Eksperthinnang nr 220404 - 104 - 43761

Tellija Transpordiamet.

Aadress 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu maakond

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 2075 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1640 ja äralõige pindalaga 917 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1641. Mõtteline osa kinnisasja osast, registriosa nr-ga 4354850

Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Hüvitusväärtus Äralõike pindalaga 2075 m2 hüvitusväärtus on 32 702 (kolmkümmend kaks tuhat seitsesada

kaks eurot) ehk 15,76 €/m2 maatüki (äralõike pinnale).

Äralõike pindalaga 917 m2 hüvitusväärtus on 14 451,92 (neliteist tuhat nelisada viiskümmend üks

eurot ja üheksakümmend kaks senti) ehk 15,76 €/m2 maatüki (äralõike pinnale).

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hindamisaruande kuupäev 24.11.2022

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

Maa-ameti litsentseeritud hindaja

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 8 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 8

6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 8

6.2 Katastriüksuste andmed .................................................................................................................................... 9

6.3 Äralõike käsitlus hindamisel ............................................................................................................................ 13

6.4 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 13

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik ........................................................................................................ 13

6.6 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 13

7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 14

7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 14

7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 16

7.2.1 Arenduskinnistute turg................................................................................................................................. 16

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas ........................................................................................... 17

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 18

7.4 Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................... 19

8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 19

8.1 Parim kasutus .................................................................................................................................................. 19

8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 20

8.3 Äralõigete turuväärtus ..................................................................................................................................... 20

8.4 Hüvitusväärtus, kui Transpordiamet omandab äralõiked pindaladega 2075 m2 ja 917 m2 ............................ 23

9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 23 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 24 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 26 Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ........................................................................................................ 28 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 29

3

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 2075 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1640.

Äralõige pindalaga 917 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1641

Mõtteline osa hoonestamata kinnisasjast registriosa nr-ga 4354850.

Aadress 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu

maakond.

Omanik LLT OÜ (registrikood 12721667)

Katastritunnused 28301:001:1640, 28301:001:1641

Äralõiked pindaladega 2075 m2

917 m2

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistut hõlmab osaliselt kehtiv detailplaneering „Villa maaüksuse ning

lähiümbruse detailplaneering Tartu maakond, Ülenurme vald, Ülenurme alevik“.

Detailplaneeringu järgselt tegemist transpordimaaga.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 01.11.2022.

Väärtuse kuupäev 01.11.2022.

Hindamisaruande kuupäev 24.11.2022

Tellija Transpordiamet.

Tellimusleping Töövõtuleping nr.3.2-2/22/2143-1, 28.09.2022.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa

km 135,5–141,9 Neanurme–Pikknurme 2+1 möödasõidualade ja riigitee 22140

Tõrvandi–Roiu–Uniküla km 0,0–10,0 Tõrvandi–Roiu lõigul“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse kohta. Hüvitusväärtuse all mõeldakse hinnatava kinnisasja

väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja

võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Hindamise eeldused -

Hüvitusväärtus Äralõike pindalaga 2075 m2 hüvitusväärtus on 32 702 (kolmkümmend kaks tuhat

seitsesada kaks eurot) ehk 15,76 €/m2 maatüki (äralõike pinnale). Kaasnevat kahju

ja saamata jäänud tulu ei esine.

Äralõike pindalaga 917 m2 hüvitusväärtus on 14 451,92 (neliteist tuhat nelisada

viiskümmend üks eurot ja üheksakümmend kaks senti) ehk 15,76 €/m2 maatüki

(äralõike pinnale). Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.Kaasnevat

kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 12 kuud

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.

Käibemaks Väärtused ei sisalda käibemaksu.

4

Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2075 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1640. Mõtteline osa

hoonestamata kinnisasjast registriosa nr-ga 4354850, aadressil 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14, Soinaste küla,

Kambja vald, Tartu maakond hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 32 702 (kolmkümmend kaks tuhat

seitsesada kaks eurot) ehk 15,76 €/m2 maatüki (äralõike pinnale). Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei

esine.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 917 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1641. Mõtteline osa

hoonestamata kinnisasjast registriosa nr-ga 4354850, aadressil 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14, Soinaste küla,

Kambja vald, Tartu maakond hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 14 451,92 (neliteist tuhat nelisada

viiskümmend üks eurot ja üheksakümmend kaks senti) ehk 15,76 €/m2 maatüki (äralõike pinnale). Kaasnevat

kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

Maa-ameti litsentseeritud hindaja

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hindamise alused

1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

2 Hindamisel kasutatavad mõisted

2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

2.2Parimkasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

2.6 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja

muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on

kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise,

remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt

erineda turuväärtusest. (EVS 875-12)

2.7. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed.

3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute

õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt

tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus

ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see

käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

3.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma

hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui

käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt

kirjalikult kokku leppida.

3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse

selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud

vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud

visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste,

rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

6

3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja

selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv

maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu

avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes

esitatud väärtust.

3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,

et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu

avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

4 Hinnatav vara

Vara liik Äralõige pindalaga 2075 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1640

Äralõige pindalaga 917 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1641

Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 4354850.

Katastritunnus 28301:001:1640 (hinnatav äralõige)

28301:001:1641 (hinnatav äralõige)

28301:001:1650

Sihtotstarve Transpordimaa 100%. (hinnatavad äralõiked)

Ärimaa 100%

Aadress 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14, Soinaste küla, Kambja vald, Tartu maakond.

