Eksperthinnang nr. 0490-21T

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2, paremal ääres Põllusaare Põllusaare põhjapoolne osa ja vaade Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2-le

Aadress: Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Põllusaare ja 22140 Tõrvandi- Roiu-Uniküla tee T2

Hinnatav vara: Ühiselt hoonestamata kinnistu reg. osa nr. 4354850 koosseisu kuuluvad katastriüksused nr 94901:001:0544 (Põllusaare) ja 94901:001:0545 (22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2) ning äralõiked pindaladega vastavalt 303+300 m² ja 1912+916 m²

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 12.09.2021

Hindamisaruande kuupäev: 02.11.2021

Turuväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

94901:001:0544/94901:001:0545

3 918 € 0.94 € 3 225 €

Koostaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0490-21T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 5

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 5

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 6

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 6

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 6

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 9

2.4 Tehnosüsteemid ......................................................................................................... 10

2.5 Äralõiked .................................................................................................................... 11

2.6 Vara kestlikkus ........................................................................................................... 12

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 13

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 13

3.2 Transpordimaade turg ................................................................................................ 14

3.3 Tartumaa, sh Kambja valla hoonestamata maatulundusmaade lühiülevaade ............. 15

3.4 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 16

3.5 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 17

3.6 Müügitehingud ............................................................................................................ 18

4. Hindamine ......................................................................................................................... 19

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 19

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 19

4.3 Maatulundusmaa ja transpordimaa turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine ......... 20

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 23

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 24

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 26

Lisa 4 Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest....................................................................... 29

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 30

3

Eksperthinnang nr. 0490-21T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Ühiselt hoonestamata kinnistu reg. osa nr. 4354850 koosseisu kuuluvad katastriüksused nr 94901:001:0544 (Põllusaare) ja 94901:001:0545 (22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2) ning äralõiked pindaladega vastavalt 303+300 m² ja 1912+916 m²

Aadress Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Põllusaare ja 22140 Tõrvandi-Roiu- Uniküla tee T2

Omanik Reg.osa nr.4354850: LLT OÜ (registrikood 12721667). Omaniku esindaja Eduard Taivere.

Katastritunnus Kinnisasja reg.osa nr. 4354850 koosseisu kuuluvad 2 katastriüksust: 94901:001:0544: Põllusaare, Maatulundusmaa 100%; 94901:001:0545: 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2, Transpordimaa 100%.

Kinnistu registriosa nr 4354850

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuste pindala 94901:001:0544: 1 340 m2; 94901:001:0545: 2 828 m2.

Detailplaneering Detailplaneering kehtestatud Ülenurme Vallavolikogu 08.02.2011 otsusega nr 6, Villa maaüksuse ning lähiümbruse detailplaneering. Ehitusõigused on toodud p.2.3. Detailplaneeringu põhijoonis on toodud eksperthinnangu lisas nr 4.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 12.09.2021

Väärtuse kuupäev 12.09.2021

Hindamisaruande kuupäev 02.11.2021

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 19.07.2021 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/21/2131-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Katastriüksustel keskmisest madalam (kuni 12 kuud), äralõigetel likviidsus puudub või väga madal

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20%

Käibemaks Turuväärtus ja hüvitusväärtus on toodud lõpphinnana, mis sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada müügihinnale käibemaks.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Katastriüksuse nr Turuväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

94901:001:0544/94901:001:0545

3 918 € 0.94 €

3 225 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Käesolevas töös ei ole asendusmaksumust olnud tarvis käsitleda.

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

4

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

5

Eksperthinnang nr. 0490-21T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12).

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 12.09.2021

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 13.10.2021

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 18.10.2021

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 13.10.2021

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 13.10.2021

Kambja valla üldplaneering endise Ülenurme valla territooriumi osas Kambja valla veebileheküljelt, kehtestatud Kambja Vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51.

15.10.2021

Villa maaüksuse ning lähiümbruse detailplaneering, kehtestatud Ülenurme Vallavolikogu 08.02.2011 otsusega nr 6.

13.10.2021

Kohapealne ülevaatus 12.09.2021

Omaniku esindaja Eduard Taivere suulised selgitused telefoni teel 15.10.2021

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 15.07.2021

Allhanked Ei

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

6

Eksperthinnang nr. 0490-21T

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Põllusaare ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2

Registriosa nr 4354850

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Reg.osa nr.4354850: LLT OÜ (registrikood 12721667); Omaniku esindaja Eduard Taivere.

Katastriüksuse pindala 94901:001:0544: 1340 m2; 94901:001:0545: 2828 m2;

Katastritunnused ja sihtotstarve

94901:001:0544: Põllusaare, Maatulundusmaa 100%; 94901:001:0545: 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2, Transpordimaa 100%.

Kanded registriosa III jaos Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks AS Eesti Telekom (registrikood 10234957) kasuks. Tähtajatu tasuline kasutusõigus elektroonilise side võrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks. Isiklik kasutusõigus osaühing Ülenurme Investeeringud (registrikood 10665700) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus vastavalt 11.04.2016 lepingu punktidele kolm (3), neli (4) ja viis (5) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu, üleantav ja tasuta isiklik kasutusõigus tehnorajatise omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks, ümberehitamiseks ja lammutamiseks.

