Lisapakkumine Taga-Kööritamme kinnistu koosseisu kuuluva transpordimaa sihtotstarbega katastriüksuse omandamiseks.

Tartu 2023

Puittaimede maksumuse hinnang 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee, Nüpli, Otepää vald, Valga maakond

55701:001:1132

Töö nr: 23092HI2

Versioon 2

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

AB Artes Terrae

Puittaimede maksumuse hinnang

Aadress: 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee, Nüpli, Otepää vald, Valga maakond

Tellija: Transpordiamet

Koostajad: Sulev Nurme, Jüri Järvis

Kaanepilt. Vaade uuringualale. Maa-ameti kaldaerofoto.

©AB Artes Terrae OÜ 2024

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 3

Sisukord

SELETUSKIRI ............................................................................................................................................. 4

1. Sissejuhatus ..................................................................................................................................... 4

1.1. Töö koostamise alus ................................................................................................................ 4

1.2. Kaitserežiim .............................................................................................................................. 4

1.3. Objekti lühikirjeldus ................................................................................................................. 4

2. Hindamise metoodika ..................................................................................................................... 6

2.1. Puittaime väärtuse ja seisundi hindamine ............................................................................... 6

2.2. Puittaime rahalise väärtuse hindamine ................................................................................... 8

3. Puittaimede väärtus ...................................................................................................................... 10

3.1. Puittaimede seisund ja haljastuslik väärtus ........................................................................... 10

3.2. Puittaimede rahaline väärtus ................................................................................................ 10

Lisa 1 Puittaimede rahalise väärtuse arvutus

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

4 AB Artes Terrae

SELETUSKIRI

1. Sissejuhatus

1.1. Töö koostamise alus

Käesolev töö on koostatud Transpordiameti tellimusel kinnistul 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee, Nüpli,

Otepää vald, Valga maakond asuvate puittaimede maksumuse hindamise kohta.

Töö on koostamisel on kasutatud algandmetena Tammerae OÜ tehtud eksperthinnangut „Valga

maakond, Otepää vald, Nüpli küla, 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee kinnistu 55701:001:1132

puittaimestiku inventeerimine ja asendusistutuse maksumuse arvutamine“ (2023). Andmed kontrolliti

ja täpsustati objektil 19.01.2024.

Välitööd tegi Jüri Järvis, aruande koostasid Jüri Järvis PhD ja Sulev Nurme PhD (volitatud

maastikuarhitekt 8). Töös kasutatud fotod: Jüri Järvis (19.01.2024).

Skeem 1. Asukohaskeem (Maa-ameti ortofoto).

1.2. Kaitserežiim

Uuringuala ei ole riikliku kaitse all ega asu ühegi kaitsealuse objekti kaitsevööndis.

1.3. Objekti lühikirjeldus

Uuringuala külgneb idast Tatra-Otepää-Sangaste teega ja läänest Taga-Kööritamme kinnistuga.

Uuringuala puistu moodustavad istutatud puittaimed. Alal ei kasva dendroloogilisi haruldusi ega I

väärtusklassi (väga väärtuslik) puid. Puistu on suhteliselt liigivaene, kokku täheldati 7 erinevat taksonit

puittaimi: harilik kuusk, torkav kuusk, harilik mänd, harilik vaher, harilik toomingas, perekond paju

põõsakujulised liigid ja perekond paju puukujulised liigid.

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 5

Foto 1. Istutatud hariliku kuuse grupp.

Foto 2. Uuringuala lõunaots, esiplaanil torkava kuuse grupp.

Foto 3. Uuringuala põhjaosa, esiplaanil kuused ja taamal pajud.

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

6 AB Artes Terrae

Foto 4. Suured kuused uuringuala põhjaosas.

Foto 5. Suurte kuuskede grupp. Parempoolseima puu okkastikus on märgata värvuse muutust.

2. Hindamise metoodika

2.1. Puittaime väärtuse ja seisundi hindamine

Eestis ei ole kasvavate puude rahalise väärtuse hindamiseks üldkokkuleppelist metoodikat. Võib öelda,

et kasvavate puittaimede rahalise väärtuse hindamisi pole käesoleva töö koostajale teadaolevalt

suuremale haljasalale tehtud. Käesolevas töös on puittaimestiku haljastusliku väärtuse osas kasutatud

Tallinnas kehtivat LV määrust "Haljastuse inventeerimise kord"1, mis põhimõtteliselt on kooskõlas ka

standardiga EVS 939:3 2020 PUITTAIMED HALJASTUSES Osa 3: Ehitusaegne puude kaitse. Viidatud

määruse kohased hindamiskriteeriumid on esitatud Tabel 1.

Kuna töös kasutatud puittaimede rahalise väärtuse metoodika2 (täpsem metoodika selgitus on antud

käesolevas peatükis allpool) kasutab ka puu seisundiklassi hinnangut on lisas puittaime haljastuslikule

1 https://www.riigiteataja.ee/akt/417062020004

2 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 7

väärtusele ka puittaime seisund. Seisundiklassi määramisel hinnati puu seisundit (elujõulisust)

arvestamata puu tekkeviisi jm haljastusliku väärtuse hindamisel kasutatavaid puu olukorrast

mittesõltuvaid puu omadusi. Seisundiklassi määramisel kasutati 4 astmelist Tallinnas kasutatavat

kokkuleppelist metoodikat „Linnapuude mõõdistamise ning seisundi- ja väärtusklasside määramise (nn

puu passi koostamine) tehniline kirjeldus“3. Seisundiklassi hindamiskriteeriumid on esitatud Tabel 2.

Tabel 1. Hindamiskriteeriumid, väärtusklass

PUUD

Väärtusklass Kriteeriumid

I väärtusklass Eriti väärtuslik puu

Dekoratiivsete ja/või pikaealiste ning haigustele ja kahjuritele vastupidavate puuliikide eriti suured ja elujõulised eksemplarid. Puud, mis on dendroloogilised haruldused või mis omavad ajaloolist või kultuuriloolist väärtust. Looduskaitse all olevad puud.

II väärtusklass Väärtuslik puu

Dekoratiivne, pikaealine ning mehhaanilistest vigastustest, haigustest või kahjuritest kahjustamata (või väikeste kahjustustega) puu. Juba kahjustatud eriti väärtuslik puu. Dekoratiivsete, haigus- ning kahjurikindlate ja pikaealiste puuliikide noored elujõulised eksemplarid. Haljastusplaani (istutusskeemi) järgi istutatud puu. Omab olulist maastikulist ja ökoloogilist tähtsust.

III väärtusklass Oluline puu

Dekoratiivne või pikaealine ning väheste mehhaanilistest vigastustest, haiguste- või kahjurite tunnustega, kuid veel elujõuline (juurdekasvu omav) puu. Puu, mis on osa ökoloogiliselt efektiivsest haljastusega kohast.

IV väärtusklass Väheväärtuslik puu

Puu, mis kahjustab või tulevikus hakkab kahjustama liigiliselt või asukohalt ala väärtuslikumat puud. Puu, mis on oma eluea lõpul kas vanuse või kahjustuste tõttu. Puu, mis on allasurutud seisundis. Linnahaljastuse seisukohalt väheväärtuslik puu, mida võib säilitada kui biomassi, kuid mis on soovitav likvideerida või asendada väärtuslikumate puuliikidega.

V väärtusklass Likvideeritav (raiutav) puu

Haige elujõuetu, ohtlik puu, ning millel on antud kohal väike ökoloogiline tähtsus. Puu, mis on kuivanud, tugevasti kahjustunud varju, linnatingimuste, põlemise, mehaaniliste vigastuste jms. tõttu. Puu, mis varjab ja kahjustab I ja II väärtusklassi puid või muud haljastust.

Tabel 2. Hindamiskriteeriumid, seisundklass

PUUD

Seisundiklassklass Kriteeriumid

1 Liigile omase kasvukuju ja tunnustega. Puuduvad nähtavad mädaniku- või haigustunnused. Võivad esineda üksikud kinnikasvavad mehaanilised vigastused või oksalõikehaavad. Võivad esineda üksikud kuivanud oksad võra alumises osas.

2 Esinevad mikroorganismidest või kasvukeskkonnast või valest hooldusest tingitud kasvu-häired ja paiksed kahjustuskolded, mis õige hoolduse korral ei halvenda puu seisundit. Puu juurdekasv on kergelt pidurdunud. Kuivanud oksad esinevad võra alumises või keskosas.

3 Üksikud ladvaoksad on kuivanud. Võra on hõrenenud. Kambiumi- või puiduvigastused on suuremad kui 1/3 tüve läbimõõdust. Tüvemädanik hõlmab kuni 2/3 tüve läbimõõdust. Kuni 1/3 juurestikust on pöördumatult kahjustatud või eemaldatud.

4 Enamus võrast või peajuurtest on tugevasti kahjustatud, eemaldatud või kuivanud. Tüvemädanik hõlmab üle 2/3 tüve läbimõõdust. Esinevad ulatuslikud juurte- või tüvevigastused, mis võivad põhjustada puu murdumise. Puu on ohtlikult viltu vajunud või kuivanud.

(5) surnud puu

Puittaimed on hinnatud-kontrollitud üksikpuudena. Üksikpuudena on hinnatud ka Tammerae OÜ poolt

gruppidena inventeeritud puud. Iga mõõdetud puu andmed kanti numereeritud haljastuslike objektide

nimekirja (puistu koondtabel) eesti keeles, liigilühenditega (lisa 2). Tabelisse on iga inventeeritud

puittaime kohta kantud nimetus; haljastusliku väärtuse hinnang; puu diameeter 1,3 m kõrgusel

sentimeetrites ja olemasolul eraldi lahtrisse harude diameetrid ja vajadusel märkused puittaime

vigastuste ja kahjustuste või iseärasuste kohta. Inventuuriandmed on esitatud käesoleva töö lisadena.

3 Tallinna linnapuude passistamine. AB Artes Terrae OÜ. Töö nr 1792HI2. Metoodika vastavalt Tallinna LV lähteülesandele

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

8 AB Artes Terrae

Käesolev töö ei sisalda dendropatoloogilisi täpseid hinnanguid. Märkustena on ilmnemisel kirjeldatud

silmaga nähtavaid olulisi vigastusi ja kahjustusi, mis on märgitud tabelite märkuste veergu. Eraldi

inventuuriandmete kaarti ei kasutatud, töös tugineti Tammerae OÜ poolt kasutatud taimede

numeratsioonile.

Käesolevas uuringus ei inventeeritud eraldi rohttaimestikku.

2.2. Puittaime rahalise väärtuse hindamine

Puittaimede rahalise väärtuse arvutamisel kasutati baasmetoodikana Dobre Kadry Centrum badawczo-

szkoleniowe Sp. z o.o., Läti Arboristide Ühingu, Poola Instytud Drzewa ja Ungari FAKOPP Enterprise Bt

välja töötatud metoodikat „Tree Assessor. Valuation of trees“, mis on koostatud Euroopa Komisjoni

toetusel programmi Erasmus+ „Strateegiline partnerlus hariduse ja kutseõppe valdkonnas“ 2019-2021.

a. Metoodika koostajad on Vilmos Szaller, Agnes Buza, Ferenc Divos, Monica Divosne Ther4.

Arvutus on esitatud Lisas 1. Arvutustabeli tulpade tähiste selgitused on antud järjekorras vasakult

paremale

A. Mõõdetud puu/grupi järjekorranumber – puud on nummerdatud mõõtmise järjekorras.

B. Puuliigi nimelühend – Ku – harilik kuusk, KuT – torkav kuusk, Mä – harilik mänd, Va – harilik vaher,

Tm – harilik toomingas, Pj – pajud, Re – raagremmelgas. Lühendid on vastavalt Metsa korraldamise

juhendi nõuetele (RT I, 13.07.2023, 33)5.

C. Tüve diameeter mõõdetuna ristisuundades 1,3 meetri kõrguselt juurekaelast. Ristisuundades

mõõdetud diameetritest võetakse aritmeetiline keskmine.

D. Seisundiklass – kirjeldab numbrilise väärtusena puu üldist tervislikku seisundit järgnevalt: 1 -

kahjustusteta puu, 2 - väiksem kahjustus, nt. väike tüvekahjustus (mõlu), 3 - oluline kahjustus, nt. suur

õõnsus, 4 - suur kahjustus, nt puutüve püstipüsivust mõjutav õõnsus või okste kuivamine kogu võra

ulatuses. Mõiste on kasutusel, et kasutada antud hinnanguid puudele nende hinna arvutamiseks

hajaasustusalal6.

E. Väärtusklass – kirjeldab numbrilise väärtusena võra seisukorda järgmiselt: 2 – suure haljastusliku

väärtusega puu, suure ja terve võraga, 3 – tavaline haljastuspuu, 4 – hõreda või ebaühtlase võraga puu,

5 – tõsise kahjustusega, kuiv või kuivav puu. Mõiste on kasutusel, et kasutada juhendit „Haljastuse

inventeerimise kord“ RT IV, 17.06.2020, 4 juhendi järgi antud hinnanguid puudele nende hinna

arvutamiseks hajaasustusalal7.

F. Istiku hind 1,3 m kõrgusel istikul - puukooli väljamüügi hind eurodes. 1,3 meetri kõrguse istiku hinda

on kasutatud suurte isetekkeliste puude hinna arvutamisel. 1,3 m kõrguse istiku hinnale on lisatud puu

sellest kõrgusest edasi kasvamise aeg diameetri järgi hinnates. Hinnad on saadud OÜ Kangro

veebihinnakirja järgi8. Teisi sobivaid kodumaiseid hinnakirju polnud saadaval kuupäeval 20.01.2024.

Istiku hinda võetakse arvesse käesoleva hinnangu eeskujuks oleval juhendil kordaja „A“, lk 219.

4 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

5 https://www.riigiteataja.ee/akt/13124148

6 Tallinna linnapuude passistamine. AB Artes Terrae OÜ. Töö nr 1792HI2. Metoodika vastavalt Tallinna LV lähteülesandele

7 https://www.riigiteataja.ee/akt/417062020004

8 https://hekid.ee/

9 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

Puittaimede maksumuse hinnang 23092HI2

AB Artes Terrae 9

G. Tekkeviis – looduslikult kasvama hakanud või istutatud. Istutatud puudegrupis on üldjuhul jäetud

puudele kasvuks ruumi. Looduslikult kasvava hakanud puud paiknevad ebaühtlaselt jaotunud

kasvuruumiga gruppides, kus puud konkureerivad kasvuruumi pärast, on seetõttu lähestikku kasvades

ühekülgsed, teistesse võradesse kasvanud, valguse poole kasvades viltuseks ja kõveraks muutunud jne.

