Pakkumine Vahtriku park kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Hinnatav vara: Kinnistu reg.osa nr. 3033304, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 580 m²

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Turuväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

19.07.2023 144 503 € 39.46 € 22 887 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0176-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................... 8

2.5 Äralõige ........................................................................................................................ 9

2.6 Vara kestlikkus ............................................................................................................. 9

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 11

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 11

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ...................................... 12

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 14

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 15

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 16

4. Hindamine ......................................................................................................................... 19

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 19

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 19

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 19

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 21

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 23

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 24

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 26

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 27

3

Eksperthinnang nr. 0176-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu reg.osa nr. 3033304, hoonestamata ärimaa ja planeeritav äralõige pindalaga 580 m²

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234)

Katastritunnus 83101:003:0155

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 3662 m2

Detailplaneering/ ehitusõigus Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m2; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 19.07.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus:

1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

144 503 € 39.46 € 22 887 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0176-23T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0176-23T

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 13.07.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 02.07.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 02.07.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 02.07.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

27.05.2023

Vahtriku maaüksuse detailplaneeringu DP-01-346 põhijoonis ja seletuskiri, kehtestatud 10.09.2004.a.

13.07.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Omaniku esindaja suulised selgitused telefoni teel 06.07.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Ei

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse küla, Vahtriku park

Registriosa nr 3033304

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Tumetamm OÜ (registrikood 10340234)

Katastritunnus 83101:003:0155

Katastriüksuse pindala 3662 m2

Sihtotstarve Ärimaa 100%

Kanded registriosa III jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

6

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Tartu linnas Vorbuse külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7,3 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Tartu linnalähedased maantee äärsed äri/tootmispiirkonnad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Lähinaabruses peamiselt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ning metsatukad), hoonestamata (ja üksikud hoonestatud) äri- ja tootmismaad, üksikelamutega hoonestatud elamu- ja maatulundusmaad. Katastriüksus piirneb lõunast Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus, haritava maa massiivid, metsatukad.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa põhimaanteega. Hindamise hetkel on võimalik Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteelt keerata avalikult kasutatavale kõvakattega Nadeli teele, millelt on otsene juurdepääs hinnatava varani.

7

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Teeprojekti järgselt säilib mahasõit Tallinn – Tartu – Võru – Luhamaa maanteelt Nadeli teele ning juurdepääsu pikenemine seejuures on marginaalne.

Projektlahenduse väljavõte

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport

Kool ja lasteaed 5 km raadiuses, kauplused 6 km raadiuses

Vahetus läheduses, kinnistu kõrval ning otse üle tee

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

8

Eksperthinnang nr. 0176-23T

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase, kuid põhiosas kompaktse kujuga, reljeefilt valdavalt tasane.

Katastriüksuse pindala 3662 m2

Parkimine Võimalik parkida teede ääres (piirkonnas tasuta parkimine) ning kinnistu ääres.

Hooned ja rajatised Puudub

Haljastus Murukate

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: ÄV – ettevõtluse maa-ala. Vastuolud planeeringu ja tegeliku kasutuse vahel puuduvad.

Detailplaneering Vahtriku maaüksuse detailplaneering DP-01-346 kehtestatud 10.09.2004.a. Ehitusõigus: Krundi kasutamise sihtotstarve: Ärimaa; Suurim lubatud eh.alune pindala: 240 m2; Hoone suurim lubatud kõrgus: 7 m; Hoonete suurim lubatud arv krundil: kuni 1.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

Kanalisatsioon Puudub, vajalik lahendada lokaalselt

Elektrivarustus Liitumisleping puudub

9

Eksperthinnang nr. 0176-23T

2.5 Äralõige

Pindala 580 m²

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

Kuju

Äralõige on pikliku ja väljavenitatud kujuga. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne.

Paiknemine Äralõige paikneb kinnisasja lõunaosas, piirnedes lõunast Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus, piirded Äralõikel puudub väärtuslik kõrghaljastus ja samuti puuduvad piirded.

Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

10

Eksperthinnang nr. 0176-23T

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja

hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist.

11

Eksperthinnang nr. 0176-23T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

12

Eksperthinnang nr. 0176-23T

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade2

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

2 Allikas: Maa-amet

13

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

14

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib kinnistule rajada väikse ärihoone.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osaliselt, sest segmendis on nõutud ehitusõigusega ärimaa krundid. Positiivseteks teguriteks on piirnemine Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega (hea nähtavus ja leitavus). Negatiivsed tegurid: kommunikatsioonid puuduvad (vajalik lahendada lokaalselt), ehitusõiguse väike maht, mikroasukoht (paikneb väljakujunemata piirkonnas).

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta keskmine või väiksem osa.

Müügiperiood Kinnisasjal keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad.

15

Eksperthinnang nr. 0176-23T

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 33 äri- ja/või tootmismaa krunti.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses on hoonestamata äri/tootmismaa

kruntide pakkumishinnad valdavalt vahemikus 40 – 80 €/m2. Tartu

linnas, Tartu linnas on pakkumishinnad oluliselt kõrgemad – alates 100

€/m2, sõltuvalt maatüki suurusest, ehitusõigusest, tehnosüsteemide

olemasolust jm.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata äri-ja/või tootmismaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Kõrve tn 6, Tila

küla, Tartu vald 245 550 3274 75

50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering

kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala

1000 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3;

maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas

sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad:

Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja

liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka

kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna

võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk.

Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning

tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi

juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo

peakraavi.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja

Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini.

Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas

reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik

ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on

territooriumil tagatud maakaabelliinidega.

Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja

tänavaid valmis. Lisandub käibemaks. Broneeritud.

Mingi tee 11,

Reola küla,

Kambja vald

168 252 4006 42

Tootmismaa, detailplaneering kehtestatud:

ehitusalune pindala 642 m2, hoonete arv krundil 2 tk,

korruseid lubatud 3. Krundil on teostatud:

-väljakaeved

-paigaldatud: drenaaz, sadeveekaevud, vee ja

kanalisatsiooni trassid, elektritrassid 16A liitumisega,

-tagasitäitetööd liiv-kruus alus ja killustik-freesasfalt

-paigaltatud piirdeaed

-side- ja gaasitrass krundi piiril.

Lisandub käibemaks.

Vahtriku park,

Vorbuse küla,

Tartu linn

200 000 3662 55

Ärimaa, detailplaneering kehtestatud. Lubatud on

ehitada üks hoone ehitusaluse pindalaga 240 m²,

suurim lubatud kõrgus 7m.

Veemeistri tn

12, Haage küla,

Tartu linn

125 000 3271 38

20% ärimaa ja 80% tootmismaa. Kinnitatud on

detailplaneering mille alusel on kinnistu kuni 50%

ulatuses hoonestada.

Hoonete suurim lubatud ehitusalune pind 1635m².

16

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Hoonet suurim lubatud arv krundil: 2. Korruselisus:

kuni 2. Hoonete suurim/vähim lubatud suhteline

kõrgus 9m/5m. Elektri, vee ja kanalisatsiooni trassiga

on liitumispunktid krundi piiril. Hinnale lisandub

käibemaks.

Hinnatav vara on portaalis KV.ee avalikus pakkumises hinnaga 200 000 € ehk 54,6 €/m2.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata äri/tootmismaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Räni alevik, Kambja vald

05.2023 275 000 66 4158

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, maksimaalne lubatud hoonete arv on 3 ja kõrgus kuni 10 m. Maksimaalne täisehituse pindala 1247 m2. Hind sisaldab Tartu linna vee-ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunkte krundi piiril, liitumist Eesti Energiaga 20A, side liitumisvüimalus, sadeveetrass, gaasikütte võimalus. Piirneb Tartu- Valga mntga, kuid juurdepääs maanteelt puudub. Väga hea nähtavus maanteelt.

