Kliimaministeeriumi ja Transpordiameti seisukoht Vahtriku park kinnisasja omandamiseks tervikuna

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 3033304, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 580 m²

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Turuväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

19.07.2023 144 503 € 39.46 € 22 887 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0176-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................... 8

2.5 Äralõige ........................................................................................................................ 9

2.6 Vara kestlikkus ............................................................................................................. 9

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 11

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 11

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ...................................... 12

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 14

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 15

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 16

4. Hindamine ......................................................................................................................... 19

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 19

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 19

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 19

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 21

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 23

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 24

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 26

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 27

3

Eksperthinnang nr. 0176-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 3033304, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 580 m²

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234)

Katastritunnus 83101:003:0155

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 3662 m2

Detailplaneering/ ehitusõigus Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m2; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 19.07.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

144 503 € 39.46 € 22 887 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0176-23T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0176-23T

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 13.07.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 02.07.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 02.07.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 02.07.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

27.05.2023

Vahtriku maaüksuse detailplaneeringu DP-01-346 põhijoonis ja seletuskiri, kehtestatud 10.09.2004.a.

13.07.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 06.07.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Ei

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Registriosa nr 3033304

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234)

Katastritunnus 83101:003:0155

Katastriüksuse pindala 3662 m2

Sihtotstarve Ärimaa 100%

Kanded registriosa III jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

6

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,3 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Tartu linnalähedased maantee äärsed äri/tootmispiirkonnad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad), hoonestamata (ja üksikud hoonestatud) äri- ja tootmismaad, üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Hindamise hetkel on võimalik Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt keerata avalikult kasutatavale kõvakattega Nadeli teele, millelt on otsene juurdepääs hinnatava varani.

7

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Teeprojekti järgselt säilib mahasõit Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa maanteelt Nadeli teele ning juurdepääsu pikenemine seejuures on marginaalne.

Projektlahenduse väljavõte

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kool ja lasteaed 5 km raadiuses, kauplused 6 km raadiuses

Vahetus läheduses, kinnistu kõrval ning otse üle tee

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

8

Eksperthinnang nr. 0176-23T

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas kompaktse kujuga, reljeefilt valdavalt tasane.

Katastriüksuse pindala 3662 m2

Parkimine Võimalik parkida teede ääres (piirkonnas tasuta parkimine) ning kinnistu ääres.

Hooned ja rajatised Puudub

Haljastus Murukate

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: ÄV – ettevõtluse maa-ala. Vastuolud planeeringu ja tegeliku kasutuse vahel puuduvad.

Detailplaneering Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m2; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

Kanalisatsioon Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

Elektrivarustus Liitumisleping puudub

9

Eksperthinnang nr. 0176-23T

2.5 Äralõige

Pindala 580 m²

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

Kuju

Äralõige on pikliku ja väljavenitatud kujuga. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnisasja lõunaosas, piirnedes lõunast Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus, piirded Äralõikel puudub väärtuslik kõrghaljastus ja samuti puuduvad piirded.

Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

10

Eksperthinnang nr. 0176-23T

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja

hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist.

11

Eksperthinnang nr. 0176-23T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

12

Eksperthinnang nr. 0176-23T

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade2

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

2 Allikas: Maa-amet

13

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

14

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib kinnistule rajada väikse ärihoone.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest segmendis on nõutud ehitusõigusega ärimaa krundid. Positiivseteks teguriteks on piirnemine Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega (hea nähtavus ja leitavus). Negatiivsed tegurid: kommunikatsioonid puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt), ehitusõiguse väike maht, mikroasukoht (paikneb väljakujunemata piirkonnas).

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta keskmine või väiksem osa.

Müügiperiood Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad.

15

Eksperthinnang nr. 0176-23T

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 33 äri- ja/või tootmismaa krunti.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses on hoonestamata äri/tootmismaa

kruntide pakkumishinnad valdavalt vahemikus 40 – 80 €/m2. Tartu

linnas, Tartu linnas on pakkumishinnad oluliselt kõrgemad – alates 100

€/m2, sõltuvalt maatüki suurusest, ehitusõigusest, tehnosüsteemide

olemasolust jm.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata äri-ja/või tootmismaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Kõrve tn 6, Tila

küla, Tartu vald 245 550 3274 75

50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering

kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala

1000 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3;

maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas

sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad:

Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja

liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka

kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna

võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk.

Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning

tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi

juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo

peakraavi.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja

Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini.

Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas

reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik

ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on

territooriumil tagatud maakaabelliinidega.

Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja

tänavaid valmis. Lisandub käibemaks. Broneeritud.

Mingi tee 11,

Reola küla,

Kambja vald

168 252 4006 42

Tootmismaa, detailplaneering kehtestatud:

ehitusalune pindala 642 m2, hoonete arv krundil 2 tk,

korruseid lubatud 3. Krundil on teostatud:

-väljakaeved

-paigaldatud: drenaaz, sadeveekaevud, vee ja

kanalisatsiooni trassid, elektritrassid 16A liitumisega,

-tagasitäitetööd liiv-kruus alus ja killustik-freesasfalt

-paigaltatud piirdeaed

-side- ja gaasitrass krundi piiril.

Lisandub käibemaks.

Vahtriku park,

Vorbuse küla,

Tartu linn

200 000 3662 55

Ärimaa, detailplaneering kehtestatud. Lubatud on

ehitada üks hoone ehitusaluse pindalaga 240 m²,

suurim lubatud kõrgus 7m.

Veemeistri tn

12, Haage küla,

Tartu linn

125 000 3271 38

20% ärimaa ja 80% tootmismaa. Kinnitatud on

detailplaneering mille alusel on kinnistu kuni 50%

ulatuses hoonestada.

Hoonete suurim lubatud ehitusalune pind 1635m².

16

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Hoonet suurim lubatud arv krundil: 2. Korruselisus:

kuni 2. Hoonete suurim/vähim lubatud suhteline

kõrgus 9m/5m. Elektri, vee ja kanalisatsiooni trassiga

on liitumispunktid krundi piiril. Hinnale lisandub

käibemaks.

Hinnatav vara on portaalis KV.ee avalikus pakkumises hinnaga 200 000 € ehk 54,6 €/m2.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata äri/tootmismaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Räni alevik, Kambja vald

05.2023 275 000 66 4158

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, maksimaalne lubatud hoonete arv on 3 ja kõrgus kuni 10 m. Maksimaalne täisehituse pindala 1247 m2. Hind sisaldab Tartu linna vee-ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunkte krundi piiril, liitumist Eesti Energiaga 20A, side liitumisvüimalus, sadeveetrass, gaasikütte võimalus. Piirneb Tartu- Valga mntga, kuid juurdepääs maanteelt puudub. Väga hea nähtavus maanteelt.

2 Reola küla, Kambja vald

05.2023 300 000 30 9941

100% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 4 hoonet ehitusaluse pinnaga 3511,7 m2, kuni 2 korrust (max 12 m). Tehnovõrgud krundi piiril (vesi, kanalisatsioon, elektriliitumispunkt, side-ja gaasitrass), Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee ääres (II rida), piirkonnas väljaarendatud asfalteeritud teed, tänavavalgustus

17

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

3 Ülenurme alevik, Kambja vald

04.2023 552 000 47 11 792

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 3365 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteega, kuid mahasõit otse maanteelt puudub. Väga hea nähtavus.

4 Vahi alevik, Tartu vald

01.2023 225 000 35 6505

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, kõrgusega kuni 9 m, suurim ehitusalune pind 2620 m2. valgustatud ja asfalteeritud juurdepääs, olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ning elekter (32A). Piirneb Jõhvi-Tartu-Valga maanteega.

5 Soinaste küla, Kambja vald

02.2023 550 000 52 10 563

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud püstitada kuni 2-kordne ärihoone kõrgusega kuni 9m. Tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril. Ostuhind sisaldab liitumist elektrivõrguga (3x200A). Tehing teostatud seotud osapoolte vahel.

6 Soinaste küla, Kambja vald

01.2023 164 250 45 3650

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitusalune pind 1450 m2, elektriliitumine 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid toodud krundi piirini, ei piirne maanteega (maanteest eemal).

7 Kandiküla, Tartu linn

09.2022 454 300 24 19 220 20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata,

18

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga 3650 m2, kuni 2 korrust (kõrgus kuni 9 m). Hinna sees vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt krundi piiril, elektriliitumine 3x32A, gaasitrass. Asfaltkattega juurdepääsutee

8 Tõrvandi alevik, Kambja alevik

01.2021 98 000 25 3861

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, hinnas sisaldub: asfaltkattega tänavad, tänavavalgustus, tsentraalne veetrass ja kanalisatsioonitrass, tsentraalne gaasitrass, liitumine el.võrguga 3x20A, liitumisvõimalus sideliiniga liitumispunktis

9 Vahi alevik, Tartu vald

01.2021 90 000 32 2784

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneeringut koostatud ei ole, üldplaneeringu järgselt ärimaa, kinnistul elektrikilp, läheduses vee- ja kanalisatsiooniühendus, liitumised puuduvad

10 Kärkna küla, Tartu vald

12.2021 90 000 6,8 13 188

15% ärimaa, 60% tootmismaa, 25% muu maa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine 200A, puurkaev kõrvalkrundil, kanalisatsioon vajalik lahendada lokaalselt, maantee ääres (väga hea nähtavus ja leitavus), mahasõit maanteelt

11 Räni alevik, Kambja vald

08.2021 270 000 44 6132

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, liitumised puuduvad, võimalik liituda tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, elektriliitumine ampripõhine

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

19

Eksperthinnang nr. 0176-23T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus ärimaana.

