Pakkumus Käbi kinnisasjast maaeralduse omandamise kohta

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Aadress: Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja Käbi

Hinnatav vara: Perspektiivne ärimaa krunt (korteriomandid registriosa nr 1924404, 1924504, 1924604, 1924704), mille koosseisu kuuluvad katastriüksused 79301:001:1210 ja 79301:001:1211 pindaladega vastavalt 14 924 m² ja 995 m². Kuivõrd planeeritav äralõige on katastriüksusest 79301:001:1210 ning kõikide korteriomandite omanikud on samad, oleme hinnanud vaid katastriüksust, millest äralõige on planeeritud ehk katastriüksus 79301:001:1210 ning sellest planeeritav äralõige pindalaga 1686 m²

Tellija: Transpordiamet

Väärtuse kuupäev: 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev: Turuväärtus 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

17.08.2023 327 433 € 21.94 € 36 991 €

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

2

Eksperthinnang nr. 0188-23T

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1. Hindamise alused ................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2. Hinnatava Vara kirjeldus...................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 5

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................... 9

2.5 Äralõige ........................................................................................................................ 9

2.6 Vara kestlikkus ........................................................................................................... 10

3. Turuülevaade .................................................................................................................... 11

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................... 11

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ...................................... 12

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 14

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 15

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 17

4. Hindamine ......................................................................................................................... 20

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 20

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 20

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................... 21

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine ...................................................... 23

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 24

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 25

Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed ............................................................ 34

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 37

3

Eksperthinnang nr. 0188-23T

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Perspektiivne ärimaa krunt (korteriomandid registriosa nr 1924404, 1924504, 1924604, 1924704), mille koosseisu kuuluvad katastriüksused 79301:001:1210 ja 79301:001:1211 pindaladega vastavalt 14 924 m² ja 995 m². Kuivõrd planeeritav äralõige on katastriüksusest 79301:001:1210 ning kõikide korteriomandite omanikud on samad, oleme hinnanud vaid katastriüksust, millest äralõige on planeeritud ehk katastriüksus 79301:001:1210 ning sellest planeeritav äralõige pindalaga 1686 m²

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja Käbi

Omanik OÜ Balti Arenduse Grupp (registrikood 11006781)

Katastritunnus Vara koosneb kahest katastriüksusest: 79301:001:1210 ja 79301:001:1211. Kuivõrd äralõige teostatakse katastriüksusest 79301:001:1210, on alljärgnevalt käsitletud vaid nimetatud katastriüksust.

Omandivorm Korteriomandid

Katastriüksuse pindala Männi kü 14 924 m2 ja Käbi kü 995 m2, KOKKU 15 919 m2. Kuna äralõige teostatakse Männi katastriüksusest, siis on alljärgnevalt käsitletud vaid Männi katastriüsust.

Detailplaneering/ ehitusõigus Hindajale teadaolevalt detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgselt ärihoone ning tee ja tänava maa-ala.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Väärtuse kuupäev 21.06.2023

Hindamisaruande kuupäev 17.08.2023

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 27.03.2023 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/23/585-1

Hindamise eeldused Hindamisel ei ole arvestatud kinnistusraamatu IV jakku kantud hüpoteegiga. Muud hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Varal tervikuna keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Hindamistulemuse täpsus Keskmise täpsusklassiga, ±10%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 1 m2 hüvitusväärtus: Äralõike hüvitusväärtus:

327 433 € 21.94 € 36 991 €

Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Ei

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Otseselt kaasnev varaline kahju:

1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei

4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5.muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei

2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3.muu tulu Ei

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

4

Eksperthinnang nr. 0188-23T

1. HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 65).

Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia

väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis

on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all

turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. (EVS 875-3)

Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse

ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-

12). Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. (EVS 875-12)

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12).

Kaasnev kahju. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse

vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib ola

ühekordse või püsiva iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse

osana ehk siis puudub käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perdioodiliselt tulevikus. (EVS

875-12)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st

hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 21.06.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt

Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasjast tehtava äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile

5

Eksperthinnang nr. 0188-23T

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõtted 06.08 ja 16.08.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 27.07.2023

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 06.08.2023

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 27.07.2023

Tartu linna üldplaneering Tartu linna veebileheküljelt, kehtestatud Tartu Linnavolikogu poolt 07.10.2021.a nr 373.

27.05.2023

Kohapealne ülevaatus 21.06.2023

Omaniku esindaja kirjalikud selgitused e-posti teel 11.05.2023

Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 27.03.2023

Allhanked Ei

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vaja7s.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, Männi ja Käbi. Kuivõrd äralõige on planeeritud Männi katastriüksusest, siis on hinnatud Männi katastriüksust.

Registriosa nr 1924404, 1924504, 1924604, 1924704

Vara liik, omandivorm Korteriomandid

Omanik OÜ Balti Arenduse Grupp (registrikood 11006781)

Katastritunnus 79301:001:1210 ja 79301:001:1211. Hindamisel võtame aluseks katastriüksuse 79301:001:1210, kuivõrd sellest katastriüksusest on äralõige planeeritud.

Katastriüksuse pindala Männi kü 14 924 m2 ja Käbi kü 995 m2, KOKKU 15 919 m2. Hindamisel võtame aluseks Männi kü pindalaga 14 924 m2, kuivõrd äralõige on planeeritud nimetatud katastriüksusest.

