Kiri

Transpordiamet

Valge 4, 11413 Tallinn

kontakt: maade projektijuht Riin Kodu, [email protected]

Teie 05.09.2023 nr 8-3/23-028/8086-4 ja e-mail 02.02.2024

Meie 20.02.2024 nr 004

Vastuskiri Teie 05.09.2023 Pakkumisele Jõe kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Tartus, 20.02.2024

Kuna senise läbirääkimisprotsessi käigus on ilmnenud, et riigile omandatava

äralõike (edaspidi ka Omandatav maaeraldus) ja/või kinnistu omanikule

äralõikest alles jääva põhjapoolse kinnistuosa vahetusprotsess ei pruugi olla

tulemuslik, esitab kinnistu omanik siinkohal omapoolse ettepaneku

maaeralduse omandamise protsessiga edasiliikumiseks.

Alljärgnevalt on toodud Teie 05.09.2023 kirjale lisatud eksperthinnangus

230803–104-47995 (edaspidi ka Eksperthinnang) esitatud Jõe kinnisasjast

tehtava äralõike väärtuse hindamisel tehingute valiku ja hindamisarvutustes

rakendatavate kohanduste osas (võrdlustabel Eksperthinnangu lk 27)

esinevate vasturääkivuste kirjeldus ja korrigeerimise vajadus:

- 1. võrdlustehingu (Tabivere alevik) juurdepääsu kirjelduses on

esitatud: „Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt“ ning

võrdluselemendi „Juurdepääs“ osas rakendatud kohandus -5%.

Faktiliselt ei ole tehingu objektiks olevale kinnisasjale mahasõitu,

tehingu objektiks oleva kinnisasja ja Tartu-Jõgeva-Aravete teed (tee nr

39) eraldab transpordimaa sihtotstarbega maaüksus Tartu-Jõgeva-

Aravete tee L2 ning kinnistu lõigus paikneb Tartu-Jõgeva-Aravete tee

(tee nr 39) ääres ühistranspordipeatus (bussitasku). Ehitusseadustiku

§ 99 lähtuvalt peab mahasõidu ristumiskoht paiknema väljaspool

bussitasku elemente, sh bussitasku kiiluosa. Sellest tulenevalt ei saa

LRY OÜ hinnangul lugeda tõeseks Eksperthinnangus esitatud väidet, et

maaüksusele on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Hinnatava äralõike juurdepääsu kirjelduses esitatud „juurdepääs

äralõike osani puudub“ ei ole LRY OÜ hinnangul põhjendatud, kuna

äralõige on LRY OÜ’le kuuluva kinnistu (millele on olemas

otsejuurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) koosseisus.

LRY OÜ hinnangul on sellest tulenevalt põhjendatud 1. võrdlustehingu

juurdepääsu osas esitada kirjeldusena „Juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub“ ning rakendada kohandust vähemalt

+10%.

- 1. võrdlustehingu ehitusõiguse kirjelduses on esitatud

„Üldplaneeringu järgselt võimalus hoonestatav ala. Juhtfunktsiooniks

on määratud elamu ja- ärimaa samaväärne“ ning kohandust ei ole

rakendatud (võrdlustabelis „0%“). Faktiliselt on tehingu objektiks

oleva kinnisasja maakasutuse juhtfunktsiooniks kehtiva Tartu valla

üldplaneeringu kohaselt elamu- ja ärimaa üksnes ligikaudu ½ pindala

ulatuses, ülejäänud osas (e veekoguga külgnev maa-ala) on kinnisasja

maakasutuse juhtfunktsiooniks üldplaneeringu kohaselt haljasala

(ehitusõiguseta).

Sellest tulenevalt ei saa Eksperthinnangus 1. võrdlustehingu

ehitusõiguse osas rakendatud kohandust 0% ka põhjendatuks lugeda,

LRY OÜ hinnangul on põhjendatud kohanduseks minimaalselt +10%.

