Maa hariliku väärtuse hindamine

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee

Registrikood 70003098

Maa hariliku väärtuse hindamine

Austatud Kaja Roosipuu Oma pöördumises Maa-ameti poole palusite hinnata piiride muutmise eesmärgil Ida-Viru maakonnas

Narva-Jõesuu linnas Auvere külas Musta jaama kinnisasja (katastritunnus 85101:012:0250) kahte

maaeraldust pindaladega 285 m2 ja 5350 m2 vastavalt esitatud joonisele.

Maakorraldusseaduse § 23 lg 1 alusel võib kinnisasja hariliku väärtuse välja selgitada Maa-amet

maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja

turuanalüüsi alusel, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu

asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. Koostatud hindamisaruanne on käesoleva kirja lisaks.

Juhime eraldi tähelepanu asjaolule, et kui Musta jaam kinnistust eraldatavate osade lõikes tehakse

läbiviidav maakorraldus eraldi menetlusena, saab katastripidaja esitada kinnistamisavalduse siis, kui on

olemas kõikide puudutatud isikute digitaalselt allkirjastatud nõusolekud.

Musta jaam kinnisasja koormavad piiratud asjaõigused, sealhulgas hoonestusõigus. Hoonestusõiguse

lepingut on muudetud 2016 ning fikseeritud hoonestusõigusega koormatud ala pindala, mistõttu ei laiene

hoonestusõigus kinnisasja piiride muutmisel automaatselt kogu kinnisasjale ning kui on soov, et

hoonestusõigus hakkaks koormama ka maakorralduse käigus juurde liidetavat maad, siis on vajalik muuta

hoonestusõiguse lepingu sisu. Soovitatav on koostöös hoonestajaga välja selgitada, kas samaaegselt

katastriandmete muutmisega peavad osapooled vajalikuks ka hoonestusõiguse sisu muutmist ja kas

Põhjaterritooriumi kinnistu osas muutub kaasomandi suhe või jääb liidetav ala ühiskasutusse, s.t

kaasomandi kasutuskorda muudetakse kaasomanike vahel hiljem.

Eelnevast tulenevalt on kaks võimalikku lahendust – kas kinnisasja piiride muutmine ainult

maakorraldusena või kõikide tahteavalduste samaaegne tegemine notarit kaasates. Kui Musta jaam

kinnistust eraldatavate osade lõikes tehakse läbiviidav maakorraldus eraldi menetlusena, saab katastripidaja

esitada kinnistamisavalduse siis, kui on olemas kõikide puudutatud isikute digitaalselt allkirjastatud

nõusolekud. Kinnistusraamatu andmetele tuginedes tuleb piiride muutmisesse kaasata ka Elering AS ja

Elektrilevi OÜ. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits peadirektor

Lisa: Hindamisaruanne (Musta jaam), koostatud 09.02.2021

Kaja Roosipuu

Rahandusministeerium

[email protected]

Teie 03.02.2021

Meie 26.02.2021 nr 10-1/21/2361-2

Rudolf Halapuu 56887554 [email protected]

2

Lisa

Hindamisaruanne (Musta jaam)

Hindamisaruande koostamisel on lähtutud riigivaraseadusest (edaspidi RVS) ning Vabariigi Valitsuse

14.07.2016 määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded

hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ metoodikast ning määruse § 5 lõikes 4 esitatud nõuetest riigivara

valitseja või Maa-ameti hindamisaruandele.

1. Hindamise eesmärk

Hariliku väärtuse hindamine MaaKS § 23 lg 1 alusel eesmärgiga võõrandada riigivara Enefit Power

AS-ile.

2. Hinnatavat kinnisasja kirjeldavad andmed

Hinnatavaks varaks on kaks eraldatavat osa Ida-Viru maakonnas Narva-Jõesuu linnas Auvere külas

asuvast Musta jaama kinnisasjast pindaladega 285 m2 ja 5350 m2. Musta jaama kinnistu registriosa

number on 1270608, kinnistu koosseisus on üks katastriüksus tunnusega 85101:012:0250, mille pindala

on 31,3 ha ning sihtotstarve 100% transpordimaa, riigi kinnisvararegistri kood on KV3137 ning

riigivara valitsejaks on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium. Mõlemad hinnatavad

maaeraldused on hoonestamata, ühel juhul on tegemist endise raudtee alaga, millelt on raudtee

eemaldatud ning ala on kasutusel valdavalt haljasalana, väiksem maaeraldus on kasutusel haljasalana

ning selle varasem kasutus ei ole teada.