Äralõike puhul on tegemist pikliku ja väljavenitatud kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Vorbuse külas. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu tõttu võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

20

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me hinnatavas turusektoris hinnamuutusi täheldanud.

Asukoht Ärimaa kruntide puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on maanteelt hästi nähtavad ja leitavad.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Sihtotstarve Ärimaad on kõrgemas hinnaklassis kui tootmismaad.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 1 4 6

Hindamisel 66,14 € 34,59 € 45,00 €

Tehingu hind, € lähtuti 275 000,00 € 225 000,00 € 164 250,00 €

Tehingu aeg: Pinnaühiku- hinnast

mai.23 jaan.23 jaan.23

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhin d: 66,14 € 34,59 € 45,00 €

Asukoht: Vahtriku park, Vorbuse küla,

Tartu linn

Räni alevik Vahi alevik Soinaste küla

Piirneb Tallinn- Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaanteega, nähtavus ja

leitavus väga hea, kuid

väljaarendamata piirkond

Jõhvi-Tartu-Valga tee ääres, nähtavus

ja leitavus väga hea, põhimaantee

ääres, tehnopargis, parem

Jõhvi-Tartu-Valga maantee ääres, nähtavus hea, tehnopargis, kokkuvõttes

mõnevõrra parem

Maanteest eemal, väljaarendamisel

tehnopark, kokkuvõttes

kehvem

Kohandus -10% -5% 15%

Kinnistu pindala (m²): 3 662 4 158 6 505 3 650

Kohandus 5% 30% 0%

Sihtotstarve: 100% ärimaa 50% ärimaa, 50% tootmismaa, samaväärne

20% ärimaa, 80% tootmismaa, samaväärne

50% ärimaa, 50% tootmismaa, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Tehnovõrgud: Puuduvad, vesi ja kanalisatsioon

vajalik lahendada lokaalselt,

elektriliitumine ampripõhine

Elektriliitumine, 20A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrassi d krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrassi d krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassi d krundi piiril, parem

Kohandus -10% -10% -5%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Maksimaalne ehitusalune pind

240 m2, täisehitus ca 6,5%

Maksimaalne ehitusalune pind

1247 m2, täisehitus kuni 30%

Maksimaalne ehitusalune pind

2620 m2, täisehitus kuni 40%

Maksimaalne ehitusalune pind

1450 m2, täisehitus kuni 40%

21

Eksperthinnang nr. 0176-23T

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 1 4 6

Kohandus -20% -20% -20%

Juurdepääs Avalikult kõvakattega teelt

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus -35% -5% -10%

Kohandatud tehinguhind: 42,99 € 32,86 € 40,50 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 45,00% 65,00% 40,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,35 0,25 0,4

Kaalutud hind: 39,46 € 15,05 € 8,21 € 16,20 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara turuväärtuseks kujuneb: 39,46 €/m2 x 3662 m2 = 144 503 €.

Taandatuna pinnaühikuhinnale 39,46 €/m2.

Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul

vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele,

millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige

teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2).

580 m2 x 39,46 €/m² = 22 886,8 € ehk ümardatult 22 887 (kakskümmend kaks tuhat kaheksasada

kaheksakümmend seitse) €.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

22

Eksperthinnang nr. 0176-23T

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu

tekkele.

23

Eksperthinnang nr. 0176-23T

LISA 1 FOTOD

Äralõige

Vaade äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 580 m2)

Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

24

Eksperthinnang nr. 0176-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

25

Eksperthinnang nr. 0176-23T

26

Eksperthinnang nr. 0176-23T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

27

Eksperthinnang nr. 0176-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Peakontor Narva mnt 53 10152 Tallinn Tel +372 665 9700 [email protected]

Tartu kontor Narva mnt 27a 51013 Tartu Tel +372 744 6500 [email protected]

Jõhvi kontor Keskväljak 4 41531 Jõhvi Tel +372 337 0768 [email protected]

EKSPERTHINNANG NR 76308/TR

Hinnatav vara: KINNISTU, REGISTRIOSA NR 3033304

(HOONESTAMATA KINNISTU) AADRESSIL TARTU MAAKOND, TARTU LINN, VORBUSE

KÜLA, VAHTRIKU PARK

Tellija: Tumetamm OÜ (registrikood 10340234), esindaja Timo Tammik

Koostaja:

Hindamisaruande kuupäev:

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Tartu kontor, Narva mnt 27a, 51013, Tartu

Tel +372 744 6500, www.ober-haus.ee 31.10.2023

Täiendatud:

01.04.2024 Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

SISUKORD HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE ............................................................................................. 3

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED JA EELDUSED .............................................. 5

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................. 5

1.2. Hindamise alused ........................................................................................................ 5

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta...................................... 6

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS .................................................... 7

2.1.Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................. 7

2.2.Hinnatava vara ülevaatus .............................................................................................. 7

3. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS .................................................... 7

3.1. Asukoht ..................................................................................................................... 7

3.2. Omandisuhted .......................................................................................................... 10

3.3. Maaüksus ................................................................................................................. 11

3.4. Tehnovõrgud ............................................................................................................ 12

3.5. Äralõige ................................................................................................................... 13

3.5.1. Äralõike mõju kinnisasjale ................................................................................. 14 3.5.2. Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu .............................................................. 16

3.6. Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta .................................... 16

3.7. Hinnatava vara kestlikkus ........................................................................................... 16

4. TURUÜLEVAADE ............................................................................................................... 17

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ..................................................................... 17

4.2. Kinnisvaraturg .......................................................................................................... 18

4.3. Tartu linna ja maakonna hoonestamata ärimaade turuülevaade ...................................... 20

4.4. Konkureeriv pakkumine .............................................................................................. 20

4.5. Parim kasutus ........................................................................................................... 21

4.6. Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 23

5. TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE ............................................................................................. 24

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .................................................................... 24

5.2. Turuväärtuse hinnang ................................................................................................ 24

5.3. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine .......................................................... 28

LISA NR 1 – FOTOD VARAST .................................................................................................. 29

LISA NR 2 – VÄLJATRÜKK KINNISTUSREGISTRIST ................................................................... 31

LISA NR 3 – JUURDEPÄÄSUTEEDE SKEEMID ............................................................................ 33

LISA NR 4 - VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE ......................................................... 35

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Hindamisaruande kokkuvõte

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu)

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234)

Katastritunnus 83101:003:0155

Omandivorm kinnistu

Kinnistu pindala 3662 m²

Detailplaneering/ ehitusõigus

Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m²; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

Seos Kinnitame, et Ober Haus Hindamisteenuste OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 17.10.2023

Väärtuse kuupäev 17.10.2023

Hindamisaruande kuupäev 31.10.2023

Täiendatud 01.04.2024

Tellija Tumetamm OÜ (registrikood 10340234), esindaja Timo Tammik

Tellimusleping Kirjalik

Hindamise eeldused Puuduvad

Turuväärtus 148 000 €

Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub.

Hindamistulemuse täpsus selle turusegmendi jaoks tavapärane (+/-10%)

Käibemaks Turuväärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest

tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele lisandub käibemaks

Vastuolud andmetes

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel andmete erinevust tegelike ja registrite andmete vahel.

Hindamistulemus

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Ober Haus Hindamisteenuste OÜ hinnangul aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park asuva vara (kinnistu, registriosa nr 3033304, hoonestamata kinnistu) turuväärtus väärtuse kuupäeval 148 000 (ükssada nelikümmend kaheksa tuhat)

eurot

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus = turuväärtus Jah Kuna detailplaneeringu realiseerimine ei ole majanduslikult otstarbekas, on omanikule kahju kogu kinnistu ulatuses

Hüvitusväärtus= asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimise või kasutusk muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Jah Detailplaneeringu realiseerimise võimalus langeb ära, sest tankla rajamine ei ole

majandsulikult otstarbekas

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Jah Oluline tee pikenemine

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust

tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Tellimusleping Kirjalik

Hinnatav vara kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Hinnangu tellija Tumetamm OÜ (registrikood 10340234)

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

Väärtuse liik turuväärtus

1.2. Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja

võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65). Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste

all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3) Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev

kahju võib olla ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12) Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875- 1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi

kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud

kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele.

Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13).

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1.Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Avalikud registrid - väljatrükk e-kinnistusraamatust (seisuga 29.10.2023), vt. lisa nr 2

- Maa-ameti geoportaal, www.maaamet.ee (seisuga 29.10.2023); - Ehitisregister, www.ehr.ee (29.10.2023)

- kinnisvaraportaal www.kv.ee (seisuga 29.10.2023); - Maa-ameti geoportaal kaardirakendus (seisuga 29.10.2023)

Tehinguandmed Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt Maa-ameti tehinguregistri põhjal koostatud müügitehingute andmebaas

Selgitusi andnud isik kohapeal

Hindaja teostas ülevaatuse ainuisikuliselt

Dokumendid • Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 162,6 – 167,3 asuva Kärevere möödasõidu, kl 170,5- 178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu ja Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekt. Töö nr 20085/2, joonis nr 3. Kuupäev

17.05.2021. Koostaja Roadplan, reg kood 12432118 (allikas: tellija esindaja);

• Tellija esindaja edastatud skeemid juurdepääsuteede kohta (4 tk);

• Vahtriku maaüksuse detailplaneering, DP-01-346, Koostaja Artes Terrae OÜ (allikas: Tartu linna detailplaneeringute

rakendus); • Vahtriku park MEMO 09.01.2024

2.2.Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 17.10.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja

Kutseline hindaja Kristjan Gross

Ülevaatuse juures viibinud isik

Hindaja teostas ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

3. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

3.1. Asukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas vahetult Tartu-Tallinn

maantee ääres. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,3 km.

