Tere,

Vastuseks Teie 16.06.2026 kirjale:

Täname edastatud selgituste ja kommentaaride eest.

Teie kirjale lisatud Maa- ja Ruumiameti (edaspidi ka MaRu) 15.06.2026 kirjas nr 7-2/25/16281-7 antud selgituste/kommentaaridega on võimaliku vahetusmaa sobilikkuse hindamise parameetrid märkimisväärselt täpsustatud ning OÜ Tava Mets edastab esitatust lähtuvalt Teile esimesel võimalusel ettepaneku(d) OÜ Tava Mets hinnangul sobiliku(e) vahetusmaa(de) kohta.

Sobiliku vahetusmaa valikust, OÜ Tava Mets seisukoht MaRu selgituste/kommentaaride osas:

MaRu 15.06.2026 kirjas toodu täpsustab kogumis oluliselt vahetusmaa sobilikkuse parameetreid ning nende rakendamise põhimõtteid, kuid samas on MaRu poolt teostatud analüüsi tulemusel tehtud järelduses sobiliku vahetusmaa puudumise kohta meie hinnangul selge vastuolu:

MaRu kirjas antud selgituse kohaselt lähtutakse vahetusmenetluses põhimõttest, kus riigi poolt pakutava vahetusmaa sihtotstarve peab kattuma omandatava kinnisasja sihtotstarbega ja erandina võib vahetusmaa juhtotstarve kattuda omandatava kinnisasja sihtotstarbega (juhul, kui pakutava vahetusmaa sihtotstarve ei ühti omandatava kinnisasja sihtotstarbega) (MaRu kirja lk 2, esimene lõik).

Nimetatuga on selges vastuolus MaRu esitatu, mille kohaselt ei leitud analüüsi tulemusel MaRu portfellis olevate riigile kuuluvate kinnisasjade hulgast vahetusmaaks sobilikke sama sihtotstarbega kinnisasju ega kinnisasju, “millele samaväärse kasutus- ja arenduspotentsiaali tagaks kehtiv üldplaneering”. Eelnevast saab järeldada, et vahetuseks sobivuse parameetrina on ebaõigesti rakendatud MaRu kirjas eespool kirjeldatud vahetusmaa sihtotstarbe või juhtotstarbe ja omandatava maa sihtotstarbe kattuvuse tingimust. Rõhutame, et KAHOS-e reeglite (§ 24 lg 3) kohaselt on kinnisasjade vahetamise võimalikkuse seisukoahlt oluline vaid katastriüksuste sihtotstarve (või erandjuhul vahetusmaa juhtotstarve), mitte aga samaväärne kasutus- ja arenduspotentsiaal. Samuti ei ole seaduses eeldusena nimetatud kinnisasja iseseisva kasutamise võimalikkust. Kinnisasjade vahetamise võimalikkuse hindamisel tuleb lähtuda seadusest, mitte selles nimetamata kriteeriumitest.

Meie hinnangul ei ole võimalik mõistlikult eeldada, et MaRu portfellis olevate, sarnases turupiirkonnas paiknevate riigile kuuluvate kinnisasjade hulgas ei ole ühtegi kinnisasja, mis  seaduses sätestatud kriteeriumitele vastaks või millest ei oleks võimalik teha sobivat äralõiget. Seetõttu palume esitada MaRu kirjas nimetatud analüüs, mis nimetatud seisukohta veenvalt tõendaks.

Teeprojekti realiseerimisest Ringtee tn 20 kinnistu lõigus:

OÜ Tava Mets on selgelt huvitatud riigile omandatava kinnisasja äralõike eest vahetusmaa saamisest, ning seetõttu kinnitab OÜ Tava Mets siinkohal, et ei tee kinnistu (registriosa nr 650938) omanikuna takistusi ning annab vajadusel selleks ka omapoolsed nõusolekud/kooskõlastused kinnistu koosseisus oleval 87 Põlva ringtee L17 maaüksusel (katastritunnusega 62201:001:2379) Teie kirjas nimetatud teeprojektis ettenähtud tööde/toimingute tegemiseks. Selliselt ei ole meie hinnangul ka vahetustoimingute menetluse pikenemine takistuseks Teie poolt teeprojekti realiseerimiseks.

