Teade

Saatja: <[email protected]>

Saadetud: 07.02.2023 16:29

Adressaat: TA Info <[email protected]>

Teema: 6-1/12/21-11 Teade

Manused: Teade.asice

Tähelepanu! Tegemist on väljastpoolt asutust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada.

KÖITE SISUKORD

I SELETUSKIRI ........................................................................................ 4

1 PLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED ................................................. 4

2 PLANEERINGUALA LÄHIÜMBRUSE EHITUSLIKE JA

FUNKTSIONAALSETE SEOSTE NING KESKKONNATINGIMUSTE ANALÜÜS NING PLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK .......................................... 5

3 OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS ....................................... 9

4 PLANEERINGUETTEPANEK ................................................................ 11

5 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED ............................... 15

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 2 / 23

6 KESKKONNATINGIMUSED ................................................................ 20

7 PLANEERINGU ELLUVIIMISE TEGEVUSKAVA .................................... 22

II JOONISED

1. Asukohaskeem DP-1

2. Tugiplaan DP-2

3. Põhijoonis DP-3

4. Tehnovõrkude koondplaan DP-4

III PLANEERINGU LISAD

MENETLUSDOKUMENDID

1 Haapsalu Linnavolikogu otsus nr 59 „Detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise

hindamise mittealgatamine (Sadama tn 22)“, 30.09.2022

2 K-Projekt AS kiri nr 2-6/043 Haapsalu Linnavalitsusele, 20.06.2022

3 Haapsalu Linnavalitsuse kiri nr 6-1/12/21-6 K-Projekt AS-le, 18.05.2022

4 Leping Haapsalu linnas Sadama tn 22 detailplaneeringu koostamise tellimiseks,

15.03.2022

5 Artikkel detailplaneeringu koostamise algatamise ja kavandatava tegevuse kohta

(Lääne Elu), 29.01.2022

6 Haapsalu Linnavolikogu otsus nr 30 „Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu

algatamine (Sadama tn 22, Haapsalu linn)“ koos lisadega, 28.01.2022

7 Muinsuskaitseameti kiri nr 1.1-7/3734 OÜ-le Arhitekt11, 22.12.2021

8 Sadama tn kinnistu detailplaneeringu algatamise taotlus, 08.12.2021

MUUD PLANEERINGUGA SEOTUD DOKUMENDID

1. Sadama tänav 22 detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused. Haapsalu

muinsuskaitseala kaitsevöönd (reg. nr. 27013), Oldschool OÜ, 2022

2. Tehnilised tingimused:

• Telia Eesti AS tehnilised tingimused nr 36145039, 21.02.2022

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 3 / 23

• Imatra Elekter AS tehnilised tingimused nr TT-12262L 115-22, 21.02.2022

• AS Utilitas Eesti tehnilised tingimused nr 21TT-00925, 21.02.2022 • Haapsalu Veevärk AS tehnilised tingimused nr 4.-2/21, 07.03.2022

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 4 / 23

I SELETUSKIRI

1 PLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED

• Planeerimisseadus

• Riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“

• Haapsalu linna üldplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu 24.11.2006 otsusega nr 84)

• Koostatav Haapsalu linna üldplaneering (algatatud Haapsalu Linnavolikogu

28.09.2018 otsusega nr 86) • Detailplaneeringu algatamise otsus (Haapsalu Linnavolikogu 28.01.2022 otsus

nr 30) ja selle lisaks olevad detailplaneeringu lähteseisukohad (Lisa 1) • KSH mittealgatamise otsus (Haapsalu Linnavolikogu 30.09.2022 otsus nr 59)

selle lisaks olev keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnang (Lisa 1)

• Sadama tn 22, 22a, 24, 24a kruntide detailplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu 29.09.2017 otsusega nr 259)

• Muud riiklikud õigusaktid: o Keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise

meetodid“ o Siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded“ o Siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „Veevõtukoha rajamise,

katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“

• Eesti standardid, sh:

o EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“

o EVS 812-4:2018 „Ehitiste tuleohutus. Osa 4: Tööstus- ja laohoonete ning garaažide tuleohutus“

o EVS 812-6:2012+A1+A2 „Ehitise tuleohutus. Osa 6. Tuletõrje

veevarustus“ o EVS 840:2017 “Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja

olemasolevates hoonetes” o EVS 842:2003 ”Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest” o EVS 843:2016 „Linnatänavad”

o EVS 848:2021 „Väliskanalisatsioonivõrk“ o EVS 921:2014 „Veevarustuse välisvõrk“

• Tehnilised tingimused: o Telia Eesti AS tehnilised tingimused nr 36145039, 21.02.2022 o Imatra Elekter AS tehnilised tingimused nr TT-12262L 115-22,

21.02.2022 o AS Utilitas Eesti tehnilised tingimused nr 21TT-00925, 21.02.2022

o Haapsalu Veevärk AS tehnilised tingimused nr 4.-2/21, 07.03.2022 • Detailplaneeringu koostamise käigus koostatud uuringud ja tööd:

o Geodeetilised mõõdistused, Aamos Atlas OÜ, töö nr 314-G-21, detsember

2021

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 5 / 23

o Sadama tänav 22 detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused.

Haapsalu muinsuskaitseala kaitsevöönd (reg. nr. 27013), Oldschool OÜ, 2022

2 PLANEERINGUALA LÄHIÜMBRUSE EHITUSLIKE JA FUNKTSIONAALSETE SEOSTE NING KESKKONNATINGIMUSTE ANALÜÜS NING PLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK

Planeeringuala lähiümbruse ehituslike ja

funktsionaalsete seoste ning keskkonnatingimuste

analüüs

Planeeritud maa-ala asub Haapsalu linna asustusüksuse põhjaosas holmide

piirkonnas Sadama tänava ja Haapsalu Tagalahe vahelisel alal.

Planeeritud ala (tähistatud punase alana) ja kontaktvöönd (Haapsalu Linnavolikogu

28.01.2022 otsuse nr 30 Lisa 2)

Planeeritud alale on juurdepääs avalikult kasutatavalt Sadama tänavalt ning

kergliiklejatele ka mööda Tagalahe kaldaäärset rannapromenaadi.

Ühistranspordi ühendus on piirkonnas hea, lähimad bussipeatused on „Laine“ Sadama tänaval ca 200 m planeeringualast vanalinna suunas ning „Viigi“ Uus- Sadama ja Holmi kallas tänavate ristmikul planeeringualast ca 450 m kaugusel.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 6 / 23

Planeeritud ala ja selle lähiümbrus on Haapsalule tervikuna omase puhke-, vabaaja- ja rekreatsioonisuunitlusega. Planeeritud alast lõuna pool paikneb

kõrghaljastusega tegevuspark liikumispuuetega täiskasvanutele ja lastele. Tagalahe kaldal paikneb Haapsalu neuroloogilise rehabilitatsioonikeskuse hoonete kompleks ja Väikese viigi kaldal Hestia Hotel Haapsalu Spa hooned.

Mõlemad hoonetekompleksid on 4-korruselised. Planeeritud alast läänes, teiselpool Sadama tänavat, paikneb 3-korruseline Pärnu maakohtu Haapsalu

kohtumaja hoone ning veidi eemal põhjapool Tagalahe kaldal 3-korruseline ridaelamu. Planeeritud alast loodes asub Sadama ja Uus-Sadama tänava vaheline 2-korruseliste ühepereelamute ja mõne korteriga korterelamute

piirkond. Planeeritud alast itta jääb Haapsalu Tagalaht, mille kaldal kulgeb kesklinna suunas rannapromenaad, mida ääristavad mitmed pargid (sh Sadama

tn 20 ja Sadama tn 16 rehabilitatsioonikeskuse haljasala) mälestusmärkide, nimeliste pargipinkide ja kohvikutega.

