Eksperthinnang nr 0105-26-SA Aadress: Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Vara: Kinnisasi (elamu ja abihooned) registriosa numbriga 26384550 Väärtuse kuupäev: 02.07.2026 Hindamisaruande kuupäev: 15.07.2026 Harilik väärtus: 106 000 eurot Hindaja: Marju Lõbus Kutseline hindaja

Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutsetunnistus nr 179841 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Läbivaataja: Toomas Vaks Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

2

Sisukord

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ................................................. 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................................................ 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................................................. 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .............................................................. 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................ 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ..................................................................... 6 2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel……. ..................................................................................................................................................................... 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................................................................... 6

3. Hinnatava vara kirjeldus ................................................................................................................................. 7 3.1. Õigussuhted .................................................................................................................................................. 7 3.2. Asukoht ......................................................................................................................................................... 8 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid ................................................... 11 3.4. Maakasutus ................................................................................................................................................. 13 3.5. Ehitised ........................................................................................................................................................ 17

3.5.1. Elamu ...................................................................................................................................................... 17 3.5.2. Ristna tuletorni tehnohoone .................................................................................................................. 18 3.5.3. Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu ................................................................................................ 19 3.5.4. Ristna tuletorni kütteladu ...................................................................................................................... 20

3.6. Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu ...................................................................................................... 20 3.7. Ristna tuletorni saun ................................................................................................................................... 21 3.8. Terrass ......................................................................................................................................................... 22 3.9. Tehnosüsteemid.......................................................................................................................................... 22 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .......................................................................................... 22

4. Turuülevaade ................................................................................................................................................ 22 4.1. Majandusülevaade ...................................................................................................................................... 22 4.2. Hiiumaa elamu- ja suvilaturu ülevaade, 2025. a kokkuvõte ja 2026. a jaanuar-aprill ............................... 24

4.2.1. Müügitehingud ........................................................................................................................................... 29 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................ 31 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................. 33

5. Hindamine .................................................................................................................................................... 34 5.1. Parim kasutus .............................................................................................................................................. 34 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................................................ 35 5.3. Hariliku väärtuse hinnang ........................................................................................................................... 35

6. Hindamistulemus .......................................................................................................................................... 42

Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................... 43

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................... 60

Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted .............................................................................................................................. 61

Lisa 4. Dokumendid ................................................................................................................................................ 76

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus .................................................................................................................................. 79

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: .................................................................................................................... 83

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

3

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnisasi (elamu ja abihooned) registriosa numbriga 26384550

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 20501:001:2088

Kinnistu liik Kinnisasi

Kinnisasja pindala 6901 m²

Kinnisasja hoonestus Elamu, Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu, Ristna tuletorni saun, Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu, Ristna tuletorni tehnohoone, Ristna tuletorni kütteladu

Elamu ehitisregistri kood 121270402

Elamu suletud netopind /eluruumide pind

Elamu suletud netopinna kohta ehitisregistris info puudub. Ehitisregistri andmetel on elamu ehitisealune pind 237,5 m² ning hinnangu tellija esindaja Tõnis Paljasma info kohaselt võiks elamu suletud netopind olla umbes 180 m².

Elamu seisukord Ehitisregistri andmetel on elamu ehitatud 1959. aastal (oletuslik), kultuurimälestiste registri andmetel 1894. aastal. Elamu ja selle ruumid vajabvad rekonstrueerimist, samad katusekate ja osa avatäiteid on suhteliselt heas seisukorras.

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

* Ehitisregistri andmetel asub kinnistul kelder, kuid tegelikkuses on hoone hävinenud ja säilinud on üksnes keldri ase. * Elamu andmed ehitisregistris on puudulikud või ebatäpsed, sh puudub info elamu suletud netopinna kohta, mistõttu on hindamisel kasutatud oletuslikku elamu suletud netopinna suurust. Ehitisregistris elamu andmete täiendamine ja tegelikkusega vastavusse viimine ei ole seotud niivõrd suurte kulutustega, et see avaldaks mõju vara harilikule väärtusele. Samas elamu suletud netopinna osas oletusliku suuruse kasutamine võib vähesel märal mõjutada hindamistulemuse täpsust.

Planeeringud Kehtiva üldplaneeringu kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaa. Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal, kus on lubatud praktiliselt kõik maakasutused, kuid ei ole lubatud püstitada olulisi negatiivseid häiringuid (ülenormatiivseid) põhjustavaid ehitisi. Kinnistule jääb 18.10.2013. a kehtestatud detailplaneering alale (Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering), mille eesmärgiks oli jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks, määrata neile uued sihtotstarbed ja ehitusõigused olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks ja uute hoonete püsitamiseks. Detailplaneeringuga hinnatavale kinnistule uute hoonete ehitamist ja olemasolevate hoonete suuruste/mahtude muutust ei ole planeeritud, maakasutuse sihtotstarbeks oli planeeritud elamumaa 50% ja ärimaa 50%. Detailplaneering tunnistati hinnatava kinnistu osas 16.04.2026. aastal osaliselt kehtetuks. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks polnud KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Sel põhjusel tunnistas Hiiumaa Vallavolikogu detailplaneeringu hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooni osas kehtetuks ja määras kinnistu uueks maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Tellija nõustamine

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 02.07.2026

Väärtuse kuupäev 02.07.2026

Hindamisaruande kuupäev 15.07.2026 Hindamisaruandes nr 0105-26-SA, hindamisaruande kuupäevaga 13.07.2026 ja väärtuse kuupäevaga 02.07.2026 on hinnatud vara turuväärtust. Hindamisaruannet on vastavalt tellija soovile parandatud selliselt, et turuväärtuse asmel on hinnatud harilikku väärtust, sh lisatud on väärtuse mõiste ja selle seos turuväärtusega.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

4

Tellija Hiiumaa Vallavalitsus. Tellija esindajaks on Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialist Tõnis Paljasma

Tellimusleping Tellimus e-posti teel 26.06.2026

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane.

Hindamistulemuste täpsus

Tulenevalt hinnatava vara omapärast ja sellega otseselt sobivate võrdlustehingute puudumisest, samuti elamu suletud netopinna oletuslikust suurusest, on hindamistulemus madalama täpsusklassiga (±20%). Tegelik tehinguhind võib märgitud protsendi piires erineda.

Käibemaks Turuväärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu.

KOMMENTAARID

Hindaja hinnangul ei esine täiendavate kommentaaride vajadust.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja asuva kinnisasja registriosa numbriga 26384550 harilik väärtus väärtuse kuupäeval:

106 000 (ükssada kuus tuhat) eurot

Hindaja /allkirjastatud digitaalselt/ Marju Lõbus Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutsetunnistus nr 179841 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Läbivaataja /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Vaks Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

5

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Registriosa nr 26384550

Kinnistu nimi -

Vara liik Kinnisasi (elamu ja abihooned)

Hindamise eesmärk Tellija nõustamine

Väärtuse liik Harilik väärtus Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui hinnatakse vara harilikku väärtust, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest.

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Harilik väärtus Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti (EVS 875-3:2015).

Ülevaatuse kuupäev(date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev(date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev(date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4).

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed ontõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

• Hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi.

• Hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.

• Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

6

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud tehnosüsteemide ehitus- tehnilisi uuringuid.

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuht Vello Kallas suuline info 02.07.2026

Kohapealne ülevaatus 02.07.2026

Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 05.07.2026

Ehitisregister, https://www.ehr.ee 05.07.2026

Domus Kinnisvara ja Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas seisuga 15.06.2026

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 06.07.2026

Hiiumaa valla kodulehekülg https://vald.hiiumaa.ee/ (planeeringute info) 05.07.2026

Regio kaardirakendus, https://kaart.delfi.ee/ 05.07.2026

Keskkonnaportaal, https://register.keskkonnaportaal.ee/register 05.07.2026

Eesti Geoloogiateenistuse geoportaal, https://gis.egt.ee/portal (Eesti pinnase radooniriski kaart)

05.07.2026

Reaalservituudi seadmise leping nr 1894; 19.09.2023, Tallinna notar Liina Vaidla 07.07.2026

Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering, kehtestatud 18.10.2013 05.07.2026

Kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-20-11494; 31.03.2023 07.07.2026

Hiiumaa Vallavolikogu 16.04.2026 istungi videoülekanne https://hiiuleht.ee/vaata-otse- hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/ (alates kell 1:41:57)

05.07.2026

Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 05.07.2026

Allhange Ei kasutatud

2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel

HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES

* Ehitisregistri andmetel asub kinnistul kelder, kuid tegelikkuses on hoone hävinenud ja säilinud on üksnes keldri ase. * Elamu andmed ehitisregistris on puudulikud või ebatäpsed, sh puudub info elamu suletud netopinna kohta, mistõttu on hindamisel kasutatud oletuslikku elamu suletud netopinna suurust. Ehitisregistris elamu andmete täiendamine ja tegelikkusega vastavusse viimine ei ole seotud niivõrd suurte kulutustega, et see avaldaks mõju vara turuväärtusele. Samas elamu suletud netopinna osas oletusliku suuruse kasutamine võib vähesel märal mõjutada hindamistulemuse täpsust.

2.3. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 02.07.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Marju Lõbus

Ülevaatuse juures viibinud isik Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuht Vello Kallas

Ülevaatuse ulatus Teostati kogu ulatuses hoonete väline ja valdavas osas siseruumide ülevaatus, üksnes Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao osa ruumide ülevaatust polnud võimalik teostada, kuna uksi ei saanud lahti. Kinnistu maatüki ülevaatus teaostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitiste kaetud ja varjatud osi inspekteerinud, eksperdi poolt ehitiste ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

7

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Õigussuhted

Registriosa number 26384550

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Avaldused Puuduvad

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

* Reaalservituut kinnistu nr 956633 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja tasuta reaalservituut kruusakattega juurdepääsutee rajamiseks ja kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukiga, hooldamiseks ja sihipäraseks kasutamiseks vastavalt 19.09.2023.a. sõlmitud lepingu punktidele kolm (3), neli üks (4.1) kuni neli üheksa (4.9) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24765150. Vastavalt servituudi seadmise lepingule on servituut ala suurus on 405 m² ning valitseva kinnistu igakordne omanik kohustub kandma juurdepääsutee rajamise ja korrashoiuga seotud kulud. * Märge alusel: Kinnistu on koormatud kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordse omaniku kasuks tähtajatu, ööpäevaringse juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2 20 11494 tehtud Pärnu Maakohtu 31.05.2023 kohtumäärusele lisatud asendiplaanile. Juurdepääsuteed võib kasutada jalgsi või mootorsõidukiga. Kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordne omanik on kohustatud maksma juurdepääsu kasutamise eest tasu 10 eurot aastas ja kandma juurdepääsutee korrashoiukulud. Vastavalt kohtumäärusele määratakse juurdepääsuõigus Ristna kinnistu igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja muude teenuseid osutavate isikute kasuks. Nimetatud juurdepääsuservituut ja kohtumäärusega seatud juurdepääsuõigus ei avalda mõju hinnatava vara harilikule väärtusele. Servituudiala ja juurdepääsuõigusega tee on kattuvad ja kulgeb piki hinnatava kinnistu välispiiri, mistõttu sellega ei kaasne takistusi ja piiranguid hinnatava vara kasutusel, samuti ei ole servituudi seadmise lepinguga ega kohtumäärusega hinnatava vara omanikule pandud materiaalseid kohustusi. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud väljavõte servituudi seadmise lepingust ja selle lisaks olev plaanimaterjal ning kohtumäärusele lisatud juurdepääsuõigusega teede skeem. Kohtumäärust ei ole lisatud, kuna selle juurdepääsuõigust reguleerivad kõik asjaolud on toodud hinnatava vara registriosa III jaos.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Puuduvad. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused, kitsenduste kaart

Kitsenduste mõjuala nähtus

Seotud kitsendusi põhjustava objekti nähtus

Ulatus, m²

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 4.16

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 4.16

Puurkaev Hooldusala 222.19

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 3.42

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 2.53

Navigatsioonimärk Navigatsioonimärk kaitsevöönd 3489.96

Maantee Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 345.52

Kinnismälestis Muinsuskaitseala või kinnismälestise ala 259.24

Kinnismälestis Muinsuskaitseala või kinnismälestise ala 56.29

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

8

Tiheasustusala Planeeringu ala 6901.13

Kinnismälestis 0.00

Kinnismälestis 0.00

Kinnismälestis 0.00

Kinnismälestis 0.00

III kategooria kaitsealused liigid ja kivistised

6901.13

Kitsendused, arvestades nende olemuse, paiknemise ja ulatusega, ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust ega mõjuta seega selle harilikku väärtust. Samas hoonete Kultuurimälestiste registris ehitismälesstistena registreerimine seab olulisi nõudeid ja eritingimisi nende rekonstrueerimisel ehk kaasnevad võivad tavapärasele ehituskulule veel täiendavad kulud ning see võib vara harilikku väärtust negatiivselt mõjutada.

elektripaigaldise kaitsevöönd tee kaitsevöönd kultuurimälestis

veehaare veehaarde piirangud navigatsioonimärgi kaitsevöönd Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/kitsendused; 05.07.2026

Üürilepingud Puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara harilikku väärtust.

3.2. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav kinnistu asub Hiiumaal Kõpu poolsaare läänetipus nn Ristna põhjaneemel. Kaugus Kalana sadamast umbes 3,7 km, Kõrgessaare alevikust umbes 31 km, Kärdla linnast umbes 47 km, Käina alevikust sõltuvalt valitud teekonnast (kruuskattega või asfaltkattega tee) umbes 49-67 km, liivarannaga mereni umbes 300 m.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

9

Asukoha skeem

Allikas: Regio kaardirakendus, https://kaart.delfi.ee/; 05.07.2026

Mikroasukoht

Iseloomustus Kinnistu asub suure riigimetsamassiivi sees. Ühel naaberkinnistul Ristna tuletorn, teisel elamu, kolmandal abihoone. Ristna tuletorn on külastajatele avatud ja see on väga atraktiivne ja aktiivselt külatatav turismiobjekt. Piirkond on suvitajate ja meresurfi harrastajate poolt väga kõrgelt hinnatud ning nende tarbeks on umbes 300 m kaugusele mereranda riigimaale paigaldatud mitmed suveperioodil kasutatavad lihtsad puidust väikeehitised (ehitisregistri andmet tormisoojakud, töökoda, ladu, rannakohvik, varjualune). Lähim muu hoonestus jääb umbes ühe kilomeetri raadiusesse.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

10

Asukoha skeem:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus); https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo, 05.07.2026

Konkureerivad turupiirkonnad

Otseselt Hiiumaal Kõpu poolsaare rannikualad, kaudselt ka Hiiumaa teised rannikupiirkonnad, samuti suurematest keskustest kaugemale jäävad Saare- ja Muhumaa rannikupiirkonnad.

Juurdepääs Kinnistuni juurdepääs füüsiliselt olemas ja õiguslikult tagatud. Kinnistuni viivad heas seisukorras asfalt- ja mustkattega riigimaanteed, vahetu juurdepääs Ristna majaka tee kõrvalmaanteelt nr 12140

Teede skeem

Eratee Kõrvalmaantee Kohalik tee Metsatee Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (transpordiameti teeregister), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister, 05.07.2026

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Riigimetsas kulgevad metsateed, mererand riigiomandis

Parkimine Hinnataval kinnistul ning naabruses riigimaal avalikus parklas

Kaugused Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport

31 km, 48,5 km, 49 km 36,5 km, 48 km, 49 km 10,5 km, 31,3 km 3,1 km

Koondhinnang asukohale

Kõpu poolsaare rannikupiirkonnad ja eriti Kalana piirkond on Hiiumaal suvituspiirkonnana väga kõrgelt hinnatud. Samas püsielupaigana piirkond hinnatud ei ole, kuna jääb keskustest kaugele ning sotsiaalne taristu on siin napp või puudub

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

11

üldse. Piirkond on looduslikult väga kaunis ning mereala veespordi harrastajate (eriti surfisportlaste) seas kõrgelt hinnatud, kuna siia piirkonda koonduvad Läänemere suurimad ja võimsamad lained.

3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid

Müratase Maa- ja Ruumiameti mürakaardi kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara väljapoole mõõdetud müratasemeid, kuid hindajale teadaolevalt on piirkonna müratase madal, kuna puuduvad müraaliikad.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart (2022 strateegilised mürakaardid, ööpäevane maanteeliikluse müra, tänavaliikluse müra, raudtee müra, tööstuse müra, lennuliikluse müra), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 05.07.2026

Liiklussagedus Maa- ja Ruumiameti teeregistri kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara tee äärde, mille

aasta keskmine ööpäevane liiklussagedus on 227 sõidukit, mis hindaja hinnangul on madal ning sellest tulenev negatiivne mõju vara harilikule väärtusele puudub.

Allikas: Transpordiameti Teeregistri kaart (liiklussageduse teemakaart), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister 05.07.2026

Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt maardlate (s.h. prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

12

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maardlate kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 05.07.2026

Ohtlikud käitised

Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel ei jää hinnatav vara ohtliku käitise ohualasse.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi 05.07.2026

Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara suhtes teada võimalikku jääkreostust. Samas on kinnistul paiknevas küttelaos ja tehnohoones tugev masuudi hais.

Allikas: EELIS (Eesti looduse infosüsteem), Keskkonnaagentuur jääkreostuse kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee 05.07.2026

Radoonirisk Eesti pinnase radooniriski kaardirakenduse andmetel paikneb hinnatav kinnistu alal, kus võib esineda keskmine või madal radoonirisk. Hinnatava vara piirkonnas ei saa täheldada, et turuosaliste ostuotsuseid või vara hinda radoonirisk kuidagi mõjutaks, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine radooniriskiga alal selle harilikule väärtusele negatiivset mõju. Hindamisel kasutatud võrdlustehingute varad asuvad samaväärse radooniriski alal.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

13

Allikas: Eesti Geoloogiateenistuse radooniriski kaart (Rn-risk omavalitsuse tasemel), https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/ ?id=f4363bc3bae34fe19e04458dc875375e 05.07.2026

Rn-risk on kõrge või väga kõrge

Rn-risk on täiendav uuringuvajadus

Rn-risk on keskmine või madal

Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaart (Üleujutusalade riskipiirkonnad), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yleujutusalad 05.07.2026

Soojussaared Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara soojussaarte mõjualas.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaart (2024. juuni), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared 05.07.2026

3.4. Maakasutus

Katastritunnus 20501:001:2088

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

14

Ortofoto

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo, 05.07.2026

Sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Üldplaneering

Üldplaneeringu1 kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaa.

1 Kõrgessaare valla (haldusjaotus enne 2017. a haldusreformi) teemaplaneering maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine, kehtestatud 12.11.2010. Peale haldusreformi kehtivad Hiiumaa valla territooriumil kuni uue üldplaneeringu kehtestamiseni kõik endiste (ühinenud) valdade üldplaneeringud.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

15

Allikas: Allikas: Väljavõte Kõrgessaare valla teemaplaneeringu maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine maakasutuse kaardist, 2010; https://vald.hiiumaa.ee/sites/default/files/documents/2025- 09/Ko%CC%83rgessaare%20valla%20u%CC%88ldplaneeringu%20koondkaart.pdf; 05.07.2026

Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal (ÜS). Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on segahoonestusala funktsionaalselt mitmekesine piirkond, kus on põimunud erinevat tüüpi funktsioonid. Juhtotstarbe määramise eesmärk on tagada mitmekesised võimalused maa-ala arendamiseks, lubades erinevaid hoonete kasutamise otstarbeid. Edasisel planeerimisel või projekteerimistingimuste andmisel tuleb siiski täpsemalt hinnata konkreetseid arendussoove ja nende mõjusid konkreetses keskkonnas. Segahoonestuse maa-alale ei ole lubatud püstitada olulisi negatiivseid häiringuid (ülenormatiivseid) põhjustavaid ehitisi. Alal tuleb tagada elamumaa nõuetele vastavad võimalike häiringute normtasemed. Kuna segahoonestuse maa-ala juhtotstarve võimaldab erinevate juhtotstarvete kooskasutust, siis tuleb segahoonestusega maa-alale kavandatava krundi iseloomust lähtuvalt järgida vastava juhtotstarbe täiendavaid tingimusi. Segahoonestusalal lubatud hoonete kasutusotstarbed:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

16

Koostamisel oleva uue üldplaneeringu maakasutuse kaart:

Allikas: Hiiumaa valla koostamisel oleva uus üldplaneering, Kõpu piirkonna põhijoonis https://vald.hiiumaa.ee/sites/default/files/documents/2025- 08/20056%C3%9CP3_5_8_Hiiumaa_K6pu.pdf; 05.07.2026

Detailplaneering Kehtestatud 18.10.2013 (Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering). Detailplaneeringu eesmärgiks oli jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks, määrata neile uued sihtotstarbed ja ehitusõigused olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks ja uute hoonete püsitamiseks. Detailplaneeringuga hinnatavale kinnistule uute hoonete ehitamist ja olemasolevate hoonete suuruste/mahtude muutust ei ole kavandatud, maakasutuse sihtotstarbeks oli planeeritud elamumaa 50% ja ärimaa 50%. Detailplaneering tunnistati 16.04.2026, hinnatava kinnistu osas osaliselt (maakasutuse sihtotstarbe osas) kehtetuks. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks pole KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Nii tunnistas Hiiumaa vallavolikogu detailplaneeringu kehtetuks ja määras hinnatava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa.2

Miljööväärtuslik planeering

Puudub

Kinnistu pindala 6901 m²

Kinnistu kuju, reljeef Hulknurkse kujuga, kompaktne, valdavalt tasase reljeefiga, kuid lääne- ja idaserval kaldega kinnistu piiri suunas

Parkimine Kinnistul ja kinnistuga piirneval avalikus parklas

Hooned Elamu, Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu, Ristna tuletorni saun, Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu, Ristna tuletorni tehnohoone, Ristna tuletorni kütteladu

Haljastus, teed ja platsid Muru, põõsastik ja võsa, puudesalu, vana viljapuuaed

Piirded Metallvõrkpiire, vähesel määral puitpiire

2 Hiiumaa Vallavolikogu 16.04.2026 istungi videoülekanne https://hiiuleht.ee/vaata-otse-hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/ (alates kell 1:41:57)

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

17

3.5. Ehitised 3.5.1. Elamu

Ehitusaeg Ehitisregistri andmetel 1959 (oletuslik), kultuurimälestiste registri andmetel 1894

Ehitisregistri kood 121270402

Kultuurimälestise registri nr 23380 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

1811525/10594 15.12.2018 Andmete esitamise teatis (sisu kohta ehr-s info puudub)

Lubatud/ Teavitatud

2011522/558405 14.03.2020 Registri paranduskanne (aadressi- andmete süsteemi (ADS) hoone ja/või hooneosa ADS-OIDi kandmine ehitisregistrisse (EHR).)

Registrisse kantud

2111522/103407 30.03.2021 Registri paranduskanne (esmase kasutuselevõtu aasta lisamine vastavalt Maa-ameti kaardi- materjalidele ja ehitisregistri arhiividokumentidele)

Registrisse kantud

2511522/9174551 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse kantud

Elamu ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid elamu seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ 3

Energiamärgis Puudub

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: üksikelamu, mis vastab hoone viimasele kasutusele. Viimased 12 aastat on elamu seisnud tühjana.

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: elamu

Korruselisus Ehitisregistris info puudub, visuaalsel vaatlusel on hoonel 1 maapealne korrus

Ehitisealune pindala 237,5 m²

Suletud netopind Ehitisregistris info puudub. Hinnangu tellia esindaja Tõnis Paljasma hinnangul võiks hindamisel arvestada hoone suletud netpinnaga umbes 180 m²

Pinnaandmete vastavus Elamu ehitisealuse pinna suurus pärineb ehitisregistrist ja seda võib pidada usaldusväärseks. Suletud netopind on oletuslik.

Ruumiplaneering Elamu on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on kaks sissepääsu. 2 koda, 2 koridori, 2 kööki, 7 tuba, WC-duširuum. Valdav osa ruumidest paikneb koridorsüsteemis. Elamu ruumiplaneering on selline, mis võimaldaks seal ka kahe eraldi eluruumi pidamist

Elamu põhikonstruktsioonid ja muud andmed Elamu konstruktsioonide materjalide ja tehnosüsteemide andmed ehitisregistris puuduvad, need on siinkohal esitatud visuaalse vaatluse ja Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuhi Vello Kallas info põhjal

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Palk

Välisseinad Palk

Siseseinad Palk

Vahelaed Puitkandjatel

Katus/katusekate Puitkonstruktsioonil viilkatus/katusekatteks sileplekk

Välisviimistlus Värvkattega laudis

Uksed Välisuks puidust, siseuksed puidust tahveluksed ja klaasruutudega puidust tahveluksed

3 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015.a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

18

Aknad Ühekordse klaasiga puidust raamidel ja 3-kordse klaasiga puidust raamidel (kahekordse pakettklaas+1-kordne klaas)

Elamu siseviimistlus

Eluruumide viimistlus

Põrandad PVC-kate, viimistluskatteta puitkiudplaat, laminaatkate, värvkattega laudis

Seinad Värvkattega kipsplaat, tapeet, värvkattega laudis, krohv, palk

Laed Värvkattega kipsplaat, krohv

Kohtkindel sisseseade Puudub, sh sanitaartehnika

Materjalide seisukord Siseviimistlus vajab uuendamist/amortiseerunud katted asendamist

Sanitaarruumide viimistlus

Põrandad Keraamilised plaadid

Seinad Keraamilised plaadid

Laed Värvkkate

Materjalide seisukord Katted tugevlt määrdunud

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: ahi, kamin, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid. Küttekolded ei ole töökorras Elekter: võrk Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust Kanalisatsioon: Kinnistul on biopuhasti, kuid elamu ei ole sellega ühendatud

Elamu ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel vajab elamu rekonstrueerimist, samas on selle katusekate teadmata ajal asendatud ja selle seisukord tundub suhteliselt hea. Elamu seinapalkide seisukorda hinnata pole võimalik, kuna kattelaudis on peal, viimane vajab asendamist. Umbes pooled elamu akendest on teadmata ajal asendatud ja need on suhteliselt heas seisukorras, teine osa akendest vajab asendamist. Ilmselt vajavad elamu välispiirded soojustamist. Visuaalselt on tuvastatav, et umbes pooltes elamu ruumides on teadmata ajal teostatud remonditöid ja siseviimistlust kaasaajastatud, sh seinu ja lagesid kipsplaadiga kaetud. Teine osa ruumidest on vanemate viimistluskattetega ja halvas seisukorras. Kokkuvõttes vajavad siiski kõikide ruumide siseviimistlused kas uuendamist või viimistluskatted asendamist. Hoonesse on vajalik ehitada küttesüsteem, muu tehnosüsteemide taristu vajab asendamist.

3.5.2. Ristna tuletorni tehnohoone

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1960

Ehitisregistri kood 121303562

Kultuurimälestise registri nr 23387 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174648 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine

Registrisse

kantud

1911525/12542 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni tehnohoone

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). Vastab tegelikule kasutusele (hoone ühes ruumis asuvad naabruses asuvat tuletorni teenindavad tehnilised seadmed)

Korruselisus 2

Ehitisealune pindala 221 m²

Suletud netopind 182,6 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

19

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad looduslik kivi ja tellis, vahelaed monteeritav raudbetoon, välisviimistluseks krohv, kelpkatuse katteks plekk, välis- ja siseuksed puidust, aknad kahekordse klaasiga puidust lahusraamidel.

Ruumiplaneering Hoone on ruudukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad koridor, suur saal, tehniliste seadmete ruum, generaatoriruum, puhkeruum, 2 endist katlaruumi, endine käimla eesruumiga (praegu vaadeldav panipaigana), sanitaarruum. Ruumid paiknevad valdavalt koridorsüsteemis. Hoonel on osaline teine korrus, kus asub üks väike ruum, ruumis asuvad 3 suurt mahutit.

Siseviimistlus Põrandad: betoon, lakitud laudis, värvkattega laudis Seinad: krohv, värvkattega kipsplaat, värvkattega seineks Laed: krohv, värvkattega kipsplaat. Sanitaarruumis põrandal keraamilised plaadid, seinad ja lagi värvitud.

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: Hoone ühes ruumis õhk-õhk soojuspump, teises ruumis elektriradiaator, muudes ruumides küttesüsteem puudub. Elekter: võrk Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust Kanalisatsioon: Kinnistul on biopuhasti, kuid hoone ei ole sellega ühendatud

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel on hoone kiviseinad tugevad, kuid välisviimistlus vajab uuendamist. Hoone avatäited ja katusekate on kehvemas seisukorras ja vajavad perspektiivselt asendamist. Tehniliste seadmete ja puhkeruumi seisukord on suhteliselt hea, muude ruumide viimistlus vajab uuendamist. Hoones on tugev masuudi hais.

3.5.3. Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1912

Ehitisregistri kood 121303586

Kultuurimälestise registri nr 23381 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174652 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12558 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: elamu, kooli vms abihoone (12744). Hindamise hetkel ei ole hoone kasutuses, võimalik kasutada hoidlana

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 41 m²

Suletud netopind 33 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad palk, vahelaed puit, välisviimistluseks värvkattega laudis, viilkatuse katteks plekk, uksed puidust (ühel uksel ka klaasruudud), hoone ainus aken puitraamil ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja selles asuvad omaette sissepääsudega 6 hoiuruumi.

Siseviimistlus Põrandad: värvkattega laudis, betoon Seinad: palk, krohv Laed: laudis

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: Hoone ühes ruumis ahi, mille seisukord pole teada. Teistes ruumides küttesüsteemid puuduvad. Elekter: võrk. Veevarustus ja kanalisatsioon puuduvad.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

20

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel vajab hoone rekonstrueerimist. Hindajal puudus ligipääs hoones asuvatesse 4 ruumi, kuid need olid vaadeldavad ustesse tehtud avadest. Kõigi ruumide seisukord on kohane hoiuruumidena kasutamiseks.

3.5.4. Ristna tuletorni kütteladu

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1874

Ehitisregistri kood 121303565

Kultuurimälestise registri nr 23382 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174649 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12543 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni kütteladu

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). Hindamise hetkel ei ole hoone aktiivses kasutuses, võimalik kasutada hoidlana

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 70 m²

Suletud netopind 36 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad looduslik kivi (ehitisregistris tellis), vahelae kandetalad metall, välisviimistluseks lihtkrohv, viilkatuse katteks plekk ja ruberoid, välisuks metallist, siseuks puidust tahveluks, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad koda, panipaik, vaheruum, suurem ruum, WC

Siseviimistlus Põrandada: betoon Seinad: krohv Laed. krohv

Tehnosüsteemid Küttesüsteem puudub. Elekter. võrk Veevarustus: Kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse.

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel on hoone kiviseinad tugevad, kuid katusekarniisid on lagunenud ja välisviimistlus vajab uuendamist, aknad ja katusekate asendamist. Hoones asuva WC siseviimistluse seisukord on suhteliselt hea, muude ruumide siseviimistlus vajab uuendamist.

3.6. Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1912

Ehitisregistri kood 121303584

Kultuurimälestise registri nr 23383 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174650 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12555 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

21

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). Tegelikkuses on hoonet viimati kasutatud teenindushoonena.

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 71 m²

Suletud netopind 40 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad looduslik kivi, välisviimistluseks looduslik kivi ja eeskoja osas krohv, vahelaed monteeritav raudbetoon, kelpkatuse katteks plekk, eeskoja osas ruberoid, välisuks puidust, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad eeskoda, vaheruum, müügisaal, köök, WC

Siseviimistlus Põrandad: betoon, PVC-kate Seinad: krohv Laed: krohv, peitsitud laudis WC-s põrandal keraamilised plaadid, seintel keraamilised plaadid ja värvkate, lagi värvitud

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: ahi, mille seisukord on teadmata. Elekter: võrk. Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse.

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel on hoone seinakonstruktsioonid ja välisviimistlus heas seisukorras. Katusekate ja avatäited vajavad perspektiivselt asendamist. Hoonesse on 3 aastat tagasi ehitatud WC ja see on heas seisukorras. Muude ruumide siseviimistlus vajab uuendamist, krohvipindadel esineb hallitust.

3.7. Ristna tuletorni saun

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1874

Ehitisregistri kood 121303585

Kultuurimälestise registri nr 23384 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174651 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12557 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni saun.

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: elamu, kooli vms abihoone (12744). Tegelikkuses ei ole hoone aastaid olnud sihipärases kasutuses.

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 40 m²

Suletud netopind 29 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad palk, vahelaed puit, välisviimistluseks värvkattega laudis, viilkatuse katteks plekk, uksed puidust, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on põhiosas ristkülikukujulise põhiplaaniga, eenduva osa moodustab eeskoda. Hoones asuvad koda, sauna eesruum, pesuruum, leiliruum

Siseviimistlus Ruumid laudisega viimistletud

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: puudub. Elekter: võrk. Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

22

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel vajab saun rekonstrueerimist, samas on selle katusekate teadmata ajal asendatud ja selle seisukord tundub hea. Sauna seinapalkide seisukorda hinnata pole võimalik, kuna kattelaudis on peal, viimane vajab asendamist, ka avatäited vajavad asendamist. Ruumid vajavad remonti.

