Seisukoht kinnisasja omandamiseks tervikuna

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Sülvi Seppel-Hüvonen

Transpordiamet

Teie 15.04.2024 nr 8-3/23-002/6306-1

Meie 03.06.2024 nr 5-10/24/1954-2

Seisukoht kinnisasja omandamiseks tervikuna

Austatud maade osakonna

juhataja

Transpordiamet alustas kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel

Vahtriku park kinnisasjast (Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, registriosa nr 3033304,

katastriüksuse katastritunnus 83101:003:0155, sihtotstarve ärimaa 100%, pindala 3662 m2)

ligikaudse pindalaga 580 m² suuruse äralõike omandamise menetlust. Transpordiameti kirjas

põhjendatakse äralõike omandamise vajadust riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-

178,7 asuva Kardla - Tartu lõigul tehnilise lahenduse alusel müratõkkeseina ja kogujatee rajamise

vajadusega. Transpordiamet tegi kinnisasja omanikule pakkumuse, tuginedes Lahe Kinnisvara

Lõuna-Eesti OÜ eksperthinnangule nr 0176-23T, maa eest tasu hinnaga 22 890 eurot ehk 39,46

eurot/m2. Vahtriku park kinnisasja omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234) tellis võrdleva

eksperthinnangu nr 76308/TR Ober Haus Hindamisteenuste OÜ-lt, mille kohaselt Vahtriku park

kinnisasja hüvitusväärtuseks on 40,3 eur/m2 ehk maa eest tasu 23 374 eurot. Lisaks märgib hindaja,

et eelnimetatud riigitee eelprojekti tehnilise lahenduse realiseerimisel muutub Vahtriku park

kinnistu detailplaneeringu kohase lahenduse realiseerimiseks tanklana potentsiaalse ärimaana

müratõkkeseina ja kogujateede rajamise tõttu ebaotstarbekaks.

Transpordiamet palub Kliimaministeeriumi seisukohta Vahtriku park kinnisasja omandamiseks

tervikuna. Kinnisasja tervikuna omandamisel oleks otsustaja, vastavalt KAHOS § 3 lõike 1

punktile 1, vastutav minister.

Tutvunud materjalidega, märgime järgmist.

KAHOS § 10 lõige 1 sätestab, kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu

tükeldatakse või kaotab väärtust selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt

kasutada, on kinnisasja omanikul õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või

maakorralduse läbiviimist, kui see on võimalik.

Kui Vahtriku park kinnisasjast äralõige põhjustaks olukorra, et selle ehitusõigust ei ole võimalik

enam realiseerida, siis tuleb omandada tervikuna. Selleks tuleb vaadata Vahtriku park kinnisasjale

2004. aastal kehtestatud Vahtriku maaüksuse detailplaneeringut nr DP-01-346, mille alusel

moodustati Vahtriku park katastriüksus katastritunnusega 83101:003:0155. Transpordiamet vajab

sellest ca 580 m² suurust äralõiget, mis jääb planeeritavale tankla krundile (pos 5) osaliselt.

Detailplaneeringu põhijooniselt (09.01.2004 töö nr 10DP03) nähtub, et tankla jaoks

planeeritud hoonestusala ei jää Transpordiameti tellimusel Roadplan OÜ koostatud riigitee

2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekti

(joonis L3-26-Vahtirku park (töö nr 20085-2) kohaselt äralõikele.

Sellest nähtub, et äralõike tegemisega ei kao Vahtriku park kinnisasjal (pos 5) detailplaneeringuga

määratud ehitusõigus. Vahtriku park kinnisasi ja sellest äralõige moodustab kogu detailplaneeringu

lahendusest väikese osa. Tartu Linnavalitsus märgib oma 11.12.2023 kirjas nr 9-3.2/DP-01-346

„Seisukoht riigimaantee Kardla-Tartu lõiguga külgneva Vahtriku detailplaneeringu elluviimise

võimaluste kohta“ Transpordiametile, et planeering on elluviidav. Tartu Linnvalitsuse kirjas on

selgitatud lahendusi.

Samuti tuleks läheneda erinevalt kogujatee rajamiseks äralõike mõju detailplaneeringule ja

müratõkkeseina rajamise mõju detailplaneeringule. Isegi kui Transpordiamet ei vajaks Vahtriku

pargist äralõiget, rajataks müratõkkesein sellele vaatamata. Transpordiametilt saadud täiendava

info kohaselt on müratõkkesein vajalik Vahtriku park (tankla) kinnisasja taga asuva väljaehitatud

eluhoone kaitseks ning nõue tuleneb riigitee eelprojektile koostatud keskkonnamõju hindamise

aruandest, mis on tunnistatud nõuetele vastavaks Transpordiameti keskkonnakorralduse juhi

14.10.2022 korraldusega nr 1.1-2/22/149. Müratõkkeseina rajamine ei ole seotud ärimaast äralõike

tegemisega ja tankla väljaehitamise võimatusega.

KAHOS § 14 lõike 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida

isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud. Kinnisasja omandamisel ei ole riigil kohustust hüvitada kinnisasja

omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Äriplaanide luhtumine mahub

tavapärase äririski raamidesse ning äririsk ei saa jääda riigi kanda ka siis, kui äriplaan ei õnnestu

ja loodetud ettevõtlustulu jääb riigi tegevuse tõttu saamata. Kasu saamise võimaluse kaotust ei ole

võimalik hüvitada, sest tegemist oleks hüpoteetilise tuleviku tuluga, mille hüvitamine ei ole

põhjendatud.1 2004. aastal kehtestatud detailplaneeringuga tankla ehituseks kavandatud

kinnisasjast ca 580 m2 äralõige on väike osa ülejäänud detailplaneeringu maa-alast, mis omanikule

alles jääb ja on võimalik realiseerida. Seega maa avalikes huvides omandamine piirab omaniku

omandiõigust vähesel määral. Antud juhul ei ole põhjendatud, et riik Transpordiamet kaudu võtab

endale kohustuse hüvitada kogu tankla äriprojekt omanikule, omandades Vahtriku park kinnisasi

tervikuna.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sander Salmu

liikuvuse asekantsler

Ülle Otsepp, 58513998

[email protected]

1 Seletuskiri kinnisasja avalikus huvides omandamise seaduse eelnõu juurde, lk 26, 27.