Otsus

8. detsember 2025

Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu planeeritava ala skeem

Mõõtkava: 1:4712 X = 6583529, Y = 658104

X = 6581755, Y = 656780

Leht 1/2 X-GIS2. Maa- ja Ruumiamet. Kõik õigused kaitstud.

Legend:

Leht 2/2 X-GIS2. Maa- ja Ruumiamet. Kõik õigused kaitstud.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Vinni Vallavalitsus

[email protected]

Tartu mnt 2

46603, Lääne-Viru maakond, Vinni

vald, Pajusti alevik

Teie 27.01.2026 nr 7-1/2026/3-3

Meie 24.02.2026 nr 7.2-2/26/1430-2

Seisukohtade väljastamine Liivaniidu ja

Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu

koostamiseks

Olete teavitanud meid Uljaste küla Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu

(katastritunnused vastavalt 90101:001:1349 ja 90101:001:1348, edaspidi planeering) algatamisest

Vinni Vallavalitsuse 15.01.2026 korraldusega nr 18.

Planeeringu eesmärgiks on määrata planeeringualal ehitusõigus spordihalli, spaahotelli ja

puhemajade püstitamiseks. Planeeringuga antakse heakorrastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja

tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus; lisaks määratakse haljastuse, heakorra ja

keskkonnakaitselised põhimõtted ning seadusest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatus.

Planeeringuala külgneb riigiteega nr 13185 Uljaste tee (edaspidi riigitee) km 2,24-2,58. Riigitee

aasta keskmine ööpäevane liiklussagedus on 69 sõidukit ning kehtib kiiruspiirang 90 km/h. Võttes

aluseks ehitusseadustiku (EhS) ja planeerimisseaduse (PlanS) ning kliimaministri 17.11.2023

määruse nr 71 „Tee projekteerimise normid“ (edaspidi normid) esitame seisukohad planeeringu

koostamiseks järgnevalt.

1. 2022. aasta mai kuu seisuga puudub planeeringualale juurdepääs riigiteelt (Joonis 1).

2024. aastal sõlmisime huvitatud isikuga (siin ja edaspidi Liivaniidu kinnistu omanik) riigitee

km 2,43 ristumiskoha ehitamise lepingu nr 7.1-1/24/7321-1, mille kohaselt sooviti rajada

juurdepääs puhkemajale. Riigitee km 2,43 ristumiskoht on tänaseks välja ehitatud ning meile

üle antud.

2025. aastal sõlmisime huvitatud isikuga riigitee km 2,346 ristumiskioha ehitamise lepingu nr

7.1-1/25/3308-1, mille kohaselt sooviti rajada juurdepääs kahele padeliväljakule. Meile

teadaolevalt ei ole nimetatud ristumiskoha ehitamisega veel alustatud.

Meil ei ole vastuväiteid, kui planeeringualale kavandatakse juurdepääsud riigitee km 2,346 ja

km 2,43 vastavalt varasemalt sõlmitud ristumiskohtade ehitamise lepingutes kokku lepitud

asukohtades (Joonis 2).

Olenevalt planeeringu lahendusest, võib osutuda vajalikuks riigitee km 2,34 ehitatud

ristumiskoha rekonstrueerimine ning riigitee km 2,346 kavandatud ristumiskoha asemele uue

ristumiskoha projekteerimine. Täpse hinnangu saame anda planeeirngu eskiislahenduse alusel,

mille võib saata meile tutvumiseks [email protected].

2 (4)

Joonis 1. Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistud, väljavõte Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, ortofoto

lennuaeg 18.05.2022

Joonis 2. Riigitee nr 13185 km 2,346 ja 2,43 ristumiskohtade asukohad, väljavõte Maa- ja Ruumiameti

geoportaalist

3 (4)

2. Joonistele kanda ja seletuskirjas tuua välja EhS § 71 kohane tee kaitsevöönd.

3. Tee kaitsevööndis on keelatud tegevused vastavalt EhS § 70 lg 2 ja § 72 lg 1, sh on keelatud

ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib

kõrvale kalduda meie nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3.

Hoonestus kavandada tee kaitsevööndist väljapoole, kuna kaitsevööndis puudub

väljakujunenud hoonestusjoon.

4. Kanda joonistele riigitee kaitsevööndisse planeeritud objektide (parkla, tehnorajatis jms)

kaugused riigitee katte servast.

