28

2021

I 380 62 56 77 79 47

II 336 44 48 65 52 25

2022

I 235 59 31 31 60 10

II 137 27 23 9 22 33

Maakonna hoonestamata elamumaade põhiliseks hinda mõjutavaks teguriks on kaugus Tartu linna piirist,

infrastruktuur ja varustatus tehnosüsteemidega. Turul on enameelistatud hea infrastruktuuriga kesklinna

lähedased piirkonnad. Samuti on oluline tsentraalsete kommunikatsioonide lähedus, kuna trasside

väljaehitus on arendajale liialt kulukas.

Tartumaa hoonestamata ärimaad

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

16

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

17

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib tegeleda põllumajandusega ning ka ehitusõiguse taotlemisega eesmärgiga kinnisasi hoonestada ja seeläbi vara väärtust suurendada.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest segmendis on nõutud hoonestamata maad. Negatiivsed tegurid: detailplaneering/ehitusõigus puudub, kommunikatsioonid puuduvad (sh puuduvad tsentraalsed trassid lähipiirkonnas - vajalik lahendada lokaalselt), mikroasukoht (paikneb väljakujunemata piirkonnas), juurdepääs avalikult teelt väärtuse kuupäeva seisuga puudub.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta keskmine osa.

Müügiperiood Keskmine (kuni 9 kuud)

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Tingimuslikult võimalik kinnisasja hoonestada elamute, ärihoone ja põllumajandushoone või – rajatisega, arvestades sealjuures maalise asustusega maa-alal kehtivaid tingimusi ja väärtusliku

18

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

põllumajandusmaa lisatingimusi. Muud alternatiivsed kasutused väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 84 maatulundusmaad.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses hinnatavaga sarnaseid pakkumisi ei

ole. Hoonestamata maatulundusmaade pakkumishinnad on

maakonnas väga erinevad, sõltuvalt kinnisasja pindalast, ehitusõiguse

olemasolust, asukohast, kommunikatsioonide olemasolust/lähedusest

jm.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata maatulundusmaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Haage tee 59a,

Kõlitse alevik,

Kambja vald

127 500 14 992 8,50

Maatulundusmaa, detailplaneering puudub, olemas

elektriliitumine 3x16A, muud kommunikatsioonid

puuduvad, võimalik projekteerimistingimuste alusel

hoonestada üksikelamu ja kõrvalhoonetega,

läheduses Haage järv, kõrghaljastus puudub,

juurdepääsutee olemas.

Nepi, Kardla

küla, Tartu linn 275 000 14 715 18,7

Detailplaneering/projekteerimistingimused

puuduvad, üldplaneeringu kohaselt võimalik ärimaa

juhtotstarbega alale kavandada riigimaanteega

seonduvaid kaubandus- ja teenindusasutusi.

Kommunikatsioonid puuduvad, ebakorrapärase ja

ebakompaktse kujuga maatükk.

Vahtra tn 12,

Ülenurme

alevik, Kambja

vald

494 368 17 656 28

Maatulundusmaa, kuulutuses oleva info kohaselt

võimalik sihtotstarvet muuta ärimaaks, olemas

elektriliitumine 3x16A, detailplaneering ja

ehitusõigus puuduvad, juurdepääs avalikult Vahtra

kõvakattega teelt, suhteliselt kompaktse kujuga.

Rombi,

Rahinge küla,

Tartu linn

94 000 11 361 8,27

Maatulundusmaa, elamurajooni ääres paiknev

privaatne kõrghaljastusega maaüksus,

projekteerimistingimuste taotlemisel võimalik

püstitada üksikelamu, üldplaneeringu järgselt

metsamaa, kommnikatsioonid puuduvad (vajalik

lahendada lokaalselt), seatud teeservituut

(juurdepääsutee rajamata).

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

19

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata maatulundusmaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Reola küla, Kambja vald

12.2021 335 000 3,27 32 900

Maatulundusmaa, hoonestamata, piirneb Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa maanteega. ÜP järgselt äri- ja tootmise ala, kehtestatud detailplaneering 2021.aasta lõpus. Tsentraalne vesi ja kanalisatsioon krundi piiril (liitumised puuduvad), juurdepääs avalikult kõvakattega teelt, piirneb Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega, Tartu kesklinn ca 11 km.

2 Tähtvere küla, Tartu linn

12.2021 120 000 2,32 51 700

Maatulundusmaa, hoonestamata, endise üldplaneeringu järgselt suures osas detailplaneeringu kohustusega ala ja vähesel määral olemasolev maatulundusmaa, uue kehtiva ÜP kohaselt maalise asustuse maa-ala, väikeelamu maa-ala ning tee ja tänava maa-ala (planeeritud Tartu põhjapoolne ümbersõit). Juurdepääs avalikult teelt (viimased 250 m kruuskattega tee, muidu asfaltkattega teelt). Algatatud/kehtestatud detailplaneeringud puuduvad. Kommunikatsioonid puuduvad (tsentraalsed trassid lähiümbruses puuduvad, elektri alajaam 500 m raadiuses). Piirneb jõega, Tartu kesklinn ca 5 km kaugusel.

3 Kambja vald, Ülenurme alevik

12.2021 150 000 4,87 30 780

Maatulundusmaa, hoonestamata, hetkel kehtiva ÜP järgselt äri- ja tootmise ala, uue koostamisel oleva ÜP järgselt elamumaa, algatatud DP elukondlikuks arenduseks. Elektri

20

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

alajaamad 200 m raadiuses, tsentraalne vesi ja kanalisatsioon kinnisasja piiril (liitumised tegemata), juurdepääs avalikult kõvakattega teelt, Tartu kesklinn ca 12 km, läheduses Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maantee (linnulennult 300m) ja vahetus läheduses raudtee.

4 Kambja vald, Külitse alevik

11.2022 55 000 7,52 7315

Maatulundusmaa, hoonestamata, hetkel kehtiva ÜP järgselt haritav maa, koostatava ÜP järgselt ärimaa, algatatud/kehtestatud DP puudub. Elektriliitumine ampripõhine, tsentraalsed trassid lähiümbruses puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt), piirneb Jõhvi- Tartu-Valga maanteega, Tartu kesklinn ca 9 km.

5 Kambja vald, Reola küla

02.2022 150 000 4,25 35 300

Maatulundusmaa, hoonestamata, hetkel kehtiva ÜP järgselt äri- ja tootmise ala, algatatud/kehtestatud detailplaneering puudub. Elektri alajaamad 300 m raadiuses, läheduses tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass (liitumised tegemata), juurdepääs avalikult kõvakattega teelt. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa põhimaanteega, Tartu kesklinn ca 12 km.

6 Tartu vald, Vahi alevik

12.2021 140 000 1,82 77 050

Maatulundusmaa, hoonestamata, ÜP järgselt detailplaneeringu kohustusega ala – osaliselt kaubandus-, teenindus- ja büroohoone ning tootmise- ja logistikakeskuse maa-ala ning osaliselt liikluse ja liiklust korraldava ehitise maa-ala (osaliselt tarvis maad võõrandada tee-ehituseks). Kehtestatud/algatatud detailplaneeringud puuduvad. Elektri alajaam 400 m raadiuses, tsentraalne vee ja kanalisatsioonitrass mõnesaja meetri kaugusel, piirneb Tartu-

21

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

Jõgeva maanteega, Tartu kesklinn ca 4 km.

7 Tartu linn, Tüki küla

11.2021 78 000 2,59 30 100

Maatulundusmaa, hoonestamata, ÜP järgselt valdavalt väikeelamu maa-ala ja vähesel määral roheala. Kehtiv DP puudub. 400 m raadiuses 4 elektri alajaama, krundi piiril tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass (liitumised puuduvad). Tartu kesklinn ca 10 km kaugusel.

8 Tartu linn, Rahinge küla

01.2023 223 320 9,87 22 632

Maatulundusmaa, hoonestamata. Uue kehtiva ÜP järgselt väikeelamu maa-ala, lähim alajaam 100 m raadiuses, tsentraalsed trassid piirkonnas puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt). Kehtestatud DP puudub. Tartu kesklinn ca 9 km, paikneb Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaantee vahetus läheduses.

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

22

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ja tegelikku kasutust, sh planeeringulist situatsiooni ning Tartu linnavalitsuse kirjalikult esitatud seisukohta (vt pt 2.3), füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus maalise asustuse maa-alana (sh tingimuslikult võimalik kinnisasja hoonestada elamute, ärihoone ja põllumajandushoone või – rajatisega, arvestades sealjuures maalise asustusega maa- alal kehtivaid tingimusi ja väärtusliku põllumajandusmaa lisatingimusi). Muud alternatiivsed kasutused väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu tõttu võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukoha (maantee läheduses) ja/või olemuse (detailplaneering kehtestamata – ehitusõigus teadmata, ebaselge arenduspotensiaal) poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Sarnaste varade sektoris oleme 2021.aasta lõpust täheldanud mõningast hinnatõusu.

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

23

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Asukoht Taoliste varade puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on tõmbekeskustele lähedal.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Sihtotstarve, kõlvikuline koosseis ja lisategurid

Oluline on vara sihtotstarve ja kõlvikuline koosseis ning nendega seotud muud tegurid, antud juhul võrdlusvara nr 2 osas liigniiske jõeäärne ala, kust kulgeb ka kallasrada ning mida ei saa otseselt nö kasutusele võtta.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 3 4

Hindamisel 2,32 € 4,87 € 7,52 €

Tehingu hind, € lähtuti 120 000,00 € 150 000,00 € 55 000,00 €

Tehingu aeg: kinnisasja pinnaühikuhinnast

dets.21 dets.21 nov.22

Ajaldamine: 10% 10% 0%

Ajaldatud tehinguhi nd: 2,55 € 5,36 € 7,52 €

Asukoht: Mari, Vorbuse küla, Tartu linn

Tähtvere küla, Tartu linn

Ülenurme alevik, Kambja vald

Külitse alevik, Kambja vald

Piirneb Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa

põhimaanteega, nähtavus ja leitavus

väga hea, Tartu kesklinn 7,6 km

Maanteest eemal, Tartu kesklinn 5,3 km, piirneb jõega,

kuid kinnisasja hakkab läbima

Tartu põhjapoolne ümbersõit,

kokkuvõttes samaväärne

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee

läheduses (linnulennult ca

300 m), kuid ei ole maanteelt nähtav,

raudtee läheduses, Tartu kesklinn ca 11 km, kehvem

piirneb Jõhvi- Tartu-Valga

põhimaanteega, nähtavus ja

leitavus väga hea, Tartu kesklinn ca 9 km, samaväärne

Kohandus 0% 10% 0%

Kinnistu pindala

(m²): 29 645 51 700 30 780 7 315

Kohandus 15% 0% -30%

Tehnovõrgud: Lähim elektri alajaam 100 m raadiuses.

Tsentraalsed trassid lähiümbruses

puuduvad, (vajalik lahendada lokaalselt)

Lähim alajaam 500 m raadiuses.

Tsentraalsed trassid

lähiümbruses puuduvad.

Alajaam kaugemal kui 400 m, oluliselt

kehvem

200 m raadiuses 4 elektri alajaama.

Tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitras

s krundi piiril (liitumised

puuduvad), parem

Elektriliitumine ampripõhine, tsentraalsed

trassid lähiümbruses

puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt),

samaväärne

Kohandus 25% -5% 0%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Üldplaneeringu järgselt maalise asustuse maaala (võimalik

tingimuslikult hoonestada

elukondliku, ärikondliku või põllumajandusliku

hoonega, mis on

Üldplaneeringu järgselt maalise

asustuse maaala, väikeelamumaa

ning tee- ja tänava maa-ala.

Algatatud/ kehtestatud

Hetkel kehtiva üldplaneeringu järgselt äri- ja tootmismaa,

koostamisel oleva üldplaneeringu

järgselt elamumaa. Algatatud

Hetkel kehtiva ÜP järgselt haritav

maa, koostatava (kehtestamata) ÜP

järgselt ärimaa. Algatatud/

kehtestatud DP

24

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 3 4

põllumajandusmaad säästev).

Algatatud/kehtestatud detailplaneering puudub

detailplaneering puudub,

samaväärne

detailplaneering 2016, kuid pärast tehingut 2022.a

alguses algatatud uus DP

elukondlikuks arenduseks,

kokkuvõttes parem

puudub, samaväärne

Kohandus 0% -10% 0%

Sihtotstarve, kõlvikuline koosseis ja lisategurid

100% Maatulundusmaa;

kinnisasja kõlvikulisest koosseisust suurem osa

haritav maa, vähemal määral metsamaa

100% maatulundusmaa; valdavalt haritav maa ja looduslik rohumaa, kuid

osaliselt jõeäärne niiske ala

pindalaga ca 1 ha (sh ka avalik

kallasrada), lisaks hakkab

maakasutust killustama

planeeritav Tartu põhjapoolne ümbersõit,

oluliselt kehvem

100% maatulundusmaa; valdavalt looduslik rohumaa, vähene

kõrghaljastus, samaväärne

100% maatulundusmaa,

haritav maa, üksikud lehtpuud,

samaväärne

Kohandus 25% 0% 0%

Juurdepääs

Juurdepääs avalikult kõvakattega Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa

maanteelt üle eraomandis (servituut puudub) oleva Rähni kinnistu. Perspektiivis

avalik juurdepääs mööda avalikus kasutuses olevat

kogujateed

Juurdepääs avalikult teelt, 250

meetri ulatuses kruuskattega teelt,

sh tuleb naaberkinnistu

omanikuga koos välja ehitada ja

tasuta kov-le üle anda

naaberkinnistuga piirnev teelõik, kokkuvõttes

kehvem

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Kohandus 10% 0% 0%

Summaarne kohandus 75% -5% -30%

Kohandatud tehinguhind: 4,47 € 5,09 € 5,26 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 85,00% 35,00% 30,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,15 0,40 0,45

Kaalutud hind: 5,08 € 0,67 € 2,04 € 2,37 €

Hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel

saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem

kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara väärtuseks kujuneb: 5,08 €/m2 x 29 645 m2 = 150 597 (ükssada viiskümmend tuhat viissada

üheksakümmend seitse) €.

25

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga tulenevalt eelkõige sarnaste võrdlusvarade

vähesusest piirkonnas (+/- 20%).

26

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Antud juhul jääb äralõikele ka metsamaa koos seal kasvava puitmaterjaliga, mistõttu on arvestatud

ka äralõikele jääva puitmaterjali väärtusega. Puitmaterjali väärtuse hindamisel on lähtutud

metsakorraldaja Olavi Murumets´a kogutud algandmetele ning Kadi Lätt’i poolt koostatud hindamisaktist

(hindamisakt on lisatud käesoleva eksperthinnangu lisasse nr 4). Kohapealne metsa ülevaatus teostati

metsakorraldaja poolt 11.08.2023.

Raiutava metsa müügihind sortimentidena 4385 €.

Märkus: hindamisel ei ole arvestatud metsahindaja poolt välja toodud maa hinnaga (2700 € ehk 0,47 €/m2),

kuivõrd metsa hindaja on maa hindamisel aluseks võtnud lageraiutud metsamaa kõlviku hinna, kuid antud

juhul on maa väärtus hinnatud vastavalt parimale kasutusele.

27

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Seega kujuneb äralõikele jääva puitmaterjali väärtuseks vastavalt metsamaa hindamisaktile 4385 (neli

tuhat kolmsada kaheksakümmend viis) eurot.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad muu kaasneva kahju ja/või saamata jääva

tulu tekkele.

28

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 1 FOTOD

Vaated äralõike alale (äralõige terve kinnisasja ulatuses 2,96 ha ehk 29 645 m2)

Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

29

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

30

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

31

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

32

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 4 METSAMAA HINDAMISAKT

33

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

34

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 5 VÄLJAVÕTE TARTU LINNAVALITSUSE POOLT SAADETUD E-KIRJAST

35

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 6 MAALISE ASUSTUSE MAA-ALA HOONESTUSTINGIMUSED JA

LISATINGIMUSED VÄÄRTUSLIKU PÕLLUMAJANDUSMAA MAA-ALAL

Vastavalt Tartu linna kehtivale üldplaneeringule on üldplaneeringuga seatud üldised hoonestustingimused.

1.2.23. Maalise asustuse kohta määratakse üldised nõuded hoonestamiseks järgnevalt:

- Eesmärgiga säilitada maastike senine ilme, kaitsta loodus- ja kultuuriväärtusi võib linn maalise asustuse

aladel seada uue hoone ja rajatise asukohavalikule ja ehitusõigusele piiranguid.

- Eelistada tuleb mahajäetud vanade talukohtade või muude kasutusest väljas olevate hoonestusalade

taashoonestamist uute hoonestusalade rajamisele.

Väärtuslik põllumajandusmaa

Üldtingimused:

Väärtuslik põllumajandusmaa tuleb säilitada põllumajanduslikuks tegevuseks. Väärtuslikul

põllumajandusmaal on ehitustegevus üldjuhul keelatud. Väärtuslikule põllumajandusmaale ehitamise

vajaduse korral võib kaalutlusotsusena kõrvale kalduda maalise asustuse juhtotstarbega maa-alale

määratud hoonete vahelise minimaalse vahemaa nõudest, kui see loob sobivamad tingimused

põllumassiivi terviklikkuse säilitamiseks. Väärtusliku põllumajandusmaa metsastamine ei ole lubatud, kuid

maastiku mitmekesistamiseks või keskkonnatingimuste parandamiseks võib väärtuslikule

põllumajandusmaale looduslikult lasta kasvada puude ja põõsaste real või väikesel puudesalul, samuti

hekkidel, mitmekesistel rohumaaribadel puude ja põõsastega, põllusaartel, ent maastikuelemendid ei tohi

halvendada juurdepääsu põllumajandusmaa massiivile ja selle sihtotstarbelist kasutamist. Väärtuslikul

põllumajandusmaal asuva maardla kaevandamisloale tingimuste seadmisel, kaevandatud ala

korrastamistingimuste andmisel, korrastamisprojekti koostamisel ning ala korrastamisel tuleb võimalusel

põllumajandusmaa taastada.

Kaalutlused põllumajandushoonete ja –rajatiste ehitamise lubamisel:

Väärtuslik põllumajandusmaa tuleb säilitada põllumajanduslikuks tegevuseks. Väärtuslikul

põllumajandusmaal on ehitustegevus üldjuhul keelatud. Väärtuslikule põllumajandusmaale ehitamise

vajaduse korral võib kaalutlusotsusena kõrvale kalduda maalise asustuse juhtotstarbega maa-alale

määratud hoonete vahelise minimaalse vahemaa nõudest, kui see loob sobivamad tingimused

põllumassiivi terviklikkuse säilitamiseks. Väärtusliku põllumajandusmaa metsastamine ei ole lubatud, kuid

maastiku mitmekesistamiseks või keskkonnatingimuste parandamiseks võib väärtuslikule

põllumajandusmaale looduslikult lasta kasvada puude ja põõsaste real või väikesel puudesalul, samuti

hekkidel, mitmekesistel rohumaaribadel puude ja põõsastega, põllusaartel, ent maastiku

Kaalutlused uue elamu ehitamise lubamisel:

Väärtuslikule põllumajandusmaale võib ehitada uue elamu ja selle teenindamiseks vajaliku uue hoone või

rajatise kui elamu ehitatakse väärtusliku põllumajandusmaa massiivi servaalal paiknevale kuni 0,5 hektari

suurusele põllusopile ning elamu ehitamine muule maale on oluliselt ebaotstarbekam. Elamu ehitamine ei

tohi halvendada oluliselt väärtusliku põllumajandusmaa sihtotstarbelist kasutamist ning säilitada tuleb

väärtusliku põllumajandusmaa massiiv ja selle terviklikkus.

36

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Anti Mölter

WESICO PROJECT OÜ

[email protected]

Teie 11.12.2023

Meie 22.01.2024 nr 8-3/23-002/19163-6

Mari kinnisasja võõrandamisest Eesti

Vabariigile tervikuna

Austatud hr Anti Mölter

Wesico Project OÜ

Täname Teid omapoolse tagasiside ning arvamuse esitamise eest hinnapakkumuse kohta Mari

kinnisasja tervikuna võõrandamiseks Eesti Vabariigile.

Teiepoolse tagasiside põhjal oleme küsinud arvamust hindamisaruande nr. 0152-23T.korrigeeritud

koostajalt Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindajalt Grete Laanmetsalt. Hindaja on oma vastuses

põhjendanud esialgse hindamisaruande korrigeerimise vajadust ning selgitanud ka

hindamismetoodika kujundamisel kasutatud andmete olulisust.

Sealjuures ei ole hindaja, Grete Laanmets, leidnud vajadust Teiega toimunud kirjavahetuse alusel

hindamisaruande täiendavaks korrigeerimiseks.

Käesoleva aasta 11.01.2024.a. edastas Transpordiamet Teile e-kirja teel teavituse, et on valmis

menetluse jätkamiseks tellima enda kulul täiendava hindamisaruande Mari kinnisasja

hüvitusväärtuse leidmiseks.

Transpordiametis toimunud riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-178,7

asuva Kardla-Tartu lõigu maade omandamise koosolekul leiti, et Transpordiamet on Mari

kinnisasja (kinnistu registriosa nr 2614004, koosseisus olev Mari katastriüksus, tunnusega

83101:003:0166, pindalaga 29 600 m2) omandamise menetluse läbi viimisel täitnud KAHOS § 12

lg 2 kohased nõuded, sh tellinud hindamisaruande hüvitusväärtuse määramiseks kutsetunnistusega

hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse.

Transpordiametil puudub õiguslik alus ning pädevus hindamisaruande nr. 0152-23T.korrigeeritud

kehtivatele nõuetele ja standarditele vastavuse hindamises.

Seetõttu jääb Transpordiamet 10.11.2023.a. esitatud korrigeeritud hinnapakkumuse juurde:

maa eest makstav tasu – 150 368 eurot (5,08 eurot/m2 ) ehk 150 370 eurot;

2 (2)

kaasnev kahju (raadamisele kuuluv metsamaterjal) – 4 385 eurot;

motivatsioonitasu 30 951 eurot.

Pakkumus kokku 185 706 eurot.

Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le

17, summas 171 eurot igale omanikule.

Pakkumuses toodud motivatsioonitasu saame Teile maksta juhul, kui olete nõus kinnisasja

võõrandamisega. Motivatsioonitasu makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja

omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendava hüvitisena (edaspidi

motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem

kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine

brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Esitatud tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele

tuginev pakkumus, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima.

Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust

või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja

kättesaamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Allan Ladva, Tartu 6, Valga, 68604, tel. 534 576 11, [email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

Lisad: Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruanne nr. 0152-23T.korrigeeritud

Allan Ladva

53457611, [email protected]

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 2614004, hoonestamata maatulundusmaa (perspektiivne ärimaa krunt)

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Hüvitusväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Otsene varaline kahju (puitmaterjal)

06.09.2023 467 502 € 15.77 €

4385 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0152-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 7

2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................... 8

2.5 Äralõige ........................................................................................................................ 9

2.6 Vara kestlikkus ............................................................................................................. 9

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 11

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 11

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ...................................... 12

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 14

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 15

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 16

4. Hindamine ......................................................................................................................... 20

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 20

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 20

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 20

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 22

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 24

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 25

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 27

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 30

3

Eksperthinnang nr. 0152-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 2614004, hoonestamata maatulundusmaa (perspektiivne ärimaa krunt)

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Omanik WESICO PROJECT OÜ (registrikood 10882277)

Katastritunnus 83101:003:0166

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 2,96 ha

Detailplaneering/ ehitusõigus Hindajale teadaolevalt puudub algatatud või kehtestatud detailplaneering.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 06.09.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Keskmine (kuni 9 kuud).

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Eksperthinnangu oluliseks lisaks on Metsaekspertiisid OÜ koostatud metsamaa hindamisakt (vt lisa nr 4).

HINDAMISTULEMUS

Hüvitusväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Otseselt kaasnev varaline kahju (puitmaterjal)

467 502 € 15.77 € 4385 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Jah Puitmaterjaliga on hindamisel arvestatud

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0152-23T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets. Metsamaa osa vaatas 11.08.2023 üle metsakorraldaja Olavi Murumets.

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Kinnistu äärest visuaalne ülevaatus

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0152-23T

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 28.08.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 28.08.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 28.08.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 28.08.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

28.08.2023

Endise Tähtvere valla üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tähtvere Vallavolikogu 21.juuli 2006 määrusega nr 14.

28.08.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 21.08.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Jah, metsa hindamise allhange

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Registriosa nr 2614004

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik WESICO PROJECT OÜ (registrikood 10882277)

Katastritunnus 83101:003:0166

Katastriüksuse pindala 2,96 ha

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Puuduvad.

6

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,6 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Tartu linnalähedased maantee äärsed piirkonnad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad), hoonestamata (ja üksikud hoonestatud) äri- ja tootmismaad, üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Hindamise hetkel on mahasõit Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt üle eraomandis oleva Rähni

7

Eksperthinnang nr. 0152-23T

kinnisasja. Hindajale teadaolevalt juurdepääsuks servituute seatud ei ole. Kuivõrd planeeritav äralõige hõlmab kogu kinnisasja, ei ole juurdepääsu teeprojekti realiseerimise järgselt käsitletud.

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kool ja lasteaed 5 km raadiuses, kauplused 6 km raadiuses

Vahetus läheduses

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt valdavalt tasane.

Katastriüksuse pindala 2,96 ha

8

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Parkimine Võimalik parkida teede ääres (piirkonnas tasuta parkimine), kinnistul parkimiskohad väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad, kuid võimalik parkida kinnistul.

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Kinnisasja idaosas 0,58 ha suurune metsamaa alal, millel paikneb kasvav mets, millega on hindamisel arvestatud.

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: valdavalt MA – maalise asustuse maa-ala; metsamaa osas MK – kaitseotstarbeline mets ja H – roheala, samuti LT – tee ja tänava maa-ala.

Väljavõte Tartu üldplaneering 2040+ (kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373) maakasutusjoonisest. Endise Tähtvere valla üldplaneeringu kohaselt paiknes vara Ä/E – planeeritud äri- ja elamumaal.

Väljavõte endise Tähtvere valla üldplaneeringu (kehtestatud Tähtvere Vallavolikogu 21.juuli 2006 määrusega nr 14) põhijoonisest.

Detailplaneering Hindajale teadaolevalt algatatud ja/või kehtiv detailplaneering puudub.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

Kanalisatsioon Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

Elektrivarustus Liitumisleping puudub

9

Eksperthinnang nr. 0152-23T

2.5 Äralõige

Pindala 2,96 ha Märkus: Äralõige hõlmab kogu kinnisasja.

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

Kuju

Äralõige on ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga. Arvestades äralõike iseloomu, asukoha ja parameetritega oleks äralõige hindaja hinnangul vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne. Seega, on hindamisel äralõiget käsitletud kui võimalikku müügiobjekti. Märkus: KAHOS § 12 lg 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti.

Paiknemine Äralõige hõlmab kogu kinnisasja

Haljastus, piirded Piirded puuduvad. Kinnisasja idaosas paikneb väike metsamassiiv, millel kasvav mets – puitmaterjaliga on hindamisel arvestatud.

Hoonestus Hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Kuna äralõige hõlmab kogu kinnisasja, ei ole äralõike mõju kinnisasjale analüüsitud.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus kinnisasja väärtus ja otseselt kaasnev varaline kahju puitmaterjali näol.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

10

Eksperthinnang nr. 0152-23T

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal osaliselt järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja

hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

11

Eksperthinnang nr. 0152-23T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

12

Eksperthinnang nr. 0152-23T

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade2

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

2 Allikas: Maa-amet

13

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

14

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib tegeleda ehitusõiguse taotlemisega ning seejärel vara kasumi teenimise eesmärgil võõrandada või soovib pärast ehitusõiguse saamist kinnistule rajada ärihoone.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest segmendis on nõutud ärimaa krundid. Positiivseteks teguriteks on piirnemine Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega (hea nähtavus ja leitavus). Negatiivsed tegurid: detailplaneering/ehitusõigus puudub, kommunikatsioonid puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt), mikroasukoht (paikneb väljakujunemata piirkonnas), juurdepääs avalikult teelt puudub.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta keskmine osa.

Müügiperiood Keskmine (kuni 9 kuud)

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad.

15

Eksperthinnang nr. 0152-23T

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 33 äri- ja/või tootmismaa krunti.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses on hoonestamata äri/tootmismaa

kruntide pakkumishinnad valdavalt vahemikus 40 – 80 €/m2, sõltuvalt

maatüki suurusest, ehitusõigusest, tehnosüsteemide olemasolust jm.

Ilma ehitusõiguseta kruntide pakkumised Tartu linnas ja/või

lähiümbruses käesoleval hetkel praktiliselt puuduvad.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata äri-ja/või tootmismaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Kõrve tn 4, Tila

küla, Tartu vald 582 912 8448 69

50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering

kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala

1800 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3;

maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas

sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad:

Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja

liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka

kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna

võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk.

Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning

tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi

juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo

peakraavi.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja

Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini.

Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas

reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik

ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on

territooriumil tagatud maakaabelliinidega.

Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja

tänavaid valmis. Lisandub käibemaks.

Nepi, Kardla

küla, Tartu linn 275 000 14 715 18,7

Perspektiivne ärimaa,

detailplaneering/projekteerimistingimused

puuduvad, üldplaneeringu kohaselt võimalik ärimaa

juhtotstarbega alale kavandada riigimaanteega

seonduvaid kaubandus- ja teenindusasutusi.

Kommunikatsioonid puuduvad, ebakorrapärase ja

ebakompaktse kujuga maatükk.

Vahtra tn 12,

Ülenurme

alevik, Kambja

vald

494 368 17 656 28

Võimalik sihtotstarvet muuta ärimaaks, olemas

elektriliitumine 3x16A, detailplaneering ja

ehitusõigus puuduvad, juurdepääs avalikult Vahtra

kõvakattega teelt, suhteliselt kompaktse kujuga.

Peetri tee 4,

Ülenurme

alevik, Kambja

vald

453 500 9070 50

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering

kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune

pindala 3628 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus

põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud

korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind

16

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt,

tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Lisandub käibemaks. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru-

Luhamaa maanteega.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata äri/tootmismaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Räni alevik, Kambja vald

05.2023 275 000 66 4158

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, maksimaalne lubatud hoonete arv on 3 ja kõrgus kuni 10 m. Maksimaalne täisehituse pindala 1247 m2. Hind sisaldab Tartu linna vee-ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunkte krundi piiril, liitumist Eesti Energiaga 20A, side liitumisvüimalus, sadeveetrass, gaasikütte võimalus. Piirneb Tartu-Valga mntga, kuid juurdepääs maanteelt puudub. Väga hea nähtavus maanteelt.

2 Kandiküla, Tartu linn

01.2022 407 000 32 12 718

Äri-ja tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, ehitistealune pind 4950 m2, täisehitus kuni 39% elektriliitumine 32A, tsentraalne vee ja kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril, ei piirne maanteega, Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa maantee läheduses, nähtavus maanteelt kehv (naaberkinnistu hoonestus

17

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

varjab vaadet), juurdepääs kõvakattega teelt

3 Reola küla, Kambja vald

05.2023 300 000 30 9941

100% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 4 hoonet ehitusaluse pinnaga 3511,7 m2, kuni 2 korrust (max 12 m). Tehnovõrgud krundi piiril (vesi, kanalisatsioon, elektriliitumispunkt, side-ja gaasitrass), Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa maantee ääres (II rida), piirkonnas väljaarendatud asfalteeritud teed, tänavavalgustus

4 Ülenurme alevik, Kambja vald

04.2023 552 000 47 11 792

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 3365 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maanteega, kuid mahasõit otse maanteelt puudub. Väga hea nähtavus.

5 Vahi alevik, Tartu vald

01.2023 225 000 35 6505

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, kõrgusega kuni 9 m, suurim ehitusalune pind 2620 m2. valgustatud ja asfalteeritud juurdepääs, olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ning elekter (32A). Piirneb Jõhvi- Tartu-Valga maanteega.

6 Soinaste küla, Kambja vald

02.2023 550 000 52 10 563

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud püstitada kuni 2- kordne ärihoone kõrgusega kuni 9m. Tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrass krundi

18

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

piiril. Ostuhind sisaldab liitumist elektrivõrguga (3x200A). Tehing teostatud seotud osapoolte vahel.

7 Soinaste küla, Kambja vald

01.2023 164 250 45 3650

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitusalune pind 1450 m2, elektriliitumine 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid toodud krundi piirini, ei piirne maanteega (maanteest eemal).

