Vahtriku tee 4 kinnisasjast eraldatud maaüksuse võõrandamisest Eesti Vabariigile

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 3032804, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 1211 m²

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Turuväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

04.09.2023 257 247 € 43.09 € 52 182 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0162-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 9

2.4 Tehnosüsteemid ......................................................................................................... 10

2.5 Äralõige ...................................................................................................................... 10

2.6 Vara kestlikkus ........................................................................................................... 11

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 12

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 12

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ...................................... 13

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 15

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 16

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 17

4. Hindamine ......................................................................................................................... 20

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 20

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 20

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 20

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 22

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 24

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 25

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 27

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 29

3

Eksperthinnang nr. 0162-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 3032804, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 1211 m²

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4

Omanik Kotka Agro OÜ (registrikood 14312453)

Katastritunnus 83101:003:0150

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 5970 m2

Detailplaneering/ ehitusõigus Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 1300 m2; Hoonete suurim lubatud kõrgus: 9 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 2.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 04.09.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

257 247 € 43.09 € 52 182 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0162-23T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0162-23T

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 25.07.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 02.07.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 02.07.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 02.07.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

27.05.2023

Vahtriku maaüksuse detailplaneeringu DP-01-346 põhijoonis ja seletuskiri, kehtestatud 10.09.2004.a.

13.07.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 21.08.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Ei

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4

Registriosa nr 3032804

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Kotka Agro OÜ (registrikood 14312453)

Katastritunnus 83101:003:0150

Katastriüksuse pindala 5970 m2

Sihtotstarve Ärimaa 100%

Kanded registriosa III jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

6

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,3 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Tartu linnalähedased maantee äärsed äri/tootmispiirkonnad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad), hoonestamata (ja üksikud hoonestatud) äri- ja tootmismaad, üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Hindamise hetkel on mahasõit Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt hinnatava varani. Vastavalt detailplaneeringule on kavandatud üks juurdepääs Tallinn-Tartu-Võru-

7

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Luhamaa maanteelt mõlemast sõidusuunast mööda olemasolevat teed. Planeeritud ristmik tuleb täpselt lahendada eraldi põhiprojektiga. Detailplaneeringujärgne juurdepääs on näidatud detailplaneeringu põhijoonisel järgmiselt:

Projektlahenduse väljavõte:

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kool ja lasteaed 5 km raadiuses, kauplused 6 km raadiuses

Vahetus läheduses

8

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

9

Eksperthinnang nr. 0162-23T

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas kompaktse kujuga, reljeefilt valdavalt tasane.

Katastriüksuse pindala 5970 m2

Parkimine Võimalik parkida teede ääres (piirkonnas tasuta parkimine), kinnistul parkimisvõimalus väärtuse kuupäeva seisuga puudub.

Hooned ja rajatised Puudub

Haljastus Noor lepa- ja kasevõsa

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: ÄV – ettevõtluse maa-ala. Vastuolud planeeringu ja tegeliku kasutuse vahel puuduvad.

Detailplaneering Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 1300 m2; Hoonete suurim lubatud kõrgus: 9 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 2.

10

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest. Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt märgitud paksu punase pidevjoonega.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub, vajalik lahendada lokaalselt. Omaniku esindaja selgituste

kohaselt võimalik lahendada krundisiseselt.

Kanalisatsioon Puudub, vajalik lahendada lokaalselt. Omaniku esindaja selgituste

kohaselt võimalik lahendada krundisiseselt kompaktpuhastiga.

Elektrivarustus Liitumisleping puudub, ampripõhine liitumine.

2.5 Äralõige

Pindala 1211 m²

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

11

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Kuju

Äralõige on ebakorrapärase kujuga, jäädes täies ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnisasja lõunaosas, piirnedes lõunast Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus, piirded Äralõikel puudub väärtuslik kõrghaljastus ja samuti puuduvad piirded.

Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja

hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist.

12

Eksperthinnang nr. 0162-23T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

13

Eksperthinnang nr. 0162-23T

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade2

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

2 Allikas: Maa-amet

14

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

15

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib kinnistule rajada ärihoone.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest segmendis on nõutud ehitusõigusega ärimaa krundid. Positiivseteks teguriteks on piirnemine Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega (hea nähtavus ja leitavus). Negatiivsed tegurid: kommunikatsioonid puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt), mikroasukoht (paikneb veel väljakujunemata piirkonnas).

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta keskmine osa.

Müügiperiood Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad.

16

Eksperthinnang nr. 0162-23T

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 33 äri- ja/või tootmismaa krunti.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses on hoonestamata äri/tootmismaa

kruntide pakkumishinnad valdavalt vahemikus 42 – 75 €/m2. Tartu

linnas, Tartu linnas on pakkumishinnad oluliselt kõrgemad – alates 100

€/m2, sõltuvalt maatüki suurusest, ehitusõigusest, tehnosüsteemide

olemasolust jm.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata äri-ja/või tootmismaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Kõrve tn 6, Tila

küla, Tartu vald 245 550 3274 75

50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering

kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala

1000 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3;

maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas

sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad:

Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja

liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka

kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna

võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk.

Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning

tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi

juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo

peakraavi.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja

Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini.

Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas

reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik

ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on

territooriumil tagatud maakaabelliinidega.

Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja

tänavaid valmis. Lisandub käibemaks. Broneeritud.

Mingi tee 11,

Reola küla,

Kambja vald

168 252 4006 42

Tootmismaa, detailplaneering kehtestatud:

ehitusalune pindala 642 m2, hoonete arv krundil 2 tk,

korruseid lubatud 3. Krundil on teostatud:

-väljakaeved

-paigaldatud: drenaaz, sadeveekaevud, vee ja

kanalisatsiooni trassid, elektritrassid 16A liitumisega,

-tagasitäitetööd liiv-kruus alus ja killustik-freesasfalt

-paigaltatud piirdeaed

-side- ja gaasitrass krundi piiril.

Lisandub käibemaks.

Vahtriku park,

Vorbuse küla,

Tartu linn

200 000 3662 55

Ärimaa, detailplaneering kehtestatud. Lubatud on

ehitada üks hoone ehitusaluse pindalaga 240 m²,

suurim lubatud kõrgus 7m.

Veemeistri tn

12, Haage küla,

Tartu linn

125 000 3271 38

20% ärimaa ja 80% tootmismaa. Kinnitatud on

detailplaneering mille alusel on kinnistu kuni 50%

ulatuses hoonestada.

Hoonete suurim lubatud ehitusalune pind 1635m².

17

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Hoonet suurim lubatud arv krundil: 2. Korruselisus:

kuni 2. Hoonete suurim/vähim lubatud suhteline

kõrgus 9m/5m. Elektri, vee ja kanalisatsiooni trassiga

on liitumispunktid krundi piiril. Hinnale lisandub

käibemaks.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata äri/tootmismaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Räni alevik, Kambja vald

05.2023 275 000 66 4158

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, maksimaalne lubatud hoonete arv on 3 ja kõrgus kuni 10 m. Maksimaalne täisehituse pindala 1247 m2. Hind sisaldab Tartu linna vee-ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunkte krundi piiril, liitumist Eesti Energiaga 20A, side liitumisvüimalus, sadeveetrass, gaasikütte võimalus. Piirneb Tartu- Valga mntga, kuid juurdepääs maanteelt puudub. Väga hea nähtavus maanteelt.

2 Reola küla, Kambja vald

05.2023 300 000 30 9941

100% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 4 hoonet ehitusaluse pinnaga 3511,7 m2, kuni 2 korrust (max 12 m). Tehnovõrgud krundi piiril (vesi, kanalisatsioon, elektriliitumispunkt, side-ja gaasitrass), Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee ääres (II rida), piirkonnas väljaarendatud asfalteeritud teed, tänavavalgustus

18

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

3 Soinaste küla, Kambja vald

01.2023 164 250 45 3650

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitusalune pind 1450 m2, elektriliitumine 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid toodud krundi piirini, ei piirne maanteega (väljaarendamisel tehnopark Tartu linna piiril).

4 Ülenurme alevik, Kambja vald

04.2023 552 000 47 11 792

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 3365 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maanteega, kuid mahasõit otse maanteelt puudub. Väga hea nähtavus.

5 Vahi alevik, Tartu vald

01.2023 225 000 35 6505

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, kõrgusega kuni 9 m, suurim ehitusalune pind 2620 m2. valgustatud ja asfalteeritud juurdepääs, olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ning elekter (32A). Piirneb Jõhvi- Tartu-Valga maanteega.

6 Soinaste küla, Kambja vald

02.2023 550 000 52 10 563

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud püstitada kuni 2-kordne ärihoone kõrgusega kuni 9m. Tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril. Ostuhind sisaldab liitumist elektrivõrguga (3x200A). Tehing teostatud seotud osapoolte vahel.

19

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

7 Kandiküla, Tartu linn

01.2022 600 000 43 13 892

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, olemas el.liitumine 3x32A, vesi ja kanalisatsioon krundi piiril, Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa läheduses, maanteelt nähtav, kuid mahasõit maanteelt puudub.

8 Kandiküla, Tartu linn

09.2022 454 300 24 19 220

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga 3650 m2, kuni 2 korrust (kõrgus kuni 9 m). Hinna sees vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt krundi piiril, elektriliitumine 3x32A, gaasitrass. Asfaltkattega juurdepääsutee

9 Tõrvandi alevik, Kambja alevik

01.2021 98 000 25 3861

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, hinnas sisaldub: asfaltkattega tänavad, tänavavalgustus, tsentraalne veetrass ja kanalisatsioonitrass, tsentraalne gaasitrass, liitumine el.võrguga 3x20A, liitumisvõimalus sideliiniga liitumispunktis

10 Vahi alevik, Tartu vald

01.2021 90 000 32 2784

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneeringut koostatud ei ole, üldplaneeringu järgselt ärimaa, kinnistul elektrikilp, läheduses vee- ja kanalisatsiooniühendus, liitumised puuduvad

11 Kärkna küla, Tartu vald

12.2021 90 000 6,8 13 188

15% ärimaa, 60% tootmismaa, 25% muu maa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine 200A, puurkaev kõrvalkrundil, kanalisatsioon vajalik lahendada lokaalselt, maantee ääres (väga hea nähtavus ja leitavus), mahasõit maanteelt

12 Räni alevik, Kambja vald

08.2021 270 000 44 6132

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, liitumised puuduvad, võimalik liituda tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, elektriliitumine ampripõhine

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

20

Eksperthinnang nr. 0162-23T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus ärimaana.

Äralõike puhul on tegemist pikliku ja väljavenitatud kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Vorbuse külas. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu tõttu võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

21

Eksperthinnang nr. 0162-23T

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me hinnatavas turusektoris hinnamuutusi täheldanud.

Asukoht Ärimaa kruntide puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on maanteelt hästi nähtavad ja leitavad.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 1 3 4

Hindamisel 66,14 € 45,00 € 46,81 €

Tehingu hind, € lähtuti 275 000,00 € 164 250,00 € 552 000,00 €

Tehingu aeg: Pinnaühiku-hinnast mai.23 jaan.23 apr.23 Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud tehingu- hind: 66,14 € 45,00 € 46,81 €

Asukoht: Vahtriku tee 4, Vorbuse küla, Tartu

linn

Räni alevik Soinaste küla Ülenurme alevik

Piirneb Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa

põhimaanteega, nähtavus ja leitavus

väga hea, väljaarendamata

piirkond

Jõhvi-Tartu-Valga tee ääres,

nähtavus ja leitavus väga hea,

põhimaantee ääres, tehnopargis,

parem

Maanteest eemal, väljaarendamisel

tehnopark, kokkuvõttes

kehvem

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee

ääres, osaliselt väljakujunemisjärgu

s piirkond, mõnevõrra parem

Kohandus -10% 20% -5%

Kinnistu pindala

(m²): 5 970 4 158 3 650 11 792

Kohandus -10% -15% 15%

Tehnovõrgud: Puuduvad, omaniku esindaja sõnul vesi ja

kanalisatsioon võimalik lahendada

krundi siseselt, elektriliitumine ampripõhine

Elektriliitumine, 20A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsiooni-

trassid krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 6A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitras

sid krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 6A, tsentraalsed vee- ja

kanalisatsiooni- trassid krundi piiril,

parem

Kohandus -10% -10% -10%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Maksimaalne ehitusalune pind 1800

m2, täisehitus kuni 28%

Maksimaalne ehitusalune pind

1247 m2, täisehitus kuni 30%

Maksimaalne ehitusalune pind

1450 m2, täisehitus kuni

40%

Maksimaalne ehitusalune pind

3365 m2, täisehitus kuni 29%

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs Piirneb Tallinn-Tartu-

Võru-Luhamaa Juurdepääs

avalikult Juurdepääs

avalikult Juurdepääs

avalikult

22

Eksperthinnang nr. 0162-23T

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 1 3 4

maanteega, vajalik välja ehitada

detailplaneeringu järgne juurdepääsutee

krundi siseselt

kõvakattega teelt, mõnevõrra parem

kõvakattega teelt, mõnevõrra parem

kõvakattega teelt, mõnevõrra parem

Kohandus -5% -5% -5%

Summaarne kohandus -35% -10% -5%

Kohandatud tehinguhind: 42,99 € 40,50 € 44,47 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 35,00% 50,00% 35,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,40 0,2 0,4

Kaalutud hind: 43,09 € 17,20 € 8,10 € 17,79 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara turuväärtuseks kujuneb: 43,09 €/m2 x 5970 m2 = 257 247 €.

Taandatuna pinnaühikuhinnale 43,09 €/m2.

Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul

vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele,

millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige

teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2).

1211 m2 x 43,09 €/m² = 52 181,99 € ehk ümardatult 52 182 (viiskümmend kaks tuhat ükssada

kaheksakümmend kaks) €.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

23

Eksperthinnang nr. 0162-23T

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu

tekkele.

24

Eksperthinnang nr. 0162-23T

LISA 1 FOTOD

Äralõige

Vaade äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 1211 m2) Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

25

Eksperthinnang nr. 0162-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

26

Eksperthinnang nr. 0162-23T

27

Eksperthinnang nr. 0162-23T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

28

Eksperthinnang nr. 0162-23T

29

Eksperthinnang nr. 0162-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ Rävala pst 5, Tallinn 10143 Registrikood 11346894

+372 614 4600 [email protected] www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-232976C

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 3032804 avalikes huvides

omandatav äralõige pindalaga 1211 m²

Hinnangu eesmärk: kinnisasja hüvitusväärtuse hindamine seoses äralõike avalikes

huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel)

Ülevaatuse kuupäev: 09.10.2023

Väärtuse kuupäev: vastavalt püstitatud lähteülesandele 21.06.2023

Hindamisaruande

kuupäev: 11.10.2023

Tellija: Kotka Agro OÜ (registrikood 14312453)

Hindamisaruande

koostaja:

Kerli Koha

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116136

riiklikult tunnustatud ekspert (kinnisvara hindamise ekspertiisid)

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 2 / 59

SISUKORD

KOKKUVÕTE .................................................................................................................... 3

1. HINDAMISE ALUSED ................................................................................................ 4

1.1 Hindamise eesmärk, alused, algandmed ning hinnatava vara ülevaatus .................... 4

1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................ 5

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS .............................................................................. 7

2.1 Hinnatava vara koosseis ............................................................................................ 7

2.2 Asukoht ...................................................................................................................... 7

2.3 Katastriüksuse kirjeldus ............................................................................................ 10

2.4 Planeeritava äralõike kirjeldus .................................................................................. 14

2.5 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta ........................... 16

3. TURUÜLEVAATED.................................................................................................. 17

3.1 Makromajanduse ülevaade ...................................................................................... 17

3.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ................................................................................... 21 3.3 Tartu maakonna äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara turuülevaade ......................... 25

3.4 Turustatavuse analüüs ............................................................................................. 33

3.5 Müügipakkumiste ülevaade ...................................................................................... 35

4. HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMINE ......................................................................... 36

4.1 Parim kasutus .......................................................................................................... 36

4.2 Hindamismeetodi valik ja rakendus .......................................................................... 36 4.2.1 Võrdlusmeetodi rakendus .................................................................................................... 37 4.2.2 Saamata jääva tulu .............................................................................................................. 42 4.2.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud .................................................................................. 42 4.2.4 Hinnatava vara hüvitusväärtus ............................................................................................ 43

Lisa nr 1. Fotod maaüksusest .................................................................................................................. 44

Lisa nr 2. Kinnistu registriosa väljavõte ................................................................................................. 50

Lisa nr 3. Maa-ameti geoportaali hübriidfoto.......................................................................................... 52

Lisa nr 4. Maa-ameti geoportaali kitsenduste kaart ............................................................................... 53

Lisa nr 5. Piirkonna kaldaerotod .............................................................................................................. 56

Lisa nr 6. Riikliku ehitisregistri väljavõte ................................................................................................ 57

Lisa nr 7. Tee-ehituse eelprojekti äralõike plaan ................................................................................... 58

Lisa nr 8. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ..................................................................................... 59

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 3 / 59

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 3032804 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 1211 m²

Omanik: Kotka Agro OÜ (registrikood 14312453)

Omandivorm: kinnisasi

Katastriüksuse tunnus: 83101:003:0150 (pindala 5970,0 m², sihtostarve 100% ärimaa)

Äralõige: hoonestamata maa-ala pindalaga 1211 m² (positsioon L3-24)

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk: kinnisasja hüvitusväärtuse hindamine seoses äralõike avalikes huvides

omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel)

Ülevaatuse kuupäev: 09.10.2023

Väärtuse kuupäev: vastavalt püstitatud lähteülesandele 21.06.2023

Hindamisaruande

kuupäev: 11.10.2023

Tellija: Kotka Agro OÜ (registrikood 14312453)

Tellimusleping: 20.09.2023 sõlmitud kirjalik tellimusleping nr 153-2023

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle üle vaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega

pidanudki tuvastama

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene

Hüvitusväärtus:

55 750 eurot, sh:

- äralõike maa väärtus 55 750 €

- saamata jääv tulu puudub

- kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Hinnang likviidsusele: ei ole võimalik hinnata, sest tegemist on turule mittesuunatud varaga

Hindamistulemuse

täpsus:

tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega.

Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamistulemuse

täpsuseks on ±20%

Käibemaks: hindamistulemuses ei sisaldu käibemaks, kuid Eesti õigusaktides

sätestatud korras võib sellele lisanduda käibemaks

Hindamistulemus

Tartu maakonnas Tartu linnas Vorbuse külas aadressil Vahtriku tee 4 asuva kinnisasja registriosa

numbriga 3032804 äralõike avalikes huvides omandamise hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval

55 750 (viiskümmend viis tuhat seitsesada viiskümmend) eurot.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kerli Koha Kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 176334 Riiklikult tunnustatud ekspert (kinnisvara hindamise ekspertiisid) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 4 / 59

1. HINDAMISE ALUSED

1.1 Hindamise eesmärk, alused, algandmed ning hinnatava vara ülevaatus

Tellija nimi: Kotka Agro OÜ (registrikood 14312453)

Tellija esindaja: Anti Mölter

Tellimuslepingu kuupäev: 20.09.2023 sõlmitud kirjalik tellimusleping nr 153-2023

Hindamise eesmärk:

kinnisasja hüvitusväärtuse hindamine seoses äralõike avalikes huvides

omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel)

Tellitavaks tööks on hindamisaruande koostamine hinnatava kinnisasja

hüvitusväärtuse kohta. Hüvitusväärtuse all mõeldakse hinnatava kinnisasja

väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida

kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Hindamisaruannete koostamisel lähtub hindaja kinnisasja avalikes huvides

omandamise seadusest, kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti

vara hindamise standardisarjast EVS 875 ja muudest asjakohastest

õigusaktidest

Hinnangu kasutaja:

tellija, Transpordiamet, kohus

Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei ole

tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev

hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara

hinnanguna

Väärtuse liik:

hüvitusväärtus Hüvitusväärtus on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude

varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel

eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui

kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis

tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige

parimini iseloomustab

Ülevaatuse kuupäev1: 09.10.2023

Väärtuse kuupäev2:

vastavalt püstitatud lähteülesandele 21.06.2023 (tegemist on

Transpordiameti poolt tellitud eksperthinnangu ehk esimese

hindamisaruande väärtuse kuupäevaga)

Hindamisaruande

kuupäev3: 11.10.2023

Ülevaatuse teostanud

hindaja: kutseline vara hindaja (kutsetunnistus nr 176334, tase 7) Kerli Koha

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: puudusid

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas vara tervikuna

Ülevaatuse põhjalikkus: teostatud on vara visuaalne vaatlus

Algandmed esitanud

isikud: hinnatava vara omaniku esindajana Anti Mölter

Hindamisaruande koostaja: kutseline vara hindaja (kutsetunnistus nr 176334, tase 7) Kerli Koha

1 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

2 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 5 / 59

Kasutatud materjalid:

- Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS,

redaktsiooni jõustumise kuupäev 27.03.2023)

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse

määrus, redaktsiooni jõustumise kuupäev 18.03.2023)

- riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva

Kardla-Tartu lõigu eelprojekt (töö nr 20085-2, Roadplan OÜ, joonis

1.4)

- riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva

Kardla-Tartu lõigu eelprojekt (töö nr 20085-2, Roadplan OÜ, joonis

L3-24-Vahrtiku tee 4)

- e-kinnistusraamat kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 02.10.2023

(kinnistu registriosa väljavõte eksperthinnangu lisas nr 2)

- Maa-ameti geoportaali maainfo kaardirakendus, seisuga 10.10.2023

(hübriidfoto eksperthinnangu lisas nr 3)

- Maa-ameti geoportaali teeregistri kaardirakendus, seisuga 10.10.2023

- Maa-ameti geoportaali kõlvikute kaardirakendus, seisuga 10.10.2023

- Maa-ameti geoportaali fotoladu, seisuga 10.10.2023

- Maa-ameti geoportaali kitsenduste kaardi kaardirakendus, seisuga

09.10.2023 (kitsenduste kaart eksperthinnangu lisas nr 4)

- riiklik ehitisregister www.ehr.ee, seisuga 10.10.2023 (väljavõte

registrist eksperthinnangu lisas nr 5)

- kohaliku omavalitsuse kodulehekülg, seisuga 10.10.2023

- Vahtriku maaüksuse detailplaneering (DP-01-346)

1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle üle vaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ja on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi.

Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et

saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud

hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas

nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav.

Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja

endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb,

et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud

viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust

(EVS 875-4).

Hindaja annab tellijale ainulitsentsi koos all-litsentsi andmise õigusega kõigile lepingu alusel teostatud tööle

tekkivatele varalistele õigustele, sealhulgas autoriõiguse seaduse § 131 ja § 132 nimetatud varalistele

õigustele, ning need loetakse tellijale üleantuks lepingu hinna tasumisega. Hindaja kinnitab, et ta on võtnud

tarvitusele kõik meetmed autori(te) isiklike õiguste realiseerimiseks viisil, mis ei takista ega raskenda töö

tulemusena valminud teose kasutamist ega varaliste õiguste teostamist tellija poolt.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 6 / 59

Hindaja kinnitab, et autor(id) on andnud nõusoleku teha tellijal töö tulemusena valminud teoses ja selle

pealkirjas mistahes muudatusi, samuti lisada teosele teiste autorite teoseid (illustratsioone, eessõnasid,

järelsõnasid, kommentaare, selgitusi, uusi osasid jms).

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 7 / 59

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Hinnatava vara koosseis

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4

Kinnistu nimi: Vahtriku 4

Registriosa number: 3032804

Vara liik: kinnisasi

Katastritunnus: 83101:003:0150

Katastriüksuse pindala: 5970,0 m²

Katastriüksuse sihtotstarve: 100% ärimaa

Omanik: Kotka Agro OÜ (registrikood 14312453)

Hinnatava vara igakordse

omaniku kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos puuduvad

Koormatised ja

kitsendused: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos puuduvad

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja rendilepingud: väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud

aspektid, piirangud:

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Kinnistu registriosa väljavõte hindamisaruande lisas nr 2 ja katastriüksuse hübriidfoto eksperthinnangu

lisas nr 3.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla

Kaugus keskustest: Tartu kesklinnast (Raekoja platsist) ~8 km kaugusel, Tartu linna piir umbes 5 km kaugusel, linnapiirist umbes 5 km

Mikroasukoht

Naabrus:

krunt paikneb riigi põhimaantee ääres ning on hästi nähtav ja lihtsasti

ülesleitav. Lisaks hinnatavale kinnistule paikneb Vahtriku tee ääres veel

kaks hoonestamata ärimaa sihtotstarbelist kinnistut ning kolm

hoonestatud ja üks hoonestamata elamumaa kinnistu. Naabruses asuvad

hetkel valdavalt metsa- ja põllumaad ning individuaalmajapidamised.

Krundi hea nähtavus, suur mööduv liiklusvool ning Tartu linna vahetu

naabrus on põhjused, miks piirkond on sobilik äritegevusega

tegelemiseks. Kinnistu piirneb lõunast riigiteega, põhjast eraomandis

Vahtriku tee tänavaga, idast Vahtriku tee 2 hoonestamata ärimaaga ning

valdavalt läänest hoonestamata maatulundusmaaga (Krossi,

79301:001:0615) ja osaliselt ehitisteta Vahtriku puhasti jäätmehoidlamaa

kinnistuga (83101:003:0154)

Müra ja saastus: kõrge

Juurdepääs:

jalakäijad hea

sõidukid hea

kommentaar

kinnistu piirneb lõunast riigiomandis Tallinn-Tartu-

Võru-Luhamaa teega nr 2, millelt pöörates on

juurdepääs võimalik lääne suunalt munitsipaal-

omandis Nadeli tee T1 transpordimaalt ja sealt edasi

põhja suunalt eraomandis Vahtriku tee tänava

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 8 / 59

transpordimaalt (tee nr 8310428). Vahtriku tee

tänava omanikuks on viis eraisikut, väärtuse

kuupäeva seisuga pole hinnatava vara igakordse

omaniku kasuks teeservituuti seatud.

Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa teelt otsene mahasõit

puudub.

Planeeritud alale on detailplaneeringuga kavandatud

üks juurdepääs Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

maanteelt mõlemast sõidusuunast mööda olemas-

olevat Nadeli teed. Kruntidele pos 5, 9, 11 on

kavandatud avalikult kasutatav tee. Kruntidel pos 5, 9

ja 11 planeeritud hoonete ehitamiseks ei tohi anda

ehitusluba enne nimetatud ristmiku projekteerimist.

Kruntidel pos 5, 9 ja 11 planeeritud hoonetele ei tohi

anda kasutusluba enne nimetatud ristmiku valmimist.

Planeeritud ristmik tuleb detailplaneeringu kohaselt

täpselt lahendada eraldi põhiprojektiga, kuid ristmiku

projekteerimist ei ole Transpordiameti esindaja poolt

edastatud info kohaselt eraldi vaja, see sisaldub

Transpordiameti poolt tellitavas põhiprojektis

(ligipääs planeeritud kogujateelt, säilib parem- ja

vasakpööre, vajalik rajada planeeritud kvartalisisene

tee)

Allikas: teeregistri kaardirakendus Maa-ameti geoportaalis

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 9 / 59

Allikas: riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekti väljavõte (kogu skeem

eksperthinnangu digitaalselt allkirjastatud faili konteineris)

Kaugused:

infrastruktuur:

lähimad piirkonda teenindavad kaubandus-

teenindushoone, lasteaiad ja koolid paiknevad

umbes 7-8 km kaugusel

ühistranspordi-

peatus

bussipeatus vahetult kinnistu naabruses Tallinn-

Tartu-Võru-Luhamaa maantee ääres

Veekogu: puudub

Asukohaskeemid:

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 10 / 59

Allikas: kaart.delfi.ee

2.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastriüksuse tunnus: 83101:003:0150

Katastriüksuse pindala: 5970,0 m², peale äralõike (1211 m²) võõrandamist 4759 m²

Katastriüksuse sihtotstarve: 100% ärimaa

Kõlvikuline koosseis: 280 m² muu maa

5690 m² haritav maa

Geomeetria: ebakorrapärane, kuid suhteliselt kompaktne kuju

Allikas: maainfo kaardirakendus Maa-ameti geoportaalis, hinnatav kinnistu tähistatud sinise kontuuriga

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 11 / 59

Reljeef:

tasane, kuid läänest ida suunas tõusev reljeef, absoluutkõrgused on vahemikus 51-53 m

Allikas: Maa-ameti geoportaali maainfo kaardirakendus

Piirdeaed: puudub

Haljastus:

planeeritud haljastus puudub, hetkel kinnistul lepa- ja kasepuud (kõrgus

valdavalt kuni 6-9 m, väheses osas umbes kuni 11 m).

Detailplaneeringuga on ette nähtud kohustusliku kõrghaljastuse istutamine

põhijoonisel näidatud kohtadesse, soovitatav lisaks kõrghaljastusele

istutada ka madalhaljastust parklat eraldavatele haljasribadele

Jalg/sõiduteed: puuduvad

Parkimisvõimalused:

puuduvad, parkimine on planeeritud kinnistul (manööverdamis- ja

parkimisruumi saab olema piisavalt). Parkimine on detailplaneeringu

kohaselt kavandatud krundisiseselt. Kruntidele pos 9 ja pos 11 on

planeeringuga kavandatud kokku 44 sõiduautode parkimiskohta ning 20

kohta bussidele või veoautodele

Maakasutuse kitsendused:

vastavalt Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusele on katastriüksustel järgmised maakasutuse kitsendused:

- avalikult kasutatava tee kaitsevöönd (ulatus 2278,78 m²)

- planeeringu ala (tiheasustusala ja kohustuslik detailplaneeringu

ala, ulatus 4536,93 m²)

- sideehitise kaitsevöönd (ulatus 5,99 m²)

- elektripaigaldise kaitsevöönd (ulatus 114,03 m²).

Kitsenduste kaart, loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu lisas

number 3. Kuna kehtestatud on detailplaneering ja olemas ehitusõigus,

siis hindamisaruande koostaja hinnangul ei piira kitsendused, arvestades

nende olemust, ulatust ja paiknemist, vara sihtotstarbelist kasutamist ja ei

oma vara hüvitusväärtusele märkimisväärset mõju

Üldplaneering:

Tartu linna üldplaneering on kehtestatud 7. oktoobril 2021. Vastavalt

kehtestatud Tartu linna üldplaneeringule 2040+ on hinnatava kinnistu

maakasutuseks ettevõtluse maa-ala (tähis ÄV). Olemasolev sihtostarve

on üldplaneeringuga kooskõlas.

Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas

kehtivad tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt

tootmishoone maa-ala tingimused. Toetav otstarve ärihoonete maa,

tootmishoonete maa. Toetava otstarbe suurim osakaal 49%.

VOR7 asumi ehituslik iseloomustus: Vorbuse küla uusarendatavad ja seni

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 12 / 59

valdavalt hoonestamata ärimaad. Maa-alad on reserveeritud eelkõige

Tallinn- Luhamaa mnt lähedusest tuleneva äripotentsiaali realiseerimiseks

ning vastavate, kas kaubanduskeskuste või teatud kaubagrupile

spetsialiseerunud poodide ja teenindusasutuste ehitamiseks. Lubatud on

ka büroohooned. Kruntidel kehtivad ärihoone maa kohta üldplaneeringus

määratud üldtingimused. Krundi täisehituse protsent, hoonestusala

asukoht, põhilised arhitektuursed näitajad määratakse tulenevalt

ümbritsevast keskkonnast sõltuvalt asukohast detailplaneeringu või

projekteerimistingimustega. Uushoonestamise eelduseks on hooneid

teenindava tänavavõrgu väljaehitamine. Hooned liigendada mahuliselt ja

arhitektuurselt. Lubatud täisehitusprotsent 25%, maksimaalne korruselisus

2. Reeglina asub kaubandus-teeninduskeskus ühel krundil. Kruntimisel

tuleb arvestada parkimis- ja haljastusnõuete täitmise vajadusega.

Hoonete kavandamisel või krundi maakasutuse ümberkujundamisel tuleb

pöörata tähelepanu jalakäijate liikumise turvalisusele ja mugavusele.

Hoonete projekti koosseisus peab olema joonis, mis kajastab jalakäijate

põhisuundade kavandamist. Parkimine tuleb liigendada haljastusega

põhimõttel, kus üks 10 parkimiskoha kohta tuleb kavandada vähemalt üks

haljassaarega puu. Planeeringu- või arhitektuurivõistluse koostamise

kaalumise kohustus puudub

Allikas: Tartu linna üldplaneeringu 2040+ maakasutusplaan

Detailplaneering:

Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 on kehtestatud

10.09.2004. Planeeringu eesmärk oli maa-ala jagamine veoautode

teeninduskompleksiks parklate, kaubanduskeskuse ja sissesõiduteedega

ning hoonestusalaks kolme kuni nelja ühepereelamu tarbeks.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 13 / 59

Allikas: Vahtriku maaüksuse detailplaneeringu DP-01-346 põhijoonis hinnatava vara osas (joonis tervikuna eksperthinnangu

digitaalselt allkirjastatud faili konteineris), hinnatav vara positsioon nr 9

Ehitusõigus:

- 100% ärimaa

- suurim lubatud täisehituse pindala 1300 m² ehk täisehitus 22%,

üldplaneeringuga on lubatud kuni 25%)

- lubatud kõrgus kuni 9 m

- lubatud hoonete arv kuni 2.

Väärtuse kuupäeva seisuga on ehitusõigus realiseerimata

Hoonestus: puudub, riikliku ehitisregistri andmetel pole ehituslubasid väljastatud

Maakasutus: hoonestamata, kuid ehitusõigusega (potentsiaalselt ärihoonega

hoonestatav) ärimaa

Mullad: gleistunud kahkjas leetunud muld (LPg)

Elektrivarustuse liik:

puudub, vara omaniku esindaja ütluste kohaselt on liitumine võimalik

ampritasu põhiselt.

Planeeritud kruntide elektriühendus on kavandatud planeeritud alast

edelas asuvast Mosna alajaamast, millest tuleb tuua maa-aluse kaabliga

elekter planeeritud alasse. Olemasolevad õhuliinid on kavandatud

likvideerida, kuid seda ei või teha enne, kui on tagatud olemasolevatele

õhuliini tarbijatele elektriühendus. Elektriühendus on kavandatud kõigile

kruntidele. Kavandatav elektritarbimine on vahemikus 80-120 kW.

Kruntide piiridele tulevad liitumiskapid, millede asukoht täpsustatakse

projekteerimise staadiumis. Elektrivarustuse projekteerimiseks võtta

tehnilised tingimused elektrivõrku haldavalt ettevõttelt

Veevarustuse liik:

puudub.

Kehtestatud detailplaneeringu põhjal peaks teostama liitumise hinnatavast

varast kirde suunal paikneva positsiooni 10 ehk tänase Vahtriku

puurkaevu kinnistu olemasoleva puurkaevuga. Tegemist on eraomandis

kinnistule rajatud puurkaevuga, mille osas pole hinnatava vara igakordse

omaniku kasuks servituuti / isiklikku kasutusõigust seatud, kuid

detailplaneeringuga on isikliku kasutusõiguse seadmise vajalikkus ette

nähtud. Alternatiivseks võimaluseks on uue lokaalse veekaevu rajamine.

Kruntide pos 5, 9 ja 11 hoonestamise korral tuleb kas rajada krundi pos 11

idaosasse hüdrant või ehitada ühele kruntidest maa-alune tuletõrje

veehoidla, mis esteetiliselt sobiks kavandatud keskkonda. Koostöös

Päästeametiga võib projekteerimise käigus hüdrandi/veehoidla asukohta

täpsustada

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 14 / 59

Kanalisatsioonivarustuse

liik:

puudub.

Kruntide pos 5, 9 ja 11 kasutusele võtul tuleb reovee käitlemiseks rajada

reoveepuhasti ning kõikidelt kruntidelt (ka nendelt, kus on lokaalne

kogumismahuti) juhtida reovesi puhastisse, puhastada ning seejärel

juhtida vesi loodusesse (olemasolevasse kraavi). Veekogusse juhitav vesi

peab vastama veekogusse või pinnasesse juhitava vee nõuetele.

Prognoositav kanalisatsioonikogus alal on 6 m³/d. Heitvee juhtimiseks

suublasse on vajalik vee erikasutusluba. Tegemist on eraomandis

kinnistule rajatud puurkaevuga, mille osas pole hinnatava vara igakordse

omaniku kasuks servituuti / isiklikku kasutusõigust seatud, kuid

detailplaneeringuga on isikliku kasutusõiguse seadmise vajalikkus ette

nähtud. Alternatiivseks võimaluseks on uue lokaalse puhasti rajamine.

Kruntidelt pos 5, 9 ja 11 tulenev sajuvesi tuleb kokku koguda ja juhtida läbi

õli- ja liivapüüduri ala lääneservas olevasse kraavi. Muudelt aladelt tulev

sajuvesi tuleb immutada pinnasesse

Võrgugaas: puudub (liitumisvõimalus puudub)

Kaugküte: puudub (liitumisvõimalus puudub)

Allikas: Vahtriku maaüksuse DP-01-346 detailplaneeringu tehnovõrkude joonis

Maaüksuse kirjelduse illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas nr 1 fotomaterjal, lisas nr 2

katastriüksuse hübriidfoto ja lisas nr 5 piirkonna kaldaerofotod

2.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksuse tunnus: äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 83101:003:0150

Äralõike pindala:

1211 m² (maa-ala ei ole töö koostaja hinnangul võimaliku müügiobjektina

käsitletav, kuna selle väikese pindala, pikliku peenikese geomeetria,

riigimaantee ääres avalikult kasutatava tee kaitsevööndis paiknemise tõttu

(ei pole võimalik saada ehitusõigust) ei vasta kriteeriumitele, mis on

omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele)

Positsiooni nr: L3-24

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 15 / 59

Allikas: Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt (töö nr 20085-2,

Roadplan OÜ), äralõike joonis tervikuna eksperthinnangu digitaalselt allkirjastatud faili konteineris

Paiknemine: äralõige paikneb maaüksuse lõunapoolses osas piirnedes lõunast

riigimaanteega

Geomeetria: piklik kuju, suurim laius umbes 20-30 m, pikkus 55-60 m

Reljeef: tasane

Allikas: hindaja poolt vara ülevaatusel tehtud fotod

Piirdeaed: puudub

Jalg/sõiduteed: puuduvad

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 16 / 59

Haljastus: puudub (maa-alal on looduslik rohtkate, väheses osas võsa, üksikud

puud)

Üldplaneering: vastavalt kehtestatud Tartu linna üldplaneeringule 2040+ on

maakasutuseks ettevõtluse maa-ala (tähis ÄV)

Detailplaneering: Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 on kehtestatud

10.09.2004

Ehitusõigus: äralõige ei paikne detailplaneeringu järgsel hoonestusalal, äralõike osas

ehitusõigus puudub

Hoonestus: puudub

Katastriüksuse maakasutus

äralõike järgselt:

arvestades asjaolu, et tegemist on kinnistu ühel küljel paikneva peenikese

ribaga, mis ei teostata detailplaneeringuga planeeritud hoonestusalalt, siis

arvestades maaüksuse äralõikejärgset pindala, on hindaja seisukohal, et

kinnistu kasutamine planeeritud ärimaana saab jätkuda planeeritud viisil

2.5 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta

Hüvitusväärtust mõjutavad vastuolud andmetes puuduvad ja hindaja hindab andmeid usaldusväärseks.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 17 / 59

3. TURUÜLEVAATED

3.1 Makromajanduse ülevaade

Alus – Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut, Maksu- ja Tolliamet 15.09.2023

2022. aasta alguses esile kerkinud Ukraina kriisist alustades on otsestel ja kaudsetel põhjustel majandust

tabanud 2022. aasta III kvartalist taaskordne surutis. Kuigi Eesti majandussidemed seoses Venemaa ja

Valgevenega olid ekspordi osas suhteliselt vähesed, kujundavad rakendatud majandussanktsioonid siiski

arvestatavat mõju just imporditavate kaupade hinnatasemetele, mille juures hinnatõus on 2022. aastast

olnud üheks tõsiseimaks probleemiks edasise majanduskasvu kui ka elanikkonna reaalsissetulekute kasvu

hoidmisel. Kiire inflatsiooniga keskkonnas asuti 2022. aastast baasintressimäärasid järsult tõstma, mis on

omakorda majanduslangust võimendanud ning 2023. aasta osas võib oodata selgelt majanduslanguse

jätkumist. Tänavu I kvartalis langes sisemajanduse kogutoodang reaalhindades aastases võrdluses 3,8%

ja II kvartalis 3,0%, mille juures majanduskasvu ootusi on 2023. aasta II poolest taaskordselt tulevikku

edasi lükatud, kuid II kvartalis majanduslangus enam kvartaalselt ei süvenenud. Eestis on majanduslangus

esinenud kvartalivõrdluses juba kuus kvartalit järjest. Erinevad institutsioonid prognoosivad 2023. aastaks

Eesti majanduse reaallanguseks ligi 2%. Majanduse nominaalkasv on püsinud siiski ka viimastel kvartalitel

endiselt pigem kiire ning tööturul on olukord olnud endiselt üsna hea, viidates olukorrale, kus majanduslikult

ei ole veel olukord ehk laiapõhjaliselt niivõrd halvenenud.

Edasine majanduskasv eeldab lühiperspektiivis pakkumispoolsete probleemide lahendamist tarneahelates

(sh hinnatõusu pidurdamist) ja tööjõu liikumise osas ning pikemas perspektiivis investeeringuid ja

tootlikkuse kasvu kui ka paralleelselt laenuraha taaskordset odavnemist. Valitsus peaks majanduskasvu ja

konkurentsivõimet toetama hetkel võimalikult positiivse ettevõtluskeskkonnaga, kuid peale riigikogu valimisi

on 2023. aastal mindud selles osas aga hoopis vastupidises suunas. Majanduse täiendav laenurahaga

toetamine tooks aga ehk kaasa püsiva hinnatõusu, suurema palgasurve ja ettevõtete investeeringute

vähenemise, mis võivad mõningase viitajaga ohustada ettevõtete konkurentsivõimet. Valitsussektori

suurenenud kulutuste taustal oli juba ettenähtavalt üha suurem risk, et maksukoormus võib asuda

mõningase viitajaga suurenema. Edasine majanduskasvu potentsiaali realiseerimine sõltub suuresti 2021.

aasta lõpust esile kerkinud inflatsioonilise keskkonna rahunemisest ning tarbijakindluse halvenemise

ulatusest, mis on viinud ettevõtete ja majapidamiste investeeringute ja kulutuste vähenemiseni paralleelselt

laenuraha järsu kallinemisega. Üleüldiselt kuigi kiiret majanduskasvu taastumist siiski veel lähikvartaliteks

ei näi.

2022. aastal suurenes Eestis kaupade eksport 17% ja import 23% võrra. Olenemata koroonakriisist suutis

Eesti 2020. aastal eksporditurgudel oma turuosa kasvatada ning vägagi positiivne konjunktuur

eksportööridele jätkus kogu 2021. aasta vältel. 2020. aasta II pooles aset leidnud tugev ekspordikasv

tulenes peamiselt üksikutest sektoritest, kuid 2021. aasta I pooles asus olukord laiapõhjaliselt paranema.

Kiirenenud toormehindade kasvu, taaskordselt kiirenenud palgakasvu ja kõrgete energiahindade taustal

võis aga eeldada, et Eesti konkurentsivõime eksporditurgudel asub mõningase viitajaga halvenema ning

seda võis ka juba 2022. aasta II poolest täheldada. Kui 2022. aasta I pooles hoidsid kaubavahetuse kasvu

tagasi peamiselt pakkumispoolsed takistused just tarneahelatega seotud probleemide tõttu, siis aasta II

poolest on taas välisnõudlus vähenenud, mõjutades eriti tugevalt tööstussektori lõikes just puidu- ja

mööblitööstust. 2023. aasta juulis vähenes kaupade eksport jooksevhindades võrreldes aastatagusega

26% ja import 20%. Tänavu II kvartalist on olnud märgata, et ekspordi vähenemine on muutunud üha

laiapõhjalisemaks ning ettevõtjate hinnangud ka 2023. aasta II poole osas on saanud varasemaga

võrreldes järk-järgult pessimistlikumateks.