3. Hinnatava kinnisasja maksustamishind ja jääkmaksumus bilansis

Musta jaama kinnisasjal tervikuna on maksustamishind 1000 € ning vara bilansiline väärtus 999,58

eurot. Maksustamishind ei peegelda vara harilikku väärtust, kuna maksustamishind põhineb 2001.

aasta maa korralise hindamise tulemustel ning turg on vahepeal oluliselt muutunud, samuti ei ole

kinnisasja harilik väärtus korrelatsioonis bilansilise väärtusega.

4. Hinnang aktiivse turu olemasolu või selle puudumise kohta

Tulenevalt planeeringuinfost, mis on esitatud alljärgnevas punktis, on hinnatavad maaeraldused

käsitletavad ennekõike tootmismaana, mis eraldiseisvalt pole sihipäraselt kasutatavad, küll aga on need

osaks suuremast tootmiskompleksist. Eelneva tõttu on turuaktiivsust analüüsitud tootmismaa

sihtotstarbega kinnisasjade lõikes.

Maa-ameti tehingute andmebaasi andmetel on Narva-Jõesuu linnas (omavalitsusüksusena) alates 2015.

aastast müüdud kokku 14 hoonestamata kinnisasja, mis olid vähemalt 50% ulatuses tootmismaa

sihtotstarbega, maakonnas tervikuna on selliseid tehinguid alates 2015. aastast olnud kokku 105,

sealhulgas 2020. aastal 17, 2019. aastal 10 ning 2018. aastal 16.

Avaliku müügipakkumise analüüsimiseks on otstarbekas vaadelda suuremaid kinnisvaraportaale,

milleks võib hindamisaruande koostamise hetkel pidada www.city24.ee ja www.kv.ee. Nimetatud

portaalide andmetel on Ida-Viru maakonnas avalikus müügi-pakkumises kokku 18 unikaalset

kinnisasja, mis on pakkumises hoonestamata tootmismaana, neist vähemalt neli on tegelikkuses

hoonestatud, kuid hoonetel ei pruugi olla mõju vara kui terviku turuväärtusele.

Arvestades seniste ostu-müügitehingute arvu nii Narva-Jõesuu linnas (omavalitsusüksusena) kui ka

maakonnas tervikuna on tootmismaa turg teiste turusegmentide varadega võrreldes suhteliselt

väheaktiivne, kuid tootmismaa puhul on madal turuaktiivsus omane enamikele maakondadele, mistõttu

võib seda pidada tavapäraseks ning turuaktiivsust võib turusegmendi lõikes üleriigiliselt pidada pigem

keskmiseks.

5. Hinnatava kinnisasja kohta käiv planeeringuinfo ja planeeringute mõju kinnisasja väärtusele 2010. aastal kehtestatud endise Vaivara valla üldplaneeringu põhijoonise kohaselt asub Musta jaama

kinnisasi tootmismaa juhtotstarbega alal, sealhulgas täpsustab põhijoonis ala kasutust olulise

keskkonnamõjuga tööstusettevõtete maana. 28.08.2019 kehtestati üldplaneeringut muutev Õlitehase

maa-ala detailplaneering. Nimetatud planeeringu eesmärk oli muuta planeeritava ala krundijaotus,

määrata kruntidele ehitusõigus ja maakasutuse sihtotstarbed ning piiritleda hoonestusalad. Lisaks

lahendati planeeringuga kruntide haljastuse, heakorra, juurdepääsude ja tehnovõrkudega varustamise

põhimõtted. Hinnatavad maaeraldused on põhijoonise kohaselt kavas liita Enefit Power AS-ile

kuuluvate kinnisasjadega ning on valdavas ulatuses tähistatud keskkonnaohtliku suurtootmise alana

ning paiknevad valdavas ulatuses hoonestusalal, kuhu on lubatud elektrijaamade ja elektritootmisega

seotud rajatiste ja hoonete ning laoplatside rajamine, samuti õlitootmise, õli järeltöötlemise ja

õlitööstuse gaasiproduktide käitlemisega või elektritootmisega seotud hooned ja rajatised, laoplatsid

ning kütusemahutid. Detailplaneering mõjutab hinnatava vara väärtust positiivselt, kuna võimaldab

3

kinnisasja osasid kasutada tootmisotstarbel, seejuures on maaeraldused osaks suuremast

tootmiskompleksist.

