Kinnisasja omaniku ettepanek Käbi kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Hindamistellimuse täitja: Ülikooli 2, Tartu 51003 [email protected]

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa www.uusmaa.ee Tel 744 1144

Eksperthinnang 19624/1023/M

Hinnatav vara/ vara tüüp / asukoht

Hinnatavaks varaks on hoonestamata katastriüksus tunnusega 79301:001:1210, mis on väljendatud nelja korteriomandi läbi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja katastriüksusest teostatav äralõige.

Turuväärtus: Katastriüksuse turuväärtus väärtuse kuupäeval 21.06.2023. a:

512 000 € (viissada kaksteist tuhat eurot) ehk 34,33 €/m²;

Äralõike hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval 21.06.2023. a: 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend eurot)

Hindamisaruande kuupäev: 30.10.2023. a

Tellija: Cesana Grupp OÜ Registrikood 10708929 Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Tiigi tn 78, 50410 Esindaja Gunnar Sanderkoff Telefon +372 507 0934 E-post: [email protected]

2 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Sisukord

Kokkuvõte................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused ................................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ....................................................................................... 6

3. Hinnatava vara kirjeldus .................................................................................................................................. 7

3.1 Omandisuhete kirjeldus ........................................................................................................................... 7

3.2 Asukoha kirjeldus .................................................................................................................................... 9

3.1 Katastriüksuse kirjeldus ........................................................................................................................ 11

3.3 Äralõige ................................................................................................................................................. 15

3.4 Kestlikkus .............................................................................................................................................. 17

4. Turuülevaade ................................................................................................................................................ 18

4.1 Makromajanduslik taust ........................................................................................................................ 18

4.2 Eesti kinnisvaraturg ............................................................................................................................... 25

4.3 Tartumaa ja Tartu linna lähiümbruse ärikruntide turusituatsioon .......................................................... 26

4.4 Konkureeriv pakkumine ......................................................................................................................... 28

4.5 Turustatavuse analüüs .......................................................................................................................... 30

5. Turuväärtuse hindamine ............................................................................................................................... 32

5.1 Parim kasutus........................................................................................................................................ 32

5.2 Hindamismeetodi valik .......................................................................................................................... 32

5.3 Hindamiskäik ......................................................................................................................................... 33

5.4 Projektijärgse äralõike hüvitusväärtus .................................................................................................. 39

5.5 Hindamistulemus ................................................................................................................................... 40

Lisa 1: Fotod ......................................................................................................................................................... 41

Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõtted ....................................................................................................................... 44

Lisa 3: Väljavõte korteriomandite kinnistamise lepingust ..................................................................................... 52

Lisa 4: Maakatastri väljatrükk ................................................................................................................................ 54

Lisa 5: Äralõike plaanid ......................................................................................................................................... 55

Lisa 6: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) .................................................................................... 57

3 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed

Omandivorm, hinnatav vara Hinnatavaks varaks on hoonestamata katastriüksus tunnusega 79301:001:1210, mis on väljendatud nelja korteriomandi läbi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja katastriüksusest teostatav äralõige pindalaga 1686 m²

Omanik Cesana Grupp OÜ (registrikood 10708929)

Katastritunnus/sihtotstarve Katastriüksus nr 79301:001:1210 (100% elamumaa)

Katastriüksuse pindala 14 924 m² (Maaamet, kinnistusregister)

Üldplaneering Tartu linna üldplaneering on kehtestatud Tartu Linnavalitsuse poolt 07.12.2021. a. Sellega jääb hinnatav vara osaliselt planeeritava liiklussõlme alla, osaliselt omistatakse varale ärimaa sihtotstarve.

Detailplaneering/ehitusõigus Detailplaneering puudub

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Hindamise eesmärgiks on hinnatava vara, sh eraldi projektijärgse äralõike, hariliku väärtuse hindamine, esitamiseks Transpordiamet`ile maade omandamise läbirääkimisteks vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusele (lühend - KAHOS). Tulenevalt töö iseloomust, tellimuse eesmärgist ning äralõigatava maatüki kujust ning väiksusest, on äralõikele hinnatud hüvitusväärtus. Hüvitusväärtuse hindamine on teostatud 1686 m2 suurusele maatükile hüvitusväärtuse hindamise põhiselt vastavalt EVS 875-12 punkti 6.3.3 alusel. Äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnistutele, millega turul vabalt kaubeldakse. Tegemist on äralõikega, mida turu kontekstis ei saa käsitleda vabalt kaubeldava kinnistuna (kuju, suuruse ja teiste näitajate poolest), seega iseloomustatakse turuväärtuse vähenemist hinnatava vara keskmise turuväärtuse kaudu. Vastavalt Transpordiameti maade osakonna projektijuhi Allan Ladva poolt edastatud informatsioonile, on äralõike hüvitusväärtus hinnatud seisuga 21.06.2023. a.

Ülevaatuse kuupäev 13.09.2023. a

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 30.10.2023. a

Tellija Cesana Grupp OÜ

Tellimusleping Suuline tellimusleping sõlmitud vara omaniku esindaja Gunnar Sanderkoff poolt telefoni teel 06.10.2023. a. Vastavalt Transpordiameti maade osakonna projektijuhi Allan Ladva poolt edastatud informatsioonile, on äralõike hüvitusväärtus hinnatud seisuga 21.06.2023. a. Hinnangu eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile. Hindaja toob eksperthinnangus välja võimaliku kaasneva kahju ja saamata jäänud tulu, mida kahju kandev isik

4 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

kannab, mida iseloomustab eelkõige äralõike väärtus ja ühekordne saamata jäänud tulu.

Hindamise eeldused • Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

• Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

• Vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud;

• Hüpoteekide olemasolu korral ei ole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud.

Hinnang likviidsusele Hoonestamata katastriüksus (elamumaa) müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Äralõigete puhul ei saa rääkida väljakujunenud müügiperioodist, kuna reeglina pikkadel ja kitsastel siiludel pole avalikku turgu ja ostja saab olla vaid erihuvidega. Seega on äralõike likviidsus madal.

Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane ± 15%.

Käibemaks Turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, mistõttu on ka turuväärtus ja hüvitusväärtus kajastatud ilma käibemaksuta ja sellele ei lisanud käibemaksu.

Hindamistulemus

Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuva nelja korteriomandi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704 ehk täpsemalt katastriüksuse tunnusega 79301:001:1210, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi (elamumaa suurusega 14 924 m² turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 512 000 € (viissada kaksteist tuhat eurot) ehk 34,33 €/m². Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuvast katastriüksusest tunnusega 79301:001:1210 1686 m² suuruse äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval: 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend eurot).

Koostaja: Marko Laur Kutseline kinnisvarahindaja VI kutsetase, kutsetunnistus nr 176311 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 5646 4542 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

Kinnitaja: Kadri Kärson Kutseline vara hindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 163045 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 526 0733 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

5 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused

Hinnatav vara Hinnatavaks varaks on hoonestamata katastriüksus tunnusega 79301:001:1210, mis on väljendatud nelja korteriomandi läbi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja katastriüksusest teostatav äralõige pindalaga 1686 m² .

Hindamise eesmärk Hindamise eesmärgiks on hinnatava vara, sh projektijärgse äralõike, hariliku väärtuse hindamine esitamiseks Transpordiametile maade omandamise läbirääkimisteks. Tulenevalt töö iseloomust, tellimuse eesmärgist, äralõike kujust ja väiksusest ning äralõigatava maaüksuse sihtotstarbest on äralõikele hinnatud hüvitusväärtus. Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Harilik väärtus - on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. (EVS 875-3): Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija poolt on hindamise eesmärgiks seatud hariliku väärtuse määramine, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Hariliku väärtuse mõiste viitab võrdlusmeetodi kui ainuvõimaliku meetodi kasutamisele. (EVS 875-3). Hüvitusväärtus (Compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt erineda turuväärtusest.(EVS 875-12) Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. (EVS 875- 12) Saamata jäänud tulu – kasu, mida isik oleks asjaolude järgi, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. (EVS 875-12)

Tellimusleping Töö aluseks olev tellimusleping sõlmitud vara omaniku esindaja Gunnar Sanderkoff poolt telefoni teel 06.10.2023. a. Vastavalt Transpordiameti maade osakonna projektijuhi Allan Ladva poolt edastatud informatsioonile, on äralõike hüvitusväärtus arvutatud seisuga 21.06.2023. a. Hinnangu eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile. Hindaja toob eksperthinnangus välja kaasneva kahju ja saamata jäänud tulu, mida kahju kandev isik saab, juhul kui see esineb.

6 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Eksperthinnangu eeldused • Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

• Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

• Vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud;

• Hüpoteekide olemasolu korral ei ole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud.

Keskkonna uuringute klausel Töö tegemisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4)

Vara seisukorra uuringute klausel

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4)

Vastutuse välistamise klausel See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja lubatud esitada Transpordiametile ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4)

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Algandmed esitanud isik Transpordiameti esindaja Allan Ladva (Maade osakonna projektijuht) ja vara omaniku esindaja Gunnar Sanderkoff.

Vara ülevaatuse teostanud hindaja

Kutseline kinnisvara hindaja Marko Laur

Vara ülevaatusel viibinud isikud Puudusid, kutseline kinnisvara hindaja teostas ülevaatuse üksinda

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatava katastriüksuse ülevaatust ning lähipiirkonna ülevaatust. Ülevaatust ei teostatud sama kinnistu teisel katastriüksusel paiknevale elamule.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus.

Ülevaatuse kuupäev 13.09.2023 Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1)

Väärtuse kuupäev 21.06.2023 Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1)

Hindamisaruande kuupäev 30.10.2023. a

7 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1)

Kasutatud allhanked Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

Kasutatud allikad Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi õigusaktid; Eesti Panga majanduskommentaar; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas https://livekluster.ehr.ee/,seisuga 13.09.2023; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver https://xgis.maaamet.ee/, seisuga 13.09.2023; Maa-ameti hinnastatistika andmebaas https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/FilterUI.aspx seisuga 13.09.2023; Delfi interaktiivne Eesti kaart https://kaart.delfi.ee/, seisuga 13.09.2023; Uus Maa ja Maa-ameti tehingute andmebaas seisuga 13.09.2023; Kinnisvaraportaali www.kv.ee avalikud andmed seisuga 13.09.2023; Kastre valla kodulehekülg https://www.kastre.ee/#, seisuga 13.09.2023; Tartu linna üldplaneering, kehtestatud Tartu Linnavalitsuse poolt 07.12.2021. a https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=322f0ec0f3f9 4b68bf59ffc9a7702592 ; Endise Tähtvere valla üldplaneering. Kehtestatud 2006. aastal. https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-18-002 ; Ringtee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5 – 178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt. Road Plan OÜ töö nr 20085-2. L5-13-Käbi. 08.12.2022. a; Kinnistusregistri väljavõtted seisuga 13.09.2023. a ja 20.10.2023. a.

Vastuolud andmetes ja andmete usaldusväärsus

Vastuolud andmetes puuduvad, kasutatud andmed on hindaja hinnangul usaldusväärsed.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1 Omandisuhete kirjeldus

Kinnistusraamatu üldandmed Vara moodustub neljast korteriomandist: 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704. Hinnatavaks varaks on vaid katastriüksus tunnusega 79301:001:1210.

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi

Katastritunnus 79301:001:1210 *Hinnatavaks varaks ei ole kinnistu teine katastriüksus 79301:001:1211 aadressiga Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Käbi (995 m2).

Katastriüksuse pindala 14 924 m²

Mõttelise osa suurus, eriomandi ese, üldpind, registriosa number

- 334/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 1, mille üldpind on 33,40 m2. Registriosa nr 1924404. - 323/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 2, mille üldpind on 32,30 m2. Registriosa nr 1924504. - 414/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 3, mille üldpind on 41,40 m2. Registriosa nr 1924604.

8 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

- 416/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 4, mille üldpind on 41,60 m2. Registriosa nr 1924704. *Korterite (eluruumide) kogupindala, mille põhjal on kaasomandiosade suurused arvutatud, on 148,7 m². Sama katastriüksuse korteriomandid on nr 1924404, 1924504, 1924604, 1924704. Eriomandi ese ja sisu vastavalt 11.01.2000 eriomandi kokkuleppele ja selle osaks olevale hoonejaotusplaanile.

Omanik OÜ Balti Arenduse Grupp (registrikood 11006781), kes ühines Cesana Grupp OÜ-ga (registrikood 10708929)

Kinnistusavaldused Puuduvad. Hindamisel on arvestatud nähtavate kehtivate andmetega.

Hinnatava vara kasuks seatud piiratud asjaõigused

Kinnistusregistriosa I jaos kehtivad kanded puuduvad

Registriosa III jaos olevad kanded

Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 01.07.2021 lepingu punktidele kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistud koos on nr 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704. 1.07.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud. Nimetatud isiklik kasutusõigus ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust.

Registriosa IV jaos olevad kanded

Hüpoteek summas 370 000 eurot Maaelu Edendamise Sihtasutus kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 1924404; 1924504; 1924604; 1924704; 2860741. 21.09.2020 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 25.09.2020. Hindamisel pole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud.

Andmed muude koormatiste ja kitsenduste kohta

Üürilepingud/rendilepingud Vara omaniku esindaja andmetel maa kasutuse osas puuduvad hinnataval varal rendilepingud.

9 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

3.2 Asukoha kirjeldus

Asukoht Hinnatav vara asub Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee ja Tartu-Tiksoja tee ääres/vahel.

Asukoha kaardid

Allikas: Delfi interaktiivne Eesti kaart

Allikas: Delfi interaktiivne Eesti kaart

Kaugus keskusest Hinnatav vara asub Tartu kesklinnast 6,3 km kaugusel.

Piirkonna hoonestus Segahoonestus. Lähiümbruses asuvad paar vanemat korterelamut, valdavalt (üle maantee) hoonestatud tootmishoonetega.

Müra ja õhusaaste tase

Müra ja õhusaastatuse tase on keskmisest suurem, kuna hinnatav vara asub suurema liiklusega maanteede ääres. Lähipiirkonnas paiknevad ka mõned tootmishooned, mis võivad suurendada piirkonna müra- ja õhusaaste taset. Alltoodult on mürakaart (https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart), kus vara asukoht on märgitud noolega.

10 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (Tänavaliiklusmüra ööpäevas, 2022 siseriiklik, Tallinn, Tartu)

Turvalisus Keskmine. Piirkonnas pole loodud kergliiklusteid, olemas on mõningane tänavavalgustus, kiiruskaamera.

Parkimine Parkimise võimalusi pole hinnatavale katastriüksusele loodud.

Infrastruktuur Piirkonna infrastruktuur on hea, vara paikneb Tartu linna mõjualas. Olemas on teedevõrk, maaliini bussipeatus asub hinnatava vara kõrval maantee ääres. Lähimad teenindus- ja tervishoiuasutused asuvad Tartu linna piires ca 5 km raadiuses. Tuglase Mini Rimi ja Rukkilille Selver ABC jäävad 4 km kaugusele. Lähim kool on Tartu Waldorfgümnaasium ca 3 km kaugusel. Lähim lasteaed (Tartu lasteaed Tähtvere) asub hinnatavast varast ~4 km kaugusel.

Lähim hoone Lähimad hooned asuvad naaberkatastriüksustel (korterelamud), üle maantee tootmishooned.

Koondhinnang asukohale Hea

11 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

3.1 Katastriüksuse kirjeldus

Katastritunnus 79301:001:1210

Pindala 14 924 m²

Sihtotstarve Elamumaa

Maa-ameti aerofoto

Hinnatav vara on piiritletud sinise joonega. Allikas: Maa-ameti maainfo kaardirakendus

Katastriüksuse kõlvikuline koosseis

Looduslik rohumaa 2975 m², metsamaa 11 238 m², õuemaa 252 m² ja muu maa 459 m².

Kuju ja reljeef Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga, tasase reljeefiga.

Teed, juurdepääs

Juurdepääs heas seisukorras asfaltkattega Tartu-Tiksoja teelt (riiklik transpordimaa), hetkel mahasõitu ehitatud ei ole.

Hoonestus Ülevaatuse hetkel hoonestus puudub

Piirded Puuduvad

Haljastus Valdavalt metsamaa ehk kõrghaljastus. Hiljuti on tehtud puhastusraiet ning kuivanud, vigastatud ja väiksemad puud eemaldatud. Metsaportaali andmetel https://register.metsad.ee/#/ metsamajanduskava puudub ja puistu kohta täpsem informatsioon puudub, visuaalselt kasvavad maatükil kuused, lepad ja kased.

Veekogu Hinnataval katastriüksusel ja selle läheduses veekogud puuduvad, kuid kagukaares on kuivenduskraav.

Üleujutusoht Hinnatav vara asub eemal veekogudest, Maa-ameti kaardirakenduse andmetel üleujutusohu ala piirkonnas ei ole.

12 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Tartu linna üldplaneering 2040+

Tartu linna kehtiv üldplaneering on kehtestatud Tartu Linnavalitsuse poolt 07.12.2021. a. Sellega jääb hinnatav vara osaliselt planeeritava liiklussõlme alla (tähistatud halliga), osaliselt omistatakse varale ärimaa (Ä) sihtotstarve, mis on tähistatud helesinisega.

Allikas: https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=322f0ec0f3f94 b68bf59ffc9a7702592

Silma järgi otsustades on hinnatava varal (tähistatud punaste täppidega) planeeritud sinisega tähistatud ärimaa ja halliga tähistatud transpordimaa osakaal umbes samas suurusjärgus. Kitsenduste kaardil on näha planeeringu ala, mis kattub potentsiaalse ärimaa alaga (7332 m²), mis on 14 924 m² suurusest maatükist umbes pool.

Allikas: https://gis.tartulv.ee/yldplaneering2040/

Tartu linna üldplaneering 2030+ Transpordimaa pole kõrgelt hinnatud sihtotstarve. Kuna selle seadmine on seotud Tartu ringtee ehitamisega, tasub vaadata ka vanemate üldplaneeringute poole. 2017. aastal kehtestati eelmine Tartu linna üldplaneering, mis käsitleb aga Tartu linna enne 2017. aasta haldusreformi, kus Tartu linn ja Tähtvere vald polnud veel liidetud ehk hinnatavat vara antud üldplaneering ei kata.

Tähtvere valla üldplaneering

Enne haldusreformi 2017. aastal, kus Tähtvere vald liideti Tartu linna alla, kuulus vara Tähtvere valla koosseisu. Tähtvere valla üldplaneering kehtestati

13 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

07.08.2006. a. Juba siin üldplaneeringus on näha, et planeeritakse üle kinnistu punasega tähistatud teed.

Allikas: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-18-002

Detailplaneering Tartu linna kodulehekülje andmetel, Maa-ameti planeeringute kaardirakenduse ja vara omaniku esindaja andmetel ei ole katastriüksusel detailplaneeringut kehtestatud ega aldatatud, samuti pole väljastatud projekteerimistingimusi.

Ehitusõigus Teadmata. Ehitusõigus hindamise hetkel puudub, vajalik koostada detailplaneering või väljastada projekteerimistingimused.

Miljööväärtusega hoonestusala Hinnatav vara ei paikne miljööväärtusega hoonestusalal.

Soojussaared Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku.

Hinnatav vara asub piirkonnas, kus Maa-ameti kaardirakenduse andmetel ei eksisteeri soojussaare efekti.

14 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kitsenduste kaart

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus

Kitsendused ja nende mõju vara turuväärtusele

Maa-ameti kaardirakenduse andmetel on katastriüksusel järgmised kitsendused:

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara sihipärast kasutamist ega turuväätust.

15 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Tehnovõrgud Veevarustus - Tartu linna tsentraalne veevarustus lähikonnas, hinnataval varal liitumisleping puudub. Kanalisatsioon - Tartu linna tsentraalne kanalisatsioonitorustik lähikonnas, hinnataval varal liitumisleping puudub. Elektrivarustus - Alajaam alla 400 meetri, ampripõhine liitumisvõimalus, hinnataval varal liitumisleping puudub. Gaasivarustus – Puudub Sidevarustus - Sidetrass lähikonnas olemas, hinnataval varal liitumisleping puudub.

3.3 Äralõige

Äralõige

Transpordiamet on planeerimas äralõiget maatüki lõunatipust. Äralõike pindala on 1686 m², tegemist on kolmnurkse kujuga pikliku maatükiga. Ala jääb rohumaa alale, kus olulist puistut ei kasva, on mõni üksik puu. Äralõige asub osaliselt elektripaigaldise kaitsevööndis, avalikult kasutatava tee kaitsevööndis ja ranna või kalda veekaitsevööndis. Äralõikele on planeeritud ehitada projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid (tähistatud rohekashalliga) ja nendega piirneva haljasalade murukate (tähistatud rohelisega).

Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse sätteid (KAHOS § 1 lg 7).

16 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Äralõike krundijaotusplaan

Allikas: Transpordiamet

17 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Allikas: Ringtee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5 – 178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Olulist ühekordset saamata jäänud tulu, mis oleks võimalik saada äralõikele jäävast mõnest üksikust puust omaniku esindaja ei eelda (tuginetud telefonivestlusele omaniku esindajaga).

3.4 Kestlikkus

Kestlikkuse definitsioon Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus - ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

18 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Hinnang hinnatava vara kestlikkusele

Kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik järgida sihipärase kinnisvaraarenduse kaudu (algatada detailplaneering ehitusõiguse tagamiseks). Äralõikele on planeeritud ehitada tee, mis mõjutab piirkonna arengut positiivselt.

4. Turuülevaade

Hinnatav vara on elamumaa sihtotstarbega, kuid antud asukoht pole maanteeäärse asukoha tõttu perspektiivne

elamumaa. Liiatigi puudub detailplaneering ehk praeguses olukorras saaks nähtavasti ehitada maale ühe

individuaalelamu, mis ei anna maale kõrgeimat turuväärtust. Maatükki ei näe tulevikus elamumaana ka kehtiv

üldplaneering, vaid näeb maad ärimaana ja transpordimaana. Seetõttu vaatame lisaks makromajanduslikele

turuülevaatele ärimaade turuülevaadet. Transpordimaadega üldiselt turul ei kaubelda, need liiguvad kaasas

arendustega ja eraldi turgu neile pole välja kujunenud.

4.1 Makromajanduslik taust

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu

on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas

majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti

majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti

majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse

tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses

ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes

valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud

töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute

hulk suurenenud.

Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langes eelmise aasta jätkusuutmatult

kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv

tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti

kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse

kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve

ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb

see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks.