7

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu üleantav ja tasuta isiklik kasutusõigus tehnorajatise omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks, ümberehitamiseks ja lammutamiseks. Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Tartu Veevärk (registrikood 10151668) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu, üleantav ja tasuta isiklik kasutusõigus tehnorajatise omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks, ümberehitamiseks ja lammutamiseks. Nimetatud kanded ei oma negatiivset mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Kanded puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Omaniku esindaja suuliste selgituste kohaselt puuduvad.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Kambja vallas Soinaste külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7 km, Ülenurme ja Tõrvandi aleviku keskused ca 3 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Kambja vald, kuid ka teised Tartu linna lähiümbruse piirkonnad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

8

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Mikroasukoht

Iseloomustus Lähiümbruses peamiselt üksikelamud ning ridaelamud, lisaks sotsiaalobjektid ja läheduses ka üksikud hoonestatud ärimaad. Kinnistu piirneb põhjast Tõrvandi – Roiu - Uniküla kõrvalmaanteega. Teisel pool maanteed perspektiivne elamuarendus (detailplaneering algatatud).

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, looduslikud rohumaad, metsatukad.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb põhjast avalikult kasutatava asfaltkattega Tõrvandi – Roiu - Uniküla kõrvalmaanteega ning läänest ja edelaosast avalikult kasutatava asfaltkattega Kaasiku tänavaga. Vastavalt kehtestatud detailplaneeringule on mahasõit Kaasiku tn 35 kinnistule planeeritud üle 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2. Põllusaare kinnistule ei ole detailplaneeringu kohaselt mahasõitu ette nähtud.

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Lasteaed 500 m kaugusel Soinastes, kool ja kauplus 3 km raadiuses Tõrvandi ja Ülenurme alevikes.

1 km raadiuses

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 23.03.2020)

9

Eksperthinnang nr. 0490-21T

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 23.03.2020)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga, reljeefilt põhiosas valdavalt tasased, idasuunal laugelt langev.

Katastriüksuse pindala 94901:001:0544 (Põllusaare): 1340 m2; 94901:001:0545 (22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2): 2828 m2.

Parkimine Võimalik parkida tee ääres (piirkonnas tasuta parkimine). Katastriüksustel parkimisvõimalused väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

Hooned ja rajatised Hooned kõikidel maaüksustel puuduvad. 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 ja Kaasiku tn 35 osas ehitamisel olev rajatis: külmaveetorustik (Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Kaasiku tn 33 // 35 // Kuslapuu tn 1 // 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee // 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 // Ülenurme alevik, Villa tn 2)

Haljastus Kõrghaljastus, madalhaljastus

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Kambja valla üldplaneeringu endise Ülenurme valla territooriumi osas on tegemist elamumaaga, kuid 08.02.2011 on maa-ala kohta kehtestatud detailplaneering, mille alusel on 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 osas tegemist transpordimaaga ning Põllusaare katastriüksuse puhul maatulundusmaaga. Vastavalt detailplaneeringule: „Planeeringuala hõlmab Villa maaüksust ning lähiala – planeeringuala sisse jääb ka Põllu maaüksus (väärtuse kuupäeva seisuga Põllusaare, 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 ning Kaasiku tn 35) ning Villa mü ümbritsevad teed (sh Kaasiku tänava ja Tõrvandi – Roiu – Uniküla maantee ristmik). Ülenurme valla üldplaneeringu lahenduses on planeeringuala määratud elamumaaks ning Porijõe poolne serv rohealaks üldplaneeringus näidatud ulatuses. Üldplaneeringuga on määratud maa-alade peamine kasutamisotstarve, mis tähendab, et detailplaneeringute koostamise korral peab vähemalt 75% säilima üldplaneeringus kavandatud maakasutus. Villa maaüksusele planeeritud väikeelamud, Põllu kinnistule on planeeritud elamuarendust toetav (pood, kohvik jms) ärihoone.“

P õ llu

s a

a re

10

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Seega on detailplaneeringu lahendus vastavuses üldplaneeringuga.

Detailplaneering Detailplaneering kehtestatud Ülenurme Vallavolikogu 08.02.2011 otsusega nr 6, Villa maaüksuse ning lähiümbruse detailplaneering.

Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest. Hinnatav vara hõlmab endas POS 71 (22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2) ja POS 72 (Põllusaare). POS 71 (22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2): „Transpordimaa sihtotstarbega Pos71 on planeeritud ringristmiku tarbeks.“ POS 72 (Põllusaare) kohta detailsem info detailplaneeringu seletuskirjas puudub, kuid vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele ning Kambja valla planeerimisspetsialist Riivo Leiten’i suulistele selgitustele ei ole Põllusaare katastriüksusele ehitusõigust ette nähtud. Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest on toodud ka eksperthinnangu lisas nr 4.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puuduvad, läheduses

Kanalisatsioon Puuduvad, läheduses

Elektrivarustus Puudub

11

Eksperthinnang nr. 0490-21T

2.5 Äralõiked

PÕLLUSAARE 22140 TÕRVANDI-ROIU-UNIKÜLA TEE T2

Pindala 303+300 m² 1912+916 m2 Äralõige 303 m2

Äralõige 300 m2

Märkus: Äralõige on kujutatud roosa viirutusega.

Äralõige 1912 m2

Äralõige 916 m2

Märkus: Äralõige on kujutatud roosa viirutusega.

12

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Kuju

Kõik äralõiked on ebakorrapärase, väljavenitatud kujuga. Arvestades äralõigete iseloomu ja parameetritega ei ole äralõiked vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivsed.

Paiknemine Põllusaare katastriüksuse äralõiked paiknevad katastriüksuse idaosas. 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 osas on planeeritud 2 äralõiget, mis kokku moodustavad katastriüksuse pindala ehk planeeritud on võõrandada kogu katastriüksus.

Haljastus, piirded

Äralõigetel puuduvad piirded, äralõigetele jäävad kasepuud.

Hoonestus Äralõigetel puudub hoonestus.

Äralõike mõju kinnisasjale

Hindaja hinnangul avaldavad Transpordiameti poolt teostatavad äralõiked maaüksustele erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb maaüksuse väärtus äralõigete väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustavad käesolevas hinnangus ainult äralõigete väärtused. Arvestades Põllusaare katastriüksusel äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et äralõigete tulemusel allesjääva osa kasutamine ei ole jätkusuutlik: 1340 m2 suurusest katastriüksusest planeeritakse äralõikeid 737 m2 ulatuses ehk enam kui poole võrra (planeeritavad äralõiked moodustavad kogu katastriüksusest 55%). Lisaks ei ole nimetatud katastriüksusele planeeritud ehitusõigust, mis muudab katastriüksuse eriti väheväärtuslikuks. 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 puhul võõrandatakse kahe äralõike tulemusel terve katastriüksus.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Arvestades Põllusaare katastriüksusel äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et äralõigete tulemusel allesjääva osa kasutamine ei ole jätkusuutlik: 1340 m2 suurusest katastriüksusest planeeritakse äralõikeid 737 m2 ulatuses ehk enam kui poole võrra (planeeritavad äralõiked moodustavad kogu katastriüksusest 55%). 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 puhul võõrandatakse kahe äralõike tulemusel terve katastriüksus.

13

Eksperthinnang nr. 0490-21T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Märksõnad: majandusprognoos, majanduskasv, Eesti majandus, koroonaviirus

 Eesti majandus ületas kriisieelse taseme juba selle aasta alguses ja majanduse taastumine on

Euroopa kiireimate seas

 Eesti majanduskasv jääb tänavu suurusjärku 5–8% ja järgmisel aastal 4–5%

 Tänavust majanduskasvu mõjutab tugevalt see, kui palju inimesed suunavad sääste tarbimisse

 Majandusolude paranemine Eestis ja teistes riikides kiirendab ajutiselt hinnakasvu. Inflatsioon on

sel aastal 2,5–2,7% ja järgmisel 2,8–3,3%

 Tööpuudus langeb juba 2022. aastal alla 5% ehk kriisieelse taseme lähedale

 Keskmise palga kasv püsib lähiaastatel üle 5%, sest vaba tööjõudu napib

 Oodatust kiirem majanduskasv suurendab maksutulusid, vähendab vajadust toetada erasektorit

ning annab riigile võimaluse piirata üle jõu elamist

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt järgneb piirangute kaotamisele teisel poolaastal kiire

majanduskasv, sest on oodata eksporditurgude taastumist ning lühiajalise tugeva tõuke Eesti

majanduskasvule annavad kriisi ajal kogunenud säästude ja teisest sambast väljavõetava raha liikumine

tarbimisse. Eratarbimise väga kiire kasv muudab lähiaastate majanduskasvu heitlikuks.

Pärast piirangute kaotamist ennistub kiirelt kriisieelne tugev majandusseis. Majanduse väljavaade on tänu

vaktsineerimise edenemisele muutunud kindlamaks ning peale sellekevadiste piirangute põhjustatud

tagasilööki saab majanduskasv teisel poolaastal tugeva põhja. Lisaks välisturgude paranemisele annavad

Eesti majanduskasvule lühiajalise tõuke kriisi kestel kogunenud säästude kasutulevõtmine ja sügisel teisest

pensionisambast vabanev raha. Valdavalt eratarbimise kasvust veetuna on oodatav majanduskasv sel

aastal suurusjärgus 5–8% ja järgmisel aastal 4–5%. Tänavuse majanduskasvu kiirus sõltub paljuski sellest,

kui suure osa säästudest inimesed otsustavad tarbimisse suunata. Teisest sambast võetakse välja ligi 1,3

miljardit eurot, mis on umbes 4,5% majanduse mahust. Kui tarbimine kasvab säästude arvelt oodatust

rohkem, tekib majanduse ülekuumenemise oht, mis takistab majanduse naasmist stabiilsele kasvurajale.

Majanduse jõuline kasv elavdab tööturgu. Ühes ettevõtete sooviga töötajaid juurde palgata on juba tõusma

hakanud nii hõive kui ka vabade töökohtade hulk ja tunnetatav tööjõupuudus. Majanduse avanemise järel

ning nõudluse suurenedes hoogustub hõivekasv veelgi ning tööpuudus langeb juba 2022. aastal alla 5%

ehk kriisieelse taseme lähedale. Taas tekkiv tööjõunappus kannustab järgmistel aastatel tööjõukulusid ning

keskmise palga kasv püsib üle 5%.

Kinnisvaraturg püsib aktiivne. Kriisi käigus tarbimisvõimaluste piiratusest tekkinud nn sundsääst on

paljudes riikides suurendanud nõudlust elukondliku kinnisvara järele. Eestis võimendavad seda tugev

palgakasv ja peagi lisanduvad enneaegselt väljavõetavad pensionisäästud. Kuna nõudlus laenuga

rahastatava kinnisvara järele võib kasvada hüppeliselt, on Eesti Pank kinnisvaraturu ülekuumenemisest

finantssektorile avalduda võivate ohtude vältimiseks vajadusel valmis karmistama eluasemelaenude

andmise nõudeid.

Stabiilsuse hoidmiseks majanduses tasub kaaluda riigi kulude kasvu piiramist heal ajal. Eesti majandus

ületas positiivse üllatusena juba selle aasta alguses kriisieelse taseme ning seega on meie majanduse

taastumine olnud üks Euroopa riikide kiiremaid. Ühest küljest tähendab majandusolukorra oodatust

hoogsam paranemine seda, et vajadus riigi abikäe järele on seniarvatust väiksem. Teisalt tähendab see

prognoositust suuremat maksutulu laekumist. Majanduse hea seis annab riigile võimaluse piirata üle jõu

1 Allikad Statistikaamet ja Eesti pank seisuga 16.06.2021

14

Eksperthinnang nr. 0490-21T

elamist ― selleks tasub oodatust paremat maksulaekumist kasutada eelarve puudujäägi vähendamiseks

kiiremini, kui seni plaanitud.

Hinnakasv kiireneb lähiajal üleilmse nõudluse suurenemise tõttu. Kuna toodangumaht ei suuda üleilmse

nõudlusega sammu pidada, toob see lühiajaliselt kaasa paljude toormete kallinemise, mis jõuab viivitusega

ka tarbijateni. Kriisi käigus tarneahelatesse tekkinud tõrked, osade toodete nappus, madalseisust väljuvad

teenused ja tööjõukulude kasv kergitavad Eesti tarbijahindu sel aastal 2,5–2,7% ja järgmisel 2,8–3,3%.

Samadest põhjustest tingituna kiireneb inflatsioon ajutiselt kogu euroalal, aga juhul kui hinnatõusu

kiirenemine euroalal osutub püsivamaks, on Euroopa Keskpangal võimalik sellele reageerida rahapoliitika

karmistamisega, mis ühtlasi pärsiks hinnakasvu ka Eestis.

Eesti Panga majandusprognoos põhinäitajate kaupa* seisuga 16.06.2021:

Sujuva kasvu stsenaarium Järsu kasvu stsenaarium

2020 2021 2022 2023 2021 2022 2023

SKP jooksevhindades (mld eurodes)

27,16 29,14 31,46 33,12 30,01 32,28 33,82

SKP muutus püsivhindades (%)** -2,7 5,3 4,9 2,5 8,2 3,8 1,6

SKP deflaator -0,6 1,9 2,9 2,7 2,1 3,7 3,2

THI-inflatsioon (%) -0,4 2,5 2,8 2,3 2,7 3,3 2,6

Töötuse määr (%) 6,8 6,1 4,9 4,7 5,7 4,7 4,6

Keskmine brutopalk (eurodes) 1448 1526 1609 1695 1536 1640 1737

Keskmise brutokuupalga muutus (%)

2,9 5,4 5,5 5,3 6,1 6,7 5,9

Eelarvetasakaal (% SKPst) -4,8 -4,9 -2,3 -2,2 -4,7 -2,0 -1,9 * Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud väärtustena.

Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

3.2 Transpordimaade turg

Transpordimaad omavad kinnistuid teenindavat rolli ja nende väärtus kajastub pigem kinnistute väärtuses,

mida nad teenindavad. Samuti on oluline asjaolu, et valdav osa transpordimaadest antakse pärast

arendusprojekti realiseerimist tasuta üle vallale, sest arendajad ei soovi jääda teid hooldama ning soovivad

hooldamiskohustusest vabaneda.

Eelpool toodust tulenevalt on transpordimaade turg välja kujunemata, tehinguid tehakse harva ning

valdavalt ei ole tegemist vabal turul toimunud tehingutega. Paljud tehingud on tehtud sümboolsete tasude

eest eesmärgiga teed üle anda, samuti on mitmed tehingud teostatud sundvõõrandamise eesmärgil.

Avalikes pakkumistes transpordimaad sisuliselt puuduvad.

Seega on hindaja seisukohal, et transpordimaade väärtus ja likviidsus on väga madal ning pigem kajastub

nende väärtus kinnisasja väärtuses, mida nad teenindavad.

Tulenevalt asjaolust, et hinnatavaga sarnased varad antakse üle kohalikule omavalitsusele tasuta või

võõrandatakse sümboolse tasu eest, oleme hinnatava transpordimaa väärtuse hindamisel lähtunud

maatulundusmaadega (haritavate maadega) toimunud tehingutest, mistõttu toome järgenvalt välja ka

haritavate turuülevaate.

15

Eksperthinnang nr. 0490-21T

3.3 Tartumaa, sh Kambja valla hoonestamata maatulundusmaade lühiülevaade2

Kuni 2014.aastani toimus Tartu maakonnas hoonestamata maatulundusmaa kinnistutega aasta-aastalt

tehingute arvu tõus, tehingute arv tõusis 815 tehinguni aastas. Perioodil 2015-2018 on tehingute arv

mõnevõrra langenud, kuid viimasel kahel aastal on tehingute maht taas tõusuteel.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Hoonestamata maatulundusmaade keskmised pinnaühikuhinnad on viimastel aastatel stabiilselt tõusnud.

Möödunud aastal oli Tartumaal hoonestamata maatulundusmaa keskmine pinnaühikuhind 0,8 €.

Käesoleval aastal (seisuga 30.09) on Tartumaal võõrandatud 640 hoonestamata maatulundusmaad

keskmise hinnaga 1,07 €/m2.

Tartumaa hoonestamata elamu (E)- ja maatulundusmaa (M) kinnistute ostu-müügi tehingute maht aktiivsemates turupiirkondades perioodil 2013-2020:

Aeg Tartumaa Tartu linn Luunja valdKambja valdTartu valdKastre vald

2013 E 280 42 28 113 50 22

M 582 15 40 47 127 71

2014 E 345 94 32 112 44 23

M 815 13 29 64 235 98

2015 E 412 66 32 109 79 74

M 695 8 31 74 170 76

2016 E 391 74 52 107 50 67

M 734 19 28 72 153 84

2017 E 520 104 110 148 56 36

M 679 17 49 48 159 86

2018 E 454 94 77 135 61 37

M 651 8 39 78 135 69

2019 E 507 98 64 153 58 44

M 696 12 39 85 132 80

2020 E 500 112 55 127 65 48

2 Allikas Maa-ameti tehingustatistika

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

K e

s k

m in

e h

in d

, €

/m ²

T e

h in

g u

te a

rv ,

tk

Tartumaa hoonestamata maatulundusmaa tehingute arv ja keskmised hinnad perioodil 2008-2020

Elamumaa tehingute arv maakonnas Maatulundusmaa tehingute arv maakonnas

Elamumaa keskmine hind Maatulundusmaa keskmine hind

16

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Aeg Tartumaa Tartu linn Luunja valdKambja valdTartu valdKastre vald

M 825 32 33 98 162 111 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Kambja vald

Hinnatav vara asub Kambja vallas Soinaste külas, mis on turul keskmisest kõrgemalt eelistatud piirkond

Tartu linna külje all.

Toome välja Kambja valla viimaste aastate hoonestamata elamumaade ja maatulundusmaade

müügitehingud:

Pindala

(m2) Tehingu summa (€) Pinnaühiku hind(€/m2)

Aeg Sihtotstarve Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Kesk

2015

elamumaa 109 2 359,30 2 277 655 1 000 93 000 0,20 33,89 11,03 12,21

maatulundusmaa 74 52 989,10 5 836 064 500 3 600 000 0,01 59,79 0,31 1,94

2016

elamumaa 107 1 900,60 3 070 630 1 789 106 000 0,60 55,82 15,67 17,44

maatulundusmaa 72 60 897,50 6 649 064 100 3 734 856 0,01 62,03 0,44 2,27

2017

elamumaa 148 1 702,90 3 442 160 769 110 000 0,53 47,85 13,11 15,82

maatulundusmaa 48 61 935,60 1 510 954 500 277 060 0,01 10,00 0,24 0,85

2018

elamumaa 135 1 790,90 3 261 490 3 000 130 440 1,00 44,96 14,20 15,92

maatulundusmaa 78 55 600,20 2 836 769 1 484 000 0,00 12,93 0,42 1,27

2019

elamumaa 153 1 910,30 5 316 527 210 498 000 0,87 67,00 21,32 22,53

maatulundusmaa 85 53 816,70 5 687 133 200 1 548 000 0,02 20,06 0,50 1,41

2020

elamumaa 127 1 877,30 3 527 499 500 132 000 0,48 97,47 16,02 18,65

maatulundusmaa 98 57 602,30 4 554 095 700 715 545 0,02 15,00 0,54 1,11

2021*

elamumaa 121 1 888,00 4 584 331 1 000 260 000 0,34 135,35 17,66 23,52

maatulundusmaa 82 34 999,60 3 176 425 240 381 160 0,05 31,15 0,87 2,33

Allikas: Maa-ameti statistika

* - seisuga 30.09

Viimaste aastate jooksul on Kambja valla elamumaade keskmised hinnad olnud üsna kõikuvad. Viimastel

aastatel on hoonestamata elamumaade keskmine ruutmeetrihind vallas olnud ca 16 – 23 €, mille puhul

tuleb arvesse võtta, et tehingute hulgas on olnud asukohalt (Tartu linna suhtes kaugemal paiknevad varad)

ja kommunikatsioonidelt (kommunikatsioonid puuduvad) vähemhinnatud elamumaa krunte kui ka hinnatud

asukohas (Tartu linna vahetus läheduses) paiknevaid kommunikatsioonidega varustatud krunte.

Elamumaa kruntide keskmine suurus on viimaste aastate jooksul jäänud vahemikku ca 1 800 – 1 900 m2.

Sarnaselt hoonestamata elamumaadele, on ka hoonestamata maatulundusmaade keskmised hinnad olnud

üsna kõikuvad, jäädes viimastel aastatel vahemikku 0,85-2,3 €/m2. Hoonestamata maatulundusmaade

puhul on keskmised pindalad olnud ca 5 – 6 ha (v.a käesolev aasta, mil keskmine on olnud vaid 3,5 ha).

Keskmisest pinnaühikuhinnast madalam mediaanhind näitab, et keskmisest mõnevõrra rohkem tehingud

on tehtud keskmisest madalamas hinnaklassis.

3.4 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Põllusaare ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 lõppkasutajaks on eelkõige naaberkinnistute omanikud või kohalik omavalitsus.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Põllusaare ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 katastriüksused rahuldavad turusegmendi nõudeid vähesel määral, kuna mõlemad maaüksused on ilma ehitusõiguseta väikese pindalaga maaüksused.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine/suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta väga väike osa.

Müügiperiood Transpordimaad ja ehitusõiguseta maatulundusmaad on turul väga madala likviidsusega ning täpset müügiperioodi ei ole võimalik objektiivselt hinnata. Äralõigetel likviidsus puudub või väga madal.

17

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Missugused on oodatavad müügihinnad

Seoses koroonaviiruse levikuga kogu maailmas eksisteerib oht majanduslanguseks. Hindamise hetkel pole veel võimalik prognoosida koroonaviirusest tuleneva mõju ulatust ega mõju kinnisvarasektoris.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

3.5 Pakkumisinfo

Tulenevalt asjaolust, et transpordimaa väärtuse hindame läbi maatulundusmaade hinna toome välja ka

maatulundusmaade pakkumised.

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumisel 90 hoonestamata maatulundusmaad. Suur osa maatulundusmaa tehingutest on ehituspotentsiaaliga kinnistud.

Pakkumishinnad Tartu maakonnas on hoonestamata väiksemate (pindalavahemik 1,5-5 ha) maatulundusmaade (millel ei ole otsest ehituspotentsiaali) pakkumishinnad valdavalt vahemikus 23 500 € - 41 900 €, s.o 0,39 – 1,5 €/m2. Valdav osa pakkumisel olevatest hoonestamata maatulundusmaadest on selge ehituspotentsiaaliga (nt väljastatud projekteerimistingimused, olemas elektriliitumine vmt) ning nende pakkumiste pinnaühikuhinnad on valdavalt vahemikus 2-10 €/m2.

Allikas: www.kv.ee

Toome väja www.kv.ee portaalist mõned maatulundusmaade pakkumised:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Kinnistu pind, m2

Pakkumis- hind, €/m2

Lisainformatsioon

Käki, Puhtaleiva küla, Tartu vald

11 500 23 500 0,49 Haritava maa kinnistu, juurdepääs olemas, kuni 2018.aastani oli PRIAs arvel püsirohumaana.

Erala küla, Tartu vald

16 400 41 900 0,39

Kinnikasvanud rohumaa, ei ole PRIAs arvel, potentsiaalne rohumaa või metsamaa (kui kinnistule mets istutada), juurdepääs puudub

Puustanurme, Salu küla, Tartu vald

21 000 38 600 0,5 Haritav maa, PRIAs arvel, juurdepääs avalikult teelt, ebakorrapärase ja ebakompaktse kujuga

Kase, Võllinge küla, Elva vald

67 000 44 600 1,5

Metsamaa, piirneb avaliku teega, kompaktse kujuga kinnisasi, peamiselt kasvab lepp ja kask, hoonestuse potentsiaal

Hinnatavad varad ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

18

Eksperthinnang nr. 0490-21T

3.6 Müügitehingud

Hindajatele on teada järgnevad ost-müügi tehingud sarnastest piirkondadest maatulundusmaadega:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu,

ha Hind, €

Hind,

€/ha Lisainformatsioon

1

Tartu vald,

Metsanuka

küla

07.2021 75 400 60 000 0,8

100% maatulundusmaa, sh 5,12 ha haritav

maa ja 2,2 ha metsamaa, juurdepääs

olemas, ümbruses hoonestamata

maatulundusmaad, kommunikatsioonid

puuduvad, ebakorrapärase, kuid põhiosas

kompaktse kujuga ja tasane

2 Kastre vald,

Terikeste küla 07.2021 81 000 40 624 0,5 100% maatulundusmaa, sh 0,14 ha haritav

maa, 6,85 ha metsamaa

3 Kambja vald,

Laane küla 06.2021 24 400 23 900 0,98

100% maatulundusmaa, 100% haritav maa,

registreeritud PRIAs, piirneb Ülenurme-

Külitse teega, ümbruses põllumaad ja

üksikelamud

4 Tartu vald,

Möllatsi küla 06.2021 29 400 25 900 0,9

100% maatulundusmaa, metsamaa,

kinnistul raiumata mets mahus 560 tm,

juurdepääs olemas, kompaktse kujuga,

lähiümbruses valdavalt hoonestamata

maatulundusmaad, tehingu taust ebaselge

5 Kambja vald,

Laane küla 07.2021 5110 33 000 0,6

100% maatulundusmaa, madalhaljastus,

kõrghaljastus puudub, rajatakse

kruuskattega tee, väljastatud

projekteerimistingimused üksikelamu ja

abihoonete ehitamiseks, olemas elekter

3x16A, vesi ja kanalisatsioon tuleb

rajada lokaalselt

6 Kastre vald,

Lange küla 04.2021 9430 17 000 1,8

100% maatulundusmaa, madalhaljastus,

juurdepääs kõvakattega teelt, elektrit

võimalik osta ampripõhiselt, kinnistut läbib

maantee äärest gaasitrass

7 Kastre vald,

Kriimani küla 07.2021 5920 15 500 2,6

100% maatulundusmaa, osaline

kõrghaljastus (kased), piirneb

asfaltkattega avaliku teega, juurdepääs

hea, olemas projekteerimistingimused

üksikelamu ja kõrvalhoone rajamiseks

8 Päkste küla,

Kastre vald 05.2021 5475 15 000 2,74

Hoonestamata maa, detailplaneering

tehtud, projekt ja ehitusluba olemas,

vähene kõrghaljastus, piirneb Mõra

jõega, kommunikatsioonid puuduvad,

elekter on viidud kinnistu piirile –

liitumine puudub (20A maksab ca 3200

€), juurdepääs kõvakattega teelt

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

19

Eksperthinnang nr. 0490-21T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Üldplaneeringu järgselt on Põllusaare ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 näol tegemist planeeritava elamumaaga, samas on nimetatud maa-alade osas kehtiv detailplaneering, mille järgselt on 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 puhul tegemist transpordimaaga, mis sisuliselt teenindab ka Kaasiku tn 35 katastriüksust. Põllusaare katastriüksuse puhul on kehtiva detailplaneeringu järgselt tegemist maatulundusmaaga, millele ei ole ehitusõigust ette nähtud.

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatavate varade asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on Põllusaare katastriüksuse parimaks kasutuseks olemasolev kasutus maatulundusmaana ning 22140 Tõrvandi-Roiu- Uniküla tee T2 katastriüksuse parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus transpordimaana.

Äralõigete puhul on tegemist valdavalt pika ja kitsa kujuga maa-aladega, mis asuvad Kambja vallas Soinaste külas piirnedes suuresti Tõrvandi – Roiu - Uniküla kõrvalmaanteega.

Tulenevalt äralõigete suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõiked turul vabalt kaubeldavate

kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõigetel väärtuse kuupäeva

seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse leidmisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Enne detailplaneeringu kehtestamist oli kogu planeeringuala maatulundusmaa sihtotstarbega ja üldistatult kogu ulatuses sarnase väärtusega, pärast planeeringu kehtestamist muudeti väärtuslikumaks tänane ärimaa sihtotstarbega katastriüksus, seevastu kaks väiksemat (teenindava funktsiooniga) katastriüksust muutusid turupõhisel käsitlusel väheväärtuslikuks. Turupõhisel lähenemisel on tõenäoline, et nimetatud katastriüksused võõrandatakse erasektoris ühtse tervikuna, kus valdava või ainsa väärtuse omandab ehitusõigusega katastriüksus. Antud juhul on nii Põllusaare kui 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 ühe kinnistu koosseisus, mistõttu lähtume hindamisel Maa-ameti kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhendi punktist 3.1.3.:

3.1.3. Üldise praktika kohaselt kajastuvad arendusala taristule (juurdepääsule ja tehnovõrkudele) tehtud kulutused sama arenduse ehituskruntide turuväärtuses. Kui arendusala krunte hinnatakse kogumis koos arendust teenindavate kinnisasjadega (juurdepääsutee, üldkasutatava maa vms), siis teenindava taristu likvideerimise kahju eraldiseisvalt ei käsitleta kui selle väärtus kajastub kruntide turuväärtuses.

20

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Samuti, kuna transpordimaade turg on välja kujunemata ja valdav osa tehingutest teostatakse kas seotud osapoolte või erihuviga ostjate poolt, oleme hariliku väärtuse hindamisel lähtunud Vabariigi Valitsuse määrusest „maa korralisel hindamisel kasutatav metoodika“ §19 (Kui tegemist on sihtotstarbe liigi või kõlvikuga, mille osas turuinformatsioon puudub, võib hindamisel kasutada eeldatavale alternatiivsele kasutusele vastavat samas piirkonnas (hinnatsoonis) oleva maa väärtust).

Põllusaare ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 maatükkide näol on sisuliselt tegemist ehitusõiguseta maaga, milledel on vaid teenindav funktsioon. Sarnased varad antakse üle kohalikule omavalitsusele tasuta või võõrandatakse sümboolse tasu eest. Tulenevalt asjaolust, et üldplaneeringu järgselt oli tegemist perspektiivse elamumaaga, olme Põllusaare ja 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 maatükkide väärtuse hindamisel lähtunud ehituspotentsiaaliga maatulundusmaadega toiminud tehingutest.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

4.3 Maatulundusmaa ja transpordimaa turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige krundi suuruse, tehingu aja ja/või asukoha poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme lõpphinda.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus 2021.a II kvartalist oleme arvestanud elamukruntide osas mõõdukat hinnatõusu 5%.

Asukoht Kohandamisel arvestatakse kaugust keskusest ja sotsiaalobjektidest, samuti vahetut ümbrust. Suurematele keskustele lähemal paiknevad kinnistud on enam hinnatud. Oluline on ka piirkonna maine.

Kinnistu pindala Suuremate kinnistute tervikhind on üldjuhul kõrgem, väiksemad kinnistud on reeglina kõrgema pinnaühiku hinnaga (nn mastaabiefekt).

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonide olemasolu tõstab vara turuväärtust.

Kuju ja kompaktsus Enamhinnatud on korrapärase ja kompaktse kujuga kinnistud.

Haljastus Enam hinnatud on kõrghaljastusega ja heakorrastatud kinnistud.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult kõvakattega teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Ehitusõigus / detailplaneering

Enamhinnatud on ehitusõigusega kinnistud.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

3 Müügitehingute tabel, p.3.6.

21

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 7 8

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti

pinnaühikuhinnast 33 000 € 15 500 € 15 000 €

Ruutmeetri hind: 6,46 € 2,62 € 2,74 €

Tehingu aeg:

juuli.21 juuli.21 mai.21

Ajaldamine: 0% 0% 5%

Ajaldatud hind: 6,46 € 2,62 € 2,88 €

Asukoht: Soinaste küla, Kambja vald

Laane küla, Kambja vald, samaväärne

Kriimani küla, Kastre vald, kehvem

Päkste küla, Kastre vald, kehvem

Kohandus 0% 25% 25%

Pindala (m²): (1340+2828=) 4168

5110 5920 5475

Kohandus 0% 5% 0%

Kommunikatsioonid: Puuduvad

Elekter 3x16A, vesi ja kanalisatsioon tuleb

rajada lokaalselt, parem

Puuduvad, samaväärne

Puuduvad, samaväärne

-10% 0% 0%

Kuju: Ebakorrapärase,

kuid põhiosas kompaktse kujuga

Kompaktne, samaväärne

Kompaktne, samaväärne

Kompaktne, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Haljastus: Osaline kõrghaljastus

Madalhaljastus, kehvem

Osaline kõrghaljastus, samaväärne

Osaline kõrghaljastus, samaväärne

Kohandus 5% 0% 0%

Juurdepääs: Hea, piirneb avalikult

kasutatava asfaltteega

Juurdepääs rajamisel,

kruuskattega avalik tee, kehvem

Hea, piirneb avaliku asfaltkattega teega,

samaväärne

Hea, juurdepääs kõvakattega teelt,

samaväärne

Kohandus 5% 0% 0%

Ehitusõigus: Puudub,

üldplaneeringu kohaselt elamumaa

Ehituspotentsiaaliga maatükk,

samaväärne

Ehituspotentsiaaliga maatükk,

samaväärne

Ehituspotentsiaaliga maatükk,

samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus:

0% 30% 25%

Kohandatud hind (€/m2):

6,46 € 3,40 € 3,60 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

20,0% 30,0% 30,0%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30%

Kaalutud pinnaühikuhind, (€/m2):

4,68 € 2,58 € 1,02 € 1,08 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara turuväärtuseks hindame:

4,68 €/m2 x 0,2 (parandustegur) = 0,94 €/m2.

0,94 €/m2 x 4168 m2 = 3 917,92 € ehk ümardatult 3 918 (kolm tuhat üheksasada kaheksateist) €.

Äralõike hüvitusväärtuse arvutame vastavalt EVS 875-12 6.3.4:

22

Eksperthinnang nr. 0490-21T

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul

vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele,

millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuste (millest äralõiked

teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2).

(303 + 300 + 1912 + 916 m2) x 0,94 €/m² = 3225,14 € ehk ümardatult 3225 (kolm tuhat kakssada

kakskümmend viis) €.

Hinnatud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 20%).

23

Eksperthinnang nr. 0490-21T

LISA 1 FOTOD

Vaade 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 916 m2). Paremale poole jääb Põllusaare äralõige (planeeritud äralõige suurusega 300 m2)

Vaade 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 1912 m2)

Vaade Põllusaare äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 303 m2)

24

Eksperthinnang nr. 0490-21T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

25

Eksperthinnang nr. 0490-21T

26

Eksperthinnang nr. 0490-21T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

Põllusaare:

27

Eksperthinnang nr. 0490-21T

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2:

28

Eksperthinnang nr. 0490-21T

29

Eksperthinnang nr. 0490-21T

LISA 4 VÄLJAVÕTE DETAILPLANEERINGU PÕHIJOONISEST

Põllusaare katastriüksus on märgitud POS 72 (must ruudustik) ning

22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 on märgitud POS 71 (helehall ruudustik).

30

Eksperthinnang nr. 0490-21T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

LLT OÜ

[email protected]

Meie 23.02.2022 nr 8-3/21-016/11880-2

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 13.05.2021 kirjaga nr 8-3/21-016/11880-1 teate kinnisasja

omandamise menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

Tartu maakonnas Kambja vallas Soinaste külas, omandada LLT OÜ-le (reg nr 12721667)

kuuluvast kinnistu, registriosa nr 4354850 kooseisus olevast:

 Põllusaare katastriüksusest, tunnusega 94901:001:0544, äralõige kokku ligikaudse

pindalaga 604 m2;

 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2 katastriüksus, tunnusega 94901:001:0545, pindalaga

2828 m2.

Vastuskirjas 17.05.2021 andsite nõusoleku võõrandada riigile vajalikud maaribad tingimusel, et

Põllusaare kinnisasjale liidetaks projekti käigus Kaasiku tänava alt vabaks jääv maatükk mis jääb

kinnisasja idaküljele. Tänaseks on Kambja vald andnud nõusoleku, vabaks jääva maa

asendamiseks andmise. Transpordiamet korraldab asendusmaa hindamise, et saaks Põllusaare

katastriüksusest tehtavad lõiked asendada.

Praeguseks on riigile vajalike lõigete hindamised läbi viidud ja LAHE KINNISVARA LÕUNA -

EESTI OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr 0490-21T alusel on leitud läbi katastriüksuse

pinnaühiku turuväärtuse, milleks on 0,94 eurot/m2, äralõigete hüvitusväärtus.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

 Motivatsioonitasu – 1216 eurot (0,8-kordne keskmine brutokuupalk);

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest 142

eurot, vastavalt KAHOS §-le 17.

Põllusaare katastriüksusest, tunnusega 94901:001:0544, äralõike ligikaudse pindalaga 604 m2

asendamisel täiendatavaid hüvitisi ei maksta. KAHOS § 25 lg 2.

2 (2)

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T2

katastriüksus, tunnusega 94901:001:0545, pindalaga 2828 m2, kahe eraldi kinnisasjana, 1912 m2

ja 916m2, tasudes kinnisasja eest vastavalt LAHE KINNISVARA LÕUNA - EESTI OÜ poolt

koostatud hindamisaruandele ja KAHOS § 11 lg 6 kohaselt järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 2660 eurot.

motivatsioonitasu – 1216 eurot;

täiendav tasu asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 142 eurot;

Kokku 4018 eurot.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 30 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]