Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamine ja detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

Pärnu Linnavalitsusele on esitatud Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistu (6397 m²,

62510:091:1560, ühiskondlike ehitiste maa 100%) ja Rüütli tn 44 kinnistu (4508 m²,

62510:091:1030, ärimaa 100%) detailplaneeringu algatamise ettepanek ja lisamaterjalid.

Planeeringuala suurus kokku on 10905 m2 (ca 1 ha). Planeeritavad kinnistud paiknevad Pärnu

kesklinnas, Pikk, Pargi, Rüütli ja Aia tänavate vahelises kvartalis. Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistul

on asunud endise kutsehariduskeskuse hooned (osaliselt lammutatud) ja punasest tellisest

ajalooline koolihoone. Rüütli tn 44 kinnistul asub Pärnu hotell. Juurdepääs kruntidele on

võimalik külgnevatelt tänavatelt (Aia, Pikk, Pargi, Rüütli).

Lähipiirkond on valdavalt hoonestatud kesklinnale omase hoonestusega. Piirkonnas on valdavalt

segafunktsiooniga büroo-, elu- ja kaubandushooned, bussijaam. Piirkond asub vanalinna vahetus

läheduses Iseseisvuse väljaku ääres. Läheduses on palju arhitektuuriväärtuslikke hooneid ja

mälestisi. Läheduses asuvad peamiste rohealadena Vabaduse park ja Vanapark. Kvartaliga

külgnevad Aia ja Pikk tänav on Pärnu kesklinna olulisimad liikluskoridorid, Pargi tänavaga

luuakse otsepääs uuele sillale ja Ülejõe piirkonnale.

Planeeringuala paikneb Pärnu muinsuskaitsealal, planeeritavale kvartalile ulatub riigikaitselise

ehitise (Pikk tn 20) piiranguvöönd, alal kehtib Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistu detailplaneering

(kehtestatud 15.06.2017).

Detailplaneeringule on koostatud muinsuskaitse eritingimused (Leele Välja, Ruumivälja OÜ,

2024), muinsuskaitseameti 12.07.2024 kooskõlastus nr 49251.

Pärnu linna asustusüksuse üldplaneeringu 2025+ kohaselt paikneb planeeringuala

segahoonestuse maa-alal (S), kus on lubatav ametiasutuste, kultuuri-, spordi-, haridus- ja

meelelahutusasutuste, kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutusasutuste, elamute,

väikeettevõtluse ja büroohoonete, transpordi kasutust teenindavate hoonete, riigikaitsehoonete ja

muude keskusesse sobiva maakasutuse juhtotstarbega alade kavandamine.

Üldplaneeringu seletuskirja p 6.2 kohaselt on kavandatava uushoonestuse maksimaalsed

lubatavad kõrgused ja võimalikud hoonestatavad alad esitatud skeemil 5 „Uushoonestuse

kõrgused muinsuskaitsealal ja kaitsevööndis“. Üldplaneeringu kohaselt paikneb ala piirkonnas C

ja E.

OTSUS

19.09.2024 nr 40

Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn

44 kinnistute detailplaneeringu koostamise

algatamine ja detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegilise hindamise

algatamata jätmine

2

Piirkond C: Pika, Põhja ja Aida tänavate vahelises lõigus ning muinsuskaitseala piiril, mis

vahetult külgneb selle kaitsevööndiga Pikal tänaval, on lubatud ehitada kogu tänava ulatuses

uushoonestust, mille kõrgus on maksimaalselt 14 m olemasolevast maapinnast, ehk +17,5 m

kuni +18,5 m abs sõltuvalt konkreetse kinnistu asukohast.

Piirkond E: Villade alal ei tohi uusehitiste kavandatav kõrgus ületada olemasolevast maapinnast

põhimahus üle 11 m, ehk maksimaalselt +13,5 m kuni +15,5 m abs sõltuvalt konkreetsest

kinnistu asukohast. Uusehitiste kavandamisel tuleb arvestada konkreetse asukoha

absoluutkõrgusega ning planeeritava kinnistu kontaktvööndis olemasoleva ajalooliselt

väärtusliku tuumikhoonestuse kõrguse keskmise näitajaga. Keelatud on ajalooliselt mitteomaste,

mitmeid Teise maailmasõja eelseid kinnistuid haaravate suurte ehituskomplekside püstitamine.

Pärnu uus muinsuskaitseala kaitsekord ei sea planeeritavale alale konkreetseid kõrguspiiranguid.

Kaitsekorra kohaselt lähtutakse lähiümbruses väljakujunenud ehitusjoonest,

hoonestusstruktuurist, tihedusest, kultuuriväärtuslike hoonete mahtudest, liigendusest,

värvilahendusest ja katusemaastikust. Kaitsekorra kohaselt kuulub alale jääv hoonestus valdavas

osas C-kaitsekategooriasse ning osaliselt ka B-kaitsekategooriasse (Pargi tänava poole jääv

punasest tellisest hoone). B-kaitsekategooria hoone on kultuuriväärtuslik hoone, mille puhul

tuleb säilitada hoone autentsus eksterjööris.