2 Reola küla, Kambja vald

05.2023 300 000 30 9941

100% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 4 hoonet ehitusaluse pinnaga 3511,7 m2, kuni 2 korrust (max 12 m). Tehnovõrgud krundi piiril (vesi, kanalisatsioon, elektriliitumispunkt, side-ja gaasitrass), Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee ääres (II rida), piirkonnas väljaarendatud asfalteeritud teed, tänavavalgustus

17

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

3 Ülenurme alevik, Kambja vald

04.2023 552 000 47 11 792

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 3365 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteega, kuid mahasõit otse maanteelt puudub. Väga hea nähtavus.

4 Vahi alevik, Tartu vald

01.2023 225 000 35 6505

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, kõrgusega kuni 9 m, suurim ehitusalune pind 2620 m2. valgustatud ja asfalteeritud juurdepääs, olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ning elekter (32A). Piirneb Jõhvi-Tartu-Valga maanteega.

5 Soinaste küla, Kambja vald

02.2023 550 000 52 10 563

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud püstitada kuni 2-kordne ärihoone kõrgusega kuni 9m. Tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril. Ostuhind sisaldab liitumist elektrivõrguga (3x200A). Tehing teostatud seotud osapoolte vahel.

6 Soinaste küla, Kambja vald

01.2023 164 250 45 3650

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitusalune pind 1450 m2, elektriliitumine 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid toodud krundi piirini, ei piirne maanteega (maanteest eemal).

7 Kandiküla, Tartu linn

09.2022 454 300 24 19 220 20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata,

18

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga 3650 m2, kuni 2 korrust (kõrgus kuni 9 m). Hinna sees vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt krundi piiril, elektriliitumine 3x32A, gaasitrass. Asfaltkattega juurdepääsutee

8 Tõrvandi alevik, Kambja alevik

01.2021 98 000 25 3861

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, hinnas sisaldub: asfaltkattega tänavad, tänavavalgustus, tsentraalne veetrass ja kanalisatsioonitrass, tsentraalne gaasitrass, liitumine el.võrguga 3x20A, liitumisvõimalus sideliiniga liitumispunktis

9 Vahi alevik, Tartu vald

01.2021 90 000 32 2784

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneeringut koostatud ei ole, üldplaneeringu järgselt ärimaa, kinnistul elektrikilp, läheduses vee- ja kanalisatsiooniühendus, liitumised puuduvad

10 Kärkna küla, Tartu vald

12.2021 90 000 6,8 13 188

15% ärimaa, 60% tootmismaa, 25% muu maa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine 200A, puurkaev kõrvalkrundil, kanalisatsioon vajalik lahendada lokaalselt, maantee ääres (väga hea nähtavus ja leitavus), mahasõit maanteelt

11 Räni alevik, Kambja vald

08.2021 270 000 44 6132

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, liitumised puuduvad, võimalik liituda tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, elektriliitumine ampripõhine

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

19

Eksperthinnang nr. 0176-23T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus ärimaana.

Äralõike puhul on tegemist pikliku ja väljavenitatud kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Vorbuse külas. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu tõttu võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

20

Eksperthinnang nr. 0176-23T

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me hinnatavas turusektoris hinnamuutusi täheldanud.

