Täiendatud pakkumine Jõe kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Liis Neemre

LRY OÜ

[email protected]

Meie 17.05.2024 nr 8-3/23-028/8086-10

Täiendatud pakkumine Jõe kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Austatud pr Neemre

Transpordiamet alustas 11.04.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/8086-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust LRY OÜ (registrikood 16370242)

omandis olevast Jõe kinnisasjast (Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kinnistu registriosa

nr 1465204, katastriüksuse tunnus 83101:003:0449, pindalaga 5,17 ha) ligikaudu 18 667 m2

suuruse maaeralduse omandamiseks.

Äralõige on vajalik Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu põhjapoolse

ümbersõidu eelprojekt“ osaliseks elluviimiseks, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-

Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega.

05.09.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/8086-4 tegime Teile pakkumise nimetatud äralõike riigile

võõrandamiseks tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 230803 –

104 - 47995. Tehtud pakkumisega Te ei nõustunud ning soovisite rahalise hüvitise asemel saada

vahetusmaad Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile kuuluvast Eino kinnisasjast.

06.12.2023 saime Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumilt vastuse, et Eino kinnisasi on riigile

vajalik põllumajanduslikuks tootmiseks ning seetõttu ei ole võimalik põllumassiivi vähendada.

Sellest tulenevalt palusime Teie seisukohta varasemalt tehtud hinnapakkumisele.

20.02.2024 saatsite seoses esitatud hinnapakkumisega omapoolsed tähelepanekud, millega Te

meie poolt tellitud hinnangus ei nõustu. 29.02.2024 edastasime Teile hindaja poolt antud selgitused

ning jäime ootama Teie tagasisidet. 06.04.2024 edastasite taas omapoolsed argumendid, millega

hindaja Teie arvates on eksinud või võiks teisiti olla ning palusite hinnangus sisse viia parandused.

Teie ettepanekuid võimaluste piires arvestades, viis Pindi Kinnisvara OÜ hindaja

eksperthinnangusse sisse mõningad muudatused ning esitas 13.05.2024 meile täiendatud

eksperthinnangu. Täpsustatud hindamisaruande kohaselt on äralõike hüvitusväärtuse ruutmeetri

väärtuseks 5,88 eurot.

2 (2)

Tänaseks on riigi poolt ostetav transpordimaa Jõe kinnisasjast välja jagatud ning moodustatud

eraldiseisev 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee katastriüksus (katastritunnus 79301:001:1395, pindala

19 124 m2).

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lõikele 6 esitame korrigeeritud pakkumise

omandada LRY OÜ-le kuuluvast Jõe kinnisasjast äralõige tasudes Teile alljärgnevalt:

kinnisasja osa eest makstav tasu – 112 449, 12 eurot (5,88 eur/m2) ehk 112 450 eurot;

otseselt kaasnev varaline kahju (allesjääva osa tükeldumisest ja kujumuutusest tulenev

kahju) – 35 543,51 eurot ehk 35 540 eurot;

motivatsioonitasu – 29 598 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 176 eurot;

Pakkumus kokku 177 764 eurot. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas hiljemalt 31.05.2024. Servituudi seadmise tingimuste osas anname Teile infot esimesel võimalusel, kui oleme majasiseselt saanud vajalikud asjaolud läbi arutatud ja põhimõtted paika.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Jõe kinnisasja täiendatud hindamisaruanne

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Eksperthinnang nr 230803 – 104 - 47995

Tellija Transpordiamet.

Aadress Jõe, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 18 667 m2, mõtteline osa kinnisasja osast, mille koosseisus maatulundusmaa

pindalaga 5,17 ha, reg osa nr 1465204.

Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Äralõike harilik väärtus 109 738,45 (ükssada üheksa eurot ja seitsesada kolmkümmend kaheksa senti) ehk 5,88 €/m2

taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Otseselt kaasnev kahju 34 948,91 eurot (kolmkümmend neli tuhat üheksasada nelikümmend kaheksa eurot ja

üheksakümmend üks senti). Saamata jäänud tulu ei esine.

Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu.

Hindamisaruande kuupäev 25.08.2023. 13.05.2024.a on hinnangus tehtud täiendusi.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hindamise alused ...................................................................................................................................................... 5 2 Hindamisel kasutatavad mõisted ............................................................................................................................... 5 3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused .............................................................................................................. 5 4 Hinnatav vara ............................................................................................................................................................. 6 5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 6 6 Hinnatava vara iseloomustus ..................................................................................................................................... 7

6.1 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 7

6.2 Katastriüksus (äralõige) .................................................................................................................................... 8

6.3 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 14

6.4 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 14

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik ........................................................................................................ 15

6.6 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 15

7 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 15

7.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 15

7.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 18

7.2.1 Tartumaa elukondliku kinnisvara turg ......................................................................................................... 18

7.2.2 Hoonestamata elamumaa ........................................................................................................................... 20

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 21

7.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata elamumaa)........................................................................................ 22

8 Hindamine ................................................................................................................................................................ 23

8.1 Parim kasutus (hoonestamata elamumaa) ..................................................................................................... 23

8.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 23

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 23

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 18 667 m2 ............................... 26

9 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 29 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 30 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 32 Lisa 3 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 34

3

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 18 667 m2, mõtteline osa kinnistust, mille koosseisus

maatulundusmaa pindalaga 5,17 ha

Aadress Jõe, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Omanik LRY OÜ (registrikood 16370242)

Katastritunnus 83101:003:0449.

Maaeraldus (nn äralõige) 18 667 m2 (Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt

kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti; KAHOS § 12 (4))

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgselt on tegemist on

äralõike osas tegemist tee ja tänava maa-alaga, seda arvestamata maalise

asustuse maa-alaga ja väikeelamu maa-alaga.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnisasja hüvitusväärtuse määramiseks.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 19.07.2023

Väärtuse kuupäev 19.07.2023

Hindamisaruande kuupäev 25.08.2023

Tellija Transpordiamet.

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12,

13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume

tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt:

• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua

eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu

eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2

hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega).

Hindamise eeldused -

4

Äralõike harilik väärtus 109 738,45 (ükssada üheksa eurot ja seitsesada kolmkümmend kaheksa

senti) ehk 5,88 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Otseselt kaasnev kahju 34 948,91 eurot (kolmkümmend neli tuhat üheksasada nelikümmend

kaheksa eurot ja üheksakümmend üks senti). Saamata jäänud tulu ei esine.

Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 6 kuud

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.

