Nõusolek pakkumisega kinnisasjadest maaeralduste omandamiseks

Eksperthinnang nr 020-24-VIL Vara: Äralõige hoonestamata kinnisasjast (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr

6358350 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu Väärtuse kuupäev: 18.03.2024 Hindamisaruande kuupäev: 26.04.2024 Hüvitusväärtused: 1 m² hüvitusväärtus 0,35 €/m²

äralõike 1465 m² hüvitusväärtus 510 € Metsata metsamaa turuväärtus 18 760 eurot Kaasnevaid kahjud 215 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Koostaja: Krista Õigus Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 11

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 12 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 12 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga) ............................................................................................... 14

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 18 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................. 19 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................... 20

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 21

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 22 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 22 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 23

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil ................................................................ 23 5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 25

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 26

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 28

Lisa 3. Äralõike joonis ................................................................................................................................................ 30

Lisa 4. Kasvava metsa hindamisakt ............................................................................................................................ 31

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................... 33

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid .................................................................................................................................. 36

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 37

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 6358350

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Katastritunnused 79701:001:0466

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 5,4 ha

Kõlvikute koosseis kokku Metsamaa 4,09 ha, haritav maa 0,40 ha, looduslik rohumaa 0,78 ha, muu maa 0,13 ha

Kinnistu hoonestus Puuduvad

Planeeringud Viljandi valla kehtiva1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamajandusmaa alale. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala 1465 m²

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 18.03.2024

Väärtuse kuupäev 18.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 26.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024 Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame kõrgeks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,35 (null koma kolmkümmend viis) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1465 m2 hüvitusväärtus 510 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 18 760 (kaheksateist tuhat seitsesada kuuskümmend) eurot

Kaasnevaid kahjud 215 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

Registriosa nr 6358350

Vara liik Kinnisasi (maatulundusmaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 18.03.2024

Omaniku esindaja Margus Meimeriga infovahetus telefoni teel 13.03.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 18.03.2024

Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 18.03.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 18.03.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 29.02.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 18.03.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

18.03.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 18.03.2024

Allhange Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt tehtud puistu hindamine 26.02.2024 (vara kohapealne ülevaatus 21.02.2024)

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 18.03.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Suislepa külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ja Kamsi-Retsniku tee ääres ja piirneb veel hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: http://www.maaamet.ee/

Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus, Viljandi kesklinn, paikneb ca 40 km kaugusel kagu suunas.

Konkureerivad turupiirkonnad

Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 20 km raadiuses on mitmed põllumajandusettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik.

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad läheduses puuduvad.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport Läheduses, ca 300 m

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 6358350

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Kasutusõigus on tähtajatu ja üleantav elektripaigaldise rajamiseks ja edasiseks talumiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 15.06.2011.a. lepingu punktidele 4.1- 4.5, 5 ja 6 ning vastavalt lepingu lisaks olevale plaanile. 15.06.2011 asjaõiguslepingu alusel registriossa nr 3329739 kantud 21.06.2011, kinnistu jagamisel siia üle kantud. 20.12.2016 kinnistamisavalduse, 28.12.2016 äriregistri andmete alusel sisse kantud 28.12.2016. Kohtunikuabi Tiiu Karu.

Kuna nimetatud kasutusõiguse puhul on tegemist tavapärase tehnovõrgu kasutusõigusega, on hindaja seisukohal, et see ei sea hinnatava vara kasutusele olulisi piiranguid ega mõjuta seega selle turuväärtust.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Elektripaigaldise kaitsevöönd ja avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Kitsendused mõju vara väärtusele ei avalda, sest ei piira selle sihipärast kasutust.

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: geoportaal.maaamet.ee Rendilepingud Puuduvad

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.3. Maakasutus

Katastritunnus 79701:001:0466

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Pindala 5,4 ha

Kõlvikute koosseis kokku Metsamaa 4,09 ha, haritav maa 0,40 ha, looduslik rohumaa 0,78 ha, muu maa 0,13 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva3 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus valdavalt metsamaa alale. Tagada tuleb olemasolevate maaparandussüsteemide funktsioneerimine. Kinnistu asub üldplaneeringu järgi metsamaa alal. Äralõige jääb valdavalt metsamaa alale.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

Õu hoonetega

Metsamaa

Põllumaa

Muud alald (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa Allikas: Viljandi valla üldplaneering

3 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, kinnistu on ebakorrapärase kujuga, kuid kompaktne metsamaa.

Hooned Puuduvad

Rajatised Puuduvad

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2)

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Haritav maa 0,36 €/m2, metsata metsamaa 0,11 €/m2, looduslik rohumaa 0,19 €/m2, muu maa 0,04 €/m2

Reaalboniteet 24

Perspektiivne boniteet Metsamaal 33 (Gl muldadel), 46 (M’’ muldadel), ja 50 (KI muldadel)

Mullastik Kinnistu mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise maaga (mulla nimetus Gl, Kl, M’’) Leetjad mullad (KI) on kõrge produktiivsusega ja sobivad kõikide põllukultuuride kasvatamiseks. Leetjate muldade saagikus sõltub väetamisest, agrotehnikast ja vegetatsiooni-perioodi sademetest. Leetjas gleimuld GI on alaliselt (keskmiselt) liigniisked mullad, kus liigniiskus on tingitud pidevalt mullaprofiili ulatuvast põhjaveest, rasketel muldadel lisandub ka ülavesi. Hea kuivenduse korral on leetjas gleimuld heaks reserviks haritavate maade laiendamisel. Keskmise lõimisega kuivendatud gleimuld sobib kõigile peamistele põllukultuuridele. Õhukse madalsoomuldade (M'') turbakiht on 50- 100 cm. Need on liigniisked mullad ja ei sobi paljude kultuuride kasvatamiseks oma liigniiskuse tõttu.

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

Maaparandussüsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakenduse info kohaselt jääb kinnistu maaparandusehitiste reguleerivasse võrku.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kõlvikute koosseis Metsamaa 4,09 ha, haritav maa 0,4 ha, loodulik rohumaa 0,78 ha, muu maa 54 ha

Hinnatav äralõike osa jääb valdavalt metsamaa ja osaliselt metsatunud loodusliku rohumaa ning haritava maa kõlviku alale.

Allikas: geoportaal.maaamet.ee, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Piirded Äralõike osas puuduvad

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart

Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 1, I boniteediklass, jänesekapsa kasvukohtatüüp Eraldis nr 4, III boniteediklass, jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüüp

3.4. Äralõige

Äralõike pindala Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 1465 m². Äralõige moodustab kinnistu pindalast 2,71%.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paikneb äralõige kitsaste ribadena piki kinnistul maanteeäärset rohtunud osa mille sisse jääb osaliselt ka valdavalt metsamaa ja osaliselt söödis ning metsatunud loodusliku rohumaa ning haritava maa. Äralõige jääb maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsa siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõige eraldiseisvana elu- ja ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõige piirneb metsamaa kõlvikuga.

Äralõike paiknemine

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Raadamine, nõlvade ja kraavide rajamine ning truubi ehitus äralõike ulatuses. Äralõike suurus tuleneb ohutuse tagamiseks tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest ja sademevete juhtimisest.

PRIA Puudub

Mullastik Kinnistu äralõikel mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist äralõike osas põllutüübilise haritava maaga (valdavalt mulla nimetus KI, GI)

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allejääva maaüksuse senisel metsamajanduslikul otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Käimas on vinduv majanduslangus4 Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud. Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal. Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on

4 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 19.12.2023

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures. Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4- 5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel. Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023* 2024* 2025* 2026*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,99 37,44 38,87 41,09 43,18

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,5 -0,4 3,2 3,2

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,4 2,4 2,2

töötus (%) 5,6 6,8 9 8,1 7,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1827 1948 2036 2143

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,1 6,6 4,5 5,2

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -2,9 -3,4 -4,5 -3,6 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate5 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. 2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot.

5 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download)

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga)

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate põhjal tehti 2023 aastal pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, 64 %, sellele järgnes 19 % haritav maa ja looduslik rohumaa 8,5%. Eestis kokku tehti haritava maaga 354 tehingut, mida on ca 3% rohkem kui 2022 aastal. Haritava maa mediaanhind oli 6500 €/ha, olles ca 25 % kõrgem kui aasta varem. Kõige rohkem tehti haritava maaga tehinguid Lääne-Virumaal (51 tk), Tartumaal (34 tk) ja Viljandimaal (31 tk). Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Tartu ja Jõgeva maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 7230 – 8000 €/ha, madalaim oli Hiiumaal 3019 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade tehinguid oli 619, mida on -20% vähem kui 2022 aastal. Mediaanhinnaks terves Eestis oli 7358 €/ha, mis võrreldes varasema aastaga on jäänud sarnasele tasemele (2022 oli mediaanhind 7323 €/ha) Kõige rohkem tehti tehinguid Saare maakonnas 88 tk ja Pärnu maakonnas 82 tk. Kasvava metsaga metsamaade kõrgeim mediaanhind oli Tartumaal (10 483 €/ha) ja Võrumaal (9 691 €/ha) ning madalaim mediaanhinnaks on Lääne maakonnas (5 283 €/ha). Kasvava metsata metsamaade tehinguid oli eelmisel aastal Eestis kokku 59 tk ja nende mediaaanhind oli 3471 €/ha, mis on võrreldes varasema aastaga tõusnud ca 32%. Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Okaspuupalkide hinnades aasta viimases kvartalis suuri kõikumisi ei olnud, kuid kokkuvõtlikult olid nad kerges languses. Kvartaliga männipalk odavnes 0,4%, männipeenpalk 2,1%, kuusepalk 0,5% ja kuusepeenpalk 0,6%. 2022. aasta detsembriga võrreldes on hinnad märgatavalt rohkem odavnenud. Aastaga on männipalgi hind langenud 16,2% (16,3 €/tm), männipeenpalgil 21,5% (20,3€/tm), kuusepalgil 16,7% (15,5 €/tm) ja kuusepeenpalgil 12,1% (10,7 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel männipalgil 84,40 €/tm, männipeenpalgil 74,08 €/tm, kuusepalgil 77,58 €/tm ja kuusepeenpalgil 77,17 €/tm.6

6 Ülevaade 2023. aasta IV kvartali puiduturust. OÜ Tark Mets. Puiduturu ülevaate koostamisel on pärast Keskühistu Eramets (edaspidi KÜ Eramets) moodustamist kasutatud ümarpuidu hindade arvutamiseks KÜ Erametsale ettevõtete poolt tehtud hinnapakkumisi. Alates 2014. a IV kvartalist on lisatud Eesti Puidumüügikeskuse (EPK) hinnastatistika. Mõlemad hinnastatistikad tuginevad kindlate ettevõtete ostuhindade aritmeetilisele keskmisele. Kui algselt esitleti mõlemat statistikat eraldi, siis alates 2016. aasta algusest on kasutusel ühine hinnastatistika. Et tulemused oleksid varasemate perioodidega võrreldavad, on nad ümber arvutatud kuni 2014. a detsembrini, mil alustati EPK hinnastatistika kogumist. Enne 2014. aasta detsembrit toodud keskmised hinnad tuginevad jätkuvalt ainult KÜ Erametsa hinnastatistikale. Ühise nimena kasutatakse alates 2016. aastast erametsa hinnastatistika.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 20237

Sort Hind euro Hinnamuutus võrreldes eelmise

kvartali hinnaga

Hinnamuutus võrreldes

aasta taguse hinnaga

männipalk 84,4 -0,4% -16,2%

männipeenpalk 74,08 -2,10% -21,5%

kuusepalk 77,58 -0,50% -16,7%

kuusepeenpalk 77,17 -0,60% -12,1%

kasepakk 167,3 -4,20% -11,0%

kasepalk 119,23 1,40% -14,9%

haavapalk 56,83 -7,70% -36,5%

lepapalk 57,79 -15,80% -30,7%

männipaberipuit 58,61 11,10% -25,7%

kuusepaberipuit 58,61 11,10% -24,9%

kasepaberipuit 55,58 0,40% -48,5%

haavapaberipuit 50,53 15,30% -32,7%

küttepuit 42,43 -1,00% -36,8%

Riigimetsast müüdavate okaspuupalkide hinnad olid aasta lõpus languses, kusjuures männipalgid odavnesid kuusepalkidega võrreldes enam. Suurim kukkuja oli männilatt (26,1%). Männipalgi hind odavnes 13,7% ja männipeenpalgi hind 12,6%. Kuuselatt odavnes samal ajal 5,2%, kuusepeenpalk 11% ja kuusepalk 8,2%. Aastataguse ajaga hindu võrreldes on pilt mõningal määral erinev. Suure hinnalanguse (28,3%) tegi läbi männipalk. Männipeenpalgi hind alanes 17,9%, männlatil 8,3%, kuusepeenpalgil 3,3% ja kuusepalgil 1,6%. Ainsana tõusis aastaga hind kuuselatil 4,7%.

Soome okaspuupalgi turul kukkusid hinnad 2023. aasta lõpus eriti tugevalt peenpalkidel. Nii odavnes männipeenpalk kolme kuuga 19,7%, kuusepeenpalk 10,8% ja kuusepalk 1,9%. Ainsana tõusis hind männipalgil (1,8%). 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes näeme, et kuusepalgi hind on väikeses miinuses (-0,9%). Männipalk kallines 1,8%, kuusepeenpalk 9,7% ja männipeenpalk 17,4% (vt joonis 3 ja tabel 3).

Erametsast müüdavatest lehtpuu jämesortimentidest ei odavnenud ainsana kasepalk, mis kolme kuuga kallines 1,4%. Kasepaku hind langes samal ajal 4,2%, haavapalgil 7,7% ja lepapalgil 15,8%. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnad kukkunud oluliselt rohkem, kusjuures eriti suur oli see haava- ja lepapalgil. Nii on aastaga kasepakk odavnenud 11% (20,6 €/tm), kasepalk 14,9% (20,9 €/tm), haavapalk 36,5% (32,7 €/tm) ja lepapalk 30,7% (25,6 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel kasepakul6 167,30 €/tm, kasepalgil7 119,23 €/tm, haavapalgil 56,83 €/tm ja lepapalgil 57,79 €/tm.

Paberipuiduturul jätkus aasta kolmandas kvartalis alanud hinnatõus. Kvartaliga kasvas okaspuupuidu hind 11%, kasepuidul 0,4% ja haavapuidul koguni 15,3%. Novembrist alates on kallimaks paberipuidu sordiks okaspuupaberipuit. Haavapuit hoiab traditsiooniliselt odavaima sordi tiitlit, kuid on märgatavalt vähendanud vahet kasepuiduga. Eelmise aasta detsembriga võrreldes on kõik hinnad väga tugevalt miinuses.

Riigimetsast müüdavate paberipuidu sortide hinnad on jätkuvalt langustrendis. Oktoobris-novembris kukkusid hinnad järsult, detsembris nad tõusid, kuid jäid septembri tasemest päris kaugele. Kolme kuuga on kõige vähem odavnenud kuusepuit (7%). Talle järgnevad männipuit (9,6%), kasepuit (14,7%) ja haavapuit (22%). Kallimaks sordiks on üle pika aja tõusnud kuusepuit. Viimati oli nii 5 aastat tagasi. Odavaimaks sordiks on traditsiooniliselt haavapuit. 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes on hinnalangus palju-palju suurem. Aastaga on kõige enam odavnenud kasepuit (59,2%). Talle järgnevad haavapuit 48%, kuusepuit 40,5% ja männipuit 35,6%.

Aasta viimasel kvartalil küttepuidu hind langes üks protsent ning jäi aasta lõpuks pidama tasemel 42,43 €/tm. Kodutarbijale lisandus eelpool toodud hinnale veel käibemaks 20%, mis tegi lõpphinnaks 50,92 €/tm. 2024. aastast alates on käibemaksu suurus 22% ja sel juhul oleks lõpphind 51,76 €/tm. Aastataguse ajaga küttepuidu tänast hinda võrreldes on see väga tugevalt kukkunud (36,8% ehk 24,7 €/tm).

Riigimetsast müüdava küttepuidu tihumeetri hind võrreldes 2022. aasta detsembriga on 44,1% madalam. RMK poolt koju toodav eratarbijale mõeldud küttepuidu hind muutus 2. jaanuaril 2024. Kuni 10- tihumeetrise lehtpuu küttepuidu koguse tarnimisel tõusis hind 5,1% ja okaspuupuidul 3,7%. 24-tihumeetrise lehtpuidu koorma tarnimisel kasvas hind 6,3% ja okaspuupuidu korral 4,5%. RMK poolt müüdava hakke hind aastataguse ajaga võrreldes on 6,2% madalam. Raidmete varumise hind eratarbijale pole muutunud. Lageraie- ja harvendusraielangil maksab see 115 €/ha ja teistel raiealadel 138 eur/ha ning sellele lisandub käibemaks.8

7 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad. 8 RMK 29.01.2024

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Puidu varumis- ja transpordikulud

Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne. Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei prognoosi. 9 Maa-ameti tehinguregistri andmetel tehti Eestis 2023 aastal kasvava metsamaaga 619 tehingut, mida oli oliuliselt vähem võrreldes 2022 aasta tehingutega (-24%). Keskmiseks hektari hinnaks kujunes eelmisel aastal 8834 eurot, mis on aastaga natuke tõusnud (2022.a. oli 8 695 €/ha). 2023 aasta metsamaade tehingud Eestis:

Piirkond Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

Harju maakond 56 351,7 6 2 517 813 8 454 6 339 5 125 2 194 20 906

Hi iu maakond 24 182,7 7,6 1 129 443 5 842 5 902 2 187 2 304 11 075

Ida-Viru maakond 20 136,8 6,8 909 895 8 177 6 826 5 694 2 143 18 000

Jõgeva maakond 24 238,8 10 2 404 602 9 307 9 524 4 471 1 712 17 830

Järva maakond 41 301,1 7,3 2 905 700 9 514 9 239 4 989 1 520 21 282

Lääne maakond 34 276 8,1 1 737 779 6 979 5 283 4 640 1 587 24 415

Lääne-Viru maakond 55 450,9 8,2 3 944 350 8 889 8 113 4 756 1 581 21 305

Põlva maakond 25 151,8 6,1 1 729 300 11 825 7 938 9 123 2 101 33 824

Pärnu maakond 82 644,7 7,9 6 231 296 9 715 7 707 6 207 2 088 25 281

Rapla maakond 53 415,6 7,8 3 119 154 7 917 6 556 4 285 2 200 26 502

Saare maakond 88 552 6,3 3 957 426 7 080 5 657 4 942 1 786 26 144

Tartu maakond 32 188,9 5,9 2 314 700 11 246 10 483 5 661 2 691 27 778

Valga maakond 10 76,2 7,6 814 283 9 435 9 479 6 327 1 590 21 459

Viljandi maakond 36 279,6 7,8 2 520 700 9 595 8 585 4 181 3 072 20 391

Võru maakond 39 269,8 6,9 2 749 172 10 689 9 691 5 378 1 848 22 908

Eesti 619 4 516,40 7,3 38 985 613 8 834 7 358 5 418 1 520 33 824

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Metsata metsamaa tehinguid tehti Eestis eelmisel aastal 59 tk, mediaanhinnaga 3471 €/ha ja keskmise hinnaga 3718 €/ha, mis on oluliselt tõusnud võrreldes varasema aastaga.

9 Allikas: https://erametsaliit.ee/wp-content/uploads/2024/02/puiduhinnad-2023-iv-kv.pdf

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kasvava metsata metsamaa tehingud 2020-2023 aastal: Eesti kokku Arv Kogupindala

(ha) Keskmine

pindala (ha) Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standardhälve (€/ha)

Minimaalne hind (€/ha)

Maksimaalne hind (€/ha)

2020 50 334,6 6,8 428 718 1295 1272 340 600 2091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1859 1960 602 711 2836

2022 36 179,2 5 478 640 2617 2636 741 990 4157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3718 3471 1315 811 7141

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Maa-ameti analüüsis kasutati vähemalt 2 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses, samuti vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud, plokktehingud. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas, metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 2 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%), samuti on müüdud lagedaid metsamaid plokktehingute koosseisus. Maa-ameti kinnisvaraturu kvartali ülevaates tuuakse välja Eestis lageraiega kinnistute tehingute kokkuvõte kvartalite kaupa, mille põhjal on metasta metsamaade hektari hind viimase aasta jooksul tõusnud võrreldes varasema perioodiga. Viimase 5 kvartali metsata metsamaa hektari mediaanhind Eestis. Avaldamise aeg Periood Mediaanhind (€/ha)

Aprill 2023 2022 II kv – 2023 I kv 2707

Juuli 2023 2022 III kv – 2023 II kv 2960

Oktoober 2023 2022 IV kv – 2023 III kv 3469

Jaanuar 2024 2023 I kv – 2023 IV kv 3471 Allikas: https://maaamet.ee/kinnisvaraturu-kvartali-ulevaated

Viljandimaal on 2023 aastal võrreldes eelneva aastaga tehingute arv jäänud sarnasele tasemele kuid hektari keskmine hind on tõusnud. Maa-ameti tehingute andmebaasi aastaülevaate andmetel sõlmiti 2023 aastal metsamaa 36 tehingut, mis on rohkem kui 2022 (35 tk), kusjuures keskmine hektari hind oli 2023 aastal 9595 eurot, mis on tõusnud (2022.a. oli hektari hind 7558 €). Eelmise aasta andmete põhjal oli Viljandimaal kõrgeim tehinguaktiivsus metsamaadega Viljandi vallas (16 tehingut) aga kõrgeim hinnatase oli Mulgi vallas (20 391 €/ha). Metsamaa tehingud Viljandimaal 2018 – 2023.a:

Aasta Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

2018 93 726,40 7,8 3 727 737 5 247 4 635 3 180 918 16 200

2019 96 763,60 8,0 3 893 855 5 532 4 982 2 683 654 14 151

2020 104 687,90 6,6 3 626 019 5 125 5 073 2 418 585 12 430

2021 41 343,60 8,4 2 285 200 6 647 6 349 3 315 1 741 15 472

2022 35 243,8 7,0 1 880 000 7 558 6 332 4 382 1 241 18 537 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Maa-ameti tehingute andmebaasi põhjal oli Viljandi maakonnas minimaalse ja maksimaalse tehinguhinna kõikumine märkimisväärne, kuid metsamaa hind sõltub oluliselt metsatagavarast, mistõttu statistilised andmed on väheinformatiivsed ning viitavad eelkõige, metsatagavara müügi osakaalule. Metsamaa tehingud Viljandimaal valdade lõikes 2019-2023.a:

Pindala (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Min. Max. Mediaan Keskmine

2019

Mulgi vald 29 9,30 8 500 136 000 1 094 9 295 4 035 4 376 Põhja-Sakala vald 57 9,20 2 950 156 500 120 13 953 4 223 4 631 Viljandi vald 50 8,80 5 317 110 000 1 139 14 151 4 519 5 133

2020

Mulgi vald 44 10,40 2 795 260 000 499 12 958 4 675 4 812

Põhja-Sakala vald 33 7,10 2 400 120 000 617 12 430 4 839 5 043 Viljandi vald 63 6,30 1 548 140 000 525 11 881 4 167 4 503

2021

Mulgi vald 29 8,90 7 000 302 990 1 517 13 389 4 464 5 675 Põhja-Sakala vald 40 10,80 3 230 285 000 1 357 15 472 6 953 7 270 Viljandi vald 54 7,70 2 556 240 000 482 14 330 4 280 5 104

2022

Mulgi vald 13 11,60 12 000 285 350 2 496 17 180 7 571 8 557 Põhja-Sakala vald 29 9,70 3 500 350 000 1 241 29 412 6 161 8 241 Viljandi vald 35 7,10 3 759 171 300 449 20 000 6 556 8 147

2023

Mulgi vald 16 4,50 12 000 300 000 3 810 22 244 9 663 10 351 Põhja-Sakala vald 21 6,90 3 000 161 000 898 21 224 8 925 10 662 Viljandi vald 38 8,20 4 000 320 000 1 010 16 794 6 723 7 434

***Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Allikas: Maa-amet, tehingute statistika

Viljandimaal on põllu- ja metsamaade vastu ostuhuvi olemas ning piirkonnas on mitmeid aktiivsemaid põllu- ja metsamajandustootjaid.

4.2.1. Müügitehingud

Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Mulgi vald, Veskimäe küla August 2022 12 000 4,52 3,57 2655 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa. Juurdepääs teelt puudub.

Põhja-Sakala vald, Paelama küla

Mai 2022 8500 2,69 2,65 3160 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika ja naadi. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Leie küla Mai 2022 58 500 15,87 15,83 3686 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa, naadi, jänesekapsa-kõdusoo. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Parika küla Aprill 2022 6000 2,93 2,71 2048 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lolu küla Oktoober 2021

6 000 2,01 1,96 2985 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika. Juurdepääs puudub.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Riuma küla Oktoober 2021

18 018 8,58 8,55 2100 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, kasvukohatüüp valdavalt jänesekapsa- kõdusoo ja naadi, vähesel määral angervaksa.

Viljandi vald, Odiste küla Juuni 2021 5 990 2,58 2,56 2322 Teostatud lageraie, kasvukohatüübid valdavalt naadi ja vähemal määral angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lätkalu küla Detsember 2020

3 700 2,75 2,69 1345 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 1,4 ha kasvab valdavalt haab ja vähesel määral kuuse ca 10a

Põhja-Sakala vald, Punaküla August 2020 8 000 5,54 4,44 1444 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 0,3 ha on raieküpset kaske ja 0,5 ha kasvab 18-28a valdavalt hall lepp

Viljandi vald, Vaibla küla Juuli 2020 21 310 11,23 8,11 1898 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, raieküpset metsa kasvab veel 0,54 ha (valdav puuliik mänd) ja 0,42 ha kasvab 5a lepa ja kase noorendik.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Kuna metsata metsamaa tehingute hulk väike ning ka raielankide turg ei ole alati läbipaistev, tuginetakse metsamaa väärtuse määramisel teadaolevalt vabaturutingimustes tehtud tehingute ja kasvukohatüüpide analüüsile. Seega lähtutakse metsamaa hindamisel tulupotentsiaalist ja leitakse baasväärtus kasvukohatüüpide lõikes. Analüüsides raielankidega tehtud tehinguid 2017-2023 aastatel ja kasvukohatüüpide tulutootlikkuse seost, on turul kujunenud välja vastavalt metsamaa boniteedile ka hektarite hinnavahemikud. Viljakamate 1A-1 boniteediga kasvukohtatüüpide (jänesekapsa, jänesekapsa-mustika, jänesekapsa-pohla, naadi, sinilille) raielankide keskmine metsata metsamaa hinnavahemik on turul 3000-5000 €/ha, 2-3 boniteediga kasvukohatüüpide (jänesekapsa-kõdusoo, angervaksa, karusambla-mustika, lodu, mustika, pohla, sõnajala) puhul on hinnavahemik 2000-3000 €/ha ning 3-4 boniteediga maade puhul (kastikuloo, karusambla, mustika-kõdusoo, tarna-angervaksa) puhul keskmine hinnavahemik 1000-1500 €/ha ja boniteediga 4-5A (madalsoo, kanarbiku, osja, sambliku, sinika, siirdesoo, tarna, raba) puhul keskmine hinnavahemik 300-1000 €/ha. Samas võib mõjutada raielankide hinda ka asukoht suurema metsamassiivi kõrval, juurdepääsuteed, kokkuveo tingimused ja lõpplao kaugus.

4.2.2. Turustatavuse analüüs10

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade lõppkasutajad on reeglina põllumajandus- ning metsamajandusettevõtted. Piirkonnas on mitmeid suuremaid aktiivseid põllumaade ja metsamaade ostjad, kes kasutavad maad oma ettevõtluse tarbeks (näiteks Roger Puit OÜ, Metsamaahaldus AS, OÜ Metsagrupp, OÜ Karpo, AS Põlluvara, Eesti Maavara OÜ, Undi Vili OÜ, OÜ Sakalamaad, OÜ Suislepa Vili, Milligrupp OÜ, Laanekuru OÜ, Saimre Kinnisvara OÜ jt).

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Turul kohanenud isikud, kelle tegevusala on seotud metsamajandusega ja kes reeglina on antud tegevusharus aktiivselt tegutsemas.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Kogu kinnistu rahuldab turusegmendi nõudeid, sest tegemist on suuremasse metsamassiivi jääva varaga, keskmisest suurema pindalaga ja keskmise viljakusega metsamaaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt suurem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, sest maade pakkumine on suhteliselt pikalt olnud defitsiitne, mistõttu on ootused täiendava maa soetamise vastu kasvanud.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

10 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 6-12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal jätkavad kasvamist, sest metsamaa nõudlus ületab pakkumist.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna vara asukohta arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud (turul puudub oluliselt suurem nõudlus muu sihtotstarbe või kasutusfunktsiooni vastu, või on eelpool nimetatuga sarnaseid varasid piirkonnas pakkumisel mitmeid, mille vahelt valida).

4.2.3. Pakkumine

Kinnisvaraportaalides on metsamajandusliku maa valik kesine ja turutasemest kõrgemate hindadega. Hindamisaruande koostamise ajal on hinnatavas turupiirkonnas, Viljandimaal, pakkumises üksikud metsamajanduslikud maatulundusmaad. Nende pakkumishinnad algavad umbes 5700 €/ha raiutud metsamaade puhul ja lõppevad mitu korda kõrgemate hindadega. Kohati puudub maa majandusliku kasutusotstarbe ja hindade vahel loogiline seos ehk paljud põllu- ja metsamaad püütakse müüa elamuarenduse tarbeks turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga, mis koheselt välistab põllu- ja metsamajandusettevõtte otstarbekuse maad osta. Metsamaa pakkumiste arv on püsinud viimastel aastatel stabiilselt madal, isegi võib öelda, et pakkumiste maht on viimasel poolaastal veelgi vähenenud. Kui umbes pool aastat tagasi oli metsamaade pakkumisi avalikes portaalides umbes kümmekond, siis hindamise hetkel 3. Väheste pakkumiste ja püsiva nõudluse tõttu on pakkumiste hind tõusnud ja kuna ei ole näha põhjust, miks pakkumisi peaks turule lisanduma, siis on oodata hindade kasvu veelgi. Samuti on pakkumiste hind tõusnud, sest soodsama hinnaga varad on ära müüdud. Paljud tehingud tehakse ilma avalikes portaalides kuulutamata, sest huvilised otsivad omanikud ise ülesse või omavad maaomanikega varasemat kokkupuudet, misläbi suurendatakse tehingusse jõudmise tõenäosust. Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised kinnistud:

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada metsamajandusliku maa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat metsamajanduslikule maale omast hinda.

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Maltsa külas paikneva Männisalu kinnistuga, mis on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada maatulundusmaana, sest Viljandi valla kehtiva11 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus valdavalt metsamajandusmaa alale. Füüsiliselt on hinnatavat ala võimalik kasutada metsa majandamiseks. Füüsiliselt on võimalik kinnistut ka hoonestada, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus piirkonna uute hoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Samuti ei soosi maad kasutada hoonestatud tootmismaana asjaolu, et hinnatavaga analoogilistes hajaasustuspiirkondades on suurem nõudlus just hoonestamata maatulundusmaade vastu. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas maatulundusmaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (metsamajanduslik maa). Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks äralõige pindalaga ca 1465 m² . Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud pikliku maatükiga, mis moodustab metsamaa ja muu maa kõlvikute pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Äralõike kuju tõttu ei saa seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

 Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole ehitisi ja rajatisi aga kinnistu kuulub osaliselt maaparandussüsteemi koosseisu (äralõike osa ei jää selle koosseisu). Kraavi rajamisega tuleb maaparandussüsteemide toimimine Tellijal tagada ka peale äralõike teostamist, mistõttu võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

 Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt ei ole tegemist hoonestamiseks mõeldud maatükiga, vaid metsamajandamiseks mõeldud maatükiga, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

 Metsa hävimine Äralõike koosseisus on puistu, seetõttu omanikule tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju. Äralõike alale jäävad metsamaa kõlvikule mõned lepad ja mänd. Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 215 €. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud 26.02.2024.a. koostatud akti väljavõte.

11 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Seega otseselt kaasnev varaline kahju on 215 eurot.

 Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Selliseid asju hinnataval alal ei esine.

 Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget planeeritakse ehitada truup kinnistule paremaks juurdepääsuks, seetõttu äralõige ei avalda olulist mõju juurdepääsule.

 Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul ei paikne hoonestust ja seetõttu äralõige ei avalda mõju hoonestusele.

 Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Tee äralõike puhul väheneb olemasolev maatükk ca 2,71% võrra, kuid see ei muuda kasutusvõimalusi. Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kujul maatulundusmaa (metsamajanduslik maa). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva metsamaa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Omaniku esindaja Margus Meimer vastas telefoni teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hinnatavale varale leitakse turuväärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Mistõttu hinnatava vara kontekstis, kus äralõige katastriüksusest tunnusega 79701:001:0466 maatulundusmaa osast ning see tervikuna koosneb metsamaa ja metsastunud loodusliku rohumaa ja haritava maa kõlvikust, on kinnisasja kui terviku turuväärtus hinnatud hoonestamata maatulundusmaana. Kuna äralõige piirneb valdavalt metsamaa kõlvikutega siis kasutame hüvitusväärtuse analüüsis metsamaade tehinguid.

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Kinnistu metsamaa pindala on 5,4 ha. Kuna äralõige paikneb osaliselt metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

 Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

 Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik12 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik13

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

12 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 13 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

 Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

 Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

 Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Kohandame 5% parema kasvukohatüübi tõttu võrdlusvara nr 1 ja 3. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

 Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

 Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustabel:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € kohandamisel 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € lähtutakse 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg hektarihinnast okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald,

Kokaviidika küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 5,4 2,61 8,51 5,56

(4,09 ha metsamaa, 0,78

ha looduslik rohumaa,

0,4 ha haritav maa, 0,13

ha muu maa);

(2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa,

0,3 ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

76% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -10% -5% -10%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus parem samaväärne parem

Kohandus -5% 0% -5%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult

teelt

juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: -15% -5% -10%

Kohandatud hektarihind € 4 592 € 3 397 € 2 266 €

15% 5% 20%

Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 45% 25%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 3 474 € 1 378 € 1 529 € 567 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Maltsa

küla, Männisalu

Jänesekapsa

(1 boniteet),

jänesekapsa-kõdusoo

(3 boniteet)

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

eelduslikult metsata

metsamaa

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 1378 + 1529 + 567 = 3474 €/ha Seega saame kinnistu puistuta metsamaa koos muu maaga turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 5,4 ha x 3474 €/ha = 18 760 eurot ehk 0,35 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutatakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud kinnistu haritava maa turuväärtuse ühikuhinna (1 ha). Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Vastavalt projektile on kinnistust planeeritava äralõike pindala 1465 m², mis koosneb metsamaast ja söötis ning metsastunud looduslikust rohumaast ja haritavast maast. Kuna vabal turul looduslike rohumaa kõlvikuga tehinguid ei tehta ja haritavv maa ning rohumaal kasvavad puud siis sisaldub nende väärtus metsamaa väärtuses. Kasvava metsata metsamaa turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 5,4 ha x 3474 €/ha = 18 760 eurot ehk 0,35 €/m² Äralõige 1465 m² x 0,35 €/m² = 512,75 € ehk 510 eurot

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,35 (null koma kolmkümmend viis) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1465 m2 hüvitusväärtus 510 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 18 760 (kaheksateist tuhat seitsesada kuuskümmend) eurot

Kaasnevad kahjud 215 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Kinnistu metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 1. Fotod Vaated äralõike osale

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte14 Registriosa:

Registriosa number 6358350

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 79701:001:0466

Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu. 5,4 ha

Maakatastri andmed üle võetud 27.02.2021. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

2 aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

20.12.2016 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 28.12.2016. Kohtunikuabi Tiiu Karu kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Kasutusõigus on tähtajatu ja üleantav elektripaigaldise rajamiseks ja edasiseks talumiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 15.06.2011.a. lepingu punktidele 4.1-4.5, 5 ja 6 ning vastavalt lepingu lisaks olevale plaanile. 15.06.2011 asjaõiguslepingu alusel registriossa nr 3329739 kantud 21.06.2011, kinnistu jagamisel siia üle kantud. 20.12.2016 kinnistamisavalduse, 28.12.2016 äriregistri andmete alusel sisse kantud 28.12.2016. Kohtunikuabi Tiiu Karu kehtiv

14 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Hüpoteek summas 3 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 1136; 40839; 73535; 239139; 303939; 336535; 518139; 740339; 991839; 1010836; 1581537; 1818939; 1821139; 2109139; 2168339; 2428539; 2553039; 2762839; 2765339; 2779539; 2965139; 3169239; 3232639; 3873339; 3997839; 4029939; 4039939; 4084539; 4094139; 4107050; 4107150; 4120350; 5252150; 5420250; 5442550; 5664250; 5734950; 5782450; 5862350; 5931150; 5945650; 5961450; 6020450; 6109850; 6116450; 6356050; 6411650; 6575950; 6576050; 6883150. 15.02.2017 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3.03.2017. Kohtunikuabi Siiri Lend

3 000 000,00 EUR kehtiv

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 29.02.2024 19:07:13 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 3. Äralõike joonis

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 4. Kasvava metsa hindamisakt

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus15

Agro allrühm

Allrühma kuuluvate muldade iseloomustus

Muldade šifrid

Lõimise grupid

Perspektiivne all rühm peale maa parandust

A. Head põllutüübilised haritavad maad

A1

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega keskmise raskusega rähkmullad

K; Kg sl; sl/ls; ls -

A21

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad leetunud keskmise raskusega mullad

LP; LPg sl; sl/ls; ls -

A22

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

sl; sl/ls; ls -

A41 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg

sl; sl/ls; ls -

A42

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad leetunud mullad

LPg sl; sl/ls; ls -

A43 Hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad

Gk; Go;Gor; GI; LPG; Gkr

sl; sl/ls; ls -

B. Keskmised põllutüübilised haritavad maad

B11 Kerged leetunud ja leetjad mullad

LkI-LkIII; KI l; sl/l -

B12

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) kerged leetunud ja leetjad mullad koos deluviaalmuldadega

LkI-LkIIIe LkI-LkIII(1) KIe; KI(1)

l; sl/l -

B2

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) keskmise ja raske lõimisega mullad koos deluviaalmuldadega

LPe; LP(1) Koe; Ko(1) KIe; KI(1) Ke; K(1)

sl; sl/ls, ls s

-

B31 Kuivendatud kerged gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg; Krg

l; sl/l -

B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud mullad

LkIg-LkIIIg l; sl/l -

15 https://geoportaal.maaamet.ee/docs/muld/mullakaardi_seletuskiri.pdf

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

B33 Hästikuivendatud kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gkr; Gor

l; sl/l -

B41

Kuivendatud rasked gleistunud mullad, rasked liigniiskuse tunnustega ja parasniisked mullad

Kg; Krg; Kog; Korg; KIg; LPg, Ko; Ko(g); KI; KI(g): Kor; K(g); LP; LP(g); K

tls; ls/s; ls3; s -

B42 Hästi kuivendatud rasked gleimullad

Gk; Go; GI; Gor; Gkr

tls; ls/s; ls3; s -

B51

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

Kg; Kog; KIg Korg; Krg Gk; Go; GI; Gor; Gkr

sl; sl/ls; ls tls; s

A41; B41 A43;B42

B52

Keskmise raskusega kuivendamata gleistunud kahkjad leetunud mullad; rahuldavalt kuivendatud kahkjad leetunud gleimullad

LPg LPG

sl; sl/ls; ls B52 B43

B53

Kuivendamata kerged gleistunud kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud kerged kamargleimullad

Kg; Kog; KIg; Krg; Korg Gk; Go; GI; Gkr; Gor

l; sl/l B31 B33

B54

Kuivendamata kerged gleistunud leetunud mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad

LkIg-LkIIIg LkG

l; sl/l B32 B33

C. Rohumaatüübilised haritavad maad

C1 Tugevasti rähksed ja paepealsed keskmise raskusega mullad

Kr; Kk; Kh sl: sl/ls; ls sl;ls/p

-

C2

Kerged rähkmullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5°kallakutel) kerged rähkmullad koos deluviaalmuldadega

K; Kr; Ke; K(1); Kre; Kr(1)

l; sl/l -

C3

Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5° kallakutel kerged leostunud mullad koos deluviaalmuldadega

Ko; Kor; Koe; Ko(1); Kore; Kor(1)

l; sl/l -

C4 Keskmiselt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (5-10° kallakutel) koos deluviaalmuldadega

E2I; E2o; E2k; LP(2); Ko(2); KI(2);

kõik lõimised -

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

K(2); LkI LkIII(2)

C5 Tugevasti erodeeritud ja erosiooniohtlikud (üle 10°kallakutel) mullad koos deluviaalmuldadega

E3I; L(3;4); KI(3;4); E3o; Ko(3;4); K(3;4); E3k; LkI- LkIII(3,4)

kõik lõimised -

C6 Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Go1; GI1 M

kõik lõimised t3

-

C7 Hästi kuivendatud keskmiselt ja halvasti lagunenud turvasmullad

M t1; t2 -

Go1; GI1 kõik lõimised C6 C8

Halvasti kuivendatud ja kuivendamata turvastunud ja turvasmullad

t3 M

t1; t2 C7

C91 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata keskmise raskusega ja rasked gleimullad

sl; sl/ls; ls A43 Gk; Go; GI; LPG; Gor; Khg; Gh

tls; ls3; s B42

C92 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gor, Khg; Gh

l; sl/l B33

C10

Väga suure veerežiimi kontrastsusega C allrühmade kombinatsioon, ei sobi eelmistesse agroallrühmadesse; väga tugevasti kivised(üle 50 m³/ha) maad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. Tüübirühm Lühend Nimetus Sagedamad enamuspuuliigid Valitsevad

boniteedid

Enamlevinud liigid alustaimestikus

Ll leesikaloo mänd 5-5A leesikas, verev kurereha, nõmm-liivatee, kassikäpp

Kl kastikuloo mänd, kuusk 3-4 metskastik, mägitarn, angerpist, longus helmikas, sulg-aruluste

Lu lubikaloo mänd 5-5A lubikas, vesihaljas tarn, hirsstarn, angerpist, peetrileht

Sm sambliku mänd 4-5A alpi ja harilik põdrasamblik, pohl, kanarbik, leesikas

Kn kanarbiku mänd 4-5 kanarbik, pohl, kukemari, palu-härghein, võnk-kastevars

Ph pohla mänd 1-3 pohl, mustikas, kanarbik, karvane piiphein, kilpjalg

Jp jänesekapsa-pohla mänd, kuusk 1A-2 kilpjalg, leseleht, metskastik, jänesekapsas

Ms mustika mänd 2-3 mustikas, pohl, kattekold, palu-härghein, leseleht

Km karusambla-mustika mänd, kuusk 2-3 mustikas, keratarn, sinikas, sinihelmikas

Jm jänesekapsa-mustika kuusk, mänd 1A-2 mustikas, jänesekapsas, metskastik, laanelill

Laanemetsad Jk jänesekapsa kuusk, arukask 1A-2 jänesekapsas, leseleht, laanelill, jänesesalat, võsaülane

Sl sinilille kuusk, mänd, arukask 1A-3 sinilill, jänesekapsas, ussilakk, võsaülane, mets-kurereha

Nd naadi kask, kuusk 1A-1 püsik-seljarohi, naat, saluhein, koldnõges, harilik kopsurohi

Sj sõnajala aru- ja sookask, sanglepp, kuusk 1A-2 naistesõnajalg, laanesõnajalg, laiuv sõnajalg, seaohakas

Os osja sookask, kuusk, mänd 3-5A tupptarn, soo-osi, sookastik, ojamõõl, luht-kastevars

Tr tarna sookask, mänd, kuusk, sanglepp 3-5A sinihelmikas, jäneskastik, harilik tarn, soo-piimputk

An angervaksa sanglepp, kuusk, aru- ja sookask 2-3 angervaks, soo-koeratubakas, roomav tulikas, sookastik

Ta tarna-angervaksa sookask, kuusk, sanglepp 2-4 ojamõõl, sookastik, mätastarn, soomadar

Sn sinika mänd 4-5A sinikas, kanarbik, sookail, tupp-villpea, rabamurakas

Kr karusambla mänd, sookask 3-4 mustikas, keratarn, metsosi, tähttarn, ohtene sõnajalg

Ld lodu sookask, sanglepp 2-3 soovõhk, varsakabi, lodutarn, ussilill, kollane võhumõõk

Md madalsoo sookask 4-5A niitjas tarn, pikk tarn, pudeltarn, eristarn, sookastik

Ss siirdesoo mänd, sookask 5-5A niitjas tarn, alsstarn, pudeltarn, pilliroog, püstkastik

Rb raba mänd 5-5A sookail, ümaralehine huulhein, tupp-villpea, sinikas, küüvits

Jo jänesekapsa-kõdusoo kuusk 1-3 jänesekapsas, ussilakk, kattekold, lillakas, kõrve- ja koldnõges

Mo mustika-kõdusoo mänd 2-4 mustikas, sinikas, kattekold, palu-härghein, tupp-villpea

Rabastuvad

metsad

Rohusoometsad

Samblasoometsad

Kõdusoometsad

Loometsad

Nõmmemetsad

Palumetsad

Salumetsad

Soovikumetsad

Allikas: Maa-amet

Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Männisalu

37

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent16 /allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

16 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL Vara: Äralõige hoonestamata kinnisasjast (maatulundusmaa 100%), registriosa nr

2944139 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku Väärtuse kuupäev: 14.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 15.03.2024 Hüvitusväärtused: 1 m² hüvitusväärtus metsata metsamaal 0,41 €/m² äralõike 1026 m² hüvitusväärtus 420 €

Kaasnevaid kahjud 153 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Koostaja: Krista Õigus

Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 10

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 11 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 11 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga) ............................................................................................... 13

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 18 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................. 19 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................... 19

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 20

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 22 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 22 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 22

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil ................................................................ 22 5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 24

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 25

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 28

Lisa 3. Äralõike joonis ................................................................................................................................................ 30

Lisa 4. Kasvava metsa hindamisakt ............................................................................................................................ 31

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................... 33

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid .................................................................................................................................. 36

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 37

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 2944139

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Katastritunnused 79704:002:0212

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 12,03 ha

Kõlvikute koosseis kokku Metsamaa 11, 89 ha, muu maa 0,14 ha

Kinnistu hoonestus Puuduvad

Planeeringud Viljandi valla kehtiva1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamaa alale. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala 1026 m²

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 14.02.2024

Väärtuse kuupäev 14.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 15.03.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024 Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu metsata metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1026 m2 hüvitusväärtus 420 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 48 950 (nelikümmend kaheksa tuhat üheksasada viiskümmend) eurot

Kaasnevaid kahjud 153 eurot.

Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

Registriosa nr 2944139

Vara liik Kinnisasi (maatulundusmaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei ole arvestatud hüpoteekidega.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 14.02.2024

Omaniku esindajaga Margus Meimer infovahetus telefoni teel 14.02.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 14.02.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 14.02.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 29.02.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 29.02.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

14.02.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 29.02.2024

Allhange Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt tehtud puistu hindamine 26.02.2024 (vara kohapealne ülevaatus 21.02.2024)

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 14.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Suislepa külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ja Kamsi-Retsniku tee ääres.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: http://www.maaamet.ee/

Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus, Viljandi kesklinn, paikneb ca 30 km kaugusel kagu suunas.

Konkureerivad turupiirkonnad

Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 20 km raadiuses on mitmed põllumajandusettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik.

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad läheduses puuduvad.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport Läheduses, ca 410 m

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 2944139

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Elektripaigaldise kaitsevöönd, tee avalik kasutus ja avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Kitsendused mõju vara väärtusele ei avalda, sest ei piira selle sihipärast kasutust.

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Rendilepingud Puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

3.3. Maakasutus

Katastritunnus 79704:002:0212

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Pindala 12,03 ha

Kõlvikute koosseis kokku Metsamaa 11,89 ha, muu maa 0,14 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva3 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamaa alale.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

Õu hoonetega

Metsamaa

Põllumaa

Muud alald (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa

3 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: Viljandi valla üldplaneering Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, kinnistu on korrapärase kujuga ja kompaktne metsamaa.

Hooned Puuduvad

Rajatised Puuduvad

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2)

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Metsata metsamaa 0,17 €/m2, muu maa 0,04 €/m2

Perspektiivne boniteet Metsamaal 38 (LPg muldadel), 46 (Go muldadel), 28 (LkGn muldadel), 33 (LkIIg;LkIIIg, Lklg muldadel), 37 (Lkl muldadel)

Mullastik Kinnistu mullastiku näitajad on keskmised. Gleistunud leetunud mullad (LkI-IIIg) - lisaks perioodilisele ülaveele põhjustab liigniiskust ka moreentasandike madalamatel osadel põhjavee tase. Põllumaadena kasutamisel vajavad kuivendamist, rohumaana kasutamisel pole kuivendamine hädavajalik. Leostunud gleimullad (Go) on alaliselt liigniisked mullad. Põllumajanduslikus kasutuses olevaid gleimuldi on enamasti parandatud kuivendamisega, kuivendamata mullad üldjuhul kultuurmaaks ei sobi. Kuivendatud leostunud gleimullad põllumuldadena on neutraalse reaktsiooniga. Mullad on suhteliselt tüseda huumushorisondiga, kõrge huumusesisaldusega, hea ja püsiva struktuuriga, suure aktiivveemahutavusega ja harimiskindlad. Gleistunud kahkjad leetunud mullad (LPg) on hästi haritavad ja vajavad lupjamist. Lubjatult on sobilikud enamiku põllukultuuride kasvatamiseks.

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

Maaparandussüsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakenduse info kohaselt ei jää kinnistu maaparandusehitiste reguleerivasse võrku.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kõlvikute koosseis Metsamaa 118824 m², muu maa 1433 m²

Hinnatav äralõike osa jääb metsamaa kõlviku alale.

Allikas: geoportaal.maaamet.ee, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Piirded Äralõike osas puuduvad

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart

Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 4, II boniteediklass, jänesekapsa kasvukohatüüp Eraldis nr 5, I boniteediklass, jänesekapsa kasvukohatüüp Eraldis nr 6, Ia boniteediklass, jänesekapsa kasvukohatüüp

3.4. Äralõige

Äralõike pindala Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 1026 m² . Äralõige moodustab kinnistu pindalast 0,85%.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paikneb äralõige kitsaste ribadena piki kinnistul maanteeäärset rohtunud osa mille sisse jääb osaliselt ka metsamaa. Äralõige jääb maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsa siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja nõva ning osaliselt haritav maa. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõige eraldiseisvana elu- ja ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõige piirneb metsamaa kõlvikuga.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Äralõike paiknemine

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Raadamine, kraavi rajamine, nõlvade planeerimine ja haljastamine. Äralõike suurus tuleneb tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest.

Mullastik Kinnistu äralõikel mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist keskmisest kõrgema viljakusega maaga (valdavalt mulla nimetus Lkl)

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid

Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allejääva maaüksuse senisel põllumajanduslikul otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Käimas on vinduv majanduslangus4 Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus

4 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 19.12.2023

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud. Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal. Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures. Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4- 5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel. Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023* 2024* 2025* 2026*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,99 37,44 38,87 41,09 43,18

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,5 -0,4 3,2 3,2

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,4 2,4 2,2

töötus (%) 5,6 6,8 9 8,1 7,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1827 1948 2036 2143

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,1 6,6 4,5 5,2

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -2,9 -3,4 -4,5 -3,6 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate5 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. 2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga)

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate põhjal tehti 2023 aastal pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, 64 %, sellele järgnes 19 % haritav maa ja looduslik rohumaa 8,5%. Eestis kokku tehti haritava maaga 354 tehingut, mida on ca 3% rohkem kui 2022 aastal. Haritava maa mediaanhind oli 6500 €/ha, olles ca 25 % kõrgem kui aasta varem. Kõige rohkem tehti haritava maaga tehinguid Lääne-Virumaal (51 tk), Tartumaal (34 tk) ja Viljandimaal (31 tk). Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Tartu ja Jõgeva maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 7230 – 8000 €/ha, madalaim oli Hiiumaal 3019 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade tehinguid oli 619, mida on -20% vähem kui 2022 aastal. Mediaanhinnaks terves Eestis oli 7358 €/ha, mis võrreldes varasema aastaga on jäänud sarnasele tasemele (2022 oli mediaanhind 7323 €/ha) Kõige rohkem tehti tehinguid Saare maakonnas 88 tk ja Pärnu maakonnas 82 tk. Kasvava metsaga metsamaade kõrgeim mediaanhind oli Tartumaal (10 483 €/ha) ja Võrumaal (9 691 €/ha) ning madalaim mediaanhinnaks on Lääne maakonnas (5 283 €/ha). Kasvava metsata metsamaade tehinguid oli eelmisel aastal Eestis kokku 59 tk ja nende mediaaanhind oli 3471 €/ha, mis on võrreldes varasema aastaga tõusnud ca 32%. Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Okaspuupalkide hinnades aasta viimases kvartalis suuri kõikumisi ei olnud, kuid kokkuvõtlikult olid nad kerges languses. Kvartaliga männipalk odavnes 0,4%, männipeenpalk 2,1%, kuusepalk 0,5% ja kuusepeenpalk 0,6%. 2022. aasta detsembriga võrreldes on hinnad märgatavalt rohkem odavnenud. Aastaga on männipalgi hind langenud 16,2% (16,3 €/tm), männipeenpalgil 21,5% (20,3€/tm), kuusepalgil 16,7% (15,5 €/tm) ja kuusepeenpalgil 12,1% (10,7 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel männipalgil 84,40 €/tm, männipeenpalgil 74,08 €/tm, kuusepalgil 77,58 €/tm ja kuusepeenpalgil 77,17 €/tm.6

5 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download) 6 Ülevaade 2023. aasta IV kvartali puiduturust. OÜ Tark Mets.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 20237

Sort Hind euro Hinnamuutus võrreldes eelmise

kvartali hinnaga

Hinnamuutus võrreldes

aasta taguse hinnaga

männipalk 84,4 -0,4% -16,2%

männipeenpalk 74,08 -2,10% -21,5%

kuusepalk 77,58 -0,50% -16,7%

kuusepeenpalk 77,17 -0,60% -12,1%

kasepakk 167,3 -4,20% -11,0%

kasepalk 119,23 1,40% -14,9%

haavapalk 56,83 -7,70% -36,5%

lepapalk 57,79 -15,80% -30,7%

männipaberipuit 58,61 11,10% -25,7%

kuusepaberipuit 58,61 11,10% -24,9%

kasepaberipuit 55,58 0,40% -48,5%

haavapaberipuit 50,53 15,30% -32,7%

küttepuit 42,43 -1,00% -36,8% Riigimetsast müüdavate okaspuupalkide hinnad olid aasta lõpus languses, kusjuures männipalgid odavnesid kuusepalkidega võrreldes enam. Suurim kukkuja oli männilatt (26,1%). Männipalgi hind odavnes 13,7% ja männipeenpalgi hind 12,6%. Kuuselatt odavnes samal ajal 5,2%, kuusepeenpalk 11% ja kuusepalk 8,2%. Aastataguse ajaga hindu võrreldes on pilt mõningal määral erinev. Suure hinnalanguse (28,3%) tegi läbi männipalk. Männipeenpalgi hind alanes 17,9%, männlatil 8,3%, kuusepeenpalgil 3,3% ja kuusepalgil 1,6%. Ainsana tõusis aastaga hind kuuselatil 4,7%. Soome okaspuupalgi turul kukkusid hinnad 2023. aasta lõpus eriti tugevalt peenpalkidel. Nii odavnes männipeenpalk kolme kuuga 19,7%, kuusepeenpalk 10,8% ja kuusepalk 1,9%. Ainsana tõusis hind männipalgil (1,8%). 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes näeme, et kuusepalgi hind on väikeses miinuses (-0,9%). Männipalk kallines 1,8%, kuusepeenpalk 9,7% ja männipeenpalk 17,4% (vt joonis 3 ja tabel 3). Erametsast müüdavatest lehtpuu jämesortimentidest ei odavnenud ainsana kasepalk, mis kolme kuuga kallines 1,4%. Kasepaku hind langes samal ajal 4,2%, haavapalgil 7,7% ja lepapalgil 15,8%. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnad kukkunud oluliselt rohkem, kusjuures eriti suur oli see haava- ja lepapalgil. Nii on aastaga kasepakk odavnenud 11% (20,6 €/tm), kasepalk 14,9% (20,9 €/tm), haavapalk 36,5% (32,7 €/tm) ja lepapalk 30,7% (25,6 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel kasepakul6 167,30 €/tm, kasepalgil7 119,23 €/tm, haavapalgil 56,83 €/tm ja lepapalgil 57,79 €/tm. Paberipuiduturul jätkus aasta kolmandas kvartalis alanud hinnatõus. Kvartaliga kasvas okaspuupuidu hind 11%, kasepuidul 0,4% ja haavapuidul koguni 15,3%. Novembrist alates on kallimaks paberipuidu sordiks okaspuupaberipuit. Haavapuit hoiab traditsiooniliselt odavaima sordi tiitlit, kuid on märgatavalt vähendanud vahet kasepuiduga. Eelmise aasta detsembriga võrreldes on kõik hinnad väga tugevalt miinuses. Riigimetsast müüdavate paberipuidu sortide hinnad on jätkuvalt langustrendis. Oktoobris-novembris kukkusid hinnad järsult, detsembris nad tõusid, kuid jäid septembri tasemest päris kaugele. Kolme kuuga on kõige vähem odavnenud kuusepuit (7%). Talle järgnevad männipuit (9,6%), kasepuit (14,7%) ja haavapuit (22%). Kallimaks sordiks on üle pika aja tõusnud kuusepuit. Viimati oli nii 5 aastat tagasi. Odavaimaks sordiks on traditsiooniliselt haavapuit. 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes on hinnalangus palju-palju suurem. Aastaga on kõige enam odavnenud kasepuit (59,2%). Talle järgnevad haavapuit 48%, kuusepuit 40,5% ja männipuit 35,6%. Aasta viimasel kvartalil küttepuidu hind langes üks protsent ning jäi aasta lõpuks pidama tasemel 42,43 €/tm. Kodutarbijale lisandus eelpool toodud hinnale veel käibemaks 20%, mis tegi lõpphinnaks 50,92 €/tm. 2024. aastast alates on käibemaksu

Puiduturu ülevaate koostamisel on pärast Keskühistu Eramets (edaspidi KÜ Eramets) moodustamist kasutatud ümarpuidu hindade arvutamiseks KÜ Erametsale ettevõtete poolt tehtud hinnapakkumisi. Alates 2014. a IV kvartalist on lisatud Eesti Puidumüügikeskuse (EPK) hinnastatistika. Mõlemad hinnastatistikad tuginevad kindlate ettevõtete ostuhindade aritmeetilisele keskmisele. Kui algselt esitleti mõlemat statistikat eraldi, siis alates 2016. aasta algusest on kasutusel ühine hinnastatistika. Et tulemused oleksid varasemate perioodidega võrreldavad, on nad ümber arvutatud kuni 2014. a detsembrini, mil alustati EPK hinnastatistika kogumist. Enne 2014. aasta detsembrit toodud keskmised hinnad tuginevad jätkuvalt ainult KÜ Erametsa hinnastatistikale. Ühise nimena kasutatakse alates 2016. aastast erametsa hinnastatistika. 7 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

suurus 22% ja sel juhul oleks lõpphind 51,76 €/tm. Aastataguse ajaga küttepuidu tänast hinda võrreldes on see väga tugevalt kukkunud (36,8% ehk 24,7 €/tm). Riigimetsast müüdava küttepuidu tihumeetri hind võrreldes 2022. aasta detsembriga on 44,1% madalam. RMK poolt koju toodav eratarbijale mõeldud küttepuidu hind muutus 2. jaanuaril 2024. Kuni 10- tihumeetrise lehtpuu küttepuidu koguse tarnimisel tõusis hind 5,1% ja okaspuupuidul 3,7%. 24-tihumeetrise lehtpuidu koorma tarnimisel kasvas hind 6,3% ja okaspuupuidu korral 4,5%. RMK poolt müüdava hakke hind aastataguse ajaga võrreldes on 6,2% madalam. Raidmete varumise hind eratarbijale pole muutunud. Lageraie- ja harvendusraielangil maksab see 115 €/ha ja teistel raiealadel 138 eur/ha ning sellele lisandub käibemaks.8 Puidu varumis- ja transpordikulud

Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne. Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei prognoosi. 9 Maa-ameti tehinguregistri andmetel tehti Eestis 2023 aastal kasvava metsamaaga 619 tehingut, mida oli oliuliselt vähem võrreldes 2022 aasta tehingutega (-24%). Keskmiseks hektari hinnaks kujunes eelmisel aastal 8834 eurot, mis on aastaga natuke tõusnud (2022.a. oli 8 695 €/ha).