Planeeritud ala kontaktvööndis on kehtestatud järgmised detailplaneeringud:

• Sadama tn 10 ja 22 vahelise ala detailplaneering (kehtestatud Haapsalu

Linnavalitsuse 08.10.1999 korraldusega nr 526), milles määrati olemasoleva pargi, elamu ja Haapsalu neuroloogilise rehabilitatsioonikeskuse krundipiirid

ja täpsustati aadressandmed ning määrati tingimused pargiala arendamiseks. Detailplaneering on ellu viidud.

• Sadama tn 18 kinnistu detailplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu

28.04.2000 otsusega nr 35), milles kavandati muuta sihtotstarvete osakaalu ning täpsustati krundi ehitusõigust. Detailplaneering on ellu viidud.

• Sadama 20 ja 28 vahele jääva maa-ala detailplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavalitsuse 27.10.2000 korraldusega nr 66), milles kavandati maa-ala ümber kruntida ning määrati moodustatavatele kruntidele

ehitusõigus. Detailplaneering on osaliselt kehtetu ning kehtivas osas ellu viimata.

• Sadama tn 7 ja 9/11 kinnistute detailplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavalitsuse 22.11.2005 korraldusega nr 795), milles on kavandatud planeeritavatest kinnistutest moodustada üks ärimaa sihtotstarbega krunt,

millele on määratud ehitusõigus kahele säilitatavale hoonele (sanatoorium ja restoran) lisaks ühe kuni 15 m kõrguse ärihoone ehitamiseks.

Detailplaneeringut ei ole ellu viidud.

• Sadama tn 26 ja 28 kinnistute detailplaneering (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu 26.09.2008 otsusega nr 234), milles on kavandatud

moodustada ühiskondlike hoonete sihtotstarbega kinnistutest korruselamu- ning äri- ja korruselamumaa sihtotstarbega krundid, millele on määratud

ehitusõigus olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks kuni 3- korruselisteks korterelamuteks. Detailplaneering on osaliselt ellu viidud.

Planeeringu koostamise eesmärk

Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on määrata ärimaa sihtotstarbega Sadama tn 22 kinnistule ehitusõigus uue majutushoone ehitamiseks. Samuti on eesmärgiks renoveerida kinnistul asuv ajalooline suvitusvilla.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 7 / 23

Planeeringus täpsustatakse üldiseid maakasutustingimusi, arhitektuurseid

hoonestustingimusi, lahendatakse liiklus- ja parkimiskorraldus, tehnovõrkudega varustatus, heakorra ja haljastuse põhimõtted.

Vastavus Haapsalu linna üldplaneeringule

Kehtiva Haapsalu linna üldplaneeringu (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu 24.11.2006 otsusega nr 84) kohaselt asub planeeritud kinnistu kaubandus-

teenindus ja büroohoonete maa juhtotstarbega alal.

Väljavõte kehtiva Haapsalu linna üldplaneeringu maakasutusplaanist. Planeeritav ala on

tähistatud sinise piirjoonega.

Üldplaneeringu kohaselt tuleb ärimaa detailplaneeringutes tagada äritegevusega

kaasnevate autode parkimine omal krundil. Maksimaalseks lubatud korruste arvuks on tavapäraselt 2, kuid Sadama tn 22 krundi osas on seda üldplaneeringut muutva Sadama tn 22, 22a, 24, 24a kruntide

detailplaneeringuga (kehtestatud Haapsalu Linnavolikogu 29.09.2017 otsusega nr 259) suurendatud 3-ni.

Üldplaneeringus on Sadama tn 22 krundi osas vähendatud Tagalahe kalda

ehituskeeluvööndit 20 m-ni. Detailplaneeringus tehakse ettepanek Haapsalu linna üldplaneeringu

põhilahenduse muutmiseks krundile kavandatud hoone maksimaalselt lubatud korruselisuse ning Tagalahe kalda ehituskeeluvööndi ulatuse osas. Ettepanek on

suurendada hoonete lubatud korruselisust viie korruseni sarnaselt koostatavale üldplaneeringule ning vähendada Tagalahe kalda ehituskeeluvööndi ulatust kallasraja maismaapoolse piirini ehk 10 m-ni.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 8 / 23

Koostatava Haapsalu linna üldplaneeringu (algatatud Haapsalu Linnavolikogu

28.09.2018 otsusega nr 86) järgi asub planeeritud kinnistu ärimaa juhtotstarbega maa-alal, millel on lubatud erinevad majutus-, toitlustus-, büroo-,

kaubandus-, teenindus-, meelelahutus-, spordi või naaberaladele häiringuid mittepõhjustavad väiketootmishooned ning sideehitised.

Väljavõte koostatava Haapsalu linna üldplaneeringu maakasutusplaanist. Planeeritav ala

on tähistatud sinise piirjoonega.

Ärimaa ehitustingimuste osas on aluseks korterelamumaa või segafunktsiooniga maa-ala ehitustingimused, mille kohaselt on Haapsalu linnastu tiheasustusalal

hoonete maksimaalseks kõrguseks lubatud ≤ 21 m (sõltuvalt maksimaalsest korruselisusest) ning hoonete maapealseks korruste arvuks kuni 5 korrust.

Planeeringulahendus vastab koostatava Haapsalu linna üldplaneeringu lahendusele ja tingimustele.

Kehtestatud detailplaneeringu muutmise vajadus

Planeeritud kinnistu kohta kehtib Haapsalu Linnavolikogu 29.09.2017 otsusega nr 259 kehtestatud Sadama tn 22, 22a, 24, 24a kruntide üldplaneeringu

põhilahendust muutev detailplaneering, milles on kavandatud üks ärimaa sihtotstarbega krunt ning määratud ehitusõigus kuni kolmekorruselise

majutushoone ehitamiseks.

Planeeringus tehti ettepanek üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks suurendades hoonete lubatud korruselisust kolme korruseni. Kavandatud

muudatus järgis antud piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi, kus Tagalahe

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 9 / 23

äärsel kaldaalal ja Väikese viigi kaldal asuvad kolme-neljakorruselised avaliku

kasutusega hooned.

Detailplaneeringut ei ole ellu viidud ning Sadama tn 22 kinnistu uue omaniku arendusplaanid eeldavad teistsugust hoonestuse lahendust.

Endiselt soovitakse krundile ehitada uus majutushoone, kuid kehtivast planeeringust erinevalt on soov väärtustada enam olemasolevat ajaloolist

suvitusvillat. Ka on hoone detailsemalt läbi lahendatud, et oleks võimalik pakkuda kvaliteetset teenust lähtuvalt arendaja eesmärkidest. Sellest tulenevalt on tehtud ka ettepanek suurendada põhihoone korruste arvu.

3 OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS

Planeeritud ala asukoht ja iseloomustus

Planeeritav maa-ala asub Haapsalu linna põhjaosas holmide piirkonnas Sadama tänava ja Haapsalu Tagalahe vahelisel alal.

Planeeritud ala suurus on 8145 m².

Planeeritud alal ei paikne Maa-ameti geoportaali looduskaitse kaardirakenduse andmetel looduskaitseseaduse kohaseid kaitstavaid loodusobjekte ning alal ja

sellega piirnevatel katastriüksustel ei ole Natura 2000 alasid.

Planeeritud ala maakasutus ja hoonestus

Maa-alal asuv kinnistu:

Nr Aadress Pindala

m²

Registriosa

nr Katastritunnus

Siht-

otstarve Omanik

1 Sadama tn

22 8145 239132 18401:001:0051 Ärimaa OÜ Vee

Ääres

Sadama tn 22 kinnistul asub 1998. aastal ehitatud kahekorruseline hotellihoone

ning renoveeritud ja ümberehitatud kahekorruseline ajalooline villa Wenden (nimetatud ka villa Favorita’ks või villa Peltzer’iks), milles on siiani tegutsenud

Baltic Hotell Promenaadi. Kinnistule jäävale merekaldale on terves ulatuses rajatud kaldakindlustus ning kinnistul asub ka osaliselt lagunenud paadisild.