Käibemaks Võrreldavate varade tehinguhindade analüüsimisel tuleb vastavalt Eesti vara

hindamise standarditele silmas pidada, kuidas seesuguste varadega turul tavaliselt

kaubeldakse. Elukondlike varade ostjad ei ole valdavalt

käibemaksukohustuslased. Hinnatud turuväärtusele ei lisandu käibemaksu.

Hindamistulemus

Hinnatava vara, Äralõige pindalaga 18 667 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr

1465204, aadressil Jõe, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, turuväärtus väärtuse kuupäeval on 109 738,45

(ükssada üheksa eurot ja seitsesada kolmkümmend kaheksa senti) ehk 5,88 €/m2 taandatuna maatüki

äralõike pinnale.

Hinnatava vara, Äralõige pindalaga 18 667 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr

1465204, aadressil Jõe, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kaasnev kahju 34 948,91 eurot (kolmkümmend

neli tuhat üheksasada nelikümmend kaheksa eurot ja üheksakümmend üks senti). Saamata jäänud tulu ei

esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hindamise alused

1.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

2 Hindamisel kasutatavad mõisted

2.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle

tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

2.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

2.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

2.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

2.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

2.6 Hüvitusväärtus (compensation) on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja

muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuigi turuväärtus on

kõige sagedamini kasutatav väärtuseliik, on hüvitusväärtuse hindamisel sageli lähtekohaks vara asendamise,

remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad oluliselt

erineda turuväärtusest. (EVS 875-12). Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui

kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene

varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus,

otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

2.7. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

2.8. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest.

3 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

3.1 Hindajale esitatud andmed ja dokumentatsioon on tõesed.

3.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute

õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt

tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus

ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on see

käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

3.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma

hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui

käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt

kirjalikult kokku leppida.

3.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse

selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

6

3.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega inspekteeritud

vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud informatsiooni, teostatud

visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust

ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste,

rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

3.6 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja

selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv

maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu

avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes

esitatud väärtust.

3.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada mingit

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest,

et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu

avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

4 Hinnatav vara

Asjaõiguslik staatus Mõtteline osa kinnisasjast

Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 1465204.

Katastritunnus 83101:003:0449.

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%.

Aadress Jõe, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond.

Vara liik Kinnisasi.

Omanik LRY OÜ (registrikood 16370242)

Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos on kehtivad kanded puuduvad.

Hüpoteegid Kinnistusregistriosa IV jaos kehtivad kanded puuduvad.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

5 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine Tartu põhjapoolse ümbersõidu osalise

elluviimise tarbeks“

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hinnatavate kinnisasjade

7

hüvitusväärtuse ja hariliku väärtuse (turuväärtuse) kohta. Hüvitusväärtuse all

mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud

majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13,

14, 18 ja 20 sätestatule.

Ülevaatuse kuupäev 19.07.2023

Ülevaatuse ulatus Teostatud on kinnistu ülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ja omaniku volitatud esindaja

Laur Neemre.

Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid

Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (11.07.2023. a.)

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee (18.07.2023. a.)

Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (18.07.2023. a.)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (27.07.2023. a.)

Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (18.07.2023. a.)

Planeeringute info Tartu linna koduleheküljelt https://www.tartu.ee/ (18.07.2023. a.)

Töövõtuleping nr 3.2-2/23/1216-1, 13.06.2023.

6 Hinnatava vara iseloomustus

6.1 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Tähtvere külas, mis on uue haldusjaotuse järgi Tartu linna üheks

asulaks. Asukohalt on Tähtvere küla Tartu linna põhjapoolses osas. Kaugus Tartu

kesklinnast (Raekoja plats) on ca 5,6 km. Asukoht piirkonnasiseselt keskmiselt

hinnatud, kuid atraktiivsust lisab maatükile piirnemine Emajõega.

8

allikas: http://regio.delfi.ee/

Piirkonna hoonestus Piirkonna valdavaks hoonestuseks on vähesed üksikelamud.

Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused mõne kilomeetri kaugusel. Lähim ühistranspordipeatus

(Vorbuse tee bussipeatus) asub ca 1,6 km kaugusel.

Haljastus ja heakord Kinnistul on madalhaljastus. Heakord on keskmine.

Veekogud Kinnistu piirneb Emajõega.

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmine. Kinnistu asub eemal

liiklustihedatest teedest. Raudtee ca 1 km kaugusel.

Juurdepääsu tee Juurdepääs varani on avaliku kasutusega Oleski teelt, tee nr 8310043. Tegemist on

kruusakattega teega. Maaeralduse nn äralõike osale juurdepääs puudub ja on

rajamata.

allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

6.2 Katastriüksus (äralõige)

Katastritunnus 83101:003:0449.

9

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve 100% maatulundusmaa

Maatüki suurus 5,17 ha (kogu kinnistu pindala).

Äralõige on planeeritud kinnistu keskosast. Äralõige 18 667 m2

Maatüki kuju ja reljeef,

kirjeldus

Maaüksus on ebakorrapärase kujuga, reljeef on valdavalt tasane. Kinnistu piirneb

hoonestamata maatulundusmaadega.

Äralõige (projektijärgselt) on korrapärase kujuga ning reljeefilt valdavalt tasane.

Üldplaneering Tartu linnavolikogu kehtestas 7. oktoobril 2021 Tartu linna üldplaneeringu.

Ülplaneeringu järgselt on äralõike osas tegemist tee ja tänava maa-alaga. Seda

arvestamata on maakasutusplaanil hinnatava maaüksuse juhtotstarve maalise

asutuse maa-ala ja väikeelamu maa-ala. Üldplaneeringu järgselt jääb maalise

asustuse maa-ala väljapoole Tartu linna asustusüksust ja tiheasustusalasid,

suuremaid tootmisalasid, säilitatavaid metsaalasid ning puhke- ja virgestusalasid sh.

puhkemetsi jääv maa-ala, millel tulenevalt asustustihedusest ja planeeringu

eesmärkidest ei ole otstarbekas detailsema maakasutuse juhtotstarbe määramine.

Ala hõlmab endas nii metsa- kui põllumaid aga ka teisi looduslikke kõlvikuid koos

hajali paiknevate hoonegruppidega. Maa-alal on lubatav ehitada hajaasustuse

põhimõttel elamuid, ärihoonet ja põllumajandushoonet või -rajatist. Väikeelamu maa-

ala on üksikelamu, kahe korteriga elamu, ridaelamu maa ja muu elamuid teenindava

maakasutuse juhtotstarbega (nt mänguväljakud, kohalikud väikepoed, lastehoid,

kodusarnased hoolekandeasutused kuni 10-le isikule, garaažid jne) maa-ala.