- 2. võrdlustehinguks (Tähtvere küla) valitud müügitehingu puhul

(märts 2021, müügihind 117 000 €) on tegemist nn vahetehinguga,

kus kinnisasja omandaja võõrandas vaheltkasu saamise eesmärgil

kinnisasja tehingu kuupäevale vahetult järgneval kuupäeval (!)

kinnisasja lõplikule ostjale (Tartu piirkonnas kinnisvara-arendusega

tegelev ettevõtja) müügihinnaga 123 000 eurot, ehk

võõrandamistehingus kokkulepitud ühikhinnaks kujunes 5,52 €/m².

Nimetatut arvesse võttes on LRY OÜ hinnangul põhjendatud valida

võrdlustehinguks tehing, millega kinnisasja omandas selle edasisest

potentsiaalsest väljaarendamisest huvitatud isik.

- 2. võrdlustehingu ajakohandusena (tehingu aeg märts 2021,

Eksperthinnangu väärtuse kuupäev 19.07.2023; Eksperthinnangu

võrdlustabelis ekslikult „august 2023“) on Eksperthinnangus

rakendatud +10%, selgitusega „Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus

võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva

vahel. Vaadeldaval perioodil võib tehinguajad lugeda sarnaseks

väärtuse kuupäevaga, 2021 aastal tehinguhinnad küll tõusid aga

praeguseks on nõudlus taas langenud, kuid veekogude ääresete

maatükkide hinnad on võrreldes 2021. a kõrgemad, tehtud on

kohandus“ (Eksperthinnangu lk 25).

Maa-ameti avaldatava hinnastatistika kohaselt oli Tartu maakonna

hoonestamata elamumaa keskmine hind 2021 esimesel poolaastal

27,11 €/m² ja 2023 esimesel poolaastal 35,41 €/m², mis väljendub

protsentuaalselt ca 30%-lise hinnatõusuna. Võttes arvesse, et

hoonestamata elamumaade hinnatrendid kanduvad korrelatiivselt üle

ka arenduspotentsiaaliga elamumaade müügihindadesse, on LRY OÜ

hinnangul põhjendatud rakendada 2. võrdlustehingu ajakohandusena

minimaalselt (tehingu aeg erineb väärtuse kuupäevast enam kui 2

aastat) +25%. Selle tulemusena saame 2. võrdlustehingu ajaldatud

hinnaks 6,89 €/m².

- 2. võrdlustehingu juurdepääsu kirjelduses on esitatud: „Juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt“ ning võrdluselemendi „Juurdepääs“ osas

rakendatud kohandus -5%. Faktiliselt ei ole tehingu objektiks olevale

kinnisasjale mahasõitu kinnisasjaga külgnevalt Tartu-Tiksoja teelt (tee

nr 40) ning kinnisasja lõigus Tartu-Tiksoja tee vastasküljel asub

Roheline tänav ja Tartu-Tiksoja tee ristumiskoht, millest tulenevalt ei

ole kinnisasjale otsejuurdepääsu (mahasõidu) projekteerimine

tehniliselt teostatav. Seetõttu ei saa LRY OÜ hinnangul lugeda tõeseks

Eksperthinnangus esitatud väidet, et maaüksusele on juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt.

Hinnatava äralõike juurdepääsu kirjelduses esitatud „juurdepääs

äralõike osani puudub“ ei ole LRY OÜ hinnangul põhjendatud, kuna

äralõige on LRY OÜ’le kuuluva kinnistu (millele on olemas

otsejuurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) koosseisus.

LRY OÜ hinnangul on sellest tulenevalt põhjendatud 2. võrdlustehingu

juurdepääsu osas esitada kirjeldusena „Juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub“ ning rakendada kohandust vähemalt

+10%.

- 3. võrdlustehingu (Tila küla) ajakohandusena (tehingu aeg mai

2022, Eksperthinnangu väärtuse kuupäev 19.07.2023;

Eksperthinnangu võrdlustabelis ekslikult „august 2023“) on

Eksperthinnangus rakendatud -5% (!), selgitusega „Tehingu aeg -

turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava

vara väärtuse kuupäeva vahel. Vaadeldaval perioodil võib tehinguajad

lugeda sarnaseks väärtuse kuupäevaga, 2021 aastal tehinguhinnad

küll tõusid aga praeguseks on nõudlus taas langenud, kuid veekogude

ääresete maatükkide hinnad on võrreldes 2021. a kõrgemad, tehtud

on kohandus“ (Eksperthinnangu lk 25).