3.8. Terrass

Puitkonstruktsioonil terrass puidust käsipuug, ehitisealune pind umbes 30 m², kõrgus alla 1 m. Heas seisukorras.

3.9. Tehnosüsteemid

Veevarustus Kinnistul puurkaev, ehitisregistri kood 221486442, rajatud 1994. aastal. Puurkaevu ehitisregistris registreerimiseks on 05.06.2025 esitatud andmete esitamise teatis nr 2511525/36733

Kanalisatsioon Kinnistul asub biopuhasti, ehitisregistri kood 221372688, rajatud 2023. aastal. Ehitusteatis nr 2111201/27470; 28.07.2021 Kasutusteatis nr 2311371/05148; 24.04.2023

Gaas Puudub

Elektrivarustus Võrk

Küttesüsteem Osa hoonetes kohtküte (täpsemad kirjeldused iga hoone juures)

Ventilatsioon Hoonetes loomulik ventilatsioon

Jahutus Jahutusseadmed puuduvad, kuid tehnohoones on ühes ruumis õhk-õhk soojuspump, mida kasuatatkse ka jahutusseadmena

Muud tehnosüsteemid Tehnohoones asuvad diiselgeneraatorid ja Ristna tuletorni tööd reguleerivad ja kontrollivad seadmed

Tehnosüsteemide seisukord

Hoontes asuvad tahkeküttel küttekollded ei ole töökorras. Hoonete elektripaigaldiste ja torusüsteemide seisukord on osaliselt töökorras, kuid valdavalt vajab asendamist. Puurkaev ja biopuhasti on töökorras.

3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnatava vara osas järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ning hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kinnistul asuv elamu vajab suuremahulist rekonstrueerimist, sh asendada/välja ehitada tuleb tehnosüsteemid. Samas on elamu katusekate ja osa avatäiteid asendatud ja need on suhteliselt heas seisukorras. Kivikonstruktsioonil abihoonete seinakonstruktsioonid on tugevad, puitkonstruktsioonil sauna ja ehitusmaterjalide lao remondivajadus on suurem. Kinnistul on olemas elektriliitumine, lokaalne veevarustus puurkaevust ja kaasaja nõetele vastav kanalisatsioonisüsteem. Kinnistu vajab heakorrastamist. Kinnistule on juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Piirkond on looduslikult väga kaunis, lähedal on liivarannaga meri. Elukondlikus vaates võib häiringut põhjustada vahetus naabruses paiknev tuletorn, mis on populaarne turismiobjekt ja külastajatele avatud.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade4

PROGNOOS. Püsiva majanduskasvu saavutamiseks on vaja kindlust investeerimisel1

4 Seisuga 16.06.2026

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

23

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt ulatub majanduskasv tänavu 2,4 protsendini. Kasv tugineb valdavalt eraisikute ja valitsemissektori suurematele kulutustele. Kui olukord Lähis-Idas lähiajal leeveneb, võib majanduskasv jääda sama kiireks ka 2027.–2028. aastal. Keskpank näeb riski riigivõla kiires kasvus, mis võib muutuda koormaks majandusarengule. Selle vastu aitaks erakondadeülene kokkulepe, mis seab piirid riigi võlakoormusele.

Tugev eelarvestiimul annab sel aastal majanduskasvule hoogu. Sisenõudlust paisutab nn maksuküüru kaotamine, mille tõttu on üksikisiku tulumaksukoormus väiksem. Maksuküüru kaotamise tõttu kasvab keskmine netokuupalk tänavu reaalselt ehk hinnatõusu arvestades kõige kiiremini viimase 19 aasta jooksul. Valdavalt eraisikute ja valitsemissektori kulutuste suurenemise najal jõuab selle aasta majanduskasv 2,4%ni. Samas on sõda Lähis-Idas pidurdanud majanduse elavnemist, sest on kaasa toonud suurema ebakindluse ja tarneprobleemid, aga ka kõrgemad hinnad ja laenuintressid. Sõjal on olnud sarnane mõju ka välisturgudel, mis piirab Eesti ekspordivõimalusi. Eeldusel, et olukord Lähis-Idas peagi leeveneb, püsib majanduskasv 2,5% lähedal ka järgmisel kahel aastal.

Majanduse ja sissetulekute kestev kasv eeldab tootlikkuse suurenemist. Avaliku sektori suurenevad kulutused elavdavad majandust lühiajaliselt, kuid jõukuse püsiv kasv saab tugineda üksnes tootlikkuse paranemisele. See eeldab, et ettevõtted investeerivad, uuendavad oma tegevust ja liiguvad suurema lisandväärtusega tootmise poole. Kuigi rahastamisvõimalused on praegu pigem soodsad, pärsivad investeeringuid ebakindlus ja määramatus. Ebakindlust tuleviku suhtes suurendab asjaolu, et varem või hiljem peab Eesti hakkama vähendama püsivaks kujunenud riigieelarve puudujääki. Ettevõtjatel on aga riskantne investeerida, kui nad äriplaani tehes ei tea, millal ja milliseid maksutõuse või kärpeid plaanib riik teha.

Eelarvepuudujäägi vähendamine on vajalik, et pidurdada riigivõla kasvu ja et laenukohustused ei muutuks koormaks majandusarengule. Iga-aastase intressikulu suurenemine ahendab muude riiklike kulutuste rahastamisvõimalusi ja vähendab võimalusi leevendada tulevaste kriiside mõju ettevõtetele ja inimestele. Väike võla- ja intressikoormus on osa Eesti majandusjulgeolekust. Korras riigirahandusel on laiem mõju kogu majanduse rahastamisele, ettevõtete investeerimisvõimele ning seeläbi ka tuleviku majanduskasvule. Kui 2019. aastal oli riigivõlg umbes 2,5 miljardit eurot, siis 2025. aastaks oli see kasvanud 10 miljardi euroni. Rahandusministeeriumi hinnangul võib riigivõlg 2030. aastaks ületada 20 miljardi euro piiri ja jätkata kiiret kasvu ka peale seda. Riigi rahanduse jätkusuutlikul rajal hoidmiseks ja majanduse stabiilsema väljavaate kindlustamiseks on kasulik sõlmida erakondadeülene laiapõhjaline kokkulepe, millega seatakse jõukohane võlaankur ning peetakse sellest kinni sõltumata valitsuskoalitsiooni koosseisust.

Hinnatõus sõltub suurel määral energiaturul toimuvast. Mais kiirenes tarbijahindade inflatsioon 3,7%ni, milles kajastus ka veebruari lõpus Lähis-Idas alanud sõjaga kaasnenud energiahindade kallinemine. Ilma maksutõusudeta oleks hinnatõus viimastel kuudel püsinud umbes 2% juures ehk olnud üsnagi mõõdukas. Erinevalt 2022. aasta energiakriisist on seekord kallinenud väiksem hulk energiakandjaid, valdavalt mootorikütused. Samal ajal on gaasi- ja elektrihinnad reageerinud vaoshoitumalt,  mistõttu on energiahindade mõju üldisele hinnatõusule jäänud väiksemaks. Edasise hinnakasvuga seotud määramatus püsib aga endiselt suur ja sõltub kriisi lahenemisest Lähis-Idas ning geopoliitilisest olukorrast laiemalt. Eesti Panga prognoosi alusstsenaariumi järgi on hinnatõus sel aastal 3,4% ja püsib kahel järgmisel aastal 2,5% lähedal.

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad seisuga 16.06.2026. a.:

  2024 2025 2026* 2027* 2028*

SKP jooksevhinnas (mld eurodes) 39,83 41,61 44,14 46,58 48,87

SKP muutus püsihinnas % -0,1 0,5 2,4 2,5 2,4

hinnataseme muutus (THI) % 3,5 4,8 3,4 2,6 2,3

tööpuuduse määr % 7,6 7,5 6,5 6,4 6,3

keskmise palga muutus % 8,1 5,6 5,9 4,8 4,6

keskmine brutokuupalk eurodes 1981 2092 2216 2322 2428

eelarve puudujääk, % SKPst -1,1 -2 -4,2 -4,9 -4,2 *Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

24

4.2. Hiiumaa elamu- ja suvilaturu ülevaade, 2025. a kokkuvõte ja 2026. a jaanuar-aprill5 Eestis tehti 2025 aastal hoonestatud elamumaadega kokku 5326 müügitehingut, mis on 5% rohkem kui 2024 aastal. Turgu veavad Harjumaa ja Tartumaa tehingud, järgnevad Pärnu maakond, Lääne-Viru maakond, Viljandi maakond jne. Hiiu maakonna osakaal Eesti hoonestatud elamumaade müügitehingutest on pool protsenti. Tabel 1. Hoonestatud elamumaade müügitehingute ülevaade kogu Eesti ja Hiiu maakonna vaates

Vara liik ja periood Piirkond

Elamud ja suvilad Eesti Hiiu maakond

Tehingute osakaal Eesti vs Hiiu maakond

2023. a. tehingute arv 4873 26 0,53%

2024. a. tehingute arv 5078 26 0,50%

2025. a. tehingute arv 5326 25 0,46% Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Hiiu maakonnastoimus 2025. aastal kokku 331 kinnisvara müügitehingut koguväärtuses14 225 359 eurot. 2024. aastal oli müügitehingute arv 348 ja koguväärtus 15 018 371 eurot. Seega nimetatud kaks aastat on Hiiumaa kinnisvaraturul olnud üsna tasavägised ehk kahe aasta võrdluses vähenesid tehingute arv ja tehingute koguväärtus ligi 5%. Viimase kolme aasta näitajad ei ole muidugi absoluutselt võrreldavad kõigi aegade rekordaastaga 2022, mil toimus 621 müügitehingut koguväärtusega 28 827 140 ning need jäävad aga alla ka 2020. ja 2021. aasta tulemustele ehk kokkuvõttes võib öelda, et Hiiumaa kinnisvaraturul valitseb juba viimased kolm aastat madalseis. Ühelt poolt on see tingitud muutustest majanduskeskkonnas, kus inimeste kindlustunde vähenemine, maksutõusudest ja inflatsioonist tulenevad kõrged hinnad ning ostujõu vähenemine sundisid potentsiaalseid ostjaid rohkem ja pikaajalisemalt kaaluma oma võimalusi ja ostuotsuseid edasi lükkama. Teisalt on suurem osa jätkuval vähesel tehingute arvul müügipakkumiste nappusel. Ostuhuvilisi siiski jätkuks, kuid pakkumisi on äärmiselt vähe. Tabel 2: Müügitehingute arv ja koguväärtused Hiiu maakonnas aastatel 2020-2025:

Aasta Müügitehingute arv Koguväärtus (eur)

2020 720 19 989 622

2021 547 20 266 360

2022 621 28 827 140

2023 364 16 376 490

2024 348 15 018 371

2025 331 14 225 359 Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Tabel 3. Müügitehingute arv ja koguväärtused sektorite kaupa Hiiu maakonnas aastatel 2023, 2024 ja 2025:

2023 2024 2025

Objekti liik Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur)

Kinnisasja tehingud 311 14 511 994 285 12 530 485 277 11 628 309

Hoonestamata maa tehingud 243 9 242 521 225 7 084 393 207 6 014 379

… metsamaa tehingud 88 3 795 463 60 2 519 552 38 1 540 697

… haritava maa tehingud 17 326 656 10 176 271 22 487 847

… muu hoonestamata maa tehingud 138 5 120 402 155 4 388 570

147 3 985 835

Hoonestatud maa tehingud 68 5 269 473 60 5 446 092 70 5 613 930

… eluhoonetega hoonestatud maa tehingud* 32 2 069 912 33 2 837 883

29 3 019 400

… mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingud 36 3 199 561 27 2 608 209

41 2 594 530

Korteriomandi tehingud 53 1 864 496 63 2 487 886 53 2 522 650

5 Seoses Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika päringueskkonna uuendamisega ei kuvata hetkel seal tehinguid, mis on tehtud peale 30.04.2026

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

25

2023 2024 2025

Objekti liik Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur)

… korteriomandina võõrandatud eluruumid 53 1 864 496 62 ***

53 2 522 650

… korteriomandina võõrandatud mitteeluruumid 0 0 1 *** 0 0

Hoonestusõiguse tehingud 0 0 0 0 1 *** • Sisaldab elamumaa sihtotstarbe kõrval tehinguid ka eluhoonetega, kus maakasutuse sihtotstarbeks maatulundusmaa

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Hoonestatud elamumaade (elamud, suvemajad) turg Hiiumaal on väga väikesemahuline. Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika andmetel toimus viimase kuue aasta arvestuses maakonnas nendega keskmiselt 33 tehingut aastas. Statistika kohaselt on sel perioodil tehingute keskmised ja mediaanhinnad olnud kohati vägagi hüplikud - tõusude ja langustega. See aga ei tähenda ka tegelikkuses aastate lõikes kord hindade tõusu ja siis jälle langust. Anomaaliad statistika ja tegeliku olukorra vahel on tingitud Hiiumaa elamu- ja suvilaturu väiksusest ja kaootilisusest: hinnastatistikat kokkuvõttes mõjutab oluliselt see, mis hinnatasemega varasid mingil perioodil rohkem ostetud on. Kui kuni 2020. aastani võis Hiiumaa kinnisvaraturgu pidada hinnatasemelt suhteliselt stabiilseks siis sealt edasi hakkasid hinnad jõudsalt tõusma ja jätkus see kuni 2022. aasta 1. poolaasta lõpuni ja sealt edasi on hindade osas olnud stabiliseerumine, mis 2024. aasta lõpust taas tõusule pööras. 2024 ja 2025 aasta võrdluses on samaväärse tehingute arvu puhul aastane mediaanhinna tõus olnud 25% ja keskmise hinna tõus 22% ning tehingute koguväärtus on suurenenud ligi 18%. Tegelikkuses muidugi üleüldine hinnatõus nii suur ei ole olnud ehk nagu eespool öeldud, mõjutab statistkate müüdud varade struktuur. Hinnad on kindlasti tõusnud kõrgelthinnatud suvituspiirkondades asuvate suvemajade ja suuremates keskutes asuvate uute ja uuemate/kvaliteetselt rekonstrueeritud elamute osas ja seda sõltuvalt konkreetsetest vara näitajatest 5-10%. Ehk kokkuvõttes võib öelda, et vastuolud statistika ja tegeliku olukorra vahel on tingitud Hiiumaa elamu- ja suvilaturu väiksusest ja kaootilisusest ning kindlasti mõjutab statistikat ka viimaste aastate väga väike tehingute arv. Hiiumaal on läbi aegade hinnatõusu veduriks olnud eelkõige Kärdla linnas, Käina alevikus ja nende lähinaabruses asuvad elamud ning kaunitel rannikualadel paiknevad suvemajad. Ilmne on, et Hiiumaal just suvilate puhul on väga oluliselt hinda mõjutavaks teguriks mere lähedus ja mereranna seisukord. Keskmisest turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga suvemajad asuvad Kõpu poolsaare liivarannaga rannikualadel ja eriti paistab kõrgete hindade osas silma Kalana piirkond, samuti Kassari ja Tahkuna poolsaare rannikualad. Ja otse loomulikult on oluliselt kõrgema hinnaga uued/uuemad või kvaliteetselt renoveeritud elamud ja seda ka sisemaa piirkondades ning tõmbekeskustest eemal. 2022. aastast alguse saanud tehingute arvu langus ei ole olnud tingitud mitte nõudluse vähesusest, vaid tehingute arvule seadis piiranguid väga väike pakkumiste hulk, samuti pakutavate varade osas mitmekesisuse puudumine. Valdavalt on olnud pakkumises vanad renoveerimist vajavad elamud ja teise äärmusena kallid suvilad/elamud rannikupiirkondades või elamud suuremates asumites. Esimeste ostmist pärsib ostjate puudulik rahaline võimekus hoonete renoveerimiseks ning kvaliteetset tööd tegevate ehitajate nappus ja teiste puhul on ostjate hinnangul varad üle hinnatud. Jätkuvalt soovitakse osta aga nö keskmise hinnaklassi elamuid, kuhu saaks kohe elama asuda ja siis tasapisi parendustega tegeleda. Selliste varade müügipakkumisi on aga väga vähe. Hiiumaa elamute turgu ei ole mõtet analüüsida kvartalite ega poolaastate lõikes, kuna see looks kinnisvaraturu toimimisest väga moonutatud pildi. Kuna tehingute arv on niivõrd väike, siis isegi võrdlus aastate lõikes ei anna turust päris adekvaatset ülevaadet. Kui ühel perioodil müüakse rohkem kallimaid elamuid/suvemaj ja teisel odavamaid ehk sõltuvalt sellest, mida turul pakkuda on, siis ongi statistilised turumoonutused kerged tekkima. Alljärgnevalt on toodud Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika, kuid just eespool nimetatut silmas pidades tuleb sellesse suhtuda kriitiliselt. Samuti tuleb arvesse võtta, et müüdud on ka elamuid ja suvemaju, kus maakasutuse sihtotstarbeks on maatulundusmaa ja need siin statistikas ei kajastu (kajastuvad tabelis nr 2).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

26

Tabel 4: Hoonestatud elamumaa tehingud hindadega Hiiu maakonnas aastatel 2020-2025

Allikas: Maa-ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Joonis 1: Hiiu maakonna, sh Kärdla linn, hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2020-2025 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Üldiselt tehakse kolmandik kuni viiendik Hiiumaa hoonestatud elamumaa tehingutest Kärdla linnas, vaid 2024. aastal toimus Kärdla linna asuvate elamutega vaid kolm tehingut. Need numbrid oleksid kindlasti oluliselt suuremad, kuna nõudlus Kärdlas asuvate elamute järele on väga suur, kuid paraku on pakkumiste hulk väga piiratud. On olnud perioode, mil Kärdlas elamute müügipakkumised puudusid järjestiku mitmete kuude kaupa. Viimase aasta jooksul on keskmiselt pakkumises olnud 2-4 elamut kuus, kuid valdavalt ikka need ühed ja samad ehk uusi pakkumisi lisandub väga visalt. Aastate lõikes on Kärdlas elamutega tehingute keskmised ja mediaanhinnad kohati väga kõikuvad, kuid see ongi iseloomulik väga väikese tehingute arvuga turule – nii võib üks keskmisest turutasemest kallim või väga odav tehing statistikat oluliselt mõjutada ja jätta mulje väga ebastabiilsest ja kaootilisest turust. Tegelikkuses toimib Kärdlas elamute turg samade seaduspärasustega kui kogu Hiiumaa kinnisvaraturg – nõudlus on suur, pakkumisi vähe, pakutavate varade osas mitmekesisus puudub, tehinguid toimub vähe, kuna sageli pakutavate varade olemus/seisukord ei ole turule atraktiivne ning pakkumishinnad on väga kõrgeks kerkinud ja püsivad sellustena ehk müüjad hinda langetama ei ole valmis. Kuna elamutega tehingute arv Kärdlas on väga väike, siis on statistlised moonutused suured ehk kasvõi üks keskmisest oluliselt erineva hinnatasemega tehing võib statistikat oluliselt mõjutada, kuid see ei peegelda siiski tegelikku olukorda. Siiski saab tehtud tehinguid analüüsides öelda, et elamute hinnad Kärdlas on iimase aasta jooksul tõusnud. Kui suur on olnud tõus, on keeruline öelda, kuna omavahel võrreldavate varadega tehinguid on toimunud väga vähe. Tabel 5: Hoonestatud elamumaa tehingud Kärdla linnas aastatel 2020-2025

Tehingu summa (eur)

Aasta Arv Kokku Min Max Mediaan Keskmine

2020 9 385 180 6 000 70 000 40 000 42 798

2021 9 732 900 40 000 150 000 72 000 81 433

44 44 32 26 26 25 0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2020 2021 2022 2023 2024 2025

H in

d , €

/m 2

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Hiiu maakonna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind 2020-2025

Tehingute arv Hiiu maakonna keskmine hind Hiiu maakonna mediaanhind 45000

Tehingu summa (eur)

Aasta Arv Kokku eur Min Max Mediaan Keskmine

2020 44 2 418 180 2 000 235 000 40 000 54 959

2021 44 3 291 100 700 312 500 61 000 74 798

2022 32 2 695 018 11 000 330 000 61 784 84 219

2023 26 1 937 517 5 000 368 686 37 956 74 520

2024 26 2 457 883 5 000 246 521 79 000 94 534

2025 25 2 890 500 4 200 333 000 99 000 115 620

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

27

Tehingu summa (eur)

Aasta Arv Kokku Min Max Mediaan Keskmine

2022 6 440 000 28 000 190 000 47 500 73 333

2023 8 604 920 8 000 252 000 35 660 75 615

2024 3 *** *** *** *** ***

2025 8 866 200 4 200 224 000 97 500 108 275 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 *** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Joonis 2: Kärdla linna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2020-2025 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

*** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Tehingute hindu puudutavasse statistikasse tuleb suhtuda mööndustega. Hiiumaa kinnisvaraturg on väga väikesemahuline ja seetõttu on hinnadünaamika väga hüplik. Näiteks, kui mingil perioodil ostetakse rohkem paremas seisukorras või enamhinnatumates asukohtades asuvaid ja seega ka kõrgemate hindadega elamuid ja suvemaju, võib see luua eksliku pildi hindade tõusust. Kui järgneval perioodil ostetakse aga valdavalt odavaid maju, siis ei tähenda see kogu kinnisvaraturu kontekstis hinnalangust. Kahjuks kajastuvad statistikas ka mittevabaturu tehingud, mis omakorda loovad statistikast moonutatud pildi.

Elamute hinnad on kõige kõrgemad Kärdla linnas ja Käina alevikus ja nende lähiümbruse piirkondades. Tegemist on Hiiumaa suurimate keskustega, kus on suurim tööhõive ja olemas vajalik sotsiaalne taristu ja seetõttu soovitakse sinna elamuid osta. Samas on pakkumisi seal pidevalt vähe ning mitmete kuude kaupa võivad pakkumised üldse puududa. Maapiirkondades soovitakse elamuid osta suurematesse külakeskustesse ja nende lähiümbrusesse. Elamute ostjateks on peamiselt kohalikud korteris elavad noored perekonnad, vähem saarele tagasi pöörduvad endised hiidlased või saarele elama asuvad mandrieestlased. Kuna Hiiumaal on nõudlus elamute järele väga suur, siis hinnatumates asukohtades asuvate elamute defitsiit on tinginud elamute hinnatõusu ka vähemhinnatud piirkondades. Suvemaju soovitakse Hiiumaal osta looduskaunitesse ja privaatsetes asukohtades võimalikult liivarannaga mere lähedale. Kõige kõrgemalt on hinnatud Kõpu ja Tahkuna poolsaarte ning Kassari piirkonnad. Neis piirkondades on väga kaunis loodus ja rannad. Kõpu ja Tahkuna meelitavad oma suurte põlismetsade ja liivarandadega ning Kassari kaunite randade, omapärase looduse ja rohkete suveüritustega. Suvemajade hinnad rannikupiirkondades võivad olla kuni kaks korda kõrgemad võrreldes Hiiumaa muude piirkondadega. Suvemajade peamisteks ostjateks on mandrieestlased, välismaalaste osakaal ostjaskonnas on muutunud marginaalseks. Eelistatakse uusi kaasaegse arhitektuuriga hooneid, kuid hästi lähevad kaubaks ka vanad renoveerimist võimaldavad majad ning 10-20 aastat tagasi ehitatud palkmajad. Oluliseks hinda mõjutavaks teguriks on kaugus merest ja ranna seisukord.

9 9 6 8 3 8 0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2020 2021 2022 2023 2024 2025

H in

d , €

/m 2

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Kärdla linna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind 2020-2025

Kärdla tehingute arv Kärdla keskmine hind Kärdla mediaanhind

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

28

2025. aastast on üksikelamute ehitusaktiivsus taas kasvutrendis, ka kasutuslube väljastati viimase viie aasta vaates kõige rohkem. Kuna elamute järele Hiiumaal on väga suur nõudlus, pakkumisi aga väga vähe, pakutavate varade osas mitmekesisus puudub ning pakkumishinnad on kõrged, siis otsustataksegi ise majaehitus ette võtta. Tabel 6. Hiiu maakonnas väljastatud ühepereelamute ehitus- ja kasutuslubade arv aastatel 2021-2025.

2021 2022 2023 2024 2025

Ehitusluba 28 28 22 20 33

Ehitamist alustatud 12 5 11 15 13

Kasutusluba 10 6 13 7 15 Allikas: Eesti Statistikaameti andmed, https://andmed.stat.ee/et/stat/majandus__ehitus__ehitus-ja kasutusload/ EH045/table/tableViewLayout2, seisuga 31.12.2025.

2026. aasta esimese nelja kuuga tehti Hiiu maakonnas hoonestatud elamumaadega 6 tehingut:

Pindala(m2) Tehingu summa (eur)

Arv Keskmine Kokku Min Max Mediaan Keskmine

6 11 394,80 461 000 27 000 167 000 60 000 76 833

Tegelikkuses on aprillikuus müüdud veel kaks elamu ja abihoonetega hoonestatud kinnistut, millede maakasutuse sihtotstarve oli maatulundusmaa. Ühel kinnistu müügihind oli 109 000 eurot ja teisel 219 500 eurot. Pakkumine: Elamute ja suvemade pakkumisi on Hiiumaal stabiilselt vähe. Kinnisvaraportaali kv.ee statistika kohaselt on viimase aasta vaates ühes kuus terve maakonna peale kokku olnud pakkumises 24-31 elamut ja suvemaja.

Allikas: Kinnisvaraportaal kv.ee, https://www.kv.ee/hinnastatistika, seisuga 30.04.2026

Prognoos: 2023. aasta alguses tabas kinnisvaraturgu vaikelu, mis oli tingitud muutustest majanduskeskkonnas. Peamiselt tarbijate kindlustunde vähenemine, 2023. a ka laenu hinda mõjutava euribori kasv, mis 2024-2025. aastal on küll oluliselt alanenud, samas 2024. a maksutõusud ja 2025. aastal kehtima hakanud uued maksud, mitmed maksusoodustuste kadumine ning inflatsioonist tulenevad kõrged hinnad sundisid potentsiaalseid ostjaid rohkem ja pikaajalisemalt kaaluma oma valikuid, see aga viis müügitehingute arvu languseni. Majandusprognoosid näitavad, et Eesti majandus on langusperioodist väljunud ja kasvab lähiaastatel mõõdukas, kuid positiivses tempos, mis on ajalooliselt avaldanud otsest positiivset mõju ka kinnisvaraturule. Eesti Panga prognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

29

riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5% ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, sealhulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. Hiiumaa elamu- ja suvilaturul prognoosiks siiski tehingute arvu osas madalseisu jätkumist. Majanduskeskkonnast enamgi takistab Hiiumaa elamute ja suvilate turu kasvu väga vähene pakkumine ja kõrged pakkumishinnad. Käesoleva aastal jääb tehingute arv ilmselt jätkuvalt väikseks, kuna pole näha pakkumiste suurenemist. Ehitushindade osas võib järgneva poolaasta jooksul prognoosida tõusu.

4.2.1. Müügitehingud

Kooskõlas hinnatava vara parima kasutuse analüüsi tulemustega on alljärgnevalt on välja toodud tehingud erineval määral rekonstrueerimist vajavate elamutega. Kuna Hiiu maakonnas on tehinguid toimunud väga vähe, on välja toodud vastavad tehingud ka Saare maakonnas, kuna nimetatud kahe maakonna kinnisvara hinnatase on väga hästi võrreldav. Kuna rannikupiirkondades on tehinguid tehtud üksikuid, on kaasatud tehingud ka merest kaugematest piirkondadest. Tehingute periood on 2025-2026.

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

Hiiumaa vald Emmaste- Kurisu küla

Aprill 2026 109 900 22051 138,5/138,5 1997. a ehitatud elamu seinad puitsõrestikul saepurubetoonist vahetäitega, katusekate eterniit, puitraamidel aknad. Elamu seisukord hea/rahuldav, aknad ja karusekate algupärased, fassaadi viimistlus vajab parendamist. Ruumide viimistlus on hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, siseviimistluses on palju kasutatud algupärast lakitud laudist. Elamus heas korras saun ja duširuum, viimasel on ehituslikud vead. Elamus on käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid, on loomulik ventilatsioon. Vesi naaberkinnistu puurkaevust, servituuti seatud pole. Kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu süsteem, eraldi mahuti käimlale. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt. Osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna 40 km, mereni 6 km.

Kuigi kinnistu paikneb merest oluliselt kaugemal, on siiski valitud võrdlusesse, kuna kinnistu asub Hiiumaal ning elamu ja olemus ja suurus on muude võrdlustehingutega võrreldes sobivaim.

Saare maakond

Muhu vald Lehtmetsa

küla

Aprill 2026 90 000 19876 188,8/76,9 1901. a ehitatud rehielamu ühes otsas on eluruumid ja teises otsas eluruumideks kohandamata endine rehealune, mis on kasutuses hoiuruumina. Elamu seinad palk, vana rookatuse peale on paigaldatud eterniitplaatidest katusekate. Elamu vajab rekonstrueerimist, eluruumide viimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist Elamus puuduvad sanitaarruumid. Ahiküte, kuid küttekolded on amortiseerunud. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus puudub, kinnistul kanalisatsioonisüsteem puudub. Kinnistul veel rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök ja maakelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Vallakeskusesse Liiva külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni linnulennult 1 km, mööda teid 2 km. Privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala serval.

On valitud võrdlusesse, kuigi elamu eluruumide pind oluliselt väiksem. Selliste suuremate elamutega, mis oleksid võrdlusesse sobivad ka oma asukohat ja seisukorralt, pole eriti tehinguid tehtud.

Saare maakond

Märts 2026

110 000 1476 202,4/202,4 Ehitisregistri andmetel oletuslikult 1946. aastal ehitatud elamu seinad palk, välisviimistluseks

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

30

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

Saaremaa vald

Salme alevik

värvkttega laudis, katusekate plekk. Elamu vajab rekonstrueerimist. Hoone on ehitisregistris registreeritud elamuna, kuid selle osa ruumides on tegutsenud kohvik-kauplus. Elamu osa ruume rahuldavas korras, kuid valdavalt on siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist/asendamist. Elamus ahjuküte, küttekolded amortiseerunud, on õhk-õhk soojuspump. Hoones tualett, puudub pesemisvõimalus. Vesi ja kanalisatsioon võrk. Kinnistul rahuldava seisukorras puitkonstruktsioonil suurem kuur. Asub osavalla keskuses vahetult alevikku läbiva maantee ääres, naabruses korterelamud ja ärihooned. Kuressaarde 19 km, mereni 300 m. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve elamumaa 85%, ärimaa 15%.

On valitud võrdlusesse

Hiiumaa vald Õngu küla

Oktoober 2025

105 000 19977 60/60 1946. a ehitatud elamu seinad palk katusekate eterniit. Elamu ja selle ruumid rahuldavas seisukorras. Elamut kütab soemüüriga pliit ja õhk-õhk soojuspump. Elamus puudub pesuruum ja on käimla. Vesi kinnistul asuvast puurkaevust, kanalisatsioon septi+imbsüsteem ja elamuga ühendatud. Kinnistul veel rahuldavas korras suveköök-ait, endisest laudast tehtud töökoda-panipaik, saun-kuur-suvetuba, kelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Emmaste külla 19 km, Käinasse 37,5 km, Kärdlasse 36 km, mereni 1 km. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt.

Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese pinna tõttu

Saare maakond Saaremaa

vald Kaavi küla

September 2025

60 000 21069 66,6/66,6 1968. a ehitatud puitkonstruktsioonil elamu vajab rekonstrueerimist. Seinad puit, katusekate eterniit. Ruumide siseviimistlus valdavalt amortiseerunud ja vajab uuendamist, mõni ruum rahuldavas korras. Elamus kuivkäimla. Elamut kütavad vana ahi, kamin ja soemüüriga pliit. Kinnistul salvkaev, veevarustus elamus ja saunamajas, kinnistul kanalisatsiooni- süsteem puudub. Kinnistul veel heas/rahuldavas korras väikeplokkidest saunahoone ja puitkonstruktsioonil heas korras abihoone-kuur. Osavalla keskusesse Iide külla 8 km, Kuressaarde 40 km, mereni 2 km. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt.

Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese pinna tõttu

Muhu vald Kuivastu küla

Aprill 2025 132 000 23713 72,4/72,4 1920.a ehitatud elamul seinad palk, katusekate eterniit. Elamut on parendatud, seisukord rahuldav. Ruumide viimistluse seisukord rahuldav. Elamus sanitaarruumid puuduvad, hoovil käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, õhk-õhk soojuspump. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus olemas, kinnistul kanalistasioonisüsteem puudub, pesuvesi immutatakse pinnasesse. Kinnistul veel paekivist seintega rahuldavas korras väike saunamaja ja maakelder. Juurdepääs osaliselt mööda erateed, seatud teeservituut. Vallakeskusesse Liiva külla 9,5 km, Kuressaarde 75 km, kinnistu piirneb merega, hoonete kaugus merest 600 m

Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese suuruse tõttu

Saaremaa vald

Kõiguste küla

Veebruar 2025

75 500 65530 pole teada (ehr-s andmed puuduvad, aga

1946. a ehitatud elamu seinad palk, katusekate eterniit. Tegemist on endise rehielamuga, mille otsaküljel asuv laudaosa on lammutatud. Elamu vajab

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

31

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

umbes 80-100 m²)

remonti, ruumide siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist. Elamu sanitaarruumid puuduvad, käimla hoovil. Ahiküte, soemüüriga pliit. Kinnistul salvkaev, veeühendus elamusse toodud, pesuvesi immutatakse pinnasesse ehk kanalisatsiooni-süsteem puudub. Kinnistul veel remonti vajava väike saun ja ilmselt lammutamist vajav ait. Suurest kinnistust on

46 474 ㎡ haritav maa. Juurdepääs läbi

naaberkinnistu, puudub teeservituut. Mereni 1 km, Kõiguste sadamasse 2.5 km, osavalla keskusesse Laimjala külla 5,5 km, Valjala alevikku 16 km, Kuressaarde 37 km.

Ei ole valitud võrdlusesse elamu pinnaandmete puudumise ja liialt suure kinnistu pindala tõttu.

Hiiumaa vald Rannaküla

Jaanuar 2025

180 000 35372 Ehr andmetel 147/147

kuid katusekorrusel valmis ehitatud

vaid 1 tuba.´ehk

valmis ruume 100 m²

Algselt 1924. a ehitatud elamu on 2023. aastal rekonstrueeritud, osa seinu ehitatud uuesti väikeplokkidest. Vähesel määral ehitustööd lõpetamata (osaliselt fassaadilaudis paigaldamata ja olemasolev laudis vajab teistkordselt värvimist, vaja ehitada katuse tuulekastid ja paigaldada vihmaveerennid). Ruumid on valmis ehitatud põhikorrusel, kuid katusekorrusel on valmis vaid 1 tuba (võimalik veel ehitada kuni 3 tuba). Elamus lokaalküte õhk-vesi soojuspumbaga, lisaks tahkeküttel kamin. Vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistul veel puitkonstruktsioonil renoveerimist vajavad kaks suurt kuur-aita ja vana hiiu saun. Kinnistu piirneb merega. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Emmaste külla 3,5 km, Käina alevikku 22 km, Kärdlasse 41 km.

Ei sobi võrdluseks elamu seisukorralt ja küttesüsteemilt

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara tehinguinfo

4.2.2. Turustatavuse analüüs6

Hinnatava vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Vara potentsiaalseks ostjaks on keskmisest jõukam mandrieestlane, kes ostaks vara eesmärgiga kujundada see omatarbeks suvekoduks. Kuna vara asub kohas, mis naabruses asuva tuletorni ja kauni liivarannaga mere tõttu on turistide ja suvitajate jaoks väga atraktiivne, siis võib vara ostjaks olla ka isik, kel on äriplaan nimetatud potentsiaali ära kasutamiseks. Selles hinnaklassis varasid ostetakse tavaliselt kaasatud kapitali toel, selle eelduseks on stabiilne sissetulek tasemel, mis võimaldab kvalifitseeruda krediidiandja laenukliendiks. Vara omavahenditest soetamise eelduseks on piisaval hulgal likviidsete varade, kogutud hoiuste või muudest allikatest (nt muu kinnisvara, kasvava metsa müük vms) pärinevate maksevahendite olemasolu.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara on tulenevalt oma asukohast, naabrusest ja hoonestuse koosseisult eriline ning sellest tulenevad vara negatiivsed kui positiivsed tegurid. Positiivsed tegurid: - Looduslikult väga kaunis asukoht, 300 m kaugusel liivarannaga meri, 3,5 km kaugusel asub heakorrastatud Kalana sadam, seetõttu suvilaturul kõrgelt hinnaatud asukoht.

6Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

32

- Juurdepääs avaliku kasutusega mustkattega teedelt. - Kinnistul on olemas tehnosüsteemid: võrguelektriga liitumine, puurkaev, reoveepuhasti. - Kinnistul mitmed kivikonstruktsioonil abihooned, mille seinakonstruktsioonid on tugevad. - kinnistu vahetus naabruses asuv riigi omandis olev Ristna tuletorn kui väga atraktiivne turismiobjekt pakub võimalust selle külalitevoogu potensiaalselt ka hinnatava kinnistu omanikul äritegevuse huvides ära kasutada Negatiivsed tegurid: - Piirkond ei ole püsielupaigana hinnatud, kuna asub kaugel keskustest ja sotsiaalne taristu on napp või puudub üldse, kuid suvilaturul on piirkond kõrgelt hinnatud - Suvekodu vaates on oluliseks häiringuks kohe vahetus naabruses paiknev Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur, lisaks avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule ehk oluliselt on häiritud privaatsus. - Elamu ja abihooned vajavad rekonstrueerimist. Elamu tehnosüsteemid vajavad uuendamist/välja ehitamist. - Abihoonete arv on suur, kuid tulenavalt nende olemusest ja ruumiplaneeringust võib osale neist olla keeruline kasulikku funktsionaalsust leida, selles osas võib takistuseks olla ka tehnohoones ja küttelaos olev tugev masuudi hais. - Kinnistu on heakorrastamata – kulusse kavanud ja võsastunud - Kinnistu kasutusele võtmine vastavalt selle parimale kasutusele (elukondlik või elu- ja ärikondlik kooskasutus) eeldab kehtivat üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamist, see on seotud kuludega. Hindaja hinnangul detailplaneeringu kehtestamise kui sisulise otsusega ei tohiks probleeme olla, kuna selline detailplaneering on juba varem kehtestatud ning kehtetuks on see tunnistatud mitte planeeringu sisust tulenevatel asjaoludel, vaid korralduslikel põhjustel (vt käesoleva hinnangu p 5.1). Samas on koostamisel Hiiumaa valla uus üldplaneering, mille kohaselt asub hinnatav kinnistu segahoonestuslal, kus on erinevalt praegusest olukorrast lubatud väga laia kasutusspektriga tegevused, mistõttu uue üldplaneeringu kehtestamisel võib hinnatava kinnistu osas detailplaneeringu kehtestamise vajadus ära langeda (seda ei saa hindaja muidugi lõplikult kinnitada). Puudub täpne teave elamu suletud netopinna kohta. Samas vajab elamu rekonstrueerimist, mille käigus ilmselt muudetakse ka selle ruumiplaneeringut ning peale vastavate tööde lõpetamist saab kasutusloa taotlemise menetluse käigus täpsustada ka elamu pinnaandmed. Seega suletud netopinna täpse suuruse puudumine pole käsitletav otsese negatiivse tegurina.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Raske öelda, kuid hinnanguliselt keskmiset väiksem hulk, sest ostjad kaluleerivad enda võimekust hoonete rekonstrueerimise osas.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid krediidiasutuse toel on vara võimeline soetama ja hooned rekonstrueerima väiksem hulk potensiaalsetest lõppkasutajatest

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

Arendusprojektid Kalana külas on mitmeid suvilakruntide arendusi.

Müügiperiood Kuni 6 kuud

Müügihinnad Hiiumaa suvemajade turg on kogu aeg olnud väga väikesemahuline ja väga likviidne, eriti on nõutud mereäärsed ja merelähedased suvemajad, nende hinnatase on ka kõrgem. Viimase aasta jooksul on suvemajade hinnatase püsinud stabiilsena ning ka järgneva poolaasta jooksul nende nõudluse, pakkumise ja hinnataseme osas olulisi muudatusi ei prognoosiks.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

33

4.2.3. Pakkumine

Hindamise hetke seisuga on kinnisvaraportaalides kv.ee ja Kinnisvara24.ee Hiiumaal väljapool Kärdla linna ja Käina alevikku müügipakkumistes 25 elamut ja suvemaja hinnavahemikus 39 000 – 2 950 000 eurot. Hinnatava varaga otseselt võrreldavad müügipakkumised puuduvad, kaudselt võrreldavad müügipakkumised on järgmised:

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates halvem, mereni 1 km, kuid mererand märg ja madal ega ole ligipääsetav, samas piki kinnistu piiri kulgeb jõgi. Elamu väiksem (snp 129,6 m², sh eluruumide pind 114,2 m²). Elamu seisukord pisut parem, ruumide seisukord samaväärne, olemas WC-duširuum, elamu kivikonstruktsioonil, ahiküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistu pisut suurem (10200 m²). Abihooneid (kuur, kelder, kuur-töökoda-garaaž, aiamaja) puitkonstruktsioonil, seisukord kehvem. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata.

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates halvem, mereni 1 km, kuid mererand märg ja madal ega ole ligipääsetav. Elamu väiksem (snp 96,9 m²). Elamu ehitatud 1930. a ja selle seisukord pisut parem, ruumide seisukord samaväärne, puuduvad sanitaarruumid, tehnosüsteemide kohta info puudub. Kinnistu suurem (13461 m²). Abihooneid (saun, laut-küün, ait-kuur) puitkonstruktsioonil ja nende seisukord kehvem. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt.

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates samaväärne, sh mikroasukoht parem, mereni 1 km. Elamu väiksem (snp 84,3 m²). Elamu ja selle ruumide seisukord parem, olemas WC-duširuum, elamu puitkonstruktsioonil, ahiküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistu suurem (23988 m²). Üks puitkonstruktsioonil abihoone, mille seisukord rahuldav, seal asuva saunaruumi seisukord hea. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata.

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates samaväärne, suvekodu vaates kehvem, kuid mikroasukoht parem, mereni 350 m. Elamu suurem (snp 266,8 m²). Elamu ja selle ruumide seisukord samaväärne, elamu palk- ja kivikonstruktsioonil, olemas mitmed sanitaarruumi, ahi- ja elektriküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed (puurkaev,

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

34

kogumismahutid). Kinnistu suurem (47696 m²). Kinnistul suured kivikonstruktsioonil rekonstrueerimist vajavad laut- ja garaaž. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata. Hinnatav vara ei ole müügipakkumises. Ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekasja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Õiguslik lubatavus Üldplaneeringu kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaana. Kinnistule 18.10.2013. a kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks planeeritud võrdsetes osades elamumaa ja ärimaa. Detailplaneering tunnistati kehtetuks 16.04.2026. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks polnud KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Nii tunnistas Hiiumaa vallavolikogu detailplaneeringu kehtetuks ja määras hinnatava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa.7 Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal (ÜS), kus on lubatud erinevat tüüpi maa ja hoonete kasutused. Seega enne uue üldplaneeringu kehtestamist tuleks kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks kehtestada uus planeering. Samas võib KOV detailplaneeringu koostamise nõude esitada ka peale uue üldplaneeringu kehtestamist. Seejuures on huvitatud isikul õigustatud ootus, et kehtetuks tunnistatud detailplaneeringuga samasisulise uue detailplaneeringu (maakasutse elamu- ja ärimaaks määramine) kehtestamine on võimalik. Kinnistul asuva hoonestuse koosseisus on ehitisregistris elamuna registreeritud hoone ning ka selle tegelik kasutus on olnud elamu (majakavahi elukoht), mis veelkord on aluseks kinnistu maakasutuse sihtotstarbe vähemalt elamumaaks muutmisel.

Füüsiline võimalikkus Kinnistule on olemas juurdepääs mööda heas korras avaliku kasutusega teid. Kinnistul on olemas elektriliitumine, lokaalne veevarustus ja kanalisatsioon. Kinnistu asub looduskaunis kohas merele väga lähedal, piirkond on suvekodude ostjate/rajajate seas kõrgelt hinnatud. Kinnistul asuvad elamu ja abihooned vajavad rekonstrueerimist, kuid hindaja hinnangul on nende seisukord selline, et rekonstrueerimine on füüsiliselt võimalik. Osa abihooneid on ka hindamise hetkel sihipärases kasutuses. Samas võib mõnele abihoonele tulenevalt tema olemusest olla ka keeruline kasuliku funktsiooni leidmine.

Vajalikult põhjendatud Kõpu poolsaare liivarannaga rannikupiirkonnad on suvekodude ostjate/ehitajate ja seas väga kõrgelt hinnatud, samuti soovitakse piirkonnas asuvaid suvemaju suveperioodil lühiajaliselt kasutada ehk üürinõudlus on olemas.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Hinnatava kinnistu vahetus naabruses paikneb Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur, lisaks avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule, mistõttu võib oluliselt olla häiritud privaatsus. Samas on võimalus tuletorni külalitevoogu potensiaalselt ka hinnatava kinnistu omanikul äritegevuseks ära kasutada, nt pakkudes lisateenuseid (nt toitlustus, kaubandus). Asukoht

7 https://hiiuleht.ee/vaata-otse-hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/, alates kell 1:41:57

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

35

püsielupaigana ei ole hinnatud, kuna keskused jäävad kaugele ning sotsiaalne taristu on napp või puudub üldse. Kompleksi tervikuna turistide ja suvitajate teenindamisele suunatud äriobjektina (puhkekompleksina) kasutusele võtmine ei ole hindaja hinnangul finantsmajanduslikult otstarbekas, kuna hoonete korrastamiseks on investeeringute vajadus suur ning tehtud kulutuste tasateenimine ei ole lühikest turismihooaega (keskmiselt 3-4 kuud aastas) arvestades mõistliku ajaperioodi jooksul võimalik.

Järeldus Kõike eelnevat arvesse võttes on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on hoonete rekonstrueerimine ja kompleksi kasutusele võtmine suvekoduna, kus soovi korral oleks kaasnevalt võimalik ka äritegevus (nt tuletorni külastajatele lisateenuste (kaubandus, toitlustus) pakkumine). Samuti saaks osa abihooneid või ruume elamus kohandada suvisteks majutuspindadeks. Selline kasutus on eelnevalt vajalikult põhjendatud ja sellisena omandab vara kõrgeima väärtuse. Hinnatava kinnistu kasutusele võtmiseks kooskõlas vara parima kasutusega on vajalik üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine. Kuna seda on KOV hinnatava vara osas korra juba teinud ja sellekohane detailplaneering on kehtetuks tunnistatud mitte planeeringust endast tulenevaatel põhjustel, siis on hindaja hinnangul samaväärse detailplaneeringu uuesti kehtestamine väga realistlik.

5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (salescomparisonapproach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (incomeapproach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

5.3. Hariliku väärtuse hinnang

Kuna hinnatavale varale analoogsed varad on enamasti müügi-, mitte üürikäibes ning sarnaseid varasid ostetakse omakasutuse mitte välja üürimise eesmärgil, on hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Harilik väärtus hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse maa- ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

36

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud (vt p 4.2.1):

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

Hiiumaa vald Emmaste- Kurisu küla

Aprill 2026 109 900 22051 138,5/138,5 1997. a ehitatud elamu seinad puitsõrestikul saepurubetoonist vahetäitega, katusekate eterniit, puitraamidel aknad. Elamu seisukord hea/rahuldav, aknad ja karusekate algupärased, fassaadi viimistlus vajab parendamist. Ruumide viimistlus on hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, siseviimistluses on palju kasutatud algupärast lakitud laudist. Elamus heas korras saun ja duširuum, viimasel on ehituslikud vead. Elamus on käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid, on loomulik ventilatsioon. Vesi naaberkinnistu puurkaevust, servituuti seatud pole. Kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu süsteem, eraldi mahuti käimlale. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt. Osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna 40 km, mereni 6 km.

Saare maakond

Muhu vald Lehtmetsa

küla

Aprill 2026 90 000 19876 188,8/76,9 1901. a ehitatud rehielamu ühes otsas on eluruumid ja teises otsas eluruumideks kohandamata endine rehealune, mis on kasutuses hoiuruumina. Elamu seinad palk, vana rookatuse peale on paigaldatud eterniitplaatidest katusekate. Elamu vajab rekonstrueerimist, eluruumide viimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist Elamus puuduvad sanitaarruumid. Ahiküte, kuid küttekolded on amortiseerunud. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus puudub, kinnistul kanalisatsioonisüsteem puudub. Kinnistul veel rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök ja maakelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Vallakeskusesse Liiva külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni linnulennult 1 km, mööda teid 2 km. Privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala serval.

Saare maakond Saaremaa

vald Salme alevik

Märts 2026

110 000 1476 202,4/202,4 Ehitisregistri andmetel oletuslikult 1946. aastal ehitatud elamu seinad palk, välisviimistluseks värvkttega laudis, katusekate plekk. Elamu vajab rekonstrueerimist. Hoone on ehitisregistris registreeritud elamuna, kuid selle osa ruumides on tegutsenud kohvik-kauplus. Elamu osa ruume rahuldavas korras, kuid valdavalt on siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist/asendamist. Elamus ahjuküte, küttekolded amortiseerunud, on õhk-õhk soojuspump. Hoones tualett, puudub pesemisvõimalus. Vesi ja kanalisatsioon võrk. Kinnistul rahuldava seisukorras puitkonstruktsioonil suurem kuur. Asub osavalla keskuses vahetult alevikku läbiva maantee ääres, naabruses korterelamud ja ärihooned. Kuressaarde 19 km, mereni 300 m. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve elamumaa 85%, ärimaa 15%.

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

37

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga võimalikult sarnases turupiirkonnas asuvate ja oma parameetritelt võimalikult sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitusedvõrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Välja toodud hinnad on tarbijate jaoks lõpphinnad. Elukondliku vara turul on tehingute osapoolteks peamiselt eraisikud, mistõttu kasutatakse võrdlusvarade tehinguhindadena lõpphindu. Asjaolu, kas müüja oli kohustatud tehingu summalt käibemaksu tasuma või mitte, lõpptarbija jaoks müügihinda ei mõjuta.

Võrdlusühiku valik8Võrdlusühikuks valime tervikhinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Kohandamise samm Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Võrdluselementide9 valik ja kohandamise10 põhimõtted

• Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Kohandamine: Ajalist kohandust ei rakendata, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on Hiiumaal sarnases piirkonnas asuvate sarnaste varade hinnad püsinud stabiilsetena.

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara hinda mõjutavad tegurid:

• Asukoht: Elukondlike varade hinda Hiiumaal mõjutab kaugus suurematest keskustest, veekogust, piirkonna atraktiivsus ja maine, samuti paiknemine piirkonna siseselt, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kohandamine: Hinnatava vara asukoht ei ole püsielaupaigana hinnatud, kuid suvilaturu vaates on selle suureks väärtusteguriks liivarannaga mere lähedus ja kaunis looduslik keskkond. Samus oluliseks häiringuks on kohe vahetus naabruses asuv Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur. Lisaks pidevale huviliste voole suveperioodil, avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule ehk oluliselt on häiritud privaatsus. Samas pakub tuletorni kui aktiivse külastusobjekti naabrus hinnatava kinnistu osas võimalust kasutada seda enda huvides hooajaliseks äritegevuseks (nt mitmesuguste toodete-teenuste müük), kuid seda ei saa siiski pidada kasulikkuseks kogu turu vaates. Võrdlustehingu nr 1 vara asub merest oluliselt kaugemal, kuid privaatses asukohas, samas Hiiumaa elukondlike varade turul keskmisest vähemhinnatud piirkonnas, mistõttu kohandatakse seda kui asukohalt oluliselt halvemat. Võrdlustehingu nr 2 vara asub samuti hinnatava varaga võrreldes merest mõnevõrra kaugemal ja privaatses asukohas, samas on koht nii elamu- kui suvilaturul kõrgelt hinnatud, mistõttu eelnimetatud asjaolude koosmõjus võib selle asukoha hinnata paremaks. Võrdlustehingu nr 3 asukoht on hinnatava vara asukohaga paljuski sarnane – see asub merest sama kaugel ning asukohast tulenevalt on sel elukondliku kasutuse osas häiringuid, kuid potentsiaali nii elu- kui ärikondlikuks kasutuseks ning mõlemad on ka õiguslikult lubatavad. Kõigi asjaolude ja potentsiaali osas võib selle asukoha hinnata siiki paremaks (paikneb osavalla keskuses ja maakonnakeskusele lähemal, äritegevuseks potentsiaal aastaringselt). Kõigile varadele on juurdepääsud avaliku kasutusega heas seisukorras teedelt ja selles osas kohandamise vajadus puudub.

• Elamu olemus seisukord: Hoone seisukord tugineb hinnangule selle põhikonstruktsioonide, välisviimistluse, katusekatte ja avatäidete ehitustehnilise ning esteetilise seisukorra ning mõistliku remondivajaduse kohta. Hoone seisukord on üks peamisi vara hinda mõjutavaid tegureid – parem seisukord mõjutab vara hinda positiivselt läbi parema kasutuskvaliteedi ning halvem seisukord negatiivselt läbi võimaliku remondivajaduse. Paremas seisukorras hooned on kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Kõigi varade elamud on vanad/vanemad hooned, mis vajavad rekonstrueerimist/parendusi. Hinnatava vara elamuga võrreldes on võrdlustehingu elamu

8Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 9Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 10Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

38

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted

remondivajadus väiksem ning võrdlustehingu nr 2 elamul suurem, mistõttu rakendatakse vastavaid kohandusi. Kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 elamu osas, kuna selle seisukord on hinnatava vara elamuga suhteliselt samaväärne.

• Elamu ruumide seisukord: Hinnang siseviimistlusele sõltub kasutatud materjalide kvaliteedist, tehnilisest ja esteetilisest sobivusest, viimistlustööde teostamise tasemest ning kasutusest tingitud kulumi astmest ja remondivajadusest, samuti valmidusastmest. Paremas seisukorras ja kvaliteetsema siseviimistlusega elamud on kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Hinnatava vara elamu ruumidega võrreldes on võrdlustehingu nr 1 elamu ruumide remondivajaddus väiksem ja võrdlustehingu nr 2 elamu eluruumidel suurem. Hinnatava vara elamuga sarnaselt on võrdlustehingu nr 3 elamu osades ruumides aastaid tagasi tehtud parendusi, teised ruumid on aga halvemas seisukorras ehk kokkuvõttes selle osas kohandamise vajadus puudub.

• Sanitaarruumid elamus: Kõrgemalt on hinnatud elamud, kus on olemas kaasaegsed sanitaarruumid:Kohandamine: Hinnatava vara elamus on põhjalikku puhastamist vajav sanitaarruum, kus puudub sanitaartehnika ning teadmata on selle tehniline seisukord, samuti ei ole see ühendatud kinnistul asuva reoveepuhastiga. Võrdlustehingu nr 1 elamus on saunaruumid ja käimla ning võrdlustehingu nr 3 elamus on üksnes WC. Kuigi varade osas on erisusi, puudub hindaja hinnangul asjaolusid nende koosmõjus hinnates kohandamise vajadus. Kohandatakse aga võrdlustehingut nr 2 kui halvemat, kuna selle elamus sanitaarrruumid puuduvad.

• Elamu suletud netopind: Üldjuhul suurema pinnaga elamud on kõrgemas hinnaklassis. Samas ebaotstarbekalt suure pinnaga elamu mõju kogu vara hinnale võib ka negatiivseks osutuda, kuna optimaalsest oluliselt suurema pinnaga majaga kaasnevad ka kõrgemad ülalpidamiskulud. Kohandamine: Võrdlustehingu nr 2 osas on kohandamise aluseks eluruumide pind ning elamu otsaküljel asuva eluruumideks ümber ehitamata endise rehealuse/laudaosaga arvestatakse kõrvalhoonete kohandamisel. Kohandatakse võrdlustehinguid nr 1 ja 2 kui elamu pinnalt hinnatava vara elamust väiksemaid ning kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 osas.

• Elamu konstruktsioonid: Hoone konstruktsioonide materjal mõjutab selle hinda. Üldjuhul kivikonstruktsiooniga elamud on puitkonstruktsiooniga hoonetest kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Hinnatava vara elamu ning võrdlustehingute 2 ja 3 elamud on palkkonstruktsiooniga ning nende osas kohandamise vajadus puudub. Võrdlustehingu nr 1 elamu konstruktsioonide materjal on mõnevõrra erinev, kuid mitte sedavõrd, mis tingiks kohandamise vajaduse.

• Tehnosüsteemid: Kaasaegsete ja töökorras tehnosüsteemide olemasolu tõstab vara hinda, kuna kaasaegsed kommunikatsioonid/tehnolahendused vähendavad hoonete halduskulu ja tagavad kasutusmugavuse. Olulisteks vara hinda mõjutavaks teguriteks on kinnistul ja elamus elektri- ja veevarustuse, kanalisatsioonisüsteemi olemasolu ning elamu küttesüsteemi liik. Küttesüsteem, ventilatsioon: Elamute hinda mõjutab küttesüsteemi liik tulenevalt selle efektiivsusest, ökonoomsusest ja kasutusmugavusest. Üldjuhul on lokaalküte kohtküttest enamhinnatud. Õhk-vesi soojuspumbaga lokaalküttesüsteem on tahkeküttel katlaga lokaalküttest ja kohtküttest kõrgemalt hinnatud, kuna on mugavam kasutada. Kõige kõrgemalt on hinnatud maasoojuspumbal põhinev küttesüsteem. Kõige madalamalt on hinnatud elektri otseküttel elamud, kuna elektriga kütmine on kallis. Soojustagastusega sundventilatsiooniga hooned on loomuliku ventilatsiooniga hoonetest enamhinnatud, kuna tagatud on hoones tervislik ja stabiilne sisekliima ja küttekulude kokkuhoid. Kohandamine: Hinnatava vara ja võrdlustehingute nr 2 ja 3 elamute kohtkütteseadmed on amortiseerunud, mistõttu siinkohal kohandamise vajadus puudub. Kohandatakse võrdlustehingut nr 1 kui paremat, mille kohtkütteseadmed on heas seisukorras.

• Vesi, kanalisatsioon: Enamhinnatud on kinnistud, kus on olemas veevarustus ja kanalisatsioonisüsteem ja need on elamuga/suvemajaga ühendatud. Vara hinda ei mõjuta, kas süsteemid on võrgupõhised või lokaalsed, juhul kui lokaalsed süsteemid on kaasaegsed ja nõuetele vastavad. Kohandamine: Kohandatakse võrdlustehingut nr 1 kui halvemat, kuna selle kinnistul puudub kaev ning veevarustus toimud naaberkinnistu puurkaevust, kuid selle õiguslikuks tagamiseks servituuti seatud pole. Ka võrdlustehingut nr 2 kohandatakse kui halvemat, kuna selle

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

39

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted

kinnistul puudub kanalisatsioonisüsteem. Kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 osas, mille kinnistul on võrgupõhine veevarustus ja kanalisatsioon.

• Kinnistu pindala: Suuremad kinnistud on kõrgemalt hinnatud, kuna võimaldavad suuremat privaatsust, täiendavat ehitusõigust või sõltuvalt kinnistu asukohast, geomeetriast ja hoonestuse paigutusest ka võimalust kinnistu jagamiseks. Samas suurema kinnistuga kaasnevad ka suuremad korrashoiukulud, mistõttu kinnistu pindala suurenedes suureneb vara tervikhind proportsionaalselt kasulikkusele. Kohandamine: Kohandatakse kõiki võrdlustehinguid kui hinnatavast varast kinnistu pinnalt sedavõrd erinevaid.

• Kõrvalhooned, rajatised, lisapinnad elamus: Kõrvalhoonete/rajatiste/elamus eluruumidena mitte käsitletavte lisapindade koosseis ja seisukord mõjutab kinnisvara hinda. Kui need on kapitaalsed, heas seisukorras ja oma funktsionaalsuselt vajalikud, tõstavad need vara hinda, kui aga halvas seisukorras või oma olemuselt ebavajalikud, siis võivad need läbi remondi- või lammutuskulude mõjutada vara hinda negatiivselt. Kohandamine: Hinnatava varaga koosseisu on mitmed kõrvalhooned, valdav osa neist kivikonstruktsiooniga, mille seinad on tugevad. Siiski võib osale neist tulenevalt nende olemusest ja ruumiplaneeringust olla keeruline kasulikku funktsionaalsust leida. Samuti on tehnohoone ja endises küttelaos hoones tugev masuudi hais, mille eemaldamine võin olla keeruline või võimatu. Vahetult elamu kõrval asuv puitkonstruktsioonil tehnilise varustuse ladu on abihooneks aga väga kohane, kuid vajab olulises mahus rekonstrueerimist, samuti on suur remondivajadus saunahoonel. Ehitusmaterjalide ladu on sobilik aga näiteks tuletorni külastajatele teenuste pakkumiseks. Tulenevalt eeltoodust ja arvestades võrdlustehingute koosseisus olevate abihoonete koosseisu, funktsonaalsuse ja seisukorraga puudub kohandamise vajadus võrdlustehingute nr 1 ja 2 osas ning võrdlustehingut nr 3 kohandatakse kui halvemat.

• Muu tegur 1: Kõrgemalt on hinnatud need varad, mille soovitud viisil kasutusele võtmiseks ei pea koostama detailplaneeringut, kuna see on seotud otsese raha- ja ajakuluga. Kohandamine: Hinnatava kinnistu kasutusele võtmiseks kooskõlas vara parima kasutusega on vajalik üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine. Võrdlustehingute varadel see kohustus puudub, mistõttu kohandatakse neid kui paremaid. Kohanduse suuruse määramisel on hindaja lähtunud sellest, et tegelikkuses on hinnatava vara osas samasisuline detailplaneering juba koostatud, detailplaneeringuga ei määratud täiendavat ehitusõigust (hoonete rohkuse tõttu pole seda ilmselt vaja ka uue detailplaneeringuga), mistõttu on KOV-l käesoleval juhul võimalus detailplaneeringu menetlus läbi viia lihtsustatud korras. Muu tegur 2 – Üldjuhul muinsuskaitse all olevad rekonstrueerimist vajavad hooned on turul madalamalt hinnatud, kuna nende rekonstueerimise kulu võib tulenevalt muinsuskaitse eritingimustest kujuneda kallimkas ja rekonstrueerimistööd keerukamaks. Kohandamine: Hinnatava vara kõik hooned on kultuurimälestiste registris registreeritud ehitismälestistena, võrdlustehingute varad seda pole, mistõttu kohandatakse neid kui paremaid.

Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, kuna nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel piisavalt olulised.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

40

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3

Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti

tehingu tervikhinnast 109 900 90 000 110 000

Tehingu aeg

Juuli 2026

Aprill 2026 Aprill 2026 Märts 2026

Võrdlus hinnad on püsinud

stabiilsena hinnad on püsinud

stabiilsena hinnad on püsinud

stabiilsena

Ajaldamine 0% 0% 0%

Ajaldatud tervikhind, € 109 900 90 000 110 000

Asukoht

Hiiu maakond Hiiumaa vald Kalana küla Ülevaataja

kaugus Kõrgessaare alevikust 31 km, Kärdla

linnast 47 km, Käina alevikust sõltuvalt valitud

teekonnast (kruuskattega või

asfaltkattega tee) 49-67 km, liivarannaga mereni

umbes 300 m; kohe kõrvalkinnistul asub

Ristna tuletorn, mis on suure külastatavusega

turismiobjekt; püsielupaiga vaates madalalt hinnatud

piirkond, suvituspiirkonnan väga

kõrgelt hinnatud

Hiiu maakond Hiiumaa vald

Emmaste-Kurisu küla Sarapuu

osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna

40 km, mereni 6 km; privaatne asukoht

Saare maakond Muhu vald

Lehtmetsa küla vallakeskusesse Liiva

külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni

linnulennult 1 km, mööda teid 2 km;

privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala

serval

Saare maakond Saaremaa vald

Salme alevik osavalla keskus,

Kuressaarde 19 km, mereni 330 m

Võrdlus

halvem, kuna merest oluliselt kaugemal; parem, kuna privaatsem asukoht,

elukondlikus vaates madalamalt hinnatud

asukoht, kohandatakse kui oluliselt halvemat

halvem, kuna merest kaugemal, parem, kuna

privaatsem asukoht, elukondlikus vaates

kõrgelt hinnatud asukoht kokkuvõttes

parem

kaugus merest samaväärne, privaatsus

samaväärne, asukoht püsielupaigana ja

ärikondlikus vaates parem, suvekoduna halvem, kokkuvõttes

asukoht parem

Kohandus 20% -10% -10%

Hoone olemus ja seisukord

1894. a ehitatud elamu, vajab rekonstrueerimist,

kuid katusekatte ja umbes poolte akende

seisukord suhteliselt hea

1997. a ehitatud elamu, seisukord

hea/rahuldav

1901. a ehitatud rehielamu, vajab

rekonstrueerimist

1946. a ehitatud elamu, vajab rekonstrueerimist

Võrdlus parem halvem samaväärne

Kohandus -10% 10% 0%

Ruumide seisukord

umbes pool ruumidest vajab kapitaalremonti;

teine pool ruumidest on mingil ajal

kaasaegsemate materjalidega

remonditud, kuid viimistluskatted vajavad uuendamist/asendamist

hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, suur osakaal

pruunikaks lakitud laudisel, duširuum visuaalselt hea, kuid seal on ehituslikud

vead

vajavad remonti osaliselt rahuldav, valdavalt vajavad rekonstrueerimist

Võrdlus parem halvem samaväärne

Kohandus -10% 10% 0%

Sanitaarruumid elamus

olemas rahuldavas/puhastamist

vajavas korras WC- duširuum, mille tehniline

seisukord teadamata, seal puudub

sanitaartehnika

olema saun ja käimla puuduvad olemas WC

Võrdlus erinev, kuid kõigi asjaolude

koosmõjus kohandamise vajadus puudub

halvem

erinev, kuid kõigi asjaolude koosmõjus kohandamise vajadus

puudub

Kohandus 0% 5% 0%

Elamu suletud netopind, m²

138,5/138,5 188,8/76,9 202,4/202,4

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

41

HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3

Võrdlus täpselt teadmata, kyid hinnanguliselt umbes

180 m²

väiksem väiksem samaväärne

Kohandus 10% 20% 0%

Elamu konstruktsioonid

palk

seinad puitsõrestikul saepurubetoon täitega,

katusekate eterniit palk palk

Võrdlus erinev, kuid kohandamise

vajadus puudub samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Küttesüsteem, ventilatsioon

ahjud, kamin, soemüüriga pliit

(küttekolded ei ole töökorras),

elektriradiaatorid, loomulik ventilatsioon

ahi, soemüüriga pliit (küttekolded töökorras)

elektriradiaatorid, loomulik ventilatsioon

ahi, soemüüriga pliit, küttekolded

amortiseerunud

ahiküte, küttekolded amortiseerunud õhk-

õhk soojuspump

Võrdlus parem, kuna küttekolded

töökorras samaväärne samaväärne

Kohandus -5% 0% 0%

Vesi ja kanalisatsioon

kinnistul puurkaev ja biopuhasti

vesi naaberkinnistu puurkaevust (servituut

puudub); kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu

süsteem, eraldi mahuti käimlale

kinnistul puurkaev, puudub

kanalisatsioonisüsteem

vesi ja kanalisatsioon võrk

Võrdlus halvem halvem samaväärne

Kohandus 5% 5% 0%

Kinnistu pindala, m²

6901

22051 19876 1476

Võrdlus suurem suurem väiksem

Kohandus -5% -5% 5%

Kõrvalhooned, rajatised, lisapinad elamus

tehnohoone, tehnilise varustuse ladu,

kütteladu, ehitusmaterjalide ladu,

saun, terrass

heas korras suur abihoone, elamus kaks keldriruumi

rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks

palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök

ja maakelder, elamu otsaküljel endine

rehealune-laudaosa

suur rahuldavas korras puitkonstruktsioonil

kuur

Võrdlus samaväärne samaväärne halvem

Kohandus 0% 0% 10%

Muu tegur

kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks on

ühiskondlike ehitiste maa, sihtotstarbe

muutmiseks on vajalik üldplaneeringut muutva

detailplaneeringu kehtestamine

maakasutuse sihtotstarve maatulundusmaa 100%

maakasutuse sihtotstarve elamumaa

100%

maakasutuse sihtotstrve elamumaa

85% ja ärimaa 15%

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -5% -5% -5%

Muu tegur hooned on kultuurimälestiste

registris registreeritud ehitismälestistena

puudub puudub puudub

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -5% -5% -5%

Summaarne kohandus -5% 25% -5%

Kohandatud tervikhind, € 104 405 112 500 104 500

Kohanduste absoluutväärtuste summa 75% 75% 35%

Osakaal lõpphinnas 100% 20% 20% 60%

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

42

HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3

Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 20 881 22 500 62 700

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: 106 081 eurot

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: 20 881 + 22 500 + 62 700 = 106 081 eurot ehk ümardatult 106 000 eurot. Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 106 000 eurot (589 €/m² elamu suletud netopinna arvestuses). Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna sarnaste varade turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et saadud tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara harilikku väärtust.

6. Hindamistulemus Võttes arvesse eelnevat ning tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressidell Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja asuva kinnisasja registriosa numbriga 26384550 harilik väärtus väärtuse kuupäeval 106 000 (ükssada kuus tuhat) eurot. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud hariliku väärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Tulenevalt hinnatava vara omapärast ja sellega otseselt sobivate võrdlustehingute puudumisest, samuti elamu suletud netopinna oletuslikust suurusest, on hindamistulemus madalama täpsusklassiga (±20%). Tegelik tehinguhind võib märgitud protsendi piires erineda.

Harilik väärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tavaliselt võrreldavate müügitehingute hind sisaldab ka müügitegevusega seotud kulutusi, siis sisaldab ka hinnatud harilik väärtus vajalikke müügikulutusi vara müügiks, mis erinevate varade puhul võivad olla erinevad (näiteks vahendustasu müügil).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

43

Lisa 1. Fotod

Elamu välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

44

Ruumid elamus:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

45

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

46

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

47

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

48

Ristna tuletorni ehitusmaterjalide lao välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

49

Ristna tuletorni ehitusmaterjalide lao sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

50

Ristna tuletorni küttelao välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

51

Ristna tuletorni küttelao sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

52

Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao välisvaated:

Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao sisevaated (kõigisse ruumidesse puudus ligipääs):

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

53

Ristna tuletorni sauna välisvaated:

Ristna tuletorni sauna sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

54

Ristna tuletorni tehnohoone välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

55

Ristna tuletorni tehnohoone sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

56

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

57

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

58

Terrass:

Vaated kinnistule:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

59

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

60

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Registriosa number 26384550

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 20501:001:2088 Ühiskondlike ehitiste maa 100%, Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja.

6901 m² Maakatastri andmed üle võetud 09.05.2026.

kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Eesti Vabariik 26.06.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2025. kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete

muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Reaalservituut kinnistu nr 956633 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja tasuta reaalservituut kruusakattega juurdepääsutee rajamiseks ja kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukiga, hooldamiseks ja sihipäraseks kasutamiseks vastavalt 19.09.2023.a. sõlmitud lepingu punktidele kolm (3), neli üks (4.1) kuni neli üheksa (4.9) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24765150.

Sisse kantud registriossa 795833 02.10.2023; siia üle kantud. 26.06.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2025.

kehtiv

2 Märge alusel: Kinnistu on koormatud kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordse omaniku kasuks tähtajatu, ööpäevaringse juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2 20 11494 tehtud Pärnu Maakohtu 31.05.2023 kohtumäärusele lisatud asendiplaanile. Juurdepääsuteed võib kasutada jalgsi või mootorsõidukiga. Kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordne omanik on kohustatud maksma juurdepääsu kasutamise eest tasu 10 eurot aastas ja kandma juurdepääsutee korrashoiukulud.

Sisse kantud registriossa 795833 09.07.2024; siia üle kantud. 26.06.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2025.

kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Marju Lõbus Kuupäev: 06.07.2026 14:58:47

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

61

Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

62

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

63

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

64

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

65

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

66

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

67

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

68

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

69

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

70

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

71

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

72

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

73

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

74

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

75

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

76

Lisa 4. Dokumendid

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

77

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

78

Pärnu maakohtu kohtumäärusele tsiviilasjas nr 2-20-11494 lisatud juurdepääsutee skeem ligipääsuks Ristna kinnistule:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

79

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

1. Rohemärgis

Rohemärgis BREEAM LEED

Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

2. Energiamärgis jm energia kasutuse ja tootmisega seonduv

Energiamärgis A, B, C, D, E, F, G, H Puudub Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

Energiatõhususarv (ETA) või kaalutud energiaerikasutus (KEK) köetava pinna kohta, kWh/(m²·a)

- - - -

Vastavus liginullenergia hoone nõuetele

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

Hoone energiaklassi vastavus uutele/peatselt jõustuvatele miinimumnõuetele

Jah/ei Energiamärgis puudub, kuid ilmselt ei vasta miinimumnõuetele

Mõju vara väärtusele on negatiivne

Peatükk 3

Tarnitud energia (kWh aastas) - kokku - sh keskküte ja - jahutus; asumisel tõhusa kaugkütte- süsteemi piirkonnas esitatakse tarnija - sh võrguelekter; sh taastuvenergia paketiga võrguelekter - sh kütused; sh taastuvad kütused

Info puudub - -

Soojusallika liigid (1) Soojusallika liigid on: 1) katel; 1.1) kaugküte; 1.2) tõhus kaugküte; 2) soojuspump; 2.1) soojaveeboiler; 3) päikesekollektor; 4) ahi, kamin või pliit; 4.1) koostootmisseade; 5) elektriotseküte; 5.1) heitvee soojustagasti; 6) muu soojusallikas.

Ahi, kamin, elektriotseküte. Küttekolded pole töökorras

Mõju vara väärtusele on negatiivne

Peatükk 3

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

80

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

Lokaalse taastuvenergia tootmine liigiti

- tuuleenergia (jah/ei) - hüdroenergia (jah/ei) - päikeseenergia (jah/ei) - biomassienergia (jah/ei) - biokütus (jah/ei) - soojuspumbaeneria (maasoojus, õhk-õhk, õhk-vesi) (jah/ei)

Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

3. Müra

Tööstusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Müra mõõdetud pole, hindajale teadaolevalt tööstusmüra puudub

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Liiklusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Müra mõõdetud pole, kuid hindajale teadaolevalt madal

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

4. Reostus, reostusoht, jääkreostus

Reostus ja reostuseoht, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ekspertiisid puuduvad

- Peatükk 3

Jääkreostus, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Ohtlikud käitised Jah/ei Ei - Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

5. Füüsilised kliimariskid ja kohanemisvajadus

Veega seonduvad riskid - hoone kahjustus tugevate sademete tõttu; - äkiliselt suurenenud vee läbivool jõgedes ja järvedes; - merevee taseme tõus; - madal mereäärne ala; ohustatud tugevate merepoolsete tuulte puhul: - kas vara asub või ei asu üleujutusala riskipiirkonnas - esinemistõenäosus üks kord 10 / 50 / 100 aasta jooksul — jah/ ei - üleujutusalade kaardi väljavõte

puuduvad Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Probleemid veevarustusega (põhjavee taseme kriitiline langus

Jah/ei Andmed puuduvad - -

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

81

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

lokaalses veehaarde piirkonnas, veestress, jms)

Veeriski maandavate investeeringute ja meetmete vajadus ja asjakohasus

Jah/ei Andmed puuduvad - -

Soojussaare olemasolu Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Sundventilatsiooni ja jahutussüsteemi adekvaatsus või vajadus neid tehnosüsteeme välja/ümber ehitada (ajendiks kohanemine tõusva keskmise õhutemperatuuriga ja selle kõikuvuse kasvava amplituudi ning esinemise sagedusega)

Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid.

- -

Hoone tormikindlus Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid

- -

6. Keskkonnaalased tegurid

Radoonioht Jah/ei Jah (keskmine/madal)

Negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Looduskaitseala koosseisu kuulumine ja muud maakasutuse piirangud

Jah/ei Kinnistul kasvavad III kategooria kaitsealused liigid

mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Maardlad Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Muud looduslikud ohud ja ohuallikad

Jah/ ei, täpsem kirjeldus

Pole teada - Peatükk 3

7. Heaolu ja keskkonnasäästu lisanäitajad

Vee päritolu ühisveevärk puurkaev salvkaev muu (ennekõike pinnaveekogud)

Puurkaev oma kinnistul

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Reovee käitlemine ühiskanalisatsioon kinnistul asuv omapuhasti või tööstusreoveepuhasti kogumismahuti

Biopuhasti oma kinnistul

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Nn targa maja kontseptsiooni olemasolu

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

-

Elektriautode laadimiskohtade olemasolu ja kaugus lähematest laadismispunktidest

Jah/ei Kinnistul laadimiskohad puuduvad, lähim laadimiskoht 46 km kaugusel

negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

82

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

Jalg- ja tõukerataste parkla olemasolu

Jah/ei Ei negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Insolatsioon - Jah mõju vara väärtusele positiivne

-

Jäätmete liigiti kogumise võimalus Jah/ei Jah mõju vara väärtusele positiivne

-

Hoone ligipääsetavus Jah/ei Kaldteed ja lift puuduvad

negatiivne mõju vara väärtusele pole täheldatav

-

Ühistranspordi lähedus, valikuvõimalus ja kasutusmugavus

Ülevaatlik kirjeldus Ainult bussiliiklus, peatus 3 km kaugusel

negatiivne mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

8. Seisukord ja juhtimine

Hoone vastavus nõuetele Kirjeldada lühidalt puudusi ja vastuolusid lubade, planeeringute jms osas

Ehitisregistris on elamu kohta käivad andmed puudulikud

negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Hoone vee- ja energiakasutuse monitoorimise võimalused kasutajate kaupa

Olemas elektri kaugloendur

mõju vara väärtusele positiivne

-

Hoone kaasaegsus ning kapitalikulude vajadus

Ei ole kaasaegne, vajab rekonstrueerimist

On negatiivne mõju vara väärtusele

Peatükk 3

Puudujäägid/ hoone tehniliste parameetrite mittevastavus uute/ peatselt jõustuvate miinimumnõuetega nt. energiaklassi mittevastavus alumisele piirmäärale

Kommenteerida kui märgist ei ole või ei vasta piirmäärale

Energiamärgis puudub, kuid ilmselt ei vasta energiatõhususe miinimummäärale

On negatiivne mõju vara väärtusele

Peatükk 3

Hinnang kinnisvara juhtimise kohta (korterelamutes ühistu olemasolu ja selle tõhusus, ettevõtete puhul juhtimisstandardite olemasolu jms)

Omanik ise juhib - -

Hinnang omanikult saadud andmete kvaliteedi kohta

Esitada ilmnenud vastuolud nende olemasolul ja anda üldine hinnang andmete kvaliteedile

Omanikult esindajalt saadud andmed on usaldusväärsed, elamu suletud netopind on hinnanguline

- -

9. Taksonoomia

Kliimariskide analüüsi sisaldavate dokumentide olemasolu ja ülevaade kliimariskide kohanemiseks tehtud tegevustest

Jah/ ei Andmed puuduvad - -

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

83

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja /allkirjastatud digitaalselt/ Marju Lõbus Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutsetunnistus nr 179841 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Läbivaataja /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Vaks Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

HIIUMAA VALLAVOLIKOGU

OTSUS

Kärdla 19. juuni 2025 nr 261

Eesti Vabariigi omandis oleva Ülevaataja katastriüksuse otsustuskorras tasuta võõrandamise taotlemine

Asjaõigusseaduse § 641, riigivaraseaduse § 10 lg 7, § 29 lg 1 p-de 1 ja 2, §33 lg 1 p 1, § 63 lg 2, Hiiumaa Vallavolikogu 21.06.20218 määruse nr 25 „Hiiumaa valla vara valitsemise kord“ § 2 lg 3, § 4 lg 1 ning Hiiumaa Vallavolikogu 17.11.2022 määruse nr 25 „Kõrgessaare arengustrateegia 2030+“ alusel ning võttes arvesse seletuskirjas toodud kaalutusi

1. Taotleda Eesti Vabariigilt Hiiumaa vallale katastriüksuse Ülevaataja (katastritunnus 20501:001:2088, pindala 6901 m2, sihtotstarve elamumaa 50% ja ärimaa 50% ) otsustuskorras tasuta võõrandamist. Katastriüksus on Eesti Vabariigi omandis ning Kliimaministeeriumi valitsemisel, volitatud asutuseks on Transpordiamet.

2. Hiiumaa Vallavalitsusel:

2.1 esitada vastav dokumentatsioon Transpordiametile;

2.2 tasuda katastriüksuse omandamisega seotud kulud (notari tasu ja riigilõiv).

3. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

4. Otsuse peale on õigus esitada vaie Hiiumaa Vallavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik otsusest teada sai või oleks pidanud teada saama või kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul otsuse teatavaks tegemisest alates.

(Allkirjastatud digitaalselt)

Tõnis Paljasma Hiiumaa Vallavolikogu aseesimees

Hiiumaa Vallvolikogu 19.06.2025

otsuse nr 261

Lisa

Ülevaataja katastriüksuse asendiplaan

Katastritunnus 20501:001:2088

Pindala 6901 m22

Lähiaadress Ülevaataja

Asustusüksus Kalana

Omavalitsus Hiiumaa vald

Seletuskiri Hiiumaa Vallavolikogu otsuse

„Eesti Vabariigi omandis oleva Ülevaataja

katastriüksuse otsustuskorras tasuta

võõrandamise taotlemine“ juurde

Hiiumaa Vallavolikogu otsuse kohaselt taotletakse Eesti Vabariigi omandis

Kliimaministeeriumi valitsemisel olevat Kalana külas paiknevat katastriüksust Ülevaataja

(20501:001:2088) otsustuskorras tasuta võõrandamist Hiiumaa vallale.

Hiiumaa vallas Kalana külas paiknev Ülevaataja katastriüksuse sihtostarve on 50% elamumaa ja

50% ärimaa, pindala 6901 m2. Katastriüksuse naaberkinnistud on nii eraomandi kui Riigimetsa

Majandamise Keskuse hallatavad metsamaad. Katastriüksusele juurdepääs on 12140 Ristna

majaka riigiteelt.

Ülevaataja katastriüksus on hoonestatud. Ehitisregistri andmetel paiknevad katastriüksusel elamu

(121270402), biopuhasti (221372688), saun (121303585), tehnilise varustuse ladu (121303586),

kelder (121303590), tehnohoone (121303562), kütteladu (121303565), ehitusmaterjalide ladu

(121303584) . Kõik Ülevaataja katastriüksusel paiknevad hooned on kinnismälestised. Maa- ja

Ruumiameti ning VEKA registri andmetel paikneb Ülevaataja katastriüksusel puurkaev

(PRK0013778).

Asjaõigusseaduse § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks

asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu

muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

Riigivara munitsipaalomandisse taotlemisel lähtutakse riigivaraseaduse § 29 lg 1 p-des 1 ja 2 ning

§ 33 lg 1 p-s 1 sätestatust. Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) alusel on lubatud riigivara võõrandada

tasuta või alla hariliku väärtuse, kui see on vajalik kohaliku omavalitsuse üksusele tema seadusest

tulenevate ülesannete täitmiseks, sealhulgas kogukonna ühistegevuseks.

RVS § 10 lg 7 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud korraldama talle mittevajaliku riigivara

üleandmise teisele riigivara valitsejale, kellele see riigivara on vajalik, või korraldama selle

võõrandamise või hävitamise või esitama ettepaneku selliste toimingute tegemiseks.

Veeteede Amet ja Kõrgessaare Vallavalitsus on sõlminud 24. oktoobril 2005. aastal riigivara

tasuta kasutamise lepingu nr 3-3-51/10, millega anti riigi omandis olev Ristna tuletorn

kohalikule omavalitsusele tähtajatult tasuta kasutusse vastavalt lepingu tingimustele. Lepinguga

on antud kohustus kasutata Ristna tuletorni kohaliku omavalitsuse funktsioonide täitmiseks

turismi ja kultuurielu edendamiseks.

Lisaks on tuletornide teenindamiseks antud kasutusse Ristna tuletorni juurde kuuluvad kütteladu

ja ehitusmaterjalide ladu, kuhu on välja ehitatud tualetid, kohvik ja köök. Hooned paiknevad

Ülevaataja katastriüksusel.

Hiiumaa Vallavolikogu 17.11.2022 otsusega nr 25 vastu võetud määruse „Kõrgessaare

arengustrateegia 2030+“ kohaselt on külastuskeskkonna punti 3 meede 4, et toetatakse

pärandkultuurile tuginevat külastuskeskkonda. Meetme alla kuulub tuletornide arendustegevusena

Hiiumaa Tuletornide muusemi-külastuskeskuse loomine Ristna tuletorni kompleksi juurde.

Ülevaataja katastriüksuse lähialal kehtib Põhja-Ristnanina detailplaneering, mille koostamise

eesmärk lähtus Kõrgessaare valla huvist püüdlusest leida piirkonnale sobilik kasutus.

Detailplaneeringuga on Põhja-Ristnanina piirkond jagatud kruntideks: väikeelamute; kämpingute;

majutushoonete/telkimise; supelranna, rannateenindus, veespordi.

Ülevaataja katastriüksuse alal kehtib Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering, mille

eesmärgiks on jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks ning määrata uued

sihtotstarbed olemasolevate kasutusviiside kui ka uute kasutusviiside põhjal. Detailplaneeringuga

on määratud Ülevaataja katastriüksusele ärimaa ja elamumaa sihtostarve.

Hiiumaa Vallavolikogu 21.06.2018 määruse nr 25 „Hiiumaa valla vara valitsemise kord“ (edaspidi

kord) § 2 lg 3 alusel nähakse käesoleva eelnõuga ette, et omandatava vara valitsejaks määratakse

Hiiumaa Vallavalitsus.

RVS § 63 lg 2 sätestab, et riigivara otsustuskorras võõrandamisel katab võõrandamise kulud

riigivara omandaja.

Korra § 4 lg 1 p 1 kohaselt on otsuse eelnõu esitatud Hiiumaa Vallavolikogule vastava otsuse

vastuvõtmiseks.

Mõju eelarvele

Võõrandamisega seotud kulude kandmine (notari tasu, riigilõiv).

Hooned ei ole avarii olukorras ning kohest vajadust hoonetesse investeerimiseks ei ole. Samuti ei

ole jooksvaid püsikulusid, kui hooneid ei kasutata. Ülevaataja kinnistul paikevatele hoonetele on

plaanis leida rentnik/operaator, kes katab kommunaalkulud ja kinnistu hooldamise kulud.

Kohustused

Ülevaataja katastriüksusel asuvas masinhoones asuvad Riigilaevastiku seadmed kõrval kinnistul

oleva tugimasti teenindamiseks. Transpordiamet on Riigilaevastikule teatanud Ülevaataja

katastriüksuse võimalikust võõrandamisest Hiiumaa vallale. Sellest tulenevalt tegi Riigilaevastik

05.06.2025 ettepaneku seada Ülevaataja katastriüksuse masinahoones Riigilaevastiku tugimasti

teenindavate seadmete tarbeks tasuta isiklik kasutusõigus Riigilaevastiku kasuks kümne (10)

aastase tähtajaga.

Kokkulepet saab arvesse võtta, kui Riigilaevastik hoolitseb isikliku kasutusõiguse perioodil hoone

seiskorra eest ning teostab avariiremondid (katuse ilmastiku kindlus, aknad ja uksed suletud ning

veekindlad).

Tegevusplaan

Ülevaataja katastriüksise võõrandamise peamine idee on, et arendada kogu Ristna tuletorni

kompleks tervikliku külastuskeskusena, mis eelkõige väärtustab Eiffeli pärandit Hiiumaal,

soodustaks äride teket piirkonnas ja täidaks ka kogukonnakeskuse rolli.

Ülevaataja katastriüksus ja seal paiknevad hooned on võimalik anda kasutusse MTÜ-le või

korraldada konkurss, millega kaasneb investeerimiskohustus.

Koostöös RMK-ga on võimalik tuletorni kompleksi ümber olevat maa-ala arendada ja luua avalik

rand vastavalt kehtivale detailplaneeringule.

Maiken Lukas

maa- ja ehitusvaldkonna juhtivspetsialist

IKÕ ala POS nr  (plaanil)

Kinnisasja Katastriüksuse tunnus Katastriüksuse nimi

POS1 795833 20501:001:2089 Ristna tuletorn

IKÕ ala pindala m² 

21

kinnisasjade piirid

Riigilaevastik Lume tn 9 10416, Tallinn

Asendiplaani mõõtkava M1:500

ISIKLIKU KASUTUSÕIGUSE SEADMISE PLAAN

Aadress:  Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Ristna tuletorn katastriüksus

Kuupäev: 23.08.2025

20501:001:2089 Ristna tuletorn

 20501:001:2088  Ülevaataja

20501:001:2090 Ristna tugijaam

39201:001:0116 Putkaste metskond 48

39201:001:0284 Ristna

39201:001:0329 Sireeni

51301:001:0072 12140 Ristna majaka tee

olemasolev 0.4 kV maakaabel kaitsetorus olemasolev sidekaabel kaitsetorus

Ristna majaka:(Hiiu)

fiiberoptiline kaabelMCMO 12x1; RG213

IKÕ seadmise ala koos mõõteketiga POS1

2.0

N

S

  POS1

2.0

number

IKÕ ala POS nr  (plaanil)

Kinnisasja Katastriüksuse tunnusKatastriüksuse nimi

POS1  795833 20501:001:2088Ülevaataja

IKÕ ala pindala

130

kinnisasjade piirid

Riigilaevastik Lume tn 9 10416, Tallinn

Asendiplaani mõõtkava M1:500

ISIKLIKU KASUTUSÕIGUSE SEADMISE PLAAN

Aadress:  Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Ülevaataja kü

Kuupäev: 28.08.2025

20501:001:2089 Ristna tuletorn

 20501:001:2088  Ülevaataja

20501:001:2090 Ristna tugijaam

39201:001:0116 Putkaste metskond 48

39201:001:0284 Ristna

39201:001:0329 Sireeni

51301:001:0072 12140 Ristna majaka tee

olemasolev juhtimiskaabel kaitsetorus olemasolev sidekaabel kaitsetorus

Ristna majaka:(Hiiu)

fiiberoptiline kaabelMCMO 12x1; RG213

IKÕ seadmise ala POS1

N

S

2.0

  POS1

hoone tingmärkH

Selgitused:

1.0

2.0

1.0

  POS2

IKÕ seadmise ala POS2

POS2 291

number (m² )

Riigilaevastik Lume tn 9 10416, Tallinn

Asendiplaani mõõtkava M1:500

REAALSERVITUUTIDE SEADMISE PLAAN

Aadress:  Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Ülevaataja kü

Kuupäev: 28.08.2025

20501:001:2089 Ristna tuletorn

 20501:001:2088  Ülevaataja

20501:001:2090 Ristna tugijaam

39201:001:0116 Putkaste metskond 48

39201:001:0284 Ristna39201:001:0329

Sireeni

51301:001:0072 12140 Ristna majaka tee

Ristna majaka:(Hiiu)

fiiberoptiline kaabelMCMO 12x1; RG213

Juurdepääsu ala

287

Kinnisasjad

Ülevaataja

suurus m²

4.0

8.7 16.4

4.0

juurdepääsu ala koos mõõteketiga

kinnisasjade piirid 4.0

N

S

Valitsev kinnisasi

Ristna tugijaam 20501:001:2090

Teeniv kinnisasi

 20501:001:2088

Kinnisasja number 795833

Kinnisasja number 24765150

Eksperthinnang nr 0105-26-SA Aadress: Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Vara: Kinnisasi (elamu ja abihooned) registriosa numbriga 26384550 Väärtuse kuupäev: 02.07.2026 Hindamisaruande kuupäev: 15.07.2026 Harilik väärtus: 106 000 eurot Hindaja: Marju Lõbus Kutseline hindaja

Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutsetunnistus nr 179841 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Läbivaataja: Toomas Vaks Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

2

Sisukord

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ................................................. 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................................................ 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................................................. 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .............................................................. 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................ 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ..................................................................... 6 2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel……. ..................................................................................................................................................................... 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................................................................... 6

3. Hinnatava vara kirjeldus ................................................................................................................................. 7 3.1. Õigussuhted .................................................................................................................................................. 7 3.2. Asukoht ......................................................................................................................................................... 8 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid ................................................... 11 3.4. Maakasutus ................................................................................................................................................. 13 3.5. Ehitised ........................................................................................................................................................ 17

3.5.1. Elamu ...................................................................................................................................................... 17 3.5.2. Ristna tuletorni tehnohoone .................................................................................................................. 18 3.5.3. Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu ................................................................................................ 19 3.5.4. Ristna tuletorni kütteladu ...................................................................................................................... 20

3.6. Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu ...................................................................................................... 20 3.7. Ristna tuletorni saun ................................................................................................................................... 21 3.8. Terrass ......................................................................................................................................................... 22 3.9. Tehnosüsteemid.......................................................................................................................................... 22 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .......................................................................................... 22

4. Turuülevaade ................................................................................................................................................ 22 4.1. Majandusülevaade ...................................................................................................................................... 22 4.2. Hiiumaa elamu- ja suvilaturu ülevaade, 2025. a kokkuvõte ja 2026. a jaanuar-aprill ............................... 24

4.2.1. Müügitehingud ........................................................................................................................................... 29 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................ 31 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................. 33

5. Hindamine .................................................................................................................................................... 34 5.1. Parim kasutus .............................................................................................................................................. 34 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................................................ 35 5.3. Hariliku väärtuse hinnang ........................................................................................................................... 35

6. Hindamistulemus .......................................................................................................................................... 42

Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................... 43

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................... 60

Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted .............................................................................................................................. 61

Lisa 4. Dokumendid ................................................................................................................................................ 76

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus .................................................................................................................................. 79

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: .................................................................................................................... 83

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

3

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnisasi (elamu ja abihooned) registriosa numbriga 26384550

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 20501:001:2088

Kinnistu liik Kinnisasi

Kinnisasja pindala 6901 m²

Kinnisasja hoonestus Elamu, Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu, Ristna tuletorni saun, Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu, Ristna tuletorni tehnohoone, Ristna tuletorni kütteladu

Elamu ehitisregistri kood 121270402

Elamu suletud netopind /eluruumide pind

Elamu suletud netopinna kohta ehitisregistris info puudub. Ehitisregistri andmetel on elamu ehitisealune pind 237,5 m² ning hinnangu tellija esindaja Tõnis Paljasma info kohaselt võiks elamu suletud netopind olla umbes 180 m².

Elamu seisukord Ehitisregistri andmetel on elamu ehitatud 1959. aastal (oletuslik), kultuurimälestiste registri andmetel 1894. aastal. Elamu ja selle ruumid vajabvad rekonstrueerimist, samad katusekate ja osa avatäiteid on suhteliselt heas seisukorras.

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

* Ehitisregistri andmetel asub kinnistul kelder, kuid tegelikkuses on hoone hävinenud ja säilinud on üksnes keldri ase. * Elamu andmed ehitisregistris on puudulikud või ebatäpsed, sh puudub info elamu suletud netopinna kohta, mistõttu on hindamisel kasutatud oletuslikku elamu suletud netopinna suurust. Ehitisregistris elamu andmete täiendamine ja tegelikkusega vastavusse viimine ei ole seotud niivõrd suurte kulutustega, et see avaldaks mõju vara harilikule väärtusele. Samas elamu suletud netopinna osas oletusliku suuruse kasutamine võib vähesel märal mõjutada hindamistulemuse täpsust.

Planeeringud Kehtiva üldplaneeringu kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaa. Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal, kus on lubatud praktiliselt kõik maakasutused, kuid ei ole lubatud püstitada olulisi negatiivseid häiringuid (ülenormatiivseid) põhjustavaid ehitisi. Kinnistule jääb 18.10.2013. a kehtestatud detailplaneering alale (Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering), mille eesmärgiks oli jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks, määrata neile uued sihtotstarbed ja ehitusõigused olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks ja uute hoonete püsitamiseks. Detailplaneeringuga hinnatavale kinnistule uute hoonete ehitamist ja olemasolevate hoonete suuruste/mahtude muutust ei ole planeeritud, maakasutuse sihtotstarbeks oli planeeritud elamumaa 50% ja ärimaa 50%. Detailplaneering tunnistati hinnatava kinnistu osas 16.04.2026. aastal osaliselt kehtetuks. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks polnud KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Sel põhjusel tunnistas Hiiumaa Vallavolikogu detailplaneeringu hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooni osas kehtetuks ja määras kinnistu uueks maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Tellija nõustamine

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 02.07.2026

Väärtuse kuupäev 02.07.2026

Hindamisaruande kuupäev 15.07.2026 Hindamisaruandes nr 0105-26-SA, hindamisaruande kuupäevaga 13.07.2026 ja väärtuse kuupäevaga 02.07.2026 on hinnatud vara turuväärtust. Hindamisaruannet on vastavalt tellija soovile parandatud selliselt, et turuväärtuse asmel on hinnatud harilikku väärtust, sh lisatud on väärtuse mõiste ja selle seos turuväärtusega.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

4

Tellija Hiiumaa Vallavalitsus. Tellija esindajaks on Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialist Tõnis Paljasma

Tellimusleping Tellimus e-posti teel 26.06.2026

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane.

Hindamistulemuste täpsus

Tulenevalt hinnatava vara omapärast ja sellega otseselt sobivate võrdlustehingute puudumisest, samuti elamu suletud netopinna oletuslikust suurusest, on hindamistulemus madalama täpsusklassiga (±20%). Tegelik tehinguhind võib märgitud protsendi piires erineda.

Käibemaks Turuväärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu.