2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale,

peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase

üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu

hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja

toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib

muuta toormete turuhindu. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad

laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu

10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii

inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Lisaks suureneb valitsemissektori

eelarvepuudujääk sel aastal järsult. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire

hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud

riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine

suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet, mis toetab Eesti

konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Eesti majandus langes statistikaameti andmetel II kvartalis aastatagusega võrreldes 2,9%. Vaatamata teises

kvartalis aeglustunud inflatsioonile ei ole üldine majandusolukord oluliselt paranenud. Viimased kolm kvartalit on

19 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Eesti majandus olnud tuntavas languses, mis on II kvartalis veidi aeglustunud. Mittefinantsettevõtete

lisandväärtus langes 4%. Seevastu varasemalt langusest kõrvale jäänud valitsemissektori lisandväärtus kasvas

ka sel kvartalil, sel korral koguni 4,5%. Alates 2021. aasta lõpust languses olnud mittetulundussektor suutis aga

teises kvartalis näidata 1,1% kasvu. Tänu aeglustunud hinnakasvule jõudis kaubandus teises kvartalis tagasi

koroonaeelsele tasemele. Tuntav positiivne panus tuli ka kinnisvaraalasest tegevusest. Suurim majanduse

pidurdaja oli veonduse ja laonduse tegevusala. Samuti oli märkimisväärne negatiivne panus energeetikal ja

ehitusel. Kasv on peatunud ka majutuse ja toitlustuse tegevusalal, mis varasemalt kasvas koroonakriisijärgselt

tugevalt.

Nõrk rahvusvaheline majandusolukord kajastus ka väliskaubanduses. Eksport jätkas eelmise kvartali tempos,

langedes 6%. Impordi langus süvenes 9,1% peale. Kaupade ekspordi langust mõjutas enim elektrienergia ja

puidutöötlemise tegevusaladel vähenenud müük. Samad kaubagrupid mõjutasid ka kaupade impordi langust.

Teenuste impordi langust vedasid transporditeenused. Vaatamata üldisele kehvale majanduskeskkonnale püsis

netoeksport teist kvartalit järjest plussis.

Hinnakasvu ülekandumine palkadesse ja kollektiivsed palgakokkulepped hoiavad palgakasvu sel aastal kiirena.

Avaliku sektori palgakasv on 2023. aastal umbes 16%, erasektoris hoiab palgakasvusurvet nii miinimumpalga kui

ka elukalliduse kerkimine.

Keskmine brutokuupalk oli 2023. aasta II kvartalis 1873 eurot ehk 12,4% suurem kui 2022. aastal samal ajal.

Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk esimeses kvartalis kõrgeim info ja side (3257 eurot), finants- ja

kindlustustegevuse (2953 eurot) ning energeetika (2946 eurot) tegevusaladel. Võrreldes 2022. aasta II kvartaliga

kasvas palgatase enim hariduse (19%) ning põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi (15,4%)

tegevusaladel.

20 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Juulis odavnes tarbijate ostukorv 0,6% ning aastatagusega võrreldes aeglustus hinnatõus 6,4%ni. Juuniga

võrreldes odavnesid nii energia, toidukaubad kui ka tööstuskaubad. Suurimat hinnalangust põhjustas maagaasi

ja soojusenergia odavnemine, vastavalt 22% ja 6%. Toiduainete hinnad odavnesid juulis eelmise kuuga võrreldes

0,9% ning kauaoodatud toidukorvi odavnemine oli ulatuslik. Toidutoormete hinnad on kahanenud juba aasta

algusest saati, kuid edasist hooajalist hinnalangust võib hakata pidurdama käesoleva aasta kehv saak.

Viljakasvuks ebasoodsa ilma tõttu on puu- ja köögiviljade hinnakasv püsinud tänavu ebatavaliselt kiire.

Hinnakasvu aeglustumisele on viimasel ajal kaasa aidanud ka kestvuskaupade odavnemine, mida soodustavad

nii toormete hinnalangus kui ka euro tugevnev vahetuskurss. Euro vahetuskurss dollari suhtes on kasvanud

alates eelmise aasta septembrist rohkem kui 10% ja see on muutnud odavamaks eelkõige imporditava

elektroonika. Teenuste hulgas oli suure mõjuga üürihindade langus, mis ulatus juulis aastavõrdluses 3,7%ni. See

peegeldab madalseisu kinnisvarasegmendis. Samas on Eestis kiirenenud nii puhkusereiside kui ka

majutusteenuste hinnatõus.

Tarbijahinnaindeksi kasv oli 2023 II kvartalis langenud 11% juurde, olles jätkuvalt Euroopa Liidu üks suuremaid

hinnatõusu näitajaid. Peamiseks hinnakasvu põhjustajaks II kvartalis oli eluasemega seotud kulutused (40%) ja

toidu ja mittealkohoolsete toodete hinnamuutused (29%). Kiirelt kasvasid veel kulutused väljas söömisele ja

majutusele (12%). Kõige vähem tõusid kulutused sidele (3%).

21 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kuigi majanduslangus jätkus ka teises kvartalis, püsis tööturu olukord kokkuvõttes stabiilne. Statistikaameti

tööjõu-uuring näitas, et 15–74aastaseid tööga hõivatuid oli 3,2% rohkem kui aasta varem. Ka maksu- ja tolliameti

andmed deklareeritud palgatulu saajate kohta näitavad aasta arvestuses kasvu – tõsi küll, küsitlusandmete

tulemusest väiksemat. Mõlema andmeallika järgi kasvas palgatöötajate arv teenuste sektoris, ent tööstuses ja

ehituses jäi töötajaid vähemaks. See on kooskõlas viimase aja uudistega selle kohta, et mitme tööstussektori

haru toodangumaht kahaneb ja kaupade eksport väheneb.

2023. a II kvartalis oli töötuse määraks 6,7%, mis on järsk tõus võrreldes eelmise kvartaliga kui töötuse määraks

oli 5,3%. Kõrge määr on aga tingitud rekordilisest tööjõus osalemise määrast, mis oli II kvartalis 74,2% võrreldes

aastataguse ajaga, mil see oli 73,1%. Viimase aasta jooksul on töötusemäär püsinud võrdlemisi stabiilsena. Aasta

tagasi samal ajal oli töötuse määr 5,8%. Tööhõive määr oli II kvartalis 69,2% ning registreeritud töötuid oli 50 200,

mida oli ligi 9 500 võrra rohkem kui mullu samal ajal. Hõivatuid oli II kvartalis 15–74-aastaste seas 694 800.

Täisajaga töötas II kvartalis 84,5% hõivatutest, osaajaga hõivatuid oli 112 700. Mitteaktiivseid inimesi oli tööturul

259 000. Peamised mitteaktiivsuse põhjused olid pensioniiga, haigused või vigastused ja õpingud.

22 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Juunis hindas 54% peredest, et nende pere majanduslik olukord on muutunud viimase 12 kuu jooksul halvemaks,

31% peredest tõdes, et nende majanduslik olukord on sama kui oli 12 kuud tagasi ja 14% peredest märkis

olukorra paranemist (2022. juunis vastavalt 54%, 31% ja 13%). Ootused oma pere majandusolukorra suhtes 12

kuu pärast olid juunis paremad kui aasta tagasi ja paremad kui käesoleva aasta maikuus, kuid halvemad

pikaajalisest keskmisest ja tulevikuprognoos on valdavalt pessimistlik. 44% vastanutest prognoosis järgmise 12

kuu jooksul perekonna majandusliku olukorra halvenemist, 31% olukorra samaks jäämist ja 12% paranemist

(2022. a juunis vastavalt 56%, 23% ja 10%).

Viimase kahe aasta madalaim tarbijate kindlustunde indikaatori tulemus oli 2022. aasta septembris -45. Aasta

varem oli näitaja aga kõrgeimal tasemel +2, mis tähendab, et tarbija kindlustunde indikaator langes aastaga 47

punkti võrra. Tarbijate kindlustunne püsis 2023. aasta II kvartalis jätkuvalt madalal ja kindlustunde indikaator oli

II kvartali lõpuks -28. III kvartali esimestel kuudel on näha veelgi suuremat langust tarbijate kindlustundes, mida

mõjutab makromajanduslikul tasandil Eesti riigi võlakoorem ja segadus või ka hirm eesootavate uute

maksumäärade ees.

23 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Finantspoliitika

Kinnisvarasektorit mõjutab otseselt finantspoliitika. Madalad eluasemelaenu intressimäärad, väljastatava laenu

pikkus ning omafinantseeringu suurus mõjutab olulisel määral rahavoogusid, kapitali nõudlust ja pakkumist ning

kokkuvõttes ka kinnisvarahindu. Eluasemelaenude väljastamist reguleerivad kolm Eesti Keskpanga nõuet, mis

on viimastel aastatel ohjanud kiiret laenukasvu. Eluasemelaenu tagatuse suhtarvu nõue tähendab, et

omafinantseeringu määr peab olema vähemalt 15% (KredExi käendusega vähemalt 10%). Laenumaksete ja

sissetuleku suhtarv tähendab, et laenumaksed ei tohi eluasemelaenu andmise otsuse hetkel olla sissetulekutest

rohkem kui 50%. Kolmas nõue sätestab, et eluasemelaenu tagasimaksmise tähtaeg võib olla kõige rohkem 30

aastat.

Head ajad majanduses ning kiire hinnatõus suurendasid kuni 2022. aasta II kvartalini oluliselt

kodumajapidamistele antava eluasemelaenude käivet, püstitades uusi rekordeid. Sealt edasi on laenude maht

järkjärgult vähenenud. 2022. aasta III kvartalis oli eluaseme laenude maht alla 600 miljoni euro ja aasta lõpuks

alla 530 miljoni euro. 2023. aasta I kvartalis anti uusi eluasemelaene välja juba ainult 368,8 miljoni euro eest.

Eluasemelaenude mahu langus aasta esimestel kuudel ei ole küll ajalooliselt eriline nähtus, kuid seekordne ligi

160 miljoni euro suurune langus viitas laenu otsuste edasilükkamisele või sootuks ära jätmisele kuni ostjate

ostujõud paraneb palkade kasvu või sobivamate laenutingimuste tõttu. II kvartaliks laenude käive taastus kui

eluasemete tarvis laenati välja 513 miljonit eurot.

Laenujäägi kasv on seevastu jätkunud viimase aasta lõikes suhteliselt stabiilselt: 2022. aasta II kvartali lõpuks oli

eluasemelaenude laenujääk 10487,9 miljonit eurot. 2023. aasta I kvartaliks tõusis laenujääk 10575,7 miljoni

euroni ja II kvartaliks 10778,8 miljoni euroni mida oli 8,4% võrra enam kui möödunud aasta samal ajal ja ka veidi

vähem kui eelnevate perioodide kasv kui see jäi 10 ja 12% vahele. Üldiselt on eluasemelaenujäägi kasv olnud

väga kiire, 2020. aastal kasvas jääk aastases võrdluses 6,6%, 2021. aastal 9,2% ja 2022. aastal 8,8%. Hoolimata

kiirest kasvust on eluasemelaenujäägi suhe SKP-sse viimastel aastatel püsinud 29-30% ümber.

24 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Hea on olnud ka laenuvõtjate kindlus ning nende kvaliteeti iseloomustab ka tähtajaks tasumata laenude osakaal

kogu laenuportfellist – 2023. aasta II kvartali lõpuks moodustas eluasemelaenude turul vähemalt 60 päeva

tasumata laenude osakaal vaid 0,12%.

Majapidamiste võime oma eluasemelaene tagasi maksta on vaatamata intressitõusudele Eesti Panga hinnangul

endiselt üsna hea ja probleemsete laenude tase nihkub 2023. aastal eeldatavasti 0,3% juurde. Võrdluseks kasvas

sama näitaja 2008.-2010. aasta kriisi ajal 5 protsendi lähedale. Inimeste laenumaksevõime sõltub eelkõige

olukorrast tööturul ning Eesti Panga prognoosi kohaselt suureneb tööpuudus 2023. aastal vaid natuke.

Probleemsete tarbimislaenude osa kasvab eeldatavasti 2% juurde.

EURIBOR muutus negatiivseks alates 2015. aasta novembrist, kui Euroopa Keskpank hakkas keskpangas

hoitavatele reservidele negatiivset intressimäära kehtestama, et pangad paiskaksid selle ressursi laenuna

peamiselt ettevõtlusesse välja. Intressimäärasid on hoidnud all ka Euroopa Keskpanga otsus käivitada suuri

varaostuprogramme ehk lihtsamalt öeldes trükkida juurde uut raha. Alates sellest perioodist on intressimäärad

valdavalt langenud, jõudes põhjatasemele alates 2020. aasta novembrist, kui kuue kuu EURIBOR langes -0,5

protsendi peale. Inflatsiooni kontrolli alla saamise eesmärgil alustas aga Euroopa Keskpank 2022. aasta

keskpaigast intressimäärade tõstmist ning kuue kuu EURIBORi määr, millega on seotud ka enamik Eesti

kodulaenudest, alustas kasvamist. 2022. aasta lõpuks oli kuue kuu EURIBORI määraks 2,4% ja 2023. aasta II

kvartali lõpuks tõusis kuue kuu EURIBOR juba 3,7 protsendini.

Hoolimata kiirest inflatsioonist sõltub EURIBORi kasv Euroala riikide poliitilisest otsusest, üheks vastuseisu

põhjuseks on varaostuprogrammide suur maht, mille tagasimaksmine muutuks intressimäära tõusu tõttu

kallimaks. Negatiivse EURIBORi peamised mõjud on investeeringute mahu kasv ehitussektoris ning

eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine, ehkki teiselt poolt on negatiivne EURIBOR andnud panuse

kinnisvarahindade kasvu, kuna see on võimaldanud senisest suuremal hulgal inimestel siseneda

eluasemelaenuturule. Eesti pankade intressimäärad püsisid varasematel aastatel koos EURIBORiga stabiilsena.

25 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

EURIBORi tõusuga on kasvanud ka kõige populaarsema laenutoote ehk 20.–30. aasta pikkuse eluasemelaenu

intressimäär. Pankade marginaalide väikesest langusest hoolimata jõudsid intressimäärad 2023. aasta juuliks

5,41% tasemele, võrreldes eelmise aasta sama ajaga on intressimäär keskmiselt tõusnud juba 3,23

protsendipunkti võrra.

4.2 Eesti kinnisvaraturg

2023. aasta II kvartalis sõlmiti Maa-ameti andmetel 11 126 notariaalselt kinnitatud kinnisvara ostu-müügitehingut, mis jäi eelneva aasta sama kvartali tulemusele alla enam kui 2950 tehinguga. Eelmisel suvel alanud kiire inflatsioon kogu Euroopas ja selle taltsutamiseks tõstetud intressimäärad Euroopa Keskpanga poolt on vähendanud sõlmitud kinnisvara tehingute arvu kvartalist kvartalisse. Samuti on langenud ka kinnisvara tehingute väärtus ning 2022. aasta II kvartaliga võrreldes langes väärtus üle 200 mln euro tasemele ca 1250 mln eurot. Kinnisasjadega sõlmiti II kvartalis kokku 4516 ostu-müügi tehingut 473 miljonilise käibe juures. Enim tehinguid sõlmiti elamumaadega (2811 tehingut) ja maatulundusmaadega (2409 tehingut), elamumaa tehingukäive oli 243 miljonit eurot, ärimaal 73 miljonit eurot. Hoonestatud elamumaadega sõlmiti 1146 tehingut (-363 tehingut võrreldes eelmise aasta sama ajaga), tehingute mediaanhind oli 70 000 eurot ehk 5000 eurot madalam kui mullu samal ajal. Hoonestamata elamumaadega sõlmiti 680 tehingut (-110 tehingut võrreldes eelmise aasta sama ajaga), tehingute mediaanhinnaks oli 22 340 € ehk 34% madalam kui eelmine aasta samal ajal. Korteriomanditega (eluruumid) sõlmiti II kvartalis 5798 tehingut, mulluse tehingute arvuga võrreldes vähenes tehingute arv 1420 võrra ja eelmise kvartaliga võrreldes suurenes 1170 tehingu võrra. Tehingute mediaanhind kasvas aastaga 6% (2064→2196 €/m2). Korteriomandituru tehingute käive oli II kvartalis 722 miljonit eurot, mis tänu tehingute arvu vähenemisele jäi eelmise aasta sama ajaga võrreldes 9% võrra alla. Kõige enam eluruumide tehinguid sõlmiti Harjumaal (3170 tehingut, -474 tehingut võrreldes 2022. aasta II kvartaliga), millele järgnesid 720 tehinguga Tartumaa (-264), 716 tehinguga Ida-Virumaa (-105) ja 295 tehinguga Pärnumaa (-136). Kõige suurem oli tehingute kogukäive samuti Harjumaal, kus see oli 559 miljonit eurot. Võrreldes eelmise aasta sama

26 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

ajaga vähenes käive Harjumaal 14 miljoni euro võrra. Tartumaal oli tehingute kogukäive 92 miljonit eurot (-130 miljonit), Pärnumaal 27 miljonit eurot (-10 miljonit) ja Ida-Virumaal 13 miljonit eurot (-600 000 eurot).

4.3 Tartumaa ja Tartu linna lähiümbruse ärikruntide turusituatsioon

Käesoleval ajal on ärimaa sihtotstarbega kruntide pakkumine ja ka nõudlus väljaspool Tartu linna suhteliselt kasin. Müügiperioodid on pigem pikad ning tehinguid tehakse harva. Samas on heas asukohas ärimaa kruntidele nõudlus olemas. Ajajoonel 2006. aasta lõpus oli tegemist defitsiitse turuga ning kruntide hinnad omasid kasvupotentsiaali. Vahepealsel ajal hinnad langesid ning nõudlus suures osas viletsamates asukohtades äri- ja tootmismaadele puudus. Firmad, kes plaanisid alustada ehitustegevust, jõudsid endale vajaliku ehituskrundi soetada veel turu aktiivses faasis kõrgete hindade juures ning turuolukorras, kus ehitushinnad ületasid äri- ja tootmishoonete võimalikke võõrandamishindu, oli turul nõudlus kruntide järgi madal. Majanduslanguse aastatel jõuti kehtestada uusi detailplaneeringuid, mis võimaldab kasutusele võtta uusi maid äri- ja tootmismaa kruntidena. Koroona viiruse eelsetel aastatel hakkasid tootmishoonete ja siis ka kruntide hinnad tasapisi tõusma, ehitustegevus aktiviseerus ning saabumas oli tasakaalupunkt, kus atraktiivsetes asukohtades tasus ehitada ka hoonete võõrandamise eesmärgil. Nii koroonakriis kui selle üle võtnud Ukraina sõda lõhkus oluliselt tarneahelaid ehitusmaterjalide liikumises ja kättesaadavuses, tõusid nii ehitusmaterjalide kulud kui tööjõukulud. Lisandus energiakriis, mis viis üles energiakandjate hinnad. 2022. aasta teise poole ja 2023. aasta märksõnadeks on EURIBOR-i tõus ehk laenu teenindamise kulu kasv laiemalt, mis teeb kulukamaks nii vara soetamise kui igasuguse finantsvõimenduse ka arendustegevuses. Kõik see muutis ehitamise ja ehituse haldamise hüppeliselt kallimaks, mis omakorda pidurdas ehitustegevust. Pikemas perspektiivis on näha siiski krundituru elavnemist, sest valmis arendatud kruntidest on vajadus vabaneda. Lisaks on hinnatavas piirkonnas Vahi tööstuspargis ehitatud mitmeid uusi hooneid, mis annab hoogu juurde ka hoonestamata kruntide turule. Nn buumiajale, mille tunnustele aastad 2021 ja 2022 vastasid, kus igasugused hinnad tõusid kinnisvaraturul väga kiiresti, on omane olukord, kus kinnisvara avalikud

27 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

pakkumishinnad erinevad oluliselt reaalsetest müügihindadest ehk pakkumishinnad on optimistlikult määratletud ning proovitakse oma õnne. Äri- ja tootmiskruntide omandamine on selges seoses vastavate hoonete ehitamisega ja hoonetele nõudluse kasvuga. Kuniks ehitushinnad ületavad võimalikke müügihindu või tuleviku üüritulult tuletatavat pikka rahavoogu ning tasuvusaega, saab äri- ja tootmishooneid ehitada vaid omatarbeks. Krediidiasutuste laenupoliitika ei soosi pelgalt kruntide ostu, kuna laenu krundi ostuks kui mittelikviidse tagatise ostuks reeglina ei väljastata või nõutakse väga suurt omafinantseeringut. Müügihinnad sõltuvad suuresti detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõigusest ja vara asukohast. Suure ehitusõigusega atraktiivses asukohas kruntide hinnad on väärtustatud, kuna eelkirjeldatud maade ressurss on piiratud. Samas ettevõtted kes laienevad, vajavad piirkonnas ruumi lisaks hoonete püstitamiseks ka teenindusmaa ja parkimise jaoks, mis võib piirkonna maade hindasid tõsta. Keeruline on välja tuua ühtset hinnapoliitikat, sest tehinguid toimub vähe ja neilt üldistusi teha on ebatäpne. Osa

kruntidest võõrandatakse läbi kohaliku omavalitsuse enampakkumise või seotud isikute vahel, mis võib, aga ei

pruugi näidata kokkuvõttes vabaturu hinda. Maa-ameti andmete alusel on hoonestamata ärimaadega tehtud

tehinguid Tartu linnas, Tartu vallas (mille alla jääb ka Vahi tööstuspark) ja Kambja vallas (mille alla jääb Tartu

linna ümbruse teine suurem tööstuspark Ülenurme tehnopark) seisuga 21.06.23. a järgnevalt:

Tartu linn, Tartu linn 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 8 9 12 5 11 3 2

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 57,06 109,60 120,02 35,45 115,29 - -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 47,62 48,70 39,60 35,09 55,36 - -

Tartu linn (koos endise Tähtvere vallaga) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 9 13 12 5 12 3 3

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 51,34 83,76 120,02 35,45 109,18 - -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 47,42 30,08 39,60 35,09 49,84 - -

Kambja vald 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 13 7 7 4 11 5 1

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 18,00 66,70 21,30 - 32,09 38,63 -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 12,66 24,00 22,20 - 30,91 30,00 -

Tartu vald 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 2 3 6 8 8 1 0

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 - - 20,05 38,04 62,09 - -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 - - 20,55 27,53 64,58 - -

Allikas: Maa-amet Sihtotstarbe põhist statistikat teeb Maa-amet alates 5 tehingu toimumisest aastas. Näeme, et hinnad on üldjoontes kasvanud, kuid selgelt kirjeldatavaid muutuseid pole viimastel aastatel toimunud, selleks toimub tehinguid liiga vähe ning osad tuvastatavad muutused on kohati vastandlikud. Kuna tehinguaktiivsus on väike, võib mõni üksik tehing statistikat tugevasti mõjutada. Näiteks võivad väikeseid ärimaa äralõiked näidata justkui turu aktiviseerumist või hindade langust. Kohati on suur vahe keskmiste hindade ja mediaanhinna vahel, mis näitab üksikute erandlike tehingute toimumist turul. Endises Tähtvere vallas toimub tehinguid harva, mida näitab Tartu linna kitsama ja laiema käsitluse tehingute arvu väike erinevus. Statistikas ei kajastu äri- ja tootmismaa ühise sihtotstarbega tehingud.