Maa-ameti avaldatava hinnastatistika kohaselt oli Tartu maakonna

hoonestamata elamumaa keskmine hind 2022 esimesel poolaastal

30,84 €/m² ja 2023 esimesel poolaastal 35,41 €/m², mis väljendub

protsentuaalselt ca 15%-lise hinnatõusuna. Võttes arvesse, et

hoonestamata elamumaade hinnatrendid kanduvad korrelatiivselt üle

ka arenduspotentsiaaliga elamumaade müügihindadesse, on LRY OÜ

hinnangul põhjendatud rakendada 3. võrdlustehingu ajakohandusena

minimaalselt (tehingu aeg erineb väärtuse kuupäevast enam kui 1

aasta) +10%. Selle tulemusena saame 3. võrdlustehingu ajaldatud

hinnaks 6,33 €/m².

- 3. võrdlustehingu juurdepääsu kirjelduses on esitatud: „Juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt“.

Hinnatava äralõike juurdepääsu kirjelduses esitatud „juurdepääs

äralõike osani puudub“ ei ole LRY OÜ hinnangul põhjendatud, kuna

äralõige on LRY OÜ’le kuuluva kinnistu (millele on olemas

otsejuurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) koosseisus.

LRY OÜ hinnangul on eeltoodut arvestades hinnatav vara ja 3

võrdlustehing võrdluselemendi „Juurdepääs“ osas samaväärsed ning 3.

võrdlustehingu juurdepääsu osas on seetõttu põhjendatud rakendada

kohandust 0%.

Ülalkirjeldatud paranduste sisseviimisel Eksperthinnangus esitatud

arvutustesse (1. võrdlustehingu kohandatud hind 5,36 €/m², 2.

vordlustehingu kohandatud hind 7,58 €/m² ja 3. vordlustehingu kohandatud

hind 6,96 €/m²; kohanduste absoluutväärtuste summad vastavalt 55%,

35% ja 30%; kaalud vastavalt 0,30, 0,35 ja 0,35) kujuneb LRY OÜ

kuuluvast Jõe kinnisasjast riigile omandatava äralõike ühikhinnaks 6,70

eurot äralõike pindala 1 ruutmeetri kohta ning kaasnevaks kahjuks

vastavalt Eksperthinnangu lk 30 esitatud arvutuskäigule 1,21 eurot

kinnistu omanikule allesjäävate kinnisasjade pindala 1 ruutmeetri

kohta.

Seoses eeltooduga soovib kinnisasja omanik jätkata maaeralduse riigile

omandamise menetlust ning kinnisasja omanik LRY OÜ (registrikood

16370242) teeb ettepaneku:

- viia eksperthinnangus 230803–104-47995 esitatud hindamisarvutustes

(Võrdlustabel, Eksperthinnangu lk 27) sisse ülaltoodud parandused

ning korrigeerida maaeralduse riigile omandamise pakkumises esitatud

tasu (pakkumuse kogusumma) vastavalt saadud tulemusele,

arvestades muuhulgas maakorralduse käigus täpsustunud äralõike (e

riigile omandatava maaeralduse) pindala (19 124 m²) ja kinnistu

omanikule allesjäävate kinnisasjade pindala (33 557 m²);

- maaeralduse omandamise lepinguga seada muuhulgas riigile

omandatavale kinnisasjale tähtajatu ja tasuta juurdepääsuservituut

kinnistu igakordse omaniku kasuks koos selgepiiriliselt määratletud

servituudiala paiknemisega omandataval kinnisasjal ja omandaja kulul

servituudialale juurdepääsutee rajamise (tähtajalise) kohustusega;