Istutatud puu tekkeviisi kordaja on 1, looduslikult kasvama hakanud puul 0,5. Kordaja määramise

aluseks on eksperthinnang, sest juhendmaterjal „Tree Assessor. Valuation of trees“10 kirjeldab vaid

istutatud puude hindamist.

H. Aastase juurdekasvu hind on arvestatud eurodes.

I. Vanuse kordaja – on arvutatud 1,3 m kõrguselt mõõdetud diameetri põhjal, kus läbimõõdu

sentimeetri kohta on arvestatud puu kasvukiirusele vastavalt kasvuaastaid (aastarõnga paksuseks on

antud juhul hinnatud 0,3 cm)11. Tüvediameetri põhist vanuse kordajat on kasutatud keskealiste ja

vanemate ning seega kõrgete puude vanuse määramiseks mõõtmisandmetest, kui kõrguse andmed

enamusel puudel tavapäraselt mõõtmisandmetest puuduvad. Vanemate puude vanust on sageli raske

täpselt määrata kõrguskasvude järgi, sest need pole piisavalt hästi näha, sellisel juhul kasutatakse

vanuse hindamisel tüvediameetrit „Tree Assessor. Valuation of trees“ kordaja „B“, lk 21.

J. Puu kasvuruumi hinnakordaja – kui puu kasvab lagedal, siis kordaja on 1, kui puu kasvab teiste

puude võrade all, siis kordaja on 0,5. Asukoha kordaja kirjeldab osa puu haljastuslikust väärtusest.

Hinnakordaja on antud juhul asendatud asukoha hinnakordajaga juhendis „Tree Assessor. Valuation of

trees“ kordaja „C“, lk 24 (eksperthinnangul modifitseeritud). Teiste puude võrade all kasvav puu omab

üldjuhul vähem haljastuslikku väärtust, sest võra paistab vähem välja ning on ka varjavate võrade tõttu

hõredam ja sageli ka vähem ühtlase kujuga.

K. Võra seisukorra hinnakordaja – tuleneb otseselt puu väärtusklassist, kui väärtusklass on 2, siis võra

hinnakordaja on 1,25, kui 3, siis 1,0, kui 4, siis 0,75, kui 5, siis 0 „Tree Assessor. Valuation of trees“

kordaja „D“, lk 26. Väärtusklassi 1 kasutatakse vaid nende puude tähistamisel, mida pole lubatud

raiuda, seetõttu 1. väärtusklassi hinna arvutamisel ei kasutata.

L. Puu üldseisundi hinnakordaja - tuleneb otseselt puu seisundiklassist, kui seisundiklass on 1, siis

üldseisundi hinnakordaja on 1, kui 2, siis 0,75, kui 3, siis 0,5, kui 5, siis 0,25 „Tree Assessor. Valuation

of trees“ kordaja „E“, lk 26.

M. Puuliigi väärtus (hinna)kordaja – kirjeldab puu kasvatamise lihtsust või keerukust. Kodumaisel

kiirekasvulisel puuliigil on hinnakordaja 0,75, kodumaisel aeglasekasvulisel puuliigil on kordaja 1 ning

võõrliigil 1,25 „Tree Assessor. Valuation of trees“ kordaja „M“, lk 27 (eksperthinnangul

modifitseeritud).

N. Puu hind eurodes vastavalt arvutuskäigule.

O. Märkused – Puu iseärasuste ja kahjustuste kirjeldused, mis selgitavad väärtusklassi ja

seisundiklassi määramist.

P. Puu kõrgus meetrites – on kasutusel väiksemate istutatud puude hinna määramisel. Puu

kõrguse järgi võetakse istiku hind puukooli müüginimekirjast.

10 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

11 T. Krigul, Taksaatori teatmik 1969, lk 59

23092HI2 Puittaimede maksumuse hinnang

10 AB Artes Terrae

R. Istikute hinnad kõrguse järgi kõrguseni 1,9 m - istikute hinnad on saadud OÜ Kangro

veebihinnakirja järgi12 kuupäeval 22.01.2024.

S. Istiku kasvuaastate arv peale 1,9 m kõrguse saavutamist - kõrguskasvu hinnanguline

keskmine pikkus on 0.4 m T. Krigul, Taksaatori teatmik 1969, lk 59. Kui puu on kasvanud kõrgemaks,

kui puukooli hinnakirjas kõrgeim selle puuliigi istik (antud juhul hekid.ee hinnakirjas 1,9 m), siis

arvestatakse puu kõrguse ja hinnakirjas kõrgeima puu kõrguste vahe meetrites. See kõrguste vahe

jagatakse keskmise aastase kõrguskasvuga meetrites, et saada hinnanguline kasvuaastate arv peale

puukooli hinnakirja järgset maksimumkõrgust. Täiendavate kasvuaastate arvu kasutatakse hinnalisa

arvutamisel.

Puude hinna arvutuskäigud

Valemid on tuletatud juhendist „Tree Assessor. Valuation of trees“ 13. Valemis kasutatud tähistus

vastab Lisas 1 kasutatud tabeli päiste tähistusele.

Suurte, looduslikult kasvama hakanud puude hinnaarvutus on järgmine. Vanus arvutatakse diameetri

järgi hinnanguna.

N = (G + H * I) * F * J * M * L

Väikeste, istutatud puude hinnaarvutus on järgmine. Vanus arvutatakse kõrguse järgi hinnanguna.

N = F * G * J * K * L * M + (H *I)

Arvutustulemused on esitatud Lisas 1.

3. Puittaimede väärtus

3.1. Puittaimede seisund ja haljastuslik väärtus

Enamuse uuringuala puittaimedest moodustavad suhteliselt noored puittaimed, mis

normaaltingimustes kasvades on perspektiivsed isendid (seisundiklassi keskmine 1.24). Taimed on

enamuses kahjustamata ja elujõulised, mistõttu tervikuna on uuringuala haljastuslik väärtus III

haljastuse väärtusklassile vastav (keskmine 3.4).

Inventuuriandmed on esitatud käesoleva töö lisas 1.

3.2. Puittaimede rahaline väärtus

Puittaimede rahalise väärtuse arvutus on esitatud käesoleva töö lisas 1.

Kokku on kinnistu puittaimestiku rahaline väärtus kokkuvõtlikult alljärgnev:

▪ üksikpuud ja grupid 4, 5 2683.00 eurot;

▪ grupid 1-3 ja 6 4765.00 eurot;

▪ Alla 8 cm diameetriga loodusliku tekkega puud 363.00 eurot.

Kokku on arvutuslikult hinnatud kinnistu osa puittaimestiku rahaline väärtus 7811.00 eurot.

12 https://hekid.ee/

13 https://fakopp.com/treeassessor/en_o4_valuation-of-trees.pdf

Eksperthinnang nr ARE-213253C

Aadress: Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3

Hinnatav vara: 851 m² suurune äralõige kinnisasjast registriosa numbriga

2551140

Hinnangu eesmärk:

kinnisasja hüvitusväärtuse hindamine (pindala vähenemine)

seoses avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1

punkti 7 alusel)

Ülevaatuse kuupäev: 11.07.2021

Väärtuse kuupäev: 11.07.2021

Hindamisaruande

kuupäev: 23.08.2021

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Hindamisaruande

koostaja:

Kerli Koha

kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116136

maa hindaja tegevuslitsents nr 110 MA-mh

riiklikult tunnustatud ekspert

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 2 / 49

Sisukord

Kokkuvõte ........................................................................................................................ 3

1. Hindamise alused ..................................................................................................... 4

1.1 Hindamise eesmärk, alused, algandmed ning hinnatava vara ülevaatus .................... 4 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................ 5

2. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................... 7

2.1 Hinnatava vara koosseis ............................................................................................ 7

2.2 Asukoht ...................................................................................................................... 8

2.3 Maaüksuse kirjeldus ................................................................................................. 10

2.4 Planeeritud äralõige ................................................................................................. 13 2.4.1 Äralõike kirjeldus .................................................................................................................. 13 2.4.2 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ........................................................................ 15

2.5 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta ........................... 16

3. Turuülevaated ......................................................................................................... 17

3.1 Makromajanduse ülevaade ...................................................................................... 17

3.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade ................................................................................... 20

3.3 Valga maakonna ja Otepää hoonestamata maade turuülevaade ............................. 24

3.4 Turustatavuse analüüs ............................................................................................. 26

4. Hüvitusväärtuse hindamine ................................................................................... 29

4.1 Parim kasutus .......................................................................................................... 29

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................. 29 4.2.1 Kinnisasja hüvitusväärtus seoses pindala vähenemisega................................................... 30 4.2.2 Saamata jääva tulu .............................................................................................................. 33 4.2.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud .................................................................................. 33 4.2.4 Hinnatava vara hüvitusväärtus ............................................................................................ 33

Lisa nr 1 Fotod maaüksusest ................................................................................................................... 35

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast .................................................................................................... 38

Lisa nr 3 Maa-ameti avaliku teenuse hübriidkaart ja kitsenduste kaart .............................................. 40

Lisa nr 4 Riikliku ehitisregistri väljavõte ................................................................................................. 43

Lisa nr 5 Projektlahenduse väljavõte ...................................................................................................... 44

Lisa nr 6 Kasvava metsa väärtuse hindamise akt .................................................................................. 46

Lisa nr 7 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ...................................................................................... 49

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 3 / 49

Kokkuvõte

Hinnatava vara koondandmed

Aadress: Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3

Hinnatav vara: 851 m² suurune äralõige kinnisasjast registriosa numbriga 2551140

Omanik: Tõru Garden OÜ (registrikood 14709400)

Omandivorm: kinnisasi

Katastriüksuse pindala: 10 966 m²

Äralõike pindala: 851 m²

Äralõike hoonestus: puudub

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk: kinnisasja hüvitusväärtuse hindamine (pindala vähenemine) seoses avalikes

huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel)

Ülevaatuse kuupäev: 11.07.2021

Väärtuse kuupäev: 11.07.2021

Hindamisaruande

kuupäev: 23.08.2021

Tellija: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellimusleping: 09.04.2021 sõlmitud kirjalik töövõtuleping nr 3.2-2/21/1134-1

Hindamise eeldused:

- hinnataval varal ei esinenud selle üle vaatamise hetkel varjatud puudusi,

mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki

tuvastama

- hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene

Hüvitusväärtus:

3668,72 eurot, sh:

- kinnisasja hüvitusväärtus seoses pindala vähenemisega 2731,71 €

- saamata jääv tulu puudub

- kaasnev otsene varaline kahju 937,01 €

Hinnang likviidsusele: ei ole võimalik hinnata, sest tegemist on turule mittesuunatud varaga

Hindamistulemuse

täpsus:

tulenevalt hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega.

Seetõttu on hindamistulemus madala täpsusega, hindamistulemuse

täpsuseks on ±20%.

Käibemaks: hindamistulemus on lõppväärtus, millele ei lisandu käibemaks, kuid milles

võib Eesti õigusaktides sätestatud korras sisalduda käibemaks

Hindamistulemus

Valga maakonnas Otepää vallas Nüpli külas aadressil Kööritamme 3 asuva kinnisasja registriosa

numbriga 2551140 hüvitusväärtus seoses pindala vähenemisega on väärtuse kuupäeval 3668,72 (kolm

tuhat kuussada kuuskümmend kaheksa eurot ja seitsekümmend kaks senti) eurot ehk 4,31 (neli

eurot ja kolmkümmend üks senti) eurot ruutmeeter taandatuna äralõike pindalale (851 m²).

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kerli Koha

Kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116136 Litsentseeritud maa hindaja, tegevuslitsents nr 110 MA-mh Riiklikult tunnustatud ekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 4 / 49

1. Hindamise alused

1.1 Hindamise eesmärk, alused, algandmed ning hinnatava vara ülevaatus

Tellija nimi: Transpordiamet (registrikood 70001490)

Tellija esindaja: Allan Ladva (Transpordiameti teemaa osakonna maade projektijuht)

Tellimuslepingu kuupäev: 09.04.2021 sõlmitud kirjalik töövõtuleping nr 3.2-2/21/1134-1

Hindamise eesmärk:

kinnisasja hüvitusväärtuse hindamine (pindala vähenemine) seoses

avalikes huvides omandamisega (KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel).

Tellitavaks tööks on hindamisaruande koostamine hinnatava kinnisasja

hüvitusväärtuse kohta. Hüvitusväärtuse all mõeldakse hinnatava kinnisasja

väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida

kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja

20 sätestatule. Hindamisaruannete koostamisel lähtub hindaja Eesti vara

hindamise standardist EVS 875, KAHOS-st ning muudest asjakohastest

õigusaktidest.

Hinnangu kasutaja:

tellija, hinnatava vara omanik

Tulenevalt hinnatava objekti olemusest ning hindamise eesmärgist ei ole

tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev

hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara

hinnanguna.

Väärtuse liik:

hüvitusväärtus Hüvitusväärtus on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude

varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel

eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui

kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis

tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige

parimini iseloomustab.

Ülevaatuse kuupäev1: 11.07.2021

Väärtuse kuupäev2: 11.07.2021

Hindamisaruande

kuupäev3: 23.08.2021

Ülevaatuse teostanud

hindaja:

kutseline vara hindaja (kutsetunnistus nr 116136, tase 7), riiklikult

tunnustatud ekspert ja litsentseeritud maa hindaja (tegevuslitsents nr

110 MA-mh) Kerli Koha

Ülevaatuse juures viibinud

isikud: puudusid

Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas vara tervikuna

Ülevaatuse põhjalikkus: teostatud on vara visuaalne vaatlus

Algandmed esitanud

isikud:

vara omaniku esindaja Randel Nava, eksperthinnangu tellija esindaja Allan

Ladva

Hindamisaruande koostaja:

kutseline vara hindaja (kutsetunnistus nr 116136, tase 7), riiklikult

tunnustatud ekspert ja litsentseeritud maa hindaja (tegevuslitsents nr

110 MA-mh) Kerli Koha

1 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

2 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 5 / 49

Kasutatud materjalid:

- Eesti vara hindamise standard EVS 875

- kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (edaspidi KAHOS)

- kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend (Maa-ameti peadirektori

käskkiri 22. aprill 2021 nr 1-1/21/39)

- Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks

- tugimaantee 46 Tatra-Otepää-Sangaste km 26,875-33,473 Otepää-

Vidrike lõigu rekonstrueerimise projektlahenduse väljavõte (töö nr

2018-0069, koostanud Skepast&Puhkim OÜ, Eilan Laks)

- 23.08.2021 teostatud telefonivestlus hinnatava vara omaniku

esindajaga (Randel Nava)

- Maa-amet www.maaamet.ee, seisuga 02.08.2021

- Otepää valla kodulehekülg, seisuga 02.08.2021

- riiklik ehitisregister www.ehr.ee, seisuga 02.08.2021

- Maa-ameti tehingute andmebaas

- Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ müügitehingute andmebaas

- kinnisvaraportaalid www.kv.ee, seisuga 02.08.2021

- AS Regio Eesti kaart kaart.delfi.ee, seisuga 02.08.2021

- e-kinnistusraamat kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 23.07.2021

- Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) veebikaart,

seisuga 02.08.2021

- kasvava metsa väärtuse hindamise akt (ülevaatus 10.07.2021,

koostamise kuupäev 11.07.2021, koostaja Erki Vinni)

- 11.07.2021 teostatud vara kohapealne ülevaatus.