Väikeelamu maa-alal on lubatud erandina kolme ja enama korteriga elamu ehitamine

juhul, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud on

üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja haljastuse kohta.

10

Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist

Tähtvere linnaosa Tähtvere TH14

Piirkond on valdavalt hoonestamata, kuid lähikümnenditel on rajatud elamud

mäenõlvale riigitee lähedale. Piirkond on kavandatud tervikuna väikeelamute

maaks.Üldplaneeringuga seatakse eesmärgiks mitmekülgse hoonestuslaadiga

väikeelamute piirkonna väljaehitamine.

Kruntide kohta kehtivad väikeelamu maa-ala juhtotstarbekohased üldtingimused.

Emajõe -äärne roheala maa tuleb kavandada uuselamute piirkonnaga ühtselt ning

kuulub väljakruntimisele ja tuleb saavutada linnaga kokkulepe selle avaliku

kasutamise osas detailplaneeringu koostamise käigus.

Piirkonda tuleb ette näha lasteaia (krundi pindala min 6000 m2) ja piirkonda

teenindava kaupluse asukoht. Piirkonna hoonestamisel määratakse

arhitektuurinõuded tervikliku hoonestuskavaga. Kruntimisel ja hoonestusalade

määramisel järgida ehitusjoone põhimõtet. Varikatused võivad vähesel määral

ulatuda kohustuslikust ehitusjoonest ettepoole. Hoone suurimaks kõrguseks võib olla

kuni 8,5 m hoone ±0.00-st. Lubatud on krundile ühe elamu püstitamine ning

majapidamis- ja abihoone funktsioonid peavad soovitavalt olema lahendatud hoone

mahus. F. R. Kreutzwaldi tänava (riigimaantee) äärsete olemasolevate villade olulises

mahus laiendamine ei ole lubatud.

Üleujutusriskide vältimiseks kuulub kavandatud uushoonestusala tervikuna täitmisele.

Täisehitusprotsent 25%

Täisehitusprotsendi erisused 1500<=20%

Vorbuse küla: VOR1

Säilitada piirkonnale iseloomulik hajaasustuslik hoonestusstruktuur ning väärtuslik

põllu- ja metsamaa. Väljaspool asustuse arengu alasid üldplaneeringuga kompaktset,

tiheasustuse põhimõttel hoonestamist ette ei nähta. Uushoonestamine on lubatud

järgides hajaasustuse põhimõtteid, kuid eelistatud on olemasolevate talukohtade

kasutusele võtmine. Emajõe piirkonnas säilitada Emajäe orulammi looduslik ilme ja

Dendropargi jätkuna rohekoridor ning arendada välja Emajõe äärne puhke- ja

11

virgestusala.

Uue hoonestuse kavandamisel tuleb järgida piirkonnas väljakujunenud hajaküla

asustusstruktuuri ja eelistada maalise asustuse juhtotstarbega maa-alasid metsa

juhtotstarbega aladele. Uushoonestus tuleb kavandada olemasolevatest

talukohtadest eemale, järgides lähipiirkonna hoonete tüüpilisi vahekauguseid, kuid

reeglina mitte lähemale kui 100m (kaugus õuealade vahel). Erandina võib uue

hoonestuse kavandada olemasoleva hoonestuse kõrvale, kui kruntidel on ühine piir

või õuealade vahele ei jää põllu- või metsamaad. Selliselt tekkivates hoonegruppides

ei või olla rohkem kui 3-4 elamut. Üldjuhul tohib ühel krundil olla üks üksikelamu ja

kuni neli elamu abihoonet. Põllumajandusliku või teenuseid (nt taluturism) pakkuva

väikeettevõtluse hoonete arv ei ole piiratud. Üks selline hoonetekompleks

võrdsustatakse arvestuslikult ühe hoonegrupiga ja suurim hoonetealune pind kokku

peab olema sarnane teiste piirkonna hoonegruppidega.

Hoonete arhitektuurilahenduses on eelistatud viilkatused ja poolkelpkatused.

Hoonete maht ja ehitisealune pind peavad järgima piirkonnas väljakujunenud

näitajaid. Olemasolevate hoonete ümberehitamisel ja laiendamisel kasutada

soovitavalt piirkonnale iseloomulikke ja algupäraseid ehitusvõtteid ja materjale -

näiteks säilitada algne katusekuju, kasutada välisviimistluses laudvoodrit jne.

Hoonete ehitamine Emajõe üleujutusalale kitsenduste andmekihil toodud piirides ei

ole lubatud.

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yua

Erandina on lubatud olemasolevate hoonete laiendamine ja asendamine, kuni kahe

100m2 abihoone ehitamine elamu kohta.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub.

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Äralõike osa on hoonestamata.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid:

12

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara

parimale kasutusele.

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaanid Äralõige pindalaga 18 667 m2

Katastriüksus 83101:003:0449.

13

Kinnistu osal paiknevad Äralõikel puuduvad ehitised.

14

ehitised

Kokkuvõte kirjavahetusest ja

vestlusest omanikuga

Hindaja poolt on omanikule pakutud võimalust osaleda ülevaatusel 14.07.2023 e-

kirjaga. Vastuses teatati soovist olla ülevaatuse juures, ülevaatusel viibis volitatud

esindaja Laur Neemre.

Kokkuvõte tagasisidest: maatükk on ostetud ehituseks, äralõike ja silla ehitus

takistab kavandatud kasutust.

6.3 Tehnosüsteemid

Veevarustus Naabruses olemas, maatükil väljaehitamata

Kanalisatsioon Naabruses olemas, maatükil väljaehitamata

Elektrivarustus Naabruses olemas, maatüki lõunaserva läbib elektriliin.

6.4 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.

(2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja

saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11).

(1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud

asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

(2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta

kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu.

(3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja

olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes

selgelt esile.

(4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja

saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse

hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja

turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt

kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui

kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike

tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29).

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku

müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12

(4)

Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või

hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes

või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5).

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

15

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

6.5 Kolmandate isikutega seotud andmestik

Omaniku kinnitusel puuduvad kinnistul rendilepingud.

6.6 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

Kinnisasja osa ei ole hoonestatud, kuid kuna tegemist on Tartu lähedase piirkonnaga on piirkonnas võimalik kestlik

ehitus ja arendus.

