Selgitustaotlus
| Dokumendiregister | Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium |
| Viit | 3-4/3981-3 |
| Registreeritud | 01.12.2025 |
| Sünkroonitud | 02.12.2025 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 3 Teabehalduse korraldamine |
| Sari | 3-4 Teabenõuded, märgukirjad, selgitustaotlused |
| Toimik | 3-4/2025 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Advokaadibüroo Loor OÜ |
| Saabumis/saatmisviis | Advokaadibüroo Loor OÜ |
| Vastutaja | Ivari Rannama (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kantsleri valdkond, Maa- ja ruumipoliitika valdkond, Maa- ja ruumipoliitika osakond) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
Digiallkirjad
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee
Registrikood 70003158
Kaido Loor
Advokaadibüroo LOOR OÜ
Teie 21.11.2025
Meie 28.11.2025 nr 3-4/3981-2
Vastus selgitustaotlusele
Austatud Kaido Loor
Esitasite Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile selgitustaotluse, milles soovite
hinnangut, kas planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lõige 2 on erinorm detailplaneeringu menetluse
käigus sõlmitavate lepingute osas võrreldes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS)
§ 35 lõike 5 ja haldusmenetluse seaduse (HMS) § 98 üldnormidega.
PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingu huvitatud isikuga sõlmib kohaliku omavalitsuse
üksus (KOV) PlanS § 131 lõikes 1 nimetatud rajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmiseks.
PlanS § 131 lõikes 1 nimetatud rajatised teenivad avalikku huvi ning nende ehitamise kohustus on
KOV-il tulenevalt KOKS § 6 lõikes 1 nimetatud ülesannetest. Järelikult on tegemist
haldusülesandega.
Arusaamatuks jääb Teie viide HMS §-le 98, kuna halduslepingu sõlmimine tuleneb hoopiski HMS
§-st 95. HMS § 98 viitab halduslepingu sõlmimisele haldusakti andmise asemel, mida PlanS § 131
lõike 2 kohaselt ei tehta.
PlanS § 131 lõikes 2 ning § 4 lõikes 21 nimetatud halduslepingu sõlmimisele kohaldatakse
halduskoostöö seadust (HKTS), mille § 3 lõike 2 kohaselt võib KOV volitada eraõiguslikku
juriidilist või füüsilist isikut täitma talle seadusega (KOKS § 6 lõige 1) pandud haldusülesannet
HKTS-s sätestatud korras. Seega ei toimu halduslepingu sõlmimine niivõrd KOKS § 35 lõike 5
alusel, kui PlanS § 131 lõike 2 alusel koostoimes HKTS § 3 lõikega 2.
Teie osundatud selgituste põhjal juhin tähelepanu järgmisele.
Riigikohtu põhiseaduslikku järelevalve kolleegiumi menetluses on õiguskantsleri 04.06.2025
kirjaga nr 6-4/231447/2504040 esitatud taotlus tunnistada Tallinna Linnavolikogu 15.12.2022
määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 18 kehtetuks
(põhiseaduslikkuse järelevalve kohtuasi nr 5-25-6). Eeldame, et selle kohtuasja raames antakse
hinnang sellele, kas KOV saab kehtestada seaduses mittetoodud koormisi, muu hulgas Teie
viidatud asjaoludel.
Samuti märgime, et Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike
2 (2)
maksude seaduse muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise
kohta. Sellest tulenevalt ei pea me ka ei vajalikuks ega põhjendatuks reguleerida eraldi PlanS § 131
lõikes 2 nimetatud halduslepingu normi vahekorda mõnede teiste seaduste normidega.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Ivan Sergejev
planeeringute asekantsler
Ahto Pahk
+372 5307 2548 [email protected]
Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. |
Tere,
Viitan lisatud vastusele ja algsele selgitustaotlusele. Vastasite, et te ei mõistnud minu viited HMS §-ile 98. Sellest tulenevalt on ka teie vastus asja kohta, mida ma ei küsinud. Selgitan:
- Minu huvi on saada selgitus üle- ja erinormi vahekorra kohta sotsiaalhoonetes osalemise kohta maaomaniku poolt.
- Minu arvates väidab Riigikohus halduslepingu olukorda detailplaneeringute (DP-de) menetluses järgmiselt:
- PlanS § 131-2 lubab halduslepingut vaid rajatiste kohta.
- HMS § 98 lubab halduslepingut sõlmida ka detailplaneeringu andmiseks.
i. 5-24-34/13: "Halduslepingu võib sõlmida ka detailplaneeringu kõrvaltingimuse asemel, sest erinormid ei näe selles küsimuses ette piiranguid haldustegevuse liigile. HMS § 98 lg-st 2 tulenevalt peavad halduslepinguga isikule pandavad kohustused olema vastavuses lepingu eesmärgiga ja lepingust tulenevate haldusorgani kohustustega. Detailplaneeringute puhul ei ole planeeringulahendusega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevate kulude jagamine ega taristu arendamise kohustus iseenesest vastuolus planeerimisdiskretsiooni eesmärgiga."
- HMS § 98 lubab nõuda maaomanikult sotsiaalhoone rajamises osalemist.
- Sotsiaalhoone rajamises osalemine ei ole avaliku ülesande endale võtmine:
i. 5-24-34/13: "49. PlanS-i eelnõu seletuskirjas on rõhutatud, et „[m]uude ülesannete üleandmiseks puudub seaduslik alus“ (vt Riigikogu IX koosseis, PlanS-i eelnõu 571 SE esimese lugemise seletuskirjas § 124 lg 3 kohta, lk 170). See viide pole asjakohane kahel põhjusel. Esiteks on vaidlusaluste lepingute sõlmimiseks olemas seaduslik alus HMS § 53 lg 2 p-de 2 ja 3 ning § 98 lg 1 näol. Teiseks rõhutab kolleegium, et seaduses sätestatud volitusnorm on HKTS § 3 lõike 2 järgi vajalik niisuguse halduslepingu sõlmimiseks, millega kohaliku omavalitsuse üksus volitab talle seadusega või selle alusel pandud haldusülesannet täitma juriidilist või füüsilist isikut tema enda nimel. Detailplaneeringu menetluses sotsiaalse taristu väljaehitamise või sellega seotud kulude ülevõtmisel aga ei võta eraisik enda nimel täitmiseks omavalitsusüksuse ülesannet."
- Selline tõlgendus oleks aga keelatud, kui PlanS § 131-2 (ainult rajatised) oleks erinorm HMS § 98 suhtes (mistahes kohustuste pealepanemine loataotlejale, sh sotsiaalhoone väljaehitamises osalemise kohustus).
- Minu arvates:
- HMS § 95 on definitiivne norm, mis ei saa olla volitus halduslepingu sõlmimiseks;
- HMS § 98 ei saa tõlgendada selliselt, et sellega saab loataotlejale peale panna mistahes kohustusi (sh sotsiaahoone rajamises osalemise kohustust), sest:
i. Sisuliselt on tegemist maksu või menetlustasuga, mida saab kehtestada üksnes seadusega; seda kinnitab ka teie väide „Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike maksude seaduse muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise kohta.“
- on PlanS § 131-2 erinorm HMS § 98 osas, sest erandina eeltoodust lubab koormata maaomanikku rajatiste osas, aga mitte ühegi muu objekti osas (sotshooned, muud kohustused või menetlustasud).
- Selles osas on Riigikohus väga selgelt eksinud ja mind huvitab ministeeriumi seisukoht selles asjas;
- Sellest tulenevalt on väga oluline aru saada, kas PlanS § 131-2 on erinorm HMS §-ile 98 või mitte.
- Kui ei ole erinorm, siis võiks KOV ka pärast teie nimetatud maksu tasumist maaomanikult nõuda veel mistahes sotsiaalhoone rajamises (vm koormatises) osalemist.
- Palun selgitada, kas see ongi valitsuse eesmärk?
- Kui ei ole, siis kuidas kavatseb valitsus selle õigusliku ebaselguse lahendada?
- Kirjutate, et „kohtuasja [5-25-6] raames antakse hinnang sellele, kas KOV saab kehtestada seaduses mittetoodud koormisi, muu hulgas Teie viidatud asjaoludel“.
- Olen teadlik selles kohtuasjast; see on alguse saanud minu taotlusest Õiguskantslerile;
- On päris selge, et KOV ei saa kehtestada seaduses mitte-ettenähtud koormatisi:
i. PS § 113: "Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja sundkindlustuse maksed sätestab seadus." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para113);
- 5-24-34/13: "62. Kiili valla soov seada detailplaneeringu algatamise eelduseks tasu […] on sisuliselt suunatud maksu kehtestamisele."
- 3-21-1051: „20. Sotsiaalse infrastruktuuri tasu on kohaliku omavalitsuse haldusakti andmise (detailplaneeringu kehtestamise) eest tasutav teenustasu, mis on mõeldud hõlmama kulutusi, mida Kiili vald peab detailplaneeringu elluviimise korral kandma. Sellise haldusakti andmise eest tasutavat lõivu ei ole ette nähtud ka riigilõivuseadusega (RLS), mis näeb ette riigilõivu kohaliku omavalitsuse üksuse toimingu eest (vt RLS §-d 2 ja 6 ning § 7 lg 2). Kõik avalikõiguslikud rahalised kohustused, ka need, mille näeb ette kohaliku omavalitsuse volikogu ja mida makstakse kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks, peavad tuginema seaduslikule alusele (Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 08,06.2010 otsus nr 3-4-1-1-10, p-d 55–56; Riigikohtu üldkogu 22,12.2000 otsus asjas nr 3-4-1-10-00, p-d 20–21). Seda ka siis, kui tegemist ei ole kohaliku maksuga, vaid lõivuga PS § 113 tähenduses (vt ka V. Olle jt. Põhiseaduse § 157 kommentaar, p 3 – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., parandatud ja täiendatud väljaanne. Kirjastus Juura, Tallinn, 2020).“
- 3-4-1-14-09: "28. PS §-st 113 tulenev nõue, et avalik-õiguslik rahaline kohustus peab olema sätestatud seadusega, tähendab seda, et avalik-õigusliku rahalise kohustuse elemendid peavad olema kindlaks määratud seaduses."
- Jpt
- Kirjutate, et „Samuti märgime, et Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike maksude seaduse muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise kohta.“
- Palun selgitada, kas sellest on mõistlik järeldada, et praegune KOV-ide väljapressiv käitumine halduslepingute sõlmimisel sotsiaalhoonete rajamises osalemise kohta on õigusvastane?