8 Kandiküla, Tartu linn

01.2022 600 000 43 13 892

Äri-ja tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine 32A, tsentraalne vee ja kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril, ei piirne maanteega, kuid Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maantee vahetus läheduses, nähtavus maanteelt hea, juurdepääs kõvakattega teelt

9 Kandiküla, Tartu linn

09.2022 454 300 24 19 220

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga 3650 m2, kuni 2 korrust (kõrgus kuni 9 m). Hinna sees vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt krundi piiril, elektriliitumine 3x32A, gaasitrass. Asfaltkattega juurdepääsutee

10 Soinaste küla, Kambja vald

08.2021 243 000 19,9 12 218

Kolmest katastriüksusest koosnev komplekstehing, üks katastriüksus 100% ärimaa, 2 katastriüksust 50% ärmaa ja 50% tootmismaa, detailplaneering kehtestatud, ehitusalune pind kokku 4930 m2, liitumised (vesi, kanalisatsioon, gaasitrass, sidekanalisatsioon) arendusala piiril, paigaldatud elektrikilbid (3x6A), juurdepääsuks seatud servituut, hinnas ei ole juurdepääsutee väljaehitamine

11 Räni alevik, Kambja vald

08.2021 270 000 44 6132

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, liitumised puuduvad, võimalik liituda tsentraalse vee- ja

19

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

kanalisatsioonivõrguga, elektriliitumine ampripõhine

12 Ropka tööstuse linnaosa, Tartu linn

03.2021 354 425 75 4699

100% ärimaa, hoonestamata, kehtestatud detailplaneering – lubatud täisehitus 40%, kinnistul on elektriliitumine, vee ja kanalisatsiooni otsad on toodud kinnistule, juurdepääs hea

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

20

Eksperthinnang nr. 0152-23T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta (piirneb liiklustiheda Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteega, hinnatav vara piirneb idast planeeringualaga (ärimaad)), õiguslikult lubatud ja planeeringulist situatsiooni (vt pt 2.3) (sh arvestades olukorda, mis oleks olnud, kui hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud), füüsilist võimalikkust, finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks kasutus ärimaa sihtotstarbega krundina hoonestuse püstitamise eesmärgil.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu tõttu võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me hinnatavas turusektoris hinnamuutusi täheldanud.

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

21

Eksperthinnang nr. 0152-23T

Asukoht Ärimaa kruntide puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on maanteelt hästi nähtavad, juurdepääsetavad ja leitavad.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 4 8

Hindamisel 32,00 € 46,81 € 43,19 €

Tehingu hind, € lähtuti 407 000,00 € 552 000,00 € 600 000,00 €

Tehingu aeg: kinnisasja pinnaühikuhinnast

jaan.22 apr.23 jaan.22

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud tehingu- hind: 32,00 € 46,81 € 43,19 €

Asukoht: Mari, Vorbuse küla, Tartu linn

Kandiküla Ülenurme alevik Kandiküla

Piirneb Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa

põhimaanteega, nähtavus ja leitavus

väga hea, väljaarendamata

piirkond

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaantee läheduses, kuid

maanteelt ei ole hästi nähtav

(naaberhoonestus varjab vaadet),

kehvem

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee

ääres, nähtavus väga hea,

väljaarenenud äri- ja tootmispiirkonna

laiendus, mõnevõrra parem

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaantee vahetus läheduses,

maanteelt hästi nähtav, kuid ei

piirne maanteega, mõnevõrra kehvem

Kohandus 15% -5% 5%

Kinnistu pindala

(m²): 29 645 12 718 11 792 13 892

Kohandus -15% -15% -15%

Tehnovõrgud: Kommunikatsioonid puuduvad (vajalik

lahendada lokaalselt)

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed vee- ja

kanalisatsiooni- trassid krundi piiril,

parem

Elektriliitumine, 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsiooni- trassid krundi piiril,

parem

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsiooni-

trassid krundi piiril, parem

Kohandus -25% -25% -25%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Üldplaneeringu järgselt ärimaa, detailplaneering

puudub

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 4950 m2, täisehitus kuni 39%, oluliselt

parem

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 3365 m2, täisehitus kuni 29%, oluliselt

parem

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 1450 m2, täisehitus kuni 40%, oluliselt

parem

Kohandus -20% -20% -20%

Juurdepääs

Juurdepääs avalikult kõvakattega Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa

maanteelt üle eraomandis (servituut puudub) oleva Rähni

kinnistu

Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt,

parem

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, parem

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, parem

Kohandus -5% -5% -5%

22

Eksperthinnang nr. 0152-23T

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 4 8

Summaarne kohandus -50% -70% -60%

Kohandatud tehinguhind: 16,00 € 14,04 € 17,28 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 80,00% 70,00% 70,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,30 0,35 0,35

Kaalutud hind: 15,77 € 4,80 € 4,92 € 6,05 €

Hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel

saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem

kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara väärtuseks kujuneb: 15,77 €/m2 x 29 645 m2 = 467 501,65 € ehk ümardatult 467 502 €.

Taandatuna pinnaühikuhinnale 15,77 €/m2.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

23

Eksperthinnang nr. 0152-23T

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Antud juhul jääb äralõikele ka metsamaa koos seal kasvava puitmaterjaliga, mistõttu on arvestatud

ka äralõikele jääva puitmaterjali väärtusega. Puitmaterjali väärtuse hindamisel on lähtutud

metsakorraldaja Olavi Murumets´a kogutud algandmetele ning Kadi Lätt’i poolt koostatud hindamisaktist

(hindamisakt on lisatud käesoleva eksperthinnangu lisasse nr 4). Kohapealne metsa ülevaatus teostati

metsakorraldaja poolt 11.08.2023.

Raiutava metsa müügihind sortimentidena 4385 €.

Märkus: hindamisel ei ole arvestatud metsahindaja poolt välja toodud maa hinnaga (2700 € ehk 0,47 €/m2),

kuivõrd metsa hindaja on maa hindamisel aluseks võtnud lageraiutud metsamaa kõlviku hinna, kuid antud

juhul on maa väärtus hinnatud vastavalt parimale kasutusele.

Seega kujuneb äralõikele jääva puitmaterjali väärtuseks vastavalt metsamaa hindamisaktile 4385 (neli

tuhat kolmsada kaheksakümmend viis) eurot.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad muu kaasneva kahju ja/või saamata jääva

tulu tekkele.

24

Eksperthinnang nr. 0152-23T

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõike alale (äralõige terve kinnisasja ulatuses 2,96 ha) Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

25

Eksperthinnang nr. 0152-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

26

Eksperthinnang nr. 0152-23T

27

Eksperthinnang nr. 0152-23T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

28

Eksperthinnang nr. 0152-23T

LISA 4 METSAMAA HINDAMISAKT

29

Eksperthinnang nr. 0152-23T

30

Eksperthinnang nr. 0152-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

TINGMÄRGID Katastriüksuse piir Projekteeritud tee servajooned Projekteeritud tugipeenar - Konstruktsioon 9 Projekteeritud tee telgjoon Teemaa piiri ettepanek

Projekteeritud Põhimaantee nr 2 katend - Konstruktsioon 1

Projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid rampide katend - Konstruktsioon 2

Projekteeritud suuremate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 3

Projekteeritud väiksemate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 4

Projekteeritud mahasõitude katend - Konstruktsioon 5

Projekteeritud Kogujatee 1 ja 2 katend - Konstruktsioon 6

Projekteeritud jalgratta- ja jalgtee (Põhi+tugivõrk) katend - Konstruktsioon 7

Projekteeritud mahasõidu kokkuviimine - Konstruktsioon 8

Projekteeritud haljasalade murukate - Konstruktsioon 10

Projekteeritud rajatis

Projekteeritud bussipeatus Projekteeritud nõlv

Projekteeritud kraav

Projekteeritud olemasoleva kraavi puhastamine

Projekteeritud põrkepiire Projekteeritud põrkepiire koos pimestamisvastaste ekraanidega Projekteeritud kahepoolne põrkepiire Projekteeritud truup

Raadatav ala (mets ja võsa)

Projekteeritud värav

Projekteeritud ulukirest

Projekteeritud ulukitara Projekteeritud ulukitara koos kahepaiksetõkkega Teega külgneva vaba ruumi piir Teekaitsevöönd

Detailplaneering

Varem projekteeritud objektid

Eelnevalt/järgnevalt projekteeritud lõik (Roadplan OÜ töö nr 20085)

Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) põhised kitsendused Projekteeritud mürasein Projekteeritud ootepaviljon ühistranspordipeatuses

Leire käigus kogutud leidude asukohad (vt. OÜ Arheox tööd)

B

Rahinge viadukt

B

B

Rahinge sõlm R1 50 km/h

Rahinge sõlm R4 40 km/h

Sõidutee laiend L=0.05m

Projekteeritud värav L= 4,0 m

Ra hin

ge ko

gu jat

ee

L3-9

L3-21

L3-23

L3-28

Sõidutee laiend L=0.45m

0+ 00

.0

CL -R

-R ah

ing e s

õlm R

1

1+79.5 CL-R-Rahinge sõlm R1

0+00.0 CL-R-Rahinge sõlm R4

1+ 99

.1 CL

-R -R

ah ing

e s õlm

R 4

1+96.9 CL-R-Rahinge sõlm R2

79301:001:0615 Krossi

83101:003:0154 Vahtriku puhasti

83101:003:0550 Tamme-Sahkari 83101:003:0549

Tamme-Sahkari

83101:003:0166 Mari

Pos nr

KÜ tunnus

KÜ pindaala, m2/ha

Äralõike pindala, m2

IKÕ pindala, m2

Omandi liik

L3-21

83101:003:0166

2.96 ha

29644

Eraomand

Maaeralduse ulatus

Töö nimetusTellija

Joonise nimetus

Töö nr

Mõõtkava

Reg kood: 12432118 Tiigi 78, 50410 Tartu [email protected] www.roadplan.ee

Valge 4 11413 Tallinn [email protected] www.transpordiamet.ee

20085-2 Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt

L3-21-Mari 1:1000

N

S

W E

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Wesico Project OÜ

[email protected]

Meie 06.09.2023 nr 8-3/23-002/19163-1

Pakkumus Mari kinnisasja omandamiseks

Transpordiamet alustas kinnisasjade avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

omandamise menetlust 01.02.2023.a. kirjaga nr 8-3/23-002/2490-1, kirjas teatasime soovist

maaüksuse omandamiseks riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-

Tartu lõigu ehituseks.

Arvestades ülaltoodut ja lähtudes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse Mari kinnisasja (koha

aadressiga, Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, kinnistu registriosa nr 2614004, koosseisus

olev Mari katastriüksus, tunnusega 83101:003:0166, pindalaga 2,96 ha), omandamiseks

tervikuna. Vastavalt Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr

0152-23T on Mari kinnisasja hüvitusväärtuseks 471 885 eurot, mis koosneb järgnevast:

maa eest makstav tasu – 467 502 eurot (15,77 eurot/m2) ehk 467 500 eurot;

kaasnev kahju (raadamisele kuuluv metsamaterjal) – 4 385 eurot;

motivatsioonitasu 87 375 eurot.

Pakkumus kokku 559 260 eurot.

Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le

17, summas 166 eurot.

Pakkumuses toodud motivatsioonitasu saame Teile maksta juhul, kui olete nõus kinnisasja

võõrandamisega. Motivatsioonitasu makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja

omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendava hüvitisena

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

2 (2)

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates

käesoleva kirja kättesaamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid: Allan Ladva, 534 57611, [email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Allan Ladva

maade projektijuht

Lisad: 1. KAHOS menetluse selgitused

2. krundijaotuskava joonis

3. Mari kinnisasja hindamisakt

Allan.Ladva, 53457611 [email protected]

Selgitused kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse kohta

Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise

menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse sätteid (KAHOS § 1 lg 7).

Menetluse läbiviijaks on KAHOS § 6 lg 3 kohaselt Transpordiamet ning et omandatakse vaid

kinnisasja osa, on menetluse läbiviijal õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja

jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi (KAHOS § 10 lg 4).