Piirkonna hoonestus

Naabruses üksikelamu, kuid üldjoontes hoonestust vähe

Infrastruktuur Kauplus Kool Lasteaed Ühistransport

Maxima X - 5600m, Ilmatsalu Maxima X - 5610m

Tartu Waldorfgümnaasium - 4710m, Eesti Maaülikool - 5310m

Tartu Lasteaed Meelespea - 5830m, Tartu Lasteaed Kannike - 5850m

Rähni - 160m, Rähni - 200m

Teed, juurdepääs

Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega, millelt maha keerates on avalikult kasutatav

kõvakattega Nadeli teel, millelt omakorda on otsene juurdepääs hinnatava varani.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Teede skeem

Müra ja saaste tase

Kõrge, sest kinnistu asub vahetult tiheda liiklusega Tartu-Tallinn maantee ääres.

Konkureerivad turupiirkonnad

Tartu linnast väljuvad suuremad maanteed, Tartu linna lähiümbrus

Asukohaskeem (hinnatav vara on tähistatud kaardil):

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Allikas: maaamet.ee

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 3033304

Omandivorm kinnistu

Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234)

Registriosa III jao kanded väärtuse kuupäeva seisuga registriosa III jaos kanded puuduvad

Registriosa IV jao kanded väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos kehtiv hüpoteegi kanne puudub

Käesolevas eksperthinnangus kehtiva hüpoteegiga ei arvestata.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil järgmised kitsendused:

Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud

aspektid, piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse

mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

Kasutuslepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

3.3. Maaüksus

Ortofoto - maaüksus on tähistatud punase joonega Allikas: Maa-amet

Katastritunnus 83101:003:0155

Suurus 3662 m²

Sihtotstarve 1 Ärimaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Kõlvikud Metsamaa 3289 m²

Õuemaa 122 m²

Muu maa 251 m²

Kinnistu kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga. Reljeef üldjoontes tasane, maantee poolt siiski osaliselt langev

Haljastus, heakord Puudub, kinnistul pigem võsa

Piirded Puuduvad

Parkimine Kinnistul

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: ÄV – ettevõtluse maa-ala.

Vastuolud planeeringu ja tegeliku kasutuse vahel puuduvad.

Detailplaneering Vastavalt Tartu linna detailplaneeringute kaardirakendusele1 on

kinnistu kohta koostatud järgmine detailplaneering2: Planeeringu nimi

Vahtriku maaüksuse detailplaneering

Planeeringu nr DP-01-346

Staatus kehtestatud

1 https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=ce2cf6afc50149f5a18d724ae88f9883 2 https://gis.tartulv.ee/arcgis/rest/services/Test/PL_DP_veebi_avalik_test/MapServer/1/238/attachments/244251

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Planeeringu eesmärk

Maa-ala jagamine veoautode teeninduskompleksiks parklate, kaubanduskeskuse ja sissesõiduteedega ning hoonestusalaks kolme kuni nelja ühepereelamu tarbeks.

Koostaja Artes Terrae OÜ

Algatamise kuupäev

2/9/2003

Kehtestamise kuupäev

10/9/2004

Väljavõte DÜ põhijoonisest:

Ehitusõigus vastavalt DP seletuskirja punkt 2.3:

Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m²; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1.

Ehitusõigus Vastavalt detailplaneeringule on võimalik ehitada kinnistule tankla

Kinnisasja olulised osad Puuduvad

3.4. Tehnovõrgud

Elektrivarustuse liik Liitumisleping puudub

Veevarustuse liik Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

Kanalisatsiooni liik Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

3.5. Äralõige

Äralõike pindala 580 m²

Kuju Piklik kitsas riba

Paiknemine Vahetult Tartu-Tallinn maantee ääres

Haljastus, piirded Äralõikel on pigem väheväärtuslik võsa, piirded puuduvad

Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

3.5.1. Äralõike mõju kinnisasjale

Planeeritava äralõike korral muutub olemasolev olukord järgmiste asjaoludega: 1) Kinnistu pindala väheneb 580 m² võrra: tegemist on pikliku kitsa maa-alaga, mis paineb

vahetult maantee ääres. a. Arvestades, et kehtiva detailplaneeringu järgi on kinnistu ehitusõiguse ulatus

fikseeritud kindla pindalaga (240 m²), mitte protsendiga kinnistu pindalast, saab

öelda, et kinnistu pindala vähenemise korral lubatud ehitusalune pindala ei vähene. Seega äralõike korral ei halvene detailplaneeringu ehitusõiguse ulatus.

2) Maantee ja kinnistu vahele planeeritakse müratõkkesein. Arvestades, et detailplaneeringu järgi on hinnatava kinnistu sihtotstarve ärimaa ning detalplaneeringu seletuskirja järgi on tegemist tanklaga, on vara nähtavus maanteelt äärmiselt oluline ning müratõkkeseina tõttu

kaob nähtavus ära. 3) Äralõike üks eesmärk on ehitada Nadeli teele juurdepääsuks kogujatee. Tellija esindaja on

edastanud hindajale Transpordiameti skeemid planeeritavate juurdepääsuteede kohta (lisa nr 3):

a. Nende skeemide kaudu on hindaja Maa-ameti ortofoto kaudu mõõtnud pikkuse, mis lisandub maanteelt kuni hinnatavale kinnistule. Näiteks Tartu suunast tulles Vahtriku

park kinnistule oleks tee pikkus ca 866 m. Mõõtmise täpsus on pigem madal, kuid illustreerib suurusjärguna tee pikkust, mis potentsiaalsel tankla kliendil on vaja läbida.

b. Transpordiameti esindaja saadetud 22.01.2024 e-kirjas on toodud järgmine info: Transpordiameti poolt tellitud liiklusuuringu põhjal on Vahtriku park kinnistuga piirneval alal kogujateel prognoositud aastaks 2047

liiklussageduseks 760 autot/ööpäevas. Maa-ameti teeregistri kaardirakenduse andmetel on loendamise aastal 2023 Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa tee hinnatava vara lõigu juures aasta keskmine ööpäevane liiklus 7356 sõidukit. Seega väheneb liiklussagedus ca 10 korda.

Hindaja on teostanud järelepärimise Tartu Linnavalitsusest küsimusega: Kui jätta planeeritav äralõike teema välja, siis kas linn näeb, et tänases olukorras oleks detailplaneering sellisel kujul realiseeritav? Vastus (Aire Priks, Detailplaneeringute valdkonnajuht):

Linn on seisukohal, et sõltumata puhasti asukohast on planeering pärast maade eraldamist

elluviidav ja võimalik tagada planeeringuga määratud reoveekäitluse põhimõtted, kuid selleks tuleb leida reoveepuhastile uus asukoht ja toimiv lahendus. Seega saab olla Transpordiameti poolt Vahtriku puhasti võõrandamiseks peetavate läbirääkimiste eelduseks uue toimiva

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

lahenduse väljapakkumine ja et kõik planeeringuala maaomanikud planeeringust erineva lahendusega nõustuksid.

Seega on Tartu linnavalitsuse seisukoht, et detailplaneering on realiseeritav. Vastavalt Transpordiameti täiendavale soovile, on hindaja teostanud päringud Tartu linnavalitsusest

järgmiste küsimustega: 1) Kui Vahtriku park kinnistust on teostatud äralõige, jääb alles kinnistu pindalaga 3082 m².

Milline oleks Tartu linna nägemuses alles jääva maa kasutusfunktsioon üldplaneeringust tulenevalt?

2) Kui äralõige teostatakse ning kehtiva detailplaneeringu elluviimine ei ole enam otstarbekas, siis on nii Vahtriku park kinnistu kui naaberkinnistute (Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4) kohta

vajalik koostada uus detailplaneering, milles antakse maakasutusfunktsioonid, ehitusõigused ja juurdepääsud. Transpordiameti palvel on siin vajalik sisuliselt teada võimaliku uue detailplaneeringu lähteülesannet.

Vastusena on linnavalitsuse detailplaneeringute valdkonnajuht Aire Priks edastanud e-kirja, mille ta

on varasemalt saatnud ka Transpordiametile:

Vastus: soovite Tartu linnalt teavet Vahtriku maaüksuse detailplaneeringu elluviidavuse kohta. Projekteerimisel on riigi põhimaantee neljarajaline maanteelõik Kardla ja Tartu vahel, mille kogujatee hõlmab ka mitut planeeringuala kinnistut.

Võimalikud riigi poolt omandatavad kinnistuosad paiknevad planeeringuala maantee poolsel küljel ja kogujatee ehitamine puudutab järgmisi maaüksuseid: planeeringuala pos 11 – aadress Vahtriku tee 2 (katastriüksuse pindala 6458 m2, omandatava maaeraldise pindala 933 m2), pos 9 – Vahtriku

tee 4 (5970 m2, maaeraldis 1211 m2), pos 5 Vahtriku park (3662 m2, maaeraldis 580 m2), pos 7 – Vahtriku puhasti (51 m2 , krunt tervikuna).

Kirjas küsite, kas riigimaantee kogujatee projekteerimine ja väljaehitamine võimaldab detailplaneeringut selle esialgses mahus ellu viia. Juhite tähelepanu, et maade omandamise läbirääkimiste käigus on planeeringuala maaomanikud avaldanud muret Vahtriku puhasti kinnistu võõrandamise pärast, kuna Vahtriku maaüksuse detailplaneering kohustab planeeringuala kõikide

kruntide reovee suunama võõrandatavale krundile kavandatud puhastisse. Soovitate linnal kaaluda

detailplaneeringu (osalist) kehtetuks tunnistamist ja alale uue detailplaneeringu koostamist, sest planeering on kehtestatud 2004. aastal ja Teie hinnangul tänaseks realiseerimatu. Detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.