(hinnatavad äralõiked)

Vara liik Kinnisasi.

Omanik LLT OÜ (registrikood 12721667)

Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos on järgmised kehtivad kanded:

1. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks AS Eesti Telekom

(registrikood 10234957) kasuks. Tähtajatu tasuline kasutusõigus

elektroonilise side võrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks,

kasutamiseks ja likvideerimiseks vastavalt 26.04.2007 lepingu punktidele 2 ja

3 ning lepingu lisaks olevale plaanile ja 23.01.2008 lepingule ning lepingu

lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistud nr 5095750, 5095850,

5095950, 5096050. Seoses kinnistu nr 570704 jagamisega siia kantud.

2. Isiklik kasutusõigus osaühing Ülenurme Investeeringud (registrikood

10665700) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus vastavalt 11.04.2016

lepingu punktidele kolm (3), neli (4) ja viis (5) ning lepingu lisaks olevale

plaanile.

3. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks aktsiaselts Tartu

Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne

tähtajatu, üleantav ja tasuta isiklik kasutusõigus tehnorajatise omamiseks,

ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks,

ümberehitamiseks ja lammutamiseks vastavalt 15.03.2017.a lepingu

punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 15.03.2017

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 22.03.2017. Kohtunikuabi Ester

Kärtner

7

4. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks aktsiaselts Tartu

Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne

tähtajatu üleantav ja tasuta isiklik kasutusõigus tehnorajatise omamiseks,

ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks,

ümberehitamiseks ja lammutamiseks vastavalt 04.07.2017 sõlmitud lepingu

punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 4.07.2017

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.07.2017. Kohtunikuabi Silvia

Sauväli

5. Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668)

kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu, üleantav ja tasuta isiklik

kasutusõigus tehnorajatise omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks,

hooldamiseks, kasutamiseks, ümberehitamiseks ja lammutamiseks vastavalt

15.03.2018 sõlmitud lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevale

plaanile. 15.03.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 20.03.2018.

Kohtunikuabi Siiri Lend

6. Reaalservituut kinnistu nr 16405250 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja

tasuta reaalservituut (juurdepääsuservituut) vastavalt 22.12.2021 lepingu

punktile kolm üks (3.1.) 22.12.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud

27.12.2021. Kohtunikuabi Hele Olli

7. Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330) kasuks.

Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise

majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses vastavalt 22.12.2021

lepingu punktidele kolm (3.) ja neli (4.). 22.12.2021 kinnistamisavalduse

alusel sisse kantud 3.01.2022. Kohtunikuabi Hele Olli

8. Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330) kasuks.

Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus veeja

kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, omamiseks, kasutamiseks ja

korrashoiuks vastavalt 22.12.2021 lepingu punktidele kolm (3.), neli (4.) ja

viis (5.). Kanne asub 3. jao kande nr 8 järel. 22.12.2021 kinnistamisavalduse

alusel sisse kantud 3.01.2022. Kohtunikuabi Hele Olli

9. Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330) kasuks.

Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus gaasipaigaldise

ehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, hooldamiseks ja muul viisil

ekspluateerimiseks vastavalt 22.12.2021 lepingu punktidele kolm (3.) ja neli

(4.). Kanne asub 3. jao kande nr 9 järel. 22.12.2021 kinnistamisavalduse

alusel sisse kantud 3.01.2022. Kohtunikuabi Hele Olli

10. Isiklik kasutusõigus OÜ ARTE House (registrikood 12508330) kasuks.

Tähtajatu, tasuta ja üleantav isiklik kasutusõigus sideehitiste ehitamiseks,

kasutamiseks, korrashoiuks, ümberehitamiseks ja lammutamiseks vastavalt

22.12.2021 lepingu punktile kolm (3.). Kanne asub 3. jao kande nr 10 järel.

22.12.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3.01.2022. Kohtunikuabi

Hele Olli

Märkus: Kannetega 1-5 ja 7-10 on tegemist tavapärase tehnosüsteemide kasutusõigusega, negatiivne mõju puudub, kuna ei takista vara sihipärast (parima kasutuse järgset) kasutust.

Kandega 6 on tagatud kõrval kinnistule (Kaasiku tn 35) juurdepääs

Hüpoteegid Kinnistusregistriosa IV jaos kehtivad kanded puuduvad.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

8

5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Töövõtuleping nr.3.2-2/22/2143-1, 28.09.2022.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 2 Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km

135,5–141,9 Neanurme–Pikknurme 2+1 möödasõidualade ja riigitee 22140

Tõrvandi–Roiu–Uniküla km 0,0–10,0 Tõrvandi–Roiu lõigul“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse kohta. Hüvitusväärtuse all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust,

mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja

võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Ülevaatuse kuupäev 31.10. 2022.

Ülevaatuse ulatus Teostatud on kinnistu ülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt.

Andmed esitas Lähtutud on avalike registrite andmetest.

Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (09.11.2022. a.)

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (09.11.2022. a.)

Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (09.11.2022. a.)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (09.11.2022. a.)

Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (09.11.2022. a.)

Planeeringute info Kambja valla koduleheküljelt https://www.kambja.ee/

(09.11.2022. a.)

„Villa maaüksuse ning lähiümbruse detailplaneering Tartu maakond, Ülenurme vald,

Ülenurme alevik“, töö nr DP 1002, Tartu 2010.

