Korrigeeritud hinnapakkumine Taga-Kööritamme kinnistu koosseisu kuuluva transpordimaa sihtotstarbega katastriüksuse omandamiseks

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Aadress: Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, 46 Tatra-Otepää- Sangaste tee. Maakorraldusliku jagamise eelselt Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Taga-Kööritamme.

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 2551140 ja äralõige pindalaga 955 m²

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 11.04.2024

Hindamisaruande kuupäev: Turuväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

23.04.2024 60 920 € 5.51 € 5265 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0160-24V

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ......................................................................................................... 10

2.5 Äralõige ...................................................................................................................... 11

2.6 Vara kestlikkus ........................................................................................................... 12

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 13

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 13

3.2 Valgamaa ja Otepää valla hoonestamata maade turuülevaade .................................. 14

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 16

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 16

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 17

4. Hindamine ......................................................................................................................... 19

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 19

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 19

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 20

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule ............... 21

4.5 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 22

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................ 23

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 24

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 25

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 27

Lisa 4 Väljavõte teeservituudi lepingust .................................................................................... 29

Lisa 5 Väljavõte detailplaneeringu põhijoonisest....................................................................... 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 36

3

Eksperthinnang nr. 0160-24V

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 2551140 ja äralõige pindalaga 955 m²

Aadress Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee. Maakorraldusliku jagamise eelselt Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Taga- Kööritamme.

Omanik Tõru Garden OÜ (registrikood 14709400)

Katastritunnus Maakorraldusliku jagamise eelselt 63601:003:0037. Hindamise hetkel äralõige katastriüksus tunnusega 55701:001:1132 ning äralõikest järelejääv katastriüksus 55701:001:1131.

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala Maakorraldusliku jagamise eelselt 11074 m2, pärast äralõike teostamist 10119 m2

(äralõige 955 m2).

Detailplaneering / ehitusõigus

Tamme I kinnistu osa detailplaneering, kehtestatud 28.08.2008.a. Eesmärk: Maa- ala jagamine kruntideks ja kruntidele ehitusõiguse määramine suvemajade ehitamiseks. Taga-Kööritamme krundile on määratud ehitusõigus põhihoone ja ühe abihoone (sauna) püstitamiseks. Väärtuse kuupäeva seisuga on ehitusõigus realiseerimata. Detailplaneeringu põhijoonis on toodud eksperthinnangu lisas nr 5.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 11.04.2024

Väärtuse kuupäev 11.04.2024

Hindamisaruande kuupäev 23.04.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 06.02.2024 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/24/255-1, teostatud eelnimetatud lepingu lisatööna, tellimus sõlmitud 11.04.2024.

Hindamise eeldused Vastavalt tellimuslepingule ei ole hinnatud haljastust.

Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (6 kuni 12 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalama täpsusklassiga, ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

60 920 € 5.51 € 5265 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei Vastavalt tellimuslepingule ei ole haljastust hinnatud.

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

4

Eksperthinnang nr. 0160-24V

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 11.04.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0160-24V

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 18.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 18.04.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 18.04.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 18.04.2024

Otepää valla üldplaneering Otepää veebileheküljelt, kehtestatud Otepää Vallavolikogu 01.oktoober 2013.a määrusega nr 1-6-14 (määrus jõustus 10.oktoobril 2013.a).

18.04.2024

Kohapealne ülevaatus 11.04.2024

Omaniku esindaja kirjalikud selgitused e-posti teel 11.04.2024

Tähtajatu teeservituut vastavalt 29.10.2012 lepingu punktile 4 ja lepingu lisaks olevale plaanile (Lisa 1).

18.04.2024

Tähtajatu teeservituut sisuga vastavalt 07.06.2021 sõlmitud lepingu punktile 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile.

18.04.2024

Otepää valla planeerimisspetsialist Neeme Kaurov’i suulised selgitused telefoni teel

22.04.2024

Tamme I kinnistu detailplaneering (seletuskiri ja põhijoonis), kehtestatud Otepää Vallavalitsuse 28.08.2008.a korraldusega nr 2-4-427.

22.04.2024

Allhanked Ei

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee. Maakorraldusliku jagamise eelselt Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Taga-Kööritamme.

Registriosa nr 2551140

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

6

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Omanik Tõru Garden OÜ (registrikood 14709400)

Katastritunnus Maakorraldusliku jagamise eelselt 63601:003:0037. Hindamise hetkel äralõige katastriüksus tunnusega 55701:001:1132 ning äralõikest järelejääv katastriüksus 55701:001:1131.

Katastriüksuse pindala 55701:001:1132: 955 m2; 55701:001:1131: 10119 m2.

Sihtotstarve 55701:001:1132: Transpordimaa 100%; 55701:001:1131: Elamumaa 100%.

Kanded registriosa I jaos Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistutele nr: 2551240, 22533850. Tähtajatu teeservituut vastavalt 29.10.2012 lepingu punktile 4 ja lepingu lisaks olevale plaanile (Lisa 1). Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistule nr: 2551440. Tähtajatu teeservituut vastavalt 29.10.2012 lepingu punktile 4 ja lepingu lisaks olevale plaanile (Lisa 1). Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistutele nr: 2551240, 22533850. Tähtajatu teeservituut sisuga vastavalt 07.06.2021 sõlmitud lepingu punktile 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile. Väljavõtted ülaltoodud lepingu punktidest on esitatud eksperthinnangu lisas nr 4. Reaalservituut omab positiivset mõju vara väärtusele, kuna tagab juurdepääsu. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa III jaos Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Kasutusõigus on tähtajatu. Reaalservituut kinnistute nr 2551240, 22533850 igakordsete omanike kasuks. Tähtajatu tiigiservituut sisuga vastavalt 07.06.2021 sõlmitud lepingu punktile 6 ning lepingu lisaks olevale plaanile. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses tasu eest vastavalt seaduses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 14.12.2021 lepingu punktidele kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseadusele § 158.1 elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 24.10.2023. a lepingu punktidele kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Väljavõte 07.06.2021 sõlmitud lepingu punktist 6 ning lepingu lisas olev plaan on esitatud eksperthinnangu lisas nr 4. Reaalservituut ei oma negatiivset mõju vara väärtusele, kuna ei piira hinnatava vara sihtotstarbelist kasutamist ning tiigi kasutamine on notariaalselt kokku lepitud. Ülejäänud kanded ei oma mõju vara väärtuse kujunemisele, kuna ei piira selle sihtotstarbelist kasutamist. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

7

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Kinnistul paiknevad osaliselt avalikult kasutatava tee kaitsevöönd ning elektripaigaldise kaitsevöönd. Antud kitsendused ei oma mõju vara turuväärtuse kujunemisele. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Valga maakonnas Otepää vallas Nüpli külas. Otepää kesklinn (Lipuväljak) 6,5 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Otepää-lähedased piirkonnad.

Allikas: Delfi avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses hoonestatud ja hoonestamata elamumaad ning hoonestamata maatulundusmaad ja hajali paiknevad hoonestatud maatulundusmaad.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava asfaltkattega Tatra – Otepää – Sangaste tugimaanteega. Juurdepääs hinnatava varani on aga üle kinnisasjade reg.osa nr. 2551240 ja 22533850 viiva kruusatee. Juurdepääsuks on seatud tasuta tähtajatu teeservituut.