Asukoht Ärimaa kruntide puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on maanteelt hästi nähtavad ja leitavad.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Sihtotstarve Ärimaad on kõrgemas hinnaklassis kui tootmismaad.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 1 4 6

Hindamisel 66,14 € 34,59 € 45,00 €

Tehingu hind, € lähtuti 275 000,00 € 225 000,00 € 164 250,00 €

Tehingu aeg: Pinnaühiku- hinnast

mai.23 jaan.23 jaan.23

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhin d: 66,14 € 34,59 € 45,00 €

Asukoht: Vahtriku park, Vorbuse küla,

Tartu linn

Räni alevik Vahi alevik Soinaste küla

Piirneb Tallinn- Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaanteega, nähtavus ja

leitavus väga hea, kuid

väljaarendamata piirkond

Jõhvi-Tartu-Valga tee ääres, nähtavus

ja leitavus väga hea, põhimaantee

ääres, tehnopargis, parem

Jõhvi-Tartu-Valga maantee ääres, nähtavus hea, tehnopargis, kokkuvõttes

mõnevõrra parem

Maanteest eemal, väljaarendamisel

tehnopark, kokkuvõttes

kehvem

Kohandus -10% -5% 15%

Kinnistu pindala (m²): 3 662 4 158 6 505 3 650

Kohandus 5% 30% 0%

Sihtotstarve: 100% ärimaa 50% ärimaa, 50% tootmismaa, samaväärne

20% ärimaa, 80% tootmismaa, samaväärne

50% ärimaa, 50% tootmismaa, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Tehnovõrgud: Puuduvad, vesi ja kanalisatsioon

vajalik lahendada lokaalselt,

elektriliitumine ampripõhine

Elektriliitumine, 20A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrassi d krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrassi d krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassi d krundi piiril, parem

Kohandus -10% -10% -5%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Maksimaalne ehitusalune pind

240 m2, täisehitus ca 6,5%

Maksimaalne ehitusalune pind

1247 m2, täisehitus kuni 30%

Maksimaalne ehitusalune pind

2620 m2, täisehitus kuni 40%

Maksimaalne ehitusalune pind

1450 m2, täisehitus kuni 40%

21

Eksperthinnang nr. 0176-23T

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 1 4 6

Kohandus -20% -20% -20%

Juurdepääs Avalikult kõvakattega teelt

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus -35% -5% -10%

Kohandatud tehinguhind: 42,99 € 32,86 € 40,50 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 45,00% 65,00% 40,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,35 0,25 0,4

Kaalutud hind: 39,46 € 15,05 € 8,21 € 16,20 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara turuväärtuseks kujuneb: 39,46 €/m2 x 3662 m2 = 144 503 €.

Taandatuna pinnaühikuhinnale 39,46 €/m2.

Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul

vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele,

millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige

teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2).

580 m2 x 39,46 €/m² = 22 886,8 € ehk ümardatult 22 887 (kakskümmend kaks tuhat kaheksasada

kaheksakümmend seitse) €.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

22

Eksperthinnang nr. 0176-23T

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu

tekkele.

23

Eksperthinnang nr. 0176-23T

LISA 1 FOTOD

Äralõige

Vaade äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 580 m2)

Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

24

Eksperthinnang nr. 0176-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

25

Eksperthinnang nr. 0176-23T

26

Eksperthinnang nr. 0176-23T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

27

Eksperthinnang nr. 0176-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

TINGMÄRGID Katastriüksuse piir Projekteeritud tee servajooned Projekteeritud tugipeenar - Konstruktsioon 9 Projekteeritud tee telgjoon Teemaa piiri ettepanek

Projekteeritud Põhimaantee nr 2 katend - Konstruktsioon 1

Projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid rampide katend - Konstruktsioon 2

Projekteeritud suuremate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 3

Projekteeritud väiksemate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 4

Projekteeritud mahasõitude katend - Konstruktsioon 5

Projekteeritud Kogujatee 1 ja 2 katend - Konstruktsioon 6

Projekteeritud jalgratta- ja jalgtee (Põhi+tugivõrk) katend - Konstruktsioon 7

Projekteeritud mahasõidu kokkuviimine - Konstruktsioon 8

Projekteeritud haljasalade murukate - Konstruktsioon 10

Projekteeritud rajatis

Projekteeritud bussipeatus Projekteeritud nõlv

Projekteeritud kraav

Projekteeritud olemasoleva kraavi puhastamine

Projekteeritud põrkepiire Projekteeritud põrkepiire koos pimestamisvastaste ekraanidega Projekteeritud kahepoolne põrkepiire Projekteeritud truup

