Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmine

1

Eelnõu

27.05.2025

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise

seadus

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 4 lõike 1 punkt 10 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„10) elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või kaasomandis oleva elamu

mõttelise osa omandamiseks, kui loobutud on korterite või kaasomandite kasutamisest, mis

moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast, ning korterelamut või

kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida ;“;

2) paragrahvi 4 täiendatakse lõigetega 5 ja 6 järgmises sõnastuses:

„(5) Korteriomandi või kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamisel käesoleva

paragrahvi lõike 1 punkti 10 alusel peavad nimetatud punktis sätestatud tingimused olema

täidetud ainult kinnisasja omandamise menetluse algatamisel.

(6) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 10 nimetatud aluse esinemise hindamiseks on

menetluse läbiviijal õigus koguda ja töödelda korteriomandi või kaasomandi kohta järgmisi

andmeid:

1) elektritarbimise viimase 12 kuu andmed,

2) majandamiskulude võlgnevuse viimase 12 kuu andmed.“;

3) paragrahvi 12 lõiget 2 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:

„Käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel elamumajanduse ümberkorraldamisel võib

omandatava eluotstarbelise vara hindaja olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja

kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse.“;

4) paragrahvi 12 lõiget 5 täiendatakse kolmanda lausega järgmises sõnastuses:

„Nimetatud nõudeid ei kohaldata käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatava

korteriomandiosas.“;

5) paragrahvi 12 täiendatakse lõikega 61 järgmises sõnastuses:

„(61) Käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatavate korteriomandite hindamisel

võib sama korterelamu kolme korteri hindamise alusel saadud keskmist ruutmeetrihinda

rakendada ka samas korterelamus ülejäänud samaväärsete korteriomandite hindamisel.“;

6) paragrahvi 16 täiendatakse pärast tekstiosa „tasust“ tekstiosaga „, kuid mitte vähem kui on

0,4-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk“;

7) paragrahvi 23 lõikes 5 asendatakse tekstiosa „lõikes 1“ tekstiosaga „lõikes 1 või 2“;

2

8) paragrahvi 24 lõiget 4 täiendatakse kolmanda lausega järgmises sõnastuses:

„.Käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel kinnisasja omandamisel vahetamise teel võib

vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus erineda ka rohkem kui 30 protsenti.“;

9) paragrahvi 30 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Kui tasu ja käesoleva seaduse §-s 16 nimetatud hüvitis tuleb välja maksta isikule, kelle

asukoht või arvelduskonto number ei ole teada, või kui menetlusosaline ei ole teada, kantakse

need Rahandusministeeriumi hallatavale deposiitkontole või deponeeritakse kohaliku

omavalitsuse üksuse hallataval eraldi kontol.“.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, „.....“....................2025. a

Algatab Vabariigi Valitsus „.....“.......................2025. a

(allkirjastatud digitaalselt)

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee

registrikood 70000272

Justiits- ja Digiministeerium

Kliimaministeerium

Kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse muutmine

Austatud ministrid

Esitame teistkordseks kooskõlastamiseks kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

muutmise seaduse, mis on seotud tühjenevate kortermajade probleemistikuga.

Eelnõu oli esmakordselt kooskõlastamisel 2023. a suvel ning on eelnõude infosüsteemist EIS

leitav toimiku 23-0959 alt.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Jürgen Ligi

rahandusminister

Lisad: 1) eelnõu

2) seletuskiri

2) kooskõlastustabel

Lisaadressaadid:

Andmekaitse Inspektsioon

Eesti Omanike Keskliit

Eesti Korteriühistute Liit

MTÜ Ida-Virumaa Omavalitsuste Liit

Helje Päivil 5885 1353

[email protected]

Meie 30.05.2025 nr 1.1-10.1/2563-1

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lisa 1.

Eelnõu kooskõlastamise käigus esitatud märkuste ja ettepanekutega arvestamise tabel

Jrk

nr Kooskõlastaja/ Märkused/ettepanekud Seisukoht või selgitus

Justiitsministeerium

1

Eelnõu punktiga 1 muudetakse KAHOS § 4 lg 1 p 10 ja sõnastatakse see järgmiselt:

„10) elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või kaasomandis oleva

elamu mõttelise osa omandamiseks, kui loobutud on korterite või kaasomandite

kasutamisest, mis moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast,

ning korterelamut või kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida ;“

Muudatuse eesmärk on arusaadav, kuid pakutud sõnastus võib tekitada segadust,

eelkõige just lause osa „kui loobutud on korterite või kaasomandite kasutamisest, mis

moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast“.

Esiteks oleks selgem, kui „kaasomandite“ asemel kasutataks näiteks „kaasomandis

oleva elamu mõtteliste osade“ või „mõtteliste osade“, kuna korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt koosneb korteriomand kaasomandist ja

eriomandist (§ 1 lg 1).

Teiseks vajaks täpsustamist, mida peetakse silmas üldpinna all ja kuidas tuvastada,

millal on üle poole üldpinna tingimus täidetud. Arvestada tuleb, et alates KrtS-i

jõustumisest 01.01.2018 ei kanta kinnistusraamatusse andmeid korteriomandi

eriomandi eseme pindala (ruutmeetrite) kohta ja seetõttu ei ole varem

kinnistusraamatusse kantud vastavaid andmeid võimalik ka muuta, võimalik on ainult

pindala andmete kustutamine. Korteriomandite ruutmeetrite kohta leiab infot

ehitisregistrist, kuid nendel andmetel on informatiivne ja statistiline tähendus

(ehitusseadustiku § 61). Kinnistusraamatus kajastub korteriomandi kaasomandi

mõttelise osa suurus ja mõtteline osa näitab, milline osa tervikust kuulub

korteriomanikule kui kinnisasja kaasomanikule.

Arvestatud.

Eelnõu punkti 1 sõnastust täpsustatud

Seda arvestades võiks eelnõu sõnastuses üldpinna asemel kasutada kaasomandi

suurust. Seetõttu palume KAHOS § 4 lg 1 p 10 sõnastada järgmiselt: „10)

elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või kaasomandis oleva elamu

mõttelise osa omandamiseks, on loobutud korteriomanditest või kaasomandis oleva

elamu mõttelistest osadest, mis moodustavad üle poole selle kinnisasja kaasomandi

osadest, ning korterelamut või kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas

rekonstrueerida ;“

2

Eelnõu punktiga 2 (KAHOS § 4 lg 6) antakse menetluse läbiviijale õigus koguda ja

töödelda isikuandmeid, sealhulgas elektritarbimise ja kommunaalteenuse tarbimise

andmeid. Justiitsministeeriumi hinnangul ei ole isikuandmete töötlemist käsitlev norm

piisavalt konkreetne, et tõdeda selle vähest mõju eraelu puutumatusele. Seletuskirjas

ei ole käsitletud alternatiive ega kaasnevaid riske, puudu on andmekaitse mõjuhinnang

(IKÜM artikkel 35) ja meetme sobivuse analüüs (PS § 11). Kuigi seletuskirjas

selgitatakse, et eelnõuga luuakse seadusesse loetelu andmetest, mida on asjakohane

koguda selleks, et sisustada konkreetsete korterite kasutusest välja langemist, siis

normist andmete loetelu ei nähtu. Vastupidi, isikuandmeteks võib olla palju enamat

kui selgituste ja näidetena toodud. Arvestades normi võimalikku rakendamise mõju

niivõrd laias sõnastuses, ei saa nõustuda järeldusega, et mõju on vähene. Normi lai

sõnastus võib olla aktsepteeritav, kui muu viis ei ole sama tõhus või puudub üldse ning

kaasnevad andmetöötlusriskid on piisavalt maandatud. Seletuskirjas põhistatakse

andmetöötluse vajadust vastutava töötleja seadusjärgse kohustuse täitmisega, samas

tõdetakse, et norm ei ole kohustav, vaid võimalus. Nii jäetakse töötluse minimaalsus

ja seega eesmärgipärasus ilma piirideta, mistõttu võib ka riive andmesubjektidele olla

omavalitsuste lõikes suuresti erinev. Norm peaks olema kindlasti selgem ning oluliselt

täpsem, seda nii adressaadi (kohustatud isik teabe esitamiseks) kui ka andmesubjekti

vaatest (kes oskaks vajadusel oma õigusi kaitsta). On selge, et lähtuvalt konkreetsest

menetlusest võib andmestik varieeruda, kuid see ei tohiks olla ilma igasuguste

raamideta. Osas, mille vajadus on projekti faasis tegelikult teada, tuleks normi

vastavalt täpsustada. Nagu seletuskirjas viidatakse, siis on isikuandmete kogumine

isiku eraelu puutumatuse ehk põhiseaduse (PS) § 26 kohaldamisalas. PS § 11 järgi

peab igasugune põhiõiguste riive olema sobiv, vajalik ja proportsionaalne

(mõõdukas). Sobiv on abinõu, mis soodustab eesmärgi saavutamist ning lähtuvalt

Arvestatud.

Eelnõus sätet täpsustatud konkreetsete andmetega.

Seletuskirja vastavalt täiendatud ja parandatud, lisatud

andmekaitsealane mõjuhinnang ja põhiseaduspärasuse analüüs

eelnõu § 4 lõike 1 punktist 10 on võimalik möönda, et inimeste isikuandmeid

analüüsides on võimalik hinnata, kui palju inimesi tegelikult kortermajas elab. See

tähendab, et abinõu soodustab eesmärgi saavutamist. Samas on konkreetne abinõu

vajalik, kui eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise, kuid isikut vähem

koormava abinõuga, mis on vähemalt sama efektiivne kui esimene. Normis ei ole

isikuandmete töötluse ulatust konkretiseeritud. Arvestama peab, et isikuandmeteks

võivad olla ükskõik millised andmed, mis on seostatavad konkreetse füüsilise isikuga.

Kui norm on konkretiseerimata, siis võiks tõlgenduses jõuda ka selleni, et eelnõus

pakutud norm lubab töödelda ka eriliiki andmeid, mis on samuti isikuandmed. Kui

eesmärgiks ongi niivõrd lai ulatus, puuduks üldse vajadus täpsustada, et lubatavateks

andmeteks on ka elektri- või muud tarbimisandmed. Pigem näibki murekohaks olevat

just ebaselgus andmete ulatuse suhtes. Hetkel ei ole võimalik hinnata, kas

korteriühistute esitatud dokumentatsioon on puudulik või vananenud, seda enam, kui

andmete esitamisest on huvitatud sama ühistu ise ja puudusi võib esineda näiteks

harva. Lisaks tuuakse seletuskirjas, et ka tarbimisandmete alusel ei saa väärtõlgendust

välistada. Võõrandamise eelduseks on, et korter on kasutusest välja langenud, samas

leitakse seletuskirjas, et ka tarbimisandmete alusel võib jõuda valele tulemusele

(ilmselt juhul, kui inimesed kasutavad korterit suvekodu või muu ajutise

elamiskohana). Seetõttu leiame, et eesmärgi saavutamine võib olla võimalik muul

moel ja alternatiive ei ole piisavalt käsitletud. Arvestades IKÜM-is esitatud

põhimõtteid ning eeldust, et andmete töötlemisel tuleks lähtuda ka olemasolevatest

tehnilistest võimalustest, millega ei väljastata või ei anta juurdepääsu kogu

andmestikule, vaid võimaldatakse töödelda andmeid minimaalsel hulgal konkreetse

eesmärgi täitmiseks (sh ei tehta vaikimisi kättesaadavaks kõike ja kõigi osas), on

oluline, et töötlemisega seotud osapooled saaksid normist ühtviisi aru. See tähendab,

et ilma täiendavate piiritluste ja põhjendusteta ei pruugi kavandatud abinõu olla

vajalik ning puudub võimalus hinnata abinõu mõõdukust. Abinõu mõõdukuse üle

otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivust,

teiselt poolt eesmärgi tähtsust. Siinkohal oleks oluline hinnata, kas riive inimeste

eraelu puutumatusele kaalub üles abinõu eesmärgi või mitte. Kui abinõu eesmärgiks

on lubada menetluse käigus töödelda kõiki isikuandmeid, sealjuures ilma täiendavate

piiranguteta, ei ole see ilmselgelt mõõdukas. Eeltoodust tulenevalt palume KAHOS §

4 lg 6 sõnastust täpsustada ning eelnõu seletuskirja vastavalt täiendada.

