Uuendatud pakkumine Ringtee 20 kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Tava Mets OÜ

[email protected]

Meie 19.03.2026 nr 8-3/25-002/602-5

Uuendatud pakkumine Ringtee 20

kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet alustas 10.01.2025 kirjaga nr 8-3/25-002/602-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust OÜ Tava Mets (registrikood 10320326)

omandis olevast Ringtee 20 kinnisasjast (Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond, kinnistu

registriosa nr 650938, katastriüksuse tunnus 62201:001:1871, pindalaga 39 535 m2) ligikaudu

1178 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Äralõige on vajalik Roadplan OÜ poolt koostatud põhiprojekti nr 22036 „Riigitee nr 87 Põlva

ringtee km 3,09-6,034 ja riigitee 90 Põlva-Karisilla km 0,15-0,4 Põlva linna ja Rosma küla

vahelise lõigu jalgratta ja jalgtee projekt“ elluviimiseks.

Transpordiameti 19.09.2025 kirjaga nr 8-3/25-002/602-2 tegime Teile pakkumise Ringtee 20

kinnisasjast äralõike omandamiseks tuginedes Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud

hindamisaruandele nr ARE-252138C.

23.09.2025 saadetud e-kirjas teavitasite, et soovite rahalise hüvitise asemel vahetusmaad

Riigimetsa Majandamise Keskusele kuuluvast Tartu maakonnas Nõo vallas Vissi külas asuvast

Elva metskond 40 kinnisasjast (katastritunnus 52801:001:1024). 07.10.2025 e-kirjaga selgitasime

Teile, et soovitud vahetusmaa ei ole kasutusotstarbelt sarnane Teile kuuluva Ringtee 20

kinnisasjaga ega vasta KAHOS-es toodud vahetamise kriteeriumitele. Kuna Ringtee 20 kinnisasi

piirneb mõlemalt poolt kohalikule omavalitsusele kuuluvate maadega, millel on üldplaneeringu

järgi sarnane juhtotstarve, soovitasime kaaluda vahetusmaa moodustamise võimalust sealt või siis

proovida leida mõni teine riigile kuuluv kinnisasi, millel oleks Teile kuuluva Ringtee 20

kinnisasjaga sarnane juhtotstarve ning mis asuks sarnases turupiirkonnas. 08.10.2025 e-kirjaga

saatsite meile soovi saada vahetusmaad Maa- ja Ruumiametile (edaspidi MaRu) kuuluvast Tartu

maakonnas Elva vallas Käärdi alevikus asuvast Kaseküla tn 8 kinnisasjast (katastritunnus

69401:001:0224).

22.10.2025 e-kirjaga selgitasime Teile täpsemalt vahetamise põhimõtteid ning tõime välja, et meie

hinnangul oleks endiselt mõistlikum vahetusmaa moodustamist kaaluda Ringtee 20 kinnisasja

kõrval asuvast kohalikule omavalitsusele kuuluvast maast, kuid Teie soovile vastu tulles

pöördusime 27.10.2025 kirjaga nr 8-3/25-002/18239-1 MaRu poole saamaks põhimõtteline

2 (3)

seisukoht Kaseküla tn 8 kinnisasjast vahetusmaa moodustamise kohta.

MaRu viitas enda poolt antud tagasisides, et Transpordiameti poolt tellitud Ringtee 20 kinnisasja

hindamisaruandes esinevad puudused, tuues eriti välja metsa hindamise osa. Sellest tulenevalt

palusime Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hindajal koostatud hinnang üle vaadata ning vajadusel

korrigeerida. Hindaja kaasas uue alltöövõtja, kes koostas hinnangus metsahindamise osa ning tegi

ka oma töös mõned väiksemad parandused. Sellest tulenevalt teeme Teile parandatud

hindamisaruande alusel uue pakkumise.

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega,

täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Tuginedes Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

poolt koostatud hindamisaruandele nr ARE-252138C (hindamisaruande kuupäev 17.03.2026) on

Ringtee 20 kinnisasjast tehtava äralõike väärtuseks maa eest 4994,72 eurot (4,69 eur/m2) ehk

ümardatult 4990 eurot ja kasvava metsa harilik väärtus 301,10 eurot ehk ümardatult 300 eurot.

Lisaks on välja toodud saamata jääv tulu (kasvava metsa hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse vahe)

228,51 eurot ehk ümardatult 230 eurot.

Tänaseks on riigi poolt omandatav Ringtee 20 kinnisasja osa välja jagatud ning eraldi

katastriüksusena moodustatud (87 Põlva ringtee L17, katastritunnus 62201:001:2379, pindala

1178 m2).

Juhul kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lõikele 6 esitame pakkumise omandada Teile

kuuluvast Ringtee 20 kinnisasjast välja jagatud äralõige tasudes alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 4990 eurot (4,69 eur/m2);

kasvava metsa harilik väärtus – 300 eurot;

saamata jääv tulu – 230 eurot;

motivatsioonitasu – 1673 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 203 eurot;

Pakkumus kokku 7396 eurot. Kuigi olete avaldanud soovi saada rahalise hüvitise asemel vahetusmaad MaRu-le kuuluvast

Kaseküla tn 8 kinnisasjast, siis edastame Teile käesoleva hinnapakkumise, et oleks üheselt

arusaadav, milline on riigi poolt pakutav hüvitis omandamise korral vastavalt parandatud

hindamisaktile. Juhime ka veelkord tähelepanu, et KAHOS § 24 lg 2 kohaselt ei maksta kinnisasja

vahetamisel motivatsioonitasu.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

3 (3)

Kui oleme saanud MaRu-lt tagasiside Kaseküla tn 8 kinnisasja vahetusmaaks sobivuse osas,

anname sellest Teile teada.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Ringtee 20 kinnisasja hindamisaruanne

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Kinnistu nimi: 87 Põlva ringtee L17

Kinnistu reg nr: 650938

Katastritunnus: 62201:001:2379

Maakond: Põlvamaa

Omavalitsus: Põlva vald

Asustusüksus: Põlva linn

Kinnistu:

Metsamaa pindala: 0,10 ha Arenguklassid

Tagavara: 5 tm Nimetus Pindala, ha %

HR tagavara: 0 tm Selguseta ala 0,04 40

LR tagavara: 4 tm Noorendik 0,06 60

Boniteedi kaalutud keskmine: 1,60 Kokku 0,10 100

Kokkoveokaugus: 25 m

Puuliigid

Puuliik Tagavara, tm %

MA 4 78

KS 1 18

HB 0 3

teised 0 1

Väärtused EUR: Kokku 5 100

529,61 EUR

5296,10 EUR/ha Metsakasvukohatüübid

KKT Pindala, ha %

MS 0,06 60

301,10 EUR JM 0,04 40

3011,00 EUR/ha Kokku 0,10 100

Metsa hüvitusväärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad * ja kuluhinnad ****

hind, eur/tm

Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit kü/epuit raidmed kulu raiele

MA 104,96 91,76 48,08 35,71 32,03 11,61

KS 293,84 137,05 66,89 45,34 35,71 32,03 11,61

HB 76,83 76,83 45,34 35,71 32,03 11,61

teised 53,43 53,43 35,71 32,03 11,61

Metsa hariliku väärtuse määramiseks kasutatud - RMK vahelaohinnad ** ja kuluhinnad ****

hind, eur/tm

Puuliik spoonipakk palk peenpalk paberipuit kü/epuit raidmed kulu raiele

MA 103,06 88,76 43,72 36,13 31,03 7,18

KS 279,63 152,71 57,58 44,92 36,13 31,03 7,18

HB 77,36 77,36 39,34 36,13 31,03 7,18

teised 50,58 50,58 36,13 31,03 7,18

* - RMK viimase 12 kuu hindadest 3 kõrgema keskmisega kuu hindade keskmised. (aprill, oktoober ning november 2025)

** - RMK viimase avaldatud kuu (jaanuar 2026) hinnad.

**** - RMK 2025 II poolaasta kuluhinnad.

Kõik arvutused on tehtud VV määrus 22/2023 metoodika ja valemitega.

Takseerimise kuupäev: 11.03.2026

Arvutuse kuupäev: 12.03.2026

Kinnistul kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus nr 22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord"

Metsa hüvitusväärtus (RMK vahelaohinnad):

Metsa harilik väärtus (RMK vahelaohinnad):

Takseeriseloomustus

87 Põlva ringtee L17 maaüksus, katastritunnus: 62201:001:2379

Koosseis Van- us

Kõr gus

Dia- mee- ter

Rinnas- pindala

Täius

Tagavara

Kasvav mets

Lama- puit

Baas- kõr- gus

Välja- raie

R1 R2 R3

Kahjus- tatud puud

UR ealine alates

% m /ha H100 % 2

ER:1, 0.04 ha, I bon (H100=30.0) kuivendatud jänesekapsa-mustika kaasik, selguseta ala

Tootlik metsamaa, juurdekasv 2.1 tm/(ha×a), 3. tuleohuklass

30.0 2069

% %rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

10

480 tk/ha1 40 kask 46.0 10 1

440 tk/ha1 37 haab 47.0 10 1

120 tk/ha1 10 mänd 65.0 15 1

120 tk/ha1 10 vaher 11.5 5 1

36 tk/ha1 3 hall-lepp 68.0 10 1

4925 tk/haY 100 mänd 48 24120 2 1

3150 tk/haS 100 mänd 27 24 90 1

KAHJUSTUSED

d kahjustusekahjustus puu- % puude

cm ulatus m asteliik arvust

teised keskmineKS 4 1

teised keskmineHB 4 1

teised keskmineVA 1 1

teised keskmineMA 6 1

teised keskmineLV 6 1

teised keskmineMA 48 1

Tehtud tööd: lageraie ; valgustusraie

% m /ha H100 % 2

ER:2, 0.06 ha, II bon (H100=26.0) kuivendatud mustika kaasik, noorendik

Tootlik metsamaa, juurdekasv 2.3 tm/(ha×a), 3. tuleohuklass

26.0 2086 39 2

% %rinne puuliik a m cm tm/ha tm/er tm/ha

Kokku:

a

10

122130 tk/ha1 85 kask 46.0 10 1 1

150 tk/ha1 6 vaher 11.5 5 1

1130 tk/ha1 5 haab 46.0 10 1

100 tk/ha1 4 mänd 22.0 10 1

2618 tk/haY 95 mänd 50 14120 2 1

115 tk/haY 5 remmelgas 15 10 30 1

KAHJUSTUSED

d kahjustusekahjustus puu- % puude

cm ulatus m asteliik arvust

teised keskmineKS 4 1

teised keskmineMA 2 1

teised keskmineHB 4 1

teised keskmineVA 1 1

teised keskmineMA 50 1

teised keskmineRE 15 1

Iseärasused: täius või liitus ebaühtlane

Tehtud tööd: lageraie ; valgustusraie

Tarbesortimentide väljatulek kasvava metsa tagavarast umbes 70%.

Leht 212.03.2026©METSAEKSPERDI METSAKORRALDUSE OSAÜHING

Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

Rävala pst 5, Tallinn 10143

Registrikood 11346894

+372 6144 600

[email protected]

www.arcovara.ee

Eksperthinnang nr ARE-252138C

Aadress: Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 650938 avalikes huvides

omandatav äralõige pindalaga 1178 m²

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine

seoses äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4

lõike 1 punkti 7 alusel).

Ülevaatuse kuupäev: 16.05.2025

Väärtuse kuupäev: 16.05.2025

Hindamisaruande

kuupäev: 17.03.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

+372 520 3807

[email protected]

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 2 / 48

SISUKORD

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA PIIRAVAD

TINGIMUSED .................................................................................................................... 5

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk .......................................................................... 5 1.2 Hindamise alused ....................................................................................................... 6 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................ 6

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ............................ 7 2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ..................................... 7 2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel ............................................. 7 2.3 Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................... 7

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS .............................................................................. 9 3.1 Õigussuhete kirjeldus ................................................................................................. 9 3.2 Asukoha kirjeldus ....................................................................................................... 9 3.3 Katastriüksuste kirjeldus ........................................................................................... 13 3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus .................................................................................. 14 3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele ............................................... 15

4. TURUÜLEVAATED ................................................................................................. 17 4.1 Makromajanduse ülevaade ...................................................................................... 17 4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ................................................................................... 20 4.3 Põlva maakonna elamuturu ülevaade (2025. a. aprilli seisuga) ................................ 24 4.4 Põlva maakonna teenindus-, lao- ja tootmisotstarbelise kinnisvara turuülevaade ..... 26 4.5 Pakkumise ülevaade ................................................................................................ 28 4.6 Turustatavuse analüüs ............................................................................................. 29

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE .............................................................................. 31 5.1 Parim kasutus .......................................................................................................... 31 5.2 Hindamismeetodid ................................................................................................... 32 5.3 Hindamismeetodi valik ............................................................................................. 32 5.4 Hindamine ................................................................................................................ 33

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus ...................................................... 33 5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud .......................................................................................... 38 5.4.3 Saamata jääv tulu ........................................................................................................................ 38 5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu ............................................................................................... 39

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ......................................................................................... 40 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast................................................................................... 43

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted ....................... 44

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 6 ................................................................................. 47

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................... 48

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 3 / 48

KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 650938 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 1178 m²

Aadress: Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Omanik: OÜ Tava Mets (registrikood 10320326)

Katastriüksuse tunnus 62201:001:1871

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu liik: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 39535 m2

Kinnisasjal paiknevad

ehitised, sh tehnovõrgud: Puuduvad

Planeeringud,

ehitusõigus:

Vastavalt kehtivale Põlva valla üldplaneeringule (kehtestatud Põlva

Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 1-3/16) asub hinnatav vara

segakasutusega äri- ja teeninduse maa-alal, ida ja läänekülg on haljasala

maa-ala. Olemasolev maakasutus ei ole vastuolus kehtiva

üldplaneeringuga.

Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval algatatud, koostamisel või kehtiv

detailplaneering puudub. Ehitusõigus on täpsustamata, kuid vastavalt

üldplaneeringule:

- ehitusõigust tagava kü min suurus 1300 m2, täisehituse % 40, hoone max

kõrgus 15 m;

- min 10% kü-st peab olema kõrghaljastusega, kõvakattega ala elamumaal

ei tohi ületada haljastatavat ala, metsa olemasolul säilitada seda min 30%

ulatuses;

Äralõige:

katastriüksuse ida osas asuv hoonestamata maa-ala (kitsas riba tee ääres)

pindalaga 1178 m². Äralõike alal hindajale teadaolevalt tehnovõrkude

liitumispunktid puuduvad. Maaüksusele mahasõit on planeeritud samale

kohale.

Hindamistulemust

mõjutada võivad

vastuolud andmetes:

Puuduvad

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Lähteülesanne:

hinnata tasu Ringtee 20 kinnisasja registriosa numbriga 650938 planeeritud

äralõike suurusega 1178 m² avalikes huvides võõrandamisel kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel. Vastavalt

tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile 2.4.1 esitatakse kõik

hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi täpsusega.