Raadatav ala (mets ja võsa)

Projekteeritud värav

Projekteeritud ulukirest

Projekteeritud ulukitara Projekteeritud ulukitara koos kahepaiksetõkkega Teega külgneva vaba ruumi piir Teekaitsevöönd

Detailplaneering

Varem projekteeritud objektid

Eelnevalt/järgnevalt projekteeritud lõik (Roadplan OÜ töö nr 20085)

Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) põhised kitsendused Projekteeritud mürasein Projekteeritud ootepaviljon ühistranspordipeatuses

Leire käigus kogutud leidude asukohad (vt. OÜ Arheox tööd)

B

Projekteeritud värav L= 4,0 m

L3-26

79301:001:0746 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee

83101:003:0146 Vahtriku

83101:003:0155 Vahtriku park

83101:003:0153 Vahtriku puurkaev Pos nr

KÜ tunnus

KÜ pindaala, m2/ha

Äralõike pindala, m2

IKÕ pindala, m2

Omandi liik

L3-26

83101:003:0155

3662 m²

580

Eraomand

Maaeralduse ulatus

Töö nimetusTellija

Joonise nimetus

Töö nr

Mõõtkava

Reg kood: 12432118 Tiigi 78, 50410 Tartu [email protected] www.roadplan.ee

Valge 4 11413 Tallinn [email protected] www.transpordiamet.ee

20085-2 Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt

L3-26-Vahtirku park 1:1000

N

S

W E

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Iluinglid OÜ

[email protected]

Meie 01.07.2024 nr 8-3/23-002/6306-4

Pakkumine Vahtriku park kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet esitas Vahtriku park kinnisasja omanikule 01.02.2023.a. kirjaga nr. 8-3/23-

002/2497-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest.

Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu Tartu

maakonnas, Tartu linnas, Vorbuse külas omandada Teile kuuluvast kinnistu registriosa nr 3033304,

koosseisus olevast Vahtriku park katastriüksusest, tunnusega 83101:003:0155, pindalaga 3662 m2,

äralõige ligikaudse pindalaga 580 m2, vastavalt krundijaotuskava joonisele.

Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr 0176-23T kohaselt on

äralõike hüvitusväärtuseks 22 886,80 (39,46 eurot/m²) eurot ehk 22 890 eurot, Ober Haus

Hindamisteenuste OÜ hindamisaruande nr 76308/TR kohaselt 23 374 (40,30 eurot/m²) eurot ehk

23 370 eurot, sealjuures keskmine hüvitusväärtus pinnaühiku kohta – 39,88 eurot/m².

Nimetatud pinnaühiku väärtus on kooskõlas ka mõlema eelnimetatud hindamisaruande

täpsusklassi suurusega. Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et

omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem kui 580 m2 , siis suurendatakse või

vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 39,88 eurot/m2 .

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20 protsenti

tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta

keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast Vahtriku park

kinnisasjast tasudes Teile alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 23 130,40 eurot (39,88 eurot/m2 ) ehk 23 130 eurot;

motivatsioonitasu – 4 626 eurot;

2 (2)

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule - 179 eurot;

kokku 27 935 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja ülejäänud osa asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 29.07.2024.a.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Allan Ladva, Tartu 6, Valga, 68604, tel. 534 576 11, [email protected]

Ajavahemikul 12.07.-28.07.2024.a. k.a palun täiendavate küsimuste korral pöörduda Lembit

Tuimets poole, tel. 501 8463, [email protected]

Lugupidamisega,

(allkirjastatud digitaalselt)

Allan Ladva

maade projektijuht

Lisad: Lisa 1. - Hindamisaktid Vahtriku park kinnisasjast vajaliku äralõike hüvitusväärtuse

määramiseks;

Lisa 2. – Krundijaotuskava väljavõte;

Lisa 3. – KAHOS selgitused

Allan Ladva

534 576 11 [email protected]

Selgitused kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse kohta

Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise

menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse sätteid (KAHOS § 1 lg 7).

