Transpordiameti viimane pakkumine kinnisasja osa võõrandamiseks Sepalaane kinnisasjast

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Tähtvere küla, Sepalaane

Hinnatav vara: Perspektiivne ärimaa krunt, registriosa nr 3216804 ning planeeritav äralõige pindalaga 4543 m² (sh 3500 m² ärimaast ja 1043 m² metsamaast)

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 11.08.2023

Hindamisaruande kuupäev: Turuväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus: Otseselt kaasnev kahju (puitmaterjal)

24.08.2023 Ärimaa Metsamaa 544 925 € 3640 € 17.75 € 0.40 € 62 125 € 417 € 6863 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0186-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................... 9

2.5 Äralõige ........................................................................................................................ 9

2.6 Vara kestlikkus ............................................................................................................. 9

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 11

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 11

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ...................................... 12

3.3 Ülevaade puiduturust ................................................................................................. 14

3.4 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 27

3.5 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 28

3.6 Müügitehingud ............................................................................................................ 29

4. Hindamine ......................................................................................................................... 33

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 33

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 33

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 34

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 38

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 40

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 41

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 43

Lisa 4 Metsamaa hindamisakt .................................................................................................. 45

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 47

3

Eksperthinnang nr. 0186-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Perspektiivne ärimaa krunt, registriosa nr 3216804 ning planeeritav äralõige pindalaga 4543 m² (sh 3500 m² ärimaast ja 1043 m² metsamaast)

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Sepalaane

Omanik Waram OÜ (registrikood 14509871)

Katastritunnus 83101:003:0003

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 4,72 ha

Detailplaneering/ ehitusõigus Hindajale teadaolevalt detailplaneering puudub. Tartu üldplaneering 2040+ järgselt valdavalt: ÄV – ettevõtluse maa-ala, osaliselt MM – mets ning osaliselt EV – väikeelamu maa-ala ning LT – tee ja tänava maa-ala, sh on Sepalaane kinnistu kehtiva üldplaneeringu kohaselt loodenurgas märgitud kui „transpordimaaks vajaliku maa võõrandamine“. Üldplaneering sätestab: „Üldplaneering ei näe ette maade kohest sundvõõrandamist, kuna üldplaneeringus seatud kitsendused ei takista maa-alade kasutamist senise sihtotstarbe kohaselt. Transpordimaa võõrandamiseks koostatakse tööprojekti tegemise käigus krundijaotuskavad. Täpsema teemaa vajaduse selgumisel on võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi.“ Arvestades eelnevat ning asjaolu, et äralõikele jääv ala on üldplaneeringu kohaselt ettevõtluse ja metsa maa-ala, oleme hindamisel sihtotstarbena aluseks võtnud ärimaa ja metsamaa.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 11.08.2023

Väärtuse kuupäev 11.08.2023

Hindamisaruande kuupäev 24.08.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Varal tervikuna keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Eksperthinnangu oluliseks lisaks on Metsaekspertiisid OÜ koostatud metsamaa hindamisakt (vt lisa nr 4).

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus: Otseselt kaasnev varaline kahju (puitmaterjal): 6863 €

Ärimaa 544 925 € 17.75 € 62 125 €

Metsamaa 3640 € (ilma kasvava metsata) 0.40 € 417 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Jah Puitmaterjaliga on hindamisel arvestatud.

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

4

Eksperthinnang nr. 0186-23T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 11.08.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets Metsakorraldaja Olavi Murumets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0186-23T

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 21.08.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 16.08.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 17.08.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 17.08.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

27.05.2023

Kohapealne ülevaatus 11.08.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Jah, metsa hindamise allhange

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vaja7s.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Sepalaane

Registriosa nr 3216804

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Waram OÜ (registrikood 14509871)

Katastritunnus 83101:003:0003

Katastriüksuse pindala 4,72 ha ehk ca 47 200 m2

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks.

6

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Nimetatud kanded ei avalda mõju vara väärtuse kujunemisele, kuna ei piira vara sihtotstarbelist kasutamist. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Vara paikneb Tartumaal Tartu linnas Tähtvere külas, Tartu kesklinna (Raekoja plats) ca 5,5 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Teised Tartu linna äärsed tööstuspiirkonnad/ärirajoonid, eelkõige Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa maanteega piirnevad alad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Vara paikneb Tartu linnas Tähtvere külas, arenevas äri-ja tööstuspiirkonnas. Katastriüksus piirneb põhjast Tartu-Tiksoja teega, lõunast Tiksoja puhastiga ja riigimetsaga. Läänest hoonestatud elamumaaga ning hoonestamata maatulundusmaaga (üldplaneeringu kohaselt tee ja tänava maa-ala) ning idast hoonestatud elamumaadega. Hinnatavast varast ida poole jääb arenev Ravila tööstuspark.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus.

7

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Juurdepääs Juurdepääs hinnatava varani on avalikult teelt. Tartu-Tiksoja tugimaanteelt on mahasõit kõvakatteta Tiksoja teele, millelt on võimalik pääseda hinnatava varani. Pärast teeprojekti realiseerimist jääb mahasõit olemasolevaga samasse asukohta ning juurdepääsutee pikenemist ei teki.

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Keskused Ühistransport

Tartu kesklinn (Raekoja plats) 5 km Läheduses

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

8

Eksperthinnang nr. 0186-23T

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga; reljeefilt suhteliselt tasane, kagusuunal laugelt tõusev.

Katastriüksuse pindala 4,72 ha ehk ca 47 200 m2, sh 0,13 ha looduslik rohumaa; 4,11 ha metsamaa; 0,48 ha muu maa.

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Osaliselt kõrghaljastus

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt valdavalt: ÄV – ettevõtluse maa-ala, osaliselt MM – mets ning osaliselt EV – väikeelamu maa-ala ning LT – tee ja tänava maa-ala, sh on Sepalaane kinnistu kehtiva üldplaneeringu kohaselt loodenurgas märgitud kui „transpordimaaks vajaliku maa võõrandamine“. Üldplaneering sätestab: „Üldplaneering ei näe ette maade kohest sundvõõrandamist, kuna üldplaneeringus seatud kitsendused ei takista maa-alade kasutamist senise sihtotstarbe kohaselt. Transpordimaa võõrandamiseks koostatakse tööprojekti tegemise käigus krundijaotuskavad. Täpsema teemaa vajaduse selgumisel on võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi.“ Arvestades eelnevat ning asjaolu, et äralõikele jääv ala on üldplaneeringu kohaselt ettevõtluse ja metsa maa- ala, oleme hindamisel sihtotstarbena aluseks võtnud ärimaa ja metsamaa.

Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub kehtiv ja/või algatatud detailplaneering.

9

Eksperthinnang nr. 0186-23T

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

2.5 Äralõige

Pindala 4543 m²

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

Kuju

Äralõige on pikliku, peenikese, ebakompaktse ja väljavenitatud kujuga. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne.

Paiknemine Äralõige paikneb katastriüksuse põhjaosas.

Haljastus, piirded Äralõikele jääb osaliselt puitmaterjali, millega on hindamisel arvestatud. Piirded puuduvad.

Hoonestus Äralõikel hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus, lisaks äralõikele jääv puitmaterjali väärtus. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

10

Eksperthinnang nr. 0186-23T

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal osaliselt järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja

hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist.

11

Eksperthinnang nr. 0186-23T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

12

Eksperthinnang nr. 0186-23T

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade2

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

2 Allikas: Maa-amet

13

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

14

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Ülevaade puiduturust3

Puiduhind Eestis ja Soomes

Puiduturu hinnataseme tipp on selgelt seljataha jäänud ja peaaegu kõikide sortimentide hinnad on

suuremal või vähemal määral langenud. Suurem hinnalangus on toimunud männipalkidel, paberi- ja

küttepuidul. Aga vaatamata sellele on kõikide sortimentide hinnad kõrged ja metsaomaniku vaatevinklist

head.

Erametsakeskuse hinnastatistika järgi jätkus 2022. aasta neljandas kvartalis okaspuupalkide hinnalangus.

Eriti märgatavalt odavnesid männipalgid, standardpalk 18,3% ja peenpalk 12%. Kuusepalkide hinnalangus

oli tagasihoidlik, standardpalk odavnes 0,7 % ja peenpalk 1,5%. Hinnalanguse nii suur erinevus oli tingitud

sellest, et kuusepalkide hind jäi aasta esimeses pooles hindade kõrgperioodil märgatavalt madalamaks

männipalkide hinnaga võrreldes. Aastataguse ajaga hindu võrreldes on ainsana odavnenud männipalk

(6,9% ehk 7,7 €/tm). Männipeenpalk on aastaga kallinenud 3,4% (3,2 €/tm), kuusepalk 2% (2 €/tm).

Kuusepeenpalk 10,3% (8,6 €/tm). Erametsakeskuse hinnastatistika alusel maksis detsembris tihumeeter

3 Allikas Erametsakeskus (2022.a IV kvartali seisuga). Statistika koostaja OÜ Tark Mets (Heiki Hepner)

15

Eksperthinnang nr. 0186-23T

männipalki 104,95 eurot, männipeenpalki 96,69 eurot, kuusepalki 99,47 eurot ja kuusepeenpalki 91,98

eurot (vt joonis 1, tabel 1)4.

Riigimetsast müüdavatest okaspuupalkidest enamus sortimente odavnesid. Männipeenpalgi hind kukkus

5%, männipalgil 6,6%, kuuselatil 4,8%, kuusepeenpalgil 11,4% ja kuusepalgil 12,2%. Ainsana tõusis hind

männilatil (14,1%). Aastataguse ajaga võrreldes on männipeenpalk kallinenud 23,2%, männipalk 23,4% ja

kuusepeenpalk 15,2%. Ainsana on hind langenud kuusepalgil (6,9%) (vt joonis 2 ning tabel 2).

Soomes kallines aasta viimases kvartalis männipalk 5%, männipeenpalk 5,5% ja kuusepalk 1,2%.

Kuusepeenpalk odavnes 1,3%. 2021. aasta detsembriga võrreldes on kõik sortimendid enam kui kümme

protsenti kallinenud: männipalk 12,5%, männipeenpalk 14,4%, kuusepalk 12,2% ja kuusepeenpalk 11,9%

(vt joonis 3 ja tabel 3).

Erametsast müüdavate kõikide lehtpuu jämesortimentide hinnadünaamika jagunes kaheks. Kase

jämesortimendid kallinesid, haav- ja lepapalgid odavnesid. Nii kallines 2022. aasta neljandas kvartalis

kasepakk 3,5% ja kasepalk 3,6%. Haavapalk samal ajal odavnes 5% ja lepapalk 6,4%. Möödunud aasta

detsembriga hindu võrreldes on kõikide sortimentide hinnad väga palju tõusnud. Kasepakk on kallinenud

48,9% ehk 61,76 €/tm. Kasepalgi hinnatõus oli 64,6% (55,01 €/tm), haavapalgil 54,9% (31,73 €/tm) ja

lepapalgil 58,4% (30,75 €/tm)! 2022. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind

Erametsakeskuse hinnastatistika alusel kasepakul 187,93 €/tm, kasepalgil 140,13 €/tm, haavapalgil 89,53

€/tm ja lepapalgil 83,39 €/tm (vt joonis 1 ja tabel 1).

Kui riigimetsast müüdavate okapuupalkide hinnad valdavalt langesid, siis lehtpuupalkide hinnad

vastupidiselt valdavalt tõusid. Märgatava kallinemise tegi kasepalk (24,4%). Kasepeenpalk kallines samal

ajal 2,6% ja kase spoonipakk 4,7%. Ka haava- ja sanglepapalgi hind tõusis kolme kuuga 17,1% ja 22,9%.

Ainsana odavnes halli lepa palk (17,2%). Aastataguse ajaga võrreldes on hinnakasvu protsendid

märkimisväärselt suuremad. Kasepalk on kallinenud 70,9%, kasespoonipakk 50% ja haavapalk 55,3% (vt joonis 2 ja

tabel 2).

Kuni 2022. aasta kolmanda kvartali lõpuni oli kasepalgi hind Soomes tõusutrendis, kuid neljandas kvartalis

pöördus see kergesse langusse. Neljanda kvartaliga odavnes kasepalk 2,2%. 2021. aasta detsembriga

võrreldes oli hinnatõus siiski arvestatavalt suur 21,7% (vt joonis 3 ja tabel 3).

Paberipuiduturg5 on pärast pöörast hinnakasvu oodatud languses. Kõikide sortide hind langes möödunud

kvartaliga arvestatavalt. Männipuit odavnes 9,5%, kuusepuit 11,2%, kasepuit 13,2%, haavapuit 18,7%.

Kallima sordi tiitlit hoiab kindlalt kasepuit, kuid odavaima nimetuse võttis endale tagasi haavapuit, mille hind

vahepeal ületas mõlema okaspuupuidu hinda. 2021. aasta neljanda kvartaliga võrreldes on hinnakasv

olnud ikkagi uskumatult suur. Nii on männipuit aastaga kallinenud 104,4% (40,3 €/tm), kuusepuit 102,1%

(39,45 €/tm), kasepuit 92,7% (51,9 €/tm) ja haavapuit koguni 107,8% (38,9 €/tm)!! 2022. aasta neljanda

kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind Erametsakeskuse hinnastatistika alusel männipaberipuidul 78,92

€/tm, kuusepaberipuidul 78,08 €/tm, kasepaberipuidul 107,97 €/tm ja haavapaberipuidul 75,07 €/tm (vt

tabel 1 ja joonis 1).

