Niida kinnisasja parima kasutuse analüüsist

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Maa-amet

[email protected]

Meie 06.02.2024 nr 8-3/23-028/23818-3

Niida kinnisasja parima kasutuse analüüsist

Pöördusime 15.11.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/23818-1 Maa-ameti poole saamaks põhimõttelist

seisukohta, kas Niida kinnisasjast (Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harju maakond, kinnistu

registriosa nr 7340450, katastriüksuse tunnus 24501:001:0729, pindalaga 12 458 m2,

sihtotstarbega maatulundusmaa 100%) oleks võimalik ligikaudu 1700 m2 suuruse vahetusmaa

moodustamine aktsiaseltsile AQUA MARINA (registrikood 10120426) kuuluva Kitse kinnisasja

(Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kinnistu registriosa nr 266604, katastriüksuse tunnus

83101:003:0688, pindalaga 14 514 m2, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%) äralõigete vastu.

Maa-ameti 05.12.2023 vastuskirjas nr 7-5/23/16575-2 soovitasite Transpordiametil pöörduda

kutselise hindaja poole ettepanekuga jagada hindamisteenuse tellimus kaheetapiliseks ehk algselt

lasta hindajal läbi viia vara parima kasutuse analüüs ning kui analüüsi tulemusel selgub, et

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 24 lõige 3 p 1 eeldus ei ole täidetud,

siis sisuliselt puudub vajadus edasiste hindamistoimingute tegemiseks. Kirjutasite, et Maa-amet

saab võtta seisukoha vahetuse sobivuse kohta peale hindamistoiminguid.

Sellest tulenevalt tellis Transpordiamet Pindi Kinnisvara OÜ-lt Niida kinnisasja parima kasutuse

analüüsi (töö nr 240122 -104- 51036, lisa 1), milles on välja toodud, et Niida kinnisasi ja võrreldav

Kitse kinnisasi oleksid kehtiva Jõelähtme üldplaneeringu kohaselt sihtotstarbelt ja kasutuselt

sarnased (Niida parim kasutus äriotstarbelise või segakasutusega (äri- ja elukondlik)

arenduskinnistu), kuid uue koostamisel oleva üldplaneeringu järgi ei ole parimad kasutused

sarnased, kuivõrd uues üldplaneeringus on Niida kinnisasi keskuse maa-ala. Samuti selgitab

hindaja, et reeglina võetakse ehitusõiguse määramisel arvesse ka uue planeeringu seisukohti,

kuivõrd uus planeering kajastab uuemaid planeerimiskavatsusi.

Aktsiaseltsile AQUA MARINA kuuluva Kitse kinnisasja osas on Transpordiamet juba varasemalt

tellinud hindamisaruande nr 230727-104-48001 (lisa 2), mille kohaselt on vara parim kasutus

elamumaa, kuna kehtiva Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Kitse kinnisasja puhul tegemist

väikeelamu maaga.

Kuna kutselise hindaja poolt koostatud Niida kinnisasja parima kasutuse analüüs ei anna meile

ühest vastust, kas õigem oleks lähtuda täna veel koostamisel olevast Jõelähtme valla

2 (2)

üldplaneeringust või mitte, siis palume Maa-ameti seisukohta, kas Niida ja Kitse kinnisasjad

vastavad teie hinnangul KAHOS § 24 lg 3 eeldustele ja Transpordiametil tuleks Niida kinnisasja

eksperthinnangu koostamiseks vajalike hindamistoimingutega edasi liikuda.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

Lisad: 1. Niida kinnisasja parima kasutuse analüüs

2. Kitse kinnisasja hindamisaruanne

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Eksperthinnang nr 230727-104-48001

Tellija Transpordiamet. Aadress Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond Hinnatav vara Äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, mille

koosseisus maatulundusmaa pindalaga 145142, reg osa nr 266604. Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks. Äralõike harilik väärtus Äralõige pindalaga 256 m2 - 1310,72 (üks tuhat kolmsada kümme eurot ja seitsekümmend kaks

senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Äralõige pindalaga 614 m2 - 3143,68 (kolm tuhat ükssada nelikümmend kolm eurot ja kuuskümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Äralõige pindalaga 24 m2 - 122,88 (ükssada kakskümmend kaks eurot ja kaheksakümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Äralõige pindalaga 926 m2 - 4741,12 (neli tuhat seitsesada nelikümmend üks eurot ja kaksteist senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Otseselt kaasnev kahju 546 (viissada nelikümmend kuus) eurot

Hinnatud väärtustele ei lisandu käibemaksu.

Hindamisaruande kuupäev 01.10.2023

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 6 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7

6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7

6.2 Katastriüksus (äralõige) .................................................................................................................................... 9

6.3 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 12

6.4 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 12

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik ........................................................................................................ 13

6.6 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 14

7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 14

7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 14

7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 17

7.2.1 Tartumaa elukondliku kinnisvara turg ......................................................................................................... 17

7.2.2 Hoonestamata elamumaa ........................................................................................................................... 18

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 20

7.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa) ............................................................................. 21

8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 21

8.1 Parim kasutus (hoonestamata maatulundusmaa) .......................................................................................... 21

8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 22

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 22

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja

926 m2 25

9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 27 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 28 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 31 Lisa 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist .............................................................................. 32 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 33

3

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2, mõtteline osa kinnistust,

mille koosseisus maatulundusmaa pindalaga 14514m2.

Aadress Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Omanik Aktsiaselts AQUA MARINA (registrikood 10120426)

Katastritunnus 83101:003:0688.

Maaeraldus (nn äralõige) 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgselt on tegemist on

väikeelamu maa-alaga.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 16.07.2023.

Väärtuse kuupäev 16.07.2023.

Hindamisaruande kuupäev 01.10.2023

Tellija Transpordiamet.

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12,

13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume

tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt:

• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua

eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu

eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2

hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega).

Hindamise eeldused -

Äralõigete harilik väärtus Äralõige pindalaga 256 m2 - 1310,72 (üks tuhat kolmsada kümme eurot ja seitsekümmend kaks senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Äralõige pindalaga 614 m2 - 3143,68 (kolm tuhat ükssada nelikümmend

4

kolm eurot ja kuuskümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Äralõige pindalaga 24 m2 - 122,88 (ükssada kakskümmend kaks eurot ja kaheksakümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale. Äralõige pindalaga 926 m2 - 4741,12 (neli tuhat seitsesada nelikümmend üks

eurot ja kaksteist senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Otseselt kaasnev kahju 546 (viissada nelikümmend kuus) eurot

Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 6 kuud

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.

Käibemaks Võrreldavate varade tehinguhindade analüüsimisel tuleb vastavalt Eesti vara

hindamise standarditele silmas pidada, kuidas seesuguste varadega turul tavaliselt

kaubeldakse. Elukondlike varade ostjad ei ole valdavalt

käibemaksukohustuslased. Hinnatud turuväärtusele ei lisandu käibemaksu.

Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 256 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on

1310,72 (üks tuhat kolmsada kümme eurot ja seitsekümmend kaks senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki

äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 614 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on

3143,68 (kolm tuhat ükssada nelikümmend kolm eurot ja kuuskümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2

taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 24 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on 122,88

(ükssada kakskümmend kaks eurot ja kaheksakümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki

äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 926 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on

4741,12 (neli tuhat seitsesada nelikümmend üks eurot ja kaksteist senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki

äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa

100%, registriosa nr 266604, aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kompleksne harilik väärtus

(turuväärtus) väärtuse kuupäeval on 9 318,40 (üheksa tuhat kolmsada kaheksateist eurot ja nelikümmend senti)

ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale

Hinnatava vara, äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2, kinnistust, maatulundusmaa 100%,

registriosa nr 266604, aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, äralõigete tõttu otseselt kaasnev

varaline kahju väärtuse kuupäeval on 546 (viissada nelikümmend kuus) eurot

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtustele ei lisandu käibemaksu.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hindamise alused

1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

2 Hindamisel kasutatavad mõisted

2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

2.6 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja

muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on

kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise,

remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt

erineda turuväärtusest. (EVS 875-12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui

kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene

varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus,

otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

2.7. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

2.8. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest.

3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed.

3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute

õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt

tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus

ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see

käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

3.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma

hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui

käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt

kirjalikult kokku leppida.

3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse

selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

6

3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud

vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud

visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste,

rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja

selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv

maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu

avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes

esitatud väärtust.

3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,

et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu

avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

4 Hinnatav vara

Asjaõiguslik staatus Mõtteline osa kinnisasjast

Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 266604.

Katastritunnus 83101:003:0688.

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%.

Aadress Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Vara liik Kinnisasi.

Omanik Aktsiaselts AQUA MARINA (registrikood 10120426)

Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos kehtivad kanded puuduvad.

Hüpoteegid Kinnistusregistriosa IV jaos kehtivad kanded puuduvad.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

7

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13,

14, 18 ja 20 sätestatule.

Ülevaatuse kuupäev 16.07.2023.

Ülevaatuse ulatus Teostatud on kinnistu ülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt.

Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid

Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (11.07.2023. a.)

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (18.07.2023. a.)

Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (18.07.2023. a.)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (27.07.2023. a.)

Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (18.07.2023. a.)

Planeeringute info Tartu linna koduleheküljelt https://www.tartu.ee/ (18.07.2023. a.)

Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

6 Hinnatava vara iseloomustus

6.1 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on uue haldusjaotuse järgi Tartu linna üheks

asulaks. Asukohalt on Tähtvere küla Tartu linna põhjapoolses osas. Kaugus Tartu

kesklinnast (Raekoja plats) on ca 4,6 km. Asukoht piirkonnasiseselt keskmiselt

hinnatud.

8

allikas: http://regio.delfi.ee/

Piirkonna hoonestus.

Aerofoto 2023-05-10, Maa-

ameti fotoladu

Piirkonna valdavaks hoonestuseks on üksikelamud.

Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused mõne kilomeetri kaugusel. Lähim ühistranspordipeatus

(Vorbuse tee bussipeatus) asub ca 350 m kaugusel.

Haljastus ja heakord Kinnistul on vähene kõrghaljastus, madalhaljastus. Heakord on hea.

Veekogud Emajõgi linnulennult ca 700 m kaugusel.

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmisest kõrgem. Kinnistu piirneb

Tartu-Tiksoja tugimaanteega, mis on kõrge liiklussagedusega tee.

Juurdepääsu tee Juurdepääs varani munitsipaalomandis olevalt transpordimaalt (Vanatee T1).

(teeregistri andmetel. Tegemist on kruusakattega teega, mis on lõpuni välja rajamata.

Maaüksus piirneb ka tugimaanteega, kuid sellelt ligipääs puudub, tugimaantee ääres

on põrkepiire. Juurdepääs on ainult maatüki läänenurga juures paiknevast

mahasõidust, mis on üsna keerukas ja ohtlik.

9

https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

6.2 Katastriüksus (äralõige)

Katastritunnus 83101:003:0688.

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve 100% maatulundusmaa

Maatüki suurus 14 514 m2

Äralõiked on planeeritud kinnistu lääne suunalt olevast osast (äralõiked 926 m2 ja 614

m2), tugimaanteega piirnevast osast (äralõige 256 m2) ning põhjasuunal olevast osast

(äralõige 24 m2).