KOMMENTAARID

Hindaja hinnangul ei esine täiendavate kommentaaride vajadust.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja asuva kinnisasja registriosa numbriga 26384550 harilik väärtus väärtuse kuupäeval:

106 000 (ükssada kuus tuhat) eurot

Hindaja /allkirjastatud digitaalselt/ Marju Lõbus Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutsetunnistus nr 179841 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Läbivaataja /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Vaks Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

5

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Registriosa nr 26384550

Kinnistu nimi -

Vara liik Kinnisasi (elamu ja abihooned)

Hindamise eesmärk Tellija nõustamine

Väärtuse liik Harilik väärtus Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui hinnatakse vara harilikku väärtust, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest.

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Harilik väärtus Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti (EVS 875-3:2015).

Ülevaatuse kuupäev(date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev(date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev(date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4).

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed ontõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

• Hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi.

• Hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.

• Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

6

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud tehnosüsteemide ehitus- tehnilisi uuringuid.

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuht Vello Kallas suuline info 02.07.2026

Kohapealne ülevaatus 02.07.2026

Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 05.07.2026

Ehitisregister, https://www.ehr.ee 05.07.2026

Domus Kinnisvara ja Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas seisuga 15.06.2026

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 06.07.2026

Hiiumaa valla kodulehekülg https://vald.hiiumaa.ee/ (planeeringute info) 05.07.2026

Regio kaardirakendus, https://kaart.delfi.ee/ 05.07.2026

Keskkonnaportaal, https://register.keskkonnaportaal.ee/register 05.07.2026

Eesti Geoloogiateenistuse geoportaal, https://gis.egt.ee/portal (Eesti pinnase radooniriski kaart)

05.07.2026

Reaalservituudi seadmise leping nr 1894; 19.09.2023, Tallinna notar Liina Vaidla 07.07.2026

Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering, kehtestatud 18.10.2013 05.07.2026

Kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-20-11494; 31.03.2023 07.07.2026

Hiiumaa Vallavolikogu 16.04.2026 istungi videoülekanne https://hiiuleht.ee/vaata-otse- hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/ (alates kell 1:41:57)

05.07.2026

Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 05.07.2026

Allhange Ei kasutatud

2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel

HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES

* Ehitisregistri andmetel asub kinnistul kelder, kuid tegelikkuses on hoone hävinenud ja säilinud on üksnes keldri ase. * Elamu andmed ehitisregistris on puudulikud või ebatäpsed, sh puudub info elamu suletud netopinna kohta, mistõttu on hindamisel kasutatud oletuslikku elamu suletud netopinna suurust. Ehitisregistris elamu andmete täiendamine ja tegelikkusega vastavusse viimine ei ole seotud niivõrd suurte kulutustega, et see avaldaks mõju vara turuväärtusele. Samas elamu suletud netopinna osas oletusliku suuruse kasutamine võib vähesel märal mõjutada hindamistulemuse täpsust.

2.3. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 02.07.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Marju Lõbus

Ülevaatuse juures viibinud isik Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuht Vello Kallas

Ülevaatuse ulatus Teostati kogu ulatuses hoonete väline ja valdavas osas siseruumide ülevaatus, üksnes Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao osa ruumide ülevaatust polnud võimalik teostada, kuna uksi ei saanud lahti. Kinnistu maatüki ülevaatus teaostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitiste kaetud ja varjatud osi inspekteerinud, eksperdi poolt ehitiste ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

7

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Õigussuhted

Registriosa number 26384550

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Avaldused Puuduvad

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

* Reaalservituut kinnistu nr 956633 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja tasuta reaalservituut kruusakattega juurdepääsutee rajamiseks ja kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukiga, hooldamiseks ja sihipäraseks kasutamiseks vastavalt 19.09.2023.a. sõlmitud lepingu punktidele kolm (3), neli üks (4.1) kuni neli üheksa (4.9) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24765150. Vastavalt servituudi seadmise lepingule on servituut ala suurus on 405 m² ning valitseva kinnistu igakordne omanik kohustub kandma juurdepääsutee rajamise ja korrashoiuga seotud kulud. * Märge alusel: Kinnistu on koormatud kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordse omaniku kasuks tähtajatu, ööpäevaringse juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2 20 11494 tehtud Pärnu Maakohtu 31.05.2023 kohtumäärusele lisatud asendiplaanile. Juurdepääsuteed võib kasutada jalgsi või mootorsõidukiga. Kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordne omanik on kohustatud maksma juurdepääsu kasutamise eest tasu 10 eurot aastas ja kandma juurdepääsutee korrashoiukulud. Vastavalt kohtumäärusele määratakse juurdepääsuõigus Ristna kinnistu igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja muude teenuseid osutavate isikute kasuks. Nimetatud juurdepääsuservituut ja kohtumäärusega seatud juurdepääsuõigus ei avalda mõju hinnatava vara harilikule väärtusele. Servituudiala ja juurdepääsuõigusega tee on kattuvad ja kulgeb piki hinnatava kinnistu välispiiri, mistõttu sellega ei kaasne takistusi ja piiranguid hinnatava vara kasutusel, samuti ei ole servituudi seadmise lepinguga ega kohtumäärusega hinnatava vara omanikule pandud materiaalseid kohustusi. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud väljavõte servituudi seadmise lepingust ja selle lisaks olev plaanimaterjal ning kohtumäärusele lisatud juurdepääsuõigusega teede skeem. Kohtumäärust ei ole lisatud, kuna selle juurdepääsuõigust reguleerivad kõik asjaolud on toodud hinnatava vara registriosa III jaos.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Puuduvad. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused, kitsenduste kaart

Kitsenduste mõjuala nähtus

Seotud kitsendusi põhjustava objekti nähtus

Ulatus, m²

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 4.16

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 4.16

Puurkaev Hooldusala 222.19

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 3.42

Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 2.53

Navigatsioonimärk Navigatsioonimärk kaitsevöönd 3489.96

Maantee Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 345.52

Kinnismälestis Muinsuskaitseala või kinnismälestise ala 259.24

Kinnismälestis Muinsuskaitseala või kinnismälestise ala 56.29

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

8

Tiheasustusala Planeeringu ala 6901.13

Kinnismälestis 0.00

Kinnismälestis 0.00

Kinnismälestis 0.00

Kinnismälestis 0.00

III kategooria kaitsealused liigid ja kivistised

6901.13

Kitsendused, arvestades nende olemuse, paiknemise ja ulatusega, ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust ega mõjuta seega selle harilikku väärtust. Samas hoonete Kultuurimälestiste registris ehitismälesstistena registreerimine seab olulisi nõudeid ja eritingimisi nende rekonstrueerimisel ehk kaasnevad võivad tavapärasele ehituskulule veel täiendavad kulud ning see võib vara harilikku väärtust negatiivselt mõjutada.

elektripaigaldise kaitsevöönd tee kaitsevöönd kultuurimälestis

veehaare veehaarde piirangud navigatsioonimärgi kaitsevöönd Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/kitsendused; 05.07.2026

Üürilepingud Puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara harilikku väärtust.

3.2. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav kinnistu asub Hiiumaal Kõpu poolsaare läänetipus nn Ristna põhjaneemel. Kaugus Kalana sadamast umbes 3,7 km, Kõrgessaare alevikust umbes 31 km, Kärdla linnast umbes 47 km, Käina alevikust sõltuvalt valitud teekonnast (kruuskattega või asfaltkattega tee) umbes 49-67 km, liivarannaga mereni umbes 300 m.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

9

Asukoha skeem

Allikas: Regio kaardirakendus, https://kaart.delfi.ee/; 05.07.2026

Mikroasukoht

Iseloomustus Kinnistu asub suure riigimetsamassiivi sees. Ühel naaberkinnistul Ristna tuletorn, teisel elamu, kolmandal abihoone. Ristna tuletorn on külastajatele avatud ja see on väga atraktiivne ja aktiivselt külatatav turismiobjekt. Piirkond on suvitajate ja meresurfi harrastajate poolt väga kõrgelt hinnatud ning nende tarbeks on umbes 300 m kaugusele mereranda riigimaale paigaldatud mitmed suveperioodil kasutatavad lihtsad puidust väikeehitised (ehitisregistri andmet tormisoojakud, töökoda, ladu, rannakohvik, varjualune). Lähim muu hoonestus jääb umbes ühe kilomeetri raadiusesse.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

10

Asukoha skeem:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus); https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo, 05.07.2026

Konkureerivad turupiirkonnad

Otseselt Hiiumaal Kõpu poolsaare rannikualad, kaudselt ka Hiiumaa teised rannikupiirkonnad, samuti suurematest keskustest kaugemale jäävad Saare- ja Muhumaa rannikupiirkonnad.

Juurdepääs Kinnistuni juurdepääs füüsiliselt olemas ja õiguslikult tagatud. Kinnistuni viivad heas seisukorras asfalt- ja mustkattega riigimaanteed, vahetu juurdepääs Ristna majaka tee kõrvalmaanteelt nr 12140

Teede skeem

Eratee Kõrvalmaantee Kohalik tee Metsatee Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (transpordiameti teeregister), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister, 05.07.2026

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Riigimetsas kulgevad metsateed, mererand riigiomandis

Parkimine Hinnataval kinnistul ning naabruses riigimaal avalikus parklas

Kaugused Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport

31 km, 48,5 km, 49 km 36,5 km, 48 km, 49 km 10,5 km, 31,3 km 3,1 km

Koondhinnang asukohale

Kõpu poolsaare rannikupiirkonnad ja eriti Kalana piirkond on Hiiumaal suvituspiirkonnana väga kõrgelt hinnatud. Samas püsielupaigana piirkond hinnatud ei ole, kuna jääb keskustest kaugele ning sotsiaalne taristu on siin napp või puudub

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

11

üldse. Piirkond on looduslikult väga kaunis ning mereala veespordi harrastajate (eriti surfisportlaste) seas kõrgelt hinnatud, kuna siia piirkonda koonduvad Läänemere suurimad ja võimsamad lained.

3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid

Müratase Maa- ja Ruumiameti mürakaardi kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara väljapoole mõõdetud müratasemeid, kuid hindajale teadaolevalt on piirkonna müratase madal, kuna puuduvad müraaliikad.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart (2022 strateegilised mürakaardid, ööpäevane maanteeliikluse müra, tänavaliikluse müra, raudtee müra, tööstuse müra, lennuliikluse müra), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 05.07.2026

Liiklussagedus Maa- ja Ruumiameti teeregistri kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara tee äärde, mille

aasta keskmine ööpäevane liiklussagedus on 227 sõidukit, mis hindaja hinnangul on madal ning sellest tulenev negatiivne mõju vara harilikule väärtusele puudub.

Allikas: Transpordiameti Teeregistri kaart (liiklussageduse teemakaart), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister 05.07.2026

Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt maardlate (s.h. prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

12

Allikas: Maa- ja Ruumiameti maardlate kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 05.07.2026

Ohtlikud käitised

Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel ei jää hinnatav vara ohtliku käitise ohualasse.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi 05.07.2026

Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara suhtes teada võimalikku jääkreostust. Samas on kinnistul paiknevas küttelaos ja tehnohoones tugev masuudi hais.

Allikas: EELIS (Eesti looduse infosüsteem), Keskkonnaagentuur jääkreostuse kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee 05.07.2026

Radoonirisk Eesti pinnase radooniriski kaardirakenduse andmetel paikneb hinnatav kinnistu alal, kus võib esineda keskmine või madal radoonirisk. Hinnatava vara piirkonnas ei saa täheldada, et turuosaliste ostuotsuseid või vara hinda radoonirisk kuidagi mõjutaks, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine radooniriskiga alal selle harilikule väärtusele negatiivset mõju. Hindamisel kasutatud võrdlustehingute varad asuvad samaväärse radooniriski alal.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

13

Allikas: Eesti Geoloogiateenistuse radooniriski kaart (Rn-risk omavalitsuse tasemel), https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/ ?id=f4363bc3bae34fe19e04458dc875375e 05.07.2026

Rn-risk on kõrge või väga kõrge

Rn-risk on täiendav uuringuvajadus

Rn-risk on keskmine või madal

Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaart (Üleujutusalade riskipiirkonnad), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yleujutusalad 05.07.2026

Soojussaared Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara soojussaarte mõjualas.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaart (2024. juuni), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared 05.07.2026

3.4. Maakasutus

Katastritunnus 20501:001:2088

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

14

Ortofoto

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo, 05.07.2026

Sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Üldplaneering

Üldplaneeringu1 kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaa.

1 Kõrgessaare valla (haldusjaotus enne 2017. a haldusreformi) teemaplaneering maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine, kehtestatud 12.11.2010. Peale haldusreformi kehtivad Hiiumaa valla territooriumil kuni uue üldplaneeringu kehtestamiseni kõik endiste (ühinenud) valdade üldplaneeringud.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

15

Allikas: Allikas: Väljavõte Kõrgessaare valla teemaplaneeringu maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine maakasutuse kaardist, 2010; https://vald.hiiumaa.ee/sites/default/files/documents/2025- 09/Ko%CC%83rgessaare%20valla%20u%CC%88ldplaneeringu%20koondkaart.pdf; 05.07.2026

Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal (ÜS). Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on segahoonestusala funktsionaalselt mitmekesine piirkond, kus on põimunud erinevat tüüpi funktsioonid. Juhtotstarbe määramise eesmärk on tagada mitmekesised võimalused maa-ala arendamiseks, lubades erinevaid hoonete kasutamise otstarbeid. Edasisel planeerimisel või projekteerimistingimuste andmisel tuleb siiski täpsemalt hinnata konkreetseid arendussoove ja nende mõjusid konkreetses keskkonnas. Segahoonestuse maa-alale ei ole lubatud püstitada olulisi negatiivseid häiringuid (ülenormatiivseid) põhjustavaid ehitisi. Alal tuleb tagada elamumaa nõuetele vastavad võimalike häiringute normtasemed. Kuna segahoonestuse maa-ala juhtotstarve võimaldab erinevate juhtotstarvete kooskasutust, siis tuleb segahoonestusega maa-alale kavandatava krundi iseloomust lähtuvalt järgida vastava juhtotstarbe täiendavaid tingimusi. Segahoonestusalal lubatud hoonete kasutusotstarbed:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

16

Koostamisel oleva uue üldplaneeringu maakasutuse kaart:

Allikas: Hiiumaa valla koostamisel oleva uus üldplaneering, Kõpu piirkonna põhijoonis https://vald.hiiumaa.ee/sites/default/files/documents/2025- 08/20056%C3%9CP3_5_8_Hiiumaa_K6pu.pdf; 05.07.2026

Detailplaneering Kehtestatud 18.10.2013 (Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering). Detailplaneeringu eesmärgiks oli jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks, määrata neile uued sihtotstarbed ja ehitusõigused olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks ja uute hoonete püsitamiseks. Detailplaneeringuga hinnatavale kinnistule uute hoonete ehitamist ja olemasolevate hoonete suuruste/mahtude muutust ei ole kavandatud, maakasutuse sihtotstarbeks oli planeeritud elamumaa 50% ja ärimaa 50%. Detailplaneering tunnistati 16.04.2026, hinnatava kinnistu osas osaliselt (maakasutuse sihtotstarbe osas) kehtetuks. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks pole KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Nii tunnistas Hiiumaa vallavolikogu detailplaneeringu kehtetuks ja määras hinnatava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa.2

Miljööväärtuslik planeering

Puudub

Kinnistu pindala 6901 m²

Kinnistu kuju, reljeef Hulknurkse kujuga, kompaktne, valdavalt tasase reljeefiga, kuid lääne- ja idaserval kaldega kinnistu piiri suunas

Parkimine Kinnistul ja kinnistuga piirneval avalikus parklas

Hooned Elamu, Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu, Ristna tuletorni saun, Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu, Ristna tuletorni tehnohoone, Ristna tuletorni kütteladu

Haljastus, teed ja platsid Muru, põõsastik ja võsa, puudesalu, vana viljapuuaed

Piirded Metallvõrkpiire, vähesel määral puitpiire

2 Hiiumaa Vallavolikogu 16.04.2026 istungi videoülekanne https://hiiuleht.ee/vaata-otse-hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/ (alates kell 1:41:57)

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

17

3.5. Ehitised 3.5.1. Elamu

Ehitusaeg Ehitisregistri andmetel 1959 (oletuslik), kultuurimälestiste registri andmetel 1894

Ehitisregistri kood 121270402

Kultuurimälestise registri nr 23380 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

1811525/10594 15.12.2018 Andmete esitamise teatis (sisu kohta ehr-s info puudub)

Lubatud/ Teavitatud

2011522/558405 14.03.2020 Registri paranduskanne (aadressi- andmete süsteemi (ADS) hoone ja/või hooneosa ADS-OIDi kandmine ehitisregistrisse (EHR).)

Registrisse kantud

2111522/103407 30.03.2021 Registri paranduskanne (esmase kasutuselevõtu aasta lisamine vastavalt Maa-ameti kaardi- materjalidele ja ehitisregistri arhiividokumentidele)

Registrisse kantud

2511522/9174551 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse kantud

Elamu ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid elamu seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ 3

Energiamärgis Puudub

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: üksikelamu, mis vastab hoone viimasele kasutusele. Viimased 12 aastat on elamu seisnud tühjana.

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: elamu

Korruselisus Ehitisregistris info puudub, visuaalsel vaatlusel on hoonel 1 maapealne korrus

Ehitisealune pindala 237,5 m²

Suletud netopind Ehitisregistris info puudub. Hinnangu tellia esindaja Tõnis Paljasma hinnangul võiks hindamisel arvestada hoone suletud netpinnaga umbes 180 m²

Pinnaandmete vastavus Elamu ehitisealuse pinna suurus pärineb ehitisregistrist ja seda võib pidada usaldusväärseks. Suletud netopind on oletuslik.

Ruumiplaneering Elamu on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on kaks sissepääsu. 2 koda, 2 koridori, 2 kööki, 7 tuba, WC-duširuum. Valdav osa ruumidest paikneb koridorsüsteemis. Elamu ruumiplaneering on selline, mis võimaldaks seal ka kahe eraldi eluruumi pidamist

Elamu põhikonstruktsioonid ja muud andmed Elamu konstruktsioonide materjalide ja tehnosüsteemide andmed ehitisregistris puuduvad, need on siinkohal esitatud visuaalse vaatluse ja Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuhi Vello Kallas info põhjal

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Palk

Välisseinad Palk

Siseseinad Palk

Vahelaed Puitkandjatel

Katus/katusekate Puitkonstruktsioonil viilkatus/katusekatteks sileplekk

Välisviimistlus Värvkattega laudis

Uksed Välisuks puidust, siseuksed puidust tahveluksed ja klaasruutudega puidust tahveluksed

3 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015.a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

18

Aknad Ühekordse klaasiga puidust raamidel ja 3-kordse klaasiga puidust raamidel (kahekordse pakettklaas+1-kordne klaas)

Elamu siseviimistlus

Eluruumide viimistlus

Põrandad PVC-kate, viimistluskatteta puitkiudplaat, laminaatkate, värvkattega laudis

Seinad Värvkattega kipsplaat, tapeet, värvkattega laudis, krohv, palk

Laed Värvkattega kipsplaat, krohv

Kohtkindel sisseseade Puudub, sh sanitaartehnika

Materjalide seisukord Siseviimistlus vajab uuendamist/amortiseerunud katted asendamist

Sanitaarruumide viimistlus

Põrandad Keraamilised plaadid

Seinad Keraamilised plaadid

Laed Värvkkate

Materjalide seisukord Katted tugevlt määrdunud

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: ahi, kamin, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid. Küttekolded ei ole töökorras Elekter: võrk Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust Kanalisatsioon: Kinnistul on biopuhasti, kuid elamu ei ole sellega ühendatud

Elamu ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel vajab elamu rekonstrueerimist, samas on selle katusekate teadmata ajal asendatud ja selle seisukord tundub suhteliselt hea. Elamu seinapalkide seisukorda hinnata pole võimalik, kuna kattelaudis on peal, viimane vajab asendamist. Umbes pooled elamu akendest on teadmata ajal asendatud ja need on suhteliselt heas seisukorras, teine osa akendest vajab asendamist. Ilmselt vajavad elamu välispiirded soojustamist. Visuaalselt on tuvastatav, et umbes pooltes elamu ruumides on teadmata ajal teostatud remonditöid ja siseviimistlust kaasaajastatud, sh seinu ja lagesid kipsplaadiga kaetud. Teine osa ruumidest on vanemate viimistluskattetega ja halvas seisukorras. Kokkuvõttes vajavad siiski kõikide ruumide siseviimistlused kas uuendamist või viimistluskatted asendamist. Hoonesse on vajalik ehitada küttesüsteem, muu tehnosüsteemide taristu vajab asendamist.

3.5.2. Ristna tuletorni tehnohoone

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1960

Ehitisregistri kood 121303562

Kultuurimälestise registri nr 23387 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174648 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine

Registrisse

kantud

1911525/12542 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni tehnohoone

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). Vastab tegelikule kasutusele (hoone ühes ruumis asuvad naabruses asuvat tuletorni teenindavad tehnilised seadmed)

Korruselisus 2

Ehitisealune pindala 221 m²

Suletud netopind 182,6 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

19

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad looduslik kivi ja tellis, vahelaed monteeritav raudbetoon, välisviimistluseks krohv, kelpkatuse katteks plekk, välis- ja siseuksed puidust, aknad kahekordse klaasiga puidust lahusraamidel.

Ruumiplaneering Hoone on ruudukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad koridor, suur saal, tehniliste seadmete ruum, generaatoriruum, puhkeruum, 2 endist katlaruumi, endine käimla eesruumiga (praegu vaadeldav panipaigana), sanitaarruum. Ruumid paiknevad valdavalt koridorsüsteemis. Hoonel on osaline teine korrus, kus asub üks väike ruum, ruumis asuvad 3 suurt mahutit.

Siseviimistlus Põrandad: betoon, lakitud laudis, värvkattega laudis Seinad: krohv, värvkattega kipsplaat, värvkattega seineks Laed: krohv, värvkattega kipsplaat. Sanitaarruumis põrandal keraamilised plaadid, seinad ja lagi värvitud.

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: Hoone ühes ruumis õhk-õhk soojuspump, teises ruumis elektriradiaator, muudes ruumides küttesüsteem puudub. Elekter: võrk Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust Kanalisatsioon: Kinnistul on biopuhasti, kuid hoone ei ole sellega ühendatud

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel on hoone kiviseinad tugevad, kuid välisviimistlus vajab uuendamist. Hoone avatäited ja katusekate on kehvemas seisukorras ja vajavad perspektiivselt asendamist. Tehniliste seadmete ja puhkeruumi seisukord on suhteliselt hea, muude ruumide viimistlus vajab uuendamist. Hoones on tugev masuudi hais.

3.5.3. Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1912

Ehitisregistri kood 121303586

Kultuurimälestise registri nr 23381 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174652 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12558 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: elamu, kooli vms abihoone (12744). Hindamise hetkel ei ole hoone kasutuses, võimalik kasutada hoidlana

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 41 m²

Suletud netopind 33 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad palk, vahelaed puit, välisviimistluseks värvkattega laudis, viilkatuse katteks plekk, uksed puidust (ühel uksel ka klaasruudud), hoone ainus aken puitraamil ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja selles asuvad omaette sissepääsudega 6 hoiuruumi.

Siseviimistlus Põrandad: värvkattega laudis, betoon Seinad: palk, krohv Laed: laudis

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: Hoone ühes ruumis ahi, mille seisukord pole teada. Teistes ruumides küttesüsteemid puuduvad. Elekter: võrk. Veevarustus ja kanalisatsioon puuduvad.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

20

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel vajab hoone rekonstrueerimist. Hindajal puudus ligipääs hoones asuvatesse 4 ruumi, kuid need olid vaadeldavad ustesse tehtud avadest. Kõigi ruumide seisukord on kohane hoiuruumidena kasutamiseks.

3.5.4. Ristna tuletorni kütteladu

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1874

Ehitisregistri kood 121303565

Kultuurimälestise registri nr 23382 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174649 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12543 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni kütteladu

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). Hindamise hetkel ei ole hoone aktiivses kasutuses, võimalik kasutada hoidlana

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 70 m²

Suletud netopind 36 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad looduslik kivi (ehitisregistris tellis), vahelae kandetalad metall, välisviimistluseks lihtkrohv, viilkatuse katteks plekk ja ruberoid, välisuks metallist, siseuks puidust tahveluks, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad koda, panipaik, vaheruum, suurem ruum, WC

Siseviimistlus Põrandada: betoon Seinad: krohv Laed. krohv

Tehnosüsteemid Küttesüsteem puudub. Elekter. võrk Veevarustus: Kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse.

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel on hoone kiviseinad tugevad, kuid katusekarniisid on lagunenud ja välisviimistlus vajab uuendamist, aknad ja katusekate asendamist. Hoones asuva WC siseviimistluse seisukord on suhteliselt hea, muude ruumide siseviimistlus vajab uuendamist.

3.6. Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1912

Ehitisregistri kood 121303584

Kultuurimälestise registri nr 23383 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174650 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12555 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

21

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). Tegelikkuses on hoonet viimati kasutatud teenindushoonena.

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 71 m²

Suletud netopind 40 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad looduslik kivi, välisviimistluseks looduslik kivi ja eeskoja osas krohv, vahelaed monteeritav raudbetoon, kelpkatuse katteks plekk, eeskoja osas ruberoid, välisuks puidust, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad eeskoda, vaheruum, müügisaal, köök, WC

Siseviimistlus Põrandad: betoon, PVC-kate Seinad: krohv Laed: krohv, peitsitud laudis WC-s põrandal keraamilised plaadid, seintel keraamilised plaadid ja värvkate, lagi värvitud

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: ahi, mille seisukord on teadmata. Elekter: võrk. Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse.

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel on hoone seinakonstruktsioonid ja välisviimistlus heas seisukorras. Katusekate ja avatäited vajavad perspektiivselt asendamist. Hoonesse on 3 aastat tagasi ehitatud WC ja see on heas seisukorras. Muude ruumide siseviimistlus vajab uuendamist, krohvipindadel esineb hallitust.

3.7. Ristna tuletorni saun

Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1874

Ehitisregistri kood 121303585

Kultuurimälestise registri nr 23384 (ehitismälestis)

Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund

2511522/9174651 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- 21896: Mälestiste andmestiku EHRi migreerimine)

Registrisse

kantud

1911525/12557 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone andmete esitamine)

Lubatud/ Teavitatud

Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“

Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik

Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni saun.

Peamine kasutamise otstarve

Ehitisregistri andmetel: elamu, kooli vms abihoone (12744). Tegelikkuses ei ole hoone aastaid olnud sihipärases kasutuses.

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 40 m²

Suletud netopind 29 m²

Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks

Konstruktsioonid, välisviimistlus

Madalvundament, seinad palk, vahelaed puit, välisviimistluseks värvkattega laudis, viilkatuse katteks plekk, uksed puidust, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga

Ruumiplaneering Hoone on põhiosas ristkülikukujulise põhiplaaniga, eenduva osa moodustab eeskoda. Hoones asuvad koda, sauna eesruum, pesuruum, leiliruum

Siseviimistlus Ruumid laudisega viimistletud

Tehnosüsteemid Küttesüsteem: puudub. Elekter: võrk. Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

22

Hoone ehitustehniline ja ruumide siseviimistluse seisukord

Visuaalsel vaatlusel vajab saun rekonstrueerimist, samas on selle katusekate teadmata ajal asendatud ja selle seisukord tundub hea. Sauna seinapalkide seisukorda hinnata pole võimalik, kuna kattelaudis on peal, viimane vajab asendamist, ka avatäited vajavad asendamist. Ruumid vajavad remonti.

3.8. Terrass

Puitkonstruktsioonil terrass puidust käsipuug, ehitisealune pind umbes 30 m², kõrgus alla 1 m. Heas seisukorras.

3.9. Tehnosüsteemid

Veevarustus Kinnistul puurkaev, ehitisregistri kood 221486442, rajatud 1994. aastal. Puurkaevu ehitisregistris registreerimiseks on 05.06.2025 esitatud andmete esitamise teatis nr 2511525/36733

Kanalisatsioon Kinnistul asub biopuhasti, ehitisregistri kood 221372688, rajatud 2023. aastal. Ehitusteatis nr 2111201/27470; 28.07.2021 Kasutusteatis nr 2311371/05148; 24.04.2023

Gaas Puudub

Elektrivarustus Võrk

Küttesüsteem Osa hoonetes kohtküte (täpsemad kirjeldused iga hoone juures)

Ventilatsioon Hoonetes loomulik ventilatsioon

Jahutus Jahutusseadmed puuduvad, kuid tehnohoones on ühes ruumis õhk-õhk soojuspump, mida kasuatatkse ka jahutusseadmena

Muud tehnosüsteemid Tehnohoones asuvad diiselgeneraatorid ja Ristna tuletorni tööd reguleerivad ja kontrollivad seadmed

Tehnosüsteemide seisukord

Hoontes asuvad tahkeküttel küttekollded ei ole töökorras. Hoonete elektripaigaldiste ja torusüsteemide seisukord on osaliselt töökorras, kuid valdavalt vajab asendamist. Puurkaev ja biopuhasti on töökorras.

3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnatava vara osas järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ning hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kinnistul asuv elamu vajab suuremahulist rekonstrueerimist, sh asendada/välja ehitada tuleb tehnosüsteemid. Samas on elamu katusekate ja osa avatäiteid asendatud ja need on suhteliselt heas seisukorras. Kivikonstruktsioonil abihoonete seinakonstruktsioonid on tugevad, puitkonstruktsioonil sauna ja ehitusmaterjalide lao remondivajadus on suurem. Kinnistul on olemas elektriliitumine, lokaalne veevarustus puurkaevust ja kaasaja nõetele vastav kanalisatsioonisüsteem. Kinnistu vajab heakorrastamist. Kinnistule on juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Piirkond on looduslikult väga kaunis, lähedal on liivarannaga meri. Elukondlikus vaates võib häiringut põhjustada vahetus naabruses paiknev tuletorn, mis on populaarne turismiobjekt ja külastajatele avatud.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade4

PROGNOOS. Püsiva majanduskasvu saavutamiseks on vaja kindlust investeerimisel1

4 Seisuga 16.06.2026

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

23

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt ulatub majanduskasv tänavu 2,4 protsendini. Kasv tugineb valdavalt eraisikute ja valitsemissektori suurematele kulutustele. Kui olukord Lähis-Idas lähiajal leeveneb, võib majanduskasv jääda sama kiireks ka 2027.–2028. aastal. Keskpank näeb riski riigivõla kiires kasvus, mis võib muutuda koormaks majandusarengule. Selle vastu aitaks erakondadeülene kokkulepe, mis seab piirid riigi võlakoormusele.

Tugev eelarvestiimul annab sel aastal majanduskasvule hoogu. Sisenõudlust paisutab nn maksuküüru kaotamine, mille tõttu on üksikisiku tulumaksukoormus väiksem. Maksuküüru kaotamise tõttu kasvab keskmine netokuupalk tänavu reaalselt ehk hinnatõusu arvestades kõige kiiremini viimase 19 aasta jooksul. Valdavalt eraisikute ja valitsemissektori kulutuste suurenemise najal jõuab selle aasta majanduskasv 2,4%ni. Samas on sõda Lähis-Idas pidurdanud majanduse elavnemist, sest on kaasa toonud suurema ebakindluse ja tarneprobleemid, aga ka kõrgemad hinnad ja laenuintressid. Sõjal on olnud sarnane mõju ka välisturgudel, mis piirab Eesti ekspordivõimalusi. Eeldusel, et olukord Lähis-Idas peagi leeveneb, püsib majanduskasv 2,5% lähedal ka järgmisel kahel aastal.

Majanduse ja sissetulekute kestev kasv eeldab tootlikkuse suurenemist. Avaliku sektori suurenevad kulutused elavdavad majandust lühiajaliselt, kuid jõukuse püsiv kasv saab tugineda üksnes tootlikkuse paranemisele. See eeldab, et ettevõtted investeerivad, uuendavad oma tegevust ja liiguvad suurema lisandväärtusega tootmise poole. Kuigi rahastamisvõimalused on praegu pigem soodsad, pärsivad investeeringuid ebakindlus ja määramatus. Ebakindlust tuleviku suhtes suurendab asjaolu, et varem või hiljem peab Eesti hakkama vähendama püsivaks kujunenud riigieelarve puudujääki. Ettevõtjatel on aga riskantne investeerida, kui nad äriplaani tehes ei tea, millal ja milliseid maksutõuse või kärpeid plaanib riik teha.

Eelarvepuudujäägi vähendamine on vajalik, et pidurdada riigivõla kasvu ja et laenukohustused ei muutuks koormaks majandusarengule. Iga-aastase intressikulu suurenemine ahendab muude riiklike kulutuste rahastamisvõimalusi ja vähendab võimalusi leevendada tulevaste kriiside mõju ettevõtetele ja inimestele. Väike võla- ja intressikoormus on osa Eesti majandusjulgeolekust. Korras riigirahandusel on laiem mõju kogu majanduse rahastamisele, ettevõtete investeerimisvõimele ning seeläbi ka tuleviku majanduskasvule. Kui 2019. aastal oli riigivõlg umbes 2,5 miljardit eurot, siis 2025. aastaks oli see kasvanud 10 miljardi euroni. Rahandusministeeriumi hinnangul võib riigivõlg 2030. aastaks ületada 20 miljardi euro piiri ja jätkata kiiret kasvu ka peale seda. Riigi rahanduse jätkusuutlikul rajal hoidmiseks ja majanduse stabiilsema väljavaate kindlustamiseks on kasulik sõlmida erakondadeülene laiapõhjaline kokkulepe, millega seatakse jõukohane võlaankur ning peetakse sellest kinni sõltumata valitsuskoalitsiooni koosseisust.