7 Turuanalüüs

7.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel langes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta

sama perioodiga püsivhindades 3,2%. Jooksevhindades moodustas SKP 8,7 miljardit eurot. Kuigi inflatsioon on

aeglustumas, on hinnatõusu mõju majandusnäitajatele jätkuvalt suur. Negatiivselt panustasid SKP-sse nii

maksulaekumine kui ka lisandväärtuse vähenemine kõigis sektorites peale valitsemissektori. Üks suurimatest

negatiivsetest panustajatest oli info ja side, teist kvartalit järjest tuli suurim positiivne panus majandusse

põllumajandusest. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP vähenes võrreldes neljanda kvartaliga 0,6% ja

võrreldes eelmise aasta esimese kvartaliga 3,7%. 1

Ehitus

1 Statistikaameti pressiteade, 31.05.2023 - Majanduslangus oli esimeses kvartalis laiaulatuslik

16

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted esimeses kvartalis siin ja välisriikides püsivhindades kokku

11% vähem kui aasta varem samal perioodil. Eesti ehitusettevõtted ehitasid 803 miljoni euro eest, sellest hooneid 594

miljoni ja rajatisi 209 miljoni euro eest. Eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 15% vähem,

rajatiste ehitamine jäi samale tasemele. Ehitusturg on mõjutatud nii jätkuvast ehitushindade kasvust, intressimäärade

tõusust kui ka tarbija kindlustunde vähenemisest. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim hoonete ehitusmahtude

vähenemine. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 2225 uut eluruumi ehk 78% rohkem kui aasta varem. Ligi pooled

valminud eluruumidest asuvad Tallinnas, järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute

eluruumide järele väheneb. Ehitusluba väljastati 1330 eluruumi ehitamiseks, mida on 29% vähem kui aasta varem.

Jätkuvalt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 265 mitteelamut kasuliku pinnaga 184 600

ruutmeetrit. Enim lisandus uut büroo-, tööstus- ja laohoonete pinda. Võrreldes mullusega suurenes nii kasutusse

lubatud mitteelamute pind kui ka maht. 2

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2023. aasta esimeses kvartalis 1741 eurot ehk 13,3% kõrgem kui

eelmisel aastal samal ajal. Reaalpalk (võetakse arvesse inflatsiooni, peegeldab tegelikku ostujõudu) oli tänavu

esimeses kvartalis 1443 eurot ehk 3,2% väiksem kui mullu. Võrreldes 2022. aasta IV kvartaliga on reaalpalga langus

siiski pidurdunud. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk esimeses kvartalis kõrgeim info ja side, finants- ja

kindlustustegevuse ning energeetika tegevusaladel. Madalaim aga majutuse ja toitlustuse, muude teenindavate

tegevuste ning kinnisvaraalase tegevuse tegevusaladel. Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju ja Tartu maakonnas

ning madalaim Saare ja Valga maakonnas. Kõige enam tõusid aastaga palgad Valga ja Tartu maakonnas. 3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2023. aasta juunis -29, mis on 16 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 43 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta juuniga

9,2%. Mulluse juuniga võrreldes olid kaubad 9,0% ja teenused 9,2% kallimad. Juunis mõjutas tarbijahinnaindeksit

eelmise aasta juuniga võrreldes enim toidu ja mittealkohoolsete jookide kallinemine. Suurem mõju indeksi muutusele

oli veel mootorikütustel, kuna bensiin oli 20,7% ja diislikütus 25,6% odavam. Viimati oli tarbijahinnaindeksi muutus

võrreldes eelmise aasta sama kuuga väiksem kui 9,2% 2021. aasta novembris, mil see oli 8,8%. Maiga võrreldes

mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnamuutused, majutusteenused olid

juunis 16,2% kallimad. 4

2023. aasta esimeses kvartalis oli Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 11 461 vaba ametikohta,

mida on 12% vähem kui mullu samal ajal. Esimeses kvartalis oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv ligi

2 Statistikaameti pressiteade, 26.05.2023 - Esimeses kvartalis vähenes ehitusmaht 11%

3 Statistikaameti pressiteade, 25.05.2023 - Keskmine palk oli esimeses kvartalis 1741 eurot, mediaanpalk 1424 eurot

4 Statistikaameti pressiteade, 07.07.2023 - Tarbijahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks jäi juunis toit

17

620 000 ja neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Enamik vabadest

ametikohtadest asusid Harjumaal, sealhulgas Tallinnas, järgnesid Tartumaa ja Ida-Virumaa. Esimeses kvartalis võeti

tööle 42 295 ja töölt lahkus 42 773 inimest. Eelmise aasta esimese kvartaliga võrreldes on tööandja algatusel ametist

lahkunute arv (üle 6000 inimese) suurenenud 35% võrra, kuid möödunud aasta viimase kvartaliga võrreldes

vähenenud 7%. 5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid mõningases kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja

tehinguaktiivsus suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis 2023. aasta esimesel

poolel kasv pidurdus. 2023. aasta juuni seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 1%

madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2022) ning 77% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast

hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2023. aasta mai seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,7%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,2% ning

ettevõtetele 5,8%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2023. aasta mais olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2022. aasta mais.

5 Statistikaameti pressiteade, 06.06.2023 - Vabu ametikohti oli esimeses kvartalis üle 11 000

18

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks – tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Hinnatõus aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal. Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet. 6

7.2 Turusegmendi analüüs

7.2.1 Tartumaa elukondliku kinnisvara turg

TRENDID JA PROGNOOS

 Tartu linna korterite tehinguhinnad püsisid 2022. aastal tõusutrendis, mõjutatuna eelkõige uute korterite

hindadest. Seni langeva trendiga pakkumiste arv pööras juunis tõusule, aasta lõpus pakkumiste arvu

lisandumine taas aeglustus.

 Kliendid eelistava uusi, uuemaid või heas seisukorras kortereid renoveeritud kortermajas.

 Müügiperioodid on tüüpkorteritel keskmiselt kuni 3 kuud, oluline on seejuures õige hinnastamine pakkumisel.

 Ukraina sõja mõjul on korterite üürihinnad tõusnud.

 Pärast mitut aastat vähenemist on elamute pakkumiste arv taas tõusutrendis. Keskmine tehingu väärtus

tõuseb, kallimate majade osakaal suureneb. Kliendid eelistava uusi, uuemaid või heas seisukorras elamuid.

Tulenevalt energiakriisist pööratakse aina rohkem tähelepanu energiatõhususele, küttesüsteemile ja

ülalpidamiskuludele.

 Uusi elamuid lisandub maa piiratud ressursi tõttu linna piiresse vähe, ostjad suunduvad rõngasvaldadesse.

 2023. aasta I poolaastaks prognoosime pakkumiste arvu suurenemist. Nõudlus ja tehingute arv on hakanud

langema, sest tarbijate kindlustunne on langenud.