Justiitsministeerium on valmis koostööks, et leida probleemile parim lahendus.

3

Eelnõu p 2 (KAHOS § 4 lg 6) – seletuskirja selgitustes lk 8 öeldakse järgmist:

„Samuti ei ole KAHOS menetlust ettevalmistavas etapis võimalik tugineda HMS § 38

lõikes 1 sätestatud menetlusosalise ning muu isiku poolt tõendite ja andmete esitamise

kohustusele, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks olulised

asjaolud, sest säte reguleerib juba algatatud haldusmenetluse käiku.“

Märgime, et viidatud tõlgendus ei ole asjakohane, sest ka KAHOS menetlust

ettevalmistav

menetlus on haldusmenetlus. Haldusmenetlus on haldusorgani tegevus määruse või

haldusakti andmisel, toimingu sooritamisel või halduslepingu sõlmimisel (HMS § 2).

Toiming on haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata

tsiviilõigussuhtes (HMS § 106 lg 1). See tähendab, et igasugune haldusorgani tegevus,

mida ei sooritata tsiviilõigussuhtes, on haldusmenetlus, ning selle hulka kuulub ka

KAHOS menetlust ettevalmistav menetlus.

Korterelamu KAHOS § 10 lg 1 p 10 eeldustele vastavuse kontroll KOV poolt on

toiming HMS

tähenduses ning selle kontrolli teostamine haldusmenetlus HMS tähenduses.

Märgime, et

haldusorgani initsiatiivil algab haldusmenetlus menetlusosalise suhtes esimese

menetlustoimingu sooritamisega (HMS § 35 lg 1 p 3) ning selleks esimeseks

menetlustoiminguks võibki olla andmete kogumine kortermaja täituvuse kohta.

Palume seletuskirja vastavalt korrigeerida.

Arvestatud.

Nimetatud lause seletuskirjast välja võetud.

4

4. Eelnõu seletuskirjas sisalduv mõjuanalüüs vajab olulist täiendamist. Eelkõige tuleks

põhjalikumalt analüüsida muudatuste regionaalset mõju maapiirkondadele, hinnata,

kui

palju tühjenevaid kortermaju on Eestis praegu ja millised on tulevikutendentsid, ning

esitada arvandmed, kui paljusid inimesi muudatused otseselt puudutavad. Soovitud

mõju

kõrval tuleb objektiivselt kirjeldada ka negatiivset mõju ja võimalikke riske.

Täpsemad soovitused on lisatud seletuskirja ääremärkustena.

Arvestatud.

Seletuskirja täiendatud, mõjuanalüüs ümber struktureeritud ja

täiendatud.

5. Palume arvestada ka käesoleva kirja lisades esitatud eelnõu ja seletuskirja failis

jäljega tehtud normitehniliste ja keelemärkustega ning märkustega eelnõu mõju

kohta.3

Haridus- ja Teadusministeerium

5

Juhime tähelepanu eelnõu punktile 4, millega kavandatakse täiendada seaduse § 12

lõiget 5 kolmanda lausega järgmises sõnastuses: „Nimetatud nõudeid ei kohaldata

käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatava kinnisvara puhul.“.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses kasutatakse läbivalt terminit

„kinnisasi“, mistõttu teeme ettepaneku sätte sõnastuses kasutatud termin „kinnisvara“

asendada terminiga „kinnisasi“.

Arvestatud.

Vastav muudatus eelnõusse tehtud

6 Lisaks märgime, et seletuskirjas on 4. punkti selgituses toodud: „KAHOS § 12 lõike

5 sätte kohaldamine KAHOS § 4 lõike 1 punktides 9 ja 10 nimetatud kinnisasja

omandamise puhul ei ole põhjendatud ja pigem motiveerib omanikke oma vara

korrashoidmisest loobuma.“ Samas ei ole kavandatavas sättes § 4 lõike 1 punktile 9

viidatud. Palume seletuskirja ja eelnõu tekst vastavusse viia.

Arvestatud.

Viide § 4 lg 1 p 9 seletuskirjast välja võetud

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

7 1. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium teeb ettepaneku täpsustada ja parandada

seletuskirja osa „Seaduse mõjud“ tekstiosa „avaldub elanike sotsiaalsete probleemide

(töötuks jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) kiiremas lahendamise,“.

Oleme seisukohal, et korterelamute lammutamine ei lahenda neid probleeme. Need on

pigem probleemi algpõhjus, mitte selle tagajärg, mida üritatakse lahendada.

Arvestatud.

Seletuskirja muudetud ja täiendatud. Käesoleva eelnõuga

täpsustatakse ainult KAHOS menetlust, probleemi algpõhjusi

tõesti ei lahendata.

8 Seaduse eelnõu seletuskirjas puudub analüüs selle kohta, et kohaliku omavalitsuse

üksustes on kinnisvara olukorra halvenemist põhjustanud kolmandatest riikidest pärit

kodanike tegevusetus. Näitena saab kirjeldada olukorda, kus kolmandatest riikidest

pärit omanikud on omandanud vara vaid soodsama viisarežiimi saamiseks ning

reaalsuses vara kasutamiseks ja hooldamiseks neil huvi puudub. Regionaal- ja

Põllumajandusministeerium teeb ettepaneku seda mõju seletuskirjas kirjeldada ja

analüüsida.

Selgitatud.

Käesoleva eelnõuga nimetatud probleeme ei lahendata ja

kirjeldatud olukorra mõju KAHOS menetlusele ka otseselt ei

avaldu.

Välisministeerium

9 Tulenevalt Euroopa Liidu investeeringute kaitse lepingute ning ka Eesti

investeeringute soodustamise ja vastastikuse kaitse lepingu mudeli teistsugusest

hüvitise regulatsioonist on ettepanek lisada KAHOS tasu ja hüvitisi puudutavasse

sätetesse viide võimalikule välislepingust tulenevale teistsugusele regulatsioonile.

Nimetatud välislepingutes on üldjuhul sätestatud, et sundvõõrandamise korral tasutav

hüvitis „peab vastama investeeringu (ehk kinnisasja) õiglasele turuväärtusele vahetult

enne sundvõõrandamise või eelseisva sundvõõrandamise avalikustamist, olenevalt

sellest, kumb on varasem; sellele lisanduvad mõistliku määraga intressid, mida

arvutatakse ärilistel alustel alates sundvõõrandamise kuupäevast kuni hüvitise

maksmise kuupäevani.“

Selgitatud.

Käesoleva eelnõuga reguleeritakse kitsalt vaid KAHOS § 4

lõike 1 p 10 alusel omandamise regulatsiooni täpsustamist.

Muud ettepanekud KAHOSe osas edastame

Kliimaministeeriumile.

10 Lisaks on üldjuhul lepingutes ka nõue, et hindamiskriteeriumid peavad põhinema

rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetel ja normidel õiglase turuväärtuse

määramisel. Seega võib võrreldes KAHOSega tekkida sundvõõrandamisel makstava

tasu suuruses erinevusi (õiglane turuväärtus + intressid (nagu on kirjas

välislepingutes) vs. § 12 alusel määratud väärtus ja kahjuhüvitis (KAHOS)). Selleks,

et vältida vastuolu seaduse ja välislepingu vahel on vajalik täiendada KAHOS § 11

lõiget 2 kas lausega „Kui käesolevas lõikes sätestatu on vastuolus välislepinguga,

kohaldatakse välislepingus sätestatut.“ või lausega „Käesolevas lõikes sätestatut

kohaldatakse üksnes ulatuses, milles ei ole välislepingus sätestatud teisiti.“ Eelnõu

koostaja võib kasutada ka teistsugust sõnastust, mis aitab saavutada soovitud

eesmärgi.

Sama

Eesti Linnade ja Valdade Liit

11 Täiendada kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 4 lõiget 1 punktiga

202 ja sõnastada see järgmiselt: „202) kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldava või

kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuva kinnisasja, mille

sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord või kaitseeeskiri oluliselt piirab,

omandamiseks.“.

Selgitatud.

Käesoleva eelnõuga reguleeritakse kitsalt vaid KAHOS § 4

lõike 1 p 10 alusel omandamise regulatsiooni täpsustamist.

Muud ettepanekud KAHOSe osas edastame

Kliimaministeeriumile.

Põhjendus: Looduskaitseseaduse (edaspidi LKS) § 10 lõike 7 kohaselt võtab

kohaliku omavalitsuse tasandil kaitstava loodusobjekti kaitse alla volikogu. LKS

§ 20 reguleerib kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamist riigile,

kuid kohaliku omavalitsuse tasandil kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja

omandamist kohalikule omavalitsusele ei ole seaduses reguleeritud. Samas võib

kohaliku omavalitsuse tasandil kaitstaval loodusobjektil asuva kinnisasja

sihtotstarbelist kasutamist ala kaitse-eeskiri samuti oluliselt piirata, mis tingib

vajaduse kinnisasi kohalikule omavalitsusele omandada. Näiteks on Tallinna linn

võtnud kaitse alla Pääsküla raba ja kehtestanud selle kaitse-eeskirja, kuid

kaitsealale jäävate kinnisasjade, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitse-eeskiri

oluliselt piirab, omandamise võimalust seadus ette ei näe.

12 Tunnistada KAHOSe § 25 lõige 2 kehtetuks.

Põhjendus: KAHOSe § 25 lõike 2 kohaselt ei maksta kinnisasja osade vahetamisel

ja ümberkruntimisel maakorralduse osalisele KAHOSes sätestatud täiendavaid

hüvitisi. KAHOSe § 11 lõigete 1 ja 2 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma

kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu, mis koosneb kinnisasja

väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju

ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. KAHOSe üldise põhimõtte kohaselt

tuleb kinnisasja omanikule hüvitada kogu kahju, mis tal kinnisasja omandamise

või sundvõõrandamisega tekib. Teatud juhtudel KAHOSe § 25 lõikes 2 sätestatud

piirang aga seda ei taga. Näiteks on vajalik viia läbi maakorraldus, millega

muudetakse KOV omandis oleva kinnisasja ja eraomandis oleva kinnisasja piire

selliselt, et piiride muutmise tulemusel läheb eraomandis oleva kinnisasja osa,

millel asub ehitis või ehitise osa (mis tuleb lammutada) KOV omandis oleva

kinnisasja koosseisu. Sellisel juhul kaasneb kinnistute piiride muutmisega

kinnisasja omanikule otsene varaline kahju, kuid KAHOSe § 25 lõige 2 sellisel

juhul kahju hüvitamist ette ei näe. Taoline olukord võib olla ka kinnistute

ümberkruntimisel. Lisaks võib kinnistute piiride muutmise ja ümberkruntimisega

kaasneda kinnisasja omanikule ka muu kahju nagu saamata jääv tulu, kui ehitist

kasutati tulu saamiseks ning võimalikud on ka muud KAHOSes nimetatud kulud.

Sama

13 Muuta KAHOSe § 271 lõiget 1 ja jätta sellest välja sõnad „kinnisasja omaniku ja“

ja täiendada lõiget 2 ja lisada selle lõppu sõnad „ning sundkustutamise

kinnistamisavalduse esitab menetluse läbiviija“.