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

8

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Pühajärve põhikool 5 km kaugusel, sotsiaalobjektid ka 7 km raadiuses Otepää linnas

700 m raadiuses

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 20.04.2023)

9

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, Otepää kuppelmaastikule omaslt reljeefne (kõrguste vahe ca 10m).

Katastriüksuse pindala ja kõlvikuline jaotus

Maakorraldusliku jagamise eelselt pindala kokku 11 074 m2.

Haritav maa 4701 m2

Looduslik rohumaa 223 m2

Metsamaa 3714 m2

Muu maa 2436 m2

Parkimine Kinnistul, teede ääres

Hooned Puuduvad

Haljastus Kõrghaljastus kinnisasja loodenurgas ning idaküljel

Piirded Puuduvad

Veekogu Kinnistul suur tiik, mis paikneb kahel katastriüksusel (hinnataval katastriüksusel ja Kööritamme 2 katastriüksusel). Tiik on rajatisena kantud ehitisregistrisse (EHR kood 221376477).

Üldplaneering Kehtiva Otepää valla üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav vara põllu- ja metsamajandusmaal, sh rohelise võrgustiku alal. Tatra-Otepää- Sangaste tee äärses osas üldplaneeringu järgselt planeeritud perspektiivne kergliiklustee.

Fragment Otepää valla üldplaneeringu maakasutusplaanist. Märkus: Hinnatava vara ligikaudne asukoht on hindaja poolt märgitud lilla pidevjoonega.

Detailplaneering/ projekteerimistingimused

Tamme I kinnistu osa detailplaneering, kehtestatud 28.08.2008.a. Eesmärk: Maa-ala jagamine kruntideks ja kruntidele ehitusõiguse määramine (põhijoonis on toodud eksperthinnangu lisas nr 5). Taga- Kööritamme krundile on määratud ehitusõigus põhihoone ja ühe abihoone (sauna) püstitamiseks. Suurim lubatud ehitisealune pindala põhihoonel 100 m2 ja abihoonel 30 m2. Väärtuse kuupäeva seisuga on ehitusõigus realiseerimata. Hindaja on telefoni teel suhelnud Otepää valla planeerimisspetsialist Neeme Kaurov’iga, kelle selgituste kohaselt on planeering küll vana, kuid ei ole põhjust seda kehtetuks tunnistada ehk detailplaneering on jätkuvalt kehtiv.

10

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Kuna äralõige ei hõlma detailplaneeringu järgselt planeeritud hoonestusala, samuti ei ole kinnistu kontekstis hoonestusala ka äralõike vahetus läheduses, siis puudub äralõike tegemise tulemusena mõju ka detailplaneeringule, sh hoonestusalale.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Olemas kaev.

Kanalisatsioon Puudub, vajalik lahendada lokaalselt. Hindaja on teinud suulise

järelepärimise seoses lokaalse kanalisatsioonisüsteemi rajamisega ning

erinevate vastavat teenust pakkuvate spetsialistide suuliste selgituste

kohaselt jääb lokaalse kanalisatsioonisüsteemi rajamine hooneni

vahemikku 5000 – 7500 € (sisaldab käibemaksu), sõltuvalt täpsest

kanalisatsioonisüsteemi lahendusest, tööde mahust,

kanalisatsioonisüsteemi pikkusest jm. Hinnataval kinnisasjal on küll

kõrguste vahe kuni 8m, kuid kinnistu on suhteliselt suure pindalaga,

mistõttu langus ei ole väga järsk; samuti ei ole kinnistu vahelduva

reljeefiga ehk künklik, mistõttu olulisi erisusi kanalisatsioonisüsteemi

rajamisel ei tohiks esineda. Siinkohal hindaja rõhutab, et tegemist ei ole

hinnapakkumistega konkreetse kinnistu kanalisatsioonisüsteemi

rajamiseks, vaid ligikaudse suurusjärguga, mille eest taolises asukohas

oleks võimalik kanalisatsioonisüsteem rajada. Täpse hinna saamiseks on

tarvis võtta konkreetne hinnapakkumine.

Elektrivarustus Olemas elektriliitumine, peakaitse 16A.

11

Eksperthinnang nr. 0160-24V

2.5 Äralõige

Pindala 955 m² ehk ca 8,62% kinnisasjast

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus.

Kuju

Äralõige on väljavenitatud pikliku siilu kujuga. Äralõige jääb täies ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnisasja idaküljel, piirnedes Tatra – Otepää – Sangaste tugimaanteega.

Haljastus, piirded Äralõikel piirded puuduvad. Olemas kõrghaljastus, kuid tulenevalt lähteülesandest ei ole äralõikele jäävat kõrghaljastustust hinnatud.

Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub.

12

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ning vara

kestlikkuse väärtus on positiivne.

13

Eksperthinnang nr. 0160-24V

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused

majanduse kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on

aeglustunud ning inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted

aktiivselt tegelemas konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse

elavnemist, kuigi aasta koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks

prognoosib keskpank umbes 3% suurust majanduskasvu.

Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud.

Eesti majandus on kahanenud kaks järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja

vinduvam. Selle on tinginud üksteist võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski

juba näha leevenemist või on leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse

tõusule aitavad kaasa toormete ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt,

tarneprobleemide vähenemine, euro soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav

Euroopa Keskpanga intressimäärade alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis

ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu. Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on

majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus

ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas, millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

14

Eksperthinnang nr. 0160-24V

ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse kasvuvõimalusi.

3.2 Valgamaa ja Otepää valla hoonestamata maade turuülevaade

Hoonestamata maade turu võib laias laastus jagada kolmeks: elamukrundid, äri- ja tootmisotstarbelised

krundid ning hoonestamata maatulundusmaad. Eestis tervikuna on aktiivseim hoonestamata

maatulundusmaade sektor – hoonestamata maatulundusmaadega toimub suurem osa hoonestamata

maade tehingutest. Siinkohal on aga oluline välja tuua, et hoonestamata maatulundusmaade seas on lisaks

põllu- ja metsamajanduslikule maale ka palju arenduspotentsiaaliga maid.

Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib omakorda tinglikult jagada kolmeks: täielikult

põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku

potentsiaali omav metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa.

Viimaste aastate vältel on kõrgete laenumarginaalidele ja üldisele majandusolukorrale hoonestamata

maade turg olnud suhteliselt pasiivne. Samas on püsinud nõudlus hinnatud piirkondades paiknevate

potentsiaalse ehitusõigusega maatükkide järele. Samuti on suur nõudlus püsinud ka maatulundusmaade

vastu, eelkõige metsamaade ning haritud põllumaade osas.

Elamuehituseks sobivate hoonestamata elamu- ja maatulundusmaade turg on Valga maakonnas üldiselt

väga väike ning hajaasustusega piirkonnas on tehingud juhuslikud – väljakujunenud turg puudub.

Ajaperioodil 2012-2014 toimus Valga maakonnas hoonestamata elamumaa kinnistutega aasta-aastalt

tehingute arvu tõus, tehingute arv tõusis 16-lt kuni 33 tehinguni aastas. Keskmised ruutmeetrihinnad on

aastatel 2012-2018 olnud suhteliselt ebastabiilsed, kõikudes vahemikus 1,43-7,99 €/m2. Alates aastast

2019 on keskmised hinnad jäänud vahemikku 5,48-7,48 €/m2 ja viimastel aastatel on taoliste kruntide

keskmised pindalad jäänud suurusjärku 4500 m2. Käesoleval aastal (seisuga 22.04) on maakonnas

teostatud vaid 9 hoonestamata elamumaa tehingut, neist Otepää vallas mitte ühtegi.

