______________________________________________________________________________________________

Rapla Vallavalitsus Tel 489 0510 SEB EE661010802000071007

Viljandi mnt 17 [email protected] SWED EE662200221068430132

79511 Rapla Registrikood 77000312

Maa-amet

Põllumajandus- ja Toiduamet

Rahandusministeerium

Transpordiamet

Meie 30.03.2022 nr 6-2/40-2

Koostöö detailplaneeringu algatamisel

Rapla vald valmistab ette Kaupmehe detailplaneeringu algatamist (viide juhatab planeeringuga

seotud materjalide juurde valla kodulehel). Planeeringu eesmärk on tingimuste määratlemine u 1400

m² ärihoone kavandamiseks Kalevi külas Kaupmehe maaüksusele (katastritunnus 66801:001:1543).

Kirjale on lisatud kavandatava detailplaneeringu eskiisjoonis ja algatamise eelnõu.

Planeerimisseaduse § 127 lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering koostöös puudutatud

valitsusasutustega. Maa-amet on kaasatud seoses riigile kuuluvate maade olemasoluga

planeeringuala vahetus naabruses. Põllumajandus- ja Toiduamet on kaasatud MaaParS § 50 alusel.

Rahandusministeerium on kaasatud üldplaneeringu muudatuse määratlemisega seotud asjaoludel.

Transpordiamet on kaasatud seoses vajadusega kavandada tegevusi riigimaanteel ja riigimaantee

kaitsvööndis. Planeeringuga kavandatava kaubandusettevõtteni hakkavad Alu inimesed tõenäoliselt

liikuma ka jalgsi, seda nii Rapla tee poolt kui Keskuse tänava poolt. Praegust kergteede võrgustikku

on planeeringu koostamisel vaja täiendada.

Ettepanekud ja tingimused palun lähetada e-posti aadressile [email protected]. Täpsustavate

küsimuste korral palun pöörduda vallaarhitekti poole.

Lugupidamisega,

(allkirjastatud digitaalselt)

Cerly-Marko Järvela

vallaarhitekt

+372 506 1360

[email protected]

O T S U S

EELNÕU nr 1-4/2022/40

seisuga 30.03.2022

Rapla

26. mai 2022 nr

Detailplaneeringu algatamine

(Kaupmehe, Kalevi)

RRLektus Aktsiaselts (registrikood 10072791) esitas Rapla vallale 03.03.2022

detailplaneeringu algatamisettepaneku eesmärgiga kavandada Kalevi külas Kaupmehe

maaüksusele (katastritunnus 66801:001:1543) kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone.

Taotluse kohaselt plaanitakse ehitada kuni 1400 m² suurune ärihoone, mille ühes osas paikneb

Meie toidukaubad kauplus.

Rapla valla üldplaneeringu kaardil on maaüksus tähistatud kaitsva (säilitatava) metsamaa

juhtotstarbega. Üldplaneeringu koostamisel sooviti arvatavasti ette näha tuuleerosiooni

vähendavad ja maantee häiringut leevendavad abinõud, milliseid põhimõtteid on piirkonna

arendamisel kahtlemata ka tulevikus vaja silmas pidada, kuid on mitmeid asjaolusid, mis

välistavad kaitsehaljastuse rajamise Kaupmehe maaüksusele. Üldplaneeringu kohaselt

määratakse kaitsva metsamaa juhtotstarve olemasolevate metsamaade baasil, kuid Kaupmehe

maaüksusel ei ole metsamaad. Juba 1958. aasta kaardil on sealkandis põld ja metsa ei ole

näha ühelgi Maa-ameti serveris oleval ortofotol. Kuna tegemist on ristmiku piirkonnaga, tuleb

arvestada nähtavuskolmnurkadega, mis mõnevõrra kitsendab kõrghaljastuse rajamise

võimalusi. Üldplaneeringu kaardil kaitsehaljastusena märgitud piirkonnas paikneb Elektrilevi

OÜ kõrgepingeliin 50-meetrise kaitsevööndiga. Kaitsevööndi ulatuses ei ole kõrghaljastuse

rajamine võimalik.