6

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Sihtotstarve Elamumaa 100%

Kanded registriosa III jaos Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses. Nimetatud kanne ei avalda mõju vara väärtuse kujunemisele, kuna ei piira vara sihtotstarbelist kasutamist. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Üks kehtiv hüpoteek, millega hindamisel ei arvestata. Kinnistusraamatu väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3.

Rendilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Vara paikneb Tartumaal Tartu linnas Tähtvere külas, Tartu kesklinna (Raekoja plats) 5,8 km.

Konkureerivad turupiirkonnad

Teised Tartu linna äärsed tööstuspiirkonnad/ärirajoonid, eelkõige Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa maanteega piirnevad alad.

Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht

Iseloomustus Vara paikneb Tartu linnas Tähtvere külas, Ravila Tööstuspargi vahetus läheduses; arenevas äri-ja tööstuspiirkonnas. Katastriüksus piirneb

7

Eksperthinnang nr. 0188-23T

edelaküljest Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteega ning põhjast Tartu- Tiksoja teega. Maatüki naaberkinnistu idast on 1960-ndate aastate 4 korteriga elamu. Kagusuunal on naaberkinnistuks riigi omandis olev metsamaa. Samuti paikneb teisel pool Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteed riigimaa. Hinnatavast varast teisel pool Tartu-Tiksoja teed asuvad mitmed tootmishooned. Lähiümbruses ka mitmed hoonestamata maatulundusmaad (metsatukad ja põllumassiivid).

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus.

Juurdepääs Hea, juurdepääs hinnatava varani ja mahasõit Tartu – Tiksoja tugimaanteelt. Avalikult kasutatav tee, servituutide seadmise vajadus puudub. Märkus: Männi katastriüksusele on juurdepääs üle Käbi katastriüksuse, kuid kuivõrd mõlema katastriüksuse omanikud on samad, siis arvestame, et juurdepääs on olemas ja tagatud mööda avalikku teed. Pärast teeprojekti realiseerimist jääb mahasõit olemasolevaga sarnasesse asukohta ning juurdepääsutee pikenemist ei teki.

Väljavõte teeprojektist

Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine.

Kaugused Keskused Ühistransport

Tartu kesklinn (Raekoja plats) 5,8 km; Tallinn 176 km; Põlva 52 km; Võru 73 km.

Vahetus läheduses, maaüksuse kõrval Tartu-Tiksoja teel bussipeatused.

8

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Allikas: Maa-ameti avalik teenus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 13.04.2022)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga, kuid põhimahus valdavalt kompaktne; reljeefilt suhteliselt tasane.

9

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Maatüki kagupoolne külg piirneb kraaviga. Piki maatüki kagu- ja edelakülge kulgeb el.õhuliin (keskpingeliin).

Katastriüksuse pindala Männi kü 14 924 m2

Parkimine Kinnistul

Hooned ja rajatised Puuduvad

Haljastus Suures ulatuses kõrghaljastatud

Piirded Puuduvad

Üldplaneering Tartu üldplaneering 2040+ järgselt: Ä – ärihoone maa-ala ning LT – tee ja tänava maa-ala. Katastriüksus on suures ulatuses üldplaneeringu järgselt tee ja tänava maa-ala, kuivõrd sellest katastriüksusest on kavandatud transpordimaa. Vastavalt üldplaneeringus toodule: „Üldplaneering ei näe ette maade kohest sundvõõrandamist, kuna üldplaneeringus seatud kitsendused ei takista maa-alade kasutamist senise sihtotstarbe kohaselt. Transpordimaa võõrandamiseks koostatakse tööprojekti tegemise käigus krundijaotuskavad. Täpsema teemaa vajaduse selgumisel on võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi.“ Eeltoodust tulenevalt oleme hindamisel sihtotstarbena aluseks võtnud ärihoone maa-ala.

Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub kehtiv ja/või algatatud detailplaneering. Üldplaneeringu järgselt ärihoone ning tee ja tänava maa-ala.

2.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

2.5 Äralõige

Pindala 1686 m²

Märkus: Äralõige on kujutatud sinise värviga.

10

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Kuju

Äralõige on kolmnurkse kujuga, jäädes elektripaigaldise kaitsevööndisse ning ranna või kalda ehituskeeluvööndisse. Arvestades äralõike iseloomu ja parameetritega ei ole äralõige vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivne.

Paiknemine Äralõige paikneb katastriüksuse lõunaosas, piirnedes osaliselt Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega.

Haljastus, piirded Äralõikele jäävad mõned okas-ja lehtpuud, kuid nö puudega kaetud ala on äralõikest vaid paari-mõnesaja ruutmeetri suurune ning hindaja hinnangul ei oma see arvestatavat metsamajanduslikku mõju. Piirded puuduvad.

Hoonestus Äralõigetel hoonestus puudub.

Äralõike mõju kinnisasjale Hindaja hinnangul avaldab Transpordiameti poolt teostatav äralõige kinnistule erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõike väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse.

Kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu

Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita.

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja

hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist.