Lugupidamisega,

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Neemre

LRY OÜ, juhatuse liige

Transpordiamet

Valge 4, 11413 Tallinn

kontakt: maade projektijuht Riin Kodu, [email protected]

Teie 05.09.2023 nr 8-3/23-028/8086-4 ja e-mail 02.02.2024

Meie 20.02.2024 nr 004

Vastuskiri Teie 05.09.2023 Pakkumisele Jõe kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Tartus, 20.02.2024

Kuna senise läbirääkimisprotsessi käigus on ilmnenud, et riigile omandatava

äralõike (edaspidi ka Omandatav maaeraldus) ja/või kinnistu omanikule

äralõikest alles jääva põhjapoolse kinnistuosa vahetusprotsess ei pruugi olla

tulemuslik, esitab kinnistu omanik siinkohal omapoolse ettepaneku

maaeralduse omandamise protsessiga edasiliikumiseks.

Alljärgnevalt on toodud Teie 05.09.2023 kirjale lisatud eksperthinnangus

230803–104-47995 (edaspidi ka Eksperthinnang) esitatud Jõe kinnisasjast

tehtava äralõike väärtuse hindamisel tehingute valiku ja hindamisarvutustes

rakendatavate kohanduste osas (võrdlustabel Eksperthinnangu lk 27)

esinevate vasturääkivuste kirjeldus ja korrigeerimise vajadus:

- 1. võrdlustehingu (Tabivere alevik) juurdepääsu kirjelduses on

esitatud: „Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt“ ning

võrdluselemendi „Juurdepääs“ osas rakendatud kohandus -5%.

Faktiliselt ei ole tehingu objektiks olevale kinnisasjale mahasõitu,

tehingu objektiks oleva kinnisasja ja Tartu-Jõgeva-Aravete teed (tee nr

39) eraldab transpordimaa sihtotstarbega maaüksus Tartu-Jõgeva-

Aravete tee L2 ning kinnistu lõigus paikneb Tartu-Jõgeva-Aravete tee

(tee nr 39) ääres ühistranspordipeatus (bussitasku). Ehitusseadustiku

§ 99 lähtuvalt peab mahasõidu ristumiskoht paiknema väljaspool

bussitasku elemente, sh bussitasku kiiluosa. Sellest tulenevalt ei saa

LRY OÜ hinnangul lugeda tõeseks Eksperthinnangus esitatud väidet, et

maaüksusele on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Hinnatava äralõike juurdepääsu kirjelduses esitatud „juurdepääs

äralõike osani puudub“ ei ole LRY OÜ hinnangul põhjendatud, kuna

äralõige on LRY OÜ’le kuuluva kinnistu (millele on olemas

otsejuurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) koosseisus.

LRY OÜ hinnangul on sellest tulenevalt põhjendatud 1. võrdlustehingu

juurdepääsu osas esitada kirjeldusena „Juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub“ ning rakendada kohandust vähemalt

+10%.

- 1. võrdlustehingu ehitusõiguse kirjelduses on esitatud

„Üldplaneeringu järgselt võimalus hoonestatav ala. Juhtfunktsiooniks

on määratud elamu ja- ärimaa samaväärne“ ning kohandust ei ole

rakendatud (võrdlustabelis „0%“). Faktiliselt on tehingu objektiks

oleva kinnisasja maakasutuse juhtfunktsiooniks kehtiva Tartu valla

üldplaneeringu kohaselt elamu- ja ärimaa üksnes ligikaudu ½ pindala

ulatuses, ülejäänud osas (e veekoguga külgnev maa-ala) on kinnisasja

maakasutuse juhtfunktsiooniks üldplaneeringu kohaselt haljasala

(ehitusõiguseta).

Sellest tulenevalt ei saa Eksperthinnangus 1. võrdlustehingu

ehitusõiguse osas rakendatud kohandust 0% ka põhjendatuks lugeda,

LRY OÜ hinnangul on põhjendatud kohanduseks minimaalselt +10%.