Planeeritud alaga külgnevad kinnistud ja nende

iseloomustus

Planeeritava alaga külgnevad kinnistud:

Nr Aadress Pindala

m²

Registriosa

nr Katastritunnus

Siht-

otstarve Omanik

1 Sadama

tänav 10968 2957932 18301:004:0055

Transpordi-

maa Haapsalu linn

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 10 / 23

2 Sadama tn

26b 699 2975632 18301:004:0053

Transpordi-

maa Haapsalu linn

3 Sadama tn

26a 594 1161132 18301:004:0017

Tootmis-

maa Aktsiaselts

Haapsalu Kuurort

4 Sadama tn

20 5285 1599432 18301:004:0025

Üld-

kasutatav

maa

Sihtasutus

Haapsalu

Neuroloogiline

Rehabilitatsiooni-

keskus

Planeeritavast alast põhja poole jäävad Sadama tn 26a ja 26b kinnistud on hoonestamata, kuid esimene neist on kasutusel mudasadamana ning teisele on

Haapsalu linn soovinud rajada piirkonda teenindava parkla. Lõuna poole jäävale Sadama tn 20 kinnistule on rajatud kõrghaljastatud tegevuspark

liikumispuuetega täiskasvanutele ja lastele. Ida poolt külgneb planeeritav ala Haapsalu Tagalahega.

Olemasolevad teed ja juurdepääsud

Planeeritavale kinnistule on juurdepääs Sadama tänavalt. Jalakäijatele ja

jalgratturitele on juurdepääs ka mööda Tagalahe kallast kulgevat rannapromenaadi.

Olemasolev tehnovarustus

Planeeritav kinnistu ja lähiala on tehnovõrkudega varustatud.

Olemasolev haljastus ja heakord

Planeeritav ala on heakorrastatud ning haljastatud. Kinnistul asuva hoonestuse

põhja- ja lääneküljel laiub avar muruplats. Kõrghaljastust on planeeritava ala lõunapiiril pargiga külgneval alal ning edelanurgas Sadama tänava ääres.

Kehtivad piirangud

Planeeritud maa-alale ulatuvad järgmised kitsendused:

• Kinnistu paikneb Haapsalu vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis.

• Kinnistu paikneb Läänemere ranna piirangu- ja ehituskeeluvööndis

(vähendatud Haapsalu linna üldplaneeringuga 20 m-ni) ning seda läbib laevatatava veekogu 10 m laiune kallasrada.

• Kinnistu paikneb Haapsalu lahe rannikuvee üleujutusalade riskipiirkonnas.

• Kinnistule ulatub II kaitsekategooriasse kuuluva nahkhiirte elupaik.

• Kinnistul paiknevad tehnovõrgud, mille kaitsevööndi ulatuses on kinnistu

kasutamine kitsendatud.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 11 / 23

4 PLANEERINGUETTEPANEK

Planeeritud maa-ala krundijaotus

Olemasoleva krundi piire ei ole kavandatud muuta.

Kruntide ehitusõigus ja kasutamise tingimused,

hoonestusalade kavandamise põhimõtted

Krundile on lisaks renoveeritavale ajaloolisele suvitusvillale antud ehitusõigus ühe uue hoone ehitamiseks.

Pos 1 Sadama tn 22

Krundi kasutamise sihtotstarve: ärimaa

Hoonete suurim lubatud arv krundil: 2

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala: 3200 m2

Hoonete suurim lubatud kõrgus: 18,5 m (abs 21 m EH2000)

Kavandatud hoonestustihedus planeeritud alal on 1,0.

Kavandatava hoone kõrge laega esimesele korrusele on ligikaudu pooles hoone mahus kavandatud vahetasand spaa-hotelli ilu- ja hoolitsusteenustele.

Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 18 järgi on see käsitletav eraldi

korrusena, mistõttu on hoone korruselisuseks selles osas määratud viis korrust. Tänavapildis paistab hoone aga neljakorruselisena, kuna esimese korruse vahetasand ei paista välja.

Tulenevalt detailplaneeringule koostatud muinsuskaitse eritingimustest on

merepoolne hoonestusala piir määratud samale joonele olemasoleva ajaloolise villa fassaadiga. Villa fassaadi järgi on määratud ka lõunapoolne hoonestusala

piir. Juurdepääs krundile on kavandatud Sadama tänavalt. Parkimiskohad on

kavandatud oma krundi hoovialale.

Krundi ehitusõigus ja kasutamise tingimused on toodud joonisel DP-3 Põhijoonis.

Üldised arhitektuurinõuded

Hoonete arhitektuurne lahendus peab olema kõrgetasemeline ning miljööd rikastav.

Uushoonestuse üldised arhitektuurinõuded:

• Hoone ±0.00: minimaalselt 2,5 m (abs EH2000).

• Katusekalle: 00

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 12 / 23

• Kõrgus: Maksimaalne kõrgus 18,5 m (21 m abs EH2000).

• Välisviimistluse nõuded: Eelistada loomuomaseid materjale nagu puit, betoon, metall, klaas jms. Katusekatte materjal vastavalt katuse tüübile.

Muinsuskaitse eritingimustest tulenevad arhitektuurse põhimõtted ja nõuded:

• Kinnistule on lubatud ehitada uus hoone, mis võib olla maksimaalselt 21 m

(abs) kõrgune.

• Võimalusel kavandada uushoonestus astmelisena või liigendatult, et ei tekiks

liiga dominantset mahtu (va otsasein vastu ajaloolist villat, mis võiks moodustada rahuliku tausta ilma liigendusteta, st arhitektuursete liialdusteta).

• Uushoonestus kavandada selgelt modernses arhitektuurses võtmes. Imiteerivaid materjale pole lubatud kasutada

• Uushoonestuse kavandamisel tuleb torniga historitsistlikku villat maksimaalselt eksponeerida. Seejuures tuleb hilisemad hoonet moonutavad täiendused likvideerida, (klaasmaht promenaadi poolsel küljel) et villa

maksimaalselt mõjule pääseks.

• Ajaloolise villa võib ühendada uue galerii abil uushoonestusega. Galerii peab

olema läbipaistev ning jätma võimalikult õhulise mulje. Seejuures uushoone otsasein vastu ajaloolist villat peaks olema tagasihoidlik ning moodustama

rahuliku tausta, et villa saaks promenaadilt tulija silmis domineerida.

Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted

Planeeringuala asub Sadama ja Uus-Sadama tänava ristmiku piirkonnas.

Sõidukite juurdepääs kinnistule on kavandatud Sadama tänavalt. Krundile on kavandatud kaks mahasõitu, millest lõunapoolne on kavandatud peamiseks

sisse- ja väljasõiduks ning põhjapoolne üksnes väljasõiduks. Krundile on tagatud juurdepääs ka reisibussidega, mis saavad reisijate

väljumiseks ja sisenemiseks peatuda kavandatud hoone peasissepääsu ees. Busside pöörderaadiuste tagamiseks on kavandatud laiemad mahasõidud ning

nendega külgnevatele haljasaladele nähtud osaliselt ette ülesõidetav kivikatend. Täiendavalt tuleb arvestada vajadusega reisibusside saabumise ajaks piirata Sadama tänava poolse parkimisrea äärmiste parkimiskohtade kasutamist või

paluda külastajatel sõidukid ajutiselt ümber parkida.