Kasutatud allhange: äralõike kasvava metsaga osa ülevaatus ja arvutused teostas metsahindaja

Erki Vinni (Põlvamaa Metsaühistu MTÜ)

1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:

- hinnataval varal ei esinenud selle üle vaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult

tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ja on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi.

Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et

saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud

hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas

nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav.

Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja

endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb,

et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud

viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust

(EVS 875-4).

Hindaja annab tellijale ainulitsentsi koos all-litsentsi andmise õigusega kõigile lepingu alusel teostatud tööle

tekkivatele varalistele õigustele, sealhulgas autoriõiguse seaduse § 131 ja § 132 nimetatud varalistele

õigustele, ning need loetakse tellijale üleantuks lepingu hinna tasumisega. Hindaja kinnitab, et ta on võtnud

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 6 / 49

tarvitusele kõik meetmed autori(te) isiklike õiguste realiseerimiseks viisil, mis ei takista ega raskenda töö

tulemusena valminud teose kasutamist ega varaliste õiguste teostamist tellija poolt.

Hindaja kinnitab, et autor(id) on andnud nõusoleku teha tellijal töö tulemusena valminud teoses ja selle

pealkirjas mistahes muudatusi, samuti lisada teosele teiste autorite teoseid (illustratsioone, eessõnasid,

järelsõnasid, kommentaare, selgitusi, uusi osasid jms).

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 7 / 49

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1 Hinnatava vara koosseis

Aadress: Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3

Registriosa number: 2551140

Vara liik: kinnisasi

Katastritunnus: 63601:003:0037

Katastriüksuse pindala: 10 966 m²

Katastriüksuse sihtotstarve: elamumaa 100%

Omanikud: Tõru Garden OÜ (registrikood 14709400)

Hinnatava vara igakordse

omaniku kasuks seatud

piiratud asjaõigused:

väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa I jaos kehtivad:

- kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut

kinnistule nr 2551240 (Kööritamme 4). Tähtajatu teeservituut

vastavalt 29.10.2012 lepingu punktile 4 ja lepingu lisaks olevale

plaanile. Servituudi olemasolu on vara turuväärtust ja hüvitusväärtust

positiivselt mõjutav tegur, kuid selle otsest mõju pole võimalik

määrata.

- kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut

kinnistule nr 2551440 (Kööritamme tee). Tähtajatu teeservituut

vastavalt 29.10.2012 lepingu punktile 4 ja lepingu lisaks olevale

plaanile. Servituudi olemasolu on vara turuväärtust ja hüvitusväärtust

positiivselt mõjutav tegur, kuid selle otsest mõju pole võimalik

määrata.

- kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut

kinnistule nr 2551240 (Kööritamme 4). Tähtajatu teeservituut sisuga

vastavalt 07.06.2021 sõlmitud lepingu punktile 5 ning lepingu lisaks

olevale plaanile. Servituudi olemasolu on vara turuväärtust ja

hüvitusväärtust positiivselt mõjutav tegur, kuid selle otsest mõju pole

võimalik määrata.

Koormatised ja

kitsendused:

väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa III jaos kehtivad:

- isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi

OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Kasutusõigus on tähtajatu.

Registriossa nr 1404040 sisse kantud 30.10.2007, jagamisel siia üle

kantud. 29.10.2012 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud

8.11.2012. Töö koostaja hinnangul isiklik kasutusõigus hinnatava

vara hüvitusväärtust ei mõjuta.

- reaalservituut kinnistu nr 2551240 igakordse omaniku kasuks.

Tähtajatu tiigiservituut sisuga vastavalt 07.06.2021 sõlmitud lepingu

punktile 6 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 7.06.2021

kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.06.2021. Töö koostaja

hinnangul servituut hinnatava vara hüvitusväärtust oluliselt ei mõjuta.

Hüpoteegid: väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad

Hinnatavat vara koormavad

üüri- ja rendilepingud:

vastavalt vara omaniku esindaja ütlustele väärtuse kuupäeva seisuga

puuduvad

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud

aspektid, piirangud:

vastavalt Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusele lasusid

katastriüksusel mitmed maakasutuse kitsendused:

- elektripaigaldise kaitsevöönd (ulatus 665,05 m²)

- avalikult kasutatava tee kaitsevöönd (ulatus 3403,67 m²).

Kitsenduste kaart eksperthinnangu lisas nr 3.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 8 / 49

Hindamisaruande koostaja hinnangul ei piira kitsendused, arvestades

nende olemust, ulatust ja paiknemist, maaüksuse sihtotstarbelist

kasutamist (kehtestatud on detailplaneering, olemas on ehitusõigus) ega

mõjuta turuväärtust ja hüvitusväärtust.

Ärakiri kinnistu registriosast hindamisaruande lisas nr 2, katastriüksuse hübriidkaart ja kitsenduste kaart

eksperthinnangu lisas nr 3.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Maakond, asustusüksus: Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla

Kaugus keskustest: Otepää linn ~ 7 km

Konkureerivad

turupiirkonnad: peamiselt Otepää valla külad

Mikroasukoht

Naabrus:

kinnistu piirneb idast Tatra-Otepää-Sangaste tugimaanteega nr 46,

lõunast ja läänest hoonestamata elamumaaga, põhjast hoonestamata

maatulundusmaaga. Naabruses asuvad hajali üksikelamud, peamiselt

metsamassiivid.

Müra ja saastus: mõõdukas

Juurdepääs:

jalakäijad rahuldav (puudub kergliiklustee)

sõidukid hea

kommentaar

juurdepääs on hea avalikult kasutatavatelt teedelt.

Maaüksus piirneb kagust Tatra-Otepää-Sangaste

tugimaanteega nr 46. Juurdepääs on võimalik läbi

naaberkinnistute, olemas tähtajatud ja tasuta

teeservituudid.

Allikas: Maa-ameti Maanteeameti kaardirakendus

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 9 / 49

Kaugused: sotsiaalne taristu ~ 7-8 km

ühistranspordi- peatus

~ 900 m

Veekogu: maaüksus ei piirne ühegi olulise tähtsusega veekoguga, kinnistul veekogu

ei paikne

Asukohaskeemid:

Allikas: regio.delfi.ee

Allikas: regio.delfi.ee

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 10 / 49

2.3 Maaüksuse kirjeldus

Katastriüksuse pindala: 10966 m²

Kõlvikuline koosseis:

4705 m² haritav maa

229 m² looduslik rohumaa

3712 m² metsamaa

2320 m² muu maa

Geomeetria: hulknurk, kompaktus hea

Reljeef: vahelduv (absoluutkõrgused vahemikus 131-143 m)

Allikas: Maa-ameti geoportaal

Piirdeaed: puudub

Haljastus: maaüksuse loodepoolne osa on metsamaa, maantee ääres asuvad

kõrgemad puud

Jalg/sõiduteed: puuduvad

Parkimistingimused: puuduvad

Üldplaneering:

01.10.2013 Otepää Vallavolikogu määrusega nr 1-6-14 kehtestati Otepää

valla üldplaneering. Kehtestatud üldplaneeringu maakasutusplaanil on

kinnistu märgitud osaliselt metsamajandusmaaks. Koostamisel

üldplaneeringus on kinnistu osaliselt puittaimestikuga ala.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 11 / 49

Allikas: Otepää valla kehtestatud üldplaneeringu maakasutusplaan (2013), kinnistu asukoht tähistatud punase noolega

Allikas: Otepää valla koostamisel üldplaneeringu maakasutusplaan (2020), kinnistu asukoht tähistatud punase noolega

Detailplaneering:

Tamme I kinnistu osa detailplaneering kehtestati Otepää Vallavalitsuse

28.11.2007 korraldusega nr 2-4/734. Detailplaneeringu eesmärgiks oli

Köörimäe ja Suur- Poslovitsa kinnistute baasil suvilate ehitamiseks

sobivate kruntide moodustamine, maa sihtotstarbe muutmine ning

kruntidele ehituõiguse määramine, loodusmaastikku arvestavate

parameetritega hoonete projekteerimiseks ja püstitamiseks,

projekteerimise aluseks antavate maastikukujunduse üldpõhimõtete

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 12 / 49

määramine, lahenduse andmine kruntide juurdepääsuteede ja

tehnorajatiste rajamiseks.

Ehitusõigus: kinnistul on olemas ehitusõigus (vt joonise all olevat tabelit, POS 3)

Allikas: Tamme I kinnistu detailplaneeringu põhijoonis (2008)

Kinnisasja olulised osad: puuduvad

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 13 / 49

Maakasutus: elamumaana

Mullad:

peamiselt M```, E2I, Dg, Go, LP

Allikas: Maa-ameti geoportaali mullastiku kaardirakendus

PRIA põllumassiivi number 64743169816 (püsirohumaa, 0,49 ha)

Viljakustsoon: V0636006 (haritaval maal 115 €/ha, looduslikul rohumaal 32 €/ha)

Elektrisüsteemi liik: puudub, liitumine võimalik ampritasu alusel

Veevarustuse liik: puudub

Kanalisatsiooni liik: puudub

Võrgugaasi olemasolu: puudub

Maaüksuse kirjelduse illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas nr 1 fotomaterjal ja lisas nr 2 katastriüksuse hübriidkaart.

2.4 Planeeritud äralõige

2.4.1 Äralõike kirjeldus

Positsiooni nr: 59

Äralõike4 pindala: 851 m²

Äralõike hoonestus: puudub

Piirded: puuduvad

Äralõike ja planeeritud

tööde iseloomustus:

hindaja lähtub tellija poolt esitatud tugimaantee 46 Tatra-Otepää-

Sangaste km 26,875-33,473 Otepää-Vidrike lõigu rekonstrueerimise

projektlahenduse väljavõttest (töö nr 2018-0069, koostanud

Skepast&Puhkim OÜ, Eilan Laks), mille kohaselt paikneb äralõige

maaüksuse idapoolses osas. Äralõige on pikliku kitsa kujuga, moodustab

kogu kinnistu pindalast umbes ~7,76%. Katastriüksuse äralõike

võõrandamisega ei muutu liikluskorraldus ega töö koostaja hinnangul ka

allesjääva kinnistu kasutamise atraktiivsus. Teekaitsevööndi ulatus

projekteeritud tee ehitamisel kinnistu piires ei muutu.

Planeeritud tööd kinnistu piiril on: truubi ehitus, kraavi kaevamine.

Hindajal ei ole võimalik hinnata kaasnevat müra, tolmu vms kahju, kuna

selleks puudub ühtne metoodika.

4 Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 14 / 49

Allikas: Projektlahenduse väljavõte (töö nr 2018-0069) positsioon nr 59 äralõige

Muu oluline info:

kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega

turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku

müügiobjekti (EVS 875-12).

Hinnatav äralõige ei ole töö koostaja hinnangul võimaliku müügiobjektina

käsitletav, kuna ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt

kaubeldavatele kinnisasjadele (pindala väga väike, ehitusõiguse saamine

ei ole võimalik, tee kaitsevööndi piirang).

Kuna planeeritav äralõige ei ole käsitletav eraldi müügiobjektina, siis on

kinnisasja hüvitusväärtus seoses pindalaga vähenemisega kinnisasja

turuväärtus (äralõike pindala ja kinnisasja pinnaühiku turuväärtuse

korrutis).

Kinnisasja hüvitusväärtus seoses pindala vähenemisega, sellega

kaasneva otsese kahju ja saamata jääva tulu hindamise arvutuskäik on

esitatud eksperthinnangu punktides 4.2.1-4.2.3.

Planeeritud äralõike kirjelduse illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas nr 1 toodud fotomaterjal.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 15 / 49

2.4.2 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah / Ei Kirjelduse mõju

Hüvitusväärtus = turuväärtus Jah

Hüvitusväärtus = asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju: 5

1. ehitise likvideerimine või

kasutuks muutumine, samuti

muude parenduste muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise

võimaluse kaotamine või

ehitusvõimaluse vähenemine

või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja

istanduse hävimine Jah

Äralõike võõrandamisega kaasneb vara omanikel

seoses metsa hävimisega otsene varaline kahju.

Võõrandataval äralõikel kasvavad: kuusk (tagavara

16,358 tm), mänd (tagavara 2,386 tm), remmelgas

(tagavara 1,024 tm), lehtmuud (tagavara 1,364 tm).

Metsamaterjali turuväärtus on 937,01 eurot

(arvutustabel eksperthinnangu lisas nr 6).

4. kinnisasjalt avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu

likvideerimine või pikenemine

Ei

5. muu kahju Ei

Saamata jääv tulu: 6

1. tegutseva ettevõtte tegevuse

peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse 7 või rendi-

ja üürilepingust tulenev saamata

jääv tulu 8

Ei

3. muu tulu Ei

Allikas: Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend (2021), tabel täidetud hindaja poolt

5 Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse

vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt (KAHOS §13).

6 Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud

ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse

kaotamises (KAHOS §14).

7 Kui omandatavat kinnisasja koormav servituut, reaalkoormatis või ostueesõigus kustutatakse, peab kinnisasja omandaja hüvitama

nende asjaõiguste kustutamisest tekkiva kahju (KAHOS §18).

8 Piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu

lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses

(KAHOS §14).

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 16 / 49

2.5 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta

Vastuolud andmetes puuduvad ja hindaja hindab andmeid usaldusväärseks.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 17 / 49

3. Turuülevaated

3.1 Makromajanduse ülevaade

Alus – Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut, Maksu- ja Tolliamet 15.07.2021

Koroonaviirusega seotud põhjustel pöördus 2020. aastal Eesti varasem majanduskasv langusesse,

alanedes 2,9%. Majandusel on läinud siiski märksa paremini, kui veel 2020. aasta kevadel prognoositi.