- 2. võrdlustehinguks (Tähtvere küla) valitud müügitehingu puhul

(märts 2021, müügihind 117 000 €) on tegemist nn vahetehinguga,

kus kinnisasja omandaja võõrandas vaheltkasu saamise eesmärgil

kinnisasja tehingu kuupäevale vahetult järgneval kuupäeval (!)

kinnisasja lõplikule ostjale (Tartu piirkonnas kinnisvara-arendusega

tegelev ettevõtja) müügihinnaga 123 000 eurot, ehk

võõrandamistehingus kokkulepitud ühikhinnaks kujunes 5,52 €/m².

Nimetatut arvesse võttes on LRY OÜ hinnangul põhjendatud valida

võrdlustehinguks tehing, millega kinnisasja omandas selle edasisest

potentsiaalsest väljaarendamisest huvitatud isik.

- 2. võrdlustehingu ajakohandusena (tehingu aeg märts 2021,

Eksperthinnangu väärtuse kuupäev 19.07.2023; Eksperthinnangu

võrdlustabelis ekslikult „august 2023“) on Eksperthinnangus

rakendatud +10%, selgitusega „Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus

võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva

vahel. Vaadeldaval perioodil võib tehinguajad lugeda sarnaseks

väärtuse kuupäevaga, 2021 aastal tehinguhinnad küll tõusid aga

praeguseks on nõudlus taas langenud, kuid veekogude ääresete

maatükkide hinnad on võrreldes 2021. a kõrgemad, tehtud on

kohandus“ (Eksperthinnangu lk 25).

Maa-ameti avaldatava hinnastatistika kohaselt oli Tartu maakonna

hoonestamata elamumaa keskmine hind 2021 esimesel poolaastal

27,11 €/m² ja 2023 esimesel poolaastal 35,41 €/m², mis väljendub

protsentuaalselt ca 30%-lise hinnatõusuna. Võttes arvesse, et

hoonestamata elamumaade hinnatrendid kanduvad korrelatiivselt üle

ka arenduspotentsiaaliga elamumaade müügihindadesse, on LRY OÜ

hinnangul põhjendatud rakendada 2. võrdlustehingu ajakohandusena

minimaalselt (tehingu aeg erineb väärtuse kuupäevast enam kui 2

aastat) +25%. Selle tulemusena saame 2. võrdlustehingu ajaldatud

hinnaks 6,89 €/m².

- 2. võrdlustehingu juurdepääsu kirjelduses on esitatud: „Juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt“ ning võrdluselemendi „Juurdepääs“ osas

rakendatud kohandus -5%. Faktiliselt ei ole tehingu objektiks olevale

kinnisasjale mahasõitu kinnisasjaga külgnevalt Tartu-Tiksoja teelt (tee

nr 40) ning kinnisasja lõigus Tartu-Tiksoja tee vastasküljel asub

Roheline tänav ja Tartu-Tiksoja tee ristumiskoht, millest tulenevalt ei

ole kinnisasjale otsejuurdepääsu (mahasõidu) projekteerimine

tehniliselt teostatav. Seetõttu ei saa LRY OÜ hinnangul lugeda tõeseks

Eksperthinnangus esitatud väidet, et maaüksusele on juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt.

Hinnatava äralõike juurdepääsu kirjelduses esitatud „juurdepääs

äralõike osani puudub“ ei ole LRY OÜ hinnangul põhjendatud, kuna

äralõige on LRY OÜ’le kuuluva kinnistu (millele on olemas

otsejuurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) koosseisus.

LRY OÜ hinnangul on sellest tulenevalt põhjendatud 2. võrdlustehingu

juurdepääsu osas esitada kirjeldusena „Juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub“ ning rakendada kohandust vähemalt

+10%.

- 3. võrdlustehingu (Tila küla) ajakohandusena (tehingu aeg mai

2022, Eksperthinnangu väärtuse kuupäev 19.07.2023;

Eksperthinnangu võrdlustabelis ekslikult „august 2023“) on

Eksperthinnangus rakendatud -5% (!), selgitusega „Tehingu aeg -

turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava

vara väärtuse kuupäeva vahel. Vaadeldaval perioodil võib tehinguajad

lugeda sarnaseks väärtuse kuupäevaga, 2021 aastal tehinguhinnad

küll tõusid aga praeguseks on nõudlus taas langenud, kuid veekogude

ääresete maatükkide hinnad on võrreldes 2021. a kõrgemad, tehtud

on kohandus“ (Eksperthinnangu lk 25).

