Kiri

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637)

Aadress: Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Eksperthinnang nr: 2601-10676-01/AT Väärtuse kuupäev: 21.01.2026

Hindamisaruande kuupäev:

02.03.2026

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti metsamaa turg 15 3.3. Märjamaa valla metsamaa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22

4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Metsata metsamaa ja kasvava metsa hindamine 23 4.4. Omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 28 4.5. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitamisel kasutatava väärtuse leidmine 28

Lisa 1. Fotod 30

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31

Lisa 3. Metsa plaan 32

Lisa 4. Pöördumine omaniku poole 33

Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 34

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

3

Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637)

Aadress Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Katastritunnus 88402:001:0384

Katastriüksuse pindala 12 181 m²

Omanik Osaühing Vesmel (registrikood 10740726)

Omandivorm Kinnisasi

Äralõike pindala 2 861 m2

Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu hoonestus Hoonestamata

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering selle piirkonna kohta puudub, Märjamaa valla üldplaneering on koostamisel

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Ülevaatuse kuupäev 21.01.2026

Väärtuse kuupäev 21.01.2026

Hindamisaruande kuupäev

02.03.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1689-1, 28.11.2025

Hindamise eeldused Tavapaktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid.

KOMMENTAARID

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast ca 23%. Tegemist on olulise osaga maaüksusest, kuid see paikneb maaüksuse servaalal ja seetõttu ei mõjuta omanikule jääva maa edaspidist kasutust. Hindamisel lähtutakse tellijalt saadud informatsioonist, et juurdepääs kinnisasjale teeprojektiga seonduvalt ei halvene.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

4

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast kinnisasjast (reg osa nr 3252637) tehtava 2 861 m² suuruse äralõike eest makstav tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes on väärtuse kuupäeval 1266,09 (üks tuhat kakssada kuuskümmend kuus) eurot ja 9 eurosenti. Tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes koosneb järgnevatest komponentidest:

- tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 886,91 eurot ehk 0,31 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale,

- tasu kasvava metsa eest (äralõikel kasvava metsa harilik väärtus) 163,41 eurot, - saamata jääv tulu äralõike teostamisel 215,77 eurot.

Otseselt kaasnevat varalist kahju ei esine.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 2 861 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hindamisel lähtutakse tellijalt saadud informatsioonist, et juurdepääs kinnisasjale teeprojektiga seonduvalt ei halvene. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Tavapaktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

6

eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 05.01.2026;

• metsaportaalist 15.01.2026,

• Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026, minukataster.ee-st 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist seisuga 13.01.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026;

• Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026.

Turuülevaates kasutatud algallikad on esitatud jooksvalt turuülevaate juures. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 21.01.2026 ja 17.02.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku volitatud isikule pakuti 12.01.2026 e-maili teel saadetud pöördumises (vt lisa 3) ülevaatuse juures viibimise võimalust, kuid e-mailile vastust ei tulnud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Rapla maakond

Omavalitsus Märjamaa vald

Asustusüksus Päärdu küla

Lähiaadress Väike-Hioma

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Päärdu külas

Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 48 km kaugusel, Märjamaa alevist ca 15 km kaugusel

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses valdavalt põllumaa ja metsamaa.

Juurdepääs Kinnistu piirneb riigiomandis oleva Tallinna-Pärnu-Ikla teega (tee nr 4), mahasõit Tallinn-Pärnu-Ikla teelt puudub, lähim maantee mahasõit ca 100 m kaugusel, servituute seateud ei ole

Kommunikatsioonid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr

3252637

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Osaühing Vesmel (registrikood 10740726)

Kanded ja märkused kinnistusraamatu III jaos

Kinnistusraamatu III jaos kanded puuduvad

1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:

Äralõike ala jääb enamuse ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse.

Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist metsamaana.