Äralõiked 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, viiluga, reljeef on valdavalt tasane, kuid osaliselt

kaldega tugimaantee suunalt. Kinnistu piirneb kahelt küljelt transpordimaadega ning

10

ülejäänud külgedelt hoonestatud ja hoonestamata elamumaadega. Maatüki idaküljele on

koos naaberkinnistu tankla ehitusega tehtud pinnasetäitmist ja pinnasekoorimist.

Üldplaneering Tartu linnavolikogu kehtestas 7. oktoobril 2021 Tartu linna üldplaneeringu.

Üldplaneeringu järgselt on äralõike osas tegemist tee ja tänava maa-alaga. Seda

arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve väikeelamu maa-

ala. Üldplaneeringu järgselt jääb hinnatav arhitektuuriüksusele tähisega TH14 - piirkond

on valdavalt hoonestamata, kuid lähikümnenditel on rajatud elamud mäenõlvale riigitee

lähedale. Piirkond on kavandatud tervikuna väikeelamute maaks ning on kohustusliku

detailplaneeringu alal.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist.

Tähtvere linnaosa Tähtvere TH14

Piirkond on valdavalt hoonestamata, kuid lähikümnenditel on rajatud elamud

mäenõlvale riigitee lähedale. Piirkond on kavandatud tervikuna väikeelamute maaks.

Üldplaneeringuga seatakse eesmärgiks mitmekülgse hoonestuslaadiga väikeelamute

piirkonna väljaehitamine.

Kruntide kohta kehtivad väikeelamu maa-ala juhtotstarbekohased üldtingimused.

Emajõe -äärne roheala maa tuleb kavandada uuselamute piirkonnaga ühtselt ning

kuulub väljakruntimisele ja tuleb saavutada linnaga kokkulepe selle avaliku

kasutamise osas detailplaneeringu koostamise käigus.

Piirkonda tuleb ette näha lasteaia (krundi pindala min 6000 m2) ja piirkonda

teenindava kaupluse asukoht. Piirkonna hoonestamisel määratakse

arhitektuurinõuded tervikliku hoonestuskavaga. Kruntimisel ja hoonestusalade

määramisel järgida ehitusjoone põhimõtet. Varikatused võivad vähesel määral

ulatuda kohustuslikust ehitusjoonest ettepoole. Hoone suurimaks kõrguseks võib olla

kuni 8,5 m hoone ±0.00-st. Lubatud on krundile ühe elamu püstitamine ning

majapidamis- ja abihoone funktsioonid peavad soovitavalt olema lahendatud hoone

mahus. F. R. Kreutzwaldi tänava (riigimaantee) äärsete olemasolevate villade olulises

mahus laiendamine ei ole lubatud.

Täisehitusprotsent 25%

Täisehitusprotsendi erisused 1500<=20%

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub.

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Kinnistu on hoonestamata.

11

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid:

Maatüki hoonestamisel peab arvestama kaitsevööndi ulatusega, eriti tee kaitsevööndi

paiknemisega.

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaanid Äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2. Äralõiked on planeeritud

kinnistu lääne suunalt olevast osast (äralõiked 926 m2 ja 614 m2), tugimaanteega

piirnevast osast (äralõige 256 m2) ning põhjasuunal olevast osast (äralõige 24 m2).

Katastriüksus 83101:003:0688.

12

Kinnistu osal paiknevad

ehitised

Äralõikel puuduvad ehitised.

Kokkuvõte kirjavahetusest ja

vestlusest omanikuga

Hindaja poolt on omanikfirmat teavitanud hindamise teostamisest ja pakutud võimalust

osaleda ülevaatusel ning anda selgitusi 19.07.2023 e-kirjaga.

6.3 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub, maatükki läbib elektriliin

6.4 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.

(2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja

saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11).

(1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud

asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

(2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta

kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu.

(3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja

olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes

selgelt esile.

13

(4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja

saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse

hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja

turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt

kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui

kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike

tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29).

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku

müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12

(4)

Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või

hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes

või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5).

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik

Hindajal puudub info rendilepingute olemasolu kohta.

14

6.6 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

Asukohta arvestades ja üldplaneeringust lähtudes on võimalik kestlik elamuarendus, puuduseks on keskmisest

kõrgem mürafoon.

7 Turuanalüüs

7.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel langes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta

sama perioodiga püsivhindades 3,2%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kuigi inflatsioon on

aeglustumas, on hinnatõusu mõju majandusnäitajatele jätkuvalt suur. Negatiivselt panustasid SKP-sse nii

maksulaekumine kui ka lisandväärtuse vähenemine kõigis sektorites peale valitsemissektori. Üks suurimatest

negatiivsetest panustajatest oli info ja side, teist kvartalit järjest tuli suurim positiivne panus majandusse

põllumajandusest. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP vähenes võrreldes neljanda kvartaliga 0,6% ja

võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga 3,7%. 1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted esimeses kvartalis siin ja välisriikides püsivhindades kokku

11% vähem kui aasta varem samal perioodil. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 803 miljoni euro eest, sellest hooneid 594

miljoni ja rajatisi 209 miljoni euro eest. Eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 15% vähem,

rajatiste ehitamine jäi samale tasemele. Ehitusturg on mõjutatud nii jätkuvast ehitushindade kasvust, intressimäärade

tõusust kui ka tarbija kindlustunde vähenemisest. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim hoonete ehitusmahtude

vähenemine. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 2225 uut eluruumi ehk 78% rohkem kui aasta varem. Ligi pooled

valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute

eluruumide järele väheneb. Ehitusluba väljastati 1330 eluruumi ehitamiseks, mida on 29% vähem kui aasta varem.

Jätkuvalt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 265 mitteelamut kasuliku pinnaga 184 600

ruutmeetrit. Enim lisandus uut büroo-, tööstus- ja laohoonete pinda. Võrreldes mullusega suurenes nii kasutusse

lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2

1 Statistikaameti pressiteade, 31.05.2023 - Majanduslangus oli esimeses kvartalis laiaulatuslik 2 Statistikaameti pressiteade, 26.05.2023 - Esimeses kvartalis vähenes ehitusmaht 11%

15

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2023. aasta esimeses kvartalis 1741 eurot ehk 13,3% kõrgem kui

eelmisel aastal samal ajal. Reaalpalk (võetakse arvesse inflatsiooni, peegeldab tegelikku ostujõudu) oli tänavu

esimeses kvartalis 1443 eurot ehk 3,2% väiksem kui mullu. Võrreldes 2022. aasta IV kvartaliga on reaalpalga langus

siiski pidurdunud. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk esimeses kvartalis kõrgeim info ja side, finants- ja

kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Madalaim aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate

tegevuste ning kinnisvaraalase tegevuse tegevusaladel. Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju ja Tartu maakonnas

ning madalaim Saare ja Valga maakonnas. Kõige enam tõusid aastaga palgad Valga ja Tartu maakonnas. 3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2023. aasta juunis -29, mis on 16 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 43 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta juuniga

9,2%. Mulluse juuniga võrreldes olid kaubad 9,0% ja teenused 9,2% kallimad. Juunis mõjutas tarbijahinnaindeksit

eelmise aasta juuniga võrreldes enim toidu ja mittealkohoolsete jookide kallinemine. Suurem mõju indeksi muutusele

oli veel mootorikütustel, kuna bensiin oli 20,7% ja diislikütus 25,6% odavam. Viimati oli tarbijahinnaindeksi muutus

võrreldes eelmise aasta sama kuuga väiksem kui 9,2% 2021. aasta novembris, mil see oli 8,8%. Maiga võrreldes

mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnamuutused, majutusteenused olid

juunis 16,2% kallimad. 4

2023. aasta esimeses kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 461 vaba ametikohta,

mida on 12% vähem kui mullu samal ajal. Esimeses kvartalis oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi

620 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest

ametikohtadest asusid Harjumaal, sealhulgas Tallinnas, järgnesid Tartumaa ja Ida-Virumaa. Esimeses kvartalis võeti

tööle 42 295 ja töölt lahkus 42 773 inimest. Eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes on tööandja algatusel ametist

lahkunute arv (üle 6000 inimese) suurenenud 35% võrra, kuid möödunud aasta viimase kvartaliga võrreldes

vähenenud 7%. 5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid mõningases kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja

tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis 2023. aasta esimesel

poolel kasv pidurdus. 2023. aasta juuni seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 1%

madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2022) ning 77% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast

hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2023. aasta mai seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,7%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,2% ning

ettevõtetele 5,8%.

3 Statistikaameti pressiteade, 25.05.2023 - Keskmine palk oli esimeses kvartalis 1741 eurot, mediaanpalk 1424 eurot

4 Statistikaameti pressiteade, 07.07.2023 - Tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks jäi juunis toit

5 Statistikaameti pressiteade, 06.06.2023 - Vabu ametikohti oli esimeses kvartalis üle 11 000

16

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2023. aasta mais olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2022. aasta mais.

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks – tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Hinnatõus aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal. Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet. 6

6 Eesti Panga pressiteade, 20.06.2023 PROGNOOS. Aeglasem hinnatõus aasta teises pooles toetab majanduskasvu

17

7.2 Turusegmendi analüüs

7.2.1 Tartumaa elukondliku kinnisvara turg

TRENDID JA PROGNOOS

 Tartu linna korterite tehinguhinnad püsisid 2022. aastal tõusutrendis, mõjutatuna eelkõige uute korterite

hindadest. Seni langeva trendiga pakkumiste arv pööras juunis tõusule, aasta lõpus pakkumiste arvu

lisandumine taas aeglustus.

 Kliendid eelistava uusi, uuemaid või heas seisukorras kortereid renoveeritud kortermajas.

 Müügiperioodid on tüüpkorteritel keskmiselt kuni 3 kuud, oluline on seejuures õige hinnastamine pakkumisel.

 Ukraina sõja mõjul on korterite üürihinnad tõusnud.

 Pärast mitut aastat vähenemist on elamute pakkumiste arv taas tõusutrendis. Keskmine tehingu väärtus

tõuseb, kallimate majade osakaal suureneb. Kliendid eelistava uusi, uuemaid või heas seisukorras elamuid.

Tulenevalt energiakriisist pööratakse aina rohkem tähelepanu energiatõhususele, küttesüsteemile ja

ülalpidamiskuludele.

 Uusi elamuid lisandub maa piiratud ressursi tõttu linna piiresse vähe, ostjad suunduvad rõngasvaldadesse.

 2023. aasta I poolaastaks prognoosime pakkumiste arvu suurenemist. Nõudlus ja tehingute arv on hakanud

langema, sest tarbijate kindlustunne on langenud.

Haldusreformi järgselt on Tartumaal kaheksa omavalitsust – Elva, Kambja, Kastre, Luunja, Nõo, Peipsiääre ja Tartu

vallad ning maakonnakeskus Tartu linn. Tartumaa rahvaarv on pärast taasiseseisvumise järgset kahanemist

pöördunud alates 2016. aastast tõusule, olles ainuke maakond lisaks Harjumaale, kus elanikkond kasvab.