Töövõtuleping nr.3.2-2/22/2143-1, 28.09.2022.

6 Hinnatava vara iseloomustus

6.1 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, hinnatav vara läheduses on eluhooned

ja hoonestamata maad. Piirneb Tõrvandi - Roiu – Uniküla kõrvalmaanteega. Tartu

kesklinnast ca 6 km kaugusel.

9

allikas: http://regio.delfi.ee/

Piirkonna hoonestus Piirkonna valdavaks hoonestuseks korterelamud ja elamud.

Infrastruktuur Lähimad teeninduspunktid ca 6 km raadiuses, lähim ühistranspordi peatus asub ca

700 m kaugusel.

Haljastus ja heakord Valdavalt madalhaljastus, osaliselt kõrghaljastus. Heakord on hea.

Veekogud Paarisaja meetri kaugusel Porijõgi.

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on kõrge. Kinnistu piirneb

kõrvalmaanteega

Juurdepääsu tee Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt asfalteeritud Tõrvandi - Roiu – Uniküla

kõrvalmaanteelt.

6.2 Katastriüksuste andmed

Katastritunnus 28301:001:1650

28301:001:1640, 28301:001:1641 (hinnatavad äralõiked)

10

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Transpordimaa 100% (hinnatavad äralõiked)

Ärimaa 100%

Maatüki suurus 10563 m²

äralõiked 2075 m2 ja 917 m2

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus (tervikuna) on ebakorrapärase kujuga, reljeef on tasane. Kinnistu piirneb

kõrvalmaanteega ja hoonestatud ja hoonestamata maadega.

Üldplaneering

Kambja valla üldplaneering endise Ülenurme valla territooriumi osas kehtestati

Kambja Vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51 „Kambja valla üldplaneeringu

kehtestamine endise Ülenurme valla territooriumi osas".

Vastavalt üldplaneeringu maakasutusplaanile on piirkonna maakasutuse

juhtfuntsiooniks elamumaa – E, äralõike osas kavandatud tänav kergliiklusteega.

11

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistut hõlmab osaliselt kehtiv detailplaneering „Villa maaüksuse ning lähiümbruse

detailplaneering Tartu maakond, Ülenurme vald, Ülenurme alevik“ . Detailplaneeringu

järgselt kehtib see hinnatavatele äralõigetele – POS 71 – Tee ja tänava maa.

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

-

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

erinevate tehnorajatiste kaitsevööndid ja avalikult kasutatava tee kaitsevöönd.

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara

parimale kasutusele äralõike pindalaga 917 m2 osas (katastriüksus 28301:001:1641),

äralõige pindalaga 2075 m2 (katastriüksus 28301:001:1640) paikneb aga 2014,79 m2

ulatuses teekaitsevööndis ja seda saaks kasutada küll suurema maatüki koosseisus,

kuid seda ei saaks hoonestada.

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

12

Äralõike plaan Äralõige pindalaga 2075 m2

Äralõike plaan Äralõige pindalaga 917 m2

13

Kinnistul paiknevad ehitised Äralõigetel puuduvad ehitised.

Kokkuvõte kirjavahetusest ja

vestlusest omaniku

esindajaga

Hindaja poolt on omaniku esindajale Eduard Taivere pakutud võimalust osaleda

ülevaatusel e-kirjaga.

6.3 Äralõike käsitlus hindamisel

KAHOS § 12 (4) Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget

kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku

turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti.

Kuivõrd hinnatava vara äralõige on eraldatud teeprojekti tarbeks ja ei ole iseseisvalt maatüki väiksuse ja kuju tõttu

kaubeldav, siis iseloomustab äralõike väärtust kogukinnistu ühikuhind.

Hindamisel on aluseks võetud, et äralõike mitteteostamisel oleks vara olnud enne äralaõigete katastriüksusteks

jagamise seisus ehk endise kinnistu Põllu koosseisus.

6.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Olemas naabruses

Kanalisatsioon Olemas naabruses

Elektrivarustus Olemas naabruses

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik

Hindajal puuduvad andmed kehtivate rendilepingute olemasolu kohta.

6.6 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

14

Kuna kinnisasi ei ole hoonestatud (v.a maa all paiknevad tehnosüsteemid) ja tegemist äralõigetega, siis hindamisel

kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10), kuid piirkonnas on võimalik kestlik arendus.

7 Turuanalüüs

7.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas teises kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 0,6%.

Jooksevhindades moodustas SKP 9 miljardit eurot. Jätkuvalt kiire hinnatõusu mõjul jäi majandus reaalväärtuses

peaaegu eelmise aasta teise kvartali tasemele. Majanduse mootorina jätkab info ja side tegevusala, sellele järgnes

kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Suurimat negatiivset mõju omasid töötlev tööstus, kinnisvaraalane tegevus,

põllumajandussektor ja kaubandus. Võrreldes eelmise kvartaliga langes sesoonselt korrigeeritud SKP 1,3% ja

võrreldes 2021. aasta teise kvartaliga kasvas 0,3%. 1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted teises kvartalis siin ja välisriikides kokku püsivhindades 1,4%

vähem kui aasta varem samal perioodil. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 1079 miljoni euro eest, sellest hooneid 697

miljoni ja rajatisi 382 miljoni euro eest. Eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 8% vähem ja rajatisi

14% rohkem. Ehitusturg on jätkuvalt mõjutatud kiirest ehituskulude kasvust. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim

hoonete ehitusmahtude vähenemine. Vähem ehitati nii uusi hooneid kui tehti ka hoonete remondi- ja

rekonstrueerimistöid. 2

Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 1240 uut eluruumi ehk 27% vähem kui aasta varem. Enam kui kolmandik

valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Ehitusluba väljastati

1851 eluruumi ehitamiseks, mida on 11% vähem kui aasta varem. Jätkuvalt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu.

