Saaremaa Saaremaa vald Oitme külas Juhani muudetud detailplaneeringu lahenduse kohta arvamuse küsimine

5-2411-1 23.01.2025 Väljaminev kiri.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

KÄTLIN KALLAS PNOEE-48211300016 2025-01-23 14:48:23

JN100_2467_DP3_OitmeJuhani_pohijoonis.pdf

S

N

PK 10 m

5 m

200 m² 1/1 EP, MP, HL

h= 9,0 / 6,0 m

nähtavuskolmnurk 7x190m

16

12

2

1

- - LT

-

Tingmärgid:

Pindala: 5,71 ha

Olemasolev:

hoonestusala

elamu võimalik asukoht

Planeeringuga kavandatav

veetorustik kanalisatsioonitorustik elektrimaakaabel prügikonteiner võimalik puurkaevu asukoht hooldusalaga PK

võimalik reoveepuhastussüsteem imbväljaku kuja - 50 m

juurdepääsutee ja ümberpööramise koht

servituudiala säilitatav toetuskõlbulik põllumaa paadisilla ligikaudne asukoht tiigi võimalik asukoht maaküttekontuuri võimalik asukoht võimalik päikesepaneelide asukoht

planeeritav maa-ala

ranna piirangu- ja ehituskeeluvöönd*

kallasrada

Väinamere hoiuala* veekaitsevöönd*

põhikaardile kantud veekogu veepiir* katastriüksuse piir*

poollooduslikud kooslused (EELIS) olemasolev tee elektrimaakaabel

väärtuslik põllumaa juurdepääs kinnistule liitumiskilp elektrirajatise kaitsevöönd

avalikult kasutatava tee kaitsevöönd pinnastee randa

elektriõhuliin alla 1 kV elektriõhuliin 1-20 kV sideehitis (valguskaabel)

krundi piir

1 m kaldajoone kõrgusväärtusest / korduva üleujutusega ala piir*

*Maa-ameti geoportaali andmed 13.01.2023

ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek

ala, kus ei ole lubatud heitvett pinnasesse juhtida

Krundi kasutamise tingimused

Krundi pos nr Lähiaadress Pindala Olemasolev

katastriüksuse sihtotstarve

Planeeritav krundi

kasutamise sihtotstarve

Hoonete suurim lubatud

ehitisealune pind (m²)

Hoonete suurim lubatud arv krundil (elamu/abihoone)

Hoonete suurim lubatud kõrgus maapinnast (m)

(elamu/abihoone)

Parkimis- kohtade

arv Kitsendused ja servituudid

1 Juhani 57104 m² M 100% EP 10% MP 40% HL 50%

200 1 1 9 6 3

· Ranna piiranguvöönd · Ranna ehituskeeluvöönd · Ranna veekaitsevöönd · Kallasrada 10 m · Väinamere hoiuala (KLO2000339) · Elektrimaakaabli kaitsevöönd

2* - 2692 m2 - LT 100% - - - - - -

· Juurdepääsu servituut Juhani mü kasuks · Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd · Elektriõhuliini kaitsevöönd · Sideehitise kaitsevöönd

*Krunt pos 2 moodustatakse Ranna-Jaani, Hotelli, Lambi ja Väike-Liiva maaüksustest ning neile määratakse juurdepääsu servituut Juhani mü kasuks.

Märkused: 1. Joonise loetavuse huvides on planeeritava ala piir näidatud tegelikust asukohast 1 m väljapoole. 2. Detailplaneeringu seletuskiri kuulub lahutamatu osana joonise juurde. 3. Planeering on koostatud OÜ Hadwest Maamõõdubüroo mõõdistatud geodeetiliste

alusplaanide alusel, töö nr T-20-077, mõõdistatud aprill 2023, ja töö nr T-23-261, mõõdistatud mai 2023.

4. Hoonete, kõvakattega teede-platside ja tehnotrasside asukohad on joonisel tinglikud, tegelik asukoht ning suurus ja kuju selgub projekteerimise käigus vastavalt hoonestuse tegelikule lahendusele. Tehnosüsteemide asukoha valikul eelistada lagedamaid alasid.

5. Joonise loetavuse huvides ei ole põhijoonisele kantud planeeritavate torustike ja kaablite kaitsevööndeid.

max eh.alune pind

max hoone (elamu/abihoone) kõrgus maapinnast

Planeeritav krundi kasutamise sihtotstarve

Ehitusõiguse tabel:

max hoonete arv (elamu/abihoone)

Projekteerija

Projektijuht

Tähis

Ehitustööde liik

Objekt

Muudatuse sisu

Joonise number

Joonise nimetus

Joonise liik

Projekteerija Kuupäev

Vast. spetsialist

Mõõtkava

Töö number

Leht/lehti

Kuupäev

Staadium

Aadress

Versiooni nr

[email protected]

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, 93813 Kuressaare

www.kommunaalprojekt.ee

3

PÕHIJOONIS TEHNOVÕRKUDEGA

04.07.2024

2467

1:1000

PLANEERIMINE DETAILPLANEERING

JUHANI DETAILPLANEERING

JUHANI KÜ, OITME KÜLA, SAAREMAA VALD

Sirje Kolk

Andrus Kilumets

Kai Keel

14.12.2023S. KolkLisatud ehituskeeluvööndi ulatuse arvestamise aluseks olev korduva üleujutusega ala piirA

DP

B Muudetud hoonestusala ning ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanekut. S. Kolk 16.12.2024 Planeeringu koostamise korraldaja: Saaremaa Vallavalitsus

ML101_2467_DP1_OitmeJuhani_asukohaskeem.pdf

ML106_2467_DP2_OitmeJuhani_tugiplaan.pdf

Tingmärgid:

planeeritav maa-ala

ranna piirangu- ja ehituskeeluvöönd*

kallasrada

Väinamere hoiuala* veekaitsevöönd*

põhikaardile kantud veekogu veepiir*

poollooduslikud kooslused (EELIS) olemasolev tee elektrimaakaabel

väärtuslik põllumaa

Olemasolev:

juurdepääs kinnistule liitumiskilp elektrirajatise kaitsevöönd

avalikult kasutatava tee kaitsevöönd jalgrada/pinnastee randa

elektriõhuliin alla 1 kV elektriõhuliin 1-20 kV sideehitis (valguskaabel)

1 m kaldajoone kõrgusväärtusest / korduva üleujutusega ala piir*

*Maa-ameti geoportaali andmed 13.01.2023

katastriüksuse piir*

Märkused: 1. Joonise loetavuse huvides on planeeritava ala piir näidatud tegelikust asukohast 1 m väljapoole. 2. Detailplaneeringu seletuskiri kuulub lahutamatu osana joonise juurde. 3. Planeering on koostatud OÜ Hadwest Maamõõdubüroo mõõdistatud

geodeetiliste alusplaanide alusel, töö nr T-20-077 ja T-23-261.

Tingmärgid:

Andmed planeeritava ala kohta: Katastriüksuse nimetus: Juhani Katastritunnus: 40302:001:0007 Sihtotstarve: 100% maatulundusma Katastriüksuse pindala: 57104 m² Lisaks on osaliselt hõlmatud järgmised katastriüksused: Ranna-Jaani (40302:001:0605), Hotelli (40302:001:0356), Lambi (71401:001:2243) ja Väike-Liiva (40302:001:0363) Planeeritava ala pindala: ca 6 ha

Projekteerija

Projektijuht

Tähis

Ehitustööde liik

Objekt

Muudatuse sisu

Joonise number

Joonise nimetus

Joonise liik

Projekteerija Kuupäev

Vast. spetsialist

Mõõtkava

Töö number

Leht/lehti

Kuupäev

Staadium

Aadress

Versiooni nr

[email protected]

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, 93813 Kuressaare

www.kommunaalprojekt.ee

2

TUGIPLAAN

11.08.2023

2467

1:1000

PLANEERIMINE DETAILPLANEERING

JUHANI DETAILPLANEERING

JUHANI KÜ, OITME KÜLA, SAAREMAA VALD

Sirje Kolk

Andrus Kilumets

Kai Keel

14.12.2023S.KolkLisatud ehituskeeluvööndi ulatuse arvestamise aluseks olev korduva üleujutusega ala piirA

DP

B Lisatud poolooduslike koosluste ala. S. Kolk 16.12.2024 Planeeringu koostamise korraldaja: Saaremaa Vallavalitsus

ML108_2467_DP4_OitmeJuhani_YPmuutmine.pdf

Oitme külas Juhani detailplaneeringu esitamine tutvumiseks.pdf

Tallinna 10, Kuressaare, Saaremaa vald, 93819 Saare maakond / registrikood 77000306 /

452 5000 / [email protected] / www.saaremaavald.ee

Menetlusosalised

23.01.2025 nr 5-2/411-1

Oitme külas Juhani detailplaneeringu esitamine tutvumiseks

Saaremaa Vallavolikogu 25.01.2024 otsusega nr 1-3/1 võeti vastu ja suunati avalikule

väljapanekule Oitme külas Juhani detailplaneering. Vastuvõtmise järgselt toimus

planeeringulahenduse avalik väljapank (22.02.–22.03.2024) ja detailplaneeringu avaliku

väljapaneku tulemuste avalik arutelu (27.03.2024). Vastav informatsioon saadeti Teile e-posti

(registreeritud vallavalitsuse dokumendiregistris 31.01.2024 nr 5-2/552-1) või posti teel.