11

Eksperthinnang nr. 0188-23T

3. TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud,

1 Allikas Eesti pank seisuga 20.06.2023

12

Eksperthinnang nr. 0188-23T

julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Tartumaa hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade2

Lõuna-Eestis on äripindade üürimiseks ja omamiseks kõige eelistatum piirkond Tartu linn ning selle vahetu

lähiümbrus. Mujal Lõuna-Eestis väljakujunenud äri- ja tootmispindade turust rääkida ei saa, kuna tehinguid

on väga vähe ning need on juhuslikud ja võivad olemuselt olla väga erinevad.

Järgnevalt on toodud hoonestamata äri- ja tootmisotstarbelise kinnisvara tehinguaktiivsus aastatel 2010-

2022 Tartu maakonnas ja Tartu linnas:

2 Allikas: Maa-amet

13

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Graafikult nähtub, et hoonestamata äri- ja tootmismaade turg on üsna tagasihoidlik, tehinguid on

hoonestatud äri- ja tootmismaadest oluliselt vähem ning hinnatasemed on aastate lõikes väga erinevad.

Järgnevalt on toodud täpne tehingustatistika hoonestamata tootmis- ja ärimaade tehingutest Tartu linnas

ja Tartu maakonnas perioodil 2014-2022:

Aasta

Tartu linn Tartu maakond Tartu linn Tartu maakond

Tootmismaa Ärimaa

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

Tehingute arv

Keskmine hind

2014 4 *** 13 19,54 12 37,94 21 25,17

2015 5 19,48 22 9,09 2 *** 14 11,59

2016 18 16,27 44 8,27 2 *** 12 34,76

2017 0 *** 19 3,74 9 51,34 27 27,32

2018 13 47,52 36 37,48 13 83,76 23 74,23

2019 2 *** 24 3,16 12 120,02 28 68,42

2020 8 52,66 56 19,72 5 35,45 20 30,5

2021 7 42,28 41 18,25 12 109,18 32 68,03

2022 7 23,27 30 19,45 3 *** 11 35,96 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

*** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Käesoleval aastal (seisuga 30.06) on Tartu maakonnas teostatud 17 hoonestamata tootmismaa tehingut keskmise pinnaühiku hinnaga 16,46 €. Hoonestamata ärimaadega on samal perioodil toimunud 4 ostu- müügitehingut. Hoonestamata äri- ja tootmismaade puhul on väärtust mõjutavateks teguriteks eelkõige asukoht, tehnovõrkude olemasolu ja ehitusõiguse olemasolu ning ehitusõiguse suurus. Eelistatumad on kinnistud, mis paiknevad väljakujunenud või perspektiivses äri- ja tootmispiirkonnas ning kus on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja väljaarendatud infrastruktuur. Samuti eelistatakse piirkondi, kuhu on nii sõidu- kui ka veoautodega hea juurdepääs ning mis paiknevad hästi nähtavas ja leitavas asukohas. Kuid lisaks makroasukohale on oluline ka mikroasukoht.

0

20

40

60

80

100

120

140

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

K e s k m

in e h

in d ,

€ /m

²

T e h in

g u te

a rv

, tk

Tartu linna ja maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv ja Tartu linna keskmine hind perioodil 2012-2022

Tootmismaa tehingute arv Tartu linnas Tootmismaa tehingute arv Tartumaal

Ärimaa tehingute arv Tartu linnas Ärimaa tehingute arv Tartumaal

Tootmismaa keskmine hind Tartu linnas Ärimaa keskmine hind Tartu linnas

14

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Tartu linnas ja lähiümbruses on äri- ja tootmismaa krundid eelistatud tehnoparkides nagu nt Reola, Ropka, Räniküla, Vahi ja Ülenurme, kus on olemas vajalikud tehnosüsteemid ja väljaarendatud infrastruktuur. Tehnoparkide kõrval on nii linnas kui ka lähiümbruses välja arendatud väiksemaid maa-alasid. Tehnoparkides ja teistes heas asukohas paiknevate väljaarendatud kruntide hinnatase taandatuna krundi pindalale on Tartu lähiümbruses toimunud vabaturutehingute puhul olnud valdavalt 20-50 €. Kui Tartu kesklinn välja arvata, siis suuruse poolest eelistatakse vähemalt 3000 m2 krunte, kuivõrd väiksemate kruntide puhul jääb ehitusala liiga väikseks ning on keeruline piisavat parkimist korraldada. Ka väga suurte kruntidega on tehinguid vähe ning pinnaühikuhinnad on madalamad. Tartu linnas ja lähiümbruses tehaksegi ostuotsuseid valdavalt kinnistu pindalale taandatud hindadest. Kuna äri- ja/või tootmisotstarbelise maa turg on piirkonnas väga väike ning tehinguid vähe ning esineb mitmeid mitte vabaturutehinguid, siis on keeruline ka keskmiseid hinnatasemeid välja tuua. Kuivõrd tulenevalt tehingute vähesusest on Maa-ameti statistika kohaselt keskmised hoonestamata tootmis- ja ärimaade hinnad olnud üsna kõikuvad ning tehingud pigem juhuslikud, sõltudes konkreetsest vara asukohast, suurusest, varustatusest tehnosüsteemidega jne. Maakonnas, Tartu linnast kaugemal paiknevate maatükkide hinnatase ning hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguaktiivsus on oluliselt madalam kui linnas ja selle lähiümbruses. Samuti võetakse maapiirkondades pigem taas kasutusse vanemat, rekonstrueerimist vajavat hoonestust, selle asemel, et uusi hooneid püstitada. Müügiperioodid on antud sektoris valdavalt 6 kuni 12 kuud, vale hinnastamise puhul venivad müügiperioodid ka kõvasti üle aasta. Prognoos Hoonestamata äri- ja tootmismaade osas prognoosime ka lähitulevikus madalat turuaktiivsust. Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta enamike ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane. Samas soetatakse hoonestamata äri- ja/või tootmismaid ka pikemaajalise investeerimise eesmärgil.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Tõenäoliselt piirkonnaga seotud isik, kes soovib tegeleda ehitusõiguse taotlemisega ning seejärel kinnistule rajada ärihoonet või pärast ehitusõiguse määramist krunt kasumi teenimise eesmärgil edasi müüa.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid suurel määral. Positiivseteks teguriteks on piirnemine Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa põhimaanteega (hea nähtavus ja leitavus). Negatiivsed tegurid: kaasaegsete tehnovõrkude puudumine, detailplaneeringu puudumine (täpne ehitusõigus teadmata).