Kasutusse lubati 258 mitteelamut kasuliku pinnaga 102 700 ruutmeetrit. Enim lisandus uut tööstus- büroo- ja

laohoonete pinda. Võrreldes mullusega vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 3

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv. Allikas: Statistikaamet

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk selle aasta teises kvartalis 1693 eurot ehk 10,1% suurem kui

eelmisel aastal samal ajal. Teise kvartali palgakasv on 10,1% näol olnud viimaste aastate suurim. Palgakasvu üheks

1 Statistikaameti pressiteade, 31.08.2022 - SKP kasvas teises kvartalis hinnatõusu mõju tõttu vaid 0,6% 2 Statistikaameti pressiteade, 26.08.2022 - Ehitusmaht pöördus teises kvartalis langusesse 3 Statistikaameti pressiteade, 26.05.2022 - Esimeses kvartalis suurenes ehitusmaht 14%

15

põhjuseks võib olla surve palkadele seoses üldise hinnatõusuga. Keskmine brutokuupalk oli kõrgeim info ja side,

finants- ja kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Palk oli madalaim majutuse ja toitlustuse,

kinnisvaraalase tegevuse ning muude teenindavate tegevuste tegevusaladel. Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju

ja Tartu maakonnas ning madalaim Valga ja Hiiu maakonnas. Aastaga tõusid palgad kõige enam Ida-Viru ja Põlva

maakonnas.4 Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2022.

aasta II kvartalis osta 55 m² suuruse korteri Tallinnas, 61 m² suuruse Tartu linna korteri või 68 m² suuruse korteri

Pärnus.

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2022. aasta septembris -45, mis on kõigi aegade madalaim tase, so 51

punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks septembris võrreldes augustiga 0,3% ning võrreldes eelmise aasta

septembriga 23,7%. Mulluse septembriga võrreldes olid kaubad 19,9% ja teenused 31,0% kallimad. 2021. aasta

septembriga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemega seotud hinnamuutused – gaas oli 255,2%,

tahkekütus 118,3%, kodudesse jõudnud elekter 105,5% ja soojusenergia 62,9% kallim. Bensiin oli 28,5% ja diislikütus

52,2% kallim. Augustiga võrreldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluaseme ja toiduga seotud hinnamuutused.

Diiselkütus kallines kuuga 4,7% ja bensiin odavnes 1,5%. 5

2022. aasta teises kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides 13 334 vaba ametikohta, mida on

26% rohkem kui aasta varem samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist ligikaudu 5000 inimest. Vabade ja

hõivatud ametikohtade koguarv oli 637 657, millest suurima osa moodustasid töötleva tööstuse, kaubanduse ja

hariduse tegevusalad. Vabu ametikohti oli kõige rohkem hulgi- ja jaekaubanduse, hariduse ja töötleva tööstuse

tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harju maakonnas, sh Tallinnas, järgnesid Tartu ja Pärnu

maakond. Teises kvartalis võeti tööle 61 834 ja töölt lahkus 53 515 inimest. 6

Kinnisvara hinnatrendid

Kinnisvara hinnatrendid olid 2022. aasta esimesel poolel stabiilsed või mõningases kasvutempos. Korterite turul

ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid.

2022. aasta septembri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 2022. aasta maikuisest

viimaste aastate kõrgeimast tasemest u 4% võrra madalam ning u 54% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast

hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2022. aasta augusti seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 0,8%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,7% ning

ettevõtetele 3,4%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR.

4 Statistikaameti pressiteade, 25.08.2022 - Keskmine palk oli teises kvartalis 1693 eurot

5 Statistikaameti pressiteade, 07.10.2022 - Septembri tarbijahinnaindeksi suurimateks mõjutajateks olid eluaseme ja toiduga seotud hinnatõusud

6 Statistikaameti pressiteade, 05.09.2022 - Vabade ametikohtade arv on jätkuvalt üle 13 000

16

Allikas: Eesti Pank

2022. aasta augustis oli laenukäive väiksem ja laenujääk suurem kui 2021. aasta augustis.

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. Allikas: Eesti Pank

Eesti Panga prognoosi kohaselt sõltub Eesti majanduse väljavaade kõige enam edasisest hinnakasvu tempost.