Põhjendus: KAHOSe § 271 lõike 1 kohaselt kustutatakse omandatavat kinnisasja

koormav piiratud asjaõigus või märge kinnisasja omaniku ja piiratud asjaõiguse

või märke omaja nõusolekul ning lõike 2 kohaselt, kui isik, kelle kasuks on

omandatava kinnisasja kinnistusraamatu registriossa kantud piiratud asjaõigus või

märge, ei anna nõusolekut piiratud asjaõiguse või märke kustutamiseks, võib

omandamise otsustaja põhjendatud juhul otsustada piiratud asjaõiguse või märke

sundkustutamise. Meile tundub, et kinnisasja omandamisel kinnisasja koormava

piiratud asjaõiguse või märke kustutamiseks kinnisasja omaniku nõusoleku nõue

on sattunud eespool nimetatud sättesse ekslikult, kuna kinnisasja omandamisel ei

ole senisel omanikul enam kinnisasja koormavate õigustega puutumust. Samuti ei

reguleeri KAHOS (§ 271 lg 2 ), mis saab siis, kui kinnisasja omanik nõusolekut ei

anna, sest nimetaud sätte kohaselt võib omandamise otsustaja piiratud asjaõiguse

või märke sundkustutamise otsustada üksnes siis, kui piiratud asjaõiguse või

märke omaja kande kustutamiseks nõusolekut ei anna. Kui kohalik omavalitsus

või riik kinnisasja omandab, kustutatakse piiratud asjaõigus ja märge kinnisasja

uue omaniku, st kohaliku omavalitsuse või riigi taotlusel ning kinnisasja eelmise

omaniku nõusolekut ei ole selleks vaja. KAHOSe § 271 lõikes 2 on sätestatud

üksnes see, et kinnisasja omandamise otsustaja otsustab piiratud asjaõiguse või

märke sundkustutamise, kuid reguleerimata on see, kes esitab sundkustutamise

korral vastava kinnistamisavalduse, selleks peaks olema sarnaselt KAHOSe §-le

35 menetluse läbiviija

Sama

14 4. Täiendada KRS § 341 lõiget 7 punktiga 10 ja sõnastada see järgmiselt:

„10) kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse läbiviija taotleb

kinnisasja piiride muutmist, ümberkruntimist või kinnisasja jagamist

maakorraldustoimingu käigus ja kinnisasja avalikes huvides omandaja on oma

otsuses tuvastatud, et see ei kahjusta kinnistusregistriossa kantud isiku õigust.“.

Põhjendus: KRS § 341 lõike 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või

kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud

õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Sama

Sama paragrahvi lõikes 7 on loetletud, millal ei ole puudutatud isiku nõusolek

nõutav. Näiteks kohalikul omavalitsusel on kinnisasju vajalik omandada, sh

maakorralduse käigus kinnisasjade piire muuta, kinnisasju ümber kruntida ja

jagada, enamasti tee ehitamiseks. Olemasolevate teede katastriüksused on

valdavalt suurte pindaladega ning võivad olla koormatud paljude isikute

õigustega, sh on mitmed kinnisasjad koormatud ka näiteks üle- või alla

ehitamisservituutidega. Kinnisasja avalikes huvides omandamise, sh

maakorralduse menetluses, selgitab selle läbiviija (riik või kohaliku omavalitsuse

üksus) välja isikud, kelle kinnistusraamatusse kantud õigust maakorralduse

tulemusel tehtav kinnistusregistriosas olev kanne kahjustaks. Sellisteks isikuteks

saavad olla näiteks isikud, kelle kasuks seatud servituuti teostatakse kogu

kinnisasjal või kelle kasuks seatud servituudi teostamise ala kattub

maakorraldusega hõlmatud kinnisasja osaga, st kohaga, kus piire muudetakse või

ümberkruntimine või jagamine toimub. Juhul kui maakorraldus ei hõlma (kattu

ega puuduta) sellise õiguse teostamise ala ja kinnisasja avalikes huvides

omandamise menetluse läbiviija on selle tuvastanud, siis sellisel juhul ei kahjusta

maakorralduse läbiviimine kinnistusregistriossa kantud õiguse õigustatud isiku

õigusi. Näiteks kui 3,5 ha suurust tee kinnistut koormavad servituudid, sh

naaberkinnistuteks olevate sadade korteriomandite kasuks ning teemaa

laiendamiseks on vaja muuta tee kinnistu ja sellega piirneva mõne hoopis teises

kohas asuva naaberkinnistu piire, siis juhul kui piiride muutmiseks oleks vajalik

kõigi kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate nõusolekut, sh ka nende

mitmesaja korteriomandi omaniku, nõusolekut, oleks kinnistute piiride muutmine

sisuliselt võimatu. Seetõttu on vajalik sõnaselgelt sätestada, et eespoolkirjeldatud

juhul ei ole kinnistusregistriossa kantud õiguse omaja puudutatud isikuks KRS §

341 lõike 1 mõistes ja tema nõusolek ei ole kinnistusraamatu kande, st

maakorralduse tulemusel muutunud katastriüksus(t)e pindala(de) kande,

tegemiseks vajalik

15 Lisaks eeltoodule märgime, et KAHOSe muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamiskavatsuse raames (Meie kiri 24.01.2023 nr 5-1/407-2 „Kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu

Teema tegeles JDM

väljatöötamiskavatsus“) oleme teinud ettepaneku välja töötada seaduse

regulatsioon, et omavalitsustel oleks lihtsustatud korras võimalik seadustada

aastatel 2004-2018 lammutatud majades korteromandi lõppemine ja seejärel oleks

võimalik ka korteriühistud äriregistrist kustutada ning korrastada ehitisregistris

olevaid andmeid. Kahjuks sellist regulatsiooni käesolev eelnõu ei sisalda ja seega

palume veelkord kaaluda ja leida lahendus antud probleemile.

1

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmise

seaduse eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõuga muudetakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses avalikes huvides

elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil korteriomandi omandamiseks vajalikku

regulatsiooni.

Elamumajanduse ümberkorraldamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

kontekstis tähendab kahaneva rahvastikuga piirkondades eluasemeturu tasakaalustamist

selliselt, et tühjenevates kortermajades, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekas, luuakse

võimalus pakkuda elanikele sobiv elamispind mujal ja võimaldada tühjade kasutusest

väljalangenud korterelamute lammutamist ning maa-ala kasutamist muul otstarbel.

Regulatsiooni muutmise eesmärk on kõrvaldada senised mitmetimõistetavused ja takistused

eelnimetatud regulatsioonist menetluse toimimise ja ajalise ressurssi kasutamise tõhustamiseks.

Lahendamist vajavad probleemid on järgmised:

1. Seaduses toodud alus avalikes huvides kinnisasjade omandamiseks elamumajanduse

ümberkorraldamise eesmärgil on põhjendamatult piirav, selles toodud kriteeriumid võivad

menetluse ajal muutuda ning puudub selge õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide

täitumise kohta.

2. Kõik seaduses ettenähtud tasud, hüvitised ning tasude arvutamise reeglid ei sobi kinnisasja

avalikes huvides omandamisele elamumajanduse ümberkorraldamisel.

3. Kinnisasja omandamisel kohaliku huvi korral ei rakendu kõik samad võimalused, mis riigi

huvi korral ning see takistab mõistliku aja jooksul probleemi lahendamist.

Lisaks korteriomandi omandamisele elamumajanduse ümberkorraldamisel lisatakse

regulatsiooni ka kaasomandis oleva elamu mõtteline osa, sest vahel on kortermajadega seotud

analoogsed probleemid ka elamutes, mis on kasutuses kaasomanditena.

Eelnõu kohaselt muudetakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seadust järgmiselt:

1. Muudetakse elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandite avalikes huvides

omandamise alust, vähendades piiranguid ja laiendades võimalust lisaks korteriomandite

omandamisele ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks. Lisatakse

õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide täitumise kohta, et oleks võimalik õigeaegselt

reageerida tühjeneva korterelamu või kaasomandis oleva elamu probleemi lahendamiseks,

et see ei eskaleeruks ja ei tooks kaasa lisaks sotsiaalsetele probleemidele elukeskkonna

halvenemist või lausa ohtlikke olukordi.

2. Muudetakse tasude arvestuse, hindamispõhimõtete, hüvitiste maksmise ja kinnisasjade

vahetustehingu väärtuste vahe ülempiiri viisil, mis toetab loogiliselt korteriomandite ja

2

kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamise eesmärki tühjenevas korterelamus või

kaasomandis olevas elamus.

3. Täiendatakse seadust kinnisasja omandamise otsustamiseks kohaliku huvi korral, mis

võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel operatiivselt tegeleda mistahes probleemi

lahendamisega, milleks on vaja omandada avalikes huvides kinnisasju.

1.2. Eelnõu ettevalmistajad

Eelnõu ja seletuskirja koostas Rahandusministeeriumi riigivara osakonna jurist Helje Päivil

(tel: 5885 1353, e-post: [email protected]).

Eelnõu juriidilise ekspertiisi tegi Rahandusministeeriumi personali- ja õigusosakonna

õigusloome valdkonna juht Virge Aasa (tel: 5885 1493, e-post [email protected]).

Eelnõu toimetas keeleliselt personali- ja õigusosakonna keeletoimetaja Sirje Lilover (töösuhe

lõppenud).

1.3. Märkused

Eelnõuga muudetakse kinnisasja avalikes huvides omandamise seadust (RT I, 04.12.2024, 10).

Eelnõu ei ole seotud ühegi muu menetluses oleva eelnõuga, Vabariigi Valitsuse

tegevusprogrammiga ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Eelnõu vastuvõtmiseks Riigikogus on vajalik poolthäälte enamus.

2. Seaduse eesmärk

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS) on kehtinud 2018. aasta 1.

juulist ja sellest ajast on selles ka alus korteriomandi omandamiseks elamumajanduse

ümberkorraldamise eesmärgil (KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10). Sätte mõtteks on luua eelkõige

tühjenevates kortermajades, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekas, võimalus pakkuda

elanikele sobiv elamispind mujal ja võimaldada tühjade kasutusest väljalangenud korterelamute

lammutamist ning maa-ala kasutamist muul otstarbel.

Nimetatud aluse lisamise vajadus tulenes suurenevast tendentsist, et kahaneva rahvastikuga

piirkondades, eelkõige Ida-Viru, Valga, Jõgeva ja Järva maakondades, hakkasid mitmed

kortermajad tühjenema, mis tõid kaasa selles piirkonnas kinnisvara väärtuse vähenemise,

korterite müümine neis kortermajades oli väga keeruline ning sellest tekkis allakäiguspiraal –

langes nii elukeskkonna atraktiivsus kui piirkonna majanduslik käekäik.

Nn tühjenevate korterelamute probleemi juurpõhjuseks on viimaste aastakümnete jooksul aset

leidnud rahvastiku vananemine, tööstusalade ümberpaiknemine, inimeste koondumine

suurematesse linnadesse ning ulatuslik väljaränne maapiirkondadest. See on tekitanud teatud

Eesti piirkondades mitmeid sotsiaalmajanduslikke probleeme, sh on selle tendentsi tagajärjel

elanikest tühjenenud hulk kortereid ja samas majas elavatele teistele korteriomanikele on aina

kasvavate kommunaalmaksete tasumine ülejõukäiv, tekivad võlad, varade väärtus langeb.

3

Vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegiale1 on

prognoositud, et Eestis aastaks 2050 võib kasutusest välja langeda suurusjärgus 5300

korterelamut (~5 mln m²), mis on 23% kõikidest korterelamutest.

Probleemi lahendamise süsteemseks eesmärgiks on kahaneva rahvastikuga piirkondades

elamumajanduse ümberkorraldamine ja eluasemeturu tasakaalustamine selliselt, et

vähendatakse alakasutatud ja väheväärtusliku kinnisvara hulka ning tasakaalustatakse

eluasemeturgu. Selleks omandab KOV suures ulatuses tühjaks jäänud korterelamud, mida ei

ole korterelamu auditi kohaselt otstarbekas renoveerida ning neis elavad leibkonnad aidatakse

kolida elamiskõlblikusse või rekonstrueerimisele kuuluvasse korterelamusse. Seejärel

lammutab KOV tühjaks jäänud kortermajad. Vabanenud ja omandatud maade arvelt saab KOV

kasvatada enda käsutuses olevat maaressurssi, mis on Eestis ajaloolistel põhjustel väga väike

ning seejärel kasutada neid alasid elukeskkonna ja ettevõtluse arendamisel. Koos

korteriomandite omandamisega ja korterelamu lammutamisega tuleb aga lahendada

omandiprobleemid, kinnistusraamatusse kantud õiguste ja kohustustega seotud probleemid

ning lõpuks kustutada korteriomandid kinnistusraamatust ja korteriühistu korteriühistute

registrist.

KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10 sellist lahendust võimaldab, kuid seda sätet praktikas mõnda aega

ei kasutatud.

2019. aastal käivitas Rahandusministeerium projekti „Kahaneva rahvastikuga piirkondades

probleemsete korterelamute elanike ümberasustamine ja kasutusest väljalangenud

korterelamute lammutamine“ (edaspidi pilootprojekt). Pilootprojektis osalenud kolmes

kohaliku omavalitsuse üksuses (Kohtla-Järve, Lüganuse ja Valga) oli 2018. aasta andmetel

20%‒30% kõikidest eluruumidest korterelamutes asustamata. Mõnes piirkonnas oli asustamata

eluruumide osakaal kuni 50%. Prognooside kohaselt lisandub nendes kohalikes omavalitsuses

20 aasta jooksul veel samas suurusjärgus asustamata eluruume. Pilootprojekti käigus testiti

koos Kohtla-Järve linna, Lüganuse valla ja Valga vallaga õiguslikke ning praktilisi lahendusi

KOVi poolt tühjenevates korterelamutes elanikelt korteriomandite omandamiseks.

