Kiri

151.08

150.92

151.58

151.31

151.72

151.59

151.75

152.00

152.16

152.12 152.19

152.10

152.11

152.25

152.17

152.13

152.55

152.54

152.32

152.23

151.94

152.31

152.17

151.79

152.06

152.20

152.17

152.03

152.01 151.91

151.21

151.66

151.76

151.53

151.30

151.42

151.35

151.21

151.20

151.33

151.72

151.52

151.07 151.00

151.82

152.13

151.98151. 7

151.91

151.95152.06 152.06

152.10 152.09152.01

152.55152.61

152.61152.58

152.88152.90

152.99152.92

153.15153.08

153.22

153.41

153.58153.66

153.86

154.24

154.61

154.9415 .01

154.98

155.06

154.69

154.19

153.81

153.26

152.63

152.01 151.91151.82

151.90151.98 152.00

152.04 152.04151.95

152.32152.39

152.41152.38

152.53152.56

152.64152.57

152.92

153.12153.20

153.39

153.67153. 5

153.96

154.51

154.93

155.151 5.23

155.05

155.31

155.79

155.17

155.08

154.99

154.07

153.72

153.42

153.29

153.45

153.45

153.85

153.99

154.00

154.26

154.48

155.31

154.46

154.88

154.00

153.89

153.62

153.19

153.21

153.35

153.54

153.84

154.19

154.74

155.15

155.32

155.69

153.79153.79

153.69

153.06

153.02

153.36

153.67

153.98

154.01

154.10

154.19

154.33

154.90

155.26

153.31

152.68

152.56

152.60

152.56

152.20

151.80

153.16

152.59

152.50

152.55

152.48

152.45

152.18

151.77

151.76

159.20

161.80

164.44

158.54

153.61

157.51 151.00

150.82

150.83

151.07

150.87

152.00

152.59

151.74

151.64

151.48

150.74

150.78

150.82

150.71

150.80

150.98

150.91

150.88

150.84

150.84

151.23

150.85

150.88

150.83

150.78

150.99

151.03

151.59

151.71

151.47

151.38

151.41

151.30

151.20

151.05

151.18

151.03

151.04

151.01

150.74

150.86

150.83

150.73

150.69

150.80

151.05

151.09

151.17

151.35

151.26

151.42

151.42

151.56

151.70

151.83

151.90

151.63 151.63

151.26

151.45

151.90

150.64

151.44

151.86

151.84

151.99

152.24

152.42

152.85

152.50

152.31

152.18

152.27

152.64

152.65

152.88

152.95

153.15

153.39

153.40

154.16

154.76

154.79

154.60

153.16

152.29

152.52

153.12

152.91

152.95

152.91

152.73

153.13

152.78

152.28

152.08

152.13

153.26

153.01

152.83

152.72

152.53

152.51

153.24

153.24153.04 152.84

152.64

152.61

152.58

152.54

152.49

152.11

152.54 152.55

152.53

157.14

153.61

161.93

164.48

155.91

150.88

152.07

151.94

151.94

151.85

151.78

151.95

151.48

151.19

151.14

150.68

150.57

150.74

150.85

150.92

150.85

151.10 151.13

150.98

150.99

151.04

151.45

151.27

151.43

151.38

151.91

151.27

151.18

151.11

151.05

150.77

151.74

151.82

153.21

152.97

152.95

152.58

152.66

152.92

153.94

154.85

154.90

154.73

152.89

153.27

153.38

153.96

154.06

153.26

153.68

153.20

152.54

152.61

152.31

152.33

152.44

154.72

155.08

155.01

154.42

153.99

154.93

150.89

151.06

151.03

150.88

150.91

150.41

55601:004:0050

55601:005:0250

55601:004:0610

55601:004:0790

55601:004:0820

55601:004:1320

55601:005:1440

55601:004:1360

55601:004:1530

55601:005:1030 Virulombi tn 1

55601:004:1730

55601:005:1040 Virulombi tn 2

55601:004:0141

55601:004:0142

55601:004:1860

55601:004:0025

55601:004:0028 Alajaama haljasala

55601:007:0012

Pühajärve tee 2 // 4

Pühajärve tee 1

Pühajärve tee 6

Pühajärve tee 8

Pühajärve tee 8a

Lipuväljak 5

Pühajärve tee 3a

Pühajärve tee 10

Lipuväljak 4a

Lipuväljak 7b

Lipuväljak 7

Lipuväljak 7a

Pühajärve tee 14

Pühajärve tee 14a

23195 Otepää-Kääriku-Kurevere tee

63601:001:0254

Virulombi tänav

UUS234909

UUS234908

516

1 . 5 H

H

2 H

2 H

3 H

1 . 5 H

1 5H

1. 5H

1.5 H

2H

2H

H

H

H

H

H

H

3H

2H

K u l t u u r i

m a j a

S o t s i a a l m a j a

K ä s i t ö ö m a j a

Bür ooh

oon e

Bür ooh

oon e

Bür oo- ja

elu hoo

ne

Elamu

El am u

E l a

m u

K o r t e r e l a m u

Korterelamu

Korterelamu

G a r a a z

151.08

50.92

1.58

51.31

151.72

1.59

151.75

152.00

152.16

152.19

152.10

152.25

2.55

152.23

15 1. 9 45 2 .3 1

.06152.20

152.01

51.21

51.66

51.76

1.53

1.21

5 1. 2 0

15 1. 33

151.72

151.52

151.07

151.00

151.82

152.13 15

1. 9 5

5 2 .0

6

15 2 .0

9 15

2 .0 1

15 2 .5 5

5 2 .6

1

15 2 .6

1 15

2 .5 8

15 2 .8 8

5 2 .9 0

5 3 .1 5

5 3 .0 8

15 3 .2

2

15 3 .5

8

5 3 .6

6

15 3 .8

6

15 4 .2

4

15 4 .6

1

15 4 .9

4

5 5 .0

1

154.98

5 5 .0

6

15 4 .1 9

15 3 .8

1

15 3 .2

6

15 2 .6

3

15 2 .0

1

15 1. 9 1

5 1. 8 2

15 2 .0 4

5 1. 9 5

5 2 .3 2

15 2 .3 9

5 2 .5 3

15 2 .5 6

15 2 .6 4

15 2 .5 7

5 2 .9

2

5 3 .1 2

15 3 .2 0

5 3 .3

9

5 3 .6

7 15

3 .7

5

5 3 .9

6

5 4 .5

1

5 4 .9

3

5 5 .1 5

15 5 .2

3155.05

15 5 .3

1

5.17

154.46

15 4 .8

8

15 4 .0

0 15

3 .8

9 15

3 .6

2

15 3 .1 9

15 3 .2

1

5 3 .5

4

5 3 .8

4

5 4 .1 9

5 4 .7

4

5 5 .3

2

153.79153.79

153.69

15 3 .0

2

15 3 .3

6

15 3 .6

7

5 3 .9

8

5 4 .1 0

15 4 .3

3

15 4 .9

0

15 5 .2

6

5 3 .3 1

15 2 .6

8

152.56

5 2 .2 0

5 1. 8 0

2.59

5 2 .5 0

152.55

152.48

152.45

52.18

51.76

51 .0 0

15 0. 83

52.00

152.59

151.64

51.48

50 .7 8

150.82

150.71

150.80150.91

150.84 150.84

151.23

150.85

50.88

50.83

150.78

150.99 1.03

151.59

5 1. 7 1

15 1.4

7

151.38

151.41

151.30

151.05

150.74

150.86

150.83

0.7 3

50.69

50.80

151.05

5 1.0

9

15 1.17

15 1.3

5

15 1.2

6

15 1.4

2

15 1.4

2

151.56

51.70

5 1. 8 3

15 1. 9 0

151.63

51.26

51.45

1.90

50.64

51.44

151.86

15 1. 8 4

15 1. 9 9

15 2 .2

4

15 2 .4

2

2.85

2.50

52.31

152.18

52.27

52.64

15 2 .6 5

152.88

152.95

153 .15

3.39

3.40 54.16

154.76

15 4 .6 0

53.16

52.29

2.52

53.12

2.73

153.13

152.78

15 2 .2 8

2.13

53.01

152.83

15 2 .7 2

15 2 .5 3

2.51

15 3 .2 4

15 2 .4

9

5 2 .5

5 5 2 .5

3

2.0 7

15 1.9

4

151.94

1.9 5

1.4 8

1.1 9

5 1. 14

50.68 15 0.5

7

15 0 .7 4

5 0 .8 5

50.92

150.85

151.10 50.98

5 0 .9 9

5 1.0

4

15 1.4

5

15 1.2

7

15 1.4

3

151 .91

151 .27

151 .18

151.11

151.05

50.77

151.74

151.82

3.2 1

52.95

2.58

52.66

15 2. 92

3. 94

154.85

54.90

54.73

152.89

153.27

153.38

53.96

54.06

153.2653.68

153.20

52.54

5 2 .6 1

15 2 .3 1

152.33

15 2 .4

4

54.72

5.08

5.01

154.42

153.99

4.93

1.0 3

50.88

150.91

15 0. 4 1

Räästas H=158.54

Hari H=164.44

Räästas H=161.93

Hari H=164.48

Sokkel H=155.91

Pma

Pma

Pma

Pma

Pma

Pma

Pma

Räästas H=153.61

Hari H=157.51

Sokkel H=151.07

Räästas H=153.61

Hari H=157.14

Sokkel H=150.88

Or ie nt .