8 RMK 29.01.2024 9 Allikas: https://erametsaliit.ee/wp-content/uploads/2024/02/puiduhinnad-2023-iv-kv.pdf

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

2023 aasta metsamaade tehingud Eestis:

Piirkond Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

Harju maakond 56 351,7 6 2 517 813 8 454 6 339 5 125 2 194 20 906

Hi iu maakond 24 182,7 7,6 1 129 443 5 842 5 902 2 187 2 304 11 075

Ida-Viru maakond 20 136,8 6,8 909 895 8 177 6 826 5 694 2 143 18 000

Jõgeva maakond 24 238,8 10 2 404 602 9 307 9 524 4 471 1 712 17 830

Järva maakond 41 301,1 7,3 2 905 700 9 514 9 239 4 989 1 520 21 282

Lääne maakond 34 276 8,1 1 737 779 6 979 5 283 4 640 1 587 24 415

Lääne-Viru maakond 55 450,9 8,2 3 944 350 8 889 8 113 4 756 1 581 21 305

Põlva maakond 25 151,8 6,1 1 729 300 11 825 7 938 9 123 2 101 33 824

Pärnu maakond 82 644,7 7,9 6 231 296 9 715 7 707 6 207 2 088 25 281

Rapla maakond 53 415,6 7,8 3 119 154 7 917 6 556 4 285 2 200 26 502

Saare maakond 88 552 6,3 3 957 426 7 080 5 657 4 942 1 786 26 144

Tartu maakond 32 188,9 5,9 2 314 700 11 246 10 483 5 661 2 691 27 778

Valga maakond 10 76,2 7,6 814 283 9 435 9 479 6 327 1 590 21 459

Viljandi maakond 36 279,6 7,8 2 520 700 9 595 8 585 4 181 3 072 20 391

Võru maakond 39 269,8 6,9 2 749 172 10 689 9 691 5 378 1 848 22 908

Eesti 619 4 516,40 7,3 38 985 613 8 834 7 358 5 418 1 520 33 824

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Metsata metsamaa tehinguid tehti Eestis eelmisel aastal 59 tk, mediaanhinnaga 3471 €/ha ja keskmise hinnaga 3718 €/ha, mis on oluliselt tõusnud võrreldes varasema aastaga. Kasvava metsata metsamaa tehingud 2020-2023 aastal:

Eesti kokku Arv Kogupindala (ha)

Keskmine pindala (ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standardhälve (€/ha)

Minimaalne hind (€/ha)

Maksimaalne hind (€/ha)

2020 50 334,6 6,8 428 718 1295 1272 340 600 2091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1859 1960 602 711 2836

2022 36 179,2 5 478 640 2617 2636 741 990 4157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3718 3471 1315 811 7141

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Maa-ameti analüüsis kasutati vähemalt 2 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses, samuti vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud, plokktehingud. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas, metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 2 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%), samuti on müüdud lagedaid metsamaid plokktehingute koosseisus. Maa-ameti kinnisvaraturu kvartali ülevaates tuuakse välja Eestis lageraiega kinnistute tehingute kokkuvõte kvartalite kaupa, mille põhjal on metasta metsamaade hektari hind viimase aasta jooksul tõusnud võrreldes varasema perioodiga.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Viimase 5 kvartali metsata metsamaa hektari mediaanhind Eestis. Avaldamise aeg Periood Mediaanhind (€/ha)

Aprill 2023 2022 II kv – 2023 I kv 2707

Juuli 2023 2022 III kv – 2023 II kv 2960

Oktoober 2023 2022 IV kv – 2023 III kv 3469

Jaanuar 2024 2023 I kv – 2023 IV kv 3471 Allikas: https://maaamet.ee/kinnisvaraturu-kvartali-ulevaated

Viljandimaal on 2023 aastal võrreldes eelneva aastaga tehingute arv jäänud sarnasele tasemele kuid hektari keskmine hind on tõusnud. Maa-ameti tehingute andmebaasi aastaülevaate andmetel sõlmiti 2023 aastal metsamaa 36 tehingut, mis on rohkem kui 2022 (35 tk), kusjuures keskmine hektari hind oli 2023 aastal 9595 eurot, mis on tõusnud (2022.a. oli hektari hind 7558 €). Eelmise aasta andmete põhjal oli Viljandimaal kõrgeim tehinguaktiivsus metsamaadega Viljandi vallas (16 tehingut) aga kõrgeim hinnatase oli Mulgi vallas (20 391 €/ha). Metsamaa tehingud Viljandimaal 2018 – 2023.a:

Aasta Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

2018 93 726,40 7,8 3 727 737 5 247 4 635 3 180 918 16 200

2019 96 763,60 8,0 3 893 855 5 532 4 982 2 683 654 14 151

2020 104 687,90 6,6 3 626 019 5 125 5 073 2 418 585 12 430

2021 41 343,60 8,4 2 285 200 6 647 6 349 3 315 1 741 15 472

2022 35 243,8 7,0 1 880 000 7 558 6 332 4 382 1 241 18 537 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated Maa-ameti tehingute andmebaasi põhjal oli Viljandi maakonnas minimaalse ja maksimaalse tehinguhinna kõikumine märkimisväärne, kuid metsamaa hind sõltub oluliselt metsatagavarast, mistõttu statistilised andmed on väheinformatiivsed ning viitavad eelkõige, metsatagavara müügi osakaalule. Metsamaa tehingud Viljandimaal valdade lõikes 2019-2023.a:

Pindala (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Min. Max. Mediaan Keskmine

2019

Mulgi vald 29 9,30 8 500 136 000 1 094 9 295 4 035 4 376 Põhja-Sakala vald 57 9,20 2 950 156 500 120 13 953 4 223 4 631 Viljandi vald 50 8,80 5 317 110 000 1 139 14 151 4 519 5 133

2020

Mulgi vald 44 10,40 2 795 260 000 499 12 958 4 675 4 812

Põhja-Sakala vald 33 7,10 2 400 120 000 617 12 430 4 839 5 043 Viljandi vald 63 6,30 1 548 140 000 525 11 881 4 167 4 503

2021

Mulgi vald 29 8,90 7 000 302 990 1 517 13 389 4 464 5 675 Põhja-Sakala vald 40 10,80 3 230 285 000 1 357 15 472 6 953 7 270 Viljandi vald 54 7,70 2 556 240 000 482 14 330 4 280 5 104

2022

Mulgi vald 13 11,60 12 000 285 350 2 496 17 180 7 571 8 557 Põhja-Sakala vald 29 9,70 3 500 350 000 1 241 29 412 6 161 8 241 Viljandi vald 35 7,10 3 759 171 300 449 20 000 6 556 8 147

2023

Mulgi vald 16 4,50 12 000 300 000 3 810 22 244 9 663 10 351 Põhja-Sakala vald 21 6,90 3 000 161 000 898 21 224 8 925 10 662 Viljandi vald 38 8,20 4 000 320 000 1 010 16 794 6 723 7 434

***Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Allikas: Maa-amet, tehingute statistika

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Viljandimaal on põllu- ja metsamaade vastu ostuhuvi olemas ning piirkonnas on mitmeid aktiivsemaid põllu- ja metsamajandustootjaid.

4.2.1. Müügitehingud

Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Mulgi vald, Veskimäe küla August 2022 12 000 4,52 3,57 2655 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa. Juurdepääs teelt puudub.

Põhja-Sakala vald, Paelama küla

Mai 2022 8500 2,69 2,65 3160 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika ja naadi. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Leie küla Mai 2022 58 500 15,87 15,83 3686 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa, naadi, jänesekapsa-kõdusoo. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Parika küla Aprill 2022 6000 2,93 2,71 2048 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lolu küla Oktoober 2021

6 000 2,01 1,96 2985 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika. Juurdepääs puudub.

Viljandi vald, Riuma küla Oktoober 2021

18 018 8,58 8,55 2100 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, kasvukohatüüp valdavalt jänesekapsa- kõdusoo ja naadi, vähesel määral angervaksa.

Viljandi vald, Odiste küla Juuni 2021 5 990 2,58 2,56 2322 Teostatud lageraie, kasvukohatüübid valdavalt naadi ja vähemal määral angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lätkalu küla Detsember 2020

3 700 2,75 2,69 1345 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 1,4 ha kasvab valdavalt haab ja vähesel määral kuuse ca 10a

Põhja-Sakala vald, Punaküla August 2020 8 000 5,54 4,44 1444 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 0,3 ha on raieküpset kaske ja 0,5 ha kasvab 18-28a valdavalt hall lepp

Viljandi vald, Vaibla küla Juuli 2020 21 310 11,23 8,11 1898 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, raieküpset metsa kasvab veel 0,54 ha (valdav puuliik mänd) ja 0,42 ha kasvab 5a lepa ja kase noorendik.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Kuna metsata metsamaa tehingute hulk väike ning ka raielankide turg ei ole alati läbipaistev, tuginetakse metsamaa väärtuse määramisel teadaolevalt vabaturutingimustes tehtud tehingute ja kasvukohatüüpide analüüsile. Seega lähtutakse metsamaa hindamisel tulupotentsiaalist ja leitakse baasväärtus kasvukohatüüpide lõikes. Analüüsides raielankidega tehtud tehinguid 2017-2023 aastatel ja kasvukohatüüpide tulutootlikkuse seost, on turul kujunenud välja vastavalt metsamaa boniteedile ka hektarite hinnavahemikud. Viljakamate 1A-1 boniteediga kasvukohtatüüpide (jänesekapsa, jänesekapsa-mustika, jänesekapsa-pohla, naadi, sinilille) raielankide keskmine metsata metsamaa hinnavahemik on turul 3000-5000 €/ha, 2-3 boniteediga kasvukohatüüpide (jänesekapsa-kõdusoo, angervaksa, karusambla-mustika, lodu, mustika, pohla, sõnajala) puhul on hinnavahemik 2000-3000 €/ha ning 3-4 boniteediga maade puhul (kastikuloo, karusambla, mustika-kõdusoo, tarna-angervaksa) puhul keskmine hinnavahemik 1000-1500 €/ha ja boniteediga 4-5A (madalsoo, kanarbiku, osja, sambliku, sinika, siirdesoo, tarna, raba) puhul keskmine hinnavahemik 300-1000 €/ha. Samas võib mõjutada raielankide hinda ka asukoht suurema metsamassiivi kõrval, juurdepääsuteed, kokkuveo tingimused ja lõpplao kaugus.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

4.2.2. Turustatavuse analüüs10

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade lõppkasutajad on reeglina põllumajandus- ning metsamajandusettevõtted. Piirkonnas on mitmeid suuremaid aktiivseid põllumaade ja metsamaade ostjad, kes kasutavad maad oma ettevõtluse tarbeks (näiteks Roger Puit OÜ, Metsamaahaldus AS, OÜ Metsagrupp, OÜ Karpo, AS Põlluvara, Eesti Maavara OÜ, Undi Vili OÜ, OÜ Sakalamaad, OÜ Suislepa Vili, Milligrupp OÜ, Laanekuru OÜ, Saimre Kinnisvara OÜ jt).

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Turul kohanenud isikud, kelle tegevusala on seotud metsamajandusega ja kes reeglina on antud tegevusharus aktiivselt tegutsemas.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Kogu kinnistu rahuldab turusegmendi nõudeid, sest tegemist on suuremasse metsamassiivi jääva varaga, keskmisest suurema pindalaga ja keskmise viljakusega metsamaaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt suurem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, sest maade pakkumine on suhteliselt pikalt olnud defitsiitne, mistõttu on ootused täiendava maa soetamise vastu kasvanud.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 6-12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal jätkavad kasvamist, sest metsamaa nõudlus ületab pakkumist.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna vara asukohta arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud (turul puudub oluliselt suurem nõudlus muu sihtotstarbe või kasutusfunktsiooni vastu, või on eelpool nimetatuga sarnaseid varasid piirkonnas pakkumisel mitmeid, mille vahelt valida).

4.2.3. Pakkumine

Kinnisvaraportaalides on metsamajandusliku maa valik kesine ja turutasemest kõrgemate hindadega. Hindamisaruande koostamise ajal on hinnatavas turupiirkonnas, Viljandimaal, pakkumises üksikud metsamajanduslikud maatulundusmaad. Nende pakkumishinnad algavad umbes 5700 €/ha raiutud metsamaade puhul ja lõppevad mitu korda kõrgemate hindadega. Kohati puudub maa majandusliku kasutusotstarbe ja hindade vahel loogiline seos ehk paljud põllu- ja metsamaad püütakse müüa elamuarenduse tarbeks turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga, mis koheselt välistab põllu- ja metsamajandusettevõtte otstarbekuse maad osta. Metsamaa pakkumiste arv on püsinud viimastel aastatel stabiilselt madal, isegi võib öelda, et pakkumiste maht on viimasel poolaastal veelgi vähenenud. Kui umbes pool aastat tagasi oli metsamaade pakkumisi avalikes portaalides umbes kümmekond, siis hindamise hetkel 3. Väheste pakkumiste ja püsiva nõudluse tõttu on pakkumiste hind tõusnud ja kuna ei ole näha põhjust, miks pakkumisi peaks turule lisanduma, siis on oodata hindade kasvu veelgi. Samuti on pakkumiste hind tõusnud, sest soodsama hinnaga varad on ära müüdud. Paljud tehingud tehakse ilma avalikes portaalides kuulutamata, sest huvilised otsivad omanikud ise ülesse või omavad maaomanikega varasemat kokkupuudet, misläbi suurendatakse tehingusse jõudmise tõenäosust.

10 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised kinnistud:

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada metsamajandusliku maa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat metsamajanduslikule maale omast hinda.

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Suislepa külas paikneva Männiku kinnistuga, mis on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada maatulundusmaana, sest Viljandi valla kehtiva11 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus valdavalt metsamajandusmaa alale. Füüsiliselt on hinnatavat ala võimalik kasutada metsa majandamiseks. Füüsiliselt on võimalik kinnistut ka hoonestada, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus piirkonna uute hoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Samuti ei soosi maad kasutada hoonestatud tootmismaana asjaolu, et hinnatavaga analoogilistes hajaasustuspiirkondades on suurem nõudlus just hoonestamata maatulundusmaade vastu. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas maatulundusmaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks.

11 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (metsamajanduslik maa). Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks äralõige pindalaga ca 1026 m² . Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud pikliku maatükiga, mis moodustab metsamaa ja muu maa kõlvikute pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Äralõike kuju tõttu ei saa seda seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

• Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole ehitisi ja rajatisi ning kraave ja kinnistu ei kuulu maaparandussüsteemi koosseisu. Kraavi rajamisega tuleb maaparandussüsteemide toimimine Tellijal tagada ka peale äralõike teostamist, mistõttu võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

• Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt ei ole tegemist hoonestamiseks mõeldud maatükiga, vaid metsamajandamiseks mõeldud maatükiga, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

• Metsa hävimine Äralõike koosseisus on puistu, seetõttu omanikule tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju. Äralõike alale jäävad metsamaa kõlvikule mõned puud. Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 153 €. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud 26.02.2024.a. koostatud akti väljavõte. Seega otseselt kaasnev varaline kahju on 153 eurot.

• Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Selliseid asju hinnataval alal ei esine.

• Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget planeeritakse rajada hinnatava kinnistu ja naaberkinnistu piiril juurdepääs teelt kinnistule, seetõttu äralõige ei avalda olulist mõju juurdepääsule.

• Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul ei paikne hoonestust ja seetõttu äralõige ei avalda mõju hoonestusele.

• Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Tee äralõike puhul väheneb olemasolev maatükk ca 0,85% võrra, kuid see ei muuda kasutusvõimalusi.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kujul maatulundusmaa (metsamajanduslik maa). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva metsamaa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Omaniku esindaja Margus Meimer vastas telefoni teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hinnatavale varale leitakse turuväärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Mistõttu hinnatava vara kontekstis, kus äralõige katastriüksusest tunnusega 79704:002:0212 maatulundusmaa osast ning see tervikuna koosneb metsamaa ja muu maa kõlvikust, on kinnisasja kui terviku turuväärtus hinnatud hoonestamata maatulundusmaana. Kuna äralõige piirneb valdavalt metsamaa kõlvikuga siis kasutame hüvitusväärtuse analüüsis metsata metsamaade tehinguid.

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Kinnistu metsamaa pindala on 12,03 ha. Kuna äralõige paikneb osaliselt metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik12 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik13

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

• Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

• Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

• Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Kohandame 5% halvema kasvukohatüübi tõttu võrdlusvara nr 2. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

• Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

12 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 13 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € kohandamisel 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € lähtutakse 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg hektarihinnast okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald,

Kokaviidika küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 12,03 2,61 8,51 5,56

(11,89 ha metsamaa,

0,14 ha muu maa);

(2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa,

0,3 ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

99% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult

teelt

juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: 0% 10% 5%

Kohandatud hektarihind € 5 402 € 3 934 € 2 644 €

0% 10% 5%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 25% 35%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 4 069 € 2 161 € 983 € 925 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Suislepa

küla, Männiku

Jänesekapsa

(1 boniteet)

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

eelduslikult metsata

metsamaa

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 2161 + 983 + 925 = 4069 €/ha Seega saame kinnistu puistuta metsamaa koos muu maaga turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 12,03 ha x 4069 €/ha = 48 950 eurot ehk 0,41 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutatakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud kinnistu metsata metsamaa turuväärtuse ühikuhinna (1 ha). Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Vastavalt projektile on kinnistust planeeritava äralõike pindala 3169 m², mis koosneb metsamaast ja muust maast. Kuna vabal turul muu maa kõlvikuga tehinguid ei tehta siis sisaldub muu maa väärtus metsamaa väärtuses. Kasvava metsata metsamaa koos muu maaga turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 12,03 ha x 4069 €/ha = 48 950 eurot ehk 0,41 €/m² Äralõige 1026 m² x 0,41 €/m² = 420,66 € ehk 420 eurot

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1026 m2 hüvitusväärtus 420 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 48 950 (nelikümmend kaheksa tuhat üheksasada viiskümmend) eurot

Kaasnevaid kahjud 153 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Kinnistu metsata metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 1. Fotod Vaated äralõike osale

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte14 Registriosa:

Registriosa number 2944139

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Kinnistu nimi MÄNNIKU

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 79704:002:0212

Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku.

12,03 ha

Maakatastri andmed üle võetud 10.03.2021. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

5 aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

2.07.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 8.07.2014. Kohtunikuabi Lii Hallikvee kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Hüpoteek summas 3 900 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 17036; 22306; 27139; 29938; 46139; 47536; 47636; 56836; 60050; 63336; 77236; 77336; 78439; 80236; 81639; 86339; 93008; 102539; 105539; 137039; 151439; 164336; 173706; 207239; 210239; 212839; 214239; 223139; 228036; 262839; 271739; 273650; 319250;

3 900 000,00 EUR

Sisse kantud 10.06.2015. 4.10.2022 kinnistamisavalduse alusel muudetud 12.10.2022. Kohtunikuabi Tiiu Karu kehtiv

14 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

345039; 377439; 384039; 400839; 404736; 416650; 423850; 423950; 426350; 432750; 434239; 439739; 449839; 469839; 478250; 481139; 495636; 541206; 629639; 652439; 680139; 693939; 771639; 865939; 907939; 955706; 1171036; 1222639; 1226639; 1227039; 1287836; 1404039; 1404139; 1415236; 1482236; 1502739; 1504836; 1524539; 1587536; 1605439; 1691839; 1697736; 1702236; 1710350; 1720950; 1772736; 1782936; 1821736; 1835739; 1836139; 1902536; 1972536; 1999439; 2004936; 2035739; 2035839; 2099436; 2117036; 2117136; 2146039; 2178136; 2187136; 2187236; 2187336; 2187339; 2198650; 2213650; 2217239; 2237936; 2271139; 2309606; 2324639; 2384839; 2385336; 2385539; 2393306; 2395150; 2395250; 2396239; 2408739; 2411139; 2417139; 2421139; 2426436; 2432439; 2489336; 2519139; 2541940; 2550139; 2560039; 2561839; 2595540; 2620639; 2620739; 2656036; 2681736; 2692339; 2745239; 2757039; 2766036; 2775539; 2794439; 2800306; 2828906; 2838039; 2840936; 2847939; 2870039; 2914539; 2930939; 2937539; 2956739; 3013339; 3026336; 3030236; 3043436; 3047839; 3049139; 3052336; 3056936; 3068036; 3079636; 3088439; 3091439; 3102839; 3122239; 3124639; 3131239; 3140839; 3232139; 3346539; 3406439; 3533439; 3542839; 3587039; 3590539; 3601639; 3616739; 3653039; 3675739; 3762739; 3762939; 3782339; 3813639; 3844739; 3854939; 3855739; 3857139; 3865439; 3866039; 3866139; 3866839; 3870239; 3877439; 3894639; 3902439; 3904739; 3911339; 3920339; 3925639; 3931239; 3946839; 3966239; 3982539; 3982639; 3984239; 3984339; 3984739; 3985039; 3991839; 3995139; 4010039; 4015939; 4022639; 4023339; 4024639; 4026739; 4036539; 4048439; 4048939; 4051439; 4067539; 4075439; 4075539; 4078639; 4078939; 4079739; 4079839; 4088639; 4095439; 4095539; 4096139; 4098639; 4101539; 4104539; 4105339; 4111639; 4111739; 4115439; 4115739; 4115839; 4116939; 4129739; 4130939; 4131539; 4134939; 4139339; 4501406; 20995050; 21035250; 22193750; 22196250.

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 29.02.2024 18:26:54

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 3. Äralõike joonis

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 4. Kasvava metsa hindamisakt

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus15

Agro allrühm

Allrühma kuuluvate muldade iseloomustus

Muldade šifrid

Lõimise grupid

Perspektiivne all rühm peale maa parandust

A. Head põllutüübilised haritavad maad

A1

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega keskmise raskusega rähkmullad

K; Kg sl; sl/ls; ls -

A21

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad leetunud keskmise raskusega mullad

LP; LPg sl; sl/ls; ls -

A22

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

sl; sl/ls; ls -

A41 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg

sl; sl/ls; ls -

A42

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad leetunud mullad

LPg sl; sl/ls; ls -

A43 Hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad

Gk; Go;Gor; GI; LPG; Gkr

sl; sl/ls; ls -

B. Keskmised põllutüübilised haritavad maad

B11 Kerged leetunud ja leetjad mullad

LkI-LkIII; KI l; sl/l -

B12

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) kerged leetunud ja leetjad mullad koos deluviaalmuldadega

LkI-LkIIIe LkI-LkIII(1) KIe; KI(1)

l; sl/l -

B2

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) keskmise ja raske lõimisega mullad koos deluviaalmuldadega

LPe; LP(1) Koe; Ko(1) KIe; KI(1) Ke; K(1)

sl; sl/ls, ls s

-

B31 Kuivendatud kerged gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg; Krg

l; sl/l -

B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud mullad

LkIg-LkIIIg l; sl/l -

15 https://geoportaal.maaamet.ee/docs/muld/mullakaardi_seletuskiri.pdf

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

B33 Hästikuivendatud kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gkr; Gor

l; sl/l -

B41

Kuivendatud rasked gleistunud mullad, rasked liigniiskuse tunnustega ja parasniisked mullad

Kg; Krg; Kog; Korg; KIg; LPg, Ko; Ko(g); KI; KI(g): Kor; K(g); LP; LP(g); K

tls; ls/s; ls3; s -

B42 Hästi kuivendatud rasked gleimullad

Gk; Go; GI; Gor; Gkr

tls; ls/s; ls3; s -

B51

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

Kg; Kog; KIg Korg; Krg Gk; Go; GI; Gor; Gkr

sl; sl/ls; ls tls; s

A41; B41 A43;B42

B52

Keskmise raskusega kuivendamata gleistunud kahkjad leetunud mullad; rahuldavalt kuivendatud kahkjad leetunud gleimullad

LPg LPG

sl; sl/ls; ls B52 B43

B53

Kuivendamata kerged gleistunud kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud kerged kamargleimullad

Kg; Kog; KIg; Krg; Korg Gk; Go; GI; Gkr; Gor

l; sl/l B31 B33

B54

Kuivendamata kerged gleistunud leetunud mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad

LkIg-LkIIIg LkG

l; sl/l B32 B33

C. Rohumaatüübilised haritavad maad

C1 Tugevasti rähksed ja paepealsed keskmise raskusega mullad

Kr; Kk; Kh sl: sl/ls; ls sl;ls/p

-

C2

Kerged rähkmullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5°kallakutel) kerged rähkmullad koos deluviaalmuldadega

K; Kr; Ke; K(1); Kre; Kr(1)

l; sl/l -

C3

Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5° kallakutel kerged leostunud mullad koos deluviaalmuldadega

Ko; Kor; Koe; Ko(1); Kore; Kor(1)

l; sl/l -

C4 Keskmiselt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (5-10° kallakutel) koos deluviaalmuldadega

E2I; E2o; E2k; LP(2); Ko(2); KI(2);

kõik lõimised -

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

K(2); LkI LkIII(2)

C5 Tugevasti erodeeritud ja erosiooniohtlikud (üle 10°kallakutel) mullad koos deluviaalmuldadega

E3I; L(3;4); KI(3;4); E3o; Ko(3;4); K(3;4); E3k; LkI- LkIII(3,4)

kõik lõimised -

C6 Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Go1; GI1 M

kõik lõimised t3

-

C7 Hästi kuivendatud keskmiselt ja halvasti lagunenud turvasmullad

M t1; t2 -

Go1; GI1 kõik lõimised C6 C8

Halvasti kuivendatud ja kuivendamata turvastunud ja turvasmullad

t3 M

t1; t2 C7

C91 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata keskmise raskusega ja rasked gleimullad

sl; sl/ls; ls A43 Gk; Go; GI; LPG; Gor; Khg; Gh

tls; ls3; s B42

C92 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gor, Khg; Gh

l; sl/l B33

C10

Väga suure veerežiimi kontrastsusega C allrühmade kombinatsioon, ei sobi eelmistesse agroallrühmadesse; väga tugevasti kivised(üle 50 m³/ha) maad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. Tüübirühm Lühend Nimetus Sagedamad enamuspuuliigid Valitsevad

boniteedid

Enamlevinud liigid alustaimestikus

Ll leesikaloo mänd 5-5A leesikas, verev kurereha, nõmm-liivatee, kassikäpp

Kl kastikuloo mänd, kuusk 3-4 metskastik, mägitarn, angerpist, longus helmikas, sulg-aruluste

Lu lubikaloo mänd 5-5A lubikas, vesihaljas tarn, hirsstarn, angerpist, peetrileht

Sm sambliku mänd 4-5A alpi ja harilik põdrasamblik, pohl, kanarbik, leesikas

Kn kanarbiku mänd 4-5 kanarbik, pohl, kukemari, palu-härghein, võnk-kastevars

Ph pohla mänd 1-3 pohl, mustikas, kanarbik, karvane piiphein, kilpjalg

Jp jänesekapsa-pohla mänd, kuusk 1A-2 kilpjalg, leseleht, metskastik, jänesekapsas

Ms mustika mänd 2-3 mustikas, pohl, kattekold, palu-härghein, leseleht

Km karusambla-mustika mänd, kuusk 2-3 mustikas, keratarn, sinikas, sinihelmikas

Jm jänesekapsa-mustika kuusk, mänd 1A-2 mustikas, jänesekapsas, metskastik, laanelill

Laanemetsad Jk jänesekapsa kuusk, arukask 1A-2 jänesekapsas, leseleht, laanelill, jänesesalat, võsaülane

Sl sinilille kuusk, mänd, arukask 1A-3 sinilill, jänesekapsas, ussilakk, võsaülane, mets-kurereha

Nd naadi kask, kuusk 1A-1 püsik-seljarohi, naat, saluhein, koldnõges, harilik kopsurohi

Sj sõnajala aru- ja sookask, sanglepp, kuusk 1A-2 naistesõnajalg, laanesõnajalg, laiuv sõnajalg, seaohakas

Os osja sookask, kuusk, mänd 3-5A tupptarn, soo-osi, sookastik, ojamõõl, luht-kastevars

Tr tarna sookask, mänd, kuusk, sanglepp 3-5A sinihelmikas, jäneskastik, harilik tarn, soo-piimputk

An angervaksa sanglepp, kuusk, aru- ja sookask 2-3 angervaks, soo-koeratubakas, roomav tulikas, sookastik

Ta tarna-angervaksa sookask, kuusk, sanglepp 2-4 ojamõõl, sookastik, mätastarn, soomadar

Sn sinika mänd 4-5A sinikas, kanarbik, sookail, tupp-villpea, rabamurakas

Kr karusambla mänd, sookask 3-4 mustikas, keratarn, metsosi, tähttarn, ohtene sõnajalg

Ld lodu sookask, sanglepp 2-3 soovõhk, varsakabi, lodutarn, ussilill, kollane võhumõõk

Md madalsoo sookask 4-5A niitjas tarn, pikk tarn, pudeltarn, eristarn, sookastik

Ss siirdesoo mänd, sookask 5-5A niitjas tarn, alsstarn, pudeltarn, pilliroog, püstkastik

Rb raba mänd 5-5A sookail, ümaralehine huulhein, tupp-villpea, sinikas, küüvits

Jo jänesekapsa-kõdusoo kuusk 1-3 jänesekapsas, ussilakk, kattekold, lillakas, kõrve- ja koldnõges

Mo mustika-kõdusoo mänd 2-4 mustikas, sinikas, kattekold, palu-härghein, tupp-villpea

Rabastuvad

metsad

Rohusoometsad

Samblasoometsad

Kõdusoometsad

Loometsad

Nõmmemetsad

Palumetsad

Salumetsad

Soovikumetsad

Allikas: Maa-amet

Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Männiku

37

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent16 /allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

16 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL Vara: Äralõige hoonestatud kinnisasjast (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 3232139,

millele vastab katastriüksus 79704:002:0192 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri Väärtuse kuupäev: 18.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 15.03.2024 Hüvitusväärtused: 1 m² hüvitusväärtus metsata metsamaal 0,38 €/m²

äralõike 1151 m² hüvitusväärtus 440 €

Muid kaasnevaid kahjusid või saamata jäävat tulu ei esinenud.

Koostaja: Krista Õigus Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 10

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 11 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 11 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga) ............................................................................................... 13

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 17 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................. 18 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................... 19

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 20

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 21 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 21 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 21

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil ................................................................ 22 5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 24

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 25

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 27

Lisa 3. Äralõike joonised ............................................................................................................................................ 30

Lisa 4. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................... 32

Lisa 5. Metsa kasvukohatüüpid .................................................................................................................................. 35

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 36

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnisasjast (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 3232139, millele vastab katastriüksus 79704:002:0192

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Katastritunnused Kinnistu koosneb kahest katastriüksusest: 79704:002:0192 ja 79704:002:0194 Äralõige paikneb katastriüksusel 79704:002:0192

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse 79704:002:0192 pindala

2,01 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:002:0192

Metsamaa 1,55 ha, looduslik rohumaa 0,44 ha, muu maa 0,02 ha

Katastriüksuse hoonestus Puudub

Planeeringud Viljandi valla kehtiva1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamaa alale. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala 1151 m²

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Väärtuse kuupäev 18.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 15.03.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024. Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Katastriüksuse müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu metsata metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,38 (null koma kolmkümmend kaheksa) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1151 m2 hüvitusväärtus 440 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 7620 (seitse tuhat kuussada kakskümmend) eurot

Muid kaasnevaid kahjusid või saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

Registriosa nr 3232139

Vara liik Kinnisasi (maatulundusmaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 18.02.2024

Omaniku esindaja Margus Meimeriga infovahetus telefoni teel 12.03.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 18.02.2024

Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 18.02.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 15.02.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 29.02.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 29.02.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

21.02.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 29.02.2024

Allhange Puudub

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Unametsa külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ääres ja piirneb hoonestamata kinnistutega.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: http://www.maaamet.ee/

Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus, Viljandi kesklinn, paikneb ca 30 km kaugusel kagu suunas. Mustla aleviku keskus jääb ca 8 km kaugusele.

Konkureerivad turupiirkonnad Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 20 km raadiuses on mitmed põllu- ja metsamajandusettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik (riigiomand)

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad läheduses puuduvad.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport Läheduses, ca 500 m

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 3232139

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Hindamisel ei ole arvestatud hüpoteegiga. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, tee avalik kasutus, ranna või kalda piiranguvöönd, maaparandushoiu-ala.

Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Rendilepingud Puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

3.3. Maakasutus

Katastritunnus 79704:002:0192

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Pindala 2,01 ha

Kõlvikute koosseis kokku Metsamaa 1,55 ha, looduslik rohumaa 0,44 ha, muu maa 0,02 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva3 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamaa alale. Tagada tuleb olemasolevate maaparandussüsteemide funktsioneerimine.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

Õu hoonetega

Metsamaa

Põllumaa

Muud alald (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa Allikas: Viljandi valla üldplaneering Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

3 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, katastriüksus on korrapärase kujuga ja kompaktne metsamaa.

Hooned Puuduvad

Rajatised Puuduvad

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2)

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Metsamaa 0,17 €/m2, looduslik rohumaa 0,21 €/m2, muu maa 0,04 €/m2

Perspektiivne boniteet Metsamaal 38 (LPg muldadel), 48 (Go muldadel), 37 (Go1;Go muldadel)

Mullastik Kinnistu mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise maaga (mulla nimetus LPg, Go, Go1;Go ) Gleistunud kahkjad leetunud mullad (LPg) on kultuurmaana kasutamise mõttes üle keskmise viljakad. Kuna mulla ülakihis on valdavalt saviliiv või kerge liivsavi siis on hästi haritavad aga vajavad lupjamist. Lubjatult on sobilikud enamiku põllukultuuride kasvatamiseks. Leostunud gleimullad (Go) on alaliselt liigniisked mullad. Põllumajanduslikus kasutuses olevaid gleimuldi on enamasti parandatud kuivendamisega, kuivendamata mullad üldjuhul kultuurmaaks ei sobi. Kuivendatud leostunud gleimullad põllumuldadena on neutraalse reaktsiooniga. Mullad on suhteliselt tüseda huumushorisondiga, kõrge huumusesisaldusega, hea ja püsiva struktuuriga, suure aktiivveemahutavusega ja harimiskindlad.

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

Maaparandus-süsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakendusel piirneb kinnistu maaparandusehitiste reguleeriva võrkuga ning jääb maaparandushoiualasse. Maaparanduskraavide olemasolu mõjutab turuväärtust positiivselt.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kõlvikute koosseis Metsamaa 1,54 ha, looduslik rohumaa 0,44 ha, muu maa 0,02 ha. Hinnatav äralõike osa jääb valdavalt metsamaa kõlviku alale.

Allikas: https://www.minu.kataster.ee/ Katastriüksuse kõlvikute päring

Piirded Äralõike osas puuduvad

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 1, Ia boniteediklass, naadi kasvukohatüüp Eraldis nr 3, I boniteediklass, naadi kasvukohatüüp

3.4. Äralõige

Äralõike pindala Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 1151 m². Äralõige moodustab kinnistu pindalast 5,72 %.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paikneb äralõige kitsaste ribadena piki kinnistul maanteeäärset rohtunud osa mille sisse jääb osaliselt ka metsamaa. Äralõige jääb maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsa siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõige eraldiseisvana elu- ja ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõige piirneb metsamaa kõlvikuga.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Äralõike paiknemine

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Raadamine, kraavi rajamine, nõlvade planeerimine ja haljastamine. Äralõike suurus tuleneb tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest.