Menetluse läbiviija võib esitada kinnistusraamatu pidajale avalduse omandamise märkuse

kandmiseks kinnisasja kinnistusregistriosa kolmandasse jakku. Märkuse kandmise ei ole

vajalik kinnisasja omaniku nõusolekut (KAHOS § 9).

Menetluse läbiviija alustab kinnisasja omanikuga läbirääkimisi ning tal on õigus pakkuda

omandamise eesmärgist ja olukorrast tulenevalt kinnisasja omandamist, kinnisasja omandamist

kiirmenetluse korras, kinnisasjade vahetamist või maakorralduse läbiviimist (KAHOS §22 lg

1).

Maakorraldustoiminguid läbi viiv isik (Maakorraldusseadus § 4 lg 1) kaasab ning kutsub piiri

kindlakstegemisele ja kättenäitamisele nende kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjade

vaheline piir on vaja kindlaks teha. Piiri kindlakstegemist ei takista see, kui kinnisasja omanik,

kes on kutsutud piiri kindlakstegemisele, ei ilmu kohale (Maakorraldusseadus § 15 lg 2). Piiride

maastikul kätte näitamisele ilmumata jätmise või seisukoha esitamata jätmise korral loetakse

piirimärkide asukohad ja nende alalhoiu kohustus maaomaniku poolt kooskõlastatuks ja

maaomanikule teatavaks tehtuks saadetud tähtkirjaga (Maakatastriseadus § 17 lg 6, lg 7, lg 8.

Kui omandatavat kinnisasja koormav servituut, reaalkoormatis või ostueesõigus kustutatakse,

peab kinnisasja omandaja hüvitama nende asjaõiguste kustutamisest tekkiva kahju (KAHOS §

18 lg 1).

Kui kinnisasja omandamise tõttu rendi- või üürileping erakorraliselt üles öeldakse, on rentnikul

või üürnikul õigus nõuda selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju hüvitamist (KAHOS §

20 lg 1), lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju ja

saamata jääv tulu kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses, ning

kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt (KAHOS § 20 lg 2).

Kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse või kaotab väärtust

selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja omanikul

õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või maakorralduse läbiviimist, kui see

on võimalik (KAHOS § 10 lg 1).

Kinnisasja omandamise eest makstakse tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Tasu

makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kinnisasja väärtuse hindamise tellib

Transpordiamet riigihanke korras.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest

täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on

motivatsioonitasu on 20 protsenti tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti

avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne

keskmine brutokuupalk. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole

kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Lisaks makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude

eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta

keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest (KAHOS § 17 lg 1), nimetatud määra ületavas osas

tekkinud põhjendatud kulud hüvitatakse kuludokumentide alusel kuni eelnevalt toodud määras,

mis on korrutatud kolmega (KAHOS § 17 lg 2).

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu (koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need

esinevad) alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest

kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega.

Tasuga mittenõustumisel on teil õigus esitada ettepanek kinnisasja hinnangu koostamiseks või

esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, seejärel asuvad pooled

läbi rääkima.

Kinnisasja omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja

omandamise kokkulepe Transpordiameti määratud tähtaja jooksul (KAHOS § 27 lg 4).

Transpordiamet määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja kuni kaks kuud

kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates, põhjendatud juhul võib kinnisasja

omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada (KAHOS § 27 lg 6 kohaselt).

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Eksperthinnangut nr 0152-23T (allkirjastatud algselt 06.09.2023) on käesolevaga korrigeeritud vastavalt

Tartu linnavalitsuselt kirjalikult saadud informatsioonile.

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 2614004, hoonestamata maatulundusmaa

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Hüvitusväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Otsene varaline kahju (puitmaterjal)

01.11.2023 150 597 € 5.08 €

4385 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 6

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 6

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ......................................................................................................... 10

2.5 Äralõige ...................................................................................................................... 11

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 12

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 12

3.2 Tartumaa hoonestamata maade turuülevaade ........................................................... 13

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 17

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 18

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 19

4. Hindamine ......................................................................................................................... 22

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 22

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 22

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 22

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 26

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 28

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 29

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 31

Lisa 4 Metsamaa hindamisakt .................................................................................................. 32

Lisa 5 Väljavõte Tartu linnavalitsuse poolt saadetud e-kirjast ................................................... 34

Lisa 6 Maalise asustuse maa-ala hoonestustingimused ja lisatingimused väärtusliku

põllumajandusmaa maa-alal ..................................................................................................... 35

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 36

3

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 2614004, hoonestamata maatulundusmaa

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Omanik WESICO PROJECT OÜ (registrikood 10882277)

Katastritunnus 83101:003:0166

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 2,96 ha

Detailplaneering/ ehitusõigus Hindajale teadaolevalt puudub algatatud või kehtestatud detailplaneering.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 01.11.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Keskmine (kuni 9 kuud).

Hindamistulemuse täpsus Tulenevalt hinnatavaga sarnaste võrdlusvarade vähesusest keskmisest madalama täpsusklassiga, ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Eksperthinnangu oluliseks lisaks on Metsaekspertiisid OÜ koostatud metsamaa hindamisakt (vt lisa nr 4).

HINDAMISTULEMUS

Hüvitusväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Otseselt kaasnev varaline kahju (puitmaterjal)

150 597 € 5.08 € 4385 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Jah Puitmaterjaliga on hindamisel arvestatud

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets. Metsamaa osa vaatas 11.08.2023 üle metsakorraldaja Olavi Murumets.

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Kinnistu äärest visuaalne ülevaatus

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 28.08.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 28.08.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 28.08.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 28.08.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

28.08.2023

Endise Tähtvere valla üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tähtvere Vallavolikogu 21.juuli 2006 määrusega nr 14.

28.08.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 21.08.2023

Tartu linnavalitsuse ruumiloome osakonna suulised selgitused telefoni teel ning kirjalikud vastused e-posti teel, kontaktisik keskkonnaplaneerija Tiiu Tuuga

22.09.2023 ja 11.10.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Jah, metsa hindamise allhange

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

6

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Mari

Registriosa nr 2614004

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik WESICO PROJECT OÜ (registrikood 10882277)

Katastritunnus 83101:003:0166

Katastriüksuse pindala 2,96 ha

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,6 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Tartu linnalähedased maantee äärsed piirkonnad.

7

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad), hoonestamata (ja üksikud hoonestatud) äri- ja tootmismaad, üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Hindamise hetkel on mahasõit Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt üle eraomandis oleva Rähni kinnisasja. Hindajale teadaolevalt juurdepääsuks servituute seatud ei ole. Kuivõrd planeeritav äralõige hõlmab kogu kinnisasja, ei ole juurdepääsu teeprojekti realiseerimise järgselt käsitletud.

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kool ja lasteaed 5 km raadiuses, kauplused 6 km raadiuses

Vahetus läheduses

8

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt valdavalt tasane.

Katastriüksuse pindala ja kõlvikuline koosseis

2,96 ha, sh 2,25 ha haritav maa, 0,58 ha metsamaa ja 0,13 ha muu maa.

Parkimine Võimalik parkida teede ääres (piirkonnas tasuta parkimine), kinnistul parkimiskohad väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Kinnisasja idaosas 0,58 ha suurune metsamaa alal, millel paikneb kasvav mets, millega on hindamisel arvestatud.

9

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Mullastik

Allikas: Fragment Maa-ameti mullastiku kaardirakendusest Haritava maa osas valdavalt LPg (gleistunud kahkjad leetunud mullad), KI (leetjad mullad) ja Go1 (küllastunud turvastunud mullad). Kaalutud keskmine reaalboniteet 44.

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Endise Tähtvere valla üldplaneeringu kohaselt paiknes vara Ä/E – planeeritud äri- ja elamumaal.

Väljavõte endise Tähtvere valla üldplaneeringu (kehtestatud Tähtvere Vallavolikogu 21.juuli 2006 määrusega nr 14) põhijoonisest. Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: valdavalt MA – maalise asustuse maa-ala; metsamaa osas MK – kaitseotstarbeline mets ja H – roheala, samuti LT – tee ja tänava maa-ala.

10

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Väljavõte Tartu üldplaneering 2040+ (kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373) maakasutusjoonisest. Hindaja on Tartu linnavalitsusele teinud kirjaliku järelepärimise küsimusega missugune olnuks Mari kinnistu kõige tõenäolisem juhtotstarve kehtiva üldplaneeringu kohaselt juhul, kui sinna ei oleks tee ja tänava maa-ala planeeritud. Alljärgnevalt on toodud Tartu linnavalitsuse ruumiloome osakonna keskkonnaplaneerija Tiiu Tuuga kirjalik vastus. „Mari kinnistule ei ole seni koostatud väikeettevõtluse hoone ehitust võimaldavat detailplaneeringut ega väljastatud (äri)hoone ehitusluba. Samuti puudub Mari kinnistule juurdepääs riigimaanteelt, mis on (äri)hoone püstitamisel üheks olulisimaks eeltingimuseks. Teemaa omanik Transpordiamet ei ole viimasel kümnendil lubanud riigi põhimaanteelt kinnistutele uusi mahasõite ehitada, pigem soovitakse sulgeda olemasolevaid. Mari kinnistule ulatuv riigimaanteega rööpne kogujatee rajataksegi eesmärgiga tagada juurdepääs maanteega külgnevatele kinnistutele, kuna riigimaantee ümberehituse käigus suletakse suur osa olemasolevatest juurdepääsudest/mahasõitudest. Oluline on lisada, et linna üldplaneering käsitleb Mari kinnistu põllumaa kõlvikut osana Vorbuse küla väärtuslikust põllumajandusmaast, mis üldjuhul tuleb hoida põllumajanduslikus kasutuses. Hoonete ehitamine Mari kinnistule on siiski lubatud, aga tingimuslikult – ehitamine ja maakasutuse muutmine peab olema põllumajandusmaad säästev ja kaalutletud. Samas on väärtuslikele põllumajandusmaadele lubatud ehitada avalikes või kogukonna huvides, sh rajada avalikke teid ja tänavaid. Kokkuvõtvalt oleks ilma juurdepääsu võimaluseta, hoone ehitusloata ning kõrgete mullaviljakuse näitajatega Mari katastriüksuse 83101:003:0166 juhtotstarve üldplaneeringus kõige tõenäolisemalt maalise asustuse maa-ala, sihtotstarve maatulundusmaa.“

Detailplaneering Hindajale teadaolevalt algatatud ja/või kehtestatud detailplaneering puudub.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub, sh puudub läheduses tsentraalne trass, vajalik lahendada

lokaalselt.

Kanalisatsioon Puudub, sh puudub läheduses tsentraalne trass, vajalik lahendada

lokaalselt.

11

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Elektrivarustus Liitumisleping puudub. Lähim alajaam 100 meetri raadiuses.

2.5 Äralõige

Pindala 2,96 ha Märkus: Äralõige hõlmab kogu kinnisasja. Arvestades teemaaks vajalikku maa-ala pindala, kuju ja paiknemist, ei ole hindaja hinnangul võimalik teemaast vaba ala (mõistlikult) kasutada ning vajalik on terve kinnisasja võõrandamine.

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

Kuju

Äralõige on ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga. Arvestades äralõike iseloomu, asukoha ja parameetritega oleks äralõige hindaja hinnangul vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne. Seega, on hindamisel äralõiget käsitletud kui võimalikku müügiobjekti. Märkus: KAHOS § 12 lg 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti.