Tartu linna elanikkond on trendina kahanenud järjepidevalt alates aastast 1990, mil Tartus elas üle 114 tuhande

inimese ning saavutas madalaima taseme 2017. aastal – 93 124. Kahanemise põhjusteks on viimastel aastatel

eelkõige negatiivne rändesaldo, loomulik iive püsib väikeses plussis alates 2013. aastast. Väljaränne toimub

lähivaldadesse, mujale Eestisse ning ka Eestist väljapoole. 2017. aasta lõpu haldusreformi tulemusel liideti Tartuga

endine Tähtvere vald, mis kasvatas elanikkonda 2600 elaniku võrra. 01.01.2023 seisuga oli omavalitsuses Tartu linn

97 435 elanikku. Elanikkonna prognoos aastani 2035 näeb ette linna rahvastiku kasvamist erinevate stsenaariumite

kohaselt 98-103 tuhande elaniku tasemele. Suure tõenäosusega rahvastik lähiajal oluliselt ei kahane püsides 96-97

tuhande inimese vahel.

Tartu maakonnas on kokku pisut üle 80 000 eluruumi, neist kasutusel on u 75%. Tartu linnas on ligi 50 000 eluruumi,

sh pisut üle 40 000 korteri ja 6000 üksikelamu. Valdav osa eluruumidest on ehitusaastaga 1960-1990, iseseisvuse

perioodil on olnud juurdekasv kokku u 7000 eluruumi.

Joonis 4. Ostu-müügi tehingute aktiivsus Tartumaal ja omavalitsuses Tartu linn.

2022. aastal teostati ostu-müügi tehinguid Tartumaal kokku 6158 ja Tartu linnas 3229. Võrreldes 2021. aastaga oli

Tartumaal tehingute arvu langus u 15% ja Tartu linnas u 4%.

18

Joonis 5. Ostu-müügi tehingute aktiivsus Tartumaa omavalitsustes.

Omavalitsuste ostu-müügi tehingute aktiivsuse järjekorras ei ole muutuseid olnud. Endiselt on kõige suurema

tehingute arvuga Tartu ja Kambja vald. Vähim tehinguid maakonna lõikes tehakse Nõo vallas. 2022. aastal langes

tehingute arv igas vallas, valdade lõikes oli langus vahemikus 16-34%. Suurim langus toimus Luunja valla tehingute

arvus, muutus võrreldes eelmise aastaga u 34%. Väikseim muutus tehingute arvus toimus Nõo vallas, kus võrreldes

2021. aastaga vähenes tehingute arv u 16%.

Tehingute arv on Tartumaal üldiselt ja ka linnasiseses linnas Tartu segmentide lõikes langenud.

Tehingute arv Tartumaal ja linnasiseses linnas Tartu segmentide lõikes:

Tehingute arv Tartumaal, tk Tehingute arv Tartus, tk

2021 2022 2021 2022

Korteriomandid (eluruumid) 3727 3552 2533 2452

Hoonestatud elamumaa 815 651 206 182

Hoonestamata elamumaa 716 373 81 46

allikas: Maa-amet (seisuga jaanuar 2023)

Suurim langus on olnud hoonestamata elamumaade tehingutes. Ainukese segmendina oli 2022. aasta sarnane 2021.

aastaga Tartu linna korteriomandite (eluruumide) osas. 2022. aasta jooksul tehti Tartu linnas korteriomandi tehinguid

2452, mida on võrreldes 2021. aastaga 81 tehingut vähem (-3%). Tartumaa korteriomanditega tehti 2022. aastal 3552

tehingut, mida on võrreldes 2021. aastaga 175 tehingut vähem (-5%).

7.2.2 Hoonestamata elamumaa

NÕUDLUS

Varasematel aastatel oli Tartu maakonnas hoonestamata elamumaa tehingute arv stabiilselt u 500 tehingu läheduses,

kuid 2021. aastal toimus järsk tõus. Võrreldes 2020. aastaga tõusis tehingute arv 44%. Samas 2022. aastal toimus

tehingute arvus selge langus, aastaga tehti kõigest 373 tehingut, langus võrreldes 2021. aastaga u 48%. Tehingute

arv on viimasel aastal selgelt madalam kui vaadeldaval perioodil. Keskmise hinna kõver on seevastu kõikuva

iseloomuga. 2022. aastal oli keskmine tehinguhind 31,75 €/m2, tõus võrreldes 2021. aastaga u 18%.

19

Joonis 9. Tartumaa hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus ja pinnaühiku keskmine hind.

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja keskmine hind Tartumaa omavalitsustes 2022. aastal:

Tehingute arv, tk Keskmine hind, €/m2

Elva vald 26 18,42

Kambja vald 40 27,16

Kastre vald 33 29,72

Luunja vald 54 30,09

Nõo vald 44 19,30

Peipsiääre vald 8 3,66

Tartu linn 86 46,61

Tartu vald 82 33,97

allikas: Maa-amet

* tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse Maa-ameti tehingute andmebaasis vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Kõige rohkem tehinguid tehti 2022. aastal Tartu linnas (86) ja Tartu vallas (82), kus oli ka kõrgeim keskmine hind. Nii

tehingute arvu kui ka keskmise hinna poolest järgnevad Tartu linna naabervallad, millel on väga hea ühendus Tartu

linnaga. Madalaim tehingute arv ja keskmine hind olid Peipsiääre ja Elva vallas, mis asuvad Tartu linnast eemal ning

erinevalt ülejäänud Tartu maakonna valdadest ei olnud nimetatud piirkondades ka suuri kruntide uusarendusi, mis

veaks tehingute arvu ja hinda üles.

20

Joonis 10. Tartumaa ja linnasisese linna Tartu hoonestamata elamumaa aastane tehingute kogumaht.

Tartu maakonna (v.a linnasisene linn Tartu) tehingute kogumaht tegi 2021. aastal märkimisväärse hüppe ning tõusis

pea kaks korda võrreldes 2020. aastaga. 2022. aastal oli Tartumaa (v.a Tartu linn) tehingute kogumaht u 18,3 mln €,

mida on u 25% vähem kui 2021. aastal.

Linnasisese linna Tartu tehingute kogumaht on olnud viimastel aastatel väga hüplik, ületades 2019. aastal 11 mln € ja

2021. aastal 9 mln € piiri. 2022. aastal tehti linnasiseses linnas Tartu tehinguid 46, mida on 35 tehingu võrra vähem

kui 2021. aastal. Sarnaselt ülejäänud maakonnale langes ka linnasisese linna Tartu tehingute kogumaht 2022. aastal

võrreldes 2021. aastaga, langus u 27%.

Linnasiseses linnas Tartu ületab kruntide nõudlus pakkumist. Tehingute mahu suured muutused võivad osaliselt olla

tingitud ka kallimate kinnistute (nt korterelamute arendamiseks) tehingutest. 2020. aastal kehtinud eriolukord muutis

arendajad ettevaatlikuks ning tehingute maht sarnaste varadega vähenes tunduvalt. Tartu linn on aga piisavalt väike

turg ja selline asjaolu mõjutab koheselt ka üldist tehingute mahtu märgatavalt. 2021. aasta jooksul pandeemia mõju

kinnisvaraturule aina vähenes.

PAKKUMINE

2023. aasta alguse seisuga oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel Tartumaal 168 hoonestamata elamumaa

müügipakkumist (hinnad 6000-2 190 000 €), sh linnasiseses linnas Tartu 26 hoonestamata elamumaa

müügipakkumist (hinnad 59 900-2 190 000 €). 2022. aasta algusega võrreldes on pakkumiste arv enam-vähem

sarnases suurusjärgus. Osaliselt on märgata pakkumishindade korrigeerimist maatükkidel, mida pole poole aastaga

realiseeritud.

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

27.07.2023.a seisuga on Tartu linnas aktiivses müügipakkumises 40 elamumaa ja maatulundusmaa sihtotstarbega

krunti (sh lammutamist vajavate hoonetega pakkumised). Pakkumishinnad jäävad 4,59 €/m2 – 217 €/m2. Kõrgeima

pakkumishinnaga krunt Tammelinnas, sisaldab tehnovõrkudega liitumisi. Linnasiseses linnas on pakkumises

tavapärase suurusega krundid ning linnalähedastes asulates pigem suuremad.

Edaspidi on välja toodud avalikus pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt elamumaad või

maatulundusmaad perspektiivse elamuehtiusega ning mis on asukohalt võrreldavad. Andmed portaalist www.kv.ee.

Asukohalt võrreldav, kinnistu pindalalt võrreldav, ehitada saab projekteerimistingimuste alusel

Asukohalt kehvem, elamu ehituseks sobiv krunt.

21

Müüakse kaks kinnistut koos, projekteerimistingimused on väljastatud. Ühele kinnistule on lubatud ehitada 1

põhihoone ehitusaluse pinnaga 250m² ja 2 abihoonet. Korruselisus kuni 2. elektriliitumine olemas

7.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa)

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks on perekonnad, kes ostavad endale

hoonestamata maa, et kodu rajamisega ise tegeleda.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab asukohalt keskmisele turunõudmisele.

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamise hetkel on Tartu linnas pakkumises 40 sarnast elamumaad või

maatulundusmaad. 2023.aastal on müüdud Tartu linnas kokku 23

hoonestamata elamumaad, keskmise ühikuhinnaga 108,39 €/m2 ja

mediaanhinnaga 69,73 €/m2, keskmine krundi suurus tehingutes 1295 m2.

Turu neelduvus on hea.

Hoonestamata maa tehingud Tartu maakond, Tartu linn ajavahemikul 1.01.2023 kuni kuni 18.07.2023

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Sarnaste varade müügiperiood on kuni 6 kuud, likviidsust võib hinnata heaks

Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas

8 Hindamine

8.1 Parim kasutus (hoonestamata maatulundusmaa)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Keskmiselt hinnatud asukoht, Tartu kesklinnast ca 4,6 km kaugusel,

infrastruktuur lähistel, naabruses elamud. Miinuseks on keskmisest kõrgem

mürafoon

Õiguslikult lubatav Maatulundusmaa, üldplaneeringu järgselt on tegemist väikeelamute maaga,

planeeringu ala, kinnistu jagamiseks oleks vajalik detailplaneering.

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Finantsmajanduslikult otstarbekaim kasutus on kasutus elamumaana ja

hoonestamine elamu ja abihoonetega, osa kinnitust võib liita ka huvi korral

ka naaberkinnistutega

Omandab kõrgeima väärtuse ja Kõrgeima väärtuse omandab vara kasutusel elamumaana

22

on parimaks kasutuseks

8.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb

turuinformatsioonile.

*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.

Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad

turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust

mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida

tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik

kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete

kaudu keerukas iseloomustada.

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

Kuivõrd hinnatava vara äralõikena on eraldatud teeprojekti tarbeks ja ei ole iseseisvalt maatüki väiksuse ja kuju tõttu

kaubeldav.

Hindamise tavapraktikas on nii väikse äralõike teostamine alla kohandustäpsuse ehk alla kohandusammu 5%.

Seetõttu iseloomustab vara kui terviku turuväärtuse vähenemist äralõike väärtus mis on tuletatud läbi tervikkinnistu

maatulundusmaa ühikuhinna. Äralõike väärtusele lisandub otsene varaline kahju, kui seda esineb. Kaasnevat kahju

on käsitletud eraldi alalõigus.

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ kaugus Tartu kesklinnast (Raekoja plats); - keskmisest kõrgem mürafoon tulenevalt tugimaantee

lähedusest;

23

+ üldplaneeringu järgselt elamumaa-ala

+ vähene kõrghaljastus

- tehnovõrgud puuduvad

- ehitusõigus puudub

Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:

 hoonestamata

 asukoht Tartumaal ja sarnases turupiirkonnas;

 maa on sihtotstarbelt elamumaa või sobilik elamuga hoonestamiseks;

Valik võrreldavaid tehinguid

Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala,

m2

Tehinguh

ind, €/m2 Kirjeldus Usaldus-

väärsus

1

Tartu maakond,

Tartu vald,

Tabivere alevik

märts.23 40 000 9 336 4,28

Hoonestamata elamumaa, kinnistu on määratud üldplaneeringus

võimalikuks hoonestatavaks alaks, ehitusõigus puudub.