Antud juhul on Vahtriku maaüksuse detailplaneeringut asutud ellu viima, moodustatud on krundid, mis on osaliselt ka hoonestatud, mistõttu tuleb tagada planeeringu elluviidavus tervikuna.

Hindaja on täiendavalt saatnud Tartu linnavalitsuse esindajale e-kirja järgmise küsimusega: Küsimus:

kui äralõige tehakse, kas omanikul on vajalik koostada uus detailplaneering juurdepääsuteede ning ehitusõiguse saamiseks? Kas omanikul on üldse potentsaali saada sinna suurem

täisehituse ala kui praegu? Vastus:

Tartu linn on andnud Transpordiametile teada, et tagada tuleb kehtiva detailplaneeringu elluviidavus tervikuna.

Meile teadaolevalt ei hõlma ära lõiked kehtivaid hoonestusalasid, mistõttu ei ole ka takistuseks planeeringu kohase ehitusõiguse elluviimine ning uue detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik.

Kindlasti ei saa eeldada, et krundi pindala vähenedes suureneb krundi täisehitus. Detailplaneeringute koostamise aluseks on üldplaneering.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Kokkuvõttes on hindaja seisukohal, et puudub alus vaadelda äralõike järel allejääva maa- ala alternatiivseks kasutuseks.

3.5.2. Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et müratõkkeseina rajamisel ning kinnistule juurdepääsutee olulise pikenemisega, halveneb oluliselt kinnistu perspektiiv tanklana kasutusena. Kehtestatud detailplaneeringu järgi on kinnistule nii mahasõit kui väljasõit vahetult Nadeli tee juurest. Juurdepääsu

teekonna pikenemine mõjutab oluliselt tankla sihtgrupi valmisolekut tankla kasutuseks. Mugav juurdepääs ja hea nähtavus on sedalaadi segmendi ettevõtete jaoks äärmiselt oluline. Lisaks kütuse tankimisele, pakuvad ettevõtted ka lisateenuseid ja toitlustust. Just viimane on maanteedel liiklejate jaoks spontaanne otsus, kuid see eeldab lihtsat ja mugavat juurdepääsu, mitte pikka teekonda. Seda enam, kui müratõkkeseina tõttu ei ole sihtpunkti isegi näha.

Vastavalt Maa-ameti teeregistri rakendusele on 2023 mõõtmise andmetel Tallinna-Tartu-Võru- Luhamaa tee hinnatava vara juures asuva lõigu aasta keskmine ööpäevane liiklus 7356 autot. Transpordiameti esindaja poolt edastatud andmetel on teostatud liiklusuuringu järgi rajatava kogujatee liiklussagedus aastaks 2047 prognoositud 760 autot/ööpäevas. See on sisuliselt

kümnekordne vähenemine, mistõttu ka vara äriline potentsiaal langeb väga oluliselt. Hindaja on konsulteerinud ühe tanklaketi juhatuse liikmega, kellele sai kirjeldatud eespool toodud

olukorda. Tema arvamusel muutub olukord sedavõrd halvaks, et tankla rajamise mõte kaob ära. Eesti on mitmeid näiteid, kus endiste trassiäärsete tanklate klientuur vähenes sedavõrd, et tankla muutus kohalikuks tanklaks, kus käivad ainult kohalikud. 3.6. Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta Vastuolud andmetes puuduvad ja hindaja peab andmeid usaldusväärseteks.

3.7. Hinnatava vara kestlikkus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ning vara kestlikkuse väärtus on positiivne. Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid

ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse

ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 17/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist3

Eesti majandus pöördub uuesti kasvule järgmisel aastal, kuid pärast kaheaastast langusperioodi kujuneb taastumine aeglaseks. Samas on väga kiire hinnatõus Eestis läbi saanud. Selle aasta majanduslanguseks

prognoosib keskpank 2,2% ja järgmise aasta majanduskasvuks 1,4%. Hinnatõus Eestis on tänavu aasta keskmisena eeldatavasti 9,4% ja järgmisel aastal 3,4%.

Majanduse seis on tavapärasest kehvem, kuid kõik sektorid pole sama halvas olukorras. Suuremad tagasilöögid on tabanud tööstussektorit, millel on

tulnud hakkama saada tarneprobleemide, peamiste eksporditurgude languse, vahetuskursi kallinemise ja tootmiskulude tõusuga. Tellimuste vähesuse tõttu on tööstussektoril tulnud ka töötajate hulka vähendada, samas kui teenustesektoris on hõive püsinud kasvutrendil. Raskused eksportivas sektoris kanduvad edaspidi üle majanduse tervikpilti ning töötus suureneb senise majanduslanguse tagajärjel järgmisel aastal 8%ni. Tööotsijate arvu kasv toob omakorda

kaasa palgakasvu aeglustumise. Palgakasv jääb kahel järgmisel aastal 6% lähedusse.

Majandus hakkab järgmisel aastal tasapisi kosuma. Tänavu langeb majandus varem prognoositust enam ehk 2,2% ning pöördub pärast kaheaastast langusperioodi tagasi kasvule 2024. a. Majanduse viib kasvule ostujõu paranemine nii Eestis kui ka

eksporditurgudel, kuid ostujõu visa taastumine võimaldab järgmisel aastal saavutada üksnes 1,4% suuruse majanduskasvu. Erinevalt Eestist, kus intressitõusude mõju jõuab ujuva intressi tõttu

laenuklientideni väga kiiresti, kandub rahapoliitika karmistumise täismõju euroalale tervikuna märksa pikema aja jooksul. See raskendab nõudluse

taastumist Eesti eksportijate jaoks olulistel välisturgudel. Nõudluse kasvu piirav mõju on ka sellel, et riigid on pärast kriise võtnud suuna eelarvetoe vähendamisele. Mõnevõrra kiiremat, 4% suurust majanduskasvu võib Eestis oodata 2025. a.

Inflatsioon jätkab aeglustumist. Mitmete kulusurvete leevenemine, ennekõike tööstus- ja toidutoormete, energia ja transpordi hinnalanguse näol ning intressitõusud on asunud tarbimiskulutuste kasvu piirama.

3 Allikas: Eesti Pank, 26.09.2023

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 18/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Selle tagajärjel on ka hinnakasv märkimisväärselt aeglustunud. Augustiks 4,6%ni alanenud tarbijahindade inflatsioon jääb 4-5% vahele selle aasta lõpuni. Järgmisel aastal kallineb tarbijakorv 3,4%, kusjuures suurem osa hinnakasvust tuleb käibemaksu tõusust. 2025. aastal on oodatavaks inflatsiooniks

1,9%. Heitlikkus energia- ja toidutoormete turul tekitab paraku ebakindlust, milliseks inflatsioon kujuneb ettevaates.

Riigieelarve kordategemiseks pikemas plaanis on mitu olulist põhjust. Kui eelarve tasakaalu püsivalt parandavaid otsuseid ei tehta, siis jääb riigieelarve

tulevastel aastatel ulatuslikku puudujääki. Riigivõla intressikulu suureneb võlakoormuse kasvu tõttu, aga lisaks võib laenuintress kallimaks minna riigireitingu halvenemise tõttu. Suurenev intressikulu koos kasvavate vajadustega muudeks kuludeks (mh

sotsiaal- ja riigikaitse, tervishoid, haridus) teevad aja möödudes tasakaalulähedase eelarveni jõudmise üha keerulisemaks. Seejuures tähendab püsiv puudujääk ka kestvat survet hindade tõusuks, mis mõjutab

halvasti Eesti konkurentsivõimet. Mõistlik oleks kokku leppida sammud riigieelarve puudujäägist väljumiseks ning neist kinni pidada. See on oluline, kuna teadmatus eelseisvatest maksumuudatustest teeb ettevõtetele investeerimisplaanide tegemise raskemaks ja see kahjustab majanduse kasvuvõimekust.

Majanduskasvu kindlustamine eeldab tööd konkurentsivõimega. Eesti ettevõtetel on tulnud ja tuleb ka edaspidi hakkama saada konkurentidest kiirema kulude kasvuga. Sellega hakkamasaamiseks on tarvilik jätkata tootmis- ja äriprotsesside tõhustamisega — tootlikkuse näitajate alusel on Eestil selles veel palju arenguruumi. Riik võiks aidata uute kontaktide leidmisel neid majandusharusid, mis kannatasid sõja

puhkemise järel seniste tarnekanalite hävimise ja peamiste eksporditurgude halva olukorra tõttu. Majanduse pikaajalise kasvuvõimekuse tõstmisel on ettevõtluskeskkonna parandamisest ja administratiivsete tõkete eemaldamisest rohkem abi kui eelarvestiimulitest. 4.2. Kinnisvaraturg (allikas Maa–amet, Statistikaamet)

Eesti kinnisvaraturul toimus 2022. a 61 109 võõrandamistehingut, millest 49 799 olid ostu-

müügitehingud. Tehingute arv vähenes varasema aastaga võrreldes 15%, sealhulgas ostu-

müügitehingute arv 18%. Kinnisvaraturu kogukäive oli 5,8 miljardit eurot, mis on 3% väiksem kui aasta varem. 2022. a tehti kinnisvaraturul enim tehinguid korteriomanditega (55% tehingute koguarvust), tehingud kinnisasjadega moodustasid 45%. Nii korteriomandite kui ka kinnisasjade tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 7% ja 23%. Vaatamata vähenenud tehingute koguarvule kasvas korteriomandite

tehingute koguväärtus aastaga 0,35 miljardit eurot, samas kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus vähenes 0,56 miljardit eurot. Kinnisvarturul oli kõige aktiivsem kuu mai, kui tehingute arv küündis 6300-ni ja kõige passiivsem kuu detsember, kui tehinguid oli 4500.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 19/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2022. a maakonniti oluliselt. Kui Jõgeva, Võru ja Põlva maakonnas oli tehingute mediaanhind ligi 11 000 eurot ning aastane hinnakasv seejuures vastavalt 19%, 13% ja 10%, siis Harju maakonnas oli sama näitaja ligi 90 000 eurot ning aastane hinnakasv 37%. Haritava maa hektari mediaanhind oli 5183 eurot, mis on neljandiku kõrgem kui 2021. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2022. a Tartu ja Põlva maakonnas, kus hektari hind oli vastavalt 6170 ja 6110 eurot.