- Palun selgitada mulle, kas maaomaniku praegused maksukohustused seoses ehitamisega kinnisasjal on juba praegu märkimisväärsed?
i. Kordan varem esitatud näidet: nt. keskmise 50 korteriga kortermaja pealt teenib valitsus 50 korterit * 50 m2 per korter * 4000 EUR/m2 * (0,24 käibemaks + 1/3 ehituse palgakulu * 0,33 sotsiaalmaks) = 3 500 000 EUR maksutuludeks. St iga m2 eest 3500000/(50*50)=1 400 EUR; seda tuleb pidada märkimisväärseks maksupanuseks; samuti, see kas planeeringulahenduse elluviimisest teenib maaomanik kasu või mitte on risk ja ebaselgus, mitte kindel tulemus;
- Palun selgitada mulle, kas on mõistlik eeldada, et sellise maksu tagajärjel:
i. uue kinnisvara hind suureneb või väheneb?
ii. Maaomaniku kahjumi risk suureneb või väheneb?
iii. Kas on mõistlik eeldada, et suurenenud kahju riski kompenseerib maaomanik hoonete kõrgema müügihinnaga?
iv. Kas kõrgema müügihinna saavutamine on valitsuse eesmärk?
- Palun selgitada kas ministeeriumi hinnangul on PlanS § 131 lg 2 loetelu ammendav (kinnine) või näitlik (lahtine)?
Parimatega,
Kaido Loor
Advokaadibüroo Loor OÜ
+372 5646 5758, Teams sip:[email protected]
Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle.
Broneeri aeg: https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9
From: [email protected] <[email protected]>
Sent: reede, 28. november 2025 08:55
To: Kaido Loor <[email protected]>
Subject: Kiri
|
Digiallkirjad
2
Vabaduse väljak 7
15199 Tallinn+372 661 9860, 14 410
[email protected]Rg-kood
75014920tallinn.ee
Kaido LoorTeie: 24.10.2025
Advokaadibüroo LOOR OÜ
Meie: 11.11.2025 nr 2-3/1142 - 2
Vastus selgitustaotlusele
Austatud Kaido Loor
Vastuseks Teie esitatud Tallinna Linnavolikogu 15.12.2022 määrust nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ (edaspidi määrus) puudutavale selgitustaotlusele selgitan järgmist.
Ebaõige on arvamus, et ehitusõiguse realiseerimisega kaasnevate mõjudega toimetulemise abinõud piirduvad PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingu sõlmimisega. Lisaks PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingule on kohalikul omavalitsusel võimalik oma ülesannete täitmiseks sõlmida ka muid lepinguid, nt KOKS § 35 lõike 5 alusel. Sellise praktika, mille kohaselt võib kohalik omavalitsus arendajaga sõlmida kokkuleppe ka selliste ehitiste ehitamiseks või rahastamiseks, mida PlanS ette ei näe (nt lasteaed, detailplaneeringualast väljaspool asuv ristmik vms), on õiguspäraseks hinnanud nii kohus (nt RKHKo otsus nr 3-3-1-26-10 p 15, RKPJKo otsus nr 5-24-34) kui ka õiguskantsler (nt 13.04.2018 kiri nr 7-5/180474/1801797).
Riigikohtu hinnangul on erinevate halduslepingute sõlmimiseks olemas seaduslik alus ka haldusmenetluse (HMS) § 53 lg 2 p-de 2 ja 3 ning § 98 lg 1 näol (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, 49).
Lisaks on Riigikohus asunud seisukohale, et kõikide halduslepingute sõlmimiseks pole seaduses sätestatud volitusnormi vaja. Riigikohus leiab, et seaduses sätestatud volitusnorm on halduskoostöö seaduse (HKTS) § 3 lõike 2 järgi vajalik üksnes niisuguse halduslepingu sõlmimiseks, millega kohaliku omavalitsuse üksus volitab talle seadusega või selle alusel pandud haldusülesannet täitma juriidilist või füüsilist isikut tema enda nimel (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, 49). Seejuures leidis Riigikohus, et nt sotsiaalse taristu väljaehitamise või sellega seotud kulude ülevõtmisel aga ei võta eraisik enda nimel täitmiseks omavalitsusüksuse ülesannet, sest seadus ei kohusta kohalikku omavalitsust hooneid ise välja ehitama (vrd PlanS § 131 lg 1) (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p-d 49-50). Analoogselt eeltoodule ei võta eraisik ka projekteerimistingimuste või ehitusloa menetluses taristu väljaehitamise või sellega seotud kulude ülevõtmisel enda nimel täitmiseks omavalitsuse üksuse ülesannet, kui seadus ei kohusta kohalikku omavalitsust ehitama projekteerimistingimuste või ehitusloa kohaseid avalikult kasutatavaid ehitisi (vrd PlanS § 131 lg 1).
Vaieldamatult hõlmab kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomia ka projekteerimistingimuste andmist. Arvestades Riigikohtu eelviidatud seisukohta, saab asuda seisukohale, et ka projekteerimistingimuste menetluses on võimalik arendajaga sõlmida haldusleping avalike ehitiste ehitamiseks või rahastamiseks ilma vastava seaduses sätestatud volitusnormita.
Samuti on Riigikohus rõhutanud, et PlanS § 131 lõige 2 ei piira PlanS §-s 131 nimetamata ehitiste (sotsiaalse taristu) väljaehitamise ega rahastamisega seotud lepingute sõlmimist, vaid on nende suhtes neutraalne (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p 50). Seega asjaolu, et Plans § 131 lõige 21 projekteerimistingimuste menetluses sõlmitavaid lepinguid ei käsitle, ei tähenda seda, et nende lepingute sõlmimine on keelatud.
Kuna PlanS § 131 lõige 21 ei reguleeri avalike ehitiste ehitamise või rahastamise lepingute sõlmimist projekteerimistingimuste menetluses, ei saa see piirata ka nende lepingute sõlmimist ega määruse § 18 kehtestamist. Seega ei ületa määruse § 18 PlanS §-s 131 lõikes 21 sätestatud volitusi ega ole PS-ga vastuolus.
Riigikohus on leidnud, et detailplaneeringu elluviimiseks vajalike avalike ehitiste ehitamiseks vajalike vahendite ebapiisavus või vastavate kulude ebaotstarbekus võib tingida detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise või kehtestamata jätmise (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p 46). Sama põhimõte kehtib ka projekteerimistingimuste andmisel, kui sellega peaks kaasnema avalike ehitiste ehitamise vajadus.
Riigikohus on selgitanud, et detailplaneeringute puhul ei ole planeeringulahendusega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevate kulude jagamine ega taristu arendamise kohustus iseenesest vastuolus planeerimisdiskretsiooni eesmärgiga (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p-d 47). Kuna projekteerimistingimustega saab anda detailplaneeringuga antava ehitusõigusega võrreldavat ehitusõigust, kehtib see põhimõte ka projekteerimistingimuste andmisel.
Nii nagu detailplaneeringumenetluses ei ole ka projekteerimistingimuste menetluses kohalikul omavalitsusel kohustust anda taotlejale ehitusõigust, kui see tooks kaasa kohalikule omavalitsusele kohustusi, mille täitmise kulud on ülemäärased või ebaotstarbekad, või mis põhjustaks elanikele probleeme avalike teenuste kättesaadavuse osas. Arendajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et kohalik omavalitsus annaks talle soovitud ehitusõiguse selliselt, et kavandatud ehitusõiguse realiseerimisega seotud avalikku huvi teenivad kulud jääksid kohaliku omavalitsuse kanda. Kohalik omavalitsus peab planeerimisel arvestama avaliku huviga. Kui arendaja soovib siiski oma arendusprojekti talle sobival ajal ja viisil ellu viia, on põhjendatud, et arendaja kanda võib jääda ka osa avalikku huvi teenivatest kuludest. Seda ei saa käsitada omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse piiramisena. Riigikohus on mitmes haldusasjas leidnud, et riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (nt RKHKo 13.06.2003, 3-3-1-42-03, p 16; RKHKo 26.11.2002, 3-3-1-64-02, p 16).
Juhul, kui arendaja on nõus sõlmima kohaliku omavalitsusega lepingu arendust teenindava taristu ehitamiseks või rahastamiseks, ei pea ta ootama, millal kohalik omavalitsus leiab vahendid kavandatava arenduse teenindamiseks vajalike ehitiste ehitamiseks või peab nende kulusid otstarbekaks, vaid saab oma arendusprojekti talle sobivas tempos ellu viia. Riigikohus on märkinud, et halduslepingu sõlmimise keelamine riivaks kohaliku omavalitsuse enesekorrraldusõigust ülemääraselt (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p 51). Ühtlasi on Riigikohus leidnud, et kui puuduks võimalus sõlmida sotsiaaltaristu väljaehitamiseks või sellega seotud kulude kandmiseks lepingut, võivad sellega kaasneda arendaja jaoks märksa ulatuslikumad põhiõiguste kitsendused, sest tema arendusprojekt jääks ellu viimata (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p 51). Eelviidatud Riigikohtu sõnastatud põhimõtted on asjakohased ka projekteerimistingimuste menetluse sõlmitava lepingu puhul. Kui projekteerimistingimuste menetluses ei oleks võimalik sõlmida avalike ehitiste rajamiseks lepingut, ja seda saaks teha vaid detailplaneeringumenetluses PlanS § 131 alusel, peaks ehitusõiguse andmiseks läbi viima detailplaneeringu menetluse, mis on vaieldamatult ajamahukam ja arendaja jaoks koormavam ning on vastuolus projekteerimistingimuste andmise eesmärgiga.
Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lõike 2 punkti 2 ja § 32 punkti 3 alusel on võimalik projekteerimistingimuste andmisest keelduda, kui projekteerimistingimuste andmine oleks vastuolus teiste isikute või avaliku huviga. Vastuolu teiste isikute või avaliku huviga võib seisneda muu hulgas ka selles, et projekteerimistingimustega antava ehitusõiguse realiseerimisel muutub liiklemine ümbruskonna elanikele ohtlikuks või ebasujuvaks, tekivad müra-, insolatsiooni- või parkimisprobleemid, puuduva juurdepääsutee tõttu rikutakse teiste isikute omandiõigust või tekib sotsiaalse taristu ülekoormus.
Ka Riigikohus on rõhutanud, et ülekaalukas huvi ehitusõiguse andmata jätmiseks (viidatud otsuse kontekstis detailplaneeringu algatamata jätmiseks PlanS § 128 lg 2 p 3 tähenduses) võib seisneda ka selles, et sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ning kohalik omavalitsus ei suuda või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid pakkuda (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34,p 39). Kuivõrd projekteerimistingimustega on võimalik ehitusõigust anda väljakujunenud piirkonna hoonestuslaadi järgi, on võimalik projekteerimistingimuste alusel ehitada ka väga suure ehitusmahuga hooneid (nt 7-korruseline elamu), mille teenindamiseks on vaja ehitada nii tehnilist kui sotsiaalset taristut. Projekteerimistingimuste andmine on kaalutlusotsus, mille tegemisel peab kohalik omavalitsus arvestama ka avalikku huvi. Seega, vastuolu avaliku huviga, mis õigustab detailplaneeringu algatamata jätmist, võib olla ka alus projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks.
