Jõe kinnisasjast välja jagatud maaeralduse omandamismenetluse jätkamisest

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Liis Neemre

LRY OÜ

[email protected]

Meie 11.07.2025 nr 8-3/23-028/8086-12

Jõe kinnisasjast välja jagatud maaeralduse

omandamismenetluse jätkamisest

Austatud pr Neemre

Transpordiamet alustas 11.04.2023 kirjaga nr 8-3/23-028/8086-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust LRY OÜ (registrikood 16370242)

omandis olevast Jõe kinnisasjast (Tähtvere küla, Tartu linn, Tartu maakond, kinnistu registriosa

nr 1465204, katastriüksuse tunnus 83101:003:0449, pindalaga 5,17 ha) ligikaudu 18 667 m2

suuruse maaeralduse omandamiseks. Tänaseks on riigi poolt ostetav transpordimaa Jõe

kinnisasjast välja jagatud ning moodustatud eraldiseisev 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee katastriüksus

(katastritunnus 79301:001:1395, pindala 19 124 m2).

Äralõige on vajalik Roadplan OÜ poolt koostatud eelprojekti nr 20085-3 „Tartu põhjapoolse

ümbersõidu eelprojekt“ osaliseks elluviimiseks, mida kavandatakse koos riigitee 2 (E263) Tallinn-

Tartu-Võru-Luhamaa Kardla-Tartu lõigu ümberehitamisega.

Peale pikalt kestnud läbirääkimisi nõustus LRY OÜ Transpordiameti poolt 17.05.2024 kirjaga

nr 8-3/23-028/8086-10 tehtud pakkumisega, mis tugines Pindi Kinnisvara OÜ 13.05.2024

täiendatud hindamisaruandele. Kuna LRY OÜ antud nõustumuse üheks tingimuseks oli, et riigile

võõrandatavale kinnisasjale seatakse maaeralduse omandamise lepinguga samaaegselt ka Põhja-

Jõe kinnisasja (katastriüksuse tunnus 79301:001:1394) igakordse omaniku kasuks juurdepääsu

servituut, siis kooskõlastati lisaks ka teeservituudi tingimused.

Kuna KAHOS § 3 lõike 1 punkti 1 kohaselt otsustab valdkonna eest vastutav minister riigi huvi

korral kinnisasja omandamise kokkuleppemenetluses, kui kinnisasja väärtus on suurem kui 50-

kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja ülalnimetatud

kinnisasja osa omandamise hind kujunes niivõrd kõrgeks, valmistas Transpordiamet ette Jõe

kinnistu koosseisu kuuluva 3 Jõhvi-Tartu-Valga tee katastriüksuse omandamiseks ministri

käskkirja eelnõu ning edastas selle Kliimaministeeriumile 21.08.2024 kirjaga nr 8-3/23-

028/14450-1.

Kliimaministeeriumist saabus Transpordiametile 10.07.2025 kiri nr 5-10/24/3964-2, milles

2 (2)

teavitati, et Transpordiameti 21.08.2024 saadetud taotlus omandamise otsuse tegemiseks

tagastatakse ning omandamise menetluse jätkamiseks paluti Transpordiametil tellida Jõe

kinnisasjast välja jagatud transpordimaale uus hindamisaruanne. Põhjusena on kirjas välja toodud,

et Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373 on kehtestatud Tartu linna üldplaneering

2040+, milles on näidatud Transpordiameti kavandatud tee üle Jõe kinnisasja ning kuna

kinnistusraamatust nähtub, et LRY OÜ sai Jõe kinnisasja omanikuks 16.12.2021

kinnistamisavalduse alusel 22.12.2021 ehk peale üldplaneeringu kehtestamist, pidi maaomanik

olema teadlik Jõe kinnisasja osale kavandatava tee-ehitusega seotud piirangutest ning sellest, et

sinna konkreetsesse asukohta elamuid arendada ei saa. Seega on leitud, et Jõe kinnisasja peaks

hindama kui maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja. Täpsemad selgitused ja põhjendused on

nähtavad kirja lisas olevas Kliimaministeeriumi vastuses.