Eelpoolnimetatud pilootprojekti käigus koostati mitmeid uuringuid ja analüüse2, mis andsid

sisendi KAHOS rakendamisel selgunud probleemkohtade lahendamise vajadusest ja

võimalustest.

Eelnõu eesmärgiks on täpsustada ja täiendada pilootprojekti läbiviimise käigus tuvastatud

KAHOS regulatsiooni õiguslikke probleeme. Eelnõu koostamisele eelnes seaduseelnõu

väljatöötamiskavatsuse3 koostamine ja selle kooskõlastamise menetlus. Eelnõus on võetud

arvesse väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamisel esitatud märkuseid ja ettepanekuid. Eelnõu

järgib väljatöötamiskavatsuses välja toodud probleeme ja nende lahendusettepanekuid.

1 Hoonete rekonstrueerimise pikaajaline strateegia. 2020 aasta, Tallinna Tehnikaülikool. 2 Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks. 2020. aasta, Tallinna

Tehnikaülikool.

Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna

Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium.

Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend 2022. aasta, Advokaadibüroo LEXTAL

3 EIS toimik nr 22-1613

4

Käesolevas eelnõus käsitatavad probleemid ja nende lahendused on võimalik tinglikult jaotada

kolmeks:

Probleem 1

KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 toodud alus on põhjendamatult piirav, selles toodud kriteeriumid

võivad menetluse ajal muutuda ning KOVidel puudub selge õiguslik alus saada andmeid

kriteeriumide täitumise kohta.

Probleemi lahendamiseks muudetakse elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandite

avalikes huvides omandamise alust, vähendades piiranguid ja laiendades võimalust lisaks

korteriomandite omandamisele ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks.

Lisatakse õiguslik alus saada andmeid kriteeriumide täitumise kohta, et oleks võimalik

õigeaegselt reageerida tühjeneva korterelamu või kaasomandis oleva elamu probleemi

lahendamiseks, et see ei eskaleeruks ja ei tooks kaasa lisaks sotsiaalsetele probleemidele

elukeskkonna halvenemist või lausa ohtlikke olukordi.

Probleem 2

Kõik KAHOSes ettenähtud tasud, hüvitised ning tasude arvutamise reeglid ei sobi § 4 lõike 1

punktis 10 nimetatud alusel omandamisele.

Probleemi lahendamise tulemuseks on selge regulatsioon tasude arvestuse,

hindamispõhimõtete, hüvitiste maksmise ja kinnisasjade vahetustehingu väärtuste vahe

ülempiiri osas, mis toetab loogiliselt korteriomandite omandamise eesmärki tühjenevas

korterelamus.

Probleem 3

KOVile ei kohaldu kõik samasuguseid võimalused kui riigile.

Probleemi lahendamise tulemuseks on süsteemne ja arusaadav regulatsioon kinnisasja

omandamise otsustamiseks kohaliku huvi korral, mis võimaldab KOVil operatiivselt tegeleda

mistahes probleemi lahendamisega, milleks on vaja omandada avalikes huvides kinnisasju.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb üheksast punktist.

Punktiga 1 täiendatakse ja täpsustatakse KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10, mis annab aluse

omandada kinnisasja avalikes huvides elamumajanduse ümberkorraldamisel.

Kehtiva KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10 seab avalikes huvides omandamisel elamumajanduse

ümberkorraldamisel järgmised kriteeriumid:

1) loobutud on alates 18 korteriga korterelamus rohkem kui poolte korterite kasutamisest;

2) muudel juhtudel rohkem kui kolme neljandiku korterite kasutamisest;

3) korterelamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida.

5

Vastavalt KAHOS seletuskirjale tulenesid osakaalud Rahandusministeeriumi poolt koostatud

korterelamute ülevaatusest Kohtla-Järvel, kus paiknevad riigile 2017. aastal loovutatud

korterid. Need olid esimesed riigile loovutatud korterid ning selleaegne parim teadmine. Alates

sellest ajast on tühjenevate korterelamute probleemi põhjalikumalt uuritud ning pilootprojekti

käigus analüüsitud ka KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 rakendamist erinevate korterelamute

suhtes.

Pilootprojekti käigus sai kinnitust, et alla 18 korteritega korterelamute kasutusest loobutud

korterite piirmäär on põhjendamatult kõrge (rohkem kui kolm neljandikku), muutes väiksemate

kortermajade puhul sätte rakendamise praktikas peaaegu võimatuks. Korterelamute suurus ei

ole aga antud küsimuses oluline, kuna rohkem kui poolte korterite kasutamisest loobumisel ei

ole korterelamu korras hoidmine ja majandamine enam korralikult võimalik ega jätkusuutlik

nii väiksemas kui ka suuremas hoones.

Alla 18 korteriga tühjeneva korterelamu puhul peab haldusorgan aga täiendavalt ootama kuni

probleemid piisavalt suurenevad, kuigi hoones on kasutuses vähem kui pool korteriomanditest.

Näiteks 12 korteriga maja puhul oleks tingimus „rohkem kui kolm neljandikku“ täidetud alles

siis, kui on loobutud 10 korteri kasutamisest. Kui sätte rakendamiseks peab ootama, kuni maja

on juba nii suures ulatuses kasutusest välja langenud, kannatavad korterelamu viimased

elanikud ja kohalik elukeskkond, kuna hoone võib olla tehnilise seisukorra tõttu ohtlik.

Kuid ka alates 18-korteriga kortermajades ei ole oluline niivõrd loobutud korteriomandite arv,

kuivõrd kasutusest väljalangenud pinna suurus.

Tuleb arvestada, et korterid ei ole hoones ühesuurused ja alati ei pruugi tegemist olla

tüüpelamutega (tüüp-korruselamud, barakid, endised ühiselamud, kööktubadega puithooned

jne). Väikeasulates on korterelamutena kasutusel ka endised meiereihooned, endised elamu-

ärihooned jne, mistõttu pooled korterid ei pruugi moodustada poolt korteriomandite

kogupinnast. Tihti on kortereid kokku ehitatud ja esinevad muud eristuvad olukorrad. Ka

omanike kulud on korteriomandite puhul enamasti seotud nii hoone kui terviku suuruse kui ka

korteri pinnaga.

Seetõttu muudetakse avalikes huvides korteriomandite omandamiseks elamumajanduse

ümberkorraldamisel piirmäära, et kasutusest peab olema välja langenud rohkem kui pool

kortermaja korteriomandite üldpinnast, mitte aga korterite arvust.

Samuti võimaldab kehtiv sõnastus omandada üksnes korteriomandeid, mistõttu ei ole võimalik

sellel alusel omandada kaasomandisse kuuluvat elamu osa, mis ei ole korteriomanditeks

jagatud. Juhul, kui kaasomandis olev elamu ei ole ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav

või ohtlik, ei ole selle omandamine KAHOS § 4 lõike 1 punkti 9 alusel samuti võimalik.

Vastasel juhul peaks KOV enne KAHOS menetluse algust veenma omanikke kaasomandit

lõpetama ja kinnistu korteriomanditeks jagama. Enne sellise muutuse tegemist oleks tarvilik

selgitada välja, kui palju on selliseid korterelamuid, kus pole korteriomandeid moodustatud.

6

Seetõttu lisatakse võimalus omandada ka kaasomandis oleva elamu, mille osas kehtib samuti

aluse rakendamiseks tingimus, et kasutusest peab olema välja langenud rohkem kui pool elamu

üldpinnast.

Põhiseaduse (edaspidi PS) § 32 sätestab omandipõhiõiguse, selle lõike 1 kohaselt on igaühe

omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandipõhiõigus on küll täielikult ja tervikuna kaitstav,

kuid tegemist ei ole siiski piiramatu õigusega: omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada

ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest.

Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning

vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus.

Seaduses sätestatud juhtudel ja korras tähendab, et omaniku nõusolekuta võõrandamine eeldab

seaduslikku alust. Ilma seadusliku aluseta toime pandud omanikupositsioonist ilmajätmine on

PS-ga keelatud.4 KAHOS § 4 lõige 1 näeb ette juhud, millal on kinnisasja omandamine,

sealhulgas sundvõõrandamine lubatav. Põhjalikum analüüs omandipõhiõiguse riive kohta

sundvõõrandamise korral on leitav 2018. aasta KAHOS eelnõu seletuskirjast5.

Käesoleva eelnõuga täpsustatakse § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alust, et kinnisasjade

(korteriomandite ja elamu mõttelise osa) omandamine elamumajanduse ümberkorraldamisel

teeniks selgemalt ja eesmärgipärasemalt üldiseid huve.

Üldise huvi olemasolu tuleb igal konkreetsel juhul eraldi hinnata. Seetõttu tuleb ka selliste

kortermajade ja kaasomandis oleva elamu osas läbi viia vastav audit, millega oleks tõendatud,

et korterelamut või kaasomandis olevat elamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida ning selle

lammutamise eesmärgil korteriomandite või kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade

omandamine on vajalik üldistes huvides vältimaks elukeskkonna halvenemist või ohtlikult

lagunevaid hooneid.

Hüvitise õiglus sõltub konkreetsest situatsioonist. KAHOS näeb ette, et kinnisasja hindamine

viiakse läbi hüvitamise eesmärgil. Tasu kinnisasja eest peab sisaldama kinnisasja väärtust,

otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäänud tulu.

Hüvitus peab olema kohene. Hüvituse kohesuse nõudest tuleneb, et isikul on õigus saada hüvitis

hiljemalt samal ajal omaniku nõusolekuta võõrandamise menetluse lõpuleviimisega.6 KAHOSe

kohaselt makstakse isikutele tasu ja täiendavad hüvitised välja pärast sundvõõrandamise otsuse

tegemist. Kinnisasja valduse ülevõtmine ja omandi ülekandmine on võimalik alles pärast tasu

ja hüvitiste maksmist või väljamaksmise võimatuse korral pärast raha deponeerimist.

Käesolev eelnõu järgib eelnimetatud põhimõtteid ja kokkuvõttes võib öelda, et eelnõu on

põhiseadusega kooskõlas.

Punktiga 2 täiendatakse § 4 lõigetega 5 ja 6.

4 RKÜKo 03.12.2007, 3-3-1-41-06, p 27. 5 Riigikogu eelnõu 598 SE 6 RKPJKo 08.11.1996, 3-4-1-2-96, p 5.

7

Lõige 5 sätestab, et piirmäärad peavad olema täidetud ainult menetlust alustades, kuna eeldus,

et loobutud on vajalikul määral korterite kasutusest, võib menetluse kestel muutuda. Seega võib

tekkida olukord, kus menetlus on õiguspäraselt algatatud, aga omandamise otsuse tegemise

hetkel ei ole kinnisasja avalikes huvides omandamise alused enam täidetud. HMS § 54 alusel

peab haldusakt olema andmise hetkel kehtiva õigusega kooskõlas. Eelnevalt kirjeldatud

olukorras ei oleks KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel korterite omandamine enam võimalik.

Kirjeldatud probleemi ei tekiks, kui kõik korterid omandatakse KOVi asemel ühe omaniku (nt

arendaja) poolt eesmärgiga teostada maja rekonstrueerimine või lammutamine. Sellisel puhul

saavutaks KOV oma eesmärgi korrastada elamufondi ning eemaldada sealt tühjenevad ja

lagunevad kortermajad.

Korterite kasutusele võtmine on aga probleem, kui maja rekonstrueerimist või lammutamist ei

teostata või see tegevus on pelgalt näilik. Selliselt jääb lagunev ja tühjana seisev kortermaja

elamufondi alles ning sellest tulenevaid ohtusid ja negatiivseid mõjusid ei likvideerita. Ühtlasi

on menetluse ajal korterite kasutusele võtmine probleemiks juhul, kui mõni üksik elanik soovib

kogu menetlust takistada või venitada, väites, et on endale kuuluva korteri kasutusse võtnud.

