Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneeringu kooskõlastamata jätmine

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Kihnu Vallavalitsus

[email protected]

Kooli

88003, Pärnu maakond, Kihnu vald,

Linaküla

Teie 28.02.2022 nr 7-1.3/100-5

Meie 15.03.2022 nr 7.2-2/22/4413-2

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala

detailplaneeringu kooskõlastamata jätmine

Esitasite Transpordiametile korduvaks kooskõlastamiseks Lemsi külas Õmbluse katastriüksuse ja

lähiala detailplaneeringu (edaspidi planeering).

Planeeringuala hõlmab riigitee nr 19145 Lemsi-Sääre teekaitsevööndisse jäävad Õmbluse

(katastritunnus 30301:001:0446) ja Vana-Lossi (katastritunnus 30301:001:0421) kinnistud.

Planeeringu eesmärgiks on ehituskeeluvööndis asuva vana vabrikuhoone rekonstrueerimine,

ehitusmahtude suurendamine ning Õmbluse kinnistu jagamine elamumaaks ja ärimaaks. Ärimaale

soovitakse huvitatud isiku poolt rajada väike spa-hotell (paari sauna ja väiksema basseini/vanniga

veeala koos majutusega ca 40-le inimesele), restoran ja konverentsiruum. Lisaks soovitakse leida

lahendus juurdepääsutee osas ning parkimisele ja arendada välja tehnosüsteemid. Planeeringuga

antakse ehitusõigus koos hoonestusala ja arhitektuursete nõuetega ning tehnovõrkude, heakorra ja

haljastuse lahendused.

Transpordiameti eellane Maanteeamet on andnud seisukohad planeeringu koostamiseks

16.02.2018 kirjaga nr 15-2/18/6026-2 (edaspidi seisukohad). Oleme 07.05.2021 kirjaga nr 7.1-

2/21/9335-2 ja 21.12.2021 kirjaga nr 7.1-2/21/9335-4 jätnud planeeringu kooskõlastamata ning

esitanud märkused, mille alusel planeeringut korrigeerida ja täiendada. Korduvaks

kooskõlastamiseks esitatud planeeringus on märkustega arvestatud osaliselt.

Võttes aluseks ehitusseadustiku (edaspidi EhS) ja planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) jätame

planeeringu kooskõlastamata järgnevatel põhjustel.

a) Palume seletuskirja osas 4.6.1.Juurdepääs planeeritavale alale kolmanda lõigu teine lause

sõnastada järgnevalt: „Külgnähtavusala 10,0 m ja tee vaba ruum 2,5 m sõiduteest sõidukiirusel

50 km/h on tagatud“.

b) Kirja nr 7.1-2/21/9335-4 punktis c oli nõue, et me ei anna nõusolekut planeeringuala

teenindavate tehnovõrkude (k.a. Suitsutsehhi kinnistuga paralleelselt kulgevale riigitee lõigule

kavandatud sideliin ja veetorustik) paigaldamiseks riigitee alusele maale (riigitee kinnistule).

Korduvaks kooskõlastamiseks esitatud projektis on sideliin ja veetorustik endiselt kavandatud

riigitee kinnistule. Korrigeerida planeeringut.

c) Kirja nr 7.1-2/21/9335-4 punktis d palusime selgitada millis(t)e kinnistu(te) teenindamiseks

on ette nähtud Nõmme kinnistule ja riigitee alusele maaüksusele kavandatud veetrass. Selgitus

puudub ka korduvaks kooskõlastamiseks esitatud planeeringus. Palume planeeringulahendust

täiendada, k.a. vajadusel servituutide tabel.

d) Seletuskirja järgi tuleb riigiteega lõikuvad tehnovõrgud planeerida teega risti, kuid

2 (2)

tehnovõrkude skeemil (väljavõte allpool) ei ole sellega arvestatud. Korrigeerida

planeeringulahendust.

e) Kirja nr 7.1-2/21/9335-4 punktis f palusime mahasõidu kavandamisel lähtuda tüüpjoonisest

(tüüp I). Korduvaks kooskõlastamiseks esitatud planeeringus ei ole nõuetele vastavat

mahasõitu planeeritud – mahasõit selgelt piiritlemata (ei ole arusaadav, kus mahasõit lõpeb või

parkla algab) ja põhjendamatult lai (kahe sõidusuuna teenindamiseks piisab 5,0-5,5 m laiusest

juurdepääsust), pööre mahasõidult Õmbluse kinnistule toimub pöörderaadiuse alas. Palume

planeerida nõuetele vastav mahasõit.

Oleme valmis tegema koostööd planeeringu koostajaga ning palume esitada planeering peale

korrigeerimist Transpordiametile uuesti kooskõlastamiseks.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Marje-Ly Rebas

peaspetsialist

projekteerimise osakonna taristu kooskõlastuste üksus

Lisa: 1. Õmbluse+DP+seletuskiri+13_01_2022 (2).pdf

2. Õmbluse+DP+Põhijoonis-tehnovõrkudega+17_02_2022(1).pdf

3. Õmbluse+DP+Tehnovõrkude+skeem+17_02_2022 (1).pdf

58581095, [email protected]

Mast nr 21

Planeeritav alajaam

Puurkaev

Tuletõrje veevõtukaev

Imbväljaku kuja R=25

Voolurahustus-/jaotuskaevud

Kõrghaljastuse eemaldamise vöönd (5m imbväljakust)

Kihnu tulepaak 842

Kihnu tulepaak 841 Kordoni

Ruhvi

Kalurite sadam

Kalurite sadam

Merimetsa

Sadama

Külmhoone

Suitsutsehhi

Jõujaama

Vana-Lossi

Õmbluse

Lossi

Lossi

Lossi

Nõmme

Uusmaja

Saaru

Kombainikuuri

Papli

Suaru sadam

Kivilaeva

Valve

Nõmme

Kulla

Pärli

Printsisaare

30 30

00 3 J

õu jaa

m-T öö

ko ja

tee

4m 33 m

9 m

Audru metskond 141

3 m

Sadamakao

Perspektiivne liitumispunkt

ELASA võrguga

Vana-Lossi

Perspektiivne heitvee (12,5 m³/d) imbväljaku ala (~150 m²)

Õmbluse kinnistult pumbatava heitvee (12,25 m³/d) imbväljaku ala ~150m²

19 14

0 N õm

m e-

Le nn

uj aa

m a t

ee

50 m

Heitvee immutusala 50 m. Puurkaevu projekteerimisel arvestada, et

puurkaevu hooldus- või sanitaarkaitseala ei tohi kattuda heitvee immutusala 50-se kujaga

Planeeritav puhasti

Tamponeeritav puurkaev

10 m

Õhutuskübar

~1.70

Kaugus põhjavee ülemisest kihist min. 1,2 m Immutustunnelid 2x3x28 tk

Imbväljak (6x28 imbtunnelit)

Killustikalus

~3.20

Survetoru pumplast

Voolurahustus-/ jaotuskaev (2 tk)

põhjavee eeldatav kõrgeim tase~0.50

~2.50 Olemasolev maapind

Projekteeritud maapind

LÕIGE

Märkus: Aluskaardina on kasutatud Maa-ameti X-GIS ortofotot (november 2021) ning katastriüksuste piire (märts 2021).

LEPPEMÄRGID

TEHNOVÕRKUDE SKEEMJanika Jürgenson Arhitekt

17.02.2022 a. Kuupäev

Joonise nimetus

Mõõt 4 4

Töö nr Joonis Jooniseid

2-19

Staadium

Töö nimetus ja aadress

Lemsi küla, Kihnu vald, Pärnu maakond

Muskaadi 14 76506 Saue Harjumaa Tel. +372 52 21744

Ferrysan OÜ

-

MTR reg nr: EEP002230

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering

Vurr OÜ Huvitatud isik

DP

PLANEERITAVA ALA PIIR

OLEMASOLEV KINNISTU PIIR

PLANEERITAV KRUNDI PIIR

PLANEERITAV BIOPUHASTIST VÄLJUV SURVE- KANALISATSIOONITORUSTIK (TORUSTIKU PIKKUS CA 227 m)

PLANEERITAV VEETORUSTIK, (TORUSTIKU PIKKUS CA 457 m)

OLEMASOLEV VEETORUSTIK (MÕÕDISTAS: DTZ KINNISVARAEKSPERT, 09.12.2011)

OLEMASOLEV SIDELIIN (LIGILÄHEDANE ASUKOHT)

PLANEERITAV 1-10kV MAAKAABELLIIN (PIKKUS CA 208 m)