Sellest tulenevalt teavitame Teid, et Transpordiamet tellib menetluse jätkamiseks uue

hindamisaruande, kus on ülaltoodud asjaoludega arvestatud ning teeme Teile edasise menetluse

käigus pakkumuse, määrates tähtaja pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Sülvi Seppel-Hüvonen

juhataja

maade osakond

Lisa: Kliimaministeeriumi 10.07.2025 kiri nr 5-10/24/3964-2

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

ga

Sülvi Seppel-Hüvonen

Transpordiamet

Teie 21.08.2024 nr 8-3/23-028/14450-1

Meie 10.07.2025 nr 5-10/24/3964-2

Taotluse tagastamine

Transpordiamet esitas 21.08.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/14450-1 Kliimaministeeriumile

otsustamiseks taotluse Jõe kinnisasja (registriosa nr 1465204) koosseisu kuuluva 3 Jõhvi-Tartu-

Valga tee katastriüksuse (katastritunnus 79301:001:1395, pindala 19 124 m2, sihtotstarve

transpordimaa 100%) omandamiseks.

I. Asjaolud:

1. Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373 on kehtestatud Tartu linna üldplaneering

2040+, milles on näidatud Transpordiameti kavandatud tee üle Jõe kinnisasja.

Üldplaneeringu kohaselt on Jõe kinnisasjast tehtavale äralõikele planeeritud tee ja tänava

maa-ala. Antud asjaolu on välja toodud ka omandamise menetluses Transpordiameti tellitud

Pindi Kinnisvara OÜ 25.08.2023 koostatud, mida on täiendatud 13.05.2024,

eksperthinnangus nr 230803–104–47995.

2. Jõe kinnisasi on olnud ja on tänaseni maatulundusmaa sihtotstarbega.

3. Jõe kinnisasja nendel osadel, mis omanikule alles jäävad, on üldplaneeringus juhtotstarbeks

näidatud maalise asustuse maa-ala ja väikeelamu maa-ala. Jõe kinnisasjale ei ole

detailplaneeringut kehtestatud.

4. Äriregistri andmetel on OÜ LRY (registrikood 16370242) asutatud 19.11.2021.

5. Kinnistusraamatust nähtub, et OÜ LRY sai Jõe kinnisasja omanikuks 16.12.2021

kinnistamisavalduse alusel 22.12.2021. Praegune kinnisasja omanik sai omanikuks pärast

üldplaneeringu kehtestamist ja omanik pidi olema teadlik Jõe kinnisasja osale kavandatava

tee-ehitusega seotud piirangutest.

II. Vaadanud läbi taotluse, selgitame järgmist:

1. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 12 lõige 3 sätestab,

et kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine

on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult

lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

2. Riigikohus on leidnud, et: „Põhiseadusest ei tulene kohustust hüvitada omanikule enne

kinnisasja omandamist kehtinud piiranguid (kohtuotsus nr  5-21-3/11, p 34; Riigikohtu

halduskolleegiumi otsus nr 3-16-812/61, p 13). Omandajal tuleb endal arvestada, kas tal

tasub kanda maa soetamiseks vajalikke kulusid vaatamata maale juba seatud piirangutele, sh

planeeringutega kehtestatud kasutusrežiimile. Kasuprognoosiga kaasnev ebamäärasus on

maa omandaja elu- või äririsk (kohtuotsus nr 3-16-812/61, p 18), välja arvatud olukorrad,

kus avaliku võimu kandja on enne investeeringu tegemist andnud õiguslikult siduvaid

lubadusi piirangute leevendamiseks tulevikus.“ (RKHKo 28.02.2023 nr 3-12-2486, p 28).