Haldusreformi järgselt on Tartumaal kaheksa omavalitsust – Elva, Kambja, Kastre, Luunja, Nõo, Peipsiääre ja Tartu

vallad ning maakonnakeskus Tartu linn. Tartumaa rahvaarv on pärast taasiseseisvumise järgset kahanemist

pöördunud alates 2016. aastast tõusule, olles ainuke maakond lisaks Harjumaale, kus elanikkond kasvab.

Tartu linna elanikkond on trendina kahanenud järjepidevalt alates aastast 1990, mil Tartus elas üle 114 tuhande

inimese ning saavutas madalaima taseme 2017. aastal – 93 124. Kahanemise põhjusteks on viimastel aastatel

eelkõige negatiivne rändesaldo, loomulik iive püsib väikeses plussis alates 2013. aastast. Väljaränne toimub

lähivaldadesse, mujale Eestisse ning ka Eestist väljapoole. 2017. aasta lõpu haldusreformi tulemusel liideti Tartuga

endine Tähtvere vald, mis kasvatas elanikkonda 2600 elaniku võrra. 01.01.2023 seisuga oli omavalitsuses Tartu linn

97 435 elanikku. Elanikkonna prognoos aastani 2035 näeb ette linna rahvastiku kasvamist erinevate stsenaariumite

kohaselt 98-103 tuhande elaniku tasemele. Suure tõenäosusega rahvastik lähiajal oluliselt ei kahane püsides 96-97

tuhande inimese vahel.

6 Eesti Panga pressiteade, 20.06.2023 PROGNOOS. Aeglasem hinnatõus aasta teises pooles toetab majanduskasvu

19

Tartu maakonnas on kokku pisut üle 80 000 eluruumi, neist kasutusel on u 75%. Tartu linnas on ligi 50 000 eluruumi,

sh pisut üle 40 000 korteri ja 6000 üksikelamu. Valdav osa eluruumidest on ehitusaastaga 1960-1990, iseseisvuse

perioodil on olnud juurdekasv kokku u 7000 eluruumi.

Joonis 4. Ostu-müügi tehingute aktiivsus Tartumaal ja omavalitsuses Tartu linn.

2022. aastal teostati ostu-müügi tehinguid Tartumaal kokku 6158 ja Tartu linnas 3229. Võrreldes 2021. aastaga oli

Tartumaal tehingute arvu langus u 15% ja Tartu linnas u 4%.

Joonis 5. Ostu-müügi tehingute aktiivsus Tartumaa omavalitsustes.

Omavalitsuste ostu-müügi tehingute aktiivsuse järjekorras ei ole muutuseid olnud. Endiselt on kõige suurema

tehingute arvuga Tartu ja Kambja vald. Vähim tehinguid maakonna lõikes tehakse Nõo vallas. 2022. aastal langes

tehingute arv igas vallas, valdade lõikes oli langus vahemikus 16-34%. Suurim langus toimus Luunja valla tehingute

arvus, muutus võrreldes eelmise aastaga u 34%. Väikseim muutus tehingute arvus toimus Nõo vallas, kus võrreldes

2021. aastaga vähenes tehingute arv u 16%.

Tehingute arv on Tartumaal üldiselt ja ka linnasiseses linnas Tartu segmentide lõikes langenud.

Tehingute arv Tartumaal ja linnasiseses linnas Tartu segmentide lõikes:

Tehingute arv Tartumaal, tk Tehingute arv Tartus, tk

2021 2022 2021 2022

Korteriomandid (eluruumid) 3727 3552 2533 2452

Hoonestatud elamumaa 815 651 206 182

Hoonestamata elamumaa 716 373 81 46

allikas: Maa-amet (seisuga jaanuar 2023)

20

Suurim langus on olnud hoonestamata elamumaade tehingutes. Ainukese segmendina oli 2022. aasta sarnane 2021.

aastaga Tartu linna korteriomandite (eluruumide) osas. 2022. aasta jooksul tehti Tartu linnas korteriomandi tehinguid

2452, mida on võrreldes 2021. aastaga 81 tehingut vähem (-3%). Tartumaa korteriomanditega tehti 2022. aastal 3552

tehingut, mida on võrreldes 2021. aastaga 175 tehingut vähem (-5%).

7.2.2 Hoonestamata elamumaa

NÕUDLUS

Varasematel aastatel oli Tartu maakonnas hoonestamata elamumaa tehingute arv stabiilselt u 500 tehingu läheduses,

kuid 2021. aastal toimus järsk tõus. Võrreldes 2020. aastaga tõusis tehingute arv 44%. Samas 2022. aastal toimus

tehingute arvus selge langus, aastaga tehti kõigest 373 tehingut, langus võrreldes 2021. aastaga u 48%. Tehingute

arv on viimasel aastal selgelt madalam kui vaadeldaval perioodil. Keskmise hinna kõver on seevastu kõikuva

iseloomuga. 2022. aastal oli keskmine tehinguhind 31,75 €/m2, tõus võrreldes 2021. aastaga u 18%.

Joonis 9. Tartumaa hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus ja pinnaühiku keskmine hind.

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja keskmine hind Tartumaa omavalitsustes 2022. aastal:

Tehingute arv, tk Keskmine hind, €/m2

Elva vald 26 18,42

Kambja vald 40 27,16

Kastre vald 33 29,72

Luunja vald 54 30,09

Nõo vald 44 19,30

Peipsiääre vald 8 3,66

Tartu linn 86 46,61

Tartu vald 82 33,97

allikas: Maa-amet

* tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse Maa-ameti tehingute andmebaasis vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Kõige rohkem tehinguid tehti 2022. aastal Tartu linnas (86) ja Tartu vallas (82), kus oli ka kõrgeim keskmine hind. Nii

tehingute arvu kui ka keskmise hinna poolest järgnevad Tartu linna naabervallad, millel on väga hea ühendus Tartu

linnaga. Madalaim tehingute arv ja keskmine hind olid Peipsiääre ja Elva vallas, mis asuvad Tartu linnast eemal ning

erinevalt ülejäänud Tartu maakonna valdadest ei olnud nimetatud piirkondades ka suuri kruntide uusarendusi, mis

veaks tehingute arvu ja hinda üles.

21

Joonis 10. Tartumaa ja linnasisese linna Tartu hoonestamata elamumaa aastane tehingute kogumaht.

Tartu maakonna (v.a linnasisene linn Tartu) tehingute kogumaht tegi 2021. aastal märkimisväärse hüppe ning tõusis

pea kaks korda võrreldes 2020. aastaga. 2022. aastal oli Tartumaa (v.a Tartu linn) tehingute kogumaht u 18,3 mln €,

mida on u 25% vähem kui 2021. aastal.