Kokkuvõtteks:

OÜ Tava Mets on jätkuvalt huvitatud riigi poolt omandatavate äralõigete vahetamisest riigi maareservis oleva sobiliku kinnisasja (vahetusmaa) vastu ning ei saa nõustuda argumendiga, et OÜ Tava Mets kui maaomanikust sõltumatutest asjaoludest tuleneva vahetustoimingute menetluse pikenemise tõttu peaks OÜ Tava Mets loobuma seaduses sätestatu kohaselt võõrandatava äralõike eest riigilt (omandajalt) vahetusmaa saamise võimalusest.

Lugupidamisega

Valdo Hermann

OÜ Tava Mets

+372 5137887

[email protected]

Tere

Tänan saadetud vastuskirja ja täiendavate küsimuste eest.

Mõistame, et see teema on keeruline ja pisut segadust tekitav ning kuna Teie poolt vahetuseks küsitud Kaseküla tn 8 kinnisasi kuulub Maa- ja Ruumiametile (MaRu), siis pidasime õigeks, et MaRu annab ise Teie küsimustele selgitused ja vastused. MaRu on maa ja ruumiloome kompetentsikeskus ning seega on kõige õigem küsida seaduse tõlgendust konkreetses kaasuses just nende käest. Edastan MaRu vastuskirja (manuses).

MaRu selgitustele tuginedes teeme veelkord ettepaneku jätkata menetlust rahalise hüvitise eest vastavalt 19.03.2026 kirjaga nr 8-3/25-002/602-5 saadetud uuendatud hinnapakkumisele. Ootame Teie vastust hiljemalt 26.06.2026.

PS. Juhime tähelepanu, et kuna teeprojekti, mille tarbeks OÜ-le Tava Mets kuuluvast Ringtee 20 kinnisasjast äralõiget tarvis on, hakatakse juba sel suvel realiseerima, oleks vajalik menetlus lõpuni viia esimesel võimalusel.

Heade soovidega

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

5982 2504

www.transpordiamet.ee 

Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet

Tere,

alustuseks kinnitame veelkord, et oleme jätkuvalt huvitatud riigi poolt omandatavate äralõigete vahetamisest riigi maareservis oleva sobiliku kinnisasja (vahetusmaa) vastu ning avaldame siirast kahetsust, et läbirääkimised ei ole siiani mõlemat poolt rahuldava konstruktiivse lahenduseni viinud.

Läbirääkimiste käigus oleme mitmel korral esitanud ettepaneku riigi maaserervist meie hinnangul vahetusmaaks sobiva ning sh KAHOS §24 sätestatud kriteeriumitele ning samas kirjeldatud kinnisasja vahetamise põhimõttele vastava vahetusmaa kohta, kuid seni oleme kahjuks saanud eitavad vastused.

Meie hinnangul on Teiega sobiliku vahetusmaa leidmisel peetavate läbirääkimiste käigus Teie poolt antud vastukäivad seisukohti:

Seejuures on Teie antud ja/või edastatud eitavate seisukohtade põhjendamisel antud  ka vastukäivad seisukohti:

• * 07.10.2025 kirjas olete asunud seisukohale, et Ringtee 20 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasjast tehtava äralõike vahetusmaaks ei sobi Elva metskond 40 maatulundusmaa sihotstarbega kinnisasjast moodustatav vahetusmaa seetõttu, et Ringtee 20 kinnisasja juhtotstarve on üldplaneeringu kohaselt segakasutusega äri- ja teeninduse maa-ala;
• * 21.05.2026 kirjas osundate seevastu Maa- ja Ruumiameti poolt eitavale vastusele põhjenduseks antud seisukohale, et seaduse eesmärk ei ole “anda maatulundusmaa vastu, mille juhtostarve üldplaneeringus on küll segakasutusega äri- ja teenindusmaa nagu Ringtee 20 kinnisasjal on, tootmismaad”;

