Arvamus ministri määruse eelnõule

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

Rahandusministeerium

[email protected]

Teie: 09.10.2025 nr 1.1-10.1/1070-9

Meie: 07.11.2025

ARVAMUS

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta

Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (edaspidi EKHÜ)

teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016.

aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva

kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).

Rahandusministeerium edastas esmakordselt eelnõu kooskõlastamiseks 28.02.2025 kirjaga nr

1.1-10.1/1070-1. EKHÜ avaldas eelnõu kohta oma seisukohad 27.03.2025 arvamuses.

Eelnõu II versioonis on oluliseks sisuliseks muudatuseks (võrreldes eelnõu I versiooniga)

piirangu lisamine, mille kohaselt võib statistikapõhist mudelit kasutada elamukinnisvara

omandamise või parendamise eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral

(§ 31 lg 2). Eelnõu I versioonis sellist piirangut ei olnud – eelnõu I versioon ei keelanud

statistikapõhise mudeli kasutamist ka muudel juhtudel. Nimetatud piirangu lisamine on EKHÜ

vaatest edasiminek, kuid kahjuks ei ole Rahandusministeerium mitmete oluliste EKHÜ

vastuväidete ja ettepanekutega arvestanud, mistõttu EKHÜ ei pea jätkuvalt võimalikuks

eelnõud ka muudetud kujul kooskõlastada.

Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele

rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja muudatused peaksid vähendama

kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. EKHÜ on jätkuvalt

seisukohal, et krediidiandjatele rohkema paindlikkuse andmine toimub tarbijate arvelt, kuid

tarbijate kulutuste vähenemine ei ole tõenäoline, vaid need võivad hoopis suureneda. Samas

kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele ja lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude

kokkuhoid on minimaalne ega kaalu võimalikke riske üles. Eelnõu on vastuolus Euroopa

Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa

Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga 2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv) ning

Eesti siseriikliku regulatsiooniga (sh siseriiklike standarditega).

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

2

1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19

1.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja eelnõu vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi

artikliga 19 ja esitas vastavad põhjendused (vt EKHÜ 27.03.2025 arvamuse p-d 1.1 – 1.6).

1.2. Rahandusministeerium võttis EKHÜ seisukohad teadmiseks ja märkis, et kinnisvara

hindamisega tegeleva isiku kohta sätestatud nõuded on leitavad KAVS § 53 lõikest 2 ja

Rahandusministeeriumi hinnangul on KAVS kooskõlas hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19

lõikes 2 sätestatuga. Rahandusministeerium märkis ka, et kehtiv määrus ei sätesta üks-ühele, et

tagatisvara hindamisel tuleb lähtuda vastavatest standarditest, küll aga näeb kehtiva määruse §

3 lõige 1 ette, et kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga, mille aluseks on

ühtne ja väljakujunenud turupraktika. Sisuliselt ei muutu see põhimõte ka eelnõuga. Lisaks

rõhutatakse eelnõu seletuskirjas, et olenemata sellest, kas kinnisvara hindab kutseline hindaja

või mudel, peab mõlemal juhul kinni pidama õigusaktides sätestatud nõuetest ja EVS 875

standardist (vt märkuste tabelis 2. ja 3. märkus).

1.3. Tõepoolest on seletuskirjas p-s 2.2 märgitud: „Kuigi määrusega ei ole hea tava mõistet

defineeritud, tuleb vara hindamisel juhinduda riiklikust vara hindamise standarditest EVS 875

ja seal sätestatust. Riiklikud standardid põhinevad rahvusvahelistel standarditel nagu IVS ja

RICS-i standardid. Ka hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 ja selle põhjenduspunkt 26

viitavad, et hindamine peab põhinema asjakohastel standarditel.“ EKHÜ arvates tuleks

sätestada EVS 875 standarditest kinnipidamise kohustus määruses otsesõnu, mitte läbi üldise

viite hindamise heale tavale. Kui eelnõu koostajad on seletuskirja kohaselt silmas pidanud, et

EVS 875 standarditest tuleb kinni pidada, siis ei tohiks Rahandusministeerium olla vastu

sellele, et see ka määruses selgesõnaliselt sätestada. Üksnes selliselt saaks kõrvaldada kahtlused

selles osas, kas määrus ja eelnõu vastavad hüpoteekkrediidi direktiivi artiklile 19 või mitte. Kui

EVS 875 standarditest kinnipidamise kohustust määruses otsesõnu mitte sätestada, siis on

arvestatav oht, et sisehindajate puhul ei nõuta standarditest kinnipidamist. Hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab Eesti riik nõudma, et kinnisvara hindamisel peetaks

EVS 875 standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb sisehindaja või

välishindaja.

1.4. EKHÜ tõi välja ka probleemi, et eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse

teostamisest. Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS 875 standardite

nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on erandlik. Rahandusministeerium selgitas, et

eelnõu eesmärk on teha tagatisvara hindamise protsess pigem efektiivsemaks ning vähendada

võimalusel sellega tarbijate jaoks laenuvõtmise kulusid. Vähimagi kahtluse puhul peaks

krediidiandja, -vahendaja või kutseline hindaja loobuma mudeli kasutamisest ja teostama

kohapealse ülevaatuse (vt märkuste tabelis 6. märkus). Rahandusministeeriumi märkuse

kohaselt seostatakse ülevaatusest loobumise võimalus üksnes statistikapõhise mudeli

kasutamisega, kuid eelnõu enda tekstist vastavat seost ei tulene. Kui eelnõu koostajad on silmas

pidanud, et ülevaatusest loobumine on seotud üksnes statistikapõhise mudeli kasutamisega, siis

tuleks vastav seos eelnõus ka sätestada. Eelnõu väljapakutud kujul võimaldab jätta ülevaatuse

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

3

teostamata „kui krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjad näevad ette täpsemad tingimused,

millistel juhtudel võib ülevaatuse tegemata jätta ja kui ülevaatuse tegematajätmine on

konkreetsel juhul põhjendatud“ (§ 31 lg 2). Kuna vastavad sise-eeskirjades ettenähtavad

põhjendatud juhud ei pruugi piirduda ainult juhtudega, mil kasutatakse statistikapõhist mudelit,

siis on oht, et eelnõu vastuvõtmisel saab ülevaatusest loobumine olema pigem reegel. Selline

võimalus tuleks välistada, kuna ei saa jääda lootma üksnes sellele, et pangad ja muud

krediidiandjad käituvad konservatiivselt.