Riigikohtu hinnangul ei tohiks riik võtta hoiakut, mis eitab põhimõtteliselt eraisiku, sh ettevõtjate suutlikkust enda õiguste ja huvide eest seista ning enda vaba tahte alusel õigussuhteid kujundada, sh võtta rahalisi kohustusi ka riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse ees (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p 54). Riigikohus on ka selgitanud, et planeerimisõigusliku haldusakti või halduslepinguga eraisikule asetatav avaliku ehitise ehitamise või rahastamise kohustus peab olema põhjuslikus seoses huvitatud isiku poolt taotletava planeeringulahendusega ning see ei tohi olla isikule ebaproportsionaalselt koormav ega meelevaldne (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p 54). Riigikohus on rõhutanud, et kui RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34 otsuse IV osas nimetatud tingimused on täidetud, on võimalik sõlmida avalike ehitiste ehitamise või rahastamise kokkuleppeid tulenevalt haldusmenetlust reguleerivatest üldnormidest.
Määruse § 3 kohaselt peavad linna asutused detailplaneeringu menetluses hindama, kas ja millise avaliku ehitise ehitamise vajaduse toob kaasa detailplaneeringuga antud ehitusõiguse realiseerimise. Rõhutan, et iga detailplaneeringu puhul tuleb eraldi hinnata, kas selle elluviimiseks on tingimatult vajalik ehitada planeeringulahendusega funktsionaalselt seotud avalik ehitis, st kas konkreetne ehitis on otseselt vajalik detailplaneeringuga kavandatu funktsioneerimiseks. Sealhulgas tuleb hinnata, kas selle ehitise ehitamata jätmine välistab tulevikus planeeringu elluviimise. Juhul kui detailplaneeringu realiseerimisega ei kaasne avaliku ehitise ehitamise vajadust, ei ole avaliku ehitise ehitamise või rahastamise kokkuleppe sõlmimine põhjendatud.
Arendajale on põhjendatud kohustusi panna vaid sellises ulatuses, mis on otseselt seotud planeeringuga kavandatud ehitusõigusega elluviimisega. Samuti peab arendaja osalus avaliku ehitise ehitamisel olema proportsionaalne. Üldjuhul on arendaja rahastamiskohustus seotud talle antud ehitusõiguse suurusega ning tavaliselt ei ületa arendaja rahastamiskohustus määruse § 5 kohast kaasrahastamise määra. Sellest kohustusest on võimalik põhjendatud juhul kokkuleppel teha mahaarvamisi, aga on võimalik ka leppida kokku suuremas kaasrahastamisekohustuses, kui selle tingib arendusest tulenev mõju ja avaliku ehitise vajadus. Kui arendusala teenindava avaliku ehitise ehitusmaksumus on alla kaasrahastamise määra ja see ehitis teenindab valdavalt arendusala, võidakse kokku leppida, et arendaja tasub selle ehitise ehitamise kulud täielikult. Samuti on võimalik põhjendatud juhul leppida kokku ka väiksemas kaasrahastamise määras.
Määruse §-s 5 sätestatud valemit tuleb kohaldada eeldusel, et see on proportsionaalne nii arendajale antud ehitusõiguse, arendust teenindava avaliku ehitise maksumuse kui sellega, kui suures osas see avalik ehitis arendusala teenindab võrreldes lähipiirkonnaga. Kuna erinevatest arendustest tuleneb erinevate avalike ehitiste vajadus, erinev on ka arenduste ehitusõiguse suurus ja vajalike avalike ehitiste ehitamise maksumus, ei ole võimalik ühegi valemiga kindlaks määrata, milline oleks arendaja kohustuse õiglane suurus. Juhuks kui määruse § 5 kohane määr ei ole arendaja suhtes proportsionaalne, näeb määrus ette võimaluse leppida kokku teistsuguses kaasrahastamise määras (§ 6 lg 4 teine lause).
Määruse § 5 kohane kaasrahastamise määr on üldjuhul elamumaal 20 eurot/ ehitusõiguse 1 m2 kohta, millele rakendatakse ehitushinnaindeksi komponenti. Arvestades, et Tallinna linna uusarenduste korterite 1 m2 müügihindu (kv.ee), ei saa väita, et arendaja kaasrahastamise määra kohane rahaline kohustus avalike ehitiste rajamiseks on ebaproportsionaalselt suur. Märkimist väärib ka asjaolu, et arendaja kaasrahastatavad ehitised ehitab Tallinna linn ning arendaja makstav kaasrahastamise määra kohane summa moodustab ehitise maksumusest tavaliselt väga marginaalse osa.
Olete avaldanud mõtet, et Teie arvates oleks õiglane, kui linn küsiks sotsiaalse taristu ehitamise rahastamist mitte üksnes arendajalt, vaid ka kõigilt piirkonna elanikelt, kes seda sotsiaalset taristut kasutavad. Selle arvamusega ei saa Tallinna linn nõustuda. Üldjuhul on linn seni selles piirkonnas elavatele inimesetele avalike teenuste (lasteaia- või koolikohad) kättesaadavuse juba taganud või on nendest tuleneva koormuse leevendamisega oma plaanides juba arvestanud, kuid sotsiaalse taristu täiendav ülekoormus tekib üksnes arendajale antava ehitusõiguse realiseerimisest. Seetõttu ei oleks õiglane senistelt piirkonnaelanikelt küsida osalemist sotsiaalse taristu ehitamisel, selleks puudub ka õiguslik alus.
Kui rahastamise leping sõlmitakse PlanS § 131 lg 1 nimetatud ehitiste ehitamisega seotud kulude täielikuks või osaliseks kandmiseks, on tegemist PlanS § 131 lg 2 kohaselt halduslepinguga. Muude avalike ehitiste ehitamise kulude kandmiseks sõlmitavad rahastamise lepingud võivad olla halduslepingud HKTS § 3 lg 2 kohaselt või tsiviilõiguslikud lepingud HKTS § 3 lg 4 kohaselt. Seega võib isikut haldusülesandeid täitma volitada ka tsiviilõigusliku lepinguga. KOKS § 35 lg 5 sätestab linna õiguse sõlmida oma ülesannete täitmiseks lepinguid - nii tsiviilõiguslikke kui ka halduslepinguid.
Kõnealune määrus, mis on oma olemuselt töökorraldusliku iseloomuga, ei muuda seadust, määruse kohaldamine peab olema kooskõlas seaduse ja kohtupraktikaga. Nagu eelnevalt selgitatud, tuleb seadust ja kohtupraktikat (sh RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34 sätestatud põhimõtteid) järgida nii PlanS § 131 kui ka muul alusel lepingute sõlmimisel. Iga lepingu sõlmimisele peab eelnema põhjalik analüüs avaliku ehitise ehitamise vajaduse ja lepingu sõlmimise eelduste olemasolu kohta. Vastavad põhjendused tuleb esitada lepingu läbirääkimistel ning ehitusõigust andvas haldusaktis.
Riigikohtu hinnangul ei pea rahastatavad taristuobjektid paiknema samal ehitusalal või selle vahetus läheduses, ehkki ruumiline seos on üks asjaolu, mida põhjusliku seose puhul hinnata. Teisisõnu, analoogselt PlanS § 131 lg 2 esimeses lauses sätestatuga peab ka sotsiaalse taristu väljaehitamine olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34 p 54). Riigikohus on selgitanud ka, et põhjusliku seose nõue võib vastavas osas olla täidetud ka juhul, kui vajadus sotsiaalse taristu rajamiseks tekib mitme arendusprojekti realiseerimisel kumulatiivselt. Seejuures ei nõuta põhjuslikkuse kindlakstegemiseks, et sotsiaalse taristu objekt oleks vastavalt iga huvitatud isiku kantavale kuluosale füüsiliselt jagatav (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34 p 55).
Nagu juba mainitud, hindab linn iga detailplaneeringu menetluses detailplaneeringu realiseerimisel tekkivat mõju. Muu hulgas hinnatakse, kas arendusalal kavandatu realiseerimine toob kaasa uute teede ja tehnovõrkude ehitamise või olemasolevate rekonstrueerimise vajaduse, suuremate arenduste puhul võib tekkida täiendava sotsiaalse taristu vajadus. Arendaja panuse osakaal on üldjuhul sõltuvuses ehitusmahust – mida suurem on ehitusmaht, seda suurem on avalike teenuste vajadus. Olenevalt arendusala kasutamise intensiivsusest võib tekkida liiklemistingimuste ja parkimisvõimaluste parandamise vajadus. Eluruumide ehitamisega võib kaasneda ka lasteaia- või koolikohtade täiendav vajadus (100 elaniku kohta tekib ca 5 lasteaiakoha või 6 koolikoha vajadus). Samuti võivad mitmed väiksemad arendused piirkonnas, kus sotsiaalne taristu on ülekoormatud, koosmõjus veelgi suurendada survet sotsiaalsele taristule.
Analoogselt PlanS § 131 lg 2 esimeses lauses sätestatuga peab ka sotsiaalse taristu väljaehitamine olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud, teisisõnu peab ka sotsiaalse taristu väljaehitamise või rahastamise kohustus olema põhjuslikus seoses huvitatud isiku poolt taotletava planeeringulahendusega. Nagu eelnevalt selgitatud, hinnatakse iga arenduse puhul eraldi, kas ja milline on arenduse mõju avalike teenuste kättesaadavusele ning kas ja milliseid arendust teenindavaid avalikke ehitisi on vaja ehitada selleks, et arendaja saaks oma ehitusõigust realiseerida.
Määrusega ei ole võimalik määrata iga tulevikus tekkiva arendusala ja seda teenindavate ehitiste põhjusliku seose kriteeriumeid. Iga arendus on erinev, asub erinevas kohas ning tingib erinevate avalike ehitiste vajaduse. Seetõttu ei ole arendajad võrdses olukorras, mistõttu ei saa neid võrdselt kohelda. Arenduse eripärast tulenevat mõju avalike teenuste vajadusele tulebki hinnata eraldi iga konkreetse arenduse põhiselt, arvestades seejuures ka ümbruskonna arendusi ja nendest tulenevat kumulatiivset mõju. Mis puudutab lasteaia kaugust arendusalast, siis selgitame, et kuigi alusharidusseaduse § 5 kohaselt peab linn tagama lastehoiu ja lasteaiakoha oma territooriumil, st kogu linna territooriumil, on Tallinna linn üldjuhul pidanud arendust teenindavaks lasteaiaks samas linnaosas asuvat lasteaeda eesmärgiga pakkuda kodulähedast teenust. Ilmselt on mõistetav, et iga arenduse juurde ei ole otstarbekas uut lasteaeda ehitada ning linn peab lasteaedade planeerimisel arvestama suurema piirkonnaga kui seda on üksikud arendusalad.