Avaliku väljapaneku järgselt saadeti Juhani detailplaneering Keskkonnaametile koos taotlusega

ranna ehituskeeluvööndi vähendamiseks. Ranna ehituskeeluvööndi vähendamise menetluse

käigus vähendati Keskkonnaameti ettepanekul Juhani detailplaneeringus hoonestusala ja

planeeritud kõrvalhoonete arvu. Detailplaneeringus toodud muudatused ei ole käsitletavad

planeeringu põhilahenduse muudatusena. Kuna avalikule väljapanekule esitatud detailplaneering

erineb ranna ehituskeeluvööndi vähendamise nõusoleku saanud planeeringulahendusest, siis

saadame Teile tutvumiseks detailplaneeringu viimase versiooni (vt Lisad).

Planeeringuala suurus on ca 6 ha ja hõlmab Juhani (katastritunnus 40302:001:0007)

katastriüksust, juurdepääsu tee osas osaliselt Ranna-Jaani (katastritunnus 40302:001:0605),

Lambi (katastritunnus 71401:001:2243), Hotelli (katastritunnus 40302:001:0356) ja Väike-Liiva

(katastritunnus 40302:001:0363) katastriüksuseid ning vähesel määral Orissaare-Leisi-Mustjala

kõrvalmaanteed. Detailplaneeringu eesmärk on ehitusõiguse planeerimine elamu, abihoonete ja

paadisilla ehitamiseks, juurdepääsutee rajamiseks ning selleks ranna ehituskeeluvööndi

vähendamine.

Planeeringulahenduse tulemusel uusi katastriüksuseid ei moodustata. Juhani krundile

planeeritakse üks hoonestusala, kuhu on lubatud ehitada üksikelamu ja soovi korral üks

kõrvalhoone. Lisaks kavandatud ehitusloa- ja teatise kohustuslikele hoonetele on lubatud rajada

kaks 0-20 m² ehitisealuse pindalaga ja kõrgusega kuni 5 m väikehoonet/rajatist (puukuur,

väliköök, mängumaja vms). Kõigi ehitusloa ja -teatise kohustuslike hoonete maksimaalne

ehitisealune pind kokku 200 m², hoonete suurim lubatud kõrgus elamul 9 m ja abihoonel 6 m.

Lisaks talukoha taastamisele rajatakse tiik ja randa paadisild. Planeeritakse uus juurdepääsutee

Orissaare-Leisi-Mustjala kõrvalmaanteelt. Seada tuleb juurdepääsuservituudid. Veevarustus ja

kanalisatsioon planeeritakse lokaalsete lahendustega. Kinnistul on olemasolev elektriliitumine.

Detailplaneeringu lahendus ja senise menetluse materjalid on kättesaadavad Saaremaa valla

kodulehelt ja https://gis.saaremaavald.ee/failid/DP/DP-22-017/.

2

Teil kui menetlusosalisel on võimalus avaldada muudetud detailplaneeringu lahenduse kohta

arvamust. Kui Te ei ole 14 päeva jooksul käesoleva kirja saamisest arvates arvamust avaldanud

ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, eeldatakse, et Te ei soovi selle kohta arvamust avaldada.

Lugupidamisega

(digitaalselt allkirjastatud)

Kätlin Kallas

planeeringuteenistuse juhataja

Liina Järveots, 514 1686

[email protected]

SK100_2467_Oitme_Juhani_DP_sel.pdf

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, 93813 Kuressaare, Estonia Reg nr 10250459

Majandustegevusteade EP10250459-0001 Majandustegevusteade EL10250459-0001 Muinsuskaitseameti tegevusluba nr E179/2004

[email protected] www.kommunaalprojekt.ee Tel +372 4533 237

Koostamise korraldaja: Saaremaa Vallavalitsus

Huvitatud isik: OÜ KÕRTSU TALU

T – 2467 PlanID – 108352

DP-22-017

SAAREMAA VALD OITME KÜLA

JUHANI

DETAILPLANEERING

Projektijuht Kai Keel

Vastutav spetsialist

Kutsetunnistus nr 152200

Andrus Kilumets

Projekteerija Sirje Kolk

Versioon 23.01.2025

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

2

KÖITE KOOSSEIS

Menetlusdokumendid

1. Saaremaa Vallavolikogu 27.10.2022 otsus nr 1-3/85 „Oitme külas Juhani detailplaneeringu algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine“ koos lisadega.

2. Saaremaa Vallavolikogu 21.06.2023 otsus nr 1-3/51 „Oitme külas Juhani detailplaneeringu planeeringuala muutmine“.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

3

Seletuskiri

1. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED, LÄHTEDOKUMENDID JA TEOSTATUD UURINGUD ................. 5

1.1. Detailplaneeringu koostamise alused ............................................................................................................ 5

1.2. Detailplaneeringu lähtedokumendid .............................................................................................................. 5

1.3. Detailplaneeringu koostamiseks tehtud uuringud ja projektid ........................................................................... 5

1.4. Detailplaneeringu koostajad ......................................................................................................................... 5

2. DETAILPLANEERINGU EESMÄRK .................................................................................................................... 5

3. OLEMASOLEVA OLUKORRA KIRJELDUS ......................................................................................................... 6

3.1. Detailplaneeringu ala asukoht ja suurus ........................................................................................................ 6

3.2. Olemasoleva ruumi kirjeldus (hooned, teed, haljastus, maastik, trassid), maaüksuste struktuuri ja kehtivate kitsenduste kirjeldus................................................................................................................................................ 7

3.3. Üldplaneeringust tulenevate tingimuste kirjeldus ............................................................................................ 8

3.4. Kehtivad detailplaneeringud ......................................................................................................................... 9

3.5. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüs ning sellel põhinevad järeldused ja ruumilise arengu eesmärgid ............ 9

4. PLANEERINGUGA KAVANDATU ..................................................................................................................... 10

4.1. Krundijaotus ............................................................................................................................................. 10

4.2. Planeeritud ehitusõigus ............................................................................................................................. 10

4.3. Arhitektuursed põhimõtted hoonetele .......................................................................................................... 10

4.4. Krundile pääs ja parkimine ......................................................................................................................... 11

4.5. Haljastus ja heakord ................................................................................................................................. 11

4.6. Vertikaalplaneerimine ................................................................................................................................ 12

4.7. Üldplaneeringu muutmise ettepanek ........................................................................................................... 12

4.8. Ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek ................................................................................................. 12

4.9. Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused ............................................................................ 14

4.10. Keskkonnakaitse ja planeeringu elluviimisega kaasnevad mõjud ............................................................... 14

4.11. Energiatõhusus .................................................................................................................................... 15

4.12. Piirkonna turvalisus ............................................................................................................................... 15

4.13. Tuleohutusnõuded ................................................................................................................................ 15

4.14. Servituutide vajadus .............................................................................................................................. 16

4.15. Planeeringu elluviimine ......................................................................................................................... 16

5. TEHNOVÕRKUDE LAHENDUS ........................................................................................................................ 17

5.1. Elektrivarustus ............................................................................................................................................... 17

5.2. Sidevarustus .................................................................................................................................................. 17

5.3. Veevarustus ja kanalisatsioon ......................................................................................................................... 17

5.4. Sademeveekanalisatsioon ja drenaaž .............................................................................................................. 18

5.5. Soojavarustus ................................................................................................................................................ 18

6. KRUNTIDE EHITUSÕIGUSED .......................................................................................................................... 19

6.1. Juhani (krunt pos nr 1) .................................................................................................................................... 19

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

4

Joonised 1. Asukoha skeem DP-1 2. Tugiplaan DP-2 3. Põhijoonis tehnovõrkudega DP-3 4. Üldplaneeringu muutmise ettepanek DP-4 Kooskõlastused Lisad