1.5. Sise-eeskirjad ei pruugi olla kooskõlas EVS 875 standarditega, mistõttu tekib küsimus, et

millisest regulatsioonist (kas sise-eeskirjast või standardist) peaks vastuolu korral juhinduma

sisehindaja, kes omab EKHÜ poolt antud kutset (pangad on tööle võtnud sisehindatena ka

hindajaid, kes omavad EKHÜ poolt antud kutset). Seega on hindajate tegevuse reguleerimine

sise-eeskirjade kaudu ebaõnnestunud ja vaidlusi tekitav lahendus.

1.6. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on märgitud: „Käesolev määrus väliste hindajate

(kinnisvarabüroode) tegevust otseselt ei reguleeri, kuid juhul kui krediidiandjad nende

teenuseid kasutavad, siis tuleb ka neil kui kolmandatel isikutel vastavaid nõudeid järgida.“

Seega peaksid eelnõu koostajate arvates ka välishindajad juhinduma krediidiandjate sise-

eeskirjadest. Kuna krediidiandjate sise-eeskirjad on erinevad, siis välishindaja poolt ühele

krediidiandjale tema sise-eeskirja nõuetega kooskõlas koostatud hinnang ei pruugi sobida

teisele krediidiandjale juhul, kui teise krediidiandja sise-eeskiri sätestab erinevad nõuded

hinnangu koostamisele. See viib selleni, et ka välishindaja poolt koostatud hinnang on kasutatav

üksnes ühe krediidiandja juures ja annab tarbija vahendite kokkuhoiu asemel vastupidise

tulemuse ning tekitab segadust kõikides turuosalistes. Samuti tekib küsimus sellest, et millisest

regulatsioonist (kas sise-eeskirjast või standardist) peaks vastuolu korral juhinduma

välishindaja.

2. Vastuolu EL määruse nr 575 artikliga 208

2.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja eelnõu vastuolu EL määruse nr 575 artikliga

208 ja esitas vastavad põhjendused (vt EKHÜ 27.03.2025 arvamuse p-d 2.1 – 2.3).

2.2. EKHÜ märkis, et statistiliste meetodite kasutamine on lubatav üksnes kinnisvara väärtuse

jälgimisel ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel. Statistilise meetodi

kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse esmahindamiseks. Rahandusministeerium ei

arvestanud selle märkusega, vaid märkis, et Finantsinspektsiooni hinnangul ei tee EL määrus

575 ega vastav Euroopa Pangandusjärelevalve Asutuse (EBA) suunis vahet laenu

refinantseerimisel ja esmase hindamisega tagatisvara hindamisel. Mh EBA suunis lubab

tagatisvara väärtust hinnata ilma ülevaatust teostamata kui tegemist on elamukinnisvara

hindamisega hästi arenenud ja n-ö küpsel kinnisvaraturul (vt märkuste tabelis 8. märkus).

EKHÜ leiab, et Finantsinspektsiooni seisukoht ei ole kooskõlas EL määruse nr 575 artikli 208

lg 3 sõnastusega, mille viimase lause kohaselt võivad krediidiasutused ja investeerimisühingud

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

4

kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel kasutada

statistilisi meetodeid. Samuti ei saa Eesti elamukinnisvara turgu (eriti väljaspool Tallinna ja

Tallinna lähiümbrust) tänase seisuga veel pidada hästi arenenuks ja küpseks kinnisvaraturuks.

3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2

3.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja eelnõu vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2 (vt

EKHÜ 27.03.2025 arvamuse p-d 3.1 – 3.2).

3.2. Rahandusministeerium ei arvestanud selle märkusega, vaid märkis, et eelnõu koostajate

hinnangul reguleerib MHS spetsiifiliselt neid tasemeid, millele peavad vastama hindajad, kes

hindavad maad erastamise, maksustamise jms olukorras (vt § 1). MHS ei tee viidet KAVS-ile,

samuti ei sätesta KAVS-i § 1 lõige 2, et kohaldatakse MHS-is sätestatut (vt märkuste tabelis

13. märkus). EKHÜ leiab, et eelnõu koostajad mõistavad MHS-i ebaõigesti.

3.3. MHS § 1 kohaselt määrab MHS kindlaks maa hindamise alused ja korra. Hindamise

tulemusi kasutatakse tehingute tegemisel, maa korraldamisel, maksustamisel ja erastamisel,

õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel ning muudel eesmärkidel. Kuna hindamise

tulemuste kasutamist tehingute tegemisel ja erastamisel on MHS §-s 1 nimetatud eraldi, siis ei

piirdu tehingud ainult erastamistehingutega. Lisaks nimetab MHS §-s 1 hindamistulemuste

kasutamist „muudel eesmärkidel“. Seega tuleneb MHS §-st 1 üheselt mõistetavalt, et MHS-i

kohaldub ka juhul, kui hinnatakse elamukinnisvara seoses sellega tehingu tegemisega (sh

hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisega).

3.4. MHS § 8 lg 1 kohaselt on erakorraline hindamine hindamise objekti maksumuse

kindlaksmääramine tehingu teostamiseks või muul eesmärgil. MHS § 2 teise lause kohaselt

võib erakorralisel hindamisel hindamise objektiks olla ka maatükk koos selle oluliste osade ja

päraldistega. Seega elamukinnisvara hindamine seoses tehingu tegemisega on MHS-i

tähenduses erakorraline hindamine. Mõiste „erakorraline hindamine“ ei pruugi olla kõige

õnnestunum ja võib eksitada, kuid see tuleneb sellest, et „korraliseks hindamiseks“ MHS-i

tähenduses on üksnes maksustamishinna määramiseks toimuv hindamine (vt MHS § 41).

Kõikidel muudel eesmärkidel toimuv hindamine on „erakorraline“ MHS-i tähenduses.