PERSPEKTIIVNE SIDELIIN (PIKKUS CA 125 m)

SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

KRUNTIDE EHITUSÕIGUS

po s n

r.

aj ut

is e

kr un

di p

os . n

r

aj ut

is e

kr un

di pl

an ee

rit ud

su ur

us m

²

kr un

di p

la ne

er itu

d su

ur us

m ²

eh iti

se al

un e

pi nd

m ²

tä is

eh itu

s

m ax

.k or

ru se

lis us

põ hi

ho on

e / a

bi ho

on e

ho on

e kõ

rg us

m aa

pi nn

as t,

m põ

hi ho

on e

/ a bi

ho on

e

H oo

ne te

a rv

k ru

nd il

põ hi

ho on

e +

ab ih

oo ne

m aa

si ht

ot st

ar ve

ja os

ak aa

lu %

(d et

ai lp

la ne

er in

gu lii

ki de

k au

pa )

m aa

si ht

ot st

ar ve

ja os

ak aa

lu %

(k at

as tri

- ük

su se

li ik

id e

ka up

a)

m in

. t ul

ep üs

iv us

pa rk

im is

ko ht

ad e

ar v

no rm

at iiv

ne ja

ka va

nd at

ud

pi ira

ng ud

1 - 1381 1381 340

(HA1+HA2) 25 % 2 /1 (HA1 / HA2)

9/ 5 (HA1 / HA2)

1+1 (HA1 / HA2) 100% EP 100% E TP3 2/ 2 1*, 2*,

3*,5*, 7*

2 2_1 771

2174 600

(HA3+HA4) 28 % 3 /1 (HA3 / HA4)

12/ 5 (HA3 / HA4)

1+2 (HA3+HA4)

100% ÄM, ÄK, ÄV 100% Ä TP2 6/ 8 1*-5*

2_2 1403

KOKKU: 3555

Papli 30301:001:0903

Merimetsa 30301:001:0115

Sadama 30301:001:0093

Nõmme 30301:001:0575

19140 Nõmme-Lennujaama tee 30301:001:1054

4,0

7, 8

Ranna ja kalda ehituskeelu- ja piiranguvöönd 200m

(1 m samakõrgusjoonest)

19140 Nõmme-Lennujaama tee kaitsevöönd 30m (äärmise sõiduraja

välimisest servast)

Printsisaare 30301:001:1131

Ranna- ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek kruntide pos 1 ja pos 2 hoonestusalade,

planeeritava juurdepääsutee, parkimisala ning tehnovõrkude ulatuses.

Planeeritav puhasti

aj

2_1

8,9

13,2

(hoonestusala) HA3

Ä 100%

600 m² (HA3+ HA4)

12/ 5 (HA3/ HA4) 1+2

(HA3+HA4)

2174m²

3/ 1 (HA3/ HA4)

Pos 2

12,9

11,2

Vana-Lossi 30301:001:0421

E 100%

340 m² (HA1+ HA2)

9/ 5 (HA1/ HA2) 1+1

(HA1+HA2)

1381m²

2/ 1 (HA1/ HA2)

Pos 1

(hoonestusala) HA1

(hoonestusala) HA2

S1 S1 S1 S1

S1

S1

S1

S1

S1

2_2

Alajaama kaitsevöönd 2m

P 8

Suitsutsehhi 30301:001:0296

4,4

7,2

Lemsi - Sääre tee nr 19145 (riigitee nimetus teeregistris)

Tamponeeritav puurkaev

10,0

(hoonestusala) HA4

Õmbluse 30301:001:0446

4,0

ANDMED KRUNTIDE MOODUSTAMISE KOHTA

po s n

r.

aj ut

is e

kr un

di p

os . n

r

kr un

di a

ad re

ss v

õi aa

dr es

si e

tte pa

ne k

kr un

di p

la ne

er itu

d si

ht ot

st ar

ve (

ka ta

st ri-

ük su

se li

ik )

kr un

di p

la ne

er itu

d su

ur us

m ²

m oo

du st

at ak

se ki

nn is

tu te

st (n

r)

lii de

ta va

te /la

hu ta

ta va

- te

o sa

de su

ur us

ed m ²

os ad

e se

ni ne

si ht

ot st

ar ve

( ka

ta st

ri- ük

su se

li ik

)

1 1 - 100% E 1381 Õmbluse, kinnistu nr:

3357606

-1381 E

2

2_1 - 100% Ä 771 -771 E

2_2 - 100% Ä 1403 Vana-Lossi, kinnistu nr: 10481450

-1403 M PLANEERITAVA ALA PIIR

KRUNDI PIIR

HOONESTUSALA

SOOVITUSLIK ABIHOONE / VARJUALUSE ASUKOHT

JUURDEPÄÄSUTEE NING PARKIMISALA

LIKVIDEERITAV OBJEKT

SOOVITUSLIK PRÜGIKONTEINERI

ASUKOHT

SERVITUUDI VAJADUSEGA ALA

TEHNOVÕRGU KAITSEVÖÖND

JUURDEPÄÄS KRUNDILE

TEE KAITSEVÖÖND ÄÄRMISE SÕIDURAJA

VÄLIMISEST SERVAST 30 m

EHITUSKEELUVÖÖNDI VÄHENDAMISE ETTEPANEK

PARKIMISKOHT / PARKIMISKOHTADE ARV

0,4 kV MAAKAABELLIIN

1-10 kV MAAKAABELLIIN

VEETORUSTIK

ISEVOOLNE KANALISATSIOONITORUSTIK

SURVEKANALISATSIOONITORUSTIK

PERSPEKTIIVNE SIDELIIN

VÕIMALIK VÄLIBASSEINI ASUKOHT

VÕIMALIK TULETÕRJEVEEHOIDLA (MAHUTI) ASUKOHT

NÄHTAVUSKOLMNURK

HALJASALA

PLANEERITAV

PÕHIJOONIS TEHNOVÕRKUDEGA Janika Jürgenson

Arhitekt

17.02.2022 a. Kuupäev

Joonise nimetus

Mõõt 3 4

Töö nr Joonis Jooniseid

2-19

Staadium

Töö nimetus ja aadress

Lemsi küla, Kihnu vald, Pärnu maakond

1:500

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering

Vurr OÜ Huvitatud isik

PLANEERITAVA KRUNDI EHITUSÕIGUS:

1 - POSITSIOONI NUMBER 2 - PLANEERITUD MAA SIHTOTSTARVE PROTSENTIDES 3 - HOONE LUBATUD MAKSIMAALNE KÕRGUS MAAPINNAST (PÕHIHOONE / ABIHOONE) 4 - LUBATUD MAKSIMAALNE KORRUSELISUS (PÕHIHOONE / ABIHOONE) 5 - LUBATUD MAKSIMAALNE EHITISEALUNE PIND 6 - HOONETE ARV KRUNDIL (PÕHIHOONE + ABIHOONE) 7 - PLANEERITUD KRUNDI PIND

2

7

3 54 6

1

DP

Krundi kasutamise sihtotstarve (katastriüksuse sihtotstarvete liigid):

E - elamumaa Ä - ärimaa

Krundi kasutamise sihtotstarve (ruumilise planeerimise leppemärgid 2013):

EP - üksikelamu maa ÄM - majutushoone maa ÄK - kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa ÄV - väikeettevõtluse hoone

TINGMÄRGID

KINNISTU PIIR

ASFALTKATE

KRUUSKATE

VEETORUSTIK

KANALISATSIOONITORUSTIK

0,4 kV ÕHULIIN

SIDEKAABEL

OLEMASOLEV

Märkused: 1) „Õmbluse ja Vana-Lossi katastriüksuste maa-ala plaan“ M 1:500 (OÜ KLM Maakorraldusbüroo, 18.10.2018a. Töö nr: 3628, MKM registreering EEG000143, 349MA-k). 2) Koordinaadid L-EST '97 süsteemis, kõrgused EH2000 süsteemis. 3) Parim parkimiskohtade asetus selgitatakse ehitusprojekti koostamise käigus. 4) Joonise loetavuse huvides on ranna- ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamist tähistavast piirjoonest tehtud 0,3m paralleeljoon. Ehituskeeluvööndi vähendamise piir kattub tegelikkuses hoonestusala piiriga. 5) Tehnovõrkude projekteerimisel ja ehitamisel hoonestusaladele peab arvestama, et nende kaitsevööndisse ei tohi rajada hooneid.