5. Kergliiklusteede kavandamisel on sobilik lähtuda järgmistest põhimõtetest.

5.1. Näha ette kergliiklusteede sidumine tõmbepunktidega ning jätkuvuse tagamine, sh

väljapoole planeeringuala.

5.2. Jalakäijate ohutuse tagamiseks tuleb kergliiklusteed eraldada sõiduteest ohutusribaga,

mille minimaalse laiuse valikul lähtuda normide lisa 1 tabelist 41.

6. Parkimine lahendada oma kinnistul ning riigiteel parkimist ja tagurdamist mitte ette näha.

7. Joonistele kanda ja seletuskirjas kirjeldada riigitee ristumiskohtade nähtavuskolmnurgad

vastavalt normide § 24, lisa 1 tabel 18-21 ning lisa 2 joonisele 8. Nähtavusalas ei tohi paikneda

nähtavust piiravaid takistusi. Vajadusel näha ette metsa, võsa, heki, aia vms rajatise

likvideerimine (EhS § 72 lg 2).

8. Joonistel näidata planeeringualal paiknevad olemasolevad ja kavandatavad tehnovõrgud ning

muu taristu. Riigitee alune maa on riigitee rajatise teenindamiseks. Vaba ruumi olemasolul

võime asukohapõhiselt anda nõusoleku kasutada seda maad tehnovõrkude paigutamiseks.

Planeeringu koosseisus kavandatavad riigiteega ristuvad tehnovõrgud tuleb rajada kinnisel

meetodil. Lähtuda meie juhendis „Nõuded tehnovõrkude ja -rajatiste teemaale

kavandamisel“ toodud põhimõtetest.

9. Puurkaevu asukoha kavandamisel ei tohi puurkaevu hooldusala (veeseadus § 154 lg 3) ega

veehaarde sanitaarkaitseala (veeseaduse § 149 lg 1) ulatuda riigitee alusele maale (riigitee

katastriüksusele). Me ei vastuta riigitee liiklusest põhjustatud võimalike kahjulike mõjude eest

puurkaevu vee kvaliteedile (näiteks liiklusõnnetuse korral). Samuti peab arvestama

asjaoludega, et riigiteel teostatakse tee ehitamist, remontimist ja hooldamist (sh libeduse- ja

tolmutõrjet).

10. Reovee kanalisatsiooni kavandamisel tuleb vältida kanalisatsiooniehitiste kujade sattumist

riigitee alusele maale (riigitee katastriüksusele), kuna kuja on kanalisatsiooniehtistest lähtuva

keskkonnaohu võimalik ulatus (VeeS § 133, 134, 136, 137). Samuti tuleb välistada reovee

võimalik sattumine riigitee kraavidesse (sh kraavidesse, millele on riigitee kraav eelvooluks).

Planeeringus näidata kanalisatsiooniehitised ja nende kujad. Me ei nõustu lahendusega,

millega võib tulenevalt JäätS § 128 lõikest 4 kaasneda reostuse likvideerimise nõude esitamine

meile.

11. Seletuskirjas käsitleda ning joonistel näidata planeeringuala sademevee ärajuhtimise lahendus.

Vastavalt EhS § 72 lg 1 punktile 5 ja § 70 lg 2 punktile 1 on riigitee kaitsevööndis keelatud

teha veerežiimi muutust põhjustavat maaparandustööd ning ohustada ehitist ja selle

korrakohast kasutamist. Vältimaks tee muldkeha uhtumist ja liigniiskumist ei tohi sademevett

juhtida riigitee alusele maaüksusele. Põhjendatud juhul, kui teekraavidesse sademevete

juhtimine on vältimatu, tuleb tagada truupide, kraavide läbilaskevõime ja muldkeha

niiskusrežiim. Selleks tuleb hinnata arendustegevusest lisanduvaid vooluhulki, riigitee

kraavide ja truupide seisukorda ja läbilaskevõimet ning teostada läbilaskearvutused kuni

riikliku eesvooluni.

12. Planeeringu elluviimise kavas määrata ehitusjärjekorrad. Arendusega seotud riigitee

ristumiskohad tuleb rajada ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või

liiklusele ohtlik rajatis) kõrvaldada (alus EhS § 72 lg 2) enne planeeringualale mistahes

ehitusloa kohustusliku hoone või rajatise ehitamise alustamist (ehitusteatise või ehitamise

alustamise teatise esitamist pädevale isikule).