Valgamaa kõige aktiivsem turupiirkond on Otepää vald, kuna Otepää linn ning lähiümbrus on Valgamaa

eelistatuim piirkond. Seetõttu tehakse valdav osa maakonna hoonestamata elamumaa tehingutest just

Otepää vallas.

15

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Maakonna hoonestamata elamumaade ning arenduspotentsiaaliga maatulundusmaade põhiliseks hinda

mõjutavaks teguriks on kaugus keskustest, infrastruktuur ja varustatus tehnosüsteemidega. Hinnatud on

looduskaunis piirkonnas paiknevad elamumaa krundid. Oluliselt kõrgema hinnaga müüakse veekoguga

piirnevaid kinnistuid, kuid selliseid on pakkumises harva.

Otepää vald

Otepää vallas on eelistatuimaks asukohaks Otepää linn ning lähiümbrus ja looduslikult kaunid kohad.

Kõrgemalt on hinnatud kinnistud, kus on olemas kommunikatsioonid ning hea juurdepääs. Otepää linnast

välja soetatakse elamumaa krunte pigem vähe ja tehingud on juhuslikku laadi. Peamiselt soetatakse linnast

väljas paiknevaid krunte eesmärgiga püstitada hooajaliseks puhkamiseks mõeldud elamu. Alalise elukoha

rajamiseks eelistatakse linna ja/või linna vahetust lähedust.

Järgnevalt on toodud graafik, mis ilmestab Otepää valla hoonestamata elamu- ja maatulundusmaade

tehingudünaamikat:

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Otepää vallas on sarnaselt Valga maakonnale hoonestamata elamumaade tehingute arv perioodil 2012-

2014 tõusujoones olnud. Aastal 2015 langes tehingute arv järsult ning aastatel 2016 ja 2017 oli taas

tõusujoones. Samuti sarnaselt maakonnale on tehingute keskmine pinnaühiku hind olnud väga kõikuv

jäädes perioodil 2012-2017 vahemikku 1,27 – 12,69 €/m2 . Ruutmeetrihind 12,69 € on aga pigem erandlik,

samade aastate lõikes on mediaanhinnad olnud 0,37-5,41 €/m2 . Keskmise ruutmeetrihinna viisid üles

elamumaa tehingud Otepää linnas ning Pühajärvel. Aastatel 2018-2019 oli aastas 14 hoonestamata

elamumaa tehingut, keskmised hinnad vastavalt 3,61 €/m2 ja 9,84 €/m2 . 2022. aastal võõrandati Otepää

vallas 35 hoonestamata elamumaad keskmise hinnaga 5,87 €/m2 . Möödunud aastal teostati vallas

hoonestamata elamumaadega 10 tehingut keskmise hinnaga 10,37 €/m2 ning hoonestamata

maatulundusmaadega 62 tehingut keskmise pinnaühikuhinnaga 0,96 €. Käesoleval aastal (seisuga 20.04)

ei ole Otepää vallas võõrandatud ühtegi hoonestamata elamumaa kinnistut. Tehinguhinnad on olnud väga

erineval hinnatasemel, sõltudes täpsest asukohast, krundi suurusest, veekogude olemasolust/kaugusest,

tehnosüsteemide olemasolust jm.

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Otepää valla hoonestamata elamu- ja maatulundusmaa tehingute arv ja keskmine hind aastatel 2014-2023

Elamumaa tehingute arv Maatulundusmaa tehingute arv

Elamumaa keskmine hind, €/m² Maatulundusmaa keskmine hind, €/m²

16

Eksperthinnang nr. 0160-24V

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt keskmise või keskmisest kõrgema sissetulekuga isikud, kes soovivad soetada krunti looduskaunis piirkonnas suvemaja püstitamiseks.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Rahuldab olulisel määral. Positiivsed tegurid: vara paikneb Otepää linna läheduses, hinnatud looduskaunis piirkonnas (Nüpli külas), kehtestatud detailplaneering (suvemaja ehitusõigus), olemas kaev ja elektriliitumine, kinnistul suur tiik. Negatiivsed tegurid: kanalisatsioon puudub.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Arvestatav osa on võimeline, keskmine või suurem osa soovib soetada.

Müügiperiood Kinnisasjal keskmine (6 kuni 12 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Otepää vallas on pakkumises 12 elamumaa kinnistut, neist Nüpli külas

vaid 2.

Pakkumishinnad Otepää vallas on hoonestamata elamumaade pakkumishinnad

valdavalt vahemikus 3 – 6 €/m2, sõltuvalt maatüki suurusest,

ehitusõigusest, tehnosüsteemide olemasolust jm. Otepää linna külje

all ja/või väiksema pindalaga kruntide puhul ulatuvad pakkumishinnad

aga ka 20 €/m2.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned üksikelamu ehitusõigusega kruntide pakkumised Otepää vallast:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Nüpli küla, Ees-

Rüakõrtsi 80 000 17 976 4,45

Väljastatud projekteerimistingimused üksikelamu

püstitamiseks, krundile rajatud loodusliku

läbijooksuga järveke, kommunikatsioonid puuduvad,

vajalik lahendada lokaalselt, osaline kõrghaljastus,

juurdepääs avalikult teelt.

Märdi küla, Ala-

Loko 60 000 15 000 4,00

Üksikelamu ehitusõigus, kommunikatsioonid

puuduvad, osaline kõrghaljastus.

Arula küla,

Tõrvenurme 80 000 13 351 5,99

Väljastatud projekteerimistingimused üksikelamu ja

kahe abihoone püstitamiseks, osaline kõrghaljastus,

olemas elektriliitumine 3x16A, juurdepääs avalikult

teelt olemas

Pühajärve küla,

Salukünka 150 000 7069 21,2

Kehtestatud detailplaneering, üksikelamu ja kahe

abihoone ehitusõigus. Kommunikatsioonid

puuudvad, madalhaljastus, piirneb avaliku teega.

Räbi küla,

Kõivukalda 70 000 15 242 4,59

Kehtestatud detailplaneering, üksikelamu ja

abihoone ehitusõigus. Kommunikatsioonid

puuduvad, elektriliitumine võimalik ampripõhiselt,

100m rannajoon Mõisajärve kaldal, juurdepääs

avalikult teelt (viimased 230m kruusakattega).

17

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Otepää vald, Kaurutootsi küla

12.2023 72 500 2,50 29 000

Hoonestamata maatulundusmaa, juurdepääsutee olemas, kuid juurdepääs osaliselt üle eraomandis olevate teelõikude, ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste, kommunikatsioonid puuduvad, elektri alajaam 200m raadiuses. Kõrghaljastus puudub, naaberkinnistul suur tiik, väike osa tiigist jääb ka antud katastriüksusele. Otepää keslinn 13 km.