Kõikide riigimetsast müüdavate paberipuidu sortide hinnad tõusid neljandas kvartalis. Männipuit kallines

võrreldes teiste sortidega kõige vähem (2,2%). Kuusepuit kallines samal ajal 14,4%, kasepuit 29,6% ja

haavapuit 29,2%. Odavaimaks sordiks on jätkuvalt haavapuit ja kallimaks kasepuit. 2021. aasta

4 Puiduturu ülevaate koostamisel on pärast Keskühistu Eramets (edaspidi KÜ Eramets) moodustamist kasutatud ümarpuidu hindade

arvutamiseks KÜ Erametsale ettevõtete poolt tehtud hinnapakkumisi. Alates 2014. a IV kvartalist on lisatud Eesti Puidumüügikeskuse

(EPK) hinnastatistika. Mõlemad hinnastatistikad tuginevad kindlate ettevõtete ostuhindade aritmeetilisele keskmisele. Kui algselt

esitleti mõlemat statistikat eraldi, siis alates 2016. aasta algusest on kasutusel ühine hinnastatistika. Et tulemused oleksid varasemate

perioodidega võrreldavad, on nad ümber arvutatud kuni 2014. a detsembrini, mil alustati EPK hinnastatistika kogumist. Enne 2014.

aasta detsembrit toodud keskmised hinnad tuginevad jätkuvalt ainult KÜ Erametsa hinnastatistikale. Ühise nimena kasutatakse alates

2016. aastast erametsa hinnastatistika.

5 Erametsa hinnastatistika tugineb sadama piirkonna kokkuostuhindadel.

16

Eksperthinnang nr. 0186-23T

detsembriga võrreldes on hinnatõus mitmekordselt suurem. Aastaga on männipuit kallinenud 158,5%,

kuusepuit 218,1% (ehk enam kui kolm korda!), kasepuit 184%, haavapuit 169,4% (vt tabel 2 ja joonis 2).

Põhjanaabrite paberipuiduturul jätkus mõõdukas, aga järjepidev hinnatõus. Kolme kuuga on männipuit

kallinenud 8,4%, kuusepuit 6,6% ja kasepuit 7,1%. Nii on püstitatud juba mitmendat kuud järjest uusi

absoluutseid hinnarekordeid. Kalleim sort on kuusepuit ja odavaim männipuit, kuid erinevus sortide vahel

on väiksem kui kaks eurot. Aastaga on enim kallinenud kasepuit 30%. Kuusepuidu hind on tõusnud 24,6%

ja männipuidul 25,4% (tabel 3, joonis 3).

Joonis 1. Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel6

Tabel 1. Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 20227

Sort

Hind

euro

Hinnamuut võrreldes eelmise

kvartali hinnaga

Hinnamuut võrreldes aasta

taguse hinnaga

männipalk 104,95 -18,3% -6,9%

männipeenpalk 96,69 -12,0% 3,4%

kuusepalk 99,47 -0,7% 2,0%

kuusepeenpalk 91,98 -1,5% 10,3%

kasepakk 187,93 3,5% 48,9%

kasepalk 140,13 3,6% 64,6%

haavapalk 89,53 -5,0% 54,9%

lepapalk 83,39 -6,4% 58,4%

männipaberipuit 78,92 -9,5% 104,4%

kuusepaberipuit 78,08 -11,2% 102,1%

kasepaberipuit 107,97 -13,2% 92,7%

6 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad. 7 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad.

17

Eksperthinnang nr. 0186-23T

haavapaberipuit 75,07 -18,7% 107,8%

küttepuit 67,11 -13,7% 125,4%

Tabel 2. RMK sortimentide vahelaohinnad €/tm ja nende muutumine seisuga detsember 20228 (allikas

RMK)

Sortiment

Vahelaohind €/tm

ilma käibemaksuta

Hinnamuut võrreldes

kolme kuu taguse hinnaga

Hinnamuut võrreldes

eelmise aasta sama aja

hinnaga

Männilatt 57,54 14,1%

Männipeenpalk 94,13 -5,0% 23,2%

Männipalk 127,72 -6,6% 23,4%

Kuuselatt 61,64 -4,8%

Kuusepeenpalk 81,72 -11,4% 15,2%

Kuusepalk 90,64 -12,2% -6,9%

Kasepeenpalk 122,3469 2,6%

Kasepalk 203,8508 24,4% 70,9%

Kasespoonipakk 223,96 4,7% 50,0%

Haavapalk 92,15 17,1% 55,3%

Sanglepapalk 102,92 22,9%

Hall-lepapalk 60,99 -17,2%

Männipaberipuit 72,26 2,2% 158,5%

Kuusepaberipuit 82,08 14,4% 218,1%

Kasepaberipuit 115,94 29,6% 184,0%

Haavapaberipuit 65,67 29,2% 169,4%

Saarepalk9 136,2

Tammepalk10 -

Küttepuit 65,05 34,7% 201,9%

Keskmine 96,34 10,0% 71,8%

Hakkpuit11 59,42 -2,0% 81,3%

8 RMK on 2022. aastast alustanud terve rea uute sortimentide hinnastatistika avaldamist, seepärast ei ole veel IV kv ülevaates võimalik kajastada nende hindade muutusi aastataguse ajaga võrreldes. Mõnede sortimentide müüki ei toimu iga kuu ja seepärast ei saa avaldada ka nende hindasid ja hinnamuutusid kvartali lõikes. 9 Detsember 2021ja oktoober 2022 pole müüki toimunud. 10 Mai 2022 hind oli 187, 57 €/tm. Hiljem pole müüki toimunud. 11 Lõpplaohind, st sisaldab nii hakkimist kui ka transporti tarbijani.

18

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Joonis 2. RMK puiduhinnad vahelaos (metsas laoplatsil) €/tm ilma käibemaksuta (allikas RMK)12

Joonis 3. Soome keskmised ümarpuiduhinnad vahelaos13 €/tm (allikas Luke, METLA)

12 Paberipuidu hind kujuneb männi-, kuuse- ja kasepuidu hinna aritmeetilise keskmise järgi. 13 Hankintanhinnat (vahelaohinnad)

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

0 1

.2 0

1 8

0 4

.2 0

1 8

0 7

.2 0

1 8

1 0

.2 0

1 8

0 1

.2 0

1 9

0 4

.2 0

1 9

0 7

.2 0

1 9

1 0

.2 0

1 9

0 1

.2 0

2 0

0 4

.2 0

2 0

0 7

.2 0

2 0

1 0

.2 0

2 0

0 1

.2 0

2 1

0 4

.2 0

2 1

0 7

.2 0

2 1

1 0

.2 0

2 1

0 1

.2 0

2 2

0 4

.2 0

2 2

0 7

.2 0

2 2

1 0

.2 0

2 2

0 1

.2 0

2 3

Männipalk Kuusepalk Kasepalk Männipaberipuit

Kuusepaberipuit Kasepaberipuit Männipeenpalk Kuusepeenpalk

19

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Tabel 3. Ümarpuiduhinnad €/tm Soomes ja nende muutumine seisuga detsember 202214 (allikas Luke)

Männi-

palk

Kuuse-

palk

Kase-

palk

Männi-

paberipuit

Kuuse-

paberipuit

Kase-

paberipuit

Männi-

peen-

palk

Kuuse-

peen-

palk

Puiduhind €/tm 71,78 76,96 62,1 40,23 42,04 41,92 45,55 46,3

Võrreldes 3 kuu

taguse ajaga 5,0% 1,2% -2,2% 8,4% 6,6% 7,1% 5,5% -1,3%

Võrreldes eelmise

aasta sama ajaga 12,5% 12,2% 21,7% 25,4% 24,6% 30,0% 14,4% 11,9%

Küttepuidu hinnad

Eeldatud hinnalangus on saabunud ka küttepuidu turule. Küttepuidu hind oli järjepidevalt kasvanud enam

kui aasta, tehes mõõdukama tõusuga perioodide vahel järske hüppeid ülesse. Nüüd, 2022. aasta neljandas

kvartalis langes hind 13,7%. Aastaga on küttepuidu hind tõusnud enam kui kaks korda ehk 125,4%!

Detsembris maksis tihumeeter 3 m segaküttepuitu 67,11 eurot (vt tabel 1 ning joonis 1 ja 4).

Kui riigimetsast müüdava küttepuidu hind tegi kolmandas kvartalis järsu hüppe ülesse, siis päris märgatava

kallinemise tegi ta veel ka neljandas kvartalis. Kolme kuuga on hind kasvanud 34,7%. Aastaga on

küttepuidu hind riigimetsas tõusnud 201,9% ehk ümmarguselt kolm korda! Tihumeeter küttepuitu metsas

vahelaos maksis keskmiselt 65,05 eurot (vt tabel 2 ja ning joonis 2 ja 4). RMK poolt koju toodav eratarbijale

mõeldud küttepuidu hind muutus 10. juunil. Kuni 10-tihumeetrise küttepuidu koguse tarnimisel kasvas hind

64,1% ja ning 24-tihumeetrise koorma tarnimisel 48% (vt tabel 4). RMK poolt müüdava hakke hind on

kergelt odavnenud (2%). Aastaga on hinnatõus aga märgatav (81,3%). Detsembris 2022 maksis tihumeeter

haket riigimetsas 59,42 eurot,15 mis teeb puistekuupmeeetri hinnaks 21,37 eurot (vt tabel 2 ja joonis 6).16

Ka raidmete varumise hind eratarbijale on kasvanud. Kui aasta esimeses pooles oli see 66 eur/ha, millele

lisandus käibemaks, siis nüüd on see lageraielangil 130 €/ha ja teistel raiealadel 159 eur/ha ning sellele

lisandub käibemaks.17

Soomes on küttepuidu hind 2022. aasta kolmandas kvartalis 2022. aasta teise kvartaliga võrreldes

kasvanud 10,6%. Laasimata tüved on samal ajal kallinenud 6% ja raiejäätmed hoopis odavnenud 4,7%.

Keskmine energiapuidu hind tõusis 3,3%. 2021. aasta kolmanda kvartaliga hindu võrreldes on kõik sordid

peale kändude kallinenud: küttepuit 21,8%, laasimata tüved 10,5% ja raiejäätmed 10,2%. Kändude hind on

aastaga langenud 5,4% (vt tabel 5 joonis 5). Eraldi tähelepanu väärib tõik, et tegemist on 2022. aasta

kolmanda kvartali hindadega, mis võivad volatiilse puiduturu tingimustes neljandas kvartalis oluliselt

muutuda.

Tabel 4. RMK küttepuidu müügihinnad (€/tm) koos kohale toomisega ja käibemaksuga (allikas RMK)

Küttepuidu hinnad koos

kojutoomisega

Hind alates

10.06.2022

Hind 01.01.2022-

09.06.2022

Hind 04.01.2021-

31.12.2021

10 tm 24 tm 10 tm 24 tm 10 tm 24 tm

Lehtpuu 78,12 64,80 52,80 39,48 47,64 36,00

Okaspuu 78,12 64,80 52,80 39,48 47,76 36,12

14 Hankintanhinnat (vahelaohinnad) 15 Tegemist on lõpplaohinnaga, mis sisaldab nii hakkimist kui ka transporti tarbijani. 16 Alates 2013. a hakkas ka RMK oma hinnastatistikas hakkpuiduhinda näitama, teisendades puistekuupmeetrid koefitsiendiga 2,78 tihumeetriteks. 17 RMK 31.07.2022

20

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Joonis 4. Küttepuidu hinnad käibemaksuta. RMK-l vahelaohind (metsas tee ääres laoplatsil), erametsal lõpplaohind

(allikas: RMK, KÜ Eramets, EPK)

Joonis 5. Energiapuidu hinnad Soomes (allikas Luke) 18

18 Vahelaohinnad (hankitahinnat)

21

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Tabel 5. Energiapuu hinnad Soomes seisuga 3. kvartal 2022 (allikas Luke)19

Kännud Raiejäätmed Laasimata tüved Küttepuit Keskmine enerigapuidu hind

Puidu hind €/tm 10,75 18,6 27,53 32,75 28,12

Võrreldes eelmise kvartaliga -4,7% 6,0% 10,6% 3,3%

Võrreldes aastataguse ajaga -5,4% 10,2% 10,5% 21,8% 16,4%

Joonis 6. RMK hakke puistekuupmeetri lõpplaohind käibemaksuta eurodes (allikas: RMK)

Puidu varumis- ja transpordikulud

Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha

(kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja

kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest

aspektidest nagu näiteks: raielangist, raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt

tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed.

Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse

täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega,

on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK

küttepuidu müügihindades (vt tabel 4), kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta

tihumeetri kohta rohkem.

Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata

varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 14-18 €/tm, millele tuleks lisada keskmine

transpordikulu 9-11 €/tm. Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem.

Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 25 €/tm, teisel harvendusraiel 18-21 €/tm. Hind sõltub siin

tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga varieeruv. Hinnakasvu on

vedanud ülesse nii kallinenud mootorkütuste hind kui ka kasvav töötasu, aga samuti tarbijahinnaindeksi

väga suur kasv (üle 20%).

Tabel 6. Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu

19 Vahelaohinnad (hankitahinnat).

22

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Odavam varumis- ja transpordikulu Kallim varumis- ja transpordikulu

Suur raielank Väike raielank

Kuiv kasvukoht Märg kasvukoht

Uuendusraie (lageraie, turberaie) Hooldusraie (harvendusraie, sanitaarraie)

Lageraie Turberaie, harvendusraie, sanitaarraie

Harvesteriraie Raie saemeestega

Jäme mets Peenike mets

Raie alusmetsa raiumata Raie koos alusmetsa raiega

Tugev kokkuveotee Pehme kokkuveotee

Lank asub metsatee läheduses (lühike kokkuvedu) Lank asub metsateest kaugel (pikk kokkuvedu)

Lõpptarbija asub lähedal Lõpptarbija asub kaugel

Autokoorem on täis Autokoorem on poolik

Tabelist 7 võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne ja isegi kui varumis- ja transpordikulud

osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel)

on küttepuidu hind erametsaomaniku jaoks hea.

Tabel 7. Keskmine kännuraha seisuga detsember 202220

Sortiment

Keskmine kännuraha vahemik €/tm

miinimum maksimum

männipalk 76,0 82,0

männipeenpalk 67,7 73,7

kuusepalk 70,5 76,5

kuusepeenpalk 63,0 69,0

kasepakk 158,9 164,9

kasepalk 111,1 117,1

haavapalk 60,5 66,5

Lepapalk 54,4 60,4

männipaberipuit 49,9 55,9

kuusepaberipuit 49,1 55,1

kasepaberipuit 79,0 85,0

haavapaberipuit 46,1 52,1

küttepuit 38,1 44,1

Kütuste hinnad maailmaturul

Energiakandjate hinnad on neljandas kvartalis langenud, kuid püsivad jätkuvalt kõrgel tasemel. Nafta hind

langes 2022. aasta neljandas kvartalis 8,5%.21 Samal ajavahemikul nõrgenes dollar euro suhtes 1,8%22

ning küttepuit kallines 16,2%.23 Tänu küttepuidu hinnatõusule, nafta odavnemisele ja dollari nõrgenemisele

on puidu konkurentsivõime nafta suhtes jätkuvalt languses. Kvartaliga vähenes see märgatavalt (24,3%).