13. Detailplaneeringu aluseks olev geodeetiline alusplaan peab olema mõõdistatud piisavas

4 (4)

ulatuses, mis võimaldab hinnata planeeringulahenduse sobivust sh kavandatud sademevete

ärajuhtimise süsteemi jms.

14. Kasutada riikliku teeregistri põhiseid teede numbreid ja nimetusi.

15. Lähtuvalt asjaolust, et planeeringuala piirneb riigiteega, tuleb planeeringu koostamisel

arvestada olemasolevast ja perspektiivsest liiklusest põhjustatud häiringutega (müra,

vibratsioon, õhusaaste). Riigitee liiklusest põhjustatud häiringute ulatust tuleb hinnata

vastavalt keskkonnaministri 03.10.2016 määrusele nr 32 „Välisõhus leviva müra piiramise

eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded“. Kavandada planeeringu

kehtestaja kaalutlusotsusena meetmed häiringute leevendamiseks, sh keskkonnaministri

16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise,

määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud müra normtasemete tagamiseks.

Seletuskirjas kirjeldada ning vajadusel näidata joonistel kavandatud leevendusmeetmed.

Seletuskirja lisada selgitus, et riigitee omanik (Transpordiamet) ei võta endale kohustusi

planeeringuga kavandatud leevendusmeetmete rakendamiseks.

16. Planeeringu seletavas osas märkida, et kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille

koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis, tuleb esitada meile nõusoleku

saamiseks.

17. Me ei võta PlanS § 131 lg 1 kohaselt endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste

väljaehitamiseks.

Seisukohad planeeringu koostamiseks kehtivad kaks aastat alates kirja väljastamise kuupäevast,

tähtaja möödumisel tuleb taotleda uued seisukohad. Oleme valmis tegema koostööd planeeringu

koostajaga, täpsustamaks ning täiendamaks käesoleva kirjaga esitatud seisukohti.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Tuuli Tsahkna

peaspetsialist

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisad:

1. Uljaste kulas Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu koostamine algatamine

2. Planeritava ala skeem

Tuuli Tsahkna

58073001, [email protected]

VINNI VALLAVALITSUS

KORRALDUS

Pajusti 15. jaanuar 2026 nr 18

Uljaste külas Liivaniidu ja Liivaviidu kinnistute detailplaneeringu koostamine algatamine

1. Asjaolud 1.1 Uljaste Raba Spa Resort OÜ (registrikood 17256927, edaspidi huvitatud isik) esitas 19.11.2025 taotluse Vinni Vallas, Uljaste külas asuvate Liivaniidu ja Liivaviidu, u 13,68 ha suurusele maa-alale detailplaneeringu koostamise algatamiseks. Detailplaneeringuga soovitakse planeeringualale planeerida Spaa-hotell ja puhkemajad, määrata hoonestusala ja ehitusõigus ning vajalike rajatiste ning nende juurde kuuluva taristu asukoht. Detailplaneeringut soovitakse algatada Vinni üldplaneeringus määratletud maalise asustuse maa-alale. 1.2 Taotlused hõlmavad katastriüksusi Liivaniidu (katastritunnus 90101:001:1349) ja Liivaviidu (katastritunnus 90101:001:1348), mis asuvad Vinni valla üldplaneeringuga (kehtestatud 27.06.2024, edaspidi ÜP) määratud maalise asustuse alal. Liivaviidu katastriüksuse olemasolev sihtotstarve on maatulundusmaa ja Liivaniidu kinnistul 95% maatulundusmaa ning 5% ärimaa. Planeeringu eesmärk on määrata ehitusõigus spordihalli, spaa-hotelli ja puhkemajade püstitamiseks. Planeeritavate hoonete arv on umbes 10. Planeeringuga kavandatakse ka planeeringuala kruntide piiride muutmist. Planeeritavate kinnistute sihtotstarvete osas ärimaa osakaal suureneb. Lisaks antakse detailplaneeringus heakorrastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Muuhulgas lahendatakse detailplaneeringuga haljastuse, heakorra ja keskkonnakaitselised põhimõtted ning seadusest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatused. Detailplaneeringu lahenduses tuleb arvestada, et oleks tagatud müra-, vibratsiooni- ja õhusaastevaba elukeskkond 1.3 Kavandatavate hoonete pindala on kokku ligikaudu 3000 m2, kõrgusega kuni 12 m, vaatetorni planeeritav kõrgus on kuni 20 m. Kavandatakse ka puurkaev/pumbamaja, septikud või biopuhastid. 1.4 Planeeringuga kavandatakse planeeringuala kruntide piiride muutmine. 1.5 Planeeringuga säilitatakse võimalikult maksimaalselt olemasolev kõrghaljastus. 2 Vallavalitsuse põhjendused 2.4 Planeerimisseaduse § 125 lõike 2 alusel on detailplaneeringu (edaspidi DP) koostamine nõutav ÜP-ga määratud DP koostamise kohustusega alal või juhul. 2.5 Vinni valla ÜP puntki 7.2 järgi on detailplaneeringu koostamine kohustuslik muuhulgas maalise asustuse maa-alal uue üle 1000 m² suletud netopinnaga hoone kavandamisel (detailplaneeringut ei loeta seejuures üldplaneeringut muutvaks). 2.6 Kavandatav planeeringuala jääb kehtiva ÜP punkti 6.8.5 järgi maalise asustuse maa-ala (MA) juhtotstarbega alale. Maalise asustuse maa-ala on väljapoole tiheasustusega alasid, suuremaid tootmise-, riigikaitse- ja kaevandatud alasid jääv maa-ala, millel tulenevalt asustustihedusest ja planeeringu eesmärkidest lähtuvalt ei ole otstarbekas detailsema maakasutuse juhtotstarbe