2 Otepää vald, Vidrike küla

10.2023 45 000 1,60 28 100

Hoonestamata maa, 80% elamumaa, 20% muu maa. Kinnistul tiik ja piirneb Vidrike järvega. Detailplaneering kehtestatud, peamiselt madalhaljastus, piirneb avaliku teega, Otepää kesklinn 10 km

3 Otepää vald, Kaurutootsi küla

08.2023 35 000 3,70 9 463

Elamumaa, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine 400 m kaugusel alajaamast, kommunikatsioonid puuduvad, juurdepääs üle naaberkinnistu, servituut seatud. Kõrghaljastus, alustatud tiigi rajamist. Otepää kesklinn 12 km

4 Otepää vald, Tõutsi küla

08.2023 42 000 2,29 18 326

Maatulundusmaa, ehitusõiguse jaoks vajalik taotleda projekteerimistingimused, kommunikatsioonid ja elektriliitumine puudub (alajaam 400 m raadiuses), juurdepääs üle naaberkinnistu, servituut seatud, osaline kõrghaljastus, Otepää kesklinn 15 km

5 Otepää vald, Pedajamäe küla

05.2023 55 000 4,53 12 136

Hoonestamata maa, koosneb kahest kõrvutipaiknevast katastriüksusest (elamumaa ja maatulundusmaa), juurdepääs avalikult kruuskattega teelt. Olemas ehitusõigus

18

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

(üksikelamu ja 2 abihoonet). Tehnovõrgud olemas (elektriliitumine 3x16A, imbväljak kogumiskaevuga ja veevarustus lahendatud detailplaneeringuga ettenähtud kõrvalkinnistul asuvast puurkaevust). Väike tiik, kõrghaljastus. Kesklinn ca 5 km

6 Otepää vald, Otepää (ääre)linn

09.2023 28 000 5,20 28 000

Elamumaa, hoonestamata, kõrghaljastus puudub, juurdepääs hea (avalikult teelt), linna tsentraalvesi krundi piiril. Kinnistut läbib elektriõhuliin

7 Otepää vald, Nüpli küla

04.2023 60 000 2,05 29 300

Maatulundusmaa, amortiseerunud üksikelamu ja abihoone, tiik, piirneb avaliku teega (mahasõit kõvakattega avalikult teelt), Otepää kesklinn 3,8 km, osaline kõrghaljastus, ei paikne looduskaitsealal.

8 Otepää vald, Pedajamäe küla

01.2023 40 000 7,91 5059

Hoonestamata elamumaa, detailplaneering kehtestatud (üksikelamu ja 1 abihoone ehitusõigus), osaline kõrghaljastus

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

19

Eksperthinnang nr. 0160-24V

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus elamumaa krundina, millena vara omandab kõrgeima väärtuse.

Äralõike puhul on tegemist pikliku väljavenitatud siiluga, mis asub Nüpli külas piirnedes Tatra – Otepää – Sangaste tugimaanteega ning jäädes avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse.

Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate

kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva

seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusbaasi olemasolu tõttu ning tulenevalt asjaolust et taolisi varasid soetatakse peamiselt omakasutusse, võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS 875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS 875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõige eraldiseisvana pigem vähe likviidne, siis oleme hindamisel lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

20

Eksperthinnang nr. 0160-24V

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad2 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha, kinnisasja suuruse poolest.

Käibemaksu info Võrdlusvarade hinnas ei sisaldunud käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute tervikhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt tervikhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me olulist tehinguhindade muutust täheldanud.

Asukoht Keskustele ja teeninduspunktidele lähemal paiknevad kinnistud on enam hinnatud. Samuti on oluline mürafoon ja piirkonna maine.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust tõstev tegur.

Juurdepääs Enam hinnatud on kinnistud, millele on ligipääs avalikus kasutuses olevatelt kõvakattega teedelt.

Ehitusõigus Ehitusõigusega kinnistud on enamhinnatud. Hajaasustusalas on enamasti võimalik maatulundusmaade hoonestamiseks taotleda projekteerimistingimused.

Haljastus Kõrghaljastusega krundid on enamhinnatud.

Veekogu Enamhinnatud on veekoguga krundid ja/või krundid, mis piirnevad avaliku veekoguga.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Kohandustabel:

HINNATAV VARA

V Õ R D L U S V A R A D :

3 4 5

Tehingu hind (€): kohandamisel lähtutakse tehingu

tervikhinnast

35 000 42 000 55 000

Ruutmeetrihind, €/m²:

3,70 2,29 4,53

Aeg: aprill 2024

08.2023 08.2023 05.2023

Kohandus: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 35 000,00 42 000,00 55 000,00

Kinnistu pindala, m²: 11 074

9 463 18 326 12 136

Kohandus 0% -5% 0%

Asukoht:

Taga-Kööritamme, Nüpli küla, Otepää

vald, kaugus Otepää kesklinnast

6,5 km

Kaurutootsi küla, Otepää vald, kaugus Otepää linnast ca 12

km, kehvem

Tõutsi küla, Otepää vald, kaugus

Otepää linnast ca 15 km, kehvem

Pedajamäe küla, Otepää vald,

kaugus Otepää linnast ca 5 km, vähemeelistatud piirkond, kehvem

Kohandus 15% 15% 10%

Kom- munikatsioonid:

Elektriliitumine olemas, peakaitse 16A, olemas kaev,

kanalisatsioon tuleb lahendada lokaalselt

Elektriliitumine 400 m raadiusest alajaamast,

kommunikatsioonid puuduvad, kehvem

Elektriliitumine ampripõhine,

kommunikatsioonid puuduvad, kehvem

Olemas elektriliitumine 3x16A, vesi ja kanalisatsioon

lahendatud lokaalselt,

mõnevõrra parem

Kohandus 20% 20% -5%

Juurdepääs: Avalikult

kasutatavalt teelt,

Üle naaberkinnistu, kruusatee, servituut seatud, kruusatee

Üle naaberkinnistu, servituut seatud,

kruusatee, kehvem

Avalikult teelt, ca 550 m

2 Müügitehingute tabel, p.3.5.

21

Eksperthinnang nr. 0160-24V

HINNATAV VARA

V Õ R D L U S V A R A D :

3 4 5

kruusakatte osa ca 100 m

pikkus ca 2 km, kehvem

kruuskattega, mõnevõrra kehvem

Kohandus 10% 10% 5%

Detailplaneering/e hitusõigus:

Kehtestatud detailplaneering,

suvila ja abihoone ehitusõigus

Kehtestatud detailplaneering,

üksikelamu ehitusõigus, samaväärne

Vajalik taotleda projekteerimistingim

used, mõnevõrra kehvem

Kehtestatud detailplaneering üksikelamu ja 2

abihoone püstitamiseks, samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Haljastus: Madal- ja kõrghaljastus

Kõrghaljastus, samaväärne

Osaline kõrghaljastus, samaväärne

Kõrghaljastus, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Veekogu: Kinnistul asub suur tiik

Alustatud tiigi rajamist, kehvem

Puudub, kehvem Väike tiik,

mõnevõrra kehvem

Kohandus 10% 10% 5%

Kohandus kokku: 55% 55% 15%

Kohandatud hind (€):

54 250,00 65 100,00 63 250,00

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

55% 65% 25%

Osakaal lõpphinnas:

100% 30% 20% 50%

Kaalutud hind, €: 60 920,00 16 275,00 13 020,00 31 625,00

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara väärtuseks kujuneb: 60 920 € ehk 5,50 €/m2.

Kinnistu väärtus pärast äralõike teostamist: 5,50 €/m2 x (11 074 m2 - 955 m2) = 55 654,50 ehk ümardatult

55 655 €.

Äralõike väärtuseks kujuneb seega turuväärtuste vahe: 60 920 € - 55 655 € = 5265 (viis tuhat kakssada

kuuskümmend viis) € ehk 5,51 €/m2.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 20%).