Veel 2022. aasta I pooles olid eluasemelaenude intressimäärad Eestis ajalooliselt madalaimal tasemel

(märtsis madalaim tase 2,02%), kuid laenuintressi fikseerimise soov ei olnud laenuvõtjatel olenemata

seejärel esilekerkinud euribori järsust tõusust kasvanud. Suurenenud konkurentsi ja EKP ekspansiivse

rahapoliitika tõttu olid intressimäärad 2020. aasta juulist üsna kiirelt alanenud, kuid see oli pelgalt ajutine

ning 2022. aasta suve algusest asusid intressid taas kasvama, küündides 2022. aastal keskmiselt 2,68% ja

2023. aasta juulis juba 5,60% juurde. Pankade likviidsuse üleküllus ja 2022. aastast aset leidev

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 18 / 59

elamispindade turu jahenemine võib konkurentsi suurenedes suunata intresse siiski ülespoole oodatust

väiksemas ulatuses, mille juures põhiliselt mõjutab krediidi hinda küll kasvanud euribor, kuid valdav osa

Eestis tegutsevatest pankadest finantseerivad end läbi hoiuste, mis kipuvad keskmiselt olema jätkuvalt

odavamad. Finantsturud ootasid 2023. aasta septembri keskpaigas euribori osas 2024. aasta alguseks 4%

tasemele jõudmist, mille juures seega suurem laenuraha kallinemise periood on juba arvatavalt seljataha

jäänud.

Tähtajaks tasumata laenude maht on püsinud aga jätkuvalt väga madal, üle 60 päeva viivises olevate

eluasemelaenude osakaal eluasemelaenude portfellist oli veel jaanuaris 0,09%, mis on siiski ootuspäraselt

viimastel kuudel taas veidi suurenenud (juulis 0,12%). Viivislaenude osakaalu vähenemist oli 2021. aasta

sügisest suuresti mõjutanud II pensionisamba raha vabanemine, kuid praegust mõningast kasvu on

mõjutanud 2022. aasta sügisest avaldunud majanduslik olukord. Eluasemelaenuturu võimaliku

ülekuumenemise taustal tõi Eesti Pank veel 2022. aasta alguses välja, et võib vajadusel laenuandmise

tingimusi karmistada, kuid sellele oli viidatud ka juba varasematel aastatel ning tagantjärele vaadatuna

oleks seda võinud tegelikkuses ka juba 2021. aasta II pooles teataval määral teha, sest 2022. aasta IV

kvartalist on kinnisvaraturul laiapõhjaline jahenemine alanud ning taolisi laenuandmise piiranguid ei ole

kuigi laialdaselt sisse viidud. KredExi käenduse osas mõningad esmased muutused küll toimusid, kuid

nende mõju oli turul toimuva osas marginaalne. Eesti Pank on omakorda 2022. aasta lõpust viidanud, et

eluasemelaenude väljastamise nõudeid pole lähiajal enam täiendavalt plaanis muuta.

Ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on püsinud muutlik, mis on tingitud sellest, et

laenuprojektide ja ettevõtete endi riskitase erineb kuust kuusse rohkem kui majapidamiste puhul. 2023.

aasta juulis väljastatud pikaajaliste ärilaenude keskmiseks intressimääraks kujunes 6,05%, mida oli

mõnevõrra enam kui viimase 12 kuu keskmine. Ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäärad olid veel

2022. aasta esimese nelja kuu vältel langenud laiapõhjaliselt pea kõikides tegevusvaldkondades, seda

eeskätt töötlevas tööstuses ja põllumajanduses. Krediidiasutuste vahel suurenenud konkurents oli enne

2022. aastat parandanud madalate intresside keskkonnas krediidi kättesaadavust teataval määral ka

ettevõtete jaoks. 2023. aasta alguseks oli viivises olevate ettevõtete laenude hulk korraks suhteliselt kiiresti

kasvanud, mille juures ka aastate 2022 - 2023 inflatsiooniline keskkond on mõjutanud teatud tegevusalasid

keskmisest tunduvalt enam, seda eeskätt kõrgete energiahindade ja kehva tarbijakindluse taustal. Kuid,

seejärel ei ole sarnaselt kodumajapidamistele olnud täheldada, et ettevõtete maksekäitumine oleks veel

2023. aastal üldiselt kuigi kehvas situatsioonis. Mitmed koroonakriisis kannatada saanud ettevõtted võivad

aga omakorda juba järgneva kobarkriisi taustal tänavu lõplikult uksed sulgeda, kuna neid on tabanud

aastast aastasse kestvad püsivad ületamatud raskused, seda eriti madala lisandväärtusega ettevõtete

puhul.

Septembri istungil otsustas Euroopa Keskpanga (EKP) nõukogu tõsta hoiustamise püsivõimaluse

intressimäära 4,00% tasemele, mille juures edasiselt võib aga 2023. aastal ehk oodata olukorda, kus

intressimäärasid enam ei tõsteta. Positiivsete reaalintresside keskkonna n-ö tagasitulek on siiski ka veel

lähitulevikus Euroopas vähetõenäoline. Euroala finantssüsteemile pakutavat likviidsustuge on viimastel

kuudel vähendatud ning netovaraostud 2022. aasta 1. juulist lõpetati. Eurosüsteem reinvesteeris

varaostukavade raames ostetud aegumistähtajani jõudnud väärtpaberitelt laekuvaid põhiosa tagasimakseid

püsivalt edasi, kuid ka vastava portfelli mahtu hakati 2023. aasta kevadest vähendama ja varaostukava

raames tehtavad reinvesteeringud peatati 2023. aasta juulist (pandeemiaga seotud varaostukava on siiski

jätkatud). EKP hinnastabiilsuse eesmärgiks on, et euroala inflatsioon püsiks 2% taseme lähedal, kuid EKP

prognooside kohaselt pole seda kindlasti oodata enne 2025. aastat, kuna alusinflatsioon ei ole veel

piisavalt aeglustunud. Intressimäärade tõstmine on asunud viitajaga jahutama nii majandust tervikuna kui

ka paralleelselt kinnisvara- ja finantsturgudel toimuvat, kuid see ei lahenda vahepealset suures osas

tarneahelate probleemidest põhjustatud hinnakasvu kiirenemist. Intressipoliitika muutustele on reageerinud

2022. aastast euribor, mis viitab aga justkui juba krediidikulude kõrgtaseme saavutamisele.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenuportfelli kasv 2020. aastal olenemata koroonakriisist taas kiirenes,

mida vedasid eeskätt eraisikutele antud laenud eesotsas eluasemelaenudega. Madala

investeerimisaktiivsuse tõttu laenasid ettevõtted olenemata kiirenenud majanduskasvust 2021. aasta

alguses veel suhteliselt vähe, kuid investeeringute kasv sai seejärel järsult hoo sisse eeskätt II ja III

kvartalis. 2021. aastal väljastati koguni 40% enam mittefinantsettevõtetele suunatud laene, mille juures

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 19 / 59

laenunõudluse kasv oli väljaspool turismi, meelelahutuse, majutuse, toitlustuse ja energeetika valdkonda

laiapõhjaline ning 2021. aasta detsembris väljastati ajalooliselt suurimas mahus laene Eesti senise

pangandusturu ajaloos. Laenukäibe kasvu oli viimasel ajal vedanud siiski peamiselt energeetikasektor ja

kinnisvaraalase tegevuse valdkond. Kuni 2022. aasta septembrini kestnud pikaajaliste laenude mahu kasv

pöördus seejärel taas langusesse, kuna ettevõtjate kindlustunne investeeringuid teha on halvenenud.

2022. aastal üldiselt suurenes ettevõtete laenude käive küll 4,3%, kuid vähenes detsembris võrreldes

aastatagusega ajutiselt koguni 49%. 2023. aasta esimese seitsme kuu vältel vähenes ettevõtetele

suunatud laenude käive kuuel kuul (-11,8% kokku), mille juures kinnisvarasektoriga seotud laenude maht

on moodustanud jätkuvalt suure osakaalu.

Koroonapandeemial oli hoiuste kasvule üsna laialdane mõju, mille taustal hoiuste kasv kiirenes 2020.

aastast märkimisväärselt. 2022. aastal seejärel kasv küll jätkus (+1,9%), kuid seda viimaste aastate

aeglaseimas tempos nii ettevõtete kui ka kodumajapidamiste puhul. Ettevõtete hoiuste maht kasvas 2022.

aastal 1,8% ja majapidamistel 2,0%. Hoiuste kasvutempo taandus 2022. aastal peamiselt suurenenud

kulutuste arvelt. Hoiuste maht kasvas 2022. aastal tunduvalt aeglasemini kui pankade laenu- ja

liisinguportfell, viidates majandusagentide kapitaliseerituse halvenemisele ja võimalike maksehäirete

esilekerkimisele lähitulevikus. Olenemata sellest, et inimeste säästud olid enne 2022. aastat tugevalt

kasvanud, on selle taga olnud aga peamiselt jõukamad leibkonnad. Laiapõhjalise hinnakasvu taustal oli

2022. aastal täheldada, et paljud majapidamised elasid II poolaastal juba säästude arvelt. 2022. aasta

detsembrist aga kodumajapidamiste osas hoiuste kasv taas jätkus ning see püsis ka 2023. aasta esimesel

kuuel kuul (juunis võrreldes aastatagusega +2,8%). Juulist aga näib, et kodumajapidamiste

säästmisvõimekus on taas löögi all, mille üheks põhjuseks võib kindlasti olla laenuraha kallinemine.

Ettevõtete osas püsis 2022. aasta juulis hoiuste hulk võrreldes aastatagusega madalamal tasemel (-0,3%),

viidates probleemkohtadele ka ettevõtlussektoris.

2020. aastal võis majapidamiste laenuportfelli 5,1% kasvu taustal märgata mõningast kasvutempo

aeglustumist, kuid 2021. aastal kiirenes kasv seejärel 6,1% ja 2022. aastal 11% tasemele.

Eluasemelaenude portfell kasvas sealjuures 2021. aastal 9,2% ja 2022. aastal 11% võrra. Uute

eluasemelaenude käive oli 2022. aastal eelnevast aastast 16% suurem. Eluasemete laenulepingute

koguarv suurenes 2022. aastal 1,5%, mida oli tunduvalt rohkem kui 2021. aastal, kui II pensionisamba raha

vabanemise taustal maksti suuresti tagasi just kodulaene. Keskmine laenusumma suurenes 2022. aastal

9,4%, mille kiirenemist mõjutas eeskätt laiapõhjaline elamispindade hinnatõus. Kuni 2022. aasta

keskpaigani suurenenud kinnisvara- kui ka laenuturu aktiivsust mõjutas üleüldine elamispindade järele

kasvanud nõudlus, väga odav laenuraha ning selle taustal suurenenud kinnisvarasse investeerimine. 2022.

aastal üldiselt elamispindade turul tehingute arv vähenes, mida halvenenud tarbijaskonna kindlustunne

omakorda 2022. aasta IV kvartalist võimendas ning see on esile kerkinud ka laenuturu näitajates. 2023.

aasta juulis väljastati uusi eluasemelaene 28% võrra väiksemas mahus kui aasta tagasi, mille juures

keskmine laenusumma suurenes 7,3% ja lepingute arv 0,4% võrra (kuises võrdluses oli lepingute arv siiski

veel aprillis neli kuud järjest vähenenud).

Olukord tööturul oli enne koroonapandeemiat pidevalt paranenud, kus mitteaktiivsete ja töötute arv oli

vähenenud ja hõivatute arv oli kasvanud nii linnalistes kui ka maa-asulates. Tööturul osalemist on

kasvatanud pensioniea tõus ning järk-järgult rakendunud töövõimereform. 2020. aasta märtsist kuni 2021.

aasta alguseni võis tööturul märgata olukorra arvestatavat halvenemist, kuid seda peamiselt tööstus- ja

teenindussektoris. Tööpuuduse tipp jäi 2021. aasta märtsi, olles seejärel kiirelt vähenenud kuni 2021. aasta

detsembrini. Statistikaameti andmetel oli seejärel 2022. aastal tööjõus osalemise määr 73,3%, tööhõive

määr 69,2% ja töötuse määr 5,6% tasemel. Tööturu andmed viitasid 2022. aasta I pooles küll töösuhete

arvu kasvule, aga koroonakriisist enam mõjutatud tegevusalad olid jätkuvalt keerulises seisus ning Ukraina

kriisi tõttu asus tööpuudus 2022. aastal taas suurenema, mille taustal on tööturule lisandunud

rahvusvahelise kaitse taustal ka üha enam sõjapõgenikke. Eesti Pank prognoosib 2023. aasta tööpuuduse

määraks 6,5%, mille juures kasv leiab suures osas aset aga eeskätt sõjapõgenike tööturule lisandumisest.

2023. aasta II kvartalis oli töötuse määr 6,7%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus osalemise määr jätkuvalt

74,2% (sh viimaste aastate kõrgeim näitaja), mille juures tööturul on seni läinud oodatust tunduvalt

paremini, kuid töötute arvu pidev vähenemine on siiski pöördunud ja 2023. aasta II pooles arvatavalt

tööpuudus täiendavalt suureneb.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 20 / 59

2021. aastal kasvasid peamiselt energiakandjate kallinemise tõttu Eestis tarbijahinnad 4,6% ja 2022. aastal

juba laiapõhjalise hinnatõusu taustal koguni 19,4% võrra. 2023. aasta augustis ulatus hinnakasv võrreldes

aastatagusega aga juba pelgalt 4,6% tasemele, mille juures on viimastel kuudel olnud tegemist püsivalt

oluliselt aeglasema kasvutempoga kui varasemalt. Energia- ja toorainehindade kasv oli kuni 2022. aasta

sügiseni järsult kiirenenud, millele omakorda lisandus ka toiduainehindade, rõivaste ja teenuste hinnakasv

koos üleüldise palgakasvu spiraaliga, kuid eeskätt energiahinnad olid kuni tänavu suvise perioodini juba

arvestatavalt taandunud. Hetkel siiski näib, et vähemalt energiahindade osas võib aga inflatsioon taas

kiirenema asuda. 2023. aastal võib siiski üldiselt oodata hinnatõusu aeglustumist, mille juures

tarbijahindade kasv püsib erinevate institutsioonide prognooside kohaselt ligi 9% tasemel. Hinnatõusu

aeglustumine algas 2022. aasta septembrist, mille juures 2023. aasta lõpus taandub hinnatõus ligi 5%

juurde ning 2024. aastal peaks oodatav hinnatõus jääma ehk 4 kuni 5% tasemele. Tänased kavandatud

maksutõusude reformid, oodatust parem tööturu situatsioon kui ka geopoliitilised probleemid on prognoose

2023. aasta keskpaigast siiski taas ülespoole viinud.

Statistikaameti andmetel ulatus keskmine brutokuupalk 2022. aastal 1685 euroni, mida oli 8,9% enam kui

varasemal aastal. Koroonapiirangute leevenemise, tööpuuduse vähenemise, tööhõive kasvu,

majandusaktiivsuse suurenemise kui ka kiirenenud inflatsiooni tõttu oli palgakasv juba 2021. aastast

hoogustunud. Tööealise elanikkonna vähenemise ning jätkuva hinnatõusu toel püsib perspektiivis surve

edasisteks palgatõusudeks. Reaalpalga kasv on aga hetkel veel üsna aeglane ning oli 2021. aasta IV

kvartalist üsna pikka aega koguni negatiivne, kuna aastane hinnatõus oli mitmetel kvartalitel kiirem kui

palgakasv. 2023. aasta II kvartalis kasvas keskmine brutopalk 12,4% (1873 €), samal ajal kui

tarbijahindade kasv oli 11,3% tasemel. Reaalpalga vähenemine on siiski II kvartalist pöördunud, mille

juures elanikkonna ostujõud asub eeskätt 2023. aasta II poolest taas paranema. Suurem ebakindlus ja

vähenenud sise- kui ka välisnõudlus pidurdab siiski ettevõtete soovi töötajaid juurde värvata, mis omakorda

võib hetkel palgakasvusurvet tagasi hoida. Eestisse saabunud sõjapõgenikud on varasemat tööjõupuudust

teatud tegevusvaldkondades leevendanud, mis samuti vähendab 2023. aastal teataval määral võimalust

palkadel kasvada. Erinevad Eestis tegutsevad institutsioonid prognoosivad 2023. aasta brutopalga

nominaalkasvuks ligi 11%, mida toetab ka maksuvabatulu suurenemine ja miinimumpalga tõus.

Euroala majanduspoliitiliste ja julgeolekualaste probleemide, Euroopa panganduse probleemide, euroala

monetaarpoliitiliste muutuste kui ka peamiselt Skandinaaviamaade kinnisvaraturul taaskordselt

realiseeruvate riskide osas on järjekordselt põhjust muret tunda, mis võib peatselt väljenduma asuda ka

siinsete pankade riskide juhtimises. Olustik on 2022. aasta algusest rahvusvaheliselt järsult halvenenud,

kus Ida-Euroopa pingekoldest on nii majanduslikud kui ka sotsiaalsed probleemid kiiresti ülemaailmselt

negatiivselt mõju avaldama asunud eeskätt läbi majandussanktsioonide ja julgeolekuriskide kasvu tõttu.

Paralleelselt püsivad täiendavad pingekolded endiselt ka Kesk-Aasias ning Hiina ja Taiwani vahel, mis

põhjustab ebakindlust tuleviku ees üheskoos endiselt kiire inflatsiooniga, kus pikaajaliste prognooside

tegemine on keeruline. Majandustegevuse piirangute kui ka rekordilise inflatsiooni pikaajaline kestus võib

viia laiapõhjaliste probleemideni majanduses laiemalt, mis osaliselt on ka olnud Eestis 2023. aasta kevadel

presenteeritud uute maksutõusude põhjuseks. Lühiajaliselt on eeskätt probleemiks järsult kallinenud

laenuraha koos jätkuvalt kiire hindade kasvuga, mille juures üldiselt näib, et 2023. aasta majanduslanguse

kui ka tööturu halvenemise prognoose on olenemata taanduvast hinnakasvust taaskordselt

pessimistlikemaks korrigeeritud.

Kuni 2022. aasta keskpaigani püsinud madalate intressimäärade ja kasvanud inflatsiooni tõttu realiseerus

oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud võivad hakata kiirenevas

tempos kasvama, mida võis nii Eestis kui ka globaalselt 2021. aastast täheldada. Krediidi väljastamist

2020. aastal ajutiselt piirati, kuid 2021. aastal olid eluasemelaenude intressid juba madalamad kui enne

koroonakriisi, mille järgselt 2022. aasta keskpaigast asus laenuraha järsult kallinema. Üldplaanis oli

kinnisvaraturg Eestis koroonapandeemia sotsiaalsetele ja majanduslikele mõjudele suhteliselt vastupidav,

seda eeskätt elamispindade turu lõikes. On aga olnud täheldada, et kiirest laenuraha kallinemisest tulenev

negatiivne mõju osutub elamispindade turule 2023. aastal sügavamaks, mille juures turuaktiivsus on järsult

vähenenud ja varade nominaalne hinnalangus algas paralleelselt 2022. aasta IV kvartalis. Kuigi laenuraha

kallinemine lõpeb arvatavalt juba 2023. aasta sügis-talvel, jõuab kõrgemate intressimäärade mõju siiski

tõenäoliselt piirkondlikule kinnisvaraturule kui ka üleüldiselt majanduskeskkonda üle teatava viitega.

Viimast võib arvestataval määral mõjutada peamiselt 2023. aasta IV kvartalist ka Soomes ning Rootsis

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 21 / 59

asetleidev, kus sealne negatiivne mõju kinnisvaraturule kui ka näiteks ehitussektorile on võrreldes Eestiga

olnud seni tunduvalt kehvem.

3.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa-amet, Eesti Pank, Statistikaamet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Arco Vara statistika 15.09.2023

2022. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 49 780 ostu-müügitehingut, mida oli 18% vähem kui

varasemal aastal. Veel 2021. aastal oli tegemist ligi 12 aastat kestnud kasvutsükli vältel kõrgeima tehingute

arvuga. Turuaktiivsuse langus oli 2022. aastal seejärel ootuspäraselt laiapõhjaline, alanedes nii

kinnisasjade, korteriomandite kui ka hoonestusõigustega tehtud tehingute lõikes. Kunagine buumi periood

sai küll 2021. aastal tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid jäi tehingute arvu osas jätkuvalt ületamata

ning selle ületamist ei ole ka lähiaastatel oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on pikemat aega tagasi

hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja arengupotentsiaaliga Eesti,

kus kinnisvaraturgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja

hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. 2020. aasta koroonakriisi mõju piirdus majanduslikult eeskätt

teenindussektoriga, mistõttu ei olnud veel tollastel sündmustel Eesti väikeasumitele kuigi olulist negatiivset

mõju, kuid 2022. aastast alanud tööturu halvenemise ja laenuraha kallinemise taustal võib ääremaastumine

aastatel 2023 - 2024 piirkonniti taaskordselt võimenduda.

Kinnisvaratehingute arvu madalseis jäi tagasivaatavalt arvatavalt 2023. aasta I kvartalisse

2023. aasta I kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku

pelgalt 8886 ostu-müügitehingut ligikaudu 0,9 miljardi euro väärtuses, mille juures II kvartalis tehti juba

11 131 tehingut koguväärtusega 1,2 miljardit eurot. Tehingute koguväärtuse kasvu panustasid veel 2021.

aastal pea kõik kinnisvaraturu sektorid, kuid eeskätt siiski elamispindade turg, mis omakorda on andnud

2022. aastast turuaktiivsuse langedes ka ühe suurima panuse. Võrreldes 2022. aasta I kvartaliga vähenes

tänavu I kvartalis ostu-müügitehingute arv kõikide kinnisvaratehingute lõikes 27% ja II kvartalis 22% võrra.

Kuigi turuaktiivsuse langustempo võrreldes aastatagusega 2022. aasta kvartalite vältel pidevalt süvenes

(IV kvartalis -32%), siis tänavu juba I kvartalis langustempo enam sügavamaks ei ulatunud ning turul on

olnud hooajaliselt täheldada taaskordset ootuspärast ostuaktiivsuse kasvu.