määramine. Kuna maalise asustuse maa-ala juhtotstarve võimaldab püstitada mitmeid erineva iseloomuga hooneid ja rajatisi, siis tuleb maa-alale kavandatavate hoonete ja rajatiste kasutamise otstarbe iseloomust lähtuvalt järgida konkreetsele ehitisele/sellega seotud tegevusele sätestatud nõudeid. 2.7 Seega tuleb käesoleval juhul lähtuda majutushoone, puhkekülahoone või puhkelaagri hoone ja spordihoone juhtotstarbele seatud näitajatest, juhindudes ÜP tabelis nr 1 seatud piirangutest, millega tuleb detailplaneeringu koostamisel arvestada. 2.7.1 Haljastuse minimaalne protsent maaüksusel (puhke- ja haljasala pind, sh kõrghaljastuse alune pind, jagatud maaüksuse pindalaga) - 20% 2.7.2 Kõrghaljastuse minimaalne protsent maaüksusel (täiskasvanud puu võraalune pind jagatud maaüksuse pindalaga) - 10%. 2.7.3 Suurim lubatud ehitisealune pind (ehitisealune pind jagatud maaüksuse pindalaga) - 10% 2.7.4 Piirde suurim lubatud kõrgus tänava/tee poolsel küljel – 1,5m 2.8 DP algatamise üle otsustamisel tuleb eelkõige kontrollida seda, kas puuduvad põhjused DP algatamisest keeldumiseks (PlanS § 128 lg 2). Kui ei ole põhjust DP algatamisest keelduda, siis tuleb DP algatada. 2.9 Käesoleval juhul ei esine DP algatamata jätmiseks PlanS § 128 lõikes 2 sätestatud aluseid ega ka mõnd muud, viidatud sättes loetlemata, põhjust. PlanS § 128 lg 2 kohaselt ei algatata DP-d eelkõige juhul, kui: 1) algatamine on ilmselgelt vastuolus ÜP-ga; 2) on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus DP kohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks ning DP-st huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast; 3) selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus; 4) planeeringu elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku õiguste riive; 5) PlanS § 125 lõikes 5 sätestatud juhul või 6) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise, koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna. 2.6.1. Detailplaneering ei ole vastuolus ÜP-ga (PlanS § 128 lg 2 p 1) - Vinni valla ÜP-ga on kindlaks määratud maakasutuse juhtotstarbed ning nagu eelnevalt märgitud, ei ole kavandatav tegevus vastuolus ÜP tingimustega. DP algatamisel ei saa hinnata konkreetse(te) hoone(te) mõju lõplikult, sest hoone(te) täpset asukohta ning planeeringulahendust ei ole veel olemas. DP algatamine ei ole vastuolus ka väärtuslike põllu- ja metsamaade sihtotstarbelise kasutuse ja säilimise eesmärgiga. Huvide tasakaalustatust ning elanikkonna huvidega arvestamist saab hinnata planeeringu kehtestamise üle otsustamisel. 2.6.2. Ei esine asjaolusid, mis takistaksid DP elluviimist tulevikus (PlanS § 128 lg 2 p 2). Käesoleva eelnõu kohaselt sõlmib vallavalitsus Uljaste Raba Spa Resort OÜ-ga halduslepingu DP koostamise kulude kandmise ja DP kohaste teede ja muude rajatiste välja ehitamiseks ja väljaehitamisega seotud kulude katmise kohustuse täielikuks ülevõtmiseks. Huvitatud isikud on detailplaneeringu algatamise taotluses andnud oma nõusoleku selliste kulude kandmiseks. 2.6.3. Detailplaneeringu algatamisest keeldumiseks ei esine muud ülekaalukal avalikul huvil põhinevat põhjust (PlanS § 128 lg 2 p 3). 2.6.4. Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne ebaproportsionaalsete kolmanda isiku õiguste riivet (PlanS § 128 lg 2 p 4). Kolmandate isikute huvid ja võimalikud riived nende õigustele tuleb välja selgitada ja neid kaaluda DP menetluse käigus. Just DP menetluse käigus on võimalik hinnata planeeringulahenduse mõju loodus- ja elukeskkonnale ning võtta kasutusele mõjude vähendamiseks vajalikke meetmeid. Käesoleval hetkel, st enne DP uuringute läbiviimist, puudub igasugune info konkreetse projektiga loodus- või elukeskkonnale kaasneva kahju kohta. Eelduslikult ei kaasne planeeringu elluviimisega ebasoodsat mõju. Eeltoodud põhjustel on selge, et DP algatamata jätmiseks ei esine PlanS § 128 lõikes 2 sätestatud aluseid. Ühtlasi ei esine DP algatamata jätmiseks ka mõnd muud, viidatud sättes loetlemata, põhjust. 2.7 Kavandatav tegevus ei kuulu Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses loetletud tegevuste hulka, mille puhul oleks vajalik kaaluda keskkonnamõjude eelhindamist.