4.4 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3

Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille

eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

Analüüs:

Äralõige teostatakse kinnistu idapoolsest osast, mis piirneb Tatra – Otepää – Sangaste tugimaanteega,

kusjuures äralõige ei jaga ega poolita kinnistut erinevateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel

väheneb kinnistu pindala 8,62%. Samuti ei oma äralõike teostamine mõju hinnatava vara juurdepääsule.

Kuna äralõige ei hõlma detailplaneeringu järgselt planeeritud hoonestusala, samuti ei ole kinnistu

22

Eksperthinnang nr. 0160-24V

kontekstis hoonestusala ka äralõike vahetus läheduses, siis puudub äralõike tegemise tulemusena mõju

ka detailplaneeringule, sh hoonestusalale. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike

teostamisega ei kaasne hindaja hinnangul olulist negatiivset mõju alles jääva kinnistu funktsionaalsusele

ega ka kasutamisele võrreldes äralõike eelse olukorraga.

4.5 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindaja on edastanud omaniku kontakt e-mailile päringu seoses hüvitusväärtuse hindamisega 11.04.2024.

Omaniku esindaja vastas e-kirja teel 11.04.2024 ning andis selgitusi Taga-Kööritamme kinnisasjal

paiknevate tehnovõrkude osas.

Hindaja on analüüsinud olukorda ja teostanud kohapealse paikvaatluse ning on seisukohal, et oluline

negatiivne mõju lisaks äralõike aluse maa väärtusele puudub (vastavalt tellimuslepingule ei ole hinnatud

haljastust).

23

Eksperthinnang nr. 0160-24V

4.6 Hüvitusväärtuse hindamine

Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine, on hindaja hinnangul hüvitusväärtuseks

äralõike harilik väärtuse ehk 5265 (viis tuhat kakssada kuuskümmend viis) € ehk 5,51 €/m2 äralõike

pindala kohta.

Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on keskmisest madalam ±20%.

24

Eksperthinnang nr. 0160-24V

LISA 1 FOTOD

Vaated äralõike alale

25

Eksperthinnang nr. 0160-24V

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

26

Eksperthinnang nr. 0160-24V

27

Eksperthinnang nr. 0160-24V

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

55701:001:1132:

28

Eksperthinnang nr. 0160-24V

55701:001:1131:

29

Eksperthinnang nr. 0160-24V

LISA 4 VÄLJAVÕTE TEESERVITUUDI LEPINGUST

Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistutele nr: 2551240, 22533850. Tähtajatu

teeservituut vastavalt 29.10.2012 lepingu punktile 4 ja lepingu lisaks olevale plaanile.

Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistule nr: 2551440. Tähtajatu teeservituut

vastavalt 29.10.2012 lepingu punktile 4 ja lepingu lisaks olevale plaanile (Lisa 1).

30

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistutele nr: 2551240, 22533850. Tähtajatu

teeservituut sisuga vastavalt 07.06.2021 sõlmitud lepingu punktile 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile.

31

Eksperthinnang nr. 0160-24V

32

Eksperthinnang nr. 0160-24V

Reaalservituut kinnistute nr 2551240, 22533850 igakordsete omanike kasuks. Tähtajatu

tiigiservituut sisuga vastavalt 07.06.2021 sõlmitud lepingu punktile 6 ning lepingu lisaks olevale

plaanile:

33

Eksperthinnang nr. 0160-24V

34

Eksperthinnang nr. 0160-24V

LISA 5 VÄLJAVÕTE DETAILPLANEERINGU PÕHIJOONISEST

Märkus: hinnatav kinnisasi on tähistatud POS3.

35

Eksperthinnang nr. 0160-24V

36

Eksperthinnang nr. 0160-24V

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Tartu 2023

Puittaimede maksumuse hinnang 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee, Nüpli, Otepää vald, Valga maakond

55701:001:1132

Töö nr: 23092HI2

Versioon 2

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

AB Artes Terrae

Puittaimede maksumuse hinnang

Aadress: 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee, Nüpli, Otepää vald, Valga maakond

Tellija: Transpordiamet

Koostajad: Sulev Nurme, Jüri Järvis

Kaanepilt. Vaade uuringualale. Maa-ameti kaldaerofoto.

©AB Artes Terrae OÜ 2024

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 3

Sisukord

SELETUSKIRI ............................................................................................................................................. 4

1. Sissejuhatus ..................................................................................................................................... 4

1.1. Töö koostamise alus ................................................................................................................ 4

1.2. Kaitserežiim .............................................................................................................................. 4

1.3. Objekti lühikirjeldus ................................................................................................................. 4

2. Hindamise metoodika ..................................................................................................................... 6

2.1. Puittaime väärtuse ja seisundi hindamine ............................................................................... 6

2.2. Puittaime rahalise väärtuse hindamine ................................................................................... 8

3. Puittaimede väärtus ...................................................................................................................... 10

3.1. Puittaimede seisund ja haljastuslik väärtus ........................................................................... 10

3.2. Puittaimede rahaline väärtus ................................................................................................ 10

Lisa 1 Puittaimede rahalise väärtuse arvutus

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

4 AB Artes Terrae

SELETUSKIRI

1. Sissejuhatus

1.1. Töö koostamise alus

Käesolev töö on koostatud Transpordiameti tellimusel kinnistul 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee, Nüpli,

Otepää vald, Valga maakond asuvate puittaimede maksumuse hindamise kohta.

Töö on koostamisel on kasutatud algandmetena Tammerae OÜ tehtud eksperthinnangut „Valga

maakond, Otepää vald, Nüpli küla, 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee kinnistu 55701:001:1132

puittaimestiku inventeerimine ja asendusistutuse maksumuse arvutamine“ (2023). Andmed kontrolliti

ja täpsustati objektil 19.01.2024.

Välitööd tegi Jüri Järvis, aruande koostasid Jüri Järvis PhD ja Sulev Nurme PhD (volitatud

maastikuarhitekt 8). Töös kasutatud fotod: Jüri Järvis (19.01.2024).

Skeem 1. Asukohaskeem (Maa-ameti ortofoto).

1.2. Kaitserežiim

Uuringuala ei ole riikliku kaitse all ega asu ühegi kaitsealuse objekti kaitsevööndis.

1.3. Objekti lühikirjeldus

Uuringuala külgneb idast Tatra-Otepää-Sangaste teega ja läänest Taga-Kööritamme kinnistuga.

Uuringuala puistu moodustavad istutatud puittaimed. Alal ei kasva dendroloogilisi haruldusi ega I

väärtusklassi (väga väärtuslik) puid. Puistu on suhteliselt liigivaene, kokku täheldati 7 erinevat taksonit

puittaimi: harilik kuusk, torkav kuusk, harilik mänd, harilik vaher, harilik toomingas, perekond paju

põõsakujulised liigid ja perekond paju puukujulised liigid.

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 5

Foto 1. Istutatud hariliku kuuse grupp.

Foto 2. Uuringuala lõunaots, esiplaanil torkava kuuse grupp.

Foto 3. Uuringuala põhjaosa, esiplaanil kuused ja taamal pajud.

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

6 AB Artes Terrae

Foto 4. Suured kuused uuringuala põhjaosas.

Foto 5. Suurte kuuskede grupp. Parempoolseima puu okkastikus on märgata värvuse muutust.

