OÜ Inseneribüroo STEIGER

Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee

Eksperthinnang nr 26/5526-3

Vara: Kinnistu registriosa numbriga 23144350 koosseisu kuuluv

katastriüksus tunnusega 28301:001:1665 (transpordimaa

100%)

Aadress: 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9, Soinaste küla, Kambja

vald, Tartu maakond

Väärtuse kuupäev: 06.06.2026

Hindamisaruande kuupäev: 12.06.2026

Hindamistulemus: harilik väärtus on 22893 €, mis taandatud m² kohta on 23,48

€/m².

Koostaja: Andres Juss Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 2/39

Sisukord

KOKKUVÕTE .......................................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ............................................................................................. 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk .......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine .................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ......................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus .......................................................................................... 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .............................................................................................................................. 6 3.1. Asukoht ................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted .......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................ 10

4. Turuülevaade ............................................................................................................................................. 14 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist .................................................................. 14 4.2 Hoonestamata elamumaade segmendi ülevaade ........................................................ 16

4.2.1. Müügitehingud ................................................................................................................................. 21 4.2.2. Turustatavuse analüüs ...................................................................................................................... 25 4.2.3 Pakkumine ......................................................................................................................................... 25

5. Hindamine .................................................................................................................................................. 27 5.1. Parim kasutus ........................................................................................................ 27 5.2 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................. 28 5.3 Maa turuväärtuse hindamine .................................................................................... 29

6. Hindamistulemus ....................................................................................................................................... 33

Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................ 34

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................ 35

Lisa 3. Ehitusprojekt ............................................................................................................................................ 37

Lisa 4. Kambja Vallavalitsuse kiri ......................................................................................................................... 38

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ................................................................................................................. 39

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 3/39

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu registriosa numbriga 23144350 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 28301:001:1665 (transpordimaa 100%)

Aadress 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9, Soinaste küla, Kambja vald,

Tartu maakond

Omanik Eesti Vabariik, volitatud asutus Transpordiamet, riigi kinnisvararegistri

Objekti kood: KV111764

Katastritunnused 28301:001:1665

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 975 m²

Katastriüksuse sihtotstarve transpordimaa 100%

Katastriüksuse ehitised Olemasolev tee, mis lisatud ehitusprojekti alusel eemaldatakse

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1

punkti 3 alusel.

Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile

Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo STEIGER ei ole seotud hinnatava vara

tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 06.06.2026

Väärtuse kuupäev 06.06.2026

Hindamisaruande kuupäev 12.06.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/26/821-1 allkirjastatud 25.05.2026

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse hindame keskmiseks.

Hindamistulemuse täpsus Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks

tavapärane.

Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID

Vastavalt tellija poolt esitatud töö tehnilisele kirjeldusele on kinnisasja väärtus eksperthinnangus ümardamata ja m² väärtused 1 eurosendi täpsusega.

Kuna vastavalt erakorralise hindamise korra §20 lõikele 2 vahetusmaa hindamisel tuleb arvestades

selle parima kasutuse muutust maakorralduse tulemusel, siis hinnatud on vahetusmaad koos Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla

tee T9, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu maakond asuva hoonestamata katastriüksuse

hindamistulemused järgmised:

harilik väärtus on 22893 €, mis taandatud m² kohta on 23,48 €/m².

/allkirjastatud digitaalselt/

Andres Juss

Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 4/39

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9, Soinaste küla, Kambja vald,

Tartu maakond

Registriosa nr 23144350

Kinnistu nimi -

Vara liik Hoonestamata transpordimaa sihtotstarbega katastriüksus

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike

1 punkti 3 alusel võimaliku vahetusmaa turuväärtuse hindamise

eesmärgil. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Väärtuse liik Hoonestamata kinnisasja turuväärtuse hindamisaruanne.

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivatest seadustest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus)

(EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse

hindamise nõuetest (EVS 875-3).

Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval

minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja

võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures

osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-

1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on

esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on

allkirjastatud (EVS 875-1).

Käesolev hindamisaruanne on avalik.

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib järgmistel eeldustel: - hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu

kehtivuse tingimusi;

- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille

õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada

mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse

ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS

875-4).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 5/39

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Katastriüksuse omaniku esindaja Lembit Tuimets infovahetus e-kirja teel 29.05.2026

Kohapealne ülevaatus 06.06.2026

Kambja Vallavalitsuse kirjaga saadetud vastused tellija järelepärimisele 28.05.2026

Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 06.06.2026

Ehitisregister https://www.ehr.ee 06.06.2026

Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 06.06.2026

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 05.06.2026

Kambja valla kodulehekülg https://kambja.ee/ 06.06.2026

Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 06.06.2026

Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja

majandus 1/2026, 31.03.2026

31.03.2026

Turuinfo ja statistika www.maaaruum.ee Turuülevaated turusektorite kaupa,

Kinnisvara hinnastatistika päring

06.06.2026

RIIGITEE 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee ehitusprojekt. Teedeprojekt OÜ 25.05.2026

Allhange puudub

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 06.06.2026

Ülevaatuse teostanud

hindaja

Kutseline hindaja Andres Juss

Ülevaatuse juures viibinud

isik

Hindaja ainuisikuliselt.

Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Katastriüksuse ülevaatus teostati katastriüksusel seistes.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 6/39

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla

Asukohaskeem

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Mikroasukoht

Iseloomustus Katastriüksus asub 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee ääres lõuna pool, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata elamumaad.

Asukohaskeem:

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 7/39

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Konkureerivad turupiirkonnad

Lõuna-Eesti maakonnad, kuid peamiselt Tartu maakonna vallad

Juurdepääs Juurdepääs on 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla teelt

Kaugused Lähim suurem keskus on Tartu linn, mille keskus asub ca 5 km kaugusel.

Õhu saastatus ja müra Keskmisest kõrgem

Koondhinnang asukohale

Elamumaa seisukohalt on asukoht hea – elamumaana tegemist on aktiivses elukondlikus piirkonnas

asuva varaga.

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 23144350

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik, volitatud asutus Transpordiamet, riigi

kinnisvararegistri Objekti kood: KV111764

Vara kasuks seatud

piiratud asjaõiguse

kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormavate koormatiste ja

kitsenduste kanded

registriosa III jaos

Kanne 1 Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857)

kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja isiklik kasutusõigus

elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi

ulatuses tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 28.09.2016 lepingu punktidele

kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile.

Kaaskoormatud kinnistud nr 4695904, 23144250.

Väljavõte lepingu lisast:

Kandel on negatiivne mõju hinnatud väärtusele, sest kaitsevöönd

asub uue moodustatava elamumaa keskel ja seetõttu elamu asukoha

valik on piiratud.

Kanne 2

Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks

aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja tasuta isiklik

kasutusõigus vee-, sademevee- ja kanalisatsioonitorustiku

ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, hooldamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks talitluse tagamise eesmärgil

vastavalt 26.05.2023.a. sõlmitud lepingu punktidele kolm üks

(3.1) kuni kolm kolm (3.3), neli üks (4.1) kuni neli üheksa (4.9) ning lepingu lisaks olevale plaanile.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 8/39

Väljavõte lepingu lisast:

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest tegemist on väikese alaga kinnistu nurgas.

Vara koormavate hüpoteekide kanded

registriosa IV jaos

puuduvad

Maa- ja Ruumiameti

kitsenduste kaardi

järgsed kitsendused

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, Elektripaigaldise kaitsevöönd,

tiheasustusala, ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni vöönd.

Elektripaigaldise kaitsevööndil on negatiivne mõju hinnatud

väärtusele, sest kaitsevöönd asub uue moodustatava elamumaa

keskel ja seetõttu elamu asukoha valik on piiratud. Muud kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei

mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista nende

olemasolevat kasutust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 9/39

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste

kaardirakendus)

Kasutuslepingud Riigi kinnisvararegistri andmetel on isiklik kasutusõigus aktsiaselts

Tartu Veevärk vee-, sademevee-ja kanalisatsioonitorustiku

paigaldamiseks riigitee 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla maaüksusele km-tel 0,478-0,490, mis on ka registriosa III jaos (kitsenduste

kaardil on see väikesel alal kinnistu lõuna osas ja sel puudub mõju

väärtusele).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 10/39

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud

tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud

õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste

asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.3. Maakasutus

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 11/39

Andmed 06.06.2026 seisuga

Üldplaneering Vallaosa üldplaneering kehtestati Kambja vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51 „Kambja valla üldplaneeringu kehtestamine endise

Ülenurme valla territooriumi osas".

Hinnatav katastriüksus asub elamumaa alal. Vallavalitsuse kinnitusel

on ehitamiseks vajalik detailplaneering ja min pindala 1000 m2. Liita

võib katastriüksuseid ka ilma detailplaneeringuta.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 12/39

Allikas: Kambja valla kodulehekülg

Detailplaneering puudub

Miljööväärtuslik

planeering

Puudub

Kuju, reljeef hulknurkse kujuga, reljeef on tasane.

Haljastus, haritava maa kõlvikul

kasvatatavad

kultuurid, maa seisukord

Katastriüksusel on tee, mis tulevikus eemaldatakse

Põllumassiivi nr ja

deklareeritud

maakasutus

puudub

Mullastik,

kasvukohatüüp

M’’ madalsoo muld

Mullastiku kaart

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 13/39

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus)

Maaparandussüsteemid puudub

Hooned ja rajatised tee, mis tulevikus eemaldatakse

Piirded Puuduvad

Tehnovarustus puudub

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 14/39

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1

Geopoliitilise olukorra pingestumine ning sõjaline konflikt Lähis-Idas on taas muutnud

maailmamajanduse olukorra ja selle väljavaate ebakindlamaks. Kui möödunud aasta lõpus ja selle

aasta alguses püsis globaalne majandus kasvukursil, mida toetasid aeglustunud inflatsioon ja alanenud

intressimäärad, kaubandussuhete stabiliseerumine, eelarvepoliitika ja investeeringud uutesse tehnoloogiatesse, siis 28. veebruaril alanud sõjategevus Iraanis ja piirkonnas laiemalt on uuesti

raputanud globaalse majanduskasvu tingimusi. Sõjategevuse esmane mõju on seni avaldunud eeskätt

finants- ja tooraineturgudel: energiakandjate hinnad on tõusnud, finantsturgude volatiilsus suurenenud ja võlakirjade tulumäärad kerkinud. Aktsiaturgude volatiilsusindeksite ja geopoliitilise

ebakindluse mõõdikute tõus näitab, et investorid on muutunud ettevaatlikumaks ja riskipreemiad on

suurenenud. Samuti on tõusnud tarneahelate häireid mõõtvad indeksid, mis osutab kasvavatele pingetele ülemaailmses kaubanduses.

Eesti majanduse kasvukeskkond jätkas aasta alguses paranemist. Uue energiakriisi mõju ei ole

majandusaktiivsust kajastavasse statistikasse veel jõudnud, kuid erinevad näitajad kinnitavad, et enne Lähis-Ida konflikti lahvatamist püsis Eesti majandus selgelt elavnemise kursil. Peamiste sektorite —

ehituse, teeninduse, jaemüügi ja töötleva tööstuse — ettevõtete tootmis- ja hõiveootused liikusid kuni

märtsi alguseni tõusujoones, peegeldades suurenenud optimismi edasistesse kasvuvõimalustesse. Viimase kahe aasta jooksul on kasvanud kaupade müügimaht nii kodu- kui ka välisturul ning

eksportööride hinnangud oma toodangu konkurentsivõimele tegid möödunud aasta lõpus märgatava

hüppe. Kaubaekspordi ja sellesse enim panustava töötleva tööstuse olukorra paranemine on määrava

tähtsusega majanduse väljumisel varasemate kriiside põhjustatud madalseisust.