Hüpoteegid Puuduvad

Maaomaniku teavitamine ja tema seisukohad

Maaomaniku volitatud isikut teavitati hindamisest 12.01.2026 e-maili teel saadetud pöördumises (vt lisa 3). Kuna vastust ei tulnud, ei ole ka andmeid maaomaniku seisukohtade kohta.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

Aadress Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Katastritunnus 88402:001:0384

Pindala 12 181 m²

Äralõike plaan

Allikas: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

11

Äralõike pindala 2 861 m2

Äralõike kirjeldus

Äralõige tehakse katastriüksuse lääneküljest, äralõike alale jäävad nii metsamaa kui muu maa

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud

Allikas: minukataster.ee

Kirjeldus Trapetsi kujuga

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering selle piirkonna kohta puudub, uus Märjamaa valla üldplaneering on koostamisel

Detailplaneering Puudub

Kasvukoha tüüp Mustika haavik, II boniteediklass

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

12

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP)

2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III

võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP

kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali

tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025)

prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja

2027. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks jätkas 2025. aasta detsembris kuises võrdluses langustrendi, olles novembriga võrreldes 0,6% madalam. Võrreldes 2024. aasta detsembriga oli tõus siiski 4,1%. Kaubad kallinesid detsembris aastaga 2% ning teenused 7,2%. 2025. aasta detsembris mõjutas tarbijahinnaindeksit 2024. aasta sama kuuga võrreldes samuti enim toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 2,9% ja 2027. aastal 2,4%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

13

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-

ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II

kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr

7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tööpuuduse määr

2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 6,6% ning 2027. aastal 6,2%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

14

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Eesti metsamaa turg2

Üldist

Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

2 Lähtutud on Maa- ja Ruumiameti 2022.- 2024. aasta turuülevaadetest

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

16

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

• Asukoht (sh juurdepääs) o Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava

metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust.

• Pindala o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul

kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib maatulundusmaa puhul reegel, mida suurem kinnistu, seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurfirmadele osta ka eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed just suuremate metsafirmade jaoks, sest metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat.

• Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk

boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha pärast raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets.

• Metsa liigiline ja vanuseline koosseis o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud

okaspuudega metsamaa.

• Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on

metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

17

Metsata metsamaa keskmised hinnad

Maa- ja Ruumiameti 2024. aasta turuülevaate kohaselt oli metsata metsamaa mediaankeskmine hind 3 000 €/ha, 2025. aaasta I kvartali seisuga oli viimase nelja kvartali osas mediaankeskmine hind 2 984 €/ha ja II kvartali seisuga 2 839 €/ha ning III ja IV kvartali seisuga 2 739 €/ha. See näitab, et hinnad on jätkuvalt mõõdukas languses.

Tehingud metsakinnistutega

Tehingute arvult olid 2025. aastal aktiivseimad Saare ja Pärnu maakond, kus tehti 2025. aastal vastavalt

154 ja 151 müügitehingut.

Metsakinnistute müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kasvava metsaga metsamaa mediaanhind oli 2024. aastal kõrgeim Hiiu maakonnas, olles 6 984 €/ha.

Eestis tervikuna oli mediaanhind 5 376 €/ha. 2024. aastaga võrreldes langes hind ca 6% võrra.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

18

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad (€/ha) maakonniti

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kasvava metsaga kinnistute müügitehingute arv ja keskmine hind (€/ha) Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

19

Metsata metsamaa keskmine hind (€/ha) Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Prognoos Metsakinnistute hinnad viimase 2-3 aasta jooksul langenud. See puudutab erinevas raieküpsuses metsi kui ka kinnistuid, kus on hiljuti lageraie tehtud. 2026. aastal on prognoosida sama suundumuse jätkumist.