Samuti ei saa nõustuda Teie 21.05.2026 kirjas osundatud Maa- ja Ruumiameti seisukohaga, justkui välistaks vahetatava (e riigile omandatava) ja vahetusmaa võrreldavuse maatükkide erinev ühikuhind – KAHOS §24 lg 4 teises lauses osundatu kohaselt on vahetatavate kinnisasjade väärtuste erinevuse korral vahetamisega kaasneva hüvitamise kriteerium sätestatud lähtuvalt vahetatavate kinnisasjade harilikust väärtusest, mitte kinnisasjade ühikhinnast: “Vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus ei tohi erineda rohkem kui 30 protsenti, kui kinnisasjade vahetamisel tekib hüvitamiskohustus kinnisasja omanikul, kes omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja.” Eeltoodu kohase kinnisasja omaniku hüvitamiskohustuse (kuni 30% kinnisasjade hariliku väärtuse erinevuse hüvitamine rahas) täitmise valmidust oleme kinnitanud ka enda varasemates kirjades.

Arvestades eeltoodut, palume sobiliku vahetusmaa otsingutes tulemuslikkuse saavutamiseks Teilt vastust järgmiste vahetusmaa sobilikkuse parameetreid ja vahetamise teel kinnisasja omandamise põhimõtteid puudutavate küsimuste osas:

1. 1. kas sobiliku vahetusmaa otsimisel on aktsepteeritav lähtuda KAHOS §24 lg 3 p.1 sätestatust, et “erandina võib vahetada erineva sihtotstarbega katastriüksusi, kui vahetusmaa maa-ala üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele”?

1. 2. kas nõustute, et KAHOS §24 lg 4 sätestatu kohaselt peetakse kinnisasja omaniku, kes omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja, hüvitamiskohustuse (ehk juhul, kui vahetusmaa väärtus on riigile omandatava maa väärtusest suurem) suurimaks lubatavaks määraks kuni 30% vahetusmaaks oleva kinnisasja harilikust väärtusest, mitte vahetusmaa ühikhinnast?

Ehk teisisõnu, vahetuseks sobivuse ja asjakohasel juhul hüvitamiskohustuse rahalise suuruse määratlemise kriitiliseks parameetriks on vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus, mitte pindala vm näitaja

1. 3. kas nõustute, et tulenevalt asjaolust, et KAHOS ei defineeri “sarnast turupiirkonda”, võib sarnase turupiirkonna all silmas pidada “maa korralise hindamise metoodikaga määratud sama või ühe võrra erinevat asukohaklassi sõltumata kaugusest vahetatava maaga” (allikas: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse kodulehekülg https://www.kaitseinvesteeringud.ee/: Kinnisasja omandamise põhimõtted)?

Teie vastused/seisukohad eelnimetatud küsimustele annaks meile võimaluse valida selgelt määratletud otsinguparameetrid riigi maareservist sobiliku vahetusmaa leidmiseks ning konstruktiivselt lahenduse saavutamiseks.

Teie vastust ootama jäädes.

Lugupidamisega

Valdo Hermann

OÜ Tava Mets

+372 5137887

[email protected]

Tere

Seoses riigitee nr 87 Põlva ringtee km 3,09-6,034 ja riigitee 90 Põlva-Karisilla km 0,15-0,4 Põlva linna ja Rosma küla vahelise lõigu jalgratta ja jalgtee projekti elluviimisega oli tarvis omandada OÜ-le Tava Mets kuuluvast Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuvast Ringtee 20 kinnisasjast äralõige suurusega 1178 m². Äralõige on tänaseks eraldi katastriüksusena moodustatud (katastritunnus 62201:001:2379, pindala 1178 m²).