Linnasisese linna Tartu tehingute kogumaht on olnud viimastel aastatel väga hüplik, ületades 2019. aastal 11 mln € ja

2021. aastal 9 mln € piiri. 2022. aastal tehti linnasiseses linnas Tartu tehinguid 46, mida on 35 tehingu võrra vähem

kui 2021. aastal. Sarnaselt ülejäänud maakonnale langes ka linnasisese linna Tartu tehingute kogumaht 2022. aastal

võrreldes 2021. aastaga, langus u 27%.

Linnasiseses linnas Tartu ületab kruntide nõudlus pakkumist. Tehingute mahu suured muutused võivad osaliselt olla

tingitud ka kallimate kinnistute (nt korterelamute arendamiseks) tehingutest. 2020. aastal kehtinud eriolukord muutis

arendajad ettevaatlikuks ning tehingute maht sarnaste varadega vähenes tunduvalt. Tartu linn on aga piisavalt väike

turg ja selline asjaolu mõjutab koheselt ka üldist tehingute mahtu märgatavalt. 2021. aasta jooksul pandeemia mõju

kinnisvaraturule aina vähenes.

PAKKUMINE

2023. aasta alguse seisuga oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel Tartumaal 168 hoonestamata elamumaa

müügipakkumist (hinnad 6000-2 190 000 €), sh linnasiseses linnas Tartu 26 hoonestamata elamumaa

müügipakkumist (hinnad 59 900-2 190 000 €). 2022. aasta algusega võrreldes on pakkumiste arv enam-vähem

sarnases suurusjärgus. Osaliselt on märgata pakkumishindade korrigeerimist maatükkidel, mida pole poole aastaga

realiseeritud.

7.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

27.07.2023.a seisuga on Tartu linnas aktiivses müügipakkumises 40 elamumaa ja maatulundusmaa sihtotstarbega

krunti (sh lammutamist vajavate hoonetega pakkumised). Pakkumishinnad jäävad 4,59 €/m2 – 217 €/m2. Kõrgeima

pakkumishinnaga krunt Tammelinnas, sisaldab tehnovõrkudega liitumisi. Linnasiseses linnas on pakkumises

tavapärase suurusega krundid ning linnalähedastes asulates pigem keskmisest suuremad.

Edaspidi on välja toodud avalikus pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt elamumaad või

maatulundusmaad perspektiivse elamuehitusega ning mis on asukohalt võrreldavad. Andmed portaalist www.kv.ee.

22

Asukohalt võrreldav, kinnistu pindalalt võrreldav, ehitada saab projekteerimistingimuste alusel

Asukohalt kehvem, elamu ehituseks sobiv krunt.

Müüakse kaks kinnistut koos, projekteerimistingimused on väljastatud. Ühele kinnistule on lubatud ehitada 1

põhihoone ehitusaluse pinnaga 250m² ja 2 abihoonet. Korruselisus kuni 2. elektriliitumine olemas.

7.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata elamumaa)

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks on perekonnad, kes ostavad endale

hoonestamata maa, et kodu rajamisega ise tegeleda.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab asukohalt keskmisele turunõudmisele.

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamise hetkel on Tartu linnas pakkumises 40 sarnast elamumaad või

maatulundusmaad. 2023.aastal on müüdud Tartu linnas kokku 23

hoonestamata elamumaad, keskmise ühikuhinnaga 108,39 €/m2 ja

mediaanhinnaga 69,73 €/m2, keskmine krundi suurus tehingutes 1295 m2.

Turu neelduvus on hea.

Hoonestamata maa tehingud Tartu maakond, Tartu linn ajavahemikul 1.01.2023 kuni 18.07.2023

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Hinnang likviidsusele, Sarnaste varade müügiperiood on kuni 6 kuud, likviidsust võib hinnata heaks

23

müügiperiood

Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas

8 Hindamine

8.1 Parim kasutus (hoonestamata elamumaa)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Keskmiselt hinnatud asukoht, Tartu kesklinnast ca 5 km kaugusel,

infrastruktuur lähistel.

Õiguslikult lubatav Üldplaneeringu järgselt on tegemist maalise asustuse maa-alaga (võimalik

hoonestada), naaberkinnistul detailplaneering, võttes arvesse asukohta

piirkonnasiseselt, juurdepääsu olemasolu ning piirkonna hoonestatust

(üksikelamud hajaasustuses).

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Finantsmajanduslikult otstarbekaim kasutus on elamumaana,võimalik

kinnistu jagamine DP-ga.

Omandab kõrgeima väärtuse ja

on parimaks kasutuseks

Kõrgeima väärtuse omandab vara kasutusel elamumaana

8.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb

turuinformatsioonile.

*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.

Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad

turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust

mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida

tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik

kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete

kaudu keerukas iseloomustada.

8.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

24

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

Hinnatav vara (maaeralduse osa) on kuju, suuruse ja paiknemise tõttu oma omaduselt sarnane, millega turul vabalt

kaubeldakse ja seetõttu käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti.

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja

sarnases turusituatsioonis.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ kaugus Tartu kesklinnast (Raekoja plats);

+ üldplaneeringu järgselt maalise asutuse

maa-ala

+ kõrghaljastus, Emajõe vahetus läheduses

- tehnovõrgud puuduvad

- ehitusõigus puudub

Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:

 hoonestamata

 asukoht Tartumaal ja sarnases turupiirkonnas;

 maa on sihtotstarbelt elamumaa;

Valik võrreldavaid tehinguid

Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala,

m 2

Tehingu

hind,

€/m 2

Kirjeldus

1

Tartu maakond,

Tartu vald,

Tabivere alevik

märts.23 40 000 9 336 4,28

Hoonestamata elamumaa, kinnistu on määratud üldplaneeringus

võimalikuks hoonestatavaks alaks, ehitusõigus puudub.

Juhtfunktsiooniks on määratud elamu ja- ärimaa. Elektriliitumine

võimalik ampritasuga. Juurdepääs avalikult teelt

2

Tartu maakond,

Kambja vald,

Lalli küla

juuni.23 85 000 20 700 4,11

Elamumaa, olemas DP. Lubatud on ehitada üksikelamu (1 korrus

+ katusekorrus) ja abihoone. Hind sisaldab elektrit 3x25A.