Huvitatud isikutel on kavas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistul olemasolev hoonestus

lammutada ja ehitada kesklinnale omane tiheda hoonestusega mitmefunktsiooniline kvartal, kus

paiknevad nii äri-, elu-, majutus- ja kontoripinnad. Pargi tänava poole jääv ajalooline koolihoone

säilitatakse. Parkimine on kavas lahendada valdavalt maa-alusel korrusel. Hoonestus on

kavandatud lähtuvalt olemasolevast linnaehituslikust situatsioonist, kus hoonestus on valdavalt

perimetraalne ning kõrgemad hoonemahud paiknevad Aia tänava ääres ja madalamad mahud

jäävad Pargi tänava külge. Sarnaselt praegusele hotellile säilib kõrgusliku dominandina

kavandatav hoonestus Rüütli tn 44 kinnistul. Muinsuskaitse eritingimuste kohaselt võib

hoonestuse kõrgus olla Rüütli tn 44 kinnistu Aia tänava poolses osas kuni 27,6 m maapinnast.

Juurdepääs (autoga) soovitakse planeeringualale ette näha Pargi tänava poolt.

Rüütli tn 44 kinnistul paiknev modernistlik hotellihoone on 2010. aastal rekonstrueeritud ja

kasutusel hotellina. Hoone põhikonstruktsioonid on rajatud aga selliselt, et puudub võimalus

rajada sinna tänapäevased tehnilised lahendused ventilatsiooni ja jahutuse näol (korruste kõrgus),

mis pikemas perspektiivis tähendab, et rekonstrueerimine tänapäeva ehitus- ja kasutusnormidele

vastavaks ei ole võimalik. Omanikud soovivad jätkata hotelliteenuse osutamist ja rajada uue

kaasaegse hotellihoone, mis pakuks senisest enam võimalusi nii linnaruumiliselt kui

funktsionaalselt.

Koostatav detailplaneering sisaldab ettepanekut kehtiva Pärnu linna asustusüksuse

üldplaneeringu muutmiseks hoonestuse kõrguse osas.

2021. aastal kehtestatud üldplaneering lähtub tollal kehtinud Pärnu vanalinna ja kuurordi

põhimäärusest, mis käsitles kvartalit osana varase kuurordi ja villade alast ning sellest tulenevalt

on sinna kehtestatud samad piirangud, mis ülejäänud vanalinna ümbritsevale alalegi. See on

olnud algusest peale mõnevõrra ekslik valik, sest planeeritava kvartali hoonestus pole

tüpoloogialt ega funktsioonilt olnud kunagi seotud ei kuurordi ega villadega. Õnnestunud

arhitektuurse lahenduse korral tekkiv dialoog vana ja uue vahel aitab eritingimuste koostaja

hinnangul ajaloolist koolihoonet senisest enam esile tuua ja aktiviseerida seni kasutusest kõrvale

jäävat linnaruumi. Muinsuskaitseala väärtusi ja vaateid antud lahendus ei ohusta. Küll aga mõjub

uute tõmbepunktide loomine elustavalt ka vahetus läheduses paiknevale Rüütli tänavale ja

vanalinnale tervikuna. Suurima väärtusena võib esile tuua võimalust nihutada seni vääramatult

3

jõe poole nihkunud kesklinna tagasi vanalinna poole, mis omakorda aitaks elustada ka vanalinna

uinunud olustikku. Eelnevast lähtudes ja arvestades muinsuskaitselise juriidilise konteksti

muutumist (uus muinsuskaitseala kaitsekord, milles seatud nõuded erinevad varasemast

muinsuskaitseala põhimäärusest, mille alusel oli koostatud üldplaneeringu lahendus sellele

kvartalile) on õigustatud üldplaneeringut muutva planeeringulahenduse kasutamine.

Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS ) § 33 lg 2 p

3 ja 4 kohaselt tuleb keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajadust

kaaluda ja anda selle kohta eelhinnang, kui koostatakse detailplaneering planeerimisseaduse

(PlanS) § 142 lg 1 sätestatud juhul (üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldav

detailplaneering); koostatakse detailplaneering, millega kavandatakse KeHJS seaduse § 6 lg 2 p

22 seotud tegevust (mõni muu tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju).

Detailplaneeringu KSH eelhinnangu on koostanud Linnak OÜ (töö nr 22004381).

KeHJS §22 kohaselt on keskkonnamõju oluline, kui see võib eeldatavalt ületada mõjuala

keskkonnataluvust, põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi või seada ohtu inimese tervise

ja heaolu, kultuuripärandi või vara.