Mullastik Kinnistu äralõikel mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist keskmisest kõrgema viljakusega maaga (valdavalt mulla nimetus LPg,Go)

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid

Puuduvad

Veekogu Puudub

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel metsamajanduslikul otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Käimas on vinduv majanduslangus4 Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud. Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad

4 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 19.12.2023

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal. Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures. Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4- 5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel. Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023* 2024* 2025* 2026*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,99 37,44 38,87 41,09 42,018

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,5 -0,4 3,2 3,2

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,4 2,4 2,2

töötus (%) 5,6 6,8 9 8,1 7,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1827 1948 2036 2143

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,1 6,6 4,5 5,2

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -2,9 -3,4 -4,5 -3,6 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate5 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot.

5 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download)

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga)

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate põhjal tehti 2023 aastal pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, 64 %, sellele järgnes 19 % haritav maa ja looduslik rohumaa 8,5%. Eestis kokku tehti haritava maaga 354 tehingut, mida on ca 3% rohkem kui 2022 aastal. Haritava maa mediaanhind oli 6500 €/ha, olles ca 25 % kõrgem kui aasta varem. Kõige rohkem tehti haritava maaga tehinguid Lääne-Virumaal (51 tk), Tartumaal (34 tk) ja Viljandimaal (31 tk). Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Tartu ja Jõgeva maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 7230 – 8000 €/ha, madalaim oli Hiiumaal 3019 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade tehinguid oli 619, mida on -20% vähem kui 2022 aastal. Mediaanhinnaks terves Eestis oli 7358 €/ha, mis võrreldes varasema aastaga on jäänud sarnasele tasemele (2022 oli mediaanhind 7323 €/ha) Kõige rohkem tehti tehinguid Saare maakonnas 88 tk ja Pärnu maakonnas 82 tk. Kasvava metsaga metsamaade kõrgeim mediaanhind oli Tartumaal (10 483 €/ha) ja Võrumaal (9 691 €/ha) ning madalaim mediaanhinnaks on Lääne maakonnas (5 283 €/ha). Kasvava metsata metsamaade tehinguid oli eelmisel aastal Eestis kokku 59 tk ja nende mediaaanhind oli 3471 €/ha, mis on võrreldes varasema aastaga tõusnud ca 32%. Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Okaspuupalkide hinnades aasta viimases kvartalis suuri kõikumisi ei olnud, kuid kokkuvõtlikult olid nad kerges languses. Kvartaliga männipalk odavnes 0,4%, männipeenpalk 2,1%, kuusepalk 0,5% ja kuusepeenpalk 0,6%. 2022. aasta detsembriga võrreldes on hinnad märgatavalt rohkem odavnenud. Aastaga on männipalgi hind langenud 16,2% (16,3 €/tm), männipeenpalgil 21,5% (20,3€/tm), kuusepalgil 16,7% (15,5 €/tm) ja kuusepeenpalgil 12,1% (10,7 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel männipalgil 84,40 €/tm, männipeenpalgil 74,08 €/tm, kuusepalgil 77,58 €/tm ja kuusepeenpalgil 77,17 €/tm.6

6 Ülevaade 2023. aasta IV kvartali puiduturust. OÜ Tark Mets. Puiduturu ülevaate koostamisel on pärast Keskühistu Eramets (edaspidi KÜ Eramets) moodustamist kasutatud ümarpuidu hindade arvutamiseks KÜ Erametsale ettevõtete poolt tehtud hinnapakkumisi. Alates 2014. a IV kvartalist on lisatud Eesti Puidumüügikeskuse (EPK) hinnastatistika. Mõlemad hinnastatistikad tuginevad kindlate ettevõtete ostuhindade aritmeetilisele keskmisele. Kui algselt esitleti mõlemat statistikat eraldi, siis alates 2016. aasta algusest on kasutusel ühine hinnastatistika. Et tulemused oleksid varasemate perioodidega võrreldavad, on nad ümber arvutatud kuni 2014. a detsembrini, mil alustati EPK hinnastatistika kogumist. Enne 2014. aasta detsembrit toodud keskmised hinnad tuginevad jätkuvalt ainult KÜ Erametsa hinnastatistikale. Ühise nimena kasutatakse alates 2016. aastast erametsa hinnastatistika.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 20237

Sort Hind euro Hinnamuutus võrreldes eelmise

kvartali hinnaga

Hinnamuutus võrreldes

aasta taguse hinnaga

männipalk 84,4 -0,4% -16,2%

männipeenpalk 74,08 -2,10% -21,5%

kuusepalk 77,58 -0,50% -16,7%

kuusepeenpalk 77,17 -0,60% -12,1%

kasepakk 167,3 -4,20% -11,0%

kasepalk 119,23 1,40% -14,9%

haavapalk 56,83 -7,70% -36,5%

lepapalk 57,79 -15,80% -30,7%

männipaberipuit 58,61 11,10% -25,7%

kuusepaberipuit 58,61 11,10% -24,9%

kasepaberipuit 55,58 0,40% -48,5%

haavapaberipuit 50,53 15,30% -32,7%

küttepuit 42,43 -1,00% -36,8% Riigimetsast müüdavate okaspuupalkide hinnad olid aasta lõpus languses, kusjuures männipalgid odavnesid kuusepalkidega võrreldes enam. Suurim kukkuja oli männilatt (26,1%). Männipalgi hind odavnes 13,7% ja männipeenpalgi hind 12,6%. Kuuselatt odavnes samal ajal 5,2%, kuusepeenpalk 11% ja kuusepalk 8,2%. Aastataguse ajaga hindu võrreldes on pilt mõningal määral erinev. Suure hinnalanguse (28,3%) tegi läbi männipalk. Männipeenpalgi hind alanes 17,9%, männlatil 8,3%, kuusepeenpalgil 3,3% ja kuusepalgil 1,6%. Ainsana tõusis aastaga hind kuuselatil 4,7%. Soome okaspuupalgi turul kukkusid hinnad 2023. aasta lõpus eriti tugevalt peenpalkidel. Nii odavnes männipeenpalk kolme kuuga 19,7%, kuusepeenpalk 10,8% ja kuusepalk 1,9%. Ainsana tõusis hind männipalgil (1,8%). 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes näeme, et kuusepalgi hind on väikeses miinuses (-0,9%). Männipalk kallines 1,8%, kuusepeenpalk 9,7% ja männipeenpalk 17,4% (vt joonis 3 ja tabel 3). Erametsast müüdavatest lehtpuu jämesortimentidest ei odavnenud ainsana kasepalk, mis kolme kuuga kallines 1,4%. Kasepaku hind langes samal ajal 4,2%, haavapalgil 7,7% ja lepapalgil 15,8%. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnad kukkunud oluliselt rohkem, kusjuures eriti suur oli see haava- ja lepapalgil. Nii on aastaga kasepakk odavnenud 11% (20,6 €/tm), kasepalk 14,9% (20,9 €/tm), haavapalk 36,5% (32,7 €/tm) ja lepapalk 30,7% (25,6 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel kasepakul6 167,30 €/tm, kasepalgil7 119,23 €/tm, haavapalgil 56,83 €/tm ja lepapalgil 57,79 €/tm. Paberipuiduturul jätkus aasta kolmandas kvartalis alanud hinnatõus. Kvartaliga kasvas okaspuupuidu hind 11%, kasepuidul 0,4% ja haavapuidul koguni 15,3%. Novembrist alates on kallimaks paberipuidu sordiks okaspuupaberipuit. Haavapuit hoiab traditsiooniliselt odavaima sordi tiitlit, kuid on märgatavalt vähendanud vahet kasepuiduga. Eelmise aasta detsembriga võrreldes on kõik hinnad väga tugevalt miinuses. Riigimetsast müüdavate paberipuidu sortide hinnad on jätkuvalt langustrendis. Oktoobris-novembris kukkusid hinnad järsult, detsembris nad tõusid, kuid jäid septembri tasemest päris kaugele. Kolme kuuga on kõige vähem odavnenud kuusepuit (7%). Talle järgnevad männipuit (9,6%), kasepuit (14,7%) ja haavapuit (22%). Kallimaks sordiks on üle pika aja tõusnud kuusepuit. Viimati oli nii 5 aastat tagasi. Odavaimaks sordiks on traditsiooniliselt haavapuit. 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes on hinnalangus palju-palju suurem. Aastaga on kõige enam odavnenud kasepuit (59,2%). Talle järgnevad haavapuit 48%, kuusepuit 40,5% ja männipuit 35,6%. Aasta viimasel kvartalil küttepuidu hind langes üks protsent ning jäi aasta lõpuks pidama tasemel 42,43 €/tm. Kodutarbijale lisandus eelpool toodud hinnale veel käibemaks 20%, mis tegi lõpphinnaks 50,92 €/tm. 2024. aastast alates on käibemaksu suurus 22% ja sel juhul oleks lõpphind 51,76 €/tm. Aastataguse ajaga küttepuidu tänast hinda võrreldes on see väga tugevalt kukkunud (36,8% ehk 24,7 €/tm). Riigimetsast müüdava küttepuidu tihumeetri hind võrreldes 2022. aasta detsembriga on 44,1% madalam. RMK poolt koju toodav eratarbijale mõeldud küttepuidu hind muutus 2. jaanuaril 2024. Kuni 10- tihumeetrise lehtpuu küttepuidu koguse tarnimisel tõusis hind 5,1% ja okaspuupuidul 3,7%. 24-tihumeetrise lehtpuidu koorma tarnimisel kasvas hind 6,3% ja okaspuupuidu korral 4,5%. RMK poolt müüdava hakke hind aastataguse ajaga võrreldes on 6,2% madalam.

7 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Raidmete varumise hind eratarbijale pole muutunud. Lageraie- ja harvendusraielangil maksab see 115 €/ha ja teistel raiealadel 138 eur/ha ning sellele lisandub käibemaks.8 Puidu varumis- ja transpordikulud

Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne. Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei prognoosi. 9 Maa-ameti tehinguregistri andmetel tehti Eestis 2023 aastal kasvava metsamaaga 619 tehingut, mida oli oliuliselt vähem võrreldes 2022 aasta tehingutega (-24%). Keskmiseks hektari hinnaks kujunes eelmisel aastal 8834 eurot, mis on aastaga natuke tõusnud (2022.a. oli 8 695 €/ha). 2023 aasta metsamaade tehingud Eestis:

Piirkond Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

Harju maakond 56 351,7 6 2 517 813 8 454 6 339 5 125 2 194 20 906

Hi iu maakond 24 182,7 7,6 1 129 443 5 842 5 902 2 187 2 304 11 075

Ida-Viru maakond 20 136,8 6,8 909 895 8 177 6 826 5 694 2 143 18 000

Jõgeva maakond 24 238,8 10 2 404 602 9 307 9 524 4 471 1 712 17 830

Järva maakond 41 301,1 7,3 2 905 700 9 514 9 239 4 989 1 520 21 282

Lääne maakond 34 276 8,1 1 737 779 6 979 5 283 4 640 1 587 24 415

Lääne-Viru maakond 55 450,9 8,2 3 944 350 8 889 8 113 4 756 1 581 21 305

Põlva maakond 25 151,8 6,1 1 729 300 11 825 7 938 9 123 2 101 33 824

Pärnu maakond 82 644,7 7,9 6 231 296 9 715 7 707 6 207 2 088 25 281

Rapla maakond 53 415,6 7,8 3 119 154 7 917 6 556 4 285 2 200 26 502

Saare maakond 88 552 6,3 3 957 426 7 080 5 657 4 942 1 786 26 144

Tartu maakond 32 188,9 5,9 2 314 700 11 246 10 483 5 661 2 691 27 778

Valga maakond 10 76,2 7,6 814 283 9 435 9 479 6 327 1 590 21 459

Viljandi maakond 36 279,6 7,8 2 520 700 9 595 8 585 4 181 3 072 20 391

Võru maakond 39 269,8 6,9 2 749 172 10 689 9 691 5 378 1 848 22 908

Eesti 619 4 516,40 7,3 38 985 613 8 834 7 358 5 418 1 520 33 824

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

8 RMK 29.01.2024 9 Allikas: https://erametsaliit.ee/wp-content/uploads/2024/02/puiduhinnad-2023-iv-kv.pdf

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Metsata metsamaa tehinguid tehti Eestis eelmisel aastal 59 tk, mediaanhinnaga 3471 €/ha ja keskmise hinnaga 3718 €/ha, mis on oluliselt tõusnud võrreldes varasema aastaga. Kasvava metsata metsamaa tehingud 2020-2023 aastal:

Eesti kokku Arv Kogupindala (ha)

Keskmine pindala (ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standardhälve (€/ha)

Minimaalne hind (€/ha)

Maksimaalne hind (€/ha)

2020 50 334,6 6,8 428 718 1295 1272 340 600 2091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1859 1960 602 711 2836

2022 36 179,2 5 478 640 2617 2636 741 990 4157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3718 3471 1315 811 7141

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Maa-ameti analüüsis kasutati vähemalt 2 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses, samuti vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud, plokktehingud. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas, metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 2 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%), samuti on müüdud lagedaid metsamaid plokktehingute koosseisus. Maa-ameti kinnisvaraturu kvartali ülevaates tuuakse välja Eestis lageraiega kinnistute tehingute kokkuvõte kvartalite kaupa, mille põhjal on metasta metsamaade hektari hind viimase aasta jooksul tõusnud võrreldes varasema perioodiga. Viimase 5 kvartali metsata metsamaa hektari mediaanhind Eestis. Avaldamise aeg Periood Mediaanhind (€/ha)

Aprill 2023 2022 II kv – 2023 I kv 2707

Juuli 2023 2022 III kv – 2023 II kv 2960

Oktoober 2023 2022 IV kv – 2023 III kv 3469

Jaanuar 2024 2023 I kv – 2023 IV kv 3471 Allikas: https://maaamet.ee/kinnisvaraturu-kvartali-ulevaated

Viljandimaal on 2023 aastal võrreldes eelneva aastaga tehingute arv jäänud sarnasele tasemele kuid hektari keskmine hind on tõusnud. Maa-ameti tehingute andmebaasi aastaülevaate andmetel sõlmiti 2023 aastal metsamaa 36 tehingut, mis on rohkem kui 2022 (35 tk), kusjuures keskmine hektari hind oli 2023 aastal 9595 eurot, mis on tõusnud (2022.a. oli hektari hind 7558 €). Eelmise aasta andmete põhjal oli Viljandimaal kõrgeim tehinguaktiivsus metsamaadega Viljandi vallas (16 tehingut) aga kõrgeim hinnatase oli Mulgi vallas (20 391 €/ha). Metsamaa tehingud Viljandimaal 2018 – 2023.a:

Aasta Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

2018 93 726,40 7,8 3 727 737 5 247 4 635 3 180 918 16 200

2019 96 763,60 8,0 3 893 855 5 532 4 982 2 683 654 14 151

2020 104 687,90 6,6 3 626 019 5 125 5 073 2 418 585 12 430

2021 41 343,60 8,4 2 285 200 6 647 6 349 3 315 1 741 15 472

2022 35 243,8 7,0 1 880 000 7 558 6 332 4 382 1 241 18 537 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Maa-ameti tehingute andmebaasi põhjal oli Viljandi maakonnas minimaalse ja maksimaalse tehinguhinna kõikumine märkimisväärne, kuid metsamaa hind sõltub oluliselt metsatagavarast, mistõttu statistilised andmed on väheinformatiivsed ning viitavad eelkõige, metsatagavara müügi osakaalule. Metsamaa tehingud Viljandimaal valdade lõikes 2019-2023.a:

Pindala (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Min. Max. Mediaan Keskmine

2019

Mulgi vald 29 9,30 8 500 136 000 1 094 9 295 4 035 4 376 Põhja-Sakala vald 57 9,20 2 950 156 500 120 13 953 4 223 4 631 Viljandi vald 50 8,80 5 317 110 000 1 139 14 151 4 519 5 133

2020

Mulgi vald 44 10,40 2 795 260 000 499 12 958 4 675 4 812

Põhja-Sakala vald 33 7,10 2 400 120 000 617 12 430 4 839 5 043 Viljandi vald 63 6,30 1 548 140 000 525 11 881 4 167 4 503

2021

Mulgi vald 29 8,90 7 000 302 990 1 517 13 389 4 464 5 675 Põhja-Sakala vald 40 10,80 3 230 285 000 1 357 15 472 6 953 7 270 Viljandi vald 54 7,70 2 556 240 000 482 14 330 4 280 5 104

2022

Mulgi vald 13 11,60 12 000 285 350 2 496 17 180 7 571 8 557 Põhja-Sakala vald 29 9,70 3 500 350 000 1 241 29 412 6 161 8 241 Viljandi vald 35 7,10 3 759 171 300 449 20 000 6 556 8 147

2023

Mulgi vald 16 4,50 12 000 300 000 3 810 22 244 9 663 10 351 Põhja-Sakala vald 21 6,90 3 000 161 000 898 21 224 8 925 10 662 Viljandi vald 38 8,20 4 000 320 000 1 010 16 794 6 723 7 434

***Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Allikas: Maa-amet, tehingute statistika

Viljandimaal on põllu- ja metsamaade vastu ostuhuvi olemas ning piirkonnas on mitmeid aktiivsemaid põllu- ja metsamajandustootjaid.

4.2.1. Müügitehingud

Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Mulgi vald, Veskimäe küla August 2022 12 000 4,52 3,57 2655 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa. Juurdepääs teelt puudub.

Põhja-Sakala vald, Paelama küla

Mai 2022 8500 2,69 2,65 3160 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika ja naadi. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Leie küla Mai 2022 58 500 15,87 15,83 3686 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa, naadi, jänesekapsa-kõdusoo. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Parika küla Aprill 2022 6000 2,93 2,71 2048 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lolu küla Oktoober 2021

6 000 2,01 1,96 2985 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika. Juurdepääs puudub.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Riuma küla Oktoober 2021

18 018 8,58 8,55 2100 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, kasvukohatüüp valdavalt jänesekapsa- kõdusoo ja naadi, vähesel määral angervaksa.

Viljandi vald, Odiste küla Juuni 2021 5 990 2,58 2,56 2322 Teostatud lageraie, kasvukohatüübid valdavalt naadi ja vähemal määral angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lätkalu küla Detsember 2020

3 700 2,75 2,69 1345 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 1,4 ha kasvab valdavalt haab ja vähesel määral kuuse ca 10a

Põhja-Sakala vald, Punaküla August 2020 8 000 5,54 4,44 1444 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 0,3 ha on raieküpset kaske ja 0,5 ha kasvab 18-28a valdavalt hall lepp

Viljandi vald, Vaibla küla Juuli 2020 21 310 11,23 8,11 1898 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, raieküpset metsa kasvab veel 0,54 ha (valdav puuliik mänd) ja 0,42 ha kasvab 5a lepa ja kase noorendik.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Kuna metsata metsamaa tehingute hulk väike ning ka raielankide turg ei ole alati läbipaistev, tuginetakse metsamaa väärtuse määramisel teadaolevalt vabaturutingimustes tehtud tehingute ja kasvukohatüüpide analüüsile. Seega lähtutakse metsamaa hindamisel tulupotentsiaalist ja leitakse baasväärtus kasvukohatüüpide lõikes. Analüüsides raielankidega tehtud tehinguid 2017-2023 aastatel ja kasvukohatüüpide tulutootlikkuse seost, on turul kujunenud välja vastavalt metsamaa boniteedile ka hektarite hinnavahemikud. Viljakamate 1A-1 boniteediga kasvukohtatüüpide (jänesekapsa, jänesekapsa-mustika, jänesekapsa-pohla, naadi, sinilille) raielankide keskmine metsata metsamaa hinnavahemik on turul 3000-5000 €/ha, 2-3 boniteediga kasvukohatüüpide (jänesekapsa-kõdusoo, angervaksa, karusambla-mustika, lodu, mustika, pohla, sõnajala) puhul on hinnavahemik 2000-3000 €/ha ning 3-4 boniteediga maade puhul (kastikuloo, karusambla, mustika-kõdusoo, tarna-angervaksa) puhul keskmine hinnavahemik 1000-1500 €/ha ja boniteediga 4-5A (madalsoo, kanarbiku, osja, sambliku, sinika, siirdesoo, tarna, raba) puhul keskmine hinnavahemik 300-1000 €/ha. Samas võib mõjutada raielankide hinda ka asukoht suurema metsamassiivi kõrval, juurdepääsuteed, kokkuveo tingimused ja lõpplao kaugus.

4.2.2. Turustatavuse analüüs10

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade lõppkasutajad on reeglina põllumajandus- ning metsamajandusettevõtted. Piirkonnas on mitmeid suuremaid aktiivseid põllumaade ja metsamaade ostjad, kes kasutavad maad oma ettevõtluse tarbeks (näiteks Roger Puit OÜ, Metsamaahaldus AS, OÜ Metsagrupp, OÜ Karpo, AS Põlluvara, Eesti Maavara OÜ, Undi Vili OÜ, OÜ Sakalamaad, OÜ Suislepa Vili, Milligrupp OÜ, Laanekuru OÜ, Saimre Kinnisvara OÜ jt).

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Turul kohanenud isikud, kelle tegevusala on seotud metsamajandusega ja kes reeglina on antud tegevusharus aktiivselt tegutsemas.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Kogu kinnistu rahuldab turusegmendi nõudeid, sest tegemist on suuremasse metsamassiivi jääva varaga, keskmisest suurema pindalaga ja keskmise viljakusega metsamaaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt suurem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, sest maade pakkumine on suhteliselt pikalt olnud defitsiitne, mistõttu on ootused täiendava maa soetamise vastu kasvanud.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

10 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 6-12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal jätkavad kasvamist, sest metsamaa nõudlus ületab pakkumist.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna vara asukohta arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud (turul puudub oluliselt suurem nõudlus muu sihtotstarbe või kasutusfunktsiooni vastu, või on eelpool nimetatuga sarnaseid varasid piirkonnas pakkumisel mitmeid, mille vahelt valida).

4.2.3. Pakkumine

Kinnisvaraportaalides on metsamajandusliku maa valik kesine ja turutasemest kõrgemate hindadega. Hindamisaruande koostamise ajal on hinnatavas turupiirkonnas, Viljandimaal, pakkumises üksikud metsamajanduslikud maatulundusmaad. Nende pakkumishinnad algavad umbes 5700 €/ha raiutud metsamaade puhul ja lõppevad mitu korda kõrgemate hindadega. Kohati puudub maa majandusliku kasutusotstarbe ja hindade vahel loogiline seos ehk paljud põllu- ja metsamaad püütakse müüa elamuarenduse tarbeks turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga, mis koheselt välistab põllu- ja metsamajandusettevõtte otstarbekuse maad osta. Metsamaa pakkumiste arv on püsinud viimastel aastatel stabiilselt madal, isegi võib öelda, et pakkumiste maht on viimasel poolaastal veelgi vähenenud. Kui umbes pool aastat tagasi oli metsamaade pakkumisi avalikes portaalides umbes kümmekond, siis hindamise hetkel 3. Väheste pakkumiste ja püsiva nõudluse tõttu on pakkumiste hind tõusnud ja kuna ei ole näha põhjust, miks pakkumisi peaks turule lisanduma, siis on oodata hindade kasvu veelgi. Samuti on pakkumiste hind tõusnud, sest soodsama hinnaga varad on ära müüdud. Paljud tehingud tehakse ilma avalikes portaalides kuulutamata, sest huvilised otsivad omanikud ise ülesse või omavad maaomanikega varasemat kokkupuudet, misläbi suurendatakse tehingusse jõudmise tõenäosust. Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised kinnistud:

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada metsamajandusliku maa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat metsamajanduslikule maale omast hinda.

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Unametsa külas paikneva Jüri kinnistuga, mis on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada maatulundusmaana, sest Viljandi valla kehtiva11 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus valdavalt metsamajandusmaa alale. Füüsiliselt on hinnatavat ala võimalik kasutada metsa majandamiseks. Füüsiliselt on võimalik kinnistut ka hoonestada, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus piirkonna uute hoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Samuti ei soosi maad kasutada hoonestatud tootmismaana asjaolu, et hinnatavaga analoogilistes hajaasustuspiirkondades on suurem nõudlus just hoonestamata maatulundusmaade vastu. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas maatulundusmaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (metsamajanduslik maa). Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks äralõige pindalaga ca 1151 m² . Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud pikliku maatükiga, mis moodustab metsamaa ja muu maa kõlvikute pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Äralõike kuju tõttu ei saa seda seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

• Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole ehitisi ja rajatisi ja kinnistu ei kuulu maaparandussüsteemi koosseisu. Kraavi rajamisega tuleb maaparandussüsteemide toimimine Tellijal tagada ka peale äralõike teostamist, mistõttu võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

• Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt ei ole tegemist hoonestamiseks mõeldud maatükiga, vaid metsamajandamiseks mõeldud maatükiga, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

• Metsa hävimine Äralõike koosseisus ei ole puistut vaid kuni meetri kõrgune võsa, seetõttu omanikule ei tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju.

11 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10..

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

• Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Selliseid asju hinnataval alal ei esine.

• Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget juurdepääs säilib olemasoleval kujul.

• Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul ei paikne hoonestust ja seetõttu äralõige ei avalda mõju hoonestusele.

• Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Tee äralõike puhul väheneb olemasolev maatükk ca 5,72% võrra, kuid see ei muuda kasutusvõimalusi. Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kujul maatulundusmaa (metsamajanduslik maa). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva metsamaa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Omaniku esindaja Margus Meimer vastas telefoni teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hinnatavale varale leitakse turuväärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Mistõttu hinnatava vara kontekstis, kus äralõige katastriüksusest tunnusega 79704:002:0192 maatulundusmaa osast ning see tervikuna koosneb metsamaa ja muu maa kõlvikust, on

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

kinnisasja kui terviku turuväärtus hinnatud hoonestamata maatulundusmaana. Kuna äralõige piirneb valdavalt metsamaa kõlvikuga siis kasutame hüvitusväärtuse analüüsis metsata metsamaade tehinguid.

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Kinnistu metsamaa pindala on 2,01 ha. Kuna äralõige paikneb valdavalt metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik12 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik13

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

• Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

12 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 13 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

• Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

• Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Kohandame 5% halvema kasvukohatüübi tõttu võrdlusvara nr 2. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

• Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustabel:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € kohandamisel 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € lähtutakse 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg hektarihinnast okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus veebr.24 Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald,

Kokaviidika küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 2,01 2,61 8,51 5,56

(1,55 ha metsamaa,

looduslik rohumaa 0,44

ha, 0,02 ha muu maa);

(2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa,

0,3 ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

77% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -10% -5% -10%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 10% 0%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult

teelt

juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: -10% 5% -5%

Kohandatud hektarihind € 4 862 € 3 755 € 2 392 €

10% 15% 15%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 3 790 € 1 945 € 1 127 € 718 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Unametsa

küla, Jüri

Naadi

(1a boniteet)

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

eelduslikult metsata

metsamaa

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 1945 + 1127 + 718 = 3790 €/ha Seega saame kinnistu puistuta metsamaa koos muu maaga turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 2,01 ha x 3790 €/ha = 7618 € ümardatult 7620 eurot ehk 0,38 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutatakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud katastriüksuse metsata metsamaa turuväärtuse ühikuhinna (1 ha). Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Vastavalt projektile on kinnistust planeeritava äralõike pindala 1151 m², mis koosneb metsamaast ja muust maast. Kuna vabal turul muu maa kõlvikuga tehinguid ei tehta siis sisaldub muu maa väärtus metsamaa väärtuses. Kasvava metsata metsamaa koos muu maaga turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 2,01 ha x 3790 €/ha = 7618 € ümardatult 7620 eurot ehk 0,38 €/m² Äralõige 1151 m² x 0,38 €/m² = 437,38 € ehk 440 eurot

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,38 (null koma kolmkümmend kaheksa) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1151 m2 hüvitusväärtus 440 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 7620 (seitse tuhat kuussada kakskümmend) eurot

Muid kaasnevaid kahjusid või saamata jäävat tulu ei esinenud. Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Kinnistu metsata metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 1. Fotod

Vaated äralõike osale

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte14 Registriosa:

Registriosa number 3232139

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 79704:002:0192 79704:002:0194

Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri. Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Suislepa küla, Mäda.

2,01 ha 2,22 ha

Maakatastri andmed üle võetud 31.12.2018. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

7 aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

12.03.2014 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 14.03.2014. Kohtunikuabi Hele Olli kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Kustutatud 20.06.2007 kinnistamisavalduse alusel 3.07.2007.Kohtunikuabi Aita Kastor kehtiv

2

Kustutatud 22.04.2008 kinnistamisavalduse alusel 24.04.2008.Kohtunikuabi Sirje Jõela kehtiv

14 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

3

Kustutatud 16.06.2010 kinnistamisavalduse alusel 12.07.2010. Kohtunikuabi Kariina Orr kehtiv

4

Hüpoteek summas 3 900 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 17036; 22306; 27139; 29938; 46139; 47536; 47636; 56836; 60050; 63336; 77236; 77336; 78439; 80236; 81639; 86339; 93008; 102539; 105539; 137039; 151439; 164336; 173706; 207239; 210239; 212839; 214239; 223139; 228036; 262839; 271739; 273650; 319250; 345039; 377439; 384039; 400839; 404736; 416650; 423850; 423950; 426350; 432750; 434239; 439739; 449839; 469839; 478250; 481139; 495636; 541206; 629639; 652439; 680139; 693939; 771639; 865939; 907939; 955706; 1171036; 1222639; 1226639; 1227039; 1287836; 1404039; 1404139; 1415236; 1482236; 1502739; 1504836; 1524539; 1587536; 1605439; 1691839; 1697736; 1702236; 1710350; 1720950; 1772736; 1782936; 1821736; 1835739; 1836139; 1902536; 1972536; 1999439; 2004936; 2035739; 2035839; 2099436; 2117036; 2117136; 2146039; 2178136; 2187136; 2187236; 2187336; 2187339; 2198650; 2213650; 2217239; 2237936; 2271139; 2309606; 2324639; 2384839; 2385336; 2385539; 2393306; 2395150; 2395250; 2396239; 2408739; 2411139; 2417139; 2421139; 2426436; 2432439; 2489336; 2519139; 2541940; 2550139; 2560039; 2561839; 2595540; 2620639; 2620739; 2656036; 2681736; 2692339; 2745239; 2757039; 2766036; 2775539; 2794439; 2800306; 2828906; 2838039; 2840936; 2847939; 2870039; 2914539; 2930939; 2937539; 2944139; 2956739; 3013339; 3026336; 3030236; 3043436; 3047839; 3049139; 3052336; 3056936; 3068036; 3079636; 3088439; 3091439; 3102839; 3122239; 3124639; 3131239; 3140839; 3346539; 3406439; 3533439; 3542839; 3587039; 3590539; 3601639; 3616739; 3653039; 3675739; 3762739; 3762939; 3782339; 3813639; 3844739; 3854939; 3855739; 3857139; 3865439; 3866039; 3866139; 3866839; 3870239; 3877439; 3894639; 3902439;

3 900 000,00 EUR

Sisse kantud 10.06.2015. 4.10.2022 kinnistamisavalduse alusel muudetud 12.10.2022. Kohtunikuabi Tiiu Karu kehtiv

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

3904739; 3911339; 3920339; 3925639; 3931239; 3946839; 3966239; 3982539; 3982639; 3984239; 3984339; 3984739; 3985039; 3991839; 3995139; 4010039; 4015939; 4022639; 4023339; 4024639; 4026739; 4036539; 4048439; 4048939; 4051439; 4067539; 4075439; 4075539; 4078639; 4078939; 4079739; 4079839; 4088639; 4095439; 4095539; 4096139; 4098639; 4101539; 4104539; 4105339; 4111639; 4111739; 4115439; 4115739; 4115839; 4116939; 4129739; 4130939; 4131539; 4134939; 4139339; 4501406; 20995050; 21035250; 22193750; 22196250.