2.8. Vallavalitsus sõlmib huvitatud isikutega halduslepingu DP koostamise tellimise, DP koostamisega seotud kulude kandmise ja DP kohaste teede, parklate ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse ning tehnorajatiste välja ehitamise ja välja ehitamisega seotud kulude katmise kohustuse täielikuks ülevõtmiseks. Lepingu alusel kohustuvad huvitatud isikud maksma tasu DP koostamise eest, kandma kõik DP koostamisega seotud kulud ja rajama omal kulul kõik DP kohased rajatised. Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, planeerimisseaduse § 9 lg 1, § 124, § 128 lg 1, 5, 6, 7, 8, Vinni Vallavolikogu 27. juuni 2024. a otsusega nr 17 kehtestatud Vinni valla üldplaneeringu ning Vinni Vallavolikogu 01.03.2018 otsuse nr 9 „Ülesannete delegeerimine“ p 10, annab Vinni vallavalitsus k o r r a l d u s e:

1. Algatada Uljaste külas Liivaniidu (katastritunnus 90101:001:1349) ja Liivaviidu (katastritunnus 90101:001:1348) kinnistute detailplaneeringu koostamine, u 13,68 ha suurusel maa-alal vastavalt korralduse lisaks olevale planeeringuala asukohaskeemile.

2. Detailplaneering koostada vastavalt riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“.

3. Huvitatud isikuga sõlmida haldusleping detailplaneeringu koostamise tellimise, koostamisega seotud kulude kandmise ja detailplaneeringukohaste teede, parklate ja teiste planeeringuga seonduvate rajatiste, haljastuse ning tehnorajatiste välja ehitamise ja välja ehitamisega seotud kulude katmise kohustuse täielikuks ülevõtmiseks.

4. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.

5. Vallavalitsusel avaldada korraldus ajalehes, milles Vinni vald avaldab ametlikke teadaandeid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja valla kodulehel.

/allkirjastatud digitaalselt/

Rauno Võrno vallavanem

/allkirjastatud digitaalselt/

Margit Halop vallasekretär