2. Hindamise metoodika

2.1. Puittaime väärtuse ja seisundi hindamine

Eestis ei ole kasvavate puude rahalise väärtuse hindamiseks üldkokkuleppelist metoodikat. Võib öelda,

et kasvavate puittaimede rahalise väärtuse hindamisi pole käesoleva töö koostajale teadaolevalt

suuremale haljasalale tehtud. Käesolevas töös on puittaimestiku haljastusliku väärtuse osas kasutatud

Tallinnas kehtivat LV määrust "Haljastuse inventeerimise kord"1, mis põhimõtteliselt on kooskõlas ka

standardiga EVS 939:3 2020 PUITTAIMED HALJASTUSES Osa 3: Ehitusaegne puude kaitse. Viidatud

määruse kohased hindamiskriteeriumid on esitatud Tabel 1.

Kuna töös kasutatud puittaimede rahalise väärtuse metoodika2 (täpsem metoodika selgitus on antud

käesolevas peatükis allpool) kasutab ka puu seisundiklassi hinnangut on lisas puittaime haljastuslikule

1 https://www.riigiteataja.ee/akt/417062020004

2 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 7

väärtusele ka puittaime seisund. Seisundiklassi määramisel hinnati puu seisundit (elujõulisust)

arvestamata puu tekkeviisi jm haljastusliku väärtuse hindamisel kasutatavaid puu olukorrast

mittesõltuvaid puu omadusi. Seisundiklassi määramisel kasutati 4 astmelist Tallinnas kasutatavat

kokkuleppelist metoodikat „Linnapuude mõõdistamise ning seisundi- ja väärtusklasside määramise (nn

puu passi koostamine) tehniline kirjeldus“3. Seisundiklassi hindamiskriteeriumid on esitatud Tabel 2.

Tabel 1. Hindamiskriteeriumid, väärtusklass

PUUD

Väärtusklass Kriteeriumid

I väärtusklass Eriti väärtuslik puu

Dekoratiivsete ja/või pikaealiste ning haigustele ja kahjuritele vastupidavate puuliikide eriti suured ja elujõulised eksemplarid. Puud, mis on dendroloogilised haruldused või mis omavad ajaloolist või kultuuriloolist väärtust. Looduskaitse all olevad puud.

II väärtusklass Väärtuslik puu

Dekoratiivne, pikaealine ning mehhaanilistest vigastustest, haigustest või kahjuritest kahjustamata (või väikeste kahjustustega) puu. Juba kahjustatud eriti väärtuslik puu. Dekoratiivsete, haigus- ning kahjurikindlate ja pikaealiste puuliikide noored elujõulised eksemplarid. Haljastusplaani (istutusskeemi) järgi istutatud puu. Omab olulist maastikulist ja ökoloogilist tähtsust.

III väärtusklass Oluline puu

Dekoratiivne või pikaealine ning väheste mehhaanilistest vigastustest, haiguste- või kahjurite tunnustega, kuid veel elujõuline (juurdekasvu omav) puu. Puu, mis on osa ökoloogiliselt efektiivsest haljastusega kohast.

IV väärtusklass Väheväärtuslik puu

Puu, mis kahjustab või tulevikus hakkab kahjustama liigiliselt või asukohalt ala väärtuslikumat puud. Puu, mis on oma eluea lõpul kas vanuse või kahjustuste tõttu. Puu, mis on allasurutud seisundis. Linnahaljastuse seisukohalt väheväärtuslik puu, mida võib säilitada kui biomassi, kuid mis on soovitav likvideerida või asendada väärtuslikumate puuliikidega.

V väärtusklass Likvideeritav (raiutav) puu

Haige elujõuetu, ohtlik puu, ning millel on antud kohal väike ökoloogiline tähtsus. Puu, mis on kuivanud, tugevasti kahjustunud varju, linnatingimuste, põlemise, mehaaniliste vigastuste jms. tõttu. Puu, mis varjab ja kahjustab I ja II väärtusklassi puid või muud haljastust.

Tabel 2. Hindamiskriteeriumid, seisundklass

PUUD

Seisundiklassklass Kriteeriumid

1 Liigile omase kasvukuju ja tunnustega. Puuduvad nähtavad mädaniku- või haigustunnused. Võivad esineda üksikud kinnikasvavad mehaanilised vigastused või oksalõikehaavad. Võivad esineda üksikud kuivanud oksad võra alumises osas.

2 Esinevad mikroorganismidest või kasvukeskkonnast või valest hooldusest tingitud kasvu-häired ja paiksed kahjustuskolded, mis õige hoolduse korral ei halvenda puu seisundit. Puu juurdekasv on kergelt pidurdunud. Kuivanud oksad esinevad võra alumises või keskosas.

3 Üksikud ladvaoksad on kuivanud. Võra on hõrenenud. Kambiumi- või puiduvigastused on suuremad kui 1/3 tüve läbimõõdust. Tüvemädanik hõlmab kuni 2/3 tüve läbimõõdust. Kuni 1/3 juurestikust on pöördumatult kahjustatud või eemaldatud.

4 Enamus võrast või peajuurtest on tugevasti kahjustatud, eemaldatud või kuivanud. Tüvemädanik hõlmab üle 2/3 tüve läbimõõdust. Esinevad ulatuslikud juurte- või tüvevigastused, mis võivad põhjustada puu murdumise. Puu on ohtlikult viltu vajunud või kuivanud.

(5) surnud puu

Puittaimed on hinnatud-kontrollitud üksikpuudena. Üksikpuudena on hinnatud ka Tammerae OÜ poolt

gruppidena inventeeritud puud. Iga mõõdetud puu andmed kanti numereeritud haljastuslike objektide

nimekirja (puistu koondtabel) eesti keeles, liigilühenditega (lisa 2). Tabelisse on iga inventeeritud

puittaime kohta kantud nimetus; haljastusliku väärtuse hinnang; puu diameeter 1,3 m kõrgusel

sentimeetrites ja olemasolul eraldi lahtrisse harude diameetrid ja vajadusel märkused puittaime

vigastuste ja kahjustuste või iseärasuste kohta. Inventuuriandmed on esitatud käesoleva töö lisadena.

3 Tallinna linnapuude passistamine. AB Artes Terrae OÜ. Töö nr 1792HI2. Metoodika vastavalt Tallinna LV lähteülesandele

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

8 AB Artes Terrae

Käesolev töö ei sisalda dendropatoloogilisi täpseid hinnanguid. Märkustena on ilmnemisel kirjeldatud

silmaga nähtavaid olulisi vigastusi ja kahjustusi, mis on märgitud tabelite märkuste veergu. Eraldi

inventuuriandmete kaarti ei kasutatud, töös tugineti Tammerae OÜ poolt kasutatud taimede

numeratsioonile.

Käesolevas uuringus ei inventeeritud eraldi rohttaimestikku.

2.2. Puittaime rahalise väärtuse hindamine

Puittaimede rahalise väärtuse arvutamisel kasutati baasmetoodikana Dobre Kadry Centrum badawczo-

szkoleniowe Sp. z o.o., Läti Arboristide Ühingu, Poola Instytud Drzewa ja Ungari FAKOPP Enterprise Bt

välja töötatud metoodikat „Tree Assessor. Valuation of trees“, mis on koostatud Euroopa Komisjoni

toetusel programmi Erasmus+ „Strateegiline partnerlus hariduse ja kutseõppe valdkonnas“ 2019-2021.

a. Metoodika koostajad on Vilmos Szaller, Agnes Buza, Ferenc Divos, Monica Divosne Ther4.

