Rahandusministeerium Teie: 10.10.2025 nr 1.1-10.1/1070-9
[email protected] Meie: 11.01.2026 nr. 26-01-11/1
ARVAMUS
Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta
Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvarafirmade Liidule (edaspidi EKFL) teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).
EKFL on avaldanud oma arvamust eelnõule Rahandusministeeriumis 10.10.2025 toimunud arutelul ja jääb nende seisukohtade juurde. Kuigi eelnõu praeguses versioonis on nähtud ette, et statistikapõhist mudelit saab kasutada üksnes elamukinnisvara omandamise või parendamise eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral (§ 3.1 lg 2), siis on eelnõul veel siiski puudused, mille kõrvaldamata jätmiseni ei saa EKFL eelnõuga nõustuda.
1. Ministerile antud volitust ei saa täita krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjadega
KAVS § 53 lg 4 annab volitusnormi elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele esitatavate nõuete kehtestamiseks ministrile. EKFL ei pea õigeks ministrile antud volituse alusel regulatsiooni kehtestamise õiguse edasi andmist krediidiasutustele. Lisaks normtehnilisele veale ei saa seda aktsepteerida ka sisuliselt, sest ühe eraõigusliku juriidlise isiku siseregulatsioon ei ole ega saagi olla reegel teistele turuosalistele, sh välishindajatele ja tarbijatele. Kõige selgemalt iseloomustab seda probleemi eelnõu § 31 lg 2 sõnastus, mille kohaselt elamukinnisvara ülevaatuse vajadus nähakse ette krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas. Mis mehhanismiga välishindaja saab sellest sise-eeskirjast teada? Kas välishindaja võib või peab sise-eeskirja hindamisel arvestama? Kuidas on tagatud tarbija tellitud kinnisvarahinnanguga arvestamine teiste krediidiandjate poolt? Praegusest eelnõust ei tule kuidagi välja ka Rahandusministeeriumi arutelul EKFLile ja EKHÜ-le väidetud mõte, et välishindaja võib mudelipõhist hindamisprotsessi kasutada sarnastel põhimõtetel krediidiasutuste sisehindajaga.
Eesti Panga teemapaberist „Pankadevaheline konkurents Eesti laenuturul“ eesmärgi saavutamiseks soovitakse õigusaktide muudatustega lihtsustada ja seeläbi muuta hindamist tarbijatele odavamaks. Olukord, kus iga krediidiandja kehtestab oma sise-eeskirjadega erisugused reeglid hindamisprotsessile, toimib vastupidiselt, muudab tarbija jaoks hindamisaruande hankimise keerukamaks ja seega ka kulukamaks. On mitmeid põhjuseid, miks krediidivõtjal võib olla huvi tellida hindamisaruanne välishindajalt (nt sõltumatus krediidiandjast vms), kuid kui välishindaja peab hakkama hindamisaruandes lahendama kõigi erinevate krediidiasutuste sise-eeskirjades tulenevaid võimalikke nõudeid, siis on tarbija olukord võrreldes tänasega läinud ju halvemaks. Krediidiandjatel oma sise-eeskirjade kooskõlastamine ei ole mõeldav juba konkurentsiõigusest tulenevalt. Konkurents, mida eelnimetatud teemapaberiga ning temaatiliste eelnõudega soovitakse saavutada, muutub olematuks, kui tarbijal ei ole veendumust, kas üks või teine hindamistoiming (sõltumata sellest, kas see on tehtud sise- või välishindaja poolt) on kasutatav rohkem kui ühe krediidiandja juures refinantseeringu taotlemisel.
Seega tuleb muuta eelnõu, aga ka kehtiva määruse sätted, milles viidatakse krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjadele. Määruse eelnõu § 31 lg 2 esimene lause eeldab hinnatava vara ülevaatuse sätestamist üldpõhimõttena, mis praegu on aga reguleeritud standardis. Kui määruses ei ole võimalik kindaks määrata juhtusid, millal ülevaatuse peab tegema või võib jätta tegemata, tuleb need määrata kindlaks asjakohases standardis, et see oleks kättesaadav kõigile turuosalistele sh tarbijatele, kelle õiguseid see olulisel määral puudutab. Kõige lihtsam normitehniline lahendus on eelnõu § 31 lg 2 esimene lause lihtsam välja jätta ja vajadusel viidata samas lõikes ülevaatusega seoses vara hindamise asjakohasele standardile või heale tavale.
2. Eelnõu ei arvesta piisavalt statistikapõhise mudeli piiratusega
Jääme kinnisvaravaldkonnas tegutsevaid professionaalseid teenuseosutajaid koondava organisatsioonina jätkuvalt seisukohale, et Eesti kinnisvaraturg ei ole piisavalt stabiilne ja aktiivne, et statistikapõhise mudeliga laialdaselt elamukinnisvara hinnata. Lisaks ei ole Eesti registrid (eriti ehitisregister) veel sellisel tasemel, et pakkuda kinnisvaraobjektide kohta nii küllaldast, usaldusväärset ja õiget teavet, mida mudelipõhine kinnisvara hindamine eeldaks. Kuna tegemist on olulise põhimõttelise küsimusega, siis peame õigeks, et määruses sätestatakse statistikapõhise mudeli kasutuse eeldusena krediidiotsuste tegemisel lisaks refinantseerimisele ka LTV mitte üle 50% ning varasema ülevaatuse andmete olemasolu mitte varem, kui 3 aastat enne statistikapõhise mudeliga hindamistoimingu tegemist. Nimetatud põhimõtete olulisust oleme selgitanud varasematel kohtumistel. Isegi kui neid põhimõtteid pole võimalik sätestada määruses, peaks neile kui hea turupraktikale viitama määruse seletuskirjas.