Tallinna linn ei nõustu arvamusega, et määruse §-s 5 sätestatud määr on käsitatav maksuna. Esiteks ei näe määrus ette ega määruse §-st 5 ei järeldu, et arendaja peab igal juhul maksma kaasrahastamise summa. Nagu eelnevalt selgitatud, hinnatakse iga detailplaneeringu puhul eraldi, kas arendusalal kavandatu elluviimiseks on vajalik ehitada nii arendusala kui ka piirkonda teenindav ehitis. Määruse § 4 lg 2 kohaselt sõlmitakse rahastamise leping vaid siis, kui Tallinna linn kohustub selle ehitise ehitama ja arendaja on nõus selle ehitust kaasrahastama. Juhul, kui linn tähtaegselt kokkulepitud ehitise ehitamist ei alusta, on ta kohustatud saadud raha tagastama. Tulenevalt asjaolust, et rahastamise lepingud sõlmitakse vaid siis, kui selleks on vajadus ja linn kaasrahastatava ehitise ehitab (teeb vastusoorituse), puudub põhjus ja alus määruse § 5 sätestatut käsitada Eesti Vabariigi põhiseaduse § 157 teises lauses sätestatud maksuna.
Juhul, kui avalikult kasutatav ehitis ehitatakse selleks ettenähtud välise toetuse (nt Euroopa Liidu või Eesti Vabariigi rahaliste vahendite) eest, ei sõlmi Tallinna linn selles osas kaasrahastamise lepinguid. Arendajatele kaasrahastamise ettepanekute tegemine on põhjendatud juhul, kui linna eelarves ei ole seni avaliku ehitise ehitamisega arvestatud ja selle ehitamine linna eelarveliste vahendite arvelt ei ole otstarbekas.
Arvestades eeltoodut, on Tallinna linn seisukohal, et määrus võimaldab arendajatele panna proportsionaalseid kohustusi ja sõlmida õiguspäraseid kokkuleppeid. Tallinna linna asutused peavad arendajatega kokkulepete sõlmimisel järgima seadusest tulenevaid põhimõtteid ning tagama osapoolte huvide tasakaalu.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Priit Lello
linnasekretär
Inge Lumiste 6404420 [email protected]
Digiallkirjad
Kaasfinantseerimise arvutuskäik
Detailplaneering
Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala
detailplaneering
Kaasrahastamismäär lepingusse (P) 39,600.00 €
Arvutuskäik: P=YxZxWx(1+EHI)
Y Z W 1+EHI Summa
Z (elamu-,äri-,tootmismaa) 2 1650 10 1.20 39,600.00 €
Z (muu sihtotstarve) 1 0 10 1.2 - €
Mahaarvestus brutopinnast
Brutopinna suurus
Maha arvutatud
brutopind
Arvutuslik
brutopind Maha arvutamise põhjus
Z (elamu-,äri-,tootmismaa)
Z (muu sihtotstarve)
Ehitushinnaindeksi andmed Ehitushinna indeks: https://andmed.stat.ee/et/stat/majandus__hinnad/IA10/table/tableViewLayout2
EHI "=(EHI(t-1)/EHI(0))-1"
Kui ΔEHI on negatiivne, siis seda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud valemis ei rakendata
EHI 0.20
EHI(t-1) 279.13 2024 IV kv rakendamise aastale eelneva IV kvartali ehitushinnaindeks
EHI(0) 232.05 2021 IV kv 2021. aasta IV kvartali ehitushinnaindeks
Kuupäev: 9/10/2025
„Kaasrahastamise lepingu projekti heakskiitmine ()“
lisa
KAASRAHASTAMISE LEPING TALLINNA MANUFAKTUURI LASTEAIA EHITUSTÖÖDEGA SEOTUD KULUDE KANDMISEKS
digitaalse allkirjastamise kuupäev
Tallinna linn (edaspidi linn), keda esindab Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 6 lõike 3 ja Tallinna Linnavalitsuse __ korralduse nr __ alusel Tallinna Linnavaraameti (edaspidi linnavaraamet) juhataja Oliver Eglit,
ja _______ (edaspidi Arendaja), keda esindab seaduse alusel _________,
edaspidi kumbki eraldi pool või mõlemad koos pooled,
on sõlminud käesoleva lepingu (edaspidi leping), võttes arvesse, et:
◦ Tallinna Linnavolikogu 19. oktoobri 2023 otsusega nr 88 võeti vastu Põhja-Tallinnas asuva 0,52 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi detailplaneering);
◦ Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas välja enne detailplaneeringu Tallinna Linnavalitsusele kehtestamiseks esitamist Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ alusel kaasrahastamise lepingu sõlmimise vajaduse;
◦ Linnavaraamet koostöös Tallinna Haridusametiga on selgitanud välja detailplaneeringuala ning seda ümbritseva piirkonna haridusasutuste võrku puudutavad prioriteetsed eesmärgid ja vajadused ning leidnud, et kaasrahastamist vajavad detailplaneeringuala teenindava Manufaktuuri Lasteaia ehitustööd.
2. LEPINGU ALUS JA EESMÄRK
Lepingu eesmärk on reguleerida arendaja poolset detailplaneeringuala teenindava Manufaktuuri Lasteaia ehitustööde kaasrahastamist (edaspidi lasteaia ehitustööd).
3. POOLTE KOKKULEPPED SEOSES LASTEAIA EHITUSTÖÖDE KAASRAHASTAMISEGA
2.1. Linn tagab lasteaia ehitustööde tegemise tingimusel, et ei esine linnast mittesõltuvaid asjaolusid, mis otseselt takistavad lasteaia ehitustööde tegemist.
2.2. Arendaja kaasrahastab lasteaia ehitustöid kolmekümne üheksa tuhande kuuesaja (39 600) euroga (edaspidi kaasrahastamise summa), millele lisandub ehitushinnaindeks vastavalt Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 5 lõikes 2 sätestatud põhimõtetele. Käesoleval juhul korrutatakse 39 600 eurot koefitsiendiga, mis saadakse kaasrahastamise kohustuse täitmise tähtpäevale eelneva aasta IV kvartali ehitushinnaindeksi jagamisel 2024. aasta IV kvartali ehitushinnaindeksiga. Ehitushinnaindeksi negatiivse muutuse korral kaasrahastamise summat ei muudeta. Kaasrahastamise summa on arvutatud välja detailplaneeringu ehitusõiguse suletud maapealse brutopinna iga ruutmeetri kohta, arvestades, et ühe brutoruutmeetri kaasrahastamise määraks on 20 eurot. Vastavalt detailplaneeringule on arendajal võimalik realiseerida suletud maapealset brutopinda 1650 m2 ulatuses.
2.3. Arendaja tasub kogu kaasrahastamise summa hiljemalt kümne tööpäeva jooksul esimesele detailplaneeringukohasele hoonele ehitusloa andmisest, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul detailplaneeringu kehtestamisest. Makse tuleb teha vastavalt linna esitatud makserekvisiitidele.
2.4. Kui arendaja ei tasu kaasrahastamise summat lepingu punktis 2.3 nimetatud tähtajaks, on linnal õigus nõuda arendajalt viivist 0,05% tasumata summast iga maksmisega viivitatud päeva eest.
2.5. Linn kasutab kaasrahastamise summat sihtotstarbeliselt lasteaia ehitustööde kulude kandmiseks.
2.6. Linn tagastab kaasrahastamise summast lasteaia ehitustöödeks tehtud kulutustest üle jääva osa juhul, kui detailplaneering tunnistatakse tervikuna kehtetuks planeerimisseaduse
§ 140 lõike 1 alusel ja detailplaneeringu alusel ei ole ehitamist alustatud.
2.7. Linn ei ole kohustatud linnale tasutud kaasrahastamise summat arendajale tagastama, kui detailplaneering kehtib, aga arendaja loobub detailplaneeringuala või selle osa arendamisest.
3. VASTUTUS
Käesoleva lepinguga võetud kohustuste täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise eest vastutavad pooled lepingus ja Eesti Vabariigi õigusaktides ettenähtud korras ja ulatuses.
4. LEPINGU MUUTMINE JA TÄIENDAMINE
4.1. Kõik käesoleva lepingu muudatused ja täiendused vormistatakse kirjalikult ja need muutuvad lepingu lahutamatuteks lisadeks, kui pooled on need allkirjastanud.
4.2. Lepingu kehtivust ei mõjuta detailplaneeringualale jääva kinnistu võõrandamine kolmandatele isikutele. Detailplaneeringualale jääva kinnistu võõrandamisel kolmandale isikule on arendajal õigus taotleda lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmist kinnistu uuele omanikule, kuid linnal ei ole kohustust nõustuda lepingu üleandmisega (arvestades siiski, et linn ei või taotletava nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda ega sellega viivitada). Lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmise kohta sõlmitakse kolmepoolne kokkulepe.
5. VÄÄRAMATU JÕUD
5.1. Kohustuste rikkumine on vabandatav, kui pool rikkus kohustust vääramatu jõu (force majeure) tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida pool ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks, seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
5.2. Vääramatu jõu ilmnemisel lepivad pooled kokku lepingu täitmise jätkamises, arvestades tekkinud tingimusi.
5.3. Poolel on õigus tugineda vääramatu jõu asjaolule ainult siis, kui ta on vääramatu jõu asjaolust teatanud teisele poolele hiljemalt kümne tööpäeva jooksul vääramatu jõu asjaolu esinemisest.
6. VAIDLUSTE LAHENDAMINE
Pooled püüavad käesoleva lepingu täitmisest tulenevad vaidlused ja lahkarvamused lahendada läbirääkimiste teel.
7. LEPINGU JÕUSTUMINE JA LÕPETAMINE
7.1. Leping jõustub allkirjastamisel ning kehtib kuni lepingujärgsete kohustuste täitmiseni. Kui detailplaneeringu koostamine lõpetatakse või detailplaneering jäetakse kehtestamata, siis lõpetatakse leping kokkuleppel pärast asjaomase haldusakti vastuvõtmist.
7.2. Linnal ja arendajal on kummalgi õigus lepingust ühepoolselt taganeda:
7.2.1. kui linn ei kehtesta detailplaneeringut ühe aasta jooksul alates käesoleva lepingu sõlmimisest;
7.2.2. kui linn tunnistab detailplaneeringu kehtetuks.
7.3. Leping on allkirjastatud digitaalselt.
8. POOLTE ANDMED
Linn
Tallinna Linnavaraamet
Arendaja
registrikood 75023757
Vabaduse väljak 10, 10146
Tallinn
tel 6404517
[email protected]
Oliver Eglit
ameti juhataja
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Korralduse lisa on allkirjastatud digitaalselt
2
Vabaduse väljak 10
10146 Tallinn+372 640 4517, +372 640 4500
[email protected]Rg-kood
75023757tallinn.ee
Erkki Keldo
Majandus- ja tööstusminister
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
16.09.2025 nr 3.4-1/3537 - 1
Ettepanek avaliku ehitise kaasrahastamise lepingu sõlmimiseks
Austatud härra minister
Tallinna linn teeb ettepaneku sõlmida avaliku ehitise kaasrahastamise leping seonduvalt Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala detailplaneeringuga.
Tallinna Linnavolikogu 19. oktoobri 2023 otsusega nr 88 võeti vastu Põhja-Tallinnas asuva 0,52 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi ka planeering). Planeeringu eesmärk on määrata ehitusõigus Tööstuse tn 64a ja 66b elamumaa sihtotstarbega kruntidele kahe 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega korterelamu ehitamiseks, liita Tööstuse tänav T20 kinnistu Tööstuse tn 66b kinnistuga ning Nõlva tn 2 kinnistu sihtotstarbeks määrata üldkasutatav maa või elamumaa.