Juhtfunktsiooniks on määratud elamu ja- ärimaa. Elektriliitumine

võimalik ampritasuga. Juurdepääs avalikult teelt

Hea

2

Tartu maakond,

Tartu vald,

Kärkna küla

aug.22 44 000 22 800 1,93

Hoonestamata maatulundusmaa, ehitusõigus puudub, võimalik

ehitada projekteerimistingimuste alusel, krunt ümbritsetud

metsa ja jõega ning ligipääs on avalikult teelt. Kinnistule sisse

kuulub sissesõidutee, mis teenindab ainult seda kinnistut.

Elekter on põhitariiftsoonis ning kehtib ampripõhine liitumistasu.

Hea

3

Tartu maakond,

Tartu vald, Tila

küla

mai.23 46 000 5 314 8,66

Hoonestamata elamumaa, DP koostamise kohustus puudub,

ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste - krundile saab ehitada

1 põhihoone ning 2 lisahoonet. Lubatud ehitusalune pind on 400

m² ja katuse kõrgus 8 m. Elektriliitumine olemas, kinnistul kaev,

kanalisatsioon lahendatakse lokaalselt, juurdepääs avalikult

teelt

Hea

4

Tartu maakond,

Tartu vald, Tila

küla

juuni.23 49 500 4 150 11,93

Hoonestamata elamumaa, DP koostamise kohustus puudub,

ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste - krundile saab ehitada

1 põhihoone ning 2 lisahoonet. Lubatud ehitusalune pind on 400

m² ja katuse kõrgus 8 m. Elektriliitumine olemas, kinnistul kaev,

kanalisatsioon lahendatakse lokaalselt, juurdepääs avalikult

teelt

Hea

5

Tartu maakond,

Tartu linn,

Vorbuse küla

sept.22 79 000 6 513 12,13

Hoonestamata elamumaa, DP koostamise kohustus puudub,

ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste - krundile saab ehitada

1 põhihoone ning 2 lisahoonet. Lubatud ehitusalune pind on 400

m² ja katuse kõrgus 8 m. Elektriliitumine olemas, kinnistul kaev,

kanalisatsioon lahendatakse lokaalselt, juurdepääs avalikult

teelt

Hea

6

Tartu maakond,

Luunja vald,

Põvvatu küla

juuli.23 77 000 8 994 8,56

Kehtiv DP, ehitusõigus 3 hoone ehitamiseks, maksimaalse

ehitusalune pind 400 m2, sellest 240 m2 elumajale. Lubatud

kõrgus elumajale on 8,0 m ja teistele hoonetele 5,0 m.

Elektriliitumine krundi piiril, veevarustus puurkaevust (lokaalne

puurkaev 3-le majapidamisele). Kanalisatsioon lahendatakse

lokaalselt

Hea

7

Tartu maakond,

Tartu vald, Tila

küla

mai.22 73 000 12 685 5,75

Hoonestamata maa, ehitusõigus müügi hetkel puudub, DP

koostamise kohustusega alal, üldplaneeringu järgselt

väikeelamu maa-ala, elektriliitumine puudub, tehnovõrgud

puuduvad

Hea

Eelistatud on ajaliselt võimalikult värskeid tehinguid, mis on hinnatavaga sarnaselt elamumaad. Kohandamiseks on

valitud tehingud nr 1, 3, ja 7, kuna need on hinnatavaga paremini võrreldavad kinnistu pindala ja asukoha poolest.

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad.

24

Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara

väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. Kohandusi ei ole tehtud.

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatavas

piirkonnas, kuid võrreldes hinnatava varaga väiksema mürafooniga piirkonnas,

kohandusi saavad kõik tehingud, vastavalt kolmas tehing vähem, kuivõrd

paikneb kesklinnast kaugemal, vastavalt -10% ja -5%.

Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, vähese mahasõidu teega

kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega

kinnistud. Kohandusi tehtud ei ole

Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui

väikesema üldpinna kinnistu ühikuhind. Kohanduse saab teine tehing -5%, kuna

on hinnatavast väiksem.

Tehnovõrgud Tehnovõrkudega varustatud hoonestamata kinnistud on kõrgema

hinnatasemega kui tehnovõrkudega varustamata kinnistud. Esimene ja kolmas

tehing saavad kohanduse -10%.

Ehitusõigus Kinnistute, millistele on määratud ehitusõigus, hinnatase on kõrgem, peamiselt

on määravaks ehitisealune pind, hoonete arv ja sihtostarve.

Kohanduse saavad teine esimene ja kolmas tehing, kuna neile on ehitusõigus

antud.

Maatüki kuju ja haljastus Enimnõutud on kompaktsed, haljastatud, kasutuspiiranguteta maaüksused.

Kohandusi ei ole tehtud, kuna võrreldavad maatükid on parema kujuga aga

madalahaljastusega.

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.

Võrdlustabel

25

elamumaad Tartu maakond, Tartu vald, Tila küla Tartu maakond, Tartu vald, Tila küla Tartu maakond, Luunja vald,

Põvvatu küla hinnatav

hind (€) 46000 73 000 € 77000 x

hind (€/m2) 8,66 € 5,75 € 8,56 € x

tehingu aeg mai 2023 mai 2022 juuli 2023 juuli 2023

aja kohandus 0% 0% 0%

ajaldatud hind (€/m2) 8,66 € 5,75 € 8,56 €

asukoht piirkonna siseselt

Keskmiselt hinnatud asukoht Tartu

vallas, Tila külas. Tartu kesklinn

(Raekoja plats) ca 7,3 km kaugusel,

väljakujunemata hoonestusega

piirkond

hinnatavast parem

Keskmiselt hinnatud asukoht Tartu

vallas, Tila alevikus. Tartu kesklinn

(Raekoja plats) ca 7 km kaugusel

hinnatavast parem

Keskmiselt hinnatud asukoht Luunja

vallas, Põvvatu külas. Tartu kesklinn

(Raekoja plats) ca 10 km kaugusel

hinnatavast parem

Keskmiselt hinnatud asukoht Tartu

linnas, Tähtvere külas, Tartu

kesklinn (Raekoja plats) ca 5 km

kaugusel, piirneb tugimaanteega,

kõrgem mürafoon

asukoha kohandus -10% -10% -5%

juurdepääsu kirjeldus Juurdepääs avalikult kruusakattega

teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult teelt,

kruusakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult teelt, kuid

arenduse siseselt rajamata,

samaväärne

juurdepääs avalikult teelt, kõvakate,

osaliselt rajatud, osaliselt rajamata,

keerukas mahasõit

juurdepääsu kohandus 0% 0% 0%

kinnistu pindala (m2) 5 314 12685 8 994 14 514

kinnistu pindala kohandus -20% 0% -10%

tehnovõrkude kirjeldus

Elektriliitumine olemas, olemas

puurkaev, kanalisatsioon puudub,

parem

puudub, samaväärne

Elektriliitumine olemas, olemas

puurkaev, kanalisatsioon puudub,

parem

Tehnosüsteemid puuduvad,

maatükki läbib el.liin

tehnovõrkude kohandus -10% 0% -10%

Ehitusõiguse kirjeldus

Ehitusõigus läbi

projekteerimistingimuste - krundile

saab ehitada 1 põhihoone ning 2

lisahoonet. Lubatud ehitusalune

pind on 400 m² ja katuse kõrgus 8

m, parem

ehitusõigus müügi hetkel puudus,

hiljem kehtestatud detailplaneering

samaväärne

Kehtiv DP - ehitusõigus on kuni

kolmele hoonele ehitusaluse

pinnaga kokku 400 m2, sellest 240

m2 elumajale, parem

DP puudub, maatulundusmaa,

üldplaneeringu järgselt elamu maa-

ala, pigem üks elamu aga võimalik

võib olla kaheks jagamine

ehitussõiguse kohandus -10% 0% -10%

kinnistu kuju ja haljastus

kirjeldus

madalhaljastus, kujult kompaktne,

samaväärne

madalhaljastus, kompaktne,

samaväärne

madalhaljastus, kujult kompaktne,

samaväärne

kõrghaljastus, kujult

ebakorrapärane

kinnistu kuju ja haljastus

kohandus 0% 0% 0%

kohanduste summa -50% -10% -35%

kohandatud hind (€/m2) 4,33 € 5,18 € 5,56 €

kohanduste absoluutsumma 50% 10% 35%

kaal 0,20 0,50 0,30

kaalutud keskmine ehk turuväärtus (€/m2) 5,12 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Ühikuhinnaks saame seega 5,12 €/m2.

Äralõike (pindalaga 256 m2) väärtuseks saame 5,12 €/m2 x 256 m2 = 1310,72 eurot Äralõike (pindalaga 614 m2) väärtuseks saame 5,12 €/m2 x 614 m2 = 3143,68 eurot Äralõike (pindalaga 24 m2) väärtuseks saame 5,12 €/m2 x 24 m2 = 122,88 eurot Äralõike (pindalaga 926 m2) väärtuseks saame 5,12 €/m2 x 926 m2 = 4741,12 eurot

Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi

täpsusega.

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindaladega 256 m2,

614 m2, 24 m2 ja 926 m2

Otsese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

26

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2 siis kinnisasja

tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest

tulenevat täiendavat otsest kahju ei esine, äralõiked on kas maatüki nurgast mida on nagunii keerukas kasutada või

nii kitsa siiluna et mõju ei avalda. Maatükile juurdepääs tuleb idasuunalt ja läänepoolne suletakse aga hinnanguliselt

sellega juurdepääs pigem paraneb ja võrreldes olemasolevaga ei halvene. Kuid esineb mõningane kahju

kaitsehaljastuse vähenemisega, kuna visuaalselt ja plaanide järgselt tuleks mõned teeäärsed puud tee laiendusega

eemaldada. Hindaja on arvestanud 8 puu asendamise/täiendava istutamise kuluga.

Vastavalt kinnisasja erakorralise hindamise korrale lähtutakse istandike või muu taimestiku hävimise hindamisel

järgmisest:

1) koduaia dekoratiivtaimede ja mitmeaastaste aiataimede hävimisega põhjustatud kahju hinnatakse kulupõhiselt

tegelikult tehtud kulude (soetusmaksumus) või hinnakirjade alusel hinnatud kuludena (eeldatav soetusmaksumus);

Hinnataval varal ja piirkonnas paikneb lehtpuu segamets (haavad, kased, kastanid, lepad, pajud, lisaks üksikud

tammed, mis ei jää äralõike alale). Lähima võimaliku kõrgusega (2 – 3 m) on Tartu puukoolis pakkumises

hobukastani istikud hinnaga 49,5 eurot per tükk ja arukase istikud 39,5 eurot per tükk. Kuna arukase istikud on hetkel

laost otsas ehk ei ole füüsiliselt pakkumises on aluseks võetud hobukastani istiku hind.

https://juhanipuukool.ee/est/taimed/ilupuud/hobukastanid

Istikute kulu kokku on seega:

8 tk * 49,50€= 396 eurot.

Istutamiskuluks on arvestatud ca 100 eurot ja istikute transpordiks ka 50 eurot.