Ülevaatuse kuupäev: 16.05.2025

Väärtuse kuupäev: 16.05.2025

Hindamisaruande

kuupäev: 17.03.2026

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Riin Kodu, maade projektijuht

Tellimusleping: tellimusleping nr 3.2-2/25/147-1, sõlmitud 03.02.2025, töövõtulepingu nr

3.2-2/25/147-1 muutmine, muudatus nr 1, sõlmitud 08.07.2025.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 4 / 48

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud

puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud

ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

- hindamisel on eeldatud, et metsa väärtused ei ole hindamisaruande

väärtuse kuupäeva ja metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal

muutunud.

Tasu:

kinnisasja omandamise tasu on 5524,33 eurot, ehk ehk 4,69 €/m2, sh:

- äralõike harilik väärtus 4994,72 € + 301,1 €

- saamata jääv tulu 228,51 €

- kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Hinnang likviidsusele: ei ole võimalik hinnata, sest tegemist on turule mittesuunatud varaga.

Hindamistulemuse

täpsus:

tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega.

Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamistulemuse

täpsuseks on ±20%

Käibemaks:

hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid võimaliku ostu-müügitehingu

tegemisel võib selle osas käesoleval juhul lisanduda käibemaks Eesti

Vabariigis kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Turul on levinud

analoogsete varade puhul hinna käsitlus käibemaksuta tasemel

Kommentaarid

Eksperthinnangus nr ARE-252138C, hindamisaruande kuupäevaga 28.08.2025 on tehtud järgmised

parandused/täiendused:

- täiendatud üldplaneeringus ette nähtud maakasutuse juhtotstarvete kirjeldust kokkuvõttes ja

punktis 3.3;

- muudetud avalikustamise keelustamise klausel punktis 1.3;

- muudetud suures osas punt 5.4;

- vahetatud välja allhanketeenust osutanud ettevõte ning sellega seonduvalt metsamaa hinamise

osa. (vt p 2.2)

- parandatud hindamisaruande kuupäeval, sh metsahindamise teostamise ajaks on äralõike osa

jagatud eraldi katastriüksuseks tunnusega 62201:001:2379, pindalaga 1178 m2.

Maa väärtus ei ole muutunud väärtuse kuupäeva 16.05.2025 ja hindamisaruande kuupäeva

17.03.2026 vahelisel ajal.

Hindamistulemus

Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas aadressil Ringtee 20 asuva kinnisasja registriosa numbriga

650938 äralõike pindalaga 1178 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva

16.05.2025 seisuga 5524,33 (viis tuhat viissada kakskümmend neli eurot ja kolmkümmend kolm

eurosenti) eurot.

Hinnatud tasu koosneb äralõike harilikust väärtusest ja saamata jäävast tulust. Otsest varalist ei esine.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 5 / 48

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hinnatav vara: kinnisasjast registriosa numbriga 650938 avalikes huvides omandatav

äralõige pindalaga 1178 m²

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Riin Kodu, maade projektijuht

Tellimusleping: tellimusleping nr 3.2-2/25/147-1, sõlmitud 03.02.2025, töövõtulepingu

nr 3.2-2/25/147-1 muutmine, muudatus nr 1, sõlmitud 08.07.2025.

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja omandamise tasu, sh täiendava hüvitise hindamine seoses

äralõike avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7

alusel).

Hindamise eesmärk on hindamisaruannete koostamine kinnisasja

omndamise tasu leidmiseks vastavalt Kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduses (edaspidi KAHOS) sätestatule. Tasu koosneb

kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt

kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Tasu korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja

võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt KAHOS §-s 11, 12, 13, 14,

18 ja 20 sätestatule.

Hinnangu kasutaja:

Transpordiamet

Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei

ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev

hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara

hinnanguna.

Väärtuse liik:

tasu1

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju

ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil

hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning

analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui

kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis

isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt

kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.

Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik

väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus2.

Lähteülesanne:

hinnata tasu Ringtee 20 kinnisasja registriosa numbriga 650938

planeeritud äralõike suurusega 1178 m² avalikes huvides

võõrandamisel kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(KAHOS) alusel. Vastavalt tellimuslepingu tehnilise kirjelduse punktile

1 Varasemalt kasutuses olnud mõistest hüvitusväärtus on kehtivas hindamisstandardis EVS 875-12:2024 loobutud, KAHOS sellist

mõistet ei käsitle, kasutusele on võetud mõiste tasu. 2 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada

soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele

vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 6 / 48

2.4.1 esitatakse kõik hindamistulemused ümardamata, 1 eurosendi

täpsusega.

1.2 Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eestis kehtivast vara hindamise standardisarjast EVS 875, kehtivast

seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

- hindamisel on eeldatud, et metsaväärtused ei ole hindamisaruande väärtuse kuupäeva ja

metsahindamise kuupäeva vahelisel ajal muutunud.

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtus märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 7 / 48

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

KASUTATUD ANDMEALLIKAD

- Kinnistul kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus vastavalt Vabariigi Valitsuse määrus

nr 22/18.03.2023 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord", Peep Põntson, Metsaeksperdi

metsakorralduse osaühing, koostatud 12.03.2026;

- Takseeriseloomustus 2026-2035, Peep Põntson, Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing,

11.03.2026;

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS);

- kinnisasja erakorralise hindamise kord (Eesti Vabariigi Valituse määrus);

- Krundijaotuskava POS 6 RT 87 Põlva ringtee km 3,09–6,034 ja RT 90 Põlva-Karisilla km 0,15 -

0,40 Põlva linna ja Rosma küla vahelise lõigu jalgratta ja jalgtee projektist töö nr 22036;

- Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register, seisuga 27.06.2025;

- Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga);

- Põlva valla üldplaneering https://www.polva.ee/uldplaneering, seisuga 16.05.2025;

- Põlva valla detailplaneeringute info, https://www.polva.ee/detailplaneeringud 16.05.2025 seisuga;

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks;

- Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875;

- Maa- ja Ruumiamet www.maaruum.ee ja sealsed kaardirakendused, seisuga 27.06.2025;

- Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus,

seisuga 27.06.2025;

- Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas;

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ tehinguinfo seisuga 16.05.2025;

- algandmete esitajate poolt esitatud teave;

- kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 08.08.2025;

- Eesti kaart www.kaart.delfi.ee, seisuga 27.06.2025;

- e-kinnistusraamat www.kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 13.06.2025;

- vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed.

Allhange

Hindamistoimingute läbiviimise käigus on kasutatud allhanget – Meriz Metsahaldus OÜ- ärlõike ala

piiritlemiseks (16.05.2025) ja Metsaeksperdi metsakorralduse osaühing - puidutagavara hinnanguks.

2.2 Vastuolud lähteandmete ja vara tegeliku olukorra vahel

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingute läbiviimise käigus andmetes vastuolusid ning hindab muus osas

andmed usaldusväärseteks.

2.3 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev3: 16.05.2025

Hindamisaruande kuupäev4: 17.03.2026

3 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

4 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 8 / 48

Väärtuse kuupäev5: 16.05.2025

Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline hindaja Eva-Mari Luts

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: Metsahindaja Imre Merits

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas hinnatavat maa-ala (selle maapealne osa)

Ülevaatuse põhjalikkus:

Ülevaatuse käigus teostati maa-ala visuaalne vaatlus, seda ilma

erivahendeid kasutamata. Ülevaatuse teostaja lähtus maa-ala

ülevaatuse tegemisel plaanimaterjalist, looduses äralõike tuvastamine

on teostatud koostöös Meriz Metsahaldus OÜ metsaeksperdi Imre

Meritsaga.

Algandmed esitanud isik:

Töövõtja endise kontaktisiku Allan Ladva 11.02.2025 veebikohtumise

käigus suusõnaliselt meili teel esitatud info, omaniku esindaja Valdo

Hermann poolt tel teel 13.06.2025 esitatud info, Põlva valla arhitekt-

planeerija Tiia Zuppur poolt esitatud info meili teel.

Hindamisaruande koostanud

hindaja:

kutseline hindaja Eva-Mari Luts (kutseline vara hindaja, tase 7,

kutsetunnistus nr 202931)

5 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, s.t hindamine peab olema tehtud kas oleviku

või mineviku kuupäeva seisuga. (EVS 875-1)

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 9 / 48

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Õigussuhete kirjeldus

Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Kinnistu nimi: RINGTEE 10

Kinnistu liik: kinnisasi

Registriosa number: 650938

Katastriüksuse tunnus 62201:001:1871

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala: 39535 m2

Omanik: OÜ Tava Mets (registrikood 10320326)

Hinnatava vara kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga registriosa I jaos vastavasisulised kehtivad

kanded puuduvad

Koormatised ja kitsendused: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kehtivad kanded

puuduvad

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtivad hüpoteegid

puuduvad.

Pooleliolevad

kinnistamisavaldused

(plommid)

väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja/või rendilepingud: rendilepingud puuduvad, vara on omaniku kasutuses.

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud aspektid,

piirangud:

vastavalt Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad

katastriüksusel, järgmised maakasutuse kitsendused:

- Elektripaigaldise kaitsevöönd;

- Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd;

- Planeeringu ala.

Olemasolevad kitsendused ei takista valdavalt kuigi olulisel määral

hinnatava vara võimalikku sihtotstarbelist kasutamist ega takista vara

võõrandamist, mistõttu ei oma olemasolevad maakasutuse kitsendused

käesoleval juhul hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele kuigi

olulist mõju.

Kitsenduste kaart, nende loetelu ja ulatus on toodud eksperthinnangu

Lisas number 3

3.2 Asukoha kirjeldus

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn

Kaugus keskustest: Põlva kesklinn (Keskväljak) asub ~ 2,1 km kaugusel (mööda sõiduteed)

Konkureerivad turupiirkonnad: Põlva linn ja linnaümbruse asulad, eelkõige Mammaste ja Rosma

piirkonnad.

Mikroasukoht

Naabrus: Üksikelamud, korterelamud, metsamaad, ca 500 m kaugusel ka äri- ja

tootmishooned

Juurdepääs: jalakäijad rahuldav, kergliiklustee puudub

sõidukid hea

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 10 / 48

kommentaar

otsene juurdepääs avalikult kasutatavalt Põlva

ringteelt (tee nr 87), mis heas seisukorras

asfaltkattega.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti Teeregistri kaardirakendus

Infrastruktuur:

kool Roosi kool ~ 950 m mööda teed

lasteaed Põlva Lasteaed Mesimumm ~ 950 m mööda teed.

kauplus Põlva Maksimarket ~ 900 m kaugusel

ühistranspordi-

peatus

maakonnaliinide peatused „Oru“ ~ 700 m kaugusel,

„Ähnioru“ ~ 950 m

Veekogu: Ähnioro oja, kraav (kulgeb mööda katastripiiri kaguosas)

Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonna- ja sotsiaaljuhtimise aspektid (sh füüsilised

kliimakriskid ja üldine keskkonnakvaliteet)

Müratase:

hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas pole täpne müratase

teada, mille juures piirkondliku mürafooni moodustab peamiselt

läheduses olevate teede liiklusmüra (müratase on hinnanguliselt madala

tasemega)

Liikluskoormus:

Tuginedes 2024. aasta Transpordiameti liiksussageduse

kaardirakenduse andmetele, on hinnatava varaga piirnev Põlva ringtee

keskmisest madalama liiklussagedusega, mille aktiivsus on ca 2200

autot ööpäevas.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 11 / 48

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus

Hinnatava vara asukoht on tähistatud musta rööpkülikuga.

Reostus ja reostusoht,

jääkreostus:

Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnisasja

osas teada võimalikku jääkreostust.

Hindajal puudub muus osas teave, et kas maa-alal esineb reostust või

reostuse ohtu (vt ka piiravad tingimused peatükis 1.3). Sealjuures pole

ka teada, et kinnisasja osas oleks läbi viidud keskkonnaalaseid

ekspertiise või esineks muid reostust kinnitavaid materjale.

Maardlad:

Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt maardlate (sh prognoosvarude) maa-alal ega

ka altkaevandatud maa-alal

Ohtlikud käitised: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses)

Radoonirisk:

Eesti radooniriski levialade kaardi andmeil paikneb hinnatav vara alal,

kus võib esineda kõrge või väga kõrge radoonisisaldusega pinnaseid:

Märkus: hinnatava vara ligikaudne asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Eesti pinnase radooniriski kaart (Eesti Geoloogiateenistus, andmed 2023. a. seisuga)

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 12 / 48

Eksperthinnangu koostaja hinnangul ei oma käesoleval juhul asjaolu, et

hinnatav vara paikneb maa-alal, kus võib esineda radooniriski,

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele otsest negatiivset mõju

(sh isegi kui taoline mõju esineb, ei ole see eksperthinnangu koostaja

hinnangul üheselt ega täpselt määratletav ning kuna hinnatava vara

turuväärtuse hindamisel on peatükis 5.4 võrdlusmeetodi rakendamisel

kasutatud võrdlustehinguid ainuüksi sarnasest piirkonnast, mis on

tervikuna sarnase radooniriski esinemissageduse tõenäosusega

piirkond, sisaldub seega radooniriski võimalik mõju juba

hindamistulemuses

Üleujutusrisk (sh pinnase

erosioon ja maalihked):

Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara teadaolevalt üleujutusriskiga maa-alal.

Samaaegselt ei paikne hinnatav vara ka teadaolevalt võimaliku pinnase

erosiooni või ka maalihete esilekerkimise ohuga piirkonnas.

Soojussaared6:

Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne

hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal (sh esineb

hinnataval kinnisasjal kui ka naabruses olevatel kinnisasjadel

arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust)

Metsatulekahjude oht:

hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus võib

esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esile kerkimise

riski, mille juures hindaja soovitab siinkohal vastavat riski mitigeerida

eeskätt võimaliku vara kindlustuslepingu sõlmimise läbi

Muud võimalikud kliimaohud:

võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on

siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja

reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust

mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna

juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes

pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust

ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi

on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja

detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka

ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu)7.

Muude võimalike kliimaohtudega seotud tagajärgede kaudseks

ennetamiseks soovitab hindaja siinkohal sõlmida vara osas eeskätt

kindlustuslepingu

Koondhinnang asukohale

Hinnanguliselt kõrge nõudlusega asukoht Põlva maakonna kinnisvaraturul.

6 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt

linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad,

bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. (allikas: Keskkonnaagentuuri

kodulehekülg) 7 Allikas: Kliimamuutustega kohanemise arengukava aastani 2030 (Keskkonnaministeerium).

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 13 / 48

Asukohaskeemid:

Allikas: www.kaart.delfi.ee

3.3 Katastriüksuste kirjeldus

Katastriüksus 62201:001:1871

Katastriüksuse pindala: 39535 m2

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%

Geomeetria: Katastriüksus on rööpkülikukujuline

Reljeef: Reljeef tasane

Haljastus: looduslik kõrghaljastus

Piirdeaiad: puuduvad

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 14 / 48

Jalg/sõiduteed: Asfaltkattega juurdepääs, sh asfaltkattega mahasõit, edasine tee, mis

läbib katastriüksust, on kruusakattega

Jäätmemajandus: puudub

Parkimistingimused: Parkimine on teede ääres, otsene parkla rajamata, elektriauto

laadimispunkt puudub, lähim ~ 2,4 km kaugusel.