Kõnealune planeering hõlmab Eesti Vabariigile kuuluvat Tööstuse tn 66b kinnistut (registriosa nr 23547401), millele on planeeritud elamumaa sihtotstarve ja ehitusõigus suletud maapealse brutopinnaga 1650 m2.
Planeeringu realiseerimine toob kaasa täiendavate lasteaiakohtade vajaduse piirkonnas. Planeering on funktsionaalsel seotud piirkonda teenindama kavandatud Manufaktuuri lasteaiaga
Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ (edaspidi kord) kohaselt kui arendusalale või selle lähipiirkonda planeeritakse avalik ehitis, mis on mõeldud nii arendusala kui ka lähipiirkonna kinnistute teenindamiseks, lepivad arendaja ja linn kokku, et selle rajatise ehitab linn ning arendaja rahastab selle ehitust osaliselt, lähtudes kaasrahastamise määrast.
Linnavaraamet on vastavalt korra §-le 5 arvutanud välja detailplaneeringuga seotud kaasrahastamise määra 39 600 eurot. Arvutus lähtub detailplaneeringu maapealsest brutopinnast 1650 m2.
Kuigi kord näeb ette, et arendaja annab linnale kohustuse täitmise tagatise, siis riigiga sõlmitud lepingu puhul ei pea linn tagatise kokkulepet vajalikuks.
Kaasrahastamise määra arvutuskäik ja lepingu projekt on lisatud käesolevale kirjale.
Täiendavalt märgime, et Tallinna Linnavalitsuse 4. veebruari 2025 korralduse nr 104 Kaasrahastamise lepingu projekti heakskiitmine (Osaühing RAUER) ja Tallinna linna kasuks hüpoteegi seadmise taotlemine alusel on linn ja teise planeeringust huvitatud isiku Osaühingu RAUER vahel sõlminud kaasrahastamise leping Manufaktuuri lasteaia ehitustöödega seotud kulude kandmiseks, mille kohaselt arendaja rahastab lasteaia ehitustöid summas 36 890 eurot.
Kaasrahastamise lepingu sõlmimine on planeeringu kehtestamise eelduseks.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Oliver Eglit
ameti juhataja
Lisa:lepinguprojekt
arvutuskäik
Tiit Mäger
6404538 [email protected]
Digiallkirjad
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee
Registrikood 70003158
Kaido Loor
Advokaadibüroo LOOR OÜ
Teie 21.11.2025
Meie 28.11.2025 nr 3-4/3981-2
Vastus selgitustaotlusele
Austatud Kaido Loor
Esitasite Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile selgitustaotluse, milles soovite
hinnangut, kas planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lõige 2 on erinorm detailplaneeringu menetluse
käigus sõlmitavate lepingute osas võrreldes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS)
§ 35 lõike 5 ja haldusmenetluse seaduse (HMS) § 98 üldnormidega.
PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingu huvitatud isikuga sõlmib kohaliku omavalitsuse
üksus (KOV) PlanS § 131 lõikes 1 nimetatud rajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmiseks.
PlanS § 131 lõikes 1 nimetatud rajatised teenivad avalikku huvi ning nende ehitamise kohustus on
KOV-il tulenevalt KOKS § 6 lõikes 1 nimetatud ülesannetest. Järelikult on tegemist
haldusülesandega.
Arusaamatuks jääb Teie viide HMS §-le 98, kuna halduslepingu sõlmimine tuleneb hoopiski HMS
§-st 95. HMS § 98 viitab halduslepingu sõlmimisele haldusakti andmise asemel, mida PlanS § 131
lõike 2 kohaselt ei tehta.
PlanS § 131 lõikes 2 ning § 4 lõikes 21 nimetatud halduslepingu sõlmimisele kohaldatakse
halduskoostöö seadust (HKTS), mille § 3 lõike 2 kohaselt võib KOV volitada eraõiguslikku
juriidilist või füüsilist isikut täitma talle seadusega (KOKS § 6 lõige 1) pandud haldusülesannet
HKTS-s sätestatud korras. Seega ei toimu halduslepingu sõlmimine niivõrd KOKS § 35 lõike 5
alusel, kui PlanS § 131 lõike 2 alusel koostoimes HKTS § 3 lõikega 2.
Teie osundatud selgituste põhjal juhin tähelepanu järgmisele.
Riigikohtu põhiseaduslikku järelevalve kolleegiumi menetluses on õiguskantsleri 04.06.2025
kirjaga nr 6-4/231447/2504040 esitatud taotlus tunnistada Tallinna Linnavolikogu 15.12.2022
määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 18 kehtetuks
(põhiseaduslikkuse järelevalve kohtuasi nr 5-25-6). Eeldame, et selle kohtuasja raames antakse
hinnang sellele, kas KOV saab kehtestada seaduses mittetoodud koormisi, muu hulgas Teie
viidatud asjaoludel.
Samuti märgime, et Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on ette valmistamas kohalike
2 (2)
maksude seaduse muutmist selliselt, et kehtestada selged piirid KOV-idele arendustasu maksmise
kohta. Sellest tulenevalt ei pea me ka ei vajalikuks ega põhjendatuks reguleerida eraldi PlanS § 131
lõikes 2 nimetatud halduslepingu normi vahekorda mõnede teiste seaduste normidega.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Ivan Sergejev
planeeringute asekantsler
Ahto Pahk
+372 5307 2548 [email protected]
Tere,
lisan ununenud Tallinna linna vastuse.
Lisan ka Tallinna linna kirja, millega Tallinna linn nõuab avalikus hoones osalemist isegi valitsuselt! Palju õnne meile kõigile.
Parimatega,
Kaido Loor
Advokaadibüroo Loor OÜ
+372 5646 5758, Teams sip:[email protected]
Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle.
Broneeri aeg: https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9
From: Kaido Loor
Sent: reede, 21. november 2025 16:26
To: [email protected]
Subject: selgitustaotlus ja ettepanek
Lp MKM,
Palun mulle selgitada selgitustaotluse vaimus, kas teie arvetes on PlanS § 131 lg 2 erinorm detailplaneeringu menetluse käigus sõlmitavate lepingute osas järgmistele üldnormidele: KOKS § 35 lõige 5, HMS § 98.
Olen teadlik Riigikohtu lahendist https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=5-24-34/13, kuid paistab, et Riigikohus on unustanud:
- erinormi ja üldnormi vahekorra,
- asjaolu, et maaomanik osaleb ehituse maksudega riigituludes väga olulises suuruses (mitte 5-24-34/13: "õiglane poleks, et arendaja käsutusse jääb planeeringulahenduse elluviimisest teenitav kasu, samas kui sellega ühiskonnale põhjustatavad kulud jäävad kulude ulatusest sõltumata alati omavalitsusüksuse ning kaudselt kõigi maksumaksjate kanda."); nt. keskmise 50 korteriga kortermaja pealt teenib valitsus 50 korterit * 50 m2 per korter * 4000 EUR/m2 * (0,24 käibemaks + 1/3 ehituse palgakulu * 0,33 sotsiaalmaks) = 3 500 000 EUR maksutuludeks. St iga m2 eest 3500000/(50*50)=1 400 EUR; seda tuleb pidada märkimisväärseks maksupanuseks; samuti, seda kas planeeringulahenduse elluviimisest teenib maaomanik kasu või mitte on risk ja ebaselgus, mitte kindel tulemus; alati kasumi eeldamine on vale eeldus;
- see pole maaomaniku „asi“ et valitsus ja KOV-id ei suuda omavahel olulist maksutulu (p2) jagada;
- PS § 113: "Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja sundkindlustuse maksed sätestab seadus." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para113);
- PS § 157: "Kohalikul omavalitsusel on seaduse alusel õigus kehtestada ja koguda makse ning panna peale koormisi." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para157);
Lisatud Tallinna linna vastusest näib, et Tallinna linn on arvamusel, et KOKS § 35 lõige 5 ja HMS § 98 annavad KOV-ile piiramatu õiguse kehtestada mistahes koormisi kestahes loataotlejale, ilma igasuguste selgete piiranguteta (kõik piirangud on ebaselged: „üldjuhul“, „otseselt vajalik“). Selline õigus ei vasta PS § 3: "Riigivõimu teostatakse üksnes põhiseaduse ja sellega kooskõlas olevate seaduste alusel." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para3). Vt ka 1-21-5728/12: "Omavalitsusüksus on seotud seadustega (PS § 154 lg 1 ja KOKS § 3 p 3) [...]".
Ettepanek on lisada PlanS-i 131 norm, mis selgelt välistab üldnormile tuginemise planeeringute ja ehitusõiguste andmisel väljaspool planeeringu ja ehitusala.
Lugupidamisega,
|
Kaido Loor Managing Partner / Juhtivpartner Vandeadvokaat / Attorney-at-Law |
|||||
|
|||||
|
Tasuta kliendiparkla: sõida Hariduse 1 ja helista mulle. Broneeri aeg: https://calendar.app.google/P15Drv9M4fDWABbx9 |
Digiallkirjad
2
Vabaduse väljak 7
15199 Tallinn+372 661 9860, 14 410
[email protected]Rg-kood
75014920tallinn.ee
Kaido LoorTeie: 24.10.2025
Advokaadibüroo LOOR OÜ
Meie: 11.11.2025 nr 2-3/1142 - 2
Vastus selgitustaotlusele
Austatud Kaido Loor
Vastuseks Teie esitatud Tallinna Linnavolikogu 15.12.2022 määrust nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ (edaspidi määrus) puudutavale selgitustaotlusele selgitan järgmist.
Ebaõige on arvamus, et ehitusõiguse realiseerimisega kaasnevate mõjudega toimetulemise abinõud piirduvad PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingu sõlmimisega. Lisaks PlanS § 131 lõikes 2 nimetatud halduslepingule on kohalikul omavalitsusel võimalik oma ülesannete täitmiseks sõlmida ka muid lepinguid, nt KOKS § 35 lõike 5 alusel. Sellise praktika, mille kohaselt võib kohalik omavalitsus arendajaga sõlmida kokkuleppe ka selliste ehitiste ehitamiseks või rahastamiseks, mida PlanS ette ei näe (nt lasteaed, detailplaneeringualast väljaspool asuv ristmik vms), on õiguspäraseks hinnanud nii kohus (nt RKHKo otsus nr 3-3-1-26-10 p 15, RKPJKo otsus nr 5-24-34) kui ka õiguskantsler (nt 13.04.2018 kiri nr 7-5/180474/1801797).
Riigikohtu hinnangul on erinevate halduslepingute sõlmimiseks olemas seaduslik alus ka haldusmenetluse (HMS) § 53 lg 2 p-de 2 ja 3 ning § 98 lg 1 näol (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, 49).