Hinnatõus sõltub suurel määral energiaturul toimuvast. Mais kiirenes tarbijahindade inflatsioon 3,7%ni, milles kajastus ka veebruari lõpus Lähis-Idas alanud sõjaga kaasnenud energiahindade kallinemine. Ilma maksutõusudeta oleks hinnatõus viimastel kuudel püsinud umbes 2% juures ehk olnud üsnagi mõõdukas. Erinevalt 2022. aasta energiakriisist on seekord kallinenud väiksem hulk energiakandjaid, valdavalt mootorikütused. Samal ajal on gaasi- ja elektrihinnad reageerinud vaoshoitumalt,  mistõttu on energiahindade mõju üldisele hinnatõusule jäänud väiksemaks. Edasise hinnakasvuga seotud määramatus püsib aga endiselt suur ja sõltub kriisi lahenemisest Lähis-Idas ning geopoliitilisest olukorrast laiemalt. Eesti Panga prognoosi alusstsenaariumi järgi on hinnatõus sel aastal 3,4% ja püsib kahel järgmisel aastal 2,5% lähedal.

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad seisuga 16.06.2026. a.:

  2024 2025 2026* 2027* 2028*

SKP jooksevhinnas (mld eurodes) 39,83 41,61 44,14 46,58 48,87

SKP muutus püsihinnas % -0,1 0,5 2,4 2,5 2,4

hinnataseme muutus (THI) % 3,5 4,8 3,4 2,6 2,3

tööpuuduse määr % 7,6 7,5 6,5 6,4 6,3

keskmise palga muutus % 8,1 5,6 5,9 4,8 4,6

keskmine brutokuupalk eurodes 1981 2092 2216 2322 2428

eelarve puudujääk, % SKPst -1,1 -2 -4,2 -4,9 -4,2 *Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

24

4.2. Hiiumaa elamu- ja suvilaturu ülevaade, 2025. a kokkuvõte ja 2026. a jaanuar-aprill5 Eestis tehti 2025 aastal hoonestatud elamumaadega kokku 5326 müügitehingut, mis on 5% rohkem kui 2024 aastal. Turgu veavad Harjumaa ja Tartumaa tehingud, järgnevad Pärnu maakond, Lääne-Viru maakond, Viljandi maakond jne. Hiiu maakonna osakaal Eesti hoonestatud elamumaade müügitehingutest on pool protsenti. Tabel 1. Hoonestatud elamumaade müügitehingute ülevaade kogu Eesti ja Hiiu maakonna vaates

Vara liik ja periood Piirkond

Elamud ja suvilad Eesti Hiiu maakond

Tehingute osakaal Eesti vs Hiiu maakond

2023. a. tehingute arv 4873 26 0,53%

2024. a. tehingute arv 5078 26 0,50%

2025. a. tehingute arv 5326 25 0,46% Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Hiiu maakonnastoimus 2025. aastal kokku 331 kinnisvara müügitehingut koguväärtuses14 225 359 eurot. 2024. aastal oli müügitehingute arv 348 ja koguväärtus 15 018 371 eurot. Seega nimetatud kaks aastat on Hiiumaa kinnisvaraturul olnud üsna tasavägised ehk kahe aasta võrdluses vähenesid tehingute arv ja tehingute koguväärtus ligi 5%. Viimase kolme aasta näitajad ei ole muidugi absoluutselt võrreldavad kõigi aegade rekordaastaga 2022, mil toimus 621 müügitehingut koguväärtusega 28 827 140 ning need jäävad aga alla ka 2020. ja 2021. aasta tulemustele ehk kokkuvõttes võib öelda, et Hiiumaa kinnisvaraturul valitseb juba viimased kolm aastat madalseis. Ühelt poolt on see tingitud muutustest majanduskeskkonnas, kus inimeste kindlustunde vähenemine, maksutõusudest ja inflatsioonist tulenevad kõrged hinnad ning ostujõu vähenemine sundisid potentsiaalseid ostjaid rohkem ja pikaajalisemalt kaaluma oma võimalusi ja ostuotsuseid edasi lükkama. Teisalt on suurem osa jätkuval vähesel tehingute arvul müügipakkumiste nappusel. Ostuhuvilisi siiski jätkuks, kuid pakkumisi on äärmiselt vähe. Tabel 2: Müügitehingute arv ja koguväärtused Hiiu maakonnas aastatel 2020-2025:

Aasta Müügitehingute arv Koguväärtus (eur)

2020 720 19 989 622

2021 547 20 266 360

2022 621 28 827 140

2023 364 16 376 490

2024 348 15 018 371

2025 331 14 225 359 Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Tabel 3. Müügitehingute arv ja koguväärtused sektorite kaupa Hiiu maakonnas aastatel 2023, 2024 ja 2025:

2023 2024 2025

Objekti liik Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur)

Kinnisasja tehingud 311 14 511 994 285 12 530 485 277 11 628 309

Hoonestamata maa tehingud 243 9 242 521 225 7 084 393 207 6 014 379

… metsamaa tehingud 88 3 795 463 60 2 519 552 38 1 540 697

… haritava maa tehingud 17 326 656 10 176 271 22 487 847

… muu hoonestamata maa tehingud 138 5 120 402 155 4 388 570

147 3 985 835

Hoonestatud maa tehingud 68 5 269 473 60 5 446 092 70 5 613 930

… eluhoonetega hoonestatud maa tehingud* 32 2 069 912 33 2 837 883

29 3 019 400

… mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingud 36 3 199 561 27 2 608 209

41 2 594 530

Korteriomandi tehingud 53 1 864 496 63 2 487 886 53 2 522 650

5 Seoses Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika päringueskkonna uuendamisega ei kuvata hetkel seal tehinguid, mis on tehtud peale 30.04.2026

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

25

2023 2024 2025

Objekti liik Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur)

… korteriomandina võõrandatud eluruumid 53 1 864 496 62 ***

53 2 522 650

… korteriomandina võõrandatud mitteeluruumid 0 0 1 *** 0 0

Hoonestusõiguse tehingud 0 0 0 0 1 *** • Sisaldab elamumaa sihtotstarbe kõrval tehinguid ka eluhoonetega, kus maakasutuse sihtotstarbeks maatulundusmaa

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Hoonestatud elamumaade (elamud, suvemajad) turg Hiiumaal on väga väikesemahuline. Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika andmetel toimus viimase kuue aasta arvestuses maakonnas nendega keskmiselt 33 tehingut aastas. Statistika kohaselt on sel perioodil tehingute keskmised ja mediaanhinnad olnud kohati vägagi hüplikud - tõusude ja langustega. See aga ei tähenda ka tegelikkuses aastate lõikes kord hindade tõusu ja siis jälle langust. Anomaaliad statistika ja tegeliku olukorra vahel on tingitud Hiiumaa elamu- ja suvilaturu väiksusest ja kaootilisusest: hinnastatistikat kokkuvõttes mõjutab oluliselt see, mis hinnatasemega varasid mingil perioodil rohkem ostetud on. Kui kuni 2020. aastani võis Hiiumaa kinnisvaraturgu pidada hinnatasemelt suhteliselt stabiilseks siis sealt edasi hakkasid hinnad jõudsalt tõusma ja jätkus see kuni 2022. aasta 1. poolaasta lõpuni ja sealt edasi on hindade osas olnud stabiliseerumine, mis 2024. aasta lõpust taas tõusule pööras. 2024 ja 2025 aasta võrdluses on samaväärse tehingute arvu puhul aastane mediaanhinna tõus olnud 25% ja keskmise hinna tõus 22% ning tehingute koguväärtus on suurenenud ligi 18%. Tegelikkuses muidugi üleüldine hinnatõus nii suur ei ole olnud ehk nagu eespool öeldud, mõjutab statistkate müüdud varade struktuur. Hinnad on kindlasti tõusnud kõrgelthinnatud suvituspiirkondades asuvate suvemajade ja suuremates keskutes asuvate uute ja uuemate/kvaliteetselt rekonstrueeritud elamute osas ja seda sõltuvalt konkreetsetest vara näitajatest 5-10%. Ehk kokkuvõttes võib öelda, et vastuolud statistika ja tegeliku olukorra vahel on tingitud Hiiumaa elamu- ja suvilaturu väiksusest ja kaootilisusest ning kindlasti mõjutab statistikat ka viimaste aastate väga väike tehingute arv. Hiiumaal on läbi aegade hinnatõusu veduriks olnud eelkõige Kärdla linnas, Käina alevikus ja nende lähinaabruses asuvad elamud ning kaunitel rannikualadel paiknevad suvemajad. Ilmne on, et Hiiumaal just suvilate puhul on väga oluliselt hinda mõjutavaks teguriks mere lähedus ja mereranna seisukord. Keskmisest turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga suvemajad asuvad Kõpu poolsaare liivarannaga rannikualadel ja eriti paistab kõrgete hindade osas silma Kalana piirkond, samuti Kassari ja Tahkuna poolsaare rannikualad. Ja otse loomulikult on oluliselt kõrgema hinnaga uued/uuemad või kvaliteetselt renoveeritud elamud ja seda ka sisemaa piirkondades ning tõmbekeskustest eemal. 2022. aastast alguse saanud tehingute arvu langus ei ole olnud tingitud mitte nõudluse vähesusest, vaid tehingute arvule seadis piiranguid väga väike pakkumiste hulk, samuti pakutavate varade osas mitmekesisuse puudumine. Valdavalt on olnud pakkumises vanad renoveerimist vajavad elamud ja teise äärmusena kallid suvilad/elamud rannikupiirkondades või elamud suuremates asumites. Esimeste ostmist pärsib ostjate puudulik rahaline võimekus hoonete renoveerimiseks ning kvaliteetset tööd tegevate ehitajate nappus ja teiste puhul on ostjate hinnangul varad üle hinnatud. Jätkuvalt soovitakse osta aga nö keskmise hinnaklassi elamuid, kuhu saaks kohe elama asuda ja siis tasapisi parendustega tegeleda. Selliste varade müügipakkumisi on aga väga vähe. Hiiumaa elamute turgu ei ole mõtet analüüsida kvartalite ega poolaastate lõikes, kuna see looks kinnisvaraturu toimimisest väga moonutatud pildi. Kuna tehingute arv on niivõrd väike, siis isegi võrdlus aastate lõikes ei anna turust päris adekvaatset ülevaadet. Kui ühel perioodil müüakse rohkem kallimaid elamuid/suvemaj ja teisel odavamaid ehk sõltuvalt sellest, mida turul pakkuda on, siis ongi statistilised turumoonutused kerged tekkima. Alljärgnevalt on toodud Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika, kuid just eespool nimetatut silmas pidades tuleb sellesse suhtuda kriitiliselt. Samuti tuleb arvesse võtta, et müüdud on ka elamuid ja suvemaju, kus maakasutuse sihtotstarbeks on maatulundusmaa ja need siin statistikas ei kajastu (kajastuvad tabelis nr 2).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

26

Tabel 4: Hoonestatud elamumaa tehingud hindadega Hiiu maakonnas aastatel 2020-2025

Allikas: Maa-ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Joonis 1: Hiiu maakonna, sh Kärdla linn, hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2020-2025 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

Üldiselt tehakse kolmandik kuni viiendik Hiiumaa hoonestatud elamumaa tehingutest Kärdla linnas, vaid 2024. aastal toimus Kärdla linna asuvate elamutega vaid kolm tehingut. Need numbrid oleksid kindlasti oluliselt suuremad, kuna nõudlus Kärdlas asuvate elamute järele on väga suur, kuid paraku on pakkumiste hulk väga piiratud. On olnud perioode, mil Kärdlas elamute müügipakkumised puudusid järjestiku mitmete kuude kaupa. Viimase aasta jooksul on keskmiselt pakkumises olnud 2-4 elamut kuus, kuid valdavalt ikka need ühed ja samad ehk uusi pakkumisi lisandub väga visalt. Aastate lõikes on Kärdlas elamutega tehingute keskmised ja mediaanhinnad kohati väga kõikuvad, kuid see ongi iseloomulik väga väikese tehingute arvuga turule – nii võib üks keskmisest turutasemest kallim või väga odav tehing statistikat oluliselt mõjutada ja jätta mulje väga ebastabiilsest ja kaootilisest turust. Tegelikkuses toimib Kärdlas elamute turg samade seaduspärasustega kui kogu Hiiumaa kinnisvaraturg – nõudlus on suur, pakkumisi vähe, pakutavate varade osas mitmekesisus puudub, tehinguid toimub vähe, kuna sageli pakutavate varade olemus/seisukord ei ole turule atraktiivne ning pakkumishinnad on väga kõrgeks kerkinud ja püsivad sellustena ehk müüjad hinda langetama ei ole valmis. Kuna elamutega tehingute arv Kärdlas on väga väike, siis on statistlised moonutused suured ehk kasvõi üks keskmisest oluliselt erineva hinnatasemega tehing võib statistikat oluliselt mõjutada, kuid see ei peegelda siiski tegelikku olukorda. Siiski saab tehtud tehinguid analüüsides öelda, et elamute hinnad Kärdlas on iimase aasta jooksul tõusnud. Kui suur on olnud tõus, on keeruline öelda, kuna omavahel võrreldavate varadega tehinguid on toimunud väga vähe. Tabel 5: Hoonestatud elamumaa tehingud Kärdla linnas aastatel 2020-2025

Tehingu summa (eur)

Aasta Arv Kokku Min Max Mediaan Keskmine

2020 9 385 180 6 000 70 000 40 000 42 798

2021 9 732 900 40 000 150 000 72 000 81 433

44 44 32 26 26 25 0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2020 2021 2022 2023 2024 2025

H in

d , €

/m 2

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Hiiu maakonna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind 2020-2025

Tehingute arv Hiiu maakonna keskmine hind Hiiu maakonna mediaanhind 45000

Tehingu summa (eur)

Aasta Arv Kokku eur Min Max Mediaan Keskmine

2020 44 2 418 180 2 000 235 000 40 000 54 959

2021 44 3 291 100 700 312 500 61 000 74 798

2022 32 2 695 018 11 000 330 000 61 784 84 219

2023 26 1 937 517 5 000 368 686 37 956 74 520

2024 26 2 457 883 5 000 246 521 79 000 94 534

2025 25 2 890 500 4 200 333 000 99 000 115 620

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

27

Tehingu summa (eur)

Aasta Arv Kokku Min Max Mediaan Keskmine

2022 6 440 000 28 000 190 000 47 500 73 333

2023 8 604 920 8 000 252 000 35 660 75 615

2024 3 *** *** *** *** ***

2025 8 866 200 4 200 224 000 97 500 108 275 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 *** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Joonis 2: Kärdla linna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2020-2025 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025

*** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Tehingute hindu puudutavasse statistikasse tuleb suhtuda mööndustega. Hiiumaa kinnisvaraturg on väga väikesemahuline ja seetõttu on hinnadünaamika väga hüplik. Näiteks, kui mingil perioodil ostetakse rohkem paremas seisukorras või enamhinnatumates asukohtades asuvaid ja seega ka kõrgemate hindadega elamuid ja suvemaju, võib see luua eksliku pildi hindade tõusust. Kui järgneval perioodil ostetakse aga valdavalt odavaid maju, siis ei tähenda see kogu kinnisvaraturu kontekstis hinnalangust. Kahjuks kajastuvad statistikas ka mittevabaturu tehingud, mis omakorda loovad statistikast moonutatud pildi.

Elamute hinnad on kõige kõrgemad Kärdla linnas ja Käina alevikus ja nende lähiümbruse piirkondades. Tegemist on Hiiumaa suurimate keskustega, kus on suurim tööhõive ja olemas vajalik sotsiaalne taristu ja seetõttu soovitakse sinna elamuid osta. Samas on pakkumisi seal pidevalt vähe ning mitmete kuude kaupa võivad pakkumised üldse puududa. Maapiirkondades soovitakse elamuid osta suurematesse külakeskustesse ja nende lähiümbrusesse. Elamute ostjateks on peamiselt kohalikud korteris elavad noored perekonnad, vähem saarele tagasi pöörduvad endised hiidlased või saarele elama asuvad mandrieestlased. Kuna Hiiumaal on nõudlus elamute järele väga suur, siis hinnatumates asukohtades asuvate elamute defitsiit on tinginud elamute hinnatõusu ka vähemhinnatud piirkondades. Suvemaju soovitakse Hiiumaal osta looduskaunitesse ja privaatsetes asukohtades võimalikult liivarannaga mere lähedale. Kõige kõrgemalt on hinnatud Kõpu ja Tahkuna poolsaarte ning Kassari piirkonnad. Neis piirkondades on väga kaunis loodus ja rannad. Kõpu ja Tahkuna meelitavad oma suurte põlismetsade ja liivarandadega ning Kassari kaunite randade, omapärase looduse ja rohkete suveüritustega. Suvemajade hinnad rannikupiirkondades võivad olla kuni kaks korda kõrgemad võrreldes Hiiumaa muude piirkondadega. Suvemajade peamisteks ostjateks on mandrieestlased, välismaalaste osakaal ostjaskonnas on muutunud marginaalseks. Eelistatakse uusi kaasaegse arhitektuuriga hooneid, kuid hästi lähevad kaubaks ka vanad renoveerimist võimaldavad majad ning 10-20 aastat tagasi ehitatud palkmajad. Oluliseks hinda mõjutavaks teguriks on kaugus merest ja ranna seisukord.

9 9 6 8 3 8 0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2020 2021 2022 2023 2024 2025

H in

d , €

/m 2

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Kärdla linna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind 2020-2025

Kärdla tehingute arv Kärdla keskmine hind Kärdla mediaanhind

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

28

2025. aastast on üksikelamute ehitusaktiivsus taas kasvutrendis, ka kasutuslube väljastati viimase viie aasta vaates kõige rohkem. Kuna elamute järele Hiiumaal on väga suur nõudlus, pakkumisi aga väga vähe, pakutavate varade osas mitmekesisus puudub ning pakkumishinnad on kõrged, siis otsustataksegi ise majaehitus ette võtta. Tabel 6. Hiiu maakonnas väljastatud ühepereelamute ehitus- ja kasutuslubade arv aastatel 2021-2025.

2021 2022 2023 2024 2025

Ehitusluba 28 28 22 20 33

Ehitamist alustatud 12 5 11 15 13

Kasutusluba 10 6 13 7 15 Allikas: Eesti Statistikaameti andmed, https://andmed.stat.ee/et/stat/majandus__ehitus__ehitus-ja kasutusload/ EH045/table/tableViewLayout2, seisuga 31.12.2025.

2026. aasta esimese nelja kuuga tehti Hiiu maakonnas hoonestatud elamumaadega 6 tehingut:

Pindala(m2) Tehingu summa (eur)

Arv Keskmine Kokku Min Max Mediaan Keskmine

6 11 394,80 461 000 27 000 167 000 60 000 76 833

Tegelikkuses on aprillikuus müüdud veel kaks elamu ja abihoonetega hoonestatud kinnistut, millede maakasutuse sihtotstarve oli maatulundusmaa. Ühel kinnistu müügihind oli 109 000 eurot ja teisel 219 500 eurot. Pakkumine: Elamute ja suvemade pakkumisi on Hiiumaal stabiilselt vähe. Kinnisvaraportaali kv.ee statistika kohaselt on viimase aasta vaates ühes kuus terve maakonna peale kokku olnud pakkumises 24-31 elamut ja suvemaja.

Allikas: Kinnisvaraportaal kv.ee, https://www.kv.ee/hinnastatistika, seisuga 30.04.2026

Prognoos: 2023. aasta alguses tabas kinnisvaraturgu vaikelu, mis oli tingitud muutustest majanduskeskkonnas. Peamiselt tarbijate kindlustunde vähenemine, 2023. a ka laenu hinda mõjutava euribori kasv, mis 2024-2025. aastal on küll oluliselt alanenud, samas 2024. a maksutõusud ja 2025. aastal kehtima hakanud uued maksud, mitmed maksusoodustuste kadumine ning inflatsioonist tulenevad kõrged hinnad sundisid potentsiaalseid ostjaid rohkem ja pikaajalisemalt kaaluma oma valikuid, see aga viis müügitehingute arvu languseni. Majandusprognoosid näitavad, et Eesti majandus on langusperioodist väljunud ja kasvab lähiaastatel mõõdukas, kuid positiivses tempos, mis on ajalooliselt avaldanud otsest positiivset mõju ka kinnisvaraturule. Eesti Panga prognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

29

riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5% ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, sealhulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. Hiiumaa elamu- ja suvilaturul prognoosiks siiski tehingute arvu osas madalseisu jätkumist. Majanduskeskkonnast enamgi takistab Hiiumaa elamute ja suvilate turu kasvu väga vähene pakkumine ja kõrged pakkumishinnad. Käesoleva aastal jääb tehingute arv ilmselt jätkuvalt väikseks, kuna pole näha pakkumiste suurenemist. Ehitushindade osas võib järgneva poolaasta jooksul prognoosida tõusu.

4.2.1. Müügitehingud

Kooskõlas hinnatava vara parima kasutuse analüüsi tulemustega on alljärgnevalt on välja toodud tehingud erineval määral rekonstrueerimist vajavate elamutega. Kuna Hiiu maakonnas on tehinguid toimunud väga vähe, on välja toodud vastavad tehingud ka Saare maakonnas, kuna nimetatud kahe maakonna kinnisvara hinnatase on väga hästi võrreldav. Kuna rannikupiirkondades on tehinguid tehtud üksikuid, on kaasatud tehingud ka merest kaugematest piirkondadest. Tehingute periood on 2025-2026.

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

Hiiumaa vald Emmaste- Kurisu küla

Aprill 2026 109 900 22051 138,5/138,5 1997. a ehitatud elamu seinad puitsõrestikul saepurubetoonist vahetäitega, katusekate eterniit, puitraamidel aknad. Elamu seisukord hea/rahuldav, aknad ja karusekate algupärased, fassaadi viimistlus vajab parendamist. Ruumide viimistlus on hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, siseviimistluses on palju kasutatud algupärast lakitud laudist. Elamus heas korras saun ja duširuum, viimasel on ehituslikud vead. Elamus on käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid, on loomulik ventilatsioon. Vesi naaberkinnistu puurkaevust, servituuti seatud pole. Kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu süsteem, eraldi mahuti käimlale. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt. Osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna 40 km, mereni 6 km.

Kuigi kinnistu paikneb merest oluliselt kaugemal, on siiski valitud võrdlusesse, kuna kinnistu asub Hiiumaal ning elamu ja olemus ja suurus on muude võrdlustehingutega võrreldes sobivaim.

Saare maakond

Muhu vald Lehtmetsa

küla

Aprill 2026 90 000 19876 188,8/76,9 1901. a ehitatud rehielamu ühes otsas on eluruumid ja teises otsas eluruumideks kohandamata endine rehealune, mis on kasutuses hoiuruumina. Elamu seinad palk, vana rookatuse peale on paigaldatud eterniitplaatidest katusekate. Elamu vajab rekonstrueerimist, eluruumide viimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist Elamus puuduvad sanitaarruumid. Ahiküte, kuid küttekolded on amortiseerunud. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus puudub, kinnistul kanalisatsioonisüsteem puudub. Kinnistul veel rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök ja maakelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Vallakeskusesse Liiva külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni linnulennult 1 km, mööda teid 2 km. Privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala serval.

On valitud võrdlusesse, kuigi elamu eluruumide pind oluliselt väiksem. Selliste suuremate elamutega, mis oleksid võrdlusesse sobivad ka oma asukohat ja seisukorralt, pole eriti tehinguid tehtud.

Saare maakond

Märts 2026

110 000 1476 202,4/202,4 Ehitisregistri andmetel oletuslikult 1946. aastal ehitatud elamu seinad palk, välisviimistluseks

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

30

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

Saaremaa vald

Salme alevik

värvkttega laudis, katusekate plekk. Elamu vajab rekonstrueerimist. Hoone on ehitisregistris registreeritud elamuna, kuid selle osa ruumides on tegutsenud kohvik-kauplus. Elamu osa ruume rahuldavas korras, kuid valdavalt on siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist/asendamist. Elamus ahjuküte, küttekolded amortiseerunud, on õhk-õhk soojuspump. Hoones tualett, puudub pesemisvõimalus. Vesi ja kanalisatsioon võrk. Kinnistul rahuldava seisukorras puitkonstruktsioonil suurem kuur. Asub osavalla keskuses vahetult alevikku läbiva maantee ääres, naabruses korterelamud ja ärihooned. Kuressaarde 19 km, mereni 300 m. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve elamumaa 85%, ärimaa 15%.

On valitud võrdlusesse

Hiiumaa vald Õngu küla

Oktoober 2025

105 000 19977 60/60 1946. a ehitatud elamu seinad palk katusekate eterniit. Elamu ja selle ruumid rahuldavas seisukorras. Elamut kütab soemüüriga pliit ja õhk-õhk soojuspump. Elamus puudub pesuruum ja on käimla. Vesi kinnistul asuvast puurkaevust, kanalisatsioon septi+imbsüsteem ja elamuga ühendatud. Kinnistul veel rahuldavas korras suveköök-ait, endisest laudast tehtud töökoda-panipaik, saun-kuur-suvetuba, kelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Emmaste külla 19 km, Käinasse 37,5 km, Kärdlasse 36 km, mereni 1 km. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt.

Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese pinna tõttu

Saare maakond Saaremaa

vald Kaavi küla

September 2025

60 000 21069 66,6/66,6 1968. a ehitatud puitkonstruktsioonil elamu vajab rekonstrueerimist. Seinad puit, katusekate eterniit. Ruumide siseviimistlus valdavalt amortiseerunud ja vajab uuendamist, mõni ruum rahuldavas korras. Elamus kuivkäimla. Elamut kütavad vana ahi, kamin ja soemüüriga pliit. Kinnistul salvkaev, veevarustus elamus ja saunamajas, kinnistul kanalisatsiooni- süsteem puudub. Kinnistul veel heas/rahuldavas korras väikeplokkidest saunahoone ja puitkonstruktsioonil heas korras abihoone-kuur. Osavalla keskusesse Iide külla 8 km, Kuressaarde 40 km, mereni 2 km. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt.

Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese pinna tõttu

Muhu vald Kuivastu küla

Aprill 2025 132 000 23713 72,4/72,4 1920.a ehitatud elamul seinad palk, katusekate eterniit. Elamut on parendatud, seisukord rahuldav. Ruumide viimistluse seisukord rahuldav. Elamus sanitaarruumid puuduvad, hoovil käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, õhk-õhk soojuspump. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus olemas, kinnistul kanalistasioonisüsteem puudub, pesuvesi immutatakse pinnasesse. Kinnistul veel paekivist seintega rahuldavas korras väike saunamaja ja maakelder. Juurdepääs osaliselt mööda erateed, seatud teeservituut. Vallakeskusesse Liiva külla 9,5 km, Kuressaarde 75 km, kinnistu piirneb merega, hoonete kaugus merest 600 m

Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese suuruse tõttu

Saaremaa vald

Kõiguste küla

Veebruar 2025

75 500 65530 pole teada (ehr-s andmed puuduvad, aga

1946. a ehitatud elamu seinad palk, katusekate eterniit. Tegemist on endise rehielamuga, mille otsaküljel asuv laudaosa on lammutatud. Elamu vajab

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

31

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

umbes 80-100 m²)

remonti, ruumide siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist. Elamu sanitaarruumid puuduvad, käimla hoovil. Ahiküte, soemüüriga pliit. Kinnistul salvkaev, veeühendus elamusse toodud, pesuvesi immutatakse pinnasesse ehk kanalisatsiooni-süsteem puudub. Kinnistul veel remonti vajava väike saun ja ilmselt lammutamist vajav ait. Suurest kinnistust on

46 474 ㎡ haritav maa. Juurdepääs läbi

naaberkinnistu, puudub teeservituut. Mereni 1 km, Kõiguste sadamasse 2.5 km, osavalla keskusesse Laimjala külla 5,5 km, Valjala alevikku 16 km, Kuressaarde 37 km.

Ei ole valitud võrdlusesse elamu pinnaandmete puudumise ja liialt suure kinnistu pindala tõttu.

Hiiumaa vald Rannaküla

Jaanuar 2025

180 000 35372 Ehr andmetel 147/147

kuid katusekorrusel valmis ehitatud

vaid 1 tuba.´ehk

valmis ruume 100 m²

Algselt 1924. a ehitatud elamu on 2023. aastal rekonstrueeritud, osa seinu ehitatud uuesti väikeplokkidest. Vähesel määral ehitustööd lõpetamata (osaliselt fassaadilaudis paigaldamata ja olemasolev laudis vajab teistkordselt värvimist, vaja ehitada katuse tuulekastid ja paigaldada vihmaveerennid). Ruumid on valmis ehitatud põhikorrusel, kuid katusekorrusel on valmis vaid 1 tuba (võimalik veel ehitada kuni 3 tuba). Elamus lokaalküte õhk-vesi soojuspumbaga, lisaks tahkeküttel kamin. Vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistul veel puitkonstruktsioonil renoveerimist vajavad kaks suurt kuur-aita ja vana hiiu saun. Kinnistu piirneb merega. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Emmaste külla 3,5 km, Käina alevikku 22 km, Kärdlasse 41 km.

Ei sobi võrdluseks elamu seisukorralt ja küttesüsteemilt

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara tehinguinfo

4.2.2. Turustatavuse analüüs6

Hinnatava vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Vara potentsiaalseks ostjaks on keskmisest jõukam mandrieestlane, kes ostaks vara eesmärgiga kujundada see omatarbeks suvekoduks. Kuna vara asub kohas, mis naabruses asuva tuletorni ja kauni liivarannaga mere tõttu on turistide ja suvitajate jaoks väga atraktiivne, siis võib vara ostjaks olla ka isik, kel on äriplaan nimetatud potentsiaali ära kasutamiseks. Selles hinnaklassis varasid ostetakse tavaliselt kaasatud kapitali toel, selle eelduseks on stabiilne sissetulek tasemel, mis võimaldab kvalifitseeruda krediidiandja laenukliendiks. Vara omavahenditest soetamise eelduseks on piisaval hulgal likviidsete varade, kogutud hoiuste või muudest allikatest (nt muu kinnisvara, kasvava metsa müük vms) pärinevate maksevahendite olemasolu.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara on tulenevalt oma asukohast, naabrusest ja hoonestuse koosseisult eriline ning sellest tulenevad vara negatiivsed kui positiivsed tegurid. Positiivsed tegurid: - Looduslikult väga kaunis asukoht, 300 m kaugusel liivarannaga meri, 3,5 km kaugusel asub heakorrastatud Kalana sadam, seetõttu suvilaturul kõrgelt hinnaatud asukoht.

6Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

32

- Juurdepääs avaliku kasutusega mustkattega teedelt. - Kinnistul on olemas tehnosüsteemid: võrguelektriga liitumine, puurkaev, reoveepuhasti. - Kinnistul mitmed kivikonstruktsioonil abihooned, mille seinakonstruktsioonid on tugevad. - kinnistu vahetus naabruses asuv riigi omandis olev Ristna tuletorn kui väga atraktiivne turismiobjekt pakub võimalust selle külalitevoogu potensiaalselt ka hinnatava kinnistu omanikul äritegevuse huvides ära kasutada Negatiivsed tegurid: - Piirkond ei ole püsielupaigana hinnatud, kuna asub kaugel keskustest ja sotsiaalne taristu on napp või puudub üldse, kuid suvilaturul on piirkond kõrgelt hinnatud - Suvekodu vaates on oluliseks häiringuks kohe vahetus naabruses paiknev Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur, lisaks avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule ehk oluliselt on häiritud privaatsus. - Elamu ja abihooned vajavad rekonstrueerimist. Elamu tehnosüsteemid vajavad uuendamist/välja ehitamist. - Abihoonete arv on suur, kuid tulenavalt nende olemusest ja ruumiplaneeringust võib osale neist olla keeruline kasulikku funktsionaalsust leida, selles osas võib takistuseks olla ka tehnohoones ja küttelaos olev tugev masuudi hais. - Kinnistu on heakorrastamata – kulusse kavanud ja võsastunud - Kinnistu kasutusele võtmine vastavalt selle parimale kasutusele (elukondlik või elu- ja ärikondlik kooskasutus) eeldab kehtivat üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamist, see on seotud kuludega. Hindaja hinnangul detailplaneeringu kehtestamise kui sisulise otsusega ei tohiks probleeme olla, kuna selline detailplaneering on juba varem kehtestatud ning kehtetuks on see tunnistatud mitte planeeringu sisust tulenevatel asjaoludel, vaid korralduslikel põhjustel (vt käesoleva hinnangu p 5.1). Samas on koostamisel Hiiumaa valla uus üldplaneering, mille kohaselt asub hinnatav kinnistu segahoonestuslal, kus on erinevalt praegusest olukorrast lubatud väga laia kasutusspektriga tegevused, mistõttu uue üldplaneeringu kehtestamisel võib hinnatava kinnistu osas detailplaneeringu kehtestamise vajadus ära langeda (seda ei saa hindaja muidugi lõplikult kinnitada). Puudub täpne teave elamu suletud netopinna kohta. Samas vajab elamu rekonstrueerimist, mille käigus ilmselt muudetakse ka selle ruumiplaneeringut ning peale vastavate tööde lõpetamist saab kasutusloa taotlemise menetluse käigus täpsustada ka elamu pinnaandmed. Seega suletud netopinna täpse suuruse puudumine pole käsitletav otsese negatiivse tegurina.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Raske öelda, kuid hinnanguliselt keskmiset väiksem hulk, sest ostjad kaluleerivad enda võimekust hoonete rekonstrueerimise osas.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid krediidiasutuse toel on vara võimeline soetama ja hooned rekonstrueerima väiksem hulk potensiaalsetest lõppkasutajatest

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

Arendusprojektid Kalana külas on mitmeid suvilakruntide arendusi.