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Tõenäoliselt keskmine või keskmisest suurem osa soovib ning keskmine osa on võimelised hinnatavat vara soetama.

Müügiperiood Varal tervikuna keskmine (kuni 9 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve hoonestamata maade mõõdukaks hindade kasvuks on olemas, kuid praegune makromajanduslik taust ei toeta ettevõtete suuremahulisi investeerimisplaane.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad.

15

Eksperthinnang nr. 0188-23T

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumises 33 äri- ja/või tootmismaa krunti.

Pakkumishinnad Tartu linna vahetus lähiümbruses on hoonestamata äri/tootmismaa

kruntide pakkumishinnad valdavalt vahemikus 40 – 80 €/m2. Tartu

linnas, Tartu linnas on pakkumishinnad oluliselt kõrgemad – alates 100

€/m2, sõltuvalt maatüki suurusest, ehitusõigusest, tehnosüsteemide

olemasolust jm. Ilma ehitusõiguseta kruntide pakkumised Tartu linnas

ja/või lähiümbruses puuduvad.

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned hoonestamata äri-ja/või tootmismaade pakkumised Tartu linna

lähiümbrusest:

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

Kõrve tn 4, Tila

küla, Tartu vald 582 912 8448 69

50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering

kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala

1800 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3;

maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas

sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad:

Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja

liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka

kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna

võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk.

Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning

tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi

juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo

peakraavi.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja

Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini.

Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas

reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik

ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on

territooriumil tagatud maakaabelliinidega.

Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja

tänavaid valmis. Lisandub käibemaks.

Kõrve tn 6, Tila

küla, Tartu vald 245 550 3274 75

50% ärimaa, 50% tootmismaa, detailplaneering

kehtestatud: suurim lubatud ehitusalune pindala

1000 m2, hoonete suurim lubatud korruselisus 3;

maksimaalne lubatud hoonete arv 2. Kinnistu hinnas

sisalduvad järgmised infrastruktuuri osad:

Vee- ja kanalisatsioonitorustiku ühendust ja

liitumistasu. Nii veevarustus (De90) kui ka

kanalisatsioon (De200) on tsentraalsed (Tartu linna

võrk) ja haldajaks Tartu Veevärk.

Sadeveekanalisatsiooni ühendus (De250) ning

tänavatele on paigaldatud restkaevud. Sadevesi

juhitakse planeeringuala piiril asuvasse Murisoo

peakraavi.

Gaasitrassi ühendust ja liitumistasu. Võrgu haldaja

Termoks Oü. Sidekaabel on toodud krundi piirini.

Elektriga liitumist 6A peakaitsme ulatuses (olemas

reserv, vajadusel ostab iga uus kinnistu omanik

16

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Asukoht Pakkumis-

hind, €

Pindala,

m2

Hind,

€/m2 Lisainformatsioon

ampripõhiselt juurde). Elektrivarustus on

territooriumil tagatud maakaabelliinidega.

Tänavavalgustus, asfalteeritud kergliiklusteed ja

tänavaid valmis. Lisandub käibemaks. Broneeritud.

Mingi tee 11,

Reola küla,

Kambja vald

168 252 4006 42

Tootmismaa, detailplaneering kehtestatud:

ehitusalune pindala 642 m2, hoonete arv krundil 2 tk,

korruseid lubatud 3. Krundil on teostatud:

-väljakaeved

-paigaldatud: drenaaz, sadeveekaevud, vee ja

kanalisatsiooni trassid, elektritrassid 16A liitumisega,

-tagasitäitetööd liiv-kruus alus ja killustik-freesasfalt

-paigaltatud piirdeaed

-side- ja gaasitrass krundi piiril.

Lisandub käibemaks.

Vahtriku park,

Vorbuse küla,

Tartu linn

200 000 3662 55

Ärimaa, detailplaneering kehtestatud. Lubatud on

ehitada üks hoone ehitusaluse pindalaga 240 m²,

suurim lubatud kõrgus 7m.

Veemeistri tn

12, Haage küla,

Tartu linn

125 000 3271 38

20% ärimaa ja 80% tootmismaa. Kinnitatud on

detailplaneering mille alusel on kinnistu kuni 50%

ulatuses hoonestada.

Hoonete suurim lubatud ehitusalune pind 1635m².