2021. aasta neljanda kvartaliga võrreldes on puidu konkurentsivõime nafta suhtes langenud 54,3% ning

põhiline põhjus selleks on olnud küttepuidu hinna järsk kasv (vt jooniseid 7 ja 8).24

20 Arvutuse aluseks on erametsa hinnastatistika lõpplaohinnad seisuga detsember 2022 21 Aritmeetiline keskmine hind, mis on arvutatud keskmiste nädala hindade alusel. 22 Aritmeetiline keskmine hind, mis on arvutatud keskmiste nädala hindade alusel, 19.12.2022 seisuga. 23 Arvutatud kuude aritmeetilise keskmise hinnana. 24 www.plus500.ee.

23

Eksperthinnang nr. 0186-23T

CO2 kvoodihind energiaturul püsib jätkuvalt väga kõrgel tasemel. Neljanda kvartali aritmeetiline keskmine

hind oli 76,59 €/t25, mis tähendab 4,1% langust kolmanda kvartaliga võrreldes. Samas on hind 2021. aasta

neljanda kvartaliga võrreldes tõusnud 11,3% (vt jooni 9). Kõrgem CO2 hind tõstab puidu konkurentsivõimet

põlevkivi ja teiste fossiilsete kütustega võrreldes ja on kõrge energiapuidu hinna üheks põhjuseks.

Maagaasi hind langes aasta viimases kvartalis märgatavalt (59,6%). Hinnalanguse tingisid tavapärasest

soojem ilm, mille tõttu on nõudlus olnud väiksem. Samuti on taanudunud Vene gaasituru äralangemise

tõttu tekkinud ebakindlus ja uued tarneahelad on välja kujunenud, mille tulemusel Euroopa gaasimahutid

on piisavas ulatuses täitunud. Aastaga on gaasi hind siiski kasvanud 8,5% (vt joonis 10).26 Kõrge

gaasihinna püsimine soodustab energeetikas puidu suuremat kasutamist ning on üheks põhjuseks

energiapuidu kõrgel hinnal.

Joonis 7. Nafta hind barrelites nädala keskmiste hindade alusel (allikas www.plus500.ee)

25 Ember-climate.org, aritmeetiline keskmine hind, mis on arvutatud päeva keskmiste hindade alusel. 26 Hollandi gaasibörsi TTF kuu tulevikuhind.

15,00

35,00

55,00

75,00

95,00

115,00

01.2018 01.2019 01.2020 01.2021 01.2022 01.2023

$

24

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Joonis 8. Nafta ja puidu hinna võrdlus. Võrdluse tegemisel aluseks võetud: 1 barrel naftat võrdub 0.136 t naftat võrdub

0,136 toe; 1t puitu võrdub 2 tm puitu võrdub 0,22 toe (allikas: nafta hind nädala keskmised hinnad www.plus500.ee,

puiduhind kuu keskmine hind erametsa hinnastatistika)

Joonis 9. CO2 tonni hind eurodes (allikas: ember-climate.org)

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

0 1

.2 0

1 8

0 1

.2 0

1 9

0 1

.2 0

2 0

0 1

.2 0

2 1

0 1

.2 0

2 2

0 1

.2 0

2 3

€/toe

Nafta Puit Polünoom (Nafta) Polünoom (Puit)

25

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Joonis 10. Kuu keskmine gaasi tulevikuhind (EUR/MWh). Hollandi TTF börs (allikas Investing.com).

Uudiseid metsandusest ja puidutööstusest

2022. aasta viimane kvartal oli puidutööstusele raske. Ettevõtetes toimus koondamisi, suleti ka tehaseid ja

esitati pankrotiavaldusi. Põhjuseks ühelt poolt tellimuste vähenemine ja teiselt poolt sisendhindade kasv.

Eriti kerkisid esile energiakandjate hinnad, aga ka küllalt kõrge ümarpuidu hind.

Thermory AS tegevjuht Simmo Soometsa info kohaselt kolmest tehasest kahe tellimuste koguarv vaikselt

kasvab. Kolmandal hetkel veel mitte. Soometsa sõnul arvestavad nad seisva I kvartaliga ning on

ülikonservatiivsed. Sisseost on külmutatud, toodetakse lao varudest ja vähendatakse laoseisu. Elavnemist

oodatatkse teisest kvartalist. Ka Tarmeko Grupi juht Jaak Nigul pole tuleviku suhtes väga positiivne.

Raskusi näevad ka puitmajatootjad. Käsitöö palkmaju tootva Hobbitoni põhiline turg on olnud Norra, kuid

nüüd tuntakse seal tagasilööke. Eelkõige on pidurdunud suvilate ostmine. Elumajade turul tagasiminekut

ei ole olnud. Suuremalt jaolt tulevad need Eestisse ja natukene ka Soome ja Rootsi.27

KPMG tegevjuhi Andris Jegersi hinnangul saab huvitav olema puidutööstuse tulevik energiatootmise

vaatenurgast. Raiemahu vähenemine 2–3 miljonit tihumeetri võrra sunniks muutma raie proportsiooni

veelgi enam energiapuidu kasuks ning me jõuame sinna, kus ligi 60% raiutavast puidust on väheväärtuslik

energiapuu. Seda hakatakse Eesti sooja- ja elektritarbijale müüma ning võib ennustada, et oluliselt kallima

hinnaga. Raske on mõista, kuidas see aitab kaasa majandusarengule või sektori konkurentsivõime

hoidmisele. Kuigi üldpilt puidutööstuses on praegu murettekitav ja järgmised paar kvartalit tulevad kogu

sektorile keerulised, saab siiski varasemale kogemusele tuginedes uskuda, et keerulisemate aegade mõju

sektorile ei saa olema laastav, sest ettevõtted on hästi kapitaliseeritud, automatiseeritud ning igati

27 Tööstusuudised, 24.01.2023

26

Eksperthinnang nr. 0186-23T

suutelised leidma lahendusi ka siis, kui avalikkuse üldine hoiak ja riiklik majanduspoliitika ei soosi metsa-

ja puidutööstuse arengut.28

Läti majanduslehe Dienas Bizness andmetel oli Läti puiduturul eelmisel aastal kõigi sortimentide hinnatõus

võrreldes 2021. aastaga. Ka seal kasvasid hinnad järsult aasta esimeses pooles ja stabiliseerusid aasta

lõpuks. Suurima hinnatõusu tegi Lätis energiapuit, mille hinda mõjutas oluliselt ebakindlus energiapuidu

saadavuse osas. Sõda Ukrainas ja sellele järgnenud sanktsioonid algatasid Euroopas ja Skandinaavias

tavatult kõrge energiapuidu ja paberipuidu kokkuostu. Turud muutusid ettearvamatuks ning nõudlust

õhutasid paanika ja teadmatus. Võrreldes Eestiga jäid Rootsi ja Soome palgihinnad eelmisel aastal

stabiilsemaks, järske hinnatõuse ei olnud. 2023. aasta alguses teatas Södra Rootsis männi- ja kuusepuidu

hinnatõusust 30 SEK/tm (2,64 €/tm29) ja Sveaskog 25-50 SEK/tm (2,2-4,41 €/tm30). Hinnatõusu põhjendati

suure nõudlusega puiduturul, kusjuures Södra hinnangul peaks nõudlus kevadel veelgi kasvama. Eelmise

aasta puiduhinnad kasvasid Rootsis keskmiselt 10%.31

Puiduturgu analüüsiva Madison`s Lumber Reporter´i hinnangul on USA-s 2022. aasta lõpuks leitud

saematerjali hinnale „uus normaalsus“ ja eelmise kahe aasta enneolematu volatiilsus näib olevat lõppenud.

2022. aasta teise poolaasta hind oli vahemikus 250-155 €/m3 ja peaks andma ka aimu tulevase hooaja

hindadest. Keegi ei uskunud ka 2021. aasta kevadel, et tookordne rekordhind 638 €/m3 jääks pikalt püsima.

Saematerjalituru taastumist oodatakse alles 2024. aastaks. Kuna nõudlus puitmaterjali järele sõltub

eelkõige olukorrast ehitusturul, ei ole analüütikud 2023. aasta suhtes optimistlikud. USA elamuehitajate

assotsiatsioon NAHB eeldab, et nõrkus USA eluasemeturul jätkub 2023. aastal ja taastumist loodetakse

2024. aastal.32

Soome metsanduskontsernid Stora Enso ja UPM on alustanud oma tehastes läbirääkimisi võimalike

koondamiste ettevalmistamiseks. Koondamised puudutavad paberi- ja kartongivabrikute töötajaid. Stora

Enso alustab läbirääkimisi Oulu, Varkause, Heinola ja Inkeroini kartongivabrikutes ning Anjala

paberivabrikus. Võimalik koondamine võib puudutada kuni 1300 töötajat. UPMi läbirääkimised algavad

Kouvola, Lappeenranta, Rauma ja Jämsänkoski paberivabrikutes ning seal on haaratud protsessi 900

inimest. Kolmas suurkorporatsioon Metsä Group pole võimalikest koondamistest seni teatanud. Nõudlus

lainepapi järele on vähenenud, mis omakorda vähendab vajadust kraftlaineri järele. Seda eelpool nimetatud

tehastes valmistataksegi. Lainepapi turul ennustatakse ületootmist. Euroopasse on juurde loodud mitmeid

suuremahulisi papitootmisi. Kui majanduskasv langeb ja ostlemine väheneb, on oht, et pappi toodetakse

rohkem kui on selle järele vajadust.33

Venemaa metsandusinfoteenistuse Roslesinforgi avalike andmete põhjal on ümarpuidu eksport Venemaalt

2022. aastal vähenenud 70%.34 Selle on tinginud Venemaale kehtestatud sanktsioonid seoses Ukrainas

alustatud laiaulatusliku sõjaga.

Puitgraanulite eksport Türgist Euroopa Liitu on peale Venemaa päritolu puitkaupade sanktsioneerimist

kasvanud seitse korda. Selline järsk kasv on tekitanud kahtlusi, et Türgist reeksporditakse Venemaa

graanuleid. Enne sanktsioonide kehtestamist Venemaale oli puittoodetele eksport Türgist ligikaudu 2200

tonni kuus. Juunis kasvas see 10 000 tonnini kuus ja septembris 16 000 tonnini. Suurem osa ekspordist

läks Bulgaariasse ja Itaaliasse. Enne sanktsioonide kehtima hakkamist eksportis Venemaa Euroopa Liitu

keskmiselt 153 000 tonni graanuleid kuus. Septembriks oli see langenud nulli. Erinevate ekspertide arvates

ei ole välistatud nii Venemaa graanulitereeksport kui ka Türgi enda tootmismahtude tõus. Türgist pärit

graanulite hind on praegu 270-300 eurot tonn. Euroopa Energiabörsi (EEX) andmetel oli puitgraanulite hind

novembris 380,33 USD/t (366,55 €/t35). Oktoobris oli graanulite hind oluliselt kõrgem 467 USD/t (471,05

28 Tööstusuudised, 02.02.2023 29 Eesti Panga kurss 31.01.2023 30 Eesti Panga kurss 31.01.2023 31 Tööstusuudised, 26.01.2023 32 Tööstusuudised, 29.12.2022 33 Tööstusuudised, 18.01.2023 34 EUWID, 03.02.2023 35 Eesti Panga kurss 30.11.2022

27

Eksperthinnang nr. 0186-23T

€/t36). Samas on 2022. aasta novembri hind 76% kõrgem kui aasta varem. Biomassiga kauplejate hinnangul

on hinnatõus tingitud peamiselt tarnete ära kukkumisest Venemaalt. Need katsid varem 10–20% tarnetest

Euroopasse, peamiselt Taani, Ühendkuningriiki ja Hollandisse.37

Austria ja Saksamaa puidukontsernid on alustanud Soome ja Rootsi puidutööstuste ülevõtmist. 2023.

aastal toodetakse juba 12% Soome saematerjalist Austria ettevõtetes. Kesk-Euroopa ettevõtete tungi

Skandinaaviasse tõukab tagant mure tooraine pärast. Nimelt on viimaste aastate looduskatastroofid

(eelkõige ulatuslik üraskirüüsted) vähendanud Kesk-Euroopas oluliselt okaspuupalgi pakkumist.38 Kui

vaadata kolme riiki, Saksamaad, Austriat ja Tšehhit, siis on üraskite poolt kahjustatud puidu mahu tipp

ületatud. See jäi aastatesse 2019 ja 2020. Ajavahemikul 2015-2021 hinnatakse üraskite poolt kahjustatud

puidu kogumahuks 411 mln tm. Siiski ei ole probleem möödas. 2023. aastaks prognoositakse

üraskikahjustuste mahuks Saksamaal ca 30 mln tm, mis on umbes pool kahjustuste tippajal (2019. aastal

69 mln tm, 2020. aastal 60 mln tm). Tšehhis prognoositakse 2023. aastaks kahjustuste mahuks umbes 13-

14 mln tm (2019. aastal oli 31 mln tm, 2020. aastal 20 mln tm). Austrias hinnatakse võimalikuks

üraskikahjustuste mahuks 2023. aastal ca 4 mln tm (2019. aastal oli 11 mln tm ja 2020. aastal 9 mln tm).39

Seega on metsakahjustuste maht küll oluliselt langenud, kuid kindlasti jääb ta veel lähiajal Kesk-Euroopa

puiduturgu arvestatavas mahus mõjutama.