P 8

Muskaadi 14 76506 Saue Harjumaa Tel. +372 52 21744

Ferrysan OÜ

MTR reg nr: EEP002230

S1 S1

Piirangud: 1* Planeeritav 1-10 kV maakaabelliini kaitsevöönd 1m liini teljest; 2* Ranna- ja kalda ehituskeelu- ning piiranguvöönd 1 m kaldajoone kõrgusväärtusest; 3* Riigimaantee 19140 Nõmme -- Lennujaama tee kaitsevöönd 30 m mõlemal pool

äärmise sõiduraja välimisest servast (ehitusseadustiku § 71 lg 2 alusel); 4* Sideliin (väline tunnus 104327028), (kaitsevöönd 1 m); 5* Planeeritav veetoru 6* Planeeritav isevoolne kanalisatsioonitoru 7* Planeeritav survekanalisatsioonitoru

Töö nr: 2-19

Tellija: Tellija: Huvitatud isik:

OÜ Ferrysan

MTR reg nr: EEP002230

Muskaadi 14

Saue 76506

Harjumaa

Reg.nr.11203491

Tel. +372 522 1744

e-mail: [email protected]

Projekteerija:

Kihnu Vallavalitsus Linaküla

Kihnu vald

Pärnu maakond 88003

e-mail: [email protected]

tel. +372 446 9910

Arhitekt: Janika Jürgenson

TALLINN 2021

PÄRNUMAA, KIHNU VALD, LEMSI KÜLA

ÕMBLUSE KATASTRIÜKSUSE JA

LÄHIALA DETAILPLANEERING

Osaühing Vurr Pihlamäe talu

Linaküla

Kihnu vald

Pärnu maakond 88003

e-mail: [email protected] m

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 2

DETAILPLANEERINGU ESKIISI KOOSSEIS

SELETUSKIRI ........................................................................................................... 4 1. SISSEJUHATUS..................................................................................................... 4 1.1. Detailplaneeringu koostamise eesmärk ............................................................... 4

2. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS ............................................ 5 3. LÄHTESEISUKOHAD PLANEERINGU KOOSTAMISEKS ............................. 7 3.1. Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja muud alusmaterjalid .......................... 7 3.2. Detailplaneeringu koostamiseks tehtud uuringute loetelu .................................. 7 4. PLANEERINGU LAHENDUS .............................................................................. 8

4.1. Alal kehtivate planeeringute kohane piirkonna areng ........................................ 8 4.1.1. Pärnu maakonnaplaneeringu teemaplaneeringud ....................................... 8 4.1.2. Alal kehtiva üldplaneeringu analüüs ........................................................... 9 4.1.3. Kihnu valla arengukava .............................................................................. 10 4.1.4. Kehtestatud detailplaneeringud, kõrvalaladel kehtestatud

planeeringute mõju .................................................................................................. 10 4.2. Ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek ja taotluse põhjendused .................. 10

4.3. Krundijaotus. ....................................................................................................... 11 4.4. Projekteerimise põhimõtted. ............................................................................... 11 4.4.1. Kruntide ehitusõigus ................................................................................... 12 4.4.2. Arhitektuursed piirangud ............................................................................ 12

4.5. Haljastus ja heakord ............................................................................................ 13 4.5.1. Jäätmete prognoos ja käitlemine ................................................................. 13 4.5.2. Võimalikud avariiolukorrad ja nende vältimise meetmed .......................... 14

4.5.3. Keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatava

elluviimiseks. .......................................................................................................... 14

4.5.4. Kuritgevusriskide vähendamine .................................................................. 15 4.6. Teed ..................................................................................................................... 15

4.6.1. Juurdepääs planeeritavale alale. .................................................................. 15 4.6.2. Parkimine. ................................................................................................... 17

4.7. Tehnovõrgud ....................................................................................................... 17 4.7.1. Vee-, kanalisatsiooni- ning sajuvee lahendus ............................................. 17 4.7.2. Elektrivarustus ............................................................................................ 20

4.7.3. Sidevarustus ................................................................................................ 20 4.7.4. Soojavarustus .............................................................................................. 20

4.7.5. Tuleohutuse tagamine ................................................................................. 20 4.8. Planeeringu elluviimise tegevuskava .................................................................. 23

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 3

LISAD

Lisa 1: Elektrilevi OÜ 04.02.2019 väljastatud tehnilised tingimused

detailplaneeringuks nr 321401;

Lisa 2: Väljavõte Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistrist, registriosa

Nr: 3357606 (Õmbluse katastriüksus).

Lisa 3: Väljavõte Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistrist, registriosa

Nr: 2326602 (Vana-Lossi katastriüksus).

Lisa 4: Maanteeameti tehnilised tingimused (16.02.2018 nr 15-2/18/6026-2).

Lisa 5: Terviseameti lähteseisukohad 14.02.2018 nr 9.3-1/953.

JOONISED

Joonis 1: Situatsiooniskeem M 1:5000

Joonis 2: Tugiplaan M 1:500

Joonis 3: Põhijoonis tehnovõrkudega M 1:500

Joonis 4: Tehnovõrkude skeem

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 4

SELETUSKIRI

1. SISSEJUHATUS

Detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik on OÜ Vurr (Reg nr 11998177),

esindaja Raina Kiviselg. Planeeritavaks alaks on Õmbluse (kat. tunnus:

65301:003:1700) katastriüksus. Planeeritava ala kogupindala on ca 0,7 ha.

Kinnistu omanik Reena Vart on andnud Raina Kiviselg kasutusse ja tähtajatult

tasuta rendile temale kuuluva hoone osa koos õigusega teha lammutus-,

renoveerimis- ja ümberehitustöid majutus-, spa- ja konverentsikompleksi

väljaehitamiseks.

1.1. Detailplaneeringu koostamise eesmärk

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneeringu eesmärgiks on

ehituskeeluvööndis asuva vana vabrikuhoone rekonstrueerimine, ehitusmahtude

suurendamine ning Õmbluse kinnistu jagamine elamumaaks ja ärimaaks.

Ärimaale soovitakse huvitatud isiku poolt rajada väike spa-hotell (paari sauna ja

väiksema basseini/vanniga veeala koos majutusega ca 40-le inimesele), restoran

ja konverentsiruum. Lisaks soovitakse leida lahendus juurdepääsutee osas ning

parkimisele ja arendada välja tehnosüsteemid. Planeeringuga antakse ehitusõigus

koos hoonestusala ja arhitektuursete nõuetega ning tehnovõrkude, heakorra ja

haljastuse lahendused.

Planeeringu koostamise käigus ilmnes, et otstarbekam on naaberkinnistu Vana-

Lossi (30301:001:0421) liita planeeritava Õmbluse kinnistuga ning Vana-Lossi

katastriüksusele näha ette spa-hotellile abihoonete ehitamise võimalus. Seetõttu

on täienenud ka planeeringu koostamise eesmärk.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 5

2. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS

 Maakasutus

Õmbluse katastriüksus:

 katastriüksuse tunnus: 30301:001:0446;

 maakasutuse sihtotstarve: elamumaa 100%;

 kinnistu registriosa nr; 3357606;

 katastriüksuse pindala 2152 m²;

 kinnistu omanikud: Marta Vambola ja Reena Vart (endise nimega

Reena Laos).

Vana-Lossi katastriüksus:

 katastriüksuse tunnus: 30301:001:0421;

 maakasutuse sihtotstarve: Maatulundusmaa 100%;

 kinnistu registriosa: nr 10481450

 katastriüksuse pindala 1403m²;

 kinnistu omanik: Virve Elfriide Köster

Lähialana kaasatakse planeeringusse maa-ala, mis on vajalik teede- ja tehnovõrkude

planeerimiseks.

 Asukoht

Õmbluse ning Vana-Lossi kinnistud asuvad Pärnu maakonnas Kihnu vallas Lemsi külas.

Planeeringualale pääseb olemasolevalt Lemsi - Sääre (19145) riigiteelt. Kihnu saare

kirdeosas paiknev planeeringuala suurusega ~0,4 ha on pea kõigist külgedest piiratud

hoonestatud katastritiksustega ning asub sadamast linnulennult ca 400 m kaugusel.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 6

Joonis 1. Planeeritav ala, foto Maa-ameti fotolaost http://www.maaamet.ee/fotoladu/

(Pildistamise aeg 2012-05-02).

 Hooned ja rajatised Ehitisregistri andmetel on Õmbluse kinnistul õmblustöökoda (560 m²). Vana-Lossi

katastriüksusel ei paikne hooneid.