Kuigi müügipakkumine asus 2022. aasta keskpaigast taas suurenema ja pakkumishindade kasv on kõikide

turusektorite lõikes peatunud või ka juba segmenditi vahepeal langusesse siirdunud, on jätkuvalt kiire

tarbijahindade kasvuga ja laenuraha kallinemisega seotud sündmuste taustal turuosaliste kindlustunne

halvenenud, mistõttu on tõenäoline, et tehingute arvu langus võrreldes aastatagusega jätkub vähemalt

2023. aasta III kvartalini. Turuaktiivsus oli viimastel aastatel arvestataval määral üle pikaajalise potentsiaali

ning selle taandumine on olnud ootuspärane ka ilma Ukraina ja euroala monetaarpoliitilisi sündmusi

arvestamata, kuid viimased on olukorda negatiivses võtmes selgelt võimendanud ja see mõju kestab

laialdaselt kogu 2023. aasta vältel. Praeguse langustsükli lõikes saavutati siiski madalaim turuaktiivsuse

tase juba arvatavalt 2023. aasta I kvartalis.

2020. aastal võis Eesti kinnisvaturul täheldada keskmise tehinguhinna edasise tõusu peatumist, kuna

elamispindadega tehtud tehingute koguväärtuse osakaal ei suurenenud. Keskmise tehingu väärtuse kasvu

aeglustumist soodustas lisaks Eesti madalamate hindadega piirkondades kasvanud tehingute arv, millesse

panustasid 2020. aastal suuresti hajusa asustusega piirkondades soetatud puhkeotstarbelised varad.

2021. aastal pööras keskmine kinnisvaratehingu hind aga kiirele kasvule ning sarnases tempos kasv jätkus

olenemata turuaktiivsuse langusest ka veel 2022. aastal, mida toetas laiapõhjaline kinnisvarahindade tõus

veel eeskätt 2022. aasta I pooles. Äri- ja tootmisotstarbeliste varade üksikud tavapärasest kallimad

tehingud on periooditi koguväärtuse kujunemist oluliselt mõjutamas ning tegid seda ka aastatel 2020 -

2022, mis on tulenenud ennekõike üksikute ettevõtete suurematest investeeringutest. Ka ettevõtjate

kindlustunne on 2022. aasta algusest aga märkimisväärselt halvenenud, mis on väljendunud nii tootmis-

kui ka ärimaade tehingute arvu laialdase vähenemise näol, viidates taandunud investeeringutele ja

tööpuuduse kasvule. Ukraina sõjast, laenuraha kallinemisest kui ka taandunud välisnõudlusest nii otseselt

kui ka kaudselt tulenenud probleemid on kasvuvõimalusi tagasi hoidmas ning Eesti suhtes on oma hoiakut

muutnud ka välisinvestorid.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 22 / 59

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2023

* 2023. aasta andmed on toodud augusti seisuga.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Elamispindade turg näitas 2023. aasta II kvartalis võrdlemisi tugevat hooajalist kasvu

2022. aastal tehti Eesti korteriturul kokku 28 358 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 25 468 ja

mitteeluruumidega 2890 tehingut. Korteriomandite tehingute arv vähenes võrreldes aastatagusega 8,6%,

sealjuures eluruumide puhul 8,1% ja mitteeluruumide osas 13% võrra. Edasise turuaktiivsuse kasvu

võimalused olid juba 2022. aasta III kvartalist välistatud, seda nii Eesti suuremates kui ka väiksemates

keskustes. Pakkumiste arv asus orienteeruvalt 2022. aasta keskpaigast suurenema ning elamispindade

hinnad olid kasvanud enamike potentsiaalsete ostjate sissetulekute kasvust juba pikemat aega oluliselt

kiiremini, halvendades üheskoos energia- ja krediidikulude kasvuga elamispindade kättesaadavust eeskätt

aastatel 2021 - 2022. Kuigi ka Eesti väikelinnades oli tehingute arv 2020. aasta IV kvartalist 2022. aasta

alguseni arvestavalt suurenenud, ei olnud siiski väikelinnades lähiaastatel turuaktiivsuse kõrgtaseme

püsimist nagunii oodata, sest siserändesaldo on jätkuvalt Tallinna kasuks negatiivne, iive on samuti

negatiivne ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus.

Keskmise leibkonna suurus püsib Eestis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt

linna kolimine püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega

keskküttega madalama korruse korterid.

Üleriigiliselt aktiivse korterituru taustal võis 2022. aastal märgata üha enam üksikute arendusprojektide

algatamist ka Tartu-, Pärnu- ja Harjumaalt väljaspool, kuid krediidiandjad on olnud selliste projektide osas

üsna pessimistlikult meelestatud. Kui koroonapandeemia mõjul tuli arendusprojektide külmutamist ette

pigem erandlikel juhtudel, siis ehitushindade kasv kui ka 2022. aasta sügisest järsult vähenenud

elamispindade järgne nõudlus on võimalikke arendusplaane üha enam edasi lükkamas. Mitmete Eesti

väikelinnade osas jõuti siiski aastatel 2020 - 2022 hulgaliselt arendusprojekte edukalt läbi viia, mida võis nii

pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui ka üldise piirkondliku tehnilise

ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati positiivseks nähtuseks.

Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiperspektiivis oodata kohaliku omavalitsuse laenukoormuse

kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute raames kavandatud avalikku

kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete likvideerimise tõttu peavad

munitsipaalüksused aga järjest rohkem leidma viise, kuidas erasektori arendustegevust oma

administratiivpiirkonnas 2023. aastast soodustada.

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

110 000

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 23 / 59

Uute ega ka järelturu korterite hinnakasv ei olnud enne koroonakriisi enam kiirenenud, aeglustunud kasv jäi

kuni 2020. aasta märtsini valdavalt 3 - 6% vahemikku ning seda võis pidada võrdlemisi jätkusuutlikuks.

2021. aastal oli mitmetes väikelinnades aastane hinnakasv tüüpkorterite lõikes aga juba kiirem kui

Tallinnas (üle +35%), viidates olulisele tasakaalustamatusele. Kuigi elamispindade hinnakasv oli viimastel

aastatel väga kiire, on suhteliselt kiire olnud ka eestlaste sissetulekute kasv, mistõttu kinnisvara

kättesaadavuse halvenemine kerkis tugevamalt esile alles 2021. aastal. Kiirenenud varade ja ka üleüldine

tarbijahindade kasv viis kiireneva palgakasvuni, mis on seni tabanud tugevamalt eeskätt väikeasumite

madala lisandväärtusega tööandjate jätkusuutlikkust ning taoline trend näib 2023. aastal selgelt

võimenduvat. Olemasolev pakkumismaht on elamispindade turul võrreldes möödunud kümnendi

keskpaigaga siiski jätkuvalt optimaalne, mistõttu laialdase hinnalanguse (üle -15%) esilekerkimise

tõenäosus on 2023. aasta puhul vähetõenäoline. Võib eeldada, et Eesti korteriturul jõutakse aastase

hinnakasvu osas 2020. aasta märtsini kestnud turusituatsiooniga üsnagi analoogsesse taustsüsteemi

peatselt tagasi, seda tõenäoliselt 2024. aastal.

2023. aasta II kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 6568 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega

5883 ja mitteeluruumidega 685 tehingut. Võrreldes 2023. aasta I kvartaliga suurenes eluruumide tehingute

arv hooajaliste tegurite taustal 25%, kuid jäädes siiski võrreldes aastatagusega endiselt 20% võrra

madalamale, mille juures edasine langustempo ei süvenenud enam juba I kvartalis. Veel 2022. aasta

esimese kolme kvartali vältel tehti 1,4% võrra enam eluruumide ostu-müügitehinguid kui 2021. aasta samal

perioodil, olles ühtlasi ka ainukeseks turusegmendiks, kus tehingute arv veel suurenes, kuid seda olid

viitajaga vedanud ainult väljaspool Harjumaad paiknevad piirkonnad. Lähikuudel jääb korterituru

hinnastatistikat kujundama ennekõike uute korterite müük, mille juures uute korterite võlaõiguslike

lepingute sõlmimise osas võis veel 2021. aastal täheldada varasema kümne aasta rekordeid, kuid 2023.

aastal on uute korterite nn ettemüük olnud viimaste aastate kehvemail tasemel. Viimastel kvartalitel

peamiselt laenuraha kallinemisest tingitud halvenenud elamispinna kättesaadavuse trend hoiab

turuaktiivsuse kasvuvõimalused eelolevatel aastatel tagasihoidlikuna ning tänase makrokeskkonnaga

seotud põhjustel on ehitusaktiivsus 2022. aastast taas langustrendis, võimaldades siiski 2023. aastal

võimaliku hinnalanguse esilekerkimise korral oluliselt väiksemat volatiilsust kui näiteks 2009. aastal ning

hoides uute korterite pakkumishinnad endiselt üsna kõrgel.

Elamuturu tänasest olukorrast taastumist toetavad suuresti Eesti demograafilised tegurid

2022. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 6005 ostu-müügitehingut, mida oli 23%

vähem kui varasemal aastal, kui sarnaselt korteriturule saavutati tänaseks möödunud kasvutsükli vältel

kõrgeim aastane tehingute arv. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes 2022. aastal sealjuures

126 150 eurot, mida oli hinnakasvu aeglustumise taustal siiski 12% enam kui aasta tagasi. Kuigi

turuaktiivsuse ja hinnatasemete kasvu vedas aastatel 2020 - 2022 eeskätt Harju maakond, võis kuni 2021.

aasta lõpuni täheldada siiski tehingute arvu üleriigilist suurenemist, mille taga olid peamiselt

demograafilised tegurid. Potentsiaalseid ostjaid on elamuturule lisandunud üha enam nn laulva

revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu välja

vahetamas ning võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel, kuid siiski 2021. aasta tasemest

oluliselt mõõdukama tehingute arvu juures. Eluhoonetega hoonestatud maade tehingute osas võis

turuaktiivsuse hoogustumist täheldada ennekõike 2020. aastast, mis ühtis ka elamuehituse samaaegse

äärmiselt tugeva üleriigilise kasvuga. Elamuehitus on 2022. aastast asunud aga vähenema, mida on lisaks

laenu- ja kommunaalkulude kasvule mõjutanud nii kasvanud kruntide kui ka ehituse hind, kuid paralleelselt

veel 2022. aasta vältel ka vähene elamukruntide müügipakkumine.

Eesti elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänasel hetkel

võrdlemisi kehvas seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel

hulgal, mis on üksikelamu eelistamist korterile peale 2000ndate finantskriisi tagasi hoidnud. Korterite 2022.

aasta keskpaigani püsinud pidev hinnakasv ning eeskätt Eesti väikeasumites vähene 4- ja enamatoaliste

korterite müügipakkumine suunas aga üha enam ostjaid just hajusa asustusega piirkondade elamute

turule. Eesti elamuturu tugevamat kasvu hoiab arvestataval määral tagasi väike keskmise leibkonna

suurus, mistõttu on nõudlus tänapäeval seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga napib.

Ostjaskonna huvi oli majandusliku kindlustunde pideva paranemise aegselt kasvanud just odavamate

puhkeotstarbeliste varade ja maamajade vastu, seda eriti aastate 2020 - 2021 vältel, kuid meelelahutusega

seotud kulutuste tagasitõmbumine on majandusliku kindlustunde halvenemise taustal 2022. aastast sama

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 24 / 59

kiiresti esile kerkinud kui alalise elukoha ostuhuvi taandumine. Kuigi peavoolumeedias on olnud juttu

suvitusotstarbeliste varade puhul jätkuvalt kõrgest nõudlusest, on suvilate tehingute arv siiski tegelikkuses

langenud veidi enam kui üksikelamute puhul.

Hoonestamata elamumaade vastu oli nii korteri- kui ka elamuturu kasvu hoogustumise järgselt ostjaskonna

huvi tõusnud ennekõike Harju- ja Tartumaal, kuid viimasele kolmele aastale tuginevalt ka juba üha enam

Eesti madalama aktiivsusega piirkondades. Üksikelamukruntide turul takistasid tänaseks möödunud

kasvutsükli vältel hinnakasvu kiirenemist eeskätt kunagise buumi jooksul planeeritud, kuid seni

väljaarendamata uuselamurajoonide, kinnistud, mis olid elamuturu aktiveerumise järgselt taas

likviidsemaks muutunud. Tartu ja Tallinna lähiümbruses ning Eesti väikelinnades oli ostjate poolt

enimeelistatud piirkondades elamuehituseks sobilike kruntide pakkumine 2021. aasta lõpuks järsult

vähenenud. Viimane trend soodustas uute elurajoonide kujunemist keskustest aina kaugemal, kuid turg ei

olnud kasvanud elamukruntide ega ka ehitushinna taustal nõus ostuotsuseid realiseerima ning elamuehitus

asus 2022. aastast laialdaselt taanduma. Tervikliku infrastruktuuriga uuselamurajoone on lähitulevikus ilma

kohalike omavalitsuste poolse kaasfinantseerimiseta esile kerkimas võrdlemisi vähe. Maaturul oli

hinnakasv 2022. aastani tagasihoidlikum kui korteri- või elamuturul, mistõttu eelistab enamus

kinnisvaraarendajatest ka lähitulevikus pigem madalama riskiga äriplaane. Üksikutes Eesti väikelinnades

või nende lähiümbruses on elamuehituseks sobilikke krunte turule lisandunud hiljaaegu peamiselt kohalike

omavalitsuste poolse koostöö tulemusena, kuid üldiselt näib olevat 2023. aastal pakkumismaht suurenenud

seni pigem vähesel määral.

2023. aasta II kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1365 ostu-müügitehingut.

Võrreldes eelmise kvartaliga kasvas tehingute arv koguni 57%, jäädes siiski aastatagusele 24% võrra

jätkuvalt alla, mille juures langustempo enam ei süvenenud (veel I kvartalis -33%). 2021. aastal kujunes

kõrgeima tehingute arvuga perioodiks II kvartal, mille järgselt on tehingute arv võrreldes aastatagusega

pidevalt taandunud. Üldplaanis võis 2022. aastal märgata, et tempokas hinnakasv leidis aset kuni aasta

keskpaigani ning III kvartalist ei saanud seejärel enam ei elamute ega ka korterite turul üldiselt võrredes II

kvartaliga olulisi hinnadünaamika muutusi täheldada. Valg- ja vastulinnastumise taustal siiski mõõdukas

hinnatõus hajusama asustusega piirkondades viitajaga 2022. aasta III kvartalis endiselt jätkus, kuid IV

kvartalist igasugune hindade kasv nii tehtud tehingute kui ka pakkumishindade lõikes laiapõhjaliselt lõppes.

2023. aasta I pooles võis piirkonniti nii ehituslikult uuemate kui ka vanemate elamute turul täheldada küll

pakkumishindade üsna arvestatavat langetamist, kuid tehinguhindade osas ei olnud siiski olulisi

hinnadünaamika muutusi aset leidnud ka veel II kvartali näitel, viidates pigem suuresti 2022. aasta II pooles

lihtsalt ebarealistlikult kõrgele küündinud pakkumishindadele. Keskmise elamutehingu varasem hinnakasv

pöörus 2023. aasta I kvartalis võrreldes aastatagusega 4,6-protsendiliseks languseks, kuid II kvartalis oli

hinnalangus 121 800 eurose hinnataseme juures pelgalt 2,1% tasemel, viidates I kvartali osas pigem

tehtud tehingute lõikes võimalikele struktuursetele muutustele. Halvenenud likviidsuse tõttu võib 2023.

aasta III kvartali vältel eeskätt järelturul pakkumiste arv jätkuvalt veidi suureneda, kuid elamuturul näib

laiapõhjalise hinnalanguse kui ka pakkumismahu kasvupotentsiaal olevat siiski jätkuvalt mõõdukam kui

korteriturul ning seda eeskätt Eesti väikelinnades ja nende lähistel paiknevates alevikes. Viitajaga asus ka

2023. aasta II kvartalis siiski üleriigiliselt elamuturul pakkumismaht järsult kasvama, mille juures üldiselt

kipub ajalooliselt elamuturg järgima korterituruga üsna sarnaseid trende, kuid seda madalama efektiivsuse

taustal teatava ajalise nihkega.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma lähitulevikus 1990ndate I pooles

sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on võrreldes möödunud kasvutsükli vältel turgu kujundanud

1980ndate II pooles sündinud ostjaskonnaga oluliselt marginaalsem. Laulva revolutsiooni perioodil sündis

Eestis kõige enam inimesi, kes lähitulevikus on pigem siirdumas korteriturult edasi elamuturule ning

mistõttu saab likviidsuse osas 2023. aastast probleemsemaks just nõukogudeaegsete korterite turg

eesotsas Eesti väikeasumitega. Aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on viimaste aastate elamispinna

kättesaadavuse halvenemise taustal vanuse osas veidi kaugemale nihkumas, kuid üldplaanis jäävad turgu

jätkuvalt mõjutama eeskätt 28- kuni 34-aastased isikud. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike

juba väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad

kasvamist ka tänaste volatiilsete perioodide möödudes. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 25 / 59

toetas kinnisvaraturul 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele

tuginevalt tunduvalt keerukamad lisaks ostu-müügitehingute turule ka üüriturul. Siiski, rändesaldo on Eestis

olnud alates 2015. aastast positiivne ning Ukraina sõjaga seoses on Eestisse saabunud hulgaliselt sõja- ja

ka Venemaa majanduspõgenikke, kes keskpikas perspektiivis siinset kinnisvaraturgu nii ostu-

müügitehingute- kui ka üürituru lõikes toetavad. Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb aga

Eestis madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumise püsiv jätkumine.

Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2023. aastaks prognoosida 2022.

aastast tunduvalt madalamat turuaktiivsust (hinnanguliselt 2014. aastaga sarnane tase), mille juures siiski

2023. aasta I kvartali vältel tõenäoliselt turuaktiivsuse uus põhi juba saavutati. Hinnatasemete osas on kasv

2022. aasta II poolest laiapõhjaliselt lõppenud ja 2023. aasta esimese kolme kvartali vältel ei saa välistada

kinnisvaraturul tervikuna mõningase hinnalanguse esilekerkimist, mille juures siiski Tallinna eestvedamisel

juba näib, et suuremas osas leidis hindade langus samuti aset I kvartalis. Müügipakkumine on likviidsuse

halvenemise taustal 2022. aasta keskpaigast arvestatavalt suurenenud, laenuturu tingimused on

intressimäärade kasvu taustal tarbijate jaoks vähemalt 2023. aasta sügiseni halvenemas ning kõrge

inflatsioon ja süvenenud kartus tööst ilma jääda sunnib inimesi oma tarbimiskulutusi laialdaselt tagasi

hoidma eeskätt 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aastal kiireneb aga elamispindade aastane hinnakasv

tänaste volatiilsete perioodide möödudes tõenäoliselt taas reaalse brutopalga kasvuga sarnasele tasemele

(~ 5%). Hinnataset jäävad elamispindade turul suunama 2023. aastal ennekõike uusarendused, mis on

võlaõiguslike lepingutega võõrandatud aastate 2021 - 2022 vältel. Kobarkriis survestab ehitusaktiivsust

püsima ka veel 2024. aasta I pooles madalal ning Eesti väikelinnades oodatud ehitusaktiivsuse kasv tuleb

lähiaastatel oluliselt marginaalsem kui veel mõni aeg tagasi prognoositud.

2021. aasta septembrist vabanema asunud II pensionsamba raha suurendas elamispindade nõudlust

ajutiselt ka veel 2022. aasta l pooles, mille mõju on aga edasiselt järjest marginaalsem ning mille taustal

võib tagantjärele vaadatuna öelda, et vastav poliitiline meede oli suhteliselt halvasti ajastatud.

Eluasemelaene väljastavate pankade nõuded jäävad küll takistama tehingute tegemist, kuid suurenenud

konkurentsi tõttu on märgata, et krediidiasutuste huvi uusi laene väljastada on olnud varasemast suurem,

mis on kajastunud ka üha madalamates eluasemelaenude marginaalides. Globaalse finantskriisi põhjuseid

ei oldud aastatel 2009 - 2019 lahendatud ning koroonakriisi ajal võimendatud ekspansiivse rahapoliitika

jätkuvate mõjude taustal võib prognoosida, et järsu avaliku sektori võlakoormuse kasvu tõttu ootab

maailmamajandust ja tugeva reaalvarade vahepealse hinnakasvu tõttu ka üldist sotsiaalpoliitilist keskkonda

2023. aastal taaskordselt veelgi keerulisem olukord kui enne koroonakriisi, mille vastu on 2022. aastast

hakatud minema intressimäärade tõstmise otsustega. 2022. aasta talvel esile kerkinud Ukraina sõda kui ka

järsult kallinenud laenurahaga keskkond hoiab siiski lähituleviku osas prognoosid üsna lahtised, sest

lähikvartalid võivad olla hetkel ettenägematute sündmuste taustal suuresti määramatu olemusega.

3.3 Tartu maakonna äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara turuülevaade

Eesti lao- ja tootmisotstarbeliste kinnisvarade turg on peamiselt Harjumaa keskne, aktiivseimateks

piirkondadeks on veel Ida-Virumaa, Tartu- ja Pärnumaa, kus paiknevad Eesti siseselt suuremad

tootmishoonete kompleksid ja suurimad linnad. Harju maakonna siseselt on lao- ja tootmispindade turg

aktiivne ennekõike Tallinnas ja selle lähiümbruses, kus paiknevad põhimagistraalide ümbruskonnas nii

ehituslikult vanemad kui ka tänapäevasema hoonestusega tootmispiirkonnad. Tartu maakonnas on

aktiivsem lao- ja tootmispindade turg koondunud Tartu äärelinna (Ravila Tööstuspark ning Ringtee ja Turu

tänava piirkond) ja linna lähiümbruse valdade tehnoparkidesse (Vahi, Ülenurme, Reola, Kandiküla ja

Räniküla Tehnopark). Linna välistele aladele kerkib järjest enam ehituslikult uuemaid hooneid, mis

rajatakse eelkõige Tartust väljuvate suuremate põhimaanteede äärde ja nende lähinaabrusesse.

Tartu linnaga piirnevate valdade osas on tehnoparkide ja üksikute tootmis- ja laohoonete arenduse

kontekstis domineerivaks Kambja ja Tartu vald. Nende valdade rolli mastaapsust iseloomustab hästi ka äri-

ja tootmismaade otstarbeliste kehtestatud detailplaneeringute maht, mida on tunduvalt rohkem kui teistest

Tartu linna lähiümbruses paiknevates valdades. Lao- ja tootmispindade koondumine väljapoole Tartut on

loogiline, kuna Tartu siseselt puudub vastavaks arenguks piisav maaressurss ning logistiliselt on linnas

tänapäeval suhteliselt ebamõistlik paikneda. Tartu linna siseselt on jooksvalt alustatud vanemate ning

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 26 / 59

kaasaja nõuetele mittevastavate tootmis- ja laopindade konverteerimisega muu kasutusotstarbega

hooneteks või on asutud olemasolevat hoonestust lammutama, sest piirkondlikud arengutrendid ning

kehtestatud planeeringud näevad perspektiivis ette pigem teisi kasutusotstarbeid (sageli elukondlik,

viimastel aastatel ka mitteelukondlik külaliskorteritena).