Valdavalt energia kallinemise tõttu prognoosib keskpank selle aasta hinnatõusuks ligi 19%. Järgmisel aastal on

oodata hinnakasvu aeglustumist 7% lähedale ja 2024. aastal 2% juurde. Selle aasta kokkuvõttes kahaneb majanduse

maht tõenäoliselt 0,5%. Järgmisel aastal jõuab majanduskasv aga eeldatavasti 1% lähedale ning kiireneb seejärel

2024. aastal 3,5% kanti. Geopoliitilise ebastabiilsuse tõttu ümbritseb nii majanduskasvu kui ka inflatsiooni väljavaadet

tavapärasest suurem ebakindlus. Palgakasv jääb sel ja järgmisel aastal tugevaks hoolimata sellest, et tööturg

mõnevõrra jahtub, sest töökätest on endiselt puudus ja tõusevad nii alampalk kui ka hinnad. Lisaks eksporditurgude

nõrgemale seisule suureneb sanktsioonide mõju kaubandusele ja tootmisele, mis pärsib majandusaktiivsust. Euroopa

Keskpanga nõukogu on tõstnud hinnakasvu aeglustamiseks euroalal rahapoliitilisi intressimäärasid ja praeguse

hinnangu järgi kavatseb neid tulevikus veelgi tõsta. Selle tulemusena tõusev EURIBOR kergitab laenuraha hinda ka

Eesti kodumajapidamistele ja ettevõtetele, jahutades majandust ning pidurdades ennekõike tööstuskaupade ja

teenuste hinnakasvu. Kui Eesti jätkab samal kursil, siis järgmistel aastatel eelarvepuudujääk süveneb ja ergutab

täiendavalt hinnakasvu. On oht, et lisaks kõrgetele energiahindadele võib Eesti ettevõtete konkurentsivõimet hakata

vähendama ka täiendav hinnasurve, mis tekib riigirahanduses tehtud valikutest. 7

24.02.2022 alanud Ukraina sõja konkreetset mõju Eesti kinnisvaraturule üldiselt ning turusegmentidele eraldi on raske

prognoosida.

7.2 Turusegmendi analüüs

7.2.1 Arenduskinnistute turg

TRENDID JA PROGNOOS

 2020. aastal alanud pandeemiast tingitud keerulisem majandusolukord ei ole arenduskinnistute turule

negatiivselt mõjunud. Turg oli tehingute arvult jätkuvalt aktiivne ka 2021 aastal – tehinguid tehakse nii

korterelamu ehitusõigusega kui ka ärihoone ehitusõigusega maatükkidega ning tehinguhinnad ei ole

langenud.

 Endiselt on nõudlus suurim kesklinna kinnistute järele, kuid suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas.

7 Eesti Panga pressiteade, 20.09.2022 - PROGNOOS. Hinnatõusu vastu on vaja samme nii keskpangalt kui ka valitsuselt

17

Varasemast rohkem on ostetud arenduskrunte ka lähivaldades.

 Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära – pakkumisi on vähe ja

pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõiguselt

(vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.

 Turuparameetritele vastavate korterelamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.

 Arenduskinnistute ostjateks on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spetsialiseerunud

arendusettevõtted.

Arenduskinnistud jagunevad:

 Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehitusõigusega maa.

 Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või büroo) ehitusõigusega

maa jms.

 Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu eesmärgil.

 Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik ja elukondlik

kasutus on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa.

NÕUDLUS

Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5000 m² (nii elamis- kui ka äripindade puhul). Äärelinnas on

eelistatumad ka maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse

märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriarenduskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus).

Seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisega

võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtestatud detailplaneeringud,

kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja ka ebaotstarbekad või on pakutud lahendus praeguste hindade

juures liiga kallis ja majanduslikult ebamõistlik.

Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10-15% väljamüügi hinnast. Välja

arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m2 suletud brutopinda), kus see protsent on oluliselt madalam.

7.2.2 Hoonestamata maade turg Tartu maakonnas

TRENDID JA PROGNOOS

 Hoonestamata maade keskmised ruutmeetrihinnad on viimasel kahel aastal olnud vähese tõusva trendiga.

 Pakkumiste arv on stabiilne.

 Eelistatud on detailplaneeringuga krundid.

 Müügiperioodid on hoonestamata maadel keskmiselt kuni 9 kuud, oluline on seejuures õige hinnastamine

pakkumisel.

Kahe viimase kahe aasta ja käesoleva aasta hoonestamata maade hinnastatistika Tartu maakonnas.

18

Hoonestamata maa tehingud

Tartu maakond

9.11.2022

Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve

2020 elamumaa 498 2 511,60 19 430 753 64 1 080 000 0,10 416,21 15,01 22,35 30,95

maatulundusmaa 825 67 290,50 27 907 330 100 715 545 0,02 38,57 0,41 0,80 1,85

muu 111 4 689,20 3 792 887 1 1 902 396 0,00 163,76 0,87 9,49 23,55

segamaa 43 27 808,50 24 976 927 5 000 8 785 190 0,13 943,95 14,79 43,88 147,95

tootmismaa 56 6 003,10 3 980 901 1 850 000 0,00 191,74 8,63 19,72 32,21

ärimaa 20 5 373,10 2 935 692 2 000 476 520 0,67 110,09 24,38 30,50 29,14

2021 elamumaa 716 2 509,60 33 475 932 1 540 000 0,00 238,29 21,21 26,91 31,28

maatulundusmaa 867 68 334,40 38 184 274 240 840 000 0,02 31,15 0,50 1,09 2,22

muu 123 6 416,50 4 691 188 1 1 500 000 0,00 309,12 1,70 7,95 29,74

segamaa 77 10 352,70 11 641 266 114 855 310 0,89 99,06 18,50 21,20 19,95

tootmismaa 41 6 756,70 2 710 401 100 510 800 0,05 166,67 6,39 18,25 34,65

ärimaa 32 4 454,70 7 210 659 5 000 660 000 7,20 432,22 41,42 68,03 87,86

2022 elamumaa 350 2 972,60 23 630 305 380 1 526 400 0,03 315,41 24,30 31,69 31,15