 Kitsendused

- Alla 1 kV elektriõhuliin (M25364401), kaitsevöönd 2 m liini teljest;

- Ranna- ja kalda ehituskeelu- ning piiranguvöönd 200 m üks meeter kaldajoone

kõrgusväärtusest;

- Riigimaantee Lemsi - Sääre (19145) tee kaitsevöönd 30 m mõlemal pool

äärmise sõiduraja välimisest servast (ehitusseadustiku § 71 lg 2 alusel);

- Sideliin (väline tunnus 104327028), (kaitsevöönd 1 m);

- Pärnu maakonna teemaplaneeringu “Asustust ja maakasutust suunavad

keskkonnatingimsed” kohaselt paikneb Kihnu saar rohelise võrgustiku tugialal

T8 ja kuulub väärtuslike maastike hulka. Uue koostatava maakonnaplaneeringu

alusel Kihnu saar enam rohelise võrgustiku tugialade hulka ei määrata;

- Nõmme kinnistul oleva puurkaevu hooldusala 10 m.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 7

3. LÄHTESEISUKOHAD PLANEERINGU KOOSTAMISEKS

3.1. Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja muud alusmaterjalid

 Kihnu Vallavolikogu 29.03.2018 otsus nr 13;

 Kihnu Vallavalitsuse 10.04.2018 a korraldus nr 22;

 Pärnu maakonnaga piirneva mereala maakonnaplaneering (kehtestatud

17.04.2017 korraldusega nr 1-1/17/152);

 Pärnu maakonnaplaneeringu teemaplaneering “Asustust ja maakasutust suunavad

keskkonnatingimused”;

 Kihnu valla üldplaneering;

 Kihnu valla arengukava 2017-2025;

 Green Key väikeste majutuste kriteeriumid ja selgitavad märkused

juuli 2016 – 31. detsember 2020 (väikemajutused kuni 15 majutustoaga k.a.);

 Kihnu Vallavolikogu 29.03.2018 otsuse nr 13 lisa 2 “Strateegilise

keskkonnamõju eelhinnang Õmbluse detailplaneeringule“

 Rock City detailplaneering;

 Silveri katastritiksuse detailplaneering;

 Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 21.04.2021. a vastu võetud määrus nr 17

"Majutusteenuse osutamise üldnõuded";

 Sotsiaalministri 24.09.2019 määrus nr 61 “Joogivee kvaliteedi- ja

kontrollinõuded ning analüüsimeetodid1

 Vabariigi Valituse 15.03.2007 vastu võetud määrus nr 80 “Tervisekaitsenõuded

ujulatele, basseinidele ja veekeskustele”;

 Planeerimisseadus;

 Looduskaitseseadus;

 Ehitusseadustik;

 Teised Eesti Vabariigi seadused ja määrused.

 Lähteülesanne;

3.2. Detailplaneeringu koostamiseks tehtud uuringute loetelu

 Joonise nimetus: “Õmbluse ja Vana-Lossi katastriüksuste maa-ala plaan“ M

1:500 (OÜ KLM Maakorraldusbüroo, 18.10.2018a. Töö nr: 3628, MKM

registreering EEG000143, 349MA-k.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 8

4. PLANEERINGU LAHENDUS

Planeerimislahendus näeb ette Õmbluse kinnistu jagamise kaheks krundiks. Põhjapoolse

krundi (pos 1) sihtotstarbeks jääb 100% elamumaa, lõunapoolsel (pos 2) 100% ärimaa.

Õmbluse kinnistuga liidetakse Vana-Lossi katastriüksus (30301:001:0421). Määratakse

hoonestustingimused ja ehitusõigus SPA & hotelli ning abihoonete rajamiseks, leitakse

põhimõtteline haljastuse, tehnovõrkude ning juurdepääsuteede lahendus.

4.1. Alal kehtivate planeeringute kohane piirkonna areng

4.1.1. Pärnu maakonnaplaneeringu teemaplaneeringud

Pärnu maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu "Asustust ja maakasutust suunavad

keskkonnatingimused" kohaselt asub kogu Kihnu saar rohelise võrgustiku tugialal T8 ja

kuulub väärtuslike maastike hulka. Uue koostatava maakonnaplaneeringu alusel Kihnu

saar enam rohelise võrgustiku tugialade hulka ei määrata. Kavandatav tegevus ei ole

vastuolus nõuetega rohelise võrgustiku säilimiseks ja toimimiseks. Arendustegevused,

mis aga muudavad maa sihtotstarvet rohelise võrgustiku aladel või kavandavad

joonehitisi (teetrassid, tehnilise infrastruktuuri elemendid jne), samuti looduslike

veekogude õgvendamine, tuleb kooskõlastada omavalitsuse, keskkonnaameti ja

maavalitsusega. Planeeringualal tuleb soovitatavalt maksimaalselt tagada kaldaalade

looduslikkuse säilitamine ning ehituskeeluvööndi maksimaalse laiuse tagamine.

Kavandatav tegevus ei ole vastuolus nõuetega väärtuslike maastike säilimiseks.

Planeeringu koostamisel tuleb säilitada väärtusliku maastiku omapära — ehitamisel või

ümberehitamisel tuleb säilitada ja sobitada maastikule omaseid hooneid ja elemente.

Kihnu saart ümbritseva mere osas on kehtestatud Pärnu maakonnaga piirneva mereala

maakonnaplaneering. Kihnu ja Suaru sadamad on välja toodud mereplaneeringus kui

olulised sadamad maakonna kui terviku ruumilise arengu seisukohalt. Kihnu sadam on

üks Pärnu maakonna parvlaevasadamatest. Õmbluse detailplaneeringuga ei kavandata

tegevusi sadamatesse. Ainuke seotus sadamaga on ühendus mandriga, turistide transport.

Sadamate areng on positiivse mõjuga kogu Kihnu turismivaldkonna edendamisele.1

1 Strateegilise keskkonnamõju eelhinnang Õmbluse detailplaneeringule, p 2.2

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 9

4.1.2. Alal kehtiva üldplaneeringu analüüs

Joonis 2. Väljavõte Kihnu valla üldplaneeringu kaardist. Planeeritav ala.

Kihnu valla üldplaneeringu (arengukava) kohaselt on Õmbluse ja Vana-Lossi

katastritiksused transpordi- ja tootmistsoonis. Tsoon hõlmab olemasoleva sadama-ala ja

selle lähipiirkonna koos vanade tootmishoonete, ladude, kommunikatsioonide ja nende

juurde kuuluvaga, aga ka kõigi olemasolevate elamutega, mis selles piirkonnas asuvad.

Konkreetselt Kihnu ja Suaru sadamas toimuvad tegevused jäävad planeeringualast

linnulennult ca 400 m kaugusele ega avalda otsest mõju kavandatavale majutusasutusele

koos väikesemahulise spaga. Sadamaga seotud tegevused nagu kalapiiiik, transport ja

tootmine jäävad planeeringuala mõjupiirkonnast valja. Seotus sadama-alaga on vaid

transpordi osas, mandri ja saare vahel inimeste ja kauba transpordil.

Kihnu valla üldplaneering on ca 20 aastat vana. Selle aja jooksul on palju muutunud ala

kasutuses. Nagu eelpool kirjeldatud, siis tootmine on suures osas kadunud. Pigem

tulekski vaadelda eraldi konkreetset sadamate ala ja nö sadama piirkonda. Sadama

piirkond koosneb erinevatest kasutusfunktsioonidest (see on nii olnud ka ajal, kui

kehtestati Kihnu valla üldplaneering), põhiliselt elamine, äri ning väiksemas mahus ka

tootmine. Äritegevusega on konkreetselt selles piirkonnas tegeletud juba aastaid. Ka

Õmbluse kinnistul paikneva Õmblutsehhi hoonetes tegutses varem kauplus. Kogu

üldplaneeringuga määratud transpordi- ja tootmistsooni maa-alast moodustab Õmbluse

detailplaneeringu ala ca 2 %.

Eelnevast tulenevalt ei ole Õmbluse detailplaneeringu algatamise näol tegemist

üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatusliku muutmisega, vaid

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 10

ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanekut sisaldava üldplaneeringut muutva

detailplaneeringuga.2

4.1.3. Kihnu valla arengukava

Kihnu valla arengukava 2017-2025 kohaselt on majandustegevuse valdkonnas üheks

eesmärgiks aastaringselt kasutatavate majutus- ja toitlustusasutuste väljaarendamine.

Seda eelistatud sadamapiirkonnas.3

4.1.4. Kehtestatud detailplaneeringud, kõrvalaladel kehtestatud planeeringute

mõju

Koostamisel on ca 400 m kaugusel (linnulennult) Rock City detailplaneering ning Kihnu

Vallavalitsuse 07.02.2019 korraldusega nr 11 kehtestatud Silveri katastriüksuse

detailplaneering. Mõlemad planeeringud näevad ette majutuskohtade suurenemise

võimalusi.