Paiknemine Äralõige hõlmab kogu kinnisasja.

Haljastus, piirded Piirded puuduvad. Kinnisasja idaosas paikneb väike metsamassiiv, millel kasvav mets – puitmaterjaliga on hindamisel arvestatud.

Hoonestus Hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Kuna äralõige hõlmab kogu kinnisasja, ei ole äralõike mõju kinnisasjale analüüsitud.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus kinnisasja väärtus ja otseselt kaasnev varaline kahju puitmaterjali näol.

12

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

13

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata maade turuülevaade2

Hoonestamata maade turu võib laias laastus jagada kolmeks: elamukrundid, äri- ja tootmisotstarbelised

krundid ning hoonestamata maatulundusmaad. Tartu maakonnas tervikuna on aktiivseim hoonestamata

maatulundusmaade sektor – hoonestamata maatulundusmaadega toimub maakonnas ligi 50%

hoonestamata maade tehingutest. Siinkohal on aga oluline välja tuua, et hoonestamata

maatulundusmaade seas on lisaks põllu- ja metsamajanduslikule maale ka palju arenduspotentsiaaliga

maid.

Viimase kümnendi vältel oli tänu madalatele laenumarginaalidele ja üldisele elatustaseme tõusule

hoonestamata maade turg väga aktiivne ning Tartu lähiümbrusesse arendati mitmeid uusi elamurajoone.

Samuti on olnud suur nõudlus nii Tartu linnas kui ka väljaspool linna hinnatud piirkondades paiknevate

ehitusõigusega maatükkide järele. Viimase paari aasta jooksul on tarbijakindlus aga oluliselt vähenenud

ning sellega koos on oluliselt vähenenud ka tehingute arv hoonestamata maadega.

Samuti on suur nõudlus püsinud ka maatulundusmaade vastu, eelkõige metsamaade ning haritud

põllumaade osas. Haritava maa puhul on nõudlus eriti kõrge intensiivse põllumajandustootmisega

piirkondades, kus vabade maade osakaal on madal, sest suur osa haritavatest maadest on koondunud

suuremate tootjate kätte või kaetud pikaajaliste rendilepingutega. Taolistel puhkudel on suuremad

ettevõtjad nõus haritavaid maid omandama oma tegevuspiirkonnast üha kaugemal.

Möödunud aastate kestel oli suur nõudlus ka Tartu linnalähedaste arenduspotentsiaaliga

maatulundusmaade vastu, kuid ka nende osas on tehinguaktiivsus viimase paari aasta jooksul oluliselt

langenud. Arenduspotensiaaliga maatulundusmaade puhul on oluline piirkonna areng ja maine (sh

2 Allikas: Maa-amet

14

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

sotsiaaltaristu lähedus, ühistranspordivõrk jm), kommunikatsioonide olemasolu/lähedus, võimalik

ehitusõigus. Eelistatumad on varad, millede puhul on detailplaneering kehtestatud või kehtestamisjärgus,

väheatraktiivsed on aga varad, mille puhul detailplaneering puudub ning ka valla üldplaneering ei anna

konkreetset juhtotstarvet (st puudub kindlus kas ja mida on alale võimalik planeerida). Taoliste varade puhul

ei ole võimalik välja tuua keskmiseid tehinguhindasid, kuna seesugused varad on kõik väga ainulaadsed,

erineva asukoha, omadustega, pindalaga jne.

Tartumaa hoonestamata elamumaad

Ajaperioodil 2017-2021 toimus Tartumaa kinnistutega, mille sihtotstarve oli elamumaa aasta-aastalt

tehingute arvu tõus (2017.a 509 tk, 2018.a 454 tk, 2019.a 507 tk, 2020.a 498 tk, 2021.a 716 tk). 2022.

aastal on tehingute arv märgatavalt langenud (372 tk). Tehingute arvu languse põhjusena võib välja tuua

eelkõige väga kiire hinnatõusu viimase paari aasta jooksul, kuid ka üleüldise majandusliku olukorra ja

euribori tõusu, mis on inimeste kindlustunnet tugevalt vähendanud.

Kui alates 2009. aastast on keskmine ruutmeetrihind püsinud suhteliselt stabiilne (12-14 €), siis 2018-2021

oli keskmine hind tõusnud 22-29 €-ni/m2. Keskmine ruutmeetrihind on viimastel aastatel olnud tugevas

tõusus ning saavutanud rekordi käesoleva aasta I kvartalis (37 €/m2).

Tartu linnas tehti kõige rohkem tehinguid 2020. aastal (112 tk). Kui ajaperioodil 2010-2013 püsis keskmine

hind 30-40 € vahel, siis 2014. aastal langes hind 22€-ni. Alates 2016. aastast on Tartu linnas hoonestamata

elamumaa keskmine hind olnud tõusujoones (2016.a 43€, 2017.a 50 €, 2018.a 51€, 2019.a 84 €). 2020.

aastal langes hoonestatud elamumaa keskmine ruutmeetrihind 49 €-ni. 2021. aastal tõusis hoonestatud

elamumaa keskmine ruutmeetrihind Tartu linnas 66 €-ni ja langes 2022. aastal 55 €-ni.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tartu linna lähivaldadest on hoonestamata elamumaa sihtsotstarbega kinnistute tehingute arv olnud kuni

2022. aastani tõusvas joones. Tehingute arvu tõusu põhjuseks on viimastel aastatel suurenenud

arendustegevus. Kõige rohkem ehitatakse üksik-, paaris- ja ridaelamuid. Hoonestamata kinnistute

müügitehinguid on Tartu linnas võrreldes naaberomavalitsustega vähe ning seda põhjusel, et Tartu linnas

on vaba maad vähe.

Siiski on viimastel aastatel märgata tehingute arvu tõusu. Põhjus peitub turu aktiviseerumises nii

üksikelamute kui kortermajade ehituses. Üldiselt soetatakse korterelamu ehitusõigusega kinnistuid

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

0

50

100

150

200

250

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

H in

d , €

/m ²

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Tartu linna ja Tartu maakonna hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2017-2023 kvartalite lõikes

Tartu maakonna tehingud (v.a Tartu linn) Tartu linna tehingute arv

Tartu maakonna keskmine hind Tartu maakonna mediaanhind

Tartu linna keskmine hind Tartu linna mediaanhind

15

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

hoonestamise ja korterite realiseerimise eesmärgil. Tulenevalt pikemast tasuvusajast üürimajadeks taolisi

varasid reeglina ei soetata. Kuigi turul on nõudlus üüripindadele olemas, ei ole võimalik saada üüritulu, mis

kataks mõistliku aja jooksul maa soetus- ja ehituskulu.

Tartumaa hoonestamata elamumaa kinnistute ostu-müügi tehingute maht aktiivsemates turupiirkondades

poolaastate kaupa perioodil 2013-2022:

Aeg Tartumaa Tartu linn Luunja vald

Kambja vald Tartu vald Kastre vald

2013

I 128 18 9 59 26 5

II 152 24 19 54 24 17

2014

I 217 75 17 66 19 11

II 128 19 15 46 25 12

2015

I 207 28 12 65 33 44

II 205 38 20 44 46 30

2016

I 216 48 20 57 26 44

II 175 26 32 50 24 23

2017

I 308 69 89 78 20 16

II 211 35 21 70 36 19

2018

I 229 50 26 75 36 18

II 225 44 51 60 25 19

2019

I 208 45 35 77 32 31

II 244 55 29 74 14 26

2020

I 233 46 20 65 33 20

II 268 66 36 62 32 28

2021

I 380 62 56 77 79 47

II 336 44 48 65 52 25

2022

I 235 59 31 31 60 10

II 137 27 23 9 22 33

Maakonna hoonestamata elamumaade põhiliseks hinda mõjutavaks teguriks on kaugus Tartu linna piirist,

infrastruktuur ja varustatus tehnosüsteemidega. Turul on enameelistatud hea infrastruktuuriga kesklinna

lähedased piirkonnad. Samuti on oluline tsentraalsete kommunikatsioonide lähedus, kuna trasside

väljaehitus on arendajale liialt kulukas.

Tartumaa hoonestamata ärimaad

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

16

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

17

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib tegeleda põllumajandusega ning ka ehitusõiguse taotlemisega eesmärgiga kinnisasi hoonestada ja seeläbi vara väärtust suurendada.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest segmendis on nõutud hoonestamata maad. Negatiivsed tegurid: detailplaneering/ehitusõigus puudub, kommunikatsioonid puuduvad (sh puuduvad tsentraalsed trassid lähipiirkonnas - vajalik lahendada lokaalselt), mikroasukoht (paikneb väljakujunemata piirkonnas), juurdepääs avalikult teelt väärtuse kuupäeva seisuga puudub.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta keskmine osa.

Müügiperiood Keskmine (kuni 9 kuud)

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Tingimuslikult võimalik kinnisasja hoonestada elamute, ärihoone ja põllumajandushoone või – rajatisega, arvestades sealjuures maalise asustusega maa-alal kehtivaid tingimusi ja väärtusliku

18

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

põllumajandusmaa lisatingimusi. Muud alternatiivsed kasutused väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 84 maatulundusmaad.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses hinnatavaga sarnaseid pakkumisi ei

ole. Hoonestamata maatulundusmaade pakkumishinnad on

maakonnas väga erinevad, sõltuvalt kinnisasja pindalast, ehitusõiguse

olemasolust, asukohast, kommunikatsioonide olemasolust/lähedusest

jm.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata maatulundusmaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Haage tee 59a,

Kõlitse alevik,

Kambja vald

127 500 14 992 8,50

Maatulundusmaa, detailplaneering puudub, olemas

elektriliitumine 3x16A, muud kommunikatsioonid

puuduvad, võimalik projekteerimistingimuste alusel

hoonestada üksikelamu ja kõrvalhoonetega,

läheduses Haage järv, kõrghaljastus puudub,

juurdepääsutee olemas.

Nepi, Kardla

küla, Tartu linn 275 000 14 715 18,7

Detailplaneering/projekteerimistingimused

puuduvad, üldplaneeringu kohaselt võimalik ärimaa

juhtotstarbega alale kavandada riigimaanteega

seonduvaid kaubandus- ja teenindusasutusi.

Kommunikatsioonid puuduvad, ebakorrapärase ja

ebakompaktse kujuga maatükk.

Vahtra tn 12,

Ülenurme

alevik, Kambja

vald

494 368 17 656 28

Maatulundusmaa, kuulutuses oleva info kohaselt

võimalik sihtotstarvet muuta ärimaaks, olemas

elektriliitumine 3x16A, detailplaneering ja

ehitusõigus puuduvad, juurdepääs avalikult Vahtra

kõvakattega teelt, suhteliselt kompaktse kujuga.

Rombi,

Rahinge küla,

Tartu linn

94 000 11 361 8,27

Maatulundusmaa, elamurajooni ääres paiknev

privaatne kõrghaljastusega maaüksus,

projekteerimistingimuste taotlemisel võimalik

püstitada üksikelamu, üldplaneeringu järgselt

metsamaa, kommnikatsioonid puuduvad (vajalik

lahendada lokaalselt), seatud teeservituut

(juurdepääsutee rajamata).