Saamata jäänud tulu hindaja ei tuvastanud ehk seda ei esine.

Otsene kaasnev kahju on kulupõhiselt seega kokku:

396€ (istikud)+ 100 € (istutamine)+ 50 € transport= 546 eurot.

Saamata jäänud tulu hindaja ei tuvastanud.

27

9 Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 256 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on 1310,72

(üks tuhat kolmsada kümme eurot ja seitsekümmend kaks senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike

pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 614 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on 3143,68

(kolm tuhat ükssada nelikümmend kolm eurot ja kuuskümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna

maatüki äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 24 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on 122,88

(ükssada kakskümmend kaks eurot ja kaheksakümmend kaheksa senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki

äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 926 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr 266604,

aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on 4741,12

(neli tuhat seitsesada nelikümmend üks eurot ja kaksteist senti) ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike

pinnale.

Hinnatava vara, äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa

100%, registriosa nr 266604, aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kompleksne harilik väärtus

(turuväärtus) väärtuse kuupäeval on 9 318,40 (üheksa tuhat kolmsada kaheksateist eurot ja nelikümmend senti)

ehk 5,12 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale

Hinnatava vara, äralõiked pindaladega 256 m2, 614 m2, 24 m2 ja 926 m2, kinnistust, maatulundusmaa 100%,

registriosa nr 266604, aadressil Kitse, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, äralõigete tõttu otseselt kaasnev

varaline kahju väärtuse kuupäeval on 546 (viissada nelikümmend kuus) eurot.

Saamata jäävat tulu ei esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtustele ei lisanud käibemaksu.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa nr 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

28

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

Asukoht

29

30

Maa-ameti aerofoto 2023.05.10

31

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

32

Lisa 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

33

Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav

hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele,

sh hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga

kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud

toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Töö nr 240122 -104- 51036, vara parima kasutuse analüüs

Tellija Transpordiamet

Aadress Niida, Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harju maakond

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasjast, registriosa nr 7340450, mille koosseisu kuulub hoonestamata maatulundusmaa (katastritunnus 24501:001:0729), pindalaga 12458 m² eraldatav osa pindalaga ca 1700 m2.

Eesmärk Vara parima kasutuse analüüs maatükkide vahetamise eesmärgil.

Hindamisaruande kuupäev 29.01.2024

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 /digitaalselt allkirjastatud/

2

Sisukord

1. Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5

2. Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5

3. Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5

4. Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6

5. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 6

6. Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7

6.1. Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7

7. Katastriüksus Niida .................................................................................................................................................. 10

8. Tehnosüsteemid ...................................................................................................................................................... 15

9. Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .................................................................................................... 15

10. Kestlikkus ................................................................................................................................................................. 15

11. Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 15

11.1 Makromajanduse ülevaade ................................................................................................................................. 15

11.2. Harjumaa elukondliku kinnisvara turg ................................................................................................................ 18

11.3. Hoonestamata äri- ja tootmismaade turg Harjumaal .......................................................................................... 22

11.4. Konkureeriva pakkumise ülevaade .................................................................................................................... 25

11.5. Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa tervikuna) ................................................................ 25

12. Parim kasutus .......................................................................................................................................................... 26

13. Kokkuvõte ................................................................................................................................................................ 27

3

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasjast, registriosa nr 7340450, mille koosseisu kuulub

hoonestamata maatulundusmaa (katastritunnus 24501:001:0729), pindalaga 12458

m² eraldatav osa pindalaga ca 1700 m2.

Aadress Niida, Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harju maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 24501:001:0729

Riigivara registri kood ja

riigivara valitseja

KV71098

Valitseja Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (70000734), valitsema volitatud

asutus Maa-amet (70003098)

Sihtostarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala 12458 m²

Katastriüksuse hoonestus Puudub

Detailplaneering ja

ehitusõigus

DP puudub.

Detailplaneering puudub, ehitusõigus määramata. Menetluses Jõelähtme

üldplaneeringu järgselt keskuse maa-ala, kehtiva üldplaneeringu järgselt

väikeelamumaa ja rohumaa.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud turuväärtuse hindamiseks finantsaruandluse eesmärgil.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 22.01.2024

Väärtuse kuupäev 22.01.2024

Hindamisaruande kuupäev 29.01.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kinnistu andmed: Niida (katastritunnus 24501:001:0729), kinnistu registriosa nr

7340450, pindala 12458 m², sihtotstarve maatulundusmaa 100%, hoonestamata,

hinnatav ala vahetamise eesmärgil ca 1700 m2 vastavalt kirja manusesse lisatud

asendiplaanile.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

4

Kokkuvõte

Hinnatava vara, hoonestamata kinnisasjast, registriosa nr 7340450, mille koosseisu kuulub hoonestamata

maatulundusmaa (katastritunnus 24501:001:0729), pindalaga 12458 m² eraldatav osa pindalaga ca 1700 m2

asukohaga Niida, Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harju maakond parimaks kasutuseks on tulenevalt maatüki kui

terviku kasutusest on kasutus äriotstarbelise või segakasutusega (äri- ja elukondlik) arenduskinnistuna.

Hinnatav Niida kinnistu reg osa nr 7340450 ja võrreldav Kitse kinnistu reg osa nr 266604 oleksid oma sihtotstarbelt ja

kasutuselt (üldplaneeringus vastavalt väikeelamumaa ja väikeelamumaa ning rohumaa, suurema trassi ääres ja tankla

naabrus) sarnased parima kasutuse osas Jõelähtme kehtiva üldplaneeringu järgselt.

Uue, menetluses Jõelähtme valla üldplaneeringu järgselt ei ole parimad kasutused sarnased, kuivõrd uues

üldplaneeringus on Niida kinnistu ala keskuse maa-ala. Reeglina võetakse ehitusõiguse määramisel arvesse ka uue

planeeringu seisukohti ka juhul kui see ei ole veel kehtestatud, kuivõrd uuem planeering kajastab uuemaid

planeerimiskavatsusi.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected]

/digitaalselt allkirjastatud/

5

Hindamise alused

1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

Hindamisel kasutatavad mõisted

2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning

ilma sunduseta. (EVS 875:1)

2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1)

2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

2.6 Rahavoog (cash flow, CF) on varaga seotud raha sissetuleku ja väljamineku summa mingi ajaperioodi jooksul. (EVS

875:9)

2.7 Diskontomäär (discount rate, i) on tulumäär, mille abil tulevased rahavood arvutatakse nüüdisväärtusesse. (EVS

875:9)

2.8 Kapitalisatsioonimäär (capitalisation rate, R) on tulumäär, mille abil ühe (tavaliselt esimese) aasta tulu arvestatakse

väärtuseks. (EVS 875:9)

2.9 Vakantsimäär (vacancy rate) on vabade pindade osatähtsus kogu rendipinnast, väljendatuna protsentides.

Vakantsimäär väljendab pindasid, mis on vakantsed ja valmis väljarentimiseks ja ka neid, mis vajavad korrastamist või

remonti pärast rentniku väljakolimist. Kõrge vakantsimäär on märk sellest, et turu pakkumine ületab nõudlust. Mida

kõrgem on vakantsimäär, seda enam väheneb renditulu ja rahavoog tulutootvalt kinnisvaralt. (EVS 875:9)

Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed.

3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute

õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt

tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus

ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see

käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

3.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma

hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui

käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult

kokku leppida.

3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse

selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud

vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud

visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste,

rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

6

3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle

läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa

võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastusohu avastamiseks

vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse

ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud

viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,

et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu

avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

Hinnatav vara

Reg osa nr 7340450

Katastritunnus 24501:001:0729

Sihtostarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala 12458 m²

Aadress Niida, Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harju maakond

Vara liik Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Koormatised ja kitsendused Kanded puuduvad.

Hüpoteegid Kanded puuduvad

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

Haldusvorm Kinnistu haldamisega tegeleb omanik.

Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Tellimus ekspertarvamuse teostamiseks on esitatud tellija esindaja Riin Kodu poolt

08.01.2024 e-maili teel.

AS Aqua Marina on avaldanud soovi saada rahalise hüvitise asemel vahetusmaad

ning on välja pakkunud, et Kitse kinnistust tehtavate äralõigete vastu võiks sobida ca

1700 m2 suurune maatükk Maa-ametile kuuluvast Niida kinnisasjast (24501:001:0729,

Harju maakond, Jõelähtme vald, Jõelähtme küla), mis jääb 1 Tallinn-Narva km 16,7-

26,5 Maardu-Jägala lõigu rekonstrueerimise eelprojekti kohaselt Niida kinnisasjast üle,

kui teeprojekt realiseeritakse. Nimetatud projekti käigus tekib Niida kinnisasja

killustatus, mille tulemusel jääb läänepoolsesse ossa ca 1700 m2 suurune maa-ala:

7

Tegemist on ilma viirutamata alaga Niida kinnisasja lääne küljes (keskosas rohelisega

märgitud Ramp R1.4).

KAHOS § 24 lg 3 p 1 ütleb, et vahetatakse ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi.

KAHOS § 24 lõikes 3 märgitud kaks eeldust peavad olema täidetud üheaegselt.

Oluline on märkida, et turupiirkondade erinevusele või sarnasusele saab hinnangu

anda konkreetse vara kontekstis. Vara kohta koostatud parima kasutuse analüüs peab

andma vastuse, kas varad konkureerivad omavahel vara tüübist tulenevalt.

Kui parima kasutuse analüüsi tulemusel selgub, et KAHOS § 24 lõige 3 p 1 eeldus ei

ole täidetud, siis sisuliselt puudub vajadus edasiste hindamistoimingute tegemiseks.

Väärtuse kuupäev 22.01.2024

Ülevaatuse kuupäev 22.01.2024

Ülevaatuse ulatus Teostatud on maaüksuse ülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder

Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid

Andmeallikad Kinnistusregistriosa väljavõtted (seisuga 25.01.2024)

Päring ehitisregistrist www.ehr.ee (seisuga 25.01.2024)

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (seisuga 25.01.2024)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (seisuga 25.01.2024)

Jõelähtme valla koduleht, sh planeeringute info (seisuga 25.01.2024)

Hinnatava vara iseloomustus

Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Harju maakonnas, Jõelähtme vallas, Jõelähtme külas, Peterburi

maantee (Tallinn-Narva tee) ääres. Kaugus Tallinna kesklinnast (Viru väljakust) on u 23

km. Asukoht piirkonna siseselt on keskmiselt hinnatud, äriliselt hea Peterburi mnt

naabruse tõttu.

8

Allikas: kaart.delfi.ee/

Piirkonna hoonestus

Maa-ameti fotolao aerofoto

2023-04-17 (hinnatava osa

paiknemine ligikaudselt

punasega kontuuriga)

Tankla, eramud ja veel hoonestamata maad, veidi eemal ka tootmishooned.

allikas: Maa-amet geoportaal/fotoladu

Infrastruktuur Lähim kool, lasteaed, kauplus ca 5 km Kostiveres, naabruses tanklapood

Bussipeatus ca 130 m

Haljastus ja heakord Valdavalt rohumaa.

Veekogud Naabruses puuduvad, meri nn linnulennult ca 4 km.

Ohtlikud käitised Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduses andmed puuduvad, kuid menetluses

üldplaneeringu plaanil paikneb hinnatav osa ohtliku ehitise ohualas (tankla).