Orient.

O r i e n t .

O r i e n t .

K

Räästas H=159.20

Hari H=161.80

Sokkel H=153.16

Ala jaa

m

8a

1a

7

5

8

1 0

1

2

2 / 4

P ü h a j ä r v e t e e

Kopli tänav

Mun amä

e p õik

Trepp

Terrass

Kr

Kr

Kr

Kr

Kr

K r

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

Kr Kr

Trepp

L

L

L

Tr.

T r .

L

O r i e n t e e r u v

O r i e n t e e r u v

Orienteeruv

O r i e n t e e r u v

6437700

6 4 7 1 5 0

Kill

Kill

A

A

K i l l

B e t . k .

A

A

B e t . k .

B e t . k .

B e t . k .

A

A K l o

m p k .

A

A

K r

Vare

H

POS 1

POS 2

ALAJAAMA HALJASALA

Märkused:

2. geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 koostas Kagu Geodeesia OÜ 2022. a novembris, töö nr 22T097;

1. detailplaneeringu jooniste juurde kuulub detailplaneeringu seletuskiri;

TINGMÄRGID:

tee kaitsevööndi piir

planeeritud liiniservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmise vajadus

planeeritud piirdeaed

planeeritud prügikonteinerite varjualuse asukoht

likvideeritav objekt

olemasolev säiliv puu

planeeritud näitlik puu / hekk

planeeritud teede piirjooned

hoone suurim lubatud ehitisealune pind krundil

planeeritud hoonestusala

planeeritud krundipiir

olemasolev katastriüksuse piir

planeeringuala piir

planeeritud ümber tõstetav mastvalgusti

olemasolev / planeeritud tuletõrjehüdrant

planeeritud tänavavalgustuse elektrikaabel

planeeritud madalpinge elektrikaabel / liitumiskilp

planeeritud telekommunikatsioon

planeeritud kaugküte

planeeritud sademeveekanalisatsioon

planeeritud reoveekanalisatsioon

planeeritud veetoru

H

5

Projektijuht:

10 5 0 25

AB Artes Terrae OÜ

www.artes.ee

artes@artes.ee

Küütri tn 14, Tartu 51007

Reg nr 12978320

50 75

Töö nr:

Mõõt:

Joonise nr:

Kuupäev:

Faili nimi:

Joonis:

Töö:

Asukoht:Maastikuarhitekt:

Heiki Kalberg

Karl Hansson

22131DP3

1:500

Huvitatud isik:

12.09.2023Otepää linn Otepää vald

Ugandi Capital OÜ

detailplaneering Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a,

22131DP3 joonised Pühajärve tee 6 ja 8.dgn

Tehnovõrgud

Tartu 2023

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste

detailplaneering Otepää linn Otepää vald

Esimene köide – planeering

Maa-ameti kaldaerofoto 20.04.2023

Töö nr: 22131DP3

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

AB Artes Terrae OÜ

Huvitatud isik: Ugandi Capital OÜ

Projekti juht, ruumilise keskkonna planeerija tase 7, volitatud maastikuarhitekt-ekspert tase 8: Heiki

Kalberg

Maastikuarhitekt, koostaja: Karl Hansson

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 3

Sisukord

1. Üldosa .............................................................................................................................................. 5

1.1. Sissejuhatus ............................................................................................................................. 5

1.2. Planeeringu lähtedokumendid ................................................................................................ 5

1.3. Olemasoleva olukorra iseloomustus........................................................................................ 5

1.4. Planeeringuala ja kontaktvööndi ehituslikud ja funktsionaalsed seosed ................................ 6

1.5. Üldplaneeringu muutmise ettepanek ja põhjendus .............................................................. 11

1.5.1. Üldplaneeringu jooniste ja teksti muutmise ettepanek ...................................................... 11

1.5.2. Üldplaneeringu muutmise ettepaneku põhjendus ............................................................. 12

1.6. Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisega varem kehtestatud detailplaneeringu

kehtetuks muutumine ....................................................................................................................... 13

2. Planeerimise lahendus .................................................................................................................. 14

2.1. Planeeringuala kruntideks jaotamine .................................................................................... 14

2.2. Krundi hoonestusala ja ehitusõigus ....................................................................................... 14

2.3. Ehitise ehituslikud, arhitektuurilised ja kujunduslikud tingimused ....................................... 15

2.4. Liikluskorralduse põhimõtted ................................................................................................ 15

2.5. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted ............................................................................... 16

2.6. Tehnovõrgud .......................................................................................................................... 16

2.6.1. Olemasoleva olukorra iseloomustus ning üldosa ........................................................ 16

2.6.2. Veevarustus ................................................................................................................. 16

2.6.3. Kanalisatsioon ja sademevesi ...................................................................................... 17

2.6.4. Elektrivarustus ja välisvalgustus .................................................................................. 17

2.6.5. Soojavarustus .............................................................................................................. 18

2.6.6. Telekommunikatsioonivarustus .................................................................................. 18

2.7. Kujad ...................................................................................................................................... 18

2.8. Kuritegevuse riski vähendavad tingimused ........................................................................... 19

2.9. Müra-, vibratsiooni- ja insolatsioonitingimused ning muud keskkonnatingimused ............. 19

2.10. Servituutide seadmise vajadus ......................................................................................... 20

2.11. Sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise vajadus ................................................... 20

2.12. Planeeringu elluviimine .................................................................................................... 20

3. Kooskõlastuste ja arvamuste kokkuvõte ....................................................................................... 21

4. Joonised (digitaalselt esitatud eraldi failidena) ............................................................................. 23

1. Situatsiooniskeem M 1:10 000 ......................................................................................... 24

2. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed M 1:2000 ....................................... 25

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

4 AB Artes Terrae OÜ

3. Olemasolev olukord M 1:500 ............................................................................................ 26

4. Põhijoonis M 1:500 .......................................................................................................... 27

5. Tehnovõrgud M 1:500 ...................................................................................................... 28

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 5

1. Üldosa

1.1. Sissejuhatus

Detailplaneeringu ala suurusega on u 0,65 ha hõlmab Otepää vallas Otepää linnas järgnevaid

katastriüksusi:

▪ Pühajärve tee 6 (katastritunnus 55601:004:0610, pindala 1297 m², sihtotstarve elamumaa);

▪ Pühajärve tee 8 (katastritunnus 55601:004:0790, pindala 2706 m², sihtotstarve elamumaa);

▪ Lipuväljak 7a (katastritunnus 55601:004:0142, pindala 133 m², sihtotstarve elamumaa);

▪ Lipuväljak 7b (katastritunnus 55601:004:1730, pindala 807 m², sihtotstarve elamumaa);

▪ Alajaama haljasala (katastritunnus 55601:004:0028, pindala 524 m², sihtotstarve sotsiaalmaa

alaliik üldkasutatav maa);

▪ Kopli tn T1 (katastriüksus 63601:001:0445, sihtotstarve transpordimaa) u 150 m² suuruses

osas;

▪ 23195 Otepää-Kääriku-Kurevere tee (katastritunnus 55601:007:0012) u 1000 m² suuruses

osas.

