RE: Päring vastamata jäänud avaldusele

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 667 1688 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu

AUKOHTU OTSUS

Tallinnas,

22.10.2024

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Aukohus,

koosseisus: Siim Simson, Arik Piirisild, Alan Insler ja Marje Kolmar-Grüner ning aukohtu

statuudi p 5.3 alusel asendusliikmeks määratud Maile Oja

vaatas eelistungil läbi Transpordiameti avalduse

I. Asjaolud ning avaldaja taotlused

Transpordiameti tellimusel on Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekt nr 20085-2 „Riigitee 2

(E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt“,

mis on kinnitatud Transpordiameti taristu haldamise teenistuse projekteerimise osakonna

juhataja 23.12.2022.a. korraldusega nr 8-1/21-003/28943-1.

Kooskõlas kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 6 lg 3 esitas Transpordiamet

Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade omanikele hinnapakkumused hindamisaruannete

nr 0163-23T ja 0162-23T alusel, hinnangute koostajaks on Lahe Kinnisvara Lõuna Eesti OÜ

kutseline hindaja Grete Laanmets, tase 7, kutsetunnistuse nr 169734.

Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade omanikud on esitanud Transpordiametile

omapoolse hinnapakkumistest keelduva vastuse ning teinud ettepaneku võtta nimetatud

kinnisasjade hüvitusväärtuste määramisel aluseks nende poolt tellitud vastuhindamisaruanded

ARE-232975C ja ARE-232976C, hinnangute koostajaks on Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

kutseline hindaja Kerli Koha, tase 7, kutsetunnistuse nr 116136.

Transpordiameti poolsest ettepanekust võtta aluseks eelnimetatud hindamisaruannete keskmine

tulemus on Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade omanikud keeldunud, soovides

välistada Lahe Kinnisvara Lõuna Eesti OÜ hindamisaruanded.

Järgnevalt on Transpordiamet toonud välja kinnisasja omaniku keeldumise põhjendused:

- Võrdlustehingute valikul pole Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindaja lähtunud sellest,

et hinnatav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane (EVS

875-11 p 5.3.1), kuna võrdlustehingutest ükski pole hinnatava varaga sarnaselt 100% ärimaa ja

esitatud on tehingud, mis on pindalalt oluliselt erinevad. Seejuures väärib märkimist, et

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 667 1688 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

võrreldavad ärimaa sihtotstarbega kinnistute tehingud on võrdlusena olemas, neid ei ole Lahe

Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt lihtsalt kasutatud;

- Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindaja pole esitanud EVS 875 kohaselt nõutud

selgitusi selle kohta, millest lähtuvalt on moodustatud võrreldavate tehingute valim (EVS 875-

11 p 5.3.2). Standard nõuab täpseid selgitusi valimi moodustamiste kohta, kuid koostatud töös

selgitused üldse puuduvad;

- Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindaja on kaasanud võrreldavate tehingute valimisse

tehingud, mis pole vabaturutehingud (EVS 875-11 p 5.3.3) – tehing nr 6, mis on teostatud seotud

osapoolte vahel. Hindamisstandardi kohaselt tuleb võrdlusena kasutada vabaturutehinguid.

- Arvestamata on jäetud oluline varaga seotud võrdluselement (EVS 875-11 p 5.5.4) –

sihtostarve. Hinnatav vara on 100% ärimaa, kuid võrdlustehingud on kõik 50% ärimaa ja 50%

tootmismaa otstarbega. Kuigi tehingute valimis on märgitud võrdlustehingute sihtotstarbed, siis

pole vastavasisulist võrdluselementi võrdlustabelis kasutatud, kuigi tegemist on väga olulise

turuväärtust mõjutava teguriga ning hinnatav vara ja võrdlusvarad on antud elemendi osas

erinevad.

- Viimase viie aasta Eesti hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute hinnastatistikast

nähtub, et igal aastal on olnud väga oluline vahe ärimaa ja tootmismaa sihtotstarbeliste

kinnistute mediaanhindadel ja aritmeetilistel hindadel. Hoonestamata ärimaade ning äri- ja

tootmismaade hindade erinevus nähtub ka kinnisvaraportaalides olevate objektide

pakkumishindadest.

- Vahtriku tee 4 võrdlustehinguks nr 4 on valitud kinnistu, mille pindala (11 792 m2 ) on

oluliselt suurem, kui hinnatava vara pindala (5970 m2 ). Kui võrdlusvarad nr 1 (pindala 4158

m2 ) ja 3 (pindala 3650 m2 ) on hinnatava varaga pindalalt sarnased, siis vara nr 4 on pindalalt

peaaegu kaks korda suurem. Tehingu nr 1 kohandus on - 10% ja tehingu nr 3 kohandus -15%,

kuid see pole korrelatsioonis tehingu nr 4 kohandusega, mis peaks olema minimaalselt kaks

korda suurem, kui hetkel kasutatud +15%.

- Hindamistulemuse esitamisel tuleb selgelt esitada, kas väärtus sisaldab käibemaksu või

mitte (EVS 875-11 p 5.2.5.4). Hindamisaruandes on hindaja poolt viidatud, et hindamistulemus

ei sisalda käibemaksu, kuid on unustatud lisada, kas antud segmendi varad on käibemaksuga

maksustatavad ja kas käibemaks lisandub.

Transpordiamet palub aukohtu arvamust avalduse juurde esitatud hindamisaktides Lahe

Kinnisvara Lõuna Eesti OÜ hindamisaruannete nr 0163-23T ja 0162-23T korrektsuse ning

kehtivatele hindamisstandarditele vastavuse kohta, võttes arvesse välja toodud väiteid võimalike

puuduste kohta.

Samuti palutakse aukohtu arvamust, kas konkreetses kaasuses on Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee

4 kinnisasjade hüvitusväärtuste määramisel korrektne võtta aluseks üksnes Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanded ARE-232975C ja ARE-232976C.

II. Aukohtu pädevus käesolevat asja menetleda

Aukohtu statuudi p 2.1 kohaselt kuulub Aukohtu pädevusse EKHÜ liikmete ja kutseliste

hindajate võimalike kutsestandardiga sätestatud normidele mittevastavate kutse-eetika

rikkumiste uurimine, arutamine ja hinnangu andmine, sh Eesti standardi EVS 875 süüline

täitmata jätmine, vääritu tegu, so. süüline tegu, mis on vastuolus üldtunnustatud

kõlblusnormidega, hindajale esitatavate eetiliste nõuetega või diskrediteerib hindaja kutset või

EKHÜ-t, sõltumata sellest, kas niisugune tegu pandi toime ametikohustuste täitmisel või mitte.

Aukohtu statuudi p 2.2 kohaselt Aukohus ei anna hinnangut hindamisaruandes hinnatud

turuväärtusele või mõnele muule väärtuse liigile, ei koosta uut hindamisaruannet ega

lahenda hindamistulemusega seotud pooltevahelisi vaidlusi.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 667 1688 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

III. Otsuse põhjendused

Avaldusest nähtub, et avaldaja pöördumise põhjuseks on avalikes huvides omandamise

menetluses raskused läbirääkimistes hindajate erineva arvamuste tõttu kõnealuse vara

hüvitusväärtusele.

Avaldaja on esitanud omandatavate kinnisasjade omaniku hinnangu eksperthinnangutes

esinevate arvatavate puuduste kohta ja palunud aukohtult hinnangut eksperthinnangute

korrektsuse ning kehtivatele hindamisstandarditele vastavuse kohta.

Avaldusest nähtuvad etteheited on suunatud eelkõige hindajate metoodilise lähenemise

protsesside detailide erinevusele.

Aukohus on seisukohal, et hindamismeetodite rakendamise detailide osas seisukohavõtt ei kuulu

aukohtu statuudi punktist 2.1. lähtuvalt aukohtu pädevusse.

Avaldaja teine taotlus aukohtule on avaldada arvamust, kas konkreetses kaasuses on Vahtriku

tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade hüvitusväärtuste määramisel korrektne võtta aluseks üksnes

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanded ARE-232975C ja ARE-232976C.

Aukohus on seisukohal, et aukohtu statuudi punktist 2.2. lähtudes ei anna aukohus hinnangut

väärtusele ega ei lahenda hindamistulemusega seotud vaidluseid.

IV. Otsus

Lähtudes eeltoodust ja juhindudes Aukohtu statuudi p-st 9.2.1 Aukohus

otsustas:

jätta avaldus menetlusse võtmata.