Kaitsehaljastust on Kaupmehe maaüksusel võimalik rajada väljaspool kõrgepingeliini

kaitsevööndit, nähtavuskolmnurki ja hoonestusala ligikaudu kolmandikul maaüksuse

pindalast. Kaaga maaomaniku hinnangul on kaitsehaljastust võimalik rajada Kaaga

maaüksusele, näiteks maantee äärde kui praegusele põllumaale hakatakse elumaju

kavandama.

Arvestades asjaolu, et kaitsehaljastuse rajamiseks piirkonnas on mitmeid võimalusi, ei sisalda

algatatav detailplaneering üldplaneeringu põhilahenduse muutmisettepanekut.

Üldplaneeringu kohaselt püstitatakse ehitisi kaitsva metsamaa alale hajaasustusse ehitamise

tingimuste kohaselt. Maakasutuse juhtotstarbe muutmine võib toimuda erandkorras.

Detailplaneeringuga on võimalik arvestada ka kõiki ärimaade arendustingimusi. Ärimaa

kavandamise kasuks räägib antud juhul maa-ala paiknemine teede ristis ja elamupiirkondade

lähedus. Kuna üldplaneeringu tingimusi on detailplaneeringuga võimalik järgida, on

maakasutuse juhtotstarbe muutmiseks erandi rakendamine põhjendatud.

Kaalutud on ka üldplaneeringut muutva planeeringumenetluse kohaldamist, kuid Rapla

Vallavolikogu hinnangul on selle rakendamine antud juhul kohatu, kuna detailplaneering on

suunatud üldplaneeringu oluliste ruumilise arengu põhimõtete elluviimisele. Üldplaneeringut

muutva menetluse korral ei lahendata tavamenetlusega võrreldes suuremat hulka küsimusi,

küll aga suurendab üldplaneeringut muutev menetlus oluliselt nii omavalitsuse kui

riigiasutuste töökoormust ja pikendab menetlusaega vähemalt 10 kuu võrra. Põhjendamatute

menetlustoimingute läbiviimine ei ole kooskõlas haldusmenetluse seadusega.

Detailplaneeringu algatamisega üldplaneeringut järgivana juhindub omavalitsus hea halduse

põhimõttest ning lahendab asja mõistlikult, tekitades võimalikult vähe ebamugavusi ja

halduskoormust ning lähtub eesmärgipärasusest ja efektiivsuse põhimõtetest.

Detailplaneeringu koostamise vajadus tuleneb üldplaneeringust: piirkond kuulub

detailplaneeringu koostamise kohustusega alale.

Detailplaneeringuga kavandatav tegevus ei tingi keskkonnamõju strateegilise hindamise

algatamist, kuna puuduvad keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse

§ 33 lõikes 1 loetletud alused. Eelhinnangu andmise kohustus puudub. Planeerimisseaduse §

126 lõike 1 punkti 12 alusel sätestatakse vajalikud keskkonnatingimused ebasoovitava

keskkonnamõju ärahoidmiseks detailplaneeringu elluviimisel.

Detailplaneeringu algatamine sisaldab endas üldplaneeringu tingimuste tõlgendamist, mistõttu

planeeringu algatab Rapla Vallavolikogu. Detailplaneeringu koostamise korraldaja on Rapla

Vallavalitsus, detailplaneeringust on huvitatud RRLektus Aktsiaselts.

Tuginedes Rapla valla üldplaneeringule, planeerimisseaduse § 124 lõigetele 1, 2 ja 10, § 125

lõikele 2, § 128 lõikele 1 ning vastavalt Rapla vallale esitatud detailplaneeringu

algatamisettepanekule,

Rapla Vallavolikogu o t s u s t a b :

1. Algatada Kaupmehe detailplaneering eesmärgiga sätestada kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoone püstitamise tingimused.

1.1. Planeeringuala hõlmab Kalevi külas Kaupmehe maaüksust (katastritunnus

66801:001:1543) ja osaliselt transpordimaa maaüksust 6690023 Sõerumäe-Alu tee L3

(katastritunnus 66901:001:0564).