Menetluse läbiviijaks on KAHOS § 6 lg 3 kohaselt Transpordiamet ning et omandatakse vaid

kinnisasja osa, on menetluse läbiviijal õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja

jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi (KAHOS § 10 lg 4).

Menetluse läbiviija võib esitada kinnistusraamatu pidajale avalduse omandamise märkuse

kandmiseks kinnisasja kinnistusregistriosa kolmandasse jakku. Märkuse kandmise ei ole

vajalik kinnisasja omaniku nõusolekut (KAHOS § 9).

Menetluse läbiviija alustab kinnisasja omanikuga läbirääkimisi ning tal on õigus pakkuda

omandamise eesmärgist ja olukorrast tulenevalt kinnisasja omandamist, kinnisasja omandamist

kiirmenetluse korras, kinnisasjade vahetamist või maakorralduse läbiviimist (KAHOS §22 lg

1).

Maakorraldustoiminguid läbi viiv isik (Maakorraldusseadus § 4 lg 1) kaasab ning kutsub piiri

kindlakstegemisele ja kättenäitamisele nende kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjade

vaheline piir on vaja kindlaks teha. Piiri kindlakstegemist ei takista see, kui kinnisasja omanik,

kes on kutsutud piiri kindlakstegemisele, ei ilmu kohale (Maakorraldusseadus § 15 lg 2). Piiride

maastikul kätte näitamisele ilmumata jätmise või seisukoha esitamata jätmise korral loetakse

piirimärkide asukohad ja nende alalhoiu kohustus maaomaniku poolt kooskõlastatuks ja

maaomanikule teatavaks tehtuks saadetud tähtkirjaga (Maakatastriseadus § 17 lg 6, lg 7, lg 8.

Kui omandatavat kinnisasja koormav servituut, reaalkoormatis või ostueesõigus kustutatakse,

peab kinnisasja omandaja hüvitama nende asjaõiguste kustutamisest tekkiva kahju (KAHOS §

18 lg 1).

Kui kinnisasja omandamise tõttu rendi- või üürileping erakorraliselt üles öeldakse, on rentnikul

või üürnikul õigus nõuda selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju hüvitamist (KAHOS §

20 lg 1), lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju ja

saamata jääv tulu kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses, ning

kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt (KAHOS § 20 lg 2).

Kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse või kaotab väärtust

selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja omanikul

õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või maakorralduse läbiviimist, kui see

on võimalik (KAHOS § 10 lg 1).

Kinnisasja omandamise eest makstakse tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Tasu

makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kinnisasja väärtuse hindamise tellib

Transpordiamet riigihanke korras.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest

täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on

motivatsioonitasu on 20 protsenti tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti

avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne

keskmine brutokuupalk. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole

kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Lisaks makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude

eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta

keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest (KAHOS § 17 lg 1), nimetatud määra ületavas osas

tekkinud põhjendatud kulud hüvitatakse kuludokumentide alusel kuni eelnevalt toodud määras,

mis on korrutatud kolmega (KAHOS § 17 lg 2).

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu (koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need

esinevad) alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest

kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega.

Tasuga mittenõustumisel on teil õigus esitada ettepanek kinnisasja hinnangu koostamiseks või

esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, seejärel asuvad pooled

läbi rääkima.

Kinnisasja omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja

omandamise kokkulepe Transpordiameti määratud tähtaja jooksul (KAHOS § 27 lg 4).

Transpordiamet määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja kuni kaks kuud

kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates, põhjendatud juhul võib kinnisasja

omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada (KAHOS § 27 lg 6 kohaselt).