Lisaks on Riigikohus asunud seisukohale, et kõikide halduslepingute sõlmimiseks pole seaduses sätestatud volitusnormi vaja. Riigikohus leiab, et seaduses sätestatud volitusnorm on halduskoostöö seaduse (HKTS) § 3 lõike 2 järgi vajalik üksnes niisuguse halduslepingu sõlmimiseks, millega kohaliku omavalitsuse üksus volitab talle seadusega või selle alusel pandud haldusülesannet täitma juriidilist või füüsilist isikut tema enda nimel (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, 49). Seejuures leidis Riigikohus, et nt sotsiaalse taristu väljaehitamise või sellega seotud kulude ülevõtmisel aga ei võta eraisik enda nimel täitmiseks omavalitsusüksuse ülesannet, sest seadus ei kohusta kohalikku omavalitsust hooneid ise välja ehitama (vrd PlanS § 131 lg 1) (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p-d 49-50). Analoogselt eeltoodule ei võta eraisik ka projekteerimistingimuste või ehitusloa menetluses taristu väljaehitamise või sellega seotud kulude ülevõtmisel enda nimel täitmiseks omavalitsuse üksuse ülesannet, kui seadus ei kohusta kohalikku omavalitsust ehitama projekteerimistingimuste või ehitusloa kohaseid avalikult kasutatavaid ehitisi (vrd PlanS § 131 lg 1).
Vaieldamatult hõlmab kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomia ka projekteerimistingimuste andmist. Arvestades Riigikohtu eelviidatud seisukohta, saab asuda seisukohale, et ka projekteerimistingimuste menetluses on võimalik arendajaga sõlmida haldusleping avalike ehitiste ehitamiseks või rahastamiseks ilma vastava seaduses sätestatud volitusnormita.
Samuti on Riigikohus rõhutanud, et PlanS § 131 lõige 2 ei piira PlanS §-s 131 nimetamata ehitiste (sotsiaalse taristu) väljaehitamise ega rahastamisega seotud lepingute sõlmimist, vaid on nende suhtes neutraalne (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p 50). Seega asjaolu, et Plans § 131 lõige 21 projekteerimistingimuste menetluses sõlmitavaid lepinguid ei käsitle, ei tähenda seda, et nende lepingute sõlmimine on keelatud.
Kuna PlanS § 131 lõige 21 ei reguleeri avalike ehitiste ehitamise või rahastamise lepingute sõlmimist projekteerimistingimuste menetluses, ei saa see piirata ka nende lepingute sõlmimist ega määruse § 18 kehtestamist. Seega ei ületa määruse § 18 PlanS §-s 131 lõikes 21 sätestatud volitusi ega ole PS-ga vastuolus.
Riigikohus on leidnud, et detailplaneeringu elluviimiseks vajalike avalike ehitiste ehitamiseks vajalike vahendite ebapiisavus või vastavate kulude ebaotstarbekus võib tingida detailplaneeringu vastuvõtmata jätmise või kehtestamata jätmise (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p 46). Sama põhimõte kehtib ka projekteerimistingimuste andmisel, kui sellega peaks kaasnema avalike ehitiste ehitamise vajadus.
Riigikohus on selgitanud, et detailplaneeringute puhul ei ole planeeringulahendusega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevate kulude jagamine ega taristu arendamise kohustus iseenesest vastuolus planeerimisdiskretsiooni eesmärgiga (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p-d 47). Kuna projekteerimistingimustega saab anda detailplaneeringuga antava ehitusõigusega võrreldavat ehitusõigust, kehtib see põhimõte ka projekteerimistingimuste andmisel.
Nii nagu detailplaneeringumenetluses ei ole ka projekteerimistingimuste menetluses kohalikul omavalitsusel kohustust anda taotlejale ehitusõigust, kui see tooks kaasa kohalikule omavalitsusele kohustusi, mille täitmise kulud on ülemäärased või ebaotstarbekad, või mis põhjustaks elanikele probleeme avalike teenuste kättesaadavuse osas. Arendajal puudub subjektiivne õigus nõuda, et kohalik omavalitsus annaks talle soovitud ehitusõiguse selliselt, et kavandatud ehitusõiguse realiseerimisega seotud avalikku huvi teenivad kulud jääksid kohaliku omavalitsuse kanda. Kohalik omavalitsus peab planeerimisel arvestama avaliku huviga. Kui arendaja soovib siiski oma arendusprojekti talle sobival ajal ja viisil ellu viia, on põhjendatud, et arendaja kanda võib jääda ka osa avalikku huvi teenivatest kuludest. Seda ei saa käsitada omandipõhiõiguse ja ettevõtlusvabaduse piiramisena. Riigikohus on mitmes haldusasjas leidnud, et riik ja omavalitsused ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (nt RKHKo 13.06.2003, 3-3-1-42-03, p 16; RKHKo 26.11.2002, 3-3-1-64-02, p 16).
Juhul, kui arendaja on nõus sõlmima kohaliku omavalitsusega lepingu arendust teenindava taristu ehitamiseks või rahastamiseks, ei pea ta ootama, millal kohalik omavalitsus leiab vahendid kavandatava arenduse teenindamiseks vajalike ehitiste ehitamiseks või peab nende kulusid otstarbekaks, vaid saab oma arendusprojekti talle sobivas tempos ellu viia. Riigikohus on märkinud, et halduslepingu sõlmimise keelamine riivaks kohaliku omavalitsuse enesekorrraldusõigust ülemääraselt (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p 51). Ühtlasi on Riigikohus leidnud, et kui puuduks võimalus sõlmida sotsiaaltaristu väljaehitamiseks või sellega seotud kulude kandmiseks lepingut, võivad sellega kaasneda arendaja jaoks märksa ulatuslikumad põhiõiguste kitsendused, sest tema arendusprojekt jääks ellu viimata (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p 51). Eelviidatud Riigikohtu sõnastatud põhimõtted on asjakohased ka projekteerimistingimuste menetluse sõlmitava lepingu puhul. Kui projekteerimistingimuste menetluses ei oleks võimalik sõlmida avalike ehitiste rajamiseks lepingut, ja seda saaks teha vaid detailplaneeringumenetluses PlanS § 131 alusel, peaks ehitusõiguse andmiseks läbi viima detailplaneeringu menetluse, mis on vaieldamatult ajamahukam ja arendaja jaoks koormavam ning on vastuolus projekteerimistingimuste andmise eesmärgiga.
Ehitusseadustiku (EhS) § 27 lõike 2 punkti 2 ja § 32 punkti 3 alusel on võimalik projekteerimistingimuste andmisest keelduda, kui projekteerimistingimuste andmine oleks vastuolus teiste isikute või avaliku huviga. Vastuolu teiste isikute või avaliku huviga võib seisneda muu hulgas ka selles, et projekteerimistingimustega antava ehitusõiguse realiseerimisel muutub liiklemine ümbruskonna elanikele ohtlikuks või ebasujuvaks, tekivad müra-, insolatsiooni- või parkimisprobleemid, puuduva juurdepääsutee tõttu rikutakse teiste isikute omandiõigust või tekib sotsiaalse taristu ülekoormus.
Ka Riigikohus on rõhutanud, et ülekaalukas huvi ehitusõiguse andmata jätmiseks (viidatud otsuse kontekstis detailplaneeringu algatamata jätmiseks PlanS § 128 lg 2 p 3 tähenduses) võib seisneda ka selles, et sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ning kohalik omavalitsus ei suuda või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid pakkuda (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34,p 39). Kuivõrd projekteerimistingimustega on võimalik ehitusõigust anda väljakujunenud piirkonna hoonestuslaadi järgi, on võimalik projekteerimistingimuste alusel ehitada ka väga suure ehitusmahuga hooneid (nt 7-korruseline elamu), mille teenindamiseks on vaja ehitada nii tehnilist kui sotsiaalset taristut. Projekteerimistingimuste andmine on kaalutlusotsus, mille tegemisel peab kohalik omavalitsus arvestama ka avalikku huvi. Seega, vastuolu avaliku huviga, mis õigustab detailplaneeringu algatamata jätmist, võib olla ka alus projekteerimistingimuste andmisest keeldumiseks.
Riigikohtu hinnangul ei tohiks riik võtta hoiakut, mis eitab põhimõtteliselt eraisiku, sh ettevõtjate suutlikkust enda õiguste ja huvide eest seista ning enda vaba tahte alusel õigussuhteid kujundada, sh võtta rahalisi kohustusi ka riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse ees (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p 54). Riigikohus on ka selgitanud, et planeerimisõigusliku haldusakti või halduslepinguga eraisikule asetatav avaliku ehitise ehitamise või rahastamise kohustus peab olema põhjuslikus seoses huvitatud isiku poolt taotletava planeeringulahendusega ning see ei tohi olla isikule ebaproportsionaalselt koormav ega meelevaldne (RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34, p 54). Riigikohus on rõhutanud, et kui RKPJKo 19.06.2025, nr 5-24-34 otsuse IV osas nimetatud tingimused on täidetud, on võimalik sõlmida avalike ehitiste ehitamise või rahastamise kokkuleppeid tulenevalt haldusmenetlust reguleerivatest üldnormidest.
Määruse § 3 kohaselt peavad linna asutused detailplaneeringu menetluses hindama, kas ja millise avaliku ehitise ehitamise vajaduse toob kaasa detailplaneeringuga antud ehitusõiguse realiseerimise. Rõhutan, et iga detailplaneeringu puhul tuleb eraldi hinnata, kas selle elluviimiseks on tingimatult vajalik ehitada planeeringulahendusega funktsionaalselt seotud avalik ehitis, st kas konkreetne ehitis on otseselt vajalik detailplaneeringuga kavandatu funktsioneerimiseks. Sealhulgas tuleb hinnata, kas selle ehitise ehitamata jätmine välistab tulevikus planeeringu elluviimise. Juhul kui detailplaneeringu realiseerimisega ei kaasne avaliku ehitise ehitamise vajadust, ei ole avaliku ehitise ehitamise või rahastamise kokkuleppe sõlmimine põhjendatud.
Arendajale on põhjendatud kohustusi panna vaid sellises ulatuses, mis on otseselt seotud planeeringuga kavandatud ehitusõigusega elluviimisega. Samuti peab arendaja osalus avaliku ehitise ehitamisel olema proportsionaalne. Üldjuhul on arendaja rahastamiskohustus seotud talle antud ehitusõiguse suurusega ning tavaliselt ei ületa arendaja rahastamiskohustus määruse § 5 kohast kaasrahastamise määra. Sellest kohustusest on võimalik põhjendatud juhul kokkuleppel teha mahaarvamisi, aga on võimalik ka leppida kokku suuremas kaasrahastamisekohustuses, kui selle tingib arendusest tulenev mõju ja avaliku ehitise vajadus. Kui arendusala teenindava avaliku ehitise ehitusmaksumus on alla kaasrahastamise määra ja see ehitis teenindab valdavalt arendusala, võidakse kokku leppida, et arendaja tasub selle ehitise ehitamise kulud täielikult. Samuti on võimalik põhjendatud juhul leppida kokku ka väiksemas kaasrahastamise määras.