Üldplaneering:

vastavalt kehtivale Põlva valla üldplaneeringule (kehtestatud Põlva

Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 1-3/16) asub hinnatav vara

segakasutusega äri- ja teeninduse maa-alal, ida ja läänekülg on

haljasala maa-ala.

Segakasutusega äri- ja teeninduse maa-ala - hoonete kasutusotstarbed

on lubatud võrdlemiselt laialdaselt: valitsus-, tervishoiu-,

sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuste, koguduste ja riigikaitse

maa, elamud ja neid teenindav maakasutus (sh puhke- ja haljasalad),

äri- ja teenindus, laod, tanklad, turud ja olulise keskkonnamõjuta

tootmisettevõte.

Haljasala maa-ala – Peamiselt puhkamisele ja virgestusele suunatud

looduslik maa, park, parkmets, mets, haljasala vm, kuhu on lubatud

ehitada väiksemaid virgestusotsarbelisi rajatisi. Üldjuhul ei olelubatud

hooneid püstitada. Põhjendatud vajaduse korral võib lubada kuni 20 m2

suuruse hoone püstitamist.

Märkus: hinnatava vara asukoht on tähistatud musta noolega.

Allikas: Põlva valla üldplaneeringu maakasutuskaart

Olemasolev maakasutus on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.

Detailplaneering: Väärtuse kuupäeva seisuga hinnataval varal kehtiv, koostamisel või

algatatud detailplaneering puudub.

Ehitusõigus:

Ehitusõigus on täpsustamata, kuid vastavalt üldplaneeringule:

- ehitusõigust tagava kü min suurus 1300 m2, täisehituse % 40, hoone

max kõrgus 15 m;

- min 10% kü-st peab olema kõrghaljastusega, kõvakattega ala

elamumaal ei tohi ületada haljastatavat ala, metsa olemasolul säilitada

seda min 30% ulatuses;

Tehnovõrgud puuduvad

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 1 on toodud hinnatavat vara iseloomustav fotomaterjal.

3.4 Planeeritava äralõike kirjeldus

Katastriüksus äralõige teostatakse katastriüksusest tunnusega 62201:001:1871

Äralõike pindala: 1178 m2

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 15 / 48

Positsioon: 6

Omandaja: Eesti Vabariik

Paiknemine:

Äralõige paikneb kinnisasja idaosas, moodustab kitsa siilu tee ääres.

Allikas: Krundijaotuskava RT 87 Põlva ringtee km 3,09–6,034 ja RT 90 Põlva-Karisilla km

0,15 - 0,40 Põlva linna ja Rosma küla vahelise lõigu jalgratta ja jalgtee projektist

Planeeritud ehitustööd: Jalgtee ehitus, mis jääb hinnatava vara äralõikealale. Hinnatava vara

raames sissesõidu uuendamine.

Geomeetria: Äralõige paikneb kinnisasja idaosas, moodustab kitsa siilu tee ääres

Reljeef: Reljeef valdavalt tasane

Piirdeaed: Puudub

Jalg- ja sõiduteede kate: Olemasolev mahasõit asfaltkattega

Haljastus: Äralõikele jääb valdavalt kõrghaljastus, noorendik

Ehitusõigus: Puudub

Hoonestus: Puudub

Tehnovõrgud: Hindajale teadaolevalt ei jää äralõikele tehnovõrke

Omaniku poolne täiendav

kommentaar:

Telefoni vestluse kokkuvõte 13.06.2025: Omaniku esindaja Valdo

Hermann on teeehitusest teadlik, DP puudub, tehnovõrgud puuduvad.

Muud kommetaarid puuduvad.

3.5 Hinnatava vara kestlikkus ja vastavus ESG nõuetele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades

keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline

kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise

kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades

ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10)

Hindaja hinnangul on kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid võimalik järgida sihipärase

kinnisvaraarenduse kaudu, mis võimaldab vara kestlikku kasutamist.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 16 / 48

ESG hõlmab tegureid, mis kuuluvad järgmistesse valdkondadesse: keskkond (E-environment), sotsiaal (S-

social) ja juhtimine (G-governance). ESGd võib tingilikult nimetada vastutustundlikkuseks. Kestlikkuse

ampluaa on ESGga sama, kuid ESG näol on tegemist pigem üldisema käsitlusega. ESG koos konkreetsete

mõõdikutega on üha laiemat kasutust leidnud ettevõtte ja investeeringu analüüsimisel, mille juurest on see

jõudnud ka kinnisvara valdkonda, sh kinnisvara hindamisse. ESG lisab valdkonda konkreetsust ja loob

paremad võimalused varade võrdlemiseks. (EVS 875-13).

Hinnatav vara vastab eksperthinnangu koostaja hinnangul väärtuse kuupäeva seisuga kehtivatele

võimalikele ESG nõuetele üsna arvestatavas ulatuses.

Senist kinnisvara juhtimise kvaliteeti võib üldplaanis pidada heaks.

Täpsem ESG tegurite loetelu on esitatud eksperthinnangu allkirjastatud digikonteineris oleva Lisa C all.

Hindajale teadaolevalt kinnisasja osas kõrvalekalded tavapärasest keskkonnakvaliteedist üldplaanis

puuduvad (vt ka peatükk 3.2).

Kehtivad kestlikkuse ja ESG nõuetele vastavuse kriteeriumid ei mõjuta hetkel hindaja hinnangul teadaolevalt

kuigi laialdasel võimalikul määral hinnatava vara turuväärtust või ka likviidsust, kuid ei saa välistada, et vara

võimaliku kestlikkuse muutumise (halvenemise), ESG nõuete regulatiivse karmistumise või ka hetkel

ettenägematutel põhjustel keskkonnakvaliteedi võimaliku muutumise (halvenemise) korral võib vastav mõju

selgemalt esineda (süveneda) ning seda eeskätt pikemas perspektiivis.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 17 / 48

4. TURUÜLEVAATED

4.1 Makromajanduse ülevaade

Alus – Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Eesti Töötukassa, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut 15.05.2025

2022. aasta alguses esile kerkinud Ukraina kriisist alustades tabas majandust otsestel ja kaudsetel põhjustel

2022. aasta III kvartalist taaskordne surutis. Kuigi Eesti majandussidemed seoses Venemaa ja Valgevenega

olid ekspordi osas suhteliselt vähesed, on kujundanud rakendatud majandussanktsioonid siiski arvestatavat

mõju just eksporditavate ja ka imporditavate kaupade hinnatasemetele, mille juures hinnatõus on 2022.

aastast olnud üheks tõsisemaks probleemiks edasise majanduskasvu kui ka elanikkonna reaalsissetulekute

kasvu hoidmisel. Kiire inflatsiooniga keskkonnas asuti 2022. aastast baasintressimäärasid järsult tõstma, mis

oli omakorda vahepeal majanduslangust võimendanud. 2023. aastal langes sisemajanduse kogutoodang

reaalhindades aastases võrdluses koguni 3,1%, kuid 2024. aastal juba siiski pelgalt 0,2% võrra, mille juures

2024. aasta IV kvartalis püsiv majanduslangus 1,2%lise aastase kasvu taustal taas lõppes. Majanduskasv

osutus aasta lõpus kiiremaks kui esialgselt prognoositud, mille juures võib ka 2025. aasta avalduda hetkel

oodatust optimistlikumate näitajatega. 2025. aasta I kvartali kiirhinnang majanduskasvule oli 1,2%.

Edasine majanduskasv eeldab lühiperspektiivis probleemide lahendamist seoses välisnõudlusega,

inflatsiooni vaibumist kui ka laenuraha täiendavat odavnemist ning pikemas perspektiivis investeeringuid ja

tootlikkuse kasvu. Valitsus peaks majanduskasvu ja konkurentsivõimet toetama hetkel võimalikult positiivse

ettevõtluskeskkonnaga, kuid peale riigikogu valimisi on 2023. aastast mindud selles osas aga hoopis

vastupidises suunas. Majanduse täiendav laenurahaga toetamine tooks aga ehk kaasa püsiva hinnatõusu,

suurema palgasurve ja ettevõtete investeeringute vähenemise, mis võivad mõningase viitajaga ohustada

ettevõtete konkurentsivõimet. Valitsussektori suurenenud kulutuste taustal oli juba ettenähtavalt üha suurem

risk, et maksukoormus võib asuda mõningase viitajaga suurenema. Edasine majanduskasvu potentsiaali

realiseerimine sõltub suuresti 2021. aasta lõpust esile kerkinud inflatsioonilise keskkonna rahunemisest ning

tarbijakindluse paranemisest, mille juures aga laenuraha on juba asunud 2023. aasta lõpust odavnema ja

ettevõtete investeeringud on suurenenud. Üleüldiselt kuigi jõulist majanduskasvu taastumist siiski

lähikvartaliteks justkui ei näi, mille juures Eesti Pank prognoosib 2025. aastaks majanduskasvu pelgalt 1,5%

ulatuses.

Kiirenenud toormehindade kasvu, kiirenenud palgakasvu ja kõrgete energiahindade taustal võis eeldada, et

Eesti konkurentsivõime eksporditurgudel asub mõningase viitajaga halvenema ning seda võis juba 2022.

aasta II poolest ka täheldada, mille järel 2023. aastal olukord märgatavalt kehvemaks muutus. Kuigi ka veel

2024. aastal taandus kaubaeksport Eestis 4% ja import 2% ulatuses, siis üldiselt siiski näib, et eksportööride

jaoks jäi keeruliseim periood juba 2023. aasta III kvartalisse ning välisnõudlus on asunud taas paranema,

viidates 2025. aasta vaates kaubaekspordi võimalikule suurenemisele. 2025. aasta I kvartalis suurenes

kaupade eksport jooksevhindades võrreldes aastatagusega juba 14%, samaaegselt kui import kasvas

omakorda 14% ulatuses. Ekspordikasv püsis sealjuures kolmandat kvartalit järjest, viidates selgelt

majanduslanguse tsüklist väljumisele. 2025. aasta märtsis kasvas kaupade eksport juba koguni 17% ja

import 13% võrra.

Veel 2022. aasta I pooles olid eluasemelaenude intressimäärad Eestis ajalooliselt madalaimal tasemel

(märtsis madalaim tase 2,02%), kuid laenuintressi fikseerimise soov ei olnud laenuvõtjatel olenemata

seejärel esilekerkinud Euribori järsust tõusust kasvanud. Suurenenud konkurentsi ja EKP ekspansiivse

rahapoliitika tõttu olid intressimäärad 2020. aasta juulist üsna kiirelt alanenud, kuid see oli pelgalt ajutine ning

2022. aasta suve algusest asusid intressid taas kasvama, küündides 2022. aastal keskmiselt 2,68% ja 2023.

aastal juba 5,33% juurde. Pankade likviidsuse üleküllus ja 2022. aastast aset leidnud elamispindade turu

jahenemine suunas konkurentsi suurenedes intresse siiski ülespoole oodatust väiksemas ulatuses. 2024.

aastal kujunes seejärel keskmiseks eluasemelaenu intressimääraks 5,25%. Laenuraha kallinemist on tagasi

hoidnud marginaalide langus ja asjaolu, et suur hulk krediidiasutususi finantseerib end Eestis suuresti läbi

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 18 / 48

hoiuste, mitte läbi rahvasuvaheliste kapitaliturgude. Euribori osas on aga tõusutsükkel läbitud, mille juures

2023. aasta sügisel oli tipptasemeks 4,15%, samaaegselt kui 2025. aasta maikuu keskpaigas oli 6-kuu

Euribor ligi 2,1% tasemel. Ettevaatavalt laenuraha odavnemine 2025. aastaI püsib. 2025. aasta märtsis oli

uute väljastatud eluasemelaenude keskmiseks intressimääraks juba 4,1%.

Tähtajaks tasumata laenude maht on püsinud aga jätkuvalt väga madal. Üle 60 päeva viivises olevate

eluasemelaenude osakaal eluasemelaenude portfellist oli 2025. aasta märtsis 0,18%, mida oli marginaalselt

enam kui aasta varasemalt. Viivislaenude osakaalu vähenemist oli 2021. aasta sügisest suuresti mõjutanud

II pensionisamba raha vabanemine, kuid marginaalset kasvu on mõjutanud 2022. aasta sügisest avaldunud

majanduslik olukord. Eluasemelaenuturu võimaliku ülekuumenemise taustal tõi Eesti Pank veel 2022. aasta

alguses välja, et võib vajadusel laenuandmise tingimusi karmistada, kuid sellele oli viidatud ka juba

varasematel aastatel ning tagantjärele vaadatuna oleks seda võinud tegelikkuses ka juba 2021. aasta II

pooles teataval määral teha, sest 2022. aasta IV kvartalist algas kinnisvaraturul laiapõhjaline jahenemine

peale turu selget ülekuumenemist. KredExi käenduse osas mõningad esmased muutused küll toimusid, kuid

nende mõju oli marginaalne. Eesti Pank on omakorda 2022. aasta lõpust viidanud, et eluasemelaenude

väljastamise nõudeid pole lähiajal enam täiendavalt plaanis muuta ning 2024. aastast pigem näib, et

laenuraha pakkumist üritatakse kaudselt soodustada nii krediidiasutuste kui ka kinnisvaraarendajate ja

Keskpanga endi poolt.

Ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on püsinud muutlik, mis on tingitud sellest, et

laenuprojektide ja ettevõtete endi riskitase erineb kuust kuusse rohkem kui majapidamiste puhul. 2025. aasta

märtsis väljastatud pikaajaliste ärilaenude keskmiseks intressimääraks kujunes 5,1%, mida oli koguni 27%

võrra vähem kui aasta tagasi. Viimaste aastate kõrgemate intressimäärade ja Eestis laialdaselt kasutusel

olevate ujuvate intressimäärade tõttu üleüldiselt on viivises olevate äriühingute laenude maht hiljaaegu

suurenenud, mille juures taoliste laenude hulk oli hiljutiste aastate kõrgeimal tasemel just 2024. aasta lõpus.

Mitmed juba esmalt koroonakriisis kannatada saanud ettevõtted võivad ka veel 2025. aastal lõplikult uksed

sulgeda, kuna neid on tabanud aastast aastasse kestvad püsivad ületamatud raskused, seda eriti madala

lisandväärtusega ettevõtete puhul väljaspool Eesti piirkondlikke suuremaid keskusi. Suuremad

koondamislained näivad olevat siiski üleriigiliselt juba peamiselt 2023. aasta näol möödunud, kuid kõrgemate

intressimääradega kohanemine leiab aset teatava ajalise viitega.