Seega on mõistlik sätestada, et kasutusest välja langenud korterite määra ja rekonstrueerimise

otstarbekuse tingimused peavad olema täidetud üksnes menetlust algatades.

Lõikega 6 antakse avalikes huvides omandamise menetluse läbiviijale õigus § 4 lõike 1 punktis

10 nimetatud aluse esinemise hindamiseks koguda ja töödelda andmeid, sealhulgas

elektritarbimise kohta võrguettevõtjalt ja korteriühistu või kaasomandis oleva elamu

majandamiskulude võlgnevuse andmeid korteriühistult. Andmeid küsitakse viimase 12 kuu

kohta.

KOVil puudub praegu selge õiguslik alus saada korterelamute ja elanike/omanike kohta

andmeid, et uurida korterelamu vastavust KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusele. Kuna

tarbimisandmed on teave, mida on võimalik seostada korteri omanikuks oleva füüsilise isikuga,

siis on kaudselt tegemist isikuandmetega, mille kogumiseks peab olema seaduslik alus7,

mistõttu haldusmenetluses ettenähtud haldusorgani uurimispõhimõte ei ole antud juhul piisav.

Kuigi kohaliku omavalitsuse korraldamise seaduse § 6 lõige 1 paneb KOVile ülesandeks

korraldada vallas või linnas elamumajandust ning KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel, toimub

kinnisasja omandamine elamumajanduse ümberkorraldamise raames, ei tulene neist sätetest, et

näiteks elektri ja vee tarbimisandmete ning korteriühistu (edaspidi KÜ) majandusnäitajate

töötlemine on taolise seadusest tuleneva kohustuse tarbeks vajalik.

Mõistlik lahendus on, et KAHOSt täiendatakse paragrahviga, milles sätestatakse, et menetluse

läbiviijal on õigus eelmainitud andmeid koguda ja töödelda eesmärgiga tuvastada KAHOS § 4

lõike 1 punktis 10 nimetatud kasutusest väljalangenud korterite arvu konkreetses majas, mille

osas on KOVil eelteadmine muude andmete alusel.

7 Isikuandmete kaitse seadus § 10 lg 2

8

Eelteadmine muude andmete alusel jõuab tavaliselt KOVini läbi probleemide, kui näiteks

korterelamut ei köeta korteriomanike võlgnevuste tõttu KÜ ees või kortermaja on osaliselt

tühjenenud ja KÜ ei suuda kortermaja toimimist korraldada või KÜ ei ole enam

tegevusvõimeline.

Pilootprojekti raames läbiviidud menetluste puhul sai selgeks, et elektri tarbimisandmete

kasutamine on üks täpsemaid viise hinnata eluruumide kasutamist ja nende pinnalt sisustada

kasutusest väljalangenud korterite määra.

Ühtlasi loodaks sedasi seadusesse loetelu andmetest, mida on asjakohane koguda selleks, et

sisustada konkreetsete korterite kasutusest välja langemist. Näiteks kui korteris on viimase 12

kuu elektritarbimine alla 100 kWh, on põhjust eeldada, et selline korter on kasutusest välja

langenud.

Majandamiskulude võlgnevuse andmed annavad täiendavat infot juhul, kui eelmiste andmete

alusel võib jääda kahtlus, et aeg-ajalt, näiteks nädalavahetusiti seal keegi siiski elab. Kui

võlgnevused on järjest rohkem kui 6 kuu osas, võib eeldada, et tegemist ei ole juhuslike

makseraskuste, vaid teadliku valikuga korteriga mitte seotud olla.

Hinnatava korteriga seotud elektri ja vee tarbimisandmed on isikuandmed Euroopa Liidu

isikuandmete kaitse üldmääruse8 (edaspidi IKÜM) artikli 4 mõistes, sest kuigi andmete

kogumisel ja töötlemisel ei ole andmete seostamine isikuga omaette vajadus ega eesmärk, on

neid tarbimisandmed võimalik seostada korteri omanikuks oleva füüsilise isikuga. Isegi kui

näiteks elektri tarbimisandmed oleksid kortermaja peale koondatud, näiteks ühe kortermaja

kohta oleks teada mitmes korteris on aktiivne võrguleping või viimase 12 kuu jooksul tarbimine

väiksem kui 100 kWh, oleks tegu isikuandmetega, kuna hilisemal analüüsil on siiski võimalik

andmeid kokku viia konkreetse korteriga. Veelgi enam – menetluse käigus need andmed

paratamatult ka viidaks kokku.

Seega saab öelda, et antud juhul on isikustamata andmete töötlemine võimatu, samas ei saa

KOV vajalikku infot kätte mingil muul mõistlikul moel.

Pilootprojekti raames osutusid kortermajade tühjenemise hindamisel ühtlasi kasulikuks KÜ

majandusnäitajad, millest nähtusid konkreetse korteriomandiga seotud võlgnevus KÜ ees.

Konkreetse korteriomandiga seotud pikaaegse võlgnevuse ehk sissenõutavaks muutunud

kohustuste info on samuti isikuandmed, sest ka seda teavet on võimalik seostada konkreetse

korteri omanikuga. Vajalikke andmeid ei pruugi alati saada KÜ majandusaasta aruandest, sest

kuigi KÜ majandusaasta aruanded on äriregistris olemas ja KOVile ligipääsetavad, ei ole

tühjeneva kortermaja puhul alati KÜ juhatus aktiivne, mistõttu majandusaasta aruanded ei

pruugi olla õigeaegselt esitatud ega ajakohased. Sellest tulenevalt ei saa eeldada, et KOV saab

KAHOS menetlust ette valmistades alati KÜ majandusnäitajate osas tugineda äriregistri

andmetele (andmed võivad olla puudulikud või vananenud).

Eelnimetatud andmete kogumine ei ole KOVi jaoks tingimata kohustuslik igal ettetuleval juhul,

sest see ei pruugi iga kortermaja puhul olla vajalik, näiteks kui rohkem kui pooled korteritest

8 Isikuandmete kaitse üldmäärus

9

on mõnes kortermajas juba asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud ning KOVile on seetõttu

teada, et KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kriteerium on täidetud, kuna piisavalt suur

hulk korteritest on tühjad, sh omanikuta. Sellisel juhul tarbimisandmeid või andmeid pikaaegse

võlgnevuse kohta lisaks koguda, töödelda ega analüüsida vaja ei ole.

Kuid just kaheldavate juhtude korral, kui KOVile teadaolevate andmete alusel kuulub

kortermaja asustatus ja kasutus piiri peale ning on vaja otsustada selle kortermaja suhtes

võimalikud arengud, kas seda on otstarbekas rekonstrueerida või hoopis tulevikus lammutada

ning ei ole täpselt teada, kas täidetud on KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 toodud kriteeriumid,

ilmneb vajadus koguda ja töödelda eelnimetatud andmeid väga piiratud konkreetsel eesmärgil.

Seetõttu saab kokkuvõtvalt öelda, et KOVil peab selleks, et teada saada elamus kasutusest

väljalangenud üldpinna suurust, esinema eeltoodud andmete töötlemiseks õiguslik alus IKÜM

artiklist 6 johtuvalt.

KAHOS menetluste iseloomu arvestades on sobilik IKÜM artikkel 6 lõike 1 punkti c

kohaldamine (isikuandmete töötlemise vajadus tuleneb vastutava töötleja seadusjärgse

kohustuse nõuetekohase täitmise eesmärgist juhul, kui muude võimalustega ei ole võimalik

saada teavet selle kohta, kas elamumajanduse ümberkorraldamine KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel

on võimalik, eelkõige seda, kas selle aluse kohaldamiseks vajalik kriteerium on täitunud –

kasutusest väljalangenud rohkem kui pool elamu üldpinnast).

Andmekaitsealane mõjuhinnang on toodud seletuskirja punktis 6.5.

Põhiseaduspärasuse analüüs

Üks kesksemaid õigusi, mida kaitseb Eesti Vabariigi põhiseadus, on eraelu puutumatuse

põhiõigus (PS § 26). Eraelu puutumatus kaitseb üksikisikut riigi ja teiste isikute meelevaldse

sekkumise eest tema privaatsusesse ning seda õigust võib piirata üksnes seadusega ja

proportsionaalsuse põhimõttest lähtudes (PS § 11).

Piiramise eelduseks on legitiimne eesmärk, näiteks avalik kord, julgeolek või teiste inimeste

õiguste kaitse.

Piirang peab olema vajalik, proportsionaalne ja demokraatlikus ühiskonnas põhjendatud.

Seadusandja peab kaaluma riive eesmärgiks olevaid üldisi huvisid ja üksikisiku põhiõiguse

riivet, et leida nende vahel mõistlik tasakaal (RKÜKo 31.03.2011, 3-3-1-69-09, p 59).

Põhiseaduspärasuse kontroll

Kas põhiõigusi on piiratud?

PS § 26 sätestab eraelu puutumatuse põhiõiguse.

Eelnõuga soovitakse sätestada, et teatud juhtudel võib vajadusel koguda ja töödelda

isikuandmeid, st konkreetse korteri (korteriomandi) kohta elektritarbimise andmeid ja

majandamiskulude võlgnevuse olemasolu korteriühistu ees. Kuigi andmete kogumisel ja

töötlemisel ei ole andmete seostamine isikuga omaette vajadus ega eesmärk, ei ole selliseid

andmeid võimalik isikustamata kujul saada ja nende andmete alusel on võimalik teha järeldusi

korteriomaniku ja temaga koos elavate lähikondsete elu-olu ning isiklike harjumuste kohta,

10

mistõttu on tegemist isikuandmetega, mille kogumisega ja töötlemisega riivatakse isiku eraelu

puutumatust.

Põhiõiguse riive legitiimne eesmärk

Eraelu puutumatuse riive võiks olla materiaalselt õiguspärane siis, kui see on kooskõlas PS §-s

11 sätestatud nõuetega ja proportsionaalne ka kitsamas tähenduses9. PS §-st 11 tulenevalt peab

põhiõiguse riivel olema põhiseadusega kooskõlas olev (legitiimne) eesmärk ning riive peab

olema eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne (sobiv, vajalik ja mõõdukas) abinõu.

Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. Abinõu on

vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist, põhiõigusi vähem

piiravat meedet kasutades. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt

põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust10. Juhul, kui

seaduses sätestatud põhiõiguse riivel ei ole legitiimset eesmärki või kui piirang on legitiimse

eesmärgi suhtes ebaproportsionaalne, on tegemist põhiõiguse rikkumisega11.

Eelnõuga kavandatakse täiendada KAHOS paragrahvi 4, mille esimene lõige annab alused,

millistel juhtudel on kinnisasja võimalik avalikes huvides omandada, eraldi lõikega, millega

riigile või kohalikule omavalitsuse üksusele (kinnisasja omandaja) antakse õigus koguda ja

töödelda isikuandmeid. Selliste andmete kogumine ja töötlemine on teatud juhtudel vajalik, et

tuvastada, millisel hetkel tekib KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 ettenähtud alusel õigus KAHOSe

kohaseks avalikul eesmärgil korteri omandamiseks.

Seega, kavandatud muudatusest tuleneva eraelu puutumatuse riive legitiimseks eesmärgiks on

tagada, et kinnisasja omandaja saaks tõendatud infot, kui suur osa elamust on teadaolevalt

tühjenevas kortermajas kasutuses või tühjenenud, et kas on tekkinud alus korteriomandi või

kaasomandi KAHOSe alusel omandamiseks ja saaks võtta õigeaegselt kasutusele meetmed

elamumajanduse ümberkorraldamiseks.

Eelnevast lähtuvalt on kavandataval eraelu puutumatuse põhiõiguse riivel legitiimne eesmärk.

Riive proportsionaalsus

Kavandatav eraelu puutumatuse põhiõiguse riive on eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne

abinõu, kui see on sobiv, vajalik ja mõõdukas.

Eelnevalt on selgitatud, et eraelu puutumatuse põhiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks on

tuvastada seadusliku aluse olemasolu elamumajanduse ümberkorraldamisel korteriomandi või

kaasomandite omandamiseks KAHOSe kohaselt.

 Riive sobivus

Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele.