maatulundusmaa 559 63 088,00 31 439 678 1 1 320 000 0,00 64,80 0,63 1,68 5,16

muu 111 4 350,00 6 900 567 1 3 740 600 0,00 82,72 3,95 11,26 16,73

segamaa 43 24 448,00 11 672 281 40 000 2 400 000 0,39 1 179,94 40,10 60,64 176,13

tootmismaa 25 14 644,20 1 905 943 216 450 000 0,01 83,33 6,75 21,28 26,76

ärimaa 10 7 600,00 2 602 523 20 000 518 323 3,92 69,76 32,06 39,31 24,08

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Muu sihtotstarve - sihtotstarbeks on määratud mäetööstusmaa, sotsiaalmaa, veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealune maa või sihtotstarbeta maa

Segamaa - ühegi sihtotstarbe osakaal ei ole 100% ja kinnistu koosneb mitmest sihtotstarbest

Määramata maa - andmebaasis puuduvad andmed sihtotstarvete kohta

Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Antud statistika on jäik, kuna sisaldab ka seotud osapoolte vahelisi tehinguid. Valdavas enamuses on tehinguhinnad

tõusva trendiga, osaliselt on näha ka tehinguhindade stabiliseerumist.

Edaspidi on välja toodud Kambja vallas on viimasel kahel aastal tehtud hoonestamata ärimaade tehingud. 2020.aastal

toimus Kambja vallas ärimaa sihtotstarbega kinnistute tehinguid vähem kui 5, mistõttu avalikus andmebaasis täpsed

andmed puuduvad, seevastu 2021.aastal tehti ligikaudu 3 korda rohkem tehinguid, maksimaalse tehinguhinnaga

408 000 eurot. Suures osas moodustavad valla tehingud Tõrvandi tehnopargi tehingud. 2022.aasta jooksul on tehtud

hoonestamata ärimaadega 5 tehingut keskmine tehinguhind ca 38 €/m2

Hoonestamata maa tehingud

Tartu maakond, Kambja vald

9.11.2022

Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve

2020 ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2021 ärimaa 11 6 591,50 2 340 576 117 600 408 000 16,47 44,64 30,91 32,09 8,90

2022 ärimaa 5 10 219,60 1 551 523 127 200 518 323 11,39 64,85 30,00 38,63 24,52

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Allikas: Maa-amet, tehingu andmebaas

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

09.11.2022 seisuga on kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel Kambja vallas ärimaa sihtotstarbega kinnistuid

avalikus pakkumises 6 (sh segamaad – 50% ärimaa, 50 % tootmismaa). Pakkumishinnad jäävad 2,59 €/m2 ja 163

€/m2 vahemikku. Kõrgeima pakkumishinnaga kinnistutel kehtiv detailplaneering . Andmed portaalist www.kv.ee

19

7.4 Turustatavuse analüüs

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks on ärimaana valdavalt kas ettevõtjad

(omatarbeks hoonete ehitus) või investorid üüriobjekti rajamiseks.

Transpordimaana valdavalt kas naaberkinnistute omanikud või kohalik

omavalitsus.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab suuruselt keskmisele turunõudmisele. Kuid

sihtotstarbelt, maatüki kujult ja võimalikult kasutuselt (transpordimaa) ei

vasta turunõudlusele.

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamise hetkel on sarnaseid pakkumisi vähe, Kambja vallas on avalikus

pakkumises 3 segamaad (50% äri- ja 50% tootmismaad), käesoleval aastal

on Kambja vallas müüdud 5 hoonestamata ärimaad, 2021.aastal 11.

Turu neelduvus ärimaade osas on keskmine.

Hindamisaruande kuupäeva seisuga Tartumaal transpordimaid avalikus

pakkumises ei ole.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Sarnaste varade müügiperiood on kuni 12 kuud, likviidsus sarnaste varade

keskmine.

Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas

8 Hindamine

8.1 Parim kasutus

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Piirneb põhimaanteega, hea nähtavus, Tartu linna lähedus.

Õiguslikult lubatav Hetkel osaliselt hõlmab vara naaberkinnistu detailplaneering, kuid

ehitusõigust ei ole määratud. Eelduslikult veel jagamata maatulundusmaa,

detailplaneering eelduslikult puudub (arvestatud kui endine Põllu kinnistu),

piirkonna juhtostarve elamumaa, ärimaa potentsiaal

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Tegemist on põhimaanteega piirneva kinnistuga, finantsmajanduslikult

otstarbekaim kasutus on kasutus ärimaana

Omandab kõrgeima väärtuse ja

on parimaks kasutuseks

Arvestades eeltoodut, oleme hinnatava vara parimaks kasutuseks

potentsiaalse ärimaana, kuna see on õiguslikult lubatav ja füüsiliselt võimalik

ja finantsmajanduslikult otstarbekaim kasutus

20

8.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb

turuinformatsioonile.

*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.

Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad

turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust

mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida

tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik

kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete

kaudu keerukas iseloomustada.