Õhu saastatus ja müra Õhu saastatus ja müratase on keskmisest kõrgem, läheduses suure

liiklusintensiivsusega Tartu mnt

9

allikas: Maa-amet geoportaal/mürakaart

Juurdepääs Tallinn-Narva teelt, Jõelähtme tee (tee nr 11259) kaudu. Asfalteeritud, seisukord hea,

avalik kasutus (põhi- ja kõrvalmaantee).

allikas: Maa-amet geoportaal/teeregister

Mööduv liiklusvool ja

nähtavus

Hea nähtavus Tallinn-Narva teelt

Kergliiklusteed ja avalikud

puhkealad

Vahetus naabruses puuduvad

Parkimine Võimalik maatükil

10

Katastriüksus Niida

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Katastritunnus 24501:001:0729

Sihtostarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse pindala 12458 m², sellest hinnatav osa 1700 m²

Kõlvikuline jaotus ja

maksustamishind

Looduslik rohumaa 12458 m²

11

allikas: minu.kataster.ee

Hinnatud kui looduslik rohumaa.

Maatüki kuju ja reljeef Maatükk on kompaktse kujuga ja tasase pinnareljeefiga

Maatüki haljastus ja heakord Rohumaa

Üldplaneering Jõelähtme Vallavolikogu 31.03.2014 otsusega nr 59 kehtib alal Jõelähtme

Vallavolikogu 29.04.2003.a otsusega nr 40 kehtestatud Jõelähtme valla üldplaneering:

Jõelähtme valla üldplaneeringu maakasutusplaani järgselt osaliselt rohumaa, osaliselt

väikeelamumaa, drenaazikuivendusega kuivendatud maa.

Jõelähtme valla uue menetluses üldplaneeringu järgselt keskuse maa-ala.

12

Väljavõte üldplaneeringu seletuskirjast: Keskuse maa-ala iseloomustab mitmekesisus, erinevate kasutamisvõimalustega avatud avaliku ruumi olemasolu. Keskuse maa-alal võivad kontsentreeritult asuda elamu, ameti- ja valitsushoonete, kaubandus- ja teenindushoonete, büroo, kultuuri- ja spordihoonete, ühtselt toimiva kaubandus-, teenindus- ja meelelahutuskeskuse, vaba aja veetmise ning muude keskusesse sobivate maakasutuse juhtotstarbega maa-alad, sh haljasalad ja parkmetsad.

Detailplaneering ja

ehitusõigus

Jõelähtme vallas kehtestatud ja hetkel menetluses olevate detailplaneeringutega on

võimalik tutvuda kasutades planeeringute infosüsteemi Evald, mille järgselt hinnatava

maatüki osas detailplaneering puudub.

13

Realiseerimata ehitusõigus Ehitusõigus on määramata ja realiseerimata.

Hoonete arv Visuaalsel vaatlusel ja ehitisregistri andmetel hoonestus puudub.

Rajatised Puuduvad, v.a sidetrass

Hinnatava osa plaan

Viirutamata alaga Niida kinnisasja lääne küljes (keskosas rohelisega märgitud Ramp

R1.4).

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele

Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmetel on järgmised kitsendused:

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd (kattuv ala kokku 9104.09 m2), ja sideehitise

kaitsevööndid (kattuv ala kokku 191.43 m2), muinsuskaitseala või kinnismälestise ala

(kattuv ala kokku 12457.73m2) muinsuskaitseala või kinnismälestise kaitsevöönd

(kattuv ala kokku 3920.84 m2) ja planeeringu ala (kattuv ala 12323.85 m2).

Sh jääb hinnatavale alale kivikalme muinsuskaitseala või kinnismälestise kaitsevöönd.

Kaitsevöönditega peab arvestama hoonestuse planeerimisel, ehitusõiguse

saamiseks on vajalik detailplaneering (tiheasutusala, planeeringu ala).

Rebala muinsuskaitsealal kehtivad järgmised kitsendused:

14

1) ajalooliselt väljakujunenud kruntide (kinnistute) piiride muutmiseks ning kruntimiseks, ehitiste püstitamiseks, neile peale- ja juurdeehitamiseks, ehitiste lammutamiseks ja krundi maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks on vajalik igakordne Muinsuskaitseinspektsiooni ja Jõelähtme Vallavalitsuse luba;

2) ehitamine, konserveerimine ja restaureerimine muinsuskaitsealal peab toimuma viisil ja materjalidega, mis arvestavad nii ehitise kui ka muinsuskaitseala arhitektuurilist ja ajaloolist väärtust. 4. Muinsuskaitsealale ei kehtestata kaitsevööndit. 5. Muinsuskaitsealal asuvatele kinnismälestistele kehtestatakse kaitsevööndid. 6. Muinsuskaitsealal asuvate kinnismälestiste ja nende kaitsevööndite kasutamisel kehtivad järgmised kitsendused:

1) maaharimiseks, ehitiste püstitamiseks, teede, kraavide, trasside rajamiseks ning muudeks mulla- ja ehitustöödeks, puude ja põõsaste istutamiseks, mahavõtmiseks ja juurimiseks on vajalik Muinsuskaitseinspektsiooni luba;

2) mälestiste ümberpaigutamiseks, ümber- ja sisseehitamiseks, konserveerimiseks, restaureerimiseks ja remondiks, mälestisele seda kahjustavate või selle ilmet muutvate objektide paigaldamiseks, samuti muul viisil mälestise ilme muutmiseks on vajalik Muinsuskaitseinspektsiooni ja Jõelähtme Vallavalitsuse luba.

15

Tehnosüsteemid

Vesi ja kanalisatsioon Puuduvad

Elekter Puudub, el.liin põhjasuunl

Gaas Puudub

Teised tehnosüsteemid Maatükki läbib sidetrass

Tehnosüsteemide kirjeldus Maatükil väljaehitamata

Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik

Hindajale teadaolevalt puuduvad hinnatava vara osas kehtivad üüri- või rendilepingud.

Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

Hindaja hinnangul on hinnataval on hinnataval varal võimalik järgida kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja

hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

Turuanalüüs

11.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel langes sisemajanduse koguprodukt (SKP) võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 2023.

aasta teises kvartalis 2,9%. Jooksevhindades moodustas SKP 9,4 miljardit eurot. Vaatamata teises kvartalis tuntavalt

aeglustunud inflatsioonile ei ole üldine majandusolukord oluliselt paranenud, siiski oli teise kvartali majanduslangus

16

veidi aeglasem kui eelnevatel kvartalitel. Tegevusalade lõikes tuli suurim positiivne panus kaubandusest ja tuntav

positiivne panus tuli ka kinnisvaraalasest tegevusest. Suurim majanduse pidurdaja oli veonduse ja laonduse tegevusala,

märkimisväärne negatiivne panus oli ka energeetikal ja ehitusel. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP

vähenes võrreldes esimese kvartaliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta teise kvartaliga 3,0%. 1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2023. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides püsivhindades

kokku 12% vähem kui aasta varem samal perioodil. Ainult kohalikku ehitusturgu arvestades vähenes ehitusmaht 14%.

Eesti ehitusettevõtted ehitasid 1,019 miljardi euro eest, sellest hooneid 646 miljoni ja rajatisi 373 miljoni euro eest.

Eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 13% ning rajatisi 9% vähem. Ehitusturgu mõjutab jätkuvalt nii

ehitushindade kasv, intressimäärade tõus kui ka tarbija kindlustunde vähenemine. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim

hoonete ehitusmahtude vähenemine ja seda peamiselt hoonete remondi- ja rekonstrueerimistööde vähenemise tõttu.

Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 2113 uut eluruumi ehk 12% rohkem kui aasta varem. Ligi pooled valminud

eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tartumaa ja Tallinna lähiümbruse vallad. Nõudlus uute eluruumide järele

väheneb. Ehitusluba väljastati 855 eluruumi ehitamiseks, mida on 41% vähem kui aasta varem. Eelistatuim elamutüüp

oli eramu. Kasutusse lubati 214 mitteelamut kasuliku pinnaga 136 700 ruutmeetrit. Enim lisandus uut tööstus-, büroo-

ja kaubandushoonete pinda. Võrreldes mullusega kasutusse lubatud mitteelamute pind suurenes, kuid maht vähenes.2

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2023. aasta teises kvartalis 1873 eurot ehk 12,4% kõrgem kui

eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli teises kvartalis 1524 eurot. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk

teises kvartalis kõrgeim info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Madalaim oli

keskmine palk aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate tegevuste ja kinnisvaraalase tegevuse alal. Kõrgeim

brutokuupalk oli Harju (sh Tallinn) ja Tartu maakonnas, madalaim aga Valga ja Hiiu maakonnas. Võrreldes aasta taguse

ajaga tõusid palgad kõige rohkem Ida-Viru ja Rapla maakonnas. 3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2023. aasta oktoobris -35, mis on 10 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 49 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel langes tarbijahinnaindeks oktoobris võrreldes septembriga 0,4% ning tõusis võrreldes eelmise

aasta oktoobriga 4,9%. Mulluse oktoobriga võrreldes olid kaubad 3,7% ja teenused 7,0% kallimad. 2022. aasta

oktoobriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide kallinemine, bensiin oli 5,4%

1 Statistikaameti pressiteade, 31.08.2023 - Teises kvartalis majanduslanguse tempo aeglustus 2 Statistikaameti pressiteade, 28.08.2023 - Teises kvartalis vähenes ehitusmaht 12%

3 Statistikaameti pressiteade, 25.08.2023 - Keskmine palk oli teises kvartalis 1873 eurot, mediaanpalk 1524 eurot

17

ja diislikütus 11,9% odavam. Septembriga võrreldes mõjutas tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookide

1,1% odavnemine. 4

2023. aasta teises kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 079 vaba ametikohta, mida

on 17% vähem kui mullu samal ajal. Tööandja algatusel lahkus ametist üle 6000 inimese. Teises kvartalis oli nii vabade

kui ka täidetud ametikohtade koguarv veidi üle 617 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse

tegevusaladel. Enamik vabadest ametikohtadest asusid Harjumaal (sh Tallinnas), järgnesid Tartumaa ja Pärnumaa.

Teises kvartalis võeti tööle 53 849 ja töölt lahkus 51 500 inimest. Tööandja algatusel lahkus ametist 6341 töötajat ja see

moodustas 12% kõigist töölt lahkunutest. 5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid mõningases kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja

tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis 2023. aasta esimesel

poolel kasv pidurdus. 2023. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 9%

madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2022) ning 62% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast

hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2023. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 4%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,7% ning

ettevõtetele 6,7%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2023. aasta septembris oli laenukäive väiksem ja laenujääk suurem kui 2022. aasta septembris.