3.5. Seega on eelnõu jätkuvalt vastuolus MHS § 4 lõigetega 1 ja 2. MHS § 4 lg 1 kohaselt on

MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7. või 6. taseme kutset omav isik. Määrus nr 25

võimaldab hindamisi läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel. MHS § 4 lg 2 kohaselt on

hindajal õigus nõuda omanikult või valdajalt ning kõigilt riigi- ja kohaliku omavalitsuse

asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Määrus nr 25 võimaldab hindamisi läbi viia ka

kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid hindamiseks vajalike andmete saamist seadus neile ei

võimalda. Tegemist on ilmsete vastuoludega.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

5

4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik eksitamine

4.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja, et eelnõu vastuvõtmisel kaasneb tarbijate

huvidega mittearvestamine ja on võimalik tarbijate eksitamine (vt EKHÜ 27.03.2025 arvamuse

p-d 4.1 – 4.5).

4.2. Rahandusministeerium ei arvestanud EKHÜ vastavate põhjendustega.

Rahandusministeerium on märkinud, et eelnõu koostajate hinnangul ei olevat tõepärane väide,

et iga kutselise hindaja poolt väljastatud hinnang on automaatselt ja tingimustega rakendatav

iga krediidiandja juures, sest igal pangal on õigus sätestada, milliste kinnisvara

hindamisbüroode hinnanguid nad aktsepteerivad (kättesaadav pankade kodulehtedel) ning

pangal on alati õigus otsustada ka kinnitatud büroo poolt teostatud hinnangut mitte vastu võtta

misiganes põhjusel. Seega võib tarbijale tekkida kahju ka olukorras, kui ta on hinnangu tellinud

välishindajalt (vt märkuste tabelis 15. märkus). EKHÜ-le teadaolevalt aktsepteerivad

krediidiandjad enamuse kutseliste (st kehtivat kutsetunnistust omavate) hindajate poolt

koostatud eksperthinnanguid. Krediidiandjad on teinud oma veebilehtedel teatavaks, milliste

kinnisvarabüroode hindajate hinnanguid nad aktsepteerivad ja tarbijatel on lai valikuvõimalus

vastavate kinnisvarabüroode hulgast. Samuti on tarbijal valikuvõimalus, millisele

krediidiandjale ta hinnangu esitab. Sisehindaja poolt koostatud hinnangu korral ei teki tarbijal

selliseid valikuvõimalusi.

4.3. Rahandusministeerium on märkinud, et lisaks ei taga ka ülevaatuse tegemine alati varjatud

puuduste esinemist. Varjatud puuduste esinemist möönsid nii EKHÜ kui ka EKFL kohtumisel

ministeeriumiga, EKFL-i väitel on vähemalt 30 protsenti homogeensetest varadest vigaselt

hinnatud ning mittehomogeensete varade puhul küündib see näitaja 40 protsendini (probleemid

nii andmetes kui ka kinnisasjal endal) (vt märkuste tabelis 18. märkus). EKHÜ märgib, et vahel

ei taga ka ülevaatuse tegemine varjatud puuduse avastamist, kuid ülevaatusest loobumine

tähendab seda, et varjatud puuduse avastamine on täielikult välistatud. Ülevaatusest

loobumisega kaasneks see, et vigaselt hinnatud varade osakaal suureneb, mitte ei vähene. Varal

võib esineda visuaalselt nähtavaid puuduseid, mida hindajad saavad tuvastada üksnes

ülevaatuse ja dokumentatsiooni analüüsi koosmõjus. Seega tähendaks ülevaatusest loobumine,

et ka osad nähtavad puudused jääksid turuväärtuse määramisel arvestamata ja krediidiandjatele

teadmata. Krediidiandjatel ei ole täna tegelikkuses ülevaadet, kui palju vastuolusid hindaja

tuvastab vara dokumentatsiooni ja visuaalse ülevaatuse koosmõjus. Hinnangud jäävad paljudel

juhtudel ootele, kuni omanik korrastab dokumentatsiooni, seejärel alustatakse kogu

hindamistoiminguga algusest peale ja lõpuks jõuab krediidiandjani hindamisaruanne

seadustatud vara kohta.

4.4. EKHÜ jääb seisukohale, et eelnõu ei täida ilmselgelt oma eesmärki vähendada tarbija

kulusid ja on suur risk, et toimub tarbija eksitamine. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara

soetamise kohta eksperthinnangu alusel. Kui hindamine viidi läbi krediidiandja sisehindaja

poolt lihtsustatud korras (ülevaatust tegemata, standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija

teeb ostuotsustuse hinnangu alusel, mis ei pruugi kajastada kinnisvara tegelikku turuväärtust.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

6

4.5. Kuna erinevate krediidiandjate sise-eeskirjad on erinevad, siis sobib sisehindaja poolt

koostatud hinnang ainult tema enda tööandjale. Tarbija ei saa sisehindaja koostatud hinnangut

kasutada esitamiseks teistele krediidiandjatele. Sellises olukorras ei teki tarbijal kokkuhoidu,

mis peaks olema eelnõu koostajate väitel eelnõu üheks peamiseks eesmärgiks. Selleks, et

tarbijal tekiks kokkuhoid, peaksid nõuded olema kehtestatud määruse tasemel, mitte jäetud

krediidiandjate sise-eeskirjade reguleerida.

5. Konkurentsi kahjustamine

5.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja, et eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna

võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele),

samas välishindajad peavad jätkuvalt kinni pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode

kaudu tegutsevad kutselised hindajad ebasoodsasse konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-

st 12 tuleneva diskrimineerimise keeluga.

5.2. Rahandusministeerium võttis EKHÜ seisukoha teadmiseks ja märkis, et Standard EVS 875,

millest kutselised hindajad oma töös lähtuvad, on sisuliselt tava, kuid mitte õigusakt.