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 29.02.2024 18:22:18

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 3. Äralõike joonised

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 4. Mullastiku näitajate selgitus15

Agro allrühm

Allrühma kuuluvate muldade iseloomustus

Muldade šifrid

Lõimise grupid

Perspektiivne all rühm peale maa parandust

A. Head põllutüübilised haritavad maad

A1

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega keskmise raskusega rähkmullad

K; Kg sl; sl/ls; ls -

A21

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad leetunud keskmise raskusega mullad

LP; LPg sl; sl/ls; ls -

A22

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

sl; sl/ls; ls -

A41 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg

sl; sl/ls; ls -

A42

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad leetunud mullad

LPg sl; sl/ls; ls -

A43 Hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad

Gk; Go;Gor; GI; LPG; Gkr

sl; sl/ls; ls -

B. Keskmised põllutüübilised haritavad maad

B11 Kerged leetunud ja leetjad mullad

LkI-LkIII; KI l; sl/l -

B12

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) kerged leetunud ja leetjad mullad koos deluviaalmuldadega

LkI-LkIIIe LkI-LkIII(1) KIe; KI(1)

l; sl/l -

B2

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) keskmise ja raske lõimisega mullad koos deluviaalmuldadega

LPe; LP(1) Koe; Ko(1) KIe; KI(1) Ke; K(1)

sl; sl/ls, ls s

-

B31 Kuivendatud kerged gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg; Krg

l; sl/l -

B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud mullad

LkIg-LkIIIg l; sl/l -

15 https://geoportaal.maaamet.ee/docs/muld/mullakaardi_seletuskiri.pdf

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

B33 Hästikuivendatud kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gkr; Gor

l; sl/l -

B41

Kuivendatud rasked gleistunud mullad, rasked liigniiskuse tunnustega ja parasniisked mullad

Kg; Krg; Kog; Korg; KIg; LPg, Ko; Ko(g); KI; KI(g): Kor; K(g); LP; LP(g); K

tls; ls/s; ls3; s -

B42 Hästi kuivendatud rasked gleimullad

Gk; Go; GI; Gor; Gkr

tls; ls/s; ls3; s -

B51

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

Kg; Kog; KIg Korg; Krg Gk; Go; GI; Gor; Gkr

sl; sl/ls; ls tls; s

A41; B41 A43;B42

B52

Keskmise raskusega kuivendamata gleistunud kahkjad leetunud mullad; rahuldavalt kuivendatud kahkjad leetunud gleimullad

LPg LPG

sl; sl/ls; ls B52 B43

B53

Kuivendamata kerged gleistunud kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud kerged kamargleimullad

Kg; Kog; KIg; Krg; Korg Gk; Go; GI; Gkr; Gor

l; sl/l B31 B33

B54

Kuivendamata kerged gleistunud leetunud mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad

LkIg-LkIIIg LkG

l; sl/l B32 B33

C. Rohumaatüübilised haritavad maad

C1 Tugevasti rähksed ja paepealsed keskmise raskusega mullad

Kr; Kk; Kh sl: sl/ls; ls sl;ls/p

-

C2

Kerged rähkmullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5°kallakutel) kerged rähkmullad koos deluviaalmuldadega

K; Kr; Ke; K(1); Kre; Kr(1)

l; sl/l -

C3

Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5° kallakutel kerged leostunud mullad koos deluviaalmuldadega

Ko; Kor; Koe; Ko(1); Kore; Kor(1)

l; sl/l -

C4 Keskmiselt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (5-10° kallakutel) koos deluviaalmuldadega

E2I; E2o; E2k; LP(2); Ko(2); KI(2);

kõik lõimised -

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

K(2); LkI LkIII(2)

C5 Tugevasti erodeeritud ja erosiooniohtlikud (üle 10°kallakutel) mullad koos deluviaalmuldadega

E3I; L(3;4); KI(3;4); E3o; Ko(3;4); K(3;4); E3k; LkI- LkIII(3,4)

kõik lõimised -

C6 Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Go1; GI1 M

kõik lõimised t3

-

C7 Hästi kuivendatud keskmiselt ja halvasti lagunenud turvasmullad

M t1; t2 -

Go1; GI1 kõik lõimised C6 C8

Halvasti kuivendatud ja kuivendamata turvastunud ja turvasmullad

t3 M

t1; t2 C7

C91 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata keskmise raskusega ja rasked gleimullad

sl; sl/ls; ls A43 Gk; Go; GI; LPG; Gor; Khg; Gh

tls; ls3; s B42

C92 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gor, Khg; Gh

l; sl/l B33

C10

Väga suure veerežiimi kontrastsusega C allrühmade kombinatsioon, ei sobi eelmistesse agroallrühmadesse; väga tugevasti kivised(üle 50 m³/ha) maad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 5. Metsa kasvukohatüüpid Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. Tüübirühm Lühend Nimetus Sagedamad enamuspuuliigid Valitsevad

boniteedid

Enamlevinud liigid alustaimestikus

Ll leesikaloo mänd 5-5A leesikas, verev kurereha, nõmm-liivatee, kassikäpp

Kl kastikuloo mänd, kuusk 3-4 metskastik, mägitarn, angerpist, longus helmikas, sulg-aruluste

Lu lubikaloo mänd 5-5A lubikas, vesihaljas tarn, hirsstarn, angerpist, peetrileht

Sm sambliku mänd 4-5A alpi ja harilik põdrasamblik, pohl, kanarbik, leesikas

Kn kanarbiku mänd 4-5 kanarbik, pohl, kukemari, palu-härghein, võnk-kastevars

Ph pohla mänd 1-3 pohl, mustikas, kanarbik, karvane piiphein, kilpjalg

Jp jänesekapsa-pohla mänd, kuusk 1A-2 kilpjalg, leseleht, metskastik, jänesekapsas

Ms mustika mänd 2-3 mustikas, pohl, kattekold, palu-härghein, leseleht

Km karusambla-mustika mänd, kuusk 2-3 mustikas, keratarn, sinikas, sinihelmikas

Jm jänesekapsa-mustika kuusk, mänd 1A-2 mustikas, jänesekapsas, metskastik, laanelill

Laanemetsad Jk jänesekapsa kuusk, arukask 1A-2 jänesekapsas, leseleht, laanelill, jänesesalat, võsaülane

Sl sinilille kuusk, mänd, arukask 1A-3 sinilill, jänesekapsas, ussilakk, võsaülane, mets-kurereha

Nd naadi kask, kuusk 1A-1 püsik-seljarohi, naat, saluhein, koldnõges, harilik kopsurohi

Sj sõnajala aru- ja sookask, sanglepp, kuusk 1A-2 naistesõnajalg, laanesõnajalg, laiuv sõnajalg, seaohakas

Os osja sookask, kuusk, mänd 3-5A tupptarn, soo-osi, sookastik, ojamõõl, luht-kastevars

Tr tarna sookask, mänd, kuusk, sanglepp 3-5A sinihelmikas, jäneskastik, harilik tarn, soo-piimputk

An angervaksa sanglepp, kuusk, aru- ja sookask 2-3 angervaks, soo-koeratubakas, roomav tulikas, sookastik

Ta tarna-angervaksa sookask, kuusk, sanglepp 2-4 ojamõõl, sookastik, mätastarn, soomadar

Sn sinika mänd 4-5A sinikas, kanarbik, sookail, tupp-villpea, rabamurakas

Kr karusambla mänd, sookask 3-4 mustikas, keratarn, metsosi, tähttarn, ohtene sõnajalg

Ld lodu sookask, sanglepp 2-3 soovõhk, varsakabi, lodutarn, ussilill, kollane võhumõõk

Md madalsoo sookask 4-5A niitjas tarn, pikk tarn, pudeltarn, eristarn, sookastik

Ss siirdesoo mänd, sookask 5-5A niitjas tarn, alsstarn, pudeltarn, pilliroog, püstkastik

Rb raba mänd 5-5A sookail, ümaralehine huulhein, tupp-villpea, sinikas, küüvits

Jo jänesekapsa-kõdusoo kuusk 1-3 jänesekapsas, ussilakk, kattekold, lillakas, kõrve- ja koldnõges

Mo mustika-kõdusoo mänd 2-4 mustikas, sinikas, kattekold, palu-härghein, tupp-villpea

Rabastuvad

metsad

Rohusoometsad

Samblasoometsad

Kõdusoometsad

Loometsad

Nõmmemetsad

Palumetsad

Salumetsad

Soovikumetsad

Allikas: Maa-amet

Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Jüri

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent16 /allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

16 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL Vara: Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 196839 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise Väärtuse kuupäev: 18.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 24.04.2024 Hüvitusväärtused: Katastriüksusel 79704:004:0091 on 1 m² hüvitisväärtus 0,39 €/m²

Äralõike 568 m 2

hüvitusväärtus 220 € Kaasnev kahju on 160 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud. Katastriüksusel 79704:004:0132 on 1 m² hüvitisväärtus 0,41 €/m²

Äralõike 1695 m 2

hüvitusväärtus 690 €

Kaasnev kahju on 418 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud. Koostaja: Krista Õigus Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 6 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 9 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 14

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 15 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 15 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga) ............................................................................................... 17

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 22 4.2.2. Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................. 23 4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 23

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 24

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 26 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 26 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 26

5.2.1. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0091 .......................... 26 5.2.2. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0132 .......................... 29 5.2.3. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 31

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 32

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 36

Lisa 3. Kasvava metsa hindamisaktid ......................................................................................................................... 40

Lisa 4. Äralõike joonis ................................................................................................................................................ 44

Lisa 5. Väljavõte isikliku kasutusõiguse lepingust ...................................................................................................... 46

Lisa 6. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................... 49

Lisa 7. Metsa kasvukohatüüpid .................................................................................................................................. 52

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 53

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 196839

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Katastritunnused 79704:004:0091 ja 79704:004:0132

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 26,79 ha, mis koosneb kahest katastriüksusest

Katastriüksus 79704:004:0091 25,12 ha

Katastriüksus 79704:004:0132 1,67 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0091

Haritav maa 0,25 ha, metsamaa 21,68 ha, muu maa 3,18 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0132

Metsamaa 1,67 ha

Kinnistu hoonestus Puudub

Planeeringud Viljandi valla kehtiva 1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamajandusmaa

alale. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0091

568 m 2

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0132

1695 m 2

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Väärtuse kuupäev 18.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 24.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024 Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud

Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0091 on 0,39 (null koma kolmkümmend üheksa) €/m² äralõike 568 m

2 hüvitusväärtus 220 (kakssada kakskümmend) eurot

Kaasnev kahju on 160 (ükssada kuuskümmend) eurot Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0132 on 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m² Äralõike 1695 m

2 hüvitusväärtus 690 (kuussada üheksakümmend) eurot

Kaasnev kahju on 418 (nelisada kaheksateist) eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent 2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

Registriosa nr 196839

Vara liik Kinnisasi (maatulundusmaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu

tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel hüpoteegiga ei arvestata.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 18.02.2024

Omaniku esindajaga Margus Meimer infovahetus telefoni teel 13.03.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 18.02.2024

Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 29.02.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 29.02.2024

Isikliku kasutusõiguse leping ja selle lisa 22.04.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 29.02.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 29.02.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

29.02.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 29.02.2024

Allhange Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt tehtud puistu hindamine 26.02.2024 (vara kohapealne ülevaatus 21.02.2024)

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Maltsa külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ääres.

Allikas: http://www.maaamet.ee/ Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus Viljandi kesklinn paikneb ca 40 km kaugusel kagu suunas.

Konkureerivad turupiirkonnad

Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 30 km raadiuses on mitmed põllumajandusettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs mõlemale katastriüksusele 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik; Katastriüksusel 79704:004:0091 juurdepääs ka Sillaotsa teelt, eratee, pinnaskattega ja mitteavalik; Katastriüksusel 79704:004:0132 Saare-Silgi teelt, kohalik tee, kruuskattega ja avalik ning Härrapalu teelt, metsatee, pinnaskattega ja avalik.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad läheduses puuduvad.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport Kinnistu piiril

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 196839

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Isiklik kasutusõigus Eesti Vabariik kasuks. Tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus, vastavalt 21.01.2020 lepingu punktidele 4, 5, 6 ja lepingu lisaks olevale plaanile. 21.01.2020 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 27.01.2020. Kohtunikuabi Reet Kesküla. Isikliku kasutusõigusega on antud õigus kasutada kinnistut läbivat erateed, mis asub kinnistu koosseisu kuuluval katastriüksusel 79704:004:0132 ning eratee koosseisu kuuluval teemaal asuvaid rajatisi kasutada ja hooldada. Kuna nimetatud kasutusõiguse puhul on tegemist teekasutusõigusega ning Kasutajal on kohustus teed ka hooldada siis on hindaja seisukohal, et see ei sea hinnatava vara kasutusele olulisi piiranguid ega mõjuta seega selle turuväärtust. Eksperthinnangu lisas nr 5 on toodud isikliku kasutusõiguse lepingust väljavõte.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

2 hüpoteeki Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, ranna ja kalda veekaitse vöönd, eesvoolu kaitsevöönd, maaparandushoiu-ala.

Kitsendused mõju vara väärtusele ei avalda, sest ei piira selle sihipärast kasutust.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Katastriüksuse 79704:004:0091 kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

89901:001:2304

Katastriüksuse 79704:004:0132 kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: geoportaal.maaamet.ee Rendilepingud Puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.3. Maakasutus

Katastritunnused 79704:004:0091 ja 79704:004:0132

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

79704:004:0091

79704:004:0132 2

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu pindala 26,8 ha, mis koosneb kahest katastriüksusest

Katastriüksus 79704:004:0091 25,12 ha

Katastriüksus 79704:004:0132 1,68 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0091

Haritav maa 0,25 ha, metsamaa 21,68 ha, muu maa 3,18 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0132

Metsamaa 1,67 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva 3 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus osaliselt

metsamajandusmaa alale. Tagada tuleb olemasolevate maaparandussüsteemide funktsioneerimine. Kinnistu asub üldplaneeringu järgi metsamaa alal. Äralõiked jäävad valdavalt metsamaa alale.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

Õu hoonetega Metsamaa

Põllumaa

Muud alald (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa Allikas: Viljandi valla üldplaneering Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, kinnistu on ebakorrapärase kujuga, kuid kompaktne haritav maa.

Kinnistu hoonestus Puuduvad

Rajatised Puuduvad

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m

2 )

Katastriüksusel 79704:004:0091 Metsamaa boniteedid:

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Haritav maa 0,26 €/m

2 , metsamaa 0,17 €/m

2 , muu maa 0,04 €/m

2

Reaalboniteet haritaval maal 17 II boniteedi kuivendatud jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,151 €/m²) osa (51%) metsamaa väärtusest 0,077 €/m

2

I boniteedi kuivendatud naadi kasvukohatüübi (0,235 €/m²) osa (22%) metsamaa väärtusest 0,052 €/m

2

III boniteedi kuivendatud jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,12 €/m²) osa (11%)

3 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud

Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

metsamaa väärtusest 0,013 €/m 2

Ia boniteedi kuivendatud naadi kasvukohatüübi (0,27 €/m²) osa (4%) metsamaa väärtuses 0,011 €/m

2

I boniteedi kuivendatud jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,188 €/m²) osa (3%) metsamaa väärtusest 0,006 €/m

2

I boniteedi kuivendamata jänesekapsa-mustika kasvukohatüübi (0,175 €/m²) osa (3%) metsamaa väärtusest 0,005 €/m

2

I boniteedi kuivendatud angervaksa kasvukohatüübi (0,188 €/m²) osa (1%) metsamaa väärtusest 0,002 €/m

2

I boniteedi kuivendatud jänesekapsa kasvukohatüübi (0,216 €/m²) osa (1%) metsamaa väärtusest 0,002 €/m

2

II boniteedi kuivendamata jänesekapsa-mustika kasvukohatüübi (0,15 €/m²) osa (1%) metsamaa väärtusest 0,002 €/m

2

V boniteedi kuivendatud madalsoo kasvukohatüübi (0,03 €/m²) osa (4%) metsamaa väärtusest 0,001 €/m

2

III boniteedi kuivendatud mustika-kõdusoo kasvukohatüübi (0,107 €/m²) osa (1%) metsamaa väärtusest 0,001 €/m

2

Perspektiivne boniteet Katastriüksusel 79704:004:0091

38 (LPg muldadel), 46 (M’’, Go muldadel), 50 (Kl, M’’’ muldadel), 44 (Kl muldadel), 43 (Klg muldadel), 40 (M’’’ muldadel), 36 (Gl muldadel), 33 (Gl muldadel), 30 (Lklg muldadel)

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m

2 )

katastriüksusel 79704:004:0132 Metsamaa boniteedid:

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Metsamaa 0,21 €/m

2

Ia boniteedi kuivendamata jänesekapsa-pohla kasvukohatüübi (0,204 €/m²) osa (61%) metsamaa väärtusest 0,124 €/m

2

Ia boniteedi kuivendamata jänesekapsa kasvukohatüübi (0,225 €/m²) osa (31%) metsamaa väärtusest 0,070 €/m

2

II boniteedi kuivendamata jänesekapsa-pohla kasvukohatüübi (0,15 €/m²) osa (7%) metsamaa väärtusest 0,011 €/m

2

Perspektiivne boniteet Katastriüksusel 79704:004:0132

44 (Klg muldadel), 33 (Lkl muldadel), 50 (Kl muldadel), 43 (Klg muldadel)

Mullastik Kinnistu mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise maaga (mulla nimetus LKI, KIg, LkI ja M´´) Leetjad mullad (KI) on kõrge produktiivsusega ja sobivad kõikide põllukultuuride kasvatamiseks. Leetjate muldade saagikus sõltub väetamisest, agrotehnikast ja vegetatsiooni-perioodi sademetest. Gleistunud leetjate muldade (KIg) kasutamine haritava maana sõltub nende kuivendamisest. Kuivendatud gleistunud leetjad mullad on head põllumullad ja sobivad intensiivseks kasutamiseks kõikidele põllukultuuridele. Gleistunud leetunud mullad (LkI-IIIg) - lisaks perioodilisele ülaveele põhjustab liigniiskust ka moreentasandike madalamatel osadel põhjavee tase. Põllumaadena kasutamisel vajavad kuivendamist, rohumaana kasutamisel pole kuivendamine hädavajalik. Õhukse madalsoomuldade (M'') turbakiht on 50- 100 cm. Need on liigniisked mullad ja ei sobi paljude kultuuride kasvatamiseks oma liigniiskuse tõttu.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

Maaparandussüsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakenduse info kohaselt jääb katastriüksus osaliselt maaparandusehitiste reguleerivasse võrku.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0091

Haritav maa 0,25 ha, metsamaa 21,68 ha, muu maa 3,18 ha. Hinnatav äralõike osa jääb metsamaa kõlviku alale.

Allikas: https://minu.kataster.ee/, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0132

Metsamaa 1,67 ha. Hinnatav äralõike osa jääb metsamaa kõlviku alale.

Allikas: https://minu.kataster.ee/, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Piirded Äralõike osas puuduvad

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart katastriüksusel 79704:004:0091 Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 6, I boniteediklass, naadi kasvukohatüüp Eraldis nr 7, Ia boniteediklass, naadi kasvukohatüüp

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart katastriüksusel 79704:004:0132 Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 35, Ia boniteediklass, jänesekapsa kasvukohatüüp Eraldis nr 37, Ia boniteediklass, jänesekapsa-pohla kasvukohatüüp

3.4. Äralõige

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0091

Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 568 m 2

Äralõige moodustab kinnistu pindalast 0,23%.

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0132

Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 1695 m 2.

Äralõige moodustab kinnistu pindalast 10,12%.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paiknevad äralõiked kitsaste ribadena piki kinnistute maanteeäärset rohtunud osa mille sisse jääb osaliselt ka metsamaa. Äralõiked jäävad maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsa siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja nõva ning osaliselt

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

metsamaa. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõikest eraldiseisvana elu- ja ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõiked piirnevad valdavalt metsamaa kõlvikuga.

Äralõike paiknemine Katastriüksus 79704:004:0091

Katastriüksus 79704:004:0132

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Katastriüksusel 79704:004:0091 on planeeritud raadamine, kraavi kaevamine, bussitasku ehitamine, valgusti paigaldamine, nõlvade planeerimine ja haljastamine. Äralõike suurus tuleneb tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest.

Katastriüksusel 79704:004:0132 on planeeritud raadamine, kraavide ja nõlvade rajamine äralõike ulatuses. Äralõike suurus tuleneb ohutuse tagamiseks tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest.

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõigete pindala, kuju ja paiknemist ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõigete võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel metsamajanduslikul otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Majandus on tõusu lävel 4

4 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 26.03.2024

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt. Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku. Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega. Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023 2024* 2025* 2026*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,98 37,68 39,38 41,48 43,43

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,1 -0,6 3,2 3,1

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,2 2,4 1,9

töötus (%) 5,6 6,4 7,6 7,2 6,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1832 1959 2049 2147

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,4 6,9 4,6 4,8

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -3,4 -3,2 -4,4 -3,5 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate

5 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja

koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. 2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga)

Maa-ameti kinnisvaraturu aastaülevaate põhjal tehti 2023 aastal pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, 64 %, sellele järgnes 19 % haritav maa ja looduslik rohumaa 8,5%. Eestis kokku tehti haritava maaga 354 tehingut, mida on ca 3% rohkem kui 2022 aastal. Haritava maa mediaanhind oli 6500 €/ha, olles ca 25 % kõrgem kui aasta varem. Kõige rohkem tehti haritava maaga tehinguid Lääne-Virumaal (51 tk), Tartumaal (34 tk) ja Viljandimaal (31 tk). Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Tartu ja Jõgeva maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 7230 – 8000 €/ha, madalaim oli Hiiumaal 3019 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade tehinguid oli 619, mida on -20% vähem kui 2022 aastal. Mediaanhinnaks terves Eestis oli 7358 €/ha, mis võrreldes varasema aastaga on jäänud sarnasele tasemele (2022 oli mediaanhind 7323 €/ha) Kõige rohkem tehti tehinguid Saare maakonnas 88 tk ja Pärnu maakonnas 82 tk. Kasvava metsaga metsamaade kõrgeim mediaanhind oli Tartumaal (10 483 €/ha) ja Võrumaal (9 691 €/ha) ning madalaim mediaanhinnaks on Lääne maakonnas (5 283 €/ha). Kasvava metsata metsamaade tehinguid oli eelmisel aastal Eestis kokku 59 tk ja nende mediaaanhind oli 3471 €/ha, mis on võrreldes varasema aastaga tõusnud ca 32%. Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada.

5 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download)

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Okaspuupalkide hinnades aasta viimases kvartalis suuri kõikumisi ei olnud, kuid kokkuvõtlikult olid nad kerges languses. Kvartaliga männipalk odavnes 0,4%, männipeenpalk 2,1%, kuusepalk 0,5% ja kuusepeenpalk 0,6%. 2022. aasta detsembriga võrreldes on hinnad märgatavalt rohkem odavnenud. Aastaga on männipalgi hind langenud 16,2% (16,3 €/tm), männipeenpalgil 21,5% (20,3€/tm), kuusepalgil 16,7% (15,5 €/tm) ja kuusepeenpalgil 12,1% (10,7 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel männipalgil 84,40 €/tm, männipeenpalgil 74,08 €/tm, kuusepalgil 77,58 €/tm ja kuusepeenpalgil 77,17 €/tm.

6

Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 2023

7

Sort Hind euro Hinnamuutus võrreldes eelmise

kvartali hinnaga

Hinnamuutus võrreldes

aasta taguse hinnaga

männipalk 84,4 -0,4% -16,2%

männipeenpalk 74,08 -2,10% -21,5%

kuusepalk 77,58 -0,50% -16,7%

kuusepeenpalk 77,17 -0,60% -12,1%

kasepakk 167,3 -4,20% -11,0%

kasepalk 119,23 1,40% -14,9%

haavapalk 56,83 -7,70% -36,5%

lepapalk 57,79 -15,80% -30,7%

männipaberipuit 58,61 11,10% -25,7%

kuusepaberipuit 58,61 11,10% -24,9%

kasepaberipuit 55,58 0,40% -48,5%

haavapaberipuit 50,53 15,30% -32,7%

küttepuit 42,43 -1,00% -36,8%

Riigimetsast müüdavate okaspuupalkide hinnad olid aasta lõpus languses, kusjuures männipalgid odavnesid kuusepalkidega võrreldes enam. Suurim kukkuja oli männilatt (26,1%). Männipalgi hind odavnes 13,7% ja männipeenpalgi hind 12,6%. Kuuselatt odavnes samal ajal 5,2%, kuusepeenpalk 11% ja kuusepalk 8,2%. Aastataguse ajaga hindu võrreldes on pilt mõningal määral erinev. Suure hinnalanguse (28,3%) tegi läbi männipalk. Männipeenpalgi hind alanes 17,9%, männlatil 8,3%, kuusepeenpalgil 3,3% ja kuusepalgil 1,6%. Ainsana tõusis aastaga hind kuuselatil 4,7%.

Soome okaspuupalgi turul kukkusid hinnad 2023. aasta lõpus eriti tugevalt peenpalkidel. Nii odavnes männipeenpalk kolme kuuga 19,7%, kuusepeenpalk 10,8% ja kuusepalk 1,9%. Ainsana tõusis hind männipalgil (1,8%). 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes näeme, et kuusepalgi hind on väikeses miinuses (-0,9%). Männipalk kallines 1,8%, kuusepeenpalk 9,7% ja männipeenpalk 17,4% (vt joonis 3 ja tabel 3).

Erametsast müüdavatest lehtpuu jämesortimentidest ei odavnenud ainsana kasepalk, mis kolme kuuga kallines 1,4%. Kasepaku hind langes samal ajal 4,2%, haavapalgil 7,7% ja lepapalgil 15,8%. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnad kukkunud oluliselt rohkem, kusjuures eriti suur oli see haava- ja lepapalgil. Nii on aastaga kasepakk odavnenud 11% (20,6 €/tm), kasepalk 14,9% (20,9 €/tm), haavapalk 36,5% (32,7 €/tm) ja lepapalk 30,7% (25,6 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel kasepakul6 167,30 €/tm, kasepalgil7 119,23 €/tm, haavapalgil 56,83 €/tm ja lepapalgil 57,79 €/tm.

Paberipuiduturul jätkus aasta kolmandas kvartalis alanud hinnatõus. Kvartaliga kasvas okaspuupuidu hind 11%, kasepuidul 0,4% ja haavapuidul koguni 15,3%. Novembrist alates on kallimaks paberipuidu sordiks okaspuupaberipuit. Haavapuit hoiab

6 Ülevaade 2023. aasta IV kvartali puiduturust. OÜ Tark Mets.

Puiduturu ülevaate koostamisel on pärast Keskühistu Eramets (edaspidi KÜ Eramets) moodustamist kasutatud ümarpuidu hindade arvutamiseks KÜ Erametsale ettevõtete poolt tehtud hinnapakkumisi. Alates 2014. a IV kvartalist on lisatud Eesti Puidumüügikeskuse (EPK) hinnastatistika. Mõlemad hinnastatistikad tuginevad kindlate ettevõtete ostuhindade aritmeetilisele keskmisele. Kui algselt esitleti mõlemat statistikat eraldi, siis alates 2016. aasta algusest on kasutusel ühine hinnastatistika. Et tulemused oleksid varasemate perioodidega võrreldavad, on nad ümber arvutatud kuni 2014. a detsembrini, mil alustati EPK hinnastatistika kogumist. Enne 2014. aasta detsembrit toodud keskmised hinnad tuginevad jätkuvalt ainult KÜ Erametsa hinnastatistikale. Ühise nimena kasutatakse alates 2016. aastast erametsa hinnastatistika. 7 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

traditsiooniliselt odavaima sordi tiitlit, kuid on märgatavalt vähendanud vahet kasepuiduga. Eelmise aasta detsembriga võrreldes on kõik hinnad väga tugevalt miinuses.

Riigimetsast müüdavate paberipuidu sortide hinnad on jätkuvalt langustrendis. Oktoobris-novembris kukkusid hinnad järsult, detsembris nad tõusid, kuid jäid septembri tasemest päris kaugele. Kolme kuuga on kõige vähem odavnenud kuusepuit (7%). Talle järgnevad männipuit (9,6%), kasepuit (14,7%) ja haavapuit (22%). Kallimaks sordiks on üle pika aja tõusnud kuusepuit. Viimati oli nii 5 aastat tagasi. Odavaimaks sordiks on traditsiooniliselt haavapuit. 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes on hinnalangus palju-palju suurem. Aastaga on kõige enam odavnenud kasepuit (59,2%). Talle järgnevad haavapuit 48%, kuusepuit 40,5% ja männipuit 35,6%.

Aasta viimasel kvartalil küttepuidu hind langes üks protsent ning jäi aasta lõpuks pidama tasemel 42,43 €/tm. Kodutarbijale lisandus eelpool toodud hinnale veel käibemaks 20%, mis tegi lõpphinnaks 50,92 €/tm. 2024. aastast alates on käibemaksu suurus 22% ja sel juhul oleks lõpphind 51,76 €/tm. Aastataguse ajaga küttepuidu tänast hinda võrreldes on see väga tugevalt kukkunud (36,8% ehk 24,7 €/tm).

Riigimetsast müüdava küttepuidu tihumeetri hind võrreldes 2022. aasta detsembriga on 44,1% madalam. RMK poolt koju toodav eratarbijale mõeldud küttepuidu hind muutus 2. jaanuaril 2024. Kuni 10- tihumeetrise lehtpuu küttepuidu koguse tarnimisel tõusis hind 5,1% ja okaspuupuidul 3,7%. 24-tihumeetrise lehtpuidu koorma tarnimisel kasvas hind 6,3% ja okaspuupuidu korral 4,5%. RMK poolt müüdava hakke hind aastataguse ajaga võrreldes on 6,2% madalam. Raidmete varumise hind eratarbijale pole muutunud. Lageraie- ja harvendusraielangil maksab see 115 €/ha ja teistel raiealadel 138 eur/ha ning sellele lisandub käibemaks.

8

Puidu varumis- ja transpordikulud

Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne. Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei prognoosi.

9

Maa-ameti tehinguregistri andmetel tehti Eestis 2023 aastal kasvava metsamaaga 619 tehingut, mida oli oliuliselt vähem võrreldes 2022 aasta tehingutega (-24%). Keskmiseks hektari hinnaks kujunes eelmisel aastal 8834 eurot, mis on aastaga natuke tõusnud (2022.a. oli 8 695 €/ha).