Detailplaneeringu eesmärk on ehitusõiguse kaalumine kahe korterelamu rajamiseks. Lisaks üldiste

maakasutuse tingimuste määramine ja heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja

tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine.

Detailplaneering on praegu kehtivat Otepää valla üldplaneeringut muutev.

1.2. Planeeringu lähtedokumendid

Planeeringu lähtedokument on Otepää vallavolikogu 22. detsembri 2022. a otsus nr 1-3/52 „Otepää

vallasiseses linnas asuvate Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama

haljasala katastriüksuste detailplaneeringu algatamine ” koos lisadega.

Detailplaneeringu koostamisel on aluseks Kagu Geodeesia OÜ poolt 2022. a novembris mõõdistatud

digitaalne geodeetiline alusplaan mõõtkavas 1:500, töö nr 22T097; koordinaadid L-Est 97 süsteemis,

kõrgused EH2000 süsteemis.

Planeeringule on koostatud keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnang, koostaja Kobras OÜ.

Planeeringuga kavandatavate hoonete arhitektuurse lahenduse autor on Arhitektuuribüroo Korrus

OÜ.

Planeeringu käigus toimunud kirjavahetus ametkondade ja eraisikutega ning muud materjalid asuvad

planeeringu II köites „Lisad“.

1.3. Olemasoleva olukorra iseloomustus

Lipuväljak 7a krundil asub 1-korruseline üksikelamu, Pühajärve tee 6 asub 1-korruseline abihoone,

Pühajärve tee 8 asub 2-korruseline üksikelamu ning abihoone. Ülejäänud planeeringualasse jäävad

katastriüksused on hooneteta. Planeeringuala keskosas kasvab väiksemate gruppidena lehtpuid ning

üks kuusk. Pühajärve tee 8 krundi lõunaosa on kasutusel aiamaana.

Planeeringualale on juurdepääsud planeeringuala lääneserval olevalt Pühajärve teelt, mis on Otepää

linna sisene Otepää-Kääriku-Kurevere kõrvalmaantee (tee nr 23195) osa ning ida poolt Kopli ja

Munamäe põik tänavatelt. Pühajärve teel on kahepoolne kõnnitee, Kopli tänav planeeringualani

viivas lõigus ja Munamäe põik tänav on kvartalisisesed tänavad, millel eraldatud kõnniteed ei ole.

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

6 AB Artes Terrae OÜ

Planeeringuala on varustatud ühisveevõrgu, reoveekanalisatsiooni, sademeveekanalisatsiooni

telekommunikatsiooni, kaugkütte ja elektri võrkudega, Pühajärve teel on tänavavalgustusmastid.

Planeeringuala reljeef langeb kirde suunas, suurim pinnakõrguste vahe on u 4 m.

Planeeritud katastriüksuse olemasolevad andmed on esitatud joonisel 3.

1.4. Planeeringuala ja kontaktvööndi ehituslikud ja funktsionaalsed seosed

Planeeringuala asub Otepää vallasisese Otepää linna keskuses vallavalitsuse hoonest ja keskväljakust

u 150 m kaugusel lõuna suunas. Piirneval alal on valdavalt elamumaa sihtotstarbega katastriüksused.

Põhja suunas on ka ärimaa sihtotstarbega Lipuväljak 5 katastriüksus ja tootmismaa sihtotstarbega

Lipuväljak 4a katastriüksus. Läheduses on lisaks teisigi ärimaa sihtotstarbega katastriüksusi, kus asub

muuhulgas toitlustusasutusi ja majutuskohti. Läänes piirneb ala ühiskondlike ehitiste maa

sihtotstarbega Virulombi tn 2 katastriüksus, kus asub Otepää kultuurimaja. Ligikaudu 150 m kaugusel

põhja suunas asub Tartu mnt 2 katastriüksusel Otepää tervisekeskus. Planeeringualast u 50 m

kaugusel lõuna suunas asub lasteaed. Planeeringualast kagu suunda jäävad korterelamud, mis on

valdavalt 2-3 korruselised, Kopli tn 2a katastriüksusel olev korterelamu on osaliselt 4-korruseline.

Lõuna ja edela poole jääb peamiselt väikeelamutega hoonestatud ala. Planeeringualast läänes on

Virulombi park, kus on rohkelt kõrghaljastust ning mänguväljak.

Pühajärve teel asuvad hooned tänava poolsel krundipiiril. Hoonete välisviimistluses on kasutatud

peamiselt krohvi ja puitlaudist. Kasutatud on erinevaid katusetüüpe – esineb nii lame-, kelp- kui ka

viilkatuseid. Korterelamud on peamiselt madala viilkatusega või lamekatusega.

Otepää valla kehtiv üldplaneering

Otepää valla üldplaneeringuga (kehtestatud Otepää Vallavolikogu 01.10.2013 määrusega nr 1-6-14)

on

Pühajärve tee 8 katastriüksus ja Pühajärve tee 6 katastriüksuse lõunaosa määratud kaubandus-,

toitlustus-, teenindus-, majutushoone ning kontori- ja büroohoone maaks. Lipuväljak 7b

katastriüksuse

lõunaosa on määratud pereelamu maaks. Pühajärve tee 6 ja Lipuväljak 7b katastriüksuse põhjaosa

ning

Lipuväljak 7a ja Alajaama haljasala katastriüksus on määratud keskuse maaks.

Kaubandus-, toitlustus-, teenindus- ja majutushoone maa, kontori- ja büroohoone maa on

üldplaneeringu mõistes teenindushoonete rajamiseks mõeldud maa. Üldplaneeringuga määratud

ehitamise põhimõtete ja tingimuste kohaselt on korruselisuse määramisel peamine tingimus sobivus

olemasolevasse keskkonda. Lubatud on maksimaalselt kolmekorruselised hooned kõrgusega 12

meetrit mõõdetuna maapinnast katuse harjajooneni.

Keskuse maa on üldplaneeringu mõistes piirkond, kus funktsioonide eristamine ei ole otstarbekas või

üldplaneeringu seisukohast vajalik, pigem suurendavad erinevate maakasutuste külgnemine ja

kattumine keskuseala väärtust. Keskuse maa-alana määratletud alal võivad asuda elamud,

kaubandus– ja teenindus ning avalikku teenust pakkuvad asutused. Üldplaneeringuga määratud

ehitamise põhimõtete ja tingimuste kohaselt järgitakse hoonestuse planeerimisel naaberalade

hoonestuse arhitektuurseid lahendusi, mahte ja korruselisust. Korruselisuse määramisel on peamine

tingimus sobivus olemasolevasse keskkonda. Lubatud on kolmekorruselised hooned kõrgusega 12

meetrit mõõdetuna maapinnast katuse harjajooneni. Detailplaneeringuga võib põhjendatud vajaduse

korral ja omavalitsuse kaalutlusotsuse alusel üldplaneeringut muuta, viies detailplaneeringu

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 7

koostamise raames läbi arhitektuurikonkursi, kontaktvööndi analüüsi ja sotsiaalsete mõjude

hindamise. Detailplaneeringu kohaselt ei kavandata korterelamuid keskuse maaks määratud alale,

keskuse maale jääb vaid jäätmemaja asukoht.

Otepää linna keskuse maa territoorium on osaliselt määratletud kui miljööväärtuslik hoonestusala

(Raekoda ja selle lähiümbrus). Detailplaneeringu ala jääb väikeses ulatuses miljööväärtusliku

hoonestusala piiresse, kuid detailplaneeringuga ei kavandata hoonestust miljööväärtuslikule

hoonestusalale.

Pereelamu maal on suurim lubatud hoone kõrgus 10 m meetrit mõõdetuna maapinnast katuse

harjajooneni. Hoonestatud keskkonnas uushoonestuse arhitektuurinõuete seadmisel olemasoleval

elamumaal arvestatakse juba väljakujunenud keskkonda: hoonestusjoont, hoonete mahtu, paigutust

ja arvu krundil, katusekuju, välisviimistlust.

Skeem 1. Väljavõte Otepää valla üldplaneeringu maakasutusplaanist. Planeeringuala asukoht on tähistatud

musta kriipsjoonega.

Detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei vasta täies mahus kehtivale Otepää valla üldplaneeringule

ja detailplaneeringuga tehakse ettepanek üldplaneeringu muutmiseks maakasutuse juhtotstarbe,

hoonete kõrguse ja korruselisuse osas.