Määruse §-s 5 sätestatud valemit tuleb kohaldada eeldusel, et see on proportsionaalne nii arendajale antud ehitusõiguse, arendust teenindava avaliku ehitise maksumuse kui sellega, kui suures osas see avalik ehitis arendusala teenindab võrreldes lähipiirkonnaga. Kuna erinevatest arendustest tuleneb erinevate avalike ehitiste vajadus, erinev on ka arenduste ehitusõiguse suurus ja vajalike avalike ehitiste ehitamise maksumus, ei ole võimalik ühegi valemiga kindlaks määrata, milline oleks arendaja kohustuse õiglane suurus. Juhuks kui määruse § 5 kohane määr ei ole arendaja suhtes proportsionaalne, näeb määrus ette võimaluse leppida kokku teistsuguses kaasrahastamise määras (§ 6 lg 4 teine lause).
Määruse § 5 kohane kaasrahastamise määr on üldjuhul elamumaal 20 eurot/ ehitusõiguse 1 m2 kohta, millele rakendatakse ehitushinnaindeksi komponenti. Arvestades, et Tallinna linna uusarenduste korterite 1 m2 müügihindu (kv.ee), ei saa väita, et arendaja kaasrahastamise määra kohane rahaline kohustus avalike ehitiste rajamiseks on ebaproportsionaalselt suur. Märkimist väärib ka asjaolu, et arendaja kaasrahastatavad ehitised ehitab Tallinna linn ning arendaja makstav kaasrahastamise määra kohane summa moodustab ehitise maksumusest tavaliselt väga marginaalse osa.
Olete avaldanud mõtet, et Teie arvates oleks õiglane, kui linn küsiks sotsiaalse taristu ehitamise rahastamist mitte üksnes arendajalt, vaid ka kõigilt piirkonna elanikelt, kes seda sotsiaalset taristut kasutavad. Selle arvamusega ei saa Tallinna linn nõustuda. Üldjuhul on linn seni selles piirkonnas elavatele inimesetele avalike teenuste (lasteaia- või koolikohad) kättesaadavuse juba taganud või on nendest tuleneva koormuse leevendamisega oma plaanides juba arvestanud, kuid sotsiaalse taristu täiendav ülekoormus tekib üksnes arendajale antava ehitusõiguse realiseerimisest. Seetõttu ei oleks õiglane senistelt piirkonnaelanikelt küsida osalemist sotsiaalse taristu ehitamisel, selleks puudub ka õiguslik alus.
Kui rahastamise leping sõlmitakse PlanS § 131 lg 1 nimetatud ehitiste ehitamisega seotud kulude täielikuks või osaliseks kandmiseks, on tegemist PlanS § 131 lg 2 kohaselt halduslepinguga. Muude avalike ehitiste ehitamise kulude kandmiseks sõlmitavad rahastamise lepingud võivad olla halduslepingud HKTS § 3 lg 2 kohaselt või tsiviilõiguslikud lepingud HKTS § 3 lg 4 kohaselt. Seega võib isikut haldusülesandeid täitma volitada ka tsiviilõigusliku lepinguga. KOKS § 35 lg 5 sätestab linna õiguse sõlmida oma ülesannete täitmiseks lepinguid - nii tsiviilõiguslikke kui ka halduslepinguid.
Kõnealune määrus, mis on oma olemuselt töökorraldusliku iseloomuga, ei muuda seadust, määruse kohaldamine peab olema kooskõlas seaduse ja kohtupraktikaga. Nagu eelnevalt selgitatud, tuleb seadust ja kohtupraktikat (sh RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34 sätestatud põhimõtteid) järgida nii PlanS § 131 kui ka muul alusel lepingute sõlmimisel. Iga lepingu sõlmimisele peab eelnema põhjalik analüüs avaliku ehitise ehitamise vajaduse ja lepingu sõlmimise eelduste olemasolu kohta. Vastavad põhjendused tuleb esitada lepingu läbirääkimistel ning ehitusõigust andvas haldusaktis.
Riigikohtu hinnangul ei pea rahastatavad taristuobjektid paiknema samal ehitusalal või selle vahetus läheduses, ehkki ruumiline seos on üks asjaolu, mida põhjusliku seose puhul hinnata. Teisisõnu, analoogselt PlanS § 131 lg 2 esimeses lauses sätestatuga peab ka sotsiaalse taristu väljaehitamine olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34 p 54). Riigikohus on selgitanud ka, et põhjusliku seose nõue võib vastavas osas olla täidetud ka juhul, kui vajadus sotsiaalse taristu rajamiseks tekib mitme arendusprojekti realiseerimisel kumulatiivselt. Seejuures ei nõuta põhjuslikkuse kindlakstegemiseks, et sotsiaalse taristu objekt oleks vastavalt iga huvitatud isiku kantavale kuluosale füüsiliselt jagatav (RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34 p 55).
Nagu juba mainitud, hindab linn iga detailplaneeringu menetluses detailplaneeringu realiseerimisel tekkivat mõju. Muu hulgas hinnatakse, kas arendusalal kavandatu realiseerimine toob kaasa uute teede ja tehnovõrkude ehitamise või olemasolevate rekonstrueerimise vajaduse, suuremate arenduste puhul võib tekkida täiendava sotsiaalse taristu vajadus. Arendaja panuse osakaal on üldjuhul sõltuvuses ehitusmahust – mida suurem on ehitusmaht, seda suurem on avalike teenuste vajadus. Olenevalt arendusala kasutamise intensiivsusest võib tekkida liiklemistingimuste ja parkimisvõimaluste parandamise vajadus. Eluruumide ehitamisega võib kaasneda ka lasteaia- või koolikohtade täiendav vajadus (100 elaniku kohta tekib ca 5 lasteaiakoha või 6 koolikoha vajadus). Samuti võivad mitmed väiksemad arendused piirkonnas, kus sotsiaalne taristu on ülekoormatud, koosmõjus veelgi suurendada survet sotsiaalsele taristule.
Analoogselt PlanS § 131 lg 2 esimeses lauses sätestatuga peab ka sotsiaalse taristu väljaehitamine olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud, teisisõnu peab ka sotsiaalse taristu väljaehitamise või rahastamise kohustus olema põhjuslikus seoses huvitatud isiku poolt taotletava planeeringulahendusega. Nagu eelnevalt selgitatud, hinnatakse iga arenduse puhul eraldi, kas ja milline on arenduse mõju avalike teenuste kättesaadavusele ning kas ja milliseid arendust teenindavaid avalikke ehitisi on vaja ehitada selleks, et arendaja saaks oma ehitusõigust realiseerida.
Määrusega ei ole võimalik määrata iga tulevikus tekkiva arendusala ja seda teenindavate ehitiste põhjusliku seose kriteeriumeid. Iga arendus on erinev, asub erinevas kohas ning tingib erinevate avalike ehitiste vajaduse. Seetõttu ei ole arendajad võrdses olukorras, mistõttu ei saa neid võrdselt kohelda. Arenduse eripärast tulenevat mõju avalike teenuste vajadusele tulebki hinnata eraldi iga konkreetse arenduse põhiselt, arvestades seejuures ka ümbruskonna arendusi ja nendest tulenevat kumulatiivset mõju. Mis puudutab lasteaia kaugust arendusalast, siis selgitame, et kuigi alusharidusseaduse § 5 kohaselt peab linn tagama lastehoiu ja lasteaiakoha oma territooriumil, st kogu linna territooriumil, on Tallinna linn üldjuhul pidanud arendust teenindavaks lasteaiaks samas linnaosas asuvat lasteaeda eesmärgiga pakkuda kodulähedast teenust. Ilmselt on mõistetav, et iga arenduse juurde ei ole otstarbekas uut lasteaeda ehitada ning linn peab lasteaedade planeerimisel arvestama suurema piirkonnaga kui seda on üksikud arendusalad.
Tallinna linn ei nõustu arvamusega, et määruse §-s 5 sätestatud määr on käsitatav maksuna. Esiteks ei näe määrus ette ega määruse §-st 5 ei järeldu, et arendaja peab igal juhul maksma kaasrahastamise summa. Nagu eelnevalt selgitatud, hinnatakse iga detailplaneeringu puhul eraldi, kas arendusalal kavandatu elluviimiseks on vajalik ehitada nii arendusala kui ka piirkonda teenindav ehitis. Määruse § 4 lg 2 kohaselt sõlmitakse rahastamise leping vaid siis, kui Tallinna linn kohustub selle ehitise ehitama ja arendaja on nõus selle ehitust kaasrahastama. Juhul, kui linn tähtaegselt kokkulepitud ehitise ehitamist ei alusta, on ta kohustatud saadud raha tagastama. Tulenevalt asjaolust, et rahastamise lepingud sõlmitakse vaid siis, kui selleks on vajadus ja linn kaasrahastatava ehitise ehitab (teeb vastusoorituse), puudub põhjus ja alus määruse § 5 sätestatut käsitada Eesti Vabariigi põhiseaduse § 157 teises lauses sätestatud maksuna.
Juhul, kui avalikult kasutatav ehitis ehitatakse selleks ettenähtud välise toetuse (nt Euroopa Liidu või Eesti Vabariigi rahaliste vahendite) eest, ei sõlmi Tallinna linn selles osas kaasrahastamise lepinguid. Arendajatele kaasrahastamise ettepanekute tegemine on põhjendatud juhul, kui linna eelarves ei ole seni avaliku ehitise ehitamisega arvestatud ja selle ehitamine linna eelarveliste vahendite arvelt ei ole otstarbekas.