Jalakäijate juurdepääsuks on kavandatud Sadama tänava planeeringuala poolsele küljele 2,0 m laiune kõnnitee, millelt pääseb krundisisest kõnniteed mööda kavandatava hoone peasissepääsuni. Jalakäijate liikumiseks sadama

tänava ja rannapromenaadi vahel on kavandatud krundi põhjapiiri äärde 2,0 m laiune kergliiklustee, mille promenaadi poolne osa on kavandatud Sadama tn 22

kinnistule ning Sadama tänava poolne osa Sadama tn 26b kinnistule. Samuti on kavas säilitada Sadama tänava ja promenaadi vaheline ühendus krundi lõunapiiri

ääres.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 13 / 23

Parkimine on korraldatud planeeritud krundil hoonete ja Sadama tänava

vahelisele alale kavandatud parklates.

Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Eesti standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ arvutamise põhimõtetele. Krundile kavandatud ärihoone (spaa- hotelli) parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on aluseks võetud korruselamute

ala hotelli parkimisnormatiiv 1/100.

Täpne parkimiskohtade vajadus määratakse hoone projektis.

Jalgrataste parkimiskohad on ette nähtud viiekorruselise majutushoone

sissepääsu juurde ning krundi lõunaossa ajaloolise villa ja kavandatud uushaljastuse vahelisele kergliikluse alale.

Juurdepääsu- ja parkimislahendus täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel.

Haljastuse rajamise ja avaliku ruumi planeerimise

põhimõtted

Haljastus ja heakord

Detailplaneeringus on kavandatud säilitada planeeringuala edelanurgas sissesõidutee ääres ja osaliselt krundi lõunapiiril kasvavav kõrghaljastus. Sadama tänava äärde on kavandatud kõnnitee, mistõttu tuleb sealne kõrghaljastus

likvideerida

Täiendavat kõrghaljastust on planeeritud krundi lõunapiirile pargialaga külgnevalt, et tagada sujuv üleminek spaa-hotelli ja pargi territooriumi vahel. Madalhaljastusena on kavandatud dekoratiivpõõsaid ajaloolise villa lääneküljele

hoone ja parkimiskohtade vahele ning kirdenurka hoone ja terasside vahele. Samuti on madalhaljastus kavandatud hoone peasissepääsu ja sadama tänava

äärset kõnniteed ühendava kergliiklusala äärde. Planeeritud alal on haljastuse osakaaluks 6%.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks:

Parkimiskohtade kontrollarvutus

Ehitise otstarve Norm. arvutus

alal, kus normi

rakendatakse

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeringus

ettenähtud

parkimiskohtade arv

krundil

Ärihoone (spaa-

hotell)

7900/100 79 75

KOKKU 75

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 14 / 23

• Maastikuarhitektuurse ja valgustuslahenduse väljatöötamisel on vajalik

vältida valgustuse negatiivset mõju, mistõttu tuleb kõnniteedel, teeäärtes ja haljasaladel kasutada madalama asetusega nõrku lampe, mis valgustavad

piisavalt inimeste jalgradu, aga mitte puude võrasid ja eemalolevaid põõsaid.

Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted

Detailplaneeringus on jalakäijate mugavamaks ja turvalisemaks liikumiseks

kavandatud Sadama tänava planeeringuala poolsele küljele 2,0 m laiune kõnnitee.

Samuti on planeeringus ette nähtud säilitada piki Tagalahe kallast kulgeva avalikult kasutatava rannapromenaadi planeeritavat ala läbiv lõik, mis on

krundisisese kergliiklusala kaudu ühendatud Sadama tänava äärde kavandatud kõnniteega.

Lähtudes asjaolust, et Tagalahes on olnud erinevatel perioodidel mitmesuguseid paadisildu, on detailplaneeringus sarnaselt kehtiva detailplaneeringuga

rannapromenaadi äärde merre kavandatud kergkonstruktsiooniga teisaldatavad paadisillad.

Vertikaalplaneerimise põhimõtted

Kuna planeeritav ala asub Haapsalu lahe rannikuvee üleujutusalade riskipiirkonnas on hoone ±0.00 kavandatud minimaalselt 2,5 m (abs EH2000).

Haljastatud krundiosadele sattunud sademevesi immutatakse osaliselt pinnasesse. Kõvakattega krundiosal kogutakse sademevesi

vertikaalplaneerimisega restkaevudesse ja sademeveekanalisatsiooni ning puhastatakse enne eesvooluks olevasse merre juhtimist liivapüüdjas ja I- klassi

õlipüüdjas. Vertikaalplaneerimisega ei tohi juhtida sademevett naaberkinnistutele.

Tuleohutusnõuded

Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt tuleohutuse seadusele, siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“

ja 18.02.2021 määrusele nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“ ning Eesti standardile EVS 812-7:2018 „Ehitise tuleohutus Osa 7: Ehitisele

esitatavad tuleohutusnõuded“.

Lahenduse koostamisel on arvestatud põhimõttega, et naaberkinnistutel asuvate hoonetega peab olema tagatud vähemalt 8 meetrine kuja ning väiksemate kujade korral tuleb rajada tulemüür.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 15 / 23

Planeeringulahenduse kohaselt jääb lähim hoone (Sadama tn 21 kinnistul)

planeeritud hoonestusalast ca 30 m kaugusele. Päästeautode juurdepääs planeeritud krundile on tagatud avalikult kasutatavalt Sadama tänavalt.

Välise tuletõrjeveevarustuse lahenduse selgitus on esitatud seletuskirja punktis 5.1.2.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks:

• Tule leviku takistamiseks projekteerida hooned TP-1 tuleohutusklassile vastavad. Madalama tuleohuklassi rakendamine on võimalik juhul kui detailplaneeringu elluviimisel ei realiseerita maksimaalset ehitusõigust või

kui hoone kasutusfunktsioon ja kujad võimaldavad madalamat tulepüsivusklassi.

• Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks juurdepääs ettenähtud päästevahenditega arvestades Eesti standardis EVS 812-7:2018 toodud nõudeid.

• Hoonete projekteerimisel arvestada Eesti standardiga EVS 812-6:2012 „Ehitise tuleohutus osa 6 Tuletõrje veevarustus“.

5 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED

Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse ehitusprojektis tehnovõrkude valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

Veevarustus ja kanalisatsioon

Projekteerimisel on arvestatud järgmiste normide ja nõuetega:

• Eesti Standard EVS 921:2014 Veevarustuse välisvõrk • Eesti Standard EVS 848:2021 Väliskanalisatsioonivõrk

• Eesti Standard EVS 843:2016 Linnatänavad • Siseministri 18.02.2021 määruse nr 10 „Veevõtukoha rajamise,

katsetamise, kasutamise, korrahoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded,

tingimused ning kord“

Detailplaneeringu veevarustuse ja reoveekanalisatsiooni lahendus on koostatud vastavalt Haapsalu Veevärk AS poolt 07.03.2022 väljastatud tehnilistele tingimustele nr 4.-2/21.

Veevarustus

Olemasolev olukord Sadama tänaval paikneb Haapsalu Veevärk AS’ile kuuluv veetoru De160, millest

on tagatud planeeritavale kinnistule veeühendus De40. Planeeritud veevarustuse üldpõhimõtted

Planeeritud krundile on ette nähtud veeühendus olemasolevast veetorust De160 Sadama tänaval. Olemasolev veeühendus De40 likvideeritakse krundipiiril

keeviskorgiga.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 16 / 23

Liitumispunktiks ühisveevarustusega on planeeritud krundipiirile kummikiilsiiber

spindli ja kapega.

Krundi arvutuslik vooluhulk on q=3,6 l/s; q=12,4 m3/d. Majandus-joogivee vooluhulk täpsustatakse järgmises projekteerimise staadiumis.

Kinnistusisene veevarustuse välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti

koostamisel. Torustikud ja armatuur

• Plasttorud peavad vastama standardile EVS-EN12201. • Planeeritud veetorud paigaldatakse veevarustuse survetorudest PE PN10.

• Plastmassist survetorude käsitsemine, transport ja ladustamine vastavalt RIL77 p.2 „Torud ja toruliitmikud ja kanalisatsioonikaevud“ nõuetele.