KSH eelhinnangus leitakse kokkuvõtvalt, et üldplaneeringuga on seatud asjakohased tingimused

piirkonna arenguks. Kesklinna ning sealhulgas ka Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistu

multifunktsionaalsust on ette planeeritud, mistõttu on alale määratud paindlike tingimustega

juhtfunktsioon. Muinsuskaitseala kõrguspiirangute osas on asjakohane lähtuda uuest

muinsuskaitseala kaitsekorrast ning arvestada seda üldplaneeringu muutmise ettepaneku

koostamisel. Linna üldise arengu mõttes on oluline jälgida, et vanalinn, kui arhitektuuri- ja

kultuuriväärtuslik piirkond ei jääks konkurentsis alla kesklinna ja mujale lisanduvatele äri- ja

elupindadele. Tegemist on olulise kvartaliga Pärnu kesklinnas, mis on avatud kaugvaadetele

piirkonna tänavasihtidelt ja Iseseisvuse väljakult. Lähtuvalt sellest on vajalik tagada hoonestuse

kõrge arhitektuurne kvaliteet ja funktsionaalne side ümbritseva linnaruumiga. Üldplaneering

seab selleks samuti sobivad eeldused. Arendustegevusega kaasnev ajutine negatiivne mõju Aia

tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistutel on seotud ala välja ehitamisega, mille mõju saab

reguleerida projekteerimise ja ehitustegevuse kavandamise faasis. Detailplaneeringuga

kavandatav tegevus ei oma keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse

mõistes olulist keskkonnamõju. Lähtuvalt eelnevast ei ole vajalik algatada Pärnu linnas Aia tn 2

// Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise

menetlust.

Vastavalt KeHJS § 33 lg 3 otsustatakse KSH vajalikkus lähtudes strateegilise dokumendi

iseloomust ja sisust, elluviimisega kaasnevast keskkonnamõjust ja eeldatavalt mõjutatavast alast

ning asjakohaste asutuste seisukohast.

Detailplaneeringu otsuse eelnõuga on tutvunud ja nõustunud KSH algatamata jätmise

ettepanekuga Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (30.11.2023 kiri nr 14-3/3237-1),

Terviseamet (16.11.2023 kiri nr 9.3-1/23/7551-2), Muinsuskaitseamet (06.12.2023 kiri nr 5.1-

17.5/2111-1) ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus (22.11.2023 kiri nr 4-4/23/5509-4), samuti

Pärnu Kesklinna Arendus OÜ (14.11.2023 kiri).

Lähtudes eeltoodust, planeerimisseaduse § 142 lg 2 ja § 77 lg 1, keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 34 lg 2 ja Pärnu Linnavolikogu 01.02.2018 määruse nr 4

“Planeerimise ja ehitusalase tegevuse korraldamine Pärnu linnas” § 2 p 3 alusel

4

1. Algatada Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute detailplaneeringu

koostamine.

Detailplaneeringu koostamise ülesandeks on piirkonnale tervikliku ruumilahenduse leidmine,

kinnistutele sobivaima ehitusõiguse välja selgitamine, arhitektuursete ja linnaehituslike

tingimuste ning haljastus-, liiklus- ja parkimislahenduse määramine, kommunikatsioonide

kavandamine, vajadusel servituudialade määramine. Pärnu linna asustusüksuse üldplaneeringu

2025+ kohaselt on planeeringuala maakasutuse juhtfunktsiooniks segahoonestuse maa-ala (S).

Alale kavandatakse äri-, majutus- ja eluhoonestus; krundi kasutamise sihtotstarbed ja osakaalud

määratakse planeeringu koostamise käigus.

Detailplaneering sisaldab üldplaneeringu muutmise ettepanekut hoonestuse kõrguse osas.

2. Lähteseisukohad

2.1. Detailplaneeringuga kavandatud tegevused ei tohi põhjustada ülenormatiivseid häiringuid

ümbritsevas linnaruumis ja naaberkinnistutel. Planeeringulahendus peab lähtuma

üldplaneeringust ja arvestama muinsuskaitse eritingimustega, olema kooskõlas hea ehitustavaga,

arvestama avalike ja kaasatavate isikute huvidega. Detailplaneeringu koostamise ajal tuleb

vajadusel läbi viia vajalikud uuringud ja analüüsid.

2.2. Rüütli tn 44 kinnistu hoonestus kavandada kvartali kõrguslikuks dominandiks. Aia tänava

ääres tuleb tagada praeguse Pärnu hotelliga sarnane risttahukaline maht, et säiliks selle ees

paikneva Iseseisvusmanifesti ettelugemist meenutava monumendi linnaruumiline loogika. Uue

hoone kavandamisel lähtuda olemasoleva hoone kõrgusest arvestatuna maapinnast (sh

tehnoseadmed), vt täiendavalt muinsuskaitse eritingimused. Hoone on taustaks

Iseseisvusemanifesti monumendile, selle Aia tänava poolne fassaad peab olema ühtlane ja

harmooniline võimaldades eelnimetatud taustarolli jätkata. Hoone taha jäävad mahud peavad

olema põhimahust selgelt eristatavad, et vältida liiga suure ühtse hoonemassiivi teket.