Arvutus on esitatud Lisas 1. Arvutustabeli tulpade tähiste selgitused on antud järjekorras vasakult

paremale

A. Mõõdetud puu/grupi järjekorranumber – puud on nummerdatud mõõtmise järjekorras.

B. Puuliigi nimelühend – Ku – harilik kuusk, KuT – torkav kuusk, Mä – harilik mänd, Va – harilik vaher,

Tm – harilik toomingas, Pj – pajud, Re – raagremmelgas. Lühendid on vastavalt Metsa korraldamise

juhendi nõuetele (RT I, 13.07.2023, 33)5.

C. Tüve diameeter mõõdetuna ristisuundades 1,3 meetri kõrguselt juurekaelast. Ristisuundades

mõõdetud diameetritest võetakse aritmeetiline keskmine.

D. Seisundiklass – kirjeldab numbrilise väärtusena puu üldist tervislikku seisundit järgnevalt: 1 -

kahjustusteta puu, 2 - väiksem kahjustus, nt. väike tüvekahjustus (mõlu), 3 - oluline kahjustus, nt. suur

õõnsus, 4 - suur kahjustus, nt puutüve püstipüsivust mõjutav õõnsus või okste kuivamine kogu võra

ulatuses. Mõiste on kasutusel, et kasutada antud hinnanguid puudele nende hinna arvutamiseks

hajaasustusalal6.

E. Väärtusklass – kirjeldab numbrilise väärtusena võra seisukorda järgmiselt: 2 – suure haljastusliku

väärtusega puu, suure ja terve võraga, 3 – tavaline haljastuspuu, 4 – hõreda või ebaühtlase võraga puu,

5 – tõsise kahjustusega, kuiv või kuivav puu. Mõiste on kasutusel, et kasutada juhendit „Haljastuse

inventeerimise kord“ RT IV, 17.06.2020, 4 juhendi järgi antud hinnanguid puudele nende hinna

arvutamiseks hajaasustusalal7.

F. Istiku hind 1,3 m kõrgusel istikul - puukooli väljamüügi hind eurodes. 1,3 meetri kõrguse istiku hinda

on kasutatud suurte isetekkeliste puude hinna arvutamisel. 1,3 m kõrguse istiku hinnale on lisatud puu

sellest kõrgusest edasi kasvamise aeg diameetri järgi hinnates. Hinnad on saadud OÜ Kangro

veebihinnakirja järgi8. Teisi sobivaid kodumaiseid hinnakirju polnud saadaval kuupäeval 20.01.2024.

Istiku hinda võetakse arvesse käesoleva hinnangu eeskujuks oleval juhendil kordaja „A“, lk 219.

4 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

5 https://www.riigiteataja.ee/akt/13124148

6 Tallinna linnapuude passistamine. AB Artes Terrae OÜ. Töö nr 1792HI2. Metoodika vastavalt Tallinna LV lähteülesandele

7 https://www.riigiteataja.ee/akt/417062020004

8 https://hekid.ee/

9 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 9

G. Tekkeviis – looduslikult kasvama hakanud või istutatud. Istutatud puudegrupis on üldjuhul jäetud

puudele kasvuks ruumi. Looduslikult kasvava hakanud puud paiknevad ebaühtlaselt jaotunud

kasvuruumiga gruppides, kus puud konkureerivad kasvuruumi pärast, on seetõttu lähestikku kasvades

ühekülgsed, teistesse võradesse kasvanud, valguse poole kasvades viltuseks ja kõveraks muutunud jne.

Istutatud puu tekkeviisi kordaja on 1, looduslikult kasvama hakanud puul 0,5. Kordaja määramise

aluseks on eksperthinnang, sest juhendmaterjal „Tree Assessor. Valuation of trees“10 kirjeldab vaid

istutatud puude hindamist.

H. Aastase juurdekasvu hind on arvestatud eurodes.

I. Vanuse kordaja – on arvutatud 1,3 m kõrguselt mõõdetud diameetri põhjal, kus läbimõõdu

sentimeetri kohta on arvestatud puu kasvukiirusele vastavalt kasvuaastaid (aastarõnga paksuseks on

antud juhul hinnatud 0,3 cm)11. Tüvediameetri põhist vanuse kordajat on kasutatud keskealiste ja

vanemate ning seega kõrgete puude vanuse määramiseks mõõtmisandmetest, kui kõrguse andmed

enamusel puudel tavapäraselt mõõtmisandmetest puuduvad. Vanemate puude vanust on sageli raske

täpselt määrata kõrguskasvude järgi, sest need pole piisavalt hästi näha, sellisel juhul kasutatakse

vanuse hindamisel tüvediameetrit „Tree Assessor. Valuation of trees“ kordaja „B“, lk 21.

J. Puu kasvuruumi hinnakordaja – kui puu kasvab lagedal, siis kordaja on 1, kui puu kasvab teiste

puude võrade all, siis kordaja on 0,5. Asukoha kordaja kirjeldab osa puu haljastuslikust väärtusest.

Hinnakordaja on antud juhul asendatud asukoha hinnakordajaga juhendis „Tree Assessor. Valuation of

trees“ kordaja „C“, lk 24 (eksperthinnangul modifitseeritud). Teiste puude võrade all kasvav puu omab

üldjuhul vähem haljastuslikku väärtust, sest võra paistab vähem välja ning on ka varjavate võrade tõttu

hõredam ja sageli ka vähem ühtlase kujuga.

K. Võra seisukorra hinnakordaja – tuleneb otseselt puu väärtusklassist, kui väärtusklass on 2, siis võra

hinnakordaja on 1,25, kui 3, siis 1,0, kui 4, siis 0,75, kui 5, siis 0 „Tree Assessor. Valuation of trees“

kordaja „D“, lk 26. Väärtusklassi 1 kasutatakse vaid nende puude tähistamisel, mida pole lubatud

raiuda, seetõttu 1. väärtusklassi hinna arvutamisel ei kasutata.

L. Puu üldseisundi hinnakordaja - tuleneb otseselt puu seisundiklassist, kui seisundiklass on 1, siis

üldseisundi hinnakordaja on 1, kui 2, siis 0,75, kui 3, siis 0,5, kui 5, siis 0,25 „Tree Assessor. Valuation

of trees“ kordaja „E“, lk 26.

M. Puuliigi väärtus (hinna)kordaja – kirjeldab puu kasvatamise lihtsust või keerukust. Kodumaisel

kiirekasvulisel puuliigil on hinnakordaja 0,75, kodumaisel aeglasekasvulisel puuliigil on kordaja 1 ning

võõrliigil 1,25 „Tree Assessor. Valuation of trees“ kordaja „M“, lk 27 (eksperthinnangul

modifitseeritud).

N. Puu hind eurodes vastavalt arvutuskäigule.

O. Märkused – Puu iseärasuste ja kahjustuste kirjeldused, mis selgitavad väärtusklassi ja

seisundiklassi määramist.

P. Puu kõrgus meetrites – on kasutusel väiksemate istutatud puude hinna määramisel. Puu

kõrguse järgi võetakse istiku hind puukooli müüginimekirjast.

10 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

11 T. Krigul, Taksaatori teatmik 1969, lk 59

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

10 AB Artes Terrae

R. Istikute hinnad kõrguse järgi kõrguseni 1,9 m - istikute hinnad on saadud OÜ Kangro

veebihinnakirja järgi12 kuupäeval 22.01.2024.