• Veetoru paigaldatakse minimaalselt 1,8 m sügavusele maapinnast.

Tuletõrjeveevarustus

Tulekustutusvesi on arvutatud vastavalt Siseministri 18.02.2021 määrusele nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrahoiu, tähistamise ja

teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“. Veevajadus ehitiseväliseks tulekustutuseks on 10 l/s 3 tunni jooksul.

Sisemiseks tulekustutuseks vajalik vooluhulk 2,5 l/s.

Reoveekanalisatsioon

Olemasolev olukord

Sadama tänaval paikneb Haapsalu Veevärk AS’ile kuuluv reovee kanalisatsioonitoru De200-280, millest on tagatud planeeritavale kinnistule ühendus reoveekanalisatsiooniga. Täiendav ühendus on reovee

kanalisatsioonitoruga, mis läbib Sadama tn 18 ja 20 erakinnistuid.

Planeeritud reoveekanalisatsiooni üldpõhimõtted Planeeritud krundi reoveed on ette nähtud juhtida reovee kanalisatsioonitorusse De200 Sadama tänaval. Olemasolev reovee kanalisatsioonitoru, mis läbib

eraomandis Sadama tn 20 kinnistut on kavas likvideerida vaatluskaevuni Sadama tn 18 kinnistul. Mittevajalik toru ots suletakse Sadama tn 18 kinnistul

asuvas kaevus betoonkorgiga. Liitumispunktiks ühiskanalisatsiooniga on planeeritud krundipiirile reovee

vaatluskaev De400/315.

Krundi arvutuslik reoveekanalisatsiooni vooluhulk on q=8,3 l/s; q=12,4 m3/d. Reovee kanalisatsiooni vooluhulk täpsustatakse järgmises projekteerimise

staadiumis.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 17 / 23

Kinnistusisene reoveekanalisatsiooni välisvõrgu lahendus töötatakse välja

ehitusprojekti koostamisel.

Kanalisatsioonitorude ja -kaevude materjalid ning paigaldus

• Rajatavad isevoolsed reovee kanalisatsioonitorud ehitada PVC või PP reovee kanalisatsioonitorudest tugevusklass SN8 ja sademeveetorud PP või PE

sademevee kanalisatsioonitotudest mis vastavad Euroopa Standardile EN1401.

• Plastmassist isevoolsed kanalisatsioonitorud peavad vastama RIL77 p.2 „Torud ja toruliitmikud ja kanalisatsioonikaevud“ nõuetele.

• Toru materjal peab vastama standardile EN 13476-3.

• Vaatluskaevudena kasutada tehases valmistatud reovee ja sademevee kanalisatsioonikaevusid PE või PP.

• Kaevud peavad vastama standardile EVS-EN 13598-2, kaevu tõusu- ja teleskooptoru min rõngasjäikus SN2 kN/m².Kaevuluugid peavad olema malmist ja vastama standardile EVS-EN 124.

• Ehitustehnilised tööd teostada vastavalt RIL 77 ja KT-02 viimase väljaannete nõuetele ning valmistajatehase poolsetele soovitustele torude, ühenduste ja

seadmete paigaldamiseks.

Sademeveekanalisatsioon

Olemasolev olukord Sademevee kanalisatsioon juhitakse merre.

Planeeritud sademeveekanalisatsiooni üldpõhimõtted

Planeeritud kinnistult kokku kogutav sademevesi juhitakse ka edaspidi merre. Võimalusel kasutatakse olemasolevaid kinnistul paiknevaid merrelaske ja planeeritud merrelaske. Mereäärse ala katendilt juhitakse sademevesi otse

merre.

Enne merre juhtimist puhastatakse kõvakattega parkimisplatsidelt kokku kogutav sademevesi liivapüüdjas ja I-klassi õlipüüdjas. Sademevee reostusnäitajate

piirväärused peavad vastama Vabariigi Valitsuse 18.11.2019 määrusele nr 61. Krundi arvestuslik sademeveekanalisatsiooni vooluhulk on q=~80 l/s.

Sademevee vooluhulga arvestamisel on kasutatud valingvihma korduvuse tõenäosust 5 aastat ning intensiivsusega 156,2 l/s/ha.

Kinnistusisene sademeveekanalisatsiooni välisvõrgu lahendus töötatakse välja ehitusprojekti koostamisel.

Kanalisatsioonitorude ja -kaevude materjalid ning paigaldus

• Rajatavad isevoolsed reovee kanalisatsioonitorud ehitada PVC või PP reovee kanalisatsioonitorudest tugevusklass SN8 ja sademeveetorud PP või PE sademevee kanalisatsioonitotudest mis vastavad Euroopa Standardile

EN1401. • Plastmassist isevoolsed kanalisatsioonitorud peavad vastama RIL77 p.2

„Torud ja toruliitmikud ja kanalisatsioonikaevud“ nõuetele.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 18 / 23

• Toru materjal peab vastama standardile EN 13476-3.

• Vaatluskaevudena kasutada tehases valmistatud reovee ja sademevee kanalisatsioonikaevusid PE või PP.

• Kaevud peavad vastama standardile EVS-EN 13598-2, kaevu tõusu- ja teleskooptoru min rõngasjäikus SN2 kN/m².Kaevuluugid peavad olema malmist ja vastama standardile EVS-EN 124.

• Ehitustehnilised tööd teostada vastavalt RIL 77 ja KT-02 viimase väljaannete nõuetele ning valmistajatehase poolsetele soovitustele torude, ühenduste ja

seadmete paigaldamiseks.

Elektrivarustus

Detailplaneeringu elektrivarustuse osa lahenduse aluseks on Imatra Elekter AS’i

poolt 21.02.2022 väljastatud tehnilised tingimused nr TT-12262L 115-22. Elektrikoormuse tabel

Pos

nr

Nimetus

Arvutuslik elektrikoormus,

Pa/Ia (kW/A) Liitumine

1 Ärihoone 450/400+400 Liitumiskilp kinnistu piiril

Detailplaneeringu ala hoonete elektrivarustus on ette nähtud uue komplektjaotusalajaama (10/0.4kV trafod kuni 2x630kVA) baasil.

Komplektalajaama toiteks on ette nähtud uued keskpinge kaabelliinid sisselõikega Sadama tänava 10kV kaablile Laidoneri-Vanasadama lõigus.

Planeeritud kesk- ja madalpinge toitevõrgud ehitatakse kaabelliinidena. Detailplaneeringu alal asuvad transiitkilbid on ette nähtud demonteerida ja

asendada uute jaotuskilpidega. Sadama 26a toide viiakse üle uue jaotuskilbi "Sadama 26B" toitele.

Kinnistusisesed kaablitrassid, elektrikilbid ja välisvalgustuse võrgud lahendatakse ehitusprojekti mahus.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Konkreetsete objektide elektrivarustuse

ehitusprojekti koostamine, sh ka alajaamade projekteerimine, toimub võrguvaldajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel arvestades objekti arhitektuuriga.

Tänavavalgustus

Tänavalõigu valgustuseks on ette nähtud LED-lampidega välisvalgustid. Valgustid paigaldatakse koonilistele terasmastidele. Tänavavalgustuse toiteliinid ehitatakse

kaabelliinidena. Elektrivarustus on ette nähtud olemasoleva toitevõrgu baasil.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 19 / 23

Sidevarustus

Detailplaneeringu sidevarustuse osa lahenduse aluseks on võetud Telia Eesti AS poolt 21.02.2022 väljastatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused

nr 36145039.

Detailplaneeringu ala hoonete sidevarustus on ette nähtud olemasoleva individuaalse sidesisestuse baasil. Planeeritud hoonestusalale jääv olemasolev

sidekanalisatsiooni trassilõik on ette nähtud osaliselt likvideerida. Kaablitorudele tuleb tagada normide kohane paigaldussügavus sõidutee all

minimaalselt 1,0 m ja väljaspool sõiduteed 0,7 m maapinnast.