Maa-ameti avaldatava hinnastatistika kohaselt oli Tartu maakonna

hoonestamata elamumaa keskmine hind 2022 esimesel poolaastal

30,84 €/m² ja 2023 esimesel poolaastal 35,41 €/m², mis väljendub

protsentuaalselt ca 15%-lise hinnatõusuna. Võttes arvesse, et

hoonestamata elamumaade hinnatrendid kanduvad korrelatiivselt üle

ka arenduspotentsiaaliga elamumaade müügihindadesse, on LRY OÜ

hinnangul põhjendatud rakendada 3. võrdlustehingu ajakohandusena

minimaalselt (tehingu aeg erineb väärtuse kuupäevast enam kui 1

aasta) +10%. Selle tulemusena saame 3. võrdlustehingu ajaldatud

hinnaks 6,33 €/m².

- 3. võrdlustehingu juurdepääsu kirjelduses on esitatud: „Juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt“.

Hinnatava äralõike juurdepääsu kirjelduses esitatud „juurdepääs

äralõike osani puudub“ ei ole LRY OÜ hinnangul põhjendatud, kuna

äralõige on LRY OÜ’le kuuluva kinnistu (millele on olemas

otsejuurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) koosseisus.

LRY OÜ hinnangul on eeltoodut arvestades hinnatav vara ja 3

võrdlustehing võrdluselemendi „Juurdepääs“ osas samaväärsed ning 3.

võrdlustehingu juurdepääsu osas on seetõttu põhjendatud rakendada

kohandust 0%.

Ülalkirjeldatud paranduste sisseviimisel Eksperthinnangus esitatud

arvutustesse (1. võrdlustehingu kohandatud hind 5,36 €/m², 2.

vordlustehingu kohandatud hind 7,58 €/m² ja 3. vordlustehingu kohandatud

hind 6,96 €/m²; kohanduste absoluutväärtuste summad vastavalt 55%,

35% ja 30%; kaalud vastavalt 0,30, 0,35 ja 0,35) kujuneb LRY OÜ

kuuluvast Jõe kinnisasjast riigile omandatava äralõike ühikhinnaks 6,70

eurot äralõike pindala 1 ruutmeetri kohta ning kaasnevaks kahjuks

vastavalt Eksperthinnangu lk 30 esitatud arvutuskäigule 1,21 eurot

kinnistu omanikule allesjäävate kinnisasjade pindala 1 ruutmeetri

kohta.

Seoses eeltooduga soovib kinnisasja omanik jätkata maaeralduse riigile

omandamise menetlust ning kinnisasja omanik LRY OÜ (registrikood

16370242) teeb ettepaneku:

- viia eksperthinnangus 230803–104-47995 esitatud hindamisarvutustes

(Võrdlustabel, Eksperthinnangu lk 27) sisse ülaltoodud parandused

ning korrigeerida maaeralduse riigile omandamise pakkumises esitatud

tasu (pakkumuse kogusumma) vastavalt saadud tulemusele,

arvestades muuhulgas maakorralduse käigus täpsustunud äralõike (e

riigile omandatava maaeralduse) pindala (19 124 m²) ja kinnistu

omanikule allesjäävate kinnisasjade pindala (33 557 m²);

- maaeralduse omandamise lepinguga seada muuhulgas riigile

omandatavale kinnisasjale tähtajatu ja tasuta juurdepääsuservituut

kinnistu igakordse omaniku kasuks koos selgepiiriliselt määratletud

servituudiala paiknemisega omandataval kinnisasjal ja omandaja kulul

servituudialale juurdepääsutee rajamise (tähtajalise) kohustusega;

Lugupidamisega,

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Neemre

LRY OÜ, juhatuse liige