2025. aasta neljandas kvartalis oli

majanduskasv küll tagasihoidlik, kuid SKP

nõudluskomponendid, nagu investeeringud ja eksport, kasvasid samas üsna kiiresti. Tugev

nõudluse kasv kaeti varude vähendamisega (vt

joonis 14). Aastataguse ajaga võrreldes kasvas

SKP 0,7%, aga võrreldes kolmanda kvartaliga kahanes 0,1%.

1 Allikas: Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 1/2026 31.03.2026

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 15/39

Hinnatõus on Eestis viimastel kuudel aeglustunud, kuigi euroala riikidega võrreldes

püsib see endiselt suhteliselt kiire. Inflatsioon

ulatus eelmise aasta neljandas kvartalis 4,5%ni ja aeglustus 2026. aasta veebruariks

3,1%ni. Eesti kiire hinnatõusu oluline allikas

on endiselt maksutõusud: eelmisel aastal panustasid need hinnatõusu 2

protsendipunkti, kuid tänavu on maksude

panus langenud ligikaudu 1

protsendipunktini. Ilma maksutõusudeta oleks hinnakasv veebruaris olnud umbes 2%.

Tööpuuduse määr kahanes järsult 2025. aasta viimases kvartalis 6,4%ni, olles

eelnenud kvartalis 7,1%. Ka novembri,

detsembri ja jaanuari keskmine töötuse määr, mis on eelindikaator 2026. aasta esimesele

kvartalile, oli 6,5% juures väga madal.

Madala töötuse määra taga ei olnud niivõrd suurem tööhõive, kui erakordselt väike

tööjõus osalemise aktiivsus. Tööjõu-uuringus

loetakse töötuks mittetöötav isik, kes otsib aktiivselt tööd ja on valmis tööle asuma kahe

nädala jooksul. Muul juhul loetakse inimene

mitteaktiivseks. Registreeritud töötute arv on

samal ajal jätkanud kahanemistrendi ning vähenenud 2023. aasta lõpu tipptasemelt

9200 inimese võrra

Majanduskasv saab hoogu juurde. 2026. aasta majanduskasv kujuneb märksa kiiremaks kui 2025.

aastal, sest tulumaksuseaduse muutuse tõttu jõuab majandusse täiendav eelarvestiimul, mis tugevdab nõudlust ja seeläbi SKP kasvu. Samuti püsib suhteliselt tugev välisnõudlus, mis aitab kaasa ekspordi

kasvule. Viimastel aastatel majanduskasvu pidurdanud probleemid, nagu erasektori suurenenud

intressimaksed ja konkurentsivõime probleemid, on taandunud või vähemalt leevenenud. Paranenud on pangalaenude kättesaadavus ning baromeetrite põhjal on tugevnenud ka kõikide peamiste

tegevusalade majanduslik kindlustunne. Iraani sõja mõju nii energiahindadele kui ka globaalsete

majandusolude etteennustatavusele kujutab aga varasemaga võrreldes tagasilööki.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 16/39

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad

4.2 Hoonestamata elamumaade segmendi ülevaade2

Hoonestamata elamumaa hinda mõjutavad erinevad tegurid.

Elamumaa hinnad on kõrgeimad Tallinnas ja sellega piirnevates omavalitsustes. Teistes maakondades

on maakonna siseselt üldjuhul kõrgemalt hinnatud maakonnakeskused ja nende lähiümbrused, kuid

on ka erandeid (näiteks Valga maakonnas on kõige kallimad elamumaad Otepääl). Enam on hinnatud linnades või suuremate keskuste lähedal asuvad kinnistud, kus töökohad, kool, kauplus jms eluks

vajalik on mõistlikul kaugusel. Kui vaadata mikroasukohta, siis eelistatud on elamumaad, mis asuvad

olemasolevate elamute piirkonnas, vaikses asukohas, veekogu ääres. Eelistatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid ja

suuremad magistraalteed ei asu kaugel. Raudteede ja maanteede vahetus läheduses asuvad

elamumaad on vähem hinnatud, kuid mõju on väiksem juba välja kujunenud hoonestusega

piirkondades.

Suuremate maatükkide tervikhind on kõrgem, kuna see annab võimaluse rohkemaks haljastuseks ja

loob privaatsust. Suurematele kinnistutele saab üldjuhul püstitada ka suurema elamu ja võib tekkida võimalus kinnistu jagamiseks. Üldjuhul jääb elamumaa pindala alla 2 ha. Pindalaga üle 2 ha on

2 Lähtutud on Maa- ja Ruumiameti 2025. aasta turuülevaatest, mis on kõige värskem aastaülevaade. Hinnatav maatulundusmaa mille õuemaa osa ja hoonestamata elamumaa on sarnased varad.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 17/39

maatükid registreeritud maakatastris tavaliselt maatulundusmaana, kus elamut ümbritseval

elukondlikul alal on õuemaa kõlvik, kuid on ka üksikuid üle 2 ha pindalaga elamumaid. Turul on ka

maatulundusmaid, mida saab hoonestada või ka jagada ja millel seeläbi on elamumaa potentsiaal, kuid nende elamumaana kasutamise juures tuleb arvestada täiendavate kuludega (kuludeks võivad

olla näiteks detailplaneeringu koostamine, juurdepääsutee ja tehnovarustuse rajamine jne). Turul

eksisteerib loogika, et tiheasustuses on maatükid väiksemad kui hajaasustuses ehk kus on kõrgemad ühiku hinnad, seal on üldjuhul ka väiksemad maatükid (paljude linnade keskustes eksisteerib lisaks

maa defitsiit ehk uue elamu rajamiseks tuleb osta vanema elamuga kinnistu, elamu lammutada ja siis

saab rajada meelepärase uue elamu). Üldplaneeringutes määravad kohalikud omavalitsused ka miinimumpindalad (üldjuhul pindala on 1 ha või 2 ha ja ehitusõigus antakse

projekteerimistingimustega) ja seesuguseid maid saab hajaasustuses elamumaa juhtotstarbe

puudumisel käsitleda hoonestuskõlbulike kinnisasjadena. Tavaliselt hajaasustuses paiknevatel kinnisasjadel kaasneb kasutuselevõtuga kinnistusisese juurdepääsutee rajamise kulu (kruusakattega

ca 3 m laiuse juurdepääsutee rajamise kulu tavalise pinnase korral on ca 100 €/jm).

Tehnovõrkudega varustatud maatükid on kallimad ja ostjad eelistavad tsentraalsete

kommunikatsioonidega varustatud maatükke (oluline on ka see, kas on rajatud liitumispunktid kinnistu

piirile ja kas liitumistasud on juba makstud; kui liitumispunkt on kinnistu piiril, siis vee- ja

kanalisatsioonitrassi elamuni rajamise ligikaudne maksumus tavalise pinnase korral ilma täiendavate kaevudeta on väiksemate vahemaade korral ca 120 €/jm, suuremate vahemaade korral on ühiku

maksumus madalam). Ostjad arvestavad sellega, kas on ampripõhine elektriga liitumise võimalus (20A

liitumiskulu ca 8000 €), sest kui see puudub tuleb ostjal tasuda võrguettevõttele liitumine kulupõhiselt ja tihti sel juhul muutub maa ostmine elamu ehitamise eesmärgil ebamõistlikluks. Maapiirkondades

võib puududa tsentraalsete kommunikatsioonide võimalus, kuid oma puurkaevu ja reoveemahuti

paigalduse (ligikaudne maksumus kokku alates 5000 € + 5000 €= 10 000 €, kuid tulenevalt piirkondlikest eripäradest ja nõuetest ning ka omaniku soovidest mugavuse jms osas võib maksumus

olla ka oluliselt kõrgem) kompenseerib sel juhul privaatne looduskaunis asukoht.

Ostjad eelistavad suuremate puudega kinnistuid, millest saab kujundada kõrghaljastuse, sest

kõrghaljastuse rajamine on aeganõudev ja ka kulukas. Kõrghaljastus pakub privaatsust (näiteks

eraldab naabritest), kaitseb liigse päikesevalguse ja ka tuule eest. Okaspuudega kinnistud on

kõrgemalt hinnatud kui lehtpuudega, sest need ei ole ca ½ aastast raagus.

Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõiguse ulatus määratud. Ehitusõigus võib olla määratud

detailplaneeringu alusel, projekteerimistingimuste alusel või on juba olemas ehitusluba. Näiteks kui kinnistu asub detailplaneeringukohustusega alal, siis sõltuvalt piirkonnast võib detailplaneeringu

koostamine võtta aega mitu aastat, millele lisandub DP koostamise kulu (maksumus on alates 5000

€, kuid võib ka olla kordades kõrgem, kui tegemist on keerulise DP alaga).

2025. aasta oli kinnisvaraturul pisut madalama aktiivsusega, kui varasem aasta. Hoonestamata

elamumaaga toimus kokku 2124 ostu-müügitehingut, mis oli 13% vähem kui 2024. aastal. Kuid tõusis koguväärtus 5% ehk keskmine tehinguhind tõusis, kuid seda eelkõige aktiivsetes turupiirkondades

suuremate keskuste lähedal. Tehinguaktiivsuse väikest langust elamumaa sektoris mõjutasid eelkõige

samad tegurid, mis ka teistes sektorites: majanduskasvu puudumine ja tarbijate madal kindlustunne.

Järgnevad tekst, tabelid ja joonised kajastavad vaid vabaturutehingute (Maa- ja Ruumiametile

teadaoleva info põhjal) statistikat.

Ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus (sihtotstarve 100% elamumaa)

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 18/39

Joonis Hoonestamata elamumaa tehingute arv kvartalite lõikes

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

Kõige rohkem tehinguid hoonestamata elamumaaga toimus Harju maakonnas, kus 2025. aastal tehti 374 tehingut, mis moodustab ligi 1/3 kõikidest Eestis toimunud tehingutest. Tartu maakonnas tehti

2025. aastal 150 ja Pärnu maakonnas 91 tehingut. Sarnaselt varasemate aastatega on hoonestamata

elamumaa turusegmendis jõudnud 5%ni lisaks kolmele suuremale üksikud maakonnad: Saare

maakond ja Ida-Viru maakond . Ülejäänud maakondade tehingute osakaal jäi alla 5%.

Hoonestamata elamumaa vabaturutehingute ruutmeetri mediaanhind oli 2025. aastal kõrgemal

tasemel kui 2023. aastal. Kui 2024. aastal oli elamumaa mediaanhinnaks Eestis 20,9€/m² , siis 2025.

aastal oli see tasemel 28,4 €/m² . Eelnevad numbrid näitasid ühikuhindade muutust, oluline on välja tuua ka tehinguhindade mediaan, mis oli 2024. aastal hoonestamata elamumaa segmendis 45 000

eurot. Aastaga hind muutus ca 33% ja jõudis 60 000 euroni.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 19/39

Hoonestamata elamumaa tehingud maakondades 2025. aastal

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

Sarnaselt varasema aastaga 2025. aastal kõige rohkem tehinguid tehti Harju maakonnas, kus ka keskmine hind oli kõige kõrgem. Järva maakonnas tehingute arv langes ja langes ka mediaanhind,

kuid hindaja hinnangul see on tingitud väikesest tehingute arvust ja ka sellest, et aastate lõikes

tehinguid tehakse erinevates piirkonades (linnad vs odavamad asulad hajaasustuses).

Tehingu-ja ühikuhindade puhul mängib olulist rolli elamumaa suurus: näiteks Ida-Viru maakonnas

müüakse pindalalt oluliselt väiksemaid elamumaid kui Lääne-Eestis, kus tehinguhinnad on mitmekordsed võrreldes Ida-Viru maakonnaga, aga ruutmeetri hinnad madalamad. Elamumaa

tehingutes kehtib üldjuhul seaduspärasus, et suurema pindalaga kinnisasjade ühikuhind on madalam

võrreldes väiksemate kinnisasjade vastava näitajaga.