Kokkuvõtteks

Puidu hinnad on languses, kuid see ei ole vähendanud puidutööstuse ettevõtete ettevaatlikkust tuleviku

suhtes. Siin on kindlasti oluline roll jahtuval majandusel, kasvavatel intressidel ja ebakindlas tooraine

mahus. Jahtuva majanduse tingimustes lükkavad tarbijad edasi otsuseid kestvuskaupade osas ning seega

on teatud eelis puidul põhinevatel esmatarbekaupadel (energia, paberitooted), mida tarbija niikuinii peab

ostma. Teisalt on Eestis osades poliitilistes ringkondades välja käidud mõte raiemahu vähendamisest

riigimetsas juba 2023. aastal ja erametsades järgnevatel aastatel. Juhul kui sellega ei kaasne Euroopa

Liidus regulatsioon, mis vähendaks Eesti energiapuidu eksporti (erakordselt ebatõenäoline), siis toob

raiemahtude vähenemine tõenäoliselt kaasa kaugkütte hinnatõusu tavatarbijatele ja energiapuidu hinna

kõrgel tasemel püsimise. Kindlasti sattuvad siis surve alla kestvuskaupade tootjad, kellel puuduvad

sarnased võimalused sisendhindade kasvu lisamiseks lõpphinda. Kuid isegi selline lahendus tõstaks

tõenäoliselt lühiajaliselt jämesortimentide hindasid. Küll aga mõjutab kõikide sortimentide hindasid

alanemise suunas langevad energiahinnad. Seda on juba näidanud 2022. aasta viimane kvartal.

3.4 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib tegeleda ehitusõiguse taotlemisega ning seejärel kinnistule rajada ärihoonet või pärast ehitusõiguse määramist krunt kasumi teenimise eesmärgil edasi müüa.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid osalisel määral. Positiivseteks teguriteks on paiknemine Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaantee läheduses. Negatiivsed tegurid: tehnovõrkude puudumine, detailplaneeringu puudumine (täpne ehitusõigus teadmata), juurdepääsutee puudumine avalikult teelt.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Tõenäoliselt keskmine osa soovib ning keskmine osa on võimelised hinnatavat vara soetama.

Müügiperiood Varal tervikuna keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

36 Eesti Panga kurss 31.0.2022 37 Tööstusuudised, 13.12.2022 38 Tööstusuudised, 23.01.2023 39 Holzkurier, 31.01.2023

28

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad.

3.5 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 33 äri- ja/või tootmismaa krunti.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses on hoonestamata äri/tootmismaa

kruntide pakkumishinnad valdavalt vahemikus 40 – 80 €/m2. Tartu

linnas, Tartu linnas on pakkumishinnad oluliselt kõrgemad, sõltuvalt

maatüki suurusest, ehitusõigusest, tehnosüsteemide olemasolust jm.

Ilma detailplaneeringuta varade (pindalaga üle 10 000 m2) pakkumised

sarnases piirkonnas algavad ligi 19 €/m2.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata äri-ja/või tootmismaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Kõrve tn 4, Tila

küla, Tartu vald 582 912 8448 69

50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering

kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala

1800 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3;

maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas

sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad:

Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja

liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka

kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna

võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk.

Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning

tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi

juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo

peakraavi.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja

Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini.

Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas

reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik

ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on

territooriumil tagatud maakaabelliinidega.

Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja

tänavaid valmis. Lisandub käibemaks.

Nepi, Kardla

küla, Tartu linn 275 000 14 715 18,7

Perspektiivne ärimaa,

detailplaneering/projekteerimistingimused

puuduvad, üldplaneeringu kohaselt võimalik ärimaa

juhtotstarbega alale kavandada riigimaanteega

seonduvaid kaubandus- ja teenindusasutusi.

Kommunikatsioonid puuduvad, ebakorrapärase ja

ebakompaktse kujuga maatükk.

Vahtra tn 12,

Ülenurme

alevik, Kambja

vald

494 368 17 656 28

Võimalik sihtotstarvet muuta ärimaaks, olemas

elektriliitumine 3x16A, detailplaneering ja

ehitusõigus puuduvad, juurdepääs avalikult Vahtra

kõvakattega teelt, suhteliselt kompaktse kujuga.

29

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Peetri tee 4,

Ülenurme

alevik, Kambja

vald

453 500 9070 50

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering

kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune

pindala 3628 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus

põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud

korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind

sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt,

tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Lisandub käibemaks. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru-

Luhamaa maanteega.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.6 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata äri/tootmismaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Räni alevik, Kambja vald

05.2023 275 000 66 4158

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, maksimaalne lubatud hoonete arv on 3 ja kõrgus kuni 10 m. Maksimaalne täisehituse pindala 1247 m2. Hind sisaldab Tartu linna vee-ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunkte krundi piiril, liitumist Eesti Energiaga 20A, side liitumisvüimalus, sadeveetrass, gaasikütte võimalus. Piirneb Tartu-Valga mntga, kuid juurdepääs maanteelt puudub. Väga hea nähtavus maanteelt.

2 Kandiküla, Tartu linn

01.2022 407 000 32 12 718

Äri-ja tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, ehitistealune pind 4950 m2, täisehitus kuni 39% elektriliitumine 32A, tsentraalne vee ja

30

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril, ei piirne maanteega, Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa maantee läheduses, nähtavus maanteelt kehv (naaberkinnistu hoonestus varjab vaadet), juurdepääs kõvakattega teelt

3 Reola küla, Kambja vald

05.2023 300 000 30 9941

100% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 4 hoonet ehitusaluse pinnaga 3511,7 m2, kuni 2 korrust (max 12 m). Tehnovõrgud krundi piiril (vesi, kanalisatsioon, elektriliitumispunkt, side-ja gaasitrass), Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa maantee ääres (II rida), piirkonnas väljaarendatud asfalteeritud teed, tänavavalgustus

4 Ülenurme alevik, Kambja vald

04.2023 552 000 47 11 792

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 3365 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maanteega, kuid mahasõit otse maanteelt puudub. Väga hea nähtavus.

5 Vahi alevik, Tartu vald

01.2023 225 000 35 6505

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, kõrgusega kuni 9 m, suurim ehitusalune pind 2620 m2. valgustatud ja asfalteeritud juurdepääs, olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ning

31

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

elekter (32A). Piirneb Jõhvi- Tartu-Valga maanteega.

6 Soinaste küla, Kambja vald

02.2023 550 000 52 10 563

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud püstitada kuni 2- kordne ärihoone kõrgusega kuni 9m. Tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril. Ostuhind sisaldab liitumist elektrivõrguga (3x200A). Tehing teostatud seotud osapoolte vahel.

7 Soinaste küla, Kambja vald

01.2023 164 250 45 3650

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitusalune pind 1450 m2, elektriliitumine 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid toodud krundi piirini, ei piirne maanteega (maanteest eemal).

8 Kandiküla, Tartu linn

01.2022 600 000 43 13 892

Äri-ja tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine 32A, tsentraalne vee ja kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril, ei piirne maanteega, kuid Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maantee vahetus läheduses, nähtavus maanteelt hea, juurdepääs kõvakattega teelt

9 Kandiküla, Tartu linn

09.2022 454 300 24 19 220

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga 3650 m2, kuni 2 korrust (kõrgus kuni 9 m). Hinna sees vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt krundi piiril, elektriliitumine 3x32A, gaasitrass. Asfaltkattega juurdepääsutee

10 Soinaste küla, Kambja vald

08.2021 243 000 19,9 12 218

Kolmest katastriüksusest koosnev komplekstehing, üks katastriüksus 100% ärimaa, 2 katastriüksust 50% ärmaa ja 50% tootmismaa, detailplaneering kehtestatud, ehitusalune pind kokku 4930 m2, liitumised (vesi, kanalisatsioon, gaasitrass, sidekanalisatsioon) arendusala

32

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

piiril, paigaldatud elektrikilbid (3x6A), juurdepääsuks seatud servituut, hinnas ei ole juurdepääsutee väljaehitamine

11 Räni alevik, Kambja vald

08.2021 270 000 44 6132

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, liitumised puuduvad, võimalik liituda tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, elektriliitumine ampripõhine

12 Ropka tööstuse linnaosa, Tartu linn

03.2021 354 425 75 4699

100% ärimaa, hoonestamata, kehtestatud detailplaneering – lubatud täisehitus 40%, kinnistul on elektriliitumine, vee ja kanalisatsiooni otsad on toodud kinnistule, juurdepääs hea

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

33

Eksperthinnang nr. 0186-23T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Hinnatav vara näol on tervikuna tegemist 4,72 ha suuruse maaüksusega, mis paikneb Tähtvere külas, Tartu linnas, piirnedes Tartu-Tiksoja tugimaanteega. Tegemist on ärikinnisvara mõistes heas asukohas asuva varaga (väljakujunemisel ja arengujärgus piirkond, kuid paikneb Tartu linna külje all, suure liiklustihedusega Tartu-Tiksoja tee ääres. Kehtiv Tartu linna üldplaneering 2040+ näeb ette vara juhtfunktsioonina suures osas ettevõtluse maa-ala, mõnevõrra väiksemal määral väikeelamumaa, metsamaa ning tee ja tänava maa-ala (viimane eelkõige seoses riigimaantee ehituse ja laiendamisega). Äralõige jääb tee ja tänava maa-alale, ettevõtluse maa-alale ning metsamaale. Kuivõrd tee ja tänava maa- ala on määratud eelkõige seoses riigimaantee ehituse ja laiendamisega, oleme äralõike hindamisel aluseks võtnud ärimaa ning metsamaa. Vastavalt üldplaneeringus toodule: „Üldplaneering ei näe ette maade kohest sundvõõrandamist, kuna üldplaneeringus seatud kitsendused ei takista maa-alade kasutamist senise sihtotstarbe kohaselt. Transpordimaa võõrandamiseks koostatakse tööprojekti tegemise käigus krundijaotuskavad. Täpsema teemaa vajaduse selgumisel on võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi.“ Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades eeltoodut, hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, võib hinnatava vara parimaks kasutuseks pidada kasutust potentsiaalse ärimaa krundina ning osaliselt metsamaa alana. Äralõike puhul on tegemist pika ja väljavenitatud kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Tähtvere külas, jäädes osaliselt perspektiivse ärimaa maa-alale ning osaliselt metsa maa-alale. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu pärast võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

34

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Kehtiv Tartu linna üldplaneering 2040+ näeb ette vara juhtfunktsioonina suures osas ettevõtluse maa-ala, mõnevõrra väiksemal määral väikeelamumaa, metsamaa ning tee ja tänava maa-ala (viimane eelkõige seoses riigimaantee ehituse ja laiendamisega). Äralõige jääb tee ja tänava maa-alale, ettevõtluse maa- alale ning metsamaale. Kuivõrd tee ja tänava maa-ala on määratud eelkõige seoses riigimaantee ehituse ja laiendamisega, oleme äralõike hindamisel aluseks võtnud ärimaa ning metsamaa. Kuna äralõige elamumaad ei puuduta, siis elamumaaga ei ole hindamisel arvestatud.

Fragment kehtivast üldplaneeringu maakasutusjoonisest Vastavalt Maa-ameti kaardirakenduselt mõõdetud andmetele sai hindaja ärimaa pindalaks ca 30 700 m2

ning metsamaa pindalaks 9100 m2.

35

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Potentsiaalne ärimaa maa-ala suurusega ca 30 700 m2

Metsa maa-ala suurusega ca 9100 m2

Äralõike ligikaudne asukoht suurusega 4543 m2.

36

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Perspektiivsele ärimaale jääv äralõike osa suurusega ca 3500 m2.

Arvestades äralõike kuju ja paiknemist, jääb ärimaa maa-alale äralõikest ca 3450 m2. Võttes arvesse

hindamise eesmärki, Maa-ameti kaardilt mõõtmise täpsust, ümardame 3450 m2 sajalisteni ehk 3500 m2.

Seega hindamisel arvestame, et metsamaa maa-alale jääb äralõikest 4543 m2 – 3500 m2 = 1043 m2.

Ärimaa hindamine:

Võrdluseks valitud varad40 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me hinnatavas turusektoris hinnamuutusi täheldanud.

Asukoht Ärimaa kruntide puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on maanteelt hästi nähtavad ja leitavad.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult kõvakattega teelt.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 4 8

Hindamisel 32,00 € 46,81 € 43,19 €

Tehingu hind, € lähtuti 407 000,00 € 552 000,00 € 600 000,00 €

Tehingu aeg: kinnisasja pinnaühikuhinnast

jaan.22 apr.23 jaan.22

Ajaldamine: 0% 0% 0%

40 Müügitehingute tabel, p.3.5.

37

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Ajaldatud tehinguhin d: 32,00 € 46,81 € 43,19 €

Asukoht: Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn

Kandiküla Ülenurme alevik Kandiküla

piirneb Tartu-Tiksoja tugimaanteega, teelt hästi

nähtav, väljaarenemisjärgus

linnalähedane piirkond

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaantee läheduses, kuid maanteelt ei ole

hästi nähtav (naaberhoonestus

varjab vaadet), kehvem

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee

ääres, nähtavus väga hea,

samaväärne

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaantee vahetus läheduses,

maanteelt hästi nähtav, kuid ei piirne otseselt maanteega,

kehvem

Kohandus 20% 0% 10%

Kinnistu pindala

(m²): 30 700 12 718 11 792 13 892

Kohandus -15% -15% -15%

Tehnovõrgud: Puuduvad, vajalik lahendada lokaalselt

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrass

id krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrass

id krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrass

id krundi piiril, parem

Kohandus -30% -30% -30%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Detailplaneering puudub, perspektiivne ärimaa

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 4950 m2, täisehitus kuni 39%, oluliselt

parem

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 3365 m2, täisehitus kuni 29%, oluliselt

parem

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 1450 m2, täisehitus kuni 40%, oluliselt

parem

Kohandus -20% -20% -20%

Juurdepääs

Tartu-Tiksoja teelt mahasõit Tiksoja teele,

millelt on võimalik pääseda hinnatava varani

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus -45% -65% -55%

Kohandatud tehinguhind: 17,60 € 16,38 € 19,44 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 85,00% 65,00% 75,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,25 0,4 0,35

Kaalutud hind: 17,75 € 4,40 € 6,55 € 6,80 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Ärimaa väärtuseks kujuneb: 17,75 €/m2 x 30 700 m2 = 544 925 €.

