| Dokumendiregister | Transpordiamet |
| Viit | 8-3/25-002/602-7 |
| Registreeritud | 08.07.2026 |
| Sünkroonitud | 10.07.2026 |
| Liik | Valjaminev kiri |
| Funktsioon | 8 TEETARISTU EHITAMINE JA REMONTIMINE |
| Sari | 8-3 Teemaade omandamise ja võõrandamise alane kirjavahetus |
| Toimik | 8-3/25-002 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Adressaat | OÜ Tava Mets |
| Saabumis/saatmisviis | OÜ Tava Mets |
| Vastutaja | Riin Kodu (Users, Teehoiuteenistus, Maade osakond) |
| Originaal | Ava uues aknas |
| Taotle dokumendi eemaldamist või parandamist |
From: Margit Vähk <[email protected]>
Sent: Wed, 08 Jul 2026 13:51:18 +0000
To: Margit Vähk <[email protected]>
Subject: FW: Pakkumine Ringtee 20 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks
Tere
Tänan saadetud vastuskirja ja täiendavate küsimuste eest.
Mõistame, et see teema on keeruline ja pisut segadust tekitav ning kuna Teie poolt vahetuseks küsitud Kaseküla tn 8 kinnisasi kuulub Maa- ja Ruumiametile (MaRu), siis pidasime õigeks, et MaRu annab ise Teie küsimustele selgitused ja vastused. MaRu on maa ja ruumiloome kompetentsikeskus ning seega on kõige õigem küsida seaduse tõlgendust konkreetses kaasuses just nende käest. Edastan MaRu vastuskirja (manuses).
MaRu selgitustele tuginedes teeme veelkord ettepaneku jätkata menetlust rahalise hüvitise eest vastavalt 19.03.2026 kirjaga nr 8-3/25-002/602-5 saadetud uuendatud hinnapakkumisele. Ootame Teie vastust hiljemalt 26.06.2026.
PS. Juhime tähelepanu, et kuna teeprojekti, mille tarbeks OÜ-le Tava Mets kuuluvast Ringtee 20 kinnisasjast äralõiget tarvis on, hakatakse juba sel suvel realiseerima, oleks vajalik menetlus lõpuni viia esimesel võimalusel.
Heade soovidega
Riin Kodu
maade projektijuht
maade osakond
5982 2504
Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet
From: Valdo Hermann <[email protected]>
Sent: Thursday, May 28, 2026 8:59 AM
To: Riin Kodu <[email protected]>
Subject: Vs: Pakkumine Ringtee 20 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks
Tere,
alustuseks kinnitame veelkord, et oleme jätkuvalt huvitatud riigi poolt omandatavate äralõigete vahetamisest riigi maareservis oleva sobiliku kinnisasja (vahetusmaa) vastu ning avaldame siirast kahetsust, et läbirääkimised ei ole siiani mõlemat poolt rahuldava konstruktiivse lahenduseni viinud.
Läbirääkimiste käigus oleme mitmel korral esitanud ettepaneku riigi maaserervist meie hinnangul vahetusmaaks sobiva ning sh KAHOS §24 sätestatud kriteeriumitele ning samas kirjeldatud kinnisasja vahetamise põhimõttele vastava vahetusmaa kohta, kuid seni oleme kahjuks saanud eitavad vastused.
Meie hinnangul on Teiega sobiliku vahetusmaa leidmisel peetavate läbirääkimiste käigus Teie poolt antud vastukäivad seisukohti:
Seejuures on Teie antud ja/või edastatud eitavate seisukohtade põhjendamisel antud ka vastukäivad seisukohti:
Samuti ei saa nõustuda Teie 21.05.2026 kirjas osundatud Maa- ja Ruumiameti seisukohaga, justkui välistaks vahetatava (e riigile omandatava) ja vahetusmaa võrreldavuse maatükkide erinev ühikuhind – KAHOS §24 lg 4 teises lauses osundatu kohaselt on vahetatavate kinnisasjade väärtuste erinevuse korral vahetamisega kaasneva hüvitamise kriteerium sätestatud lähtuvalt vahetatavate kinnisasjade harilikust väärtusest, mitte kinnisasjade ühikhinnast: “Vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus ei tohi erineda rohkem kui 30 protsenti, kui kinnisasjade vahetamisel tekib hüvitamiskohustus kinnisasja omanikul, kes omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja.” Eeltoodu kohase kinnisasja omaniku hüvitamiskohustuse (kuni 30% kinnisasjade hariliku väärtuse erinevuse hüvitamine rahas) täitmise valmidust oleme kinnitanud ka enda varasemates kirjades.