Sidekaablite maht ja sidekaablite paigaldamine juurdepääsuvõrgu osas lahendatakse ehitusprojekti mahus. Sidevarustuse ehitusprojekti koostamine toimub võrguvaldajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.

Soojusvarustus

Detailplaneeringu soojusvarustuse lahenduse aluseks on ASi Utilitas Eesti poolt 21.02.2022 väljastatud tehnilised tingimused nr 21TT-00925.

Planeeritud ala jääb Haapsalu Linnavolikogu 05.11.2010 määruse nr 21 „Kaugküttepiirkonna määramine” kohasesse kaugküttepiirkonda ning selle

soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.

Ühenduskoht kaugküttevõrguga asub Sadama tänaval Sadama tn 9//11 kinnistu juures.

Planeeritud maa-alune eelisoleeritud kaugküttetorustik (DN150) on kavandatud paigaldada piki Sadama tänavat kuni Sadama tn 22 kinnistu piirini. Kinnistule on

ette nähtud liitumispunkt tänavamaal. Planeeritud ala soojuskoormus on 1,485 MW.

Planeeritava torustiku lõplikud koormused ja läbimõõdud ning kulgemine

täpsustatakse ehitusprojekti staadiumis vastavalt väljakujunenud olukorrale ja reaalselt rajatavatele mahtudele.

Kuna detailplaneeringu staadiumis on teadmata soojussõlmede asukohad tuleb ehitusprojekti staadiumis täpsustada ka krundile kavandatud hoonete soojuse

ühendustorustiku asukohad.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks

tehnovõrkude osas

Üldised nõuded:

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 20 / 23

• Ehitusprojektide koostamiseks tuleb tellida tehnovõrkude valdajatelt

tehnilised tingimused ja projektid kooskõlastada võrguvaldajatega. • Kasutuslubade taotlemise ajaks peavad olema välja ehitatud DP-ga

kavandatud teed ja tehnovõrgud ning täidetud teede ja tehnovõrkude väljaehitamise lepingust tulenevad kohustused.

Kavandatud kitsendused ja servituutide vajaduse

määramine

Planeeritud alal asub ja sellele ulatub nii olemasolevatest kui ka planeeritud

tehnovõrkudest ja rajatistest tulenevaid kitsendusi ja piiranguid. Detailplaneeringu joonisel DP-3 Põhijoonis on kajastatud graafiliselt ja kruntide

kasutamise tingimuste tabelis kirjeldatud määratud servituutide ja kitsenduste vajadusi.

Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud krundi kasutamist kitsendavate servituutide seadmiseks, mis on vaja seada tehnovõrkude kasutamise,

hooldamise, paigaldamise ja kasutamise tagamiseks. Servituutide ulatust võib ehitusprojektis täpsustada.

6 KESKKONNATINGIMUSED

Kuna käesolev detailplaneering sisaldab Haapsalu linna üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, on Haapsalu Linnavalitsus strateegilise

planeerimisdokumendi elluviimisega kaasneva võimaliku keskkonnamõju hindamiseks koostanud keskkonnamõju eelhinnangu (lisatud detailplaneeringu materjalidele). Eelhinnangu tulemusel selgus, et detailplaneeringu koostamise

keskkonnamõju strateegilise hindamise vajadus puudub, sest olulist keskkonnamõju planeeritava tegevusega eeldatavalt ei kaasne.

Keskkonnamõju eelhinnangu tulemusi silmas pidades otsustas Haapsalu Linnavolikogu oma 30.09.2022 otsusega nr 59 mitte algatada Sadama 22

kinnistu detailplaneeringule keskkonnamõju strateegilist hindamist.

Keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik detailplaneeringu koostamise käigus. Järgnevates alapeatükkides on välja toodud meetmed ja põhimõtted,

mida tuleb ehitusprojekti koostamisel ja ehitustegevuse ajal järgida, et kavandatud tegevusega kaasnevat võimalikku ebasoodsat mõju vähendada ning olulist ebasoodsat mõju vältida.

Lokaalsete ehitusaegsete ja käitamiseaegsete mõjude

leevendamise meetmed planeeritud alal

Ehitusaegsete lokaalsete ja edaspidise ekspluatatsiooni mõjude leevendamise

meetmed sh põhjavee kaitseks, tagamaks vee kvaliteedi püsimise ja vältimaks kavandatavate tegevuste võimalike kahjulikke mõjusid.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 21 / 23

Ehitusprojekti koostamisel tuleb arvestada ehitusaegsete lokaalsete mõjude leevendamiseks järgmiste meetmetega:

• arvestada seadustest/määrustest ja detailplaneeringus toodud nõuetega; • arvestada kooskõlastuse andnud organisatsioonide ettekirjutustega; • järgida looduskaitselisi põhimõtteid ning otsida võimalusi keskkonnale

kahjulike tagajärgede minimeerimiseks; • maksimaalselt säilitada olemasolevat looduslikku keskkonda piiritledes

ehitustegevusega mõjutatav ala; • planeeringuala vahetus läheduses elavate II kaitsekategooriasse kuuluvate

nahkhiirte elutegevuse minimaalseks häirimiseks tuleb ehitusaegne

valgustus hämaruses ja öösel kavandada võimalikult väikese intensiivsusega ning vältida haljasalade valgustamist;

• olemasoleva haljastuse eemaldamisel on oluline on jälgida, et tööd toimuks nahkhiirte pesitsusaja (01.05 – 15.08) välisel ajal;

• nii ehitus- kui ka olmeprahi käitlemine korraldada vastavalt Haapsalu linna

jäätmehoolduseeskirjale; • ehituse käigus tekkinud ohtlike jäätmete eraldi kogumine ning jäätmete

üleandmise tagamine vastavat jäätmeluba omavale isikule.

Võimalikud avariiohtlikud olukorrad ja nende vältimise meetmed: • ühisveevarustuse ja -kanalisatsiooni väljaehitamine ja selle laitmatu

funktsioneerimise tagamine;

• reostusohtu pinnasele, pinna- ja põhjaveele võib põhjustada suurem avarii reoveetrassidega või kütteleke. Sel juhul on oluline, et avarii likvideeritakse

võimalikult kiiresti. Vajadusel tuleb sulgeda ühendus avariilisel trassil; • ehituse käigus tekkinud reostus, mis on põhjustanud või mis võib

põhjustada ohtu põhjaveel, tuleb teavitada viivitamatult Keskkonnaametit

ning järgida nende antud juhiseid; • arvestada, et ehitamise ajal ei koormataks keskkonda saasteainetega,

vältida masinatest tingitud õlireostust. Vajalik on ehitusjääkide õigeaegne ja pidev koristamine;

• vajadusel luua ajutine (ehitusaegne) saasteainete kogumise ja puhastamise

süsteem (kaasarvatud vajalike sanitaar-hügieeniliste tingimuste tagamine ehitajatele);

• mehhanismidest õlireostuse tekke puhul kasutada õli siduvaid puisteaineid (nt. saepuru jmt), mis kogutakse kokku ja saadetakse ohtlike jäätmete käitlemiskohta;

• ehitusprotsessis tuleb kasutada vaid kvaliteetseid ehitusmaterjale ning ehitusmasinaid tuleb hooldada, et vältida võimalikku keskkonnareostust nt

lekete näol. Töötajad peavad olema spetsiaalse hariduse ja teadmistega. Samuti on oluline, et ehitustöid ja nende järelevalvet teostatakse kõiki õiguseid omavate ettevõtete poolt;

• maksimaalselt arvestada, et tegevusmõju ei ületaks planeeringuala piire, mis võib põhjustada reostusohtlikke olukordi.