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

5

SELETUSKIRI

1. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED, LÄHTEDOKUMENDID JA TEOSTATUD UURINGUD

1.1. Detailplaneeringu koostamise alused

• Taotlus detailplaneeringu algatamiseks (17.03.2022 nr 5-2/1675-1) • Saaremaa Vallavolikogu 27.10.2022 otsus nr 1-3/85 „Oitme külas Juhani detailplaneeringu algatamine ja

keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine“ koos lisadega. • Saaremaa Vallavolikogu 21.06.2023 otsus nr 1-3/51 „Oitme külas Juhani detailplaneeringu planeeringuala

muutmine“. 1.2. Detailplaneeringu lähtedokumendid

• Saare maakonnaplaneering 2030+ • Leisi valla üldplaneering (kehtestatud Leisi Vallavolikogu 19. detsembri 2000. a määrusega nr 25). • Saaremaa Vallavalitsuse 09.05.2018 määrus nr 2-2/14 „Detailplaneeringu algatamise taotluse vorm ning

detailplaneeringu koostamise nõuded“ • Saaremaa Vallavolikogu 26.08.2022 määrus nr 26 „Saaremaa valla jäätmehoolduseeskiri“ • Ehitusseadustik • Planeerimisseadus • Looduskaitseseadus • Siseministri määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded” • Riigihalduse ministri määrus nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“. • Keskkonnameti 22.04.2022 kiri nr 6-2/22/5776-2 • Transpordiameti 11.05.2023 kiri nr 7.2-2/23/8720-2 ja 26.05.2023 kiri nr 7.2-2/23/8720-4 • Keskkonnameti 14.06.2024 kiri nr 6-2/24/12839

1.3. Detailplaneeringu koostamiseks tehtud uuringud ja projektid

• Geodeetiline alusplaan: OÜ Hadwest tööd nr T-20-077, mõõdistatud aprill 2023, ja töö nr T-23-261,

mõõdistatud mai 2023 1.4. Detailplaneeringu koostajad Käesoleva detailplaneeringu koostamise korraldaja on Saaremaa Vallavalitsus. Planeeringu koostamise vastutav spetsialist on Kompro OÜ volitatud arhitekt, tase 7, kutsetunnistus 152200, Andrus Kilumets. Planeeringu koostamisest võtsid osa: Andrus Kilumets- arhitekt Sirje Kolk - keskkonnakorralduse spetsialist Kai Keel - projektijuht Ivi Arop- veevarustuse- ja kanalisatsiooni konsultant Alo Varik- kütte- ja ventilatsiooni konsultant

2. DETAILPLANEERINGU EESMÄRK

Oitme küla Juhani detailplaneeringu eesmärgiks on ehitusõiguse planeerimine elamu, abihoonete ja paadisilla ehitamiseks, juurdepääsutee rajamiseks ning selleks ranna ehituskeeluvööndi vähendamine. Lisaks seatakse planeeringuga keskkonnatingimused ning antakse tehnovõrkude ja liikluskorralduse lahendus.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

6

3. OLEMASOLEVA OLUKORRA KIRJELDUS

3.1. Detailplaneeringu ala asukoht ja suurus

Planeeritav ala paikneb Saaremaa vallas Oitme külas, hõlmates peamiselt järgnevat maaüksust: • Juhani, katastritunnusega 40302:001:0007, 100% maatulundusmaa, pindala 57104 m² Detailplaneeringu algatamisel oli planeeritava ala suurus ca 5,7 ha. Lähtuvalt asjaolust, et planeeritavale alale tuleb rajad uus juurdepääsutee ning esialgselt määratud planeeritavast alast jäi välja paadisild, suurendati Saaremaa Vallavolikogu otsusega nr 1-3/51 planeeritavat ala. Osaliselt (kavandatava tee ulatuses) lisandusid planeeritavale alale veel järgnevad maaüksused: • Ranna-Jaani (40302:001:0605) • Lambi (71401:001:2243) • Hotelli (40302:001:0356) • Väike-Liiva (40302:001:0363) Planeeritava ala pindalaks määrati ca 6 ha. Planeeritava ala asukoht:

Planeeringuala piirneb järgmiste maaüksustega: Maaüksuse lähiaadress Katastritunnus Pindala Sihtotstarve Ranna-Jaani 40302:001:0605 38408 m² 100% maatulundusmaa Lambi 71401:001:2243 24003 m² 80% maatulundusmaa,

20% ärimaa Kadakavälja 71401:001:2244 27235 m² 100% maatulundusmaa Kadaka 40302:001:0253 40765 m² 100% maatulundusmaa Paasi 40302:001:0515 59507 m² 100% maatulundusmaa Hotelli 40302:001:0356 6694 m² 100% tootmismaa Väike-Liiva 40302:001:0363 1055 m² 100% tootmismaa 21129 Orissaare-Leisi-Mustjala tee 40302:001:0371 223913 m² 100% transpordimaa Planeeritav maaüksus piirneb põhjast Triigi lahega.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

7

3.2. Olemasoleva ruumi kirjeldus (hooned, teed, haljastus, maastik, trassid), maaüksuste struktuuri ja kehtivate kitsenduste kirjeldus

Juhani maaüksus paikneb Saaremaal Oitme külas Triigi lahe ääres ja on ümbritsetud valdavalt maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksustega. Tegemist on hajaasustuse piirkonnaga, kus on vaheldumisi põllu- ja metsamaad ning üksikelamud. Planeeritav maaüksus on hoonestamata. Maaüksusel on ajalooline talukoht, mis nüüdseks on hävinud. Sellest on alles põlispuud ja vundamendid. Talukoha õueala asukohta on võimalik hinnata kiviaedade struktuuri järgi. Talukoha olemasolu kinnitavad ka Maa- ja Ruumiameti ajaloolised kaardid. Maaüksusel on välikäimla ning rannikul on paatide veeskamise koht ehk lauter. Maa-alale pääseb kruuskattega kõrvalteelt – 4030412 Ranna-Jaani – mis kulgeb planeeritava alani kõrvalmaanteelt- 21129 Orissaare-Leisi-Mustjala läbi Ranna-Jaani, Lambi ja Hotelli maaüksuste. Nimetatud tee on eratee. Planeeringuala reljeef on enamjaolt tasane langusega mere suunas, absoluutkõrgusega ca 3,93 – 0,14 m. Kõlvikuline koosseis Juhani katastriüksusel: haritav maa 297758 m², looduslik rohumaa 8875 m², metsamaa 14604 m², muu maa 3867 m². Juhani maaüksus on osaliselt kaetud metsaga, osaliselt kadastiku ning põllumaaga. Rannikuala on roostunud, va paatide veeskamise koht. Planeeritaval maaüksusel kehtivad detailplaneeringud puuduvad. Planeeritaval maa-alal on olemasolevalt järgmised kitsendused: • Ranna piiranguvöönd • Ranna ehituskeeluvöönd • Ranna veekaitsevöönd • Kallasrada 10 m • Väinamere hoiuala (KLO2000339) • Elektrimaakaabli kaitsevöönd – 1 m mõlemale poole kaablit • Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd Leisi valla üldplaneeringuga ei ole ranna ehituskeeluvööndit vähendatud. Väinamere hoiualal kaitstavatest elupaigatüüpidest on Juhani maaüksusel inventeeritud järgmised poollooduslikud kooslused: kadastikud (5130), loopealsed (6280*) ja rannaniidud (1630*). Juhani maaüksus on osaliselt väärtuslik ehk toetuskõlbulik põllumaa (põllumassiivi nr 42649324803, pindala 1,86 ha). Toetuskõlbuliku põllumaa osa väheneb väikeses ulatuses juurdepääsutee ja ümberpööramise platsi rajamiseks. Tegemist on kitsa ribaga põllumaa servas (vt joonis DP-3 ja ptk 3.3). Keskkonnaamet on andnud oma seisukoha (22.04.2022 kiri nr 6-2/22/5776-2), et Juhani maaüksusel on ehitustegevus hoiuala seisukohast võimalik aladel, kus kaitstavad kooslused puuduvad. Ehk siis endises talukohas ja selle lähialal ning alal, mis arvati loopealsetest välja. Väljavõte Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardilt:

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

8

Väljavõte Maa- ja Ruumiameti erametsakeskuse kaardilt:

Väljavõte Maa- ja Ruumiameti teeregistri kaardilt:

3.3. Üldplaneeringust tulenevate tingimuste kirjeldus

Alal kehtib Leisi valla üldplaneering (kehtestatud Leisi Vallavolikogu 19. detsembri 2000. a määrusega nr 25). Üldplaneeringus ei ole planeeringualale juhtotstarvet määratud. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on elamuehituse korral soovitav hoone püstitada kunagise ehituskrundi asukohale ning et rannikutsoonis elamumaale antakse ehitusõigus, kui kinnistu või krunt on vähemalt 5000 m2 suur ja krundi laius rannajoonel vähemalt 50 m. Ehitamisel tuleb arvestada loodusliku ümbruskonnaga ja piirangutega. Ehitiste püstitamisel tuleb silmas pidada, et selle juurde rajatavad kommunikatsioonid (teed, side- ja elektriliinid) ei rikuks puhkemaastiku väärtust. Üldplaneeringuga ei ole ranna ehituskeeluvööndit vähendatud. Samuti ei ole üldplaneeringus määratud korduva üleujutusega ala piiri. Kuna üldplaneeringus korduva üleujutusega ala piiri määratud ei ole, loetakse korduvalt üleujutatud ala piiriks üks meeter kaldajoone kõrgusväärtusest (LKS). Detailplaneeringuga soovitakse teha ranna ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek enam kui 200 m kaugusel veepiirist. Lähtuvalt eeltoodust on käesolev detailplaneering kehtivat Leisi valla üldplaneeringut muutev.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

9

Väljavõte kehtivast Leisi valla üldplaneeringu (edaspidi üldplaneering) kaardist:

Planeeringuala asukoht

3.4. Kehtivad detailplaneeringud

Alal puuduvad kehtivad detailplaneeringud. 3.5. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüs ning sellel põhinevad järeldused ja ruumilise arengu

eesmärgid

Planeeritav ala paikneb Saaremaa põhjarannikul Oitme külas. Lähiümbruses asuvad põhiliselt üksikelamud, põllu- ning metsamaad ja Triigi laht. Valdavaks maaüksuste sihtotstarbeks on maatulundusmaa. Planeeritavast alast ca 4 km kaugusel paikneb Triigi sadam. Lähim ühistranspordipeatus (Oitme) asub ca 300 m kaugusel Orissaare-Leisi-Mustjala maantee ääres. Lähimad kauplused ning haridusasutused paiknevad Leisi alevikus (ca 4 km kaugusel). Alast lõunas paikneval Lambi maaüksusel asub Oitme hostel ning Kadakavälja maaüksusel päikesepark. Mujal lähiümbruses on tegemist hajaasustusele omase elamupiirkonnaga. Planeeritud hoonete kõrgused ning välisilme on kujundatud lähtuvalt piirkonna olemasolevast hoonestusest. Juurdepääs planeeringualale lahendatakse planeeringuga. Arvestades lähipiirkonna maakasutust ja hoonestust sobitub käesoleva planeeringuga kavandatud hoonestus keskkonda. Ala korrastamine ja taas kasutusele võtmine mõjub piirkonnale positiivselt.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

10

4. PLANEERINGUGA KAVANDATU

4.1. Krundijaotus

Käesoleva detailplaneeringuga Juhani katastriüksust ei jagata ning sihtotstarvet ei muudeta. Krundi pos 1 kasutamise sihtotstarbeks määratakse väikeelamumaa, põllumajandusmaa ja haljasmaa. Juurdepääsutee rajamiseks moodustatakse Ranna-Jaani, Hotelli, Lambi ja Väike-Liiva maaüksuste osadest krunt pos 2, mille kasutamise sihtotstarbeks määratakse tee ja tänava maa. Krundi pos 2 alusel ei moodustata uut katastriüksust ning hõlmatud katastriüksuste sihtotstarbeid ei muudeta. 4.2. Planeeritud ehitusõigus

Detailplaneeringuga määratakse krundile pos 1 lubatud hoonestusala koos ehitusõigusega, vt joonist DP-3 „Põhijoonis tehnovõrkudega“. Hoonestusala on planeeritud lähtuvalt looduslikest tingimusest, piirangutest ning Keskkonnaameti 22.04.2022 kirjast nr 6-2/22/5776-2 ning 14.06.2024 kirjast nr 6-2/24/12839. See võimaldab säästa väärtuslikku kõrghaljastust ja kadastikku ning hooneid vabamalt maastikusse paigutada ja õueala kujundada. Hooned paigutada hoonestusalasse lagedamale alale arvestades maksimaalselt olemasoleva haljastusega ning vältides liigseid raieid. Kohustuslikku ehitusjoont käesoleva planeeringuga ei määrata. Detailplaneeringus näidatud elamu asukoht on tinglik. Tegelik hoonestus paigutatakse hoonestusalale konkreetse ehitusprojektiga lähtuvalt detailplaneeringuga lubatud tingimustest. Hoonestusalasse võib ehitada üksikelamu ja soovi korral ühe kõrvalhoone. Lisaks kavandatud ehitusloa- ja teatise kohustuslikele hoonetele on lubatud rajada kaks 0-20 m² ehitisealuse pindalaga ja kõrgusega kuni 5 m väikehoonet/rajatist (puukuur, väliköök, mängumaja vms). Kõigi ehitusloa ja -teatise kohustuslike hoonete maksimaalne ehitisealune pind kokku 200 m². Keelatud on hoonete püstitamine väljaspoole hoonestusala. Väljaspool ehituskeeluvööndit võib ehitada erinevaid rajatisi, mis ei ole hooned, nii hoonestusalale kui ka väljapoole hoonestusala. Lisaks talukoha taastamisele rajatakse taimede kastmisvee tarbeks tiik ning randa paadisild. Tegemist on ujuvsillaga, mis paigaldatakse rannikule juba praegu kasutuses olevasse lautrikohta. Juurdepääs lautrikohta on mööda olemasolevat rada/pinnasteed. Süvendustöid ei kavandata. Paadisilla rajamine on lubatud, kui see ei ole vastuolus ranna ja kalda kaitse eesmärkidega (LKS §38 lg6). Meresõiduohutuse seaduse (MSOS) §48 lg 1 ja 2 kohaselt tuleb ehitustegevus veeteel (sh ujuvkai rajamine) kooskõlastada Transpordiametiga. Detailplaneeringus näidatud hooned on tinglikud ja tegelik hoonestus paigutatakse krundile konkreetsete ehitusprojektide käigus lähtuvalt detailplaneeringuga lubatud tingimustest ja kehtivatest normidest. Planeeritud ehitusõigus krundil pos 1 Krundi kasutamise sihtotstarve Väikeelamumaa-EP-10%, põllumajandusmaa- MP-40%,

haljasmaa-HL-50% Hoonete suurim lubatud arv krundil 2 (üks elamu + üks abihoone)

(+ kaks 0-20 m² ja kuni 5 m kõrgust hoonet) Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind 200 m2 Hoonete suurim lubatud kõrgus elamul: maksimaalselt 9 m

2 korrust (1 korrus + katusekorrus) abihoonel: kuni 6 m maapinnast, 2 korrust (1 korrus + katusekorrus) Tulepüsivusklass TP-3 Krundile pos 2 käesoleva planeeringuga ehitusõigust ei määrata. 4.3. Arhitektuursed põhimõtted hoonetele Hoonete välisilme kujundamisel arvestada sobivust piirkonnas olemasoleva hoonestusega ning kohaliku omapära ja materjalidega. Kavandatav hoonestus peab moodustama ühtse visuaalse terviku. Arhitektuurse ruumimõju kujundamisel on eesmärgiks hoonestuse orgaaniline sulatamine loodusesse - kaasaegse arhitektuurikeelega suhteliselt madal, kerge, ratsionaalne, looduslikku keskkonda ja naaberhooneid arvestav arhitektuurikäsitlus.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

11

Täpne hoone arhitektuur ja viimistlus määratakse konkreetse ehitusprojektiga. Ehitusprojektid tuleb koostada ehitusseadustiku alusel. Hoonete rajamine ilma ehitusprojektita ja väljapoole määratud hoonestusala on keelatud.

• Katuse kalded: viilkatus kaldega 30º - 45° • Harjajoon: vaba • Katuse materjal: rullmaterjalid, kivi ja plekk • Välisseinad: eelistada naturaalseid materjale: kivi, puit jms. • Nähtav sokliosa: kivi, betoon, krohv • Piirdeaiad: kivi-, võrk- või puitaed, maks. kõrgus 1,5 m; • Hoonete ± 0.00 0,3 - 0,5 m planeeritud maapinnast. • Vältida naturaalseid materjale imiteerivaid materjale. Lubatud on uuenduslike keskkonnasõbralike

materjalide kasutamine. • Abihoone(-d) ja piire peavad sobima materjalikasutuselt ja värvivalikult põhihoone arhitektuuriga.