8.3 Äralõigete turuväärtus

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ paiknemine kinnisvaraturul keskmisest kõrgemalt

hinnatud asukohas

+ juurdepääs väga hea;

- osaliselt teekaitsevöönd

- maatulundusmaa, eelduslikult detailplaneering

puudub

Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:

 Asukoht Kambja vald või Tartu linna ääres

 Maa on sihtotstarbelt ärimaa

Valik võrreldavaid tehinguid

Nr Aadress Tehingu aeg

Hind, € Pindala, m2

Tehinguhind, €/m2

Kirjeldus

1

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik

juuli.22 320 000 16859 18,98 Hoonestamata ärimaa, kehtestatud detailplaneering, liitumised maatüki piiril

21

2 Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn

mai 2022 399 000 5 720 69,76 Hoonestamata ärimaa, kehtestatud detailplaneeringu järgselt ühiskondlike ehitiste maa, tehnovõrgud kinnistu piiril

3 Tartu maakond, Kambja vald, Tõrvandi alevik

märts 2022

275 000 5 147 53,43 Hoonestamata ärimaa, kehtestatud detailplaneering, tehnovõrkude liitumistasud hinna sees

4 Tartu maakond, Kambja vald, Tõrvandi alevik

november 2021

265 000 7 791 34,01 Hoonestamata ärimaa, detailplaneeringu olemasolu kohta informatsioon puudub, ehitusõigus puudub, tehnovõrkude liitumistasud hinna sees

5 Tartu maakond, Kambja vald, Tõrvandi alevik

november 2021

220 000 5 914 37,20 Hoonestamata ärimaa, väljastatud ehitusluba laohoone püstitamiseks, tehnovõrkudega liitumistasud hinna sees

6 Tartu maakond, Kambja vald, Räni alevik

august 2021

270 000 6 132 44,03 Hoonestamata ärimaa, kehtestatud detailplaneering, tehnovõrkude liitumistasud hinna sees

Kohandamiseks on tehingud nr 1, 3 ja 4, mis on ajaliselt võimalikult värsked.

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad.

Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara

väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. Hinnamuutust ei ole arvestatud

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatud

asukohtades põhimaanteede läheduses.

Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, vähese mahasõidu teega

kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega

kinnistud

Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui

väikesema üldpinna kinnistu ühikuhind.

Tehnovõrgud Tehnovõrkudega varustatud hoonestamata kinnistud on kõrgema

hinnatasemega kui tehnovõrkudega varustamata kinnistud.

Ehitusõigus Kinnistute, millistele on määratud ehitusõigus, hinnatase on kõrgem, peamiselt

on määravaks ehitisealune pind, hoonete arv ha sihtostarve

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.

Võrdlustabel

ärimaad Tartu maakond, Tartu linn,

Tartu linn Tartu maakond, Kambja

vald, Tõrvandi alevik Tartu maakond, Kambja

vald, Tõrvandi alevik hinnatav

hind (€) 320 000 € 275 000 € 265 000 € x

22

hind (€/ha) 18,98 € 53,43 € 34,01 € x

tehingu aeg juuli 2022 märts 2022 november 2021 november 2022

aja kohandus 0% 0% 10%

ajaldatud hind (€/ha) 18,98 € 53,43 € 37,41 €

asukoht piirkonna siseselt

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukoht Tartumaal, Tartu linnas.Kesklinnast ca 6

km kaugusel, hea nähtavusega asukoht trassi

ääres

mõnevõrra parem

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukoht

Tartumaal, Kambja vallas. Tartu kesklinnast ca 9 km

kaugusel, Ülenurme tehnopargis, keskmise nähtavusega asukoht

kokkuvõttes samaväärne

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukoht Tartumaal,

Kambja vallas. Tartu kesklinnast ca 9 km kaugusel, Ülenurme

tehnopargis, väga hea nähtavusega asukoht trassi

ääres parem

Keskmisest kõrgemalt hinnatud asukoht

Tartumaal, Kambja vallas. Tartu kesklinnast ca 6 km

kaugusel, keskmise nähtavusega asukoht

asukoha kohandus -5% 0% -10%

juurdepääsu kirjeldus

Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt Juurdepääs avalikult teelt

juurdepääsu kohandus

0% 0% 0%

kinnistu pindala (m2)

16 859 5 147 7 791 15 200

kinnistu pindala kohandus

0% -25% -10%

tehnovõrkude kirjeldus

Tehnovõrkudega liitumised naabruses

Tehnovõrkudega liitumised olemas

Tehnovõrkudega liitumised olemas

Tehnovõrkudega liitumised naabruses

tehnovõrkude kohandus

0% -20% -20%

Ehitusõiguse kirjeldus

Kehtestatud detailplaneering,

maksimaalne kuni 2 hoonet (ehitusalune pind kuni 5000

ruutmeetrit).

Kehtestatud detailplaneering,

ehitusõigus maksimaalne ehitusalune pind kuni

2500m2, kuni 4 hoonet; kuni 3 korrust.

kehtestatud detailplaneering, 2 põhihoonet ja 3

kõrvalhoonet

eelduslikult veel jagamata maatulundusmaa, detailplaneering

eelduslikult puudub (arvestatud kui endine

Põllu kinnistu), piirkonna jutostarve elamumaa,

ärimaa potentsiaal

ehitussõiguse kohandus

-20% -20% -20%

kohanduste summa -25% -65% -60%

kohandatud hind (€/m2) 14,24 € 18,70 € 14,97 €

kohanduste absoluutsumma

25% 65% 70%

kaal 0,45 0,30 0,25

kaalutud keskmine ehk turuväärtus (€/m2) 15,76 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Hoonestamata maa ühikuhinnaks saame seega 15,76 €/m2.