3.3. Märjamaa valla metsamaa turg

Metsamaa müügitehingud

Kuni 2021. aastani iseloomustas Märjamaa valla metsamaa mediaanhinna stabiilne kasv. 2022. aastal tõusis metsamaa mediaalhind oluliselt, kuid asjaolu võib pidada pigem erakorraliseks. 2021. aastaga võrreldes on alates 2023. aastast toimunud stabiilne mediaanhinna kasv, mis 2024.a. langes tasemele 4 000 €/ha ja on püsinud sellel tasemel.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2018 92 9,2 2 706 996 2 300 100 000 381 16 247 2 901 3 600

2019 78 9,4 2 139 721 1 750 190 000 500 11 445 2 452 3 108

2020 108 10,5 4 203 862 1 912 204 747 331 15 397 3 011 3 905

2021 151 12,0 8 875 712 1 000 355 000 136 18 970 3 792 4 934

2022 43 8,6 2 981 271 1 500 323 511 267 20 177 7 862 8 252

2023 48 8,3 2 279 007 6 600 130 860 398 18 333 5 358 6 183

2024 83 7,8 3 700 781 3 000 190 000 188 14 248 4 099 5 379

2025 54 11,0 3 264 756 1 666 473 000 314 22 520 4 370 5 754

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

20

Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond3

Märjamaa vallas asuva metsamaa müügitehingud 2024. ja 2025. aastal

Küla Kuupäev Tehingu- hind, €

Pindala, ha

Tehingu- hind ha kohta, €

Metsa- maa osakaal Kommentaar

Kõrvetaguse küla 18.03.2024 28 239 6,97 4 052 100,0% Kõrgemate puude osas raiet tehtud,

madalam puistu on alles

Kõrvetaguse küla 18.03.2024 15 761 3,89 4 052 95,9% Kõrgemate puude osas raiet tehtud,

madalam puistu on alles

Manni küla 29.02.2024 18 500 5,83 3 173 97,4% Raiet tehtud

Männiku küla 15.03.2024 10 000 3,2 3 125 100,0% Enamuses metsaga kaetud

Teenuse küla 24.05.2024 7 891 2,63 3 000 95,1% Raiet tehtud

Rassiotsa küla 08.08.2024 10 500 3,8433 2 732 100,0% Enamuses raiet tehtud, lõunapoolses osas

hõredamalt osa metsa alles jäetud

Kohtru küla 28.08.2024 4 100 3,2003 1 281 97,7% Enamuses metsaga kaetud

Lokuta küla 08.10.2024 5 000 1,9899 2 513 92,0% Metsaga kinnistu

Luiste küla 29.10.2024 28 000 9,2938 3 013 95,5% Raiet tehtud, kuid hõredalt ca pool metsa

alles jäetud

Sipa küla 06.11.2024 57 000 14,0683 4 052 94,3% Osaliselt metsaga kinnistu

Tiduvere küla 19.12.2024 12 000 4,4615 2 690 86,8% Raiet tehtud, kuid lõunapoolses osas osa

metsa alles jäetud

Tiduvere küla 07.01.2025 15 000 4,4615 3 362 86,8% Osaliselt teostatud raiet

Velisemõisa küla 18.02.2025 30 000 8,8473 3 391 84,9% Metsaga metsamaa

Põlli küla 21.02.2025 100 000 34,9635 2 860 96,9% Ca 80% ulatuses teostatud raiet

Kangru küla 26.03.2025 22 000 5,8013 3 792 95,7% Metsaga metsamaa

Valgu-Vanamõisa küla

27.03.2025 15 000 4,7247 3 175 89,5% Teostatud raiet, vähesel määral puid

alles jäetud

Maidla küla 10.07.2025 55 000 15,438 3 563 93,4% Ca 2/3 ulatuses raiet tehtud

3 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa

müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses metsamaa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Mediaan, parem skaala Arv, vasak skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

21

Teenuse küla 09.09.2025 38 150 16,2011 2 355 98,3% Ca poole ulatuses raiet tehtud

Märjamaa vallas asuva metsamaa müügipakkumised (19.01.2026 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Märjamaa vald Altküla 32 000 2,84 11 300

Maaüksusel on hinnanguline kasvava metsa tagavara ca 436 tm, sama maht on ka võimalik raiesse arvata

Märjamaa vald Vaimõisa 35 500 11,47 3 100

Kinnistu koosseisus on 5,7 ha rohumaa tüübilist põllumaad ja 5,4 ha viljakat metsamaad, mets on värskelt majandatud.