4 Statistikaameti pressiteade, 07.11.2023 - Tarbijahinnaindeksi suurim mõjutaja oli oktoobris toit

5 Statistikaameti pressiteade, 05.09.2023 - Vabu ametikohti oli teises kvartalis üle 11 000

18

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga majandusprognoosi järgi pöördub Eesti majandus uuesti kasvule 2024. aastal, kuid pärast kaheaastast

langusperioodi kujuneb taastumine aeglaseks. Samas on väga kiire hinnatõus Eestis läbi saanud. 2023. aasta

majanduslanguseks prognoosib keskpank 2,2% ja 2024. aasta majanduskasvuks 1,4%. Mõnevõrra kiiremat, 4%

suurust majanduskasvu võib Eestis oodata 2025. aastal. Majanduse seis on tavapärasest kehvem, kuid kõik sektorid

pole sama halvas olukorras. Suuremad tagasilöögid on tabanud tööstussektorit, kus tellimuste vähesuse tõttu on tulnud

ka töötajate hulka vähendada, samas kui teenustesektoris on hõive püsinud kasvutrendil. Tööotsijate arvu kasv toob

omakorda kaasa palgakasvu aeglustumise. Palgakasv jääb kahel järgmisel aastal 6% lähedusse. Inflatsioon jätkab

aeglustumist. Augustiks 4,6%ni alanenud tarbijahindade inflatsioon jääb 4-5% vahele 2023. aasta lõpuni. 2024. aastal

kallineb tarbijakorv 3,4%, kusjuures suurem osa hinnakasvust tuleb käibemaksu tõusust. Kui eelarve tasakaalu püsivalt

parandavaid otsuseid ei tehta, siis jääb riigieelarve tulevastel aastatel ulatuslikku puudujääki. Püsiv puudujääk tähendab

ka kestvat survet hindade tõusuks, mis mõjutab halvasti Eesti konkurentsivõimet. Teadmatus eelseisvatest

maksumuudatustest teeb ettevõtetele investeerimisplaanide tegemise raskemaks ja see kahjustab majanduse

kasvuvõimekust. Majanduse pikaajalise kasvuvõimekuse tõstmisel on ettevõtluskeskkonna parandamisest ja

administratiivsete tõkete eemaldamisest rohkem abi kui eelarvestiimulitest. 6

11.2. Harjumaa elukondliku kinnisvara turg

TRENDID JA PROGNOOS

 2022. aastal vähenes üldine ostu-müügi tehingute aktiivsus võrreldes 2021. aastaga Harjumaal u 21% ja

Tallinnas u 14%. 2023 I poolaastal oli Tallinna ja Harjumaa tehingute maht u 40% 2022. aasta mahust.

 Kui 2022. aastal korterite hinnatõus jätkus, siis 2023 I poolaastal on hinnatõus pidurdunud. Hinnatõusu taga

on eelkõige olnud uusarenduste korterid – 2022. aastal tehti u 25% tehingutest uute korteritega, 2023 I

poolaastal oli vastav näitaja u 28%. Korterite keskmine pakkumishind on endiselt kõigi aegade kõrgeimal

tasemel.

 Hinnatundlik klient on valmis ostma eramu väljaspool Tallinna linna kuni 50 km kaugusel ja enim otsitakse

sissekolimiseks valmis eramut.

 Kõrgete energiahindade tõttu on soositud kombineeritud ja säästlike küttelahenduste ja funktsionaalse

planeeringuga eramud. Vähemsoositud on vanemad suure üldpinna ja vananenud küttelahendusega eramud.

 Nii hoonestamata kui ka hoonestatud elamumaade tehinguaktiivsus on kogu Harjumaal 2023. aasta jooksul

langenud.

6 Eesti Panga pressiteade, 26.09.2023 PROGNOOS. Majandus on visa taastuma

19

Joonis 1. Ostu-müügi tehingute aktiivsus Harjumaa omavalitsustes 2023 I poolaastal.

Joonis 2. Ostu-müügi tehingute aktiivsus Harjumaal ja Tallinnas 2023 I poolaastal.

Tehingute arv Harjumaal ja Tallinnas segmentide lõikes:

Tehingute arv Harjumaal, tk Tehingute arv Tallinnas, tk

2022 2023 I pa 2022 2023 I pa

Korteriomandid (eluruumid) 12 815 5549 9650 4359

Hoonestatud elamumaa 1483 550 278 106

Hoonestamata elamumaa 900 355 52 27

allikas: Maa-amet (seisuga august 2023)

Harjumaa hoonestamata elamumaa

Hoonestamata elamumaaga oli Harjumaal 2023. aasta septembri alguse seisuga toimunud 538 ostu-müügi tehingut,

mida on umbes 25% vähem võrreldes 2022. aasta sama perioodiga. Vaatamata tehingute arvu järsule langusele on

elamumaade keskmine hinnatase püsinud kogu aasta stabiilsena 53 €/m2 piires. Viimase viie aasta kõige aktiivsem

tehingute aasta oli 2021 ning kõige vähem tehinguid tehti 2022. aastal. 2021. aastal mõjutasid elamumaa sektoris

tehinguaktiivsuse tõusu tugev palgakasv eelnevatel perioodidel, pensionisambast väljavõetud raha, vabade vahendite

akumuleerumine, rahapaigutused inflatsioonilises keskkonnas. Lisaks on võimalik, et 2020. ja 2021. aasta koroonakriis

ning sellega kaasnenud tööharjumuste ja eluviiside muutus oli üks põhjustest, mis andis veelgi hoogu just elamumaa

sektorile. Märgatav tehingute arvu kukkumine sai alguse aga 2022. aastal ning on jätkunud 2023. aasta teise pooleni.

Tehingu aktiivsuse languse põhjuseks 2022. ja 2023. aastal on järsk inflatsiooni ning ehitushindade tõus, EURIBORi

kaudu on tõusnud ka laenu hind, mis on jahutanud Eesti majandust. On tõenäoline, et 2023. aasta tuleb eelmisest

aastast veel väiksema tehinguaktiivsusega ning suurt hindade muutust näha ei ole.

20

Joonis 3. Harjumaa hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus ja keskmine pinnaühiku hind.

Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed

vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Elamumaa tehingutes kehtib üldjuhul seaduspärasus, et

suurema pindalaga kinnisasjade ühikuhind on madalam võrreldes väiksemate kinnisasjade vastava näitajaga. Eelnev

avaldub rohkem piirkondades, kus on madalam hinnatase, seevastu piirkondades, kus on maa nappus, nõudlus

ületab pakkumist ning toimib aktiivne turg, on mastaabiefekt väiksem. Võrreldes varasemate aastatega on muutunud

tehingute struktuur. Kui eelmistel aastatel soetati endale soodsa hinnaga krunte pigem linnast kaugemale, siis nüüd

otsitakse hea infrastruktuuriga linnalähedasi maatükke, kuhu kohe eramut ehitama hakata, see omakorda võimendab

statistilist hinnatõusu. Enameelistatud elamupiirkondadeks on Tallinna lähiümbruses olevad vallad, enim nõutud on

krundid, mille hinnad jäävad vahemikku 120 000-190 000 €.

Hoonestamata elamumaa väärtust mõjutavad lisaks asukohale ka teised tegurid, nt juurdepääs, tehnovarustus,

liitumispunktide kaugus, ehitusõigus, looduslik atraktiivsus, privaatsus, kinnisasja pindala, haljastustase jne, mistõttu

võib konkreetse maatüki väärtus oluliselt erineda asukoha keskmisest tasemest. Üha pikemad vahemaad pealinna ja

kodu vahel ei ole enam kõige olulisemad kriteeriumid kinnisvara ostuotsustusprotsessis.

Vabade hoonestamata elamukruntide vähenemisega süveneb trend, et Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse ostetakse

vanemaid eramuid, mis seejärel sõltuvalt seisukorrast ja projektlahendusest kas rekonstrueeritakse või lammutatakse.

Turul sobiva hinnataseme või kvaliteediga elamukrundi pakkumise puudumisel eelistatakse soetada

tehnosüsteemidega varustatud maatulundusmaid, millel on olemas projekteerimistingimused. Käesolevas ülevaates

ei kajastu hajaasustuspiirkondades maatulundusmaa sihtotstarbega, kuid tegelikkuses elamumaana kasutuses

olevate maatükkide tehingustatistikat.

Nõudlus elamumaade järgi on kasvanud korrelatsioonis korterite hinnatõusuga, sest paljudel peredel on mõistlikum uue

korteri hinnaga endale hoopis maja ehitada.

Suuremat tungi kruntide järgi aga takistavad kehvapoolsed finantseerimistingimused, sest tihtipeale hoonestamata

kinnistu ostuks pangad laenu ei anna või on nõuded äärmiselt ranged.

21

Joonis 4. Harjumaa hoonestamata elamumaa pakkumised vs tehingud.

allikas: www.kv.ee, Maa-amet (10.2023 andmed seisuga 07.11.2023)

2022. aasta sügisel toimus pakkumiste arvu suur langus, mis omakorda tähendas seda, et keskmine pakkumiste hind

tõusis. Samal tasemel pakkumiste arv püsis kuni 2023. aasta kevadeni, alates aprillist on elamumaade pakkumiste arv

kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel suurenenud ligi poole võrra. Kui märtsis oli pakkumises 515 maatükki, siis

aprillis oli see arv juba 1045 ühikut ning käesoleva aasta sügisel 1175 ühikut. Pakkumiste keskmine hind on võrreldes

aasta algusega langenud. Maatükkide müügipakkumiste hinda on läbi aastate iseloomustanud asjaolu, et

müügikuulutuse ja tehingu hind erinevad suurel määral. Maade müüjad on seni pakkunud maatükke kõrgema hinnaga,

lootusega leida kedagi, kes on valmis turutasemest oluliselt rohkem maksma. Enamasti on tehingu üle läbi rääkides

tulnud hinda siiski allapoole korrigeerida. Keerulistes majanduskeskkonna tingimustes on ostjad muutunud

hinnatundlikumaks ning turuhinnast põhjendamatult kõrgema hinnaga elamumaad ei ole ostjatele enam atraktiivsed.

Seetõttu on toimunud pakkumishindade osas teatav korrektsioon ning müüjad ei saa küsida turuhinnast oluliselt

kõrgemat hinda.

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja keskmine hind Harjumaa omavalitsustes 2023 I poolaastal:

Tehingute arv, tk Keskmine hind, €/m2

Anija vald 34 8,09

Harku vald 29 46,95

Jõelähtme vald 42 40,75

Keila linn 4 *

Kiili vald 25 40,67

Kose vald 14 10,07

Kuusalu vald 14 20,25

Loksa linn 2 *

Lääne-Harju vald 41 14,45

Maardu linn 9 69,80

Raasiku vald 12 19,74

Rae vald 27 92,33

22

Saku vald 11 42,34

Saue vald 30 37,85

Tallinn 27 195,58

Viimsi vald 34 84,34

allikas: Maa-amet

* tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse Maa-ameti statistikas vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

11.3. Hoonestamata äri- ja tootmismaade turg Harjumaal

TRENDID JA PROGNOOS

 2023 l poolaastal on märgata mõningast elavnemist antud turusegmendis, tehingute aktiivsus ning tehingute

kogumaht on võrreldes 2022. aastaga tõusutrendis.

 Eesti ettevõtete struktuuri arvestades on suurim nõudlus väike- ja keskmise suurusega ettevõtete vajadusi

rahuldavate kruntide järele, nimetatud kruntide tehinguhind on kuni 500 000 eurot (km-ta) ning krundi pindala

5000-10 000 m².

 Suurettevõtetele sobilike kruntidega tehakse tehinguid harva ning tehinguhinnad on välja kujunemata ja

lepitakse kokku läbirääkimiste käigus.

 Krundi hind ja ehitushind ei vasta kliendi finantsvõimekusele, mille tõttu otsustatakse sobiv pind pigem

üürida.

 Ligi 90% 2023 I poolaasta tehingutest teostati tehinguhinnaga kuni 1 miljon eurot (km-ta), 10% tehingutest

olid kallimad kui 1 miljon eurot (aritmeetiline keskmine ligi 2 miljonit) ning ulatudes kuni ligi 2,5 miljoni euroni

(km-ta), ligi 75% kuni 500 000 eurot/kinnistu (km-ta) ning 64% kuni 300 000 eurot/kinnistu (km-ta). 2021. ja

2020. aastal olid nimetatud näitajad samas suurusjärgus ehk tehingute struktuur on sarnane.