Eluruumina müüdud korteriomandite ostu-müügitehingute arv küll vähenes 2021. a võrdluses 8%, kuid koguväärtus kasvas 10%. Iga teine korteritehing toimus Harju maakonnas. Peaaegu iga viies tehing oli uue korteriga. Korterite mediaanhinnad erinevad maakondades märgatavalt. Kõrgeim mediaanhind oli Harju maakonnas (ligi 2600 eurot ruutmeetri kohta) ning madalaim Valga ja Ida-Viru maakonnas (alla 330 euro ruutmeetri kohta).

Allikas: Maa – amet

Maa-ameti andmetel toimus 2022. a IV kv kinnisvaraturul 10 935 ostu-müügitehingut koguväärtusega

1,23 miljardit eurot. Tehingute arv ja koguväärtus vähenes nii 2021. a IV kv kui ka 2022. a III kv võrreldes. 2022. a IV kv oli tehingute arv oli 32% ja koguväärtus 27% väiksem kui aasta tagasi samal ajal. See on ootuspärane, sest võrdlusbaas - 2021. a IV kv - oli igas mõttes erakordne, sest siis tehti rekordiliselt 1,64 miljardi euro väärtuses tehinguid. Võrreldes 2022. a III kv oli tehingute arv 13% ja koguväärtus 10% väiksem. 2022. a IV kv vähenes hoonestatud ja hoonestamata maa ning korteriomandite

kogukäive varasema aasta sama ajaga võrreldes vastavalt 51%, 27% ja 17%, samuti oli tehinguaktiivsus kõigis kolmes turusegmendis madalam. Korteriomanditega tehti 2022. a IV kv 6014 ostu-müügitehingut, sealhulgas eluruumidega 5455. Eluruumidega tehtud tehingute arv vähenes 2021. a IV kv võrreldes kolmandiku ning 2022. a III kv võrreldes 18%. Esmamüükide osatähtsus korteritehingutes tõusis 2022. a IV kv 26%.

2022. a IV kv oli Tallinna uue korteri ruutmeetri keskmine hind 3614 eurot ning aastaga tõusis ruutmeetri hind 18% ja kvartaliga 14%. Pealinna järelturu korteri ruutmeetri keskmine hind oli 2723 eurot ning aastane hinnakasv oli 17%, samas kvartaliga langes hind 5%. Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus 2022. a IV kv 4860 ostumüügitehingut, mis on 32% vähem kui eelmise aasta samal perioodil ja 6% vähem kui 2022. a III kv. Kinnisasjadega

toimunud tehingute koguväärtus oli IV kv 480 miljonit eurot ning võrdluses eelmise kvartaliga on nendega tehtud tehingute koguväärtus 21% kahanenud. Langust näitab ka aastane võrdlus ning

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

1 100

1 200

1 300

1 400

1 500

1 600

1 700

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

15 000

16 000

17 000

18 000

2 0 0 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 0 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 3 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 4 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 5 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 6 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 7 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 8 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 1 9 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 0 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 1 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

2 0 2 2 1

Q 2 Q

3 Q

4 Q

Eesti kinnisvaratehingute (ost - müük) arv ja rahaline maht 2004 - 2022

tehingute arv(vasak telg) rahaline maht(parem telg)

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 20/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

aastatagusest ajast püsib 2022. a IV kv kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus 43% võrra madalamal. Maa-ameti kinnisvara hinnaindeks püsis 2022. a IV kv võrreldes eelmise kvartaliga muutumatuna, kuid 2021. a IV kv võrreldes kasvas viiendiku. Võrreldes 2021. a IV kvartaliga tõusis korteriomandite hinnaindeks 26% ja hoonestamata maa 23%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks langes 10%.

4.3. Tartu linna ja maakonna hoonestamata ärimaade turuülevaade Nõudlus hoonestamata äri- ja tootmismaa vastu on viimase aasta jooksul olnud ebakindel, sest kinnisvaraturg ning majanduslik olukord on halvenenud. Tehingute arv on olnud languses. Keskmised hinnad on siiski sedavõrd kõikuvad, et üheselt välja tuua hindade muutust, sest tehingutes olnud

varade maht on pigem väike ning varad erineva iseloomuga. Tabel. Hoonestamata tootmis-, äri- ja segamaa sihtotstarbega kinnistute tehingustatistika Tartu maakonnas.

Segamaa Tootmismaa Ärimaa

Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine Arv Mediaan Keskmine

2016 60 8,44 27,97 44 3,28 8,27 12 26,11 34,76

2017 29 15,71 19,03 19 1,67 3,74 27 12,66 27,32

2018 39 6,02 10,15 36 9,60 37,48 23 38,35 74,23

2019 55 15,92 31,09 24 0,50 3,16 28 27,79 68,42

2020 43 14,79 43,88 57 8,00 19,41 20 24,38 30,50

2021 77 18,50 21,20 41 6,39 18,25 32 41,42 68,03

2022 49 45,60 60,85 30 6,79 19,45 11 30,82 35,96

2023 29 60,00 118,81 24 4,13 14,85 5 45,54 50,05

Allikas: Maa-amet tehingute statistika, Ober Haus Kinnisvara

Turg eelistab väljakujunenud äri- ja tootmispiirkonna hoonestamata maad, kus on olemas ehitusõigus

ja tehnovõrkudega liitumised. Sedalaadi varad on Tartu linna lähiümbruse tehnopargid. Ostjateks on nii ettevõtted, kes vajavad maad omatarbeks hoone ehituseks, kui ka arendajad. Seejuures on viimasel ajal näiteid, kus soetatud maale ehitatakse väiksemate laopindadega hoone (nii üürimiseks kui müügiks). Hinnatumad asukohad on Tartu linna tööstuspiirkonnad (eelkõige Turu tn ja Riia tn piirkond). Linna

ääres on eelistatumad piirkonnad, kus infrastruktuur on välja arendatud ja olemas on hoonestus.

Tühjadesse piirkondadesse (nt Reola tööstuspark, Vahi Tööstuspark) on huvi oluliselt väiksem, kuid huvi on suurenenud ka neis piirkondades. Käesoleva aasta segamaa sihtotstarbega maade mediaan ja keskmine hind on olnud ca 52-55 eur/m². Sellise hinnatasemega on tehinguid näiteks Kambja ja Tartu valla territooriumi maadel, kuid Tartu linna läheduses ja seetõttu ka linna mõjuga. Samas on oluline asukoht Tartu ringtee ääres, nt Viljandi mnt ringtee ja Ilmatsalu ringtee vahelised maad on olnud atraktiivsed just asukoha tõttu tiheda

liiklusega tee ääres. 4.4. Konkureeriv pakkumine Tankla ehituseks sobivaid kinnistuid Tartu lähiümbruses avalikus pakkumises ei ole. Valik müügipakkumisi hinnatava vara segmendis:

Asukoht Soovitud hind €

Kinnistu suurus m²

Kirjeldus

Aiandi tn 1, Lähte

378 846 € 39 €/m²

9714 9715 m2 Ärimaa/Tootmismaa sihtotstarbega kinnistu Lähtel kohe Olerexi tankla kõrval. Detailplaneering tehtud. Kommunikatsioonid kõik mugavas vahetus läheduses. Detailplaneeringu järgi võib krundi jagada ka kaheks. Hinnale lisandub KM

Kõrvemaa tn 5, Kõrveküla

240 008 € 76 €/m²

3158 100% ärimaa Annuse Elamurajooni alguses. Suurim ehitusalune pindala 800 m2 Lubatud ehitada 1 hoone Kuni 2 korrust Hoone kõrgus 7-8,5 m

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 21/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Lao tee 3, Tõrvandi

443 550 € 75 €/m²

5914 hoonestamata kinnistu, sihtotstarve 100% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Tõrvandi tehnopargis, 5 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asuvad Ülenurme ja Reola tehnopargid ning Tartu lennujaam. Naabruskonnas valdavalt esindus-, logistika- ja tootmishooned. Tartu-Võru-Luhmaa maantee 500m. Kinnistu piirile on välja ehitatud liitumispunktid elektri-, gaasi- , vee- ja kanalisatsioonivõrkudega liitumiseks ning liitumistasud on tasutud. Hinnale lisandub käibemaks kehtivas määras.

Peetri tee 4, Ülenurme

453 500 € 50 €/m²

9070 kinnistu, mille sihtotstarveteks on 50% tootmismaa ning 50% ärimaa. Kinnistu asub Kambja vallas, Ülenurme alevikus ca 4 km kaugusel Tartu linna piirist. Läheduses asub Ülenurme ja Reola tehnopark ning Ülenurme lennuväli. Kinnistu piirneb Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteega.