2.3. Aia tänava äärne ehitusjoon peab mõlemal kinnistul olema sama. Kahe kinnistu vahel

eksisteeriv kvartali sisene tänav tuleb säilitada ka uues lahenduses. linnaruumi elavdamise

seisukohalt on oluline, et kavandatavatel hoonetel oleks sinna suunatud ka fassaadid ja

sissepääsud, mitte jätta seda tagahooviks ja teenindustänavaks nagu on praegu.

2.4. Arvestades kinnistute asetust linnaehituslikult esinduslikus asukohas ja igakülgset

vaadeldavust peab kavandatav arhitektuur olema kõrgetasemeline ja vääristama ruumi. Hoonete

materjalikasutus peab olema vanalinnale iseloomulikult väärikas ja mitmekesine ning toetama

uushoonestuse fassaadide liigendatust, imiteerivaid materjale ei ole lubatud kasutada.

Tehnoseadmed peavad olema hoonete sees ja ei tohi olla linnaruumis vaadeldavad.

2.5. Uushoonestuse mahud peavad olema kõikidel tänavavaadetel liigendatud nii vertikaalselt

kui horisontaalselt, et tagada kvaliteetne linnaruum ja piirkonnale omane vahelduvus. Vältida

tuleb monotoonseid hoonemassiive.

2.6. Kinnistutele jäävad Rüütli ja Vanapargi tänavate kõnniteede äärsed alleepuud tuleb säilitada.

2.7. Arvestades linnaehituslikku asukohta ja Pärnu üldplaneeringust tulenevat tuleb läbi viia

arhitektuurikonkurss. Žürii töösse on soovitav kaasata Muinsuskaitseameti esindaja.

5

2.8. Kvartali hoonestuse vaheline väliruum lahendada ühtse tervikuna, tagada juurdepääs(ud)

kõrval olevatelt tänavatelt. Reeglina tagada standardikohane (sh jalgrataste) parkimisvõimalus

hoonestusega samal krundil.

2.9. Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistul asuv ajalooline B-kaitsekategooriasse kuuluv endine

koolihoone Pargi tänava ääres säilitada.

3. Kinnitada planeeritava maa-ala asukohaskeem, mis on käesoleva otsuse lahutamatu lisa.

4. Jätta algatamata detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine, sest

detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei oma keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse mõistes olulist keskkonnamõju.

5. Planeerimisosakonnal sõlmida enne detailplaneeringu koostamise alustamist asjakohane

leping, mis ühtlasi sisaldab planeeringu koostamise täpsustatud ajakava.

6. Käesoleva detailplaneeringu koostamisega ei kaasne Pärnu Linnavalitsusele kohustust omal

kulul välja ehitada detailplaneeringukohaseid rajatisi, sh avalikuks kasutamiseks ette nähtud teed

ja sellega seonduvaid rajatisi, haljastust, välisvalgustust ning tehnorajatisi.

7. Detailplaneeringu koostamisel arvestada detailplaneeringu koosseisu ja vormistamise

nõuetega, mis on kättesaadavad Pärnu linna veebilehel. Detailplaneeringu seletuskirja mahus

esitada muuhulgas planeeringu elluviimiseks vajalikud tegevused ja nende järjekord.

8. Detailplaneering koostatakse koostöös valitsusasutustega, kelle valitsemisalas olevaid

küsimusi detailplaneering käsitleb, sh Päästeameti Lääne päästekeskusega, Terviseametiga,

Muinsuskaitseametiga ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusega. Detailplaneeringu koostamisse

kaasatakse isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, ja isikud, kes on avaldanud soovi olla

selle koostamisse kaasatud.

9. Pärnu Linnavolikogu võib detailplaneeringu koostamise menetlemise lõpetada, kui koostamise

käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus või planeeringu

koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus.

10. Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnal korraldada teate avaldamine Ametlikes

Teadaannetes ja Pärnu linna veebilehel 14 päeva jooksul ning ajalehes Pärnu Postimees 30 päeva

jooksul detailplaneeringu algatamisest arvates.

11. Otsust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul teatavakstegemisest, esitades vaide Pärnu

Linnavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras või kaebuse halduskohtule

halduskohtumenetluse seaduses sätestatud korras.

12. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

Siim Suursild

volikogu esimees

Pärnu linnas Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute

detailplaneeringu koostamise algatamine ja detailplaneeringu keskkonnamõju

strateegilise hindamise algatamata jätmine

MAA-ALA ASUKOHA SKEEM

Planeeringu ID 126633, planeeringuala suurus 10905 m2 (ca 1 ha)

Saatja: <[email protected]>

Saadetud: 24.09.2024 07:26 Adressaat: Päästeamet <[email protected]>

Teema: o/40/2024 Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute detailplaneeringu koostamise algatamine ja detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

Manused: Pärnu linnas Aia tn 2 Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute det.asice

TÄHELEPANU! Tegemist on väljastpoolt asutust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile

mitte avada!

Teile on saadetud Pärnu Linnavalitsuse dokumendihaldussüsteemi kaudu dokument. Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute detailplaneeringu koostamise

algatamine ja detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine o/40/2024.