4.2. Ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek ja taotluse põhjendused

LKS § 35 lg4 kohaselt koosneb korduva üleujutusega veekogude ranna piiranguvöönd,

veekaitsevöönd ja ehituskeeluvöönd üleujutatavast alast ja vastava vööndi laiusest. Kuna

Kihnu valla üldplaneeringuga ei ole määratud korduvalt üleujutatud ala piiri, siis LKS § 35

lg 3¹ kohaselt on selleks üks meeter kaldajoone kõrgusväärtusest.

Detailplaneeringuga soovitakse ranna ehituskeeluvööndit vähendada planeeritavate

kruntide pos 1 ja pos 2 hoonestusalade, parkimisala ning juurdepääsutee ulatuses.

Looduskaitseseaduse § 40 lg 1 kohaselt võib ranna ehituskeeluvööndit vähendada,

arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja

kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede-jatehnovõrgust ning väljakujunenud asustusest.

Lähtuvalt looduskaitseseaduse §-st 34 on ranna kaitse eesmärk rannal või kaldal asuvate

looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või

kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu

tagamine.

Kuna ehituskeeluvööndi vähendamine on seotud alal oleva hoone rekonstrueerimisega,

ei mõjuta ehituskeeluvööndi vähendamine oluliselt looduskooslusi ega nende säilimist.

Inimtegevusest lähtuv kahjulik mõju on seotud valdavalt teatava inimkoormuse

suurenemisega antud piirkonnas.

2 Strateegilise keskkonnamõju eelhinnang Õmbluse detailplaneeringule, p 2.2 3 Strateegilise keskkonnamõju eelhinnang Õmbluse detailplaneeringule, p 2.2

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 11

Planeeritava hoonestusega ei kahjustata kellegi huvisid, pigem planeeritav ala

korrastatakse. Vähetähtsaks ei saa pidada ka asjaolu, et planeeringulahenduse

teostumisel elavneb piirkonnas majandustegevus ning panustatakse ala arendamisse ning

korrashoidu.

Arvestades eeltoodut tehakse ettepanek taotleda Keskkonnaametilt luba ranna

ehituskeeluvööndi vähendamiseks vastavalt joonisel põhijoonis tehnovõrkudega

esitatud planeeritavate kruntide pos 1 ja pos 2 hoonestusalade, parkimisala ja

juurdepääsutee ulatuses.

4.3. Krundijaotus.

Õmbluse katastriüksus jagatakse kaheks krundiks ning lõunapoolne krunt liidetakse

Vana-Lossi katastriüksusega.

4.4. Projekteerimise põhimõtted.

Krundil pos 2 hoone rekonstrueerimise eesmärgiks on luua ajaloolise hõnguga Kihnu

saarele kaasaegsete mugavustega lõõgastuskeskkond spa ja majutusega. Selleks

rajatakse hoonele uus moodne 2,5-kordne viilkatusega maht, tuuakse hoonesse sisse

vesi, rajatakse hotellitoad eraldi pesuruumidega igas toas, kohvik/restoran, mida

vajadusel kohandada konverentsiruumiks, moderne köök laoruumidega, spa sise-ja

välisbasseiniga, massaaživannide, kahe sauna, riietusruumi ja pesuruumiga. Hoone

ehitisealust pinda ei ole kavas suurendada, hoone kasvab kõrgusesse. Suured

klaaspinnad loovad avara ja valgusküllase siseruumi. Uue ja vana hooneosa vahele

rajatakse tulemüür. 4

Teine hoone pool (krundil pos 1) jääb kasutusse elamuna. Lubatud on hoone mahu

suurendamine sarnaselt pos 2 krundil rekonstrueeritava majutusasutusega ning lubatud

on kuni 40 m² suuruse abihoone rajamine. Krundile pos 2 liidetavale Vana-Lossi

katastriüksusele nähakse ette abihoonete rajamise võimalus (HA-4), pindalaga kuni

2x60m². Projekteerimisel lähtuda, et abihooned oleksid liigendatud, määrata abihoonete

vahele mõistlik vahe ning lubatud on varikatuste rajamine. Juhul kui kuni 25 m²

varikatus rajatakse kahe abihoone vahele, võib ehitisealust pinda suurendada 25 m²

võrra. Varikatuse rajamisel arvestada, et oleks tagatud hoone liigendatus. Tuuletõkkeks

rajatav(ad) sein(ad) ei tohi asetseda abihoonetega ühel joonel ning need peavad olema

4 Väljavõte LIVE Architects OÜ eskiisprojekti “Kihnu SPA & Hotell eskiisprojekt“ seletuskirjast

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 12

õhulised (nt klaassein, lamellidest koosnev sein vmt). Ehitusluba mittenõudvaid

väikeehitisi ei ole lubatud rajada.

4.4.1. Kruntide ehitusõigus

Pos 1

 Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind - 340 m² (sh kuni 40 m² abihoone

rajamiseks);

 Krundi kasutamise sihtotstarve – elamumaa;

 Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus maapinnast- elamu kuni 9 m, abihoone

kuni 5 m;

 Hoonete arv krundil- 2;

 Krundi sihtotstarve - 100 % elamumaa.

Pos 2

 Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind - 600 m² (sh kuni 120 m² abihoonete

rajamiseks. Kuni 25 m² ehitisealuse pinnaga varikatuse rajamisel kahe abihoone

vahele, võib ehitisealust pinda suurendada kuni 25 m²);

 Krundi kasutamise sihtotstarve – ärimaa;

 Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus maapinnast – majutushoone kuni 12 m,

abihoone kuni 5 m;

 Hoonete arv krundil- 3;

 Krundi sihtotstarve - 100 % ärimaa.

4.4.2. Arhitektuursed piirangud

 Põhihoone katuse kaldenurk 40 - 50 kraadi. Väiksemad katuse osad ja osa

hoonest võib olla madala kaldega. Abihoonete viilkatus 30 - 50 kraadi, ühepoolse

kaldega katus võib olla madalama kaldega. Lamekatuste rajamine on keelatud;

 Kinnistule piirdeid ei rajata;

 Põhihoone korruselisus – 2 (pos 1), 3 (pos 2);

 Abihoone korruselisus – 1 (pos 1 ja 2);

 Fassaadimaterjalina tohib kasutada laudist, tellist, kivi, metalli, klaasi, betooni

või krohvipinda. Hoonete välimus peab olema visuaalselt nauditav ning

kaasaegse arhitektuurse lahendusega;

 Hoone ±0.00 on planeeritavast maapinnast 0,3-0,5m kõrgemal;

 Hoonete projekteerimisel järgida sel hetkel kehtivat õigusakti, mis puudutab

energiatõhususe miinimumnõudeid ning arvestada liginullenergiahoone

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 13

projekteerimisnormidega. Lisaks tuleb hooned projekteerida vastavalt standardile

EVS 842:2003 Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest;

 Hoonete ehitusel tuleb jälgida radooniohutu elamu ehitamise üldnõudeid.

Projekteerimisel lähtuda standardist EVS 840:2017 „Juhised radoonikaitse

meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ meetmeid;

 Spa projekteerimisel arvestada Vabariigi Valituse 15.03.2007 vastu võetud

määrusega nr 80 „Tervisekaitsenõuded ujulatele, basseinidele ja veekeskustele“

kehtestatud nõudeid.

4.5. Haljastus ja heakord

 Planeeritavale alale piirdeadasid ei rajata.

 Krundi haljastuse planeerimisel on soovituslik koostada eraldi haljastusprojekt,

millega lahendatakse haljastuse kontseptsioon ning sobivus ümbritsevasse

keskkonda;

 Väärtuslik kõrghaljastus krundi pos 1 põhjaosas säilitada.

4.5.1. Jäätmete prognoos ja käitlemine

 Jäätmete kogumise jaoks on ette nähtud tühjendatavate konteinerite

paigaldamine. Prügikonteinerite tühjendamine peab toimuma sellise intervalliga,

et ei tekiks mahutite ületäitumist, haisu ning sellega kaasnevat ümbruskonna

reostust. Jäätmete kogumine peab toimuma sorteeritult, et saaks tagada jäätmete

taaskasutust ja kõrvaldamist. Samuti tuleb ette näha ohtlike jäätmete kogumine

ning äravedu spetsiaalsetesse ladustamiskohtadesse.