Tartu maakonna hoonestamata elamumaa segment

Tartu maakonna tehingute arv 2025 võrreldes eelneva aastaga langes 162 vs 150 , kuid tõusis

tervikhind 66500 € vs 80200 €. Tervikhinnad jäävad kommunikatsioonide ja ehitusõigusega kruntidel

üldjuhul linnalähedastes valdades vahemikku 50 000 € - 90 000 € ja seda sõltuvalt asukohast, pindalast ja tehnovarustusest.

Kambja valla tehingute arv 2025 oli 34 ja tehingute mediaanhind 91000 €, aasta varem oli arv ja

mediaanhind sarnane – tehingute arv 28 ja mediaanhind 81000 €. Müügiperioodid ulatuvad kuni 6 kuuni, keskmisest kallimatel varadel kuni 12 kuuni.

Järgnevas tabelis ja joonistel on toodud Tartu maakonna omavalitsuste elamumaade 2025. aasta

hinnastatistika

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 20/39

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 21/39

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

4.2.1. Müügitehingud

Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist.

Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.06.2025-05.06.2026, Tartu maakond, Kambja vald elamumaa 100%, tehingu summa alates 80000 €, kõik tehingu summad on ilma käibemaksuta. Ostu-

müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev),

hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on tehingud pindalaga alla 1000 m² ja üle 2000 m²,

plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik.

Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind,

€/m²

Pindala,

m²

Kirjeldus

Tartu maakond, Kambja vald, Lemmatsi küla

2025-10-02 89400 46,95 1904 Elamumaa, Elektriliitumine: 3x16A

Valguskaabel: Enefiti

poolt toodud krundi piirile (teenusepakkujad

Elisa ja Telia) Vee- ja kanalisatsiooniliitumine:

Emajõe Veevärgi poolt

(ehitustööde algus 2025. aastal, liitumispunkt

tuuakse krundi piirile). Krundil kasvab

kõrghaljastus DP

olemas, avaliku tee kõrval.

Tartu maakond, Kambja

vald, Räni alevik

2026-01-14 80000 69,57 1150 Elamumaa Krundil on

olemas kõik vajalikud

kommunikatsioonid – elekter, vesi ja

kanalisatsioon. Rajatud

on tänavavalgustus ja asfaltkattega teed. DP

olemas, teeservituut

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 22/39

Tartu maakond, Kambja vald, Õssu küla

2026-01-13 96766 61,67 1569 Elamumaa, Arendusalas igal kinnistul vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele (nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest. Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed,

tänavavalgustus ning puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja

vald, Soinaste küla

2026-03-30 125000 81,33 1537 Elamumaa, kõrghaljastus

puudub, Asfalt tee valgustusega. Internet,

gaas, vesi, elekter,

kanalisatsioon krundi piiril. Dp olemas,

teeservituut olemas.

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2025-10-27 103218 68,90 1498 Elamumaa, elekter, vesi,

kanalisatsioon, ehitamine võimalik

projekteerimistingimuste alusel, avaliku tee kõrval

Tartu maakond, Kambja vald, Õssu küla

2026-03-26 108056 73,86 1463 Elamumaa, Arendusalas igal kinnistul vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele (nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest. Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed,

tänavavalgustus ning puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2025-07-17 104032 75,99 1369 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja kanalisatsiooni

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 23/39

liitumispunktid, mis on rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele (nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest. Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn

kruntidel 3x6A). Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed,

tänavavalgustus ning puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2026-03-06 99113 76,48 1296 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest. Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga. Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2025-09-29 124992 79,31 1576 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja kanalisatsiooni

liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2 veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse osutajaga.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 24/39

Elektri liitumiskilp kinnistu piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2026-03-31 106452 84,09 1266 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja kanalisatsiooni

liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2 veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse

osutajaga. Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega 3x16A (Remmelga tn

kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald, Õssu küla

2025-10-09 104032 85,62 1215 Elamumaa, Arendusalas igal kinnistul vee ja

kanalisatsiooni

liitumispunktid, mis on rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2 veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega 3x16A (Remmelga tn

kruntidel 3x6A). Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja kergliiklusteed,

tänavavalgustus ning puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald, Õssu küla

2025-10-14

119347 91,73 1301 Elamumaa, Arendusalas igal kinnistul vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 25/39

planeeritud hoonestusele (nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest. Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

4.2.2. Turustatavuse analüüs3

Hinnatava vara lõppkasutajad Elamumaade ostjaks võib olla kohalik elanik, suurima

tõenäosusega perede hulgast, kel on eesmärk ehitada eramu.

Teine sihtgrupp on isikud, kes ostavad elamumaid raha

paigutamise eesmärgil, mis toob omanikule lisatulu hilisemal müügil. Siia kuuluvad eraisikud.

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Eraisikud, lastega pered.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Eraisikute vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid:

perspektiivse elamumaa pindala on koos katastriüksusega

28301:001:1643 keskmine 1710 m², elektriga liitumine puudub (võimalik ampripõhine liitumine) ja muud tsentraalsed

kommunikatsioonid on piirkonnas olemas. Asub lähedal Tartule.

Kui suur osa lõppkasutajatest

soovib hinnatavat vara

Hoonestamata elamumaade osas valitseb turul mõõdukas nõudlus

ja pakkumisi on mitmeid. Enim soovitakse osta juurdepääsuga ja

kommunikatsioonidega varustatud maid, mis asuvad mõne suurema keskuse lähedal.

Kui suur osa lõppkasutajatest

on võimelised hinnatavat vara

soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem

väike hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest, sest ehitamine on

kallis.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3.

Arendusprojektid Puuduvad

Müügiperiood 6-12 kuud

Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks.

Alternatiivsed kasutused puuduvad

4.2.3 Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on

müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud metsaga või müüakse maad kui

ehituspotentsiaaliga krunti. Toome välja valiku olemasolevaid Pärnu maakonna pakkumisi:

3 Hinnatav transpordimaa pole eraldi turukõlbulik ning seda on põhjalikumalt käsitletud parima kasutuse

analüüsis. Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs,

vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse

oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs

lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 26/39

Aadress Suurus (ha) Pakkumishind (€)/ €/ha

Info

Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad.

Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda

hinnatud tulemuse täpsust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 27/39

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige

tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav,

finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on transpordimaa. Kehtiva

üldplaneeringu kohaselt asub hinnataval elamumaa. Vahetusmaad on hinnatud koos Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga. Vallavalitsuse kinnitusel on need võimalik liita (kui koostada

DP, siis on võimalik 1710 m² katastriüksusele saada ehitusõigus ja määrata elamumaa sihtotstarve).

Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja

kõlvikuline koosseis võimaldab elamumaana kasutust koos naaberüksusega (Kuna vastavalt

erakorralise hindamise korra §20 lõikele 2 vahetusmaa hindamisel tuleb arvestades selle parima

kasutuse muutust maakorralduse tulemusel, siis hinnatud on vahetusmaad läbi

Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasja). Katastriüksusel on hetkel olemasolev tee ja juurdepääs

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla teelt ja tulevikus Kaasiku teelt. Elektriga liitumine puudub (võimalik

ampripõhine liitumine) ja muud tsentraalsed kommunikatsioonid on piirkonnas olemas

Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva 1710 m² perspektiivse

elamumaaga (DP alusel oleks võimalik moodustada koos Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga

1710 m² elamumaa), mille vastu on turul nõudlus ja mille parim kasutus on elamumaa, mis on finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on koos piirneva Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga elamumaa.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 28/39

Põllusaare omaniku seisukoht

Hindaja Andres Juss on suhelnud Põllusaare omaniku esindajaga telefoni teel. Omanik tõi välja, et

piirkonans on kehtinud detailplaneering. Hindaja tutvus Kambja valla koduleheküljel detailplaneeringute infoga ja tuvastas, et Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjal on kehtinud Villa

maaüksuse detailplaneering, millega ehitusõigust ei määrata, kuid hetkel see puudub (POS 72 -

maatulundusmaa) ehk hinnataval kinnisasjal koos Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga on vajalik ehitusõiguse saamiseks koostada uus detailplaneering.

5.2 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Kahju hüvitamise aluseks on tasu KAHOS § 11 lg 2 mõistes. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja

hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitamise eesmärgil hindamisel tuleb lisaks vara väärtusele

ja hoonestatud kinnisasjade puhul ehitusmaksumuse hindamisele hindajal analüüsida ka selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ning nende

olemasolul vastav mõju ka arvesse võtta (EVS 875-12).

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub

hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades

silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse

hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest

rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 29/39

rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja

võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).

Tulumeetod

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus

tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara

oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-

9).

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või

loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes

alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

Kuna hinnatava kinnistuga sarnased varad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle

turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil,

piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav

ja põhjendatav.

Kuna vastavalt erakorralise hindamise korra §20 lõikele 2 vahetusmaa hindamisel tuleb arvestades

selle parima kasutuse muutust maakorralduse tulemusel, siis hinnatud on vahetusmaad läbi Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasja (kokku moodustavad Põllusaare ja 2140 Tõrvandi-Roiu-

Uniküla tee T9 pindala on 1710 m²) perspektiivse elamumaana.

5.3 Maa turuväärtuse hindamine

Hinnatava vara on 1710 m² perspektiivne elamumaa (koos Põllusaare ja 2140 ja Tõrvandi-Roiu-

Uniküla tee T9 kinnisasjad). Sedalaadi keskmise pindalaga Tartu linna lähedaste elamumaadega

tehinguid tehakse turul palju ja nõudlus nende vastu on olemas. Praegusel juhul on Tõrvandi-Roiu- Uniküla tee T9 katastriüksusel tee, mis eemaldatakse.

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja 2025.a. Tartu maakonnas müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.06.2025-05.06.2026, Tartu maakond,

Kambja vald elamumaa 100%, tehingu summa alates 80000 €, kõik tehingu summad on ilma

käibemaksuta. Ostu-müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev), hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud

nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on tehingud pindalaga alla 1000 m² ja üle 2000

m², plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik.

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane. Võrdluseks on valitud 3 Kambja valla tehingut. Kõigi

kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind,

€/m²

Pindala,

m²

Kirjeldus

Tartu maakond, Kambja vald,

Lemmatsi küla

2025-10-02 89400 46,95 1904 Elamumaa,

Elektriliitumine: 3x16A Valguskaabel: Enefiti poolt

toodud krundi piirile

(teenusepakkujad Elisa ja Telia) Vee- ja

kanalisatsiooniliitumine: Emajõe Veevärgi poolt

(ehitustööde algus 2025.

aastal, liitumispunkt tuuakse krundi piirile).

Krundil kasvab kõrghaljastus DP olemas,

avaliku tee kõrval.

Tartu maakond, Kambja vald,

Räni alevik

2026-01-14 80000 69,57 1150 Elamumaa, kõrghaljastus

puudub. Krundil on olemas

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 30/39

kõik vajalikud kommunikatsioonid –

elekter, vesi ja kanalisatsioon. Rajatud on

tänavavalgustus ja

asfaltkattega teed. DP olemas, teeservituut

Tartu maakond, Kambja vald,

Soinaste küla

2026-03-30 125000 81,33 1537 Elamumaa, kõrghaljastus

puudub, Asfalt tee

valgustusega. Internet, gaas, vesi, elekter,

kanalisatsioon krundi piiril. Dp olemas, teeservituut

olemas.

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab

hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases

turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused

võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi

käigus. • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud

ühelegi tehingu hinnale käibemaks.

Võrdlusühiku valik4Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (m²) hinna, kuna antud vara liigi puhul

iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide

valik5

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara

väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - kuna hinnad ei ole muutunud,

siis kohandamise vajadus puudub. • Kinnistu pindala –elamumaade puhul on suurema pindalaga

maatükkidel kõrgem tervikhind, sest need on privaatsemad. Kuna

pindalad on sarnased vahemikus 1000-2000 m², siis kohandamise

vajadus puudub. • Makroasukoha kohandus – kõrgemalt hinnatud on suuremate

keskuste lähemal asuvad tehingud. Kohandamise vajadus puudub.