Digiallkirjastatud dokumendi avamiseks on vaja ID-tarkvara, mis on kättesaadav internetis: https://installer.id.ee/

Elektrooniliselt edastatud dokument loetakse kättetoimetatuks, kui linnavalitsuse

dokumendihaldussüsteem on registreerinud dokumendi avamise või vastuvõtmise.

Pärnu Linnavalitsus Suur-Sepa 16, 80098 Pärnu linn, Pärnu linn

444 8200 | [email protected]

Pärnu Linnavalitsusele on esitatud Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistu (6397 m²,

62510:091:1560, ühiskondlike ehitiste maa 100%) ja Rüütli tn 44 kinnistu (4508 m²,

62510:091:1030, ärimaa 100%) detailplaneeringu algatamise ettepanek ja lisamaterjalid.

Planeeringuala suurus kokku on 10905 m2 (ca 1 ha). Planeeritavad kinnistud paiknevad Pärnu

kesklinnas, Pikk, Pargi, Rüütli ja Aia tänavate vahelises kvartalis. Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistul

on asunud endise kutsehariduskeskuse hooned (osaliselt lammutatud) ja punasest tellisest

ajalooline koolihoone. Rüütli tn 44 kinnistul asub Pärnu hotell. Juurdepääs kruntidele on

võimalik külgnevatelt tänavatelt (Aia, Pikk, Pargi, Rüütli).

Lähipiirkond on valdavalt hoonestatud kesklinnale omase hoonestusega. Piirkonnas on valdavalt

segafunktsiooniga büroo-, elu- ja kaubandushooned, bussijaam. Piirkond asub vanalinna vahetus

läheduses Iseseisvuse väljaku ääres. Läheduses on palju arhitektuuriväärtuslikke hooneid ja

mälestisi. Läheduses asuvad peamiste rohealadena Vabaduse park ja Vanapark. Kvartaliga

külgnevad Aia ja Pikk tänav on Pärnu kesklinna olulisimad liikluskoridorid, Pargi tänavaga

luuakse otsepääs uuele sillale ja Ülejõe piirkonnale.

Planeeringuala paikneb Pärnu muinsuskaitsealal, planeeritavale kvartalile ulatub riigikaitselise

ehitise (Pikk tn 20) piiranguvöönd, alal kehtib Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistu detailplaneering

(kehtestatud 15.06.2017).

Detailplaneeringule on koostatud muinsuskaitse eritingimused (Leele Välja, Ruumivälja OÜ,

2024), muinsuskaitseameti 12.07.2024 kooskõlastus nr 49251.

Pärnu linna asustusüksuse üldplaneeringu 2025+ kohaselt paikneb planeeringuala

segahoonestuse maa-alal (S), kus on lubatav ametiasutuste, kultuuri-, spordi-, haridus- ja

meelelahutusasutuste, kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutusasutuste, elamute,

väikeettevõtluse ja büroohoonete, transpordi kasutust teenindavate hoonete, riigikaitsehoonete ja

muude keskusesse sobiva maakasutuse juhtotstarbega alade kavandamine.

Üldplaneeringu seletuskirja p 6.2 kohaselt on kavandatava uushoonestuse maksimaalsed

lubatavad kõrgused ja võimalikud hoonestatavad alad esitatud skeemil 5 „Uushoonestuse

kõrgused muinsuskaitsealal ja kaitsevööndis“. Üldplaneeringu kohaselt paikneb ala piirkonnas C

ja E.

OTSUS

19.09.2024 nr 40

Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn

44 kinnistute detailplaneeringu koostamise

algatamine ja detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegilise hindamise

algatamata jätmine

2

Piirkond C: Pika, Põhja ja Aida tänavate vahelises lõigus ning muinsuskaitseala piiril, mis

vahetult külgneb selle kaitsevööndiga Pikal tänaval, on lubatud ehitada kogu tänava ulatuses

uushoonestust, mille kõrgus on maksimaalselt 14 m olemasolevast maapinnast, ehk +17,5 m

kuni +18,5 m abs sõltuvalt konkreetse kinnistu asukohast.

Piirkond E: Villade alal ei tohi uusehitiste kavandatav kõrgus ületada olemasolevast maapinnast

põhimahus üle 11 m, ehk maksimaalselt +13,5 m kuni +15,5 m abs sõltuvalt konkreetsest

kinnistu asukohast. Uusehitiste kavandamisel tuleb arvestada konkreetse asukoha

absoluutkõrgusega ning planeeritava kinnistu kontaktvööndis olemasoleva ajalooliselt

väärtusliku tuumikhoonestuse kõrguse keskmise näitajaga. Keelatud on ajalooliselt mitteomaste,

mitmeid Teise maailmasõja eelseid kinnistuid haaravate suurte ehituskomplekside püstitamine.

Pärnu uus muinsuskaitseala kaitsekord ei sea planeeritavale alale konkreetseid kõrguspiiranguid.