Arvestades eeltoodut, palume sobiliku vahetusmaa otsingutes tulemuslikkuse saavutamiseks Teilt vastust järgmiste vahetusmaa sobilikkuse parameetreid ja vahetamise teel kinnisasja omandamise põhimõtteid puudutavate küsimuste osas:
Ehk teisisõnu, vahetuseks sobivuse ja asjakohasel juhul hüvitamiskohustuse rahalise suuruse määratlemise kriitiliseks parameetriks on vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus, mitte pindala vm näitaja
Teie vastused/seisukohad eelnimetatud küsimustele annaks meile võimaluse valida selgelt määratletud otsinguparameetrid riigi maareservist sobiliku vahetusmaa leidmiseks ning konstruktiivselt lahenduse saavutamiseks.
Teie vastust ootama jäädes.
Saatja: Riin Kodu <[email protected]>
Saatmisaeg: neljapäev, 21. mai 2026 15:32
Adressaat: Info TavaMets <[email protected]>
Koopia: Valdo Hermann <[email protected]>
Teema: FW: Pakkumine Ringtee 20 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks
Tere
Seoses riigitee nr 87 Põlva ringtee km 3,09-6,034 ja riigitee 90 Põlva-Karisilla km 0,15-0,4 Põlva linna ja Rosma küla vahelise lõigu jalgratta ja jalgtee projekti elluviimisega oli tarvis omandada OÜ-le Tava Mets kuuluvast Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas asuvast Ringtee 20 kinnisasjast äralõige suurusega 1178 m2. Äralõige on tänaseks eraldi katastriüksusena moodustatud (katastritunnus 62201:001:2379, pindala 1178 m2).
Soovisite rahalise hüvitise asemel vahetusmaad Maa- ja Ruumiametile (MaRu) kuuluvast Kaseküla tn 8 kinnisasjast (Tartu maakond, Elva vald, Käärdi alevik). Sellega seonduvalt tegime vastava päringu MaRu-le ja jäime ootama tagasisidet. Saime viimaks MaRu-lt vastuse ning kahjuks ei pea nad Kaseküla tn 8 kinnisasjast vahetusmaa moodustamist võimalikuks, tuues põhjenduseks selle, et seaduse eesmärk ei ole anda maatulundusmaa vastu, mille juhtostarve üldplaneeringus on küll segakasutusega äri- ja teenindusmaa nagu Ringtee 20 kinnisasjal on, tootmismaad, lisaks ei ole võrreldavad ka nende maatükkide ühikuhinnad, Kaseküla tn 8 kinnisasja ühikuhind on tunduvalt kõrgem Ringtee 20 kinnisasja omast.
Sellest tulenevalt teeme ettepaneku jätkata menetlust rahalise hüvitise teel vastavalt 19.03.2026 kirjaga nr 8-3/25-002/602-5 saadetud uuendatud hinnapakkumisele. Ootame Teie vastust hiljemalt 28.05.2026.
Heade soovidega
Riin Kodu
maade projektijuht
maade osakond
5982 2504
Valge 4 / 11413 Tallinn / Transpordiamet
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee
Registrikood 70003098
Ringtee 20 kinnisasja osalise
omandamise menetlusest
Olete pöördunud Maa- ja Ruumiameti (MaRu) poole 28.05.2026 e-kirjaga, milles palute Ringtee 20 ja Kaseküla tn 8 kinnisasjade vahetamise sobimatuse vaatest selgitust, kas vahetamise põhimõtted ja
kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) tõlgendus on vahepeal muutunud. Samuti
palute MaRu hinnangut, milliseid kinnisasju oleks Ringtee 20 kinnisasja osa vastu võimalik vahetusmaaks pakkuda, et see vastaks seaduse põhimõtetele. Lisaks olete edastanud meile vastamiseks
Tava Mets OÜ poolt konkreetses menetluses saadetud küsimused.