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

19

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata maatulundusmaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Reola küla, Kambja vald

12.2021 335 000 3,27 32 900

Maatulundusmaa, hoonestamata, piirneb Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa maanteega. ÜP järgselt äri- ja tootmise ala, kehtestatud detailplaneering 2021.aasta lõpus. Tsentraalne vesi ja kanalisatsioon krundi piiril (liitumised puuduvad), juurdepääs avalikult kõvakattega teelt, piirneb Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega, Tartu kesklinn ca 11 km.

2 Tähtvere küla, Tartu linn

12.2021 120 000 2,32 51 700

Maatulundusmaa, hoonestamata, endise üldplaneeringu järgselt suures osas detailplaneeringu kohustusega ala ja vähesel määral olemasolev maatulundusmaa, uue kehtiva ÜP kohaselt maalise asustuse maa-ala, väikeelamu maa-ala ning tee ja tänava maa-ala (planeeritud Tartu põhjapoolne ümbersõit). Juurdepääs avalikult teelt (viimased 250 m kruuskattega tee, muidu asfaltkattega teelt). Algatatud/kehtestatud detailplaneeringud puuduvad. Kommunikatsioonid puuduvad (tsentraalsed trassid lähiümbruses puuduvad, elektri alajaam 500 m raadiuses). Piirneb jõega, Tartu kesklinn ca 5 km kaugusel.

3 Kambja vald, Ülenurme alevik

12.2021 150 000 4,87 30 780

Maatulundusmaa, hoonestamata, hetkel kehtiva ÜP järgselt äri- ja tootmise ala, uue koostamisel oleva ÜP järgselt elamumaa, algatatud DP elukondlikuks arenduseks. Elektri

20

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

alajaamad 200 m raadiuses, tsentraalne vesi ja kanalisatsioon kinnisasja piiril (liitumised tegemata), juurdepääs avalikult kõvakattega teelt, Tartu kesklinn ca 12 km, läheduses Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maantee (linnulennult 300m) ja vahetus läheduses raudtee.

4 Kambja vald, Külitse alevik

11.2022 55 000 7,52 7315

Maatulundusmaa, hoonestamata, hetkel kehtiva ÜP järgselt haritav maa, koostatava ÜP järgselt ärimaa, algatatud/kehtestatud DP puudub. Elektriliitumine ampripõhine, tsentraalsed trassid lähiümbruses puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt), piirneb Jõhvi- Tartu-Valga maanteega, Tartu kesklinn ca 9 km.

5 Kambja vald, Reola küla

02.2022 150 000 4,25 35 300

Maatulundusmaa, hoonestamata, hetkel kehtiva ÜP järgselt äri- ja tootmise ala, algatatud/kehtestatud detailplaneering puudub. Elektri alajaamad 300 m raadiuses, läheduses tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass (liitumised tegemata), juurdepääs avalikult kõvakattega teelt. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa põhimaanteega, Tartu kesklinn ca 12 km.

6 Tartu vald, Vahi alevik

12.2021 140 000 1,82 77 050

Maatulundusmaa, hoonestamata, ÜP järgselt detailplaneeringu kohustusega ala – osaliselt kaubandus-, teenindus- ja büroohoone ning tootmise- ja logistikakeskuse maa-ala ning osaliselt liikluse ja liiklust korraldava ehitise maa-ala (osaliselt tarvis maad võõrandada tee-ehituseks). Kehtestatud/algatatud detailplaneeringud puuduvad. Elektri alajaam 400 m raadiuses, tsentraalne vee ja kanalisatsioonitrass mõnesaja meetri kaugusel, piirneb Tartu-

21

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

Jõgeva maanteega, Tartu kesklinn ca 4 km.

7 Tartu linn, Tüki küla

11.2021 78 000 2,59 30 100

Maatulundusmaa, hoonestamata, ÜP järgselt valdavalt väikeelamu maa-ala ja vähesel määral roheala. Kehtiv DP puudub. 400 m raadiuses 4 elektri alajaama, krundi piiril tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass (liitumised puuduvad). Tartu kesklinn ca 10 km kaugusel.

8 Tartu linn, Rahinge küla

01.2023 223 320 9,87 22 632

Maatulundusmaa, hoonestamata. Uue kehtiva ÜP järgselt väikeelamu maa-ala, lähim alajaam 100 m raadiuses, tsentraalsed trassid piirkonnas puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt). Kehtestatud DP puudub. Tartu kesklinn ca 9 km, paikneb Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaantee vahetus läheduses.

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

22

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ja tegelikku kasutust, sh planeeringulist situatsiooni ning Tartu linnavalitsuse kirjalikult esitatud seisukohta (vt pt 2.3), füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus maalise asustuse maa-alana (sh tingimuslikult võimalik kinnisasja hoonestada elamute, ärihoone ja põllumajandushoone või – rajatisega, arvestades sealjuures maalise asustusega maa- alal kehtivaid tingimusi ja väärtusliku põllumajandusmaa lisatingimusi). Muud alternatiivsed kasutused väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu tõttu võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukoha (maantee läheduses) ja/või olemuse (detailplaneering kehtestamata – ehitusõigus teadmata, ebaselge arenduspotensiaal) poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Sarnaste varade sektoris oleme 2021.aasta lõpust täheldanud mõningast hinnatõusu.

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

23

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Asukoht Taoliste varade puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on tõmbekeskustele lähedal.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Sihtotstarve, kõlvikuline koosseis ja lisategurid

Oluline on vara sihtotstarve ja kõlvikuline koosseis ning nendega seotud muud tegurid, antud juhul võrdlusvara nr 2 osas liigniiske jõeäärne ala, kust kulgeb ka kallasrada ning mida ei saa otseselt nö kasutusele võtta.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 3 4

Hindamisel 2,32 € 4,87 € 7,52 €

Tehingu hind, € lähtuti 120 000,00 € 150 000,00 € 55 000,00 €

Tehingu aeg: kinnisasja pinnaühikuhinnast

dets.21 dets.21 nov.22

Ajaldamine: 10% 10% 0%

Ajaldatud tehinguhi nd: 2,55 € 5,36 € 7,52 €

Asukoht: Mari, Vorbuse küla, Tartu linn

Tähtvere küla, Tartu linn

Ülenurme alevik, Kambja vald

Külitse alevik, Kambja vald

Piirneb Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa

põhimaanteega, nähtavus ja leitavus

väga hea, Tartu kesklinn 7,6 km

Maanteest eemal, Tartu kesklinn 5,3 km, piirneb jõega,

kuid kinnisasja hakkab läbima

Tartu põhjapoolne ümbersõit,

kokkuvõttes samaväärne

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee

läheduses (linnulennult ca

300 m), kuid ei ole maanteelt nähtav,

raudtee läheduses, Tartu kesklinn ca 11 km, kehvem

piirneb Jõhvi- Tartu-Valga

põhimaanteega, nähtavus ja

leitavus väga hea, Tartu kesklinn ca 9 km, samaväärne

Kohandus 0% 10% 0%

Kinnistu pindala

(m²): 29 645 51 700 30 780 7 315

Kohandus 15% 0% -30%

Tehnovõrgud: Lähim elektri alajaam 100 m raadiuses.

Tsentraalsed trassid lähiümbruses

puuduvad, (vajalik lahendada lokaalselt)

Lähim alajaam 500 m raadiuses.

Tsentraalsed trassid

lähiümbruses puuduvad.

Alajaam kaugemal kui 400 m, oluliselt

kehvem

200 m raadiuses 4 elektri alajaama.

Tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitras

s krundi piiril (liitumised

puuduvad), parem

Elektriliitumine ampripõhine, tsentraalsed

trassid lähiümbruses

puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt),

samaväärne

Kohandus 25% -5% 0%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Üldplaneeringu järgselt maalise asustuse maaala (võimalik

tingimuslikult hoonestada

elukondliku, ärikondliku või põllumajandusliku

hoonega, mis on

Üldplaneeringu järgselt maalise

asustuse maaala, väikeelamumaa

ning tee- ja tänava maa-ala.

Algatatud/ kehtestatud

Hetkel kehtiva üldplaneeringu järgselt äri- ja tootmismaa,

koostamisel oleva üldplaneeringu

järgselt elamumaa. Algatatud

Hetkel kehtiva ÜP järgselt haritav

maa, koostatava (kehtestamata) ÜP

järgselt ärimaa. Algatatud/

kehtestatud DP

24

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 3 4

põllumajandusmaad säästev).

Algatatud/kehtestatud detailplaneering puudub

detailplaneering puudub,

samaväärne

detailplaneering 2016, kuid pärast tehingut 2022.a

alguses algatatud uus DP

elukondlikuks arenduseks,

kokkuvõttes parem

puudub, samaväärne

Kohandus 0% -10% 0%

Sihtotstarve, kõlvikuline koosseis ja lisategurid

100% Maatulundusmaa;

kinnisasja kõlvikulisest koosseisust suurem osa

haritav maa, vähemal määral metsamaa

100% maatulundusmaa; valdavalt haritav maa ja looduslik rohumaa, kuid

osaliselt jõeäärne niiske ala

pindalaga ca 1 ha (sh ka avalik

kallasrada), lisaks hakkab

maakasutust killustama

planeeritav Tartu põhjapoolne ümbersõit,

oluliselt kehvem

100% maatulundusmaa; valdavalt looduslik rohumaa, vähene

kõrghaljastus, samaväärne

100% maatulundusmaa,

haritav maa, üksikud lehtpuud,

samaväärne

Kohandus 25% 0% 0%

Juurdepääs

Juurdepääs avalikult kõvakattega Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa

maanteelt üle eraomandis (servituut puudub) oleva Rähni kinnistu. Perspektiivis

avalik juurdepääs mööda avalikus kasutuses olevat

kogujateed

Juurdepääs avalikult teelt, 250

meetri ulatuses kruuskattega teelt,

sh tuleb naaberkinnistu

omanikuga koos välja ehitada ja

tasuta kov-le üle anda

naaberkinnistuga piirnev teelõik, kokkuvõttes

kehvem

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Kohandus 10% 0% 0%

Summaarne kohandus 75% -5% -30%

Kohandatud tehinguhind: 4,47 € 5,09 € 5,26 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 85,00% 35,00% 30,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,15 0,40 0,45

Kaalutud hind: 5,08 € 0,67 € 2,04 € 2,37 €

Hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel

saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem

kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara väärtuseks kujuneb: 5,08 €/m2 x 29 645 m2 = 150 597 (ükssada viiskümmend tuhat viissada

üheksakümmend seitse) €.

25

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga tulenevalt eelkõige sarnaste võrdlusvarade

vähesusest piirkonnas (+/- 20%).

26

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Antud juhul jääb äralõikele ka metsamaa koos seal kasvava puitmaterjaliga, mistõttu on arvestatud

ka äralõikele jääva puitmaterjali väärtusega. Puitmaterjali väärtuse hindamisel on lähtutud

metsakorraldaja Olavi Murumets´a kogutud algandmetele ning Kadi Lätt’i poolt koostatud hindamisaktist

(hindamisakt on lisatud käesoleva eksperthinnangu lisasse nr 4). Kohapealne metsa ülevaatus teostati

metsakorraldaja poolt 11.08.2023.

Raiutava metsa müügihind sortimentidena 4385 €.

Märkus: hindamisel ei ole arvestatud metsahindaja poolt välja toodud maa hinnaga (2700 € ehk 0,47 €/m2),

kuivõrd metsa hindaja on maa hindamisel aluseks võtnud lageraiutud metsamaa kõlviku hinna, kuid antud

juhul on maa väärtus hinnatud vastavalt parimale kasutusele.