Hoonet suurim lubatud arv krundil: 2. Korruselisus:

kuni 2. Hoonete suurim/vähim lubatud suhteline

kõrgus 9m/5m. Elektri, vee ja kanalisatsiooni trassiga

on liitumispunktid krundi piiril. Hinnale lisandub

käibemaks.

Peetri tee 4,

Ülenurme

alevik, Kambja

vald

453 500 9070 50

50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering

kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2

kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune

pindala 3628 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus

põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud

korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind

sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt,

tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja

kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini.

Lisandub käibemaks. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru-

Luhamaa maanteega.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On

olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise

tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine

ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

17

Eksperthinnang nr. 0188-23T

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud hoonestamata äri/tootmismaadega Tartu linna

lähiümbruses:

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

1 Räni alevik, Kambja vald

05.2023 275 000 66 4158

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, maksimaalne lubatud hoonete arv on 3 ja kõrgus kuni 10 m. Maksimaalne täisehituse pindala 1247 m2. Hind sisaldab Tartu linna vee-ja kanalisatsioonivõrgu liitumispunkte krundi piiril, liitumist Eesti Energiaga 20A, side liitumisvüimalus, sadeveetrass, gaasikütte võimalus. Piirneb Tartu-Valga mntga, kuid juurdepääs maanteelt puudub. Väga hea nähtavus maanteelt.

2 Kandiküla, Tartu linn

01.2022 407 000 32 12 718

Äri-ja tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, ehitistealune pind 4950 m2, täisehitus kuni 39% elektriliitumine 32A, tsentraalne vee ja kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril, ei piirne maanteega, Tallinn- Tartu-Võru-Luhamaa maantee läheduses, nähtavus maanteelt kehv (naaberkinnistu hoonestus varjab vaadet), juurdepääs kõvakattega teelt

3 Reola küla, Kambja vald

05.2023 300 000 30 9941

100% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 4 hoonet ehitusaluse pinnaga 3511,7 m2, kuni 2 korrust (max 12 m). Tehnovõrgud krundi piiril (vesi, kanalisatsioon, elektriliitumispunkt, side-ja gaasitrass), Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa maantee ääres (II rida), piirkonnas väljaarendatud asfalteeritud teed, tänavavalgustus

4 Ülenurme alevik, Kambja vald

04.2023 552 000 47 11 792 50% tootmismaa, 50% ärimaa. Detailplaneering

18

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

kehtestatud. Lubatud ehitada 2 põhihoonet ja 2 kõrvalhoonet, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala 3365 m2, hoonete suurim lubatud kõrgus põhihoonel 10 m ja kõrvalhoonel 5 m. Suurim lubatud korruselisus põhihoonel 2, kõrvalhoonel 1. Hind sisaldab juurdepääasu asfaltkattega teelt, tänavavalgust, elektriliitumist 6A ning vee- ja kanalisatsioonitrassidega liitumist kinnistu piirini. Piirneb Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maanteega, kuid mahasõit otse maanteelt puudub. Väga hea nähtavus.

5 Vahi alevik, Tartu vald

01.2023 225 000 35 6505

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet, kõrgusega kuni 9 m, suurim ehitusalune pind 2620 m2. valgustatud ja asfalteeritud juurdepääs, olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ning elekter (32A). Piirneb Jõhvi- Tartu-Valga maanteega.

6 Soinaste küla, Kambja vald

02.2023 550 000 52 10 563

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud püstitada kuni 2- kordne ärihoone kõrgusega kuni 9m. Tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril. Ostuhind sisaldab liitumist elektrivõrguga (3x200A). Tehing teostatud seotud osapoolte vahel.

7 Soinaste küla, Kambja vald

01.2023 164 250 45 3650

50% ärimaa, 50% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitusalune pind 1450 m2, elektriliitumine 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrassid toodud krundi piirini, ei piirne maanteega (maanteest eemal).

8 Kandiküla, Tartu linn

01.2022 600 000 43 13 892

Äri-ja tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, elektriliitumine

19

Eksperthinnang nr. 0188-23T

Nr Asukoht Aeg Hind, € €/m2 Krundi pind, m2

Lisainfo

32A, tsentraalne vee ja kanalisatsiooniühenduse liitumispunkt krundi piiril, ei piirne maanteega, kuid Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maantee vahetus läheduses, nähtavus maanteelt hea, juurdepääs kõvakattega teelt

9 Kandiküla, Tartu linn

09.2022 454 300 24 19 220

20% ärimaa, 80% tootmismaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, lubatud ehitada kuni 2 hoonet maksimaalse pinnaga 3650 m2, kuni 2 korrust (kõrgus kuni 9 m). Hinna sees vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt krundi piiril, elektriliitumine 3x32A, gaasitrass. Asfaltkattega juurdepääsutee

10 Soinaste küla, Kambja vald

08.2021 243 000 19,9 12 218

Kolmest katastriüksusest koosnev komplekstehing, üks katastriüksus 100% ärimaa, 2 katastriüksust 50% ärmaa ja 50% tootmismaa, detailplaneering kehtestatud, ehitusalune pind kokku 4930 m2, liitumised (vesi, kanalisatsioon, gaasitrass, sidekanalisatsioon) arendusala piiril, paigaldatud elektrikilbid (3x6A), juurdepääsuks seatud servituut, hinnas ei ole juurdepääsutee väljaehitamine