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

8 AB Artes Terrae OÜ

Otepää valla koostatav üldplaneering

Otepää valla uue üldplaneeringu koostamine on algatatud Otepää Vallavolikogu 18.10.2018. a

otsusega nr 1-3/58. Hetkel (24.04 kuni 24.05.2023) toimub Otepää valla üldplaneeringu eskiisi ja

keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõude avalik väljapanek. Üldplaneeringu eskiisi

järgi (seisuga 29.03.2023) on planeeringuala valdavas osas määratud segaotstarbega maa-alaks, vaid

„Alajaama haljasala“ maaüksuse osa on määratud haljasala ja parkmetsa maa-ala otstarbega.

Skeem 2. Väljavõte koostatava uues Otepää valla üldplaneeringus maakasutuse joonisest. Planeeringuala

asukoht on tähistatud musta kriipsjoonega.

Segaotstarbega maa-ala juhtotstarve võimaldab maad kasutada ühe funktsiooniga või erinevais

kombinatsioonides järgmiste kasutustega: pereelamu maa-ala, korter- ja ridaelamu maa-ala (lubatud

ainult tiheasustusaladel ja kompaktse asustusega aladel), äri maa-ala, ühiskondlike ehitiste maa-ala,

transpordi maa-ala, puhke- ja virgestustegevuse maa-ala, haljasala ja parkmetsa maa-ala,

kogukondliku aianduse maa-ala, riigikaitse maa-ala (kinnipidamiskoha-, päästeteenistuse- ja

korrakaitseehitiste maana). Üldplaneeringuga ei määrata otstarvete osakaalu. Maakasutus- ja

ehitustingimuste puhul lähtutakse vastava juhtotstarbe kohta käivas peatükis toodud tingimustest.

Rida- ja korterelamu maa-ala on alaliseks elamiseks ette nähtud ridaelamu või korterelamu (rohkem

kui kolme korteriga elamu) alune ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise alune ning

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 9

ehitist teenindav maa. Alale võivad jääda elamuid teenindavad ehitised ja rajatised (teed,

tehnovõrgud, mänguväljakud). Koostatava üldplaneeringu seletuskirjas on rida- ja korterelamu maa-

ala maakasutus- ja ehitustingimuste juures välja toodud, et hoone kõrguse määramisel on peamine

tingimus sobivus olemasolevasse keskkonda. Kavandatava tegevuse puhul on lisaks asjakohane

arvestada, et korterelamute planeerimisel tuleb rajada vähemalt üks parkimiskoht korteri kohta,

kusjuures lubatud on ka parkimine lähedal asuval katastriüksusel, kui naabriga on saavutatud

kokkulepe servituudi seadmiseks. Hoonestuse rajamisel ja rekonstrueerimisel arvestatakse juba

väljakujunenud keskkonda: tänava hoonestusjoont (võimalusel), lähiümbruses asuvate hoonete

mahtu, paigutust ja arvu krundil, sokli, katuseharja ja räästa kõrgust, katusekuju,

välisviimistlusmaterjale.

Detailplaneeringu ala kuulub üldplaneeringuga määratava kesklinna ala hulka, mis on mõeldud

eeskätt

kaubandus-, teenindus- ja vaba aja veetmisega seonduvate asutuste ja ettevõtete, ühiskondlike

hoonete ning alumisel korrusel paiknevate kaubandus- ja teenindusruumidega elamute rajamiseks.

Üldised maakasutus- ja ehitustingimused näevad ette polüfunktsionaalsete hoonete eelistamist (nt

kavandada hoonete esimesele korrusele äriruumid) või vaheldumisi elamute, ühiskondlike- ja

ärihoonete kavandamist. Suurim lubatud täisehitusprotsent on 90% katastriüksuse pindalast ning

hoonestuse planeerimisel tuleb soovituslikult arvestada ja analüüsida hoonestatud

naaberkatastriüksuste hoonestuse arhitektuurseid lahendusi, mahte ja korruselisust.

Otepää linna raekoda ja selle lähiümbrus on koostatavas üldplaneeringus määratletud

miljööväärtusliku alana, käesoleva detailplaneeringu ala jääb selle piiresse vaid väga väikeses

ulatuses. Detailplaneeringuga ei kavandata hoonestust miljööväärtuslikule alale.

Skeem 3. Väljavõte koostatava Otepää valla üldplaneeringu joonisest „Väärtused ja rekreatsioon“.

Kehtiv detailplaneering

Pühajärve tee 8 krundil kehtiva detailplaneeringu järgi on krundile lubatud ehitada kuni 5-korruseline

äriotstarbeline hoone kõrgusega kuni 16 m maapinnast (vt Skeem 4), mis on 4 m võrra kõrgem

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

10 AB Artes Terrae OÜ

kehtiva üldplaneeringuga lubatud hoone kõrgusest. Pühajärve tee 6 kehtiva detailplaneeringu järgi

on krundile lubatud maapinnast kuni 9 m kõrguse ärihoone ehitamine (vt Skeem 5). Planeeringuid ei

ole ellu viidud.

Skeem 4. Pühajärve tee 8 kehtiva detailplaneeringu joonis.

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 11

Skeem 5. Pühajärve tee 6 kehtiva detailplaneeringu joonis.

1.5. Üldplaneeringu muutmise ettepanek ja põhjendus

1.5.1. Üldplaneeringu jooniste ja teksti muutmise ettepanek

Otepää valla üldplaneeringu lahenduse järgi on Pühajärve tee 8 katastriüksuse ja Pühajärve tee 6

katastriüksuse lõunaosa maakasutuse juhtotstarve kaubandus-, toitlustus-, teenindus-,

majutushoone maa ning kontori- ja büroohoone maa. Otepää valla üldplaneeringu lahenduse järgi

on Lipuväljak 7b katastriüksuse lõunaosa maakasutuse juhtotstarve pereelamumaa. Otepää valla

üldplaneeringu lahenduse järgi on Lipuväljak 7a katastriüksuse ja Lipuväljak 7b katastriüksuse

põhjaosa ning Pühajärve tee 6 katastriüksuse põhjaosa maakasutuse juhtotstarve keskuse maa-ala.

Käesoleva detailplaneeringuga tehakse ettepanek Otepää valla üldplaneeringu maakasutusplaanil

muuta Pühajärve tee 8 katastriüksuse, Pühajärve tee 6 katastriüksuse lõunaosa, Lipuväljak 7b

katastriüksuse lõunaosa, Lipuväljak 7a katastriüksuse ja Lipuväljak 7b katastriüksuse põhjaosa ning

Pühajärve tee 6 katastriüksuse põhjaosa maakasutuse juhtotstarve korter- ja ridaelamumaaks.

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

12 AB Artes Terrae OÜ

Skeem 6. Otepää valla üldplaneeringu maakasutusplaani muutmise ettepanek.

Käesoleva detailplaneeringuga tehakse ettepanek lisada kehtiva Otepää valla üldplaneeringu teksti lk

15 järgnevad tekstid:

Loetelu punkti 1 esimesse alampunkti lisada:

Korterelamute planeerimisel Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b

katastriüksustel võib krundi suuruse määramisel Otepää Vallavalitsus kaalutlusotsuse alusel

m² arvu vähendada;

Loetelu punkti 2 lisada:

Korruselisuse ja hoone kõrguse määramisel Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a,

Lipuväljak 7b katastriüksustel on peamine tingimus sobivus olemasolevasse keskkonda;

Loetelu punkti 4 lisada:

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b katastriüksuste parkimise võib

lahendada lähedal asuval katastriüksusel, kui on saavutatud kokkulepe servituudi seadmiseks

parkimiseks kasutatava maa omanikuga.

1.5.2. Üldplaneeringu muutmise ettepaneku põhjendus

Kehtiva üldplaneeringu kehtivusajal, st üheksa aasta jooksul, pole planeeringualal kaubandus-,

toitlustus-, teenindus-, majutushoone maa; kontori- ja büroohoone maa juhtotstarve turu vajadusest

lähtuvalt rakendunud. Kinnisavara valdkonnas on Valga maakonna kõige hinnatum piirkond Otepää

(peamiselt Otepää linn ja selle lähiümbrus). Paradoksaalselt tehakse korteritega tehinguid siin aga

kõige vähem, kuid keskmine ruutmeetri hind on ligikaudu 60% kõrgem kui Valga või Tõrva vallas.