Kutselistele hindajatele ei laiene riiklik järelevalve ning kontrolli puudumise peakski

kompenseerima väga detailne ja sisukas standard. Seevastu teostatakse kõikide Eestis

tegutsevate krediidiandjate ja –vahendajate üle riiklikku järelevalvet Finantsinspektsiooni poolt

ning suuremate pankade puhul Euroopa Keskpanga poolt. Eelnõu koostajate hinnangul on

ebamõistlik lahendus allutada krediidiandjad ja –vahendajad n-ö topeltjärelevalve alla vaid

seetõttu, et kutselised hindajad järgivad standardit, millel puudub otsene õigusjõud (vt märkuste

tabelis 20. märkus). Viidatud märkusest nähtuvalt ei pea eelnõu koostajad EVS 875

standarditest juhindumist sisehindajatele kohustuslikuks. Samas on Rahandusministeerium

märkuste tabelis 2. ja 3. märkuses selgitanud, et olenemata sellest, kas kinnisvara hindab

kutseline hindaja või mudel, peab mõlemal juhul kinni pidama õigusaktides sätestatud nõuetest

ja EVS 875 standardist. Samuti on seletuskirjas p-s 2.2 märgitud, et vara tuleb hindamisel

juhinduda riiklikust vara hindamise standarditest EVS 875 ja seal sätestatust. Seega on

Rahandusministeeriumi seisukohad vastuolulised – EKHÜ-le jääb arusaamatuks, kas

sisehindajad peavad järgima EVS 875 standardit või mitte. Kui sisehindajad ei pea standardit

järgmina, siis on vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artkiliga 19 ja konkurentsi kahjustamine

ilmselged. Märkus selle kohta, et standarditel „puudub otsene õigusjõud“ on hämmastav. Antud

juhul tuleneb Eesti riigile kohustus standardid kehtestada ja nõuda nendest kinnipidamist

hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1. Standard ei ole õigusakt, kuid standardit kui tava

peab vastaval kutsealal tegutseja järgima. VÕS § 25 lg 2 kohaselt kui lepingupooled ei ole teisiti

kokku leppinud, on nad majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul samuti

kohustatud järgima iga tava, mida isikud, kes seda liiki lepinguid vastaval tegevus- või kutsealal

sõlmivad, tavaliselt tunnevad ja enamasti arvestavad.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

7

5.3. EKHÜ-le jääb ka mulje, et Rahandusministeerium võrdsustab statistilise mudeli hindajaga,

mis on lubamatu. Statistiline mudel ei asenda hindajat – mudel on üksnes toetav vahend

hindamise läbiviimiseks. Rahandusministeeriumi käsitlus, mis võrdsustab statistilise mudeli

hindajaga, on vastuolus Euroopa Liidu Regulatsioonidega. EBA/GL/2020/06 (European

Banking Authority 29.05.2020 Final Report, Guidelines on loan origination and monitoring)

artiklite 210 ja 238 kohaselt jääb mudelite kasutamise korral hindamise eest vastutavaks

hindaja.

5.4. Sisehindajad ei allu sisuliselt välisele järelevalvele, kuna Finantsinspektsioon ega Euroopa

Keskpank ei teosta järelevalvet üksiku sisehindaja tegevuse ega üksiku hindamise üle.

Sisehindaja üle teostab järelevalvet ainult tema enda tööandja. Sisehindajate kohustamine EVS

875 standardist juhinduma ei tähenda nende allutamist topeltjärelevalvele.

Rahandusministeeriumis 10.10.2025 toimunud kohtumisel tõdesid Finantsinspektsiooni

ametnikud, et neil puudub võimekus sisehindajate pädevuse sisuliseks kontrollimiseks.

Finantsinspektsiooni järelevalve piirdub sellega, et kontrollitakse krediidiandjal sise-eeskirjade

olemasolu ja eeskirjade sisu. Seega on tegemist pigem formaalset laadi järelevalvega. Ka

EKHÜ kutse andjana ei ole pädev teostama järelevalvet isikute üle, kellele EKHÜ ei ole kutset

andnud.

5.5. Kummastav on eelnõus seletuskirja p-s 2.2 toodud selgitus: „Võiks aga eeldada, et ka

väliste kinnisvarahindajate (büroode) tegevuse üle teatud kontrolli korraldatakse mingil kujul

vastavate kutseorganisatsioonide ja kinnisvara hindamisega tegelevate büroode siseselt.“

Rahandusministeeriumile ei saa olla teadmata, et EKHÜ oli esimene kutse andja Eestis, kes

asus kutseseaduse alusel kutseid andma. EKHÜ kutsekomisjon ja aukohus teostavad

järelevalvet hindajate üle, kellele EKHÜ kutse andjana on andnud kutse. Hindajate

kutsestandardid, mis sisaldavad hindajatele esitatavaid nõudeid, on avalikult kättesaadavad

kutseregistrist, mille vastutav töötleja on Haridus- ja Teadusministeerium ning volitatud

töötleja SA Kutsekoda. Sama ei saa paraku öelda sisehindajate kohta. Sisehindajatele esitatavad

nõuded kehtestavad nende endi tööandjad ja nõuded ei ole avalikud, mistõttu ei ole kellelgi

teisel peale nende endi tööandja võimalik kontrollida, kas sisehindajal on kutseoskused või

mitte.

6. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus

6.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja, et eelnõu kooskõlastajate ringist puuduvad

Konkurentsiamet, Maa- ja Ruumiamet, Notarite Koda ning Eesti Kinnisvarafirmade Liit.

Rahandusministeerium on märkinud, et ettepanekuga on arvestatud (vt märkuste tabelis 23.

märkus).

6.2. Rahandusministeeriumi 10.10.2025 e-kirja, millega eelnõu kooskõlastamiseks edastati,

adressaatide hulgas on Notarite Koda ja Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Samas ei ole adressaatide

hulgas Konkurentsiametit ega Maa- ja Ruumiametit. Kui Rahandusministeerium ei ole saatnud

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

8

eelnõud kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks Konkurentsiametile ega Maa- ja

Ruumiametile, siis tuleks eelnõu saata ka neile.

Lugupidamisega

/digitaalallkiri/

Aivar Tomson

juhatuse esimees

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

Rahandusministeerium

[email protected]

Teie: 09.10.2025 nr 1.1-10.1/1070-9

Meie: 07.11.2025

ARVAMUS

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta

Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (edaspidi EKHÜ)

teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016.

aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva

kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).

