MÄRJAMAA VALLAVOLIKOGU
O T S U S
Märjamaa 17. märts 2026 nr 53
Orgita ettevõtluskompleksi detailplaneeringu
osaline kehtetuks tunnistamine
Märjamaa valla Orgita ettevõtluskompleksi detailplaneering (edaspidi Detailplaneering) kehtestati Märjamaa Vallavolikogu 15.04.2014 otsusega nr 52. Detailplaneeringuga moodustati ca 15 ha suurusele alale 22 krunti suurusega vahemikus 548 kuni 20 757 ruutmeetrit. Detailplaneeringu eesmärk oli moodustatavatele kruntidele ehitusõiguse andmine, parkimise ja liikluskorralduse põhimõtete, tehnovõrkude ja –rajatiste asukohtade, keskkonnakaitseliste abinõude ja haljastuse ning heakorrapõhimõtete määramine. Vassi, Trahteri ja Lubjaaugu maaüksustele on planeeritud tanklate, söögikohtade, kontorite ning logistikaga seotud äripinnad. Telliskivi maaüksusele on planeeritud parkla veoautodele ning puhkeotstarbeline parkmetsaala.
Detailplaneeringut on asutud juba ellu viima. Tehtud on maakorralduslikud toimingud - moodustatud Detailplaneeringu kohased katastriüksused ja neile määratud Detailplaneeringu kohased maakasutuse sihtotstarbed.
Detailplaneeringu ala hõlmas järgmisi katastriüksusi: Kannikese (50402:001:0313), Ristiku (50402:001:0310), Rukkilille (50402:001:0314), Karikakra (50402:001:0309), Tehnopargi tee 5 (50402:001:0308), Tehnopargi tee 7 (50402:001:0307), Tehnopargi tee 9 (50402:001:0315), Tehnopargi tee (50201:001:0667), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0666), Tehnopargi tee 12 (50402:001:0306), Tehnopargi tee 10 (50402:001:0304), Tehnopargi tee 8 (50402:001:0303), Tehnopargi tee 14 (50402:001:0305), Tehnopargi tee 16 (50201:001:0669), Tehnopargi tee 6 (50402:001:0316), Tehnopargi tee 4 (50402:001:0299), Tehnopargi tee L2 (50201:001:0668), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0588), Tehnopargi tee 11 (50201:001:0589), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0664), Tehnopargi tee 2 (50201:001:0663), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0665), Tehnopargi tee L1 (50402:001:0317), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50402:001:0149), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0651), Tehnopargi tee 1 (50201:001:0650), Ülase (50402:001:0290), Sinilille (50402:001:0293), Parkla (50402:001:0294), Karavani (50402:001:0295), Pääsusilma (50402:001:0297), Tehnopargi tee 3 (50402:001:0298), Võilille (50402:001:0296), Kullerkupu (50402:001:0289) ja osaliselt Orgita paekarjääri tee (50201:001:0752) planeeringualast kuni 28 Rapla-Märjamaa teeni.
Katastriüksuste osas 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0651), Tehnopargi tee L1 (50402:001:0317), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0665), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0664), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0588), Tehnopargi tee 9 (50402:001:0315), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0666), Tehnopargi tee L2 (50201:001:0668), Rukkilille (50402:001:0314) ja Kannikese (50402:001:0313) on Detailplaneering vastuolus Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringuga „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0“ (edaspidi Teemaplaneering), mis on kehtestatud Rapla maavanema 23.05.2016 korraldusega nr 1-1/16/348.
Detailplaneeringuga määratud kruntide paigutus ja tänavatevõrk ei arvesta piisavalt riigimaantee arendamise, ristmike ümberkujundamise või teenindusasutuste (nt tanklad, logistikakeskused)
vajadustega. Sellest tulenevalt takistab Detailplaneering trassiga seotud avaliku huvi projektide elluviimist Teemaplaneeringu alusel. Transpordiamet on 02.07.2025 korraldusega nr 1.1-3/25/447 Teemaplaneeringule tuginedes väljastanud ehitusloa riigitee 4 Tallinn-Pärnu-Ikla (E67) km 64,8-68,2 Orgita-Haimre lõigul 2+2 sõidurajaga maantee ehitamiseks (edaspidi Ehitusluba), mistõttu ei ole Detailplaneeringut nende katastriüksuste osas võimalik Detailplaneeringus määratud kujul ellu viia.
Katastriüksused 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0651), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0664), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0588), Tehnopargi tee 9 (50402:001:0315), 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0666), Tehnopargi tee L2 (50201:001:0668), Rukkilille (50402:001:0314) ja Kannikese (50402:001:0313) kuuluvad riigi omandisse ja nende volitatud asutuseks on Transpordiamet. Tehnopargi tee L1 (50402:001:0317) ning 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0665) kuuluvad eraomandisse, kuid on Transpordiameti poolt riigile omandamisel.
Transpordiamet on taotlenud Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist osas, milles see on vastuolus Teemaplaneeringuga. Transpordiamet on selgitanud, et Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine on vajalik, kuna Detailplaneering ei võimalda riiklikult olulise taristu arenduse, eelkõige Tallinn–Pärnu–Ikla riigimaantee, jätkusuutlikku ja tõrgeteta realiseerimist.
Planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p 2 kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa kehtetuks tunnistada, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.
Kuigi Detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud rohkem kui 10 aastat, vastab Detailplaneeringu lahendus Märjamaa valla üldplaneeringule (kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000 otsusega nr 11) ja on sellega kooskõlas. Detailplaneeringuala asub perspektiivses trassiteenindus- ja tootmispiirkonnas. Detailplaneeringut on asutud ellu viima, Detailplaneeringuga ette nähtud krundid on moodustatud ja vastav maakasutus määratud. Detailplaneeringualale jäävate teiste kruntide omanikud ei ole avaldanud soovi loobuda selle elluviimisest - vastupidi, maaomanikud on avaldanud selget tahet jätkata Detailplaneeringu elluviimisega.
PlanS § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist.
Volikogu on seisukohal, et Detailplaneering on võimalik tunnistada kehtetuks osaliselt, üksnes nende katastriüksuste osas, mis on riigi omandis või omandamisel riigi poolt ning mis on hõlmatud Teemaplaneeringuga. Ülejäänud osas on võimalik jätta Detailplaneering kehtima, sest selle terviklahenduse elluviimine on võimalik ka pärast Detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Kehtetuks tunnistatav osa puudutab maanteetrassi laiendamist. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistatav osa ei puuduta Detailplaneeringuga määratud hoonestusalasid. Säilivad Detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõigused. Vähesel määral, lähtudes Ehitusloast muutuvad ligipääsud Detailplaneeringu alale, kuid see ei takista Detailplaneeringu terviklahenduse elluviimist. Vajadusel on võimalik ehitusseadustiku § 27 alusel projekteerimistingimustega detailplaneeringut täpsustada. Seetõttu on Detailplaneeringuga määratud kruntide ehitusõigused endiselt elluviidavad. Sellises olukorras riivaks Detailplaneeringu täies ulatuses kehtetuks tunnistamine nende krundiomanike õigusi ülemääraselt, kes soovivad jätkata Detailplaneeringu elluviimist.
PlanS § 140 lg 3 alusel tuleb kehtiva detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu edastada PlanS § 127 lg 1 nimetatud asutustele kooskõlastamiseks ning PlanS § 127 lg 2 nimetatud isikutele arvamuse andmiseks.
Märjamaa Vallavalitsuse 28.08.2025 kirjadega nr 7-1.3/2716 ja 7-1.3/2717 pöörduti isikute ja asutuste poole, kelle õigusi võib Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine puudutada, Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõule seisukoha saamiseks.
Transpordiamet kooskõlastas oma 18.09.2025 kirjaga nr 7.2-2/25/19057-3 Detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu tingimusel, et vallavalitsus kaalub eelnõusse järgneva või järgnevaga analoogse lause lisamist: „Kinnistud, mille osas planeering soovitakse kehtetuks tunnistada, on moodustatud ja Eesti Vabariigi omandis“. Täiendus on lisatud osas, kus kinnistud on juba Eesti Vabariigi omandis ja osas, kus need on Eesti Vabariigi poolt veel omandamisel, on lisatud vastav selgitus omandamise kohta.
Maa- ja Ruumiamet andis 01.10.2025 kirjaga nr 12-2/25/13077-2 vastuse, et ei ole Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise vastu, kui kohalik omavalitsus on veendunud, et Detailplaneeringu edasine elluviimine on tagatud ning otsust täiendatakse vajalike kaalutlustega. Vajalikud kaalutlused on otsusesse lisatud.
PlanS § 140 lõige 4 sätestab, et kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse otsuse eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33 ja PlanS § 140 lg 6 kohaselt on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine volikogu ainupädevuses.
Eespooltoodust tulenevalt leiab Märjamaa Vallavolikogu, et Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine on võimalik ja põhjendatud ning ei riiva planeeringuala puudutatud isikute õigusi ülemääraselt.
Tuginedes PlanS § 140 lg 1 p-le 2 ja lg-tele 2 ja 6 Märjamaa Vallavolikogu
o t s u s t a b:
1. Tunnistada Märjamaa Vallavolikogu 15.04.2014 otsusega nr 52 kehtestatud Märjamaa vallas Orgita külas Orgita ettevõtluskompleksi detailplaneering kehtetuks Eesti Vabariigi omandis olevate või riigi poolt omandamisel olevate järgmiste katastriüksuste osas (skeem lisatud):
• 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0651);
• Tehnopargi tee L1 (50402:001:0317);
• 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0665);
• 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0664);
• 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0588);
• Tehnopargi tee 9 (50402:001:0315);
• 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee (50201:001:0666);
• Tehnopargi tee L2 (50201:001:0668);
• Rukkilille (50402:001:0314);
• Kannikese (50402:001:0313).
2. Otsus jõustub teatavakstegemisest.
3. Käesolevat haldusakti on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul selle teatavakstegemisest, esitades vaide Märjamaa Vallavolikogule haldusmenetluse seaduses või kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt)
Meelis Välis
volikogu esimees