• Mikroasukoha ja juurdepääsu kohandus – kõrgemalt hinnatud on vaikses ja privaatses asukohas asuvad tehingud, kohandust 10%

rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3 , sest need ei asu suure

maantee ääres. Kõrgemalt hinnatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede

kasutamiseks seatud servituudid. Kohandamise vajadus puudub.

• Kommunikatsioonid – kõrgemalt hinnatud on kinnistud, millel on olemas vee, kanalisatsiooni tehnovarustus ja elektriga liitumine või

võimalus liituda ampripõhise tasuga. Kohandust 10% rakendatakse

võrdlustehingul 1,2, ja 20% võrdlustehingul 2, sest liitumised on neil osaliselt olemas.

• Kinnistu kuju, haljastus ja kitsendused - Kõrgema hinnaga on

need tehingud, kus maatüki kuju on kompaktne ja puuduvad

väärtust mõjutavad kitsendused. Kõrghaljastuse olemasolu mõjutaks väärtust 10% ja kuna hinnatav on piklik, siis täiendavat

kohandust 10% rakendatakse võrdlustehingul 1. Kohandust 20%

4 Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -

piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 31/39

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3, sest hinnatava keskel

elektripaigaldise kitsenduse tõttu elamu asukoha valik on piiratud. • Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal –

Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõigus paigas (sh

kehtiv DP või võimalik ehitamine projekteerimistingimuste alusel). Kohandust 20% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav

vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tehingu summa 89000 80000 125000

Tehingu summa €/m²

46,74 69,57 81,33

Tehingu aeg 06.06.2026 2.10.2025 14.01.2026 30.03.2026

võrdlus sarnane turusituatsioon

sarnane turusituatsioon

sarnane turusituatsioon

kohandus 0% 0% 0%

Ajaliselt kohandatud

hind

46,74 69,57 81,33

pindala m² 1710 1904 1150 1537

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Makroasukoht Tartu maakond,

Kambja vald, Soinaste küla, Tartu

kesklinn ca 5 km

Tartu maakond, Kambja vald,

Lemmatsi küla, Tartu kesklinn ca 7

km

Tartu maakond,

Kambja vald, Räni alevik, Tartu

kesklinn ca 5 km

Tartu maakond,

Kambja vald, Soinaste küla, Tartu

kesklinn ca 5 km

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja

juurdepääs

Ümbruses

hoonestatud elamumaad,

juurdepääs avalikult

teelt, tiheda liiklusega maantee

lähedal

Ümbruses

hoonestatud elamumaad.

Juurdepääs avalikult

teelt, vaikne asukoht

Ümbruses

hoonestatud elamumaad.

Juurdepääsuks

teeservituut olemas, vaikne asukoht

Ümbruses

hoonestatud elamumaad.

Juurdepääsuks

teeservituut olemas, vaikne asukoht

võrdlus parem parem parem

kohandus -10% -10% -10%

Kommunikatsioonid elektriga liitumine ampripõhine, vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid

naabruses, kuid

liitumised puuduvad

elektriga liitumine olemas, vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid

naabruses, kuid

liitumised puuduvad

elekter, vesi kanalisatsioon

olemas gaas, vesi, elekter,

kanalisatsioon

krundi piiril

võrdlus parem parem parem

kohandus -10% -20% -10%

Kinnistu kuju, haljastus ja

kitsendused

Hulknurkne, piklik kuju. Kõrghaljastus

olemas. Väärtust negatiivselt mõjutav

elektripaigaldise

kitsendus uue elamumaa keskel.

Nelinurkne, kompaktne.

Kõrghaljastus olemas.Väärtust

mõjutavad

kitsendused puuduvad

Nelinurkne, kompaktne.

Kõrghaljastus puudub. Väärtust

mõjutavad

kitsendused puuduvad

Nelinurkne, kompaktne.

Kõrghaljastus puudub. Väärtust

mõjutavad

kitsendused puuduvad

võrdlus parem samaväärne samaväärne

kohandus -30% -20% -20%

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 32/39

Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Sihtotstarve, üld- ja

detailplaneering ning potentsiaal

Perspektiivne

elamumaa, vajalik DP

Elamumaa. DP

olemas

Elamumaa. DP

olemas

Elamumaa. DP

olemas

võrdlus parem parem parem

kohandus -20% -20% -20%

Summaarne

kohandus

-70% -70% -60%

Kohandatud tehingu

hind

14,02 20,87 32,53

Kohanduste absoluutväärtuste

summa

70% 70% 60%

Kaalud 1 0,3 0,3 0,4

Kaalutud 4,21 6,26 13,01

Kaalutud keskmine

kohandatud tehingu

hind, €/m²

23,48

Turuväärtus € 40150,80

Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et

perspektiivsete elamumaade turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud.

Koos Põllusaare ja 2140 ja Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9 kinnisasjade maa turuväärtus

väärtuse kuupäeval on 40150,80 €, mis taandatud m² kohta on 23,48 €/m². Hindamise tulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis

hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9 kinnisasja väärtuse hindamine

Kuna hinnatava kinnistu elukondlik osa ja selle äralõige on sarnased, siis hindamisel võetakse aluseks

väärtus 23,48 €/m². Arvutuskäik 975 m² x 23,48 €/m² = 22893 €

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9 kinnisasja harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 22893 €, mis

taandatud m² kohta on 23,48 €/m². Hindamise tulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine

(müügiperiood 6-12 kuud).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 33/39

6. Hindamistulemus

Hinnatava vara (Kinnistu registriosa numbriga 23144350 koosseisu kuuluva katastriüksuse tunnusega 28301:001:1665 (maatulundusmaa 100%) äralõiked) asukohaga 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee

T9, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu maakond harilik väärtus väärtuse kuupäeval 06.06.2026. a on:

22893 €, mis taandatud m² kohta on 23,48 €/m².

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane.

Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires

erineda.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 34/39

Lisa 1. Fotod

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 35/39

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 36/39

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 37/39

Lisa 3. Ehitusprojekt

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 38/39

Lisa 4. Kambja Vallavalitsuse kiri

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 23144350

Eksperthinnang nr 26/5526-3

lk 39/39

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on

vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Andres Juss

Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee

Eksperthinnang nr 26/5526-4

Vara: Kinnistu registriosa numbriga 4354850 koosseisu kuuluv

katastriüksus tunnusega 28301:001:1642 ja 28301:001:1644

(transpordimaa 100%)

Aadress: 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja 22140 Tõrvandi- Roiu-Uniküla tee T13, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu

maakond

Väärtuse kuupäev: 06.06.2026

Hindamisaruande kuupäev: 12.06.2026

Hindamistulemus: Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 kinnisasja harilik väärtus on 11198,88

€, mis taandatud m² kohta on 36,96 €/m².

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13 kinnisasja harilik väärtus on

11161,92€, mis taandatud m² kohta on 36,96 €/m².

Koostaja: Andres Juss

Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 2/45

Sisukord

KOKKUVÕTE .......................................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ............................................................................................. 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk .......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine .................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ......................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus .......................................................................................... 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .............................................................................................................................. 6 3.1. Asukoht ................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted .......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................ 14

4. Turuülevaade ............................................................................................................................................. 18 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist .................................................................. 18 4.2 Hoonestamata elamumaade segmendi ülevaade ........................................................ 20

4.2.1. Müügitehingud ................................................................................................................................. 25 4.2.2. Turustatavuse analüüs ...................................................................................................................... 29 4.2.3 Pakkumine ......................................................................................................................................... 30

5. Hindamine .................................................................................................................................................. 31 5.1. Parim kasutus ........................................................................................................ 31 5.3 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................. 32 5.5 Maa turuväärtuse hindamine .................................................................................... 33

6. Hindamistulemus ....................................................................................................................................... 37

Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................ 38

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................ 40

Lisa 3. Ehitusprojekt ............................................................................................................................................ 43

Lisa 4. Kambja Vallavalitsuse kiri ......................................................................................................................... 44

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ................................................................................................................. 45

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 3/45

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu registriosa numbriga 4354850 koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 28301:001:1642 ja 28301:001:1644 (transpordimaa 100%)

Aadress 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla

tee T13, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu maakond

Omanik LLT OÜ (registrikood 12721667)

Katastritunnused 28301:001:1642 -hinnatav 28301:001:1644 - hinnatav

28301:001:1643 - kaasatud, sest vastavalt tellija poolt esitatud

lähteülesandele tuleb äralõiked hinnata läbi Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasja

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuste pindala 28301:001:1642 -302 m² 28301:001:1644 – 303 m²

Katastriüksuste sihtotstarve transpordimaa 100%

Katastriüksuste ehitised puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1

punkti 3 alusel.

Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile

Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo STEIGER ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 06.06.2026

Väärtuse kuupäev 06.06.2026

Hindamisaruande kuupäev 11.06.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/26/821-1 allkirjastatud 25.05.2026

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse hindame keskmiseks.

Hindamistulemuse täpsus Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks

tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad

märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID

Vastavalt tellija poolt esitatud töö tehnilisele kirjeldusele on kinnisasja väärtus eksperthinnangus ümardamata ja m² väärtused 1 eurosendi täpsusega.

Esialgse Põllusaare katastriüksuse 302 ja 303 m² äralõigetest on eelnevalt moodustatud hinnatavad katastriüksused 28301:001:1642 ja 28301:001:1644. Kaasatud on samas registriosas olev

katastriüksus 28301:001:1643, sest vastavalt tellija poolt esitatud lähteülesandele tuleb äralõiked

hinnata läbi Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasja.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja

võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu maakond asuva

hoonestamata katastriüksuste hindamistulemused järgmised:

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 kinnisasja harilik väärtus on 11198,88 €, mis taandatud m² kohta on 36,96 €/m².

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13 kinnisasja harilik väärtus on 11161,92€, mis taandatud m² kohta on 36,96 €/m².

/allkirjastatud digitaalselt/

Andres Juss

Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 4/45

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja 22140 Tõrvandi-Roiu-

Uniküla tee T13, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu maakond

Registriosa nr 4354850

Kinnistu nimi -

Vara liik Hoonestamata transpordimaa sihtotstarbega katastriüksused

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike

1 punkti 3 alusel võimaliku vahetusmaa turuväärtuse hindamise

eesmärgil. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Väärtuse liik Hoonestamata kinnisasja turuväärtuse hindamisaruanne.

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivatest seadustest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Äralõige (land taken) – omandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus)

(EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on

hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3).

Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval

minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures

osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-

1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on

esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on

allkirjastatud (EVS 875-1).

Käesolev hindamisaruanne on avalik.

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed

on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;

- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille

õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või

põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada

mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele.

Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS

875-4).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 5/45

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Katastriüksuste omaniku esindaja Eduard Taivere infovahetus telefoni teel 29.05.2026

Kohapealne ülevaatus 06.06.2026

Kambja Vallavalitsuse kirjaga saadetud vastused tellija järelepärimisele 28.05.2026

Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 06.06.2026

Ehitisregister https://www.ehr.ee 06.06.2026

Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 06.06.2026

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 05.06.2026

Kambja valla kodulehekülg https://kambja.ee/ 06.06.2026

Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 06.06.2026

Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja

majandus 1/2026, 31.03.2026

31.03.2026

Turuinfo ja statistika www.maaaruum.ee Turuülevaated turusektorite kaupa,

Kinnisvara hinnastatistika päring

06.06.2026

RIIGITEE 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee ehitusprojekt. Teedeprojekt OÜ 25.05.2026

Allhange puudub

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 06.06.2026

Ülevaatuse teostanud

hindaja

Kutseline hindaja Andres Juss

Ülevaatuse juures viibinud

isik

Hindaja ainuisikuliselt. Omaniku esindaja teatas, et ei soovi

ülevaatusel osaleda.

Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Katastriüksuse ülevaatus teostati katastriüksusel seistes.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 6/45

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla

Asukohaskeem

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Mikroasukoht

Iseloomustus Katastriüksus asub 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee ääres lõuna pool, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata elamumaad.

Asukohaskeem:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 7/45

Konkureerivad turupiirkonnad

Lõuna-Eesti maakonnad, kuid peamiselt Tartu maakonna vallad

Juurdepääs Juurdepääs on 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla teelt

Kaugused Lähim suurem keskus on Tartu linn, mille keskus asub ca 5 km kaugusel.

Õhu saastatus ja müra Keskmisest kõrgem

Koondhinnang asukohale

Elamumaa seisukohalt on asukoht hea – elamumaana tegemist on aktiivses elukondlikus piirkonnas asuva varaga.

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 4354850

Omandivorm Kinnisasi

Omanik LLT OÜ (registrikood 12721667)

Vara kasuks seatud

piiratud asjaõiguse

kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormavate

koormatiste ja kitsenduste kanded

registriosa III jaos

Kanne 3

Isiklik kasutusõigus osaühing Ülenurme Investeeringud (registrikood 10665700) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus

vastavalt 11.04.2016 lepingu punktidele kolm (3), neli (4) ja viis

(5) ning lepingu lisaks olevale plaanile.

Väljavõte lepingu lisast:

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest tegemist on väikese alaga.

Kanne 7

Reaalservituut kinnistu nr 16405250 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja tasuta reaalservituut (juurdepääsuservituut)

vastavalt 22.12.2021 lepingu punktile kolm üks (3.1.) Kaaskoormatud

kinnistud nr 22595450, 22595550.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 8/45

Väljavõte lepingust:

Lepinguosalised lepivad kokku koormata Teeniv kinnistu reaalservituudiga (juurdepääsuservituudiga) Valitseva kinnistu

(Kaasiku tn 35 kinnistu) igakordse omaniku kasuks alljärgnevatel

tingimustel: Servituut seatakse tähtajatuna ja tasuta.

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest tegemist on väikese

alaga katastriüksuse 28301:001:1641 lõuna nurgas.

Kanne 8

Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330)

kasuks. Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi

ulatuses vastavalt 22.12.2021 lepingu punktidele kolm (3.) ja

neli (4.). 22.12.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3.01.2022.

Väljavõte lepingust: Omanik ja Kasutaja lepivad kokku, et Omanik seab Kasutaja kasuks

kinnistu kohta avatud registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale

järjekohale tähtajatu, tasuta ja üleantava isikliku servituudi (isikliku

kasutusõiguse) elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses. Isikliku kasutusõiguse alaks on kogu lepingu

eseme koosseisu kuuluv maaüksus katastritunnusega

94901:001:0545 (elektrivõrgu kaitsevöönd, edaspidi nimetatud ka kasutusõiguse ala).

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusel, sest hinnatavatel katastriüksustel kitsenduste kaardil puudub elektripaigaldis.

Kanne 9 Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330)

kasuks. Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus veeja

kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks vastavalt 22.12.2021 lepingu

punktidele kolm (3.), neli (4.) ja viis (5.). Kanne asub 3. jao

kande nr 8 järel. 22.12.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse

kantud 3.01.2022.

Väljavõte lepingust:

Omanik seab lepingu esemele Kasutaja kasuks tähtajatu, tasuta ja üleantava isikliku kasutusõiguse vee- ja kanalisatsioonitorustike

(käesolevas lepingus nimetatud ka tehnorajatis) ehitamiseks,

omamiseks, kasutamiseks ja korrashoiuks. Isiklik kasutusõigus kantakse lepingu eseme kohta avatud registriosa kolmandasse (III)

jakku esimesele vabale järjekohale. Kasutusõiguse alaks on kogu

lepingu eseme koosseisu kuuluv maaüksus katastritunnusega 94901:001:0545.

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusel, sest hinnatavatel

katastriüksustel kitsenduste kaardil puudub Tartu veevärgi torustikule lisaks muu torustik.

Kanne 10

Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330)

kasuks. Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus gaasipaigaldise ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks,

hooldamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks vastavalt

22.12.2021 lepingu punktidele kolm (3.) ja neli (4.). Kanne asub 3. jao kande nr 9 järel. 22.12.2021 kinnistamisavalduse alusel

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 9/45

sisse kantud 3.01.2022.

Kanne 11

Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330) kasuks. Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus

sideehitiste ehitamiseks, kasutamiseks, korrashoiuks,

ümberehitamiseks ja lammutamiseks vastavalt 22.12.2021 lepingu punktile kolm (3.). Kanne asub 3. jao kande nr 10 järel.

22.12.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3.01.2022.

Väljavõte lepingust: Omanik ja Kasutaja lepivad kokku seada Kasutaja kasuks kinnistule

tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus, mille kohaselt on

Kasutajal õigus omada kinnistu koosseisu kuuluval maaüksusel katastritunnusega 94901:001:0545 sideehitisi (edaspidi nimetatud ka

tehnorajatis), kasutada seda sihipäraselt ning samuti teostada kõiki

töid, mis on vajalikud selle ehitamiseks, hooldamiseks, korrashoiuks, remontimiseks ja likvideerimiseks.

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusel, sest hinnatavatel katastriüksustel kitsenduste kaardil puudub sideehitis.

Kanne 12

Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Tasuta, tähtajatu ja üleantav isiklik

kasutusõigus sademevee-, vee- ja

reoveekanalisatsioonitorustiku omamiseks ja majandamiseks vastavalt 20.01.2023.a. lepingu punktidele 3.1. – 3.5. ja 4 ning

lepingule lisatud plaanile 1. Kanne asub III jao kandega nr 13

ühel ja samal järjekohal.

Väljavõte lepingu lisast

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 10/45

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest tegemist on väikese

alaga katastriüksuse 28301:001:1644 lõuna nurgas.

Kanne 13 Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood

10151668) kasuks. Tasuta, tähtajatu ja üleantav isiklik

kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustiku omamiseks ja majandamiseks vastavalt 20.01.2023.a. lepingu punktidele 3.6.

– 3.10 ja 4 ning lepingule lisatud plaanile 2. Kanne asub III jao

kandega nr 12 ühel ja samal järjekohal.

Väljavõte lepingu lisast:

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 11/45

Kandel puudub mõju hinnatud väärtusele, sest tegemist on väikese

alaga katastriüksuse 28301:001:1643 lõuna nurgas.

Vara koormavate

hüpoteekide kanded registriosa IV jaos

puuduvad

Maa- ja Ruumiameti

kitsenduste kaardi

järgsed kitsendused

28301:001:1642

tiheasustusala, ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni vöönd.

28301:001:1644

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, tiheasustusala.

Kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei

mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista nende

olemasolevat kasutust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 12/45

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste

kaardirakendus)

28301:001:1642

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 13/45

28301:001:1644

Kasutuslepingud Puuduvad täiendavad lepingud neile, mis on toodud kinnistusregistri

III jaos

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud

tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid

seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud

õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus

hinnatud vara turuväärtust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 14/45

3.3. Maakasutus

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 15/45

Andmed 06.06.2026 seisuga

Üldplaneering Vallaosa üldplaneering kehtestati Kambja vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51 „Kambja valla üldplaneeringu kehtestamine endise

Ülenurme valla territooriumi osas".

Hinnatav katastriüksus asub elamumaa alal. Vallavalitsuse kinnitusel

on ehitamiseks vajalik detailplaneering ja min pindala 1000 m2. Liita

võib katastriüksuseid ka ilma detailplaneeringuta.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 16/45

Allikas: Kambja valla kodulehekülg

Detailplaneering puudub

Miljööväärtuslik

planeering

Puudub

Kuju, reljeef hulknurkse kujuga, reljeef on tasane.

Haljastus, haritava maa kõlvikul

kasvatatavad

kultuurid, maa seisukord

rohumaa (ortofotol olev mets on eemaldatud)

Põllumassiivi nr ja

deklareeritud

maakasutus

puudub

Mullastik,

kasvukohatüüp

M’’ madalsoo muld

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 17/45

Mullastiku kaart

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus)

Maaparandussüsteemid puudub

Hooned ja rajatised Puuduvad

Piirded Puuduvad

Tehnovarustus puudub

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 18/45

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1

Geopoliitilise olukorra pingestumine ning sõjaline konflikt Lähis-Idas on taas muutnud

maailmamajanduse olukorra ja selle väljavaate ebakindlamaks. Kui möödunud aasta lõpus ja selle

aasta alguses püsis globaalne majandus kasvukursil, mida toetasid aeglustunud inflatsioon ja alanenud

intressimäärad, kaubandussuhete stabiliseerumine, eelarvepoliitika ja investeeringud uutesse tehnoloogiatesse, siis 28. veebruaril alanud sõjategevus Iraanis ja piirkonnas laiemalt on uuesti

raputanud globaalse majanduskasvu tingimusi. Sõjategevuse esmane mõju on seni avaldunud eeskätt

finants- ja tooraineturgudel: energiakandjate hinnad on tõusnud, finantsturgude volatiilsus suurenenud ja võlakirjade tulumäärad kerkinud. Aktsiaturgude volatiilsusindeksite ja geopoliitilise

ebakindluse mõõdikute tõus näitab, et investorid on muutunud ettevaatlikumaks ja riskipreemiad on

suurenenud. Samuti on tõusnud tarneahelate häireid mõõtvad indeksid, mis osutab kasvavatele pingetele ülemaailmses kaubanduses.

Eesti majanduse kasvukeskkond jätkas aasta alguses paranemist. Uue energiakriisi mõju ei ole

majandusaktiivsust kajastavasse statistikasse veel jõudnud, kuid erinevad näitajad kinnitavad, et enne Lähis-Ida konflikti lahvatamist püsis Eesti majandus selgelt elavnemise kursil. Peamiste sektorite —

ehituse, teeninduse, jaemüügi ja töötleva tööstuse — ettevõtete tootmis- ja hõiveootused liikusid kuni

märtsi alguseni tõusujoones, peegeldades suurenenud optimismi edasistesse kasvuvõimalustesse. Viimase kahe aasta jooksul on kasvanud kaupade müügimaht nii kodu- kui ka välisturul ning

eksportööride hinnangud oma toodangu konkurentsivõimele tegid möödunud aasta lõpus märgatava

hüppe. Kaubaekspordi ja sellesse enim panustava töötleva tööstuse olukorra paranemine on määrava

tähtsusega majanduse väljumisel varasemate kriiside põhjustatud madalseisust.

2025. aasta neljandas kvartalis oli

majanduskasv küll tagasihoidlik, kuid SKP

nõudluskomponendid, nagu investeeringud ja eksport, kasvasid samas üsna kiiresti. Tugev

nõudluse kasv kaeti varude vähendamisega (vt

joonis 14). Aastataguse ajaga võrreldes kasvas

SKP 0,7%, aga võrreldes kolmanda kvartaliga kahanes 0,1%.

1 Allikas: Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 1/2026 31.03.2026

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 19/45

Hinnatõus on Eestis viimastel kuudel aeglustunud, kuigi euroala riikidega võrreldes

püsib see endiselt suhteliselt kiire. Inflatsioon

ulatus eelmise aasta neljandas kvartalis 4,5%ni ja aeglustus 2026. aasta veebruariks

3,1%ni. Eesti kiire hinnatõusu oluline allikas

on endiselt maksutõusud: eelmisel aastal panustasid need hinnatõusu 2

protsendipunkti, kuid tänavu on maksude

panus langenud ligikaudu 1

protsendipunktini. Ilma maksutõusudeta oleks hinnakasv veebruaris olnud umbes 2%.

Tööpuuduse määr kahanes järsult 2025. aasta viimases kvartalis 6,4%ni, olles

eelnenud kvartalis 7,1%. Ka novembri,

detsembri ja jaanuari keskmine töötuse määr, mis on eelindikaator 2026. aasta esimesele

kvartalile, oli 6,5% juures väga madal.