 Ehitusjäätmed tuleb kas suunata taaskasutamisesse, ette näha nende äravedu,

kõrvaldamine spetsiaalses ladustuspaigas või anda üle töötlemiseks vastavat

jäätmeluba omavale jäätmekäitlusettevõttele. Ehitustöödel tekkivate jäätmete

valdaja on kohustatud rakendama kõiki tehnoloogilisi ja muid võimalusi jäätmete

liikide kaupa kogumiseks. Samuti kuuluvad tema kohustuste hulka kõikide

võimaluste rakendamine jäätmete taaskasutamiseks.

 Prügikonteinerile tagada võimalikult lihtne liikluskorralduslik ligipääs.

Soovituslikud prügikonteinerite asukohad on esitatud joonisel 3 (põhijoonis).

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 14

4.5.2. Võimalikud avariiolukorrad ja nende vältimise meetmed

Võimalikeks avariiolukordadeks alal võib olla rike või õnnetus kasutatava tehnikaga või

tööõnnetus. Sellised avariiolukorrad on võimalikud igasugusel ehitamisel ning seega on

need ennetatavad õigete töövõtetega.

Peamised ohud ehitamisel on:

- avariid ehitustöid teostavate mehhanismidega;

- tööõnnetused;

- kommunikatsioonide lõhkumine (elekter, vesi, kanalisatsioon jne);

- kemikaalide, kütuste, õlide lekked;

Selliste olukordade minimeerimiseks on oluline ehitusperioodil järgida üldisi

ohutusnõudeid ning vajalikke eeskirju. Ehitusperioodil vastutab töövõtja

keskkonnakaitse eest ehitusobjektil ja seda ümbritseval alal.

Kasutusperioodil võib olla avariiolukordadeks torustike lekked ja ehitiste tulekahjud.

Torustike lekete korral tuleb ühendust võtta võrguvaldajaga. Tulekahju ennetamiseks

peavad ehitised olema varustatud nõuetele vastavate tulekustutusvahenditega.

4.5.3. Keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatava

elluviimiseks.

Planeeringuga kavandatava tegevusega ei kaasne olulist keskkonnamõju. Ehituse käigus

kaasnevad müra ja vibratsioon on lühiajalised ning elukeskkonda oluliselt mitte

halvendavad. Keskkonnaohtlikke objekte alale ei kavandata ja detailplaneering olulist

keskkonnamõju omavaid tegevusi ette ei näe.

Kuna arendaja perspektiivne eesmärk on SPA/majutusasutusele taotleda Green Key

diplom (sertifikaat), peab juba varases planeerimise ja projekteerimise staadiumis

arvestama Green Key kriteeriumitega (väikemajutused kuni 15 majutustoaga k.a). Green

Key on majutusasutusele hea võimalus edukamalt majandada ning näidata ka väljapoole,

kuidas saavutada kooskõla kvaliteedi, mugavuse ja keskkonnasõbraliku tegutsemise

vahel.

Eesmärk on hoida ja säästa loodust ning tõsta inimeste keskkonnateadlikkust. Näiteks

julgustab majutusasutus peatuvaid külastajaid kasutama teisi transpordivahendeid kui

autod ning pakub alternatiive näiteks jalgratta, kõndimise, elektriauto vmt näol.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 15

Kuna ökoloogilise jälje vähendamine toimub eelkõige energia- ja veesäästu abil,

arvestatakse energia- ja veesäästuga ning ärgitatakse külastajaid energia- ja veesäästu

algatustesse panustama (nt vanni kasutamise asemel duši all käia).

Heitvett ei tohi kõrvaldata käitlemata kujul. Juba käesolev planeerimislahendus näeb ette

reoveelahendusena rajada aktiivmuda tehnoloogial põhinev reovee omapuhasti.

Võimalusel kogutakse vihmavett ja kasutatakse seda tualettruumides või muudel

sobivatel eesmärkidel (nt haljasalade niisutamine).

Green Key kriteeriumites on soovitus kasutada EE Rohelist Energiat ja/või taastuvat

energiat (päikesepaneelid, tuulegeneraator, maaküte).

Green Key kriteeriumitest lähtuvalt tuleb jäätmeid sorteerida vastavalt piirkonnas

toimivale jäätmekäitlussüsteemile, mida sätestab riiklik või kohaliku tasandi õigusakt,

kuid mitte vähemas kui kolmes kategoorias (paber/papp, pakendid ja biojäätmed).

Majutusasutusel soovitatakse tungivalt tagada, et sorteeritud jäätmeid töödeldakse

ümber / taaskasutatakse võimalikult palju.

Renoveerimise või uue hoone ehitamisel kasutab kasutada keskkonnasõbralikke tooteid

ja materjale.

4.5.4. Kuritgevusriskide vähendamine

Käesoleva peatüki koostamise aluseks on Eesti standard EVS 809-1:2002 Kuritegevuse

ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur.

Kuritegevuse riske vähendavad:

 elav keskkond

 selgelt eristatav juurdepääs, valdusel sissepääsude arvu piiramine

 ööpäevaringse valve korraldamine ja valvetehnika paigaldamine nii hoones, kui

ka õuealal.

 õueala valgustatus

 lukustatud sisenemisruumid

 tugevad ukse- ja aknaraamid, uksed, aknad, lukud, klaasid

 süttimatust materjalist suletavate prügianumate kasutamine.

4.6. Teed

4.6.1. Juurdepääs planeeritavale alale.

Planeeritavatele kruntidele on tagatud juurdepääs 19140 Nõmme-Lennujaama tee

(30301:001:1054) katastriüksuselt. Teeregistri andmetel on planeeritava alaga külgneva

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 16

riigitee nimetus 19145 Lemsi-Sääre tee.

Kruntidele pos 1 ja 2 on planeeritud ühine mahasõit Lemsi-Sääre teelt. Tee laius peab

olema minimaalselt 4 m ning mahasõidu pöörderaadius minimaalselt 5 m. Nii tee laius

kui pöörderaadiused täpsustuvad edaspidi projekteerimise käigus.

Lemsi-Sääre tee kiiruspiirang on 50 km/h ning perspektiivselt võiks kaaluda kiiruse

vähendamist ka 30km/h. Külgnähtavus (10m külgnähtavusala ja 2,5m sõiduteest)

sõidukiirusel 50 km/h on tagatud. Külgnähtavusalasse ei ole lubatud rajada nähtavust

piiravaid takistusi.

Planeeritav ala paikneb riigitee kaitsevööndis, mille ulatus on 30 m äärmise sõiduraja

välimisest servast (tulenevalt EhS § 71). Maantee omanik võib kaitsevööndi laiust

põhjendatud juhul vähendada.

Riigitee kaitsevööndis on keelatud tegevused vastavalt EhS § 70 lg 2 ja § 72 lg 1, sh on

keelatud ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest

piirangutest võib kõrvale kalduda Transpordiameti nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3.

Maanteeliiklusest põhjustatud mürataseme piirnormide tagamiseks tuleb hoonete

projekteerimisel võtta tarvitusele meetmed vastavalt keskkonnaministri 03.10.2016. a

määrusele nr 32 ning vajadusel kavandada leevendavad meetmed häiringute, sealhulgas

keskkonnaministri 16.12.2016. a. määruse nr 71 lisas 1 toodud müra normtasemete

tagamiseks.

Hoonete ehitusprojektides leida erinevaid lahendusi müra leviku vähendamiseks (näiteks

ehitusmaterjalidena kasutada helikindlaid materjale jms). Tee omanik (Transpordiamet)

on teavitanud riigiteeliiklusest põhjustatud häiringutest ning tee omanik ei võta endale

kohustusi rakendada leevendusmeetmeid riigiteeliiklusest põhjustatud häiringute

leevendamiseks planeeringuga käsitletaval alal. Kõik leevendusmeetmetega seotud

kulud kannab arendaja.

Kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi

riigitee kaitsevööndis, tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku saamiseks.

Tee ehitus projekte võib koostada vaid vastavat pädevust omav isik (EhS §24 lg 2 p 2).

Projekteerimise tehnilised nõuded väljastab Transpordiamet vastava taotluse alusel.

Riigiteega liitumise või ristumiskoha ümberehituse korral annab Transpordiamet nõuded

projektile (EhS § 99 lg 3) ja väljastab riigitee aluse maaüksuse piires tee ehitusloa.

Transpordiamet ei võta endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste väljaehitamiseks.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 17

Põhijoonisel on esitatud nähtavuskolmnurk, mille määramise aluseks on nähtavuskaugus

lõikuval teel. Nähtavuskolmnurgas ei tohi paikneda ühtki nähtavust piiravat takistust.