Kõrghaljastus, teepoolses osas lisaks hooldatud kuushekk, piirneb

pikalt väiksema jõega, olemas mahasõit

3

Tartu maakond,

Tartu vald, Tila

küla

mai.23 46 000 5 314 8,66

Hoonestamata elamumaa, DP koostamise kohustus puudub,

ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste - krundile saab ehitada 1

põhihoone ning 2 lisahoonet. Lubatud ehitusalune pind on 400 m²

ja katuse kõrgus 8 m. Elektriliitumine olemas, kinnistul kaev,

kanalisatsioon lahendatakse lokaalselt, juurdepääs avalikult teelt

4

Tartu maakond,

Tartu vald, Tila

küla

juuni.23 49 500 4 150 11,93

Hoonestamata elamumaa, DP koostamise kohustus puudub,

ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste - krundile saab ehitada 1

põhihoone ning 2 lisahoonet. Lubatud ehitusalune pind on 400 m²

ja katuse kõrgus 8 m. Elektriliitumine olemas, kinnistul kaev,

kanalisatsioon lahendatakse lokaalselt, juurdepääs avalikult teelt

5

Tartu maakond,

Tartu linn,

Vorbuse küla

sept.22 79 000 6 513 12,13

Hoonestamata elamumaa, DP koostamise kohustus puudub,

ehitusõigus läbi projekteerimistingimuste - krundile saab ehitada 1

põhihoone ning 2 lisahoonet. Lubatud ehitusalune pind on 400 m²

ja katuse kõrgus 8 m. Elektriliitumine olemas, kinnistul kaev,

kanalisatsioon lahendatakse lokaalselt, juurdepääs avalikult teelt

6

Tartu maakond,

Luunja vald,

Põvvatu küla

juuli.23 77 000 8 994 8,56

Kehtiv DP, ehitusõigus 3 hoone ehitamiseks, maksimaalse

ehitusalune pind 400 m2, sellest 240 m2 elumajale. Lubatud

kõrgus elumajale on 8,0 m ja teistele hoonetele 5,0 m.

Elektriliitumine krundi piiril, veevarustus puurkaevust (lokaalne

puurkaev 3-le majapidamisele). Kanalisatsioon lahendatakse

lokaalselt

7

Tartu maakond,

Tartu vald, Tila

küla

mai.22 73 000 12 685 5,75

Hoonestamata maa, ehitusõigus müügi hetkel puudus, DP

koostamise kohustusega alal, üldplaneeringu järgselt väikeelamu

maa-ala, elektriliitumine puudub, tehnovõrgud puuduvad

25

Eelistatud on ajaliselt võimalikult värskeid tehinguid, mis on hinnatavaga sarnaselt elamumaad. Kohandamiseks on

valitud tehingud nr 2, 5 ja 7, kuna need on hinnatavaga paremini võrreldavad kinnistu pindala ja asukoha poolest.

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad.

Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara

väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. Vaadeldaval perioodil võib tehinguajad lugeda sarnaseks

väärtuse kuupäevaga, kohandusi ei ole tehtud, 2022 aastal tehinguhinnad tõusid

sügiseni, aga siis hakkas nõudlus langema ja tehinguhinnad pigem langema.

Elamumaade tehinguid Tartus tehti 2023 aastal juba tehinguid märgatavalt

vähem, kolme esimese kvartaliga vastavalt 76 vs 31, keskmine ühikuhind oli

sarnane, kuid mediaanühikuhind hakkas langema.

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatavas

piirkonnas, kohandusi saavad kõik tehingud, esimene 20%, kuna asub Tartu

linnast (Raekoja plats) kaugemal, kuid piirneb veekoguga, kolmas tehing 15%

kuna asub veekogust eemal ja Tartust natuke kaugemal ja teine tehing saab

kohanduse 10%. Asukoha puhul on arvestatud, et Emajõe äärne paiknemine on

küll parem, kuid võib tuua kaasa olenevalt hoone täpsemast paiknemisest

suurema ehituskulu suurema pinnasetäite vajaduse tõttu.

Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, mahasõidu teega

kinnistud on hinnatumad kui eraomandis või raskendatud juurdepääsuteega

kinnistud. Kohanduse saavad tehingud 2 ja 3, sest maaeralduse osani

juurdepääs puudub ja juurdepääs on kulukam.

Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind on madalam kui

väikesema üldpinna kinnistu ühikuhind. Kohanduse saavad esimene ja teine

tehing.

Tehnovõrgud Tehnovõrkudega varustatud hoonestamata kinnistud on kõrgema

hinnatasemega kui tehnovõrkudega varustamata kinnistud. Kohanduse saab

teine tehing mis varustatuselt parem.

Ehitusõigus Kinnistute, millistele on määratud ehitusõigus, hinnatase on kõrgem, peamiselt

on määravaks ehitisealune pind, hoonete arv ja sihtostarve. Hinnatava äralõike

osas on ehituskeeluvöönd ja piirangud ehitusele, kuid üldplaneeringu järgselt

võimalik saada tõenäoliselt ehitusõigus osale äralõikest, mistõttu mastaabiefekti

on arvestatud ainult esimese tehingule. Kohandus on tehtud teisele tehingule,

kus olemas ehitusõigus ja väljastatud ehitusluba.

Maatüki kuju ja haljastus Enimnõutud on kompaktsed, haljastatud, kasutuspiiranguteta maaüksused.

Kohanduse saab esimene tehing -5% kuna sellel on rohkem kõrghaljastust ja on

korrapärane.

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

26

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.