Soovisite rahalise hüvitise asemel vahetusmaad Maa- ja Ruumiametile (MaRu) kuuluvast Kaseküla tn 8 kinnisasjast (Tartu maakond, Elva vald, Käärdi alevik). Sellega seonduvalt tegime vastava päringu MaRu-le ja jäime ootama tagasisidet. Saime viimaks MaRu-lt vastuse ning kahjuks ei pea nad Kaseküla tn 8 kinnisasjast vahetusmaa moodustamist võimalikuks, tuues põhjenduseks selle, et seaduse eesmärk ei ole anda maatulundusmaa vastu, mille juhtostarve üldplaneeringus on küll segakasutusega äri- ja teenindusmaa nagu Ringtee 20 kinnisasjal on, tootmismaad, lisaks ei ole võrreldavad ka nende maatükkide ühikuhinnad, Kaseküla tn 8 kinnisasja ühikuhind on tunduvalt kõrgem Ringtee 20 kinnisasja omast.

Sellest tulenevalt teeme ettepaneku jätkata menetlust rahalise hüvitise teel vastavalt 19.03.2026 kirjaga nr 8-3/25-002/602-5 saadetud uuendatud hinnapakkumisele. Ootame Teie vastust hiljemalt 28.05.2026.

Heade soovidega

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

5982 2504

www.transpordiamet.ee 

Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet

Tere

Tahtsin Teile lihtsalt vahepeal infot jagada, kuna aega on nii palju möödunud, et Põlva jalgtee projekti tarbeks algatatud omandamise menetlus Ringtee 20 osa omandamiseks on endiselt jõus, kuid kuna pöördusime eelmisel aastal Maa- ja Ruumiametisse Teie soovil (kuna soovisite vahetusmaad MaRu-le kuuluvast maatükist) ja nemad viitasid, et meie poolt tellitud töös on metsa hindamisel ebakõlad nende meelest, siis saatsime hindamise tagasi meie poolt tellitud hindamise koostajale ning palusime töö üle vaadata ja parandused sisse viia, kuid metsaekspert, kes Ringtee 20 töös metsa osa koostanud oli, ei olnud kuigi koostöövalmis ja paranduste saamine ei ole läinud ootuspäraselt. Olen hindajaga olnud regulaarses suhtluses, kuid viimane info oli temalt see, et ta peab tellima vist täiesti uue metsahindamise osa töösse ja vastavalt kehtivale määrusele (kinnisasja erakorralise hindamise kord) ei soovi/ei suuda seda tööd paraku paljud turul olevad metsahindajad teha ja sellest ka tekkinud viivitus.

Olukord on kahetsusväärne, kuid selleks, et saaksime menetlusega jätkata ja MaRult mingigi vastuse, kas see vahetusmaa üldse võiks klappida, soovisid nad saada parandatud Ringtee 20 tööd, mida meil täna endiselt ei ole.

Hoiame Teid kursis, kui midagi peaks selguma ja vabandame viivituse pärast, kuid TRAM ei saa kahjuks praegu asja kiirendamiseks väga midagi ka teha. Kui peaksite olema ümber mõelnud vahetuse osas, siis andke sellest meile teada, vastasel juhul jätkame menetlust ikkagi Teie soovi vahetusmaa küsimiseks MaRu-le kuuluvast Kaseküla tn 8 kinnisasjast.

Heade soovidega

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

5982 2504

www.transpordiamet.ee 

Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet

Tere

Täname kirja eest.

Selguse mõttes veel, et Ringtee 20 äralõike väärtus on määratud ja hinnapakkumine Teile saadetud Transpordiameti poolt 19.09.2025 kirjaga nr 8-3/25-002/602-2. Ehk siis Ringtee 20 eksperthinnang on ju olemas.

Kaseküla tn 8 vahetusmaaks sobivuse osas oleme teinud Maa- ja Ruumiametile päringu ja ootame vastust. Teavitame Teid, kui oleme MaRult tagasiside saanud.

Heade soovidega

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

5982 2504

www.transpordiamet.ee 

Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet

Tänan vastuse eest!

Oleme Teiega igati päri, et käimasolevas protsessis on otstarbekas tegevused fokusseerida vahetatava maa (e siis Ringtee 20 äralõike) väärtuse kindlakstegemisele. Ootame eksperthinnangu valmimist, sest äralõike väärtuse kindlakstegemine annab meile kompromissi saavutamiseks konkretiseeritud lähtekoha mõlemapoolsete seisukohtade kujundamiseks ja ühtlustamiseks.