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 22 / 23

Jäätmehoolduse põhimõtted

Jäätmete käitlemisel tuleb lähtuda jäätmeseadusest ja Haapsalu linna jäätmehoolduseeskirjast.

Vastavalt jäätmeseadusele tuleb jäätmete kogumisel ja hoidmisel jäätmed nende

tekkekohas paigutada liikide kaupa eraldi mahutitesse või selleks ettenähtud kohtadesse. Ohtlikud jäätmed koguda kinnistesse vastavatesse konteineritesse.

Ehitamisel tekkivate jäätmete käitlemiseks peab omama jäätmeluba või tuleb sõlmida prügiveo leping vastavat litsentsi omava firmaga.

Planeeritud majutushoone jäätmemahutite asukoht on ette nähtud hoonesse. Juurdesõidutee jäätmehoidlani peab olema piisava kandevõimega.

Jäätmemahutite asukohad ja arv täpsustatakse ehitusprojektiga.

Energiatõhusus ja -tarbimise nõuded

Ehitusseadustiku § 65 alusel peab ehitatav uus hoone ehitamise järel vastama

energiatõhususe miinimumnõuetele. Ehitise soojustus ning kütte-, jahutus- ja ventilatsioonisüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse

ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele. Hoonete projekteerimisel järgida energiasäästupõhimõtet kasutades hoonete

ehitamiseks kvaliteetseid materjale ning ehituslahendusi, mis aitavad tagada hoonete väiksemat soojavajadust ja energiatarbimist.

Nõuded ehitusprojekti koostamiseks: • Hoonete projekteerimisel arvestada Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri

11.12.2018 määruses nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“ toodud nõuetega.

Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused

Kuritegevuse riskide vähendamiseks on rakendatud Eesti standardis EVS 809- 1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1:

Linnaplaneerimine“ toodud soovitusi: • Kavandatud muudatused haakuvad lähialale kavandatud sotsiaalse

keskkonna ja võrgustikuga;

• Planeeringus käsitletud hoonestus ei muuda piirkonna üldist funktsionaalset tasakaalu;

• Sissepääsude juures kasutada videovalvet. Jälgitavus vähendab kuriteo toimepanemise võimalusi.

7 PLANEERINGU ELLUVIIMISE TEGEVUSKAVA

Detailplaneeringu elluviimise põhimõtted:

K-Projekt Aktsiaselts

Töö nr 21138 Haapsalu linn, Haapsalu linn

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Kuupäev: 03.01.2023

U:\OBJEKTID\21138 Sadama tn 22 DP\21138 Seletuskiri.docx 23 / 23

• Detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks planeeringualal edaspidi

teostavatele maakorralduslikele ja ehituslikele projektidele. Planeeritud alal edaspidi koostatavad ehitusprojektid peavad olema koostatud vastavalt Eesti

Vabariigis kehtivatele õigusaktidele ja projekteerimisnormidele. • Detailplaneeringu elluviimine toimub vastavalt Haapsalu Linnavalitsuse ja

huvitatud isiku vahel sõlmitud lepingule.

• Detailplaneeringujärgsed avalikult kasutatavad teed, haljastus, tehnovõrgud ja –rajatised peavad vastama seadustes ja standardites esitatud

kvaliteedinõuetele. • Planeeringu elluviimisega ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada

kahjusid. Selleks tuleb tagada, et püstitatavad hooned ja rajatised ei

kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastus) ei ehitamise ega kasutamise käigus.

• Ehitamise või ekspluatatsiooni käigus tekitatud kahjud hüvitab krundi igakordne omanik, kelle poolt kahju põhjustanud tegevus lähtus.

Detailplaneeringu elluviimise tegevuskava etapid: • tehnovõrkude, rajatiste ja teede ehitusprojekti koostamiseks tehniliste

tingimuste taotlemine, projektide koostamine koos vajalike detailplaneeringus nõutud lisauuringute teostamisega;

• Haapsalu Linnavalitsuse poolt ehituslubade väljastamine tehnovõrkude, rajatiste, teede ja hoonete ehitamiseks;

• detailplaneeringus määratud servituutide seadmine;

• uute planeeritud tehnovõrkude, teede ja hoonete ehitamise lõpetamine ja kasutuslubade väljastamine Haapsalu Linnavalitsuse poolt.

Koostanud:

Veiko Rakaselg

Projektijuht K-Projekt AS

TÖÖ nr:

Majandustegevuse registri majandustegevusteated nr

EEP002309, EPE001096, EEP003399, EEO003543, EPE000728, EEO002677, EEH005991,

EEP003313, EPE001021, ELK000017, EEG000274, EEK000863, TEL001831, TGP000255

K-Projekt AS

Ahtri tn 6a, 10151 Tallinn +372 626 4100 [email protected] | kprojekt.ee

Registrikood: 12203754 KMKR nr: EE101501806

Pank: Swedbank EE522200221069694100

SJ

m²

1 Ä

18,5 m 4 (5)*

3200 _ 2

8145 -

75 * Täiendav (vahe)korrus on osalises ulatuses ning olemasoleva kõrguse sees (vt lõige)

1K(2K)*

4K(5K)*

P-13

P-14

P-5

P-6

P-11

P-11

abs.h=21,0 m

P-15

1K

4K abs.h=21,0 m

1K

60°

10 ,0

101,7

36,5

11,8

13,7

10,0

4,0

4,0

16,3

8,5

8,8

15,6

1,2 5,6

5,0

5,6

5,0

2,6

5,0 7,5

5,0 2,6

1,5 5,0

7,5

2,0

2,0

OLEMASOLEV MAAPIND ~ABS 1.30 m

TORNI KÕRGUS ABS 19.88 m

PROJ. HOONE KÕRGUS 18.5 m = ABS 21.0 m

±0.00=ABS 2.50 m

TORNI KÕRGUS PIKSEVARDAGA ABS 20.34 m

75 0

32 00

35 0

32 00

35 0

32 00

35 0

60 00

75 0

Märkused: 1. Teede, tänavate, parkimise ja haljastuse lahendus on põhimõtteline ning täpsustub ehitusprojektis. 2. Planeeritud ala asub Läänemere ranna 200 m piiranguvööndis. 3. Planeeritud ala asub Haapsalu vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis.

S

N

W E

Projekti nimi:

Objekti asukoht:

Joonise nimi:

Töö nr: Mõõtkava:Staadium:Joonise tähis:

Muudatused: Kuupäev Muudatuste kirjeldus

Geoalus: Koostaja: Töö nr: Mõõdistatud:

21138_DP.dwg

Koostatud:Faili nimi: 02.01.2023

Kõrgussüsteem:

K-Projekt Aktsiaselts Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti tel +372 626 4100 [email protected] reg kood 12203754

Koordinaatsüsteem:

21138

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Lääne maakond, Haapsalu linn

DP

Põhijoonis

DP-3 1:500

Juhataja R. Annusver

Projektijuht V. Rakaselg

Konsultant Ü. Kadak

Planeerija M. Mustkivi

Aamos Atlas OÜ 314-G-21 12.2021

EH2000 L-EST 97

TINGMÄRGID Planeeritud ala piir

Katastriüksuse piir

Rekonstrueeritav hoone

Olemasolev autoliikluse ala

Planeeritud autoliikluse ala

Planeeritud parkimiskohad

Planeeritud ülesõidetav kivikatend võimaldamaks turismibussidele parklasse sisse- ja väljapääsu

Olemasolev kergliikluse ala

Planeeritud kergliikluse ala

Meri

Haljasala

Planeeritud maapealne hoonestusala kuni 5 korrust

Planeeritud maapealne hoonestusala kuni 1 korrus

Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Varikatuse võimalik asukoht

Rõdude võimalik asukoht

Terrasside võimalik asukoht

Krundi positsiooni number

Krundi ehitusõigus

Ä Ärihooned

Autode võimalik juurdepääs krundile

Võimalikud sissepääsud hoonesse

P-0 Parkimiskohtade arv

Planeeritud võimalikud jalgrataste hoiukohad, millede asukoht ja arv täpsustub ehitusprojektis