Taandatuna pinnaühikuhinnale 17,75 €/m2.

Metsamaa (ilma seal kasvava puitmaterjalita) hindamine:

Metsamaa maa väärtuse hindamiseks ei ole kinnisvara hindaja koostanud võrdlustabelit, kuna raiega

metsamaade puhul ei ole kinnisvara hindajal vajalikke eriteadmisi ega ka piisavalt turu andmeid, et hinnata

võrdluskriteeriumite (pindala, kasvukohatüüp, juurdepääs jms) hinnamõjusid metsamaale. Seega on

metsamaa maa (ilma seal kasvava puitmaterjalita) hindamisel aluseks võetud metsahindaja hinnatud

väärtus.

38

Eksperthinnang nr. 0186-23T

Vastavalt metsahindaja selgitustele on maa väärtuse määramisel kasutatud Maa-ameti kinnisvara

hinnastatistika andmeid Tartumaal Tartu linnas 2022-2023 aasta jooksul toimunud metsamaa tehingute

osas, arvestades seejuures maa-ala kõlvikulist jagunemist ning selle kitsendusi ning arenguklasse,

algandmed on leitavad http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/. Raiutud keskmine metsamaa hind on

käesoleval hetkel suurusjärgus 3500 – 4200 €/ha, sõltudes mullaviljakusest, kitsendustest, liigilisest

koosseisust, asukohast, ligipääsetavusest jm.

Võttes arvesse metsamaa osa kogupindala 9100 m2 ning metsakorraldaja poolset sisendit metsamaa maa

hinna osas ilma seal kasvava puitmaterjalita, mis on 0,40 €/m2, saame metsamaa väärtuseks ilma seal

kasvava puitmaterjalita: 0,40 €/m2 x 9100 m2 = 3 640 €.

Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul

vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele,

millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige

teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2).

Äralõike hüvitusväärtus ärimaal:

3500 m2 x 17,75 €/m² = 62 125 (kuuskümmend kaks tuhat ükssada kakskümmend viis) €.

Äralõike hüvitusväärtus metsamaal, ilma seal kasvava metsata:

1043 m2 x 0,40 €/m² = 417,20 € ehk ümardatult 417 (nelisada seitseteist) €.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

39

Eksperthinnang nr. 0186-23T

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Antud juhul jääb äralõikele ka puitmaterjali, mistõttu on arvestatud ka äralõikele jääva puitmaterjali

väärtusega. Puitmaterjali väärtuse hindamisel on lähtutud metsakorraldaja Olavi Murumets´a kogutud

algandmetele ning Kadi Lätt’i poolt koostatud hindamisaktist (hindamisakt on lisatud käesoleva

eksperthinnangu lisasse nr 4). Kohapealne metsa ülevaatus teostati metsakorraldaja poolt 11.08.2023.

Raiutava metsa müügihind sortimentidena 6863 €.

Märkus: hindamisel ei ole arvestatud metsahindaja poolt välja toodud maa hinnaga (1830 €), kuivõrd metsa

hindaja on maa hindamisel aluseks võtnud lageraiutud metsamaa kõlviku hinna, kuid antud juhul on

tegemist üldplaneeringu järgselt ärimaaga ning maa väärtus on hinnatud vastavalt parimale kasutusele.

Seega kujuneb äralõikele jääva puitmaterjali väärtuseks vastavalt metsamaa hindamisaktile 6863 (kuus

tuhat kaheksasada kuuskümmend kolm) eurot.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad muu kaasneva kahju ja/või saamata jääva

tulu tekkele.

40

Eksperthinnang nr. 0186-23T

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 4543 m2 (sh 3500 m² ärimaast ja 1043 m² metsamaast)) Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

41

Eksperthinnang nr. 0186-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

42

Eksperthinnang nr. 0186-23T

43

Eksperthinnang nr. 0186-23T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

44

Eksperthinnang nr. 0186-23T

45

Eksperthinnang nr. 0186-23T

LISA 4 METSAMAA HINDAMISAKT

46

Eksperthinnang nr. 0186-23T

47

Eksperthinnang nr. 0186-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804)

Aadress: Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond

Eksperthinnang nr: 2412-10268-01/TRK Väärtuse kuupäev: 11.08.2023 Hindamisaruande kuupäev:

14.01.2025

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 Hindamise eeldused 6 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 11

3. Turuülevaade 16

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 16 3.2. Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade 20 3.3. Eesti metsamaa turg 26 3.4. Tartu maakonna metsamaa turg 30 3.5. Turustatavuse analüüs 32

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 33

4.1. Parim kasutus 33 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 34 4.3. Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil võrdlusmeetodil 35 4.4. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 46 4.5. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitusväärtuse hindamine 46

Lisa 1. Fotod 49

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 51

Lisa 3. Tartu Veevärk AS ja Tartu linnavalitsuse seisukohad 53

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 54

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

3

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804)

Aadress Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond

Omanik Waram OÜ (registrikood 14509871)

Omandivorm Kinnisasi

Katastritunnus 83101:003:0003

Katastriüksuse pindala 47 186 m2

Äralõike pindala 4 543 m2

Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu hoonestus Puudub

Üldplaneering

07.10.2021 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on maaüksuse olemasolevaks maakasutuseks määratud osaliselt tee ja tänava maa-ala, osaliselt ettevõtluse maa-ala, osaliselt metsamaa-ala ja osaliselt väikeelamu maa-ala. Äralõige tehakse valdavalt ettevõtluse maa-alalt ja metsamaa-alalt. Vähesel määral tehakse äralõige ka tee ja tänava juhtotstarbega maa-alalt, kuid seda käsitletakse hindamisel ärimaa koosseisus oleva alana, sest üldplaneeringu kohaselt on täpsema teemaa vajaduse selgumisel võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi

Detailplaneering Väärtuse kuupäeva seisuga detailplaneering puudus. 05.03.2024 algatatud detailplaneering, mille eesmärk on kaaluda võimalusi ärihoonetele ja väikeelamutele ehitusõiguse määramiseks

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Ülevaatuse kuupäev 21.12.2024

Väärtuse kuupäev 11.08.20231

Hindamisaruande kuupäev

14.01.2025

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/1903-1

Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et väärtuse kuupäeva ja ülevaatuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud hinnatava vara seisukorra osas selliseid muutuseid, mis võiks mõjutada turuväärtust

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks kinnistu kui terviku puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on väga madal

Hindamistulemuse täpsus ±30%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid.

KOMMENTAARID

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast ca 10% ning mõjutab mõnevõrra kinnisasja väärtust.

HINDAMISTULEMUS

1 Väärtuse kuupäev eelneb ülevaatuse kuupäevale, sest tellija soovil hinnatakse maaüksust mineviku ehk 11.08.2023 väärtuse kuupäeva seisuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

4

Aadressil Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond asuvast katastriüksusest tehtava äralõike väärtus on:

Ärimaa Metsamaa (ilma kasvava metsata)

Kasvav mets

Saamata jääv tulu metsa kohese raadamise tõttu

Kokku

Äralõike turuväärtus:

61 110 € 365 € 5 815 € 5 910 € 73 200 €

Ühikuhind: 17,46 €/m2 0,35 €/m2 1,28 €/m2

Kaasnevat kahju hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hindamistulemust ümardatud.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 189563)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond asuvast katastriüksusest tehtav 4 543 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist, Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS) ning kinnisasja erakorralise hindamise korrast. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Vastavalt EVS 875-12:2024 punktile 6.4.1 hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist, kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav, Vastavalt EVS 875-12:2024 punktile 6.4.3 on olukordades, kus kinnisasja ja äralõike olemusest ning turuinformatsioonist tulenevalt ei ole kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist võimalik eraldi esitada (st hindamistulemus oleks eeldatavalt samasugune hinnates kinnisasja turuväärtust nii enne kui ka peale äralõike teostamist), on sõltuvalt kinnisasja ja äralõike olemusest lubatud kasutada äralõike hindamisel kinnisasja kui terviku või äralõikega enim seotud kasutusotstarbe kõlviku ühikuväärtust, sealjuures tuleb arvestada, et eriti suuremate varade puhul võivad nende eri osad olla turu kontekstis eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb hindamisel ka arvesse võtta.2

2 Siinkohal on lähtutud EVS 875-12:2024 hindamisaruande kuupäeval kehtivast versioonist. See erineb EVS 875-12:2016-st, mis kehtis väärtuse kuupäeva seisuga. Samas EVS 875-12:2016 ei olnud kooskõlas KAHOS-ega, kuna pärines ajast, mil kehtis KAHOS-e nö eelkäijana kinnisasja sundvõõrandamise seadus.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

6

1.2. Hindamise eeldused

Hindamisel eeldatakse, et väärtuse kuupäeva ja ülevaatuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud hinnatava vara seisukorra osas selliseid muutuseid, mis võiks mõjutada turuväärtust. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 19.12.2024;

• Maa-ameti kaardirakendusest 20.12.2024 ning Maa-ameti tehingute andmebaasist seisuga 11.08.2023;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 20.12.2024;

• Tartu linna koduleheküljelt 20.12.2024;

• turuülevaadetes kasutatud algallikad ja nendega seonduvad kuupäevad on esitatud turuülevaadete juures.

Hindaja Triinu Kroon tegi hinnatava vara ülevaatuse 21.12.2024. Tehti äralõike ala ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 09.12.2024 saadetud e-kirjas võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid omaniku esindaja selleks soovi ei avaldanud. Metsa välitööd tegi Peep Põntson 27.12.2024. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Tartu linn

Asustusüksus Tähtvere küla

Lähiaadress Sepalaane

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Tartu linnas Tähtvere külas

Kaugus keskusest Tartu linnast ca 6 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses valdavalt metsamaa ning korterelamud. Paikneb Tartu-Tiksoja tee ääres

Juurdepääs Munitsipaalomandis olevalt kruuskattega Tiksoja teelt (tee nr 8310202)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

8

Kommunikatsioonid

Puuduvad. Tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass paiknevad kinnistu piiril, kuid nendega liitumise maksumus on Tartu Veevärk AS-lt saadud info kohaselt suurusjärgus 400 000 € (vt lisa 3). Tartu linnavalitsuse linnainsenerilt Mati Raamatult saadud info kohaselt lubab üldplaneering hinnatava vara piirkonda rajada lokaalse vee ja kanalisatsiooni, kuid lõplik otsus lokaalse või tsentraalse lahenduse osas tehakse menetluse käigus (vt lisa 3). Elektriliitumine puudub, alajaam 400 m raadiuses

Kaugused Oluline taristu Tartu linnas, so ca 6 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega ja tähistatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon3

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr

3216804

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Waram OÜ (registrikood 14509871)

Kanded ja märkused kinnistusraamat u esimeses osas

Puuduvad

3 Kinnisasja registriosa väljavõte on esitatud lisas 2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

9

Kanded ja märkused kinnistusraama- tu kolmandas osas

Kinnistusraamatu kolmandas jaos on järgmised kehtivad kanded:

• Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseaduse § 158.1 elektripaigaldise ehitamiseks, ja majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 17.08.2022.a. lepingu punktidele 2.1, 2.2, 3.1, 3.2 ja 3.3 ning lisaks olevale plaanile;

• Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides asjaõigusseaduse § 158¹ järgne elektripaigaldiste tähtajatu isiklik kasutusõigus. Muus osas on kasutusõiguse ese ja sisu määratud vastavalt 04.10.2022.a sõlmitud kasutusõiguse seadmise aluseks oleva lepingu punktides kolm (3) ja neli (4) ning plaanil (lisa).;

Eelnimetatud kanded on seotud elektripaigaldise kaitsevööndiga ning see mõjutab hinnatava vara väärtust negatiivselt.

Kitsendused

Maa-ameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kui terviku kohta märgitud:

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

10

Äralõike alale jääb osaliselt elektripaigaldise kaitsevöönd, avalikult kasutatava tee kaitsevöön, planeeringu ala, maaparandushoiuala.

Elektripaigaldise kaitsevöönd mõjutab metsata metsamaa väärtust, sest seal ei saa metsa majandada ning veehaarde sanitaarkaitseala mõjutab äri- ja tootmismaa väärtust, sest seda osa ei saa hoonestada.

Hüpoteegid4

• Hüpoteek summas 2 500 000,00 eurot AS LHV Pank (registrikood 10539549) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 288134; 482904; 714104; 714504; 714604; 817306; 912041; 1298231; 1507406; 1508406; 1848734; 1864306; 2861531; 2861631; 12275802;

• Hüpoteek summas 2 500 000,00 eurot AS LHV Pank (registrikood 10539549) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 288134; 482904; 714104; 714504; 714604; 817306; 912041; 1298231; 1507406; 1508406; 1848734; 1864306; 2861531; 2861631; 12275802. Õigus on järjekohalt IV jakku kande nr 1 all sisse kantud õiguse taga.

Maaomaniku teavitamine ja tema seisukohad

Hindaja teavitas 08.05.2024 e-kirja teel maaomaniku esindajat hindamise läbi viimisest. Omaniku esindaja e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Sellest tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole.

4 Hindamisel ei arvestata kehtivate hüpoteekidega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

11

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega ja tähistatud oranži tähisega

Aadress Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond

Katastritunnus 83101:003:0003

Pindala 47 186 m2

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

12

Äralõike plaan

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

13

Allikas: Transpordiamet

Äralõike pindala 4 543 m2

Äralõike kirjeldus

Äralõige tehakse maaüksuse põhjapoolsest osast

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud

Allikas: minu.kataster.ee

Äralõike alale jääb metsamaa, looduslik rohumaa ja muu maa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

14

Kirjeldus Ebakorrapärane, hulknurkne

Hooned ja rajatised

Puuduvad

Üldplaneering

07.10.2021 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on maaüksuse olemasolevaks maakasutuseks määratud osaliselt tee ja tänava maa-ala, osaliselt ettevõtluse maa-ala, osaliselt metsamaa-ala ja osaliselt väikeelamu maa-ala. Äralõige tehakse valdavalt ettevõtluse maa-alalt ja metsamaa-alalt. Vähesel määral tehakse äralõige ka tee ja tänava juhtotstarbega maa-alalt, kuid mida käsitletakse hindamisel ärimaa koosseisus oleva alana, sest üldplaneeringu kohaselt on täpsema teemaa vajaduse selgumisel võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi

Allikas: Tartu linna kodulehekülg

Detailplaneering Väärtuse kuupäeva seisuga detailplaneering puudus. 05.03.2024 on algatatud detailplaneering, mille eesmärk on kaaluda võimalusi ärihoonetele ja väikeelamutele ehitusõiguse määramiseks

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

15

Mullastik

Metsa kasvukohatüüp ja boniteet

Äralõike alal naadi kasvukohatüüp, Ia ja I boniteediklass

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

16

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast,

alates 2022. aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks olnud

Venemaa sõjaline agressioon Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti

sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2022. aastal 2021. aastaga võrreldes 1,3%.