1.2. Planeeringuala piirneb põhjast 20141 Rapla-Varbola teega, idast ja lõunast Kaaga

maaüksusega ning läänest 6690023 Sõerumäe-Alu teega.

1.3. Planeeringuala pindala on u 0,7 ha.

1.4. Detailplaneeringu koostamise vajadus tuleneb Rapla valla üldplaneeringust.

1.5. Uuringute vajadus ei ole algatamise ajaks ilmnenud.

1.6. Detailplaneering järgib Rapla valla üldplaneeringu põhilahendust.

2. Detailplaneeringu algatamine on menetlustoiming, millega ei teki huvitatud isikule

õigustatud ootust detailplaneeringu vastuvõtmise või kehtestamise osas. Menetlustoimingud

on vaidlustatavad koos haldusaktiga, milleks on planeeringu kehtestamise või koostamise

lõpetamise otsus.

3. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

Kalle Toomet

Volikogu esimees

Algatamisettepanek esitati 03.03.2022. PlanS § 128 lg 4 kohaselt algatatakse detailplaneering

või jäetakse algatamata 30 päeva jooksul. Mõjuval põhjusel võib tähtaega pikendada 90

päevani.

Rapla Vallavolikogu otsuse eelnõu

„Detailplaneeringu algatamine (Kaupmehe, Kalevi)“

SELETUSKIRI

Sissejuhatus

Rapla valla üldplaneeringu kohaselt on detailplaneeringu koostamine tiheasustusalal

ehitusloakohustusliku hoone ehitusõiguse andmiseks kohustuslik. Detailplaneeringu

koostamine saab alguse algatamisest, millele järgneb detailplaneeringu vastuvõtmine ja avalik

väljapanek ning lõpeb üldjuhul kehtestamisega, pärast mida asutakse planeeringut ellu viima.

Eelnõu sisu

Algatatava detailplaneeringu eesmärk on sätestada tingimused kauplusehoone kavandamiseks

Kalevi külas Kaupmehe maaüksusel.

Detailplaneering koostatakse kooskõlas Rapla valla üldplaneeringu põhilahendusega, millest

tulenevalt menetletakse planeeringut üldplaneeringut järgiva detailplaneeringu

menetlusreeglite kohaselt. Üldplaneeringu kaardil on planeeringuala juhtotstarve kaitsev

(säilitatav) metsamaa, kuigi piirkonnas on aastakümneid olnud põld ja kaitsehaljastust pole

riigimaantee nähtavuskolmnurkade ja kõrgepingeliini kaitsevööndi tõttu ka rajada võimalik.

Kaitsehaljastust on samas kandis siiski tulevikus rajada võimalik, milleks on heakskiidu

andnud puudutatud maaüksuse omanik.

Eelnõu võrdlev analüüs

Eelnõu on kooskõlas kehtivate kordade ja seadusandlusega. Üldplaneeringu tingimuste

tõlgendamise võrra on siiski tegemist kaalutlusvajadusega. Kuna üldplaneeringu muudatuse

määratlemine on volikogu pädevuses, on asjakohane detailplaneeringu algatamine volikogu

kaalutletud otsusega.

Otsuse mõjud

Õigusakti rakendamisega avaneb arendajal võimalus koostada detailplaneering, millega

antakse ehitusõigus ja määratakse arendamise tingimused. Vallale kaasnevad

menetlustoimingute läbiviimisega seotud otsesed kulutused (lehekuulutus, ametnike tööpanus

jms). Kui detailplaneeringu koostamisele järgneb detailplaneeringu elluviimine, on see vallale

kaudselt kasulik, kuna lisandub üks uus pood.

Otsus sisaldab menetlusliigi kaalutletud valikut. Kaaluda on üldplaneeringut järgiva ja

üldplaneeringut muutva menetlusliigi vahel. Üldplaneeringut järgiva detailplaneeringu

menetlus vältab orienteeruvalt 5 kuud, millele lisandub koostööle ja võimalike keerukuste

lahendamiseks vajalik aeg.