9 RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 14 10 RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 15 11 RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 36

11

Kavandatav eraelu puutumatuse õiguse piirang konkreetses vormis on sobiv abinõu, sest

kogutavate andmete kaudu on teatud juhtudel võimalik tuvastada, kas on täidetud vajalikud

kriteeriumid riigi või KOVi poolt vajalike abinõude kasutuselevõtuks elamumajanduse

ümberkorraldamise eesmärgil.

 Vajalikkus

Andmete kogumine teatud juhtudel on vajalik abinõu, et probleemsetes tühjenevates

kortermajades, kus teadaolevalt esinevad võlgnevuste tõttu kütte- ja muud elamisväärsete olude

probleemid, saaks kavandada elamumajanduse ümberkorraldamist ja sel eesmärgil KAHOS §

4 lg 1 p 10 alusel korteriomandite ja kaasomandite omandamist, elanike ümberkolimist ning

ohtliku kortermaja (elamu) lammutamist.

Varasema pilootprojekti kogemusel on selgunud, et teatud juhtudel ei ole muul moel võimalik

saada teada KAHOS § 4 lg 1 p 10 aluse kohaldamise õigust andvate kriteeriumite täitumisest,

kuna säte nõudis, et rohkem kui poolte korterite kasutamisest on loobutud.

See tähendab, et korteri kasutamisest loobumise tuvastamine ei ole alati võimalik avalikult

kättesaadavate mitteisikustatud andmete alusel, mistõttu saab märkida, et abinõu on vajalik,

kuna eesmärki ei ole võimalik saavutada mõnda teist, põhiõigusi vähem piiravat meedet

kasutades. Näiteks isikute elukoha registreerimine ei anna tegelikku vastust, kas korteris

elatakse või mitte. Samas elektritarbimise, veekasutuse, aga ka kommunaalteenuste tasumise

(majandamiskulude) võlgnevus kogumina annavad otsese teadmise, kas korterit või

kaasomandit on elamiseks kasutatud ja kas selle edaspidist kasutamist on eeldada.

Rohkem on andmete kättesaadavuse olukordi selgitatud eespool samas punktis.

Samas tuleb märkida, et nimetatud andmete kogumine ei ole tingimata kohustuslik igal

ettetuleval juhul, sest see ei pruugi iga kortermaja (elamu) puhul olla vajalik, näiteks kui rohkem

kui pooled korteritest on mõnes kortermajas juba asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud ning

KOVile on seetõttu teada, et KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kriteerium on täidetud,

(loobutud on korterite või kaasomandite kasutamisest, mis moodustavad rohkem kui poole

korterelamu või elamu üldpinnast). Sellisel juhul tarbimisandmeid või andmeid pikaaegse

võlgnevuse kohta lisaks koguda, töödelda ega analüüsida vaja ei ole.

Kokkuvõttes - kuigi selliste andmete kogumise ja töötlemisega riivatakse isikute eraelu

puutumatust, on see vajalik nii nende isikute endi kui teiste lähikonnas elavate isikute õiguste

ja vabaduste kaitseks (õigus tervise kaitsele, õigus elukohale, õigus vabale eneseteostusele,

omandipõhiõigus jms), samuti elu- ja looduskeskkonna säästmise kohustuse täitmiseks.

Andmete kogumine ja töötlemine annab hädavajaliku teabe, mis võimaldab näiteks ümber

korraldada tühjeneva, kütmata või ohtlikul viisil köetava kortermaja sel viisil, et kolida ümber

veel kortermajas elavad inimesed, leida neile elamisväärsed asenduskorterid ning ohtlik elamu

lammutada. Sellise elamumajanduse ümberkorralduse kaudu paranevad nii korteris veel elavate

elanike elutingimused, paraneb nende tervis ning suureneb ohutus, kui ka kogu kohaliku

ümbruskonna elukeskkond ning väärtus.

 Mõõdukus

12

Abinõu loetakse mõõdukaks, kuna andmete kogumise lõppeesmärk – parem ja tervislikum

elukeskkond, kaalub üle eraelu puutumatuse põhiõigusse sekkumise ulatuse ja intensiivsuse,

sest isegi kui kogutavaid andmeid on võimalik seostada korteri omanikuga, siis tegelikkuses on

suure osa andmete tulemus see, et saadakse teada vaid, et nimetatud omanik ega keegi teine

vastavas korteris ei ela.

Seega kavandatava põhiõiguse riive eesmärk on piisavalt kaalukas, et õigustada kavandatavast

abinõust tulenevat sekkumise võimalikke ebasoodsaid tulemusi.

Punktiga 3 täiendatakse § 12 lõiget 2 lausega, millega sätestatakse, et käesoleva seaduse § 4

lõike 1 punkti 10 alusel elamumajanduse ümberkorraldamisel omandatava eluotstarbelise vara

hindaja võib olla ka isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6.

taseme kutse.

KAHOS § 12 lõikes 2 sätestatud kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning varalise kahju

hindamiseks 7. taseme hindaja nõue pole tühjenevate kortermajade puhul põhjendatud.

Kuigi KAHOS § 12 lõige 2 sätestab, et kutseline hindaja kaasatakse vaid vajadusel, siis

tulenevalt KOVide pigem piiratud kogemusest ja pädevusest ei ole praktikas muud võimalust

korteriomandite väärtuse määramiseks, kui kaasata kutseline hindaja. KAHOS § 12 lõige 2

sätestab, et sellisel juhul peab kaasama 7. taseme vara hindaja kutsega kutselise hindaja.

Praktikas on nii kõrge kutsetaseme nõue tekitanud KAHOS menetluse läbiviimisel mitmeid

raskusi.

Esiteks tegutsevad 7. taseme vara hindaja kutsega kutselised hindajad ainult Tallinnas ja Tartus,

mistõttu nende kaasamine kaugemates väikelinnades ja -valdades on keeruline. Kõrgelt

kvalifitseeritud hindajad ei soovi väikelinnades hindamist teostada, kuna töötasu ning aja- ja

transpordikulu ei ole korrelatsioonis. Määratud kutsetasemega hindaja kaasamise nõue on

oluliseks lisakuluks menetlust läbiviivale KOVile.

Kutsetaseme sisu kohaselt on 6. taseme hindajad samuti kvalifitseeritud koostama

hindamisaruannet korteriomanditele. See oleks kooskõlas maa hindamise seaduse § 4 lõikes 1

antud maa hindaja määratlusega, mille järgi eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka isik,

kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara hindaja 6. taseme kutse.

Punktiga 4 täiendatakse § 12 lõiget 5 kolmanda lausega, mille kohaselt samas sättes eelnevalt

kehtestatud nõue ei kehti käesoleva seaduse § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandatava kinnisvara,

s.o korteriomandi või kaasomandis oleva elamu mõttelise osa avalikes huvides omandamise

puhul.

KAHOS § 12 lõige 5 sätestab, et hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamisel lähtutakse

kinnisasja turuväärtusest või maa turuväärtuse ning hoone kulumiga ehitusmaksumuse

summast, olenevalt sellest, kumb on suurem. Kui kinnisasja füüsilisest isikust omanikult

omandatakse kinnisasi, kus asub tema elamiseks kasutatav hoone, siis lähtutakse kinnisasja

väärtuse hindamisel maa turuväärtuse ja hoone ehitusmaksumuse summast

13

KAHOS § 12 lõike 5 sätte kohaldamine KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kinnisasja

omandamise puhul ei sobi põhimõtteliselt, kuna tühjeneva kortermaja korteriomandi

omandamisel ei oma hoone juurde kuuluva maa väärtus tähtsust ja pigem võib motiveerida

omanikke oma vara korrashoidmisest loobuma.

Punktiga 5 täiendatakse § 12 lõikega 61, mis annab võimaluse käesoleva seaduse § 4 lõike 1

punkti 10 alusel omandatavate korteriomandite hindamisel piirduda kolme korteri hindamisega

ning nende alusel saadud keskmist ruutmeetrihinda rakendada ka samas kortermajas ülejäänud

samaväärsete korteriomandite hindamisel. Üldine põhimõte on küll, et iga kinnisasi tuleks

hinnata eraldi, kuid KAHOS menetluses on korterite hindamine KOVi jaoks oluline kulu, eriti

olukorras, kus tuleks kasutada 7. taseme hindajat.

KAHOS menetlust läbiviiva KOVi jaoks teeks olukorra täiendavalt lihtsamaks see, kui

seaduses oleks sätestatud täpsemalt, millisel tingimusel võib KOV eeldada, et tühjeneva ja

laguneva kortermaja korterite väärtus on alla 0,3 keskmise brutokuupalga. Üldjuhul võib

eeldada, et kõik majas olevad kasutusest välja langenud korterid on võrreldavas seisukorras

ning seega võrreldava väärtusega. Sellisel juhul ei peaks kõiki korteriomandeid ükshaaval

hindama ja piisaks mõnest kasutusest välja langenud korteri hindamisest, mille järgselt teiste,

sama maja kasutusest välja langenud korterite puhul võiks eeldada samaväärset ruutmeetri

väärtust. See aitaks ühtlasi lahendada mitmeid praktilisi probleeme olukorras, kus

menetlusosaline ei ole teada või temaga ei ole võimalik kontakti saada, mis teeb korteri

hindamise võimatuks, kuivõrd puudub juurdepääs või luba sisenemiseks. Võib eeldada, et iga

kortermaja puhul leidub vähemalt kolm sellist kasutusest välja langenud korteri omanikku, keda

on võimalik kaasata hindamise teostamisel.

Punktiga 6 täiendatakse § 16.

KAHOS § 16 sätestatud täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest sõltub omandatava kinnisasja

väärtusest (KAHOS § 11 lõikes 2 nimetatud tasust 10 protsenti). Seega olukorras, kus isik elab

lagunevas ja tühjenevas kortermajas ning tema korteri väärtuseks hinnatakse 1 euro (kuivõrd

korter ei ole turul realiseeritav), muutub sellise korteri kaotusel säte enamasti sisutühjaks, sest

selliselt ei ole võimalik saavutada sätte eesmärki, mis seletuskirja kohaselt on emotsionaalse

kahju korvamine.

Kui lähtuda kehtivatest määradest, siis peaks see olema 0,4 keskmist brutokuupalka. KAHOS

§ 15 lõike 3 alusel on motivatsioonitasu 20 protsenti kinnisasja väärtusest, kuid mitte vähem

kui 0,8 keskmist brutokuupalka. KAHOS § 16 alusel on täiendav hüvitis eluruumi kaotuse eest

10 protsenti kinnisasja väärtusest, seega peaks alammäär olema pool motivatsioonitasu

alammäärast ehk 0,4 keskmist brutokuupalka.

Seetõttu lisatakse sättesse täiendava hüvitise alammäär, milleks on mitte vähem kui 0,4-kordne

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk.

14

Punktiga 7 tehakse § 23 lõikes 5 täiendus viitena § 3 lõikele 2, et ka KOV võib juhul, kui

kiirmenetluses 30 päeva jooksul kokkulepet ei saavutata, otsustada kinnisasja

sundvõõrandamise.

Kehtivas seaduses kohaliku huvi korral ei ole antud menetluse läbiviijale kiirmenetluse

luhtumise korral õigust koheselt sundvõõrandamise otsustamiseks. KAHOS § 23 lõike 5

sätestab, et kui kiirmenetluses ei saavutata 30 päeva jooksul kokkulepet, võib alustada

läbirääkimisi kokkuleppel omandamiseks või KAHOS § 3 lõikes 1 nimetatud isik otsustada

asja sundvõõrandamise. See tähendab, et kui KOV algatab kiirmenetluse ning ei saavuta seal

30 päeva jooksul kokkulepet, siis pole kehtiva sätte kohaselt kohaliku omavalitsuse üksusel

võimalik koheselt sundvõõrandamise üle otsustada, vaid tuleb esmalt läbida

kokkuleppemenetlus.

Juhul, kui kiirmenetluses on selge, et omanikuga ei oleks võimalik kokkuleppele jõuda ka

kokkuleppemenetluse käigus, siis tähendaks järgneva puhtformaalse kokkuleppemenetluse

läbiviimine asjaosalistele menetluse ebamõistlikku venimist. Seega tuleks KAHOS § 23 lõiget

5 täiendada selliselt, et kohaliku huvi korral oleks kiirmenetluse ebaõnnestumisel ka kohaliku

omavalitsuse üksusel võimalik sundvõõrandamine otsustada koheselt peale kiirmenetluse

läbiviimist.