Rahandusministeerium edastas esmakordselt eelnõu kooskõlastamiseks 28.02.2025 kirjaga nr

1.1-10.1/1070-1. EKHÜ avaldas eelnõu kohta oma seisukohad 27.03.2025 arvamuses.

Eelnõu II versioonis on oluliseks sisuliseks muudatuseks (võrreldes eelnõu I versiooniga)

piirangu lisamine, mille kohaselt võib statistikapõhist mudelit kasutada elamukinnisvara

omandamise või parendamise eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral

(§ 31 lg 2). Eelnõu I versioonis sellist piirangut ei olnud – eelnõu I versioon ei keelanud

statistikapõhise mudeli kasutamist ka muudel juhtudel. Nimetatud piirangu lisamine on EKHÜ

vaatest edasiminek, kuid kahjuks ei ole Rahandusministeerium mitmete oluliste EKHÜ

vastuväidete ja ettepanekutega arvestanud, mistõttu EKHÜ ei pea jätkuvalt võimalikuks

eelnõud ka muudetud kujul kooskõlastada.

Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele

rohkem paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja muudatused peaksid vähendama

kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. EKHÜ on jätkuvalt

seisukohal, et krediidiandjatele rohkema paindlikkuse andmine toimub tarbijate arvelt, kuid

tarbijate kulutuste vähenemine ei ole tõenäoline, vaid need võivad hoopis suureneda. Samas

kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele ja lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude

kokkuhoid on minimaalne ega kaalu võimalikke riske üles. Eelnõu on vastuolus Euroopa

Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa

Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga 2014/17/EL (edaspidi hüpoteekkrediidi direktiiv) ning

Eesti siseriikliku regulatsiooniga (sh siseriiklike standarditega).

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

2

1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19

1.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja eelnõu vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi

artikliga 19 ja esitas vastavad põhjendused (vt EKHÜ 27.03.2025 arvamuse p-d 1.1 – 1.6).

1.2. Rahandusministeerium võttis EKHÜ seisukohad teadmiseks ja märkis, et kinnisvara

hindamisega tegeleva isiku kohta sätestatud nõuded on leitavad KAVS § 53 lõikest 2 ja

Rahandusministeeriumi hinnangul on KAVS kooskõlas hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19

lõikes 2 sätestatuga. Rahandusministeerium märkis ka, et kehtiv määrus ei sätesta üks-ühele, et

tagatisvara hindamisel tuleb lähtuda vastavatest standarditest, küll aga näeb kehtiva määruse §

3 lõige 1 ette, et kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga, mille aluseks on

ühtne ja väljakujunenud turupraktika. Sisuliselt ei muutu see põhimõte ka eelnõuga. Lisaks

rõhutatakse eelnõu seletuskirjas, et olenemata sellest, kas kinnisvara hindab kutseline hindaja

või mudel, peab mõlemal juhul kinni pidama õigusaktides sätestatud nõuetest ja EVS 875

standardist (vt märkuste tabelis 2. ja 3. märkus).

1.3. Tõepoolest on seletuskirjas p-s 2.2 märgitud: „Kuigi määrusega ei ole hea tava mõistet

defineeritud, tuleb vara hindamisel juhinduda riiklikust vara hindamise standarditest EVS 875

ja seal sätestatust. Riiklikud standardid põhinevad rahvusvahelistel standarditel nagu IVS ja

RICS-i standardid. Ka hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 ja selle põhjenduspunkt 26

viitavad, et hindamine peab põhinema asjakohastel standarditel.“ EKHÜ arvates tuleks

sätestada EVS 875 standarditest kinnipidamise kohustus määruses otsesõnu, mitte läbi üldise

viite hindamise heale tavale. Kui eelnõu koostajad on seletuskirja kohaselt silmas pidanud, et

EVS 875 standarditest tuleb kinni pidada, siis ei tohiks Rahandusministeerium olla vastu

sellele, et see ka määruses selgesõnaliselt sätestada. Üksnes selliselt saaks kõrvaldada kahtlused

selles osas, kas määrus ja eelnõu vastavad hüpoteekkrediidi direktiivi artiklile 19 või mitte. Kui

EVS 875 standarditest kinnipidamise kohustust määruses otsesõnu mitte sätestada, siis on

arvestatav oht, et sisehindajate puhul ei nõuta standarditest kinnipidamist. Hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab Eesti riik nõudma, et kinnisvara hindamisel peetaks

EVS 875 standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb sisehindaja või

välishindaja.

1.4. EKHÜ tõi välja ka probleemi, et eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse

teostamisest. Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS 875 standardite

nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on erandlik. Rahandusministeerium selgitas, et

eelnõu eesmärk on teha tagatisvara hindamise protsess pigem efektiivsemaks ning vähendada

võimalusel sellega tarbijate jaoks laenuvõtmise kulusid. Vähimagi kahtluse puhul peaks

krediidiandja, -vahendaja või kutseline hindaja loobuma mudeli kasutamisest ja teostama

kohapealse ülevaatuse (vt märkuste tabelis 6. märkus). Rahandusministeeriumi märkuse

kohaselt seostatakse ülevaatusest loobumise võimalus üksnes statistikapõhise mudeli

kasutamisega, kuid eelnõu enda tekstist vastavat seost ei tulene. Kui eelnõu koostajad on silmas

pidanud, et ülevaatusest loobumine on seotud üksnes statistikapõhise mudeli kasutamisega, siis

tuleks vastav seos eelnõus ka sätestada. Eelnõu väljapakutud kujul võimaldab jätta ülevaatuse

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

3

teostamata „kui krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjad näevad ette täpsemad tingimused,

millistel juhtudel võib ülevaatuse tegemata jätta ja kui ülevaatuse tegematajätmine on

konkreetsel juhul põhjendatud“ (§ 31 lg 2). Kuna vastavad sise-eeskirjades ettenähtavad

põhjendatud juhud ei pruugi piirduda ainult juhtudega, mil kasutatakse statistikapõhist mudelit,

siis on oht, et eelnõu vastuvõtmisel saab ülevaatusest loobumine olema pigem reegel. Selline

võimalus tuleks välistada, kuna ei saa jääda lootma üksnes sellele, et pangad ja muud

krediidiandjad käituvad konservatiivselt.