Madala töötuse määra taga ei olnud niivõrd suurem tööhõive, kui erakordselt väike

tööjõus osalemise aktiivsus. Tööjõu-uuringus

loetakse töötuks mittetöötav isik, kes otsib aktiivselt tööd ja on valmis tööle asuma kahe

nädala jooksul. Muul juhul loetakse inimene

mitteaktiivseks. Registreeritud töötute arv on

samal ajal jätkanud kahanemistrendi ning vähenenud 2023. aasta lõpu tipptasemelt

9200 inimese võrra

Majanduskasv saab hoogu juurde. 2026. aasta majanduskasv kujuneb märksa kiiremaks kui 2025.

aastal, sest tulumaksuseaduse muutuse tõttu jõuab majandusse täiendav eelarvestiimul, mis tugevdab nõudlust ja seeläbi SKP kasvu. Samuti püsib suhteliselt tugev välisnõudlus, mis aitab kaasa ekspordi

kasvule. Viimastel aastatel majanduskasvu pidurdanud probleemid, nagu erasektori suurenenud

intressimaksed ja konkurentsivõime probleemid, on taandunud või vähemalt leevenenud. Paranenud on pangalaenude kättesaadavus ning baromeetrite põhjal on tugevnenud ka kõikide peamiste

tegevusalade majanduslik kindlustunne. Iraani sõja mõju nii energiahindadele kui ka globaalsete

majandusolude etteennustatavusele kujutab aga varasemaga võrreldes tagasilööki.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 20/45

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad

4.2 Hoonestamata elamumaade segmendi ülevaade2

Hoonestamata elamumaa hinda mõjutavad erinevad tegurid.

Elamumaa hinnad on kõrgeimad Tallinnas ja sellega piirnevates omavalitsustes. Teistes maakondades

on maakonna siseselt üldjuhul kõrgemalt hinnatud maakonnakeskused ja nende lähiümbrused, kuid

on ka erandeid (näiteks Valga maakonnas on kõige kallimad elamumaad Otepääl). Enam on hinnatud linnades või suuremate keskuste lähedal asuvad kinnistud, kus töökohad, kool, kauplus jms eluks

vajalik on mõistlikul kaugusel. Kui vaadata mikroasukohta, siis eelistatud on elamumaad, mis asuvad

olemasolevate elamute piirkonnas, vaikses asukohas, veekogu ääres. Eelistatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid ja

suuremad magistraalteed ei asu kaugel. Raudteede ja maanteede vahetus läheduses asuvad

elamumaad on vähem hinnatud, kuid mõju on väiksem juba välja kujunenud hoonestusega

piirkondades.

Suuremate maatükkide tervikhind on kõrgem, kuna see annab võimaluse rohkemaks haljastuseks ja

loob privaatsust. Suurematele kinnistutele saab üldjuhul püstitada ka suurema elamu ja võib tekkida võimalus kinnistu jagamiseks. Üldjuhul jääb elamumaa pindala alla 2 ha. Pindalaga üle 2 ha on

2 Lähtutud on Maa- ja Ruumiameti 2025. aasta turuülevaatest, mis on kõige värskem aastaülevaade. Hinnatav maatulundusmaa mille õuemaa osa ja hoonestamata elamumaa on sarnased varad.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 21/45

maatükid registreeritud maakatastris tavaliselt maatulundusmaana, kus elamut ümbritseval

elukondlikul alal on õuemaa kõlvik, kuid on ka üksikuid üle 2 ha pindalaga elamumaid. Turul on ka

maatulundusmaid, mida saab hoonestada või ka jagada ja millel seeläbi on elamumaa potentsiaal, kuid nende elamumaana kasutamise juures tuleb arvestada täiendavate kuludega (kuludeks võivad

olla näiteks detailplaneeringu koostamine, juurdepääsutee ja tehnovarustuse rajamine jne). Turul

eksisteerib loogika, et tiheasustuses on maatükid väiksemad kui hajaasustuses ehk kus on kõrgemad ühiku hinnad, seal on üldjuhul ka väiksemad maatükid (paljude linnade keskustes eksisteerib lisaks

maa defitsiit ehk uue elamu rajamiseks tuleb osta vanema elamuga kinnistu, elamu lammutada ja siis

saab rajada meelepärase uue elamu). Üldplaneeringutes määravad kohalikud omavalitsused ka miinimumpindalad (üldjuhul pindala on 1 ha või 2 ha ja ehitusõigus antakse

projekteerimistingimustega) ja seesuguseid maid saab hajaasustuses elamumaa juhtotstarbe

puudumisel käsitleda hoonestuskõlbulike kinnisasjadena. Tavaliselt hajaasustuses paiknevatel kinnisasjadel kaasneb kasutuselevõtuga kinnistusisese juurdepääsutee rajamise kulu (kruusakattega

ca 3 m laiuse juurdepääsutee rajamise kulu tavalise pinnase korral on ca 100 €/jm).

Tehnovõrkudega varustatud maatükid on kallimad ja ostjad eelistavad tsentraalsete

kommunikatsioonidega varustatud maatükke (oluline on ka see, kas on rajatud liitumispunktid kinnistu

piirile ja kas liitumistasud on juba makstud; kui liitumispunkt on kinnistu piiril, siis vee- ja

kanalisatsioonitrassi elamuni rajamise ligikaudne maksumus tavalise pinnase korral ilma täiendavate kaevudeta on väiksemate vahemaade korral ca 120 €/jm, suuremate vahemaade korral on ühiku

maksumus madalam). Ostjad arvestavad sellega, kas on ampripõhine elektriga liitumise võimalus (20A

liitumiskulu ca 8000 €), sest kui see puudub tuleb ostjal tasuda võrguettevõttele liitumine kulupõhiselt ja tihti sel juhul muutub maa ostmine elamu ehitamise eesmärgil ebamõistlikluks. Maapiirkondades

võib puududa tsentraalsete kommunikatsioonide võimalus, kuid oma puurkaevu ja reoveemahuti

paigalduse (ligikaudne maksumus kokku alates 5000 € + 5000 €= 10 000 €, kuid tulenevalt piirkondlikest eripäradest ja nõuetest ning ka omaniku soovidest mugavuse jms osas võib maksumus

olla ka oluliselt kõrgem) kompenseerib sel juhul privaatne looduskaunis asukoht.

Ostjad eelistavad suuremate puudega kinnistuid, millest saab kujundada kõrghaljastuse, sest

kõrghaljastuse rajamine on aeganõudev ja ka kulukas. Kõrghaljastus pakub privaatsust (näiteks

eraldab naabritest), kaitseb liigse päikesevalguse ja ka tuule eest. Okaspuudega kinnistud on

kõrgemalt hinnatud kui lehtpuudega, sest need ei ole ca ½ aastast raagus.

Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõiguse ulatus määratud. Ehitusõigus võib olla määratud

detailplaneeringu alusel, projekteerimistingimuste alusel või on juba olemas ehitusluba. Näiteks kui kinnistu asub detailplaneeringukohustusega alal, siis sõltuvalt piirkonnast võib detailplaneeringu

koostamine võtta aega mitu aastat, millele lisandub DP koostamise kulu (maksumus on alates 5000

€, kuid võib ka olla kordades kõrgem, kui tegemist on keerulise DP alaga).

2025. aasta oli kinnisvaraturul pisut madalama aktiivsusega, kui varasem aasta. Hoonestamata

elamumaaga toimus kokku 2124 ostu-müügitehingut, mis oli 13% vähem kui 2024. aastal. Kuid tõusis koguväärtus 5% ehk keskmine tehinguhind tõusis, kuid seda eelkõige aktiivsetes turupiirkondades

suuremate keskuste lähedal. Tehinguaktiivsuse väikest langust elamumaa sektoris mõjutasid eelkõige

samad tegurid, mis ka teistes sektorites: majanduskasvu puudumine ja tarbijate madal kindlustunne.

Järgnevad tekst, tabelid ja joonised kajastavad vaid vabaturutehingute (Maa- ja Ruumiametile

teadaoleva info põhjal) statistikat.

Ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus (sihtotstarve 100% elamumaa)

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 22/45

Joonis Hoonestamata elamumaa tehingute arv kvartalite lõikes

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

Kõige rohkem tehinguid hoonestamata elamumaaga toimus Harju maakonnas, kus 2025. aastal tehti 374 tehingut, mis moodustab ligi 1/3 kõikidest Eestis toimunud tehingutest. Tartu maakonnas tehti

2025. aastal 150 ja Pärnu maakonnas 91 tehingut. Sarnaselt varasemate aastatega on hoonestamata

elamumaa turusegmendis jõudnud 5%ni lisaks kolmele suuremale üksikud maakonnad: Saare

maakond ja Ida-Viru maakond . Ülejäänud maakondade tehingute osakaal jäi alla 5%.

Hoonestamata elamumaa vabaturutehingute ruutmeetri mediaanhind oli 2025. aastal kõrgemal

tasemel kui 2023. aastal. Kui 2024. aastal oli elamumaa mediaanhinnaks Eestis 20,9€/m² , siis 2025.

aastal oli see tasemel 28,4 €/m² . Eelnevad numbrid näitasid ühikuhindade muutust, oluline on välja tuua ka tehinguhindade mediaan, mis oli 2024. aastal hoonestamata elamumaa segmendis 45 000

eurot. Aastaga hind muutus ca 33% ja jõudis 60 000 euroni.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 23/45

Hoonestamata elamumaa tehingud maakondades 2025. aastal

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

Sarnaselt varasema aastaga 2025. aastal kõige rohkem tehinguid tehti Harju maakonnas, kus ka keskmine hind oli kõige kõrgem. Järva maakonnas tehingute arv langes ja langes ka mediaanhind,

kuid hindaja hinnangul see on tingitud väikesest tehingute arvust ja ka sellest, et aastate lõikes

tehinguid tehakse erinevates piirkonades (linnad vs odavamad asulad hajaasustuses).

Tehingu-ja ühikuhindade puhul mängib olulist rolli elamumaa suurus: näiteks Ida-Viru maakonnas

müüakse pindalalt oluliselt väiksemaid elamumaid kui Lääne-Eestis, kus tehinguhinnad on mitmekordsed võrreldes Ida-Viru maakonnaga, aga ruutmeetri hinnad madalamad. Elamumaa

tehingutes kehtib üldjuhul seaduspärasus, et suurema pindalaga kinnisasjade ühikuhind on madalam

võrreldes väiksemate kinnisasjade vastava näitajaga.

Tartu maakonna hoonestamata elamumaa segment

Tartu maakonna tehingute arv 2025 võrreldes eelneva aastaga langes 162 vs 150 , kuid tõusis

tervikhind 66500 € vs 80200 €. Tervikhinnad jäävad kommunikatsioonide ja ehitusõigusega kruntidel

üldjuhul valdades vahemikku 50 000 € -90 000 € ja seda sõltuvalt asukohast, pindalast ja tehnovarustusest.

Kambja valla tehingute arv 2025 oli 34 ja tehingute mediaanhind 91000 €, aasta varem oli arv ja

mediaanhind sarnane – tehingute arv 28 ja mediaanhind 81000 €. Müügiperioodid ulatuvad kuni 6 kuuni, keskmisest kallimatel varadel kuni 12 kuuni.

Järgnevas tabelis ja joonistel on toodud Tartu maakonna omavalitsuste elamumaade 2025. aasta

hinnastatistika

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 24/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 25/45

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Eesti kinnisvaraturg 2025

4.2.1. Müügitehingud

Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist.

Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.06.2025-05.06.2026, Tartu maakond, Kambja vald elamumaa 100%, tehingu summa alates 80000 €, kõik tehingu summad on ilma käibemaksuta. Ostu-

müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev),

hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on tehingud pindalaga alla 1000 m² ja üle 2000 m²,

plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik.

Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind,

€/m² Pindala, m²

Kirjeldus

Tartu maakond, Kambja

vald, Lemmatsi küla

2025-10-02 89400 46,95 1904 Elamumaa,

Elektriliitumine: 3x16A

Valguskaabel: Enefiti poolt toodud krundi

piirile (teenusepakkujad

Elisa ja Telia) Vee- ja kanalisatsiooniliitumine:

Emajõe Veevärgi poolt (ehitustööde algus 2025.

aastal, liitumispunkt

tuuakse krundi piirile). Krundil kasvab

kõrghaljastus DP olemas, avaliku tee

kõrval.

Tartu maakond, Kambja

vald, Räni alevik

2026-01-14 80000 69,57 1150 Elamumaa Krundil on

olemas kõik vajalikud kommunikatsioonid –

elekter, vesi ja

kanalisatsioon. Rajatud on tänavavalgustus ja

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 26/45

asfaltkattega teed. DP olemas, teeservituut

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2026-01-13 96766 61,67 1569 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse

osutajaga. Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja

vald, Soinaste küla

2026-03-30 125000 81,33 1537 Elamumaa, kõrghaljastus

puudub, Asfalt tee valgustusega. Internet,

gaas, vesi, elekter, kanalisatsioon krundi

piiril. Dp olemas,

teeservituut olemas.

Tartu maakond, Kambja vald, Õssu küla

2025-10-27 103218 68,90 1498 Elamumaa, elekter, vesi, kanalisatsioon, ehitamine

võimalik

projekteerimistingimuste alusel, avaliku tee kõrval

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2026-03-26 108056 73,86 1463 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga. Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 27/45

Tartu maakond, Kambja vald, Õssu küla

2025-07-17 104032 75,99 1369 Elamumaa, Arendusalas igal kinnistul vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele (nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest. Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed,

tänavavalgustus ning puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2026-03-06 99113 76,48 1296 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja kanalisatsiooni

liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse

osutajaga. Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2025-09-29 124992 79,31 1576 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja kanalisatsiooni

liitumispunktid, mis on rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2 veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja teenuse tellimiseks tuleb

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 28/45

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga. Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2026-03-31 106452 84,09 1266 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja kanalisatsiooni

liitumispunktid, mis on rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2 veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega 3x16A (Remmelga tn

kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja kergliiklusteed,

tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald, Õssu küla

2025-10-09 104032 85,62 1215 Elamumaa, Arendusalas igal kinnistul vee ja

kanalisatsiooni

liitumispunktid, mis on rajatud vastavalt

planeeritud hoonestusele (nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani).

Liitumistasusid vee- ja kanalisatsioonitrasside

eelvoolude eest. Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese

kaabli paigalduseks ja teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida

liitumisleping teenuse osutajaga.

Elektri liitumiskilp kinnistu piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn

kruntidel 3x6A). Planeeringualal täielikult

välja ehitatud taristut, sh asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed,

tänavavalgustus ning puhkealad. DP olemas

Tartu maakond, Kambja vald,

Õssu küla

2025-10-14

119347 91,73 1301 Elamumaa, Arendusalas igal

kinnistul vee ja

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 29/45

kanalisatsiooni liitumispunktid, mis on

rajatud vastavalt planeeritud hoonestusele

(nt. paarismajale 2

veeühenduse maakraani). Liitumistasusid vee- ja

kanalisatsioonitrasside eelvoolude eest.

Valguskaabli valmidus

krundi piiril. Kinnistusisese kaabli paigalduseks ja

teenuse tellimiseks tuleb

krundi omanikul sõlmida liitumisleping teenuse

osutajaga. Elektri liitumiskilp kinnistu

piiril liitumisvõimsusega

3x16A (Remmelga tn kruntidel 3x6A).

Planeeringualal täielikult välja ehitatud taristut, sh

asfalteeritud sõidu- ja

kergliiklusteed, tänavavalgustus ning

puhkealad. DP olemas

4.2.2. Turustatavuse analüüs3

Hinnatava vara lõppkasutajad Elamumaade ostjaks võib olla kohalik elanik, suurima

tõenäosusega perede hulgast, kel on eesmärk ehitada eramu.

Teine sihtgrupp on isikud, kes ostavad elamumaid raha paigutamise eesmärgil, mis toob omanikule lisatulu hilisemal

müügil. Siia kuuluvad eraisikud.

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Eraisikud, lastega pered.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Eraisikute vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid:

perspektiivse elamumaa pindala on koos katastriüksusega 28301:001:1643 keskmine 1340 m², elektriga liitumine puudub

(võimalik ampripõhine liitumine) ja muud tsentraalsed

kommunikatsioonid on piirkonnas olemas. Asub lähedal Tartule.

Kui suur osa lõppkasutajatest

soovib hinnatavat vara

Hoonestamata elamumaade osas valitseb turul mõõdukas nõudlus

ja pakkumisi on mitmeid. Enim soovitakse osta juurdepääsuga ja kommunikatsioonidega varustatud maid, mis asuvad mõne

suurema keskuse lähedal.

Kui suur osa lõppkasutajatest

on võimelised hinnatavat vara

soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem

väike hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest, sest ehitamine on

kallis.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3.

Arendusprojektid Puuduvad

Müügiperiood 6-12 kuud

Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti

nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks.

Alternatiivsed kasutused puuduvad

3 Hinnatav transpordimaa pole eraldi turukõlbulik ning seda on põhjalikumalt käsitletud parima kasutuse

analüüsis. Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs,

vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse

oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs

lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 30/45

4.2.3 Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on

müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud metsaga või müüakse maad kui ehituspotentsiaaliga krunti. Toome välja valiku olemasolevaid Pärnu maakonna pakkumisi:

Aadress Suurus (ha) Pakkumishind (€)/

€/ha

Info

Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et

pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda

hinnatud tulemuse täpsust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 31/45

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige

tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav,

finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on transpordimaa. Kehtiva

üldplaneeringu kohaselt asub hinnataval elamumaa. Vahetusmaad on hinnatud koos Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga. Vallavalitsuse kinnitusel on need võimalik liita (kui koostada

DP, siis on võimalik 1340 m² katastriüksusele saada ehitusõigus ja määrata elamumaa sihtotstarve).

Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja

kõlvikuline koosseis võimaldab elamumaana kasutust koos naaberüksusega (vastavalt tellija poolt

esitatud lähteülesandele tuleb äralõiked hinnata läbi Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasja, millega

hinnatavad 302 ja 303 m² äralõiked asuvad samas registriosas). Katastriüksustel on hetkel rohumaa

ja juurdepääs Kaasiku teelt. Elektriga liitumine puudub (võimalik ampripõhine liitumine) ja muud

tsentraalsed kommunikatsioonid on piirkonnas olemas

Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva 1340 m² perspektiivse

elamumaaga (maakorralduse tulemusel ja DP alusel oleks võimalik moodustada koos

Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasja 1340 m² elamumaa), mille vastu on turul nõudlus ja mille parim kasutus on elamumaa, mis on finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav

vara omandab kõrgeima väärtuse.

Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on koos

piirneva Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga elamumaa.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 32/45

Omaniku seisukoht

Hindaja Andres Juss on suhelnud Põllusaare omaniku esindajaga telefoni teel. Omanik tõi välja, et piirkonans on kehtinud detailplaneering. Hindaja tutvus Kambja valla koduleheküljel

detailplaneeringute infoga ja tuvastas, et Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjal on kehtinud Villa

maaüksuse detailplaneering, millega ehitusõigust ei määrata, kuid hetkel see puudub (POS 72 - maatulundusmaa) ehk hinnataval kahel katastriüksusel 28301:001:1642 ja 28301:001:1644 koos

Põllusaare 28301:001:1643 kinnisasjaga on vajalik ehitusõiguse saamiseks koostada uus

detailplaneering.

5.3 Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub

hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara

võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse

hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest

rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja

võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).

Tulumeetod

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus

tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel

tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 33/45

oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-

9).

Kulumeetod

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole

valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes

alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse

tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

Kuna hinnatava kinnistuga sarnased varad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle

turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil,

piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav

ja põhjendatav.

Kui äralõige hinnatavast katastriüksusest oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta

kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib selle hindamisel

alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Selleks hinnatakse hoonestamata maa turuväärtus koos planeeritava äralõikega, millest äralõike

väärtus kujuneb ühikuhinna alusel (EVS 875-12).

Äralõige pindalaga 302 ja 303 m² ei ole iseseisvalt kasutatavad. Vastavalt KAHOS § 12 lõikele 4, kui

äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

5.5 Maa turuväärtuse hindamine

Hinnatava vara on 1340 m² perspektiivne elamumaa (koos Põllusaare ja 2140 ja Tõrvandi-Roiu- Uniküla tee T12 ja T13 kinnisasjad). Sedalaadi keskmise pindalaga Tartu linna lähedaste

elamumaadega tehinguid tehakse turul palju, kuid nõudlus nende vastu on olemas. Praegusel juhul on

kõik katastriüksuse maatulunduslikus kasutuses, kuid Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja T13 kinnisasjadele rajatakse tee .

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja 2025.a. Tartu maakonnas müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Hindamisel valimisse on võetud tehingud 01.06.2025-05.06.2026, Tartu maakond,

Kambja vald elamumaa 100%, tehingu summa alates 80000 €, kõik tehingu summad on ilma

käibemaksuta. Ostu-müügi tehingud, lepingus koos VÕL+AÕL tehing (sh VÕL tehingud, millel on teada AÕL kuupäev), hoonestamata kinnisasjad, 1/1 müüdud osa, tehingus osales 1 katastriüksus, välistatud

nii ostja kui müüja osapool riik või KOV. Välistatud on tehingud pindalaga alla 1000 m² ja üle 2000

m², plokktehingud, võlaõiguslikud tehingud ja tehingud kus ostjaks on naaber või äriliselt seotud isik.

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane. Võrdluseks on valitud 3 Kambja valla tehingut. Kõigi

kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind,

€/m²

Pindala,

m²

Kirjeldus

Tartu maakond, Kambja vald,

Lemmatsi küla

2025-10-02 89400 46,95 1904 Elamumaa,

Elektriliitumine: 3x16A Valguskaabel: Enefiti poolt

toodud krundi piirile

(teenusepakkujad Elisa ja Telia) Vee- ja

kanalisatsiooniliitumine: Emajõe Veevärgi poolt

(ehitustööde algus 2025.

aastal, liitumispunkt tuuakse krundi piirile).

Krundil kasvab kõrghaljastus DP olemas,

avaliku tee kõrval.

Tartu maakond, Kambja vald,

Räni alevik

2026-01-14 80000 69,57 1150 Elamumaa, kõrghaljastus

puudub. Krundil on olemas

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 34/45

kõik vajalikud kommunikatsioonid –

elekter, vesi ja kanalisatsioon. Rajatud on

tänavavalgustus ja

asfaltkattega teed. DP olemas, teeservituut

Tartu maakond, Kambja vald,

Soinaste küla

2026-03-30 125000 81,33 1537 Elamumaa, kõrghaljastus

puudub, Asfalt tee

valgustusega. Internet, gaas, vesi, elekter,

kanalisatsioon krundi piiril. Dp olemas, teeservituut

olemas.

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab

hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases

turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused

võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi

käigus. • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud

ühelegi tehingu hinnale käibemaks.

Võrdlusühiku valik4Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (m²) hinna, kuna antud vara liigi puhul

iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide

valik5

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara

väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - kuna hinnad ei ole muutunud,

siis kohandamise vajadus puudub. • Kinnistu pindala –elamumaade puhul on suurema pindalaga

maatükkidel kõrgem tervikhind, sest need on privaatsemad. Kuna

pindalad on sarnased vahemikus 1000-2000 m², siis kohandamise

vajadus puudub. • Makroasukoha kohandus – kõrgemalt hinnatud on suuremate

keskuste lähemal asuvad tehingud. Kohandamise vajadus puudub.