Põhilised tootmis- ja laohoonete piirkonnad Tartu linnas ja selle lähiümbruses

Allikas: www.kaart.delfi.ee, tootmis- ja laohoonete piirkondadega täiendatud hindaja poolt

Varasema kümnendi jooksul laiapõhjaliselt kehtestatud detailplaneeringute raames on hoonestamata

tootmismaa krunte küll endiselt hulgaliselt pakkumisel, kuid eelistatuimates piirkondades on vaba maa hulk

stabiilselt vähenenud ning aktiivne arendustegevus on siirdumas järjest kaugematesse ja uutesse

piirkondadesse. Tootmisotstarbeliste kinnistute väärtust mõjutavad enim asukoht põhimagistraalide suhtes,

kinnisasja pindala ning varustatus tehnovõrkudega. Ehitusõiguse maht pole enamasti kuigi määrav, sest

enamasti soovitakse rajada ühe- kuni kahekorruselist hoonestust ning suurem korruselisus on juba

olemasolevate hoonete puhul sageli madala üürnikega täituvuse tõttu ning kehvemast funktsionaalsusest

tulenevalt pigem miinuseks. Siiski, üha enam on turul täheldada, et varasemate monofunktsionaalsete lao-

ja/või tootmishoonete asemele rajatakse tänavapäeval mitmekorruselisi multifunktsionaalseid hooneid, mis

koondavad sageli endas nii tootmis-, laondus- kui ka büroo- ja kaubandustegevuse võimalusi, mistõttu

tulevikus võib siiski muutuda lao- ja tootmispindade väärtustamine veidi rohkem diferentseerituks.

Erinevate kaubandustegevuste raames on laopinna vahetu olemasolu muutunud järjest olulisemaks,

mistõttu äripindade kui ka laopindade sektorid on üha enam omavahel seotud ning äri- ja tootmismaa

sihtotstarbega maade hinnaerinevused on sageli juba üsna marginaalsed või sootuks olematud, kuna

varad on sarnase olemusega.

Lao- ja tootmishoonete väärtust mõjutab olulisel määral nende asukoht oluliste infrastruktuurielementide

suhtes, klientide ja koostööpartnerite lähedus, tööjõu kaugus ja selle kättesaadavus, juurdepääs ja

nähtavus, hoonete konstruktsiooniline lahendus ja seisukord, ruumilahendus ning selle funktsionaalsus.

Erinevalt elukondlikust kinnisvarast ei ole lao- ja tootmispindade turul kaugus keskusest niivõrd määravaks

teguriks, pigem on olulised tegurid, mis on otseselt seotud ettevõtlusega efektiivselt tegelemiseks.

Turuväärtuse kujunemist mõjutavad lisaks erinevate tehnosüsteemide olemasolu ning ühtlasi ka

potentsiaalne laienemisvõimalus tulevikus. Nii tehnolahenduste kui ka seisukorra poolest füüsiliselt ja

moraalselt iganenud lao- ja tootmispinnad on tunduvalt madalama likviidsusega, sest nii üürnikud, pindade

omakasutusse soetajad kui ka investorid eelistavad võimalusel pigem madalate kõrvalkuludega, paremas

seisukorras ning sellest tulenevalt tänapäevasemaid hooneid. Lao- ja tootmispindade osas on turul olnud

ostu-müügitehingute alusteks varadeks aga madalast ostuvõimekusest tulenevalt sagedamini laialdasele

ostjaskonnale kättesaadavad nõukogudeaegsed raudbetoonkarkassil hallehitised, millede siseruumide ja

Vahi Tehnopark

Räniküla Tehnopark

Ravila Tehnopark

Ülenurme Tehnopark

Ringtee ja Turu tänavate lao- ja tootmispiirkond

Kandiküla Tehnopark

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 27 / 59

avade kõrgus on seadmete paigaldamiseks ja masinatega liikumiseks piisav ning mida saab

kergvaheseintega hõlpsasti liigendada, kuid millede põhikonstruktsioonide kui ka siseruumide viimistluse

seisukord on üldiselt suhteliselt kehv. Mida rohkem on aga ehitusaktiivsus ajapikku suurenenud ning mida

enam on logistika- ja tööstusparkides asutud pikajalisi rahavooinvesteeringuid tegema, seda enam on

tehingutes asunud kaasaegsemate ehitiste hulk suurenema.

Peamised kaasaegsetele lao- ja tootmispindadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:

- asukoht nii üldisemas plaanis (paiknemine tootmiseks ja ladustamiseks homogeenses piirkonnas,

oluliseimate transiitteede ja logistiliste lõpp-punktide lähedus ning võimalikult hea nähtavus ja

lihtsasti leitavus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea juurdepääsetavus suurematelt teedelt ka

suuregabariidiliste veokitega, seda eelistatult asfaltkattega teedelt)

- hoonete konstruktsioon ja seisukord (sh kõrvalkulude suurusjärk) ning ruumikasutuse

funktsionaalsus (kõrged ja avatud ruumid, mis vastavalt vajadusele võimaldavad ka vaheseinte

lisamist või nende eemaldamist, olemas on kontori- ja olmeruumid koos kaasaegse

pesemisvõimaluse ja tualetiga)

- põranda kvaliteet (tasane betoonpõrand, piisava kandevõimega, kulumiskindel ja tolmuvaba)

- kaasaegsed tehnilised lahendused (kauba laadimise ja tõstmise/liigutamise võimalused,

sundventilatsioon, võimalikud integreeritud IT-lahendused haldus- ja kõrvalkulude optimeerimiseks)

- tehnovõrgud (piisava võimsusega tööstusvool, tsentraalne vee- ja kanalisatsiooniühendus,

gaasiühendus, ideaalis lokaal- või kaugküte ning kaasaegne kaabelsideühendus).

Nii üüri- kui ka omanditurul on eelistatuimateks varadeks hästi nähtavas ja lihtsasti leitavas asukohas

hulgalise potentsiaalse tööjõuga ja hästi toimiva ühistranspordivõrguga piirkondades või nende läheduses

(valdavalt kuni 30 km Tartust) paiknevad ehituslikult uuemad või ehituslikult vanemad, kuid soojustatud ja

kaug- või lokaalküttel köetavad ehitised, milles on olemas optimaalses mahus olme- ja kontoripinnad (kuni

15% kogupinnast) ning mille tootmis- ja laoruumide vabakõrgus on vähemalt 6 meetrit. Taolisi varasid aga

läbi aastate üldiselt turul napib ning nende osas on täheldada, et need on turu kui tervikuga võrreldes kõige

likviidsemad nii ostu-müügi- kui ka üüritehingute turul.

Nõukogudeaegsed hooned ei suuda sageli rahuldada tänapäevase tootmistehnoloogia poolt esitatavaid

ehitustehnilisi nõudeid, samas on hoonete ümberehitamine ja kaasajastamine seotud arvestatavate

kulutustega. Analüüsides ettevõtete kogukasumi ja hoonete rekonstrueerimise investeeringute vahelist

dünaamikat, on märgata üsna tugevat korrelatsiooni, kus ettevõtete kasumite kasvades suureneb

ajalooliselt ka lao- ja tootmisotstarbeliste hoonete rekonstrueerimine. Olenemata sellest, et ettevõtete

investeeringud põhivarasse investeerimisel ehitamise ja ehitiste rekonstrueerimise näol olid küll enne

aastate 2022 - 2023 taaskordset majandussurutist kasvanud, siis järjest enam kaalutakse pigem tõsiselt

rekonstrueerimise otstarbekuse ja uue kaasaegse ning vajadustele vastava hoone ehitamise vahel.

Ehitushindade kasv oli aastatel 2020 - 2022 tunduvalt kiirem kui püstitatavate hoonete turuväärtuse kasv,

mistõttu paljudel puhkudel on rekonstrueerimine muutunud finantsmajanduslikult ebaotstarbekaks, samas

kui kasvanud energiahindade taustal on siiski kõrvalkulud hoonete kütmisega seoses paralleelselt samuti

tugevalt suurenenud. Sarnaselt nagu elamispindade turul on krediidiasutused ka lao- ja tootmispindade

turul ehituslikult vanemate hoonete finantseerimisel konservatiivsemad, sest taoliste varadega kaasnevad

riskid on krediidiandja jaoks tunduvalt kõrgemad kui ehituslikult uuemate varade osas.

Tootmishooneid soovitakse traditsiooniliselt pigem osta kui üürida, kuid laopindade puhul leiavad

aktiivseimates turupiirkondades aset valdavalt üüritehingud. Ettevõtete pinnavajadus on võrreldes kunagise

2000ndate buumi perioodi kõrge majanduskasvuga aastatega siiski madalam. Sageli eelistatakse

tootmisruume ostmise või ehitamise asemel endiselt pigem üürida, seda sageli suure kasvupotentsiaaliga

ettevõtete puhul. Ettevõtete kindlustunne majanduskeskkonna edasiste arengutrendide osas on viimastel

perioodidel olnud üsna volatiilne, mistõttu investeeringute laiapõhjalist kasvu maa- ja ehitiste osas ei saa

tõenäoliselt ka veel 2023. aasta II pooles kuigi optimistlikus mahus oodata. Teisalt on muutunud

finantseerimistingimuste taustal halvenenud ebastabiilse käibega ettevõtete jaoks ka ligipääs

laenukapitalile, rääkimata 2022. aasta keskpaigast üleüldiselt järsult kallinenud laenurahast, mis

ostumüügitehingute turuaktiivsust arvestatavalt tagasi hoiab. Laenuturul on nii laenuraha kättesaadavust,

pakkumist kui ka hinda kujundanud ärikinnisvara vallas viimastel aastatel järjest enam mõne suurema

finantsettevõtte Eestist lahkumine või ettevõtete koondumine. Ligikaudu 2019. aasta II poolest on siiski

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 28 / 59

Eestis krediidiasutuste vaheline konkurents järkjärgult suurenenud, viidates aastatel 2020-2021 eeskätt

laenuintresside alanemisele ja aastatel 2021-2022 ka finantseerimismahtude seejärgsele suurenemisele.

Euroala monetaarpoliitilised muutused on asunud aga 2022. aasta II poolaastast laenuraha pakkumist ja

krediidi hinda varasemast enam mõjutama, mis on tagasi tõmmanud ka rahavooinvesteeringute ja

põhivarainvesteeringute mahu pikaajalise kasvutempo, mille juures ei saa seega Euribori jätkuva kasvu

tõttu enne 2023. aasta II poolt turuaktiivsuse osas olulisi muutusi oodata. Pidevalt edasi lükatud

põhivarainvesteeringud viitavad siiski olukorrale, kus taaskordse majandustsükli kasvufaasi esilekerkides

võib orienteeruvalt 2024. aastast asuda turuaktiivsus taas üsna järsult suurenema ja varade hinnakasv

mõningase viitega jätkuda nii omandi- kui ka üüriturul.

Koroonapandeemia tõi 2020. aastal küll paljude tootmisettevõtete käekäigu halvenemise, kuid tagantjärele

vaadates oli tollane negatiivne mõju pelgalt lühiajaline. 2020. aasta keskpaigas võis globaalselt täheldada

järsku nõudluse äralangemist, mistõttu tootmisettevõtted vähendasid tootmist ning tootmiseks vajalike

sisendressursside mahtu. Aasta II pooles järsult kasvanud nõudluse tõttu aga globaalselt inflatsioon

kiirenes nii toodangu kui ka tootmiseks vajalike sisendite osas, kuna tooraineturgudel nõudlus suurenes

ning tootmisettevõtted ei suutnud oma tootmistegevust piisavalt kiiresti varasemale tasemele tagasi viia.

Järsult kasvanud nõudlus viis 2021. aastal tootmisettevõtete investeeringute suurenemiseni, kuid

laiapõhjaline investeeringute tegemine tootmistegevuse laiendamiseks Ukraina ja energiakandjate kriisi

taustal 2022. aastal taas taandus. Majanduslik ebakindlus 2022. aasta II pooles veel täiendavalt süvenes,

mistõttu ei ole olulist ostu-müügitehingute arvu kasvu lähiajal veel oodata ning ka ehitusaktiivsus püsib

ettevaatavalt lähikvartalitel madal. 2021. aasta lõpust esile kerkinud energiakriis on inflatsiooni tugevalt

toetanud ning selle taustal on paljude energiamahukate tootmisettevõtete tegevus olnud 2022. aastast

raskendatud. Energiakulude osas ebaefektiivsete ehitiste rekonstrueerimismaht 2022. aastal suurenes,

millele viitasid ka järsult kasvanud lao- ja tootmispindade finantseerimine samaaegse turuaktiivsuse

vähenemisega kui ka ettevõtete investeeringute kasv ehitistesse, samal ajal kui investeeringud maasse

2022. aasta II kvartalist tugevalt vähenesid.

Ukraina kriisi taustal võivad mitmed suurettevõtted oma laienemisplaane või Eesti turule sisenemist ka veel

lähiaastatel edasi lükata või sootuks ära jätta, mis pikemas perspektiivis võib julgeolekuriskide

suurenemise tõttu Eesti lao- ja tootmispindade turu atraktiivsust võrreldes Kesk- või Lääne-Euroopaga

oluliselt tagasi tõmmata. Venemaale rakendatud sanktsioonide tulemusena on Baltikum käsitletav kui

logistiline tupik, mille taustal eeskätt Lätis ja Leedus laialdaselt rajatud logistikakeskused on 2022. aastast

raskustesse sattunud, kuna neid rajati peamiselt idasuunalise kaubavoo teenindamiseks. Sisuliselt on

sarnases olukorras näiteks Eesti raudteetööstus, kus ka kinnistud, millel raudteeharud paiknevad, ei oma

2022. aastast enam kuigi laialdast lisandväärtust võrreldes varadega, milledel raudteeühendus puudub.

Eestis ja sealhulgas Tallinna lähiümbruses on Venemaa suunalisele kaubandusele orienteeritud varasid

aga pigem väiksemal määral kui Lätis või Leedus, mistõttu taoline võimalik negatiivne mõju jääb arvatavalt

ka 2023. aastal pinnapealseks ning võimalik tekkiv vakants neeldub turul suhteliselt kiiresti, kuna

sisenõudlus muude ladustamisvaldkondade osas on jätkuvalt arvestatav ning see näib olenemata Ukraina

kriisi mõjudest ligikaudu 2024. aastast taas olulisel määral kasvavat. Ukraina kriisist ajendatud ehitushinna

tõusu tõttu on siiski rohkem projekte edasi lükata kui seetõttu, et majandussidemed Venemaaga on

täiendavalt või ka jäädavalt kahjustada saanud. Majandussanktsioonide tõttu võib suurem mõju avalduda

lao- ja tootmisotstarbelisele kinnisvarale ka Eesti piirkondlike sadamate lõikes, kuid seda võrreldes

Harjumaaga pigem Ida-Virumaal.

Veel 2020. aasta osas võis täheldada eelnevate aastatega analoogsete trendide jätkumist, mille juures

jätkas mitmendat aastat järjest vähenemist nii hoonestatud tootmismaadega tehtud ostu-müügitehingute

arv kui ka ehitustegevuse läbiviimine püsis suhteliselt madal. Osaliselt oli tehingute arvu langusesse

panustanud järjepidevalt ka asjaolu, et üha enam kaasaegseid ehitisi oli maakasutuse sihtotstarbega mitte

100% tootmismaa, vaid kas osaliselt või tervikuna ärimaa. Ehitussektor siiski 2020. aastast indikeeris, et

2019. aastaga oli ehitusaktiivsuse põhi läbitud ning suurenenud ehituslubade väljastamine viitas aastatel

2021 - 2022 taas kasvavale ehitusaktiivsusele just lao- ja tootmispindade osas. 2021. aasta lõikes

tervikuna jäi siiski ehitusaktiivsuse kasv oodatust mõnevõrra tagasihoidlikumaks, kuid järjest rohkem uut

spekulatiivset pakkumist soovitakse turule tuua just aastatel 2023 - 2025, mille lõikes on tuntud

kinnisvaraarendajad asunud kokku ostma järjest suuremaid uusi arendusalasid Tallinna ja Tartu

naabruses. 2022. aastal ehitushinnaga seotud määramatuste tõttu lükati omakorda taolisi projekte edasi

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 29 / 59

lähiaastatele, mille juures ei saa välistada, et taaskordse majanduskasvu tsükli esilekerkides võib

piirkonnditi asuda 2024. aastast taas kujunema spekulatiivse pakkumise osas üüriturul mõningane

ülepakkumine.

Hoonestatud tootmismaade osas ka üldiselt pöördus tehingute arv 2021. aastal 2020. aasta madalseisu

järel tugevale kasvule, suurenedes 2021. aasta I poolaastal võrreldes aastatagusega koguni ligi 150%

võrra. Ostu-müügitehingute osas võis 2021. aastal tähendada laiapõhjalist nõudluse suurenemist, seda nii

omakasutuse kui ka investeerimise eesmärgil. Rahavooinvesteeringute tegemine jätkus aktiivselt ka 2021.

aasta II pooles, kuid seda juba pigem väiksemamahuliste varade puhul, kuna ka pakkumine turul oli

vähenenud, seda üheskoos nii üüri- kui ka ostu-müügivarade avalike pakkumiste lõikes. 2022. aasta I

kvartalis võis seejärel märgata eeskätt omakasutuse eesmärgil ostu-müügitehingute tegemist, mille juures

ka Tallinnast eemal paiknevate varade puhul oli hinnatõus võrreldes eelnevate aastatega ajutiselt

kiirenenud. 2022. aasta II kvartalis püsis siiski turuaktiivsus ligi poole madalam kui aasta tagasi, mida

saatis eeskätt turuosaliste kindlustunde halvenemine, mille juures aga ostu-müügipakkumiste arv ei olnud

turul oluliselt suurenenud seejärel ka veel 2023. aasta alguseks, viidates üldplaanis suhteliselt rahulikult

kulgenud taaskordsetele negatiivsetele muutustele. 2022. aastal üldiselt jäi küll hoonestatud tootmismaade

tehingute arv kõrgemale tasemele kui 2020. aasta madalseisu ajal, kuid ka 2023. aasta osas ei ole oluliselt

kõrgemat tehingute arvu taset oodata, mis võib siiski viitega viia likviidsuse halvenemise taustal

pakkumismahu suurenemiseni.

Valitsev turusituatsioon loob võimalusi ennekõike tugevatele ja jätkusuutlikele ettevõtetele, kes näevad

käesolevas majanduskeskkonnas võimalust oma tootmismahtu suurendada. Lisaks, paljud ettevõtted,

kellele kuulub oma tootmisotstarbeline kinnisvara ning näevad tänases turusituatsioonis võimalust ilma

pangalaenu kaasamata luua äri laiendamiseks vaba kapitali, on nõus potentsiaalsete ostjatega sõlmima

10- kuni 20-aastaseid üürilepinguid sale and leaseback vormis. Enne koroonakriisi tasakaalukalt kasvama

asunud ettevõtete investeeringute taustal oli märgata ka investeeringute kasvamist maasse ja ehitistesse,

mistõttu oleks ka ilma koroonapaneemia esilekerkimiseta olnud aastatel 2020 - 2022 oodata varade

omakasutusse soetajate puhul turu- ja ehitusaktiivsuse püsimist võrreldes varasemate aastatega

mõningases kasvutrendis. Koroonapandeemia hoidis ehitusaktiivsuse kasvu aga ajutiselt tagasi, mis asus

siiski realiseeruma taas eeskätt 2021. aasta vältel. Kuigi seejärel on ehitustegevus taas Ukraina kriisi tõttu

tagasi tõmbunud, võib siiski eeldada, et hetkel edasilükatud projekte asutakse taas tugevamalt realiseerima

aastatel 2023 II pooles ja 2024. aasta vältel, kuid algatamata jäetakse tõenäoliselt aga märkimisväärne

hulk projekte, sest turuosalised ei eeldanud 2022. aasta kevadel, et oodatav laenuraha kallinemine võtab

mõõtmed nagu need 2023. aasta alguseks avaldusid ning näib, et laenuraha püsib olenemata 2023. aasta

II pooles avalduvast mõningasest taandumisest varasemaga võrreldes oluliselt kõrgemahinnaline ka

lähiaastatel.

Tööstusettevõtete osas algas laiapõhjaline ehitusaktiivsuse suurenemine 2021. aasta II pooles ning

ehitusaktiivsus püsis kõrge ka veel 2022. aasta I kvartalis, mil enamikel ettevõtetel oli tellimuslepingute

varasem maht taastunud ning kindlustunne uute investeeringute tegemiseks oli globaalse kobarkriisi

selginemise taustal eelduslikult aasta II pooles taas stabiilsema olemusega. Ukraina kriisi esilekerkides aga

olukord taas selgelt halvenes ning 2022. aastal oodatud tugevam ehitusaktiivsuse kasv ei realiseerunud.

2021. aastal hoidis laiapõhjalist ehitusaktiivsuse kasvu tagasi eeskätt globaalne ehitusmaterjalide kehv

kättesaadavus ning järsult kasvanud ehitusmaterjalide hinnad, mille osas materjalide kui ka üleüldiselt

ehitushinna tõus jätkus nii tööjõupuuduse, Ukraina sõja ja majandussanktsioonide kui ka energiahindade

kasvu tõttu ka 2022. aasta I poolaastal. 2022. aasta II poolest on siiski esmased viited, et ehitushinnad on

taas alanenud ja ehitamise maksumus on 2023. aasta algusest orienteeruvalt sarnane nagu veel enne

Ukraina kriisi eskaleerumist. Kuna viimaste aastate ehitushinna tõusu on suuresti panustanud

ehitusmaterjalide hinnakasv, võib globaalse toormehinna languse taustal oodata 2023. aasta I pooles

mõningase ehitushinna languse jätkumist, kuid endiselt tempokas tööjõukulude kasv survestab püsima

ehitushinda siiski kõrgemal kui veel näiteks 2020. aastal. Uute hoonete püstitamist siiski ka ehitushinna

alanedes kardetakse, kuna väljavaated majandustegevuse edasise käekäigu osas on ettevõtetel

raskendatud. Ehitusmaterjalide hinnad on eeskätt puit- kui ka metallitoormete hinnalanguse tõttu siiski

alanemas, mis võib 2023. aasta Il poolest ehitusaktiivsust taas toetama asuda.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 30 / 59

Lähikvartalitel püsib seega Tartu turupiirkonnas ehitusaktiivsus lao- ja tootmispindade osas tõenäoliselt

madalamal tasemel kui eelnevatel kvartalitel, mille juures spekulatiivse taustaga varade hulga kasv on

2022. aasta keskpaigast peatunud, seda just Tartu ja selle lähiümbruse multifunktsionaalsete ning

keskmisest väiksemate pindade osas, mille järgne nõudlus on tänasel hetkel kõige suurem ning mis on

suhteliselt madala vakantsi tõttu ka äärmiselt atraktiivsed just kinnisvarainvestoritele.