2025. aasta aprilli istungil otsustas Euroopa Keskpanga (EKP) nõukogu alandada hoiustamise

püsivõimaluse intressimäära 2,25% tasemele, mille juures edasiselt võib ka 2025. aastal oodata olukorda,

kus intressimäärasid omakorda täiendavalt langetatakse. Vaibunud inflatsiooni taustal on Euroopas ka

positiivsed reaalintressid periooditi taas esile kerkinud, kuid pikas perspektiivis ei pruugi see olla siiski püsiv

nähtus. Euroala finantssüsteemile pakutavat likviidsustuge on viimasel ajal vähendatud ning sellel kursil

jätkatakse ka edasiselt. EKP hinnastabiilsuse eesmärgiks on, et euroala inflatsioon püsiks 2% lähedal, kuid

EKP prognooside kohaselt pole seda püsivalt enne 2026. aastat oodata, kuna alusinflatsioon ei ole veel

piisavalt aeglustunud. Intressimäärade tõstmine on jahutanud nii reaalmajandust tervikuna kui ka

paralleelselt kinnisvara- ja finantsturgudel toimuvat, kuid see ei lahenda vahepealset suures osas

tarneahelate probleemidest põhjustatud hinnakasvu kiirenemist. Intressipoliitika muutustele on jooksvalt

reageerinud ka Euribor, mis viitas aga krediidikulude kõrgtaseme saavutamisele juba 2023. aasta II pooles

ja mis arvatavalt jätkab langust ka 2025. aastal, taandudes aasta lõpuks ligi 1,75% tasemele ja asudes

seejärel taas vaikselt tõusma.

2022. aasta septembrini kestnud ettevõtete pikaajaliste laenude mahu kasv pöördus majanduslanguse faasi

alates samuti langusesse, mille juures ettevõtjate kindlustunne investeeringuid teha oli halvenenud ning

nõudlus nii sise- kui ka välisturgudel oli vähenenud. 2022. aastal üldiselt suurenes ettevõtete laenude käive

veel siiski 6,9% võrra, mille järel 2023. aastal alanes laenude käive siiski pelgalt 2,6% ulatuses, olles suuresti

seotud refinantseerimiste kasvuga sarnaselt eluasemelaenude turule. 2024. aastal väljastati seejärel

ettevõtetele suunatud laene koguni 13% suuremas mahus kui 2023. aastal, mille juures laenunõudlus

suurenes just IV kvartalis. 2024. aasta detsembris kasvas ettevõtete laenukäive võrreldes aastatagusega

koguni 77%, mille juures 2021. aasta detsembrikuisele ajaloolisele rekordile jäädi veel siiski mõnevõrra alla.

Struktuurselt on kinnisvarasektoriga seotud laenude maht olnud jätkuvalt küllaltki laialdane, viidates

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 19 / 48

majandussüsteemis ebaühtlastele arengutele. Viimati, 2025. aasta märtsis, kasvas väljastatud laenude käive

aastases võrdluses 57% ulatuses.

Ettevõtete hoiuste maht püsis vahepealse marginaalse vähenemise järgselt 2024. aastal samal tasemel

nagu 2023. aastal, mille kõrval aga kodumajapidamiste hoiuste kasv kiirenes 5% tasemelt koguni 12%

juurde. Hoiuste kasvutempo oli aastatel 2022 - 2023 taandunud peamiselt suurenenud kulutuste ja ettevõtete

puhul ka vähenenud sissetulekute arvelt. Hoiuste maht kasvas Eestis nii 2022. kui ka 2023. aastal tunduvalt

aeglasemini kui pankade laenu- ja liisinguportfell, viidates majandusagentide kapitaliseerituse halvenemisele

ja võimalike maksehäirete esilekerkimisele lähitulevikus. Olenemata sellest, et inimeste säästud 2024. aastal

taas tugevalt kasvasid, on selle taga olnud aga peamiselt jõukamad leibkonnad. Laiapõhjalise hinnakasvu

taustal elasid 2022. aastal paljud majapidamised II poolaastal juba vahepeal säästude arvelt, kuna nende

säästmisvõimekus on olnud löögi all. Kodumajapidamiste olukord on küll asunud paranema, kuid ettevõtete

käekäik on teatava ajalise viitega olnud veel siiski üsna keerukas, mille juures on aga märgata, et ettevõtted

on asunud siiski suunama varasemast enam kapitali uuteks investeeringuteks. 2025. aasta märtsis suurenes

kodumajapidamiste hoiuste hulk aastases võrdluses 0,8% ning ettevõtetel 0,3% võrra.

Kui 2023. aastal aeglustus kodumajapidamiste laenu- ja liisinguportfelli jäägi kasv 5,8% tasemele, siis 2024.

aastal kiirenes kasv taas 8,4% juurde, ületades ka elanikkonna sissetulekute keskmist kasvutempot.

Eluasemelaenude portfell kasvas sealjuures 7,7%, mille juures uute eluasemelaenude käive oli

refinantseerimisoperatsioonide laialdase hulga tõttu koguni 15% kõrgem kui 2023. aastal. Uute eluasemete

laenulepingute koguarv suurenes 2024. aastal paralleelselt siiski pelgalt 0,4%, samaaegselt kui keskmine

kodulaenu summa kasvas taas kiirenevas tempos 7,4% võrra. Uute korterite paberil ettemüük on küll

jätkuvalt vähene, kuid laenuturu aktiivsust hoiab suuresti olemasolevate laenude refinantseerimine ning näib,

et elamispindade turul on aktiivsus laialdaselt hiljaaegu suurenenud just järelturul. 2025. aastal võib oodata

eluasemelaenude järgse nõudluse mõningast suurenemist, mis on tihedalt seotud intressimäärade

taandumistsükliga ja oodatava majanduskeskkonna kui ka üleüldise tarbijakindlusega võimaliku

paranemisega. 2025. aasta märtsis kasvas eluasemelaenude käive aastases võrdluses 32%, mille kõrval

lepingute arv suurenes 0,6%.

Statistikaameti andmetel oli 2024. aastal Eesti tööturul tööjõus osalemise määr 74,6%, tööhõive määr 68,9%

ja töötuse määr 7,6% tasemel. Eesti Pank prognoosib 2025. aasta tööpuuduse määraks 7,3%, mille juures

hiljutine kasv on suures osas aset leidnud aga sõjapõgenike tööturule lisandumisest. 2025. aasta I kvartalis

oli töötuse määr 8,6%, tööhõive määr 67,4% ja tööjõus osalemise määr koguni 73,7%, mille juures töötute

arv on absoluutnumbrites olnud viimase 12 aasta kõrgeimal tasemel. Aastatel 2022 - 2023 halvenenud

tööturuga seotud probleemid olid suuresti struktuursed, kus sügavamad probleemid esinesid pigem

üksikutes sektorites. Töötajaid üritati aastate 2022 - 2024 majanduslanguse vältel tööandjate poolt suuresti

säilitada, mis aga viitab, et majanduskasvu esilekerkides ei pruugi see tööturul lähitulevikus just kuigi

märkimisväärset positiivset mõju kaasa tuua. Kuigi tööpuudus on 2025. aasta kevadel olnud Töötukassa

andmeil madalam kui veel aastatel 2023 - 2024, on siiski täheldada struktuurse tööjõupuuduse püsimist, mis

omakorda viitab ka pikemas perspektiivis palgakasvu jätkumisele.

2021. aastal kasvasid peamiselt energiakandjate kallinemise tõttu Eestis tarbijahinnad 4,6% ja 2022. aastal

juba laiapõhjalise hinnatõusu taustal koguni 19,4% võrra. 2023. aastal vaibus hinnatõus seejärel 9,2%

tasemele, püsides 2024. aastal taas pelgalt 3,5% juures. Viimastel kuudel on juba olnud siiski taaskordselt

viiteid hinnatõusu järjekordsest kiirenemisest, mille juures 2025. aasta aprillis oli aastane hinnatõus 4,5%.

Energia- ja toorainehindade kasv oli kuni 2022. aasta sügiseni järsult kiirenenud, millele omakorda lisandus

ka toiduainehindade, rõivaste ja teenuste hinnakasv koos üleüldise palgakasvu spiraaliga, kuid eeskätt

energiahinnad on hiljaaegu taas arvestatavalt taandunud. Erinevate toormete kui ka energiahindade osas

võib inflatsioon majanduslike olude paranemise puhul siiski peatselt taas kiirenema asuda. 2025. aastal ongi

üldiselt oodata hinnatõusu kiirenemist, mille juures tarbijahindade kasv püsib erinevate institutsioonide

prognooside kohaselt 5 kuni 6% tasemel, olles peamiselt seotud aga siinmail rakendatud või ka veel

rakendatavate (sh käibe- ja tulumaks püsivalt 24%) maksutõusudega. Inflatsioon püsib tempokas ka veel

aastatel 2026 - 2027, jäädes mõlemal juhul prognoositavalt Eestis vähemalt üle 2,5%.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 20 / 48

Statistikaameti andmetel ulatus keskmine brutokuupalk 2024. aastal 1981 euroni, mida oli 8,1% enam kui

varasemal aastal. Kuigi üsna tempokas palgakasv püsis, võis siiski täheldada juba palgakasvu tempo

aeglustumist. Tööealise elanikkonna vähenemise ning jätkuva hinnatõusu toel püsib perspektiivis surve siiski

edasisteks palgatõusudeks, kuid nominaalselt palgakasv veel prognooside kohaselt täiendavalt aeglustub.

2024. aasta IV kvartalis kasvas keskmine brutopalk 8,3% (2062 €), samal ajal kui tarbijahindade kasv oli

3,9%. Elanikkonna ostujõud on küll mõnevõrra vaibunud inflatsiooni taustal paranenud, kuid inflatsioon 2025.

aastal taas kiireneb ning ostujõu kasvu takistavad ka siinsed maksutõusud. Jätkuv ebakindlus ja veel vähene

sise- kui ka välisnõudlus pidurdab ettevõtete soovi töötajaid hetkel hoogsalt juurde värvata, mis omakorda

hoiab palgakasvusurvet veidi tagasi. Eestisse saabunud sõjapõgenikud on tööjõupuudust leevendanud, mis

samuti on 2023. aastast vähendanud võimalust palkadel kasvada. Erinevad Eestis tegutsevad institutsioonid

on prognoosinud 2025. aasta brutopalga nominaalkasvuks ligi 6% ning aastate 2026 - 2027 osas juba pelgalt

ligi 5%.

Majanduslik olustik oli 2022. aasta algusest rahvusvaheliselt halvenenud, kus Ida-Euroopa pingekoldest on

Ukraina näol nii majanduslikud kui ka sotsiaalsed probleemid kiiresti ülemaailmselt negatiivselt mõju

avaldanud eeskätt läbi majandussanktsioonide ja julgeolekuriskide kasvu tõttu. Seejärel oli 2024. aasta

lõpuks küll olukord asunud paranema, kuid seoses USA presidendivalimistele järgnenud muutunud geo- ja

majanduspoliitilise olukorraga on olustik endiselt ebakindlatel alustel ka 2025. aastal. Paralleelselt püsivad

täiendavad pingekolded endiselt ka Kesk-Aasias, Lähis-Idas ning Hiina ja Taiwani vahel, mis põhjustab

ebakindlust tuleviku ees üheskoos endiselt kiire inflatsiooniga, kus pikaajaliste prognooside tegemine on

keeruline. Jätkuvalt kiire inflatsiooni pikaajaline kestus võib viia laiapõhjaliste probleemideni majanduses

laiemalt, mis osaliselt on ka olnud Eestis 2023. aasta kevadest presenteeritud uute maksutõusude

põhjuseks. Lühiajaliselt on eeskätt probleemiks endiselt pigem kallis laenuraha koos jätkuvalt kiire hindade

kasvuga ja vähese välisnõudlusega, mille juures näib, et aastate 2022 - 2024 majanduslanguse perioodi

kestust oli alahinnatud.

Kuni 2022. aasta keskpaigani püsinud madalate intressimäärade ja kasvanud inflatsiooni tõttu realiseerus

oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud võivad hakata kiirenevas

tempos kasvama, mida võis nii Eestis kui ka globaalselt 2021. aastast täheldada. Krediidi väljastamist 2020.

aastal ajutiselt piirati, kuid 2021. aastal olid eluasemelaenude intressid juba madalamad kui enne

koroonakriisi, mille järgselt 2022. aasta keskpaigast asus laenuraha järsult kallinema. Üldplaanis oli

kinnisvaraturg Eestis koroonapandeemia sotsiaalsetele ja majanduslikele mõjudele suhteliselt vastupidav

ning oli seda ka aastatel 2022 - 2024, mil keskkonda iseloomustas pikalt vinduv majandussurutis. Nii

elamispindade kui ka ärikinnisvara lõikes oli küll turuaktiivsus 2022. aastast järsult vähenenud ja varade

nominaalne hinnalangus algas paralleelselt 2022. aasta IV kvartalist, kuid 2024. aastal enam olukord ei

halvenenud ning 2025. aastast võib kinnisvaraturul oodata taaskordset kasvutsükli algust. Laenuraha

kallinemine on lõppenud juba 2023. aasta IV kvartalist ning kuigi kõrgemate intressimäärade mõju võib

piirkondlikku majanduskeskkonda üle jõuda veel mõningase ajalise viitega, jääb selle mõju aga

kinnisvarasektorile üldiselt vastuvõetavaks.

4.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa- ja Ruumiamet, Eesti Pank, Statistikaamet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Arco Vara statistika 15.05.2025

2024. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 40 711 ostu-müügitehingut, mida oli pelgalt 0,2% võrra enam

kui 2023. aastal. Turuaktiivsuse langus püsis veel 2023. aastal teist aastat järjest, mille juures ka 2024. aastal

veel justkui kuigi olulisi muutusi turul aset ei leidnud. 2025. aasta vaates võib aga oodata aktiivsuse

täiendavat suurenemist, mille juures tehingute arvu kasv peaks tugevamalt esile kerkima hakkama just aasta

II poolest. 2024. aastal oli struktuurselt siiski tehingute arvu kasv juba üsna laiapõhjaline, mille juures 2023.

aastaga võrreldes üsna analoogset tehingute arvu taset turul tervikuna hoidis pelgalt asjaolu, et korteriturul

ja ka hoonestusõiguste turul aktiivsuse langus endiselt teatava ajalise viitega püsis.

Kunagine buumi periood sai küll 2021. aastal tehingute koguväärtuse osas ületatud, kuid jäi tehingute arvu

osas jätkuvalt ületamata ning selle ületamist ei ole ka lähiaastatel oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu on

pikemat aega tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 21 / 48

arengupotentsiaaliga Eesti, kus kinnisvaraturgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate

piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. 2020. aasta koroonakriisi mõju piirdus

majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud veel tollastel sündmustel Eesti väikeasumitele

kuigi olulist negatiivset mõju, kuid 2022. aastast halvenenud tööturu ja kallinenud laenuraha taustal on

ääremaastumine piirkonniti taaskordselt võimendunud, millele viitab ka Harju maakonnas tehtud

kinnisvaratehingute osakaalu laialdane hiljaaegne suurenemine.

Kinnisvara ostu-müügitehingute arvu madalseis jäi 2024. aasta I kvartalisse

2024. aasta I kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku

pelgalt 8462 ostu-müügitehingut, mis oli viimaste aastate madalaim tase. Hooajaliste tegurite mõjul aga

2024. aasta II kvartalis turuaktiivsus taas ootuspäraselt suurenes, püsides 10 374 tehingu tasemel, mida oli

siiski 7,0% vähem kui veel 2023. aasta II kvartalis. III kvartalis tehti seejärel 10 338 ostu-müügitehingut, mida

oli samuti veel 0,7% vähem kui aasta varasemalt. IV kvartalis suurenes seejärel aga turuaktiivsus 11 537

ostu-müügitehingu juures võrreldes aastatagusega koguni 13% võrra, viidates langustsükli üsna selgele

lõppemisele. Turuaktiivsuse üldine kulg on seni järginud võrdlemisi tugevalt makromajanduslikke muutusi,

mille juures majanduskasvu osas on oodata 2025. aastal taaskordseid positiivsemaid trende, mida võiks

järgida ka kinnisvaraturg, viidates lähikvartalitel tehingute arvu püsivamale võimalikule suurenemisele.