Planeeritavate hoonete juurde kuuluvad väikevormid tuleb lahendada hoonetega stiililt harmoneeruvalt ja looduskeskkonna eripära arvestavalt. Piirded: Kõik planeeritaval alal olevad olemasolevad kiviaiad säilitada ja taastada. Piirdeaedade joonised esitada hoonete ehitusprojektide mahus ja kooskõlastada omavalitsusega. Soovitav on säilitada ja hooldada vanu traditsioonilisi piirdeid, uute aedade rajamisel lähtuda kohalikest ehitustavadest ja –materjalidest. Piirete maksimaalne lubatud kõrgus on 1,5 m, kiviaedadel 0,9 m. Värvivalik piiretel nagu hoonete fassaadidelgi tagasihoidlik, kasutada võib naturaalseid looduslähedasi toone.

4.4. Krundile pääs ja parkimine

Maa-alale pääseb 21129 Orissaare-Leisi-Mustjala riigimaanteelt mööda kohalikku teed – 4030412 Ranna-Jaani, mis on eratee. Ranna-Jaani teelt viib läbi Ranna-Jaani maaüksuse Juhani maaüksusele pinnastee. Kuna 4030412 Ranna-Jaani tee ei ole avaliku kasutusega ning maaomanikud ei ole selle kasutamisega nõus, kavandatakse alale uut juurdepääsu. Uus juurdepääsutee 21129 Orissaare-Leisi-Mustjala maanteelt on planeeritud läbi Väike-Liiva, Hotelli, Lambi ja Ranna-Jaani maaüksuste krundile pos 2. Uus ristumiskoht on planeeritud riigitee km 27,225. Nähtavusalas ei tohi paikneda nähtavust piiravaid takistusi. Vajadusel takistused (mets, võsa, hekk, aed vms) likvideerida. Uue tee projekteerimisel/rajamisel lähtuda kehtivatest õigusaktidest ning Transpordiameti nõuetest. Seni, kuni uus juurdepääsutee valmib, kasutatakse kokkuleppel maaomanikega olemasolevat teed. Kavandatav tee on planeeritud erateena ning sellele määratakse vastavad servituudid (vt ptk 4.14). Juurdepääsutee rajamisel arvestada päästetehnika ja elamuid teenindava transpordiga. Kinnistul asuvate jäätmekonteinerite regulaarseks teenindamiseks peab olema aastaringselt tagatud piisava laiuse, vaba kõrguse ja kandevõimega ning tasane juurdepääsutee umbes 26 tonnisele jäätmeveokile. Tee rajada soovitavalt koos teenindusautode ümberpööramise võimalusega. Parkimine lahendatakse oma krundi piires, arvestatud on 3 parkimiskohta krundile. 4.5. Haljastus ja heakord

Planeeritav maa-ala on osaliselt kõrghaljastatud- lagedamad alad vahelduvad kadastikuga, mändide ja kohati lehtpuudega kaetud lodualaga. Hoonete ja tehnosüsteemide paigutamisel eelistada olemasolevaid lagendikke ning kujundada looduslik õueala. Olemasolev väärtuslik kõrghaljastus, kadastik ning kaitstavad kooslused säilitatakse. Uue haljastuse rajamine on lubatud õuealale, seejuures arvestada ümbritseva taimestikuga ja eelistada kohalikke taimeliike. Pinnast võib tõsta vaid hoonete ja tee alusel pinnal nii, et ei kahjustaks säilitatavate koosluste kasvutingimusi. Haljastuse lahendus täpsustada hoonete ehitusprojektide koostamisel. Haljastuse, hoonete ja tehnovõrkude projekteerimisel tagada istutatavate puude ning ehitiste vahelised kujad vastavalt EVS 843:2016 „Linnatänavad“ nõuetele. Juhani maaüksusele on ette nähtud jäätmekonteinerid sissesõidutee lähedal. Konteinerite asukoht täpsustatakse ehitusprojekti koostamise staadiumis. Jäätmete sorteeritud kogumine peab toimuma vastavalt Jäätmeseaduses

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

12

toodud nõuetele. Olmejäätmed kogutakse sorteeritult prügikastidesse ning organiseeritakse nõuetekohane äravedu vastavalt Saaremaa valla jäätmehoolduseeskirjale. Ehitise igakordne omanik on kohustatud tagama temale kuuluva ehitise ning selle juurde kuuluva krundi korrashoiu ja ohutuse ehitamise ajal, ehitise kasutamisel ja selle lammutamisel. 4.6. Vertikaalplaneerimine

Planeeringuala vertikaalplaneerimine antakse hoonete projektide asendiplaanilise lahendusega. Olemasolevat maapinda tõstetakse vajadusel planeeritavate hoonete ja tee ulatuses. Maapinna tõstmiseks vajaliku pinnase maht ning täidetava ala ulatus lahendatakse hoonete projekteerimise käigus. Vertikaalplaneerimise aluseks on naaberkruntide maapinna kõrgusmärgid, sajuvete juhtimine naaberkinnistutele ja teele on keelatud. Planeeritava ala sademevesi käideldakse omal krundil. Täpne lahendus antakse ehitusprojekti koostamisel. 4.7. Üldplaneeringu muutmise ettepanek

Leisi valla üldplaneeringuga ei ole planeeritaval alal ranna ehituskeeluvööndit vähendatud. Samuti ei ole üldplaneeringus määratud korduva üleujutusega ala piiri. Sel juhul loetakse korduva üleujutusega ala piiriks üks meeter kaldajoone kõrgusväärtusest. Ehituskeeluvööndi ulatus planeeritaval alal on 200 m korduva üleujutusega ala piirist (LKS § 35 lg 31 ja lg 4). Seega paikneb Juhani katastriüksus osaliselt ranna ehituskeeluvööndis. Käesoleva detailplaneeringuga soovitakse teha ranna ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek enam kui 200 m kaugusel veepiirist planeeringuga määratud hoonestusala ulatuses ajaloolise talukoha hoonestuse taastamiseks ja juurdepääsutee rajamiseks. Detailplaneeringu algatamine on vajalik tulenevalt LKS § 40 lg 4 p 2. Vt jooniseid DP-3 ja DP-4. 4.8. Ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek Käesoleva detailplaneeringuga tehakse ettepanek muuta ehituskeeluvööndi ulatust planeeritaval Juhani maaüksusel, mis paikneb valdavas ulatuses ehituskeeluvööndis. LKS § 35 ja 38 kohaselt on ehituskeeluvööndi ulatuseks 200 m korduva üleujutusega ala piirist (1 m kaldajoone kõrgusväärtusest). Ehituskeeluvööndit soovitakse vähendada ajaloolise talukoha taastamiseks kavandatava hoonestusala ulatuses (1779 m²) ja juurdepääsutee rajamiseks tee koridori ulatuses (377 m²). Vastavalt LKS § 40 lg 1 võib ranna ja kalda ehituskeeluvööndit suurendada või vähendada, arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest. LKS § 34 kohaselt on ranna või kalda kaitse eesmärk rannal või kaldal asuvate looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine. Ehituskeeluvööndi vähendamise võimalikkuse üle otsustab Keskkonnaamet. Kavandatav hoonestusala paikneb endise talukoha asupaigas maaüksuse keskel (ala on määratud vastavalt KeA 22.04.2022 kirja nr 6-2/22/5776-2 lisale 1 ja muudetud vastavalt KeA 14.06.2024 kirjale nr 6-2/24/12839 ning 05.11.2024 toimunud koosolekul otsustatule). Taimestik ja looduskooslused Planeeritav maa-ala paikneb osaliselt Väinamere hoiualal. Keskkonnaregistri andmetel on seal inventeeritud kaitstavatest elupaigatüüpidest järgmised poollooduslikud kooslused: kadastikud (5130), loopealsed (6280*) ja rannaniidud (1630*). Nimetatud kooslused on kinni kasvanud ning vajavad taastamist. Kavandatav hoonestusala paikneb veepiirist enam kui 200 m kaugusel väljaspool hoiuala, seega ei mõjutata oluliselt ranna kaitseks seatud eesmärkide täitmist. Nimetatud asukohas kaitstavad elupaigatüübid puuduvad. Tegemist on peamiselt loodusliku rohumaa kõlvikuga. Olemasolevad kiviaiad ning varemed kinnitavad kunagise talukoha olemasolu. Ehitustegevus on kavandatud väljaspool kaitstavaid koosluseid alal, mis on ajalooliselt olnud osa talu õuealast. Olemasolev kõrghaljastus ja kadastik säilitatakse maksimaalselt, selle võimaldamiseks on hoonestusala määratud võimalikult suur. Hoonestus paigutatakse lagedamale alale puude ja põõsaste vahel. Juurdepääs hoonestusalale kulgeb mööda põllu ja kiviaia serva väljaspool kaitstavat ala ja osaliselt väljaspool ehituskeeluvööndit. Hoonestuse tarbeks kavandatavad tehnorajatised (reoveepuhastussüsteem, maaküttekontuur, päikesepaneelid jms) on planeeritud peamiselt haritava maa kõlvikule.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

13

Arvestades lähipiirkonna hoonestust ning lähtuvalt eeltoodust mõjutab ehituskeeluvööndi vähendamine alal kaitstavaid koosluseid väheses ulatuses - piirdub ehitusala lähiümbrusega. Rannikul asuvaid koosluseid oluliselt ei mõjutata. Samuti ei mõjutata kavandatava tegevusega oluliselt rohevõrgustiku sidusust ning toimimist, kuna säilitatavate poollooduslike koosluste osas maakasutuse muutust ei toimu ning kavandatava hoonestusala kaugus rannikul olemasolevatest õuealadest on rohkem kui 50 m. Endise talukoha taastamisega võib pigem kaasneda positiivne mõju poollooduslikele kooslustele taastamise ja hoolduse näol.