MaRu´le esitatud päring on eeskätt seotud küsimustega, kuidas tuleb vahetusmaa sobivuse hindamisel
arvestada katastriüksuse sihtotstarvet, üldplaneeringu juhtotstarvet ning hindamisel tuvastatud parimat
kasutust. MaRu hinnangul ei ole vahetamise põhimõtted võrreldes varasemate arutelude ja 15.10.2024 koosoleku memoga muutunud. Koosoleku memos kajastatud põhimõtted o n mõeldud praktilise
juhisena sobiva vahetusmaa eelvalikuks ja need ei asenda KAHOS´es sätestatud õiguslikke kriteeriume. Allolevalt selgitame veel kord oma seisukohti ja KAHOS´e tõlgendust - sarnaselt, nagu
oleme seda praktiseerinud ka MaRu vahetusmenetlustes, nt Rail Baltica raudtee tarbeks maade riigile
omandamisel.
KAHOS´e § 22 lõike 1 kohaselt on menetluse läbiviijal õigus tulenevalt olukorrast pakkuda kinnisasja
omandamist rahas, kiirmenetlust, kinnisasja vahetamist või maakorralduse läbiviimist. Sama seaduse § 11 lõike 3 kohaselt makstakse tasu rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega on kinnisasja
vahetamine üks võimalik kokkuleppemenetluse lahendus, kuid vahetusmaa pakkumine ei ole
menetluse läbiviijale kohustuslik, kui sobivat vahetusmaad ei ole võimalik leida.
KAHOS´e § 24 lõike 3 kohaselt lähtutakse kinnisasja vahetamisel kahest kriteeriumist: 1. vahetatakse ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi, kuid erandina võib vahetada erineva
sihtotstarbega katastriüksusi juhul, kui vahetusmaa üldplaneeringus kavandatud perspektiivne
maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele; 2. vahetatavad kinnisasjad peavad paiknema sarnases turupiirkonnas.
KAHOS´e § 24 lõike 3 punkt 1 sätestab õigusliku raamistiku vahetatavate maatükkide kasutusest lähtuva kriteeriumi osas. KAHOS-e § 24 lõike 3 punkt 1 eesmärk on tagada, et kinnisasjade vahetamine
toimuks nende õigusliku kasutusrežiimi võrreldavuse alusel. Seetõttu seob säte vahetuse esmajoones maa kehtiva sihtotstarbega. Kinnisasja hindamisel tuvastatud parim kasutus või üldplaneeringust
tulenev juhtotstarve ei saa iseenesest asendada § 24 lõike 3 punktis 1 toodud sihtotstarbe ja lubatava
erandi regulatsiooni. Näiteks ei võimalda KAHOS vahetusmenetlust, kus omandatava maaüksuse sihtotstarve on maatulundusmaa, selle üldplaneeringu kohane juhtotstarve on äri-, teenindus- või
tootmismaa ja vahetusmaana pakutakse sellele vastu tootmismaa sihtotstarbega riigimaad. Selline
vahetus ei oleks KAHOS´e § 24 lõike 3 punktiga 1 kooskõlas, kuna viidatud vahetusmaa sihtotstarve (tootmismaa) ei ühtiks omandatava kinnisasja sihtotstarbega (maatulundusmaa). KAHOS´e § 24 lõike
Riin Kodu Transpordiamet
Teie 28.05.2026
Meie 15.06.2026 nr 7-2/25/16281-7
2
3 punktis 1 esitatud erand vahetusmaa üldplaneeringu kohase juhtotstarbe ja omandatava kinnisasja sihtotstarbe kattuvuse osas tähendab seaduse sõnastuses seda, et riigi poolt pakutava vahetusmaa
juhtotstarve võib kattuda omandatava kinnisasja sihtotstarbega (juhul, kui pakutava vahetusmaa
sihtotstarve ei ühti omandatava kinnisasja sihtotstarbega). Seaduse sõnastus ütleb üheselt, et vahetusmenetluses saab üldplaneeringu kohast juhtotstarvet erandina arvestada üksnes vahetusmaa
puhul, kuid mitte omandatava kinnisasja puhul, mille osas tuleb arvestada kehtivat sihtotstarvet.
MaRu peab oluliseks rõhutada, et üldplaneeringu juhtotstarve ja maa kasutuspotentsiaal ei ole
vahetusmenetluses tähtsusetud. Neid tuleb arvestada KAHOS´e § 24 lõike 3 punkti 1 kohaldamisel selles ulatuses, nagu säte seda ette näeb ning praktilises võrdluses, st hinnangu andmisel sellele, kas
maatükid on oma kasutusotstarbelt, arenduspotentsiaalilt ja turukäitumiselt piisavalt sarnased ning kas
need paiknevad sarnases turupiirkonnas.