Arendusega seotud teed tuleb rajada ning nähtavust piiravad takistused kõrvaldada EhS

§ 72 lg 2 alusel enne planeeringualale mistahes hoone ehitusloa väljastamist.

4.6.2. Parkimine.

Parkimiskohtade arvutuse aluseks on standard EVS 843:2016 Linnatänavad, tabel 9.1

ning 9.2. Parkimiskohtade arvutamisel on võetud aluseks hotell linnakeskuse (keskuse

klass II kuni IV) alal, kus on parkimiskohtade arvutamise aluseks 1/180m² kohta.

Krundil pos 1 lahendatakse parkimine omal kinnistul, krundil pos 2 lahendatakse

parkimine omal krundil ning Vana-Lossi katastriüksusel. Täpne parkimiskohtade arv

selgitatakse välja igakordselt eraldi, hoonete projekteerimise käigus, lähtuvalt hoone

suurusest ja ettevõtte tegevusest tulenevatest vajadustest.

Tabel 1. Sõiduatode parkimiskohtade arvutus.

Positsiooni nr EVS 843:2016,

tabel 9.1

Maksimaalne

brutopind

krundil

Normatiivne

parkimiskohtade

arv

Planeeritav

parkimiskohtade

arv

1 Hotell 1pk/ 180m²

1140 6 8

2 Eramu - 2 2

3 - - - -

Kokku: 8 10

4.7. Tehnovõrgud

4.7.1. Vee-, kanalisatsiooni- ning sajuvee lahendus

Veevarustus

Arvutuslik veetarbimine 40 majutuskoha puhul EVS 848:2013 järgi on 300 l/koht,

kokku 12 m³/d. Kui lisakülastajaid võib olla kokku kuni 30, lisandub ~20 l/külastaja,

kokku 0,6 m³/d. Kokku on arvutuslik veetarbimine ligikaudu 12,6 m³/d.

EVS 835:2014 järgi võib arvutuslikuks tunnivooluhulgaks arvestada planeeritud hoonele

1,5 l/s (v.a basseinide täitmine). Arvutuslik basseinide kogumaht on ca 70m³ ja nende

täitmisel näiteks ca 12 h jooksul on arvutuslik vooluhulk täiendavalt ~1,5 l/s. Arvustlik

tunni maksimaalne veevajadus tuleb täpsustada hoone sisevõrgu

projekteerimisel basseinide veevahetustsüklit jm asjaolusid arvestades.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 18

Kinnistu veevõtt nähakse ette Sadamakao kinnistul olevast puurkaevust. Liitumiskoht ja

-tingimused tuleb projekteerimistöödel täpsustada torustiku valdajaga.

Planeeritud majutusasutuse joogivesi peab vastama Sotsiaalministri määruses nr 82

kehtestatud nõuetele. Sadamakao kinnistul olevast puurkaevust saadakse toorvesi.

Projekteerimistöödel tuleb ette näha veetöötlus ja/või II astme rõhutõstepumpla

täiendava puhvermahutiga.

Nõmme kinnistul olev puurkaev nähakse ette tamponeeritavana.

Reovesi

Arvutuslik reostuskoormus Saksamaa standardi ATV-A 122E järgi 40 majutuskoha

korral on 1 ie/koht, kokku 40 ie. Lisakülastajad (maksimaalselt 27 inimest) - 0,33

ie/külastaja, kokku 9 ie. Seega on reostuskoormus planeeritaval alal kokku kuni 49 ie.

Vooluhulk 250 l/ie kohta, st kokku ~12,25 m³/d. Imbväljakule jäetakse võimalus juhtida

veel lisaks 12,5 m³ heitvett asula reoveepuhastist (peale reovee bioloogilist puhastist).

Õmbluse kinnistul tekkiva reovee puhastuseks on planeeritud rajada aktiivmuda

tehnoloogial põhinev (maa-alune) reovee omapuhasti. Puhasti rajatakse

kompaktpuhastina kinnistesse maa-alustesse mahutitesse.

Ühes biopuhasti tsüklis pumbatakse väljakule kokku ligikaudu 50% päevasest

vooluhulgast ehk kuni 12,25m³ heitvett. Vajalik immutustunnelite kogus: arvestuslikult

1 tunnel 0,15 m³ (1 ie) kohta.

Pinnase omadused:

1. Puurkaevu PRK0006559 andmetel: segateraline liiv kuni 1,6m, saviliiv veerisega

kuni 3m.

2. Ehitusgeoloogiline aruanne nr 3971. Pinnas kuni 2.25m maapinnast keskliiv,

edasi tolmliiv. Veetase 2,25 m maapinnast (27.02.69) ehk ~0 m abs kõrgust.

Seega immutamiseks tingimused rahuldavad ja filtratsioonmoodul eeldatavalt

>0,1m/d.

Põhjavee kaitstus: suhteliselt kaitstud põhjavesi, st lähtuvalt KKM määruse nr 61 §8 lg1

p1 nõuetest võib immutada kuni 50 m³ heitvett pärast reovee bioloogilist puhastamist.

Kuja: 150 ie (50…299ie) puhasti korral 25 m.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 19

IMBVÄLJAKU LAHENDUS:

Imbväljak: 168 immutustunnelit (pikkus – 1,2 m, laius 0,8 m, maht 0,3 m3) kahe liinina,

kumbki 3 niidina, st 2x3x28 tunnelit. Imbväljaku mõõtmed 2x (33m x 9m) = ~300 m2.

Heitvee vastuvõtuvõime filtratsioonimooduli 0,1 m/d juures minimaalselt 30 m3/d

(arvestamata imbväljaku keha veemahutavust). Tagamaks kõrgeima põhjavee taseme ja

immutustaseme vahelist minimaalset vahekaugust 1,2 m, tuleb imbväljak olemasolevast

maapinnast 0,7-1 m kõrgemale (muldesse) rajada.

Spaa basseini (70 m3) tühjakspumpamisel arvestada kuni 2-3 päevase tühjendamise

ajaga ja/või imbväljaku tegeliku vastuvõtuvõimega. Vajadusel näha ette puhvermahuti

rajamine. Täpsem lahendus anda ehitusprojekti koostamisel.

Puhastatud heitvee näitajad peavad vastama järgmistele nõuetele (Keskkonnaministri

08.11.2019 määrus nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-,

karjääri-ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed

ning saasteainesisalduse piirväärtused“ ning Keskkonnaministri 31.07.2019 määrus nr

31 „Kanalisatsiooniehitise planeerimise, ehitamise ja kasutamise nõuded ning

kanalisatsiooniehitise kuja täpsustatud ulatus“): heljum 35mg/l, KHT 150 mg/l, BHT 40

mg/l. Puhasti kuja (VV määrus nr 171) <50 ie puhasti korral peab olema vähemalt 10 m.

Olmereoveepuhastist väljuv heitvesi ja basseinide tühjendusvesi on ette nähtud pumbata

Printsisaare kinnistule planeeritavale imbväljakule. Täpne imbväljaku ja torustike

paiknemine ja tingimused täpsustatakse projekteerimistööde käigus.

SPA basseinide tühjendamisel on heitvesi ette nähtud suunata reoveepuhasti

väljavoolule järgnevasse pumplasse.

Imbväljakule pumbatava heitvee arvutuslik vooluhulk on ~3 l/s (EVS 848:2013).

Kui heitvett juhitakse pinnasesse üle 4 m³ ööpäevas, siis on veeseaduse (VeeS) § 187 p 4

ning § 188 lg 1 p 6 alusel vajalik taotleda vee erikasutuse keskkonnaluba.

Sademevesi

Ligikaudu 560 m² katusepinna ning 350m² platside/parkla pinna korral on sademevee

arvutusäravool on ligikaudu 10 l/s (EVS 846:2013).

Sademevee ärajuhtimine on planeeritud lahendada vertikaalplaneerimisega ja

immutamisega haljasalaldele. Sademevee käitluseks kinnistule kogumistorustikke ja

mahuteid planeeringuga ette nähtud ei ole, kuid vajadusel kasutada puhvermahuteid.

Nõmme kinistul oleva puurkaevu kujas on piirangud immutamisele. Kuna nimetatud

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 20

puurkaev ei ole töökorras, siis nähakse ette selle tamponeerimine, mida tuleb teha enne

ehitustööde alustamist puurkaevu kaitsevööndis.

Kinnistule ei ole planeeritud drenaažisüsteeme ning hoone drenaaži vajadus

tuleb täpsustada hoone konstruktiivses projektis. Sademevee juhtimine

naaberkinnistutele on keelatud.