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 13

Peamiselt on see tingitud asjaolust, et turul pakutakse müügiks vaid üksikuid kortereid ning viimase

30 aasta jooksul ei ole linna ega valda ühtegi uut ja kaasaegset korterelamut ehitatud.

Uute eluruumide rajamist toetab ka Otepää valla arenguvisioon ja Otepää valla arengukava 2019-

2028. Arengukava toob välja, et valla üheks nõrkuseks on elanike arvu vähenemine, vananemine

(paljud üksi elavad eakad) ja noorte väljaränne. Samuti on probleemiks kvalifitseeritud töötajate

nappus, valdavalt madalapalgalised töökohad. Heas seisus ja kaasaegsete korterite puudus on selle

üheks põhjuseks. Arengukavas tuuakse välja, et üheks peamiseks eesmärgiks on elanikkonna kasvu

soodustav elamumajanduse arendamine. Vald soodustab olemasolevate eluruumide renoveerimist ja

uute elamispindade rajamist. Töökohtade arvu suurenemise eeldus saab olla heas seisukorras ja

piisava hulga elamispindade (peamiselt korterite) olemasolu.

Eelnevale tuginedes on põhjendatud maakasutuse muutmine. Viimast toetab ka koostatav

üldplaneering, mis on taotletavale alale andnud laiemad kasutamisvõimalused segaotstarbega maa-

ala juhtotstarbe määramisega. Koostatavas üldplaneeringus oleva segaotstarbe juhtotstarbega on

taotletav detailplaneering kooskõlas.

Kõrguse osas on kehtiv üldplaneering määranud olenevalt asukohast kõrguseks 10 ja 12 meetrit.

Koostatav üldplaneering on määranud kõrguse kohta, et hoone kõrguse määramisel rida- ja

korterelamu maa-alal on peamine tingimus sobivus olemasolevasse keskkonda. Kehtiv

detailplaneering võimaldab alale ehitada 16 m kõrguse hoone ja 9 m kõrguse hoone. Maa-ameti 3D

kõrgusmudeli kohaselt on üle tänava (Pühajärve tee) oleva kahe hoone (Virulombi tn 2, Pühajärve tee

1) kõrgus 14 m, alast põhja pool 9 m ja alast lõuna pool 8 m. Piirnevate korterelamute kõrgus on 10,

11 ja 12 m. Piirkonna kõrgeim hoone on 22 m-ga vallavalitsuse hoone. Kontaktvööndisse on kehtivate

detailplaneeringute kohaselt planeeritud veel üksikuid kõrgemaid hooneid. Kavandatavate hoonete

nähtavuse osas omab tähendust veel ka maastik, mis tõuseb lõuna suunas. Lähtuvalt esitatud

arvväärtustest ja koostatavast üldplaneeringust ongi kõige õigem määrata kavandatavate hoonete

kõrgus lähtuvalt sobivusest olemasolevasse keskkonda.

Korterelamute planeerimisel krundi suuruse määramisel tehakse käesoleva planeeringuga ettepanek,

et Otepää Vallavalitsus võib kaalutlusotsuse alusel m² arvu vähendada. Eeskätt tuleb arvestada

piirkonnas välja kujunenud olukorraga. Planeeringuala naaberkrundil Kopli tn 1a on korteri kohta

krundi pinda 80,5 m², Kopli tn 1b 64,3 m² ning Pühajärve tee 8a 262,7 m², keskmiselt on kolmel

nimetatud krundil kokku 96,6 m² krundi pinda korteri kohta. Käesoleva detailplaneeringuga

kavandatakse kahele krundile kokku 50 korterit ning kruntide pindala on kokku 4943 m², mis teeb

98,9 m² krundi pinda korteri kohta ning vastab piirkonnas välja kujunenud olukorrale.

Kuigi koostatav üldplaneering ei ole õigusakt, siis kohalik omavalitsus peaks planeeringu kaalumisel

võtma arvesse asjakohastes mittesiduvates dokumentides väljendatud huve, sh koostamisel oleva

kõrgema astme planeeringu eesmärke. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes

õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega. Detailplaneeringu ala maakasutuse muutmise

võimalused on läbi kaalutud pikaajalises uue Otepää valla üldplaneeringu protsessis, mille käigus

koostati ka keskkonnamõju strateegiline hindamine.

1.6. Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisega varem kehtestatud

detailplaneeringu kehtetuks muutumine

Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub terves ulatuses kehtetuks Pühajärve tee 8

katastriüksuse maa-alal Otepää Vallavolikogu 13. augusti 2009. a otsusega nr 1-4-48 kehtestatud

detailplaneering.

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

14 AB Artes Terrae OÜ

Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub järgneval skeemil näidatud ulatuses kehtetuks

Pühajärve tee 6 katastriüksuse maa-alal Otepää Vallavolikogu 19. aprilli 2007. a otsusega nr 1-4-35

kehtestatud detailplaneering.

Skeem 7. Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel Pühajärve tee 6 katastriüksuse maa-alal Otepää

Vallavolikogu 19. aprilli 2007. a otsusega nr 1-4-35 kehtestatud detailplaneering kehtetuks muutuv osa –

tähistatud sinise punktiirjoonega.

2. Planeerimise lahendus

2.1. Planeeringuala kruntideks jaotamine

Olemasolevad Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a ja Lipuväljak 7b katastriüksused on

planeeritud ümber jaotada kaheks korterelamu maa krundiks – planeeritud POS 1 ja POS 2. Alajaama

haljasala katastriüksus on planeeritud säilitada olemasolevates piirides, krundi kasutamise

sihtotstarbeks on planeeritud tee ja tänava maa. Planeeritud kruntide piirid, suurused ja krundi

kasutamise sihtotstarbed on esitatud joonisel 4.

2.2. Krundi hoonestusala ja ehitusõigus

Krundi hoonestusala ja ehitusõigus on esitatud joonisel 4. Planeeringualal olemasolevad hooned on

kavandatud likvideerida. Hoonete ehitamine on lubatud joonisel esitatud hoonestusala piires

vastavalt ehitusõigusele; hoonestusala piires on lubatud lisaks hoonete ehitamisele ka teede, parkla,

haljasala ning erinevate krundi toimimiseks vajalike rajatiste ehitamine. Planeeritud haljasala

tingmärgiga tähistatud alal on lubatud ehitada ka teid, parklaid, (tehno-)rajatisi jms. Joonisel 4 on

esitatud näitlikud hoonete asukohad, mida võib projekteerimisel hoonestusala tingmärgiga

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 15

tähistatud ala piires projekteerimisel täpsustada ja muuta arvestades kõiki planeeringus sätestatud

nõudeid.

2.3. Ehitise ehituslikud, arhitektuurilised ja kujunduslikud tingimused

Planeeritud krundi hoonestuse arhitektuursed tingimused on esitatud joonisel 4.

POS 1 hoone tuleb ehitada Pühajärve tänava poolsesse krundi serva arvestades väljakujunenud

tänavaäärse ehitusjoonega Pühajärve tee 2 // 4 ning Pühajärve tee 10 hoonete vahel, hoone võib

paigutada tänava poolt mõne meetrise tagasiastega, et võimaldada hoonesse mugavamat sissepääsu

ning kõnnitee rajamist. Ehitusjoonest ette poole võivad ulatuda arhitektuursed detailid (nt rõdud).

Detailplaneeringuga ei piirata ehitusprojektide koostamisel muid hoonete ehituslikke tingimusi –

lubatud on kõik võimalikud lahendused, mis sobivad kokku kavandatavate hoonete arhitektuuriga ja

hoonetele esitatavate ohutusnõuetega. Tulepüsivusklass määrata projekteerimisel lähtuvalt ehitise

kasutamise otstarbest ja sellele seatud nõuetest.