Kaitsekorra kohaselt lähtutakse lähiümbruses väljakujunenud ehitusjoonest,

hoonestusstruktuurist, tihedusest, kultuuriväärtuslike hoonete mahtudest, liigendusest,

värvilahendusest ja katusemaastikust. Kaitsekorra kohaselt kuulub alale jääv hoonestus valdavas

osas C-kaitsekategooriasse ning osaliselt ka B-kaitsekategooriasse (Pargi tänava poole jääv

punasest tellisest hoone). B-kaitsekategooria hoone on kultuuriväärtuslik hoone, mille puhul

tuleb säilitada hoone autentsus eksterjööris.

Huvitatud isikutel on kavas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistul olemasolev hoonestus

lammutada ja ehitada kesklinnale omane tiheda hoonestusega mitmefunktsiooniline kvartal, kus

paiknevad nii äri-, elu-, majutus- ja kontoripinnad. Pargi tänava poole jääv ajalooline koolihoone

säilitatakse. Parkimine on kavas lahendada valdavalt maa-alusel korrusel. Hoonestus on

kavandatud lähtuvalt olemasolevast linnaehituslikust situatsioonist, kus hoonestus on valdavalt

perimetraalne ning kõrgemad hoonemahud paiknevad Aia tänava ääres ja madalamad mahud

jäävad Pargi tänava külge. Sarnaselt praegusele hotellile säilib kõrgusliku dominandina

kavandatav hoonestus Rüütli tn 44 kinnistul. Muinsuskaitse eritingimuste kohaselt võib

hoonestuse kõrgus olla Rüütli tn 44 kinnistu Aia tänava poolses osas kuni 27,6 m maapinnast.

Juurdepääs (autoga) soovitakse planeeringualale ette näha Pargi tänava poolt.

Rüütli tn 44 kinnistul paiknev modernistlik hotellihoone on 2010. aastal rekonstrueeritud ja

kasutusel hotellina. Hoone põhikonstruktsioonid on rajatud aga selliselt, et puudub võimalus

rajada sinna tänapäevased tehnilised lahendused ventilatsiooni ja jahutuse näol (korruste kõrgus),

mis pikemas perspektiivis tähendab, et rekonstrueerimine tänapäeva ehitus- ja kasutusnormidele

vastavaks ei ole võimalik. Omanikud soovivad jätkata hotelliteenuse osutamist ja rajada uue

kaasaegse hotellihoone, mis pakuks senisest enam võimalusi nii linnaruumiliselt kui

funktsionaalselt.

Koostatav detailplaneering sisaldab ettepanekut kehtiva Pärnu linna asustusüksuse

üldplaneeringu muutmiseks hoonestuse kõrguse osas.

2021. aastal kehtestatud üldplaneering lähtub tollal kehtinud Pärnu vanalinna ja kuurordi

põhimäärusest, mis käsitles kvartalit osana varase kuurordi ja villade alast ning sellest tulenevalt

on sinna kehtestatud samad piirangud, mis ülejäänud vanalinna ümbritsevale alalegi. See on

olnud algusest peale mõnevõrra ekslik valik, sest planeeritava kvartali hoonestus pole

tüpoloogialt ega funktsioonilt olnud kunagi seotud ei kuurordi ega villadega. Õnnestunud

arhitektuurse lahenduse korral tekkiv dialoog vana ja uue vahel aitab eritingimuste koostaja

hinnangul ajaloolist koolihoonet senisest enam esile tuua ja aktiviseerida seni kasutusest kõrvale

jäävat linnaruumi. Muinsuskaitseala väärtusi ja vaateid antud lahendus ei ohusta. Küll aga mõjub

uute tõmbepunktide loomine elustavalt ka vahetus läheduses paiknevale Rüütli tänavale ja

vanalinnale tervikuna. Suurima väärtusena võib esile tuua võimalust nihutada seni vääramatult

3

jõe poole nihkunud kesklinna tagasi vanalinna poole, mis omakorda aitaks elustada ka vanalinna

uinunud olustikku. Eelnevast lähtudes ja arvestades muinsuskaitselise juriidilise konteksti

muutumist (uus muinsuskaitseala kaitsekord, milles seatud nõuded erinevad varasemast

muinsuskaitseala põhimäärusest, mille alusel oli koostatud üldplaneeringu lahendus sellele

kvartalile) on õigustatud üldplaneeringut muutva planeeringulahenduse kasutamine.

Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS ) § 33 lg 2 p

3 ja 4 kohaselt tuleb keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajadust

kaaluda ja anda selle kohta eelhinnang, kui koostatakse detailplaneering planeerimisseaduse

(PlanS) § 142 lg 1 sätestatud juhul (üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldav

detailplaneering); koostatakse detailplaneering, millega kavandatakse KeHJS seaduse § 6 lg 2 p

22 seotud tegevust (mõni muu tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju).

Detailplaneeringu KSH eelhinnangu on koostanud Linnak OÜ (töö nr 22004381).

KeHJS §22 kohaselt on keskkonnamõju oluline, kui see võib eeldatavalt ületada mõjuala

keskkonnataluvust, põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi või seada ohtu inimese tervise

ja heaolu, kultuuripärandi või vara.