8 RMK 29.01.2024

9 Allikas: https://erametsaliit.ee/wp-content/uploads/2024/02/puiduhinnad-2023-iv-kv.pdf

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

2023 aasta metsamaade tehingud Eestis:

Piirkond Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

Harju maakond 56 351,7 6 2 517 813 8 454 6 339 5 125 2 194 20 906

Hi iu maakond 24 182,7 7,6 1 129 443 5 842 5 902 2 187 2 304 11 075

Ida-Viru maakond 20 136,8 6,8 909 895 8 177 6 826 5 694 2 143 18 000

Jõgeva maakond 24 238,8 10 2 404 602 9 307 9 524 4 471 1 712 17 830

Järva maakond 41 301,1 7,3 2 905 700 9 514 9 239 4 989 1 520 21 282

Lääne maakond 34 276 8,1 1 737 779 6 979 5 283 4 640 1 587 24 415

Lääne-Viru maakond 55 450,9 8,2 3 944 350 8 889 8 113 4 756 1 581 21 305

Põlva maakond 25 151,8 6,1 1 729 300 11 825 7 938 9 123 2 101 33 824

Pärnu maakond 82 644,7 7,9 6 231 296 9 715 7 707 6 207 2 088 25 281

Rapla maakond 53 415,6 7,8 3 119 154 7 917 6 556 4 285 2 200 26 502

Saare maakond 88 552 6,3 3 957 426 7 080 5 657 4 942 1 786 26 144

Tartu maakond 32 188,9 5,9 2 314 700 11 246 10 483 5 661 2 691 27 778

Valga maakond 10 76,2 7,6 814 283 9 435 9 479 6 327 1 590 21 459

Viljandi maakond 36 279,6 7,8 2 520 700 9 595 8 585 4 181 3 072 20 391

Võru maakond 39 269,8 6,9 2 749 172 10 689 9 691 5 378 1 848 22 908

Eesti 619 4 516,40 7,3 38 985 613 8 834 7 358 5 418 1 520 33 824

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Metsata metsamaa tehinguid tehti Eestis eelmisel aastal 59 tk, mediaanhinnaga 3471 €/ha ja keskmise hinnaga 3718 €/ha, mis on oluliselt tõusnud võrreldes varasema aastaga. Kasvava metsata metsamaa tehingud 2020-2023 aastal:

Eesti kokku

Arv Kogupindala (ha)

Keskmine pindala (ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standardhälve (€/ha)

Minimaalne hind (€/ha)

Maksimaalne hind (€/ha)

2020 50 334,6 6,8 428 718 1295 1272 340 600 2091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1859 1960 602 711 2836

2022 36 179,2 5 478 640 2617 2636 741 990 4157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3718 3471 1315 811 7141

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Maa-ameti analüüsis kasutati vähemalt 2 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses, samuti vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud, plokktehingud. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas, metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 2 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%), samuti on müüdud lagedaid metsamaid plokktehingute koosseisus. Maa-ameti kinnisvaraturu kvartali ülevaates tuuakse välja Eestis lageraiega kinnistute tehingute kokkuvõte kvartalite kaupa, mille põhjal on metasta metsamaade hektari hind viimase aasta jooksul tõusnud võrreldes varasema perioodiga.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Viimase 5 kvartali metsata metsamaa hektari mediaanhind Eestis. Avaldamise aeg Periood Mediaanhind (€/ha)

Aprill 2023 2022 II kv – 2023 I kv 2707

Juuli 2023 2022 III kv – 2023 II kv 2960

Oktoober 2023 2022 IV kv – 2023 III kv 3469

Jaanuar 2024 2023 I kv – 2023 IV kv 3471 Allikas: https://maaamet.ee/kinnisvaraturu-kvartali-ulevaated

Viljandimaal on 2023 aastal võrreldes eelneva aastaga tehingute arv jäänud sarnasele tasemele kuid hektari keskmine hind on tõusnud. Maa-ameti tehingute andmebaasi aastaülevaate andmetel sõlmiti 2023 aastal metsamaa 36 tehingut, mis on rohkem kui 2022 (35 tk), kusjuures keskmine hektari hind oli 2023 aastal 9595 eurot, mis on tõusnud (2022.a. oli hektari hind 7558 €). Eelmise aasta andmete põhjal oli Viljandimaal kõrgeim tehinguaktiivsus metsamaadega Viljandi vallas (16 tehingut) aga kõrgeim hinnatase oli Mulgi vallas (20 391 €/ha). Metsamaa tehingud Viljandimaal 2018 – 2023.a:

Aasta Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

2018 93 726,40 7,8 3 727 737 5 247 4 635 3 180 918 16 200

2019 96 763,60 8,0 3 893 855 5 532 4 982 2 683 654 14 151

2020 104 687,90 6,6 3 626 019 5 125 5 073 2 418 585 12 430

2021 41 343,60 8,4 2 285 200 6 647 6 349 3 315 1 741 15 472

2022 35 243,8 7,0 1 880 000 7 558 6 332 4 382 1 241 18 537 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated Maa-ameti tehingute andmebaasi põhjal oli Viljandi maakonnas minimaalse ja maksimaalse tehinguhinna kõikumine märkimisväärne, kuid metsamaa hind sõltub oluliselt metsatagavarast, mistõttu statistilised andmed on väheinformatiivsed ning viitavad eelkõige, metsatagavara müügi osakaalule. Metsamaa tehingud Viljandimaal valdade lõikes 2019-2023.a:

Pindala (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Min. Max. Mediaan Keskmine

2019

Mulgi vald 29 9,30 8 500 136 000 1 094 9 295 4 035 4 376

Põhja-Sakala vald 57 9,20 2 950 156 500 120 13 953 4 223 4 631

Viljandi vald 50 8,80 5 317 110 000 1 139 14 151 4 519 5 133

2020

Mulgi vald 44 10,40 2 795 260 000 499 12 958 4 675 4 812

Põhja-Sakala vald 33 7,10 2 400 120 000 617 12 430 4 839 5 043

Viljandi vald 63 6,30 1 548 140 000 525 11 881 4 167 4 503

2021

Mulgi vald 29 8,90 7 000 302 990 1 517 13 389 4 464 5 675

Põhja-Sakala vald 40 10,80 3 230 285 000 1 357 15 472 6 953 7 270

Viljandi vald 54 7,70 2 556 240 000 482 14 330 4 280 5 104

2022

Mulgi vald 13 11,60 12 000 285 350 2 496 17 180 7 571 8 557

Põhja-Sakala vald 29 9,70 3 500 350 000 1 241 29 412 6 161 8 241

Viljandi vald 35 7,10 3 759 171 300 449 20 000 6 556 8 147

2023

Mulgi vald 16 4,50 12 000 300 000 3 810 22 244 9 663 10 351

Põhja-Sakala vald 21 6,90 3 000 161 000 898 21 224 8 925 10 662

Viljandi vald 38 8,20 4 000 320 000 1 010 16 794 6 723 7 434 ***Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Allikas: Maa-amet, tehingute statistika

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Viljandimaal on põllu- ja metsamaade vastu ostuhuvi olemas ning piirkonnas on mitmeid aktiivsemaid põllu- ja metsamajandustootjaid.

4.2.1. Müügitehingud

Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Mulgi vald, Veskimäe küla August 2022 12 000 4,52 3,57 2655 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa. Juurdepääs teelt puudub.

Põhja-Sakala vald, Paelama küla

Mai 2022 8500 2,69 2,65 3160 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika ja naadi. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Leie küla Mai 2022 58 500 15,87 15,83 3686 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa, naadi, jänesekapsa-kõdusoo. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Parika küla Aprill 2022 6000 2,93 2,71 2048 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lolu küla Oktoober 2021

6 000 2,01 1,96 2985 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika. Juurdepääs puudub.

Viljandi vald, Riuma küla Oktoober 2021

18 018 8,58 8,55 2100 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, kasvukohatüüp valdavalt jänesekapsa- kõdusoo ja naadi, vähesel määral angervaksa.

Viljandi vald, Odiste küla Juuni 2021 5 990 2,58 2,56 2322 Teostatud lageraie, kasvukohatüübid valdavalt naadi ja vähemal määral angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lätkalu küla Detsember 2020

3 700 2,75 2,69 1345 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 1,4 ha kasvab valdavalt haab ja vähesel määral kuuse ca 10a

Põhja-Sakala vald, Punaküla August 2020 8 000 5,54 4,44 1444 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 0,3 ha on raieküpset kaske ja 0,5 ha kasvab 18- 28a valdavalt hall lepp

Viljandi vald, Vaibla küla Juuli 2020 21 310 11,23 8,11 1898 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, raieküpset metsa kasvab veel 0,54 ha (valdav puuliik mänd) ja 0,42 ha kasvab 5a lepa ja kase noorendik.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Kuna metsata metsamaa tehingute hulk väike ning ka raielankide turg ei ole alati läbipaistev, tuginetakse metsamaa väärtuse määramisel teadaolevalt vabaturutingimustes tehtud tehingute ja kasvukohatüüpide analüüsile. Seega lähtutakse metsamaa hindamisel tulupotentsiaalist ja leitakse baasväärtus kasvukohatüüpide lõikes. Analüüsides raielankidega tehtud tehinguid 2017-2023 aastatel ja kasvukohatüüpide tulutootlikkuse seost, on turul kujunenud välja vastavalt metsamaa boniteedile ka hektarite hinnavahemikud. Viljakamate 1A-1 boniteediga kasvukohtatüüpide (jänesekapsa, jänesekapsa-mustika, jänesekapsa-pohla, naadi, sinilille) raielankide keskmine metsata metsamaa hinnavahemik on turul 3000-5000 €/ha, 2-3 boniteediga kasvukohatüüpide (jänesekapsa-kõdusoo, angervaksa, karusambla-mustika, lodu, mustika, pohla, sõnajala) puhul on hinnavahemik 2000-3000 €/ha ning 3-4 boniteediga maade puhul (kastikuloo, karusambla, mustika-kõdusoo, tarna-angervaksa) puhul keskmine hinnavahemik 1000-1500 €/ha ja boniteediga 4-5A (madalsoo, kanarbiku, osja, sambliku, sinika, siirdesoo, tarna, raba) puhul keskmine hinnavahemik 300-1000 €/ha. Samas võib mõjutada raielankide hinda ka asukoht suurema metsamassiivi kõrval, juurdepääsuteed, kokkuveo tingimused ja lõpplao kaugus.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

4.2.2. Turustatavuse analüüs 10

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade lõppkasutajad on reeglina metsamajandusettevõtted. Piirkonnas on mitmeid suuremaid aktiivseid metsamaade ostjad, kes kasutavad maad oma ettevõtluse tarbeks (näiteks Roger Puit OÜ, Metsamaahaldus AS, OÜ Metsagrupp, OÜ Karpo, Eesti Maavara OÜ, Undi Vili OÜ, OÜ Sakalamaad, Milligrupp OÜ, Laanekuru OÜ, Saimre Kinnisvara OÜ jt).

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Turul kohanenud isikud, kelle tegevusala on seotud metsamajandusega ja kes reeglina on antud tegevusharus aktiivselt tegutsemas.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Kogu kinnistu rahuldab turusegmendi nõudeid, sest tegemist on suuremasse metsamassiivi jääva varaga ja keskmisest suurema pindalaga metsamaaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt suurem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, sest maade pakkumine on suhteliselt pikalt olnud defitsiitne, mistõttu on ootused täiendava maa soetamise vastu kasvanud.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 6-12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal jätkavad kasvamist, sest metsamaa nõudlus ületab pakkumist.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna vara asukohta arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud (turul puudub oluliselt suurem nõudlus muu sihtotstarbe või kasutusfunktsiooni vastu, või on eelpool nimetatuga sarnaseid varasid piirkonnas pakkumisel mitmeid, mille vahelt valida).

4.2.3. Pakkumine

Kinnisvaraportaalides on metsamajandusliku maa valik kesine ja turutasemest kõrgemate hindadega. Hindamisaruande koostamise ajal on hinnatavas turupiirkonnas, Viljandimaal, pakkumises üksikud metsamajanduslikud maatulundusmaad. Nende pakkumishinnad algavad umbes 5700 €/ha raiutud metsamaade puhul ja lõppevad mitu korda kõrgemate hindadega. Kohati puudub maa majandusliku kasutusotstarbe ja hindade vahel loogiline seos ehk paljud põllu- ja metsamaad püütakse müüa elamuarenduse tarbeks turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga, mis koheselt välistab põllu- ja metsamajandusettevõtte otstarbekuse maad osta. Metsamaa pakkumiste arv on püsinud viimastel aastatel stabiilselt madal, isegi võib öelda, et pakkumiste maht on viimasel poolaastal veelgi vähenenud. Kui umbes pool aastat tagasi oli metsamaade pakkumisi avalikes portaalides umbes kümmekond, siis hindamise hetkel 3. Väheste pakkumiste ja püsiva nõudluse tõttu on pakkumiste hind tõusnud ja kuna ei ole näha põhjust, miks pakkumisi peaks turule lisanduma, siis on oodata hindade kasvu veelgi. Samuti on pakkumiste hind tõusnud, sest soodsama hinnaga varad on ära müüdud. Paljud tehingud tehakse ilma avalikes portaalides kuulutamata, sest huvilised otsivad omanikud ise ülesse või omavad maaomanikega varasemat kokkupuudet, misläbi suurendatakse tehingusse jõudmise tõenäosust.

10

Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised kinnistud:

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada metsamajandusliku maa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat metsamajanduslikule maale omast hinda.

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Maltsa külas ja Marjamäe külas paikneva Madise kinnistuga, mis on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada maatulundusmaana, sest Viljandi valla kehtiva

11 üldplaneeringu kohaselt

jääb maaüksus valdavalt metsamajandusmaa alale. Füüsiliselt on hinnatavat ala võimalik kasutada metsa majandamiseks. Füüsiliselt on võimalik kinnistut ka hoonestada, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus piirkonna uute hoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Samuti ei soosi maad kasutada hoonestatud tootmismaana asjaolu, et hinnatavaga analoogilistes hajaasustuspiirkondades on suurem nõudlus just hoonestamata maatulundusmaade vastu. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas maatulundusmaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks.

11

Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (metsamajanduslik maa). Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks katastriüksusel 79704:004:0091 äralõige pindalaga ca 568 m² ja 79704:004:0132 äralõige pindalaga ca 1695 m². Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud pikliku maatükiga, mis moodustab valdavalt metsamaa kõlviku pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Äralõike kuju tõttu ei saa seda seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

 Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole ehitisi ja rajatisi aga kinnistu kuulub osaliselt maaparandussüsteemi koosseisu (äralõike osa ei jää selle koosseisu). Kraavi rajamisega tuleb maaparandussüsteemide toimimine Tellijal tagada ka peale äralõike teostamist, mistõttu võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

 Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt ei ole tegemist hoonestamiseks mõeldud maatükiga, vaid metsamajandamiseks mõeldud maatükiga, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

 Metsa hävimine Katastriüksuste 79704:004:0091 ja 79704:004:0132 äralõigete koosseisus on puistu, seetõttu omanikule tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju. Äralõike aladele jäävad metsamaa kõlvikule mõned puud. Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt katastriüksusele 79704:004:0091 koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 160 € ja katastriüksusele 79704:004:0132 koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 418 € Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud 26.02.2024.a. koostatud akti väljavõte. Seega otseselt kaasnev varaline kahju katastriüksusel 79704:004:0091 on 160 eurot ja katastriüksusel 79704:004:0132 on 418 eurot.

 Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Selliseid asju hinnataval alal ei esine.

 Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget juurdepääs säilib endisel kujul, seetõttu äralõige ei avalda olulist mõju juurdepääsule.

 Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul ei paikne hoonestust ja seetõttu äralõige ei avalda mõju hoonestusele.

 Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Tee äralõike puhul väheneb katastriüksusel 79704:004:0091 ca 0,23% võrra ja katastriüksus 79704:004:0132 ca 10,12%, kuid see ei muuda kasutusvõimalusi.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kujul maatulundusmaa (metsamajanduslik maa). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva metsamaa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Omaniku esindaja Margus Meimer vastas telefoni teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hinnatavale varale leitakse turuväärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Mistõttu hinnatava vara kontekstis, kus äralõige katastriüksustest tunnusega 79704:004:0091 ja 79704:004:0132 maatulundusmaa osast ning see tervikuna koosneb valdavalt metsamaa kõlvikust, on kinnisasja kui terviku turuväärtus hinnatud hoonestamata maatulundusmaana. Kuna äralõige piirneb valdavalt metsamaa kõlvikuga siis kasutame hüvitusväärtuse analüüsis puistuta metsamaade tehinguid.

5.2.1. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0091

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa- ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Katastriüksuse 79704:004:0091 metsamaa pindala on 25,12 ha. Kuna äralõige paikneb metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika Oktoober 14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

küla 2023 Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

 Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

 Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik 12

Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik

13

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

 Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

 Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

 Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Kohandame 5% halvema kasvukohatüübi tõttu võrdlusvara nr 2. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

 Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

 Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

12

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 13

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel katastriüksusele 79704:004:0091:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg veebr.23 okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald, Kokaviidika

küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 25,12 2,61 8,51 5,56

(21,68 ha metsamaa, 0,25

ha haritav maa, 3,18 ha

muu maa);

(2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa, 0,3

ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

86% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus parem samaväärne samaväärne

Kohandus -5% 0% 0%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult teelt juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: -5% 5% 5%

Kohandatud hektarihind € 5 132 € 3 755 € 2 644 €

5% 5% 5%

Osakaal lõpphinnas: 100% 34% 33% 33%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 3 856 € 1 745 € 1 239 € 872 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Marjamäe

küla, Madise

Naadi (1 boniteet) -

äralõike alal

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

eelduslikult metsata

metsamaa

kohandamisel lähtutakse

hektarihinnast

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 1745 + 1239 + 872 = 3856 €/ha Seega saame katastriüksuse puistuta metsamaa koos haritava maa ja muu maaga turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 25,12 ha x 3856 €/ha = 96 863 eurot ehk 0,39 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

5.2.2. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0132

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa- ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Katastriüksuse 79704:004:0132 metsamaa pindala on 1,67 ha. Kuna äralõige paikneb metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

 Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

 Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik 14

Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik

15

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

 Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

 Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

 Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane

14

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 15

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Kohandame 5% halvema kasvukohatüübi tõttu võrdlusvara nr 2. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

 Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

 Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel katastriüksusele 79704:004:0132:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg veebr.23 okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald, Kokaviidika

küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 1,67 2,61 8,51 5,56

(1,67 ha metsamaa); (2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa, 0,3

ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

100% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult teelt juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: 0% 10% 5%

Kohandatud hektarihind € 5 402 € 3 934 € 2 644 €

0% 10% 5%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 25% 35%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 4 069 € 2 161 € 983 € 925 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Maltsa küla,

Madise

Jänesekapsa,

jänesekapsa-pohla

(1a boniteet)

eelduslikult metsata

metsamaa

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

kohandamisel lähtutakse

hektarihinnast

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 2161 + 983 + 925 = 4069 €/ha Seega saame katastriüksuse puistuta metsamaa turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 1,67 ha x 4069 €/ha = 6 795 eurot ehk 0,41 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

5.2.3. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud kinnistu metsamaa turuväärtuse ühikuhinna (1 ha). Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Katastriüksusel 79704:004:0091 on vastavalt projektile kinnistust planeeritava äralõike pindala 568 m², mis koosneb metsamaast ning vähesel määral haritavast maast ja muust maast. Kuna haritava maa osakaal on väga väike ning vabal turul muu maa kõlvikutega tehinguid ei tehta siis sisaldub nende väärtus metsamaa väärtuses. Kasvava metsata metsamaa hinnatava ala turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 25,12 ha x 3856 €/ha = 96 863 eurot ehk 0,39 €/m² Äralõige 568 m² x 0,39 €/m² = 221,52 € ehk 220 eurot Katastriüksusel 79704:004:0132 on vastavalt projektile kinnistust planeeritava äralõike pindala 1695 m², mis koosneb metsamaast. Kasvava metsata metsamaa hinnatava ala turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 1,67 ha x 4069 €/ha = 6 795 eurot ehk 0,41 €/m² Äralõige 1695 m² x 0,41 €/m² = 694,95 € ehk 690 eurot

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0091 on 0,39 (null koma kolmkümmend üheksa) €/m² äralõike 568 m

2 hüvitusväärtus 220 (kakssada kakskümmend) eurot

Kaasnev kahju on 160 (ükssada kuuskümmend) eurot Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0132 on 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m² Äralõike 1695 m

2 hüvitusväärtus 690 (kuussada üheksakümmend) eurot

Kaasnev kahju on 418 (nelisada kaheksateist) eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame äralõike osas ±20%, hoonestamata maatulundusmaa osas ±10%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 1. Fotod Vaated äralõike osale katastriüksusel 79704:004:0091

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vaated äralõike osale katastriüksusel 79704:004:0132

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte16 Registriosa:

Registriosa number 196839

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Kinnistu nimi Madise

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 79704:004:0091 79704:004:0132

Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla, Madise. Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Madise.

25,12 ha 16745,0 m

2

Maakatastri andmed üle võetud 28.02.2021. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

2 aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

28.11.2012 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.11.2012. Kohtunikuabi Lii Hallikvee kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Isiklik kasutusõigus Eesti Vabariik kasuks. Tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus, vastavalt 21.01.2020 lepingu punktidele 4, 5, 6 ja lepingu lisaks olevale plaanile. 21.01.2020 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 27.01.2020. Kohtunikuabi Reet Kesküla kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1 Hüpoteek summas 3 200 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne

3 200 000,00 EUR

Sisse kantud 17.12.2013. kehtiv

16

Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

37

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 15436; 31639; 41939; 45040; 46239; 50536; 58339; 67106; 68239; 77239; 92039; 96039; 96139; 97839; 102339; 108340; 112639; 126540; 131640; 136340; 136840; 170939; 171139; 175640; 182239; 182306; 198739; 202039; 212306; 214906; 218639; 229006; 230506; 232906; 250606; 264439; 265940; 294840; 321139; 324239; 325539; 346739; 371136; 442139; 462039; 465636; 472339; 490336; 501639; 520239; 520639; 550439; 623139; 629439; 671136; 713539; 739339; 743736; 826740; 828736; 911706; 934739; 1052306; 1096640; 1117739; 1167139; 1190340; 1195539; 1203639; 1257639; 1278039; 1302706; 1307939; 1339906; 1406039; 1453136; 1470939; 1477340; 1482340; 1579440; 1586239; 1588739; 1637437; 1675836; 1684336; 1684739; 1686836; 1687536; 1697536; 1697636; 1751836; 1781540; 1781640; 1807039; 1850040; 2019539; 2020036; 2037739; 2116440; 2127939; 2141336; 2171836; 2171936; 2172939; 2217339; 2234336; 2285239; 2301739; 2325039; 2336006; 2390936; 2393406; 2431306; 2483640; 2483740; 2484439; 2522539; 2523539; 2541140; 2550239; 2581240; 2581340; 2581440; 2581540; 2581640; 2581740; 2581840; 2581940; 2596940; 2598139; 2642439; 2647906; 2655539; 2656839; 2664239; 2738039; 2770239; 2772239; 2772936; 2773436; 2822639; 2822839; 2830239; 2855736; 2871506; 2922936; 2934706; 3054839; 3068339; 3081439; 3089839; 3151839; 3223139; 3291439; 3342539; 3346839; 3369739; 3369839; 3416437; 3422739; 3440239; 3441406; 3462239; 3482839; 3508339; 3520639; 3560639; 3562339; 3579006; 3607439; 3608439; 3682339; 3777139; 3782939; 3783039; 3802839; 3802939; 3803039; 3808939; 3809039; 3840439; 3841539; 3841739; 3843739; 3844339; 3844539; 3850639; 3854739; 3854839; 3855439; 3855839; 3856739; 3858639; 3859539; 3862739; 3862939; 3863139; 3863239; 3863339; 3863439; 3863539; 3863639; 3863939; 3867239; 3870439; 3870539; 3870939; 3871339; 3871639; 3872639; 3900239; 3903839; 3959239; 3978839; 3979039; 3981739; 3982839; 3982939; 3983639; 3983739; 3983839; 3985739; 3988439; 3996839; 3998639; 4001339; 4001439; 4001539; 4007939; 4009639; 4024139; 4025639; 4035839; 4041639; 4042139; 4042639; 4049439; 4057939; 4064839; 4176706; 4176806; 4228106; 4228906; 4303506; 4333606; 4339306;

13.10.2023 kinnistamisavalduse alusel muudetud 24.10.2023. Kohtunikuabi Aivar Vimberg

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

38

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

4362906; 4382006; 4402606; 4408806; 4446006; 20994850; 21035150.

2

Hüpoteek summas 6 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 15436; 31639; 41939; 45040; 46239; 50536; 58339; 67106; 68239; 77239; 92039; 96039; 96139; 97839; 102339; 108340; 112639; 126540; 131640; 136340; 136840; 170939; 171139; 175640; 182239; 182306; 198739; 202039; 212306; 214906; 218639; 229006; 230506; 232906; 250606; 264439; 265940; 294840; 321139; 324239; 325539; 346739; 371136; 442139; 462039; 465636; 472339; 490336; 501639; 520239; 520639; 550439; 623139; 629439; 671136; 713539; 739339; 743736; 826740; 828736; 911706; 934739; 1052306; 1096640; 1117739; 1167139; 1190340; 1195539; 1203639; 1257639; 1278039; 1302706; 1307939; 1339906; 1406039; 1453136; 1470939; 1477340; 1482340; 1579440; 1586239; 1588739; 1637437; 1675836; 1684336; 1684739; 1686836; 1687536; 1697536; 1697636; 1751836; 1781540; 1781640; 1807039; 1850040; 2019539; 2020036; 2037739; 2116440; 2127939; 2141336; 2171836; 2171936; 2172939; 2217339; 2234336; 2285239; 2301739; 2325039; 2336006; 2390936; 2393406; 2431306; 2483640; 2483740; 2484439; 2522539; 2523539; 2541140; 2550239; 2581240; 2581340; 2581440; 2581540; 2581640; 2581740; 2581840; 2581940; 2596940; 2598139; 2642439; 2647906; 2655539; 2656839; 2664239; 2738039; 2770239; 2772239; 2772936; 2773436; 2822639; 2822839; 2830239; 2855736; 2871506; 2922936; 2934706; 3054839; 3068339; 3081439; 3089839; 3151839; 3223139; 3291439; 3342539; 3346839; 3369739; 3369839; 3416437; 3422739; 3440239; 3441406; 3462239; 3482839; 3508339; 3520639; 3560639; 3562339; 3579006; 3607439; 3608439; 3682339; 3777139; 3782939; 3783039; 3802839; 3802939; 3803039; 3808939; 3809039; 3840439; 3841539; 3841739; 3843739; 3844339; 3844539; 3850639; 3854739; 3854839; 3855439; 3855839; 3856739; 3858639; 3859539; 3862739; 3862939; 3863139; 3863239; 3863339; 3863439; 3863539; 3863639; 3863939; 3867239; 3870439; 3870539; 3870939; 3871339; 3871639; 3872639; 3900239;

6 000 000,00 EUR

Sisse kantud 6.10.2023. 13.10.2023 kinnistamisavalduse alusel muudetud 24.10.2023. Kohtunikuabi Aivar Vimberg kehtiv

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

39

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

3903839; 3959239; 3978839; 3979039; 3981739; 3982839; 3982939; 3983639; 3983739; 3983839; 3985739; 3988439; 3996839; 3998639; 4001339; 4001439; 4001539; 4007939; 4009639; 4024139; 4025639; 4035839; 4041639; 4042139; 4042639; 4049439; 4057939; 4064839; 4176706; 4176806; 4228106; 4228906; 4303506; 4333606; 4339306; 4362906; 4382006; 4402606; 4408806; 4446006; 20994850; 21035150.

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 29.02.2024 19:00:38

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

40

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 3. Kasvava metsa hindamisaktid

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

41

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

42

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

43

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

44

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 4. Äralõike joonis Katastriüksus 79704:004:0091

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

45

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Katastriüksus 79704:004:0132

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

46

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 5. Väljavõte isikliku kasutusõiguse lepingust

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

47

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

48

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

49

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 6. Mullastiku näitajate selgitus17

Agro allrühm

Allrühma kuuluvate muldade iseloomustus

Muldade šifrid

Lõimise grupid

Perspektiivne all rühm peale maa parandust

A. Head põllutüübilised haritavad maad

A1

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega keskmise raskusega rähkmullad

K; Kg sl; sl/ls; ls -

A21

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad leetunud keskmise raskusega mullad

LP; LPg sl; sl/ls; ls -

A22

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

sl; sl/ls; ls -

A41 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg

sl; sl/ls; ls -

A42

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad leetunud mullad

LPg sl; sl/ls; ls -

A43 Hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad

Gk; Go;Gor; GI; LPG; Gkr

sl; sl/ls; ls -

B. Keskmised põllutüübilised haritavad maad

B11 Kerged leetunud ja leetjad mullad

LkI-LkIII; KI l; sl/l -

B12

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) kerged leetunud ja leetjad mullad koos deluviaalmuldadega

LkI-LkIIIe LkI-LkIII(1) KIe; KI(1)

l; sl/l -

B2

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) keskmise ja raske lõimisega mullad koos deluviaalmuldadega

LPe; LP(1) Koe; Ko(1) KIe; KI(1) Ke; K(1)

sl; sl/ls, ls s

-

B31 Kuivendatud kerged gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg; Krg

l; sl/l -

B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud mullad

LkIg-LkIIIg l; sl/l -

B33 Hästikuivendatud kerged Gk; Go; GI; l; sl/l -

17

https://geoportaal.maaamet.ee/docs/muld/mullakaardi_seletuskiri.pdf

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

50

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

gleimullad LkG; Gkr; Gor

B41

Kuivendatud rasked gleistunud mullad, rasked liigniiskuse tunnustega ja parasniisked mullad

Kg; Krg; Kog; Korg; KIg; LPg, Ko; Ko(g); KI; KI(g): Kor; K(g); LP; LP(g); K

tls; ls/s; ls3; s -

B42 Hästi kuivendatud rasked gleimullad

Gk; Go; GI; Gor; Gkr

tls; ls/s; ls3; s -

B51

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

Kg; Kog; KIg Korg; Krg Gk; Go; GI; Gor; Gkr

sl; sl/ls; ls tls; s

A41; B41 A43;B42

B52

Keskmise raskusega kuivendamata gleistunud kahkjad leetunud mullad; rahuldavalt kuivendatud kahkjad leetunud gleimullad

LPg LPG

sl; sl/ls; ls B52 B43

B53

Kuivendamata kerged gleistunud kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud kerged kamargleimullad

Kg; Kog; KIg; Krg; Korg Gk; Go; GI; Gkr; Gor

l; sl/l B31 B33

B54

Kuivendamata kerged gleistunud leetunud mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad

LkIg-LkIIIg LkG

l; sl/l B32 B33

C. Rohumaatüübilised haritavad maad

C1 Tugevasti rähksed ja paepealsed keskmise raskusega mullad

Kr; Kk; Kh sl: sl/ls; ls sl;ls/p

-

C2

Kerged rähkmullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5°kallakutel) kerged rähkmullad koos deluviaalmuldadega

K; Kr; Ke; K(1); Kre; Kr(1)

l; sl/l -

C3

Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5° kallakutel kerged leostunud mullad koos deluviaalmuldadega

Ko; Kor; Koe; Ko(1); Kore; Kor(1)

l; sl/l -

C4 Keskmiselt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (5-10° kallakutel) koos deluviaalmuldadega

E2I; E2o; E2k; LP(2); Ko(2); KI(2); K(2); LkI LkIII(2)

kõik lõimised -

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

51

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

C5 Tugevasti erodeeritud ja erosiooniohtlikud (üle 10°kallakutel) mullad koos deluviaalmuldadega

E3I; L(3;4); KI(3;4); E3o; Ko(3;4); K(3;4); E3k; LkI- LkIII(3,4)

kõik lõimised -

C6 Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Go1; GI1 M

kõik lõimised t3

-

C7 Hästi kuivendatud keskmiselt ja halvasti lagunenud turvasmullad

M t1; t2 -

Go1; GI1 kõik lõimised C6 C8

Halvasti kuivendatud ja kuivendamata turvastunud ja turvasmullad

t3 M

t1; t2 C7

C91 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata keskmise raskusega ja rasked gleimullad

sl; sl/ls; ls A43 Gk; Go; GI; LPG; Gor; Khg; Gh

tls; ls3; s B42

C92 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gor, Khg; Gh

l; sl/l B33

C10

Väga suure veerežiimi kontrastsusega C allrühmade kombinatsioon, ei sobi eelmistesse agroallrühmadesse; väga tugevasti kivised(üle 50 m³/ha) maad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II

1 v1

o – maht 5-20 m

3 /ha, raudkiviveeris 1-10cm

I 1

- maht 2-5 m 3 /ha

II 1

- maht 5-20 m 3 /ha

II 1 v2

o – maht 5-20 m

3 /ha, raudkiviveeris 1-10cm

IIk o

2,1 - maht 5-20 m 3 /ha, raudkivid

Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

52

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 7. Metsa kasvukohatüüpid Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. Tüübirühm Lühend Nimetus Sagedamad enamuspuuliigid Valitsevad

boniteedid

Enamlevinud liigid alustaimestikus

Ll leesikaloo mänd 5-5A leesikas, verev kurereha, nõmm-liivatee, kassikäpp

Kl kastikuloo mänd, kuusk 3-4 metskastik, mägitarn, angerpist, longus helmikas, sulg-aruluste

Lu lubikaloo mänd 5-5A lubikas, vesihaljas tarn, hirsstarn, angerpist, peetrileht

Sm sambliku mänd 4-5A alpi ja harilik põdrasamblik, pohl, kanarbik, leesikas

Kn kanarbiku mänd 4-5 kanarbik, pohl, kukemari, palu-härghein, võnk-kastevars

Ph pohla mänd 1-3 pohl, mustikas, kanarbik, karvane piiphein, kilpjalg

Jp jänesekapsa-pohla mänd, kuusk 1A-2 kilpjalg, leseleht, metskastik, jänesekapsas