Planeeringu menetlemine üldplaneeringut muutvana on nii vallale, riigiametitele kui

arendajale oluliselt koormavam kui üldplaneeringut järgiv, kuna vajalikke

menetlustoiminguid on rohkem. Täiendavate menetlustoimingute ülevaade on tabelis.

lisanduv ülesanne ülesande lahendaja alus lisanduv aeg

KSH eelhinnangu koostamine KOV, planeerija või

ekspert PlanS § 142 lg 6

1...4 nädalat

KSH eelhinnangu

kooskõlastamine Keskkonnaamet 30 päeva

dp algatamine volikogu KOV (volikogu) PlanS § 142 lg 2 3...4 nädalat

lisanduv ülesanne ülesande lahendaja alus lisanduv aeg

otsusega

dp eelnõu vastuvõtmine,

avaliku väljapaneku teavitus KOV PlanS § 82 lg 4 3...4 nädalat

dp eelnõu avalik

väljapanek KOV PlanS § 82 lg 3 30 päeva

dp eelnõu avaliku

väljapaneku tulemuste

arutelu

KOV PlanS § 83

1 nädal

(kui teavitus on

tehtud varem)

dp vastuvõtmine volikogu

otsusega KOV (volikogu) PlanS § 86 lg 1 3...4 nädalat

dp avalik väljapanek KOV PlanS § 135 lg 5 16 päeva

dp heakskiitmine Rahandusministeerium PlanS § 142 lg 5

60 päeva, mida

võib pikendada

kuni 90 päevani

dp kehtestamine volikogu

otsusega KOV (volikogu) PlanS § 91 lg 1 3...4 nädalat

kokku 10 kuud

Tabelis kasutatud lühendid: dp - detailplaneering; KOV - kohalik omavalitsus; KSH -

keskkonnamõju strateegiline hindamine.

Üldplaneeringut järgiva detailplaneeringu menetlusaeg on vähemalt 10 kuu võrra lühem kui

üldplaneeringut muutva menetluse korral. Üldplaneeringut muutva menetluse puhul on

toiminguid rohkem ja osapooli enam, mistõttu on väga tõenäoline, et tegelik ajakulu tuleb

üldplaneeringut muutva menetluse korral veelgi suurem. Menetlusliigi õige valik aitab

kujundada omavalitsuse mainet ja tagab menetluse vastavuse hea halduse põhimõtetele.

Vastuvõtmiseks vajalik kvoorum

Vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 45 lõikele 5 on otsuse vastuvõtmiseks

vajalik poolthäälte enamus.

Otsuse jõustumine

Ettepanek on otsus jõustada teatavakstegemisest.

Eelnõu koostaja:

Cerly-Marko Järvela

vallaarhitekt

Õigusaktide väljavõtted

KOHALIKU OMAVALITSUSE KORRALDUSE SEADUS

§ 45. Hääletamine volikogus

(5) Volikogu otsustused tehakse poolthäälte enamusega. Käesoleva seaduse § 22 lõike 1 punktides 2, 4, 6–9,

10¹, 14, 15, 18, 24, 25¹ ja 27¹ ning põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse §-s 7 ettenähtud

küsimustes otsustuste vastuvõtmiseks on vajalik volikogu koosseisu häälteenamus.

PLANEERIMISSEADUS

§ 124. Detailplaneering ja selle koostamise korraldaja

(1) Detailplaneering koostatakse kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumi osa kohta ning vajaduse korral

avalikes veekogudes kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitiste planeerimiseks.

(2) Detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise

terviklahenduse loomine. Detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus.

/.../

(10) Detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus.

§ 125. Detailplaneeringu koostamise kohustus

(1) Detailplaneeringu koostamine on nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega

piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku:

1) hoone püstitamiseks;

2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust;

3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise

avaliku huviga rajatise püstitamiseks;

4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud

üldplaneeringuga.

(2) Lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatule on detailplaneeringu koostamine nõutav üldplaneeringuga

määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või juhul.

(3) Kohaliku omavalitsuse volikogu võib olulise avaliku huvi olemasolu korral algatada detailplaneeringu

koostamise alal või juhul, mida käesoleva paragrahvi lõigetes 1 või 2 ei ole ette nähtud.

§ 128. Detailplaneeringu algatamine

(1) Detailplaneeringu algatab kohaliku omavalitsuse üksus.