11 Räni alevik, Kambja vald

08.2021 270 000 44 6132

100% ärimaa, hoonestamata, detailplaneering kehtestatud, liitumised puuduvad, võimalik liituda tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, elektriliitumine ampripõhine

12 Ropka tööstuse linnaosa, Tartu linn

03.2021 354 425 75 4699

100% ärimaa, hoonestamata, kehtestatud detailplaneering – lubatud täisehitus 40%, kinnistul on elektriliitumine, vee ja kanalisatsiooni otsad on toodud kinnistule, juurdepääs hea

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

20

Eksperthinnang nr. 0188-23T

4. HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Hinnatav vara näol on tervikuna tegemist 15919 m2 suuruse maaüksusega, mis paikneb Tähtvere külas, Tartu linnas, piirnedes Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa maanteega ning Tartu-Tiksoja teega. Kuivõrd äralõige on planeeritud vaid Männi katastriüksusest, on hindamisel lähtutud vaid Männi katastriüksuest. Tegemist on väga heas asukohas asuva varaga. Juurdepääs kinnistuni on kõvakattega avalikult kasutatavalt Tartu- Tiksoja tugimaanteelt (väga hea nähtavus ja juurdepääsetavus). Kehtiv Tartu linna üldplaneering 2040+ näeb ette vara juhtfunktsioonina ärimaa ning tee ja tänava maa-ala (viimane eelkõige seoses riigimaantee ehituse ja laiendamisega). Vastavalt üldplaneeringus toodule: „Üldplaneering ei näe ette maade kohest sundvõõrandamist, kuna üldplaneeringus seatud kitsendused ei takista maa-alade kasutamist senise sihtotstarbe kohaselt. Transpordimaa võõrandamiseks koostatakse tööprojekti tegemise käigus krundijaotuskavad. Täpsema teemaa vajaduse selgumisel on võimalik kaaluda osaliselt või täielikult senise või planeeringuga hoonestatavana kavandatud otstarbe säilimist ja täiendava hoonestuse võimalusi.“ Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades eeltoodut, hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, võib hinnatava vara parimaks kasutuseks pidada kehtiva üldplaneeringu järgset kasutust ehk arenduspotentsiaaliga ärimaa krunt. Äralõike puhul on tegemist kolmnurkse kujuga maa-alaga, mis asub Tartu linnas Tähtvere külas. Tulenevalt äralõike suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõige turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõikel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Turuväärtuse hindamisel kasutatakse piisava võrdlusbaasi olemasolu pärast võrdlusmeetodit ehk turupõhist käsitlust. Tulu- ega kulumeetodit ei kasutata, kuna need ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks hindaja hinnangul sobilikud (vastavate varade osas puudub üüriturg ning hoonestamata maad ei saa kulumeetodil hinnata). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele

21

Eksperthinnang nr. 0188-23T

kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

4.3 Äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ja/või maatüki suuruse poolest.

Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta sisendeid.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid, kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole me hinnatavas turusektoris hinnamuutusi täheldanud.

Asukoht Ärimaa kruntide puhul ei ole alati üheselt võimalik asukoha mõju välja tuua. Enameelistatud on kinnistud, millele on hea juurdepääs ning mis on maanteelt hästi nähtavad ja leitavad.

Kinnistu pindala Üldjuhul on suuremate kinnistute tervikhinnad turul kõrgemad; ruutmeetrihinnad on kõrgemad väiksematel kinnistutel.

Tehnovõrgud Kinnistu varustatus kommunikatsioonide ja tehnosüsteemidega on turuväärtust mõjutav tegur.

Detailplaneering Enamhinnatud on detailplaneeringuga kinnistud, kus on täpsed ehitusmahud teada.

Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu.

Lammutuskulu Enameelistatud on varad, millel lammutusvajadus puudub. Võrdlustehinguteks olevad varad on hoonestamata, mistõttu rakendatakse kohandusi.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 4 8

Hindamisel 32,00 € 46,81 € 43,19 €

Tehingu hind, € lähtuti 407 000,00 € 552 000,00 € 600 000,00 €

Tehingu aeg: kinnisasja pinnaühikuhinnast

jaan.22 apr.23 jaan.22

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhin d: 32,00 € 46,81 € 43,19 €

Asukoht: Männi, Tähtvere küla, Tartu linn

Kandiküla Ülenurme alevik Kandiküla

Piirneb Tallinn-Tartu- Võru-Luhamaa

põhimaanteega, nähtavus ja leitavus väga hea

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaantee läheduses, kuid maanteelt ei ole

hästi nähtav (naaberhoonestus

varjab vaadet), kehvem

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee

ääres, nähtavus väga hea,

samaväärne

Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa

põhimaantee vahetus läheduses,

maanteelt hästi nähtav, kuid ei piirne otseselt maanteega,

kehvem Kohandus 20% 0% 10%

Kinnistu pindala

(m²): 14 924 12 718 11 792 13 892

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

22

Eksperthinnang nr. 0188-23T

HINNATAV VÕRDLUSVARAD

VARA 2 4 8

Kohandus -5% -5% -5%

Tehnovõrgud: Vajalik lahendada lokaalselt

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrass

id krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 6A, tsentraalsed vee- ja kanalisatsioonitrass

id krundi piiril, parem

Elektriliitumine, 32A, tsentraalsed

vee- ja kanalisatsioonitrass

id krundi piiril, parem

Kohandus -30% -30% -30%

Detailplaneering/ ehitusõigus

Üldplaneeringu järgselt ärimaa, detailplaneering

puudub

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 4950 m2, täisehitus kuni 39%, oluliselt

parem

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 3365 m2, täisehitus kuni 29%, oluliselt

parem

DP kehtestatud, maksimaalne

ehitusalune pind 1450 m2, täisehitus kuni 40%, oluliselt

parem

Kohandus -20% -20% -20%

Juurdepääs Juurdepääs avalikult kattega teelt

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Juurdepääs avalikult

kõvakattega teelt, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus -35% -55% -45%