Ms mustika mänd 2-3 mustikas, pohl, kattekold, palu-härghein, leseleht

Km karusambla-mustika mänd, kuusk 2-3 mustikas, keratarn, sinikas, sinihelmikas

Jm jänesekapsa-mustika kuusk, mänd 1A-2 mustikas, jänesekapsas, metskastik, laanelill

Laanemetsad Jk jänesekapsa kuusk, arukask 1A-2 jänesekapsas, leseleht, laanelill, jänesesalat, võsaülane

Sl sinilille kuusk, mänd, arukask 1A-3 sinilill, jänesekapsas, ussilakk, võsaülane, mets-kurereha

Nd naadi kask, kuusk 1A-1 püsik-seljarohi, naat, saluhein, koldnõges, harilik kopsurohi

Sj sõnajala aru- ja sookask, sanglepp, kuusk 1A-2 naistesõnajalg, laanesõnajalg, laiuv sõnajalg, seaohakas

Os osja sookask, kuusk, mänd 3-5A tupptarn, soo-osi, sookastik, ojamõõl, luht-kastevars

Tr tarna sookask, mänd, kuusk, sanglepp 3-5A sinihelmikas, jäneskastik, harilik tarn, soo-piimputk

An angervaksa sanglepp, kuusk, aru- ja sookask 2-3 angervaks, soo-koeratubakas, roomav tulikas, sookastik

Ta tarna-angervaksa sookask, kuusk, sanglepp 2-4 ojamõõl, sookastik, mätastarn, soomadar

Sn sinika mänd 4-5A sinikas, kanarbik, sookail, tupp-villpea, rabamurakas

Kr karusambla mänd, sookask 3-4 mustikas, keratarn, metsosi, tähttarn, ohtene sõnajalg

Ld lodu sookask, sanglepp 2-3 soovõhk, varsakabi, lodutarn, ussilill, kollane võhumõõk

Md madalsoo sookask 4-5A niitjas tarn, pikk tarn, pudeltarn, eristarn, sookastik

Ss siirdesoo mänd, sookask 5-5A niitjas tarn, alsstarn, pudeltarn, pilliroog, püstkastik

Rb raba mänd 5-5A sookail, ümaralehine huulhein, tupp-villpea, sinikas, küüvits

Jo jänesekapsa-kõdusoo kuusk 1-3 jänesekapsas, ussilakk, kattekold, lillakas, kõrve- ja koldnõges

Mo mustika-kõdusoo mänd 2-4 mustikas, sinikas, kattekold, palu-härghein, tupp-villpea

Rabastuvad

metsad

Rohusoometsad

Samblasoometsad

Kõdusoometsad

Loometsad

Nõmmemetsad

Palumetsad

Salumetsad

Soovikumetsad

Allikas: Maa-amet

Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Madise

53

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent 18

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

18

Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL Vara: Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), registriosa

nr 504139, millele vastavad katastriüksused 79704:004:0321 ja 79704:004:0322 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare Väärtuse kuupäev: 18.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 21.04.2024 Hüvitusväärtused: Katastriüksusel 79704:004:0321 on 1 m² hüvitisväärtus 0,41 €/m²

Äralõike 698 m2 hüvitusväärtus 290 € Kaasnev kahju on 151 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud. Katastriüksusel 79704:004:0322 on 1 m² hüvitisväärtus 0,39 €/m²

Äralõike 840 m2 hüvitusväärtus 330 €

Kaasnev kahju on 77 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud. Koostaja: Krista Õigus Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 6 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 9 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 13

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 14 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 14 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga) ............................................................................................... 16

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 20 4.2.2. Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................. 21 4.2.3. Pakkumine ..................................................................................................................................................... 22

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 23

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 24 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 24 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 25

5.2.1. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0321 .......................... 25 5.2.2. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0322 .......................... 28 5.2.3. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 30

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 31

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 32

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 34

Lisa 3. Kasvava metsa hindamisakt ............................................................................................................................ 37

Lisa 4. Äralõike joonis ................................................................................................................................................ 41

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................... 43

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid .................................................................................................................................. 46

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 47

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 504139, millele vastavad katastriüksused 79704:004:0321 ja 79704:004:0322

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Katastritunnused 61301:005:0500, 79704:004:0321, 79704:004:0322, 79704:004:0323 Äralõiked paiknevad katastriüksustel 79704:004:0321 ja 79704:004:0322

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksus 79704:004:0321 1,07 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0321

Metsamaa 0,99 ha, looduslik rohumaa 0,01 ha, muu maa 0,07 ha

Katastriüksus 79704:004:0322 6,68 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0322

Metsamaa 6,47 ha, looduslik rohumaa 0,13 ha, muu maa 0,07 ha

Kinnistu hoonestus Puuduvad

Planeeringud Viljandi valla kehtiva1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamajandusmaa alale. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0321

698 m2

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0322

840 m2

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Väärtuse kuupäev 18.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 21.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024 Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Katastriüksuste metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

HINDAMISTULEMUS

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara, millele vastavad katastriüksused 79704:004:0321 ja 79704:004:0322, aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0321 on 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m² äralõike 698 m2 hüvitusväärtus 290 (kakssada üheksakümmend) eurot

Kaasnev kahju on 151 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0322 on 0,39 (null koma kolmkümmend üheksa) €/m² äralõike 840 m2 hüvitusväärtus 330 (kolmsada kolmkümmend) eurot

Kaasnev kahju on 77 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

Registriosa nr 504139

Vara liik Kinnisasi (maatulundusmaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei arvestata hüpoteegiga;

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 18.02.2024

Omaniku esindajaga Margus Meimer infovahetus telefoni teel 13.03.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 18.02.2024

Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 29.02.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 29.02.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 29.02.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 29.02.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

29.02.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 29.02.2024

Allhange Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt tehtud puistu hindamine 26.02.2024 (vara kohapealne ülevaatus 21.02.2024)

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Maltsa külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ääres.

Allikas: http://www.maaamet.ee/

Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus, Viljandi kesklinn, paikneb ca 40 km kaugusel kagu suunas.

Konkureerivad turupiirkonnad

Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 30 km raadiuses on mitmed põllu-ja metsamajandusettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik ning katastriüksusel 79704:004:0321 veel ka Sillaotsa teelt, eratee, kruuskattega ja mitteavalik

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad läheduses puuduvad.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport ca 1,8 km kaugusel.

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 504139

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariik kasuks. 8.12.2006 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.12.2006.Kinnistussekretär Lea Kurusk, Kohtunikuabi Aita Kastor. Hindaja on seisukohal, et nimetatud ostueesõigus ei sea hinnatava vara kasutusele olulisi piiranguid ega mõjuta seega selle turuväärtust.

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Tee avalik kasutus ja avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, eesvoolu kaitsevöönd, ranna või kalda veekaitsevöönd, elektripaigaldise kaitsevöönd, maaparandushoiu-ala.

Kitsendused mõju vara väärtusele ei avalda, sest ei piira selle sihipärast kasutust.

Katastriüksuse 79704:004:0321 kitsenduste kaart ja loetelu:

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Katastriüksuse 79704:004:0322 kitsenduste kaart ja loetelu:

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

89901:001:2304

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.3. Maakasutus

Katastritunnused 79704:004:0321 ja 79704:004:0322

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksus 79704:004:0321 1,07 ha

Katastriüksus 79704:004:0322 6,68 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0321

Metsamaa 0,99 ha, looduslik rohumaa 0,01 ha, muu maa 0,07 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0322

Metsamaa 6,47 ha, looduslik rohumaa 0,13 ha, muu maa 0,07 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva3 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamajandusmaa alale. Tagada tuleb olemasolevate maaparandussüsteemide funktsioneerimine. Äralõiked jäävad valdavalt metsamaa alale ja vähesel määral katastriüksusel loodusliku rohumaa alale.

3 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

61301:005:0500

79704:004:0321

79704:004:0322

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

Õu hoonetega

Metsamaa

Põllumaa

Muud alald (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa Allikas: Viljandi valla üldplaneering Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, kinnistu on ebakorrapärase kujuga, kuid kompaktne metsamaa.

Kinnistu hoonestus Puuduvad

Rajatised Ülejõe pingeparandus

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2) Katastriüksusel 79704:004:0321

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Metsamaa 0,19 €/m2, looduslik rohumaa 0,20 €/m2, muu maa 0,04 €/m2

Metsamaa boniteedid I boniteedi kuivendatud jänesekapsa kasvukohatüübi (0,216 €/m²) osa (74%) metsamaa väärtusest 0,160 €/m2 II boniteedi kuivendatud tarna-angervaksa kasvukohatüübi (0,111 €/m²) osa (26%) metsamaa väärtusest 0,029 €/m2

Perspektiivne boniteet Katastriüksusel 79704:004:0321

36 (Gl muldadel), 33 (Lkl; Gl muldadel), 46 (M’’ muldadel), 30 (Lklg muldadel)

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2) Katastriüksusel 79704:004:0322

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Metsamaa 0,18 €/m2, looduslik rohumaa 0,18 €/m2, muu maa 0,04 €/m2

Metsamaa boniteedid Ia boniteedi kuivendatud naadi kasvukohatüübi (0,27 €/m²) osa (19%) metsamaa väärtusest 0,051 €/m2 I boniteedi kuivendatud jänesekapsa kasvukohatüübi (0,216 €/m²) osa (19%) metsamaa väärtusest 0,041 €/m2 II boniteedi kuivendatud jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,151 €/m²) osa (22%) metsamaa väärtusest 0,033 €/m2 IV boniteedi kuivendatud jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,095 €/m²) osa (14%) metsamaa väärtusest 0,013 €/m2 I boniteedi kuivendamata jänesekapsa-mustika kasvukohatüübi (0,175 €/m²) osa (7%) metsamaa väärtusest 0,012 €/m2 III boniteedi kuivendatud jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüübi (0,12 €/m²) osa (7%) metsamaa väärtusest 0,008 €/m2

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

I boniteedi kuivendatud angervaksa kasvukohatüübi (0,188 €/m²) osa (4%) metsamaa väärtusest 0,008 €/m2 II boniteedi kuivendatud tarna-angervaksa kasvukohatüübi (0,111 €/m²) osa (6%) metsamaa väärtusest 0,007 €/m2 Ia boniteedi kuivendatud jänesekapsa kasvukohatüübi (0,247 €/m²) osa (2%) metsamaa väärtusest 0,005 €/m2

Perspektiivne boniteet Katastriüksusel 79704:004:0322

36 (Gl muldadel), 33 (Lkl;Gl muldadel), 46 (M’’ muldadel)

Mullastik Katastriüksuste mullastiku näitajad on valdavalt keskmised, pigem rohumaatüübilised niiskemad mullad (mulla nimetus GI ja M´´, LkI) Leetjas gleimuld GI on alaliselt (keskmiselt) liigniisked mullad, kus liigniiskus on tingitud pidevalt mullaprofiili ulatuvast põhjaveest, rasketel muldadel lisandub ka ülavesi. Hea kuivenduse korral on leetjas gleimuld heaks reserviks haritavate maade laiendamisel.Õhukse madalsoomuldade (M'') turbakiht on 50- 100 cm. Need on liigniisked mullad ja ei sobi paljude kultuuride kasvatamiseks oma liigniiskuse tõttu. Gleistunud leetunud mullad (LkI-IIIg) - lisaks perioodilisele ülaveele põhjustab liigniiskust ka moreentasandike madalamatel osadel põhjavee tase. Põllumaadena kasutamisel vajavad kuivendamist, rohumaana kasutamisel pole kuivendamine hädavajalik.

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

Maaparandussüsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakenduse info kohaselt jääb kinnistu maaparandusehitiste reguleerivasse võrku.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0321

Metsamaa 0,99 ha, looduslik rohumaa 0,01 ha, muu maa 0,07 ha. Hinnatav äralõike osa jääb metsamaa kõlviku alale.

Allikas: https://minu.kataster.ee/, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:004:0322

Metsamaa 6,47 ha, looduslik rohumaa 0,13 ha, muu maa 0,07 ha. Hinnatav äralõike osa jääb valdavalt metsamaa kõlviku alale.

Allikas: https://minu.kataster.ee/, Katastriüksuse kõlvikute päringu kaardirakendus

Piirded Äralõike osas puuduvad

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart katastriüksusel 79704:004:0321 Allikas: https://register.metsad.ee/#/

Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 1, II boniteediklass, tarna-angervaksa kasvukohatüüp Eraldis nr 2, I boniteediklass, jänesekapsa kasvukohatüüp

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart katastriüksusel 79704:004:0322 Allikas: https://register.metsad.ee/#/ Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 6, III boniteediklass, jänesekapsa-kõdusoo kasvukohatüüp Eraldis nr 13, II boniteediklass, tarna-angervaksa kasvukohatüüp Eraldis nr 14, I boniteediklass, angervaksa kasvukohatüüp Eraldis nr 15, I boniteediklass, jänesekapsa kasvukohatüüp

3.4. Äralõige

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0321

Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 698 m2.

Äralõige moodustab kinnistu pindalast 6,53%.

Äralõike pindala katastriüksusel 79704:004:0322

Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 840 m2

Äralõige moodustab kinnistu pindalast 1,26%.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paiknevad äralõiked kitsaste ribadena piki katastriüksuste maanteeäärset rohtunud osa mille sisse jääb osaliselt ka metsamaa. Äralõiked jäävad maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsa siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõikest eraldiseisvana elu- ja ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõiked piirnevad metsamaa kõlvikuga.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Äralõike paiknemine Katastriüksus 79704:004:0321

Katastriüksus 79704:004:0322

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Katastriüksusel 79704:004:0321 on planeeritud raadamine, mahasõidu rekonstrueerimine, tähisposti paigaldamine, kraavi kaevamine, truubi ehitamine, nõlvade planeerimine ja haljastamine. Äralõike suurus tuleneb tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest. Katastriüksusel 79704:004:0322 on planeeritud raadamine, nõlvade ja kraavide rajamine ning truubi ehitus äralõike ulatuses. Äralõike suurus tuleneb ohutuse tagamiseks tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest ja sademevete juhtimisest.

Mullastik Katastriüksuste mullastiku näitajad on valdavalt keskmised, pigem rohumaatüübilised niiskemad mullad (mulla nimetus GI ja M´´, LkI)

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõigete pindala, kuju ja paiknemist ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõigete võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel metsamajanduslikul otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Majandus on tõusu lävel4 Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu. Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse

4 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 26.03.2024

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt. Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku. Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega. Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023 2024* 2025* 2026*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,98 37,68 39,38 41,48 43,43

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,1 -0,6 3,2 3,1

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,2 2,4 1,9

töötus (%) 5,6 6,4 7,6 7,2 6,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1832 1959 2049 2147

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,4 6,9 4,6 4,8

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -3,4 -3,2 -4,4 -3,5 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate5 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka

5 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download)

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. 2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga)

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate põhjal tehti 2023 aastal pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, 64 %, sellele järgnes 19 % haritav maa ja looduslik rohumaa 8,5%. Eestis kokku tehti haritava maaga 354 tehingut, mida on ca 3% rohkem kui 2022 aastal. Haritava maa mediaanhind oli 6500 €/ha, olles ca 25 % kõrgem kui aasta varem. Kõige rohkem tehti haritava maaga tehinguid Lääne-Virumaal (51 tk), Tartumaal (34 tk) ja Viljandimaal (31 tk). Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Tartu ja Jõgeva maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 7230 – 8000 €/ha, madalaim oli Hiiumaal 3019 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade tehinguid oli 619, mida on -20% vähem kui 2022 aastal. Mediaanhinnaks terves Eestis oli 7358 €/ha, mis võrreldes varasema aastaga on jäänud sarnasele tasemele (2022 oli mediaanhind 7323 €/ha) Kõige rohkem tehti tehinguid Saare maakonnas 88 tk ja Pärnu maakonnas 82 tk. Kasvava metsaga metsamaade kõrgeim mediaanhind oli Tartumaal (10 483 €/ha) ja Võrumaal (9 691 €/ha) ning madalaim mediaanhinnaks on Lääne maakonnas (5 283 €/ha). Kasvava metsata metsamaade tehinguid oli eelmisel aastal Eestis kokku 59 tk ja nende mediaaanhind oli 3471 €/ha, mis on võrreldes varasema aastaga tõusnud ca 32%. Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Okaspuupalkide hinnades aasta viimases kvartalis suuri kõikumisi ei olnud, kuid kokkuvõtlikult olid nad kerges languses. Kvartaliga männipalk odavnes 0,4%, männipeenpalk 2,1%, kuusepalk 0,5% ja kuusepeenpalk 0,6%. 2022. aasta detsembriga võrreldes on hinnad märgatavalt rohkem odavnenud. Aastaga on männipalgi hind langenud 16,2% (16,3 €/tm), männipeenpalgil 21,5% (20,3€/tm), kuusepalgil 16,7% (15,5 €/tm) ja kuusepeenpalgil 12,1% (10,7 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel männipalgil 84,40 €/tm, männipeenpalgil 74,08 €/tm, kuusepalgil 77,58 €/tm ja kuusepeenpalgil 77,17 €/tm.6

6 Ülevaade 2023. aasta IV kvartali puiduturust. OÜ Tark Mets. Puiduturu ülevaate koostamisel on pärast Keskühistu Eramets (edaspidi KÜ Eramets) moodustamist kasutatud ümarpuidu hindade arvutamiseks KÜ Erametsale ettevõtete poolt tehtud hinnapakkumisi. Alates 2014. a IV kvartalist on lisatud Eesti Puidumüügikeskuse (EPK) hinnastatistika. Mõlemad hinnastatistikad tuginevad kindlate ettevõtete ostuhindade aritmeetilisele keskmisele. Kui algselt esitleti mõlemat statistikat eraldi, siis alates 2016. aasta algusest on kasutusel ühine hinnastatistika. Et tulemused oleksid varasemate perioodidega võrreldavad, on nad ümber arvutatud kuni 2014. a detsembrini, mil alustati EPK hinnastatistika kogumist. Enne 2014. aasta detsembrit

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 20237

Sort Hind euro Hinnamuutus võrreldes eelmise

kvartali hinnaga

Hinnamuutus võrreldes

aasta taguse hinnaga

männipalk 84,4 -0,4% -16,2%

männipeenpalk 74,08 -2,10% -21,5%

kuusepalk 77,58 -0,50% -16,7%

kuusepeenpalk 77,17 -0,60% -12,1%

kasepakk 167,3 -4,20% -11,0%

kasepalk 119,23 1,40% -14,9%

haavapalk 56,83 -7,70% -36,5%

lepapalk 57,79 -15,80% -30,7%

männipaberipuit 58,61 11,10% -25,7%

kuusepaberipuit 58,61 11,10% -24,9%

kasepaberipuit 55,58 0,40% -48,5%

haavapaberipuit 50,53 15,30% -32,7%

küttepuit 42,43 -1,00% -36,8%

Riigimetsast müüdavate okaspuupalkide hinnad olid aasta lõpus languses, kusjuures männipalgid odavnesid kuusepalkidega võrreldes enam. Suurim kukkuja oli männilatt (26,1%). Männipalgi hind odavnes 13,7% ja männipeenpalgi hind 12,6%. Kuuselatt odavnes samal ajal 5,2%, kuusepeenpalk 11% ja kuusepalk 8,2%. Aastataguse ajaga hindu võrreldes on pilt mõningal määral erinev. Suure hinnalanguse (28,3%) tegi läbi männipalk. Männipeenpalgi hind alanes 17,9%, männlatil 8,3%, kuusepeenpalgil 3,3% ja kuusepalgil 1,6%. Ainsana tõusis aastaga hind kuuselatil 4,7%.

Soome okaspuupalgi turul kukkusid hinnad 2023. aasta lõpus eriti tugevalt peenpalkidel. Nii odavnes männipeenpalk kolme kuuga 19,7%, kuusepeenpalk 10,8% ja kuusepalk 1,9%. Ainsana tõusis hind männipalgil (1,8%). 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes näeme, et kuusepalgi hind on väikeses miinuses (-0,9%). Männipalk kallines 1,8%, kuusepeenpalk 9,7% ja männipeenpalk 17,4% (vt joonis 3 ja tabel 3).

Erametsast müüdavatest lehtpuu jämesortimentidest ei odavnenud ainsana kasepalk, mis kolme kuuga kallines 1,4%. Kasepaku hind langes samal ajal 4,2%, haavapalgil 7,7% ja lepapalgil 15,8%. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnad kukkunud oluliselt rohkem, kusjuures eriti suur oli see haava- ja lepapalgil. Nii on aastaga kasepakk odavnenud 11% (20,6 €/tm), kasepalk 14,9% (20,9 €/tm), haavapalk 36,5% (32,7 €/tm) ja lepapalk 30,7% (25,6 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel kasepakul6 167,30 €/tm, kasepalgil7 119,23 €/tm, haavapalgil 56,83 €/tm ja lepapalgil 57,79 €/tm.

Paberipuiduturul jätkus aasta kolmandas kvartalis alanud hinnatõus. Kvartaliga kasvas okaspuupuidu hind 11%, kasepuidul 0,4% ja haavapuidul koguni 15,3%. Novembrist alates on kallimaks paberipuidu sordiks okaspuupaberipuit. Haavapuit hoiab traditsiooniliselt odavaima sordi tiitlit, kuid on märgatavalt vähendanud vahet kasepuiduga. Eelmise aasta detsembriga võrreldes on kõik hinnad väga tugevalt miinuses.

Riigimetsast müüdavate paberipuidu sortide hinnad on jätkuvalt langustrendis. Oktoobris-novembris kukkusid hinnad järsult, detsembris nad tõusid, kuid jäid septembri tasemest päris kaugele. Kolme kuuga on kõige vähem odavnenud kuusepuit (7%). Talle järgnevad männipuit (9,6%), kasepuit (14,7%) ja haavapuit (22%). Kallimaks sordiks on üle pika aja tõusnud kuusepuit. Viimati oli nii 5 aastat tagasi. Odavaimaks sordiks on traditsiooniliselt haavapuit. 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes on hinnalangus palju-palju suurem. Aastaga on kõige enam odavnenud kasepuit (59,2%). Talle järgnevad haavapuit 48%, kuusepuit 40,5% ja männipuit 35,6%.

Aasta viimasel kvartalil küttepuidu hind langes üks protsent ning jäi aasta lõpuks pidama tasemel 42,43 €/tm. Kodutarbijale lisandus eelpool toodud hinnale veel käibemaks 20%, mis tegi lõpphinnaks 50,92 €/tm. 2024. aastast alates on käibemaksu suurus 22% ja sel juhul oleks lõpphind 51,76 €/tm. Aastataguse ajaga küttepuidu tänast hinda võrreldes on see väga tugevalt kukkunud (36,8% ehk 24,7 €/tm).

Riigimetsast müüdava küttepuidu tihumeetri hind võrreldes 2022. aasta detsembriga on 44,1% madalam. RMK poolt koju toodav eratarbijale mõeldud küttepuidu hind muutus 2. jaanuaril 2024. Kuni 10- tihumeetrise lehtpuu küttepuidu koguse tarnimisel tõusis hind 5,1% ja okaspuupuidul 3,7%. 24-tihumeetrise lehtpuidu koorma tarnimisel kasvas hind 6,3% ja okaspuupuidu korral 4,5%. RMK poolt müüdava hakke hind aastataguse ajaga võrreldes on 6,2% madalam.

toodud keskmised hinnad tuginevad jätkuvalt ainult KÜ Erametsa hinnastatistikale. Ühise nimena kasutatakse alates 2016. aastast erametsa hinnastatistika. 7 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Raidmete varumise hind eratarbijale pole muutunud. Lageraie- ja harvendusraielangil maksab see 115 €/ha ja teistel raiealadel 138 eur/ha ning sellele lisandub käibemaks.8

Puidu varumis- ja transpordikulud

Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne. Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei prognoosi. 9 Maa-ameti tehinguregistri andmetel tehti Eestis 2023 aastal kasvava metsamaaga 619 tehingut, mida oli oliuliselt vähem võrreldes 2022 aasta tehingutega (-24%). Keskmiseks hektari hinnaks kujunes eelmisel aastal 8834 eurot, mis on aastaga natuke tõusnud (2022.a. oli 8 695 €/ha). 2023 aasta metsamaade tehingud Eestis:

Piirkond Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

Harju maakond 56 351,7 6 2 517 813 8 454 6 339 5 125 2 194 20 906

Hi iu maakond 24 182,7 7,6 1 129 443 5 842 5 902 2 187 2 304 11 075

Ida-Viru maakond 20 136,8 6,8 909 895 8 177 6 826 5 694 2 143 18 000

Jõgeva maakond 24 238,8 10 2 404 602 9 307 9 524 4 471 1 712 17 830

Järva maakond 41 301,1 7,3 2 905 700 9 514 9 239 4 989 1 520 21 282

Lääne maakond 34 276 8,1 1 737 779 6 979 5 283 4 640 1 587 24 415

Lääne-Viru maakond 55 450,9 8,2 3 944 350 8 889 8 113 4 756 1 581 21 305

Põlva maakond 25 151,8 6,1 1 729 300 11 825 7 938 9 123 2 101 33 824

Pärnu maakond 82 644,7 7,9 6 231 296 9 715 7 707 6 207 2 088 25 281

Rapla maakond 53 415,6 7,8 3 119 154 7 917 6 556 4 285 2 200 26 502

Saare maakond 88 552 6,3 3 957 426 7 080 5 657 4 942 1 786 26 144

Tartu maakond 32 188,9 5,9 2 314 700 11 246 10 483 5 661 2 691 27 778

Valga maakond 10 76,2 7,6 814 283 9 435 9 479 6 327 1 590 21 459

Viljandi maakond 36 279,6 7,8 2 520 700 9 595 8 585 4 181 3 072 20 391

Võru maakond 39 269,8 6,9 2 749 172 10 689 9 691 5 378 1 848 22 908

Eesti 619 4 516,40 7,3 38 985 613 8 834 7 358 5 418 1 520 33 824

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

8 RMK 29.01.2024 9 Allikas: https://erametsaliit.ee/wp-content/uploads/2024/02/puiduhinnad-2023-iv-kv.pdf

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Metsata metsamaa tehinguid tehti Eestis eelmisel aastal 59 tk, mediaanhinnaga 3471 €/ha ja keskmise hinnaga 3718 €/ha, mis on oluliselt tõusnud võrreldes varasema aastaga. Kasvava metsata metsamaa tehingud 2020-2023 aastal:

Eesti kokku

Arv Kogupindala (ha)

Keskmine pindala (ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standardhälve (€/ha)

Minimaalne hind (€/ha)

Maksimaalne hind (€/ha)

2020 50 334,6 6,8 428 718 1295 1272 340 600 2091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1859 1960 602 711 2836

2022 36 179,2 5 478 640 2617 2636 741 990 4157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3718 3471 1315 811 7141

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Maa-ameti analüüsis kasutati vähemalt 2 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses, samuti vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud, plokktehingud. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas, metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 2 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%), samuti on müüdud lagedaid metsamaid plokktehingute koosseisus. Maa-ameti kinnisvaraturu kvartali ülevaates tuuakse välja Eestis lageraiega kinnistute tehingute kokkuvõte kvartalite kaupa, mille põhjal on metasta metsamaade hektari hind viimase aasta jooksul tõusnud võrreldes varasema perioodiga. Viimase 5 kvartali metsata metsamaa hektari mediaanhind Eestis

Avaldamise aeg Periood Mediaanhind (€/ha)

Aprill 2023 2022 II kv – 2023 I kv 2707

Juuli 2023 2022 III kv – 2023 II kv 2960

Oktoober 2023 2022 IV kv – 2023 III kv 3469

Jaanuar 2024 2023 I kv – 2023 IV kv 3471 Allikas: https://maaamet.ee/kinnisvaraturu-kvartali-ulevaated

Viljandimaal on 2023 aastal võrreldes eelneva aastaga tehingute arv jäänud sarnasele tasemele kuid hektari keskmine hind on tõusnud. Maa-ameti tehingute andmebaasi aastaülevaate andmetel sõlmiti 2023 aastal metsamaa 36 tehingut, mis on rohkem kui 2022 (35 tk), kusjuures keskmine hektari hind oli 2023 aastal 9595 eurot, mis on tõusnud (2022.a. oli hektari hind 7558 €). Eelmise aasta andmete põhjal oli Viljandimaal kõrgeim tehinguaktiivsus metsamaadega Viljandi vallas (16 tehingut) aga kõrgeim hinnatase oli Mulgi vallas (20 391 €/ha). Metsamaa tehingud Viljandimaal 2018 – 2023.a:

Aasta Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

2018 93 726,40 7,8 3 727 737 5 247 4 635 3 180 918 16 200

2019 96 763,60 8,0 3 893 855 5 532 4 982 2 683 654 14 151

2020 104 687,90 6,6 3 626 019 5 125 5 073 2 418 585 12 430

2021 41 343,60 8,4 2 285 200 6 647 6 349 3 315 1 741 15 472

2022 35 243,8 7,0 1 880 000 7 558 6 332 4 382 1 241 18 537 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Maa-ameti tehingute andmebaasi põhjal oli Viljandi maakonnas minimaalse ja maksimaalse tehinguhinna kõikumine märkimisväärne, kuid metsamaa hind sõltub oluliselt metsatagavarast, mistõttu statistilised andmed on väheinformatiivsed ning viitavad eelkõige, metsatagavara müügi osakaalule. Metsamaa tehingud Viljandimaal valdade lõikes 2019-2023.a:

Pindala (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Min. Max. Mediaan Keskmine

2019

Mulgi vald 29 9,30 8 500 136 000 1 094 9 295 4 035 4 376 Põhja-Sakala vald 57 9,20 2 950 156 500 120 13 953 4 223 4 631 Viljandi vald 50 8,80 5 317 110 000 1 139 14 151 4 519 5 133

2020

Mulgi vald 44 10,40 2 795 260 000 499 12 958 4 675 4 812

Põhja-Sakala vald 33 7,10 2 400 120 000 617 12 430 4 839 5 043 Viljandi vald 63 6,30 1 548 140 000 525 11 881 4 167 4 503

2021

Mulgi vald 29 8,90 7 000 302 990 1 517 13 389 4 464 5 675 Põhja-Sakala vald 40 10,80 3 230 285 000 1 357 15 472 6 953 7 270 Viljandi vald 54 7,70 2 556 240 000 482 14 330 4 280 5 104

2022

Mulgi vald 13 11,60 12 000 285 350 2 496 17 180 7 571 8 557 Põhja-Sakala vald 29 9,70 3 500 350 000 1 241 29 412 6 161 8 241 Viljandi vald 35 7,10 3 759 171 300 449 20 000 6 556 8 147

2023

Mulgi vald 16 4,50 12 000 300 000 3 810 22 244 9 663 10 351 Põhja-Sakala vald 21 6,90 3 000 161 000 898 21 224 8 925 10 662 Viljandi vald 38 8,20 4 000 320 000 1 010 16 794 6 723 7 434

***Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Allikas: Maa-amet, tehingute statistika

Viljandimaal on metsamaade vastu ostuhuvi olemas ning piirkonnas on mitmeid aktiivsemaid põllu- ja metsamajandustootjaid.

4.2.1. Müügitehingud

Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Mulgi vald, Veskimäe küla August 2022 12 000 4,52 3,57 2655 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa. Juurdepääs teelt puudub.

Põhja-Sakala vald, Paelama küla

Mai 2022 8500 2,69 2,65 3160 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika ja naadi. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Leie küla Mai 2022 58 500 15,87 15,83 3686 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa, naadi, jänesekapsa-kõdusoo. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Parika küla Aprill 2022 6000 2,93 2,71 2048 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lolu küla Oktoober 2021

6 000 2,01 1,96 2985 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika. Juurdepääs puudub.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Riuma küla Oktoober 2021

18 018 8,58 8,55 2100 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, kasvukohatüüp valdavalt jänesekapsa- kõdusoo ja naadi, vähesel määral angervaksa.