Punktiga 8 täiendatakse § 24 lõiget 4, tuues välja erisuse, et käesoleva seaduse § 4 lõike 1

punkti 10 alusel kinnisasja omandamisel vahetamise teel võib vahetatavate kinnisasjade harilik

väärtus erineda ka rohkem kui 30%.

KAHOS § 24 lõikes 4 sätestatud vahetatavate kinnisasjade väärtuste vahe ülempiir ei võimalda

KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel omandamisel vahetustehinguid teha. KAHOS § 24 lõige

4 sätestab, et erineva väärtusega kinnisasjade vahetamisel peab väärtuslikuma kinnisasja

omandaja hüvitama väärtuste vahe ning väärtuste vahe ei või olla rohkem kui 30%, kui

väärtuslikuma kinnisasja saab isik, kelle kinnisasi avalikes huvides omandatakse. Teiste

sõnadega, KOV võib tühjenevas kortermajas asuva korteri omandada vahetamise teel, andes

vastu väärtuslikuma korteri, mille järgselt omanik kohustub KOVile tasuma korterite väärtuste

vahe, mis ei või olla suurem kui 30%.

Arvestades KAHOS menetluses menetletavate korterite väärtusi, ei ole vahetustehingud

sisuliselt võimalikud. Isegi kui KOVi poolt omandatava korteri väärtus hinnatakse kõrgemaks

kui 1 euro, on väärtus siiski nii väike, et maksimaalselt 30 protsenti kallimat, kuid

elamiskõlblikku korterit ei ole võimalik KOVil vahetusena pakkuda. Seega olukorras, kus

KOVi omandis on elamiskõlblikke kortereid, mida isikutele vahetuseks pakkuda, ei ole

võimalik väärtuse piirmäära tõttu KAHOS menetluse kohast vahetust teha.

Seetõttu on lahenduseks sätestada erand, et kui omandamine toimub KAHOS § 4 lõike 1 punkti

10 alusel oleks lubatud väärtuste vahe näiteks kuni 50 protsenti või ei ole üldse väärtuste vahe

ülempiiri või kohaldatakse vahetustehingule KOVi vara valitsemise korda. Samuti oleks

võimalik sätestada väärtuste vahe ülempiir kindla summana.

15

Punktiga 9 muudetakse § 30 lõiget 2 nii, et kui tasu ja hüvitis tuleb välja maksta isikule, kelle

asukoht või arvelduskonto number ei ole teada, või kui menetlusosaline ei ole teada, kantakse

see KOV hallatavale eraldi kontole, mitte aga deposiitkontole, nagu see on kehtivas seaduses.

Kuivõrd KOVidele deposiitkonto teenust ei osutata, siis ei ole võimalik KOVidel formaalselt

seda tasu väljamaksmise kohustust täita. Praktikas on KOVid määranud ühele oma kontodest

deposiitkonto funktsiooni ning deponeerinud vajadusel tasu ja hüvitise sellele kontole.

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõuga ei võeta kasutusele uusi termineid.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei oma puutumust Euroopa Liidu õigusega.

6. Seaduse mõjud

Kavandatavaid muudatusi seoses KAHOS menetluse lihtsustamiseks elamumajanduse

ümberkorraldamise eesmärgil analüüsitakse sihtrühmade kaupa ning eraldi käsitatakse

andmekaitsealast mõjuhinnangut.

Mõjutatud sihtrühmad

I sihtrühm ‒ kahaneva rahvastikuga piirkondade KOVid ja elanikkond

II sihtrühm – tühjenevate kortermajade korteriomanikud (kaasomandis olevate elamute

kaasomanikud) ja elanikud

III sihtrühm – kinnisvarahindajad.

6.1. Sihtrühm I ‒ kahaneva piirkonna KOVid ja elanikkond

Sihtrühma suurus: Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti

mõned piirkonnad) KOVid ja nende elanikkond. Potentsiaalselt ja kaudselt võib puudutada

ligikaudu 20 KOVi 79st ja nende elanikkonda – ligikaudu 204 000 inimest12, mis moodustab

kuni 15% Eesti rahvastikust.

Mõju regionaalarengule, elukeskkonnale, majandusele ja sotsiaalne mõju

Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk

Muudatuste mõju on eelduslikult suurem nende piirkondade KOVides, kus paikneb enam

probleemseid korterelamuid (näiteks kõikidest riigile seni loovutatud korteritest asub valdav

enamus, ligikaudu 67% Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit

Lüganuse vallas) ja kus esineb turutõrkest tulenevalt suurem huvi loovutada kortereid. Üldiselt

on mõju suurem piirkondades, kus kinnisvarahinnad on muu Eestiga võrreldes 30–40%

madalamad.

12 Sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, kellest suur osa on

puudutatud vaid kaudselt. Andmed pärinevad ELVL kodulehelt.

16

Sihtrühmana nimetatud elanikkonna absoluutsest suurusest üks osa ei pruugi olla mõjust üldse

puudutatud ning suur osa on puudutatud vaid kaudselt: elanikud, kes ise ei ela probleemsetes

elamutes, kuid elavad tühjenevate korterelamute piirkonnas, saavad mõjutatud läbi üldise

elukeskkonna, mida tühjenevad korterelamud kas halvendavad (kui probleem eskaleerub) või

parendavad (kui probleemiga hakatakse tegelema ja lahendatakse).

Muudatuste mõju piirkonna elukeskkonnale on eeldatavalt positiivne, kuna võimaldab

probleemses piirkonnas tõhusamalt KOVil omandada just selliseid korteriomandeid, mis

asuvad lagunevates kortermajades, mille renoveerimine ei ole otstarbekas ja lähevad

lammutamisele.

Majanduslikus mõttes soodustavad muudatused probleemiga tegelemist kohalikul tasemel ning

hoiavad olemasolevate varade väärtust ja võimaldavad teadlikumalt kasutada investeeringuid,

mis mõjutab positiivselt kohalikku elukeskkonda ja vähendab elanike otsust piirkonnast

lahkuda. Kaudne mõju kahaneva rahvastikuga piirkondade KOVi tulubaasile ja elanikkonnale

laiemalt.

Sotsiaalse mõju avaldumine sõltub KOVi tegevusest elanike sotsiaalsete probleemide (töötuks

jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) varasemal märkamisel, ennetamisel ja

lahendamisel. Mõju elanike turvalisusele seisneb elanike elukeskkonna parandamises nende

ümberkolimise ning tühjenenud korterelamute ohutuse tagamise ja vajadusel ka lammutamise

kaudu.

Positiivse mõju ulatus sõltub KOVide valmisolekust ja soovist tühjenevate korterelamute

probleemistiku lahendamiseks ja selleks vajalike vahendite stabiilsest kättesaadavusest.

Ebasoovitavate mõjude risk seisneb selles, et kuigi käesoleva eelnõu muudatustega püütakse

KAHOS menetlust kohandada just korteriomandite omandamiseks sobivamaks, siis hõlmab see

menetlus tervet kogumit muid sotsiaalseid ja korralduslikke tegevusi (näiteks leida tühjenevas

kortermaja viimastele elanikele samas piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi

otsuseid, millistel kortermajadel on potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks

asustamiseks, millistel mitte) ning mõne kahaneva rahvastikuga piirkonna KOVi võimekus

selliseid probleeme lahendada ei ole piisav.

Käesolev eelnõu on seotud suurema probleemi – tühjenevate ja lagunevate kortermajade

probleemi ‒ komplekssemast lahendamise eesmärgist, mille üheks osaks on ka

asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 126 muutmine, millega muudetakse regulatsiooni selliselt,

et loobutud kinnisomandi omand läheb edaspidi KOVile, mitte riigile (KOVi pädevuses on

elamumajanduse korraldamine ning üldiselt elukeskkonna kujundamine oma territooriumil).

Koos AÕS § 126 muutmisega nähakse KOVidele ette ka rahalised toetusmeetmed ning just

vastavate meetmete rakendamisel on eeldada, et käesoleva eelnõuga muudetavat KAHOSe

menetlust hakatakse rohkem kasutamata.

Seega kavandatavate toetusmeetmete abil, sealhulgas arvestades juba pilootprojekti kogemusi

ja väljatöötatud üksikasjalikke juhendeid, peaks ebasoovitavate mõjude risk olema väike.

Ebasoovitavate mõjude risk võib tuleneda siiski ka juhul, kui kavandatud toetusmeetmed ei kata

sotsiaalselt nõrgemate ja niigi raskustes olevate KOVide ressursivajadusi. Riski saab maandada

võimalikult paindlike toetusmeetmete väljatöötamisega, et vajadusel suunata operatiivselt

ressursse kõige kriitilisemate probleemidega KOVidele.

17

Kuigi sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav

elanikkond, siis suure osa jaoks on eelnõuga kaasneva muudatuse mõju ulatus kaudne ning

sellega ei kaasne eeldatavalt kohanemisraskusi, kuna muudatuse mõju elukeskkonna

parendamise eesmärgil tegutsemiseks on positiivne

Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike.

Hinnang mõju olulisusele

Mõju kogu Eesti regionaalarengule, elukeskkonnale, majandusele ja sotsiaalne mõju on

väheoluline, samas probleemsemate piirkondade KOVide ja nende elanike jaoks võib mõju olla

oluline, kuna sellistes piirkondades on rohkem halvas seisukorras kortermaju, mis vajavad

lammutamist ja milles on paljud korteriomandid juba loovutatud. Samas just neile suunatakse

ka mõju leevendavad toetusmeetmed.

Mõju on oluline, kuid mitte sedavõrd oluline, samuti mitte negatiivne, et seda oleks vaja

täiendavalt analüüsida.

6.2. Sihtrühm II – tühjenevate kortermajade korteriomanikud (elamute kaasomanikud)

ja elanikud

Sihtrühma suurus: Statistikaameti andmete alusel13 (eelnõu koostamise aja seisuga) võib Eesti

elanikkond 25 aasta jooksul väheneda 51198 inimese võrra, kellest 24000 elavad

kortermajades. Kuivõrd keskmiselt elab igas korteris 2 inimest, tühjeneb 25 aasta jooksul 12000

korterit. Kuna eelnõuga reguleeritava KAHOS menetluse alustamiseks peab olema elamus

tühjenenud vähemalt pool korteritest (so keskmiselt 9,9 korterit ühes elamus), siis oleks

meetmest puudutatud elamuid 25 aasta jooksul kokku maksimaalselt suurusjärgus (12

000/9,9=1212) 1200 ja ühe aasta jooksul 48. Nendes 48 elamus oleksid kuni pooltes korterites

(ca 480 korterit) elanikud, igas korteris keskmiselt 2 inimest. Seega oleks igal aastal puudutatud

isikuid (48*9,9*2=950) suurusjärgus kuni üks tuhat inimest (so inimesed, kes tühjenevas

elamus elavad). Kui elamus tühjeneb enne KAHOS menetluse alustamist üle poole korteritest,

on seal ka puudutatud isikuid selle võrra vähem.

Sotsiaalne mõju ja mõju elukeskkonnale

Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk

Muudatus mõjutab omanikke ja elanikke sellistes tühjenevates ja lagunevates kortermajades,

mille renoveerimine ei ole otstarbekas ning mille osas KOV alustab KAHOS menetlust korterite

omandamiseks (millest ei ole loobutud) eesmärgiga lagunev maja lammutada, elanikud ümber

kolida ning lõpetada nii korteriühistu kui korteriomandite kanded kinnistusraamatus. Eelnõuga

kavandatavad muudatused ei tekita korteriomanikele täiendavaid kohustusi ega kehtesta uusi

nõudeid ega kohanemisraskusi võrreldes kehtiva olukorraga. Vastupidi – eelnõuga

kavandatavad muudatused peaksid kohandama KAHOS menetluse lagunevatest majadest

KOVi poolt korteriomandite omandamise eripäradele vastavaks ning kohati ka

korteriomanikule soodsamaks. Näiteks KAHOS § 16 sätestatud täiendav hüvitis eluruumi

kaotuse eest sõltub omandatava kinnisasja väärtusest (KAHOS § 11 lõikes 2 nimetatud tasust

10 protsenti), aga lagunevas kortermajas mõnikord korteril rahalist väärtust ei olegi (kuivõrd

korter ei ole turul realiseeritav), mistõttu sellisel juhul muutub säte enamasti sisutühjaks ega ole

13 Statistikaameti koduleht

18

võimalik saavutada sätte eesmärki, mis KAHOSe seletuskirja kohaselt on emotsionaalse kahju

korvamine. Muudatustega lisatakse § 16 täiendava hüvitise alammäär, milleks on mitte vähem

kui 0,4-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk, mis

tagab selle, et ka rahaliselt väärtusetu kodu kaotuse eest korteriomanik ikkagi mingi hüvitise

saab.