2025. aasta I kvartalis teostati Eesti kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku 8978 ühiku ulatuses, mida oli

küll hooajaliselt 22% vähem kui 2024. aasta IV kvartalis, kuid siiski 6,0% enam kui aasta tagasi.

Turuaktiivsuse kasv püsis siinkohal ootuspäraselt juba teist kvartalit järjest. Tänavu I kvartalis tehti

kinnisvaraturul ostu-müügitehinguid kokku ligi 1,12 miljardi euro väärtuses, mida oli küll 34% vähem kui

eelmises kvartalis, kuid siiski 16% rohkem kui 2024. aasta I kvartalis. Tehingute rahalise käibe suurenemist

on hiljaaegu toetanud suuresti ärikinnisvaraturu põhjast taastuma asumine, mille juures turul on taaskordselt

tehtud üksikuid suuremamahulisi ostu-müügitehinguid. 2022. aastast kuni 2024. aasta I pooleni oli

turuaktiivsuse langedes andnud kõige suurema negatiivse panuse tehingute koguväärtuse languse osas just

elamispindade turg, kuid 2024. aasta II poolest on olnud täheldada elamispindade turul järjekordset

aktiveerumist ning tehingute arvus on see suuresti kajastunud nii üksikelamute turul kui ka korterite järelturul.

Laenuraha odavnemine küll ettevaatavalt ka 2025. aastal püsib, kuid laenutooted jäävad endiselt oluliselt

kallimaks kui enne 2023. aastat, mis jääb tugevalt mõjutama ka lähituleviku tehingute arvu taset. 2022.

aastast püsinud langustsüklist väljumine aga 2025. aastal jätkub, mille juures segmenditi on siiski eelolevatel

kvartalitel turuaktiivsuse kasvuvõimalused üsna piiratud ning seda just turusegmentide lõikes, mis näitasid

ka 2024. aastal kõige laialdasemat suurenemist. Kuna elamispindade turul oli üksikelamute ja ka korterite

järelturutehingute tase pikaajalise keskmisega võrreldes ja valitsenud majanduskeskkonda arvestades

pigem kõrge, on seetõttu ka elamispindade turu osas 2025. aasta vaates edasised kasvuvõimalused piiratud.

2025. aastal siiski majanduskeskkonna lõikes turukonjunktuuri paranemine püsib, viidates pakkumismahu

osas tipu saavutamisele juba 2024. aasta keskpaigas, millele omakorda teatava ajalise viitega jätkub 2025.

aasta II poolest ka mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes arvatav taaskordne pikemaajalisem mõõdukas

hinnatõus.

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2025

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 22 / 48

* 2025. aasta andmed on toodud aprilli seisuga.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Elamispindade turul olid 2024. aastal selged viited olukorra paranemisest

2024. aastal tehti Eesti korteriturul kokku 22 962 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 20 614 ja

mitteeluruumidega 2348 tehingut. Korteriomandite tehingute arv vähenes võrreldes aastatagusega küll 2,8%,

kuid seda pelgalt eluruumide lõikes, millede turuaktiivsus vähenes 3,5% ulatuses. Korteritehingute arvu

vähenemise põhjuseks on suuresti olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine, mis on

omakorda aga seotud peamiselt aastate 2022 - 2024 uute korterite vähese ettemüügiga. Viimase tõttu on ka

veel 2025. aastal oodata vähest uute korterite asjaõiguslepingute taset, kuid kuna võlaõiguslike lepingute

hulk juba 2024. aastal taas suurenes, siis on üldine uute korterite turuaktiivsuse langustsükkel pöördunud.

Viimasele eelnes 2024. aastal juba korterite järelturul avaldunud laialdane tehingute arvu tõus ja seda eeskätt

Tallinnas, mille juures hulk järelturukortereid soetati asjaolude tõttu, et uute elamispindade kättesaadavus on

endiselt väga kehv ning viimastel aastatel edasilükatud elamispindade ostuotsuseid realiseeriti laialdaste

valikuvõimaluste tõttu just järelturul. Seetõttu on ka 2025. aasta vaates korterite järelturul edasise püsiva

turuaktiivsuse kasvu ootused üsnagi küsitavad, samaaegselt kui uute korterite asjaõiguslepingute arv aga

taaskordselt viitajaga suureneb.

Eesti väikelinnade lõikes on siserändesaldo jätkuvalt Harjumaa kasuks negatiivne, iive on samuti negatiivne

ning neid saadab omakorda rahvastiku pidev vananemine ja vähene uusehituse aktiivsus. Keskmise

leibkonna suurus püsib Eestis senisel madalal tasemel ning vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine

püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega

madalama korruse korterid. Mitmete väikelinnade osas jõuti aastatel 2021 - 2024 hulgaliselt arendusprojekte

edukalt läbi viia, mida võis nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui

ka üldise piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati

positiivseks nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiperspektiivis oodata kohalike

omavalitsuste laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute

raames kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete

likvideerimise tõttu peavad munitsipaalüksused aga järjest rohkem leidma viise, kuidas erasektori

arendustegevust oma administratiivpiirkonnas soodustada.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 5481 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 4888

ja mitteeluruumidega 593 ostu-müügitehingut. Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga alanes eluruumide

tehingute arv hooajaliselt 15%, suurenedes siiski võrreldes aastatagusega 12% ulatuses, mille juures

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

130,000

2 0

1 0

2 0

1 1

2 0

1 2

2 0

1 3

2 0

1 4

2 0

1 5

2 0

1 6

2 0

1 7

2 0

1 8

2 0

1 9

2 0

2 0

2 0

2 1

2 0

2 2

2 0

2 3

2 0

2 4

2 0

2 5

*

Aritmeetiline keskmine tehingute arv kuus Aritmeetiline keskmine tehingu hind

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

h in

d (

€ )

A ri

tm ee

ti lin

e ke

sk m

in e

te h

in gu

te a

rv k

u u

s (t

k)

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 23 / 48

aastatagusega võrreldes püsis aktiivsuse kasv juba kolmandat kvartalit järjest. Potentsiaalsete ostjate

kindlustunne asus 2024. aastal paranema, mis väljendus peamiselt järelturuaktiivsuse suurenemises.

Hinnatõusu sealjuures veel siiski 2024. aasta II pooles otseselt esile ei kerkinud, kuid taaskordselt vähenema

asunud müügipakkumine viitab, et 2025. aastal avaldub pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes järjekordne

võimalik kasvutsükkel ning see saab esmalt alguse Tallinnast ja selle lähiümbrusest. 2023. aasta keskpaigast

on elamispinna kättesaadavus mõnevõrra paranenud, kuid see ei suuda lähiajal veel kompenseerida

eelnevate aastate tugeva kinnisvarade hinnatõusu ja ulatusliku laenuraha kallinemise komponenti.

Elamuturu taastumist toetavad suuresti Eesti demograafilised tegurid

2024. aastal tehti eluhoonetega hoonestatud maadega Eestis 5082 ostu-müügitehingut, mida oli 4,3% enam

kui varasemal aastal. Keskmiseks elamutehingu hinnaks kujunes sealjuures 147 900 eurot, mida oli jätkuvalt

laialdase uusehitiste müügi tõttu koguni 19% enam kui 2023. aastal. Elamuturg on siinkohal väljunud

langustsüklist varasemalt kui korteriturg, mille juures on potentsiaalseid ostjaid elamuturule lisandunud üha

enam nn laulva revolutsiooni põlvkonnast, kus kolmekümnendates tarbijad on kortereid üksikelamute vastu

välja vahetamas. Võib eeldada, et taoline trend püsib ka veel lähiaastatel, kuid siiski 2021. aasta tasemest

mõõdukama tehingute arvu juures.

Laialdase uusehitiste järgse nõudluse tõttu võib eeldada, et elamuehituse lõikes asub ehitusaktiivsus 2025.

aastal taas suurenema ning sellega üheskoos ka spekulatiivne pakkumismaht. Kehv elamispinna

kättesaadavuse keskkond ning ehituslikult uuemate ja vanemate elamute laialdane hinnadiferents aga püsib,

mida osaliselt mõjutab ka 2025. aasta II poolest arvatavalt taaskordselt avalduv ehitushinna tõus. Eesti

elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänaseks võrdlemisi kehvas

seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel hulgal, mis on

üksikelamu eelistamist korterile peale 2000ndate finantskriisi tagasi hoidnud. Eesti elamuturu tugevamat

kasvu hoiab arvestataval määral tagasi väike keskmise leibkonna suurus, mistõttu on nõudlus tänapäeval

seega pigem väiksemate elamute järele, mida turul aga püsivalt napib.

2025. aasta I kvartalis tehti Eestis eluhoonetega hoonestatud maadega kokku 1027 ostu-müügitehingut.

Võrreldes eelmise kvartaliga vähenes tehingute arv hooajalistel põhjustel 25%, püsides aastatagusega

võrreldes siiski 22% võrra kõrgemal. Üldplaanis võis 2022. aastal märgata, et tempokas hinnakasv leidis

aset kuni aasta keskpaigani ning III kvartalist ei saanud seejärel enam ei elamute ega ka korterite turul üldiselt

võrredes II kvartaliga olulisi hinnadünaamika muutusi täheldada, mille juures ka üldplaanis 2024. aasta vältel

sarnased hinnatasemed jätkuvalt püsisid. 2025. aasta I kvartalis tehtud ostu-müügitehingute puhul kujunes

aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 178 900 eurot, mida oli 9,2% enam kui eelmises kvartalis ning

ühtlasi koguni 28% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil, mille juures statistilist hinnatõusu on aga jällegi

toetanud muutunud tehingute struktuur ja suurenenud Harju maakonna osakaal, mitte veel turul

laiapõhjaliselt aset leidnud hinnatasemete tõus.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma lähitulevikus 1990ndate I pooles

sündinud tarbijaskond, kuid nende mõju on võrreldes möödunud kasvutsükli vältel turgu kujundanud

1980ndate II pooles sündinud ostjaskonnaga oluliselt marginaalsem. Laulva revolutsiooni perioodil sündis

Eestis kõige enam inimesi, kes lähitulevikus on pigem siirdumas korteriturult edasi elamuturule ning mistõttu

saab likviidsuse osas lähitulevikus üha enam probleemsemaks just nõukogudeaegsete korterite turg

eesotsas Eesti väikeasumitega. Aktiivne eluasemelaenuturul osalemine on viimaste aastate halvenenud

elamispinna kättesaadavuse taustal vanuse osas veidi kaugemale nihkunud, kuid üldplaanis jäävad turgu

jätkuvalt mõjutama eeskätt 30ndates isikud. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba

väljakujunenud suuremad keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist ka

seniste volatiilsete perioodide möödudes. Kui 2008 - 2009 aastate sündmustest taastumist toetas

kinnisvaraturul 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele teguritele tuginevalt

tunduvalt keerukamad lisaks ostu-müügitehingute turule ka üüriturul. Siiski, rändesaldo on Eestis olnud

alates 2015. aastast positiivne ning Ukrainaga seoses on Eestisse saabunud hulgaliselt sõjapõgenikke, kes

keskpikas perspektiivis siinset kinnisvaraturgu nii ostu-müügitehingute- kui ka üürituru lõikes toetavad.

Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb küll Eestis madalama jätkusuutlikkusega piirkondade

ääremaastumise püsiv jätkumine, kuid ka Tallinna elanike arvu kasv on olnud 2024. aastast marginaalne.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 24 / 48

Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2025. aastaks prognoosida 2024.

aastaga võrreldes mõnevõrra kõrgemat turuaktiivsust, mille juures oli siiski 2024. aastal juba eeskätt korterite

järelturul tehingute arv võrdlemisi laialdane, viidates 2025. aastal edasise kasvupotentsiaali üsna piiratud

olemusele. Hinnatasemete osas on kasv 2022. aasta II poolest laiapõhjaliselt lõppenud, mille juures surve

hinnatasemete langetamiseks on aga 2024. aastast leevenenud, viidates suurenenud turuaktiivsuse taustal

2025. aastal avalduvale taaskordsele hinnatõusu tsüklile nii pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes.

Jätkuvalt alanevad intressimäärad, paranev majanduskeskkond kui ka elanikkonna kindlustunne viitab 2025.

aasta lõikes olukorrale, kus müügipakkumine enam täiendavalt ei suurene ning müügiperioodid võiksid

asuda taas mõnevõrra lühenema ja seda eeskätt II kvartalist alates.

4.3 Põlva maakonna elamuturu ülevaade (2025. a. aprilli seisuga)

Alus – Maa-ja Ruumiamet, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, www.kv.ee, Arco Vara statistika 15.05.2025

Piirkonna hoonestatud maade turuülevaade

Lõuna-Eestis (Põlva ja Võru maakonnas) otsitakse lisaks elamutele ka suvemajasid ja talumajapidamisi,

millest siis hiljem suvekodu ehitatakse. Lisaks eelistatakse valiku tegemisel veekoguga piirnemist või siis

selle lähedust, oluline on ka hajaasustuses suurema katastriüksuse olemasolu, korralik juurdepääs ning

kaevu olemasolu, aga ka kaupluse lähedus.

Põlva maakonna elamuturul on hinnatumaks Põlva linna ümbruse, aga samuti maakonna läänepoolsed

piirkonnad (Otepää suund ehk Kanepi vald) ja maakonna põhjapoolsem osa (Tartu linnale lähemal asuvad

piirkonnad, st Põlva valla põhjapoolsem osa).