28 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii Tartu linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-60 €. Et toetada täiendava statistikaga eeltoodut, on välja toodud ka 2022 – 2023. a I poolaasta hoonestamata maa

statistika Tartu linnas (sisaldab ka endist Tähtvere valda) ja Tartu linnaga piirnevates valdades, kus on enim

hoonestamata ärimaid ehk Tartu vallas ja Kambja vallas:

4.4 Konkureeriv pakkumine

Ülevaate ehitusõigusega maade võimalikust turuväärtusest annavad suuresti ka nende pakkumishinnad. Ostja

pole nõus reeglina tasuma krundi eest kõrgemat hinda, kui on võimalik osta samaväärne krunt maksimaalselt

pakkumises oleva hinnaga.

Kallilt soetatud kinnisvara pole mõtet võõrandada odava hinnaga, lisaks on müügiedu tagasihoidlik. Kõik see ei

soosi suuresti pakkumiskuulutuste üleval hoidmist ehk tegelikult on pakkumine suurem kui näitavad kuulutused.

Mitmed kuulutused on avaldatud juba mitu aastat tagasi, suur osa pakkumises olevatest varadest on müügis

pikka aega. Pakkumises olevaid varasid analüüsides on kohati keerukas mõista pakkumisandmete objektiivsust

ehk sageli on faktid kontrollimata, moonutatud, puudulikud või ebatäpsed.

Detailplaneeringuta kruntidel on oluliseks ehitusõiguse näitajaks maa sihtotstarve ning üldplaneering. Ehitusõiguse tagab ka juba olemasolev, kuid lammutamist vajav hoonestus. Kui varem oli nõudlus ka pooleliolevate detailplaneeringutega maatükkidele ja selliseid kinnistuid vahendati samas hinnaklassis kehtivate detailplaneeringutega maadega, siis tänaseks on selliste maatükkide vastu nõudlus pigem vaibunud, kuna on nähtud, kuidas detailplaneeringu kehtestamine võib võtta aastaid aega ja kehtestamiseni jõudmist ei saa alati eeldada.

29 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Enim on äri- ja tootmismaa krunte pakkumises tehnoparkides. Suuremad Tartu lähedased tehnopargid on eeskätt Vahi tööstuspark, Ülenurme tehnopark, Räni tööstuspark, Reola tööstuspark ning Tartu linna äärealale jäävad Ravila tööstuspark ja ka Ropka tööstuspark. Teedega ja trassidega varustatud maatükkide pakkumishinnad on linna lähedastes parkides tõusnud paari aastaga 15 – 40 €/m² pealt 35 – 50 €/m², linnas asuvad ärimaa krundid või väljaspool tööstusparke heas asukohas sõlmteede äärsed krundid maksvad märksa enam. Samuti on pakkumises mõned potentsiaaliga ehk muutmata sihtotstarbega maatükid atraktiivsetes asukohtades. Viimastel aastatel on toimunud ärimaa kruntidega üksikuid tehinguid. Piir ärimaa ja tootmismaa vahel on ähmane, sest ärimaal tegeletakse sageli ka tootmisega ja vastupidi. Kinnisvaraportaalist www.kv.ee on võimalik müügipakkumisi vaadata reaalajas. Alates 21.06.2023. a kuni 21.09.2023. a on kinnisvaraturg tulenevalt üldisest majanduslikust olukorrast jäänud pigem samaks või veidi jahenenud – müügiperioodid on läinud pikemaks. Kinnisvaraportaali www.kv.ee põhjal oli müügipakkumises ärimaa krunte Tartumaal 21.09.2023. a seisuga 22. Sellest kõik pole ärimaad ja kõik pole hoonestamata. Ilma ehitusõiguseta kruntide pakkumised Tartu linnas ja selle lähiümbruses praktiliselt puuduvad, on vaid üks ilma detailplaneeringuta maaüksus (Kardla külas, Nepi, www.kv.ee/3514742), pindalaga 14 715 m², hinnaga 18,7 €/m². See on ärimaa, kus detailplaneering/projekteerimistingimused puuduvad, üldplaneeringu kohaselt võimalik ärimaa juhtotstarbega alale kavandada riigimaanteega seonduvaid kaubandus- ja teenindusasutusi. Kommunikatsioonid puuduvad, ebakorrapärase ja ebakompaktse kujuga maatükk. Edasises on välja toodud pakkumises olevad kinnisasjad kinnisvaraportaali www.kv.ee põhjal Tartu linna äärealalt ja võrreldavatest asukohtadest.

Kuulutuse link Aadress Kinnisasja pind (m2)

Kirjeldus Pakkumis- hind (€)

Pakkumis- hind (€/m2)

www.kv.ee/3567837 Kõrvemaa tn 5, Kõrveküla alevik, Tartu vald

3158 Ärimaa. Annuse Elamurajooni alguses. Detailplaneering. EAP 800 m², kuni 2 korrust. Olemas elektri- ja kanalisatsioonivarustus.

240 008 76,0

www.kv.ee/3572444 Pille, Vahi alevik, Tartu vald

77 050 Maatulundusmaa. DP puudub, alustamisel. Üldplaneeringus ärimaa. Piibe mnt ääres. Hindaja teada tuleb piirkonda idaringtee pikendus.

2 800 000 36,3

www.kv.ee/3538129 Vahetori, Aovere küla, Tartu vald

15 871 Aovere Olerex’i tankl kõrval praegune maatulundusmaa. Tartu-Jõhvi maantee ääres, Tartu kesklinn 10 km. Detailplaneering ärimaaks. Lubatud hoonete suurim ehitusalune pind 2500 m². Kommunikatsioonidega ühendused puuduvad. Pikalt pakkumises olnud.

159 000 10,0

www.kv.ee/3451469 Estakaadi tn 2, Vahi alevik, Tartu vald

3362 Vahi tööstuspark, 80%T, 20%Ä, DP. Olemas projekt tootmis- ja olmehoonele, ehitusluba. Valmis olmeosa vundament ja I korrus koos vahelaega, tootmisosa vundamendikannud koos tagasitäitega. EAP 1128,9 m², SNP 1214,2 m², korruselisus 1-2 korrust.

220 000 65,4

www.kv.ee/3437092 Veemeistri tee 12, Haage küla, Tartu linn

3271 80%T, 20%Ä. Tartu linna piir 3 km. DP. EAP 1635 m², kuni 2 korrust. Elektri, vee ja kanalisatsiooni trassiga on liitumis- punktid krundi piiril.

125 000 38,2

www.kv.ee/3489720 Mingi tee 11, Reola küla, Kambja vald

4006 Reola tööstuspark. Tootmismaa. Detailplaneering. EAP 642 m², võimalik suurendada 1200 m²-ni.Kuni 3 korrust. Tartu linna piirist 5 km. Paigaltatud

168 252 42,0

30 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

drenaaž, sadeveekaevud, vee- ja kanalisatsiooni trassid, elektritrassid 16A liitumisega. Tehtud plats, tagasitäitetööd liiv-kruus alus, tagasitäitetööd killustik- freesasfalt, paigaltatud piirdeaed. Sidetrass krundi piiril, gaasitrass krundi piiril. Plats on koheselt kasutusvalmis, platsil olevad konteinersoojakud on renoveeritud, paigaldatud õhksoojuspumbad.

www.kv.ee/3387333 Peetri tee 4, Ülenurme alevik, Kambja vald

9070 50%Ä, 50%T. 4 km Tartu linna piirist. Detailplaneering - http://ylinvest.ee/page/29 Asfaltkattega tee, tänavavalgus, elektriliitumine 6A, vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumine kinnistu piiril.

453 500 50,0

Käesoleval ajal on ühest küljest seoses enne Ukraina sõda toimunud ehitusbuumiga ja teisest küljest sõja algusega seotud tarneraskustega ja ehitusmaterjalide hüppelise kallinemisega pakkumisturg segaduses ning küsitakse hüppeliselt kallimaid hindu. Eespool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus langevad või harva ka enampakkumise tingimustes tõusevad.

4.5 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad, iseloomulikud tunnused

Sarnaste varade peamisteks ostjateks on arendajad, kes soovivad luua uusi ärihooneid arenevas äripiirkonnas nende võõrandamise, välja üürimise eesmärgil või arendada krunte nende võõrandamise eesmärgil.

Asukoha hinnatavus Hinnatav vara asub keskmiselt hinnatud Tartu linnas, endise Tähtvere valla alal, kus on tänu tihedale teedevõrgule tagatud hea ligipääs ja nähtavus. Piirkond asub Tartu linnale lähedal, hinnatava vara kõrval paikneb bussipeatus.

Lõppkasutajate osakaal, kes soovib ja on võimeline soetama hinnatavat vara

Vara ostjateks on pigem keskmised arendusettevõtted. Vara on kättesaadav keskmisele osale arendajatest, tulenevalt eelnevast vajalikust dokumentatsiooni korrastamisest ja selleks kuluvatest oskustest/teadmistest. Arendusmaht pole iseenesest eriti suur.

Vara turusegmendi nõuetele vastavus

Vastab nõudmistele osaliselt. Hinnatav vara paikneb hinnatud asukohas ja hinnatavale varale on väga hea nähtavus ning head juurdepääsuvõimalused. Vastavalt kehtestatud üldplaneeringule on vara peamine perspektiivne kasutus ärimaana (vajalik detailplaneeringu kehtestamine), lisaks on ka vähem eelistatud transpordimaa osakaal. Negatiivselt mõjutab vara turuväärtust asjaolu, et hinnataval varal puudub detailplaneering.

Konkureeriva pakkumise osakaal turul

Pakkumine sarnasele varale on turul keskmisest väiksem. Rohkem on pakkumisi Tartu linna lähedastes tehnoparkides.

Piirkonna arendusprojektide hulk/osakaal, mis lisandub lähiperioodil pakkumisse

Piirkonnas on rajatud uusi ärikrunte, kus on pakkumises üksikuid krunte.

Müügiperioodi pikkus sarnaste varade osas

Piirkonnas on hoonestamata maid, kus olemas arenduspotentsiaal, müügiperioodiks kuni 12 kuud.

Piirkonna müügihinnad Ärikinnistute tehinguhinnad on Tartu linnas viimaste aastatega tõusnud. Väide on osaliselt tunnetuslik, kuna tehinguaktiivsus äripindadega on madal. Pärast 2021. a ja 2022. aasta esimese poole rekordilist tehingute mahtu ning tehinguhindade kasvu on 2022. aasta IV kvartalis ja 2023 aasta alguses pakkumise suurenemise, tehingute arvu vähenemise ja müügiperioodide pikenemise taustal toimumas hindade stabiliseerumine. Vaikne aasta algus

31 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

kinnisvaraturul ei ole sügiseks oluliselt paranenud. Segu kasvanud tarbijahinnaindeksist ja selle ohjamiseks tõstetud intressimääradest on viinud kinnisvaraturu passiivsesse olekusse, kus tehinguid tehakse enamasti vaid kodu soetamise eesmärgil. Maailma geopoliitilisest olukorrast, eesootavatest maksutõusudest ning üldisest majanduslangusest tingitud madal tarbijakindlustunne on põhjustanud tehingute arvu vähenemise võrreldes aastataguse ajaga. Hoolimata madalast aktiivsusest ja langenud nõudlusest ei ole tehinguhindades laiapõhjalist langust seni siiski veel toimunud. Enne tarbijakindlustunde paranemist tehingute aktiivsuse kasvu oodata ei ole, mis tähendab, et eelseisvatel perioodidel ei ole välistatud ka turu üldine korrektsioon.

Vara alternatiivsed kasutused Puuduvad.

Äralõike turustatavus Äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omane kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse. Tegemist on kitsa pika maatükiga, mis asub kaitsevööndites. Äralõikele on planeeritud tee (vabaturu tingimustel selliste varadega üldjuhul ei kaubelda).

32 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

5. Turuväärtuse hindamine

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1). Hinnatav vara on sihtotstarbelt elamumaa, kuid antud asukoht pole maanteeäärse asukoha tõttu perspektiivne

elamumaa. Liiatigi on piirkonda tulemas suur liiklussõlm, mis ei soosi elamuarendust. Varal puudub

detailplaneering, mis määraks täpsema ehitusõiguse ehk praeguses olukorras saaks ehitada maale ühe

individuaalelamu, mis ei anna maale kõrgeimat turuväärtust.

Maatükki ei näe tulevikus elamumaana ka kehtiv üldplaneering. 2021. aastal kehtestatud üldplaneering näeb

maad ärimaana ja transpordimaana, seda suhteliselt võrdsetes osades. Hinnatava vara parim kasutus on

ärimaana, kuid pöördudes tagasi parima kasutuse definitsiooni juurde, ei ole võimalik mööda vaadata ka

õiguslikust lubatavusest. Antud juhul on ka eelnevalt kehtinud üldplaneeringus, mis on kehtestatud 2006. aastal,

näha kinnistule planeeritud liiklussõlme ehk tegemist pole üllatava ja uue lahendusega. Nii tuleb asuda

seisukohale, et lähtuda tuleb kehtivast üldplaneeringust, kus parim kasutus on küll ärimaa, kuid seda saab

rakendada vaid poole kinnistu ulatuses, kus teine pool peab jääma transpordimaaks, mille väärtus on tunduvalt

madalam. Tõsi, reaalse äralõikeplaani alusel on näha, et transpordimaaks planeeritakse vaid väikest osa ja

enamus katastriüksusest võiks peale äralõike realiseerimist jääda ärimaaks ehk katastriüksuse perspektiiv ajas

on kasvav.

Äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse. Tegemist on kitsa pika maatükiga, mis asub kaitsevööndites. Äralõikele on planeeritud tee (vabaturu tingimustel selliste varadega üldjuhul ei kaubelda).

5.2 Hindamismeetodi valik

Vara hindamisel on võimalik rakendada erinevaid meetodeid vastavalt vara olemusele ja kasutusele. Kinnisvara hindamisel on kolm põhimeetodit: - turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnase müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja arvutatakse hinnatava vara väärtus. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas (EVS 875- 11). - tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutootva kinnisvara (renditav vara või renditava varana käsitletav) hindamiseks, mille väärtuse määrab tulu tootmise võime ja seda on võimalik prognoosida (EVS 875-9). - kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

33 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Üks levinumaid hindamismeetodeid, mis ei kuulu hindamise kolme põhimeetodi hulka, kuid mida tihtipeale käsitletakse eraldi meetodina, on jäägi- ehk residuaalmeetod. Seda kasutatakse maa hindamisel ja ka renoveerimist vajava ning poolelioleva (ehitusjärgus) hoonega kinnisvara kui terviku hindamisel. Jäägimeetodi asutamisel tuleb silmas pidada, et turuväärtuse hindamine eeldab, et kõik sisendid on tuletatud turult. (EVS 875- 8). Tihtipeale ei ole võimalik ainult ühe meetodi kasutamine ja meetodeid tuleb omavahel kombineerida. Meetodite kombinatsioonid võivad olla oma olemuselt erinevad. Selle all võib mõista eri meetodite rakendamist sama vara hindamisel. Sel juhul saadakse hindamistulemus eri meetoditel saadud tulemuste ühitamise teel. Juhul kui on tegemist juba ehitusjärgus hoonega, on vara hindamiseks sobilik nii võrdlusmeetod kui ka jäägimeetod. Hinnatava vara näol on pigem tegemist müügiobjektiga kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on vara ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt on kasutusolevate elamute hindamiseks valitud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastavalt võrdlusmeetod. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetod on varade väärtuse hindamisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse.

5.3 Hindamiskäik

Esmalt on arvutatud katastriüksuse turuväärtus. Seejärel on arvutatud äralõike hüvitusväärtus. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel tuleb lähtuda EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hinnatava vara turuväärtust mõjutavad tegurid:

Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid

Kaugus Tartu linnast Puudub detailplaneering, pole väljastatud ehitusõigust

Kinnisasja perspektiivne kasutus ärimaana Maa sihtotstarve ei vasta parimale kasutusele

Hea nähtavus ja juurdepääs Puuduvad kommunikatsioonitrassid

Kommunikatsioonitrassid läheduses Üldplaneeringu järgselt osaliselt transpordimaa

Kõrghaljastus Suur maatükk, mille pinnaühiku suhtarv madalam

Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud Uus Maa ja Maa-ameti tehingute andmebaasis leiduvat tehinguinfot. Võrreldavate varadena on välja toodud Tartu linna lähiümbruses teostatud ärimaa tehingud, mille perspektiivne üldplaneeringu järgne maakasutus on olnud ärimaa sihtotstarbeline. Kui varem oli selgem vahe detailplaneeringuga ja detailplaneeringuta maatükkide vahel, siis värskete üldplaneeringute lisandumisega antakse mõnikord ehitusõigus ka projekteerimistingimuste alusel ning seetõttu on piir mõnevõrra ähmastunud. Võrreldavate tehingutena on toodud ka kehtestatud detailplaneeringuga ärimaade tehinguid, sest reeglina saab maa ärimaaks läbi detailplaneeringu. Võrreldavad tehingud on koondatud järgmisesse tabelisse:

34 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Aadress Pindala,

m²

Kinnistu

sihtotstarve

Tehingu-

hind, €

Hind

€/m²

Tehingu

aeg

Detailplaneering,

Ehitusõigus

Männi, Tähtvere

küla, Tartu linn,

Tartu maakond

14 924 Elamumaa - - -

Detailplaneering puudub, üldplaneeringus ärimaa ja

transpordimaa. Piirneb maanteega. Tartu

kesklinnast ca 6,3 km kaugusel.

Kõrve tn, Tila

küla, Tartu vald 3 274 T50%, Ä50% 192 810 58,9 juuni.23

Detailplaneering kehtestatud. 50% ärimaa, 50%

tootmismaa krunt. Liitumised hinnas

(kanalisatsioon, tsentraalgaas, vesi, elekter). Jõhvi-

Tartu-Valga mnt ääres. Lubatud ehitusalune pind

1000 m² ja korruselisus 3. https://korvekeskus.ee/

Reola küla,

Kambja vald 9 941 Tootmismaa 300 000 30,2 mai.23

Vanakooli tee ja Reola-Lennuvälja tee nurgal

paiknev kinnistu. Trassid kinnistu piiril. Tartu

kesklinn 11,5 km.

Peetri tee,

Ülenurme alevik,

Kambja vald

11 792 T50%, Ä50% 552 000 46,8 apr.23

50% ärimaa, 50% tootmismaa. Piirneb Tallinn-Tartu-

Võru-Luhamaa maanteega, mahasõit maanteelt

puudub. Väga hea nähtavus.

Detailplaneering kehtestatud

http://ylinvest.ee/page/29 . Juurdepääs asfaltkattega

teelt, tänavavalgus, elektriliitumine 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassiga liitumine kinnistu piiril.

Kõrve tn, Tila

küla, Tartu vald 6 059 T50%, Ä50% 248 624 41,0 apr.22

Detailplaneering kehtestatud. 50% ärimaa, 50%

tootmismaa krunt. Liitumised hinnas

(kanalisatsioon, tsentraalgaas, vesi, elekter). Jõhvi-

Tartu-Valga mnt ääres. Lubatud ehitusalune pind

1800 m² ja korruselisus 3. https://korvekeskus.ee/

Estakaadi tn,

Vahi alevik,

Tartu vald

4767 T80%, Ä20% 91 733 19,2 veebr.22

50% täisehitust, kuni 12 m hoonet (kuni 3 korrust).

Olemas tsentraalne vesi, elekter, tsentraalgaas

krundi piiril.

Rehepapi tee,

Soinaste küla,

Kambja vald

3727 T50%, Ä50% 162 000 43,5 veebr.22

Detailplaneering kehtestatud. Kõik liitumised

hinnas. Ehitusluba 800 m² suuruse tootmis- ja

laohoone rajamiseks.

Ristla tee,

Kandiküla, Tartu

linn

12 718 T80%, Ä20% 407 000 32,0 jaan.22

Detailplaneering kehtestatud, kuni 2 hoonet,

ehitistealune pind 4950 m², täisehitus kuni

39% elektriliitumine 32A. Tsentraalne vee ja

kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril.

Ei piirne maanteega, kuid TallinnTartu-Võru-

Luhamaa maantee läheduses. Nähtavus maanteelt

kehv (naaberkinnistu hoonestus

varjab vaadet), juurdepääs kõvakattega teelt.

Ristla tee,

Kandiküla, Tartu

linn

13 892 T80%, Ä20% 600 000 43,2 jaan.22

Detailplaneering kehtestatud, kuni 2 hoonet,

ehitistealune pind 4950 m², täisehitus kuni

39% elektriliitumine 32A. Tsentraalne vee ja

kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril.

Ei piirne maanteega, kuid TallinnTartu-Võru-

Luhamaa maantee läheduses. Nähtavus maanteelt

hea, juurdepääs kõvakattega teelt.

Vabriku tn, Vahi

alevik, Tartu vald 7050 T80%, Ä20% 141 000 20,0 jaan.22

DP kehtestatud (maks. EAP 3170 m², maks kõrgus

12 m ehk kuni 3 korrust). Kat. tunnus

79401:006:1223. Vahi tööstuspark. Olemas

tsentraalne vesi, elekter, tsentraalgaas krundi piiril.

Peetri tee,

Ülenurme alevik,

Kambja vald

6 961 T50%, Ä50% 240 000 34,5 dets.21

Detailplaneering tehtud. 4 km Tartu linna piirist.

Kinnistu piirneb Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteega.

Tänavavalgus, elektriliitumine 6A ja vee- ja

kanalisatsioonitrassidega.

35 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Märkus: Tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu. Teadlik ja sunduseta müüja ei müü oma vara odavamalt ja ostja ei maksa rohkem kui vara eest on võimalik turul saada olenemata sellest, kas tehing kuulub käibemaksuga maksustamisele või mitte.