KSH eelhinnangus leitakse kokkuvõtvalt, et üldplaneeringuga on seatud asjakohased tingimused

piirkonna arenguks. Kesklinna ning sealhulgas ka Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistu

multifunktsionaalsust on ette planeeritud, mistõttu on alale määratud paindlike tingimustega

juhtfunktsioon. Muinsuskaitseala kõrguspiirangute osas on asjakohane lähtuda uuest

muinsuskaitseala kaitsekorrast ning arvestada seda üldplaneeringu muutmise ettepaneku

koostamisel. Linna üldise arengu mõttes on oluline jälgida, et vanalinn, kui arhitektuuri- ja

kultuuriväärtuslik piirkond ei jääks konkurentsis alla kesklinna ja mujale lisanduvatele äri- ja

elupindadele. Tegemist on olulise kvartaliga Pärnu kesklinnas, mis on avatud kaugvaadetele

piirkonna tänavasihtidelt ja Iseseisvuse väljakult. Lähtuvalt sellest on vajalik tagada hoonestuse

kõrge arhitektuurne kvaliteet ja funktsionaalne side ümbritseva linnaruumiga. Üldplaneering

seab selleks samuti sobivad eeldused. Arendustegevusega kaasnev ajutine negatiivne mõju Aia

tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistutel on seotud ala välja ehitamisega, mille mõju saab

reguleerida projekteerimise ja ehitustegevuse kavandamise faasis. Detailplaneeringuga

kavandatav tegevus ei oma keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse

mõistes olulist keskkonnamõju. Lähtuvalt eelnevast ei ole vajalik algatada Pärnu linnas Aia tn 2

// Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise

menetlust.

Vastavalt KeHJS § 33 lg 3 otsustatakse KSH vajalikkus lähtudes strateegilise dokumendi

iseloomust ja sisust, elluviimisega kaasnevast keskkonnamõjust ja eeldatavalt mõjutatavast alast

ning asjakohaste asutuste seisukohast.

Detailplaneeringu otsuse eelnõuga on tutvunud ja nõustunud KSH algatamata jätmise

ettepanekuga Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (30.11.2023 kiri nr 14-3/3237-1),

Terviseamet (16.11.2023 kiri nr 9.3-1/23/7551-2), Muinsuskaitseamet (06.12.2023 kiri nr 5.1-

17.5/2111-1) ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus (22.11.2023 kiri nr 4-4/23/5509-4), samuti

Pärnu Kesklinna Arendus OÜ (14.11.2023 kiri).

Lähtudes eeltoodust, planeerimisseaduse § 142 lg 2 ja § 77 lg 1, keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 34 lg 2 ja Pärnu Linnavolikogu 01.02.2018 määruse nr 4

“Planeerimise ja ehitusalase tegevuse korraldamine Pärnu linnas” § 2 p 3 alusel

4

1. Algatada Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute detailplaneeringu

koostamine.

Detailplaneeringu koostamise ülesandeks on piirkonnale tervikliku ruumilahenduse leidmine,

kinnistutele sobivaima ehitusõiguse välja selgitamine, arhitektuursete ja linnaehituslike

tingimuste ning haljastus-, liiklus- ja parkimislahenduse määramine, kommunikatsioonide

kavandamine, vajadusel servituudialade määramine. Pärnu linna asustusüksuse üldplaneeringu

2025+ kohaselt on planeeringuala maakasutuse juhtfunktsiooniks segahoonestuse maa-ala (S).

Alale kavandatakse äri-, majutus- ja eluhoonestus; krundi kasutamise sihtotstarbed ja osakaalud

määratakse planeeringu koostamise käigus.

Detailplaneering sisaldab üldplaneeringu muutmise ettepanekut hoonestuse kõrguse osas.

2. Lähteseisukohad

2.1. Detailplaneeringuga kavandatud tegevused ei tohi põhjustada ülenormatiivseid häiringuid

ümbritsevas linnaruumis ja naaberkinnistutel. Planeeringulahendus peab lähtuma

üldplaneeringust ja arvestama muinsuskaitse eritingimustega, olema kooskõlas hea ehitustavaga,

arvestama avalike ja kaasatavate isikute huvidega. Detailplaneeringu koostamise ajal tuleb

vajadusel läbi viia vajalikud uuringud ja analüüsid.

2.2. Rüütli tn 44 kinnistu hoonestus kavandada kvartali kõrguslikuks dominandiks. Aia tänava

ääres tuleb tagada praeguse Pärnu hotelliga sarnane risttahukaline maht, et säiliks selle ees

paikneva Iseseisvusmanifesti ettelugemist meenutava monumendi linnaruumiline loogika. Uue

hoone kavandamisel lähtuda olemasoleva hoone kõrgusest arvestatuna maapinnast (sh

tehnoseadmed), vt täiendavalt muinsuskaitse eritingimused. Hoone on taustaks

Iseseisvusemanifesti monumendile, selle Aia tänava poolne fassaad peab olema ühtlane ja

harmooniline võimaldades eelnimetatud taustarolli jätkata. Hoone taha jäävad mahud peavad

olema põhimahust selgelt eristatavad, et vältida liiga suure ühtse hoonemassiivi teket.