Eesti majanduslangus oli euroalal üks väiksemaid, kuid kriisi negatiivne mõju on jätkuvalt püsinud eeskätt

turismi ja majutuse valdkonnas. Kardetust väiksema majandusaktiivsuse kahanemise taga oli nii

eksporditurgude suhteliselt kiire taastumine, valitsuse majanduspoliitilised meetmed, Eesti üldine suhteliselt

hea hakkamasaamine viirusega kui ka osa majandusharude reageerimine kriisile viitajaga. Tänavu I

kvartalis võis suurenenud maksulaekumise ja üleüldise kiirenenud majanduskasvu tõttu täheldada 5,4%-list

majanduskasvu, mis ületas kõiki ootusi. Majanduse kogumaht on juba ületanud kriisieelse taseme ning

tänaseks on juba pigem oht ülekuumenemiseks. Tempoka majanduskasvu taga olid I kvartalis EL riikide

võrdluses suhteliselt vähesed äritegevuse ja liikumise piirangud, majanduse hea kohandumisvõime ja

valitsussektori stabiliseeriv tegevus eriti tervishoiusektori kaudu. Erasektori tegevusaladel on siiski

majanduse areng olnud üsna ebaühtlane. Eesti Panga prognooside kohaselt kujuneb selle aasta

majanduskasvuks kuni 8%, taandudes seejärel 4 - 5% vahemikku.

Edasine majanduskasv eeldab pikemas perspektiivis investeeringuid ja tootlikkuse kasvu. Valitsus peaks

majanduskasvu ja konkurentsivõimet toetama tänasel hetkel võimalikult positiivse ettevõtluskeskkonnaga,

mitte enam niivõrd koroonakriisi toetatud stiimulmeetmetega. Majanduse täiendav laenurahaga toetamine

toob kaasa kiireneva hinnatõusu, suurema palgasurve ja ettevõtete investeeringute vähenemise, mis

võivad mõningase viitajaga ohustada ettevõtete konkurentsivõimet. Valitsussektori suurenenud kulutuste

taustal on üha suurem risk, et maksukoormus võib asuda mõningase viitajaga suurenema. Rahvusvaheline

kaubandus ja eksportiv sektor on taastunud võrdlemisi kiiresti, mistõttu võib eelolevateks perioodideks

prognoosida suhteliselt positiivset makrokeskkonda. Eesti peamised kaubanduspartnerid pole nii kõvasti

pihta saanud kui mõned teised ELi majandused, mistõttu Eesti majanduslik positsioon on võrdlemisi

optimistlik. Edasine majanduskasvu potentsiaali realiseerimine sõltub suuresti koroonavaktsiini

administreerimise ulatusest ja ajalisest tempost, mis hetkel on aga kulgenud Eestis suhteliselt vaevaliselt,

seda eriti Ida-Virumaal.

2020. aastal vähenes kaupade ja teenuste eksport 0,6% ja import 5,9%. Maailmamajanduse jahenemise ja

koroonaviiruse leviku tõttu kahanes väliskaubandus 2020. aasta esimese kahe kvartali vältel, suurenedes

seejärel III kvartalis aasta baasil 1,6% ja IV kvartalis koguni 14% võrra. Olenemata koroonakriisist suutis

Eesti 2020. aastal eksporditurgudel oma turuosa kasvatada. 2020. aasta II pooles aset leidnud tugev

ekspordikasv tulenes peamiselt üksikutest sektoritest, kuid 2021. aasta I pooles asus olukord paranema.

2021. aasta I kvartalis suurenes kaubaeksport võrreldes aastatagusega 13% ja import 14%, mida võib

pidada väga kiireks. Kuna ekspordimahud juba enne koroonakriisi pikemat aega vähenesid, on ka

ekspordimahtude vähenemine olnud viimastel kvartalitel Eestis suhteliselt tagasihoidlik. Kiirenenud

toormehindade kasvu ja taaskordselt kiireneva palgakasvu taustal võib eeldada, et Eesti konkurentsivõime

eksprditurgudel võib mõningase viitajaga hakata hinnakonkurentsi tõttu taas halvenema.

Eluasemelaenude intressimäärad olid koroonakriisi eelsetel aastatel pisut tõusnud, kuid üldplaanis on

intressid püsinud väga madalad. Kui veel 2019. aastal oli keskmine laenuintress 2,54% ja 2020. aastal

2,48%, siis 2021. aasta märtsis juba pelgalt 2,17%. Hetkel on eluasemelaenude intressimäärad viimase

nelja aasta madalaimal tasemel, kuid laenuintressi fikseerimise soov ei ole laenuvõtjatel kasvanud.

Intressimäärade volatiilsus on viimastel aastatel olnud omane pigem lühemaajalistele laenudele.

Suurenenud konkurentsi tõttu on intressimäärad 2020. aasta juulist üsna kiirelt alanenud. 2021. aasta

aprillist võis taas üle pika aja märgata marginaalset krediidi hinna kasvu. Lühiajalises vaates ei saa

intressimäärade olulist tõusu siiski hetkel prognoosida. Tähtajaks tasumata laenude maht on püsinud

jätkuvalt väga madal. Üle 60 päeva viivises olevate eluasemelaenude osakaal eluasemelaenude portfellist

oli maikuu seisuga 0,17%. Arvestades koroonaviiruse mõju kinnisvara- ja laenuturule, suurenes

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 18 / 49

koroonakriisi vältel viivises olevate laenude hulk ainuüksi ärikinnisvara osas. Eluasemelaenuturu edasise

võimaliku kuumenemise taustal võib Eesti Pank asuda laenuandmise tingimusi karmistama.

Ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on püsinud muutlik, mis on tingitud sellest, et

laenuprojektide ja ettevõtete endi riskitase erineb kuust kuusse rohkem kui majapidamiste puhul. Tänavu

mais väljastatud pikaajaliste ärilaenude keskmiseks intressimääraks kujunes 2,61%, mida oli enamvähem

sama palju kui viimase 12 kuu keskmine. Suhteliselt madalat intressitaset on põhjendanud ennekõike tihe

konkurents suurettevõtetele suunatud laenude turul ning majanduskasvu kiirenemise ootus. Ettevõtete

pikaajaliste laenude intressimäärad on langenud viimastel kuudel laiapõhjaliselt pea kõikides

tegevusvaldkondades, seda eeskätt töötlevas tööstuses ja põllumajanduses. Ettevõtete rahastamist

toetavad jätkuvalt madalad intressimäärad ja varasemalt kogutud kasumid. Krediidiasutuste vahel

suurenenud konkurents on asunud parandama krediidi kättesaadavust ka ettevõtete jaoks. Ettevõtete

võime laene teenindada ja laenuraha kaasata halvenes 2020. aastal märkimisväärselt, seda just viiruse

levikust otseselt mõjutatud sektorites, kuid olukord on jõudsalt paranenud. Koroonapandeemia möödudes

võib asuda siiski ka viivises olevate ettevõtete laenude hulk mõnevõrra kasvama, kuna mõningate

tegevusvaldkondade aktiivsus ei pruugi niipea koroonakriisi eelsele tasemele tagasi jõuda.

Juuni istungil otsustas Euroopa Keskpanga (EKP) nõukogu hoida hoiustamise püsivõimaluse intressimäära

-0,50% tasemel. Euroala finantssüsteemile pakutavat likviidsustuge on järk-järgult viimastel kuudel

erinevate toetussüsteemidega suurendatud. Pandeemia majandusmõjude ohjeldamise erakorralise

varaostukava mahtu on suurendatud 1850 miljardi euroni, mille juures varade oste tehakse vähemalt 2022.

aasta märtsi lõpuni. Lisaks kohaldatakse 2020. aasta juunist vähemalt 2022. aasta juunini kõigi sel ajal

lõpetamata refinantseerimisoperatsioonide puhul märkimisväärselt soodsamaid tingimusi. Negatiivsete

intresside keskkond jääb nõrgenenud majanduslike väljavaadete tõttu püsima tunduvalt kauemaks kui veel

mõni aeg tagasi prognoositi. Eurosüsteem reinvesteerib varaostukavade raames ostetud aegumistähtajani

jõudnud väärtpaberitelt laekuvaid põhiosa tagasimakseid omakorda vähemalt 2023. aasta lõpuni. EKP

hinnastabiilsuse eesmärgiks on, et euroala inflatsioon kiireneks 2% tasemele. Hetkel kasvanud inflatsiooni

peab siiski EKP ajutiseks, kuid inflatsiooni aeglustumist on kaasaegsemates prognoosides siiski

märkimisväärselt edasi lükatud.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenuportfelli kasv 2020. aastal olenemata koroonakriisist taas kiirenes,

mida vedasid eeskätt eraisikutele antud laenud eesotsas eluasemelaenudega. Madala

investeerimisaktiivsuse tõttu laenavad ettevõtted veel endiselt suhteliselt vähe, ettevõtjate kindlustunde

heitlikkus ei tõota tugevat investeeringute kasvu tõenäoliselt ka enne 2021. aasta II poolt. Uusi

mittefinantsettevõtetele suunatud laene väljastati 2020. aastal 16% vähem, mille juures laenude käive

vähenes teist aastat järjest. 2021. aasta I kvartalis väljastati mittefinantsettevõtetele uusi laene 23% vähem

kui aasta tagasi. Laenukäibe kasv oli I kvartalis suurim äriühingute tegevuse laiendamise ja põhivara

soetamise segmendis, viidates ettevõtete teenuste ja kaupade järgse nõudluse suurenemisele. Näiteks

eluasemearenduste finantseerimine oli aga veel veebruaris vähenenud juba kümme kuud järjest,

pöördudes kevadest taas kasvule. Viimastel kuudel on pikaajaliste laenude järgne nõudlus taas

suurenenud, viidates ettevõtjate kindlustunde paranemisele.

Ettevõtete ja majapidamiste hoiused jätkasid 2020. aastal tempokat kasvu, suurenedes 19%-lise kasvu

juures ligi 18 miljardi euroni. Koroonapandeemial on olnud hoiuste kasvule üsna laialdane mõju, mille

taustal hoiuste kasv kiirenes 2020. aastal märkimisväärselt. Veel 2019. aastal kasvasid hoiused kokku

7,1%. Ettevõtete hoiuste maht kasvas 2020. aastal 24% ja majapidamistel 15%. Ettevõtete hoiuste

kasvutempo suurenes vähenenud investeeringute ning püsis majapidamistel varasemast tempokam

eeskätt suurenenud ebakindluse tõttu. Hoiuste maht kasvas jätkuvalt kiiremini kui pankade laenu- ja

liisinguportfell. Kiirest hoiuste mahu kasvust hoolimata on Eesti majapidamiste finantssäästud sissetulekute

suhtes Euroopa Liidu keskmisest jätkuvalt väiksemad. Olenemata sellest, et inimeste säästud on viimastel

aastatel tugevalt kasvanud, on selle taga aga peamiselt jõukamad leibkonnad. 2021. aasta mais suurenes

ettevõtete hoiuste maht aastases võrdluses 17% ja majapidamistel 16%. Võib eeldada, et aasta II pooles

võib eraisikute hoiuste maht ajutiselt veelgi suuremas mahus tõusta, kuna vabanev pensioniraha lülitub

tarbimisse pikema perioodi vältel. Hoiuste kasv on asunud siiski hetkel aeglustuma, kuna tarbimine on

suurenemas ja ettevõtete investeeringud kasvamas.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 19 / 49

2020. aastal võis majapidamiste laenuportfelli 5,1%-lise kasvu taustal märgata mõningast kasvutempo

aeglustumist. Eluasemelaenude portfell kasvas sealjuures 6,6%. Uute eluasemelaenude väljastamine

pidurdus kolmandat aastat järjest, uusi laene väljastati 2020. aastal 2,2% väiksemas summas kui

varasemal aastal. Eluasemelaenude lepingute koguarv suurenes 2020. aastal 1,8%, veel 2019. aastal

kasvas lepingute koguarv 3,1%. Keskmine laenusumma suurenes 4,8%, mille kiirenemist on mõjutanud

eeskätt tehingud uute korteritega. Aastataguste kõrgemate baasväärtuste ning kinnisvaraturu jahenemise

tõttu oli märgata laenukäibe ja uute lepingute sõlmimise aeglasemat kasvu ka enne koroonaviiruse

esilekerkimist. 2021. aasta I kvartalis suurenes eluasemelaenude käive 15%, keskmine laenujääk suurenes

samaaegselt 5,3%-lises tempos ning laenulepingute koguarv 1,3%. Viimasel kahel kvartalil suurenenud

kinnisvara- kui ka laenuturaktiivsust on mõjutanud peamiselt 2020. aasta II ja III kvartalis ärajäetud

ostuotsuste realiseerimine, kuid ka üleüldine elamispindade järele kasvanud nõudlus. Eluasemelaenude

väljastamine püsib väga aktiivne ka veel lähitulevikus, mida omakorda võimendavad peavoolumeedia

utreeritud näited elamispindade turul toimuvast. Tänavu mais väljastatud eluasemelaenude maht oli

viimase 13 aasta suurim.

2019. aasta tööturgu ilmestasid mitmendat aastat järjest väga head näitajad, töötuse määr oli pelgalt 4,4%.

Koroonakriisi tõttu ulatus aga 2020. aastal tööpuudus 6,8%ni, mille kõrval tööjõus osalemise määr oli

71,6% ja tööhõive määr 66,7%. Olukord tööturul oli enne koroonapandeemiat pidevalt paranenud, kus

mitteaktiivsete ja töötute arv oli vähenenud ja hõivatute arv oli kasvanud nii linnalistes kui ka maa-asulates.

Tööturul osalemist on kasvatanud pensioniea tõus ning järk-järgult rakenduv töövõimereform. 2020. aasta

märtsist kuni 2021. aasta alguseni võis tööturul märgata olukorra arvestatavat halvenemist, kuid seda

peamiselt tööstus- ja teenindussektoris. Tööpuuduse tipp jäi 2021. aasta märtsi (8,8%), mille järgselt on

tööpuudus asunud kiirelt vähenema. Tööturu andmed viitavad töösuhete arvu kasvule, aga kriisist enam

mõjutatud tegevusalad on jätkuvalt keerulises seisus. Tööpuuduse tipp on saavutatud ning

koroonapiirangute leevenemise kui ka hooajaliste tegurite tõttu jätkab tööpuudus edasist alanemist, viies

aasta II pooles juba tõenäoliselt taas tööjõupuuduseni. Eesti Pank prognoosib 2022. aastaks tööpuuduse

määraks juba alla 5 protsendi.

2020. aasta aprill tõi alates 2016. aasta sügisest taas deflatsioonilise keskkonna, mille taustal vähenesid

tarbijahinnad 2020. aasta aprillist võrreldes aastatagusega detsembri seisuga üheksandat kuud järjest.