Viljandi vald, Odiste küla Juuni 2021 5 990 2,58 2,56 2322 Teostatud lageraie, kasvukohatüübid valdavalt naadi ja vähemal määral angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lätkalu küla Detsember 2020

3 700 2,75 2,69 1345 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 1,4 ha kasvab valdavalt haab ja vähesel määral kuuse ca 10a

Põhja-Sakala vald, Punaküla

August 2020 8 000 5,54 4,44 1444 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 0,3 ha on raieküpset kaske ja 0,5 ha kasvab 18-28a valdavalt hall lepp

Viljandi vald, Vaibla küla Juuli 2020 21 310 11,23 8,11 1898 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, raieküpset metsa kasvab veel 0,54 ha (valdav puuliik mänd) ja 0,42 ha kasvab 5a lepa ja kase noorendik.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Kuna metsata metsamaa tehingute hulk väike ning ka raielankide turg ei ole alati läbipaistev, tuginetakse metsamaa väärtuse määramisel teadaolevalt vabaturutingimustes tehtud tehingute ja kasvukohatüüpide analüüsile. Seega lähtutakse metsamaa hindamisel tulupotentsiaalist ja leitakse baasväärtus kasvukohatüüpide lõikes. Analüüsides raielankidega tehtud tehinguid 2017-2023 aastatel ja kasvukohatüüpide tulutootlikkuse seost, on turul kujunenud välja vastavalt metsamaa boniteedile ka hektarite hinnavahemikud. Viljakamate 1A-1 boniteediga kasvukohtatüüpide (jänesekapsa, jänesekapsa-mustika, jänesekapsa-pohla, naadi, sinilille) raielankide keskmine metsata metsamaa hinnavahemik on turul 3000-5000 €/ha, 2-3 boniteediga kasvukohatüüpide (jänesekapsa-kõdusoo, angervaksa, karusambla-mustika, lodu, mustika, pohla, sõnajala) puhul on hinnavahemik 2000-3000 €/ha ning 3-4 boniteediga maade puhul (kastikuloo, karusambla, mustika-kõdusoo, tarna-angervaksa) puhul keskmine hinnavahemik 1000-1500 €/ha ja boniteediga 4-5A (madalsoo, kanarbiku, osja, sambliku, sinika, siirdesoo, tarna, raba) puhul keskmine hinnavahemik 300-1000 €/ha. Samas võib mõjutada raielankide hinda ka asukoht suurema metsamassiivi kõrval, juurdepääsuteed, kokkuveo tingimused ja lõpplao kaugus.

4.2.2. Turustatavuse analüüs10

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade lõppkasutajad on reeglina põllumajandus- ning metsamajandusettevõtted. Piirkonnas on mitmeid suuremaid aktiivseid metsamaade ostjad, kes kasutavad maad oma ettevõtluse tarbeks (näiteks Roger Puit OÜ, Metsamaahaldus AS, OÜ Metsagrupp, OÜ Karpo, Eesti Maavara OÜ, Undi Vili OÜ, OÜ Sakalamaad, OÜ Suislepa Vili, Milligrupp OÜ, Laanekuru OÜ, Saimre Kinnisvara OÜ jt).

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Turul kohanenud isikud, kelle tegevusala on seotud metsamajandusega ja kes reeglina on antud tegevusharus aktiivselt tegutsemas.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Kogu kinnistu rahuldab turusegmendi nõudeid, sest tegemist on suuremasse metsamassiivi jääva varaga, keskmisest suurema pindalaga ja keskmise viljakusega metsamaaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt suurem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, sest maade pakkumine on suhteliselt pikalt olnud defitsiitne, mistõttu on ootused täiendava maa soetamise vastu kasvanud.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama.

10 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 6-12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal jätkavad kasvamist, sest metsamaa nõudlus ületab pakkumist.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna vara asukohta arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud (turul puudub oluliselt suurem nõudlus muu sihtotstarbe või kasutusfunktsiooni vastu, või on eelpool nimetatuga sarnaseid varasid piirkonnas pakkumisel mitmeid, mille vahelt valida).

4.2.3. Pakkumine

Kinnisvaraportaalides on metsamajandusliku maa valik kesine ja turutasemest kõrgemate hindadega. Hindamisaruande koostamise ajal on hinnatavas turupiirkonnas, Viljandimaal, pakkumises üksikud metsamajanduslikud maatulundusmaad. Nende pakkumishinnad algavad umbes 5700 €/ha raiutud metsamaade puhul ja lõppevad mitu korda kõrgemate hindadega. Kohati puudub maa majandusliku kasutusotstarbe ja hindade vahel loogiline seos ehk paljud põllu- ja metsamaad püütakse müüa elamuarenduse tarbeks turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga, mis koheselt välistab põllu- ja metsamajandusettevõtte otstarbekuse maad osta. Metsamaa pakkumiste arv on püsinud viimastel aastatel stabiilselt madal, isegi võib öelda, et pakkumiste maht on viimasel poolaastal veelgi vähenenud. Kui umbes pool aastat tagasi oli metsamaade pakkumisi avalikes portaalides umbes kümmekond, siis hindamise hetkel 3. Väheste pakkumiste ja püsiva nõudluse tõttu on pakkumiste hind tõusnud ja kuna ei ole näha põhjust, miks pakkumisi peaks turule lisanduma, siis on oodata hindade kasvu veelgi. Samuti on pakkumiste hind tõusnud, sest soodsama hinnaga varad on ära müüdud. Paljud tehingud tehakse ilma avalikes portaalides kuulutamata, sest huvilised otsivad omanikud ise ülesse või omavad maaomanikega varasemat kokkupuudet, misläbi suurendatakse tehingusse jõudmise tõenäosust. Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised kinnistud:

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada metsamajandusliku maa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat metsamajanduslikule maale omast hinda.

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Maltsa külas ja Marjamäe külas paikneva Saare katastriüksustega, mis on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada maatulundusmaana, sest Viljandi valla kehtiva11 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus valdavalt metsamajandusmaa alale. Füüsiliselt on hinnatavat ala võimalik kasutada metsa majandamiseks. Füüsiliselt on võimalik kinnistut ka hoonestada, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus piirkonna uute hoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Samuti ei soosi maad kasutada hoonestatud tootmismaana asjaolu, et hinnatavaga analoogilistes hajaasustuspiirkondades on suurem nõudlus just hoonestamata maatulundusmaade vastu. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas maatulundusmaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (metsamajanduslik maa). Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks äralõige katastriüksusel 79704:004:0321 pindalaga ca 698 m² ja äralõige katastriüksusel 79704:004:0322 pindalaga ca 840 m². Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud pikliku maatükiga, mis moodustab metsamaa pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja nõva ning metsamaa. Äralõike kuju tõttu ei saa seda seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

• Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole ehitisi ja rajatisi aga katastriüksused kuuluvad maaparandussüsteemi koosseisu. Kraavi rajamisega tuleb maaparandussüsteemide toimimine Tellijal tagada ka peale äralõike teostamist, mistõttu võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

• Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt ei ole tegemist hoonestamiseks mõeldud maatükiga, vaid metsamajandamiseks mõeldud maatükiga, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

• Metsa hävimine Katastriüksuste 79704:004:0321 ja 79704:004:0322 äralõigete koosseisus on puistu, seetõttu omanikule tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju. Äralõike aladele jäävad metsamaa kõlvikule mõned puud. Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt katastriüksusele 79704:004:0321 koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 151 € ja katastriüksusele

11 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

79704:004:0322 koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 77 € Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud 26.02.2024.a. koostatud akti väljavõte. Seega otseselt kaasnev varaline kahju katastriüksusel 79704:004:0321 on 151 eurot ja katastriüksusel 79704:004:0322 on 77 eurot.

• Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Selliseid asju hinnataval alal ei esine.

• Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget planeeritakse mahasõidu rekonstrueerimine ning truubi paigaldamine katastriüksusele paremaks juurdepääsuks, seetõttu äralõige ei avalda olulist mõju juurdepääsule.

• Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul ei paikne hoonestust ja seetõttu äralõige ei avalda mõju hoonestusele.

• Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Tee äralõike puhul väheneb katastriüksusel 79704:004:0321 ca 6,53% võrra ja katastriüksus 79704:004:0322 ca 1,26%, kuid see ei muuda kasutusvõimalusi. Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kujul maatulundusmaa (metsamajanduslik maa). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva metsamaa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Omaniku esindaja Margus Meimer vastas telefoni teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hinnatavale varale leitakse turuväärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Mistõttu hinnatava vara kontekstis, kus äralõige katastriüksustest tunnusega 79704:004:0321 ja 79704:004:0322 maatulundusmaa osast ning see tervikuna koosneb valdavat metsamaa kõlvikust, on kinnisasja kui terviku turuväärtus hinnatud hoonestamata maatulundusmaana. Kuna äralõige piirneb metsamaa kõlvikutega siis kasutame hüvitusväärtuse analüüsis puistuta metsamaade tehinguid.

5.2.1. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0321

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Katastriüksuse 79704:004:0321 metsamaa pindala on 1,07 ha. Kuna äralõige paikneb metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik12 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

12 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementide valik13

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

• Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

• Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

• Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

• Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

13 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Võrdlustabel katastriüksusele 79704:004:0321:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg veebr.23 okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald, Kokaviidika

küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 1,07 2,61 8,51 5,56

(0,99 ha metsamaa, 0,01

ha looduslik rohumaa ,

0,07 ha muu maa);

(2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa, 0,3

ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

93% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult teelt juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: 0% 5% 5%

Kohandatud hektarihind € 5 402 € 3 755 € 2 644 €

0% 5% 5%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 4 081 € 2 161 € 1 127 € 793 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Marjamäe

küla, Saare

Jänesekapsa (1 boniteet),

tarna-angervaksa (2

boniteet)

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

eelduslikult metsata

metsamaa

kohandamisel lähtutakse

hektarihinnast

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 2161 + 1127 + 793 = 4081 €/ha Seega saame katastriüksuse puistuta metsamaa turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 1,07 ha x 4081 €/ha = 4 367 eurot ehk 0,41 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

5.2.2. Äralõikele jääva metsamaa hindamine võrdlusmeetodil katastriüksusel 79704:004:0322

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Katastriüksuse 79704:004:0322 metsamaa pindala 6,68 ha. Kuna äralõige paikneb metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik14 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik15

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

• Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

• Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

14 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 15 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

• Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Kohandame 5% parema kasvukohatüübi tõttu võrdlusvara nr 1 ja 3. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

• Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Võrdlustabel katastriüksusele 79704:004:0322:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg veebr.23 okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald, Kokaviidika

küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 6,68 2,61 8,51 5,56

(6,47 ha metsamaa, 0,13

ha looduslik rohumaa,

0,07 ha muu maa );

(2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa, 0,3

ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

97% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus parem samaväärne parem

Kohandus -5% 0% -5%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult teelt juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: -5% 0% 0%

Kohandatud hektarihind € 5 132 € 3 576 € 2 518 €

5% 0% 10%

Osakaal lõpphinnas: 100% 35% 40% 25%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 3 856 € 1 796 € 1 431 € 629 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Maltsa küla,

Madise

Jänesekapsa, angervaksa

(1 boniteet), tarna-

angervaksa (2 boniteet),

jänesekapsa-kõdusoo (3

boniteet) eelduslikult metsata

metsamaa

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

kohandamisel lähtutakse

hektarihinnast

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 1796 + 1431 + 629 = 3856 €/ha Seega saame katastriüksuse puistuta metsamaa koos muu maaga turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 6,68 ha x 3856 €/ha = 25 758 eurot ehk 0,39 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

5.2.3. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutatakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud kinnistu haritava maa turuväärtuse ühikuhinna (1 ha). Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Katastriüksusel 79704:004:0321 on vastavalt projektile kinnistust planeeritava äralõike pindala 698 m², mis koosneb metsamaast. Kasvava metsata metsamaa hinnatava ala turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 1,07 ha x 4081 €/ha = 4 367 eurot ehk 0,41 €/m² Äralõige 698 m² x 0,41 €/m² = 286,18 € ehk 290 eurot Katastriüksusel 79704:004:0322 on vastavalt projektile kinnistust planeeritava äralõike pindala 840 m², mis koosneb haritavast maast. Kasvava metsata metsamaa hinnatava ala turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 6,68 ha x 3856 €/ha = 25 758 eurot ehk 0,39 €/m² Äralõige 840 m² x 0,39 €/m² = 327,60 € ehk 330 eurot

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara, millele vastavad katastriüksused 79704:004:0321 ja 79704:004:0322, aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0321 on 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m² äralõike 698 m2 hüvitusväärtus 290 (kakssada üheksakümmend) eurot

Kaasnev kahju on 151 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 m² hüvitusväärtus katastriüksusel 79704:004:0322 on 0,39 (null koma kolmkümmend üheksa) €/m² äralõike 840 m2 hüvitusväärtus 330 (kolmsada kolmkümmend) eurot

Kaasnev kahju on 77 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame äralõike osas ±20%, hoonestamata maatulundusmaa osas ±10%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Lisa 1. Fotod Vaated äralõike osale katastriüksusel 79704:004:0321

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Vaated äralõike osale katastriüksusel 79704:004:0322

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte16 Registriosa:

Registriosa number 504139

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

Kinnistu nimi Saare

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1

61301:005:0500 79704:004:0321 79704:004:0322 79704:004:0323

Maatulundusmaa 100%, Valga maakond, Tõrva vald, Karu küla, Saare. Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla, Saare. Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Saare. Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Maltsa küla, Saare.

2,96 ha 10692,0 m2 6,68 ha 5,33 ha

Maakatastri andmed üle võetud 28.05.2023. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

2 aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

26.02.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 8.03.2018. Kohtunikuabi Ülle Juhanson kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariik kasuks. 8.12.2006 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.12.2006.Kinnistussekretär Lea KuruskKohtunikuabi Aita Kastor kehtiv

IV jagu - HÜPOTEEGID

16 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Hüpoteek summas 6 000 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 439; 4435; 11835; 18739; 20639; 29339; 32539; 36006; 43336; 54935; 65639; 66439; 71139; 82739; 86839; 89139; 89239; 93036; 100739; 132639; 137239; 150739; 152636; 169239; 175139; 176836; 191504; 196806; 230136; 279339; 300239; 300439; 338539; 360836; 386039; 398136; 546339; 568339; 600636; 601306; 732439; 754435; 808350; 865739; 1140639; 1172836; 1195439; 1256939; 1257239; 1270835; 1355439; 1371039; 1371139; 1406540; 1429639; 1472036; 1627236; 1646035; 1646536; 1650235; 1664136; 1684139; 1690236; 1708935; 1718735; 1770036; 1775537; 1786539; 1786639; 1821336; 1863736; 1896339; 1919339; 1988440; 2052836; 2128539; 2130636; 2135336; 2178936; 2232839; 2271135; 2281039; 2285139; 2295739; 2354136; 2502639; 2527006; 2530606; 2634439; 2692139; 2698236; 2704539; 2745439; 2754539; 2768606; 2836939; 2878236; 2885036; 2899239; 2916606; 2936139; 2941536; 2990939; 3003739; 3054739; 3079737; 3388739; 3515639; 3741139; 3809239; 3898839; 3928239; 3986539; 3996239; 4016739; 4022339; 4112950; 7464250; 9779450; 10481650; 11060250; 11073350; 11091850; 11106750; 11152650; 11282050; 11300250; 11304050; 11304150; 11309250; 11309450; 11334350; 11344350; 11349350; 11356250; 11365850; 11374250; 11379450; 11588650; 11866050; 11897450; 12041350; 12052950; 12060450; 12092250; 12101350; 12247550; 12269850; 12332050; 12357050; 12357550; 12358150; 12358250; 12358350; 12358450; 12358550; 12358650; 12358750; 12358850; 12376150; 12376450; 12376950; 12377050; 12377150; 12377250; 12377350; 12377450; 12377850; 12377950; 12378250; 12378450; 12378550; 12406650; 12411150; 12463450; 12717750; 12742150; 12987650; 12992550; 13026350; 13082550; 13114450; 13129750; 21055150; 22398350; 22399550.

6 000 000,00 EUR

Sisse kantud 31.12.2018. 16.08.2023 avalduse, 16.08.2023 nõusoleku alusel muudetud 24.08.2023. Kohtunikuabi Elle Lumiste kehtiv

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 29.02.2024 18:51:13

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Rajatis

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

37

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Lisa 3. Kasvava metsa hindamisakt

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

38

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

39

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

40

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

41

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Lisa 4. Äralõike joonis Katastriüksus 79704:004:0321

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

42

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Katastriüksus 79704:004:0322

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

43

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus17

Agro allrühm

Allrühma kuuluvate muldade iseloomustus

Muldade šifrid

Lõimise grupid

Perspektiivne all rühm peale maa parandust

A. Head põllutüübilised haritavad maad

A1

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega keskmise raskusega rähkmullad

K; Kg sl; sl/ls; ls -

A21

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad leetunud keskmise raskusega mullad

LP; LPg sl; sl/ls; ls -

A22

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

sl; sl/ls; ls -

A41 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg

sl; sl/ls; ls -

A42

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad leetunud mullad

LPg sl; sl/ls; ls -

A43 Hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad

Gk; Go;Gor; GI; LPG; Gkr

sl; sl/ls; ls -

B. Keskmised põllutüübilised haritavad maad

B11 Kerged leetunud ja leetjad mullad

LkI-LkIII; KI l; sl/l -

B12

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) kerged leetunud ja leetjad mullad koos deluviaalmuldadega

LkI-LkIIIe LkI-LkIII(1) KIe; KI(1)

l; sl/l -

B2

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) keskmise ja raske lõimisega mullad koos deluviaalmuldadega

LPe; LP(1) Koe; Ko(1) KIe; KI(1) Ke; K(1)

sl; sl/ls, ls s

-

B31 Kuivendatud kerged gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg; Krg

l; sl/l -

B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud mullad

LkIg-LkIIIg l; sl/l -

17 https://geoportaal.maaamet.ee/docs/muld/mullakaardi_seletuskiri.pdf

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

44

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

B33 Hästikuivendatud kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gkr; Gor

l; sl/l -

B41

Kuivendatud rasked gleistunud mullad, rasked liigniiskuse tunnustega ja parasniisked mullad

Kg; Krg; Kog; Korg; KIg; LPg, Ko; Ko(g); KI; KI(g): Kor; K(g); LP; LP(g); K

tls; ls/s; ls3; s -

B42 Hästi kuivendatud rasked gleimullad

Gk; Go; GI; Gor; Gkr

tls; ls/s; ls3; s -

B51

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

Kg; Kog; KIg Korg; Krg Gk; Go; GI; Gor; Gkr

sl; sl/ls; ls tls; s

A41; B41 A43;B42

B52

Keskmise raskusega kuivendamata gleistunud kahkjad leetunud mullad; rahuldavalt kuivendatud kahkjad leetunud gleimullad

LPg LPG

sl; sl/ls; ls B52 B43

B53

Kuivendamata kerged gleistunud kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud kerged kamargleimullad

Kg; Kog; KIg; Krg; Korg Gk; Go; GI; Gkr; Gor

l; sl/l B31 B33

B54

Kuivendamata kerged gleistunud leetunud mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad

LkIg-LkIIIg LkG

l; sl/l B32 B33

C. Rohumaatüübilised haritavad maad

C1 Tugevasti rähksed ja paepealsed keskmise raskusega mullad

Kr; Kk; Kh sl: sl/ls; ls sl;ls/p

-

C2

Kerged rähkmullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5°kallakutel) kerged rähkmullad koos deluviaalmuldadega

K; Kr; Ke; K(1); Kre; Kr(1)

l; sl/l -

C3

Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5° kallakutel kerged leostunud mullad koos deluviaalmuldadega

Ko; Kor; Koe; Ko(1); Kore; Kor(1)

l; sl/l -

C4 Keskmiselt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (5-10° kallakutel) koos deluviaalmuldadega

E2I; E2o; E2k; LP(2); Ko(2); KI(2);

kõik lõimised -

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

45

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

K(2); LkI LkIII(2)

C5 Tugevasti erodeeritud ja erosiooniohtlikud (üle 10°kallakutel) mullad koos deluviaalmuldadega

E3I; L(3;4); KI(3;4); E3o; Ko(3;4); K(3;4); E3k; LkI- LkIII(3,4)

kõik lõimised -

C6 Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Go1; GI1 M

kõik lõimised t3

-

C7 Hästi kuivendatud keskmiselt ja halvasti lagunenud turvasmullad

M t1; t2 -

Go1; GI1 kõik lõimised C6 C8

Halvasti kuivendatud ja kuivendamata turvastunud ja turvasmullad

t3 M

t1; t2 C7

C91 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata keskmise raskusega ja rasked gleimullad

sl; sl/ls; ls A43 Gk; Go; GI; LPG; Gor; Khg; Gh

tls; ls3; s B42

C92 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gor, Khg; Gh

l; sl/l B33

C10

Väga suure veerežiimi kontrastsusega C allrühmade kombinatsioon, ei sobi eelmistesse agroallrühmadesse; väga tugevasti kivised(üle 50 m³/ha) maad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

46

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. Tüübirühm Lühend Nimetus Sagedamad enamuspuuliigid Valitsevad

boniteedid

Enamlevinud liigid alustaimestikus

Ll leesikaloo mänd 5-5A leesikas, verev kurereha, nõmm-liivatee, kassikäpp

Kl kastikuloo mänd, kuusk 3-4 metskastik, mägitarn, angerpist, longus helmikas, sulg-aruluste

Lu lubikaloo mänd 5-5A lubikas, vesihaljas tarn, hirsstarn, angerpist, peetrileht

Sm sambliku mänd 4-5A alpi ja harilik põdrasamblik, pohl, kanarbik, leesikas

Kn kanarbiku mänd 4-5 kanarbik, pohl, kukemari, palu-härghein, võnk-kastevars

Ph pohla mänd 1-3 pohl, mustikas, kanarbik, karvane piiphein, kilpjalg

Jp jänesekapsa-pohla mänd, kuusk 1A-2 kilpjalg, leseleht, metskastik, jänesekapsas

Ms mustika mänd 2-3 mustikas, pohl, kattekold, palu-härghein, leseleht

Km karusambla-mustika mänd, kuusk 2-3 mustikas, keratarn, sinikas, sinihelmikas

Jm jänesekapsa-mustika kuusk, mänd 1A-2 mustikas, jänesekapsas, metskastik, laanelill

Laanemetsad Jk jänesekapsa kuusk, arukask 1A-2 jänesekapsas, leseleht, laanelill, jänesesalat, võsaülane

Sl sinilille kuusk, mänd, arukask 1A-3 sinilill, jänesekapsas, ussilakk, võsaülane, mets-kurereha

Nd naadi kask, kuusk 1A-1 püsik-seljarohi, naat, saluhein, koldnõges, harilik kopsurohi

Sj sõnajala aru- ja sookask, sanglepp, kuusk 1A-2 naistesõnajalg, laanesõnajalg, laiuv sõnajalg, seaohakas

Os osja sookask, kuusk, mänd 3-5A tupptarn, soo-osi, sookastik, ojamõõl, luht-kastevars

Tr tarna sookask, mänd, kuusk, sanglepp 3-5A sinihelmikas, jäneskastik, harilik tarn, soo-piimputk

An angervaksa sanglepp, kuusk, aru- ja sookask 2-3 angervaks, soo-koeratubakas, roomav tulikas, sookastik

Ta tarna-angervaksa sookask, kuusk, sanglepp 2-4 ojamõõl, sookastik, mätastarn, soomadar

Sn sinika mänd 4-5A sinikas, kanarbik, sookail, tupp-villpea, rabamurakas

Kr karusambla mänd, sookask 3-4 mustikas, keratarn, metsosi, tähttarn, ohtene sõnajalg

Ld lodu sookask, sanglepp 2-3 soovõhk, varsakabi, lodutarn, ussilill, kollane võhumõõk

Md madalsoo sookask 4-5A niitjas tarn, pikk tarn, pudeltarn, eristarn, sookastik

Ss siirdesoo mänd, sookask 5-5A niitjas tarn, alsstarn, pudeltarn, pilliroog, püstkastik

Rb raba mänd 5-5A sookail, ümaralehine huulhein, tupp-villpea, sinikas, küüvits

Jo jänesekapsa-kõdusoo kuusk 1-3 jänesekapsas, ussilakk, kattekold, lillakas, kõrve- ja koldnõges

Mo mustika-kõdusoo mänd 2-4 mustikas, sinikas, kattekold, palu-härghein, tupp-villpea

Rabastuvad

metsad

Rohusoometsad

Samblasoometsad

Kõdusoometsad

Loometsad

Nõmmemetsad

Palumetsad

Salumetsad

Soovikumetsad

Allikas: Maa-amet

Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Marjamäe küla ja Maltsa küla, Saare

47

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent18 /allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

18 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

ASUTUSESISESEKS KASUTAMISEKS

Märge tehtud: 23.04.2024

Kehtib kuni: 23.04.2099

Alus: AvTS § 35 lg 1 p 12, AvTS § 35 lg 1 p 17

Teabevaldaja: Transpordiamet

aktsiaselts Roger Puit

[email protected]

Pärnu mnt 24b

71020, Viljandi, Viljandi maakond

Meie 26.04.2024 nr 8-3/23-146/23514-2

Pakkumine Teile kuuluvatest kinnisasjadest

maaeralduste omandamiseks (Madise,

Saare, Männisalu, Jüri ja Männiku

kinnistud)

Transpordiamet alustas 10.11.2023 kirjaga nr 8-3/23-146/23514-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Teile kuuluvatest:

- Madise kinnisasjast (aadressiga Madise, Marjamäe küla, Viljandi vald, Viljandi maakond,

kinnistu registriosa number 196839, katastriüksuse tunnus 79704:004:0132, pindalaga

16745 m2) äralõike ligikaudse pindalaga 1695 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja

(aadressiga Madise, Marjamäe küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu registriosa

number 196839, katastriüksuse tunnus 79704:004:0091, pindalaga 25,12 ha) äralõike

ligikaudse pindalaga 568 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks;

- Saare kinnisasjast (aadressiga Saare, Maltsa küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu

registriosa number 504139, katastriüksuse tunnus 79704:004:0322, pindalaga 6,68 ha)

äralõike ligikaudse pindalaga 840 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja (aadressiga

Saare, Marjamäe küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu registriosa number

196839, katastriüksuse tunnus 79704:004:0321, pindalaga 10692 m2 ) äralõike ligikaudse

pindalaga 698 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks;

- kinnisasjast (aadressiga Männisalu, Maltsa küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu

registriosa number 6358350, katastriüksuse tunnus 79701:001:0466, pindalaga 5,4 ha)

äralõike ligikaudse pindalaga 1465 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks;

- kinnisasjast (aadressiga Jüri, Unametsa küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu

registriosa number 3232139, katastriüksuse tunnus 79704:002:0192, pindalaga 2,01 ha)

äralõike ligikaudse pindalaga 1151 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja

- MÄNNIKU kinnisasjast (aadressiga Männiku, Suislepa küla, Viljandi vald, Viljandi

maakond, kinnistu registriosa number 2944139, katastriüksuse tunnus 79704:002:0212,

pindalaga 12,03 ha) äralõike ligikaudse pindalaga 1026 m2 maaeralduse omandamiseks.

Äralõiked on vajalikud Roadplan OÜ (registrikood 12432118) poolt koostatud projekti nr 23009

„Riigitee 52 Viljandi - Rõngu km 25,093 – 41,42 Mustla – Kaubi lõik“ elluviimiseks. Projekt on

kinnitatud Transpordiameti taristu arendamise osakonna projekteerimise talituse juhataja

26.10.2020 korraldusega nr 1-3/20/197.

2 (4)

1. Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 037-24-VIL on Teile kuuluva Madise kinnisasja:

- katastriüksuse nr 79704:004:0132 ligikaudu 1695 m2 suuruse äralõike eest hüvitisväärtus

summas 694,95 eurot (0,41 eurot/m²) ehk 690 eurot;

- katastriüksuse nr 79704:004:0091 ligikaudu 568 m2 suuruse äralõike eest hüvitisväärtus

summas 640 eurot (maa eest summas 221,52 eurot (0,39 eurot/m²) ehk 220 eurot, lisandub

kaasnev varaline kahju summas 418 eurot ehk 420 eurot);

2. Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 038-24-VIL on Teile kuuluva Saare kinnisasja:

- katastriüksuse nr 79704:004:0322 ligikaudu 840 m2 suuruse äralõike eest hüvitisväärtus

summas 407 eurot (maa eest summas 327,60 eurot (0,39 eurot/m²) ehk 330 eurot, lisandub

kaasnev varaline kahju summas 77 eurot);

- katastriüksuse nr 79704:004:0321 ligikaudu 698 m2 suuruse äralõike eest hüvitisväärtus

summas 440 eurot (maa eest summas 286,18 eurot (0,41 eurot/m²) ehk 290 eurot, lisandub

kaasnev varaline kahju summas 151 eurot ehk 150 eurot);

3. Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 020-24-VIL on Teile kuuluva kinnisasja (Männisalu) katastriüksuse

nr 79701:001:0466 ligikaudu 1465 m2 suuruse äralõike eest hüvitisväärtus 730 eurot (maa

eest summas 512,75 eurot (0,35 eurot/m²) ehk 510 eurot, lisandub kaasnev varaline kahju

summas 215 eurot ehk 220 eurot);

4. Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 025-24-VIL on Teile kuuluva kinnisasja (Jüri) katastriüksuse nr

79704:002:0192 ligikaudu 1151 m2 suuruse äralõike eest hüvitisväärtus 437,38 eurot (0,38

eurot/m²) ehk 440 eurot;

5. Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 021-24-VIL on Teile kuuluva MÄNNIKU kinnisasja katastriüksuse

nr 79704:002:0212 ligikaudu 1026 m2 suuruse äralõike eest hüvitisväärtus summas 570

eurot (maa eest summas 420,66 eurot (0,41 eurot/m²) ehk 420 eurot, lisandub kaasnev

varaline kahju summas 153 eurot ehk 150 eurot).

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatavate äralõigete

pindalad on kas suuremad või väiksemad kui 1695 m2, 568 m2, 840 m2, 698 m2, 1465 m2, 1151 m2

ja 1026 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osade eest makstavat tasu

vastavalt eksperthinnangus kajastatud katastriüksuste turuväärtuste pinnaühikuhindadele

(eurot/m2).

Juhul, kui olete nõus kinnisasja osade võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja osade omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

3 (4)

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõiked Teile

kuuluvatest kinnisasjadest tasudes alljärgnevalt:

Kinnistu nimi Registriosa nr Katastriüksuse nr Äralõike ligikaudne

suurus (m2) Hüvitisväärtus, eurot

Madise 196839 79704:004:0132 1695 690

79704:004:0091 568 640

Saare 504139 79704:004:0322 840 407

79704:004:0321 698 440

Männisalu 6358350 79701:001:0466 1465 730

Jüri 3232139 79704:002:0192 1151 440

Männiku 2944139 79704:002:0212 1026 570

Kokku 3917 motivatsioonitasu – 1466 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule – 176 eurot,

kokku 5559 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja osade võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

osade sundvõõrandamine. Kui kinnisasja osade omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole

kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

KAHOS § 10 lõike 4 alusel on menetluse läbiviijal (Transpordiametil) õigus kinnisasja omaniku

eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi. Eeltoodust tulenevalt

teavitame, et Transpordiamet alustab kinnisasja jagamisega seotud toimingutega lähiajal ning

tellib maakorraldustoimingute läbiviijalt (maamõõtja) kinnisasja jagamise vastavalt

krundijaotuskavale.

Kõik kinnisasja jagamisega kaasnevad kulud tasub Transpordiamet.

Palume teiepoolset kirjalikku nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas

hiljemalt 06.05.2024.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Agne Mägi

maade projektijuht

maade osakond

4 (4)

Lisa 1: Eksperthinnang nr 037-24-VIL

Lisa 2: Eksperthinnang nr 038-24-VIL

Lisa 3: Eksperthinnang nr 020-24-VIL

Lisa 4: Eksperthinnang nr 025-24-VIL

Lisa 5: Eksperthinnang nr 021-24-VIL

Agne Mägi

58502368, [email protected]