3. On lubamatu määrusega legaliseerida diskrimineerivad äripraktikad
Jääme jätkuvalt oma varasema seisukoha juurde, et mistahes viisil elamukinnisvara hindamine toimub, peab selle kinnitama objektiivselt kontrollitud pädevusega hindaja. Seejuures peavad sama tegevusalal esitatavad pädevusnõuded olema kõikidele turuosalistele samad. Vastavalt tuleb muuta eelnõu § 31 lg 5-6. 15.10.2025 vastu võetud KAVS § 53 muudatus viib fookuse hindajalt hindamisprotsessile ning kuna seadused kehtivad kõigile samadel alustel, siis määrusega erinevatele turuosalistele täpselt sarnastes oludes ja sarnaste toimingute tarbeks erinevate nõuete ja sellega seotud kulubaasi kehtestamine ei saa kuidagi põhjendatud ega lubatud olla.
Kui ministeerium on seisukohal, et tarbijakrediidi tagatiseks oleva elamukinnisvara hindamist saab teostada ilma selleks konkreetseid pädevusnõudeid kehtestamata ja sellest tulenevalt sisehindajale kutsenõuet ei kehtestata (12.12.2025.a. e-kiri), siis puudub igasugune argumentatsioon, miks välishindajalt erilisi pädevusi nõuda. Kui ministeerium on seisukohal, et automatiseeritud statistikapõhise mudeli kasutamiseks ei ole vaja kehtestada erilisi pädevusnõudeid, siis tuleb see määruses selgesõnaliselt sätestada ning seda ühtviisi nii sise- kui välishindajatele. Määrus on muuhulgas ka viimases redaktsioonis hägune ja ebaselge samastades hindaja poolt tehtava hindamistoimingu ning automatiseeritud statistikapõhise mudeli. Mõistlik on need kaks hindamisviisi määruse sõnastustes selgelt lahus hoida, sest nende lähteandmed, läbiviimise kord, osalevate inimeste pädevusvajadus jms olulised nüansid on samastamiseks liiga erinevad.
Soovitame sõnastada eelnõu § 31 lg 6 järgmiselt: „Hindamisaruande kinnitab isik, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse.“ st mitte sätestada diskrimineerivat sise- ja välishindaja eristamist. Kui määruse eelnõu koostajad on seisukohal, et statistikapõhise mudeliga hindamistoimingu läbiviimiseks ei ole hindamistoimingust põhjalik st kutsetunnistusega tõendatud arusaamine nõutav, siis on mõistlik täiendada seda punkti vastava välistusega, mis kehtib võrdselt nii sise- kui välishindajatele. Samamoodi vaja muuta ka eelnõule lisatud § 4 lg 2 punkti 18, kus justkui eeldatakse välishindajalt kutsetaseme olemasolu olukorras, kus sisehindajal pole see nõutud. Vastasel juhul on tegemist ebavõrdse kohtlemise ja diskrimineerimisega kõige otsesemas mõttes. Kinnisvarasektori esindajatena siiski leiame, et hindajate pädevusnõuete alandamine kahjustab kinnisvara hindamise kvaliteeti ja tekitab uusi probleeme, millega kaasnevad mõjud on hindamata.
Selgituseks, et 5. kutsetaseme hindajad on sisuliselt ikkagi läbimas veel kinnisvara hindamisega seotud õppeprotsessi. Neil on küll teatud pädevus ja õigused hindamistoimingute läbiviimisel, kuid nad tegutsevad sisuliselt kogenud kutselise hindaja järelevalve all. Eesmärk on, et kõik 5. taseme hindajad pärast kogemuste omandamist sooritaksid ka vajalikud eksamid oma taseme tõstmiseks. Seetõttu 5. taseme sissetoomine määruse sõnastuses meie hinnangul mingit tähtsust ei oma.
4. Määruse eelnõu on käsitluselt ebaühtlane
Määruse muudatuse eelnõu on mõningates põhimõttelistes küsimustes ebamõistlikult üldsõnaline ja delegeerib õigusliku aluseta oma volitusnormi edasi turuosalistele. Teisalt on määrus mitmes punktis detailne ning reguleerib küsimusi, mida võiks pidada heaks tavaks ja seetõttu reguleerida standardis EVS 875. EKFL on seisukohal, et sarnaselt ülevaatuse tegemata jätmise õigusega oleks mõistlik jätta ka hindamisaruande spetsiifilised nõuded reguleerimiseks kõigile turuosalistele (sh tarbijatele ning tarbijavaidlusi lahendavatele organitele) kättesaadavas standardis, tehes vajadusel sellele eelnõus ja seletuskirjas vastavad viited.
Täname võimaluse eest eelnõu valmimisele kaasa aidata.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige, tegevdirektor