Inimtegevusest lähtuv kahjulik mõju Ranna kaitse eesmärk on inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine. Jäätmete käitlemiseks on alale kavandatud konteinerid olmejäätmete kogumiseks ning tuleb sõlmida vastav leping jäätmeluba omava ettevõttega. Planeeringualale on kavandatud juurdepääsutee, mis kulgeb põllu ja kiviaia servas väljaspool kaitstavat ala ning ehituskeeluvööndit. Maaüksusel on olemasolev elektriliitumine, rajatakse puurkaev ning nõuetekohane reoveekäitlussüsteem. Tehnorajatised on planeeritud peamiselt haritava maa kõlvikule, mis on juba inimtegevusest mõjutatud. Ranna-ala on ette nähtud säilima puutumatuna ning eemal ehitustegevusest. Kavandatav ehitustegevus ei too piirkonnas kaasa olulist liikluskoormuse kasvu ega olulist inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju suurenemist mere rannikule. Peamine mõju avaldub ehitustegevuse käigus.

Väljakujunenud asustus Planeeritava ala hoonestus on kavandatud endise talukoha õuealale (säilinud on kiviaiad ning varemed). Lähimatel hoonestatud maaüksustel- Ranna-Jaani ja Kongimere- paiknevad hooned veepiirist ca 150 m kaugusel. Seega võib öelda, et planeering järgib väljakujunenud ehitusjoont hoonestuse osas ja asustusmustrit. Kavandatav hoonestus sobib mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Lähtuvalt eeltoodust ei ole vastuolu ranna eripära arvestava asutuse suunamisega. Planeeringu elluviimisel arvestatakse väljakujunenud asustusega.

Juurdepääs ja vaba liikumine kallasrajal Ranna või kalda kaitse eesmärk on rannal või kaldal vaba liikumise ja rannale juurdepääsu tagamine, kallasraja laius Juhani maaüksusel on 10 m veepiirist. Ehituskeeluvööndi vähendamine planeeritaval alal enam kui 200 m kaugusel veepiirist ei piira ligipääsu ega liikumist kallasrajal. Olemasolevad jalgrajad ja pinnasteed säilivad. Rannikule piirdeid ei kavandata. Kavandatava tegevusega ei avaldu rannikule negatiivseid mõjusid ega piiranguid inimeste ja loomade liikumisele. Kuna planeeringualale on ligipääs erateelt, ei ole mõistlik ja otstarbekas luua planeeritavale alale uut avalikku juurdepääsu kallasrajale. Lähimad avalikult kasutatavad juurdepääsud kallasrajale on Jõiste rannast Rannikukalda (40302:001:0133) maaüksuselt (ca 5 km kaugusel planeeritavast alast) ning mööda Oitme jõe kallasrada (juurdepääs jõe kallasrajale Orissaare-Leisi-Mustjala maanteelt, ca 1 km kaugusel planeeringualast).

Reljeef Planeeringuala reljeef on mere suunas langev, kavandatava hoonestuse asukohas on maapinna kõrgus ca 2,55…3,15 meetrit. Tegemist ei ole üleujutatava alaga. Planeeringuga kavandatu elluviimisega üleujutusohtu inimese elule ja varale ei põhjustata. Olemasolev teede- ja tehnovõrk Planeeritavale alale pääseb olemasolevalt teelt. Kavandatava hoonestusalani pääseb mööda rajatavat teed, mis paikneb väljaspool kaitstavat ala ning osaliselt väljaspool ehituskeeluvööndit. Tehnovõrgud on planeeritud maa- alustena peamiselt haritava maa kõlvikule. Juhani maaüksusel on olemasolev elektriliitumine. Kavandatav tegevus ei oma olulist mõju ranna kaitse eesmärkidele. Arvestades väljakujunenud ehitusjoont ja asustust, taimestikku, kõlviku ja kinnisasjade piire ei ole ehituskeeluvööndi vähendamine hoonestuse rajamiseks endisele talukohale vastuolus ranna kaitse eesmärkidega ega suurenda oluliselt inimtegevusest lähtuvat kahjulikku mõju. Kavandatav tegevus võimaldab vaba liikumist kallasrajal.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

14

4.9. Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused

Saare maakonnaplaneeringu „Saare maakonnaplaneering 2030+" ruumiliste väärtuste kaardi kohaselt paikneb planeeritav ala osaliselt väärtuslikul põllumaal, Leisi piirkonna väärtuslikul maastikul ja rohevõrgustiku alal mere ranna piiranguvööndi ulatuses. Saare maakonnaplaneeringuga on väärtuslikele põllumaadele määratud järgmised kasutustingimused: • Väärtuslikke põllumaid üldjuhul ei hoonestata. • Kõrge viljelusväärtusega põllumaad tuleb võimalusel haritava maana kasutuses hoida. • Hoida maad avatuna (vältida võsa teket, niita), eriti maanteedega külgnevaid ja külade vahetus läheduses asuvaid põlde. • Vältida põldude struktuuri lihtsustamist, säilitada metsatukad, üksikud puud, kiviaiad ja –vared. Enamik planeeritaval alal paiknevast väärtuslikust põllumaast säilib. Hoonestusala on kavandatud väärtusliku põllumaa idaserva ning tee lõunaserva. Põllumaa väheneb väga väikeses ulatuses (vt joonis DP-3). Olemasolev kadastik ning maastikustruktuur säilitatakse. Saare maakonnaplaneeringus on toodud üldised tingimused väärtuslike maastike säilitamiseks. Käesoleva planeeringu koostamisel on nendega arvestatud- säilitatakse pärandkooslused, traditsiooniline maastikustruktuur ja kiviaiad ning taastatakse kunagine talukoht. Rohelise võrgustiku toimimise kõige olulisem meede on võrgustiku terviklikkuse/sidususe tagamine. Juhani maaüksusele kavandatav hoonestus paikneb rohevõrgustiku koridori servas ning ei lõika seda läbi. Kavandatava hoonestusala kaugus rannikul olemasolevatest õuealadest on rohkem kui 50 m. Paadisilla rajamine ei takista liikumist rannal. Seega säilib rohelise võrgustiku terviklikkus ja toimimine. Lähim avalikult kasutatav juurdepääs kallasrajale on Jõiste rannast (ca 5 km kaugusel planeeritavast alast). Uusi avalikke juurdepääse kallasrajale käesoleva planeeringuga ei kavandata. 4.10. Keskkonnakaitse ja planeeringu elluviimisega kaasnevad mõjud

Planeeringuala paikneb osaliselt Väinamere hoiualal (KLO2000339), mis kuulub Natura 2000 võrgustikku Väinamere loodus- ja linnualana. Hoiualal kaitstavatest elupaigatüüpidest on Juhani maaüksusel inventeeritud järgmised poollooduslikud kooslused: kadastikud (5130), loopealsed (6280*) ja rannaniidud (1630*). Planeeringuga kavandatavad tegevused on väikesemahulised ning ei avalda olulist mõju hoiuala kaitse- eesmärgiks seatud elupaigatüüpidele. Kaitstavatel kooslustel ehitustegevust ei kavandata. Ujuva paadisilla paigaldamine olemasolevasse lautrikohta ei kahjusta ranna kaitse eesmärke ega suurenda kasutuskoormust oluliselt. Käesoleva detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu ega kavandata KeHJS § 6 lõike 2 nimetatud valdkonda kuuluvat tegevust. Planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi kahjulikke tagajärgi nagu vee-, pinnase- või õhusaastatus, jäätmeteke, müra, vibratsioon või valgus-, soojus-, kiirgus- ja lõhnareostus. Kavandatud tegevus ei avalda olulist mõju ning ei põhjusta keskkonnas pöördumatuid muudatusi, ei sea ohtu inimese tervist, heaolu, kultuuripärandit ega vara. Keskkonnakaitselised abinõud planeeritaval alal on : • Ehitustegevus toimub vaid väljaspool kaitstavaid koosluseid planeeringuga määratud hoonestusala piirides. • Majapidamises tekkivad jäätmed koguda liigiti ning käidelda vastavalt kehtivale jäätmehoolduseeskirjale.