Kasutusse võetud kinnisvara jaguneb kolmeks:

- omatarbeks ehitatud

- üürniku vajadustele sobivalt ehitatud (built-to-suit)

- spekulatiivne ehk edasimüügiks ja/või väljaüürimiseks arendatud kinnisvara.

Esimesse kahte gruppi kuuluvad valdavalt suuremad tootmis- ja laohooned, viimasesse aga enamasti

väiksemad laod ning ridalaod (n-ö stock-office), mida üritatakse sageli 100%-liselt üürilepingutega

koormata ning seejärel loodud kapitalikasvu läbi potentsiaalsetele investoritele võõrandada. Stock-office

tüüpi kaubandus- ja laohoonete arendus on olnud vastava kontseptsiooni vastu kujunenud laiapõhjalise

nõudluse taustal väga aktiivne. Valdav enamus spekulatiivsetest lao- ja tootmishoonetest on viimastel

aastatel olnud just stock-office tüüpi ehitised, mille osas oli koroonakriisi eelselt aga samuti märgata

ehitusaktiivsuse taandumise märke, kuid vastava turusegmendi osas prognoositakse suhteliselt

jätkusuutlikku nõudlust ka veel lähiaastatel ning ehitusaktiivsus asus 2021. aastal taas suurenema, mille

juures uusi hooneid rajatakse eeskätt juba väljaarendatud sarnastesse piirkondadesse. Üha enam on

märgata, et stock-office tüüpi pindade osas on üürihinnad hakanud tugevalt varieeruma, alumise ja

ülemiste otsa pakkumiste üürihinnad on juba kujunenud sõltuvalt kontseptsioonist ja asukohast kuni

pooleteise kordseks. Viimaste osas on märgata järjest enam pigem kaubanduspinna kontseptsioonile

keskendumist, varasema laopinna osakaalu osas on täheldada vähenemist ning stockoffice tüüpi pindade

esilekerkimist kesklinna piirkonnale järjest lähemal. Stock-office tüüpi toodetest on järjest selgemalt välja

kasvamas uued kontseptsioonid nagu näiteks nn loft-office, kus büroopinna osakaal on suurem

Viimaste aastate alanenud ehitustegevuse taustal on riskid ka suuremate üüripindadega spekulatiivsete

hoonearenduste osas vähenenud. Jätkuvalt on nõudlus väiksemate laopindade osas nii

maakonnakeskuses kui ka selle lähipiirkondades, mistõttu võib prognoosida näiteks stock-office pindade

osakaalu edasist suurenemist. Kinnisvarainvestorid otsisid koroonakriisi järel kõrgemat tootlust elukondliku

kinnisvaraturu sektorist ja ärikinnisvaraturu sektoris büroohoonete ja kaubanduspindade segmendist

väljaspool, mistõttu oli kuni 2022. aasta kevadeni kasvanud surve ka tootmis- ja laopindade kinnisvarade

tootluste alanemiseks. Lao- ja tootmispindade turg on siiski Tartu lähiümbruses endiselt suhteliselt

üürnikukeskne, seda juba enne 2020. aasta koroonakriisi esilekerkimist. Samas, üüripakkumine on 2020.

aastast selgelt vähenenud ning 2022. aasta algusest on täheldada, et laiapõhjalise üldise hinnakasvu

taustal oli ka üüripakkumishindade kasv lao- ja tootmispindade turul kiirenenud ning seda vedas eeskätt

uusehitus, mille juures turule lisanduvate täiesti uute pindade üürihinnad on olnud tugevalt sõltuvuses

ehitushinna kasvust. Uusehitiste üürihinnad olid 2022. aastal keskmiselt 30 protsenti kõrgemate

üürihindadega kui veel 2019. aastal, kuid turu üldine meelestatus näis 2022. aasta keskpaigast olevat siiski

selline, et turuosalised ei tulnud taolistele pakkumishindadele järele.

Üldise inflatsiooni ja ehitushindade kasvule pöördumise taustal leidis 2012. aastal lao- ja tootmispindade

üürihindade kallinemine aset ca 10 - 15% suurusjärgus, mis aga asus 2013. aastast pidurduma, mille

järgselt toimus mõõdukas hinnakasv eelkõige A-klassi üüripindade puhul. Aastatel 2014 - 2020 ei saanud

justkui märkimisväärset üürihindade kasvu täheldada ei Eestis ega ka teistes Balti riikides. Tavapärase

kontseptsiooniga olme- ja kontoripindadega lao- ja tootmishoonete üürihinnad jäid pidevalt valdavalt 4,0-

6,0 €/m² vahemikku. Kuid, ehitushinna kasvu kiirenemine 2021. aastast viis taas üürihinnad kiirenevas

tempos ülespoole ning see trend jätkus ka 2022. aasta I pooles. Mõningase viitajaga viib üürihindade

diferents tõenäoliselt ülespoole ka ehituslikult vanemate pindade üürihinnad, seda eestkätt Tartu

atraktiivseimates piirkondades, kuid seda ettevaatavalt tõenäoliselt suuremas osas alles 2024. aastal.

Vakantsusmäärad Tartu maakonna tootmis- ja laopindade turul on alates 2010. aastast alanenud ning

olnud alates 2015. aastast kvaliteetseimatel pindadel üldplaanis stabiilselt vahemikus 3%-10%. 2017. ja

2018. aastale prognoositi ajutiselt mõningast vakantsuse tõusu seoses suurema hulga laopindade

turuletulekuga, kus on tihti koos nii ladu, kauplus kui ka kontor (nn stock-office), mis võib ajutiselt

põhjustada üürihindade mõningast alanemist, kuid olulisi muutusi see siiski kaasa ei toonud. Olenemata

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 31 / 59

koroonapandeemiast ei saanud aastatel 2020 - 2021 vakantsi kasvu täheldada, pigem olid

vakantsusmäärad aktiivselt juhitud hoonete puhul vähenenud konkurentsi tõttu hoopis alanenud.

Üürihindade langus oli aastatel 2020 – 2021 koroonapandeemia tõttu lao- ja tootmispindade turul pigem

erandlik ning see puudutas peamiselt varasid, kus saab tegeleda tootmistegevusega, mis on olnud seotud

teenindus- ja majutussektori käekäigu halvenemisega (nt toiduainetööstus, kelle klientideks olid eeskätt

toitlustus- ja majutusettevõtted). 2020. aasta IV kvartali alguseks oli üldine surve üürihindade võimalikuks

languseks ja vakantsi kasvuks lao- ja tootmispindade turul taandunud ning globaalse majanduskasvu

ootustes asus lao- ja tootmispindade sektor eeskätt 2020. aasta IV kvartalist taas kasvama. Sarnaselt

büroopindade turule oli ka lao- ja tootmisotstarbeliste varade turul piirkondlik uute pindade neelduvus

viimastel aastatel oodatust parem, mida ilmestas ka pakkumismahu vähenemine nii ostu-müügitehingute

kui ka üüriturul ühiselt. Viimaste asjaolude tõttu ei ole seega ka aastate 2022 - 2023 majandussurutise

taustal näha, et pikaajalise keskmisega võrreldes tänane vähene müügi- kui ka üüripakkumise maht võiks

kuidagi oluliste negatiivsete trendide süvenemist pikaajalises mõõtmes esile kutsuda.

Potentsiaalsete tootmispindade üürnike ja ostjate eelistused Tartumaal on jäänud suhteliselt sarnaseks

eelnenud aastatele. Hinnatuimad piirkonnad on Tartu äärelinna ja linna lähiümbruse tehnopargid. Suures

osas ollakse huvitatud köetavast ja heas seisukorras kaasaegsetest laopindadest suurusega 100-500 m2

(üürihind vahemikus 4-7 €/m²/kuus) ning tootmisruumidest koos ladustamistingimuste ja olmeruumidega

500 – 1000 m2 (üürihind vahemikus 4-6 €/m²/kuus). Ehituslikult vanemate hoonete üürihinnad on

vahemikus 2-4 €/m²/kuus. Kütteta ruumide üürihinnad on valdavalt vahemikus 1 – 2 €/m²/kuus.

Äri- ja tootmispindade vabaturutehingud on Tartu piirkonnas suhteliselt harvad. Ettevõtjad eelistavad pigem

soetada maa ja ehitada oma vajadustest lähtuvalt vajalikud hooned, kui soetada vanemad hooned ja

kujundada need ümber enda vajadustele vastavaks. Kaasaegsemate lao- ja tootmishoonete hinnatase on

Tartu maakonnas olnud 600 – 1000 €/m². Suuremate renoveerimist vajavate hoonete hinnatase jääb 300-

500 €/m² vahele. Heas seisukorras hoonete tehingute hinnad on olenevalt asukohast olnud vahemikus 400

– 700 €/m².

Hoonestatud tootmismaa ostu-müügitehingud Tartu maakonnas

Aasta Arv Keskmine

pindala (m²)

Tehingu summa (eur)

Kokku Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve

2018 42 6 865,80 3 440 383 21 510 000 27 500 81 914 129 044

2019 45 10 500,40 5 340 359 1 1 500 000 15 000 118 675 280 695

2020 58 8 169,3 6 947 355 100 1 450 000 23 50 119 782 256 914

2021 66 11 441,70 21 511 187 713 7 200 000 80 000 325 927 918 672

2022 38 12 666,10 6 493 339 500 1 570 000 29 150 170 877 297 306

2023* 10 4 351,3 549 300 1 500 200 000 20 250 54 930 68 159

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas * Seisuga kuni juuni 2023

Eksperthinnangu koostamise hetkel on Tartu maakonnas müügipakkumisel ainult 70-80 erinevas suuruses

ja kvaliteedis äri- ja tootmispinda. Pakutavad varad on väga erineva suuruse ja kvaliteediga hoonestusega

(suletud netopinnaga vahemikus 84,4 – 4500 m2, pakkumishinnad jäävad vahemikku 19 900 – 5 100 000

€). Kaasaegsete lao- ja tootmispindade müügipakkumised praktiliselt puuduvad. Alates 2018. a suvest on

äripindade müügi- ja üüripakkumiste arv olnud Tartu maakonnas languses, kuid on viimasel paaril kuul

olnud tõusutrendis, samas kui keskmine m² hind on nii müügi- kui ka üüripakkumiste hind on tõusnud.

2022. aastal toimus Tartu maakonnas hoonestatud äri- ja või tootmismaa sihtotstarbeliste kinnistutega,

mille tehinguhind oli üle 1,0 miljoni 13. Kalleimaks tehinguks (3,75 miljonit) oli Vahi alevikus paiknev äri- ja

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 32 / 59

tootmismaa kinnistu, mille hoonestuseks oli 2007-2008. a ehitatud tootmishoone suletud netopinnaga

6176,5 m² (tehingu pinnaühikule taandatud hind 607 €/m²). Kuna ostjaks oli üürnik, siis pole tegemist

vabaturutehinguga.

2021. aastal tehti Tartu maakonnas ja Tartu linnas hoonestatud ärimaadega senise kasvutsükli vältel kõige

enam ostu-müügitehinguid (44). Veel aastatel 2018 - 2020 püsis iga-aastaselt ostu-müügitehingute arv

suhteliselt sarnasel tasemel. Koroonakriisil oli turuaktiivsusele kui ka tehtud tehingute rahalisele mahule

2020. aasta I pooles arvestatav mõju, mille taustal lükati mitmeid ostuotsuseid edasi ning mille aegselt

avaldusid esmased negatiivsed mõjud ka üüriturul, seda nii büroo- kui ka kaubandus-teeninduspindade

segmendis. Aasta II pooles asus siiski turuaktiivsus taas kasvama, mille taustal võis täheldada ka

aktiivsemat suuremamahuliste investeeringute tegemist või nende kavandamist. Võrreldes aastatega 2018

- 2020 võis 2021. aastal täheldada seejärel arvestatavat investeerimismahu suurenemist, mida toetas nii

üleüldine koroonakriisist taastumine, majanduskasvu järsk kiirenemine, laenuraha kättesaadavuse

paranemine, laenuintresside alanemine ning eeskätt 2021. aasta II pooles järsult kiirenenud inflatsioon.

2022. aastal siiski turuaktiivsus taas taandus, kuna inflatsioon väljus oodatud piiridest, mis tõi kaasa

oodatust tugevama ehitushinna tõusu ja krediidi hinna järsu kasvu.

Hoonestatud ärimaa ostu-müügitehingud Tartu maakonnas

Aasta Arv Keskmine

pindala (m²)

Tehingu summa (eur)

Kokku Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve

2018 28 3 880,60 21 439 991 4 000 8 803 349 212 500 765 714 1 765 357

2019 21 2 398,00 14 937 566 20 000 5 676 000 282 648 711 313 1 391 062

2020 20 3723,9 13 7713 548 10 000 6 950 000 230 000 685 677 1 543 780

2021 44 4 275,20 21 390 902 500 5 100 000 129 950 486 157 865 815

2022 23 3 995,7 27 840 711 2 500 6 360 000 600 000 1 210 466 1 623 702

2023* 4 *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, * Seisuga kuni juuni 2023 *** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse

vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Koroonapandeemial oli küll negatiivne mõju just varade finantseerimise osas, kuid see oli 2020. aastal

pelgalt ajutine nähtus ning 2021. aastal oli pigem täheldada, et kapitalisatsioonimäärad olid taas järsult

alanenud ning äripindade turul oli turusegmentides, mida koroonapiirangud otseselt enam niivõrd ei

puudutanud, jätkumas mõningase viitajaga enne koroonakriisi aegsete trendide kulgemine. Kaubandus- ja

toitlustuspindade ning majutusotstarbeliste pindade finantseerimise osas on siiski krediidiasutused olnud

jätkuvalt konservatiivsed. Üüripakkumiste turul on paralleelselt täheldada, et pakkumiste arvu kasv

kulmineerus 2021. aasta kevadel, mille järgselt on pakkumiste arv vähenenud ning üürihinnad 2021. aasta

keskpaigast taas tugevalt kasvanud, mida on aga statistiliselt vedanud eeskätt uusarenduste pakkumised

koos ehitushinna tõusuga. Üürihindade kasv on paralleelselt kiirenenud inflatsiooniga kiirenenud ning näib,

et 2023. aastal olenemata äripindade turu kehvemast käekäigust üürihindade kasv jätkub (oodatav

kasvutase sõltuvalt turusegmendist keskmiselt 2-7%).

Laialdane kodukontorite kasutamine on suures osas pelgalt ajutine trend ning kui vaadata üldist

tarbijakäitumist, siis oht viirusesse nakatuda ning sellega kaasnev võimalik tarbimise vähenemine on olnud

ainuüksi ajutine, mida peegeldab ka järjepidevalt kasvanud jaekaebanduse maht. Teatud muutused on

siiski koroonapandeemial olnud, mille juures büroopindade üürilepingud on muutunud paindlikumaks ning

üüritava kontoripinna hulk on suurettevõtetel vähenenud. Tuginevalt Statistikaameti poolt läbi viidud

analüüsile on kodust töötamine viimastel aastatel tugevalt suurenenud. Kui alates 2016. aastast olid

üürilepingud muutumas paindlikumaks just kasvanud ehitusaktiivsuse tõttu suurenenud pakkumise pärast,

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 33 / 59

siis hetkel on üürileandjad valmis enam vastu tulema seetõttu, et uut üürnikku on olemasolevas

turusituatsioonis oluliselt keerulisem leida kui veel mõni aeg tagasi.

Hoonestamata äri- ja tootmismaa ostu-müügitehingud Tartu maakonnas

Aasta Sihtostarve Arv

Pindala (m²)

Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur/m²)

Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standard-

hälve

2018 tootmismaa 36 4 175,00 2 110 143 1 477 600 0,00 400,00 9,60 37,48 78,81

ärimaa 23 5 320,70 8 048 564 1 500 1 589 664 5,03 352,87 38,35 74,23 88,87

2019 tootmismaa 24 11 686,60 591 813 1 220 000 0,00 30,08 0,50 3,16 6,32

ärimaa 28 3 857,80 2 923 509 4 200 360 000 1,00 645,16 27,79 68,42 139,05

2020 tootmismaa 56 6 003,10 3 980 901 1 850 000 0,00 191,74 8,63 19,72 32,21

ärimaa 20 5 373,10 2 935 692 2 000 476 520 0,67 110,09 24,38 30,50 29,14

2021 tootmismaa 41 6 756,70 2 710 401 100 510 800 0,05 166,67 6,39 18,25 34,65

ärimaa 32 4 454,70 7 210 659 5 000 660 000 7,20 432,22 41,42 68,03 87,86

2022 tootmismaa 30 23 977,10 2 154 209 216 450 000 0,01 83,33 6,79 19,45 24,97

ärimaa 11 18 737,80 2 917 523 20 000 518 323 2,42 69,76 30,82 35,96 25,41

2023 tootmismaa 17 3 152,1 465 535 100 360 000 0,60 66,67 3,99 16,46 21,82

ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, * Seisuga kuni juuni 2023

Prognoosid

Ukraina sõjaga seotud ebakindlus võib kavandatud ostuotsuseid 2023. aastale edasi lükata või ka teatud

potentsiaalsete ostjate silmis lõpulikult ära jätta. Laialdane rahatrükk Euroopa Keskpanga suunalt

paralleelselt kiire inflatsiooniga andis ennetavalt aimu, et 2022. aasta keskpaigas asus laenuvõtjate jaoks

raha kallinema, mistõttu kapitalisatsioonimäärade senine pidev alanemine tõenäoliselt 2023. aastal

pidurdub ning lähiaastateks ei saa hetkel edasist langust prognoosida. Intressimäärade kasv paralleelselt

ärikinnisvarade turul ehituslikult uuemate hoonete eelistamise juures takistab tootlusmäärade alanemist

eeskätt vanemate hoonete ja neis paiknevate pindade osas. Odava laenuraha periood on lõppenud ning

see loob ärikinnisvara turul baasi eeskätt suurinvestorite turule, mille juures madalahinnaliste varade osas

potentsiaalne ostjaskond asub lähiaastatel tõenäoliselt vähenema, kuna väikeinvestorid eelistavad pigem

elamispindade turusektorit, mis võimaldab suuremat üüritootlust kui ka kapitalikasvu.

Üürihindade kasv püsib olenemata tempokast ehitushinna kasvust ja ka arenduskruntide hinnakasvust

inflatsioonist tunduvalt aeglasem, kuna vakants on suurenenud ja üürihindade kasv on laialdase pakkumise

tõttu piirkonniti ja segmenditi jätkuvalt surve all, mida omakorda on 2021. aasta lõpust asunud mõjutama

energia- ja julgeolekukriis, mille juures viimane võib siia tulemata jätta eeskätt rahvusvaheliste

suurettevõtete osakondi. Üürihindade kasv võib taas ajutiselt kiirenema asuda ajal, mil suur hulk seni

kavandatud ehitusobjekte jäetakse ellu viimata ning nõudlus asub pakkumist kinnisvara- ja ehitusturu

madala efektiivsuse tõttu taas majanduskasvu kiirenedes ületama. Taoline trend osaliselt juba 2022. aasta

alguses realiseerus, mille juures uute arendusplaanidega tõmmati äripindade turul selgelt tagasi, kuid

üürihindade kiirenenud kasv näib seni olevat pelgalt ajutine. Samas, isegi kui uue pakkumise lisandumine

võimendub, on ehitushindade kasvu tõttu uue pakkumise hinnatase järelturust oluliselt kõrgemal ning selge

diferents ja surve laiapõhjaliseks üürihindade kasvuks siiski mõlemal juhul säilib.

3.4 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 34 / 59

Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse,

käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS 875-12). Hinnatav äralõige ei ole töö koostaja

hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletav, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt

kaubeldavatele kinnisasjadele. Üksikud tehingud teostatakse selliste kinnistutega, kus mõne

naaberkinnistu omanik soetab maaüksuse oma kinnistule juurdepääsu tagamiseks või kinnistu pindala

suurendamiseks. Seega avalikus pakkumises sarnaseid varasid üldjuhul ei ole ja vabaturutehinguid

nendega ei teostata.

Teostame maaüksuse turustatavuse analüüsi.

Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad: juriidilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused:

potentsiaalne ostjaskond on ennekõike Tartu maakonna ettevõtjad, kes

sooviksid hinnatava vara soetada mõne käesolevasse asukohta sobiva

äritegevuse läbiviimiseks. Vähemal määral võib potentsiaalseks ostjaks osutuda

isik, kes soovib vara soetada pelgalt spekulatiivsetel eesmärkidel, hoidmaks

vara kapitalikasvu teenimise eesmärgil (taoliste tehingute arv on hiljaaegu

sagenenud, kuna inflatsioon on kiirenenud viimaste aastate tempokaima

tasemeni)

Vastavus turusegmendi nõuetele:

hinnatav vara vastab potentsiaalsete ostjate ootustele järgmises osas: - kinnisasi paikneb Tartu linna vahetus naabruses

- piirnemine riigimaanteega (hea leitavus ja nähtavus)

- kehtestatud detailplaneering, olemas on ehitusõigus

- maaüksuse pindala

Vara võimalikud puudused potentsiaalsete ostjate silmis: - puudub vee- ja kanalisatsioonivarustus

- puudub elektrivarustus

- puudub juurdepääsutee

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja on

võimelised hinnatavat vara soetama:

vara osta soovivate lõppkasutajate hulka pole võimalik küll täpselt määratleda,

kuid kuna hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, siis

hinnanguliselt sooviks vara vähene osa võimalikest lõpptarbijatest. Vara on oma

turuväärtuse absoluutväärtusest tulenevalt kättesaadav mõõdukale hulgale

piirkondlikele potentsiaalsetele ostjatele

Konkureeriv pakkumine turul: vt p 3.5

Arendusprojektid, turule lisanduvad

konkureerivad pinnad:

eksperthinnangu koostamise hetkel on Tartu linna lähiümbruses äri- ja

tootmismaade kavandamiseks menetlusjärgus arvestatavas mahus

detailplaneeringuid. Müügipakkumiste arv ei ole viimase poole aasta vältel

märkimisväärselt muutunud. Lähitulevikus on uute hoonestamata äri- ja

tootmismaade arendusprojektidega turuletulek mõõdukas

Müügiperiood: analoogsete varade müügiperiood on olnud keskmiselt 6-12 kuud

Oodatavad müügihinnad:

globaalse finantskriisi põhjuseid ei oldud aastatel 2009 - 2019 lahendatud ning

koroonakriisi ajal võimendatud ekspansiivse rahapoliitika jätkuvate mõjude

taustal võib prognoosida, et järsu avaliku sektori võlakoormuse kasvu tõttu

ootab maailmamajandust ja tugeva reaalvarade vahepealse hinnakasvu tõttu ka

üldist sotsiaalpoliitilist keskkonda 2023. aastal taaskordselt veelgi keerulisem

olukord kui enne koroonakriisi, mille vastu on 2022. aastast hakatud minema

intressimäärade tõstmise otsustega. 2022. aasta talvel esile kerkinud Ukraina

sõda kui ka järsult kallinenud laenurahaga keskkond hoiab siiski lähituleviku

osas prognoosid üsna lahtised, sest lähikvartalid võivad olla hetkel

ettenägematute sündmuste taustal suuresti määramatu olemusega

Alternatiivne kasutus: vara parimaks kasutuseks on kasutus ehitusõigusega ärimaana. Töö koostaja

hinnangul varal alternatiivsed kasutused puuduvad

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 35 / 59

3.5 Müügipakkumiste ülevaade

Äralõikega võrreldavad müügipakkumised hetkel puuduvad. Tartu maakonnas on hetkel müügipakkumises

37 äri- ja tootmismaa müügiobjekti, nendest 14 asub Tartu linnas. Hinnatava vara pole müügipakkumises.

Müügipakkumises järgmised varad, mis on võrreldavad maa-alaga, millest planeeritud äralõige

eraldatakse:

Aadress Pakkumishind, € Kinnisasja kirjeldus

Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrvemaa tn 5

240 008 €,

76 €/m²

Maaüksuse pindala: 3158 m²

100% ärimaa

Tehnovõrgud: vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumine, elektriliitumine

Muu oluline info: kehtestatud detailplaneering

Kambja vald, Tõrvandi alevik, Lao tee 3

443 550 €,

75 €/m²

+ käibemaks

Maaüksuse pindala: 5914 m²

100% ärimaa

Tehnovõrgud: vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumine, elektriliitumine, gaasiliitumine

Muu oluline info: kehtestatud detailplaneering

Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee 4

453 500 €,

50 €/m²

+ käibemaks

Maaüksuse pindala: 9070 m²

50% tootmismaa, 50% ärimaa

Tehnovõrgud: vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumisvõimalus, elektriliitumine 6 A

Muu oluline info: kehtestatud detailplaneering

Allikas: kinnisvaraportaal kv.ee

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. On olemas

võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes

tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei

suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 36 / 59

4. HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMINE

4.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa (EVS 875-1).

Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse,

käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS 875-12). Hinnatav äralõige ei ole töö koostaja

hinnangul võimaliku müügiobjektina käsitletav, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt

kaubeldavatele kinnisasjadele. Üksikud tehingud teostatakse selliste kinnistutega, kus mõne

naaberkinnistu omanik soetab maaüksuse oma kinnistule juurdepääsu tagamiseks või kinnistu pindala

suurendamiseks. Seega avalikus pakkumises sarnaseid varasid üldjuhul ei ole ja vabaturutehinguid

nendega ei teostata.

Parima kasutuse analüüsiga hõlmatud maa-ala paikneb Tartu maakonnas Tartu linnas Vorbuse külas.

Katastriüksuse sihtotstarve on 100% ärimaa. Üldplaneeringus on maaüksuse maakasutuseks määratud

ettevõtluse maa. Kehtestatud detailplaneeringu kohaselt on sihtotstarve 100% ärimaa, määratud on

ehitusõigus. Maaüksus on hetkel hoonestamata.

Arvestades maaüksuse sihtostarvet, asukohta, pindala, kehtestatud üldplaneeringut ja detailplaneeringut ja

ehitusõigust, siis on töö koostaja seisukohal, et vara parimaks kasutuseks on ehitusõigusega ärimaa. Töö

koostaja hinnangul varal alternatiivsed kasutused puuduvad. Maaüksuse jagamise potentsiaal puudub.

4.2 Hindamismeetodi valik ja rakendus

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on

meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste

varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui

võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste

arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-9).

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole

valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või

loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse

varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi

arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud,

tugineb hüvitusväärtus just sellele väärtusele, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt

selgitatakse hüvitamise olemusel sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 37 / 59

halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu

rikastuda (EVS 875-12).

Kuna planeeritav äralõige ei ole käsitletav eraldi müügiobjektina, siis on kinnisasja hüvitusväärtus seoses

pindalaga vähenemisega kinnisasja turuväärtuse ja äralõiketa kinnisasja turuväärtuse vahe (p 4.2.1).

Sarnased varad on piirkonnas valdavalt müügikäibes, seega on hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod.

Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja

täpseimaks (EVS 875-1 p 9.4.2.3).

Lisaks on vajalik vaadelda, kas äralõike võõrandamisega kaasneb omanikel otseseid kaasnevaid varalisi

kahjusid (punkt 4.2.2) ja jääb saamata tulu (punkt 4.2.3). Hüvitusväärtuse lõplik arvutuskäik on esitatud

punktis 4.2.4.

4.2.1 Võrdlusmeetodi rakendus

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva

suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Alljärgnevasse koondtabelisse on kokku koondatud hinnatavale varale kaudselt võrreldavad tehingud järgmiste tunnuste alusel:

• kinnistu (müüdud kogu kinnistu)

• asukoht Tartu linna küla, Tartu vald, Kambja vald, Luunja vald

• hoonestamata kinnistud

• sihtostarve ärimaa või kuni 50% ärimaa ja 50% tootmismaa

• olemas ehitusõigus

• pindala suurem kui 3000 m²

• tehingu toimumisaeg 2022 kuni 21.06.2023 (väärtuse kuupäev)

• vabaturutehingud

• tehingud, mille kinnistute kohta on teada vajaliku detailsusega informatsioon.

Hindajale on teada järgmised võrreldavad tehingud:

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3 4

Tehinguhind, € 330 000 552 000 312 000 384 000

Käibemaks, € 55 000 92 000 52 000 64 000

Käibemaksuta tehinguhind, €

275 000 460 000 260 000 320 000

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku arvestuses, €/m²

66,14 39,01 39,41 18,98

Tehingu aeg mai 2023 aprill 2023 september 2022 juuli 2022

Asukoht:

Tartu maakond, Kambja vald, Räni

alevik (piirneb riigimaanteega;

ümbruses rajatud äri- ja tootmishooned -

Räniküla Tehnopark) Tartu kesklinnast 6 km;

linnapiirist 1 km)

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme

alevik (piirneb riigimaanteega; ligipääs

kvartalisiseselt; ümbruses hetkel äri- ja

tootmishooned ehituskruntidele

püstitamata, kuid läheduses Ülenurme

Tehnopark; Tartu kesklinnast 8 km; linnapiirist 3 km)

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik

(piirneb riigimaanteega; ligipääs kvartalisiseselt; ümbruses hetkel äri- ja

tootmishooned ehituskruntidele

püstitamata, kuid läheduses Ülenurme

Tehnopark; Tartu kesklinnast 8 km; linnapiirist 3 km)

Tartu maakond, Kambja vald,

Ülenurme alevik

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 38 / 59

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3 4

Kinnisasja pindala, m²: 4 158 11 792 6 597 16 859

Sihtostarve: 50% ärimaa, 50%

tootmismaa 50% ärimaa, 50%

tootmismaa 50% ärimaa, 50%

tootmismaa ärimaa 100%

Kinnisasja geomeetria ja reljeef:

nelinurk; reljeef tasane

ebakorrapärane, kuid kompaktne hulknurk;

reljeef tasane

hulknurkne (kompaktne nelinurk), reljeef tasane

hulknurkne (kompaktne nelinurk), reljeef tasane

Tehnovõrgud:

elektriliitumine; gaasi-, vee- ja

kanalisatsioooni- trassiga liitumispunkt

kinnistu piiril

elektriliitumine; vee- ja

kanalisatsioooni- trassiga liitumispunkt

kinnistu piiril

elektriliitumine 6A; vee- ja kanalisatsioooni-

trassiga liitumispunkt kinnistu piiril

elektriliitumine 3x63A olemas; võimalik liituda

gaasi-, vee- ja kanalisatsiooni-trassiga

Juurdepääs: hea; juurdepääs

asfaltkattega avalikult teelt

hea; juurdepääs asfaltkattega avalikult

teelt

hea; juurdepääs asfaltkattega teedelt, hästi nähtav ja leitav

hea; juurdepääs asfalt- ja killustikkattega teedelt, hästi nähtav ja leitav

Detailplaneering, ehitusõigus:

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 30%; ehitusluba

puudub

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 40%; ehitusluba

puudub

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 40%, ehitusluba puudub

DP kehtestatud, maksimaalne täisehituse osakaal 30%, ehitusluba

puudub

Olulised maakasutust piiravad kitsendused / muud tegurid:

puuduvad puuduvad puuduvad puuduvad

Võrdlustehingu valik: valitud võrdluseks

(ajaliselt uuem tehing, sobib asukoha poolest)

ei vali (pindalalt oluliselt suurem)

valitud võrdluseks (sobib asukoha ja pindala poolest)

ei vali (pindalalt oluliselt suurem)

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

5 6 7 8

Tehinguhind, € 399 000 298 349 330 000 181 288

Käibemaks, € 0 49 725 55 000 30 215

Käibemaksuta tehinguhind, €

332 500 248 624 275 000 151 073

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku arvestuses, €/m²

58,13 41,03 53,43 50,40

Tehingu aeg mai 2022 aprill 2022 märts 2022 veebruar 2022

Asukoht: Tartu maakond, Tartu

linn, Jaamamõisa linnaosa

Tartu maakond, Tartu vald, Tila küla (paikneb

tehnopargis, piirneb riigimaanteega, ligipääs

kvartalisiseselt)

Tartu maakond, Kambja vald, Tõrvandi

alevik (paikneb väljakujunenud

tehnopargis, ligipääs kvartalisiseselt peatänavalt)

Tartu maakond, Tartu vald, Tila küla (paikneb

tehnopargis, piirneb riigimaanteega, ligipääs

kvartalisiseselt)

Kinnisasja pindala, m²: 5 720 6 059 5 147 3 597

Sihtostarve: ärimaa 100% 50% ärimaa, 50%

tootmismaa ärimaa 100%

50% ärimaa, 50% tootmismaa

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 39 / 59

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

5 6 7 8

Kinnisasja geomeetria ja reljeef:

hulknurkne (kompaktne nelinurk), reljeef tasane

hulknurkne (kompaktne nelinurk), reljeef tasane

hulknurkne (kompaktne nelinurk), reljeef tasane

hulknurkne (kompaktne nelinurk), reljeef tasane

Tehnovõrgud: puuduvad (trassidega

liitumine võimalik)

elektriliitumine 6A; vee- ja kanalisatsioooni-

trassiga liitumispunkt kinnistu piiril

elektriliitumine 3x25A olemas; võimalik liituda

gaasi-, vee- ja kanalisatsiooni-trassiga

elektriliitumine 6A; vee- ja kanalisatsioooni-

trassiga liitumispunkt kinnistu piiril

Juurdepääs: hea; juurdepääs

asfaltkattega teedelt, hästi nähtav ja leitav

hea; juurdepääs asfaltkattega teedelt, hästi nähtav ja leitav

hea; juurdepääs asfalt- kattega teedelt, hästi

nähtav ja leitav

hea; juurdepääs asfaltkattega teedelt, hästi nähtav ja leitav

Detailplaneering, ehitusõigus:

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 26%, määratud

ühiskondlike ehitiste maaks, ehitusluba puudub (sõltuvalt

ehitussoovist saab linnavalitsus otsustada, kas kaaluda ärihoone

ehitusõiguse määramist projekteerimis-

tingimuste menetluse käigus või tuleb koostada uus

detailplaneering)

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 30%, ehitusluba

puudub

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 49%, ehitusluba

puudub, olemas 2021. a arhitektuurne projekt lao- ja tootmishoone

rajamiseks

DP kehtestatud, maksimaalne täisehituse osakaal 33%, ehitusluba

puudub

Olulised maakasutust piiravad kitsendused / muud tegurid:

puuduvad puuduvad puuduvad puuduvad

Võrdlustehingu valik: ei vali (erineb asukohalt ja ehitusõiguse poolest)

ei vali (erineb asukohalt)

valitud võrdluseks (sobib enim (tegemist

100% ärimaaga)) ei vali (erineb asukohalt)

Edasiseks võrdluseks ja kohandamiseks on valitud tehingud nr 1, 3 ja 7, mis sobivad enim.

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks

kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11).

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11).

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal valitud:

Jrk Võrdluselement

1 Asukoht

2 Kinnisasja pindala, m²

3 Sihtostarve

4 Kinnisasja geomeetria ja reljeef, rajatised

5 Tehnovõrgud

6 Juurdepääs

7 Detailplaneering, ehitusõigus

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 40 / 59

Teisi parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, kuna lähteandmete kohaselt ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad või on sarnased. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil.

Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote,

turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11).

Hindamisel lähtutakse võrreldavate tehingute pindalale taandatud ühikuhinnast, kuna antud vara liigi

puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Hindamisel võtame aluseks käibemaksuta

tehinguhinnad.

Võrdlustabel:

HINNATAV

VARA

VÕRDLUSTEHINGUD

1 3 7

Tehinguhind, € 330 000 312 000 330 000

Käibemaks, € 55 000 52 000 55 000

Käibemaksuta tehinguhind, €

275 000 260 000 275 000

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku arvestuses, €/m²

66,14 39,41 53,43

Tehingu aeg

mai 2023 september 2022 märts 2022

Ajaldamine, % 4 0% 5% 5%

Ajaldatud tehinguhind, €/m²

66,14 41,38 56,10

Asukoht:

Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Vahtriku tee 4;

Tartu kesklinnast (Raekoja platsist) ~8 km kaugusel, Tartu linna piir umbes 5 km kaugusel, linnapiirist umbes 5 km;

(piirneb riigi põhimaanteega, ligipääs

planeeritud kvartalisiseselt)

Tartu maakond, Kambja vald, Räni alevik

(piirneb riigimaanteega; ümbruses rajatud äri- ja

tootmishooned - Räniküla Tehnopark)

Tartu kesklinnast 6 km; linnapiirist 1 km)

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik

(piirneb riigimaanteega; ligipääs kvartalisiseselt; ümbruses hetkel äri- ja

tootmishooned ehituskruntidele püstitamata, kuid

läheduses Ülenurme Tehnopark; Tartu kesklinnast 8 km; linnapiirist 3 km)

Tartu maakond, Kambja vald,

Tõrvandi alevik (paikneb

väljakujunenud tehnopargis, ligipääs

kvartalisiseselt peatänavalt)

Kohandus 5 -5% 0% -5%

Kinnisasja pindala, m²: 5970,0

4 158 6 597 5 147

Kohandus 6 -5% 0% 0%

Sihtostarve: 100% ärimaa

50% ärimaa, 50% tootmismaa

50% ärimaa, 50% tootmismaa

ärimaa 100%

Kohandus 7 10% 10% 0%

4 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Äri- ja/või tootmishoonete ehituseks sobilike hoonestamata

maade puhul pole Tartu linna lähiümbruses võrreldes tehingu nr 1 toimumise ajaga olulist hinnamuutust toimunud, kuid võrreldes

tehingute nr 3 ja 7 toimumise ajaga on hinnad veidi tõusnud.

5 Vara nr 3 on töö koostaja hinnangul hinnatava varaga asukohalt samaväärne. Vara nr 1 ja 7 on asukohalt paremad, sest ümbruses

on uued äri- ja tootmishooned (tehnopark).

6 Kinnisasja pindala suurenemisel/vähenemisel muutub aga vara ühikuhind proportsionaalselt kasulikkusele ja vastupidi.

7 100% ärimaa sihtotstarbelised kinnistud on kõrgemalt väärtustatud kui äri- ja tootmismaa segaotstarbelised või tootmismaa

kinnistud. Võrreldav vara nr 7 on hinnatava varaga sarnase kinnisasja maakasutuse sihtotstarbega. Tartu linna lähiümbruses

paiknevates äri- ja laohoonete piirkondades ei ole optimaalses mahus äri- ja tootmismaa sihtotstarbe samaaegse olemasolu korral

olulist hinnataseme erinevust olnud tehtud tehingute puhul täheldada, kuid 100% ärimaad on veidi kõrgemalt väärtustatud kui

segaotstarbelised varad.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 41 / 59

HINNATAV

VARA

VÕRDLUSTEHINGUD

1 3 7

Kinnisasja geomeetria ja reljeef: kompaktne hulknurk;

reljeef tasane

nelinurk; reljeef tasane

hulknurkne (kompaktne nelinurk), reljeef tasane

hulknurkne (kompaktne nelinurk),

reljeef tasane

Kohandus 8 0% 0% 0%

Tehnovõrgud:

puuduvad; liitumisvõimalus elektrienergiaga

(ampritasupõhine) ja piirkonna puurkaevuga

(planeeritud detailplaneeringu järgi); kanalisatsioon puudub

(planeeritud rajada piirkonna puhasti, võimalik

lokaalne lahendus)

elektriliitumine; gaasi-, vee- ja

kanalisatsioooni- trassiga liitumispunkt

kinnistu piiril

elektriliitumine 6A; vee- ja kanalisatsioooni-

trassiga liitumispunkt kinnistu piiril

elektriliitumine 3x25A olemas; võimalik liituda

gaasi-, vee- ja kanalisatsiooni-

trassiga

Kohandus 9 -10% -10% -10%

Juurdepääs: piirneb riigimaanteega; DP kohaselt vajalik

ehitada juurdepääsutee

hea; juurdepääs asfaltkattega avalikult

teelt

hea; juurdepääs asfaltkattega teedelt, hästi nähtav ja leitav

hea; juurdepääs asfalt- kattega teedelt, hästi

nähtav ja leitav

Kohandus 10 -5% -5% -5%

Detailplaneering, ehitusõigus:

DP kehtestatud; maksimaalne täisehituse

osakaal umbes 28%; ehitusluba puudub

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 30%; ehitusluba puudub

DP kehtestatud, maksimaalne täisehituse osakaal 40%, ehitusluba

puudub

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehituse osakaal 49%, ehitusluba puudub, olemas

2021. a arhitektuurne projekt lao- ja tootmishoone

rajamiseks

Kohandus 11 0% 0% 0%

Kohandused kokku, % -15% -5% -20%

Kohandatud tehinguhind, €/m² 56,22 39,31 44,88

Kohanduste absoluutväärtuste summa, % 35% 30% 25%

Kaalud, %12 25% 30% 45%

8 Kompaktsed ning korrapärase kujuga kinnisasjad on parema võimaliku maakasutuse tingimuste tõttu mõnevõrra kõrgemalt hinnatud

kui korrapäratu või liigendatud kujuga kinnisasjad. Tasase või valdavalt tasase pinnareljeefiga kinnisasjad on kõrgemalt hinnatud kui

kinnisasjad, mis vajaksid enne ehitustöödega alustamist olulist pinnasetööde läbiviimist. Hetkel on varad samaväärsed.

9 Kõrgeimalt on hinnatud kinnisasjad, mille puhul on tasutud kommunikatsioonidega liitumised. Mõnevõrra madalamalt on hinnatud

kinnisasjad, mille osas on liitumised tegemata, kuid olemasolevad tehnovõrgud paiknevad kinnisasja piiril või selle vahetus läheduses.

Madalaimalt on hinnatud kinnisasjad, mille lähistel puuduvad olemasolevad tehnovõrgud ning nendega liitumise võimalused on sellest

tulenevalt rahaliselt ning sageli ka ajaliselt kulukamad. Arvestades nimetatud tegevustega kaasnevaid kulutusi, siis on rakendatud

kohandust -5%.

10 Avalikult kasutatavatelt teedelt ja tänavatelt otsejuurdepääsuga asukohtades paiknevad äri-, lao- ja tootmishoonete ehituseks

sobilikud maad on kõrgemalt väärtustatud.

11 Kinnistud, mille osas on detailplaneeringu koostamise kohustus, kuid mille osas ei ole detailplaneeringut algatatud või mille puhul on

detailplaneering koostamisel, on mõnevõrra madalamalt hinnatud kui kehtestatud detailplaneeringuga kinnisasjad või kinnisasjad,

mille puhul detailplaneerimise vajadus puudub, sest detailplaneeringu koostamisega kaasneb oluline ajaline ning ühtlasi mõningane

rahaline kulu. Kinnistud, mille puhul on optimaalne täisehitatuse võimalus on mõnevõrra kõrgemalt hinnatud kui kinnisasjad, millel on

ebapraktiliselt madal täisehitatuse osakaal (ebaratsionaalselt suur täisehitatuse osakaal (üle ~70%) ei ole enam olulise

lisaväärtusega, kuna hoonestuse teenindamiseks vaba maad on suurenenud hoonestustiheduse tõttu järjest vähem). Kinnisasjad,

mille puhul on olemas kehtiv ehitusõigus olemasoleva ehitusloa näol, on üldiselt mõnevõrra kõrgemalt väärtustatud kui varad, mille

puhul kehtiv ehitusõigus puudub (lao- ja tootmishoonete püstitamiseks sobilikke kinnisasju hoonestatakse üldiselt suhteliselt

homogeensete hoonetega ehk olemasolev ehitusprojekt sobib üldiselt suhteliselt laialdaseks kasutuseks ja seega ka suhteliselt

laialdasele potentsiaalsele ostjaskonnale, ilma, et peaks koostama uut ehitusprojekti või olemasolevat muutma). Hetkel pole vara nr 7

osas ehitusluba väljastatud ja olemasoleva projekti mõju jääb alla kohandamise täpsuse.