SKP langes Statistikaameti esmase hinnangu põhjal 2023. aasta II kvartalis

3,0% 2022. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga suvise majandusprognoosi

kohaselt (avalikustatud 20.06.2023) prognoositakse 2023. aastal

majanduslanguseks 1,0%, 2024. aastast prognoositakse taas tõusu 2,4% ning

2025. aastal 3,5%.

SKP kasv Eestis

2023.-2025. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga suvise majandusprognoosiga (avalikustatud 20.06.2023).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2022. aastal 2021. aasta

keskmisega võrreldes 19,4%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas 2022. aastal

kõige rohkem 94,4% kallinenud elekter ning 123,8% kallinenud gaas. 73,5% kallim

tahkekütus ning 49,1% kallim soojusenergia andsid samuti olulise panuse

tarbijahinnaindeksi tõusule. Tarbijahinnaindeks langes 2023. juulis võrreldes 2023.

aasta juuliga 0,6% ning tõusis võrreldes eelmise aasta juuliga 6,4%. Võrreldes

2022. aasta juuliga olid kaubad 8,1% ja teenused 3,1% kallimad. Enne mullust kiiret

hinnakasvu oli tarbijahinnaindeks viimati aastases võrdluses üle 10% 2008. aasta

algusest kuni kolmanda kvartali lõpuni. Eesti Panga suvise majandusprognoosi

(avalikustatud 20.06.2023) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2023. aastal

9,1%, 2024. aastal 3,9% ning 2025. aastal 2,5%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

17

Tarbijahinnaindeks Eestis

2023.-2025. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga suvise majandusprognoosiga (avalikustatud 20.06.2023).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Töötuse määr oli 2022. aastal 5,6%, tööjõus osalemise määr 73,3% ning

tööhõive määr 69,2%. 2023. aasta I kvartalis oli töötuse määr 5,3%, tööhõive

määr 69,4% ja tööjõus osalemise määr 73,3%. Tööturg sai koroonaviirusega

seonduvas kriisis tugeva tagasilöögi. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse

kasv, 2021. aasta aprilliks oli töötuse määr saavutanud viimaste aastate

kõrgeima taseme ning oli 8,8%, misjärel hakkas tasapisi langema. Eesti

Panga suvise majandusprognoosi (avalikustatud 20.06.2023) kohaselt on

2023. aastal töötuse määr 6,5%, 2024. aastal 7,1% ning 2025. aastal 6,2%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

18

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule. Otsene mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste rendialandustega 2020. aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle mõjust majandusele kui ka Euribori kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu aktiivsus hakanud langema. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitab tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Seejuures tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. Tehingute arv langes 2022. aastal 18% võrreldes 2021. aastaga, mil toimus 60 498 müügitehingut koguväärtusega 5,5 miljardit €. 2022. aasta algusest kuni maini langes tehingute arv mõnevõrra võrreldes aastataguse ajaga. Juunis, juulis ja augustis oli tehingute arv viimasel neljal aastal suhteliselt sarnane nii kuude kui erinevate aastate lõikes. 2022. aasta septembris, oktoobris, novembris ja detsembris ning 2023. aasta jaanuaris ja veebruaris langes tehingute arv ca 30% võrreldes aasta varasema ajaga ning oli viimase kümne aasta madalaimal tasemel. 2023. aasta märtsis, aprillis ja mais tehinguaktiivsus mõnevõrra tõusis, kuid oli jätkuvalt vastavalt 17%, 23% ning 22% madalam kui aasta varasemalt samal ajal. 2023. aasta juunis ja juulis langes tehingute arv 18% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. Eelmiste aastate sama perioodiga võrreldes madalamat tehinguaktiivsust võib prognoosida ka lähikuudel.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

19

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrgel tasemel kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Viimati ületas eluasemelaenude kvartali käive 600 miljoni piiri 2006. aasta III ja IV kvartalis. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Lähemal ajal jätkub intresside tõus ning laenukäibed püsivad madalad nii eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

20

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti pank

3.2. Hoonestamata äri-ja tootmismaa segmendi ülevaade5

Pärnu piirkonnas domineerivad tootmismaa tehingud, kui äri- ja tootmismaa hinnatase on varasematel perioodidel olnud sarnane ja need on eelistatud sarnaste omaduste osas (eelistatakse elamumaadest suuremaid kinnisasju, eelistatud on tehnovarustusega ja hea juurdepääsuga kinnisasjad). Ärimaadena enam on hinnatud suuremate maanteede ääres äriliselt atraktiivses liiklusvoogudele nähtavas asukohas asuvad kinnistud. Need on käsitletavad konkureerivate varadena, sest lisaks 100% ärimaa ja tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjadele müüakse ka osalise segasihtotstarbega ärimaa+tootmismaa hoonestamata kinnisasju (üldjuhul sellised, kus kontoriruumid on tootmisega samal kinnisasjal), kuid need ei kajastu statistikas, s.t tegelik tehingute arv äriotstarbeliste varadega võib olla suurem esitatust.

5 Lähtutud on Maa-ameti 2023. aasta turuülevaatest.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

21

Hoonestamata ärimaadega tehti 2023. aastal Eestis kokku 93 tehingut, mis on 18% vähem kui eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 26% (vt alljärgnev tabel).

Allikas: Maa-ameti 2023. aasta turuülevaade Eelnev tabel kajastab kõiki Eestis toimunud ostu-müügitehinguid hoonestamata ärimaaga. Järgnev joonis ja tabel kajastab vaid vabaturutehingute statistikat.

Allikas: Maa-ameti 2023. aasta turuülevaade

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

22

Allikas: Maa-ameti 2023. aasta turuülevaade Hoonestamata tootmismaaga tehti 2023. aastal Eestis kokku 260 tehingut, mis on 8% rohkem kui eelneval aastal. Tehingute koguväärtus kahanes 12%.

Allikas: Maa-ameti 2023. aasta turuülevaade Eelnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata tootmismaaga. Järgnev joonis ja tabel kajastab vaid vabaturutehingute statistikat.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

23

Allikas: Maa-ameti 2023. aasta turuülevaade

Allikas: Maa-ameti 2023. aasta turuülevaade

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

24

Järgnev tabel kajastab kõiki ostu-müügitehinguid hoonestamata äri- ja tootmismaaga. Hoonestamata ärimaa ruutmeetri mediaanhind oli 2023. aastal kõrgemal tasemel Harju maakonnas, kus 2022. aastal tootmismaal oli 18,00 €/m² ja ärimaal oli 63,01 €/m². Tartu maakonnas hoonestamata ärimaaga 2023. aastal tehtud tehingute mediaan oli 45,54 €/m² ja tootmismaa mediaan oli 14,29 €/m²

Hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingud maakondades 2023. aastal Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

25

Tartu maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa segment Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas 2023 kõige aktiivsem oli turg Luunja vallas, kus tootmismaadega tehti 11 tehingut ja ärimaadega 1, millele järgnes Tartu vald, kus tootmismaadega tehti 7 tehingut ja ärimaadega 1. Kuna tehingute arv on väike, siis antud statistika põhjal ei ole võimalik järeldusi teha. Statistikas ei kajastu tehingud, mis on tehtud liitsihtotstarbega katastriüksustega äri-ja tootmismaa. Tartu maakonnas Tartu vallas, Kambja vallas ja Tartu linnas toimiunud müügitehingud Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata äri- ja tootmismaa sihtotstarbega äri- ja tootmismaa müügitehingud Tartu maakonnas Tartu vallas, Tartu linnas ja Kambja vallas, mille pindala on vähemalt 1 000 m2. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga või mille hinnatase vastab maatulundusmaale. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

Müügitehingud 2023. aastal (11.08.2023 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Tehingu kuupäev

Tehingu- hind, €

Maaüksuse pindala, m2

Hind, €/m2

Sihtots- tarve

KM sisaldu- mine tehingu- hinnas

Tartu vald Vahi alevik 11.01.2023 270000 6505 42 Ä 20%, T 80%

T

Tartu vald Vahi alevik 31.01.2023 402000 12341 33 Ä 20%, T 80%

T

Kambja vald

Soinaste küla 20.01.2023 180738 3347 54 Ä 50%, T 50%

T

Kambja vald

Soinaste küla 31.01.2023 197100 3650 54 Ä 50%, T 50%

T

Tartu linn Vorbuse küla 10.02.2023 385000 5970 64 Ä 100% T

Kambja vald

Soinaste küla 16.02.2023 660000 10563 62 Ä 100% T

Kambja vald

Soinaste küla 07.03.2023 197064 3570 55 Ä 50%, T 50%

T

Kambja vald

Soinaste küla 07.03.2023 168636 3055 55 Ä 50%, T 50%

T

Tartu vald Tabivere alevik

24.03.2023 33600 8966 4 T 100% T

Kambja vald

Soinaste küla 30.03.2023 339420 5657 60 Ä 50%, T 50%

T

Kambja vald

Ülenurme alevik

17.04.2023 552000 11792 47 Ä 50%, T 50%

F

Kambja vald

Räni alevik 30.05.2023 330000 4158 79 Ä 50%, T 50%

T

Kambja vald

Reola küla 30.05.2023 360000 9941 36 T 100% T

Tartu vald Kõrveküla alevik

05.06.2023 231372 3274 71 Ä 50%, T 50%

T

Tartu vald Kõrveküla alevik

17.07.2023 183770 3058 60 Ä 50%, T 50%

F

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

26

Tartu maakonnas asuvate suuremate (al 5 000 m2) äri- ja tootmispotentsiaaliga maade müügipakkumised (31.12.2024 seisuga)6

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse pindala, m2

Hind, €/m2 Kommentaarid

Kambja Tõrvandi 255 000 5 914 43,2

Detailplaneering olemas. Tehnovõrkudega liitumistasud makstud, asub 5 km kaugusel Tartu linna piirist, 500 m kaugusel Tartu-Võru, Luhamaa maanteest. Hinnale lisandub käibemaks

Tartu Rahinge 395 000 11 850 33,3

Detailplaneering olemas. Asub Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa tee ääres.

Kambja Ülenurme 453 500 9 070 50,0

Detailplaneering olemas. Asub Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa tee ääres. Hinnas sisalduvad elektriliitumine ning vee- ja kanalisatsioonitrassi liitumine kinnistu piirini. Hinnale lisandub käibemaks

Allikas: kv.ee

3.3. Eesti metsamaa turg7

Üldist

Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

6 Väärtuse kuupäev on minevikus ning hindamise hetkel pole võimalik ajaloolisi müügipakkumisi esitada. Esitatud on 31.12.2024 seisuga müügipakkumised. Kuna väärtuse kuupäeva ja hinnangu koostamise vahepealsel ajal ei ole olulisi muutuseid turusituatsioonis toimunud, siis annavad esitatud tehingud sarnase ettekujutuse müügis olevatest alternatiivsetest varadest.

7 Allikas: Maa-amet, 2022 ja 2023. aasta turuülevaade, MTÜ Eesti Erametsaliit www.erametsaliit.ee, Estonian Land Experts OÜ www.maahind.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

27

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

• Asukoht (sh juurdepääs) o Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava

metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust.

• Pindala o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul

kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib reegel, mida suurem kinnistu seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurfirmadele osta ka eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed just suuremate metsafirmade jaoks, sest metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat.

• Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk

boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets.

• Metsa liigiline ja vanuseline koosseis o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud

okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust kuusikut või 100-120 aastast männikut.

• Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on

metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

28

Metsata metsamaa tehingute arv, pindala ja koguväärtus

2023. aastal toimus 59 metsata metsamaa tehingut, kogupindalaga 224,2 ha. Keskmine pindala oli 4,7 ha. Tehingute kogusumma oli 786 505 €. Selge piir metsata metsamaa määratlemiseks puudub ja seetõttu pikaajalist dünaamikat analüüsitud ei ole.

Metsata metsamaa keskmised hinnad

2023. aastal oli aritmeetiline keskmine tehinguhind 3 718 €/ha. Maa-ameti 2023. aasta IV kvartali turuülevaate kohaselt on metsata metsamaa mediaankeskmine hind viimase nelja kvartali jooksul 3 471 €/ha.

Tehingud kasvava metsaga

Tehinguaktiivsuse poolest oli 2023. aastal esirinnas Saare ja Pärnu maakond, kus tehti 2023. aastal

vastavalt 191 ja 133 tehingut.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

29

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Võru maakonnas 9857 €/ha. Rapla

maakonna keskmine 6459 €/ha oli Eesti keskmisest 6381 €/ha ca 1% kõrgem.

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad maakonniti

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

30

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Erametsade puiduhindade statistika, €/tm

Allikas: MTÜ Eesti Erametsaliit, www.erametsaliit.ee

3.4. Tartu maakonna metsamaa turg

Tartu maakonna metsamaa müügi- tehingud

Viimastel aastatel on Tartu maakonna metsamaa mediaanhind teinud läbi kiire kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Tartu maakonnas on aastate jooksul metsamaa mediaanhinnad hüppeliselt kasvanud, mis on omane kogu Eestile.