2.4. Liikluskorralduse põhimõtted

Jalakäijate juurdepääs planeeritud kruntidele on planeeritud Pühajärve teelt. Läbi POS 1 ja POS 2

krundi on planeeritud 4 m laiune üldkasutatav jalakäijate promenaad, mis perspektiivselt ühendab

planeeringuala läänepiiril oleva kultuurimaja ning Virulombi pargi planeeringualast ida suunda jääva

turupaviljoniga, milleni alates Lipuväljakust on jalakäijate tee varem rajatud. Jalakäijate promenaad

tuleb rajada sõiduteest selgelt eristuva teekatendiga ning ristumised sõiduteega teha tõstetuna

jalgtee tasapinnas. Pühajärve teele on POS 1 krundiga piirnevalt planeeritud 2 m laiune kõnnitee, mis

on jalakäijate turvalisuse tagamiseks ning hoonesse ohutu sissepääsu rajamise võimaldamiseks

toodud sõiduteest veidi eemale krundi sisse.

Sõidukite juurdepääs planeeritud POS 1 ja POS 2 kruntidele on planeeritud lääne suunast ühise

juurdepääsuga Pühajärve teelt. Joonistel 2 ja 4 on esitatud POS 1 ja POS 2 juurdepääs ja Pühajärve

tee ristumise nähtavuskolmnurgad lubatud sõidukiiruse 50 km/h puhul vastavalt Transpordiameti

2021. a juhisele „Ristmike vahekauguse ja nähtavusala määramine“. Esitatud on

peatumiskohustusega ristmiku (juhendi joonis 1, variant B) nähtavuskolmnurgad. Ristmiku

nähtavusalas ei tohi üldjuhul paikneda nähtavust piiravaid takistusi. Kuna hooned asuvad

väljakujunenud ehitusjoonel tänava poolsel krundipiiril, siis ei ole võimalik nähtavusalasid krundilt

väljasõidul täielikult tagada. Väljasõidul POS 1 krundilt Pühajärve teele tuleb rakendada sõidukite

peatumiskohustust vastava liiklusmärgiga.

Jalgrataste ning mootorsõidukite ning parkimine tuleb lahendada krundi siseselt tuginedes

standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ning arvestusega kaks jalgrataste parkimiskohta ning üks

sõiduauto parkimiskoht korteri kohta. Joonisel 4 on POS 1 krundil tähistatud 30 ning POS 2 20

näitlikku sõiduauto parkimiskohta, sh 9 POS 2 kasutatavat parkimiskohta on planeeritud Alajaama

haljasala katastriüksusele. POS 2 osade parkimiskohtade paiknemine avalikult kasutataval maal on

põhjendatud asjaoluga, et läbi POS 1 ja POS 2 eramaa planeeritakse avalikult kasutatav jalakäijate

promenaadi ala. Parkimiskohtade arv ja paiknemine tuleb täpsustada projekteerimisel.

Kui ühe parkimiskohaga seotud keskmine liiklussagedus oleks neli sõitu päevas, lisandub planeeritud

50 parkimiskohaga piirkonna teedevõrgule hinnanguliselt keskmiselt ca 200 autot päevas. Pühajärve

tee ööpäevane keskmine liiklussagedus on 2912 autot, seega planeeringu elluviimisega kaasnev

liikluskoormus moodustab Pühajärve tee liikluskoormusest alla 7% ning mõju liikluskoormusele on

vähene.

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

16 AB Artes Terrae OÜ

Planeeringuala läbiv Pühajärve tee on osa riigiteest Otepää-Kääriku-Kurevere kõrvalmaantee (tee nr

23195). Vastavalt ehitusseadustiku § 71 (3) on tänav linnas, alevis või alevikus paiknev tee. Vastavalt

ehitusseadustiku § 71 (3) on tänava kaitsevööndi laius on äärmise sõiduraja välimisest servast kuni 10

meetrit. Kaitsevööndit võib laiendada kuni 50 meetrini, kui see on ette nähtud üld- või

detailplaneeringus. Kehtivas üldplaneeringus ei ole tänava kaitsevööndi ulatust laiendatud.

Koostatava üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on samaselt ehitusseadustikule tänava kaitsevööndi

laius on äärmise sõiduraja välimisest servast kuni 10 meetrit. Riigimaanteede kaitsevööndi laius

mõlemal pool äärmise sõiduraja välimisest servast tiheasustusalal on koostatavas üldplaneeringus

määratud 10 m. Planeeringuala piirkonnas on väljakujunenud ehitusjoon Pühajärve tee poolsel

krundipiiril, st et hooned jäävad 10 m tänava kaitsevööndi sisse.

2.5. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted

Planeeritud on säilitada olemasolevad puud, mis ei jää planeeritud hoonete ja rajatiste alale.

Ülejäänud planeeringualal kasvavad puud on lubatud likvideerida. Kogu planeeringualal on lubatud

täiendava haljastuse rajamine, arvestada tuleb olemasolevate ja rajatavate tehnovõrkude

kaitsevöönditega.

Planeeringualal tekkivad olmejäätmed tuleb kokku koguda vastavatesse konteineritesse. POS 2

krundile on planeeritud näitlik prügikonteinerite varjualuse või maa-aluste prügimahutite asukoht.

Maa-aluseid prügimahuteid on lubatud rajada kogu planeeringualal ka muudesse asukohtadesse,

asukoht peab sobituma ehitatavate ja olemasolevate naaberkruntidel asuvate hoonetega ning

teedega.

POS 1 ning Pühajärve tee 2 // 4 ja Lipuväljak 7 vahelisele krundi piirile on planeeritud kuni 1,2 m

kõrguse piirdeaia ning heki rajamine, lubatud ei ole läbipaistmatute piirdeaedade rajamine. Teistele

krundipiiridele ei ole täiendavate piirdeaedade paigaldamist planeeritud, olemasolevad piirdeaiad

võib säilitada või rekonstrueerida.

POS 1 ja/või POS 2 krundile tuleb rajada mõlema krundi omanikele kasutatav puhkeala ja

mänguväljak, kus on vaba aja veetmise võimalused eri vanusegruppidele. Joonisel 4 on esitatud

näitlik puhkeala ja mänguväljaku asukoht, mida täpsustada projekteerimisel.

2.6. Tehnovõrgud

2.6.1. Olemasoleva olukorra iseloomustus ning üldosa

Planeeringuala on varustatud ühisveevõrgu, reoveekanalisatsiooni, sademeveekanalisatsiooni

telekommunikatsiooni, kaugkütte ja elektri võrkudega, Pühajärve teel on tänavavalgustusmastid.

Planeeritud tehnovõrkude asukohti on lubatud projekteerimisel täpsustada. Võimalikud

kavandatavad riigiteega ristuvad tehnovõrgud tuleb rajada kinnisel meetodil.

2.6.2. Veevarustus

Planeeritud hoonete veevarustus on planeeritud vastavalt AS Otepää Veevärgi 01.09.2023

tehnilistele tingimustele nr 36 Otepää-Kääriku-Kurevere teel olemasolevast ühisveevõrgu torustikust.

Tuletõrjevee tagamisel tuleb arvestada siseministri 18.02.2021. a määruses nr 10 „Veevõtukoha

rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused

ning kord” esitatud nõuetega. Tuletõrje veevarustuseks asub Pühajärve tee ja Virulombi tänava

ristmikul planeeringuala piiri lähistel ühisveevõrgu torustikul tuletõrjehüdrant.

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 17

Skeem 8. Tuletõrjehüdrandi paiknemine Pühajärve tee ja Virulombi tänava ristmikul tänava ristmikul (alus:

Maa-amet).

2.6.3. Kanalisatsioon ja sademevesi

Planeeritud hoonete reovesi on planeeritud vastavalt AS Otepää Veevärgi 01.09.2023 tehnilistele

tingimustele nr 36 suunata planeeringualal olemasolevasse reoveekanalisatsiooni.

Sademevesi on planeeritud suunata planeeringualal olemasolevasse sademeveekanalisatsiooni.

Soovitav on sademevesi võimalikult suures osas immutada ja/või taaskasutada planeeritud kruntide

siseselt, lahendus täpsustatakse projekteerimisel. Sademeveekanalisatsiooni juhitav ja immutatav

sademevesi peab vastama Vabariigi Valitsuse 29.11.2012 määrusele nr 99 „Reovee puhastamise ning

heit- ja sademevee suublasse juhtimise kohta esitatavad nõuded, heit- ja sademevee reostusnäitajate

piirmäärad ning nende nõuete täitmise kontrollimise meetmed“. Sademevett ja reovett ei tohi

juhtida naabermaaüksustele. Sademe- ja drenaaživee juhtimine olmekanalisatsioonitorustikku on

keelatud

2.6.4. Elektrivarustus ja välisvalgustus

Planeeritud hoonete elektrivarustus on planeeritud vastavalt Elektrilevi OÜ tehnilistele tingimustele

nr 454869 olemasolevast Reaal:(Otepää) alajaamast, mis asub aadressil Lipuväljak tn 4a. Alajaamast

on planeeritud eraldi fiidrite ringtoiteliinidena 0,4 kV maakaabelliinid. Pos 2 ja Kopli tn T1 krundi

piirile on planeeritud 0,4 kV liitumiskilbid ja jaotuskilbid POS 1 ja POS 2 kruntide tarbeks. Elektritoide

liitumiskilbist hooneteni on planeeritud maakaabliga. Liitumiskilbid peavad olema alati vabalt

teenindatavad.