Võrdlustehingute valik. Tehingutena on kasutatud enim sarnanevaid ja võimalusel ajaliselt hilisemaid tehinguid. Võrreldavad varad, mis enim sarnanevad hinnatavale varale, on tabelis märgitud halli tooniga. Valikust on välja jäetud tehingud, mis erinevad enam oma näitajatelt, asukohalt, seisukorralt, suuruselt või on ajaliselt vanemad. Ärimaade tehinguid toimub harva ja kui varem oli selgem vahe detailplaneeringuga ja detailplaneeringuta maatükkide vahel, siis värskete üldplaneeringute lisandumisega antakse mõnikord ehitusõigus ka projekteerimistingimuste alusel ning seetõttu on piir mõnevõrra ähmastunud. Võrreldavate tehingutena on kasutatud kehtestatud detailplaneeringuga ärimaade tehinguid, kuna reeglina saab maa ärimaaks just läbi detailplaneeringu. Kuna eelistatud on tehinguid, mis asuvad sarnases turupiirkonnas ja turuhinnad pole enam viimase poolteise aasta jooksul oluliselt muutunud, on kasutatud ka mõnevõrra vanemaid tehinguid. Võrdlusühiku valik. Käesolevas hinnangus lähtume tehingu hinnast maatüki pindala ühiku kohta (€/m2), sest sarnaste varade puhul lähtuvad turuosalised vara väärtust kompleksselt mõjutavate tegurite mitmekülgsuse tõttu tavapäraselt vara hinnast krundi pindalaühiku kohta ja see iseloomustab vara tervikuna kõige paremini. Maatükid võivad olla väga erineva suurusega, mistõttu üldhinnad pole nii informatiivsed. Veel oleks teoreetiliselt võimalik kohandada ehitusõiguse hinda (€/m²), kuid selle meetodi kasutamine antud juhul ei toimi, kuna pole teada ehitusõiguse suurust. Teiseks on sageli detailplaneeringuga antud võimalikult suur ehitusõigus kas ehitusaluse pinna näol või sagedamini korruselisuse näol (tehnoparkides reeglina 50% täisehitust ja kuni 3 korrust), mis pole aga praeguses turusituatsioonis realiseeritav ja on pigem teoreetiline võimalus, mis viiks kokkuvõttes ebareaalsete tulemusteni.

Aadress Pindala,

m²

Kinnistu

sihtotstarve

Tehingu-

hind, €

Hind

€/m²

Tehingu

aeg

Detailplaneering,

Ehitusõigus

Kauba tee,

Tõrvandi alevik,

Kambja vald

7 791 Ä 100% 265 000 34,0 nov.21

Ülenurme Tehnopark. Maantee äärne maatükk.

Detailplaneering. Asfaltkattega tänavad,

tänavavalgustus, hinnas liitumised tsentraalse vee-

ja kanalisatsioonitrassiga ning gaasitrassiga

kinnistu piiril, olemas liitumine elektrivõrguga (3 x

25A).

Lao tee,

Tõrvandi alvik,

Kambja vald

5 914 Ä 100% 220 000 37,2 nov.21

Ärimaa. Detailplaneering, kuni 3 korrust. Ülenurme

Tehnopargis Lennu tee ääres.

Kommunikatsioonitrassid krundi piiril.

Elektriliitumine 25A. Olemas ehitusprojekt ja

ehitusluba laohoone püstitamiseks.

Rehepapi tee,

Soinaste küla,

Kambja vald

4 600 T50%, Ä50% 200 000 43,5 nov.21

Kehtestatud detailplaneering. Olemas vesi,

kanalisatsioon, gaas, elektriliitumine, side (välja

ehitatud).

Kassisilma,

Räni küla,

Kambja vald

9 196 T50%, Ä50% 307 000 33,4 aug.21

Ehitusalune pind kuni 4000 m². Hoone võib olla 2-

korruseline, kõrgusega kuni 10 m.

Hoonestusala kogu krundi ulatuses. Olemas

liitumised elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsiooniga

ning gaasivõrguga. Peakaitsme suurus 20A..

Vahi tee, Vahi

alevik, Tartu vald 23 348 T80%, Ä20% 360 000 15,4 mai.21

Detailplaneering (EAP 12 935 m², kuni 14 m ehk

kuni 3 korrust). Vahi tehnopargis.

Kommunikatsioonitrassid kinnistu piiril

Vahi tee, Vahi

alevik, Tartu vald 7466 T80%, Ä20% 130 000 17,4 apr.21

Detailplaneering (EAP 4480 m², kuni 12 m ehk kuni

3 korrust). Vahi tehnopargis.

Kommunikatsioonitrassid kinnistu piiril

Nupu tn,

Soinaste küla,

Kambja vald

5199 T50%, Ä50% 125 175 24,1 nov.20

Detailplaneering (kuni 46% täisehitust, kuni 3

korrust). Olemas liitumised

kommunikatsioonitrassidega. Elektrivõimsus 6 A

Tehno tee,

Tõrvandi alevik,

Kambja vald

6234 Ä 100% 149 000 23,9 okt.20

Ülenurme tehnopark. Olemas detailplaneering (max

SBP 9350 m² ehk TE 50% ja 3 korrust),

tänavavalgustus, asfaltkate, liitumised

kommunikatsioonitrassidega.

36 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kohanduste põhimõtted Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või - langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel alal. Erisuste hindamisel on kasutatud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Kohandatud tehinguhindadele osakaalude andmisel lähtume põhimõttest, et absoluutkohanduselt väikseima summaarse kohandusega tehingule antakse suurim osakaal ning suurima summaarse kohandusega tehingule väikseim osakaal. Võrdluselemendid ja selgitused Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Valitud võrdluselemendid on: asukoht; kinnisasja pindala; ehitusõigus; tehnovõrkude olemasolu; juurdepääs; haljastus ja kinnistu sihtotstarbe olemus. Võrdluselementidena on valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline. Tehinguga seotud võrdluselemendid:

Tehingu aeg Turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. Ajalist kohandust on rakendatud, kui turusituatsioonis on toimunud

muutused. Viimase aasta jooksul on hinnatõus peatunud, kuid hinnad pole ka

langenud. Enne seda poole aasta jooksul on ärikinnistute hinnad tõusnud ca 5% ja

aasta jooksul ca 10%.

Varaga seotud võrdluselemendid:

Asukoht, nähtavus Paiknemine piirkonna siseselt – kaugus Tartu kesklinnast, infrastruktuuri olemasolu,

piirkonna hinnatavus, lähiümbruse hoonestatus ja heakord. Hea nähtavusega ärimaa

krunt võib olla oluliselt kallim kui samaväärne krunt lähikonnas, mis pole hästi nähtav

ja hea juurdepääsuga. Kaubandus- ja teeninduspindadel on määrava tähtsusega, kas

vara paikneb maantee ääres või sellest eemal, on väga hea nähtavus või paikneb

kinnistu teiste objektide taga.

Kinnisasja pindala Väiksemate kruntide pinnaühiku hind on reeglina kõrgem kui suurematel ehk

mastaabiefekti all mõistame üldkehtivat reeglit, mille alusel suurema üldpinnaga

kinnistute pinnaühiku maksumus on reeglina madalam kui väiksema üldpinnaga

kruntidel. Samas pole see ärikinnistute puhul absoluutne, sest sageli on tarvis ruumi

ka parkimiseks, hoiustamiseks ja manööverdamiseks.

Ehitusõigus Hinnatumad on detailplaneeringuga või projekteerimistingimustega ja ehitusloaga

maatükid, millel on tagatud ehitusõigus. Eelistatud on suurem ehitusõigus.

Tehnoparkides pole eriti eelistatud kõrgemad korrused.

Tehnovõrgud Tehnovõrkude lähedus ja eriti nendega liitumiste olemasolu tõstab vara väärtust.

37 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Juurdepääs Eelistatud on maatükid, millele on hea juurdepääs asfaltkattega teelt,

tänavavalgustus, samuti hea nähtavus.

Haljastus Kõrgemalt on hinnatud hooldatud ja haljastatud maatükid. Kõrgemalt on hinnatud

maatükid, millel on kõvakattelisi platse või kõrghaljastust, olemas piirded.

Kõrghaljastus võimaldab maatükki paremini struktureerida ja kui ka puistu ehituseks

eemaldada, omab eralduv puit lisaväärtust.

Sihtotstarve Vahe on pelgalt tootmismaal olukorraga, kus on ka ärimaa sihtotstarvet. Ärimaal

(kaubanduspinnad) on mõnevõrra suurem perspektiiv kui tootmismaal.

Maatulundusmaa või üldkasutatava maa sihtotstarve on vähem hinnatud, mis vajab

muutmist ja millega kaasnevad mõningad kulud. Samuti on vähem eelistatud

transpordimaa sihtotstarve, mille kasutusvõimalused on piiratud, kuhu ei saa ehitada

ja mida saab kasutada pigem näiteks parklaosana.

38 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Võrdlustabel

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Aadress Tartu linn, Tähtvere küla,

Männi

Kambja vald, Ülenurme

alevik

Tartu linn, Kandiküla Tartu linn, Kandiküla

Müügihind (€) 552 000 407 000 600 000

Müügihind (€/m²) 46,81 32,00 43,19

Tehingu aeg 04.2023 01.2022 01.2022

Võrdlus hinnad pole vahepealsel ajal

tõusnud

hinnad on vahepealsel ajal

tõusnud

hinnad on vahepealsel ajal

tõusnud

Kohandus (%) 0% 10% 10%

Ajaldatud müügihind

(€/m²)

46,81 35,20 47,51

Asukoht, nähtavus Asub Tartu-Tiksoja

tugimaantee ääres, hästi

nähtav

Tallinn-TartuVõru-Luhamaa

maantee ääres, nähtavus väga

hea

Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

põhimaantee läheduses, kuid

maanteelt ei ole hästi nähtav

Tallinn-TartuVõru-Luhamaa

põhimaantee vahetus

läheduses, maanteelt hästi

nähtav, kuid ei piirne maanteega

Võrdlus sarnane hinnatav eelistatum hinnatav eelistatum

Kohandus (%) 0% 20% 10%

Kinnisasja pindala (m²) 14 924 11792 12718 13892

Võrdlus sarnane sarnane sarnane

Kohandus (%) 0% 0% 0%

Ehitusõigus,

detailplaneering

Puudub detailplaneering,

ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud,

suur ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud,

suur ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud,

suur ehitusõigus

Võrdlus võrreldav oluliselt eelistatum võrreldav oluliselt eelistatum võrreldav oluliselt eelistatum

Kohandus (%) -20% -20% -20%

Tehnovõrgud Tsentraalsed tenovõrgud

läheduses

Elektriliitumine 6A, tsentraalne

vee- ja

kanalisatsioonitrass krundi piiril

Elektriliitumine 32A, tsentraalne

vee- ja

kanalisatsioonitrass krundi piiril

Elektriliitumine 32A, tsentraalne

vee- ja

kanalisatsioonitrass krundi piiril

Võrdlus võrreldav hinnatum võrreldav hinnatum võrreldav hinnatum

Kohandus (%) -5% -5% -5%

Juurdepääs Avalik asfaltkattega tee Avalik asfaltkattega tee Avalik asfaltkattega tee Avalik asfaltkattega tee

Võrdlus sarnane sarnane sarnane

Kohandus (%) 0% 0% 0%

Haljastus Kõrghaljastus Madalhaljastus Madalhaljastus Madalhaljastus

Võrdlus hinnatav eelistatum hinnatav eelistatum hinnatav eelistatum

Kohandus (%) 5% 5% 5%

Sihtotstarve Elamumaa, üldplaneeringus

ärimaa ja transpordimaa

Tootmismaa ja ärimaa Tootmismaa ja ärimaa Tootmismaa ja ärimaa

Võrdlus võrreldav hinnatum, puudub

transpordimaa perspektiiv

võrreldav hinnatum, puudub

transpordimaa perspektiiv

võrreldav hinnatum, puudub

transpordimaa perspektiiv

Kohandus (%) -10% -10% -10%

Summaarne kohandus -30% -10% -20%

Kohanduste absoluut-

väärtuste summa

40% 70% 60%

Kaalud   0,40 0,25 0,35

Kohandatud hind (€/m²) 34,33 32,77 31,68 38,01

Turuväärtus, € 512 345

Arvestades võrdlustehingute ja turuväärtust mõjutavate teguritega, on hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeval 512 345 eurot ehk ümardatult 512 000 eurot, mis teeb 34,33 €/m2 hinnatava vara pinnaühiku arvestuses.

39 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

5.4 Projektijärgse äralõike hüvitusväärtus

Hinnatavast kinnistust on tee-ehitusprojektiga seoses ära lõigatud 1686 m2 suurune maatükk. Juhul kui äralõige

eraldi ei vasta kriteeriumidele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse (tulenevalt

peamiselt kujust, suurusest, ehitusõigusest), tuleb vastavalt Standardile EVS 875 käsitleda äralõiget osana

kinnisasjast. Hinnatav äralõige ei ole turul vabalt kaubeldav oma kitsa kuju ja ehitusõiguse puudumise tõttu.

Projektijärgse äralõike hüvitusväärtuse hindamiseks kasutame eelpool hinnatud kogu kinnisasja pinnaühiku

turuväärtust.

Äralõike hüvitusväärtus avaldub järgmiselt:

34,33 €/m2 x 1686 m2 = 57 880,38 € ehk ümardatult ühe euro täpsuseni 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend tuhat eurot). Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise või veidi madalama täpsusklassiga (+/- 15%). Äralõike

puhul ei saa rääkida väljakujunenud müügiperioodist, kuna pikal ja kitsal siilul pole avalikku turgu ja ostja saab

olla vaid erihuvidega. Seega on äralõike likviidsus madal.

Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse kitsendamisel,

sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Seetõttu tuleb arvestada ka kaasneva kahju hüvitamisega.

Kaasneva kahju hindamine on vajalik, kui kinnisasja äralõike hüvitusväärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju,

mida kahju kandev isik saab. Vajalikud haljastus- ja korrastustööd toimuvad koos teetöödega. Finantseerimine

lahendatakse teetööde projekti raames ega kuulu käesoleva hindamise temaatikasse. Hindaja hinnangul

puuduvad asjaolud, mis viitavad äralõikega kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkimisele.

40 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

5.5 Hindamistulemus

Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuva nelja korteriomandi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704 ehk täpsemalt katastriüksuse tunnusega 79301:001:1210, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi (elamumaa suurusega 14 924 m² turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 512 000 € (viissada kaksteist tuhat eurot) ehk 34,33 €/m². Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuvast katastriüksusest tunnusega 79301:001:1210 1686 m² suuruse äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval: 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend eurot). Turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, mistõttu on ka turuväärtus ja hüvitusväärtus kajastatud ilma käibemaksuta ja sellele ei lisanud käibemaksu. Arvestades vara asukohta, suurust ja otstarvet, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust ± 15%. Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel kuni 12 kuud.

Äralõigete puhul ei saa rääkida väljakujunenud müügiperioodist, kuna pikal ja kitsal siilul pole avalikku turgu ja ostja saab olla vaid erihuvidega. Seega on äralõigete likviidsus madal.

41 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 1: Fotod

42 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

43 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Naabermaatükkidel asuvad hooned. Käbi katastriüksusel.

Heki maaüksusel paiknev korterelamu

44 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõtted

45 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

46 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

47 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

48 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

49 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

50 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

51 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

52 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 3: Väljavõte korteriomandite kinnistamise lepingust

53 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

54 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 4: Maakatastri väljatrükk

Allikas: Maa-ameti kiirpäring maakatastrist

55 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 5: Äralõike plaanid

56 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

57 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 6: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4)

• Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: Marko Laur Kutseline kinnisvarahindaja VI kutsetase, kutsetunnistus nr 176311 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 5646 4542 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

Kinnitaja: Kadri Kärson Kutseline vara hindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 163045 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 526 0733 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

Uus Maa Tartu büroo OÜ Ülikooli 2 Tartu

Registrikood 11043053

KMKR kood EE100906431

IBAN: EE432200221024669578

Swedbank

Arve nr 1345 – 23 Kuupäev 30.10.2023

Maksja: Cesana Grupp OÜ Reg. kood: 10708929 Aadress: Tartu linn, Tiigi tn 78, 50410

Maksetähtaeg: 03.11.2023

Teenuse nimetus Hind € Kogus Summa €

Eksperthinnang nr 19624T1023M

aadressil Tartu linn, Tähtvere küla, Männi 800,00 € 1 tk 800,00 €

Kokku käibemaksuta 800,00 €

Käibemaks 20% 160,00 €

960,00 € Tasumisele kuulub 960,00 €

Arve tasumisel palume makse selgitusse märkida käesoleva arve number

Täname õigeaegselt tasutud arve eest!

Väljastas: Marko Laur

Võttis vastu: Gunnar Sanderkoff

Telefon +372 507 0934

OÜ Uus Maa Tartu büroo

51003 Tartu, Ülikooli 2

Tel 744 1144

VOLIKIRI

Tartus, 06.11.2023

Käesolevaga volitab Cesana Grupp OÜ (registrikood 10708929), mille esindajana tegutseb

põhikirja alusel juhatuse liige Raul Jeets (isikukoodiga 37410205716), Riho Lubi (isikukoodiga

37502166017) esindama Cesana Grupp OÜ’d läbirääkimistel Transpordiametiga Cesana

Grupp OÜ’le kuuluva kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja

1924704) koosseisus olevast katastriüksusest 79301:001:1210 äralõike võõrandamiseks.

Raul Jeets

/allkirjastatud digitaalselt/

Cesana Grupp OÜ

juhatuse liige

Transpordiamet

Valge tn 4, Tallinn 11413

Kontaktisik:

Allan Ladva

maade projektijuht, maade osakond

[email protected]

Teie 17.08.2023 nr 8-3/23-002/17913-1

Tartus, 07.11.2023

Kinnisasja omaniku ettepanek Käbi kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

alustanud omandamise menetlust 01.02.2023.a. sooviga maaeralduse omandamiseks riigitee

2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu ehituseks.

Transpordiamet on enda 17.08.2023 kirjas „Pakkumus Käbi kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks“ esitanud OÜ’le Balti Arenduse Grupp* pakkumuse kinnistu (registriosa

numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704) koosseisus olevast katastriüksusest

83101:003:0480 pindalaga 15946 m² ** tehtava äralõike ligikaudse pindalaga 1 686 m²

omandamiseks.

* Äriregistri 12.09.2023 kannete kohaselt on OÜ Balti Arenduse Grupp (registrikood 10708929)

ühendatud Aktsiaseltsiga Cesana Grupp ning Aktsiaselts Cesana Grupp on ainuaktsionäri

otsusega ümber kujundatud osaühinguks ärinimega Cesana Grupp OÜ (registrikood

10708929).

** Transpordiameti poolt omandamise menetluse algatamise ja pakkumuse esitamise vahelisel

perioodil teostatud maakorraldustoimingute tulemusel on muutunud ka kinnisasja

katastriandmed – äralõige tehakse kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504,

1924604 ja 1924704) koosseisus olevast katastriüksusest 79301:001:1210 pindalaga 14 924

m².

Transpordiameti 17.08.2023 pakkumuses on äralõike omandamise eest makstava tasu

summa arvutamisel aluseks Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud

hindamisaruandes nr 0188-23T hinnatud Käbi kinnisasja äralõike hüvitusväärtus väärtuse

kuupäeva 21.06.2023 seisuga 36 991 eurot (21,94 eurot/m2) ehk 36 990 eurot.

Veendumaks, et Transpordiameti esitatud pakkumuses arvutatud tasud ja hüvitis kinnistust

äralõike võõrandamise eest on õiglased ning põhjendatud, tellis Cesana Grupp OÜ võrdleva

hindamisaruande (OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang nr 19624/1023/M on

käesoleva kirja lahutamatuks lisaks) kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse

hindamiseks. Võrdleva hindamisaruande kohaselt on kinnistu (registriosa numbritega

1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704) koosseisus olevast katastriüksusest

79301:001:1210 pindalaga 14 924 m² tehtava äralõike ligikaudse pindalaga 1 686 m²

hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva 21.06.2023 seisuga 57 880 eurot (34,33 €/m²).

Katastriüksusele 79301:001:1210 juurdepääsu lahendamine

Cesana Grupp OÜ juhib siinkohal menetluse läbiviija tähelepanu ka asjaolule, et käesoleva

aja seisuga on riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu

ehitusprojektis kajastamata kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja

1924704) koosseisus olevale Männi katastriüksusele (79301:001:1210) maha- ja

pealesõitude lahendus.

Tuginedes teadaolevatele liikluslahendustele riigitee nr 2 rekonstrueeritud lõikudel edastas

Balti Arenduse Grupp OÜ ehitusjuht Gunnar Sanderkoff Transpordiameti maade osakonna

maade projektijuht Allan Ladva’ga 04.09.2023 toimunud kohtumise järgselt 07.09.2023 e-

kirjaga ettepaneku võimaliku liikluslahenduse kohta Männi katastriüksusele

(79301:001:1210) avalikult kasutatavalt teelt otsejuurdepääsude tagamiseks:

Gunnar Sanderkoff 07.09.2023 saadetud e-kirjale lisatud skemaatiline joonis (joonisele lisatud

selgitused: täiendav sissesõit/väljasõit – kõik pöörded Kreutzwaldi tänavale, täiendav parem

sisse/parem välja ringteele)

Seejärel Transpordiameti Tartu esinduses 26.09.2023 toimunud kohtumise (Transpordiameti

poolt osalesid Janar Taal, Tiit Vunk ja Marek Lind), järgselt ei ole kinnistu omanikule

võimalike lahenduste osas siiani tagasisidet antud.

Kõike eeltoodut arvesse võttes esitab kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504,

1924604 ja 1924704) omanik Cesana Grupp OÜ (registrikood 10708929) siinkohal enda

seisukohad ja ettepaneku:

- Cesana Grupp OÜ nõustub Transpordiameti pakkumusega kinnisasjast (katastriüksus

79301:001:1210) äralõike võõrandamiseks,

- Cesana Grupp OÜ ei nõustu Transpordiameti 17.08.2023 pakkumuses esitatud tasuga

ning palub Transpordiametil teha äralõike omandamiseks uus pakkumus, milles

esitatud tasud ja täiendavad hüvitised lähtuvad käesolevale kirjale manusena lisatud

võrdlevas hindamisaruandes (eksperthinnang nr 19624/1023/M) hinnatud äralõike

hüvitusväärtusest ning võtavad arvesse ka kinnisasja omaniku menetluses

osalemisega kaasneva asjaajamise ning võrdleva hindamisaruande tellimise kulud,

- Cesana Grupp OÜ palub menetluse läbiviijal korrigeerida ja täiendada riigitee 2

Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu ehitusprojekti

selliselt, et kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704)

koosseisus olevale, kehtiva Tartu linna üldplaneeringu 2040+ (kehtestatud Tartu LVK

07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt ärihoone maa-ala juhtotstarbega Männi

katastriüksusele 79301:001:1210 on projekti kohaselt tagatud otsejuurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt (maha- ja pealesõidud).

Lisad:

- kinnisasja omaniku Cesana Grupp OÜ tellitud võrdlev hindamisaruanne

(Eksperthinnang nr 19624/1023/M);

- võrdleva hindamisaruande teenustasu arve (Arve nr 1345 – 23);

Lugupidamisega,

/allkirjastatud digitaalselt/

Cesana Grupp OÜ

volitatud esindaja Riho Lubi (volikiri lisatud)

+372 5117861

[email protected]

Hindamistellimuse täitja: Ülikooli 2, Tartu 51003 [email protected]

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa www.uusmaa.ee Tel 744 1144

Eksperthinnang 19624/1023/M

Hinnatav vara/ vara tüüp / asukoht

Hinnatavaks varaks on hoonestamata katastriüksus tunnusega 79301:001:1210, mis on väljendatud nelja korteriomandi läbi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja katastriüksusest teostatav äralõige.