6. Hinnatavat kinnisasja koormavate lepingute analüüs ja lepingute mõju kinnisasja väärtusele

Elektroonilise kinnistusraamatu registriosa väljavõtte (05.02.2021) ning riigi kinnisvararegistri

andmetel on kinnistu koormatud hoonestusõigusega Enefit Kaevandused AS-i kasuks, viimane on

ühinemisjärgselt Enefit Power AS. Muid asjaõiguslikke kasutuslepinguid kinnistusraamatu andmetel

kehtimas ei ole, samuti ei nähtu riigi kinnisvararegistrist muude kehtivate kasutuslepingute olemasolu.

Tulenevalt asjaolust, et hindamine on seotud hinnatavate maaeralduste võõrandamisega hoonestajale,

kes on ühtlasi ka naaberkinnisasjade omanik, ei ole hoonestusõigusega antud juhul otstarbekas

arvestada.

7. Hinnataval kinnisasjal lasuvad piirangud, kitsendused, piiratud asjaõigused ja nende mõju

kinnisasja väärtusele

Elektroonilise kinnistusraamatu registriosa väljavõtte (05.02.2021) andmetel on peale hoonestusõiguse

registriosa I jaos kanded reaalkoormatise ja ostueesõiguse kohta kinnistu nr 3618508 suhtes, mis

hõlmab Musta jaama kinnisasja koormavat hoonestusõigust. Sarnaselt eelmises punktis märgitule ei

ole hoonestusõigusega antud juhul arvestatud.

Maa-ameti avaliku kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnisasjale avalikult kasutatava tee

kaitsevöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, eesvoolu kaitsevöönd, elektripaigaldiste kaitsevööndid,

raudtee kaitsevööndid, ranna või kalda ehituskeeluvööndid, piiranguvööndid ja veekaitsevööndid,

veekogu kallasrada ning veekogu avalik kasutus. Mõju vara väärtusele tuleneb eelkõige sellest, kuivõrd

on takistatud maa sihtotstarbeline kasutus. Arvestades kitsendust põhjustavate objektide ja nende

kaitsevööndite olemust, kitsenduste ulatust hinnatavatel maaeraldustel ning hinnatava vara

olemasolevat ning kõige tõenäolisemat tulevast kasutust ei mõjuta olemasolevad kitsendused

hindamistulemust.

8. Hariliku väärtuseni jõudmise hindamiskäigu selgitus

Hariliku väärtuse hindamiseks on analüüsitud hoonestamata tootmismaa tehinguid Ida-Viru maakonnas

alates 2018. aastast. Hinnatava vara asukohast tulenevalt on analüüsist välja jäetud oluliselt kõrgema

hinnatasemega piirkonnad, milleks võib pidada linnasid asustusüksustena ning Kohtla-Järve linnas

Järve ja Ahtme linnaosasid, ning nimetatud piirkondade lähiümbrus, samuti alla 100 m2 suuruste

kinnisasjade tehingud ning sellised tehingud, mis Maa-ametile teadaolevalt on toimunud äriliselt või

sugulussidemete poolest seotud osapoolte vahel või ei vasta muudel põhjustel vabaturutehingutele.

Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt

maakatastriseaduse § 6 lõikele 2 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada väljavõtteid

ainult maa hindajad korralise ja erakorralise hindamise läbiviimiseks. Maa hindajaks on isik, kellele on

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras välja antud vastav tegevuslitsents.

Harilik väärtus (kohalik keskmine müügihind) on analüüsitud tehingute põhjal 0,46 €/m2.

9. Hinnatud kinnisasja harilik väärtus

Hinnatava kinnisasja osade harilikud väärtused avalduvad järgmiselt:

285 m2 x 0,46 €/m2 = 131,1 € ≈ 131 eurot

5350 m2 x 0,46 €/m2 = 2461 €

Hindamistulemused ei sisalda käibemaksu, kuna analüüsis on kasutatud ilma käibemaksuta

tehinguhindasid.

10. Hindamisaruande koostaja ja koostamise kuupäev

Hindamisaruande koostas Maa-ameti Kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist Rudolf Halapuu

([email protected], 5688 7554) 09.02.2021 tuginedes tehingute andmebaasi, e-

kinnistusraamatu, e-katastri, avalike registrite ja kohaliku omavalitsuse veebilehe andmetele ning

Rahandusministeeriumi esindaja (Kaja Roosipuu) poolt esitatud andmetele, sealhulgas katastriüksuse

piiride plaanile ning infole bilansilise väärtuse ja omandaja kohta.