• Mikroasukoha ja juurdepääsu kohandus – kõrgemalt hinnatud on vaikses ja privaatses asukohas asuvad tehingud, kohandust 10%

rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3 , sest need ei asu suure

maantee ääres. Kõrgemalt hinnatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede

kasutamiseks seatud servituudid. Kohandamise vajadus puudub.

• Kommunikatsioonid – kõrgemalt hinnatud on kinnistud, millel on olemas vee, kanalisatsiooni tehnovarustus ja elektriga liitumine või

võimalus liituda ampripõhise tasuga. Kohandust 10% rakendatakse

võrdlustehingul 1,2, ja 20% võrdlustehingul 2, sest liitumised on neil osaliselt olemas.

• Kinnistu kuju, haljastus ja kitsendused - Kõrgema hinnaga on

need tehingud, kus maatüki kuju on kompaktne, esineb

kõrghaljastus ja puuduvad väärtust mõjutavad kitsendused. Kõrghaljastuse olemasolu mõjutaks väärtust 10% ja kuna hinnatav

on piklik, siis täiendavat kohandust 10% rakendatakse

võrdlustehingul 1. Võrdlustehingul 2 ja 3 kohandamise vajadus

4 Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -

piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 35/45

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

puudub, sest kuigi neil kõrghaljastus puudub on need kompaktse

kujuga. • Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal –

Kõrgema hinnaga on kinnistud, millel on ehitusõigus paigas (sh

kehtiv DP või võimalik ehitamine projekteerimistingimuste alusel). Kohandust 20% rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav

vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tehingu summa 89000 80000 125000

Tehingu summa €/m²

46,74 69,57 81,33

Tehingu aeg 06.06.2026 2.10.2025 14.01.2026 30.03.2026

võrdlus sarnane turusituatsioon

sarnane turusituatsioon

sarnane turusituatsioon

kohandus 0% 0% 0%

Ajaliselt kohandatud

hind

46,74 69,57 81,33

pindala m² 1340 1904 1150 1537

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Makroasukoht Tartu maakond,

Kambja vald, Soinaste küla, Tartu

kesklinn ca 5 km

Tartu maakond, Kambja vald,

Lemmatsi küla, Tartu kesklinn ca 7

km

Tartu maakond,

Kambja vald, Räni alevik, Tartu

kesklinn ca 5 km

Tartu maakond,

Kambja vald, Soinaste küla, Tartu

kesklinn ca 5 km

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja

juurdepääs

Ümbruses

hoonestatud elamumaad,

juurdepääs avalikult

teelt, tiheda liiklusega maantee

lähedal

Ümbruses

hoonestatud elamumaad.

Juurdepääs avalikult

teelt, vaikne asukoht

Ümbruses

hoonestatud elamumaad.

Juurdepääsuks

teeservituut olemas, vaikne asukoht

Ümbruses

hoonestatud elamumaad.

Juurdepääsuks

teeservituut olemas, vaikne asukoht

võrdlus parem parem parem

kohandus -10% -10% -10%

Kommunikatsioonid elektriga liitumine ampripõhine, vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid

naabruses, kuid

liitumised puuduvad

elektriga liitumine olemas, vee ja

kanalisatsiooni liitumispunktid

naabruses, kuid

liitumised puuduvad

elekter, vesi kanalisatsioon

olemas gaas, vesi, elekter,

kanalisatsioon

krundi piiril

võrdlus parem parem parem

kohandus -10% -20% -10%

Kinnistu kuju, haljastus ja

kitsendused

Hulknurkne, piklik kuju. Kõrghaljastus

olemas. Väärtust mõjutavad

kitsendused

puuduvad.

Nelinurkne, kompaktne.

Kõrghaljastus olemas.Väärtust

mõjutavad

kitsendused puuduvad

Nelinurkne, kompaktne.

Kõrghaljastus puudub. Väärtust

mõjutavad

kitsendused puuduvad

Nelinurkne, kompaktne.

Kõrghaljastus puudub. Väärtust

mõjutavad

kitsendused puuduvad

võrdlus parem samaväärne samaväärne

kohandus -10% 0% 0%

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 36/45

Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Sihtotstarve, üld- ja

detailplaneering ning potentsiaal

Perspektiivne

elamumaa, vajalik DP

Elamumaa. DP

olemas

Elamumaa. DP

olemas

Elamumaa. DP

olemas

võrdlus parem parem parem

kohandus -20% -20% -20%

Summaarne

kohandus

-50% -50% -40%

Kohandatud tehingu

hind

23,37 34,78 48,80

Kohanduste absoluutväärtuste

summa

50% 50% 40%

Kaalud 1 0,3 0,3 0,4

Kaalutud 7,01 10,43 19,52

Kaalutud keskmine

kohandatud tehingu

hind, €/m²

36,96

Turuväärtus € 49526,4

Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et

perspektiivsete elamumaade turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud.

Koos Põllusaare ja Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja T13 kinnisasjade maa turuväärtus

väärtuse kuupäeval on 49526,4 €, mis taandatud m² kohta on 36,96 €/m². Hindamise tulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis

hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 kinnisasja hariliku väärtuse hindamine

Kuna hinnatava kinnistu elukondlik osa ja selle äralõige on sarnased, siis hindamisel võetakse aluseks

väärtus 36,96 €/m². Arvutuskäik 303 m² x 36,96 €/m² = 11198,88 €

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13 kinnisasja hariliku väärtuse hindamine

Kuna hinnatava kinnistu elukondlik osa ja selle äralõige on sarnased, siis hindamisel võetakse aluseks väärtus 36,96 €/m². Arvutuskäik 302 m² x 36,96 €/m² =11161,92 €

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 kinnisasja harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 11198,88

€, mis taandatud m² kohta on 36,96 €/m². Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13 kinnisasja harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 11161,92€, mis taandatud m² kohta on 36,96 €/m².

Hindamise tulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui

elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 37/45

6. Hindamistulemus

Hinnatava vara (Kinnistu registriosa numbriga 4354850 koosseisu kuuluva katastriüksuse tunnusega 28301:001:1642 ja 28301:001:1644 (maatulundusmaa 100%) äralõiked) asukohaga 22140

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13, Soinaste küla, Kambja vald,

Tartu maakond hindamistulemused väärtuse kuupäeval 06.06.2026. a on:

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 kinnisasja harilik väärtus on 11198,88 €, mis taandatud m²

kohta on 36,96 €/m².

Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13 kinnisasja harilik väärtus on 11161,92€, mis taandatud m²

kohta on 36,96 €/m².

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu

käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane.

Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 38/45

Lisa 1. Fotod

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 39/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 40/45

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 41/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 42/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 43/45

Lisa 3. Ehitusprojekt

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 44/45

Lisa 4. Kambja Vallavalitsuse kiri

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 4354850

Eksperthinnang nr 26/5526-4

lk 45/45

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on

vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Andres Juss

Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

LLT OÜ (12721667)

[email protected]

Meie 06.11.2026 nr 8-3/21-016/11880-6

Pakkumus Põllusaare kinnisasjast

moodustatud transpordimaade riigile

avalikes huvides omandamiseks vahetamise

teel

Transpordiamet esitas Teile 13.05.2021 kirjaga nr 8-3/21-016/11880-1 teate kinnisasja

omandamise menetluse alustamisest.

Menetlust ei ole peatatud ega lõpetatud ning Transpordiamet on lisaks eelnevale, viinud läbi uue

hindamishanke ja ka projekti muudatustest tulenevad jagamismõõdistused ning nüüdseks on ka

jagamismõõdistused kinnistusraamatus registreeritud ja neid muudatusi arvestades teeb

maaomanikule uute vahetusmaa pakkumise, KAHOS §24.

Projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu Tartu maakonnas

Kambja vallas Soinaste külas, omandada LLT OÜ-le (reg nr 12721667) kuuluva kinnistu,

registriosa nr 4354850, koosseisus olevad järgmised transpordimaa katastriüksused:

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13 katastriüksuse, tunnusega 28301:001:1642, pindalaga 302

m2, sihtotstarve transpordimaa 100%;

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 katastriüksus, tunnusega 28301:001:1644, pindalaga 303

m2, sihtotstarve, transpordimaa 100%.

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T17 katastriüksuse, tunnusega 28301:001:3060, pindalaga 32

m2, sihtotstarve transpordimaa 100%;

Vahetusmaana pakub riik välja, Tartu maakonnas Kambja vallas Soinaste külas, tänaseks Kaasiku

tänava alt vabaks jäänud Eesti Vabariigile kuuluva kinnistu, registriosa nr 23144350, koosseisus

oleva järgmise transpordimaa katastriüksuse:

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9 katastriüksus, tunnusega 28301:001:3061, pindalaga 904

m2, sihtotstarve, transpordimaa 100%.

Vahetatavate kinnisasjade harilikud väärtused (turuväärtus) on hinnatud OÜ Inseneribüroo

STEIGER poolt eksperthinnangutes numbritega 26/5526-4 ja 26/5526-3 kus eraomandis olevate,

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 ja T13 kinnisasjade maa turuväärtus väärtuse kuupäeval on

36,96 €/m². Katastriüksus pindalaga 32 m2 ei olnud küll hindamise hetkel veel välja jagatud, aga

2 (3)

kuna hindamine hõlmas kogu kinnistut, siis lähtudes ruutmeetri hinnast oleks hinnad järgmised:

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13, pindalaga 302 m2 – 11160 eurot

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12, pindalaga 303 m2 – 11200 eurot;

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T7 pindalaga 32 m2 – 1180 eurot.

Riigile kuuluva 2140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9 kinnisasja maa turuväärtus väärtuse

kuupäeval on eksperthinnangu alusel 23,48 €/m² millest hindamise hetkel veel ei olnud välja

jagatud 2140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T19 katastriüksust, pindalaga 72 m2 ja lähtuvalt nüüd

ruutmeetri hinnast on vahetuseks eraldatud maa hind järgmine:

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9 pindalaga 904 m2 – 21230 eurot.

Eraomandis olevate kinnisasjade harilik väärtus kokku on 23540 eurot ning vahetamisele

kuuluvate kinnisasjade harilike väärtuste vahe on 2310 eurot.

KAHOS §24 lõik 4 Kinnisasja omanikule hüvitatakse vahetatavate kinnisasjade väärtuste vahe

rahas, kui kinnisasi omandatakse vahetamise teel. Vahetatavate kinnisasjade harilik väärtus ei tohi

erineda rohkem kui 30 protsenti, kui kinnisasjade vahetamisel tekib hüvitamiskohustus kinnisasja

omanikul, kes omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada vahetamise teel LLT OÜ (registrikood

12721667) omandis oleva Tartu maakonnas Kambja vallas Soinaste külas asuva kinnistu,

registriosa nr 4354850, koosseisu kuuluv 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T13 kinnisasi

(katastriüksuse katastritunnus 28301:001:1642, pindala 302 m², sihtotstarve transpordimaa 100%),

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T12 kinnisasi (katastriüksuse katastritunnus 28301:001:1644,

pindala 303 m², sihtotstarve transpordimaa 100%) ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T7

kinnisasi (katastriüksuse katastritunnus 28301:001:3060, pindala 32 m², sihtotstarve

transpordimaa 100%), Kliimaministeeriumi valitsemisel oleva Tartu maakonnas Kambja vallas

Soinaste külas asuva 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T9 kinnisasja (registriosa nr 23144350,

katastriüksuse katastritunnus 28301:001:3061, pindala 904 m², sihtotstarve transpordimaa 100%,

vastu.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest. Nõusoleku puhul valmistame ette vahetustaotluse Kiilaministeeriumile. KAHOS § 3

lõik 1 punkt 2.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Eksperthinnangud 2 tk

3 (3)

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]