12 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see

usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse

kaal rohkem kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 42 / 59

HINNATAV

VARA

VÕRDLUSTEHINGUD

1 3 7

Kaalutud kohandatud tehinguhind, €/m² 14,05 11,79 20,20

Kaalutud kohandatud keskmine tehinguhind, €/m²

46,04

Seega kujuneb kinnisasja turuväärtuseks 46,04 €/m² ehk 46,04 €/m² * 5970,0 m² = 274 858,80 €.

Kinnisasja turuväärtus peale äralõike teostamist on: 46,04 €/m² * (5970,0 m² - 1211 m²) = 219 104,36 €.

Äralõike maa väärtus on seega: 274 858,80 – 219 104,36 = 55 754,44 eurot ehk 55 750 eurot.

4.2.2 Saamata jääva tulu

Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata

kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Töö koostaja hinnangul hinnatava vara äralõike võõrandamisega saamata jääv tulu puudub.

4.2.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud

kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse

ühekordselt.

Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga

seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13):

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimise või pikenemise hindamisel lähtutakse kinnisasja

erakorralise hindamise korra § 31 lg 6 kohaselt järgmisest:

1) juurdepääsu pikenemist hinnatakse juhul, kui projektlahendusega ei leita senise olukorraga

samaväärset lahendust ning pikeneb kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

2) juurdepääsu pikenemist hinnatakse võrreldes senise olukorraga, arvestades teekonna pikenemisest

tulenevat ajakulu ja sõiduki kasutamisega seotud kulu

3) juurdepääsu pikenemise hindamisel lähtutakse kinnisasja tegelikust kasutusest ja sellega seotud

liikumisvajadusest vastavalt lisale 1.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 43 / 59

Töö koostaja hinnangul hinnatava vara äralõike võõrandamisega saamata jääv tulu puudub.

4.2.4 Hinnatava vara hüvitusväärtus

Punktide 4.2.1, 4.2.2 ja 4.2.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara hüvitusväärtuseks:

Kinnisasja pindala, m² K 5970,0

Äralõike pindala, m² Ä 1211

Kinnisasja pinnaühiku turuväärtus (p 4.2.1), €/m² T 46,04

Äralõike maa väärtus (p 4.2.1), € K*T - ((K-Ä)*T) 55 750

Saamata jääv tulu (p 4.2.2), € ST 0

Kaasnev otsene varaline kahju (p 4.2.3), € KV 0

Hinnatava vara hüvitusväärtus, € (K*T - ((K-Ä)*T) + ST + KV 55 750

Tartu maakonnas Tartu linnas Vorbuse külas aadressil Vahtriku tee 4 asuva kinnisasja registriosa

numbriga 3032804 äralõike avalikes huvides omandamise hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval

55 750 (viiskümmend viis tuhat seitsesada viiskümmend) eurot.

Hindamistulemuses ei sisaldu käibemaks, kuid Eesti õigusaktides sätestatud korras võib sellele lisanduda

käibemaks.

Tegemist on turule mittesuunatud varaga, mistõttu pole võimalik hinnata selle likviidsust.

Tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega. Seetõttu on hindamistulemus

madala täpsusega, hindamistulemuse täpsuseks on ±20%.

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 44 / 59

Lisa nr 1. Fotod maaüksusest

Vaade Vahtriku teelt

Vaade Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 45 / 59

Vaated Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 46 / 59

Vaated Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 47 / 59

Vaated Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 48 / 59

Vaated Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 49 / 59

Vaated Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 50 / 59

Lisa nr 2. Kinnistu registriosa väljavõte

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 51 / 59

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 52 / 59

Lisa nr 3. Maa-ameti geoportaali hübriidfoto

Allikas: maainfo kaardirakendus Maa-ameti geoportaalis, lennuaeg 13.04.2022

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 53 / 59

Lisa nr 4. Maa-ameti geoportaali kitsenduste kaart

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 54 / 59

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 55 / 59

Allikas: maa kitsenduste kaardirakendus Maa-ameti geoportaalis

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 56 / 59

Lisa nr 5. Piirkonna kaldaerotod

Allikas: Maa-ameti fotoladu, lennuaeg 10.05.2023

Allikas: Maa-ameti fotoladu, lennuaeg 10.05.2022

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 57 / 59

Lisa nr 6. Riikliku ehitisregistri väljavõte

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 58 / 59

Lisa nr 7. Tee-ehituse eelprojekti äralõike plaan

Eksperthinnang ARE-232976C Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku tee 4 Hindamisaruande koostaja: Kerli Koha Kontakttelefon: +372 5650 7637, e-mail: [email protected] 59 / 59

Lisa nr 8. Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kerli Koha Kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 176334 Riiklikult tunnustatud ekspert (kinnisvara hindamise ekspertiisid) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

TINGMÄRGID Katastriüksuse piir Projekteeritud tee servajooned Projekteeritud tugipeenar - Konstruktsioon 9 Projekteeritud tee telgjoon Teemaa piiri ettepanek

Projekteeritud Põhimaantee nr 2 katend - Konstruktsioon 1

Projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid rampide katend - Konstruktsioon 2

Projekteeritud suuremate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 3

Projekteeritud väiksemate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 4

Projekteeritud mahasõitude katend - Konstruktsioon 5

Projekteeritud Kogujatee 1 ja 2 katend - Konstruktsioon 6

Projekteeritud jalgratta- ja jalgtee (Põhi+tugivõrk) katend - Konstruktsioon 7

Projekteeritud mahasõidu kokkuviimine - Konstruktsioon 8

Projekteeritud haljasalade murukate - Konstruktsioon 10

Projekteeritud rajatis

Projekteeritud bussipeatus Projekteeritud nõlv

Projekteeritud kraav

Projekteeritud olemasoleva kraavi puhastamine

Projekteeritud põrkepiire Projekteeritud põrkepiire koos pimestamisvastaste ekraanidega Projekteeritud kahepoolne põrkepiire Projekteeritud truup

Raadatav ala (mets ja võsa)

Projekteeritud värav

Projekteeritud ulukirest

Projekteeritud ulukitara Projekteeritud ulukitara koos kahepaiksetõkkega Teega külgneva vaba ruumi piir Teekaitsevöönd

Detailplaneering

Varem projekteeritud objektid

Eelnevalt/järgnevalt projekteeritud lõik (Roadplan OÜ töö nr 20085)

Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) põhised kitsendused Projekteeritud mürasein Projekteeritud ootepaviljon ühistranspordipeatuses

Leire käigus kogutud leidude asukohad (vt. OÜ Arheox tööd)

B

Vahtriku DP (kehtestatud)

Proj. müratõke h=4,0m tee kattest

B

B

Rahinge sõlm R1 50 km/h

Sõidutee laiend L=0.25m

Projekteeritud värav L= 4,0 m

L3-11

L3-21

L3-23

L3-24

L3-25

L3-28

Sõidutee laiend L=0.45m

0+ 00

.0

CL -R

-R ah

ing e s

õlm R

1

79301:001:0746 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee

79301:001:0615 Krossi

83101:003:0150 Vahtriku tee 4

83101:003:0148 Vahtriku tee 2

83101:003:0146

83101:003:0154 Vahtriku puhasti

83101:003:0153 Vahtriku puurkaev

Vahtriku tee

83101:003:0549 Tamme-Sahkari

83101:003:0166 Mari

Pos nr

KÜ tunnus

KÜ pindaala, m2/ha

Äralõike pindala, m2

IKÕ pindala, m2

Omandi liik

L3-24

83101:003:0150

5970 m²

1211

Eraomand

Maaeralduse ulatus

Töö nimetusTellija

Joonise nimetus

Töö nr

Mõõtkava

Reg kood: 12432118 Tiigi 78, 50410 Tartu [email protected] www.roadplan.ee

Valge 4 11413 Tallinn [email protected] www.transpordiamet.ee

20085-2 Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt

L3-24-Vahtriku tee 4 1:1000

N

S

W E

hoone hoone

hoone

hoone

hoone parkla

parkla

parkla

parkla parkla

laoplat s laoplat

s laoplat s laoplat

s laoplat

s

LÕ IG

U 3

A lg

us P

K 1

72 5+

99

LÕ IG

U 3

L õp

p

LÕ IG

U 3

L õp

p

P K

1 74

5+ 41

L3-6

L3-9

L3-8

L3-2L3-1 L3-3

L3-7

L3-4

L3-10

L3-5

L3-11

L3-12

L3-16 L3-17 L3-18

L3-19

L3-21

L3-22

L3-23

L3-24

L3-25 L3-26

L3-27

L3-14

L3-20

L3-13

L3-15

L3-28

L3-29

Rahinge viadukt

Rahinge ökodukt

KM 173.0

KM 173.5

KM 174.0

KM 174.5

KM 175.0

B

B

B B

Rahinge sõlm

Põhimaantee nr 2

Kogujatee 1

Rahinge kogujatee

Rahinge sõlm R3 Ra hin

ge sõ

lm R

2 Ra

hin ge

sõ lm

R 4

Rahinge sõlm R1

Rä hn

i - Ra

hin ge

te e

Ra hin

ge ko

gu jat

ee

B

B

Proj. müratõke h=4,0m tee kattest

Proj. müratõke h=4,0m tee kattest

Proj. müratõke h=2,5m tee kattest

Proj. müratõke h=2,5m tee kattest

Proj. müratõke h=2,5m tee kattest

Proj. müratõke h=3,5m tee kattest

Proj. müratõke h=4,0m tee kattest

N

S W

E

Töö nimetus ja osa

Reg kood: 12432118 Tiigi 78, 50410 Tartu [email protected] www.roadplan.ee

Töö nr Joonise nr Staadium Mõõtkava Kuupäev

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Joonise nimetus

Objekti asukoht

20085-2

Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt

Eelprojekt 08.12.20221.4

Üldskeem (Rahinge)

1:500

Projektijuht

Projekteerija

Projekteerija

-

Indrek Oden

Priidu Kooskora

Silver Kuum

-

Tartu linn, Tartu vald

Tartu

Kardla

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 667 1688 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu

AUKOHTU OTSUS

Tallinnas,

22.10.2024

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Aukohus,

koosseisus: Siim Simson, Arik Piirisild, Alan Insler ja Marje Kolmar-Grüner ning aukohtu

statuudi p 5.3 alusel asendusliikmeks määratud Maile Oja

vaatas eelistungil läbi Transpordiameti avalduse

I. Asjaolud ning avaldaja taotlused

Transpordiameti tellimusel on Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekt nr 20085-2 „Riigitee 2

(E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt“,

mis on kinnitatud Transpordiameti taristu haldamise teenistuse projekteerimise osakonna

juhataja 23.12.2022.a. korraldusega nr 8-1/21-003/28943-1.

Kooskõlas kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 6 lg 3 esitas Transpordiamet

Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade omanikele hinnapakkumused hindamisaruannete

nr 0163-23T ja 0162-23T alusel, hinnangute koostajaks on Lahe Kinnisvara Lõuna Eesti OÜ

kutseline hindaja Grete Laanmets, tase 7, kutsetunnistuse nr 169734.

Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade omanikud on esitanud Transpordiametile

omapoolse hinnapakkumistest keelduva vastuse ning teinud ettepaneku võtta nimetatud

kinnisasjade hüvitusväärtuste määramisel aluseks nende poolt tellitud vastuhindamisaruanded

ARE-232975C ja ARE-232976C, hinnangute koostajaks on Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

kutseline hindaja Kerli Koha, tase 7, kutsetunnistuse nr 116136.

Transpordiameti poolsest ettepanekust võtta aluseks eelnimetatud hindamisaruannete keskmine

tulemus on Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade omanikud keeldunud, soovides

välistada Lahe Kinnisvara Lõuna Eesti OÜ hindamisaruanded.

Järgnevalt on Transpordiamet toonud välja kinnisasja omaniku keeldumise põhjendused:

- Võrdlustehingute valikul pole Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindaja lähtunud sellest,

et hinnatav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane (EVS

875-11 p 5.3.1), kuna võrdlustehingutest ükski pole hinnatava varaga sarnaselt 100% ärimaa ja

esitatud on tehingud, mis on pindalalt oluliselt erinevad. Seejuures väärib märkimist, et

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 667 1688 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

võrreldavad ärimaa sihtotstarbega kinnistute tehingud on võrdlusena olemas, neid ei ole Lahe

Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt lihtsalt kasutatud;

- Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindaja pole esitanud EVS 875 kohaselt nõutud

selgitusi selle kohta, millest lähtuvalt on moodustatud võrreldavate tehingute valim (EVS 875-

11 p 5.3.2). Standard nõuab täpseid selgitusi valimi moodustamiste kohta, kuid koostatud töös

selgitused üldse puuduvad;

- Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindaja on kaasanud võrreldavate tehingute valimisse

tehingud, mis pole vabaturutehingud (EVS 875-11 p 5.3.3) – tehing nr 6, mis on teostatud seotud

osapoolte vahel. Hindamisstandardi kohaselt tuleb võrdlusena kasutada vabaturutehinguid.

- Arvestamata on jäetud oluline varaga seotud võrdluselement (EVS 875-11 p 5.5.4) –

sihtostarve. Hinnatav vara on 100% ärimaa, kuid võrdlustehingud on kõik 50% ärimaa ja 50%

tootmismaa otstarbega. Kuigi tehingute valimis on märgitud võrdlustehingute sihtotstarbed, siis

pole vastavasisulist võrdluselementi võrdlustabelis kasutatud, kuigi tegemist on väga olulise

turuväärtust mõjutava teguriga ning hinnatav vara ja võrdlusvarad on antud elemendi osas

erinevad.

- Viimase viie aasta Eesti hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute hinnastatistikast

nähtub, et igal aastal on olnud väga oluline vahe ärimaa ja tootmismaa sihtotstarbeliste

kinnistute mediaanhindadel ja aritmeetilistel hindadel. Hoonestamata ärimaade ning äri- ja

tootmismaade hindade erinevus nähtub ka kinnisvaraportaalides olevate objektide

pakkumishindadest.

- Vahtriku tee 4 võrdlustehinguks nr 4 on valitud kinnistu, mille pindala (11 792 m2 ) on

oluliselt suurem, kui hinnatava vara pindala (5970 m2 ). Kui võrdlusvarad nr 1 (pindala 4158

m2 ) ja 3 (pindala 3650 m2 ) on hinnatava varaga pindalalt sarnased, siis vara nr 4 on pindalalt

peaaegu kaks korda suurem. Tehingu nr 1 kohandus on - 10% ja tehingu nr 3 kohandus -15%,

kuid see pole korrelatsioonis tehingu nr 4 kohandusega, mis peaks olema minimaalselt kaks

korda suurem, kui hetkel kasutatud +15%.

- Hindamistulemuse esitamisel tuleb selgelt esitada, kas väärtus sisaldab käibemaksu või

mitte (EVS 875-11 p 5.2.5.4). Hindamisaruandes on hindaja poolt viidatud, et hindamistulemus

ei sisalda käibemaksu, kuid on unustatud lisada, kas antud segmendi varad on käibemaksuga

maksustatavad ja kas käibemaks lisandub.

Transpordiamet palub aukohtu arvamust avalduse juurde esitatud hindamisaktides Lahe

Kinnisvara Lõuna Eesti OÜ hindamisaruannete nr 0163-23T ja 0162-23T korrektsuse ning

kehtivatele hindamisstandarditele vastavuse kohta, võttes arvesse välja toodud väiteid võimalike

puuduste kohta.

Samuti palutakse aukohtu arvamust, kas konkreetses kaasuses on Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee

4 kinnisasjade hüvitusväärtuste määramisel korrektne võtta aluseks üksnes Arco Vara

Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanded ARE-232975C ja ARE-232976C.

II. Aukohtu pädevus käesolevat asja menetleda

Aukohtu statuudi p 2.1 kohaselt kuulub Aukohtu pädevusse EKHÜ liikmete ja kutseliste

hindajate võimalike kutsestandardiga sätestatud normidele mittevastavate kutse-eetika

rikkumiste uurimine, arutamine ja hinnangu andmine, sh Eesti standardi EVS 875 süüline

täitmata jätmine, vääritu tegu, so. süüline tegu, mis on vastuolus üldtunnustatud

kõlblusnormidega, hindajale esitatavate eetiliste nõuetega või diskrediteerib hindaja kutset või

EKHÜ-t, sõltumata sellest, kas niisugune tegu pandi toime ametikohustuste täitmisel või mitte.

Aukohtu statuudi p 2.2 kohaselt Aukohus ei anna hinnangut hindamisaruandes hinnatud

turuväärtusele või mõnele muule väärtuse liigile, ei koosta uut hindamisaruannet ega

lahenda hindamistulemusega seotud pooltevahelisi vaidlusi.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 667 1688 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

III. Otsuse põhjendused

Avaldusest nähtub, et avaldaja pöördumise põhjuseks on avalikes huvides omandamise

menetluses raskused läbirääkimistes hindajate erineva arvamuste tõttu kõnealuse vara

hüvitusväärtusele.

Avaldaja on esitanud omandatavate kinnisasjade omaniku hinnangu eksperthinnangutes

esinevate arvatavate puuduste kohta ja palunud aukohtult hinnangut eksperthinnangute

korrektsuse ning kehtivatele hindamisstandarditele vastavuse kohta.

Avaldusest nähtuvad etteheited on suunatud eelkõige hindajate metoodilise lähenemise

protsesside detailide erinevusele.

Aukohus on seisukohal, et hindamismeetodite rakendamise detailide osas seisukohavõtt ei kuulu

aukohtu statuudi punktist 2.1. lähtuvalt aukohtu pädevusse.

Avaldaja teine taotlus aukohtule on avaldada arvamust, kas konkreetses kaasuses on Vahtriku

tee 2 ja Vahtriku tee 4 kinnisasjade hüvitusväärtuste määramisel korrektne võtta aluseks üksnes

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanded ARE-232975C ja ARE-232976C.

Aukohus on seisukohal, et aukohtu statuudi punktist 2.2. lähtudes ei anna aukohus hinnangut

väärtusele ega ei lahenda hindamistulemusega seotud vaidluseid.

IV. Otsus

Lähtudes eeltoodust ja juhindudes Aukohtu statuudi p-st 9.2.1 Aukohus

otsustas:

jätta avaldus menetlusse võtmata.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Raul Talts

Advokaadibüroo Talts & Partnerid

[email protected]

Kotka Agro OÜ

[email protected]

Meie 10.12.2024 nr 8-3/23-002/22430-4

Vahtriku tee 4 kinnisasjast eraldatud maaüksuse

võõrandamisest Eesti Vabariigile

Lp Kotka Agro OÜ

Transpordiamet esitas Teile kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

01.02.2023.a. kirjaga nr 8-3/23-002/2493-1 alustatud Vahtriku tee 4 kinnisasjast äralõike

omandamise menetluse käigus 06.09.2023.a. kirjaga nr 8-3/23-002/19186-1 hinnapakkumuse

Vahtriku tee 4 kinnisasjast (koha aadressiga, Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, kinnistu

registriosa nr 3032804 koosseisus olev Vahtriku tee 4 katastriüksus, tunnusega 83101:003:0150,

pindalaga 5970 m²), ligikaudse pindalaga 1211 m² suuruse maaeralduse võõrandamiseks Lahe

Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruande nr 0162-23T alusel.

Esitatud hinnapakkumusega Te ei nõustunud ning esitasite 11.10.2023.a. eelnimetatud äralõike

hüvitusväärtuse kohta samadel alustel koostatud võrdleva Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

hindamisaruande nr ARE-232976C.

Transpordiameti ettepanekuga, arvestada hüvitusväärtuse määramisel kahe võrdleva

hindamisaruande täpsusklassi, Te ei nõustunud, sest hindasite Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ

hindamisaruannet nr 0162-23T ebausaldusväärseks.

Seejärel otsustas Transpordiamet pöörduda sõltumatu arvamuse saamiseks eelnimetatud

hindamisaruannete korrektsuse küsimuses Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poole.

Edastame Teile siinkohal Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Aukohtu otsuse (lisatud kirja juurde)

jätta Transpordiameti avaldus menetlusse võtmata, sest aukohus ei anna hinnangut

hindamisaruandes hinnatud turuväärtusele, mõnele muule väärtuse liigile, ega lahenda

hindamistulemusega seotud pooltevahelisi vaidlusi.

Arvestades Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Aukohtu seisukohta esitab Transpordiamet Teile

hinnapakkumuse Vahtriku tee 4 kinnisasja (koha aadressiga, Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse

küla, registriosa nr 3032804) koosseisus oleva 2 Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee katastriüksuse,

tunnusega 79301:001:1494, pindalaga 1207 m² võõrandamiseks Eesti Vabariigile vastavalt

võrdlevates hindamisaruannetes esitatud täpsusklassi väärtusi (Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ

2 (2)

hindamisaruandes nr 0162-23T – +/- 10% ning Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes

nr ARE-232976C – +/- 20%).

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast Vahtriku tee 4

kinnisasjast 2 Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee katastriüksus, tasudes Teile alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 53 795,99 eurot (44,57 eurot/m2) ehk 53 800 eurot;

motivatsioonitasu – 10 760 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule - 185 eurot;

kokku 64 745 eurot.

Juhul, kui soovite võimalike väärtusvaidluste lahendamiseks ja kompromissi saavutamiseks tellida

mõlema osapoole hinnangutele tehnilise läbivaatuse aruanne, palume Transpordiametit sellest

kirjalikult teavitada.

Toonitame siinkohal, et Transpordiametil puudub alus nimetatud aruande eest tasumiseks, mistõttu

jääb eelnimetatud töö tellimine ning selle eest tasumine Teie rahastada.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut hiljemalt 02.01.2025. a, alustab

Transpordiamet kinnisasjade sundvõõrandamist. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu

kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Menetluse läbiviija kontaktid: Allan Ladva, Kesk 12, Valga, Valgamaa, 534 57611,

[email protected]

Lugupidamisega,

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

Lisad: Lisa 1 - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu aukohtu otsus;

Lisa 2 - Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruanne nr 0162-23T;

Lisa 3 - Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruanne nr ARE-232976C

Allan Ladva, 53457611 [email protected]