Samas, omandatava kinnisasja hüvitamise aluseks oleva turuväärtuse hindamisel arvestatakse lisaks
kehtivale sihtotstarbele ka üldplaneeringu kohast juhtotstarvet, arenduspotentsiaali ning hindamisstandardi kohast parima kasutuse määratlust. Parim kasutus on kõige tõenäolisem kasutus,
mis on õiguslikult lubatav, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima väärtuse. Seega, kui
omandatava kinnisasja sihtotstarve on näiteks maatulundusmaa, kuid üldplaneering näeb ette
perspektiivse tootmismaa võimaluse (ja piirkonnas annab see kõrgema väärtuse), siis omandamise menetluses hinnatakse see kinnisasi tootmismaa parima kasutuse ja tootmismaa perspektiiviga maa
väärtuse kohaselt, eeldusel, et kinnisasja parim kasutus on tootmismaa. Sellisel juhul omandatava
kinnisasja tasu ja täiendavad hüvitised arvutatakse maatulundusmaast kallima tootmismaa väärtusest tulenevalt.
MaRu 21.04.2026 kirjas on selgitatud, et Ringtee 20 kinnisasi oli jagamiseelselt maatulundusmaa
sihtotstarbega ning Kaseküla tn 8 on tootmismaa sihtotstarbega. Samuti on märgitud, et Elva valla
üldplaneeringu kohaselt on valdav osa Kaseküla tn 8 kinnisasjast tootmismaa juhtotstarbega ja üksnes idaosas paikneb väiksemas ulatuses kaitsehaljastuse maa-ala. Nende asjaolude tõttu leidis MaRu, et
võrreldavate maade kasutusperspektiivid on erinevad ning Kaseküla tn 8 kinnisasjast vahetusmaa
moodustamine ei ole põhjendatud.
Riigile omandatavat Ringtee 20 kinnisasja äralõiget on hinnatud osana suuremast tervikust ning
arvestatud on tervik-kinnisasja perspektiivse arendusvara väärtust, s.t ühelt poolt on võetud arvesse jagamiseelse kinnisasja kui terviku omadused (sh mastaabiefekt) ning teiselt poolt on tegemist väikese
pindalaga kinnisasjaga, mille hindamistulemus on ligikaudu 5500 eurot. Analüüsisime täiendavalt MaRu portfellis olevaid riigile kuuluvaid kinnisasju ja ei leidnud sarnases turupiirkonnas paiknevat
sama sihtotstarbega kinnisasja ega kinnisasja, millele samaväärse kasutus- ja arenduspotentsiaali
tagaks kehtiv üldplaneering ning mis oleks iseseisvalt kasutatav ja väärtuse mõttes omandatava kinnisasjaga samas suurusjärgus (ca 5500 eurot). MaRu praktilise kogemuse põhjal on üsna
tavapärane, et arendusperspektiiviga maatulundusmaast või ehitusmaast tehtavate väikese pindalaga
äralõigete puhul pole vahetamist võimalik pakkuda, nii ka kõnealuse menetluse puhul.
Jääme oma varasema seisukoha juurde, et vahetusmaa pakkumine ei ole antud juhtumi puhul
võimalik ja menetlust tuleks jätkata KAHOS´es ettenähtud rahalise hüvitise pakkumisega.
Vastused Tava Mets OÜ küsimustele:
1. Kas sobiliku vahetusmaa otsimisel on aktsepteeritav lähtuda KAHOS § 24 lg 3 p.1
sätestatust, et “erandina võib vahetada erineva sihtotstarbega katastriüksusi, kui
vahetusmaa maa-ala üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve
vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele”?