Arvestades eeltoodut, on Tallinna linn seisukohal, et määrus võimaldab arendajatele panna proportsionaalseid kohustusi ja sõlmida õiguspäraseid kokkuleppeid. Tallinna linna asutused peavad arendajatega kokkulepete sõlmimisel järgima seadusest tulenevaid põhimõtteid ning tagama osapoolte huvide tasakaalu.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Priit Lello
linnasekretär
Inge Lumiste 6404420 [email protected]
Digiallkirjad
Kaasfinantseerimise arvutuskäik
Detailplaneering
Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala
detailplaneering
Kaasrahastamismäär lepingusse (P) 39,600.00 €
Arvutuskäik: P=YxZxWx(1+EHI)
Y Z W 1+EHI Summa
Z (elamu-,äri-,tootmismaa) 2 1650 10 1.20 39,600.00 €
Z (muu sihtotstarve) 1 0 10 1.2 - €
Mahaarvestus brutopinnast
Brutopinna suurus
Maha arvutatud
brutopind
Arvutuslik
brutopind Maha arvutamise põhjus
Z (elamu-,äri-,tootmismaa)
Z (muu sihtotstarve)
Ehitushinnaindeksi andmed Ehitushinna indeks: https://andmed.stat.ee/et/stat/majandus__hinnad/IA10/table/tableViewLayout2
EHI "=(EHI(t-1)/EHI(0))-1"
Kui ΔEHI on negatiivne, siis seda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud valemis ei rakendata
EHI 0.20
EHI(t-1) 279.13 2024 IV kv rakendamise aastale eelneva IV kvartali ehitushinnaindeks
EHI(0) 232.05 2021 IV kv 2021. aasta IV kvartali ehitushinnaindeks
Kuupäev: 9/10/2025
„Kaasrahastamise lepingu projekti heakskiitmine ()“
lisa
KAASRAHASTAMISE LEPING TALLINNA MANUFAKTUURI LASTEAIA EHITUSTÖÖDEGA SEOTUD KULUDE KANDMISEKS
digitaalse allkirjastamise kuupäev
Tallinna linn (edaspidi linn), keda esindab Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 6 lõike 3 ja Tallinna Linnavalitsuse __ korralduse nr __ alusel Tallinna Linnavaraameti (edaspidi linnavaraamet) juhataja Oliver Eglit,
ja _______ (edaspidi Arendaja), keda esindab seaduse alusel _________,
edaspidi kumbki eraldi pool või mõlemad koos pooled,
on sõlminud käesoleva lepingu (edaspidi leping), võttes arvesse, et:
◦ Tallinna Linnavolikogu 19. oktoobri 2023 otsusega nr 88 võeti vastu Põhja-Tallinnas asuva 0,52 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi detailplaneering);
◦ Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas välja enne detailplaneeringu Tallinna Linnavalitsusele kehtestamiseks esitamist Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ alusel kaasrahastamise lepingu sõlmimise vajaduse;
◦ Linnavaraamet koostöös Tallinna Haridusametiga on selgitanud välja detailplaneeringuala ning seda ümbritseva piirkonna haridusasutuste võrku puudutavad prioriteetsed eesmärgid ja vajadused ning leidnud, et kaasrahastamist vajavad detailplaneeringuala teenindava Manufaktuuri Lasteaia ehitustööd.
2. LEPINGU ALUS JA EESMÄRK
Lepingu eesmärk on reguleerida arendaja poolset detailplaneeringuala teenindava Manufaktuuri Lasteaia ehitustööde kaasrahastamist (edaspidi lasteaia ehitustööd).
3. POOLTE KOKKULEPPED SEOSES LASTEAIA EHITUSTÖÖDE KAASRAHASTAMISEGA
2.1. Linn tagab lasteaia ehitustööde tegemise tingimusel, et ei esine linnast mittesõltuvaid asjaolusid, mis otseselt takistavad lasteaia ehitustööde tegemist.
2.2. Arendaja kaasrahastab lasteaia ehitustöid kolmekümne üheksa tuhande kuuesaja (39 600) euroga (edaspidi kaasrahastamise summa), millele lisandub ehitushinnaindeks vastavalt Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 5 lõikes 2 sätestatud põhimõtetele. Käesoleval juhul korrutatakse 39 600 eurot koefitsiendiga, mis saadakse kaasrahastamise kohustuse täitmise tähtpäevale eelneva aasta IV kvartali ehitushinnaindeksi jagamisel 2024. aasta IV kvartali ehitushinnaindeksiga. Ehitushinnaindeksi negatiivse muutuse korral kaasrahastamise summat ei muudeta. Kaasrahastamise summa on arvutatud välja detailplaneeringu ehitusõiguse suletud maapealse brutopinna iga ruutmeetri kohta, arvestades, et ühe brutoruutmeetri kaasrahastamise määraks on 20 eurot. Vastavalt detailplaneeringule on arendajal võimalik realiseerida suletud maapealset brutopinda 1650 m2 ulatuses.
2.3. Arendaja tasub kogu kaasrahastamise summa hiljemalt kümne tööpäeva jooksul esimesele detailplaneeringukohasele hoonele ehitusloa andmisest, kuid mitte hiljem kui viie aasta jooksul detailplaneeringu kehtestamisest. Makse tuleb teha vastavalt linna esitatud makserekvisiitidele.
2.4. Kui arendaja ei tasu kaasrahastamise summat lepingu punktis 2.3 nimetatud tähtajaks, on linnal õigus nõuda arendajalt viivist 0,05% tasumata summast iga maksmisega viivitatud päeva eest.
2.5. Linn kasutab kaasrahastamise summat sihtotstarbeliselt lasteaia ehitustööde kulude kandmiseks.
2.6. Linn tagastab kaasrahastamise summast lasteaia ehitustöödeks tehtud kulutustest üle jääva osa juhul, kui detailplaneering tunnistatakse tervikuna kehtetuks planeerimisseaduse
§ 140 lõike 1 alusel ja detailplaneeringu alusel ei ole ehitamist alustatud.
2.7. Linn ei ole kohustatud linnale tasutud kaasrahastamise summat arendajale tagastama, kui detailplaneering kehtib, aga arendaja loobub detailplaneeringuala või selle osa arendamisest.
3. VASTUTUS
Käesoleva lepinguga võetud kohustuste täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise eest vastutavad pooled lepingus ja Eesti Vabariigi õigusaktides ettenähtud korras ja ulatuses.
4. LEPINGU MUUTMINE JA TÄIENDAMINE
4.1. Kõik käesoleva lepingu muudatused ja täiendused vormistatakse kirjalikult ja need muutuvad lepingu lahutamatuteks lisadeks, kui pooled on need allkirjastanud.
4.2. Lepingu kehtivust ei mõjuta detailplaneeringualale jääva kinnistu võõrandamine kolmandatele isikutele. Detailplaneeringualale jääva kinnistu võõrandamisel kolmandale isikule on arendajal õigus taotleda lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmist kinnistu uuele omanikule, kuid linnal ei ole kohustust nõustuda lepingu üleandmisega (arvestades siiski, et linn ei või taotletava nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda ega sellega viivitada). Lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmise kohta sõlmitakse kolmepoolne kokkulepe.
5. VÄÄRAMATU JÕUD
5.1. Kohustuste rikkumine on vabandatav, kui pool rikkus kohustust vääramatu jõu (force majeure) tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida pool ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks, seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
5.2. Vääramatu jõu ilmnemisel lepivad pooled kokku lepingu täitmise jätkamises, arvestades tekkinud tingimusi.
5.3. Poolel on õigus tugineda vääramatu jõu asjaolule ainult siis, kui ta on vääramatu jõu asjaolust teatanud teisele poolele hiljemalt kümne tööpäeva jooksul vääramatu jõu asjaolu esinemisest.
6. VAIDLUSTE LAHENDAMINE
Pooled püüavad käesoleva lepingu täitmisest tulenevad vaidlused ja lahkarvamused lahendada läbirääkimiste teel.
7. LEPINGU JÕUSTUMINE JA LÕPETAMINE
7.1. Leping jõustub allkirjastamisel ning kehtib kuni lepingujärgsete kohustuste täitmiseni. Kui detailplaneeringu koostamine lõpetatakse või detailplaneering jäetakse kehtestamata, siis lõpetatakse leping kokkuleppel pärast asjaomase haldusakti vastuvõtmist.
7.2. Linnal ja arendajal on kummalgi õigus lepingust ühepoolselt taganeda:
7.2.1. kui linn ei kehtesta detailplaneeringut ühe aasta jooksul alates käesoleva lepingu sõlmimisest;
7.2.2. kui linn tunnistab detailplaneeringu kehtetuks.
7.3. Leping on allkirjastatud digitaalselt.
8. POOLTE ANDMED
Linn
Tallinna Linnavaraamet
Arendaja
registrikood 75023757
Vabaduse väljak 10, 10146
Tallinn
tel 6404517
[email protected]
Oliver Eglit
ameti juhataja
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Korralduse lisa on allkirjastatud digitaalselt
2
Vabaduse väljak 10
10146 Tallinn+372 640 4517, +372 640 4500
[email protected]Rg-kood
75023757tallinn.ee
Erkki Keldo
Majandus- ja tööstusminister
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
16.09.2025 nr 3.4-1/3537 - 1
Ettepanek avaliku ehitise kaasrahastamise lepingu sõlmimiseks
Austatud härra minister
Tallinna linn teeb ettepaneku sõlmida avaliku ehitise kaasrahastamise leping seonduvalt Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala detailplaneeringuga.
Tallinna Linnavolikogu 19. oktoobri 2023 otsusega nr 88 võeti vastu Põhja-Tallinnas asuva 0,52 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Tööstuse tn 64a ja 66b kinnistute ning lähiala detailplaneering (edaspidi ka planeering). Planeeringu eesmärk on määrata ehitusõigus Tööstuse tn 64a ja 66b elamumaa sihtotstarbega kruntidele kahe 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega korterelamu ehitamiseks, liita Tööstuse tänav T20 kinnistu Tööstuse tn 66b kinnistuga ning Nõlva tn 2 kinnistu sihtotstarbeks määrata üldkasutatav maa või elamumaa.
Kõnealune planeering hõlmab Eesti Vabariigile kuuluvat Tööstuse tn 66b kinnistut (registriosa nr 23547401), millele on planeeritud elamumaa sihtotstarve ja ehitusõigus suletud maapealse brutopinnaga 1650 m2.
Planeeringu realiseerimine toob kaasa täiendavate lasteaiakohtade vajaduse piirkonnas. Planeering on funktsionaalsel seotud piirkonda teenindama kavandatud Manufaktuuri lasteaiaga
Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ (edaspidi kord) kohaselt kui arendusalale või selle lähipiirkonda planeeritakse avalik ehitis, mis on mõeldud nii arendusala kui ka lähipiirkonna kinnistute teenindamiseks, lepivad arendaja ja linn kokku, et selle rajatise ehitab linn ning arendaja rahastab selle ehitust osaliselt, lähtudes kaasrahastamise määrast.
Linnavaraamet on vastavalt korra §-le 5 arvutanud välja detailplaneeringuga seotud kaasrahastamise määra 39 600 eurot. Arvutus lähtub detailplaneeringu maapealsest brutopinnast 1650 m2.
Kuigi kord näeb ette, et arendaja annab linnale kohustuse täitmise tagatise, siis riigiga sõlmitud lepingu puhul ei pea linn tagatise kokkulepet vajalikuks.
Kaasrahastamise määra arvutuskäik ja lepingu projekt on lisatud käesolevale kirjale.
Täiendavalt märgime, et Tallinna Linnavalitsuse 4. veebruari 2025 korralduse nr 104 Kaasrahastamise lepingu projekti heakskiitmine (Osaühing RAUER) ja Tallinna linna kasuks hüpoteegi seadmise taotlemine alusel on linn ja teise planeeringust huvitatud isiku Osaühingu RAUER vahel sõlminud kaasrahastamise leping Manufaktuuri lasteaia ehitustöödega seotud kulude kandmiseks, mille kohaselt arendaja rahastab lasteaia ehitustöid summas 36 890 eurot.
Kaasrahastamise lepingu sõlmimine on planeeringu kehtestamise eelduseks.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Oliver Eglit
ameti juhataja
Lisa:lepinguprojekt
arvutuskäik
Tiit Mäger
6404538 [email protected]
Seosed
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiri | 28.11.2025 | 3 | 3-4/3981-2 | Väljaminev kiri | mkm | Advokaadibüroo LOOR OÜ |