Statistikaameti andmetel kujunes aastaseks hinnakasvuks 2019. aastal 2,3%, mille järgselt 2020. aastal

hinnad langesid ajutiselt 0,4%. Tänavu jaanuarist aga esialgu peamiselt energiahindade kasvu tõttu

vahepealne hinnalangus lõppes, mille juures tarbijahinnad kasvasid 0,2%. Juunis ulatus hinnakasv

võrreldes aastatagusega juba 3,8% tasemele, kuid tegelik hinnakasv on eeskätt näiteks erinevate

ehitusmaterjalide, mootorsõidukite varuosade ja elektroonikakaupade osas oluliselt kiirem. Energia- ja

toorainehindade kasv on järsult kiirenenud, millele omakorda lisandub ka toiduainehindade kiirenev kasv.

Lähikuudel lisandub ühtlasi koroonapiirangutest taastuva teenindus- ja meelelahutussektori hindade kasv.

Eesti Pank prognoosib tänavuseks THI tasemeks 2,5 - 2,7% ning 2022. aastaks 2,8 - 3,3%. Veel mõni aeg

tagasi hinnati inflatsiooni lähitulevikuks oluliselt mõõdukamana.

Statistikaameti andmetel ulatus keskmine brutokuupalk 2020. aastal 1448 euroni, mida oli olenemata

koroonapandeemiast 2,9% enam kui varasemal aastal. Viimati oli brutopalga aastakasv nii tagasihoidlik

kümme aastat tagasi. Palgakasv asus aeglustuma juba enne koroonakriisi, kuid 2020. aasta II kvartalis see

järsult süvenes. Välisnõudluse kasvamise ja tööealise elanikkonna vähenemise toel jätkub peatselt surve

edasisteks palgatõusudeks. Statistiliselt oli küll sarnaselt aastatele 2008 - 2010 sissetulekute langus Eestis

üsna marginaalne, kuid sealjuures tuleb arvestada, et tööpuuduse suurenemisel oli leibkondade

kogusissetulek vähenenud ning tööpuudus oli suurenenud ennekõike madalamapalgaliste isikute seas,

mistõttu ka keskmise sissetuleku langus oli statistiliselt väga väike. Koroonapiirangute järk-järgulise

kadumise, tööpuuduse vähenemise, tööhõive kasvu ja majandusaktiivsuse suurenemise tõttu on asunud

palgakasv taas hoogustuma. Olenemata koroonakriisist suurenesid palgad enamikes majandusharudes

ning isegi nendes, kus hõive oli kahanenud. Statistikaameti andmeil oli keskmine brutokuupalk selle aasta I

kvartalis 1473 eurot, mida oli 4,9% enam kui aasta tagasi. Kuna madalapalgaliste seas asub tööpuudus

2021. aastal vähenema, püsib 2021. aasta vältel statistiline aritmeetiline keskmine palgakasv pigem

aeglane, kuid palgakasv taastub prognooside kohaselt juba mõne kvartali pärast tõenäoliselt 5 kuni 7

protsendi vahemikku.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 20 / 49

Euroala majanduspoliitiliste probleemide, Euroopa panganduse probleemide ja Rootsi kinnisvaraturu

taaskordselt kõrgendatud riskide osas on järjekordselt põhjust muret tunda, mis võib peatselt väljenduma

asuda ka pankade riskide juhtimises. USA presidendivahetuse ja Brexiti järgselt on ELi siseselt justkui

riskid mõnevõrra vähenenud, mis võimaldavad koroonakriisi mõjudega paremini toime tulla. Kuna olustik

on rahvusvaheliselt jätkuvalt pingeline, kus lisaks on tekkinud uusi pingekoldeid nii Ida-Euroopas kui ka

Kesk-Aasias ning pandeemia edasine kulg põhjustab jätkuvalt ebakindlust tuleviku ees, on pikaajaliste

prognooside tegemine endiselt keeruline. Üldplaanis on Eestis pandeemia järgsed kasvuväljavaated

hetkeseisuga üsna head, kuid mõned riskid on siiski jätkuvalt üleval. Juhul, kui viirusjuhtumite arv hakkab

taas suurenema ja sügisel-talvel otsustatakse kehtestada uusi piiranguid, võib sisetarbimine taas

väheneda. Majandustegevuse piirangute pikaajaline kestus võib lõpuks viia laiapõhjaliste probleemideni

majanduses laiemalt. Samuti mõjutab Eestit väikese avatud majandusena meie kaubanduspartnerite

käekäik, kellel seni on siiski läinud kardetust paremini.

Madalate intressimäärade ja kiirenenud inflatsiooni tõttu on üha suurem oht, et kinnisvarahinnad ning

eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud võivad hakata kiirenevas tempos kasvama, mida on juba nii

Eestis kui ka globaalselt täheldada. Krediidi väljastamist 2020. aastal ajutiselt piirati, kuid 2021. aasta I

pooles olid eluasemelaenude intressid juba madalamad kui enne koroonakriisi. Üldplaanis on

kinnisvaraturg olnud Eestis koroonapandeemia sotsiaalsetele ja majanduslikele mõjudele suhteliselt

vastupidav, seda eeskätt elamispindade turu lõikes. Negatiivsed muutused avaldusid peamiselt üüriturul,

kus olukord on asunud tänavu maikuust üsna kiirelt paranema. Kinnisvarahindade langus avaldus 2020.

aastal pelgalt teatud turusegmentides, mitte elamis- või äripindade turul tervikuna. Elamispindade

kättesaadavus on asunud 2021. aastal üsna tempokalt halvenema, hinnakasv on piirkondlikes suuremates

keskustes tunduvalt kiirem kui potentsiaalse ostjaskonna sissetulekute kasv, kuid ettevaatavalt on

tõenäoliselt tegemist ajutise nähtusega. Tarbijaküsitluste andmetele tuginevalt soovib 2021. aasta sügisel

kättesaadavat II pensionisamba raha kasutada arvestatav hulk inimesi kodulaenu sissemakseks, mis võib

kinnisvaraturul juba niigi piiratud pakkumise taustal hinnakasvu siiski ajutiselt veel omakorda kiirendada.

3.2 Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa-amet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 15.07.2021

2020. aastal tehti Eesti kinnisvaraturul kokku 50 196 ostu-müügitehingut, mida oli 2,5% enam kui 2019.

aastal. Alates 2018. aastast ei ole tehingute arv siiski oluliselt muutunud. 2020. aasta I pooles alanes

tehingute arv märkimisväärselt, kuid koroonakriisi põhjustatud turuaktiivsuse langus asus aasta II pooles

võrdlemisi kiirelt taastuma. Koroonapandeemia negatiivne mõju kajastus eeskätt korteriturul, kus tehingute

arv vähenes ennekõike ehituslikult vanemate elamispindade osas, mille potentsiaalne ostjaskond on olnud

tööpuuduse suurenemisest kõige enam haavatud. Koroonakriisil on olnud küll mõningane mõju ka

väliskaubandusele, kuid nii põllu- kui ka metsamaade tehingute osas ei väljendanud 2020. aasta justkui

mingisuguseid negatiivseid muutusi. Väljaspool elamispindade sektorit suurenenud tehingute arv oli ka

2020. aastal põhjus, miks elamispindade osakaal tehtud tehingutes asus taas vähenema ning miks asus

ühtlasi vähenema ka eraisikutest ostjate ja võõrandajate osakaal.

Kunagine buumi periood on jäänud aga nii tehingute arvult kui ka tehingute koguväärtuselt jätkuvalt

ületamata. 2021. aastal kujuneb Eestis tervikuna tehingute arvu kui ka nende koguväärtuse tase

tõenäoliselt viimase viieteistkümne aasta kõrgeimaks, kuid jääb endiselt 2006. aasta tasemele veidi alla.

Turu laiapõhjalisemat kasvu on endiselt tagasi hoidnud 2008. aasta majanduskriisi järgselt moodustunud

erineva kiirusega ja arengupotentsiaaliga Eesti, kus elamispindade turgu veavad põhiliselt suuremad

keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud. Koroonakriisi

mõju piirdus majanduslikult eeskätt teenindussektoriga, mistõttu ei olnud seekordsel kriisil Eesti

väiksematele keskustele kuigi olulist negatiivset mõju. Kuna teenindussektori osakaal on aktiivseimatest

kinnisvaraturu piirkondadest Eestis kõige suurem just Tallinnas, on ka kõige suurem mõju jäänud just

pealinna ning sedagi peamiselt äriotstarbelise kinnisvara osas.

2021. aasta toob ostu-müügitehingute turul viimaste aastate kõrgeima tehingute arvu

2021. aasta II kvartalis tehti Eestis nii kinnisasjadega, korteriomanditega kui ka hoonestusõigustega kokku

16 411 ostu-müügitehingut ligikaudu 1,4 miljardi euro väärtuses. Tehingute koguväärtuse kasvu on

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 21 / 49

panustanud pea kõik kinnisvaraturu sektorid, kuid siiski eeskätt elamispindade turg. Võrreldes 2021. aasta I

kvartaliga suurenes tehingute arv 20% ja koguväärtus 25%, mille juures võis võrreldes I kvartaliga

täheldada kasvutempo kiirenemist. Võrreldes aastatagusega kasv samuti kiirenes, kuna 2020. aasta II

kvartalisse jäi riikliku eriolukorra aegne perioodi. Võrreldes 2020. aasta II kvartaliga suurenes tehingute arv

60% ja tehingute rahaline maht koguni 110%. Võrreldes tänavu I kvartaliga kasvas tehingute arv kõikides

kinnisvaraturu segmentides, indikeerides koroonakriisist laiapõhjalist ja kiiret taastumist juba kolmandat

kvartalit järjest.

2020. aastal võis Eesti kinnisvaturul täheldada keskmise tehinguhinna edasise tõusu peatumist, mis

tulenes elamispindadega tehtud tehingute koguväärtuse osakaalu püsimisest 2019. aastaga sarnasel

tasemel. Keskmise tehingu väärtuse kasvu aeglustumist oli lisaks soodustanud Eesti madalamate

hindadega piirkondades kasvanud tehingute arv, millesse panustasid 2020. aastal suuresti hajusa

asustustega piirkondades soetatud puhkeotstarbelised varad. Äri- ja tootmisotstarbeliste varade üksikud

tavapärasest kallimad tehingud on periooditi siiski koguväärtuse kujunemist oluliselt mõjutamas ning on

seda teinud ka 2020. aasta ja 2021. aasta I poolaasta vältel, mis on aga tulenenud ennekõike üksikute

ettevõtete suurematest investeeringutest kui ka mittevabaturutehingutest. Tarbijate ja ettevõtjate

kindlustunne on 2020. aasta esmasest šokist üsna kiirelt paranenud ning 2020. aastal ärajäetud

ostuotsuseid ja investeeringuid on soovitud seejärel üsna kiirelt 2021. aastal realiseerida.

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2010 - 2021

* 2021. aasta andmed on toodud 30. juuni seisuga.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Eesti korteriturg on koroonapandeemia aegselt teinud üha uusi tipptasemeid

2021. aasta II kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 7822 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega

6870 ja mitteeluruumidega 952 tehingut. Võrreldes 2021. aasta I kvartaliga suurenes tehingute arv nii

hooajaliste tegurite kui ka üldise elamispindade järele kasvanud nõudluse tõttu 11% ning võrreldes

aastatagusega ajutiselt koguni 68% võrra. 2020. aasta II ja III kvartalis ärajäetud ostuotsuseid asuti IV

kvartalist järsult realiseerima, mistõttu on turuaktiivsus olnud ka 2021. aasta I pooles ootuspärasest

tunduvalt kõrgem. Eesti suuremate piirkondlike keskuste lähiümbruses aktiivne valglinnastumine 2021.

aasta vältel jätkub. Lähikuudel jääb korterituru hinnastatistikat hoidma jätkuvalt ennekõike järelturukorterite

müük, mille kõrval aga uute korterite võlaõiguslike lepingute sõlmimise osas on 2021. aasta I pooles võinud

täheldada viimase kümne aasta rekordeid, mille järgselt on uute korterite pakkumishindu üsna järsult

tõstetud üleriigiliselt.

Edasise turuaktiivsuse kasvu võimalused on siiski nii olemasoleva kui ka lähitulevikus lisanduva pakkumise

baasilt pigem tagasihoidlikud, seda nii Eesti suuremates kui ka väiksemates keskustes. Pakkumiste arv on

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 22 / 49

jätkuvalt üsna piiratud ning elamispindade hinnad on kiirenenud hinnakasvule pöördunud olukorras, kus

sissetulekute kasv on kinnisvarade hinnakasvust selgelt maha jäänud. Kuigi ka Eesti väikelinnades on

tehingute arv 2020. aasta IV kvartalist arvestavalt suurenenud, ei ole siiski väikelinnades lähiaastatel

märkimisväärset tehingute arvu püsivat suurenemist oodata, sest rändesaldo on jätkuvalt Tallinna kasuks

negatiivne ning iive on samuti negatiivne. Keskmise leibkonna suurus jätkab Eestis vähenemist ning

vanema elanikkonna osas maalt linna kolimine püsib aktuaalne veel pikema perioodi vältel, hoides

likviidsena just optimaalse suurusega keskküttega madalama korruse korterid.

Üleriigiliselt aktiivse korterituru taustal on olnud märgata üha enam üksikute arendusprojektide algatamist

ka Tartu- ja Harjumaalt väljaspool, kuid krediidiandjad on selliste projektide osas olnud pigem

pessimistlikult meelestatud. Koroonapandeemia mõjul tuli arendusprojektide külmutamist ette pigem

erandlikel juhtudel, mistõttu arendajate plaane võib jätkuvalt pidada optimistlikeks. Mitmete Eesti

väikelinnade osas on lähima viie aasta vältel oodata arvestataval hulgal uute korterelamute püstitamist,

mida võib nii pakkumise struktuuri paranemise, elamufondi vananemise aeglustumise kui ka üldise

piirkondliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri jätkusuutlikkuse tõstmise osas pidada igati positiivseks

nähtuseks. Aktiivseimate Eesti väikelinnade osas võib lähiaastatel oodata kohaliku omavalitsuse

laenukoormuse kasvu, mille taustal viiakse ellu üha enam erinevate teemaplaneeringute raames

kavandatud avalikku kasutusse suunatud infrastruktuuriprojekte. Niinimetatud turutõrgete likvideerimise

tõttu peavad munitsipaalüksused üha enam leidma viise, kuidas erasektori arendustegevust oma

administratiivpiirkonnas soodustada.