Pindala,

ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2019 175 5,7 4 762 258 1 000 155 000 270 16 686 3 802 4 830

2020 194 6,3 5 154 113 1 000 135 200 314 19 608 3 710 4 426

2021 153 6,2 5 666 046 1 000 211 600 206 21 716 5 348 6 189

2022 129 6,0 7 115 360 1 500 291 101 314 32 037 7 278 9 339

2023 63 6,7 3 935 609 5 000 500 000 1 264 27 778 7 483 8 996

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

31

Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Tartu maakonnas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Tartu maakonna metsata metsamaa müügitehingud 2023. aastal8

Vald/linn Küla Tehingu kuupäev

Tehingu- hind, €

Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Metsamaa osakaal

Tartu maakond

Tartu vald Sojamaa küla 17.01.2023 12000 4,41 2721 90%

Peipsiääre vald

Sudemäe küla 07.09.2023 32000 3,36 9524 71%

Nõo vald Meeri küla 14.06.2023 27000 3,09 8738 90%

Peipsiääre vald

Sudemäe küla 31.07.2023 28100 3,36 8363 71%

Kambja vald Raanitsa küla 02.02.2023 16000 2,95 5424 84%

Luunja vald Poksi küla 03.05.2023 34000 7,12 4775 98%

Elva vald Teedla küla 15.05.2023 33000 8,32 3966 80%

Elva vald Lapetukme küla

11.08.2023 15000 4,64 3233 98%

Luunja vald Poksi küla 03.05.2023 22100 7,12 3104 98%

Tartu maakonnas asuvate metsamaade müügipakkumised (31.12.2024 seisuga)9

Aadress Müügihind, € Maaüksuse pindala, ha Hind, €/ha Kommentaarid

Nõo vald, Järiste 9 900 2,4 4 100 Ca ½ metsast raiutud

Tartu vald, Valgma 10 300 2,0573 5 000 Valmiv lehtpuumets

Allikas: kv.ee

8 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Tartu maakonnas, mille pindala on vähemalt 1 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 70% ulatuses metsamaa ja tehtud on metsa raiet. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2023. aasta tehingud on esitatud seisuga 11.08.2023. Valimis on mõned Eesti keskmisest metsata metsamaa hinnast kõrgemad tehinguhinnad, mida pole võrdlemiseks kasutatud, sest need sisaldavad olulisel määral kasvavat metsa ja/või omavad mõningast ehituslikku perspektiivi. 9 Väärtuse kuupäev on minevikus ning hindamise hetkel pole võimalik ajaloolisi müügipakkumisi esitada. Esitatud on 31.12.2024 seisuga müügipakkumised. Kuna väärtuse kuupäeva ja hinnangu koostamise vahepealsel ajal ei ole olulisi muutuseid turusituatsioonis toimunud, siis annavad esitatud tehingud sarnase ettekujutuse müügis olevatest alternatiivsetest varadest.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

32

3.5. Turustatavuse analüüs10

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on äri- ja tootmisettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on erineva suurusega äri- ja tootmisettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast on maaüksus nõutud enim nende seas, kelle jaoks on oluline suurlinna lähedus ja hea ligipääsetavus.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Vara lõppkasutajad on erineva suurusega äri-ja tootmisettevõtted, kes vajavad suurt maaüksust ja suurt hoonet ning kelle tegevuse jaoks suurte keskuste lähedus ei ole oluline.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on hindamise hetkel mõned müügipakkumised kinnisvaraportaalis kv.ee.

Müügiperiood (likviidsus) Tulenevalt hinnatava vara asukohast on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

10 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

33

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv hoonestamata katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 47 186 m2, ning sellest tehtav äralõige 4 543 m2. 07.10.2021 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on maaüksuse olemasolevaks maakasutuseks määratud osaliselt tee ja tänava maa-ala, osaliselt ettevõtluse maa-ala, osaliselt metsamaa-ala ja osaliselt väikeelamu maa-ala. Äralõige tehakse valdavalt ettevõtluse maa-alalt ja metsamaa-alalt. Vähesel määral tehakse äralõige ka tee ja tänava juhtotstarbega maa-alalt, kuid mida käsitletakse hindamisel ärimaa koosseisus oleva alana, sest üldplaneeringu kohaselt on täpsema teemaa vajaduse selgumisel võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi. Väärtuse kuupäeva seisuga detailplaneering puudus. 05.03.2024 algatatud detailplaneering, mille eesmärk on kaaluda võimalusi ärihoonetele ja väikeelamutele ehitusõiguse määramiseks.

Ümbruses on metsamaa ning ning korterelamud. Paikneb Tallinn-Tartu maantee vahetus läheduses Tartu- Tiksoja tee ääres. Tartu linnast 6 km kaugusel.

Tulenevalt hinnatava vara asukohast ning üldplaneeringust on maaüksuse parimaks kasutuseks osaliselt ärimaa ja transpordimaa (ca 30 800 m2 ulatuses, mõõdetud Tartu linna üldplaneeringult, vt allolev joonis) ning osaliselt metsamaa (ca 16 386 m2 ulatuses). Äri- ja transpordimaad on hinnatud koos, sest üldplaneering ei keela otseselt transpordimaale ehitamist ning tavaliselt ei ehitata ehitusliku potentsiaaliga maad äärest ääreni täis ning täpne hoonestatav ala selgub detailplaneeringu menetluse käigus.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

34

Ca 3 500 m2 suurune ala (mõõdetud Tartu linna üldplaneeringult, vt allolev joonis) äralõikest jääb äri- ja transpordimaa juhtotstarbega alale ning 1 043 m2 suurune ala metsamaa juhtotstarbega alale.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info.

Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele

kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on väljavenitatud kujuga, seega seda ei ole võimalik käsitleda ei tootmismaa ega metsamaa kontekstis eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku äri- ja tootmismaa juhtotstarbega ala ning metsamaa juhtotstarbega ala ühikuväärtuse põhjal, millele liidetakse kasvava metsa turuväärtus ning saadud tulemus iseloomustabki väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kasvava metsa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse tulumeetodit.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

35

Tulumeetodi ehk tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on - tulu kapitaliseerimine, - diskonteeritud rahavoo analüüs. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.1). Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.3). Saamata jääva tuluna käsitletakse raieküpse metsa nüüdisväärtuse (põhineb teoreetiliselt raieküpsuseni kasvatud metsa väärtuse kuupäeva diskonteeritud puhastulul) ja metsa tänase turuväärtuse vahet. Metsa hindamisel hüvitamise eesmärgil on lähtutud viimase aasta 3 kõrgema kuu RMK avaldatud hindadest. Hüvitamise eesmärgil hinnatav äralõike väärtus saadakse äralõike turuväärtuse ja saamata jääva tulu summeerimise teel.

4.3. Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil võrdlusmeetodil

Ärimaa juhtotstarbega alalt tehtava äralõike hindamine

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.2 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Tartu linna lähiümbrus), potentsiaali ning tehingu toimumise aega. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Vald/linn Küla/ alevik

Tehingu kuupäev

Tehingu- hind, € (ilma KM)

Maa- üksuse pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

KM sisaldu- mine tehingu -hinnas

Tartu vald Vahi

alevik 31.01.2023 335 000 12 341 27,10 Jah

Kambja vald

Ülenurme alevik

17.04.2023 552 000 11 792 46,81 Ei

Kambja vald

Reola küla

30.05.2023 300 000 9 941 30,18 Jah

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale, €/m2

Tehingute ajaldamine

Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

36

Võrdlus- elementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Enamhinnatud on kinnistud, mis paiknevad äriliselt atraktiivsetes asukohtades (maanteede ääres, linnades või nende äärealadel) ja millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid.

• Pindala

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Maastaabiefekti ulatus võib olla kuni 50% kinnistu väärtusest.

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust. Hajaasustuse puhul on olulisim ampripõhise liitumise olemasolu. Hinnatava vara puhul on tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumise maksumus ca 400 000 €, lokaalse vee- ja kanalisatsiooni maksumus minimaalselt (sõltub tegelikest vajadustest) ca 25 000 € (Hange.ee keskkonna pakkumiste põhjal on eramaja puurkaevu rajamise hind keskmiselt ca 12 000 € + km ja kogumismahuti/biopuhasti/imbväljaku rajamise hind ca 7 000 € + km), kuid lokaalsete lahenduste rajamise võimalikkus selgub detailplaneeringu menetluse käigus. Lokaalsete lahenduste rajamine sõltub suuresti planeeritavast hoonestusmahust (sellele viitab ka Tartu linnainsener oma kirjas, vt lisa 3). Mida suurem on planeeritav hoonestusmaht, seda väiksem on tõenäosus lokaalse vee ja kanalisatsiooni rajamiseks. Kuna tsentraalse vee- ja kanalisatsiooni rajamise puhul on tegemist suurte summadega ja seetõttu oleksid kohandused ebaproportsionaalselt suured, on liitumisi arvesse võetud kulupõhiselt võrdlustabeli all ning võrdlustabelis on eeldatud, et hinnatava vara puhul on vee- ja kanalisatsiooniliitumine sarnane võrreldavatega (st kinnistu piiril). Elektriliitumist on võrdlustabelis arvesse võetud, kuid need olid müügitehingute hetkel hinnatavaga selles mõttes sarnased, et liitumiste rahaline maksumus ei moodustanud 5% (mis on kohandamisel kasutatav minimaalne samm) kinnistu hinnast ning seega kohandamiseks põhjus puudub.

• Kinnistu kuju ja kitsendused

o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

37

• Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal

o Äri- ja tootmismaa on hinnatavas asukohas hinnatasemelt sarnased. Samas maatulundusmaa on oluliselt madalama väärtustasemega. Detailplaneeringu ja/või projekteerimistingimuste olemasolu tõstab kinnistu väärtust, sest annab ehitusõiguse.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond

Tartu linn Tartu vald Kambja vald Kambja vald

Tähtvere küla Vahi alevik Ülenurme alevik Reola küla

Sepalaane

Tehinguhind, €

335000 552000 300000

Tehinguhind, €/m2 27,15 46,81 30,18

Tehingu aeg 31.01.2023 17.04.2023 30.05.2023

Kohandus 0% 0% 0%

Kohandatud tehinguhind, €

27,1 46,8 30,2

Makroasukoht

Asub Tartu linnas Tähtvere külas. Tartu linnast ca 6 km kaugusel

Asub Tartu vallas Vahi alevikus. Tartu linnast ca 6 km kaugusel

Asub Kambja vallas Ülenurme alevikus. Tartu linnast ca 10 km kaugusel

Asub Kambja vallas Reola külas. Tartu linnast ca 11 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses valdavalt metsamaa ning korterelamud. Paikneb Tartu- Tiksoja tee ääres. Juurdepääs munitsipaalomandis olevalt kruuskattega Tiksoja teel

Ümbruses põllumaa ja tihedalt paiknevad äri- ja tootmishooned. Nähtavus suurtelt maanteedelt puudub. Juurdepääs munitsipaalomandis olevalt kõvakattega teelt

Ümbruses hoonestamata äri- ja tootmismaad, üksikud tootmishooned ja üksikelamud. Paikneb Tallinn-Tartu maantee ääres, nähtavus väga hea. Peale- ja mahasõit eraomandis olevalt kõvakattega teelt, millele on seatud võrreldava vara kasuks servituut

Ümbruses hoonestamata äri- ja tootmismaad, üksikud tootmishooned ja üksikelamud. Paikneb Tallinn-Tartu maanteest ca 150 m kaugusel, nähtavus hea. Juurdepääs munitsipaalomandis olevalt kõvakattega teelt

Kommentaar

Halvem Sarnane Sarnane

Kohandus 20% 0% 0%

Pindala, m2 30800 12341 11792 9941

Kommentaar

Väiksem Väiksem Väiksem

Kohandus -15% -15% -15%

Kommunikatsioonid

Elektriliitumine puudub, lähim elektrialajaam kuni 400 m kaugusel

Olemas elektriliitumine 25A

Olemas elektriliitumine 6A

Olemas elektriliitumine 25A

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

38

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu kuju ja kitsendused

Ebakorrapärane, hulknurkne. Ca 1000 m2 ulatuses jääb maaüksus veehaarde sanitaarkaitsealale

Hulknurkne, kompaktne. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Hulknurkne, kompaktne. Asub tervikuna lennuvälja kaitsevööndis ja ca 1700 m2 ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, mis võivad seada piiranguid hoonestamisele

Hulknurkne, kompaktne. Asub ca 2700 m2 ulatuses elektripaigaldise kaitsevööndis, mis võib seada hoonestamisele piirangud

Kommentaar

Pisut parem Sarnane Sarnane

Kohandus -5% 0% 0%

Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal

Maatulundusmaa. ÜP kohaselt on maaüksuse olemasolevaks maakasutuseks määratud valdavalt äri- ja tootmismaa, vähemal määral transpordimaa. DP puudub

Tootmismaa 80%, ärimaa 20%. 2007. a kehtestatud DP kohaselt äri- ja tootmismaa. Max ehitisealune pindala 4 685 m2. Täisehituse protsent 38%

Tootmismaa 50%, ärimaa 50%. 2011. a kehtestatud DP kohaselt äri- ja tootmismaa. Max ehitisealune pindala 3 365 m2. Täisehituse protsent 29%

Tootmismaa 100%. DP kohaselt tootmismaa. Max ehitisealune pind 3 512 m2. Täisehituse protsent 35%

Kommentaar

Parem, olemas ehitusõigus

Parem, olemas ehitusõigus

Parem, olemas ehitusõigus

Kohandus -20% -20% -20%

Summaarne kohandus

-20% -35% -35%

Summaarne kohandus, €

-5,43 -16,38 -10,56

Kohandatud tehinguhind, €

21,72 30,43 19,62

Kohanduste absoluutväärtuste summa

60% 35% 35%

Kaalud 0,20 0,40 0,40

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

24,36 4,34 12,17 7,85

Hinnatava vara puhul paiknevad tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass kinnistu piiril, kuid nendega liitumise maksumus on Tartu Veevärk AS-lt saadud info kohaselt suurusjärgus 400 000 € (vt lisa 3). Tartu Linnavalitsuse linnainsenerilt Mati Raamatult saadud info kohaselt lubab üldplaneering hinnatava vara piirkonda rajada lokaalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemi, kuid lõplik otsus lokaalse või tsentraalse lahenduse osas tehakse menetluse käigus (vt lisa 3). Kuna täpset tõenäosust tsentraalsete või lokaalsete kommunikatsioonide osas pole võimalik hinnata, on hindamisel aluseks võetud nende kahe aritmeetiline keskmine, st mõlema lahenduse tõenäosust on hinnatud võrdselt. Kinnistu turuväärtusest (mis sisaldab eeldust, et kommunikatsioonid on võrreldavatega sarnased, st liitumine võimalik krundi piiril) lahutatakse ühel juhul tsentraalsete kommunikatsioonide rajamise maksumus ning teisel juhul lokaalsete kommunikatsioonide rajamise maksumus. Seejärel leitakse mõlema turuväärtuse ühikuhind ning äralõike hindamisel on aluseks võetud nende kahe ühikuhinna aritmeetiline keskmine.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