Võrdlustabel

elamumaad Tartu maakond, Tartu vald, Tabivere

alevik

Tartu maakond, Tartu linn, Vorbuse

küla

Tartu maakond, Tartu vald, Tila küla hinnatav

hind (€) 40 000 € 79 000 73 000 € x

hind (€/m2) 4,28 € 12,13 € 5,75 € x

tehingu aeg märts 2023 september 2022 mai 2022 juuli 2023

aja kohandus 0% 0% 0%

ajaldatud hind (€/m2) 4,28 € 12,13 € 5,75 €

asukoht piirkonna siseselt

Keskmiselt hinnatud asukoht Tartu

vallas, Tabivere alevikus. Tartu

kesklinn (Raekoja plats) ca 22 km

kaugusel, kinnistu piirneb

Saadjärvega, naabruses rand ja

paadisadam

hinnatavast kehvem

Keskmiselt hinnatud asukoht Tartu

linnas, Vorbuse külas, Tartu kesklinn

(Raekoja plats) ca 5,6 km kaugusel,

väljakujunemata piirkond ja Emajõe

läheduses, ca 500m

hinnatavast kehvem

Keskmiselt hinnatud asukoht Tartu

vallas, Tila alevikus. Tartu kesklinn

(Raekoja plats) ca 7 km kaugusel,

veekogu puudub

hinnatavast kehvem

Keskmiselt hinnatud asukoht Tartu

linnas, Tähtvere külas, Tartu

kesklinn (Raekoja plats) ca 5,6 km

kaugusel, väljakujunemata piirkond

ja Emajõe vahetus läheduses

asukoha kohandus 20% 10% 15%

juurdepääsu kirjeldus Juurdepääs avalikult teelt, välja

ehitamata

Juurdepääs avalikult asfaltkattega

teelt, mahasõit olemas

Juurdepääs avalikult teelt,

kruusatee, mahasõit väljaehitamata,

kuid kulu väiksem

kuusakattega maatükini,

juurdepääs äralõike osani puudub

juurdepääsu kohandus 0% -5% -5%

kinnistu pindala (m2) 9336, väiksem, mastaabiefekt 6 513 12685 18 667

kinnistu pindala kohandus -10% -15% 0%

tehnovõrkude kirjeldus Vajalik lahendada lokaalselt,

el.liitumine puudub

Elektriliitumine, veeliitumine

naaberkrundil

Vajalik lahendada lokaalselt,

el.liitumine puudub Vajalik lahendada lokaalselt

tehnovõrkude kohandus 0% -10% 0%

Ehitusõiguse kirjeldus

Üldplaneeringu järgselt võimalus

hoonestatav ala. Juhtfunktsiooniks on

määratud elamu ja- ärimaa,

kitsendused Vooremaa MKA-st

tulenevalt

samaväärne

Ehitusõigus saadud läbi

projekteerimistingimuste - krundile

saab ehitada 1 põhihoone ning 2

lisahoonet, olemas ehitusluba, tehtud

pinnasekoorimine

parem

ehitusõigus müügi hetkel puudub,

hiljem kehtestatud detailplaneering

samaväärne

DP puudub, üldplaneeringu järgselt

maalise asustuse maa-ala/

väikeelamu maa-ala, kitsendused

seoses Emajõe üleujutusalaga

ehitussõiguse kohandus 0% -20% 0%

kinnistu kuju ja haljastus

kirjeldus

kõrghaljastus, kujult kompaktne,

korrapärane madalhaljastus, kujult kompaktne madalhaljastus, korrapärane

vähene kõrghaljastus,

madalhaljastus, kompaktne,

ebakorrapärane

kinnistu kuju ja haljastus

kohandus -5% 0% 0%

kohanduste summa 5% -40% 10%

kohandatud hind (€/m2) 4,50 € 7,28 € 6,33 €

kohanduste absoluutsumma 35% 60% 20%

kaal 0,35 0,20 0,45 1,00

kaalutud keskmine ehk turuväärtus (€/m2) 5,88 €

Vara turuväärtus 110 000 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Ühikuhinnaks saame seega 5,88 €/m2.

Äralõike (pindalaga 18 667 m2) väärtuseks saame 5,88 €/m2 x 18 667 m2 = 110 000 eurot

Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi

täpsusega.

8.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 18 667 m2

Otsese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

27

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Hindaja hinnangul esineb kahju tulenevalt allesjääva maatüki kuju ja pindala muutusest ning maaüksuse

tükeldumises ning privaatsuse vähenemist silla ehituse tõttu. Hinnanguliselt mõlemat allesjäävat maatükki

saaks kasutada hoonestamiseks, põhjapoolsemat küll asukoha ja veekogust tulenevate piirangute tõttu

pigem suvila tüüpi hoonega või veekoguga seotud hoone või turismiga seotud hoonega. Juurdepääs

ehitatakse teeprojektiga, vastavalt tellija kinnitusele tuleb väiksem juurdepääsutee silla alt ka põhjapoolsele

allesjäävale tükile. Juurdepääs seega teeprojekti teostamisel ei halvene ja säilib mõlemale allesjäävale

maatüki osale.

28

Allikas: Youtube. Tellija: Transpordiamet. Projekteerija: Roadplan OÜ. Animatsioon: InfraBIM OÜ, Ingmar Aija. 15.

aug 2022.

Kogumina avaldavad tükeldamine ja silla olemasolu siiski maatükkidele negatiivset mõju. Hindaja hindab kaasneva

kahju suuruseks -20% allesjääva arvestusliku maatüki väärtusest. Mõlemat allesjäävat maatükki saaks kasutada

üldplaneeringu järgi hoonestamiseks, arvestades paiknemist, veekogust tulenevaid piiranguid ja võimalikku

ehitusõigust põhjapoolsemat maatükki pigem suvila tüüpi või veekoguga seotud hoonega hoonestamiseks.

Lõunapoolsemas osas on võimalik ka mitme krundi moodustamine või kasutamine ka ühe maatükina ühe elamu ja

abihoonete ehituseks (lihtsam menetlus).

Praktikas ei ole sarnase silla olemasolu naabruses takistanud otseselt arendust, näiteks saab tuua Ihaste silla ehk

Idaringtee ümbruse, kus Hobuseraua tänava uute elamute ehk uue arenduse kauguseks (ringteest) jõesillast on ca 70

m.

29

Allesjääva osa ja kahju rahalise suuruse arvestamise aluseks oleme võtnud leitud ühikuhinna 5,88 €/m2. Kuid

kuna põhjapoolse maatüki võimalik ehitusõigus on üldplaneeringu järgselt väiksem, oleme alandanud

arvutusteks allesjääva osa keskmist ühikuhinda 10% võrra ehk ühikuhinnaks 5,29 €/m2.

Ca 33 033 m2 (allesjääv osa) * 5,29 €/m2 = 174 744,57 eurot

174 744,57 eurot * 20% = 34 948,91 eurot (kaasnev kahju)

Saamata jäänud tulu hindaja ei tuvastanud.

9 Hindamistulemus

Hinnatava vara, Äralõige pindalaga 18 667 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr

1465204, aadressil Jõe, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, turuväärtus väärtuse kuupäeval on 109 738,45

(ükssada üheksa eurot ja seitsesada kolmkümmend kaheksa senti) ehk 5,88 €/m2 taandatuna maatüki äralõike

pinnale.

Hinnatava vara, Äralõige pindalaga 18 667 m2, mõtteline osa kinnistust, maatulundusmaa 100%, registriosa nr

1465204, aadressil Jõe, Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kaasnev kahju 34 948,91 eurot (kolmkümmend

neli tuhat üheksasada nelikümmend kaheksa eurot ja üheksakümmend üks senti). Saamata jäänud tulu ei

esine.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

30

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

Asukoht

31

Maa-ameti aerofoto 2023.05.10

32

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

33

Lisa 3 Väljavõte Tartu põhjapoolse ümbersõidu eelprojekti plaanist

34

Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav

hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele,

sh hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga

kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud

toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/