Uute ega ka järelturu korterite hinnakasv ei olnud enne koroonakriisi enam kiirenenud, aeglustuv kasv jäi

kuni 2020. aasta märtsini valdavalt 3 - 6% vahemikku. Uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu

stabiliseerumise ning ka Eesti kõige mahajäänumate piirkondade aktiivsuse kasvamise järgselt olid

vahepeal kasvukiirused erinevais paigus ühtlustunud. Viimast aga pelgalt ajutiselt, sest 2019. aastal võis

täheldada Eesti väikelinnade ja Tallinna vahelise hinnadiferentsi taaskordset suurenemist, jätkudes

kiirenevas tempos ka 2020. aastal. 2021. aastal on aga olnud täheldada, et mitmetes väikelinnades on

hinnakasv olnud oluliselt kiirem kui Tallinnas. Kuigi elamispindade hinnakasv on viimastel aastatel olnud

võrdlemisi kiire, on suhteliselt kiire olnud ka eestlaste sissetulekute kasv, mistõttu kinnisvara

kättesaadavuse halvenemine on tugevamalt esile kerkimas alles 2021. aasta vältel. Olemasolev

pakkumismaht on elamispindade turul liialt õhuke ning 2021. aasta sügisel vabanev II pensionisamba raha

võib hinnakasvu ajutiselt veelgi kiirendada, alandades oluliselt aeglasema üürihindade kasvu taustal

paralleelselt ka üürikorterite tootlust. Võib eeldada, et 2022. aastast jõuame aastase hinnakasvu taustal

2020. aasta märtsini kestnud turusituatsiooniga analoogsesse taustsüsteemi tagasi.

Koroonapandeemia mõju jäi elamuturule võrdlemisi tagasihoidlikuks

Nii hoonestamata kui ka hoonestatud elamumaa turgu veavad Eestis põhiliselt Harjumaal tehtavad

tehingud, kuid sarnaselt korteriturule ei ole Harjumaa osakaal kõikide elamutehingute lõikes aastatel 2016 -

2021 märgatavalt muutunud. Teisisõnu, suurenenud tehingute arvu taustal on elamuturu aktiivsus

kasvanud üleriigiliselt. 2021. aasta I poolaastal tehti Eestis hoonestatud elamumaadega 3239 ostu-

müügitehingut, mida oli 46% enam kui aasta tagasi ning 9,5% rohkem kui 2020. aasta II pooles.

Eluhoonetega hoonestatud maade tehingute osas on turuaktiivsuse hoogustumist olnud täheldada

ennekõike 2020. aastast, mis ühtib ka elamuehituse samaaegse äärmiselt tugeva üleriigilise kasvuga.

Olenemata koroonapandeemiast püsis 2020. aastal elamutehingute arv viimase neljateistkümne aasta

kõrgeimal tasemel ning kõrgkonjunktuur püsib ka 2021. aasta vältel. Pakkumiste arvu vähenemise,

hinnakasvu kiirenemise, tugeva kindlustunde ning odava ja kättesaadava laenuraha taustal on tarbijate

eelistused veidi muutunud, mis selgitab ka üle-eestiliselt aktiivset elamuturgu. Elamuturu potentsiaalsed

kliendid ei ole 2020. aasta sündmuste taustal justkui pihta saanud, sest üldiselt ei ole tegemist

teenindussektoris töötavate isikutega.

Eesti elamuturust moodustavad valdava osa eelmisel sajandil ehitatud hooned, mis on tänasel hetkel

võrdlemisi kehvas seisukorras. Kõrge moraalse kui ka füüsilise kulumiga elamuid on pakkumisel suurel

hulgal, mis on üksikelamu eelistamist korterile seni tagasi hoidnud. Eesti elamuturu laiapõhjalist kasvu

hoiab arvestataval määral tagasi ka asjaolu, et keskmise leibkonna suurus on pidevalt vähenenud.

Ostjaskonna huvi on aga majandusliku kindlustunde pideva paranemise aegselt kasvanud just odavamate

puhkeotstarbeliste varade ja maamajade vastu, seda eriti aastate 2020 - 2021 vältel. Kuigi ehitusaktiivsus

on Eestis tugevalt suurenenud ning hoonestamata elamumaade soetamine alates 2020. aastast kasvanud,

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 23 / 49

viitab ehituslubade väljastamine edasise kasvu aeglustumisele ning järelturul on pakkumine juba madalam

kui enne koroonakriisi, mis ei saa üheskoos analoogse turuaktiivsuse säilimist ilma arvestatava

hinnakasvuta kuigi pikalt võimaldada. Laulva revolutsiooni perioodil sündinud tarbijaskond siirdub siiski

lähiaastatel üha enam korteriturult elamuturule, soodustades elamuturul spekulatiivse pakkumise osakaalu

suurenemist ja ehitusaktiivsuse püsimist. Suurenenud ehitusaktiivsuse taustal on elamuturul hinnakasv

järsult kiirenenud, püsides 2021. aasta II kvartalis aastases võrdluses ligi 50% tasemel.

Hoonestamata elamumaade vastu on nii korteri- kui ka elamuturu kasvu hoogustumise järgselt ostjaskonna

huvi tõusnud ennekõike Harju- ja Tartumaal, kuid viimasele kolmele aastale tuginevalt ka juba üha enam

Eesti madalama aktiivsusega piirkondades. Üksikelamukruntide turul on hinnakasvu kiirenemist takistanud

möödunud buumi jooksul planeeritud, kuid seni väljaarendamata uuselamurajoonide kinnistud, mis on

elamuturu aktiveerumise järgselt taas likviidsemaks muutunud. Tartu ja Tallinna lähiümbruses ning Eesti

väikelinnades on ostjate poolt enimeelistatud piirkondades elamuehituseks sobilike kruntide pakkumine

tugevalt vähenenud. Viimane trend soodustab uute elurajoonide kujunemist keskustest aina kaugemal.

Tervikliku infrastruktuuriga uuselamurajoone on lähitulevikus ilma kohalike omavalitsuste poolse

kaasfinantseerimiseta esile kerkimas aga võrdlemisi vähe. Viimast just seetõttu, et finantskriisi tulemusena

on muutunud hoonestamata maa ostmisega kui ka arendamisega seotud finantseerimistingimused. Lisaks,

maaturul on hinnakasv olnud seni oluliselt tagasihoidlikum kui korteri- või elamuturul, mistõttu eelistab

enamus kinnisvaraarendajatest pigem madalama riskiga äriplaane. Üksikutes Eesti väikelinnades või

nende lähiümbruses on elamuehituseks sobilikke krunte turule lisandumas kohalike omavalitsuste poolse

koostöö tulemusena (nt Rakvere, Viljandi).

Haritavate maade kokkuost on aastatel 2020 - 2021 järsult suurenenud

Põllu- ja metsamaa hinnad, mis reageerisid 2008. aasta majanduslangusele tagasihoidlikult, jätkasid

seejärel pea iga-aastase hinnataseme kasvuga. 2004. aastast vaadatuna on haritava maa hinnakasv olnud

Eesti korterituru kasvust pea 5 ning metsamaade puhul ligi kaks korda kiirem. Üheks põhjuseks on olnud

Eesti põllu- ja metsamaa madal hind teiste Euroopa riikidega võrreldes, kuid oma osa on mänginud ka

Euroopa Liidu poolt makstavad toetused ning Eesti ekspordisektori konkurentsivõime paranemine. Nii

põllu- kui ka metsamaid vahendavad ja ostavad suuremal hulgal kokku juba avalikkusele teadaolevad

ettevõtted ja isikud. Tehingud on valdavalt seotud investeerimisalaste või spekulatiivsete huvidega, mitte

aga otseselt põllu- ega metsamajandamisega. Maade suuromanike kätte koondumine jätkub ka

lähitulevikus, kus üha enam on ostjateks kinnisvarafondid.

Koroonapandeemiast räsitud 2020. aasta tõi maatulundusmaade turule taaskordselt kasvava tehingute

arvu ning kiire kasv on jätkunud ka 2021. aasta I poolaastal. Varasemate aastate pidev tehingute arvu

vähenemine on tulenenud ennekõike pakkumiste vähenemisest, kuid seetõttu on üha enam soetamata

asutud ka kinnistuid, mis varasemalt ei olnud niivõrd atraktiivsed. 2021. aastal on nii haritavate maade kui

ka metsamaade osas asunud hinnakasv taas kiirenema, seda tõenäoliselt järsult kasvanud puidu hindade

ning suurenenud põllumajandustootmise tõttu. Võrreldes 2018. aastaga on hoonestamata

maatulundusmaade osas siiski hinnakasv veel mõnevõrra aeglasem ning koroonakriisi põhjustatud

hinnakasvu kiirenemine võib olla pelgalt ajutine. 2019. aastal aeglustus metsamaade hinnakasv 45%-lt

6,4%-ni, püsides seejärel 2020. aastal 11% juures. Haritava maa hinnakasv kiirenes aga 2019. aastal

6,2%-lt 13%-ni, aeglustudes seejärel 2020. aastal 4,9% tasemele. 2021. aasta I poolaastal püsis

metsamaade aastane hinnakasv 27% ja põllumaadel 8,5% tasemel.

Prognoosid

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jääb elukondliku kinnisvara osas hoidma jätkuvalt ennekõike 1980ndate

teises pooles sündinud tarbijaskond. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal

on moodustamas eraldi leibkondi ning soetamas oma esimest või leibkonna edasise suurenemise tõttu ka

juba järgmist kinnisvara. Erinevate krediidiasutuste poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks

eluasemelaenu võtvaks eagrupiks olnud viimastel aastatel just 28-32-aastased inimesed, mille osas ei ole

olulisi muutusi oodata. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad ennekõike juba väljakujunenud suuremad

keskused eesotsas Tallinnaga ja selle lähiümbrusega, mis jätkavad kasvamist. Kui 2008 - 2009 aastate

sündmustest taastumist toetas 1980ndate kõrge sündimus, siis eelolevad aastad on demograafilistele

teguritele tuginevalt keerukamad, sest 1990ndatel vähenes järsult sündimus ning Eesti elanikkond on

märgatava kiirusega vananemas. Viimastel aastatel on Eestisse sisserännanuid olnud rohkem kui

väljarännanuid, kuid väljaränne on absoluutnumbrites püsinud endiselt kõrge ning koroonakriisi tõttu

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 24 / 49

ajutiselt halvenenud tööturg on taaskordselt viinud Skandinaavia suunalise väljarände hoogustumiseni.

Tallinna ja selle lähiümbruse pideva kasvuga kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade

ääremaastumise jätkumine. Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu edasisi arengutrende, võib 2021.

aastaks prognoosida märkimisväärset turuaktiivsuse kasvu, kuid järgnevad aastad võivad tuua

turuaktiivsuse pikemaajalise languse. Hinnatasemete osas lähitulevikus kasv jätkub, kuna nii järelturul kui

ka uute korterite osas on pakkumine piirkonniti juba madalam kui enne koroonakriisi ning laenuturu

tingimused on soodsad.

Aastatagune kõrgem võrdlusbaas asub turuaktiivsuse edasist kasvu tugevamalt takistama 2021. aasta IV

kvartalist. Hinnataset jäävad elamispindade turul hoidma ennekõike uusarendused, millede osas on

müüginumbrid võlaõiguslike lepingute raames püsinud 2021. aasta I poolaastal oodatust tunduvalt

paremad ning ehitusaktiivsus on märkimisväärselt suurenenud ka Eesti väikelinnades. 2020. aasta IV

kvartalist on tehinguaktiivsus püsinud suhteliselt kõrge, mille kõrval on kahtlus arvata, et nõudlus võib

üheskoos demograafiliste trendidega asuda 2022. aasta II pooles korteriturul vähenema. Ajutiselt alanenud

ehitusaktiivsus kui ka globaalselt järsult kasvanud toorainete hinnad on viimas uute korterite hinnakasvu

kiirenemiseni, mis tõenäoliselt asub uute ja vanemate elamispindade hinnaerinevust taas suurendama.

2021. aasta senist ostuhuvi arvestades on täheldada, et hindade kasv on elamispindade kui ka

investeerimiseks atraktiivsete äriotstarbeliste kinnisvarade turul selgelt kiirenenud. 2021. aasta sügisesel

perioodil vabanev II pensionsamba raha asub nõudlust ajutiselt veelgi suurendama, mille järgselt võib aga

turuaktiivsus mõningase viitajaga pikemaajalisse langusesse siirduda ja edasine hinnakasv selle taustal

aeglustuda. Eluasemelaene väljastavate pankade nõuded jäävad küll takistama tehingute tegemist, kuid

suurenenud konkurentsi tõttu on märgata, et krediidiasutuste huvi uusi laene väljastada on varasemast

suurem, mis kajastub ka varasemast madalamates eluasemelaenude intressimäärades, mis soodustab

juba niigi kasvanud nõudlust. Globaalse finantskriisi põhjuseid ei oldud aastatel 2009 - 2019 endiselt

lahendatud ning taaskordse ekspansiivse rahapoliitika taustal võib prognoosida, et koroonakriisist

taastumise järgselt ootab pideva võlakoormuse kasvu tõttu maailmamajandust peatselt veelgi keerulisem

olukord, millest ei jää puutumata ka Eesti kinnisvaraturg, kus võib täheldada varade inflatsiooni ehk

hinnakasvu jätkumist, mis viib 2021. aastal elamispindade kättesaadavuse halvenemiseni.

3.3 Valga maakonna ja Otepää hoonestamata maade turuülevaade

Hoonestamata elamumaadega teostati Valga maakonnas 2020. aastal 50 tehingut, mediaanhinnaks

kujunes 1,81 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks hinnaks 7,27 €/m2. Võrreldes eelnenud aastaga tõusis nii

tehingute arv, mediaanhind kui ka aritmeetiline keskmine hind. Üle poolte ehk 27 tehingut teostati Valga

maakonna hoonestamata elamumaadest Otepää vallas, mis on ka kõige kõrgema kinnisvara

hinnatasemega piirkond maakonnas. Kuigi statistika kohaselt aritmeetiline keskmine hind ja mediaanhind

Otepää vallas langes, siis kuna tegemist on väikese tehingute arvuga, on keskmised oluliselt mõjutatud ja

tegelikkuses olulist hinnamuutust ei toimunud.

Äri- ja tootmismaa tehingute hulk on Valga maakonnas väga madal (alla 5 tehingu aastas), toimunud

tehingutest valdav enamus ei ole üldjuhul vabaturutehingud. Kuna tehingute hulk on väga väike, siis

kinnisvara hinnastatistika tegelikku hinnataset ja selle muutust ei näita.