Hind sisaldab juurdepääsu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Allikas: www.kv.ee

4.5. Parim kasutus Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

(EVS 875-1). Hinnatava vara parim kasutus on kasutamine hoonestamata ärimaana (tankla ehitus), mis on:

• füüsiliselt võimalik (antud asjaolu toetab eelkõige asukoht tiheda liiklusega maantee ääres), • vajalikult põhjendatud (alternatiivsed kasutused puuduvad), • õiguslikult lubatav (antud asjaolu toetab kinnistu juriidiline sihtostarve ja detailplaneering),

• finantsmajanduslikult otstarbekas (otstarbe muutmine ei ole ratsionaalne) ning mille

tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hindaja hinnangul hinnataval varal alternatiivne kasutusfunktsioon puudub. Äralõike puhul on tegemist pikliku ja väljavenitatud kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Vorbuse külas. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel

väärtuse kuupäeva seisuga ei ole. Transpordiamet on esitanud täiendavad küsimused seoses alternatiivse kasutusega järgmiselt:

Milline on Vahtriku park kinnisasja alternatiivne kasutus? Kui siiski mingi kasutus ka pärast projektlahenduse realiseerimist jääb, isegi, kui otstarve muutub, siis palume see esitada.

Hindaja seisukoht:

1) tulenevalt Tartu linnavalituse edastatud informatsioonist, on detailplaneeringut hakatud ellu viima ning „tagada tuleb kehtiva detailplaneeringu elluviidavus tervikuna“, „Meile teadaolevalt ei hõlma ära lõiked kehtivaid hoonestusalasid, mistõttu ei ole ka takistuseks planeeringu kohase ehitusõiguse elluviimine ning uue detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik“,

„Detailplaneeringute koostamise aluseks on üldplaneering“. Seega on linnavalitsus selgesõnaliselt väljendanud, et mõnel muul kasutusotstarbel vara ei ole võimalik

vaadelda. Kuna üldplaneeringus on tegemist ärimaaga, puudub hindajal alus vaadelda hinnatavat maa-ala mõnel muul kasutusotstarbel.

Alljärgnevalt on analüüsitud olukorda, et kui äralõige teostatakse, jääb omanikule hoonestamata ärimaa, siis mis on selle kinnistu potentsiaalne ehitusõigus. Kehtiva detailplaneeringu järgi on hinnatavale kinnistule võimalik ehitada tankla.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 22/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Ehitusseadustiku kohaselt võib omavalitsus detailplaneeringu olemasolul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi (EhS § 27). Asjakohasel juhul tohib projekteerimistingimustega täpsustada nt hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud ehituslikke tingimusi, krundijaotust, hoonestusala; maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta; ehitusuuringute tegemise vajadust; haljastuse ja liikluskorralduse põhimõtteid.

Detailplaneeringu olemasolu korral võib kohalik omavalitsus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui:

• detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta;

• detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või

• detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

Vastavalt Tartu linnavalitsuse esindaja infole:

a) „tagada tuleb kehtiva detailplaneeringu elluviidavus tervikuna“, b) „Meile teadaolevalt ei hõlma ära lõiked kehtivaid hoonestusalasid, mistõttu ei ole ka

takistuseks planeeringu kohase ehitusõiguse elluviimine ning uue detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik“.

Hindaja seisukoht: toodud punktide alusel projekteerimistingimusi ei väljastata.

Projekteerimistingimusi ei anta:

• detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks,

• üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks, Hindaja seisukoht: projekteerimistingimustega ei saa muuta hinnatava kinnistu detailplaneeringu järgset olemuslikku kasutusfunktsiooni ehk kavandatud tankla asemele ei saa muud hoonestust planeerida.

Projekteerimistingimustega täpsustatakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud:

• kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud;

• hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest

lahendusest;

• kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;

• arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi;

• maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta;

• ehitusuuringu tegemise vajadust;

• haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid;

• planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus.

Hindaja seisukoht: projekteerimistingimustega ei saa oluliselt muuta hinnatava kinnistu

detailplaneeringu järgset ehitusõigust.

2) Kui äralõige teha, jääb alles maa-ala, mille pindala on 3662 m² - 580 m² = 3082 m². Müratõkkeseina ja pikeneva juurdepääsutee tõttu on vähetõenäoline vara parima kasutusena ärimaad, sest tegurid, mida ärimaade puhul turg peab oluliseks (juurdepääs, nähtavus jms), puuduvad.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 23/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

a. Täiendav oluline asjaolu tuleneb kehtivast detailplaneeringust, mille järgi oleks hinnatava kinnistu kaudu juurdepääsutee kõrvalkinnistutele Vahtriku tee 2 ja Vahtriku tee 4. Teealad vähendavad oluliselt hinnatava kinnistu kasulikult kasutatavat maa-ala ning jäädes kahe tee vahele, ei ole sinna jäävat ala võimalik vaadelda ka elamumaana – turul puudub huvi ja nõudlus sellise elamumaa järele.

4.6. Turustatavuse analüüs4

Hinnatava vara lõppkasutajad

Kuna kinnistu kohta on kehtestatud detailplaneering tankla ehituseks, on lõppkasutajad pigem selle segmendi ettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Kütusefirmad

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Asukoha tõttu tiheda liiklusega Tartu-Tallinn maantee ääres rahuldab. Samas on tegu väljakujunemata turupiirkonnaga, kus puudub tõmbekeskus.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib

hinnatavat vara

Üheselt keeruline hinnata, sest tankla ehituseks sobivate maade ostjaskond on väike

Kui suur osa

lõppkasutajatest on

Keskmiselt

4 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Avalikuks teeks määratud teeosa

Teeala

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 24/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

võimelised hinnatavat vara soetama

Pakkumine turul Avalikus pakkumises puuduvad tankla ehituseks sobivad maad

Müügiperiood Üheselt keeruline hinnata, sest kuigi kinnistu asub tiheda liiklusega maantee ääres, jääb vara Tartust eemale. Potentsiaalse ostja jaoks on pigem oluline vara asukoht maantee ääres, mitte niivõrd asukoht Tartu linna lähedal.

Müügihinnad Edasist kinnisvaraturul toimuvat on raske prognoosida, kuna ei ole teada

majanduskeskkonna ja geopoliitilise olukorra edasine üldine areng, põhjuseks mitmed kinnisvaraturgu oluliselt mõjutavad tegurid nagu intresside tõus, energiakandjate hinnad ja kõrge inflatsioon. Teatud segmentides on hinnad juba mõnevõrra langenud. Tehingute maht on juba vähenenud.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

5. Turuväärtuse hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Hindamismeetodi valikul lähtutakse sellest, mis meetod peegeldab kõige paremini hinnatava vara

iseloomu (sh parimat kasutust) ja viisi, kuidas konkreetse varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Näiteks eluotstarbeliste varade puhul, kus on valdavaks on müügiturg, on eelistatuim meetod võrdlusmeetod. Äriotstarbeliste varade turul on tavapärane, et pindasid üüritakse, mistõttu annab üldjuhul aktiivsema üürituruga piirkondades adekvaatseima tulemuse tulumeetod. Väga üksikutel erandjuhtudel võib kõne alla tulla kulumeetodi kasutamine. Peale selle on võimalik kasutada eri meetodite kombinatsioone, milleks maa puhul, ja seda eriti siis, kui maatehinguid toimub harva, on residuaal- ehk jäägimeetod. Põhinedes turuinfol, on aga iga meetod laiemas mõttes võrdlev

meetod. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus.

Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis

maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875-11)

Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. Võrdlusmeetod on eelistatum nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige nende varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11)

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS 875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

5.2. Turuväärtuse hinnang Turuväärtuse hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Ober Haus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse

kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 25/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Alljärgnevalt hindame kinnisasja turuväärtuse, kasutades võrdlusmeetodit. Hindajal on teada järgmised hoonestamata äri- ja tootmismaade ostu-müügitehingud. Seejuures toonitame, et 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistute tehinguid on äärmiselt vähe ning tankla ehitusõigusega maadega tehingud viimastel aastatel puuduvad. Müügitehingute tabel Aadress Hind € Pindala,

m² Hind ühiku kohta, eur/m²

KM Kuupäev

Lisainfo

Tartu maakond, Kambja vald, Räni alevik, Kassisilma tn

330000 4158 79,4 T 30.05.2023 Tartu linna vee- ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunktid krundipiiril· Liitumine Eesti Energiaga 20A (võimalus soetada lisavõimsust otse Eesti Energiast) · Side liitumisvõimalus · Sadevee trass - Gaasikütte võimalus

Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Rehepapi tee

294000 4600 63,9 T 12.09.2023 Ehitusalune pind 1800 m2. Kõik kommunikatsioonid on kinnistu piiril. Tehingu taust teadmata

Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Tähe põik

339420 5657 60,0 T 30.03.2023 50% ärimaa ja 50 % tootmismaa kinnistu Tartu linna piiril. Krundil on olemas kõik vajalikud kommunikatsioonid (vesi, kanal, sadevesi, gaas, elekter ning side).