Kõrghaljastuse võimalik asukoht

Madalhaljastuse võimalik asukoht

Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik hoones

Teisaldatavad paadisillad

Likvideeritav objekt

Likvideeritav haljastus

Läänemere ranna ehituskeeluvööndi piir vastavalt Haapsalu linna üldplaneeringule

Läänemere ranna ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek

Kallasrada 10 m

Tehnovõrguservituudi vajadusega ala

Alajaama kaitsevöönd 2 m

Avalikuks kasutamiseks määratud kõnnitee

Planeeritud trafoalajaama võimalik asukoht (täpsustub ehitusprojektis)

1K 4K(5K)

1 SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES

MEETRITES KÕRGUS

KORRUSELISUS SUURIM

KRUNDI SUURUS P - õues

ARV KRUNDIL HOONETEPIND MAAPEAL

EHITISEALUNE

PIND MAA-ALL EHITISEALUNE

P - hoones

SJ

Tehnovõrguservituudi vajadusega ala võrgu valdajate kasuks tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks: · Uus-Sadama tänav kinnistul veetorustikule ja

reoveetorustikule 2 m torustike teljest mõlemale poole, kaugküttetorustikule 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole, elektrikaablitele 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole;

· Uus-Sadama tn 26b kinnistul elektrikilpidele 2 m kaitsetsooni ulatuses, elektrikaablitele 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole.

ILLUSTRATIIVNE HOONE LÕIGE

1. korruse ehitisealune pind ca 2500 m2

Kõrgema hooneosa ehitisealune pind ca 1800 m2

Ühenduspunkt olemasoleva kaugküttetoruga

Liitumispunkt kaugküttevõrguga

T T

D N

150

Likvideeritav 0.4kV transiitkilp

Sadama tn 26b ol. olev transiitkilp

Olemasolev sidesisestus (sideliitumispunkt)

Planeeritud jätkumuhv 0.4kV kaablil

Planeeritud sisselõige Sadama tn 10kV kaablile

Planeeritud jätkumuhv 0.4kV kaablil

Pa=450kW

Likvideeritav 0.4kV Sadama tn 24 transiitkilp

Planeeritud jaotuskilp

Olemasolevad 0.4kV kaablid ühendada jaotuskilbile

Planeeritud ühendus ol. olevale tänavavalgustuse toiteliinile

Planeeritud trafoalajaam (HEKA-2, 10/ 0.4kV trafod kuni 2X630 kVA)

Veeühendus likvideeritakse

Kanalisatsioonitoru ots suletakse

Planeeritud liitumispukt ühiskanalisatsiooniga toru De200 põhja kõrgusmärk 0.30

Kanalisatsiooniühendus suletakse kaevus

Planeeritud liitumispukt ühisveevarustusega

Olemasolev maapealne veevõtukoht

Sademevee kanalisatsioonitoru ots suletakse

Planeeritud õlipüüdja

2.11 Ø400/315 0.25 De200

60°

Märkused: 1. Tehnovõrkude paigutus on põhimõtteline ning täpsustub ehitusprojektis. 2. Teede, tänavate, parkimise ja haljastuse lahendus on põhimõtteline ning täpsustub ehitusprojektis.

S

N

W E

Projekti nimi:

Objekti asukoht:

Joonise nimi:

Töö nr: Mõõtkava:Staadium:Joonise tähis:

Muudatused: Kuupäev Muudatuste kirjeldus

Geoalus: Koostaja: Töö nr: Mõõdistatud:

21138_DP.dwg

Koostatud:Faili nimi: 02.12.2022

Kõrgussüsteem:

K-Projekt Aktsiaselts Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti tel +372 626 4100 [email protected] reg kood 12203754

Koordinaatsüsteem:

21138

Sadama tn 22 kinnistu detailplaneering

Lääne maakond, Haapsalu linn

DP

Tehnovõrkude koondplaan

DP-4 1:500

Projektijuht V. Rakaselg

Projekteerija A. Koppel

Projekteerija N. Kovtunova

Projekteerija L. Tiiter

Aamos Atlas OÜ 314-G-21 12.2021

EH2000 L-EST 97

TINGMÄRGID Planeeritud ala piir

Katastriüksuse piir

Rekonstrueeritav hoone

Olemasolev autoliikluse ala

Planeeritud autoliikluse ala

Planeeritud parkimiskohad

Olemasolev kergliikluse ala

Planeeritud kergliikluse ala

Meri

Haljasala

Planeeritud hoonestusala (maapealsed ja maa-alused korrused)

Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus

Varikatuse võimalik asukoht

Terrasside võimalik asukoht

Allalastud äärekivi

Kõrghaljastuse võimalik asukoht

Madalhaljastuse võimalik asukoht

Teisaldatavad paadisillad

Likvideeritav objekt

Likvideeritav haljastus

Tehnovõrguservituudi vajadusega ala

Alajaama kaitsevöönd 2 m

Planeeritud keskpinge kaablikoridor

Planeeritud tänavavalgustuse kaablikoridor

Planeeritud madalpinge kaablikoridor

Planeeritud jaotuskilp

Planeeritud liitumiskilp

Planeeritud trafoalajaama võimalik asukoht (täpsustub ehitusprojektis)

Likvideeritav tänavavalgustuse mast

Likvideeritav madalpinge kaabelliin

Likvideeritav sidekanalisatsioon

Planeeritud maa-alune kaugküttetorustik

Planeeritud veetoru

Planeeritud reoveekanalisatsioonitoru

Planeeritud sademevee kanalisatsioonitoru

s

HAAPSALU LINNAVALITSUS

Posti 34 Tel 4725300

90504 HAAPSALU Faks 4725 310

Registrikood 75012802 e-post: [email protected]

www.haapsalu.ee

Terviseamet

07.02.2023 nr 6-1/12/21-11

Teade

Teatame planeerimisseaduse §135 lg 6 alusel, et reedel, 10. märtsil 2023, kell 15.00 toimub

Haapsalu Linnavalitsuse 3. korruse väikeses saalis Sadama tn 22 detailplaneeringu

eskiislahenduse avalik arutelu. Planeeringuala suurus on 8145 m2 ning paikneb Haapsalu linna

põhjaosas holmide piirkonnas Sadama tänava ja Haapsalu Tagalahe vahelisel alal.

Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on määrata ärimaa sihtotstarbega Sadama tn 22

kinnistule ehitusõigus uue majutushoone ehitamiseks. Samuti on eesmärgiks renoveerida

kinnistul asuv ajalooline suvitusvilla. Planeeringus täpsustatakse üldiseid maakasutustingimusi,

arhitektuurseid hoonestustingimusi, lahendatakse liiklus- ja parkimiskorraldus, tehnovõrkudega

varustatus, heakorra ja haljastuse põhimõtted.

Detailplaneeringus tehakse ettepanek Haapsalu linna üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks

krundile kavandatud hoone maksimaalselt lubatud korruselisuse ning Tagalahe kalda

ehituskeeluvööndi ulatuse osas. Ettepanek on suurendada hoonete lubatud korruselisust viie

korruseni sarnaselt koostatavale üldplaneeringule ning vähendada Tagalahe kalda

ehituskeeluvööndi ulatust kallasraja maismaapoolse piirini ehk 10 meetrini.

Eskiislahendusega saab tutvuda 23. veebruarist kuni 09. märtsini 2023 Haapsalu Linnavalitsuse

fuajees ja linna kodulehel aadressil www.haapsalu.ee/avalikustamisel-olevad-detailplaneeringud.

Lugupidamisega

Helen Rammu

Aselinnapea

Koostaja: Maarja Toomemäe

e-post [email protected], telefon +3724725316