Oleme tõesti tänulikud, kui Teil õnnestub omaltpoolt täpsustada Kaseküla tn 8 kinnisasjaga (katastritunnus 69401:001:0224) seonduvat (e sh vahetusmaaks sobivust), siis saame maade vahetusprotsessis Ringtee 20 äralõike kindlakstehtud väärtusest lähtuvalt ühiselt järgnevate toimingute üle otsustada.

Lugupidamisega

Valdo Hermann

OÜ Tava Mets

+372 5137887

[email protected]

Tere

Täname kirja eest ning edastan meiepoolsed selgitused antud teemal:

Meie varasemate vestluste sisu ja arutelu ei olnudki KAHOS-es toodud 30%-lise väärtuste vahe osas, vaid selle osas, kas saab vahetada sama sihtotstarbega kinnisasju, mille üldplaneeringu kohane kasutuspotentsiaal on täiesti erinev. Ka Teie enda saadetud kirjas (punane tekst viimane lõik) on ju välja toodud KAHOS-e seletuskirjast, et lähtutakse põhimõttest, et vahetatavad kinnisasjad peavad olema oma kasutusotstarbelt sarnased ning nad peavad asuma lisaks sarnases turupiirkonnas. Seega piiratakse võimalust vahetada omavahel väga erineva sihtotstarbe ja erineva arenduspotentsiaaliga kinnisasju.

Metsamaa ja äri-tootmis/teenindusmaa on erineva arenduspotentsiaaliga, selles ilmselt vaidluskoht puudub. Mõistan, et KAHOS-e sõnastus võib olla pisut puudulik ja segadust tekitav, kuid seaduseandja on antud juhul MaRu ning tehes nendega sagedast koostööd ning oleme konsulteerinud korduvalt vahetuse teemadel (sh rääkinud ka konkreetsel teemal), siis nende sõnul ikkagi on seaduse mõte olnud selles, et kinnistu arenduspotentsiaaliga tuleb alati arvestada ja vaatamata sellele, et tegemist võib olla tänase sihtotstarbe järgi maatulundusmaadega (nii vahetatav kui ka vahetusmaa), ei ole nad võrdsed vahetusobjektid, kui ühel neist on äri-teenindus potentsiaal ja teisel ei ole. Lisaks see pool, millisest suurusest üldse maatulundusmaade vahetust kaalutakse. Antud juhul rõhutan veelkord, et kui isegi Teile kuuluval Ringtee 20 kinnisasjal ei oleks üldplaneeringus seda kasutusotstarvet ette nähtud, siis me nii väikest metsatükki nagunii ei vahetaks, sest see ei ole metsamajanduslikus vaates mõistliku suurusega. Seda metsavaldkonnas pikalt tegutsenud inimesena teate ju kindlasti isegi, et turul ei kaubelda väga ca 1200 m² suuruste metsamaadega (mille potentsiaalne kasutus ongi vaid metsa tulu saamine).

Lubasin küsida ka hindaja kommentaari selle kohta, miks on Ringtee 20 äralõike puhul parimaks kasutuseks äri-teeninduse potentsiaaliga maa, kui äralõige on ÜP kohaselt sellest servast, kus on haljasala maa-ala. Nagu ka Teile juba telefonis selgitasin, siis maatükki vaadatakse äralõike hindamisel kui tervikut. Hindaja vastus toetab seda seisukohta ning hindaja vastas järgmist: Kuna ÜP sellise suunise annab, siis äralõike tõttu ehitusõiguse maht kogu maa-alal ju väheneb. Nt kui täisehitus on lubatud 30%, aga kinnistu suurus väheneb, siis väheneb ka ehitusõigus ruutmeetrites, mis sest et äralõige on haljasalalt või mistahes muult alalt, mida ei saa hoonestada. Siin tuleb erisus juba välja arendatud kinnistutega, kus tõesti lähtume kõlvikust, millelt äralõige tehakse.