Turuväärtus: Katastriüksuse turuväärtus väärtuse kuupäeval 21.06.2023. a:

512 000 € (viissada kaksteist tuhat eurot) ehk 34,33 €/m²;

Äralõike hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval 21.06.2023. a: 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend eurot)

Hindamisaruande kuupäev: 30.10.2023. a

Tellija: Cesana Grupp OÜ Registrikood 10708929 Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tartu linn, Tiigi tn 78, 50410 Esindaja Gunnar Sanderkoff Telefon +372 507 0934 E-post: [email protected]

2 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Sisukord

Kokkuvõte................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused ................................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ....................................................................................... 6

3. Hinnatava vara kirjeldus .................................................................................................................................. 7

3.1 Omandisuhete kirjeldus ........................................................................................................................... 7

3.2 Asukoha kirjeldus .................................................................................................................................... 9

3.1 Katastriüksuse kirjeldus ........................................................................................................................ 11

3.3 Äralõige ................................................................................................................................................. 15

3.4 Kestlikkus .............................................................................................................................................. 17

4. Turuülevaade ................................................................................................................................................ 18

4.1 Makromajanduslik taust ........................................................................................................................ 18

4.2 Eesti kinnisvaraturg ............................................................................................................................... 25

4.3 Tartumaa ja Tartu linna lähiümbruse ärikruntide turusituatsioon .......................................................... 26

4.4 Konkureeriv pakkumine ......................................................................................................................... 28

4.5 Turustatavuse analüüs .......................................................................................................................... 30

5. Turuväärtuse hindamine ............................................................................................................................... 32

5.1 Parim kasutus........................................................................................................................................ 32

5.2 Hindamismeetodi valik .......................................................................................................................... 32

5.3 Hindamiskäik ......................................................................................................................................... 33

5.4 Projektijärgse äralõike hüvitusväärtus .................................................................................................. 39

5.5 Hindamistulemus ................................................................................................................................... 40

Lisa 1: Fotod ......................................................................................................................................................... 41

Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõtted ....................................................................................................................... 44

Lisa 3: Väljavõte korteriomandite kinnistamise lepingust ..................................................................................... 52

Lisa 4: Maakatastri väljatrükk ................................................................................................................................ 54

Lisa 5: Äralõike plaanid ......................................................................................................................................... 55

Lisa 6: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) .................................................................................... 57

3 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed

Omandivorm, hinnatav vara Hinnatavaks varaks on hoonestamata katastriüksus tunnusega 79301:001:1210, mis on väljendatud nelja korteriomandi läbi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja katastriüksusest teostatav äralõige pindalaga 1686 m²

Omanik Cesana Grupp OÜ (registrikood 10708929)

Katastritunnus/sihtotstarve Katastriüksus nr 79301:001:1210 (100% elamumaa)

Katastriüksuse pindala 14 924 m² (Maaamet, kinnistusregister)

Üldplaneering Tartu linna üldplaneering on kehtestatud Tartu Linnavalitsuse poolt 07.12.2021. a. Sellega jääb hinnatav vara osaliselt planeeritava liiklussõlme alla, osaliselt omistatakse varale ärimaa sihtotstarve.

Detailplaneering/ehitusõigus Detailplaneering puudub

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Hindamise eesmärgiks on hinnatava vara, sh eraldi projektijärgse äralõike, hariliku väärtuse hindamine, esitamiseks Transpordiamet`ile maade omandamise läbirääkimisteks vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusele (lühend - KAHOS). Tulenevalt töö iseloomust, tellimuse eesmärgist ning äralõigatava maatüki kujust ning väiksusest, on äralõikele hinnatud hüvitusväärtus. Hüvitusväärtuse hindamine on teostatud 1686 m2 suurusele maatükile hüvitusväärtuse hindamise põhiselt vastavalt EVS 875-12 punkti 6.3.3 alusel. Äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnistutele, millega turul vabalt kaubeldakse. Tegemist on äralõikega, mida turu kontekstis ei saa käsitleda vabalt kaubeldava kinnistuna (kuju, suuruse ja teiste näitajate poolest), seega iseloomustatakse turuväärtuse vähenemist hinnatava vara keskmise turuväärtuse kaudu. Vastavalt Transpordiameti maade osakonna projektijuhi Allan Ladva poolt edastatud informatsioonile, on äralõike hüvitusväärtus hinnatud seisuga 21.06.2023. a.

Ülevaatuse kuupäev 13.09.2023. a

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 30.10.2023. a

Tellija Cesana Grupp OÜ

Tellimusleping Suuline tellimusleping sõlmitud vara omaniku esindaja Gunnar Sanderkoff poolt telefoni teel 06.10.2023. a. Vastavalt Transpordiameti maade osakonna projektijuhi Allan Ladva poolt edastatud informatsioonile, on äralõike hüvitusväärtus hinnatud seisuga 21.06.2023. a. Hinnangu eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile. Hindaja toob eksperthinnangus välja võimaliku kaasneva kahju ja saamata jäänud tulu, mida kahju kandev isik

4 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

kannab, mida iseloomustab eelkõige äralõike väärtus ja ühekordne saamata jäänud tulu.

Hindamise eeldused • Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

• Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

• Vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud;

• Hüpoteekide olemasolu korral ei ole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud.

Hinnang likviidsusele Hoonestamata katastriüksus (elamumaa) müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Äralõigete puhul ei saa rääkida väljakujunenud müügiperioodist, kuna reeglina pikkadel ja kitsastel siiludel pole avalikku turgu ja ostja saab olla vaid erihuvidega. Seega on äralõike likviidsus madal.

Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane ± 15%.

Käibemaks Turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, mistõttu on ka turuväärtus ja hüvitusväärtus kajastatud ilma käibemaksuta ja sellele ei lisanud käibemaksu.

Hindamistulemus

Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuva nelja korteriomandi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704 ehk täpsemalt katastriüksuse tunnusega 79301:001:1210, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi (elamumaa suurusega 14 924 m² turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 512 000 € (viissada kaksteist tuhat eurot) ehk 34,33 €/m². Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuvast katastriüksusest tunnusega 79301:001:1210 1686 m² suuruse äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval: 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend eurot).

Koostaja: Marko Laur Kutseline kinnisvarahindaja VI kutsetase, kutsetunnistus nr 176311 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 5646 4542 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

Kinnitaja: Kadri Kärson Kutseline vara hindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 163045 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 526 0733 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

5 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused

Hinnatav vara Hinnatavaks varaks on hoonestamata katastriüksus tunnusega 79301:001:1210, mis on väljendatud nelja korteriomandi läbi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja katastriüksusest teostatav äralõige pindalaga 1686 m² .

Hindamise eesmärk Hindamise eesmärgiks on hinnatava vara, sh projektijärgse äralõike, hariliku väärtuse hindamine esitamiseks Transpordiametile maade omandamise läbirääkimisteks. Tulenevalt töö iseloomust, tellimuse eesmärgist, äralõike kujust ja väiksusest ning äralõigatava maaüksuse sihtotstarbest on äralõikele hinnatud hüvitusväärtus. Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Harilik väärtus - on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. (EVS 875-3): Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija poolt on hindamise eesmärgiks seatud hariliku väärtuse määramine, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Hariliku väärtuse mõiste viitab võrdlusmeetodi kui ainuvõimaliku meetodi kasutamisele. (EVS 875-3). Hüvitusväärtus (Compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt erineda turuväärtusest.(EVS 875-12) Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. (EVS 875- 12) Saamata jäänud tulu – kasu, mida isik oleks asjaolude järgi, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. (EVS 875-12)

Tellimusleping Töö aluseks olev tellimusleping sõlmitud vara omaniku esindaja Gunnar Sanderkoff poolt telefoni teel 06.10.2023. a. Vastavalt Transpordiameti maade osakonna projektijuhi Allan Ladva poolt edastatud informatsioonile, on äralõike hüvitusväärtus arvutatud seisuga 21.06.2023. a. Hinnangu eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile. Hindaja toob eksperthinnangus välja kaasneva kahju ja saamata jäänud tulu, mida kahju kandev isik saab, juhul kui see esineb.

6 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Eksperthinnangu eeldused • Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene;

• Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama;

• Vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud;

• Hüpoteekide olemasolu korral ei ole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud.

Keskkonna uuringute klausel Töö tegemisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4)

Vara seisukorra uuringute klausel

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4)

Vastutuse välistamise klausel See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja lubatud esitada Transpordiametile ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4)

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Algandmed esitanud isik Transpordiameti esindaja Allan Ladva (Maade osakonna projektijuht) ja vara omaniku esindaja Gunnar Sanderkoff.

Vara ülevaatuse teostanud hindaja

Kutseline kinnisvara hindaja Marko Laur

Vara ülevaatusel viibinud isikud Puudusid, kutseline kinnisvara hindaja teostas ülevaatuse üksinda

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatava katastriüksuse ülevaatust ning lähipiirkonna ülevaatust. Ülevaatust ei teostatud sama kinnistu teisel katastriüksusel paiknevale elamule.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus.

Ülevaatuse kuupäev 13.09.2023 Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1)

Väärtuse kuupäev 21.06.2023 Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1)

Hindamisaruande kuupäev 30.10.2023. a

7 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1)

Kasutatud allhanked Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole.

Kasutatud allikad Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi õigusaktid; Eesti Panga majanduskommentaar; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas https://livekluster.ehr.ee/,seisuga 13.09.2023; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver https://xgis.maaamet.ee/, seisuga 13.09.2023; Maa-ameti hinnastatistika andmebaas https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/FilterUI.aspx seisuga 13.09.2023; Delfi interaktiivne Eesti kaart https://kaart.delfi.ee/, seisuga 13.09.2023; Uus Maa ja Maa-ameti tehingute andmebaas seisuga 13.09.2023; Kinnisvaraportaali www.kv.ee avalikud andmed seisuga 13.09.2023; Kastre valla kodulehekülg https://www.kastre.ee/#, seisuga 13.09.2023; Tartu linna üldplaneering, kehtestatud Tartu Linnavalitsuse poolt 07.12.2021. a https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=322f0ec0f3f9 4b68bf59ffc9a7702592 ; Endise Tähtvere valla üldplaneering. Kehtestatud 2006. aastal. https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-18-002 ; Ringtee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5 – 178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt. Road Plan OÜ töö nr 20085-2. L5-13-Käbi. 08.12.2022. a; Kinnistusregistri väljavõtted seisuga 13.09.2023. a ja 20.10.2023. a.

Vastuolud andmetes ja andmete usaldusväärsus

Vastuolud andmetes puuduvad, kasutatud andmed on hindaja hinnangul usaldusväärsed.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1 Omandisuhete kirjeldus

Kinnistusraamatu üldandmed Vara moodustub neljast korteriomandist: 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704. Hinnatavaks varaks on vaid katastriüksus tunnusega 79301:001:1210.

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi

Katastritunnus 79301:001:1210 *Hinnatavaks varaks ei ole kinnistu teine katastriüksus 79301:001:1211 aadressiga Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Käbi (995 m2).

Katastriüksuse pindala 14 924 m²

Mõttelise osa suurus, eriomandi ese, üldpind, registriosa number

- 334/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 1, mille üldpind on 33,40 m2. Registriosa nr 1924404. - 323/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 2, mille üldpind on 32,30 m2. Registriosa nr 1924504. - 414/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 3, mille üldpind on 41,40 m2. Registriosa nr 1924604.

8 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

- 416/1487 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 4, mille üldpind on 41,60 m2. Registriosa nr 1924704. *Korterite (eluruumide) kogupindala, mille põhjal on kaasomandiosade suurused arvutatud, on 148,7 m². Sama katastriüksuse korteriomandid on nr 1924404, 1924504, 1924604, 1924704. Eriomandi ese ja sisu vastavalt 11.01.2000 eriomandi kokkuleppele ja selle osaks olevale hoonejaotusplaanile.

Omanik OÜ Balti Arenduse Grupp (registrikood 11006781), kes ühines Cesana Grupp OÜ-ga (registrikood 10708929)

Kinnistusavaldused Puuduvad. Hindamisel on arvestatud nähtavate kehtivate andmetega.

Hinnatava vara kasuks seatud piiratud asjaõigused

Kinnistusregistriosa I jaos kehtivad kanded puuduvad

Registriosa III jaos olevad kanded

Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 01.07.2021 lepingu punktidele kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistud koos on nr 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704. 1.07.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud. Nimetatud isiklik kasutusõigus ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust.

Registriosa IV jaos olevad kanded

Hüpoteek summas 370 000 eurot Maaelu Edendamise Sihtasutus kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 1924404; 1924504; 1924604; 1924704; 2860741. 21.09.2020 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 25.09.2020. Hindamisel pole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud.

Andmed muude koormatiste ja kitsenduste kohta

Üürilepingud/rendilepingud Vara omaniku esindaja andmetel maa kasutuse osas puuduvad hinnataval varal rendilepingud.

9 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

3.2 Asukoha kirjeldus

Asukoht Hinnatav vara asub Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee ja Tartu-Tiksoja tee ääres/vahel.

Asukoha kaardid

Allikas: Delfi interaktiivne Eesti kaart

Allikas: Delfi interaktiivne Eesti kaart

Kaugus keskusest Hinnatav vara asub Tartu kesklinnast 6,3 km kaugusel.

Piirkonna hoonestus Segahoonestus. Lähiümbruses asuvad paar vanemat korterelamut, valdavalt (üle maantee) hoonestatud tootmishoonetega.

Müra ja õhusaaste tase

Müra ja õhusaastatuse tase on keskmisest suurem, kuna hinnatav vara asub suurema liiklusega maanteede ääres. Lähipiirkonnas paiknevad ka mõned tootmishooned, mis võivad suurendada piirkonna müra- ja õhusaaste taset. Alltoodult on mürakaart (https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart), kus vara asukoht on märgitud noolega.

10 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (Tänavaliiklusmüra ööpäevas, 2022 siseriiklik, Tallinn, Tartu)

Turvalisus Keskmine. Piirkonnas pole loodud kergliiklusteid, olemas on mõningane tänavavalgustus, kiiruskaamera.

Parkimine Parkimise võimalusi pole hinnatavale katastriüksusele loodud.

Infrastruktuur Piirkonna infrastruktuur on hea, vara paikneb Tartu linna mõjualas. Olemas on teedevõrk, maaliini bussipeatus asub hinnatava vara kõrval maantee ääres. Lähimad teenindus- ja tervishoiuasutused asuvad Tartu linna piires ca 5 km raadiuses. Tuglase Mini Rimi ja Rukkilille Selver ABC jäävad 4 km kaugusele. Lähim kool on Tartu Waldorfgümnaasium ca 3 km kaugusel. Lähim lasteaed (Tartu lasteaed Tähtvere) asub hinnatavast varast ~4 km kaugusel.

Lähim hoone Lähimad hooned asuvad naaberkatastriüksustel (korterelamud), üle maantee tootmishooned.

Koondhinnang asukohale Hea

11 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

3.1 Katastriüksuse kirjeldus

Katastritunnus 79301:001:1210

Pindala 14 924 m²

Sihtotstarve Elamumaa

Maa-ameti aerofoto

Hinnatav vara on piiritletud sinise joonega. Allikas: Maa-ameti maainfo kaardirakendus

Katastriüksuse kõlvikuline koosseis

Looduslik rohumaa 2975 m², metsamaa 11 238 m², õuemaa 252 m² ja muu maa 459 m².

Kuju ja reljeef Katastriüksus on ebakorrapärase kujuga, tasase reljeefiga.

Teed, juurdepääs

Juurdepääs heas seisukorras asfaltkattega Tartu-Tiksoja teelt (riiklik transpordimaa), hetkel mahasõitu ehitatud ei ole.

Hoonestus Ülevaatuse hetkel hoonestus puudub

Piirded Puuduvad

Haljastus Valdavalt metsamaa ehk kõrghaljastus. Hiljuti on tehtud puhastusraiet ning kuivanud, vigastatud ja väiksemad puud eemaldatud. Metsaportaali andmetel https://register.metsad.ee/#/ metsamajanduskava puudub ja puistu kohta täpsem informatsioon puudub, visuaalselt kasvavad maatükil kuused, lepad ja kased.

Veekogu Hinnataval katastriüksusel ja selle läheduses veekogud puuduvad, kuid kagukaares on kuivenduskraav.

Üleujutusoht Hinnatav vara asub eemal veekogudest, Maa-ameti kaardirakenduse andmetel üleujutusohu ala piirkonnas ei ole.

12 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Tartu linna üldplaneering 2040+

Tartu linna kehtiv üldplaneering on kehtestatud Tartu Linnavalitsuse poolt 07.12.2021. a. Sellega jääb hinnatav vara osaliselt planeeritava liiklussõlme alla (tähistatud halliga), osaliselt omistatakse varale ärimaa (Ä) sihtotstarve, mis on tähistatud helesinisega.

Allikas: https://gis.tartulv.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=322f0ec0f3f94 b68bf59ffc9a7702592

Silma järgi otsustades on hinnatava varal (tähistatud punaste täppidega) planeeritud sinisega tähistatud ärimaa ja halliga tähistatud transpordimaa osakaal umbes samas suurusjärgus. Kitsenduste kaardil on näha planeeringu ala, mis kattub potentsiaalse ärimaa alaga (7332 m²), mis on 14 924 m² suurusest maatükist umbes pool.

Allikas: https://gis.tartulv.ee/yldplaneering2040/

Tartu linna üldplaneering 2030+ Transpordimaa pole kõrgelt hinnatud sihtotstarve. Kuna selle seadmine on seotud Tartu ringtee ehitamisega, tasub vaadata ka vanemate üldplaneeringute poole. 2017. aastal kehtestati eelmine Tartu linna üldplaneering, mis käsitleb aga Tartu linna enne 2017. aasta haldusreformi, kus Tartu linn ja Tähtvere vald polnud veel liidetud ehk hinnatavat vara antud üldplaneering ei kata.

Tähtvere valla üldplaneering

Enne haldusreformi 2017. aastal, kus Tähtvere vald liideti Tartu linna alla, kuulus vara Tähtvere valla koosseisu. Tähtvere valla üldplaneering kehtestati

13 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

07.08.2006. a. Juba siin üldplaneeringus on näha, et planeeritakse üle kinnistu punasega tähistatud teed.

Allikas: https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/web/viited/UP-18-002

Detailplaneering Tartu linna kodulehekülje andmetel, Maa-ameti planeeringute kaardirakenduse ja vara omaniku esindaja andmetel ei ole katastriüksusel detailplaneeringut kehtestatud ega aldatatud, samuti pole väljastatud projekteerimistingimusi.

Ehitusõigus Teadmata. Ehitusõigus hindamise hetkel puudub, vajalik koostada detailplaneering või väljastada projekteerimistingimused.

Miljööväärtusega hoonestusala Hinnatav vara ei paikne miljööväärtusega hoonestusalal.

Soojussaared Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku.

Hinnatav vara asub piirkonnas, kus Maa-ameti kaardirakenduse andmetel ei eksisteeri soojussaare efekti.

14 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kitsenduste kaart

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus

Kitsendused ja nende mõju vara turuväärtusele

Maa-ameti kaardirakenduse andmetel on katastriüksusel järgmised kitsendused:

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara sihipärast kasutamist ega turuväätust.

15 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Tehnovõrgud Veevarustus - Tartu linna tsentraalne veevarustus lähikonnas, hinnataval varal liitumisleping puudub. Kanalisatsioon - Tartu linna tsentraalne kanalisatsioonitorustik lähikonnas, hinnataval varal liitumisleping puudub. Elektrivarustus - Alajaam alla 400 meetri, ampripõhine liitumisvõimalus, hinnataval varal liitumisleping puudub. Gaasivarustus – Puudub Sidevarustus - Sidetrass lähikonnas olemas, hinnataval varal liitumisleping puudub.

3.3 Äralõige

Äralõige

Transpordiamet on planeerimas äralõiget maatüki lõunatipust. Äralõike pindala on 1686 m², tegemist on kolmnurkse kujuga pikliku maatükiga. Ala jääb rohumaa alale, kus olulist puistut ei kasva, on mõni üksik puu. Äralõige asub osaliselt elektripaigaldise kaitsevööndis, avalikult kasutatava tee kaitsevööndis ja ranna või kalda veekaitsevööndis. Äralõikele on planeeritud ehitada projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid (tähistatud rohekashalliga) ja nendega piirneva haljasalade murukate (tähistatud rohelisega).

Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse sätteid (KAHOS § 1 lg 7).

16 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Äralõike krundijaotusplaan

Allikas: Transpordiamet

17 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Allikas: Ringtee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5 – 178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Olulist ühekordset saamata jäänud tulu, mis oleks võimalik saada äralõikele jäävast mõnest üksikust puust omaniku esindaja ei eelda (tuginetud telefonivestlusele omaniku esindajaga).

3.4 Kestlikkus

Kestlikkuse definitsioon Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus - ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

18 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Hinnang hinnatava vara kestlikkusele

Kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik järgida sihipärase kinnisvaraarenduse kaudu (algatada detailplaneering ehitusõiguse tagamiseks). Äralõikele on planeeritud ehitada tee, mis mõjutab piirkonna arengut positiivselt.

4. Turuülevaade

Hinnatav vara on elamumaa sihtotstarbega, kuid antud asukoht pole maanteeäärse asukoha tõttu perspektiivne

elamumaa. Liiatigi puudub detailplaneering ehk praeguses olukorras saaks nähtavasti ehitada maale ühe

individuaalelamu, mis ei anna maale kõrgeimat turuväärtust. Maatükki ei näe tulevikus elamumaana ka kehtiv

üldplaneering, vaid näeb maad ärimaana ja transpordimaana. Seetõttu vaatame lisaks makromajanduslikele

turuülevaatele ärimaade turuülevaadet. Transpordimaadega üldiselt turul ei kaubelda, need liiguvad kaasas

arendustega ja eraldi turgu neile pole välja kujunenud.

4.1 Makromajanduslik taust

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu

on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas

majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti

majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti

majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse

tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses

ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes

valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud

töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute

hulk suurenenud.

Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langes eelmise aasta jätkusuutmatult

kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv

tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti

kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse

kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve

ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb

see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks.