27

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

Seega kujuneb äralõikele jääva puitmaterjali väärtuseks vastavalt metsamaa hindamisaktile 4385 (neli

tuhat kolmsada kaheksakümmend viis) eurot.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad muu kaasneva kahju ja/või saamata jääva

tulu tekkele.

28

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 1 FOTOD

Vaated äralõike alale (äralõige terve kinnisasja ulatuses 2,96 ha ehk 29 645 m2)

Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

29

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

30

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

31

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

32

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 4 METSAMAA HINDAMISAKT

33

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

34

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 5 VÄLJAVÕTE TARTU LINNAVALITSUSE POOLT SAADETUD E-KIRJAST

35

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

LISA 6 MAALISE ASUSTUSE MAA-ALA HOONESTUSTINGIMUSED JA

LISATINGIMUSED VÄÄRTUSLIKU PÕLLUMAJANDUSMAA MAA-ALAL

Vastavalt Tartu linna kehtivale üldplaneeringule on üldplaneeringuga seatud üldised hoonestustingimused.

1.2.23. Maalise asustuse kohta määratakse üldised nõuded hoonestamiseks järgnevalt:

- Eesmärgiga säilitada maastike senine ilme, kaitsta loodus- ja kultuuriväärtusi võib linn maalise asustuse

aladel seada uue hoone ja rajatise asukohavalikule ja ehitusõigusele piiranguid.

- Eelistada tuleb mahajäetud vanade talukohtade või muude kasutusest väljas olevate hoonestusalade

taashoonestamist uute hoonestusalade rajamisele.

Väärtuslik põllumajandusmaa

Üldtingimused:

Väärtuslik põllumajandusmaa tuleb säilitada põllumajanduslikuks tegevuseks. Väärtuslikul

põllumajandusmaal on ehitustegevus üldjuhul keelatud. Väärtuslikule põllumajandusmaale ehitamise

vajaduse korral võib kaalutlusotsusena kõrvale kalduda maalise asustuse juhtotstarbega maa-alale

määratud hoonete vahelise minimaalse vahemaa nõudest, kui see loob sobivamad tingimused

põllumassiivi terviklikkuse säilitamiseks. Väärtusliku põllumajandusmaa metsastamine ei ole lubatud, kuid

maastiku mitmekesistamiseks või keskkonnatingimuste parandamiseks võib väärtuslikule

põllumajandusmaale looduslikult lasta kasvada puude ja põõsaste real või väikesel puudesalul, samuti

hekkidel, mitmekesistel rohumaaribadel puude ja põõsastega, põllusaartel, ent maastikuelemendid ei tohi

halvendada juurdepääsu põllumajandusmaa massiivile ja selle sihtotstarbelist kasutamist. Väärtuslikul

põllumajandusmaal asuva maardla kaevandamisloale tingimuste seadmisel, kaevandatud ala

korrastamistingimuste andmisel, korrastamisprojekti koostamisel ning ala korrastamisel tuleb võimalusel

põllumajandusmaa taastada.

Kaalutlused põllumajandushoonete ja –rajatiste ehitamise lubamisel:

Väärtuslik põllumajandusmaa tuleb säilitada põllumajanduslikuks tegevuseks. Väärtuslikul

põllumajandusmaal on ehitustegevus üldjuhul keelatud. Väärtuslikule põllumajandusmaale ehitamise

vajaduse korral võib kaalutlusotsusena kõrvale kalduda maalise asustuse juhtotstarbega maa-alale

määratud hoonete vahelise minimaalse vahemaa nõudest, kui see loob sobivamad tingimused

põllumassiivi terviklikkuse säilitamiseks. Väärtusliku põllumajandusmaa metsastamine ei ole lubatud, kuid

maastiku mitmekesistamiseks või keskkonnatingimuste parandamiseks võib väärtuslikule

põllumajandusmaale looduslikult lasta kasvada puude ja põõsaste real või väikesel puudesalul, samuti

hekkidel, mitmekesistel rohumaaribadel puude ja põõsastega, põllusaartel, ent maastiku

Kaalutlused uue elamu ehitamise lubamisel:

Väärtuslikule põllumajandusmaale võib ehitada uue elamu ja selle teenindamiseks vajaliku uue hoone või

rajatise kui elamu ehitatakse väärtusliku põllumajandusmaa massiivi servaalal paiknevale kuni 0,5 hektari

suurusele põllusopile ning elamu ehitamine muule maale on oluliselt ebaotstarbekam. Elamu ehitamine ei

tohi halvendada oluliselt väärtusliku põllumajandusmaa sihtotstarbelist kasutamist ning säilitada tuleb

väärtusliku põllumajandusmaa massiiv ja selle terviklikkus.

36

Eksperthinnang nr. 0152-23T.korrigeeritud

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Wesico Projekt OÜ

[email protected]

Teie 18.09.2023.a.

Meie 10.11.2023 nr 8-3/23-002/19163-3

Korrigeeritud hinnapakkumus Mari kinnisasja

omandamiseks tervikuna

Transpordiamet esitas Teile 06.09.2023.a. kirjaga nr. 8-3/23-002/19163-1 hinnapakkumuse Mari

kinnisasja võõrandamiseks tervikuna.

Omapoolse nõusoleku esitasite vastuskirjaga 18.09.2023.a.

Hindamisakti koostaja on leidnud, et esialgses hindamisaktis nr 0152-23T oli olemasoleva

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja parima kasutuse tõlgendamine ärimaa sihtotstarbega

krundina ebakorrektne.

Tartu Linnavalitsuse poolt esitatud täpsustavas kirjas antud seisukoha järgi on Mari kinnisasja

parima kasutuse sihtotstarve, sarnaselt olemasolevale olukorrale kehtiva üldplaneeringu alusel,

maatulundusmaa. Tulenevalt eeltoodust kohustus hindamisakti koostaja muutma ka varasemalt

Teile saadetud hindamisaktis kasutatud võrdlusandmeid ning seega ka hüvitamisväärtuse

lõpptulemust.

Korrigeeritud hinnanguga (lisatud käesoleva kirja juurde) on võrdlusandmed parandatud, selle

tulemusena muutus hüvitusväärtus esialgselt 15,77 eurot/m2 hüvitusväärtuseni 5,08 eurot/m2.

Vabandame ebakorrektse hinnapakkumuse esitamisega põhjustatud ebamugavuste pärast!

Arvestades eeltoodut on korrigeeritud hinnapakkumus hindamisaruande nr 0152-

23T.korrigeeritud alusel alljärgnev:

Mari kinnisasja (koha aadressiga, Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, kinnistu registriosa nr

2614004, koosseisus olev Mari katastriüksus, tunnusega 83101:003:0166, maakatastri täpsustatud

andmete põhjal pindalaga 29 645 m2), omandamiseks tervikuna hüvitusväärtusega 154 985 eurot,

mis koosneb järgnevast:

maa eest makstav tasu – 150 597 eurot (5,08 eurot/m2 ) ehk 150 600 eurot;

kaasnev kahju (raadamisele kuuluv metsamaterjal) – 4 385 eurot;

motivatsioonitasu 30 997 eurot.

Pakkumus kokku 185 982 eurot.

2 (2)

Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le

17, summas 166 eurot igale omanikule.

Pakkumuses toodud motivatsioonitasu saame Teile maksta juhul, kui olete nõus kinnisasja

võõrandamisega. Motivatsioonitasu makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja

omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendava hüvitisena (edaspidi

motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem

kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine

brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust

või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja

kättesaamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Allan Ladva, Tartu 6, Valga, 68604, tel. 534 576 11, [email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Allan Ladva

maade projektijuht

Lisad: Korrigeeritud hindamisakt Mari kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks

Allan Ladva

534 576 11 [email protected]

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Kliimaministeerium

[email protected]

Suur-Ameerika 1

15006, Tallinn, Harju maakond

05.03.2024 nr 8-3/23-002/3802-1

Taotlus riigitee tarbeks kinnisasja

omandamiseks

Transpordiameti tellimusel on Roadplan OÜ koostanud eelprojekti nr 20085-2 „Riigitee 2 (E263)

Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt“ (edaspidi:

projekt), mis on kinnitatud Transpordiameti taristu haldamise teenistuse projekteerimise osakonna

juhataja 23.12.2022.a. riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva

Kardla-Tartu lõigu eelprojekti kinnitamise ringkäigulehega nr 8- 1/21-003/28943-1. Projekti alasse

jääb tervikuna Tartu maakonnas Tartu linnas Vorbuse külas asuv Mari kinnisasi (registriosa nr

2614004, katastritunnusega 83101:003:0166, pindalaga 2,96 ha, maatulundusmaa 100%).

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 3 lõike 1 punkti 1 kohaselt

otsustab valdkonna eest vastutav minister riigi huvi korral kinnisasja omandamise

kokkuleppemenetluses, kui kinnisasja väärtus on suurem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud

tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. Statistikaameti andmetel oli eelneva aasta

keskmine brutopalk 1747,5 eurot, mis teeb 50-kordseks aasta keskmiseks brutopalgaks 50 x 1790

eurot = 89 500 eurot. Kuivõrd ülalnimetatud kinnisasja osade omandamise hind kujuneb toodud

hinnast kõrgemaks, on selleks vajalik valdkonna eest vastutava ministri otsus.

KAHOS § 3 lg 1 p 1 ja § 6 lg 3 ning § 4 lg 1 p 7 alusel ja tuginedes Roadplan OÜ poolt koostatud

eelprojektile „Riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-

Tartu lõigu eelprojekt“, on vajalik riigile omandada ülalnimetatud kinnisasi tervikuna järgnevalt:

 Tartu maakonnas Tartu linnas Vorbuse külas asuv Mari kinnisasi tervikuna (Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriosa numbriga 2614004, katastritunnusega

83101:003:0166, pindalaga 2,96 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%).

2 (2)

Tuginedes eeltoodule ja arvestades lisana kaasas olevaid dokumente palume ette valmistada vastav

ministri käskkirja eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Karel Kask

juhtivekspert maade osakonna juhataja ülesannetes

Lisad:

1. Lisa 1 - Ministri käskkirja eelnõu;

2. Lisa 2 - Transpordiameti 22.01.2024.a. pakkumus nr 8-3/23-002/19163-6 ja Lahe Kinnisvara

Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruanne nr 0152-23T.korrigeeritud;

3. Lisa 3 - Wesico Project OÜ kirjalik nõusolek 22.01.2024.a. pakkumusele nr 8-3/23-

002/19163-6;

4. Lisa 4 - Wesico Project OÜ kirjalik nõusolek 06.09.2023.a. pakkumusele nr 8-3/23-

002/19163-1;

5. Lisa 5 - Transpordiameti 06.09.2023.a. pakkumus nr 8-3/23-002/19163-1, sh Lahe Kinnisvara

Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruanne nr 0152-23T ja KJK joonis;

6. Lisa 6 - Transpordiameti 10.11.2023.a. korrigeeritud pakkumus nr 8-3/23-002/19163-3, sh

Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruanne nr 0152-23T.korrigeeritud;

4. Lisa 7 - Wesico Project OÜ kirjalik vastus 11.12.2023.a.

Allan Ladva

53457611, [email protected]