Saatsite mulle ka 08.10.2025 kirja maatüki katastritunnusega, mille vastu Teil võiks huvi olla vahetamise vaatest. Tegemist on Tartu maakonnas Elva vallas Käärdi alevikus asuva Maa- ja Ruumiametile kuuluva Kaseküla tn 8 kinnisasjaga (katastritunnus 69401:001:0224), mille sihtotstarve on tootmismaa. Kuna MaRu kodulehel olev kinnisvara hinnastatistika ei anna kahjuks indikaatorit, mis on selles piirkonnas umbkaudnegi tootmismaa hinnaklass (seega ei tea öelda, kas need tükid on sarnases turupiirkonnas vahetuse mõttes), siis teen lähiajal päringu Teie soovi kohta MaRu-le ja uurin, kas nende hinnangul oleks mõeldav teha vahetust Ringtee 20 kinnisajast tehtava äralõikega ja kuna neil on rohkem pädevust hindade kujunemisel ja hinnastatistika vaatest, siis loodan, et neil on lihtsam seda sobiva turupiirkonna asja näha. Samuti see aspekt, kas nad üldse sellest tükist nõustuksid vahetuse otstarbel äralõiget lubama. Kui olen saanud MaRu-lt vastuse, annan sellest Teile loomulikult teada.

Küll aga arvan endiselt, et väga mõistlik oleks antud juhul asendusmaad küsida Ringtee 20 kinnisasja kõrval asuvast KOV-ile kuuluvast maast, siis saaksite piiride muutmisega samasse kohta asemele sama pindalaga maa, mille tee-ehitusega kaotate ja need tükid on kindlasti samas turupiirkonnas ning ka üldplaneeringu järgi sama kasutuspotentsiaaliga. Kaaluge palun ka seda varianti ja huvi korral võin vallaga suhelda ja küsida, mis nad sellest arvaksid?

Heade soovidega

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

5982 2504

www.transpordiamet.ee 

Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet

Tere

Saadan väljavõtte KAHOS seaduse seletuskirjast mis puudutab kinnistute vahetust.

KAHOS § 24 sätestab erisuse RVSist ning võimaldab erandina kinnisasju vahetada ka juhul, kui nende väärtuste vahe erineb enam kui 10%. RVS § 35 lõike 1 punkti 1 kohaselt võib riigivara otsustuskorras võõrandada vahetamise teel sundvõõrandamisel KASVSi alusel ja vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 ei tohi kinnisasja vahetamisel vahetatavate asjade harilik väärtus erineda rohkem kui 10 protsenti, kui hüvitamiskohustus on kinnisasja omanikul ning väärtuste vahe hüvitatakse rahas. See tähendab, et vahetamist ei saa kasutada juhul, kui sundvõõrandatava kinnisasja omanik peaks hüvitama enam kui 10%-lise väärtuste vahe.

Selline piirang ei ole piisavalt paindlik kinnisasja omanikule tasu maksmisel. Praktikas võib olla keeruline leida riigile kuuluvat kinnisasja, mille rahaline väärtus ei ületaks 10%. Väärtuste vahe võib tuleneda nii kinnisasja suurusest kui ka konkreetse maatüki määratletud kasutusviisist (sihtotstarbest). Kuivõrd RVS keelab kinnisasjade vahetamise juhul, kui kinnisasja omanik peab hüvitama rohkem kui 10%-lise väärtuste vahe, ei saa kinnisasjade vahetamist alternatiivse meetmena kasutada ka olukorras, kui omandatava kinnisasja omanik oleks valmis vastu saadava kinnisasja eest riigile väärtuste vahe täiendavalt tasuma. Seega seab seadus konkreetsed piirid, kuigi nii kinnisasja omanik kui ka riik oleks iseenesest nõus kokkuleppel kinnisasju vahetama (kompensatsioonimeetmete uuringu lk 126).

