Protokolliline päevakorrapunkt Viljandi Linnavalitsuse 04.09.2023 istungil
Kinnistute Roo tn 2c ja Roo tn 4 detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud arvamuste kohta seisukoha kujundamine
Viljandi Linnavalitsus algatas 25.04.2022 korraldusega nr 198 kinnistute Roo tn 2c ja Roo tn 4 detailplaneeringu (planeeringute registri nr 2022-003).
Detailplaneeringu koostamise vajadus tulenes huvitatud isiku soovist liita Roo tn 2c ja Roo tn 4 kinnistud üheks kinnistuks ning tekkinud uuele krundile püstitada kaks ühe trepikojaga kuni kahekorruselist korterelamut. Viljandi linna kehtivas üldplaneeringus on piirkonnas, mis hõlmab ka planeeringuala määratud maa-ala juhtfunktsiooniks „väikeelamumaa“. Detailplaneering on üldplaneeringuga kooskõlas.
Kinnistutel Roo tn 2c ja Roo tn 4 oli detailplaneeringu algatamise ajal kaks amortiseerunud üksikelamut ja kuur, mis tänaseks on lammutatud. Planeeringu koostamine on kooskõlas Planeerimisseaduse §12 (Otstarbeka, mõistliku ja säästliku maakasutuse põhimõte) lõikega 1, mille kohaselt planeerimisel peab võimaluse korral soodustama ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist. Detailplaneeringu algatamisel lähtus linn tõsiasjast, et väikesemahulisi korterelamuid on antud piirkonnas teisigi ning seetõttu ei ole sellise planeeringu algatamine linnaehituslikust seisukohast pretsedenti loov.
Detailplaneeringu on koostanud ruumilise keskkonna planeerija Raivo Laidma.
Viljandi Linnavalitsus võttis vastu ja korraldas kinnistute Roo tn 2c ja Roo tn 4 detailplaneeringu (planeeringute registri nr 2022-003) avaliku väljapaneku 17.07.2023 korraldusega nr 579. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 07.08.2023 – 20.08.2023. Avaliku väljapaneku ajal laekus üks kirjalik arvamus detailplaneeringu kohta. Arvamuse esitajaks on Roo tn 6 omanik Kristo Orman.
Detailplaneeringu on kooskõlastanud AS Viljandi Veevärk (23.05.2022), AS Telia Eesti (24.05.2022), Elektrilevi OÜ (24.05.2022), Päästeamet (09.07.2022), Muinsuskaitseamet (03.03.2023) ja Viljandi Linnavalitsuse projektide läbivaatamise komisjon (18.04.2023 protokoll nr 2-9/23/16).
Kristo Ormani poolt esitatud arvamused detailplaneeringu kohta:
1. Viljandi Linnavalitsuse arhitektuuriamet on Roo tn 1 detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimustes selgelt öelnud, et Roo tänava puhul on tegemist väikeelamukvartaliga. Seetõttu ei saa sellesse piirkonda kuidagi sobida kaks kuni nelja korteriga kortermaja.
2. 365 m2 ehitusalust pinda on vähe, et rajada kaks nelja korteriga kortermaja ja abihoone. Lisaks ei sobi joonistel kujutatud majad Roo tn 8, Roo tn 6 ja Roo tn 2 olemasolevate hoonetega rivisse. Eelpool toodud majad on telkkatusega, aga uued kavandatavad kortermajad viilkatusega.
3. Tuleohutuskuja peab olema tagatud, st uued planeeritavad majad peavad olemasolevast Roo tn 6 majast jääma vähemalt 8m kaugusele.
4. Kuidas mõjutab planeering Roo tänava liikluskoormust? Ei tohi unustada ka Roo tn 1 kinnistule planeeritud 10 elamukrunti. Planeeringu seletuskirjas on ette nähtud parkimine nii hoovi kui ka tänavale. Tänaval parkimine hakkab mõjutama Roo tänava liiklust.
Arhitektuuriamet on kaalunud Kristo Ormani poolt esitatud arvamusi ning kujundanud nendele oma seisukohad.
Arhitektuuriameti seisukohad Kristo Ormani poolt esitatud arvamustele:
1. Roo tn 2c ja Roo tn 4 kinnistute detailplaneeringu kohta arvamust kujundades ei saa lähtuda Roo tn 1 detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimustest, sest need käsitlevad käesoleva detailplaneeringu kõrval oleval maa-alal toimuvat. Käesoleva detailplaneeringu jaoks on koostatud eraldi muinsuskaitse eritingimused (Projektikoda OÜ, arhitekt Kalle Kadalipp), milles esitatud tingimustega on esitatud detailplaneering kooskõlas. Termin „väikeelamu“ tuleneb Viljandi linna kehtivast üldplaneeringust. Üldplaneeringuga on antud piirkonnas maa-ala juhtfunktsiooniks määratud „väikeelamumaa“, millel võivad asuda eramud, paarismajad, ridaelamud ning kuni kahe korruse ja ühe trepikojaga kortermajad. Detailplaneeringuga on planeeritud kaks kortermaja, mis vastavad kehtiva üldplaneeringu sätetele.