Selliselt kaotatakse ka potentsiaalselt tekkida võiv ebavõrdne olukord, mil osa kinnisasja

omanikke saab KAHOSe menetluses eluruumi kaotuse eest hüvitist, osa aga mitte ning

muudatuse mõju on muuta kogu protsess, millega kaasneb kortermajades elanike

ümberkolimine ning neile asenduspinna leidmine elamisväärses majas, sujuvamaks ja

paindlikumaks.

Ulatus väike, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike.

Hinnang mõju olulisusele

Muudatuse tulemusel ei teki senise regulatsiooniga võrreldes korteriomanikele tuntavat mõju

ega vajadust muutustega kohaneda. Mõju on väheoluline.

6.3. Sihtrühm III - kinnisvarahindajad

Sihtrühma suurus: Eesti kutseregistri14 andmetel on Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poolt

väljastatud kehtivaid 6. taseme kinnisvara hindajate kutsetunnistusi 64 isikule ja 7. taseme vara

hindajate kutsetunnistusi 54 isikule, kokku 118 kutselist hindajat.

Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk

Mõju avaldub eelkõige 6. taseme kinnisvara hindajatele, kuna neile laieneb läbi muudatuse

võimalus olla KAHOSe menetluses eluotstarbelise vara hindajaks elamumajanduse

ümberkorraldamise eesmärgil korterite omandamisel (eelkõige siis korterite hindamisel

kortermajades), mida neil seni ei ole olnud. Kutsetaseme sisu kohaselt on 6. taseme hindajad

samuti kvalifitseeritud koostama hindamisaruannet korteriomanditele. Samas ei teki selliste

korterite hindamise vajadust massiliselt üle Eesti ja koos teise kavandatava muudatusega, mille

kohaselt võib omandatavate korteriomandite hindamisel piirduda kolme korteri hindamisega

ning nende alusel saadud keskmist ruutmeetrihinda rakendada ka samas kortermajas ülejäänud

samaväärsete korteriomandite hindamisel, vähendatakse vajadust iga üksiku korteri

hindamiseks veelgi. See on leevenduseks KOVidele hindamise tellimise kulude kandmisel.

7. taseme vara hindajatele toob muudatus kaasa pigem kergenduse, kuna praktika on näidanud,

et kõrgelt kvalifitseeritud hindajad ei soovi väikelinnades ja – valdades hindamist teostada,

kuna väheväärtusliku korteri hindamisega kaasnev töötasu ning aja- ja transpordikulu ei ole

korrelatsioonis nende kvalifikatsiooni ja töönõudlusega.

Ebasoovitavaid mõjusid mõjusid muudatusega ei kaasne.

Ulatus väike, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk puudub.

Hinnang mõju olulisusele

Mõju on väheoluline.

14 https://www.kutseregister.ee/kutsed

19

6. 5. Andmekaitsealane mõjuhinnang

Andmekaitsealase mõju hindamisel tuleb leida vastused järgmistele küsimustele:

1) milliseid andmeid millises ulatuses töödeldakse – andmete koosseis, kuidas andmeid

säilitatakse. Mis on andmete töötlemise eesmärgid, kasud avalikkusele?

2) kes on andmete esitamise kohustatud subjektid?

3) isikute kategooriad, kelle andmeid töödeldakse (valimi suurus);

4) vajaduse ja proportsionaalsuse hindamine;

5) riskide tuvastamine ja vähendamise võimalused.

Milliseid andmeid kogutakse ja töödeldakse?

Eelnõuga antakse avalikes huvides omandamise menetluse läbiviijale õigus § 4 lõike 1 punktis

10 nimetatud aluse esinemise hindamiseks koguda ja töödelda andmeid: elektritarbimise kohta

võrguettevõtjalt ning majandamiskulude pikemaajalise võlgnevuse andmeid korteriühistult.

Andmete kogumise ja töötlemise eesmärk on saadud teabe alusel otsustada, kas on vajalik

kohuselt võtta tarvitusele meetmed tühjeneva kortermaja (elamu) probleemi eskaleerumise

peatamiseks: näiteks ümber korraldada tühjeneva, kütmata või ohtlikul viisil köetava

kortermaja sel viisil, et kolida ümber veel kortermajas elavad inimesed, leida neile

elamisväärsed asenduskorterid ning ohtlik elamu lammutada. Sellise elamumajanduse

ümberkorralduse kaudu paranevad nii korteris veel elavate elanike elutingimused, paraneb

nende tervis ning suureneb ohutus, kui ka kogu kohaliku ümbruskonna elukeskkond ning

väärtus.

Sealjuures tuleb rõhutada, et juurdepääsu ei anta kõikide kortermajade või elamutega seotud

elektritarbimise või majandusnäitajatele, mida on võimalik seostada omanikuga ehk isikustada,

vaid võimaldatakse koguda ja töödelda andmeid minimaalselt vajalikul hulgal konkreetselt juba

teadaolevalt probleemse kortermaja korterite (elamu kaasomandi) osas, et selgitada välja

korterelamus või elamus tegelikult kasutusest väljalangenud üldpinna suurus.

Tuvastamine on vajalik selgitamaks, millisel hetkel tekib KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10

ettenähtud alusel õigus KAHOSe kohaseks avalikul eesmärgil korterite või kaasomandite

omandamiseks.

Vajaduse tekkimisel kogutakse konkreetse kinnisomandi korteriomandite või kaasomandi

osade kohta järgmisi andmeid:

1) elektritarbimise viimase 12 kuu andmed;

2) majandamiskulude võlgnevuse viimase 12 kuu andmed;

Kahe esimese andmete alusel saaks ilmselt teha järelduse, et kui korteris on viimase 12 kuu

elektritarbimine alla 100 kWh, on põhjust eeldada, et selline korter on kasutusest välja

langenud.

Kommunaalmaksete võlgnevuste andmed annavad aga täiendavat infot juhul, kui

elektritarbimise andmete alusel võib jääda kahtlus, et aeg-ajalt, näiteks nädalavahetusiti seal

keegi siiski elab. Kui koosmõjus väga vähese elektri tarbimise andmetele on ka

20

kommunaalmaksete võlgnevused järjest rohkem kui 6 kuu osas, võib eeldada, et tegemist ei ole

juhuslike makseraskuste, vaid teadliku valikuga korteriga seotud kohustusi mitte täita.

Andmete esitamise kohustatud subjektid

Elektritarbimise andmete andmise kohustatud subjektiks on Elering AS (äriregistri kood

11022625), kes on elektrituruseaduse mõistes Eesti põhivõrguettevõtja ja süsteemihaldur ning

kelle kohustuste hulka kuulub elektrisüsteemi mõõte- ja tarbimisandmete kogumise ja

töötlemise tagamine.

Kommunaalmaksete võlgnevuse andmete andmise kohustatud subjektiks on korteriühistu või

selle puudumisel isik, kes tarbitud teenuste näitusid kommunaalettevõtjale korteriomanike või

kaasomanike kokkuleppe alusel kohustub edastama. Potentsiaalselt puudutab see umbes 1713

korteriühistut ehk kuni 7% kogu Eesti korteriühistutest, mida Eestis on 24479.

Isikute kategooriad, kelle andmeid kogutakse ja töödeldakse ning valimi suurus:

Andmete kogujaks ja töötlejaks on KAHOS § 6 lõikes 2 nimetatud kinnisasja omandajad: kas

riik või kohaliku omavalitsuse üksus.

Isikud, kelle andmeid kogutakse, on teadaolevalt probleemsete (tühjenevate) kortermajade või

kaasomandis olevate elamute korteriomanikud või kaasomanikud. Arvestades punktis 6.2

käsitletud sihtrühma (tühjenevate kortermajade korteriomanikud) suurust − kuni 1000 inimest

aastas – võib arvestada enam-vähem sama suurusjärguga, kuigi eeldatavalt ei puuduta andmete

kogumine siiski kõiki neist.

Vajaduse ja proportsionaalsuse hindamine ning riskide tuvastamine ja vähendamise võimalused

on põhjalikumalt kajastatud seletuskirja lk 9−11 põhiseaduspärasuse kontrolli juures.

Kokkuvõtvalt on mõju oluline, kuid ebasoovitavate mõjude risk väike, kuna andmed

kasutatakse ainult sihipäraselt võimaliku ohuolukorra õigeaegse märkamise ning lahendamise

eesmärgil. Riive on põhiseaduspärane.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad

kulud ja tulud

Kuna eelnõuga ei tekitata KAHOSe kohaselt kinnisasja omandamise lubatavuse aluste (§ 4)

juurde täiendavat alust, vaid kohandatakse olemasolevaid sätteid sobivamaks ja toimivamaks

korteriomandi omandamiseks elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil, siis KAHOSe

muudatuste mõju eraldiseisvana ei tekita juurde olulisi tegevusi ega kulusid või tulusid ei riigile

ega KOVile.

Eelpool mainitud tühjenevate ja lagunevate kortermajade suurema probleemi lahendamisega

seotud AÕS § 126 muutmisel on kavandatud KOVidele järgmised rahalised toetusmeetmed:

1) Üleriigiline toetusmeede KOVidele tühjenevate kortermajade probleemistiku lahendamiseks

(korterite omandamiseks ja lammutamiseks);

2) Toetusmeede KOVile AÕS § 126 alusel loovutatud vara ülalpidamiskulude ajutiseks

katmiseks.

21

Kavandatud meetmed rakendatakse pärast AÕS § 126 muutmise seadusena jõustumist ning

rahalised vahendid selleks nähakse ette riigieelarvest alates 2026. aastast.

Kui algselt oli kavandatud eelnimetatud kulud katta omandireformi reservfondi (edaspidi ORF)

laekunud ja laekuvatest rahalistest vahenditest, siis Vabariigi Valitsuse 14.11.2024

kabinetinõupidamise otsusel alustatakse ettevalmistusi omandireformi reservfondi

likvideerimiseks ning alates 2026. aastast kantakse seni ORFi laekunud vaba jääk ja edaspidi

maa erastamise järelmaksulepingutest tulenev tulu otse riigieelarvesse ning selle kasutamine

muutub tavalise eelarveprotsessi osaks

Loovutatud kinnisasjade ning tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks on

eelnimetatud kabinetiotsuse kohaselt ette nähtud eraldada 2026. ja 2027. kummalgi aastal 1 mln

eurot ning järgnevatel aastatel 2 mln eurot aastas. Aastal 2030 peab andma ülevaate

toetusmeetme kasutamisest ja siis otsustatakse edasine toetusvajadus.

9. Seaduse jõustumine

Seadus jõustub üldises korras. Eelnõuga plaanitud muudatused ei vaja kohanemisaega ning

normiadressaadid ei pea oma tegevust ümber korraldama.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitati 2023. aasta juunis kooskõlastamiseks ministeeriumidele ja arvamuse

avaldamiseks Eesti Linnade ja Valdade Liidule (ELVL) eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu.

Ministeeriumid ja ELVL kooskõlastasid eelnõu ning esitati rida ettepanekuid, mida eelnõu

koostajad on võimalusel arvestanud.

Eelnõu menetlemine peatati põhjusel, kuna see on seotud AÕS § 126 muutmisega ning tolle

eelnõu edasise menetluse osas oli mitmeid takistusi. Käesoleval hetkel on AÕS eelnõu

kooskõlastamise menetlus lõppjärgus ning esitamisel Vabariigi Valitsusele heakskiitmiseks.

Käesolevaga esitame eelnõu teistkordseks kooskõlastamiseks Justiits- ja Digiministeeriumile

ning tema ettepanekul esitame eelnõu arvamuse avaldamiseks ka Andmekaitse Inspektsioonile,

Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Korteriühistute Liidule, Ida-Virumaa Omavalitsuste Liidule.

Samuti esitatakse eelnõu kooskõlastamiseks Kliimaministeeriumile.

Algatab Vabariigi Valitsus 2025

(allkirjastatud digitaalselt)