Eeltoodut arvestades äralõigete väärtuseks:

Äralõike (pindalaga 2075 m2) väärtuseks saame: 15,76 €/m2 x 2075 m2 = 32 702 eurot.

Äralõike (pindalaga 917 m2) väärtuseks saame: 15,76 €/m2 x 917 m2 = 14 451,92 eurot.

Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi

täpsusega.

23

8.4 Hüvitusväärtus, kui Transpordiamet omandab äralõiked pindaladega 2075 m2 ja 917

m2

Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega sundvõõrandamisel, kinnisvara omandiõiguse ja

muude varaliste õiguste kitsendamisel ning muudel sarnastel eesmärkidel.

Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jäävat tulu, kaasnevaid kahjusid, mis võivad

olla püsiva iseloomuga (nt müra, tolm jms) või ühekordseid kahjusid (nt uue tee ehitamise vajadus juurdepääsu

hävimise tõttu).

Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale,

milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb hüvitusväärtus

just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab.

Lisas 3 on toodud kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel (Maa-ameti väljatöötatud soovituslik tabel

hüvitusväärtuse hindamisel), kus on välja toodud mis arvestab/ei arvesta otseselt kaaneva varalise kahju ja saamata

jääva tuluga. Täiendavat kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu hindaja ei tuvastanud, kuivõrd võimalik kahju tekib

küll kunagise Põllu kinnistu tükeldamise tõttu aga teadaolevalt läänesuunale jäävad väiksemad maatükid hüvitatakse

eraldi.

Kui riik Transpordiameti isikus omandab kinnistu pindaladega 2075 m2 ja 917 m2 katab äralõike väärtus

võõrandamisel kaasneva kahju ehk äralõike harilik väärtus (turuväärtus) võrdub äralõike hüvitusväärtusega

9 Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2075 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1640. Mõtteline osa

hoonestamata kinnisasjast registriosa nr-ga 4354850, aadressil 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14, Soinaste küla,

Kambja vald, Tartu maakond hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 32 702 (kolmkümmend kaks tuhat

seitsesada kaks eurot) ehk 15,76 €/m2 maatüki (äralõike pinnale). Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei

esine.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 917 m2, moodustatud eraldi katastriüksus 28301:001:1641. Mõtteline osa

hoonestamata kinnisasjast registriosa nr-ga 4354850, aadressil 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14, Soinaste küla,

Kambja vald, Tartu maakond hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 14 451,92 (neliteist tuhat nelisada

viiskümmend üks eurot ja üheksakümmend kaks senti) ehk 15,76 €/m2 maatüki (äralõike pinnale). Kaasnevat

kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa nr 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardile

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

Maa-ameti litsentseeritud hindaja

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

24

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

Asukoht

Kinnistu plaan (www.maaamet.ee)

Kitsenduste kaart (www.maaamet.ee)

25

Maa-ameti fotolao aerofoto (2022.04.13)

26

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

27

28

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah

Täiendavat kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu hindaja ei tuvastanud, kuivõrd võimalik kahju tekib küll kunagise Põllu kinnistu tükeldamise tõttu aga teadaolevalt läänesuunale jäävad väiksemad maatükid hüvitatakse eraldi, äralõike väärtus katab äralõike tekkimisega tekkiva kahju

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei Hoonestus puudub

Otseselt kaasnev varaline kahju: Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei Ehitised/parendused puuduvad.

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei Detailplaneering puudub

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei Puudub.

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei Juurdepääsu tee ei ole äralõikega mõjutatud

5. muu kahju Ei Ei esine

Saamata jääv tulu: Kirjeldus ja mõju

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei Tegutseva ettevõtte tegevuse peatumist ei esine

2. piiratud asjaõiguse või rendi ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei Piiratud asjaõigused, rendi- ja üürilepingud puuduvad.

3. muu tulu Ei Muud tulud puuduvad.

29

Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav

hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele,

sh hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga

kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud

toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

Maa-ameti litsentseeritud hindaja

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

LLT OÜ (registrikood 12721667)

[email protected]

Meie 25.11.2022 nr 8-3/21-016/11880-4

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet on algatanud kinnisasja omandamise menetluse projekti alusel.

Projekti realiseerimiseks on vajalik, Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu Tartu maakonnas

Kambja vallas Soinaste külas, omandada LLT OÜ-le (reg nr 12721667) kuuluva kinnistu

registriosa nr 4354850 kooseisust:

 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14 katastriüksus, tunnusega 28301:001:1640,

pindalaga 2075 m2;

 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 katastriüksus, tunnusega 28301:001:1641, pindalaga

917 m2.

Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr 220404-104-43761 alusel on leitud

hüvitusväärtus, läbi katastriüksuste pinnaühiku turuväärtuse, milleks on 15,76 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T14

katastriüksus, tunnusega 28301:001:1640 ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 katastriüksus,

tunnusega 28301:001:1641, tasudes kinnisasja eest vastavalt Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud

hindamisaruandele ja KAHOS § 11 lg 6 kohaselt järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 32 700 + 14 450 = 47 150eurot.

motivatsioonitasu – 9 430 eurot;

Kokku 56 580 eurot.

2 (2)

Lisaks täiendav tasu asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 152 eurot;

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 10 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]