Põlva maakonna hoonestatud elamumaa ja maatulundusmaa tehingud ajavahemikul 2020– 2025*

Aasta Sihtotstarve Arv

Pindala(m2) Tehingu summa (eur)

Keskmine Kokku Min Max Mediaan Keskmine Standard-

hälve

2020 elamumaa 109 8 106,10 2 972 905 500 160 000 19 000 27 274 27 521

maatulundusmaa 55 70 820,80 2 561 130 3 000 209 000 35 000 46 566 37 423

2021 elamumaa 144 7 850,10 5 824 690 300 175 000 25 000 40 449 42 560

maatulundusmaa 59 61 351,40 2 939 259 2 100 200 000 32 000 49 818 44 921

2022 elamumaa 114 7 065,90 6 425 500 1 500 199 000 42 000 56 364 47 509

maatulundusmaa 41 76 165,40 3 154 200 2 000 400 000 50 000 76 932 84 083

2023 elamumaa 78 6 685,00 3 666 867 2 500 250 000 33 500 47 011 46 328

maatulundusmaa 45 73 622,20 3 922 056 2 556 440 000 50 000 87 157 92 619

2024 elamumaa 94 7 268,50 6 669 345 82 1 495 000 29 250 70 950 161 593

maatulundusmaa 37 50 757,70 2 651 900 9 200 359 000 62 500 71 673 69 631

2025* elamumaa 28 6 227,20 1 673 501 1 000 374 000 26 000 59 768 85 840

maatulundusmaa 10 32 952,20 841 900 6 000 239 000 62 950 84 190 80 067

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

*- seisuga 13.05.2025

Piirkonnas puuduvad elamuarendusprojektid, hoonestamata elamumaadega teostatakse tehinguid väga

vähe. Ostuotsuse langetamisel pööratakse enam tähelepanu kvaliteedile, st nii asukohale kui

konstruktsioonilistele lahendustele, planeeringule, tehnosüsteemidele. Kallimat hinda ollakse nõus maksma

hea ehituskvaliteedi ja viimistlustasemega ning hea planeeringuga objektide eest. Eelistatakse pigem

väiksemaid ja ratsionaalse ruumilahendusega heas korras elamuid. Keskpärases seisukorras või odava ja

ebakvaliteetse viimistlusega elamute vastu, mille puhul võib aimata kapitaalremondi vajadust, on raske

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 25 / 48

potentsiaalsete ostjate huvi äratada. Elukondliku hoonestusega kinnistute ostu eesmärgiks on enamasti

soetada endale alaline elukoht, vähem on ostu eesmärgiks suvila või muu ajutise kasutusega hoonete

soetamine. Seetõttu on enamasti elukondliku hoonestusega kinnistu ostul kõige olulisem hoonestuse

väärtust kujundav tegur, lisaks asukohale, elamu seisukord ja suurus (ehk eelkõige kulutused selle

rekonstrueerimiseks) ning küttesüsteemi optimaalsus, vähem olulised on abihoonete olemasolu, suurus ja

seisukord. Siiski, avarate ja heas korras abihoonete olemasolu lisab hoonestusele olulist väärust. Ostuotsuse

langetamisel on järjest olulisema tähtsusega igasugused objektiga seotud hoiukulud, on need siis näiteks

kütte-, transpordi- või muud võimalikud kulud.

Põlva valla hoonestatud kinnisasjade müügitehingud ajavahemikul 2020 – 2025*

Pindala (m²) Tehingu summa (eur)

Arv Keskmine Kokku Min Max Mediaan Keskmine

2020 elamumaa 43 7 474,80 1 422 500 2 500 130 000 25 000 33 081

maatulundusmaa 17 66 960,80 812 200 3 000 209 000 30 000 47 776

2021 elamumaa 51 7 876,50 2 592 990 1 000 175 000 27 000 50 843

maatulundusmaa 11 37 284,20 292 114 2 114 75 000 20 000 26 556

2022 elamumaa 53 6 869,10 3 169 000 2 500 175 000 42 000 59 792

maatulundusmaa 17 60 170,50 1 446 800 5 000 300 000 50 000 85 106

2023 elamumaa 33 7 457,50 2 211 391 5 000 250 000 51 400 67 012

maatulundusmaa 20 63 950,50 1 594 000 5 000 240 000 48 700 79 700

2024 elamumaa 35 6 360,00 2 770 721 4 000 290 000 55 000 79 163

maatulundusmaa 16 44 355,10 918 700 9 200 220 000 38 500 57 419

2025* elamumaa 10 5 659,00 683 267 1 000 172 000 53 500 68 327

maatulundusmaa 1 *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

***- Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

*- seisuga 13.05.2025

Ostjate jaoks on oluline, et elamus oleks olemas vee- ja kanalisatsioonivarustus, koht- või lokaalküte ning

tualett ja pesemisvõimalus. Piirkonnas on eelistatud varad, mis asuvad lähedal sotsiaalobjektidele (kool,

lasteaed, kauplus).

Põlva valla hoonestamata kinnisasjade müügitehingud ajavahemikul 2020 – 2025*

Pindala (m²) Tehingu summa (eur)

Arv Keskmine Kokku Min Max Mediaan Keskmine

2020 elamumaa 25 7 754 171 990 100 19 600 0.02 7.20

maatulundusmaa 210 62 720 5 801 491 1 220 750 0.00 1.82

2021 elamumaa 19 6 161 167 456 100 40 000 0.02 30.77

maatulundusmaa 135 70 391 5 717 116 300 500 000 0.11 4.42

2022 elamumaa 11 6 036 130 585 335 27 000 0.04 6.16

maatulundusmaa 99 49 354 3 391 861 200 284 000 0.02 3.87

2023 elamumaa 10 7 581 118 800 4 000 29 000 0.24 11.53

maatulundusmaa 115 55 388 5 484 518 1 600 500 000 0.13 4.03

2024 elamumaa 16 6 906 148 059 425 39 900 0.02 24.90

maatulundusmaa 87 68 601 4 476 361 1 000 381 500 0.02 24.00

2025* elamumaa 3 *** *** *** *** *** ***

maatulundusmaa 23 77 355 1 278 574 750 419 650 0.09 1.71

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 26 / 48

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

***- Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

*- seisuga 13.05.2025

Hoonestamiseks soetatavate kinnisasjade puhul on eelkõige oluline hea juurdepääs, tehnovõrkude

olemasolu, teeninduspunktide lähedus ning valdavalt ka privaatsus. Hoonestamata elamumaa tehinguid

tehakse keskmisest vähem, sageli ostetakse vanem hoone selle lammutamise eesmärgil, kuna tehnovõrgud

on siis sageli olemas ning asukoht parem. Tehnovõrkude puudumisel on oluline elektri alajaama lähedus alla

400 m, vastupidisel juhul on ostuotsused harvemad ning müügiaeg oluliselt pikem. Ostuotsused langetatakse

eelkõige vara absoluuthinna baasil, mitte ruutmeetrihinnabaasil. Põlva linnas ja lähiümbruses jäävad

elamukruntide hinnad valdavalt vahemikku 15 000 – 30 000 eurot sõltuvalt maaüksuse suurusest,

tehnovõrkudega varustatusest ning täpsemast paiknemisest.

4.4 Põlva maakonna teenindus-, lao- ja tootmisotstarbelise kinnisvara

turuülevaade

Alus – Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, riiklik ehitisregister, Arco Vara statistika 10.04.2025

Põlva maakonna ja sellega võrreldavate turupiirkondade lao- ja tootmispindade müügiturul on viimastel

aastatel selgete turutrendide välja toomine väga keeruline. Põlva maakonna suurim keskus on Põlva linn,

kus on lao- ja tootmispindade müügitehinguid viimastel aastatel teostatud valdavalt hinnavahemikus 50 - 250

€ hoonestuse SNP m2 kohta, universaalsema kasutusega ja/või paremas seisukorras hoonete puhul ka kuni

500 €/hoonestuse SNP m2 kohta. Ostu-müügitehingute objektideks on eelkõige olnud universaalsed hall-

tüüpi hooned või hoonetekompleksid, samas on teostatud tehinguid ka halvema funktsionaalsuse ja seetõttu

piiratud kasutusotstarbega hoonetega, mille müügihinnad on kujunenud universaalsete hall-tüüpi hoonetega

võrreldes oluliselt madalamaks. Turule suunatud arendustegevus äri- ja tootmispindade osas praktiliselt

puudub, hooneid ehitatakse ennekõike omakasutusse, vahel osaliselt väljaüürimiseks.

Eksperthinnangu koostamise hetkel on Põlva maakonnas müügipakkumisel 8 erinevas suuruses ja

kvaliteedis äripinda, nendest lao- ja tootmishoonetega 3 kinnistut. Pakkumiste arv on viimase aasta jooksul

püsinud mõõdukas languses. Pakutavad varad on väga erineva suuruse ja kvaliteediga hoonestusega,

pakkumishinnad jäävad vahemikku 32 000 – 550 000 €. Lao-teeninduspindasid on pakkumises ca 3, nende

pakkumishinnad vahemikus 297 000 - 520 000 €, tegemist on peamiselt suuremate tootmishoonetega, mis

ei ole hinnatavaga seisukorra ja funktsionaalsuse poolest võrreldavad.

Potentsiaalsete tootmispindade üürnike ja ostjate eelistused Põlva maakonnas on jäänud suhteliselt

sarnaseks eelnenud aastatele. Suures osas ollakse huvitatud köetavast keskmises seisukorras laopindadest

suurusega 100 - 300 m2 ning tootmisruumidest koos ladustamistingimuste ja olmeruumidega 500 - 1000 m2,

mida soovitakse üldjuhul suuremate teede lähedusse, soovitud suuruse ja asukohaga pindu napib või

küsitakse nende eest ebamõistlikult kõrget hinda.

Põlva maakonnas lao- ja tootmispindade üüriturul on nõudlus tootmis- ja laopindade üürimise järele

kasvanud. Hetkel on kogu maakonnas pakkumisel ainult 4 üüriobjekti, tegemist on büroopindadega. Viimase

aasta jooksul on pakkumiste hulk stabiilne. Hindajale teadaolevalt on Lõuna-Eesti maakondades, va Tartu

linn ja selle lähipiirkonnas, kütteta laopinnad antud üürile hinnaga 0,5 kuni 2 €/m2/kuus, küttega rahuldavas

korras pinnad hindadega vahemikus 2 – 3,5 €/m2/kuus ja kaasaegsemad lao/tootmispinnad 3 – 5,5

€/m2/kuus.

Tehingud ja arengud

Hoonestatud ärimaa müügitehingute arv on aastate lõikes võrdlemisi sarnane, hoonestatud tootmismaade

maht on viimasel aastal langenud. Tehinguhindadest ei saa suuremaid järeldusi statistiliste andmete baasil

teha, kuna tehinguhinnad on selgelt sõltuvuses hoonete suurusest. Tehingute tausta pikemaajalise uurimise

baasil on hindaja hinnangul tehingute hinnad mõõdukas tõusutrendis, kuid mõjuteguriks on siin eelkõige

viimaste aastate kõrge inflatsiooni ning ehitushindade kasv. Suuremaid arendusi Võrumaal äripindade turul

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 27 / 48

ei nähtu, kuna ehitushinnad on võimalikest müügihindadest üldjuhul kõrgemad, ehitatakse uusi ärihooneid

peamiselt ettevõtte omakasutusse.

Hoonestatud äri- tootmis- ja segamaa8 müügitehingud Põlva maakonnas aastatel 2021-2025 (30.04.2025

seisuga)

Pindala (m2) Tehingu summa (eur)

Arv Keskmine Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2021 segamaa 3 *** *** *** *** ***

tootmismaa 25 11292 2000 870000 36000 100424

ärimaa 6 4092 5000 156000 39000 58000

2022 segamaa 1 *** *** *** *** ***

tootmismaa 25 12679 80 750000 20000 102670

ärimaa 6 1994 3500 192000 25000 60083

2023 segamaa 3 *** *** *** *** ***

tootmismaa 14 9470 5000 200000 27688 56527

ärimaa 3 *** *** *** *** ***

2024 segamaa 6 15530 3500 143500 29650 54883

tootmismaa 12 9556 5000 100000 14750 33708

ärimaa 6 2613 25000 110000 39250 54833

2025 segamaa 0 *** *** *** *** ***

tootmismaa 12 9312 3429 460000 36500 80286

ärimaa 1 *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-ja Ruumiameti tehingute andmebaas

Hoonestamata äri-, lao- ja tootmismaade tehingute arv on aastate jooksul püsinud mõõdukas. Tootmismaade

tehinguid on enim tehtud Põlva vallas, samas kui ärimaade puhul ei ole märgata selget koondumist Põlva

linna ega selle lähiümbrusse. Harju, Pärnu ja Tartu maakondadest väljaspool eelistatakse uute hoonete

rajamise asemel sageli olemasolevate vanemate hoonete ostu ja renoveerimist. Selle peamine põhjus on

asjaolu, et ehitushinnad on sarnased kogu Eestis, kuid kinnisvara väärtused jäävad väiksemates

maakondades oluliselt madalamaks, mis muudab uusehituse majandusliku tasuvuse piiratumaks.

Põlva maakonna hoonestatud sega, äri- ja tootmismaa müügitehingud ajavahemikul 2020 – 2025 (mai

seisuga)

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

8 Segamaa - ühegi sihtotstarbe osakaal ei ole 100% ja kinnistu koosneb mitmest sihtotstarbest

0

2

4

6

8

10

2021 2022 2023 2024 2025*

Ostu-müügi tehingute arv

segamaa tootmismaa ärimaa

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 28 / 48

Keskmine äri ja tootmismaa pinnaühikuhind on kõikunud 5 ja 7 euro vahel, sõltuvalt eelkõige asukohast ja

maaüksuse suurusest. Maksimaalne tootmismaa pinnaühikuhind on küündinud 19 euroni, ärimaa puhul veidi

üle 13 euro 1 ruutmeetri kohta. Otsesed arenduspiirkonnad puuduvad. Põlva linna äri ja tootmismaade

hoonestamine on viimase paarikümne aasta jooksul asset leidnud eelkõige Rintee ääres, seda eelkõige

logistilistel põhjuste ning vaba maa olemasol tõttu.

4.5 Pakkumise ülevaade

Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on Põlva vallas 08.08.2025 seisuga müügipakkumises ~ 34 hoonestamata

erineva sihtotstarbega maad suurusega 1357 – 179 000 m2. Pakkumishinnad jäävad vahemikku 4500 – 350

000 €, pinnaühikuhinnad 0,38– 118 €/m2.

Hinnatava varaga oma olemuselt sarnaseimad võrreldavad müügipakkumised Põlva linnas ja vahetus

ümbruses 08.08.2025 seisuga on järgmised:

Aadress

Pakkumishind, € ja €/m²

Pakutava vara kirjeldus

Kalda tn 7, Põlva linn, Põlva vald, Põlvamaa

48 000 /

9,23

Kinnistu pindala 5203 m² Sihtotstarve: elamumaa

DP olemas. Pakkuda on müügiks kolm elamumaa krunti, mille pindala on kokku 5203 m2. Paiknevad reljeefsel looduskaunil maastikul. Põlva linna avaliku ujumiskohani on ca 250 m. Vajalikud tehnovõrgud paiknevad ca 85 m kaugusel eldrikaela teel.

Kalda tn 1, Põlva linn, Põlva vald, Põlvamaa

42 000 /

31

Kinnistu pindala 1357 m² Sihtotstarve: elamumaa

DP olemas, vaade järvele. Avaliku ujumiskohani ca 150 m Juurdepääsutee väljaehitamine Kalda teel (ca 40 m pikkusel lõigul, krundi põhjaserval) jääb uue omaniku kohustuseks. Keldrikaela teel (võrreldav piirneb teega) olemas tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass.

Pragi, Põlva vald, Põlvamaa

10 610 /

5,95

Kinnistu pindala 1782 m² Sihtotstarve: elamumaa

Elektriühendus: 3Fx16A (aktiivne võrguleping, elektrikilp krundil). Põlva linn ca 7 km (8 minutilise autosõidu) kaugusel.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 29 / 48

Põlva vald, Põlva linn, Vabriku tn 26

56 120 /

6,27

Kinnistu pindala 8954 m² Sihtotstarve: tootmismaa

Põlva valla üldplaneering on kehtestatud 27.06.2024.a, nimetatud üldplaneeringu järgselt on kinnisasja maakasutuse juhtfunktsiooniks segakasutusega äri- ja tootmisettevõtte maa-ala (SÄ). Kinnisasja läbib sidetrass, servaalal kulgeb gaasitrass. Lähedale jääb katlamaja, vee- ja kanalisatsioonitrassid. DP puudub.