Allikas: kv.ee

3.4. Turustatavuse analüüs4

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on metsandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on erineva suurusega ja asukohaga metsandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara olemusest ja raieküpse metsa olemasolust, on tegemist pigem atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist keskmine.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid metsamaa pakkumisi Märjamaa vallas pigem vähemal hulgal, teostatud raiega metsamaid pole aga üldse pakkumisel.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

4 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

22

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on

12 181 m² ja sellest tehtav äralõige 2 861 m2. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis on peamiselt metsamaa,

vähesel määral muu maa. Äralõige jääb mõlema kõlviku alale. Kehtiv Päärdu küla hõlmav üldplaneering puudub, uus Märjamaa valla üldplaneering on koostamisel. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku ja äralõike parimaks kasutuseks metsamaa.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info.

Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele

kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja sellest tulenevalt ei saa seda käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Seetõttu lähtutakse äralõike hindamisel väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kasvava metsa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse tulumeetodit. Tulumeetodi ehk tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on - tulu kapitaliseerimine, - diskonteeritud rahavoo analüüs. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.1).

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

23

Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.3). Kasvavale metsale leitakse harilik väärtus ja hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 36 lõige 8 sätestab, et kui metsaga kinnisasja harilik väärtus on kõrgem kui hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, kasutatakse hüvitamisel harilikku väärtust. Kui hüvitamise eesmärgil hinnatud kasvava metsa väärtus on kõrgem kui harilik väärtus, käsitletakse väärtuste vahe saamata jääva tuluna. Metsamaa turuväärtus saadakse metsata maa ning kasvava metsa turuväärtuste summeerimise teel. Saamata jääva tuluna käsitletakse raieküpse metsa nüüdisväärtuse (põhineb teoreetiliselt raieküpsuseni kasvatud metsa väärtuse kuupäeva diskonteeritud puhastulul) ja metsa tänase turuväärtuse vahet.

4.3. Metsata metsamaa ja kasvava metsa hindamine

Metsata metsamaa hindamine

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud võimalikult hiljuti hinnatava varaga sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu poolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/ha

Pindala, ha Käibemaksu sisaldumine hinnas

Märjamaa vald, Manni küla

29.02.2024 18 500 3 173 5,83 Ei

Märjamaa vald, Tiduvere küla

07.01.2025 15 000 3 362 4,4615 Ei

Märjamaa vald, Valgu- Vanamõisa küla

27.03.2025 15 000 3 175 4,7247 Ei

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Tehingute ajaldamine

Kuna metsata metsamaa hinnad on 2024- 2025 langenud (vt 3.2.), siis on esimest võrdlustehingut ajaldatud -10% ja teist -5%. Kolmandat tehingut ei ole ajaldatud.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

24

Võrdluselementide valik ja kohandamine

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Kui kõrvale jätta saared ja muud raskesti ligipääsetavad asukohad, siis enamjaolt olukisi erinevusi ei ole. Määravaks on veokaugused, mis omakorda on seotud kaugustega eelkõige puidutööstustest ja sadamatest.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed. Kui tegemist on asustuse läheduses paikneva maaga, võib sellel ka ehitusõiguse puudumise korral olla lisaväärtus seeläbi, et seda ostetakse nn lisamaaks olemasoleva hoonestuse juurde.

• Maatüki suurus

o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis metsamaa puhul see ei kehti.

• Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Tervet Eestit hõlmavale statistikale tuginedes on hinnaerinevus 40% suurusjärgus. Raiesmikud on madalamalt hinnatud kui kasvava metsaga maaüksused.

• Kasvukohatüüp ja boniteet

o Maa tulupotentsiaal kasvukohatüüpide ja boniteetide lõikes on erinev. Lähtutakse korralise hindamise metoodikas rakendatavatest koefitsientidest, mis iseloomustavad erinevusi tulupotentsiaalis.