Planeeringuala valgustus tuleb lahendada projekteerimisel vastavalt vajadusele ning ala

kujunduslahendusele. Hooviala valgustusega ei tohi häirida piirnevatel tänavatel liiklejaid ega

naabruses olevaid elamualasid. Planeeritud POS 1 ja POS 2 krunte läbiv jalakäijate promenaad peab

olema valgustatud, planeeritud on näitlik tänavavalgustuse elektrikaabli asukoht, valgustite

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

18 AB Artes Terrae OÜ

paiknemine määrata projektiga. Üks Pühajärve tee äärne mastvalgusti on planeeritud ümber tõsta

väljapoole planeeritud kõnnitee ala.

2.6.5. Soojavarustus

Planeeritud hoonete soojavarustus on planeeritud vastavalt AS Otepää Veevärgi 21.08.2023 kirjale

kaugküttega, mille liitumispunkt saab olla avalikul tänavamaal Kopli tänav T1. Kuna olemasolevate

soojustrasside ja katlamaja võimsus on tänaseks ammendunud, siis tuleb tehnilise projekteerimise

faasis arvestada uue trassi rajamisega avalikul maal katlamaja piirkonnast Kopli tänaval kuni

arendusele planeeritava liitumispunktini. Kompleksi kaugkütte projekteerimisele eelnevalt taotleda

tehnilised tingimused Otepää Veevärk AS-lt.

Alternatiivina või täiendava küttena on lubatud kasutada taastuvatel allikatel põhinevaid kütteliike

(sh päikesepaneelid- ja kollektorid, maaküte), lubatud ei ole kivisüsi, ahiküte ja muud oluliselt

jääkaineid eraldavad küttematerjalid.

2.6.6. Telekommunikatsioonivarustus

Planeeritud hoonete telekommunikatsioonivarustus on planeeritud vastavalt Telia Eesti AS

tehnilistele tingimustele nr 38060020. Planeeritud on sidetrass planeeringualal asuvast sidekaevust

kuni planeeritud hooneteni. Hoonete jaoks paigaldada olemasolevasse ja ehitatavasse trassi 4-kiuline

optiline kaabel alates sidekaevust 302 (asukoht vt Skeem 9) kuni mõlema hoone tehnoruumini.

Tehnoruumidesse paigaldada 1/32 splitterid. Kogu rajatav sidetrass peab olema elektriliselt

tuvastatav. POS 2 krundil on planeeritud olemasoleva sidetrassi osaline ümbertõstmine väljapoole

planeeritud hoonestusala.

Skeem 9. Sidekaevu nr 302 asukoht.

2.7. Kujad

Planeeritud hoonestusalale ehitamisel tuleb arvestada tuleohutusklasside ja hoonetevaheliste

kujadega vastavalt siseministri 30. märtsi 2017. a määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded“. Kui hoonetevaheline kuja naaberkrundil asuva hoonega on vähem kui kaheksa

meetrit, piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega.

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 19

2.8. Kuritegevuse riski vähendavad tingimused

Planeeringu realiseerimiseks vajalikke projekte koostades pidada silmas erinevaid kuritegevust

vähendavaid meetmeid alljärgnevas:

• teede ja hoonetevaheline hea nähtavus ja valgustatus;

• tagumiste juurdepääsude vältimine;

• hea vaade ühiskasutatavatele aladele;

• erineva kasutusega alade selgepiiriline ruumiline eristamine.

Lisaks eelnevale võiks vajadusel tagada:

• jälgitavuse (sh ka videovalve planeeringuala ulatuses (välistada tuleb elamualade jälgitavus));

• vastupidavate ja kvaliteetsete materjalide kasutamine (uksed, aknad,

lukud, pingid prügikastid, märgid);

• sobiva maastikukujunduse, arhitektuuri ja teed;

• ühises kasutuse olevate alade korrashoiu.

2.9. Müra-, vibratsiooni- ja insolatsioonitingimused ning muud

keskkonnatingimused

Hoonete projekteerimisel arvestada ala ümbritsevate teedega – seda nii müra- kui

vibratsioonikindluse tagamisel. Pühajärve tee liiklusest põhjustatud häiringute ulatust tuleb

projekteerimisel hinnata vastavalt keskkonnaministri 03.10.2016 määrusele nr 32 „Välisõhus leviva

müra piiramise eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded“. Vajadusel ette näha

meetmed häiringute leevendamiseks, sh keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus

leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1

toodud müra normtasemete tagamiseks. Transpordiamet ei võta endale kohustusi võimalike

leevendusmeetmete rakendamiseks. Samuti tuleb arvestada, et planeeringu elluviimise järgselt ei

leviks planeeritud katastriüksuselt seal toimuva tegevuse tõttu ülenormatiivset müra

naabermaaüksustele.

Kõvakattega aladelt tulev sademevesi tuleb kokku koguda ning nõuetele vastav sademevesi juhtida

sademeveekanalisatsiooni. Soovitav on sademevesi võimalikult suures osas immutada ja/või

taaskasutada planeeritud kruntide siseselt. Sademevett mitte lasta valguda naaberkruntidele.

Jäätmed tuleb koguda kinnistesse vastavatesse konteineritesse. Jäätmete äravedu võib teostada

vastavat luba omav ettevõte. Jäätmekonteinerite asukoht täpsustada projekteerimisel lähtuvalt

hoonete täpsest paigutusest.

Projekteerimisel tuleb tagada nõuete kohased eluruumide insolatsioonitingimused nii planeeritud

elamutes kui ka naabermaaüksustel olevates hoonetes. Planeeritud hoonete ehitamisel ei ole ette

näha ülemääraseid mõjutusi naaberhoonete insolatsioonile, kuna planeeritud hooned asuvad

lähimatest hoonetest põhja suunas. Planeeritud hoonestusaladest põhja poole jäävad lähimad

elamud on enam kui 25 m kaugusel ning nende insolatsioonile mõju ei ole.

Keskkonnamõju eelhinnangus on antud planeeringu elluviimisel negatiivsete mõjude

minimeerimiseks alljärgnevad soovitused.

• Ehitustegevuse aegsete mõjude vähendamiseks tuleb kasutada heas seisukorras sõidukeid ja

seadmeid ning sobivaid töövõtteid. Tolmurohkete tööde tegemiseks tuleb valida sobivate

ilmastikuoludega aeg ning vajadusel pinnast ja teid niisutada.

22131DP3 Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering

20 AB Artes Terrae OÜ

• Soovitatav on kõik ehitustööd, sh pinnase vedamistööd ja kaevetööd, teostada ajavahemikus

kl 07.00–21.00. Hilisemal ajal tehtavate tööde puhul tuleb arvestada keskkonnaministri

16.12.2016 määrusest erineva juhtotstarbega alade jaoks kehtivaid normväärtusi. Tekitatavat

müra tuleb minimeerida ka päevasel ajal, kasutades tehniliselt korras masinaid ning vältides

asjatut müra teket.

• Nii ehitamise ajal kui ka kasutamisperioodil tuleb vältida mõju pinnasele ja veekeskkonnale

järgides tavapäraseid töö- ja keskkonnaohutusnõudeid, pidades kinni kemikaalide ja

ehitusjäätmete käitlemist puudutavatest ohutusnõuetest ja kasutuseeskirjadest, samuti

veeseaduses ja selle alamaktides sätestatud nõuetest põhjavee kaitseks.

• Planeerimisel tuleb arvestada AS Otepää Veevärk väljastatavaid tehnilisi tingimusi.