4.7.2. Elektrivarustus

Elektrivarustuse lahenduse koostamise aluseks on Elektrilevi OÜ 04.02.2019.a

väljastatud tehnilised tingimused nr 321401.

Planeeritaval alal on olemas liitumine Elektrilevi OÜ-ga. Kuna eeldatav elektri

tarbimine suureneb, nähakse alale ette asukoht uue komplektalajaama rajamiseks. Selle

teenindamiseks peab jääma ööpäevaringne vaba juurdepääs. Uus alajaam on planeeritud

10 kV maakaabelliiniga olemasoleva 10kV Pootsi/Kõpu fiidrist (mastist nr 21). Lisaks

on lubatud katusele paigutada päikesepaneelid.

Kaabelliinide ja liitumiskilpide täpsed asukohad määratakse hoonete tööprojektis.

4.7.3. Sidevarustus

Olemasoleva hooneni on rajatud sideliin. Planeeringus nähakse ette võimalus

perspektiivse liitumispunkti rajamiseks ELASA kaevust.

4.7.4. Soojavarustus

Planeeringuga nähakse ette lokaalne küte, mille täpne liik selgub hoone ehitusprojekti

koostamise käigus. Variandid oleksid elektri-, vedel, maa- või tahkeküte. Võib

kombineeritult kasutada õhk-vesi soojuspumpa ja päikesepaneele või -kollektoreid.

Tehnovõrkude vahelised kaugused ning paiknemise asukohad täpsustuvad eriosade

projektide koostamise käigus. Detailplaneeringus on esitatud põhimõtteline

lahendus. Riigiteega lõikuvad tehnovõrgud tuleb kavandada teega risti ning

kinnisel meetodil.

4.7.5. Tuleohutuse tagamine

Projekteerimisel lähtuda siseministri 30.03.2017 vastu võetud määrusest nr 17,

„Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“.

Tule levik ühelt ehitiselt teisele ei tohi ohustada inimeste turvalisust ega põhjustada

olulist majanduslikku või ühiskondlikku kahju. Planeeritava alaga piirnevatel kinnistutel

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 21

on tagatud minimaalne hoonetevaheline kaugus 8m. Hoonetevaheline kuja peab

takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuusres juhul, kui hoonetevahelise kuja laius

on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega.

Elamu ja rekonstrueeritava hooneosa (planeeritavale piirile) vahele rajatakse tulemüür

(lahendatakse hoone konstruktsioonide projektis).

Hoonete minimaalne tuleohutusklass täpsustatakse edasise projekteerimise käigus

vastavuses projekteeritavale ehitisele esitatavate tuleohutusnõuetega. Kruntidele peab

olema tagatud päästeteenistuse autode juurdepääs ning nende ümberpööramise

võimalused.

Ehitistevaheline kuja peab takistama tule levikut teistele ehitistele. Täidetud peavad

olema EVS 812-6:2012 „Ehitise tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje veevarustus“ ning EVS

812-7:2018 „Ehitise tuleohutus. Osa 7: Ehitistele esitatava põhinõude, tuleohutusnõude

tagamine projekteerimise ja ehitamise käigus“ esitatud nõuded. Hoonete minimaalne

tuleohutusklass täpsustatakse edasise projekteerimise käigus vastavuses

projekteeritavale ehitisele esitatavate tuleohutusnõuetega.

Hoone(te) korruste arvust, kõrgusest, pindalast ja kasutajate arvust ning kasutusviisist

tulenevalt määrata täpne tuleohutusklass ehitusprojekti koostamisel.

Väliskustutusvee normvooluhulgad täpsustuvad samuti ehitusprojekti koostamisel, kuna

arvutused on seotud hoone kasutusviisi ning tuletõkkesektsioonide pindalaga. Kuni

800m² pindalaga tuletõkkesektsiooni korral on ühe tulekahju normvooluhulk 10 l/s.

Arvestuslik tulekahju kestvus 3h.

Lähimad tuletõrje veevõtukohad paiknevad Suaru sadama alal. Kuna veevõtukoht peab

paiknema ehitise sissepääsust ja tuleohutuspaigaldiste päästemeeskonna toitesisenditest

kuni 200 meetri kaugusel, planeeritakse alale tuletõrje veevõtumahuti, mille täpne

asukoht ning suurus täpsustub projekteerimisel.

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 22

Joonis 1 Olemasolev tuletõrje veevõtukoht

Tabel 2 Servituutide määramise vajadus (planeeritav)

Teeniv

kinnisasi/krunt

Valitsev krunt

või asutus, mille

kasuks on

tehtud

ettepanek seada

servituut

Servituut

Servituudi sisu

Vana-Lossi

(30301:001:0420);

19140 Nõmme-

Lennujaama tee

(30301:001:1054);

Nõmme

(30301:001:0575)

Pos 2

(Vana-Lossi

(30301:001:0421,

Õmbluse

30301:001:0446)

Reaalservituut

Reaalservituut annab krundi pos

2 omanikele õiguse ehitada ja

hooldada läbi nimetatud

kinnistute planeeritud sideliini.

Nõmme

(30301:001:0575);

Pos 1

(Õmbluse

30301:001:0446);

Pos 2

(Vana-Lossi

(30301:001:0421,

Õmbluse

30301:001:0446);

19140 Nõmme-

Lennujaama tee

(30301:001:1054);

Suitsutsehhi

(30301:001:0296);

Saaru

(30301:001:0740);

Kihnu

vallavalitsus

Isiklik

kasutusõigus

Perspektiivse veetorustiku,

sideliini ja kanalisatsiooni

trassikoridori rajamiseks

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 23

Kivilaeva

(30301:001:0933);

3030003 Jõujaam-

Töökoja tee

(30301:001:1147)

Suitsutsehhi

(30301:001:0296);

Saaru

(30301:001:0740);

Kivilaeva

(30301:001:0933);

3030003 Jõujaam-

Töökoja tee

(30301:001:1147)

Pos 1 ja 2,

Reaalservituut

Reaalservituut annab kruntide

pos 1 ja 2 omanikele õiguse

ehitada ja hooldada läbi

nimetatud kinnistute planeeritud

veetorustikku.

Printsisaare

(30301:001:1131);

19140 Nõmme-

Lennujaama tee

(30301:001:1054):

Pos 1

(Õmbluse

30301:001:0446)

Pos 2

(Vana-Lossi

(30301:001:0421,

Õmbluse

30301:001:0446)

Reaalservituut

Reaalservituut annab krundi pos

2 omanikele õiguse ehitada ja

hooldada läbi nimetatud

kinnistute planeeritud

kanalisatsioonitorustikku ning

Printsisaare kinnistule

planeeritud imbväljakut.

Printsisaare

(30301:001:1131);

19140 Nõmme-

Lennujaama tee

(30301:001:1054):

Pos 1

(Õmbluse

30301:001:0446)

Elektrilevi OÜ Isiklik

kasutusõigus

Isiklik kasutusõigus annab

tehnovõrgu valdajale õiguse

ehitada ja hooldada läbi

kinnisasja kulgevaid tehnovõrke.

Pos 2

(Vana-Lossi

(30301:001:0421,

Õmbluse

30301:001:0446)

Pos 1

(Õmbluse

30301:001:0446);

Reaalservituut

Reaalservituut annab krundi pos

1 omanikele õiguse ehitada ja

hooldada läbi pos 2 krundi

planeeritud juurdepääsuteed.

4.8. Planeeringu elluviimise tegevuskava

Detailplaneering on peale kehtestamist aluseks planeeringualal edaspidi teostatavatele

ehituslikele ja tehnilistele projektidele. Kui 7 a möödudes ei ole detailplaneeringu

elluviimine toimunud, vaadatakse esitatud lahendus üle.

Tegevuskava:

 Olemasolevatest kinnistutest uute katastriüksuste moodustamine;

 Tehnovõrkude ning rajatiste tehniliste tingimuste väljastamine ja nende

projekteerimine koos vajadusel kaasnevate lisauuringute teostamisega;

Õmbluse katastriüksuse ja lähiala detailplaneering, 13.01.2022 - Töö nr.2-19

Ferrysan OÜ 24

 Servituutide seadmine;

 Tehnovõrkude ja rajatiste välja ehitamine;

 Hoonete pojekteerimine;

 Hoonete ehituslubade väljastamine;

 Nõmme kinnistul paiknev puurkaev (PRK0008010) likvideerida enne

ehitustegevust sanitaarkaitsealal ning puhasti imbväljaku rajamist.

 Hoonete ehitus;

 Hoonetele kasutuslubade taotlemine.