Jah, vahetusmaa otsimisel tuleb nimetatud sättest lähtuda. See tähendab, et esmalt tuleb eelistada ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi. Erandina võib kaaluda erineva sihtotstarbega
katastriüksusi üksnes siis, kui vahetusmaa üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava (omandatava) katastriüksuse sihtotstarbele. Sellest
3
erandist ei tulene siiski, et üldplaneeringu juhtotstarvet võiks kasutada vahetatavuse põhjendamiseks piiranguteta mõlemas suunas sõltumata KAHOS´e § 24 lõike 3 punkti 1
sõnastusest. Lisaks peavad olema täidetud ka muud sobivusnõuded, muuhulgas sarnane
turupiirkond. 2. Kas nõustute, et KAHOS § 24 lg 4 sätestatu kohaselt peetakse kinnisasja omaniku, kes
omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja, hüvitamiskohustuse (ehk juhul, kui
vahetusmaa väärtus on riigile omandatava maa väärtusest suurem) suurimaks lubatavaks
määraks kuni 30% vahetusmaaks oleva kinnisasja harilikust väärtusest, mitte vahetusmaa
ühikhinnast? Ehk teisisõnu, vahetuseks sobivuse ja asjakohasel juhul hüvitamiskohustuse
rahalise suuruse määratlemise kriitiliseks parameetriks on vahetatavate kinnisasjade harilik
väärtus, mitte pindala vm näitaja.
3. KAHOS´e § 24 lõike 4 kohaselt lähtutakse vahetatavate kinnisasjade harilikust väärtusest ning väärtuste vahe hüvitatakse rahas. Kui hüvitamiskohustus tekib kinnisasja omanikul, kes
omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja, ei tohi vahetatavate kinnisasjade harilik
väärtus erineda rohkem kui 30 protsenti. Ühikuhind ei ole selles mõttes iseseisev õiguslik kriteerium hüvitamiskohustuse määramisel. Küll aga võib ühikuhind olla üheks abistavaks
näitajaks hindamaks, kas kinnisasjad kuuluvad sarnasesse turupiirkonda ja kas nende kasutuspotentsiaal on võrreldav. Kas nõustute, et tulenevalt asjaolust, et KAHOS ei defineeri
“sarnast turupiirkonda”, võib sarnase turupiirkonna all silmas pidada “maa korralise
hindamise metoodikaga määratud sama või ühe võrra erinevat asukohaklassi sõltumata
kaugusest vahetatava maaga”?
MaRu hinnangul võib maa korralise hindamise metoodikast tulenev asukohaklass olla abistav
orientiir, kuid seda ei saa pidada automaatseks ega ainsaks õiguslikuks kriteeriumiks. Maa korraline hindamine on masshindamine. Masshindamine eeldab oma eesmärgist tulenevalt
suuremat üldistustaset ning selleks kasutatav lähenemine ei pruugi olla üheselt kohaldatav muudel hindamise eesmärkidel. Kinnisvara hindamise kontekstis on turupiirkond konkreetse
kinnisvarakategooria turg ehk ala, kus alternatiivsed sarnased varad tulemuslikult
konkureerivad hinnatava varaga võimalike ostjate ja kasutajate jaoks. Sarnase turupiirkonna määratlemisel tuleb arvestada kinnisasjade kuulumist samasse
turusegmenti, s.h. kasutusotstarvet, planeeringulist potentsiaali, iseseisvat kasutatavust ja
võrreldavaid tehinguid. Näiteks elukondliku- või ärikinnisvara puhul on otstarbekas lugeda sarnaseks turupiirkonnaks
konkreetse omavalitsuse või selle osa territoorium, kuid metsamaade puhul võib sarnaseks
lugeda laiema regiooni, nt maakond koos piirnevate naabermaakondadega.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind juhataja Riigimaa strateegia osakond
Joel Peetsu
511 0141 [email protected]
Marin Must 5392 8399 [email protected]
| Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiri | 08.07.2026 | 2 | 8-3/25-002/602-8 | Sissetulev kiri | transpordiamet | OÜ Tava Mets |
| Selgituste küsimine Ringtee 20 kinnisasjast maaeralduse omandamise menetluses | 16.06.2026 | 2 | 8-3/25-002/602-6 | Sissetulev kiri | transpordiamet | OÜ Tava Mets |
| Uuendatud pakkumine Ringtee 20 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks | 19.03.2026 | 1 | 8-3/25-002/602-5 | Valjaminev kiri | transpordiamet | Tava Mets OÜ |
| Kiri | 23.10.2025 | 1 | 8-3/25-002/602-4 | Valjaminev kiri | transpordiamet | OÜ Tava Mets |
| Nõusolek pakkumisega | 23.09.2025 | 6 | 8-3/25-002/602-3 | Sissetulev kiri | transpordiamet | OÜ Tava Mets |
| Pakkumine Ringtee 20 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks | 19.09.2025 | 3 | 8-3/25-002/602-2 | Valjaminev kiri | transpordiamet | OÜ Tava Mets |