• Ehitusjäätmed (sh lammutamisel tekkivad jäätmed) tuleb anda üle vastava keskkonnaloaga

jäätmekäitlejale.

• Jäätmekäitlusel tuleb järgida kehtivaid õigusakte ja Otepää vallas kehtivat

jäätmehoolduseeskirja (kehtestatud Otepää Vallavolikogu 22.09.2022 määrusega nr 7).

Tekkivad jäätmed tuleb nõuetekohaseks käitluseks anda üle vastavat keskkonnaluba omavale

ettevõttele. Planeeringu koostamisel tuleb arvestada vajadusega näha ette

jäätmekonteinerite asukohad, tagada piisavalt ruumi jäätmete liigiti kogumiseks ja

võimaldada ligipääsu konteinerite tühjendamiseks.

• Ehitusaegset ohtu inimeste tervisele ja keskkonnale tuleb minimeerida ohutuseeskirju ja

head ehitamistava järgides. Kasutusaegse tulekahjuohu minimeerimiseks tuleb tuleohutust

läbimõeldult käsitleda planeeringu koostamisel ning tagada elamute kasutusperioodil

nõuetekohane tulekustutusvahendite olemasolu. Liikluskoormuse kasvuga kaasneva

liiklusohu minimeerimiseks tuleb ala liikluskorraldust põhjalikult käsitleda planeeringu

koostamisel.

2.10. Servituutide seadmise vajadus

POS 1 ja POS 2 on planeeritud isikliku kasutusõiguse seadmise vajadus planeeritud avalikule

jalakäijate promenaadile Otepää valla kasuks. POS 1 on planeeritud isikliku kasutusõiguse seadmise

vajadus planeeritud Pühajärve tee äärsele avalikule kõnniteele Otepää valla kasuks. POS 1 ja POS 2

on planeeritud isikliku kasutusõiguse seadmise vajadus ühise juurdepääsutee ja parkla

manööverdusala, kõnnitee ning prügi kogumise koha kasutamiseks. Alajaama haljasala maaüksusele

on planeeritud isikliku kasutusõiguse seadmise vajadus POS 2 krundi omanike kasuks planeeritud

parkla kasutamiseks. POS 1 ja/või POS 2 krundile rajatavale ühisele puhkealale ja mänguväljakule

tuleb seada isiklik kasutusõigus POS 1 ja POS 2 krundi omanike kasuks.

POS 1 ja POS 2 krunti läbivatele vee, reoveekanalisatsiooni, sademeveekanalisatsiooni,

telekommunikatsiooni, kaugkütte, elektri ning tänavavalgustuse liinidele on planeeritud

liiniservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmise vajadus vastava võrgu valdaja kasuks.

2.11. Sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise vajadus

Sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise vajadus puudub.

2.12. Planeeringu elluviimine

Planeeringu elluviimisel ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid. Selleks tuleb tagada,

et rajatavad hooned ja rajatised ei kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi (kaasa arvatud

haljastust) ei ehitamise ega kasutamise käigus.

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 21

Planeeringu on kavandatud kehtestamise järgselt ellu viia järgnevates etappides:

• katastriüksuste moodustamine (ligikaudne ajakulu 4 kuud);

• projekteerimine (ligikaudne ajakulu 12 kuud);

• servituutide seadmine (ligikaudne ajakulu 2 kuud);

• tehnovõrkude ja juurdepääsude ehitamine (ligikaudne ajakulu 3 kuud);

• hoonete ehitamine (ligikaudne ajakulu 20 kuud);

• välialade ehitamine ja haljastuse rajamine (ligikaudne ajakulu 2 kuud);

• kasutuslubade väljastamine (ligikaudne ajakulu 2 kuud).

Tehnovõrkude rajamine toimub kokkuleppel võrguettevõttega vastavalt projektile.

Otepää vald ei võta endale kohustusi planeeringu elluviimisel. Transpordiamet ei võta endale

kohustusi planeeringuga seotud rajatiste väljaehitamiseks ega müra normtasemete tagamiseks. Kõik

arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis,

tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku saamiseks. Ristumiskoha ümberehituseks tuleb taotleda

Transpordiametilt nõuded ristumiskoha projekti koostamiseks. Arendusega seotud teed tuleb rajada

ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või liiklusele ohtlik rajatis) kõrvaldada enne

planeeringualale mistahes hoone ehitusloa väljastamist.

3. Kooskõlastuste ja arvamuste kokkuvõte

Planeeringu on kooskõlastanud:

Täiendatakse edasisel planeerimisel.

Planeeringu läbi vaadanud ja heaks kiitnud:

Täiendatakse edasisel planeerimisel.

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala katastriüksuste detailplaneering 22131DP3

AB Artes Terrae OÜ 23

4. Joonised (digitaalselt esitatud eraldi failidena)

1. Situatsiooniskeem M 1:10 000

2. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed M 1:2000

3. Olemasolev olukord M 1:500

4. Põhijoonis M 1:500

5. Tehnovõrgud M 1:500

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / info@transpordiamet.ee / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Otepää Vallavalitsus

vald@otepaa.ee

Lipuväljak 13

67405, Valga maakond, Otepää vald,

Otepää linn

Teie 26.09.2023 nr 6-7/2611

Meie 18.10.2023 nr 7.2-2/23/215-5

Otepää linnas Pühajärve tee 6, Pühajärve

tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja

Alajaama haljasala katastriüksuste

detailplaneeringu kooskõlastamine

Olete taotlenud Transpordiametilt kooskõlastust Valga maakonnas Otepää vallas Otepää linnas

Pühajärve tee 6, Pühajärve tee 8, Lipuväljak 7a, Lipuväljak 7b ja Alajaama haljasala

katastriüksuste detailplaneeringule (riigiteega piirnevad kinnisasjad tunnustega 55601:004:0610

ja 55601:004:0790, edaspidi planeering). Planeeringuga soovitakse luua eeldused kahe

korterelamu rajamiseks.

Võttes aluseks ehitusseadustiku (EhS) ja planeerimisseaduse (PlanS) kooskõlastame planeeringu.

Palume planeeringu elluviimisel arvestada järgnevaga.

1. Kõik riigitee kaitsevööndis kavandatud ehitusloa kohustusega tööde projektid (sh

tehnovõrkude projektid) tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku saamiseks. Kuna

põhijoonise järgi on veetrass kavandatud riigiteele ja selle rajamisel on vajalik katte

taastamine, siis tuleb järgnevas projekteerimise etapis kaaluda erinevaid alternatiive.

Tehnovõrkude kavandamiseks riigitee alusele maale tuleb EhS § 99 lg 3 alusel taotleda

Transpordiametilt nõuded projekti koostamiseks.

2. Kui kohalik omavalitsus annab planeeringualal projekteerimistingimusi EhS § 27 alusel või

kavandatakse muudatusi riigitee kaitsevööndis, siis palume kaasata Transpordiametit

menetlusse.

3. Ristumiskoha ümberehitamiseks tuleb taotleda EhS § 99 lg 3 alusel Transpordiametilt nõuded

ristumiskoha projekti koostamiseks. Transpordiamet osaleb riigitee ümberehituse

projekteerimises ja ehituses huvitatud isiku või kohaliku omavalitsusega (vastavalt PlanS

§ 131 lg 1 kohasele halduslepingule) sõlmitud kokkuleppe alusel. Kokkuleppe järgi kohustub

huvitatud isik või kohalik omavalitsus korraldama ja finantseerima planeeringuala

juurdepääsutee, ristumiskoha ning sellega seotud tehnovõrkude ja –rajatiste projekteerimise ja

ehitusega seotud kulud. Leping sõlmitakse enne ehitusloakohustuslikele ehitistele ehitusloa

väljastamist.

Kooskõlastus kehtib kaks aastat kirja välja andmise kuupäevast. Kui planeering ei ole selleks ajaks

kehtestatud, siis palume esitada planeering Transpordiametile lähteseisukohtade uuendamiseks.

2 (2)

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Marek Lind

juhtivspetsialist

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisad:

1. 22131DP3_seletuskiri_Pühajärve tee 6 ja 8

2. 22131DP3 joonised Pühajärve tee 6 ja 8-Põhijoonis

3. 22131DP3 joonised Pühajärve tee 6 ja 8-Tehnovõrgud

Kristi Kuuse

58603278, Kristi.Kuuse@transpordiamet.ee