1.5. Sise-eeskirjad ei pruugi olla kooskõlas EVS 875 standarditega, mistõttu tekib küsimus, et

millisest regulatsioonist (kas sise-eeskirjast või standardist) peaks vastuolu korral juhinduma

sisehindaja, kes omab EKHÜ poolt antud kutset (pangad on tööle võtnud sisehindatena ka

hindajaid, kes omavad EKHÜ poolt antud kutset). Seega on hindajate tegevuse reguleerimine

sise-eeskirjade kaudu ebaõnnestunud ja vaidlusi tekitav lahendus.

1.6. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on märgitud: „Käesolev määrus väliste hindajate

(kinnisvarabüroode) tegevust otseselt ei reguleeri, kuid juhul kui krediidiandjad nende

teenuseid kasutavad, siis tuleb ka neil kui kolmandatel isikutel vastavaid nõudeid järgida.“

Seega peaksid eelnõu koostajate arvates ka välishindajad juhinduma krediidiandjate sise-

eeskirjadest. Kuna krediidiandjate sise-eeskirjad on erinevad, siis välishindaja poolt ühele

krediidiandjale tema sise-eeskirja nõuetega kooskõlas koostatud hinnang ei pruugi sobida

teisele krediidiandjale juhul, kui teise krediidiandja sise-eeskiri sätestab erinevad nõuded

hinnangu koostamisele. See viib selleni, et ka välishindaja poolt koostatud hinnang on kasutatav

üksnes ühe krediidiandja juures ja annab tarbija vahendite kokkuhoiu asemel vastupidise

tulemuse ning tekitab segadust kõikides turuosalistes. Samuti tekib küsimus sellest, et millisest

regulatsioonist (kas sise-eeskirjast või standardist) peaks vastuolu korral juhinduma

välishindaja.

2. Vastuolu EL määruse nr 575 artikliga 208

2.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja eelnõu vastuolu EL määruse nr 575 artikliga

208 ja esitas vastavad põhjendused (vt EKHÜ 27.03.2025 arvamuse p-d 2.1 – 2.3).

2.2. EKHÜ märkis, et statistiliste meetodite kasutamine on lubatav üksnes kinnisvara väärtuse

jälgimisel ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel. Statistilise meetodi

kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse esmahindamiseks. Rahandusministeerium ei

arvestanud selle märkusega, vaid märkis, et Finantsinspektsiooni hinnangul ei tee EL määrus

575 ega vastav Euroopa Pangandusjärelevalve Asutuse (EBA) suunis vahet laenu

refinantseerimisel ja esmase hindamisega tagatisvara hindamisel. Mh EBA suunis lubab

tagatisvara väärtust hinnata ilma ülevaatust teostamata kui tegemist on elamukinnisvara

hindamisega hästi arenenud ja n-ö küpsel kinnisvaraturul (vt märkuste tabelis 8. märkus).

EKHÜ leiab, et Finantsinspektsiooni seisukoht ei ole kooskõlas EL määruse nr 575 artikli 208

lg 3 sõnastusega, mille viimase lause kohaselt võivad krediidiasutused ja investeerimisühingud

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

4

kinnisvara väärtuse jälgimisel ja ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel kasutada

statistilisi meetodeid. Samuti ei saa Eesti elamukinnisvara turgu (eriti väljaspool Tallinna ja

Tallinna lähiümbrust) tänase seisuga veel pidada hästi arenenuks ja küpseks kinnisvaraturuks.

3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2

3.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja eelnõu vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2 (vt

EKHÜ 27.03.2025 arvamuse p-d 3.1 – 3.2).

3.2. Rahandusministeerium ei arvestanud selle märkusega, vaid märkis, et eelnõu koostajate

hinnangul reguleerib MHS spetsiifiliselt neid tasemeid, millele peavad vastama hindajad, kes

hindavad maad erastamise, maksustamise jms olukorras (vt § 1). MHS ei tee viidet KAVS-ile,

samuti ei sätesta KAVS-i § 1 lõige 2, et kohaldatakse MHS-is sätestatut (vt märkuste tabelis

13. märkus). EKHÜ leiab, et eelnõu koostajad mõistavad MHS-i ebaõigesti.

3.3. MHS § 1 kohaselt määrab MHS kindlaks maa hindamise alused ja korra. Hindamise

tulemusi kasutatakse tehingute tegemisel, maa korraldamisel, maksustamisel ja erastamisel,

õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel ning muudel eesmärkidel. Kuna hindamise

tulemuste kasutamist tehingute tegemisel ja erastamisel on MHS §-s 1 nimetatud eraldi, siis ei

piirdu tehingud ainult erastamistehingutega. Lisaks nimetab MHS §-s 1 hindamistulemuste

kasutamist „muudel eesmärkidel“. Seega tuleneb MHS §-st 1 üheselt mõistetavalt, et MHS-i

kohaldub ka juhul, kui hinnatakse elamukinnisvara seoses sellega tehingu tegemisega (sh

hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisega).

3.4. MHS § 8 lg 1 kohaselt on erakorraline hindamine hindamise objekti maksumuse

kindlaksmääramine tehingu teostamiseks või muul eesmärgil. MHS § 2 teise lause kohaselt

võib erakorralisel hindamisel hindamise objektiks olla ka maatükk koos selle oluliste osade ja

päraldistega. Seega elamukinnisvara hindamine seoses tehingu tegemisega on MHS-i

tähenduses erakorraline hindamine. Mõiste „erakorraline hindamine“ ei pruugi olla kõige

õnnestunum ja võib eksitada, kuid see tuleneb sellest, et „korraliseks hindamiseks“ MHS-i

tähenduses on üksnes maksustamishinna määramiseks toimuv hindamine (vt MHS § 41).

Kõikidel muudel eesmärkidel toimuv hindamine on „erakorraline“ MHS-i tähenduses.