2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale,

peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase

üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu

hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja

toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib

muuta toormete turuhindu. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad

laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu

10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii

inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Lisaks suureneb valitsemissektori

eelarvepuudujääk sel aastal järsult. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire

hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud

riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine

suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet, mis toetab Eesti

konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Eesti majandus langes statistikaameti andmetel II kvartalis aastatagusega võrreldes 2,9%. Vaatamata teises

kvartalis aeglustunud inflatsioonile ei ole üldine majandusolukord oluliselt paranenud. Viimased kolm kvartalit on

19 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Eesti majandus olnud tuntavas languses, mis on II kvartalis veidi aeglustunud. Mittefinantsettevõtete

lisandväärtus langes 4%. Seevastu varasemalt langusest kõrvale jäänud valitsemissektori lisandväärtus kasvas

ka sel kvartalil, sel korral koguni 4,5%. Alates 2021. aasta lõpust languses olnud mittetulundussektor suutis aga

teises kvartalis näidata 1,1% kasvu. Tänu aeglustunud hinnakasvule jõudis kaubandus teises kvartalis tagasi

koroonaeelsele tasemele. Tuntav positiivne panus tuli ka kinnisvaraalasest tegevusest. Suurim majanduse

pidurdaja oli veonduse ja laonduse tegevusala. Samuti oli märkimisväärne negatiivne panus energeetikal ja

ehitusel. Kasv on peatunud ka majutuse ja toitlustuse tegevusalal, mis varasemalt kasvas koroonakriisijärgselt

tugevalt.

Nõrk rahvusvaheline majandusolukord kajastus ka väliskaubanduses. Eksport jätkas eelmise kvartali tempos,

langedes 6%. Impordi langus süvenes 9,1% peale. Kaupade ekspordi langust mõjutas enim elektrienergia ja

puidutöötlemise tegevusaladel vähenenud müük. Samad kaubagrupid mõjutasid ka kaupade impordi langust.

Teenuste impordi langust vedasid transporditeenused. Vaatamata üldisele kehvale majanduskeskkonnale püsis

netoeksport teist kvartalit järjest plussis.

Hinnakasvu ülekandumine palkadesse ja kollektiivsed palgakokkulepped hoiavad palgakasvu sel aastal kiirena.

Avaliku sektori palgakasv on 2023. aastal umbes 16%, erasektoris hoiab palgakasvusurvet nii miinimumpalga kui

ka elukalliduse kerkimine.

Keskmine brutokuupalk oli 2023. aasta II kvartalis 1873 eurot ehk 12,4% suurem kui 2022. aastal samal ajal.

Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk esimeses kvartalis kõrgeim info ja side (3257 eurot), finants- ja

kindlustustegevuse (2953 eurot) ning energeetika (2946 eurot) tegevusaladel. Võrreldes 2022. aasta II kvartaliga

kasvas palgatase enim hariduse (19%) ning põllumajanduse, metsamajanduse ja kalapüügi (15,4%)

tegevusaladel.

20 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Juulis odavnes tarbijate ostukorv 0,6% ning aastatagusega võrreldes aeglustus hinnatõus 6,4%ni. Juuniga

võrreldes odavnesid nii energia, toidukaubad kui ka tööstuskaubad. Suurimat hinnalangust põhjustas maagaasi

ja soojusenergia odavnemine, vastavalt 22% ja 6%. Toiduainete hinnad odavnesid juulis eelmise kuuga võrreldes

0,9% ning kauaoodatud toidukorvi odavnemine oli ulatuslik. Toidutoormete hinnad on kahanenud juba aasta

algusest saati, kuid edasist hooajalist hinnalangust võib hakata pidurdama käesoleva aasta kehv saak.

Viljakasvuks ebasoodsa ilma tõttu on puu- ja köögiviljade hinnakasv püsinud tänavu ebatavaliselt kiire.

Hinnakasvu aeglustumisele on viimasel ajal kaasa aidanud ka kestvuskaupade odavnemine, mida soodustavad

nii toormete hinnalangus kui ka euro tugevnev vahetuskurss. Euro vahetuskurss dollari suhtes on kasvanud

alates eelmise aasta septembrist rohkem kui 10% ja see on muutnud odavamaks eelkõige imporditava

elektroonika. Teenuste hulgas oli suure mõjuga üürihindade langus, mis ulatus juulis aastavõrdluses 3,7%ni. See

peegeldab madalseisu kinnisvarasegmendis. Samas on Eestis kiirenenud nii puhkusereiside kui ka

majutusteenuste hinnatõus.

Tarbijahinnaindeksi kasv oli 2023 II kvartalis langenud 11% juurde, olles jätkuvalt Euroopa Liidu üks suuremaid

hinnatõusu näitajaid. Peamiseks hinnakasvu põhjustajaks II kvartalis oli eluasemega seotud kulutused (40%) ja

toidu ja mittealkohoolsete toodete hinnamuutused (29%). Kiirelt kasvasid veel kulutused väljas söömisele ja

majutusele (12%). Kõige vähem tõusid kulutused sidele (3%).

21 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kuigi majanduslangus jätkus ka teises kvartalis, püsis tööturu olukord kokkuvõttes stabiilne. Statistikaameti

tööjõu-uuring näitas, et 15–74aastaseid tööga hõivatuid oli 3,2% rohkem kui aasta varem. Ka maksu- ja tolliameti

andmed deklareeritud palgatulu saajate kohta näitavad aasta arvestuses kasvu – tõsi küll, küsitlusandmete

tulemusest väiksemat. Mõlema andmeallika järgi kasvas palgatöötajate arv teenuste sektoris, ent tööstuses ja

ehituses jäi töötajaid vähemaks. See on kooskõlas viimase aja uudistega selle kohta, et mitme tööstussektori

haru toodangumaht kahaneb ja kaupade eksport väheneb.

2023. a II kvartalis oli töötuse määraks 6,7%, mis on järsk tõus võrreldes eelmise kvartaliga kui töötuse määraks

oli 5,3%. Kõrge määr on aga tingitud rekordilisest tööjõus osalemise määrast, mis oli II kvartalis 74,2% võrreldes

aastataguse ajaga, mil see oli 73,1%. Viimase aasta jooksul on töötusemäär püsinud võrdlemisi stabiilsena. Aasta

tagasi samal ajal oli töötuse määr 5,8%. Tööhõive määr oli II kvartalis 69,2% ning registreeritud töötuid oli 50 200,

mida oli ligi 9 500 võrra rohkem kui mullu samal ajal. Hõivatuid oli II kvartalis 15–74-aastaste seas 694 800.

Täisajaga töötas II kvartalis 84,5% hõivatutest, osaajaga hõivatuid oli 112 700. Mitteaktiivseid inimesi oli tööturul

259 000. Peamised mitteaktiivsuse põhjused olid pensioniiga, haigused või vigastused ja õpingud.

22 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Juunis hindas 54% peredest, et nende pere majanduslik olukord on muutunud viimase 12 kuu jooksul halvemaks,

31% peredest tõdes, et nende majanduslik olukord on sama kui oli 12 kuud tagasi ja 14% peredest märkis

olukorra paranemist (2022. juunis vastavalt 54%, 31% ja 13%). Ootused oma pere majandusolukorra suhtes 12

kuu pärast olid juunis paremad kui aasta tagasi ja paremad kui käesoleva aasta maikuus, kuid halvemad

pikaajalisest keskmisest ja tulevikuprognoos on valdavalt pessimistlik. 44% vastanutest prognoosis järgmise 12

kuu jooksul perekonna majandusliku olukorra halvenemist, 31% olukorra samaks jäämist ja 12% paranemist

(2022. a juunis vastavalt 56%, 23% ja 10%).

Viimase kahe aasta madalaim tarbijate kindlustunde indikaatori tulemus oli 2022. aasta septembris -45. Aasta

varem oli näitaja aga kõrgeimal tasemel +2, mis tähendab, et tarbija kindlustunde indikaator langes aastaga 47

punkti võrra. Tarbijate kindlustunne püsis 2023. aasta II kvartalis jätkuvalt madalal ja kindlustunde indikaator oli

II kvartali lõpuks -28. III kvartali esimestel kuudel on näha veelgi suuremat langust tarbijate kindlustundes, mida

mõjutab makromajanduslikul tasandil Eesti riigi võlakoorem ja segadus või ka hirm eesootavate uute

maksumäärade ees.

23 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Finantspoliitika

Kinnisvarasektorit mõjutab otseselt finantspoliitika. Madalad eluasemelaenu intressimäärad, väljastatava laenu

pikkus ning omafinantseeringu suurus mõjutab olulisel määral rahavoogusid, kapitali nõudlust ja pakkumist ning

kokkuvõttes ka kinnisvarahindu. Eluasemelaenude väljastamist reguleerivad kolm Eesti Keskpanga nõuet, mis

on viimastel aastatel ohjanud kiiret laenukasvu. Eluasemelaenu tagatuse suhtarvu nõue tähendab, et

omafinantseeringu määr peab olema vähemalt 15% (KredExi käendusega vähemalt 10%). Laenumaksete ja

sissetuleku suhtarv tähendab, et laenumaksed ei tohi eluasemelaenu andmise otsuse hetkel olla sissetulekutest

rohkem kui 50%. Kolmas nõue sätestab, et eluasemelaenu tagasimaksmise tähtaeg võib olla kõige rohkem 30

aastat.

Head ajad majanduses ning kiire hinnatõus suurendasid kuni 2022. aasta II kvartalini oluliselt

kodumajapidamistele antava eluasemelaenude käivet, püstitades uusi rekordeid. Sealt edasi on laenude maht

järkjärgult vähenenud. 2022. aasta III kvartalis oli eluaseme laenude maht alla 600 miljoni euro ja aasta lõpuks

alla 530 miljoni euro. 2023. aasta I kvartalis anti uusi eluasemelaene välja juba ainult 368,8 miljoni euro eest.

Eluasemelaenude mahu langus aasta esimestel kuudel ei ole küll ajalooliselt eriline nähtus, kuid seekordne ligi

160 miljoni euro suurune langus viitas laenu otsuste edasilükkamisele või sootuks ära jätmisele kuni ostjate

ostujõud paraneb palkade kasvu või sobivamate laenutingimuste tõttu. II kvartaliks laenude käive taastus kui

eluasemete tarvis laenati välja 513 miljonit eurot.

Laenujäägi kasv on seevastu jätkunud viimase aasta lõikes suhteliselt stabiilselt: 2022. aasta II kvartali lõpuks oli

eluasemelaenude laenujääk 10487,9 miljonit eurot. 2023. aasta I kvartaliks tõusis laenujääk 10575,7 miljoni

euroni ja II kvartaliks 10778,8 miljoni euroni mida oli 8,4% võrra enam kui möödunud aasta samal ajal ja ka veidi

vähem kui eelnevate perioodide kasv kui see jäi 10 ja 12% vahele. Üldiselt on eluasemelaenujäägi kasv olnud

väga kiire, 2020. aastal kasvas jääk aastases võrdluses 6,6%, 2021. aastal 9,2% ja 2022. aastal 8,8%. Hoolimata

kiirest kasvust on eluasemelaenujäägi suhe SKP-sse viimastel aastatel püsinud 29-30% ümber.

24 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Hea on olnud ka laenuvõtjate kindlus ning nende kvaliteeti iseloomustab ka tähtajaks tasumata laenude osakaal

kogu laenuportfellist – 2023. aasta II kvartali lõpuks moodustas eluasemelaenude turul vähemalt 60 päeva

tasumata laenude osakaal vaid 0,12%.

Majapidamiste võime oma eluasemelaene tagasi maksta on vaatamata intressitõusudele Eesti Panga hinnangul

endiselt üsna hea ja probleemsete laenude tase nihkub 2023. aastal eeldatavasti 0,3% juurde. Võrdluseks kasvas

sama näitaja 2008.-2010. aasta kriisi ajal 5 protsendi lähedale. Inimeste laenumaksevõime sõltub eelkõige

olukorrast tööturul ning Eesti Panga prognoosi kohaselt suureneb tööpuudus 2023. aastal vaid natuke.

Probleemsete tarbimislaenude osa kasvab eeldatavasti 2% juurde.

EURIBOR muutus negatiivseks alates 2015. aasta novembrist, kui Euroopa Keskpank hakkas keskpangas

hoitavatele reservidele negatiivset intressimäära kehtestama, et pangad paiskaksid selle ressursi laenuna

peamiselt ettevõtlusesse välja. Intressimäärasid on hoidnud all ka Euroopa Keskpanga otsus käivitada suuri

varaostuprogramme ehk lihtsamalt öeldes trükkida juurde uut raha. Alates sellest perioodist on intressimäärad

valdavalt langenud, jõudes põhjatasemele alates 2020. aasta novembrist, kui kuue kuu EURIBOR langes -0,5

protsendi peale. Inflatsiooni kontrolli alla saamise eesmärgil alustas aga Euroopa Keskpank 2022. aasta

keskpaigast intressimäärade tõstmist ning kuue kuu EURIBORi määr, millega on seotud ka enamik Eesti

kodulaenudest, alustas kasvamist. 2022. aasta lõpuks oli kuue kuu EURIBORI määraks 2,4% ja 2023. aasta II

kvartali lõpuks tõusis kuue kuu EURIBOR juba 3,7 protsendini.

Hoolimata kiirest inflatsioonist sõltub EURIBORi kasv Euroala riikide poliitilisest otsusest, üheks vastuseisu

põhjuseks on varaostuprogrammide suur maht, mille tagasimaksmine muutuks intressimäära tõusu tõttu

kallimaks. Negatiivse EURIBORi peamised mõjud on investeeringute mahu kasv ehitussektoris ning

eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine, ehkki teiselt poolt on negatiivne EURIBOR andnud panuse

kinnisvarahindade kasvu, kuna see on võimaldanud senisest suuremal hulgal inimestel siseneda

eluasemelaenuturule. Eesti pankade intressimäärad püsisid varasematel aastatel koos EURIBORiga stabiilsena.

25 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

EURIBORi tõusuga on kasvanud ka kõige populaarsema laenutoote ehk 20.–30. aasta pikkuse eluasemelaenu

intressimäär. Pankade marginaalide väikesest langusest hoolimata jõudsid intressimäärad 2023. aasta juuliks

5,41% tasemele, võrreldes eelmise aasta sama ajaga on intressimäär keskmiselt tõusnud juba 3,23

protsendipunkti võrra.

4.2 Eesti kinnisvaraturg

2023. aasta II kvartalis sõlmiti Maa-ameti andmetel 11 126 notariaalselt kinnitatud kinnisvara ostu-müügitehingut, mis jäi eelneva aasta sama kvartali tulemusele alla enam kui 2950 tehinguga. Eelmisel suvel alanud kiire inflatsioon kogu Euroopas ja selle taltsutamiseks tõstetud intressimäärad Euroopa Keskpanga poolt on vähendanud sõlmitud kinnisvara tehingute arvu kvartalist kvartalisse. Samuti on langenud ka kinnisvara tehingute väärtus ning 2022. aasta II kvartaliga võrreldes langes väärtus üle 200 mln euro tasemele ca 1250 mln eurot. Kinnisasjadega sõlmiti II kvartalis kokku 4516 ostu-müügi tehingut 473 miljonilise käibe juures. Enim tehinguid sõlmiti elamumaadega (2811 tehingut) ja maatulundusmaadega (2409 tehingut), elamumaa tehingukäive oli 243 miljonit eurot, ärimaal 73 miljonit eurot. Hoonestatud elamumaadega sõlmiti 1146 tehingut (-363 tehingut võrreldes eelmise aasta sama ajaga), tehingute mediaanhind oli 70 000 eurot ehk 5000 eurot madalam kui mullu samal ajal. Hoonestamata elamumaadega sõlmiti 680 tehingut (-110 tehingut võrreldes eelmise aasta sama ajaga), tehingute mediaanhinnaks oli 22 340 € ehk 34% madalam kui eelmine aasta samal ajal. Korteriomanditega (eluruumid) sõlmiti II kvartalis 5798 tehingut, mulluse tehingute arvuga võrreldes vähenes tehingute arv 1420 võrra ja eelmise kvartaliga võrreldes suurenes 1170 tehingu võrra. Tehingute mediaanhind kasvas aastaga 6% (2064→2196 €/m2). Korteriomandituru tehingute käive oli II kvartalis 722 miljonit eurot, mis tänu tehingute arvu vähenemisele jäi eelmise aasta sama ajaga võrreldes 9% võrra alla. Kõige enam eluruumide tehinguid sõlmiti Harjumaal (3170 tehingut, -474 tehingut võrreldes 2022. aasta II kvartaliga), millele järgnesid 720 tehinguga Tartumaa (-264), 716 tehinguga Ida-Virumaa (-105) ja 295 tehinguga Pärnumaa (-136). Kõige suurem oli tehingute kogukäive samuti Harjumaal, kus see oli 559 miljonit eurot. Võrreldes eelmise aasta sama

26 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

ajaga vähenes käive Harjumaal 14 miljoni euro võrra. Tartumaal oli tehingute kogukäive 92 miljonit eurot (-130 miljonit), Pärnumaal 27 miljonit eurot (-10 miljonit) ja Ida-Virumaal 13 miljonit eurot (-600 000 eurot).

4.3 Tartumaa ja Tartu linna lähiümbruse ärikruntide turusituatsioon

Käesoleval ajal on ärimaa sihtotstarbega kruntide pakkumine ja ka nõudlus väljaspool Tartu linna suhteliselt kasin. Müügiperioodid on pigem pikad ning tehinguid tehakse harva. Samas on heas asukohas ärimaa kruntidele nõudlus olemas. Ajajoonel 2006. aasta lõpus oli tegemist defitsiitse turuga ning kruntide hinnad omasid kasvupotentsiaali. Vahepealsel ajal hinnad langesid ning nõudlus suures osas viletsamates asukohtades äri- ja tootmismaadele puudus. Firmad, kes plaanisid alustada ehitustegevust, jõudsid endale vajaliku ehituskrundi soetada veel turu aktiivses faasis kõrgete hindade juures ning turuolukorras, kus ehitushinnad ületasid äri- ja tootmishoonete võimalikke võõrandamishindu, oli turul nõudlus kruntide järgi madal. Majanduslanguse aastatel jõuti kehtestada uusi detailplaneeringuid, mis võimaldab kasutusele võtta uusi maid äri- ja tootmismaa kruntidena. Koroona viiruse eelsetel aastatel hakkasid tootmishoonete ja siis ka kruntide hinnad tasapisi tõusma, ehitustegevus aktiviseerus ning saabumas oli tasakaalupunkt, kus atraktiivsetes asukohtades tasus ehitada ka hoonete võõrandamise eesmärgil. Nii koroonakriis kui selle üle võtnud Ukraina sõda lõhkus oluliselt tarneahelaid ehitusmaterjalide liikumises ja kättesaadavuses, tõusid nii ehitusmaterjalide kulud kui tööjõukulud. Lisandus energiakriis, mis viis üles energiakandjate hinnad. 2022. aasta teise poole ja 2023. aasta märksõnadeks on EURIBOR-i tõus ehk laenu teenindamise kulu kasv laiemalt, mis teeb kulukamaks nii vara soetamise kui igasuguse finantsvõimenduse ka arendustegevuses. Kõik see muutis ehitamise ja ehituse haldamise hüppeliselt kallimaks, mis omakorda pidurdas ehitustegevust. Pikemas perspektiivis on näha siiski krundituru elavnemist, sest valmis arendatud kruntidest on vajadus vabaneda. Lisaks on hinnatavas piirkonnas Vahi tööstuspargis ehitatud mitmeid uusi hooneid, mis annab hoogu juurde ka hoonestamata kruntide turule. Nn buumiajale, mille tunnustele aastad 2021 ja 2022 vastasid, kus igasugused hinnad tõusid kinnisvaraturul väga kiiresti, on omane olukord, kus kinnisvara avalikud

27 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

pakkumishinnad erinevad oluliselt reaalsetest müügihindadest ehk pakkumishinnad on optimistlikult määratletud ning proovitakse oma õnne. Äri- ja tootmiskruntide omandamine on selges seoses vastavate hoonete ehitamisega ja hoonetele nõudluse kasvuga. Kuniks ehitushinnad ületavad võimalikke müügihindu või tuleviku üüritulult tuletatavat pikka rahavoogu ning tasuvusaega, saab äri- ja tootmishooneid ehitada vaid omatarbeks. Krediidiasutuste laenupoliitika ei soosi pelgalt kruntide ostu, kuna laenu krundi ostuks kui mittelikviidse tagatise ostuks reeglina ei väljastata või nõutakse väga suurt omafinantseeringut. Müügihinnad sõltuvad suuresti detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõigusest ja vara asukohast. Suure ehitusõigusega atraktiivses asukohas kruntide hinnad on väärtustatud, kuna eelkirjeldatud maade ressurss on piiratud. Samas ettevõtted kes laienevad, vajavad piirkonnas ruumi lisaks hoonete püstitamiseks ka teenindusmaa ja parkimise jaoks, mis võib piirkonna maade hindasid tõsta. Keeruline on välja tuua ühtset hinnapoliitikat, sest tehinguid toimub vähe ja neilt üldistusi teha on ebatäpne. Osa

kruntidest võõrandatakse läbi kohaliku omavalitsuse enampakkumise või seotud isikute vahel, mis võib, aga ei

pruugi näidata kokkuvõttes vabaturu hinda. Maa-ameti andmete alusel on hoonestamata ärimaadega tehtud

tehinguid Tartu linnas, Tartu vallas (mille alla jääb ka Vahi tööstuspark) ja Kambja vallas (mille alla jääb Tartu

linna ümbruse teine suurem tööstuspark Ülenurme tehnopark) seisuga 21.06.23. a järgnevalt:

Tartu linn, Tartu linn 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 8 9 12 5 11 3 2

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 57,06 109,60 120,02 35,45 115,29 - -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 47,62 48,70 39,60 35,09 55,36 - -

Tartu linn (koos endise Tähtvere vallaga) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 9 13 12 5 12 3 3

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 51,34 83,76 120,02 35,45 109,18 - -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 47,42 30,08 39,60 35,09 49,84 - -

Kambja vald 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 13 7 7 4 11 5 1

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 18,00 66,70 21,30 - 32,09 38,63 -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 12,66 24,00 22,20 - 30,91 30,00 -

Tartu vald 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Ärimaa müügitehingud kokku 2 3 6 8 8 1 0

Ärimaade keskmine ruutmeetrihind €/m2 - - 20,05 38,04 62,09 - -

Ärimaade ruutmeetri mediaan €/m2 - - 20,55 27,53 64,58 - -

Allikas: Maa-amet Sihtotstarbe põhist statistikat teeb Maa-amet alates 5 tehingu toimumisest aastas. Näeme, et hinnad on üldjoontes kasvanud, kuid selgelt kirjeldatavaid muutuseid pole viimastel aastatel toimunud, selleks toimub tehinguid liiga vähe ning osad tuvastatavad muutused on kohati vastandlikud. Kuna tehinguaktiivsus on väike, võib mõni üksik tehing statistikat tugevasti mõjutada. Näiteks võivad väikeseid ärimaa äralõiked näidata justkui turu aktiviseerumist või hindade langust. Kohati on suur vahe keskmiste hindade ja mediaanhinna vahel, mis näitab üksikute erandlike tehingute toimumist turul. Endises Tähtvere vallas toimub tehinguid harva, mida näitab Tartu linna kitsama ja laiema käsitluse tehingute arvu väike erinevus. Statistikas ei kajastu äri- ja tootmismaa ühise sihtotstarbega tehingud.