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik, Peetri tee

552000 11792 46,8 F 17.04.2023 Hind sisaldab tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Tartu maakond, Kambja vald, Reola küla

360000 9941 36,2 T 30.05.2023 Kinnistule on lubatud ehitada: * Kuni 4 hoonet, ehitusalase pindalaga 3511,7m2 * Kuni 2 korrust (max 12m), katusekalle 0...15 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud kinnistu piiril - elektriliitumispunkt krundil - sidetrass krundi piiril - gaasitrass krundi piiril

Tartu maakond, Tartu vald, Vahi alevik, Savimäe tn

270000 6505 41,5 T 11.01.2023 äri-(20%) ja tootmismaa(80%) sihtotstarbega krunt. Kinnistu ehitusõigus on järgmine: - maksimaalne ehitiste arv on 2; - lubatud krundi maksimaalne täisehitus: 3 300 m2; - maksimaalne hoonete kõrgus 14 m; - lubatud ehitada kuni kolm korrust; - lubatud katusekalle 0-20 kraadi. Tehnovõrgud: - vee- ja kanalisatsiooni torustikud rajatud krundi piirini; - paigaldatud sadevee ühendus ja sadevesi juhitakse kraavi; - tuletõrje veevarustus rajatud eraldi veetorustikust ja paigaldatud hüdrandid; - gaasitrass krundi piiril; - elektriliitumispunkt 200/380V, 3x20A toodud krundi piirini; - sidetrass toodud kinnistu piirini.

Tartu maakond, Tartu vald, Kõrveküla alevik, Kõrve tn

231372 3274 70,7 T 05.06.2023 Sihtotstarve Ä50% T50% Suurim lubatud ehitusalane pindala

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 26/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

1000 m2 Hoonete suurim lubatud korruselisus 3 Maksimaalne lubatud hoonete arv 2 Kinnistu hinnas sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad: Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja liitumistasu. Sadeveekanalisatsiooni ühendust. I Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses. Tänavavalgustus valmis. Asfalteeritud kergliiklusteed

Allikas: Ober-Hausi Hindamisteenuste OÜ tehingute andmebaas (põhineb Maa-ameti tehingute andmebaasi infol)

Oma olemuse, seisukorra, suuruse ja asukoha poolest on eeltoodud tehingutest hinnatava varaga

enimvõrreldavad rõhutatult välja toodud tehingud.

Kohandamisel5 oleme võrdlusühikuks6 valinud tehingu tervikhinna, kuna analoogsete varade puhul

lähtuvad ostjad terviku hinnast. Kohandamise7 eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad võrdluselementidele antud kaalud suhteliselt subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest.

Kohandamisel on arvestatud järgnevaid võrdluselemente:

Ajaline kohandus – alates 2023. aasta jooksul ei ole me hinnatavas turupiirkonnas olulisi hinnamuutusi täheldanud;

Asukoha kohandus – võrdlusvarad on asukoha poolest erinevad;

Kinnistu suurus – suurema kinnistuga korral on üldjuhul ühiku hind väiksem ning vastupidi;

Ehitusõigus – ehitusõiguse olemasolu läbi detailplaneeringu või

projekteerimistingimuste mõjutab hinda positiivselt. Samuti on oluline, et mis laadi hoone on lubatud ehitada. Hinnatava vara puhul

on lubatud ehitada tankla, mida peame paremaks kui tavapärane äri- või tootmishoone.

Tehnovõrgud– kommunikatsioonide olemasolu tõstab hinda. Lähtudes kehtiva DP tehnovõrkude joonisest, tuleb kanalisatsioon juhtida puhastisse ning veeühendus rajada puurkaevust. Maa-ameti ortofotolt mõõdetuna oleks kanalisatsioonitrassi rajamise pikkus kinnistu piirist kuni puhasti kinnistuni ca 150 m ning veetrassi pikkus ca puurkaevuni ca 60 m. Kinnistu omaniku poolt antud infona võib kanalisatsioonitrassi ehituse maksumus olla ca 200 eur/m ja

veetrassil 100 eur/m. Arvestades neid summasid, oleks vee- ja kanalisatsioonitrassi ehituse kulu ca 36 000 euri. Kohandustabelis on liitumiste puudumise kohandused -20%, mis moodustavad tehingu hindadest 38562 euri, 55000 euri ja 110400 euri. Ehk kohandustabelis on arvestatud suurema kuluga.

5 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11:2020) 6 Võrdlusühikuks on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades hinnatakse vara turuväärtus võrdlusmeetodil ja mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid. (EVS 875-4:2015) 7 Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11)

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 27/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%. Võrdluselementide kohandamisel arvestatakse hinnatava varaga võrreldes turuväärtust alandav

element positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev element negatiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohanduselemendiga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Võrdlustabel: HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind, € 231 372 330 000 552 000

Tehingu hind, € (km-ta)

kohandamisel lähtutakse

ruutmeetrihinnast kinnistu pindala

kohta

192 810 275 000 552 000

Ruutmeetrihind, €

58,9 € 66,1 € 46,8 €

Tehingu aeg: 05.06.2023 30.05.2023 17.04.2023

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 58,9 € 66,1 € 46,81 €

Asukoht: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Tartu maakond, Tartu vald, Kõrveküla alevik,

Kõrve tn

Tartu maakond, Kambja vald, Räni

alevik, Kassisilma tn

Tartu maakond, Kambja vald, Ülenurme alevik,

Peetri tee

Võrdlus hinnatav aktiivse liiklusega maanteede ristumiskohas, kuid Tartu linnast eemal

hinnatav aktiivse liiklusega

maanteede ristumiskohas, kuid Tartu linnast eemal

hinnatav aktiivse liiklusega maanteede ristumiskohas, kuid Tartu linnast eemal

Kohandus -20% -20% -10%

Pindala, m² 3662 3274 4158 11792

Võrdlus saamväärne saamväärne hinnatav suurem, arvestame mastaabi

mõju

Kohandus 0% 0% -5%

Ehitusõigus DP olemas, ärimaa, tankla ehitusõigus

DP olemas, äri- ja tootmismaa

DP olemas, äri- ja tootmismaa

DP olemas, äri- ja tootmismaa

Võrdlus hinnatav parem hinnatav parem hinnatav parem

Kohandus 10% 10% 10%

Tehnovõrgud Liitumised puudu Olemas Olemas Olemas

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

-30% -30% -25%

Kohandatud hind: € 41,2 46,3 € € 35,11

Kohanduste absoluutväärtuste summa

50% 50% 45%

Osakaal lõpphinnas:

100% 30% 30% 40%

Kaalutud hind: € 40,3 € 12,4 13,9 € € 14,04

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise

keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemusena saadud tulemust ning positiivseid

ja negatiivseid elemente, saame võrdlusmeetodi rakendusel hinnatava vara turuväärtuseks 40,3 €/m². Arvestades kinnistu pindala 3662 m², saame vara turuväärtuse järgmiselt: 40,3 eur/m² x 3662 m²= 147 576,7 ehk ümardatult 148 000 euri.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 28/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Kuna turuväärtuse hindamisel on arvutused tehtud käibemaksuta hinnast, lisandub leitud turuväärtusele käibemaks. 5.3. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016: Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1) Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk

siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875- 12:2016, p.7.1.1- 7.1.2) KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev

varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju; 2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja heitgaase; 3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et

saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Praegusel juhul on hindaja seisukohal, et tulenevalt planeeritavast müratõkkeseinast ning kogujateede kaudu juurdepääsuteede olulisest pikenemisest, ei ole otstarbekas kinnistu ehitusõigust realiseerida detailplaneeringus kavandatud eesmärgil.

Hindaja on seisukohal, et Transpordiameti poolt omandatava maatüki eraldamisel muutub ülejäänud kinnisasja kasutamine ebaratsionaalseks ning omanik peaks taotleme kinnisasja kui terviku võõrandamist. Hindaja hinnangul on omanikule tekkiv kahju kogu kinnistu ulatuses.

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 29/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Lisa nr 1 – Fotod varast

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 30/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 31/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Lisa nr 2 – Väljatrükk kinnistusregistrist

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 32/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 33/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Lisa nr 3 – Juurdepääsuteede skeemid

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 34/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

kinnistu, registriosa nr 3033304 (hoonestamata kinnistu) © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 35/35 Eksperthinnang nr 76308/TR

Lisa nr 4 - Vastavuskinnitus standardi nõuetele

- Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

- Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. - Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus

abistanud. - Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

- Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. - Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. - Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. - Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.

- Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross

Kutseline hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 189528 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Tumetamm OÜ

[email protected]

Meie 11.06.2024 nr 8-3/23-002/6306-3

Kliimaministeeriumi ja Transpordiameti

seisukoht Vahtriku park kinnisasja

omandamiseks tervikuna

Transpordiamet esitas 15.04.2024.a. Kliimaministeeriumile pöördumise küsides seisukohta Teie

ettepanekule Vahtriku park kinnisasja (koha aadressiga, Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla,

kinnistu registriosa nr 3033304, koosseisus olev Vahtriku park katastriüksus, tunnusega

83101:003:0155, pindalaga 3662 m2) omandamiseks tervikuna.

Edastame siinkohal kirja lisas Kliimaministeeriumi seisukoha, milles leitakse, et Vahtriku park

kinnisasja omandamine tervikuna ei ole põhjendatud.

Selgituses tuuakse välja projektikohase müratõkkeseina rajamine sõltumata Vahtriku park

kinnisasjast maa omandamise vajadusest ning kavandatud äralõike tegemisega ei kao Vahtriku

park kinnisasjal detailplaneeringuga määratud ehitusõigus.

Tulenevalt eeltoodud seisukohast on Transpordiamet arvamusel, et soovib omandada Vahtriku

park kinnisasjast projekti kohaselt ette nähtud 580 m2 suuruse äralõike.