Kohandatud tehinguhind: 20,80 € 21,07 € 23,75 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa 75,00% 55,00% 65,00%

Osakaal lõpphinnas: 1,00 0,25 0,4 0,35

Kaalutud hind: 21,94 € 5,20 € 8,43 € 8,31 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral

ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale

antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Vara turuväärtuseks kujuneb: 21,94 €/m2 x 14 924 m2 = 327 433 €.

Taandatuna pinnaühikuhinnale 21,94 €/m2.

Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul

vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele,

millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Seega oleme äralõigete hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõiked

teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2).

1686 m2 x 21,94 €/m² = 36 990,84 € ehk ümardatult 36 991 (kolmkümmend kuus tuhat üheksasada

üheksakümmend üks) €.

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

Hinnatud tulemus on vastavate varade sektoris keskmise täpsusklassiga (+/- 10%).

23

Eksperthinnang nr. 0188-23T

4.4 Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu

tekkele.

24

Eksperthinnang nr. 0188-23T

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 1686 m2) Äralõike ligikaudne asukoht hindaja poolt tähistatud punase pidevjoonega.

Allikas: Maa-ameti fotoladu seisuga 2023-05-10

25

Eksperthinnang nr. 0188-23T

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

26

Eksperthinnang nr. 0188-23T

27

Eksperthinnang nr. 0188-23T

28

Eksperthinnang nr. 0188-23T

29

Eksperthinnang nr. 0188-23T

30

Eksperthinnang nr. 0188-23T

31

Eksperthinnang nr. 0188-23T

32

Eksperthinnang nr. 0188-23T

33

Eksperthinnang nr. 0188-23T

34

Eksperthinnang nr. 0188-23T

LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED

35

Eksperthinnang nr. 0188-23T

36

Eksperthinnang nr. 0188-23T

37

Eksperthinnang nr. 0188-23T

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

TINGMÄRGID Katastriüksuse piir Projekteeritud tee servajooned Projekteeritud tugipeenar - Konstruktsioon 9 Projekteeritud tee telgjoon Teemaa piiri ettepanek

Projekteeritud Põhimaantee nr 2 katend - Konstruktsioon 1

Projekteeritud Tartu Põhjapoolse ümbersõidu ja Tiksoja sõlme rambid rampide katend - Konstruktsioon 2

Projekteeritud suuremate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 3

Projekteeritud väiksemate kõrvalmaanteede ja kogujateede/tänavate püsikatend - Konstruktsioon 4

Projekteeritud mahasõitude katend - Konstruktsioon 5

Projekteeritud Kogujatee 1 ja 2 katend - Konstruktsioon 6

Projekteeritud jalgratta- ja jalgtee (Põhi+tugivõrk) katend - Konstruktsioon 7

Projekteeritud mahasõidu kokkuviimine - Konstruktsioon 8

Projekteeritud haljasalade murukate - Konstruktsioon 10

Projekteeritud rajatis

Projekteeritud bussipeatus Projekteeritud nõlv

Projekteeritud kraav

Projekteeritud olemasoleva kraavi puhastamine

Projekteeritud põrkepiire Projekteeritud põrkepiire koos pimestamisvastaste ekraanidega Projekteeritud kahepoolne põrkepiire Projekteeritud truup

Raadatav ala (mets ja võsa)

Projekteeritud värav

Projekteeritud ulukirest

Projekteeritud ulukitara Projekteeritud ulukitara koos kahepaiksetõkkega Teega külgneva vaba ruumi piir Teekaitsevöönd

Detailplaneering

Varem projekteeritud objektid

Eelnevalt/järgnevalt projekteeritud lõik (Roadplan OÜ töö nr 20085)

Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) põhised kitsendused Projekteeritud mürasein Projekteeritud ootepaviljon ühistranspordipeatuses

Leire käigus kogutud leidude asukohad (vt. OÜ Arheox tööd)

B

Proj. müratõke

h=3,0m tee kattest

Tik so

ja sõ

lm R

2

L5-13

PK 39

+0 0

83101:003:0480

Käbi

83101:003:0398

Heki

Pos nr

KÜ tunnus

KÜ pindaala, m2/ha

Äralõike pindala, m2

IKÕ pindala, m2

Omandi liik

L5-13

83101:003:0480

15946 m²

1686

Eraomand

Maaeralduse ulatus

Töö nimetusTellija

Joonise nimetus

Töö nr

Mõõtkava

Reg kood: 12432118 Tiigi 78, 50410 Tartu [email protected] www.roadplan.ee

Valge 4 11413 Tallinn [email protected] www.transpordiamet.ee

20085-2 Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

km 170,5-178,7 asuva Kardla-Tartu lõigu eelprojekt

L5-13-Käbi 1:1000

N

S

W

E

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

OÜ Balti Arenduse Grupp

[email protected]

Meie 17.08.2023 nr 8-3/23-002/17913-1

Pakkumus Käbi kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Transpordiamet alustas kinnisasjade avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel

omandamise menetlust 01.02.2023.a. kirja nr 8-3/23-002/2543-1, kirjas teatasime soovist

maaeralduse omandamiseks riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 170,5-178,7 asuva Kardla-

Tartu lõigu ehituseks.