Müügiperiood Kuni 6 kuud

Müügihinnad Hiiumaa suvemajade turg on kogu aeg olnud väga väikesemahuline ja väga likviidne, eriti on nõutud mereäärsed ja merelähedased suvemajad, nende hinnatase on ka kõrgem. Viimase aasta jooksul on suvemajade hinnatase püsinud stabiilsena ning ka järgneva poolaasta jooksul nende nõudluse, pakkumise ja hinnataseme osas olulisi muudatusi ei prognoosiks.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

33

4.2.3. Pakkumine

Hindamise hetke seisuga on kinnisvaraportaalides kv.ee ja Kinnisvara24.ee Hiiumaal väljapool Kärdla linna ja Käina alevikku müügipakkumistes 25 elamut ja suvemaja hinnavahemikus 39 000 – 2 950 000 eurot. Hinnatava varaga otseselt võrreldavad müügipakkumised puuduvad, kaudselt võrreldavad müügipakkumised on järgmised:

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates halvem, mereni 1 km, kuid mererand märg ja madal ega ole ligipääsetav, samas piki kinnistu piiri kulgeb jõgi. Elamu väiksem (snp 129,6 m², sh eluruumide pind 114,2 m²). Elamu seisukord pisut parem, ruumide seisukord samaväärne, olemas WC-duširuum, elamu kivikonstruktsioonil, ahiküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistu pisut suurem (10200 m²). Abihooneid (kuur, kelder, kuur-töökoda-garaaž, aiamaja) puitkonstruktsioonil, seisukord kehvem. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata.

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates halvem, mereni 1 km, kuid mererand märg ja madal ega ole ligipääsetav. Elamu väiksem (snp 96,9 m²). Elamu ehitatud 1930. a ja selle seisukord pisut parem, ruumide seisukord samaväärne, puuduvad sanitaarruumid, tehnosüsteemide kohta info puudub. Kinnistu suurem (13461 m²). Abihooneid (saun, laut-küün, ait-kuur) puitkonstruktsioonil ja nende seisukord kehvem. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt.

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates samaväärne, sh mikroasukoht parem, mereni 1 km. Elamu väiksem (snp 84,3 m²). Elamu ja selle ruumide seisukord parem, olemas WC-duširuum, elamu puitkonstruktsioonil, ahiküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistu suurem (23988 m²). Üks puitkonstruktsioonil abihoone, mille seisukord rahuldav, seal asuva saunaruumi seisukord hea. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata.

Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates samaväärne, suvekodu vaates kehvem, kuid mikroasukoht parem, mereni 350 m. Elamu suurem (snp 266,8 m²). Elamu ja selle ruumide seisukord samaväärne, elamu palk- ja kivikonstruktsioonil, olemas mitmed sanitaarruumi, ahi- ja elektriküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed (puurkaev,

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

34

kogumismahutid). Kinnistu suurem (47696 m²). Kinnistul suured kivikonstruktsioonil rekonstrueerimist vajavad laut- ja garaaž. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata. Hinnatav vara ei ole müügipakkumises. Ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekasja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Õiguslik lubatavus Üldplaneeringu kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaana. Kinnistule 18.10.2013. a kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks planeeritud võrdsetes osades elamumaa ja ärimaa. Detailplaneering tunnistati kehtetuks 16.04.2026. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks polnud KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Nii tunnistas Hiiumaa vallavolikogu detailplaneeringu kehtetuks ja määras hinnatava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa.7 Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal (ÜS), kus on lubatud erinevat tüüpi maa ja hoonete kasutused. Seega enne uue üldplaneeringu kehtestamist tuleks kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks kehtestada uus planeering. Samas võib KOV detailplaneeringu koostamise nõude esitada ka peale uue üldplaneeringu kehtestamist. Seejuures on huvitatud isikul õigustatud ootus, et kehtetuks tunnistatud detailplaneeringuga samasisulise uue detailplaneeringu (maakasutse elamu- ja ärimaaks määramine) kehtestamine on võimalik. Kinnistul asuva hoonestuse koosseisus on ehitisregistris elamuna registreeritud hoone ning ka selle tegelik kasutus on olnud elamu (majakavahi elukoht), mis veelkord on aluseks kinnistu maakasutuse sihtotstarbe vähemalt elamumaaks muutmisel.

Füüsiline võimalikkus Kinnistule on olemas juurdepääs mööda heas korras avaliku kasutusega teid. Kinnistul on olemas elektriliitumine, lokaalne veevarustus ja kanalisatsioon. Kinnistu asub looduskaunis kohas merele väga lähedal, piirkond on suvekodude ostjate/rajajate seas kõrgelt hinnatud. Kinnistul asuvad elamu ja abihooned vajavad rekonstrueerimist, kuid hindaja hinnangul on nende seisukord selline, et rekonstrueerimine on füüsiliselt võimalik. Osa abihooneid on ka hindamise hetkel sihipärases kasutuses. Samas võib mõnele abihoonele tulenevalt tema olemusest olla ka keeruline kasuliku funktsiooni leidmine.

Vajalikult põhjendatud Kõpu poolsaare liivarannaga rannikupiirkonnad on suvekodude ostjate/ehitajate ja seas väga kõrgelt hinnatud, samuti soovitakse piirkonnas asuvaid suvemaju suveperioodil lühiajaliselt kasutada ehk üürinõudlus on olemas.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Hinnatava kinnistu vahetus naabruses paikneb Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur, lisaks avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule, mistõttu võib oluliselt olla häiritud privaatsus. Samas on võimalus tuletorni külalitevoogu potensiaalselt ka hinnatava kinnistu omanikul äritegevuseks ära kasutada, nt pakkudes lisateenuseid (nt toitlustus, kaubandus). Asukoht

7 https://hiiuleht.ee/vaata-otse-hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/, alates kell 1:41:57

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

35

püsielupaigana ei ole hinnatud, kuna keskused jäävad kaugele ning sotsiaalne taristu on napp või puudub üldse. Kompleksi tervikuna turistide ja suvitajate teenindamisele suunatud äriobjektina (puhkekompleksina) kasutusele võtmine ei ole hindaja hinnangul finantsmajanduslikult otstarbekas, kuna hoonete korrastamiseks on investeeringute vajadus suur ning tehtud kulutuste tasateenimine ei ole lühikest turismihooaega (keskmiselt 3-4 kuud aastas) arvestades mõistliku ajaperioodi jooksul võimalik.

Järeldus Kõike eelnevat arvesse võttes on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on hoonete rekonstrueerimine ja kompleksi kasutusele võtmine suvekoduna, kus soovi korral oleks kaasnevalt võimalik ka äritegevus (nt tuletorni külastajatele lisateenuste (kaubandus, toitlustus) pakkumine). Samuti saaks osa abihooneid või ruume elamus kohandada suvisteks majutuspindadeks. Selline kasutus on eelnevalt vajalikult põhjendatud ja sellisena omandab vara kõrgeima väärtuse. Hinnatava kinnistu kasutusele võtmiseks kooskõlas vara parima kasutusega on vajalik üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine. Kuna seda on KOV hinnatava vara osas korra juba teinud ja sellekohane detailplaneering on kehtetuks tunnistatud mitte planeeringust endast tulenevaatel põhjustel, siis on hindaja hinnangul samaväärse detailplaneeringu uuesti kehtestamine väga realistlik.

5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (salescomparisonapproach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (incomeapproach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

5.3. Hariliku väärtuse hinnang

Kuna hinnatavale varale analoogsed varad on enamasti müügi-, mitte üürikäibes ning sarnaseid varasid ostetakse omakasutuse mitte välja üürimise eesmärgil, on hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Harilik väärtus hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse maa- ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

36

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud (vt p 4.2.1):

Asukoht Tehingu

aeg Tehingu hind, €

Kinnistu pindala, m2

Elamu/suvila snp/eluruumide

pind, m2 Lisainfo

Hiiumaa vald Emmaste- Kurisu küla

Aprill 2026 109 900 22051 138,5/138,5 1997. a ehitatud elamu seinad puitsõrestikul saepurubetoonist vahetäitega, katusekate eterniit, puitraamidel aknad. Elamu seisukord hea/rahuldav, aknad ja karusekate algupärased, fassaadi viimistlus vajab parendamist. Ruumide viimistlus on hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, siseviimistluses on palju kasutatud algupärast lakitud laudist. Elamus heas korras saun ja duširuum, viimasel on ehituslikud vead. Elamus on käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid, on loomulik ventilatsioon. Vesi naaberkinnistu puurkaevust, servituuti seatud pole. Kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu süsteem, eraldi mahuti käimlale. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt. Osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna 40 km, mereni 6 km.

Saare maakond

Muhu vald Lehtmetsa

küla

Aprill 2026 90 000 19876 188,8/76,9 1901. a ehitatud rehielamu ühes otsas on eluruumid ja teises otsas eluruumideks kohandamata endine rehealune, mis on kasutuses hoiuruumina. Elamu seinad palk, vana rookatuse peale on paigaldatud eterniitplaatidest katusekate. Elamu vajab rekonstrueerimist, eluruumide viimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist Elamus puuduvad sanitaarruumid. Ahiküte, kuid küttekolded on amortiseerunud. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus puudub, kinnistul kanalisatsioonisüsteem puudub. Kinnistul veel rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök ja maakelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Vallakeskusesse Liiva külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni linnulennult 1 km, mööda teid 2 km. Privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala serval.

Saare maakond Saaremaa

vald Salme alevik

Märts 2026

110 000 1476 202,4/202,4 Ehitisregistri andmetel oletuslikult 1946. aastal ehitatud elamu seinad palk, välisviimistluseks värvkttega laudis, katusekate plekk. Elamu vajab rekonstrueerimist. Hoone on ehitisregistris registreeritud elamuna, kuid selle osa ruumides on tegutsenud kohvik-kauplus. Elamu osa ruume rahuldavas korras, kuid valdavalt on siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist/asendamist. Elamus ahjuküte, küttekolded amortiseerunud, on õhk-õhk soojuspump. Hoones tualett, puudub pesemisvõimalus. Vesi ja kanalisatsioon võrk. Kinnistul rahuldava seisukorras puitkonstruktsioonil suurem kuur. Asub osavalla keskuses vahetult alevikku läbiva maantee ääres, naabruses korterelamud ja ärihooned. Kuressaarde 19 km, mereni 300 m. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve elamumaa 85%, ärimaa 15%.

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

37

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga võimalikult sarnases turupiirkonnas asuvate ja oma parameetritelt võimalikult sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitusedvõrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Välja toodud hinnad on tarbijate jaoks lõpphinnad. Elukondliku vara turul on tehingute osapoolteks peamiselt eraisikud, mistõttu kasutatakse võrdlusvarade tehinguhindadena lõpphindu. Asjaolu, kas müüja oli kohustatud tehingu summalt käibemaksu tasuma või mitte, lõpptarbija jaoks müügihinda ei mõjuta.

Võrdlusühiku valik8Võrdlusühikuks valime tervikhinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Kohandamise samm Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Võrdluselementide9 valik ja kohandamise10 põhimõtted

• Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Kohandamine: Ajalist kohandust ei rakendata, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on Hiiumaal sarnases piirkonnas asuvate sarnaste varade hinnad püsinud stabiilsetena.

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara hinda mõjutavad tegurid:

• Asukoht: Elukondlike varade hinda Hiiumaal mõjutab kaugus suurematest keskustest, veekogust, piirkonna atraktiivsus ja maine, samuti paiknemine piirkonna siseselt, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kohandamine: Hinnatava vara asukoht ei ole püsielaupaigana hinnatud, kuid suvilaturu vaates on selle suureks väärtusteguriks liivarannaga mere lähedus ja kaunis looduslik keskkond. Samus oluliseks häiringuks on kohe vahetus naabruses asuv Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur. Lisaks pidevale huviliste voole suveperioodil, avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule ehk oluliselt on häiritud privaatsus. Samas pakub tuletorni kui aktiivse külastusobjekti naabrus hinnatava kinnistu osas võimalust kasutada seda enda huvides hooajaliseks äritegevuseks (nt mitmesuguste toodete-teenuste müük), kuid seda ei saa siiski pidada kasulikkuseks kogu turu vaates. Võrdlustehingu nr 1 vara asub merest oluliselt kaugemal, kuid privaatses asukohas, samas Hiiumaa elukondlike varade turul keskmisest vähemhinnatud piirkonnas, mistõttu kohandatakse seda kui asukohalt oluliselt halvemat. Võrdlustehingu nr 2 vara asub samuti hinnatava varaga võrreldes merest mõnevõrra kaugemal ja privaatses asukohas, samas on koht nii elamu- kui suvilaturul kõrgelt hinnatud, mistõttu eelnimetatud asjaolude koosmõjus võib selle asukoha hinnata paremaks. Võrdlustehingu nr 3 asukoht on hinnatava vara asukohaga paljuski sarnane – see asub merest sama kaugel ning asukohast tulenevalt on sel elukondliku kasutuse osas häiringuid, kuid potentsiaali nii elu- kui ärikondlikuks kasutuseks ning mõlemad on ka õiguslikult lubatavad. Kõigi asjaolude ja potentsiaali osas võib selle asukoha hinnata siiki paremaks (paikneb osavalla keskuses ja maakonnakeskusele lähemal, äritegevuseks potentsiaal aastaringselt). Kõigile varadele on juurdepääsud avaliku kasutusega heas seisukorras teedelt ja selles osas kohandamise vajadus puudub.

• Elamu olemus seisukord: Hoone seisukord tugineb hinnangule selle põhikonstruktsioonide, välisviimistluse, katusekatte ja avatäidete ehitustehnilise ning esteetilise seisukorra ning mõistliku remondivajaduse kohta. Hoone seisukord on üks peamisi vara hinda mõjutavaid tegureid – parem seisukord mõjutab vara hinda positiivselt läbi parema kasutuskvaliteedi ning halvem seisukord negatiivselt läbi võimaliku remondivajaduse. Paremas seisukorras hooned on kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Kõigi varade elamud on vanad/vanemad hooned, mis vajavad rekonstrueerimist/parendusi. Hinnatava vara elamuga võrreldes on võrdlustehingu elamu

8Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 9Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 10Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

38

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted

remondivajadus väiksem ning võrdlustehingu nr 2 elamul suurem, mistõttu rakendatakse vastavaid kohandusi. Kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 elamu osas, kuna selle seisukord on hinnatava vara elamuga suhteliselt samaväärne.

• Elamu ruumide seisukord: Hinnang siseviimistlusele sõltub kasutatud materjalide kvaliteedist, tehnilisest ja esteetilisest sobivusest, viimistlustööde teostamise tasemest ning kasutusest tingitud kulumi astmest ja remondivajadusest, samuti valmidusastmest. Paremas seisukorras ja kvaliteetsema siseviimistlusega elamud on kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Hinnatava vara elamu ruumidega võrreldes on võrdlustehingu nr 1 elamu ruumide remondivajaddus väiksem ja võrdlustehingu nr 2 elamu eluruumidel suurem. Hinnatava vara elamuga sarnaselt on võrdlustehingu nr 3 elamu osades ruumides aastaid tagasi tehtud parendusi, teised ruumid on aga halvemas seisukorras ehk kokkuvõttes selle osas kohandamise vajadus puudub.

• Sanitaarruumid elamus: Kõrgemalt on hinnatud elamud, kus on olemas kaasaegsed sanitaarruumid:Kohandamine: Hinnatava vara elamus on põhjalikku puhastamist vajav sanitaarruum, kus puudub sanitaartehnika ning teadmata on selle tehniline seisukord, samuti ei ole see ühendatud kinnistul asuva reoveepuhastiga. Võrdlustehingu nr 1 elamus on saunaruumid ja käimla ning võrdlustehingu nr 3 elamus on üksnes WC. Kuigi varade osas on erisusi, puudub hindaja hinnangul asjaolusid nende koosmõjus hinnates kohandamise vajadus. Kohandatakse aga võrdlustehingut nr 2 kui halvemat, kuna selle elamus sanitaarrruumid puuduvad.

• Elamu suletud netopind: Üldjuhul suurema pinnaga elamud on kõrgemas hinnaklassis. Samas ebaotstarbekalt suure pinnaga elamu mõju kogu vara hinnale võib ka negatiivseks osutuda, kuna optimaalsest oluliselt suurema pinnaga majaga kaasnevad ka kõrgemad ülalpidamiskulud. Kohandamine: Võrdlustehingu nr 2 osas on kohandamise aluseks eluruumide pind ning elamu otsaküljel asuva eluruumideks ümber ehitamata endise rehealuse/laudaosaga arvestatakse kõrvalhoonete kohandamisel. Kohandatakse võrdlustehinguid nr 1 ja 2 kui elamu pinnalt hinnatava vara elamust väiksemaid ning kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 osas.

• Elamu konstruktsioonid: Hoone konstruktsioonide materjal mõjutab selle hinda. Üldjuhul kivikonstruktsiooniga elamud on puitkonstruktsiooniga hoonetest kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Hinnatava vara elamu ning võrdlustehingute 2 ja 3 elamud on palkkonstruktsiooniga ning nende osas kohandamise vajadus puudub. Võrdlustehingu nr 1 elamu konstruktsioonide materjal on mõnevõrra erinev, kuid mitte sedavõrd, mis tingiks kohandamise vajaduse.

• Tehnosüsteemid: Kaasaegsete ja töökorras tehnosüsteemide olemasolu tõstab vara hinda, kuna kaasaegsed kommunikatsioonid/tehnolahendused vähendavad hoonete halduskulu ja tagavad kasutusmugavuse. Olulisteks vara hinda mõjutavaks teguriteks on kinnistul ja elamus elektri- ja veevarustuse, kanalisatsioonisüsteemi olemasolu ning elamu küttesüsteemi liik. Küttesüsteem, ventilatsioon: Elamute hinda mõjutab küttesüsteemi liik tulenevalt selle efektiivsusest, ökonoomsusest ja kasutusmugavusest. Üldjuhul on lokaalküte kohtküttest enamhinnatud. Õhk-vesi soojuspumbaga lokaalküttesüsteem on tahkeküttel katlaga lokaalküttest ja kohtküttest kõrgemalt hinnatud, kuna on mugavam kasutada. Kõige kõrgemalt on hinnatud maasoojuspumbal põhinev küttesüsteem. Kõige madalamalt on hinnatud elektri otseküttel elamud, kuna elektriga kütmine on kallis. Soojustagastusega sundventilatsiooniga hooned on loomuliku ventilatsiooniga hoonetest enamhinnatud, kuna tagatud on hoones tervislik ja stabiilne sisekliima ja küttekulude kokkuhoid. Kohandamine: Hinnatava vara ja võrdlustehingute nr 2 ja 3 elamute kohtkütteseadmed on amortiseerunud, mistõttu siinkohal kohandamise vajadus puudub. Kohandatakse võrdlustehingut nr 1 kui paremat, mille kohtkütteseadmed on heas seisukorras.

• Vesi, kanalisatsioon: Enamhinnatud on kinnistud, kus on olemas veevarustus ja kanalisatsioonisüsteem ja need on elamuga/suvemajaga ühendatud. Vara hinda ei mõjuta, kas süsteemid on võrgupõhised või lokaalsed, juhul kui lokaalsed süsteemid on kaasaegsed ja nõuetele vastavad. Kohandamine: Kohandatakse võrdlustehingut nr 1 kui halvemat, kuna selle kinnistul puudub kaev ning veevarustus toimud naaberkinnistu puurkaevust, kuid selle õiguslikuks tagamiseks servituuti seatud pole. Ka võrdlustehingut nr 2 kohandatakse kui halvemat, kuna selle

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

39

Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted

kinnistul puudub kanalisatsioonisüsteem. Kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 osas, mille kinnistul on võrgupõhine veevarustus ja kanalisatsioon.

• Kinnistu pindala: Suuremad kinnistud on kõrgemalt hinnatud, kuna võimaldavad suuremat privaatsust, täiendavat ehitusõigust või sõltuvalt kinnistu asukohast, geomeetriast ja hoonestuse paigutusest ka võimalust kinnistu jagamiseks. Samas suurema kinnistuga kaasnevad ka suuremad korrashoiukulud, mistõttu kinnistu pindala suurenedes suureneb vara tervikhind proportsionaalselt kasulikkusele. Kohandamine: Kohandatakse kõiki võrdlustehinguid kui hinnatavast varast kinnistu pinnalt sedavõrd erinevaid.

• Kõrvalhooned, rajatised, lisapinnad elamus: Kõrvalhoonete/rajatiste/elamus eluruumidena mitte käsitletavte lisapindade koosseis ja seisukord mõjutab kinnisvara hinda. Kui need on kapitaalsed, heas seisukorras ja oma funktsionaalsuselt vajalikud, tõstavad need vara hinda, kui aga halvas seisukorras või oma olemuselt ebavajalikud, siis võivad need läbi remondi- või lammutuskulude mõjutada vara hinda negatiivselt. Kohandamine: Hinnatava varaga koosseisu on mitmed kõrvalhooned, valdav osa neist kivikonstruktsiooniga, mille seinad on tugevad. Siiski võib osale neist tulenevalt nende olemusest ja ruumiplaneeringust olla keeruline kasulikku funktsionaalsust leida. Samuti on tehnohoone ja endises küttelaos hoones tugev masuudi hais, mille eemaldamine võin olla keeruline või võimatu. Vahetult elamu kõrval asuv puitkonstruktsioonil tehnilise varustuse ladu on abihooneks aga väga kohane, kuid vajab olulises mahus rekonstrueerimist, samuti on suur remondivajadus saunahoonel. Ehitusmaterjalide ladu on sobilik aga näiteks tuletorni külastajatele teenuste pakkumiseks. Tulenevalt eeltoodust ja arvestades võrdlustehingute koosseisus olevate abihoonete koosseisu, funktsonaalsuse ja seisukorraga puudub kohandamise vajadus võrdlustehingute nr 1 ja 2 osas ning võrdlustehingut nr 3 kohandatakse kui halvemat.

• Muu tegur 1: Kõrgemalt on hinnatud need varad, mille soovitud viisil kasutusele võtmiseks ei pea koostama detailplaneeringut, kuna see on seotud otsese raha- ja ajakuluga. Kohandamine: Hinnatava kinnistu kasutusele võtmiseks kooskõlas vara parima kasutusega on vajalik üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine. Võrdlustehingute varadel see kohustus puudub, mistõttu kohandatakse neid kui paremaid. Kohanduse suuruse määramisel on hindaja lähtunud sellest, et tegelikkuses on hinnatava vara osas samasisuline detailplaneering juba koostatud, detailplaneeringuga ei määratud täiendavat ehitusõigust (hoonete rohkuse tõttu pole seda ilmselt vaja ka uue detailplaneeringuga), mistõttu on KOV-l käesoleval juhul võimalus detailplaneeringu menetlus läbi viia lihtsustatud korras. Muu tegur 2 – Üldjuhul muinsuskaitse all olevad rekonstrueerimist vajavad hooned on turul madalamalt hinnatud, kuna nende rekonstueerimise kulu võib tulenevalt muinsuskaitse eritingimustest kujuneda kallimkas ja rekonstrueerimistööd keerukamaks. Kohandamine: Hinnatava vara kõik hooned on kultuurimälestiste registris registreeritud ehitismälestistena, võrdlustehingute varad seda pole, mistõttu kohandatakse neid kui paremaid.

Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, kuna nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel piisavalt olulised.

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

40

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3

Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti

tehingu tervikhinnast 109 900 90 000 110 000

Tehingu aeg

Juuli 2026

Aprill 2026 Aprill 2026 Märts 2026

Võrdlus hinnad on püsinud

stabiilsena hinnad on püsinud

stabiilsena hinnad on püsinud

stabiilsena

Ajaldamine 0% 0% 0%

Ajaldatud tervikhind, € 109 900 90 000 110 000

Asukoht

Hiiu maakond Hiiumaa vald Kalana küla Ülevaataja

kaugus Kõrgessaare alevikust 31 km, Kärdla

linnast 47 km, Käina alevikust sõltuvalt valitud

teekonnast (kruuskattega või

asfaltkattega tee) 49-67 km, liivarannaga mereni

umbes 300 m; kohe kõrvalkinnistul asub

Ristna tuletorn, mis on suure külastatavusega

turismiobjekt; püsielupaiga vaates madalalt hinnatud

piirkond, suvituspiirkonnan väga

kõrgelt hinnatud

Hiiu maakond Hiiumaa vald

Emmaste-Kurisu küla Sarapuu

osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna

40 km, mereni 6 km; privaatne asukoht

Saare maakond Muhu vald

Lehtmetsa küla vallakeskusesse Liiva

külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni

linnulennult 1 km, mööda teid 2 km;

privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala

serval

Saare maakond Saaremaa vald

Salme alevik osavalla keskus,

Kuressaarde 19 km, mereni 330 m

Võrdlus

halvem, kuna merest oluliselt kaugemal; parem, kuna privaatsem asukoht,

elukondlikus vaates madalamalt hinnatud

asukoht, kohandatakse kui oluliselt halvemat

halvem, kuna merest kaugemal, parem, kuna

privaatsem asukoht, elukondlikus vaates

kõrgelt hinnatud asukoht kokkuvõttes

parem

kaugus merest samaväärne, privaatsus

samaväärne, asukoht püsielupaigana ja

ärikondlikus vaates parem, suvekoduna halvem, kokkuvõttes

asukoht parem

Kohandus 20% -10% -10%

Hoone olemus ja seisukord

1894. a ehitatud elamu, vajab rekonstrueerimist,

kuid katusekatte ja umbes poolte akende

seisukord suhteliselt hea

1997. a ehitatud elamu, seisukord

hea/rahuldav

1901. a ehitatud rehielamu, vajab

rekonstrueerimist

1946. a ehitatud elamu, vajab rekonstrueerimist

Võrdlus parem halvem samaväärne

Kohandus -10% 10% 0%

Ruumide seisukord

umbes pool ruumidest vajab kapitaalremonti;

teine pool ruumidest on mingil ajal

kaasaegsemate materjalidega

remonditud, kuid viimistluskatted vajavad uuendamist/asendamist

hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, suur osakaal

pruunikaks lakitud laudisel, duširuum visuaalselt hea, kuid seal on ehituslikud

vead

vajavad remonti osaliselt rahuldav, valdavalt vajavad rekonstrueerimist

Võrdlus parem halvem samaväärne

Kohandus -10% 10% 0%

Sanitaarruumid elamus

olemas rahuldavas/puhastamist

vajavas korras WC- duširuum, mille tehniline

seisukord teadamata, seal puudub

sanitaartehnika

olema saun ja käimla puuduvad olemas WC

Võrdlus erinev, kuid kõigi asjaolude

koosmõjus kohandamise vajadus puudub

halvem

erinev, kuid kõigi asjaolude koosmõjus kohandamise vajadus

puudub

Kohandus 0% 5% 0%

Elamu suletud netopind, m²

138,5/138,5 188,8/76,9 202,4/202,4

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

41

HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3

Võrdlus täpselt teadmata, kyid hinnanguliselt umbes

180 m²

väiksem väiksem samaväärne

Kohandus 10% 20% 0%

Elamu konstruktsioonid

palk

seinad puitsõrestikul saepurubetoon täitega,

katusekate eterniit palk palk

Võrdlus erinev, kuid kohandamise

vajadus puudub samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Küttesüsteem, ventilatsioon

ahjud, kamin, soemüüriga pliit

(küttekolded ei ole töökorras),

elektriradiaatorid, loomulik ventilatsioon

ahi, soemüüriga pliit (küttekolded töökorras)

elektriradiaatorid, loomulik ventilatsioon

ahi, soemüüriga pliit, küttekolded

amortiseerunud

ahiküte, küttekolded amortiseerunud õhk-

õhk soojuspump

Võrdlus parem, kuna küttekolded

töökorras samaväärne samaväärne

Kohandus -5% 0% 0%

Vesi ja kanalisatsioon

kinnistul puurkaev ja biopuhasti

vesi naaberkinnistu puurkaevust (servituut

puudub); kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu

süsteem, eraldi mahuti käimlale

kinnistul puurkaev, puudub

kanalisatsioonisüsteem

vesi ja kanalisatsioon võrk

Võrdlus halvem halvem samaväärne

Kohandus 5% 5% 0%

Kinnistu pindala, m²

6901

22051 19876 1476

Võrdlus suurem suurem väiksem

Kohandus -5% -5% 5%

Kõrvalhooned, rajatised, lisapinad elamus

tehnohoone, tehnilise varustuse ladu,

kütteladu, ehitusmaterjalide ladu,

saun, terrass

heas korras suur abihoone, elamus kaks keldriruumi

rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks

palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök

ja maakelder, elamu otsaküljel endine

rehealune-laudaosa

suur rahuldavas korras puitkonstruktsioonil

kuur

Võrdlus samaväärne samaväärne halvem

Kohandus 0% 0% 10%

Muu tegur

kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks on

ühiskondlike ehitiste maa, sihtotstarbe

muutmiseks on vajalik üldplaneeringut muutva

detailplaneeringu kehtestamine

maakasutuse sihtotstarve maatulundusmaa 100%

maakasutuse sihtotstarve elamumaa

100%

maakasutuse sihtotstrve elamumaa

85% ja ärimaa 15%

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -5% -5% -5%

Muu tegur hooned on kultuurimälestiste

registris registreeritud ehitismälestistena

puudub puudub puudub

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -5% -5% -5%

Summaarne kohandus -5% 25% -5%

Kohandatud tervikhind, € 104 405 112 500 104 500

Kohanduste absoluutväärtuste summa 75% 75% 35%

Osakaal lõpphinnas 100% 20% 20% 60%

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

42

HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD

1 2 3

Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 20 881 22 500 62 700

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: 106 081 eurot

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: 20 881 + 22 500 + 62 700 = 106 081 eurot ehk ümardatult 106 000 eurot. Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 106 000 eurot (589 €/m² elamu suletud netopinna arvestuses). Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna sarnaste varade turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et saadud tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara harilikku väärtust.

6. Hindamistulemus Võttes arvesse eelnevat ning tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressidell Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja asuva kinnisasja registriosa numbriga 26384550 harilik väärtus väärtuse kuupäeval 106 000 (ükssada kuus tuhat) eurot. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud hariliku väärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Tulenevalt hinnatava vara omapärast ja sellega otseselt sobivate võrdlustehingute puudumisest, samuti elamu suletud netopinna oletuslikust suurusest, on hindamistulemus madalama täpsusklassiga (±20%). Tegelik tehinguhind võib märgitud protsendi piires erineda.

Harilik väärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tavaliselt võrreldavate müügitehingute hind sisaldab ka müügitegevusega seotud kulutusi, siis sisaldab ka hinnatud harilik väärtus vajalikke müügikulutusi vara müügiks, mis erinevate varade puhul võivad olla erinevad (näiteks vahendustasu müügil).

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

43

Lisa 1. Fotod

Elamu välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

44

Ruumid elamus:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

45

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

46

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

47

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

48

Ristna tuletorni ehitusmaterjalide lao välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

49

Ristna tuletorni ehitusmaterjalide lao sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

50

Ristna tuletorni küttelao välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

51

Ristna tuletorni küttelao sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

52

Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao välisvaated:

Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao sisevaated (kõigisse ruumidesse puudus ligipääs):

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

53

Ristna tuletorni sauna välisvaated:

Ristna tuletorni sauna sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

54

Ristna tuletorni tehnohoone välisvaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

55

Ristna tuletorni tehnohoone sisevaated:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

56

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

57

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

58

Terrass:

Vaated kinnistule:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

59

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

60

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Registriosa number 26384550

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr.

Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande kehtivus

1 20501:001:2088 Ühiskondlike ehitiste maa 100%, Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja.

6901 m² Maakatastri andmed üle võetud 09.05.2026.

kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr.