39

Turuväärtus, € (eeldades, et kommuni- katsioonid on võrreldavate sarnased)

Kommuni- katsioonide rajamise maksumus, €

Turuväärtus võttes arvesse kommunikatsioonide rajamise kulu, €

€/m2 Aritmeetiline keskmine m2 hind

Tsentraalne vesi ja kanalisatsioon

750 303 400000 350303 11,37

17,46

Lokaalne vesi ja kanalisatsioon

750 303 25000 725303 23,55

Kinnistu ärimaa juhtotstarbega alalt tehtava äralõike turuväärtus on seega 17,46 €/m2 x 3 500 m2 = 61 110 €. Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Metsamaa juhtotstarbega ala hindamine

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud eelkõige maaüksuse olemust (raiesmik), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Tehingu- summa, €

Pindala, ha

Tehingu- summa, €/ha

Kirjeldus

Tartu vald, Sojamaa küla

17.01.2023 12 000 3,19 2 721

metsamaa 97%,lageraie, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go muld, angervaksa kasvukohatüüp

Elva vald, Teedla küla

15.05.2023 33 000 8,32 3 966

metsamaa 99%, lageraie,üksikud puud, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go, GI1 muld, tarna-angervaksa kasvukohatüüp

Elva vald, Lapetukme küla

11.08.2023 15 000 4,64 3 233

metsamaa 98%, lageraie, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go, Ko muld, naadi kasvukohatüüp

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

40

Tehingute ajaldamine

Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Võrdlus- elementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Kuna hinnad on üle Eesti pigem ühtlustumas, siis makroasukoha mõju on vähenemas. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri raadiuses paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad. Erisusena saab välja tuua siiski oluliste keskuste läheduse, mis avaldab üldisele hinnatasemele mõju ja mis seeläbi mõjutab ka kohandamist.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed.

• Maatüki suurus

o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis metsamaa puhul see ei kehti. Üksikjuhtumi tasandil võib pindala oluline olla, kuid statistlise üldistuse puhul maatüki suuruse mõju ühikuhinnale puudub ja seetõttu sellega kohandmisel ka ei arvestata.

• Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Tervet Eestit hõlmavale statistikale tuginedes on hinnaerinevus 40% suurusjärgus. Raiesmikud on madalamalt hinnatud kui kasvava metsaga maaüksused.

• Kasvukohatüüp ja boniteet

o Enimhinnatud kasvukohatüübid on jänesekapsa-pohla, jänesekapsa- mustika, jänesekapsa ja naadi kasvualad, vähem hinnatud on soisemad kasvualad nagu madalsoo, siirdesoo, raba, leesikaloo, labikaloo, sambliku, kanarbiku, sinika, osja ja tarna alad. Boniteet sõltub peamiselt mullaliigist, veerežiimist (kuivenduse olemasolust) ja reljeefist. Metsi võrreldakse boniteetide alusel nende jagamisel boniteediklassidesse I-V, kus kiireima kasvu ja suurema tootlikkusega on I klass ning kõige kehvem V.

• Kuju, kitsendused ja reljeef

o Kuju, kiitsendused ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond

Tartu linn Tartu vald Elva vald Elva vald

Tähtvere küla Sojamaa küla Teedla küla Lapetukme küla

Sepalaane

Tehinguhind, €

12000 33000 15000

Tehinguhind, €/ha 2721 3966 3233

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

41

Tehingu aeg 17.01.2023 15.05.2023 11.08.2023

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

2721 3966 3233

Makroasukoht

Asub Tartu linnas Tähtvere külas. Tartu linnast ca 6 km kaugusel

Asub Tartu vallas Sojamaa külas. Tartu linnast ca 15 km kaugusel

Asub Elva vallas Teedla külas. Elva linnast ca 14 km kaugusel

Asub Elva vallas, Lapetukme külas. Rõngu alevikust ca 5 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses valdavalt metsamaa ning korterelamud. Paikneb Tartu-Tiksoja tee ääres. Juurdepääs munitsipaalomandis olevalt kruuskattega Tiksoja teel

Valdavalt on ümbruskonnas põllumaa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast riigiomandis olevalt teelt ca 200 m

Valdavalt on ümbruskonnas põllumaa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast riigiomandis olevalt teelt ca 200 m

Valdavalt on ümbruskonnas mets ja üksikud hajali paiknevad hooned. Juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast riigiomandis olevalt teelt ca 200 m

Kommentaar

Pisut halvem Pisut halvem Pisut halvem

Kohandus 5% 5% 5%

Maatüki suurus, ha 0,92 4,41 8,32 4,64

Kommentaar

Mõju puudub Mõju puudub Mõju puudub

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

Metsamaa (eeldatakse, et raiesmik)

Metsamaa 90% (valdavalt raiesmik ca 400 tm valmivat okaspuumetsa), muu maa 6%, looduslik rohumaa 4%

Metsamaa 80% (raiesmik), muu maa 11%, looduslik rohumaa 8%, haritav maa 1%

Metsamaa 100% (raiesmik)

Kommentaar

Pisut parem Sarnane Sarnane

Kohandus -5% 0% 0%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

42

Kasvukohatüüp ja boniteet

Naadi 100%, Ia ja I boniteediklass

Naadi 100%, Ia ja I boniteediklass

Naadi 100%, I boniteediklass

Naadi 67%, sinilille 30%, angervaksa 2%. I boniteediklass

Kommentaar

Sarnane Sarnane Pisut halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Kuju, kitsendused ja reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, ebakorrapärane, hulknurkne, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, hulknurkne, ebakorrapärane, tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

0% 5% 10%

Summaarne kohandus, €/ha

0 198 323

Kohandatud tehinguhind, €/ha

2721 4165 3556

Kohanduste absoluutväärtuste summa

10% 5% 10%

Kaalud 0,30 0,40 0,30

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

3549 816 1666 1067

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

0,35

Äralõike pindala, m2

Äralõike turuväärtus, €

1043 365

Metsamaa (ilma kasvava metsata) juhtotstarbega alalt tehtava äralõike turuväärtus väärtuse kuupäeval on 365 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

43

Metsamaa juhtotstarbega alalt tehtava äralõike kasvava metsa turuväärtus Kasvava metsa hindamise ja takseeriseloomustuse tegi Metsaekspert OÜ 11.08.2023 sortimentide hindade seisuga. Välitööd tegi Peep Põntson 27.12.2024.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

44

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

45

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

46

Metsamaa juhtotstarbega alalt tehtava äralõike kasvava metsa turuväärtus on 5 815 €. Äralõike turuväärtus on 61 110 € (ärimaa juhtotstarbega ala turuväärtus) + 365 € (kasvava metsata maa turuväärtus) + 5 815 € (kasvava metsa turuväärtus) = 67 290 € (14,81 €/m2 taandatuna äralõike pindalale).

4.4. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, mis muuhulgas sisaldab saamata jäävat tulu metsa kohesest raadamisest, iseloomustabki omanikule tekitatavat kahju.

4.5. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ning hindamine hüvitamise eesmärgil

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

47

Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1) Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1)

Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist, sh parenduste kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Omanikule alles jääva osa metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine, äralõike alal paikneva metsa väärtust on hindamisel arvesse võetud. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Saamata jääv tulu metsa kohese raadamise tõttu Väärtuse kuupäeval on tegemist osaliselt noore metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset väärtust ei oma. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud. Alljärgnevalt on hinnatud äralõike alale jääva kasvava metsa väärtus hüvitamise eesmärgil.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

48

Metsa hindamine koostati 11.08.2023 seisuga, mille kohaselt on küpse metsa väärtus hüvitamise eesmärgil 11 725 €. Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik väärtus hetkeolukorras 5 815 € (vt pt 4.3). Saamata jääv tulu on seega 11 725 € – 5 815 € = 5 910 €. Äralõike väärtus hüvitamise eesmärgil on 73 200 € (16,1 €/m2), millest maa turuväärtus on 67 290 € ning saamata jääv tulu metsa kohese raadamise tõttu 5 910 €. Kaasnevat kahju hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtust ümardatud.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

49

Lisa 1. Fotod

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

50

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

51

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

52

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

53

Lisa 3. Tartu Veevärk AS ja Tartu linnavalitsuse seisukohad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

54

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 189563)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 3216804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sepalaane, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2412-10268-01/TRK

55

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Waram OÜ

[email protected]

Meie 15.01.2025 nr 8-3/23-002/18390-5

Transpordiameti viimane pakkumine

kinnisasja osa võõrandamiseks Sepalaane

kinnisasjast

Transpordiamet esitas Teile kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

01.02.2023.a. kirjaga nr 8-3/23-002/2541-1 alustatud Sepalaane kinnisasjast äralõike omandamise

menetluse käigus 24.08.2023.a. kirjaga nr 8-3/23-002/18390-1 hinnapakkumuse Sepalaane

kinnisasjast (koha aadressiga Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, kinnistu registriosa nr

3216804, katastritunnus 83101:003:0003, pindala 4,72 ha) ligikaudse pindalaga 4543 m² suuruse

maaeralduse võõrandamiseks Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruande nr 01686-23T

alusel.

Esitatud hinnapakkumusega Te ei nõustunud ning teavitasite 24.01.2024.a. e-kirjas, et tellite

omapoolselt Sepalaane kinnisasjast eraldatava maaeralduse hüvitusväärtuse leidmiseks samadel

alustel koostatud võrdleva hindamisaruande.

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaruande nr 20013/0324/M esitasite Transpordiametile

19.09.2024.a.

Vastavalt KAHOS § - le 17 on võimalik tasuda Teile asjaajamisele ja võrdleva hindamisaruande

tellimisele tehtud dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad KAHOS § 17 lõikes

1 nimetatud määra Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmise brutokuupalga 0,5

kordses määras, kuid mitte rohkem, kui summas 970 eurot.

Transpordiamet teeb Teile ettepaneku hüvitada Teile eelnimetatud kulud ühekordse

kompensatsioonina, kuid mitte rohkem kui summas 970 eurot. Selleks palume Teid esitada OÜ

Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaruande nr 20013/0324/M koostamise eest Teile esitatud arve

ning arve tasumise kinnitus.

Teie poolt samadel alustel võrdleva hindamisaruande tellimisele tehtud dokumentaalselt tõendatud

põhjendatud kulude esitamata jätmisel on Transpordiameti pakkumine Teile asjaajamisega seotud

kulude eest KAHOS § 11 lg 6 alusel 185 eurot.

Tutvudes Teie poolt esitatud hindamisaruandega märkis Transpordiamet Teile 08.10.2024.a.

saadetud e-kirjas, et hindamisaruande nr 20013/0324/M ning Transpordiameti hinnapakkumise

aluseks olnud Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruande nr 0186-23T tulemus erineb

2 (3)

ligikaudu 1,6 korda (10 eurot/m2).

Märkimisväärse hindamistulemuse erinevuse tõttu otsustas Transpordiamet Sepalaane kinnisasjast

ligikaudu 4543 m2 suuruse maaeralduse hüvitusväärtuse leidmiseks tellida täiendavalt kolmanda

hindamisaruande.

Edastame Teile käesoleva kirja lisas Kinnisvaraekspert OÜ hindamisaruande nr 2412-10268-

01/TRK.

Kõikides hinnangutes on antud hindamistulemuse täpsus: Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ

hindamisaruandes nr 0186-23T – +/- 10% ning Kinnisvaraekspert OÜ hindamisaruandes nr 2412-

10268-01/TRK – +/- 30%, mis näitab kui palju suuremad või väiksemad võivad

hindamistulemused olla.

Arvestades Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruande nr 0186-23T ja

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisaruande nr 2412-10268-01/TRK hindamistulemusi ning

hindamisaruannete täpsusklassi jääb Transpordiamet Sepalaane kinnisasjast (koha aadressiga,

Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, kinnistu registriosa nr 3216804, katastritunnus

83101:003:0003, pindala 47 186 m²) ligikaudse pindalaga 4543 m² äralõike võõrandamiseks

esialgse hinnapakkumuse juurde:

Vastavalt Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 0186-23T

on Sepalaane kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 69 410 eurot, mis koosneb järgnevast:

- maa eest makstav tasu üldplaneeringu järgsest ärimaast (3500 m2) – 62 125 eurot (17,75

eurot/m2) ehk 62 130 eurot;

- maa eest makstav tasu üldplaneeringu järgsest metsamaast (1043 m2) – 417 eurot (0,40

eurot/m2) ehk 420 eurot;

- kaasnev kahju (raadamisele kuuluv metsamaterjal) – 6863 eurot ehk 6860 eurot;

- motivatsioonitasu 13 882 eurot;

- asjaajamistasu 185 eurot

Pakkumus kokku 83 477 eurot.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut hiljemalt 24.01.2025. a, alustab

Transpordiamet kinnisasja sundvõõrandamist. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu

kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Transpordiamet jätkab Sepalaane kinnisasjast võõrandamisele kuuluva maaeralduse

maakorraldustööde teostamist vastavalt KAHOS § 10 lg 4.

Menetluse läbiviija kontaktid: Allan Ladva, Tartu 6, Valga, Valgamaa, 534 57611,

[email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

3 (3)

maade osakond

Lisad: Lisa 1 - Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ hindamisaruanne nr 0186-23T

Lisa 2 - Kinnisvaraekspert OÜ hindamisaruande nr 2412-10268-01/TRK

Allan.Ladva,

53457611 [email protected]