 2023 I poolaasta tehingutest 26% olid Tallinnas paiknevate ning 26% Rae vallas paiknevate kinnistutega.

 Omakasutusse ostetava vara puhul ollakse asukoha valikul valmis ka Tallinnast ja kalli hinnatasemega Rae

vallast kaugemale vaatama, mida ilmestab ka tehingute struktuuri muutus viimastel aastatel.

 Arvestades kinnisvaraportaalide pakkumiste arvu ja viimase aasta tehingute arvu, siis turustatavuse üheks

peamiseks eelduseks on paindlik hinnapoliitika, samuti kehtestatud detailplaneeringu olemasolu, juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt, tehnosüsteemide (vesi, kanalisatsioon, küttegaas) liitumiskohtade olemasolu

krundi piiril ja piisava elektrienergia võimsuse olemasolu.

 Suurim nõudlus on Tallinnas ja selle lähiümbruses peatänavate-maanteede ääres ja Tallinnaga piirnevates

välja arendatud äri- ja tootmispiirkondades paiknevate kruntide järele.

 2023. aasta teiseks pooleks prognoosime antud turusegmendis 2023. aasta esimesele poolele sarnast

tehinguaktiivsust.

Maa sihtotstarve:

 Ärimaa – 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistud.

 Tootmismaa – 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistud.

NÕUDLUS

Arvestades viimaste aastate tehingute struktuuri, siis kõige suurem on nõudlus kruntide järele, mille tehinguhind on kuni

500 000 eurot (km-ta) ning krundi pindala 5000-10 000 m².

23

Suurem osa tehinguid teostatakse selgelt väljakujunenud Tallinna ümbruse kaasaegsetes tehnoparkides või nendega

piirnevatel aladel, hinnatumad piirkonnad on Tallinnast väljuvate peamagistraalide äärsed alad (alljärgneval kaardil

tähistatud punasega):

PAKKUMINE

2023. aasta septembri alguse seisuga oli suuremates kinnisvaraportaalides Harjumaal pakkumises u 130 äri- ja

tootmismaa sihtotstarbega kinnistut (tõenäoliselt osad pakkumised korduvad ning tegemist on kuulutuses märgitud maa

sihtotstarbega), 2023. aasta suvel oli pakkumiste arv u 140, 2021. aasta alguses u 270 ja 2022. aasta alguses u 150.

Pakkumishinnad on vahemikus 2800 kuni 3 550 000 eurot. Kõige odavam pakkumine on väike tootmismaa kinnistu

Harku vallas ja kõige kallim pakkumine Jõelähtme vallas Nehatu külas paiknev 6,4 ha suurune äri- ja tootmismaa.

Turustatavuse üheks peamiseks eelduseks on paindlik hinnapoliitika, kehtestatud detailplaneeringu olemasolu,

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, krundi pindala kuni 1,5 ha, paiknemine selgelt väljakujunenud Tallinna

lähiümbruse kaasaegsetes tehnoparkides või nendega piirnevatel aladel, tehnosüsteemide (vesi, kanalisatsioon, elekter

ja küttegaas) liitumiskohtade olemasolu krundi piiril ja piisava elektrienergia võimsuse olemasolu.

TEHINGUD

Maa-ameti kinnisvara tehingute andmebaasi andmetel oli 2023 l poolaastal Harjumaal teostatud tehingute (analüüsitud

on tehinguid, mille tehinguhind oli kõrgem kui 50 000 eurot) aritmeetiline keskmine hind ligi 415 000 eurot, 2022. aastal

oli see 450 000 eurot, 2021. aastal ligi 400 000 eurot ja 2020. aastal ligi 445 000 eurot (km-ta) ehk olenemata viimaste

aastate väga erinevast tehinguaktiivsusest ja turusituatsioonist püsib aritmeetiline keskmine tehingute hind samas

suurusjärgus.

Keskmine krundi pindala oli 2023 I poolaastal ligi 8700 m², 2022. aastal u 13 000 m², 2021. aastal u 12 000 m² ja 2020.

aastal u 10 000 m².

Ligi 90% 2023 I poolaasta tehingutest teostati tehinguhinnaga kuni 1 miljon eurot (km-ta), 10% tehingutest olid kallimad

kui 1 miljon eurot (aritmeetiline keskmine ligi 2 miljonit) ning ulatudes kuni ligi 2,5 miljoni euroni (km-ta), ligi 75% kuni

500 000 eurot/kinnistu (km-ta) ning 64% kuni 300 000 eurot/kinnistu (km-ta). 2021. ja 2020. aastal olid nimetatud

näitajad samas suurusjärgus ehk tehingute struktuur on sarnane.

2023 I poolaasta tehingutest 26% olid Tallinnas paiknevate ning 26% Rae vallas paiknevate kinnistutega.

2023 I poolaasta maksimaalne tehinghind oli u 2 500 000 eurot (km-ta), tegemist oli 30% äri- ja 70% tootmismaa

kinnistuga Rae vallas. 2022. aasta maksimaalne tehinghind oli u 3 800 000 eurot (km-ta), tegemist oli 100% ärimaa

kinnistuga Saue vallas. 2021. aasta maksimaalne tehinghind oli 4 750 000 eurot (km-ta) ning 2020. aastal 2 735 000

eurot (km-ta).

24

Harju maakonna (sh Tallinn) hoonestamata äri- ja tootmismaa kinnistute tehingute arv ja mediaanhind (sisaldab

tõenäoliselt ka seotud osapoolte vahelisi tehinguid):

allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Hoonestamata kinnistute tehingute arv ja tehingute summa sihtotstarvete kaupa Harjumaal (sh Tallinn):

aasta tehingute andmed tootmismaa ärimaa

2019 Tehingute arv 70 69

Tehingute arvu muutus võrreldes 2018. a 11% 17%

Kinnistu keskmine pindala, m² 5030 9376

Tehingu summa kokku, € 3 553 861 33 092 331

Tehingute summa muutus võrreldes 2018. a 28% -43%

2020 Tehingute arv 71 51

Tehingute arvu muutus võrreldes 2019. a 0% -26%

Kinnistu keskmine pindala, m² 8130 5291

Tehingu summa kokku, € 8 694 870 25 504 387

Tehingute summa muutus võrreldes 2019. a 145% -23%

2021 Tehingute arv 121 78

Tehingute arvu muutus võrreldes 2020. a +70% +53%

Kinnistu keskmine pindala, m² 6143 4894

25

Tehingu summa kokku, € 13 145 607 26 375 872

Tehingute summa muutus võrreldes 2020. a +51% +3%

2022 Tehingute arv 48 33

Tehingute arvu muutus võrreldes 2021. a -60% -58%

Kinnistu keskmine pindala, m² 5888 12710

Tehingu summa kokku, € 4 546 924 17 007 795

Tehingute summa muutus võrreldes 2021. a -65% -35%

2023 I pa Tehingute arv 29 19

Kinnistu keskmine pindala, m² 5260 6461

Tehingu summa kokku, € 2 394 153 12 139 290

allikas: Maa-amet

11.4. Konkureeriva pakkumise ülevaade

Kinnisvaraportaalis kv.ee on Jõelähtme vallast kokku pakkumisel 90 erinevat hoonestamata maad, sarnasematest saab

välja tuua alljärgnevad:

Maatükk vahetus naabruses, teisel pool tanklat. Ärimaa100%.

Peterburi tee ääres, kuid otse mahasõit puudub. Maatulundusmaa 100%, naabruses eramud. Tekst kuulutusest - Võimalik detailplaneering 3 eramule teha ja liitumised lähedal.

11.5. Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa tervikuna)

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks elamu elukondlikult on perekonnad, kes ostavad

endale hoonestamata maa, et kodu rajamisega ise tegeleda. Potentsiaalseteks

ostjateks võivad olla ka ettevõtjad kes soovivad rajada naabrusse tanklaga seotud

hoone (pesula, autoteenindus) või paiknemisega Peterburi tee ka muu ärilise

kasutusega hoone.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab asukohalt ja pindalalt turunõudlusele. Nõudlust vähendab

piiratud määratlemata ehitusõigus, puudub detailplaneering.

26

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamishetkel on avalikus pakkumises 90 hoonestamata maad, sh 2 sarnast

hoonestamata maad.

Jõelähtme vallas on 2023. a müüdud kokku 198 erineva sihtotstarbega hoonestamata

maad, neist maatulundusmaad 84 tehingut ja elamumaad 94 tehingut.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

turuväärtuse ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 12 kuud

Alternatiivse kasutuse võimalus Alternatiivne kasutus jätkuv kasutus haritava maana, kuid sellisena ei ole vara kasutus

parim kasutus

Parim kasutus

Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

Parima kasutuse analüüs:

Füüsiliselt võimalik Juurdepääsutee olemasolu, suuruselt ja pinnavormilt sobilik arenduseks, olemas

osaline trassidega ühendamise võimalus

Vajalikult põhjendatud Naabruses elamud ja tankla, Peterburi tee ääres, mõõdukas kaugus Tallinnast.

Õiguslikult lubatav Maatulundusmaa 100%. Detailplaneering puudub, ehitusõigus määramata.

Menetluses Jõelähtme üldplaneeringu järgselt keskuse ala, kehtiva üldplaneeringu

järgselt väikeelamumaa ja rohumaa. Ehitusõiguse saamiseks vajalik

detailplaneering.

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Arendusmaade järele on piirkonnas mõõdukas nõudlus olemas, üldplaneering

võimaldab erinevat ärilist ja elukondlikku kasutust, keskuse maa, piirkonnas on

olemas mõõdukas nõudlus ka elamispindade ja äripindade järele

Omandab kõrgeima väärtuse Vara omandab kõrgeima väärtuse ja parimaks kasutuseks äriotstarbelise või

segakasutusega (äri- ja elukondlik) arenduskinnistuna

27

Kokkuvõte

Hinnatava vara, hoonestamata kinnisasjast, registriosa nr 7340450, mille koosseisu kuulub hoonestamata

maatulundusmaa (katastritunnus 24501:001:0729), pindalaga 12458 m² eraldatav osa pindalaga ca 1700 m2

asukohaga Niida, Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harju maakond parimaks kasutuseks on tulenevalt maatüki kui

terviku kasutusest on kasutus äriotstarbelise või segakasutusega (äri- ja elukondlik) arenduskinnistuna.

Hinnatav Niida kinnistu reg osa nr 7340450 ja võrreldav Kitse kinnistu reg osa nr 266604 oleksid oma sihtotstarbelt ja

kasutuselt (üldplaneeringus vastavalt väikeelamumaa ja väikeelamumaa ning rohumaa, suurema trassi ääres ja tankla

naabrus) sarnased parima kasutuse osas Jõelähtme kehtiva üldplaneeringu järgselt.

Uue, menetluses Jõelähtme valla üldplaneeringu järgselt ei ole parimad kasutused sarnased, kuivõrd uues

üldplaneeringus on Niida kinnistu ala keskuse maa-ala. Reeglina võetakse ehitusõiguse määramisel arvesse ka uue

planeeringu seisukohti ka juhul kui see ei ole veel kehtestatud, kuivõrd uuem planeering kajastab uuemaid

planeerimiskavatsusi.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja vara hindaja, tase 7 kutsetunnistuse nr 176331 +372 507 2216 [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/