Arvestades ülaltoodut ja lähtudes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse Käbi kinnisasjast (koha

aadressiga, Tartu maakond, Tartu linn, Tähtvere küla, kinnistu registriosa nr 1924404, 1924504,

1924604, 1924704 koosseisus olev Käbi katastriüksus, tunnusega 83101:003:0480, pindalaga

15946 m²), äralõige ligikaudse pindalaga 1686 m².

Vastavalt Lahe Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 0188-23T on

Käbi kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 36 991 eurot (21,94 eurot/m2) ehk 36 990 eurot.

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 1686 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 21,94 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige Teile

kuuluvast Käbi kinnisasjast tasudes Teile alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 36 991 eurot (21,94 eurot/m2) ehk 36 990 eurot

motivatsioonitasu 7398 eurot

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 160 eurot

Kokku 44 548 eurot

2 (2)

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates

käesoleva kirja kättesaamisest.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Allan Ladva

maade projektijuht

Lisad: 1. KAHOS menetluse selgitused

2. krundijaotuskava joonis

3. Käbi kinnisasja hindamisakt

Allan.Ladva, 53457611 [email protected]

Selgitused kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse kohta

Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise

menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse sätteid (KAHOS § 1 lg 7).

Menetluse läbiviijaks on KAHOS § 6 lg 3 kohaselt Transpordiamet ning et omandatakse vaid

kinnisasja osa, on menetluse läbiviijal õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja

jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi (KAHOS § 10 lg 4).

Menetluse läbiviija võib esitada kinnistusraamatu pidajale avalduse omandamise märkuse

kandmiseks kinnisasja kinnistusregistriosa kolmandasse jakku. Märkuse kandmise ei ole

vajalik kinnisasja omaniku nõusolekut (KAHOS § 9).

Menetluse läbiviija alustab kinnisasja omanikuga läbirääkimisi ning tal on õigus pakkuda

omandamise eesmärgist ja olukorrast tulenevalt kinnisasja omandamist, kinnisasja omandamist

kiirmenetluse korras, kinnisasjade vahetamist või maakorralduse läbiviimist (KAHOS §22 lg

1).

Maakorraldustoiminguid läbi viiv isik (Maakorraldusseadus § 4 lg 1) kaasab ning kutsub piiri

kindlakstegemisele ja kättenäitamisele nende kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjade

vaheline piir on vaja kindlaks teha. Piiri kindlakstegemist ei takista see, kui kinnisasja omanik,

kes on kutsutud piiri kindlakstegemisele, ei ilmu kohale (Maakorraldusseadus § 15 lg 2). Piiride

maastikul kätte näitamisele ilmumata jätmise või seisukoha esitamata jätmise korral loetakse

piirimärkide asukohad ja nende alalhoiu kohustus maaomaniku poolt kooskõlastatuks ja

maaomanikule teatavaks tehtuks saadetud tähtkirjaga (Maakatastriseadus § 17 lg 6, lg 7, lg 8.

Kui omandatavat kinnisasja koormav servituut, reaalkoormatis või ostueesõigus kustutatakse,

peab kinnisasja omandaja hüvitama nende asjaõiguste kustutamisest tekkiva kahju (KAHOS §

18 lg 1).

Kui kinnisasja omandamise tõttu rendi- või üürileping erakorraliselt üles öeldakse, on rentnikul

või üürnikul õigus nõuda selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju hüvitamist (KAHOS §

20 lg 1), lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju ja

saamata jääv tulu kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses, ning

kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt (KAHOS § 20 lg 2).

Kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse või kaotab väärtust

selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja omanikul

õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või maakorralduse läbiviimist, kui see

on võimalik (KAHOS § 10 lg 1).

Kinnisasja omandamise eest makstakse tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Tasu

makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kinnisasja väärtuse hindamise tellib

Transpordiamet riigihanke korras.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest

täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on

motivatsioonitasu on 20 protsenti tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti

avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne

keskmine brutokuupalk. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole

kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Lisaks makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude

eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta

keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest (KAHOS § 17 lg 1), nimetatud määra ületavas osas

tekkinud põhjendatud kulud hüvitatakse kuludokumentide alusel kuni eelnevalt toodud määras,

mis on korrutatud kolmega (KAHOS § 17 lg 2).

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu (koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need

esinevad) alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest

kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega.

Tasuga mittenõustumisel on teil õigus esitada ettepanek kinnisasja hinnangu koostamiseks või

esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, seejärel asuvad pooled

läbi rääkima.

Kinnisasja omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja

omandamise kokkulepe Transpordiameti määratud tähtaja jooksul (KAHOS § 27 lg 4).

Transpordiamet määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja kuni kaks kuud

kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates, põhjendatud juhul võib kinnisasja

omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada (KAHOS § 27 lg 6 kohaselt).