• Kuju, kitsendused ja reljeef

o Kuju, kitsendused ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid,

kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on

oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt

kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi

puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on

negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond

Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald

Päärdu küla Manni küla Tiduvere küla Valgu-Vanamõisa küla

Väike-Hioma

Tehinguhind, €

18500,00 15000,00 15000,00

Tehinguhind, €/ha 3173,24 3362,10 3174,80

Tehingu aeg 29.02.2024 7.01.2025 27.03.2025

Kohandus -10% -5% -5%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

2855,92 3193,99 3016,06

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

25

Makroasukoht

Päärdu küla, Pärnu linnast ca 48 km ja Märjamaa alevist ca 15 km kaugusel

Manni küla, Pärnu linnast ca 40 km ja Märjamaa alevist ca 17 km kaugusel

Tiduvere küla, Pärnu linnast ca 57 km ja Märjamaa alevist ca 19 km kaugusel

Valgu-Vanamõisa küla, Pärnu linnast ca 55 km ja Märjamaa alevist ca 15 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses valdavalt metsamaa, piirneb läänest Tallinn-Pärnu- Ikla teega, juurdepääs kõvakattega riigiteelt, mahasõit ca 100 m kaugusel

Ümbruses valdavalt metsamaa, põllumaad ja hajali paiknevad elamud, juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast munitsipaalteest (kruuskattega) läbi 2 kinnistu ca 300 m

Ümbruses valdavalt mets ja hajali paiknevad elamud, juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast munitsipaalteest (kruuskattega) läbi riigiomandis kinnistu ca 400 m

Ümbruses valdavalt mets, põllumaad ja üksikud hajali paiknevad hooned, juurdepääsutee on pinnaskattega tee, Kaugus lähimast munitsipaalteest (kruuskattega) läbi 2 eraomandis kinnistu ca 350 m

Kommentaar

Halvem Halvem Halvem

Kohandus 5% 5% 5%

Maatüki suurus, ha 1,2181 5,8300 4,4615 4,7247

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

Metsamaa 96%, muu maa 4%; äralõikel valdavalt metsamaa ja vähemal määral muu maa

Metsamaa 98% (raiesmik), muu maa 2%

Metsamaa 87%, looduslik rohumaa 9%, muu maa 4% (üle 80% raiesmik, üksikud puud, alla 20% keskealine kaasik)

Metsamaa 90% (raiesmik), haritav maa 7%, muu maa 2%, looduslik rohumaa 1%

Kommentaar

Sarnane Parem, osaliselt keskealine mets

Sarnane

Kohandus 0% -10% 0%

Kasvukohatüüp ja boniteet

Mustika II- 100,0%

Jänesekapsa- mustika Ia- 8,1%, jänesekapsa- mustika I- 50,9%, jänesekapsa- mustika II- 20,4%, tarna-angervaksa III- 11,7%, angervaksa II- 4,6%, sinilille II- 4,3%

Angervaksa II- 82,4%, jänesekapsa I 17,6%

Sinilille I- 59,0%, sinilille II- 41,0%

Kommentaar

Sarnane Parem Halvem

Kohandus 0% -5% 10%

Kuju, kitsendused ja reljeef

Trapetsi kujuga, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Hulknurkne, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Ebakorrapärane hulknurk, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Hulknurkne, ebakorrapärane, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

26

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

5% -10% 15%

Summaarne kohandus, €/ha

142,80 -319,40 452,41

Kohandatud tehinguhind, €/ha

2998,71 2874,59 3468,47

Kohanduste absoluutväärtuste summa

15% 25% 20%

Kaalud 0,45 0,20 0,35

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

3138,31 1349,42 574,92 1213,97

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

0,31

Äralõike pindala, m2 2861

Äralõike turuväärtus, €

886,91

2 861 m2 suuruse äralõike väärtus, mis põhineb katastriüksuse kui terviku ühiku turuväärtusel, on 886,91 € (0,31 €/m2). Seda kui harilikku väärtust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Kasvava metsa hindamine Metsa takseeriseloomustus ning hindamine on tehtud 30.12.2025 Metsaekspert OÜ poolt. Välitööd tegi 22.12.2025 Peep Põntson.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

27

Kasvava metsa harilik väärtus on 163,41 € ja hüvitamisel kasutatav väärtus 379,18 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

28

Äralõike väärtus koos kasvava metsaga Äralõike väärtus koos kasvava metsaga on: 886,91 € + 163,41 € (kasvav mets) = 1050,32 € (0,37 €/m2).