Transpordiamet esitas Teile 20.07.2024.a. kirjaga nr 8-3/23-002/15914-1 hinnapakkumuse,

tuginedes Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ eksperthinnangule nr 0176-23T, maa eest tasu hinnaga

22 890 eurot ehk 39,46 eurot/m2 . Teie poolt tellitud võrdleva eksperthinnangu nr 76308/TR Ober

Haus Hindamisteenuste OÜ kohaselt on Vahtriku park kinnisasja hüvitusväärtuseks 40,3 eur/m2.

Tutvunud esitatud vastuhinnanguga leiab Transpordiamet, et Ober Haus Hindamisteenuste OÜ

hindamisaruanne nr 76308/TR vastab kehtestatud hindamisstandarditele ja -nõuetele ning erineb

esialgse hinnapakkumuse aluseks olnud Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruandest nr

0176-23T paljuski hindaja subjektiivsusest võrdlusobjektide valikul ning kohandamisel.

Kuna Transpordiamet soovib saavutada Teiega kokkuleppe ja vältida sundvõõrandamist, siis

teeme uue kompromisspakkumise. Kõikides hinnangutes on antud hindamistulemuse täpsus (Lahe

Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruandes nr 0176-23T – +/- 10% ning Ober Haus

Hindamisteenuste OÜ hindamisaruandes nr 76308/TR – +/- 10%) ning seetõttu on Transpordiamet

hindamise täpsuse piires nõus muutma hüvitusväärtuse tasu Teie kasuks viidatud

hindamisaruannete keskmise pinnaühiku tulemuseni. Märgime, et hindamistulemuse täpsus ei

2 (3)

tähenda automaatselt, et väärtused võivad olla suuremad, vaid vastupidi võivad olla ka väiksemad.

Transpordiameti pakkumine

1. Vahtriku park kinnisasjast (koha aadressiga, Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, kinnistu

registriosa nr 3033304, koosseisus olev Vahtriku park katastriüksus, tunnusega

83101:003:0155, pindalaga 3662 m2), ligikaudse pindalaga 580 m² äralõike omandamine.

Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr 0176-23T kohaselt on

äralõike hüvitusväärtuseks 22 886,80 (39,46 eurot/m²) eurot ehk 22 890 eurot, Ober Haus

Hindamisteenuste OÜ hindamisaruande nr 76308/TR kohaselt 23 374 (40,30 eurot/m²) eurot

ehk 23 370 eurot, sealjuures keskmine hüvitusväärtus pinnaühiku kohta – 39,88 eurot/m².

Nimetatud pinnaühiku väärtus on kooskõlas ka mõlema eelnimetatud hindamisaruande

täpsusklassi suurusega.

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 580 m2, siis suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 39,88 eurot/m2.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast Vahtriku park

kinnisasjast tasudes Teile alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 23 130,40 eurot (39,88 eurot/m2) ehk 23 130 eurot;

motivatsioonitasu – 4 626 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule - 179 eurot;

kokku 27 935 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja ülejäänud osa asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut hiljemalt 21.06.2024. a, alustab

Transpordiamet kinnisasjade sundvõõrandamist. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu

kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Menetluse läbiviija kontaktid: Allan Ladva, Kesk tn 12, Valga, Valgamaa, 534 57611,

[email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

Lisad: Lisa 1 - Kliimaministeeriumi seisukoht Vahtriku park kinnisasja omandamiseks tervikuna;

3 (3)

Lisa 2 - Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ eksperthinnang nr 0176-23T;

Lisa 3 - Ober Haus Hindamisteenuste OÜ hindamisaruanne nr 76308/TR.

Allan.Ladva,

53457611 [email protected]

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Sülvi Seppel-Hüvonen

Transpordiamet

Teie 15.04.2024 nr 8-3/23-002/6306-1

Meie 03.06.2024 nr 5-10/24/1954-2

Seisukoht kinnisasja omandamiseks tervikuna

Austatud maade osakonna

juhataja

Transpordiamet alustas kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel

Vahtriku park kinnisasjast (Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, registriosa nr 3033304,

katastriüksuse katastritunnus 83101:003:0155, sihtotstarve ärimaa 100%, pindala 3662 m2)

ligikaudse pindalaga 580 m² suuruse äralõike omandamise menetlust. Transpordiameti kirjas

põhjendatakse äralõike omandamise vajadust riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-

178,7 asuva Kardla - Tartu lõigul tehnilise lahenduse alusel müratõkkeseina ja kogujatee rajamise

vajadusega. Transpordiamet tegi kinnisasja omanikule pakkumuse, tuginedes Lahe Kinnisvara

Lõuna-Eesti OÜ eksperthinnangule nr 0176-23T, maa eest tasu hinnaga 22 890 eurot ehk 39,46

eurot/m2. Vahtriku park kinnisasja omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234) tellis võrdleva

eksperthinnangu nr 76308/TR Ober Haus Hindamisteenuste OÜ-lt, mille kohaselt Vahtriku park

kinnisasja hüvitusväärtuseks on 40,3 eur/m2 ehk maa eest tasu 23 374 eurot. Lisaks märgib hindaja,

et eelnimetatud riigitee eelprojekti tehnilise lahenduse realiseerimisel muutub Vahtriku park

kinnistu detailplaneeringu kohase lahenduse realiseerimiseks tanklana potentsiaalse ärimaana

müratõkkeseina ja kogujateede rajamise tõttu ebaotstarbekaks.

Transpordiamet palub Kliimaministeeriumi seisukohta Vahtriku park kinnisasja omandamiseks

tervikuna. Kinnisasja tervikuna omandamisel oleks otsustaja, vastavalt KAHOS § 3 lõike 1

punktile 1, vastutav minister.

Tutvunud materjalidega, märgime järgmist.

KAHOS § 10 lõige 1 sätestab, kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu

tükeldatakse või kaotab väärtust selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt

kasutada, on kinnisasja omanikul õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või

maakorralduse läbiviimist, kui see on võimalik.

Kui Vahtriku park kinnisasjast äralõige põhjustaks olukorra, et selle ehitusõigust ei ole võimalik

enam realiseerida, siis tuleb omandada tervikuna. Selleks tuleb vaadata Vahtriku park kinnisasjale

2004. aastal kehtestatud Vahtriku maaüksuse detailplaneeringut nr DP-01-346, mille alusel

moodustati Vahtriku park katastriüksus katastritunnusega 83101:003:0155. Transpordiamet vajab

sellest ca 580 m² suurust äralõiget, mis jääb planeeritavale tankla krundile (pos 5) osaliselt.

Detailplaneeringu põhijooniselt (09.01.2004 töö nr 10DP03) nähtub, et tankla jaoks

planeeritud hoonestusala ei jää Transpordiameti tellimusel Roadplan OÜ koostatud riigitee

2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekti

(joonis L3-26-Vahtirku park (töö nr 20085-2) kohaselt äralõikele.

Sellest nähtub, et äralõike tegemisega ei kao Vahtriku park kinnisasjal (pos 5) detailplaneeringuga

määratud ehitusõigus. Vahtriku park kinnisasi ja sellest äralõige moodustab kogu detailplaneeringu

lahendusest väikese osa. Tartu Linnavalitsus märgib oma 11.12.2023 kirjas nr 9-3.2/DP-01-346

„Seisukoht riigimaantee Kardla-Tartu lõiguga külgneva Vahtriku detailplaneeringu elluviimise

võimaluste kohta“ Transpordiametile, et planeering on elluviidav. Tartu Linnvalitsuse kirjas on

selgitatud lahendusi.

Samuti tuleks läheneda erinevalt kogujatee rajamiseks äralõike mõju detailplaneeringule ja

müratõkkeseina rajamise mõju detailplaneeringule. Isegi kui Transpordiamet ei vajaks Vahtriku

pargist äralõiget, rajataks müratõkkesein sellele vaatamata. Transpordiametilt saadud täiendava

info kohaselt on müratõkkesein vajalik Vahtriku park (tankla) kinnisasja taga asuva väljaehitatud

eluhoone kaitseks ning nõue tuleneb riigitee eelprojektile koostatud keskkonnamõju hindamise

aruandest, mis on tunnistatud nõuetele vastavaks Transpordiameti keskkonnakorralduse juhi

14.10.2022 korraldusega nr 1.1-2/22/149. Müratõkkeseina rajamine ei ole seotud ärimaast äralõike

tegemisega ja tankla väljaehitamise võimatusega.

KAHOS § 14 lõike 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida

isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud. Kinnisasja omandamisel ei ole riigil kohustust hüvitada kinnisasja

omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid. Äriplaanide luhtumine mahub

tavapärase äririski raamidesse ning äririsk ei saa jääda riigi kanda ka siis, kui äriplaan ei õnnestu

ja loodetud ettevõtlustulu jääb riigi tegevuse tõttu saamata. Kasu saamise võimaluse kaotust ei ole

võimalik hüvitada, sest tegemist oleks hüpoteetilise tuleviku tuluga, mille hüvitamine ei ole

põhjendatud.1 2004. aastal kehtestatud detailplaneeringuga tankla ehituseks kavandatud

kinnisasjast ca 580 m2 äralõige on väike osa ülejäänud detailplaneeringu maa-alast, mis omanikule

alles jääb ja on võimalik realiseerida. Seega maa avalikes huvides omandamine piirab omaniku

omandiõigust vähesel määral. Antud juhul ei ole põhjendatud, et riik Transpordiamet kaudu võtab

endale kohustuse hüvitada kogu tankla äriprojekt omanikule, omandades Vahtriku park kinnisasi

tervikuna.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sander Salmu

liikuvuse asekantsler

Ülle Otsepp, 58513998

[email protected]

1 Seletuskiri kinnisasja avalikus huvides omandamise seaduse eelnõu juurde, lk 26, 27.