2. Detailplaneeringu ehitusõigusega määratud hoonete suurim lubatud ehitisealune pind 366 m2 on piisav, et rajada 2 väikest korterelamut ning 1 abihoone. Nii detailplaneeringu seletuskirjas kui ka muinsuskaitse eritingimustes on välja toodud, et ühe kortermaja suurim ehitisealune pind ei tohi ületada 150 m2, mis on täiesti piisav, et sellele mahutada ühistrepikoda ja kaks korterit. Ehitisregistri andmetel on Roo tn 6 eluhoone 133.8 m2, Roo tn 2b eluhoone 183.6 m2 ning Tartu tn 52 eluhoone(mis ei jää küll samale tänavale, kuid siiski piirinaaber) 224.0 m2. Planeeringuga kavandatud korterelamute lubatud suurim ehitisealune pind on sarnases suurusjärgus, seega olulist mahulist erinevust olemasolevate ja planeeritud hoonete vahel planeering ei võimalda. Detailplaneeringu põhjal on ennatlik väita, et planeeritavad hooned antud asukohta ei sobi, sest hooneid ei ole veel projekteerima asutud. Planeeringule lisatud illustratiivse materjali põhjal ei saa ja ei tohi tulevaste hoonete arhitektuuri veel hinnata. Roo tänaval on üsna eriilmelisi hooneid. Katusetüüpidest on esindatud nii telk-, kelp-, pult- kui ka viilkatused. Planeeringu arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimustega on eelpool loetletud katusetüübid lubatud. Hea arhitektuurse tulemuse tagamiseks on planeeringus seletuskirja punktis 2.6 seatud ehitiste arhitektuurilised ja kujunduslikud tingimused:
„…
• Elamud peab ehitama ehitusprojekti alusel, mille arhitektuuri osa on koostanud nõutavat kutsetunnistust omav arhitekt. Elamu abihoone peab haakuma elamuga ja soovitatavalt valida abihoone projekteerijaks sama arhitekt.
• Ehitusprojekti eskiisi koostamisel teha võimalikult palju koostööd Viljandi Linnavalitsuse peaarhitektiga ja naaberkinnistu hoonete projekteerijatega.
• Enne ehitusprojekti eelprojekti staadiumi koostamisele asumist eskiisprojekt kooskõlastada Viljandi Linnavalitsuse peaarhitektiga.
• Elamute hoonemahud tuleb lubatud hoone maksimaalse kõrguse korral liigendada kõrguslikult, samuti liigendada hoonete esifassaad. Kui eskiisprojektile kooskõlastust ei saada ja sobivat lahendust ei saavutata, tuleb hoone kõrgust vähendada olemasolevate piirnevate hoonete maksimaalse kõrguseni“
Planeeringus seatud tingimused tagavad koosmõjus selle, et sobimatute hoonete püstitamine on välditud.
3. Tuleohutuse tagamise põhimõtted on kirjeldatud planeeringu seletuskirja punktis 2.7.5 „Tuleohutuse tagamise nõuded.“ Hoonete ehitamisel peab lähtuma siseministri 30.03.2017 määrusest nr 17 „Ehitistele esitatavad tuleohutusnõuded“. 8 meetrise tuleohutuskuja tagamine igal juhul ei ole tingimata vajalik, kui rakendatakse eespool nimetatud määruses kirjeldatud muid leevendavaid meetmeid tuleohu vältimiseks. Täpsemalt tegeletakse hoonete tuleohutuse küsimustega ehitusprojekti koostamisel.
4. Viljandi linn on tiheasustusala, kus peab arvestama asjaoluga, et liiklus- ja hoonestustihedus võib ajas muutuda. Roo tn 2c ja Roo tn 4 detailplaneeringuga planeeritud korterelamutest tekkiv mõningane liikluskoormuse kasv langeb tegelikult Roo tänava asemel Lepa tänava lõigule kuni Tartu tänavani, sest sinna on planeeritud sõidukite pääs krundile. Samuti on Roo tänava kaudu liiklemine linna põhitänavaks oleva Tartu tänavani oluliselt pikem kui Lepa tänava kaudu, seetõttu Roo tänava liikluskoormus ilmselgelt ei suurene. Avalikul väljapanekul olnud planeeringulahendus ei käsitle tänaval parkimist, sest linn põhimõtteliselt ei reserveeri mitte kellelegi parkimiskohti avalikul tänaval. Linna avalikul tänaval võivad parkida kõik inimesed, juhul kui seda ei ole liikluskorraldusega keelatud.
Kertu Puur Planeeringuspetsialist