Ehitustegevuse käigus tekkivate jäätmete kogused, liigid ning käitlusviisid täpsustatakse jäätmekavas projekteerimise käigus.

• Ehitamise ajal tuleb säilitada maksimaalselt olemasolev kõrghaljastus, ehitustegevus tuleb hoida kavandatud alade piires.

• Hooned ja rajatised ehitada vastavalt kaasaegsetele ehitustehnilistele nõuetele. Ehitamisel ei tohi kasutada keskkonnaohtlikke materjale ega aineid.

• Ehitusprojektis loodussäästlike lahenduste kasutamine peaks olema primaarne. Keskkonnale negatiivsete mõjude ilmnemise korral tuleks kasutada mõjusid leevendavaid meetmeid.

• Ehitustegevuse ajal tuleb hoida müra normtaseme piirides, võimalusel vältida öiseid ehitustegevusi. • Ehitustegevus planeerida väljaspoole lindude pesitsusperioodi.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

15

• Paadisilla paigaldamisel vältida kaitstavate elupaigatüüpide – rannaniidud - kahjustamist. Majanduslikud, kultuurilised ja sotsiaalsed mõjud Aktiivsete elanike lisandumine piirkonda avaldab positiivset mõju sotsiaalses ja majanduslikus mõttes. Planeeritava tegevusega negatiivne mõju sotsiaalsele ja majanduslikule keskkonnale nii ehitusperioodil kui ka pikaajaliselt puudub. Mõju kultuurilisele keskkonnale puudub. Käesoleva detailplaneeringu ellurakendamine olulisi ja vältimatuid negatiivseid keskkonnamõjusid kaasa ei too, kui edaspidi rajatiste ehitamise ja kasutamise käigus arvestatakse kehtivate keskkonnaalaste nõuetega ja peetakse kinni ehitamise headest tavadest. 4.11. Energiatõhusus

Alates 01.01.2009 jõustus majade energiamärgise nõue. Uute hoonete ehitamisel juhinduda küttesüsteemi energiatõhususest. Hoonete projekteerimisel lähtuda Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määrusest nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded¹“. 4.12. Piirkonna turvalisus

Turvalisuse suurendamiseks ja kuritegevusriskide ennetamiseks on soovitav kasutada järgmisi meetmeid: Korrashoid on üks tähtsamaid tegureid. Korrastatud keskkonnas on meeldiv viibida ja selles tekib turvatunne. Seega tuleb ehitustegevuse lõppedes alad koheselt korrastada ja lõplikult viimistleda, nii on ala kahjustamise tõenäosus palju väiksem. Prügiladustamisel kasutada süttimatust materjalist suletavaid prügianumaid, süttiv prügi kiirelt eemaldada. Juurdepääs, selle nähtavus ja vaateväli. Korrektselt väljaehitatud ja selgelt eristatud juurdepääs koos piisava valgustatusega vähendavad kuritegevuse riske. Maa-alal kasutada naabrivalvet. Turvalisust tõstab ka turvateenuseid pakkuva firmaga valvelepingu sõlmimine. Vargused ja vandalism. Pimedad nurgatagused ja hoov tekitavad järelvalveta tunde ning hõlbustavad kuritegevust. Jälgida tuleb ka hoonete tagumisi sissepääse, mis ei ole tänavalt nähtavad, paigaldades neile liikumisanduriga varustatud valgustid. Hoone sisenemisruumid varustada turvalukkudega, aknad-uksed ehitada tugevate raamide ja klaasidega. 4.13. Tuleohutusnõuded

Tuleohutusnõuete juures tuleb planeeritava maa-ala uute hoonete projekteerimise käigus lähtuda Siseministri 07.04.2017 määrusest nr 17 “Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded” ja 18.02.2021 määrusest nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“. Alal on lubatud hooned tuleohutusklassiga TP-3, kasutusviis I (elamud ja eluruumid). Tegemist on hajaasustusalaga. Lubatud hoonestusala on kavandatud vähemalt 20 m kaugusele krundipiirist. Kinnistu omanikud peavad juurdesõidutee hoidma korras ning tagama päästetehnikale aastaringselt läbipääsu. Määrus 10 § 6 p 51 kohaselt võib ehitise veevõtukohana käsitada lähimat nõuetele vastavat veevõtukohta juhul, kui täidetud on vähemalt üks järgmistest tingimustest: 1) ehitise ehitisealune pind on kuni 60 m2; 2) erinevatel kinnistutel olevad esimese kasutusviisiga või nendega võrdsustatud hooned asuvad üksteisest kaugemal kui 40 meetrit; 3) erinevatel kinnistutel olevad esimese kasutusviisiga või nendega võrdsustatud hooned asuvad üksteisele lähemal kui 40 meetrit, kuid tuleohutus on analüütiliselt tõendatud; Juhani maaüksusele kavandatavad hooned paiknevad kõrvalmaaüksuste olemasolevatest hoonetest rohkem kui 40 m kaugusel, seega uut veevõtukohta antud planeeringuga ei kavandata. Lähim tuletõrje veevõtukoht (nr 8264) asub Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse andmetel Leisi alevikus. Tuletõrjeveevarustuse täpne lahendus antakse ehitusprojekti käigus.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

16

4.14. Servituutide vajadus

Reaalservituut koormab Asjaõigusseaduse §172 lg 1 järgi teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Planeeritavad objektid: - Juurdepääsutee - tagada juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Piirangud on sätestatud Asjaõigusseaduses. Servituutide seadmise vajadus väljapool planeeritavat ala:

Servituudi/ kitsenduse tüüp

Teeniv kinnisasi Valitsev kinnisasi või isik

Tingimus Ruumiline ulatus

Teeservituut, aluseks AÕS § 156 „Juurdepääs avalikult kasutatavale teele“

Ranna-Jaani (40302:001:0605) Hotelli (40302:001:0356) Lambi (71401:001:2243) Väike-Liiva (40302:001:0363)

Juhani (40302:001:0007)

tagada ühendus avalikult kasutatava teega

Juurdepääsutee 21129 Orissaare-Leisi- Mustjala maanteelt Juhani maaüksuseni

4.15. Planeeringu elluviimine

Detailplaneeringuga kavandatud tööd: 1. Vajalike notariaalsete servituutide seadmine (juurdepääs); 2. Arendaja rajab uue juurdepääsutee. Vastavalt kokkuleppele Lambi ja Hotelli katastriüksuste omanikega võib uue juurdepääsutee (sh uus ristumiskoht riigitee km 27,225) valmimiseni kasutada olemasolevat 4030412 Ranna-Jaani teed. Uue tee võib rajada samaaegselt planeeringualale mistahes hoone ehitamisega, kuid juurdepääsutee peab olema välja ehitatud enne hoonete kasutusloa taotlemist. 3. Riigitee nr 21129 Orissaare-Leisi-Mustjala km 27,225 rajatav ristumiskoht peab olema välja ehitatud ja Transpordiametile üle antud hiljemalt enne planeeringualal mistahes hoone kasutusele võtmist (kasutusloa taotlemist või kasutusteatise esitamist). 4. Hoonete ja tehnovõrkude rajamine (projekt, ehitusluba, kasutusluba) vastavalt kehtivale Ehitusseadustikule.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

17

5. TEHNOVÕRKUDE LAHENDUS

5.1. Elektrivarustus

Juhani maaüksusel on olemasolev elektriliitumine. Liitumiskilp paikneb katastriüksuse lääneservas. Liitumiskilp peab olema alati vabalt teenindatavad. Täiendavaks elektrivarustuseks on lubatud rajada elamu tarbeks kuni 15 kW maapealne päikesepark ja /või päikesepaneelid hoonete katustele. Krundisisene madalpingevõrk, sh päikesepaneelide lahendus, antakse eraldiseisva hoone ehitus- või tööprojektiga. Maapealse päikesepargi puhul eelistada asukoha valikul lagedamaid alasid väljaspool hoiuala. 5.2. Sidevarustus