3. Selgitame, et KAHOS § 12 lõike 3 eesmärk on pakkuda isikule hüvitist, mis oleks õiglane,

see tähendab, et ei oleks liiga madal, aga ka ei rikastaks isikut. KAHOS eesmärk ei ole

avaliku rahaga isikut panne olemasolevaga võrreldes paremasse olukorda. Kui isik on

omandanud piirangutega kinnisasja, siis on isik üldjuhul teadlikult otsustanud, et ta selle

omandab, eriti isikud, kes tegutsevad majandus- ja kutsetegevuses ehk äriühingud. Kui isik

omandab elamuarenduse eesmärgil kinnisasja, siis ta on eelnevalt tutvunud erinevate

planeeringutega, mis kinnisasja kasutamist võivad mõjutada ja kui isik ei tee seda, on see

tema enda hooletus ja äririsk.

4. Tartu linna üldplaneeringus on teekoridor märgitud üsna suure täpsusastmega. OÜ-le LRY

pidi olema Jõe kinnisasja ostmise ajal teada, et riigi huvi tee-ehituseks on piiranguna olemas

ja sinna konkreetsesse asukohta elamuid arendada ei saa ning kinnistu jaguneb tulevikus

lahustükkideks. Sellisel juhul oleks KAHOS § 12 lõikega 3 vastuolus see, kui isikule

makstakse hüvitis, mis hüvitab talle selle, et ta ei saa teeks vajalikul äralõikel elamuid

arendada (ehk küsitav on hinnata maad elamumaa või potentsiaalse elamumaa järgi).

Tegemist on isiku rikastumisega, mis ei ole KAHOS § 12 lõike 3 järgi lubatud. Vara

hindamise standart EVS 875-12 punkt 4.2.1 sätestab põhimõtte, et hüvitise saaja ei tohi

hüvitamise kaudu rikastuda.

5. Riigile vajaliku 19 124 m2 suuruse äralõike omandamise menetlust alustati 2023 aastal 5,2

ha suurusest kinnistust, mille parimaks kasutuseks on hindaja leidnud elamumaa

(eksperthinnangu nr 230803–104–47995 lk 23). Selgitame, et hindaja on sisustanud Tartu

linnas üldplaneeringus oleva tee maa-ala, see tähendab ei ole teetaristut üldse arvesse

võtnud, ei ole analüüsinud asjaolu, kas äralõikele ulatub ehituskeeluvöönd või muu

kitsendus. Eksperthinnangu nr 230803–104–47995 lk 12 on välja toodud, et kitsendused on,

aga nendel puudub mõju ning ei ole esitatud sisulisi põhjendusi ega selgitusi.

III. Lahendus:

Transpordiamet menetluse läbiviijana saab juhtida hindaja tähelepanu puudustele,

muuhulgas viidata, et Jõe kinnisasja omanik OÜ LRY asutati ja ettevõte omandas kinnisasja

pärast Tartu linna üldplaneeringu kehtestamist, mistõttu pidid omanikule olema teada maaga

seotud arendusvõimalused ja kitsendused. Jõe kinnisasja peaks hindama kui

maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja. Samuti tuleks kaaluda kas on asjakohane hinnata

kaasnevat kahju kui nö mastaabiefekti kahju elamuarendusele. Omandamise menetluse

jätkamiseks palume Transpordiametil tellida võrdlev uus eksperthinnang, võttes arvesse

kõike eespool toodud asjaolusid. Alternatiivina, eksperthinnangu koostanud hindaja esitab

korrigeeritud hindamisakti ja korrigeeritud hinna, või selle keeldumisel peaks hindaja

veenvalt ümber lükkama eespool toodud asjaolud. Pärast omanikuga läbirääkimisi palume

esitada taotlus uuesti koos kõikide alusdokumentidega.

Eespool toodud asjaoludele tuginedes, tagastame taotluse.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kristo-Taavi Ruus

Rahandusministeeriumi ühisosakonna juhataja

Ülle Otsepp,

[email protected]