3.5. Seega on eelnõu jätkuvalt vastuolus MHS § 4 lõigetega 1 ja 2. MHS § 4 lg 1 kohaselt on

MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7. või 6. taseme kutset omav isik. Määrus nr 25

võimaldab hindamisi läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel. MHS § 4 lg 2 kohaselt on

hindajal õigus nõuda omanikult või valdajalt ning kõigilt riigi- ja kohaliku omavalitsuse

asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Määrus nr 25 võimaldab hindamisi läbi viia ka

kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid hindamiseks vajalike andmete saamist seadus neile ei

võimalda. Tegemist on ilmsete vastuoludega.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

5

4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik eksitamine

4.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja, et eelnõu vastuvõtmisel kaasneb tarbijate

huvidega mittearvestamine ja on võimalik tarbijate eksitamine (vt EKHÜ 27.03.2025 arvamuse

p-d 4.1 – 4.5).

4.2. Rahandusministeerium ei arvestanud EKHÜ vastavate põhjendustega.

Rahandusministeerium on märkinud, et eelnõu koostajate hinnangul ei olevat tõepärane väide,

et iga kutselise hindaja poolt väljastatud hinnang on automaatselt ja tingimustega rakendatav

iga krediidiandja juures, sest igal pangal on õigus sätestada, milliste kinnisvara

hindamisbüroode hinnanguid nad aktsepteerivad (kättesaadav pankade kodulehtedel) ning

pangal on alati õigus otsustada ka kinnitatud büroo poolt teostatud hinnangut mitte vastu võtta

misiganes põhjusel. Seega võib tarbijale tekkida kahju ka olukorras, kui ta on hinnangu tellinud

välishindajalt (vt märkuste tabelis 15. märkus). EKHÜ-le teadaolevalt aktsepteerivad

krediidiandjad enamuse kutseliste (st kehtivat kutsetunnistust omavate) hindajate poolt

koostatud eksperthinnanguid. Krediidiandjad on teinud oma veebilehtedel teatavaks, milliste

kinnisvarabüroode hindajate hinnanguid nad aktsepteerivad ja tarbijatel on lai valikuvõimalus

vastavate kinnisvarabüroode hulgast. Samuti on tarbijal valikuvõimalus, millisele

krediidiandjale ta hinnangu esitab. Sisehindaja poolt koostatud hinnangu korral ei teki tarbijal

selliseid valikuvõimalusi.

4.3. Rahandusministeerium on märkinud, et lisaks ei taga ka ülevaatuse tegemine alati varjatud

puuduste esinemist. Varjatud puuduste esinemist möönsid nii EKHÜ kui ka EKFL kohtumisel

ministeeriumiga, EKFL-i väitel on vähemalt 30 protsenti homogeensetest varadest vigaselt

hinnatud ning mittehomogeensete varade puhul küündib see näitaja 40 protsendini (probleemid

nii andmetes kui ka kinnisasjal endal) (vt märkuste tabelis 18. märkus). EKHÜ märgib, et vahel

ei taga ka ülevaatuse tegemine varjatud puuduse avastamist, kuid ülevaatusest loobumine

tähendab seda, et varjatud puuduse avastamine on täielikult välistatud. Ülevaatusest

loobumisega kaasneks see, et vigaselt hinnatud varade osakaal suureneb, mitte ei vähene. Varal

võib esineda visuaalselt nähtavaid puuduseid, mida hindajad saavad tuvastada üksnes

ülevaatuse ja dokumentatsiooni analüüsi koosmõjus. Seega tähendaks ülevaatusest loobumine,

et ka osad nähtavad puudused jääksid turuväärtuse määramisel arvestamata ja krediidiandjatele

teadmata. Krediidiandjatel ei ole täna tegelikkuses ülevaadet, kui palju vastuolusid hindaja

tuvastab vara dokumentatsiooni ja visuaalse ülevaatuse koosmõjus. Hinnangud jäävad paljudel

juhtudel ootele, kuni omanik korrastab dokumentatsiooni, seejärel alustatakse kogu

hindamistoiminguga algusest peale ja lõpuks jõuab krediidiandjani hindamisaruanne

seadustatud vara kohta.

4.4. EKHÜ jääb seisukohale, et eelnõu ei täida ilmselgelt oma eesmärki vähendada tarbija

kulusid ja on suur risk, et toimub tarbija eksitamine. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara

soetamise kohta eksperthinnangu alusel. Kui hindamine viidi läbi krediidiandja sisehindaja

poolt lihtsustatud korras (ülevaatust tegemata, standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija

teeb ostuotsustuse hinnangu alusel, mis ei pruugi kajastada kinnisvara tegelikku turuväärtust.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

6

4.5. Kuna erinevate krediidiandjate sise-eeskirjad on erinevad, siis sobib sisehindaja poolt

koostatud hinnang ainult tema enda tööandjale. Tarbija ei saa sisehindaja koostatud hinnangut

kasutada esitamiseks teistele krediidiandjatele. Sellises olukorras ei teki tarbijal kokkuhoidu,

mis peaks olema eelnõu koostajate väitel eelnõu üheks peamiseks eesmärgiks. Selleks, et

tarbijal tekiks kokkuhoid, peaksid nõuded olema kehtestatud määruse tasemel, mitte jäetud

krediidiandjate sise-eeskirjade reguleerida.

5. Konkurentsi kahjustamine

5.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja, et eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna

võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele),

samas välishindajad peavad jätkuvalt kinni pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode

kaudu tegutsevad kutselised hindajad ebasoodsasse konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-

st 12 tuleneva diskrimineerimise keeluga.

5.2. Rahandusministeerium võttis EKHÜ seisukoha teadmiseks ja märkis, et Standard EVS 875,

millest kutselised hindajad oma töös lähtuvad, on sisuliselt tava, kuid mitte õigusakt.