Jaama tn 18a, Põlva linn, Põlva vald, Põlvamaa

98 000 /

20,3

Kinnistu pindala 4835 m² Sihtotstarve: ärimaa

Tänaval uus kõnnitee, vee- ja kanalisatsioonitrass. DP puudub.

Jaama tn 59a, Põlva linn, Põlva vald, Põlvamaa

120 000 /

25,8

Kinnistu pindala 4660 m² Sihtotstarve: ärimaa

Kehtiv detailplaneering lubab ehitada krundile kuni 3 hoonet ehitusaluse pinnaga kokku 1500m²(suletud brutopind 2300m²). Juurdepääsu tee servituut Energia tn.9 krundilt.

Allikas: kinnisvaraportaal www.kv.ee

Hinnatav vara ei ole eksperthinnangu koostamise hetkel avalike müügipakkumiste hulgas.

Rõhutame, et ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte müügihinnaga. Esineb võimalus,

et pakkumishinnad võivad avaliku müügi käigus oluliselt langeda või ka erandina enampakkumise

tingimustes tõusta. Seepärast peame siinkohal oluliseks mainida, et hinnatud turuväärtuse ning

pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

4.6 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hinnatav äralõige on piisavalt väike, kitsa siilu kujuga hoonestama ala, mis pole töö koostaja hinnangul

võimaliku müügiobjektina käsitletav, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele

kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega ei teostata.

Seega antakse turustatavuse analüüsi hinnang üksnes katastriüksusele tervikuna.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 30 / 48

Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad: eelkõige juriidilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused:

potentsiaalne ostjaskond on ettevõtted, kes sooviksid logistiliselt

hea juurdepääsuga asukohas arendada ettevõtlust, hoonestada

maaüksuse äri või tootmishoonega, teoreetiliselt on lubatav ka

elukondlik arendus.

Vastavus turusegmendi nõuetele:

hinnatav vara vastab potentsiaalsete ostjate ootustele järgmises

osas:

- kinnisasi paikneb Põlva linnas

- hea juurdepääs;

- üldplaneering annab suhteliselt laia valiku hoonestamiseks

Vara võimalikud puudused potentsiaalsete ostjate silmis:

- puudub kehtestatud detailplaneering, ehitusõigus täpsustamata.

- Põlva ringtee lähedus (eluhoonetega hoonestamisel), võib

esineda liiklusmüra;

- tehnovõrkude puudumine, lähikonnas on need siiki olemas;

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad

ja on võimelised hinnatavat vara

soetama:

vara osta soovivate lõppkasutajate hulka pole võimalik küll täpselt

määratleda, kuid kuna hinnatav vara rahuldab turusegmendi

nõudeid valdavas osas, siis hinnanguliselt sooviks vara enamus

võimalikest lõpptarbijatest. Vara on oma turuväärtuse

absoluutväärtusest tulenevalt kättesaadav enamikele

potentsiaalsetele ostjatele

Konkureeriv pakkumine turul: Pakkumised on välja toodud peatükis 4.5

Arendusprojektid, turule lisanduvad

konkureerivad varad:

Ümbruskonnas on minimaalselt elamukruntide arendusi, kuid

valdavalt jäävad kinnisasjade suurused alla 2000 m2,

ärikinnisvara arendused puuduvad. Lao- ja tootmispindade

arendused puuduvad

Müügiperiood: hinnatava vara prognoositav müügiperiood on keskmiselt 6-12

kuud

Neelduvus:

eksperthinnangu koostamise hetkel on piirkonnas

müügipakkumisel ligikaudu 12 kuu maaüksuste müügitehingute

maht

Oodatavad müügi- ja üürihinnad: järgnevaks pooleks aastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi

Alternatiivne kasutus: hinnataval varal otsesed finantsmajanduslikult otstarbekamad

alternatiivsed kasutused puuduvad (vt ka peatükk 5.1)

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 31 / 48

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa. (EVS 875-1)

Hinnatav äralõige on pika peenikese kujuga hoonestama ala, mis pole töö koostaja hinnangul võimaliku

müügiobjektina käsitletav, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele

kinnisasjadele. Avalikus pakkumises sarnaseid varasid ei ole ja vabaturutehinguid nendega ei teostata.

Seega analüüsime maaüksuse kui terviku parimat kasutust.

Õiguslik lubatavus

Hinnatavaks varaks on Põlva vallas Põlva linnas aadressil Ringtee 20 asuv kinnisasi. Kinnisasja sihtotstarve

on maatulundusmaa. Vastavalt kehtivale Põlva valla üldplaneeringule (kehtestatud Põlva Vallavolikogu

27.06.2024 otsusega nr 1-3/16) asub hinnatav vara segakasutusega äri- ja teeninduse maa-alal, kus läbisegi

on valitsus-, tervishoiu-, sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuste, kirikute-, koguduste ja riigikaitse

maa-ala ning neid teenindav maakasutus, elamud ja neid teenindav maakasutus (sh puhke- ja haljasalad),

äri- ja teenindusettevõtted, laopinnad, tanklad, turud ja olulise keskkonnamõjuta tootmisettevõtted (Tihti on

maa-ala osaliselt või täielikult välja arendamata). Hinnatava maaüksuse lääne ja idaservas on maakasutuse

juhtotstarbeks määratud haljasala maa-ala, peamiselt puhkamisele ja virgestusele suunatud looduslik maa,

park, parkmets, mets, haljasala vm, kuhu on lubatud ehitada väiksemaid virgestusotsarbelisi rajatisi. Üldjuhul

ei olelubatud hooneid püstitada. Sealjuures on idapoolne haljasala riba määratud riigiteelt tuleneva müra

puhverdamiseks, planeeringu koostamisel aluseks oleva mürakaardi andmete ja riigitee kaitsevööndi alusel,

sest eeldatõtud on liiklussageduse tõusu sellel riigitee osal. Olemasolev sihtotstarve ei ole vastuolus kehtiva

üldplaneeringuga. Detailplaneering puudub. Õiguslikult on lubatud küllalt laialdane kasutus, vajalik on

säilitada minimaalselt 30% metsamaast segakasutusega alal.

Füüsiline võimalikkus

Kinnisasja üldist olemust arvestades (kinnisasja kuju, reljeefi, pindala, ligipääsu) on eksperthinnangu

koostaja hinnangul maa-ala hoonestamiseks füüsiliselt võimalik.

Finantsmajanduslik otstarbekus

Hinnatava vara asukohast, selle olulistest osadest ja nende olemusest ning väärtuse kuupäeva

turusituatsioonist lähtuvalt on hinnatava vara parim finantsmajanduslik kasutus olemasolev arendusmaana,

võimalikud kasutused nii elamukruntide arenduslääne servas kui lao- ja tootmismaade arendus

maanteepoolses servas.

Järeldus

Arvestades hinnatava vara asukohta (Põlva linnas elamute lähedal, teisalt maantee ääres), kehtestatud

üldplaneeringut (segahoonestusala), hinnatava vara turupiirkonna võrreldavate varade turusituatsiooni ja

selle prognoositavaid muutusi lähitulevikus tervikuna, on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks

kasutuseks on selle kasutus arendusmaana, detailplaneeringu menetluse läbiviimisel elamu ja/või lao ning

toomitsmaade arendus. Ostja soetab vara ennekõike omakasutusse hoonestamiseks, aga ka

investeerimisobjektiks

Alternatiivsed kasutused puuduvad.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 32 / 48

5.2 Hindamismeetodid

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust

ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest

tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel

aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine

tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. (EVS 875-9)

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis

vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks,

arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga

vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise

kaudu. (EVS 875-8)

5.3 Hindamismeetodi valik

Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud,

tugineb hüvitusväärtus just sellele väärtusele, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt

selgitatakse hüvitamise olemusel sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu

halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu

rikastuda (EVS 875-12).

Hinnatava vara puhul on vajalik hüvitada maa väärtuse vähenemine. Töö koostaja hinnangul on siin

kohaldatav äralõike hüvitusväärtuse hindamise põhimõtted - vajalik on hinnata hoonestamata kinnisasja

turuväärtus (pindalale taandatud ühikväärtus). Sealjuures ei ole rakendatav EVS 875-12:2024 p 6.2.2.1, mille

kohaselt mitmest turul eraldi kasutusega osadest koosneva kinnisasja puhul hinnatakse vaid selle kinnisasja

osade väärtust, mille väärtus äralõike teostamise tõttu muutub ning seda kahel põhjusel:

1. Haljasala maa kehtivas üldplaneeringus on määratud riigiteelt tuleneva müra puhverdamiseks.

Üldplaneeringu koostamise käigus koostati ka müra uuring9 Põlva linnas ja linna

ümbruses. Haljasala maa riigitee äärde on määratud mürakaardi andmete ja riigitee kaitsevööndi

alusel, sest eeldatud on liiklussageduse tõusu sellel riigitee osal. Äralõpike tagajärjel nihkub

vajaminev müratõkkeks vajalik haljasala osa planeeringus ettenähtud segakasutuse juhtotstarbega

9 https://polva.ee/elukeskkond-transport-ja-ehitus/planeerimine-ja-ehitamine/uldplaneering/ Koostatud uuringute

alapunkti all on toodud mürakaardi seletuskiri, päevas eja öise liiklusmüra kaardid.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 33 / 48

alale, kuna äralõikelt haljastus tee ehituse tarbeks eemaldatakse. Seega väheneb potentsiaalne

planeeringu ala äralõike võrra (haljasala riba võrra).

2. Vastavalt kehtivale üldplaneeringule tuleb olemasoleva metsa korral säilitada minimaalselt 30%

metsamaast, mistõttu haljasala nihkumine segakasutusega äri- ja teeninduse maalale, määrab

osaliselt metsamaa asukoha planeeringualal ning vähendab ka potentsiaalset ehitusala, kuna

allesjäävast segahoonestusalast endiselt 30% peab jääma metsamaana kasutusse.

Kokkuvõtvalt ei ole haljasala juhtotstarbega kinnisasja osa baasil äralõike hindamine teostatav, kuna

äralõike tagajärjel muutub ka mitte haljasala juhtotstarbega osa, väheneb potentsiaalne arendusala

ning kinniasja tuleb vaadelda kui tervikut.

Sarnased varad on piirkonnas valdavalt müügikäibes, seega on hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod.

Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja

täpseimaks (EVS 875-1 p 9.4.2.3).

5.4 Hindamine

5.4.1 Hariliku väärtuse hindamine; võrdlusmeetodi rakendus

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Allolevasse võrreldavate tehingute koondtabelisse (valimisse) on koondatud ostu-müügitehingud järgmiste

tunnuste alusel:

- asukoha mõistes Põlva linn ja linna lähiümbrus eelkõige Mammaste, Himmaste ja Rosma küla;

- ostu-müügitehingu toimumise aeg perioodil jaanuar 2021 – juuli 2025 (tagatud on seeläbi optimaalne

arv võrreldavaid tehinguid);

- pindala on 5000 kuni 50 000 m2;

- müüdud on kinnistu tervikuna;

- potentsiaalselt arendusmaa;

- tegemist on asjaõiguslike ostu-müügitehingutega;

- hindajale on tehingute aluste varade osas teada vajaliku detailsusega informatsioon, et

võrdlusmeetodit vajaduse korral rakendada;

Hindajatele on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavad ostu-müügitehingud:

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3 4 5

Põlva linn, Oru tn

Põlva linn, Kaasiku

Põlva linn, Lao tn

Rosma küla Põlva linn, Lao tn

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

51 000 € 39 900 € 153 551 € 75 000 € 110 000 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

4.02 € 7.51 € 6.17 € 2.34 € 2.37 €

Tehingu aeg: 10-2021 03-2024 03-2023 07-2025 04-2025

Asukoht:

Põlva linna Oru tänaval elamute piirkonnas hea juurdepääsuga arenduskrunt, maanteedest eemal, privaatne

Kaasiku tn Põlva linnas, läheduses äri- ja kaubanduspinna d, Selver, kortermajad, väga hea juurdepääs

Põlva linna tootmis- ja laopiirkond,

piirneb kolme tänavaga, hea

nähtavus Tööstus,

Pärnaõie ja Lao tänavalt

Rosma küla, tootmispiirkond, Värska maantee

ca 300 m kaugusel, hea

juurdepääs

Põlva linna tootmis- ja laopiirkond, peamiselt

sisekvartalis ning mitte üleliia hea nähtavusega, juurdepääs ja nahtavus Lao

tänavalt tehniliselt olemas

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 34 / 48

Kinnisasja pindala:

12687 5313 24871 32024 46462

Sihtotstarve:

Elamumaa 100% / ÜP juhtotstarve

väikeelamute maa-ala

Elamumaa 100% / ÜP järgi segakasutusega

äri- ja teeninduse maa-

ala

Tootmismaa 100% / ÜP järgi Segakasutusega

äri- ja tootmisettevõtte

maa-ala

Maatulundusma a 100% / ÜP järgi tootmise

maa-ala

Sihtotstarbeta maa 100% / ÜP

järgi Segakasutusega

äri- ja tootmisettevõtte

maa-ala

Detailplaneeri ng/ projekteerimis -tingimused/ ehitusõigus:

DP puudub, maksimaalne

täisehitus 25%, 9 m

DP puudub, maksimaalne

täisehitus 40%, 2 korrust 15 m

DP kehtestatud, maksimaalne

täisehitus 30%, 3 krunti, 16 hoonet, 2 korrust;

väiksemal katastriüksusel

40% täisehitust 3 hoonet, 2 korrust

DP puudub, ehitusmaht

täpsustamata

DP puudub, maksimaalne

täisehitus 60%, max kõrgus 15 m

Juurdepääs:

hea; juurdepääs avalikult

kasutatavatelt asfaltkattega

teedelt ja tänavatelt,

tänavavalgustus

hea; juurdepääs avalikult

kasutatavatelt asfaltkattega

teedelt ja tänavatelt

hea; juurdepääs avalikult

kasutatavatelt asfaltkattega

teedelt ja tänavatelt

rahuldav; juurdepääs üle

naaber kinnistute

kulgeva eratee, servituut puudub

hea; juurdepääs avalikult

kasutatavatelt asfaltkattega

teedelt ja tänavatelt

Tehnovõrgud:

tsentraalse vee- ja

kanalisatsioonitr assid ning

gaasitorustik koos

liitumispunktideg a kinnisasja

piiril, elektrivõrguga

liitumine on võimalik

ampritasu põhiselt; liitumised tegemata

tsentraalse vee- ja

kanalisatsioonitr assid koos

liitumispunktideg a kinnisasja

piiril, elektrivõrguga

liitumine on võimalik

ampritasu põhiselt; liitumised tegemata

tehnovõrkudest on

planeeringualal vee-,

sademevee-, reoveekanalisats

iooni ja gaasitorustik,

liitumised tegemata, elektriga liitumine

ampritasu põhiselt;

väiksemal kinnistul olemas tsentraalne vesi- kanalisatsioon ja

side

gaasitrass maaüksuse piiril,

elektriga liitumine

ampritasu põhiselt, vee- ja kanalisatsioonitr assid puuduvad,

liitumised tegemata

tsentraalse vee- ja

kanalisatsioonitra ssid, gaasitrass

Lao tänaval, liitumised puuduvad,

elektrivõrguga liitumine on

võimalik ampritasu põhiselt

Kitsendused/ muud tegurid:

olulised kinnisasja

kasutust piiravad kitsendused puuduvad

olulised kinnisasja

kasutust piiravad kitsendused puuduvad

tehingus kaks eraldi kinnisasja,

väiksem 4325 m2 suurune on

hoonestatud kahe väiksema,

kasutuskõlbmatu hoonega ning suurem 20546

m2, millel tehnovõrgud

samuti puuduvad. Mõlemad

kinnistud jäävad sama DP alale.