Sideteenusega liitumiseks küsida pakkumised erinevatelt mobiili- ja raadiosidet pakkuvatelt sideettevõtetelt. Orissaare-Leisi-Mustjala kõrvalmaantee äärde on paigaldatud Eesti Lairiba Arendus SA sidekaabel, millega tulevikus võimalus rajada sideühendus. 5.3. Veevarustus ja kanalisatsioon Kavandatava elamu joogivesi on lahendatud individuaalse puurkaevu baasil, millest võetakse vett ühe krundi tarbeks alla 5 m³/ööpäevas (keskmine ühepere veetarbimine on maksimaalselt 10 m³ kuus, see on 0,3 m³/ööpäevas). Puurkaevul, mille kaudu võetakse vett alla kümne kuupmeetri ööpäevas on 10 m hooldusala (Veeseadus § 154). Planeeritud hoonete kasutusega tekkiv reovesi juhitakse pärast biopuhasti läbimist pinnasesse immutamise teel. Planeeritav ala asub põhjaveekaitstuse seisukohalt nõrgalt kaitstud alal. Vastavalt Keskkonnaministri 08.11.2019 määrusele nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused1“ § 8 lõike 1 punktile 4 võib kaitsmata ja nõrgalt kaitstud põhjaveega aladel pärast reovee bioloogilist puhastamist heitvett pinnasesse juhtida kuni 10 m³ ööpäevas. Planeeritavale alale on kavandatud lähtuvalt maapinna kõrgusmärkidest (puhasti peab asuma joogiveekaevu ja põhjavee liikumissuuna suhtes allanõlva) ja nõutavatest kujadest reoveepuhastussüsteem (joonisele on kantud puurkaevu ja reoveepuhastussüsteemide tinglikud asukohad, täpne asukoht selgub projekteerimise käigus, vt. detailplaneeringu joonist DP-3). Planeeringu põhijoonisel on näidatud omapuhasti orienteeruv paiknemine ja sellega kaasnevad kitsendused. Omapuhasti rajamisel määratakse sellele lõplik asukoht ning kooskõlastatakse väljapoole asukohakatastriüksust ulatuvad kitsendused naaberkatastriüksuste omanikega. Biopuhastil baseeruva omapuhasti rajamine ei ole lubatud ajutises või hooajalises kasutuses olevale majapidamisele. Biopuhastil baseeruvat puhastit on lubatud paigaldada vaid juhul, kui selle rajamisele seatud nõudeid on võimalik täita või kui krundi kasutus on piisav puhasti tõrgeteta töö tagamiseks. Alternatiivseks reovee kohtkäitluse viisiks on nõuetele vastava reovee kogumismahuti paigaldamine, mida tühjendatakse vastavalt täitumusele purgimisteenuse osutaja poolt. Samuti on lubatud septikust ja imbsüsteemist koosneva omapuhasti rajamine pesuvetele, kui WC veed suunatakse eraldi kogumismahutisse. Sel juhul on immutada lubatud kuni 5 m3 heitvett ööpäevas, Heit- ja sademevee immutussügavus peab olema aasta ringi vähemalt 1,2 m ülalpool põhjavee kõrgeimat taset ning jääma 1,2 m kõrgemale aluspõhja kivimitest. Vastavalt Veeseaduse § 127 lg 1 ei ole heitvee ja saasteainete pinnasesse juhtimine lubatud veehaarde sanitaarkaitsealal ja hooldusalal ning lähemal kui 50 meetrit sanitaarkaitseala või hooldusala välispiirist. Vastav 50 m ala on kantud joonisele DP-3. Omapuhasti rajamisel tuleb jälgida, et • puhasti paikneks kohas, mida ei ohusta üleujutused; • arvestataks maa-ala ehitus- ja hüdrogeoloogilisi tingimusi; • reovesi ei ohustaks puhasti avarii korral põhjavett; • puhasti jääks joogiveekaevu ja põhjavee liikumissuuna suhtes allanõlva;

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

18

• puhasti jääks elamust vähemalt 5 m kaugusele; • imbsüsteemi puhul eelistada heitvee hajutatult pinnasesse immutamise süsteemi. Planeeringu joonisel on tehnovõrkude asukohad ja suurused tinglikud. Konkreetne puurkaevu asukoht ja reoveelahendus esitatakse hoone projekti mahus, mille käigus võetakse vajadusel kooskõlastused naabritelt. Imbväljaku projekteerimisel kooskõlastada selle asukoht naabritega. Tehnosüsteemide paigutamisel krundile eelistada võimalusel lagedamaid alasid väljaspool hoiuala. Lubatud on ka kogumiskaevu paigaldamine, mida tuleb sel juhul nõuetekohaselt tühjendada. 5.4. Sademeveekanalisatsioon ja drenaaž

Planeeritava ala sademevesi käideldakse omal krundil. Tegemist on piisavalt suure maa-alaga, kus võimalikud liigveed juhitakse maapinna planeerimisvõtteid kasutades hoonete katustelt ja kõvakattega teedelt hoonestusest kaugemale haljasalale, kus need imbuvad pinnasesse. Sademevete juhtimine naaberkinnistutele ja teedele on keelatud. Soovitav on rakendada sademevee taaskasutusmeetmeid, st sademevee kokku kogumine ja korduvkasutus. 5.5. Soojavarustus Planeeritud hoonete küte on kavandatud maakütte baasil (võimalik maaküttekontuuri asukoht vt DP-3). Täpne lahendus antakse hoonete projekteerimise käigus. Lubatud on ka elektri-, vedel-, või tahkeküttesüsteemid (sinna alla kuulub ka soojuspump), lähtuvalt energiatõhususest ja omaniku vajadustest. Ei ole lubatud kasutada kivisütt jms. Samuti soovitatakse elamutel vältida õlikütet ja ainult elektrikütte baasil lahendusi. Soovitatakse eelistada individuaalelamute rajamisel ja rekonstrueerimisel maakütte- ja soojusvahetuspumpade (õhksoojuspumbad jne) kasutamist, et vähendada lisanduvat keskkonna saastekoormust läbi võimalikult väikses koguses elektritarbimise. Maaküttekontuuri jt tehnosüsteemide asukoha valikul eelistada olemasolevaid lagedamaid alasid väljaspool kaitstavaid koosluseid, vältida liigseid raieid ning säilitada olemasolev kõrghaljastus maksimaalselt.

Saaremaa vald Oitme küla Juhani detailplaneering Seletuskiri T-2467

KOMPRO OÜ Tiigi tn 2-2, Kuressaare +372 453 3237 [email protected]

19

6. KRUNTIDE EHITUSÕIGUSED

6.1. Juhani (krunt pos nr 1)

Krundi pindala: 57104 m² EHITUSÕIGUS Krundi kasutamise sihtotstarve Pereelamumaa-EP-10%, põllumajandusmaa-MP-40%,

haljasmaa-HL- 50% Hoonete suurim lubatud arv krundil 1 elamu ja 1 abihoone*

(lisaks kaks 0-20 m² ja kuni 5 m kõrgust väikehoonet) Hoonete suurim lubatud ehitisealune pindala* 200 m² Hoonete kõrgus Elamul maksimaalselt 9 m maapinnast

Abihoonel maksimaalselt 6 m maapinnast 2 korrust (1 korrus+ katusekorrus)

Katusekalle 30 - 45° Harjajoon vaba Välisviimistlus eelistada naturaalseid materjale: kivi, puit jms. Minimaalne tulepüsivusklass TP-3 Parkimiskohtade arv krundil 3 Piirded kivi-, võrk- või puitaed, maks. kõrgus 1,5 m KITSENDUSED Servituudi vajadus/ kitsenduse tüüp

Valitsev kinnisasi või isik

Tingimus Ruumiline ulatus

Ranna piiranguvöönd Ranna ehituskeeluvöönd Ranna veekaitsevöönd Kallasrada 10 m Väinamere hoiuala (KLO2000339)

Keskkonnaamet Looduskaitseseadus Lähtuvalt kehtivast seadusandlusest ja detailplaneeringust.

Elektripaigaldise kaitsevöönd Elektrilevi Majandus- ja taristuministri määrus nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“

Lähtuvalt kehtivast seadusandlusest.

*ehitusloa ja ehitusteatise kohustuslikud hooned

E-kiri.eml

Tere!

Teile on saadetud Saaremaa Vallavalitsuse dokumendihaldussüsteemi Delta kaudu dokument Oitme külas Juhani detailplaneeringu esitamine tutvumiseks, mis on registreeritud 23.01.2025, numbriga 5-2/411-1. Palume kirja kättesaamise kohta kinnitust nädala jooksul aadressile [email protected]. Kirja kättesaamisest teavitamisel saame veenduda, et olete planeerimismenetlusse kaasatud ja saate võimalusel arvamust avaldada.

Kontaktinfo

Saaremaa Vallavalitsus
Tallinna 10, Kuressaare, Saaremaa vald
Tel 452 5000
e-post: [email protected]

---

Kiri on saadetud väljastpoolt valitsemisala. Ärge avage kirjaga kaasa tulnud linke või manuseid enne, kui olete saatja õigsuses ja sisu turvalisuses kindel.