Kinnisasja avalikes huvides omandamine on eriolukord tavapärase riigivara valitsemise suhtes, sest riik vajab maad üldistes huvides. Sellest tulenevalt tehakse eelnõus kinnisasja vahetamise regulatsiooniga erisus RVS § 35 lõikest 2 ja lubatakse teise kinnisasjaga riigivara vahetamise teel kõrvale kalduda üldnormina kehtestatud 10%-lisest vahetatavate asjade väärtuste vahe piirangust ning piiritletakse väärtuste vahe 30%-ga. Kui hüvitamiskohustus tekib avalikes huvides maa omandajal, siis väärtuste vahe piirangut ei ole. Tingimus, et väärtuste vahe hüvitatakse rahas, kohaldub ka sellise vahetamise puhul. Kuna kinnisasjade vahetamine on valdkonna eest vastutava ministri pädevuses, tuleb otsustajale anda kaalutlusruum ja vastutus.

KAHOS § 24 lõikes 3 kehtestatakse ka kriteeriumid, millest peab kinnisasjade vahetamisel lähtuma. Lähtutakse põhimõttest, et vahetatavad kinnisasjad peavad olema oma kasutusotstarbelt sarnased ning nad peavad asuma lisaks sarnases turupiirkonnas. Seega piiratakse võimalust vahetada omavahel väga erineva sihtotstarbe ja erineva arenduspotentsiaaliga kinnisasju.

Minu arusaam:

kriteerium 1:

vahetatakse ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi,

kriteeriumi 1 erand:

kuid erandina võib vahetada erineva sihtotstarbega katastriüksusi, kui vahetusmaa maa-ala üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele

ehk põhiprintsiibis võetakse kriteeriumina arvesse sihtotstarve, erandina (!) võib vahetusmaa (ehk see, mille riik maaomanikult omandatava asja asendamiseks maaomanikule vastu annab) olla omandatavast katastriüksusest erineva sihtotstarbega, kui ÜP’s kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava (e maaomanikult riigile antava) katastriüksuse sihtotstarbele – ehk erandi puhul võib nt elamumaa sihtotstarbega katastriüksuse omandamisel kodanikule vastu anda ka maatulundusmaa sihtotstarbega tüki, kui selle juhtotstarve on ÜP kohaselt perspektiivne elamumaa.

Milline on vahetatava (ehk kodanikult riigile omandatava) katastriüksuse perspektiivne sihtotstarve, ei puutu KAHOS’es sätestatud kinnisasja vahetamise kriteeriumite kohaselt üldse teemasse.

Kokkuvõtteks:

Kui a) Ringtee 20 sihtotstarve ja Elva metskond 40 sihtotstarbed on kehtivate andmete kohaselt ühesugused (KAHOS §24 lg3 p1) ja

b) Elva metskond 40 on ÜP kohaselt metsa-ala, mis vastab samuti maatulundusmaa sihtotstarbele ei näe mina ühtegi sihtotstarbest ja perspektiivsest sihtotstarbest tulenevat argumenti, miks neid omavahel vahetada ei saaks.

Lugupidamisega

Valdo Hermann

OÜ Tava Mets

+372 5137887

[email protected]

Tere

Täname Teid kirja eest ja vabandan, et vastamine pisut kauem aega võttis.

Vaatasin teemasse põhjalikult sisse ja selliselt nagu Te soovi avaldasite, me maade vahetust kahjuks teha ei saa. KAHOS-e mõte on selles, et vahetada saab sarnase sihtotstarbega kinnisasju, kuid arvestama peab ka üldplaneeringu järgset perspektiivset maakasutust, sest see kujundab vara väärtuse. Kuigi antud juhul on Teile kuuluv Ringtee 20 kinnisasi maatulundusmaa sihtotstarbega nagu ka vahetuseks küsitud Elva metskond 40 kinnisasi, siis Ringtee 20 kinnisasjal on üldplaneeringu järgi juhtotstarbeks segakasutusega äri- ja teeninduse maa-alal ja hindamisel on hindaja seda ka arvesse võtnud ja sellest tulenevalt ka kõrgem ühikuhind, kui lihtsalt maatulundusmaal. Elva metskond 40 kinnisasi on aga üldplaneeringu järgi metsaala ja sellel hoonestuse ega äripotentsiaali ei ole. Seetõttu ei ole need varad omavahel võrreldavad ja nende väärtused on erinevad. Vahetada saab sarnases turupiirkonnas olevaid samade tunnustega maid, mille parim kasutus on hinnates sama ning seeläbi ka ühikuhind sarnane.Vahetuse eesmärk on vahetamise käigus anda vastu samaväärne kinnistu osa.