Hoonestamata maa tehingud Valga maakonnas aastatel 2017-2021*

Pindala (m²) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /m²)

Aasta Sihtostarve Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standard-

hälve

2017 elamumaa 29 5 976,00 145 558 500 13 700 0,06 11,27 0,81 2,26 2,94

maatulundusmaa 319 104 129,10 9 592 659 192 505 000 0,01 4,19 0,25 0,31 0,34

muu 7 6 592,10 16 653 50 15 000 0,02 0,43 0,19 0,18 0,14

segamaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 5 6 957,80 168 344 2 844 120 000 0,36 24,29 1,91 6,29 10,11

2018 elamumaa 27 6 965,20 220 103 1 50 000 0,00 16,93 0,73 2,54 4,09

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 25 / 49

Pindala (m²) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /m²)

Aasta Sihtostarve Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standard-

hälve

maatulundusmaa 253 114 675,60 9 353 692 500 319 500 0,00 11,16 0,30 0,50 1,07

muu 9 13 176,60 110 509 50 60 000 0,01 1,71 0,33 0,48 0,51

segamaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2019 elamumaa 27 6 276,30 403 195 1 000 129 600 0,24 95,36 1,60 6,20 18,32

maatulundusmaa 294 103 716,00 11 645 176 999 327 600 0,05 6,51 0,37 0,47 0,55

muu 30 15 727,70 138 909 378 25 000 0,04 26,51 0,56 3,54 7,14

segamaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2020 elamumaa 50 7 254,80 819 771 1 180 000 0,02 154,24 1,81 7,27 22,00

maatulundusmaa 226 104 694,90 9 584 204 250 350 000 0,01 3,22 0,37 0,46 0,41

muu 47 2 657,00 135 420 30 21 000 0,14 30,77 0,60 3,01 5,93

segamaa 6 132 099,00 418 000 14 000 214 000 0,16 1,53 0,95 0,94 0,52

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2021 elamumaa 33 8 309,70 559 251 2 000 63 000 0,44 27,56 2,91 4,36 5,53

maatulundusmaa 178 114 501,20 10 395 849 400 545 000 0,03 12,51 0,48 0,63 1,02

muu 18 22 087,20 224 979 439 110 200 0,13 14,86 0,81 2,04 3,49

segamaa 5 104 410,00 328 900 30 000 128 000 0,11 6,38 1,25 2,10 2,49

tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-ameti tehingustatistika, * seisuga 19.07.2021

Maakonna hoonestamata maatulundusmaade tehingute arv on olnud viimasel aastal alla 300. Kuna

maatulundusmaad on kõlvikuliselt koosseisult, mulla viljakuselt ja metsatagavara osas väga erinevad, siis

statistilised keskmised üldist hinnataseme muutust ei näita, kuid teadaolevalt on viimase aastaga ka

hoonestamata maatulundusmaade osas toimunud mõningane hinnatõus.

Hoonestamata maa tehingud Otepää vallas aastatel 2017-2021*

Pindala (m²) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (€/m²)

Aasta Sihtostarve Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standard-

hälve

2017 elamumaa 16 8 752,80 101 099 500 13 700 0,06 11,27 0,58 2,22 3,57

maatulundusmaa 140 93 422,90 3 275 635 192 141 300 0,02 4,19 0,25 0,32 0,40

muu 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

segamaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2018 elamumaa 14 9 265,10 174 138 1 50 000 0,00 16,93 0,63 3,61 5,44

maatulundusmaa 81 100 285,70 2 570 940 1 000 192 360 0,03 3,05 0,30 0,43 0,51

muu 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

segamaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2019 elamumaa 14 7 399,70 299 750 2 000 129 600 0,55 95,36 1,40 9,84 25,27

maatulundusmaa 96 71 628,00 2 813 238 1 300 327 600 0,06 6,51 0,35 0,63 0,88

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 26 / 49

Pindala (m²) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (€/m²)

Aasta Sihtostarve Arv Keskmine Kokku Min Max Min Max Mediaan Keskmine Standard-

hälve

muu 14 19 121,90 86 350 393 19 001 0,04 26,51 0,68 3,70 7,69

segamaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2020 elamumaa 27 10 242,80 704 701 1 180 000 0,02 154,24 1,47 11,03 29,54

maatulundusmaa 106 77 429,60 3 406 833 422 350 000 0,01 3,22 0,38 0,49 0,49

muu 22 1 866,80 60 447 30 20 600 0,14 17,76 0,43 3,29 5,67

segamaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

2021 elamumaa 23 11 087,10 503 070 5 000 63 000 0,44 27,56 1,68 4,74 6,52

maatulundusmaa 57 59 807,40 2 557 042 2 000 250 000 0,10 12,51 0,55 0,93 1,69

muu 9 17 854,30 143 856 439 110 200 0,35 4,62 0,74 1,42 1,63

segamaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika, * seisuga 19.07.2021

Otepää vallas on kõrgeimalt hinnatud Otepää linna ja selle lähiümbruse kinnistud. Kõrgeima

hinnatasemega on järvega piirnevad kinnistud (hinnatase 50 000 – 100 000 eurot). Hoonestamata

elamumaadega toimub piirkonnas tehinguid väga vähe, möödunud aastal oli Otepää lähistel toimunud

tehnovõrkudeta hoonestamata elamumaade tehingute hinnad 35 000 – 40 000 eurot. Tehnovõrkude ja/või

järveäärsete kinnistute osas ületab Otepää vallas nõudlus pakkumist. Hoonestamata

maatulundusmaadega on hetkel pakkumises mitmeid kinnistuid – peamiselt on tegemist maanteega

piirnevate rohumaadega, mis on osalise metsamaaga, kus ehitusõigus puudub või see on võimalik saada

projekteerimistingimustega. Pakkumishinnad on sellistel kinnistutel 0,3-0,8 €/m².

3.4 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja

jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara

turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides

seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Kuna äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega vabal turul kaubeldakse, siis

teostame ainult kinnistu (kuna äralõige teostatakse kinnistu hoonestamata osalt) kui terviku turustatavuse

analüüsi.

Hinnatava vara lõppkasutajad: ennekõike füüsilised isikud

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused:

füüsiline isik, kes soetab vara ehituseks ja kellel on selleks finantsvõimekus ehk kõrgema

sissetulekuga leibkond

Kas vara rahuldab turusegmendi

nõudeid:

vara vastab valdavalt potentsiaalsete ostjate ootustele:

- optimaalne pindala

- kompaktne geomeetria

- olemas ehitusõigus

Võimalikud puudused:

- puuduvad tehnovõrgud.

Kui suur osa lõppkasutajatest

soovib vara:

vara osta soovivate lõppkasutajate hulka pole küll võimalik täpselt määratleda, kuid kuna

vara rahuldab vara turusegmendi nõudeid valdavalt, siis hinnanguliselt soovib vara

mõõdukas hulk võimalikest lõpptarbijatest

Kui suur osa lõppkasutajatest on

võimelised vara soetama:

maa-ala on oma turuväärtuse absoluutväärtusest tulenevalt kättesaadav mõõdukale

hulgale potentsiaalsetele ostjatele

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 27 / 49

Konkureeriv pakkumine turul:

Valga maakonnas on hetkel pakkumises 66 hoonestamata maad, millest 41 asub Otepää

vallas (hinnad vahemikus 10 000 – 200 000 eurot). Pakkumises on mitmeid

maanteeäärseid erineva kõlvikulise koosseisuga maatulundusmaa kinnistuid, hinnatase on

0,3-6,0 €/m², kuid valdavas osas siiski 0,3-0,8 €/m². Hoonestamata elamumaade hinnad on

hinnatud piirkondades 2 – 10 €/m².

Arendusprojektid: puuduvad

Müügiperiood: müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida keskmiselt 6-12

kuud

Oodatavad müügihinnad: järgnevaks poolaastaks olulist hinnamuutust ei prognoosi

Alternatiivsed kasutused: maa-ala parimaks kasutuses on kasutus elamumaana elamuehituseks

Hinnatava varaga võrreldavad müügipakkumised on järgmised:

Aadress Pakkumishind Kinnistu

pindala m2 Kirjeldus

Otepää vald, Nüpli küla

75 000 €

4,04 €/m2 18 582 m2

Sihtotstarve: maatulundusmaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: olemas projekteerimistingimused üksikelamu

püstitamiseks

Otepää vald, Nüpli küla

125 000 €

5,56 €/m2 22 500 m2

Sihtotstarve: maatulundusmaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: puudub

Otepää vald, Raudsepa

küla

58 000 €

0,87 €/m2 66 400 m2

Sihtotstarve: maatulundusmaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: kinnistul asuvad amortiseerunud elamu ja

abihooned

Otepää vald, Kaurutootsi

küla

14 500 €

1,27 €/m2 11 393 m2

Sihtotstarve: elamumaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks

Otepää vald, Kaurutootsi

küla

21 000 €

1,37 €/m2 15 323 m2

Sihtotstarve: elamumaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks

Otepää vald, Kaurutootsi

küla

23 000 €

1,22 €/m2 18 852 m2

Sihtotstarve: elamumaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 28 / 49

Aadress Pakkumishind Kinnistu

pindala m2 Kirjeldus

Otepää vald, Kaurutootsi

küla

27 000 €

1,08 €/m2 24 934 m2

Sihtotstarve: elamumaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks

Otepää vald, Arula küla

18 500 €

2,55 €/m2 7250 m2

Sihtotstarve: elamumaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks

Otepää vald, Kurevere

küla

19 900 €

0,74 €/m2 26 800 m2

Sihtotstarve: maatulundusmaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: puudub

Otepää vald, Tõutsi küla

20 000 €

0,41 €/m2 48 700 m2

Sihtotstarve: maatulundusmaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: puudub

Otepää vald, Tõutsi küla

20 000 €

0,56 €/m2 36 000 m2

Sihtotstarve: maatulundusmaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: puudub

Otepää vald, Nõuni küla

39 000 €

0,30 €/m2 130 400 m2

Sihtotstarve: maatulundusmaa 100%

Tehnovõrgud: puuduvad

Ehitusõigus: puudub

Allikas: kinnisvaraportaal KV.ee

Rõhutame, et eelpool toodud hoonestamata elumaade puhul on tegemist pakkumishinnaga, mitte

müügihinnaga. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või

enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade

otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 29 / 49

4. Hüvitusväärtuse hindamine

4.1 Parim kasutus

Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud,

õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa (EVS 875-1).

Kuna äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega vabal turul kaubeldakse, siis

teostame ainult kinnistu kui terviku parima kasutuse analüüsi.

Parima kasutuse analüüsiga hõlmatud kinnistu paikneb Valga maakonnas Otepää vallas, piirneb

maanteega. Kehtestatud üldplaneeringu kohaselt on maaüksus osaliselt metsamajandusmaa ja õueala,

kehtestatud detailplaneeringu kohaselt 100% elamumaa.

Arvestades maa sihtostarvet, pindala, asukohta, head juurdepääsu ja kehtestatud üldplaneeringut,

detailplaneeringut, on töö koostaja seisukohal, et kinnistu parimaks kasutuseks on kasutus elamumaana

elamu ja abihoonega hoonestamiseks. Maa-ala ostetaks ennekõike tervikuna omakasutusse.

4.2 Hindamismeetodi valik

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme

põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast

varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus

sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on

meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste

varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui

võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste

arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu.

Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on

aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavate rahavoogude

nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-9).

Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole

valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või

loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse

varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi

arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud,

tugineb hüvitusväärtus just sellele väärtusele, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt

selgitatakse hüvitamise olemusel sel moel, et hüvitise saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise kaudu

halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu

rikastuda (EVS 875-12).

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 30 / 49

Kuna planeeritav äralõige ei ole käsitletav eraldi müügiobjektina (pindalalt väike, ehitusõiguse saamine ei

ole tõenäoline), siis on kinnisasja hüvitusväärtuseks seoses pindalaga vähenemisega kinnisasja

turuväärtus (äralõike pindala ja kinnisasja pinnaühiku turuväärtuse korrutis). Eksperthinnangu koostaja

hinnangul iseloomustab hinnatava kinnisasja hüvitusväärtust seoses pindala vähenemisega kõige paremini

kinnisasja turuväärtus. Kuna hinnatavale varale analoogsed varad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes,

on hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod.

Lisaks on vajalik vaadelda, kas äralõike võõrandamisega kaasneb omanikel kaasnevaid kahjusid (punkt

4.2.2). ja jääb saamata tulu (punkt 4.2.3).

4.2.1 Kinnisasja hüvitusväärtus seoses pindala vähenemisega

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava

varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva

suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Alljärgnevasse koondtabelisse on kokku koondatud hinnatavale varale kaudselt võrreldavad tehingud järgmiste tunnuste alusel:

• kinnistu (müüdud kogu kinnistu)

• asukoht Otepää vallas

• hoonestamata kinnistud

• kinnistud, mis on sobilikud projekteerimistingimustega elamu ja abihoonetega hoonestamiseks

• pindala vahemikus 4000 – 20 000 m²

• tehingu toimumisaeg juuli 2020 kuni juuni 2021

Hindajale on teada järgmised võrreldavad tehingud:

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3 4 5 6 7

Tehinguhind, €

36 000 € 50 000 € 22 000 € 55 000 € 57 000 € 44 500 € 51 000 €

Tehinguhind pinnaühiku arvestuses €/m²:

3,28 € 10,82 € 4,19 € 3,17 € 6,86 € 9,13 € 7,21 €

Tehingu aeg: juuni 2021 aprill 2021 aprill 2021 märts 2021 oktoober 2020 juuli 2020 mai 2020

Asukoht

Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla,

piirneb maanteega,

Otepää linnast 7 km

Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla,

Otepää linnast 3 km, Väike- Munamäe läheduses

Valga maakond,

Otepää vald, Pedajamäe

küla, maanteest

eemal, Otepää

linnast 3 km

Valga maakond,

Otepää vald, Nüpli küla,

Otepää linnast 3 km, maanteest

eemal

Valga maakond,

Otepää vald, Pühajärve küla,

3 km Otepää linnast, lähedal

suur päikesepark

Valga maakond,

Otepää vald, Pühajärve küla, piirneb kõrval-

maanteega

Valga maakond,

Otepää vald, Pühajärve küla, piirneb kõrval-

maanteega

Kinnisasja pindala, m²:

10966 4621 5247 17340 8309 4873 7069

Geomeetria ja reljeef:

kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

Tehnovõrgud:

puuduvad, elektriliitumine

ampritasu põhine

puuduvad, elektriliitumine

ampritasu põhine

puuduvad, elektriliitumin e ampritasu

põhine

puuduvad, elektriliitumin e ampritasu

põhine

puuduvad, elektriliitumine

ampritasu põhine

puuduvad, elektriliitumine

ampritasu põhine

puuduvad, elektriliitumine

ampritasu põhine

Juurdepääs: hea hea hea hea hea hea hea

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 31 / 49

VÕRRELDAVAD TEHINGUD

1 2 3 4 5 6 7

Sihtotstarve, ehitusõigus:

elamumaa 100%,

üksikelamu ehitusõigus (kehtestatud

detailplaneering)

elamumaa 100%,

üksikelamu ehitusõigus (kehtestatud

detailplaneering)

elamumaa 100%,

üksikelamu ehitusõigus (kehtestatud detailplaneeri

ng)

elamumaa 100%,

üksikelamu ehitusõigus (kehtestatud detailplaneeri

ng)

100% elamumaa, kehtestatud

detailplaneering , üksikelamu ja

abihoone ehitusõigus

100% elamumaa, kehtestatud

detailplaneering , üksikelamu ja

abihoone ehitusõigus

100% elamumaa, kehtestatud

detailplaneering , üksikelamu ja

abihoone ehitusõigus

Haljastus:

osaline kõrghaljastus, isetekkeline

roht- taimestik

osaline kõrghaljastus, isetekkeline

roht- taimestik

osaline kõrghaljastus , isetekkeline

roht- taimestik

osaline kõrghaljastus, isetekkeline

roht- taimestik

osaline kõrghaljastus, isetekkeline

roht- taimestik

isetekkeline roht-

taimestik

isetekkeline roht-

taimestik

Muu tegur: puudub puudub puudub puudub puudub puudub puudub

VÕRDLUS- TEHINGU VALIK:

ei sobi (tegemist on hinnatava

varaga)

ei sobi (erineva asukohaga)

sobib sobib ei sobi (erineva

asukohaga) ei sobi (erineva

asukohaga) ei sobi (erineva

asukohaga)

Edasiseks võrdluseks ja kohandamiseks on valitud tehingud nr 1, 3 ja 4, mis sobivad enim.

Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest

võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks

kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11).

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul

lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub

konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11).

Võrdluselementideks on peale tehingu aja, tulenevalt hinnatava vara iseloomust, esitatud algandmete põhjal valitud:

Jrk Võrdluselement

1 Asukoht

2 Maaüksuse pindala

3 Maaüksuse geomeetria ja reljeef

4 Tehnovõrgud

5 Juurdepääs

6 Sihtotstarve, ehitusõigus

7 Haljastus

Teisi parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, kuna lähteandmete kohaselt ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad või on sarnased.

Hindamisel lähtutakse võrreldavate tehingute pinnaühikule taandatud ühikuhinnast (€/m²), kuna antud

vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 32 / 49

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 3 4

Tehinguhind, €

Hindamisel lähtuti ühikuhinnast €/m²

22 000 € 55 000 €

Tehinguhind pinnaühiku arvestuses €/m²:

4,19 € 3,17 €

Tehingu aeg: juuli 2021

aprill 2021 märts 2021

Ajaldamine 9 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/m²

4,19 € 3,17 €

Asukoht Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, piirneb

maanteega, Otepää linnast 7 km

Valga maakond, Otepää vald, Pedajamäe küla,

maanteest eemal, Otepää linnast 3 km

Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Otepää linnast 3 km, maanteest

eemal

Kohandus 10 -10% -10%

Kinnisasja pindala, m²: 10 966

5247 17 340

Kohandus 11 -20% 20%

Geomeetria ja reljeef: kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

kompaktne hulknurk, reljeefne

Kohandus 12 0% 0%

Tehnovõrgud: puuduvad

puuduvad, elektriliitumine ampritasu põhine

puuduvad, elektriliitumine ampritasu põhine

Kohandus 13 0% 0%

Juurdepääs: hea

hea hea

Kohandus 14 0% 0%

Sihtotstarve, ehitusõigus:

elamumaa 100%, üksikelamu ehitusõigus

(kehtestatud detailplaneering)

elamumaa 100%, üksikelamu ehitusõigus

(kehtestatud detailplaneering)

elamumaa 100%, üksikelamu ehitusõigus

(kehtestatud detailplaneering)

Kohandus 15 0% 0%

Haljastus: osaline kõrghaljastus, isetekkeline rohttaimestik

osaline kõrghaljastus, isetekkeline rohttaimestik

osaline kõrghaljastus, isetekkeline rohttaimestik

Kohandus 16 0% 0%

9 Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga

tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Hinnatava varaga piirkonnas ei ole vaadeldaval perioodil

võrreldavate varade hindades olulist muutust toimunud.

10 Töö koostaja hinnangul on varad nr 3 ja 4 hinnatavast varast veidi parema asukohaga (asuvad Otepääle lähemal ja maanteest

eemal).

11 Hindamisel on lähtutud mastaabiefektist – suurema pindalaga kinnistute ühikväärtus on madalam kui väiksema pindalaga kinnistutel

ja vastupidi.

12 Varad on samaväärsed.

13 Elektri, vee ja kanalisatsiooniga kinnistud on kõrgemalt väärtustatud. Hetkel on varad samaväärsed.

14 Parema juurdepääsuga kinnistud on kõrgemalt väärtustatud.

15 Oluline ei ole konkreetne sihtostarve vaid ehitusõiguse olemasolu või saamise võimalus. Töö koostaja hinnangul on varad

samaväärsed.

16 Varad on samaväärsed.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 33 / 49

HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD

VARA 3 4

Summaarne kohandus, % -30% 10%

Kohandatud tehinguhind, , €/m² 2,94 € 3,49 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 30% 30%

Kaalud 17 50% 50%

Kaalutud kohandatud tehinguhind, €/m²

1,47 € 1,74 €

Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind, €/m²

3,21 €

Seega kujuneb kinnisasja turuväärtuseks 3,21 €/m² ja kinnisasja hüvitusväärtuseks seoses pindala

vähenemisega on 3,21 €/m² x 851 m² = 2731,71 €.

4.2.2 Saamata jääva tulu

Hüvitamisel tuleb arvesse võtta ka saamata jäävat tulu ja kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva

iseloomuga või ühekordsed. Kaaneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja

väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Ühekordne kahju on

oma olemuselt kulupõhine ja sellisel moel tulen seda käsitleda ka hüvitusväärtuse hindamisel.

Töö koostaja hinnangul hinnatava vara osas saamata jääv tulu puudub.

4.2.3 Kaasnevad otsesed varalised kahjud

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud

kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse

ühekordselt. Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva

kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Äralõike võõrandamisega kaasneb vara omanikel seoses metsa hävimisega otsene varaline kahju.

Võõrandataval äralõikel kasvavad: kuusk (tagavara 16,358 tm), mänd (tagavara 2,386 tm), remmelgas

(tagavara 1,024 tm), lehtmuud (tagavara 1,364 tm). Metsamaterjali turuväärtus on 937,01 eurot

(arvutustabel eksperthinnangu lisas nr 6).

4.2.4 Hinnatava vara hüvitusväärtus

Punktide 4.2.1, 4.2.2 ja 4.2.3 tulemuste summeerimisel kujuneb hinnatava vara hüvitusväärtuseks:

17 Hindamistulemuse arvutamisel kasutatakse kaalutud keskmist, kuna võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see

usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väikse

kaal rohkem kohandatud tehingutee. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 34 / 49

Kinnisasja hüvitusväärtus seoses pindala

vähenemisega: 2731,71 €

Saamata jääv tulu: 0 €

Kaasnev otsene varaline kahju: 937,01 €

Kinnisasja hüvitusväärtus: 3668,72 €

Hinnatava vara hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 3668,72 (kolm tuhat kuussada kuuskümmend

kaheksa eurot ja seitsekümmend kaks senti) eurot ehk 4,31 (neli eurot ja kolmkümmend üks senti)

eurot ruutmeeter taandatuna äralõike pindalale (851 m²).

Käibemaksu käsitluse hindamisaruandes määrab tellija lähteülesandega. Tavaliselt lähtutakse sellest, et

varade puhul, mille käivet maksustatakse käibemaksuga või mille puhul on alust arvata, et nende käive on

käibemaksuga maksustatav, esitatakse hindamistulemus hindamisaruandes koos käibemaksuga

(Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend punkt 5).

Hindamistulemus on lõppväärtus, millele ei lisandu käibemaks, kuid milles võib Eesti õigusaktides

sätestatud korras sisalduda käibemaks.

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 35 / 49

Lisa nr 1 Fotod maaüksusest

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 36 / 49

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 37 / 49

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 38 / 49

Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 39 / 49

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 40 / 49

Lisa nr 3 Maa-ameti avaliku teenuse hübriidkaart ja kitsenduste kaart

Katastriüksuse hübriidkaart

Allikas: Maa-ameti geoportaali maainfo kaardirakendus, lennuaeg 13.06-22.06.2020

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 41 / 49

Katastriüksuse kitsenduste kaart

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 42 / 49

Allikas: Maa-ameti geoportaali kitsenduste kaardirakendus

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 43 / 49

Lisa nr 4 Riikliku ehitisregistri väljavõte

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 44 / 49

Lisa nr 5 Projektlahenduse väljavõte

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 45 / 49

Fragment hinnatava äralõike osas

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 46 / 49

Lisa nr 6 Kasvava metsa väärtuse hindamise akt

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 47 / 49

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 48 / 49

Eksperthinnang ARE-213253C Valga maakond, Otepää vald, Nüpli küla, Kööritamme 3 Hindamisaruande koostaja Kerli Koha, kontakttelefon + 372 5650 7637 49 / 49

Lisa nr 7 Vastavuskinnitus standardi nõuetele

1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja

EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks

hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud

ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kerli Koha

Kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116136 Litsentseeritud maa hindaja, tegevuslitsents nr 110 MA-mh Riiklikult tunnustatud ekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Tõru Garden OÜ

[email protected]

Meie 01.02.2024 nr 8-3/21-159/23123-4

Lisapakkumine Taga-Kööritamme kinnistu

koosseisu kuuluva transpordimaa

sihtotstarbega katastriüksuse omandamiseks.

Austatud Tõru Garden OÜ

Transpordiamet esitas Teile 26.08.2021.a. kirjaga nr 8-3/21-159/20664-1 hinnapakkumuse

Kööritamme 3 kinnisasjast (koha-aadressiga Kööritamme 3, Nüpli küla, Otepää vald, Valga

maakond, registriosa nr 2551140, katastriüksuse tunnus 63601:003:0037, pindalaga 10 966 m2 ),

ligikaudu 851 m2 suuruse äralõike võõrandamiseks Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ

hindamisaruande nr ARE-213253C alusel. Esitatud hinnapakkumusest Te ei nõustunud ühekordse

kompensatsioonina raadamisele kuuluvate metsamaterjali tasuga, kuid olite nõus maa eest

makstava tasu pinnaühiku hüvitusväärtusega. Samuti soovisite võõrandamisele kuuluval äralõikel

kasvava, ligikaudu 30 kuuse ümberistutamist Teile allesjäävale Taga-Kööritamme kinnisasjale.

Metsamaterjali hüvitusväärtuse leidmiseks tellisite omapoolselt puittaimede inventeerimise ja

asendusistutuse maksumuse arvutamise hindamisaruande nr 2308 Tammerae OÜ´lt.

Teie poolt esitatud hindamisaruandega tutvumisel leidis Transpordiamet, et hinnang oli koostatud

Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ ja Tallinna

Linnavalitsuse 11. veebruari 2021 määruse nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ alusel,

kuid puudus ekspertarvamus metoodika rakendamiseks konkreetsel juhul hajaasustuspiirkonnas.

Arvestades puittaimede kõrget väärtust Tallinna linna kui tiheasustusala planeerimisel ja

kujundamisel on viidatud määrustel oluline roll raadamisele kuuluvate haljastuselementide

osakaalu hoidmisel ning taastamisel hüvitusväärtuse ja haljastusühiku hinna abil. Paraku on üksnes

eelnimetatud metoodika(te) kasutamisel tulemuse otsese rakendamise korrektsus Taga-

Kööritamme kinnistu puhul, arvestades asukohta, küsitav.

Transpordiamet otsustas Tammerae OÜ hindamisaruande nr 2308 rakendamise aluste hindamiseks

hajaastuspiirkonnas tellida omapoolse ekspertarvamuse. Käesoleva kirja juurde lisatud AB Artes

Terrae OÜ poolt koostatud Töös nr 23092HI2 on leitud kasutatud kasvukohast sõltumatu

metoodika abil puittaimede hüvitusväärtus.

2 (3)

Transpordiametile on maade omandamisel kinnisasjade omanike poolt korduvalt avaldatud soovi

võõrandataval maaüksusel kasvavate puittaimede ümberistutamiseks omanikule jäävale maa-

alale. Nimetatud küsimus on lahendatud ehitustegevuse käigus, kus ehitustööde teostaja on

kinnistu omanikuga eelnevalt kokku lepitud asukohta istutanud soovitud puittaimed ning

haljastuselemendid.

Tuginedes võrdse kohtlemise printsiibile peab Transpordiamet nimetatud lahendust

riigieelarvevahendite kasutamisel kõige ratsionaalsemaks. Juhul, kui ehitustegevuse ajakava ei ole

veel teada, võib kinnisasja omanik soovi korral enda kulul vajaliku ümberistutuse teostada vabalt

valitud ajahetkel.

Arvestades eeltoodut esitab Transpordiamet Teile hinnapakkumise Taga-Kööritamme kinnistu

(registriosa nr 2551140) koosseisu kuuluva 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee katastriüksuse, pindalaga

955 m2, tunnusega 55701:001:1132, asukohta Nüpli küla, Otepää vald, Valga maakond

omandamiseks:

Maa eest makstav tasu – 3 066 eurot (3,21 eur/m2) ehk 3 070 eurot;

Ühekordne kompensatsioon raadamisele kuuluva metsamaterjali eest – 7 811 eurot;

Motivatsioonitasu – 2176 eurot;

Asjajamisele kuuluvate kulude kompensatsioon – 171 eurot.

Kokku: 13 228 eurot

Ligikaudu 30 kuusetaime ümberistutamise on Transpordiamet nõus korraldama ehitustegevuse

käigus, kuid juhul, kui soovite ümberistutust varem, jääb teostamine Teie korraldada ning

finantseerida.

Maa eest makstava tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale

hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 14.02.2024.a.

Menetluse läbiviija kontaktid: Allan Ladva, Tartu 6, Valga, 68604, tel. 534 576 11,

[email protected]

Lugupidamisega

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

3 (3)

Lisad: Lisa 1. – Ekspertarvamus „Puittaimede maksumuse hinnang 46 Tatra-Otepää-Sangaste tee,

Nüpli, Otepää vald, Valga maakond 55701:001:1132“ puittaimede hüvitusväärtuse määramiseks;

Lisa 2 - Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande nr ARE-213253CLisa:

Allan Ladva

53457611, [email protected]