4.4. Omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 23% ja paikneb katastriüksuse servaaalal. Kuna katastriüksus on ka enne äralõike tegemist metsamaa mõistes pigem väike, siis äralõike võrra vähenedes jääb katastriüksuse pindala endisega võrreldes sarnasesse suurusjärku ja on endiselt metsamaana kasutatav.

4.5. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitamisel kasutatava väärtuse leidmine

Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

29

3) Väärtuse kuupäeval on tegemist noore metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset väärtust ei oma. KAHOS-e § 12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud. Metsa hindamine koostati 30.12.2025 seisuga, mille kohaselt oli küpse metsa hüvitamisel kasutatav väärtus 379,18 €. Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik väärtus hetkeolukorras 163,41 €. Saamata jääv tulu on seega: 379,18 € – 163,41 € = 215,77 € 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Äralõike eest makstav tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes on äralõike väärtuse ja saamata jääva tulu summa: 1050,32 € + 215,77 € = 1266,09 €

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

30

Lisa 1. Fotod Vaade äralõike piirkonnale

Vaade äralõike piirkonnale

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

31

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

32

Lisa 3. Metsa plaan

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

33

Lisa 4. Pöördumine omaniku poole

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

34

Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3252637) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Väike-Hioma, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-01/AT

35

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Vesmel OÜ

[email protected]

Meie 13.03.2026 nr 8-3/25-086/17218-2

Pakkumus Väike-Hioma kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Austatud juhatuse liige hr Meelis Vesselov

Transpordiamet soovib omandada Teile kuuluvast kinnisasjast maaeralduse 4 Tallinn – Pärnu –

Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu 2+2 sõidurajaga I klassi maanteeks

ehitamiseks, et tõsta liiklusohutuse taset ja sõidumugavust ning parandada katendi kandevõimet.

Transpordiameti tellimusel on Skepast&Puhkim OÜ (registrikood 11255795) poolt koostatud

eelprojekt nr MA11069 „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8 – 99,0 Konuvere

- Pärnu-Jaagupi lõik“, mille koostamisel on aluseks võetud Transpordiameti projekteerimise

üksuse juhataja 23.11.2022 korraldus 1.1-3/22/873 „Projekteerimistingimuste andmine riigitee 4

Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu I klassi maantee

eelprojekti koostamiseks ja Maanteeameti 04.07.2019. a korralduse nr 1-3/19/118 kehtetuks

tunnistamine“ ja kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel.

Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

võõrandada teile kuuluvast Väike-Hioma kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond,

Märjamaa vald, Päärdu küla, kinnistu registriosa nr 3252637, katastritunnus 88402:001:0384

pindalaga 12181 m², sihtotstarve maatulundusmaa 100%), äralõige ligikaudse pindalaga 2861 m2 .

Tuginedes Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 2601-10675-01/AT on

teie kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 886,91 eurot (0,31 eurot/m2).

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 2861 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 0,31 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

2 (2)

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige teile

kuuluvast kinnisasjast tasudes teile alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 886,91 eurot (0,31 eurot/m2) ehk 890 eurot;

tasu kasvava metsa eest- 163 eurot;

saamata jääv tulu- 216 eurot;

motivatsioonitasu – 1673 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 203 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 10 päeva jooksul alates

kirja kätte saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Teelise 4 Tallinn, 52 92 709,

[email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lisa: Hindamisaruanne

Tauno Seepter

5292709, [email protected]