S. Istiku kasvuaastate arv peale 1,9 m kõrguse saavutamist - kõrguskasvu hinnanguline

keskmine pikkus on 0.4 m T. Krigul, Taksaatori teatmik 1969, lk 59. Kui puu on kasvanud kõrgemaks,

kui puukooli hinnakirjas kõrgeim selle puuliigi istik (antud juhul hekid.ee hinnakirjas 1,9 m), siis

arvestatakse puu kõrguse ja hinnakirjas kõrgeima puu kõrguste vahe meetrites. See kõrguste vahe

jagatakse keskmise aastase kõrguskasvuga meetrites, et saada hinnanguline kasvuaastate arv peale

puukooli hinnakirja järgset maksimumkõrgust. Täiendavate kasvuaastate arvu kasutatakse hinnalisa

arvutamisel.

Puude hinna arvutuskäigud

Valemid on tuletatud juhendist „Tree Assessor. Valuation of trees“ 13. Valemis kasutatud tähistus

vastab Lisas 1 kasutatud tabeli päiste tähistusele.

Suurte, looduslikult kasvama hakanud puude hinnaarvutus on järgmine. Vanus arvutatakse diameetri

järgi hinnanguna.

N = (G + H * I) * F * J * M * L

Väikeste, istutatud puude hinnaarvutus on järgmine. Vanus arvutatakse kõrguse järgi hinnanguna.

N = F * G * J * K * L * M + (H *I)

Arvutustulemused on esitatud Lisas 1.

3. Puittaimede väärtus

3.1. Puittaimede seisund ja haljastuslik väärtus

Enamuse uuringuala puittaimedest moodustavad suhteliselt noored puittaimed, mis

normaaltingimustes kasvades on perspektiivsed isendid (seisundiklassi keskmine 1.24). Taimed on

enamuses kahjustamata ja elujõulised, mistõttu tervikuna on uuringuala haljastuslik väärtus III

haljastuse väärtusklassile vastav (keskmine 3.4).

Inventuuriandmed on esitatud käesoleva töö lisas 1.

3.2. Puittaimede rahaline väärtus

Puittaimede rahalise väärtuse arvutus on esitatud käesoleva töö lisas 1.

Kokku on kinnistu puittaimestiku rahaline väärtus kokkuvõtlikult alljärgnev:

▪ üksikpuud ja grupid 4, 5 2683.00 eurot;

▪ grupid 1-3 ja 6 4765.00 eurot;

▪ Alla 8 cm diameetriga loodusliku tekkega puud 363.00 eurot.

Kokku on arvutuslikult hinnatud kinnistu osa puittaimestiku rahaline väärtus 7811.00 eurot.

12 https://hekid.ee/

13 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Tõru Garden OÜ

[email protected]

/*Teie 28.03.2024.a.

Meie 24.04.2024

Korrigeeritud hinnapakkumine Taga-

Kööritamme kinnistu

koosseisu kuuluva transpordimaa

sihtotstarbega katastriüksuse

omandamiseks.

Austatud Tõru Garden OÜ

Transpordiamet esitas Kööritamme 3 kinnisasja omanikule 12.03.2021.a. kirjaga nr. 8-3/21-

159/6233-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest.

Läbirääkimiste käigus esitasime Teile 01.02.2024.a. kirjaga nr 8-3/21-159/23123-4 lisapakkumise

Taga-Kööritamme kinnistu (registriosa nr 2551140) koosseisu kuuluva 46 Tatra-Otepää-Sangaste

tee katastriüksuse, pindalaga 955 m2 , tunnusega 55701:001:1132, asukohta Nüpli küla, Otepää

vald, Valga maakond omandamiseks, mis sisaldas eraldi ka ühekordset kompensatsiooni

raadamisele kuuluva metsamaterjali ja haljastuselementide eest.

Omapoolses vastuses 28.03.2024.a. e- kirjaga väljendasite hinnapakkumisest keeldumist sooviga

tellida omapoolne samadel alustel maa hüvitusväärtust kajastav hindamisaruanne.

Vastavalt KAHOS § 11 lg 5 võib menetluse läbiviija põhjendatud juhul väärtuse määramise

kuupäeva ajakohastada.

Arvestades, et esialgest hinnapakkumises kajastatud hüvitusväärtuse kuupäevast, 11.07.2021.a, on

möödunud üle kahe aasta, otsustas Transpordiamet tellida omapoolse täiendava hindamisaruande

46 Tatra-Otepää-Sangaste tee katastriüksuse, tunnusega 55701:001:1132 hüvitusväärtuse

määramiseks.

Arvestades ülaltoodut ja lähtudes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse Taga-Kööritamme

kinnistu (registriosa nr 2551140) koosseisu kuuluva 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee katastriüksuse,

tunnusega 55701:001:1132, pindalaga 955 m2, vastavalt Lahe Kinnisvara Lõuna Eesti OÜ

hindamisaruandele nr. 0160-24V ning AB Artes Terrae OÜ hindamisaruandele nr 23092HI2, mille

kohaselt on hüvitusväärtuseks 13 073,05 eurot ehk 13 070 eurot, mis koosneb järgnevast:

2 (3)

maa eest makstav tasu – 5 262,05 eurot (5,51 eur/m2) ehk 5260 eurot;

ühekordne kompensatsioon raadamisele kuuluva metsamaterjali eest – 7 811 eurot ehk 7810

eurot;

motivatsioonitasu – 2 614 eurot;

Pakkumus kokku: 15 684 eurot.

Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le

17, summas 176 eurot.

Lisaks oleme kaalunud Teie ettepanekut Transpordiameti poolt omandatavalt maa-alal kasvavate

kuusetaimede ümberistutamiseks Transpordiameti kulul.

Oleme ka varasemas kirjavahetuses juhtinud tähelepanu, et Transpordiametile on maade

omandamisel kinnisasjade omanike poolt korduvalt avaldatud soovi võõrandataval maaüksusel

kasvavate puittaimede ümberistutamiseks omanikule jäävale maa-alale. Lahendus on leitud

ehitustegevuse käigus, kus ehitustööde teostaja on kinnistu omanikuga eelnevalt kokku lepitud

asukohta istutanud soovitud puittaimed ning haljastuselemendid.

Tuginedes võrdse kohtlemise printsiibile peab Transpordiamet nimetatud lahendust

riigieelarvevahendite kasutamisel kõige ratsionaalsemaks ja läbipaistvamaks. Juhul, kui

ehitustegevuse ajakava ei ole veel teada, võib kinnisasja omanik soovi korral enda kulul vajaliku

ümberistutuse teostada vabalt valitud ajahetkel.

Ligikaudu 30 kuusetaime ümberistutamise on Transpordiamet nõus korraldama ehitustegevuse

käigus, kuid juhul, kui soovite ümberistutust varem, jääb teostamine Teie korraldada ning

finantseerida.

Maa eest makstava tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale

hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 07.05.2024.a.

Menetluse läbiviija kontaktid: Allan Ladva, Tartu 6, Valga, 68604, tel. 534 576 11,

[email protected]

Lugupidamisega

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

3 (3)

Lisad: Lisa 1. – Ekspertarvamus „Puittaimede maksumuse hinnang 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee,

Nüpli, Otepää vald, Valga maakond 55701:001:1132“ puittaimede hüvitusväärtuse määramiseks;

Lisa 2 – Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruanne nr. 0160-24V.

Allan Ladva, 53457611, [email protected]