2.3. Aia tänava äärne ehitusjoon peab mõlemal kinnistul olema sama. Kahe kinnistu vahel

eksisteeriv kvartali sisene tänav tuleb säilitada ka uues lahenduses. linnaruumi elavdamise

seisukohalt on oluline, et kavandatavatel hoonetel oleks sinna suunatud ka fassaadid ja

sissepääsud, mitte jätta seda tagahooviks ja teenindustänavaks nagu on praegu.

2.4. Arvestades kinnistute asetust linnaehituslikult esinduslikus asukohas ja igakülgset

vaadeldavust peab kavandatav arhitektuur olema kõrgetasemeline ja vääristama ruumi. Hoonete

materjalikasutus peab olema vanalinnale iseloomulikult väärikas ja mitmekesine ning toetama

uushoonestuse fassaadide liigendatust, imiteerivaid materjale ei ole lubatud kasutada.

Tehnoseadmed peavad olema hoonete sees ja ei tohi olla linnaruumis vaadeldavad.

2.5. Uushoonestuse mahud peavad olema kõikidel tänavavaadetel liigendatud nii vertikaalselt

kui horisontaalselt, et tagada kvaliteetne linnaruum ja piirkonnale omane vahelduvus. Vältida

tuleb monotoonseid hoonemassiive.

2.6. Kinnistutele jäävad Rüütli ja Vanapargi tänavate kõnniteede äärsed alleepuud tuleb säilitada.

2.7. Arvestades linnaehituslikku asukohta ja Pärnu üldplaneeringust tulenevat tuleb läbi viia

arhitektuurikonkurss. Žürii töösse on soovitav kaasata Muinsuskaitseameti esindaja.

5

2.8. Kvartali hoonestuse vaheline väliruum lahendada ühtse tervikuna, tagada juurdepääs(ud)

kõrval olevatelt tänavatelt. Reeglina tagada standardikohane (sh jalgrataste) parkimisvõimalus

hoonestusega samal krundil.

2.9. Aia tn 2 // Pargi tn 1 kinnistul asuv ajalooline B-kaitsekategooriasse kuuluv endine

koolihoone Pargi tänava ääres säilitada.

3. Kinnitada planeeritava maa-ala asukohaskeem, mis on käesoleva otsuse lahutamatu lisa.

4. Jätta algatamata detailplaneeringu keskkonnamõju strateegiline hindamine, sest

detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei oma keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse mõistes olulist keskkonnamõju.

5. Planeerimisosakonnal sõlmida enne detailplaneeringu koostamise alustamist asjakohane

leping, mis ühtlasi sisaldab planeeringu koostamise täpsustatud ajakava.

6. Käesoleva detailplaneeringu koostamisega ei kaasne Pärnu Linnavalitsusele kohustust omal

kulul välja ehitada detailplaneeringukohaseid rajatisi, sh avalikuks kasutamiseks ette nähtud teed

ja sellega seonduvaid rajatisi, haljastust, välisvalgustust ning tehnorajatisi.

7. Detailplaneeringu koostamisel arvestada detailplaneeringu koosseisu ja vormistamise

nõuetega, mis on kättesaadavad Pärnu linna veebilehel. Detailplaneeringu seletuskirja mahus

esitada muuhulgas planeeringu elluviimiseks vajalikud tegevused ja nende järjekord.

8. Detailplaneering koostatakse koostöös valitsusasutustega, kelle valitsemisalas olevaid

küsimusi detailplaneering käsitleb, sh Päästeameti Lääne päästekeskusega, Terviseametiga,

Muinsuskaitseametiga ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusega. Detailplaneeringu koostamisse

kaasatakse isikud, kelle õigusi võib planeering puudutada, ja isikud, kes on avaldanud soovi olla

selle koostamisse kaasatud.

9. Pärnu Linnavolikogu võib detailplaneeringu koostamise menetlemise lõpetada, kui koostamise

käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus või planeeringu

koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus.

10. Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnal korraldada teate avaldamine Ametlikes

Teadaannetes ja Pärnu linna veebilehel 14 päeva jooksul ning ajalehes Pärnu Postimees 30 päeva

jooksul detailplaneeringu algatamisest arvates.

11. Otsust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul teatavakstegemisest, esitades vaide Pärnu

Linnavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras või kaebuse halduskohtule

halduskohtumenetluse seaduses sätestatud korras.

12. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

Siim Suursild

volikogu esimees

Pärnu linnas Pärnu linnas Aia tn 2 // Pargi tn 1 ja Rüütli tn 44 kinnistute

detailplaneeringu koostamise algatamine ja detailplaneeringu keskkonnamõju

strateegilise hindamise algatamata jätmine

MAA-ALA ASUKOHA SKEEM

Planeeringu ID 126633, planeeringuala suurus 10905 m2 (ca 1 ha)