28 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii Tartu linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-60 €. Et toetada täiendava statistikaga eeltoodut, on välja toodud ka 2022 – 2023. a I poolaasta hoonestamata maa

statistika Tartu linnas (sisaldab ka endist Tähtvere valda) ja Tartu linnaga piirnevates valdades, kus on enim

hoonestamata ärimaid ehk Tartu vallas ja Kambja vallas:

4.4 Konkureeriv pakkumine

Ülevaate ehitusõigusega maade võimalikust turuväärtusest annavad suuresti ka nende pakkumishinnad. Ostja

pole nõus reeglina tasuma krundi eest kõrgemat hinda, kui on võimalik osta samaväärne krunt maksimaalselt

pakkumises oleva hinnaga.

Kallilt soetatud kinnisvara pole mõtet võõrandada odava hinnaga, lisaks on müügiedu tagasihoidlik. Kõik see ei

soosi suuresti pakkumiskuulutuste üleval hoidmist ehk tegelikult on pakkumine suurem kui näitavad kuulutused.

Mitmed kuulutused on avaldatud juba mitu aastat tagasi, suur osa pakkumises olevatest varadest on müügis

pikka aega. Pakkumises olevaid varasid analüüsides on kohati keerukas mõista pakkumisandmete objektiivsust

ehk sageli on faktid kontrollimata, moonutatud, puudulikud või ebatäpsed.

Detailplaneeringuta kruntidel on oluliseks ehitusõiguse näitajaks maa sihtotstarve ning üldplaneering. Ehitusõiguse tagab ka juba olemasolev, kuid lammutamist vajav hoonestus. Kui varem oli nõudlus ka pooleliolevate detailplaneeringutega maatükkidele ja selliseid kinnistuid vahendati samas hinnaklassis kehtivate detailplaneeringutega maadega, siis tänaseks on selliste maatükkide vastu nõudlus pigem vaibunud, kuna on nähtud, kuidas detailplaneeringu kehtestamine võib võtta aastaid aega ja kehtestamiseni jõudmist ei saa alati eeldada.

29 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Enim on äri- ja tootmismaa krunte pakkumises tehnoparkides. Suuremad Tartu lähedased tehnopargid on eeskätt Vahi tööstuspark, Ülenurme tehnopark, Räni tööstuspark, Reola tööstuspark ning Tartu linna äärealale jäävad Ravila tööstuspark ja ka Ropka tööstuspark. Teedega ja trassidega varustatud maatükkide pakkumishinnad on linna lähedastes parkides tõusnud paari aastaga 15 – 40 €/m² pealt 35 – 50 €/m², linnas asuvad ärimaa krundid või väljaspool tööstusparke heas asukohas sõlmteede äärsed krundid maksvad märksa enam. Samuti on pakkumises mõned potentsiaaliga ehk muutmata sihtotstarbega maatükid atraktiivsetes asukohtades. Viimastel aastatel on toimunud ärimaa kruntidega üksikuid tehinguid. Piir ärimaa ja tootmismaa vahel on ähmane, sest ärimaal tegeletakse sageli ka tootmisega ja vastupidi. Kinnisvaraportaalist www.kv.ee on võimalik müügipakkumisi vaadata reaalajas. Alates 21.06.2023. a kuni 21.09.2023. a on kinnisvaraturg tulenevalt üldisest majanduslikust olukorrast jäänud pigem samaks või veidi jahenenud – müügiperioodid on läinud pikemaks. Kinnisvaraportaali www.kv.ee põhjal oli müügipakkumises ärimaa krunte Tartumaal 21.09.2023. a seisuga 22. Sellest kõik pole ärimaad ja kõik pole hoonestamata. Ilma ehitusõiguseta kruntide pakkumised Tartu linnas ja selle lähiümbruses praktiliselt puuduvad, on vaid üks ilma detailplaneeringuta maaüksus (Kardla külas, Nepi, www.kv.ee/3514742), pindalaga 14 715 m², hinnaga 18,7 €/m². See on ärimaa, kus detailplaneering/projekteerimistingimused puuduvad, üldplaneeringu kohaselt võimalik ärimaa juhtotstarbega alale kavandada riigimaanteega seonduvaid kaubandus- ja teenindusasutusi. Kommunikatsioonid puuduvad, ebakorrapärase ja ebakompaktse kujuga maatükk. Edasises on välja toodud pakkumises olevad kinnisasjad kinnisvaraportaali www.kv.ee põhjal Tartu linna äärealalt ja võrreldavatest asukohtadest.

Kuulutuse link Aadress Kinnisasja pind (m2)

Kirjeldus Pakkumis- hind (€)

Pakkumis- hind (€/m2)

www.kv.ee/3567837 Kõrvemaa tn 5, Kõrveküla alevik, Tartu vald

3158 Ärimaa. Annuse Elamurajooni alguses. Detailplaneering. EAP 800 m², kuni 2 korrust. Olemas elektri- ja kanalisatsioonivarustus.

240 008 76,0

www.kv.ee/3572444 Pille, Vahi alevik, Tartu vald

77 050 Maatulundusmaa. DP puudub, alustamisel. Üldplaneeringus ärimaa. Piibe mnt ääres. Hindaja teada tuleb piirkonda idaringtee pikendus.

2 800 000 36,3

www.kv.ee/3538129 Vahetori, Aovere küla, Tartu vald

15 871 Aovere Olerex’i tankl kõrval praegune maatulundusmaa. Tartu-Jõhvi maantee ääres, Tartu kesklinn 10 km. Detailplaneering ärimaaks. Lubatud hoonete suurim ehitusalune pind 2500 m². Kommunikatsioonidega ühendused puuduvad. Pikalt pakkumises olnud.

159 000 10,0

www.kv.ee/3451469 Estakaadi tn 2, Vahi alevik, Tartu vald

3362 Vahi tööstuspark, 80%T, 20%Ä, DP. Olemas projekt tootmis- ja olmehoonele, ehitusluba. Valmis olmeosa vundament ja I korrus koos vahelaega, tootmisosa vundamendikannud koos tagasitäitega. EAP 1128,9 m², SNP 1214,2 m², korruselisus 1-2 korrust.

220 000 65,4

www.kv.ee/3437092 Veemeistri tee 12, Haage küla, Tartu linn

3271 80%T, 20%Ä. Tartu linna piir 3 km. DP. EAP 1635 m², kuni 2 korrust. Elektri, vee ja kanalisatsiooni trassiga on liitumis- punktid krundi piiril.

125 000 38,2

www.kv.ee/3489720 Mingi tee 11, Reola küla, Kambja vald

4006 Reola tööstuspark. Tootmismaa. Detailplaneering. EAP 642 m², võimalik suurendada 1200 m²-ni.Kuni 3 korrust. Tartu linna piirist 5 km. Paigaltatud

168 252 42,0

30 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

drenaaž, sadeveekaevud, vee- ja kanalisatsiooni trassid, elektritrassid 16A liitumisega. Tehtud plats, tagasitäitetööd liiv-kruus alus, tagasitäitetööd killustik- freesasfalt, paigaltatud piirdeaed. Sidetrass krundi piiril, gaasitrass krundi piiril. Plats on koheselt kasutusvalmis, platsil olevad konteinersoojakud on renoveeritud, paigaldatud õhksoojuspumbad.

www.kv.ee/3387333 Peetri tee 4, Ülenurme alevik, Kambja vald

9070 50%Ä, 50%T. 4 km Tartu linna piirist. Detailplaneering - http://ylinvest.ee/page/29 Asfaltkattega tee, tänavavalgus, elektriliitumine 6A, vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumine kinnistu piiril.

453 500 50,0

Käesoleval ajal on ühest küljest seoses enne Ukraina sõda toimunud ehitusbuumiga ja teisest küljest sõja algusega seotud tarneraskustega ja ehitusmaterjalide hüppelise kallinemisega pakkumisturg segaduses ning küsitakse hüppeliselt kallimaid hindu. Eespool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus langevad või harva ka enampakkumise tingimustes tõusevad.

4.5 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad, iseloomulikud tunnused

Sarnaste varade peamisteks ostjateks on arendajad, kes soovivad luua uusi ärihooneid arenevas äripiirkonnas nende võõrandamise, välja üürimise eesmärgil või arendada krunte nende võõrandamise eesmärgil.

Asukoha hinnatavus Hinnatav vara asub keskmiselt hinnatud Tartu linnas, endise Tähtvere valla alal, kus on tänu tihedale teedevõrgule tagatud hea ligipääs ja nähtavus. Piirkond asub Tartu linnale lähedal, hinnatava vara kõrval paikneb bussipeatus.

Lõppkasutajate osakaal, kes soovib ja on võimeline soetama hinnatavat vara

Vara ostjateks on pigem keskmised arendusettevõtted. Vara on kättesaadav keskmisele osale arendajatest, tulenevalt eelnevast vajalikust dokumentatsiooni korrastamisest ja selleks kuluvatest oskustest/teadmistest. Arendusmaht pole iseenesest eriti suur.

Vara turusegmendi nõuetele vastavus

Vastab nõudmistele osaliselt. Hinnatav vara paikneb hinnatud asukohas ja hinnatavale varale on väga hea nähtavus ning head juurdepääsuvõimalused. Vastavalt kehtestatud üldplaneeringule on vara peamine perspektiivne kasutus ärimaana (vajalik detailplaneeringu kehtestamine), lisaks on ka vähem eelistatud transpordimaa osakaal. Negatiivselt mõjutab vara turuväärtust asjaolu, et hinnataval varal puudub detailplaneering.

Konkureeriva pakkumise osakaal turul

Pakkumine sarnasele varale on turul keskmisest väiksem. Rohkem on pakkumisi Tartu linna lähedastes tehnoparkides.

Piirkonna arendusprojektide hulk/osakaal, mis lisandub lähiperioodil pakkumisse

Piirkonnas on rajatud uusi ärikrunte, kus on pakkumises üksikuid krunte.

Müügiperioodi pikkus sarnaste varade osas

Piirkonnas on hoonestamata maid, kus olemas arenduspotentsiaal, müügiperioodiks kuni 12 kuud.

Piirkonna müügihinnad Ärikinnistute tehinguhinnad on Tartu linnas viimaste aastatega tõusnud. Väide on osaliselt tunnetuslik, kuna tehinguaktiivsus äripindadega on madal. Pärast 2021. a ja 2022. aasta esimese poole rekordilist tehingute mahtu ning tehinguhindade kasvu on 2022. aasta IV kvartalis ja 2023 aasta alguses pakkumise suurenemise, tehingute arvu vähenemise ja müügiperioodide pikenemise taustal toimumas hindade stabiliseerumine. Vaikne aasta algus

31 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

kinnisvaraturul ei ole sügiseks oluliselt paranenud. Segu kasvanud tarbijahinnaindeksist ja selle ohjamiseks tõstetud intressimääradest on viinud kinnisvaraturu passiivsesse olekusse, kus tehinguid tehakse enamasti vaid kodu soetamise eesmärgil. Maailma geopoliitilisest olukorrast, eesootavatest maksutõusudest ning üldisest majanduslangusest tingitud madal tarbijakindlustunne on põhjustanud tehingute arvu vähenemise võrreldes aastataguse ajaga. Hoolimata madalast aktiivsusest ja langenud nõudlusest ei ole tehinguhindades laiapõhjalist langust seni siiski veel toimunud. Enne tarbijakindlustunde paranemist tehingute aktiivsuse kasvu oodata ei ole, mis tähendab, et eelseisvatel perioodidel ei ole välistatud ka turu üldine korrektsioon.

Vara alternatiivsed kasutused Puuduvad.

Äralõike turustatavus Äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omane kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse. Tegemist on kitsa pika maatükiga, mis asub kaitsevööndites. Äralõikele on planeeritud tee (vabaturu tingimustel selliste varadega üldjuhul ei kaubelda).

32 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

5. Turuväärtuse hindamine

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1). Hinnatav vara on sihtotstarbelt elamumaa, kuid antud asukoht pole maanteeäärse asukoha tõttu perspektiivne

elamumaa. Liiatigi on piirkonda tulemas suur liiklussõlm, mis ei soosi elamuarendust. Varal puudub

detailplaneering, mis määraks täpsema ehitusõiguse ehk praeguses olukorras saaks ehitada maale ühe

individuaalelamu, mis ei anna maale kõrgeimat turuväärtust.

Maatükki ei näe tulevikus elamumaana ka kehtiv üldplaneering. 2021. aastal kehtestatud üldplaneering näeb

maad ärimaana ja transpordimaana, seda suhteliselt võrdsetes osades. Hinnatava vara parim kasutus on

ärimaana, kuid pöördudes tagasi parima kasutuse definitsiooni juurde, ei ole võimalik mööda vaadata ka

õiguslikust lubatavusest. Antud juhul on ka eelnevalt kehtinud üldplaneeringus, mis on kehtestatud 2006. aastal,

näha kinnistule planeeritud liiklussõlme ehk tegemist pole üllatava ja uue lahendusega. Nii tuleb asuda

seisukohale, et lähtuda tuleb kehtivast üldplaneeringust, kus parim kasutus on küll ärimaa, kuid seda saab

rakendada vaid poole kinnistu ulatuses, kus teine pool peab jääma transpordimaaks, mille väärtus on tunduvalt

madalam. Tõsi, reaalse äralõikeplaani alusel on näha, et transpordimaaks planeeritakse vaid väikest osa ja

enamus katastriüksusest võiks peale äralõike realiseerimist jääda ärimaaks ehk katastriüksuse perspektiiv ajas

on kasvav.

Äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse. Tegemist on kitsa pika maatükiga, mis asub kaitsevööndites. Äralõikele on planeeritud tee (vabaturu tingimustel selliste varadega üldjuhul ei kaubelda).

5.2 Hindamismeetodi valik

Vara hindamisel on võimalik rakendada erinevaid meetodeid vastavalt vara olemusele ja kasutusele. Kinnisvara hindamisel on kolm põhimeetodit: - turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnase müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja arvutatakse hinnatava vara väärtus. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas (EVS 875- 11). - tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutootva kinnisvara (renditav vara või renditava varana käsitletav) hindamiseks, mille väärtuse määrab tulu tootmise võime ja seda on võimalik prognoosida (EVS 875-9). - kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8).

33 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Üks levinumaid hindamismeetodeid, mis ei kuulu hindamise kolme põhimeetodi hulka, kuid mida tihtipeale käsitletakse eraldi meetodina, on jäägi- ehk residuaalmeetod. Seda kasutatakse maa hindamisel ja ka renoveerimist vajava ning poolelioleva (ehitusjärgus) hoonega kinnisvara kui terviku hindamisel. Jäägimeetodi asutamisel tuleb silmas pidada, et turuväärtuse hindamine eeldab, et kõik sisendid on tuletatud turult. (EVS 875- 8). Tihtipeale ei ole võimalik ainult ühe meetodi kasutamine ja meetodeid tuleb omavahel kombineerida. Meetodite kombinatsioonid võivad olla oma olemuselt erinevad. Selle all võib mõista eri meetodite rakendamist sama vara hindamisel. Sel juhul saadakse hindamistulemus eri meetoditel saadud tulemuste ühitamise teel. Juhul kui on tegemist juba ehitusjärgus hoonega, on vara hindamiseks sobilik nii võrdlusmeetod kui ka jäägimeetod. Hinnatava vara näol on pigem tegemist müügiobjektiga kui üüriobjektiga ning tõenäolisem on vara ost omakasutusse, mitte üüritulu teenimise eesmärgil. Sellest lähtuvalt on kasutusolevate elamute hindamiseks valitud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastavalt võrdlusmeetod. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetod on varade väärtuse hindamisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse.

5.3 Hindamiskäik

Esmalt on arvutatud katastriüksuse turuväärtus. Seejärel on arvutatud äralõike hüvitusväärtus. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel tuleb lähtuda EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hinnatava vara turuväärtust mõjutavad tegurid:

Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid

Kaugus Tartu linnast Puudub detailplaneering, pole väljastatud ehitusõigust

Kinnisasja perspektiivne kasutus ärimaana Maa sihtotstarve ei vasta parimale kasutusele

Hea nähtavus ja juurdepääs Puuduvad kommunikatsioonitrassid

Kommunikatsioonitrassid läheduses Üldplaneeringu järgselt osaliselt transpordimaa

Kõrghaljastus Suur maatükk, mille pinnaühiku suhtarv madalam

Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud Uus Maa ja Maa-ameti tehingute andmebaasis leiduvat tehinguinfot. Võrreldavate varadena on välja toodud Tartu linna lähiümbruses teostatud ärimaa tehingud, mille perspektiivne üldplaneeringu järgne maakasutus on olnud ärimaa sihtotstarbeline. Kui varem oli selgem vahe detailplaneeringuga ja detailplaneeringuta maatükkide vahel, siis värskete üldplaneeringute lisandumisega antakse mõnikord ehitusõigus ka projekteerimistingimuste alusel ning seetõttu on piir mõnevõrra ähmastunud. Võrreldavate tehingutena on toodud ka kehtestatud detailplaneeringuga ärimaade tehinguid, sest reeglina saab maa ärimaaks läbi detailplaneeringu. Võrreldavad tehingud on koondatud järgmisesse tabelisse:

34 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Aadress Pindala,

m²

Kinnistu

sihtotstarve

Tehingu-

hind, €

Hind

€/m²

Tehingu

aeg

Detailplaneering,

Ehitusõigus

Männi, Tähtvere

küla, Tartu linn,

Tartu maakond

14 924 Elamumaa - - -

Detailplaneering puudub, üldplaneeringus ärimaa ja

transpordimaa. Piirneb maanteega. Tartu

kesklinnast ca 6,3 km kaugusel.

Kõrve tn, Tila

küla, Tartu vald 3 274 T50%, Ä50% 192 810 58,9 juuni.23

Detailplaneering kehtestatud. 50% ärimaa, 50%

tootmismaa krunt. Liitumised hinnas

(kanalisatsioon, tsentraalgaas, vesi, elekter). Jõhvi-

Tartu-Valga mnt ääres. Lubatud ehitusalune pind

1000 m² ja korruselisus 3. https://korvekeskus.ee/

Reola küla,

Kambja vald 9 941 Tootmismaa 300 000 30,2 mai.23

Vanakooli tee ja Reola-Lennuvälja tee nurgal

paiknev kinnistu. Trassid kinnistu piiril. Tartu

kesklinn 11,5 km.

Peetri tee,

Ülenurme alevik,

Kambja vald

11 792 T50%, Ä50% 552 000 46,8 apr.23

50% ärimaa, 50% tootmismaa. Piirneb Tallinn-Tartu-

Võru-Luhamaa maanteega, mahasõit maanteelt

puudub. Väga hea nähtavus.

Detailplaneering kehtestatud

http://ylinvest.ee/page/29 . Juurdepääs asfaltkattega

teelt, tänavavalgus, elektriliitumine 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassiga liitumine kinnistu piiril.

Kõrve tn, Tila

küla, Tartu vald 6 059 T50%, Ä50% 248 624 41,0 apr.22

Detailplaneering kehtestatud. 50% ärimaa, 50%

tootmismaa krunt. Liitumised hinnas

(kanalisatsioon, tsentraalgaas, vesi, elekter). Jõhvi-

Tartu-Valga mnt ääres. Lubatud ehitusalune pind

1800 m² ja korruselisus 3. https://korvekeskus.ee/

Estakaadi tn,

Vahi alevik,

Tartu vald

4767 T80%, Ä20% 91 733 19,2 veebr.22

50% täisehitust, kuni 12 m hoonet (kuni 3 korrust).

Olemas tsentraalne vesi, elekter, tsentraalgaas

krundi piiril.

Rehepapi tee,

Soinaste küla,

Kambja vald

3727 T50%, Ä50% 162 000 43,5 veebr.22

Detailplaneering kehtestatud. Kõik liitumised

hinnas. Ehitusluba 800 m² suuruse tootmis- ja

laohoone rajamiseks.

Ristla tee,

Kandiküla, Tartu

linn

12 718 T80%, Ä20% 407 000 32,0 jaan.22

Detailplaneering kehtestatud, kuni 2 hoonet,

ehitistealune pind 4950 m², täisehitus kuni

39% elektriliitumine 32A. Tsentraalne vee ja

kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril.

Ei piirne maanteega, kuid TallinnTartu-Võru-

Luhamaa maantee läheduses. Nähtavus maanteelt

kehv (naaberkinnistu hoonestus

varjab vaadet), juurdepääs kõvakattega teelt.

Ristla tee,

Kandiküla, Tartu

linn

13 892 T80%, Ä20% 600 000 43,2 jaan.22

Detailplaneering kehtestatud, kuni 2 hoonet,

ehitistealune pind 4950 m², täisehitus kuni

39% elektriliitumine 32A. Tsentraalne vee ja

kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril.

Ei piirne maanteega, kuid TallinnTartu-Võru-

Luhamaa maantee läheduses. Nähtavus maanteelt

hea, juurdepääs kõvakattega teelt.

Vabriku tn, Vahi

alevik, Tartu vald 7050 T80%, Ä20% 141 000 20,0 jaan.22

DP kehtestatud (maks. EAP 3170 m², maks kõrgus

12 m ehk kuni 3 korrust). Kat. tunnus

79401:006:1223. Vahi tööstuspark. Olemas

tsentraalne vesi, elekter, tsentraalgaas krundi piiril.

Peetri tee,

Ülenurme alevik,

Kambja vald

6 961 T50%, Ä50% 240 000 34,5 dets.21

Detailplaneering tehtud. 4 km Tartu linna piirist.

Kinnistu piirneb Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteega.

Tänavavalgus, elektriliitumine 6A ja vee- ja

kanalisatsioonitrassidega.

35 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Märkus: Tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu. Teadlik ja sunduseta müüja ei müü oma vara odavamalt ja ostja ei maksa rohkem kui vara eest on võimalik turul saada olenemata sellest, kas tehing kuulub käibemaksuga maksustamisele või mitte.