Kutselistele hindajatele ei laiene riiklik järelevalve ning kontrolli puudumise peakski

kompenseerima väga detailne ja sisukas standard. Seevastu teostatakse kõikide Eestis

tegutsevate krediidiandjate ja –vahendajate üle riiklikku järelevalvet Finantsinspektsiooni poolt

ning suuremate pankade puhul Euroopa Keskpanga poolt. Eelnõu koostajate hinnangul on

ebamõistlik lahendus allutada krediidiandjad ja –vahendajad n-ö topeltjärelevalve alla vaid

seetõttu, et kutselised hindajad järgivad standardit, millel puudub otsene õigusjõud (vt märkuste

tabelis 20. märkus). Viidatud märkusest nähtuvalt ei pea eelnõu koostajad EVS 875

standarditest juhindumist sisehindajatele kohustuslikuks. Samas on Rahandusministeerium

märkuste tabelis 2. ja 3. märkuses selgitanud, et olenemata sellest, kas kinnisvara hindab

kutseline hindaja või mudel, peab mõlemal juhul kinni pidama õigusaktides sätestatud nõuetest

ja EVS 875 standardist. Samuti on seletuskirjas p-s 2.2 märgitud, et vara tuleb hindamisel

juhinduda riiklikust vara hindamise standarditest EVS 875 ja seal sätestatust. Seega on

Rahandusministeeriumi seisukohad vastuolulised – EKHÜ-le jääb arusaamatuks, kas

sisehindajad peavad järgima EVS 875 standardit või mitte. Kui sisehindajad ei pea standardit

järgmina, siis on vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artkiliga 19 ja konkurentsi kahjustamine

ilmselged. Märkus selle kohta, et standarditel „puudub otsene õigusjõud“ on hämmastav. Antud

juhul tuleneb Eesti riigile kohustus standardid kehtestada ja nõuda nendest kinnipidamist

hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1. Standard ei ole õigusakt, kuid standardit kui tava

peab vastaval kutsealal tegutseja järgima. VÕS § 25 lg 2 kohaselt kui lepingupooled ei ole teisiti

kokku leppinud, on nad majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul samuti

kohustatud järgima iga tava, mida isikud, kes seda liiki lepinguid vastaval tegevus- või kutsealal

sõlmivad, tavaliselt tunnevad ja enamasti arvestavad.

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

7

5.3. EKHÜ-le jääb ka mulje, et Rahandusministeerium võrdsustab statistilise mudeli hindajaga,

mis on lubamatu. Statistiline mudel ei asenda hindajat – mudel on üksnes toetav vahend

hindamise läbiviimiseks. Rahandusministeeriumi käsitlus, mis võrdsustab statistilise mudeli

hindajaga, on vastuolus Euroopa Liidu Regulatsioonidega. EBA/GL/2020/06 (European

Banking Authority 29.05.2020 Final Report, Guidelines on loan origination and monitoring)

artiklite 210 ja 238 kohaselt jääb mudelite kasutamise korral hindamise eest vastutavaks

hindaja.

5.4. Sisehindajad ei allu sisuliselt välisele järelevalvele, kuna Finantsinspektsioon ega Euroopa

Keskpank ei teosta järelevalvet üksiku sisehindaja tegevuse ega üksiku hindamise üle.

Sisehindaja üle teostab järelevalvet ainult tema enda tööandja. Sisehindajate kohustamine EVS

875 standardist juhinduma ei tähenda nende allutamist topeltjärelevalvele.

Rahandusministeeriumis 10.10.2025 toimunud kohtumisel tõdesid Finantsinspektsiooni

ametnikud, et neil puudub võimekus sisehindajate pädevuse sisuliseks kontrollimiseks.

Finantsinspektsiooni järelevalve piirdub sellega, et kontrollitakse krediidiandjal sise-eeskirjade

olemasolu ja eeskirjade sisu. Seega on tegemist pigem formaalset laadi järelevalvega. Ka

EKHÜ kutse andjana ei ole pädev teostama järelevalvet isikute üle, kellele EKHÜ ei ole kutset

andnud.

5.5. Kummastav on eelnõus seletuskirja p-s 2.2 toodud selgitus: „Võiks aga eeldada, et ka

väliste kinnisvarahindajate (büroode) tegevuse üle teatud kontrolli korraldatakse mingil kujul

vastavate kutseorganisatsioonide ja kinnisvara hindamisega tegelevate büroode siseselt.“

Rahandusministeeriumile ei saa olla teadmata, et EKHÜ oli esimene kutse andja Eestis, kes

asus kutseseaduse alusel kutseid andma. EKHÜ kutsekomisjon ja aukohus teostavad

järelevalvet hindajate üle, kellele EKHÜ kutse andjana on andnud kutse. Hindajate

kutsestandardid, mis sisaldavad hindajatele esitatavaid nõudeid, on avalikult kättesaadavad

kutseregistrist, mille vastutav töötleja on Haridus- ja Teadusministeerium ning volitatud

töötleja SA Kutsekoda. Sama ei saa paraku öelda sisehindajate kohta. Sisehindajatele esitatavad

nõuded kehtestavad nende endi tööandjad ja nõuded ei ole avalikud, mistõttu ei ole kellelgi

teisel peale nende endi tööandja võimalik kontrollida, kas sisehindajal on kutseoskused või

mitte.

6. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus

6.1. EKHÜ tõi oma 27.03.2025 arvamuses välja, et eelnõu kooskõlastajate ringist puuduvad

Konkurentsiamet, Maa- ja Ruumiamet, Notarite Koda ning Eesti Kinnisvarafirmade Liit.

Rahandusministeerium on märkinud, et ettepanekuga on arvestatud (vt märkuste tabelis 23.

märkus).

6.2. Rahandusministeeriumi 10.10.2025 e-kirja, millega eelnõu kooskõlastamiseks edastati,

adressaatide hulgas on Notarite Koda ja Eesti Kinnisvarafirmade Liit. Samas ei ole adressaatide

hulgas Konkurentsiametit ega Maa- ja Ruumiametit. Kui Rahandusministeerium ei ole saatnud

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING e-post: [email protected] Telefon: +372 528 6801 Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn www.ekhy.ee Reg. kood 80060737

8

eelnõud kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks Konkurentsiametile ega Maa- ja

Ruumiametile, siis tuleks eelnõu saata ka neile.

Lugupidamisega

/digitaalallkiri/

Aivar Tomson

juhatuse esimees