Rahandusministeerium Teie: 10.10.2025 nr 1.1-10.1/1070-9
[email protected] Meie: 11.11.2025
ARVAMUS
Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 muutmise eelnõu kohta
Rahandusministeerium on edastanud Eesti Kinnisvarafirmade Liidule (edaspidi EKFL) teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi eelnõu).
EKFL on avaldanud oma arvamust eelnõule Rahandusministeeriumis 10.10.2025 toimunud arutelul ja jääb nende seisukohtade juurde. Kuigi eelnõu praeguses versioonis on nähtud ette, et statistikapõhist mudelit saab kasutada üksnes elamukinnisvara omandamise või parendamise eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral (§ 3 1 lg 2), siis on eelnõul veel siiski puudused, mille kõrvaldamata jätmiseni ei saa EKFL eelnõuga nõustuda.
1. Volitusnormist hoolimata loob eelnõu põhjendamatult ebaselgust
KAVS § 53 lg 4 annab volitusnormi elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele esitatavate nõuete kehtestamiseks ministrile. EKFL ei pea õigeks ministrile antud volituse alusel regulatsiooni kehtestamise õiguse edasi andmist krediidiasutustele. Lisaks normtehnilisele veale ei saa seda aktsepteerida ka sisuliselt, sest ühe eraõigusliku juriidlise isiku siseregulatsioon ei ole ega saagi olla reegel teistele turuosalistele, sh välishindajatele ja tarbijatele. Eesti Panga teemapaberist „Pankadevaheline konkurents Eesti laenuturul“ eesmärgi saavutamiseks soovitakse õigusaktide muudatustega lihtsustada ja seeläbi muuta hindamist tarbijatele odavamaks. Olukord, kus iga krediidiandja kehtestab oma sise-eeskirjadega erisugused reeglid hindamisprotsessile toimib vastupidiselt, muudab tarbija jaoks hindamisaruande hankimise keerukamaks ja seega ka kulukamaks. Konkurents, mida eelnimetatud teemapaberiga ning temaatiliste eelnõudega soovitakse saavutada, muutub olematuks, kui tarbijal ei ole veendumust, kas üks või teine hindamistoiming (sõltumata sellest, kas see on tehtud sise- või välishindaja poolt) on kasutatav rohkem kui ühe krediidiandja juures refinantseeringu taotlemisel. Seega tuleb muuta eelnõu, aga ka kehtiva määruse sätted, milles viidatakse krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjadele (vt allolev p 4).
2. Eelnõu ei arvesta piisavalt statistikapõhise mudeli piiratusega
Jääme kinnisvaravaldkonnas tegutsevaid professionaalseid teenuseosutajaid koondava organisatsioonina jätkuvalt seisukohale, et Eesti kinnisvaraturg ei ole piisavalt stabiilne ja aktiivne, et statistikapõhise mudeliga laialdaselt elamukinnisvara hinnata. Lisaks ei ole Eesti registrid (eriti ehitisregister) veel sellisel tasemel, et pakkuda kinnisvaraobjektide kohta nii küllaldast, usaldusväärset ja õiget teavet, mida mudelipõhine kinnisvara hindamine eeldaks. Kuna tegemist on olulise põhimõttelise küsimusega, siis peame õigeks et määruses sätestatakse statistikapõhise mudeli kasutuse eeldusena krediidiotsuste tegemisel lisaks refinantseerimisele ka LTV mitte üle 50% ning varasema ülevaatuse andmete olemasolu mitte varem, kui 3 aastat enne statistikapõhise mudeliga hindamistoimingu tegemist.
3. On lubamatu määrusega legaliseerida diskrimineerivad äripraktikad
Jääme jätkuvalt oma varasema seisukoha juurde, et mistahes viisil elamukinnisvara hindamine toimub, peab selle kinnitama objektiivselt kontrollitud pädevusega hindaja. Seejuures peavad sama tegevusalal esitatavad pädevusnõuded olema kõikidele turuosalistele samad. Vastavalt tuleb muuta eelnõu § 31 lg 5-6. 15.10.2025 vastu võetud KAVS § 53 muudatus viib fookuse hindajalt hindamisprotsessile ning kuna seadused kehtivad kõigile samadel alustel, siis määrusega erinevatele turuosalistele täpselt sarnastes oludes ja sarnaste toimingute tarbeks erinevate nõuete ja sellega seotud kulubaasi kehtestamine ei saa kuidagi põhjendatud ega lubatud olla. Seetõttu tuleb näha määruses ette, et kinnisvara hindamisaruandeid peavad ka statistikapõhiste mudelite kasutamisel kinnitama kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme või 7. taseme hindajad. Kui määruse eelnõu koostajad on seisukohal, et statistikapõhise mudeliga hindamistoimingu läbiviimiseks ei ole hindamistoimingust põhjalik st kutsetunnistusega tõendatud arusaamine nõutav, siis ei tohi sellist nõuet kehtestada ka välistele hindajatele. Vastasel juhul on tegemist diskrimineerimisega kõige otsesemas mõttes.
4. Eelnõu vähendab konkurentsi ja suurendab tarbija kulusid
Laenuturul pankadevahelise konkurentsi suurendamiseks, eluasemelaenude refinantseerimiseks ja laenusaaja eluasemelaenu refinantseerimise kuluside alandamiseks peavad hindamisaruanded olema korduvkasutatavad. Praegusest eelnõust ei tule kuidagi välja ka Rahandusministeeriumi arutelul EKFLile ja EKHÜ-le väidetud mõte, et välishindaja võib mudelipõhist hindamisprotsessi kasutada sarnastel põhimõtetel krediidiasutuste sisehindajaga. Selle välistab eelnõu § 31 lg 2 sõnastus, mis näeb ette ülevaatuse tegemata jätmise reguleerimise üksnes krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjaga. Selle lõike tekst tuleks muuta ja sõnastada järgmiselt: „Kui kinnisvara ülevaatus jäetakse tegemata põhjusel, et kasutatakse statistikapõhist mudelit, tuleb mudeli kasutamise asjakohasust samuti põhjendada. Statistikapõhist mudelit võib kasutada elamukinnisvara omandamise või parendamise eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral.“. Kui määruses ei ole võimalik kindaks määrata juhtusid, millal ülevaatuse võib jätta tegemata, tuleb need määrata kindlaks asjakohases standardis.
5. Määruse eelnõu on käsitluselt ebaühtlane
Määruse muudatuse eelnõu on mõningates põhimõttelistes küsimustes ebamõistlikult üldsõnaline ja delegeerib õigusliku aluseta oma volitusnormi edasi turuosalistele. Teisalt on määrus mitmes punktis detailne ning reguleerib küsimusi, mida võiks pidada heaks tavaks ja seetõttu reguleerida standardis EVS 875. EKFL on seisukohal, et sarnaselt ülevaatuse tegemata jätmise õigusega oleks mõistlik jätta ka hindamisaruande spetsiifilised nõuded reguleerimiseks kõigile turuosalistele (sh tarbijatele ning tarbijavaidlusi lahendavatele organitele) kättesaadavas standardis, tehes vajadusel sellele eelnõus ja seletuskirjas vastavad viited.
Täname võimaluse eest eelnõu valmimisele kaasa aidata.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige, tegevdirektor