Võrdlustehingute valik. Tehingutena on kasutatud enim sarnanevaid ja võimalusel ajaliselt hilisemaid tehinguid. Võrreldavad varad, mis enim sarnanevad hinnatavale varale, on tabelis märgitud halli tooniga. Valikust on välja jäetud tehingud, mis erinevad enam oma näitajatelt, asukohalt, seisukorralt, suuruselt või on ajaliselt vanemad. Ärimaade tehinguid toimub harva ja kui varem oli selgem vahe detailplaneeringuga ja detailplaneeringuta maatükkide vahel, siis värskete üldplaneeringute lisandumisega antakse mõnikord ehitusõigus ka projekteerimistingimuste alusel ning seetõttu on piir mõnevõrra ähmastunud. Võrreldavate tehingutena on kasutatud kehtestatud detailplaneeringuga ärimaade tehinguid, kuna reeglina saab maa ärimaaks just läbi detailplaneeringu. Kuna eelistatud on tehinguid, mis asuvad sarnases turupiirkonnas ja turuhinnad pole enam viimase poolteise aasta jooksul oluliselt muutunud, on kasutatud ka mõnevõrra vanemaid tehinguid. Võrdlusühiku valik. Käesolevas hinnangus lähtume tehingu hinnast maatüki pindala ühiku kohta (€/m2), sest sarnaste varade puhul lähtuvad turuosalised vara väärtust kompleksselt mõjutavate tegurite mitmekülgsuse tõttu tavapäraselt vara hinnast krundi pindalaühiku kohta ja see iseloomustab vara tervikuna kõige paremini. Maatükid võivad olla väga erineva suurusega, mistõttu üldhinnad pole nii informatiivsed. Veel oleks teoreetiliselt võimalik kohandada ehitusõiguse hinda (€/m²), kuid selle meetodi kasutamine antud juhul ei toimi, kuna pole teada ehitusõiguse suurust. Teiseks on sageli detailplaneeringuga antud võimalikult suur ehitusõigus kas ehitusaluse pinna näol või sagedamini korruselisuse näol (tehnoparkides reeglina 50% täisehitust ja kuni 3 korrust), mis pole aga praeguses turusituatsioonis realiseeritav ja on pigem teoreetiline võimalus, mis viiks kokkuvõttes ebareaalsete tulemusteni.

Aadress Pindala,

m²

Kinnistu

sihtotstarve

Tehingu-

hind, €

Hind

€/m²

Tehingu

aeg

Detailplaneering,

Ehitusõigus

Kauba tee,

Tõrvandi alevik,

Kambja vald

7 791 Ä 100% 265 000 34,0 nov.21

Ülenurme Tehnopark. Maantee äärne maatükk.

Detailplaneering. Asfaltkattega tänavad,

tänavavalgustus, hinnas liitumised tsentraalse vee-

ja kanalisatsioonitrassiga ning gaasitrassiga

kinnistu piiril, olemas liitumine elektrivõrguga (3 x

25A).

Lao tee,

Tõrvandi alvik,

Kambja vald

5 914 Ä 100% 220 000 37,2 nov.21

Ärimaa. Detailplaneering, kuni 3 korrust. Ülenurme

Tehnopargis Lennu tee ääres.

Kommunikatsioonitrassid krundi piiril.

Elektriliitumine 25A. Olemas ehitusprojekt ja

ehitusluba laohoone püstitamiseks.

Rehepapi tee,

Soinaste küla,

Kambja vald

4 600 T50%, Ä50% 200 000 43,5 nov.21

Kehtestatud detailplaneering. Olemas vesi,

kanalisatsioon, gaas, elektriliitumine, side (välja

ehitatud).

Kassisilma,

Räni küla,

Kambja vald

9 196 T50%, Ä50% 307 000 33,4 aug.21

Ehitusalune pind kuni 4000 m². Hoone võib olla 2-

korruseline, kõrgusega kuni 10 m.

Hoonestusala kogu krundi ulatuses. Olemas

liitumised elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsiooniga

ning gaasivõrguga. Peakaitsme suurus 20A..

Vahi tee, Vahi

alevik, Tartu vald 23 348 T80%, Ä20% 360 000 15,4 mai.21

Detailplaneering (EAP 12 935 m², kuni 14 m ehk

kuni 3 korrust). Vahi tehnopargis.

Kommunikatsioonitrassid kinnistu piiril

Vahi tee, Vahi

alevik, Tartu vald 7466 T80%, Ä20% 130 000 17,4 apr.21

Detailplaneering (EAP 4480 m², kuni 12 m ehk kuni

3 korrust). Vahi tehnopargis.

Kommunikatsioonitrassid kinnistu piiril

Nupu tn,

Soinaste küla,

Kambja vald

5199 T50%, Ä50% 125 175 24,1 nov.20

Detailplaneering (kuni 46% täisehitust, kuni 3

korrust). Olemas liitumised

kommunikatsioonitrassidega. Elektrivõimsus 6 A

Tehno tee,

Tõrvandi alevik,

Kambja vald

6234 Ä 100% 149 000 23,9 okt.20

Ülenurme tehnopark. Olemas detailplaneering (max

SBP 9350 m² ehk TE 50% ja 3 korrust),

tänavavalgustus, asfaltkate, liitumised

kommunikatsioonitrassidega.

36 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Kohanduste põhimõtted Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või - langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel alal. Erisuste hindamisel on kasutatud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Kohandatud tehinguhindadele osakaalude andmisel lähtume põhimõttest, et absoluutkohanduselt väikseima summaarse kohandusega tehingule antakse suurim osakaal ning suurima summaarse kohandusega tehingule väikseim osakaal. Võrdluselemendid ja selgitused Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Valitud võrdluselemendid on: asukoht; kinnisasja pindala; ehitusõigus; tehnovõrkude olemasolu; juurdepääs; haljastus ja kinnistu sihtotstarbe olemus. Võrdluselementidena on valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline. Tehinguga seotud võrdluselemendid:

Tehingu aeg Turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. Ajalist kohandust on rakendatud, kui turusituatsioonis on toimunud

muutused. Viimase aasta jooksul on hinnatõus peatunud, kuid hinnad pole ka

langenud. Enne seda poole aasta jooksul on ärikinnistute hinnad tõusnud ca 5% ja

aasta jooksul ca 10%.

Varaga seotud võrdluselemendid:

Asukoht, nähtavus Paiknemine piirkonna siseselt – kaugus Tartu kesklinnast, infrastruktuuri olemasolu,

piirkonna hinnatavus, lähiümbruse hoonestatus ja heakord. Hea nähtavusega ärimaa

krunt võib olla oluliselt kallim kui samaväärne krunt lähikonnas, mis pole hästi nähtav

ja hea juurdepääsuga. Kaubandus- ja teeninduspindadel on määrava tähtsusega, kas

vara paikneb maantee ääres või sellest eemal, on väga hea nähtavus või paikneb

kinnistu teiste objektide taga.

Kinnisasja pindala Väiksemate kruntide pinnaühiku hind on reeglina kõrgem kui suurematel ehk

mastaabiefekti all mõistame üldkehtivat reeglit, mille alusel suurema üldpinnaga

kinnistute pinnaühiku maksumus on reeglina madalam kui väiksema üldpinnaga

kruntidel. Samas pole see ärikinnistute puhul absoluutne, sest sageli on tarvis ruumi

ka parkimiseks, hoiustamiseks ja manööverdamiseks.

Ehitusõigus Hinnatumad on detailplaneeringuga või projekteerimistingimustega ja ehitusloaga

maatükid, millel on tagatud ehitusõigus. Eelistatud on suurem ehitusõigus.

Tehnoparkides pole eriti eelistatud kõrgemad korrused.

Tehnovõrgud Tehnovõrkude lähedus ja eriti nendega liitumiste olemasolu tõstab vara väärtust.

37 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Juurdepääs Eelistatud on maatükid, millele on hea juurdepääs asfaltkattega teelt,

tänavavalgustus, samuti hea nähtavus.

Haljastus Kõrgemalt on hinnatud hooldatud ja haljastatud maatükid. Kõrgemalt on hinnatud

maatükid, millel on kõvakattelisi platse või kõrghaljastust, olemas piirded.

Kõrghaljastus võimaldab maatükki paremini struktureerida ja kui ka puistu ehituseks

eemaldada, omab eralduv puit lisaväärtust.

Sihtotstarve Vahe on pelgalt tootmismaal olukorraga, kus on ka ärimaa sihtotstarvet. Ärimaal

(kaubanduspinnad) on mõnevõrra suurem perspektiiv kui tootmismaal.

Maatulundusmaa või üldkasutatava maa sihtotstarve on vähem hinnatud, mis vajab

muutmist ja millega kaasnevad mõningad kulud. Samuti on vähem eelistatud

transpordimaa sihtotstarve, mille kasutusvõimalused on piiratud, kuhu ei saa ehitada

ja mida saab kasutada pigem näiteks parklaosana.

38 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Võrdlustabel

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Aadress Tartu linn, Tähtvere küla,

Männi

Kambja vald, Ülenurme

alevik

Tartu linn, Kandiküla Tartu linn, Kandiküla

Müügihind (€) 552 000 407 000 600 000

Müügihind (€/m²) 46,81 32,00 43,19

Tehingu aeg 04.2023 01.2022 01.2022

Võrdlus hinnad pole vahepealsel ajal

tõusnud

hinnad on vahepealsel ajal

tõusnud

hinnad on vahepealsel ajal

tõusnud

Kohandus (%) 0% 10% 10%

Ajaldatud müügihind

(€/m²)

46,81 35,20 47,51

Asukoht, nähtavus Asub Tartu-Tiksoja

tugimaantee ääres, hästi

nähtav

Tallinn-TartuVõru-Luhamaa

maantee ääres, nähtavus väga

hea

Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

põhimaantee läheduses, kuid

maanteelt ei ole hästi nähtav

Tallinn-TartuVõru-Luhamaa

põhimaantee vahetus

läheduses, maanteelt hästi

nähtav, kuid ei piirne maanteega

Võrdlus sarnane hinnatav eelistatum hinnatav eelistatum

Kohandus (%) 0% 20% 10%

Kinnisasja pindala (m²) 14 924 11792 12718 13892

Võrdlus sarnane sarnane sarnane

Kohandus (%) 0% 0% 0%

Ehitusõigus,

detailplaneering

Puudub detailplaneering,

ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud,

suur ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud,

suur ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud,

suur ehitusõigus

Võrdlus võrreldav oluliselt eelistatum võrreldav oluliselt eelistatum võrreldav oluliselt eelistatum

Kohandus (%) -20% -20% -20%

Tehnovõrgud Tsentraalsed tenovõrgud

läheduses

Elektriliitumine 6A, tsentraalne

vee- ja

kanalisatsioonitrass krundi piiril

Elektriliitumine 32A, tsentraalne

vee- ja

kanalisatsioonitrass krundi piiril

Elektriliitumine 32A, tsentraalne

vee- ja

kanalisatsioonitrass krundi piiril

Võrdlus võrreldav hinnatum võrreldav hinnatum võrreldav hinnatum

Kohandus (%) -5% -5% -5%

Juurdepääs Avalik asfaltkattega tee Avalik asfaltkattega tee Avalik asfaltkattega tee Avalik asfaltkattega tee

Võrdlus sarnane sarnane sarnane

Kohandus (%) 0% 0% 0%

Haljastus Kõrghaljastus Madalhaljastus Madalhaljastus Madalhaljastus

Võrdlus hinnatav eelistatum hinnatav eelistatum hinnatav eelistatum

Kohandus (%) 5% 5% 5%

Sihtotstarve Elamumaa, üldplaneeringus

ärimaa ja transpordimaa

Tootmismaa ja ärimaa Tootmismaa ja ärimaa Tootmismaa ja ärimaa

Võrdlus võrreldav hinnatum, puudub

transpordimaa perspektiiv

võrreldav hinnatum, puudub

transpordimaa perspektiiv

võrreldav hinnatum, puudub

transpordimaa perspektiiv

Kohandus (%) -10% -10% -10%

Summaarne kohandus -30% -10% -20%

Kohanduste absoluut-

väärtuste summa

40% 70% 60%

Kaalud   0,40 0,25 0,35

Kohandatud hind (€/m²) 34,33 32,77 31,68 38,01

Turuväärtus, € 512 345

Arvestades võrdlustehingute ja turuväärtust mõjutavate teguritega, on hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeval 512 345 eurot ehk ümardatult 512 000 eurot, mis teeb 34,33 €/m2 hinnatava vara pinnaühiku arvestuses.

39 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

5.4 Projektijärgse äralõike hüvitusväärtus

Hinnatavast kinnistust on tee-ehitusprojektiga seoses ära lõigatud 1686 m2 suurune maatükk. Juhul kui äralõige

eraldi ei vasta kriteeriumidele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse (tulenevalt

peamiselt kujust, suurusest, ehitusõigusest), tuleb vastavalt Standardile EVS 875 käsitleda äralõiget osana

kinnisasjast. Hinnatav äralõige ei ole turul vabalt kaubeldav oma kitsa kuju ja ehitusõiguse puudumise tõttu.

Projektijärgse äralõike hüvitusväärtuse hindamiseks kasutame eelpool hinnatud kogu kinnisasja pinnaühiku

turuväärtust.

Äralõike hüvitusväärtus avaldub järgmiselt:

34,33 €/m2 x 1686 m2 = 57 880,38 € ehk ümardatult ühe euro täpsuseni 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend tuhat eurot). Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise või veidi madalama täpsusklassiga (+/- 15%). Äralõike

puhul ei saa rääkida väljakujunenud müügiperioodist, kuna pikal ja kitsal siilul pole avalikku turgu ja ostja saab

olla vaid erihuvidega. Seega on äralõike likviidsus madal.

Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse kitsendamisel,

sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Seetõttu tuleb arvestada ka kaasneva kahju hüvitamisega.

Kaasneva kahju hindamine on vajalik, kui kinnisasja äralõike hüvitusväärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju,

mida kahju kandev isik saab. Vajalikud haljastus- ja korrastustööd toimuvad koos teetöödega. Finantseerimine

lahendatakse teetööde projekti raames ega kuulu käesoleva hindamise temaatikasse. Hindaja hinnangul

puuduvad asjaolud, mis viitavad äralõikega kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkimisele.

40 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

5.5 Hindamistulemus

Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuva nelja korteriomandi registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704 ehk täpsemalt katastriüksuse tunnusega 79301:001:1210, aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi (elamumaa suurusega 14 924 m² turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 512 000 € (viissada kaksteist tuhat eurot) ehk 34,33 €/m². Aadressil Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi asuvast katastriüksusest tunnusega 79301:001:1210 1686 m² suuruse äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval: 57 880 € (viiskümmend seitse tuhat kaheksasada kaheksakümmend eurot). Turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, mistõttu on ka turuväärtus ja hüvitusväärtus kajastatud ilma käibemaksuta ja sellele ei lisanud käibemaksu. Arvestades vara asukohta, suurust ja otstarvet, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust ± 15%. Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel kuni 12 kuud.

Äralõigete puhul ei saa rääkida väljakujunenud müügiperioodist, kuna pikal ja kitsal siilul pole avalikku turgu ja ostja saab olla vaid erihuvidega. Seega on äralõigete likviidsus madal.

41 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 1: Fotod

42 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

43 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Naabermaatükkidel asuvad hooned. Käbi katastriüksusel.

Heki maaüksusel paiknev korterelamu

44 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõtted

45 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

46 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

47 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

48 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

49 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

50 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

51 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

52 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 3: Väljavõte korteriomandite kinnistamise lepingust

53 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

54 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 4: Maakatastri väljatrükk

Allikas: Maa-ameti kiirpäring maakatastrist

55 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 5: Äralõike plaanid

56 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

57 / 57

OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19624/1023/M

Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542

Lisa 6: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4)

• Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: Marko Laur Kutseline kinnisvarahindaja VI kutsetase, kutsetunnistus nr 176311 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 5646 4542 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

Kinnitaja: Kadri Kärson Kutseline vara hindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 163045 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

Tel: +372 526 0733 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/

Uus Maa Tartu büroo OÜ Ülikooli 2 Tartu

Registrikood 11043053

KMKR kood EE100906431

IBAN: EE432200221024669578

Swedbank

Arve nr 1345 – 23 Kuupäev 30.10.2023

Maksja: Cesana Grupp OÜ Reg. kood: 10708929 Aadress: Tartu linn, Tiigi tn 78, 50410

Maksetähtaeg: 03.11.2023

Teenuse nimetus Hind € Kogus Summa €

Eksperthinnang nr 19624T1023M

aadressil Tartu linn, Tähtvere küla, Männi 800,00 € 1 tk 800,00 €

Kokku käibemaksuta 800,00 €

Käibemaks 20% 160,00 €

960,00 € Tasumisele kuulub 960,00 €

Arve tasumisel palume makse selgitusse märkida käesoleva arve number

Täname õigeaegselt tasutud arve eest!

Väljastas: Marko Laur

Võttis vastu: Gunnar Sanderkoff

Telefon +372 507 0934

OÜ Uus Maa Tartu büroo

51003 Tartu, Ülikooli 2

Tel 744 1144

VOLIKIRI

Tartus, 06.11.2023

Käesolevaga volitab Cesana Grupp OÜ (registrikood 10708929), mille esindajana tegutseb

põhikirja alusel juhatuse liige Raul Jeets (isikukoodiga 37410205716), Riho Lubi (isikukoodiga

37502166017) esindama Cesana Grupp OÜ’d läbirääkimistel Transpordiametiga Cesana

Grupp OÜ’le kuuluva kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja

1924704) koosseisus olevast katastriüksusest 79301:001:1210 äralõike võõrandamiseks.

Raul Jeets

/allkirjastatud digitaalselt/

Cesana Grupp OÜ

juhatuse liige

Transpordiamet

Valge tn 4, Tallinn 11413

Kontaktisik:

Allan Ladva

maade projektijuht, maade osakond

[email protected]

Teie 17.08.2023 nr 8-3/23-002/17913-1

Tartus, 07.11.2023

Kinnisasja omaniku ettepanek Käbi kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

alustanud omandamise menetlust 01.02.2023.a. sooviga maaeralduse omandamiseks riigitee

2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu ehituseks.

Transpordiamet on enda 17.08.2023 kirjas „Pakkumus Käbi kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks“ esitanud OÜ’le Balti Arenduse Grupp* pakkumuse kinnistu (registriosa

numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704) koosseisus olevast katastriüksusest

83101:003:0480 pindalaga 15946 m² ** tehtava äralõike ligikaudse pindalaga 1 686 m²

omandamiseks.

* Äriregistri 12.09.2023 kannete kohaselt on OÜ Balti Arenduse Grupp (registrikood 10708929)

ühendatud Aktsiaseltsiga Cesana Grupp ning Aktsiaselts Cesana Grupp on ainuaktsionäri

otsusega ümber kujundatud osaühinguks ärinimega Cesana Grupp OÜ (registrikood

10708929).

** Transpordiameti poolt omandamise menetluse algatamise ja pakkumuse esitamise vahelisel

perioodil teostatud maakorraldustoimingute tulemusel on muutunud ka kinnisasja

katastriandmed – äralõige tehakse kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504,

1924604 ja 1924704) koosseisus olevast katastriüksusest 79301:001:1210 pindalaga 14 924

m².

Transpordiameti 17.08.2023 pakkumuses on äralõike omandamise eest makstava tasu

summa arvutamisel aluseks Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud

hindamisaruandes nr 0188-23T hinnatud Käbi kinnisasja äralõike hüvitusväärtus väärtuse

kuupäeva 21.06.2023 seisuga 36 991 eurot (21,94 eurot/m2) ehk 36 990 eurot.

Veendumaks, et Transpordiameti esitatud pakkumuses arvutatud tasud ja hüvitis kinnistust

äralõike võõrandamise eest on õiglased ning põhjendatud, tellis Cesana Grupp OÜ võrdleva

hindamisaruande (OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang nr 19624/1023/M on

käesoleva kirja lahutamatuks lisaks) kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse

hindamiseks. Võrdleva hindamisaruande kohaselt on kinnistu (registriosa numbritega

1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704) koosseisus olevast katastriüksusest

79301:001:1210 pindalaga 14 924 m² tehtava äralõike ligikaudse pindalaga 1 686 m²

hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva 21.06.2023 seisuga 57 880 eurot (34,33 €/m²).

Katastriüksusele 79301:001:1210 juurdepääsu lahendamine

Cesana Grupp OÜ juhib siinkohal menetluse läbiviija tähelepanu ka asjaolule, et käesoleva

aja seisuga on riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu

ehitusprojektis kajastamata kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja

1924704) koosseisus olevale Männi katastriüksusele (79301:001:1210) maha- ja

pealesõitude lahendus.

Tuginedes teadaolevatele liikluslahendustele riigitee nr 2 rekonstrueeritud lõikudel edastas

Balti Arenduse Grupp OÜ ehitusjuht Gunnar Sanderkoff Transpordiameti maade osakonna

maade projektijuht Allan Ladva’ga 04.09.2023 toimunud kohtumise järgselt 07.09.2023 e-

kirjaga ettepaneku võimaliku liikluslahenduse kohta Männi katastriüksusele

(79301:001:1210) avalikult kasutatavalt teelt otsejuurdepääsude tagamiseks:

Gunnar Sanderkoff 07.09.2023 saadetud e-kirjale lisatud skemaatiline joonis (joonisele lisatud

selgitused: täiendav sissesõit/väljasõit – kõik pöörded Kreutzwaldi tänavale, täiendav parem

sisse/parem välja ringteele)

Seejärel Transpordiameti Tartu esinduses 26.09.2023 toimunud kohtumise (Transpordiameti

poolt osalesid Janar Taal, Tiit Vunk ja Marek Lind), järgselt ei ole kinnistu omanikule

võimalike lahenduste osas siiani tagasisidet antud.

Kõike eeltoodut arvesse võttes esitab kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504,

1924604 ja 1924704) omanik Cesana Grupp OÜ (registrikood 10708929) siinkohal enda

seisukohad ja ettepaneku:

- Cesana Grupp OÜ nõustub Transpordiameti pakkumusega kinnisasjast (katastriüksus

79301:001:1210) äralõike võõrandamiseks,

- Cesana Grupp OÜ ei nõustu Transpordiameti 17.08.2023 pakkumuses esitatud tasuga

ning palub Transpordiametil teha äralõike omandamiseks uus pakkumus, milles

esitatud tasud ja täiendavad hüvitised lähtuvad käesolevale kirjale manusena lisatud

võrdlevas hindamisaruandes (eksperthinnang nr 19624/1023/M) hinnatud äralõike

hüvitusväärtusest ning võtavad arvesse ka kinnisasja omaniku menetluses

osalemisega kaasneva asjaajamise ning võrdleva hindamisaruande tellimise kulud,

- Cesana Grupp OÜ palub menetluse läbiviijal korrigeerida ja täiendada riigitee 2

Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu ehitusprojekti

selliselt, et kinnistu (registriosa numbritega 1924404, 1924504, 1924604 ja 1924704)

koosseisus olevale, kehtiva Tartu linna üldplaneeringu 2040+ (kehtestatud Tartu LVK

07.10.2021 otsusega nr 373) kohaselt ärihoone maa-ala juhtotstarbega Männi

katastriüksusele 79301:001:1210 on projekti kohaselt tagatud otsejuurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt (maha- ja pealesõidud).

Lisad:

- kinnisasja omaniku Cesana Grupp OÜ tellitud võrdlev hindamisaruanne

(Eksperthinnang nr 19624/1023/M);

- võrdleva hindamisaruande teenustasu arve (Arve nr 1345 – 23);

Lugupidamisega,

/allkirjastatud digitaalselt/

Cesana Grupp OÜ

volitatud esindaja Riho Lubi (volikiri lisatud)

+372 5117861

[email protected]