Ja isegi kui Ringtee 20 kinnisasja puhul ei oleks üldplaneeringus äri- ja teeninduse maa-ala potentsiaali, vaid oleks samuti vaid metsamaa nagu Elva metskond 40 kinnisasjal, siis maatulundusmaa puhul me nii väikeseid maatükke ei vaheta, kuna metsa majandamise vaatest ei ole ca 1178 m² suurune maatükk eraldiseisvalt otstarbekas kasutada. Üldjuhul ei ole maatulundusmaa (mets, põllumaa) otstarbekalt kasutatav alla 1 ha. Piirimuudatuseks sobivad ka väiksemad maatükid, kui need on võimalik liita kinnisasja omaniku olemasoleva kinnisasjaga.

Kui vaadata Ringtee 20 kaardil, siis see piirneb mõlemalt poolt kohalikule omavalitsusele (KOV) kuuluvate maadega, millel on üldplaneeringu järgi sarnane juhtotstarve. Transpordiamet ei saa küll KOV-il kuuluvatest maadest piiride muutmiseks mingeid lubadusi anda, aga kui Teil selle vastu huvi on, siis andke teada ja võime uurida vallalt, kas see variant oleks mõeldav. Teine variant on see, kui leiate vahetuseks mõne sellise riigimaa (RMK, MaRu), millel on Teile kuuluva Ringtee 20 kinnisasjaga sarnane juhtotstarve ning mis asuvad sarnases turupiirkonnas (eeldus, et ühikuhind tuleks sarnane). Mõte selles, et kui isegi leiaksite mingi Maa- ja Ruumiametile kuuluva kinnisasja, millel oleks sarnane juhtotstarve, aga see asub näiteks Tartu või Tallinna ligidal, siis võib eeldada, et selle väärtus tuleks oluliselt kõrgem, kui Põlva linnas asuva Ringtee 20 puhul leitud on. Ehk siis need maatükid ei ole sarnases turupiirkonnas ja seetõttu ei saa neid ka vahetada.

Loodetavasti said vahetamise põhimõtted pisut selgemaks ja jääme ootama Teie tagasisidet, kuidas asjaga edasi läheme.

Heade soovidega

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

5982 2504

www.transpordiamet.ee 

Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet

Tere

Telefonivestluse jätkuks saadan teile vastuse.

Vastuseks Teie 19.09.2025 saadetud kirjale kinnitame, et oleme nõus katastriüksustest 62201:001:1871 Teile vajaliku äralõike omandamismenetluse läbiviimisega kokkuleppel.

Võttes arvesse, et OÜ Tava Mets tegevusalaks on metsavarumine (EMTAK 02201), oleme eelkõige huvitatud riigile vajalike äralõigete vahetamisest Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §24 “Kinnisasja vahetamine” lõike 3 p.1 sätestatud kriteeriumi kohaselt samasuguse sihtotstarbega maaüksuse vastu.

Soovime vahetusmaaks katastriüksusest nr. 52801:001:1024 plaanil näidatud maa-ala osa (plaan lisatud manusesse).

Eelnimetatud Elva metskond 40 katastriüksus (sh perspektiivne moodustatav vahetusmaa maaüksus) on omandatavate äralõigetega sama sihtotstarbega ning asub vahetatavate maadega Maa- ja Ruumiameti poolt 2022 maa korralisel hindamisel määratletud sarnases, väärtustasemega 6. asukohaklassis.

Kokkuvõtteks:

Soovime asendusmaa katastriüksuse moodustamist eelkirjeldatud asukohas ja meile kuuluva kinnisasja äralõike omandamist vahetamise teel, samuti kinnitame, et ei tee takistusi vahetuse tehingu ajal kergliiklustee ehitamisel.

Lugupidamisega

Valdo Hermann

OÜ Tava Mets

+372 5137887

[email protected]