Omanik Kande alus Kande kehtivus

1 Eesti Vabariik 26.06.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2025. kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete

muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Reaalservituut kinnistu nr 956633 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja tasuta reaalservituut kruusakattega juurdepääsutee rajamiseks ja kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukiga, hooldamiseks ja sihipäraseks kasutamiseks vastavalt 19.09.2023.a. sõlmitud lepingu punktidele kolm (3), neli üks (4.1) kuni neli üheksa (4.9) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24765150.

Sisse kantud registriossa 795833 02.10.2023; siia üle kantud. 26.06.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2025.

kehtiv

2 Märge alusel: Kinnistu on koormatud kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordse omaniku kasuks tähtajatu, ööpäevaringse juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2 20 11494 tehtud Pärnu Maakohtu 31.05.2023 kohtumäärusele lisatud asendiplaanile. Juurdepääsuteed võib kasutada jalgsi või mootorsõidukiga. Kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordne omanik on kohustatud maksma juurdepääsu kasutamise eest tasu 10 eurot aastas ja kandma juurdepääsutee korrashoiukulud.

Sisse kantud registriossa 795833 09.07.2024; siia üle kantud. 26.06.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2025.

kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr.

Hüpoteegid Hüpoteegi summa Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Marju Lõbus Kuupäev: 06.07.2026 14:58:47

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

61

Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

62

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

63

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

64

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

65

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

66

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

67

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

68

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

69

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

70

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

71

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

72

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

73

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

74

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

75

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

76

Lisa 4. Dokumendid

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

77

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

78

Pärnu maakohtu kohtumäärusele tsiviilasjas nr 2-20-11494 lisatud juurdepääsutee skeem ligipääsuks Ristna kinnistule:

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

79

Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või

kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

1. Rohemärgis

Rohemärgis BREEAM LEED

Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

2. Energiamärgis jm energia kasutuse ja tootmisega seonduv

Energiamärgis A, B, C, D, E, F, G, H Puudub Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

Energiatõhususarv (ETA) või kaalutud energiaerikasutus (KEK) köetava pinna kohta, kWh/(m²·a)

- - - -

Vastavus liginullenergia hoone nõuetele

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

Hoone energiaklassi vastavus uutele/peatselt jõustuvatele miinimumnõuetele

Jah/ei Energiamärgis puudub, kuid ilmselt ei vasta miinimumnõuetele

Mõju vara väärtusele on negatiivne

Peatükk 3

Tarnitud energia (kWh aastas) - kokku - sh keskküte ja - jahutus; asumisel tõhusa kaugkütte- süsteemi piirkonnas esitatakse tarnija - sh võrguelekter; sh taastuvenergia paketiga võrguelekter - sh kütused; sh taastuvad kütused

Info puudub - -

Soojusallika liigid (1) Soojusallika liigid on: 1) katel; 1.1) kaugküte; 1.2) tõhus kaugküte; 2) soojuspump; 2.1) soojaveeboiler; 3) päikesekollektor; 4) ahi, kamin või pliit; 4.1) koostootmisseade; 5) elektriotseküte; 5.1) heitvee soojustagasti; 6) muu soojusallikas.

Ahi, kamin, elektriotseküte. Küttekolded pole töökorras

Mõju vara väärtusele on negatiivne

Peatükk 3

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

80

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

Lokaalse taastuvenergia tootmine liigiti

- tuuleenergia (jah/ei) - hüdroenergia (jah/ei) - päikeseenergia (jah/ei) - biomassienergia (jah/ei) - biokütus (jah/ei) - soojuspumbaeneria (maasoojus, õhk-õhk, õhk-vesi) (jah/ei)

Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

3. Müra

Tööstusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Müra mõõdetud pole, hindajale teadaolevalt tööstusmüra puudub

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Liiklusmüra tase aasta keskmisena (dB)

Müra mõõdetud pole, kuid hindajale teadaolevalt madal

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

4. Reostus, reostusoht, jääkreostus

Reostus ja reostuseoht, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ekspertiisid puuduvad

- Peatükk 3

Jääkreostus, erinevad seda tõendavad materjalid, sh keskkonnaekspertiisid

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Ohtlikud käitised Jah/ei Ei - Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

5. Füüsilised kliimariskid ja kohanemisvajadus

Veega seonduvad riskid - hoone kahjustus tugevate sademete tõttu; - äkiliselt suurenenud vee läbivool jõgedes ja järvedes; - merevee taseme tõus; - madal mereäärne ala; ohustatud tugevate merepoolsete tuulte puhul: - kas vara asub või ei asu üleujutusala riskipiirkonnas - esinemistõenäosus üks kord 10 / 50 / 100 aasta jooksul — jah/ ei - üleujutusalade kaardi väljavõte

puuduvad Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Probleemid veevarustusega (põhjavee taseme kriitiline langus

Jah/ei Andmed puuduvad - -

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

81

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

lokaalses veehaarde piirkonnas, veestress, jms)

Veeriski maandavate investeeringute ja meetmete vajadus ja asjakohasus

Jah/ei Andmed puuduvad - -

Soojussaare olemasolu Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Sundventilatsiooni ja jahutussüsteemi adekvaatsus või vajadus neid tehnosüsteeme välja/ümber ehitada (ajendiks kohanemine tõusva keskmise õhutemperatuuriga ja selle kõikuvuse kasvava amplituudi ning esinemise sagedusega)

Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid.

- -

Hoone tormikindlus Hindaja ei ole teostanud ehitustehnilisi uuringuid

- -

6. Keskkonnaalased tegurid

Radoonioht Jah/ei Jah (keskmine/madal)

Negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Looduskaitseala koosseisu kuulumine ja muud maakasutuse piirangud

Jah/ei Kinnistul kasvavad III kategooria kaitsealused liigid

mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Maardlad Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Muud looduslikud ohud ja ohuallikad

Jah/ ei, täpsem kirjeldus

Pole teada - Peatükk 3

7. Heaolu ja keskkonnasäästu lisanäitajad

Vee päritolu ühisveevärk puurkaev salvkaev muu (ennekõike pinnaveekogud)

Puurkaev oma kinnistul

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Reovee käitlemine ühiskanalisatsioon kinnistul asuv omapuhasti või tööstusreoveepuhasti kogumismahuti

Biopuhasti oma kinnistul

Mõju vara väärtusele positiivne

Peatükk 3

Nn targa maja kontseptsiooni olemasolu

Jah/ei Ei Mõju vara väärtusele pole täheldatav

-

Elektriautode laadimiskohtade olemasolu ja kaugus lähematest laadismispunktidest

Jah/ei Kinnistul laadimiskohad puuduvad, lähim laadimiskoht 46 km kaugusel

negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

82

Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või kvalitatiivne hinnang

Mõju väärtusele ja leevendus- meetmed

Viide hinnangus olevale detailsemale infole

Jalg- ja tõukerataste parkla olemasolu

Jah/ei Ei negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

-

Insolatsioon - Jah mõju vara väärtusele positiivne

-

Jäätmete liigiti kogumise võimalus Jah/ei Jah mõju vara väärtusele positiivne

-

Hoone ligipääsetavus Jah/ei Kaldteed ja lift puuduvad

negatiivne mõju vara väärtusele pole täheldatav

-

Ühistranspordi lähedus, valikuvõimalus ja kasutusmugavus

Ülevaatlik kirjeldus Ainult bussiliiklus, peatus 3 km kaugusel

negatiivne mõju vara väärtusele pole täheldatav

Peatükk 3

8. Seisukord ja juhtimine

Hoone vastavus nõuetele Kirjeldada lühidalt puudusi ja vastuolusid lubade, planeeringute jms osas

Ehitisregistris on elamu kohta käivad andmed puudulikud

negatiivne mõju vara väärtusele ei ole täheldatav

Peatükk 3

Hoone vee- ja energiakasutuse monitoorimise võimalused kasutajate kaupa

Olemas elektri kaugloendur

mõju vara väärtusele positiivne

-

Hoone kaasaegsus ning kapitalikulude vajadus

Ei ole kaasaegne, vajab rekonstrueerimist

On negatiivne mõju vara väärtusele

Peatükk 3

Puudujäägid/ hoone tehniliste parameetrite mittevastavus uute/ peatselt jõustuvate miinimumnõuetega nt. energiaklassi mittevastavus alumisele piirmäärale

Kommenteerida kui märgist ei ole või ei vasta piirmäärale

Energiamärgis puudub, kuid ilmselt ei vasta energiatõhususe miinimummäärale

On negatiivne mõju vara väärtusele

Peatükk 3

Hinnang kinnisvara juhtimise kohta (korterelamutes ühistu olemasolu ja selle tõhusus, ettevõtete puhul juhtimisstandardite olemasolu jms)

Omanik ise juhib - -

Hinnang omanikult saadud andmete kvaliteedi kohta

Esitada ilmnenud vastuolud nende olemasolul ja anda üldine hinnang andmete kvaliteedile

Omanikult esindajalt saadud andmed on usaldusväärsed, elamu suletud netopind on hinnanguline

- -

9. Taksonoomia

Kliimariskide analüüsi sisaldavate dokumentide olemasolu ja ülevaade kliimariskide kohanemiseks tehtud tegevustest

Jah/ ei Andmed puuduvad - -

Eksperthinnang nr 0105-26-SA

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja

Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected]

83

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja /allkirjastatud digitaalselt/ Marju Lõbus Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutsetunnistus nr 179841 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Läbivaataja /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Vaks Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

HIIUMAA VALLAVOLIKOGU

OTSUS

Kärdla 19. juuni 2025 nr 261

Eesti Vabariigi omandis oleva Ülevaataja katastriüksuse otsustuskorras tasuta võõrandamise taotlemine

Asjaõigusseaduse § 641, riigivaraseaduse § 10 lg 7, § 29 lg 1 p-de 1 ja 2, §33 lg 1 p 1, § 63 lg 2, Hiiumaa Vallavolikogu 21.06.20218 määruse nr 25 „Hiiumaa valla vara valitsemise kord“ § 2 lg 3, § 4 lg 1 ning Hiiumaa Vallavolikogu 17.11.2022 määruse nr 25 „Kõrgessaare arengustrateegia 2030+“ alusel ning võttes arvesse seletuskirjas toodud kaalutusi

1. Taotleda Eesti Vabariigilt Hiiumaa vallale katastriüksuse Ülevaataja (katastritunnus 20501:001:2088, pindala 6901 m2, sihtotstarve elamumaa 50% ja ärimaa 50% ) otsustuskorras tasuta võõrandamist. Katastriüksus on Eesti Vabariigi omandis ning Kliimaministeeriumi valitsemisel, volitatud asutuseks on Transpordiamet.

2. Hiiumaa Vallavalitsusel:

2.1 esitada vastav dokumentatsioon Transpordiametile;

2.2 tasuda katastriüksuse omandamisega seotud kulud (notari tasu ja riigilõiv).

3. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

4. Otsuse peale on õigus esitada vaie Hiiumaa Vallavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik otsusest teada sai või oleks pidanud teada saama või kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul otsuse teatavaks tegemisest alates.

(Allkirjastatud digitaalselt)

Tõnis Paljasma Hiiumaa Vallavolikogu aseesimees

Hiiumaa Vallvolikogu 19.06.2025

otsuse nr 261

Lisa

Ülevaataja katastriüksuse asendiplaan

Katastritunnus 20501:001:2088

Pindala 6901 m22

Lähiaadress Ülevaataja

Asustusüksus Kalana

Omavalitsus Hiiumaa vald

Seletuskiri Hiiumaa Vallavolikogu otsuse

„Eesti Vabariigi omandis oleva Ülevaataja

katastriüksuse otsustuskorras tasuta

võõrandamise taotlemine“ juurde

Hiiumaa Vallavolikogu otsuse kohaselt taotletakse Eesti Vabariigi omandis

Kliimaministeeriumi valitsemisel olevat Kalana külas paiknevat katastriüksust Ülevaataja

(20501:001:2088) otsustuskorras tasuta võõrandamist Hiiumaa vallale.

Hiiumaa vallas Kalana külas paiknev Ülevaataja katastriüksuse sihtostarve on 50% elamumaa ja

50% ärimaa, pindala 6901 m2. Katastriüksuse naaberkinnistud on nii eraomandi kui Riigimetsa

Majandamise Keskuse hallatavad metsamaad. Katastriüksusele juurdepääs on 12140 Ristna

majaka riigiteelt.

Ülevaataja katastriüksus on hoonestatud. Ehitisregistri andmetel paiknevad katastriüksusel elamu

(121270402), biopuhasti (221372688), saun (121303585), tehnilise varustuse ladu (121303586),

kelder (121303590), tehnohoone (121303562), kütteladu (121303565), ehitusmaterjalide ladu

(121303584) . Kõik Ülevaataja katastriüksusel paiknevad hooned on kinnismälestised. Maa- ja

Ruumiameti ning VEKA registri andmetel paikneb Ülevaataja katastriüksusel puurkaev

(PRK0013778).

Asjaõigusseaduse § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks

asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu

muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.

Riigivara munitsipaalomandisse taotlemisel lähtutakse riigivaraseaduse § 29 lg 1 p-des 1 ja 2 ning

§ 33 lg 1 p-s 1 sätestatust. Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) alusel on lubatud riigivara võõrandada

tasuta või alla hariliku väärtuse, kui see on vajalik kohaliku omavalitsuse üksusele tema seadusest

tulenevate ülesannete täitmiseks, sealhulgas kogukonna ühistegevuseks.

RVS § 10 lg 7 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud korraldama talle mittevajaliku riigivara

üleandmise teisele riigivara valitsejale, kellele see riigivara on vajalik, või korraldama selle

võõrandamise või hävitamise või esitama ettepaneku selliste toimingute tegemiseks.

Veeteede Amet ja Kõrgessaare Vallavalitsus on sõlminud 24. oktoobril 2005. aastal riigivara

tasuta kasutamise lepingu nr 3-3-51/10, millega anti riigi omandis olev Ristna tuletorn

kohalikule omavalitsusele tähtajatult tasuta kasutusse vastavalt lepingu tingimustele. Lepinguga

on antud kohustus kasutata Ristna tuletorni kohaliku omavalitsuse funktsioonide täitmiseks

turismi ja kultuurielu edendamiseks.

Lisaks on tuletornide teenindamiseks antud kasutusse Ristna tuletorni juurde kuuluvad kütteladu

ja ehitusmaterjalide ladu, kuhu on välja ehitatud tualetid, kohvik ja köök. Hooned paiknevad

Ülevaataja katastriüksusel.

Hiiumaa Vallavolikogu 17.11.2022 otsusega nr 25 vastu võetud määruse „Kõrgessaare

arengustrateegia 2030+“ kohaselt on külastuskeskkonna punti 3 meede 4, et toetatakse

pärandkultuurile tuginevat külastuskeskkonda. Meetme alla kuulub tuletornide arendustegevusena

Hiiumaa Tuletornide muusemi-külastuskeskuse loomine Ristna tuletorni kompleksi juurde.

Ülevaataja katastriüksuse lähialal kehtib Põhja-Ristnanina detailplaneering, mille koostamise

eesmärk lähtus Kõrgessaare valla huvist püüdlusest leida piirkonnale sobilik kasutus.

Detailplaneeringuga on Põhja-Ristnanina piirkond jagatud kruntideks: väikeelamute; kämpingute;

majutushoonete/telkimise; supelranna, rannateenindus, veespordi.

Ülevaataja katastriüksuse alal kehtib Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering, mille

eesmärgiks on jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks ning määrata uued

sihtotstarbed olemasolevate kasutusviiside kui ka uute kasutusviiside põhjal. Detailplaneeringuga

on määratud Ülevaataja katastriüksusele ärimaa ja elamumaa sihtostarve.

Hiiumaa Vallavolikogu 21.06.2018 määruse nr 25 „Hiiumaa valla vara valitsemise kord“ (edaspidi

kord) § 2 lg 3 alusel nähakse käesoleva eelnõuga ette, et omandatava vara valitsejaks määratakse

Hiiumaa Vallavalitsus.

RVS § 63 lg 2 sätestab, et riigivara otsustuskorras võõrandamisel katab võõrandamise kulud

riigivara omandaja.

Korra § 4 lg 1 p 1 kohaselt on otsuse eelnõu esitatud Hiiumaa Vallavolikogule vastava otsuse

vastuvõtmiseks.

Mõju eelarvele

Võõrandamisega seotud kulude kandmine (notari tasu, riigilõiv).

Hooned ei ole avarii olukorras ning kohest vajadust hoonetesse investeerimiseks ei ole. Samuti ei

ole jooksvaid püsikulusid, kui hooneid ei kasutata. Ülevaataja kinnistul paikevatele hoonetele on

plaanis leida rentnik/operaator, kes katab kommunaalkulud ja kinnistu hooldamise kulud.

Kohustused

Ülevaataja katastriüksusel asuvas masinhoones asuvad Riigilaevastiku seadmed kõrval kinnistul

oleva tugimasti teenindamiseks. Transpordiamet on Riigilaevastikule teatanud Ülevaataja

katastriüksuse võimalikust võõrandamisest Hiiumaa vallale. Sellest tulenevalt tegi Riigilaevastik

05.06.2025 ettepaneku seada Ülevaataja katastriüksuse masinahoones Riigilaevastiku tugimasti

teenindavate seadmete tarbeks tasuta isiklik kasutusõigus Riigilaevastiku kasuks kümne (10)

aastase tähtajaga.

Kokkulepet saab arvesse võtta, kui Riigilaevastik hoolitseb isikliku kasutusõiguse perioodil hoone

seiskorra eest ning teostab avariiremondid (katuse ilmastiku kindlus, aknad ja uksed suletud ning

veekindlad).

Tegevusplaan

Ülevaataja katastriüksise võõrandamise peamine idee on, et arendada kogu Ristna tuletorni

kompleks tervikliku külastuskeskusena, mis eelkõige väärtustab Eiffeli pärandit Hiiumaal,

soodustaks äride teket piirkonnas ja täidaks ka kogukonnakeskuse rolli.

Ülevaataja katastriüksus ja seal paiknevad hooned on võimalik anda kasutusse MTÜ-le või

korraldada konkurss, millega kaasneb investeerimiskohustus.

Koostöös RMK-ga on võimalik tuletorni kompleksi ümber olevat maa-ala arendada ja luua avalik

rand vastavalt kehtivale detailplaneeringule.

Maiken Lukas

maa- ja ehitusvaldkonna juhtivspetsialist

IKÕ ala POS nr  (plaanil)

Kinnisasja Katastriüksuse tunnus Katastriüksuse nimi

POS1 795833 20501:001:2089 Ristna tuletorn

IKÕ ala pindala m² 

21

kinnisasjade piirid

Riigilaevastik Lume tn 9 10416, Tallinn

Asendiplaani mõõtkava M1:500

ISIKLIKU KASUTUSÕIGUSE SEADMISE PLAAN

Aadress:  Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Ristna tuletorn katastriüksus

Kuupäev: 23.08.2025

20501:001:2089 Ristna tuletorn

 20501:001:2088  Ülevaataja

20501:001:2090 Ristna tugijaam

39201:001:0116 Putkaste metskond 48

39201:001:0284 Ristna

39201:001:0329 Sireeni

51301:001:0072 12140 Ristna majaka tee

olemasolev 0.4 kV maakaabel kaitsetorus olemasolev sidekaabel kaitsetorus

Ristna majaka:(Hiiu)

fiiberoptiline kaabelMCMO 12x1; RG213

IKÕ seadmise ala koos mõõteketiga POS1

2.0

N

S

  POS1

2.0

number

IKÕ ala POS nr  (plaanil)

Kinnisasja Katastriüksuse tunnusKatastriüksuse nimi

POS1  795833 20501:001:2088Ülevaataja

IKÕ ala pindala

130

kinnisasjade piirid

Riigilaevastik Lume tn 9 10416, Tallinn

Asendiplaani mõõtkava M1:500

ISIKLIKU KASUTUSÕIGUSE SEADMISE PLAAN

Aadress:  Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Ülevaataja kü

Kuupäev: 28.08.2025

20501:001:2089 Ristna tuletorn

 20501:001:2088  Ülevaataja

20501:001:2090 Ristna tugijaam

39201:001:0116 Putkaste metskond 48

39201:001:0284 Ristna

39201:001:0329 Sireeni

51301:001:0072 12140 Ristna majaka tee

olemasolev juhtimiskaabel kaitsetorus olemasolev sidekaabel kaitsetorus

Ristna majaka:(Hiiu)

fiiberoptiline kaabelMCMO 12x1; RG213

IKÕ seadmise ala POS1

N

S

2.0

  POS1

hoone tingmärkH

Selgitused:

1.0

2.0

1.0

  POS2

IKÕ seadmise ala POS2

POS2 291

number (m² )

Riigilaevastik Lume tn 9 10416, Tallinn

Asendiplaani mõõtkava M1:500

REAALSERVITUUTIDE SEADMISE PLAAN

Aadress:  Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Ülevaataja kü

Kuupäev: 28.08.2025

20501:001:2089 Ristna tuletorn

 20501:001:2088  Ülevaataja

20501:001:2090 Ristna tugijaam

39201:001:0116 Putkaste metskond 48

39201:001:0284 Ristna39201:001:0329

Sireeni

51301:001:0072 12140 Ristna majaka tee

Ristna majaka:(Hiiu)

fiiberoptiline kaabelMCMO 12x1; RG213

Juurdepääsu ala

287

Kinnisasjad

Ülevaataja

suurus m²

4.0

8.7 16.4

4.0

juurdepääsu ala koos mõõteketiga

kinnisasjade piirid 4.0

N

S

Valitsev kinnisasi

Ristna tugijaam 20501:001:2090

Teeniv kinnisasi

 20501:001:2088

Kinnisasja number 795833

Kinnisasja number 24765150

HIIUMAA VALLAVALITSUS

KORRALDUS

Kärdla 6. mai 2026 nr 218

Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine (Ülevaataja katastriüksus, Kalana küla)

Maakatastriseaduse § 18 lg 1 p 3 ja § 18¹ lg 12 p 1 ning Transpordiameti 20.04.2026 kirja nr 1.5-6/26/2234-3 alusel ja arvestades seletuskirjas toodut

1. Määrata Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Kalana külas asuva Ülevaataja katastriüksuse (kinnistu registriosa nr 26384550, katastritunnus 20501:001:2088, sihtotstarve ärimaa 50% ja elamumaa 50%, pindala 6901 m²) sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%.

2. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale on õigus esitada vaie Hiiumaa Vallavalitsusele haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik korraldusest teada sai või oleks pidanud teada saama või kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemisest alates.

(Allkirjastatud digitaalselt)

Hergo Tasuja vallavanem

(Allkirjastatud digitaalselt)

Valmond Mikli vallasekretär

Seletuskiri Hiiumaa Vallavalitsuse

korralduse „Katastriüksuse sihtotstarbe

muutmine (Ülevaataja katastriüksus, Kalana

küla)“ juurde

Hiiumaa Vallavalitsuse korraldusega määratakse Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Kalana

külas asuva Ülevaataja katastriüksuse (katastritunnus 20501:001:2088, sihtotstarve ärimaa

50% ja elamumaa 50%) sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%.

Ülevaataja kinnistu on riigi omandis. Kinnistu volitatud valitseja Transpordiamet saatis

20.04.2026 kirja nr 1.5-6/26/2234-3, milles soovivad muuta Ülevaataja (kinnistu registriosa nr

26384550) katastriüksuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa (võttes arvesse, et kinnistule ja

hoonetesse planeeritakse avalikkusele suunatud tegevusi). Ülevaataja katastriüksusel on Hiiumaa

Vallavolikogu 16. aprill 2026 otsusega nr 30, tunnistatud osaliselt kehtetuks Kõrgessaare

Vallavolikogu 18.10.2013 otsusega nr 134 kehtestatud Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala

detailplaneering (DAGOpen OÜ töö nr 12-36). Kõrgessaare valla üldplaneeringu

teemaplaneeringu „Maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine“ (edaspidi üldplaneering)

järgselt asub Ülevaataja kinnistu detailplaneeringu kohustusega alal, kus juhtfunktsiooniks on

määratud sotsiaalmaa.

Kinnisasjal asuvad hooned: Ristna tuletorni kütteladu (EHR kood 121303565), Ristna tuletorni

kelder (EHR kood 121303590), elamu (EHR kood 121270402), Ristna tuletorni tehnilise varustuse

ladu (EHR kood 121303586), Ristna tuletorni tehnohoone (EHR kood 121303562), Ristna

tuletorni ehitusmaterjalide ladu (EHR kood 121303584), Ristna tuletorni saun (EHR kood

121303585) ja rajatised: biopuhasti (EHR kood 221372688), teed (EHR kood 221430989),

puurkaev (EHR kood 221486442).

MaaKatS § 181 lg 12 p 1 sätestab, et ühiskondlike ehitiste maa on kasumi saamise eesmärgita

ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sealhulgas riigi või kohaliku

omavalitsuse ametiasutuste, büroo- ja administratiivhoonete maa, välisriikide diplomaatiliste ja

konsulaaresinduste hoonete maa, äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-,

hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste maa, muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitiste

maa ning loomaaia ja botaanikaaia maa;

Tulenevalt eeltoodust määratakse Ülevaataja katastriüksuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste

100%.

Evely Kaibald

Hiiumaa Vallavalitsuse maaspetsialist

Hiiumaa Vallvolikogu 19.06.2025

otsuse nr 261

Lisa

Ülevaataja katastriüksuse asendiplaan

Katastritunnus 20501:001:2088

Pindala 6901 m22

Lähiaadress Ülevaataja

Asustusüksus Kalana

Omavalitsus Hiiumaa vald

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Priit Sauk Transpordiamet

[email protected]

Teie 01.06.2026 nr 1.4-11/26/9444-1

Meie 11.06.2026 nr 5-9/26/2163-2

Riigivara otsustuskorras tasuta võõrandamise

nõusolek (Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja)

Austatud Priit Sauk

Kliimaministeerium annab Transpordiametile nõusoleku Hiiu maakonnas Hiiumaa vallas Kalana külas asuva Ülevaataja kinnisasja (kinnistu registriosa 795833, katastritunnus 20501:001:2088,

sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%; pindala 6901 m², riigi kinnisvararegistri objekti kood KV4203) tasuta võõrandamiseks Hiiumaa vallale kogukonna ühistegevusteks ja külastuskeskuse

rajamiseks Teie kirjas toodud ettepanekutel. Palume turuväärtuse hindamise tellimisel ja võõrandamise otsuses arvestada ka

Kliimaministeeriumi poolt 04.12.2025 kirjaga nr 5-9/25/3819-2 tehtud ettepanekuid: hinnata kinnisasja edasist kasutamist, sealhulgas kavandatava äritegevuse ulatust (mis on valla otsuses

kirjas), hinnata sellest tulenevalt riigiabi olemasolu. Samuti kontrollida Hiiumaa valla vähese tähtsusega abi jääki ja registreerida Hiiumaa vallale võõrandatava vara harilik väärtus vähese tähtsusega abina registris https://fin.ee/riigihanked-riigiabi-osalused/riigiabi.

Palume hoonestatud kinnisasja turuväärtuse hindamise eksperthinnangu ja kõik võõrandamisega

seotud dokumendid lisada riigi kinnisvararegistrisse Ülevaataja kinnistu võõrandamise menetluse juurde.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Marten Kokk

kantsler

Kaja Roosipuu, 5982 4998

[email protected]

HIIUMAA VALLAVALITSUS

KORRALDUS

Kärdla 6. mai 2026 nr 218

Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine (Ülevaataja katastriüksus, Kalana küla)

Maakatastriseaduse § 18 lg 1 p 3 ja § 18¹ lg 12 p 1 ning Transpordiameti 20.04.2026 kirja nr 1.5-6/26/2234-3 alusel ja arvestades seletuskirjas toodut

1. Määrata Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Kalana külas asuva Ülevaataja katastriüksuse (kinnistu registriosa nr 26384550, katastritunnus 20501:001:2088, sihtotstarve ärimaa 50% ja elamumaa 50%, pindala 6901 m²) sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%.

2. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale on õigus esitada vaie Hiiumaa Vallavalitsusele haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik korraldusest teada sai või oleks pidanud teada saama või kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemisest alates.

(Allkirjastatud digitaalselt)

Hergo Tasuja vallavanem

(Allkirjastatud digitaalselt)

Valmond Mikli vallasekretär

Seletuskiri Hiiumaa Vallavalitsuse

korralduse „Katastriüksuse sihtotstarbe

muutmine (Ülevaataja katastriüksus, Kalana

küla)“ juurde

Hiiumaa Vallavalitsuse korraldusega määratakse Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Kalana

külas asuva Ülevaataja katastriüksuse (katastritunnus 20501:001:2088, sihtotstarve ärimaa

50% ja elamumaa 50%) sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%.

Ülevaataja kinnistu on riigi omandis. Kinnistu volitatud valitseja Transpordiamet saatis

20.04.2026 kirja nr 1.5-6/26/2234-3, milles soovivad muuta Ülevaataja (kinnistu registriosa nr

26384550) katastriüksuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa (võttes arvesse, et kinnistule ja

hoonetesse planeeritakse avalikkusele suunatud tegevusi). Ülevaataja katastriüksusel on Hiiumaa

Vallavolikogu 16. aprill 2026 otsusega nr 30, tunnistatud osaliselt kehtetuks Kõrgessaare

Vallavolikogu 18.10.2013 otsusega nr 134 kehtestatud Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala

detailplaneering (DAGOpen OÜ töö nr 12-36). Kõrgessaare valla üldplaneeringu

teemaplaneeringu „Maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine“ (edaspidi üldplaneering)

järgselt asub Ülevaataja kinnistu detailplaneeringu kohustusega alal, kus juhtfunktsiooniks on

määratud sotsiaalmaa.

Kinnisasjal asuvad hooned: Ristna tuletorni kütteladu (EHR kood 121303565), Ristna tuletorni

kelder (EHR kood 121303590), elamu (EHR kood 121270402), Ristna tuletorni tehnilise varustuse

ladu (EHR kood 121303586), Ristna tuletorni tehnohoone (EHR kood 121303562), Ristna

tuletorni ehitusmaterjalide ladu (EHR kood 121303584), Ristna tuletorni saun (EHR kood

121303585) ja rajatised: biopuhasti (EHR kood 221372688), teed (EHR kood 221430989),

puurkaev (EHR kood 221486442).

MaaKatS § 181 lg 12 p 1 sätestab, et ühiskondlike ehitiste maa on kasumi saamise eesmärgita

ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sealhulgas riigi või kohaliku

omavalitsuse ametiasutuste, büroo- ja administratiivhoonete maa, välisriikide diplomaatiliste ja

konsulaaresinduste hoonete maa, äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-,

hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste maa, muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitiste

maa ning loomaaia ja botaanikaaia maa;

Tulenevalt eeltoodust määratakse Ülevaataja katastriüksuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste

100%.

Evely Kaibald

Hiiumaa Vallavalitsuse maaspetsialist

Hiiumaa Vallvolikogu 19.06.2025

otsuse nr 261

Lisa

Ülevaataja katastriüksuse asendiplaan

Katastritunnus 20501:001:2088

Pindala 6901 m22

Lähiaadress Ülevaataja

Asustusüksus Kalana

Omavalitsus Hiiumaa vald

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Priit Sauk Transpordiamet

[email protected]

Teie 01.06.2026 nr 1.4-11/26/9444-1

Meie 11.06.2026 nr 5-9/26/2163-2

Riigivara otsustuskorras tasuta võõrandamise

nõusolek (Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja)

Austatud Priit Sauk

Kliimaministeerium annab Transpordiametile nõusoleku Hiiu maakonnas Hiiumaa vallas Kalana külas asuva Ülevaataja kinnisasja (kinnistu registriosa 795833, katastritunnus 20501:001:2088,

sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%; pindala 6901 m², riigi kinnisvararegistri objekti kood KV4203) tasuta võõrandamiseks Hiiumaa vallale kogukonna ühistegevusteks ja külastuskeskuse

rajamiseks Teie kirjas toodud ettepanekutel. Palume turuväärtuse hindamise tellimisel ja võõrandamise otsuses arvestada ka

Kliimaministeeriumi poolt 04.12.2025 kirjaga nr 5-9/25/3819-2 tehtud ettepanekuid: hinnata kinnisasja edasist kasutamist, sealhulgas kavandatava äritegevuse ulatust (mis on valla otsuses

kirjas), hinnata sellest tulenevalt riigiabi olemasolu. Samuti kontrollida Hiiumaa valla vähese tähtsusega abi jääki ja registreerida Hiiumaa vallale võõrandatava vara harilik väärtus vähese tähtsusega abina registris https://fin.ee/riigihanked-riigiabi-osalused/riigiabi.

Palume hoonestatud kinnisasja turuväärtuse hindamise eksperthinnangu ja kõik võõrandamisega

seotud dokumendid lisada riigi kinnisvararegistrisse Ülevaataja kinnistu võõrandamise menetluse juurde.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Marten Kokk

kantsler

Kaja Roosipuu, 5982 4998

[email protected]