Väiksem on sisuliselt valmis olemasolevate

hoonete lammutamisel

hoonestamiseks

olulised kinnisasja

kasutust piiravad kitsendused puuduvad

kõrgepingeliisit tingitud

piiranguvöönd ca 15% ulatuses

kinnistu pindalast

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 35 / 48

Sobivus

Ei sobi, linnasisene

elamukruntide arendus

Sobib Sobib

Ei sobi, ostjale kuulub ka paar naaberkinnistut,

väärtuse kuupäevast

hilisem tehing

Ei sobi, naaberkinnistu

omanikuga seotud tehingu

osapool

Edasises võrdluses kasutame tehinguid nr 2 ja 3. Tehing nr 1 on ajaliselt vanim tegemist on linna sisese

elamukruntide arendusega, mis on oma olemuselt hinnatavast erinev. Tehing nr 4 on välja toodud

turuolukorra kaudseks ilmestamiseks, kuid ei ole sobilik, kuna on toimunud peale väärtuse kuupäeva ning

ostjaks oli naabekinnistu (võimalike erihuvidega) omanik. Tehing nr 5 on kaudselt võrreldav, kuid

naaberkinnisasja omaniku juhatuse liige kuulub ostja ettevõtte juhatusse, st tegemist võib olla erihuvides

ostuga.

Tehingute kohandamine

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrre5 on pindlaldava vara erisused,

kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. (EVS 875-11)

Kohandamisel on aluseks võetud kinnisasjade pindala (m2).

Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas

konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-11)

Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade (maatükkide) pinnaühiku hinnast (€/m2), kuna see on piirkonna

turu toimemehhanisme arvestades tavapärane.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel. (EVS 875-11)

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal

valitud:

Jrk nr Võrdluselement

1 Asukoht

2 Kinnisasja pindala, m²

3 Sihtotstarve

4 Detailplaneering/ projekteerimis-tingimused/ehitusõigus

5 Juurdepääs

6 Tehnovõrgud

7 Kitsendused/muud tegurid

Rohkem parameetreid ei ole võrdluselementidena käesoleval juhul vaadeldud, kuna väärtuse kuupäeva

seisuga on hinnatava vara turupiirkonnas muud võimalikud väärtust mõjutavad tegurid tarbijakäitumisele

tuginevalt ja hindamistulemuse täpsuse seisukohast lähtuvalt pigem väheolulised või on varad muude

võimalike tegurite osas sarnased.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 36 / 48

Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale:

HINNATAV

VARA 2 3

Põlva linn, Kaasiku Põlva linn, Lao tn

Tehingu hind (ei sisalda käibemaksu):

39 900 € 153 551 €

Tehinguhind kinnisasja pinnaühiku alusel, €/m2:

7.51 € 6.17 €

Tehingu aeg:

16.05.2025

03-2024 03-2023

Ajaldamine: 10 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m2:

7.51 € 6.17 €

Asukoht: Põlva linn, Ringtee 20

Kaasiku tn Põlva linnas, läheduses äri- ja

kaubanduspinnad, Selver, kortermajad, väga hea

juurdepääs

Põlva linna tootmis- ja laopiirkond, piirneb kolme tänavaga, hea nähtavus Tööstus, Pärnaõie ja Lao

tänavalt

Kohandus11 -10% 0%

Kinnisasja pindala: 39535

5313 24 871

Kohandus12 -20% -5%

Sihtotstarve: Maatulundusmaa 100% / ÜP järgi segakasutusega äri- ja teeninduse maa-ala 100%

Elamumaa 100% / ÜP järgi segakasutusega äri- ja

teeninduse maa-ala

Tootmismaa 100% / ÜP järgi Segakasutusega äri- ja

tootmisettevõtte maa-ala

Kohandus13 -10% -5%

Detailplaneering/ projekteerimis- tingimused/ ehitusõigus:

DP puudub, maksimaalne täisehitus 40% , max kõrgus 15

m

DP puudub, maksimaalne täisehitus 40%, 2 korrust 15 m

DP kehtestatud, maksimaalne täisehitus 30%, 3 krunti, 16 hoonet, 2 korrust; väiksemal

katastriüksusel 40% täisehitust 3 hoonet, 2 korrust

Kohandus14 0% 0%

Juurdepääs: hea, asfaltkattegamaanteelt, olemas mahasõit

hea; juurdepääs avalikult kasutatavatelt asfaltkattega

teedelt ja tänavatelt

hea; juurdepääs avalikult kasutatavatelt asfaltkattega

teedelt ja tänavatelt

Kohandus15 5% 5%

10 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Vaadeldaval ajaperioodil ei ole arendusmaade hinnatasemed

muutunud.

11 Üldjuhul on linnale lähemad asukohad enam eelistatud, mateeäärsed hea juurdepääsuga ja hea nähtavusega asukohad on enam

eelistatud, kui linna servas paiknevad lao- ja toomitspiirkonnad või arenduspiirkonnad.

12 Suurema pindalaga kinnistute ühikuhinnad on madalamad ja vastupidi.

13Olulisim on uue ÜP järge võimalik kaustus ning seejärel olemasolev kasutus. Sihtotstarbeta maa on vähem eelistatud kui

maatulundusmaa, mis on vähem eelistatud kui tootmismaa, mis on üldjuhul vähem eelistatud kui elamumaa.

14 Kehtestatud detailplaneeringuga määratakse ehitusõigus ja muud maakasutuse tingimused, mistõttu on kehtestatud

detailplaneeringuga kinnistud üldjuhul enam väärtustatud kui kinnistud, millel ei ole potentsiaalne ehitusõigus ega maakasutuse

tingimused täpselt määratletud.

Kinnistud, mille puhul on optimaalne täisehitatuse võimalus on mõnevõrra kõrgemalt hinnatud kui kinnisasjad, millel on ebapraktiliselt

madal (kuni 20%) täisehitatuse osakaal (ebaratsionaalselt suur täisehitatuse osakaal (üle ~ 70%) ei ole enam olulise lisaväärtusega,

kuna hoonestuse teenindamiseks vaba maad on suurenenud hoonestustiheduse tõttu järjest vähem). Kinnisasjad, mille puhul on olemas

kehtiv ehitusõigus olemasoleva ehitusloa näol, on üldiselt mõnevõrra kõrgemalt väärtustatud kui varad, mille puhul kehtiv ehitusõigus

puudub (lao- ja tootmishoonete püstitamiseks sobilikke kinnisasju hoonestatakse üldiselt suhteliselt homogeensete hoonetega ehk

olemasolev ehitusprojekt sobib üldiselt suhteliselt laialdaseks kasutuseks ja seega ka suhteliselt laialdasele potentsiaalsele

ostjaskonnale, ilma, et peaks koostama uut ehitusprojekti või olemasolevat muutma).

15 Maatükid, millele on hea juurdepääs kõvakattega teedelt ja tänavatelt, on enam väärtustatud kui maatükid, millele vahetu juurdepääs

puudub või mille juurdepääsuteede teekatted on halva kvaliteediga ja/või raskesti läbitavad.Lao- ja tootmismaade puhul on täiendavalt

eelistatud otse maanteelt ligipääsuga maaüksused.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 37 / 48

Tehnovõrgud:

tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassid lähikonnas olemas, liitumispunktid kinnistul

puuduvad, elektriga liitumine ampritasu põhiselt

tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassid koos

liitumispunktidega kinnisasja piiril, elektrivõrguga liitumine

on võimalik ampritasu põhiselt; liitumised tegemata

tehnovõrkudest on planeeringualal vee-,

sademevee-, reoveekanalisatsiooni ja gaasitorustik, liitumised

tegemata, elektriga liitumine ampritasu põhiselt; väiksemal kinnistul olemas tsentraalne vesi- kanalisatsioon ja side

Kohandus16 -10% -15%

Kitsendused/muud tegurid: olulised kinnisasja kasutust

piiravad kitsendused puuduvad

olulised kinnisasja kasutust piiravad kitsendused

puuduvad

tehingus kaks eraldi kinnisasja, väiksem 4325 m2 suurune on hoonestatud kahe väiksema, kasutuskõlbmatu hoonega ning suurem 20546

m2, millel tehnovõrgud samuti puuduvad. Mõlemad kinnistud

jäävad sama DP alale. Väiksem on sisuliselt valmis

olemasolevate hoonete lammutamisel

hoonestamiseks

Kohandus17 0% -10%

Summaarne kohandus: -45% -30%

Kohandatud tehinguhind: 4.13 € 4.32 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

55% 40%

Osakaalud: 18 100% 45% 55%

Kaalutud kohandatud tehinguhind:

1.86 € 2,38 €

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind:

4.24 €

Turuväärtus: 167 456 €

Seega on hinnatava vara turuväärtus 4,24 €/m² ja selle baasil äralõike harilik väärtus: 1178 m² x 4,24 €/m² =

4994,72 eurot.

Hinnatava vara vara kosseisus on kasvav mets. Puidu tagavara hindamiseks on kasutatud Metsaeksperdi

metsakorralduse osaühing hinnangut, mis on lisatud eraldi käesoleva hindamisaruande allkirjastatud

digikonteinerisse. Metsatagavara hindamine on teostatud vastavalt „Kinnisasja erakorralise hindamise

korrale“ (määrus nr 22, RT I, 18.03.2023, 15). Määrus sätestab järgneva:

16 Kõrgeimalt on hinnatud kinnisasjad, mille puhul on tasutud kommunikatsioonidega liitumised. Mõnevõrra madalamalt on hinnatud

kinnisasjad, mille osas on liitumised tegemata, kuid olemasolevad tehnovõrgud paiknevad kinnisasja piiril või selle vahetus läheduses.

Madalaimalt on hinnatud kinnisasjad, mille lähistel puuduvad olemasolevad tehnovõrgud ning nendega liitumise võimalused on sellest

tulenevalt rahaliselt ning sageli ka ajaliselt kulukamad.

17 Oluliste maakasutust piiravate kitsenduste olemasolu ning nende tavapärasest suurem osakaal kinnisasja pindalas on oluline

turuväärtust negatiivselt mõjutav tegur. Kõrgeimalt on hinnatud varad, mille puhul kas maakasutust potentsiaalselt piiravate kitsenduste

mõju ja ulatus on väike või kitsendused üleüldse puuduvad. Kitsenduste poolest on võrdlusvarad ja hinnatav samaväärsed. Võrdlusvara

nr 3 koosneb kahest eraldi kinnisasjast, mis müüdi ühe tehinguga. Mõlemad asuvad sama kehtiva DP alal. Väiksem kinnisasi oli kehvas

seisukorras, lammutamist vajavate hoonetega hoonestatud, kuid samas olid olemas osalised tehnovõrgud ning maaüksus hoonete

lammutamisel valmis hoonestamiseks või arenduskrundina edasi müümiseks. Samuti on olemasolevad hooned osaliselt kasutatavad

ehitusajal materjalide ladustamiseks, mistõttu on võrdlusvara eelistatum hinnatavast.

18 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema

tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse kaal rohkem

kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 38 / 48

§36 lg 8:

Kui metsaga kinnisasja hariliku väärtuse hindamise tulemus on kõrgem kui hüvitamise eesmärgil hinnatud

väärtus, kasutatakse hüvitamisel harilikku väärtust. Kui käesoleva määruse kohaselt hüvitamise eesmärgil

hinnatud kasvava metsa väärtus on kõrgem kui harilik väärtus, käsitletakse väärtuste vahet saamata jääva

tuluna.

Puidu tagavara väärtuseks äralõikel on hinnatud märts 2026 seisuga 529,61 eurot, hinnatud väärtus ei

sisalda käibemaksu – hindamisel on aluseks hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, sealjuures harilikuks

väärtuseks on hinnatud 301,10 eurot. Vastavalt määrusele moodustab 228,51 € saamata jääva tulu (529,61

€-301,10 € = 228,51 €). Metsaturuväärtuse arvutused on käesoleva eksperthinanngu lahutamatu osa ning

lisatud eraldi failina allkiirjastatud digikonteinerisse.

5.4.2 Kaasnevad otsesed varalised kahjud

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud

kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse

ühekordselt.

Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga

seonduvat järgmist kahju (KAHOS § 13):

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Kinnisasja erakorralise hindamise korra §31 lg 2 kohaselt ei hinnata otsese varalise kahjuna järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse. Töö koostaja hinnangul hinnatava osas kaasnevad otsesed varalised kahjud puuduvad (0 eurot).

5.4.3 Saamata jääv tulu

Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt

saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. Saamata jääva tuluna ei hinnata

kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Töö koostaja hinnangul hinnatava osas on saamata jääv tulu 228,51 €.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 39 / 48

5.4.4 Hinnatava vara omandamise tasu

Punktide 5.4.1, 5.4.2 ja 5.4.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara omandamise tasuks:

Hinnatava vara omandamise tasu

kokku, sh 5524,33 €

Äralõike harilik väärtus 4994,72 € + 301,1 €

Saamata jääv tulu 228,51 €

Kaasnev otsene varaline kahju 0 €

Põlva maakonnas Põlva vallas Põlva linnas aadressil Ringtee 20 asuva kinnisasja registriosa numbriga

650938 äralõike pindalaga 1178 m² avalikes huvides omandamise tasu on väärtuse kuupäeva 16.05.2025

seisuga 5524,33 (viis tuhat viissada kakskümmend neli eurot ja kolmkümmend kolm eurosenti) eurot.

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 40 / 48

Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 41 / 48

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 42 / 48

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 43 / 48

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 44 / 48

Lisa nr 3 Maa- ja Ruumiameti avalike kaardirakenduste väljavõtted

Katastriüksuse ortofoto (hübriidkaart)

Fotoladu

Pildistamise aeg: 28.04.2024

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 45 / 48

Katastriüksuse kitsenduste kaart

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 46 / 48

Legend

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 47 / 48

Lisa nr 4 Äralõike plaan – POS 6

Eksperthinnang nr ARE-252138C Põlva maakond, Põlva vald, Põlva linn, Ringtee 20

Hindamisaruande koostaja: Eva-Mari Luts

Kontakttelefon: +372 520 3807, e-mail: [email protected] 48 / 48

Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Eva-Mari Luts

kutseline vara hindaja,

tase 7, kutsetunnistus nr 202931

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige