Kiri

Peakontor Narva mnt 53 10152 Tallinn Tel +372 665 9700

[email protected]

Tartu kontor Narva mnt 27a 51013 Tartu Tel +372 744 6500

[email protected]

Jõhvi kontor Keskväljak 4 41531 Jõhvi Tel +372 337 0768

johvi@ober- haus.ee

Eksperthinnang nr 77151/TR

Aadress: Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu

linn, Tartu maakond Vara: Äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast,

katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast

katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m²,

sihtotstarve transpordimaa 100%). Väärtuse kuupäev: 02.04.2024 Hindamisaruande kuupäev: 19.04.2024

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja

Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

2

Sisukord

KOKKUVÕTE ..................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid .......................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ........................................................................... 5

1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine ...................................................... 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ................................... 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon .......................................... 6 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................... 6

3. Hinnatava vara kirjeldus ........................................................................................... 7 3.1. Asukoht ................................................................................................................... 7

3.2. Omandisuhted ........................................................................................................ 10 3.3. Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1 ................................................................... 11 3.4. Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1 ................................................................... 13 3.5. Planeeringud ........................................................................................................... 14 3.6. Tehnovõrgud .......................................................................................................... 16

3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile ............................... 16 3.8. Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel .................................... 16

4. Turuülevaade .......................................................................................................... 17 4.1. Majandusülevaade.................................................................................................... 17 4.2. Kinnisvaraturg ......................................................................................................... 19 4.3. Segmendi turuülevaade ............................................................................................ 20 4.4. Turustatavuse analüüs ............................................................................................. 23

5. Hindamine .............................................................................................................. 24

5.1. Parim kasutus ......................................................................................................... 24 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .................................................................. 24 5.3. Turuväärtuse hinnang Kitsepõllu tee T1 äralõige ......................................................... 25 5.4. Turuväärtuse hinnang Vaksali tänav T1 äralõige .......................................................... 28 5.5. Kaasneva kahju hindamine ....................................................................................... 31

Lisa 1. Fotod ................................................................................................................... 33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .................................................................................. 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................ 36

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

3

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatavad varad Äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu

maakond

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Registriosa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Katastritunnus 83101:003:0763

83101:003:0764

83101:003:0765 83101:003:0766 (äralõikega maaüksus) 83101:003:0767 (äralõikega maaüksus)

Äralõike pindalad 1511 m²

2048 m²

Kommentaar Hindamisel on lähtutud kinnistu koosseisust seisuga 27.01.2024, mis on Pindi Kinnisvara eksperthinnangu kinnistusregistri väljavõtte kuupäev ning kus on kinnistu koosseisus viis (5) maaüksust (neist kahest maaüksusest teostatakse äralõige).

Detailplaneering Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Kinnistu on detailplaneeringuga jagatud kolmeks äri- ja toomismaa ja kaheks transpordimaa maaüksuseks.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks

Seos Kinnitame, et Ober Haus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 02.04.2024

Väärtuse kuupäev 02.04.2024

Hindamisaruande kuupäev

19.04.2024

Tellija KT-Invest OÜ, esindaja Indrek Pung

Tellimusleping Kirjalik

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida ca 12 kuud.

Hindamistulemuse täpsus

Keskmine (+/- 20%)

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ANDMETES

Hindaja vastuolusid andmetes ei tuvastanud

HINDAMISTULEMUS

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest

Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 48 352 (nelikümmend kaheksa tuhat kolmsada viiskümmend kaks) eurot ehk 32,0 €/m² taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m², sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 73 932,8 (seitsekümmend kolm tuhat üheksasada kolmkümmend kaks ja kaheksa senti) eurot ehk 36,1 €/m² taandatuna äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

4

Koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross

Kutseline hindaja Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

5

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu

maakond

Registriosa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Vara liik Kinnisasi

Hindamise eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse

määramiseks

1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on

tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015) Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1:2015)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875- 1:2015) Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875- 1:2015)

Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt erineda turuväärtusest. (EVS 875- 12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus

ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28). Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud

kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval objektil ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875- 13:2015)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

6

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Maa-ameti maaregistri väljavõte 02.04.2024

Maa-ameti hinnastatistika 02.04.2024

Kinnisvaraportaal kv.ee 02.04.2024

Tartu detailplaneeringute kaardirakendus, sh Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008

02.04.2024

Ober Haus Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 02.04.2024

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 18.04.2024

Indrek Pung e-kiri 14.02.2024 koos Pindi Kinnisvara eksperthinnanguga 14.02.2024

Dokumendid

Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040. Esitatud tellija esindaja hr Indrek Pung poolt

Allhange Ei kasutatud

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 02.04.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Kristjan Gross

Ülevaatuse juures viibinud isikud

Ülevaatus teostatud iseseivalt

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

7

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on Tartu linna üheks asulaks. Vara jääb Tartu linnast põhja pool, Tartu kesklinnast (Raekoja plats) ca 4,5 km kaugusel.

Tegemist on kõrgemalt hinnatud väga hea nähtavuse ja ligipääsuga asukohaga.

Kinnistu asukoht märgitud noolega. Allikas: maaamet.ee

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

8

Mikroasukoht

Iseloomustus Vara asuva Tartu-Tallinn maantee ääres.

Piirkonna

hoonestus

Piirkonna valdavaks hoonestuseks on teisel pool raudteed äri- ja

tootmishooned, teisel pool maanteed üksikelamu ja hoonestamata maa. Tuntumad hooned on A. Le Cog logistikahoone, Gardest aianduskeskus

Piirkonna haljastus Peamiselt madalhaljastus.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

9

Teedevõrk Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr 40). Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus

planeeritud hinnatavad katastriüksused juurdepääsuks.

Juurdepääs Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr

40). Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus planeeritud hinnatavad katastriüksused juurdepääsuks

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

10

Müra ja õhusaaste Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee.

Mürataset tõstab ka läänesuunal paiknev raudtee.

Allikas: Maa-ameti mürakaardi rakendus

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 1424304

Omandivorm Mõttelised osa kinnisasjast

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Kanded registriosa I jaos Puuduvad

Kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek summas kaks miljonit krooni aktsiaseltsi Hansapank (reg.kood 10060701), Tallinn kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks 30.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.06.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets.

Kinnistusregistriosa IV jaos kehtiv hüpoteegikanne, millega me hindamisel ei arvesta.

Märkus: riigile omandatav vara vabastatakse hüpoteegist ning seetõttu pole hindamisel arvestatud vara koormava hüpoteegiga. Hindajal puudub võimalus kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja

jääk-summat hindamisaruande kuupäeva seisuga. Kui vara omandatakse koos seda koormava hüpoteegiga, tuleb hüvitusväärtusest lahutada hüpoteegiga tagatud nõude tegelik jääk

Üüri- või rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Puuduvad

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

11

3.3. Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1

Tunnus 83101:003:0766

Aadress Kitsepõllu tee T1

Omavalitsus Tartu linn

Maakond Tartu maakond

Sihtotstarve 1 Transpordimaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 4915 m²

Maatüki kuju ja

reljeef, kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase, pikliku kujuga, reljeef on valdavalt tasane.

Maatükk piirneb ühelt küljelt teega, teiselt poolt ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast.

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad

Kitsendused

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

12

Kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele.

Äralõige1

1 Allikas: Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

13

3.4. Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1

Tunnus 83101:003:0767

Aadress Vaksali tänav T1

Asustusüksus Tähtvere küla

Omavalitsus Tartu linn

Maakond Tartu maakond

Sihtotstarve 1 Transpordimaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 13942 m²

Maatüki kuju ja reljeef, kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk piirneb teega, raudteemaaga ja ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast.

Kinnisasja olulised osad

Kinnisasja olulised osad

Kitsendused

Kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

14

Äralõige2

3.5. Planeeringud

Üldplaneering

Üldplaneeringu järgselt on äralõigete osas tegemist tee ja tänava maa- alaga. Seda arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse maa-ala.

Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas kehtivad tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt tootmishoone maa-ala tingimused.

Toetav otstarve: ärihoonete maa, tootmishoonete maa.

Toetava otstarbe suurim osakaal: 49%

2 Allikas: Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

15

Detailplaneering3 Planeeringu nimi Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering

Planeeringu nr DP-01-298

Staatus kehtestatud

Planeeringu eesmärk

Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine.

Koostaja Artes Terrae OÜ

Algatamise kuupäev

13/6/2005

Kehtestamise kuupäev

9/6/2008

Avaliku väljapaneku algus

15/5/2008

Avaliku väljapaneku lõpp

28/5/2008

ÜPd muutev Ei

Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest:

Kruntide

ehitusõiguse tabel

3 https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/DP-01-298

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

16

Äralõiked DP positsioonidelt

Äralõiked on tehtud positsioonidelt 4 ja 5.

Positsioon 5 äralõige pindalaga 2048 m². Äralõige on kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast.

Positsioon 4 äralõige pindalaga 1511 m². Äralõige on kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast.

3.6. Tehnovõrgud

Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike ehitamiseks.

Kinnistut läbib el.liin. Vaksali tn kinnistule (83101:003:0206) on kavandatud gaasitrass.

3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid

ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus

Piirkonnas on võimalik kestlik arendus.

3.8. Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. (2)

Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11). (1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. (2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. (3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes selgelt esile. (4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena.

Äralõike väärtuse hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemisena esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise

hindamise kord § 29). Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget

kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12 (4). Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise

hindamise kord § 5).

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 17/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

17

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele; 2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31). Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast,

tuleb hindajal eraldi tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS 875 Osa 12). Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna

muutusest. 4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille

peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. a 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. a. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist.

Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise

suurenemine. Müüki välisturgudele on takistanud peamiste eksporditurgude viletsam käekäik

võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Oluline on olnud tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti

majandus eeldatavasti ka 2024. a.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 18/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

18

Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks

aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse

peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. a 9% juures. Vähenenud tööjõu nõudlus ning

hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. a takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. a 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune

alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga

kauem. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. a. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud

ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. a püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik

hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.

Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 19/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

19

4.2. Kinnisvaraturg

Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. a 40 583 ostu-müügitehingut. Tehingute arv vähenes varasema aastaga võrreldes 18,5%. Kinnisvaraturu ostu – müügitehingute maht oli ca 4,4 miljardit eurot, mis oli 17% väiksem kui aasta varem.

2023. a IV kv tehti kokku 10 162 ostu-müügitehingut, sh kinnisasjad, korteriomandid ning hoonestusõigused. Eelmise kvartaliga võrdluses oli tehinguaktiivsus 2% madalam ning aastases võrdluses 7% madalama. IV kv 7% langus on kõrgeim tulemus viimase kahe aasta lõikes. Ostu-müügitehingute koguväärtus on aastaga langenud 11%, olles 2023. a IV kv 1,09 miljardit eurot

ning eelnenud kvartaliga võrdluses jääb tehingute koguväärtus ligi 4% madalamale tasemele. Aastases võrdluses on hoonestamata ja hoonestatud maa tehingute koguväärtus langenud ligi 14% ning korterite puhul oli langus 0,4%. Kõiki segmente iseloomustab langustempo aeglustumine. Muu maa võrdluses toimus langus ligi 60%. 2022. a 4. kv oli tehingute koguväärtust selles segmendis ligi kaks korda suurem tavapärasest tasemest. Eelnenud kvartaliga võrdluses on hoonestamata ja hoonestatud maade tehingute käive langenud, vastavalt ligi 4% ja 23%. Korteritega toimunud

tehingute koguväärtus kasvas seejuures kvartali võrdluses 6%.

Aastases võrdluses tehti IV kv kõikides segmentides vähem tehinguid: hoonestamata maaga 16%, hoonestatud maaga 7% ning eluruumina müüdud korteriomanditega 2%. Võrdluses III kv tehti IV kv hoonestatud maadega ligi 9% rohkem tehinguid, hoonestamata maaga ligi 18% vähem tehinguid, see-eest korteritega tehti 2% rohkem tehinguid. Enim tehinguid tehti eluruumina müüdud korteriomanditega, mis moodustavad kõikide ostu-müügitehingute koguarvust 52%. Hoonestamata

maadega tehti 26% ja hoonestatud maadega 16% tehingutest. Maakondlikul tasemel on ostu- müügitehingute teostamise aktiivsus tavapäraselt kõrgeim Harju maakonnas (4238 tehingut) ning madalaim Hiiu maakonnas (71 tehingut). Rahalist kapitali kaasati samuti enim Harju maakonnas (704 miljonit eurot) ning vähim Hiiu maakonnas (3,3 miljonit eurot).

Allikas: Maa – amet

Korteriomanditega tehti 2023 IV kv kokku 5867 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5313.

Võrdluses aastataguse perioodiga on eluruumidega toimunud tehingute arv vähenenud 2,4% ning eelnenud kvartaliga võrdluses on tehingute arv vähenenud 2,1%. Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal oli 2023. a IV kv 20% kõikide eluruumide tehingutest. Võrdluses aastataguse ajaga on uute korteritega tehtud tehingute arv vähenenud 26% ning samal ajal on järelturu aktiivsus kasvanud ligi 6%. Esmamüükide arv on kvartali võrdluses kasvanud ligi 30%, see- eest järelmüükide arv on eelnenud kvartaliga võrdluses langenud 8%. Kokku müüdi IV kv 1054 uut korterit. Harju maakonnas oli esmamüükide arv 757, sealhulgas Tallinnas 612. Tallinnas müüdud

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

1 100

1 200

1 300

1 400

1 500

1 600

1 700

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

15 000

16 000

17 000

18 000

2 0 0 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 3 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 3 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

Eesti kinnisvaratehingute (ost - müük) arv ja rahaline maht 2004 - 2023

tehingute arv(vasak telg) rahaline maht(parem telg)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 20/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

20

uued korterid moodustavad ligi 58% kõikidest Eestis müüdud uutest korteritest. Tartu maakonnas müüdi 203 ning Pärnu maakonnas 70 uut korterit.

2023. a IV kv oli Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetrihind 4 205 €/m². Aastane ruutmeetrihinna kasv oli sealjuures 16%. Pealinna järelturu korteri keskmine hind oli 2023. a IV kv 2797 €/m² ning

seejuures on keskmine hinnatase aastataguse ajaga võrdluses tõusnud ligi 3%. Kvartaalses võrdluses püsib Tallinna järelturu korterite keskmine hinnatase muutumatuna. Jättes ruutmeetrihinna arvutusel välja Tallinna, siis maksis 2023. a IV kv andmetele tuginedes uue korteri ruutmeeter Eestis keskmiselt 2999 €/m² ning aastataguse ajaga võrdluses on kasv olnud 18% ning eelmise kvartaliga võrdluses on ruutmeetrihind kasvanud ligi 3%. Eesti (v.a Tallinn) järelturu korteri ruutmeetrihind oli IV kv seisuga 1092 €/m², aasta kasv 7%, kuid see-eest eelmise kvartaliga võrdluses on keskmine hind 5% madalamal. Tartus maksis 2-toaline järelturu korter keskmiselt 102

945 eurot (2 186 €/m²) ning Pärnu linnas keskmiselt 95 792 eurot (2 023 €/m²). Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus 2023. a IV kv 4 260 ostumüügitehingut, mis on 12% vähem kui eelmise aasta samal perioodil ning 3% vähem kui 2023. a III kv. Kinnisasjadega toimunud tehingute koguväärtus oli IV kv 412 miljonit eurot ning võrdluses eelmise kvartaliga on tehtud tehingute koguväärtus 17% langenud.

Kinnisvara hinnaindeks langes eelmise kvartaliga võrdluses 4,8% ning on aastaga jäänud samale tasemele. Võrdluses eelmise kvartaliga langes hoonestamata maa hinnaindeks 24% ja korteriomandite hinnaindeks 2%. Aastatagusega võrdluses on korteriomandite indeks langenud 11% ning hoonestamata maa indeks kasvanud 8%. Hoonestatud maa hinnaindeksit ei saanud 2023. a IV kv arvutada tehinguandmete vähesuse ja ebasobivuse tõttu. Seega on 2023. a IV kv hinnaindeks arvutatud korteriomandite ja hoonestamata maa tehingute põhjal.

4.3. Segmendi turuülevaade

Tartu maakonnas ja Tartu linna lähiümbruses on hoonestamata äri- ja tootmismaade turg

majandusolukorra tõttu passiivne. Kui aktiivsel perioodi 2021 oli segamaadega (st mitme sihtotstarbega) kinnistute tehinguid 77, siis 2023 oli neid 31. Tabel 1. Hoonestamata tootmis-, äri- ja segamaa sihtotstarbega kinnistute tehingustatistika Tartu maakonnas.

Segamaa Tootmismaa Ärimaa

Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine

2016 60 8,44 27,97 44 3,28 8,27 12 26,11 34,76

2017 29 15,71 19,03 19 1,67 3,74 27 12,66 27,32

2018 39 6,02 10,15 36 9,60 37,48 23 38,35 74,23

2019 55 15,92 31,09 24 0,50 3,16 28 27,79 68,42

2020 43 14,79 43,88 57 8,00 19,41 20 24,38 30,50

2021 77 18,50 21,20 41 6,39 18,25 32 41,42 68,03

2022 49 45,60 60,85 30 6,79 19,45 11 30,82 35,96

2023 31 60,00 113,78 31 14,29 25,32 7 45,54 46,35

Allikas: Maa-amet tehingute statistika, Ober Haus Kinnisvara

Kogu maakonna tehingutest moodustab Tartu linna tehingute arv väiksema osa, sest linna piires on vaba maad vähem ning hinnad kõrgemad. Ka on äri-ja tootmismaade arendused Tartu linna lähivaldades. Tartu linna (sh külad) hoonestamata maade tehingute statistikat ilmestab järgmine tabel:

Pindala

(m²) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m²)

Arv Keskm Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskm

2020 segamaa 7 9 250,70 3 317 706 75 000 1 920 000 6,68 943,95 23,16 189,41

tootmismaa 8 8 012,10 1 963 061 24 850 000 0,24 191,74 36,92 52,66

ärimaa 5 2 806,40 427 302 2 000 233 992 1,91 70,39 35,09 35,45

2021 segamaa 17 8 960,50 3 659 231 23 389 776 000 2,38 99,06 12,86 31,50

tootmismaa 7 4 466,90 1 436 393 191 510 800 6,37 143,62 30,08 42,28

ärimaa 12 3 024,40 2 843 083 45 000 660 000 24,64 432,22 49,84 109,18

2022 segamaa 5 10 221,20 4 283 560 130 000 2 400 000 28,36 1 179,94 40,10 267,73

tootmismaa 7 4 589,30 476 780 1 000 435 000 0,71 57,42 24,39 23,27

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023 segamaa 6 1 479,30 4 301 000 9 400 2 760 000 200,00 1 356,93 200,00 397,36

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-amet tehingute statistika

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 21/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

21

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Hoonestamata maade ostjad eelistavad väljakujunenud äripiirkondade krunte. Hinnatumad asukohad on Tartu linna tööstuspiirkonnad (eelkõige Turu tn ja Riia tn piirkond). Linna ääres on eelistatumad piirkonnad, kus infrastruktuur on välja arendatud ja olemas on hoonestus. Oluline on ka asukoht suuremate maanteede suhtes. Võrdluses Ülenurme suuna ja Vahi piirkonnaga, eelistab

turg just Ülenurme suunda. Väiksem on nõudlus Vahi tööstuspiirkonda, kuigi juurdepääs on suhteliselt hea. Hinnatase on Vahi piirkonnas mõnevõrra madalam. Hoonestamata äri- ja tootmismaade ostjaks on nii ettevõtted, kes ehitavad oma tarbeks vajamineva hoone, kui ka arendajad. Just viimased plaanivad mitmele poole ehitada väiksemate laopindadega hooneid, et pinnad üürile anda (nt on laohooneid plaanis ehitada Vahi piirkonda ja Kassisilma tänavale Kambja valda). Omatarbeks ehitamist on jäänud mõnevõrra vähemaks, sest

majanduskeskkond seda ei soosi. Alljärgnevalt on toome välja tehinguid hoonestamata äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistute ja ehitusõigusega kinnistutega. Aadress Hind € Pindala,

m² Hind ühiku kohta, eur/m²

Käibe- maks

AÕL kuupäev

Lisainfo

Tartu vald, Vahi alevik, Vabriku tn

402 000 12341 32,6 T 31.01.2023 kinnistul on õigus ehitada: - maksimaalselt 2 hoonet; - suurim lubatud ehitusalane pindala on 4 685 m²; - suurim lubatud kõrgus 12 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini; - paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril - elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini; - sidetrass on toodud kinnistu piirini. Kõnni-ja sõiduteed on asfalteeritud ning rajatud tänavavalgustus.

Tartu vald, Vahi alevik, Savimäe tn

270 000 6505 41,5 T 11.01.2023 ehitusõigus on järgmine: - maksimaalne ehitiste arv on 2; - lubatud krundi maksimaalne täisehitus: 3 300 m2; - maksimaalne hoonete kõrgus 14 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini;

- paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass krundi piiril; - elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini; - sidetrass toodud kinnistu piirini.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 22/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

22

Tartu vald, Raadi alev, Rehepapi tn

678 000 15854 42,8 T 01.03.2023 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas Vahi alevikus. Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgustust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn

231 372 3274 70,7 T 05.06.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% Suurim lubatud ehitusalane pindala 1000 m². Hoonete suurim lubatud korruselisus 3. Maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Sidekaabel on toodud krundi piirini. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis.

Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn

183 770 3058 60,1 F 17.07.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% Maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust. Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Sidekaabel on toodud krundi piirini. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis.

Kambja vald, Soinaste küla, Rehepapi tee

294 000 4600 63,9 T 12.09.2023 Ehitusalune pind 1800 m². Kõik kommunikatsioonid on kinnistu piiril.

Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

552 000 11792 46,8 T 17.04.2023 Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Kambja vald, Reola küla

360 000 9941 36,2 T 30.05.2023 Ehitusõigus Kinnistule on lubatud ehitada: * Kuni 4 hoonet, ehitusalase pindalaga 3511,7 m² * Kuni 2 korrust (max 12m), katusekalle 0...15 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud kinnistu piiril - elektriliitumispunkt krundil - sidetrass krundi piiril - gaasitrass krundi piiril

Kambja vald, Räni alevik, Kassisilma tn

330 000 4158 79,4 T 30.05.2023 krundile lubatud ehitada kuni 3 hoonet, maksimaalse kõrgusega 10 m ja täisehitamise pind 1,247 m². Tartu linna vee- ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunktid krundipiiril · Liitumine Eesti Energiaga 20A (võimalus soetada lisavõimsust otse Eesti Energiast) · Side liitumisvõimalus · Sadevee trass - Gaasikütte võimalus

*- käibemaks: F – hind ei sisalda käibemaksu, T – hind sisaldas käibemaksu

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 23/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

23

Pakkumine

Valik hinnatava vara segmendi pakkumisi: Asukoht Pindala,

m² Küsitud

hind Kirjeldus

Lao tee 3, Tõrvandi

5914 385 000 € 65.1 €/m²

Müüa hoonestamata kinnistu, sihtotstarve 100% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Tõrvandi tehnopargis, 5 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asuvad Ülenurme ja Reola tehnopargid ning Tartu lennujaam. Naabruskonnas valdavalt esindus-, logistika- ja tootmishooned. Tartu-Võru-Luhmaa maantee 500 m. Kinnistu piirile on välja ehitatud liitumispunktid elektri-, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumiseks ning liitumistasud on tasutud. Hinnale lisandub käibemaks kehtivas määras.

Kõrvemaa tn 5, Kõrveküla

3158 240 008 € 76 €/m²

Müüa 100% ärimaa Annuse Elamurajooni alguses. Suurim ehitusalune pindala 800 m² Lubatud ehitada 1 hoone Kuni 2 korrust Hoone kõrgus 7-8,5 m

Kassisilma tn 9, Räni

6135 450 000 € 73.4 €/m²

ARENDUSPROJEKTI SUURUS: ehitusalune pind 1968 m². Planeeritud on nii kahekorruseline ärihoone 4 büroopinnaga (kokku 300 m²) kui ka 27 laopinda (kokku 1700 m²), mille suurused varieeruvad 49,5 m² ja 150 m² vahel.

Estakaadi tn 2, Vahi alevik

3362 220 000 € 65.4 €/m²

kinnistu - 80% tootmismaa; 20 % ärimaa. Kinnistule on tehtud arhitektuurne projekt tootmis- ja olmehoonele. Valmis on ehitatud olmeosa vundamendid ja I korrus koos vahelaega. Valmis on ka tootmisosa vundamendid (vundamendikannud) ja tagasitäide. Ehitise tehnilised andmed: Kasutamise otstarve 12519 – Muu tööstushoone Ehitusalune pindala: 1128,9 m² Suletud netopind: 1214,2 m² Korruselisus: 2

Peetri tee 4, Ülenurme, Kambja vald

9070 453 500 € 50 €/m²

Müüa kinnistu, mille sihtotstarveteks on 50% tootmismaa ning 50% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Ülenurme alevikus ca 4 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asub Ülenurme ja Reola tehnopark ning Ülenurme lennuväli. Kinnistu piirneb Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteega. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Hinnale lisandub käibemaks.

Hoonestamata äri- ja tootmismaade küsitud hinnad on järjest tõusnud. Eelkõige sõltub hind asukohast (mida enam on piirkond arenenud ja lisanduvaid uusi hooneid ehitatakse, seda enam muutub ka uutele tulijatele asukoht atraktiivsemaks) ja infrastruktuurist/tehnovõrkudest (oluline on välja ehitatud juurdepääsutee ning tehnovõrkudega liitumised).

4.4. Turustatavuse analüüs4

Hinnatava vara lõppkasutajad

Hinnatava vara lõppkasutajad on kõige tõenäolisemalt ettevõtted. Kuna hinnatava vara puhul on detailplaneeringu järgi tegemist äri- ja tootmismaaga, on suunitlus sedalaadi ettevõtetele.

4 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus

uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 24/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

24

Äralõige ei ole turul kaubeldav vara

Lõppkasutajaid

iseloomustavad tunnused

Ettevõtted, kellele on oluline Tartu linna lähedus ja hea nähtavus

maanteelt

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Üldjoontes rahuldab, sest tegemist on arenevas piirkonnas asuva varaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Keskmiselt

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Keskmiselt

Konkureeriv pakkumine turul

Turul on erinevaid pakkumisi, kuid Tartu-Tallinn maantee lähipiirkonnas pakkumised puuduvad.

Arendusprojektid Tartu piirkonnas on mitmeid projekte, mille äri- ja tootmismaa krundid konkureerivad hinnatava varaga.

Müügiperiood Sarnaste varade müügiperiood on ca 12 kuud

Müügihinnad Müügihindade muutust on keeruline hinnata. Ühelt poolt on tehingute maht vähenenud, kuid hindade märkimisväärset langust

pole toimunud. Siiski on üldine majanduse ja kinnisvaraturu foon pigem negatiivne, mis kajastub tehingute väiksemas arvus.

Alternatiivsed kasutused Üldplaneeringu ja detailplaneeringu järgi on kinnistu äri- ja tootmismaa funktsiooniga. Muid alternatiivseid kasutusi hindaja hinnangul väärtuse kuupäeval ei ole.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3).

Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine detailplaneeringujärgse kasutusena, mis on

- füüsiliselt võimalik ja vajalikult põhjendatud (äripiirkond, piirneb tugimaanteega, Tartu linna üks sissesõiduteedest),

- õiguslikult lubatav (kehtestatud detailplaneering, määratud ehitusõigus (kolm ehitusõigusega krunti ja kaks transpordimaad, ehitusalune pind 7400 m², kuni 9 hoonet),

- finantsmajanduslikult otstarbekas (tegemist on tugimaanteega piirneva kinnistuga,

finantsmajanduslikult otstarbekaim kasutus on detailplaneeringujärgne kasutus arendusmaana),

ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub.

5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige

tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Ehitusõigusega hoonestamata kinnistute turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna

sarnaste varadega toimuvad valdavalt ostu-müügitehingud.

Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav objekt peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel,

võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 25/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

25

Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.3. Turuväärtuse hinnang Kitsepõllu tee T1 äralõige

Hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks kasutame võrdluskõlbulikke tehinguid, mis on valitud punktis 4.3. välja toodud tehingutest. Välja on jäetud võlaõigustehingud ning komplekstehingud. Kõikidel

varadel on kehtestatud detailplaneeringud ning olemas seeläbi ehitusõigus. Võrdlustehingutena kasutatakse hindajale teadaolevaid tehinguid võrreldavates piirkondades. Ka on valitud tehingud, millede kinnistu pindala on samaväärne hinnatava varaga. Aadress Tartu maakond, Tartu

vald, Raadi alev, Rehepapi tn

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik, Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

Hind, eur 678 000 402 000 552 000

Hind käibemaksuta, eur

565 000

335 000 460 000

Pindala, m² 15854 12341 11792

Hind ühiku kohta, eur

35,6 € 27,1 € 39,0 €

Kuupäev 01.03.2023 31.01.2023 17.04.2023

Lisainfo 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas

Vahi alevikus.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

DP olemas: maksimaalselt 2 hoonet; - suurim lubatud ehitusalane pindala

on 4 685 m²

vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini;

- tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud

hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini;

- sidetrass on toodud kinnistu piirini.

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, ehitusalune pindala 3365 m².

Hind sisaldab juurdepääasu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist

6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Võrdlustehingute valikul oleme lähtunud kinnistu pindalast, sihtotstarbest ja asukohast, mis on

peamised hinda mõjutavad tegurid turul.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks ühikuhinna, €/m²

positsioonide 1, 2, 3 ja 5 pindalade summa kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad. Täiendav selgitus: detailplaneeringu kohaselt moodustatud maatükkide kogupindala on kinnistusraamatu andmete kohaselt 33 964 m². Detailplaneeringu seletuskirjas on toodud selgitus: Positsioon 4 on reserveeritud Tartu linna üldplaneeringu järgi kavandatava Vaksali tänava pikenduse

tarbeks ja positsioon 5 on planeeritud kruntidele juurdepääsuteeks. Kui positsioon 5 on planeeritud kruntidele juurdepääsuteeks, mis on oluline positsioon 1, 2 ja 3

kruntide juurdepääsuks, siis positsioon 4 on kavandatud Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Detailplaneeringu põhijoonisel on Vaksali tänava pikendus koos ringteega Tartu - Tallinna maanteeni. Tegemist on Tartu linna poolt reserveeritud maa-alaga, mis on planeeritud avalikult kasutatavaks teeks. Kogu kinnistu vaates loovad omanikule ja/või potentsiaalsele ostjale väärtust ainult

planeeringu eesmärgipäraseks realiseerimiseks kriitiliselt olulise omavahelise funktsionaalse seotusega kolm ehitusõigusega äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunti ning nendele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu rajamiseks määratud maaüksus tähistusega POS 5. Potentsiaalne ostja on detailplaneeringu kaudu teadlik, et POS 4 (DP järgi moodustatud Vaksali tänav T1 maaüksuse pindala 13 942 m²) on maa-ala, mida ta hoonestamiseks ega muul majanduslikult otstarbekal viisil kasutada ei saa.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 26/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

26

Hindaja on teostanud eksperdi küsitluse kolmelt hindajalt (kõik 7 taseme kutselised hindajad, kellest kaks kohtulikult tunnustatud eksperdid), saates neile kirjelduse kehtiva detailplaneeringu kohta.

Kõikide ekspertide seisukoht on, et hindamisel ei pea arvestama Tartu linna poolt reserveeritud maa-ala.

Eelnevat arvestades on hinnatavaks maa-alaks 33 964 m² - 13 942 m² = 20 022 m² Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Võrdlustehingute valik

Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnases turupiirkonnas toimunud hoonestamata maade tehinguid, milledel DP kehtestatud.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Tehingu hind, mis sisaldas käibemaksu, on võrdlustabelis ilma käibemaksuta.

Võrdlusühiku valik5

Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnistu pindala kohta.

Võrdluselementide valik 6

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Tehingu aeg – kaks esimest tehingut on teostatud samaväärses turuolukorras, kohanduse vajadus puudub;

• Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Äri- ja tootmismaade puhul on oluline hea juurdepääs ning asukoht tiheda liiklusega tänava ääres.

• Pindala – üldjuhul mõjutab kinnistu ühikhinda kinnistu pindala ning mastaabiefekt: suurema koguse puhul on 1 m² hind väiksem ning vastupidi.

• Detailplaneeringu ja ehitusõiguse olemasolu – üldjuhul on hoonestamata kinnistu hind kõrgem, mida suurem on võimalik ehitusmaht;

• Tehnovõrgud – tehnovõrkude olemasolu ning liitumised on hinda mõjutav tegur.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav kinnistu võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

5 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 6 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 27/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

27

Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 3

Tehingu hind, € 402 000 552 000 678 000

Tehingu hind, € (km-ta)

kohandamisel 335 000 460 000 565 000

Ruutmeetrihind, € lähtutakse 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Tehingu aeg: ruutmeetrihinnast kinnistu pindala

kohta

31.01.2023 17.04.2023 01.03.2023

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Asukoht: Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartumaal, Tartu linnas,

väga hea nähtavusega

asukoht

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik,

Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik,

Peetri tee

Tartu maakond, Tartu vald, Raadi alev,

Rehepapi tn

Võrdlus lao- ja tootmishoonete piirkonnas, kuid vähem

eelistatud asukoht, maanteelt nähtavus

puudub

tiheda liiklusega maantee ääres,

juurdepääs kõrvelteede kaudu

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas, Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus halvem

Kohandus 20% 20% 20%

Pindala, m² 20 022 12341 11792 15854

Võrdlus hinnatav suurem hinnatav suurem samaväärne

Kohandus -5% -5% 0%

Ehitusõigus Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 7200 m²)

DP olemas: maksimaalselt 2

hoonet; - suurim lubatud

ehitusalane pindala on 4 685 m²

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet,

ehitusalune pindala 3365 m²

DP olemas: Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa,

lubatud krundi maksimaalne

täisehitus 50% ehk 11 495,5 m², hoonete

arv 5

Võrdlus hinnataval suurem ehitusõigus

hinnataval suurem ehitusõigus

suurem ehitusala, kuid vähem hooneid; 20% ühiskondlike ehitiste maa, mida peame

miinuseks. Hindame samaväärseks

Kohandus 15% 15% 0%

Tehnovõrgud puuduvad vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud

krundi piirini; - tuletõrje veevarustus

rajatud eraldi veetorustikust ja

paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu

piiril - elektriliitumispunkt

(3x25A) toodud krundi piirini;

- sidetrass on toodud kinnistu piirini.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini;

Võrdlus hinnatav kehvem hinnatav kehvem hinnatav kehvem

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

10% 10% 0%

Kohandatud hind: € 29,9 € 42,9 € 35,6

Kohanduste absoluutväärtuste summa

60% 60% 40%

Osakaal lõpphinnas:

30% 30% 40%

Kaalutud hind: € 36,1 € 9 € 12,9 € 14,26

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 28/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

28

Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval

määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (koh. absoluutväärtuste summa) antakse kõige väiksem kaal.

Kaalutud hindade summa on kokku 36,1 €/m². Katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 tehtava äralõike (pindalaga 2048 m²) väärtuseks saame 36,1 €/m² x 2048 m² = 73 932,8 eurot

5.4. Turuväärtuse hinnang Vaksali tänav T1 äralõige

Vastavalt Transpordiameti 22.12.2021 korraldusele nr 1.1-3/21/551 „Projekteerimistingimuste

andmine Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamise ehitusprojekti koostamiseks“ koostati Tartu põhjapoolse ümbersõidu projektlahendus, mille kohaselt selgus Transpordiametil vajadus võõrandada maad KT-Invest OÜ omandis olevast Kitse-Põllu kinnistust. Hindamisaruande koostamise eesmärk on Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu

põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt“ osalise elluviimise, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega, käigus KAHOS § 4 lg 1 p 7

kohaselt Eesti Vabariigile Transpordiameti (TrAm) kaudu KT-Invest OÜ omandis olevast Kitse-Põllu kinnistust (registriosa 1424304) tehtavate äralõigete omandamise eest KAHOS § 11 lg 2 kohase tasu (kinnisasja väärtus ja hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad) kindlaksmääramiseks. Äralõige on teostatud detailplaneeringu positsioonist nr 4. Tegemist on Tartu linna poolt reserveeritud

maa-alaga kavandatava Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Maa sihtotstarve on 100% transpordimaa. Transpordimaa on aktiivse turuta maa, millega vabal turul tehinguid ei teostata ning millele turuväärtuse hinnangut anda ei saa. Seetõttu saab omandamisel hüvitise kindlaksmääramine toimuda kehtiva KAHOS’i kohaselt: […] “Kui

äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.” (KAHOS §12, lg 4)

Kõike eelnevat arvestades vaatleme hinnatavat vara kogumis kokku pindalaga 33 964 m². Hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks kasutame võrdluskõlbulikke tehinguid, mis on valitud punktis

4.3. välja toodud tehingutest. Välja on jäetud võlaõigustehingud ning komplekstehingud. Kõikidel varadel on kehtestatud detailplaneeringud ning olemas seeläbi ehitusõigus. Võrdlustehingutena kasutatakse hindajale teadaolevaid tehinguid võrreldavates piirkondades. Ka on valitud tehingud, millede kinnistu pindala on võimalikult samaväärne hinnatava varaga. Aadress Tartu maakond, Tartu vald,

Raadi alev, Rehepapi tn Tartu maakond, Tartu vald,

Vahi alevik, Vabriku tn Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

Hind, eur 678 000 402 000 552 000

Hind käibemaksuta, eur

565 000

335 000 460 000

Pindala, m² 15854 12341 11792

Hind ühiku

kohta, eur/m²

35,6 €

27,1 € 39,0 €

Kuupäev 01.03.2023 31.01.2023 17.04.2023

Lisainfo 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas Vahi alevikus.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee-

DP olemas: maksimaalselt 2 hoonet;

- suurim lubatud ehitusalane pindala on 4 685 m²

vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini;

- tuletõrje veevarustus

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, ehitusalune pindala 3365 m².

Hind sisaldab juurdepääasu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist

6A ning vee- ja

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 29/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

29

ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini; - sidetrass on toodud

kinnistu piirini.

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Võrdlustehingute valikul oleme lähtunud kinnistu pindalast, sihtotstarbest ja asukohast, mis on

peamised hinda mõjutavad tegurid turul. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Võttes arvesse, et

- Vaksali tänav T1 maaüksus on maakasutuse sihtotstarbest tulenevalt aktiivse turuta maa, - Vaksali tänav T1 maaüksuse osas detailplaneeringu realiseerimise (perspektiivse Vaksali

tänava pikenduse väljaehitamise) tõenäosust ei ole käesoleva aja teadmise juures võimalik

adekvaatselt hinnata (ehk 17 aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringu kohaselt reserveeritud POS 4 maa-ala osas piirdub kohaliku omavalitsuse tänane seisukoht kõigest tõdemusega, et üldplaneeringus ette nähtud lahendusest tulenevalt jääb kohalik omavalitsus reserveerimise juurde),

- Vaksali tänav T1 maaüksus ei ole Kitse-Põllu kinnistu maa-ala osas kehtiva detailplaneeringu realiseerimiseks (ehk äri- ja tootmisotstarbega kruntide hoonestamiseks ja kasutuselevõtuks) funktsionaalselt kriitiliselt vajalik (juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

hoonestatavatele kruntidele tagatakse detailplaneeringu kohaselt maaüksusele Kitsepõllu tee T1 rajatava kogujatee kaudu),

ei ole Vaksali tänav T1 maaüksuse ega ka sellest tehtava äralõike turuväärtust eraldiseisvalt tehniliselt võimalik hinnata, mistõttu on äralõike väärtuse hindamiseks võimalik lähtuda ainult kinnistu kui terviku turuväärtuse ühikväärtusest (€/m²). Kõike eelnevat arvestades käsitletakse eksperthinnangu käesolevas alajaotuses hinnatavat vara kogumis maaüksuste kogupindalaga 33 964

m². Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Võrdlustehingute valik

Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnases turupiirkonnas toimunud hoonestamata maade tehinguid, milledel DP kehtestatud.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Tehingu hind, mis sisaldas käibemaksu, on võrdlustabelis ilma

käibemaksuta.

Võrdlusühiku valik7

Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnistu pindala kohta.

Võrdluselementide

valik 8

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara

väärtust mõjutavad tegurid: • Tehingu aeg – kaks esimest tehingut on teostatud samaväärses

turuolukorras, kohanduse vajadus puudub; • Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka

makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet.

7 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 8 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 30/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

30

Äri- ja tootmismaade puhul on oluline hea juurdepääs ning asukoht tiheda liiklusega tänava ääres.

• Pindala – üldjuhul mõjutab kinnistu ühikhinda kinnistu pindala ning mastaabiefekt: suurema koguse puhul on 1 m² hind väiksem

ning vastupidi. • Detailplaneeringu ja ehitusõiguse olemasolu – üldjuhul on

hoonestamata kinnistu hind kõrgem, mida suurem on võimalik ehitusmaht;

• Tehnovõrgud – tehnovõrkude olemasolu ning liitumised on hinda mõjutav tegur.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav kinnistu võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 3

Tehingu hind, € 402 000 552000 678 000

Tehingu hind, € (km-ta)

kohandamisel 335 000 460 000 565 000

Ruutmeetri hind, €

lähtutakse 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Tehingu aeg: ruutmeetrihinnast kinnistu pindala

kohta

31.01.2023 17.04.2023 01.03.2023

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Asukoht: Keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukoht Tartumaal,

Tartu linnas, väga hea

nähtavusega asukoht

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik,

Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik,

Peetri tee

Tartu maakond, Tartu vald, Raadi alev,

Rehepapi tn

Võrdlus lao- ja tootmishoonete piirkonnas, kuid vähem eelistatud

asukoht, maanteelt nähtavus puudub

tiheda liiklusega maantee ääres,

juurdepääs kõrvelteede kaudu

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas, Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus halvem

Kohandus 20% 20% 20%

Pindala, m² 33 964 12341 11792 15854

Võrdlus hinnatav suurem hinnatav suurem samaväärne

Kohandus -15% -15% -15%

Ehitusõigus Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 7200 m²)

DP olemas: maksimaalselt 2

hoonet; - suurim lubatud

ehitusalane pindala on 4 685 m²

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet,

ehitusalune pindala 3365 m2

DP olemas: Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus 50% ehk

11 495,5 m², hoonete arv 5

Võrdlus hinnataval suurem ehitusõigus

hinnataval suurem ehitusõigus

suurem ehitusala, kuid vähem hooneid; 20% ühiskondlike ehitiste maa, mida peame

miinuseks. Hindame samaväärseks

Kohandus 15% 15% 0%

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 31/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

31

Tehnovõrgud puuduvad vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud

krundi piirini; - tuletõrje veevarustus

rajatud eraldi veetorustikust ja

paigaldatud hüdrandid;

- gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi

piirini; - sidetrass on toodud

kinnistu piirini.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini;

Võrdlus hinnatav kehvem hinnatav kehvem hinnatav kehvem

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

0% 0% -15%

Kohandatud hind: € 27,1 € 39,0 € 30,3

Kohanduste absoluutväärtuste summa

70% 70% 55%

Osakaal lõpphinnas:

30% 30% 40%

Kaalutud hind: € 32,0 € 9,8 € 11,7 € 12,12

Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (koh. absoluutväärtuste summa) antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud hindade summa on kokku 32,0 €/m². Katastriüksusest Vaksali tn T1 tehtava äralõike (pindalaga 1511 m²) väärtuseks saame

32,0 eur/m² x 1511 m² = 48 352 eurot Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu.

5.5. Kaasneva kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus.

Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju. (2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega

ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste

püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele; 4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks

võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 32/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

32

§ 32. Saamata jääva tulu hindamine (1) Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest

tehtava äralõike väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud.

(2) Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32).

Teostatavad äralõiked on teeäärsed kraavid ja nende perv. Alad on detailplaneeringus ette nähtud jätta transpordimaaks. Äralõike teostamisega otsest varalist kahju ei teki, kuna ehitusmaht ei vähene ja juurdepääs säilib.

Hindaja ei tuvastanud ka saamata jäänud tulu. Märkus: Hindaja toob välja, et küll võib tekkida omanikul seoses äralõigete osa hüpoteegi alt vabastamisega täiendava eksperthinnangu tellimise vajadus, mis võib olla täiendavaks kaasnevaks kahjuks. Kuid selle vajadust ei oska hindaja üheselt prognoosida, see sõltub krediidiandja otsusest. Samuti ei oska hindaja täpselt öelda eksperthinnangu koostamise tasu maksumust, see sõltub konkreetse hindamisfirma teenustasust.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 33/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

33

Lisa 1. Fotod

Vaated kinnistule

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 34/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

34

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 35/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

35

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 36/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

36

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on

vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristjan Gross Kutseline hindaja Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

KT-Invest OÜ registrikood 10788029 Aardla 23E Tartu 50110

tel: +372 50 30 156 e-post: [email protected] koduleht: www.ktinvest.ee

Transpordiamet

Valge tn 4, Tallinn 11413

Riin Kodu

maade projektijuht, maade osakond

[email protected]

Teie 06.02.2024 nr 8-3/23-028/21862-2

KT-Invest OÜ ettepanek Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 kinnisasjadest maaeralduste

omandamiseks tehtud pakkumuse korrigeerimiseks

Tartus, [digitaalallkirja kuupäev]

Transpordiamet on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel 17.10.2023 kirjaga nr 8-

3/23-028/21862-1 alustanud omandamise menetlust KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) omandis olevast

Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond) koosseisu kuuluvast

Vaksali tänav T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0767, pindalaga 13 942 m2) ligikaudu

1 511 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus

83101:003:0766, pindalaga 4 914 m2), ligikaudu 2 048 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Transpordiameti 06.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-2 esitatud pakkumuses on äralõigete omandamise

eest makstava tasu suuruse arvutamise aluseks Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandes nr

240127 – 104 – 51040 (02.02.2024, koostaja: kutseline hindaja Andres Teder, vara hindaja 7, kutsetunnistus nr

176331) hinnatud äralõigete hüvitusväärtus.

KT-Invest OÜ tellis vastavalt 15.02.2024 Teile saadetud kirjas osundatule kinnisasjast tehtavate äralõigete

hüvitusväärtuse hindamiseks võrdleva hindamisaruande (käesolevale kirjale lisatud Eksperthinnang nr

77151/TR; koostaja: kutseline hindaja Kristjan Gross, vara hindaja 7, kutsetunnistus nr 189528, Ober-Haus

Hindamisteenuste OÜ). Võrdleva hindamisaruande kohaselt on Vaksali tänav T1 katastriüksusest tehtava

äralõike hüvitusväärtuseks 48 352 eurot (32,0 €/m2) ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtava äralõike

hüvitusväärtuseks 73 932,8 eurot (36,1 €/m2), ehk ümardatult 73 933 eurot.

KT-Invest OÜ registrikood 10788029 Aardla 23E Tartu 50110

tel: +372 50 30 156 e-post: [email protected] koduleht: www.ktinvest.ee

Lähtudes eeltoodust esitab kinnistu (registriosa numbriga 1424304) omanik KT-Invest OÜ (registrikood

10788029) veelkord nõusoleku ülalnimetatud äralõigete võõrandamiseks ja teeb vastavalt KAHOS § 26

lg 7 toodule omapoolse ettepaneku:

- KT-Invest OÜ nõustub Transpordiameti pakkumusega kinnisasjast (registriosa nr 1424304) KAHOS

alusel äralõigete võõrandamiseks,

- KT-Invest OÜ ei nõustu Transpordiameti 06.02.2024 pakkumuses esitatud tasuga ning palub

Transpordiametil teha äralõigete omandamiseks uus pakkumus, milles esitatavate tasude arvutamise

aluseks on käesolevale kirjale manusena lisatud võrdlevas hindamisaruandes (Eksperthinnang nr

77151/TR) hinnatud äralõigete hüvitusväärtused ning täiendavate hüvitiste osas võetakse arvesse ka

kinnisasja omaniku menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise ning võrdleva hindamisaruande

tellimisega seotud kulud.

Ettepaneku lisad:

Lisa 1: kinnisasja omaniku KT-Invest OÜ poolt tellitud võrdlev hindamisaruanne (Eksperthinnang nr 77151/TR);

Lisa 2: võrdleva hindamisaruande teenustasu arve (Arve nr 48772, Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ);

Lisa 3: maksekorraldus võrdleva hindamisaruande teenustasu arve nr 48772 tasumise kohta;

Lugupidamisega,

/ digitaalse allkirjaga /

KT-Invest OÜ

Indrek Pung, juhatuse liige

[email protected]

Arve kuupäev Nr

2024-04-19 48772

ARVE

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Narva mnt 53/2 , Tallinn 10120 VAT ID: EE100315080 Business Reg. no.: 10144929 Telefon: +372 744 6500

Swedbank SWIFT / IBAN: HABAEE2X Konto: EE872200221003179115

KLIENT KT-INVEST OÜ Aardla tn 23e , Tartu

Kogus Lisakirjeldus Hind Summa

1 77151TR Kitsepõllu tee T1 Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakondb

1300,00 1300,00

Maakler: Kristjan Gross

Maksekuupäev: 2024-04-26

Hilinenud makse kannab intressitasu 0,02% päevas.

Neto 1300,00

km 22 % 286,00

KOKKU (EUR) 1586,00

MAKSEKORRALDUS NR MAKSJA / REMITTER / ПЛАТЕЛЬЩИК KUUPÄEV / DATE / ЧИСЛО

MAKSJA KONTO NR / REMITTER´S ACC. / № СЧЕТА ПЛАТЕЛЬЩИКА REG. NR / REG. NO / РЕГ. № SELGITUS / DETAILS OF PAYMENT / ОБъЯСНЕНИЕ ПЛАТЕЖА

MAKSJA PANK / REMITTER´S BANK / БАНК ПЛАТЕЛЬЩИКА

SAAJA / BENEFICIARY / ПОЛУЧАТЕЛЬ

SAAJA KONTO NR / BENEFICIARY´S ACC. / № СЧЕТА ПОЛУЧАТЕЛЯ VIITENUMBER / REFERENCE NO / НОМЕР ССЫЛКИ

SAAJA PANK / BENEFICIARY´S BANK / БАНК ПОЛУЧАТЕЛЯ SUMMA / AMOUNT IN FIGURES / СУММА TEENUSTASU / CHARGES / ТАРИФ

SUMMA SÕNADEGA / AMOUNT IN WORDS / СУММАПРОПИСЬЮ

MAKSEKORRALDUSE LISAINFO (NB! Täita ainult sel juhul, kui saaja on vastava info edastamist nõudnud)

MAKSJA MAKSETUNNUS/ ORIGINATORS REFERENCE/ ПЛАТЁЖНЫЙ ПРИЗНАК ПЛАТЕЛЬЩИКА SAAJA ID/ BENEFICIARY`S ID/ ID ПОЛУЧАТЕЛЯ

TEGELIKU MAKSJA NIMI/ ULTIMATE DEBTOR`S NAME/ ИМЯ ФАКТИЧЕСКОГО ПЛАТЕЛЬЩИКА TEGELIKU MAKSJA ID/ ULTIMATE DEBTOR`S ID/ ID ФАКТИЧЕСКОГО ПЛАТЕЛЬЩИКА

TEGELIKU SAAJA NIMI/ ULTIMATE CREDITOR`S NAME/ ИМЯ ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ TEGELIKU SAAJA ID/ ULTIMATE CREDITOR`S ID/ ID ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ

MAKSJA EES-JA PEREKONNANIMED, ALLKIRJAD / PITSER REMITTER’S NAMES AND SURNAMES, SIGNATURES / STAMP / ИМЕНА И ФАМИЛИИ, ПОДПИСИ / ПЕЧАТЬ ПЛАТЕЛЬЩИКА

PANGA MÄRGE/ BANK`S NOTE/ ПОМЕТКA БAНКА

KÄESOLEVA MAKSEKORRALDUSE ALLKIRJASTAMISEGA KINNITAN, ET OLEN TUTVUNUD JA NÕUSTUN SWEDBANK AS KEHTIVA HINNAKIRJA JA MAKSETEHINGUTE TEOSTAMISE TINGIMUSTEGA.

ПОДПИСАНИЕМ НАСТОЯЩЕГО ПЛАТЕЖНОГО ПОРУЧЕНИЯ ПОДТВЕРЖДАЮ, ЧТО Я ОЗНАКОМИЛСЯ/ОЗНАКОМИЛАСЬ И СОГЛАСЕН/СОГЛАСНА С ДЕЙСТВУЮЩИМИ В SWEDBANK AS ПРЕЙСКУРАНТОМ И УСЛОВИЯМИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПЛАТЕЖНЫХ ОПЕРАЦИЙ.

BY SIGNING THIS PAYMENT ORDER I WARRANT AND REPRESENT THAT I HAVE EXAMINED AND CONSENT TO THE EFFECTIVE PRICE LIST AND CONDITIONS FOR MAKING PAYMENT TRANSACTIONS OF SWEDBANK AS.

10788029 (Registreerimisnumber)

OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OÜ

48772

1 586.00 0.16

2024041900940946

Swedbank AS

Üks tuhat viissada kaheksakümmend kuus eurot 00 senti

19.04.2024

KT-INVEST OÜ

Swedbank AS EUR

EE872200221003179115

EE192200221017964594

188

Peakontor Narva mnt 53 10152 Tallinn Tel +372 665 9700

[email protected]

Tartu kontor Narva mnt 27a 51013 Tartu Tel +372 744 6500

[email protected]

Jõhvi kontor Keskväljak 4 41531 Jõhvi Tel +372 337 0768

johvi@ober- haus.ee

Eksperthinnang nr 77151/TR

Aadress: Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu

linn, Tartu maakond Vara: Äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast,

katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast

katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m²,

sihtotstarve transpordimaa 100%). Väärtuse kuupäev: 02.04.2024 Hindamisaruande kuupäev: 19.04.2024

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja

Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

2

Sisukord

KOKKUVÕTE ..................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid .......................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ........................................................................... 5

1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine ...................................................... 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ................................... 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon .......................................... 6 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................... 6

3. Hinnatava vara kirjeldus ........................................................................................... 7 3.1. Asukoht ................................................................................................................... 7

3.2. Omandisuhted ........................................................................................................ 10 3.3. Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1 ................................................................... 11 3.4. Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1 ................................................................... 13 3.5. Planeeringud ........................................................................................................... 14 3.6. Tehnovõrgud .......................................................................................................... 16

3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile ............................... 16 3.8. Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel .................................... 16

4. Turuülevaade .......................................................................................................... 17 4.1. Majandusülevaade.................................................................................................... 17 4.2. Kinnisvaraturg ......................................................................................................... 19 4.3. Segmendi turuülevaade ............................................................................................ 20 4.4. Turustatavuse analüüs ............................................................................................. 23

5. Hindamine .............................................................................................................. 24

5.1. Parim kasutus ......................................................................................................... 24 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .................................................................. 24 5.3. Turuväärtuse hinnang Kitsepõllu tee T1 äralõige ......................................................... 25 5.4. Turuväärtuse hinnang Vaksali tänav T1 äralõige .......................................................... 28 5.5. Kaasneva kahju hindamine ....................................................................................... 31

Lisa 1. Fotod ................................................................................................................... 33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .................................................................................. 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................ 36

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

3

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatavad varad Äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m², sihtotstarve transpordimaa 100%).

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu

maakond

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Registriosa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Katastritunnus 83101:003:0763

83101:003:0764

83101:003:0765 83101:003:0766 (äralõikega maaüksus) 83101:003:0767 (äralõikega maaüksus)

Äralõike pindalad 1511 m²

2048 m²

Kommentaar Hindamisel on lähtutud kinnistu koosseisust seisuga 27.01.2024, mis on Pindi Kinnisvara eksperthinnangu kinnistusregistri väljavõtte kuupäev ning kus on kinnistu koosseisus viis (5) maaüksust (neist kahest maaüksusest teostatakse äralõige).

Detailplaneering Kinnistul on kehtiv detailplaneering, Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008. Kinnistu on detailplaneeringuga jagatud kolmeks äri- ja toomismaa ja kaheks transpordimaa maaüksuseks.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks

Seos Kinnitame, et Ober Haus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 02.04.2024

Väärtuse kuupäev 02.04.2024

Hindamisaruande kuupäev

19.04.2024

Tellija KT-Invest OÜ, esindaja Indrek Pung

Tellimusleping Kirjalik

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida ca 12 kuud.

Hindamistulemuse täpsus

Keskmine (+/- 20%)

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ANDMETES

Hindaja vastuolusid andmetes ei tuvastanud

HINDAMISTULEMUS

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 1511 m², mõtteline osa kinnisasja osast, katastriüksusest

Vaksali tänav T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0767, pindala 13 942 m², sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 48 352 (nelikümmend kaheksa tuhat kolmsada viiskümmend kaks) eurot ehk 32,0 €/m² taandatuna maatüki äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 2048 m², mõtteline osa kinnisasja osast katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 (kinnistu reg osa nr 1424304, katastritunnus 83101:003:0766, pindala 4915 m², sihtotstarve transpordimaa 100%) harilik väärtus on 73 932,8 (seitsekümmend kolm tuhat üheksasada kolmkümmend kaks ja kaheksa senti) eurot ehk 36,1 €/m² taandatuna äralõike pinnale. Kaasnevat kahju ja saamata jäänud tulu ei esine.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

4

Koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross

Kutseline hindaja Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

5

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu

maakond

Registriosa nr Kinnistu, reg osa nr 1424304

Vara liik Kinnisasi

Hindamise eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse

määramiseks

1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on

tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015) Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1:2015)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875- 1:2015) Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875- 1:2015)

Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt erineda turuväärtusest. (EVS 875- 12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus

ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28). Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud

kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval objektil ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875- 13:2015)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

6

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Maa-ameti maaregistri väljavõte 02.04.2024

Maa-ameti hinnastatistika 02.04.2024

Kinnisvaraportaal kv.ee 02.04.2024

Tartu detailplaneeringute kaardirakendus, sh Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering, planeeringu nr DP-01-298, kehtestatud 9/6/2008

02.04.2024

Ober Haus Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 02.04.2024

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 18.04.2024

Indrek Pung e-kiri 14.02.2024 koos Pindi Kinnisvara eksperthinnanguga 14.02.2024

Dokumendid

Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040. Esitatud tellija esindaja hr Indrek Pung poolt

Allhange Ei kasutatud

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 02.04.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Kristjan Gross

Ülevaatuse juures viibinud isikud

Ülevaatus teostatud iseseivalt

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

7

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on Tartu linna üheks asulaks. Vara jääb Tartu linnast põhja pool, Tartu kesklinnast (Raekoja plats) ca 4,5 km kaugusel.

Tegemist on kõrgemalt hinnatud väga hea nähtavuse ja ligipääsuga asukohaga.

Kinnistu asukoht märgitud noolega. Allikas: maaamet.ee

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

8

Mikroasukoht

Iseloomustus Vara asuva Tartu-Tallinn maantee ääres.

Piirkonna

hoonestus

Piirkonna valdavaks hoonestuseks on teisel pool raudteed äri- ja

tootmishooned, teisel pool maanteed üksikelamu ja hoonestamata maa. Tuntumad hooned on A. Le Cog logistikahoone, Gardest aianduskeskus

Piirkonna haljastus Peamiselt madalhaljastus.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

9

Teedevõrk Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr 40). Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus

planeeritud hinnatavad katastriüksused juurdepääsuks.

Juurdepääs Juurdepääs varani avalikult kasutatavalt tugimaanteelt Tartu-Tiksoja (tee nr

40). Hetkel väike mahasõit kinnisasja kagunurgas, detailplaneeringus planeeritud hinnatavad katastriüksused juurdepääsuks

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

10

Müra ja õhusaaste Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee.

Mürataset tõstab ka läänesuunal paiknev raudtee.

Allikas: Maa-ameti mürakaardi rakendus

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 1424304

Omandivorm Mõttelised osa kinnisasjast

Omanik KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029)

Kanded registriosa I jaos Puuduvad

Kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek summas kaks miljonit krooni aktsiaseltsi Hansapank (reg.kood 10060701), Tallinn kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks 30.05.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.06.2005. Kohtunikuabi M.Tolpinets.

Kinnistusregistriosa IV jaos kehtiv hüpoteegikanne, millega me hindamisel ei arvesta.

Märkus: riigile omandatav vara vabastatakse hüpoteegist ning seetõttu pole hindamisel arvestatud vara koormava hüpoteegiga. Hindajal puudub võimalus kontrollida hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu ja

jääk-summat hindamisaruande kuupäeva seisuga. Kui vara omandatakse koos seda koormava hüpoteegiga, tuleb hüvitusväärtusest lahutada hüpoteegiga tagatud nõude tegelik jääk

Üüri- või rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Puuduvad

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

11

3.3. Katastriüksus (äralõige) Kitsepõllu tee T1

Tunnus 83101:003:0766

Aadress Kitsepõllu tee T1

Omavalitsus Tartu linn

Maakond Tartu maakond

Sihtotstarve 1 Transpordimaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 4915 m²

Maatüki kuju ja

reljeef, kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase, pikliku kujuga, reljeef on valdavalt tasane.

Maatükk piirneb ühelt küljelt teega, teiselt poolt ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast.

Kinnisasja olulised osad

Puuduvad

Kitsendused

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

12

Kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele.

Äralõige1

1 Allikas: Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

13

3.4. Katastriüksus (äralõige) Vaksali tänav T1

Tunnus 83101:003:0767

Aadress Vaksali tänav T1

Asustusüksus Tähtvere küla

Omavalitsus Tartu linn

Maakond Tartu maakond

Sihtotstarve 1 Transpordimaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 13942 m²

Maatüki kuju ja reljeef, kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Maatükk piirneb teega, raudteemaaga ja ehituseks määratud sama kinnistu hoonestamata kruntidega. Äralõige on planeeritud kinnistu kirdesuunal olevast, Tartu-Tiksoja teega piirnevast osast.

Kinnisasja olulised osad

Kinnisasja olulised osad

Kitsendused

Kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara parimale kasutusele.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

14

Äralõige2

3.5. Planeeringud

Üldplaneering

Üldplaneeringu järgselt on äralõigete osas tegemist tee ja tänava maa- alaga. Seda arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve ettevõtluse maa-ala.

Ettevõtluse maa-ala on äri- ja tööstushoonestusega piirkond. Piirkonnas kehtivad tulenevalt krundi sihtotstarbest ärihoone või vastavalt tootmishoone maa-ala tingimused.

Toetav otstarve: ärihoonete maa, tootmishoonete maa.

Toetava otstarbe suurim osakaal: 49%

2 Allikas: Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr 240127 – 104 – 51040

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

15

Detailplaneering3 Planeeringu nimi Kitse-Põllu maaüksuse detailplaneering

Planeeringu nr DP-01-298

Staatus kehtestatud

Planeeringu eesmärk

Maaüksuse sihtotstarbe muutmine, äri- ja tootmishoonete sihtotstarvetega kruntide moodustamine ja ehitusõiguse määramine ning tehnovõrkude varustuse põhimõttelise lahenduse väljatöötamine.

Koostaja Artes Terrae OÜ

Algatamise kuupäev

13/6/2005

Kehtestamise kuupäev

9/6/2008

Avaliku väljapaneku algus

15/5/2008

Avaliku väljapaneku lõpp

28/5/2008

ÜPd muutev Ei

Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest:

Kruntide

ehitusõiguse tabel

3 https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/DP-01-298

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

16

Äralõiked DP positsioonidelt

Äralõiked on tehtud positsioonidelt 4 ja 5.

Positsioon 5 äralõige pindalaga 2048 m². Äralõige on kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast.

Positsioon 4 äralõige pindalaga 1511 m². Äralõige on kinnistu kirdesuunal olevast, teega piirnevast osast.

3.6. Tehnovõrgud

Maatükil puuduvad, naaberkinnistule põhjasuunal (Palsa) on väljastatud on ehitusload vee-, reoveekanalisatsiooni- ja sademevee, kanalisatsioonitorustike ehitamiseks.

Kinnistut läbib el.liin. Vaksali tn kinnistule (83101:003:0206) on kavandatud gaasitrass.

3.7. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid

ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus

Piirkonnas on võimalik kestlik arendus.

3.8. Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. (2)

Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11). (1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. (2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. (3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes selgelt esile. (4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena.

Äralõike väärtuse hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemisena esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise

hindamise kord § 29). Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget

kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12 (4). Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise

hindamise kord § 5).

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 17/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

17

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju: 1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele; 2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31). Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast,

tuleb hindajal eraldi tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS 875 Osa 12). Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna

muutusest. 4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille

peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. a 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. a. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist.

Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise

suurenemine. Müüki välisturgudele on takistanud peamiste eksporditurgude viletsam käekäik

võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Oluline on olnud tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti

majandus eeldatavasti ka 2024. a.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 18/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

18

Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks

aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse

peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. a 9% juures. Vähenenud tööjõu nõudlus ning

hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. a takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. a 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune

alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga

kauem. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. a. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud

ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. a püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik

hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.

Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 19/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

19

4.2. Kinnisvaraturg

Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. a 40 583 ostu-müügitehingut. Tehingute arv vähenes varasema aastaga võrreldes 18,5%. Kinnisvaraturu ostu – müügitehingute maht oli ca 4,4 miljardit eurot, mis oli 17% väiksem kui aasta varem.

2023. a IV kv tehti kokku 10 162 ostu-müügitehingut, sh kinnisasjad, korteriomandid ning hoonestusõigused. Eelmise kvartaliga võrdluses oli tehinguaktiivsus 2% madalam ning aastases võrdluses 7% madalama. IV kv 7% langus on kõrgeim tulemus viimase kahe aasta lõikes. Ostu-müügitehingute koguväärtus on aastaga langenud 11%, olles 2023. a IV kv 1,09 miljardit eurot

ning eelnenud kvartaliga võrdluses jääb tehingute koguväärtus ligi 4% madalamale tasemele. Aastases võrdluses on hoonestamata ja hoonestatud maa tehingute koguväärtus langenud ligi 14% ning korterite puhul oli langus 0,4%. Kõiki segmente iseloomustab langustempo aeglustumine. Muu maa võrdluses toimus langus ligi 60%. 2022. a 4. kv oli tehingute koguväärtust selles segmendis ligi kaks korda suurem tavapärasest tasemest. Eelnenud kvartaliga võrdluses on hoonestamata ja hoonestatud maade tehingute käive langenud, vastavalt ligi 4% ja 23%. Korteritega toimunud

tehingute koguväärtus kasvas seejuures kvartali võrdluses 6%.

Aastases võrdluses tehti IV kv kõikides segmentides vähem tehinguid: hoonestamata maaga 16%, hoonestatud maaga 7% ning eluruumina müüdud korteriomanditega 2%. Võrdluses III kv tehti IV kv hoonestatud maadega ligi 9% rohkem tehinguid, hoonestamata maaga ligi 18% vähem tehinguid, see-eest korteritega tehti 2% rohkem tehinguid. Enim tehinguid tehti eluruumina müüdud korteriomanditega, mis moodustavad kõikide ostu-müügitehingute koguarvust 52%. Hoonestamata

maadega tehti 26% ja hoonestatud maadega 16% tehingutest. Maakondlikul tasemel on ostu- müügitehingute teostamise aktiivsus tavapäraselt kõrgeim Harju maakonnas (4238 tehingut) ning madalaim Hiiu maakonnas (71 tehingut). Rahalist kapitali kaasati samuti enim Harju maakonnas (704 miljonit eurot) ning vähim Hiiu maakonnas (3,3 miljonit eurot).

Allikas: Maa – amet

Korteriomanditega tehti 2023 IV kv kokku 5867 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5313.

Võrdluses aastataguse perioodiga on eluruumidega toimunud tehingute arv vähenenud 2,4% ning eelnenud kvartaliga võrdluses on tehingute arv vähenenud 2,1%. Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal oli 2023. a IV kv 20% kõikide eluruumide tehingutest. Võrdluses aastataguse ajaga on uute korteritega tehtud tehingute arv vähenenud 26% ning samal ajal on järelturu aktiivsus kasvanud ligi 6%. Esmamüükide arv on kvartali võrdluses kasvanud ligi 30%, see- eest järelmüükide arv on eelnenud kvartaliga võrdluses langenud 8%. Kokku müüdi IV kv 1054 uut korterit. Harju maakonnas oli esmamüükide arv 757, sealhulgas Tallinnas 612. Tallinnas müüdud

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

1 100

1 200

1 300

1 400

1 500

1 600

1 700

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

15 000

16 000

17 000

18 000

2 0 0 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 3 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 3 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

Eesti kinnisvaratehingute (ost - müük) arv ja rahaline maht 2004 - 2023

tehingute arv(vasak telg) rahaline maht(parem telg)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 20/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

20

uued korterid moodustavad ligi 58% kõikidest Eestis müüdud uutest korteritest. Tartu maakonnas müüdi 203 ning Pärnu maakonnas 70 uut korterit.

2023. a IV kv oli Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetrihind 4 205 €/m². Aastane ruutmeetrihinna kasv oli sealjuures 16%. Pealinna järelturu korteri keskmine hind oli 2023. a IV kv 2797 €/m² ning

seejuures on keskmine hinnatase aastataguse ajaga võrdluses tõusnud ligi 3%. Kvartaalses võrdluses püsib Tallinna järelturu korterite keskmine hinnatase muutumatuna. Jättes ruutmeetrihinna arvutusel välja Tallinna, siis maksis 2023. a IV kv andmetele tuginedes uue korteri ruutmeeter Eestis keskmiselt 2999 €/m² ning aastataguse ajaga võrdluses on kasv olnud 18% ning eelmise kvartaliga võrdluses on ruutmeetrihind kasvanud ligi 3%. Eesti (v.a Tallinn) järelturu korteri ruutmeetrihind oli IV kv seisuga 1092 €/m², aasta kasv 7%, kuid see-eest eelmise kvartaliga võrdluses on keskmine hind 5% madalamal. Tartus maksis 2-toaline järelturu korter keskmiselt 102

945 eurot (2 186 €/m²) ning Pärnu linnas keskmiselt 95 792 eurot (2 023 €/m²). Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus 2023. a IV kv 4 260 ostumüügitehingut, mis on 12% vähem kui eelmise aasta samal perioodil ning 3% vähem kui 2023. a III kv. Kinnisasjadega toimunud tehingute koguväärtus oli IV kv 412 miljonit eurot ning võrdluses eelmise kvartaliga on tehtud tehingute koguväärtus 17% langenud.

Kinnisvara hinnaindeks langes eelmise kvartaliga võrdluses 4,8% ning on aastaga jäänud samale tasemele. Võrdluses eelmise kvartaliga langes hoonestamata maa hinnaindeks 24% ja korteriomandite hinnaindeks 2%. Aastatagusega võrdluses on korteriomandite indeks langenud 11% ning hoonestamata maa indeks kasvanud 8%. Hoonestatud maa hinnaindeksit ei saanud 2023. a IV kv arvutada tehinguandmete vähesuse ja ebasobivuse tõttu. Seega on 2023. a IV kv hinnaindeks arvutatud korteriomandite ja hoonestamata maa tehingute põhjal.

4.3. Segmendi turuülevaade

Tartu maakonnas ja Tartu linna lähiümbruses on hoonestamata äri- ja tootmismaade turg

majandusolukorra tõttu passiivne. Kui aktiivsel perioodi 2021 oli segamaadega (st mitme sihtotstarbega) kinnistute tehinguid 77, siis 2023 oli neid 31. Tabel 1. Hoonestamata tootmis-, äri- ja segamaa sihtotstarbega kinnistute tehingustatistika Tartu maakonnas.

Segamaa Tootmismaa Ärimaa

Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine

2016 60 8,44 27,97 44 3,28 8,27 12 26,11 34,76

2017 29 15,71 19,03 19 1,67 3,74 27 12,66 27,32

2018 39 6,02 10,15 36 9,60 37,48 23 38,35 74,23

2019 55 15,92 31,09 24 0,50 3,16 28 27,79 68,42

2020 43 14,79 43,88 57 8,00 19,41 20 24,38 30,50

2021 77 18,50 21,20 41 6,39 18,25 32 41,42 68,03

2022 49 45,60 60,85 30 6,79 19,45 11 30,82 35,96

2023 31 60,00 113,78 31 14,29 25,32 7 45,54 46,35

Allikas: Maa-amet tehingute statistika, Ober Haus Kinnisvara

Kogu maakonna tehingutest moodustab Tartu linna tehingute arv väiksema osa, sest linna piires on vaba maad vähem ning hinnad kõrgemad. Ka on äri-ja tootmismaade arendused Tartu linna lähivaldades. Tartu linna (sh külad) hoonestamata maade tehingute statistikat ilmestab järgmine tabel:

Pindala

(m²) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m²)

Arv Keskm Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskm

2020 segamaa 7 9 250,70 3 317 706 75 000 1 920 000 6,68 943,95 23,16 189,41

tootmismaa 8 8 012,10 1 963 061 24 850 000 0,24 191,74 36,92 52,66

ärimaa 5 2 806,40 427 302 2 000 233 992 1,91 70,39 35,09 35,45

2021 segamaa 17 8 960,50 3 659 231 23 389 776 000 2,38 99,06 12,86 31,50

tootmismaa 7 4 466,90 1 436 393 191 510 800 6,37 143,62 30,08 42,28

ärimaa 12 3 024,40 2 843 083 45 000 660 000 24,64 432,22 49,84 109,18

2022 segamaa 5 10 221,20 4 283 560 130 000 2 400 000 28,36 1 179,94 40,10 267,73

tootmismaa 7 4 589,30 476 780 1 000 435 000 0,71 57,42 24,39 23,27

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023 segamaa 6 1 479,30 4 301 000 9 400 2 760 000 200,00 1 356,93 200,00 397,36

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-amet tehingute statistika

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 21/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

21

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Hoonestamata maade ostjad eelistavad väljakujunenud äripiirkondade krunte. Hinnatumad asukohad on Tartu linna tööstuspiirkonnad (eelkõige Turu tn ja Riia tn piirkond). Linna ääres on eelistatumad piirkonnad, kus infrastruktuur on välja arendatud ja olemas on hoonestus. Oluline on ka asukoht suuremate maanteede suhtes. Võrdluses Ülenurme suuna ja Vahi piirkonnaga, eelistab

turg just Ülenurme suunda. Väiksem on nõudlus Vahi tööstuspiirkonda, kuigi juurdepääs on suhteliselt hea. Hinnatase on Vahi piirkonnas mõnevõrra madalam. Hoonestamata äri- ja tootmismaade ostjaks on nii ettevõtted, kes ehitavad oma tarbeks vajamineva hoone, kui ka arendajad. Just viimased plaanivad mitmele poole ehitada väiksemate laopindadega hooneid, et pinnad üürile anda (nt on laohooneid plaanis ehitada Vahi piirkonda ja Kassisilma tänavale Kambja valda). Omatarbeks ehitamist on jäänud mõnevõrra vähemaks, sest

majanduskeskkond seda ei soosi. Alljärgnevalt on toome välja tehinguid hoonestamata äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistute ja ehitusõigusega kinnistutega. Aadress Hind € Pindala,

m² Hind ühiku kohta, eur/m²

Käibe- maks

AÕL kuupäev

Lisainfo

Tartu vald, Vahi alevik, Vabriku tn

402 000 12341 32,6 T 31.01.2023 kinnistul on õigus ehitada: - maksimaalselt 2 hoonet; - suurim lubatud ehitusalane pindala on 4 685 m²; - suurim lubatud kõrgus 12 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini; - paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril - elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini; - sidetrass on toodud kinnistu piirini. Kõnni-ja sõiduteed on asfalteeritud ning rajatud tänavavalgustus.

Tartu vald, Vahi alevik, Savimäe tn

270 000 6505 41,5 T 11.01.2023 ehitusõigus on järgmine: - maksimaalne ehitiste arv on 2; - lubatud krundi maksimaalne täisehitus: 3 300 m2; - maksimaalne hoonete kõrgus 14 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini;

- paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass krundi piiril; - elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini; - sidetrass toodud kinnistu piirini.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 22/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

22

Tartu vald, Raadi alev, Rehepapi tn

678 000 15854 42,8 T 01.03.2023 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas Vahi alevikus. Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgustust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn

231 372 3274 70,7 T 05.06.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% Suurim lubatud ehitusalane pindala 1000 m². Hoonete suurim lubatud korruselisus 3. Maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Sidekaabel on toodud krundi piirini. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis.

Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn

183 770 3058 60,1 F 17.07.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% Maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust. Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Sidekaabel on toodud krundi piirini. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis.

Kambja vald, Soinaste küla, Rehepapi tee

294 000 4600 63,9 T 12.09.2023 Ehitusalune pind 1800 m². Kõik kommunikatsioonid on kinnistu piiril.

Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

552 000 11792 46,8 T 17.04.2023 Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Kambja vald, Reola küla

360 000 9941 36,2 T 30.05.2023 Ehitusõigus Kinnistule on lubatud ehitada: * Kuni 4 hoonet, ehitusalase pindalaga 3511,7 m² * Kuni 2 korrust (max 12m), katusekalle 0...15 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud kinnistu piiril - elektriliitumispunkt krundil - sidetrass krundi piiril - gaasitrass krundi piiril

Kambja vald, Räni alevik, Kassisilma tn

330 000 4158 79,4 T 30.05.2023 krundile lubatud ehitada kuni 3 hoonet, maksimaalse kõrgusega 10 m ja täisehitamise pind 1,247 m². Tartu linna vee- ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunktid krundipiiril · Liitumine Eesti Energiaga 20A (võimalus soetada lisavõimsust otse Eesti Energiast) · Side liitumisvõimalus · Sadevee trass - Gaasikütte võimalus

*- käibemaks: F – hind ei sisalda käibemaksu, T – hind sisaldas käibemaksu

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 23/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

23

Pakkumine

Valik hinnatava vara segmendi pakkumisi: Asukoht Pindala,

m² Küsitud

hind Kirjeldus

Lao tee 3, Tõrvandi

5914 385 000 € 65.1 €/m²

Müüa hoonestamata kinnistu, sihtotstarve 100% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Tõrvandi tehnopargis, 5 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asuvad Ülenurme ja Reola tehnopargid ning Tartu lennujaam. Naabruskonnas valdavalt esindus-, logistika- ja tootmishooned. Tartu-Võru-Luhmaa maantee 500 m. Kinnistu piirile on välja ehitatud liitumispunktid elektri-, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumiseks ning liitumistasud on tasutud. Hinnale lisandub käibemaks kehtivas määras.

Kõrvemaa tn 5, Kõrveküla

3158 240 008 € 76 €/m²

Müüa 100% ärimaa Annuse Elamurajooni alguses. Suurim ehitusalune pindala 800 m² Lubatud ehitada 1 hoone Kuni 2 korrust Hoone kõrgus 7-8,5 m

Kassisilma tn 9, Räni

6135 450 000 € 73.4 €/m²

ARENDUSPROJEKTI SUURUS: ehitusalune pind 1968 m². Planeeritud on nii kahekorruseline ärihoone 4 büroopinnaga (kokku 300 m²) kui ka 27 laopinda (kokku 1700 m²), mille suurused varieeruvad 49,5 m² ja 150 m² vahel.

Estakaadi tn 2, Vahi alevik

3362 220 000 € 65.4 €/m²

kinnistu - 80% tootmismaa; 20 % ärimaa. Kinnistule on tehtud arhitektuurne projekt tootmis- ja olmehoonele. Valmis on ehitatud olmeosa vundamendid ja I korrus koos vahelaega. Valmis on ka tootmisosa vundamendid (vundamendikannud) ja tagasitäide. Ehitise tehnilised andmed: Kasutamise otstarve 12519 – Muu tööstushoone Ehitusalune pindala: 1128,9 m² Suletud netopind: 1214,2 m² Korruselisus: 2

Peetri tee 4, Ülenurme, Kambja vald

9070 453 500 € 50 €/m²

Müüa kinnistu, mille sihtotstarveteks on 50% tootmismaa ning 50% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Ülenurme alevikus ca 4 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asub Ülenurme ja Reola tehnopark ning Ülenurme lennuväli. Kinnistu piirneb Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteega. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Hinnale lisandub käibemaks.

Hoonestamata äri- ja tootmismaade küsitud hinnad on järjest tõusnud. Eelkõige sõltub hind asukohast (mida enam on piirkond arenenud ja lisanduvaid uusi hooneid ehitatakse, seda enam muutub ka uutele tulijatele asukoht atraktiivsemaks) ja infrastruktuurist/tehnovõrkudest (oluline on välja ehitatud juurdepääsutee ning tehnovõrkudega liitumised).

4.4. Turustatavuse analüüs4

Hinnatava vara lõppkasutajad

Hinnatava vara lõppkasutajad on kõige tõenäolisemalt ettevõtted. Kuna hinnatava vara puhul on detailplaneeringu järgi tegemist äri- ja tootmismaaga, on suunitlus sedalaadi ettevõtetele.

4 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus

uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 24/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

24

Äralõige ei ole turul kaubeldav vara

Lõppkasutajaid

iseloomustavad tunnused

Ettevõtted, kellele on oluline Tartu linna lähedus ja hea nähtavus

maanteelt

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Üldjoontes rahuldab, sest tegemist on arenevas piirkonnas asuva varaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Keskmiselt

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Keskmiselt

Konkureeriv pakkumine turul

Turul on erinevaid pakkumisi, kuid Tartu-Tallinn maantee lähipiirkonnas pakkumised puuduvad.

Arendusprojektid Tartu piirkonnas on mitmeid projekte, mille äri- ja tootmismaa krundid konkureerivad hinnatava varaga.

Müügiperiood Sarnaste varade müügiperiood on ca 12 kuud

Müügihinnad Müügihindade muutust on keeruline hinnata. Ühelt poolt on tehingute maht vähenenud, kuid hindade märkimisväärset langust

pole toimunud. Siiski on üldine majanduse ja kinnisvaraturu foon pigem negatiivne, mis kajastub tehingute väiksemas arvus.

Alternatiivsed kasutused Üldplaneeringu ja detailplaneeringu järgi on kinnistu äri- ja tootmismaa funktsiooniga. Muid alternatiivseid kasutusi hindaja hinnangul väärtuse kuupäeval ei ole.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3).

Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine detailplaneeringujärgse kasutusena, mis on

- füüsiliselt võimalik ja vajalikult põhjendatud (äripiirkond, piirneb tugimaanteega, Tartu linna üks sissesõiduteedest),

- õiguslikult lubatav (kehtestatud detailplaneering, määratud ehitusõigus (kolm ehitusõigusega krunti ja kaks transpordimaad, ehitusalune pind 7400 m², kuni 9 hoonet),

- finantsmajanduslikult otstarbekas (tegemist on tugimaanteega piirneva kinnistuga,

finantsmajanduslikult otstarbekaim kasutus on detailplaneeringujärgne kasutus arendusmaana),

ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub.

5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige

tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse. Ehitusõigusega hoonestamata kinnistute turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna

sarnaste varadega toimuvad valdavalt ostu-müügitehingud.

Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav objekt peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel,

võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 25/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

25

Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.3. Turuväärtuse hinnang Kitsepõllu tee T1 äralõige

Hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks kasutame võrdluskõlbulikke tehinguid, mis on valitud punktis 4.3. välja toodud tehingutest. Välja on jäetud võlaõigustehingud ning komplekstehingud. Kõikidel

varadel on kehtestatud detailplaneeringud ning olemas seeläbi ehitusõigus. Võrdlustehingutena kasutatakse hindajale teadaolevaid tehinguid võrreldavates piirkondades. Ka on valitud tehingud, millede kinnistu pindala on samaväärne hinnatava varaga. Aadress Tartu maakond, Tartu

vald, Raadi alev, Rehepapi tn

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik, Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

Hind, eur 678 000 402 000 552 000

Hind käibemaksuta, eur

565 000

335 000 460 000

Pindala, m² 15854 12341 11792

Hind ühiku kohta, eur

35,6 € 27,1 € 39,0 €

Kuupäev 01.03.2023 31.01.2023 17.04.2023

Lisainfo 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas

Vahi alevikus.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

DP olemas: maksimaalselt 2 hoonet; - suurim lubatud ehitusalane pindala

on 4 685 m²

vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini;

- tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud

hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini;

- sidetrass on toodud kinnistu piirini.

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, ehitusalune pindala 3365 m².

Hind sisaldab juurdepääasu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist

6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Võrdlustehingute valikul oleme lähtunud kinnistu pindalast, sihtotstarbest ja asukohast, mis on

peamised hinda mõjutavad tegurid turul.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks ühikuhinna, €/m²

positsioonide 1, 2, 3 ja 5 pindalade summa kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad. Täiendav selgitus: detailplaneeringu kohaselt moodustatud maatükkide kogupindala on kinnistusraamatu andmete kohaselt 33 964 m². Detailplaneeringu seletuskirjas on toodud selgitus: Positsioon 4 on reserveeritud Tartu linna üldplaneeringu järgi kavandatava Vaksali tänava pikenduse

tarbeks ja positsioon 5 on planeeritud kruntidele juurdepääsuteeks. Kui positsioon 5 on planeeritud kruntidele juurdepääsuteeks, mis on oluline positsioon 1, 2 ja 3

kruntide juurdepääsuks, siis positsioon 4 on kavandatud Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Detailplaneeringu põhijoonisel on Vaksali tänava pikendus koos ringteega Tartu - Tallinna maanteeni. Tegemist on Tartu linna poolt reserveeritud maa-alaga, mis on planeeritud avalikult kasutatavaks teeks. Kogu kinnistu vaates loovad omanikule ja/või potentsiaalsele ostjale väärtust ainult

planeeringu eesmärgipäraseks realiseerimiseks kriitiliselt olulise omavahelise funktsionaalse seotusega kolm ehitusõigusega äri- ja tootmismaa sihtotstarbega krunti ning nendele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu rajamiseks määratud maaüksus tähistusega POS 5. Potentsiaalne ostja on detailplaneeringu kaudu teadlik, et POS 4 (DP järgi moodustatud Vaksali tänav T1 maaüksuse pindala 13 942 m²) on maa-ala, mida ta hoonestamiseks ega muul majanduslikult otstarbekal viisil kasutada ei saa.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 26/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

26

Hindaja on teostanud eksperdi küsitluse kolmelt hindajalt (kõik 7 taseme kutselised hindajad, kellest kaks kohtulikult tunnustatud eksperdid), saates neile kirjelduse kehtiva detailplaneeringu kohta.

Kõikide ekspertide seisukoht on, et hindamisel ei pea arvestama Tartu linna poolt reserveeritud maa-ala.

Eelnevat arvestades on hinnatavaks maa-alaks 33 964 m² - 13 942 m² = 20 022 m² Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Võrdlustehingute valik

Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnases turupiirkonnas toimunud hoonestamata maade tehinguid, milledel DP kehtestatud.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Tehingu hind, mis sisaldas käibemaksu, on võrdlustabelis ilma käibemaksuta.

Võrdlusühiku valik5

Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnistu pindala kohta.

Võrdluselementide valik 6

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Tehingu aeg – kaks esimest tehingut on teostatud samaväärses turuolukorras, kohanduse vajadus puudub;

• Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Äri- ja tootmismaade puhul on oluline hea juurdepääs ning asukoht tiheda liiklusega tänava ääres.

• Pindala – üldjuhul mõjutab kinnistu ühikhinda kinnistu pindala ning mastaabiefekt: suurema koguse puhul on 1 m² hind väiksem ning vastupidi.

• Detailplaneeringu ja ehitusõiguse olemasolu – üldjuhul on hoonestamata kinnistu hind kõrgem, mida suurem on võimalik ehitusmaht;

• Tehnovõrgud – tehnovõrkude olemasolu ning liitumised on hinda mõjutav tegur.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav kinnistu võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

5 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 6 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 27/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

27

Võrdlustabel: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 3

Tehingu hind, € 402 000 552 000 678 000

Tehingu hind, € (km-ta)

kohandamisel 335 000 460 000 565 000

Ruutmeetrihind, € lähtutakse 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Tehingu aeg: ruutmeetrihinnast kinnistu pindala

kohta

31.01.2023 17.04.2023 01.03.2023

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Asukoht: Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartumaal, Tartu linnas,

väga hea nähtavusega

asukoht

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik,

Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik,

Peetri tee

Tartu maakond, Tartu vald, Raadi alev,

Rehepapi tn

Võrdlus lao- ja tootmishoonete piirkonnas, kuid vähem

eelistatud asukoht, maanteelt nähtavus

puudub

tiheda liiklusega maantee ääres,

juurdepääs kõrvelteede kaudu

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas, Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus halvem

Kohandus 20% 20% 20%

Pindala, m² 20 022 12341 11792 15854

Võrdlus hinnatav suurem hinnatav suurem samaväärne

Kohandus -5% -5% 0%

Ehitusõigus Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 7200 m²)

DP olemas: maksimaalselt 2

hoonet; - suurim lubatud

ehitusalane pindala on 4 685 m²

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet,

ehitusalune pindala 3365 m²

DP olemas: Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa,

lubatud krundi maksimaalne

täisehitus 50% ehk 11 495,5 m², hoonete

arv 5

Võrdlus hinnataval suurem ehitusõigus

hinnataval suurem ehitusõigus

suurem ehitusala, kuid vähem hooneid; 20% ühiskondlike ehitiste maa, mida peame

miinuseks. Hindame samaväärseks

Kohandus 15% 15% 0%

Tehnovõrgud puuduvad vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud

krundi piirini; - tuletõrje veevarustus

rajatud eraldi veetorustikust ja

paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu

piiril - elektriliitumispunkt

(3x25A) toodud krundi piirini;

- sidetrass on toodud kinnistu piirini.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini;

Võrdlus hinnatav kehvem hinnatav kehvem hinnatav kehvem

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

10% 10% 0%

Kohandatud hind: € 29,9 € 42,9 € 35,6

Kohanduste absoluutväärtuste summa

60% 60% 40%

Osakaal lõpphinnas:

30% 30% 40%

Kaalutud hind: € 36,1 € 9 € 12,9 € 14,26

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 28/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

28

Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval

määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (koh. absoluutväärtuste summa) antakse kõige väiksem kaal.

Kaalutud hindade summa on kokku 36,1 €/m². Katastriüksusest Kitsepõllu tee T1 tehtava äralõike (pindalaga 2048 m²) väärtuseks saame 36,1 €/m² x 2048 m² = 73 932,8 eurot

5.4. Turuväärtuse hinnang Vaksali tänav T1 äralõige

Vastavalt Transpordiameti 22.12.2021 korraldusele nr 1.1-3/21/551 „Projekteerimistingimuste

andmine Tartu põhjapoolse ümbersõidu ehitamise ehitusprojekti koostamiseks“ koostati Tartu põhjapoolse ümbersõidu projektlahendus, mille kohaselt selgus Transpordiametil vajadus võõrandada maad KT-Invest OÜ omandis olevast Kitse-Põllu kinnistust. Hindamisaruande koostamise eesmärk on Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu

põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt“ osalise elluviimise, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega, käigus KAHOS § 4 lg 1 p 7

kohaselt Eesti Vabariigile Transpordiameti (TrAm) kaudu KT-Invest OÜ omandis olevast Kitse-Põllu kinnistust (registriosa 1424304) tehtavate äralõigete omandamise eest KAHOS § 11 lg 2 kohase tasu (kinnisasja väärtus ja hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad) kindlaksmääramiseks. Äralõige on teostatud detailplaneeringu positsioonist nr 4. Tegemist on Tartu linna poolt reserveeritud

maa-alaga kavandatava Vaksali tänava pikenduse tarbeks. Maa sihtotstarve on 100% transpordimaa. Transpordimaa on aktiivse turuta maa, millega vabal turul tehinguid ei teostata ning millele turuväärtuse hinnangut anda ei saa. Seetõttu saab omandamisel hüvitise kindlaksmääramine toimuda kehtiva KAHOS’i kohaselt: […] “Kui

äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.” (KAHOS §12, lg 4)

Kõike eelnevat arvestades vaatleme hinnatavat vara kogumis kokku pindalaga 33 964 m². Hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks kasutame võrdluskõlbulikke tehinguid, mis on valitud punktis

4.3. välja toodud tehingutest. Välja on jäetud võlaõigustehingud ning komplekstehingud. Kõikidel varadel on kehtestatud detailplaneeringud ning olemas seeläbi ehitusõigus. Võrdlustehingutena kasutatakse hindajale teadaolevaid tehinguid võrreldavates piirkondades. Ka on valitud tehingud, millede kinnistu pindala on võimalikult samaväärne hinnatava varaga. Aadress Tartu maakond, Tartu vald,

Raadi alev, Rehepapi tn Tartu maakond, Tartu vald,

Vahi alevik, Vabriku tn Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

Hind, eur 678 000 402 000 552 000

Hind käibemaksuta, eur

565 000

335 000 460 000

Pindala, m² 15854 12341 11792

Hind ühiku

kohta, eur/m²

35,6 €

27,1 € 39,0 €

Kuupäev 01.03.2023 31.01.2023 17.04.2023

Lisainfo 80% ärimaa ning 20% ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega kinnistu Tartu vallas Vahi alevikus.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee-

DP olemas: maksimaalselt 2 hoonet;

- suurim lubatud ehitusalane pindala on 4 685 m²

vee- ja kanalisatsiooni

torustikud rajatud krundi piirini;

- tuletõrje veevarustus

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, ehitusalune pindala 3365 m².

Hind sisaldab juurdepääasu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist

6A ning vee- ja

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 29/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

29

ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi piirini; - sidetrass on toodud

kinnistu piirini.

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Võrdlustehingute valikul oleme lähtunud kinnistu pindalast, sihtotstarbest ja asukohast, mis on

peamised hinda mõjutavad tegurid turul. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus

võrdlusmeetodil. Võttes arvesse, et

- Vaksali tänav T1 maaüksus on maakasutuse sihtotstarbest tulenevalt aktiivse turuta maa, - Vaksali tänav T1 maaüksuse osas detailplaneeringu realiseerimise (perspektiivse Vaksali

tänava pikenduse väljaehitamise) tõenäosust ei ole käesoleva aja teadmise juures võimalik

adekvaatselt hinnata (ehk 17 aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringu kohaselt reserveeritud POS 4 maa-ala osas piirdub kohaliku omavalitsuse tänane seisukoht kõigest tõdemusega, et üldplaneeringus ette nähtud lahendusest tulenevalt jääb kohalik omavalitsus reserveerimise juurde),

- Vaksali tänav T1 maaüksus ei ole Kitse-Põllu kinnistu maa-ala osas kehtiva detailplaneeringu realiseerimiseks (ehk äri- ja tootmisotstarbega kruntide hoonestamiseks ja kasutuselevõtuks) funktsionaalselt kriitiliselt vajalik (juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt

hoonestatavatele kruntidele tagatakse detailplaneeringu kohaselt maaüksusele Kitsepõllu tee T1 rajatava kogujatee kaudu),

ei ole Vaksali tänav T1 maaüksuse ega ka sellest tehtava äralõike turuväärtust eraldiseisvalt tehniliselt võimalik hinnata, mistõttu on äralõike väärtuse hindamiseks võimalik lähtuda ainult kinnistu kui terviku turuväärtuse ühikväärtusest (€/m²). Kõike eelnevat arvestades käsitletakse eksperthinnangu käesolevas alajaotuses hinnatavat vara kogumis maaüksuste kogupindalaga 33 964

m². Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Võrdlustehingute valik

Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnases turupiirkonnas toimunud hoonestamata maade tehinguid, milledel DP kehtestatud.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Tehingu hind, mis sisaldas käibemaksu, on võrdlustabelis ilma

käibemaksuta.

Võrdlusühiku valik7

Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnistu pindala kohta.

Võrdluselementide

valik 8

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara

väärtust mõjutavad tegurid: • Tehingu aeg – kaks esimest tehingut on teostatud samaväärses

turuolukorras, kohanduse vajadus puudub; • Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka

makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet.

7 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 8 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.)

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 30/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

30

Äri- ja tootmismaade puhul on oluline hea juurdepääs ning asukoht tiheda liiklusega tänava ääres.

• Pindala – üldjuhul mõjutab kinnistu ühikhinda kinnistu pindala ning mastaabiefekt: suurema koguse puhul on 1 m² hind väiksem

ning vastupidi. • Detailplaneeringu ja ehitusõiguse olemasolu – üldjuhul on

hoonestamata kinnistu hind kõrgem, mida suurem on võimalik ehitusmaht;

• Tehnovõrgud – tehnovõrkude olemasolu ning liitumised on hinda mõjutav tegur.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav kinnistu võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 1 2 3

Tehingu hind, € 402 000 552000 678 000

Tehingu hind, € (km-ta)

kohandamisel 335 000 460 000 565 000

Ruutmeetri hind, €

lähtutakse 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Tehingu aeg: ruutmeetrihinnast kinnistu pindala

kohta

31.01.2023 17.04.2023 01.03.2023

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 27,1 € 39,0 € 35,6 €

Asukoht: Keskmiselt kõrgemalt hinnatud asukoht Tartumaal,

Tartu linnas, väga hea

nähtavusega asukoht

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik,

Vabriku tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik,

Peetri tee

Tartu maakond, Tartu vald, Raadi alev,

Rehepapi tn

Võrdlus lao- ja tootmishoonete piirkonnas, kuid vähem eelistatud

asukoht, maanteelt nähtavus puudub

tiheda liiklusega maantee ääres,

juurdepääs kõrvelteede kaudu

Keskmiselt kõrgemalt hinnatud

asukoht Tartu vallas, Raadi

alevis, maanteest eemal,

tööstuspargi ala, nähtavus halvem

Kohandus 20% 20% 20%

Pindala, m² 33 964 12341 11792 15854

Võrdlus hinnatav suurem hinnatav suurem samaväärne

Kohandus -15% -15% -15%

Ehitusõigus Kehtestatud detailplaneering,

määratud ehitusõigus (kuni 9

hoonet, äri- ja tootmismaa,

ehitusalune pind 7200 m²)

DP olemas: maksimaalselt 2

hoonet; - suurim lubatud

ehitusalane pindala on 4 685 m²

DP olemas, lubatud 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet,

ehitusalune pindala 3365 m2

DP olemas: Kehtiv DP, 80% äri ja 20%

ühiskondlike ehitiste maa, lubatud krundi

maksimaalne täisehitus 50% ehk

11 495,5 m², hoonete arv 5

Võrdlus hinnataval suurem ehitusõigus

hinnataval suurem ehitusõigus

suurem ehitusala, kuid vähem hooneid; 20% ühiskondlike ehitiste maa, mida peame

miinuseks. Hindame samaväärseks

Kohandus 15% 15% 0%

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 31/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

31

Tehnovõrgud puuduvad vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud

krundi piirini; - tuletõrje veevarustus

rajatud eraldi veetorustikust ja

paigaldatud hüdrandid;

- gaasitrass kinnistu piiril

- elektriliitumispunkt (3x25A) toodud krundi

piirini; - sidetrass on toodud

kinnistu piirini.

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini

Hind sisaldab juurdepääsu

asfaltkattega teelt, tänavavalgustust,

elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini;

Võrdlus hinnatav kehvem hinnatav kehvem hinnatav kehvem

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

0% 0% -15%

Kohandatud hind: € 27,1 € 39,0 € 30,3

Kohanduste absoluutväärtuste summa

70% 70% 55%

Osakaal lõpphinnas:

30% 30% 40%

Kaalutud hind: € 32,0 € 9,8 € 11,7 € 12,12

Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (koh. absoluutväärtuste summa) antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud hindade summa on kokku 32,0 €/m². Katastriüksusest Vaksali tn T1 tehtava äralõike (pindalaga 1511 m²) väärtuseks saame

32,0 eur/m² x 1511 m² = 48 352 eurot Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu.

5.5. Kaasneva kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus.

Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otsene varaline kahju. (2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega

ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse. (3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste

püstitamisega või kõrghaljastuse vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel; 3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja kui terviku turuväärtusele; 4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi, seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks

võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes 3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 32/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

32

§ 32. Saamata jääva tulu hindamine (1) Saamata jäävaks tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest

tehtava äralõike väärtuses ega otseses varalises kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud.

(2) Saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32).

Teostatavad äralõiked on teeäärsed kraavid ja nende perv. Alad on detailplaneeringus ette nähtud jätta transpordimaaks. Äralõike teostamisega otsest varalist kahju ei teki, kuna ehitusmaht ei vähene ja juurdepääs säilib.

Hindaja ei tuvastanud ka saamata jäänud tulu. Märkus: Hindaja toob välja, et küll võib tekkida omanikul seoses äralõigete osa hüpoteegi alt vabastamisega täiendava eksperthinnangu tellimise vajadus, mis võib olla täiendavaks kaasnevaks kahjuks. Kuid selle vajadust ei oska hindaja üheselt prognoosida, see sõltub krediidiandja otsusest. Samuti ei oska hindaja täpselt öelda eksperthinnangu koostamise tasu maksumust, see sõltub konkreetse hindamisfirma teenustasust.

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 33/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

33

Lisa 1. Fotod

Vaated kinnistule

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 34/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

34

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 35/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

35

Hoonestamata kinnistu, reg. nr 1424304 © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 36/36 Eksperthinnang nr 77151/TR

36

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on

vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristjan Gross Kutseline hindaja Vara hindaja, vara hindaja 7, kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

KT-Invest OÜ registrikood 10788029 Aardla 23E Tartu 50110

tel: +372 50 30 156 e-post: [email protected] koduleht: www.ktinvest.ee

Transpordiamet

Valge tn 4, Tallinn 11413

Riin Kodu

maade projektijuht, maade osakond

[email protected]

Teie 06.02.2024 nr 8-3/23-028/21862-2

KT-Invest OÜ ettepanek Vaksali tänav T1 ja Kitsepõllu tee T1 kinnisasjadest maaeralduste

omandamiseks tehtud pakkumuse korrigeerimiseks

Tartus, [digitaalallkirja kuupäev]

Transpordiamet on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel 17.10.2023 kirjaga nr 8-

3/23-028/21862-1 alustanud omandamise menetlust KT-INVEST OÜ (registrikood 10788029) omandis olevast

Kitse-Põllu kinnistu (registriosa nr 1424304, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond) koosseisu kuuluvast

Vaksali tänav T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 83101:003:0767, pindalaga 13 942 m2) ligikaudu

1 511 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest (katastriüksuse tunnus

83101:003:0766, pindalaga 4 914 m2), ligikaudu 2 048 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Transpordiameti 06.02.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/21862-2 esitatud pakkumuses on äralõigete omandamise

eest makstava tasu suuruse arvutamise aluseks Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandes nr

240127 – 104 – 51040 (02.02.2024, koostaja: kutseline hindaja Andres Teder, vara hindaja 7, kutsetunnistus nr

176331) hinnatud äralõigete hüvitusväärtus.

KT-Invest OÜ tellis vastavalt 15.02.2024 Teile saadetud kirjas osundatule kinnisasjast tehtavate äralõigete

hüvitusväärtuse hindamiseks võrdleva hindamisaruande (käesolevale kirjale lisatud Eksperthinnang nr

77151/TR; koostaja: kutseline hindaja Kristjan Gross, vara hindaja 7, kutsetunnistus nr 189528, Ober-Haus

Hindamisteenuste OÜ). Võrdleva hindamisaruande kohaselt on Vaksali tänav T1 katastriüksusest tehtava

äralõike hüvitusväärtuseks 48 352 eurot (32,0 €/m2) ja Kitsepõllu tee T1 katastriüksusest tehtava äralõike

hüvitusväärtuseks 73 932,8 eurot (36,1 €/m2), ehk ümardatult 73 933 eurot.

KT-Invest OÜ registrikood 10788029 Aardla 23E Tartu 50110

tel: +372 50 30 156 e-post: [email protected] koduleht: www.ktinvest.ee

Lähtudes eeltoodust esitab kinnistu (registriosa numbriga 1424304) omanik KT-Invest OÜ (registrikood

10788029) veelkord nõusoleku ülalnimetatud äralõigete võõrandamiseks ja teeb vastavalt KAHOS § 26

lg 7 toodule omapoolse ettepaneku:

- KT-Invest OÜ nõustub Transpordiameti pakkumusega kinnisasjast (registriosa nr 1424304) KAHOS

alusel äralõigete võõrandamiseks,

- KT-Invest OÜ ei nõustu Transpordiameti 06.02.2024 pakkumuses esitatud tasuga ning palub

Transpordiametil teha äralõigete omandamiseks uus pakkumus, milles esitatavate tasude arvutamise

aluseks on käesolevale kirjale manusena lisatud võrdlevas hindamisaruandes (Eksperthinnang nr

77151/TR) hinnatud äralõigete hüvitusväärtused ning täiendavate hüvitiste osas võetakse arvesse ka

kinnisasja omaniku menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise ning võrdleva hindamisaruande

tellimisega seotud kulud.

Ettepaneku lisad:

Lisa 1: kinnisasja omaniku KT-Invest OÜ poolt tellitud võrdlev hindamisaruanne (Eksperthinnang nr 77151/TR);

Lisa 2: võrdleva hindamisaruande teenustasu arve (Arve nr 48772, Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ);

Lisa 3: maksekorraldus võrdleva hindamisaruande teenustasu arve nr 48772 tasumise kohta;

Lugupidamisega,

/ digitaalse allkirjaga /

KT-Invest OÜ

Indrek Pung, juhatuse liige

[email protected]

Arve kuupäev Nr

2024-04-19 48772

ARVE

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Narva mnt 53/2 , Tallinn 10120 VAT ID: EE100315080 Business Reg. no.: 10144929 Telefon: +372 744 6500

Swedbank SWIFT / IBAN: HABAEE2X Konto: EE872200221003179115

KLIENT KT-INVEST OÜ Aardla tn 23e , Tartu

Kogus Lisakirjeldus Hind Summa

1 77151TR Kitsepõllu tee T1 Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakondb

1300,00 1300,00

Maakler: Kristjan Gross

Maksekuupäev: 2024-04-26

Hilinenud makse kannab intressitasu 0,02% päevas.

Neto 1300,00

km 22 % 286,00

KOKKU (EUR) 1586,00

MAKSEKORRALDUS NR MAKSJA / REMITTER / ПЛАТЕЛЬЩИК KUUPÄEV / DATE / ЧИСЛО

MAKSJA KONTO NR / REMITTER´S ACC. / № СЧЕТА ПЛАТЕЛЬЩИКА REG. NR / REG. NO / РЕГ. № SELGITUS / DETAILS OF PAYMENT / ОБъЯСНЕНИЕ ПЛАТЕЖА

MAKSJA PANK / REMITTER´S BANK / БАНК ПЛАТЕЛЬЩИКА

SAAJA / BENEFICIARY / ПОЛУЧАТЕЛЬ

SAAJA KONTO NR / BENEFICIARY´S ACC. / № СЧЕТА ПОЛУЧАТЕЛЯ VIITENUMBER / REFERENCE NO / НОМЕР ССЫЛКИ

SAAJA PANK / BENEFICIARY´S BANK / БАНК ПОЛУЧАТЕЛЯ SUMMA / AMOUNT IN FIGURES / СУММА TEENUSTASU / CHARGES / ТАРИФ

SUMMA SÕNADEGA / AMOUNT IN WORDS / СУММАПРОПИСЬЮ

MAKSEKORRALDUSE LISAINFO (NB! Täita ainult sel juhul, kui saaja on vastava info edastamist nõudnud)

MAKSJA MAKSETUNNUS/ ORIGINATORS REFERENCE/ ПЛАТЁЖНЫЙ ПРИЗНАК ПЛАТЕЛЬЩИКА SAAJA ID/ BENEFICIARY`S ID/ ID ПОЛУЧАТЕЛЯ

TEGELIKU MAKSJA NIMI/ ULTIMATE DEBTOR`S NAME/ ИМЯ ФАКТИЧЕСКОГО ПЛАТЕЛЬЩИКА TEGELIKU MAKSJA ID/ ULTIMATE DEBTOR`S ID/ ID ФАКТИЧЕСКОГО ПЛАТЕЛЬЩИКА

TEGELIKU SAAJA NIMI/ ULTIMATE CREDITOR`S NAME/ ИМЯ ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ TEGELIKU SAAJA ID/ ULTIMATE CREDITOR`S ID/ ID ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ

MAKSJA EES-JA PEREKONNANIMED, ALLKIRJAD / PITSER REMITTER’S NAMES AND SURNAMES, SIGNATURES / STAMP / ИМЕНА И ФАМИЛИИ, ПОДПИСИ / ПЕЧАТЬ ПЛАТЕЛЬЩИКА

PANGA MÄRGE/ BANK`S NOTE/ ПОМЕТКA БAНКА

KÄESOLEVA MAKSEKORRALDUSE ALLKIRJASTAMISEGA KINNITAN, ET OLEN TUTVUNUD JA NÕUSTUN SWEDBANK AS KEHTIVA HINNAKIRJA JA MAKSETEHINGUTE TEOSTAMISE TINGIMUSTEGA.

ПОДПИСАНИЕМ НАСТОЯЩЕГО ПЛАТЕЖНОГО ПОРУЧЕНИЯ ПОДТВЕРЖДАЮ, ЧТО Я ОЗНАКОМИЛСЯ/ОЗНАКОМИЛАСЬ И СОГЛАСЕН/СОГЛАСНА С ДЕЙСТВУЮЩИМИ В SWEDBANK AS ПРЕЙСКУРАНТОМ И УСЛОВИЯМИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПЛАТЕЖНЫХ ОПЕРАЦИЙ.

BY SIGNING THIS PAYMENT ORDER I WARRANT AND REPRESENT THAT I HAVE EXAMINED AND CONSENT TO THE EFFECTIVE PRICE LIST AND CONDITIONS FOR MAKING PAYMENT TRANSACTIONS OF SWEDBANK AS.

10788029 (Registreerimisnumber)

OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OÜ

48772

1 586.00 0.16

2024041900940946

Swedbank AS

Üks tuhat viissada kaheksakümmend kuus eurot 00 senti

19.04.2024

KT-INVEST OÜ

Swedbank AS EUR

EE872200221003179115

EE192200221017964594

188